拆屋還地等
臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度訴字第184號
原 告 謝翁月娥
謝俊棟
謝俊欽
上三人共同
訴訟代理人 王友正律師
被 告 御閣建設有限公司
法定代理人 林子涵
訴訟代理人 簡坤山律師
林玉卿律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件,本院於民國113年11月4日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地上如宜蘭縣羅東
地政事務所113年7月1日土地複丈成果圖(下稱附圖)編號A
1(面積165.85平方公尺、鐵架一層鐵皮屋)、C1(面積77.
59平方公尺、花圃)所示之地上物拆除,將占用土地返還予
原告謝翁月娥。
二、被告應自113年5月30日起至返還第1項所示土地之日止,按
月給付原告謝翁月娥新臺幣(下同)7,750元。
三、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地上如附圖編號A2
(面積120.92平方公尺、鐵架一層鐵皮屋)、B(面積13.81
平方公尺、鐵製貨櫃)、C2(面積67.42平方公尺、花圃)
、D(面積0.89平方公尺、鐵架廣告看板)所示之地上物拆
除,將占用土地返還予原告謝俊棟、謝俊欽。
四、被告應自113年5月30日起至返還第3項所示土地之日止,按
月給付原告謝俊棟、謝俊欽7,750元。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第1項於原告謝翁月娥以253萬2,000元為被告供擔保
後,得假執行;但被告如以759萬5,815元為原告謝翁月娥預
供擔保,得免為假執行。
七、本判決第2項於每期屆至時,原告謝翁月娥以2,600元為被告
供擔保後,得假執行;但被告如每期以7,750元為原告謝翁
月娥預供擔保,得免為假執行。
八、本判決第3項於原告謝俊棟、謝俊欽以211萬2,000元為被告
供擔保後,得假執行;但被告如以633萬5,254元為原告謝俊
棟、謝俊欽預供擔保,得免為假執行。
九、本判決第4項於每期屆至時,原告謝俊棟、謝俊欽以2,600元
為被告供擔保後,得假執行;但被告如每期以7,750元為原
告謝俊棟、謝俊欽預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應
受判決事項之聲明者,不在此限。又不變更訴訟標的,而補
充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或追加。
民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條有明文規定。原告
起訴時聲明:㈠被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○地○○○○○0
00地號土地)上如起訴狀附圖A部分地上物(面積48.6平方
公尺,以實測為準)拆除,將該部分土地返還予原告謝翁月
娥(下稱謝翁月娥),並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土
地之日止,按月給付謝翁月娥7,750元。㈡被告應將同段692
地號土地(下稱系爭692地號土地,或與系爭691地號土地合
稱系爭土地)上如起訴狀附圖B部分地上物(面積48.6平方
公尺,以實測為準)拆除,將該部分土地返還予原告謝俊棟
、謝俊欽(下稱謝俊棟、謝俊欽),並自起訴狀繕本送達翌
日起至返還土地之日止,按月給付謝俊棟、謝俊欽7,750元
。嗣後變更聲明為㈠被告應將坐落系爭691土地上如附圖編號
A1、C1所示地上物拆除,將該部分土地返還予謝翁月娥,暨
自113年5月29日準備狀繕本送達後至返還上開土地之日止,
按月給付謝翁月娥7,750元。㈡被告應將坐落系爭692土地上
如附圖編號A2、B、C2、D(以上與附圖編號A1、C1合稱系爭
地上物)所示地上物拆除,將該部分土地返還予謝俊棟、謝
俊欽,暨自113年5月29日準備狀繕本送達後至返還土地之日
止,按月給付謝俊棟、謝俊欽7,750元(見本院卷第183頁、
第185頁、第219頁)。查上述關於請求拆除範圍之變更僅屬
更正事實上及法律上之陳述,關於請求相當租金之不當得利
數額之變更僅屬減縮應受判決事項之聲明,依前述說明,於
法均無不合,應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張:系爭土地其中系爭691土地為謝翁月娥所有,系
爭692土地則為謝俊棟、謝俊欽所有。系爭土地上並坐落有
被告為事實上處分權人之系爭地上物。然系爭地上物並無占
有使用系爭土地之合法權源,已屬無權占有,且被告亦無法
律上之原因而獲有相當租金之不當得利。是被告自應拆除系
爭地上物,將占用土地分別返還原告,以及分別給付原告相
當租金之不當得利。為此,爰依民法第767條第1項前段、第
179條規定提起本件訴訟等語,求為判決如前所述,併陳明
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:兩造間就系爭土地原訂租約之租期於112年9月30
日屆滿後,被告仍就租賃物為使用收益,原告不僅未即表示
反對,更持續收取租金,故兩造間視為以不定期限繼續租約
。且嗣後原告雖主張終止租約,但原告終止租約並不合於土
地法第103條之規定,兩造間就系爭土地仍有不定期租賃關
係存在,故原告請求並無理由等語為辯。並聲明:㈠原告之
訴駁回。㈡如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行
。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷第220頁至第221頁,依判決格
式增刪)
㈠系爭691土地為謝翁月娥所有、系爭692土地為謝俊棟、謝俊
欽所有。
㈡系爭土地上目前坐落有被告為事實上處分權人之系爭地上物
。
㈢謝翁月娥、訴外人謝文棋於107年3月12日就系爭土地與被告
簽訂土地租用契約書,約定租期107年3月20日起至109年3
月19日、每月租金1萬4,000元、押金2萬8,000元(下稱第一
次租賃契約)。原告復於110年10月間就系爭土地與被告簽
訂土地租用契約書,約定租期110年10月1日起至112年9月30
日止、押金28,000元、每月租金1萬5,500元(下稱第二次租
賃契約)。
㈣第一次租賃契約書記載出租人已收畢押金2萬8,000元、107年
3月至5月租金每月各1萬4,000元。被告有開立票面金額1萬4
,000元、發票日為107年6月至110年12月之每月20日之支票
交出租人收執,票據均已兌現;被告另開立票面金額為1萬5
,500元、發票日為111年1月至112年12月之每月20日之支票
交原告收執,票據均已兌現。
㈤謝俊棟之配偶林秀美有於112年11月21日以通訊軟體提供謝俊
棟之臺灣銀行信義分行帳戶存摺照片予被告。
㈥被告有給付謝翁月娥2萬5,000元以補貼111、112年度系爭土
地地價稅金。
㈦原告於112年12月14日以冬山郵局存證號碼48號存證信函通知
被告系爭土地租期已於112年9月30日屆滿,所有權人不願續
租,被告應於112年12月31日拆除系爭地上物並恢復系爭土
地原狀。被告有收受上開存證信函。
㈧原告於113年2月20日以冬山郵局存證號碼3號存證信函通知被
告系爭土地租期已屆滿,系爭土地另有用途,不再續租,被
告應於113年2月29日前拆除地上物恢復原狀等情。被告有收
受上開存證信函。
㈨原告以113年5月29日準備狀繕本送達作為終止租約之意思表
示,被告於同日收受送達。
四、原告進而主張,系爭地上物係無權占有系爭土地,被告並獲
有相當租金之不當得利等情,被告則否認之,並以前詞為辯
,是經整理後,確認本件應審酌之爭點為:㈠第二次租賃契
約租期屆滿後,兩造就系爭土地是否成立不定期之租賃關係
?㈡兩造間就系爭土地如存不定期租賃關係,原告主張已終
止租約,有無理由?㈢原告為聲明所示之請求有無理由?茲
分敘如下:
五、爭點一、第二次租賃契約租期屆滿後,兩造就系爭土地以不
定期繼續租賃關係:
㈠按租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅;租賃
期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即
表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,民法第450
條第1項、第451條分別定有明文。故租賃定有期限者,依民
法第450條第1項規定,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。而
基於私法自治、契約自由及意思自主等原則,租賃期限得經
當事人合意予以延長,固不待言。縱令當事人未曾合意延長
期限,倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益
」及「出租人不即表示反對之意思」之情形,因多半已得推
認出租人意欲繼續租賃契約,且可避免承租人陷於不安定之
窘境,同法第451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約
,以防無益之爭論並保護承租人(該條立法理由及本院55年
台上字第 276號判例意旨參照)。準此,定有期限租賃之出
租人不欲續租者,須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後,向承
租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反
對意思,使承租人有所預期,且不得任由承租人繼續為租賃
物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果
為重申之約定,尚不發生阻止續約之效力。(最高法院101
年度台上字第1398號民事判決參照)亦即出租人於訂約之際
,苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」、「除經
出租人同意續租外,應即日遷讓交還房屋」或其他相類之情
形者,於「不即表示反對之意思」條件成就時,租賃契約當
然更新為不定期限租賃關係,無待於契約當事人之重為要約
或承諾(最高法院108年度台上字第2529號判決、82年度台
上字第1102號判決參照)。
㈡查第二次租賃契約第3條雖約定:「甲(按指原告)乙(按指
被告)雙方同意租期自民國110年10月1日起至民國112年9月
30日止,計二年為限,年期滿經雙方同意得重新訂定租約續
租,如甲方不同意續租或乙方未續承租,乙方自願無條件放
棄地上物所有權,任憑甲方處置」,此有第二次租賃契約在
卷可憑(見本院卷第79頁)。而該條中段所稱「年期滿經雙
方同意得重新訂定租約續租」,無非定期租賃契約原有法律
效果之重申,並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思,
並不能排除民法第451條規定之適用;再者,「如甲方不同
意續租或乙方未續承租,乙方自願無條件放棄地上物所有權
,任憑甲方處置」,則係針對未續租時雙方權利義務之約定
,亦不影響上述條文中段約定之性質。至於原告固再以被告
於第一次租賃契約租期屆滿後,仍有再與原告簽訂第二次租
賃契約,顯見兩造間約定租賃契約租期屆滿後,需重新簽訂
租約等情,惟查,第一次租賃契約與第二次租賃契約之出租
人並非完全同一,已難認此係契約書所稱重新訂定租約續租
之情形,且第二次租賃契約期滿後有無民法第451條之適用
,自應以上述第二次租賃契約之約定內容為準,自不能以第
一次租賃契約期滿後,兩造有另訂第二次租賃契約,即遽認
兩造係約定第二次租賃契約期滿後如欲續租需另簽約。故原
告以第二次租賃契約已約明租約到期後需另立租約為由,主
張縱原告任由被告於租期屆滿後仍為租賃物使用收益,仍不
能適用民法第451條規定而發生擬制以不定期限繼續契約之
效力云云,即非可採。
㈢再查,兩造曾訂定第二次租賃契約,租期至112年9月30日屆
滿,被告仍繼續以系爭地上物就系爭土地為使用收益。而被
告開立票面金額為1萬5,500元、發票日為111年1月至112年1
2月之每月20日之支票,亦均經原告逐期兌現乙情,此為兩
造所不爭,足認原告於第二次租賃契約租期屆滿後,原告對
於被告以系爭地上物繼續占有使用系爭土地,並未表示反對
,更持續兌現被告所用以支付租金之支票,顯已符合民法第
451條所規定以不定期限繼續租賃關係。更何況,兩造亦不
爭執謝俊棟之配偶林秀美有於112年11月21日以通訊軟體提
供謝俊棟之銀行帳戶存摺照片予被告;被告復於112年11月2
1日給付2萬5,000元予謝翁月娥,以補貼系爭土地111、112
年度土地地價稅金乙情,若原告已表示反對被告繼續租賃之
意,自無可能於第二次租賃契約租期屆滿後,再有提供帳戶
供被告匯入租金使用,或收取被告所補貼之地價稅金。從而
,第二次租賃契約租期屆滿後,被告仍為系爭土地之使用收
益,原告不即表示反對之意思,依前述說明,即視為兩造以
不定期限繼續契約。
六、爭點二、兩造間雖就系爭土地成立不定期租賃關係,但原告
嗣後主張已終止租約,應屬可採:
㈠按土地法第103條之規定,並非禁止租用基地建築房屋之契約
附有解除條件,亦不排除民法所定解除條件成就之效果,出
租人與承租人如有出租人需用土地,隨時可請求返還基地之
特約,自應解為附有解除條件,於條件成就時,租約失其效
力,出租人即得收回基地(最高法院40年度台上字第1636號
民事判決先例、87年度台上字第1525號民事判決參照)。
㈡查第二次租賃契約第13條約定「甲乙雙方同意,若甲方因事
實之需要,甲方得終止租約,乙方絕無異議」,此有第二次
租賃契約可稽(見本院卷第81頁)。是此一約定係以「原告
因事實上之需要」作為原告得終止租約之事由,尚非土地法
第103條所禁止,故此約定未違反強制規定,應為有效。故
第二次租賃契約既約定原告因事實上之需要得終止租約,即
無不許原告於條件成就時收回系爭土地之理。故第二次租賃
契約既已明訂終止之事由,若有符合之事由,原告自得據以
終止租約,收回土地。
㈢經審酌系爭土地坐落宜蘭縣冬山鄉緊鄰義成路3段,周遭住宅
商家眾多,上述義成路為往來羅東之要道,車輛往來頻繁。
目前系爭土地上有系爭地上物坐落,部分空地可見室內裝潢
建材、工程器具與材料等物堆置。而附圖編號A1、A2地上物
屋內則可見辦公桌椅,據在場人表示,此為被告之辦公室,
辦公室內尚有堆置傢俱,後方增建有堆置器械、零件等,此
均經本院現場勘驗明確,有勘驗筆錄與照片可參。是以系爭
土地地處市區,住商皆宜,原告自得評估己身需求或利益以
求系爭土地最大地利之發揮。而被告雖於系爭地上物設置辦
公室,但並非登記營業處所,顯然被告應另有辦公空間;且
系爭地上物為鐵架一層鐵皮屋、花圃、售屋廣告等,且目前
尚堆置工程器具、建材、零件與傢俱,顯然被告利用系爭地
上物充其量為昔日所興建房屋之銷售處所。又被告自第一次
租賃契約於107年租系爭土地迄第2次租賃契約期限屆至,亦
約5年,以目前系爭地上物之堆置現狀而言,被告應已完成
當初租地目的。更何況,被告係屬法人,並非有居住生活需
求之弱勢承租者,是上述第二次租賃契約第13條約定亦不會
導致承租者會面臨無屋可住之窘境。此外,原告於113年2月
20日即以冬山郵局存證號碼3號存證信函通知被告系爭土地
另有用途,已提供被告另覓場所之緩衝。又原告並向宜蘭縣
政府申請將系爭土地作為停車場經營使用,經宜蘭縣政府准
予籌設,此有宜蘭縣停車場經營登記申請書、宜蘭縣政府11
3年7月26日府交停字第1130109838號函在卷可稽(見本院卷
第189頁至第207頁),足認原告主張第二次租賃契約屆滿後
,就系爭土地確有事實上之需要,而依上述約定於113年5月
29日對被告為終止租約,即屬合法有理。
七、原告為聲明所示之請求為有理由:
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者,得請求防止之,民法第767條第1項定有明文。查原告為
系爭土地之所有權人,被告於兩造間不定期租約終止後,即
屬無占有系爭土地之合法權源,被告仍以系爭地上物占有系
爭土地,原告自得依前開規定請求被告拆除系爭地上物,並
分別返還系爭土地。
㈡按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第
179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利
,以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害為其要件,
故其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為度,非以請
求人所受損害若干為準,無權占有他人土地,可能獲得相當
於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年度台上字第
1695號判決參照)。查被告占有系爭土地受有利益,致原告
受有損害,被告原以兩造間租約作為法律上之原因,然該法
律上之原因其後已因原告終止租約而不存在,故原告得依前
開規定請求被告返還相當於租金之利益。次查第二次租賃契
約所約定系爭土地之租金為每月1萬5,500元,為兩造所不爭
,參以系爭691、692土地之面積及公告現值均甚為相近,有
系爭土地土地登記第一類謄本在卷可稽(見本院卷第19頁、
第21頁),認系爭691、692土地之租金各以每月7,750元尚
屬相當(計算式:15500/2=7750)。復查原告於113年5月29
日向被告送達終止租約之意思表示,被告係於同日收受送達
乙情,亦如前述,是原告請求被告自113年5月30日起至返還
土地之日止,分別按月給付謝翁月娥7,750元、謝俊欽及謝
俊棟7,750元,為有理由。
八、綜上所述,原告依民法第767條第1項前段、第179條規定,
請求被告拆除系爭地上物並分別返還系爭土地,及自113年5
月30日起至返還土地之日止,按月分別給付謝翁月娥7,750
元、謝俊欽及謝俊棟7,750元,為有理由,應予准許。
九、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行,經核與法
律規定相符,爰分別酌定相當之擔保金額,予以准許。
十、本件事證已臻明確,兩造其餘攻防方法及所提證據,經本院
斟酌後,核與判決結果不生影響,爰不予逐一論駁,併此敘
明。
十一、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
民事庭 法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後二十日之不變期間內,向本院
提出上訴狀(應附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
書記官 高雪琴
ILDV-113-訴-184-20241127-1