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調整租金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2346號原告永聖資產管理股份有限公司法定代理人黃顏智美訴訟代理人李文奇被告黃明山上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段○○地號土地面積89.9 6平方公尺，其年租金自民國113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息之百分之20計租。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠訴外人陳宗承自民國69年起向訴外人大永興業股份有限公司( 下稱大永公司)不定期承租其所有所有新北市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地，重測前為新北市○○區○○○段00000地號)，面積89.96平方公尺，年租金約定以土地申報總價額6% 計收之利息，而被告係於63年自陳宗承承受上開不定期租賃契約，原告則於大永公司96年資產分割後，繼受其部分資產，因而繼受上開不定期租賃契約。　㈡查，系爭土地69年土地公告現值為新臺幣(下同)6,200元/平方公尺，113年已調昇為150,358元/平方公尺，調幅為2325% ；土地申報地價則自69年3,700元/平方公尺，113年調昇為2 4,058元/平方公尺，調幅為550%，足見系爭土地之價值自69 年後迄今，不動產之價值確有昇漲之情形，而本件租金自69 年起按土地申報地價總價額年息6%計收至今，已達44年以上未曾調整，又系爭土地坐落中正路與大觀街口，中正路二邊聯通三重與迴龍龜山方向、大觀街直上新海橋通板橋、中港路通五股、新泰路達泰山，各路公車路線通行，交通四通八達；且距101年通車之新莊站約100公尺左右；並有102年通車之新北市特二號道路五股土城線，交通之便捷更不可同日而語，附近更有戶政、地政、區公所、警察局等行政機關，及北市圖書館新莊分館、學校、銀行、各式商店（例如全聯新莊大觀店），商業交易活絡、生活機能完善。而本件年租金雖按申報地價總價額年息6%計算，歷來租金已隨申報地價調整比率而調整，惟自69年以來不動產價格數度持續飆漲，作為計算租金之基準之申報地價，與公告現值或市價之差距不斷攀升，系爭土地周邊環境、交通、工商繁榮程度、承租人受益情形等，均有大幅變更。以系爭土地為例，69年土地公告現值與申報地價比值約僅為6200/3700=1.68，113年土地公告現值與申報地價比值高達約150358/24058=6.25，租金若仍依69年原約定申報地價6%計算實失公允。且被告並非自己使用，其承租本件土地建屋係出租他人供營業使用（現況經營覺道堂），非供住宅使用，土地年租金自無土地法第 105條準用同法第97條不得超過土地及建築物申報總價額年息10%規定之限制。　㈢又與鄰地租金比較，原告所有相同坐落新北市○○區○○段00地號土地，面積454.32平方公尺部分，出租予訴外人，其上建物現為大觀商旅使用。原告與訴外人之不定期限土地租賃關係，年租金業經鈞院105年度訴字第3195號判決按當年度土地申報總價額年息百分之二十六計租（經台灣高等法院107 年上字第778號裁定、最高法院109年台抗字第563號裁定，已於109年4月16日確定）。原告爰依民法第442 條及同法第 227條之2第1項，請求調整租金並聲明：被告承租原告所有系爭土地，其年租金自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之20計租。二、被告則以：　㈠按最高法院70年台上字第3194號判決謂：「未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金之方式，係按租賃標的不動產價值之固定比例計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人於此時即無再依民法第442 條之規定，聲請法院調整租金之必要」。經查，原告自承「被告向原告承租系爭土地使用，屬不定期租賃關係，租金約定按申報地價總額年息6%計算」（詳見原告起訴狀第2頁第2 行至第3行），揆之上開判決見解，本件既有「租金約定按申報地價總額年息6%計算」之約定，租金直接依該不動產價值之昇降而機動調整，此時即排除民法第442 條規定之適用，則原告依民法第442條規定請求調整租金，顯無理由。　㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額年息百分之十為限，且於租地建屋者準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而依土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，像指土地所有人依該法規定所申報之地價。次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此亦有最高法院68年台上字第3071號裁判意旨可供參照。原告自承系爭房屋為被告出租他人作為「覺道堂」使用（見原告起訴狀第4頁第1行至第2行），自非供營業使用，揆之上開判決見解，原告請求「調整為按當年度土地申報總價額年息百分之「二十』計租」，於法無據。　㈢又最高法院106年度台上字第430號民事判決更闡釋曰：「倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付」。基此，兩造既已約定系爭房屋與系爭土地問之租金，依照兩造之約定，年租金係以「96年以後土地申報總價額年息之6%」計算，此亦為原告所自承在案（見原告起訴狀第2頁、一），即兩造已明確約定租金之計算，係以每年之申報地價為基礎，並以該地價之6％，已將每年的地價波動考慮在內，被告亦因每年之地價上漲而給付因此上漲之租金，足見，兩造已於締約時預見地價波動，並做為調整租金之基礎，已就風險預作合理公平之分配，而不得適用情事變更，原告應就不定期租賃負擔地價劇變之風險；況原告起訴請求之內容，係認為兩造以「每年之申報地價6%」為租金計算基礎對其並不公平，並未舉證說明為何以每年之申報地價6%計算，有「原約定之比例，顯不相當」情事，故原告以民法第 227條之2情事變更原則主張調整租金，顯不足採。　　　㈣再按最高法院82年度台上字第1877 號判決謂：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付濟者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整」。基此，縱認原告得依民法第44 2條及同法第227條之2第1項規定請求調整租金，於本件訴訟判決確定前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，應自本件判決確定時起計租，則原告請求自「年租金自本起訴狀繕本送違翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之二十計租」，即請求自其起訴訴狀繕本送達翌日起（為調整租金之意思表示到達時）起計租，於法不合。　㈤末按最高法院112年度台上字第1452號民事裁定維持之臺灣高等法院111年度上更三字第118號民事判決：「民法第227條之2情事變更原則規定當事人行使該形成權之除斥期間，雖法無明定，然此規定究為例外救濟之制度，契約當事人長久處於可能遭受法院判命增減給付之不確定狀態，顯非所宜，審酌本條係為衡平而設，且規定於債編通則，解釋上，自應依各契約之性質，參考債法就該契約權利行使之相關規定定之。次按利息、紅利、租金、膽養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126 條定有明文。租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，請求增加給付之租金，仍為使用土地之代價。職是，出租人基於租賃契約，依情事變更原則請求增加給付，倘兩造長久處於可能遭受法院判命增減給付之不確定狀態，顯非所宜，則依情事變更原則請求減少給付，亦宜從速為之，否則徒滋糾紛，於事實殊鮮實益等一切情狀，就該形成權之除斥期間應定為5年」。經查，系爭房屋與系爭土地於96年間始成立不定期租賃契約，依系爭房屋google街景圖所示，而原告主張之系爭房屋之周遭，僅有對面興建「永鼎帝京」該建案於87年間取得建照開始興建，105年取得使用執照興建完成（被證2）、新莊捷運站及中和新蘆線於102年6月29日即通車（被證3）、新北市立圖書館新莊分館於2009年12月3日啟用（即98年12月3日啟用）（被證4）（下合稱系爭變更事由）。是若有原告主張有系爭變更事由，而有情事變更原則適用，原告欲執系爭變更事由，援引情事變更原則，求為債務加報酬給付，依經最高法院112年度台上字第1452號民事裁定維持之臺灣高等法院111年度上更三字第118號民事判決見解，原告應於其權利完全成立時，即系爭土地對面興建「永鼎帝京」該建案於 105年即興建完成時，其除斥期間於105年即得開始起算5年。準此，原告遲至113年5月21日始具狀提起本件訴訟，則原告依民法第442條及同法第227條之2第1項規定請求調整租金「自本起訴狀繕本送達翌日起，調整為按當年度土地申報總價額年息百分之二十計租」，已逾除斥期間而消滅，而無理由。　　三、原告主張陳宗承自69年起向大永公司不定期承租其所有系爭土地，面積89.96平方公尺，年租金約定以土地申報總價額6 %計收之利息，被告於63年自陳宗承承受上開不定期租賃契約，原告則於大永公司96年資產分割後，繼受其部分資產，因而繼受上開不定期租賃契約等情，有系爭土地登記謄本、通知書、二聯式發票（見重司調卷第21至26頁）為證，是原告前開主張之事實，堪信真實。四、原告主張系爭土地今因捷運通車後，工商繁榮，土地價值顯較69年原訂租金時為高，依民法第442條、第227 條之2第1 項規定，請求租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租等語，業據提出系爭土地地價第一、二類謄本、GOOGLE地圖、照片、本院民事判決（見重司調卷第29至71頁）為憑，則為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第442 條、第227 條之2 第1 項規定，請求租金自起訴狀繕本送達翌日即113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，是否有理由？茲分別論述如下。　㈠原告依民法第442 條規定，請求租金自113年6月20日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，是否有理由？　1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。次按未定期限之不動產租賃，如契約當事人就租金之給付，已明確約定按不動產價值之固定比率計算，則該不動產之價值倘有昇降之情事發生，當事人即得直接依是項約定增減租金，自無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要（最高法院民事判決90年度台上字第482 號判決意旨足資參照）。　2.查系爭租賃於69年間成立未定期限，並約定年租金自69年起以土地申報總價額年息6%計收，已如前述，顯見兩造就租金之給付，已明確約定係按系爭土地價值之固定比率計算。則原告依民法第442 條規定訴請法院調整之必要，已有可議。　3.又觀諸系爭土地自69年至113年之公告土地現值及申報地價（見重司調卷29至39頁）所示，足認系爭土地客觀價值固有提昇，然因本件租金約定按不動產價值之固定比率計算，兩造已得直接依是項約定增減租金，而無依民法第442 條規定訴請法院調整之必要。　㈡原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求租金自113年6月2 0日起，調整為按當年度土地申報總價額年息20% 計租，是否有理由？　1.次按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第 1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第24 46號判例可資參照）。　2.原告主張系爭土地所處位置、基地周邊環境及其四周工商繁榮程度已遠超乎69年所預見一節，業據其提出系爭土地地價第一、二類謄本、GOOGLE地圖、照片、本院民事判決、維基百科、自由時報新聞（見重司調卷第29至71頁、本院卷第81 至99）為證，足認系爭土地所處位置即新莊區之人口成長、交通區域網絡之聯結、公家機關及新建大樓林立，其基地周邊環境及其四周工商繁榮程度顯與系爭租賃成立時即69年相距甚大。又依原告提供之照片，被告承租系爭土地興建之建物現供覺道堂使用，並非住宅使用，並有頂樓增建，其利用系爭土地之經濟價值及所得利益，堪認有所增加無訛。　3.再者，審酌系爭土地上另一建物新北市○○區○○街00號房屋即大觀商旅（馥華大觀商旅）於本院105年度訴字第3195號判決送估價師鑑定評估年租金，其評估年租金為當年度申報地價年息26.3588%，足徵系爭租賃原約定租金自69年起迄今即為當年度土地申報總價額年息6%，顯失公平。再審酌系爭土地坐落中正路與大觀街口，中正路二邊聯通三重與迴龍龜山方向、大觀街直上新海橋通板橋、中港路通五股、新泰路達泰山，各路公車路線通行，交通四通八達；且距新莊站約10 0公尺左右，附近有戶政、地政、區公所、警察局等行政機關，及恆毅高級中學、新莊國民中學、新莊國民小學、國泰世華銀行、文德公園、中正公園等情，有新莊捷運站位置圖及轉乘資訊在卷可憑，生活機能方便，而被告租地建屋亦非僅為居住使用，是原告認主張調整租金應以申報地價年息20 ％計算為相當，尚屬有據。是被告前開辯解，即屬無據，委無足採。　4.復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院 48年台上字第521號判例參照）。查本件起訴狀繕本係於113 年6月19日送達被告（見重司調卷第77頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，是原告請求調整租金自113年6 月20日起算，即屬有據。　五、綜上所述，原告依民法第227條之2第1 項規定，請求被告承租原告所有之系爭土地之租金自113年6月20日起應調整為按當年度土地申報總價額年息20%計租，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2024-11-29

PCDV-113-訴-2346-20241129-1

壢簡

中壢簡易庭

第三人異議之訴

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1534號原告謝宏明訴訟代理人陳萬發律師被告富旺都市更新股份有限公司法定代理人李台興被告黃致遠共同訴訟代理人劉知非上列當事人間請求第三人異議之訴事件，本院於民國113年11月1 3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第15條前段定有明文。經查，被告於民國113年6 月12日持本院於112年6月8日作成之112年度桃司偵移調字第 598號調解筆錄為執行名義，聲請對訴外人李鄰、黃優勝之財產為強制執行，經本院民事執行處以113年度司執字第666 07號給付懲罰性違約金事件（下稱系爭執行事件）受理在案，原告主張系爭執行事件之執行標的即桃園市○○區○○里○○○ 路000號（前側及後側）未登記建物（下稱本件建物）已由伊取得事實上處分權，故得依強制執行法第15條前段規定提起本訴。次查，系爭執行事件尚未終結乙節，業經本院調閱系爭執行事件卷宗查核屬實，原告提起第三人異議之訴，程序上即無不合。貳、實體事項：一、原告主張：緣伊係桃園市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，而與訴外人即伊之弟江宏鈐於民國10 8年間，就系爭土地及同地段174之1地號土地之部分範圍出租與訴外人即承租人李鄰，未料李鄰竟於系爭土地擅自建築門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號之違章建築鐵皮屋，嗣因該鐵皮屋不包含本件建物之部分（下稱系爭建物），經本院以109年度司執字第88722號強制執行事件辦理查封及拍賣，由被告於111年6月2日拍定並取得系爭建物之不動產權利移轉證書，嗣向本院主張系爭建物與系爭土地間存在租地建屋關係，提起請求核定租金等事件，經本院以111年度訴字第1 677號民事判決駁回被告之訴，及臺灣高等法院112年度上易字第507號民事判決駁回上訴而確定，足認系爭建物乃無權占有系爭土地，且為被告所不得委為不知。又被告於系爭執行事件聲請將本件建物列為執行標的物，然前因李鄰積欠原告甚多租金債務未清償，乃於112年8月間同意將本件建物之事實上處分權讓與伊，並將房屋稅籍移轉登記為伊所有，是本件建物應屬伊所有之財產，是被告將本件建物誤認為李鄰之財產，於系爭執行事件聲請查封本件建物，已侵害伊私有之財產，且依最高法院20年抗字第525號判例之意旨，第三人主張有排除強制執行權利之標的不以所有權、典權、留置權、質權為限，再綜合最高法院50年台上字第1236號判例、 80年度台上字第2516號民事判決及72年度台上字第1453號民事判決之意旨，應認伊取得本件建物之事實上處分權，除無法登記外，伊對本件建物所取得之權利，實質上與所有權人無異，伊乃執臺灣高等法院105年度重上字第115號民事判決之意旨，主張對本件建物之事實上處分權有足以排除強制執行之權利，依法得對被告提起第三人異議之訴；又被告拍定系爭建物後，伊即向被告提起拆屋還地等訴訟，經本院於11 2年4月12日以111年度重訴字第423號判決被告應將系爭建物拆除騰空，並將占用土地返還予伊等語，及考量被告於系爭建物在本院進行法拍程序時，本院之法拍公告即已於使用情形欄註明占用土地關係不明等語，要求應買人注意，又於備註欄註記拍定人無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，且應負被拆除之危險等語，均已足認被告知悉系爭建物對系爭土地係無權占有，亦悉李鄰已將本件建物之事實上處分權移轉予伊，卻仍查封本件建物，已有違背誠信原則且有權利濫用之情形，更不能以本件建物有無法登記之弱點可乘，於本件建物之事實上處分權移轉予伊後，仍主張本件建物為李鄰所有而聲請為強制執行之標的物，因而妨害本件建物之交易安全，已違背誠信原則，爰依強制執行法第15條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭執行事件，關於被告與李鄰間，就本件建物所為之強制執行程序，應予撤銷。二、被告則以：系爭建物及本件建物係李鄰出資興建完工，存在迄今，雖未辦理保存登記而屬違章建築，仍應認李鄰為系爭建物及本件建物之所有權人，嗣系爭建物經拍賣而由我等拍得，李鄰竟拒不搬遷，我才對李鄰提起訴訟，經調解而約定李鄰應於112年7月10日前搬遷，否則，按日給付新臺幣（下同）5,000元之懲罰性違約金，然李鄰自知無權占有系爭建物，仍不搬遷，也不願意繳納違約金而規避強制執行計，乃虛偽向主管機關申報本件建物而另設立房屋稅籍，然本件建物之所有權人仍為李鄰，不因稅籍證明記載原告為納稅義務人而認定原告為本件建物之所有權人，況原告並未提出任何有關本件建物移轉或讓與之契約，也未實質占有本件建物，已可疑原告是否確實取得本件建物之事實上處分權，縱使原告取得本件建物之事實上處分權，然依最高法院44年台上字第721號判例、103年度台上字第1668號、105年度台上字第2 376號、107年度台上字第306號民事判決之意旨，應認為事實上處分權並非強制執行法第15條規定足以排除強制執行之權利，原告提起第三人異議之訴應無理由，況且，被告對於李鄰積欠原告租金之事及李鄰將本件建物之稅籍變更為原告等情，均不知悉等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠關於系爭土地與同地段第174之1地號土地之部分範圍前經原告與江宏鈐出租與李鄰，李鄰遂在原告所有之系爭土地上出資興建系爭建物與本件建物，而未辦保存登記，屬於違章建築，然系爭建物前經原告於本院拍賣程序拍得後，因李鄰拒絕交付系爭建物與被告，復經被告與李鄰調解，由被告取得系爭執行事件中之執行名義，被告乃於系爭執行事件將本件建物列為執行標的物，斯李鄰已將本件建物之事實上處分權讓與原告，並將房屋稅籍移轉登記為原告所有等情，為兩造所未爭執，且有本院113年7月23日桃院增字第113年度司執字第66607號函影本（見本院卷第10至11頁）、桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見本院卷第12、36、38頁）、系爭土地之第1類土地登記謄本（見本院卷第13頁）、與系爭土地同地段第174之1地號土地之第1類土地登記謄本（見本院卷第14頁）、原告與江宏鈐對李鄰之土地出賃契約書（見本院卷第15至16頁背面）、本院111年6月2日桃院增字109 年度司執字第88722號不動產權利移轉證書影本（見本院卷第17頁及其背面）、本院民事執行處110年4月6日桃院祥宇1 09年度司執字第88722號通知影本（見本院卷第18至19頁）、桃園市政府地方稅務局中壢分局112年契稅繳款書（見本院卷第37頁）、系爭建物及本件建物航照圖（見本院卷第60 至65頁）、本院111年度訴字第1480號遷讓房屋事件之勘驗筆錄影本、言詞辯論筆錄影本、判決書影本（見本院卷第75 至86頁背面）、系爭建物與本件建物空拍圖（見本院卷第88 至89頁）在卷可稽，並經本院調閱本院113年度司執字第666 07號全卷及本院111年度訴字第1480號全卷查閱無訛，是此部分事實，首堪認定。　㈡事實上處分權是否為強制執行法第15條前段所稱足以排除強制執行之權利？　⒈原告執以對本件建物具有事實上處分權，為被告所不爭執，而認有強制執行法第15條前段所稱足以排除強制執行之權利，其主要理由無非係以事實上處分權人所享有之權能實質上等同於所有權人，並本於相類似事件，應為相同處理之法理，認為事實上處分權得據為排除強制執行之權利，若不以此保障事實上處分權人，終將使得未辦理保存登記之建築在房屋原始出資建築之人遭反覆執行拍賣程序，導致惡性循環而與法秩序不合等語，並提出臺灣高等法院105年度重上字第1 15號民事判決，為其憑據。然原告上開主張為被告所否認，是對於原告取得本件建物之事實上處分權能否認定為強制執行法第15條前段所稱足以排除強制執行之權利，厥為本件爭議之所在，饒有研求之必要。　⒉實務見解整理：　⑴最高法院創立事實上處分權前之實務見解：第三人買受係屬違章建築，並未為所有權之移轉登記，依民法第758條規定，不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力。因此縱提出買賣契約及移轉租地契約，亦不過成立買賣之債權契約而已，仍難謂為對於違建物已生取得所有權之效力。第三人對違建物並無足以排除強制執行之權利存在，自為強制執行法第15條所不許（最高法院43年度台上字第856號民事判決先例意旨參照）。然若違建物係提起異議之訴之原告向第三人買受之財產，經法院誤予實施查封，因該第三人怠於行使權利，以排除其侵害，異議人自得代位行使，若該房屋為債務人自己所有，縱因違章建築而不能登記，亦因其居於債務人之地位，無排除強制執行之權利，則異議人自亦無代位權之可言（最高法院48年台上字第209號民事判決先例意旨參照）。又房屋之買賣無論房屋為違章建築與否，除其前手本身即為債務人外，在未為移轉登記前，凡因第三人就買賣標的物對於承買人主張權利，指由執行法院實施查封時，原出賣人既均附有擔保之義務，以排除第三人對承買人之侵害（參照民法第 349 條）。則承買人本於民法第 242 條代位前手行使此項權利，要無不合（最高法院52年度台上字第 681號民事判決先例意旨參照）。　⑵近期實務見解：認為事實上處分權並非強制執行法第15條所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利，其中，執以事實上處分權僅為實務上便宜措施者，如最高法院112 年度台上字第630號、107年度台上字第306號、同院107年度台上字第906號、106年度台上字第162號、105年度台上字第 2376號判決、97年台上字第728號、96年度台上字第1109號、95年台上字第673號民事判決及臺灣高等法院109年度上字第1087號、109年度上易字第679號、108年度上易字第814號民事判決，未附理由者，如最高法院107年度台上字第306號民事判決及臺灣高等法院110年度上字第367號、110年度上字第119號、108年度上字第832號民事判決；未否認事實上處分權並非強制執行法第15條所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利，但針對當事人是否有事實上處分權，為具體認定者，如臺灣高等法院112年度上字第874號、11 3年度上字第120號、112年度上字第494號、112年度上字第9 0號、110年度上字第660號、109年度上易字第1312號民事判決。　⑶本庭向來見解：本庭歷來針對上開爭議，向以事實上處分權並非強制執行法第15條所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利，如本院112年度壢簡字第1832號、110年度壢簡字第485號、105年度壢簡字第1210號、105年度壢簡字第580號、105年度壢簡字第345號民事簡易判決。　⒊按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第15條定有明文。又第三人異議之訴，係第三人就執行標的物，因行使排除強制執行之權利，聲明不服之方法。故在第三人異議之訴，所應審究者，係第三人對於執行標的物，有無排除強制執行之權利，亦即第三人就執行標的物具有一定之權利，因強制執行而受侵害，而第三人在法律上並無忍受侵害之理由而言。　⒋次按，所謂所有權，為社會之產物，應參酌其歷史之觀念而非僅憑邏輯之觀念，大致上，乃於法令限制範圍內，對於所有物具有永久全面與整體支配之物權，此係因所有權固然保障所有權人對於標的物為占有、管理、使用、收益及處分等全面及一切概括之支配，且各該支配權能化為單一體，換言之，各該支配權能僅係所有權一部分之具體化，且不予以預定時間限制，賦予所有權永久性之支配權能，始克落實所有人得依其自由意思對於標的物全面支配之最高保障與尊重，然在所有權社會化之結果下，所有權雖由個人所享有，但其行使應受法令之限制，諸如民法第765條即揭示此旨。而未辦保存登記之建物無法辦理所有權移轉登記，僅得讓與事實上處分權，然該處分權能係以物為對象，對物為占有、使用、收益及事實上處分，讓與人讓與該事實上處分權，係屬處分行為，以當事人間之讓與合意及讓與人將該未辦保存登記之建物交付，受讓人因受領交付而取得事實上處分權。換言之，事實上處分權，僅係得占有、使用、收益及事實上處分之狀態，與所有權之權能，得於法令限制之範圍內，自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉不同，並非所有權，對未登記之不動產肯認有事實上處分權，僅係實務上之便宜措施。此為何最高法院67年度第次民事庭庭長會議決定㈠係謂：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人」，明示「不能為不動產所有權之讓與」，誠非創設未辦保存登記之建物之新物權。由此可知，事實上處分權之內容雖庶與所有權之大部分權能相類，然究竟不能認定事實上處分權實質上等同於所有權，始符實務上創設事實上處分權所演義之脈絡。　⒌第按，物權，除依法律或習慣外，不得創設，民法第757條定有明文。此即所謂物權法定主義，以確保物權之特性，即物權之種類及其支配內容，並便於物權之公示，確保交易安全與迅速，落實物權之絕對性，因此，應不容許創設與法秩序相違之新種類物權或與物權法定內容相異之物權，乃其核心之處，然其近來修法理由略謂：「若新物權秩序法律未及補充時，自應許習慣予以填補，故習慣形成之新物權，若明確合理，無違物權法定主義存立之旨趣，能依一定之公示方法予以公示者，法律應予承認，以促進社會之經濟發展，並維護法秩序之安定…又本條所稱「習慣」係指具備慣行之事實及法的確信，即具備法律上效力之習慣法而言，併予指明」，此係為避免物權法與社會需要脫節，允許緩和物權法定主義，容許具備法律上效力之習慣法予以補充，以實現物權法定主義作為私法自治之限制，而非禁止私法之發展，惟查，未辦保存登記之建物既為違法之建物，是否應受法律保障，尚容有疑問，則依民法第757條所定得創設物權之習慣，以具備慣行之事實及法的確信，即具備法律上效力之習慣法為限（民法第1條），並無違物權法定主義存立之旨趣，始足當之。且民法第2條規定：「民事所適用之習慣，以不背於公共秩序或善良風俗者為限」。未辦保存登記之建物之形成，係違反政府頒布有效之命令，有害公共秩序，自不能使違法建造之未辦保存登記之建物，成為新物權。且有無創設物權之習慣、其習慣之內容如何、是否為適用於全國、某一地區或某一特定族群之習慣，當事人對之有主張及舉證之責任。由此看來，事實上處分權是否能透過習慣法加以創設，終須通過法秩序衡平之檢視，非謂我國未辦保存登記之建物數量眾多，而認為早已成為我國文化下之產物，進而肯認事實上處分權於法秩序上之絕對地位。況且，民法第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」。其中所謂使用、收益或處分其所有物，乃所有人對物之積極行為，以產生所有物之價值，並成為其經濟利益之歸屬者，是為所有權之積極權能，至所謂得排除他人之干涉，是為所有權之消極權能。所有權之行使，在法令限制範圍內有充分之自由，故民法第765 條所規定之所有權權能不過例示而已，實不只以四者為限。而所謂處分之權能，有事實上之處分與法律上之處分，前者就標的物為物理之變形，改造或毀損等物理上之事實行為。後者乃就標的物之所有權為移轉、限制或消滅等，使所有權發生變動之法律行為。準此，事實上之處分權能僅為前揭所有權權能之一，已難認有將原屬於所有權權能之一之事實上處分權創設為另一物權之必要。　⒍再按，未辦保存登記之建物起造人可因創造該物之事實，當然取得支配權。如不與他人發生法律關係，或無國家公權力之干涉，本即得全面發揮其支配權能（含使用、收益、處分及排他性），此在個人主義、資本主義、自由社會中，乃當然之理。復按，憲法第15條已明確揭示，人民財產權應予保障。此與德國基本法第14條第1項「所有權應予保障。但其內容與界限，由法律定之」者不同。質言之，德國基本法之解釋，應認為財產權內涵著「自我內在限制」，因立法者就第一次對於所有權內涵之「形成」動作，不可能構成侵害，因而在此之前尚不存在於所謂憲法所有權內容。再對照我國憲法第23條揭示，所列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。由此可推論憲法就所列舉之財產權保障，並無先為財產權「自我內在限制」之先決問題，乃直接以積極外在目的為限制，僅在符合公共利益等目的下，始允許以法律保留並符合比例原則，對財產權內容加以限制。所謂外在積極目的限制，應包括該財產權之形成，須法令之界定或法令之創設，始能獲得之財產權在內。例如土地所有權須依土地法規之丈量登記始能確立，或礦業權、商標專利權等經濟財產權之須依法令特許始能取得。又為憲法人民財產權之保障，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴，此為大法官釋字第400號解釋意旨所明揭，從而，更能確立財產權如無法律保留對其權利內容予以限制，其全部內容均受憲法基本人權保障。換言之，對於事實上處分權能否作為完整之權利看待，尚應檢視法秩序之體系下，是否對事實上處分權做出一定之法令限制，以符法律保留原則與比例原則，而不至使私法自治之本旨落空。　⒎惟按，法律與憲法牴觸者無效；命令與憲法或法律牴觸者無效，憲法第171條第1項、第172條分別定有明文。又對於人民自由之限制，即應以法律，或經法律明確授權之命令為之，始符合法治國法律保留原則之要求。誠如憲法所定人民之自由及權利範圍甚廣，凡不妨害社會秩序公共利益者，均受保障。惟並非一切自由及權利均無分軒輊受憲法毫無差別之保障：關於人民身體之自由，憲法第8條規定即較為詳盡，其中內容屬於憲法保留之事項者，縱令立法機關，亦不得制定法律加以限制，而憲法第7條、第9條至第18條、第21條及第22條之各種自由及權利，則於符合憲法第23條之條件下，得以法律限制之。至何種事項應以法律直接規範或得委由命令予以規定，與所謂規範密度有關，應視規範對象、內容或法益本身及其所受限制之輕重而容許合理之差異：諸如剝奪人民生命或限制人民身體自由者，必須遵守罪刑法定主義，以制定法律之方式為之；涉及人民其他自由權利之限制者，亦應由法律加以規定，如以法律授權主管機關發布命令為補充規定時，其授權應符合具體明確之原則；若僅屬與執行法律之細節性、技術性次要事項，則得由主管機關發布命令為必要之規範，雖因而對人民產生不便或輕微影響，尚非憲法所不許。又關於給付行政措施，其受法律規範之密度，自較限制人民權益者寬鬆，倘涉及公共利益之重大事項者，應有法律或法律授權之命令為依據之必要，乃屬當然（大法官釋字第443號解釋意旨參照）。再按，立法機關以法律授權行政機關發布命令為補充規定時，其授權之內容、目的、範圍應具體明確，命令之內容並應符合母法授權意旨。至授權之明確程度，固不應拘泥於授權條款本身所用之文字，惟仍須可由法律整體解釋認定，或可依其整體規定所表明之關聯意義為判斷，足以推知立法者有意授權行政機關以命令為補充，始符授權明確性之要求（憲法法庭111年憲判字第19號判決理由意旨參照）。第按，法律明確性之要求，非僅指法律文義具體詳盡之體例而言，立法者於制定法律時，仍得衡酌法律所規範生活事實之複雜性及適用於個案之妥當性，從立法上適當運用不確定法律概念而為相應之規定。如法律規定之意義，自法條文義及立法目的與法體系整體關聯性觀點觀察非難以理解，且個案事實是否屬於法律所欲規範之對象，為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以認定及判斷者，即無違反法律明確性原則（大法官釋字第793號解釋理由書意旨參照）。可知法治國原則具有法安定性之要求，避免法律適用時產生不安之狀態，亦即人民要能明確知悉法律規定而有能力遵守之，則法律之訂定與解釋自然應達人民能預見之程度，並保障人民對於所預見法律規範內容之信賴，以符法律保留原則與法律明確性原則之要求，始能落實法治國原則之旨趣。此在司法權之實施，法院解釋法律並適用法律，亦當遵守憲法之本旨與法秩序一致性原則而為之，促使法律價值判斷或法律原則一致要求，達評價一致性（Wertungs eingeit），促使立法規範目的能獲一貫性實現，避免評價矛盾，並符合憲法最高性之要求。復按，法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限；法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第71條、第72條、第184條第2項分別定有明文，次按，土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限，民法第793條定有明文，對於上述侵入干擾之認定，有賴行政法規命令補充。斯公法與私法固屬不同之法領域，然非謂公、私法間存在絕對阻隔，彼此毫無交集可言，而為落實上述法秩序一致性之要求，應避免相互矛盾之法規範同時存在，對於公法領域被認定為違法而被禁止之事物，自應於私法領域予以絕對禁止，此即所謂違法性之一致性（ei nheitliche Rechtswidrigkeit），僅係違法行為或違法事實所由生法律上之效力如何，尚應端視所違反之公法法規究屬具有保護人民權益之效力規定（Verbotsgesetz），或僅係行政上之取締規定（blosse Ordnungsvorschrifen），而有所異。　⒏另按，不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第758條定有明文。此項規定，於未經辦理保存登記之建物，既因無法為建物所有權第一次登記，無法具備「登記」之公示要件表徵其權利，不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，則其原始取得所有權者，即應為實際出資興建建物之人。又物權乃對標的物之直接支配，具有排他與優先效力，故物權之存在及其變動，必要有一定之公示方法以為表現，使當事人與第三人均得自外部認識其存在及內容，否則在交易旺盛，物權變動頻繁之今日，實將造成重大之困擾與混亂，無以保障交易之安全，是以民法上基於此項要求，遂有「公示原則」與「公信原則」之發生，以作為物權變動之二大原則。而所謂公示原則係指物權變動之際，必須以一定之公示方法表現於外，始能發生一定法律效果之原則。易言之，公示方法乃在對外顯示物權之變動及其變動後之物權現狀。此動物權變動之一定公示方法，在不動產物權為「登記」，在動產物權則為「交付」，此種公示方法即為民法第758條、第761條所採行。是以，在不動產之公示原則，其具體規範即為民法第758條第1項：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」。是未經辦理保存登記之建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該未辦保存登記之建物之事實上處分權讓與受讓人，並由受讓人因受領交付而取得事實上處分權，已如前述；所謂交付，依民法第946條第1項規定，即移轉其物之占有。蓋占有僅為對於物有事實上管領力之狀態，並非實體法上之權利，此為何無權占有人如不能證明其有本權存在，仍屬無權占有之所由來，又事實上處分權，僅係得占有、使用、收益及事實上處分之權利，與所有權之權能，得於法令限制之範圍內，自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉（民法第765條規定參照）不同，並非所有權，對未登記之不動產肯認有事實上處分權，僅係實務上之便宜措施，亦如前述，此早期實務創設事實上處分權時不將與之曰同為所有權，不僅為歷史脈絡上所正確無誤，更為法秩序所認同，從而，對於事實上處分權如何創設公示外觀，以溫和物權對世效之特性，而能達成對交易安全之兼顧，以符法秩序之衡平，厥係首要論究之處。　⒐雖謂房屋稅原則上係向房屋所有人徵收（房屋稅條例第4條規定參照），且於一般交易習慣上，未辦保存登記建築通常係藉由變更房屋稅籍登記事項之納稅義務人名義，而為完成讓與事實上處分權之表徵，是就未辦保存登記房屋設籍登記為納稅義務人，如無反證，應可推認該稅籍登記之納稅義務人為該未辦保存登記房屋之所有人或事實上處分權人，故未辦保存登記房屋之稅籍登記名義人，仍不失為證明權利歸屬方法之一。惟查，房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人。又房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件。準此，房屋稅籍之變更非辦未保存登記建物所有權或事實上處分權移轉之要件，房屋納稅義務人並非必為房屋所有權人或事實上處分權人。從而，稅捐稽徵機關就未辦保存登記建物稅捐事務，有為稅籍登記之納稅義務人之管理，而該稅籍登記與未辦保存登記建物所有權或事實上處分權之取得，無必然關係，更不能憑為一種穩定之公示方法，洵此，事實上處分權之取得究應如何證明，誠具有現實上之困難，尤其係脫離依照法律規定而取得，為意定移轉之情形者，似僅能透過交付標的物作為其公示外觀，然而，觀諸事實上處分權之內容既然與所有權幾無所異，如何徒憑交付動作資為公示外觀，而認定已經保障社會交易安全，毋寧對於事實上處分權是否屬於一種創設與所有權內容有所相違之新物權，可以啟人疑竇。矧以，當事人訂立房屋買賣契約後，如有下列兩種情形：1.出賣人在將買賣標的物之房屋移轉登記為買受人所有以前，經執行法院查封，買受人不得本於所有權，依強制執行法第15條提起異議之訴。2.出賣人在買賣標的物之房屋移轉登記為買受人所有以前，再將同一房屋出賣於次承買人，並已為所有權移轉登記者，次承買人應受法律上之保護，得依民法第767條本於所有權對買受在先之承買人主張權利。準此，如若允許事實上處分權僅賴以交付之方式作為取得事實上處分權之公示方法，不啻較諸所有權移轉係以移轉登記為其公示方法所建立之交易秩序，更容易使交易安全陷入混亂之狀態。　⒑又就事實上處分權作為交易上之便宜措施，實務何以容許存續多年？窺諸事實上處分權創設之初，係在避免原始起造人將未辦保存登記之建物之事實上處分權讓與受讓人後，因故反悔所由設，而未辦保存登記建物作為強制執行拍賣換價之標的時，依強制執行法第98條及民法第759條之規定，拍定人自領得權利移轉證書之日起即取得該建物之完整所有權，僅登記前不得處分而已亦即，不論拍賣時，未辦保存登記建物分屬空殼所有權人與事實上處分權人，仍因強制執行係以該建物為標的，並非以事實上處分權為標的，建物自會因拍定而移轉其所有權，原事實上處分權人前因買賣關係所受讓取得之事實上處分權，已不得對抗新所有權人；原空殼所有權人既早已喪失建物終局利益歸屬地位，亦不得對抗依民法第759條取得所有權之拍定人，故拍定人取得該建物之完整所有權，包含法律上及事實上之處分權，是事實上處分權是否應法院為強制執行程序而踐行拍賣，導致法秩序由生矛盾，顯然應予否定，此為法秩序本身所能排除事實上處分權之存在而混亂法秩序所引起之交易安全危險，因此，本件並無所謂原告主張本件建物復經李鄰之債務人執行本件建物，導致本件建物遭反覆拍賣而影響交易安全之虞。　⒒再者，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此限；違反第25條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之50以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。二、擅自使用者，處以建築物造價千分之 50以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第58條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。三、擅自拆除者，處1萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。建築法第25條第1項、第86條分別定有明文。是未經保存登記之建物係違反上開建築法第25條第1項、第86條第1、2款規定之建物，並由上開建築法第86條規定，及酌以同法第1 條揭示「為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，特制定本法；本法未規定者，適用其他法律之規定」之意旨，應認為上開建築法第25條第1項、第86條應係為保障人民住居及生活安全所由設，此不僅攸關人民財產之保障，更涉及人民生命及身體安全之保護，當屬民法第71條禁止規定中之效力規定，為期能落實法秩序一致性、違法性之一致性，對於取得未經辦理保存登記之建築之事實上處分權者，既然規範上已使渠面臨隨時遭拆除建築之風險，自無由保障渠將此類建築作為交易之標的，換言之，交易者間固使買受者取得對標的物之事實上處分狀態，仍非謂該交易行為屬法之所允，從而，實務上最初所稱交易當事人間若無特別之約定而使買受人取得事實上處分權等語，宜解讀為買受人係取得對標的物事實上之處分狀態，並使得出賣人即建物原始起造人喪失對標的物之事實上處分權能，方能彰顯實務最初為能解決未經辦理保存登記建物眾多之現實難題，所建置之便宜措施之解釋，然在法秩序一致性之要求下，斷不能以文義上容有「權」字，而遽謂事實上處分權屬於法律上之一種權利，否則，終使法規範之評價產生矛盾，而為人民無所措其手足。　⒓綜上，為落實法秩序一致性之要求，以符法治國原則之本旨，所謂事實上處分權究非一種習慣性物權，更非一種權利，僅能認為係一種事實上狀態下建構之便宜措施，自不屬於強制執行法第15條前段所稱足以排除強制執行之權利，是原告上開主張，應屬無據。　㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文，惟若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。本件原告主張被告聲請本件執行事件，係以損害原告利益為其主要目的等語，伊之理由無非係以被告認識系爭建物乃無權占有系爭土地，且亦悉李鄰已將本件建物之事實上處分權移轉予伊，卻仍查封本件建物等情，為伊之憑據。惟查，被告即便知悉系爭建物與系爭土地間，存在無權占有關係，然無妨原告行使民法物上返還請求權及對物妨害除去請求權，反係被告應自行承擔系爭建物將來可能遭拆除之風險，而既稱為風險，則被告對於拍定系爭建物可能由生之將來法律上糾紛乙事，僅能認被告有預見可能性，殊無以之為被告已有預見，據以論斷被告主觀上有損害原告利益之目的；況且，事實上處分權究與所有權不同，已如前述，應認本件建物所有權仍歸屬於李鄰所有，原告查封本件建物，並聲請執行拍賣本件建物，固然妨害原告對本件建物現實上之事實狀態，於原告而言有所不利益，但被告此舉將使未來拍定人取得本件建物所有權，原告之事實上處分權將隨之消滅，足以消彌本件建物所有權與事實上處分權分離而有礙將來交易安全與避免衍生民事紛爭之風險，具有相當之公共利益；再者，房屋稅籍登記僅具有推定本件建物所有權人為原告之效果，亦將使被告無從單憑本件建物之稅籍登記資料而認定原告取得本件建物之事實上處分權。準此，應認被告查封拍賣本件建物並無妨害公共利益，更無損害原告利益作為其主要目的，自無違反誠信原則可言，則原告上開主張，即屬無據。四、綜上所述，原告依強制執行法第15條之規定，請求本院將系爭執行事件，關於被告與李鄰間，就本件建物所為之強制執行程序，予以撤銷，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官黃丞蔚以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫嘉芸

2024-11-28

CLEV-113-壢簡-1534-20241128-1

上更一

臺灣高等法院

租佃爭議

臺灣高等法院民事判決 112年度上更一字第55號上訴人周仲篪楊寶鳳周仲泉周恩霂周峻弘賴桂枝(即周仲煜之承受訴訟人) 周德松(即周仲煜之承受訴訟人) 周珮鈴(即周仲煜之承受訴訟人) 上八人共同訴訟代理人游開雄律師上訴人楊希仁李秀娥（即楊永光之承受訴訟人）楊舒云（即楊永光之承受訴訟人）楊宇珊（即楊永光之承受訴訟人）兼上四人共同訴訟代理人楊涓功被上訴人范植旺訴訟代理人徐國楨律師被上訴人范植煥范植雄范植煌范植泉范碧蓮范秀玲范秀錦范秀春范植源上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年6月 5日臺灣新竹地方法院107年度訴字第994號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。范植旺承租新竹縣○○市○○段○○○、○○○、○○○地號土地之每年租金，應調整為新臺幣壹拾肆萬玖仟伍佰壹拾玖元。其餘追加之訴駁回。第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，關於本訴部分由上訴人負擔，關於追加之訴部分由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人范植旺負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、被上訴人范植煥、范植雄、范植煌、范植泉、范碧蓮、范秀玲、范秀錦、范秀春、范植源（下合稱范植煥等9人）經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人楊永光於民國113年9月25日本院審理中死亡，其繼承人為李秀娥、楊舒云、楊宇珊3人（下依序稱其名），此有本院死亡通報警示、戶役政資訊網站查詢戶籍資料、戶籍謄本、身分證正反面影本、家事事件公告查詢結果等在卷可按（見本院卷二第17至21、43、44、46頁），並經其等具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第41頁），核無不合，應予准許。三、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。查上訴人在原審起訴請求：被上訴人范植旺(下稱范植旺)應將坐落新竹縣○○市○○段00 0、000地號土地（下逕稱該地號），如新竹縣竹北地政事務所108年1月21日土地複丈成果圖所示A部分（A1面積49.68平方公尺、A2面積110.93平方公尺）之地上主廳、B部分（面積31.26平方公尺）之鐵皮車庫、C部分（面積53.54平方公尺）之右側廂房、D部分（D1面積6.79平方公尺、D2面積57. 07平方公尺）之水泥地面等建物，及同段000地號土地（下稱000地號土地）養雞鴨鵝等設施（上合稱系爭地上物）拆除、刨除，並將前開占用之土地騰空全部返還上訴人。嗣提起上訴後，將上開聲明更正為：范植旺應將同段000、000、 000地號土地（下合稱000等三土地）上，如新竹縣竹北地政事務所110年1月11日108年1月21日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）Ａ部分（含A1部分面積49.68平方公尺、A2部分面積110.93平方公尺）之主廳、Ｂ部分（面積31.26 平方公尺）之鐵皮車庫、Ｃ部分（面積53.54平方公尺）之右側廂房、Ｄ部分（含D1部分面積6.79平方公尺、D2部分面積5 7.07平方公尺）之水泥地面、Ｅ部分（含E1部分面積112.81 平方公尺、E2部分面積813.84平方公尺）之菜園果園區地上物，及Ｆ部分（含F1部分面積1.37平方公尺、F3部分面積8.8 2平方公尺）之遮雨棚及鐵皮屋拆除、刨除，並將前開佔用之土地騰空全部返還上訴人。又上訴人於本院追加先位請求：確認兩造間就000等三土地（下合稱000等三土地）之租賃關係不存在；上訴人周仲篪、楊寶鳳、周仲泉、周恩霂、周峻弘、賴桂枝、周德松、周珮鈴等8人（下逕稱其名，合稱周仲篪等8人）於本院追加備位請求：范植旺承租000等三土地之每月租金應調整為新臺幣（下同）2萬4,920元。經核上訴人就上開請求拆除、刨除系爭地上物及返還土地範圍之變更，僅係更正事實上陳述，而上開於本院追加之訴之基礎事實均係基於000等三土地所衍生爭議之同一基礎事實為訴之追加，與上開規定相符，均應准許。四、原上訴人周仲煜於111年10月9日死亡（業經最高法院裁定由　　賴桂枝、周德松、周珮鈴承受訴訟）後，其全體繼承人已於同年12月1日以分割繼承為原因，將000等三土地應有部分各 1/12均移轉登記予周德松，依民事訴訟法第254條第1項前段規定，於本件訴訟無影響，併予敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：重測前坐落新竹縣○○市○○段00之0、00、00、0 0地號土地（重測後變更為新竹縣○○市○○段000、000、000、 000地號土地〈下逕稱該地號，合稱系爭四土地〉）於民國38 年6月26日由訴外人周宜爟(歷審判決誤載為周宜權，應予更正) 、楊查某與訴外人范振來、范振隆（下稱范振來2人）簽訂私有耕地租約後，輾轉由上訴人繼承出租人地位，被上訴人則輾轉繼承為承租人，於44年間經新竹縣政府核定為新竹縣○○字第00號耕地三七五租約（下稱第00號租約），其中 000地號為田地，000地號為溜地，000、000地號為建地，並同意承租人得將受風災毀損之農舍修建用以堆置肥料農具及農作休憩使用，歷經60年，該農舍已屋頂塌陷、傾倒廢棄。范植旺於106年間，將原農舍崩塌部分修建鋼架鐵皮屋頂作為廂房，搭建鐵皮車庫，並將溜地部分搭蓋養雞鴨舍設施，均非以耕作為目的或便利耕作使用。又周仲篪與訴外人即上訴人之父執輩周伯淦、周伯陽（上2人與周仲箎合稱為周仲篪等3人）雖於48年12月27日，就非屬耕地之000等三土地與訴外人即范植旺之父范龍安簽訂「私有土地及建物敷地租約書」（下稱系爭敷地租約），並與范龍安簽訂其得在000、0 00地號土地上興建房屋之同意書（下稱系爭同意書，與系爭敷地租約合稱為系爭租地建屋契約），因出租人周仲篪等3 人就000等三土地之權利範圍合計僅7/10，系爭租地建屋契約未經上開土地全體共有人同意，對全體共有人自不生效力。縱認系爭租地建屋契約仍有效，然上開租約已因000等三土地上之房屋不堪使用而消滅，且范植旺在000等三土地上興建系爭地上物之面積已超過系爭同意書所載傾倒田寮之面積42.543坪，依土地法第103條第5款、民法第438條第2項規定，伊得終止系爭租地建屋契約。況伊於107年10月11日租佃爭議調解時，表明終止及排除000等三土地之租約，已預先為租期屆滿時（即109年12月31日）不續約之意思表示，故系爭租地建屋契約已消滅等情，爰依民法第767條第1項前段規定，求為范植旺應將000等三土地上之系爭地上物拆除，並將所占用土地騰空返還上訴人，並於本院前審追加請求確認兩造間就000等三土地之租賃關係不存在。又若鈞院認兩造間之上開租賃關係仍存在，惟系爭租地建屋契約之租金自50年間起迄今，均為蓬萊谷600台斤，尚不足以繳納000等三土地之地價稅，且000等三土地之價值已提高，自有調整租金之必要，爰備位依民法第227條之2、第442條規定，於本院追加請求將000等三土地之租金調整為每月2萬4,920元之判決。原審就上訴人之本訴請求部分為其敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，范植旺應將000等三土地上之系爭地上物拆除、刨除，並將所占用土地騰空返還上訴人。並於第二審為訴之追加，先位聲明：確認兩造間就000等三土地之租賃關係不存在。備位聲明：范植旺承租000等三土地之每月租金應調整為2萬4,920元。（按㈠上訴人在原審請求確認兩造間就000地號土地之第00號租約租佃關係不存在，經本院109年度上字第1036號前審判決上訴人勝訴，被上訴人不服提起上訴後，業經最高法院111年度台上字第189 7號判決駁回上訴確定。㈡上訴人在本院前審追加請求確認兩造就000等三土地之借貸關係不存在，及請求被上訴人返還0 00地號土地，亦經本院前審判決駁回上訴人之請求，上訴人就本院前審上開敗訴部分均未提起第三審上訴，業已確定。是上述已確定部分，均非本院審理範圍，附此敘明）二、被上訴人部分：　㈠范植旺以：第00號租約之「租賃土地之標示及租額」欄，將0 00等三土地記載其中，分別載明為「溜」及「建」地，租額欄均為空白，係供附帶使用之免租土地，依三七五租約意旨，000等三土地與000地號土地具有依存關係，000等三土地之租約應屬第00號租約之附屬租賃關係。系爭敷地租約雖僅由000等三土地共有人中之周仲篪等3人簽立，但周仲篪等3 人就上開土地之應有部分合計達7/10，依98年1月23日修正之民法第820條第1項規定，應有部分既逾越2/3，系爭敷地租約自屬有效，且上訴人向伊表示終止租約後，仍於107年2 月間向伊收取租金，故系爭租地建屋契約已成為不定期租賃契約。范植旺之父在000等三土地上所興建房屋之屋況良好，僅部分屋瓦破損，范植旺已於106年初，以加蓋鐵皮棚頂方式修繕完畢，故上開房屋尚未達不堪使用之程度。又鈞院如認有調漲000等三土地租金之必要，應考量上開土地附近為農地，進出為產業道路，並非商業繁榮、交通便利之處，故應以申報地價年息5％計算租金為適當等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。　㈡范植煥等9人均未到庭或具狀表示意見。　三、兩造不爭執事項（見本院卷一第246、285頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：　㈠兩造之父執輩自38年間就新竹縣○○市○○段00、00、00、00-0 地號土地（即系爭四土地）簽訂第00號租約，分別由被上訴人之前手范振來2人共同耕作。嗣竹北市公所於78年間，以系爭四土地重測標示變更及出租人變更為由，於78年9月4日依竹市民字第01741號通知書辦理變更登記，將系爭四土地依序變更為000、000、000、000地號，原土地面積亦隨之調整變更。於范振來、范振隆死亡後，由范綱茂、范綱山、范龍安3人（按范龍安係范振來之養子；范綱茂、范綱山係范振隆之子。見本院卷二第55、59、61頁）承受第00號租約續租，范龍安死亡後由其子范植旺承租，范綱茂死亡後由其子范植源承租；上訴人自60年起，陸續繼承前開耕地至今。兩造就第00號租約最後一次之租期為104年1月1日起至109年12 月31日止。　㈡000、000、000地號土地現登記為周仲篪（應有部分1/4）、周德松（應有部分1/12）、周仲泉（應有部分1/12）、楊寶鳳（應有部分1/12）、周峻弘（應有部分1/10）、周恩霂（應有部分1/10）、楊涓功（應有部分1/10）、楊希仁（應有部分1/10）、楊永光（應有部分1/10）所共有。又000地號土地現登記為周仲篪（應有部分3/12)、周德松（應有部分3 /36）、周仲泉（應有部分3/36）、楊寶鳳（應有部分3/36 ）、周峻弘（應有部分1/4）、周恩霂（應有部分1/4）所共有。　㈢新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會曾於107年6月4日調解本件租佃爭議，新竹縣政府耕地租佃委員會於107年10月11日調處不成立。　㈣系爭地上物即000、000地號土地上如附圖所示A部分（A1面積 49.68平方公尺、A2面積110.93平方公尺）之主廳、B部分（面積31.26平方公尺）之鐵皮車庫、C部分（面積53.54平方公尺）之右側廂房、D部分（D1面積6.79平方公尺、D2面積5 7.07平方公尺）之柏油路面等地上物，E1及E2部分之菜園及果園（E1面積112.81平方公尺、E2面積813.84平方公尺），及000地號土地上如附圖所示養雞鴨鵝等設施（F1面積為1.3 7平方公尺、F3面積為8.82平方公尺），均為范植旺所有並占用。　㈤000地號土地於109年12月31日由范植源之弟范植鑑、范植宏種稻二分之一，范綱山之子范植雄種地瓜葉二分之一。於10 9年之前，000號地號土地全部由范植源之弟范植鑑、范植宏種稻。　四、本院判斷：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。次按確認之訴，若係就為訴訟標的之私法上權利或法律關係之成立或存在與否不明確而有爭執，認為有請求確認判決之必要，亦所謂有即受確認判決之法律上利益時，即得提起，並以其利害關係相對立而有爭執該私法上權利或法律關係之人為被告；倘所爭執者為公法上之權利或法律關係，或於私法上之權利或法律關係並無利害關係相對立之爭執，則為法所不許，最高法院89年台上字第2500號判決意旨參照。上訴人請求確認兩造間就000等三土地之租賃關係不存在等情，為被上訴人所否認，則其等間就上開土地之租賃關係是否存在，處於不明確之狀態，並致上訴人就上開土地之權益有受侵害之危險，而上開不安之狀態得以確認判決予以除去，應認上訴人就此部分有即受確認判決之法律上利益。　㈡查第00號租約所載租賃土地之標的包括系爭四土地，其中000 地號地目為「溜」，而「溜」地目為灌溉用之塘湖、沼澤， 000、000地號地目均為「建」，此有新竹縣政府調處卷內土地建物查詢資料可考（見原審卷一第138至149頁）；參諸兩造之前手於38年間簽立第00號租約時，已編定00地號（按重測後為000地號）為「建」地、00之0地號（按重測後為000 地號）為「建」地、00地號（按重測後為000地號）為「池沼」，此有38年6月26日臺灣省新竹縣私有耕地租約（見原審卷一第198頁）及新竹縣竹北市公所108年6月17日竹市民字第1082300591號函及附件之第00號租約歷年登記及變更資料在卷可按（見原審卷二第192至346頁）。而第00號租約內，凡地目為「建」或「溜」土地者，其「租谷（穀）」均無正產物收穫量之約定，與「耕地」部分係列計「租谷」若干者迥異，且地目為「建」或「溜」者，於「租賃/實物」欄內均未記載（見原審卷一第198頁；原審卷二第193至198、2 07、212、288、294、326頁），足見前揭地目為「建」或「溜」者，雖與「耕地」併同書立於第00號租約，仍非「耕地」租賃之部分。又重測後社北段第000、000、000地號之土地，其地目仍為「溜」或「建」，並無變更為「耕地」。揆諸前開說明，兩造間就000等三土地並無「耕地」租賃關係，而屬一般土地租賃關係，尚不因000等三土地與000地號耕地合併訂立租約而名為「私有耕地租約」，即謂依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）之相關規定辦理。次按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400條第1項定有明文。法院所為判決於確定後，就經裁判之訴訟標的有既判力，當事人及法院均受判決內容之拘束，當事人於嗣後不得主張相反之內容，法院亦不得為內容矛盾之判斷。查上訴人於原審請求確認兩造間就000 等三土地之第00號租約租佃關係不存在，業經本院前審判決確定兩造間就000等三土地無耕地租賃關係，應屬一般土地租賃，而就該部分為被上訴人敗訴之判決，被上訴人不服提起上訴後，經最高法院111年度台上字第1897號判決駁回上訴確定，則上訴人楊涓功、楊希仁及楊永光之繼承人即李秀娥、楊舒云、楊宇珊(下合稱楊涓功等5人)於本院主張：范植旺就000等三土地係與上訴人成立第00號租約租佃關係，依減租條例第16條、第17條規定，上開租佃關係無效，范植旺自應拆除000等三土地上之系爭地上物及返還所占用土地云云，即不足採。　㈢按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照。觀之兩造之前手於38年6月26日簽立之第00號租約，係將000地號耕地與非耕地之000等三土地併列在租賃標的中，已如前述。且依兩造各自提出於48年12月27日簽立之「私有土地及建物敷地租約書（即系爭敷地租約）」，該租約之前言、第1條、第2條已約定，出租人周仲篪等3人以每年蓬萊穀500台斤之租額，將000等三土地出租予范龍安等語（見原審卷一第135、199頁），而所謂「敷地」乃日文「しきち」之漢字，中譯為「用地、基地」之意；又周仲箎等3人於同日簽立之系爭同意書記載：其等就坐落第00號、00之0號（即重測後第000、000地號）土地上之田寮，緣經本年多次颱風襲擊後，因一部份受影響而塌倒，故自行拆除，茲同意范龍安在原該座落新建房屋等語（見原審卷一第136頁）。復參以系爭敷地租約之出租人周仲篪之訴訟代理人於原審供稱：從38年耕地租約一直到縣政府於44年核定第00號租約、後續新竹市政府登記之租約，000地號土地部分都有訂租額，就000等三土地則都沒有訂租額，但有備註一併出租，為了彌補這個部分，因此於48年間才會另外擬定租約（指系爭敷地租約）等語（見原審卷三第5頁）；上訴人楊涓功等5人則供稱：系爭敷地租約與第00號租約有依存關係等語（見本院卷一第425頁）；被上訴人亦供稱：系爭租地建屋契約是附屬於第00號租約（見本院卷二第34、35頁）。綜上各情，足徵兩造之前手於38年簽立第00號租約時，雙方已約定地主除出租000地號耕地予佃農耕作外，另優惠提供非耕地之000 等三土地予佃農承租使用，佃農除可使用坐落000、000地號土地上由地主興建之田寮外，於48年間上開田寮因颱風襲擊而一部倒塌時，地主更同意佃農得在承租之000等三土地上自行興建房屋使用。又系爭敷地租約第6條既約定：「承租人范龍安過去（民國48年以前）所應納與出租人之租谷確已全部繳清無訛」等語（見原審卷一第135、199頁），顯見地主與佃農就000等三土地成立之租賃關係，應係自38年間簽訂第00號租約時即已存在，雙方才會在系爭敷地租約上特別註明范龍安於48年簽立系爭敷地租約時，已全數繳清先前承租000等三土地之租金，是系爭敷地租約應屬「確認」兩造間就000等三土地成立租賃關係之性質，即使出租人周仲篪等3人於簽立系爭敷地租約前，未經全體共有人同意，仍不影響前於38年間已成立之租賃關係。準此，000等三土地之租賃關係乃附屬於第00號租約之事實，可以確定。　㈣上訴人雖主張：周仲箎未曾在系爭敷地租約及系爭同意書上簽名，亦未授權他人用印，故否認系爭租地建屋契約之真正，周仲箎誤認其於每年向范龍安收取之租金為第00號租約之租金等語。然觀之系爭敷地租約及系爭同意書，有關「出租人」或「立同意書人」欄位內之周仲篪等3人之署名及其他手寫條款部分，細繹上開手寫文字之書寫方式、結構、筆順等特徵，足認上開文字應係由同一人所書寫，但上訴人楊寶鳳、周仲泉、周恩霂、周峻弘、賴桂枝、周德松、周珮鈴於本院均不爭執系爭敷地租約之形式上真正（見本院卷一第72 頁）；且依楊涓功於原審提出之新竹縣政府48年12月23日函文，周伯淦曾於同年月22日向新竹縣政府提出拆除○○鄉○○村 0號之申請等情（見原審卷一第185-1頁），核與系爭同意書所載：000、000地號土地上由地主興建之田寮，因受颱風襲擊而一部倒塌，故周仲篪等3人自行拆除上開建物等語（見原審卷一第136頁）相符，則周仲篪等3人縱然未親自書寫系爭敷地租約及系爭同意書或在其上簽名，仍有授權他人在上二文書上書寫姓名及用印之可能。又范龍安及其後手曾於50 年1月30日至107年2月10日期間，於每年1、2月間依系爭敷地租約之約定，向周仲篪等3人或其等之後手繳交租谷，並經周仲篪等人手寫簽收及用印等情，有范植旺提出之○○租谷清算書存卷可查（見原審卷三第82至113頁）；且周仲篪於6 2年至106年期間，於每年1或2月時均有收取范綱茂、范綱山依第00號租約繳交之租谷，並於收取時簽立憑單予范綱茂、范綱山，亦有歷年繳租憑單在卷可證（見原審卷三第50至55 頁）。而周仲篪等8人於本院稱：000等三土地與000地號土地之租金是分開繳納的，每年確實收到2筆租金，分別由范植旺、「范綱茂、范綱山」各繳納一筆等語（見本院卷二第 36、37頁）；周恩霂則稱：范植旺、「范綱茂、范綱山」都是於每年農曆過年前一個禮拜繳租，是同一天繳納二筆租金等語（見本院卷二第37頁）。依經驗法則判斷，周仲篪既長期收取「范龍安及其後手」所繳納之租谷，其豈有不知范龍安及其後手係依系爭敷地租約約定之租額繳納租金之理？又周仲篪既於每年農曆過年前一週之同日，分別向「范龍安及其後手」、「范綱茂、范綱山」收取各一筆租金，其豈有將「范龍安及其後手」所繳納之000等三土地之租金誤認作第0 0號租約之租金之可能？是周仲篪此節抗辯顯與事實不符，洵不足採。而范植旺、范綱茂、范綱山既係同一天分別繳納上開二筆租金，楊涓功等人辯稱僅有看到范綱山等人繳租，沒有看到范植旺、范龍安繳租，亦未收到000等三土地租金云云，自不足採。　㈤承上說明，兩造之前手於38年間簽立第00號租約時，除約定0 00地號耕地之租賃外，地主為照顧佃農生活，乃合意將000 等三土地之租賃關係合一包含於第00號租約之中，是000等三土地之一般租賃關係，依其性質乃附屬於第00號租約，其真意兩者應具有不可分割之同一效力，亦即於兩造間就第00 號租約有關000地號土地之租佃關係消滅或終止前，尚不得單獨終止000等三土地之一般租賃關係。又本件上訴人在原審請求確認兩造間就000地號土地之第00號租約租佃關係不存在，業經本院前審判決駁回上訴人之請求，上訴人就上開敗訴部分並未提起第三審上訴，此部分業已確定。從而，上訴人於兩造就000地號土地之租佃關係仍有效存在之前提下，以系爭敷地租約無效或其得終止該租約為由，於本院追加先位請求確認其與范植旺間就000等三土地之租賃關係不存在，即無理由。另上訴人與范植旺就000等三土地既存在租地建屋之租賃關係，范植旺即有占有使用上開土地之權利；而依上訴人之舉證，尚不足以證明上訴人之前手與范龍安有何約定限制其在000等三土地上建屋面積及利用土地之方式，亦不因嗣後因繼承而分房耕作而有異，且兩造就000等三土地之租賃並非耕地租佃關係，則上訴人以范植旺違反租約或減租條例之規定，兩造間就000等三土地之租賃關係無效、已消滅或終止，其得收回上開土地為由，依民法第767條第1項前段規定，請求范植旺將000等三土地上之系爭地上物拆除、刨除，並將所占用土地騰空返還上訴人等語，即屬無據。　㈥有關周仲篪等8人追加備位請求調整000等三土地之租金部分：　⒈按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之理由。又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第442條規定請求調整租金，是否亦同屬　　共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求（最高法院86年度台上字第336號判決意旨參照）。查周仲篪等8人於本院追加備位請求調整000等三土地之租金，其餘上訴人即楊涓功等5人固主張：伊等只想要收回000等三土地，不想繼續出租上開土地給范植旺，故不追加上開備位之訴等語（見本院卷二第31、38頁）。惟查，楊涓功等5人就000、000地號土地登記所有權之應有部分合計僅3/10（即楊涓功、楊希仁、楊永光3人登記上二土地之應有部分各1/10），就000地號土地則非登記所有權人，已如前述，顯見楊涓功等5人尚非000等三土地之多數共有人。本件周仲篪等8人提起此部分調整租金之訴，固非由系爭租地建屋契約之全體出租人共同起訴，然楊涓功等5人係本件當事人，周仲篪等8人本無庸請求法院追加楊涓功等5人為原告，且楊涓功等5人所述拒絕提起追加備位之訴之理由，尚非正當，堪認周仲篪等8人係事實上無法取得楊涓功等5人之同意，參酌上開判決意旨，應認周仲篪等8人此部分就上訴人所共有000等三土地之系爭租地建屋契約請求調整租金，尚非當事人不適格。　⒉次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。同法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」乃有關情事變更原則態樣之一。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地公告地價之固定比率計算，嗣土地價值變動，非當時所得預料，租金依原約定基地公告地價之固定比率計算顯失公平者，出租人固得依民法第442條規定，訴請法院調整其租金。惟有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人則應依民法第227條之2規定，聲請法院增減其租金，最高法院109年度台上字第2599號判決意旨參照。　⒊查周仲篪等3人與范植旺之父范龍安於48年間所簽立系爭敷地租約之第2條約定：每年租額為蓬萊穀500台斤（見原審卷一第135、199頁），雙方於50年時已將每年租額調整為蓬萊穀 600台斤，嗣范龍安及其後手依上開約定，逐年給付租金至1 07年2月10日止；又范龍安於79年1月23日、90年間，繳交00 0等三土地前一年度租金之金額分別為5,520元、6,300元，范植旺於104年2月15日、105年1月31日，繳交000等三土地前一年度租金之金額分別為7,500元、8,100元等情，為兩造所不爭，並有○○租谷清算書及103、104年面結粗谷明細表在卷可查（見原審卷二第36、37頁；原審卷三第82至113頁）。而依范龍安、范植旺均係以蓬萊米600台斤每年收購價換算之金額繳付租金，並為周仲箎等人同意受領，顯見兩造應已合意將000等三土地之租金種類由稻穀變更為現金給付甚明。考諸兩造之前手就000等三土地成立之租賃關係乃於38 年間即成立，而雙方自50年間調整每年租金為蓬萊穀600台斤後，迄今未有任何調整租金數額，而000地號土地自76年起至112年止，其公告地價由每平方公尺300元增加至1,300 元，其公告現值由每平方公尺300元增加至9,800元，000地號及000地號土地於上開期間之公告地價則由每平方公尺300 元增加至2,500元，其公告現值由每平方公尺300元增加至2 萬3,600元等情，有新竹縣地政處000等三土地地價查詢資料在卷可證（見本院卷二第64至70頁）。又土地所有權人本需負擔繳納地價稅之義務，上訴人就000地號土地於103、104 年繳納地價稅數額均為2,389元，且000地號土地其中53.82 平方公尺部分及000地號土地其中9.74平方公尺部分，因均未作農業用地使用，業經新竹縣政府稅捐稽徵局（下稱竹縣稅捐局）認定不符土地稅法第22條課徵田賦之規定，應改按一般用地稅率課徵地價稅等情，有地價稅繳款書、竹縣稅捐局105年12月15日新縣稅土字第1050033244A號、106年5月8 日新縣稅土字第1060160235A號、新縣稅土字第1060160144 號函為證（見原審卷一第89至93、122至126頁；原審卷二第 36、37頁），是000、000地號土地上開面積部分不得適用田賦課稅，必須改按一般用地課稅乙事，應非兩造於38年間成立租賃關係時所得預料，自係不可歸責於兩造之事由。準此，000等三土地之價值及地價稅均已大幅提高，如兩造仍以蓬萊穀600台斤換算新臺幣之金額計算每年租金，不予調整，即顯失公平。是周仲篪等8人依民法第442條、第227條之2 第1項規定，請求酌定增加000等三土地之租金，當屬有據。　⒋000等三土地之租金應調整為若干？　　　⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。　　⑵上訴人主張應按000等三土地之申報地價年息10％計算每年租金等語；范植旺則抗辯應按上開土地申報地價年息5％計算每年租金等語。查原審於108年1月21日現場履勘000等三土地時，發現000、000地號土地上現況有L型磚造建物，屋頂以鋼柱鐵皮加強覆蓋，屋況老舊，000地號現況則為水池，建有兩個簡易木頭製鴨寮，此有原審勘驗筆錄及現場照片為證（見原審卷二第56至58、64至76頁）。復觀之卷附000等三土地空照圖及附近現場照片（見原審卷一第64至67、206頁；原審卷二第43至54頁；本院前審卷一第375頁），可知000等三土地附近現多作農業用途，係以產業道路進出該土地，尚非交通便利或商業發達之地等情。本院審酌000等三土地之現況使用方式、交通、生活機能及范植旺利用000等三土地之可能經濟價值與所受利益等一切情狀，認范植旺抗辯應按000等三土地之申報地價年息5％計算每年租金，尚屬適當，周仲篪等8人主張按000 等三土地之申報地價年息10％計算每年租金，顯屬過高。再者，000地號土地之面積為335.72平方公尺，於112年度之申報地價為每平方公尺1,040元（計算式：公告地價1,3 00元/㎡×0.8）；000地號土地之面積為1086.37平方公尺，於112年度之申報地價為每平方公尺2,000元（計算式：公告地價2,500元/㎡×0.8）；000地號土地之面積為234.25平方公尺，於112年度之申報地價為每平方公尺2,000元（計算式：公告地價2,500元/㎡×0.8），此有000等三土地查詢資料及新竹縣地政處地價查詢資料存卷可考（見本院卷一第349、352、354頁；本院卷二第64至70頁），依此計算0 00等三土地每年之租金應調整為14萬9,519元【計算式：（〈000地號：335.72㎡×1,040元/㎡〉＋〈000地號：1086.37㎡× 2,000元/㎡〉＋〈000地號：234.25㎡×2,000元/㎡〉）×5％】。又周仲篪等8人雖主張將000等三土地調整後之租金給付時間改為每月給付等語，然查，系爭敷地租約第2條、第4條係約定每年一次繳清租金等語（見原審卷一第135、199頁），范龍安及范植旺歷年來亦係按年給付租金予上訴人，已如前述，而范植旺並未同意改變租金給付時間為每月計算，則周仲篪等8人此部分主張改變租金給付時間，自不足取。五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求范植旺將000等三土地上之系爭地上物拆除、刨除，並將所占用土地騰空返還上訴人，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院追加先位請求確認兩造間就000等三土地之租賃關係不存在，為無理由，周仲篪等8人追加備位請求范植旺將000等三土地之租金調整為每年14萬9,519元部分，為有理由，逾此部分之請求則無理由，應予駁回，爰判決如主文第2、3項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第4 49條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　　法　官　湯千慧　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅立德正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉蕙心

2024-11-27

TPHV-112-上更一-55-20241127-1

訴

臺灣彰化地方法院

第三人異議之訴等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1335號原告黃蕭貴鳳蕭清宗薛蕭銀上一人訴訟代理人薛素卿共同訴訟代理人陳隆律師被告郭真佑訴訟代理人李坤原上列當事人間請求第三人異議之訴等事件，本院於民國113年10 月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題。蓋確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非就訴訟標的之權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即為適格（最高法院100年度台上字第1698號民事裁判意旨參照）。按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 (最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查：原告主張其等之被繼承人蕭園與原告前手蕭清文就坐落彰化縣○○鄉○○段0000○000 0地號土地（下分稱1111、1115地號土地，並統稱系爭2筆土地）存有基地租賃契約（下稱系爭租地建物契約），其等依土地法第104條規定，就被告與蕭清文間就系爭2筆土地買賣行為行使優先購買權乙節，經被告否認，是被告就系爭2筆土地有無具有優先購買權，致原告私法上之承買權利有受侵害之危險，而此項危險得以判決除去之，原告提起本件訴訟，即有確認利益。　　二、次按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第15條前段定有明文。經查：被告於民國112 年5月26日持本院108年度訴字第658號民事判決暨確定證明書（下稱前案事件，就前案事件之判決稱前案一審判決、前案第二審判決）為執行名義，聲請對債務人即前案被告山口タツ子、蕭夏實、蕭夏代、蕭慶、蕭宗（下稱蕭夏實等5人）所有、坐落1111地號土地上如前案一審判決附圖即彰化縣田中地政事務所108年6月10日土丈字第0653號土地複丈成果圖（下稱前案判決附圖）所示編號Ｂ、面積41.11平方公尺之三合院（護龍），編號Ｃ、面積36.04平方公尺之三合院（護龍）（下合稱系爭執行標的物）聲請強制執行，經本院民事執行處以112年度司執字第30706號拆屋還地強制執行事件（下稱系爭執行事件，就系爭強制執行事件所為之執行程序，下稱系爭執行程序）受理在案。原告主張其等行使優先購買權後，即成為系爭2筆土地所有權人，而可以不對蕭夏實等5人行使強制執行方式，排除系爭執行程序，而依強制執行法第 15條前段規定提起本訴；則系爭執行程序尚未終結乙節，業經本院調閱系爭執行事件卷宗查核屬實，原告提起第三人異議之訴，程序上即無不合。貳、實體部分：一、原告主張略以：　㈠系爭2筆土地原為蕭清文所有，原告之被繼承人蕭園與蕭清文間，就系爭2筆土地存有系爭租地建物契約，被告拍定取得系爭2筆土地後，竟以其為系爭2筆土地之所有權人，對系爭 2筆土地上之建物提起拆屋還地訴訟，前經本院以前案第一審判決認定租地建物契約已因房屋不堪使用而消滅，故判決被告勝訴，原告及該案被告（除蕭夏實等5人外）均不服提起上訴，經前案第二審判決廢棄前案第一審判決，並駁回被告第一審之訴確定，惟蕭夏實等5人未就前案第一審判決提起上訴，上開判決判命蕭夏實等5人拆除系爭執行標的物部分，因而確定。　㈡原告為蕭園之繼承人，為系爭租地建物契約之承租人，則被告縱係拍賣取得系爭2筆土地，原告仍得依土地法第104條規定，行使優先購買權，為此原告以民事起訴狀代通知，對於被告與其前手蕭清文間就系爭2筆土地之買賣、移轉行為行使優先購買權，被告與蕭清文間之買賣契約及所辦理之所有權登記行為，即不得對抗原告。原告取得系爭2筆土地所有權後，即不對蕭夏實等5人聲請強制執行，而可以排除系爭執行程序。爰依確認之訴、強制執行法第15條等規定提起第三人異議之訴等語。並聲明：確認原告對於系爭2筆土地優先購買權存在；系爭執行程序應予撤銷。二、被告答辯略以：　㈠原告或原告之親屬前曾就同段1110、1116地號土地提起確認優先購買權訴訟，經本院、臺灣臺中高等法院（下稱臺中高分院）、最高法院分別以83年度訴字第749號、87年度上字第71號、91年度台上字第2181號、93年度訴字第10號、95年度上字第157號、96年度再字第21號、96年度台上字第1081 號裁判駁回訴訟，原告再提起本件訴訟，顯然有違反一事不再理規定。　㈡又系爭2筆土地前經本院102年度司執字第45328號強制執行（下稱102年執行事件，就102年強制執行事件所為之執行程序，下稱102年強制執行程序）拍賣，於102年強制執行程序進行中，原告固曾表示欲行使優先購買權，惟經本院民事執行處形式審查後認定原告未具有優先購買權，而由被告拍定取得系爭2筆土地；原告並未經全體共有人即蕭園之其他繼承人同意行使優先購買權，依民法第828第2項規定，原告並無合法行使優先購買權。被告於系爭執行事件之執行標的為系爭執行標的物，系爭執行標的物非屬原告所有，原告無從依強制執行法第15條規定，排除系爭執行程序。三、本院之判斷：　㈠系爭2筆土地原為蕭清文所有，經被告於本院執行處以102年執行事件拍定取得；系爭2筆土地上有原告、蕭夏實等5人、蕭園其餘繼承人繼承所有之建物，被告前以其為系爭2筆土地之所有權人，對於系爭2筆土地上之建物所有權人提起拆屋還地訴訟，經前案一審判決被告勝訴，該案被告（除蕭夏實等5人以外）提起上訴，再經前案第二審判決廢棄前案第一審判決，並駁回被告前案第一審之訴；被告執前案第一審判決及確定證明書為執行名義聲請強制執行，現由本院民事執行處以系爭執行事件受理等節，有前案第一、二審判決、系爭2筆土地謄本、異動索引、系爭2筆土地權利移轉證書等相關資料可參（見本院卷第21頁至第65頁、第69頁、第95頁至第97頁、第99頁至第105頁、第107頁至第109頁、125頁至第126頁），並經本院調取系爭執行事件、前案訴訟、102年執行事件卷宗核閱無誤，首堪認定為真實。　㈡按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受該確定判決之拘束。被告雖以本件事件相關之同段1110、1112、1113、1114、1116地號土地（下合稱1116 地號等5筆土地），曾經原告之親屬提起確認優先權存在訴訟，經本院、臺中高分院、最高法院駁回訴訟確定，原告再提起本件訴訟顯違反一事不再理等等，然觀之被告所稱各該判決均係對於系爭2筆土地以外之1116地號等5筆土地提起確認優先購買權存在訴訟，上開事件之當事人均非原告，是原告提起本件訴訟，即無違反一事不再理原則。　　　㈢按公同共有權利之處分或其他權利之行使，除法律另有規定外，應得全體共有人之同意，此觀民法第831條、第828條第 3項即明。又民法第828條第3項所稱「法律另有規定者」，係指前述同條第1、2項規定情形者，參照修正理由說明三「本項所謂『法律另有規定』之意義，就法條適用順序而言，應先適用第一項，其次依第二項，最後方適用本項所定應得公同共有人全體同意之方式」亦明【參見謝在全民法物權論（上）修訂六版第429-431頁】。是公同共有人如欲行使土地法第104條規定之優先購買權時，若非民法第828條第1、2項規定情形，即應得其餘公同共有人之同意（最高法院113年度台上字第1426號裁定亦同此見解）。經查：　⒈原告主張其等為蕭園之部分繼承人，蕭園與蕭清文間就系爭2 筆土地存有系爭租地建屋契約，於被告拍定取得系爭2筆土地後，系爭租地建屋契約存續於蕭園全體繼承人與被告間，其為系爭2筆土地之承租人蕭園之繼承人乙節，未經被告以書狀或言詞爭執，原告上開主張事實，應屬真實。　⒉原告雖主張系爭2筆土地之租金均係由原告黃蕭貴鳳提存，其餘公同共有人均無繳納租金，顯已拋棄租賃權利等等，然系爭租地建屋契約權利為蕭園全體繼承人共有，已經本院認定如上；承租人有無繳納租金，僅屬有無依系爭租地建屋契約履行給付租金義務，並無礙於租賃權利仍為蕭園全體繼承人公同共有之事實。是原告以租金係由黃蕭貴鳳提存乙事，推認其餘公同共有人已有拋棄租賃權利之意思表示等等，自非可採。又原告於本院已陳明其等行使優先購買權係以起訴狀繕本送達代通知，且無得其他公同共有人同意等語（見本院卷第13頁、第265頁），可見原告上開行使優先購買權之意思表示非送達原基地所有權人，上開權利行使亦未得其餘公同共有人同意；縱原告薛蕭銀曾向執行法院為行使優先購買權之意思表示，有103年6月24日民事聲請狀附於本院102年度司執字45328號卷宗，原告薛蕭銀亦無舉證其於103年6月2 4日向本院民事執行處行使優先購買權時，有得其餘公同共有人同意。是均難認原告、原告薛蕭銀有合法行使優先購買權之事實，故原告訴請確定其等就系爭2筆土地具有優先購買權，即屬無據。　⒊至於原告引臺灣高等法院111年度法律座談會審查意見，主張其等得單獨行使優先購買權等等，參以上開座談會係就土地法第34條之1第4項規定之優先購買權得否由公同共有人單獨行使乙事，作成審查意見（見本院卷第185至第192頁），與本件土地法第104條規定之情形並不相同，本院自不受其拘束。　㈣按強制執行法第15條所定之第三人異議之訴，以排除執行標的物之強制執行為目的，故該條所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。經查：原告並無合法行使土地法第104條規定之優先購買權，已經本院認定如上，原告已無從以系爭2筆土地所有權人地位表明不欲繼續系爭執行程序；又原告並無舉證其等對於系爭執行標的物具有所有權、典權、留置權、質權存在情形，蕭夏實等5 人仍為系爭執行標的物之所有權人，原告即無從排除系爭執行程序。是原告依上開規定訴請撤銷系爭執行程序，亦屬無據。四、綜上所述，原告依確認之訴、強制執行法第15條規定，訴請確認原告對系爭2筆土地具有優先購買權，及系爭執行程序應予撤銷，均為無理由，應予駁回。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本　　案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉玉媛以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　康綠株

2024-11-26

CHDV-112-訴-1335-20241126-1

訴

臺灣臺北地方法院

拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第170號原告賴碧義賴家宏上二人共同訴訟代理人陳威駿律師複代理人陳泓達律師被告江秀華江秀香上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上門牌號碼新北市○ ○區○○路○段000巷0號(如附圖新北市新店地政事務所，收件日期文號民國113年5月21日店測數字第69000號之土地複丈成果圖所示編號745⑴，面積83.92平方公尺)之建築物拆除騰空，並將上開土地返還予原告及其他全體共有人。被告應於繼承林花子之遺產範圍內，連帶給付原告新台幣33,575 元，及自民國112年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告應於繼承林花子之遺產範圍內，自民國112年11月1日起至第一項建築物拆除並騰空返還土地之日止，按月連帶給付原告新台幣1,975元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔50%，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣170,000供擔保後，得假執行。但被告如在繼承林花子之遺產範圍內連帶以新台幣494,107元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣12,000元供擔保後，得假執行；但被告如在繼承林花子之遺產範圍內連帶以新台幣33,575元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項於原告按月以新台幣700元供擔保後，得假執行；但被告如在繼承林花子之遺產範圍內按月連帶以新台幣1,975元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行聲請駁回。　　事實及理由甲、程序部分：一、按因不動產物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條第1項前、中段、第821條等主張所有物妨害除去請求權及返還請求權，核係因不動產物權涉訟，應專屬不動產所在地(新北市○○區○○段000地號土地，下稱系爭土地 )之法院管轄，又系爭土地位於本院轄區，故本院就本件拆屋還地事件自有管轄權。二、次按當事人之適格，為法院應依職權調查之事項。又共同繼承之遺產在分割以前，為各繼承人公同共有，非經全體繼承人同意，繼承人之一不得任意處分。而拆屋為事實上之處分行為，須對於房屋有事實上處分權之人，始得為之。而未經辦理所有權第一次登記(保存登記)之公同共有房屋，其事實上處分權原則上屬於公同共有人全體，非經全體公同共有人之同意，不得命其中部分或一人拆除之。故訴請拆除尚未經分割之未辦保存登記之房屋，仍應以全體繼承人為被告，其被告當事人方屬適格，不得僅以現占有人為被告(最高法院1 07年台上字第2124號)。查門牌號碼為新北市○○區○○路○段00 0巷0號建物未辦理建物所有權第一次登記，係為訴外人林花子於民國52年所興建，被告均為林花子之繼承人，原告則為系爭土地之共有人(應有部分各持有220/3240，兩人共為440 /3240)，則原告以系爭土地共有人之身分請求被告拆除系爭房屋，並依民法第821條規定請求返還予原告及全體共有人，自均屬適格之當事人，先予敘明。三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號、地址為新北市○○區○○路○段000 巷0號之建築物拆除騰空，並將土地返還予原告及其他全體共有人。被告應連帶給付原告新台幣(下同)609,755元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。被告自112年11月1日至前項建築物拆除之日止，每月應連帶給付原告35,867元。」等語(112年度店司補字第13 02號卷第5-6頁，下稱調解卷)，嗣於113年9月27日以民事訴之聲明變更狀變更為「被告應將坐落於新北市○○區○○段000 地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0號如附圖新北市新店地政事務所收件日期文號113年5月21日店測數字第 69000號土地複丈成果圖所示編號745⑴(實測面積83.92平方公尺)之建築物拆除騰空，並將土地返還給原告及其他全體共有人。被告應連帶給付原告70,070元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告自112年11月1日至第一項建築物拆除並騰空返還土地之日止，按月應連帶給付原告4,121元。」等語(本院卷第 171-172頁)，經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於民法第767條第1項前、中段、第821條等規定主張所有物妨害除去請求權及返還請求權，且請求金額之變更，亦與減縮應受判決事項聲明之情形相符，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。四、本件被告江秀香經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體部分：一、原告起訴主張：　㈠原告賴碧義、賴家宏為系爭土地之共有人(應有部分各持有22 0/3240，兩人共為440/3240)，自30、40餘年起即與其餘共有人間具默示分管合意，約定由原告所屬之賴姓家族就系爭土地為使用收益。　㈡訴外人林花子自52年起承租系爭土地(原地號為新北市○○區○○ 段○○○段地號118號)，並在其上興建門牌號碼新北市○○區○○ 路○段000巷0號(未辦理第一次建物所有權登記)建物(下稱系爭房屋)，雙方遲至100年起林花子與原告始簽訂土地租賃契約書，並約定租約以一年為期，如雙方租賃契約期滿後一個月內未訂立新約，即視為雙方未能續約，則並視同雙方租賃關係結束。　㈢被告二人為林花子之繼承人，因於林花子過世後繼承上開地號上所興建之房屋，且由系爭房屋稅籍資料，被告均為系爭房屋納稅義務人，故自108年起改由被告二人與原告簽定土地租賃契約書。後於109年及110年，均僅由被告江秀華於土地租賃契約書上簽名為承租人，被告江秀香則未簽名，其租賃條件同樣係以每坪790元之價格，約定以一年為期，並應於期滿後一個月內另訂新約，否則即視同結束其租賃關係。　㈣詎料，自111年起經原告聯繫詢問被告是否應另訂新約時，遭被告拒絕並答覆以「你就去告啊」而避不見面，被告迄未與原告簽訂新約，亦未將系爭土地上之房屋拆除，並無權占用系爭土地至今，為此依民法第767條第1項前、中段、第821 條等規定請求被告將系爭房屋拆除，並經土地返還予原告及全體共有人，並依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。　㈤並聲明：　⑴被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0號如附圖新北市新店地政事務所收件日期文號113年5月21日店測數字第69000號土地複丈成果圖所示編號745⑴(實測面積83.92平方公尺)之建築物拆除騰空，並將土地返還給原告及其他全體共有人。　⑵被告應連帶給付原告70,070元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　⑶被告自112年11月1日至第一項建築物拆除並騰空返還土地之日止，按月應連帶給付原告4,121元。　⑷並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯意旨略以：　㈠被告江秀華部分：　⑴之前是被告母親締約，之後是被告江秀華自108年起與原告簽約，租金部分，於100-105年每坪585元，於106-111年5月30 日每坪790元。我母親於108年5月過世後，就是我繳租金，我繳到110年8月，之後就沒繳，當時是因為妹妹即被告江秀香說我未經過他的允許跟地主簽約，被告江秀香說要自己跟地主去買，但是他跟地主談的結果是什麼他沒有告訴我，地主也沒有告訴我所以我不知道後續結果是如何，之後在112 年地主要跟我們說要把地要回去要拆屋。地租都是我在繳，我不同意原告收回，我想要繼續承租，但是我的妹妹即被告江秀香想要買地。　⑵並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡被告江秀香未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠經查，原告主張上開事實，業據其提出系爭土地土地謄本、土地租賃契約書、系爭土地公告現值查詢頁面、系爭土地所有權狀、地籍圖謄本、航空照片、鄰近土地交易資訊、GOOG LE地圖查詢結果、新北市新店區安康路一段207巷街景照片、系爭房屋現場照片、系爭房屋相鄰建物位置簡圖、系爭房屋履勘現場照片、錄影影片等文件為證(調解卷第13-93頁，本院卷第53-55、67-117、154-163頁)；被告則否認原告之主張，而以前詞茲為抗辯；是本件所應審究者為：系爭房屋是否無權占有系爭土地？原告請求拆屋還地，有無理由？原告依不當得利之規定請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？以下分別論述之。　㈡就系爭房屋有無合法占有權源部分：　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號)。查原告係於72年3月26日以贈與為登記原因分別取得系爭土地應有部分全力3240分之220(於72年5月12日登記)，有土地登記第一類謄本在卷可稽(調解卷第13-65頁)，亦為兩造所不爭執，應堪確認。準此，本件系爭土地既為原告所有，則被告等人就非無權占有(即具有合法占有本權)之抗辯事實即應負擔舉證責任。　⑵然就系爭房屋占有權源部分，被告江秀華主張：108年之前是母親林花子與原告簽訂租賃契約，自108年起改由被告江秀華與原告簽約，繳到110年8月之後就沒繳，之後在112年地主說要把地要回去要拆屋等語，足見就系爭房屋雖經土地所有權人與房屋起造人即被繼承人林花子間存在租地建屋之土地租賃關係，惟在林花子死亡後，由被告二人繼承林花子所起造之系爭房屋，而為系爭房屋之事實上處分權人，並由被告江秀華與原告簽訂土地租賃契約，但是，雙方自110年8月後即因未繳納租金以及租期屆而無租賃關係存在，則原告主張：系爭房屋無權占有系爭土地，並以系爭土地共有人身分依民法第767條第1項前、中段、第821條等規定請求被告將系爭房屋拆除，並經土地返還予原告及全體共有人等語，即非無據，可以確定。　㈢就原告請求相當於租金之不當得利部分：　⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項規定甚明，前開規定依同法第105條規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條前段分別定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定；民法第179條所稱受利益，係指因某項事由(給付或非給付)而受之個別具體利益而言，非以受益人整個財產作為判斷標準，在無權使用他人土地時，其所受利益，即為使用本身，至相當租金係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額之一種判斷標準，而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，原則上應以相當於該土地之租金額為限(最高法院61年台上字第1695號) 。　⑵本件原告雖請求依據依系爭土地公告現值作為相當租金之不當得利計算基準，①但是，本件係林花子向土地所有權人租用基地建築房屋，其租金自不得超越土地及其建築物申報總價年息10%，而系爭土地之公告地價為每平方公尺8,600元，則法定地價即申報地價即為6,880元，則原告逕以系爭土地之公告現值43,400元作為相當租金之不當得利計算基準，顯已逾越上開規定，自無足採；②其次，土地法第97條第1項係在保護承租人，而非使承租人支付更多租金，經查，本件係自108年起至110年5月30日止簽訂租賃契約，並由被告江秀華依約繳納土地租金23700元，而此金額低於土地法第97條第1項計算之金額，則相當租金之不當得利即應以兩造就系爭土地之租金額為準，可以確定；③因此，依原告訴訟代理人於113年10月29日言詞辯論期日陳述：「最後一份租約是1 10年8月15日，由江秀華簽署…當時有支付地租23700元，支付到111年5月30日即該份租約期滿之日」等語(本院卷第188 頁)，則本件相當租金之不當得利即應以上開一年份租金23, 700元以為計算之基準，依此計算後，則原告主張：系爭房屋自111年5月31日起至112年10月31日止(期間共17個月)無權占有系爭土地之相當於租金之不當得利數額即應為33,575 元(計算式：23,700/12*17=33,575，元以下四捨五入，下同 )，而自112年11月1日按月計算之相當於租金不當得利則為1 ,975元(計算式：23,700/12=1,975)等部分為有理由，逾此範圍，為無理由，即應予以駁回。　⑶又系爭房屋之事實上處分權既為被告繼承自被繼承人林花子，則就原告請求之相當於租金之不當得利部分，依民法第11 48條規定，被告就被繼承人林花子所遺債務僅須於繼承林花子之遺產範圍內負連帶清償責任，惟原告於請求被告連帶給付林花子所遺不當得利債務時，並未以繼承遺產為限，於法尚有未合。從而，原告僅得請求被告於繼承林花子之遺產範圍內連帶給付相當於租金不當得利33,575元，以及自112年自112年11月1日起至拆除騰空返還系爭土地之日止，於繼承林花子之遺產範圍內按月連帶給付原告相當於租金不當得利 1,975元等部分，為有理由，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查原告以民法第179條規定請求被告於繼承林花子之遺產範圍內連帶給付相當於租金不當得利，於上開範圍內為有理由，已如前述，而本件起訴狀繕本係於112年12月4日寄存送達於被告江秀華住所，依民事訴訟法第138條第2項規定經10日發生合法送達之效力(即112年12月14日)，則原告請求自起訴狀繕本送達翌日(即112年12月15日)起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告請求：⑴被告應將坐落於新北市○○區○○段000 地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0號(如附圖新北市新店地政事務所，收件日期文號民國113年5月21日店測數字第69000號之土地複丈成果圖所示編號745⑴，面積83.92 平方公尺)之建築物拆除騰空，並將上開土地返還予原告及其他全體共有人。⑵被告應於繼承林花子之遺產範圍內連帶連帶給付原告33,575元，及自112年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⑶被告應自112年11月1 日至第一項建築物拆除並騰空返還土地之日止，於繼承林花子之遺產範圍內按月連帶給付原告1,975元等部分，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予以駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳亭諭

2024-11-26

TPDV-113-訴-170-20241126-1

簡上

臺灣臺中地方法院

拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第67號上訴人陳卓雪訴訟代理人陳秋香廖柏宇被上訴人莊綉雲邱綉評共同訴訟代理人張欽昌律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國112年11月1 日本院沙鹿簡易庭111年度沙簡字第729號第一審判決提起上訴，本院於民國113年10月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原判決關於駁回後開第二、三、四項部分之訴，及訴訟費用之裁判，均廢棄。二、被上訴人應將坐落臺中市○○區○○○○段00地號土地上如附圖所示A部分(面積108.6平方公尺)之建物拆除，並將該部分土地返還予上訴人。三、被上訴人應給付上訴人新臺幣4,996元，及自民國111年10月 14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。四、被上訴人應自民國111年10月14日起至返還第二項土地之日止，按月給付上訴人新臺幣83元。五、其餘上訴駁回。六、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之96，餘由上訴人負擔。　　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人於民國77年1月13日以買賣為原因，取得坐落臺中市○○區○○○○段0○○○段000地號土地(下稱系爭土地 )之所有權。訴外人莊邱長於63年9月25日以買賣為原因取得同段25地號土地(下稱系爭25地號土地)之所有權。莊邱長於 75年間興建門牌號碼臺中市○○區○○里○○路000號房屋（未辦理保存登記，下稱系爭房屋），莊邱長過世後，由被上訴人於110年12月13日以繼承為原因，取得系爭25地號土地所有權，與系爭房屋之事實上處分權（被上訴人2人權利範圍各為2分之1）。上訴人於109年8月17日經臺中市政府都市發展局通知時始知悉，系爭房屋如附圖所示編號A部分竟坐落在系爭土地上，致系爭土地遭認定不符合農業使用，上訴人因而無法適用減免課徵土地增值稅之規定。系爭房屋無權占有系爭土地，侵害上訴人之所有權，被上訴人並受有相當於租金之不當得利，上訴人得請求被上訴人將系爭房屋如附圖( 即臺中市大里地政事務所112年3月8日甲土測字第25400號收件、複丈日期112年4月10日之土地複丈成果圖，下稱系爭複丈成果圖)所示編號A部分拆除，並返還該部分土地，及請求回溯起訴前5年相當於租金之不當得利10,553元，及請求自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付200元。爰依民法第767條物上請求權及第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。二、被上訴人則以：系爭土地與系爭25地號土地相互鄰近，並有如附圖所示之溝渠相隔(下稱系爭溝渠)。上訴人與莊邱長間就上開相鄰之土地有約定以系爭溝渠為界，由上訴人使用系爭溝渠以西，莊邱長使用系爭溝渠以東之默示土地使用規範協議，而上訴人主張占用之系爭土地均位於系爭溝渠以東。被上訴人繼承取得系爭25地號土地後，自一併繼承上開土地規範使用協議，被上訴人並非無權占用系爭土地。又莊邱長於74年間就系爭25地號土地興建農舍時，上訴人亦無異議，依照民法第796條之1之規定，對於過失越界建築不得請求移去房屋。且系爭房屋合法申請之農舍，主體建物與增建部分均堅固、堪用，具相當之價值性，並維持既有使用狀況長達30年，足使彼此正當信任對方不欲行使可能存在的排除侵害請求權等權利，又上訴人所受損害低微，上訴人請求拆屋還地違反民法第148條權利濫用原則。而系爭土地為農牧用地，僅能作為耕地使用，依照土地法第106條第1項、第108條第1項，以及系爭土地之位置、生產力等情，應僅能請求申報地價年息百分之5計算相當租金之不當得利等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如附圖編號A所示部分面積108.6平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人10,553元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣被上訴人應自起訴狀繕本送達被上訴人之日起至遷讓返還第二項土地之日止，按月給付上訴人200元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、得心證之理由： (一)按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。次按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示；而單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院110年度台上字第1842號、83年度台上字第237號民事判決意旨參照）。　⒈上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A面積108.6平方公尺部分，此有附圖即系爭複丈成果圖可證（本院卷第37頁），並為被上訴人所未爭執，堪認實在。被上訴人主張並非無權占有，依上開說明，應由被上訴人就占有之正當權源負舉證責任。被上訴人抗辯上訴人對於系爭房屋存續30年來，均未表示異議，亦未申請鑑界，故兩造間有默示土地使用規範協議云云。惟查，兩造於各自取得系爭土地、系爭25地號土地時，均係以系爭溝渠為界使用東西兩側之土地，此為兩造所不爭執（本院卷第160頁），被上訴人亦自承：「兩造在取得各自土地過程均以溝渠為界，土地移轉時並未聲請鑑界，被上訴人之被繼承人興建系爭房屋時，亦未經地政機關鑑界。」等語（本院卷第158至159頁），足認上訴人主張其認為系爭土地均位在系爭溝渠以西，不知尚有部分土地位於系爭溝渠以東等情，堪認實在。上訴人既不知系爭房屋占用到上訴人之土地，上訴人自無從與被上訴人成立土地使用規範協議。況被上訴人亦自承：「客觀使用結果確實為被上訴人有使用到上訴人的土地，但上訴人沒有使用到被上訴人的土地。被上訴人使用上訴人系爭土地並未支付對價」等語（本院卷第107至108頁）。衡情兩造間僅為鄰居關係，並無特殊情感聯繫，系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積達108.6平方公尺，時間長達30年餘間，然被上訴人並未支付任何對價，應以上訴人主張不知有遭占用等情為實在，被上訴人以此抗辯默示土地使用規範協議存在，難認可採。　⒉又被上訴人抗辯上訴人曾於104年8月申請鑑界，上訴人應有預見系爭土地與系爭25地號土地可能存在與溝渠不相吻合的界址云云。惟查，上訴人雖有申請鑑界，但均未完成（本院卷第107頁），則上訴人對於兩造土地之界址縱有懷疑，在經地政機關鑑界確認前，上訴人並無法知悉被上訴人占用系爭土地之情形。況，縱認上訴人明知被上訴人有無權占用之情形，上訴人未加異議，僅單純沈默，其未為制止不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，被上訴人上開所辯，顯然無據。被上訴人復未能舉證對系爭土地有何正當占有權源，上訴人請求依民法第767條第1項前段請求拆屋還地，即有理由。 (二)按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1固定有明文。所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符；倘建築房屋之初，尚非土地所有人或其他有利用土地權利之人，應屬單純之「無權占有」(最高法院107年度台上字第644號判決參照)。經查，系爭房屋建築面積應為17 0平方公尺，基地為系爭25地號土地(重測前為三塊厝段5地號土地)此有自用農舍使用執照可證（原審卷第131頁），惟經原審囑託地政機關測量結果，系爭房屋僅約一半坐落在系爭25地號土地，其部分占用同段32地號國有地，並且占用系爭土地之面積高達108.6平方公尺，此有系爭複丈成果圖可證（本院卷第37頁），堪認系爭房屋坐落位置已經偏離原申請使用執照之基地，占用面積約一半在他人土地上，已不符合越界建築之定義，而屬無權占用，被上訴人主張依民法第 796條之1之規定，上訴人不得請求拆除系爭房屋云云，即屬無據。 (三)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條固有明文。惟民法第148條係規定，行使權利不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人蒙受不利，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年度台上字第3060號判決參照）。而行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院113年度台上字第2017號判決參照）。經查，上訴人主張因系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示編號 A部分，致系爭土地不符合農業使用，無法適用不課徵土地增值稅之減免規定，若處分系爭土地需多課徵180餘萬之土地增值稅等語，業據提出屏東縣政府財稅局估算稅額試算表為證（本院卷第69至77頁），而被上訴人拆除系爭房屋所受之房屋損害約為21萬7,500元，此有房屋稅籍證明書可證（原審卷第133頁），足認上訴人非以損害他人為主要目的，其行使權利所得利益亦非極少，被上訴人主張上訴人為權利濫用云云，亦屬無據。 (四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查：　⒈被上訴人因無權占有系爭土地如附圖所示編號A興建系爭房屋，其受有相當於租金之不當得利，依上開實務見解說明，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，即以租地建屋之利益計算。又系爭土地位於臺中市大安區龜殼路，鄰近台61縣，附近多為農舍、工廠及農業使用，生活機能不佳，有原審勘驗筆錄及現場照片等在卷可參（見原審卷第77至97頁）。本院斟酌系爭土地周邊環境、商業繁榮程度等情狀，認被上訴人以系爭房屋占用附圖所示編號A部分之土地所受利益，應以申報地價年息5%計算為適當，此年息5%計算之基礎亦為被上訴人所不爭執（本院卷第165頁）。又系爭土地於106年、107年、108年、109年、110年、111年之各期申報地價均為184元/平方公尺，此有地價查詢資料在卷可稽（本院卷第183頁），被上訴人占用上訴人自起訴之日起回溯5年期間，得請求之相當租金之利益為4,996元【計算式=占用面積108.6平方公尺*申報地價184元/平方公尺*年息5%*5年=4996元，元以下四捨五入】，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。　⒉上訴人另請求自起訴狀繕本送達翌日(即111年10月14日，補字卷第35、37頁)起至被上訴人返還系爭土地止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利元83元【計算式=占用面積108 .6平方公尺*申報地價184元/平方公尺*年息5%/12月=83元，元以下四捨五入】，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。五、綜上所述，上訴人依民法第767條及第179條之規定，請求㈠：被上訴人拆除占用如附圖所示A部分土地之建物，並返還該部分土地予上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人4,996元，及自111年10月14日起(補字卷第35、37頁)，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被上訴人應自111年10月14日起，至返還上開土地之日止，按月給付83元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3、4項所示。至其餘不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　王怡菁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳金玫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝佳諮上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張峻偉

2024-11-22

TCDV-113-簡上-67-20241122-1

訴

臺灣屏東地方法院

拆屋還地等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度訴字第616號原告林建滄訴訟代理人錢政銘律師被告王致竣沈容如王朝旗上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文㈠、被告王致竣、沈容如、王朝旗應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示暫編地號759，面積252.85平方公尺之建物、面積10.38平方公尺之水池；及同段748地號土地上如附圖暫編地號748面積0.69平方公尺建物等地上物拆除並將所占用之土地清空返還予原告及共有人。㈡、被告王致竣、沈容如、王朝旗應共同給付原告新臺幣171,971 元，及自民國113年11月2日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢、被告王致竣、沈容如、王朝旗應自民國112年5月1日起至清空返還土地之日止，按年給付原告新臺幣35,893 元。㈣、訴訟費用由被告負擔。㈤、本判決第一項於原告以新臺幣1,660,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣4,980,000元為原告預供擔保，得免為假執行。㈥、本判決第二項於原告以新臺幣57,400元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣171,971元為原告預供擔保，得免為假執行。㈦、本判決第三項於原告以各期已到期部分金額之3分之1為被告供擔保後，得就已到期部分假執行；但被告以已到期之總金額為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告原起訴聲明：㈠被告王致竣應將坐落屏東縣枋寮鄉中山段593、594、595、596、597、598、599、748 、759地號土地上如附圖編號A（面積600平方公尺）所示之地上物拆除並將所占用之土地返還予原告及共有人。㈡被告王致竣應給付原告新臺幣（下同）390,960元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並自民國112年5月1日起至返還土地之日止，按年給付原告81, 600元。嗣後於113年4月9日具狀追加被告沈容如、王朝旗，並變更聲明為：㈠被告王致竣、沈容如、王朝旗應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖暫編地號759，面積252. 85平方公尺之建物、面積10.38平方公尺之水池；及同段748 地號土地上如附圖暫編地號748面積0.69平方公尺建物等地上物拆除並將所占用之土地清空返還予原告及共有人。㈡被告王致竣、沈容如、王朝旗應共同給付原告新臺幣171,971 元及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並自民國112年5月1日起至清空返還土地之日止，按年給付原告新臺幣35,893元。核與前揭規定相符，應予准許。二、本件被告王致竣、沈容如、王朝旗均經合法通知（有送達證書在卷可查，見本院卷二第63至77頁），而未於言詞辯論期日到場，且核均無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠、緣坐落屏東縣○○鄉○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地），為原告與訴外人林建洽、林俊亮等三人分別共有，所有權範圍各為3分之1。惟查系爭土地長期遭被告占用，被告沈容如、王朝旗於其上建有未保存登記之一樓房屋（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○○○村○○路0號），對外從事餐飲業，並由王致竣協助經營，而沈容如、王朝旗即居住在系爭土地與其上建物之後方房屋內（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○ 路0巷00號），爰依民法第767條第1項、第821條規定請求被告應將系爭地上物除去騰空，並返還上開無權占有之原告所共有系爭土地。　㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（有最高法院61年台上字第1695號民事判決參照），又依土地法第105條準用同法第97條規定，城市地方土地之租金，以不超過申報總價額年息百分之10為限；所謂土地總價額係以法定地價為準，即土地所有人依法申報之地價，土地法第148條、土地法施行細則第25條分別定有明文。查原告與共有人林建洽係於97年2月26日；另一共有人林俊亮係於92年12月23日，分別取得系爭土地所有權3分之1，被告等人占用系爭759地號土地面積為263.23平方公尺、占用系爭748地號土地面積為0.69平方公尺，合計占用面積為263.92平方公尺，故依此占用面積，及系爭土地申報地價107年1月至110年1月為每平方公尺1,280元，經換算為每月107元；111年1月迄今為每平方公尺1,360元，經換算為每月113元，計算5年（107年5月1日至112年4月30日）之不當得利租金為171,971元【計算式：(107元×263.92平方公尺×44個月×10％)＋（113元×263.92平方公尺×16個月×1 0％）＝171,971，元以下四捨五入】。此外，系爭土地共有人林建洽、林俊亮同意將該不當得利之租金債權讓與給原告，而系爭土地現仍為被告及追加被告等人占有使用中，故原告亦請求自112年5月1日起至清空返還上開土地之日止，按年給付原告35,893元【計算式：111年每年申報地價金額1,360×263.92平方公尺×10％，小數點以下四捨五入】之不當得利租金。　㈢、並聲明：　　⒈被告王致竣、沈容如、王朝旗應將坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地上如附圖暫編地號759，面積252.85平方公尺之建物、面積10.38平方公尺之水池；及同段748地號土地上如附圖暫編地號748面積0.69平方公尺建物等地上物拆除並將所占用之土地清空返還予原告及共有人。　　⒉被告王致竣、沈容如、王朝旗應共同給付原告新臺幣171,9 71 元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國112年5月1日起至清空返還土地之日止，按年給付原告新臺幣35,893 元。　　⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告王致竣僅具狀陳述，且被告王致竣、沈容如、王朝旗三人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。再以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告為本件土地共有人之一，有土地謄本在卷可查，而被告沈容如、王朝旗等均經本院合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何陳述或答辯，依民事訴訟法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段之規定，被告均視同自認，自堪認原告之主張均為真正。而被告王致竣雖否認土地上之房屋與其有關，惟觀諸被告王致竣戶籍曾設置於本件土地之屏東縣○○鄉○○路0巷00號，且與被告沈容如是夫妻，應可認係夫妻共同經營本件土地上之餐廳，而與被告沈容如同為使用該建物而占用原告土地之人，是被告三人無權占有原告土地之事實，應勘認定。　㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。本件被告無權占有位於原告所有之土地，受有使用土地之利益，並無法律上之原因，致原告受有損害，且依利益之性質不能返還，自應償還原告相當於租金之價額。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。又土地法第97 條第1 項所謂之土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價，而土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。再按土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦定有明文。則城市地方建築基地之租金，亦應以土地申報地價年息百分之10為限。又土地法第105 條準用第97條第1 項規定，於城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10% 為限。再於城市地方租地建屋供營業使用者，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，所約定之租金，不受上開法條規定之限制（最高法院109年台上字第187 號民事判決意旨參照），從而原告請求被告給付使用補償金，自無不可。經查：　㈢、經查：　　⒈本件土地位於屏東縣枋寮鄉儲運路北側，目前有房屋和水池坐落其上等情，業經本院到場勘驗無誤，有本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷二第5 至7 頁）。本院審酌系爭土地之位置、工商繁榮程度及被告利用該土地可得之經濟價值、被告原於本件土地上經營餐廳等情事，及土地法第10 5 條準用同法第97條關於租金之規定，認本件原告主張不當得利價額以土地申報地價年息百分之10計算，應屬相當。又系爭土地於申報地價於107年至110年為每平方公尺1, 280元，經換算為每月107元；111年迄今為每平方公尺1,3 60元，經換算為每月113元，計算5年（107年5月1日至112 年4月30日）是被告應給付之相當租金之不當得利為171,9 71元【計算式：(107元×263.92平方公尺×44個月×10％)＋（ 113元×263.92平方公尺×16個月×10％）≒171,971，元以下四捨五入】；自112 年5 月1 日起騰空返還本件土地止所應按年償還之不當得利則為35,893 元【計算式：1360元× 263.92平方公尺×10％≒35,893，元以下四捨五入】。　　⒉末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第229 條第2 項、第 233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求金錢給付部分，並無履行之確定期限，惟經其起訴而送達訴狀於被告，依民法第229 條第2 項規定，即與催告有同一之效力，被告自收受訴狀之送達時起，負遲延責任。又原告於訴訟中追加被告，故應以追加被告訴狀最後送達日翌日起算(113年11月2日，見本院卷二第75頁)，原告請求自該日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。四、綜上所述，本件原告依民法第767 條、第179 條規定，請求判決如其訴之聲明㈠、㈡所示，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰依聲請及職權酌定相當之擔保金額，併准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果　　無影響，爰不逐一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　薛侑倫正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈詩雅

2024-11-18

PTDV-112-訴-616-20241118-2

訴

臺灣橋頭地方法院

損害賠償等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第75號原告許靖芳訴訟代理人高峯祈律師劉子豪律師廖顯頡律師被告林瑞田訴訟代理人張維文律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國107年4月11日簽訂土地租賃契約(下稱系爭租約)，約定由被告將坐落高雄市○○區○○段○○段000○0 ○000○0地號土地(下稱系爭土地)租予原告使用，租賃期間為 10年，原告於前5年(即107年7月1日至112年6月30日)，每月支付新臺幣(下同)36,000元租金，後5年(即112年7月1日至1 17年6月30日)，每月支付38,000元租金；並約定原告租用系爭土地用於興建地上建築物，作為經營餐飲業用途，該建築物以被告為起造人，但被告應配合原告申請建照相關之要求，包括但不限於提供印鑑核章、提供身分證件等要求。豈料，被告屢次不配合提供印鑑核章，造成原告無法如期申請建照，原告遂於108年11月28日以存證信函，稱上開建築執照於108年11月27日到期，被告未依約協助於開工所需文件蓋章，向被告表示解除系爭租約，並向被告提起債務不履行損害賠償之訴(下稱前案)，由本院以109年度訴字第487號事件受理，經本院判決駁回原告之訴，原告提起上訴後，經臺灣高等法院高雄分院(下稱高雄高分院)於110年11月30日以110 年度上移調字第222號事件成立調解(下稱系爭調解)，被告同意委託1名建築師，負責與原告委託之建築師就系爭土地上興建建物申請建造至取得使用執照過程所需相關文件之審核，及督促兩造於相關文件簽章，如有爭議，由兩造委託之建築師協調處理。為服膺此調解約定，原告委由建築師即訴外人林健偉及營造人員即訴外人郭茂豐處理系爭文件之審核，被告則係委由建築師即訴外人蘇榮宗處理。上開3人與原告為求妥善處理系爭文件之審核及簽章，於111年3月21日成立LINE群組，林健偉並於111年3月23日傳送申請書、委託書等文件供蘇榮宗檢閱，被告檢閱無虞後即有用印核章，原告遂於111年5月6日持系爭文件提交至高雄市建管處(下稱建管處)申請建照，惟建管處以申請人未即時修正圖說為由將申請退件處理。嗣原告於111年7月15日重新申請建照，同年8 月26日獲准核發建築執照。惟原告於111年11月2日請蘇榮宗轉告被告於開工及水電等4大管線申請文件用印核章，被告卻以沒有工程設計監造委託書、建築工程開工申報書沒有營造廠資料、沒有核章處等理由推託刁難，拒絕用印核章。然上開文件業經蘇榮宗檢閱核可，表示被告可以用印核章，被告實無拒絕用印核章之理。且被告本不會有委託書；原告會待合作之營造廠確定後再填入建築工程開工申報書之營造廠資料；原告提供給被告之自來水文件亦有核章處，顯見被告係以不相干理由搪塞，惡意拒絕為原告之文件核章。鑑於被告一方面持續向原告收取租金，另一方面又拒絕配合用印核章，致原告租地建屋之目的不達，原告遂於112年3月21日寄發律師函要求被告用印核章，豈料，被告仍是無正當理由拒絕配合用印核章，原告復於112年8月15日及同年9月1日寄發律師函催請原告用印核章。由於被告至今均未予以核章，原告乃以起訴書狀向被告表示解除系爭租約，並依民法第259 條第1款、第2款規定，請求被告返還原告付出之租金2,270, 000元，及依民法第226條第1項、第216條第1項之規定，請求被告賠償因其給付遲延致原告額外負擔之損害3,417,559 元。為此，依上開規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告5,687,559元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約事宜，被告均委由配偶即訴外人黃玲琴處理。原告所稱111年11月2日透過郭茂豐向蘇榮宗要求被告用印核章一事，係指申報開工之文件。蘇榮宗固在111年11 月4日回覆原告沒有工程設計監造委託書、建築工程開工申報書沒有營造廠資料、自來水沒有業主核章處等，然該意見為蘇榮宗先行把關原告文件所自行提出之問題，被告並不知情。蘇榮宗是在111年11月8日才用通訊軟體將申報開工之文件傳給黃玲琴過目。黃玲琴僅就電機技師有無合法技師執照、技師技術服務費應由承租人負擔及被告不參與建屋，不應由被告簽署中華電信切結書、污水代辦委託書去承擔後果等提出疑問，然此問題與原告主張被告推託刁難拒絕用印核章之問題並不相同。而蘇榮宗在111年11月4日提出上開修正意見後，後續僅見郭茂豐於111年12月6日詢問「黃小姐有沒有蓋章」，未見原告方人員提出任何修正意見，亦未再與蘇榮宗協調溝通。直至112年3月24日被告莫名收受原告律師函，黃玲琴與蘇榮宗聯繫詢問，方知原告單方面不願回覆被告，也不與蘇榮宗聯繫溝通協調解決問題。後經兩造委任律師協調無果，可知，原告委任之林健偉在被告委任之蘇榮宗提出修正意見及被告相關的疑問後，完全不理會被告暨蘇榮宗，亦不提供任何文件，也不討論協調處理方式，顯違系爭調解筆錄第三條約定。是上述情形均是原告自己行為所致，被告實無可歸責之事由可言。退步言，原告預謀策畫以上述推諉、片面不回應、拖延等方式製造被告不核章用印之表象，待時機到時再向被告提起本件訴訟，諉稱係被告不配合用印云云之訴求，顯係以損害他人為主要目的，以及違反誠實及信用方法為主張，故原告之請求並無理由。另前案與本案係基於同一租賃契約衍生的紛爭，且原告迄今未提出與前案請求有所不同的證據，因此有一事不再理的適用，原告應受前案系爭調解之拘束，不得再就同一事件再為請求等語，作為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：(本院卷第297至299頁）　㈠兩造於107年4月11日簽訂土地租賃契約，約定由被告將坐落高雄市○○區○○段○○段00000○00000地號土地(即系爭土地)租予原告使用，租賃時間為10年，原告於前5年(即107年7月1 日至112年6月30日)，每月支付36,000元租金，後5年(即112 年7月1日至117年6月30日)，每月支付38,000元租金(即系爭租約)。　㈡系爭租約約定原告租用系爭土地用於興建地上建築物，作為經營餐飲業用途，該建築物以被告為起造人。　㈢高雄市政府工務局於108年2月18日准予發給被告(108)高市工建築字第485號建造執照，於108年2月27日領照，於108年10 月24日以(108)高市工建築字第485-01號核准第一次變更設計。　㈣原告於108年11月28日以存證信函，稱上開建築執照於108年1 1月27日到期，被告未依約協助於開工所需文件蓋章，向被告表示解除系爭租約，並向被告提起債務不履行損害賠償之訴，由本院以109年度訴字第487號事件受理，經本院判決駁回原告之訴，原告提起上訴後，經高雄高分院於110年11月3 0日以110年度上移調字第222號事件成立調解，內容如下：「一、兩造於民國107年4月11日就坐落高雄市楠梓區和平段二小段0000-0000，0000-0000地號土地所簽訂之土地租賃契約關係，繼續有效存在，上訴人自110年12月1日起應依約按期給付租金。二、上訴人願於110年12月31日給付被上訴人新臺幣(下同)肆拾參萬貳仟元(108年12月至109年11月之租金)；另外願意於111年2月15日前給付肆拾參萬貳仟元(109 年12月至110年11月之租金)。三、被上訴人願於110年12月3 1日前尋妥並委託一名建築師，負責與上訴人委託之建築師就第一項土地上興建建物申請建造至取得使用執照過程所需相關文件之審核，及督促兩造於相關文件簽章，如有爭議，由兩造委託之建築師協調處理；委託建築師辦理上開事項所需之費用報酬，由上訴人負擔。四、就第一項之租賃契約，上訴人於承租土地上建物興建完成後，承租期間僅可作為餐飲業經營使用，並不得將房屋及土地全部或一部轉出或出借供他人使用。五、上訴人其餘請求拋棄。」(即系爭調解)。　㈤原告已依約給付被告押租金、租金(107年7月至108年11月)共 684,000元；及依系爭調解給付租金864,000元(108年12月至 110年11月)；另依系爭租約給付租金722,000元(110年12月至112年7月)。　㈥系爭調解後，依調解之約定，原告委由建築師林健偉處理申請建造至取得使用執照過程所需相關文件(即系爭文件)之審核，被告則委由建築師蘇榮宗處理。嗣林健偉於111年3月23 日傳送申請書、委託書等文件供蘇榮宗檢閱後，經被告用印核章，原告於111年5月6日重新申請建照，惟因原告逾期未提出修正圖說而遭退件。　㈦原告再於111年7月15日重新申請建照，嗣於同年8月26日獲准核發建築執照。　㈧原告於112年3月21日以律師函要求被告用印核章；再於112年 8月15日以律師函，限被告於文到10日内將雙方委託建築師就取得使用執照過程，所需之文件，用印核章後寄回原告；再於112年9月1日以律師函，表示被告不於文到3日内將8月1 5日律師函所附文件用印核章後寄回原告，原告即可解除契約；再以起訴書狀送達表示解除系爭租約，並請求返還原告付出之租金及賠償原告基此所受損害之意思。四、本件之爭點：(本院卷第299至300頁)　　　　　　　　㈠被告於原告再於111年7月15日重新申請建照後，有無於111 年11月2日原告請蘇榮宗轉告被告於開工及水電等4大管線申請文件用印核章之事，違反系爭調解約定而拒絕用印核章之違約事實？原告以起訴書狀送達表示解除系爭租約，是否合法？　㈡被告抗辯兩造應受系爭調解之拘束，原告不得再就前案請求部分及110年11月30日前所生費用再為請求，有無理由？　㈢原告依解除系爭租約之法律關係，請求被告返還已付租金2,2 70,000元，及依民法第226條第1項債務不履行之法律關係，請求被告賠償3,417,559元，合計5,687,559元本息，有無理由？　　五、本院之判斷：　㈠被告抗辯兩造應受系爭調解之拘束，原告不得再就前案同一事件再為請求，有無理由？　⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；和解成立者，與確定判決有同一之效力；調解成立者，與訴訟上和解有同一效力；起訴之訴訟標的為確定判決之效力所及者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第400條第1項、第380條第1項、第416條第1項、第249條第1項第7 款固有明文。惟訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係(即訴訟標的及其原因事實)而為同一之請求(即訴之聲明)，或就同一訴訟標的求為相反之判決，或求為與前訴可以代用之判決而言。民事訴訟法第244條第1項第 2款規定「訴訟標的及其原因事實」，規範意旨在於：訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，俾使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確。是判斷同法第400條第1項之既判力客觀範圍，應依原告起訴主張之原因事實特定之訴訟標的法律關係為據，須確定判決於言詞辯論終結時點，經當事人已提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法之同一原因事實所涵攝之法律關係，始受其既判力之拘束。　⒉查前案與本案之當事人及部分聲明固屬相同，惟前案係以系爭租約簽立後，明知原告建造執照將於108年11月27日到期，卻不依約協助原告開工，多次以原告提供之相關文件並非申報開工所需文件拒絕蓋章，致原告建造執照過期，無法開工興建地上物等原因事實，主張解除系爭租約，請求返還已收租金及損害賠償，有前案起訴狀在卷可稽(前案審訴卷第9 至10頁)，並經本院依職權調取前案卷宗核閱明確。而本案則係以系爭租約於前案為系爭調解後，被告於111年11月間起違反系爭調解約定，推拖刁難拒不於開工及水電等4大管線申請文件用印核章，致原告租地建屋之目的不達等原因事實，主張解除系爭租約，請求返還已收租金及損害賠償。亦即，前案係以108年間之違約事實為據而請求，本案係以111 年間之違約事實為憑而請求，二者原因事實不同，並非同一法律關係(訴訟標的及其原因事實)，應非同一事件，自無一事不再理原則之適用。被告抗辯兩造應受系爭調解之拘束，原告不得再就前案同一事件再為請求等語，尚難採信。　㈡被告有無於111年11月2日起違反系爭調解約定，拒絕於原告委請蘇榮宗轉知之開工及水電等4大管線申請文件用印核章之違約事實？原告以起訴書狀送達表示解除系爭租約，是否合法？　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求　　賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，　　債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因　　不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第226條第1項、第227條、第231條第1項固有明文，惟均以可歸責債務人為要件。且按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在(最高法院48年台上字第481號判決參照)。又債權人因債務人不履行債務(給付不能、給付遲延或不完全給付)而受損害，請求債務人損害賠償，應先就債務人有給付不能、給付遲延或不完全給付之事實負擔舉證責任。　⒉原告固舉林健偉、郭茂豐與蘇榮宗LINE群組(下稱系爭群組) 對話截圖、郭茂豐與蘇榮宗LINE對話截圖、郭茂豐與林健偉 LINE對話截圖、林健偉與蘇榮宗LINE對話截圖及證人蘇榮宗、林健偉、郭茂豐之證言為據，主張被告有於111年11月2日起違反系爭調解約定，拒絕於原告委請蘇榮宗轉知之開工及水電等4大管線申請文件用印核章之違約事實等語。惟查：　⑴系爭調解後，依調解之約定，原告委由建築師林健偉處理申請建造至取得使用執照過程所需相關文件之審核，被告則委由建築師蘇榮宗處理。嗣林健偉於111年3月23日傳送申請書、委託書等文件供蘇榮宗檢閱後，經被告用印核章，原告於 111年5月6日重新申請建照，惟因原告逾期未提出修正圖說而遭退件。後原告再於111年7月15日重新申請建照，並於同年8月26日獲准核發建築執照，為兩造所不爭執。且證人蘇榮宗、林健偉到庭均一致證述：(系爭調解後申請建築執照期間)係由林健偉先把將文件上傳到LINE給蘇榮宗審查，蘇榮宗再將審查意見註記在文件檔案上，上傳到群組，林健偉方再依照蘇榮宗審查意見修正，修正後將檔案印出來後，自行將實體文件給被告用印，後續模式也是這樣等語(本院卷第133、150頁)，並有系爭群組對話截圖在卷可稽(審訴卷第 33至83頁)。足見，系爭調解後，兩造確有依調解約定分別委任蘇榮宗、林健偉負責協調處理申請建造至取得使用執照過程所需相關文件之審核及督促兩造於相關文件簽章，並已建立由林健偉先把將文件上傳到LINE給蘇榮宗審查，蘇榮宗再將審查意見註記在文件檔案上，上傳到群組，林健偉方再依照蘇榮宗審查意見修正，修正後將檔案印出來後，自行將實體文件給被告用印之協調處理模式。　⑵111年11月2日郭茂豐於其與蘇榮宗之LINE通訊中上傳「和平段用印資料」檔案予蘇榮宗，請求蘇榮宗審查，蘇榮宗於同年月4日於系爭群組中表示「業主沒有"工程設計監造委託書 "」、「建築工程開工申報書"沒有營造廠資料"」、「自來水沒有業主核章處」等修正意見，並上傳「林瑞田工程設計監造委託書(4份)」之修正檔案予郭茂豐，有郭茂豐與蘇榮宗間LINE對話截圖可佐(審訴卷第85至91頁)；111年11月6日林健偉於其與蘇榮宗之LINE通訊中上傳「電機技師公會辦理審圖資料」、「0000000工程設計監造委託書(4份)」、「00 00000用水設備內線設計圖申請審查(3份)」、「0000000污水代辦委託申請書(表四)(1份)」、「0000000表1_高雄市污水下水道用戶排水設備設置申請書」、「0000000開工申報書(加光碟)(3份)」、「新建築物電信設備引進管銜接切結書(1份)」等檔案予蘇榮宗，請求蘇榮宗審查，蘇榮宗於同年月8日回覆「經審查電力、電信、自來水、排水設計送審需檢附資料OK，已將審查結果傳Line通知業主黃小姐，請電話聯絡業主黃小姐，約時間過去用印蓋章」，且上傳上開7 種文件之修正檔案予林健偉，並表示「上面PDF檔資料已傳給業主，非上面資料業主可能不會蓋章」等語，並於同日上傳上開修正檔案予被告，有林健偉與蘇榮宗間LINE對話截圖及蘇榮宗與黃玲琴間LINE對話截圖可參(本院卷第201至205 頁及審訴卷第223頁)；黃玲琴於111年11月8日收受蘇榮宗上傳之上開修正檔案後，同日於其與蘇榮宗之LINE通訊中對技師費用負擔、技師是否有合法執照、應否由不參與建屋之被告簽署電信切結書及污水代辦委託書等提出疑義，經蘇榮宗轉傳予林健偉，林健偉回覆：電信技師如果沒有合法證照無法送件、切結書及污水代辦委託書均為規定文件，煩請用印等語，經蘇榮宗再表示「麻煩提供資料給業主黃小姐確認」後，林健偉表示「我請水電技師整份帶過去吧」，蘇榮宗回覆「OK」，同年月15日黃玲琴向蘇榮宗詢問雙方協調情形時，蘇榮宗回覆「已電話通知林健偉建築師，麻煩電機技師提供電力、電信、自來水、污水等申請送審整份文件讓你審閱內容，文件內容與土地租賃契約書需求符合者，麻煩用印蓋章」，黃玲琴再表示「可以請蘇建築師先幫我審查嗎？」，蘇榮宗回覆「我可以幫忙先審查」等語，同日於蘇榮宗與林健偉之LINE通訊中，亦有2人間之(電話)語音通話紀錄，有林健偉與蘇榮宗間LINE對話截圖及蘇榮宗與黃玲琴間LINE對話截圖可考(本院卷第205至211頁及審訴卷第225頁)。此後，林健偉或郭茂豐並未依約定提供電力、電信、自來水、污水等申請送審整份文件供審閱，且未依蘇榮宗之修正意見提出實體修正文件送請被告用印蓋章，亦未就蘇榮宗及黃玲琴之修正意見再與蘇榮宗協調如何解決爭議，迄至112年4月11 日黃玲琴訊問蘇榮宗「請問去年11月15日後有再收到送審文件嗎?」，蘇榮宗尚回覆「沒有收到文件」等語，亦有系爭群組、蘇榮宗與林健偉間之LINE始末對話截圖及蘇榮宗與黃玲琴間LINE對話截圖可憑(審訴卷第85至9、229頁及本院卷第201至211頁)。且前開事證核與證人蘇榮宗到庭證述：取得建築執照後，第二階段送審是水電送審，也就是4大管線送審，111年11月2日郭茂豐有上傳和平段用印資料檔案，伊有提供審查意見，在系爭群組通知大家，也有給被告配偶黃玲琴看，林健偉回覆訊息有收到，他會委請電機技師將伊的審查意見修正後，帶紙本過去找被告用印，黃玲琴收到後，有提出疑問，這些疑問依伊專業判斷，應屬正當，伊有轉知林健偉，林健偉沒有正面回覆，伊有請林健偉提供資料，並有跟被告說這些資料有依審查意見修正後可以蓋章，後來這些文件沒有依伊審查意見修改，至112年4月11日，伊都沒有收到修改資料等語；證人林健偉證述：建築執照核准後，開工前，需要審查4大管線，有委任水電技師協助審查，有一些表格需要被告用印，這些資料水電技師交給伊，伊交給郭茂豐去協助地主用印，伊也同時將電子檔傳LINE給蘇榮宗，請他代為審查，後來蘇榮宗表示審查OK，傳6份PDF檔案給伊，並表示上面資料已傳給業主，非上面資料業主可能不會蓋章，黃玲琴也有提出疑問，蘇榮宗有轉達給伊，伊有回覆蘇榮宗會請水電技師整份帶過去，裡面應該有附上電機技師的證照，但後續用印都是交給郭茂豐處理，伊沒有直接去找地主用印，伊不知道郭茂豐有沒有提供資料，也不知道郭茂豐提供什麼資料等語；證人郭茂豐證述：蓋印到最後，只剩下中華電信和一些水電的審圖資料，蘇榮宗有提供審查意見，伊認為不用修正，但對於問題的回覆伊沒有經手，都是由林健偉去跑這些資料，由林健偉印出紙本交給被告用印，伊本身沒有拿紙本給被告用印，伊從來沒有拿過任何文件給蘇榮宗或黃玲琴等語(本院卷第122至169頁)情節相符。堪認被告就原告提出之開工及4大管線用印文件檔案，確有由蘇榮宗及時提出審查意見及黃玲琴之疑問，然原告及其委任之林健偉或郭茂豐並未依約定提供申請送審整份文件供審閱，且如認蘇榮宗提出之修正意見或疑問可採，亦未依蘇榮宗之修正意見及疑問提出實體修正文件送請被告用印蓋章；如認蘇榮宗審查意見或疑問全部或部分不可採，亦未就不可採部分再與蘇榮宗協調如何解決爭議。　⒊準此，依原告所舉上開LINE對話截圖及證人之證言，被告確有依系爭調解約定，委任建築師蘇榮宗負責與原告委請之建築師林健偉協調處理申請建造至取得使用執照過程所需相關文件之審核、督促兩造於相關文件簽章及協調處理爭議問題，並建立由林健偉先把將文件上傳到LINE給蘇榮宗審查，蘇榮宗再將審查意見註記在文件檔案上，上傳到群組，林健偉方再依照蘇榮宗審查意見修正，修正後將檔案印出來後，自行將實體文件給被告用印之協調處理模式。且被告就原告提出之開工及4大管線用印文件檔案，確有由蘇榮宗及時提出審查意見及黃玲琴之疑問，惟林健偉或郭茂豐並未依約定提供申請送審整份文件供審閱，亦未依蘇榮宗之修正意見提出實體修正文件送請被告用印蓋章，或就蘇榮宗提出之審查意見或疑問再與蘇榮宗協調解決爭議，自難認被告有何可歸責之推拖遲延用印或就兩造委請建築師已協調認可之修正文件拒絕用印之債務不履行情事。此外，原告復不能提出其他確切證據以實其說，則原告據此為由主張解除系爭租約，即屬無據。　㈢原告依解除系爭租約之法律關係，請求被告返還已付租金2,2 70,000元，及依民法第226條第1項債務不履行之法律關係，請求被告賠償3,417,559元，合計5,687,559元本息，有無理由？　　如前所述，原告既不能證明被告有何可歸責之債務不履行( 給付不能、給付遲延或不完全給付)違約事實，其主張解除系爭租約於法無據。則其依解除系爭租約之法律關係，請求被告返還已付租金2,270,000元，及依民法第226條第1項債務不履行之法律關係，請求被告賠償3,417,559元，合計5,6 87,559元本息，亦屬無據。六、綜上所述，原告依解除系爭租約及債務不履行之法律關係，請求被告給付原告5,687,559元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，難認有據，並無理由，應予駁回。原告之請求既經駁回，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳景裕以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭珓銘

2024-11-18

CTDV-113-訴-75-20241118-2

再易

臺灣臺南地方法院

再審之訴

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度再易字第30號再審原告財團法人台灣省私立台南仁愛之家法定代理人陳聰漳訴訟代理人鍾旺良律師陳佩琪律師再審被告謝冷雪上列當事人間請求簽訂租約等事件，再審原告對於民國111年9月 21日本院109年度簡上字第110號確定判決提起再審之訴，本院判決如下：　　主　　　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　事實及理由一、按再審之訴，應於30日之不變期間內提起；前項期間自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算；其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算。但自判決確定後已逾5年者，不得提起。判決於上訴期間屆滿時確定。不得上訴之判決，於宣示時確定，民事訴訟法第500條第1項、第2項、第398條第1項前段、第2項前段分別定有明文。查本院109年度簡上字第110號判決（下稱原確定判決）於民國11 1年9月24日宣判，再審原告提起上訴，經本院許可提起第三審上訴後，因最高法院認本件訴訟標的價額未逾新臺幣(下同)1,500,000元而予以檢還，嗣本院於113年8月26日重新裁定核定訴訟標的價額為110,225元，並駁回再審原告之上訴，再審原告於同年8月28日收受該裁定，於113年9月26日具狀向本院提起本件再審之訴等情，業據本院職權調取上開卷宗核閱無訛，是再審原告提起本件再審之訴，尚未逾30日之不變期間，程序並無不合，先予敘明。二、再審意旨略以：原確定判決認定再審原告應將坐落臺南市○○ 區○○段0000地號(面積5.79平方公尺)、2760地號(面積43.64 平方公尺)土地(上開兩筆土地下稱系爭土地)出租與再審被告，並訂立租約，應有下列違誤：㈠原確定判決認兩造於104 年11月30日簽訂之租賃契約（下稱系爭契約），實質上屬租地建屋契約，惟系爭契約上並未提及「租地建屋」，再審原告亦否認兩造間為租地建屋，故解釋兩造真意，系爭契約4 年一約之租期，即非以租地建屋之前提而為約定，實屬曲解契約文字，不符經驗及論理法則而有適用法規錯誤之情形。況兩造就租約成立必要之點即租賃範圍、租期及租金等部分倘未達成意思一致，自難認該租約已成立、生效，則再審被告以系爭契約第17條約定訴請再審原告換訂租約，應屬無據。㈡再審被告於原審(第一審)109年3月9日審理時已不爭執兩造間租賃關係，於系爭契約期限屆至即108年12月31日時即告消滅，應屬自認，原確定判決未以此為認定事實及裁判之基礎，遽為不利於再審原告之判斷，適用法規顯然亦有錯誤。㈢系爭契約17條第1項明定租賃關係於系爭契約租期屆至時即為終止，核與土地法第103條第1款規定並無不同，原確定判決認定系爭契約第17條違反土地法第103條強制規定而屬無效，適用法規顯有錯誤，且原確定判決既認系爭契約第17 條約定應解為無效，竟判准再審被告依系爭契約第17條約定可向再審原告請求換訂租約，亦有判決理由矛盾之處。㈣系爭契約之租賃期間是否屬租地建屋期間、系爭契約第17條有無違反土地法第103條強制規定而屬無效，再審被告均無於歷審中為抗辯，原確定判決未予闡明、未使兩造為充分之陳述及辯論，即逕採為判決之基礎，有違反闡明義務之情形。綜上，因原確定判決有上開適用法規顯有錯誤、判決理由與主文顯有矛盾之情形，爰依民事訴訟法第496條第1項第1款、第2款規定聲請再審，請求：⒈原確定判決廢棄。⒉再審被告對於原審判決(即本院108年度南簡字第1105號判決)之上訴駁回。三、經查：　㈠民事訴訟法第496條第1項第1款部分：　⒈按判決適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第1款定有明文。所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與憲法法庭裁判、司法院大法官解釋顯然違反，或消極的不適用法規，顯然影響裁判結果而言，並不包括判決理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查證據欠周延、漏未斟酌證據、認定事實錯誤、解釋契約不當及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。　⒉查原確定判決乃依兩造訂約之原因事實、經濟目的，及當事人之意思表示所欲發生之法律效果，解釋兩造之真意，認定系爭契約租賃期間並非以租地建屋之前提而為約定，核屬原確定判決解釋契約之職權行使，與適用法規顯有錯誤之情形無涉；又原確定判決廢棄原審(第一審)判決，改判再審被告勝訴之理由，主要係認兩造間有租地建屋關係，系爭契約並非以租地建屋之前提而為約定，是系爭契約之期限約定無從作為再審原告依土地法第103條第1款規定收回土地之事由，此與兩造在原審程序是否不爭執系爭契約期限於108年12月3 1日屆滿而消滅，亦或是系爭契約第17條第1項約定是否違反土地法第103條強制規定而無效，立論基礎有別，尚難認原確定判決就兩造不爭執之事實有未採為判決基礎或適用法規錯誤，顯然影響裁判結果之違誤。此外，再審被告對原審判決不服提出上訴時，即以兩造間屬租地建屋關係，再審原告不符土地法第103條各款規定要件，不得收回土地作為上訴理由之一，再審原告亦提出其認為兩造間就系爭土地不具租地建屋關係，縱認屬租地建物關係，應符合土地法第103條第1款規定之理由予以抗辯，原確定判決並將之列為兩造爭執事項予以調查判斷，足見上開爭點業經兩造充分攻防及辯論，再審原告泛稱原確定判決違反闡明義務，有適用法規之違誤，亦難認可採。　⒊綜上，原確定判決並無解釋系爭契約不當，不符經驗法則及論理法則之違背，亦無將兩造不爭執之事項未採為裁判基礎、違反闡明義務，及就未經兩造充分攻防之事項採為裁判基礎等適用法規顯有錯誤之情形，再審原告抗辯原確定判決有適用法規顯有錯誤之再審事由，依民事訴訟法第496條第1項第1款規定提起再審，即屬無據，不應准許。　㈡民事訴訟法第496條第1項第2款部分：　　⒈按確定終局判決有判決理由與主文顯有矛盾者，得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服，民事訴訟法第496條第1項第 2款固有明文。惟上開所謂判決理由與主文顯有矛盾，係指判決依據當事人主張之事實，認定其請求或對造抗辯為有理由或無理由，而於主文為相反之諭示，且其矛盾為顯然者而言。　⒉再審原告雖指摘原確定判決既認系爭租約第17條約定應屬無效，竟判准再審被告依該條約定得向再審原告請求換訂租約，應有民事訴訟法第496條第1項第2款規定「判決理由與主文顯有矛盾」之再審事由等語。惟查，原審判決(本院108年度南簡字第1105號判決)駁回再審被告主張再審原告應將系爭土地續約出租，並訂立租約之請求，再審被告不服提起上訴，原確定判決調查後認定兩造間具有租地建屋關係，再審原告並無土地法第103條各款規定得收回土地之事由，應有同意續租之義務而廢棄原審判決，改判再審原告應將系爭土地出租給再審被告，及簽訂租約之結果，並無認定其請求有理由，而於主文為相反諭示之矛盾情形。又原確定判決係認定兩造於訂立系爭契約時，該契約非以租地建屋前提而為訂定，故就「租地建屋之契約年限」難謂已達成意思一致，再審原告即不得以系爭契約4年一約之約定予以拒絕續約，系爭契約第17條第1項約定中有關租期屆滿(4年)再審原告有權決定是否續租，應有違背土地法第103條各款強制規定之情形，非指該約定或系爭契約全部無效，尚無判決理由與主文顯有矛盾之情形。從而，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第2款規定判決理由與主文顯有矛盾之再審事由，容有所誤，亦無可採。四、綜上所述，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款、第2 款規定提起本件再審之訴，請求將原確定判決廢棄改判，顯無理由，依民事訴訟法第502條第2項規定，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。五、本件事證已臻明確，再審原告其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，認為對判決結果不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。　　六、據上論結，本件再審之訴顯無理由，依民事訴訟法第502條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　林勳煜　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇正賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅蕙玲以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾美滋

2024-11-18

TNDV-113-再易-30-20241118-1

重再

臺灣高等法院

更正地上權登記再審之訴

臺灣高等法院民事判決 113年度重再字第11號再審原告許金龍許耿地許明多許明義許家河再審被告祭祀公業法人臺北市高積淵法定代理人高樹弘訴訟代理人劉錦隆律師上列當事人間更正地上權登記事件，再審原告對於中華民國110 年12月1日本院110年度重上更二字第146號確定判決提起再審，本院判決如下：　　主　　　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按再審之訴，專屬為判決之原法院管轄；對於審級不同之法院就同一事件所為之判決，提起再審之訴者，專屬上級法院合併管轄，民事訴訟法第499條第1項、第2項前段定有明文。而當事人就第二審判決提起上訴，若經第三審法院認上訴為不合法以裁定駁回者，對於該第二審判決提起再審之訴，應專屬原第二審法院管轄（司法院30年院字第2188號解釋參照）。再審原告之被繼承人許木土起訴請求再審被告應就臺北市○○區○○段○○段000地號土地（即重測前98-1地號，下稱重測前98-1地號或113地號土地）協同辦理地上權更正設定登記及調整租金，臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以10 5年度訴字第3175號判決再審被告應協同許木土辦理地上權更正設定登記，駁回許木土其餘之訴，嗣兩造各自提起上訴，經最高法院二次發回更審，許木土請求調降租金及賠償租金本息部分之訴業受敗訴判決確定，本院以110年度重上更二字第146號判決（下稱原確定判決）將一審判決關於命再審被告應協同許木土就113地號土地辦理地上權更正設定登記之裁判予以廢棄，改判駁回許木土在第一審之訴，最高法院於民國112年10月19日以上訴不合法為由裁定駁回其上訴確定（111年度台上字第1592號）。再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款、第12款、第13款規定之再審事由，提起再審，依前揭規定，專屬本院管轄，先予敘明。　　二、次按再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算，民事訴訟法第500條第1項、第2項定有明文。又對於第二審判決於上訴期間內提起上訴，第三審法院非以其上訴逾期，而以另有其他不合法情形，裁定駁回其上訴者，對第二審判決提起再審之訴時，其再審不變期間應自裁定確定翌日起算（最高法院110年度台抗字第548號裁定意旨參照）。查再審原告係於112年11月2日收受最高法院111年度台上字第1592號裁定，有最高法院郵務送達證書可稽（最高法院台聲字卷第 145頁），則其於112年11月29日提起本件再審之訴，未逾30 日之不變期間，合先敘明。貳、實體部分：　　一、再審原告主張：原確定判決有下列再審事由：　㈠民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤：許木土之父許分與再審被告於昭和11年（即西元1936元）簽訂建物敷地賃貸借契約書（下稱25年契約，一審卷一第80頁至第83頁）為日本民法之適用期，關於土地或建物之物權變動，依日本民法第176條、第177條規定不動產物權之變動，因當事人意思合致即生效力，登記僅為對抗要件，故當時許分承租重測前98-1地號土地起蓋建物，即已合意訂立設定地上權之租地建屋契約，已生物權變動之效力。許分與再審被告復於38 年10月8日再依我國法律（即台灣省政府各縣市辦理土地登記有關建築改良物補充規定要點）共同辦理完成地上權設定及登記手續，故許分之地上權確經雙方合意且登記完成，臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）76年5月22日第8788 號函亦明載原登記聲請書記載土地所有權人為再審被告，因而函請再審被告辦理更正登記等情，足證雙方間25年契約即為地上權之物權契約。故本案前經最高法院107年度台上字第2424號判決發回意旨稱：許分與再審被告於辦理地上權設定登記時，基地地號填載為重測前95地號是否非係誤載，有再為研求餘地，伊於第一審請求協同辦理地上權更正登記，與請求地上權更正設定登記，兩者是否相同，發回宜一併注意及之等語。及許木土與古亭地政間國家賠償事件經最高法院110年度台上字第1178號判決亦認定：許分於38年10月8日會同再審被告聲請地上權登記在訴外人高坤石、高伯卿、高龍堂共有之125地號土地（即重測前95地號）為登記錯誤，亦即許分將所有地上權錯誤登記在重測前95地號土地上。可知許分申請地上權登記時地號填寫錯誤致登記錯誤（應登記在重測前98-1地號，誤載為95地號），應依土地法第69條規定辦理更正登記，此具有「除去妨害請求權」性質，非債權請求權，亦非登記請求權，伊明確指出就「已完成登記地上權之土地地號填載錯誤，應予更正」，屬「除去妨害請求權即物上請求權」之行使，即登記錯誤依法應更正登記，而非行使「地上權登記請求權」。依土地法第43條、民法第759 條之1及司法院院字第1919號解釋，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，許分依法於當時經登記完成地上權，依上開法文即應推定登記權利人許分適法有此權利，縱屬登記錯誤亦然。本件確屬就已完成登記地上權之土地地號填載錯誤應予更正之問題。原確定判決違背民事訴訟法第222條第3項「法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則」及79年度第一次民事庭會議決議要旨，而有再審事由。　　　　　㈡同條項第12款就同一訴訟標的在前已有確定判決：原確定判決之當事人、訴訟標的（即民法第767條第2項）、訴之聲明，均與存在於前之臺北地院104年度簡上字第248號確定判決（下稱248號確定判決）相同，故兩造間關於「系爭土地地上權之存在」、「應予更正登記」及「登記範圍為全部」，為248號確定判決之既判力效力所及。又該確定判決就兩造間紛爭之主要爭點「再審原告地上權是否存在」、「再審被告是否應配合辦理更正登記」詳予辯論，因原確定判決中再審被告未提出新證據足以推翻248號確定判決之判斷內容，依爭點效，原確定判決不得再作相反之認定及判決。伊先祖父許分於25年間與再審被告代表人簽約時支付相當於買斷價格之現銷金，並按年支付高額租金，依當時有效之日本民法規定，當事人合意訂立契約即生物權變動效力，登記僅生對抗第三人之效力，故已取得相當於我國有類地上權物權效力之權利；又許分與再審被告確於38年10月8日再依我國臺灣省政府各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充規定要點，完成地上權登記，依土地法第43條規定具有絕對效力。原確定判決認為許分與再審被告未曾就重測前98-1地號土地上辦理地上權登記，違反論理、證據、經驗法則。　　　㈢同條項第13款當事人發現未經斟酌之證物：古亭地政112年10 月27日之北市古地登字第1127012381號函（下稱112年函），係於本案最高法院裁定之後發文，為新證據，該函文明示「本案標的既已登載於土地登記簿，亦有重測前後之建物謄本及建物38年間總登記時之人工登記簿、建築改良物情形填報表、他項權利登記聲請書等資料，可知其已依法定程序辦理完成登記而具有登記效力」、「本案38年間建築改良物情形填報表審查意見所載有『地主不符』字樣，惟查重測前後之土地登記簿記載事項與填報表、他項權利登記聲請書等原登記申請案之內容相符，參照上開判決應不得認為本案地上權登記有無效情事」、「本所於76年派員勘查發現本案建物實際上並非坐落於125地號土地上，其坐落地號應為113地號，當時即以76年5月22日北古地（一）字第8788號函送更正同意書等相關文件予土地所有權人祭祀公業高積淵，請其填畢擲送本所憑以辦理更正登記。」，足證伊之地上權確已依法完成登記，僅係土地地號登載錯誤應予更正。原確定判決違背民法第838條第3項「地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利」、土地法第43條登記具有絕對效力及台灣省政府各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充規定要點。爰提起本件再審之訴。聲明：⑴原確定判決均廢棄。⑵上開廢棄部分，再審被告應協同再審原告就1 13地號土地（地上權登記權利人再審原告、權利範圍全部）辦理地上權更正登記。二、再審被告則以：248號確定判決之訴訟標的為租金給付請求權，與原確定判決之訴訟標的不同，自無民事訴訟法第496 條第1項第12款之再審事由。又再審原告對於原確定判決提起第三審上訴時，業經最高法院認為248號確定判決有違誤，故不受其拘束，亦即最高法院不認為原確定判決有違反24 8號確定判決之爭點效；又248號確定判決僅為同時履行判決，伊是否應為地上權更正登記並非該案重要爭點，應無爭點效適用。依25年契約記載，許分雖有給付現銷金（並非相當於買斷價格），依當時日本民法規定，並未生取得相當於我國有類似地上權效力之權利等語，資為抗辯。並答辯聲明：再審之訴駁回。三、按再審之訴顯無再審理由者，得不經言詞辯論，以判決駁回之，民事訴訟法第502條第2項定有明文。再審原告上開主張，固已表明民事訴訟法第496條第1項第1款、第12款及第13 款之再審事由，惟：　㈠按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言。不包括取捨證據失當、認定事實錯誤、漏未斟酌證據、調查證據欠周或判決不備理由之情形在內（最高法院113年度台再字第34號裁定意旨參照）。　　⒈經查，原確定判決係認定系爭契約於25年間簽訂，斯時尚未登記地上權，依1905年（即明治38年）5月25日臺灣土地登記規則規定，已登錄於於土地台帳之土地，其業主權、典權、胎權及贌耕權之設定、移轉、變更、處分之限制或消滅，除因繼承或遺囑之情形外，非經登記不生效力；及民法於34 年10月25日臺灣光復之日施行於臺灣，依我國物權編施行法第2條、民法第758條規定，民法物權編所定之物權，在施行前發生者，其效力自施行之日起，依民法物權編之規定，亦即不動產物權，依法律行為所取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。系爭契約記載租賃標的為重測前98-1地號土地，簽約時並未就重測前98-1地號土地為地上權設定登記，契約所載之「建物敷地賃貸權」縱使認為地上權，於民法物權編施行後，亦須經登記始生不動產物權效力；而許木土稱設定地上權是在38年間，其父許分所設定，依據是中華民國法律。故許分依我國法律規定經設定登記後始取得地上權（然聲請書記載重測前95地號土地），25年契約並未依日本民法規定使許分當然取得重測前98-1地號土地之地上權；縱使建物所有權人與基地所有權人有設定地上權之債權契約，許分為系爭契約債權人，其對於再審被告之債務履行請求權，得由其繼承人繼承該債權，而該債權非屬回復公同共有債權之請求，應由債權公同共有人全體為原告，許木土為許分之繼承人之一，未證明已得其他公同共有人全體同意，其僅以自己名義起訴難謂當事人適格等情。原確定判決本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使所論斷，核與上開法律規定無違，並無確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與大法官解釋、憲法法院裁判顯然相反，或消極不適用法規之情事。　⒉又許木土訴請古亭地政國家賠償案件，最高法院110年度台上字第1178號判決發回理由略以：古亭地政承辦人於發現地主不符情事，未依規定覈實審查有無地上權設定原因證明文件，125地號（即重測前95地號）土地之所有人是否同意設定地上權予許分等項，125地號土地地上權登記屬土地法第68 條第1項所稱之登記錯誤情形，則許木土因地上權遭塗銷無法據以行使權利所致損害，除登記原因完全歸責於許分或許木土外，自得依土地法第68條第1項規定請求古亭地政賠償等語。前開認定係關於古亭地政於重測前95地號土地登記地上權時未覈實審查相關文件而有可歸責情事，許木土事後無法據該地上權領取補償金有無理由，與原確定判決認定系爭契約未使許分當然取得重測前98-1地號土地地上權，及許木土無從以自己名義單獨請求再審被告於重測前98-1地號土地為地上權登記，係屬二事。再審原告主張簽訂系爭契約即已使許分取得重測前98-1地號土地之地上權，且有辦理地上權登記之合意，僅係錯誤登記於重測前95地號土地，伊訴請辦理更正為物權之除去妨害，非債權請求權之行使，原確定判決違反事實認定，適用法規顯有錯誤而有再審事由云云，並無可取。　㈡次按民事訴訟法第496條第1項第12款所謂「在前已有確定判決」，必須相同當事人就同一法律關係而為同一請求，在前已有確定判決者，始足當之。倘前後兩訴之當事人或為訴訟標的之法律關係有所不同，既不受在前確定判決之拘束，自無本款規定之適用。而所謂發現，係指在前訴訟程序不知前已有此確定判決而現始知悉者而言；所謂得使用該判決，即在前訴訟程序，雖知前已有此確定判決，因事實上之障礙而不能利用，現始得利用者之謂（最高法院96年度台上字第14 78號民事判決意旨參照）。查248號確定判決業經再審原告提出於前訴訟第一審程序利用（見一審卷一第66頁至第76頁），無所謂發現前有確定判決，因事實上障礙不能利用之情事；再者，248號確定判決為再審被告訴請許木土就承租臺北市○○區○○段0○段000○000○00000地號土地應給付租金，經法院判命許木土應給付再審被告28萬2713元本息，此項給付應於再審被告為113地號土地所示地上權更正登記之同時履行之，該確定判決之法律關係為兩造間土地租賃關係，許木土應給付租金，其雖認定再審被告應同時履行辦理地上權登記之地號更正，然此與原確定判決係許木土依25年契約、民法第767條第2項準用第1項規定，本於地上權人之地位請求更正地上權登記有無理由之法律關係尚有不同，揆諸前開說明，不能據為本件再審事由。再審原告主張248號確定判決在前，原確定判決違反前案就同一訴訟標的、主要爭點之認定，而有再審事由等語，為無可採。　㈢再按民事訴訟法第496條第1項第13款所謂「發現未經斟酌之證物或得使用該證物者」係指前訴訟程序事實審言詞辯論終結前已存在之證物，因當事人不知有此，致未經斟酌，現始知之，或雖知有此而不能使用，現始得使用者而言。若在前訴訟程序事實審言詞辯論終結前尚未存在之證物，即無所謂發現或得使用新證物可言（最高法院77年度台上字第776號判決意旨參照）。查古亭地政112年函係於最高法院112年10 月19日裁定之後始發文，顯非事實審言詞辯論終結前存在之證物，依上開說明，自非民事訴訟法第496條第1項第13款「未經斟酌之證物」，則再審原告主張系爭函文為未經斟酌之證物，並據此提起再審云云，為無可採。四、綜上所述，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款、第12款、第13款之再審事由提起本件再審之訴，顯無再審理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。五、據上論結，本件再審之訴顯無理由，依民事訴訟法第502條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　13 　日　　　　　　　　　民事第十三庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　林純如　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱蓮華　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林于人正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜怡

2024-11-13

TPHV-113-重再-11-20241113-2