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南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第720號 原 告 張芝惠 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院臺南簡易庭於民國 114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣429,165元，及自民國113年5月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠原告於民國108年9月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000 地號土地及其上興建中「聯上海棠」建案即門牌號碼臺南市 ○○區○○○路000號22樓之1之房屋（下合稱系爭房地），雙方 並於同日簽訂土地/房屋預定買賣契約書（下稱系爭預售買 賣契約），惟依系爭預售買賣契約第12條第1項本文之約定 ，被告應於111年12月31日前取得系爭房屋之使用執照，詎 被告遲至112年10月17日始取得使用執照，已較系爭預售買 賣契約約定之期限延遲290日，且無系爭預售買賣契約第12 條第1項但書各款所列不可抗力或非可歸責於被告之事由致 不能施工，故被告應依系爭預售買賣契約第12條第2項約定 ，按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算每日遲延利息予 原告。又原告至使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款為新臺幣（下同）299萬元，是被告應給付原告遲 延利息433,550元（計算式：299萬元×290天×5/10000；嗣原 告對被告抗辯已繳納房地價款為297萬元乙情不爭執），爰 依系爭預售買賣契約第12條第2項約定提起本件訴訟。 　㈡被告遲延取得系爭房屋之使用執照並非係因天災（疫情）不 可抗力因素或其他不可歸責於被告之事由所致： 　　⒈被告是否因新冠肺炎疫情影響致缺工料等不可歸責於被告 之因素，而無須負擔遲延責任，僅提供施工日誌及工期比 較表為證，並未舉證其已無從取得其他同等級、規格建材 之物料缺乏，而有不能施工或不可歸責之情形，且被告自 108年新冠肺炎疫情開始前即已遲延85日，迄至112年10月 17日疫情趨緩仍未見遲延改善，足證被告有無新冠肺炎疫 情，皆有遲延施工之情形。況依經驗法則及論理法則，被 告於與原告簽立系爭預售買賣契約及施工前即應審慎考量 、評估工程風險，並應依據風險預估工期，無因新冠肺炎 疫情之發生，即將風險轉嫁由原告承擔之理，是以，缺工 缺料等問題係被告自己商業之評估判斷，本就是可歸責於 被告之原因，不得將此風險轉嫁予消費者即原告承擔。至 臺南市政府工務局（下稱工務局）所發布展延建築期限之 行政命令，僅屬行政管理措施，與系爭房屋使用執照之取 得期限無涉，亦未涉及民法上私權契約訂定或延長契約之 規定，非屬系爭預售買賣契約第12條第1項第2款順延使用 執照取得期限之事由。 　　⒉被告所述疫情影響工期131天之計算方式為依行政院公共工 程委員會（下稱公共工程委員會）110年6月18日工程管字 第11003006531號函文中就公共工程展延天數處理方式所 載，惟該函文内容係公共工程委員會針對各機關招標及履 約中之公共工程，於110年6月16日召開之研商會議，洽詢 各機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊 傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」 之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關與廠 商依循辦理，是該函文適用對象應為「各行政機關招標及 履約中之公共工程」，並未涵蓋私法契約之建案工程，被 告逕引為系爭預售買賣契約工期應予順延之事由或作為計 算依據，顯無理由。被告就系爭工程雖提出施工日誌光碟 及自製之「工期比較表」與「分包廠商確診人員統計表」 等件為證，然上開資料並無法得知被告所述疫情缺工缺料 對工期之影響為何，確診人員統計表僅有各分包廢商之人 數統計貢料，並無各人員具體確珍日期及請假期間，被告 亦未曾因施工人員確診而遭行政機關強制停工，尚難證明 因疫情缺工、缺料過多而影響其工期達131天。 　　⒊又颱風假、累積降雨量、消防審圖及客戶變更設計問題雖 可能影響施工進度，然基於下述理由，被告以累積雨量作 為展延工期之理由，並將延宕工期之責任歸咎於颱風假、 消防審圖及客戶變更設計等問題，並無可採，茲分述如下 ： 　　　⑴被告辯稱颱風天4天與雨天71天均應順延工期，係臺南市 政府為統一辦理該府及所屬各機關學校營繕工程之工期 核算，特訂之注意事項，僅對該府及所屬各機關學校發 生效力，尚無從拘束私人契約，自難謂雨量達系爭注意 事項之標準即得展延本件工程一定比例之工期，被告應 就颱風、下雨影響其施工之事實為舉證。另被告指颱風 部分，依系爭預售買賣契約第12條第1項約定，被告 應 於111年12月31日前取得使用執照，故縱被告得主張展 延工期，亦僅以107年1月1日開工後迄111年12月31日止 之期間所發生合於第12條第1項但書事由者，或於展延 之工期又發生前開事由者，始得展延或再度展延，其餘 3日颱風天，均發生於原定期限（111年12月31日）之後 ，當無被告可展延工期之說。至被告辯稱下雨影響工期 71天，然下雨是否確實導致被告有71天工期受到影響查 無實證，系爭預售買賣契約亦未與被告約定施工所在地 區雨量達一定標準即使未達停止上班時，仍得作為展延 工期之事由；況系爭工程是否因下雨導致無法施工，應 視當日施作工程項目是否受下雨影響而定，縱下雨，仍 可施作不受天候影響 (如室内施工）之項目，被告不得 片面予以延長工期。且依據以往經驗，累積降雨量大多 集中於山區，而系爭房屋位於安平區，並非山區，是被 告以累積雨量作為展延工期之理由，顯非可採。 　　　⑵被告所辯因消防局要求被告變更原已審核通過之消防圖 說，經被告與消防局協商致施工延誤60天，於112年10 月3日始取得消防核可函，應順延工期60天云云，惟被 告興建系爭工程本應確保各項圖說合於法規，並取得主 管機關之核可，以利完工，則其遲至112年10月3目始取 得消防核可函，仍應屬可歸責於被告之事由，不得據此 主張順延工期。 　　　⑶被告辯稱承購戶申請客變，共計影響工期70日云云，雖 據提出客戶變更資料表為憑，然原告並未申請客變，且 系爭預售買賣契約第13條約定，買方申請變更設計應經 賣方同意，故是否提供客變服務，被告有權決定，被告 既同意買方客變，自應通盤考量客變可能影響施工之工 期，再約定完工期限，要無定好完工期限後，再要求 全體買方承擔部分買方客變之不利益之道理，況建築業 界均已有成熟的應對方案，而被告為具備多年建築經驗 之上市建設公司，於系爭房屋所屬大樓之施工計劃中勢 必已考慮並預留一定緩衝時間，並考量全部戶數的客戶 變更設計時程，以應對突發狀況，是被告縱有因其他承 購戶客變影響工期70天，亦屬可歸貴於被告之事由，不 得據此主張順延工期。 　㈢若本院認原告請求遲延利息之性質為違約金，則因被告遲延 交屋並無任何通知讓原告得以事前準備，致原告要繼續租屋 ，損害甚鉅，故原告認系爭違約金並無酌減之必要。而原告 111年11月15日需租屋（每月租金25,000元）才有房住，因 被告遲延取得系爭房屋之使用執照，致原告裝潢、選購家具 等一同遲延，造成原告迄至113年7月仍在外租屋，花費已超 過30萬元以上，此損失屬於原告實際經濟損害，且原告並未 出售系爭房地，無法從該價格中實現任何收益，是被告抗辯 原告受有「利益」，純屬假設，被告所辯顯屬無據，原告僅 請求系爭預售買賣契約所明定之延遲交屋利息433,550元賠 償，乃屬合理金額。 　㈣民法第227條之2第1項關於情事變更原則之規定，旨在規範契 約成立後，有訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁 量以公平分配契约當事人間之風險及不可預見之損失，故以 有非契約成立當時所得預料之情事變更為其要件之一。本件 被告所抗辯因新冠疫情之影響致其遲延取得使用執照部分並 無理由，已如上述，是被告以系爭工程期間發生新冠疫情為 由主張情事變更原則，請求原告減少遲延利息之金額，即無 理由。 　㈤系爭房屋出售面積為60.42坪，登記面積為60.97坪，然兩造 於點交系爭房地時，被告已無異議將超過系爭預售買賣契約 記載之系爭房屋面積0.55坪部分贈與原告，並完成交屋手續 ，且系爭預售買賣契約第5條第2項約定，面積誤差之找補金 額「無息於交屋時結算」，是系爭房屋既已完成交屋手續， 可證找補金額當時已確認並結算完畢，被告斯時再以其對原 告有系爭房地面積誤差價款之找補債權100,601元為由，主 張與原告請求之遲延利息相互抵銷，顯無理由。此外，原告 並無與被告有另簽訂任何交屋時之協議，益證被告提出贈與 坪數之追討款項，無正當性與合法性。 　㈥並聲明：被告應給付原告433,550元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告辯稱： 　㈠被告興建「聯上海棠」大樓期間之108年年底起，因新冠病毒 疫情肆虐全球，全球多處封城，致原物料運輸不易、商品生 產製造之期程遲延，全球供應鏈因而大亂，此乃眾所週知之 事實；而工務局為因應疫情，以行政命令規定自99年12月25 日至111年12月31日期間已領得臺南市建築執照之建築案者 ，增加其建築施工期限2年，且無須另行申請，可知主管機 關認為建造業受疫情及產業缺工影響之期間為2年，雖工務 局僅規定建造執照之建築期限增加2年，惟使用執照係在建 築完工後才能申請，則取得使用執照之約定期限，自隨建造 執照之建築期限向後延期2年。本件「聯上海棠」大樓於104 年間領得建築執照，符合上開行政命令所示建築期限增加2 年之規定，故被告僅須於113年12月31日前（原約定111年12 月31日延長2年）取得使用執照即未違反系爭預售買賣契約 之約定，而被告既已於112年10月17日取得系爭房屋之使用 執照，則被告並未違反系爭預售買賣契約關於使用執照取得 期限之約定，自不負遲延責任。 　㈡又新冠疫情係屬天災，與系爭預售買賣契約第12條第1項第1 款之「天災」概念相符，屬不可抗力之因素，而依公共工程 委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函之內容， 第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止為69天，延 長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自110年7月27日至1 12年4月30日止為643天，延長工期以0.15天計，共96天，合 計影響施工期間為131天；另因政府對於疫情採取高度強制 管制之通報確診、強制隔離等防疫措施，致系爭房屋之完工 受到政府管制而推遲，符合系爭預售買賣契約第12條第1項 第2款「政府法令變更」之事由。且108年11月21日新冠疫情 開始前，被告實際施工進度比預定進度遲延85日，自從疫情 發生後，遲延日數始迅速增加，導致大樓實際完工時已較預 定進度遲延307日，最終遲延290日才取得使用執照。從而， 系爭房屋於112年10月17日始取得使用執照顯係因發生新冠 病毒疫情之不可抗力天災、不可歸責於被告所致之政府法令 變更等因素所導致，甚至系爭房屋所屬大樓興建期間共有67 2位廠商人員確診，是被告自得依系爭預售買賣契約第12條 第1項但書之約定順延取得系爭房屋使用執照之期限。 　㈢本件「聯上海棠」大樓工程自107年1月1日開工至112年10月1 7日取得使用執照期間，臺南市政府曾因颱風侵襲，發布停 止上班上課4日；當日雨量達50毫米以上130毫米以下之日數 為53日；當日雨量達130毫米以上之日數則為9日，合計展延 工期應為71天【53+（9×2）】，依臺南市政府及所屬各機關 學校辦理營繕工程工期核算注意事項第5點第3款第6目「本 府發布臺南市之停止上班日，不計工作天」、第5點第4款第 1目、第2目「24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1 小時雨量達15毫米以上，工期展延1天、24小時累積雨量達1 30毫米以上，當日及隔天工期展延2天」之規定，系爭房屋 之建築工期應予展延。另系爭房屋所屬大樓之消防圖說雖於 開工前經臺南市政府消防局（下稱消防局）審核通過，惟消 防局嗣以系爭房屋所屬大樓之消防圖說與法規不符為由要求 被告修改，致被告無法按圖施作並延誤工期60日，加上系爭 房屋所屬大樓之承購戶中，有173戶申請客戶變更設計，其 中139戶涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更系 爭房屋所屬大樓之設計，以每戶客戶變更設計影響工期為0. 5日計算，共計影響工期70日，均非可歸責於被告事由所致 ，亦應展延系爭房屋之建築工期。　 　㈣系爭預售買賣契約之簽立日期，早於新冠病毒疫情之發生， 對比92年間發生之SARS病毒疫情，持續期間僅約1年，主要 疫區並遍及全國，實務上已多肯認SARS病毒疫情之發生，屬 契約成立後非當時所得預料之情事變更，遑論新冠病毒疫情 不僅遍及全國，且持續將近4年之久，影響層面之廣，當非 系爭契約簽立當時得以先前經驗所能預料，是如仍認取得系 爭房屋使用執照之期限為系爭預售買賣契約第12條第1項所 約定之111年12月31日，對於被告顯失公平，被告自得主張 依民法第227條之2第1項規定，減少被告應給付之遲延利息 金額；另系爭預售買賣契約第12條第2項之性質屬損害賠償 預定總額違約金，衡酌原告係以每坪205,000元之單價購買 系爭房地（面積60.42坪），而113年系爭房屋所坐落大樓之 實價登錄價格平均為每坪305,000元，原告並無損害，反而 受有6,042,000元之利益，原告猶請求433,550元遲延利息要 實過高，應依民法第252條之規定酌減為0元。 　㈤系爭房屋出售面積為60.42坪、登記面積為60.97坪，且被告 並未口頭向原告承諾將超過系爭預售買賣契約記載之系爭房 屋面積部分贈與原告，是依系爭預售買賣契約第5條第2項約 定，原告應找補被告100,601元，故被告主張將原告應找補 被告之金額與原告請求之金額（原告截至被告取得使用執照 之112年10月17日止已給付之買賣價金金額為297萬元，原告 依299萬元計算遲延利息有錯誤之情）相互抵銷。至系爭預 售買賣契約第5條第2項雖約定面積誤差之找補，無息於交屋 時結清，且被告於交屋時固未與原告計算面積誤差之找補， 惟被告並未拋棄該請求權，是被告仍得主張抵銷抗辯。 　㈥並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠原告於108年9月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000地號 土地及其上同段1971建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路000號 22樓之1建物（即系爭房地），雙方並簽訂土地房屋預售買 賣契約書（系爭預售屋之出售面積共計為60.42坪）。 　㈡系爭預售屋之登記總面積為60.97坪。 　㈢系爭預售買賣契約書之條款各約定如下： 　　⒈第12條開工及取得使用執照期限，約定：「一、本預售屋 之建築工程應在107年1月1日之前開工，111年12月31日之 前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並 取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災 地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間 。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時 ，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使 用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算 遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執 照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理。」 　　⒉第5條房地面積誤差及其價款找補，第2項約定：「依第3條 計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差， 其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分買方只找補百 分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積 誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分 價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積 ），無息於交屋時結算。」 　㈣系爭預售屋於112年10月17日取得使用執照，延遲290天。 　㈤原告至系爭預售屋使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款297萬元。 　㈥工務局於110年1月13日以南市工管一字第1100114893號函、 於110年1月13日以南市工管一字第1090461286A號令、於110 年6月18日以南市工管一字第1100684845號令、於111年7月2 5日以南市工管一字第1110785586號令，允許99年12月25日 至111年12月31日期間已領得該市建築執照之建築案者，增 加其建築施工期限2年，且無須另行申請。 　㈦109年1月21日新冠肺炎於我國境內爆發（中央流行疫情指揮 中心該日宣布臺灣確診首例境外移入個案），臺南市疫情警 戒第三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日 ；非第三級期間自110年7月27日起至112年4月30日止，合計 643天（110年5月19日中央流行疫情指揮中心將新冠肺炎第 三級警戒範圍擴大至全國，110年7月23日中央流行疫情指揮 中心宣布全國三級警戒於110年7月27日起調降至二級警戒） 。 　㈧被告於系爭預售屋施工期間，遇有颱風宣布停止上班4天、下 雨71天。 四、兩造之爭執事項： 　㈠原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12條第1項約定請求被告 給付遲延利息433,550元（299萬元×290天×5/10000）及自起 訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？ 　　⒈除108年8月24日颱風假1日（推定致不能施工）外，被告並 未舉證證明系爭建物有因不可抗力或非可歸責之事由致不 能施工： 　　　⑴系爭預售買賣契約書第12條之約定，本件系爭預售屋取 得使用執照既已逾期，則除非被告舉證證明有前開約定 所謂得順延期間之情事發生，否則被告取得使用執照即 屬逾期無訛。 　　　⑵被告雖抗辯系爭不動產於施工期間，因遇有新冠疫情影 響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消防 圖審延誤60天、客變延誤70天（合計336天）等不可抗 力之事由，致無法施工而停工云云，惟為原告所否認， 則被告自應就此有利於己之事實負舉證之責。 　　　⑶依系爭預售買賣契約書第12條之約定，若因天災地變等 不可抗力之事由，致賣方不能施工者，得順延其期間， 是被告自應就「有不可抗力之事由」及「致不能施工」 之要件為舉證，然兩造雖不爭執「於系爭房屋施工期間 ，遇有下雨71天」之不可抗力事由，惟被告並未就該事 由「致不能施工」為舉證（被告雖提出施工日誌光碟及 自製之「工期比較表」為證，然為原告所否認），是被 告抗辯因有不可抗力之事由而應順延期間，自不可採。 至被告辯稱依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工 程工期核算注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項第1 、2款規定，颱風天4天與雨天71天均應順延工期乙節， 惟系爭注意事項係臺南市政府為統一辦理該府及所屬各 機關學校營繕工程之工期核算，特訂之注意事項，僅對 該府及所屬各機關學校發生效力，尚無從拘束私人契約 ，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即得展延本件工程 一定比例之工期，仍應由被告就下雨致不能施工之事實 為舉證，惟被告既未能就系爭工程於遇下雨事由有「致 不能施工」之情事，是被告抗辯應扣除下雨期日，尚難 憑採。另其中颱風天部分，依系爭契約第12條第1項本 文約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照，故 縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後 迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條 第1項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者 ，始得展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日 因颱風影響而停止上班，合於系爭契約第12條第1項但 書第1款因天災致被告不能施工，得予順延工期1日，應 屬可採，依此被告得順延至112年1月1日前完工取得使 用執照。至其餘3日颱風天，均發生於原定期限（111年 12月31日）與前揭展延期限（112年1月1日）之後，當 無展延工期可言。　 　　　⑷至被告抗辯因疫情影響而缺工、缺料等原因而使施工進 度延宕一節，因關於備妥興建建物所需材料及僱用足夠 之人力施工，乃出賣人於經營上所需具備之資材，除受 政府機關管制而無法取得外（例如經主管機關於疫情期 間徵用之衛生資材，列為管制品之類），其因市場上價 格上漲或供應缺乏而導致之缺料、缺工情事，乃屬籌資 興建建物之企業於經營上所需承擔之風險，不能轉嫁予 買方承擔，故縱使被告因缺乏資材或人工而使興建工程 延宕，亦不得作為不計算遲延日數之事由，是被告此部 分抗辯並無可採。 　　　⑸被告抗辯因疫情影響工期131天之計算方式為依系爭公共 工程委員會函，惟觀諸系爭公共工程委員會函內容，係 行政院公共工程委員會針對各機關招標及履約中之公共 工程，依該會於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各 機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊 傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式 」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關 與廠商依循辦理。是系爭公共工程委員會函之適用對象 應為「各行政機關招標及履約中之公共工程」，而未涵 蓋私法契約之建案工程，自難逕予引為系爭契約工期應 予順延之事由或作為計算依據，仍應由被告就系爭大廈 施工受到疫情之影響內容為具體主張及舉證。被告雖提 出施工日誌光碟及自製之「工期比較表」與「分包廠商 確診人員統計表」等件為證，然上開資料並無法得知被 告所述疫情缺工缺料對其工期之影響為何，而確診人員 統計表僅有各分包廠商之人數統計資料，並無各人員具 體確診日期及請假期間，被告亦未曾因施工人員確診而 遭行政機關強制停工，尚難使本院形成被告因疫情缺工 、缺料過多而影響其工期達131天之心證。另就建造執 照有效期限經建築主管機關准予展延部分，因行政機關 之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般 私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，故 系爭建案之建造執照縱使經建管機關准予展延期限，對 於本件兩造於契約內約定之履行期亦無影響，附此敘明 。 　　　⑹被告另辯稱因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭 大廈消防圖說，施工延誤60天，於112年10月3日始取得 消防核可函，應順延工期60天云云；然因被告就此並未 提出相應之佐證，其述是否為真已有疑問；再即便確有 消防局要求變更消防圖說之事，被告興建工程本應確保 各項圖說合於法規，並取得相應主管機關之核可，以利 完工，則其遲至112年10月3日始取得消防核可函，仍應 屬可歸責於被告之事由，不得據此主張順延工期。　 　　　⑺被告又辯稱因系爭大廈承購戶有173戶申請客變，共計影 響工期70日乙節，雖據提出客戶變更資料表為憑；但本 件原告並未申請客變，且觀諸系爭契約第13條關於建築 設計變更之處理約定可知，買方申請變更設計應經賣方 同意，故是否提供客變服務，被告有權決定，被告既同 意買方客變，自應通盤考量客變可能影響施工之工期， 再約定完工期限，要無定好完工期限後，再要求全體買 方承擔部分買方客變之不利益之理。是本件被告縱有因 其他承購戶客變影響工期70天，亦屬可歸責於被告之事 由，不得據此主張順延工期。 　　⒉綜上，被告雖抗辯系爭預售屋於施工期間，因遇有新冠疫 情影響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消 防圖審延誤60天、客變延誤70天等不可抗力或其他不可歸 責於被告之事由，致無法施工而停工而應順延工期云云， 經本院逐項審酌後，認其中僅108年8月24日颱風假1日得 予順延工期（推定致不能施工），其餘尚難認可採。是以 ，原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12條第1項約定請 求被告給付遲延利息429,165元（297萬元×289×5/10000） 部分，為有理由。 　㈡被告以系爭違約金約定之數額過高，請求法院酌減數額，為 無理由： 　　⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定 有明文。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49 年台上字第807號判決意旨參照）。另應依違約金係屬於 懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若為後 者，應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高 法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。又違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度 台上字第909號判決意旨參照）。 　　⒉查系爭契約第12條2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾 1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 原告，其性質應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延 給付之損害賠償總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約 係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條 款後予原告即一般消費者簽署之契約，被告身為社會經濟 及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違 約金條款拘束。又本件違約金以「每逾1日按已繳房地價 款依萬分之5」之方式計算，與內政部公布之預售屋買賣 定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定，係經主 管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者 與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之 安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機關 所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。至 被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙節，原告並 未出售系爭房地，無從自市場漲幅中實現任何收益，被告 依其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益，純屬假設 ，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之違約事實 ，更非違約金是否過高之衡酌要素。況被告復未舉證約定 之違約金過高而顯失公平，則其事後翻異指摘系爭契約約 定之違約金過高，要求酌減，洵屬無據。 　㈢被告以系爭工程期間發生新冠疫情為由主張情事變更原則， 請求原告減少遲延利息之金額，亦無理由：按契約成立後， 情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者， 當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為 民法第227條之2第1項所定，旨在規範契約成立後，有訂約 當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約 當事人間之風險及不可預見之損失，故以有非契約成立當時 所得預料之情事變更為其要件之一。查被告所抗辯因新冠疫 情之影響致其遲延取得使用執照部分，並無理由，已如上述 ，則被告復以疫情之情事變更為據請求減少其違約給付，實 難認可採。 　㈣被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為60.42坪、登記總面 積為60.97坪，原告應找補100,601元為由，主張依系爭預售 買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款找補債 權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷，為無理由： 　　⒈按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付 種類相同並均屆清償期者為要件。故如非當事人雙方互負 債務之情狀下，即非屬抵銷適狀。且依民事訴訟法第277 條規定意旨，為抵銷抗辯之債務人應舉證證明其抵銷之主 動債權存在，否則即無主張抵銷之餘地。 　　⒉被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為60.42坪、登記總 面積為60.97坪，原告應找補100,601元為由，主張依系爭 預售買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款 找補債權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷云云，既為 原告所否認，即應由被告就該抵銷債權之存在負舉證之責 。查系爭房屋實際登記面積較出售面積多乙情，雖為兩造 所不爭執，然依系爭契約第5條第2項約定，兩造就面積誤 差之找補金額應「無息於交屋時結算」，可認兩造依約應 於交屋時，結算原告就溢出面積應給付被告之數額為何且 不計息，而被告並未舉證兩造於交屋時已達成原告應找補 數額之結算（被告雖提出計算表乙紙為證，然原告否認有 收受），自難認原告對被告負有何給付找補數額之債務， 故被告所提抵銷抗辯並無可採。 五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給 付429,165元（297萬元×289×5/10000），及自起訴狀繕本送 達翌日即113年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。 六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告得假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　洪碧雀 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政良

2025-02-26

TNEV-113-南簡-720-20250226-2

易
臺灣臺北地方法院

詐欺

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 蔡聰賓 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 張簡勵如律師 蔡旻睿律師 越方如律師 被 告 王文宏 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 陳彥希律師（兼送達代收人） 黃渝清律師 盧筱筠律師 被 告 潘仕傑 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 崔駿武律師 楊承叡律師 施拔臣律師 被 告 邱柏霖 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 王清白律師 被 告 曾維良 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人 邱群傑律師 許卓敏律師 江愷元律師 參 與 人 潤隆建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人 邱秉澤 上一人 之 訴訟代理人 黃博駿律師 參 與 人 明緯建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人 魯鳳雲 上一人 之 訴訟代理人 羅潔語律師 上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續 字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號）， 本院判決如下： 　　主　文 一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處 如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒 刑柒年陸月。 二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各 處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有 期徒刑玖年。 三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。 四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。　　 五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。 六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。 七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。 　　事　實 一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業 股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建 設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副 董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都 公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「 觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起 造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更 起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土 地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業 使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住 宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於 詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司 之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興 建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築 物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署 檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶 數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政 府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明 緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰 賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各 戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤 隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅 廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公 司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大 苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館， 亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售 房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記 載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱 瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢 察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」 、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅 館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都 是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示 陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如 附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一 所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用 ，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。 二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處 移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　由 壹、程序部分： 一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於 審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作 成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或 辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之 情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同 意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。 本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前 均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無 其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。 二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定 程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵 具證據能力。 貳、實體部分： 一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為 潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田 都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途 之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建 契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層 、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般 旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以 「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情， 惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下： 　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使 用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是 如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館 區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責 ，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云 。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向 為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及 建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契 約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人 等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營 管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰 賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人 有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續 有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與 施詐行為云云。　　 　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而 且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買 目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏 未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等 隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案 土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用 詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用 用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購 買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等 居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、 人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒 有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上 沒有犯罪故意和意圖云云。　　 二、經查： 　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本 案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田 都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土 地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓 、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與 田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產 權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委 由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶 之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局 於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司 按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆 公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售 建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而 如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期 ，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附 表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之 使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等 事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、 第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即 告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、 證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部 行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人 即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋 疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即 時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任 甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公 司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵 查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示 證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以 及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、 「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加 註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊 局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變 更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局 業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設 計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表 、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請 書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照 （變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤 隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興 建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保 事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立 之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土 地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日 新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟 、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔 光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新 北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢 送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照 （變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑 建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新 北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用 分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名 冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之 經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁 、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷 第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴 卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣 案可佐，首堪認定。　 　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買 如附表一所示房地建物之經過： 　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預 定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房 ，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在 旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人 員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款 成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應 該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時 證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待 中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公 司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司 人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不 能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫， 他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契 約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（ 見A5卷第167-174頁）。　　 　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道 是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊 才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位 ，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁 反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑 蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑 蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是 海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比 較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜， 可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地， 伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅 ，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附 近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆 建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人， 就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去 懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可 以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　 　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道 是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建 築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司 ，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反 面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑， 伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海 悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但 是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格 局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　 　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案 是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭 山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。 伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設， 後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓 層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的 溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣 品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照 的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那 個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中 ，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道 是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊 有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就 跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多 都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上 市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為 潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才 買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所 以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲 山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都 有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋 總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的 價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是 賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊 購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這 個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要 拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用， 伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時 證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂 亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款， 想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊 買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有 看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住 宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證 人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有 溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有 差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西 ，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅 館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢 ，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有 想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上 就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身 當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營 旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條 款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委 員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個 是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒 有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅 樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是 旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是 旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達 欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人 ，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是 可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為 自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買 方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意 ，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當 旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、 宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變 成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟 伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關 於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關 法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要 遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁 ）。 　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就 找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第 一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭 這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得 環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會 去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的 。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員 稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊 當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都 是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅 館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地 ，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　 　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋， 過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心 的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得 適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一 次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學 材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟 伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點 室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。 簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知 到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等， 伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後 出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅 使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等 語（見A3卷第197-199頁）。　 　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起 去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中 心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。 銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪 數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後 ，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提 到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用 錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這 是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的 ，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人 員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會 買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　 　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的 ，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡 。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型 ，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題 ，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所 以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案 是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自 住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。 所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一 般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢 去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在 銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒 有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化 契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅 館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等 的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行 銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能 經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館 ，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為 當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁 ）。　 　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒 實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言 ，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中 心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營 旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心 的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題 ，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不 合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋 也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的 格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館 應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間 好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的 ，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名， 當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方 要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊 聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁） 。 　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶， 現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人 介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會 不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以 才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營 旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區 ，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題 ，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且 說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊 是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊 有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容， 伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分， 是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省 地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。 伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館 用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住， 如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語 （見A9卷第93-99頁）。　　 　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷 售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以 自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋 可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有 跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於 旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽 名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「 自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用 ，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理 時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的 ，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊 現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會 知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當 時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷 ，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買 房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館 用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時 候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也 沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單 子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土 地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員 跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買 了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買 房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館 ，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一 個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有 從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有 房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　 　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證 人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文 宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證 人之證詞尚無重大瑕疵可指。 　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅 館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現 場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住 宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒 有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云 云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有 向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張 櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向 張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能 自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從 捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個 設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地 ，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要 求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自 用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下 ： 　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝 代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁） ，均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。 另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區： 旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅 館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般 買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以 從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅 得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非 多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前 開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、 宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產 品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦 足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時， 才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅 ，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只 有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱： 當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是 傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁）， 應屬實在。 　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別 購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月 間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷 時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公 司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開 建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等 所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有 以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事 旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依 據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419 頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證 人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當 時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到 目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽， 說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而 「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委 員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情， 此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁）， 且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會11 1年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在 卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本 案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「 國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為 旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館 ，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代 銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻 意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客 質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合 法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客 戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於 「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案 之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？ 　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權 人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議 中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃， 惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。 修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本 院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約） 第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業 務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委 由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經 營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務 。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正 增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質 ，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人 大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之 管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方 式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另 行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款 之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租 房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項 約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項， 明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時 除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件 「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃） ，並無共同經營旅館業務之意願。 　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假 的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標 客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因 為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自 己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地， 當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、 環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子， 當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿 來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館 用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案 對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業 之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「 飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產 品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞 屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。 　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證 稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云 云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售 人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做 為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應 屬事後迴護之詞，殊難採憑。 　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載 明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館 」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十 二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方 如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得 管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件 五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質 ，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大 會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是 苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給 投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如 前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用 云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作 為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定 如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區 分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證 稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者 是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁 有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租， 就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看 未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來 度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維 雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人 會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會 發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實 在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物 不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區， 仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛， 而堪採信。　　 　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之 「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售： 　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先 取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽 天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭 欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅 、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為 起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅 館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司 加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建 住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所 以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都 市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖 然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶， 當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在 建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）； 復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司 加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館， 就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講 好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊 想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾 年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁） 。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本 件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司 各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。 　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照 及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7 卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部 分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9 月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請 為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『 00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公 司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙 節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是 交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊 等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並 未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是 希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥ 第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒 ，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未 提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案 房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。 　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選 購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏 供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋 土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏 銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共 同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用， 實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社 區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水 井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水 費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥ 第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨 附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月 29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189 頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁 ）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預 設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸 常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電 分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅 館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客 人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃 將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於 各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房 率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非 徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配 之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司 、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區 住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨 立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　 　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆 公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售 ，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外 銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用 分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告 訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此 若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行 銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市 場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人 員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時 向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實 ，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等 語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發 國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階 段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有 度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求 代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向 客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　 　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係 屬交易上重要事項： 　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部 、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方 政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、 使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令 拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使 用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、 強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築 物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改 建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外 ，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1 項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在 旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅 使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該 建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規 定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業 之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等 在內之社區住戶依法逕行裁處。　　 　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得 房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為 主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的 之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使 用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可 能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯 然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、 周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷 第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用 ，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作 為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、 住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之 承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　 　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　 　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「 施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地 以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易 上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會 通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「 陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客 觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之 判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若 被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「 詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上 字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。 　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館 建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係 供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國 賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住 使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易 上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人 雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明 緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就 前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而 不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王 文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有 之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護 人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任 何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為， 也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤 ，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。 　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有 向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法 務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不 得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因 為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這 是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以 做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理 時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時， 有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是 旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？ ）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律 師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大 苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅 館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在 旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆 客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部 分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。 　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓 大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並 無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險 ，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓 大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之 裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施 以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事 實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都 相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損 害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市 、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂 區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管 機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用 或恢復原狀。然而： 　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解 分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外 ，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產 品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館 區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案 之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使 用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載， 以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯 公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消 費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到 主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞 違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷 人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上 市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使 用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、 「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」 、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事 實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在 此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人 等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險 而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓 、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、 買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為 旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云， 縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。 　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日 起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告 周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用 途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應 停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依 都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市 政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開 字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁 ），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住 戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住 自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情 形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規 使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其 等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主 管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致 。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜 雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證 稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會 購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此 ，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住 戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告 蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。 　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審 酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王 文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　 　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且 也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於 旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云 。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就 相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、 建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商 品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、 資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等 關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興 建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷 於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第 三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件 ；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言 。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物 不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實 資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手 於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專 業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以 避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高 法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓 之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。 　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年 間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成 社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論 設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴 人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由 潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆 公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺 主觀犯意云云。惟查： 　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國 賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新 北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓 大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制 規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作 適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規 行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並 陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改 善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調 字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新 北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城 鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新 北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。 　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開 「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會 繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有 部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序 等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀 錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次 證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用 住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社 區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會， 討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經 前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停 止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁 罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤 隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會 方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司 積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請 旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無 陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記 等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意 ，而為其等2人有利之認定。　 　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告 訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告 訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張 櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡 聰賓前述詐欺犯行之認定。 　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。 　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再 次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於 錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的 那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（ 見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再 次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人 員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過 、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購 買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲 違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、 潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內 之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使 用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅 館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所 不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋， 率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部 分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　 　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證 該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後 可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此 部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、 王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關 聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大 苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理 規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用， 在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並 無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆 公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡 聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　 三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證 明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依 法論科。 四、論罪科刑： 　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行 為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正 ，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規 定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併 科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定： 「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第 三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自 「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提 高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金 」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有 利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰 賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。 　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法 第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係 犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓 就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就 如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均 應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行， 係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前 刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為 ，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王 文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之 間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分 擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次 犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部 犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上 基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而 所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示 之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認 定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成 犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告 蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司 之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有 為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示 犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自 犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載 ）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　 　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對 不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被 告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係 對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰 。 　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期 、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。 　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責 人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯 公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土 地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為 圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為 住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表 一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用， 因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支 付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取； 又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其 前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告 前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤 回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書 、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表 一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定 程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業 之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元， 需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病， 需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手 段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別 量處如主文所示之刑。　 　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際 負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知 明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」 建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為 旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告 訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並 以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該 建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附 表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所 示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認 犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之 前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行 尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識 程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親 等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲 取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　 　㈨定應執行刑部分： 　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之 考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特 別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項 係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行 為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反 應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目 的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法 第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最 長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年， 資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之 比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等 自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜 ，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併 罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數 罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如 以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行 為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰 對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非 以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當 足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原 則）。 　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次 詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪 動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益 侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要 求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難 評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性 或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程 度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格 特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被 告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主 文所示。 五、沒收部分： 　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日 施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之 保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項 「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、 抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之 法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於 刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪 所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然 人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者， 亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為 而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實 行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際 合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條 之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者 ，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行 為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收 時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有 明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上 之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件 之必要者，得不宣告沒收或酌減之。 　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人 之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得 ，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人 或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成 果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防 止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優 先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法 發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保 護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯 罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯 罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法 行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回 復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告 沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害 人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之 給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是 以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪 行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯 罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（ 最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　 　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條 之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明 緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會， 以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　 　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行 公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤 隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分 配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐 術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如 附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前 述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為 ，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金 即犯罪所得。 　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所 示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議 書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「 和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害 已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公 司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受 雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、 第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜 執行沒收時，追徵其價額。 　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人， 擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明 緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司 對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房 地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋 價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為 參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實 際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售 主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之 行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人 ，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支 付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付 的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非 基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴 人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為， 潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建 案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取 得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。 參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺 瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖 ，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公 司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因 王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費 、營造費用等中性成本云云。惟查： 　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司 實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名 義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建 物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品， 對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民 眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示 告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣 契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文 宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事 證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理 人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云 云，要屬無據。　 　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範 圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有 無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是 為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得； 嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣 除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯 罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利 得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍 及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台 上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行 為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產 自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形 ，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者， 行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得； 於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘 產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財 產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全 部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除， 反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之 部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得 ，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或 屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該 財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利 歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決 意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為 住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其 等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則 告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏 等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等 交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得 。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦 屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費 用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明 ，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理 人前開所辯，自非有據。 　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新 北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁 、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告 蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供 犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一 般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防 衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。 　 參、無罪部分： 一、公訴意旨另以： 　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局） 施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股 股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責 承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法 令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公 務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為 確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事 項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築 管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良 等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商 興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建 築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原 依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執 照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內 之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非 重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為 之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事 項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局， 竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意 見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用 執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日 北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不 實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「 出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事 業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶 」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被 告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪 條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑 法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。 　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附 表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示 告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被 告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示 告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表 一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪云云。 二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應 憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能 以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事 實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定 時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據 ，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直 接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有 罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存 在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭 知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字 第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖 利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為 ，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得 利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益， 始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員 因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定 該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度 台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上 所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾 或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故 意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字 第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或 所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾 或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度 台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之 事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格 證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。 三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘 仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕 傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁 正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈 穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉 、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政 事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複 審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技 士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全 卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日 北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀 管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程 竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概 要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請 書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億 公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺 億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌 列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會 議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通 盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡 聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以 被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告 訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李 昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案 銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土 地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款 委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、 土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房 地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資 料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、 新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建 暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、 工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論 據。　 四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴 行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）： 　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如 下： 　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有 接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及 監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後 ，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科 後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准 後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他 單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照 核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且 當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要 經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註， 所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更 正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯 護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛 件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規 則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取 得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局 ，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光 旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更 正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤 。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶 出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情 形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得 再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分 戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建 造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而 被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科， 並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑 所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　 　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代 書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建 照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是 建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則 辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館 使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、 使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參 照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其 他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館 區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應 屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這 個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建 照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表 示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘 地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。 　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任 何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科 加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項 ，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口， 今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人 有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使 用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初 的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見， 伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯 護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是 會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添 加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違 法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執 照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主 觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證 據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與 梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難 認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫 等語。 　㈡經查： 　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執 照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行 政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及 潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序， 業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可 稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示） 。 　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告 邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局 施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、 監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交 申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執 照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案 申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核 准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申 請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明 第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項 文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理 申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰 擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏 霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於 同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨： 有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照 工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公 司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作 旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館 使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外 ，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審 核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏 霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、 第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且 有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部 分事實，亦堪認定。　　 　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用： 　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質 應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許 之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而 新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央 法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日 台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所 稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於 申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照 或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或 施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙 都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正 之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前， 仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理 規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項 規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外， 不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。 　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日 ，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核 發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項 附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業 管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造 執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前 開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規 則第28條之1規定之餘地。 　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅 區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這 邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊 。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申 請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個 事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規 則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的 業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得 旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則 不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人 申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請 核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就 無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。 　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定 ，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請 之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分 戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類 組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務 權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生 ，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。 　⒋關於本案建築物分戶之說明： 　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最 早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建 地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之 建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工 務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後， 因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物 ，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層 、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更 設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可 知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶 。　　 　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股 長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記 得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是 在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數 提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數 不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊 榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之 建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否 合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才 會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不 會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽 （見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本 非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大 苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分 戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建 物能否分戶，明確表示意見。 　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯 與事實不符。 　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明： 　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等 審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築 物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」 建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更 為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館 業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築 物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明 。　　　 　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有 權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之 所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之 限制。 　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申 請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱： 關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶 出售」等文字。惟： 　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項 ，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之 加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在 卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如 果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料， 因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本 案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對 使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科 那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成， 該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等 語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　 　 　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」 之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執 照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次 變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號 合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將 建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附 目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後 面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不 管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成 二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政 府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外， 使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規 定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業 廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（ 四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外 ，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是 除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是 觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所 以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏， 並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不 得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定 。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並 只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出 售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊 找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第 127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本 院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不 得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件 時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的 部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館， 所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參 照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在 這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面 變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理 由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有 起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶， 所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館， 是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜 尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加 註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有 做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人 陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執 照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時 伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫 在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今 天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是 起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的 增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊 認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變 更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在 當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分 戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。 證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令 依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅 才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開 證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項， 係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四） 規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或 是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管 理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其 基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　 　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、 使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭 工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業 區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上 註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法 ；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上 開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。 　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之 人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限 制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照 加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達 建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人 將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶 」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　 　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更， 並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要： 　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人 楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註 記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延 續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記 載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件 建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使 用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊 局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項 加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢 觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。 　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光 旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限 於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加 註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工 務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於 嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為 第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興 於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如 附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然 此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日， 向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未 准予變更該項加註事項。 　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開 使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次 函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢， 勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正， 其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光 旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人 、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以 及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　 　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難 認有違背法令圖利他人之情事： 　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註 事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽 詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣 於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核 ，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部 分准予備查等情，已如前述。　 　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉 興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時 之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴 卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加 註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工 科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執 照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註 記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項 加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法 令可言。 　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於 施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事 項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是 否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由 ，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見 」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在 便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施 工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科 ，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施 工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「 不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造 人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據 ，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知 建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因 為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施 工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只 要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆 ，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更 使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並 未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科 申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是 認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討 論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找 到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意 見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所 以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁 ）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等 這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁 ）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的 便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註 事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本 科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市 計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到 分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內 容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當 這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照 上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合 當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館 登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到 後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時 作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主 管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」 本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊 當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進 行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看 到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何 要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己， 或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施 工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見， 伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間 旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴 卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科 以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本 案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售 」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造 人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申 請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其 文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科， 以表示同意。 　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實 沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是 錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如 果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示 內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事 項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註 事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的 ，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主 管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申 請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照 之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重 訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均 無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係 具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註 事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦 建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　 　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件 使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出 現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季 儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也 沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等 語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與 被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正 芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已 與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞 ，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜 會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度 ，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政 事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容 ，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況， 本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更） 為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相 關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難 僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之 申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或 臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司 等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住 宅對外銷售之情事。 　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更 正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依 據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處， 然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科 前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所 為有何圖利之不法行為與犯意。 　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意 見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意 ，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個 案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已 經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用 執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處 理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金 重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有 所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽， 楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正 的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多， 所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審 理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使 用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照 加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止 ，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關 規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更 加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的 經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴 卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞 ，有避重就輕之情形，不足採信。　　　 　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項 加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯 誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執 照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然 依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」 的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更 正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆 誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只 是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予 以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁 ）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的 定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（ 見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用 執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人 。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有 同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無 據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本 件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊 季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上 開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排 除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函 文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕 傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能 提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即 難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　 　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利 之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之 犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘 仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　 五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意 旨㈡①、②部分） 　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公 司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作 興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「 國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其 等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本 院認定如前。 　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、 證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分 配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷 人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之 名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人， 由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約 之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告 訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書 在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡 聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此 之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其 等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐 欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔， 亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行， 有何犯意聯絡及行為分擔。 　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次 詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭 法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王 文宏等2人無罪之諭知。 肆、退併辦部分 一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科 使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被 告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核 使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地 方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依 建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、 第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時 ，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加 註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施 建築管理所主管或監督之事務。 　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層 、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶 。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館 區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無 其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於 山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲 得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更 都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓 及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大 苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設 計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房 變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅 館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬 風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱 觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數 與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照 上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局 建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日 ，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　 　 　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使 用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅 館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依 本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓 。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制 要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館 業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規 則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦 人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地 使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「 申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建 商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管 理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理 書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複 核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長 為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使 字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加 註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用 者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以 「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案 申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之 用途。　　 　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一 次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物 第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加 註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶 無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起， 即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機 關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執 照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑 新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務 所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前 完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕 傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註 事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申 請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予 連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」 二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改 為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准 文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆 售本建案與他人違法使用之目的。　　 　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准 分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬 違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為， 渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、 使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限 範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與 否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所 刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開 加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅 遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅 遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更 正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行 後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項 刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得 目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦 理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公 司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達 新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條 、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審 理。　 二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與 移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併 辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項， 刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、 第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法 施行法第1條之1第1項，判決如主文。 本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官 李進榮到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 附錄論罪科刑法條： 修正前刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金 。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 附件、本件偵查卷宗代號對照表 編號 案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號 併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷） 本院112年度金重訴字第1號卷一 本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀） 本院112年度金重訴字第1號卷三 本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2） 本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱 本院113年度易字第51號卷一 本院113年度易字第51號卷二 本院113年度易字第51號卷三 附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表 附表二、本建案重要事件時序表 附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-113-易-51-20250226-2

金重訴
臺灣臺北地方法院

貪污等

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號 公 訴 人 臺灣臺北地方檢察署檢察官 被 告 蔡聰賓 選任辯護人 張簡勵如律師 蔡旻睿律師 越方如律師 被 告 王文宏 選任辯護人 陳彥希律師（兼送達代收人） 黃渝清律師 盧筱筠律師 被 告 潘仕傑 選任辯護人 崔駿武律師 楊承叡律師 施拔臣律師 被 告 邱柏霖 選任辯護人 王清白律師 被 告 曾維良 選任辯護人 邱群傑律師 許卓敏律師 江愷元律師 參 與 人 潤隆建設股份有限公司 法定代理人 邱秉澤 上一人 之 訴訟代理人 黃博駿律師 參 與 人 明緯建設股份有限公司 法定代理人 魯鳳雲 上一人 之 訴訟代理人 羅潔語律師 上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續 字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號）， 本院判決如下： 　　主　文 一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處 如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒 刑柒年陸月。 二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各 處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有 期徒刑玖年。 三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。 四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺 幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不 宜執行沒收時，追徵其價額。　　 五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。 六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。 七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。 　　事　實 一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業 股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建 設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副 董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都 公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「 觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起 造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更 起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土 地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業 使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住 宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於 詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司 之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興 建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築 物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署 檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶 數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政 府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明 緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰 賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各 戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤 隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅 廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公 司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大 苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館， 亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售 房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記 載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱 瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢 察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」 、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅 館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都 是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示 陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如 附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一 所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用 ，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。 二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處 移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　由 壹、程序部分： 一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定 者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖 不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於 審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作 成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或 辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之 情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同 意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。 本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前 均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無 其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。 二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定 程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵 具證據能力。 貳、實體部分： 一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為 潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田 都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途 之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建 契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層 、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般 旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以 「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情， 惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下： 　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使 用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是 如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館 區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責 ，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云 。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向 為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及 建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契 約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人 等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營 管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰 賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人 有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續 有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與 施詐行為云云。　　 　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而 且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買 目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏 未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等 隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案 土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用 詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用 用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購 買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等 居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、 人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒 有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上 沒有犯罪故意和意圖云云。　　 二、經查： 　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本 案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田 都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土 地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓 、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與 田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產 權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委 由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶 之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局 於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司 按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆 公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售 建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而 如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期 ，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附 表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之 使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等 事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、 第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即 告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、 證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部 行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人 即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋 疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即 時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任 甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公 司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵 查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示 證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以 及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、 「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加 註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊 局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變 更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局 業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設 計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表 、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請 書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照 （變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤 隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興 建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保 事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立 之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土 地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日 新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟 、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔 光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新 北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢 送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照 （變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑 建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新 北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用 分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名 冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之 經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁 、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷 第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴 卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣 案可佐，首堪認定。　 　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買如附表一所示房地建物之經過： 　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預 定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房 ，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在 旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人 員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款 成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應 該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時 證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待 中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公 司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司 人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不 能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫， 他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契 約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（ 見A5卷第167-174頁）。　　 　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道 是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊 才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位 ，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁 反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑 蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑 蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是 海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比 較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜， 可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地， 伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅 ，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附 近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆 建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人， 就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去 懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可 以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　 　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道 是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建 築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司 ，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反 面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑， 伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海 悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但 是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格 局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　 　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案 是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭 山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。 伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設， 後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓 層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的 溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣 品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照 的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那 個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中 ，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道 是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊 有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就 跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多 都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上 市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為 潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才 買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所 以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲 山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都 有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋 總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的 價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是 賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊 購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這 個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要 拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用， 伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時 證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂 亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款， 想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊 買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有 看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住 宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證 人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有 溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有 差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西 ，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅 館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢 ，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有 想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上 就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身 當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營 旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條 款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委 員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個 是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒 有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅 樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是 旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是 旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達 欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人 ，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是 可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為 自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買 方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意 ，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當 旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、 宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變 成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟 伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關 於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關 法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要 遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁 ）。 　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就 找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第 一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭 這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得 環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會 去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的 。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員 稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊 當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都 是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅 館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地 ，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　 　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋， 過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心 的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得 適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一 次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學 材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟 伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點 室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。 簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知 到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等， 伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後 出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅 使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等 語（見A3卷第197-199頁）。　 　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起 去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中 心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。 銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪 數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後 ，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提 到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用 錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這 是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的 ，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人 員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會 買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　 　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的 ，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡 。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型 ，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題 ，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所 以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案 是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自 住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。 所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一 般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢 去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在 銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒 有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化 契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅 館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等 的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行 銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能 經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館 ，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為 當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁 ）。　 　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒 實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言 ，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中 心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營 旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心 的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題 ，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不 合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋 也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的 格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館 應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間 好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的 ，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有 特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名， 當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方 要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊 聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁） 。 　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶， 現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人 介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會 不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以 才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營 旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區 ，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題 ，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且 說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊 是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊 有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容， 伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分， 是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省 地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。 伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館 用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住， 如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語 （見A9卷第93-99頁）。　　 　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷 售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以 自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋 可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有 跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於 旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽 名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「 自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用 ，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理 時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的 ，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊 現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會 知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當 時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷 ，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買 房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館 用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時 候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也 沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單 子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土 地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員 跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買 了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買 房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館 ，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一 個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有 從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有 房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　 　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證 人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文 宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證 人之證詞尚無重大瑕疵可指。 　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅 館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現 場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住 宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒 有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云 云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有 向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張 櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向 張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能 自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從 捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個 設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地 ，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要 求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自 用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下 ： 　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝 代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁） ，均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。 另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區： 旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅 館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般 買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以 從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅 得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非 多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前 開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、 宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產 品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦 足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時， 才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅 ，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只 有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱： 當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是 傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁）， 應屬實在。 　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽，說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情，此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁），且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會111年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？ 　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃，惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約）第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項，明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃），並無共同經營旅館業務之意願。 　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假 的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標 客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因 為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自 己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地， 當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、 環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子， 當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿 來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館 用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案 對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業 之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「 飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產 品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞 屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。 　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證 稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云 云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售 人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做 為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應 屬事後迴護之詞，殊難採憑。 　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租，就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區，仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛，而堪採信。　　 　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售： 　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先 取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽 天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭 欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅 、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為 起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅 館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司 加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建 住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所 以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都 市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖 然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶， 當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在 建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）； 復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司 加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館， 就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講 好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊 想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾 年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁） 。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本 件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司 各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。 　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。 　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用，實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　 　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆 公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售 ，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外 銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用 分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告 訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此 若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行 銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市 場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人 員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時 向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實 ，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等 語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發 國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階 段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有 度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求 代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向 客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　 　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係屬交易上重要事項： 　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等在內之社區住戶依法逕行裁處。　　 　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得 房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為 主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的 之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使 用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可 能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯 然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、 周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷 第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用 ，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作 為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、 住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之 承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　 　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　 　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「 施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地 以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易 上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會 通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「 陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客 觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之 判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若 被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「 詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上 字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。 　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館 建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係 供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國 賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住 使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易 上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人 雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明 緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就 前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而 不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王 文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有 之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護 人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任 何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為， 也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤 ，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。 　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有 向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法 務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不 得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因 為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這 是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以 做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理 時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時， 有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是 旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？ ）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律 師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大 苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅 館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在 旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆 客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部 分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。 　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓 大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並 無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險 ，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓 大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之 裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施 以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事 實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都 相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損 害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市 、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂 區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管 機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用 或恢復原狀。然而： 　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解 分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外 ，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產 品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館 區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案 之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使 用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載， 以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯 公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消 費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到 主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞 違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷 人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上 市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使 用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、 「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」 、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事 實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在 此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人 等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險 而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓 、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、 買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為 旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云， 縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。 　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日 起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告 周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用 途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應 停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依 都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市 政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開 字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁 ），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住 戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住 自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情 形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規 使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其 等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主 管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致 。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜 雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證 稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會 購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此 ，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住 戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告 蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。 　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審 酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王 文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　 　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。 　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年 間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成 社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論 設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴 人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由 潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆 公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺 主觀犯意云云。惟查： 　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國 賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新 北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓 大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制 規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作 適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規 行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並 陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改 善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調 字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新 北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城 鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新 北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。 　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開 「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會 繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有 部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序 等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀 錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次 證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用 住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社 區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會， 討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經 前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停 止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁 罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤 隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會 方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司 積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請 旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無 陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記 等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意 ，而為其等2人有利之認定。　 　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告 訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告 訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張 櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡 聰賓前述詐欺犯行之認定。 　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。 　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再 次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於 錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的 那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（ 見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再 次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人 員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過 、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購 買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲 違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、 潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內 之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使 用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅 館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所 不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋， 率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部 分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　 　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證 該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後 可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此 部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、 王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關 聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大 苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理 規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用， 在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並 無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆 公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡 聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　 三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證 明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依 法論科。 四、論罪科刑： 　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法 律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行 為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正 ，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規 定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人 或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併 科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定： 「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第 三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自 「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提 高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金 」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有 利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰 賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。 　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法 第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係 犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓 就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就 如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均 應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行， 係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前 刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為 ，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王 文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之 間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分 擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次 犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。 　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部 犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上 基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而 所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示 之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認 定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成 犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告 蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司 之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有 為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示 犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自 犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載 ）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　 　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對 不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被 告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係 對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰 。 　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期 、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。 　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責 人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯 公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土 地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為 圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為 住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表 一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用， 因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支 付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取； 又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其 前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告 前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤 回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書 、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表 一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定 程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業 之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元， 需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病， 需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手 段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別 量處如主文所示之刑。　 　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際 負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知 明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」 建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為 旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告 訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並 以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該 建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附 表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所 示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認 犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之 前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行 尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識 程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親 等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲 取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　 　㈨定應執行刑部分： 　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之 考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特 別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項 係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行 為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反 應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目 的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法 第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最 長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年， 資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之 比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等 自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜 ，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併 罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數 罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如 以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行 為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰 對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非 以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當 足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原 則）。 　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次 詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪 動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益 侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要 求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難 評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性 或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程 度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格 特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被 告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主 文所示。 五、沒收部分： 　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日 施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之 保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項 「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、 抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之 法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於 刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪 所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然 人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者， 亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為 而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實 行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部 不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際 合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條 之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者 ，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行 為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收 時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有 明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上 之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件 之必要者，得不宣告沒收或酌減之。 　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人 之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得 ，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人 或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成 果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防 止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優 先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法 發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保 護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯 罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯 罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法 行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回 復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告 沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害 人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之 給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是 以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪 行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯 罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（ 最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　 　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條 之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明 緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會， 以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　 　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行 公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤 隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分 配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐 術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如 附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前 述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為 ，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金 即犯罪所得。 　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所 示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議 書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「 和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被 告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害 已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公 司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受 雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、 第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜 執行沒收時，追徵其價額。 　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人， 擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明 緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司 對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房 地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋 價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為 參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實 際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售 主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之 行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人 ，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支 付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付 的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非 基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴 人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為， 潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建 案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取 得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。 參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺 瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖 ，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公 司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因 王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費 、營造費用等中性成本云云。惟查： 　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司 實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名 義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建 物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品， 對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民 眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示 告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣 契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文 宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事 證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理 人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云 云，要屬無據。　 　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範 圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有 無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是 為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得； 嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣 除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯 罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利 得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍 及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台 上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行 為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產 自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形 ，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者， 行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得； 於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘 產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財 產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全 部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除， 反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之 部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得 ，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或 屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該 財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利 歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決 意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為 住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其 等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則 告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏 等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等 交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得 。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦 屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費 用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明 ，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理 人前開所辯，自非有據。 　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新 北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁 、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告 蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供 犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一 般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防 衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。 　 參、無罪部分： 一、公訴意旨另以： 　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局） 施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股 股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責 承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法 令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公 務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為 確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事 項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築 管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良 等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商 興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建 築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原 依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執 照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內 之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非 重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為 之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事 項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局， 竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意 見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用 執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日 北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不 實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「 出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事 業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶 」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被 告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪 條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑 法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。 　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附 表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示 告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被 告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示 告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表 一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之 詐欺取財罪云云。 二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應 憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能 以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事 實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定 時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據 ，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直 接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人 均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有 罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存 在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭 知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字 第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖 利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為 ，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得 利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益， 始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員 因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定 該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度 台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上 所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾 或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故 意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字 第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或 所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾 或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度 台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之 事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格 證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。 三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘 仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕 傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁 正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈 穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉 、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政 事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複 審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技 士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全 卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日 北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀 管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程 竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概 要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請 書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億 公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺 億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌 列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會 議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通 盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡 聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以 被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告 訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李 昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案 銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土 地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款 委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、 土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房 地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資 料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、 新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建 暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、 工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論 據。　 四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）： 　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如 下： 　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有 接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及 監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後 ，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科 後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准 後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他 單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照 核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且 當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要 經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註， 所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更 正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯 護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛 件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規 則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取 得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局 ，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光 旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更 正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤 。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶 出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情 形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得 再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分 戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建 造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而 被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科， 並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑 所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　 　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代 書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建 照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是 建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則 辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館 使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、 使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參 照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其 他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館 區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應 屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這 個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建 照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表 示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘 地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。 　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任 何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科 加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項 ，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口， 今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人 有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使 用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初 的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見， 伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯 護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是 會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添 加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違 法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執 照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主 觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證 據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與 梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難 認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫 等語。 　㈡經查： 　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執 照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行 政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及 潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序， 業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可 稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示） 。 　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告 邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局 施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、 監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交 申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執 照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案 申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核 准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申 請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明 第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項 文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理 申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰 擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏 霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於 同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨： 有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照 工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公 司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作 旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館 使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外 ，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審 核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏 霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、 第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且 有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部 分事實，亦堪認定。　　 　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用： 　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質 應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許 之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而 新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央 法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日 台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所 稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於 申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照 或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或 施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙 都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正 之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前， 仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理 規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項 規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外， 不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。 　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日 ，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核 發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項 附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業 管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造 執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前 開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規 則第28條之1規定之餘地。 　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅 區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這 邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊 。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申 請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個 事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規 則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的 業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得 旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則 不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人 申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請 核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就 無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。 　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定 ，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請 之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分 戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類 組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務 權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生 ，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。 　⒋關於本案建築物分戶之說明： 　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最 早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建 地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之 建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工 務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後， 因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物 ，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層 、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更 設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可 知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶 。　　 　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股 長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記 得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是 在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數 提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數 不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊 榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之 建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否 合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才 會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不 會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽 （見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本 非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大 苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分 戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建 物能否分戶，明確表示意見。 　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯 與事實不符。 　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明： 　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等 審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築 物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」 建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更 為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館 業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築 物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明 。　　　 　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有 權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之 所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之 限制。 　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申 請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱： 關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶 出售」等文字。惟： 　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項 ，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之 加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在 卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如 果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料， 因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本 案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對 使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科 那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成， 該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等 語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　 　 　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外，使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏，並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館，所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶，所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館，是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四）規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　 　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、 使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭 工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業 區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上 註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法 ；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上 開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。 　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之 人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限 制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照 加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達 建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人 將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶 」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　 　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更，並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要： 　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人 楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註 記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延 續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記 載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件 建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使 用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊 局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項 加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢 觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。 　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光 旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限 於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加 註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工 務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於 嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為 第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興 於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如 附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然 此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日， 向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未 准予變更該項加註事項。 　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開 使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次 函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢， 勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正， 其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光 旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人 、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以 及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　 　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難認有違背法令圖利他人之情事： 　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註 事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽 詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「 本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣 於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核 ，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部 分准予備查等情，已如前述。　 　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉 興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時 之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴 卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加 註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工 科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執 照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註 記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項 加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法 令可言。 　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於 施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事 項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是 否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由 ，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見 」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在 便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施 工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科 ，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施 工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「 不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造 人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據 ，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知 建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因 為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施 工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只 要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆 ，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更 使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並 未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科 申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是 認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討 論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找 到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意 見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所 以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁 ）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等 這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁 ）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的 便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註 事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本 科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市 計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到 分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內 容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當 這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照 上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合 當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館 登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到 後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時 作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主 管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」 本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊 當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進 行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看 到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何 要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己， 或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施 工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見， 伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間 旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴 卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科 以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本 案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售 」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造 人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申 請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其 文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科， 以表示同意。 　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實 沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是 錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如 果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示 內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事 項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註 事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的 ，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主 管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申 請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照 之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重 訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均 無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係 具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註 事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦 建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　 　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件 使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出 現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季 儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也 沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等 語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與 被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正 芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已 與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞 ，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜 會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度 ，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政 事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容 ，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況， 本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更） 為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相 關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難 僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之 申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或 臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司 等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住 宅對外銷售之情事。 　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更 正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依 據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處， 然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科 前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所 為有何圖利之不法行為與犯意。 　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意 見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意 ，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個 案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已 經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用 執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處 理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金 重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有 所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽， 楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正 的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多， 所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審 理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使 用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照 加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止 ，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關 規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更 加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的 經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴 卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞 ，有避重就輕之情形，不足採信。　　　 　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項 加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯 誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執 照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然 依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」 的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更 正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆 誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只 是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予 以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁 ）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的 定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（ 見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用 執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人 。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有 同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無 據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本 件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊 季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上 開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排 除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函 文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕 傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能 提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即 難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　 　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利 之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之 犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘 仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　 五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意旨㈡①、②部分） 　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公 司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作 興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「 國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其 等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本 院認定如前。 　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、 證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分 配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷 人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之 名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人， 由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約 之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告 訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書 在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡 聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此 之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其 等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐 欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一 編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔， 亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行， 有何犯意聯絡及行為分擔。 　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足 使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次 詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭 法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王 文宏等2人無罪之諭知。 肆、退併辦部分 一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科 使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被 告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核 使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地 方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依 建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、 第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時 ，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加 註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施 建築管理所主管或監督之事務。 　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層 、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶 。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館 區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無 其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於 山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲 得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更 都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓 及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大 苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設 計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房 變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅 館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬 風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱 觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數 與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照 上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局 建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日 ，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　 　 　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使 用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅 館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依 本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓 。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制 要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館 業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規 則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦 人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地 使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「 申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於 建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建 商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管 理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理 書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複 核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長 為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使 字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加 註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅 遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用 者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以 「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案 申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之 用途。　　 　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一 次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物 第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加 註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶 無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起， 即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機 關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執 照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑 新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務 所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前 完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕 傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註 事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申 請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予 連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」 二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改 為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准 文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆 售本建案與他人違法使用之目的。　　 　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准 分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬 違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為， 渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、 使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限 範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與 否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所 刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開 加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅 遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅 遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更 正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行 後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項 刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得 目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦 理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註 事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登 記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落 於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公 司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達 新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條 、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審 理。　 二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與 移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併 辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　 據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項， 刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、 第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法 施行法第1條之1第1項，判決如主文。 本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官 李進榮到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁 上正本證明與原本無異。 如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應 敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日 內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿 逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備 理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正 本之日期為準。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 附錄論罪科刑法條： 修正前刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金 。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 刑法第339條 意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之 物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰 金。 以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。 前二項之未遂犯罰之。 附件、本件偵查卷宗代號對照表 編號 案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號 併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷） 本院112年度金重訴字第1號卷一 本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀） 本院112年度金重訴字第1號卷三 本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2） 本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱 本院113年度易字第51號卷一 本院113年度易字第51號卷二 本院113年度易字第51號卷三 附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表 附表二、本建案重要事件時序表 附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-112-金重訴-1-20250226-2

訴
臺灣臺北地方法院

返還借款

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第3471號 原 告 陳新添 何秋美 共 同 訴訟代理人 廖經晟律師 複 代理 人 邱敏維律師 被 告 賴虹 訴訟代理人 張晉豪律師 上列當事人間請求返還借款事件，本院於中華民國114年1月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告何秋美新臺幣貳佰肆拾萬元，及自民國一百十三 年六月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五十四、原告陳新添負擔百分之三十 三，餘由原告何秋美負擔。 本判決第一項部分，於原告何秋美以新臺幣捌拾萬元為被告供擔 保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告何秋美 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告起訴時訴之聲明為：㈠被告應給付原告陳新添新臺幣（下 同）166萬7,130元，「即」自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按「週年利率計算」之利息、㈡被告應給付原告何秋 美240萬0,040元，「即」自民國102年2月1日起至清償日止 ，按「週年利率計算」之利息（新北卷第11頁）；亦即，聲 明文字有錯誤、利息利率未表明。嗣先後補正聲明利率、減 縮聲明第一項請求金額（本院卷51頁）、更正聲明文字（本 院卷第101頁）、撤回依不當得利請求被告給付何秋美、陳 新添匯費各40元、130元之訴（本院卷第102頁），再迭為擴 張及減縮聲明第一項本金金額、就聲明第二項之請求追加法 定遲延利息（本院卷第107頁、第161至162頁），最後聲明 變更如後貳之㈠㈡所示（本院卷第183、185頁）。原告上開 所為，核屬補充及更正法律上陳述（見民事訴訟法第256條 規定），另減縮、擴張應受判決事項之聲明，暨為訴之一部 撤回（民事訴訟法第262條第1項前段，被告逾10日未提出異 議），揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。而就聲明 第二項追加請求法定遲延利息部分，因何秋美追加前後主張 之事實，仍以被告有向其借款240萬元，經催告後未清償等 情為據，追加前後主要爭點有其共同性，各請求利益之主張 在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料， 於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得於追加後 請求之審理予以利用，應認基礎事實同一；為使上開追加前 後之請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一 解決兩造間紛爭，揆諸前開規定，應許其上開訴之追加。 貳、實體部分： 一、原告主張：被告前為原告陳新添、何秋美之媳婦，於101年 間欲與訴外人黃文鴻合夥開設「唯一牙醫診所」，需分擔裝 潢費用240萬元，然被告因欠缺資金，乃向何秋美借用240萬 元，經何秋美於101年11月28日匯款至黃文鴻帳戶而為借款 之交付，並約定借款利息與銀行借款相同，按年息2.3%計付 ；惟被告僅於102年1月以現金給付1萬元作為利息，即未再 清償本息。又被告於102年3月22日欲購買門牌號碼新北市○○ 區○○○路00號20樓房地（下稱系爭房地），因無足夠資金支 付頭期款，而向陳新添借用145萬元，陳新添遂匯款予訴外 人全達建設開發股份有限公司（下稱全達公司）而交付借款 ，嗣系爭房地於104年12月14日以買賣為登記原因而辦妥所 有權移轉登記予被告。其後被告於107年9月6日、107年12月 13日再向陳新添借款各1萬7,000元、20萬元，除已清償20萬 元借款外，尚欠1萬7,000元未清償。為此本於消費借貸契約 之法律關係，依民法第474條第1項、第478條規定請求被告 返還陳新添借款本金146萬7,000元並計付法定遲延利息、何 秋美借款本金240萬元並計付約定之借款利息及法定遲延利 息等情。而聲明求為判決： 　㈠被告應給付陳新添146萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。 　㈡被告應給付何秋美240萬元，及自102年2月1日起至起訴狀繕 本送達日止，按年息2.3﹪計算之利息；及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。 　㈢願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告與黃文鴻並非唯一牙醫診所之負責醫師、亦 無合夥關係，該診所並非彼二人申請設立及開業，被告並未 向何秋美借款240萬元，僅係媒介何秋美與黃文鴻間之投資 ；且何秋美亦未就借款利息年息2.3﹪係比照何銀行利率等為 證明，此筆款項實際上係何秋美贈與被告。另系爭房地係被 告與訴外人陳禹伸即原告之子在婚姻關係存續中所購置，並 登記為被告所有，惟被告與陳禹伸已於108年間離婚；被告 並未向陳新添借款145萬元支付頭期款，實屬贈與。至於陳 新添匯款1萬7,000元與被告，係被告與陳禹伸婚姻關係中， 家庭成員間請被告代買物品之用，非出於借貸等語，資為抗 辯。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張何秋美有於101年11月28日將240萬元匯至黃文鴻帳 戶；陳新添於102年3月22日匯款145萬元至全達公司帳戶， 支付系爭房地購屋之頭期款；另陳新添於107年9月6日匯款1 萬7,000元與被告之事實，經原告提出存摺、匯款回條為證 （新北卷第25、27頁、第31至35頁），被告對上情並不爭執 （本院卷第47至48頁），堪以認定。 四、原告主張何秋美與被告間存有240萬元，陳新添與被告間存 有145萬元、1萬7,000元之消費借貸契約，被告應返還上開 借款等情。為被告所爭執，並以前開情詞置辯。茲分述如下 ： 　㈠何秋美主張其於101年間貸與被告240萬元，請求被告返還借 款部分： 　⒈按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有 移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。 且主張金錢消費借貸關係存在之當事人，固應就金錢交付與 消費借貸合意之要件事實負舉證之責任。惟若能綜合各項證 據，在符合經驗法則、論理法則下，以間接證據推認待證事 實存在，亦無不可，非以直接證明要件事實為必要。而消費 借貸之金錢，本不以直接交付借用人本人為必要，其依借用 人指示交付第三人，亦發生交付效力（最高法院112年度台 上字第86號判決參照）。 ⒉原告起訴時主張：被告前為原告陳新添、何秋美之媳婦，於1 01年間欲與黃文鴻合夥開設「唯一牙醫診所」，需分擔裝潢 費用240萬元，然被告因欠缺資金，乃向何秋美借用240萬元 等語；被告先前固就此否認與黃文鴻間有合夥關係（本院卷 第47頁）。 ⒊惟原告嗣再主張：被告與黃文鴻、蕭芳郁所擬定之開業合約 ，載明由具有醫師資格之蕭芳郁擔任診所負責人，合夥分攤 金額被告佔40%即240萬元，並約定將款項匯至黃文鴻之帳戶 ，且被告於本院113年度易字第31號陳禹伸所涉詐欺刑事案 件（下稱31號刑事案件）中亦證述相符等語（本院卷第53至 55頁），並提出開業合約、牙醫診所開業醫師職業合作抽成 比率備忘錄、31號刑事案件審判筆錄、唯一牙醫診所開幕邀 請函為佐（本院卷第65至93頁）。被告就原告所提之開業合 約、牙醫診所開業醫師職業合作抽成比率備忘錄及唯一牙醫 診所開幕邀請函等文書內容，並未予以爭執（本院卷第101 至102頁、第192至193頁）。且： 　⑴參據被告在31號刑事案件之113年4月18日審判期日結證稱： 唯一牙醫診所前身還有一間是100年1月我與負責人蕭芳郁、 黃文鴻合股，當時我跟陳禹伸還是婚姻關係，但是唯一牙醫 換過名字，我們沒有成為上面的股東；我跟陳禹伸沒有合股 ，我們開立第一間診所是100年唯一牙醫，在還未更換股東 之前，的確陳禹伸的父母有入資一筆錢在該診所之前，但那 個醫師機構代碼已結束了，已經沒有這個診所了；100年1月 唯一牙醫是我與蕭芳郁、黃文鴻合股的，100年3至6月就結 束營業，原地又另外開了一間一樣名字，只是統編不一樣， 這時合夥人是余忠誠；在100年1月份那時，我與陳禹伸還在 婚姻關係中，我的公婆有出資200萬元，用我的名字和另外 兩人合股，當時我沒有出資。這200萬元我到現在還沒有退 給陳禹伸或公婆，因為我認為那是贈與等語（本院卷第78頁 ）。足見，被告於100年間前後，確有與黃文鴻、蕭芳郁合 夥設立唯一牙醫診所，且被告之出資款係來自何秋美，其實 際上並未以自己之金錢入股出資。 　⑵被告雖抗辯何秋美匯予黃文鴻之240萬元，係贈與被告之金錢 云云。惟證人陳禹伸即原告之子、被告前配偶，已到場具結 證稱：牙科診所一開始資本額是600萬元，蕭芳郁40%、被告 40%、黃永鴻20%（嗣其表示「黃永鴻」係誤述 ，而更正為 「黃文鴻」，本院卷第166頁），一股股金60萬元，3 個人 股金都是匯到黃文鴻的帳戶，因為是黃文鴻在管裝潢、器材 等語（本院卷第164頁），核與原告所提上開開業合約第2、 3條約定相符（本院卷第65頁）。堪認被告於100年至101年 間，確因擬入股合夥開立唯一牙醫診所，而有240萬元資金 需求。 　⑶再綜觀證人陳禹伸證述：「（問：為何原告何秋美要匯240萬 元入股金？）這筆錢是被告向原告何秋美借的，他們二人談 借款事情我有在場，在成泰路原告家談的，當場就只有我、 原告二人、被告共四人，當時被告說她有先向她阿姨借款， 但她阿姨開的利息有點高是6%，我忘記是月息還是年息，因 為利息有點高，所以被告問原告二人可不可以幫幫她，原告 何秋美隔天就答應被告說好，但要算一點利息，……當時黃文 鴻有先幫被告代墊裝潢的錢，多少錢我忘記了，原告何秋美 把錢準備好之後，被告就說就把這筆錢直接匯到黃文鴻帳戶 」等語（本院卷第166至167頁），可知，被告為籌措上開合 夥入股所需240萬元，曾先向其阿姨商討借貸一事，惟因阿 姨要求之借款利息過高，遂轉向何秋美洽商借款一事；亦即 ，被告就其所需之240萬元股款，本即有向人借貸之必要及 規劃，最終乃決意向何秋美借用，並經何秋美承諾而同意貸 與之，故證人陳禹伸上開證詞應可採信。 　⑷準此，何秋美與被告間就240萬元確有借貸之合意，且何秋美 已依被告之指示匯予黃文鴻而為借款金錢之交付，堪以認定 。 　⒋原告雖另主張：何秋美與被告約定借款利息與銀行借款相同 ，按年息2.3%計付云云。但查： 　⑴參之證人陳禹伸僅證稱：「………被告問原告二人可不可以幫幫 她，原告何秋美隔天就答應被告說好，但要算一點利息，利 息多少我不確定，應該是跟銀行借款利息差不多」、「（被 告訴訟代理人問： 原告何秋美為何計算利息比法定利息還 要低？證人是否清楚？）法定利息好像是3%以內，當時我和 被告是夫妻，原告何秋美與被告是婆媳，所以算比較低」等 語（本院卷第166、168頁），對於何秋美、被告究竟約定係 以哪家銀行之何種貸款利息利率，作為彼等間之借款利息利 率，並未詳予述及，自難憑為有利於原告之認定。 　⑵另原告陳稱：何秋美與被告約定比照銀行借款利率年息2.3﹪ 計算借款利息，以此方式計算之101年12月、102年1月利息 共9,200元，被告於102年1月給付1萬元之利息云云（本院卷 第53頁），惟就被告曾清償借款利息1萬元之事實，並未提 出任何證據予以證明，所述自難信取。 　⑶此外，原告就何秋美與被告間確有合意約定借款利息一節， 並未再為其他主張及舉證（本院卷第102頁），故其主張240 萬元之消費借貸契約有約定借款利息，且利率為年息2.3﹪， 即非可採。則其請求被告給付自102年2月1日起至起訴狀繕 本送達日（即113年5月9日，見本院卷第19頁送達證書）止 ，按年息2.3﹪計算之借款利息部分，非有理由。 　⒌又按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。」民法第229條第2項及第233條第1項前段亦有明文。 又依民法第478條規定：「借用人應於約定期限內，返還與 借用物種類、品質、數量相同之物，未定返還期限者，借用 人得隨時返還，貸與人亦得定一個月以上之相當期限，催告 返還。」何秋美與被告間之借款並未約定返還期限，已如前 述；又何秋美主張以起訴狀繕本之送達為催告請求被告返還 借款之表示（本院卷第108頁），而被告係於113年5月9日收 受起訴狀繕本（見本卷第19頁送達證書），依上開規定，自 113年6月10日起始負遲延責任。是何秋美主張被告就上開24 0萬元應併給付自113年6月10日起至清償日止，按年息5﹪計 算之法定遲延利息（本院卷第102、183頁）部分，應屬有據 ，超逾部分，不應准許。 　㈡陳新添主張與被告間有借款金額145萬元、1萬7,000元之消費 借貸契約，請求被告返還借款146萬7,000元元本息部分： 　⒈按因交付金錢之原因多端，消費借貸關係之成立，除有金錢 之交付外，尚須本於借貸之意思而為交付（最高法院112年 度台上字第917號判決參照）。 ⒉查被告與原告之子陳禹伸於99年6月23日結婚、103年8月14日 離婚，再於104年4月28日結婚，於107年8月27日離婚，此情 有戶籍謄本可稽（新北卷第59頁），為被告所不爭執（本院 卷第47頁）。又被告確有於104年12月14日以買賣為登記原 因，自全達公司受讓而經移轉登記取得系爭房地所有權，有 土地及建物登記謄本、異動索引查詢資料足證（新北卷第61 至71頁、本院卷第175頁）。惟： 　⑴原告主張：陳新添於102年3月21日以其投保之保單向訴外人 南山人壽保險股份有限公司（下稱南山人壽）借款152萬元 ，南山人壽於102年3月22日匯款入帳後，陳新添遂於同日將 145萬元轉帳予全達公司，以之借與被告等語（本院卷第59 頁）；上開陳新添為被告墊付頭期款145萬元之款項來源， 固與其所提出存摺內頁之交易明細大致相符（新北卷第31頁 ）。 　⑵再依卷附之匯款回條聯，固可認陳新添有於102年3月22日匯 款145萬元至全達公司帳戶（新北卷第33頁）；而上開匯款 回條聯之「附言」欄雖載有「借禹伸、賴虹頭期款」之文字 。惟業經被告抗辯：上開匯款回條聯「附言」欄，係陳新添 自行加註之文字，無法證明與被告有借貸之合意等語（本院 卷第47至48頁）；且陳新添亦未證明其註記此等文字時，有 經被告瞭解並同意等。故尚難僅以其單方之記述，即認被告 有向其借款之情事。 ⑶又酌以證人陳禹伸於本院113年12月4日言詞辯論期日到場證 稱：其與被告離婚前住在系爭房地，離婚後該處目前是被告 跟小孩居住，其則搬離該處；房屋登記在被告名下，頭期款 是被告向陳新添借的，當時是買預售屋，所以其他各期款項 是分期繳納工程款，總價是1,800多萬元，各期工程款都是 被告自己出的、以診所賺的錢支付；約13年前要繳頭期款14 0幾萬元的時候，陳禹伸、兩造等四人，在原告家中談及此 事，當時陳新添、被告沒有討論到這筆錢何時要還，也沒有 講到利息的問題，陳新添有講說如果診所有賺錢，就加減還 他一點；這間房子付的錢是從診所賺來的，診所的錢是跟何 秋美借的，還有我賣房子去吃股份，這樣可以說買房子我也 有出錢，我在鐵工廠工作的期間，賺的錢全部都是交給被告 ，錢都是被告在管，我也不知道被告這些錢如何分配等語（ 本院卷第164至165頁、第167頁、第169頁），足徵，被告買 受系爭房地時，仍與陳禹伸有婚姻關係，並育有子女，系爭 房地購入後，亦係被告、陳禹伸及所生子女一家人同住，被 告、陳禹伸夫妻間之財務係由被告在管理，彼二人實乃夫妻 同居共財之關係。抑且，陳禹伸對於何以被告有借款需求、 是否果有借款動機等，並未詳予證述，僅空言係被告向陳新 添借的、陳新添沒有講到利息、只說賺多少還多少。則陳新 添為被告交付購買系爭房地之頭期款145萬元，究係出於父 子情誼而資助其子陳禹伸一家購屋之意思，抑或係貸與被告 金錢之意思表示，並未據原告再詳為主張並舉證證明。 ⑷綜此，陳新添主張被告有向其借款145萬元之事實，顯不足採 。 　⒊再者，陳新添僅提出匯款回條聯，證明其有於107年9月6日匯 款1萬7,000元與被告之事實；此亦經被告抗辯係家庭成員間 代買物品，而否認有借貸之合意（本院卷第48頁）。查被告 與陳禹伸雖於107年8月27日即已離婚，兩造於107年9月6日 並無任何姻親關係；但證人陳禹伸對借款1萬7,000元一事， 毫無所悉（本院卷第166頁）。而縱使被告在107年至108年 間遭銀行催討債務，有支付命令足佐（本院卷第95至97頁） ，但參以被告當時從事其他行業，每月約有收入25萬至40萬 元許，經被告在31號刑事案件陳述明確（本院卷第80頁）， 則何以被告有必要向陳新添借款1萬7,000元，亦有疑義。 　⒋復經本院闡明命原告就兩造間有借貸合意、借款利息約定等 事實負舉證之責後，原告僅聲請訊問證人陳禹伸作為證據方 法（本院卷第102、108頁），未再提出其他證據證明陳新添 與被告間就上述146萬7,000元之金錢有借貸之合意。 　⒌從而，陳新添本於消費借貸契約之法律關係，依民法第474條 第1項、第478條規定請求被告返還借款本金146萬7,000元並 計付法定遲延利息，自屬無據。 五、綜上所述，何秋美本於消費借貸契約之法律關係，依民法第 474條第1項、第478條規定請求被告返還借款本金240萬元， 及自113年6月10日起至清償日止，按年息5﹪計算之法定遲延 利息部分，為有理由；陳新添、何秋美請求超逾部分，為無 理由，應予駁回。 六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。 七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免 為假執行，就何秋美勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當 之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗 ，爰併予駁回。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項但書、第390條第2 項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　民事第七庭法　官　賴錦華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周筱祺

2025-02-26

TPDV-113-訴-3471-20250226-1

訴
臺灣臺中地方法院

返還借名登記物

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2392號 原 告 即反訴被告 郭翰瑋 訴訟代理人 王緯貞律師 被 告 即反訴原告 郭永福 上列當事人間請求返還借名登記物事件，本院於中華民國114年1 月15日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。 訴訟費用由被告負擔。 反訴原告之訴及假執行之聲請，均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序事項： 壹、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及 就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法 有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律 關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦 方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡 本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與 反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由 同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與 反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認 兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意 旨參照）。查：本件本、反訴兩造所主張之權利，均係就如 附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）之所有權歸屬所生 爭執，攻擊防禦方法關係密切，本、反訴言詞辯論之資料亦 可相互利用，且無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之 情形，揆諸前揭說明，反訴原告提起本件反訴，於法並無不 合。 貳、又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告原起訴聲明請求：被告應將坐落於臺中市○○區○○段00 00○號建物（即附表所示建物，下稱系爭房屋）暨其配賦基 地之不動產所有權均移轉登記予原告（見本院卷㈠第10頁） 。嗣於民國113年11月3日、12月12日具狀變更聲明為：被告 應將系爭不動產所有權移轉登記予原告（見本院卷㈠第233-2 35頁、第287-289頁）。核原告上開聲明之更正，係屬補充 、更正陳述，依前揭說明，並無不合。 參、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意 者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴 訟法第255條第1項第1、3款定有明文。本件反訴原告原起訴 聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反 訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）146萬元，至清償日 止按年息5%計算之利息並自112年10月1日起至遷讓房屋之日 止，按月給付反訴原告相當租金2萬元（見本院卷㈠第137頁 ）。訴狀送達後，反訴原告於113年8月2日以民事反訴陳報㈤ 狀變更其聲明為：先位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷 讓返還予反訴原告；反訴被告應自民事答辯㈠暨反訴狀繕本 送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付 反訴原告2萬元。備位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷 讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告58萬8,000元 及自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；反訴被告應自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日 起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告 2萬元（本院卷㈡149-151頁），係減縮原訴之聲明之應受判 決事項（列為先位聲明），並追加備位聲明。反訴被告就反 訴原告追加備位聲明不爭執（本院卷㈡第167頁），則反訴原 告所為減縮聲明及追加備位聲明均符合法條規定，應予准許 。 乙、實體事項： 壹、本訴部分 一、原告主張： 　㈠兩造為兄弟關係，原告於74年底購入坐落臺北市○○區○○段○○ 段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路000號15樓，下 稱256號建物），並借名登記於訴外人即兩造父親郭金友名 下。原告於105年間因繼承及稅捐、投資理財上之考量，而 與被告、訴外人即被告之女郭逸柔約定透過虛偽買賣方式， 將原借名登記在郭金友名下之256號建物改借名登記在郭逸 柔名下，由郭逸柔以256號建物向臺灣銀行申辦房屋貸款800 萬元，該貸款一部份逕予抵償被告先前貸予原告之借款，一 部份作為原告向被告購買系爭不動產之頭期款，並將系爭不 動產借名登記在被告名下，256號建物以郭逸柔名義、系爭 不動產以被告名義申辦之貸款均由原告負責清償。 　㈡兩造就系爭不動產成立買賣契約，原告將系爭不動產借名登 記於被告名下，系爭不動產由原告管理使用、負擔稅費、房 貸及裝修費，原告已於109年7月間以LINE通訊軟體向被告表 明終止系爭不動產之借名登記關係，復以本件起訴狀繕本送 達作為終止借名登記契約之意思表示，爰類推適用民法第54 1條、依民法第179條、第767條第1項規定，擇一請求被告將 系爭不動產所有權移轉登記予原告。 　㈢聲明：被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。 二、被告則以： 　㈠原告於74年時年僅19歲，並無資力購買256號建物，256號建 物是兩造父母購置並登記於郭金友名下，郭逸柔於105年間 辦理房屋貸款向郭金友購買256號建物，原告與郭金友、郭 逸柔間就256號建物並無借名登記關係，原告自105年7月起 每月匯款1萬2,000元至郭逸柔所有臺灣銀行帳號000-000000 000000號帳（下稱郭逸柔臺銀帳戶），係原告代郭逸柔管理 256號建物出租事宜所代收之租金。 　㈡被告、郭逸柔及訴外人即被告配偶陳瑞娟於102年9月29日出 資向總太建設購置4戶房屋，系爭不動產即為其中1戶。嗣10 5年交屋後，被告為使原告能就近照顧母親，將系爭不動產 暫借原告居住，而原告需自行裝潢購置傢俱，並支付居住期 間之水、電、瓦斯費、稅費及管理費，另於每月需支付1萬2 ,000元予被告補貼系爭不動產之貸款支出，兩造從未達成買 賣系爭不動產之合意，亦不存在借名登記關係。 　㈢答辯聲明：原告之訴駁回。 貳、反訴部分 一、反訴原告主張： 　㈠反訴原告為系爭不動產之所有權人，為使反訴被告能就近照 料母親至終老，兩造約定反訴原告自105年7月起將系爭房屋 暫借反訴被告居住，由反訴被告自行添購裝潢傢俱，負擔水 、電、瓦斯、稅費、管理費，並每月給付1萬2,000元予反訴 原告補貼房貸支出。系爭房屋所在社區租金行情為每2萬元 至2萬5,000元，顯見反訴被告係以低於行情之代價使用系爭 房屋，顯非相之對價，兩造間是成立附負擔之使用借貸關係 。兩造母親於106年12月間過世，兩造原約定之借貸目的已 完成，借貸關係本即應隨之消滅，但反訴被告並未遷離，反 訴原告係本於親情，將系爭不動產繼續以相同條件借予反訴 被告，兩造並未約定借用期限及使用目的。詎反訴被告自10 9年7月起未給付1萬2000元房貸補貼費用，反訴原告以112年 9月8日民事答辯㈠暨反訴狀繕本之送達，終止兩造間之使用 借貸關係，反訴被告無權占用系爭房屋，反訴原告依民法第 470條第2項、第767條第1項規定，請求反訴被告將系爭房屋 遷讓返還予反訴原告；反訴被告無權占用系爭房屋，受有相 當於租金之不當得利，致反訴原告無法管理使用系爭房屋受 有損害，反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告返還所 受利益即相當於租金之利益，依鄰近租屋行情，反訴被告應 按月給付反訴原告2萬元。 　㈡退步言，倘認反訴被告每月支付1萬2,000元予反訴原告補貼 貸款，已支付相當之對價，且兩造母親過世後，反訴原告仍 持續收取反訴被告每月支付之1萬2,000元，兩造因而成立不 定期租賃關係。反訴被告自109年7月起即未再給付每月1萬2 ,000元予反訴原告，至113年7月止已49個月未給付租金，欠 租達58萬8,000元（1萬2,000元×49＝58萬8,000元），反訴原 告業於113年3月7日民事答辯暨反訴陳報㈡狀表明終止不定期 租賃關係之意思，縱反訴原告未於該書狀中定反訴被告繳納 租金之期限，然反訴被告收受書狀後，已逾相當期限，均未 見反訴被告繳納積欠之租金，應已生定期催告之效力，反訴 原告以民事反訴陳報㈤狀繕本送達，合法終止兩造間就系爭 房屋之不定期租賃關係。不定期租賃關係終止後，反訴被告 仍占有使用系爭房屋，屬無權占有，反訴原告依民法第455 條前段、767條第1項規定，請求反訴被告將系爭房屋遷讓返 還予反訴原告；依不定期租賃之法律關係，請求反訴被告給 付欠租58萬8,000元；依民法第179條規定請求反訴被告返還 終止後無權占用系爭房屋所受相當租金之利益2萬元。 　㈢聲明： 　⒈先位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告 ；反訴被告應自民事答辯㈠暨反訴狀繕本送達翌日起，至騰 空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元； 反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。 　⒉備位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告 ；反訴被告應給付反訴原告58萬8,000元及自民事反訴陳報㈤ 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；反訴 被告應自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返 還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元；反訴原告 願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以： 　㈠反訴原告於102年向總太建設購置系爭不動產，反訴被告於10 5年間向反訴原告購買系爭不動產，並借名登記於反訴原告 名下，反訴被告為系爭不動產之真正所有權人。又倘認兩造 間就系爭房屋成立租賃契約，鄰近租屋之行情並非以每月2 萬元計算。 　㈡答辯聲明：反訴原告之訴駁回。 參、兩造不爭執及爭執之事項（本院卷㈡第168-170頁，並依訴 　　訟資料調整分文句） 一、不爭執事項： 　㈠被告於102年9月29日與總太建設公司就系爭不動產簽立預售 屋買賣契約，房地總價款487萬元，其中自備款122萬元（後 實際自備款為195萬元）、擬貸款365萬元。 　㈡被告辦理系爭不動產貸款，於104年12月2日攜回土地銀行購 屋貸款契約審閱，約定借款金額292萬元，借款期間自105年 4月22日起至135年4月22日止共30年，依年金法按月平均攤 本息並採二段計算利息：第1年按土銀公告指數型房貸指標 利率1.16%加年利率0.84%，合計年利率2%，機動調整，並自 次年起按土銀公告指數型房貸指標利率加年利率0.87%（合 計年利率2.3%）；嗣後隨土銀公告指數型房貸指標利率變動 而調整；並於104年12月9日經總太售服中心李秋鳳簽核。 　㈢原證38永豐銀行104年至105年間「帳戶存入交易憑單」共9紙 之現金存款共計266萬8,600元，均係被告匯予原告，其中6 紙169萬4,000元匯款之貸方註記為「金友」，另有30萬元貸 方註記「金友」兼以存款人「郭永忠」具名。 　㈣系爭不動產於105年6月26日經原告委由廖儷穗承攬裝條工程 ，花費31萬2,560元，自105年間交屋起即由原告入住使用迄 今，由原告保管鑰匙、門禁卡母卡及子卡，並負擔地價稅、 房屋稅及管理費及使用配賦之停車位，被告現持有1張系爭 不動產門禁子卡，系爭不動產109年後之地價稅、房屋稅係 由被告負擔。兩造母親於105年間交屋同時遷入臺中市○○區○ ○路○段0000號9樓之3房屋。 　㈤系爭不動產貸款292萬元於105年4月22日撥付，原告於105年7 月21日一次匯入3個月房貸共3萬元至被告土銀帳號00000000 0000帳戶（下稱被告土銀帳戶），之後原告大致於每月18-2 5日間按月匯款至被告土銀帳戶，於105年間每月匯款約1萬1 ,000元，106年起每月匯款1萬2,000元，至109年6月18日止 共計59萬2,048元，系爭不動產109年7月後之房屋貸款均由 被告負擔。 　㈥256號建物貸款800萬元於105年4月6日撥付，原告於105年5月 5日起按月匯款至郭逸柔臺銀帳戶，金額為1萬2,000元，後 於108年8月7日起提高為3.1萬餘元，至109年1月6日止共計6 3萬4,230元。 　㈦原告於105至106年間匯款至被告土銀帳戶及郭逸柔臺銀帳戶 之金共計為122萬3,278元。 　㈧256號建物係臺北市國民住宅，於72年12月19日因買賣登記權 利人為郭金友，於105年3月28日以1,200萬買賣變更登記權 利人為郭逸柔；再於108年12月30日以958 萬元買賣於109 年1月22日變更登記權利人為訴外人。 　㈨兩造父親郭金友生於00年0月00日，關於256號房屋之移轉， 於104年12月22日完納土地增值稅共計28萬7,241元及向財政 部國稅局申報二親等以內親屬買賣並核發非屬贈與財產同意 移轉證明書，再於105年3月14日持上證明書向台北市松山地 政事務所辦理土地登記申請，申請文件上有被告簽名。 　㈩郭逸柔辦理256號建物貸款，於105年3月4日攜回臺灣銀行「 放款借據（消費者貸款專用）公股銀行辦理青年安心成家購 屋優惠貸款專用」審閱，約定代借款金額800萬元，借款期 間自105年4月6日起至135年4月6日止共30年，撥款後前3年 為寬限期按月繳息，前2年按年率1.58%浮動計息，第3年起 按年率1.88%浮動計息，第4年起依年金法按月平均攤還本息 ；該借貸於105年3月11日對保並由被告擔任保證人。 　兩造曾有原證11、10、40之Line對話內容，被告並於106年1 　　1月30日以現金386,124元存入原告永豐銀行帳號0000000000 　　0000號帳戶（下稱原告永豐帳戶），兩造母親嗣於106年12 　　月4日病逝。 　訴外人陳建豪於107 年10月31日匯款24萬元至原告永豐帳戶 　　，作為承租256號建物一年份租金，租賃期間自107年10月31 　　日起至108年10月30日止。 　原告於103年3月27日當庭提出系爭不動產建商交屋之完整資 　　料，包括土地及建物之權狀正本，經被告確認為真正。被告 　　於111年2月22日申請補發系爭不動產之所有權狀，被告申請 　　補發前之所有權狀目前由原告持有，被告申請補發後之所有 　　權狀由被告持有。 　反訴部分，系爭不動產（若有）使用借貸，無約定使用期限 　　。兩造對系爭不動產房屋租金行情參考實價登錄資料均無意 　　見。 二、爭執事項： 　㈠兩造間就系爭不動產是否成立買賣契約？若有，分別如何履 約？ 　㈡兩造間就系爭不動產是否存有借名登記關係？原告請求被告 返還借名登記物暨請求移轉所有權登記予原告是否有理由？ 　㈢反訴部分，兩造間就系爭房屋是否存有使用借貸契約或租賃 契約？若有使用借貸關係，兩造間就該使用借貸是否有約定 使用目的？若有租賃關係，反訴原告主張終止租約是否有 　　理由？反訴原告請求反訴被告返還系爭房屋是否有理由？ 　㈣反訴部分，反訴原告就系爭房屋請求反訴被告給付不當得利 是否有理由？ 肆、法院之判斷： 一、本訴部分 　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，民事訴訟法 第277條、第282條定有明文。申言之，認定事實所憑之證據 ，不以能直接證明待證事實之證據（直接證據）為限，倘綜 合各種情況及資料能證明一定之間接事實或補助事實，而依 此項間接事實或補助事實，根據經驗法則及論理法則之研判 與推理作用，得以推論待證事實存在之證據（間接證據或情 況證據），亦包括在內。主張法律關係存在之當事人，固應 就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟 此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要 件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在 者，自無不可，非以直接證明要件事實為必要（最高法院85 年度台上字第856號、86年度台上字第611號、92年度台上字 第1971號、101年度台上字第1545號判決判決要旨參照）。 而法院以事實上之推定認定待證事實時，仍應依經驗法則， 本於已明瞭之間接事實，以推定待證事實之真偽（最高法院 74年度台上字第134號民事裁判要旨參照）。則就應證事實 欠缺直接證據者，依法仍得憑藉間接證據先認定間接事實， 再依間接事實與經驗法則之結合，而為事實上之推定，以資 形成對於該部分事實之心證。末按民事事件之證據法則，係 採優勢證據法則，非如刑事案件之採嚴格證明達於無可懷疑 之程度，所謂優勢證據，係指證據之證明力，足以使法院對 於爭執之事實認定其存在，勝於不存在，即可基於事實之蓋 然性，認為符合真實之經驗，而肯定待證事實之存在，此時 法院即得信該當事人所主張之事實為真，反之則應認該當事 人主張之事實為偽。 　㈡原告主張與被告間就系爭不動產存有借名登記之法律關係， 為被告所否認，依一般舉證責任分配法則，自應由原告負舉 證之責。經查： 　⒈原告主張其為256號建物之真正所有權人部分： 　⑴原告主張為實際買受人乙事，業據提出購買256號建物之國宅 繳款通知單、火災保險單、自用住宅用地申請函等文件（本 院卷㈠第341-350頁）為證；又256號建物之稅、費及管理費 等，依原告提出且被告不爭執為真正之兩造間LINE對話紀錄 亦顯示於兩造間係由原告負擔：107年5月31日被告：「你常 用那家銀行卡」、原告：「永豐」、被告：「可以，免手續 費，你刷卡繳」「1筆256」、原告：「繳什麼」、被告「房 屋稅」「可點進吧，繳完會顯示完成繳費， 截圖留著」…「 不行，要本人卡，我會先繳，再算」（本院卷㈠第84頁）、1 08年11月4日被告傳送256號建物之管委會存摺封面照片「 6 ~12月請自行處理轉帳」、被告傳送大台北瓦斯股份有限公 司繳費通知單照片「到1021欠124瓦斯費」（本院卷㈠第86頁 、卷㈡第37頁、第435-443頁」，足見256號建物之購買憑證 單據為原告持有，並由原告負擔相關稅、費及管理費支出。 　⑵原告自105年5月5日起至109年1月6日期間，每月均匯款1萬2, 000元至郭逸柔臺銀帳戶，其中自108年8月起每月匯款金額 提高至3萬餘元，有原告提出之永豐帳戶往來明細為證（本 院卷㈠第39-82頁），且為被告所不爭執（不爭執事項㈥）， 被告雖辯稱該款係郭逸柔委託原告代管256號建物，原告轉 交代收之租金云云，惟查：256號建物於107年10月至108年1 0月間係出租予訴外人陳建豪，陳建豪於107年10月31日匯款 24萬元至原告永豐帳戶乙情，為被告所不爭執（不爭執事項 ），如依被告所辯原告係受託代管256號建物及代收租金， 衡情，應於代收取陳建豪匯款24萬元後即整筆轉交予郭逸柔 ，何以竟以按月匯款1萬2,000元之方式轉交代收租金，且其 匯款金額亦與租額不符，顯與事理有違。另參酌原告提出之 兩造間LINE對話紀錄：108年4月11日被告：「台銀通知256 號15樓0000000起寬限期到期，5月6日起開始要扣30962元」 ；108年7月9日被告：「提醒，剛台銀電話打來256號房貸還 未繳」、原告：「要繳多少」「從幾月開始長」、被告：「 5月」「明天要再問」；108年7月10日被告：「每月6日應繳 30966元帳上有17000」、原告：「所以補差額就好嗎？」、 被告：「對」、原告：「好」、被告：「下月起留意每月餘 額要有31000」、原告：「嗯」「土銀的對吧」、被告：「 錯，是台銀的」、原告：「好」「處理好了」；108年7月19 日被告：「256台銀要加扣1800火險下月5日前要存32800元 」；109年2月3日被告：「256號，2月請你不用去繳貸款詳 情周五晚上再匯報」等語（本院卷㈠第89、111頁、卷㈡第479 、487、489頁），顯然原告按月匯款至郭逸柔臺銀帳戶之金 額係用以清償256號建物由郭逸柔於105年4月6日向台灣銀行 申辦之800萬元貸款及火災保險費，並因應貸款初期僅付利 息暨寬限期後應繳付本息之金額不同，原告經被告通知後匯 款金額自108年8月起提高以確保郭逸柔臺銀戶內餘額足供銀 行扣款，足認原告匯款至郭逸柔臺銀帳戶之款項，於兩造間 均明確認知係繳納256號建物之貸款，並非被告所辯之代收 租金甚明，是原告主張256號建物之房貸由其負擔乙事，亦 堪採信。 　⑶復依訴外人陳建豪租期屆滿點交256號建物時，兩造間LIN對 話：108年10月28日原告：「週三晚上七點256房客交屋」、 被告：「好」；108年10月30日被告：「約在樓上？」原告 ：「嗯」、被告：「有要留意什麼？」原告：「你比我有經 驗」（本院卷㈠106頁、卷㈡第471、473頁）；陳建豪租期屆 滿後，108年11月10日被告：「256仲介出資下周刷漆」、同 年月11日傳送施工照片、原告以貼圖回覆「幾霸昏」（本院 卷㈡第475頁）暨前述被告通知原告2月貸款不用繳詳情被告 再匯報乙節，可知256號建物點交時係由原告委託被告處理 ，被告並向原告詢問是否有需注意事項及被告向原告報告25 6號建物由仲介出資油漆工作進行情形暨被告表示要向原告 匯報貸款繳款詳情等情節，均核與被告所辯原告係受郭逸柔 委託代管256號建物不合，如被告所辯屬實，則有關256號建 物之出租、委託仲介租售及貸款繳納等事宜，由原告代管處 理時應係由原告向被告或郭逸柔報告始末，若由被告自行處 理時，則並無向原告報告之必要，且原告如僅受託代管256 號建號，又何須負擔256號建物之稅、費及管理費，由是觀 之，顯見於兩造間均非以原告係受託代管256號建物，且認2 56號建物之權利、義務應歸屬於原告，故由被告處理相關事 宜時，始會有被告須向原告報告之情形。 　⑷由上述原告持有256號建物購買時文件、256號建物之稅、費 、貸款均由原告負擔暨被告處理256號建物事務時需向原告 匯報等情綜合判斷，原告主張其為256號建物之真正所有權 人乙事，應非虛妄而堪採信。 　⒉256號建物之真正所有權人既為原告，則關於256號建物於105 年4月6日由郭逸柔向臺灣銀行辦理貸款經臺灣銀行核撥之80 0萬元款項，即應歸屬原告自行管理運用，方合常情。惟本 院依原告聲請向臺灣銀行調取郭逸柔申辦貸款資料、郭逸柔 臺銀帳戶之存款歷史交易明細及轉帳交易傳票（本院卷㈠第2 21-232、245-257、299-301、311-313頁）顯示臺灣銀行核 撥之800萬元貸款，於105年4月6日13：46：26撥付至郭逸柔 臺銀帳戶、同日13：56：03即轉帳800萬元至郭金友國泰世 華銀行帳號00000000000號帳戶（下稱郭金友世華帳戶）， 而郭金友世華帳戶自105年2月2日至106年3月8日有如原告提 出之原證43帳戶傳票所示之臨櫃交易紀錄，其中105年3月1 日、年4月8日、5月9日之交易傳票均顯示為被告所為（本院 卷㈡第211、213、221、225頁），另依原告提出之郭金友入 出國日期證明書、入出境紀錄所示（本院卷㈡第237-241頁） 郭金友於105年2月25日至同年3月24日及105年9月25日至106 年3月23日均出境至大陸地區，惟依前述臨櫃交易傳票所示 ，於郭金友出境之105年3月1日、3月3日、3月7日、13月16 日及106年3月8日郭金友世華帳戶均仍有臨櫃交易紀錄，復 依郭金友世華帳戶交易明細所示，於前揭郭金友出境期間亦 有105年3月14日、3月17日、9月29日、10月4日、10月12日 、10月17日現金支出；105年9月26日、10月3日、10月13日 、10月18日、12月20日CD提款紀錄（本院卷㈡第197-205頁） ，均顯非郭金友本人所為。本院審酌前述於郭金友出境期間 之105年3月1日、106年4月8日臨櫃交易為被告所為，郭金友 入境後後之5月9日臨櫃交易仍為被告所為；另依原證38之帳 戶存入交易憑單所示存款人雖分別記載為兩造或郭金友名義 、貸方備註則記載永福、金友（本院卷㈡第87-103頁），惟 被告自承原證38之款項都是被告匯給原告（本院卷㈡第80頁 ），足見被告確有以原告或郭金友名義匯款予原告，交易憑 單備註為金友之匯款亦均為被告所為等情，則郭金友世華帳 戶於郭金友出境期間，非由郭金友本人所為之多筆交易，容 均屬被告所為，甚至郭金友入境後被告仍有就郭金友世華帳 戶交易之亍為。準此，原告主張郭金友世華帳戶資金係由被 告支配運用乙節，並非毫無依據，尚堪採信。 　⒊原告主張為系爭不動產之真正所有權人部分： 　⑴系爭不動產自自105年間交屋起即由原告入住使用迄今，由原 告保管鑰匙、門禁卡母卡及子卡，並負擔地價稅、房屋稅（ 109年之前）及管理費及使用配賦之停車位；原告持有系爭 不動產建商交屋之資料，包括土地及建物之權狀（被告於11 1年2月22日申請補發前之權狀）正本等事實，為被告所不爭 執（不爭執事項㈣、），即原告持有系爭不動產交屋時建商 交付之完整資料正本並自交屋迄今均有由原告實際居住使用 系爭不動產之事實。 　⑵系爭不動產向土銀辦理房屋貸292萬元於105年4月22日撥付後 ，原告自105年7月至109年6月間止，除105年7月匯款3萬元 外，餘均按月匯款1萬1,000元或1萬2,000元至被告土銀帳戶 ，109年7月之前均由原告負責繳納，原告並負擔費用委請訴 外人進行系爭不動產之裝修工程等情，均為兩造所不爭執（ 不爭執事項㈣、㈤），另原告亦負擔系爭不動產自交屋起之水 、電、瓦斯、稅費、管理費乙情，亦有兩造間LINE對話為證 （本院卷㈠第84-90頁）且為被告所不爭執，即原告就系爭不 動產亦有負擔稅、費、管理費及房屋貸款及以自己之費用進 行裝修之事實。 　⑶被告辯稱因將系爭不動產借或租予原告使用，並約定由原告 自行添購裝潢傢俱，負擔水、電、瓦斯、稅費、管理費，並 每月給付1萬2,000元予被告，故由原告負擔前述各項費用乙 情固亦與經驗法則不相違背，惟本院審酌兩造間就系爭不動 產委託仲介出售之相關LINE對話內容：108年9月2日原告： 「總太明日我重新簽約了」、被告：「一般約？」、原告： 「專任」…被告：「開價？有設底價？」、原告：「624」、 被告：「開價？」、原告：「688」「668」「台灣房屋」、 被告：「開688，底價668？」、原告：「開668底624」、被 告：「624怎算的？」「之前底設650」…被告：「如何計算6 24？」…被告：「現階段有需降開價？降開價就不需設底價 縱設底468較好，有出價可再談」「不需說屁話，叫你房仲 當我兒子」、原告：「感覺你有點焦躁 放輕鬆 缺錢的是我 又不是你」；108年9月25日被告：「你總太，周六下午1500 點可看？」、原告：「不」、被告：「那給個時間，周日？ 」、原告：「現在已經專任」「到年底」（本院卷㈠109-110 頁、卷㈡第509-519頁）等語，可知系爭不動產曾由原告自行 委託仲介銷售並簽署專任委託銷售契約，且委託銷售之開價 及底價均由原告單獨決意，而被告獲悉原告所為開價、底價 金額後，雖表態認為不適當及提出建議，惟並無任何質疑或 反對原告決定出售系爭不動產之舉措，甚至積極尋找買家聯 繫看屋。苟系爭不動產為被告所有而出借或出租予原告使用 ，關於系爭不動產是否出售、委託何家房仲銷售、簽署委託 銷售契約及出售價格之決策權應均在被告，原告如僅為借用 人或承租人，何以竟能主動決定出售系爭不動產、與房仲簽 約並自行決定出售價格之開價及底價，且依原告於對話中陳 述之意旨，顯然係將系爭房屋出售所得之利益歸屬原告本人 取得，因而出言勸被告對價格態度放輕鬆，被告就原告之表 述亦未見有何反駁之意思並放任原告進行售屋計劃，凡此均 明顯與被告辯不合，亦有悖於事理。依上述兩造間之對話內 容及被告對原告決定售屋反應以觀，原告係自居為有權處分 系爭不動產之地位，並將其售屋計劃通知被告，被告自始均 無爭執，顯然兩造間就系爭不動產真正權利人之認知，係與 原告之主張相符，即原告方為系爭動產之真正所有權人。 　⒋綜上，本件原告之主張雖缺乏直接證據證明之，然本院依原 告持有256號建物買受時之文件及系爭不動產建商交屋時交 付之全部文件正本、門禁卡、鑰匙；系爭不動產自交屋迄今 均由原告實際居住、使用、管理；於兩造發生爭執前，係由 原告負擔256號建物及系爭不動產之稅、費、管理費及房屋 貸款；另256號建物貸款所得之800萬元係由被告轉匯至郭金 友世華帳戶，而被告多次對郭金友世華帳戶內之款項進行提 、存、匯款等行為，被告實際運用該帳戶內之資金；並兩造 間LINE對話關於256號建物及系爭不動產之表述內容，均顯 示兩造間係認知原告為256號建物及系爭不動產之真正所有 權人等間接事實推認，已足使本院就原告主張其為256號建 物及系爭不動產之真正所有權人，並以256號建物貸款所得 資金及負擔系爭不動產貸款之方式向被告購買系爭不動產而 仍以被告名義登記等事實之存在形成優勢心證，準此，原告 上開主張之事實，均堪信為真正。 　㈢原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理 由： 　⒈按當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自 己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記者，係成 立借名登記契約。其法律性質，與委任契約相類，如其內容 不違反強制、禁止規定或公序良俗者，本於契約自由之原則 ，即生無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任相關規 定（最高法院98年度台上字第990號、99年度台上字第1662 號民事判決意旨參照）。次按稱委任者，謂當事人約定，一 方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人以自己 之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；當事人之 任何一方得隨時終止委任契約，民法第528條、第541條第2 項、第549條第1項分別定有明文。 　⒉系爭不動產雖登記為被告名義，惟真正所有權人為原告，並 向由原告自行管理、使用、處分等情，業經本院認定如前， 則原告主張兩造間就系爭不動產有借名登記之法律關係，應 堪認定，而原告業於109年7月19日以LINE告知被告返還系爭 不動產（本院卷㈠第113頁），並再以本件起訴狀繕本送達作 為終止借名登記契約之意思表示，原告終止之意思表示已到 達被告，兩造間就系爭不動產之借名登記法律關係消滅，從 而，原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，核 屬有據。 　㈣綜上所述，原告依民法第541條規定，請求被告將系爭不動產 所有權登記予原告，為有理由，應予准許。本院既已依前開 規定准許原告請求，則其依民法第179條、第767條規定請求 部分，無從為原告更有利之判斷，無庸再予論述，附此敘明 。 貳、反訴部分： 　　本院既經認定系爭不動產之真正所有權人為反訴被告及兩造 間就系爭不動產有借名登記之法律關係，則反訴被告本於上 述法律關係自有權管理使用系爭房屋，反訴原告先、備位之 訴分別主張係將系爭房屋出借、出租予反訴被告云云，均無 可採。準此，反訴原告先位之訴依民法第470條第2項、第76 7條第1項、第179條規定請求反訴被告遷讓返還系爭房屋及 給付不當得利；備位之訴依民法第455條前段、第767條第1 項、不定租賃法律關係及民法第179條規定，請求反訴被告 遷讓返還系爭房屋、給付租金及不當得利，均無理由，應予 駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據 ，應併予駁回。　　　 參、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提 證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不逐一 論列，併此敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分 附表： 編號 　　　土　　　地　　　坐　　　落 縣市 鄉鎮市區 段 地號 面積 (平方公尺) 權利範圍 1 臺中市 北屯區 太原 100 13,686.05 100000分之109 編號 建號 建　物　門　牌 基地坐落 建築樣式主要建材及房屋層數 建物層次面積 　(平方公尺) 權利範圍 1 1194 臺中市○○區○○路0段0000號9樓之7 臺中市○○區○○段000地號 鋼筋混凝土造 13層 9層 56.78 附屬建物：陽台 4.41 全部 共有部分： ①太原段1427建號（共有權利範圍100000分之90） 　（含停車位編號529號權利範圍100000分之39） ②太原段1428建號（共有權利範圍100000分之110）

2025-02-26

TCDV-112-訴-2392-20250226-3

重上
臺灣高等法院高雄分院

返還借款

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第51號 上訴人即附 帶被上訴人 黃粟唯 訴訟代理人 葉佳勝律師 被上訴人即 附帶上訴人 謝淑美 訴訟代理人 洪永志律師 上列當事人間請求返還借款事件，上訴人對於民國113年3月22日 臺灣高雄地方法院111年度重訴字第129號第一審判決提起上訴， 被上訴人提起附帶上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判 決如下： 　　主　文 原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰肆拾參萬捌仟參佰伍拾 捌元本息部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判（除確 定部分外）均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 被上訴人之附帶上訴駁回。 第一、二審（除確定部分外，含附帶上訴）訴訟費用由上訴人負 擔五分之一，餘由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、按訴之預備合併，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條 件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件 成就之時。第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確 定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴 訟行為，於第二審亦有效力，是原告備位之訴，縱未經第一 審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效 力。本件被上訴人於原審提起客觀合併之訴，起訴為先位聲 明、第一及第二備位聲明之請求（內容詳如附表二），原審 就第一備位聲明第四項部分為一部勝訴判決，命上訴人應給 付附帶上訴人新臺幣（下同）7,388,358元，及自民國112年 2月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，駁回其 先位聲明、其餘第一備位聲明及第二備位聲明第一項，則就 附帶上訴人第二備位聲明第二項部分則未予審酌。上訴人就 第一備位聲明敗訴部分提起上訴（即第一備位聲明第四項部 分），依上開說明，其第二備位聲明第二項部分已因上訴人 對於原審判決敗訴部分提起上訴而隨同生移審之效力，並於 本院審理時認為被上訴人第一備位第四項聲明無理由時，因 停止條件成就而應加以審判，合先敘明。 二、被上訴人即附帶上訴人謝淑美主張： （一）兩造前為養母女關係，上訴人於105年11月間欲購買附表 一編號1、2之房地（下稱系爭甲房地），然因自身資力不 足，遂向被上訴人借款，兩造基於消費借貸之合意，由被 上訴人借貸140萬元予上訴人，被上訴人已分別於105年11 月23日、105年12月9日交付現金58萬元、82萬元予上訴人 。嗣於105年12月30日，兩造又基於消費借貸之合意，由 上訴人向被上訴人借貸10萬元，被上訴人並已於當日交付 現金10萬元。綜上，上訴人向被上訴人借款共計150萬元 （下合稱系爭借款），爰依民法第478條、第179條規定， 擇一請求返還系爭借款。 （二）兩造另於109年間成立借名登記契約，由被上訴人借用上 訴人名義，向興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司 ）購買附表一編號3、4所示房地（下稱系爭乙房地）之房 屋預售案（下稱系爭借名登記契約），並於110年9月24日 將系爭乙房地登記在上訴人名下，以及辦理系爭乙房地之 房屋貸款，以獲得較優惠之房屋貸款利率。被上訴人參與 看屋、議價、驗屋及交屋後之瑕疵爭議協商，且基於主導 地位，買賣價金亦係被上訴人向同居人即訴外人章啟東借 用支票，由章啟東開立支票支付，共計給付價金155萬元 。被上訴人以本件民事起訴狀作為終止系爭借名登記契約 之意思表示，並請求上訴人將系爭乙房地所有權移轉登記 予被上訴人。 （三）詎上訴人竟拒絕返還系爭乙房地所有權予被上訴人，且於 收受本件起訴狀後，為規避被上訴人扣押其財產向其求償 ，旋即於111年2月7日，與其友人郝俊智以假買賣方式將 系爭乙房地過戶給郝俊智；另於111年4月7日，與其男友 游舜涵以假買賣方式將系爭甲房地過戶給游舜涵。其等基 於通謀虛偽意思表示，所為之買賣系爭甲、乙房地之債權 行為及所有權移轉登記之物權行為，依民法第87條規定均 屬無效。爰依民法第87條第1項前段、第242條、第767條 第1項規定，代位上訴人請求游舜涵將系爭甲房地所有權 移轉登記予上訴人；依民法第87條第1項前段、第242條、 第767條第1項、類推適用民法第541條第1、2項、第179條 、第767條第1項前段規定，代位上訴人請求郝俊智將系爭 乙房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人再將系爭乙房地 所有權移轉登記予被上訴人。退步言之，若上訴人與郝俊 智間非通謀虛偽意思表示，則類推適用民法第541條第1、 2項、第179條規定，請求上訴人返還750萬元。再退步言 ，縱認兩造間就系爭乙房地不成立系爭借名登記契約，惟 系爭乙房地之預售屋款155萬元均由被上訴人繳納，上訴 人受有不當得利，被上訴人得依民法第179條請求返還， 並請求判決如附表二所載。 三、上訴人即附帶被上訴人黃粟唯抗辯：被上訴人交付之140萬 元為被上訴人母親即訴外人黃巧贈與上訴人，僅係由被上訴 人保管，並非上訴人向被上訴人之借款，另上訴人未曾收受 被上訴人所稱之現金10萬元，兩造並無150萬元之消費借貸 契約關係。又上訴人係於被上訴人強勢主導下購買系爭乙房 地，雖被上訴人給付乙房地之購屋款155萬元，惟上訴人已 陸續清償完畢，且由上訴人辦理合作金庫銀行貸款以繳納系 爭乙房地之尾款495萬元。況系爭乙房地自購買至交屋期間 ，均係上訴人與興富發公司聯繫、辦理驗收，並由上訴人尋 找設計師就內部裝潢工程之設計事宜，積極和興富發公司討 論，亦就房屋瑕疵上網發文控訴，及向高雄市政府消費者保 護室申訴，嗣與興富發公司協商。被上訴人甚至於上訴人出 售系爭乙房地亦毫無所知，是系爭乙房地均係由上訴人出資 購買且管理、使用及處分系爭房地，兩造間就系爭乙房地並 無成立借名登記契約等語。 四、原審判決判准被上訴人第一備位之訴一部勝訴、一部敗訴之判決，即上訴人應給付被上訴人7,388,358元本息，並為准免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，於本院聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。（三）如受有不利判決，願供擔保後，請准宣告免假執行。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。並就其敗訴部分，提起附帶一部上訴，附帶上訴聲明：（一）原審判決關於後開第二項不利於被上訴人之部分廢棄。（二）上訴人應再給付被上訴人150萬元，及自112年2月10日起至清償日止，按週年利率5％計算利息。上訴人對附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分即先位聲明及第一備位聲明第一項、第二項及第四項給付逾7,388,358元本息部分，均未據其聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。 五、協商整理兩造不爭執事項及本件爭點 （一）兩造不爭執事項： 　 1、兩造前為養母女關係，於111年4月26日終止收養關係。 　 2、上訴人於105年11月間購買系爭甲房地，其中頭期款140萬 元由被上訴人支付。 　 3、上訴人於109年間，以其名義向興富發公司購買系爭乙房地暨車位之房屋預售案，總價為650萬元，並於110年9月24日辦理所有權登記。 　 4、系爭乙房地購屋款155萬元由被上訴人支付。上訴人於110年9月28日向合作金庫銀行貸款518萬元、173,000元用以繳納房貸，且系爭乙房地設定最高限額抵押權622萬、21萬元予合作金庫銀行。嗣後房貸均自上訴人名下帳戶按月扣款。 　 5、上訴人於110年10月22日和興富發公司辦理系爭乙房地交 屋時，因認系爭乙房地有諸多瑕疵，而與該公司有消費糾 紛，故同年11月3日向高雄市政府投訴，嗣於同年月24日 與該公司在高雄市政府消費爭議協商會議和解成立。 　 6、上訴人於110年12月31日，以750萬元出售系爭乙房地暨車 位予原審被告郝俊智，並於111年2月10日以買賣為原因， 將系爭乙房地所有權移轉登記予郝俊智。上訴人並將出售 系爭乙房地所得價金用以繳納上開對合作金庫銀行之剩餘 貸款。 （二）本件爭點： 　 1、被上訴人依民法第478條、第179條，擇一請求上訴人給付 系爭借款，有無理由？ 　 2、被上訴人類推適用民法第541條第1、2項及依民法第179條 規定，擇一請求上訴人給付750萬元，有無理由？上訴人 主張對被上訴人有6,217,325元之不當得利債權得抵銷， 有無理由？數額為何？ 　 3、若認兩造就系爭乙房地不存在借名登記關係，被上訴人依 民法第179條請求上訴人返還系爭乙房地之預付款155萬元 ，有無理由？上訴人主張有111,642元之不當得利債權得 抵銷，有無理由？數額為何？ 六、本院之判斷 （一）被上訴人依民法第478條、第179條規定，擇一請求上訴人 返還系爭借款，並無理由。 　 1、按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而 有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當 之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之 交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當 事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意 思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任 （參見最高法院98年度台上字第1045號判決意旨）。被上 訴人主張其於105年間，因上訴人欲購買系爭甲房地，故 交付140萬元予上訴人繳納部分購屋價金等情，為上訴人 所不爭執，堪信為真實。惟被上訴人主張其交付該140萬 元之原因係基於消費借貸法律關係，以及其另有基於消費 借貸合意而交付10萬元借款予上訴人等節，均為上訴人所 否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，被上訴人自應 就兩造間有消費借貸之合意，並基此合意而交付上開140 萬元、10萬元之事實，負舉證責任。 　 2、被上訴人雖主張其於105年11月23日提領現金49萬元及10 萬元，並將其中58萬元交予上訴人，於105年11月25日匯 至安信建築經理股份有限公司(下稱安信公司)，被上訴人 又分別於105年11月25日、12月6日、12月7日提領30萬元 、50萬元及6萬元，於105年12月9日將其中82萬元交予上 訴人，上訴人匯至安信公司，並均將匯款單交予被上訴人 作為借款證明。嗣上訴人於105年12月30日再向被上訴人 借款10萬元，被上訴人自合作金庫銀行提領10萬元交予上 訴人，上訴人共計積欠被上訴人150萬元(計算式：58萬元 ＋82萬元＋10萬元＝150萬元)尚未清償等情，並提出系爭甲 房地所有權權狀、被上訴人合作金庫銀行存摺明細、匯款 單、被上訴人臺灣企業銀行存摺明細、客戶繳款明細資料 等件為證（見原審雄司調卷第21至53頁）。惟查，被上訴 人與上訴人當時為同居之養母女關係，感情甚好，以兩造 當時之親密關係，被上訴人持有系爭甲房地所有權權狀或 匯款資料之原因甚多，客觀上難認係作為借款之擔保；且 依一般生活經驗法則，人民提款之原因多係因己所需，是 被上訴人上開提款、匯款紀錄，亦不足認定被上訴人是基 於借貸上訴人之目的而為提款之事實。且縱使該等款項均 係作為支付系爭甲房地價金所用，以其等當時為直系親屬 關係，亦無從排除係基於贈與或其他法律關係之合意所為 。因此，被上訴人持有系爭甲房地所有權權狀或匯款資料 及被上訴人有上開提款等事實，並無從逕認被上訴人有借 貸該140萬元予上訴人，以及其另有基於消費借貸合意而 交付10萬元借款予上訴人事實。此外，證人章啟東於原審 雖證述被上訴人有借貸上開款項予上訴人等語，然其係因 被上訴人向其轉述而獲悉此情，並未真正見聞上訴人有陳 述該借貸事宜、向被上訴人請求交付借款等情，亦無參與 系爭甲房地的付款過程，均經章啟東證述明確（見原審卷 一第445至446、448頁）。是依章啟東此部分證述，亦無 從佐證被上訴人主張其有借貸上開150萬元予上訴人等節 為真實。是被上訴人既未能證明兩造間就該等款項有借貸 之合意，且依被上訴人多年來均無向上訴人請求清償或上 訴人從未為清償行為之客觀情狀，自難認其等間就系爭甲 房地之頭期款150萬元，有消費借貸之合意存在。從而， 被上訴人依民法第478條規定，請求上訴人返還借款150萬 元之主張，並無理由。 　 3、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 民法第179條規定定有明文。次按不當得利依其類型可區 分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，在 「給付型之不當得利」應由主張不當得利返還請求權人， 就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任 。被上訴人雖另主張上訴人無法律上原因獲得150萬元之 利益，應依民法第179條規定返還被上訴人不當得利云云 。惟被上訴人係基於給付關係而交付該150萬元予上訴人 ，屬於「給付型之不當得利」，被上訴人主張上訴人受領 該150萬元為無法律上原因，揆諸前揭實務見解意旨，自 應負舉證責任。然而，被上訴人均未為任何具體舉證，則 其依不當得利之法律關係，請求上訴人返還該等款項，即 難認有據。縱上訴人就其所辯該等款項係黃巧所贈等節， 所為舉證尚有不足，仍應認被上訴人此部分主張為無理由 。 （二）被上訴人主張系爭乙房地係被上訴人購買並借名登記在上 訴人名下，與上訴人就系爭乙房地成立借名登記契約，為 無理由。 　 1、按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利， 民法第759條之1定有明文。次按借名登記契約，係指當事 人約定一方（借名者）將自己之財產以他方（出名者）名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之 意思表示合致，始能成立借名登記契約。又主張借名登記 者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論 理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院 110年度台上字第511號判決可資參照）。再按主張有借名 登記關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利 己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已 盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任，若 原告先不能舉證使法院得到確實如此之心證，則被告就其 抗辯之事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回 原告請求。查上訴人於109年間，以其名義向興富發公司 購買系爭乙房地暨車位之房屋預售案，總價為650萬元， 並於110年9月24日辦理所有權登記乙節，為兩造所不爭執 （見本院卷第430至431頁），而上訴人否認與被上訴人間 存有借名登記之合意，則被上訴人主張系爭乙房地係借名 登記在上訴人名下，自應由被上訴人就借名登記關係存在 之事實，負舉證責任。 　 2、被上訴人主張兩造間就系爭乙房地成立借名登記契約，係 以為獲得較優惠之房屋貸款利率，又被上訴人參與看屋、 議價、驗屋及交屋後之瑕疵爭議協商，且基於主導地位， 買賣價金亦係被上訴人向訴外人章啟東借用支票支付等情 ，並舉證人章啟東、葛龍軍、唐季絹為證。惟查： 　 （1）證人即興富發公司銷售人員乙○○到庭證述：我有負責銷 售興富發公司推出的美樹大悅建案，有在展銷公司接待 上訴人，當時是上訴人與其母親即被上訴人去參觀，總 共看過兩造2次，第1次是去參觀，第2次應該就是簽約 等語（見本院卷第287至289頁）。證人即建案售後服務 及修繕人員丁○○到庭證稱：建案交屋時有做過售後修繕 ，有服務過上訴人，我是依照售服單上資料聯繫上訴人 ，先跟上訴人確認問題後，再請工班上去，我到工作現 場有看過被上訴人，但工作對接上都是跟上訴人等語（ 見本院卷第291至292頁）。證人即室內設計師丙○○到庭 證稱：上訴人主動告知希望我協助室內設計的規劃，我 有陪同丈量、驗屋大概2、3次；我有提供設計圖，是依 照我給上訴人的建議去繪製；承接本件案件過程中，只 有驗屋時見過被上訴人一次，其他時間沒有見過，驗屋 當天上訴人堅持不簽驗屋同意書，但被上訴人希望上訴 人趕快簽驗屋同意書等語（見本院卷第298至300頁）。 足認上訴人於購買系爭乙房地時均實際進行參觀及負責 簽約，且在房屋興建期間，即尋找丙○○進行室內設計， 並實際負責聯繫售後修繕，並非僅係借用名義登記而已 。復參以兩造於驗屋時就是否簽署驗屋同意書產生爭執 ，益徵上訴人並非單純借用名義供被上訴人使用，被上 訴人亦非基於主導地位。此外，上訴人在房屋興建期間 ，即向建設公司就土建及機電部分申請工程變更設計， 交屋後就房屋瑕疵上網發文控訴，以及向高雄市政府消 費者保護室申訴、與興富發公司協商等情，此有高雄市 政府行政暨國際處111年10月24日高市行國消字第11130 777000號書函暨所附之申訴人完整資料、高雄市政府消 費爭議協商會議紀錄、上訴人提出之興富發公司工程變 更設計申請表、臉書貼文等件在卷可稽（見原審卷二第 137至152、206至211、233至239頁）。堪認上訴人在房 屋興建期間即尋找室內設計師、積極進行變更設計，交 屋後就房屋瑕疵與建設公司進行協商、申訴，均實際進 行系爭乙房地之管理、使用無訛。被上訴人主張其於購 買系爭乙房地過程基於主導地位云云，核與事實不符， 為不足採。 　 （2）證人章啟東於原審雖證述系爭乙房地係由其介紹被上訴 人實際購買而借名登記在上訴人名下等情，然證人章啟 東與被上訴人為同居男女朋友關係，證詞難免有偏頗之 虞，且就兩造間之借名登記契約詳情均未加以說明，其 證詞是否可信，尚非無疑。況證人章啟東於原審證述： 被上訴人想要投資，而因為上訴人比較年輕，年輕人房 貸利率比較低；因為當時我朋友葛龍軍是興富發的經理 ，他跟我說現在價格比較低可以買，我跟被上訴人講， 被上訴人就買了，都是葛龍軍跟被上訴人談的；銀行貸 款是我跟被上訴人去談的，房子驗收時也是我跟被上訴 人、上訴人一起去的；房子價金是被上訴人來跟我拿支 票，我發票讓她去繳納的，之後房貸是跟合庫貸的，當 時也是我帶他們去貸款的等語（見原審卷一第447至450 頁）。然系爭乙房地如確係被上訴人僅作為投資用，而 僅係借用上訴人名義登記，上訴人應無必要在房屋興建 期間即積極尋找室內設計師，並就土建及機電部分申請 工程變更設計；且證人即合庫銀行襄理甲○○到庭證稱： 在貸款考量上，不會因為年紀輕就影響貸款利率，若兩 人收入狀況相同，也不會單純因為年紀輕貸款利率就比 較低等語（見本院卷第296頁）。是證人章啟東所證述 系爭乙房地係被上訴人想要投資，而因為上訴人比較年 輕，年輕人房貸利率比較低等借名登記之原因，核與事 實不符，應不足採。至證人章啟東雖有借支票給被上訴 人繳納1期頭期款及陪同辦理銀行貸款及驗收，然系爭 乙房地之頭期款雖係由被上訴人先行支付且其中1期頭 期款係由章啟東開立支票繳納，然因斯時兩造為養母女 關係，證人章啟東與被上訴人為同居關係，關係均屬親 密且良好，系爭乙房地又係透過章啟東之人脈關係介紹 購買，則證人章啟東借用支票或陪同辦理貸款、驗收， 核與常情相符，尚不足以上開情事逕認兩造間即屬借名 登記關係。 　 （3）證人即興富發公司公關經理葛龍軍於原審證述：我不認 識兩造，我認識章啟東，我有介紹章啟東女朋友來買興 富發三民區新都段房子，我們都叫她章太太，章太太有 帶她女兒一起來買房，我總共有2次帶他們談買房的事 情；這房子是章太太想買，當時應該是想用章太太名字 ，但我不曉得後來是用誰的名字，那是他們自己去談的 ，但是我認為是他太太要買的，因為我有拜託章啟東買 房，他說好，他要介紹他太太來買，所以我們在他們公 司那裡稍微談了一下，就去看房子；議價時也有因為她 是章啟東太太，所以我有主動拜託公司給她一些優惠， 然後他們就買了，也沒有再談什麼細節；章太太有說想 買給她女兒住等語（見原審卷三第192至197頁）。證人 即興富發公司業務經理唐季絹於原審證述：我不認識兩 造，系爭乙房地銷售時我沒有在場，我跟兩造碰面是因 為房屋有糾紛，被上訴人帶著上訴人跟葛龍軍到我們公 司討論問題；我知道這房子是被上訴人透過葛龍軍介紹 才來買，好像葛龍軍跟被上訴人的先生是朋友；我只有 在這個房子有交屋糾紛時才有參與，談房屋糾紛當天被 上訴人有來，是葛龍軍陪同，有聽他說兩造希望可以趕 快把房子處理好，我接觸的時候是兩造一起來的，也是 因為葛龍軍所以我才會出面跟他碰面；我只知道葛龍軍 介紹兩造來看房子，但是是介紹誰買我就不知道，當下 他們跟我講是因為葛龍軍跟他爸爸很熟，才會來看這個 房子等語（見原審卷二第458至462頁）。則依葛龍軍、 唐季絹上開證詞觀之，系爭乙房地係被上訴人之同居男 友章啟東透過葛龍軍關係購買以獲取較優價金，其等對 於兩造究係誰實際購買系爭乙房地並不知情，葛龍軍亦 僅係因章啟東之介紹而猜測係被上訴人所購買，且證人 對於為何登記為上訴人所有之原因亦均不知情，是無從 以上開證人之證詞即認兩造間有借名登記關係存在。至 證人另證述被上訴人有參與系爭乙房地之議價、參觀及 瑕疵協調等情，然系爭乙房地既係經由被上訴人之同居 男友章啟東透過葛龍軍介紹而購買，兩造又屬母女之至 親關係，被上訴人出面參與買屋之過程，核與常情相符 ，亦無從以此即認被上訴人為實際購買者或兩造屬借名 登記關係。 　 3、綜上，上訴人於購買系爭乙房地時，均實際進行系爭乙房 地之管理、使用，並非僅係借用名義登記而已。至被上訴 人雖有陪同參與議價、參觀及瑕疵協調，然無從依此證明 兩造間有借名登記契約存在，所舉證人章啟東、葛龍軍、 唐季絹之證詞，亦無從證明被上訴人為實際購買者或兩造 間屬借名登記關係。另兩造對於系爭乙房地之頭期款係由 被上訴人所支付乙節均不爭執，然審酌兩造為養母女之至 親關係，女兒購買不動產之出資來源為何，與當事人間是 否有意要成立借名登記之委任契約，兩者並無絕對關聯性 ，不動產之取得對價若非由登記名義人支付者，其所涉原 因多端，或為財務規劃與財產管理之便利而為之、借名登 記、脫法行為等關係，或係出於經濟考量而為之借款、合 資等關係，或係出於情感因素而為之贈與、財產預先分配 等關係，態樣不一而足，且屬現時一般社會交易行為所常 見，縱購買系爭乙房地之頭期款資金來源為被上訴人支出 ，依前揭說明並衡諸其等間之情誼關係，自不當然僅有成 立借名登記委任契約之唯一可能性，尚難憑此即遽認兩造 間有借名關係存在。則依上開各事證交互參照，被上訴人 既未能就其主張出資買受系爭房地並借用上訴人名義登記 為所有權人，兩造間有借名登記契約等節舉證以實其說， 自無從認定被上訴人主張為可採。從而，被上訴人主張兩 造間就系爭乙房地有借名登記關係存在，類推適用民法第 541條第1、2項及依民法第179條規定，擇一請求上訴人給 付750萬元，為無理由。 （三）被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還系爭乙房 地之預付款1,438,358元，為有理由。 　 1、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 自認者，無庸舉證。民事訴訟法第279條第1項定有明文。 在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事 實相反之認定。又請求履行債務之訴，原告就其所主張債 權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事 實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被 告負舉證責任，此觀同法第277條之規定自明。 　 2、經查，被上訴人主張上訴人購買系爭乙房地之頭期款155 萬元為其所支付，上訴人應負返還義務乙節，上訴人對於 應返還被上訴人上開155萬元為不爭執（見原審卷一第226 頁、卷二第462頁、卷三第257頁），僅抗辯稱：我於平時 不定期提領現金交付被上訴人作為清償，已經清償完畢等 語。則上訴人對於被上訴人主張應返還155萬元之事實既 已為自認，被上訴人就此事實即無庸舉證，應由上訴人就 該債權已因清償而消滅之事實負舉證責任。上訴人雖以其 持有繳納該等155萬元之統一發票、匯款申請書及收款證 明、帳戶存提款交易明細為證（見原審雄司調卷第95至10 7、卷二第49至135頁）。惟查，上訴人於原審行當事人訊 問程序，經訊問有關該等155萬元清償問題時，陳述其並 未記錄相關還款內容，尚未仔細計算，其確實不知道是否 已清償完畢，反正被上訴人沒有安全感，其能力所及均給 付予被上訴人等語（見原審卷三第208至209頁），就其答 辯業已清償該等款項完畢等節已難認為真實。況上訴人所 提之帳戶存提款交易明細資料，僅得以證明上訴人曾經自 其帳戶提領現金，無從證明上訴人係以其提領之現金清償 上開155萬元；另上訴人為購買系爭乙房地之登記名義人 ，其持有繳納房屋價款之統一發票，本屬正常，復參以兩 造為養母女之至親關係，即無從僅以上訴人持有該等單據 ，逕認其已清償被上訴人155萬元。是上訴人就其已清償 之事實既未能舉證以實其說，其抗辯即不可採。然因被上 訴人對於上訴人得主張抵銷代繳之費用111,642元乙節為 不爭執（見本院卷第430頁），則被上訴人得請求返還1,4 38,358元（1,550,000-111,642＝1,438,358）。 七、綜上所述，被上訴人類推適用民法第541條第1、2項及依民 法第179條規定，第一備位聲明請求上訴人給付7,388,358元 本息，非屬正當，不能准許；惟依民法第179條規定，第二 備位聲明請求上訴人給付1,438,358元，及自112年2月10日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，則屬正當，應予 准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就 超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部 分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞 ，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回其上訴。至被上訴人附帶上訴請求上訴人給付150萬元， 為無理由，應駁回其附帶上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴 為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱泰錄 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　琁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　高瑞聰 以上正本證明與原本無異。 上訴人不得上訴，被上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20 日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日 內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註 條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　呂姿儀 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附表一： 編號 項目 1 高雄市○○區○○段000 地號土地（權利範圍10000分之79，面積1,502.03平方公尺） 2 高雄市○○區○○段0000○號（即門牌號碼高雄市○○區○○○○路000巷00號3樓） 3 高雄市○○區○○段00地號土地（權利範圍10000分之116，面積5,125.46平方公尺） 4 高雄市○○區○○段000○號（即門牌號碼高雄市○○區○○○路0號17樓之9） 附表二： 編號 先位聲明 第一備位聲明 第二備位聲明 1 原審上訴人游舜涵與上訴人二人間就甲房地，於111年4月7日所為買賣之債權行為及於111年4月7日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為均無效。 游舜涵與上訴人二人間就甲房地，於111年4月7日所為買賣之債權行為及於111年4月7日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為均無效。 上訴人應給付被上訴人150萬元，及自起訴狀送達之翌日起致返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 2 游舜涵應將甲房地於111年4月7日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 游舜涵應將甲房地於111年4月7日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 上訴人應給付被上訴人155萬元，及自起訴狀送達之翌日起至返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 3 上訴人應給付被上訴人150萬元，及自起訴狀送達之翌日起致返還之日止，按年息5％計算之利息。 上訴人應給付被上訴人150萬元，及自起訴狀送達之翌日起致返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 4 確認郝俊智與上訴人二人間就乙房地，於110年12月31日所為買賣之債權行為及於111年2月7日以買賣為原因所為所有權移轉登記之物權行為均無效。 上訴人應給付被上訴人750萬元，及自起訴狀送達之翌日起至返還之日止，按週年利率5％計算之利息。 5 郝俊智應將乙房地於111年2月7日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 6 上訴人應將乙房地移轉登記予被上訴人。 7 如獲有利之判決，願供擔保請准假執行。 如獲有利之判決，願供擔保請准假執行。　 如獲有利之判決，願供擔保請准假執行。

2025-02-26

KSHV-113-重上-51-20250226-1

訴
臺灣桃園地方法院

給付違約金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1775號 原 告 鍾隆炫 訴訟代理人 陳彥潔律師 張婉儀律師 被 告 游文祿 游邱秀玉 共 同 訴訟代理人 王仕為律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國114年1月13日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應連帶給付原告新臺幣60萬元，及自民國113年10月12 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告連帶負擔12%，餘由原告負擔。 四、本判決第一項於原告以新臺幣20萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣60萬元為原告預供擔保後，得免為 假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　 　　事實及理由 一、原告主張： (一)被告游文祿邀同被告游邱秀玉擔任連帶保證人於民國112年1 1月3日與原告簽訂安置住宅權利買賣契約書並辦理公證，並 約定原告以新臺幣(下同)90萬元買入被告游文祿所有「桃園 航空城附近地區(第一期)特定區區段徵收案」(下稱系爭徵 收案)徵收可配回之安置住宅權利(下稱系爭買賣契約)，系 爭買賣契約總價款90萬元，分兩階段給付，原告於簽約當日 即已給付被告游文祿60萬元。 (二)於113年4月間，被告游文祿向原告表示不再依系爭買賣契約 履約，依系爭買賣契約若賣方不賣即屬違約，並應給付與買 賣價款同額之懲罰性違約金，原告遂於113年4月18日告知被 告游文祿已違約，並要求被告游文祿返還價款60萬元並應支 付90萬元之懲罰性違約金，被告游文祿僅於於113年4月22日 返還被告60萬元之買賣價金。 (三)另系爭徵收案所配回之安置住宅位於桃園市大園區，大園區 2020年至2024年歷年平均單價為每坪23.84萬、31.17萬、31 .68萬、36.51萬及37.84萬元，系爭徵收案被告游文祿可配 回之不動產坪數為45至50坪，原告依系爭買賣契約向被告游 文祿購買系爭徵收案可配回安置住宅權利所取得之安置住宅 價值為1642.95萬元至2190.6萬元，系爭徵收案之安置住宅 預計於116年第3季完工，依歷年平均單價計算2021年至2024 年之年增率分別為0.000000000、0.000000000、0.00000000 0、0.000000000，則2020年至2024年之平均年增率為0.0000 00000，依上開年增率計算2025年至2027年之年平均單價分 別為42.69萬、48.16萬、54.33萬元，故若被告游文祿依約 履行，原告將取得之安置住宅價值為2444.85萬元、3259.8 萬元，是以原告依系爭買賣契約可得之預期利益為801.9萬 元至1069.2萬元，原告就此僅主張410萬元之損害，再加計 上開90萬元之違約金，共計500萬元。被告游邱秀玉為系爭 買賣契約之連帶保證人，自應與被告游文祿連帶給付原告50 0萬元。 (四)爰依系爭買賣契約、民法第226條、216條、連帶保證之法律 關係，提起本件訴訟等語。並聲明:1.被告應連帶給付原告5 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)依桃園航空城附近地區(第一期)特定區區段徵收案安置住宅 抽籤及配售作業須知第二版(下稱系爭作業須知)第四、六、 十二點配受原則規定，安置對象之配受資格不得轉讓他人， 以已安置戶名義參加抽籤、配售及簽約，並辦理所有權移轉 登記，不得轉讓他人，安置住宅配售應由安置對象提出申請 ，並以安置對象或其指定對象為登記名義人，前項指定對象 以安置對象之配偶、直系血親、二親等之親屬，於土地改良 物區段徵收公告六個月前，於該建築改良物設有戶籍，且至 公告時仍設籍於該處，並有居住事實者為限等語。 (二)被告游文祿為系爭徵收案之安置對象，並取得安置住宅抽籤 之資格，該資格具有專屬性，且被告游文祿係取得安置住宅 抽籤配售之資格及權利，須待參加抽籤、配售安置住宅及配 售結果公告期滿，並簽妥買賣契約後，始發生私法上之權利 義務關係，故系爭買賣契約第一條約定將抽籤權利出售予原 告之「抽籤權利」自始不存在，且系爭買賣契約已違反禁止 規定，應屬無效，原告自不得請求違約金及預期利益之損害 。 (三)縱認系爭買賣契約有效，被告亦於簽約後之3至4個月間即已 表示擔心違法不願出售，並已返還收受之60萬元價金，應未 對原告造成嚴重損害，原告請求90萬元之違約金亦屬過高。 另原告主張其所失去其未來出售之利益部分，其非原告客觀 上可得享受之利益，僅屬其所期待及估算而得者，並非依通 常情形，或依已定之計畫可得之利益，與所失利益要件不符 ，原告請求無理由。 (四)又被告游邱秀玉僅於出賣人之連帶保證人欄位簽名，對於連 帶保證之範圍並未有任何約定，是原告與被告游邱秀玉間無 連帶保證之約定，被告游邱秀玉毋庸負連帶給付之責等語置 辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷: 　　原告主張被告未依約履行系爭買賣契約，應連帶賠償原告違 約金及所失利益共計500萬元，則為被告所否認，並以前揭 情詞置辯，是本件爭點為:(一)系爭買賣契約是否有效?(二) 原告主張被告應連帶給付原告90萬元之違約金，是否有理由 ?(三)原告主張被告應連帶給付原告410萬元之所失利益，是 否有理由?茲分述如下: (一)系爭買賣契約是否有效? 　1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、 經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作 全盤之觀察，以為判斷之基礎(最高法院111年度台上字第11 55號判決意旨參照)。次按法律行為，違反強制或禁止之規 定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法 第71條定有明文。 　2.查系爭買賣契約第一條約定:「被徵收建築改良物門牌:桃園 市○○區○○里00鄰○○00000號【查估調查表號:HA233_A010063 】【歸戶號:附00-000000】賣方同意就上開被徵收建築改良 物可申請安置住宅權利之抽籤權利，將來向徵收機關申請發 給可配回之安置住宅抽籤權利全部出售予買方」、第四條第 二項約定:「將來選擇安置住宅之權利(含申請發給安置住宅 、位置選擇等所有事宜)，賣方同意事先通知買方全程參與 ，讓買方自行選擇安置住宅之位置，賣方並授權買方或買方 委任之地政士辦理有關安置住宅選擇、請領或申請安置住宅 所有權狀等之各項事宜，如需賣方配合辦理或提供相關之文 件資料時(如:出具授權書、印鑑證明、蓋妥印鑑章或相關資 料予買方，由買方以代理賣方名義、全權決定等)，賣方應 即配合辦理，賣方不得拒絕，買方選擇安置住宅後，嗣後不 管發給之安置住宅面積、位置為何，由買方自行負責，買、 賣雙方皆不得異議、要求找補」等語，此有系爭買賣契約在 卷可佐。(本院卷第19至22頁)。 　3.被告辯稱抽籤權利自始不存在，且依系爭作業須知第四、六 、十二點之規定，及內政部頒定之預售屋買賣定型化契約， 安置住宅抽籤配售之資格及權利不得轉讓予原告，配售住宅 之契約簽訂後亦不得轉讓第三人，系爭買賣契約違反強制規 定，應屬無效等語。查系爭買賣契約之履行流程為，賣方即 被告游文祿應依原告之意思挑選安置房屋，挑選完畢後，市 政府將安置宅之所有權移轉給被告游文祿，被告游文祿再將 安置住宅之所有權移轉給原告等節，為兩造所不爭執(本院 卷第360頁)，足堪認定。 　4.依系爭買賣契約及當事人之真意，原告之義務為支付90萬元 予被告游文祿及應給付安置住宅之買賣價金，而被告游文祿 之義務則為在選擇安置住宅時應通知原告參與，並依原告之 意見選擇安置住宅，俟被告游文祿取得安置住宅之所有權後 ，被告游文祿應依系爭買賣契約將安置住宅之所有權移轉登 記予原告。是以本院通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時之 事實及兩造之真意，雖系爭買賣契約之第一條有約定「抽籤 權利」全部出售予買方等語，然該「抽籤權利」應是指被告 游文祿應依原告指示選擇安置住宅，及取得安置住宅之所有 權後應再轉讓與原告，故安置住宅之抽籤仍由被告游文祿為 之，且配售之安置住宅亦仍由被告游文祿與桃園市政府簽訂 買賣契約，即安置住宅之抽籤權利及配售資格自始仍由被告 游文祿擁有，並未轉讓予原告，系爭買賣契約無違反系爭作 業須知第四、六、十二點之規定(本院卷第311至329頁)可言 。 　5.按預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後 ，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊 登讓與或轉售廣告，平均地權條例第47條之4第1項前段定有 明文，然預售屋買賣契約不得讓與或轉售之規定僅屬行政管 理範疇，係賦予買受人及銷售者應遵守該項義務，並對違反 者處以行政罰，又依民法第71條但書規定意旨，該讓與或轉 售行為雖違反規定，但仍不以之為無效，其讓與或轉售之效 力，依民法其他相關規定辦理，此觀平均地權條例第47條之 4之立法理由可知。再者，系爭買賣契約僅係約定被告游文 祿應在取得安置住宅所有權後再轉讓與原告，其並未將被告 游文祿與桃園市政府間之安置住宅買賣契約轉讓、轉售予原 告，即該配售住宅之買賣契約仍係由被告游文祿與桃園市政 府所簽訂，自無違反平均地權條例第47條之4之情形可言。 　6.至被告辯稱「抽籤權利」自始不存在，且被告游文祿尚未簽 署配售購屋契約書，屬給付不能之標的，系爭買賣契約應無 效等語，然依系爭買賣契約，被告游文祿之給付義務業經本 院認定如上，其自得在選擇安置住宅時通知原告參與，並得 在取得安置住宅之所有權後再將所有權移轉登記予原告，其 顯然非以不能之給付為契約標的，是系爭買賣契約不符合民 法第246條第1項前段之要件，被告自不得以此主張無效。從 而，被告稱系爭買賣契約有違反強制規定、給付不能等無效 之原因，均無理由，系爭買賣契約自屬有效至明。 (二)原告主張被告應連帶給付原告90萬元之違約金，是否有理由 ? 　1.按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額， 為民法第252條所明定。又違約金之約定，乃基於個人自主 意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範 ，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約 當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當 事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契 約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀之事實、社會經濟 狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能依約履行時，債 權人可享受之一切利益等情形予以酌減。倘違約金屬懲罰性 質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110 年度台上字第2810號判決意旨參照）。 　2.系爭買賣契約第八條第二項約定：「除前項約定外，賣方不 得任意解約。如賣方不賣、另行移轉所有權予第三人、發給 之安置住宅經查封、或不依照本契約約定期限履行通知、配 何選安置住宅、交付文件、移轉或其他契約約定應盡之義務 者，即為違約，賣方除應將已收價款全數返還買方外，另應 給付予買賣價款同額之懲罰性違約金。」等語(本院卷第46 頁)。查被告已不願繼續履行系爭買賣契約，並已返還原告 所給付之價金60萬元等情，為被告所不爭執，足認被告游文 祿已屬賣方不賣之情形，被告游文祿自應依系爭買賣契約第 八條第二項之約定給付違約金。 　3.又系爭買賣契約第八條第二項之違約金性質屬懲罰性違約金 ，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約第八條第二項明文約 定，堪以認定。至被告辯稱，簽約後僅3至4個月，被告即表 示解除契約並返還60萬元，並未造成原告損害，90萬元之違 約金過高，應予酌減等語。本院審酌原告112年11月3日即交 付60萬元之買賣價金，後因被告游文祿違約不賣，原告於11 3年4月22日雖有取回60萬元，然其於簽約後至113前4月22間 即無從自由利用60萬元之資金，且因被告不願履約，致原告 耗時溝通聯絡，並提起本件訴訟，本院審酌兩造之利益、違 約情狀及其他一切情事，認90萬元之數額猶屬過高，應以60 萬元為適當，是原告請求被告游文祿給付60萬元之違約金， 應屬有據。 　4.至被告游邱秀玉辯稱，系爭買賣契約內文並未對連帶保證之 範圍有約定，其與原告間並無連帶保證之約定等語。然查被 告游邱秀玉已於系爭買賣契約之出賣人之連帶保證人欄位簽 名，其應就被告游文祿因系爭買賣契約所生之義務對原告負 連帶給付之責任至明，是被告游邱秀玉上開所辯，不足採信 。被告游文祿既已違約不賣，並應給付原告60萬元之違約金 ，業如上述，則被告游邱秀玉即應依系爭賣賣契約之約定與 被告游文祿連帶給付原告60萬元，原告於此範圍內之請求， 應予准許。 (三)原告主張被告應連帶給付原告410萬元之所失利益，是否有 理由? 　1.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216條定有明文。所謂依通常情形可得預期之利 益，係指依通常情形，具有客觀確定性可得預期之利益，該 所失利益，非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依 通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客 觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決參照）。 　2.原告固主張依系爭買賣契約，原告依系爭買賣契約向被告游 文祿購買系爭徵收案可配回安置住宅權利所取得之安置住宅 價值為1642.95萬元至2190.6萬元，於116年第3季安置住宅 完工時，其價值為2444.85萬元、3259.8萬元，原告之預期 利益為801.9萬元至1069.2萬元，惟僅請求410萬元之損害等 語。然不動產價格之漲跌，繫於市場資金，政治、經濟環境 、政府政策、預期心理、處分方式、土地完整性與開發可能 性等諸多因素，是除依一定之計劃或有其他特別之情事，可 得預期之利益外，不動產價格之漲跌，非屬客觀確定，亦非 依一般通常情形，當然可得該預期利益。是以不動產價格之 漲跌，原告可能受有之利益或損害，僅屬「可能」，而不具 有客觀確定性，除依一定之計劃或其他特殊情形外，難認係 所失利益，原告既未能舉證其於被告游文祿違約時，就被告 游文祿可得配售之住宅有何客觀利用或處分之計畫，自難認 原告於被告游文祿違約之際，即有一定之計劃，而有客觀確 定性可得預期之利益之損失。是以，原告主張其受有410萬 元之所失利益乙節，即無可採。 四、末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為 標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法 第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規 定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。」查本件違約金債務， 其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本均係於113年10月1 1日送達被告，有本院送達證書附卷可證（本院卷第263、26 5頁），是被告均應於113年10月12日起負遲延責任。　 五、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第226條、第216條、 連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付60萬元，及自113 年10月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 六、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就 原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 。至原告其餘之訴既經駁回，該部分假執行聲請失所附麗， 併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及證據，核與判決結果無 影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-02-26

TYDV-113-訴-1775-20250226-1

台上
最高法院

請求損害賠償

最高法院民事判決 110年度台上字第2763號 上 訴 人 李 建 德 訴訟代理人 鍾 秉 憲律師 上 訴 人 首泰建設股份有限公司 法定代理人 羅李阿昭 訴訟代理人 郭 瓔 滿律師 洪 瑋 彤律師 上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國109年12月1 5日臺灣高等法院第二審判決（108年度上字第1487號），各自提 起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人首泰建設股份有限公司給付及該訴訟費用部 分廢棄，發回臺灣高等法院。 上訴人李建德之上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回上訴人李建德之上訴部分，由上訴人 李建德負擔。 理 由 一、本件上訴人李建德主張：兩造於民國97年4月10日簽訂房屋 及土地預定買賣契約書（下稱系爭契約書），約定伊以新臺 幣（下同）5,120萬元向對造上訴人首泰建設股份有限公司 （下稱首泰公司）購買「首泰大直」社區00棟3樓之預售屋 及地下2層編號第00號停車位暨坐落基地應有部分（下稱系 爭房地）。嗣兩造於同年12月17日協議解除契約，並簽署解 約協議書（下稱系爭協議書），約定首泰公司扣留伊已付價 款1,026萬元中之770萬元，其餘256萬元返還予伊，伊於1年 內得以相同條件通知買回系爭房地，首泰公司受通知時，應 返還伊770萬元，並與伊重新訂約。嗣伊於98年7月24日通知 買回系爭房地，遭首泰公司拒絕，伊訴請首泰公司與伊重新 訂約（下稱前案履行協議訴訟），業獲勝訴判決（臺灣高等 法院99年度重上字第763號、本院101年度台上字第208號） ，並於101年2月15日確定，兩造就系爭房地已成立買賣契約 （下稱系爭買回契約）。惟首泰公司已於99年7月13日將系 爭房地移轉登記予訴外人羅永宜而給付不能，伊依民法第22 6條第1項規定訴請首泰公司賠償損害（下稱前案損害賠償訴 訟），雖受敗訴判決（臺灣高等法院106年度重上更㈡字第12 9號、本院107年度台上字第1157號），惟該裁判係認伊追補 各期價款與首泰公司所負移轉登記系爭房地義務（下稱系爭 移轉登記義務）間存在對待給付關係。伊於該裁判確定後， 已催告首泰公司應於107年11月30日受領伊交付價金5,120萬 元之同時，履行系爭移轉登記義務，首泰公司拒不履行，其 清償期已於107年11月30日屆至，惟仍未取得系爭房地所有 權，自屬給付不能。伊已向首泰公司通知解除契約，受有系 爭房地增值差價2,498萬386元之損害等情，依民法第260條 、第226條第1項規定，先一部求為命首泰公司給付伊500萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 利息之判決。嗣於原審為訴之追加，求為命首泰公司再給付 伊1,998萬386元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算利息之判決。 二、首泰公司則以：李建德迄未追補各期未繳價金，伊所負系爭 移轉登記義務之清償期尚未屆至，自無給付不能。縱已給付 不能，因李建德迄未給付分文價金，依系爭買回契約適用系 爭契約書第9條約定，李建德仍不得請求給付損害賠償等語 ，資為抗辯。 三、原審就李建德原起訴請求部分，廢棄第一審所為其敗訴之判 決，改判命首泰公司如數給付；就追加之訴部分，判命首泰 公司給付李建德524萬元本息，駁回李建德其餘追加之訴， 係以：兩造於97年4月10日簽立系爭契約書，由李建德以5,1 20萬元向首泰公司購買系爭房地；嗣於同年12月17日簽立系 爭協議書，解除該買賣契約，約定首泰公司扣留李建德已付 1,026萬元價金中之770萬元，其餘256萬元返還予李建德， 及李建德自同日起1年內，得以同一條件重新購買系爭房地 。李建德於98年7月24日向首泰公司通知買回，未獲置理， 遂提起前案履行協議訴訟，請求首泰公司就系爭房地與其以 同前總價簽訂契約，及返還770萬元本息，業於101年2月15 日獲勝訴判決確定。首泰公司則於99年7月13日將系爭房地 以買賣為原因移轉登記予羅永宜。李建德乃提起前案損害賠 償訴訟，依給付不能之規定請求損害賠償，惟受敗訴判決確 定，為兩造所不爭執。次查系爭買回契約成立時，系爭房地 雖非首泰公司所有，惟首泰公司所負系爭移轉登記義務是否 陷於給付不能，應以該義務之清償期是否屆至為斷。前案損 害賠償訴訟確定判決並認定：兩造於101年2月15日成立系爭 買回契約，係以李建德履行一次追補各期之未繳款項之發生 ，為首泰公司履行系爭移轉登記義務之清償期等語。顯係認 李建德追補各期款項與首泰公司移轉登記系爭房地，應同時 為之。至該訴訟確定判決認為：兩造已約定李建德於未繳清 全部價款前，首泰公司並無辦理系爭房地移轉登記予李建德 之義務等語，係針對系爭契約書第4條第1項第2款約定所為 說明，與系爭買回契約雙方之權利義務無涉，不能認為李建 德負有先為給付價金之義務。兩造各自所負價金給付及移轉 登記義務並未約定確定給付期限，而李建德於前案損害賠償 訴訟判決確定後，已備妥5,120萬元價金，於107年10月17日 及11月13日催告首泰公司於同年11月30日辦理系爭房地所有 權移轉登記並同時收受價金，堪認107年11月30日即為首泰 公司系爭移轉登記義務之清償期。斯時系爭房地仍非首泰公 司所有，已屬給付不能，李建德已於108年2月1日合法解除 系爭買回契約，得依民法第226條第1項、第260條規定請求 損害賠償。李建德雖受有系爭房地增值差價損失2,498萬386 元；惟系爭協議書第3條既約定兩造應依原合約條件再簽立 房地買賣契約，系爭契約書之約款於系爭買回契約自有適用 。而系爭契約書第9條約定：首泰公司有違約不賣，或無故 不履行產權移轉登記或交付房屋、土地等違約情事發生者， 李建德得解除本約及與本約有連帶關係之契約、或文件，首 泰公司除應退還李建德已繳付價款金額外，並應備同額款項 給付李建德作為違約金，但違約金最高不得超過本約買賣總 價之20％等語，既未明示為懲罰性質，自屬賠償總額預定性 質之違約金。則首泰公司因給付不能所負賠償責任，自應以 系爭房地總價之20％即1,024萬元為上限，李建德逾此數額之 請求，尚屬無據。故李建德依民法第260條、第226條第1項 規定，請求首泰公司給付1,024萬元，及其中500萬元自108 年2月2日起至清償日止，其餘524萬元自109年8月19日起， 均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許 ；逾此部分，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 四、本院判斷之理由： 　㈠關於廢棄發回部分： 　　　 　　按定有清償期限者，債權人不得於期前請求清償，民法第31 6條前段定有明文。給付定有清償期限而其屆至之時期不確 定者，債務人係於清償期屆至，債權人得請求給付時，經債 權人催告而未為給付，始須依民法第229條第2項規定，自受 催告時起，負遲延責任；倘清償期尚未屆至，債權人仍不得 請求清償，自不得催告，債務人亦無從因受催告而負遲延責 任，或認其清償期已經屆至。兩造均不爭執前揭2件前案訴 訟之判決理由於本件有爭點效之適用（見第一審第1164號卷 第26頁、第27頁）。前案損害賠償訴訟確定判決復認定：系 爭買回契約，係以李建德履行一次追補各期之未繳款項之發 生，為首泰公司履行系爭移轉登記義務之清償期；兩造已約 定李建德於未繳清全部價款前，首泰公司並無辦理系爭房地 移轉登記予李建德之義務等語（見第一審第2104號卷第92頁 、第96頁）。則於李建德繳交全部價款之前，首泰公司履行 系爭移轉登記義務之清償期尚未屆至，李建德自不得請求， 亦無從催告。原審見未及此，遽謂首泰公司經李建德定期催 告而未為履行，其所負系爭移轉登記義務之清償期已於李建 德指定之履行期日屆至且已給付不能，爰為首泰公司不利之 判決，自有可議。首泰公司上訴論旨，指摘原判決於其不利 部分違背法令，求予廢棄，非無理由。 ㈡關於駁回上訴部分：　　 　　按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。賠償總額預定 性質之違約金，既作為債務不履行所生損害之賠償總額，則 債權人除違約金外，自不得另行請求損害賠償。系爭契約書 第9條約定首泰公司違約時所應給付之違約金，係屬損害賠 償總額預定性質，該條款於系爭買回契約亦有適用，為原審 合法確定之事實。則李建德依給付不能規定，請求首泰公司 賠償超逾上開違約金約定上限即以買賣總價20％計算之1,024 萬元部分，自屬不應准許。原審駁回李建德其餘追加之訴， 經核於法並無違誤。李建德上訴論旨，指摘原判決於其不利 部分違背法令，求予廢棄，非有理由。 五、據上論結，本件上訴人首泰公司之上訴為有理由，上訴人李 建德之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478 條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 最高法院民事第三庭 　　　　 審判長法官 魏 大 喨 法官 林 玉 珮 法官 胡 宏 文 法官 周 群 翔 法官 李 瑜 娟 本件正本證明與原本無異 書　記　官　李 佳 芬 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日

2025-02-26

TPSV-110-台上-2763-20250226-1

南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第977號 原 告 鄭微娟 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院臺南簡易庭於民國 114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣264,002元，及自民國113年5月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠原告於民國108年11月21日向被告購買坐落臺南市○○區○○段00 0地號土地及其上興建中「聯上海棠」建案即門牌號碼臺南 市○○區○○○路000號25樓之6之房屋（下合稱系爭房地），雙 方並於同日簽訂土地/房屋預定買賣契約書（下稱系爭預售 買賣契約），惟依系爭預售買賣契約第12條第1項本文之約 定，被告應於111年12月31日前取得系爭房屋之使用執照， 詎被告遲至112年10月17日始取得使用執照，已較系爭預售 買賣契約約定之期限延遲290日，且無系爭預售買賣契約第1 2條第1項但書各款所列不可抗力或非可歸責於被告之事由致 不能施工，故被告應依系爭預售買賣契約第12條第2項約定 ，按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算每日遲延利息予 原告。又原告至使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款為新臺幣（下同）1,848,000元，是被告應給付原 告遲延利息267,960元（計算式：1,848,000元×290天×5/100 00；嗣原嗣對被告抗辯已繳納房地價款為1,827,000元乙情 不爭執），爰依系爭預售買賣契約第12條第2項約定提起本 件訴訟。 　㈡被告遲延取得系爭房屋之使用執照並非係因天災（疫情）不 可抗力因素或其他不可歸責於被告之事由所致： 　　⒈被告是否因新冠肺炎疫情影響致缺工料、確診人數達672人 等不可歸責於被告之因素，嚴重影響系爭大樓施工，而無 須負擔遲延責任，僅提供施工日誌及工期比較表、確診人 數統計為證，並未舉證其已無從取得其他同等級、規格建 材之物料缺乏、每位確診人員之具體確診日期與期間，而 有不能施工或不可歸責之情形，且被告自108年新冠肺炎 疫情開始前即已遲延85日，迄至112年10月17日疫情趨緩 仍未見遲延改善，足證被告有無新冠肺炎疫情，皆有遲延 拖工之情形。況依經驗法則及論理法則，被告於與原告簽 立系爭預售買賣契約及施工前即應審慎考量、評估工程風 險，並應依據風險預估工期，無因新冠肺炎疫情之發生， 即將風險轉嫁由原告承擔之理，是以，缺工缺料等問題係 被告自己商業之評估判斷，本就是可歸責於被告之原因， 不得將此風險轉嫁予消費者即原告承擔。至臺南市政府工 務局（下稱工務局）所發布展延建築期限之行政命令，僅 係行政機關考量疫情影響而予建築施工者之適應寬限期， 屬行政管理措施，並無變更私法上權利義務之效力，亦不 影響邊私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務 ，故被告自不得執主管機關准予展延工期為由，主張毋庸 負遲延責任。 　　⒉行政院公共工程委員會（下稱公共工程委員會）110年6月1 8日工程管字第11003006531號函中就公共工程之展延天數 處理方式，非完全適用於民間建案，民間建案並非依照公 家機關之上班日施工，疫情如已趨緩或假日亦可自行依實 際狀況調整施工之進度。 　　⒊被告辯稱系爭房地於施工期間，遇有新冠疫情（131天）、 颱風（4天）、下雨（71天）、消防圖審延誤（60天）、 客變延誤（70天）等不可抗力或其他不可歸責於被告之事 由，原告之意見如下： 　　　⑴新冠疫情：依被告提出系爭建案之工期比較表顯示新冠 疫情第三級警戒期間亦有正常進場施工，足證疫情對工 程影響甚微。又依被告提供之確診人員之證據，僅顯示 確診人數統計，而無具體確診時間範圍，不僅無法證明 工期延誤之直接關聯性，亦難證明疫情對工期之實際影 響。 　　　⑵颱風4天、下雨71天：依據天然災害停止上班及上課作業 辦法第4條之附表所示，各通報權責機關停止上班上課 雨量參考基準一覽表，台南停止上班上課之雨量基準為 350毫米，惟依被告提供之證據資料，24小時之雨量全 無超過350毫米，未達停止上班上課之標準，且24小時 之累積雨量，並不代表降雨時段與上班時段重疊，因此 原告請求不應扣除被告所提之天數。況依據以往經驗， 累積降雨量大多集中於山區，而系爭房屋位於安平區， 並非山區，是被告以累積雨量作為展延工期之理由，顯 非可採。 　　　⑶消防圖審延誤60天、客變延誤70天：被告興建工程本即 應確保各項圖說合於法規，並取得政府之各項核可，以 利完工，被告於112年10月3日始取得消防核可函，本即 是可歸責於被告之事由。另被告既於系爭預售買賣契約 同意買方得為客變，則自應通盤考量客變可能會影響施 工之工期，再約定完工期限，要無定好完工期限後，再 要求全體買方承擔部分買方客變之不利益之道理，況建 築業界均已有成熟的應對方案，而被告為具備多年建築 經驗之上市建設公司，於系爭房屋所屬大樓之施工計劃 中勢必已考慮並預留一定緩衝時間，並考量全部戶數的 客戶變更設計時程，以應對突發狀況，是被告縱有因其 他承購戶客變影響工期70天，亦屬可歸貴於被告之事由 ，不得據此主張順延工期。 　㈢若本院認原告請求遲延利息之性質為違約金，則因被告遲延 交屋，致原告已受有租金收入297,000元（每月租金33,000 元×9個月）之損害，故原告認系爭違約金並無酌減之必要， 且基於契約自由、私法自治之原則，雙方於訂約時既已盱衡 自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程 度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主之原則， 當事人均應同受該違約金約定之拘束，始符契約約定之本旨 。 　㈣系爭房屋出售面積為42.51坪，登記面積為43.22坪，然兩造 於點交系爭房地時，被告已口頭承諾將超過系爭預售買賣契 約記載之系爭房屋面積0.71坪部分贈與原告，並簽名確認完 成交屋手續，且系爭預售買賣契約第5條第2項約定，面積誤 差之找補金額「無息於交屋時結算」，是系爭房屋既已完成 交屋手續，可證找補金額當時已確認並結算完畢，依民法第 408條規定被告不得撤銷贈與並反悔追討，被告斯時再以其 對原告有系爭房地面積誤差價款之找補債權87,909元為由， 主張與原告請求之遲延利息相互抵銷，顯無理由。此外，原 告並無與被告有另簽訂任何交屋時之協議，益證被告提出贈 與坪數之追討款項，無正當性與合法性。 　㈤依據當前「聯上海棠」建案三房租金行情為每月33,000元， 因被告遲延交屋，致原告損失約9個月之租金收入達297,000 元，此損失係因被告遲延交屋所直接產生，屬於原告實際經 濟損害，且原告並未出售系爭房地，是被告抗辯原告受有「 利益」，純屬假設，被告所辯顯屬無據，原告僅請求系爭預 售買賣契約所明定之延遲交屋利息，乃屬合理金額。 　㈥並聲明：被告應給付原告267,960元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告辯稱： 　㈠被告興建「聯上海棠」大樓期間之108年年底起，因新冠病毒 疫情肆虐全球，全球多處封城，致原物料運輸不易、商品生 產製造之期程遲延，全球供應鏈因而大亂，此乃眾所週知之 事實；而工務局為因應疫情，以行政命令規定自99年12月25 日至111年12月31日期間已領得臺南市建築執照之建築案者 ，增加其建築施工期限2年，且無須另行申請，可知主管機 關認為建造業受疫情及產業缺工影響之期間為2年，雖工務 局僅規定建造執照之建築期限增加2年，惟使用執照係在建 築完工後才能申請，則取得使用執照之約定期限，自隨建造 執照之建築期限向後延期2年。本件「聯上海棠」大樓於104 年間領得建築執照，符合上開行政命令所示建築期限增加2 年之規定，故被告僅須於113年12月31日前（原約定111年12 月31日延長2年）取得使用執照即未違反系爭預售買賣契約 之約定，而被告既已於112年10月17日取得系爭房屋之使用 執照，則被告並未違反系爭預售買賣契約關於使用執照取得 期限之約定，自不負遲延責任。 　㈡又新冠疫情係屬天災，與系爭預售買賣契約第12條第1項第1 款之「天災」概念相符，屬不可抗力之因素，而依公共工程 委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函之內容， 第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止為69天，延 長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自110年7月27日至1 12年4月30日止為643天，延長工期以0.15天計，共96天，合 計影響施工期間為131天；另因政府對於疫情採取高度強制 管制之通報確診、強制隔離等防疫措施，致系爭房屋之完工 受到政府管制而推遲，符合系爭預售買賣契約第12條第1項 第2款「政府法令變更」之事由。且108年11月21日新冠疫情 開始前，被告實際施工進度比預定進度遲延85日，自從疫情 發生後，遲延日數始迅速增加，導致大樓實際完工時已較預 定進度遲延307日，最終遲延290日才取得使用執照。從而， 系爭房屋於112年10月17日始取得使用執照顯係因發生新冠 病毒疫情之不可抗力天災、不可歸責於被告所致之政府法令 變更等因素所導致，甚至系爭房屋所屬大樓興建期間共有67 2位廠商人員確診，是被告自得依系爭預售買賣契約第12條 第1項但書之約定順延取得系爭房屋使用執照之期限。 　㈢本件「聯上海棠」大樓工程自107年1月1日開工至112年10月1 7日取得使用執照期間，臺南市政府曾因颱風侵襲，發布停 止上班上課4日；當日雨量達50毫米以上130毫米以下之日數 為53日；當日雨量達130毫米以上之日數則為9日，合計展延 工期應為71天，依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工 程工期核算注意事項第5點第3款第6目「本府發布臺南市之 停止上班日，不計工作天」、第5點第4款第1目、第2目「24 小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時雨量達15毫 米以上，工期展延1天、24小時累積雨量達130毫米以上，當 日及隔天工期展延2天」之規定，系爭房屋之建築工期應予 展延。另系爭房屋所屬大樓之消防圖說雖於開工前經臺南市 政府消防局（下稱消防局）審核通過，惟消防局嗣以系爭房 屋所屬大樓之消防圖說與法規不符為由要求被告修改，致被 告無法按圖施作並延誤工期60日，加上系爭房屋所屬大樓之 承購戶中，有173戶申請客戶變更設計，其中139戶涉及水、 電管線、隔間位置變動，致被告需變更系爭房屋所屬大樓之 設計，以每戶客戶變更設計影響工期為0.5日計算，共計影 響工期70日，均非可歸責於被告事由所致，亦應展延系爭房 屋之建築工期。　 　㈣系爭預售買賣契約之簽立日期，早於新冠病毒疫情之發生， 對比92年間發生之SARS病毒疫情，持續期間僅約1年，主要 疫區並遍及全國，實務上已多肯認SARS病毒疫情之發生，屬 契約成立後非當時所得預料之情事變更，遑論新冠病毒疫情 不僅遍及全國，且持續將近4年之久，影響層面之廣，當非 系爭契約簽立當時得以先前經驗所能預料，是如仍認取得系 爭房屋使用執照之期限為系爭預售買賣契約第12條第1項所 約定之111年12月31日，對於被告顯失公平，被告自得主張 依民法第227條之2第1項規定，減少被告應給付之遲延利息 金額；另系爭預售買賣契約第12條第2項之性質屬損害賠償 預定總額違約金，衡酌原告係以每坪184,000元之單價購買 系爭房地（面積42.51坪），而113年系爭房屋所坐落大樓之 實價登錄價格平均為每坪305,000元，原告並無損害，反而 受有5,143,710元之利益，原告猶請求264,915元遲延利息要 實過高，應依民法第252條之規定酌減為0元。 　㈤系爭房屋出售面積為42.51坪、登記面積為43.22坪，且被告 並未口頭向原告承諾將超過系爭預售買賣契約記載之系爭房 屋面積部分贈與原告，是依系爭預售買賣契約第5條第2項約 定，原告應找補被告87,909元，故被告主張將原告應找補被 告之金額與原告請求之金額（原告截至被告取得使用執照之 112年10月17日止已給付之買賣價金金額為1,827,000元，原 告依1,848,000元計算遲延利息有錯誤之情）相互抵銷。至 系爭預售買賣契約第5條第2項雖約定面積誤差之找補，無息 於交屋時結清，且被告於交屋時固未與原告計算面積誤差之 找補，惟被告並未拋棄該請求權，是被告仍得主張抵銷抗辯 。 　㈥並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠原告於108年12月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000地 號土地及其上同段2020建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路000 號25樓之6建物（即系爭房地），雙方並簽訂土地房屋預售 買賣契約書（系爭預售屋之出售面積共計為42.51坪）。 　㈡系爭預售屋之登記總面積為43.22坪。 　㈢系爭預售買賣契約書之條款各約定如下： 　　⒈第12條開工及取得使用執照期限，約定：「一、本預售屋 之建築工程應在107年1月1日之前開工，111年12月31日之 前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並 取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災 地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間 。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時 ，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使 用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算 遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執 照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理。」 　　⒉第5條房地面積誤差及其價款找補，第2項約定：「依第3條 計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差， 其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分買方只找補百 分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積 誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分 價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積 ），無息於交屋時結算。」 　㈣系爭預售屋於112年10月17日取得使用執照，延遲290天。 　㈤原告至系爭預售屋使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款1,827,000元。 　㈥工務局於110年1月13日以南市工管一字第1100114893號函、 於110年1月13日以南市工管一字第1090461286A號令、於110 年6月18日以南市工管一字第1100684845號令、於111年7月2 5日以南市工管一字第1110785586號令，允許99年12月25日 至111年12月31日期間已領得該市建築執照之建築案者，增 加其建築施工期限2年，且無須另行申請。 　㈦109年1月21日新冠肺炎於我國境內爆發（中央流行疫情指揮 中心該日宣布臺灣確診首例境外移入個案），臺南市疫情警 戒第三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日 ；非第三級期間自110年7月27日起至112年4月30日止，合計 643天（110年5月19日中央流行疫情指揮中心將新冠肺炎第 三級警戒範圍擴大至全國，110年7月23日中央流行疫情指揮 中心宣布全國三級警戒於110年7月27日起調降至二級警戒） 。 　㈧被告於系爭預售屋施工期間，遇有颱風宣布停止上班4天、下 雨71天。 四、本院得心證之理由： 　㈠原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12條第1項約定請求被 　　告給付遲延利息267,960元（1,848,000元×290天×5/10000） 　　及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百 　　分之5計算之利息，有無理由？ 　　⒈除108年8月24日颱風假1日（推定致不能施工）外，被告並 未舉證證明系爭建物有因不可抗力或非可歸責之事由致不 能施工： 　　　⑴系爭預售買賣契約書第12條之約定，本件系爭預售屋取 得使用執照既已逾期，則除非被告舉證證明有前開約定 所謂得順延期間之情事發生，否則被告取得使用執照即 屬逾期無訛。 　　　⑵被告雖抗辯系爭不動產於施工期間，因遇有新冠疫情影 響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消防 圖審延誤60天、客變延誤70天等不可抗力之事由，致無 法施工而停工云云，惟為原告所否認，則被告自應就此 有利於己之事實負舉證之責。 　　　⑶依系爭預售買賣契約書第12條之約定，若因天災地變等 不可抗力之事由，致賣方不能施工者，得順延其期間， 是被告自應就「有不可抗力之事由」及「致不能施工」 之要件為舉證，然兩造雖不爭執「於系爭房屋施工期間 ，遇有下雨71天」之不可抗力事由，惟被告並未就該事 由「致不能施工」為舉證（被告雖提出施工日誌光碟及 自製之「工期比較表」為證，然為原告所否認），是被 告抗辯因有不可抗力之事由而應順延期間，自不可採。 至被告辯稱依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工 程工期核算注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項第1 、2款規定，颱風天4天與雨天71天均應順延工期乙節， 惟系爭注意事項係臺南市政府為統一辦理該府及所屬各 機關學校營繕工程之工期核算，特訂之注意事項，僅對 該府及所屬各機關學校發生效力，尚無從拘束私人契約 ，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即得展延本件工程 一定比例之工期，仍應由被告就下雨致不能施工之事實 為舉證，惟被告既未能就系爭工程於遇下雨事由有「致 不能施工」之情事，是被告抗辯應扣除下雨期日，尚難 憑採。另其中颱風天部分，依系爭契約第12條第1項本 文約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照，故 縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後 迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條 第1項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者 ，始得展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日 因颱風影響而停止上班，合於系爭契約第12條第1項但 書第1款因天災致被告不能施工，得予順延工期1日，應 屬可採，依此被告得順延至112年1月1日前完工取得使 用執照。至其餘3日颱風天，均發生於原定期限（111年 12月31日）與前揭展延期限（112年1月1日）之後，當 無展延工期可言。　 　　　⑷被告抗辯因疫情影響而缺工、缺料等原因而使施工進度 延宕一節，因關於備妥興建建物所需材料及僱用足夠之 人力施工，乃出賣人於經營上所需具備之資材，除受政 府機關管制而無法取得外（例如經主管機關於疫情期間 徵用之衛生資材，列為管制品之類），其因市場上價格 上漲或供應缺乏而導致之缺料、缺工情事，乃屬籌資興 建建物之企業於經營上所需承擔之風險，不能轉嫁予買 方承擔，故縱使被告因缺乏資材或人工而使興建工程延 宕，亦不得作為不計算遲延日數之事由，是被告此部分 抗辯並無可採。 　　　⑸被告抗辯因疫情影響工期131天之計算方式為依系爭公共 工程委員會函，惟觀諸系爭公共工程委員會函內容，係 行政院公共工程委員會針對各機關招標及履約中之公共 工程，依該會於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各 機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊 傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式 」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關 與廠商依循辦理。是系爭公共工程委員會函之適用對象 應為「各行政機關招標及履約中之公共工程」，而未涵 蓋私法契約之建案工程，自難逕予引為系爭契約工期應 予順延之事由或作為計算依據，仍應由被告就系爭大廈 施工受到疫情之影響內容為具體主張及舉證。被告雖提 出施工日誌光碟及自製之「工期比較表」與「分包廠商 確診人員統計表」等件為證，然上開資料並無法得知被 告所述疫情缺工缺料對其工期之影響為何，而確診人員 統計表僅有各分包廠商之人數統計資料，並無各人員具 體確診日期及請假期間，被告亦未曾因施工人員確診而 遭行政機關強制停工，尚難使本院形成被告因疫情缺工 、缺料過多而影響其工期達131天之心證。另就建造執 照有效期限經建築主管機關准予展延部分，因行政機關 之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般 私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，故 系爭建案之建造執照縱使經建管機關准予展延期限，對 於本件兩造於契約內約定之履行期亦無影響，附此敘明 。 　　　⑹被告另辯稱因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭 大廈消防圖說，施工延誤60天，於112年10月3日始取得 消防核可函，應順延工期60天云云；然因被告就此並未 提出相應之佐證，其述是否為真已有疑問；再即便確有 消防局要求變更消防圖說之事，被告興建工程本應確保 各項圖說合於法規，並取得相應主管機關之核可，以利 完工，則其遲至112年10月3日始取得消防核可函，仍應 屬可歸責於被告之事由，被告自不得據此主張順延工期 。 　　　⑺被告又辯稱因系爭大廈承購戶有173戶申請客變，共計影 響工期70日乙節，雖提出客戶變更資料表為憑；但觀諸 系爭契約第13條關於建築設計變更之處理約定可知，買 方申請變更設計應經賣方同意，故是否提供客變服務， 被告有權決定，被告既同意買方客變，自應通盤考量客 變可能影響施工之工期，再約定完工期限，要無定好完 工期限後，再要求全體買方承擔部分買方客變之不利益 之理。是本件被告縱有因承購戶客變影響工期70天，亦 屬可歸責於被告之事由，不得據此主張順延工期。 　　⒉綜上，被告雖抗辯系爭預售屋於施工期間，因遇有新冠疫 情影響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消 防圖審延誤60天、客變延誤70天（合計336天）等不可抗 力或其他不可歸責於被告之事由，致無法施工而停工而應 順延工期云云，經本院逐項審酌後，認其中僅108年8月24 日颱風假1日得予順延工期（推定致不能施工），其餘尚 難認可採。是以，原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12 條第1項約定請求被告給付遲延利息264,002元（1,827,00 0元×289×5/10000）部分，為有理由。 　㈡被告以系爭違約金約定之數額過高，請求法院酌減數額，為 無理由： 　　⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定 有明文。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49 年台上字第807號判決意旨參照）。另應依違約金係屬於 懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若為後 者，應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高 法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。又違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度 台上字第909號判決意旨參照）。 　　⒉查系爭契約第12條2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾 1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 原告，其性質應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延 給付之損害賠償總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約 係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條 款後予原告即一般消費者簽署之契約，被告身為社會經濟 及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違 約金條款拘束。又本件違約金以「每逾1日按已繳房地價 款依萬分之5」之方式計算，與內政部公布之預售屋買賣 定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定，係經主 管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者 與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之 安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機關 所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。至 被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙節，原告並 未出售系爭房地，無從自市場漲幅中實現任何收益，被告 依其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益，純屬假設 ，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之違約事實 ，更非違約金是否過高之衡酌要素。而被告復未舉證約定 之違約金過高而顯失公平，則其事後指摘系爭契約約定之 違約金過高，要求酌減，洵屬無據。 　㈢被告以系爭工程期間發生新冠疫情為由主張情事變更原則， 請求原告減少遲延利息之金額，亦無理由：按契約成立後， 情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者， 當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為 民法第227條之2第1項所定，旨在規範契約成立後，有訂約 當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約 當事人間之風險及不可預見之損失，故以有非契約成立當時 所得預料之情事變更為其要件之一。查被告所抗辯因新冠疫 情之影響致其遲延取得使用執照部分，並無理由，已如上述 ，則被告復以疫情之情事變更為據請求減少其違約給付，亦 難認可採。 　㈣被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為42.51坪、登記總面 積為43.22坪，原告應找補87,909元為由，主張依系爭預售 買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款找補債 權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷，為無理由： 　　⒈按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付 種類相同並均屆清償期者為要件。故如非當事人雙方互負 債務之情狀下，即非屬抵銷適狀。且依民事訴訟法第277 條規定意旨，為抵銷抗辯之債務人應舉證證明其抵銷之主 動債權存在，否則即無主張抵銷之餘地。 　　⒉被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為42.51坪、登記總 面積為43.22坪，原告應找補87,909元為由，主張依系爭 預售買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款 找補債權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷云云，既為 原告所否認，即應由被告就該抵銷債權之存在負舉證之責 。查系爭房屋實際登記面積較出售面積多乙情，雖為兩造 所不爭執，然依系爭契約第5條第2項約定，兩造就面積誤 差之找補金額應「無息於交屋時結算」，可認兩造依約應 於交屋時，結算原告就溢出面積應給付被告之數額為何且 不計息，而被告並未舉證兩造於交屋時已達成原告應找補 數額之結算（被告雖提出計算表乙紙為證，然為原告所否 認），自難認原告對被告負有何給付找補數額之債務，故 被告所提抵銷抗辯並無可採。 五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給 付264,002元（1,827,000元×289×5/10000）部分，及自起訴 狀繕本送達翌日即113年5月24日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，則無理由，應予駁回。 六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告得假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　 洪碧雀 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 林政良

2025-02-26

TNEV-113-南簡-977-20250226-2

簡上
臺灣花蓮地方法院

侵權行為損害賠償(交通)

臺灣花蓮地方法院民事判決 113年度簡上字第60號 上 訴 人 戴岑翊 被 上訴 人 王紹耀 上列當事人間請求侵權行為損害賠償（交通）事件，上訴人對於 民國113年9月30日本院花蓮簡易庭113年度花簡字第213號第一審 判決提起上訴，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如 下： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新臺幣10,000元，及自民國113年12月4 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔14 %，餘由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人於原審主張：被上訴人於民國112年8月2日14時8分許 ，駕駛車牌號碼000-0000號自用小客車（下稱系爭小客車） ，沿花蓮縣○○鄉○○路由南往北行駛，行至○○路與○○路交岔路 口時，未行至交岔路口中心處，即占用來車道搶先左轉○○路 ，適伊騎乘車牌號碼000-0000號普通重型機車（下稱系爭機 車）在上開路口停等紅燈，兩車因此發生碰撞，伊人車倒地 ，致伊受有右足擦傷、腹部、前胸挫傷等傷害，因此支出醫 療藥品費用新臺幣（下同）8,240元、交通費用795元、機車 受損費用23,400元，受有不能工作損失26,400元、精神慰撫 金60,000元之損害。爰依侵權行為之法律關係，提起本件訴 訟等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人118,835元，及自 刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。　　 二、被上訴人於原審則以：對於伊負擔全部肇事責任不爭執，上 訴人已支出之醫療費用、交通費用均無意見，機車受損費用 要扣除折舊；精神慰撫金過高等語，資為抗辯。並聲明：上 訴人之訴駁回。 三、原審審理結果，判命被上訴人應給付上訴人45,035元及利息 ，駁回上訴人其餘之訴，並就勝訴部分依職權為准、免假執 行之宣告。 四、上訴人不服原判決提起上訴，除引用原審所述外，另補陳： 　㈠伊因本件事故無法工作逾1個月，受有基本薪資26,400元之損 失： 　　伊因系爭事故胸部受有撞擊，第一時間雖未察覺有異，未向 醫生主訴胸部有不適，惟依花蓮醫院急診醫學科當日之診斷 紀錄，即已診斷伊有「1.左足擦傷。2.腹部、前胸挫傷。」 顯見二者間顯具因果關係；再者，依一般生活經驗，受外力 所受之傷勢非必然於受力當下即有症狀，症狀延遲出現者多 有所見。伊於事故發生當下雖未主訴胸部不適，惟距系爭事 故未滿1週之時間(即同年8月8日)，伊即查覺胸部不適而前 往門諾醫院看診，並經診斷為胸部挫傷所致，可徵伊胸部之 不適，與系爭事故間具因果關係。又伊任職於系爭公司，工 作內容為預售屋之代銷，除於接待中心接待客戶外，亦須應 客戶之要求領看工地。伊於系爭事故後，即因手足擦傷及胸 部挫傷等不適，有起過一個月的時間無法工作，且參以門諾 醫院8月21日之診斷證明書之醫囑記載「建議在家休養，不 宜外出工作」，顯見伊至該日後之相當時間仍不適宜外出工 作，且伊確實因系爭事故致逾月餘無法上班，伊受有至少1 個月不能工作之損失，應屬有據。伊無肇事責任無端受到傷 害，受有一個月不能工作之損失，錯失了業績機會，飽受經 濟壓力。伊公司雖以承攬或業績獎金方式，惟伊所得之報酬 實質上仍屬薪資。伊僅以112年度法定每月最低基本工資為2 6,400元為據，請求被上訴人給付。 　㈡機車維修費部分：伊向母親借用系爭機車，因本件車禍已支 出機車維修費23,400元，於清償範圍內當然取得債權，伊母 親亦提出債權讓與證明書，伊自得向被上訴人請求之。 　㈢原審判決伊因本件事故，除無端使身體及工作受有影響外，更因此而有焦慮、恐懼之反應，而須一再求助於身心科，伊所受之身心折磨不可謂不重，精神上當有相當之痛苦存在。又被上訴人就系爭事故負有全部之責任，伊並無肇事因素，惟被上訴人除未向伊道歉外，更於調解協商之過程連帶被上訴人朋友給予伊及伊母親極度不友善之對待，使伊精神受有相當程度之痛苦；另伊為業務人員受有1個月不能工作之損失，造成伊金錢上及身心上之壓力與痛苦皆是極度悲痛，再者，伊至今仍不敢騎車上路，夢魘纏身，精神受有相當痛苦之折磨等語。並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人73,800元，及自113年12月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 五、被上訴人除引用原審所述外，另補陳：上訴人112年8月2日 事故當日之診斷證明書僅有主訴「上臂痛、右腳內側擦傷、 上腹痛」，並無任何胸部疼痛的症狀、治療經過及處置意見 ，上訴人於同年月8日察覺胸口不適而前往門諾醫院看診， 診斷為胸口挫傷並非無疑，復於同年月21日就醫，診斷證明 書記載「病人主訴車禍後造成的上述疾病(左胸挫傷)」，建 議在家休養不宜外出工作，故此部分傷勢與本件車禍事故並 無因果關係；至上訴人主張因傷而停止工作或所減少之收入 ，須提供薪資扣繳憑單作為證據；系爭機車維修費部分，伊 願意賠償1萬元等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。 六、本院之判斷： 　㈠被上訴人應負損害賠償責任： 　⒈上訴人主張被上訴駕車不慎造成其受傷之事實，業據上訴人 提出診斷證明書為據，並經本院依職權調閱本院刑事庭113 年度花交簡字第11號刑事案件全卷電子卷證核閱無訛，且為 被上訴人所不爭執，堪信上訴人之主張為真實。 　⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；汽車行駛時，駕駛人應注意車前狀況；左轉彎時，應行至 交岔路口中心處左轉，並不得占用來車道搶先左轉，民法第 184條第1項前段、道路交通安全規則第94條第3項、第102條 第1項第5款分別定有明文。查被上訴人駕駛系爭小客車行經 花蓮縣○○鄉○○路與○○路時，違規左轉進入對向車道，致生本 件車禍事故，自有過失甚明，上訴人請求被上訴人負損害賠 償責任，自屬有據。 　㈡原告得請求被告賠償之金額 　⒈原告於原審請求醫療藥品費用8,240元、交通費795元，並提 出醫療費用收據與乘車證明等，經核屬實且有必要性，且被 告不爭執，應予准許。 　⒉機車維修費部分：被上訴人於本件行準備程序時當庭表示願 意賠償上訴人1萬元，此為上訴人所同意（卷84頁），故上 訴人此部分請求，自屬有據，應予准許。 　⒊薪資損失26,400元部分： 　　上訴人主張其車禍後須休養1個月，不能工作受有薪資損失 云云，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查，上訴人提 出之醫院診斷證明書均無上訴人宜在家休養1個月之久之記 載（附民卷47至53頁），門諾醫院112年8月21日斷證明書雖 記載「病人主訴車禍後造成上述疾病(左胸挫傷)於2023/8/2 1就醫，建議在家休養，不宜外出工作」等語（附民卷51頁 ），然離本件事故發生日即同年月2日，已相距19日之久， 能否率信，已非無疑；次查，況上訴人自承其工作為房屋銷 售人員，無底薪（附民卷13頁、本院卷84頁），並有松○○○ 有限公司業務承攬證明書可佐（附民卷45頁），應認上訴人 之收入來源為承攬報酬，並無勞基法第21條關於薪資不得低 於基本工資規定之適用，且上訴人之收入是否因本件車禍事 故受有影響，亦屬有疑，而上訴人迄未舉證加以說明，此部 分請求亦屬無據，不應准許。 　⒋精神慰撫金部分： 　　按不法侵害他人之人格權，被害人受有非財產上損害，請求 加害人賠償相當金額之慰撫金時，法院對於慰撫金之量定， 應斟酌實際加害情形、所造成之影響、被害人所受精神上痛 苦之程度、雙方之身分、地位、經濟狀況及其他各種情形， 以核定相當之數額（最高法院76年台上字第1908號判例意旨 參照）。本院審酌上訴人因本件事故受有傷害，必對其生活 造成不便，堪認對其人格法益受侵害之情節重大，兼衡其傷 勢狀況及本件車禍事故經過、兩造之身分、地位、經濟能力 及對上訴人生活與精神上之影響等一切情狀，認原審判命被 上訴人賠償精神慰撫金36,000元，尚屬適當。 七、綜上所述，上訴人依侵權行為之規定，請求上訴人給付55,0 35元（計算式：8,240＋795＋10,000＋36,000＝55,035）本息部 分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應 予駁回；原審就上訴人之請求僅判准45,035元，就其餘10,0 00元應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴 意旨指摘此部分並求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄 改判如主文第二項所示；至原判決就其餘不應准許部分駁回 上訴人之訴，核無不合，上訴人此部分主張為理由，應予駁 回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之1第3項、第450 條、第449條第1項、第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法官　林恒祺 　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　林佳玟　　　 　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　李可文 以上正本證明係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　莊鈞安

2025-02-25

HLDV-113-簡上-60-20250225-1

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