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給付報酬

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度桃簡字第1936號上訴人即被告康進昇上列上訴人與被上訴人即龍鑫不動產仲介經紀有限公司間請求給付報酬事件，上訴人對於民國114年1月24日本院第一審判決提起上訴，而本件上訴人之上訴利益為新臺幣（下同）350,000元，應徵第二審裁判費7,125元，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第442條第2項規定，限上訴人於本裁定送達翌日起算5日內補繳，逾期未如數補繳即駁回上訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 26 日桃園簡易庭法官林宇凡以上為正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 2 月 26 日書記官楊上毅

2025-02-26

TYEV-113-桃簡-1936-20250226-2

訴

臺灣士林地方法院

減少價金等

臺灣士林地方法院民事判決　　　112年度訴字第1347號原告尤楷勛訴訟代理人林威伯律師複代理人李詩涵律師被告王桂園况開元共同訴訟代理人王維立律師賴邵軒律師被告朱麗芳大展事業有限公司上一人法定代理人張鑑欽訴訟代理人邱國峰上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王桂園應給付原告新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾元，及自民國一一二年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王桂園負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告王桂園供擔保後，得假執行；但被告王桂園如以新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明第1項原為：被告王桂園、况開元（下與王桂園合稱王桂園等2人）、朱麗芳（下與王桂園等2人合稱王桂園等3人）、大展事業有限公司（下稱大展公司，並與朱麗芳合稱朱麗芳等2人，另與王桂園等3人合稱被告）應連帶給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第11頁），嗣變更上開聲明為：㈠、王桂園等3人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡、朱麗芳等2人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢、前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於該給付範圍內免為給付（見本院卷二第392頁），核係基於同一基礎事實所為變更，與前揭規定並無不合，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：王桂園於民國110年間，授權況開元委託大展公司出售臺北市○○區○○段0○段000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○○○街000巷00號3樓，權利範圍全部，下稱系爭建物）、及其共用部分同小段884、958建號建物（權利範圍均101/10 000），暨其坐落之同小段1地號土地（權利範圍：94/10000 ，下稱系爭土地，並與系爭建物及其共用部分合稱系爭不動產），並由大展公司員工朱麗芳擔任承辦人。詎王桂園等3 人竟刻意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，致伊陷於錯誤，乃於11 0年5月7日與代理王桂園之况開元簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價金1,460萬元向王桂園購買系爭不動產。嗣伊僱工拆除天花板裝飾隔層後，始發現上開瑕疵，爰先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項（僅針對朱麗芳）、第185條第1項規定，請求王桂園等3人連帶賠償300萬元，備位依民法第359條規定，請求減少買賣價金，並依民法第179條規定，請求王桂園返還300萬元，再備位依民法第360條、第227條第1項準用第226條第1項規定，請求王桂園賠償300萬元。另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求朱麗芳等2人連帶賠償300萬元等語。並聲明：㈠、王桂園等3人應連帶給付原告3 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡、朱麗芳等2人應連帶給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢、前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於該給付範圍內免為給付；㈣、願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠、王桂園2人辯以：伊等於簽立系爭買賣契約時，已交付由訴外人尚昕科技檢驗有限公司（下稱尚昕公司）於102年5月31日出具之硬固混凝土氯離子含量測試報告（下稱系爭甲報告）予原告，且況開元於102年間向訴外人王君豪購買系爭不動產後，王君豪係於103年農曆新年前夕，始點交系爭不動產，系爭不動產登記在王桂園名下後，王桂園並未再對系爭建物進行裝潢，伊等不知系爭建物有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，且原告簽立系爭買賣契約前，已至現場看屋數次，亦未察覺，伊等並無刻意隱匿上情，自不構成詐欺侵權行為。又系爭建物乃76年間建成，氯離子含量於0.6 公斤/立方公尺以下即符合系爭買賣契約之約定，而系爭甲報告之測試結果顯示系爭建物之氯離子含量並未逾上開標準，且系爭不動產交屋之際，並未存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，王桂園自無須負瑕疵擔保責任。況原告於110年間拆除系爭建物天花板後，已發現系爭建物有滲漏水瑕疵，並於同年對王桂園等3人提起刑事告訴，將該瑕疵通知王桂園，卻於112年6月30日提起本件訴訟時，始就該部分主張減少價金，已罹於民法第365條規定之6個月除斥期間。另原告主張上開瑕疵在系爭買賣契約成立前已然存在，原告自不得請求王桂園負不完全給付之責等語。並聲明：⒈ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡、朱麗芳等2人則以：原告前係經訴外人台灣房屋內湖特許加盟店即興富金不動產仲介有限公司（下稱台灣房屋）之員工即訴外人張獻云帶看系爭建物，朱麗芳並未參與帶看之過程。系爭買賣契約簽立時，賣方有交付系爭甲報告予原告閱覽，又原告自承乃拆除天花板裝潢後始發現有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵，朱麗芳確實並不知情，亦無可能就此進行調查，並無故意隱匿上情或違反注意義務之情事。另不動產經紀業管理條例第23條第1項規定非屬於保護他人之法律等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　　　三、兩造不爭執之事項：㈠、大展公司前於102年間受王君豪委託出售系爭不動產，嗣經大展公司仲介，由况開元於102年5月26日與王君豪簽訂買賣契約（如本院卷二第239至279頁所示），由况開元向王君豪購買系爭不動產，並指定登記名義人為王桂園，並於不動產標的現況說明書約定同意檢測海砂屋（氯離子），檢測結果若超出標準值，則合約作廢，王君豪、况開元並在不動產標的現況說明書（如本院卷二第261頁所示）簽名、用印。况開元遂委託尚昕公司就系爭建物進行硬固混凝土氣離子含量試驗，尚昕公司於102年5月31日出具系爭甲報告（如本院卷一第114頁所示）。王桂園於102年6月20日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪向王桂園承租系爭建物，租賃期間自102年7月1日起至103年2月1日止，其後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產點交予王桂園。㈡、王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產（承辦人為大展公司員工朱麗芳），况開元於110年2月8日代理王桂園填寫系爭不動產之不動產標的現況說明書（如本院卷二第219、235頁所示，下稱系爭現況說明書）。大展公司於110年2月18日製作大湖新銳天下邊間三樓成屋不動產說明書【如本院卷一第78至113頁所示（含系爭現況說明書），下稱系爭不動產說明書】。訴外人即原告之母簡玉筑於110 年5月4日，經台灣房屋之員工張獻云帶看系爭建物，張獻云並提供系爭不動產說明書予簡玉筑閱覽，原告於同年月7日在系爭不動產說明書上簽名。㈢、况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約（如本院卷一第56至73頁所示），約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，因代書即訴外人張順澤於簽約當日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明書上所載內容與現況不符後，原告、况開元及代理王桂園遂於同日在系爭現況說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處用印（塗改後之現況說明書如本院卷二第75、76頁所示），並由况開元當場將系爭甲報告原本交付張順澤收執。嗣原告於110年5月16日授權簡玉筑處理後續事宜，簡玉筑於同日與王桂園之代理人况開元簽立增補契約（如本院卷一第75頁所示）。㈣、况開元、朱麗芳係於110年5月7日簽立系爭買賣契約時，始第一次見到原告、簡玉筑。㈤、王桂園與原告於110年5月7日簽定借屋裝修協議書（如本院卷二第113頁所示），約定借屋狀修日期為110年6月11日，後原告取消借屋裝修，並於系爭增補契約約定須於110年7月2 日（含）前完成過戶。嗣原告與王桂園實際於110年7月1日交屋時，原告之代理人張獻云收受系爭甲報告原本，嗣張獻云交付簡玉筑，簡玉筑再交付原告收執。㈥、簡玉筑於110年7月15日委託訴外人正中工程顧問有限公司中正土木實驗室（台北）就系爭建物進行氯離子含量檢測，經該實驗室於110年7月22日出具氯離子含量檢測報告（如本院卷一第124至127頁所示，下稱系爭乙報告）。㈦、原告於110年7月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存證信函（如本院卷一第128至135頁所示）予王桂園之代理人况開元，副本寄予台灣房屋、大展公司，並於同年月28日送達王桂園、大展公司。大展公司於110年8月5日寄發內湖週美郵局存證號碼000099號存證信函（如本院卷一第298至310 頁所示）予原告，副本寄予王桂園之代理人况開元、台灣房屋，嗣已送達原告。㈧、簡玉筑前因系爭建物有氯離子含量過高情事，對王桂園、况開元、朱麗芳提起詐欺告訴，經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）檢察官於111年4月14日以111年度偵字第8286 號為不起訴處分，嗣簡玉筑聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）發回士林地檢署續行偵查，士林地檢署檢察官於112年6月1日以111年度偵續字第180號為不起訴處分，簡玉筑聲請再議，經高檢署於112年8月1日以112年度上聲議字第6260號駁回再議聲請。四、本院得心證之理由：㈠、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第188條第1項前段固分別定有明文。惟按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上字第328號判決意旨參照）。原告主張王桂園等3人有故意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵之行為云云，為被告所否認，自應由原告負舉證之責。經查：　⒈况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，王桂園係於同年7月1日交屋等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈤），又本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定系爭建物之氯離子含量及系爭建物是否存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，經該會鑑定結果略以：系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺，已超過歷次之國家標準值，屬於高氯離子混凝土建築物，對建物之結構安全有影響。又系爭建物存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，分布位置分散各處，如客廳平頂、主臥室平頂、浴室平頂、廚房平頂、走道平頂等。依系爭建物存有上開鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之外觀現況樣態，研判存在之時間應有10年以上，亦即於110年7月1日交屋之前即已存在等情，有臺北市建築師公會鑑定報告（下稱系爭丙鑑定報告）、本院公務電話紀錄可稽（見置於卷外之系爭丙鑑定報告第6、7、10、11頁、本院卷二第413頁），堪認系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前，即存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形。　⒉惟王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產，况開元於同年2月8日代理王桂園填寫系爭現況說明書，嗣况開元於同年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產，因代書張順澤於簽約當日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明書上所載內容與現況不符後，原告、况開元及代理王桂園遂於同日在系爭現況說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處用印（塗改後之現況說明書如本院卷二第75、76頁所示），並由况開元當場將系爭甲報告原本交付張順澤收執等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、㈢），參諸塗改後之現況說明書項目第32項記載：「混凝土中水溶性氯離子含量檢測情事？有☑」（見本院卷二第76頁）；又證人即承辦系爭買賣契約之地政士張順澤於本院到庭證稱：系爭現況說明書有修改的部分都是伊在簽約的當時修改的，因為伊詢問賣方對屋況的敘述後，發現原本的現況說明書內容有誤植，所以幫忙修改，並經兩造簽名確認，項目第32項部分，原來的氯離子含量檢測本來是勾選無，但簽約過程中，賣方在交付權狀時有氯離子測試報告即系爭甲報告夾在權狀裡面，所以才從無修改成有，當天當場就交付給原告、原告之母簡玉筑、買方仲介張獻云審閱，因為該檢測報告的平均數值符合83年以前的含量限制，是難得的等語（見本院卷二第324至325頁），足見原告對於系爭甲報告所載之混凝土氯離子含量，知之甚詳，是原告以王桂園等3人未提供系爭甲報告供其審閱為由，主張王桂園等3人有刻意隱匿系爭建物混凝土氯離子含量過高之舉措，及朱麗芳有違反告知、解說義務云云，均非可採。　⒊至系爭現況說明書固記載：第36項「樑柱部分有無顯見間隙裂痕？無☑」、第37項「房屋鋼筋有無裸露？無☑」、第39項「有無滲漏水狀況？無☑」（見本院卷二第76頁），惟原告自承其係於拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後，始發現系爭建物樑柱有多處間隙裂縫、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水痕跡（見本院卷一第23頁），並有現場照片足考（見本院卷一第116至122頁），可見上開瑕疵並非肉眼一望即可查知。再參諸原告提出拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後發現沾有疑似防水針劑之報紙，該報紙出刊日期為102年7月 20日（見本院卷一第116頁），然況開元前於102年5月26日與王君豪簽訂買賣契約，由况開元向王君豪購買系爭不動產，並指定登記名義人為王桂園，王桂園於102年6月20日以買賣為登記原因，登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪向王桂園承租系爭建物，租賃期間自102年7月1日起至103年 2月1日止，其後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產點交予王桂園等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），可知王桂園實係於103年農曆新年前夕，始占有系爭不動產，難認上開報紙係王桂園等2人所放置，則原告執此主張王桂園等2人於102年7月間已知悉系爭建物存有前揭鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情事，並故意在系爭現況說明書為上開不實之記載云云，不足為採。　⒋另審諸產權調查表注意重點說明第4項：「建物瑕疵情形，仲介人員依通常程序之檢查可由肉眼判別者」（見本院卷一第 86頁），而系爭建物之鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情形，需經拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後始得發現，並非肉眼一望即可查知，已如前述，尚難認朱麗芳有何查知上開情事之可能，是原告以系爭建物客觀上存有前揭瑕疵為由，主張朱麗芳違反告知、解說義務云云，亦非可取。　⒌此外，原告所舉證據尚不足以認定王桂園等3人有何故意隱匿系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情形之舉措，亦不足以認定朱麗芳有何違反告知、解說義務之情事，則原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項（僅針對朱麗芳）、第185條第1項規定，請求王桂園等3人連帶負損害賠償責任，另依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求朱麗芳等2人連帶負損害賠償責任，均非有據。㈡、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。經查：　⒈系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前，即存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形，已認定如前，又系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.21 66公斤/立方公尺，必然造成鋼筋生鏽甚至腐融，腐融後不但使鋼筋有效斷面減少，且其腐蝕後之體積膨脹，會擠壓混凝土保護層，致混凝土表層崩落且鋼筋裸露，損害結構體，對系爭建物之結構安全有影響乙節，亦經臺北市建築師公會鑑定明確在卷（見系爭丙鑑定報告第8、9頁），足認系爭建物確有混凝土氯離子含量過高，致混凝土表層崩落、鋼筋裸露，而影響結構安全之情形。另衡諸一般社會通念，混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之房屋，在不動產交易市場之競爭力較為薄弱，降低一般人之交易意願，致減少其經濟價值，則系爭建物存有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情事，自屬有減少其價值及通常效用之物之瑕疵無疑。　⒉至王桂園辯稱系爭丙報告檢測系爭建物氯離子含量過高之原因，係其交屋後樓上層造成之滲漏水所致，而系爭甲報告檢測時，系爭建物並無滲漏水之情形，系爭甲報告較為可採云云。查系爭甲報告雖載有略以：系爭建物之試體樣品編號1 、2、3之氯離子含量分別0.522公斤/立方公尺、0.591公斤/ 立方公尺、0.566公斤/立方公尺等語（見本院卷一第114頁），惟系爭甲報告之取樣日期為102年5月29日，距離系爭買賣契約簽立時點，已相隔近8年，系爭建物之混凝土氯離子含量於此段期間，是否發生變化，顯有未明，自難逕採為有利於王桂園之認定。又系爭建物於110年7月1日交屋前，已存在滲漏水情形，業如前述，則王桂園辯稱系爭丙報告檢測系爭建物氯離子含量過高之原因，係交屋後樓上層造成之滲漏水所致云云，尚非可採。㈢、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號、99年度台上字第1972號、11 0年度台上字第3191號裁判意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。經查：　⒈系爭建物存有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵，已如前述，則原告備位依民法第359條前段規定請求減少系爭買賣契約之買賣價金，並依民法第179 條規定，請求王桂園返還溢付之價金，洵屬有據。　⒉王桂園抗辯原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分，其價金減少請求權已逾6個月除斥期間等語。按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條第1項、第3項、第365條第1項分別定有明文。經查：　⑴原告於110年7月間發現系爭建物有氯離子含量過高之情事後，隨即於同年月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存證信函（如本院卷一第128至135頁所示）予王桂園之代理人况開元以為通知，副本寄予台灣房屋、大展公司，並於同年月28日送達王桂園、大展公司，雖為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），惟上開存證信函中並未敘及系爭建物有滲漏水瑕疵乙節，有該存證信函可稽（見本院卷一第128至135頁）。　⑵又原告於110年10月15日以王桂園等3人未據實告知系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋外露、生鏽、牆壁龜裂、滲漏水等瑕疵為由，對王桂園等3人提起涉犯刑法第339條第 1項詐欺取財罪之告訴，嗣士林地檢署檢察官於111年4月14 日以111年度偵字第8286號為不起訴處分，並於同年月27日送達王桂園等情，業經本院職權調取上開偵查全案卷宗確認無訛。參諸上開不起訴處分書已明確記載：原告主張系爭建物樑柱多處有間隙裂縫、鋼筋裸露、牆面水泥剝落及滲漏水痕跡等情（見本院卷一第313頁），可認原告於110年10月間，對王桂園等3人提出上開刑事告訴時，已就系爭建物存有滲漏水瑕疵為通知，王桂園至遲於111年4月27日收受上開不起訴處分書時，已受領該瑕疵通知。惟原告遲至112年6月30 日（見本院卷一第10頁民事起訴狀之本院收文章戳印），始針對系爭建物之滲漏水瑕疵，對王桂園行使瑕疵擔保之減少價金請求權，有本件民事起訴狀可考（見本院卷一第16至21 頁），是王桂園辯稱原告就系爭建物有滲漏水瑕疵部分，其價金減少請求權已逾6個月除斥期間而消滅等語，尚非無據。故原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分，即不得行使減少價金請求權。　⒊經本院就系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵（因原告不得就滲漏水瑕疵行使減少價金請求權，以下即不再就該部分瑕疵為論述）所致價值減損乙節，囑託臺北市建築師公會鑑定，其鑑定結果略以：經以系爭不動產附近3個相似案例比較分析後，系爭不動產於1 10年5月7日之正常價格為1,401萬4,206元。又系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺，因混凝土氯離子含量愈高時，與鋼筋之化學反應愈強，鋼筋生鏽腐蝕之跡象愈明顯，鋼筋之有效斷面必然減少，換言之，造成房屋之損害或影響房屋之結構安全愈大，故考量汙名化價值減損時，其減損百分比必然較大。經蒐集類似案例以比較法估算後，系爭不動產汙名化價值減損金額為146萬3,245元，又修繕補強上開瑕疵之費用為27萬6,000元，亦屬系爭不動產價值減損之範圍等語，有系爭丙報告足考（見系爭丙報告第 9至11至13、17頁），由上可知，系爭不動產於系爭買賣契約成立時之正常價格為1,401萬4,206元，因存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵而造成之價值減損為173萬9,245元（計算式：146萬3,245元＋27萬6,000 元＝173萬9,245元），是系爭不動產存有上開瑕疵之價格應為1,227萬4,961元（計算式：1,401萬4,206元－173萬9,245 元＝1,227萬4,961元），則系爭不動產因上開瑕疵造成價格減損之比例為12.41％（計算式：173萬9,245元÷1,401萬4,20 6元＝0.1241，四捨五入至小數點後四位數），故系爭不動產於110年5月7日買賣時有「混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落」瑕疵之價值差額占系爭不動產無該部分瑕疵應有價值之比例即瑕疵減損價值比率為12.41％，再以系爭買賣契約總價1,460萬元計算，應認原告就上開瑕疵得請求減少價金之金額為181萬1,860元（計算式：1,460萬元× 12.41％＝181萬1,860元），是原告備位請求王桂園返還溢領之價金在181萬1,860元範圍內，應屬有據，逾此範圍之請求，則非有理。㈣、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112年8月7 日送達王桂園，有本院送達證書可稽（見本院卷一第144頁），王桂園經此請求後，迄未給付，應負遲延責任，是原告就其得請求王桂園給付181萬1,860元之未定期限債務，併請求自起訴狀繕本送達被告翌日即112年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告備位依民法第179條規定，請求王桂園給付1 81萬1,860元，及自112年8月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告及王桂園等2人均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。就原告勝訴部分，核無不合，茲分別酌定相當金額，宣告得假執行及免為假執行；就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官黃筠雅以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周苡彤

2025-02-26

SLDV-112-訴-1347-20250226-1

訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1691號原告品洲開發有限公司法定代理人郭蔡吉被告蔡榮駿訴訟代理人黃一鳴律師蔡孟遑律師張峻豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國114年1月8日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣147,000元，及自民國113年7月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔25％，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣147,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：㈠、被告與原告於民國112年11月20日簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告仲介銷售被告所有桃園市 ○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），委託銷售價格為新臺幣（下同）980萬元，委託期間自112年11月20日至同年11月30日止。兩造嗣於113年3月24日簽訂委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭變更同意書），將委託銷售期間延長至113年4月14日止。嗣原告於委託銷售期間覓得買方即訴外人劉昌錦，劉昌錦同意出價980萬元購買系爭土地，並簽訂承購意願書（下稱系爭意願書）及簽發面額100萬元之本票（發票日為113年4月8日、下稱系爭本票）。詎被告藉詞拒絕出售系爭土地，然買方嗣已同意被告不負保人等條件，且系爭契約第5條第5項已約定被告同意原告可以透過同品牌或跨品牌同業聯賣機制配對買方成交，故被告拒不履約仍應給付以成交價6%計算之服務報酬及違約金588,000元與原告，爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語。㈡、聲明：被告應給付原告588,000元及自113年4月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：㈠、系爭契約為定型化契約，而其第6條第5項、第10條第1項第4 款約定，僅須買方表示欲以委託價額承購，系爭契約即片面擬制買賣契約成立生效，被告不得拒絕出售，否則仍應給付服務報酬及違約金與原告，然被告僅因簽訂系爭契約而喪失是否成立買賣契約之締約自由，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價格之高低，忽視其他如付款條件、時間、方式等契約必要之點，顯與居間契約之立法意旨不符，亦與民法第153條第2項之要件不同，故系爭契約第6條第5項、第 10條第1項第4款約定，顯與居間契約之立法意旨矛盾，而違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2款規定。且徒憑買方書面承購價格已達被告之最低委託出售價格，即強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨之權利，亦有悖於居間法律規範就當事人權利義務之分配，要難達成系爭契約目的，有違誠實信用原則，與消保法第12條第2項第3款規定有悖。另參系爭意願書第3條第1款約定亦知，被告就買賣契約仍保有最終之議約權，故上開剝奪被告自由決定買賣契約成立與否之約定，有悖於消保法第12條第1項之規定，對消費者顯失公平，應屬無效。㈡、劉昌錦為訴外人睦立群土地開發有限公司（下稱睦立群公司）之仲介人員，並非本件之買方，原告實際上未覓得買方，且被告曾向原告員工即訴外人羅智謙要求真實買方簽立之本票原本，然羅智謙非但未告知被告買方究為何人，亦拒絕提供買方簽發之本票與被告，被告自無法同意系爭土地之買賣。又系爭意願書係被告未曾接觸之睦立群公司所製作，其上就定型化契約審閱期欄為空白，被告對買方是否已行使或放棄定型化契約之審約權，完全不知情，且土地標示欄、付款方式欄、斡旋金支付欄亦為空白，買方要如何付款、買方能否滿足被告要求一次給付頭款五成之條件等節，均付之闕如，且其中特約條款亦不符合被告於系爭契約明載不負保證人之要求，更增加被告未曾同意之提供繼承人知悉之條件，系爭本票上劉刘昌錦之簽名亦與系爭意願書上之劉昌錦簽名不同，一般人見此情形，根本不敢簽約。本件原告於委託期間屆至前，商請同業仲介劉昌錦佯裝為買家欲購買系爭土地，然實際上未有真實買方存在，原告既未能完成居間義務，自不得請求被告給付服務報酬及違約金等語，資為抗辯。㈢、聲明：原告之訴駁回。若受不利益判決，願供擔保請求免為　　假執行。三、經查：兩造於112年11月20日簽訂系爭契約，約定由原告仲介銷售被告所有系爭土地，委託銷售價格為980萬元，委託期間自112年11月20日至同年11月30日止。兩造嗣於113年3 月24日簽訂變更同意書，將委託銷售期間延長至113年4月14 日止等情，有系爭契約、系爭變更同意書、桃園市地籍異動索引等件在卷可稽（見本院卷第43頁、第49頁、第77頁至第 78頁、第83頁至第87頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、本件原告主張其於委託銷售期間覓得買受人劉昌錦同意以98 0萬元購買系爭土地，並簽具系爭意願書及本票，被告拒絕出售系爭土地，依系爭契約第10條第1項之規定，請求被告給付成交價6%計算之服務報酬及違約金共588,000元等情為被告否認，並以前揭情詞為辯解，茲就原告請求被告請求前開給付有無理由，判斷如下：㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。又消保法所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂消費者，係指依消費目的而為交易、使用商品或接受服務之人。消保法第2條第2款、第1款可參。準此，所謂消費，應指直接使用商品或接受服務為其最終目的之交易行為。經查，被告為系爭房地之所有權人，其委由原告居間出售系爭房地，約定底價為98 0萬元，並簽訂系爭契約等事，既為兩造所不爭執，自堪認兩造係約定原告為被告報告訂約機會或為訂約媒介，被告則應給付報酬，是前開契約性質屬居間契約無誤。又原告係依公司法成立之不動產仲介經紀有限公司，從事不動產仲介經紀、不動產買賣之事業一節，同為兩造所不爭執，則本件原告提供被告居間仲介出售系爭房地之服務，揆諸前揭說明，原告應屬消保法所定之企業經營者，兩造簽訂系爭契約原告提供被告不動產居間仲介服務，被告則直接接受原告所提供前開服務，且被告亦無從轉售他人營利，顯係以直接受此服務為最終目的，而應成立消費關係，被告則屬消保法所定消費者，先予敘明。㈡、次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第29 25號判決要旨參照）。次按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條第1項、第2項第2款、第3款分別定有明文。而該法施行細則第13條規定：「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之」。是以，定型化契約條款是否對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，尚難逕以雙方所定契約為定型化契約即認其不利消費者或違反誠信之契約。　　㈢、查兩造於系爭契約第4條約定：「一、受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為時繼承交價額之百分之四，於成交時以現金一次付清。二、因不可歸責於受託人事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，委託人不得拒絕報酬之給付義務。三、若委託期間未能成交，受託人所支出之一切費用，不得向委託人做任何請求」；第8條約定：「受託人依本契約仲介完成者，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽定『不動產買賣契約書』並由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，如未約明者，由委託人指定品洲開發有限公司特約地政士辦理」；第10條關於違約之處罰則於第1項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百分之二計算之違約金予受託人。.....4、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽署買賣契約之義務」。足見系爭契約規範受託人覓得買方時，委託人即被告有議定買賣契約之義務，並規範違反此義務之法律效果。考其意旨在於受託人為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用，此對照系爭契約第6條第10項之約定即明。如任令被告得任意拒絕簽訂買賣契約，而有系爭契約第10條第1項第4款所約定之違約情事，自將使原告已付出之成本流於徒然，反對原告有失公平。是上開約款一方面可避免仲介業者投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免委託人圖免給付仲介費而拒絕訂約，合理分配雙方所應負之責任，並無顯失公平或不當限制消費者權益之處。被告雖辯稱系爭契約前開約定壓縮被告簽約之意願，故違反消保法前開約定，然本件原告要求被告簽署之書面係「買賣意願書」及「要約書」，而非買賣契約書，此觀諸被告所提相片自明（見本院卷 135頁），是被告辯稱原告迫其簽具買賣契約書而壓縮其締約自由，顯有誤會，又系爭契約既已於第5條第5款約定原告得以透過同業聯賣機制配對買方成交，則被告徒以原告所交付之買賣意願書及要約書上載有睦立群公司之字樣而拒絕續行議定買賣契約，亦難認有理由。是以，被告拒絕簽署前開書面，無異於拒絕與買方進行議定契約之程序，顯然已片面阻止系爭契約之履行而有違前開契約條款。㈣、本件兩造簽訂系爭契約原告受委託銷售系爭土地後，已覓得買家即證人劉昌錦，堪信原告確為媒介系爭房地買賣締約機會，被告對此亦知之甚明，被告雖質疑劉昌錦是否確有購買系爭土地之意願，然據證人劉昌錦所稱：「在4月11日在被告家有見過被告，是因為原告公司的人告訴我，因為我開本票給仲介公司有交給公司，公司告訴我說被告好像不太相信，說要看到買家本人，我當時有要買這個標的，我想對方既然有疑慮，我就去他他們看一下」、「是被告的母親幫我開門，我想說要上去看一下，我就問到底要不要賣給我，具體的言語內容我不記得，我只是去取得被告的信任，我去被告家當天，羅智謙應該是有帶本票，但我忘記有否拿給被告看，我沒有這個印象，當時我認為已經確認要賣給我，只是被告要看我這個人，因為羅智謙說被告會擔心是不是仲介找一個假的買方。我到場之後，被告有問我說要怎麼簽約及付款，我說要去公證人那邊做公證，簽約的意思，付四成還是五成我忘了，請他不用擔心，被告考慮了一下，被告就說不想賣給我，我覺得我被羞辱，我就說我們法庭上見，我就走了」、「（證人去現場時，被告有否要求頭款要五成，不用提供保證人？）時我有答應這個條件，但我有點忘記是之前還是當場要求的，但我說沒有關係」、「（證人如何知道被告要系爭土地要出售的事情？）羅智謙跟我說的。（羅智謙何時及如何跟你說的？）四月多，詳細日期我不記得。經我查閱手機是四月八日，我提出當時的對話紀錄，與我聯繫的是原告公司的仲介林家豐。（前開對話紀錄，經拍照後，印出附卷）（與你聯繫的是林家豐還是羅智謙？）11日我聯繫的人是羅智謙。羅智謙是開發」、「（證人為了要買被告的系爭土地，有否跟原告簽立什麼約定？）我忘記了。通常簽立斡旋要約，本票上有記載想要購買的地號。（證人方稱斡旋是指意願書嗎？）是。正常是同一張，一邊是斡旋的意願書，一邊是要約書，如果確定要的話，就會加上本票。（證人是否有在這三個文件上簽名？）有，我記得有簽名」、「（證人方稱有答應頭款五成，不要提供保證人的條件，證人是何時答應？）在現場就答應，因為被告說擔心我是假的，我確定我當場有答應，但是之前有否，並轉達給被告，我忘記」等語（見本院卷第147至150頁），顯見原告確實已覓得劉昌錦為系爭土地之買家，尚難徒以劉昌錦個人之職業為仲介人員而認原告所仲介之買家並無買賣之真意，被告無正當理由拒絕與劉昌錦議定買賣契約，有系爭契約第10條第1項第4 款所約定之違約情事，應視為受託人已完成仲介之義務，堪予認定。原告依系爭契約第10條第1項之約定請求被告給付違約金，應屬有據。㈤、按當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據。而約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減至相當之數額。㈥、原告雖主張被告應支付按銷售總額980萬元之6％計算之違約金即58.8萬元，然查，兩造於系爭契約之第10條第1項有關違約金之約定屬損害賠償額預定性質之違約金，從而於審酌約定之違約金是否相當時，即應考量按銷售總額980萬元之6％計算所得違約金數額與實際損害額間是否相差懸殊。原告主張其為履行系爭契約而尋覓符合出售條件之買家劉昌錦之事實，除有卷附系爭意願書及系爭本票可憑（本院卷第51、53 頁），並據證人劉昌錦證述屬實，嗣因被告拒絕與劉昌錦議定買賣契約而使原告未能完成仲介買賣雙方締約事宜，可見原告為履行系爭契約，確實已經付出一定之勞力、時間、費用而受有損害。參照系爭契約約定，倘若順利履約時，原告可向被告收取之服務報酬係按成交價額之4％計算，而現今既未繼續履約，原告因此尚減省協助辦理簽定買賣契約、過戶、貸款、交屋之時間及勞費等支出，衡以一般客觀事實、社會經濟狀況等情狀，認本件原告依系爭契約第10條第1項約定請求被告給付系爭不動產銷售總額之6％計算之違約金，尚嫌過高，應核減為按銷售總額980萬元之1.5％計算給付金額較為妥適，故認原告得請求之違約金酌減至147,000元為合理適當，逾此範圍之請求，則難認有理由。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率即週年利率百分之5計算之遲延利息，民法第2 33條第1項本文、第203條亦有明文。本件原告對於被告之前述請求，核屬無確定期限之給付，經原告以起訴狀繕本代替催告通知被告，並於113年7月23日送達，故原告聲明請求被告自113年7月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，洵屬有據。　　　　六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1項之約定，請求被告給付147,000元及自113年7月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應予准許，逾此範圍，難認有據，應予駁回。又原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額併予宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁

2025-02-26

TYDV-113-訴-1691-20250226-1

簡

臺灣高雄地方法院

偽造文書等

臺灣高雄地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第4037號公訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官被告李政憲選任辯護人張桂真律師被告賴信霖選任辯護人繆璁律師繆忠男律師被告許竣淵陳舒蓉李皓正上一人選任辯護人許仲勛律師被告卞適忠林亞辰高德恩李威蒼上一人選任辯護人巫郁慧律師李俊賢律師上列被告因偽造文書等案件，經檢察官提起公訴（109年度軍偵字第138號），被告於本院準備程序自白犯罪，本院合議庭認宜以簡易判決處刑（原案號：112年度訴字第336號），爰不經通常審判程序，裁定由受命法官獨任逕以簡易判決處刑如下：　　主　　　文一、李政憲共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑7月。未扣案如附表三編號1所示偽造之印文及署押，均沒收。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。二、賴信霖共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑9月。未扣案如附表三編號2所示偽造之印文及署押、已繳回犯罪所得新臺幣20萬元，均沒收。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。三、許竣淵共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑8月。未扣案如附表三編號3所示偽造之印文及署押，均沒收。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。四、陳舒蓉共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑9月。未扣案如附表三編號4所示偽造之印文及署押、已繳回犯罪所得新臺幣10萬元，均沒收。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。五、李皓正共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑8月。未扣案如附表三編號5所示偽造之印文及署押，均沒收。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。六、卞適忠共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑8月。未扣案如附表三編號6所示偽造之印文及署押，均沒收。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。七、林亞辰共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑9月。未扣案如附表三編號7所示偽造之印文及署押，均沒收；未扣案之犯罪所得新臺幣53萬9,092元沒收，於全部或一部不能沒收時，追徵其價額。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。八、高德恩共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑10月。未扣案如附表三編號8所示偽造之印文及署押，均沒收；未扣案之犯罪所得新臺幣10萬元沒收，於全部或一部不能沒收時，追徵其價額。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供200小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。九、李威蒼共同犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑8月。未扣案如附表三編號9所示偽造之印文及署押，均沒收。緩刑2年，並應向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體提供100小時之義務勞務，緩刑期間付保護管束。　　事實及理由一、犯罪事實　　詹○孝、吳○芳為夫妻，均實際從事不動產仲介、買賣等業務，李○銳因購屋與詹○孝結識（詹○孝、吳○芳、李○銳等人，另經本院112年度訴字第336號判決處刑）。嗣李○銳分別介紹丙○○、癸○○、庚○○向詹○孝洽談購屋事宜。丙○○、癸○○、庚○○、辛○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、乙○○（下合稱丙○○ 等9人）與詹○孝均明知不動產買賣交易之實際價格，為銀行核貸款項與否及決定核貸金額之重要事項，其等為向銀行詐取貸款、獲取報酬，竟分別與詹○孝共同意圖為自己及他人不法所有，基於詐欺取財及行使偽造私文書之犯意聯絡，約定由丙○○等9人（除丙○○、戊○○為實際購屋者，癸○○、庚○○ 、辛○○、丁○○、甲○○、己○○、乙○○均為借名登記為不動產買方者）分別向高雄銀行六合分行貸款購買附表一編號1至9所示之不動產，並由實際購屋者丙○○、戊○○自行償還貸款；詹 ○孝為癸○○、庚○○、辛○○、丁○○、甲○○、己○○、乙○○償還貸款，而先由詹○孝分別於不詳時間、地點，向附表一編號1至 9所示賣主洽談各該賣主所有各編號所示之不動產買賣事宜，並取得各該賣主同意以「實際買賣金額欄」所示金額出售各編號所示不動產，復以買方之名義分別與各該賣主以各編號「實際買賣金額欄」所示金額簽立不動產買賣契約書。嗣丙○○等9人均知悉不動產實際交易價格，仍分別簽署買賣總價為「契約所載不實金額欄」所示金額之不實不動產買賣契約書，並由詹○孝於各該不實不動產買賣契約書偽造如附表三編號1至9所示賣主之署押、印文，冒用各賣主名義，虛偽表示各該賣主同意以「契約所載不實金額欄」所示金額出售附表一編號1至9不動產之意，再各別以丙○○等9人名義檢具上開不實不動產買賣契約書向高雄銀行六合分行申辦貸款而行使之。嗣分別由丙○○等9人為貸款人，簽立貸款契約，開設高雄銀行六合分行貸款帳戶，各以上開不動產為抵押品向高雄銀行六合分行申請貸款，虛報不動產買賣價金，完成對保手續，使高雄銀行六合分行承辦人員陷於錯誤，誤認丙○○ 等9人均係以「契約所載不實金額欄」所示金額買受上開不動產，因而各於附表一編號1至9所示之日期核貸撥款「核貸金額欄」所示金額之貸款至丙○○等9人貸款帳戶，並足生損害於高雄銀行六合分行審核貸款作業之正確性。其等各筆貸款款項除支付各上開不動產「實際買賣金額欄」所示金額之價金及保險費用外，並由癸○○、庚○○、辛○○、丁○○、甲○○、己○○、乙○○分別取得附表一「借名登記之被告獲取報酬金額欄」所示金額之報酬，所餘款項均由詹○孝收取，詹○孝及丙 ○○、戊○○則未支付頭期款、仲介費等費用購得各編號所示不動產。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由　　上開事實，業據被告丙○○等9人於本院審理時均坦承不諱（訴字卷一第251至259頁；訴字卷二第73至80頁、第363至368 頁；訴字卷三第29至34頁、第275至281頁），核與證人即高雄銀行六合分行放款業務專員張智輝於調詢、偵查及本院審理中（調一卷第149至163頁；偵六卷第41至43頁；偵十卷第 11至17頁、第191至193頁；偵五卷第251至261頁、第321至3 23頁、第345頁、第418頁；本院112年度訴字第336號卷，下稱訴字卷，訴字卷四第28至50頁）、同案被告詹○孝於調詢、偵查及本院審理中（調二卷第151至160頁；偵十卷第35至 52頁；偵六卷第59至61頁；偵八卷第231至234頁；偵五卷第 129至137頁；偵五卷第143至151頁、第157至165頁、第189 至197頁、第203至211頁、第251至261頁、第279至283頁、第343至349頁、第415至419頁；訴字卷四第23至97頁）；李 ○銳於調詢及偵查中（偵六卷第243至253頁；偵四卷第295至 299頁）及附表二編號1至9所示各賣主於調詢及偵查中之證述大致相符，並有高雄銀行六合分行106年9月19日、106年9 月25日專案查核報告、高雄銀行建國分行109年5月20日函暨房貸戶催理現況表、高雄銀行113年12月23日陳報狀暨所附附表一各編號買主簽立之貸款契約（調一卷第165至170頁、第171至184頁；偵四卷第141至148頁；訴字卷五第331至386 頁），及附表二編號1至9「證據出處欄」所示之證據在卷可證，足認丙○○等9人之任意性自白與事實相符，堪予採信。從而，本案事證明確，丙○○等9人上開犯行，均堪以認定，俱應予依法論科。三、論罪　㈠新舊法比較　　丙○○、癸○○、辛○○分別就附表一編號1、2、4部分行為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日修正公布，於同年月00 日生效施行。修正前刑法第339條第1項原規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。」修正後同條項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。」比較修正前、後之規定，修正後刑法第339條第1項之罰金刑刑度提高，自以修正前之規定分別對丙○○、癸○○、辛○○較有利，是就丙○○、癸○○、辛○○分別所為之上開行為，應依刑法第2條第1項前段規定，均適用行為時之法律即修正前刑法第339條第1項之規定論處。　㈡所犯罪名　⒈依卷內事證，丙○○、癸○○、庚○○僅係透過李○銳之介紹而向詹 ○孝洽談買房事宜，惟尚無證據證明李○銳有參與其等與詹○ 孝後續簽訂買賣契約、向銀行申辦貸款等詐欺取財構成要件行為；又丙○○等9人均僅有與詹○孝接洽，並由詹○孝與其等簽署不動產買賣契約、協助向銀行申辦貸款，無積極證據證明其等對於本案詐欺部分是由三人以上共同犯之有所認識。是核丙○○、癸○○、辛○○分別就附表一編號1、2、4部分，均係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪及刑法第216條、第210條行使偽造私文書罪。庚○○、丁○○、甲○○、戊○○、己○○、乙○○分別就附表一編號3、5至9部分，均係犯刑法第3 39條第1項之詐欺取財罪及刑法第216條、第210條行使偽造私文書罪。　⒉詹○孝分別與丙○○等9人共同偽造附表三各編號「偽造印文、署押之內容及數量欄」所示賣主之印文及署押，均為偽造各該私文書之部分行為，又偽造私文書之低度行為，各為行使偽造私文書之高度行為所吸收，均不另論罪。丙○○等9人各別就其等上開所犯犯行，均分別係以一行為同時觸犯前揭數罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條規定，各從一重之行使偽造私文書罪處斷。丙○○等9人分別與詹○孝就上開犯行，各有犯意聯絡及行為分擔，均應依刑法第28條規定，分別論以共同正犯。四、量刑之理由　　爰審酌丙○○等9人為圖購屋無庸支付頭期款及仲介費等費用或另貪圖獲取報酬之不法利益，分別以上揭實際購買房屋或借名登記之名義，各別與詹○孝虛報增高不動產成交價格，並由詹○孝冒用賣主名義，偽造賣主之印文及署押之方式，製作不實不動產買賣契約向銀行行使之，向高雄銀行六合分行詐取貸款，使銀行承辦人員因而陷於錯誤，核貸高於房屋實際成交價格成數之貸款，致銀行受有損失，並生損害於高雄銀行六合分行就金融帳戶交易紀錄管理及審核貸款之正確性，破壞銀行貸款制度與金融秩序，所為均值非難。復衡酌丙○○、戊○○為實際購買、使用房屋者並自行繳納貸款，相較於癸○○、辛○○、庚○○、丁○○、甲○○、己○○、乙○○則為借名登記者並另獲取不法報酬，犯罪動機及惡性較為低。並考量丙 ○○等9人於本院審理期間均已坦承犯行，並均有與高雄銀行六合分行調解之意願，惟因部分被告已全數清償貸款，高雄銀行六合分行已不予追究，未全數清償部分因尚涉及詹○孝等同案被告而無法調成調解，有本院電話紀錄可參（訴字卷三第143頁）；另癸○○、庚○○、辛○○、丁○○、甲○○、乙○○已繳回附表一編號2至6、9「借名登記之被告獲取報酬金額欄」所示之犯罪所得，此有本院贓物款收據可佐（訴字卷二第 324頁、第351頁、第370頁、第328頁、第360頁、第370頁），可徵其等確有彌補犯罪損害之誠意，己○○則尚未繳回犯罪所得之犯後態度；併參酌丙○○、庚○○、丁○○、甲○○及乙○○就其等與詹○孝向銀行貸款之本金及利息已全數清償貸款，就高雄銀行六合分行所受損失已有所減輕，癸○○、辛○○、戊○○ 及己○○則尚未全數償還，有高雄銀行113年12月20日陳報狀（訴字卷四第331至332頁）。兼衡丙○○等9人分別於本案案發前，均無犯罪前科，有其等臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可按，素行非差，及其等於本院審理時各別自述之智識程度、家庭、經濟暨生活狀況等一切情狀，分別量處如主文各項所示之刑。五、緩刑宣告　　丙○○、癸○○、庚○○、辛○○、丁○○、甲○○、戊○○及乙○○均未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告；己○○前因妨害性自主案件，經臺灣高等法院106年度侵上訴字第206號判決有期徒刑6月，緩刑3年，於107年8月25日確定在案，嗣於110年8月 24日緩刑期滿，而緩刑之宣告未經撤銷，有其等臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可稽，是依刑法第76條前段規定，己 ○○前開刑之宣告已失其效力，可認己○○前未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告。衡酌丙○○等9人均因一時失慮致罹刑典，惟念犯後於本院審理時坦承犯行，均有與高雄銀行六合分行調解之意願，並已繳回其等所獲之犯罪所得（除己○○ 外），堪認具有悔意，信其等歷經本案偵審程序及刑之宣告，當知戒慎行事，應無再犯之虞。為避免執行短期自由刑對其身心之不良影響，並鼓勵自新，本院認所宣告之刑以暫不執行為適當，爰依刑法第74條第1項第1款規定，均宣告緩刑 2年。另斟酌丙○○等9人因法治觀念薄弱而觸法，為確保其等能記取教訓，並建立正確法治觀念，爰依刑法第74條第2項第5款規定，分別命丙○○、癸○○、庚○○、辛○○、丁○○、甲○○ 、戊○○及乙○○應於緩刑期間內，向執行檢察官指定之政府機關、政府機構、行政法人、社區或其他符合公益目的之機構或團體，提供100小時之義務勞務；己○○則應於緩刑期間內，向上開機構或團體，提供200小時之義務勞務，併均依刑法第93條第1項第2款之規定，諭知丙○○等9人於緩刑期間付保護管束，俾由執行機關能予適當督促，以觀後效。若其等於本案緩刑期間，未履行前開負擔且情節重大，足認所宣告之緩刑難收其預期效果，而有執行刑罰之必要者，依刑法第 75條之1第1項第4款規定，得撤銷其緩刑宣告，併予敘明。六、沒收之說明　㈠偽造印文、署押部分　　附表三各編號所示不動產買賣契約書（即詹○孝向高雄銀行六和分行提出不實之不動產買賣契約書）上偽造之印文、署押，均係偽造之印文、署押，雖未扣案，仍應依刑法第219 條規定，隨同丙○○等9人所為各次犯行，宣告沒收之。至於偽造之不動產買賣契約書，業經其等分別與詹○孝行使交予高雄銀行六合分行承辦人員收執，已非屬其等所有之物，自毋庸宣告沒收，併此敘明。　㈡犯罪所得部分　⒈丙○○等9人分別與詹○孝向高雄銀行六合分行詐得之貸款，核屬其等之犯罪所得。惟丙○○、庚○○、丁○○、甲○○、乙○○就附表一編號1、3、5、6、9所示核貸之貸款，於犯後業均已償還貸款本金及利息完畢，此有高雄銀行113年10月21日、113 年12月20日陳報狀附卷可稽（訴字卷四第213至214頁、第33 1至332頁），是就其等所獲取之犯罪所得已實際合法發還被害人高雄銀行六和分行，故依刑法第38條之1第5項之規定，自無庸宣告沒收。　⒉而就附表一編號2、4、7、8所示核貸之貸款，截至113年12月尚未償還部分僅餘房屋貸款分別如附表四「現欠房屋貸款本金之金額欄」所示，此有高雄銀行113年12月20日陳報狀附卷可佐（訴字卷四第331至332頁）。其中編號7（詹○孝非實際購買者）部分，銀行核撥之貸款用以支付不動產實際價金及保險費用部分為實際購買者即戊○○之犯罪所得，其餘核貸貸款於支付不動產實際買賣價金及保險費用所餘之款項由詹 ○孝其所收取，業據詹○孝供述在卷（訴字卷五第67頁），此部分則為詹○孝之犯罪所得，是此部分尚未清償貸款新臺幣（下同）138萬9,092元，扣除詹○孝所獲犯罪所得85萬元（房屋貸款總額500萬元－不動產實際買賣金額415萬元＝85萬元），所餘53萬9,092元，應依刑法第38條之1第1項前段、第3 項規定，於戊○○所犯罪刑項下宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。另編號2、4、8（詹○孝為實際購買者）部分，癸○○、辛○○、己○○分別獲有附表四「共犯所分得之報酬欄」所示金額之報酬，為其等之犯罪所得；而銀行核撥之貸款（扣除癸○○、辛○○、己○○分別所獲報酬）則係詹○孝之犯罪所得，是癸○○（已繳回）、辛○○ （已繳回）、己○○（未繳回）就其等所獲報酬，應分別依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定，於其等所犯罪刑項下宣告沒收之，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。至就編號2、4、7、8詹○孝之犯罪所得部分，則另由本院112年度訴字第336號判決宣告沒收，併予敘明。七、依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第454條第1項，逕以簡易判決處刑如主文。八、本案經檢察官壬○○提起公訴，檢察官翁誌謙、葉容芳、郭武義到庭執行職務。九、如不服本件判決，得自判決送達之日起20日內，向本院提出上訴狀上訴於本院第二審合議庭（須附繕本及表明上訴理由）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　刑事第七庭　法　官　葉芮羽以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達之日起20日內向本院提出上訴書狀。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王芷鈴附錄本案論罪科刑法條： 103年6月18日修正前中華民國刑法第339條第1項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。修正後中華民國刑法第339條第1項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。中華民國刑法第210條偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處5年以下有期徒刑。中華民國刑法第216條行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。附表一：編號被告即買主不動產之門牌號碼繳納貸款者實際買賣金額 (新臺幣) 契約所載不實金額 (新臺幣) 賣主核貸日期核貸金額 (新臺幣) 借名登記之被告獲取報酬金額(新臺幣) 1 丙○○ 高雄市○○區○○街00號丙○○ 560萬元 950萬元黃昭文 102年12月17日房屋部分700萬元保險部分25萬2千元（起訴書漏未記載保險部分，下同） 2 癸○○（借名登記者）高雄市○○區○○路000巷00○0號地下1樓詹○孝 500萬元 1200萬元樺園營造股有限公司:法定代理人顏宗義 103年2月21日房屋部分950萬元保險部分20萬9千元癸○○自詹○孝獲得20萬元報酬 3 庚○○ （借名登記者）高雄市○○區○○路00號詹○孝 450萬元 800萬元黃煌哲 103年7月21日房屋部分620萬元保險部分21萬元庚○○自詹○孝獲得12萬元報酬 4 辛○○ （借名登記者）高雄市○○區○○路000號詹○孝 388萬元 700萬元丁成凱 103年5月7日房屋部分530萬元保險部分20萬元辛○○自詹○孝獲得10萬元報酬 5 丁○○ （借名登記者）高雄市○○區○○路000號3樓詹○孝 700萬元 1,050萬元吳鳳娣 103年8月7日房屋部分830萬元保險部分25萬元丁○○自詹○孝獲得10萬元報酬 6 甲○○ （借名登記者）高雄市○○區○○路000號5樓詹○孝 465萬元 750萬元吳忠穎 103年9月4日房屋部分600萬元保險部分25萬元甲○○自詹○孝獲得20萬元報酬 7 戊○○ 臺南市○○區○○○街00○0號10樓之1 戊○○ 415萬元 650萬元吳芃萱 103年10月2日房屋部分500萬元保險部分25萬元 8 己○○ （借名登記者）高雄市○○區○○街00號4樓之2 詹○孝 715萬元 900萬元蔣宇峯 103年10月28日房屋部分780萬元保險部分26萬元己○○自詹○孝獲得10萬元報酬 9 乙○○ （借名登記者）高雄市○○區○○路000號4樓詹○孝 690萬元 1,088萬元吳劉阿紂 103年11月25日房屋部分850萬元保險部分26萬元乙○○自詹○孝獲得12萬元報酬附表二：編號被告即買主證據出處 1 丙○○ ⒈賣主黃昭文於調詢及偵查中之證述（偵七卷第163至166頁；偵十卷第289至292頁） ⒉高雄銀行存摺交易明細表(調一卷第16頁) ⒊102.12.17高雄銀行存摺存款類取款條A(調一卷第17頁) ⒋102.12.17高雄銀行入戶電匯申請書代收入傳票A(調一卷第17頁) ⒌102.12.17高雄銀行存摺存款類取款條B(調一卷第17頁) ⒍102.12.17高雄銀行入戶電匯申請書代收入傳票B(調一卷第17頁) ⒎不動產買賣契約書A(調二卷第195至199頁) ⒏不動產買賣契約書B(偵十卷第299至304頁) ⒐※高雄銀行授信/展期申請書(偵一卷第204頁) ⒑高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵一卷第163至164頁) ⒒高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(調一卷第165至170頁) ⒓高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第197頁) ⒔吳○芳一銀帳戶交易明細表(調一卷第20頁) ⒕林美華一銀帳戶交易明細表(調一卷第21頁) 2 癸○○ ⒈賣主顏宗義於調詢之證述（偵六卷第133至135頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌高雄銀行存摺交易明細表(調一卷第27頁) ⒍103.02.24高雄銀行入戶電匯申請書代收入傳票(調一卷第29頁) ⒎不動產買賣契約書(調二卷第211至215頁) ⒏高雄銀行授信/展期申請書(偵二卷第47頁) ⒐高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵二卷第49至50頁) ⒑高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(偵二卷第51至56頁) ⒒高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第217頁) ⒓癸○○郵局帳號00000000000000號帳戶交易明細表(調一卷第28頁) ⒔吳○芳一銀帳戶交易明細表(調一卷第30頁) ⒕林美華一銀帳戶交易明細表(調一卷第31頁) 3 庚○○ ⒈賣主黃煌哲於調詢及偵查中之證述（偵六卷第191至194頁；偵十一卷第79至80頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌高雄銀行存摺交易明細表(調二卷第105頁) ⒍不動產買賣契約書A(調二卷第227至231頁) ⒎不動產買賣契約書B(偵六卷第201至208頁) ⒏高雄銀行授信/展期申請書(偵二卷第141頁) ⒐高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵二卷第143至144頁) ⒑高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(偵二卷第145至150頁) ⒒高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第241頁) ⒓112.04.11自白書(審訴卷第377頁) ⒔吳○芳一銀帳戶交易明細表(調二卷第107頁) ⒕庚○○郵局帳號00000000000000號帳戶交易明細表(調二卷第107頁) 4 辛○○ ⒈賣主丁成凱於調詢及偵查中之證述（偵六卷第233至236頁；偵十一卷第27至28頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌高雄銀行存摺交易明細表(調一卷第205頁) ⒍不動產買賣契約書A(調二卷第219至223頁) ⒎不動產買賣契約書B(偵十一卷第45至54頁) ⒏高雄銀行授信/展期申請書(偵二卷第97頁) ⒐高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵二卷第99至100頁) ⒑高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(偵二卷第101至106頁) ⒒102.12.19高雄銀行存摺存款類取款條(偵二卷第123頁) ⒓交易明細資料(偵二卷第125頁) ⒔高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第233頁) ⒕吳○芳一銀帳戶交易明細表(調一卷第207頁) 5 丁○○ ⒈賣主吳鳳娣於調詢及偵查中之證述（偵六卷第113至115頁；偵十卷第213至215頁；偵五卷第269至273頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌高雄銀行存摺交易明細表(調一卷第211頁) ⒍不動產買賣契約書A(調二卷第235至239頁) ⒎不動產買賣契約書B(偵十卷第221至238頁) ⒏高雄銀行授信/展期申請書(偵二卷第183頁) ⒐高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵二卷第185至186頁) ⒑高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(偵二卷第187至192頁) ⒒高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第251頁) ⒓吳○芳一銀帳戶交易明細表(調一卷第213頁) 6 甲○○ ⒈賣主吳忠穎於調詢及偵查中之證述（偵六卷第151至154頁；偵十卷第289至292頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌高雄銀行存摺交易明細表(調一卷第71頁) ⒍高雄銀行授信/展期申請書(調一卷第49頁) ⒎高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(調一卷第51至52頁) ⒏高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(調一卷第53至58頁) ⒐不動產買賣契約書A(調一卷第59至67頁) ⒑不動產買賣契約書B(偵十一卷第5至10頁) ⒒高雄銀行入戶電匯申請書代收入傳票3張(調一卷第79至83頁) ⒓甲○○與詹○孝(暱稱:宗保)LINE對話譯文(調一卷第89至102頁) ⒔甲○○與詹○孝借名信託登記協議書(調一卷第103頁) ⒕高雄市鳳山地政事務所建物登記第二類謄本(調一卷第110至112頁) ⒖高雄銀行六合分行貸款利息催告書(調一卷第113至115頁) ⒗臺灣橋頭地方法院106年度司促字第10744號支付命令(調一卷第116至117頁) ⒘高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第261頁) ⒙買賣收支明細表(偵六卷第129頁) ⒚112.04.11自白書(審訴卷第375頁) ⒛甲○○郵局帳號00000000000000號帳戶交易明細表(調一卷第85頁) 7 戊○○ ⒈賣主吳芃萱於調詢及偵查中之證述（偵六卷第169至171頁；偵十一卷第27至28頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌高雄銀行存摺交易明細表(調二卷第125頁) ⒍不動產買賣契約書A(調二卷第255至259頁) ⒎不動產買賣契約書B(偵六卷第179至157頁) ⒏高雄銀行授信/展期申請書(偵三卷第5頁) ⒐高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵三卷第5至7頁) ⒑高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(偵三卷第9至14頁) ⒒國泰銀行存款憑證(偵三卷第41頁) ⒓高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第285頁) ⒔吳○芳一銀帳戶交易明細表(調二卷第129頁) 8 己○○ ⒈賣主蔣宇峯於調詢及偵查中之證述（偵六卷第121至126頁；偵十卷第201至204頁；偵十卷第213至215頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌不動產買賣契約書A(調二卷第263至267頁) ⒍不動產買賣契約書B(偵十卷第255至269頁) ⒎高雄銀行授信/展期申請書(偵三卷第49頁) ⒏高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵三卷第51至52頁) ⒐高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(偵三卷第53至60頁) ⒑高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第295頁) ⒒吳○芳一銀帳戶交易明細表(調一卷第34頁) ⒓林美華一銀帳戶交易明細表(調一卷第21頁) 9 乙○○ ⒈賣主吳劉阿紂於偵查中之證述（偵五卷第279至283頁） ⒉高雄銀行106.09.25專案查核報告(調一卷第171至184頁) ⒊高雄銀行辦理13名房貸客戶之歷程及現況表(偵四卷第115至116頁) ⒋高雄銀行建國分行109年5月20日函及李秋玲等13名房貸戶催理現況表(偵四卷第109至110頁) ⒌高雄銀行存摺交易明細表(調二卷第139頁) ⒍不動產買賣契約書A(調二卷第271至275頁) ⒎不動產買賣契約書B(偵十卷第299至304頁) ⒏購屋委託書(調二卷第276頁) ⒐高雄銀行授信/展期申請書(偵三卷第93頁) ⒑高雄銀行六合分行土地房屋調查評定表(偵三卷第95至96頁) ⒒高雄銀行六合分行不動產市調表（分行）(偵三卷第97至102頁) ⒓高雄銀行六合分行不動產評鑑小組開會記錄(偵三卷第271頁) ⒔高雄銀行存摺存款類取款條及存入憑條(偵八卷第149至150頁) ⒕郵局帳戶明細(偵八卷第157頁) ⒖吳○芳一銀帳戶交易明細表(調二卷第141頁) ⒗乙○○銀行交易明細表(調二卷第143頁) 附表三：編號被告即買主偽造印文、署押之內容及數量證據出處（即詹○孝向高雄銀行六和分行提出不實之不動產買賣契約書） 1 丙○○ 偽造「黃昭文」之印文6枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調二卷第195至199頁） 2 癸○○ 偽造「顏宗義」之印文8枚、署押1枚；偽造「樺園營造股份有限公司」之印文2枚。不動產買賣契約書（調二卷第211至215頁） 3 庚○○ 偽造「黃煌哲」之印文3枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調二卷第227至231頁） 4 辛○○ 偽造「丁成凱」之印文5枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調二卷第219至223頁） 5 丁○○ 偽造「吳鳳娣」之印文7枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調二卷第235至239頁） 6 甲○○ 偽造「吳忠穎」之印文4枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調一卷第59至67頁） 7 戊○○ 偽造「吳芃萱」之印文4枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調二卷第255至259頁） 8 己○○ 偽造「蔣宇峯」之印文4枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調二卷第263至267頁） 9 乙○○ 偽造「吳劉阿紂」之印文2枚、署押2枚不動產買賣契約書A（調二卷第271至275頁）附表四：貸款人房屋貸款總額(新臺幣) 不動產實際買賣金額（新臺幣）共犯所分得之報酬（新臺幣）詹○孝所獲貸款支付房屋價金及保險所餘之犯罪所得金額（新臺幣）現欠房屋貸款本金之金額（新臺幣）癸○○ （附表一編號2，實際購買者為詹○孝） 950萬元 500萬元癸○○分得20萬元 851萬7,090元辛○○ （附表一編號4，實際購買者為詹○孝） 530萬元 388萬元辛○○分得10萬元 123萬7,432元戊○○ （附表一編號7） 500萬元 415萬元 85萬元 138萬9,092元（扣除85萬元後，餘53萬9,092元）己○○ （附表一編號8，實際購買者為詹○孝） 780萬元 715萬元己○○分得10萬元 279萬5,707元〈卷證索引〉卷宗名稱簡稱法務部調查局南部地區機動工作站刑案偵查(一)卷宗調一卷法務部調查局南部地區機動工作站刑案偵查(二)卷宗調二卷臺灣高雄地方檢察署107年度他字第5077號卷宗他卷臺灣高雄地方檢察署109年度軍偵字第138號5-1卷宗偵一卷臺灣高雄地方檢察署109年度軍偵字第138號5-2卷宗偵二卷臺灣高雄地方檢察署109年度軍偵字第138號5-3卷宗偵三卷臺灣高雄地方檢察署109年度軍偵字第138號5-4卷宗偵四卷臺灣高雄地方檢察署109年度軍偵字第138號5-5卷宗偵五卷臺灣高雄地方檢察署108年度偵字第19572號卷1卷宗偵六卷臺灣高雄地方檢察署108年度偵字第19572號卷2卷宗偵七卷臺灣高雄地方檢察署108年度偵字第19572號卷3卷宗偵八卷臺灣高雄地方檢察署108年度偵字第19572號卷4卷宗偵九卷臺灣高雄地方檢察署108年度偵字第19572號卷5卷宗偵十卷臺灣高雄地方檢察署108年度偵字第19572號卷6卷宗偵十一卷本院112年度審訴字第172號審訴卷本院112年度訴字第336號訴字卷

2025-02-25

KSDM-113-簡-4037-20250225-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第401號原告家樂發房地產開發有限公司法定代理人范喬雅訴訟代理人陳佳鴻律師被告范春梅上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年1月21日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣44萬8000元，及自民國113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣44萬8000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)44萬8000元，及自民國112年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予假執行。嗣於言詞辯論程序中將聲明㈠利息起算日更正為自113年1月26日起算，原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年 11月17日受被告委託，就坐落新竹市○○段0000地號土地(權利範圍711/10000)，同地段3030號建物(權利範圍全部)，建物門牌號碼為新竹市○○路000號2樓之房屋暨共同使用部分建號3041號建物(權利範圍906/10000，下合稱系爭房地)簽訂專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，為房屋居間仲介銷售服務，期間自112年11月17日起至113年2月18日止，且約定原告之服務報酬為系爭房地成交價額之百分之4。　㈡嗣後原告協助被告於112年12月22日與訴外人蔡絲涵以1120萬元之價額簽訂系爭房地之不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並約定被告應於113年3月5日完成交屋。詎被告簽約後始猶豫出賣系爭房地，且於113年1月25日寄發存證信函，向原告及蔡絲涵等人表明不欲出賣系爭房地並拒絕履行系爭買賣契約。惟依兩造所簽訂系爭委託銷售契約書第8條第3項第 4款規定，被告簽訂系爭買賣契約後拒絕履行，為因可歸責於被告之事由而解除契約，並視為原告已完成居間仲介之義務，被告應依系爭委託銷售契約第5條第⑴項約定給付服務報酬，即支付原告成交價額之百分之4，共44萬8000元(計算式：1120萬元×4%)，並自被告拒絕履行系爭買賣契約即113年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。　㈢被告雖抗辯系爭委託銷售契約及系爭授權書之形式真正，然鈞院113年度重訴字第31號(下爭系爭前案)已對此論述明確，且系爭委託銷售契約記載委託建物為683號「3樓」僅為筆誤，因被告所擁有者為2樓建物；另被告於簽立系爭委託銷售契約時原本委託價格為1380萬元，嗣於簽立系爭買賣契約書前，買方與被告磋商後，雙方議定金額則為1120萬元，故成交價與委託契約書記載之價格不符，且本件原告請求的報酬金額也非以1380萬元計算。　　㈣綜上，並聲明：⒈被告應給付原告44萬8000元，及自113年1月 26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准予假執行。　　　二、被告則以：　㈠緣被告之子魏凡凱、媳婦江淑賢多次要求被告將系爭房地出售並搬去與其等同住，但被告並未同意。被告嗣後發現仲介諶寶蓮帶人到系爭房地看房，即向江淑賢表示不可以把委託書給諶寶蓮，因被告僅欲了解系爭房地現值，並無出售之意。但嗣後發現江淑賢未經被告同意，即於112年11月17日與原告簽下系爭委託銷售契約書，並於112年12月22日跟訴外人蔡絲涵簽署系爭買賣契約。被告從未取得上開契約文件或交易訂金，也沒有任何人曾經跟被告表示有買家出價，被告對系爭房地遭他人出售並不知情，也無買賣合意。　㈡原告與買方蔡絲涵通知被告於113年1月6日到地政士牛太華事務所協商系爭房地買賣事宜時，買方蔡絲涵、仲介與地政士連成一氣，針對系爭房地買賣事宜要求被告簽下協議書(下稱系爭協議書)，稱如不簽署就要被告立即搬家等語。而牛太華知悉被告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第 1條延長猶豫期間之文字即騙取被告簽名，卻未告知被告拒絕履行系爭買賣契約之效果。被告擔心無家可歸，被迫於11 3年1月6日簽下系爭協議書，系爭協議書顯然是買方趁被告急迫、輕率、無經驗且受人脅迫下所為，應予撤銷，不得作為被告事先同意出售系爭房地之依據。　㈢買方蔡絲涵又透過地政士牛太華要求被告履約，被告無出售系爭房地之意，故數次表示未同意出賣系爭房地，且未取得系爭買賣契約等文件。而買方與原告收到上開通知後，方提供相關文件影本給被告，但該等文件被告並未簽章，應為第三人擅自所為，故系爭買賣契約應為無效或得撤銷。　㈣再查，地政士牛太華為仲介諶寶蓮的配偶，其等均有被告的聯絡方式，可直接跟被告查證是否同意系爭買賣契約的内容；且被告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋，牛太華及諶寶蓮於簽約前均未跟被告查證是否要出售系爭房地，顯違反常情而有重大弊端。　㈤又被告前與他人發生車禍，江淑賢以替被告代辦車禍保險業務、調解為由，濫用被告之眼疾及對江淑賢之信賴，而有騙取被告簽名或偽造委託書之嫌。被告從未於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地，系爭前案勘驗過程已證明江淑賢持有的兩張委託書有偽造、變造之嫌，應均無效。江淑賢從未就系爭房地出售事宜取得代理權，故系爭銷售契約亦應屬無效。縱然被告曾於112年11月29日簽署委託江淑賢代辦系爭房地出售事宜之授權書(下稱系爭授權書)，該意思表示也已於112年12月2日撤銷，並再以此答辯狀繕本送達原告作為撤銷之意思表示，原告持有之系爭授權書已經失效，依據民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第170條第1項規定，無從作為江淑賢得代表被告簽署系爭買賣契約之授權依據。　㈥又系爭授權書上的建物標示門牌號碼「二樓」等文字經過塗改，授權人與代理人亦未填寫出生年月日、地址等資訊，無從特定授權人或代理人之年籍資料。江淑賢利用被告的信任與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取被告在系爭授權書簽名。且由日期觀之，112年11月17日江淑賢跟原告簽署系爭委託銷售契約書時，112年11月29日之系爭授權書並不存在，原告明知江淑賢沒有獲得被告授權，因此系爭委託銷售契約書不得拘束被告，且系爭委託銷售契約書記載標的地址為新竹市○區○○路000號「三樓」，顯與被告無關，所有權人簽名欄也有塗改痕跡，可見系爭委託銷售契約書及系爭授權書，形式均不真正。　㈦退萬步言，縱然系爭委託銷售契約書成立，但雙方約定委託銷售價格為1380萬元，系爭房地出售價格卻僅有1120萬元，原告違反系爭委託銷售契約書規定，自不得請求被告給付居間報酬。　㈧綜上，由於原告有諸多違反地政士法第18條、第22條第1項、第27條、地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辨法第 8條第1、2項之違法行為，亦未查證江淑賢是否有授權，未查證被告是否同意出售系爭房地或價金條件為何，且依照不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，契約審閱期間不得少於3日，原告未讓江淑賢帶回系爭委託銷售契約，江淑賢也沒有讓被告在系爭委託銷售契約上簽名，違反消費者保護法第11條之1、民法第71條、第113條之規定。又原告身為不動產仲介公司，明知被告名下只有系爭房地，出售後無處可住，無履約能力，卻未提供周遭物件的價格，更強迫被告履約以便收取高額居間報酬，違反民法第567條與不動產經紀業管理條例第24條之2等規定，復有銷售地址記載錯誤等重大錯誤，更違反誠實信用方法，被告得主張依照民法第571條規定，拒絕給付居間報酬。縱然被告有給付居間報酬義務，原告請求給付全部報酬的百分之4，顯然過高，請求鈞院依照民法第572條之規定酌減。　㈨並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告委託原告銷售系爭房地，約定以銷售金額百分之4作為服務報酬，由訴外人江淑賢代理被告於112年11月17 日簽立系爭委託銷售契約，於112年12月22日與訴外人簽立系爭買賣契約，以1120萬元出售系爭房地；而被告於113年1 月25日通知拒絕履行系爭買賣契約等事實，業據提出系爭委託銷售契約書、被告與江淑賢之LINE對話截圖、被告與諶寶蓮之LINE對話截圖、系爭買賣契約書及存證信函等件為證( 見本院卷第17-56頁)，並據以請求被告給付居間報酬44萬80 00元。被告故坦承客觀上有簽約等事實，惟以前詞置辯。　㈡被告有授權江淑賢委託出售系爭房地：　　⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以文字(書面)為之限制，兩者應加區別(最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照)。據此，可知不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，即非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。　　⒉被告雖辯稱其並無出售系爭房地之意，也從未授權江淑賢委託銷售系爭房地等語。然依原告提出之被告與江淑賢間 112年11月間之LINE對話紀錄，可知彼時被告經江淑賢告知新竹南大路房價上漲，很多人想看房等語，被告即回覆：可與仲介聯繫、可看房、選擇客戶等語，並提出相關房屋介紹說詞；嗣後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間之對話截圖傳給被告，讓被告了解處理進度，被告並明確詢問房屋市場行情若干，並指示江淑賢排定時間帶看、若太低價就不用看等語(見本院卷第21-35頁)。又依原告提出被告與仲介諶寶蓮112年11月至12月間之LINE對話紀錄，亦均為諶寶蓮向被告表示帶客看房資訊等語(見本院卷第37-44頁) ，可見被告確有出售系爭房地之意願，並於11月間即授權江淑賢代為處理出售房地、聯繫仲介等事宜。足認被告確有出售系爭房地之真意，並有授權江淑賢委託銷售系爭房地。　　⒊被告雖辯稱系爭授權書經過塗改或係由他人填載，且江淑賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給被告審閱，故系爭授權書及系爭委託銷售契約書均無效等語。然如前所述，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需被告有授權之意思表示，代理即可成立。而依上開對話紀錄，已足證被告有出售系爭房地之真意，並授權江淑賢委託銷售系爭房地，即足認江淑賢已獲被告授與代理權而為有權代理。故其後江淑賢為代理被告出賣系爭房地，而由其填載授權書內容、與原告簽訂系爭委託銷售契約，及於112年12月22日與訴外人蔡絲涵簽訂系爭買賣契約等行為，均未逾越被告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，其所為自直接對被告發生效力，難謂無效。被告上開所辯，洵非可採。　㈢被告辯稱其得撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示等語，並無理由：　　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。　　⒉被告雖主張江淑賢以替被告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，騙取被告在授權書上簽名，爰依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示等語。惟查：被告前所述車禍事宜，業經系爭前案依職權向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷，核閱查明上開車禍案件和解過程係由被告本人親自洽談處理，並無委託江淑賢處理情事，嗣復因雙方達成和解，亦無再處理申請保險理賠車禍事宜，被告並在和解書上親自簽名、註記，此經本院調取系爭前案卷證查核無誤，是被告所執上詞，亦無足取。　　⒊被告復主張買方蔡絲涵、仲介與地政士聯手欺騙被告，迫使被告簽立系爭協議書，系爭協議書應予撤銷，不得作為被告同意賣出系爭房地之依據等語。惟被告既坦承係由其親自在系爭協議書簽名，復未舉證證明買方蔡絲涵、仲介與牛太華有何脅迫、詐欺行為而令被告簽訂系爭協議書之情事，再參以系爭協議書載明該協議書一式三份等文字( 見本院卷第121頁)，可見被告亦執有一份協議書，而得自由審閱，顯見被告上開所辯遭詐欺或因自身急迫、輕率、無經驗之情形下方簽署，得撤銷簽署系爭協議書之法律行為等語，均無足採。　　㈣被告又辯稱原告違反定型化契約審閱期間之規定等語。然依上論述，可知本件委託出售系爭房地事宜，是由被告授權江淑賢處理，並由江淑賢與原告接洽、簽約，被告既未出面簽約，自不得以原告未將契約交予被告為由，而認原告違反審閱期間之約定；至於訴外人江淑賢有無將契約交給被告過目，則為被告與江淑賢間之問題，與原告及契約之效力無涉，併予敘明。　㈤再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照)。經查，系爭買賣契約係以1120萬元成交，且有效存在等節，已如前述，縱使被告不履行系爭買賣契約，然兩造於111年11 月17日即已成立系爭委託銷售契約，並約定居間報酬為成交價的百分之4，依上開說明，原告仍得請求居間報酬44萬800 0元，是原告主張，應屬有據。　㈥被告雖辯稱約定之報酬過高，應依民法第572條規定酌減等語。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文，其立法理由為居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。又按不動產經紀業管理條例第 19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」。而主管機關內政部於 89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」。系爭委託銷售契約既為被告授權訴外人江淑賢代理，並經自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條之規定，本件約定之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，實難認被告此部分之抗辯可採。　　　㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查系爭委託銷售契約第5條第1 項前段、第8條第3項第4款約定：服務報酬為成交價額之百分之4；有下列情形之一者，均視乙方(即原告)已完成居間仲介之義務，除第2款給付原約定服務報酬之半數外，甲方( 即被告)仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑷簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者(見本院卷第17、18頁)。本件被告與訴外人蔡絲涵已於112年12月22日簽立系爭買賣契約，而被告於113年1月25日寄發存證信函通知原告拒絕履行系爭買賣契約(見本院卷第51-56頁)，則依上開約定，被告應於拒絕履行契約之日即113年1月25日將報酬支付予原告，則原告請求被告給付自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。　四、從而，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，請求被告給付44萬8000元，及自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定如主文第3項但書所示之相當擔保金額准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-02-25

SCDV-113-竹簡-401-20250225-1

勞簡上

臺灣臺中地方法院

確認薪資債權存在

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度勞簡上字第9號上訴人永豐商業銀行股份有限公司法定代理人曹為實訴訟代理人黃子凌陳珮芳江俊億被上訴人西屯不動產仲介經紀有限公司法定代理人林奕宏上列當事人間請求確認薪資債權存在事件，上訴人對於中華民國 112年7月26日本院112年度勞簡字第34號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之變更，本院於民國113年12月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認訴外人丁士為自民國111年9月30日起至民國111年12月3 1日止，對被上訴人有新臺幣30萬4,748元之薪資債權存在。二、上訴人其餘變更之訴駁回。三、第二審訴訟費用(含變更之訴)由被上訴人負擔95%，餘由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按在簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項、第255條第1項但書第2 款定有明文。上訴人於原審訴之聲明為：㈠確認自民國111年 9月30日起至111年12月31日止，訴外人丁士為與被上訴人間之僱傭關係存在。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)31 萬9,882元。嗣於二審以上訴理由狀變更聲明為：確認丁士為對於被上訴人自111年9月30日起至111年12月31日止，有3 1萬9,882元之薪資(含薪資報酬、承攬報酬、執行業務所得等)債權存在(見本院卷第41、123頁)。經核上訴人變更聲明與原起訴請求主張之基礎事實同一，揆諸首揭規定，上訴人前開變更部分，自應准許。二、當事人聲明以新訴取代原訴者，為訴之變更。在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，當然失其效力，第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第37 46號判決要旨參照）。本院認上訴人就原審判決第1項、第2 項聲明所為變更之訴合法，則上訴人就原審第1項、第2項聲明部分，已因視為撤回而消滅訴訟繫屬，原審就該原訴所為上訴人敗訴之判決，當然失其效力，本院無須就該原訴之上訴為裁判。三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利　益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年度台上字第1240號判例可資參照）。上訴人主張丁士為對於被上訴人自111年9月30日起至111年12月31日止，有如附表所示之薪資債權存在，被上訴人否認之，兩造間就上開薪資債權關係是否存在即屬不明確。而該債權之存否攸關上訴人能否就該債權受償，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，依上所述，本件上訴人所提起之確認之訴有確認利益，合先敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：上訴人為丁士為之債權人，上訴人執本院98年度執字第11120號返還借款強制執行事件之債權憑證為執行名義，向本院聲請強制執行丁士為對被上訴人之薪資及執行業務所得債權，經本院執行處以111年度司執字第130856號返還借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並於11 1年9月28日就丁士為於被上訴人之薪資報酬等債權核發扣押命令（下稱系爭執行命令），扣押丁士為於被上訴人每月得支領之各項薪資、執行業務所得債權。但如扣押三分之一後之可處分薪資、執行業務所得餘額不足1萬8,566元者，僅就超過1萬8,566元部分扣押。倘可處分薪資、執行業務所得債權金額未超過1萬8,566元者，毋庸扣押。惟被上訴人否認丁士為於被上訴人有成交紀錄及取得薪資，並聲明異議，是丁士為對被上訴人是否有薪資債權存否，即有訴請判決確認之法律上利益。而丁士為自109年起即任職於被上訴人，擔任不動產仲介人員，依照被上訴人臉書貼文，丁士為自111年7 月起有如附表所示之不動產仲介銷售成交紀錄。再依群義房屋官網所揭示之買屋流程及丁士為與被上訴人簽訂之承攬契約書第3條報酬給付約定，附表所示不動產之佣金，應於完成交屋驗收後約1個月，以月結方式給付予銷售人員。是依附表不動產之成交及過戶登記日期，被上訴人發放佣金予丁士為之日期應在111年10月之後，均在系爭執行命令扣押之範圍。此外，被上訴人自承於收受系爭執行命令後，尚有1 萬1,028元佣金未給付丁士為。附表所示不動產之佣金共94 萬8,619元，加計被上訴人自承之1萬1,028元佣金，合計95 萬9,647元，被上訴人應扣押三分之一予上訴人，應扣押之金額為31萬9,882元，則丁士為對被上訴人應有此薪資債權存在等語。二、被上訴人則以：丁士為與被上訴人間為約聘關係，其並非正職人員，無底薪，且其已於111年10月2日終止與被上訴人之約聘關係。依照被上訴人與丁士為之約定，房仲人員於交屋後一個月取得佣金，附表所示不動產之交易雖均為丁士為所仲介銷售，但應發放予丁士為之報酬業已給付予丁士為簽收等語，資為抗辯。三、原判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，並為訴之變更，變更後聲明為：如變更後聲明所示。被上訴人則答辯聲明：變更之訴駁回。四、得心證之理由：　㈠上訴人主張：上訴人為丁士為之債權人，上訴人執本院98年度執字第11120號返還借款強制執行事件債權憑證為執行名義，向本院聲請強制執行丁士為對被上訴人之薪資及執行業務所得債權，經系爭執行事件於111年9月28日就丁士為於被上訴人之薪資及執行業務所得等債權核發系爭執行命令，被上訴人於111年9月30日收受系爭執行命令後，聲明異議，否認丁士為有成交及薪資暨執行業務所得等情，業據提出上開執行事件債權憑證、系爭執行命令及被上訴人異議狀等件為證，並經調閱系爭執行事件卷查核屬實，堪信為真實。　㈡被上訴人固不爭執附表所示不動產之交易均為丁士為所仲介銷售，然否認丁士為對其尚有附表所示之佣金報酬債權存在，並抗辯：被上訴人與丁士為間為承攬關係，並非僱傭關係，且丁士為於111年10月2日離職，附表所示不動產之銷售佣金，均已經給付予丁士為簽收等語，並提出被上訴人與丁士為所簽之承攬契約書、丁士為之薪資條為證(見原審卷第143 至第159頁)。經查：　⒈按民法債篇各論並無使用「薪資」之規定，無論委任、僱傭　　或承攬等勞務性契約，均使用「報酬」用語以為工作之對價　　。而所得稅法第14條規定，則將「薪資」所得與其他所得並　　列，所得稅法所規定之「薪資所得」，一般係指純粹因為勞　　務之提供而獲致之對價而言，勞務提供者本身不負工作成敗　　責任，因此原則上不須提供勞務以外之成本來完成工作，所　　得之金錢應全部列為所得；而該條規定就同屬於提供勞務對　　價之「執行業務」所得，則通常指該等報酬之取得，勞務提　　供者為完成特定之工作，除勞務提供外，尚有其他成本支出　　而言，因此，在計算執行業務所得時，得減除該成本及直接　　必要費用，而以其餘額為所得額。由此觀之，勞務提供者之　　所得究為「薪資」抑或「執行業務」，尚不得拘泥於其獲得　　報酬之契約關係究係民法僱傭或委任、承攬契約，胥視勞務　　提供者是否純粹因勞務提供而獲致對價、或在勞務提供外另　　有其他成本支出情形而定。再按對於薪資或其他繼續性給付之債權所為強制執行，於債權人之債權額及強制執行費用額之範圍內，其效力及於扣押後應受及增加之給付，強制執行法第115條之1第1項定有明文。該條所謂「繼續性給付之債權」，指以特定之法律關係為基礎，將來會持續發生具有相當程度週期性與規則性之債權而言。此種繼續性給付之債權，雖不必為一定之金額、日期，但必須具有某程度之週期性與規則性，始足當之（最高法院99年度台抗字第163號、105 年度台抗字第694號裁定參照）。　⒉丁士為之工作為不動產經紀人，其所獲金錢為勞務提供之對價，且並無其他成本支出，考量強制執行法令制度之目的，係為實踐人民私法權利，故就執行債務人金錢債權強制執行時，核發扣押命令時，在衡平債務人受憲法保障之生存權，應盡量滿足債權人債權之實踐。因此，丁士為自被上訴人所得收入不論名目為薪資報酬或承攬報酬，自屬系爭執行命令所謂「薪資」或「執行業務所得」之範疇，是被上訴人抗辯兩造間為承攬關係，丁士為之承攬報酬並非系爭執行命令之扣押標的，洵不足採。　⒊被上訴人於原審審理時稱：交屋後一個月內取得佣金；原則上銷售人員之佣金是成交後一個月左右發放，但實際上佣金發放可能是成交後一個禮拜至兩年，一個禮拜發放是因銷售人員有急用所以先申請，另外因為個案交屋日期不同，如果客戶交屋時間遲延，則會影響佣金發放等語(見原審卷第102 、140頁)，可知客戶交屋時間將影響被上訴人發放銷售佣金的時間。復參以群義不動產經紀股份有限公司群義(法)字00 00000000號函所載「關於服務報酬發放時點，依據內政部規範，得於買賣成交後，得請求約定之服務報酬。故於買方支付買賣價金，且仲介業者實際收到約定報酬後，始發放與所屬經紀人員約定之佣金。」(見原審卷第163頁)；且群義房屋官方網站「買屋流程－群義房屋愛家的人有福了」提到：一般情況而言賣方應於簽約時交付交易總金額10%予賣方，之後依序於用印10%，完稅10%，交屋時支付70%始完成本次交易之交易款項支付；辦理交屋：釐清屋況堪查知問題及銀行撥款後，買賣雙方交接房屋鑰匙、權狀，即完成房屋買賣程序；替買賣價金以信託專戶監督控管，並依約執行作業，買賣雙方在交易結束前些無法任意挪用專戶內金額，可避免違約侵占或惡意挪用(見原審卷第180、181頁)。堪認依內政部規範及一般買賣房屋之交易常情，房屋成交後，須先辦理過戶登記，待過戶完成後，賣方交屋(交接鑰匙、權狀等)時買方同時支付全部買賣價金，始完成整個買賣程序，而後仲介業者才會收到報酬，進而再給付其所屬房屋經紀人員佣金。本件被上訴人公司則是約於買賣完成後1個月，發放佣金予房屋銷售人員。　⒋附表編號⒈之成交物件於111年8月3日辦理過戶登記，雖不知何時交屋，然加上被上訴人發放佣金行政流程上所需之一個月時間，時間為111年9月3日，距被上訴人收受系爭執行命令(即111年9月30日)尚有27日，此段時間應足以使買賣雙方完成買賣程序(含交屋及支付全部買賣價金)，是難認附表編號⒈之成交物件佣金3萬4,375元，係被上訴人於收受系爭執行命令後發放予丁士為，應非系爭執行命令效力所及。　⒌附表編號⒉之成交物件則係於111年8月29日辦理過戶登記，雖亦不知何時交屋，然加上被上訴人發放佣金所需之一個月，時間為111年9月29日，距離被上訴人收受系爭執行命令(即1 11年9月30日)僅有1日時間，被上訴人是否於111年9月30日前發放附表編號⒉之成交物件佣金，尚屬有疑。再者，被上訴人係以月結方式給付佣金予丁士為，有被上訴人與丁士為所簽之承攬契約書第三點為憑(見原審卷第157頁)，縱附表編號⒉之成交物件於111年9月30日前完成買賣程序，但考量被上訴人公司給付佣金所需時間，發放佣金之時間點應係於 111年9月底左右，然依我國薪資、承攬報酬給付習慣，通薪資、承攬報酬常不會於月底發放，被上訴人既以月結方式給付佣金，附表編號⒉之成交物佣金應係於隔月即111年10月結算給付。而此部分佣金數額為6萬8,750元，有丁士為之薪資條在卷可憑(見原審卷第143頁)，應為系爭執行命令效力所及。　⒍至附表編號⒊至⒏之成交物件，過戶登記日期均為被上訴人收受系爭執行命令(即111年9月30日)後，依前揭房屋交易市場常情，可認被上訴人係於收受系爭執行命令後方給付丁士為附表編號⒊至⒏之成交物件佣金。而此部分佣金數額如附表所示共計68萬4,123元，有被上訴人所提出之丁士為薪資條在卷可憑(見原審卷第143至155頁、本院卷第95至109頁)，應為系爭執行命令效力所及。又附表編號⒐之成交物件，卷內雖未有該物件之過戶登記日期及被上訴人給付丁士為之佣金數額，然該成交物件於111年12月17日成交，總佣金為29萬3 ,402元，被上訴人應給付丁士為總佣金之55%即16萬1,371元等節，有原證12、被上訴人與丁士為所簽之承攬契約書第三點等附卷可參(見原審卷第157、225頁)。該物件既係於被上訴人收受系爭執行命令後成交，即可輕易推知該物件之佣金 16萬1,371元被上訴人係於收受系爭執行命令後給付予丁士為，自亦為系爭執行命令效力所及。　⒎此外，丁士為收受銷售房屋之佣金係基於與被上訴人間承攬關係，觀上開承攬契約書第三點所載：每成交一件甲方(即被上訴人)應支付乙方(即丁士為)55%，以月結方式(見原審卷第157頁)，足認被上訴人給付佣金予丁士為具有某程度之週期性與規則性，依前揭見解，自屬「繼續性給付之債權」而為爭執行命令效力所及，被上訴人前開抗辯，洵不足採。被上訴人於111年9月30日收受系爭執行命令後，當應按系爭執行命令所載扣押金額即薪資報酬債權額之三分之ㄧ為扣押，禁止丁士為收取或逕向丁士為清償，否則即屬有礙於系爭執行命令之效力，對上訴人不生効力。但如扣押三分之一後之可處分薪資、執行業務所得餘額不足1萬8,566元（即薪資報酬為18,567元至2萬7,848元）者，僅就超過1萬8,566元部分扣押。倘可處分薪資、執行業務所得債權金額未超過1萬8,566元者，則毋庸扣押。　⒏本件附表編號⒉至⒍及編號⒏、⒐之成交物件，佣金均高於2萬7, 848元，故應就各物件佣金金額之三分之一為扣押。另附表編號⒎之成交物件佣金雖未超過1萬8,566元，然附表編號⒍、 ⒎物件過戶登記日期分別係111年10月27日、111年10月25日，兩者過戶時間相近，且被上訴人以月結方式給付佣金，已如上述，是附表編號⒍、⒎物件之佣金共14萬8,595元(已逾2 萬7,848元)應係於同月發放予丁士為，自應就該金額之三分之一為扣押。　㈢上訴人雖主張：被上訴人自承丁士為離職時，尚有1萬1,028 元佣金未給付，上開金額自為系爭執行命令效力所及等語，被上訴人則否認之。綜觀原審卷及本院卷被上訴人之答辯狀、準備程序筆錄、言詞辯論筆錄，均未見被上訴人自承於收受系爭執行命令後，尚有1萬1,028元佣金未給付予丁士為一事，是上訴人上開主張，難認有理由。　㈣至被上訴人辯稱：附表編號⒈至⒏成交物件之佣金，於被上訴人收受系爭執行命令前即已給付丁士為等語。惟查：觀丁士為之薪資條，就附表編號⒈至⒏成交物件之佣金確係於被上訴人收受系爭執行命令(即111年9月30日)前即已領取(見原審卷第143至155頁)，然被上訴人於附表編號⒈至⒏成交物件過戶登記前給付銷售佣金，已違反一般房屋交易常態；此外，被上訴人於收受系爭執行命令後，丁士為隨即於隔日即111 年10月1日與被上訴人簽立承攬終止契約書，終止事由為丁士為另有生涯規劃乙節，有約聘人員承攬終止契約書在卷可稽(見原審卷第71頁)。而丁士為從事房仲業務長達11年，在被上訴人公司榮獲季度百萬經紀人獎、年年百萬經紀人獎多次，且109、110、110年度均為千萬經紀人等情，亦有被上訴人臉書貼文截圖附卷供參(見原審卷第39頁)。丁士為既已有10年以上從事房仲業務經驗，在被上訴人公司更是連續3 個年度均為千萬經紀人，顯見有良好的業績，為何突然於被上訴人收受系爭執行命令後旋即終止承攬？其時間點未免過於湊巧。丁士為既然於111年10月1日因另有生涯規劃終止承攬契約，為何於111年12月17日還有附表編號⒎之成交紀錄？是丁士為是否真於111年10月1日終止承攬契約，實屬有疑。復觀丁士為109年度綜合所得稅各類所得資料清單(見原審卷第173頁)，丁士為該年度所得竟然為0，丁士為109年度為被上訴人公司千萬經紀人，則斷無可能該年度毫無所得，堪認丁士為係故意隱匿自身財產所得，以避免遭法院強制執行，且與被上訴人故意營造111年10月1日終止承攬契約之假象，實則繼續在被上訴人公司銷售房屋，此外，更倒填薪資條收受日期，以規避上訴人對其所得強制執行。是被上訴人上開抗辯，豪不足採。　㈤基上，本件丁士為對被上訴人如附表編號⒉至⒐「被上訴人應給付丁士為之佣金」欄所示之佣金總計91萬4,244元，均為系爭執行命力效力所及，當按系爭執行命令所載扣押金額即薪資報酬債權額之三分之ㄧ即30萬4,748元(計算式：914,244 元3=304,748元)為扣押。是丁士為對被上訴人有30萬4,748 元薪資報酬債權存在，應堪認定。六、綜上所述，上訴人訴請確認丁士為自111年9月30日起至111 年12月31日止，對被上訴人有30萬4,748元之薪資債權存在，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件變更之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　勞動法庭　審判長法　官　黃渙文　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳佳伶　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宥愷以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉晴芬附表：編號成交日期過戶登記日期成交物件被上訴人應給付丁士為之佣金 ⒈ 111年7月2日 111年8月3日青埔特區ONE事達別墅【桃園市○○區○○○路000巷000弄00號】 3萬4,375元 ⒉ 111年7月16日 111年8月29日逢甲經貿四房＋車位【臺中市西屯區西安街 277巷77弄5號9樓】 6萬8,750元 ⒊ 111年8月9日 111年10月20日逢甲發燒星精裝雙套房【臺中市西屯區逢甲路 75巷19號3樓之5】 3萬2,450元 ⒋ 111年8月9日 111年10月20日逢甲發燒星精裝雙套房【臺中市西屯區逢甲路 75巷19號3樓之8】 ⒌ 111年8月14日 111年11月11日珍愛逢甲收租套房【臺中市西屯區至善路 101巷23號5樓之16】 6萬3,078元 ⒍ 111年8月25日 111年10月27日埔里溫泉土地【南投縣埔里鎮八股段 388地號】 13萬7,500元 ⒎ 111年9月2日 111年10月25日逢甲發燒星【臺中市西屯區逢甲路 75巷19號3樓之2】 1萬1,095元 ⒏ 111年9月12日 111年10月02日櫻花獨綻三房平車【臺中市○○區○○路0段000號4樓之3】 44萬元 ⒐ 111年12月17日（未知）臺中車站三房 16萬1,371元總計 94萬8,619元

2025-02-21

TCDV-112-勞簡上-9-20250221-1

北簡

臺北簡易庭

給付違約金

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度北簡字第8699號原告乙尚村房地產仲介業有限公司法定代理人曾寶珠訴訟代理人陳蕙玲被告賴盈瑾訴訟代理人董璽翎律師郭守鉦律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元，及自民國一百一十三年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　理　由壹、程序部分：　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）29萬2,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院113年司促第5393號卷〈下稱司促卷〉第7頁），嗣於民國114年1月14日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「被告應給付原告28萬元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第第183 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：被告前於112年12月25日委託原告以798萬元居間仲介出售坐落基隆市○○區○0000地號土地及其上第00000 -000建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○路0000號3樓房屋（下稱系爭房地）。因訴外人戴毓辰已於113年3月14日以承購價750萬元與原告簽立不動產買賣意願書，並交付斡旋金10 萬元，因上開承買總價款已達被告同意出售之底價700萬元，故斡旋金轉為定金，買賣契約視為成立，然屆期被告拒不出面簽立不動產買賣契約書，前經原告於113年4月1日寄發板橋南雅郵局第000055號存證信函（下稱系爭原告存證信函）催告被告出面簽立不動產買賣契約書，然被告仍置之不理，故被告依據兩造簽立之不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭②委託契約）第10條第2項及第6條之約定應給付成交總價款4％之違約金計28萬元（原告僅以總價款700萬元計算請求）等語。並聲明：被告應給付原告28萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：被告於112年11月25日委託銷售系爭房地時即已向原告之專員表示，系爭房地為被告之父親購買於己，故系爭房地銷售之決定權，尚須與家人討論，且仍須經過父親之同意始可為之。然原告之專員於明知上開情形下，竟仍執意要求被告先行簽立系爭②委託契約，而未給予被告3日之審閱期限，且亦未交付系爭②委託契約予被告，遲至原告已找好買家且要求被告履行簽立不動產買賣契約時，原告才於被告之要求下於113年4月2日傳送系爭②委託契約予被告，故系爭房地之出售除未經被告父親之同意外，因系爭②委託契約簽立之前後，原告並未給予合理之審閱期限，依據消費者保護法(下稱消保法)第11條之1第1項、第2項及內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1點規定，系爭②委託契約有關斡旋轉定金、違約責任等不利於被告之事項，亦屬無效。退步言，縱鈞院認定被告有違約之事由，因原告並未舉證其受有何實質之損害，原告請求之違約金尚屬過高，應予減輕等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）原告是否未給予被告合理審閱系爭②委託契約之期間，而有違反消保法第11條之1第1項規定致系爭②委託契約無效之情形？　 1、按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消保法第2 條第1款、第2款、第3款定有明文。查原告係以不動產仲介經紀、買賣、租賃等服務為業者，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務結果在卷可稽（見司促卷第35頁），可認原告為消保法所規範之企業經營者。而被告為買賣系爭房地，先後與原告簽訂系爭①、②委託契約（有關系爭①委託契約部分詳如後述），約定被告接受原告提供不動產買賣仲介服務以達出售系爭房地目的，是被告乃消保法所規定之消費者，其與原告就系爭①、②委託銷售契約所發生之法律關係，自屬消保法所定義之消費關係，而有消保法之適用，合先敘明。　 2、次按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約，是指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。消保法第2條第7款、第9款亦定有明文。原告既為提供不動產仲介服務之企業營業者，系爭①、②委託契約是原告為與多數不特定消費者簽訂不動產仲介服務契約之用，以預先擬定之契約條款作為契約內容，此可從系爭①、②委託契約首頁左下角印有「契約書電腦編號」等字樣，且印有編號「No.0000000」、「NO.0000000」等情（見本院卷第141頁、第145頁）可證，是系爭①、②委託契約屬定型化契約，應受消保法規範無疑。　 3、另按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容。消保法第11條之1第1項、第2項、第3項及第13條第1項前段分別定有明文。又企業經營者依消保法第11條之1規定，於與消費者訂立定型化契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容，並應依同法第13條第1項前段規定，向消費者明示定型化契約條款之內容。前者係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會；後者則係明定企業經營者明示告知定型化契約條款內容之義務。消保法上開規範立法意旨，係為保護消費者了解全部契約條款內容的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約內容所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。然上述規定均係為保護消費者所設，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會，倘消費者於訂約當時對於契約條款內容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，該條之保護目的即屬已達，故消費者審閱定型化契約內容之期間，雖未達規定期間，倘消費者已有充分了解契約條款之機會，而同意與企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審閱期間，法律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，並無不可，對於該定型化契約之效力自不生影響。　 4、查原告主張被告為系爭房地之登記名義人，被告前於112 年11月25日與原告先行簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭①委託契約）及契約變更附表（下稱系爭①變更附表），委託原告以銷售總價698萬元出售被告名下之系爭房地，並約定買方出價達600萬元被告即同意出售，委託期間自112年11月25日起至113年5月31日止。嗣原告於112 年11月28日成功接洽買方出價達600萬元後旋即聯繫被告，被告卻以委託出售價格太低為由拒絕完成系爭房地之買賣簽約。其後，兩造又達成合意，約定變更被告委託銷售總價為798萬元，倘買方出價達700萬元被告即同意出售，並再行簽立系爭②委託契約及契約變更附表（下稱系爭②變更附表），且約定延長委託期間至113年11月24日止。詎料，原告於113年3月14日成功接洽買方戴毓辰出價達750 萬元後旋即於113年3月18日聯繫被告，且戴毓辰已給付定金10萬元，被告竟又以委託出售價格太低為由拒絕完成系爭房地之買賣簽約等情，業據提出系爭①、②委託契約、系爭①、②變更附表、不動產買賣意願書、權益確認書、要約書、成屋個案資料表及支票等件為憑（見本院卷第141至1 77頁），核屬相符；且參以兩造間之通訊軟體紀錄：「（傅大哥）：我爸說買方出698萬的話，他就賣！112年12月 26日（原告業務）：我們委託專任開價是698萬元。契約書-妳簽600萬元.就要賣.並且付4％.怎麼變說698萬？600 萬元妳付4％.明天我會跟買方說價錢差太多.不賣給他.我們在找買方。（被告）：嗯，傅大哥，對不起！其實，我們對每個地方的行情真的沒有您們懂！希望您們別生氣… 」（見本院卷第95至97頁）、「113年3月18日（原告）：賴小姐，公司說這個730，以我們簽的合約來說，已經達到底價，斡旋金10萬（我已經收）直接轉訂金，需要配合出來簽約了。…（被告）：今晚剛才有那一棟的主委打電話給我爸（我還沒跟我爸提我的事），他跟我爸說我們那邊現在新蓋了一棟每間都比較小，但都有1000萬的價格！他也跟我爸說有聽要賣房…我爸其實覺得我們還是賣便宜了…」等語（見本院卷第109頁、第115至117頁）；再參以被告並未否認其為系爭房地之登記名義人，且自承有於系爭①、②委託契約及系爭①、②變更附表上簽名（見本院卷第 125頁、第181至182頁）。以上，堪認原告主張上開兩造委託買賣系爭房地之經過情形，應為真實。是兩造僅係因系爭①委託契約之委託銷售價格較低而再行簽立系爭②委託契約；且互核系爭①、②委託契約之約定條文內容，除第2 條委託銷售價格由總價格698萬元（含車位價格80萬元），調高為總價格798萬元（含車位價格80萬元）外，其餘約定條文內容均相同而無變動之情形；又參以系爭②變更附表前言亦已表明「茲因委託人將委託契約書編號：0000 000物件（即系爭①委託契約之契約書電腦編號）委託受託人居間仲介銷售或出租，雙方合意變更內容如下，並書立此附表壹式貳份，…其餘未更改部分仍依〝原委託契約〞履行。」，併將〝原委託期間〞延長至113年11月24日止，可認被告已認知係基於系爭①委託契約除委託銷售價格外之相同履約條件下簽立系爭②委託契約。又稽諸系爭①委託契約前言已有電腦打字特別註記「＊依據內政部公告：本契約書及其附件審閱期間為3日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委託人得主張該條款仍構成契約內容。」等語（見本院卷第141頁、第155頁），且系爭 ①委託契約前言下方亦有緊接手寫註記「已審閱內容提早簽約」等字樣，被告並於其右邊「貴客簽署」欄位上簽名（見本院卷第141頁）；再參以兩造間112年12年26日通訊軟體內容：「(被告)：傅大哥：我爸說買方出698萬話，他就賣！（原告）：我們委託專任開價是698萬元，契約書-妳簽600萬元，就要賣並且付4％.怎麼變說698萬？600 萬元妳付4％，明天我會跟買方說價錢差太多.不賣給他，我們在找買方.（被告）:嗯，傅大哥，對不起！其實，我們對每個地方的行情真的沒有您們懂！希望您們別生氣！我是〝昨晚才拿合約〞給我爸看的，當然，我被我爸唸了一頓，尤其是我被詐騙集團騙過後…」等語（見本院卷第95 頁、第97頁），堪認被告於簽立系爭①委託契約時業已充分瞭解其依系爭①委託契約所應負擔之權利義務，且選擇放棄其審閱期間提前簽約，原告亦已將系爭①委託契約交付予被告，是依前揭說明，系爭①委託契約之效力原不受審閱期限之影響，又被告既已認知係基於系爭①委託契約除委託銷售價格外之相同履約條件下簽立系爭②委託契約，已如前述，則難認被告係在無從瞭解系爭②委託契約之約定內容及未给予合理審閱期間下簽立系爭②委託契約，故系爭②委託契約之效力自不受審閱期限之影響。從而，被告辯稱原告並未交付系爭②委託契約，且原告未给予被告系爭②委託契約合理之審閱期間，故系爭②委託契約因違反消保法第11條之1第1項規定而無效，即無可採。（二）系爭房地之出售條件是否仍需經被告父親之同意始生效力？　　　被告辯稱其於112年11月25日委託原告銷售系爭房地時即已向原告之專員表示，系爭房地為被告之父親購買於己，故系爭房地銷售之決定權，尚須與家人討論，且仍須經過父親之同意始可為之。惟查，系爭房地既登記為被告所有，已如前述，且被告於簽立系爭②委託契約及系爭②變更附表時屬有完全行為能力之人，被告所為法律行為本無需其父親之同意始生效力，是被告既以其自身名義簽立系爭② 委託契約及系爭②變更附表，被告本身即應受系爭②委託契約及系爭②變更附表所約定權利義務內容之拘束。又系爭房地出售之同意條件核屬系爭①、②委託契約之重要事項，然遍觀系爭①、②委託契約並無任何關於被告所稱系爭房地之出售最終仍需經被告父親之同意始生效力之相關約定記載。從而，被告辯稱系爭房地之出售條件因未經被告父親之同意故不生效力，自難憑採。（三）原告請求被告給付違約金28萬元，是否有據？　 1、依系爭②變更附表約定：「茲因委託人將委託契約書編號：0000000物件委託受託人居間仲介銷售或出租，雙方合意變更內容如下：並書立此附表壹式貳份，…其餘未更改部分仍依原委託契約履行。一、更改委託期間：（一）、原委託未逾期者：雙方合意將原委託期間延長至113年11 月24日止。…二、更改委託價款：（一）、雙方合意將原委銷售價格變更為798萬元整，但買方出價達700萬元整，委託人同意出售。☑含車位。…四、…如達700萬元，自行轉為訂金成交。」（見本院卷第155頁）、依系爭②委託契約第10條「定金之收取」約定：「㈠甲方（即被告）同意乙方（即原告）得為買賣雙方之代理人。㈡若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即被告）同意授權乙方（即原告）〝無須再行通知〞即得全權代理收受定金（甲方簽章賴盈瑾）甲方於此處未簽章者，視為不授權代收定金）、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方〝通知後5日內〞或〝依書面所約定日期〞出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即轉為買賣價款之一部份。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。」（見本院卷第145頁）及第5條「服務報酬」約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4（最高不得超過中央主管機關之規定）…」（見本院卷第143頁）。　 2、查原告主張兩造於簽立系爭②委託契約及系爭②變更附表後，原告已於113年3月14日成功接洽買方戴毓辰出價750萬元購買系爭房地，且戴毓辰亦已給付定金10萬元，然原告於113年3月18日通知被告履行系爭房地買賣契約之簽立，被告卻以價格太低為由拒絕履行等情，均如前述，堪認係可歸責於被告之事由致無法完成不動產買賣契約之簽立，則被告之違約行為甚明，依系爭②委託契約第10條第2項之約定，原告自得依據系爭②委託契約第5條之約定請求被告給付違約金。　 3、惟按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金。違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項及第252 條分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。查系爭②委託契約第10條第2 項並未言明違約金為懲罰性違約金，自應認該條約定屬損害賠償總額預定性質之違約金，是被告抗辯兩造所約定之違約金過高，本院自得審認相關事證後依民法第252條規定予以酌減。本件被告固有違約情事，已如前述，惟原告亦未提出何等證據，證明其因被告之違約行為，而實際受有如請求金額之損害。再者，本件被告與系爭房地之買方戴毓辰間之買賣契約既尚未成立，原告之居間仲介即未完成，後續自無須再進行簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項，原告亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷，原告就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，尚屬輕微，又依系爭②委託契約第5條約定，若原告仲介成功，其得向被告請求給付之服務報酬至多僅為實際成交價之4%，然於仲介失敗之情形，卻尚能取得委託銷售價額之6%，亦有失衡，並審酌被告倘依約履行，原告尚能取得來自買方之若干約定報酬，卻因被告片面違約而失卻該利益，本院認本件原告依系爭②契約第10條第2項規定請求委託銷售總價4%之違約金雖尚嫌過高，仍不宜過度減免，以免產生鼓勵違約之效應，認本件之違約金應酌減為21萬元即以委託銷售底價700萬元之3%計算（計算式：700萬元×3 ％＝21萬元）為適當。四、綜上所述，原告請求被告給付21萬元，及自支付命令繕本送達翌日即113年5月24日（見司促卷第45頁）起至清償日止，按週年利率5％之計算利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官陳家淳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇炫綺備註：本件原告起訴雖繳納裁判費3,200元，但原告減縮應受判決事項之聲明後，訴訟標的金額為28萬元，僅應繳納裁判費2,98 0元，逾此範圍之金額即因原告減縮聲明而撤回部分之裁判費，應由原告自行負擔。

2025-02-21

TPEV-113-北簡-8699-20250221-2

訴

臺灣臺中地方法院

給付服務報酬等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2656號原告駿通地產有限公司法定代理人蘇妙穎訴訟代理人陳偉展律師被告何云妟上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告何云妟經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠原告前於民國113年1月11日受訴外人廖志明委託，銷售其所有臺中市○○區○○段000地號土地及同段106建號建物（門牌：臺中市○○區○○○路000號，下稱系爭房地)，期間自113年1月1 1日起至113年7月31日止，如買方出價達新臺幣（下同）200 0萬元，即同意出售，簽立不動產委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約書）及契約變更附表（原證2)。嗣被告經原告之仲介為欲買之意思表示，並於113年4月25日10時簽立不動產買賣意願書（原證3)及權益確認書（原證4)，委託原告以20 80萬元總價款代為斡旋，有效期間至113年5 月1日24時止，並支付5萬元斡旋金，後廖志明於113年4月25日14時同意依前述不動產買賣意願書之條件出售；廖志明與被告間之買賣關係已成立，由被告以總價2080萬向廖志明購買系爭房地。被告受原告通知系爭房地買賣成立後，遲不出面簽立不動產買賣契約，經原告以臺中英才郵局第1097號存證信函（原證 5)催告，亦遭置之不理。　㈡原告依約促成被告與廖志明成立買賣契約，依民法第565條及第568條第1項，得請求被告及廖志明各給付居間報酬。被告於買賣契約成立後，應按系爭權益確認書第3條第1項，給付原告成交總價款百分之貳之服務報酬41萬6000元（00000000 x2%=416000）。　㈢原告依委託銷售契約書第5條，得請求廖志明給付實際成交價百分之肆之服務報酬83萬2000元（00000000x4%=832000），系爭房地買賣契約之解除或無法履行，係可歸責於被告，廖志明無可歸責性，被告以遲不出面簽立不動產買賣契約等不正當之方法阻止成就，違反不動產仲介經紀業報酬計收標準第1項等保護原告之法律，並致生損害於原告，依民法第1 84條第2項前段向被告請求83萬2000元。　㈣聲明：⒈被告應給付原告124萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。　三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告請求被告給付服務報酬41萬6000元，無理由：　⒈原告主張受訴外人廖志明委託，銷售系爭房地，嗣被告經原告之仲介為應買之意思表示，與原告於113年4月25日簽立不動產買賣意願書及權益確認書，委託原告以2080萬元總價款代為斡旋，有效期間至113年5月1日24時止，並支付5萬元斡旋金，後廖志明於113年4月25日14時同意依前述不動產買賣意願書之條件出售。被告受原告通知系爭房地買賣成立後，遲不出面簽立不動產買賣契約，經原告以臺中英才郵局第10 97號存證信函催告等情，業據原告提出不動產一般委託銷售契約書、契約變更附表、不動產買賣意願書、權益確認書、存證信函及回執等件等為證（見本院卷第25至39、55、57頁），又被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第1項規定，視同自認，應認原告上開主張為真實。　⒉按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。再按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解。最高法院86年度台上字第3042號判決意旨參照。　⒊查系爭不動產買賣意願書第3條第1項約定：「買方(即被告) 承諾應於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之二之服務報酬予本公司(即原告)」、第4條第1項約定：「賣方(即廖志明)於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效」（見本院卷第35頁），是被告於買賣契約成立時，即廖志明接受其所提出之承購總價及付款條件，方有給付服務報酬之義務。觀之系爭不動產買賣意願書，被告提出承購總價2080萬元，付款條件依代書作業等條件，復參廖志明簽屬之委託銷售契約書，委託銷售價格為2228萬元，價款支付方式為簽約款、用印款、完稅款均為10%，尾款70% ，買方辦理貸款時，賣方同意配合以銀行核准可貸之最高金額為尾款（見本院卷第25頁），另以契約變更附表變更委託銷售價格為2228萬元，買方出價達2000萬元時同意出售（見本院卷第31頁），其後雖經廖志明於系爭不動產買賣意願書之賣方欄簽章表示同意，然本件就買賣價金如何支付、貸款等條件均未經過買賣雙方磋商，是原告主張買賣契約已成立，委無足採。原告請求居間報酬云云，自無所據。　　　㈡原告依民法第184條第2項前段請求83萬2000元，無理由：　⒈本件買賣雙方就付款條件，尚未磋商而達成意思表示合致，而未能成立系爭房地買賣契約，業據前述，則原告即無由要求被告應簽立買賣契約，難認被告有何違約或債務不履行之情，原告亦無從依委託銷售契約書第5條，請求廖志明給付實際成交價百分之肆之服務報酬。是原告主張被告以遲不出面簽立不動產買賣契約等不正當之方法阻止成就，違反不動產仲介經紀業報酬計收標準第1項等保護原告之法律，並致生損害於原告云云，並不可採。　⒉原告未舉證證明被告有何違反保護他人之法律之侵權行為，原告亦未受有何損害，則原告主張依民法第184條第2項規定請求被告賠償83萬2000元，並非有據，應予駁回。　五、綜上所述，原告依居間契約及侵權行為之法律關係，向被告請求給付41萬6000元居間報酬及賠償損害83萬2000元，暨法定遲延利息，均無理由，應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，一併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳僑舫正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俞婷

2025-02-21

TCDV-113-訴-2656-20250221-1

訴

臺灣桃園地方法院

返還仲介服務費等

臺灣桃園地方法院民事裁定 111年度訴字第2569號原告即反訴被告游聿造訴訟代理人湯偉律師被告即反訴原告金雲鼎不動產仲介經紀有限公司法定代理人鍾苓被告李淑珍李贊忠共同訴訟代理人張珉瑄律師共同複代理人陳郁芳律師上列當事人間請求返還仲介服務費等事件，本院裁定如下：　　主　文本件應再開言詞辯論，並指定於民國114年4月11日下午2時40分，在本院第45法庭行言詞辯論程序。　　理　由一、按法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開辯論，民事訴訟法第210條定有明文。本件前經言詞辯論終結，茲因尚有應行調查之處，爰命再開言詞辯論。二、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佩宜上列正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃忠文

2025-02-21

TYDV-111-訴-2569-20250221-1

訴

臺灣臺北地方法院

給付服務費

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第5809號原告即反訴被告維邦國際商用不動產顧問有限公司法定代理人簡漢城訴訟代理人兼反訴被告林固磐反訴被告林皋立林登山上四人共同訴訟代理人楊婷鈞律師被告即反訴原告許中裕上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬肆仟元，及自民國一一二年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、本訴訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依原告維邦國際商用不動產顧問有限公司（下稱維邦公司）與被告簽訂之不動產委託代標契約書（下稱系爭契約）第9條第2項之約定，因本契約發生之一切訴訟，雙方同意以本院為第一審管轄法院（見本院卷一第25頁），揆諸前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權。二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，被告於本件言詞辯論終結前對原告維邦公司及其餘反訴被告林皋立、林固磐、林登山（下合稱反訴被告）提起反訴，主張反訴被告違反系爭契約第3條之規定，未經被告同意擅自提高價金造成被告之損害，爰依民法第 544條、第110條、第184條第1項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條等規定，請求反訴被告連帶賠償被告新臺幣（下同）63萬9,999元（見本院卷一第77至79、2 97至298頁）。核其反訴標的法律關係所發生之原因，係本於原告本訴執為請求權基礎之系爭契約履約所生爭議，與本訴之標的及其防禦方法均相牽連，是被告提起反訴，核與前開法律規定相符，應予准許。貳、實體方面：　　一、本訴部分： (一)原告維邦公司主張： 1、原告維邦公司為經紀業，反訴被告林皋立、林固磐、林登山受僱於原告維邦公司，擔任不動產營業員。被告為不動產仲介業者，於民國112年8月28日與原告維邦公司接洽，稱其有意投標臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）112年度司執字第4214號解除契約強制執行案件（下稱系爭強制執行事件）之物件即門牌號碼桃園市○○區○○路000○0號8樓房屋及其增建其坐落基地即桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭不動產）。經原告提供系爭不動產物件調查表及外觀照片等資料，當面向被告詳細報告後，原告維邦公司與被告遂簽訂系爭契約，約定由被告委託原告維邦公司代為向桃園地院投標系爭不動產，服務費分3次幾付，分別於代標成功、過戶完成、完成交屋時，各給付28萬8,000元。 2、原告於112年8月29日，由所屬仲介員即反訴被告林固磐、林皋立陪同被告及其妻至桃園地院投標。因投標現場非僅被告 1人投標，反訴被告林固磐、林皋立認如以原約定投標金額1 ,440萬元投標難以得標，遂提供專業意見，經與被告充分討論後決定修改金額，由反訴被告林固盤從被告手中接過標單協助填寫，經被告確認後，趕在最後投標一分鐘投遞進投標箱，嗣經司法事務官當場唱標，詢問現場均無意見，確認無誤後宣布被告得標。原告維邦公司以此方式協助被告成功拍定系爭不動產，豈料被告事後反悔，拒絕依系爭契約給付服務費用，甚至遞狀向桃園地院民事執行處解除委任契約、變更送達地址，然依民法第101條規定及系爭契約第5條約定，如被告自行放棄由原告代為處理點交事宜時，視為原告之契約義務已履行完畢，原告自得向被告請求給付服務費。 3、退萬步言之（假設語氣，原告否認），如系爭契約業已終止，但係因被告意圖賴帳、誣告原告所致，原告並無可歸責事由，依系爭契約第8條第1項第2款之約定，應視為原告已完成代標之義務，被告仍應支付第6條約定服務報酬，並一次付予成告。縱被告依民法第549條規定隨時終止委託，因被告未能舉證原告有未盡民法第535條受任人注意義務，自不得依民法第548條第2項之規定拒絕給付報酬。 4、為此，爰依系爭契約第5條之約定，提起本件訴訟，請求被告給付服務費等語。並聲明：①被告應給付原告86萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。 (二)被告則以： 1、被告與原告維邦公司簽訂之系爭契約約定被告授權以1,440 萬元為投標金額，且依系爭契約第3條之約定，倘須變更金額時須經委託人同意，然原告維邦公司之業務員即反訴被告林皋立、林固磐為獲取高達86萬4,000元之報酬，竟未經被告同意逕以1,503萬9,999元投標，造成被告溢價63萬9,999 元得標，原告維邦公司顯然背於受託人義務且損害於委託人，自不得主張已完成服務工作而請求報酬。 2、原告維邦公司與被告間之系爭契約法律關係為委任契約，極注重當事人間之信任關係，當雙方已出現嫌隙及信賴瑕疵，委任關係即難以維持。原告維邦公司之業務員違約導致雙方已無信任基礎，被告曾要求原告維邦公司之業務員就溢價一事做協商賠償，然原告維邦公司之業務員情緒失控無法理性溝通，雙方沒有共識，已生嫌隙致信任瓦解，被告自無可能將後續事宜再交由原告維邦公司處理，終止之緣由可歸責於原告維邦公司，故被告於112年9月5日依民法第549條之規定發函終止與原告維邦公司間之委任契約，因非可歸責於被告之事由，被告自無給付服務費之義務。　　 3、又系爭契約已約明投標金額為1,440萬元，最終以1,503萬9, 999元得標，是不完全給付，被告自得依民法第256條之規定解約。且依系爭契約第3條之約定，乙方即被告是以1,440萬元範圍內授權甲方即原告維邦公司為代標行為，必須以此授權範圍內應買，原告維邦公司才有權請求報酬，本件原告維邦公司逾越授權範圍，依據系爭契約第3條之約定，條件尚未成就，原告維邦公司不得請求報酬。系爭契約雖未約定受任人違約之處罰方式，但逾越代理權限範圍內之代理行為即為無權代理，既為無權代理，非依委任人之要求執行業務，原告維邦公司自不得以完成任務為由請求報酬。 4、被告已於112年9月5日終止委任關係，於同年10月11日親自至地政事務所辦理過戶，因占用人拒絕交屋已於同年11月22 日訴請遷讓房屋，現由桃園地院113年度訴字第196號案件審理中，上開過戶程序或與占用人協商之過程，皆由被告親自辦理，原告維邦公司請求被告給付86萬4,000元，並無理由。且依據系爭契約第6條第2項之約定，甲方即原告維邦公司有據實以告知義務，當日投標前被告不斷問原告維邦公司之業務員要寫多少（指投標金額），原告維邦公司業務員有義務據實回答卻選擇隱匿事實，故意不回答金額只說你不用擔心，有違受任人執行業務時應盡之義務，明顯有重大過失。當日如未溢價投標根本不會得標，如未得標則不會產生系爭契約約定之第一期報酬。又原告維邦公司僅派業務員陪同被告至法院，其餘程序均係由被告自行辦理，原告維邦公司所付出之勞力顯不相當，又涉及違反刑事責任、違反契約及不動產仲介業相關法規，應不得請求報酬或應予酌減。　 5、被告對反訴被告林登山、林皋立、林固磐提起背信、妨礙自由、偽造文書罪嫌之刑事告訴，經臺灣高等檢察署檢察長發回續查，可見原告維邦公司業務員之行為確實有可疑之處，本案標單上委託人簽名之欄位不是被告親自簽名蓋章，是原告維邦公司之業務員即反訴被告林固磐在未經被告同意下擅自加價投標甚至自行簽下委託人姓名用印，反訴被告林皋立、林固磐更對被告施予暴力強迫推擠及搶奪標單之行為，已構成偽造署押及強制之違法行為。原告維邦公司始終未能證明被告有同意加價投標，則原告維邦公司未經被告同意擅自進行代理，已逾越授權範圍，其行為已屬無權代理，且不能主張已完成任務，原告維邦公司自不得請求報酬，更應依法賠償被告所受損害等語，資為抗辯。並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、反訴部分：　　 (一)反訴原告主張： 1、反訴原告透過反訴被告林固磐在591房屋網之釣魚廣告結識反訴被告林登山，反訴被告林登山轉介其子即同為反訴被告維邦公司之業務員反訴被告林皋立，表示桃園業務皆由反訴被告林皋立負責，由被告林皋立說明較為清楚。反訴被告林皋立不斷向反訴原告談及現金流、每月利用神秘工具生錢、及如何從銀行及保險公司貸款、增資、搬錢、利用前金還後金循環獲利等類似詐騙之話術對反訴原告洗腦一個多小時，最後在簽約前僅說明系爭不動產坐落位置、概況等法院公告即可得知之事項，並未對系爭不動產詳細分析說明，不動產說明書亦未附有建物及土地登記謄本，亦無另外提供外觀照片，僅於物件調查表上印有小小的建物外觀照，甚至沒有提供拍賣投標須知。反訴原告於簽約時已是當晚近23時，經紀人未在現場，反訴原告沒有足夠時間逐條審閱系爭契約條文，反訴被告林皋立亦未一一解說契約內容並提供審閱期，反訴原告係基於相信房仲專業及不動產經紀業法規罰則，認為反訴被告應無可能以身試法，始於112年8月28日23時許與反訴被告維邦公司簽訂系爭契約，約定投標底價為1,440萬元，並相約隔日一早與反訴被告林登山一同前往桃園地院。 2、反訴原告於112年8月29日上午與反訴被告林登山一同前往桃園地院途中，反訴原告已表明預算問題無加價意願，反訴被告林登山即說不投標也沒關係。在桃園地院民事執行紀錄科辦公室，反訴原告再次明確告知只願以公告底價1,440萬元投標，否則超過預算即無法支付仲介費等語，然反訴被告林皋立、林固磐不斷利用與本投標案不相關之現金流話術、投標時間將截止等語干擾反訴原告思考、要求反訴原告加價投標，反訴原告已明確告知「不行，超過預算了」，反訴被告林皋立、林固磐仍不斷遊說、逼迫反訴原告加價以利得標獲取86萬4,000元仲介傭金。截止投標前反訴原告多次口頭制止反訴被告林固磐「等一下！給我看一下！」，欲確認標單，然反訴被告林皋立、林固磐不聽從反訴原告指示，反訴被告林皋立還命反訴被告林固磐趕快寫、趕快去投，反訴原告已制止並大喊「等一下！等一下！我連投標金額多少都不知道！」反訴被告林皋立、林固磐仍不聽給反訴原告確認金額，反訴被告林皋立並以肉身阻擋在門前不讓反訴原告去阻止反訴被告林固磐投標，最終未取得反訴原告同意就擅自標金額並逕行將標單投入票匭。反訴原告直到開標後才知道反訴被告林固磐寫的金額是1503萬9,999元，反訴原告自始至終未曾同意此金額，也不知此金額從何而來，又因反訴被告未提供投標須之，反訴原告不知可當庭提出異議，因誤信反訴被告林皋立、林固磐說不能提出異議之說詞而喪失及時補救之機會。 3、當日傍晚反訴原告詢問反訴被告林皋立要怎麼處理溢價得標一事，反訴被告林皋立在電話中竟歇斯底里情緒失控一直說根本沒得標、是第一廢標，暴怒咆哮無法理性溝通，還傳其他代標公司的標單給反訴原告。反訴原告網路查詢發現代標公司會有所謂「陪標」情況，才驚覺這跟代標業者黑幕之詐騙手法如出一轍。反訴被告違背委託人即反訴原告意願行事足以構成背信，反如原告已於112年8月31日對反訴被告林皋立、林固磐與林登山提起背信、妨礙自由、偽造文書罪之刑事告訴。 4、反訴原告經詢問書記官不繳足拍定價金尾款之風險為「棄標則將保證金288萬予以扣留外，再次開拍之拍出金額若低於反訴原告之拍定價額，其差額仍須由反訴原告補足」，則反訴原告所須承擔之損失可能高達500萬，兩害相權取其輕後，反訴原告被迫硬者頭皮向親朋好友借錢，湊足1,215萬9,9 99元繳付尾款，將損失降到最低，豈料系爭不動產仍須透過另案訴訟取回使用權，反訴被告維邦公司竟無視自己業務員之背信疏失而提起本件訴訟，反訴原告自得提起本件反訴。　　 5、受任人對於委任人之詢問有據實回答之義務，此於系爭契約第6條第2項亦有明文，且受任人應遵從委任人之指示，然反訴被告卻一意孤行，拒絕聽從委任人的任何指令，有違受任人之職責。且簽約之人為反訴被告林皋立，投標當日卻出現第三人反訴被告林固磐，有違民法第537條受任人應自行處理委任事務之規定。反訴原告並不知道反訴被告林固磐為何人，反訴被告林皋立卻指示反訴被告林固磐擅自偽造反訴原告簽名用印，故意違反反訴原告意願擅自加價導致溢價得標，無視反訴原告多達11次口頭阻止、不聽指示並暴力推擠、搶奪反訴原告手中標單強行投標，造成反訴原告受有溢價投標之損失63萬9,999元，更令反訴原告捲入不必要之民刑事訴訟官司，反訴被告自應就其故意或重大過失、逾越授權範圍所為行為造成反訴原告之損害，連帶負擔損害賠償責任。為此，爰依民法第544條、第535條、第537條、第538條、第 110條、第184條第1項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條之規定，請求擇一有利之請求權基礎，判決反訴被告應連帶賠償反訴原告投標溢價63萬9,999元（計算式：1,503萬9,999元－1,440萬元＝63萬9,999元）等語。並聲明：①反訴被告應連帶給付反訴原告63萬9,999元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。 (二)反訴被告維邦公司、林皋立、林固磐、林登山則以： 1、反訴原告係與反訴被告維邦公司簽訂系爭契約，基於債之相對性，反訴原告向非系爭契約當事人之反訴被告林皋立、林固磐、林登山請求給付溢價63萬9,999元，洵屬無據。 2、反訴被告維邦公司已於112年8月29日陪同反訴原告至系爭不動產標的現場確認物件，於投標時提供專業意見，並協助反訴原告填寫標單，在現場眾目睽睽下順利得標，並當場在民事執行處工作人員唱名時，協助反訴原告執證件及票據上前繳納、處理得標後之後續手續，於此數小時期間內，反訴被告維邦公司之業務員並無任何何強暴、脅迫、搶奪等情事，法院皆有法警，反訴原告當時從未表示任何不樂意之處，反而相當配合辦理得標手續，足見反訴原告係虛構事實誣指受有損害，不足憑採。 3、代標實務上，因我國法院採行只能書寫標單一次、閉軌式投標方法，於投標後即不得再行加價或重寫價金，業務員必須於現場判斷當日閉標之眾多標的物中，各家競標業者是否、以及有多少人係就同一標的為競標，更須當場判斷究竟要如何以最低但又能得標之金額投標。本件錄影畫面顯示兩造於投標前有長時間對話、凝視書面資料之過程，對話中反訴被告並有拿出計算機多次計算，可知反訴被告維邦公司之業務員確實耗費大量時間與反訴原告討論。再者，於投標時間屆至後，經桃園地院民事執行處司法事務官當場唱標，詢問現場有無異議，確認無誤後宣布由反訴原告得標、上前領取得標收據及簽名之過程，反訴原告及其妻子均在場親自見聞，若其對於以1,440萬元投標絕不加價一節如此堅持，自無率爾將印章交予反訴被告維邦公司業務員用印之可能；又若反訴被告確有搶奪標單擅自投標之舉，反訴原告既認為反訴被告維邦公司業務員未經同意有不法情事，對該金額不同意，應於法院當場詢問是否有異議時提出異議，並向現場司法事務官、法警等法院工作人員尋求協助，而非於後續被告維邦公司業務員聯繫反訴原告，請其繼續履行系爭契約義務時，方才後悔改口係遭反訴被告維邦公司業務員強迫。　 4、反訴原告以1,503萬9,999元拍得系爭不動產，每坪單價約為 22萬元，對照系爭不動產於102年8月23日之實價登錄移轉紀錄成交價格1,670萬元，反訴原告係以低於前一手約166萬元之價格取得系爭不動產。又依據系爭強制執行事件卷內訴外人透標單及法院囑託銘傑不動產估價師事務所所提不動產鑑定報告，可知系爭不動產於112年4月6日時之鑑定價格為1,6 39萬6,000元，明顯高於反訴原告得標金額百萬餘元，反訴原告以低於鑑價約135萬6,000元之價格得標系爭不動產，難謂有何損失。再參酌系爭不動產同社區建物近一年之成交平均單價為每坪28.6萬元，遠高於反訴原告取得系爭不動產之單價每坪22萬元；且系爭不動產同社區目前有一在售房屋開價每坪45.98萬元，亦高於反訴原告取得系爭不動產之單價每坪22萬元，顯見反訴原告係以遠低於市場行情之價格得標系爭不動產，根本未有損失，反而獲利頗豐，是反訴原告提起本件反訴並無理由等語。並聲明：①反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造協議簡化之不爭執事項（見本院114年1月9日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整並簡化文字用語，見本院卷二第322、294至295頁） (一)原告維邦公司與被告於112年8月28日就系爭強制執行事件拍賣物件（參原證3）簽訂系爭契約（原證1），成立委任關係。 (二)系爭契約委任關係存在於原維邦公司告與被告之間，反訴被告林固磐、林登山、林皋立則為原告維邦公司所聘僱之不動產營業員。 (三)原告維邦公司受被告委託，指示反訴被告林固磐、林登山、林皋立陪同被告於112年8月29日上午參與系爭強制執行事件拍賣程序，協助被告以1,503萬9,999元順利得標，拍定取得系爭不動產之所有權（參原證5）。 (四)於投標當日就上開不動產尚有更高投標金額之其他投標人即訴外人林誼忠，委託代標業者即訴外人陳國益，以投標金額 1,519萬9,999元參與競標（參原證26），惟因被判為廢標，系爭不動產由法院人員當場宣布由第二高標之投標人即被告得標。 (五)系爭不動產於102年8月23日之實價登錄移轉紀錄成交價為1, 670萬元（參原證14），於112年4月6日經桃園地院委託訴外人銘傑不動產估價師事務所估價，鑑定結果價值為1,639萬6 ,000元（參原證27）。　　四、本院之判斷： (一)本訴部分： 1、按系爭契約第5條「收款條件及方式」約定：「第一期費用：代標成功，乙方（即被告，下同）應7日內給付甲方（即原告維邦公司，下同）服務費用28萬8,000元整。第二期費用：過戶完成，乙方應7日內給付甲方服務費用28萬8,000元整。第三期費用：完成交屋，乙方應7日內給付甲方服務費用28萬8,000元整。」系爭契約第6條「甲方責任義務」約定：「一、甲方有協助乙方履行拍定人義務......四、甲方於得標後應協助乙方辦理下列點交事宜......五、如乙方自行放棄由甲方代為處理上開點交事宜時，視為甲方之契約義務已履行完畢。......」系爭契約第8條「契約之終止與違約之處理」約定：「一、乙方如有下列情形之一者，視為甲方已完成代標之義務，乙方仍應支付第6條約定之服務報酬，並應全額一次付予甲方：......。㈡簽立書面契約後，因可歸責於乙方之事由而解除或終止契約者。」 2、經查，原告維邦公司與被告於112年8月28日簽訂系爭契約，嗣原告維邦公司於翌日即112年8月29日指示所聘僱之不動產營業員即反訴被告林固磐、林登山、林皋立陪同被告於參與系爭強制執行事件拍賣程序，協助被告以1,503萬9,999元順利得標，拍定取得系爭不動產之所有權之事實，有系爭契約、桃園地院臨時收據在卷可稽（見本院卷一第21至28、43頁），且為兩造所不爭執（見上開不爭執事項），堪以認定。則依據系爭契約第5條之約定，原告維邦公司既已依約為被告代標系爭不動產成功，被告即應於7日內給付原告維邦公司第一期服務費用28萬8,000元。被告雖辯稱原告維邦公司之業務員對被告施予暴力強迫推擠及搶奪標單之行為，且未經被告同意自行簽下委託人姓名用印、未經被告同意逕以1,503萬9,999元投標，造成被告溢價63萬9,999元得標，原告維邦公司顯然背於受託人義務且損害於委託人，被告已於112年9月5日依民法第549條之規定發函終止與原告維邦公司間之委任契約，原告維邦公司自不得主張已完成服務工作而請求報酬等語。然參照系爭契約第3條之約定：「乙方（即被告，下同）願意以總價格1,440萬元整，委託甲方（即原告維邦公司，下同）全權代理投標應買。如投標當日經現場評估應增減金額者，得由雙方於投標前研議變更投標金額。倘須變更金額時，甲方須經乙方同意，不得擅自提高投標金額。」（見本院卷一第21頁），顯見原告維邦公司與被告於簽訂系爭契約時有約定被告委託投標應買價格為1,440萬元，然並不排除雙方於投標當日經現場評估應增減金額時，得於投標前研議變更投標金額之情形。而按事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院110年度台上字第3305號判決意旨參照）。以112年8月29日被告至桃園地院投標之現場情形觀之，被告當時既係由原告維邦公司之業務員陪同至桃園地院參與標案，自始至終均在投標現場全程參與投標過程，而桃園地院係屬公開場合，衡情自應以被告係基於其自由意志參與投標、未受強暴脅迫，且係經與原告維邦公司之業務員討論同意後始為投標為常態之事實，而被告所辯稱受強暴脅迫、原告維邦公司之業務員未經其同意投標則為變態之事實，應由被告就此有利於己之變態事實負擔舉證責任。而查，被告於112年8月29日至桃園地院投標之現場情形，經本院勘驗桃園地院民事執行紀錄科二詢問室前之監視錄影光碟，可見：「10：57：09白衣男（被告）、粉外套女（被告妻）坐在門邊椅子上，林固磐（藍襯衫女）蹲坐在椅子旁手拿標單，黑衣男子(林皋立) 站在被告夫妻前彎腰與被告夫妻對話。10：57：55四人陸續站起，林固磐彎腰面向椅子。10：58（畫面開始時）林固磐左手持標單，彎腰面向椅子（背對鏡頭，因此無從得知在做何事），其餘三人圍觀。10：58：10林固磐站起，可見左手拿標單，計算機在椅子上，林固磐準備往門外跑，林皋立推林固磐背部催促林固磐。10：58：12被告伸出右手從林固磐手上抽回標單，林皋立上前。10：58：13林固磐抽回標單往外跑，被告上前欲追出去，林皋立阻檔將被告夫妻推回門內。10：58：19林皋立指椅子示意被告坐下，被告隨後坐下，被告妻在旁站立，林皋立蹲下與被告夫妻交談。10：58：28林皋立站起，隨後被告妻坐下。嗣後林皋立時而蹲下，時而站起，與被告夫妻交談。10：58：41林固磐自外回來，進門後坐在被告旁，與被告交談。四人交談至畫面停止。」此有本院勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷二第8至9頁）。互核被告提出之現場錄音光碟，經本院勘驗內容顯示：「許中裕妻：等下等下你現在要寫多少？許中裕：你現在寫多少？林皋立：你不用擔心，你不用擔心許中裕：等一下啦！許中裕妻：沒有啦，你這樣你這樣子…許中裕：你這樣會出問題啦。林固磐：不是不是，後面10萬是我們給的。許中裕：不是啊，你到底要寫多少？ 927？等一下。許中裕妻：欸，等一下等一下等一下！許中裕：欸，等一下等一下。林皋立：趕快去投許中裕：等一下!林皋立：我現在跟你講，來，我跟你講。許中裕：唉，多少錢我都搞不清楚。林皁立：我跟你講，坐！坐！坐！坐，我跟你講。許中裕妻：150......，他剛剛寫1503......。許中裕：他剛寫927欸。林皋立：唉，你們坐好，我跟你講。」此有本院勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷二第9至10頁）。顯示原告維邦公司之業務員與被告於投標前確有對投標價格進行討論，而非逕以系爭契約上所記載1,440萬元價格為投標；且被告於原告維邦公司之業務員將標單投入票匭前，已有看見標單上之數字記載土地願出價格為「927萬9,999元」、總價為「1,503萬9,999元」等情。被告與其妻雖於上開過程中有稱「等一下!等一下!」，且與原告維邦公司之業務員間有相互抽取手上標單之行為，原告維邦公司之業務員即反訴被告林皋立另有以身體阻擋在被告與反訴被告林固磐間之舉動，然綜觀上開事證所示情節，佐以當時雙方係在桃園地院公開場合之客觀情狀，尚不足認為原告維邦公司之業務員當時對被告所施以之手段已達強暴脅迫之程度，而有何違背被告自由意志之情事，被告既在投標現場與原告維邦公司之業務員親自討論投標價格，又親眼見聞、觀覽原告維邦公司之業務員於標單上書寫土地願出價格為「927萬9,999元」、總價為「1,503萬9,999元」等情，縱其當下係基於投標時間即將截止之壓力或原告維邦公司之業務員之話術遊說等因素，而未阻止原告維邦公司之業務員投標或表達其反對投標之意思，然其於當時未受強暴脅迫之客觀情境下，既未以任何方式阻止、反對原告維邦公司之業務員為其投入標單，事後即不能再主張其當時投標係受原告維邦公司之業務員強暴脅迫，或主張原告維邦公司係未經其同意越權代為投標。原告維邦公司既已依約為被告完成系爭強制執行事件之代標程序，被告未能以反證證明原告維邦公司有何未依約履行之情況，自應依系爭契約第5條之約定，給付原告維邦公司第一期服務費28萬8,000元。且該筆服務費債權於原告維邦公司112年8月29日為被告代標成功後7日即已發生並存在，縱被告事後於112年9月5日發函原告維邦公司表明解約之意，亦不影響其依系爭契約已生之應給付原告維邦公司上開服務費用之義務。 3、再查，系爭不動產經被告拍定後，業經被告自行繳納相關費用並辦理過戶，惟因無法點交而未完成交屋等節，業經被告自承在卷（見本院卷二第14頁）。而觀被告於112年9月5日寄發予原告維邦公司之存證信函內容略以：「......貴司業務員林皋立之妹未經我同意將標單從我手中自行奪走，不聽從本人制止，且林皋立擅自提高投標金額並命令其妹在我從未得知亦未同意下擅自填寫標單......造成溢價得標，嚴重違背本人委託投標之意願......未經本人同意擅自提高標價之行為已嚴重違反契約第3條在先，於本日（112年9月5日）解除契約關係」（見本院一第85至87頁）。佐以系爭強制執行事件卷內所附被告於112年9月5日民事通知解除委任狀，其上記載略以：「通知人（即被告）前曾委任林皋立為通知人投標拍賣標的事件的投標代理人，通知人現已對其提起告訴並解除該委任......。」等語（見本院卷二第325、327頁）。再參以原告維邦公司所提出與被告間之通訊軟體LINE對話紀錄，原告維邦公司之業務員即反訴被告林皋立曾於112 年10月16日向被告表示：「許先生您好：代標桃園市○○區○○ 路00000號8樓（即系爭不動產）的服務費。8/29代標成功七日內請給付第一期288000元。您已於10/11取得權狀請七日內給付第二期288000元，共576000元。」、「請提供權利移轉證書或權狀影本即可，以利我們可以向債務人證明所有權以變更，處理後續交屋事宜，謝謝」等語（見本院卷一第45 頁），均可證被告係因主觀上認為投標當日受原告維邦公司之業務員搶奪標單、違反意願擅自提高價錢投標，乃於112 年9月5日發函表示解除系爭契約並拒絕原告維邦公司後續繼續依照系爭契約提供服務。惟被告未能證明原告維邦公司之業務員於投標當日有對被告施以強暴脅迫，或有違背被告意願、未經被告同意擅自加價投標之情事，業經本院認定如前，則被告執此理由向原告維邦公司主張解除系爭契約，即符合系爭契約第8條第1項第2款所約定「簽立書面契約後，因可歸責於乙方之事由而解除或終止契約者」之情況，依據該條之規定，視為原告維邦公司已完成代標之義務，被告仍應支付第6條約定之服務報酬，並應全額一次付予原告維邦公司。從而，原告維邦公司請求被告連同第一期服務費，全額一次給付第二、三期服務費，共計86萬4,000元（計算式：2 8萬8,000元×3＝86萬4,000元），即有理由。 (二)反訴部分： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院72年度台上字第4225號判決意旨參照）。再事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院110年度台上字第3305號判決意旨參照）。　2、經查，反訴原告雖以反訴被告林皋立、林固磐於投標當日暴力推擠、搶奪反訴原告手中標單強行投標，且故意違反反訴原告意願擅自加價造成反訴原告受有溢價投標之損失，主張反訴被告應連帶賠償反訴原告63萬9,999元等語，然反訴原告未能證明反訴被告林皋立、林固磐於投標當日有對反訴原告施以強暴脅迫之手段或有違背反訴原告之意願、未經反訴原告同意擅自加價投標之情事，業經本院認定如前，則反訴原告既不能證明所主張反訴被告違約、違背受任人義務或有侵權行為事實等節為真，其依民法第544條、第110條、第184條第1項、第185條、第188條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條之規定，請求反訴被告連帶賠償投標溢價63萬9,999元，即無理由。 (三)末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項前段及第203條分別定有明文。是原告維邦公司請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年12月2日（見本院卷一第 71頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。五、綜上所述，原告維邦公司依系爭契約第5條之約定，請求被告給付86萬4,000元，及自112年12月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告依民法第544條、第110條、第184條第1項、第185條、第188 條、不動產經紀業管理條例第1條、第26條、公司法第23條第2項、消費者保護法第7條、第51條之規定，請求反訴被告連帶給付63萬9,999元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件原告維邦公司勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件本訴、反訴事證均臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第九庭法　官　呂俐雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳芳玉

2025-02-20

TPDV-112-訴-5809-20250220-2