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搜尋結果：居間契約

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給付居間報酬

臺灣臺東地方法院民事裁定 113年度簡上字第5號上訴人鑽石房地產仲介企業社即李玉琳訴訟代理人高啟霈律師被上訴人采暘建設有限公司法定代理人吳鎮宇訴訟代理人羅文昱律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院裁定如下：　　主　文本件應再開言詞辯論，請上訴人依附件所示提出書狀，並指定民國一百一十四年二月十九日下午三時三十分，在本院民事第二法庭為言詞辯論期日。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事庭　審判長法　官楊憶忠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡易廷　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張鼎正附件：上訴人應於文到10日內依本件協議簡化之爭點即兩造於民國111 年9月19日成立居間契約、同年月25日成立居間契約或同年月25 日為變更契約，分別確認有關請求遲延利息計算之主張及聲明。並將繕本逕送被上訴人訴訟代理人。被上訴人於收受上開書狀後，應於文到10日內提出答辯狀，繕本逕送上訴人訴訟代理人。以上正本係照原本作成。不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇美琴

2025-01-06

TTDV-113-簡上-5-20250106-1

重訴

臺灣高雄地方法院

給付報酬

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度重訴字第329號原告許似櫻訴訟代理人鄭曉東律師魏緒孟律師被告徐正青上列當事人間請求給付報酬事件，就被告聲請移送管轄部分，本院裁定如下：　　主　文本件移送臺灣臺北地方法院。　　理　由一、聲請意旨略以：被告就本件土地買賣並未與原告有何接觸，亦未簽訂任何契約，原告所提不動產買賣契約（下稱系爭契約）為因土地買賣所簽立之契約，並非買賣土地之居間契約，原告請求被告給付居間報酬，自與系爭契約無涉，不應適用系爭契約第14條由本院為管轄法院之約定；又被告未簽立系爭契約，本件訴訟應由被告居住所之管轄法院即臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）管轄，請求移送臺北地院等語。二、按訴訟，由被告住所地之法院管轄；又當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第1條第1項前段、第 24條定有明文。又當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項雖定有明文，但此合意管轄之約束力，僅及於合意管轄約定之當事人，而不及於第三者（最高法院 97年度台抗字第110號裁定意旨參照）。再部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。則該買受人自不得援引其與同意出賣之共有人之買賣契約中有關合意管轄之約定，主張「未同意出賣之共有人亦應受該合意管轄約定之拘束」。三、本院之判斷　㈠原告主張訴外人楊振宗向共有人徐美麗、周嘉志購買位於高雄市○○段00地號土地（下稱系爭土地），徐美麗、周嘉志委託原告居間仲介，嗣楊振宗、徐美麗及周嘉志簽立系爭契約，被告以其為共有人為由而行使優先購買權，故依系爭契約第13條第2項之約定，應給付仲介費用予原告；又依系爭契約第14條約定，雙方就系爭契約爭議涉訟，以本院為第一審管轄法院，被告雖非系爭契約之當事人，然被告既已行使系爭土地優先購買權，其因此而取得買受人之地位，自應接受系爭契約所定之一切條件等語。　㈡承上，依原告起訴主張之原因事實，原告係請求被告給付居間仲介系爭土地之報酬，顯見本件並非因不動產物權或其分割或經界以外與不動產有關之事項而涉訟。又被告住所地在臺北市大安區（審重訴卷第45頁），非屬本院管轄區域；原告雖以被告行使優先購買權後，即系爭土地買受人而應接受系爭契約所約定之合意管轄條款，主張本院有管轄權，然依前開說明，不論原告或被告均非系爭契約之簽署當事人（審重訴卷第19頁），自不受該合意管轄約定之拘束。是以本件應依民事訴訟法第1條規定定其管轄，而應以被告住所地之臺北地院為管轄法院，原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於臺北地院。　㈢本件被告雖聲請移送管轄至臺北地院（審重訴卷第53-54頁），然依民事訴訟法第28條第1項規定，僅原告有聲請權，被告並無此權利，故被告聲請僅係促使法院職權移送之原因，併予敘明。四、爰依民事訴訟法第28條第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　民事第五庭法　官　賴寶合以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　曹德英

2025-01-02

KSDV-113-重訴-329-20250102-1

上易

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第857號上訴人廖儷娟訴訟代理人黃世芳律師李宗霖律師被上訴人信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人楊政達律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年3月 29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第3924號第一審判決提起上訴，，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人主張：伊於民國107年間簽訂信義房屋買賣仲介專任委託書（下稱系爭仲介契約）委託被上訴人仲介銷售伊所有臺北市○○區○○段0○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○ 區○○路000○0號1樓，下稱1樓建物）及地下室（面積79.88平方公尺，下稱系爭地下室，與1樓建物合稱系爭房屋），暨坐落之同段20地號土地（權利範圍500/10000，與系爭房屋合稱系爭房地），並於108年4月28日出售系爭房地與訴外人宸鑫國際有限公司（下稱宸鑫公司）。惟被上訴人未盡民法第567條據實報告及調查之義務與同法第535條善良管理人之注意義務，而未將系爭地下室存在隔間牆、使用面積短少約 10坪及設置外梯有被檢舉之風險等情告知宸鑫公司，宸鑫公司即於109年1月間向伊起訴請求減少價金等，嗣經本院111 年度上易字第236號判決(下稱另案確定判決)伊應給付宸鑫公司72萬5,120元本息，經協商後伊於112年6月20日給付100 萬元（含上開本息及訴訟費用）予宸鑫公司。被上訴人因處理委任事務有過失，致伊受有前開100萬元之損害，爰依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第227條第1項準用同法第226條第1項規定，擇一請求被上訴人給付1 00萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。　　二、被上訴人則以：不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款係針對不動產買受人所為之規定，伊毋庸對上訴人即系爭房地出賣人負擔此義務。上訴人既為系爭房屋屋主，更明知系爭地下室設有隔間牆隔出部分供其他區分所有權人共同使用，卻於簽署系爭仲介契約時未告知此情，亦就標的現況說明書之「系爭建物有無被占用之情形」勾選「否」，未明確揭露屋況，難期被上訴人查知地下室遭占用乙事，上訴人應就遭宸鑫公司以系爭房地存有瑕疵求償之事自負其責。被上訴人已就所知事項據實報告予各當事人，並無違反民法第567 條之義務。另上訴人與宸鑫公司係於另案確定判決後另以和解協議取代另案確定判決而給付100萬元，該100萬元非上訴人所受損害，更與伊之行為無關等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第114至115頁）：　㈠兩造就原為上訴人所有之系爭房地成立媒介居間契約。　㈡被上訴人自上訴人收取132萬元居間報酬。　五、本院之判斷：　　上訴人主張被上訴人違反據實報告、調查及不動產經紀業管理條例第24條之2第3至5款等善良管理人應盡之義務，致上訴人受有100萬元損害，應依民法第544條、第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負賠償責任，為被上訴人否認，並以前詞置辯，經查：　㈠按居間人對於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1、2項分別定有明文。次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：.. 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查；亦為不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款所明文。再按民法第544條規定「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」。又按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，為民法第535 條所明定。所謂盡善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人（最高法院110年度台上字第717號判決意旨參照）。　　　㈡查上訴人出售系爭房地與宸鑫公司，而系爭地下室當中面積1 7.69平方公尺（即5.35坪，計算式：17.69平方公尺×0.3025 坪/平方公尺＝5.35坪，小數點後三位四捨五入，下同）屬約定共用部分，上訴人應依民法第349條、第353條及第227條第1項準用給付不能之規定，給付宸鑫公司72萬5,120元本息，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。　㈢次查，被上訴人就系爭房地買賣同時接受買賣雙方即宸鑫公司與上訴人之委託，故被上訴人應依不動產經紀業管理條例第24條之2第1項第3至5款規定辦理系爭房地買賣。又被上訴人不爭執兩造就系爭房地成立媒介居間契約（見本院卷第11 4至115頁），則被上訴人應負民法第567條第1、2項之據實報告及調查義務。再查，證人即處理上訴人委託之銷售及帶看事務之被上訴人業務員蔡伊鈞於另案證述：上訴人曾提及系爭地下室原有外梯可以進出，有其他考量所以封起來，帶看現場所見系爭地下室之隔間牆為水泥實牆，帶看現場時沒有發現水泥實牆後面還有空間，也沒有看到系爭地下室有外梯出入，系爭房屋現況是由內梯到系爭地下室，無法從外梯到內梯等語（見原審卷第210至216頁），則證人蔡伊鈞於帶看現場之前已知系爭地下室原有外梯並因故封閉，其帶看現場由1樓建物室內梯至系爭地下室，並未看到有外梯出入之過程，以其從事房仲業之專業，應對於系爭地下室外梯之封閉緣由有所警覺。又系爭地下室面積為79.88平方公尺（即2 4.16坪，計算式：79.88平方公尺×0.3025坪/平方公尺＝24.1 6坪），系爭地下室約定共用坪數為5.35坪，面積不小，逾系爭地下室面積1/5，此短少不能使用之約定共用部分，被上訴人應進行必要之調查，並與上訴人確認及查證，再就查證所知事項告知買受人，而盡被上訴人之善良管理人注意義務，惟被上訴人業務員未為任何確認或查證、更未報告宸鑫公司，上訴人主張被上訴人未盡善良管理人之據實報告及調查義務，應為足採。　　㈣被上訴人雖抗辯：上訴人並未據實告知系爭地下室部分面積約定共用，宸鑫公司法定代理人兩度至現場也無法察覺，顯見無法以肉眼查知現場帶看之地下室面積與登記面積之落差云云，惟被上訴人業務員因從事房仲業而具備之建物現場檢視能力本應優於宸鑫公司法定代理人，更具有宸鑫公司法定代理人不知之系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之認知，自不得因一般人肉眼無法即時查知系爭地下室現況使用面積與登記面積之落差，即解免被上訴人有前開調查、查證義務。又上訴人是否據實告知系爭地下室部分面積約定共用乙事，屬就損害之發生是否與有過失之範疇（詳見下述），不得因此免除被上訴人應負之義務，故被上訴人前開抗辯，尚不可取。　㈤又宸鑫公司倘與上訴人簽立系爭房地買賣契約時，經被上訴人盡調查告知義務而知悉系爭地下室部分面積約定共用之事，應不至有另案確定判決上訴人給付宸鑫公司72萬5,120元本息及負擔一定比例之訴訟費用，惟被上訴人未為應為之查證或報告，卻收取高買賣價金比例之居間報酬，宸鑫公司因此不知系爭地下室部分面積約定共用之事，另案確定判決上訴人應賠償宸鑫公司之本息及應負擔之訴訟費用，應屬被上訴人收取居間報酬未盡善良管理人之責所致，被上訴人非無過失，亦與上訴人所受損害有因果關係。　㈥再查，另案確定判決判命上訴人給付72萬5,120元，及自109 年1月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨負擔百分之99之第一、二審訴訟費用，並於112年5月24日確定，有另案確定判決在卷可參（見原審卷第49至63頁）。而前開上訴人應負擔之72萬5,120元本息及訴訟費用，核算至112 年6月6日之總數為106萬5,733元（計算式見附表），上訴人與宸鑫公司就前開本息及訴訟費用於112年6月7日達成以100 萬元為清償之合意，而於112年6月20日如數給付，有電子郵件存卷為憑（見原審卷第203至207頁），因100萬元未逾前開總數，可見上訴人主張其因被上訴人之過失所受損害為10 0萬元，即屬可取，被上訴人抗辯上訴人另與宸鑫公司協議給付100萬元，故該100萬元非屬上訴人之損害、與被上訴人違反義務之行為不具因果關係云云，尚不可取。　㈦按民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用（最高法院103年度台上字第2238號判決意旨參照）。查上訴人於另案審理時自承於80年間購入系爭房地時，系爭地下室即有水泥實心隔間牆存在（見另案確定判決第7頁，原審卷第55頁），卻未於系爭仲介契約載明此事，僅將系爭地下室曾有外梯而後因故封閉之事告知證人蔡伊鈞，顯見上訴人對其遭宸鑫公司主張應負瑕疵擔保責任而遭求償一事之發生與有過失，本院得減輕被上訴人應負擔之賠償金額。茲經斟酌被上訴人於業界享有盛名，具有不動產仲介專業，本應交互核對仲介過程所獲資訊，尤其老舊公寓在公寓大廈管理條例實施前，常有約定共用情事，在仲介此等公寓時，更應進行現場查訪或再與上訴人確認等作為，詎於帶看不動產現況過程全然未覺有異，更未為上開處置，而上訴人身為系爭房地所有權人，未明確告知此情，更無登載於系爭仲介契約，以致發生上訴人遭宸鑫公司求償而受有100萬元之損害，足見雙方就此等損害之發生，均有過失不當之處，並經考量兩造就損害發生之原因力強弱及過失輕重程度等各項情節，認應酌予減輕被上訴人70％之賠償責任，較為妥適。　㈧從而，上訴人依民法第544條規定請求被上訴人給付30萬元，及自起訴狀繕本送達（即112年7月21日，見原審卷第73頁）翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，堪認有據，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。另本院既已准許上訴人得依民法第544條規定，請求被上訴人賠償30萬元本息，自無庸審酌上訴人以同法第227條第1項準用第226條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定為選擇競合之主張，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇　　　　　　　　　　　　　　附表：編號項目數額（新臺幣，元以下四捨五入） 1 本金 72萬5,120元 2 利息 72萬5,120元×5％×（3+141/365）＝12萬2,774元（109年1月18日至112年6月6日） 3 訴訟費用一審：裁判費：2萬3,770元（宸鑫公司繳付）證人李鎮方日旅費：530元（宸鑫公司繳付）證人譚菁菁日旅費：530元（宸鑫公司繳付）地政測量費：1萬2,760元（宸鑫公司繳付）估價鑑定費：17萬元（宸鑫公司繳付）證人蔡伊鈞日旅費：530元（上訴人繳付）二審：裁判費：1萬1,895元（宸鑫公司繳付）證人王耀駿日旅費：560元（宸鑫公司繳付）上訴人應負擔數額：（2萬3,770元+530元+530元+1萬2,760元+17萬元）×99％－530元×1％＋（1萬1,895元＋560元）×99％＝21萬7,839元總計 106萬5,733元（計算式：72萬5,120元+12萬2,774元+21萬7,839元＝106萬5,733元）正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2024-12-31

TPHV-113-上易-857-20241231-1

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臺灣高等法院花蓮分院

給付居間報酬

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度上字第27號上訴人傅裕隆被上訴人顏志達上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國113年5月 29日臺灣臺東地方法院112年度訴字第140號第一審判決提起上訴，本院於113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：門牌號碼「臺東縣○○鄉○○路○○○○○路○00號、31 號、33號、33號3樓、5至8樓、35號、37號2至8樓、39號3至 8樓房屋、41號地下室30個停車位（該停車位下稱系爭停車位）」、「○○路31號3至4樓房屋」、「○○路31號5至6樓房屋」、「○○路31號7至8樓房屋」、「○○路33號4樓房屋」、「○ ○路39號、39號2樓房屋」（均含坐落土地，上開房地下稱系爭房地，再與系爭停車位合稱系爭不動產）原分別依序為大波池育樂股份有限公司（下稱大波池公司）、顏呈宇、陳麗秋、顏呈翔、蔡易勳、蔡昌翰所有，被上訴人為大波池公司之原法定代理人並受系爭不動產所有權人委任處理出售事宜。民國109年4月18日晚上6時16分兩造於通訊軟體LINE對話中口頭成立居間契約，約定由伊為被上訴人報告系爭不動產買賣締約機會，被上訴人給付伊居間報酬。又系爭房地、地下室嗣已分別出售予普羅威資產股份有限公司（下稱普羅威公司）、呂麗美，總價款新臺幣（下同）9,000萬元，故伊得請求之報酬以該金額4%再打6折計算後之216萬元為合理。爰依上開居間契約約定，求為：被上訴人應給付伊216萬元，及自111年1月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行之判決。二、被上訴人則以：伊僅委託上訴人監督買方代書完成系爭不動產過戶事宜並已給付該部報酬20萬元，未與上訴人成立居間契約置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行聲請，上訴人不服提起上訴並聲明：原判決廢棄並改判如上開聲明所示。被上訴人則答辯：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷一第145至148頁、第135頁，並為文字之適當修正）：　㈠大波池公司與普羅威公司於110年8月5日、110年8月15日分別簽立如原審卷一第21至25頁之不動產買賣議定書（下稱系爭議定書），及如原審卷一第27至29頁之增補協議書（下稱系爭協議書）。陳志強與林俊雄有於110年9月30日簽立原審卷一第31至32頁購買意願書（下稱系爭意願書）。　㈡普羅威公司（買受人）基於系爭議定書及協議書之約定分別與大波池公司、陳麗秋、顏呈宇、顏呈翔、蔡昌翰、蔡易勳（出賣人）於110年10月1日簽立如原審卷一第97至260頁之不動產買賣契約書，並於110年11月22日由原所有權人將系爭房地所有權移轉登記為普羅威公司所有。又呂麗美（買受人）基於系爭議定書及協議書之約定與大波池公司（出賣人）於110年10月1日簽立如原審卷一第261至288頁之不動產買賣契約書，並於110年11月23日由大波池公司將系爭停車位所有權移轉登記為呂麗美所有。系爭不動產買賣之總價款為 9000萬元。上開買賣之地政士業務為黃士桂辦理。　㈢被上訴人於111年1月24日有給付20萬元予上訴人。　㈣大波池公司於101年10月5日設立登記，112年4月10日解散，原法定代理人為被上訴人。　㈤陳麗秋為被上訴人配偶、顏呈翔及顏呈宇為被上訴人之子、蔡易勳、蔡昌翰與被上訴人為朋友。　㈥普羅威公司法定代理人詹森為呂麗美之子。　　　五、本院之判斷：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第5 68條第1項定有明文。又居間契約為諾成契約，固不以書面為必要，但主張契約關係存在之當事人，依民事訴訟法第27 7條前段規定應就該契約成立之有利於己事實，負舉證責任。　　　　　㈡上訴人主張兩造有於109年4月18日口頭成立居間契約，並提出當日兩造間LINE對話資料（見原審卷一第290頁）為證，為被上訴人所否認。查該對話資料僅顯示上訴人有傳送「小蔡有說要辦買賣33號3樓、4樓2戶，每戶各490萬元」、「總價490萬1.簽約金5」予被上訴人及兩造於晚上6時16分有11 分7秒之通話等情，依其上下文脈絡完全無法看出兩造當時係在談論進而約定上訴人所述之居間約定內容，已難認上訴人所述屬實。　㈢依上訴人所提出之其代理不動產買賣交易資料（見原審卷一第87至95頁），可知上訴人為執業地政士，10幾年來長期與被上訴人合作協助其辦理不動產交易登記相關事宜（見本院卷一第144頁、卷二第6頁），又被上訴人稱其與親屬、大波池公司名下不動產權狀正本都寄放於上訴人處（見原審卷一第76頁），足徵兩造間原有相當信賴關係。上訴人陳稱就系爭不動產買賣過戶其擔任監督過戶角色（見本院卷一第146 頁）且協助辦理塗銷抵押權登記，已自被上訴人處領取合計 20萬元報酬（見本院卷一第144頁）。觀諸系爭不動產買賣交易所憑據先前磋商時簽立之系爭議定書及協議書內容（見原審卷一第21至29頁），為電腦打字製作而成，其上並未有任何上訴人擔任仲介或買賣雙方應給付居間報酬之約定，僅註記上訴人為「地政士」身分，並僅有普羅威公司及大波池公司之公司章及各自法定代理人之簽名（見原審卷一第298 頁）。另系爭不動產買賣契約書及相關附件資料（見原審卷一第97至288頁）未記載任何可看出上訴人為居間或仲介之文字。且被上訴人亦早於106年間起即自行刊登廣告欲出售系爭不動產（見本院卷二第29頁），系爭房地及停車位分別於110年11月22日、23日各移轉登記予普羅威公司、呂麗美所有（見不爭執事項㈡），辦理登記之地政士為買方委任之黃士桂地政士（見原審卷二第74頁），是被上訴人所述上訴人於本件僅以地政士之專業協助其監督系爭不動產交易過戶乙節，與上開證據呈現之客觀事實大致吻合。　㈣再者，上訴人又主張有介紹系爭不動產買主陳志強與林俊雄，並提出系爭意願書、及舉其與蔡昌翰在109年4月16日LINE 對話資料記載「蔡昌翰：你的朋友（指陳志強，見本院卷二第29頁）不是要買顏董的飯店。上訴人：您怎知啊？！。蔡昌翰：顏董說的阿。加油」等為證（見原審卷一第31頁、第 289頁），然而，被上訴人辯稱是林俊雄來找自己，說陳志強想要買系爭不動產（見本院卷一第146頁）而否認上訴人所述，且證人林俊雄到庭證稱從頭到尾都只跟被上訴人接洽（見原審卷二第85頁），與上訴人所述經其介紹乙情相悖。況且，上訴人對於被上訴人所述當初簽系爭意願書是「假合約」，稱是依被上訴人指示所為，要向呂麗美（為普羅威公司法定代理人詹森之母，為該公司出面洽談系爭不動產買賣事宜）傳達不是只有妳要買系爭不動產，不要再節外生枝，要逼迫呂麗美成交之手段等語（見本院卷二第9頁），更於本院言詞辯論程序時坦承陳志強、呂麗美都不是自己找來（見本院卷二第30頁）。是以，依上開事證，已足證明上訴人並未實際居間為被上訴人所代表（或代理）之大波池公司等人提供締約機會乙情。　㈤據上，上訴人既未能證明兩造間有成立居間契約，或其有提供系爭不動產交易之締約機會予被上訴人，或為本案系爭不動產交易之訂約媒介，故其主張依居間契約約定請求被上訴人給付居間報酬216萬元，並無理由。六、綜上所述，上訴人依居間契約約定，請求被上訴人給付216 萬元本息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸附　註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

2024-12-31

HLHV-113-上-27-20241231-1

訴

臺灣臺南地方法院

給付服務費等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1580號原告鑫東亞不動產仲介經紀有限公司法定代理人張雅斐訴訟代理人郭俊銘律師被告林展榮訴訟代理人陳佩琪律師鍾旺良律師上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國113年12月19 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　(一)被告將其所有門牌號碼臺南市○○區○○○街000巷00號房屋及其基地（下稱系爭房地）委託原告銷售，並於112年8月20 日與原告簽立系爭房地專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約）、委託銷售契約內容變更同意書，約定系爭房地委託銷售總價為新臺幣（下同）1,580萬元，專任委託銷售期間自112年8月20日起至113年8月30日止，如經原告介紹之買方出價達底價者，買賣視為成交，原告並指派專業不動產經紀人員王雪兒（本名王雅慧）負責系爭房地銷售事宜。嗣囿於買方出價、系爭房地之地理位置及車輛出入通行動線不便之故，難覓得合適之買家，為此兩造遂於11 2年12月5日再合意簽訂委託銷售契約內容變更同意書，變更系爭房地委託銷售底價為1,300萬元，故自此被告委託原告銷售系爭房地得成交之價格即為1,300萬元至1,580萬元區間。自112年8月起至113年7月止，原告與王雪兒均致力於以各種管道銷售系爭房地，並不間斷有客戶聯繫原告公司或經同業仲介經紀人員介紹而前往看屋，嗣於113年7 月10日，經由住商不動產台南國平加盟店經理林榮業之聯繫並帶看，有客戶鄭雅尹欲以1,300萬元購買系爭房地，並於同月13日簽立買賣議價委託書、下斡旋金10萬元，王雪兒因此於同月14日通知被告系爭房地業已達兩造前所委託銷售底價而成交出售。　(二)詎被告竟無端於委託銷售期間未到期前之113年7月12日，傳訊予王雪兒稱：「本人林榮展確定不銷售本標的物，與貴公司中信房屋湖美加盟店即日起終止買賣委託合約，並且下架所有相關本標的物廣告及帶看事宜」等語，單方面向原告為終止系爭委銷契約之意思表示；卻復於同月13至 15日期間向王雪兒陳稱：「如果你們堅持要我賣，那我開價就是底價，我就是要賣1,580萬元」、「我要繼續賣，但底價改為1,580萬」等語，單方面調整系爭房地委託銷售價至1,580萬元，惟未經原告同意及簽立書面資料。而系爭銷售契約第壹部分「銷售條件」第2條第2項後段約定：「本契約書約定之銷售總價，非經甲、乙雙方書面同意，任一方不得片面調整售價」，故被告雖於113年7月13日單方面更改銷售底價為1,580萬元，然原告並未同意，兩造未達成變更銷售底價之合意，更遑論書面之同意，自不生變更銷售底價之效力，是訴外人鄭雅尹既於113年7月13 日出價1,300萬元，已達底價，系爭房地之買賣視為成交，被告負出面偕同簽訂系爭房地不動產買賣契約之義務，然原告數次聯繫催告被告，請求伊出面偕同鄭雅尹辦理系爭房地買賣契約簽約事宜，被告均未置理，亦拒絕履行，實已違反契約義務，原告自得依系爭委銷售契約第貳部分「甲、乙雙方之權利義務」第6條第1項、同條第5項第4款、第7條第2項約定，先位請求被告給付以系爭房地委託銷售底價1,300萬元4%計算之服務報酬52萬元，暨6%之違約金78萬元，合計130萬元。若認被告已於113年7月12日終止系爭委銷契約，因原告暨王雪兒於受託銷售系爭房地後，均盡心盡力以各種管道、方式銷售，未敢懈怠，被告無端於銷售期間未到期前即終止系爭委銷契約，顯非可歸責於原告之事由，枉費原告多月來付出之心血、勞力及成本，爰備位依系爭委銷契約第貳部分第6條第1項、同條第5 項第1款、第7條第1項之約定，請求被告給付以系爭房地委託銷售底價1,300萬元4%計算之服務報酬52萬元，暨4% 之違約金52萬元，合計104萬元。　(三)對被告抗辯之陳述：　　　系爭房地之銷售事宜，始於112年7月16日被告之父林正華、母薛燕玲與王雪兒接洽，原告當日即將專任委託銷售契約書交付林正華、薛燕玲及被告審閱，已予其等3日之契約審閱期，薛燕玲復於112年7月20日與王雪兒簽立專任委託契約。嗣林正華為規劃財產，授權被告於112年8月20日重新簽立與前契約相同之系爭委銷契約，且被告於簽署系爭委銷契約時，對契約內容並無提出任何異議，足認承接前份契約，亦已給予被告3日之審閱期。又前契約及系爭委銷契約第貳部分第6條、第7條之約定內容乃關於原告服務報酬之數額及出賣人如有該等約定所列違約情形，仍應給付服務報酬、違約金之相關事項，難認對被告顯非公平；且該等約定之文字、用語，均與法律或房地買賣專業無涉，縱被告不具法律專業知識，亦應可清楚理解該等約定之內容，另該等約定前特別標示星號提醒簽約人注意，並以手寫方式填寫服務報酬之數額為實際成交價之百分之「四」，112年8月20日簽約時林正華、薛燕玲及被告均在場，其等既於112年7月16日時已知悉前份契約，衡諸常情理應知悉於簽立任何文件前應詳閱內容始為簽名，更於簽立系爭委銷契約後攜回而有詳細審閱之機會，然被告及薛燕玲自112年7月20日簽約時起至被告於113年7月12日以LINE 表示終止契約前，均未曾表示異議，於銷售系爭房地期間，仍持續與原告所屬人員討論帶看及契約相關事宜，應認其等對系爭委銷契約重要之點均有明確認識，縱認系爭委銷契約未予被告3日契約審閱期，仍已因期間之經過而治癒，被告不得事後再任意爭執原告未提供合理審閱期間，始符公允。又原告已依約提出簽約前近3個月的實價登錄價格，系爭房地與被告提出之湖美一街其他3筆房地成交資訊之現況條件並不相同，無法以該3筆房地作為系爭房地之比較標的，且系爭房地之出售價格係被告自主決定，仲介人員無法代其決定。　(四)聲明：　　1.先位聲明：　　　⑴被告應給付原告130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　⑵願供擔保請准宣告假執行。　　2.備位聲明：　　　⑴被告應給付原告104萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　⑵願供擔保請准宣告假執行。　　　　　二、被告則以：　　　　　　　　(一)系爭房地原為被告父親林正華所有，因林正華肝癌末期加上被告之母身體狀況不佳，需出賣系爭房地以籌措醫藥費，原先由林正華委託原告出售，嗣林正華於112年9月4日離世，之後由繼承人間協議由被告單獨繼承系爭房地，並於112年12月22日登記為所有人。　(二)仲介王雪兒於112年7月16日到被告家中，提出原證9專任委託銷售契約書請林正華簽名，除簽名外，其餘手寫文字均由王雪兒書寫，簽約過程相當短暫，未詳細說明契約條款內容或事前提供契約書審閱，而林正華當時已癌末病痛纏身，難以逐條理解契約內容及穩定簽名。而被告當時在屋內其他空間，並未在簽約現場，且系爭房地當時是林正華名下財產，被告雖為子女，但並無義務與權利詳閱該份契約。嗣因林正華病情惡化，王雪兒擔心其不久於人世影響後續委賣，故向被告之母表示須由被告重新簽立1份委託銷售契約書，並於112年8月20日將系爭委銷契約拿到被告家中請被告簽名；被告雖112年8月20日於系爭銷售契約第1頁上方所記載：「本定型化契約及其附件於中華民國1 12年8月20日經委託人攜回審閱三天（不得少於三日）…… 」等文字右側簽名（然日期非被告填寫，系爭委銷契約上僅簽名與年籍資料為被告親簽），但原告未依約給予被告 3日之契約審閱期，且該契約為原告預擬，王雪兒於簽約前並未向被告詳細說明「專任委託銷售契約書」之契約條款內容與法律效果，亦未告知「專任委託」與「一般委託」之差異，致被告無磋商變更之餘地，業已違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項規定，依同條第3項規定，被告主張系爭委銷契約第壹部分第2條第2項、第貳部分第6條第5項、第7條之定型化契約條款均不構成契約之內容。此外，系爭委銷契約第貳部分第6條第5項、第7 條之約定，壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法第568 條第1項契約成立始得請求報酬之規定，與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2、3款規定，顯失公平而無效。原告依前開條款所為之請求，並無所據。　(三)原告之代理人或使用人王雪兒於112年8月20日持系爭委銷契約至被告家中簽約時，並未依系爭委銷售契約第貳部分第2條第2項約定，據實提供3個月內之成交行情與實價登錄資料予被告參考，即要求被告於系爭委銷契約上寫上銷售總價為1,580萬元，同時在契約變更同意書寫上底價為1 ,350萬元，嗣於112年12月5日還以會比較好賣為由，要求被告簽立契約變更同意書降低底價至1,300萬元。事後經被告查詢實價登錄資訊，該地段相似條件但面積較小之其他不動產成交價格竟已高達1,820萬元，倘按原告誘導被告同意變更之底價出售，被告將蒙受鉅大損失，是原告違反系爭委銷契約第貳部分第2條第2項所定義務，被告得悉遭原告誆騙以低價出售時後，未與原告所稱之買方簽署買賣契約，實係可歸責於原告之事由所致，被告並無債務不履行情事，非可歸責於被告。　(四)被告雖於113年7月12日以LINE傳訊予王雪兒表示即日起終止系爭委銷契約等語，然被告嗣於113年7月13日傳訊予王雪兒稱「我開價就是底價，我就是要賣1580萬」、「如果妳們堅持要我賣，那我開價就是底價我就是要賣1580萬」等語時，王雪兒僅回復「你現在要改成開價1580萬元，就是底價這個要改合約金額需你簽名」等語，足見原告已同意得變更底價，原告復未舉證證明欲變更委託銷售條件需以書面為之，則其主張上開底價之變更不拘束原告，即無可採。且被告為未收受買賣議價委託之正本及議價保證金 10萬元，該書面是否存在？形式上是否真正？均非無疑，被告在未收受斡旋單正本且底價未符合1,580萬元之情形下，拒絕以此條件與買方締約，並無違約之情事。且依原告所提出之買賣議價委託書，記載買方鄭雅尹已於113年7 月19日撤回議價之要約，應視為自始未為要約，即無所謂原告媒介之買方已達銷售條件之情。又自王雪兒上開LINE 訊息內容，及原告於113年7月14日仍以居間人身份接受買方議價委託並收受斡旋金，足見兩造共識應均認系爭委銷契約並未終止；況縱認被告已於113年7月12日單方面終止契約，亦係因原告未履行其提供成交行情與實價登錄資料之義務，隱瞞附近實際成交行情，及王雪兒要求被告低於底價出售，又不說明是否確有買方出現及出價多少，亦為調查買方之履行能力、訂約能力，致被告無法信任原告之故，是被告終止契約之原因顯可歸責於原告。則原告以被告單方終止契約為據，依系爭委銷契約第貳部分第6條第5 項第1款、第7條第1款，向原告請求4%服務報酬及4%違約金，亦無理由。　(五)聲明：　　1.原告之訴駁回。　　　　2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。三、兩造不爭執事項如下（本院卷第329、330頁）　(一)被告於112年8月20日簽訂本院卷第195至211頁之系爭委銷契約及委託銷售契約內容變更同意書（下稱第一份同意書），將系爭房地（原為被告之父林正華所有，林正華於11 2年9月4日過世後，被告於112年12月22日以分割繼承為原因登記為系爭房地所有人）委託原告居間仲介銷售，委託銷售價格為1,350萬元【系爭委銷契約所載委託銷售價格（底價）為1,580萬元，然同時簽訂之第一份同意書約定將委託銷售價格變更為1,350萬元】。嗣被告於112年12月 5日，另行簽訂本院卷第213頁之第二份委託銷售契約內容變更同意書，將委託銷售價格變更為1,300萬元。負責此房地銷售案之原告公司經紀營業員為王雅慧（王雪兒）。　(二)系爭委銷契約係原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。　(三)被告於113年7月12日以LINE傳訊予王雅慧，表示其確定不銷售系爭房地，即日起終止系爭委銷契約（本院卷第121 、221頁）。四、得心證之理由：　(一)按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。消保法第2條第7款、第 9款定有明文。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。則為同法第11條之1第1項、第3項前段、第4項所明定。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。該審閱期間規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。又按企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合消保法第11條之1第1項規定之事實者，就其事實負舉證責任，此觀諸消保法第17條之1規定自明。　(二)本件原告為不動產仲介經紀業者，並以提供不動產買賣仲介服務為業，自屬消保法所規範之企業經營者；而系爭委銷契約係原告為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，核屬消保法所稱之定型化契約。是兩造間就系爭委銷契約所發生之法律關係，自屬消保法所稱之消費關係，應有前揭消保法規定之適用。查系爭委銷契約文首雖記載「本定型化契約及其附件於中華民國112 年8月20日經委託人攜回審閱三天」等語，然該契約文末所記載之簽約日期同為112年8月20日，兩造亦不爭執原告之不動產經紀人員王雅慧係於112年8月20日將系爭委銷契約交予被告，並經被告於同日簽署，足認原告與被告訂立系爭委銷契約前，並未給予被告前開「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」所定之3日合理審閱期間。　(三)原告雖以其於112年7月16日即將與系爭委銷契約相同之專任委託銷售契約書交付被告審閱為由，主張應認為其已給予被告3日契約審閱期，然為被告所否認；而依原告所提出之本院卷第291至296頁專任委託銷售契約書，僅能認定被告之父林正華曾於112年7月16日，因委託原告銷售系爭房地，而與原告訂立內容與系爭委銷契約相同之上開專任委託銷售契約書；然簽立此契約者為林正華，並非被告，自不能據此即認被告曾閱覽過林正華所簽立之契約，更遑論能充分瞭解契約之內容。此外，原告復未能舉出其他證據證明與被告訂立系爭委銷契約前，確曾給與被告合理審閱期間，供被告審閱全部條款內容，其前開主張自無足採。　(四)原告雖另主張被告簽立系爭委銷契約後將該契約攜回而有詳細審閱之機會，系爭委銷契約未予被告3日契約審閱期之瑕疵因期間之經過而治癒，被告不得事後再爭執原告未提供合理審閱期間云云。然消保法第11條之1規定，係為保護消費者「締約前」知的權利所設；現今司法實務上，固有認在消費者於訂約時對契約條款內容業已明瞭，並自願選擇放棄審閱期間之權利，而同意與企業經營者成立契約關係之情形下，消費者即不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，排除契約條款適用之見解；然此等案例，必然是在消保法第11條之1之保護目的已達之前提下，方得本於誠實信用原則及衡平原則，例外對消費者適用消保法第11條之1第3項之範圍為限制（臺灣高等法院103年度上字第435號、105年度上字第430號判決理由就此見解之闡述，均可資參照）。倘消費者於締約前並無充分瞭解契約條款之機會，僅因其未於締約後相當期間內主張契約審閱期遭剝奪，即不得於事後再以契約條款違反審閱期間而排除排除契約條款適用，顯與消保法第11條之1之立法目的全然相悖，使該條規定形同具文，並為企業經營者開闢規避契約審閱期間之坦途，是本院認此種對消保法第11條之1第3項適用範圍之限制，尤應從嚴認定。本件原告並未於締約前，給予被告3日之合理審閱期間，業經本院認定如前，而原告復未能舉證證明被告於締約時業已明瞭系爭委銷契約之條款內容，並自願選擇放棄審閱期間而與原告成立契約關係，則依上開說明，本院自無限制被告行使消保法第11條之1第3項權利之理，原告此部分之主張，亦無可採。　(五)從而，原告於與被告訂立系爭委銷契約前，既未給予被告合理之審閱期間，則被告抗辯系爭委銷契約第貳部分第6 條第5項「如有下列各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：㈠非因可歸責於乙方之事由，甲方於委託期間內片面終止本契約者。……㈣甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書……」、第7條「前條第五項第㈠款情形，甲方應另支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之四計算之違約金。前條第五項第㈢至㈥款情形，甲方應另支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之違約金。」等定型化契約條款，不構成兩造間所訂契約之內容，自屬有據。　　　上開條款既不構成兩造間契約之內容，原告據該等條款請求被告給付服務報酬及違約金之先、備位請求，即欠缺法律上之依據，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核　　與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，　　判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　張玉萱以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林容淑

2024-12-31

TNDV-113-訴-1580-20241231-1

家財訴

臺灣高雄少年及家事法院

塗銷所有權移轉登記

臺灣高雄少年及家事法院民事判決 112年度家財訴字第7號原告丙○○ 訴訟代理人林靜如律師被告乙○○ 甲○○ 訴訟代理人李茂增律師杜承翰律師（於民國113年11月25日言詞辯論後終止委任）上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國113年1 1月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及追加之訴均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分壹、按家事訴訟事件，除家事事件法別有規定者外，準用民事訴訟法之規定，此觀家事事件法第51條自明。再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於民國111年9月5日起訴時，係以民法第1020條之1 、第244條第2、4項等規定為請求權基礎，訴請撤銷被告間就附表所示不動產（下稱系爭房地）所為之債權行為（即被告間於111年4月30日以系爭房地為標的之買賣契約）及物權行為（即被告間於111年7月13日將系爭標的之所有權登記，由被告乙○○移轉至被告甲○○所有）（下稱系爭交易），並應塗銷系爭房地之移轉登記，將之回復為被告乙○○所有（見臺灣高雄地方法院111年度補字第1012號卷【下稱補字卷，餘類推】第9頁）；嗣於112年5月3日，另主張被告間系爭交易因通謀虛偽意思表示而無效，而以民法第87條之規定為請求權基礎，請求確認系爭交易無效，並以被告乙○○債權人之身分，依民法第113條、第242條前段之規定，代位請求被告甲 ○○將系爭交易所為之所有權移轉登記予以塗銷，而變更及追加聲明，於關於系爭交易之法律關係，將此部分確認之訴，及塗銷登記列為先位聲明，將起訴時請求撤銷系爭交易、塗銷登記部份列為備位聲明（見家財訴字卷一第159至160頁）；復於112年7月6日再主張被告藉由系爭交易共同對原告施以經濟上之騷擾、控制、脅迫及不法侵害行為之違反保護令行為，系爭交易背於公共秩序或善良風俗，依民法第72條規定主張為無效（見家財訴字卷一第221至225頁）。經核原訴與追加後之新訴，就原告主張被告間系爭交易所處分之財產及所侵害之債權均相同，得利用既有之訴訟及證據資料，亦無害於他造當事人程序權之保障，以期能一次解決紛爭，俾符訴訟經濟，應認二者請求之基礎事實同一，是原告所為上開訴之追加，合於前揭規定，應予准許。貳、被告乙○○經合法通知（見家財訴字卷二第117至121頁），未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，就此由其一造辯論而為判決。乙、實體部分壹、原告主張略以：一、緣被告乙○○前於109年間向本院訴請離婚，而由本院以109年度婚字第519號審理；原告之請求婚後財產分配案件，則以1 10年度家財訴字第14號與上開案件併案審理；嗣原告再於離婚案件中，反聲請酌定二名未成年子女之親權及請求給付扶養費，經以110年度家親聲字第359號合併審理。原告並就系爭房地聲請假扣押，經本院以109年度家全字第40號裁定就系爭房地准予假扣押，但被告乙○○得提出新臺幣（下同）50 0萬後得免除或撤銷假扣押，嗣經臺灣高等法院高雄分院以1 10年度家抗字第17號裁定駁回被告乙○○抗告而確定。另因被告乙○○長期對原告有家庭暴力行為，經本院核發108年度家護字第2100號通常保護令，命被告乙○○不得對原告實施家庭暴力行為；上開保護令嗣以110年度家護聲字第37號裁定延長1年；嗣再以111年度家護聲字第28號裁定延長2年。被告乙○○於上開訴訟審理中，主張自己係以系爭房地提供原告及未成年子女居住及使用，以此方式履行扶養義務，原告及未成年子女現仍居住於系爭房地。詎料，原告於111年7月11日得知被告乙○○已就系爭房地提供擔保金而解除假扣押；翌日晚間，大樓管理員通知原告領取系爭房地之電費單，驚見電戶名已由被告乙○○變更為被告甲○○，原告隨即致電予台電公司，始知悉被告乙○○早於111年6月23日已委由他人變更系爭房地之電戶名，嗣後並得知系爭房地已遭被告乙○○出售。原告為保全未成年子女能繼續在原本住所居住及使用權利，於 111年7月12日旋即向本院聲請定暫時處分，並經本院於同年月13日以111年度家暫字第110號裁定禁止被告乙○○處分系爭房地；惟因地政機關尚未收受上開裁定，被告乙○○即已於同日，將系爭房地移轉所有權予被告甲○○。二、被告間之系爭交易，違反民法第72條，且為第87條之通謀虛偽意思表示，應屬無效：　㈠系爭房地之購入價金加計相關費用、裝潢費用高達20,615,76 4元。又查，被告二人間就系爭房地之買賣價金為2000萬元，顯然低於同社區同楝前後期間（110年8月至112年4月）間之交易行情，且被告均均明知系爭房地遭假扣押，即是被告乙○○對原告負有相當之債務高度可能性，佐以被告二人均明知渠等交易價格係低於系爭房地之實際價值，可認被告二人對於此等有償交易將損及原告之債權係明知或可得而之。再參以系爭房地買賣係由不動產經紀業者所經辦處理，不動產仲介業務應於交易前告知被告甲○○有關原告與被告乙○○之假扣押緣由，及房屋係由何人居住等情。而系爭房地有假扣押登記，且有尚有房客即證人丙○○承租、提供原告母女居住使用之客觀使用情形，然被告甲○○竟可不論此等權利瑕疵及訴訟爭議，在未曾看屋情狀下，逕與被告乙○○簽定買賣契約，而辦理所有權移轉登記；另一方面，於完成系爭房地所有權移轉登記後，被告甲○○即以其名義對原告提出侵入住居、竊占之刑事追訴，及遷讓房屋民事訴訟；又查，被告乙○○之瑞鑫流體科技有限公司迄今仍設址於系爭房地。上開事實，均足以推認被告二人事實上並無買賣之真意，渠等此等交易行為之目的僅是係為對原告施加經濟上、訴訟上之壓力，以迫使原告屈服離婚，早日遷出系爭房地及撤銷相關訴訟，至臻明確。故原告認為被告二人之系爭交易，即就系爭房地成立之債權行為及物權行為屬通謀虛偽意思表示，依據民法第87 條規定，均為無效。　㈡又被告乙○○明知前揭保護令裁定之内容，且明知系爭房地是原告及兩名未成年子女之唯一住所，竟於該保護令有效期間竟與被告甲○○基於共同對原告施以經濟上之騷擾、控制、脅迫及不法侵害行為而違反保護令之犯意聯絡，由被告乙○○先於離婚訴訟中主張伊提供系爭房地供未成年子女居住以代扶養費，以除原告之警戒心，而後再故意將系爭房地出售予被告甲○○，藉由被告甲○○對原告提出遷讓房屋及竊佔等之民刑事訴訟，致使原告及未成年子女處於被告此等通謀迫害行為下，不斷面臨生活窘迫之情境，原告身心及經濟上都已不堪負荷，故被告乙○○此等故意以移轉房產行為，以逼迫原告在面臨將無家可歸狀態下同意離婚等訴求，已屬違反家暴令行為，亦與公共秩序及善良風俗有違，依民法第72條規定，應認無效。　㈢是被告間上述系爭交易違反民法第72條，且為通謀虛偽意思表示，應屬無效，爰聲請確認系爭交易（即就系爭房地之債權、物權行為）均無效，並依據民法第113條、第242條規定，代位被告乙○○請求塗銷系爭房地之移轉登記，回復為被告乙○○所有。三、被告間之系爭交易，侵害原告對被告乙○○之剩餘財產分配請求權、第1084條第2項未成年子女之扶養費請求權，原告依據民法第1020條之1、第244條規定，得聲請撤銷之：　㈠又依據上述原告與被告乙○○間之訴訟歷程，被告乙○○明知其將系爭房地出賣予被告甲○○，將有損於法定財產制關係消滅後，原告依民法第1030條之1之剩餘財產分配請求權，及依民法第1084條第2項規定就未成年子女對被告乙○○之扶養費請求權。況被告乙○○以顯不相當之對價將系爭房產所有權移轉予被告甲○○，致其整體資產價值減損，自難謂無害於原告於法定財產制消滅後之剩餘財產分配請求權、就未成年子女對被告乙○○之扶養費請求權。　　㈡又按民法第1030條之1之立法理由，重在聯合財產關係消滅時，夫妻雙方之剩餘財產除因繼承或其他無償取得者外，其差額應屬夫妻雙方在婚姻關係存續中共同努力之成果，故應平均分配，以貫徹男女平等之原則，故所請求者應為射餘財產差額之分配，性質上類如共有財產之分割，而非補償。因此，如剩餘財產之差額僅有不動產時，有請求權者所請求之差額應為該不動產權利之一半，而非現金補償。是法條僅謂「差額」應平均分配，未區分「差額」類別，在夫或妻有婚後財產及債務須計算扣除時，該差額應以金錢平均分配，並無爭議，請求分配原物（不動產）之一半，亦無不可。是被告間之系爭交易，顯然侵害原告之上述剩餘財產分配請求權、扶養費等債權，原告爰依據民法第1020條之1、第244條第2 項，請求撤銷被告間系爭交易之債權、物權行為，並塗銷系爭房地之所有權移轉登記，回復為被告乙○○所有等語。四、聲明：一、先位聲明：㈠確認被告二人間就附表所示不動產所為買賣及所有權移轉之行為均無效。㈡被告甲○○應將前項不動產於111年7月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為被告乙○○所有。二、備位聲明：㈠被告二人於111年4月30日就附表所示不動產所為買賣之債權行為，及於111年7月13日以買賣為登記原因所為所有權移轉之物權行為應予撤銷。㈡甲○○應將前項不動產於111年7月13日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復為被告乙○○所有。　　　　　　　　　　　　　　貳、被告答辯略以：一、被告甲○○部份：　㈠被告甲○○係以正常合法方式購入系爭房地，簽訂系爭房地買賣契約前從未見過被告乙○○，不可能與被告乙○○有任何通謀虛偽意思表示，證人丙○○於開庭前與原告有密切接觸，立場全然偏頗原告，其所言全然不可採。至丙○○與乙○○間是否有房屋租賃關係，乃系爭交易是否涉及買賣不破租賃，本件仲介買賣系爭房地過程，是否未履行不動產經紀業管理條例之告知義務，係仲介於系爭交易履行居間契約對被告甲○○是否有不完全給付，均無從證明被告甲○○與被告乙○○就系爭交易有通謀虛偽之意思表示。　㈡又原告以被告甲○○與被告乙○○藉系爭交易共同對其侵害或騷擾，提出違反保護令罪告訴，業經臺灣高雄地方檢察署檢察官112年度偵字第11618、11619號不起訴處分確定，被告甲○ ○不知悉有保護令存在，被告乙○○與被告甲○○所為無違反保護令，被告二人就系爭交易所為之債權、物權行為並無違反民法第72條。　㈢另夫妻剩餘財產差額分配請求權係就雙方剩餘婚後財產之價值計算金錢數額，其間差額平均分配，為金錢數額之債權請求權，並非存在於具體財產標的上之權利，不得就特定標的物為主張及行使。被告乙○○因系爭交易取得價金2千萬元，並以其中500萬元解除系爭交易房地之假扣押，於原告主張剩餘財產分配金額為500萬元而言，被告乙○○於系爭交易後，非陷於無資力狀態，原告依民法第1020條之1、第244條等規定請求撤銷被告間之系爭交易並塗銷所有權移轉登記，為無理由。又民法第1020條之1係為保全夫或妻一方於「法定財產制關係消滅後始發生」之夫妻剩餘財產分配請求權，未成年子女之扶養費，與民法第1020條之1之要件無涉等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。二、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀，作何聲明或陳述。　　參、兩造不爭執事項：（見家財訴卷二第69至71頁）一、系爭房地於111 年7 月13日以買賣為登記原因，由被告乙○○ 移轉與被告甲○○。二、被告乙○○、被告甲○○間就上開系爭房地之買賣契約係發生於 000年0月00日。三、系爭房地於109 年12月9 日經本院以109 年度家全字第40號裁定准許原告以供50萬元為擔保准許原告就被告乙○○於500 萬元範圍之內為假扣押，原告並於供擔保後於109 年12月25 日就系爭房地為查封登記。四、本院前於111 年7 月13日以111 年度家暫字第110 號裁定禁止被告乙○○就系爭房地為讓與設定抵押或一切處分行為。五、本院前於109 年3 月30日以108 年度家護字第2100號通常保護令裁定禁止被告乙○○對原告實施家庭暴力行為，並以110 年度家護聲字第37號、111 年度家護聲字第28號分別裁定延長1年、2年。肆、兩造爭執事項：（見家財訴卷二第71頁）一、被告二人就系爭房地所為之買賣、物權行為是否違反民法第 72條而無效？二、被告二人就系爭房地所為之買賣、物權行為是否違反民法第 87條第1項而無效？三、被告二人就系爭房地所為之買賣、物權行為是否有民法第10 20條之1 、第244 條第2 項而得撤銷之事由？　　　伍、被告間就系爭房地所為之買賣、物權行為未違反民法第72條、第87條第1項之無效事由：一、按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。民法第　　72條定有明文。法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，係指法律行為之標的而言。又民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言（最高法院69年台上字第26 03號判決先例參照）。而憲法對私人間之民事關係為間接效力，即經由民法概括條款如民法第72條規定實現憲法基本權利之價值體系。因私法自治與契約自由，同為憲法第22條所肯認的基本人權，與一般個別基本權利享有同樣憲法保障的位階。是個別法律關係是否過度侵犯基本權而可認有違公序良俗，自應於個案同時斟酌上開基本權與私法自治、契約自由之衝突情況而為判斷，不應單以基本權是否受有侵害，以及單一侵害狀態而為認定。二、次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文，上開規定所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。且第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。三、查本件原告前以被告乙○○為相對人聲請核發保護令，經本院裁定禁止被告乙○○對原告實施家庭暴力行為，並分別裁定延長1年、2年，已如上述「參、五」所述。然上開保護令規範之對象並未及於被告甲○○，是倘非被告甲○○明知有上開保護令存在，而仍執意與被告乙○○交易系爭房地，尚無從以被告間就系爭房地有交易行為，即認此一交易行為違背公共秩序或善良風俗。蓋依據上述說明，買賣行為及移轉所有權之物權行為本屬中性之契約行為，且受憲法上契約自由之保障，則在審酌是否違反公共秩序、善良良俗上，自不得僅以「被告乙○○違反保護令侵害原告之權利」，即認定系爭房地之買賣、移轉所有權行為違反公共秩序或善良風俗，蓋此時不受上述保護令限制之被告甲○○之契約自由亦應受保障。四、然查，原告就被告甲○○是否知悉上開保護令，或被告甲○○之所以為系爭交易之目的，僅係純以對原告施以經濟上之壓力而為之等節，均未舉證以實其說。況被告間究為何關係，被告甲○○有何必要須與被告乙○○共同為上述行為，原告就此亦全未為舉證，蓋倘若被告間原先素不相識，復無何特殊關係，被告甲○○有何必要與被告乙○○共同為上述買賣、移轉所有權等行為，及辦理相關手續、繳納規費、稅捐，僅係為完成一個可能事後遭法院認定無效（得撤銷）之法律行為？從而，本院認尚無從僅以系爭交易之結果對原告生經濟上之不利益，即認系爭交易即系爭房地之債權行為、物權行為違反民法第72條而無效，是原告此部份之主張即屬無據。五、至原告另以上述事證，主張被告間就系爭房地之系爭交易係為通謀虛偽意思表示而無效云云。然查，縱令原告主張為真，即：被告甲○○明知原告主張之上述情事，仍以顯然較低之價格與被告乙○○達成系爭房地之買賣合意，而於聲請法院撤銷假扣押後，旋即辦理移轉登記完畢，而完成系爭交易，並僅對原告提起民、刑事訴訟，然此均無從推論、認定被告間係基於通謀虛偽意思表示完成系爭交易。蓋當事人間縱令就同類買賣標的物（如同一社區之不同大樓、樓層）之價金，仍有可能因標的物之現況（如是否點交、有無其他第三人主張權利而在爭訟等），而有不同之價格，此為一般市場交易之常態，而無從以價金較低即認為買賣雙方間之契約為通謀虛偽意思表示。因此，縱令原告主張為真，至多亦僅得認為被告甲○○業已知悉上情，而仍願以較低於原告主張「同社區同楝前後期間（110年8月至112年4月）間之交易行情」之2 千萬之價金，與被告乙○○完成系爭交易，而無從逕認被告間之系爭交易屬通謀虛偽意思表示。又原告在在主張被告間係為規避被告乙○○與原告間之上述保護令效力，而以系爭交易將系爭房地之所有權移轉與被告甲○○後，再由被告甲○○對原告提起民刑事訴訟，以達成驅趕原告、未成年子女之目的云云，然對於被告間於系爭交易成立時有何特殊情誼、關係，或是有何利益往來均未舉證，已如上述。則衡以被告間並無特殊關係，被告甲○○又何必「配合」被告乙○○，與被告乙○○ 為上述通謀虛偽意思表示，甚至可能因向地政機關辦理「假登記」（無移轉所有權真意之移轉所有權登記），而另遭受使公務員登載不實之刑事追訴？是依據上述說明，原告對於「被告甲○○知被告乙○○非真意」及「被告甲○○就被告乙○○非真意之表示，相與為非真意之合意」，所主張之上述事實，縱令為真，於論理法則上仍無從認定被告間之系爭交易為通謀虛偽意思表示，是原告此部份之主張即亦無足採。陸、被告間就系爭房地所為之買賣、物權行為，並無民法第1020 條之1 、第244條第2項等得撤銷之事由：一、按民法第1030條之1規定之夫妻剩餘財產差額分配請求權，係就雙方剩餘婚後財產之價值計算金錢數額，其間差額平均分配，為金錢數額之債權請求權，為保全夫或妻一方於法定財產制關係消滅後始發生之上開請求權，立法者參照民法第 244條第1、2項規定之精神，於民法第1020條之1第1、2項規定：一方得就他方詐害剩餘財產分配請求權之有償或無償行為，行使撤銷權。是夫或妻一方就他方詐害該項權利之有償或無償行為行使撤銷權，均應符合民法第244條第1、2項規定之要件。而上開撤銷權之建立，旨在保全債務人之責任財產，以維護債權人之共同擔保為目的，苟債務人之責任財產足供清償債務，債權人之擔保既無欠缺，即無由債權人對債務人之有償或無償行為行使撤銷權之必要。準此，債權人行使撤銷權，仍應以債務人陷於無資力為要件，否則難謂有害及債權人之債權。又債務人所為之無償行為，有害及債權，係指自債務人全部財產觀之，其所為之無償行為，致其責任財產減少，使債權不能或難於獲得清償之狀態，亦即消極財產之總額超過積極財產之總額而言。且是否有害及債權，應以債務人行為時定之，苟債務人於行為時仍有其他足供清償債務之財產存在，縱該無償行為致其財產減少，因對債權清償並無妨礙，自不構成詐害行為，債權人即不得依上開規定聲請撤銷（最高法院110年度台上字第2980號判決參照）。二、查本件兩造間就系爭房地係以價金2千萬元達成交易，並已完成價金之交付，業據被告甲○○提出價金履約專戶明細暨點交證明書為證（見家財訴卷一第135頁），又原告對被告乙○ ○之起訴請求之夫妻剩餘財產分配請求權500萬元，已經本院以110年度家財訴字第14號判決命被告乙○○應如數給付（及法定遲延利息）確定，有該判決在卷可參（見家財訴卷二第 151至153頁），則被告乙○○既已取得系爭房地之價金（經扣除清償貸款後，尚餘8,746,812元），與原告之夫妻剩餘財產分配請求權500萬相較，即尚未陷於無資力之情形，依據上述說明，原告即不得依民法第1020條之1、第244條規定，訴請撤銷系爭房地之買賣、所有權移轉行為。至原告雖另主張民法第1084條第2項等關於未成年子女之扶養費請求權云云，然查未成年子女之扶養費請求權係未成年子女本於直系血親卑親屬之身分，而對於被告乙○○行使，原告並非扶養費之請求權人，自不得據以主張，是原告此部份主張亦無足採。柒、綜上所述，原告先位請求確認系爭交易所生之債權、物權行為無效，備位請求撤銷系爭交易所生之債權、物權行為，及塗銷系爭房地之移轉登記，並回復登記為被告乙○○所有，均無理由，應予駁回。　捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。玖、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　家事第一庭　　法　官　朱政坤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳玲君附表：編號不動產名稱面積權利範圍 1 高雄市○○區○○段000000000地號土地 2,759.17平方公尺 10000分之82 2 高雄市○○區○○段000000000○號建物(門牌號碼：高雄市○○區○○路00號18樓） 108.01平方公尺全部 3 高雄市○○區○○段000000000○號共同使用部分（含車位編號：地下3層110號，權利範圍100000分之228) 11779.23平方公尺 100000分之780

2024-12-20

KSYV-112-家財訴-7-20241220-1

聲自

臺灣新北地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣新北地方法院刑事裁定 113年度聲自字第101號聲請人即告訴人唐玉如代理人張寧洲律師被告胡志雄陳威瑜許立憲蘇郁棻上列聲請人因告訴被告詐欺等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於中華民國113年6月6日以113年度上聲議字第4630號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣新北地方檢察署113年度偵字第1 3397號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、聲請准許提起自訴意旨如附件刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀所載。二、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴。法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第 258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。三、本件聲請人即告訴人唐玉如（下稱聲請人）以被告胡志雄、陳威瑜、許立憲、蘇郁棻（下合稱被告等4人）涉有詐欺等罪嫌，訴由臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官偵查，經新北地檢署檢察官以113年度偵字第13397號為不起訴處分後，聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署檢察長以再議為無理由而駁回再議（臺灣高等檢察署113年度上聲議字第4630號）。聲請人之代理人於民國113年6月20日收受聲請再議駁回處分書，聲請人委任代理人於113年6月28日具狀向本院聲請准許提起自訴，是本件聲請准許提起自訴並未逾期等情，有前揭新北地檢署檢察官不起訴處分書、臺灣高等檢察署處分書及刑事聲請准予提起自訴暨理由（一）狀正本附卷可稽。四、再按刑事訴訟法之「聲請准許提起自訴」制度，其目的無非係欲對於檢察官起訴裁量有所制衡，除貫徹檢察機關內部檢察一體之原則所含有之內部監督機制外，另宜有檢察機關以外之監督機制，由法院保有最終審查權而介入審查，提供聲請人多一層救濟途徑，以促使檢察官對於不起訴處分為最慎重之篩選，審慎運用其不起訴裁量權。是法院僅係就檢察機關之處分是否合法、適當予以審究。且法院裁定准許提起自訴，雖如同自訴人提起自訴使案件進入審判程序，然聲請准許提起自訴制度既係在監督是否存有檢察官本應提起公訴之案件，反擇為不起訴處分或緩起訴處分之情，是法院裁定准許提起自訴之前提，仍必須以偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。又刑事訴訟法第 258條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就聲請人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第 251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原則。五、經查：　㈠聲請人原告訴意旨略以：被告胡志雄係新北市○○區○○路0段00 0巷00弄00號4樓（下稱本案房屋）之房地所有權人，其委任信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之經紀人員即被告陳威瑜，聲請人唐玉如則委任信義房屋經紀人員即被告許立憲，被告蘇郁棻係信義地政士聯合事務所地政士。被告等4 人均明知本案房屋有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵情事，竟意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之犯意聯絡，於111年8月27日與聲請人簽立買賣契約時，故意隱匿本案房屋有漏水、嚴重壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利之瑕疵，在信義房屋契約書買賣仲介專任委託書內現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「有」，但僅記載「浴廁三面牆、廚房天花板、陽台、熱水器牆面」，「委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」、「水管或馬桶管路堵塞」及「是否有傾斜」選項均勾選「無」，致聲請人陷於錯誤，誤認屋況尚可，而以新臺幣（下同）916萬元購入本案房屋。另被告許立憲、蘇郁棻均係受聲請人委任處理本案房地買賣事務之人，竟共同意圖為自己不法之利益，基於背信之犯意聯絡，未將滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵情事告知聲請人而違背渠等之任務。嗣交屋後，聲請人發現屋內有滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、法定空地之權利瑕疵，始悉受騙。因認被告胡志雄、陳威瑜均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻均涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌。　㈡新北地檢署檢察官偵查終結後，認被告胡志雄、陳威瑜涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌，被告許立憲、蘇郁棻涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財、第342條第1項之背信罪嫌均尚有不足，應為不起訴處分，其理由略為：　　⒈詢據被告等4人均堅決否認有何上開犯行，被告胡志雄辯稱：伊3年前有針對房間天花板做修繕，出售本案房屋前信義房屋有做調查，其中有針對廚房、後陽台、房間、浴室內之水痕修繕估價，本案房屋沒有傾斜，馬桶亦無阻塞，至於法定空地之權利瑕疵，聲請人則有收到分配之停車費用等語；被告陳威瑜辯稱：當時被告胡志雄還住在本案房屋，伊在客戶委託時會到現場與被告胡志雄一起檢查屋況，只要有異常狀況，伊會請廠商來看並請廠商出具估價單，所以在本案房屋現況說明書都有記載，也有附上廠商估價單，而在簽約前伊給聲請人看本案房屋現況說明書及附上廠商估價單，聲請人就本案房屋現況說明書簽名確認，至於法定空地並非單獨持有而係共同持有等語；被告許立憲辯稱：伊在客戶委託時會調查，伊會從外觀看有無漏水，但如有油漆剝落、一點點粉粉的壁癌，就會請師傅來看，看屋時聲請人亦有提出本案房屋客廳天花板有一粒一粒東西，也有主動告知後陽台及廁所有壁癌，而當時被告胡志雄仍住在那裡，家電用品都還在，伊看不出來是不是新油漆，之後伊有告知聲請人本案房屋會有一筆可觀之修繕費用，至於法定空地部分，賣方有告知聲請人法定空地而聲請人也拿到補償金等語；被告蘇郁棻辯稱：伊負責本案房屋買賣過戶代書，在簽約時仲介人員會針對簽約內容及不動產說明書向聲請人說明，而本案房屋在謄本已有備註，所以並無異常等語。經查：　　　⑴聲請人於簽約前至本案房屋2次檢查屋況，於聲請人提供之觀看本案房屋影片，進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，聲請人所提供之影片指述：三間房間天花板及牆面、客廳天花板大面積壁癌及發霉情事，並無法確認此項瑕疵存在時點。另，聲請人所指述：本案房屋之水塔曾有修繕漏水等情，然係因本案房屋頂樓水塔老舊導致5樓發生漏水問題，因而被告需負擔共同分攤修繕本案房屋頂樓水塔之費用，而非修繕本案房屋之漏水，此有聲請人之告證17通知各住戶之函文在卷可稽。又聲請人指述：被告胡志雄利用衣櫥、床等大型家具予以掩飾上開瑕疵，惟被告胡志雄當時仍居住在本案房屋，衣櫥、床等大型家具擺設於此亦未為異常，此為聲請人於偵查中所自陳，且聲請人於交屋時未見有針對「水龍頭出水狀況是否正常」、「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」、「電源開關及供應」有任何指述，此有聲請人111年10月2 日所簽署之「買方驗屋檢查表」在卷可稽。是難以聲請人之指述即遽認被告等4人隱匿本案房屋之上開滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞等行為。　　　⑵被告陳威瑜供述，本案房屋現況說明書「是否有傾斜」選項勾選「無」依據，在於承接案件時會攜帶水平儀以測本案房屋是否傾斜及是否在合理範圍，且被告陳威瑜未認為本案房屋有傾斜現象，而聲請人指述：從房間木門塗有黃漆顏色及補土、浴室浴缸是凹陷予以判斷被告胡志雄知道房屋已有傾斜，惟本案房屋是否傾斜仍應經專業鑑定始可確認，是以聲請人上開指述是否可以推論本案房屋有傾斜，進而判斷被告胡志雄知悉上開情事，顯有疑義。又觀諸「不動產說明書」，本案房屋之地號有301地號、319地號，319地號非屬本案房屋之基地即坐落另一側之法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽「不動產說明書」，此有「不動產說明書」之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人收到及確認「不動產說明書」之簽名文件各1份在卷可查，是聲請人於簽約時已知悉另有319地號非屬本案房屋地基存在，難認被告等4人有何施用詐術之情事。從而聲請人於簽約時已知悉本案房屋現況，於交屋時亦未針對上開瑕疵有何指述，而被告等4人亦經由斌凱有限公司之工程報價單告知聲請人本案房屋購買後需投入一定金額修繕，且聲請人亦於委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐，亦徵聲請人知悉本案房屋之現況。是以聲請人欲主張本案房屋有重大瑕疵，自應循民事途徑解決，尚難僅以泛言對本案房屋之瑕疵並無認知乙情，即遽認被告等4人自始即有詐欺之不法意圖與施用詐術之犯行，而遽以刑法詐欺取財罪責相繩。　　　⑶又被告許立憲僅係信義房屋之人員，被告蘇郁棻則為協助本案房屋買賣過戶之地政士，是聲請人為承購本案房地而委託信義房屋代為議價，聲請人並未有任何委任被告許立憲、蘇郁棻就房地買賣內容處理事務之情形，此有信義房屋買賣斡旋/要約契約在卷可查。縱認聲請人與被告許立憲、蘇郁棻間係屬一般所謂仲介之居間契約關係，然依民法第565條之規定稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，居間契約應係勞務給付契約之一種（最高法院79年度台上字第579號判決意旨參照）。則被告許立憲、蘇郁棻與聲請人間，至多僅有報告訂約機會、為訂約媒介或代為議價之關係，就本案房屋買賣內容，諸如房屋有無滲漏水、壁癌、水管及馬桶阻塞、傾斜、法定空地之權利瑕疵之細節等，並無受聲請人委任，對外以聲請人之授權而為聲請人處理事務，而立於為聲請人處理事務地位之關係，是揆諸前揭說明，被告許立憲、蘇郁棻所為要與背信罪構成要件不符。至居間之對向關係部分，縱有未依約履行之情，核亦非為該他人處理事務，自不具該罪之構成要件主體適格，無由以該罪責相繩。　　　⑷此外，復查無其他積極證據證明被告等4人有何詐欺之犯行、被告許立憲、蘇郁棻有何背信之犯行，應認渠等犯罪嫌疑均尚有不足。　㈢聲請人聲請再議意旨詳如113年4月10日向新北地檢署所提「刑事聲請再議暨再議理由（一）狀」所載。　㈣然臺灣高等檢察署檢察長駁回聲請人再議理由略謂：　　⒈依新北地檢署檢察官所為偵查結果及相關卷證資料審核以觀：　　　⑴就被告即本案房屋出賣人胡志雄涉犯詐欺取財罪部分：　　　　①按刑法第339條第1項之詐欺取財罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人陷於錯誤，將本人或第三人之物交付為構成要件。是刑法上之詐欺取財罪，除行為人主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖外，於客觀上，必以行為人有施用詐術為必要，如未使用詐術使人陷於錯誤，自不得以詐欺取財罪相繩。且以詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方法得利為規範目的，而經濟行為亦因其行為本質及類型，而於交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以制裁。且以經濟行為本身寓有不同程度之不確定性或交易風險，此觀民法定有出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任等規定自明。而出賣人所負民事瑕疵擔保或不完全給付責任，重在瑕疵或給付不完全之客觀事實，而刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀上有詐術施用之行為外，尚需判斷行為人主觀上有否不法之意圖與故意，民事瑕疵擔保責任與刑法詐欺罪之認定本有所異，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。　　　　②卷查本件聲請人所買受之標的物為完工近40年之老舊建築物，屋況非如新完工落成之建築物樣樣如新，衡以不動產交易金額少則數百萬元，高則數千萬元，甚至億元，買受人除注意房屋座落位置、就學、環境、交通等生活機能外，對於居住使用超過30於年之老舊房屋，本身於簽約過戶前亦非無對於房屋本體現況可以充分檢查及了解之可能，以作為購買與否之判斷。縱有現況說明書勾選內容參考，然此勾選就仍無法達到鉅細靡遺而與現況完全相同之告知，被告等4人是否有明知而故意隱瞞，除買賣雙方於買賣契約書有更為詳細之特約，或經買受人要求出賣人應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有告知未盡部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意，買受人對於老舊房屋所生之漏水或壁癌等問題，即使無法當場或短時間內發現，然觀民法對於買賣瑕疵擔保責任，既有規定買受人仍有6個月之檢查時間，如有何於出賣人所應負之瑕疵擔保責任，是屬出賣人應負債務不履行或瑕疵擔保責任之範圍，此與刑法詐欺取財罪之認定，無從混為一談。　　　　③次以買賣契約雙方本立於公平原則之基礎，出賣人就買賣契約標的物雖有就房屋現況說明，並於現況說明書以勾選方式使買受人作為買賣與否之參考，然此勾選既非在使出賣人負完全之義務，亦非當然免除買受人所應承擔之物之瑕疵風險。就本案而言，聲請人於簽約前，亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之觀看本案房屋影片顯示其進入前陽台已可明顯發現天花板有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，臥室及客廳則未見天花板或牆面有何異狀，聲請人雖指稱房間天花板及牆面、客廳天花板有大面積壁癌及房屋傾斜等情事，然此無從確認該瑕疵存在之時點。　　　　④復查本案房屋係被告胡志雄於77年間所購入自住，迄其出售予聲請人時，業已30餘年，果若被告胡志雄對於本案房屋之漏水、壁癌及傾斜等情有意隱瞞而以此瑕疵詐欺聲請人，亦得於出售前全數粉刷或修繕，更可達到遮蔽以免聲請人發現漏水或壁癌之痕跡，然查被告胡志雄並未於委託信義房屋銷售前，有將本案房屋全數粉刷油漆加以掩飾之情事，而係以其居住使用 30餘年之現況委託出售，甚且被告胡志雄於111年8月 27日簽約後交屋前，亦未再刻意粉刷油漆聲請人指陳之其他地方，衡諸被告胡志雄出售本案房屋前後因果關聯事實，實難認被告胡志雄主觀上有何以隱瞞本案房屋之漏水及壁癌等瑕疵而騙取聲請人購買。　　　　⑤再查聲請人於購買本案房屋時，當無不知該屋為30餘年近40年之老舊建築物，本案房屋經歷數十年之使用，其頂地牆壁、結構、管線及相關設備，本非如新建完成之房屋毫無所損，聲請人於購買當時自可預見該屋之水電、管線、牆壁、地板等均有其年久使用之狀況。此觀聲請人於111年10月2日交屋時亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，聲請人並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅之手機通訊軟體對話表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見112年度他字第4 606號卷〈下稱他字卷〉第130、131頁）。足認聲請人於交屋時，對於「牆面及天花板有無滲漏水、壁癌」及「電源開關及供應」有當場向陪驗之陳秉毅反映。　　　　⑥承上所述，本案房屋既非被告胡志雄所建，相關頂地牆壁、漏水及壁癌，亦非被告胡志雄於出賣當時所刻意製造，聲請人亦有發現漏水、壁癌及管線老舊等痕跡，此均為使用以達數十年之老舊建築物所必然發生之瑕疵，經驗法則上，除明顯可見之瑕疵或聲請人有特別要求說明外，被告胡志雄本無從就本案房屋之大小瑕疵，逐一鉅細填載或勾選於現況說明書或於買賣契約書載明。本案房屋為老舊建築物，其外觀、內牆、壁面、天花板及地板等結構因數十年之使用而呈老舊、龜裂、漏水等效能減損，無從與新建房屋相比，當為聲請人購買時所明知或得預見。況以房屋受外在天候、建材品質、住戶使用習慣等諸多因素之影響，縱認本案房屋確有聲請人所指之漏水、壁癌、管線無法使用等情形，然亦無從據此即認被告胡志雄有以隱瞞之方式而為詐術之施用。　　　　⑦綜合本案卷證顯示，聲請人所指稱之漏水、壁癌或房屋傾斜等瑕疵，悉屬被告胡志雄應否對聲請人負出賣人瑕疵擔保或不完全給付責任之問題。換言之，上開瑕疵若為房屋長年使用所必然產生，而非被告胡志雄以非正常使用方式所刻意造成，被告胡志雄收取聲請人交付之價金，既係基於買賣契約而取得，無從令被告胡志雄負詐欺取財罪之罪責。　　　　⑧另聲請人指稱被告胡志雄刻意以家具或油漆掩飾牆壁之壁癌等語，然此僅為聲請人主觀臆測，並無具體證據可以證明，況且本案房屋於出售聲請人之前，既為被告胡志雄所居住使用，被告胡志雄縱於居住期間，對於屋內牆壁所產生之漏水痕跡或壁癌，基於居住美觀起見，以家具或其他擺設予以遮蔽，以免影響其居住品質，亦屬人之常情，聲請人無從僅以個人主觀猜測而認被告胡志雄有明知漏水與壁癌，仍以家具或油漆予以掩蔽之行為。　　　　⑨從而，本案依現存卷證，無從證明被告胡志雄出售系爭房屋時，在現況說明書勾選時，有刻意隱瞞漏水及壁癌等事實，致聲請人陷於錯誤給付價金之情事。聲請人所交付之價金，係被告胡志雄基於雙方買賣契約而取得，並非施用詐術所騙取，況查被告胡志雄確有交付聲請人所購買之房屋並辦理所有權移轉登記，亦難僅以被告胡志雄於現況說明書之勾選未臻詳盡，即認被告胡志雄有詐術之施用。另就聲請人於交屋入住後，若該房屋仍有漏水、壁癌等情形，被告胡志雄應否負擔出賣人瑕疵擔保或不完全給付之債務不履行責任（如減少價金、解除契約或損害賠償等），概屬民事問題，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。　　　　⑩至聲請人指稱本案房屋有傾斜及所座落之法定空地有三分之二為道路用地等情形，然此部分，如前所述，本案房屋既非被告胡志雄明知坐落道路用地所建蓋而故意不告知，聲請人如認此為重大瑕疵且瑕疵無從補正，是否得行使民法所定之契約解除權，亦屬民事法院所應釐清之範圍，核與被告胡志雄是否施用詐術無涉。　　　⑵就本案房屋被告即買賣之經紀人員許立憲、陳威瑜及蘇郁棻涉犯詐欺取財罪部分：　　　　①按刑法之處罰係以行為人主義為原則，意即原則上以實際為犯罪行為人為處罰之對象，若非實際為犯罪行為之人，除有具體事證得認成立共犯外，自無就非為犯罪行為之人而為處罰之理。而就刑法第339條第1項詐欺取財罪或幫助詐欺罪之處罰，其犯罪行為人之認定自應以實際為施用詐術之人或合於刑法第30條規定而具有幫助犯意之人為對象，若非實際施用詐術而騙取他人財物之人或與刑法幫助犯之規定要件不符者，均難認得以詐欺取財罪或幫助犯之規定相繩。　　　　②次按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22 條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售（包括簽訂委託契約書、買受人承購要約書、收取與交付訂金、製作銷售廣告稿、製作不動產說明書、協助買賣雙方簽訂契約），除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。此觀刑法非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，如有造成他人受有財產上損害，亦僅生是否違反該條例或委任契約而負民事損害賠償責任。　　　　③本案既無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔之共犯責任。　　　⑶就被告許立憲、蘇郁棻涉犯背信罪部分：　　　　①按刑法上背信罪所指為他人處理事務，在性質上應限於具有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定，或是行為人在處理上需要做成決定之事務。　　　　②經查被告許立憲雖係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及被告所勾選之現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜），至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲得代聲請人決定之範圍，縱認本案房屋有聲請人所指陳之瑕疵，然此亦非被告許立憲有何違背受託處理事務之任務所致，揆諸上開說明，自難認被告許立憲有何背信罪之罪責。　　　　③至被告蘇郁棻雖為本案房屋買賣而為聲請人與被告胡志雄辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，並非有何代聲請人而為決定之事項，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告蘇郁棻對聲請人而言，有何違背委任處理事務之情事而應負背信罪之罪責。　　⒉本案新北地檢署檢察官依其偵查結果，認被告等4人所涉之詐欺取財及背信等犯罪嫌疑均有不足而為不起訴處分，核無違誤，復經臺灣高等檢察署補充如上。而聲請人再議所述理由，或與原處分所為認定結果不生影響，難認新北地檢署檢察官之偵查有何未臻完備之處。是其所為再議，洵難認有理由。至聲請人就本案房屋指陳之漏水、壁癌、房屋傾斜及無220v之電源可用等瑕疵，被告胡志雄應否負瑕疵擔保或不完全給付之責任，應由聲請人另依民事相關規定及程序辦理，以資解決。綜上所述，本案再議無理由。　㈤聲請人雖以附件所示理由聲請准許提起自訴，惟查：　　⒈聲請人主張：被告等4人以美編過後之本案房屋3D圖片詐騙聲請人，且被告胡志雄又以粉刷油漆及家具遮掩等方式掩蓋大面積壁癌、發霉、水痕，並以牆壁類似顏色之白膠帶黏貼以遮掩房間內及浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用，更明知浴室洗手臺水管堵塞、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆，被告陳威瑜、許立憲則故意隱瞞聲請人，使聲請人陷於錯誤而未發現本案房屋有上開瑕疵進而買受。又被告胡志雄明知建築物持續漏水之事實，卻於本案房屋現況說明書之「滲漏水、壁癌（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」選項勾選「無」，且本案房屋傾斜經一般目視觀察即可得知，被告胡志雄卻以塗黃漆木門掩蓋傾斜裂痕，並於本案房屋現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」選項勾選「無」，使聲請人誤認本案房屋屋況良好等語。惟查：　　　⑴刑法詐欺罪成立與否，除行為人客觀尚有詐術施用之行為外，尚需判斷行為人主觀上是否有不法之意圖與故意，非謂出賣人給付有瑕疵或不完全，即當然推認行為人具有詐欺之不法意圖與故意。本案房屋縱有現況說明書勾選內容為參考，然被告胡志雄是否有明知而故意隱瞞，除雙方於買賣契約書有更為詳細之特約或經買受人要求被告胡志雄應於買賣契約書就絕無漏水或壁癌之具體約定外，縱有未盡告知部分，並非當然得認有施用詐術之不法故意。　　　⑵本案房屋為完工近40年之老舊建築物，衡情屋齡老舊之房屋極可能於多年之使用期間出現壁癌、漏水等瑕疵狀況，而依聲請人提出之標的物現況說明書觀之，被告胡志雄於簽約時，已就「本標的物現況以滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」之選項，勾選「有」，並記載有滲漏水、壁癌之情形，然就「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項，則勾選「無」，是被告胡志雄於簽約前，即表明本案房屋曾有滲漏水、壁癌之情形，尚難認被告胡志雄有何刻意隱瞞房屋滲漏水、壁癌之狀況；又本件並無證據顯示被告胡志雄於本案房屋委託前6個月內曾修繕漏水、壁癌，自難以被告胡志雄於「本標的物委託前六個月內是否曾修繕漏水、壁癌」之選項勾選「無」，即認其有詐欺取財之行為；至聲請人主張被告胡志雄並未詳細填寫各處滲漏水、壁癌之情形，然此可能係漏寫，或係被告胡志雄並未詳細記憶，此部分縱可能有給付不完全、出賣人瑕疵擔保等民事責任，然尚難以此即據以推斷被告胡志雄係基於詐欺取財之故意而為之。　　　⑶聲請人雖指稱被告胡志雄刻意以油漆、家具或膠帶掩飾瑕疵云云，然查，被告胡志雄居住期間基於居住品質，使用家具、壁紙，如遇牆上污損，則以油漆粉刷，或以膠帶遮蔽，亦屬居家常見之使用情形，而聲請人並無證據顯示被告胡志雄係為出賣本案房屋方故意使用前開家具、壁紙及故意粉刷、以膠帶黏貼等情形，自難以此據以認定被告胡志雄有詐欺取財之故意。　　　⑷又信義房屋刊登之本案房屋3D圖示（詳見告證12），係為使買方能透過圖片，瞭解房屋格局等狀況，然被告等 4人均未阻止聲請人前往本案房屋觀看本案房屋之真實狀況，且聲請人於簽約前亦有2次前往本案房屋檢查屋況，並有聲請人提供之影片顯示其進入前陽台可以發現天花板已有脫落痕跡，廚房、廁所及後陽台熱水器牆面亦可見粉刷脫落痕跡，而臥室、客廳均未見天花板或牆面有何異狀，且聲請人於111年10月2日交屋時，亦於「買方驗屋檢查表」所列「電源供應、水源供應、排水、馬桶管路、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、壁癌及附贈物」等項目簽名確認，並與信義房屋驗屋在場人員陳秉毅以手機通訊軟體LINE表示「除浴室水龍頭開水有紅色之後就清澈透明及洗手台熱水水壓很小」外，「其他就沒什麼太大問題」（見他字卷第130頁至第131頁背面），更委請被告許立憲斡旋時預估60萬至70萬之修繕費，有被告許立憲與聲請人之通訊軟體LINE對話紀錄在卷可佐（見他字卷第193頁至第194頁背面），則聲請人實有瞭解本案房屋現況之機會，自難以信義房屋網頁曾刊登本案房屋之3D圖示，即認被告等4人有何詐欺取財之故意。　　　⑸聲請人雖主張本案房屋有傾斜、樑柱有顯見間隙裂痕，然被告胡志雄卻在標的物現況說明書之「本棟建物是否有傾斜」、「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕（大於3mm）」、「本標的物是否有水管或馬桶管路堵塞之情況」等問題勾選「無」，及被告胡志雄未告知浴室電座有多處鏽化漏電、兩間房間無220v電使用、廚房洗手臺無熱水管，卻以綠色膠帶包覆等情形，惟查，兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管之情形，均可能出現在早期設計之建築物，而電座有鏽化之情形，則常出現於使用已久之老舊建築物內，聲請人並未提出任何證據顯示其曾就此部分問題詢問被告胡志雄，而被告胡志雄卻刻意隱瞞，另就房屋傾斜、樑柱間隙裂痕、水管堵塞等情況，聲請人前曾有2次前往本案房屋檢查屋況，未查知有上開情形，則本案房屋於出賣時有無前揭狀況，已屬有疑，況聲請人以買賣房屋之前提，詳細審視本案房屋之狀況，仍未查知有前揭情形，而本案房屋前亦未經專業鑑定，則被告胡志雄亦可能未查知此情節，自難以被告胡志雄於前揭問題上勾選「無」及未告知聲請人電座有鏽化之情形、兩間房間無220v電、廚房洗手臺無熱水管，即認被告胡志雄有詐欺取財之故意。　　　　　　　⑹又按房屋經紀業，依不動產經紀業管理條例第21、22條及民法居間之規定，不動產經紀人除介紹買賣機會外，主要在於協助買賣雙方據實刊登廣告及銷售，除有具體事證足認該經紀人員與出賣人有犯意聯絡及行為分擔，經由虛偽不實之廣告或不動產說明書，騙取買受人訂約並為價金給付外，刑法並非如民法定有連帶責任，至經紀人員違反誠信原則，造成買受人受有財產上損害，僅生民事損害賠償責任問題，尚無因此即認應與出賣人負共同詐欺取財罪責。本案無具體事證足認被告胡志雄有施用詐術而騙取聲請人為財物交付之情事，已如前所述，揆諸上開規定及說明，自難認被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻就詐欺取財有何與被告胡志雄共同之犯意聯絡及行為分擔，故亦無從令被告許立憲、陳威瑜、蘇郁棻負共同詐欺取財罪之罪責。　　⒉又聲請人主張：被告蘇郁棻明知本案房屋坐落之301、319 地號土地不同，且均有部分為法定空地，卻詐稱本案房屋坐落兩筆土地，各有部分持分等語。惟查：本案房屋之不動產說明書中之所有權屬一覽表及地籍圖謄本均明確載明本案房屋有301、319地號，而319地號非屬本案房屋之基地，而係法定空地，而聲請人亦於111年8月27日簽約時閱覽上開不動產說明書後確認簽名，此有不動產說明書之所有權屬一覽表、地籍圖謄本、聲請人之簽名文件在卷可查（見他字卷第99頁至第107頁），是聲請人於簽約時已知悉並確認本案房屋基地現況，且本案房屋確實於301、319 地號各有部分持分，尚難認定被告蘇郁棻有何詐欺之故意，至被告蘇郁棻於111年9月22日間與聲請人之簡訊對話，是否說明足夠詳細、有無引起聲請人之誤解，至多僅係民事糾紛，尚難以此認定被告蘇郁棻所為已構成詐欺取財。　　⒊聲請人另主張：按最高法院49年度台上字第1530號、89年度台上字第2940號、臺灣臺南地方法院104年度易字第100 號、臺灣高等法院102年度上易字第510號判決意旨可知，房屋仲介受託行使職務，亦有成立背信罪之可能，被告許立憲明知本案房屋有遭刻意隱瞞之瑕疵，卻故意未誠實告知以及善盡預見危險及調查之任務；又被告蘇郁棻既有代為辦理聲請人與被告胡志雄間契約簽訂及所有權移轉事宜，相關移轉文件亦記載蘇郁棻為代理人，是其當然為聲請人委託行使職務之人，被告許立憲、蘇郁棻上開行為致使聲請人買受有重大瑕疵之房屋，顯生損害於聲請人，而涉犯背信罪等語。惟查：　　　⑴按為他人處理事務，意圖為自己之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者為背信罪。刑法第342條定有明文。而所謂事務在性質上應限於有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定者而言。　　　⑵被告許立憲係聲請人就本案房屋所委託之買方經紀人員，依上開不動產經紀業管理條例規定，其僅負責協助聲請人購買房屋（包括出示信義房屋所製作之不動產說明書及現況說明書、帶看房屋、收取斡旋金、訂金、安排簽約、收取證件交由地政士辦理過戶等事宜）；又被告蘇郁棻雖為聲請人辦理契約簽訂及所有權移轉登記事宜，然其係受信義房屋公司所委任，而非受聲請人所委任，且其辦理事項僅屬事務性工作，至買受本案房屋決定與否，並非被告許立憲、蘇郁棻得代聲請人決定之範圍，顯非背信罪所定之「事務」，核與刑法背信罪之要件與有未合，亦難認被告許立憲、蘇郁棻對聲請人有何違背委任處理事務之情事，而應負背信罪之罪責。　　　⑶聲請人雖引用其他判決為據，然各判決間案例事實有所不同，尚難比附援引，且其他法院之判決，亦不拘束本院之判斷，併此敘明。六、綜上所述，原檢察官認為被告等4人詐欺等罪嫌不足而為不起訴處分，及臺灣高等檢察署檢察長駁回再議之處分，結論均無不當，本件並無足以動搖原偵查結果，而得據以裁定准許提起自訴之事由存在，聲請人之聲請無理由，應予駁回。七、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　刑事第十一庭　審判長法　官　楊筑婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳佳妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廣于霙上列正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳沁莉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日

2024-12-19

PCDM-113-聲自-101-20241219-1

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給付居間報酬

臺灣屏東地方法院民事判決　 113年度潮簡字第419號原告允瀚不動產經紀有限公司法定代理人董國良被告陳宜禎訴訟代理人蔡勵志上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國113年11月21 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣19萬元，及自民國113年3月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣19萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠緣被告陳宜禎（原名為陳楚幀）於民國110年1月28日委託原告居間仲介出售其所有之屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），原告受委託後洽得訴外人喆灜開發建設有限公司（下稱喆灜公司）有意承購，經斡旋後，買賣雙方以新臺幣（下同）950萬元成交，並於同年4月6日簽署系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告亦於當日簽署「服務費確認單」（下稱系爭居間契約），約定被告委託原告居間仲介買賣不動產，被告同意原告仲介系爭土地完成後，給付買賣總價950萬元之2％即19萬元作為原告居間服務報酬。　㈡喆灜公司於給付第1期簽約款95萬元後，以「嗣後發現買賣土地連接道路之私設道路寬度僅4公尺，依建築法令日後興建之建築物樓地板面積不能超過1,000平方公尺」為由，拒絕履約，並提起訴訟請求返還買賣價金95萬元，被告則反訴請求沒收上開95萬元及遲延違約金。買賣雙方歷經本院110年度訴字第415號及其上訴審臺灣高等法院高雄分院111年度上字第271號事件（下合稱為系爭前案）判決確定，被告合法解除系爭買賣契約，95萬元款項由喆灜公司取回55萬元，其餘40萬元由被告取得。詎料被告以喆灜公司未履約為由，拒絕給付居間報酬，惟系爭買賣契約雖已因故解除，原告仍得請求19萬元居間報酬，爰依民法第565條、第568條第1項及系爭居間契約之約定，請求法院擇一為有利判決等語，並聲明：被告應給付原告19萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告略以：原告於居間之初即已知悉系爭土地面寬未達6平方公尺，仍不斷向喆灜公司誘說簽約，致喆灜公司與被告購買不符合喆灜公司需求之土地，原告不實告知，系爭買賣契約具撤銷原因。又依民法第567條之規定，原告負有調查義務，惟原告未確實向被告報告喆灜公司建地之要求，原告也以為系爭土地符合喆灜公司之需求，原告未善盡調查責任，原告自不得請求居間報酬，又本件因系爭買賣契約解除而實際成交額為0元，原告自無得請求買賣總價之2％為居間報酬。況依民法第570條之規定，原告應向契約雙方即喆灜公司與被告各請求一半報酬，原告不得僅向被告請求報酬。退一步言，原告於被告系爭前案訴訟過程中，並未提供任何協助，19萬元之報酬顯失公平，應依民法第572條之規定予以酌減。退萬步言，原告身為企業經營者，不應一再向「錢」看，應善盡企業經營者之責，重視消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易公平，提供消費者充分與正確之資訊，實施其他必要之消費者保護措施等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項（本院卷第139頁）：　㈠被告於110年1月28日委託原告居間仲介出售系爭土地，原告嗣於同年4月6日媒介喆灜公司以950萬元向被告購買系爭土地，並於當日簽訂系爭買賣契約及系爭服務確認單。　㈡依系爭服務確認單，被告委託原告居間仲介買賣系爭土地，被告同意原告於仲介完成系爭土地買賣事宜後，給付原告95 0萬元百分之2計算之服務報酬，即19萬元。　㈢依系爭前案，喆灜公司以系爭土地有瑕疵為由解除系爭買賣契約，並不合法。而被告以喆灜公司未如期交付用印款為由，向喆灜公司解除系爭買賣契約，為合法。四、得心證之理由：　㈠系爭買賣契約有無撤銷原因？　⒈按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，為民法第568條第1項所明定。其立法理由明揭：「居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，乃當然之理，故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。」又按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。　⒉經查，喆灜公司以嗣後發現系爭土地連接道路之私設道路寬度僅約4公尺，依法系爭土地所能興建之建築物樓地板面積不得超過1,000平方公尺，則系爭土地供建築使用之價值與效用已大幅減少，顯有重大瑕疵，依民法第359條規定解除系爭買賣契約，請求返還已付價金95萬元，經系爭前案以系爭土地並無私設道路，且建築態樣無須設計基地內通路或私設通路使用時，系爭土地可供建築使用，得興建透天厝、公寓、華廈、大樓等多樣建築物種類，喆灜公司所稱之建築限制，並非通常交易觀念上物之瑕疵，買賣雙方無特別約定，自不得以此認為構成瑕疵，喆灜公司解除系爭買賣契約，自非適法等情，業經本院調取系爭前案核閱無訛，且為被告所不爭執（不爭執事項㈢），是喆灜公司於系爭前案係主張系爭土地無法建築具私設道路之超過1,000平方公尺之建物，系爭買賣契約存有解除事由，並無主張有何撤銷原因，被告所辯，已難可信。　⒊再者，被告一方面辯稱原告明知喆灜公司特定之建築需求仍誆騙之，卻同時又辯稱原告以為系爭土地符合喆灜公司之需求，兩相矛盾，已難盡信。況且，縱認被告所稱原告明知喆灜公司有特定之建築需求仍設計其簽訂系爭買賣契約乙節為真，系爭買賣契約之當事人為被告與喆灜公司，依前揭規定，就第三人原告所為之詐欺，亦應以相對人即被告明知始得撤銷，然被告亦已自承原告未與被告確認系爭土地是否為喆灜公司所需等語（本院卷第69頁），顯見被告亦於系爭買賣契約簽訂時，不知喆灜公司特定之建築需求，自無何得撤銷事由可言。　㈡原告請求居間報酬19萬元，有無理由？　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭買賣契約雖已經被告解除契約（不爭執事項㈢），然兩造於110年4月6日即已成立系爭居間契約，並約定居間報酬為19萬元（不爭執事項㈠），依上開說明，原告仍得請求19萬元，是原告主張，應屬有據，被告辯稱成交價0元，居間報酬為0元等語，洵無足採。　⒊被告辯稱依民法第570條之規定，應由被告與喆灜公司平均分擔居間報酬等語，然本件原告分別與被告、喆灜公司簽訂居間契約之節，另有原告與喆灜公司之服務費確認單影本存卷可查（本院卷第205頁），即屬民法第570條所稱之「契約另有訂定」，被告所辯，容有誤會。　⒋被告又辯稱原告未向被告報告喆灜公司之建築需求，導致後續糾紛等語，然所謂告知及調查義務，應以相當合理範圍為其限，倘已盡善良管理人注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。查，系爭土地仍得供建築，僅就特定建築形式受有限制，而此亦應由建築專業之人評估後方得知悉，難謂原告未盡善良管理人之注意義務，況喆灜公司於系爭前案即已自陳：第一次買土地欲興建房屋出售，因無經驗，未請建築師評估等語，顯見喆灜公司於購地前即對於自身需求不甚清楚，自難將此節強加作為居間人調查義務，是被告所辯，礙無足採。　㈢被告辯稱約定之服務報酬過高，應依民法第572條規定酌減，有無理由？　⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文，其立法理由為居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。　⒉民法第572條本文固規定法院得因給付義務人之請求酌減居間約定之報酬，惟不動產經紀業管理條例第19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」而主管機關內政部於89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」，上開不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，為民法之特別法，是有關不動產仲介之收費標準，應以該條例為準，不逾不動產實際成交價之6％。　⒊被告辯稱原告未於其系爭前案訴訟過程中提供協助等語，然訴訟協助本非居間契約之給付義務，以此為酌減事由，於法不容。又系爭居間契約之報酬計算既為被告經自由意志與原告議定所為之結果，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1項之規定，上開成交總價2％之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，被告辯稱原告請求19萬元服務報酬過鉅或有失公平等節，復未舉證以佐其說，實難認被告此部分之抗辯可採。　㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查，原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，即113年3月22日起（本院卷第45頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依上開說明，同為有據。五、綜上所述，原告依民法第565條、第568條第1項之規定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官吳建緯以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛雅云

2024-12-19

CCEV-113-潮簡-419-20241219-1

訴

臺灣新北地方法院

給付居間報酬

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第572號原告林欣怡訴訟代理人張慶林律師被告羅政義訴訟代理人袁秀慧律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國113年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣558,395元，及自民國113年1月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣186,132元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣558,395元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第26 2條第1項、第2項、第4項定有明文。查原告起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)223萬3,578元，及自民國112 年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷一第15頁)；嗣於 113年7月26日言詞辯論期日撤回對被告羅士期、羅兩全、羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎之起訴，並變更聲明第一項為：被告羅政義應給付原告73 萬元，及自112年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(見本院卷一第341頁），而被告羅士期、羅兩全、羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎並未為本案言詞辯論，自毋庸取得上開被告之同意，原告撤回除被告羅政義以外之人之訴及減縮訴之聲明，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告起訴主張：　㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信（羅忠信已於112年8 月9日死亡）係新北市○○區○○段000○000地號土地（權利範圍 1/1，總面積2677.12半方公尺，約莫：809.82坪，下稱415 地號土地、419地號土地）之共有人，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信於112年5月12日共同專任委託原告自112 年5月12日起至112年5月22日止，以銷售單價(不低於)每坪新臺幣（下同）10萬元之出售條件，媒介居間415、419地號土地之買主，並與原告簽訂不動產買賣委託契約書（按契約書為一式五份，然兩造合意僅於其中一份契約書上簽名，並由原告收執，下稱系爭居間契約，原證 1），約定：「五、甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。六、甲方須取得南園段419地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8月9日死亡，由羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎等七人繼承。　㈡原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以1億0,041萬7,680元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82坪＝124,000元）之金額購買415、419地號土地，期間雖因歸責於被告之細故事項致41 5、419地號土地買賣期程延宕，惟在原告致力於多方協調，以及被告主動放棄申請419地號土地之農用證明之下，買賣雙方終於112年6月5日簽訂415、419地號土地之不動產買賣契約（原證2，下稱系爭買賣契約），又於112年10月12日簽訂系爭買賣契約之補充協議書（原證3），買賣雙方並於112 年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告亦獲取41 5、419地號土地銷售總價8,0982,000元（原證4）。　㈢基上，415、419地號土地已出售完成，則被告即應依系爭居間契約第5條後段約定，給付原告居間傭金報酬623萬3,578 元（計算式詳本院卷一第19、21頁《表一》），惟被告僅於11 2年11月16日共計匯款400萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行（帳號：000000000000000）帳戶內（原證5，下稱「0705帳戶」），尚有尾款223萬3,578元尚未給付（計算式：6,233,578-4,000,000＝2,233,578）。　㈣是原告委託張慶林律師事務所於112年12月15日以慶林字0000 000CCL001號律師函（下稱系爭律師函），催促被告於文到五日內將尾款223萬3,578元匯至「0705帳戶」內（原證6），被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人，業於113年2月17 日與原告以「個別匯款50萬元」之方式達成和解（原證14）。然被告羅政義於112年12月18日收受系爭律師函（詳原證6 ），至今仍置若罔聞，故被告羅政義自同年月23日起即屬給付遲延，原告自得依約請求被告給付居間報酬尾款73萬元（計算式：2,233,578-1,500,000＝733,578）及自112年12月23 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。爰依民法第5 65條、第568條第1項、系爭居間契約第5條後段，提起本件訴訟。　㈤對於被告抗辯則以：　1.對於被告抗辯原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書，並查詢農地是否經套繪，致415地號是否有申請農舍一事有後續諸多糾紛，已喪失專業有違調查義務在先云云：　⑴然查，於兩造簽訂系爭居間契約前，原告即曾以口頭詢問被告：「415、419地號土地是否有申請農舍（按此會影響買家之售買意願）？」，被告係回覆：「沒有。」，原告並分別於112年3月9日、4 月12日申請415、419地號之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本（原證7），依該謄本上記載地上建物分別為「共0棟」及「（空白）」，則原告依該謄本所示之資料，堪信415、419地號土地上並無任何建物、農舍之登記，且已為合理之查證。　⑵又於買賣雙方112年6月5日簽約當時，買方與賣方（即被告）再次確認：「415、419地號土地是否有申請農舍？」，被告仍然回覆「沒有」，此有買方委託律師代為寄發之板橋文化路郵局1004號存證信函可稽（見被證2附件第4頁）。嗣於買賣雙方簽訂系爭買賣契約後，特約地政士辦理土地過戶期間，原告經該特約地政士通知，乃向被告詢問：「415地號土地有申請農舍嗎？還是土地拿去別塊農地申請農舍？」，當時被告亦係回覆：「沒有」。直至原告將新北市樹林區公所函文提示與被告知悉後，被告方以「公所承辦人羅翊方小姐公出暫時無法答覆」等語回應。後於112年8月7日又稱「係訴外人林炳坤擅以415地號土地去申請農金，此案已過法律追訴期，被告悉數不知。既然買賣合約書已簽訂那就按合約程序辦理吧！」云云（原證10）。　⑶惟查，農地共有欲申請農舍興建，應取得全體共有人之同意並訂有分管契約，基此被告上開所陳「悉數不知」，顯為卸責之詞，不足為信。　　2.對於被告抗辯原告為取得本伴土地買賣仲介費用，於112年1 0月12日以補充協議書約定以土地現況點交，使被告無時間完成419地號土地農用證明申請，也使被告客觀上無法於租賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明云云：　⑴兩造於112年5月12日簽訂系爭居間契約後，於同年月22日成立「南園段415、419交易訊息」line群組，當日原告即向被告提醒「419地號土地之農用證明期限是六個月，可以提早完成，超過會有違約問題」，並建議「先申請419地號土地之建鑑界，再請承租戶拆除，以確保農用證明能順利申請」；於同年月24日通知被告「買家確定於112年6月5日進行簽約，如有任何問題地主（即被告）均可提出討論」；又於同年月27日再次詢問被告關於419地號土地申請農用證明乙事，並提醒「六個月內完成419地號土地農用證明是自112年6 月5日（簽約日）起算，並非（租約到期日）112年7月18日起算」。　⑵承上，112年5月30日，被告對於價金給付之方式、數額有疑問，原告亦如實轉達於賣買雙方，終合意「定金800萬轉成第一期、定金日期為112年6月5日、415地號土地會先讓被告過戶領錢、419 地號等（完成農用證明）退稅後再讓被告領錢」，惟被告不知為何原故就分期價款進入履保帳戶程序一再提出質疑（原證8）。　⑶直至買賣雙方預定之簽約日（即112年6月5日），被告羅政義之女兒明言：「伊們知道（419地號）無法取得農用證明，就是用賣方（即被告）支付，伊們不想要拖六、七個月，想要趕快把這個案子在一個半月內結束，土增稅伊們會付，雖然少賺，但至少不用等六個月。」等語（原證9），可知被告早在買賣雙方簽約之前，即明言其主動放棄419地號土地農用證明之申請，何來「原告為取得本伴土地買賣仲介費用，於112年10月12日以補充協議書約定以土地現況點交，使被告無時間完成419地號土地農用證明申請，也使被告客觀上無法於租賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明。」之情事。　3.又查，買方原依約於112年9月5日以前要付清價款，惟被告羅政義卻在112年8月25日故意向新北市樹林地政事務所就41 5、419地號土地買賣移轉登記事宜提出異議（原證11），致該過戶程序被迫停止，買方隨於同年月31日以台北古亭郵局 894號存證信函催促被告於5日內履行契約，否則將解除契約（原證12）。　4.承上，原告為買賣雙方交易之圓滿，居中協調（原證13），買賣雙方乃在各自委託律師之交涉下，於112年10月12日另以補充協議書約定415、419地號土地均以現況點交，且買方不得主張瑕疵擔保責任，亦不得主張減少價金、損害賠償或違約金（詳見原證3）等節，可見415、419地號土地買賣事宜延宕至112年11月15日始完成，顯非歸責於原告事由。　5.承前，後續買賣雙方則依112年10月12日補充協議書進行415 、419地號土地之相關點交事宜，終於112年11月14日完成土地點交、產權移轉及價金交付，是縱因買賣雙方在產權移轉過程有所變更，然原告亦有協商買賣雙方，並進行意見的溝通，亦係原告本於居間契約，應為之適當處理，應堪認原告已善盡其居間之義務，亦不影響被告與訴外人就415、419地號土地之不動產買賣，確為原告居間完成之認定，揆諸前開實務，被告自應依約履行給付原告超過土地銷售總價之價金為做居間報酬。被告主張「原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，爰請鈞院依民法第572 條酌減本件之報酬。」云云，顯無理由。　6.末查，被告雖據被證13「不動產點交暨價金履約保證結案單（賣方）」，主張扣除增土地值稅金1,525萬5,664元（415 地號土地增值稅1,320萬2,102元、419地號土地增值稅205萬 3,562元，合計1,525萬5,664元，見原證15）、系爭居間契約第5條「被告實拿8,098萬32,000元」約定，原告可得傭金為418萬0,016元云云。　⑴惟依系爭居間契約第6後段約定，419地號因被告未取得農用證明，該土地增值稅應由被告負擔，已如前述。則依被證13 「不動產點交暨價金履約保證結案單（賣方）」所載關於土地增值稅1,525 萬5,664元，其中419地號之土地增值稅205 萬3,562元，顯然係由原告應得之傭金先行自該履保帳戶扣除代墊，並非由被告支付之，被告自應返還由原告傭金代墊之419地號土地增值稅205萬3,562元。易言之，原告應得之傭金為623萬3,578元（計算式：4,180,016＋2,053,562＝6,23 3,578），亦即《表一》計算傭金報酬之總合無訛。　⑵基上，扣除被告於112年11月16日匯款400萬元及被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人於113年2月17日與原告以達成「個別匯款50萬元」，共計150萬元之和解款項，本件剩餘傭金報酬73萬3,578 元（計算式：6,233,578-4,000,000-1,50 0,000＝733578），自應由被告羅政義負擔，被告羅政義竟持被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人與原告間和解之結果，主張「原告就本件地買賣已經取得550萬元傭金，原告於本件土地仲介金額已超過規定之實際成交價金百分之六。」，又謂「因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112年11月1 5日始完成買賣，共計遲延給付70天，以年利率百分之五計算利息約776,540元之損失」，認為原告不應受有高額之仲介報酬，已然違反誠信原則，不足採信。　㈥並聲明：1.被告羅政義應給付原告73萬元，及自112年12月23 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠本件原告以展祈土地開有限公司名片（被證一）向被告等人主動招攬仲介生意，名片上載明農地買賣，使被告誤信其為依不動產紀業管理條例登記有案之業者，而與原告簽署系爭居間契約。詎料，被告在原告之安排下，與本件土地之買方簽下系爭買賣契約後，竟收到買方以存證信函表示，南園段 415地號土地於81 年間已作為81農建字第011 號農舍執照使用而屬法定空地，主張被告違約，致被告於履約過程中，險遭買方告訴詐欺取財及請求損害賠償，有112年8月10日板橋文化路郵局存證號碼 001004 存證信函（被證二）可證。實務上，主管機關為避免一塊土地被使用二次，都會在建築執照以及地籍套繪圖上分別樣示，因此熟悉土地買賣作業之人，必定知道應先查詢土地是否有遭建築套繪管制。在內政部所頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」中，關於土地之規定即有「是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使用管制情形（非屬農業用地者免記載）。」，有資料（被證三）可稽。原告既主張其為土地開發、農地買賣等為業之專業公司，依民法第567條之規定，就關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，本即有調查之義務，原告竟未就買賣標的之不動產製作不動產說明書，並查詢農地是否經套繪，415地號是否有申請農舍致生後續諸多糾紛，已喪失專業有違調查義務在先。本件不動產買賣既已委託原告處理，則因415地號之農舍登記情形所生之爭議及時間延宕，實與原告專業不足有關，其僅單憑詢問被告等人，卻未進一步確認查證，致延宕本件履約，顯然不符土地仲介之專業表現。　㈡又南園段419地號土地，雙方約定被告須取得農用證明，否則土地增值稅由被告負擔，而該土地在111年時已由被告出租予訴外人林軍瀚，租約至112年7月18日止，有土地租赁契約書（被證四）可證。土地上有承租人所搭建之鐵皮，並放置機械及雜物，明顯非屬農地農用，如果要取得農用證明必須待租期屆至，被告取回土地後方能進行申請，又申請後所需處理時間，依新北市政府之資料所示為一個月。被告於112 年6月5日與買方簽訂不動產買賣契約後，本即待租約到期收回辦理取得農用證明，依約於同年9月5日前完成買賣履約，卻因為前述南園段415地號土地有遭套繪管制乙事，買賣雙方發生履約之爭議。直到同年8月24日時買方仍以被告有涉嫌詐欺、妨害名譽及瑕疵擔保責任等，主張將依法另訴處理，有台北古亭存證號碼000871存證信函（被證五）可證。　㈢前述買賣雙方之爭議原委，原告均知之甚詳。然原告為其能取得本件土地買賣仲介費用之故，於112年10月12日以補充協議書約定以土地現況點交，一方面買方不向被告主張土地有地籍套繪或其他瑕疵擔保責任，也不據以主張減少買賣價金、損害賠償或任何違約金責任，一方面要求被告同意在補充協議書簽訂後三個工作日內向新北市樹林地政事務所撒回土地所有權移轉登記異議案件，使本件土地能辦理移轉登記。如此，依補充協議書之約定，使被告無法有時間去完成南園段419地號土地農用證明之申請，且現況點交之結果，也使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得申請農地農用之土地情形，原告此舉使被告客觀上無法申請農用證明。　㈣依不動產買賣委託契約書第三條約定，就系爭415、419地號土地，係以銷售單價一坪10萬元整對外尋求買家，且第五條約定被告不負擔土地增值稅，被告之本意即為實拿80,982,0 00元。土地增值稅之給付在約定時本就是由價金去支付，扣除被告要求實拿金額後，剩餘之價金才做為原告傭金報酬及費用支出。而雙方另就南園段419地號約定被告須取得農用證明，否則土地增值稅將由被告負擔，顯然與前述意旨相違，對被告並無任何利益，反之農用證明之取得與否對原告的傭金取得並無任何影響。是故，原告為解決因其過失，未查明本件土地套繪問題而引起之買賣雙方爭議，原告以現況點交、壓縮被告履約時間，使被告客觀上無法取得農用證明，而需負擔南園段419地號之土地增值税。依不動產買賣委托契約書第五條之本意：被告絕無可能同意負擔土地增值稅，更何來主動放棄申請農用證明。　㈤原告於履約過程中，除有未查明本件土地是否套繪管制問題，導致被告險遭他人起訴，明顯有過失，另外，為促使本件買賣能成立，原告在解決買賣雙方之爭議時，用犧牲被告利益以維護自己取得報酬不變之方式，亦有違反善良管理人之注意義務。原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，故爰請鈞院依民法第572條酌減本件之報酬。　㈥況參諸專業之不動產仲介經紀業之相關規定，「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條訂有明文，且此一報酬標準為收費之最高上限。復依提案日期為107年4月10日之「不動產經紀業管理條例」第12、19、20 條條文修正草案說明（被證十一）所示：「一、內政部訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，雖明定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。惟施行迄今已逾17年，仲介經紀業者多已形成按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規。二、前開報酬計收標準規定實為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷或顯失公平之行為。但實務上，部分仲介經紀業或所屬經紀人員，常對消費者誤導該最高上限為主管機關規定之固定費率，已曲解不動產仲介服務報酬應為自由議定之精神，剝奪消費者商議服務費額之權益。」，可知在不動產經紀業中，有按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規，本件傭金報酬若以不動產實際成交價金百分之四計算時，被告須支付4,016,707元，本件原告請求顯已超過合法合規之業者業內之收費方式，欠缺合理亦非公允。　㈦末查，被告於112年11月16日已經匯款原告400萬元，又於113 年3月18日再匯款150萬元，原告就本件土地買賣已經取得 5 50萬元傭金，原告於本件土地仲介所收取之金額已超過規定之實際成交價金百分之六。專業、合格且經政府監督管理之不動產仲介經紀業者，尚且有報酬收費之上限規定，而本件原告不具相關資格，服務過程專業不足，引起買賣雙方不必要之爭議，原告自無受領超過合法不動產經紀者所能受領之報酬上限。況本件不動產買賣依買賣雙方所簽訂之不動產買賣契約書，約定最遲於112年9月5日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交屋（參原證二），然因南園段415地號所生地籍套繪問題，原告本有義務於簽訂買賣契約前查明清楚並妥善告知買方，卻因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112 年11月15日始完成買賣，共計運延給付70天，以年利率百分之五計算利息約776,540元。可知原告履約過程之行為已使被告受有損失，原告自不應受有高額之仲介報酬。況土地增值稅依法由買方負擔，被告同意由出賣之價金負擔，依本件賣得總價金100,441,390元，扣除被告要求實拿80,982,000 元，以及土地增值稅金15,255,664元，原告所能取得之最大金額也僅為4,180,016元（按尚未扣除交易相關費用及林欣怡承諾支付衍生的律師費用）。　㈧綜上所述，原告就本件土地買賣委託有前述之過失，且被告已給付550萬元之報酬，審其所任勞務之價值，已異於不動產仲介市場之常情，有欠合理，故依民法第572條請求鈞院酌減本件報酬。況依原證15，原告受委任時清楚被告4人是以各4分之1的金額去負擔，故認本件原告請求金額應以4分之1為上限。　㈨並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執之事項: 　㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信係新北市○○區○○段000 ○000地號土地（權利範圍1/1，總面積2677.12半方公尺，約莫：809.82坪，下稱415地號土地、419地號土地）之共有人，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信於112年5月12日共同專任委託原告自112年5月12日起至112年5月22日止，以銷售單價(不低於)每坪新臺幣（下同）10萬元之出售條件，媒介居間415、419地號土地之買主，並與原告簽訂系爭居間契約，約定：「五、甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。六、甲方須取得南園段419地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8 月9日死亡，由羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎等七人繼承。　㈡原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以土地銷售總價1億0,041萬7,680元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82坪＝124,000 元）之金額購買415、419地號土地，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年6 月5日簽訂系爭買賣契約。　㈢被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12 日簽訂系爭買賣契約之補充協議書，買賣雙方並於112年11 月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）亦實拿41 5、419地號土地銷售總價8,0982,000元，415、419地號土地已出售完成。419地號土地出售過戶時未取得農用證明，419 地號土地增值稅205萬3,562元，415地號土地增值稅13,202, 102元。　㈣被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112 年11月16日各匯款100萬元至原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內。　四、本院得心證之理由: 　　原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第5條後段之約定，請求被告羅政義應給付居間報酬尾款73萬元予原告等情，為被告羅政義所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者為：㈠原告依民法第568條第1項之規定請求被告給付居間報酬，有無理由？㈡倘原告得請求被告給付居間報酬，原告得請求之數額為何？茲分述如下：　㈠原告依民法第568條第1項之規定、系爭居間契約第5條後段之約定，請求被告給付居間報酬尾款，有理由：　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又系爭居間契約第5條約定：「甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（ 80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。」等語（見本院卷一第25頁）。　⒉查原告與被告羅政義、羅士期、羅兩全、羅忠信間於112年5 月12日成立系爭居間契約，原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以土地銷售總價1 億0,041萬7,680元之金額購買415、419地號土地，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年6月5日簽訂系爭買賣契約。被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12日簽訂系爭買賣契約之補充協議書，買賣雙方並於112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）亦實拿415、419地號土地銷售總價8,0982,000元，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112年11月16日各匯款100萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內等事實，為兩造所不爭，並有系爭委託契約書、系爭買賣契約、系爭買賣契約資補充協議書、112年11月12日、15日兩造間之LIN E對話截圖、匯款申請書4紙在卷可參（見本院卷一第25至49 頁），堪信為真。是415、419地號土地已符合系爭居間契約第5條後段所載「土地出售完成」，則揆諸上開說明，原告為居間人，原告依民法第568條請求被告羅政義依民法第568 條第1項之規定、系爭居間契約第5條之約定，請求被告給付居間報酬尾款，為有理由，應予准許。　㈡原告得請求被告給付居間報酬之數額為558,395元：　⒈依系爭居間契約第5條約定：「甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。」、第6條約定：「甲方須取得南園段419 地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」等語（見本院卷一第25頁），足見兩造約定出售415、419 地號土地之土地增值稅原則上均非由賣方負擔，而係均由原告負擔，惟賣方如不履行取得419地號土地農用證明之義務而須繳納土地增值稅，則此部分之土地增值稅由賣方即被告羅政義等人負擔。查訴外人王祥榮等人以1億0,041萬7,680 元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82 坪＝124,000元）之金額購買415、419地號土地，即兩造就系爭買賣契約之買賣總價款為100,417,680元。又被告就419地號土地未取得農用證明，419地號土地增值稅為1,525 萬5,6 64元，415地號土地增值稅為13,202,102，此為兩造所不爭，則依前揭約定，419地號土地增值稅應由被告羅政義等人負擔，是原告得請求被告羅政義、羅兩全、羅政義、羅忠信之居間報酬為6,233,578元（計算式：100,417,680-80,982, 000-13,202,102〈即415地號土地增值稅〉＝6,233,578元），又被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於 112年11月16日各匯款100萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內，做為系爭居間契約之報酬、費用，且系爭居間契約第5條所指傭金報酬及費用，由甲方共同負擔，即被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信各自負擔1/4乙節，為兩造所不爭（見本院卷二第110頁），故原告得請求被告羅政義給付之居間報酬尾款為558,395元（計算式：〈6,233,578-400萬〉÷4＝558,395元，元以下四捨五入）。　　⒉被告雖辯稱依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，此一報酬標準為原告收費之最高上限云云。按不動產經紀業管理條例第4條第4款規定：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」，惟原告非依上開條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號（此為兩造所不爭），自無該條例第19 條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」之適用。被告此部分所辯，即屬無據。　⒊被告又辯稱：原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書，並查詢農地是否經套繪，415地號是否有申請農舍致生後續諸多糾紛，其僅單憑詢問被告等人，已喪失專業有違調查義務在先，又依補充協議書之約定，被告無法有時間去完成南園段419地號土地農用證明之申請，且現況點交之結果，也使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得申請農地農用之土地情形，使被告客觀上無法申請農用證明，而需負擔南園段419地號之土地增值税。原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，故爰請鈞院依民法第572條酌減本件之報酬云云，惟縱以本院認定原告得向系爭居間契約之委託人即被告羅政義等四人請求之居間報酬共 6,233,578元，核為被告羅政義等4人實拿土地銷售總價之7. 6％（計算式：6,233,578÷80,982,000）、系爭不動產契約所載買賣總價款100,417,680之6.2％（計算式：6,233,578÷100 ,417,680），與被告所指原告依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6％，相去不遠。則被告辯稱系爭居間契約約定之居間報酬過鉅有失公平云云，已難採信。再者，於兩造簽訂系爭居間契約前，原告即曾以口頭詢問被告：「415、419地號土地是否有申請農舍？」，被告回覆：「沒有。」，此為兩造所不爭執，原告並分別於112年3月9日、4 月12日申請415、419 地號之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本（見本院卷一第29 9至304頁），依該謄本上記載地上建物分別為「共0棟」及「（空白）」，則原告依該謄本所示之資料已為合理之查證，原告主張信賴被告所稱415、419地號土地上並無任何建物、農舍之登記乙節，堪信屬實。又兩造於112年5月12日簽訂系爭居間契約後，於同年月22日成立「南園段415、419交易訊息」line群組，當日原告即向被告提醒「419地號土地之農用證明期限是六個月，可以提早完成，超過會有違約問題」，並建議「先申請419地號土地之建鑑界，再請承租戶拆除，以確保農用證明能順利申請」；於同年月24日通知被告「買家確定於112年6月5日進行簽約，如有任何問題地主（即被告）均可提出討論」；又於同年月27日再次詢問被告關於419地號土地申請農用證明乙事，並提醒「六個月內完成4 19地號土地農用證明是自112年6月5日（簽約日）起算，並非（租約到期日）112年7月18日起算」。嗣於112年5月30日，被告對於價金給付之方式、數額有疑問，原告亦如實轉達於賣買雙方，終合意「定金800萬轉成第一期、定金日期為1 12年6月5日、415地號土地會先讓被告過戶領錢、419 地號等（完成農用證明）退稅後再讓被告領錢」，直至買賣雙方預定之簽約日（即112年6月5日），被告羅政義之女兒明言：「伊們知道（419地號）無法取得農用證明，就是用賣方（即被告）支付，伊們不想要拖六、七個月，想要趕快把這個案子在一個半月內結束，土增稅伊們會付，雖然少賺，但至少不用等六個月。」等語（見本院卷第305至311頁兩造LI NE對話紀錄），可知賣方早在買賣雙方簽約之前，即明言其主動放棄419地號土地農用證明之申請。再者，被告羅政義在112年8月25日向新北市樹林地政事務所就415、419地號土地買賣移轉登記事宜提出異議（見本院卷一第317頁新北市樹林地政事務所土地登記案件駁回通知書），致上開土地過戶程序之聲請遭新北市樹林地政事務所駁回，原告居中協調（見本院卷第323至330頁兩造LINE對話紀錄），買賣雙方乃於112年10月12日另以補充協議書約定415、419地號土地均以現況點交，且買方不得主張瑕疵擔保責任，亦不得主張減少價金、損害賠償或違約金（見本院卷一第35至37頁系爭買賣契約補充協議書）等節，415、419地號土地買賣事宜始於 112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅政義等人亦獲取415、419地號土地銷售總價8,0982,000元（見本院卷一第39頁），足見原告身為居間人為本件所付出之勞務價值與當初訂約時約定之報酬相較，尚屬適當而未失客觀公平性。被告上開所辯，不足採信。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段、第203 條分別著有明文。經查，原告對被告之居間報酬請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，揆諸前述法條規定，原告自得請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即113年1月20日(見本院卷一第91頁)起算之法定遲延利息。　　六、綜上所述，原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第 5條後段約定，請求被告給付558,395元，及自113年1月20日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息，則有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保，聲請假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俊宏

2024-12-13

PCDV-113-訴-572-20241213-1

訴

臺灣新北地方法院

給付報酬等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第663號原告富華國際行銷有限公司法定代理人梁語恩（原名梁筱羚）訴訟代理人陳宜新律師被告許淩琇上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國113年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣參拾壹萬肆仟元，及自民國一百一十三年四月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬伍仟元供擔保後，得假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠緣被告前於民國113年1月5日，將其所有門牌號碼新北市○○區 ○○路000號12樓之1房屋及其坐落基地（下稱系爭房地）委託原告居間銷售，委託銷售期間自113年1月5日起至113年1月1 6日止，被告授權原告得為買賣雙方之代理人，及有代為收受買方支付之定金等權限，此有親自簽立「委託銷售契約書 (專任委託)」可稽（下稱系爭委託銷售契約），雙方並於同日簽立契約內容變更同意書，將委託售價自新臺幣（下同） 1,498萬元變更為被告1,363萬元，超過部分則屬原告應得報酬。　㈡嗣上開委託銷售契約及委託條件逐一確立後，原告為求不負被告囑託，積極向有意承購之買方推薦販售，並於113年1月 6日覓得買方陳俊融願以價款1,420萬元承購系爭房地，原告即代理被告收受定金10萬元，賣方營業員王永利旋以LINE通訊軟體通知被告買賣雙方之價格已達合致，並請被告翌日前往原告公司簽約之情。詎料，被告嗣後竟拒絕出面履行簽約事宜，經原告委託律師於113年1月10日再次發函通知催告履約，並訂於113年1月14日下午3時至原告公司簽立買賣契約書，惟被告仍置之不理，企圖逃避其等應負之責，當天原告僅得無奈任憑已到場之買方一再批評抱怨。今被告受催告後仍無故不出面履約，顯係利用不動產仲介業係先付出勞力、精神，後收報酬之特性，在原告已完成任務及提供具財產性格之商業資訊後，再惡意逃避隱匿，被告此舉不僅造成買家莫大困擾，更係對原告商譽造成傷害。　㈢按「委託銷售期間自簽立本契約書之日起至113年1月16日止，但委託銷售期間屆滿前買賣雙方價金與條件一致者，本契約書之委託銷售期間延長至買賣雙方簽訂不動產買賣契約為止」、「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人；甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金。」系爭委託銷售契約第3 條、第8條第1項、第2項(授權代理與定金效力)定有明文。準此，兩造合意成立者已不僅係單純居間契約，更已內含合意成立委任之法律關係，故系爭委託銷售契約應為居間及委任之混合契約無疑。次按「買賣成交者，甲方(賣方)同意一次給付乙方案成交總價款百分之肆之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」、「買賣價金與條件一致時，甲方應於五日內至乙方指定處所與買方簽訂不動產買賣契約書。但簽約之期日或處所另有約定者，從其約定。甲方無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者視為違約。因可歸責於甲方之事由致無法簽訂不動產買賣契約書，甲方應加倍返還定金予買方及對買方負責損害賠償責任，並給付乙方本契約第五條第一項之服務報酬及賠償乙方之損害。」，系爭委託銷售契約第5條、第8條第5項亦分別定有明文。　㈣本件經原告公司尋得之買方陳俊融願承購之價額為1,420萬元，已高於委託售價1,363萬元，亦即於委託期間內買方之出價與承購條件已達被告委託出售條件，買賣雙方之價金與條件在原告公司之斡旋居間下均已達成一致，被告嗣後反悔不賣拒絕履約，顯出於惡意，被告自應依上開約定給付服務報酬。至實際金額依契約變更同意書第4條約定計算為57萬元（計算式：1,420萬元-1,363萬元＝57萬元）。　㈤另按「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應給付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：(二)買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者。」，系爭委託銷售契約第12條第 1項第2款(違約罰則)亦有明文。是退步言之，縱認原告公司不得請求服務報酬，然原告既已實質耗費時間、勞力達成被告交付之任務，被告亦已獲得系爭房地價值新台幣多寡此一商業資訊，則依本條款之約定，原告亦得請求被告給付違約金57萬元。　㈥從而綜上，爰就系爭委託銷售契約第8條第5項、第12條第1項第2款約定，於57萬元聲明範圍內，請求擇一為有利於原告之判斷。並聲明：⒈被告應給付原告57萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。　㈦對被告陳述之抗辯：被告為資深不動產仲介，執業經歷至少超過20年，並非毫無買賣不動產經驗之人。再就本件委託經過，實則被告於112年10月13日即第一次將系爭房地委託原告居間銷售，當時第19條特別約定事項手寫記載：「經雙方協議後，委託人銷售底價為1,370萬元整，含4%服務費、房地合一稅、土增稅、履保費及相關規費。」，依此，被告之委託銷售條件除被告需實拿1,316萬元外(扣除仲介費，計算式：1,370萬*0.96=1,316萬)，並無其他附加條件，期間原告也曾一度為被告找到符合銷售條件之買方，然被告當時即以應可賣得更高價金為由反悔不賣，此為被告第一次跳價，因第一次跳價時兩造簽的係一般委託銷售契約，故原告針對被告此種欺壓同業之行為僅能默默容忍，而後113年1月5日，兩造再次簽立系爭委託銷售契約、契約內容變更合意書，為免被告再藉故反悔，特簽立專任委託銷售契約，而由契約內容變更合意書特約條款所載：「經雙方協議後，委託人實拿新台幣1,363萬元整，含土地增值稅、房地合一稅、履保費及相關規費。」可知，被告除調高售價外，同樣無其他附加條件。茲按系爭委託銷售契約第15條明文規定：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之」，而查系爭委託銷售契約、契約內容變更合意書均未有被告臨訟所額外增加之「買方須等到113年11月中旬過戶」條件之記載，此事後額外增加之條件自不得成為系爭委託銷售契約之內容。且查，原告否認被告所稱「113年1月6日，我與東森房屋王先生一直在LINE的通話得知買方不願等11月份中旬才能過戶」此虛偽情節，亦否認兩造於簽立系爭委託銷售契約時有合意訂立此一條件，此觀112年10月13日委託銷售契約上同樣未有「買方須等到113年11月中旬過戶」條件之隻字片語即可明瞭，若被告真有將「買方須等到113年11月中旬過戶」當作重要之契約條件，身為資深老仲介之被告，為何先後兩次簽立書面委託銷售契約時均未要求明文記載？且於手寫特別約款時亦未要求記載？被告身為資深同業豈能容任以一時疏忽為由輕輕帶過？以上在在證明，該等辯詞純屬被告事後臨訟堆砌而已，殊無足採。二、被告則以：被告委託給東森房屋王永利時有強調系爭房地售屋有房地合一稅，被告要等20％稅率才要賣出，王永利說他有辦法解破，說有一組買方指定本區，要被告給幾天的專任委託，當下被告很相信王永利。之後東森房屋的買方達成賣方的價格，但是買方要簽約買賣後直接辦理過戶，不願意等到11月過戶。但被告的條件沒有談好，被告認為是被王永利騙了等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠本件原告主張之事實，已據其提出東森房屋委託銷售契約書、契約內容變更合意書、不動產買賣斡旋契約書、LINE對話截圖、113年1月10日律師函為證，被告對於兩造間簽署前開委託銷售契約、契約內容變更合意書，且原告接受售屋委託後尋得買家願意以1,363萬元購買系爭房地等情均不爭執，惟抗辯兩造另有約定系爭房地因房地合一稅率關係，需等到 113年11月中旬才能過戶等語。是本件應予審究者為：兩造間之系爭委託銷售契約是否確有約定系爭房地須待113年11 月間始可過戶？原告請求有無理由？　㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。查原告主張兩造間簽訂系爭委託銷售契約書及契約內容變更合意書，且原告已經依約覓得買家陳俊融願以1,420萬元購買系爭房地，被告應依約出售系爭房地並交付服務報酬予原告，業如前述。被告以兩造間於簽訂系爭委託銷售契約書之際，尚有約定系爭房地須待113年11月間始可過戶等詞為抗辯，經原告否認此節，被告就此固提出其與原告銷售人員王永利間之LINE對話截圖，被告曾表示「王先生，簽委託時候有跟你說要房子要113 年11月2日之後才能過戶，這樣持有才滿5年，房地合一稅才可是用20％　若有合適的客戶　這點要先說好喔～」為證（見本院卷一第71頁），然被告傳送前開訊息之日期為113年1月 8日，顯然晚於原告簽署系爭委託銷售契約及契約內容變更合意書之113年1月5日，亦晚於原告收取系爭房地定金之113 年1月6日，是被告提出之前開LINE對話截圖，顯係被告事後之單方說詞，難以作為對被告有利之認定。復遍觀兩造間於 112年10月13日所簽訂之第一次委託銷售契約書、系爭委託銷售契約書及契約內容變更合意書，均無被告所稱須待113 年11月間始得過戶之約定記載，是被告此部分抗辯，核屬無據，難認可採。　㈢被告另辯稱係受到原告銷售人員王永利之詐騙云云，惟亦未提出證據以實其說，則其此部分抗辯，亦屬無稽，顯不足採。　㈣按「買賣成交者，甲方(賣方)同意一次給付乙方案成交總價款百分之肆之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清」、「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應給付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方：(二)買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者。」，系爭委託銷售契約第5條、第12條第1項第2款分別定有明文。查本件兩造於113年1月5日簽訂系爭委託銷售契約，約定委託銷售期間自簽約日起至113年1月16日止，委託銷售價格為1,498萬元，並經協議後變更為被告實拿1,368萬元，有系爭委託銷售契約及契約內容變更合意書在卷可稽（見本院卷一第19至25 頁），原告於113年1月6日覓得買家願以1,420萬元購買系爭房地，亦有不動產買賣斡旋契約書附卷可佐（見本院卷一第 27頁），已符合兩造間系爭委託銷售契約之價格約定，被告以契約內容未約定事項拒絕簽訂買賣契約，自屬無由。又本件就系爭房地並未簽定不動產買賣契約，為兩造所不爭執，原告自無從依系爭委託銷售契約請求服務報酬。然前開未能簽訂不動產買賣契約係可歸責於被告事由所致，則原告依系爭委託銷售契約第12條第1項第2款請求被告給付違約金，核屬有據。　㈤再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。至於約定之違約金是否相當或過高，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。查系爭委託銷售契約第12條並未明定違約金之性質，應屬損害賠償預定性質之違約金。又被告於原告依系爭委託銷售契約覓得買方後，違約不為買賣契約之訂定，致使原告受有依兩造間約定付出相當勞力、金錢以找尋適合買家之損失，並無法獲取買方服務報酬，依市場交易行情買方一般需給付成交價格2％之服務報酬，並估定委託居間之時間、金錢損失，本院認違約金應以314,000元為適當（計算式：14,200,000×2％+30,000＝31 4,000），逾此部分之請求，則屬無據。㈥末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金，係以支付金錢為標的，且無確定期限，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年4月5日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，併應准許。四、從而，原告依系爭委託銷售契約第12條第1項第2款約定，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。至原告依系爭委託銷售契約第8 條第5項而為請求，該部分約定同為違約不為履行之違約金約定，不因其契約文義為服務報酬或損害賠償有所不同，是該請求權基礎不再審酌，附此敘明。五、原告勝訴部分，經原告起訴時陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依附，應予以駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2024-12-13

PCDV-113-訴-663-20241213-1