遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
113年度中簡字第302號
原 告 林淑婷
訴訟代理人 陳建三律師
被 告 張宸豪
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於民國113年10月8日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告194,333元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣2,430元,其中新臺幣2,059元由被告負擔,並加
計自本判決確定之翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利
息。餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣194,333元為
原告預供擔保,得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
縮減應受判決之聲明,不在此限,民事訴訟法第255條第1項
第3款定有明文。查原告起訴原聲明請求「①被告應將臺中市
○區○○○街0號6樓之19建物騰空遷讓返還予原告。②被告應給
付原告新臺幣(下同)12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。並應自民國112
年11月22日起至騰空交還上開建物之日止,按月給付原告新
臺幣2萬元」,嗣於113年9月25日具狀變更聲明為:被告應
給付原告229,333元,核屬減縮應受判決之聲明,合於前開
規定,應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張:
㈠兩造於111年10月11日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約),
約定原告將門牌號碼臺中市○區○○○街0號6樓之19之房屋(下
稱系爭房屋)出租予被告,租期自111年10月15日起至113年
10月14日止,每月租金2萬元。嗣因被告於租賃期間有違約
情事,原告遂於112年11月20日發函終止雙方租賃關係,兩
造並於113年6月28日完成系爭房屋點交,惟被告尚有下列金
額仍未給付原告,爰依民法不當得利及系爭租約之法律關係
提起本件訴訟。
㈡茲就請求被告給付金額,說明如下:
⒈被告自系爭租約終止之日至交還房屋之日止,共計8月14日受
有相當於租金之不當得利169,333元(計算式:20000元×8月+
20000元×14/30=169,333元,元以下四捨五入),扣除被告於
112年11月27日已給付之4萬元,被告仍應支付相當於租金之
不當得利129,133元。
⒉被告於112年10月16日在社區公共區域吸菸,經管理公司人員
制止後,仍進入電梯內繼續吸菸,另又涉犯多起案件,依系
爭租約第9條及第19條第1項第2、5、10款等規定,應給付按
月租金2倍之違約金共4萬元給原告。
⒊依系爭租約第16條第3項之規定,因被告上述違約情事,致原
告提起本訴訟所支出之律師費用共6萬元,亦應由被告負擔
。
㈢以上合計229,333元,並聲明:被告應給付原告229,333元。
二、被告則以:
㈠關於不當得利部分:伊於113年3月份就已搬離系爭房屋,並
提出要將房子返還原告,然原告當時在住院,只叫伊開庭跟
法官說就好。若原告同意租金只算到113年3月份,伊可以跟
原告談此部分之返還。
㈡關於吸菸違約部分:原告指稱伊於112年10月16日經管理公司
人員制止後,仍進入電梯內繼續吸菸等情並非事實,實則社
區管理人員當時並未告知伊禁止吸電子菸,且社區管理辦法
係112年12月9日才變更禁止吸「電子菸」,伊係112年11月2
0日收到原告存證信函才知有違反社區管理辦法乙事,於知
曉後即未再違反。
㈢關於涉犯案件違約部分:伊於112年1月20日係因身心症狀服
用安眠藥物,導致夢遊而犯竊盜案,然犯後已坦承犯行,並
積極與被害人和解並賠償損失,故伊並非蓄意犯罪,且伊係
在外犯案,並未牴觸系爭租約,亦未影響原告系爭房屋價值
等語。
㈣並聲明:原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張之上開事實,業據其提出系爭租約、存證信函及回
執、系爭房屋之住戶管理規約、被告吸菸違約之錄影光碟、
監視器畫面截圖、本院112年度中簡字第2155號刑事判決、
律師費用收據等件為證(本院卷第23至79、147至151頁),被
告對於兩造間曾簽訂系爭租約,惟現已終止租約,並於113
年6月28日完成點交等情均不爭執,惟就原告之請求則以前
詞置辯。
㈡經查,被告對於原告主張未給付租金事實部分並未爭執,惟
辯稱伊於113年3月份就已搬離系爭房屋,並提出要將房子返
還原告,然原告當時在住院,只叫伊開庭跟法官說就好。若
原告同意租金只算到113年3月份,伊可以跟原告談此部分之
返還等語。然原告否認被告於113年3月份已搬離系爭房屋及
曾告知原告一節,然兩造係於113年6月28日點交系爭房屋,
此為兩造所不爭執(見本院113年6月28日、113年8月6日言
詞辯論筆錄,本院卷第205至206頁、第210頁),則被告是
否於113年3月份就已搬離系爭房屋,係有利於被告之事實,
自應由原告負舉證之責,然被告迄未能舉證以實其說,且於
系爭房屋113年6月28日點交前,應認仍係由被告占有中,原
告尚未能使用、收益系爭房屋,是被告辯稱已於113年3月間
搬離系爭房屋,尚無可採,被告搬離系爭房屋之時間,仍應
認為係113年6月28日。而查,原告主張被告自112年10月14
日起即未繳納租金,被告雖辯稱112年10、11月之租金有繳
等語,然原告請求之金額中,已將被告於112年11月27日所
繳之40,000元扣除,是原告請求相當於租金之不當得利129,
133元,自屬有據。
㈢又原告主張被告於112年10月16日在社區公共區域吸菸,經管
理公司人員制止後,仍進入電梯內繼續吸菸,另又涉犯多起
案件,依系爭租約第9條及第19條第1項第2、5、10款等規定
,應給付按月租金2倍之違約金共4萬元給原告等語,雖為被
告所否認,惟被告雖辯稱原告指稱伊於112年10月16日經管
理公司人員制止後,仍進入電梯內繼續吸菸等情並非事實,
實則社區管理人員當時並未告知伊禁止吸電子菸,且社區管
理辦法係112年12月9日才變更禁止吸「電子菸」,伊係112
年11月20日收到原告存證信函才知有違反社區管理辦法乙事
,於知曉後即未再違反等語,然依被告所提出之「說明有關
本棟大樓住戶6A19張先生違反社區規定處理過程」已載明;
「因社區已有公告公設禁煙(含電子煙)需紀錄違規資料,
112年2月16日有禁煙公告(未標明含電子煙),113年1月1
日公告112年12月9日區權會通過違反禁煙規定(含電子煙)
。10月16日從監視器畫面發現張先生在電梯內抽電子煙,用
對講機通知,無人接聽。11月8日又在一樓大門入口發現張
先生抽電子煙。11月10日通知屋主以上兩件違規。」等語(
見本院卷第121頁、169頁)。顯見上開社區原已有禁煙規定
,112年12月9日之區權會係通過違反禁煙規定之罰則(即違
約金每此500元,見本院卷第123頁公告),並非於112年12
月9日前無禁煙規定,被告此部分所辯,顯有誤會。按當事
人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金,
除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。
其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,
即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視
為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償
總額,民法第250 條定有明文。又民法所定違約金有兩種,
一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的,此種違約金於
債務人不履行債務時,債權人僅得就原來之給付或違約金擇
一請求;二為以強制債務之履行為目的,此種違約金於債務
人不履行債務時,債權人除得請求違約金外,並得請求原來
之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質,應依當事人
之意思定之,倘當事人未約定,則視為以預定債務不履行之
損害賠償額為目的,此觀民法第250 條第2 項之規定自明(
最高法院86年台上字第3397號判決意旨參照)。查依系爭租
約第19條之約定,得請求按照月租金2倍支付違約金等語。
審諸被告確有積欠租期2月以上經催告而仍未繳納租金而經
原告終止租約,及且有於公共空間抽電子煙而未遵守社區住
戶規約之情形,依上開說明,原告自得依系爭租約第19條之
規定請求被告違約金。復按約定之違約金額過高者,法院得
減至相當之數額。民法第252 條定有明文。又當事人約定之
違約金過高者,法院得依民法第252 條規定,酌減至相當之
數額,然是否相當,應依一般客觀事實,社會經濟狀況及債
務人若能如期履行債務,債權人可得享受之一切利益為酌定
之標準(最高法院86年度台上字第1084號判決意旨參照)。
經查,被告未依系爭租約履行,已如前述,被告未依約履行
且經原告催告履行仍未為之,兩造間之租賃契約約定每月租
金為20,000元,2月即為40,000元,本院參酌本件事實、每
月租金及現今社會經濟情況等情狀,認原告請求違約金40,0
00元,實屬過高,應予以酌減為5,000元,較為適當。
㈣按訴訟費用,由敗訴之當事人負擔,民事訴訟法第78條固定
有明文。惟此規定是在拘束法院就民事訴訟事件為裁判時就
諭知訴訟費用負擔,得由敗訴之當事人負擔。而現今民事訴
訟制度於訴訟程序第一、二審並非採律師強制代理主義,則
民事訴訟法第78條規定之訴訟費用當不包含第一、二審之律
師費用,然基於私法契約自由原則,當事人亦得以私人契約
約定相關訴訟所支出費用之分擔,於事後再依契約約定為請
求。經查,依系爭租約第16條第3項約定:任一方若有違約
情事致損害他方權益時願賠償他方之損失,如他方因涉訟所
繳納之訴訟、律師費用均應由違約方負責賠償等語(見本院
卷第29頁)。而原告確實因被告有違約之情事而提起訴訟支
出律師費60,000元,此有原告提出之免用統一發票收據為證
(見本院卷第79頁),應堪認為真實。則原告依上開約定請
求被告給付律師費60,000元,自屬有據。
㈤基上,原告得請求之金額為194,333元。
四、綜上所述,原告依上開規定,請求被告給付194,333元,為
有理由,應予准許。逾此部分之請求,則屬無據,應予駁回
。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據,經
審酌結果,與本件判決結論均無影響,爰不一一論述,附此
敘明。
六、本件原告勝訴部分,本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序為被告敗訴之判決,爰依民事訴訟法第389條
第1項第3 款規定,依職權宣告假執行。又本件容有宣告被
告亦得供擔保免為假執行之必要,爰依職權酌定金額宣告之
。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第91條第3項。
中 華 民 國 113 年 11 月 1 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 1 日
書記官 蕭榮峰
TCEV-113-中簡-302-20241101-2