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重上
臺灣高等法院高雄分院

損害賠償等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第148號 上 訴 人 巫惠勤 輔 助 人 蘇威仲 訴訟代理人 李宜庭律師 李玠樺律師 被 上訴 人 郭文正 杜碧倩 郭家瑋 訴訟代理人 林奎佑律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年8 月30日臺灣橋頭地方法院113年度重訴字第8號第一審判決提起上 訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：伊自民國96年間即罹患焦慮狀態病症，其後更 於98年8月18日經診斷罹患「精神官能性憂鬱症」及「重鬱 症」，故自96年起，於上開精神疾病發作時即有認知功能與 辨識能力不足之情。被上訴人郭文正明知伊意思表示能力不 足，且其亦非坐落高雄市○○區○○段000地號土地暨其上同段2 684建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物（下合稱系爭 房地）之單獨所有權人，卻向伊佯稱其有諸多房地，使伊陷 於錯誤，而與郭文正就系爭房地簽訂買賣契約（下稱系爭買 賣契約），伊並自97年9月9日起至101年5月14日止，陸續以 匯款或無摺存款之方式交付郭文正合計新臺幣（下同）8,98 9,000元（匯款/存款日期、金額、匯入/存入帳號如附表所 示，下合稱系爭款項）。經伊催促郭文正辦理系爭房地移轉 登記，被上訴人郭家瑋乃交付訴外人郭文中所開立之支票作 為系爭房地尚未過戶完成時之租金，惟迄今郭文正尚未將系 爭房地所有權移轉登記予伊。又伊前自行以消費借貸法律關 係向郭文正起訴追討系爭款項，經原法院判決駁回（案號： 原法院107年度重訴字第57號，下稱前案），伊上訴後因撤 回上訴而告終結。詎郭文正為免遭追討，竟於108年5月31日 將其系爭房地應有部分，以夫妻贈與為原因移轉所有權登記 予其配偶即被上訴人杜碧倩。綜上，被上訴人係以詐術使上 訴人陷於錯誤而交付系爭款項，而為共同詐欺行為，上訴人 自得依民法第184條、第185條之規定，請求被上訴人連帶負 侵權行為損害賠償責任；倘請求權罹於時效，亦得依民法第 179條規定，請求被上訴人返還不當得利。另系爭買賣契約 既係於上訴人無意識之狀態下所為應屬無效，上訴人自得依 民法第113條之規定請求郭文正負回復原狀之責，或依不當 得利法律關係請求郭文正返還所受之利益，如郭文正所受利 益已無償讓與杜碧倩、郭家瑋，上訴人亦得依民法179條、 類推適用民法第183條等規定，請求杜碧倩、郭家瑋於所受 利益範圍内負返還責任，並請求擇一為有利判決。又倘認系 爭買賣契約成立生效，郭文正將其系爭房地應有部分移轉登 記予杜碧倩，屬可歸責於郭文正之事由致給付不能，上訴人 自得依民法第226條第1項、第256條規定解除契約，並以起 訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第 259條第2款規定請求郭文正返還。如郭文正所受利益已無償 讓與杜碧倩、郭家瑋，則上訴人亦得依民法179條、類推適 用民法第183條規定，請求杜碧倩、郭家瑋於所受利益範圍 内負返還責任。為此，爰依上開規定，提起本件訴訟等語。 並聲明：㈠被上訴人應連帶給付上訴人8,939,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以：上訴人自111年7月5日始因失智症就醫，同 年12月22日經法院裁定為受輔助宣告之人，上訴人於系爭款 項交付之期間乃至前案一、二審程序進行期間，其識別能力 及意思表示能力均無欠缺，且杜碧倩、郭家瑋均不認識上訴 人，亦從未見過上訴人，遑論與郭文正共同詐騙上訴人，上 訴人所述共同侵權情節全非事實，且上訴人以此杜撰之情節 對郭文正提起詐欺罪之刑事告訴，亦經檢察官為不起訴處分 確定，上訴人提起自訴亦經原法院裁定駁回。縱令被上訴人 共同侵權情節屬實，亦早已罹於消滅時效。上訴人與郭文正 間就系爭房地自始無系爭買賣契約存在，不生契約是否生效 之問題。系爭買賣契約既不存在，上訴人主張解除契約，請 求被上訴人返還系爭款項，亦無理由。又系爭款項係因上訴 人與郭文正當時為男女朋友關係，上訴人因而無償給予郭文 正之投資買賣股票款項等語置辯。 三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判 決關於駁回下列第二項部分廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上 訴人8,439,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回 （原審判決駁回上訴人請求50萬元本息部分，未據上訴人聲 明不服，不在本院審理範圍）。 四、兩造不爭執事項： 　㈠上訴人自97年9月9日起至101年5月14日止，陸續以匯款或無 摺存款之方式交付郭文正合計8,989,000元（匯款/存款日期 、金額、匯入/存入帳號均如附表所示）。 　㈡上訴人前於106年9月間，主張如附表編號1至19、21至49之款 項（按：編號20為上訴人於本件訴訟中經調查證據後發現亦 為其所交付郭文正之款項），為其貸與郭文正，依消費借貸 法律關係，聲請原法院核發支付命令請求郭文正清償，因郭 文正聲明異議而視為起訴後，經原法院以前案判決駁回上訴 人之訴，上訴人上訴後於108年4月11日撤回上訴而告終結。 　㈢郭文正原為系爭房地之共有人（應有部分1／3），嗣於108年5 月31日以夫妻贈與為原因，將其應有部分移轉登記於其配偶 杜碧倩所有。 　㈣上訴人於111年12月22日經臺灣高雄少年及家事法院以111年 度監宣字第928號裁定為受輔助宣告之人，並選定蘇威仲為 其輔助人，該裁定於同年00月00日生效，於112年1月6日確 定。 　㈤上訴人前對被上訴人提起詐欺罪之刑事告訴，經臺灣橋頭地 方檢察署（下稱橋頭地檢署）檢察官偵查後，以犯罪嫌疑不 足而以112年度偵字第2965號作成不起訴處分，經臺灣高等 檢察署高雄檢察分署（下稱高檢署高雄分署）以112年度上 聲議字第1637號發回續行偵查後，再經橋頭地檢署112年度 偵續字第97號作成不起訴處分，後再議之聲請亦經高檢署高 雄分署以113年度上聲議字第1073號處分書駁回。上訴人復 向原法院提起自訴，經原法院以113年度聲自字第33號裁定 駁回確定。 五、本件爭點： 　㈠上訴人依共同侵權行為法律關係，請求被上訴人連帶賠償8, 　　439,000元，是否罹於時效？有無理由？ 　㈡上訴人與郭文正間就系爭房地是否曾締結系爭買賣契約？是 否生效？上訴人主張解除系爭買賣契約，有無理由？ 　㈢如侵權行為之主張罹於時效、系爭買賣契約不存在，上訴人 另依不當得利之規定，請求被上訴人應返還8,439,000元或8 ,177,708元、7,677,708元，有無理由？ 六、本院之判斷： 　㈠上訴人依共同侵權行為法律關係，請求被上訴人連帶賠償8, 　　439,000元，是否罹於時效？有無理由？　 　⒈按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害 及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時 起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。 　⒉經查，上訴人主張受被上訴人共同詐欺，而締結系爭買賣契 約之侵權行為事實發生於00年0月0日即上訴人交付如附表編 號1所示款項前之某日，然其遲至112年9月1日始提起本件訴 訟（參原審審重訴卷《下稱審重訴卷》第7頁民事起訴狀原法 院收文章戳），已罹於民法第197條第1項後段之10年時效期 間。況依上訴人前案二審審理期間於107年11月30日所提出 之上訴理由狀，載稱係受郭文正能言善道、花言巧語以各種 理由騙取上訴人匯款等語（見本院107年度重上字第129號卷 《下稱前案二審卷》第21至23頁），應認上訴人自斯時起已知 有損害及賠償義務人；縱以上訴人所稱其撤回前案上訴係二 審告知應另提起詐欺訴訟之最後一次開庭期日，即108年4月 8日起算（前案二審卷第50至52頁背面），距其提起本件訴 訟亦已罹於民法第197條第1項前段之2年時效期間，被上訴 人依民法第144條第1項規定，援引時效抗辯拒絕給付，自屬 有據。　　 　㈡上訴人與郭文正間就系爭房地是否曾締結系爭買賣契約？是 否生效？上訴人主張解除系爭買賣契約，有無理由？ 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之 當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 責任。故主張買賣契約存在之當事人，如對造予以否認，自 應由主張買賣契約存在之一方，就訂立買賣契約，包括買賣 標的物及買賣價金等意思表示一致之事實負舉證之責。又民 事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責 ，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則 被上訴人就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有 疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院106年度台上字第2 752號判決意旨參照）。 　⒉上訴人主張其就系爭房地與郭文正成立買賣契約乙節，既為 被上訴人等所否認，揆諸前揭論述，自應由上訴人就此負舉 證之責。經查： 　⑴上訴人雖主張其已於附表所示之時間，各匯款如附表所示之 款項予郭文正（見不爭執事項㈠），並稱係用於支付買賣價 金云云。因被上訴人就上訴人匯款用途係供作支付買賣價金 等情已為否認，又匯款之原因多端，包括清償借款、贈與或 履行債務等，不一而足，是單以上訴人前揭匯款事實，尚不 足以認定其匯款目的係用於支付系爭房地之買賣價金。況觀 諸附表所示交付款項日期自97年9月9日起至101年5月14日止 ，期間長達3年8月餘、次數多達49次，且非每次均匯款固定 金額，亦非固定期間匯款，與一般買賣不動產，縱係約定分 期付款，亦多以定期、定額方式給付模式相異，是在上訴人 未為其他舉證，難認上訴人前揭匯款確係作為系爭房地買賣 價金之支付。 　⑵上訴人雖提出訴外人郭文中所開立票載發票日100年11月10日 、票號FA0000000、面額7萬元之支票乙紙（見原審卷第127 至128頁)，主張係郭文正所交付用以作為系爭房地過戶完成 前之租金，可證買賣契約存在乙情，惟上訴人此部分之主張 ，同為被上訴人所否認，審酌支票為文義證券及無因證券， 票據行為一經成立後，即與其基礎之原因關係各自獨立，而 完全不沾染原因關係之色彩，故單以郭文正所簽發上開支票 ，無法證明其原因關係為何，上訴人就此部分復未舉其他證 據以實其說，自難憑採。　 　⑶綜上，上訴人並未能就其與郭文正就系爭房地確有買賣之合 意，以及買賣價金數額為何等買賣契約必要之點予以舉證， 上訴人主張其與郭文正間就系爭房地存有買賣契約，自難採 信。上訴人既無法證明其與郭文正間就系爭房地存在系爭買 賣契約，是其主張系爭買賣契約因其意思表示欠缺而無效， 依民法第113條、不當得利之規定請求返還8,439,000元，如 郭文正所受利益已無償讓與杜碧倩、郭家瑋，上訴人爰依民 法179條、類推適用民法第183條等規定，請求杜碧倩、郭家 瑋於所受利益範圍内負返還責任；及系爭買賣契約縱非無效 ，然郭文正既已贈與被上訴人杜碧倩致給付不能，依民法第 226條第1項、第256條規定解除買賣契約，以及依同法第259 條第2款等規定，請求被上訴人返還8,439,000元等情，即乏 依據，本院自均無庸加以論斷審酌，併敘明之。 　㈢如侵權行為之主張罹於時效、系爭買賣契約不存在，上訴人 另依不當得利之規定，請求被上訴人應返還8,439,000元或8 ,177,708元、7,677,708元，有無理由？　　 　⒈按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非 給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當 得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三 人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付 型之不當得利」，如受利益人係因「給付」而得利時，所謂 無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項 不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之 目的，即應舉證證明不當得利成立要件中之「無法律上之原 因」，始符舉證責任分配之原則。 　⒉經查： 　⑴本件上訴人雖主張受郭文正詐欺而匯款云云，惟按民法184條 第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不 法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不 法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損 害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任 （最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨參照）。上 訴人雖主張係遭郭文正詐欺方匯款，然此既為被上訴人所否 認，並抗辯係上訴人基於與郭文正間之男女朋友情誼，無償 給與郭文正投資買賣股票之贈與等語。是上訴人就其遭郭文 正詐欺方匯款之事實，自應負舉證之責。然上訴人就此並未 為積極舉證，是縱郭文正就上訴人匯款之原因前後陳述不一 ，惟參前所述，上訴人既就其遭郭文正詐欺之侵權事實負舉 證責任，在未為舉證前，自不能以郭文正所為抗辯前後不一 或有矛盾，逕認郭文正確有詐欺之侵權行為事實。 　⑵上訴人既無法證明其匯款係遭詐欺之侵權行為所致，則其主 張匯款予郭文正，郭文正受有不當得利之情，仍應屬上開所 述「給付型不當得利」，揆諸前揭論述，應由上訴人就郭文 正受領如附表所示之款項係無法律上之原因，負舉證之責。 惟上訴人就郭文正受領附表所示款項為何屬無法律上原因之 情，仍僅以郭文正於本件之陳述及前案、另案刑事案件偵審 之供述不一為據，未為其他積極舉證。然同前所述，郭文正 於本件及他案所為相歧異、相矛盾之陳述，在上訴人未為舉 證之前，本不應為郭文正不利之認定；況參上訴人於前案中 ，主張係基於消費借貸之意思而交付系爭款項，於本件則主 張係受詐欺締結系爭買賣契約而交付之價金，前後主張亦異 ，在未有其他證據可供參酌，難認上訴人於本件所為之主張 為真實。 　⑶被上訴人就上訴人匯款原因辯以係上訴人基於與郭文正間之 男女朋友情誼，無償給與郭文正投資買賣股票贈與等語。而 上訴人於比對其交付之款項與郭文正用以投資股票之款項， 再主張以郭文正實際用以投資股票金額僅811,292元，故就 未用於投資之8,177,708元（計算式：8,989,000元－811,292 元＝8,177,708元），即屬無法律上之原因而受領給付，縱再 扣除被上訴人所匯款予上訴人之50萬元後，餘款7,677,708 元亦應依不當得利規定返還（見原審卷第417頁、本院卷第1 81頁）。然被上訴人既抗辯如附表所示款項均係由上訴人贈 與，上訴人復未立證證明兩造曾合意約定共同投資股票、期 貨或其他投資，自無由認定郭文正受領後未用於投資之款項 均屬無法律上之原因。又參上訴人曾於前案二審準備程序期 日陳稱雙方係男女朋友關係等語（見前案二審卷第52頁背面 ），可認上訴人與郭文正於如附表所示之匯款期間有相當交 誼往來。上訴人雖再主張其於106至107年間即有辨識意思表 示效果之能力顯有不足之情形而應不予採憑其上開陳述，然 由上訴人於前案第一、二審審理程序，均係自行到庭進行法 庭攻防並自行具狀向法院為陳述，此經本院調取前案卷核閱 無訛，由筆錄記載以觀，上訴人可完整敘述其當時身心狀態 、與郭文正結識、確認男女關係等經過情節（見前案二審卷 第51頁至第52頁），難認係於意思能力欠缺、表達能力有所 不足之情形下所為陳述。又郭文正自陳曾於99年7月間依上 訴人指示匯款50萬元予上訴人，亦據提出匯款申請書為憑（ 見原審卷第313至314頁），其所辯雙方互有金錢往來，要非 無據。參以上訴人於前案迭稱郭文正係羅織各種理由向上訴 人借款，就其給付原因非毫無所悉，而交付款項之原因容有 多端，尚無從僅以上訴人有交付款項之事實，推論郭文正受 領給付為無法律上之原因。依此，郭文正受領系爭款項是否 無法律上原因之真偽不明，其不利益自應歸於主張不當得利 請求權存在之上訴人。從而，上訴人依不當得利之法律關係 ，請求被上訴人返還8,439,000元或8,177,708元、7,677,70 8元等，均無理由。亦因上訴人無法證明兩造曾有投資之約 定，故上訴人請求函調郭文正玉山銀行岡山分行之相關帳戶 資料，即難認有必要。又至於上訴人主張調取上開帳戶資料 同時亦欲證明郭文正有無依上訴人之要求匯款予上訴人之胞 妹等語，惟上訴人於前案二審時，就郭文正所述當時係因胞 姐欲開公司向上訴人借用120萬元，上訴人其後再要求將其 中100萬元匯予上訴人妹妹等情，上訴人就此於該案中已表 示忘記等語（見前案二審卷第51頁背面、第52頁），且觀如 附表所示上訴人匯款明細，亦無120萬元匯款之紀錄，因郭 文正亦反對上訴人此部分調查之請求，故本院認上訴人此部 分調查證據之請求難認必要，爰不應上訴人之請求調查，均 併敘明之。 　⑷郭文正雖於前案曾稱因上訴人所匯之款項都賠光，所以欲還 款予上訴人等語（見前案一審審重訴卷第21頁、前案二審卷 第32頁背面），惟就郭文正於前案一審審訴卷第21頁具狀所 為之陳述，其真意應係欲以返還上訴人部分款項作為補償， 以結束與上訴人間不正常之男女交往關係，非自認有向上訴 人借款或無贈與之事實；至前案二審準備程序中所為曾向上 訴人提及「有錢再還給她（指上訴人）」之陳述，因郭文正 於同段陳述已否認向上訴人借款，並稱係因上訴人當時好心 幫助我方為如此陳述（見前案二審卷第32頁背面），故此部 分所稱應係虛應上訴人要求之推諉之詞，是郭文正上開陳述 ，亦不足為有利上訴人之認定。　 　⑸是上訴人既無法證明郭文正受領如附表所示款項係無法律上 之原因，則其依民法第179條之規定，請求郭文正返還前揭 所主張之款項，以及如郭文正所受利益已無償讓與杜碧倩、 郭家瑋，則上訴人亦得依民法179條、類推適用民法第183條 規定，請求杜碧倩、郭家瑋於所受利益範圍内負返還責任等 自均無理由。　 七、綜上所述，上訴人依前述民法第184條、第185條、第113條 ，以及民法179條、類推適用民法第183條、民法第259條第2 款等規定，請求被上訴人連帶給付8,439,000元本息，為無 理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合 。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據， 經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列 ，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　 月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　 附表：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 編號 匯款/無摺存款日期 匯款/無摺存款金額 匯入/無摺存入帳號 1 97年9月9日 10,000 郵局帳號00000000000000 2 97年9月17日 20,000 郵局帳號00000000000000 3 97年9月20日 80,000 郵局帳號00000000000000 4 97年10月3日 60,000 郵局帳號00000000000000 5 97年10月20日 20,000 郵局帳號00000000000000 6 97年12月18日 62,000 郵局帳號00000000000000 7 97年12月31日 56,000 郵局帳號00000000000000 8 98年2月11日 9,000 郵局帳號00000000000000 9 98年2月19日 16,000 郵局帳號00000000000000 10 98年2月26日 10,000 郵局帳號00000000000000 11 98年3月13日 250,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 12 98年3月16日 200,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 13 98年3月16日 150,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 14 98年3月20日 50,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 15 98年4月3日 15,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 16 98年4月6日 400,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 17 98年4月7日 50,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 18 98年5月4日 200,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 19 98年5月8日 100,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 20 98年6月4日 50,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 21 98年6月15日 270,000 華南銀行000000000000 22 98年7月27日 80,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 23 98年8月20日 100,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 24 98年9月1日 30,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 25 98年9月9日 50,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 26 98年10月5日 160,000 華南銀行000000000000 27 98年10月8日 120,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 28 98年10月27日 1,030,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 29 98年10月30日 100,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 30 98年11月13日 30,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 31 99年1月26日 550,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 32 99年4月27日 30,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 33 99年5月3日 100,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 34 99年5月14日 30,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 35 99年5月21日 950,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 36 99年8月26日 500,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 37 99年11月1日 500,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 38 100年1月10日 40,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 39 100年1月12日 70,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 40 100年2月10日 1,000,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 41 100年3月7日 60,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 42 100年6月20日 300,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 43 100年7月20日 150,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 44 100年8月2日 400,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 45 100年8月11日 90,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 46 100年9月9日 100,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 47 100年10月7日 80,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 48 101年3月12日 41,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 49 101年5月14日 220,000 玉山銀行岡山分行0000000000000 合計金額：8,989,000元（上訴人請求8,939,000元）

2025-03-05

KSHV-113-重上-148-20250305-1

嘉簡
嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第90號 原 告 蕭婷云 訴訟代理人 蕭明哲 黃文力律師 被 告 蕭武雲 訴訟代理人 林春發律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年2月12日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋騰空遷讓返還原 告。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣67,380元為原告預供擔 保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張：坐落嘉義市○○○段00○00地號土地（下稱系爭土地 ）及其上未辦保存登記建物即門牌號碼嘉義市○區○○路000號 房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）係原告於 民國91年間向訴外人即原告父親蕭武龍購買並享有事實上處 分權，前將系爭房屋無償借予訴外人即原告祖父蕭賜榮、祖 母張金貴居住使用，然其等相繼去世後，近來原告有使用系 爭房屋需求，竟發現系爭房屋遭被告置放物品，被告無權占 用系爭房屋已侵害原告之事實上處分權，原告於112年12月2 0日以郵局存證信函請被告於文到30日內將系爭房屋內置放 物品清除並返還系爭房屋，惟被告竟以借名登記、通謀虛偽 意思表示等作為抗辯，以下分述之： 　㈠蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地並無借名登記存在： 　1.蕭武龍初中畢業後即至福助福布行工作，19歲自行創業開布 行及布攤，因買賣大量西裝內裡布匹獲利頗豐，於58年7月2 6日向訴外人蔡長水購買系爭房地，並非無資力。 　2.在系爭土地與同段49之15地號土地間尚有一筆同段49之16地 號土地，此筆土地由蕭武龍於62年間向國有財產局臺灣南區 辦事處承購，該筆土地於65年間併入系爭土地，又原告全家 均曾居住於系爭房屋，足證系爭房地為蕭武龍所購買而非借 名登記。 　3.另依蕭賜榮病歷資料可知，其於103年已檢測出老年性癡呆 症嚴重，自無可能於104年間向他人表示系爭房地係伊所購 買。 　㈡蕭武龍與原告買賣系爭房地並非通謀虛偽意思表示： 　1.原告係以房屋價金新臺幣（下同）11,500元、土地價金85萬 元向蕭武龍購買系爭房地，於91年9月5日簽立契約時，原告 確實有給付買賣價金，此可從土地登記謄本之登記原因記載 「買賣」可證。蓋依遺產及贈與稅法第5條第1項第6款但書 規定，國稅局審核買賣價金交付之金流認定是「買賣」後才 核發非屬贈與財產同意移轉證明書，始能向地政機關辦理「 買賣」過戶。 　2.原告祖父母原居住於其等購買之門牌號碼嘉義市○區○○路000 號房屋，後因該建物整修重建，蕭武龍才將系爭房屋借予祖 父母居住，蕭武龍將系爭房屋出賣予原告時，有要求系爭房 屋要繼續給祖父母居住，原告父執輩均同意系爭土地之地價 稅及系爭房屋水電費從祖父公帳支付，108至110年地價稅由 原告繳付後，由訴外人即原告母親蕭陳綉持向公帳管理者即 被告從公帳支付，水電費均由蕭陳綉繳費，部分持向被告從 公帳支付，因被告擅自占用系爭房屋，蕭陳綉曾向被告要求 支付，但後來認為被告無權占有，才未再要求被告支付。 　3.被告提及蕭武龍要求登記費用19,600元云云，係訴外人即原 告叔叔蕭武松名下坐落嘉義市○○段0000地號土地權利範圍2 分之1遭法院拍賣，被告找其他兄弟協議拍買，被告於拍買 後要求每位兄弟支出200萬元，蕭武龍遂於93年10月8日簽發 200萬元彰化商業銀行支票交予被告，由訴外人即被告配偶 洪美華簽收，原告並分攤19,600元之登記費用，但後來不知 為何未將10000分之625登記予蕭武龍，所以才會向訴外人即 被告弟媳王沛宜討回19,600元，嗣後因登記費用都是被告處 理而非王沛宜處理，才又將19,600元退還予王沛宜，並非向 其他兄弟要求系爭房地之登記費用。 　㈢原告為系爭房屋之事實上處分權人，亦可從原告持有系爭房 屋之鑰匙可證，被告無權占有系爭房屋，爰依民法第184條 第1項前段、第179條、767條第1項前段、類推適用第767條 第1項前段訴請被告遷讓並返還系爭房屋，請求擇一為有利 之判決等語，並聲明：1.被告應自系爭房屋遷出，並將系爭 房屋騰空返還予原告。2.原告願供擔保請准宣告假執行。　 二、被告則以： 　㈠蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地有借名登記存在： 　1.系爭房地係蕭賜榮於58年7月26日以62,000元向前手蔡長水 購買，於59年4月13日以蕭武龍名義登記，係屬借名登記， 作為全家居住之用，蕭武龍於59年4月13日才22歲，根本無 資力購買系爭房地。 　2.王沛宜證稱蕭賜榮曾跟我說系爭房地係伊出錢購買，登記在 蕭武龍名下。訴外人即被告媳婦葉姿伶亦證稱蕭賜榮約於10 3年表示系爭房地為伊所購買，原告雖表示蕭賜榮已老年性 癡呆，然葉姿伶係表示於101年結婚後2、3年聽蕭賜榮提及 此事，是蕭武龍於103年間向葉姿伶表達此事尚屬可能。 　3.蕭武龍及原告並未住在系爭房屋，蕭武龍實際居住於北榮街 。 　4.是蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房屋有借名登記存在，被告使用 系爭房地係有權占有。 　㈡蕭武龍與原告買賣系爭房地係通謀虛偽意思表示： 　1.91年間蕭武龍為避免自身債務波及系爭房地所有權，乃告知 其餘兄弟，要將系爭房地以「買賣」過戶登記給其女兒即原 告，以策安全，所有權移轉登記費用19,600元還向其他兄弟 收取，如其他兄弟沒有權利，蕭武龍憑何收取費用，原告辯 稱19,600元係93年出資200萬元購買嘉義市○○段0000地號土 地權利範圍2分之1之登記費用云云，然該土地並未登記在蕭 武龍名下，豈可能多年後才發現未獲登記之情事，且該支票 下方有「還市農會貸款」字樣，足見此200萬元支票僅係償 還市農會貸款之用，並非買回土地之用。 　2.系爭房屋之地價稅、房屋稅、水電費先後均由蕭武龍、原告 先行繳納，再拿單據由其他兄弟分攤。 　3.蕭武龍於112年10月23日重陽節拜拜後，蕭家子孫在保安宮 辦桌時，當眾表示要將系爭房地移轉登記給其他兄弟。 　4.從原告華南商業銀行北台中分行帳戶經常性餘額為3、4萬元 、中華郵政郵局嘉義郵局帳戶經常性餘額最多僅1,225元、 合作金庫商業銀行沙鹿分行帳戶經常性餘額為0元，並未有 原告一次匯款861,500元之紀錄，足見其並無資力購買系爭 房地。 　5.是蕭武龍與原告間就系爭房地之買賣債權契約、所有權移轉 物權契約均屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定 ，均屬無效。 　㈢原告不因通謀虛偽意思表示而取得系爭房屋事實上處分權， 不能對抗真正權利人即被告，事實上處分權更不屬民法第18 4條第1項前段所稱之權利，因被告有權占有使用系爭房屋， 原告依不當得利規定請求遷讓並返還系爭房屋並無理由，事 實上處分權究非所有權，無民法第767條第1項物請求權規定 適用亦無類推適用之餘地等語，並聲明：1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張系爭房地原本登記於其父親蕭武龍名下，嗣蕭武龍 於91年間以買賣為原因，將系爭土地之所有權登記與系爭房 屋之稅籍，均移轉至原告名下，原告祖父蕭賜榮、祖母張金 貴生前曾居住於系爭房屋，現在系爭土地登記為原告所有， 系爭房屋稅籍亦登記於原告名下，被告現占有使用系爭房屋 等情，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、土地及建築改良 物買賣所有權移轉契約書可參(見本院卷一第9、103、123-1 25頁)，且為被告所不爭執，堪信為真。 　㈡蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地有無借名登記存在？ 　1.按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產 為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意 思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產為登記名義 人所有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借 名登記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則 、論理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法 院114年度台上字第79號判決意旨參照）。 　2.被告抗辯系爭房地是蕭賜榮借名登記在蕭武龍名下乙節，係 以證人王沛宜、葉姿伶的證述為據。經查，證人即被告弟媳 王沛宜於本院審理時證稱：我從71年就嫁入蕭家，我與公婆 住在系爭房屋，公公蕭賜榮曾經跟我說系爭房屋是他出錢買 的，登記在蕭武龍名下，但是沒有說為什麼要登記在蕭武龍 名下，蕭家的人都知道這是蕭家的財產，不是蕭武龍私人的 ，系爭房屋水電費用都是蕭武龍與被告等四兄弟一起繳，修 繕也是大家一起出錢，最近蕭武龍密集打電話給我，說他要 趕快處理掉登記在原告名下的系爭房屋，要分給其他四個兄 弟，蕭武龍一直跟我催討代書費，他說他先登記給原告的費 用是他先出的，所以希望兄弟們要給他這筆費用，我也有於 112年10月20幾號給蕭武龍19,600元，由蕭武龍兒子蕭明哲 代為收下等語；證人即被告之媳婦葉姿伶則證稱：蕭賜榮說 系爭房地是其購買，登記在蕭武龍名下，自從我101年嫁過 來到蕭賜榮及張金貴過世，都是該二人居住在系爭房屋，系 爭房屋水電是被告四兄弟一起平分等語(見本院卷一第139-1 48頁)。依二位證人所述，渠等是聽聞蕭賜榮轉述，始認為 系爭房地是蕭賜榮購買並登記在蕭武龍名下，渠等既未親自 見聞不動產買賣與登記之經過，也不知曉買賣登記的原因， 則縱使如證人所述系爭房地是蕭賜榮出資購買，蕭賜榮是欲 將系爭房地借名登記在蕭武龍名下，抑或有使蕭武龍取得系 爭房地所有權及事實上處分權的意思，則不得而知，尚難僅 憑證人聽聞蕭賜榮於審判外之片面陳述，遽認蕭賜榮有將系 爭房地借名登記在蕭武龍名下的事實。況且，如果蕭賜榮為 系爭房地之實質所有權人及事實上處分權人，僅是將系爭房 地借名登記在蕭武龍名下，何以當初沒有簽訂書面契約為據 ，且直到蕭賜榮死亡都沒有終止借名登記，或於生前書立遺 囑交代系爭房地之分配事宜。此外，因蕭賜榮及張金貴生前 居住於系爭房屋，故相關水電費用及稅賦無論是由公帳支出 ，或如證人所述是由蕭賜榮之四名兒子平均分攤，均與常理 無違，不能據此推論系爭房地之實質所有權人及事實上處分 權人為蕭賜榮。綜上所述，本件尚無足夠事證認定蕭賜榮有 將系爭房地借名登記在蕭武龍名下的事實，故被告抗辯蕭武 龍未取得系爭房地之所有權及事實上處分權，尚不足採。 　㈢蕭武龍與原告買賣系爭房地是否為通謀虛偽？ 　1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，但不得以其無效，對抗善意第三人，民法第87條第1項 定有明文。又民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示， 必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係 屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定 此項意思表示為無效。惟由第三人以之為訴訟原因出而主張 者，依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證，亦 即第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應負舉證之責（最高法院著有48年台上字第29號判決 意旨可資參照）。被告主張蕭武龍與原告間就系爭房地買賣 之債權行為及物權行為，均係通謀虛偽意思表示而屬無效， 然此既為原告所否認，依照上開說明，自應由被告就其主張 之事實，負舉證責任。 　2.審酌被告前開抗辯，係以蕭武龍將系爭房地以買賣為原因登 記於原告名下時，原告並未實際支付價金為主要論據。惟按 財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法 規定，課徵贈與稅：六、二親等以內親屬間財產之買賣。但 能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣 人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限，遺產及贈與稅 法第5條第6款有明文規定。另經本院就以下問題函詢財政部 南區國稅局：「按91年的相關規定，並依當年度贈與稅免稅 額為100萬元，本件當事人可否不用提出『已支付價款之確實 證明』，就可以取得非屬贈與同意移轉證明書或贈與稅免稅 證明書，進而至地政事務所以『買賣』為登記原因，辦理上開 土地的所有權移轉登記?」，經財政部南區國稅局函覆以： 「二親等以內親屬間財產之買賣，依遺產及贈與稅法第5條 第6款規定辦理，尚無來文說明二、（二）之相關規定」（ 見本院卷二第23頁）。由此可知，國稅局審核二親等以內親 屬買賣，有提出已支付價款之確實證明，認定是「買賣」後 ，才會核發非屬贈與財產同意移轉證明書，當事人始能據以 向地政機關辦理「買賣」過戶，不會因本件系爭房地的買賣 價金未逾100萬元，就可以不用提出已支付價款之確實證明 逕為辦理，是以原告於買賣系爭房地當時有給付86萬1,500 元價金予蕭武龍乙節，應堪認定。至於被告雖辯稱原告無法 提出匯款證明等語，惟本院審酌系爭房地交易距今已逾20年 ，實難期待原告能具體指出係從何帳戶將買賣價金匯款至蕭 武龍的帳戶。從而，被告前開所辯不足為採。 　3.被告另主張蕭武龍於91年間為避免自身債務波及系爭房地， 乃告知其餘兄弟，要將系爭房地以「買賣」名義過戶給原告 ，並向其他兄弟收取所有權移轉登記費用19,600元等語，然 縱使上情屬實，只能證明蕭武龍沒有將系爭房地所有權及事 實上處分權移轉予原告的意思，不能證明原告買受系爭房地 也是出於虛偽意思表示，而無取得系爭房地之真意。又按表 意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意 思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此 限，民法第86條定有明文。是以即便認為蕭武龍沒有將系爭 房地所有權及事實上處分權移轉予原告的意思，只要原告善 意不知該情形，則系爭房地之買賣仍屬有效。本件被告無法 證明原告知悉蕭武龍沒有移轉系爭房地予原告之真意，故蕭 武龍與原告於91年間買賣系爭房地之債權及物權行為，均屬 有效。此外，被告不爭執原告因買受系爭房地而登記為系爭 土地的所有權人、系爭房屋的納稅義務人，並取得系爭房屋 的鑰匙，足認蕭武龍確實有將系爭房屋的事實上處分權移轉 予原告，不因原告未長期居住於系爭房屋，或同意蕭賜榮及 張金貴繼續居住使用而有異。綜上所述，被告抗辯蕭武龍與 原告間買賣系爭房地之債權行為及物權行為均屬通謀虛偽意 思表示，依民法第87條第1項規定均屬無效等語，即不足採 。 　㈣原告依照民法第179條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房 屋予原告，為有理由： 　1.按未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實 上處分權，惟該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法 第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最 高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。次按受讓 未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為 所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處 分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能 ，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬 民法第184條第1項前段所稱之權利；再按未為所有權登記之 建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人 未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益， 致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上 處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高 法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。換言之，事實 上處分權人得依民法第179條不當得利、第184條第1項前段 侵權行為、第962條占有法律關係擇一請求無權占有之人返 還該建物。 　2.本件原告為系爭房屋的事實上處分權人，已如前述，則被告 未經原告同意，無占有權源居住於系爭房屋內，受有占有系 爭房屋之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條之 法律規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應 予准許。 四、綜上所述，原告依民法第179條之法律規定，請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。又原告以選擇合併請求擇一 為有利之判決，本院既已准許原告請求如上，則其就民法第 184條第1項前段、767條第1項前段、類推適用第767條第1項 前段請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。 五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告 假執行。至於被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合 於法律規定，應予准許。審酌本件係適用簡易訴訟程序之案 件，僅能上訴至第二審，故參考各級法院辦案期限實施要點 ，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推 估，本判決第1項因被告免為假執行，致原告延後2年6個月 使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開假執行延宕期間之 相當於租金之不當得利。又按城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1 項定有明文。查系爭房屋課稅現值為11,500元，系爭房屋所 占基地面積約50平方公尺，系爭土地申報地價為每平方公尺 5,760元，有房屋稅籍證明書及土地登記謄本可參(見本院卷 一第9、103頁)。本院斟酌系爭房屋坐落位置鄰近嘉義火車 站，生活機能佳，交通便利，然屋齡已逾50年，目前僅供居 住，未作營業用途等情，認應以上開土地申報地價及系爭房 屋現值之年息9%計算不當得利，始為適當，據此計算後，被 告無權占有系爭房屋致原告受有相當於租金之損害為每月2, 246元【計算式：（占用面積50平方公尺×土地每平方公尺申 報地價5,760元＋系爭房屋課稅現值11,500元）×年息9%÷12月 ＝2,246元，元以下四捨五入】。從而，本判決第1項因被告 免為假執行，致原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之 損害，應為67,380元【計算式：租金2,246元×30月＝67,380 元】，爰酌定此擔保金額宣告之，判決如主文第3項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-03-05

CYEV-113-嘉簡-90-20250305-1

重訴
臺灣屏東地方法院

解除契約

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度重訴字第46號 原 告 曾健强 曾瑞琦 梁馨予 上 三 人 訴訟代理人 楊靖儀律師 被 告 新年建設有限公司 兼 法 定 代 理 人 吳枝蓮 上 二 人 訴訟代理人 吳澄潔律師 張錦昌律師 上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國114年2月12日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應各給付原告曾健强新臺幣522萬2,912元，及自111年6 月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；如任一被 告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付義務。 二、被告應各給付原告曾瑞琦新臺幣552萬4,548元，及自111年6 月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；如任一被 告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付義務。 三、被告應各給付原告梁馨予新臺幣488萬1,616元，其中482萬3 ,000元自111年6月16日起，其餘自112年7月25日起，均至清 償日止，按週年利率5％計算之利息；如任一被告為給付，其 餘被告於給付範圍內免除給付義務。 四、訴訟費用由被告連帶負擔。 五、本判決主文第一至三項於原告各以新臺幣174萬元、184萬元 及162萬元供擔保後，得假執行；但被告如各以新台幣522萬 2,912元、552萬4,548元及488萬1,616元為原告預供擔保， 得免為假執行。 　　事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告給付原告梁 馨予新臺幣（下同）488萬1,616元，嗣於訴狀送達後之民國 111年8月26日減縮金額為482萬3,000元，復於112年6月15日 擴張金額為488萬1,616元，核屬擴張應受判決事項之聲明， 依前揭法條規定，原告所為訴之追加，於法自無不合，應予 准許。 二、原告主張：原告曾健强、曾瑞琦、梁馨予於106年6月29日分 別以每戶500萬元，向被告購買「新美夢成家」建案（下稱 系爭建案）中之A6、A10及A11等3戶房地（下合稱系爭房地 ），並與訴外人許吉生約定，以訴外人陳玉琴（即原告曾健 强之配偶）對被告新年建設有限公司（下稱新年公司）之借 款債權，及代被告新年公司給付系爭建案之工程款、銀行借 款利息及塗銷地上權之程序費用，抵償系爭建物之買賣價金 。原告業已分別給付如附表一、二、三所示金額，惟被告除 遲延完工外，系爭房地更於109年9月3日遭其他債權人聲請 本院查封，且A6房屋於113年3月27日為他人拍定，A10及A11 房屋亦於113年6月26日拍定，被告已給付不能，原告得依兩 造間之買賣契約（下稱系爭買賣契約）第20條及民法第259 條規定，解除系爭買賣契約並請求被告返還已給付之買賣價 金。另依系爭買賣契約第17條、第20條及民法第259條、第2 60條規定，請求被告給付違約金等語，並聲明：㈠被告新年 公司、吳枝蓮應各給付原告曾健强522萬2,912元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息； 如有任何被告為給付時，其餘被告於給付範圍內免除給付義 務。㈡被告新年公司、吳枝蓮應各給付原告曾瑞琦552萬4,54 8元（原告起訴狀之聲明為552萬4,548元，原告未曾減縮此 部分之聲明，因本院自111年8月26日第一次筆錄起即誤載為 522萬4,548元，致原告嗣後之聲明均誤引），及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；如有 任何被告為給付時，其餘被告於給付範圍內免除給付義務。 ㈢被告新年公司、吳枝蓮應各給付原告梁馨予488萬1,616元 （含違約金244萬808元），及其中482萬3,000元自起訴狀繕 本送達翌日起，其餘自民事準備五狀繕本送達翌日起，均至 清償日止，按週年利率5％計算之利息；如有任何被告為給付 時，其餘被告於給付範圍內免除給付義務(原告起訴狀主張 被告新年公司或吳枝蓮應給付原告．．．等聲明，惟起訴狀聲 明中已明示如任何一被告為給付時，其餘被告於給付範圍內 免除給付義務，並於理由中表示被告2人對於原告3人負擔不 真正連帶責任，顯見原告主張被告2人所負為不真正連帶債 務，足認原聲明一、二、三項被告新年公司「或」吳枝蓮應 給付原告．．．，係被告新年公司「、」吳枝蓮應各給付原告． ．．之誤載）。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以：原告曾健强、曾瑞琦、梁馨予趁被告有資金缺口 ，周轉不靈，處於急迫之情形下，各以500萬元之低價購入 系爭房地，並於106年6月29日與被告簽訂系爭買賣契約，約 定原告應按系爭房地施工進度給付買賣價金，被告對原告所 支出如附表一、二、三所示給付新年公司部分並不爭執，惟 兩造就買賣價金並未約定得以陳玉琴對被告新年公司之借款 債權，或以其代被告新年公司之代墊款為抵償。是以原告所 支出之如附表一、二、三所示金額，除給付予被告新年公司 外，其餘並非系爭買賣契約之價金。而原告未按期繳納買賣 價金，亦未繳足買賣價金，則原告主張解除系爭買賣契約， 請求被告返還其已給付之買賣價金及賠償違約金，於法無據 。退言之，縱認原告得解除系爭買賣契約，然其請求違約金 顯屬過高，應予酌減等語為辯，並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告 免為假執行。 四、兩造不爭執事項： 　㈠系爭買賣契約均為106年6月29日所簽訂。 　㈡系爭買買契約之賣方為被告新年公司及吳枝蓮，代理人為許 吉生。 　㈢系爭房地已於109年9月3日經執行法院查封，A6房屋於113年3 月27日拍定，A10及A11房屋於113年6月26日拍定，已給付不 能。 　㈣110年4月19日（發照日期）被告取得系爭房地之使用執照。 　㈤110年12月1日原告第一次寄發存證信函予被告催告履行契約 。 　㈥以111年6月15日作為起訴狀送達及解除契約之通知。 　㈦其餘不爭執事項，如附表一、二、三「被告爭執/不爭執事項 」欄所示。 五、本件之爭點為：㈠原告請求被告返還已給付如附表一、二、 三所示價金，有無理由？㈡原告請求被告給付違約金261萬1, 456元、276萬2,274元及244萬808元，有無理由？㈢被告間是 否應負不真正連帶給付義務？茲論述如下： 　㈠原告各請求被告返還已給付如附表一、二、三所示價金，有 無理由？ 　　1.按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方 所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附 加自受領時起之利息償還之；遲延之債務，以支付金錢為 標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約 定利率較高者，仍從其約定利率，民法第259條第1款、第 2款及第233條第1項分別定有明文。 　　2.查本件原告主張已給付系爭房地款項如附表一、二、三所 示，除提出附表一、二、三所載之存款憑條、匯款申請書 、請款單、發票及支票等件為證外（卷證頁數如附表一、 二、三證物欄所示），復有下列證人到庭之證述： 　　⑴證人即吉展工程行陳文成到庭證稱「…我有向許吉生請款， 但請不到款，中間狀況我不知道，但最後是由建聖營造有 限公司匯款」、「許吉生說請我就新年公司應給付之工程 款，向曾健強請款，所以我每層灌漿完畢後，口頭向曾健 強請款，就收到健聖營造有限公司及曾瑞琦的匯款」等語 （本院卷二第184-187頁），足認附表二編號1、2、5、8 、10匯至吉展工程行之匯款是作為原告曾瑞琦支付A10房 地之價金等事實，尚可採信。 　　⑵證人即承包板模工程之陳文同到庭證稱「我只記得許吉生 叫我去潮州向陳玉琴請款…」、「我在外地工作，是許吉 生叫我去陳玉琴那裡請款」、「是許吉生叫我跟鄭永章說 ，叫他晚上去潮州向陳玉琴請款，但鄭永章沒有空，所以 鄭永章叫我直接去跟陳玉琴請款」等語（本院卷二第188- 192頁），核與其函復本院之說明書相符（本院卷二第149 頁），足認附表二編號9之請款單（50萬元）是作為原告 曾瑞琦支付A10房地之價金之事實，應可採信。 　　⑶證人即添榮企業有限公司負責人蔡泰郎到庭證稱「問：這 請款單、地磅單、施工驗收單及統一發票是否為添榮企業 有限公司的請款資料？答：是添榮企業有限公司的請款資 料。問：上開單據是否添榮企業有限公司寄給曾健強的？ 答：是添榮企業有限公司送到被告公司工地的，不是送給 曾健強。」等語（本院卷二第193-196頁），足認附表一 編號2之匯款申請書、請款單、發票及附表三編號1、3、4 之匯款申請書，分別是作為原告曾健强、梁馨予支付A6及 A11房地之價金等事實，勘可採信。 　　⑷證人即盈竹水電工程行陳文烈到庭證稱「我承作新年公司 枋寮14戶建案水電工程，我是跟許吉生聯繫，他是負責人 ，我要請領工程款一定先向新年公司請款，但我有送發票 到曾健強家中去請款，因為新年公司付不出工程款，我知 道新年公司有與建聖營造有限公司協調，協調之後，曾健 強有跟我說以後新年公司的工程款由建聖營造有限公司來 付款，叫我以後去跟曾健強請款，106年5月25日這筆32萬 5,500元是枋寮14戶建案水電工程的第一期款，我向新年 公司請款，許吉生拿他客戶林海泉的支票給我，我拿這張 支票於106年10月31日向陳玉琴調現，陳玉琴給我面額的 一半現金即16萬2,750元，而請款單上106年10月31日是該 張支票兌現日期。」等語（本院卷二第197-203頁），足 認附表二編號11之請款單及附表三編號2之匯款申請書， 分別是作為原告曾瑞琦、梁馨予支付A10及A11房地之價金 等事實，尚可採信。。 　　⑸依原告所提出如附表一、二、三所載之存款憑條、匯款申 請書、請款單、發票、支票及上開證人之證述，勘認原告 主張系爭房地買賣價金除直接匯款至新年公司外，另以借 款債權及代墊款作為支付等事實，應可認定。又系爭買賣 契約因系爭房地被查封而給付不能，經原告於111年6月15 日解除，則原告依上開民法規定，請求被告返還如附表一 、二、三所示價款，為有理由，被告抗辯兩造就買賣價金 並未約定得以借款債權或代墊款為抵償等語，尚不足採。 另被告雖主張以111年7月5日提出於本院之民事答辯一狀 （本院卷一第181頁）催告原告於收受書狀翌日起7日內， 支付買賣價金之餘款，並以111年10月26日之民事答辯二 狀（本院卷一第295頁）解除契約並沒收已支付之價金等 情。惟查，如上述，因可歸責於被告，系爭房地已因查封 而給付不能，原告業於111年6月15日起訴狀繕本送達被告 時，解除本件買賣契約，依民法第259條及買賣契約第20 條第2項之規定，被告應返還已受領之價金。是被告抗辯 因原告未支付剩餘價金而解除契約，並沒收已支付之價金 等語，不足採信。 　㈡原告各請求被告給付違約金261萬1,456元、276萬2,274元及2 44萬808元，有無理由？被告抗辯違約金過高，應予酌減， 有無理由？ 　　1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別 定有明文。經查，原告已支付系爭房地買賣價金各如附表 一、二、三所示，已如前述，則依系爭買賣契約第20條第 2項約定，原告於解除系爭建物買賣契約，得請求被告給 付已繳價款同額之違約賠償即違約金，則原告各得請求之 違約金為即如附表一、二、三所示，是原告請求被告給付 上開違約金，為有理由。 　　2.次按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條 規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事 實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可 得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院86年度台上字 第1084號裁判要旨參照）。被告雖抗辯原告請求之違約金 過高，請求酌減等語，惟查，依系爭買賣契約第20條第1 項約定之用語，可知兩造間就系爭買賣契約所約定之違約 金，為懲罰性違約金。該違約金，係以強制債務履行為目 的，確保債權效力所定之強制罰。至於是否相當？應依一 般客觀事實、社會經濟狀況及債權人所受損害情形及債務 人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益等綜合 判斷。本件兩造簽訂系爭買賣契約後，因被告新年公司債 務問題致系爭房地遭查封等情，為被告所不爭執（見本院 卷二第387頁），顯見被告違約情節重大，且違約金條款 為當事人基於私法自治原則於契約中自由約定，新年公司 係買賣契約中經濟地位及履約能力較強之一方，於訂約時 自得衡酌本身履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，為 公平之約定，其既於契約中訂明不履行契約時，應給付買 方已繳價款同額之違約金，自應受該違約金條款之拘束。 是其主張違約金過高，應予酌減，尚不足採。 　　⒊被告另辯稱系爭房地之買賣價款係原告乘其急迫、輕率、 無經驗而低價購入，依當時情形顯失公平等語。按法律行 為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給 付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利 害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲 請，應於法律行為後一年內為之，民法第74條定有明文。 經查，被告新年公司係建築公司，設立於102年4月22日， 有其工商登記資料在卷可參（本院卷一第15頁）。於本件 買賣契約簽訂時已有4年之建築經驗，顯非無經驗可言。 況建商與一般購屋者，在買賣契約中常居於經濟地位較強 之一方，具有締約優勢，有能力訂立有利於己之契約，衡 情，不可能輕率訂立不利於己之契約。此外，被告就系爭 房地買賣行為係原告乘其急迫、輕率、無經驗而為之，亦 未舉證以實其說，其請求依民法第74規定予以酌減等語， 即不足採。 　㈢被告間是否應負不真正連帶給付義務？ 　　1.按數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權 人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務 人即應同免其責任者，屬不真正連帶債務（最高法院113 年度台上字第727號判決意旨參照）。 　　2.經查，原告與新年公司、吳枝蓮簽訂系爭買賣契約，其等 就系爭房地契約之給付，具有使原告取得系爭房屋及土地 所有權之同一目的，且因被告間任一人違約，系爭房地買 賣契約即視同全部違約，如有任一人不履約，系爭房地買 賣契約目的即均屬不達，在契約履行義務上有明顯之牽連 關係。依此，不論從利益之歸屬、危險分配或契約對價之 平衡等因素考量，應擴大出賣人於個別契約上之義務，使 原告就系爭土地、房屋買賣契約有互相擔保履行之默示保 證義務，使該二契約衍生之債權債務關係亦生相牽連之法 律效果，任一出賣人違約時，另一出賣人亦視為違約，始 符合誠信原則。故本件雖因新年公司積欠債務，致系爭房 地同遭查封。然於原告解除系爭買賣契約前，均未塗銷查 封登記，致無法移轉登記給原告，仍應視為吳枝蓮同屬違 約，亦應負給付返還價金及違約金之責任。至於兩者間之 關係，因被告就系爭房地契約之債務，對於原告各負有同 一目的之全部給付義務，應可認被告間就此成立不真正連 帶債務關係，其中一人為給付，另一人即可免給付義務， 以確保消費者立於與單一預售屋買賣契約相同之地位。準 此，原告主張被告間依不真正連帶法律關係，給付上開價 款及違約金，應有理由。 　㈣又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定甚明。又被告應給付原告曾健强、曾瑞琦已繳付之買賣價金及違約金各522萬2,912元、552萬4,548元【計算式：0000000+0000000＝0000000（原告曾健强部分）；0000000元+0000000＝0000000（原告曾瑞琦部分）】，暨自起訴狀繕本送達翌日即111年6月16日（送達證書見本院卷一第303頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；應給付原告梁馨予已繳付之買賣價金及違約金為488萬1,616元【計算式：0000000+0000000＝0000000】，及其中482萬3,000元自起訴狀繕本送達翌日起即111年6月16日（送達證書見本院卷一第303頁）起，其餘自民事準備五狀繕本送達翌日即112年7月25日（送達證書見本院卷二第23頁）起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　　 六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第17條、第20條第2項及民 法第259條、第260條規定，請求被告給付原告上開金額及利 息，暨被告於上開給付之範圍內負不真正連帶責任，即如任 一被告為給付時，其餘被告於給付範圍內免給付之責，為有 理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行 或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 併准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。　　 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第2項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如 主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　簡光昌 正本係照原本作成。 如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未 表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾思賢 附表一：原告曾健强主張已繳納A6房屋預售款 編號 給付日期 給付對象 給付金額 （新臺幣） 　證物 （頁數） 爭執/不爭執事項 1 106年6月30日 新年公司 50萬元 存款憑條 （卷一第53頁） 不爭執 2 106年8月17日 添榮企業 90萬元 匯款申請書（卷一第53頁） 爭執 請款單（卷一第55頁） 發票（卷一第55頁） 3 106年5月22日 新年公司 100萬元 存款憑條 （卷一第57頁） 爭執 4 106年5月21日 新年公司 12萬5,456元 支票 （卷一第59頁） 爭執 5 106年10月2日 新年公司 8萬6,000元 支票 （卷一第59頁） 爭執 合計 261萬1,456元 　　　　　　　　　　　　　　　　 附表二：原告曾瑞琦主張已繳納A10房屋預售款 編號 給付日期 給付對象 給付金額 （新臺幣） 證物 （頁數） 被告爭執/不爭執事項 1 106年5月25日 吉展工程行 29萬9,956元 匯款申請書、請款單（卷一第85頁、卷二第83頁） 爭執 2 106年7月17日 吉展工程行 26萬1,640元 匯款申請書、請款單（卷一第87頁、卷二第83頁） 爭執 3 106年7月20日 新年公司 15萬元 存款憑條 （卷一第89頁） 不爭執 4 106年7月28日 四方建設 3萬元 匯款申請書 （卷一第91頁） 不爭執 大眾商銀 7萬元 爭執 5 106年8月17日 吉展工程行 19萬6,974元 匯款申請書、請款單（卷一第93頁） 爭執 6 106年8月30日 新年公司 17萬8,400元 存款憑條 （卷一第95頁） 不爭執 7 106年9月8日 新年公司 50萬元 存款憑條 （卷一第97頁） 不爭執 8 106年9月8日 吉展工程行 24萬4,156元 匯款申請書、請款單（卷一第99頁、卷二第83頁） 爭執 9 106年10月6日 板模 （陳文同） 50萬元 請款單(卷一第101頁、卷二第188至192頁) 爭執 10 106年10月17日 吉展工程行 16萬8,578元 匯款申請書、請款單(卷一第103頁) 爭執 11 106年10月31日 水電 （陳文烈） 16萬2,750元 請款單 （卷二第135頁） 爭執 合計 276萬2,274元 附表三：原告梁馨予主張已繳納A11房屋預售款 編號 給付日期 給付對象 給付金額 （新臺幣） 證物 （頁數） 被告爭執/不爭執事項 1 106年7月3日 添榮企業 70萬元 匯款申請書 （卷一第129頁、卷二第193至196頁） 爭執 2 106年5月25日 盈竹水電 32萬5,500元 匯款申請書、發票（卷一第131、133頁、卷二第197至199頁） 爭執 3 106年7月19日 添榮企業 70萬元 匯款申請書（卷一第133頁） 爭執 4 106年9月14日 添榮企業 50萬元 匯款申請書（卷一第133頁） 爭執 5 106年8月25日 新年公司 4萬8,000元 存款憑條 （卷一第135頁） 不爭執 6 106年8月25日 新年公司 5萬8,000元 存款憑條 （卷一第135頁） 不爭執 7 106年8月2日 吳枝蓮 8萬元（計算式：65705+14295=80000） 放款利息收據、無摺存入憑條（卷一第137頁） 爭執 8 106年10月13日 添榮企業 2萬9,308元 請款單 （卷一第139頁） 爭執 合計 244萬808元

2025-03-05

PTDV-111-重訴-46-20250305-2

上易
臺灣高等法院高雄分院

返還停車位等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第277號 上 訴 人 郭義興 訴訟代理人 張琳婕律師 邱文男律師 被上訴人 李秀玉 上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國113 年7月10日臺灣橋頭地方法院113年度訴字第182號第一審判決提 起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：伊前經由臺灣高雄地方法院(下稱高雄地院)88 年度執字第24804號強制執行事件拍定取得訴外人張簡賜卿 所有坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍10000 分之155）及其上同段828建號建物(門牌號碼高雄市○○區○○ 路00號4樓，權利範圍全部；含共有部分同段857建號，權利 範圍10000分之183，與上述土地下合稱系爭房地），並於民 國89年4月28日登記為系爭房地所有權人，且於同年7月3日 經張簡賜卿點交系爭房地及所屬高雄隴岡大樓(下稱系爭大 樓）之地下2樓編號14停車位（下稱系爭車位），伊因而繼 受取得張簡賜卿就系爭車位之專用權。而被上訴人無權占有 系爭車位，且無法律上原因受有相當於租金之利益，爰依民 法第767條第1項前段、中段、第179條規定及分管契約之法 律關係，請求被上訴人騰空返還系爭車位，並返還起訴前5 年，每月新臺幣（下同）3000元之不當得利共18萬元，暨自 本件訴訟繫屬日起至返還系爭車位之日止，按月給付3000元 。並於原審聲明：㈠被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人 。㈡被上訴人應給付上訴人18萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自112年6月 28日起至騰空返還系爭車位之日止，按月給付上訴人3000元 。㈢願供擔保，聲請宣告假執行。原審判決上訴人敗訴，上 訴人不服，提起上訴，除聲明廢棄原判決外，並求為同原審 聲明㈠、㈡所示之判決。 二、被上訴人則以：系爭車位乃伊於81年12月18日購入系爭大樓 內之98號11、12樓房地時所配屬專用，僅曾因機械停車設備 故障無法上下停車，於83年12月15日由區分所有權人會議決 議，將系爭車位暫借予機械停車位上層編號28號車位之專用 權人張簡賜卿無償使用，嗣於機械停車設備修復完成後即恢 復各自專用車位停放，張簡賜卿乃誤將系爭車位點交予上訴 人，上訴人主張就系爭車位有專用權，請求伊返還車位、相 當於租金之不當得利，並無理由等語為辯，並答辯聲明：上 訴駁回。 三、兩造不爭執事項： 　㈠上訴人經由高雄地院88年度執字第24804號強制執行事件之拍 賣程序拍定取得張簡賜卿所有系爭房地，並於89年4月28日 登記為所有權人。 　㈡張簡賜卿於89年7月3日簽立不動產點交證明書，將系爭房地 及系爭車位點交予上訴人。 　㈢被上訴人係於81年12月18日自建商即保固股份有限公司（下 稱保固公司)買受系爭大樓內之98號11、12樓房地。 四、茲就兩造之爭點及本院得心證之理由，分述如下 　㈠系爭車位是否原為張簡賜卿所專用？上訴人是否繼受系爭車 位之專用權？ 　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院106年度台上字第2752號判決意旨參 照）。上訴人主張其因拍得系爭房地而繼受張簡賜卿就系 爭車位之專用權，為被上訴人所否認，依前述說明，應由 上訴人就其繼受取得系爭車位專用權之利己事實負舉證之 責。 　　⒉經查： 　　⑴系爭房地之不動產利移轉證書、拍賣資料均無關於系爭車 位專用權之記載(原審司雄簡調字第第13頁、訴字卷第181 頁)，系爭車位於系爭房地拍賣時是否為系爭房地原所有 人張簡賜卿與系爭大樓其餘區分所有人全體所約定之專用 範圍，已非無疑。上訴人提出之不動產點交證明書(司雄 簡調字卷第27頁)其上固有記載「建物...及共同使用部分 含車位編號14」等語（司雄簡調字卷第27頁)，然此係張 簡賜卿所簽立，並非執行人員點交所製作之公文書，且該 部分記載為前述不動產權利移轉證書、拍賣資料所無，尚 無從憑此認執行法院已確認系爭車位屬執行債務人張簡賜 卿之專用範圍，遑論據以補充前述不動產權利移轉證書之 記載。且證人張簡賜卿於原審證述：點交證明書是我簽的 沒錯，但沒有點交，是上訴人叫我提前搬走，所以我把房 子清空了，沒有跟上訴人碰面，搬走的時候也沒有鎖，因 為上訴人要我提前搬遷，且同意給我搬遷費，我簽完點交 證明書後就交給上訴人的代理人，我出具點交證明書的時 候，上面沒有記載「含車位編號14」的文字，我買受系爭 房地被分配到的車位是編號28，上訴人沒有詢問我使用的 車位編號，所以我也沒有記載車位編號等語(原審訴字卷 第117-120頁)，並提出系爭房地買賣契約書(附B2F平面配 置圖、土地及建物所有權狀影本）為憑（原審訴字卷第14 3-159頁），而對照買賣契約書第一條第㈠項「房屋標示」 明確記載為「高雄市○○區○○路00號4樓房屋壹戶所有權全 部及地下二樓第28號車位壹個（詳如後附所有權狀影本） 。」，且B2F平面配置圖於編號28車位亦有紅色標示，可 見張簡賜卿原買受系爭房地所配屬專用之車位編號係編號 28，而非系爭車位。 　　⑵上訴人雖否認張簡賜卿所提買賣契約書之真正，並提出隴 岡大樓內100號4樓之房地買賣契約書為據(本院卷第85-87 頁)，然觀張簡賜卿所提98號4樓之買賣契約書，與證人即 第一手買受迄仍居住隴岡大樓之鄭能平所提「98號2樓」 之買賣契約書，其中第1條房地標示之門牌號、樓次、車 位號，均以數字印文呈現，尚屬一致(本院卷第127頁)， 且契約書原本之外觀並無可疑變造痕跡，又衡諸張簡賜卿 所證述其於系爭房地拍定後，提前搬遷、簽立點交證明書 等節，可見系爭房地移轉占有於上訴人之過程尚稱平和， 張簡賜卿與上訴人間並無因此結怨，與兩造間本件爭執亦 無利害關係，應無刻意偏袒被上訴人而提供虛偽買賣契約 自陷刑事罪責之必要，其所提買賣契約書應為真正而足採 信。至上訴人所提100號4樓之買賣契約書之第1條房地標 示部分之記載方式，與前述98號2樓、4樓之買賣契約書雖 有不同，應僅係買賣契約書並無固定記載方式而已，尚難 推論張簡賜卿所提之買賣契約非屬真實。而觀上述3份買 賣契約書，買受人於系爭大樓受分配之車位，均在第1條 房地標示內一併載明，可見系爭大樓車位乃藉由分別與出 賣人間約定使用車位編號之方式分配，全體區分所有權人 因此成立分管合意，張簡賜卿縱誤將系爭車位點交於上訴 人，亦不生變更分管協議之效力。 　　⑶上訴人雖另以被上訴人所提出之系爭大樓B2F平面配置圖， 其上經時任主委鄭能平於編號⑭停車位註記「98號4F」（ 原審審訴字卷第117頁），謂其確有系爭車位之專用權等 語。然據證人鄭能平證稱：其於該平面配置圖記載「83年 12月15日20:30住戶大會通過暫分配停車位置。請警衛配 合督導找位置停放汽車」等字，係因81年系爭大樓剛蓋好 ，入住戶數不多，機械停車位上層都沒有人停，故經區權 人會議來暫時分配車位，等到入住的戶數多了，就必須依 照原本買受的車位編號來停車，不能再隨意停車，我是第 一手買受現所居住之系爭大樓內房屋，買的時候都有清楚 標示車位編號等語（原審訴字卷第121、122頁）；證人歸 亞蒂亦證述：我曾擔任過好幾屆系爭大樓管理委員會(下 稱管委會）主委，不記得81至89年間有無擔任，但一開始 是我先生擔任公關委員，我是81、82年間就入住系爭大樓 ，當時入住戶數不多，主委為了方便大家停車，讓大家都 可以停在平面上，後來入住戶數多了，大家都各自回到當 初買受房地時所買到的停車位上，我也是本來停在平面， 後來就回到我自己的機械車位等語(原審訴字卷第127至12 9頁)。可見系爭大樓曾在剛開始入住戶數不多時，曾為方 便住戶停放車輛，有短暫期間未按買受時分配之車位停放 情形，惟此僅係系爭大樓初始入住戶數不多對於車位使用 之暫時共識，並非全體之區分所有權人對於車位分管內容 有所變更，自無變動之各區分所有權人於買受時所受分配 車位之效力。況衡情各區分所有權人於買受專有部分時， 與出賣人議價情況各不相同，附隨分配車位之對價亦不相 同，除特定當事人間合意互換外，應無可能由少數入住之 區分所有權人決議變動之理，鄭能平、歸亞蒂上開證詞尚 合於情理，應足採信，上訴人所執前述註記僅係暫時分配 停車位置，自難執此謂張簡賜卿依買賣契約書所受分配車 位嗣後已有變更。 　　⑷另依鄭能平於98、99年間擔任系爭大樓管理委員會財務委 員時所製作之「住戶車位分配表」，編號28車位係登記「 98號4F」、編號14車位則登記「98號11＋12F」（原審訴字 卷第141頁），而該住戶車位分配表係鄭能平請住戶向其 登記，登記完後再給住戶確認後完成，亦經鄭能平證述在 卷（原審訴字卷第124頁），衡以當時係住戶自行登記後 再由鄭能平彙整紀錄，應無從預見日後兩造因系爭車位衍 生訟爭而故為不實記載，該住戶車位分配表應堪採信。又 上訴人曾於111年8月24日委託千允公司改造編號28車位後 方檔橫桿及加長車台板，業據上訴人提出機械停車設備使 用安全切結書、修繕報價單、設備維修單為證（原審訴字 卷第81至85頁），倘上訴人繼受自張簡賜卿之車位係系爭 車位而非28號車位，又豈有就該車位自行出資僱工改善停 車空間之理。綜合上述各節相互勾稽，益徵上訴人自張簡 賜卿所繼受為28號車位之專用權，而非系爭車位之專用權 。至被上訴人所辯雖與鄭能平證述略有不同，然此尚無從 否定系爭大樓車位係在各區分所有權人初始買受 系爭大 樓之專有部分建物時即已分配車位之事實，此節亦不能推 認張簡賜卿買受系爭房地時受分配之車位即系爭車位，自 難遽為有利上訴人之認定。又上訴人雖指被上訴人迄未能 提出其買受系爭車位之證據云云，然本件上訴人主張繼受 自張簡賜卿而就系爭車位有專用權，應先由上訴人就此部 分利己事實為舉證，不因被上訴人抗辯舉證未足即得推論 而為有利上訴人之認定。 　　⑸綜上，上訴人主張系爭車位原為張簡賜卿所專用，其自張 簡賜卿繼受系爭車位之專用權云云，並無可採。 　　⑹上訴人雖聲請調查編號15號、27號車位使用人即系爭大樓 之98號3樓、102號5樓住戶，欲確認系爭車位及28號車位 係何人使用等節，然系爭大樓車位乃藉由分別與出賣人間 約定使用車位編號之方式分配，全體區分所有權人因此成 立分管合意，已如前述。上訴人並未釋明該等使用人究對 於張簡賜卿、被上訴人買受專有部分及獲分配車位之過程 ，有何參與或見聞情事，難認因上述編號車位分別與系爭 車位、28號車位鄰近使用而能釐清本件爭點，爰不予調查 。至上訴人另聲請傳訊證人劉繼承、張永康、鮑務本，無 非憑證人鄭能平所提之系爭大樓重大記事曾提及渠等擔任 系爭大樓管委會主任委員、系爭大樓曾劃停車位、停車線 等節，然證人鄭能平為製作該重大記事之人，既已到庭證 述「住戶多了就必須依照原本買受的車位編號來停車，不 能再隨意停車」等語，則就系爭大樓車位使用係於各區分 所有權人買受專有部分時一併記載於買賣契約即分配確定 ，證人張簡賜卿亦證述從其81年間買受至89年間賣出，B2 停車位都維持其初買受時之樣貌等語(原審訴字卷第120頁 )，則此部分事實已臻明確，應無調查必要。上訴人另請 求傳訊受其委託代為處理系爭房地拍賣事宜之人郭國卿， 欲證明張簡賜卿點交系爭車位或28號車位，然觀上訴人提 出之法院不動產代標委託書，其上之委任代標不動產標示 並無關於系爭車位之記載，則郭國卿並無足憑為請張簡賜 卿點交系爭車位之依據，其與張簡賜卿實際點交情形如何 ，縱認張簡賜卿確曾點交系爭車位，亦無從變動全體區分 所有權人間就系爭大樓車位使用之分管合意內容，即不影 響前述認定，亦無調查必要。又本件上訴人於89年間拍定 買受系爭房地並繼受張簡賜卿當時就系爭大樓車位與其餘 區分所有權人間之分管協議，上訴人聲請傳訊證人李仙振 調查92年間管委會開會情形，顯與本件爭執之無關，自無 調查必要，附此敘明。 　㈡上訴人主張系爭車位係張簡賜卿為系爭房地所有權人時所專 用，其自張簡賜卿繼受系爭車位之專用權云云，既無可採， 其請求被上訴人騰空返還系爭車位，並給付相當於租金之不 當得利，即非有理。 五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第179 條規定及分管契約之法律關係，請求被上訴人將系爭車位騰 空返還予上訴人，並給付18萬元本息，暨自112年6月28日起 至騰空返還系爭車位之日止，按月給付3000元，為無理由， 不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官 黃宏欽 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 楊淑儀 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 陳宛榆 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林明慧

2025-03-05

KSHV-113-上易-277-20250305-1

重上
臺灣高等法院臺南分院

所有權移轉登記等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度重上字第2號 上 訴 人 陳岱蔆 訴訟代理人 蘇清恭律師 被上訴人 安泰開發建設有限公司 兼法定代理人 翁儷文 共 同 訴訟代理人 王燕玲律師 林媗琪律師 吳治諒律師 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國 112年9月28日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第231號第一審判 決提起上訴，本院於114年2月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該部分訴訟費用 之裁判均廢棄。 被上訴人應於上訴人給付新臺幣貳仟玖佰伍拾萬元（其中新臺幣 貳仟玖佰萬元應匯入第一商業銀行桃園分行、戶名第一商業銀行 受託信託財產專戶、帳號00000000000000帳戶）之同時，由被上 訴人翁儷文將其所有坐落臺南市○區○○段00000地號土地，由被上 訴人安泰開發建設有限公司將其所有坐落上開土地上同段0000建 號建物（門牌號碼臺南市○區○○街000號）之所有權全部移轉登記 予上訴人，被上訴人並應將上開土地及建物交付上訴人。 其餘上訴駁回。 廢棄部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第 一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事訴 訟法第447條第1項第3款分別定有明文。上訴人請求所有權 移轉登記及交付房地部分，其於原審主張兩造於民國109年8 月8日協議，由被上訴人將被上訴人翁儷文（下稱其名）所 有坐落臺南市○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其 上被上訴人安泰開發建設有限公司（下稱安泰公司）所有同 段0000建號即門牌號碼臺南市○區○○街000號建物（下稱系爭 房屋，合稱系爭房地）出售予上訴人，並包含車庫增建、2 樓採光罩、2至4樓裝潢（不含冷氣）、含電燈、窗簾（買方 付電動支架、機台）、3樓耐磨地板、3樓主臥室雙盆洗手台 等6項裝潢（下稱系爭6項裝潢）在內，總價款原預定為新臺 幣（下同）4,680萬元，嗣經兩造協商而變更總價款為4,698 萬元，之後兩造再協商而分別由上訴人與安泰公司於同年8 月14日訂立室內裝修工程合約（下稱裝修合約B），約定裝 修工程價款為710萬元；及由兩造於同年8月16日訂立不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定系爭房地總價款為 3,988萬元，爰依系爭買賣契約請求翁儷文應將系爭土地、 安泰公司應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予上訴人，及 被上訴人應將系爭房地交付上訴人。嗣於第二審程序亦主張 依系爭買賣契約（原證3）或4,698萬元之買賣契約，請求被 上訴人移轉及交付系爭房地，並經兩造就此項爭議為事實上 及法律上之攻防（本院卷一第255至256頁）。爾後，上訴人 於本院113年8月9日準備程序雖表示其依系爭買賣契約（原 證3）為上開請求，不再主張4,698萬元之買賣契約（本院卷 一第345頁）。惟稽之兩造間就系爭房地究竟有無成立買賣 契約，始終為本件訴訟之核心爭點，且兩造間若有成立系爭 房地買賣關係，究係於何時以何方式達成意思表示之合致， 應屬系爭房地買賣關係是否成立之原因事實，而上訴人於本 院113年12月4日言詞辯論時亦已陳明兩造係於109年8月10日 口頭成立總價4,698萬元之系爭房地買賣契約（本院卷二第2 06至207頁），則兩造間就系爭房地究竟有無合意成立買賣 契約關係之重要爭點，嗣經本院於114年2月5日言詞辯論時 行使闡明權：倘本件經本院認定系爭買賣契約為無效，上訴 人是否主張其他原因事實？上訴人因而主張如本院認定系爭 買賣契約為無效，即改依簽訂該契約前兩造於109年8月10日 所成立買賣系爭房地總價款為4,698萬元之口頭約定（下稱1 09年8月10日約定）為請求（本院卷二第281至285頁）。本 院審酌上訴人於原審主張之原因事實已提及兩造達成協議買 賣系爭房地（包含系爭6項裝潢）之總價款變更為4,698萬元 之事實，僅之後依該價款再分別訂立裝修合約B及系爭買賣 契約等2份合約，則上訴人於本院主張如本院認定系爭買賣 契約為無效，即改依109年8月10日約定為請求，仍係基於兩 造間同一買賣系爭房地之買賣法律關係為請求，並非訴之變 更、追加，且係就第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充， 核與民事訴訟法第447條第1項第3款規定之情形相符，應予 准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：兩造於109年8月8日協議，由被上訴人將翁儷 文所有之系爭土地及其上安泰公司所有之系爭房屋出售予伊 ，並包含系爭6項裝潢在內，總價款原預定為4,680萬元，嗣 經兩造協商後，由伊加價18萬元，兩造於同年8月10日達成 買賣系爭房地總價款為4,698萬元並附有被上訴人所稱豪宅 裝修之系爭6項裝潢之口頭約定，之後兩造再協商將系爭房 地之買賣契約與裝修工程契約分開，而分別於同年8月14日 由上訴人與安泰公司訂立裝修合約B，約定裝修工程價款為7 10萬元；及於同年8月16日由兩造訂立系爭買賣契約，約定 系爭房地總價款為3,988萬元，兩造與本件賣方經紀業即安 泰房屋仲介企業社（下稱安泰企業社）並於同日簽訂第一建 經價金信託履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），委任 第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理系爭 房地買賣價金信託履約保證，約定將上開3,988萬元買賣價 金匯入第一商業銀行桃園分行、戶名第一商業銀行受託信託 財產專戶、帳號00000000000000帳戶（下稱系爭履保專戶） 。兩造並無通謀虛偽簽訂契約之情事，系爭買賣契約亦無民 法第71條規定違反強制或禁止規定，或民法第72條違反公序 良俗而無效之情形。且伊已依約給付仲介費469,800元、代 書費5萬元、買賣契稅127,014元、110年房屋稅13,871元等 費用；就裝修合約B部分，已於109年8月14日給付營業稅20 萬元（斡旋金轉稅金），及自同年8月17日至11月6日陸續付 款共660萬元，僅保留尾款50萬元未付；就系爭買賣契約部 分，則自109年9月3日至110年4月7日已陸續給付買賣價金共 1,088萬元，現均存於系爭履保專戶，尚未給付之餘款為2,9 00萬元，伊依約擬於辦理所有權移轉登記之同時辦理抵押設 定而以貸款支付，並已洽得聯邦商業銀行（下稱聯邦銀行） 同意核貸該款項，只待被上訴人配合辦理所有權移轉登記之 同時即可辦理抵押設定登記，申貸金額即可撥入系爭履保專 戶。安泰公司已於109年10月13日完成系爭房屋之第一次登 記，伊亦備妥辦理登記之文件交付兩造委任之地政士，惟被 上訴人迄未交付辦理登記之文件予地政士以致無法辦理；復 打電話給聯邦銀行阻撓伊貸款之核撥，而以不正當行為阻止 條件成就，應視為條件已成就，可認伊已完成貸款而可給付 尾款。且依系爭買賣契約第3條第2項約定之付款方式，伊自 系爭房地移轉登記完成5日內，始有將核貸款項匯入系爭履 保專戶之義務，被上訴人自有先移轉系爭房地予伊以完成核 貸之對保手續之義務。被上訴人經伊催告仍未履行買賣契約 ，爰依系爭買賣契約請求翁儷文應將系爭土地、安泰公司應 將系爭房屋之所有權移轉登記予上訴人，及被上訴人應將系 爭房地交付上訴人，如認系爭買賣契約無效，則依109年8月 10日約定為同一請求。又依系爭買賣契約第7條第7項約定， 本件最遲不得逾110年5月15日點交，被上訴人逾該日未點交 ，已給付遲延，伊得請求被上訴人給付遲延損害，依系爭房 屋共4層，被上訴人現出租系爭房屋1、2樓之租金為每月39, 900元，上開遲延損害以每月8萬元計算為正當，爰依民法第 231條規定，請求被上訴人應自民事聲請調解狀繕本送達翌 日起至交付系爭房地之日止，按月給付伊8萬元，如就損害 金額有認定困難，則請求依民事訴訟法第222條第2項規定， 認定其金額（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服， 提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡翁儷文應將其所 有系爭土地、安泰公司應將其所有系爭房屋之所有權全部移 轉登記予上訴人。㈢被上訴人應將系爭房地交付上訴人。㈣被 上訴人應自民事聲請調解狀繕本送達之翌日起至交付系爭房 地之日止，按月給付上訴人8萬元。 二、被上訴人則以：上訴人曾於109年8月8日簽署不動產買賣意 願書，表示願意以4,680萬元向伊等購買系爭房地。因上訴 人現金不足，無法給付自備款，且依「中央銀行對金融機構 辦理購置高價住宅貸款業務規定修正規定」（下稱央行高價 貸款規定），本件買賣屬高價住宅貸款，至多僅能貸得買賣 總價之6成或更低，上訴人為能向銀行詐得高額貸款，除拜 託翁儷文先行以上訴人配偶蘇建頲所有之臺南市○區○○○路00 0○0號房屋（下稱蘇建頲舊宅），於同年8月10日與安泰公司 通謀虛偽簽立工程款為300萬元之室內裝修工程合約（下稱 裝修合約A），藉以向中國信託商業銀行（下稱中信銀行） 詐得260萬元貸款外；又要求伊等配合將系爭房地之買賣契 約拆成2部分，1份為通謀虛偽記載工程總價710萬元之裝修 合約B，另1份為兩造於109年8月16日所簽訂、通謀虛偽記載 買賣標的總價3,988萬元之系爭買賣契約，上開兩份契約均 屬通謀虛偽意思表示而無效。兩造雖曾於109年8月10日口頭 提到4,698萬元，但就系爭房地價款及裝潢價值、工程具體 內容等必要之點，並未達成意思表示合致，無從認定兩造間 有成立4,698萬元買賣契約之合意。嗣因上訴人持系爭買賣 契約向聯邦銀行蘆洲分行申請貸款，遭該行查知該契約內容 不實而未准予核貸，且與履保單位均向伊等提出警告謂系爭 買賣及裝修合約A、B內容均非真實，若繼續持系爭買賣契約 辦理實價登錄、所有權移轉登記、抵押貸款等交易事項，除 有違反平均地權條例第47條、第81條之2第2項第1款（書狀 誤載為第1項第2款）規定，將遭高額罰鍰外，亦涉犯偽造文 書、詐欺、使公務員登載不實等刑事責任，伊等係因知悉系 爭買賣契約已違反強制或禁止規定，且有違公序良俗而無效 ，始拒絕上訴人以該契約辦理所有權移轉登記及抵押貸款之 請求，並於110年5月14日發函通知上訴人上情，請其勿再持 該契約向銀行申請抵押貸款，並儘速將匯入系爭履保專戶之 款項領回及提供匯款帳戶以利伊等匯回已收受之款項，且副 知第一建經公司。然上訴人迄未領回款項及提供匯款帳戶， 伊等已將上訴人給付之660萬元以原法院111年度存字第544 號提存書為提存。又上訴人未能辦妥對保撥款等手續，並非 民法第101條規定之條件，且不論何人打電話告知聯邦銀行 本件買賣契約有糾紛，系爭買賣契約因違反強制或禁止規定 ，且有違公序良俗而為無效，撥打電話亦非不正當之行為， 故伊等並無以不正當行為阻礙條件成就之情形。如認定兩造 間有買賣契約存在，依系爭買賣契約第3條約定之付款方式 ，上訴人應先配合地政士至申貸金融機構完成相關之對保手 續，並同意產權移轉與抵押權設定同時辦理。是伊等移轉系 爭房地所有權之義務，應在上訴人辦妥對保手續，指示金融 機構將核貸款項直接存入系爭履保專戶，且同意產權移轉與 抵押權設定同時辦理之後。惟上訴人前向聯邦銀行所為對保 已遭該行拒絕，目前無銀行同意核貸而得對保，其未先辦妥 對保手續，且未將餘款匯至系爭履保專戶，自不得請求伊等 為系爭房地之所有權移轉登記及交付，爰主張同時履行抗辯 。另就上訴人主張遲延損害部分，因系爭房屋尚未交付上訴 人，依民法第373條規定，使用收益權仍屬伊等所有，上訴 人並未受有損害，此部分請求亦無理由等語，資為抗辯。並 答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執事項： 　㈠翁儷文係臺灣房屋集團加盟店安泰企業社之負責人，亦係安 泰公司之負責人。 　㈡系爭土地為翁儷文所有；其上系爭房屋為安泰公司於109年10 月13日為第一次登記為所有人（原審卷二第19至22頁土地及 建物登記謄本)。 　㈢上訴人與翁儷文於109年8月8日簽訂權益確認書及不動產買賣 意願書（被證3，原審訴卷一第59至60頁）、二層平面圖（ 原證1，原審調卷第15頁），依上開文書所載，被上訴人同 意將系爭房地以買賣價金4,680萬元出售予上訴人，且二層 平面圖所載內容包含系爭6項裝潢：⒈車庫增建、⒉2樓採光罩 、⒊2至4樓裝潢（不含冷氣）、⒋含電燈、窗簾（買方付電動 支架、機台）、⒌3樓耐磨地板、⒍3樓主臥室雙盆洗手台。 　㈣上訴人之夫蘇建頲（即甲方）與安泰公司（即乙方）於109 年8月10日簽訂裝修合約A（被證4，原審訴卷一第61至64頁 ），內容約定蘇建頲委託安泰公司辦理蘇建頲舊宅之室內裝 修工程，工程總價為300萬元（含稅），並記載「此合約僅 供蘇建頲送銀行貸款用，屆時如被開立發票需支付5%所因此 合法所有產生費用、損失由甲方承擔」。經蘇建頲於109年8 月14日持上開合約向中信銀行申請授信貸款而貸得260 萬元 （原審訴卷一第167至169頁授信額度動用確認書) 。 　㈤上訴人與安泰公司於109年8月14日就系爭房屋簽訂裝修合約B （原證2，原審調卷第17至24頁），內容約定工程範圍為2樓 露台增建、2至4樓裝潢一式（不含冷氣）、1樓後方格柵欄 ，工程總價為710萬元（未稅，稅金另計）。 　㈥兩造於109年8月16日就系爭房地簽訂系爭買賣契約（原證3 ，原審調卷第27至32頁），內容約定被上訴人將系爭房地出 售予上訴人之總價款為3,988萬元，該契約第3條第2款約定 之付款方式如下：「第1期款（簽約款）為400萬元；第2期 款（備證用印款）為400萬元；第3期款（完稅款）為0；第4 期款（尾款）為3,188萬元，⑴如買方無需以本買賣標的向 金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第3期款之同時一 併將尾款存匯入履保專戶。⑵如買方須以買賣標的向金融機 構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或賣方 通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登 記完成5日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦 理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前 將差額匯入履保專戶。⑶（略）。⑷買方未完成第3期款第⑵至 ⑷之義務，或第4期款⑴至⑶所約定之尾款或差額未依約存匯入 履保專戶，特約地政士應暫停辦理繳稅及產權移轉登記手續 。」上訴人並開立面額400萬元之本票1 張（同卷第33頁） 予被上訴人作為簽約款之擔保，約定於109年9月3日與備件 款一備匯入專戶。兩造與本件賣方經紀業即安泰企業社於10 9年8月16日並簽訂系爭履保申請書（同卷第35至38頁），委 任第一建經公司辦理系爭房地買賣價金信託履約保證。 　㈦上訴人於110年3月8日提供系爭買賣契約，以其夫蘇建頲為保 證人，以系爭房地向聯邦商業銀行蘆洲分行申請購屋貸款。 經該行鑑價系爭房地為3,870萬元，於110年3月16日核准貸 放額度2,900萬元，並寄送抵押權設定契約書給本案指定代 書辦理過戶設定，但遲未收到過戶完成資料，之後知悉本案 有買賣糾紛，去電蘇建頲表示該行不承作買賣糾紛案件，要 求撤件並請代書退回抵押權設定契約書，以撤件結案（原審 訴卷一第145至164頁聯邦銀行蘆洲分行111年5月11日函及附 件) 。 　㈧被上訴人於111年4月27日以原法院111年度存字第544號提存 書提存660萬元予上訴人（原審訴卷一第275頁) 。 　㈨翁儷文前以裝修合約A及系爭買賣契約係不實，卻分別持以向 中信銀行及聯邦銀行申請貸款，而向臺灣臺南地方檢察署（ 下稱臺南地檢）自首並告發上訴人及蘇建頲，認3人涉犯行 使偽造私文書罪嫌，經該署檢察官認上開3人犯罪嫌疑不足 ，於112年7月26日以111年度偵字第28774 號為不起訴處分 （原審訴卷二第113至117頁，下稱系爭偵查案件）。 　㈩上訴人就本件已支付費用如下：　 　⒈仲介費469,800元；代書費5萬元（由代書收取）；買賣契稅1 27,014元及110年房屋稅13,871元（均由代書收取後繳納） 。 　⒉裝修合約B部分： 　⑴於109年8月14日給付營業稅20萬元（斡旋金轉稅金）。 　⑵所載工程款710萬元部分，除保留尾款50萬元外，已給付下列 款項共計660萬元： 　①匯至安泰公司帳戶部分：於109年8月17日匯款260萬元（本院 卷一第281頁）。 　②匯至翁儷文帳戶部分：於109年10月12日匯款4筆各5萬元共20 萬元（同卷第283至289頁）；於同年10月15日匯款4筆各5萬 元共20萬元（同卷第291至297頁）；於同年10月26日匯款80 萬元（同卷第299頁）；於同年10月28日匯款80萬元（同卷 第301頁）；於同年10月30日匯款40萬元（同卷第303頁）； 於同年11月3日匯款60萬元（同卷第305頁）；於同年11月4 日匯款50萬元（同卷第307頁）；於同年11月6日匯款50萬元 （同卷第309頁）。 　⒊系爭買賣契約所載買賣價金3,988萬元部分，已給付下列買賣 價金共1,088萬元，現均存於系爭履保專戶，餘款為2,900萬 元： 　⑴於109年9月3日匯款800萬元至系爭履保專戶（本院卷一第313 頁）。 　⑵於110年2月25日、26日匯款各50萬元共計100萬元至翁儷文帳 戶（同卷第317、319頁）。 　⑶於110年4月7日匯款188萬元至系爭履保專戶（同卷第315頁） 。 　被上訴人於109年9月4日經上訴人同意而動用系爭履保專戶內 款項700萬元，於110年4月26日將700萬元，連同上訴人於11 0年2月25日、26日匯入翁儷文帳戶共100萬元，共計800 萬 元匯入系爭履保專戶。 　臺南市政府財政稅務局以上訴人為系爭房屋之納稅義務人， 對上訴人課徵110年至113年度之房屋稅，並由上訴人繳納稅 款完畢（上證11至上證14，本院卷二第23至29頁）。 四、本院之判斷： 　㈠上訴人主張兩造間就系爭房地有成立109年8月10日約定及系 爭買賣契約，依買賣契約之法律關係，翁儷文、安泰公司應 分別將系爭土地、房屋之所有權移轉登記予上訴人，及被上 訴人應交付系爭房地等語。被上訴人則抗辯兩造於109年8月 10日僅口頭提到4,698萬元，就系爭房地價款及裝潢價值、 工程具體內容等必要之點，並未達成意思表示合致，尚未成 立4,698萬元買賣契約之合意，之後上訴人與安泰公司簽訂 之裝修合約B及兩造簽訂之系爭買賣契約，均係為使上訴人 能向銀行詐得貸款，所為通謀虛偽意思表示而為無效等語。 經查： 　⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項前段定有明文。依兩造不爭執事項㈠至 ㈢所示，可知翁儷文係臺灣房屋集團加盟店安泰企業社及安 泰公司之負責人；系爭土地為翁儷文所有，其上系爭房屋為 安泰公司於109年10月13日為第一次登記為所有人；上訴人 與翁儷文於109年8月8日簽訂權益確認書及不動產買賣意願 書、二層平面圖，依上開文書所載，被上訴人同意將系爭房 地以買賣價金4,680萬元出售予上訴人，且二層平面圖所載 內容包含系爭6項裝潢等事實，足認兩造就系爭房地之買賣 事宜，於109年8月8日即已議價至買賣價金為4,680萬元並附 帶系爭6項裝潢之程度。 　⒉依兩造不爭執事項㈣所示，可知上訴人之夫蘇建頲與安泰公司 於109年8月10日簽訂裝修合約A，內容約定蘇建頲委託安泰 公司辦理蘇建頲舊宅之室內裝修工程，工程總價為300萬元 （含稅），並記載「此合約僅供蘇建頲送銀行貸款用，屆時 如被開立發票需支付5%所因此合法所有產生費用、損失由甲 方承擔」，嗣經蘇建頲於109年8月14日持上開合約向中信銀 行申請授信貸款而貸得260萬元等事實。依上開合約所載文 字內容，明顯可見該合約係為使蘇建頲向銀行申請貸款所簽 訂，並非蘇建頲與安泰公司間有成立裝修工程契約之真意， 自屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，而 為無效。惟裝修合約A之標的既非系爭房地，上訴人亦非締 約當事人，因此，該合約之效力自不影響兩造間就系爭房地 買賣契約是否成立生效之認定。 　⒊關於上訴人主張兩造於兩造於109年8月10日已達成買賣系爭 房地總價款為4,698萬元並附有系爭6項裝潢之口頭約定；之 後協商將系爭房地之買賣契約與裝修工程契約分開，而分別 由上訴人與安泰公司於同年8月14日訂立裝修合約B，約定裝 修工程價款為710萬元；及由兩造於同年8月16日訂立系爭買 賣契約，約定系爭房地總價款為3,988萬元等情，經查： 　⑴被上訴人並不爭執兩造於109年8月10日確曾口頭談及4,698萬 元金額之事實（本院卷二第207頁）。且依兩造不爭執事項㈤ 、㈥所示，可知上訴人與安泰公司於109年8月14日就系爭房 屋簽訂裝修合約B，內容約定工程範圍為2樓露台增建、2至4 樓裝潢一式（不含冷氣）、1樓後方格柵欄，工程總價為710 萬元；兩造於109年8月16日就系爭房地簽訂系爭買賣契約， 內容約定被上訴人將系爭房地出售予上訴人之總價款為3,98 8萬元，且於該契約第3條第2款約定付款方式，兩造與本件 賣方經紀業即安泰企業社並於同日簽訂系爭履保申請書，委 任第一建經公司辦理系爭房地買賣價金信託履約保證等事實 。而裝修合約B之工程總價與系爭買賣契約之買賣總價金， 合計即為4,698萬元，被上訴人亦不爭執係為配合上訴人貸 款需求而將系爭房地之買賣契約拆成上開2部分契約。 　⑵依兩造不爭執事項㈩、所示，上訴人就本件已支付下列費用 ：①仲介費469,800元、代書費5萬元、買賣契稅127,014元、 110年房屋稅13,871元等費用；②裝修合約B部分：營業稅20 萬元（斡旋金轉稅金），及工程款共計660萬元（分別匯至 安泰公司及翁儷文帳戶），尚餘工程尾款50萬元；③系爭買 賣契約部分：買賣價金共1,088萬元，現均存於系爭履保專 戶（其中被上訴人曾於109年9月4日經上訴人同意而動用系 爭履保專戶內款項700萬元，嗣於110年4月26日再連同匯至 翁儷文帳戶內之100萬元買賣價金，一併匯入系爭履保專戶 ），餘款為2,900萬元等事實。足認兩造有依裝修合約B及系 爭買賣契約所約定之金額及付款方式陸續給付及收受款項高 達1,748萬元，現僅分別剩下尾款50萬元及2,900萬元，共計 2,950萬元尚未履行完畢。 　⑶依證人陳淑倩於原審證述：安泰公司之系爭房屋建案，我是 帶看仲介營業員，上訴人看房後要下斡旋金，當天是週五不 方便提領現金，我們約定下禮拜一上訴人帶20萬元來下斡旋 金，上訴人禮拜六就帶現金20萬元斡旋金來，上訴人說很喜 歡系爭房屋，但手上現金不夠週轉，上訴人先生ANDY（即蘇 建頲）說他們跟銀行很熟，可以用自己的舊房子去貸款，頭 期款就沒有問題。週六那天我們有議價，上訴人殺價出4,30 0萬元，但因為結構體蓋好時，就有其他人出價4,300萬元， 不可能以這個價格賣給上訴人，後來上訴人下斡旋金的價格 是4,680萬元，之後上訴人說想要有增建的區域，我跟安泰 公司同意以二次施工的方式幫上訴人增建，所以上訴人加價 至4,698萬元。（系爭買賣契約上所載買賣標的價款3,988萬 元，為何與你說的4,698萬元不同？）因為上訴人下斡旋後 ，上訴人跟她先生又到現場說她現金不夠，需要貸款多一點 ，某間上訴人先生熟悉的銀行教他如果買賣契約寫不到4,00 0萬元的話，就可以貸到金額的6成，所以我們在系爭買賣契 約上寫的金額其實不實在。貸款幾成我不確定，如何跟銀行 講，都是上訴人先生自己去問和決定，我們沒有介入。（4, 698萬元與3,988萬元差距的710萬元你們如何處理？）因為 系爭房屋還需要裝修，也需要增建，所以我們就另外寫了一 個裝修包含增建工程的契約，契約金額就是710萬元（當庭 確認為裝修合約B）。把買賣價金拆成兩份合約，是上訴人 先生與安泰公司互相協商後決定這樣做。上訴人在週六帶斡 旋金過去的日期是109年8月8日，當天賣方是店長翁儷文出 來談買賣契約，我有在現場，上訴人2人有跟翁儷文談價金 ，也有跟我談。（提示原證1、二層平面圖，議定的金額為 何？）4,680萬元，是基本裝修，如上面所載6項，及屋後的 增建，109年8月8日是只有4,680萬，沒有講到多少錢是房屋 款和增建裝修款。我們本來就都包括基本裝潢，原證1寫的 都是基本裝潢，上訴人跟我們說要比照另外一間房屋來進行 裝修，另外一間房屋是樣品屋，已經裝潢好了，但沒有人住 過，上訴人所寫的這幾項是要比照那間樣品屋，樣品屋只有 3樓，沒有4樓，但原證1的項目還是算基本裝修而已。電動 窗簾是上訴人說他們在大陸都是電動窗簾，我們才拿出來談 。耐磨地板是上訴人要求要換的，我們就配合，同意換成耐 磨地板，增價的部分包含在總價金裡面了。雙盆洗手台是上 訴人要求要換的，我們就配合。（最後契約如何定？）因為 後來上訴人說要增建，而且露台要從1樓變成2樓，最後商討 後才變成簽一份3,988萬元、一份710萬元的契約。（多出來 的18萬元？）因為採光罩要從1樓變到2樓，1樓後面也要變 得可以種花（泥土地變室內）。（本案現在是否履行？）沒 有過戶，因為後來錢沒有按期繳交，上訴人又要求過戶，後 來就擱置，開始有爭執了。在辦理過戶前，我有打電話給AN DY，因為ANDY跟翁儷文共同認識的風水老師說系爭房屋內的 一個木櫃必須做五層高，是要搭配五行，但ANDY說要作到天 花板，翁儷文說要做半人高，所以我打電話給ANDY說做櫃子 的錢我出一半，就是9萬元，因為我希望兩造不要為了18萬 元不愉快，導致系爭交易無法完成。這18萬元是包含上訴人 沒有按期付款的利息錢，及做上開木櫃的費用，是要支付給 安泰公司，是翁儷文開口要求的。我不知道上訴人遲延付款 的具體情形，錢的部分我不清楚等語（原審訴卷一第254至2 61頁)；並有證人陳淑倩於110年4月14日以LINE訊息傳送予 上訴人配偶蘇建頲表示「翁總說買賣過程中，因為利息、裝 修工程認知卡住，這也不是辦法，那日第三方代書及設計師 在場：她提的補貼利息18萬給她，然後裝修的尺寸差異她做 給你們，如果你們有另外需求跟材質升級就由你們自己付（ 應為「負」之誤載）擔，最後因為你們不補貼4月份利息及 陳小姐認為裝修溝通會沒完沒了而破局」、「昨天我跟您談 過，也把您的意思，找第三方客觀者協調的意思轉達給她， 因代書及設計師已是第三方了所以翁總建議買賣不成仁義在 ，她會把錢退給您們補利息給你們，請您們盡快找合適的物 件」等語可以佐證（原證12，原審訴卷二第91頁）。 　⑷暨證人張簡金佳於原審證稱：本案是我跟陳淑倩共同仲介。 上訴人跟安泰公司簽約購買系爭房屋是8月10日星期一簽約 ，有我、陳淑倩、翁儷文在場，那天系爭房屋價金約定4,69 8萬元。（提示系爭買賣契約，為何價金只有3,988萬元？） 因為4,698萬元可以貸款的成數已經超出上訴人的預期，所 以上訴人到公司來協商，並且拆成兩份合約，另一份是裝修 合約B。我沒有參與價金討論，我是到價金簽約那天才回臺 南上班。（提示系爭買賣契約，是否為這一份？）是的，但 我不知道為何日期寫8月16日。我知道之前是4,680萬元，但 我不知道有無包含裝潢，我知道4,698萬元有包含裝潢，但 我不知道裝潢的細項，但有專門裝潢的設計師。我有聽說兩 造因為一個櫃子的高度意見不一樣。本案因為過戶沒有完成 ，仲介沒有成功，不行過戶是因為費用沒有繳納齊全，是哪 些費用要問代書才知道等語（原審訴卷一第262至266頁）。 依上開2位證人之證述，足認兩造於109年8月10日確有達成 以總價4,698萬元買賣系爭房地，並附帶系爭6項裝潢之合意 ，且已開始依約履行；至於其後無法完成系爭交易之過戶等 手續則係因兩造事後對裝潢之櫃子高度及被上訴人另要求上 訴人支付利息18萬元等節產生爭議，被上訴人因而不願繼續 履行兩造間就系爭房地之買賣契約及所附帶之裝潢約定等事 實。 　⑸再參以上訴人於系爭偵查案件檢察官偵訊時陳稱：（翁儷文 說原本總價是談4,698萬元，你們要求拆開成兩份合約嗎？ ）是我們提議說這樣可不可以，因為超過4,000萬算豪宅， 會有貸款限制，想說之後也要給他裝修，我們的總預算就是 4,680萬，問他要怎麼拆，他說都可以配合，所以就這樣子 等語（本院卷二第104至105頁）；及上訴人配偶蘇建頲於同 案警詢中陳稱：一開始我們談的價格大約在4,300-4,360萬 元之間，一直沒有談妥，後來她聽到我說裝潢也要花個2-30 0萬元，她就跟我說4,680萬元，她要幫我裝修2-4樓，加上 增建，等到我們簽約那天，她算一下認為她不划算，又要我 追加18萬元，所以金額才變成4,698萬元，我確實有跟她提 說能不能把房價控制在4,000萬元以下，因為朋友有跟我說 超過4,000萬元貸款成數比較低，我才會詢問她能不能做3,9 88萬元的合約，她跟我說這樣做沒問題，才會有3,988萬元 跟710萬元的裝修合約，她當時有請設計師出圖給我跟我老 婆看，我們都覺得可以，但翁儷文覺得設計師設計的東西太 多她不划算，就開始跟我們介紹另外一間房子的裝修來跟我 們談，她也有提到文宏路上的電視牆或櫥櫃是幾公分，我們 裕誠街就只能做幾公分，其餘多出來的需要補差價，所有房 間都以此類推等語（本院卷二第83至84頁）。顯見上訴人及 其配偶蘇建頲主觀上亦明知兩造就系爭房地實際上所達成之 買賣總價係4,698萬元，至於系爭6項裝潢僅係附屬於買賣契 約之內，此亦符合一般建商出售新屋經常附帶有簡易裝潢之 交易常情，而710萬元之裝修合約B之簽訂，僅係為使上訴人 買賣系爭房地之價金，呈現於兩造所簽訂之系爭買賣書面契 約之金額能夠低於4,000萬元，以利上訴人申辦貸款時能貸 得較高成數，並非上訴人與安泰公司間真有工程款為710萬 元之裝修合意存在，系爭買賣契約所載買賣總價款3,988萬 元亦非兩造真正約定之買賣價金，實則上開兩份契約加總之 價格即4,698萬元，始為兩造就系爭房地真正達成買賣合意 之價金。而裝修合約B及系爭買賣契約雖均屬通謀虛偽意思 表示而簽訂，依民法第87條第1項前段規定，均為無效，但 並不影響兩造在簽訂上開兩份契約之前，已於109年8月10日 達成以總價4,698萬元買賣系爭房地，並附帶系爭6項裝潢之 合意之事實。 　⑹至被上訴人另抗辯兩造於109年8月10日提及4,698萬元之金額 時，就系爭房地價款及裝潢價值、工程具體內容等必要之點 ，並未達成意思表示合致而未成立4,698萬元買賣契約之合 意乙節，惟此部分所辯顯與證人陳淑倩、張簡金佳上開證述 ，及兩造實際已經依裝修合約B及系爭買賣契約所約定之金 額及付款方式陸續給付及收受款項高達1,748萬元，現僅分 別剩下尾款50萬元及2,900萬元，共計2,950萬元尚未履行完 畢等情不符。再者，兩造間買賣契約所附帶之系爭6項裝潢 之約定部分，亦經被上訴人於110年2月26日邀請上訴人配偶 蘇建頲及訴外人郭倚妏（Elaine）成立「金旺裝潢」LINE群 組討論裝潢事宜，由翁儷文或郭倚妏先後傳送系爭房屋客廳 、餐廳、3樓主臥、3、4樓前面房間、4樓後面房間等各空間 之裝潢示意圖，並已討論至貼壁紙或黑玻璃等施作細節（被 證8，原審訴卷二第101頁；原證10，同卷第73至87頁）。復 參以翁儷文於110年4月12日傳送LINE訊息予上訴人配偶蘇建 頲表示「這次是認知不同，當時合約的建築圖不是裝潢圖喔 ！買賣不成仁義在，如當時你們是這樣想法應提出，你承認 我說過按造文宏裝潢有什麼就給什麼，多出的要補，說過N 次了，為何以前都接受我說的簽約，現在不同了！太累了。 認知差異很大，為了一樓跑了3周你們也很清楚，但週五你 們翻盤說沒有，我當時因為你老婆而賣，現在因你老婆嫌棄 我的裝潢，那真的認知不同，取消買賣，利息我補給你們， 3,184萬半年你們補18萬，你們是分開匯款再看如何計算」 、「那天4/4談到我走去樓梯暗自流淚利息又不補了，過去 口頭承諾的使用執造下來辦貸款3,184萬，不能下來不補利 息，4月份也不補利息，既然認知都不對了，那日陳小姐說 裝潢會爭議不休所以解除契約，不是不賣是認知不同，算了 ！因為如當時是這樣就不會賣了」等語（本院卷一第393頁 ）。經核與上開證人陳淑倩所證述兩造所合意之系爭6項裝 潢內容，係基本裝修，且係比照被上訴人另一間樣品屋建案 之裝潢乙情相符，此亦即翁儷文在LINE中所稱「文宏裝潢」 ，及蘇建頲上開所稱翁儷文說系爭房屋要比照「文宏路上的 裝潢」等語，堪認兩造就系爭房地買賣契約所附帶之系爭6 項裝潢之約定，確係基本裝修，並比照被上訴人另一間文宏 路上樣品屋建案之裝潢之事實，可以認定。又裝修合約B及 系爭買賣契約雖屬通謀虛偽意思表示而為無效，但依兩造就 上開兩份契約業已履行之付款情形觀之，足見兩造間109年8 月10日口頭買賣契約內容，其具體之付款方式即係之後所簽 訂之上開兩份書面契約所載付款方式，並以系爭買賣契約所 載其他約定（包含產權移轉、擔保責任、稅費歸屬、買賣標 的點交、特約事項等）作為買賣雙方應履行之契約內容，始 作成各項明文約定。因此，兩造就系爭房地之總價款及付款 方式，暨買賣契約附帶之系爭6項裝潢，均無不能特定之情 形，被上訴人抗辯兩造並未達成4,698萬元買賣契約合意乙 節，尚非可採。 　⒋關於兩造間買賣契約之付款，兩造係將價金拆成710萬元及3, 988萬元等2部分而為給付，且上訴人就其中系爭買賣契約所 約定價金3,988萬元部分之尾款2,900萬元欲申辦貸款支付， 且業已覓得願意承作上開貸款之銀行，並通過核准貸放額度 2,900萬元，然因被上訴人不願配合履約，始無法完成系爭 房地之過戶、設定抵押及核貸款項之撥款等情： 　⑴業經證人王子琳於原審證述：原證6、LINE對話截圖是我本人 的LINE對話，對方是上訴人先生ANDY，我都是接觸ANDY，沒 有接觸上訴人。我是承辦代書，這件是我們簽約的代書王姿 琳交辦給我的，我們是同一個事務所。本件簽訂買賣合約後 開始進入貸款評估，銀行會有房屋鑑價與借款人提供財力證 明文件給銀行審核，去核准客戶的額度，但本案貸款是買方 自行找的，沒有透過我們，我只是被動等銀行通知。買方找 的是聯邦銀行蘆洲分行。他說總算找到一家估價沒有超過4, 000萬元，就是指聯邦銀行。因為央行規定，臺南市房價超 過4,000萬元屬於高價房，銀行只能核貸該銀行估價的4成。 這個案件完成繳納契稅及增值稅，但沒有完成產權移轉過戶 與抵押權設定，因為當時銀行有通知我把貸款設定契約書文 件寄還給聯邦銀行。ANDY有明確跟我說銀行核貸2,900萬元 ，我計算出來本件貸款有不足額188萬元差額的部分，在4月 6日通知補繳差額188萬元，4月7日他們補完188萬元後繳稅 。我在4月7日LINE上訴人先生的這筆5萬元（即代書費）已 完成匯款。127,014元（即買賣契稅）也是匯款到我們那邊 。上訴人只剩下尾款2,900萬元未繳納。被上訴人有將過戶 文件交付給我，沒有短缺。5月3日聯邦銀行打電話給我通知 我把設定抵押的資料寄回去。4月7日到聯邦銀行通知我把文 件寄回去這段期間，ANDY有問我何時要辦理過戶。(為何拖 延一個月仍無法辦理買賣登記及抵押設定？）正常流程是不 會，因為當時雙方都有提到買賣雙方還有一些買賣以外的事 情要去討論。（誰叫妳停止辦理？）記憶有點模糊等語（原 審訴卷一第208至211頁），並有證人王子琳與上訴人配偶蘇 建頲間110年2月26日至3月10日、110年3月10日至8月31日之 LINE對話紀錄在卷可佐（被證5、原審訴一卷第233頁；原證 6、同卷第103至125頁），且由其中王子琳於110年5月15日 傳送予蘇建頲之訊息稱「你們錢不是都付了嗎？剩尾款貸款 的部分」、「所以我沒有失職」、「2,900萬要過戶及設定 完成後才會撥款」、「現在賣方不過戶，代書流程就無法往 下進行」、「所以無法通知你們匯款2,900萬」等語，益徵 本件買方即上訴人有依約履行各該階段之付款及申辦貸款手 續，僅待賣方即被上訴人配合過戶手續，即可完成系爭買賣 契約中尾款2,900萬元之給付。 　⑵再依兩造不爭執事項㈦所示，可知上訴人於110年3月8日提供 系爭買賣契約，以其夫蘇建頲為保證人，以系爭房地向聯邦 商業銀行蘆洲分行申請購屋貸款。經該行鑑價系爭房地為3, 870萬元，於110年3月16日核准貸放額度2,900萬元，並寄送 抵押權設定契約書給本案指定代書辦理過戶設定，但遲未收 到過戶完成資料，之後知悉本案有買賣糾紛，去電蘇建頲表 示該行不承作買賣糾紛案件，要求撤件並請代書退回抵押權 設定契約書，以撤件結案等事實。並經證人張育銘於原審證 述：(提示原證9、LINE對話截圖）這是我和上訴人先生的LI NE對話內容，是在接洽房貸，我是業務主管，但都是交由我 們組員黃小姐承辦，接洽的事情由我們台南分行辦理，台南 分行要看到買賣契約正本才能承辦，是總行決定貸款2,900 萬元，LINE顯示3月17日通知上訴人先生核准2,900萬元。上 訴人先生說買賣價格是3,988萬元，我們估價是3,870萬元， 最後總行核准2,900萬，是七五成。不知道是何人，有一個 自稱是賣方的女生打電話來說本件買賣契約有問題，所以我 就跟上訴人先生說有糾紛的契約我們無法承作，並說我們的 核准金額以3個月為期限，如果3個月無法解決，之前的估價 就作廢。（超過4,000萬元的房子最高貸款的成數為何？)本 案當時的規定應該是六成。（你有無打電話給代書叫她把設 定的文件寄送回來？）我有請組員黃小姐去催文件，是由我 們主動打電話給代書要回設定文件，從核貸到把文件寄送回 來，超過3個月。本件是因為有接到電話說買賣有糾紛，我 就向總行報告，總行的意思是等買賣雙方自己釐清糾紛的情 形，確定沒有問題了才承作，核貸的期限是3個月。（你們 寄送設定契約書給代書，聯邦銀行有無跟代書聯絡或問代書 催辦進度？）印象好像有一次。（提示LINE對話截圖P3《原 審訴卷一第137頁，即張育銘110年3月24日傳送訊息「剛剛 請同事打去給代書那邊，說設定資料都已收到沒問題，現在 就等代書辦好過戶，再寄回來，就可以撥款了」》，你們寄 送過去後有無追蹤這個案件的進度？）應該只有這一次，追 蹤代書有無收到，我們跟客人回報。（LINE中5月3日，你的 訊息《即「我跟總行討論過，總行要我確定二個條件才會撥 款。訴訟結束勝訴及承諾買賣契約價格申報時價登錄相符， 否則收回貸款差額」》發送的原因為何？)我是要跟上訴人先 生說我們會去查核移轉登記後兩個月內實價登錄的金額，如 果實價登錄的金額與買賣契約書不符，我們會請客戶將貸款 的差額還給聯邦銀行等語（原審訴卷一第212至215頁），並 有證人張育銘與蘇建頲110年3月5日至9日、110年3月17日至 5月4日之LINE對話紀錄在卷可查（上證10、本院卷一第321 至325頁；原證9、原審訴卷一第133至143頁）。依證人王子 琳、張育銘上開證述及相關對話紀錄，足認本件確係因賣方 即被上訴人通知聯邦銀行本件買賣有糾紛，及被上訴人向承 辦代書王子琳明確拒絕配合辦理過戶手續，以致無法完成系 爭房地之過戶及系爭買賣契約部分尾款2,900萬元申請貸款 之抵押設定及銀行撥款。 　⑶被上訴人雖主張其等係因裝修合約B及系爭買賣契約違反平均 地權條例第47條、第81之2條第2項第1款規定，且涉犯偽造 文書、詐欺、使公務員登載不實等刑事責任，依民法第71條 前段、第72條規定，違反強制或禁止規定及公序良俗而為無 效，始拒絕上訴人辦理所有權移轉登記及抵押貸款之請求， 於110年5月14日發函通知上訴人上情，並同意上訴人向第一 建經公司領回系爭履保帳戶內款項，及請上訴人提供匯款帳 戶以利返還已收受之660萬元款項，且副知第一建經公司等 節，有被上訴人提出之臺南虎尾寮郵局存證號碼000000存證 信函及回執在卷可稽（原審訴卷一第65至69頁）。惟查： 　①依兩造不爭執事項㈨所示，可知翁儷文前以裝修合約A及系爭 買賣契約係不實，卻分別持以向中信銀行及聯邦銀行申請貸 款，而向臺南地檢自首並告發上訴人及蘇建頲，認3人涉犯 行使偽造私文書罪嫌，業經該署檢察官認上開3人犯罪嫌疑 不足，於112年7月26日以111年度偵字第28774號為不起訴處 分之事實。檢察官不起訴處分之理由即載明：系爭買賣契約 總價金較原本之4,698萬元低，不致使聯邦銀行高估房屋之 實際擔保價值，進而影響授信償債之評估結果；觀諸中信銀 行函復内容及檢附之銀行授信綜合額度契約暨總約定書内容 ，300萬元之裝修合約A僅係用以說明動用授信額度之用途， 該授信額度之擔保實係源自蘇建頲之百創投資有限公司之海 外存款，與裝修合約A無涉，因此，上開3份契約書（即裝修 合約A、B及系爭買賣契約）之内容真偽均無生損害於公眾或 他人之餘地等語（原審訴卷二第113至117頁）。是兩造間就 系爭房地之買賣契約，或所簽訂之裝修合約A、B及系爭買賣 契約，均無被上訴人所指涉犯偽造文書、詐欺、使公務員登 載不實等刑事責任之情形。 　②被上訴人復主張兩造間就系爭房地之買賣契約，係違反央行 高價貸款第2條第2款規定：「購置高價住宅貸款：指金融機 構承作借款人為購買建物權狀含有『住』字樣之住宅（含基地 ），所辦理之抵押貸款：…⒊坐落於臺北市及新北市以外國内 地區者：鑑價或買賣金額為4千萬元以上。」及第3條規定： 「金融機構承作借款人之購置高價住宅貸款，其貸款條件限 制如下：㈠不得有寬限期。㈡貸款額度最高不得超過住宅（含 基地）鑑價或買賣金額較低者之六成。㈢除前款貸款額度外 ，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金 額。」（被證1，原審訴卷一第51頁）。惟上開貸款規定， 係在規範金融機構之貸款審核與核貸，尚非兩造間買賣契約 之效力規定，縱兩造就價金之約定及所申辦之貸款金額不合 於上開貸款規定，亦僅生上訴人得向金融機構貸款多少之效 果，不使兩造間已成立生效之買賣契約歸於無效；何況，依 本件兩造實際約定之4,698萬元買賣價金，以上開貸款規定 之貸款額度6成計算為2818.8萬元，與前揭聯邦銀行核准之 貸款額度2,900萬元，亦相差不多，倘聯邦銀行發現本件買 賣不符上開貸款規定，而僅依上開貸款規定之額度予以撥款 ，上訴人亦僅需補足剩餘不多之差額即可完成交易，因此， 上開貸款規定並非強制或禁止規定，系爭買賣契約雖因屬通 謀虛偽意思表示而為無效，但兩造間109年8月10日買賣契約 並不因此即違反民法第71條規定而為無效。 　③再按平均地權條例第47條第2項規定：「權利人及義務人應於 買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市 、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊 （以下簡稱申報登錄資訊）。」同法第81條之2第2項第1款 並規定違反第47條第2項規定申報登錄價格資訊不實之處罰 及限期改正。不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷 售資訊備查辦法第9條第1項亦規定：「權利人及義務人應填 具不動產成交案件實際資訊申報書，於不動產買賣案件申請 所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主 管機關申報登錄。」惟本件兩造間買賣契約尚未進行至實價 登錄之階段，自尚無違反上開各規定之情形，且倘之後果真 有未如實申報買賣價金之行為，亦僅生面臨相關罰則之問題 ，兩造間買賣契約仍不因此即違反民法第71條規定而為無效 。 　④兩造間買賣契約即109年8月10日約定，因配合上訴人籌措資 金之需求，而將買賣價金拆分為裝修合約B及系爭買賣契約 兩份書面契約之價金，並以後者申辦貸款，此雖屬巧取之行 為而不足取，然銀行在核貸程序仍需考量上訴人之資力及還 款能力，以及抵押物即系爭房地之鑑價結果是否足以擔保借 款之清償，因而核准貸款額度，而依本件上訴人申請貸款之 聯邦銀行審核結果，上訴人顯非無資力或無還款能力之人而 欲向銀行詐欺取得貸款，難認兩造間買賣契約已有破壞金融 秩序及社會善良風俗之情形，是被上訴人主張兩造間買賣契 約係違反公序良俗，依民法第72條規定而為無效，亦不足採 信。 　⑷上訴人另主張被上訴人打電話給聯邦銀行阻撓本件貸款之核 撥，而以不正當行為阻止條件成就，應視為條件已成就，可 認上訴人已完成貸款而可給付尾款乙節。按因條件成就而受 不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為 條件已成就，民法第101條第1項定有明文。惟系爭買賣契約 確屬通謀虛偽意思表示而為無效，且兩造間因裝潢事宜已生 買賣糾紛亦屬事實，則本件被上訴人告知聯邦銀行上開情形 ，致聯邦銀行不願繼續承作本件貸款而未能辦妥對保、撥款 等手續，尚難認被上訴人所為係民法第101條規定之不正當 之行為，本件應無上開規定之適用。 　㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的 物之義務。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付 前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在 此限。民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定 有明文。查兩造間確有於109年8月10日達成以4,698萬元買 賣系爭房地並附帶系爭6項裝潢之買賣契約合意，且所約定 之具體付款方式，即其後明文簽訂之裝修合約B及系爭買賣 契約中相關約定，上訴人迄今已依約定給付1,748萬元之買 賣價金，又上訴人本欲申辦貸款以履行系爭買賣契約中第4 期款即尾款2,900萬元部分，然因兩造產生前述裝潢細節及 應否另支付利息等糾紛，被上訴人未配合辦理過戶及設定抵 押手續，致上訴人最終未能完成向聯邦銀行取得貸款撥入系 爭履保專戶以支付上開尾款之義務，另就裝修合約B部分（ 所載工程款仍屬買賣價金之一部分），亦尚有尾款50萬元尚 未支付，已如前述。又依兩造不爭執事項㈧所示，被上訴人 固於111年4月27日以原法院111年度存字第544號提存書提存 660萬元予上訴人，即欲返還上訴人前已就裝修合約B部分所 支付之款項（亦屬買賣價金之一部分）。惟上訴人已於本院 陳明：如認兩造間成立系爭房地之買賣契約，上訴人同意被 上訴人領回上開提存書所載之提存金660 萬元本息等語（本 院卷二第289頁），而本件業經本院認定兩造間成立系爭房 地之買賣契約，被上訴人已可依上訴人上開意思表示而領回 上開提存之款項，應認上訴人就此部分已為買賣價金之給付 。又依民法買賣契約之法律關係，上訴人給付買賣價金，及 被上訴人為系爭房地之所有權移轉登記暨交付系爭房地予上 訴人，屬對待給付關係，而上訴人就上開第4期款即尾款2,9 00萬元之支付，現雖尚未符合系爭買賣契約第3條第2款⑵之 約定而不能依該約定履行契約，但上訴人依買賣契約法律關 係交付約定價金之義務，尚非不能依同款⑴之約定而為履行 ，即將應給付之尾款匯入系爭履保專戶，另就裝修合約B之 尾款50萬元之買賣價金部分，因兩造並未約定應匯入系爭履 保專戶，自應由上訴人直接給付予被上訴人。至於被上訴人 抗辯依系爭履保申請書委任第一建經公司為價金信託履約保 證之契約亦因兩造通謀虛偽意思表示而無效云云，並未舉證 以實其說，且與兩造前述履約情形不合，難謂可採。因此， 上訴人依兩造間買賣契約即109年8月10日約定，請求被上訴 人繼續履約，即翁儷文應將其所有系爭土地、安泰公司應將 其所有系爭房屋之所有權全部移轉登記予上訴人，被上訴人 應將系爭房地交付上訴人；暨被上訴人依民法第264條第1項 規定，以上訴人尚有買賣價金尾款2,950萬元尚未給付而主 張同時履行抗辯，均屬有據，應予准許，即被上訴人應於上 訴人給付2,950萬元（其中2,900萬元應匯入系爭履保專戶） 之同時，由翁儷文將系爭土地，由安泰公司將系爭房屋之所 有權移轉登記予上訴人，被上訴人並應將系爭房地交付上訴 人。 　㈢上訴人另主張依系爭買賣契約第7條第7項約定，本件最遲不 得逾110年5月15日點交，被上訴人逾該日未點交，已給付遲 延，其受有遲延損害，依民法第231條規定請求被上訴人自 調解聲請狀繕本送達之翌日（即110年5月19日）起至被上訴 人交付系爭房地之日止，按月給付上訴人相當於租金之損害 8萬元乙節。按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延 而生之損害。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由 買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第23 1條第1項、第373條分別定有明文。本件買賣契約之點交， 依兩造將109年8月10日口頭合意化為書面條文之系爭買賣契 約第7條係約定「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥 相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交， 但雙方同意點交日最遲不得逾110年5月15日或過戶完成15日 內。」（原審調卷第30頁）。但上訴人既尚履行完畢給付全 部買賣價金之義務，且被上訴人為同時履行抗辯為有理由， 則在被上訴人現尚未完成系爭房地之過戶及交付買賣標的物 即系爭房地予上訴人之情形下，被上訴人依法即仍有使用、 收益系爭房地之權利，上訴人主張其不能使用系爭房地而受 有相當於租金之損害，並請求被上訴人自調解聲請狀繕本送 達之翌日起至被上訴人交付系爭房地之日止，按月給付上訴 人8萬元，自屬無據。 五、綜上所述，上訴人依兩造間109年8月10日約定，請求翁儷文 應將系爭土地、安泰公司應將系爭房屋之所有權全部移轉登 記予上訴人，及被上訴人應將系爭房地交付上訴人，為有理 由，應予准許。被上訴人就上開應予准許部分，提出同時履 行抗辯，亦屬有據，故本院應就此部分為對待給付判決。至 上訴人依民法第231條規定請求被上訴人按月給付遲延損害 ，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文 第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴 人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列。其餘上訴駁回部分屬民事訴訟法第77條之2第2項 附帶請求損害賠償之情形，爰不另為訴訟費用負擔之諭知， 附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　張季芬 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉秀君 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雅苑 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書 狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師 或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律 師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律 師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁心欣 【附註】 民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 民事訴訟法第466條之2第1項： 上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第 三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-03-05

TNHV-113-重上-2-20250305-2

重上
臺灣高等法院

履行契約

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第369號 上 訴 人 蘇石泉 訴訟代理人 陳郁倫律師 被 上訴人 劉林生 訴訟代理人 李祖麟律師 上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年1月 5日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第528號第一審判決提起上 訴，本院於114年1月21日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決第二項關於命上訴人按日給付逾每日新臺幣捌佰陸拾貳元 ，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 上訴人應同意被上訴人向台新國際商業銀行股份有限公司查詢如 附表二所示房地設定抵押權所擔保貸款餘額，並以中國信託商業 銀行股份有限公司受託財產專戶帳號：「00000-000000000」專 屬帳戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明 文件，向臺北市建成地政事務所辦理抵押權之塗銷登記。 第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用由被 上訴人負擔百分之三，餘由上訴人負擔。 原判決主文第一項應更正為：上訴人應於被上訴人完成本判決主 文第四項所示抵押權塗銷登記之同時，將附表二所示房地交付予 被上訴人。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴之預備合併，因先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件成就之時。第一審如就先位之訴為原告勝訴判決，在尚未確定前，備位之訴其訴訟繫屬並未消滅，且在第一審所為之訴訟行為，於第二審亦有效力，是原告備位之訴，縱未經第一審裁判，亦應解為隨同先位之訴繫屬於第二審而生移審之效力（最高法院94年度台上字第283號、98年度台上字第1486號判決參照）。查被上訴人於原審起訴聲明如附表一「原審訴之聲明」欄所示，原審判決僅就先位之訴判決如附表一「原審判決」欄所示，未就備位之訴加以審酌，嗣上訴人就其敗訴部分提起本件上訴，依照上開說明，被上訴人於原審請求備位之訴即隨同上訴而生移審之效力。　　 二、又按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101年度台抗字第404號裁定參照）。且按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文。被上訴人於原審依不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第6條第11項、第12項、第9條第5項前段、後段、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約申請書）第5條第7項約定為請求權基礎，請求法院判命如附表一「原審訴之聲明」欄所示先位聲明內容，又依系爭契約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項約定，請求法院判命如附表一「原審訴之聲明」欄所示備位聲明內容。原審判決如附表一「原審判決」欄所示，上訴人不服提起上訴。被上訴人於上訴程序本於相同請求權基礎，追加附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑴部分，係本於其所主張系爭契約、系爭履約申請書所衍生紛爭之同一基礎事實，追加之訴與原訴之原因事實有其社會事實上之共通性及關聯性，且就原訴之請求所主張之事實及證據資料，於追加後之新訴仍得加以利用，無害於上訴人程序權之保障，揆諸前開規定，被上訴人所為先位訴之追加，應予准許，至於被上訴人更正原審先位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵、⑶部分及更正原審備位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，均核屬更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，被上訴人更已撤回先位聲明之假執行聲請，在此敘明。 貳、實體方面：　　 一、被上訴人主張：兩造於民國110年10月3日簽訂系爭契約，約定伊向上訴人購買如附表二所示土地（下稱系爭土地）及房屋（以下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），買賣價金總價款新臺幣（下同）1,670萬元，委由訴外人地政士黃士桂辦理系爭房地移轉登記等事宜，兩造於同日並簽訂系爭履約申請書，約定委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，將買賣價金信託存放於中國信託商業銀行股份有限公司受託財產專戶之帳號「00000-000000000」專屬帳戶(下稱系爭履約專戶），伊簽訂系爭契約後，已先交付訂金10萬元予上訴人，續於同年10月25日前，依約將第一期簽約款334萬元、第二期完稅款1,336萬元匯入系爭履約專戶，已完成全部價金給付，系爭房地則於110年10月28日完成所有權移轉登記。詎上訴人未依約於同年11月30日前將系爭房地交付予伊，伊申請臺北市萬華區調解委員會（下稱萬華調解委員會）調解，兩造於同年12月7日成立調解（下稱系爭調解），上訴人雖同意於同年12月14日之前自系爭房地騰空搬清，屆期仍未履行，伊另案起訴請求上訴人交付系爭房地，原審法院於112年2月8日111年度重訴字第731號（下稱第731號判決）以系爭房地於104年3月30日登記設定權利人為台新商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）、擔保債權總金額為1,080萬元、債務人為上訴人之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）尚未塗銷，上訴人無交付系爭房地義務，駁回伊請求確定在案，伊乃於同年3月13日以存證信函催告上訴人協助特約代書或僑馥建經公司向台新銀行查詢系爭抵押權擔保貸款餘額明細，由伊所匯入系爭履約專戶之買賣價金撥付代清償該抵押債務後，上訴人應配合提供清償證明文件辦妥他項權利登記塗銷作業後，將系爭房地點交予伊，然上訴人竟拒絕領取存證信函，又迄未配合辦理他項權利登記塗銷作業，更拒絕點交系爭房地，伊自得依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前段、後段及系爭履約申請書第5條第7項約定，先位請求上訴人應同意伊向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由伊領取清償證明文件，向臺北市建成地政事務所（下稱建成地政事務所）辦理系爭抵押權之塗銷登記，上訴人並應於伊完成系爭塗銷系爭抵押權登記同時，將系爭房地交付予伊，且上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付伊違約金3,340元。又倘認伊先位請求無理由，伊前於同年3月13日以存證信函催告上訴人履行點交系爭房地義務，上訴人迄今拒不履行，伊則備位主張依系爭契約第9條第5項後段約定，以原審起訴狀繕本之送達對上訴人為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第10條第3項、第4項約定，備位請求上訴人給付懲罰性違約金835萬元、伊因解除系爭契約所受損害及因回復原狀所生之稅捐及相關費用129萬3,960元等語（除追加之訴外，被上訴人先位聲明逾上開請求部分，業受敗訴判決確定，非本院審理範圍，不予贅敘）。 二、上訴人則以：被上訴人前起訴請求伊點交系爭房地，業經原審法院以第731號判決駁回確定，被上訴人應受確定判決效力之拘束，且第731號判決確定後，被上訴人所主張寄送存證信函均未合法送達予伊，自無新法律事實發生，上訴人再提起本件訴訟，違反一事不再理之原則，起訴自未合法。又伊係因簽約當日過於匆促，始於系爭履約申請書上簽名，伊未同意系爭房地買賣採履約保證方式，且兩造達成系爭調解後，系爭契約已經無效，且伊曾於110年12月15日依系爭調解約定騰空搬清系爭房地，係被上訴人違約未按系爭調解內容通知僑馥建經公司撥款清償系爭抵押權擔保貸款餘額，伊點交系爭房地之清償期自未屆至，被上訴人先位請求伊履行點交義務，自屬無據，況且伊既無違約情事，係被上訴人先有前述違約情狀，伊已於本件訴訟期間主張按系爭契約約定合法解除契約，被上訴人仍依系爭契約約定為先位聲明請求，自無理由。另伊無違約情事，且伊否認上訴人所主張損害金額為真正，被上訴人備位請求伊給付違約金、損害賠償，自未有據，另縱認被上訴人得解除系爭契約請求違約金，應依民法第252條規定酌減違約金等語，資為抗辯。 三、被上訴人於原審起訴聲明如附表一「原審訴之聲明」欄所示 ，原審判命如附表一「原審判決」欄所示，上訴人不服，提 起上訴，上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。又被上訴人 於本院追加之訴聲明如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠ 先位聲明之⑴所示，更正原審先位聲明為如附表一「二審追 加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵、⑶部分及更正原審備 位聲明為如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲 明內容。上訴人答辯聲明：被上訴人追加之訴駁回。 四、兩造不爭執事項：（見本院卷第69、70、243、244頁） 　㈠兩造於110年10月3日簽訂系爭契約、系爭履約申請書，約定 上訴人將系爭房地以1,670萬元出售予被上訴人，並由僑馥 建經公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜 。 　㈡被上訴人於110年10月7日、同年月12日、同年月14日、同年 月18日、同年月25日，分別將買賣價金334萬元、339萬元、 250萬元、600萬元、137萬元匯入系爭履約專戶。 　㈢系爭房地於110年10月28日移轉登記予被上訴人名下，迄今尚 未完成點交。 　㈣兩造於110年12月7日在萬華調解委員會成立系爭調解，調解 內容如110年民調字第0591號調解書所載，該調解書未經法 院核定。 　㈤被上訴人前對上訴人起訴請求交付系爭房地及給付違約金， 經第731號判決駁回被上訴人請求確定在案（下稱系爭前案 ）。 五、被上訴人依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前 段、後段及系爭履約申請書第5條第7項約定，先位請求如附 表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，依系爭契 約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項約定，備位請求如 附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容，為 被上訴人所否認，並以前詞置辯，本件爭點應為：㈠被上訴 人提起本件訴訟是否應受第731號判決既判力拘束，有無違 反一事不再理原則？㈡系爭契約、系爭履約申請書是否有效 ？上訴人是否應受拘束？第731號判決就此爭執有無爭點效 ？㈢被上訴人先位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明 」欄㈠先位聲明所載，是否有理由？㈣被上訴人備位之訴請求 如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位聲明內容， 是否有理由？ 　㈠被上訴人提起本件訴訟是否應受第731號判決既判力拘束，有 無違反一事不再理原則？ 　⑴按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定 之終局判決者而言。所謂同一事件，必同一當事人就同一法 律關係而為同一之請求，若三者有一不同，即不得謂為同一 事件，自不受該確定判決之拘束。又確定判決所生之既判力 ，為免同一紛爭再燃，以杜當事人就法院據以判斷訴訟標的 法律關係之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價， 故對當事人及後訴法院均有拘束力。當事人除就確定之終局 判決經裁判之訴訟標的，不得更行起訴（既判力之消極作用 ）外，並就關於基準時點之權利狀態，不得以該確定判決言 詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法 ，為與該確定判決意旨相反之主張；法院亦不得為與該確定 判決既判事項相異之認定，此乃既判力所揭「法院應以既判 事項為基礎處理新訴」及「禁止矛盾」之積極作用，此觀民 事訴訟法第400條第1項規定之旨趣即明。是既判力，僅關於 為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，在確定判 決事實審言詞辯論終結後所生之事實，並不受其既判力之拘 束（最高法院112年度台上字第507號判決參照）。 　⑵查被上訴人於系爭前案主張上訴人未按系爭調解內容於110年 12月14日騰空搬清系爭房地，依系爭契約第9條第5項前段、 第15條第3項約定請求上訴人交付系爭房地，並依系爭契約 第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金，第731號判 決以系爭契約、系爭調解係約定上訴人騰空搬清由被上訴人 確認屋況後，再由系爭履約專戶清償上訴人之台新銀行貸款 ，於清償貸款並塗銷系爭抵押權登記後，上訴人方有交付系 爭房地義務，因被上訴人尚未指示僑馥建經公司以系爭履約 專戶之款項代償上訴人於台新銀行之貸款，系爭抵押權登記 尚未塗銷，被上訴人請求上訴人交付系爭房地義務並給付違 約金，依法無據，駁回被上訴人請求確定等情，有第731號 判決（見原審卷第69至83頁）可據。而被上訴人於本件係主 張其已指示僑馥建經公司由系爭履約專戶清償上訴人之台新 銀行貸款，因系爭抵押權之擔保債權人台新銀行不同意第三 人查詢上訴人之貸款餘額，為代償上訴人於台新銀行之貸款 ，取得台新銀行之清償證明文件，據此辦理系爭抵押權塗銷 登記，俾便請求上訴人交付系爭房地，被上訴人於112年3月 13日寄送存證信函催告上訴人應依系爭契約第6條第11項、 第9條第5項約定，協助特約代書向台新銀行查詢貸款餘額， 並配合於貸款債務清償後提供清償證明文件予特約代書，辦 理系爭抵押權塗銷登記後，將系爭房地點交予被上訴人，詎 上訴人拒絕領取存證信函，迄未協助查詢貸款餘額、提供清 償證明文件辦理系爭抵押權塗銷登記，更未點交系爭房地予 上訴人，據此先位依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條 第5項及系爭履約申請書第5條第7項約定，請求如附表一「 二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載，備位主張解除系 爭契約，依系爭契約第9條第5項後段、第10條第3項、第4項 約定，請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄所示㈡備位 聲明內容等情。核被上訴人於本件所主張原因事實之攻擊方 法即催告上訴人協助查詢貸款餘額、提供清償證明文件、辦 理系爭抵押權塗銷登記，點交系爭房地予上訴人，遭上訴人 所拒絕，及系爭契約業經被上訴人備位主張解除等情，均為 第731號判決事實審言詞辯論後所發生，自非為系爭前案確 定判決既判力所遮斷，被上訴人於本件起訴主張之原因事實 所特定之訴訟標的法律關係，要與第731號判決之原因事實 所涵攝之法律關係非屬同一，本件訴訟與系爭前案自非同一 事件。 　⑶從而，被上訴人提起本件訴訟自不受第731號判決既判力拘束 ，是上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟，違反一事不再理之 原則云云，自未可採。 　㈡系爭契約、系爭履約申請書是否有效？上訴人是否應受拘束 ？第731號判決就此爭執有無爭點效？ 　⑴又按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的， 有既判力。民事訴訟法第400條第1項定有明文。另按所謂爭 點效，乃法院於前訴訟之確定判決理由中，就訴訟標的以外 當事人主張之重要爭點，本於辯論結果而為判斷者，除有顯 然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯失公平 或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外，應解為 在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴訟，法 院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判 斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院112年度 台上字第1953號判決參照）。 　⑵查被上訴人於系爭前案係主張依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求上訴人交付系爭房地，並依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金，上訴人於系爭前案則抗辯未同意系爭房地買賣採履約保證方式，未清楚知悉系爭契約、系爭履約申請書之內容，系爭契約、系爭履約申請書依民法第71條規定應屬無效，且兩造已達成系爭調解，系爭契約因而失其效力等語。而兩造於系爭前案均係當事人，且兩造於系爭前案所爭執系爭契約、系爭履約申請書是否成立、生效，被上訴人得否依系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項約定，請求上訴人交付系爭房地，及依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人給付違約金等情，列為爭點，兩造於前述事件就此爭點各為充分舉證、攻擊防禦及適當完全辯論，由法院為實質審理判斷後，認定「系爭契約及系爭履約申請書均已成立」、「上訴人非僅與被上訴人達成價金之意思合致，並同意以履約保證方式履行系爭契約」、「兩造在締結系爭契約之際，另就履約保證之履約事項進行磋商，上訴人對於系爭契約及系爭履約申請書內容知之甚詳」、「上訴人抗辯系爭契約及系爭履約申請書應屬無效云云，顯不足採」、「系爭調解屬認定效力之和解契約」、「上訴人抗辯因兩造成立系爭調解，系爭契約及系爭履約申請書已失其效力云云，仍不足採」、「系爭契約及系爭履約申請書均已成立，又無致使各該契約失效之事由存在，各該契約自屬有效，兩造應受拘束」之判斷，有第731號判決（見原審卷第69至83頁）可據。本件訴訟與系爭前案當事人既相同，且有關系爭契約及系爭履約申請書是否成立、生效，兩造是否應受系爭契約、系爭履約申請書拘束之爭點復一致，而上訴人未指明第731號判決有何顯然違背法令之情事，亦未提出新訴訟資料足以推翻第731號判決判斷，第731號判決亦無顯失公平或系爭前案與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形，自應認前述第731號判決理由就上開爭點所為前述判斷結果，於本件訴訟有爭點效。 　⑶從而，被上訴人主張系爭契約、系爭履約申請書已成立、生 效，上訴人應受拘束，自屬可採。 　㈢被上訴人先位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠ 先位聲明所載，是否有理由？ 　⑴按「本約買賣標的雙方應於產權移轉完畢，並辦妥相關之他 項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲 延者，最遲不得於民國110年11月30日）同時甲方（即被上 訴人）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成 代清償作業或存入乙方（即上訴人）指定之帳戶」、「賣方 搬空，經買方確認屋況無誤，才由專戶代償賣方銀行貸款」 ，系爭契約第9條第5項前段、第15條第3項明文約定（見原 審卷第27、31頁），系爭契約所約定系爭房地點交流程為產 權移轉登記完畢後，上訴人應將系爭房地搬空由被上訴人確 認屋況後，以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押 貸款，於清償抵押貸款並塗銷系爭抵押權登記後，上訴人應 將系爭房地點交予被上訴人，同時被上訴人應履行全部價金 之給付，且點交作業時間最遲不得逾110年11月30日。又「 兩造合意對造人（即上訴人）應於110年12月14日之前將系 爭買賣標的（即系爭房地）騰空搬清，騰空搬清後聲請人（ 即被上訴人）於110年12月15日之前看屋，確認屋況無誤次 一工作日，通知僑馥建經股份有限公司撥款清償對造人原台 新銀行貸款，並於台新銀行核發抵押權塗銷文件，對造人須 於次一工作日持台新銀行塗銷文件至地政事務所辦妥抵押權 塗銷登記，並於塗銷抵押權登記後次一工作日雙方辦理房地 點交，於對造人收到僑馥建經股份有限公司履約專戶餘款後 ，對造人應交付系爭買賣標的鑰匙予聲請人」，系爭調解第 1點亦有約明（見原審卷第61頁），可見兩造於系爭調解再 次協議上訴人應先騰空搬清系爭房地經被上訴人確認屋況無 誤後，被上訴人應通知僑馥建經公司以系爭履約專戶內之買 賣價金代償上訴人之抵押貸款，於清償抵押貸款並塗銷系爭 抵押權登記後，上訴人應將系爭房地點交予被上訴人，被上 訴人則履行全部價金之給付，可資確認。 　⑵被上訴人主張上訴人未按系爭調解第1點協議於110年12月14 日之前將系爭房地騰空搬清之情，業據證人古昀樺證述：伊 任職住商不動產之營業員，為上訴人出售系爭房地之仲介， 伊有陪同上訴人去萬華調解委員會達成系爭調解，且伊於同 年12月15日有與兩造到系爭房地確認是否騰空搬清，上訴人 所認知之騰空搬清，與仲介所認知之騰空搬清正常流程有落 差，現場狀況除固定物不能搬走，其他應該全部搬清，但現 場還有上訴人之祖先牌位、床、活動大衣櫃沒有搬走，伊有 告訴上訴人，除固定物搬不走外，整個房屋要清空打掃乾淨 ，被上訴人因對騰空搬清之狀況不滿意，所以沒有同意以系 爭履約專戶內之買賣價金為代償，伊有告訴店長，店長告知 特約代書買賣雙方就屋內物品是否清空沒有達成共識，伊事 後有試著聯絡上訴人請其將買賣流程走完，但電話打不通， 都是上訴人要找伊時電話才通，伊到上訴人住處找上訴人時 ，住處有燈光，但沒有人應門，打電話也沒人接，後來上訴 人說已給被上訴人2次機會，買賣已經無效不成立，之後就 沒再聯絡上訴人了等語（見本院卷第92至99頁）。證人黃士 桂證述：伊是僑馥建經公司的特約代書，兩造授權伊辦理系 爭房地買賣事宜，兩造在萬華調解委員會達成系爭調解時伊 有在場，同年12月15日兩造到系爭房地確認騰空搬清之屋況 時伊未在場，但仲介古昀樺或張潔如有告訴伊系爭房地未騰 空搬清等語（見本院卷第99至106頁）。證人古昀樺、黃士 桂所證述上訴人未於同年12月15日前騰空搬清系爭房地之情 ，核與被上訴人主張情節相符，再者，上訴人所提出同年12 月15日系爭房地現場存在祖先牌位、床及棉被等照片（見本 院卷第171頁），核與證人古昀樺證述情節相符，而解釋系 爭契約第15條第3項所約定「搬空」及系爭調解第1點所協議 「騰空搬清」文義，係上訴人應取走、清空個人私人物品， 而現場遺留上訴人之祖先牌位係供上訴人個人祭拜目的使用 尤屬私人物品，更應取走，上訴人於同年12月15日當時既仍 將祖先牌位、床、棉被置於系爭房地內，足認系爭房地於兩 造在同年12月15日偕同仲介確認屋況當時，確未符合騰空搬 清情狀，可資確認，且上訴人事後不願意繼續履約騰空搬清 系爭房地事實，亦據證人古昀樺證述明確，則被上訴人因於 同年12月15日確認系爭房地尚未騰空搬清，因此未通知僑馥 建經公司以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸 款，自未構成違約。上訴人主張被上訴人違約，其已解除系 爭契約云云，自未可採。 　⑶而「買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定作業，經甲、乙雙方同意共同授權由黃士桂地政士（本約稱特約代書，需為與僑馥建經特約辦理不動產買賣價金履約保證之地政士）依本約之約定辦理之」、「乙方就買賣標的已設定抵押權或有其他債務負擔者，應協助特約代書或僑馥建經查詢及確認有關之債務明細，並配合於債務受償三日內提供清償證明文件」，系爭契約第6條第1項前段、第11項約定明文（見原審卷第23、25頁），且「甲乙雙方同意於買賣標的產權移轉登記於甲方名義後，即由僑馥建經將專戶內之款項撥付代清償乙方之抵押設定借款」，系爭履約申請書第5條第7項亦有約定（見原審卷第37頁）。另本院曾函詢台新銀行：「僑馥建經公司或特約地政士得否逕向台新銀行查詢上訴人之抵押借款明細？」、「是否同意由僑馥建經公司以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，並由特約地政士向台新銀行申請債務清償證明文件？」（見本院卷第125、126頁），經台新銀行回覆：「本公司說明如下：⒈本件抵押權債務餘額因涉及個資法，本公司無法逕受理第三人查詢借款人之借款明細。⒉前述情境尚難依憑辦理，則無由僑馥公司以信託專戶內之款項撥付代清償房貸客戶之抵押擔保借款，並由特約地政士向本公司申請債務清償證明文件之議題。⒊倘借款人蘇石泉向本公司查詢結清總額再授權僑馥公司代為清償，本件因屬糾紛案件，屆時須請借款人會同新所有權人領取塗銷文件，避免日後糾紛，並建議由本公司特約代書辦理塗銷」，有台新銀行113年11月12日函（見本院卷第163、164頁）可據。被上訴人主張於112年3月13日寄送存證信函予上訴人，催告上訴人配合辦理處理貸款清償及抵押權塗銷後，將系爭房地交付被上訴人即可，毋庸先騰空搬清系爭房地之情，有該存證信函（見原審卷第85至至93頁）可據，且被上訴人提起本件訴訟，更以起訴狀繕本送達上訴人為相同請求，亦有原審起訴狀、送達證書可稽，而兩造雖約定以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款，然有關系爭抵押權所擔保貸款餘額查詢、清償貸款後向債權銀行取得債務清償證明文件及辦理系爭抵押權塗銷登記，均需上訴人配合辦理之情，業據台新銀行函覆如上，又上訴人迄未同意配合辦理，則被上訴人依系爭契約第11項、第12項、系爭履約申請書第5條第7項約定，請求上訴人應如附表一「二審追加及更正聲明」欄㈠先位聲明所載即：⑴上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記。⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。自屬依法有據，應予准許。　　 　⑷次按「如屆最後期限乙方（即上訴人）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方（即被上訴人），如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」，系爭契約第9條第5項後段有所明文（見原審卷第27頁）。又「對造人（即上訴人）如未於110年12月14日之前將房屋騰空搬清，對造人願按不動產買賣契約書之違約規定處罰」，系爭調解第2點亦有明文（見原審卷第61頁）。且按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決參照）。系爭契約第9條第5項後段內容（見原審卷第27頁），係約定上訴人未依約騰空搬清系爭房地，被上訴人得按日向上訴人請求按照買賣總價金萬分之2計付之違約金迄至遷讓完成為止，該契約條款約定文義既未明訂為懲罰性違約金，且契約文義使用「賠償」文字，更未約定上訴人支付違約金外，被上訴人仍得就同一事由再請求上訴人賠償因債務不履行而生之其他債務，是核其約定意旨，應屬損害賠償額預定性違約金之約定，堪認系爭契約第9條第5項後段約定所約定違約金乃損害賠償總額預定性質無誤。　　 　⑸再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院109年度台簡上字第20號判決參照）。且按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項有所明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦有規定。而依土地法第148條規定，法定地價則係指土地所有權人依土地法所申報之地價。系爭契約第9條第5項後段約定上訴人未依約騰空搬清系爭房地應給付違約金，核其約定目的係為確保上訴人履行騰空搬清義務，俾便被上訴人以系爭履約專戶內之買賣價金代償上訴人之抵押貸款後得塗銷系爭抵押權登記，再依系爭契約第9條第5項前段約定辦理點交取得系爭房地占有後得自行使用收益或出租獲取租金利益，而因上訴人未依約騰空搬清，致使被上訴人無從進行後續清償上訴人貸款餘額、塗銷系爭抵押權、點交取得系爭房地占有，而上訴人未依約騰空搬清系爭房地之情，已如前述，被上訴人依系爭契約第9條第5項後段約定，請求上訴人應自系爭調解所約定最後期限110年12月14日以後之112年6月25日起迄至上訴人交付系爭房地之日止，按日賠償約定違約金，依法自屬有據。而本院審酌系爭土地111年1月起之申報地價為3萬7,701元/平方公尺（見原審卷第55頁），系爭土地之申報地價總價為99萬8,694元（計算式：16,029平方公尺×141/85,319×3萬7,701元/平方公尺＝99萬8,694元，元以下四捨五入，以下同），系爭房屋按臺北市政府地政局建築物價額試算表計算之建物現值為214萬8,768元，合計系爭房地申報總價額應為314萬7,462元（計算式：99萬8,694元＋214萬8,768元＝314萬7,462元），依土地法第97條城市地方房屋租金規定，系爭房地每日最高租金不得超過862元（計算式：314萬7,462元×10%÷365＝862元），而因上訴人未依約騰空搬清系爭房地，致使被上訴人未能續行購屋流程取得系爭房地占有所受損害，即相當於租金收益之損害，是本院認系爭契約第9條第5項後段所約定每日按買賣總價金萬分之2即3,340元（計算式：1,670萬元×2/10,000＝3,340元）計算違約金，顯然過高，宜酌減至按日以862元計算為合理適當，至逾此範圍之違約金額請求，即屬無據。　　 　㈣被上訴人備位之訴請求如附表一「二審追加及更正聲明」欄 所示㈡備位聲明內容，是否有理由？ 　　按預備訴之合併，其先後之訴本有互相排斥之關係，法院判 決如認先位之訴有理由，即無庸就後位之訴為判決，如認先 位之訴無理由，始應就後位之訴為判決（最高法院97年度台 上字第2253號判決參照）。查被上訴人先位請求⑴上訴人應 同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔 保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且 同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理 系爭抵押權之塗銷登記。⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵 押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。⑶上訴 人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付被 上訴人違約金862元。既應予准許，則本院無庸再就被上訴 人備位之訴為裁判，在此敘明。 六、綜上所述，被上訴人先位之訴依系爭契約第6條第11項、第1 2項、第9條第5項及系爭履約申請書第5條第7項約定，請求 上訴人應於被上訴人完成塗銷系爭抵押權登記同時，將系爭 房地交付予被上訴人，且上訴人應自112年6月25日起至交付 系爭房地之日止，按日給付被上訴人862元，洵屬有據，應 予准許；逾此部分，不應准許，應予駁回。從而原審就超過 上開應予准許部分（即命上訴人按日給付逾每日862元部分 ），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決 此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判 如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗 訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴 人再依系爭契約第6條第11項、第12項、第9條第5項前段及 系爭履約申請書第5條第7項約定，追加請求上訴人應同意被 上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款 餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由 被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵 押權之塗銷登記，亦屬依法有據，應予准許，爰判決如主文 第4項所示。另被上訴人已更正原審先位聲明為如附表一「 二審追加及更正聲明」欄所示㈠先位聲明之⑵部分，爰更正原 判決主文第1項如本判決主文第6項所示。再被上訴人上開請 求既有理由，本院即無庸就備位之訴為實質審認，且不另為 准駁之諭知。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由， 被上訴人追加之訴為有理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第十五庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　陳慧萍 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　潘曉玫 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳杰正 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林雅瑩 附表一： 原審訴之聲明 原審判決 二審追加及更正聲明 ㈠先位聲明： ⑴上訴人應於被上訴人匯入系爭履約專戶內之買賣價金，將系爭抵押權之貸款餘額予以代償，並向建成地政事務所辦理系爭抵押權塗銷登記完成後，7日內將系爭房地交付予被上訴人。 ⑵上訴人應自110年12月1日起至系爭房地交付日止，按日給付被上訴人3,340元，並由上訴人匯入系爭專戶內之買賣價金中給付。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 ㈠上訴人應將匯入系爭履約專戶內之買賣價金，將系爭抵押權之貸款餘額予以代償，並向建成地政事務所辦理系爭抵押權塗銷登記完成後，將系爭房地交付予被上訴人。 ㈡上訴人應自112年6月25日起至上訴人交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人3,340元。 ㈢被上訴人其餘之訴駁回。 ㈣本判決第㈡項，於被上訴人以1,113元為上訴人供擔保後，得假執行。但上訴人如以3,340元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。 ㈤被上訴人其餘假執行之聲請駁回。 ㈠先位聲明： ⑴上訴人應同意被上訴人向台新銀行查詢系爭房地設定系爭抵押權所擔保貸款餘額，並以系爭履約專戶內之買賣價金代償結清，且同意由被上訴人領取清償證明文件，向建成地政事務所辦理系爭抵押權之塗銷登記。 ⑵上訴人應於被上訴人完成系爭抵押權之塗銷登記同時，將系爭房地交付予被上訴人。 ⑶上訴人應自112年6月25日起至交付系爭房地之日止，按日給付被上訴人違約金3,340元。　 ㈡備位聲明： ⑴上訴人應給付被上訴人129萬3,960元，及自110年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑵上訴人應給付被上訴人違約金835萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑶第⑴、⑵項之金額，應於被上訴人將系爭房地回復登記於上訴人名下之同時為給付，在未給付予上訴人前，被上訴人不得就系爭房地為任何處分。 ⑷願供擔保請准宣告假執行。 ㈡備位聲明： ⑴上訴人應給付被上訴人129萬3,960元，及自110年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑵上訴人應給付被上訴人違約金835萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 附表二 土地： 編號 土地坐落 地目 面積（平方公尺） 權利範圍 備考 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 1 臺北市 ○○區 ○○段 ○ 00 空白 16,029 141/85,319 房屋： 編號 建號 建物門牌 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 備考 樓層面積合計 附屬建物用途及面積 1 0000 臺北市○○區○○路0巷0號00樓 臺北市○○區○○段○小段00地號 鋼筋混凝土造00層樓房 00層 69.63 陽台：6.00 1/1 共有部分：同段0000建號建物（權利範圍6963/322,692）

2025-03-04

TPHV-113-重上-369-20250304-2

重訴
臺灣臺北地方法院

不動產所有權移轉登記

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第619號 原 告 劉仲傑 劉念華 劉念芸 共 同 訴訟代理人 林鳳秋律師 複代理人 姚逸琦 被 告 劉仲文 訴訟代理人 羅子武律師 陳冠甫律師 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國114 年1月20日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確 定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事 訴訟法第255條第1項第3款、第5款定有明文。又按繼承人有 數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有 ，民法第1151條亦有明定。經查，原告劉仲傑起訴主張其為 訴外人劉振強之繼承人，繼承劉振強所遺與被告間就如附表 一所示不動產成立之借名登記關係後，以起訴狀繕本送達為 意思表示向被告終止借名登記關係，並依民法第1148條第1 項、第541條、第828條第2項準用第821條、第767條第1項前 段、第179條規定，擇一請求被告將如附表一所示之不動產 移轉登記予原告劉仲傑及劉振強之其他全體繼承人（見本院 北司補字卷第7至11頁、第45頁）。然劉振強之繼承人係因 繼承而公同共有對被告之借名登記物返還請求權，是劉振強 之繼承人間就本件訴訟標的即民法第179條、第541條部分即 有合一確定之必要。又劉振強之法定繼承人除劉仲傑及被告 外，尚有劉念華、劉念芸，此有繼承系統表及戶籍謄本在卷 可稽（見本院卷第81至92頁、第125至136頁），是劉仲傑追 加劉念華、劉念芸為原告（見本院卷第215頁），核與民事 訴訟法第255條第1項第5款規定相符，應予准許。又原告原 聲明請求被告將如附表一所示之不動產移轉登記予劉振強之 全體繼承人，嗣變更聲明，請求被告將如附表二所示之不動 產（下稱系爭房地）移轉登記予兩造公同共有（見本院卷21 至22頁、第585頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與民 事訴訟法第255條第1項第3款規定要無不合，亦應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張：劉振強為系爭房地之真正所有權人，前將系爭房 地借名登記於被告名下（下稱系爭借名登記關係）。劉振強 於民國106年1月23日去世，由兩造繼承系爭借名登記關係及 系爭房地之所有權，而系爭借名登記關係因劉振強死亡而終 止，且伊等業以本件起訴狀繕本送達向被告終止系爭借名登 記關係，被告繼續登記為系爭房地之所有權人已無法律上原 因，致伊等對系爭房地之所有權受侵害，伊等得依民法第11 48條第1項、第828條第2項準用第821條、第767條第1項前段 、第179條及第541條規定，擇一請求被告移轉系爭房地所有 權予劉振強之全體繼承人公同共有等語。並聲明：被告應將 系爭房地所有權移轉登記予兩造公同共有。 二、被告則以：伊否認與劉振強間有系爭借名登記關係存在，劉 振強之遺囑係重申系爭房地為伊所有之意，並非表示與伊有 系爭借名登記關係，況原告劉仲傑以遺囑執行人身分申報劉 振強遺產稅時，亦未將系爭房地或對伊之債權申報為遺產。 再系爭房地之租金均由伊取得並申報收入，足見系爭房地確 由伊使用收益。至原告提出臺北市○○區○○街00巷00號房屋暨 坐落基地（下稱系爭金山街房地）買賣契約，與系爭房地無 涉，又因伊早年旅居國外，由劉振強代為管理系爭房地，原 告因而持有系爭房地之房屋稅單據。另劉仲傑於臺灣士林地 方檢察署107年度他字第933號侵占案件訊問中已表示對系爭 房地為伊所有並不爭執，復提起本件訴訟為相異主張，顯無 理由。是原告未就系爭借名登記關係存在乙節盡舉證之責， 自不得請求伊將系爭房地所有權移轉登記予兩造公同共有等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項：（見本院卷第116至117頁、第322頁） 　㈠劉振強於106年1月23日死亡，繼承人為莊梅及兩造，莊梅嗣 於111年6月25日死亡，繼承人為兩造。（見本院北司補字卷 第27至29頁；本院卷第81至92頁、第125至135頁） 　㈡系爭房地現登記所有權人為被告，登記日期為87年7月16日， 登記原因為買賣，原因發生日期為87年6月23日。（見本院 卷第54、60、65頁） 四、本院之判斷： 　　原告主張劉振強為系爭房地之真正所有權人，與被告間有成 立系爭借名登記關係，伊等繼承系爭房地所有權及系爭借名 登記關係，系爭借名登記關係已終止，被告仍登記為所有權 人為無法律上原因，侵害伊等對系爭房地之所有權，伊等得 依民法第1148條第1項、第828條第2項準用第821條、第767 條第1項前段、第179條及第541條規定，擇一請求被告將系 爭房地移轉登記予兩造公同共有等節，為被告所否認，並以 前詞置辯。經查： 　㈠按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之 原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律 上之原因，而其後已不存在者，亦同；受任人因處理委任事 務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人 以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民 法第767條第1項中段、第179條、第541條分別定有明文。次 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 民事訴訟法第277條前段亦有明定。又稱「借名登記」者， 謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自 己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約， 其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與 委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗 者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任 之相關規定。而不動產實際出資者與登記名義人不同之情況 ，事所多有，借名登記、贈與、隱名合夥、信託或其他無名 契約之法律關係，均有可能。當事人之一方如主張有借名登 記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證 責任，倘不能盡其舉證責任時，即應承受不利益之結果。 　㈡原告主張劉振強為系爭房地之真正所有權人，與被告間有成 立系爭借名登記關係等節，雖提出劉振強之公證遺囑（下稱 系爭遺囑）為證（見本院北司補字卷第13至16頁），觀諸系 爭遺囑記載：「本人財產，身後如下分配：一、台北市○○○ 路0段000巷00號4樓及5樓、台北市○○○路0段000巷00號4樓及 5樓，共4戶，連同4戶基地之全部持分，由長子劉仲文單獨 繼承。」等語，固然將系爭房地列入劉振強之遺產範疇，然 衡以父母生前基於稅務等考量，預先將名下財產移轉登記予 子女，再於遺囑重申財產分配之結果，尚非難以想像，此番 作為，於移轉登記時應即有轉讓所有權予子女之意，非僅借 名登記而已。而系爭遺囑就系爭房地及門牌號碼臺北市○○區 ○○○路0段000巷00號5樓、41號4樓、5樓房屋既坐落基地（下 分稱系爭39號5樓、41號4樓、41號5樓房地）所有權所為記 載，核與該等房地於105年9月間登記為被告所有之產權狀態 相符，此有異動索引查詢資料在卷可佐（見本院限閱卷）， 即無從排除劉振強係為重申生前對財產已為轉讓之結果而在 系爭遺囑為上開記載之可能。再查同為系爭遺囑第1點所列 載之系爭41號4樓房地，於劉振強去世前之105年11月23日先 以贈與為原因，移轉登記予原告，復於106年6月8日，以買 賣為原因，再移轉登記予訴外人偉強投資股份有限公司（下 稱偉強公司）等情，有土地建物、異動索引查詢資料存卷可 憑（見本院卷第457至460頁；限閱卷），參酌原告於臺灣臺 北地方檢察署106年度他字第6390號詐欺案件106年7月13日 訊問時，經檢察官詢問關於系爭41號4樓房地爭議時稱：被 告生病的時間比我父親還早約2個月，當時考量遺產稅提高 ，被告本來想先將金山南路的房子出售，但因被告的開價太 高，我幫他問過房仲，都無法銷售出去，後來詢問父親，父 親表示那邊是老家，父親可以付錢買下來，但父親年紀也大 了，所以決定要登記在我名下；被告出售系爭41號4樓房地 的錢確實都給被告了等語（見本院卷第525頁），可知系爭4 1號4樓房地於105年11月23日、106年6月8日所為移轉登記， 係依被告欲出售之決定所為，且確實由被告取得價金，是系 爭遺囑雖將系爭41號4樓房地同列為劉振強之遺產，然該房 地實際上早已登記為被告所有，且由被告享有處分之權能及 收益，足見系爭遺囑第1點之記載並非當然與所列房地之產 權狀態相同，而難因系爭遺囑將系爭房地列為劉振強之遺產 即認劉振強與被告間有系爭借名登記關係存在。 　㈢原告另提出系爭金山街房地之買賣契約、繳稅通知書、臺北 市○○區○○段0○段000地號土地買賣所有權移轉契約書、登記 費用明細表、地政規費收據、測量案件收據、免稅證明書等 件為證（見本院卷第157至203頁），然此至多僅能證明系爭 房地係經由系爭金山街房地改建而成之事實，至改建完畢後 之產權由何人取得，本無一定，尚難因此即認系爭房地係由 劉振強借名登記於被告名下。被告復提出系爭房地之房屋稅 繳款書（見本院卷第205至209頁），並以證人林宥辛於本院 證稱：劉振強在世時我是三民書局的會計，現在是偉強公司 的員工，原告是偉強公司的負責人，劉振強從92年開始跟我 說系爭房地是他的，請我幫他處理出租、修繕等事情，租金 是匯到劉振強指定的帳戶，由劉振強收取，房屋稅、地價稅 也是劉振強囑咐我繳納，直到他於105年生病後交代原告處 理，所以我的理解系爭房地是劉振強借名登記在被告名下等 語為證（見本院卷第313至317頁），然衡以父母代子女管理 財產，事屬常見，劉振強縱有交代林宥辛繳納系爭房地之稅 賦、處理系爭房地之出租事宜，亦不當然表示系爭房地即為 劉振強所有。況林宥辛所稱劉振強指定收受系爭房地租金之 第一銀行帳號00000000000號帳戶名義人為被告，復無證據 證明該帳戶內之款項無分毫屬被告所有，亦難據此即認被告 未取得任何系爭房地之出租收益。又林宥辛原為三民書局之 會計，對劉振強及兩造之家族內財產實際歸屬本不必然知悉 ，林宥辛亦稱對系爭房地登記於被告名下之原因並不清楚等 語（見本院卷第314頁），是劉振強對員工之口頭表示也不 代表即為實際情況。另林宥辛所稱：劉振強認定系爭房地、 系爭39號5樓、41號4樓、41號5樓房地均為其所有，故列在 系爭遺囑內做遺產分配，應該就是借名登記之意等語（見本 院卷第320頁），亦與系爭41號4樓房屋之實際產權狀況不符 ，是難憑林宥辛之證詞即認劉振強有將系爭房地借名登記於 被告名下。 　㈣原告復提出臺灣高等檢察署107年度上聲議字第9055號處分書 為證（見本院卷第443至447頁），前揭處分書固認定系爭房 地係劉振強借名登記於被告名下，然該偵查結果並不當然生 拘束本院之效力，本院自得依卷證獨立認定事實以資判斷， 故原告此部分主張，亦無可採。 　㈤準此，原告既未能證明劉振強與被告間確有系爭借名登記關 係存在，其主張因系爭借名登記關係業經終止，而依民法第 1148條第1項、第828條第2項準用第821條、第767條第1項前 段、第179條及第541條規定，請求被告將系爭房地移轉登記 予兩造公同共有，應屬無據，不應准許。 　㈥原告另聲請向三民書局股份有限公司調取系爭房地相關過戶 資料，惟劉振強非不得代被告處理系爭房地管理事宜，而不 影響本件之認定，業如前述，此部分聲請，自無調查之必要 。 五、綜上所述，原告依民法第1148條第1項、第828條第2項準用 第821條、第767條第1項前段、第179條及第541條規定，請 求被告將系爭房地所有權移轉登記予兩造公同共有，為無理 由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　蕭如儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林泊欣 附表一： 編號 類別 地號/建號 權利範圍 1 建物 臺北市○○區○○段0○段0000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號4樓） 全部 2 建物 臺北市○○區○○段0○段0000○號 10分之1 3 建物 臺北市○○區○○段0○段0000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號5樓） 全部 4 建物 臺北市○○區○○段0○段0000○號 10分之1 5 建物 臺北市○○區○○段0○段0000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號5樓） 全部 6 建物 臺北市○○區○○段0○段0000○號 10分之1 7 土地 臺北市○○區○○段0○段000地號 10000分之2751 8 土地 臺北市○○區○○段0○段000地號 10000分之2751 附表二： 編號 類別 地號/建號 權利範圍 1 建物 臺北市○○區○○段0○段0000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號5樓） 全部 2 建號 臺北市○○區○○段0○段0000○號 10分之1 3 土地 臺北市○○區○○段0○段000地號 10000分之917 4 土地 臺北市○○區○○段0○段000地號 10000分之917

2025-02-27

TPDV-112-重訴-619-20250227-1

上
臺灣高等法院高雄分院

返還不當得利

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第6號 上 訴 人 林語柔 訴訟代理人 應少凡律師 被上訴人 熊甫田 訴訟代理人 鍾義律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國112 年11月14日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第681號第一審判決提 起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國111年6月間，於網路「591」不動產 之售屋廣告中瀏覽，見有被上訴人刊登之售屋廣告，其上載 明：「售金1280萬（元；新臺幣；下同）；…權狀坪數47坪 ；…山海永恆大樓…單價27.23萬（元）/坪…」（下稱系爭廣 告），乃與該廣告上所留之通訊電話聯繫，經訴外人蔡枚珈 告知房屋地址（門牌號碼為○○市○○區○○路000號，下稱系爭 房屋；與坐落土地合稱系爭房地），並代被上訴人與伊以前 揭廣告內容洽商買賣事宜，議定價金為1,130萬元，兩造並 於111年6月15日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）。嗣 伊方知前揭交易於實價登錄上遭列「特殊交易」，被上訴人 所移轉登記之系爭房屋所有權狀所載面積，換算僅有40.319 坪，而非如系爭廣告所載47坪。是以短少坪數6.681坪計算 之結果，被上訴人至少獲有不當得利1,606,313元，先位主 張被上訴人應給付伊1,606,313元。如先位主張無理由，伊 復備位主張依意思表示錯誤而撤銷系爭契約，並以起訴狀繕 本送達作為撤銷意思表示之送達，再依民法第259條回復原 狀規定，請求返還買賣價金1,130萬元，並先為一部之請求 ，請求被上訴人應給付伊160萬元等語。爰依民法第179條、 第259條之規定，㈠先位聲明：被上訴人應給付上訴人1,606, 313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；並願供擔保准宣告假執行。㈡備位聲明：被上 訴人應給付上訴人160萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保准宣告假執行 。 二、被上訴人則以：系爭廣告係訴外人蔡枚珈代為刊登，廣告上 房屋權狀坪數記載為「47」坪，乃因蔡枚珈依「591」網路 上同棟大樓3號房屋之售屋廣告記載面積47坪，方於網路上 登載總面積為47坪，惟仍在廣告下方「現況特色描述」欄處 加註「…（以登記謄本所載為主）」。嗣兩造議價以總價1,1 30萬元成交，非以「47坪、每坪27.23萬元、總價為1280萬 元/47＝27.2340」為基礎進行協商並進而定價；佐以兩造所 議定之前揭總價，與同棟實際可使用坪數與系爭房屋約略相 同之房屋，於111年9月8日交易價格相同，上訴人並無受有 損害，伊亦未獲有不當得利，上訴人先位主張自無理由。又 上訴人明知系爭契約所載之系爭房屋面積與建物謄本登記面 積相符，且於締約前已先看屋等簽約完整過程，上訴人所為 簽訂系爭契約之意思表示並無錯誤，其備位主張亦無理由等 語，資為抗辯。 三、原審判決駁回上訴人之請求。上訴人不服提起上訴，於本院 聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人1 ,606,313元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。⒊願供擔保，准宣告假執行。㈡備位聲明： ⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人160萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願 供擔保，准宣告假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： 　㈠「591」網路上系爭廣告內容是由被上訴人授權予蔡枚珈，由 蔡枚珈刊登。 　㈡兩造於111年6月15日簽訂系爭契約，約定買賣標的為坐落○○ 市○○區○○段000地號土地（權利範圍：37/10000）及其上同 段1579建號建物（權利範圍：全部，共有部分14,622.24㎡、 權利範圍311/100000，門牌號碼○○市○○區○○路000號，換算 面積為40.319坪），買賣總價金為1,130萬元。而系爭契約 所載上揭系爭房地之面積，系爭房屋部分與建物謄本登記之 內容相符。被上訴人並已於111年7月13日移轉系爭房地所有 權予被上訴人。 　㈢兩造對他造所提證據形式上真正均不爭執。 　㈣上訴人曾於簽訂系爭契約前之111年6月11日至系爭房屋確認 標的現況。　 　㈤鄺泰瑜代書係接受兩造共同委任辦理系爭房地之過戶，鄺泰 瑜代書係由上訴人聯繫，接受兩造委任。 　㈥系爭契約書之格式係由鄺泰瑜代書所提供，並依被上訴人所 提供之權狀對照從地政機關所申請之謄本以填寫契約之系爭 不動產面積，而交由兩造簽約。 五、兩造之爭點： 　㈠上訴人先位聲明依民法第179條規定，請求被上訴人給付不 　　當得利1,606,313元本息，有無理由？ 　㈡上訴人以意思表示有錯誤為由，主張撤銷簽立系爭契約之意 　　思表示，有無理由？若有，上訴人備位聲明依民法第259條 　　規定，請求被上訴人給付160萬元本息，有無理由？ 六、本院之判斷： 　㈠上訴人先位聲明依民法第179條規定，請求被上訴人給付不 　　當得利1,606,313元本息，有無理由？ 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。而出賣不動產如係按面積計算其價金，而 非整筆論價者，倘其不動產面積自始不足，則其不足部分， 為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分，所受領之 價金，依關於不當得利之規定，固應負返還責任；反之，如 係整筆論價，出賣人並已將作為買賣標的之不動產全部移轉 予買受人，即已依債之本旨提出給付，而無未給付及不能給 付之情形，其受領價金，即係依有效成立之買賣契約而為之 ，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題。次 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。是依不當得利之規定請 求受益人返還其所受之利益，尤其於「給付型之不當得利」 ，依前揭規定，原則上自應由主張不當得利返還請求權之受 損人，就受益人係「無法律上原因」之事實，負舉證責任。 　⒉經查，系爭廣告雖登載：「售金1280萬（元；新臺幣；下同 ）；…權狀坪數47坪；…山海永恆大樓…單價27.23萬（元）/ 坪…」（見台灣高雄地方法院112年度雄司調字第29號卷第17 至18頁，下稱雄司調卷），上訴人並主張兩造係以系爭廣告 內容即「價金1280萬47坪」為基礎進行價格協議云云，為被 上訴人所否認，然審酌系爭契約上並未載明每坪單價，逕約 定總價為1,130萬元，顯非依系爭廣告內容達成買賣契約之 合意（47×272,300＝12,798,100）；且代書鄺泰瑜並不知悉 兩造簽約之前洽談買賣過程含洽談之坪數為何，亦未見過系 爭廣告內容等情，亦經證人鄺泰瑜證述明確在卷（見本院卷 第90頁，同下述），復無其他證據可證兩造係以系爭廣告為 基礎進行協議並決定價格乙節，則上訴人此部分主張，自難 逕採。又依系爭契約所載，系爭房屋之建號1579號，主建物 面積77.37平方公尺、附屬建物面積10.44平方公尺、共同使 用部分建號0000號，面積14622.24平方公尺、「權利範圍」 欄記載「100000分之311」、車位編號地下二層（B2）132號 等，內容既均與建物登記謄本相同，為兩造所不爭執（見不 爭執事項㈡），並有不動產買賣契約書及建物登記第一類謄 本可證（見雄司調卷第25至32、37頁），而系爭契約於第1 條所載買賣標的之土地標示及建物標示（即公寓大廈之區分 所有建物及所坐落基地無法分離移轉之土地應有部分）後， 即於第2條標明不動產買賣總價款為1,130萬元（見雄司調卷 第25頁)，可見前開買賣價金所購買之標的，即依系爭契約 上所載明之系爭房屋面積，足證系爭契約就系爭房地之買賣 係屬整筆論價，非按面積計算其價金。 　⒊又據證人即兩造共同委任辦理系爭房地過戶之代書鄺泰瑜證 述：在111年6月15日簽約當天兩造到伊所在遠大地政士事務 所，伊受託辦理系爭房地移轉登記事宜。兩造來事務所的時 候，雙方已經講好買賣價金1,130萬元，伊填寫系爭契約內 容時，不知道兩造先前所洽談之坪數，未見過原證1（系爭 廣告）、2（LINE對話截圖，見雄司調卷22頁），亦無買賣 任一方要求將47坪換算為平方公尺或將被上訴人所提供之不 動產所有權狀記載之平方公尺面積換算為坪數等語（見本院 卷第88至92頁）；則依證人鄺泰瑜證詞，足見兩造簽立系爭 契約之前已談妥買賣價金1,130萬元，鄺泰瑜對兩造先前洽 談過程含洽談之坪數為何並不知悉，亦未見過系爭廣告內容 ，簽約當時係依地政機關登記謄本並被上訴人提供所有權狀 記載系爭房屋面積，兩造亦無要求將面積平方公尺換算為坪 數等情以觀，並不足以證明系爭房地買賣係以面積計價，應 屬整筆論價；此外，上訴人並未舉出其他證據證明兩造當時 係約定系爭房屋有47坪，且以每坪單價為若干方計算出買賣 價金，則本院綜上事證，認上訴人主張被上訴人有短少給付 6.681坪之建物面積，以兩造議定之價金1,130萬元為計算基 準、47坪計算，每坪單價為240,430元（計算式：1,130萬元 /47坪=240,430元），被上訴人至少受有因短少給付面積之 不當得利1,606,313元（即每坪240,430元×6.681坪=1,606,3 13元）云云，自無理由。 　⒋至上訴人雖主張：兩造於簽立書面系爭契約之前，早已針對 賣方依交易所須交付不動產之所在及面積、及買方依交易所 須給付之價金金額，己就契約必要之點意思表示合致，而合 致之內容，乃係以「坪數」而非以「平方公尺」，作為洽商 、討論協議、及後續所議定內容之面積單位。而在雙方正式 簽訂契約依約履行時，賣方實應有義務檢查賣方是否依約提 供予買方云云，然被上訴人否認有未依約給付等語。惟查： 審酌上訴人曾於簽訂系爭契約前之111年6月11日至系爭房屋 確認標的現況（見不爭執事項㈣），而系爭契約上並未載明 每坪單價，逕約定總價為1,130萬元，簽約當日被上訴人有 攜同並提供系爭房地所有權狀，並系爭契約所載系爭房屋與 建物謄本登記之內容相符（見不爭執事項㈡），此外，復無 其他證據可證兩造係以系爭廣告47坪計算買賣價金達成意思 表示合致，已如前述，故上訴人此部分主張，應屬無據。 　㈡上訴人以意思表示有錯誤為由，主張撤銷簽立系爭契約之意 　　思表示，有無理由？若有，上訴人備位聲明依民法第259條 　　規定，請求被上訴人給付160萬元本息，有無理由？ 　⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤。民法第88條有明文。亦即表意人固得撤銷其錯誤之意 思表示，惟以其錯誤非由於表意人自己之過失為限。而所謂 「錯誤」，係除無正當認識外，且有積極的謬誤之認識，始 足當之。 　⒉上訴人雖主張被上訴人於系爭廣告載明系爭房屋有47坪，嚴 重影響整體房屋之價值及效能，進而影響其後之議價，且售 屋廣告上所載內容之錯誤，其風險不應由上訴人負擔云云， 為被上訴人否認。然查： 　⑴系爭廣告固記載系爭房屋為47坪之文字，惟蔡枚珈亦同時於 售屋廣告中之「現況特色描述」欄加註 「...（以登記謄本 所載為主）」，有被上訴人所提出系爭房屋網路出售廣告資 料在卷可證（見原審審訴卷第39頁）。而上訴人亦在買賣協 商之過程中，曾向蔡枚珈請求提供系爭房屋之相關登記謄本 ，以利討論可貸款之成數，並知悉可經由其所委任之代書可 逕自申請系爭房屋之建物登記謄本，有LINE對話截圖可稽（ 見雄司調卷第22頁），再參以系爭契約第1條亦載明：「買 賣不動產標示（買賣標的物標示記載如有不符或未詳盡，以 地政機關登記薄記載及政府機關正確資訊為準」（見雄司調 卷第25頁)以觀，顯見上訴人亦知悉實際購買標的即系爭房 屋，包括攸關價格以及可貸款成數之面積究為若干等情，應 以建物登記謄本所載為準，而非以系爭廣告所載內容為據。 　⑵又據證人即兩造共同委任辦理系爭房地之過戶之代書鄺泰瑜 證述：在111年6月15日簽約當天兩造到伊遠大地政士事務所 ，伊受託辦理系爭房地移轉登記事宜。兩造來事務所的時候 ，雙方已經講好買賣價金1,130萬元。當天賣方（指被上訴 人）有帶不動產所有權狀過來，伊從地政機關申請謄本，轉 到伊的電腦代書軟體，面積基本上跟地政機關登記簿謄本一 樣。伊之前從事不動產仲介，系爭契約是不動產仲介的範本 等語（見本院卷第88至92頁），依其證詞，可知系爭契約買 賣標的面積係自建物登記謄本，並被上訴人提供所有權狀填 載而來，而非以系爭廣告所載內容為據。 　⑶上訴人既於簽約前已至系爭房屋現場檢視系爭房屋（見不爭 執事項㈣），且兩造於系爭契約簽訂時，已於系爭契約上載 明系爭房屋之面積，內容既均與建物登記謄本相同，已如前 述，可認上訴人應已知悉所購得之系爭房屋，其實際面積即 為：主建物面積77.37平方公尺、附屬建物面積10.44平方公 尺、共同使用部分，面積14622.24平方公尺，權利範圍311／ 100000、車位編號00-000乙情，而無謬誤之認識。綜上，兩 造訂立系爭契約之意思表示，尚難謂不一致，本件系爭契約 即已成立，上訴人亦無意思表示內容錯誤之可言，則上訴人 自不得任意撤銷訂立系爭契約之意思表示。 　⒊況依上訴人自承：上訴人於現場看屋時既未丈量，亦未將系 爭契約上所載面積單位之平方公尺換算為坪等情（見雄司調 卷第11頁、本院卷第183頁），審酌購買房屋，金額鉅大， 衡情應對涉及買賣金額之重要因素，包括面積、坐落位置、 房屋年份等，均會詳予確認，且上訴人既有與被上訴人共同 委任代書，即專業之不動產登記代理人，如對購買標的，包 括面積等在內有所疑義，自可向所委任之代書求證或詢問， 然並未為之，亦未諮詢面積平方公尺換算坪數，業經證人鄺 泰瑜證述如前，自難認上訴人對系爭房屋之面積產生錯誤之 情事，上訴人自無從以錯誤為由撤銷其所為系爭契約之意思 表示。 　⒋從而，本院依上揭事證，難認上訴人意思表示有所錯誤，上 訴人自無從依民法第88條規定撤銷所為簽訂系爭契約之意思 表示。上訴人既不得撤銷締結系爭契約之意思表示，其主張 民法第259條回復原狀規定，請求被上訴人返還買賣價金之 一部160萬元，自無理由。 七、至於上訴人聲請①向高雄市政府地政局楠梓地政事務所函調 系爭房地之地籍異動索引、協勝發建設股份有限公司（下稱 協勝發公司）於97年4月15日將系爭房地以買賣為原因移轉 予被上訴人之辦理移轉登記申請書及買賣契約等；以及移轉 予被上訴人是否設定抵押權登記？權利人為何？②向協勝發 公司調閱其與被上訴人間系爭房地買賣契約書（預售屋契約 書）③向台灣土地銀行詢問被上訴人向前手購買系爭房地是 否辦理貸款及設定抵押權為擔保？並調閱該抵押權設定契約 及辦理貸款相關資料（含辦理貸款申請書，不動產買賣契約 書等）等節（見本院卷第97至100、113至117頁），惟上開 聲請係針對被上訴人與第三人即前手出賣人間買賣契約及設 定抵押權事項，與本件上訴人主張就系爭房屋，被上訴人有 短少坪數移轉所有權之不當得利，另意思表示錯誤而撤銷系 爭契約，並請求回復原狀、返還買賣價金乙節無涉，故上訴 人此部分調查證據之聲請並無必要。　　 八、綜上所述，上訴人先位主張依民法第179條之規定，請求被 上訴人付1,606,313元本息，另備位主張依民法第259條之規 定，請求被上訴人給付160萬元本息，均無理由，應予駁回 　　從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第四庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　洪能超 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李珮妤 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭慧珊 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（ 均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具 有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱斈如　 附註： 民事訴訟法第466條之1： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為 法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法 院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。 第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-02-27

KSHV-113-上-6-20250227-2

訴
臺灣士林地方法院

確認本票債權不存在等

臺灣士林地方法院民事判決 111年度訴字第240號 原 告 陳妍宇 訴訟代理人 程立全律師 陳愷閎律師 王雅楨律師 被 告 姜封權 訴訟代理人 謝秉錡律師 複 代理 人 黃暐筑律師 上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，經本院於民國11 4年1月23日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、確認被告持有原告所簽發之票號為TH272211、面額為新臺幣 280萬元、發票日期為民國110年4月27日之本票，對原告之 本票債權不存在。 二、確認被告就原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地 號、臺北市○○區○○段○○段000000000地號、臺北市○○區○○段○ ○段000000000地號，權利範圍皆為90分之2之土地，在臺北 市松山地政事務所收件字號為110年南港字第037980號，於 民國110年7月27登記，擔保債權金額為新臺幣280萬元之抵 押權及所擔保之債權均不存在。 三、被告應將前項抵押權設定登記予以塗銷。 四、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、本件原告主張：伊於民國110年間透過被告仲介向訴外人劉 小燕買受門牌號碼臺中市○○區○○○街00號4樓房屋及其坐落基 地（下稱系爭房地），然伊一時資力不足支付全部買賣價金 ，被告復稱其願代墊價金新臺幣（下同）231萬元（下稱系 爭代墊款），惟須先行加計利息，伊遂與被告於110年4月27 日簽訂借款契約書，向被告借款280萬元（下稱系爭借款） ，並簽發如主文第1項所示之本票（下稱系爭本票）交被告 收執，及設定如主文第2項所示之抵押權（下稱系爭抵押權 ）登記予被告，均作為系爭借款債權之擔保。惟嗣被告並未 交付系爭借款予伊，故系爭借款債權、系爭本票債權及系爭 抵押權均不存在，爰依民事訴訟法第247條第1項前段、民法 第767條第1項中段規定，提起本件訴訟等情。被告則略以： 伊有將系爭代墊款交付予實際占用系爭房地之訴外人袁榕鎂 ，系爭借款除系爭代墊款及利息外，另包含地政規費、委任 報酬、代書費用及土地增值稅等相關雜支（下稱系爭雜支部 分）等語，資為抗辯。兩造之聲明、陳述及證據詳如附件所 示（業經兩造相互確認文字內容為一致，見本院卷㈢第10至4 1、71頁）。 二、本院判斷： 　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。又1.金錢消費借貸為要 物契約，須當事人間互相表示借貸之意思一致，且貸與人將 金錢之所有權移轉於借用人，始生效力。票據執票人倘主張 其執有票據之原因為消費借貸，而經發票人否認時，對其已 交付借款事實，自應負舉證責任（最高法院104年度台簡抗 字第220號裁定意旨參照）；2.消費借貸契約為要物契約， 是以當事人間就抵押債權存否有爭執時，如其債權係屬借款 ，自應由貸與人就借款已交付之事實，負舉證責任，尚不能 僅憑抵押權之登記即認有借款之事實（最高法院89年度台上 字第1086號、79年度台上字第2722號判決意旨參照）；3.抵 押權為擔保物權，以擔保之債權存在為前提，倘擔保債權並 未發生，抵押權即失所附麗，縱有抵押權登記，亦屬無效， 抵押人得請求塗銷（最高法院103年度台上字第393號判決意 旨參照）。本件兩造均不爭執系爭本票之原因關係及系爭抵 押權之擔保債權為系爭借款法律關係（見本院卷㈢第71頁） ，而就被告是否已交付系爭借款乙節存有爭執，是依上開說 明，自應由被告就其已交付系爭借款之事實負舉證責任。 　㈡被告雖辯稱：系爭房地之總價為607萬元，原告除自行給付37 6萬元外，因知悉系爭房地尚有袁榕鎂居住，為處理系爭房 地現占有人之問題，遂與伊簽訂系爭借款契約，並由原告指 示伊將其中231萬元借款（即系爭代墊款）直接交付予袁榕 鎂；系爭借款除系爭代墊款外，尚包括系爭代墊款之利息及 系爭雜支部分，合計共280萬元云云。惟查： 　1.按消費借貸之金錢，雖不以直接交付借用人本人為必要，其 依借用人之指示交付第三人，亦發生交付之效力，惟仍應由 貸與人證明「借用人有指示其將借款交付予其所交付之人」 之事實。 　2.查原告於110年2月18日向劉小燕購買系爭房地，並由訴外人 林權代理系爭房地所有權人劉小燕、被告代理原告簽訂系爭 房地之買賣契約，且兩造於同日簽立被證10授權書（見本院 卷㈠第284頁），由原告授權被告給付價金等情，為兩造所不 爭執（見本院卷㈢第69頁），則衡諸常情，原告指示被告交 付系爭代墊款之對象，應為系爭房地買賣契約之出賣人暨所 有權人劉小燕，或其代理人林權。又觀諸被告所提承辦系爭 房地交易之代書與原告間之LINE對話紀錄，該代書於110年3 月12日傳送系爭房地之買賣合約書予原告，而該合約書所記 載之賣方為劉小燕、代理人為林權，並未提及袁榕鎂（見本 院卷㈠第36至41、216頁，卷㈢第72至73頁），益徵原告應係 指示被告將系爭代墊款充作系爭房地之部分買賣價金，交付 予劉小燕或林權。 　3.被告雖提出林權授權袁榕鎂之授權書（下稱系爭授權書，見 本院卷㈠第176頁），辯稱林權有授權袁榕鎂代為受領系爭房 地之買賣價款云云。然袁榕鎂於另案偵查中已證稱：系爭授 權書上林權的名字是訴外人林炳耀簽名的等語（見本院卷㈡ 第306至308頁），而系爭授權書既非林權親自簽名，被告亦 未能舉證證明林權有授權林炳耀代為簽立系爭授權書，則自 難僅憑系爭授權書即逕認林權有授權袁榕鎂代為受領系爭房 地之買賣價款。此外，被告復未提出其他相當之證據，足證 其將系爭代墊款交付予袁榕鎂前，即有告知原告系爭房地之 買賣交易中除劉小燕、林權外，尚有其他交易關係人，並經 原告指示將系爭房地之部分價金交付袁榕鎂等事實，是依上 開說明，自難認原告確實有指示被告將借款交付予袁榕鎂。 是以，縱被告有將系爭代墊款交付予袁榕鎂，亦難據以認定 其已為系爭借款之交付。　 　4.被告雖另辯稱：系爭借款亦包括系爭代墊款之利息先扣及系 爭雜支部分云云。惟按金錢借貸契約係屬要物契約，故利息 先扣之金錢借貸，其貸與之本金額應以利息預扣後實際交付 借用人之金額為準，該預扣利息部分，既未實際交付借用人 ，自不成立金錢借貸（最高法院87年度台上字第1682號判決 意旨參照），是被告稱利息先扣部分亦包含於系爭借款之成 立範圍，即屬無據。至被告泛言兩造係以口頭約定將系爭雜 支部分納入系爭借款之範圍乙節，已為原告所否認（見本院 卷㈢第72頁），而被告復未能舉證證明該口頭約定確實存在 ，是其此部分所辯，亦難憑採。 　㈢本件被告既未能證明其已交付系爭借款，則原告主張系爭借 款債權不存在，自屬有理。又系爭借款債權既不存在，原告 請求確認系爭本票債權及系爭抵押權不存在，並依民法第76 7條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭抵押權之設定登記， 亦屬有據。 三、綜上所述，原告請求確認系爭本票債權、系爭抵押權及所擔 保之債權不存在，並依民法第767條第1項中段規定，請求被 告塗銷系爭抵押權之設定登記，為有理由，應予准許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證（含原告 另擇一依民法第92條規定主張其撤銷受詐欺而為意思表示部 分，見本院卷㈢第71頁），核與判決結果不生影響，爰不逐 一論述，附此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　林大為 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉邦培

2025-02-27

SLDV-111-訴-240-20250227-1

北簡
臺北簡易庭

返還費用

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度北簡字第11246號 原 告 陳和謙 訴訟代理人 雷皓明律師 複 代理人 吳柏慶律師 被 告 凱倢房屋有限公司 法定代理人 賀之羚 訴訟代理人 葉繼學律師 上列當事人間請求返還費用事件，本院於民國114年2月6日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一百一十二年十二月 五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元，及自本判決確定之翌日起至清 償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張略以：原告經由被告居間仲介於民國112年11 月27日向訴外人周麟杰購得門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷 0○0號4樓之建物（建號：臺北市中山區中山段一小段8267， 下稱建物）及所坐落土地所有權（權利範圍：4分之1，下稱 基地），並於同年12月4日給付被告居間報酬新臺幣（下同 ）30萬元。該建物除4樓外，另有頂樓加蓋，4樓隔為401至4 06號6間套房、頂樓隔為501至504號4間套房，被告員工李采 璇於112年10月19日帶看建物時，表示套房均已出租，房客 拒絕潛在買家入內觀看，故僅能看走道，並告知建物目前僅 有4樓走道上方、405號房窗框漏水，另就原告關心之都更議 題擔保並無禁建、限建問題，被告提供之標的物現況說明書 及不動產說明書現況調查表亦分別記載「項次15：建物現況 是否有滲漏水情形：否」、「項次31：是否現有或曾有鋼筋 外露或水泥塊剝落之情事：否」「項次27：建物現況是否有 滲漏水情形：否」、「27.現況有滲漏水情形？：無」、「3 2.有結構安全之虞的瑕疵？：無」、「68.開發方式限制： 否」，因此原告與周麟杰於不動產買賣意願書特別約定僅就 4樓走道上方裝水盤位置滲漏水、405號房窗框漏水部分免除 賣方瑕疵擔保責任。該建物套房出租業務周麟杰委由訴外人 許泓苙處理，原告購得建物後亦與許泓苙維持委任關係，嗣 於113年3月15日原告終止與許泓苙之委任關係，並於翌日起 陸續進入各套房查看屋況，發現如附表所示漏水及水泥剝落 情形，於同年4月27日發現因地近松山機場基地上建築物限 高31.22公尺，故基地非未限建，此等情事與標的物現況說 明書及不動產說明書均不符。而被告作為專業不動產仲介公 司，依二造間居間契約就建物買賣事項（如價值、效用、品 質、瑕疵）負有調查及據實報告之善良管理人注意義務，於 本件卻有上揭不實記載，顯已違反善良管理人注意義務，致 原告有溢付價金之損害，被告所為構成不完全給付，且瑕疵 無從補正，原告依法解除與被告之居間契約，並請求被告返 還報酬30萬元，爰依民法第259條第2款規定提起本訴等語。 並聲明：如主文第1項所示。 二、被告則以：周麟杰將建物套房出租業務全數交由許泓苙處理 ，周麟杰於委託被告銷售建物之際，已向被告表明經許泓苙 告知所有房客均拒絕房仲帶人進入套房，目前僅有4樓走道 上及405號房窗框滲漏水，其餘房間未經房客反應漏水等語 ，而標的物現況說明書系周麟杰填寫，依周麟杰於第31項「 是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」備註欄記載 「就現況已知部分，不清楚」，可見原告亦明知周麟杰無法 進入房間實際查看，係依許泓苙告知內容填寫，如此被告已 就無法查看套房現況情事據實告知，且被告員工亦曾逐房敲 門，房客若非不在，即告知房間無異狀而拒絕被告員工入內 ，故被告並無未調查、隱瞞或未據實告知房屋瑕疵現況情事 ；另被告於不動產說明書「開發方式限制」記載「本案已開 發建築，若買方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築 法等相關規定辦理」，並記明基地使用分區、法定建蔽率、 容積率，被告員工於銷售過程中亦未強調都更、改建、重建 之題材及計畫，原告亦未詢問任何限建問題，而依建物基地 之土地使用分區限制所允許之法定建蔽率及容積率，建物已 完全反應因松山機場造成之限制建築高度，故被告已告知建 物基地之使用分區、法定建蔽率、容積率等資訊，即已盡關 於限建之告知義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　　原告主張其前經被告仲介，於112年11月27日向周麟杰購得 　　上述房地，並依居間契約於112年12月5日給付報酬30萬元與 　　被告。而不動產說明書現況調查表第27、28項揭露4樓走道 　　上方、405號房窗框滲漏水，第68項開發方式限制勾選「無 　　」，迨原告於翌年3月16日始發現建物有附表所示瑕疵；另 　　基地上建築物因松山機場而受有高度限制等語，為被告不爭 　　執，堪信為真正。原告主張被告於不動產說明書未揭露附表 　　所示瑕疵、記載基地上建築物因松山機場受有高度限制，違 　　背居間契約調查義務等語，則為被告否認，經查： 　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查 之義務，民法第565條、第567條第2項分別定有明文。又仲 介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業 務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意， 得同時接受雙方之委託，並告知買受人或承租人依仲介專業 應查知之不動產之瑕疵、協助買受人或承租人對不動產進行 必要之檢查，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之 2第4款、第5款亦有明文。再仲介業之業務，涉及房地買賣 之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣 金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。 　㈡本件原告主張被告未善盡調查義務，致未揭露附表所示瑕疵 　　等語，為被告否認，抗辯建物所有套房均出租，房客拒絕他 　　人入內觀看，被告僅能透過原屋主周麟杰查知建物漏水情況 　　，且被告員工亦曾試圖進入套房查看屋況，然若非無人應門 　　，即係房客以屋況正常為由拒絕入內觀看，故已盡調查義務 　　等語。然考諸不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人 ，經由不動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係 、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解， 並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此， 詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件 資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程 序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產 說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託 銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要 約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書 之內容」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意 義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行 事，影響交易當事人權益。是為保障消費者權益，不動產說 明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有 規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明 書不得記載事項上開規定不符，業經內政部以105年4月15日 內授中辦字第1050412476號函函釋明確。準此，被告依居間 契約所負調查義務，即不得止於聽聞原屋主言詞陳述、呈現 於標的物現況說明書之記載內容，仍應翔實調查交易標的資 訊，始得稱善盡義務，而依被告抗辯內容，其未曾以任何方 式親眼確認建物現況，或查核其間接取得之屋況資訊之正確 性，由此難認其已盡調查義務，甚且被告法定代理人亦稱「 臺北市的房子80%會漏水」、「當初買57年的中古房子本來 就要心理準備概括承受的責任」等語（見本院卷第165頁、 第151頁通訊軟體對話記錄），可見依建物條件發生漏水瑕 疵機率甚高，如此被告更應確實查核建物漏水情形方屬正辦 ，從而自被告抗辯內容，其僅以周麟杰填寫之標的物現況說 明書、敲門訪詢部分房客套房漏水狀況，卻未確認房客回答 內容真實性之方式調查建物漏水狀況，自難認已盡調查義務 。　　　 　㈢原告主張不動產說明書現況調查表第68項開發方式限制勾「 　　否」，然基地因地近松山機場有高度限制，故被告就此亦未 　　盡調查義務等語，為被告否認，並抗辯不動產說明書「土地 　　標示欄」於「開發方式限制」記載「本案已開發建築，若買 　　方欲增建、改建時，仍須依都市計畫法、建築法等相關規定 　　辦理」，於現況調查表揭示建物基地使用分區、法定建蔽率 　　、容積率，即已盡關於高度限制之告知義務，又現況調查表 　　第68項選項僅有⑴都市計畫說明書有附帶規定的開發方式① 　　徵收、②區段徵收③市地重劃④其他方式開發、⑵屬都市計 　　畫法規定之禁限建地區等選項，基地上建築物高度限制非屬 　　任一情形，自僅得勾選「否」，故未違反調查義務等語。本 　　件基地因地近松山機場故其上建築物高度受有限制一事，為 　　二造所不爭執，此等因土地使用分區或編定、法定建蔽率、 　　法定容積率等因素外所造成之特殊使用限制，當屬「開發方 　　式限制」欄位所欲揭示之資訊，被告未予揭露，自屬未盡調 　　查義務。被告雖以不動產說明書現況調查表第68項中並無適 　　用本件基地上建築物高度限制之選項可供勾選等語資為抗辯 　　，惟內政部不動產說明書應記載及不得記載事項中就開發方 　　式限制之規定為「如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區 　　段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁 　　限建地區者，應一併敘明」，可見本件不動產說明書就「開 　　發方式限制」所載各選項僅為上述應記載事項中之例示規定 　　，被告應調查並告知原告之開發方式限制內容並不囿於例示 　　選項，故被告此部分所辯，亦難採納。從而，被告未告知原 　　告基地上建築物受有高度限制，亦有未善盡調查義務之處。 　㈣據上，本件被告對於建物有如附表所示瑕疵、基地上建築物 有高度限制等事項，未善盡調查義務，導致原告取得之建物 、基地狀況與預期不符，被告對此未依債之本旨所為之不完 全給付自有可歸責事由。再者居間契約首重當事人間信賴， 信賴一旦遭破壞，則締約基礎已喪失，屬於不可補正之瑕疵 ，故原告主張依民法第227條第1項適用第226條第1項規定， 再依民法第256條規定解除居間契約，應屬有據，二造依民 法第259條規定負有回復原狀義務，被告依同條第2款規定應 返還報酬並附加自受領時起之利息與原告。 四、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，請求被告給付30 萬元，及自112年12月5日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告 預供擔保後，得免為假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　江宗祐 以上正本係照原本作成。 如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬 訴訟費用計算書： 項　　　　目　　　　　　 金　額（新臺幣）　　　　備　註 第一審裁判費　　　　　　　 3,420元 合　　　　計　　　　 　　　3,420元 附表： 套房號碼 瑕疵狀況 401號 天花板、壁面及衛浴均漏水 402號 天花板、壁面及衛浴均漏水 403號 天花板、壁面及衛浴均漏水 405號 天花板及壁面均漏水；橫樑水泥嚴重剝落；橫樑鋼筋鏽蝕外漏 406號 天花板、壁面及衛浴均漏水；橫樑水泥嚴重剝落 501號 壁面及衛浴均漏水；露臺採光罩破損嚴重且漏水 502號 壁面及衛浴均漏水 503號 天花板、壁面及衛浴均漏水 504號 天花板、壁面及衛浴均漏水

2025-02-27

TPEV-113-北簡-11246-20250227-1

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