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假扣押

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗更一字第22號抗告人遲春生代理人林奕辰律師相對人王介孝上列當事人間聲請假扣押事件，抗告人對於中華民國113年2月20 日臺灣新北地方法院113年度全事聲字第6號裁定提起抗告，經最高法院發回，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。相對人在原法院之異議駁回。異議、抗告及發回前再抗告費用由相對人負擔。　　理　由一、抗告人聲請及抗告意旨略以：伊與相對人於民國105年7月22 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），由伊以新臺幣（下同）3,300萬元向相對人買受門牌號碼新北市○○區○○ 街00巷00弄0號房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地），已完成價金及系爭房地交付。相對人於系爭契約書附表標的物現況說明書（下稱系爭說明書）表明露台為系爭房地所有權人之約定專用部分，然伊遷入系爭房屋後，所屬社區管理委員會（下稱管委會）否定伊就露台有專用權，並拆除露台與社區中庭間矮牆、架設監視器。相對人就上情應對伊負權利瑕疵擔保責任，伊至少得請求其賠償398萬257元，經伊屢次催告均未獲置理。相對人經濟狀況不足負擔伊之損害賠償請求，且其財產均屬極易處分之股票、金錢，有日後不能強制執行或甚難執行之虞，伊向原法院聲請對相對人財產於398 萬257元範圍內為假扣押，經原法院司法事務官以112年度司裁全字第1369號裁定准伊以133萬元或同面額之兆豐商業銀行安和分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得對於相對人之財產於398萬257元範圍內為假扣押（下稱原處分）。原裁定不察，以伊未釋明假扣押之原因，將原處分廢棄，並駁回伊之聲請，實有違誤，爰提起本件抗告，聲明廢棄原裁定，駁回相對人之異議等語。二、按債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押。假扣押，非有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，不得為之。請求及假扣押之原因，應釋明之。前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押，民事訴訟法第522條第1項、第523條第1項、第526條第1、2項分別定有明文。是債權人聲請假扣押，就假扣押之請求及原因，絲毫未提出可使法院信其主張為真實之一切證據以釋明者，固應駁回其聲請；惟如經釋明而有不足，法院仍得命供擔保以補其釋明之不足，而准為假扣押，所謂釋明，乃當事人提出之證據雖未能使法院達於確信之程度，但可使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此，即為已足。是依當事人之陳述及提出之相關證據，倘可使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此者，即不得謂為未釋明。又所謂假扣押之原因，依同法第523條第1項規定，係指有日後不能強制執行或甚難執行之虞而言，其情形自不以債務人浪費財產、增加負擔或就其財產為不利益之處分，將達於無資力之狀態，或債務人移住遠地、逃匿無蹤、隱匿財產、債務人現存既有財產與債權人之債權相差懸殊，將無法或不足清償該債權等為限（最高法院113年度台抗字第55號裁定意旨參照）。三、經查：　㈠抗告人主張其與相對人間就系爭房地有買賣契約關係，相對人於系爭說明書告知系爭房地就露台有約定專用權，因管委會否認並妨害其行使露台專用權，其得請求相對人賠償權利瑕疵損害398萬257元等情，已據其提出系爭契約書（含系爭說明書）、調解聲請狀及新北市新莊區調解委員會調解筆錄為證（見司裁全字卷聲證1至3號），就其主張及所提證據形式上觀之，應認其已釋明假扣押之請求。至相對人陳稱依系爭契約書、系爭說明書內容觀之，其未保證抗告人有露台專用權云云，乃兩造間本案訴訟有無理由之實體問題，非本件假扣押所應審究。　㈡抗告人主張伊多次請仲介聯繫，亦曾委請律師發函通知相對人出面處理，惟均未獲回應，伊另聲請調解未果，相對人有逃避責任之可能，且其名下財產僅有股票、現金，極易脫產，不足負擔對伊之瑕疵擔保賠償金額，又頻繁更換工作，任職於外商公司，恐無固定工作或至外國就職，顯有日後不能強制執行或甚難執行之虞等語，亦據其提出律師函及回執、相對人全國財產總歸戶財產查詢清單、109至111年度綜合所得稅各類所得資料清單、宏遠證券股份有限公司113年1月19 日函、第一商業銀行112年12月8日函為證（見司裁全字卷聲證5、前審卷第45頁至55頁）。本院審酌相對人名下並無不動產，僅有車輛、股票、存款，此部分財產極易處分及移轉，倘無假扣押，無法排除財產上變動之可能，堪認抗告人就本件假扣押之原因已有所釋明，縱其釋明尚有不足，惟抗告人既已陳明願供擔保以補釋明之不足，依上開規定及說明，應准其供擔保後為假扣押。四、綜上，抗告人已釋明假扣押之請求及原因，原法院廢棄原處分，並駁回抗告人之假扣押聲請，自有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為有理由，應由本院將原裁定廢棄，並駁回相對人在原法院所提異議。五、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第二十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　陳蒨儀　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖珮伶　　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋家瑋正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何敏華

2025-01-20

TPHV-113-抗更一-22-20250120-1

花簡

花蓮簡易庭(含玉里)

減少買賣價金

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 113年度花簡字第47號原告章家嘉訴訟代理人吳明益律師彭鈞律師被告顏玫伶住花蓮縣○○鄉○○路0段000巷00號上列當事人間減少買賣價金事件於中華民國114年1月17日下午4時整在本院簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下：法官沈培錚書記官丁瑞玲通譯簡伯桓朗讀案由。兩造均未到。法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　理由要領：一、本件原告起訴時聲明請求之訴訟標的金額原為原告新臺幣( 下同)165,480元，應適用簡易訴訟程序。嗣於訴訟中追加訴訟標的及擴張聲明金額至725,480元（卷第144頁），已不合於民事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，惟原告同意法院適用簡易程序（卷第103頁），被告則不抗辯而為本案之言詞辯論，依同條第4項規定，視為已有同條第3項之合意。　　二、原告起訴主張： (一)兩造於民國112年8月7日成立買賣契約，原告以總價1,050萬元，向被告買受花蓮縣○○鄉○○段0000○號建物(門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○○街000巷0弄0號，登記面積：81.42坪)及其所坐落同段622-45地號土地，同年11月20日被告本應依系爭買賣契約點交系爭房屋予原告，然被告當日未到場，僅囑仲介人員持鑰匙帶原告入內，原告入內後發現系爭房屋內有諸多雜物遺留，且多處滲漏水造成壁癌，外牆磁磚鬆動隨時有掉落之情、馬桶管線不通、紗窗破損，爰依系爭買賣契約第8條規定以存證信函催告被告限期依約完成修繕後點交系爭房屋，同年月30日，仲介人員持被告出具之委託書會同原告點交，上開瑕疵雖已除去，原告仍發現有「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花板龜裂」，原告請仲介轉知被告修復，然被告拒絕修復上開瑕疵，原告以全格塗料有限公司估價修復費用36 1,200元、房屋價減損304,280元、瑕疵修繕期間無法使用系爭房屋之所失利益6萬元(每月月3萬元，以2個月預估)，依民法第227條、354條、359條、179條、181條但書、216條之規定（卷第107頁），提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告725,480元，及自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)並補充：依仲介製作之不動產現況說明書第35項「現況是否有滲漏水之情形」、第37項「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」、第39項「本標的梁柱部分是否有顯見間隙裂縫」均勾選否，被告隱匿上開情事稱無瑕疵，經原告於112年11月30日第二次點交後拒絕修補，原告自得依民法第359條規定行使減價權，原告行使減價權後，被告受領該部分之價金即無法律上之原因，原告自得依民法第179條、229條第2項、233條之規定請求被告返還該部分所受價金及遲延利息；系爭房屋倘無瑕疵，應有價值為9,192,719元，然因系爭房屋存有瑕疵致價值減損，其減少之價值包含修繕費用及交易貶值，原告暫以304,280 元為一部請求；原告援引臺灣高等法院109年度上字第1032 號民事判決，主張兩造間雖係約定現況交屋，然兩造約定之現況交屋僅係就交屋當下可依目測現況發現之瑕疵紀錄之房屋屋況表，就目測範圍避免日後紛爭，非謂原告拋棄物之瑕疵擔保權利，依標的物現況說明書第35點，被告表明系爭房屋沒有滲漏水，其出具現況說明書之行為，即含有保證系爭房屋沒有滲漏水之品質，屬民法第354條第2項之保證品質，故系爭房屋若欠缺上開保證品質，被告自應就交屋後發生之漏水負擔保責任，原告由仲介帶看時，被告尚居住其中，故家中家具會對房屋之樑柱、牆壁或其他結構產生遮蔽效果，買方僅能大致查看，難以詳細檢查，本件原告也是於交屋時發現霞慈，並立即通知仲介轉知被告，並非被告交屋後始存在，又滲漏水會造成家具使用年限變短造成生活不便、壁癌及空氣中會因此滋生病菌影響身體健康，不易輕易修復，費用甚鉅，難謂瑕疵不重要，有房屋是否漏水，通常須待大雨甚至連續大雨始能發現，系爭房屋滲漏水係原告僱工以高壓水槍沖洗後即發生；原告另委請高澄科技驗屋公司花蓮店於 113年8月26日就系爭房屋驗屋，並出具驗屋檢測報告，系爭房屋有：一樓浴室牆體含水率過高（卷第164頁）、一樓浴室排水管滲水（卷第164頁）、二樓客廳牆體滲水（卷第165 -167頁）、二樓客廳窗框滲水（卷第168-170頁）、二樓客廳地磚空心（卷第171-173頁）、三樓梯間窗框滲水（卷第1 73-174頁）、四樓梯間窗框滲水（卷第175-177頁）、四樓臥室牆體滲水（卷第178-180頁）、四樓陽台樓板滲水（卷第181頁）、四樓浴室門檻滲水（卷第183頁）、五樓浴室排水管滲水（卷第184頁）、五樓臥室牆體滲水（卷第185-186 頁）、六樓陽台窗框滲水（卷第187-188頁）、六樓陽台牆體滲水（卷第189-190頁）；被告已雇人進行油漆粉刷、清潔處理，已足以遮掩因滲漏水造成之油漆顏色不一、壁癌造成之塗層隆起或剝落現象，惟系爭房屋於被告整理後緊密時間即產生滲漏水及壁癌，顯見情況實屬嚴重，非一般潮濕所造成，可知房屋應有結構上之瑕疵，被告以自然老化推諉，難謂有理；本件房屋交易價格，比鄰近相當之物件交易價格還高，並無被告已考量房屋自然老化而降低價格之情。二、被告則以：系爭房屋屋齡為29年，屋況老化實屬正常，本件房屋交易價格低於新成屋甚多，原告查看房屋後，既已約定現況交屋，並未再另行約定漏水或地磚澎拱處理方式，足認原告已經由看屋過程知悉中古屋屋況並反映於價格中或因重大過失而漏未察覺，且本件無其他重要影響結構之瑕疵，原告主張瑕疵擔保責任為無理由；系爭房屋現況說明書僅係就房屋買賣時之現況，由被告依其認知而填載，供買方即原告審酌，並非保證系爭房屋之品質，且該說明書內亦無「保證」之字樣；依原告提出之照片(本院卷第29-33頁)，並未有明顯滲水之痕跡，僅有俗稱壁癌之牆壁油漆脫落之現象，系爭房屋為屋齡29年之鋼筋混凝土房屋，混凝本身係由水、水泥、砂、小碎石攪拌產生化學作用之混合產出物，混凝土會吸收打在其表面之雨水、空氣中之水氣，混凝土中之鹼性物質會隨水溶解，水分蒸發後，析出白色得鹽類物質(結晶)，俗稱白華，故白華係老舊混凝土結構物常有之現象，為一般中古房屋經相當年日，建築材料、裝潢之自然、必然之耗損及老化現象而產生之狀況，難認屬本件買賣之瑕疵；原告稱系爭房屋1、2樓樓梯及5樓陽台天花板有龜裂之情形，龜裂部分應係地震等多重外力長期交互作用、材料乾燥收縮及砌磚縫誘發裂隙所致，與建物老化有關，雖影響美觀，但不致影響結構安全，依民法第345條第1項但書，不應視為瑕疵；就2樓磁磚澎拱(地磚中空)部分，一般磁磚長期使用20、30 年即可能產生中空現象，並不致影響房屋結構安全，且原告既已進屋查看，約明現況交屋，兩造並未於系爭買賣契約內另行約定地磚中空部分需額外擔保之事項，原告主張被告應負瑕疵擔保責任係無理由等語為答辯，聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)兩造就於112年8月7日簽訂不動產買賣契約書（卷第17至24 頁）買地系爭房地及已履約完成，均不爭執。原告主張交屋後發現標的物房屋有上述「一、二樓樓梯有龜裂」、「二樓客廳上方有滲水並形成壁癌」、「二樓地板磁磚約14坪範圍有膨拱及破損滲水縫隙」、「三樓廚房上方有滲水並形成壁癌」、「四樓房間牆壁滲水並形成壁癌」、「五樓陽台天花板龜裂」等情形，主張係屬出賣人應負責賠償之瑕疵；被告則不否認上開情形，惟主張非屬出賣人應負責賠償之瑕疵。 (二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。中古屋、新成屋或預售屋之買賣，因買賣時其標的物之房屋分別係「已存在且已長期使用」、「已存在但尚未使用」或「尚未建造而不存在」，交易性質有所不同，因此於所謂「價值、效用或品質」是否構成「滅失或減少」之判斷上，亦有不同，應分別就個案具體情形，依通常交易觀念及當事人交易時所決定或所合致欲實現之內容，本於誠實信用原則而為個別認定是否屬有瑕疵，不能一概而論。又所謂買賣標的物之「價值」、「效用」或「品質」，係屬三個不同之概念。以買賣房屋為例，房屋具有「產權（保值）」及「使用（居住）」之二大功能，新成屋或預售屋之買賣，主要重在居住使用之目的，次則為產權保值，因此堪供居住之效用及是否舒適耐用之品質，為交易時主要之考量；至於中古屋之買賣，因房屋會隨時間自然老化，屋齡愈老則其效用或品質自然與新屋有相當之差距，因此老舊房屋除非投入資金予以重新翻修，交易上難以期待其具備與新屋相同之效用或品質。因此老舊房屋之銷售，市面上有二類交易形態，一為出賣人投入資金將房屋重新整修後出售，此時交易目的重在使用功能之效用及品質；另一則為以原樣出售，此時交易目的重在產權之轉讓，由受讓人於買受後，自行決定如何利用或重新整修。二者交易條件及價格，亦有所不同。 (三)按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可，惟必以出賣人與買受人間有此項保證品質之特約，始足當之（最高法院109年度台上字第 51 2號民事判決）。不動產仲介公司於受委託銷售前，其向出賣人詢問製作之現況說明書，乃就房屋有無足以影響交易價值判斷之重要事項之調查訪問與事實陳述，並非買賣契約當事人就標的物品質保證之特約。系爭房屋於83年11月24日興建完成，有仲介公司不動產說明書所提供之售屋資料表（卷第64頁）及產權調查資料（卷第65頁）可明，至本件買賣成立時屋齡已約29年，應為買受人即原告於交易時所知悉。依上揭民法規定，出賣人應負擔保責任者，乃標的物移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，以及無滅失或減少其通常效用（本件無約定預定效用）。本件買賣標的乃中古屋，上述所稱之「價值」或「通常效用」，即應指中古屋市場上一般人所期待之價值及之效用而言，亦即其所應具備之價值於當事人間無特約時，乃指通常交易觀念上認為屋齡條件相同中古屋所應具備者，並應排除減少之程度，無關重要者。又依兩造契約書第17條其他約定事項之記載「①現況交屋及交地。②賣方保證水電暢通，無斷水及斷情事。」等語，此外別無任何品質保證之約定，是以基於明示其一、排除其他之原理，兩造締約時，出賣人即被告未就系爭房屋無滲漏水為品質保證，乃堪認定。 (四)關於原告主張之「樓梯、陽台天花板有龜裂」、「壁癌」等情形（卷第12頁），係屬花蓮縣地區老舊房屋常見之現象，誠如原告聲請詢問之證人即從事防水工程有近30年經驗而領有防水結業證照之黃建華所述，民宅常見的滲漏水多發生於邊角，窗框、屋頂。屋頂大部分都是因為電管，因為地震應力導致（卷第230頁）。花蓮為多地震及風災之地區而容易使房屋大幅搖晃，加上全年潮濕多雨，夏季炎熱及日曬強烈而容易使水泥發生劇烈之熱漲冷縮情形，如同本院辦公廳舍及職務宿舍均屬25年以上建物，皆有水泥表面龜裂、壁癌或滲漏水等現象，必須常年編列預算修繕維護，始得保持較佳外觀。因此於花蓮地區之中古屋市場，老舊房屋除非經重新翻修，鮮少能遇到沒有牆面龜裂或壁癌者，買賣此種標的房屋，本應預期需要於買受後支出一些修繕費用。是以，除非有特別保固或維護之約定，老舊之中古屋雖有龜裂、壁癌或陽台窗戶（冷氣孔）大雨後不明顯滲水等狀態，固有美觀或舒適感上之缺陷，但若無影響結構安全之問題時，仍屬符合花蓮地區中古屋市場上所期待之應有價值或通常效用，而認無關重要程度之減少，不得視為瑕疵。況且，二手市場就品質及瑕疵之定義，本即與新品市場有不同之衡量標準。被告並非建商，系爭房屋亦非被告所興建出售之新成屋，自不能以新成屋之標準來衡量上述缺陷之價值及效用，如證人黃建華所述：「窗戶有漏水，屋頂、牆角、天花板有壁癌。是暗水的漏法，是濕氣的散發，（非）儀器測不出來，要經驗判斷。」等語，可為認定被告非惡意隱瞞房屋缺陷之有利證據，然原告主張甚至採用目視以外之儀器始能檢測出之缺陷（卷第149至151頁），自不能憑一般人肉眼或經驗得知，難謂係被告出售時所明知而故意不告知者。又前項報告書所列滲水之檢測時點，為113年8月26日，距買賣時點已逾1年，已違背從速檢查之附隨義務，且不能排除其間受有大地震之影響，有過於吹毛求疵之嫌，蓋採此檢測手段，任何花蓮地區同齡房屋也禁不起這樣的檢驗，基於誠實信用原則，自非可採。 (五)至於被告於委託仲介公司出售系爭房屋時，於不動產標的現況說明書項次35之「現況是否有滲漏水之情形？」欄勾選「否」；項次39之「本標的梁、柱部分是否有顯見間隙裂縫？」欄勾選「否」（卷第70頁），文義上並未包含「樓梯、陽台天花板龜裂」、「壁癌」或「地磚膨拱及破損」在內。由原告起訴時提出照片（卷第29至33頁）所主張之缺失，顯然係兩造就上述現況說明文字內涵之認知歧異，而依會通念，照片裡顯現的缺失乃樓梯1階有裂縫、陽台天花油漆剝落有裂縫、牆面及牆角有壁癌等情形，與上述現況說明文字客觀上意思並未完全符合。又足以該當民法第354條所稱瑕疵者，乃指「重大」影響交易價值及效用者而言，已如前述。試觀現況說明書「建物瑕疵情形」各項次所列乃諸如「海砂屋」、「鋼筋裸露」、「幅射屋」、「公告危樓」、「傾斜」、「樑柱斷裂」、「火災屋」或「白蟻蟲害」等重大情形，其價值或效用減少之程度無關重要者不屬之，故所謂「滲漏水」應指有明水滲流或滴落之情形，始符合此列表稱為瑕疵者所共同具有之「重大」性質，小面積壁癌應不屬之。本件原告提出之上述照片內容所顯示之狀況甚為輕微，其價值或效用減少之程度無關重要，並無出賣人故意不告知物之瑕疵存在。再者，本件並無原告書狀所舉臺灣高等法院109年度上字第1032號判決事實中所認「嚴重漏水、白蟻孳生、傾斜、穿梁」等重大瑕疵情形，基礎事實有所不同，自難以比附援引。反觀本件標的房屋輕微滲水或壁癌或非樑柱結構之龜裂，於中古屋市場若無標榜原屋主重新翻修者，則應視為房屋之自然老化，而非瑕疵。依上開證人所述，本件係屬「暗水的漏法，是濕氣的散發」等語，顯然說明並不是嚴重之滲漏水，更證明其乃不可避免之房屋自然老化現象。而一般新建房屋之防水處理亦未必能終身不壞，有一定保固期限，更加上多年來大型地震之影響，防水材料也會受損，成為中古房屋必然含有缺失之現況。並觀原告起訴前請3家包商分別估價（卷第35至37頁），內容一致皆主要為地磚重舖之項目，可見與滲漏水無關，嗣於訴訟中另自行委請證人開立之報價單內容（卷第147頁），後者項目雖多側重於打除後重新施作防水，形同翻新房屋，且此證據不具公信力，失之過於主觀，其翻新內容已明顯超出契約特別約定「現況交屋」之文義範疇。中古屋買賣與二手貨交易相同處，乃均為超過標的物原製作人保固之期限，且出賣人若也是消費者而非事業廠商時，則買受人不受消費者保護法之保障，需要仔細詳查其現況，也需要具備相當之經驗，才能做出符合自己實際需求之評估。而中古屋之出賣人既是消費者，倘無自行修繕的能力，其亦僅能依房屋之現況出售之。復觀被告委託仲介公司出售系爭房屋所附外觀及室內圖像（卷第71頁），其並未翻修包裝成新房屋之樣態，而係以原本生活之雜亂狀況呈現，連油漆或清潔也不做，沒有原告所主張之刻意掩飾缺陷行為，通常以這樣「原樣」形態出售之老舊房屋，即含有告知買家應有於交屋後若要翻新則須自行修繕的心理準備之意思，因此這類型中古屋交易時，售價中沒有包括翻新之成本，所以不保證或擔保品質或效用如新，其於特約事項手寫註明「現況交屋」，並非虛詞，而係含有以原有老舊狀態交屋而出賣人不負責日後任何整理或修繕翻新之意思，與新成屋或翻新屋之交易型態易有別。綜上情事，原告主張系爭房屋之上述缺失，乃原本自然老化後之現況（如同中古家俱之刮痕或中古車之引擎磨耗），於本件交易性質及社會通念，業經中古屋市場買方事先評估及預見，其缺失存在之可能性，已納入商議交易價額時所得考量之事項，不構成對買方判斷應有價值或通常效用時之突襲，非屬致房屋之應有價值或通常效用有所滅失或減少之瑕疵，被告依現況交屋予原告，應認已符合債之本旨，而無違反契約之債務不履行情形。 (六)原告復提出其自行委請不動產估價師製作之「不動產估價報告書」（卷第73頁），主張系爭房地正常價格為9,192,719 元，無非表示其以10,500,000元向被告購買系爭房地，有「買貴了」之情形。然房屋交易市場如同其他資產自由交易市場（諸如證券、外匯、貴重金屬等）一樣，本無官定價額，成交價係由買方雙方自行評估而商議決定。況且，原告於買受前有充足之時間及機會去考慮、比較，可耐心調查及慢慢查看，無成交期限之壓力，時間上並不急迫，並得自由決定是否買受，沒有受強迫、脅迫或詐欺之情事。而被告最初委託出售的價格原本為11,800,000元（卷第64頁），與實際成交價尚低1,300,000元，降低比例超過1成，難謂被告無因原告議價後而讓價之情形，可見原告確有討價還價之機會及能力。復由系爭房屋廣告案名所訴求之銷售重點在「機能雙車庫」，乃以所處位置臨近黃昏市場及慶豐商圈，生活機能便利，車庫空間大可停2台車，交通便捷，為其價值及效用之主要訴求，非訴求建物主體之豪華精緻、裝修如新或品質保證。原告購屋前應有充分機會可查看、思考及估量日後有哪些部分需修繕及其費用，或自己做一些功課調查行情，於成交前耐心多看屋幾次，先找出可砍價之缺失，俾於商議過程中討價還價，而非事後再來反悔。故本件交易價額乃買賣雙方商議之結果，原告未能證明系爭房屋有何足以影響售價之重大瑕疵存在，其於履約完成才嗣後主張應減少價金，乃屬無據。 (七)綜上所述，本件原告未能證明被告就買賣標的之系爭房屋有保證品質或故意不告知瑕疵之情形。且雖於訴訟中原告自行委託驗屋公司以科學儀器檢測發現有肉眼不能發現之牆壁含水量過高或潛在滲水之缺失，但這些缺失非於締約時可由買賣雙方當事人憑觀察或經驗驗所能發覺，且對房屋結構上並未實際證明有何重大危害或影響使用年限（僅有主觀推論尚不足採），亦不影響此類中古屋於個案性質上，著重基地位置及持有土地面積之交易價值，或其他外在市場價值（例如生活或交通便利性等），而兩造既有以現況交屋之特約，於此個案特性之交易通念上，此特約即含有出賣人無意翻新房屋，關於房屋自然老化所呈諸如油漆剝落、地板不平、局部壁癌或非樑柱裂縫等與房屋安全非關重要之缺失，應由買受人於交屋後自行修繕之意思，並明定於契約書內，因此被告交付之房屋堪認符合債之本旨，並沒有債務不履行或於標的物危險移轉時不具契約所約定應有價值、通常效能之瑕疵等情事。從而，原告依民法第359條、179條等請求權法律關係，訴請命被告賠償瑕疵修繕費用361,200元、修繕期間無法使用損失60,000元及返還房屋價值減損304,280元，合計725 ,480元，以及自民事擴張聲明暨準備狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。　　四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈培錚以上正本係照原本作成。本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院提出上訴狀及上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲

2025-01-17

HLEV-113-花簡-47-20250117-1

訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2742號原告張書語訴訟代理人蕭萬龍律師複代理人張淑涵律師洪語律師被告許慶育陳秀柑共同訴訟代理人羅一順律師複代理人趙筠律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」二、經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「（一）被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）領回保證專戶帳號00000-000000000（下稱系爭帳戶）內之價金新臺幣（下同）280萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）」嗣原告變更訴之聲明為：「（一）被告應同意原告向僑馥公司領回系爭帳戶內之價金280萬元。（二）被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依本金280萬元計算，按週年利率5%計算之利息。（三）第二項聲明願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第199頁）被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭規定視為同意變更，是原告之追加合於上揭規定，自應准許。貳、實體事項一、原告主張（一）原告前於112年8月6日向被告購買桃園市○○區○○段000○000 ○000地號土地（下稱系爭土地），買賣價金2,800萬元，並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。兩造另口頭約定如台灣積體電路製造股份有限公司（下稱台積電）未於龍潭設置廠房，且銀行未順利核貸時，則解除系爭契約之解除條件（下稱系爭解除條件）。原告已依約將第1、2期買賣價金280萬元匯入系爭帳戶。嗣後原告因銀行無法核貸，未能依系爭契約約定給付完稅款及尾款，被告乃於催告後向原告解除系爭契約，並表示將沒收280萬元為違約金。（二）然原告於申辦貸款時，銀行因台積電不續行擴廠計畫而不同意核貸，故解除條件成就，系爭契約因而解除，被告應同意原告將匯入系爭帳戶之280萬元領回。（三）又系爭契約關於違約金之約定，使被告得沒收全部已付價金作為違約金，對買方有重大不利益而顯失公平，依民法第247條之1規定，應屬無效。又如認違約金之約定有效，然兩造於締約後台積電始取消龍潭之擴廠計畫，應認有情事變更之情形，被告將280萬元全數作為違約金，即顯失公平，應予酌減。且自系爭契約簽約起至原告解除契約，僅經過約4個月，被告僅受有利息損失，如被告將系爭土地出售，亦仍可獲得買賣價金，故違約金應屬過高而應予酌減。爰依民法第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後訴之聲明。二、被告答辯　　兩造並無約定系爭解除條件。又台積電是否於龍潭設廠，與系爭買賣契約無關，原告之動機亦與被告無關，原告應自行承擔交易風險。系爭買賣契約有約定個別磋商條款，並非民法第247條之1附合契約。另原告給付之280萬元中，132萬元為仲介之報酬，僅有148萬元為違約金，故違約金並無過高情形等語。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）願供擔保請准宣告免假執行。三、本件不爭執事項（見本院卷第262頁第3至7行）（一）原告於112年8月6日向被告購買系爭土地，價金2,800萬元，並簽立原證1買賣契約。（二）原告已將第一、二期買賣價金280萬元匯款至系爭帳戶。四、本件爭點（見本院卷第331頁第28至32行、332頁第1至3行，僅變更次序）（一）系爭契約有無約定系爭解除條件？（二）系爭契約關於違約金條款有無民法第247之1條之適用？（三）系爭契約成立後有無情事變更？（四）系爭契約約定之違約金是否過高？（五）原告得否依民法第179條之規定，請求被告為同意原告取回履約保證專戶內款項之行為？五、本院得心證之理由（一）系爭契約有無約定系爭除條件？　　⒈按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。　　⒉原告主張兩造有約定系爭解除條件，為被告所否認，是原告即應就此負舉證責任。查系爭契約均無提及關於系爭解除條件之書面約定（見本院卷第19至33頁）。且原告於起訴時，及第1、2次言詞辯論期日中，均未曾提及有系爭解除條件存在，更表明本件僅主張情事變更及酌減違約金（見本院卷第77頁第27至30行）。於第2次言詞辯論期日後，原告始翻異前詞，主張有系爭解除條件之存在。然如系爭解除條件確實存在，原告自可於起訴時即行提出，則原告關於系爭解除條件之主張，顯有臨訟杜撰之情形。　　⒊而原告就此系爭解除條件存在一事，固提出系爭契約之現況說明書及龍潭科學園區擴建案之土地清冊為證。查原告提出之龍潭科學園區擴建案公開資料，確實有記載系爭土地（見本院卷第297、298頁）。而系爭契約之現況說明書中，被告亦於「土地是否有被公告徵收」之問題勾選「是」（見本院卷第299頁）。然此縱使該勾選係基於龍潭科學園區擴建案之土地清冊，亦僅係就現況為說明，無從據以推論兩造有系爭解除條件之約定存在。　　⒋原告另聲請傳喚被告行當事人訊問。然當事人已委任訴訟代理人，並表明無系爭解除條件之約定，是本難期待當事人為相反之陳述。況且於訴訟之利害直接相關，亦無須負偽證罪之刑事責任，其證詞之可信性擔保，遠較其他人證為低，是除非已無其他證據可證明原告之主張，則尚難認有行當事人訊問程序之必要。　　⒌而本院就此已闡明原告，是否聲請傳喚兩造做成系爭買賣契約時之代書作證（見本院卷第262頁第30、31行、263頁第1行），原告仍僅聲請訊問當事人，而拒絕提出其他事證，是依上開說明，即難認原告此部分主張可採。（二）系爭契約關於違約金條款有無民法第247之1條之適用？　　⒈按民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」　　⒉原告固主張系爭契約第8條第2項約定，對原告顯失公平云云。然查系爭契約第8條之違約罰則中，第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除契約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」第 3項則約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事至本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」（見本院卷第25頁）　　⒊依上開約定可知，系爭契約不僅就原告有懲罰性違約金之約定，如被告違約，亦得請求原告已支付價金之同額懲罰性違約金。買賣雙方既均可能須負擔相同之違約金，堪認系爭契約並未就單方當事人有減輕或加重責任，或就一方當事人有重大不利益之情形，原告此部分主張，並不可採。（三）系爭契約成立後有無情事變更？　　⒈按民法第227條之2規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」　　⒉原告主張系爭契約因台積電未於龍潭設廠，故有情事變更原則之適用，故請求減少違約金等語。然依上開規定，必須該等情形發生，非當事人得預料，始足當之。惟查原告提出之新聞畫面截圖，於系爭契約簽訂前之111年11月3日，竹科管理局始就龍潭園區擴建規劃辦理可行性評估（見本院卷第273頁）。復依原告所提出之龍潭科學園區擴建計畫，於系爭契約簽訂前，僅曾於112年7月26日有辦理公聽會（見本院卷第277頁），尚非完整公告之都市計畫，可認科學園區之擴建計畫，均仍在早期規劃階段，是否可行尚未可知。　　⒊況且依原告提出之證據，均未見台積電自行公布將於龍潭設廠，而僅有無法確認來源之「科技人士透露」（見本院卷第271頁）。則依一般社會通念，均無從確定台積電將於龍潭設廠，反之，即可預料台積電可能不於龍潭設廠。原告既可預料台積電可能不於龍潭設廠，則不符合上開情事變更原則之規定，原告請求依該規定酌減違約金，尚屬無據。（四）系爭契約約定之違約金是否過高？　　⒈按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」次按當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院110年度台上字第2581號判決意旨參照）。再按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決參照）　　⒉本件原告未依系爭契約之約定給付價金，為原告所自認。經被告以存證信函催告原告給付，於原告未給付後，復以存證信函向原告為解除系爭契約之意思表示，有存證信函在卷可參（見本院卷第35至37頁、47至49頁）。且該違約未給付價金之情形，並無情事變更原則之適用，已如前述。而系爭契約第8條第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除契約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」（見本院卷第25頁）是依上開約定，被告即得向原告請求已付之280萬元為違約金。　　⒋原告固辯稱被告請求違約金過高等語。然兩造均係自然人，無客觀事證可認定兩造在締約能力上有何顯著落差，兩造關於違約金條款之約定，係本於自由意識及平等地位所為自主決定，基於契約神聖之原則，本院自當予以尊重。且被告因系爭契約總價金為2,800萬元，違約金僅占買賣價金10%，尚且未達行政院內政部成屋買賣契約書範本所定，買賣價金15%之上限，已難認有何過高之情形。　　⒌原告雖辯稱被告僅受有112年10月21日至11月29日間之利息損失云云。然被告於系爭契約解除後雖仍可再將系爭土地出售，然是否得以相同或更高售價出售，並未可知，是難謂被告僅受有利息損害。況且懲罰性違約金之目的，本非填補受違約方之損害，而係以懲罰違約者，確保契約當事人均得履行契約為主要目的。如依原告所述，僅需以被告所受損害作為違約金數額之認定，使違約方得因違約之利益損失甚小，而任意拒絕履行契約，即失懲罰性違約金之約定目的。此等減免違反契約一方之責任，並使遵守契約之一方，反無法依契約獲取應得賠償之解釋方法，於社會經濟生活之正常運作，顯非允當，是原告此部分主張，亦不可採。六、綜上所述，原告依民法第179條之法律關係，請求被告同意原告向僑馥公司取回280萬元，並請求遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　民事第二庭　　　法　官周仕弘上判決正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玉玫

2025-01-17

TYDV-112-訴-2742-20250117-1

簡上

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第319號上訴人蔡鳳徽訴訟代理人鄭仲昕律師李昭儒律師被上訴人謝許夏兼上一人之訴訟代理人吳秀君上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年4月 30日本院臺中簡易庭112年度中簡字第3701號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於113年12月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第 1款、第3款、第2項、第256條分別定有明文。前開規定，依同法第436條之1第3項、第463條規定準用於簡易訴訟之第二審程序。二、經查，上訴人上訴聲明原為：「㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上廢棄部分，被上訴人謝許夏及吳秀君（以下合稱為被上訴人）應連帶給付上訴人新臺幣（下同）482,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢、訴訟費用由被上訴人負擔。㈣、上訴人願供擔保請准予宣告假執行。」；嗣迭經變更，最終於民國113 年12月20日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：「㈠、原判決就駁回上訴人後項聲明部分廢棄。㈡、上廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人482,000元，及自112年11月4日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈢、訴訟費用由被上訴人負擔」（見本院卷第109頁至第110頁），核上訴人前開所為，應認屬補充或更正事實上或法律上之陳述，並非訴之變更，且被上訴人均於113年12月20日言詞辯論期日到場，就上訴人上開變更並無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意上訴人前開變更等情，亦經記明筆錄在卷，依首揭法條規定，均無不合，自應准許。貳、實體方面：　　一、本件經本院審酌全案卷證，認原審判決之結果，於法要無不合，應予維持，並引用原審判決記載之事實及理由。　　二、上訴人上訴意旨略以：㈠、上訴人在臺灣臺中地方檢察署112年度偵字第8964、21553號偵查案件中（以下合稱刑事案件）已清楚說明拆除門牌號碼為臺中市○○區○○○道0段000巷00號5樓建物（下稱系爭房屋，與該建物所坐落臺中市○○區○○段000○0地號土地，下合稱系爭房地）之實木地板之人為被上訴人吳秀君（下稱吳秀君）。又上訴人係於交屋後進行裝潢撕下廉價木紋地板貼皮後始發現系爭房屋地板磁磚（下稱地磚）有膨風、剝落等（下合稱破損）嚴重瑕疵，詎刑事案件檢察官竟誤認拆除實木地板為上訴人，是刑事案件之不起訴處分書是草率結案產物而有重大瑕疵，不具任何參考價值。㈡、系爭房屋於111年3月間買賣房屋網站上照片之地板係原裝潢之實木地板，上訴人前往看系爭房屋時，地板已為看似無暇之木紋地板貼皮。又依訴外人王文鴻（下稱王文鴻）於111 年10月3日刑事案件之警詢中表示：「因為以前住的時候鋪木地板需要打釘，如果拆掉的話一定會傷到磁磚。」等語（下稱王文鴻陳述）；以及吳秀君於刑事案件偵查中稱：有委由他人拆除系爭房屋實木地板等語，顯見係吳秀君委由他人拆除實木地板致系爭房屋地磚破損，而該他人必告知被上訴人，由被上訴人決定黏貼木紋地板貼皮，被上訴人自不得推諉不知地磚破損狀況；此外，上訴人之仲介陳志銓亦在刑事案件警詢中陳稱：「伊只知道有漏水，因現場地板有貼皮，沒有發現下面磁磚破損」等語，益徵被上訴人從未告知上訴人地磚破損。又吳秀君在刑事案件中曾稱：因發現有漏水，並未全部進行修繕施工，而是反映在價金上等語，可證，買賣價金之退讓係因漏水而非地磚破損瑕疵，自無從容忍被上訴人有漏水告知以及價金有退讓而狡辯其等不知系爭房屋地磚有破損瑕疵。被上訴人明知系爭房屋地磚有嚴重破損瑕疵，竟以廉價嶄新木紋地板貼皮全部覆蓋之方式，故意隱匿破損瑕疵且隻字未提，復上訴人買受系爭房屋前不可能將木紋地板貼皮撕下，自無從察覺前開瑕疵，直至進行裝潢撕下該木紋地板貼皮始發現地磚嚴重破損，經修繕後，已支出425, 000元；且上訴人在修繕施工期間3個月，受有不能使用系爭房屋之損失，應得另行請求租賃房屋之租金57,000元（計算式：系爭社區租賃行情19,000元/月×3月＝57,000元），上訴人自得依民法第184條、第185條之規定請求被上訴人連帶賠償482,000元。㈢、另申舟室內裝修實業有限公司（下稱申舟公司）負責人張展欲在原審分別證稱：「原木地板施工的時候若因工法不同，施工時可能就會造成地磚破損；如果木質地板有釘及地磚表面的話，就會破損。．．．一進門時看到的客廳是塑膠地板，從塑膠地板沒有辦法知道底下的磁磚有如此大面積的破損」等語（下稱張展欲證稱）、「（客廳位置跟兩個房間的相對位置為何？）一進門就是客廳的獨立空間。是兩個房間雖有漏水，但跟客廳是獨立分開的空間」等語，亦可證系爭房屋地磚破損係因吳秀君拆除原裝潢之實木地板所造成，木紋地板貼皮確實將地磚破損完整遮掩而無從發現；且房間牆壁滲漏水與地磚破損無關，原審判決卻硬將地磚破損扭曲成乃因廁所管線破損致鄰近房間牆壁滲漏水致地磚積水、隆起。是原審判決認事用法顯有重大違誤，且違背經驗法則等語。並聲明：㈠、原判決就駁回上訴人後項聲明部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人482,000元，及自112 年11月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢、訴訟費用由被上訴人負擔等語。至上訴人就原審駁回其對王文鴻之訴部分未據聲明不服而告確定，並不在本院審理範圍，併此敘明。三、被上訴人則均以：㈠、上訴人購買系爭房屋時，被上訴人及仲介均已據實告知系爭　　房屋為中古屋。又磁磚不齊全或破損情況，在中古屋在所難免，是磁磚不齊全、破損情況對於中古屋而言，應屬無關重要者，依民法第354條但書規定，根本不得視為瑕疵。況系爭房屋貼上木紋地板貼皮後，看來寬敞舒適，上訴人既對木紋地板貼皮及地磚捨棄不用，而選擇清除後另行裝修，顯係對於系爭房屋另有規劃，縱地磚破損亦不會讓上訴人增加裝修費用，上訴人卻以此為由對被上訴人請求損害賠償，即屬無據。㈡、吳秀君因工作繁忙，疲於繼續整理屋況，故委託仲介出售系爭房屋時，即已據實告知系爭房屋為中古屋，仲介李凰娘亦協助告知上訴人「裡面的東西都是中古的，所以不是新的，若有問題或是不漂亮或不完整，我們買方都要概括承受，除非是水管不通塞住等造成很大的損害，這才有，我們要自己修繕的部分就沒有包括在裡面。」等語；王文鴻亦在買賣價金作出折讓，並與上訴人簽立增補契約，約定上訴人同意免除出賣人物之瑕疵擔保責任，故買賣價金退讓係因上訴人同意以現況交屋，並免除王文鴻物之瑕疵擔保責任，並非僅因衛浴漏水。㈢、王文鴻並非房屋裝修專業人士，上開王文鴻陳述等語，僅係猜測之詞，不足採信。又由張展欲證詞可知，拆除實木地板只要工法正確且適當，就不會造成地磚破損，而如前所述，吳秀君僱工拆除實木地板並貼上木紋地板貼皮後，系爭房屋地板看起來平順完整，顯見工人拆除實木地板時，地磚並無破損或不完整之情形，是上訴人僅以吳秀君雇工拆除實木地板即謂地磚破損係被上訴人所造成，並非屬實。㈣、系爭房屋原鋪設實木地板，因下雨潮濕而有發霉之情況，吳秀君因此僱工將實木地板清除，並黏貼木紋地板貼皮，然因被上訴人均未曾居住在系爭房屋，且吳秀君工作繁忙，亦未親自監督工人拆除實木地板，工作完成後，工人所黏貼之木紋地板貼皮平順完整，根本看不出地磚有破損之情形，吳秀君亦不曾看到工人拆除實木地板後之情形，不知系爭房屋於工人施作前後是否有上訴人所述地磚破損問題，上訴人僅以吳秀君有雇工拆除實木地板，並黏貼木紋地板貼皮，即謂被上訴人知悉地磚有破損卻故意不告知上訴人，顯屬個人臆測。刑事案件不起訴處分書亦認定被上訴人不知地磚狀況，並非故意不告知上訴人，上訴人以此主張被上訴人應負侵權行為損害賠償責任，並無理由。㈤、退步言之，縱認被上訴人需負損賠償責任，惟原證7簽收單（見原審卷第73頁）所載廁所裝修6萬元費用與地磚破損瑕疵無關，此部分請求無理由；且貼磚工程費用部分，因系爭房屋為中古屋，應扣除磁磚折舊。另系爭房屋並非用作上訴人個人居住使用，而係用於出租或投資，則上訴人主張不能使用系爭房屋而須另行租屋之損害，與地磚破損並無因果關係，而無理由等語。並聲明：上訴駁回。四、本院之判斷：　㈠、兩造不爭執事項如下：１、王文鴻為系爭房地之所有權人，其於110年7月5日將系爭房地信託登記於被上訴人謝許夏（下稱謝許夏）名下，並由被上訴人代為出售系爭房地。２、王文鴻與上訴人於111年4月8日簽立不動產買賣契約書，並於不動產買賣契約書第17條第3點約定:「本買賣標的之固定装潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備, 以現況點交, 賣方不負瑕疵擔保責任。」㈡、兩造爭執事項如下：上訴人以系爭房屋磁磚破損，請求被上訴人依民法第184、185條規定連帶賠償482,000元，有無理由？１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院100年度台上字第328號民事判決意旨參照)，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨參照）。２、上訴人主張吳秀君雇工拆除系爭房屋之原木地板致地磚破損，卻故意黏貼木紋地板貼皮隱匿該破損瑕疵，致上訴人受有前開損害等情，均為被上訴人所否認，並以前開情詞抗辯，則上訴人自應就前開有利於己之事實負舉證之責。３、上訴人固提出照片（閌原審卷第25至27頁、第179至181 頁）、申舟公司111年7月15日簽收單（見原審卷第73頁）等件為證，然依上開照片、簽收單僅可證明系爭房屋地磚有破損情形，並由申舟公司修繕前開破損，惟卻無法證明前開地磚破損確係因吳秀君雇工拆除原木地板不當所導致損害，更難遽此推論被上訴人主觀上已明知地磚有破損而故意隱匿該情事。４、上訴人雖另以王文鴻在刑事案件警詢中表示：「因為以前住的時候鋪木地板需要打釘，如果拆掉的話一定會傷到磁磚。」等語；張展欲在原審證稱：「原木地板施工的時候若因工法不同，施工時可能就會造成地磚破損；如果木質地板有釘及地磚表面的話，就會破損。．．．一進門時看到的客廳是塑膠地板，從塑膠地板沒有辦法知道底下的磁磚有如此大面積的破損」等語；陳志銓在刑事案件警詢中陳稱：「．．．因現場地板有貼皮，沒有發現下面磁磚破損」等語；以及吳秀君在刑事案件偵查中陳稱：因發現有漏水，並未全部進行修繕施工，而是反映在價金上等語，欲證明其前開主張為真；然依張展欲、王文鴻、陳志銓、吳秀君之前開證詞或陳詞內容，也僅能證明原木地板若有釘及地磚表面可能會導致磁磚受損情事，及依系爭房屋當時現場情形並未發現有地磚破損之情，曁系爭房之買賣價金因系爭房屋有漏水且未全面修繕情事而有折讓予上訴人等事實，仍無法僅依前開陳詞即逕予推認被上訴人有故意隱匿系爭房屋地磚發生破損情事，上訴人突以主觀臆測，主張被上訴人有其所指之故意不法侵權行為情事，難認有據。５、參以，系爭房屋為中古屋，建築本體及所用建材、設備本有依使用年限老化或因使用而發生耗損之情形，此均為一般人所周知之事實，其中磁磚部分因熱漲冷縮、或天然災害（如颱風、地震等）等外力原因而發生損毀亦屬常見，復依張展欲在原審證稱：「（被告〈按即被上訴人，下同〉有將原本木質地板拆除，木質地板的拆除與本案破損有無關連？）．．．後來拆除發現地板下有積水，發出惡臭．．．」、「（依照你承接本工程，就地板積水之原因為何？）廁所管線破損，靠近房間的牆壁有滲漏水。」等語（見原審卷第225頁、第227 頁），兼衡上訴人簽訂系爭買賣契約時間係111年4月8日，距上訴人提出111年7月15日簽收單，並主張申舟公司裝修拆除木紋地板貼皮後始發現地磚有破損之情已有3個月，該等地磚亦可能在此期間內發生破損，且該地磚既木質地板（後經改為木紋貼皮地板），被上訴人復未長期親自占有使用系爭房屋，自難僅依外觀查知上情，上訴人復未提出其他證據證明其前開主張為真，本院自無法遽為上訴人有利之認定。６、復審酌，陳志銓於刑事案件警詢中陳稱：「．．．。有帶她（按即上訴人）去現場看屋看了兩次．．．，看完房子後再帶她審閱房屋現況說明書，買方依照現況說明書說明的房子現況和她去現場看房的狀況決定同意購買房屋，．．．屋主（按即王文鴻，下同）一開始要價750萬元，但買方（按即上訴人，下同）出價650萬元，最後成交是690萬元，屋主願意降價的條件是買方同意房屋以現況交屋並簽訂增補契約，契約內容含有免除房屋瑕疵擔保責任，買方同意之後就簽約．．．」、「（交屋前、後蔡鳳徽有無向你反映屋況問題？．．．）交屋前她有去現場看過，沒有反映過，我們當時只知道浴室有漏水，交屋之後蔡鳳徽因為要裝修有跟我們說發現兩間房子也有漏水現象。」、「（．．．房屋滲水及瓷磚破損問題在交屋前為何人進行修繕？）簽約前我們就只知道浴室有漏水狀況，並沒有進行修繕，現況說明書也有寫，簽約前沒有房間滲水問題，現場地板有貼皮所以我沒有發現下面的磁磚是否破損．．．」等語（見原審卷第170至171頁、第175至176頁）；且依刑事案件之錄音文字稿所載，上訴人之母與被上訴人吳秀君及代書、仲介李凰娘在簽約時，仲介李凰娘表示：「裡面的東西都是中古的，所以不是新的，若有問題或是不漂亮或不完整，我們買方都要概括承受，除非是水管不通、塞住等造成很大的損害，這才有」，我們要自行修繕的部分就沒有包括在裡面（請代書寫清楚一點）」等語，上訴人之母表示：「好」，代書又表示：「這邊有一張增補契約，上面就有寫了。」、「現況就是雙方都再簽一下」等語（見原審卷第77至79頁、第198 至199 頁），顯見上訴人於簽約前已數次前往系爭房屋，並自由檢視屋況，且在明知系爭房屋存有漏水現象後仍向王文鴻議價購買該屋，並簽訂系爭買賣契約、增補契約、現況說明書，應係忖度中古屋屋況一切利弊得失後所為之決定，否則倘若上訴人對屋況仍有所疑慮，理應會要求被上訴人再多做說明或加以註記，始符常情，又豈會在系爭買賣契約第17條第3項約定：「本買賣標的物之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任。」，並由上訴人與王文鴻於前開記載旁簽名、蓋章（見原審卷第38、190頁）；兼衡上訴人係有智識能力成年人，應知悉簽名或蓋章於其上係特別表明自己同意該等內容之意，若非已閱讀系爭條款之文字內容，且已瞭解並同意該等內容，應不會輕率用印或簽名其上，堪認上訴人同意地板以現況點交之事實。更何況，被上訴人既已告知系爭房屋有發生漏水之情事，更簽訂前開增補協議，衡情以言，應無須特別隱匿地磚破損之情事，且該若上訴人未因另行裝潢所須而撕下木紋地板，該木紋地板亦不妨害系爭房屋之正常使用。準此，上訴人既已明確同意出賣人以現況方式將系爭房屋出售並交付予上訴人，自不得事後因自行喜好另行裝潢，於撕下木紋地板貼皮後，因發現地磚發生破損即任意主張被上訴人有故意隱匿致使上訴人陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約情事甚明。㈢、上訴人暨未能舉證證明被上訴人之行為均已符合侵權行為之要件，則依侵權行為之規定請求上訴人負連帶損害賠償責任，洵屬無據。五、綜上所述，上訴人依民法第184條、第185條之規定請求被上訴人連帶賠償482,000元，及自112年11月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由。原審判決因而駁回上訴人之請求，核無不合，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判　　決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第　　3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　 114 　年　　1　　月　17　　日　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　謝慧敏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊毓宸　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官林士傑正本係依原本製作。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不得上訴。中　　華　　民　　國　 114 　年　　1　　月　 17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊玉華

2025-01-17

TCDV-113-簡上-319-20250117-1

上易

臺灣高等法院花蓮分院

損害賠償

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度上易字第47號上訴人花蓮中山不動產企業社法定代理人温文雅訴訟代理人吳育胤律師複代理人曾泰源律師被上訴人邱華珍訴訟代理人魏辰州律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國113年7月25日臺灣花蓮地方法院113年度訴字第159號第一審判決提起上訴，本院於113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾玖萬肆仟元，及自民國113年3 月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國113年1月6日簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭契約）書，約定被上訴人委託伊以新臺幣（下同）1,980萬元價格銷售門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），被上訴人給付成交價額3%為服務報酬，委託銷售期間為113年1月6日至7月5日。惟被上訴人於1 13年2月間自行將系爭房屋賣出，依系爭契約第8條第3項第1 款（下稱A條款）及第5條第1項約定仍應給付按上開金額3% 計算之服務報酬59萬4,000元（計算式：1,980萬×3%）。爰依上開約定，求為命被上訴人應給付伊59萬4,000元，及自1 13年2月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息之判決。二、被上訴人則以：上訴人簽約前未給予伊審閱期間且未解釋系爭契約條文內容，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之 1第3項規定，A條款不構成契約內容。又A條款約定之違約金過高，應依民法第251、252條規定酌減等語置辯，並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴並聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人59萬4,000元，及減縮自本件支付命令送達翌日即113年3月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷一第110至111頁、第133頁，並為文字之適當修正）：　㈠系爭房屋原為被上訴人所有，於113年2月26日以買賣為原因移轉登記為訴外人林品棋所有（土地建物登記謄本所載該買賣原因發生日為113年2月6日）。　㈡兩造於113年1月6日簽立居間仲介性質之系爭契約書（含標的物現況說明書），約定被上訴人委託上訴人專任銷售系爭房屋，委託銷售期間為113年1月6日至7月5日，系爭契約第2條約定委託銷售價為1980萬元（本院卷第31頁），第5條第1、 3項約定居間仲介買賣成立時被上訴人應給付成交價額3%之服務報酬（本院卷第31頁）。上開書面資料係上訴人營業員王靜雪當日交付被上訴人，被上訴人於該日即於其上簽名，王靜雪為上訴人負責處理銷售系爭房屋業務。　㈢兩造簽立系爭契約後，被上訴人均係透過胞弟邱乾峰與上訴人接洽處理本件委託銷售事宜。原審卷第73至81頁對話資料為王靜雪與被上訴人胞弟邱乾峰通訊軟體LINE對話資料。邱乾峰於113年2月2日通知上訴人，被上訴人已自行將系爭房屋出售。五、本院之判斷：　㈠被上訴人於簽立系爭契約書時應已知悉係「專任」委託上訴人銷售系爭房屋，A條款約定應屬有效： 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。另企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，為消保法第11條之1第1、 3項前段定有明文。其立法目的在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會（最高法院113年度台上字第1175號判決意旨參照）。是倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。又A條款（見本院卷第33頁）約定：委託期間內，甲方（即被上訴人）自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額1次支付予乙方。　　2.被上訴人抗辯系爭契約書上記載113年1月3日攜回審閱3日之內容不實，上訴人並未給予其契約審閱期，其係113年1月6 日簽約當時始看到契約書內容，故系爭契約違反消保法第11 條之1第1、3項規定，A條款約定不構成契約內容。經查，依系爭契約書內容觀之，為上訴人事先擬定用於同類委託銷售契約之條款，應屬消保法所規範之定型化契約。又上訴人確實未於113年1月6日簽立系爭契約前，給予被上訴人該契約審閱期（不爭執事項㈡），系爭契約書記載「委託人業已於中華民國113年1月3日攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」等文字（見本院卷第31頁）應為不實。　3.次查，本件係邱乾峰因投資被詐騙欠款1,000多萬元，每月需付利息約30萬元，急需用錢，經被上訴人同意而欲出售系爭房屋以還債，邱乾峰於113年1月6日聯繫上訴人營業員王靜雪至系爭房屋處後，與被上訴人3人共同洽談委託銷售該屋事宜（見本院卷第15頁、第143至144頁、第139頁、第194 頁）。證人王靜雪證稱：當下已有向被上訴人及邱乾峰說明本件委託銷售是專任，如果有別家業務的客戶要買，我也願意配件也就是業績對分，簽約過程中已有將委託期間、服務費%數、房屋現況說明書、及「專任」不能違約等契約內容重點告知被上訴人，簽約完也有將契約書交給他們（見本院卷第139至141頁），與證人邱乾峰所述：簽約時王靜雪完全沒有解釋契約條文，只談了我們要賣的價位，沒有討論服務費，王靜雪未告知本件是「專任」及委託期間、審閱期。我印象中被上訴人沒有看系爭契約書，因為字太多，其實她也看不懂。本件原則上就是要給王靜雪做，但王靜雪有說若有其他仲介也可以配件（見本院卷第145至149頁）等之簽約過程固有齟齬，惟查系爭契約簽約後，同日下午上訴人立即辦理刊登系爭房屋銷售廣告並以通訊軟體LINE簡訊告知邱乾峰，邱乾峰就此回覆「王小姐（即王靜雪）！就麻煩妳好了，不會給任何其他人做的，放心，只希望能快點賣出」（見本院卷第43頁），甚至邱乾峰於113年2月2日主動通知王靜雪已自行出售系爭房屋（見本院卷第57頁）後並向上訴人加盟總公司客訴否認簽「專任」委託銷售契約（見原審卷第221 至222頁、第79頁），被上訴人於同年月4日向王靜雪安撫解釋時之對話內容：「...被上訴人：請高抬貴手。...王靜雪：我們公司20幾個人，那個廣告花多少錢，他（即邱乾峰）跟我說我沒給妳簽專任，是口頭的。妳現在是在作夢嗎？.. .我那天去妳們家，跟他（即邱乾峰）說了以後，他說那他寫，我說不行，我問你姊姊（即被上訴人）在家嗎？他說在樓上，那請你姊姊下樓，妳下來之後，我又講了一遍，因為妳這個有欠錢，很複雜。被上訴人：是，很複雜。...王靜雪：我說我來處理，如果有人來配件，頂多我業績跟他分，獎金大家平分。被上訴人：對。」（見本院卷第121頁）、「...被上訴人：對不起，對不起，我們都急了，我弟弟剛剛也被我逼急了，我沒想到也那麼糊塗，我『應該』跟妳講說因為這房子不是很好賣，『應該』說簽一般委託，真的賣不出去...」（見本院卷第123頁），已見簽約當日已討論專任或一般委任之差異，被上訴人雖有疑慮，但最終在上訴人同意可由他人配件報酬平均分潤情形下，選擇專任銷售模式，與邱乾峰上開LINE對話表示「不會給任何其他人做的」內容吻合，而被上訴人對於王靜雪隔日在電話中所稱：「那天你們那寫的一清二楚，看完簽完名，再給你們看一次，再撕一份給你們，還說委託不能超過半年...」亦未否認（見本院卷第127頁），可見王靜雪於簽約前已明確告知被上訴人本件為「專任」委託銷售，被上訴人閱覽知悉系爭契約條款後始簽立該契約書。　4.至於被上訴人抗辯除委託期間、服務費成數、房屋現況說明書等外，王靜雪簽約過程並未向被上訴人說明系爭契約條款及審閱期意義等，主張A條款不構成契約內容等語（見本院卷第196頁）。然本件係被上訴人及邱乾峰因債務問題主動聯繫上訴人業務員王靜雪到家中洽談委託銷售系爭房屋事宜，依證人邱乾峰證述被上訴人為高中畢業學歷，先前已有委託仲介買過2、3筆不動產之經驗（見本院卷第143、147頁），實難諉為不知委託仲介銷售不動產時需支付仲介服務報酬並於簽約時約定報酬計價方式（即按委託銷售金額成數計算報酬），依王靜雪上開證述及其與被上訴人前揭對話內容，王靜雪於簽約前確實已告知系爭契約內容，被上訴人並閱覽知悉各條款內容後，雙方始簽約，是以，縱使上訴人就系爭契約書面資料未給予該契約所載之審閱期，因被上訴人係知悉契約條款內容之前提下始簽立系爭契約，其於簽約後取得該契約書資料（見本院卷第147頁），並得隨時查閱系爭契約條款，而依兩造各自代理人即王靜雪與邱乾峰間就本件委託銷售往來之LINE對話內容（見本院卷第43頁、第55至57頁），被上訴人於自行出售系爭房屋前未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，已難謂被上訴人係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，雙方訂立之契約有失公平之虞。依上開說明，應認該契約審閱期不足之瑕疵已經補正，被上訴人自不得以違反上開規定為由而主張A條款不構成契約內容。是以，被上訴人上開所辯並不可採，A條款應屬有效。　㈡上訴人得依A條款約定請求被上訴人給付報酬：　1.被上訴人既於系爭契約委託銷售期間之113年2月間將系爭房屋自行出售他人（不爭執事項㈠、㈢），依A條款約定，仍應給付依第5條第1項約定計算之服務報酬（即以售價1980萬元 ×3%＝59萬4,000元），故上訴人依該約定請求被上訴人給付該款項，應屬有據。　2.被上訴人辯稱A條款屬違約金性質，上訴人實際履約期間僅占原約定期間約6分之1，付出勞力費用甚微，依民法第251 、252條規定應予酌減等語。然查，系爭契約第8條第3項係就被上訴人符合約定條款之行為時，視為上訴人已完成居間仲介之義務，被上訴人仍應給付原約定之報酬，並非被上訴人應負擔損害賠償或給付違約金之約定。故被上訴人主張A 條款為違約損害賠償約定，屬違約金性質，依上開規定請求酌減，並無理由。六、綜上所述，上訴人依A條款約定，請求被上訴人給付59萬4,0 00元，及自本件支付命令送達翌日即113年3月19日（見原審卷第103頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　劉雪惠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖曉萍　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾志雄　　以上正本係照原本作成。本件不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣若芸

2025-01-17

HLHV-113-上易-47-20250117-1

訴

臺灣苗栗地方法院

回復原狀等

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　 111年度訴字第269號原告吳建志訴訟代理人季佩芃律師被告黃柏翔訴訟代理人蘇亦洵律師複代理人楊禹謙律師參加人三泰福星住宅大樓管理委員會法定代理人洪聖富訴訟代理人葉鈞律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬肆仟陸佰肆拾伍元，及自民國一百一十一年八月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告負擔。四、參加訴訟費用由參加人負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣肆拾玖萬肆仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。原告原列欣誼泰不動產有限公司（下稱欣誼泰公司）為被告而起訴請求欣誼泰公司應給付原告新臺幣（下同） 98,000元本息（見本院卷一第13頁），嗣撤回對欣誼泰公司對起訴（見本院卷二第331頁），欣誼泰公司雖已為本案之辯論，惟同意原告之撤回（見本院卷二第331頁），已生撤回之效力。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告原對被告起訴請求：㈠被告應給付原告新臺幣5,021,043元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第13頁）。嗣變更聲明為：㈠被告應給付原告571,873元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第331、337頁）。原告上開變更聲明，經被告同意（見本院卷二第331頁），揆諸前揭規定，原告所為上開訴之變更，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：原告經由欣誼泰公司仲介，於民國110年10月12 日向被告購買其所有苗栗縣○○鎮○○○段0000地號土地(權利範圍83/10000)，及其上同段673建號建物(權利範圍全部)、77 0建號建物(權利範圍355/10000)、774建號建物(權利範圍83 /10000，上開建物之門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○街00 號16樓之1，下稱系爭房屋，並與上開土地下合稱系爭房地，並於同日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），於111年1月5日辦理交屋完畢。依系爭買賣契約之房屋現況說明書中記載，被告擔保系爭房屋除窗框以外部分無滲漏水。嗣原告於交屋後欲進行裝潢前，即發現系爭房屋之3間臥室、主臥室、餐廳頂版均有漏水（下合稱系爭漏水瑕疵），且於系爭房屋天花板上發現以集水盤方式修繕漏水痕跡，可知系爭漏水瑕疵存在已久，被告顯屬故意隱匿原告上開瑕疵，系爭房屋因存有系爭漏水瑕疵而嚴重影響居住效用，並缺乏被告所擔保除窗框以外無滲漏水情形之品質，被告應負瑕疵擔保責任，關於系爭房屋所受物理性價值貶損應以系爭漏水瑕疵之修繕費用458,572元計算，系爭房屋縱經修復仍有1 13,301元之交易性價值貶損，共計價值貶損571,873元，原告得依民法第359條規定請求就上開金額減少價金而依民法第179條規定請求被告返還受領上開價金之不當得利，或依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定請求被告賠償上開金額之損害。為此，爰依民法第354、359、179條及第2 27條第1項準用同法第226條第1項之規定，提起本件訴訟，並擇一為有利之判決等語。並聲明：如變更後之聲明。二、被告則以：系爭房屋已於111年1月5日點交予原告，且111年 1月間有多日下雨，如確有漏水應會立即發現，顯見系爭房屋於交付時無滲漏水情形；原告所稱在系爭房屋發現之集水盤、漏水修繕痕跡僅能證明過去曾發生滲漏水，而非現仍有滲漏水情事，系爭房屋雖曾發生天花板滲漏水，然已修繕完畢，於交付原告時無漏水瑕疵存在，僅牆面上殘存漏水痕跡，不可作為交付時仍有滲漏水瑕疵之證據；原告所稱上開集水盤非被告設計，被告購買系爭房屋時該屋存有裝潢，其買受後未曾裝潢、改建或修繕而不知悉有集水盤，被告持有系爭房屋期間均出租他人使用，且承租房客未曾反應有漏水或要求修繕滲漏水、賠償漏水損害，被告不知悉天花板有集水盤及滲漏水痕跡，並無故意隱匿之情事；再民法第359條所規定之減少價金為買賣標的物在有瑕疵狀態下價值減損之比率，而非買賣標的物在瑕疵修復完畢後交易價值減損之金額，故華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲事務所）提出之交易價值減損非減少價金之計算方式，至漏水修補費用亦屬損害賠償之技術性貶值計算方式，均不得作為本件減少價金之計算依據，故原告未能就系爭買賣契約減少價金之數額盡舉證之責，其請求減少價金應無理由；復華聲事務所鑑定之系爭房屋減損影響比例欠缺明確參考及計算基礎，不足作為本件交易性貶值金額之依據；另華聲事務所所載系爭房屋起訴時之交易價值為5,665,032元，瑕疵存在時之不動產價值減損為571,873元，其差額仍高於本件買賣價金490萬元，顯見兩造於訂約時已就屋況充分評估始以此低於市場行情之價格交易，如仍容許原告事後以系爭房屋屋況不佳為由減少價金，對被告顯有失公平等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、參加人之陳述：無論系爭房屋之漏水瑕疵是否與參加人有關，兩造均有同意參加人以免費裝設導水盤及導水管之方式修繕頂樓滲水問題，而鑑定人國立中央大學智慧營建研究中心（下稱中央智營中心）鑑定未詳加說明防水層施工不良或年限之推論過程，及目前防水層現況為何、設計及施作是否於與法規相符等亦乏依據，且系爭房屋之漏水原因應考量證人林永松所稱系爭房屋輕鋼架設置方式係用火藥把支撐點固定而造成漏水痕跡等語。四、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下：　㈠不爭執事項（見本院卷一第312至314頁）　⒈原告於110年10月12日經由欣誼泰公司仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，由原告以總價490萬元向被告購買系爭房地，原告已給付買賣價金490萬元，被告並於111年1月6日完成點交。　⒉系爭買賣契約第15條約定：「3.本標的物，依不動產標的的現況說明書屋主確實告知無漏水情形，交屋半年內如有漏水情形，由屋主負責修繕，若因買方整修而導致者，不在限。前述擔保不含窗框滲水部分。」；「房屋現況說明(下稱現況說明書)」，第39點約定：「有無滲漏水狀況？有(勾選) ；若有，滲漏水位置：窗框(勾選)；處理方式：買方自行修繕(勾選)」。　⒊原告於111年3月15日以台北安和郵局存證號碼317號存證信函及附件律師函，通知被告系爭房屋有漏水瑕疵，未經被告收受而退回；原告復於同年5月11日以簡訊通知被告系爭房屋有漏水情事，上開簡訊通知經被告於同日收受。　⒋系爭房屋天花板處有設置如本院卷一第195頁「板」1至7所示之集水盤。　㈡爭點（見本院卷二第284至285頁、第332頁）　　原告以系爭房屋存有窗框以外之系爭漏水瑕疵為由，依民法第359條規定對被告主張減少價金，有無理由？五、得心證之理由：　㈠系爭房屋於危險移轉時，是否有系爭漏水瑕疵存在，而構成物之瑕疵？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354條第1、2項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號原判例意旨參照）。　⒉系爭房屋就附件所示3間臥室、主臥室、餐廳頂版均有滲漏水情事，有中央智營中心鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可稽，復為兩造所不爭執（見本院卷二第332至333頁），此部分事實堪以認定。又關於漏水之原因，經中央智營中心鑑定結果：「本案造成漏水成因有：a.外力及地震力。b.防水層施工不良或年限」；鑑定結論：為鑑定系爭房屋頂版滲水引起潮濕情形，於頂樓平台進行積蓄水測試。以紅外線熱像儀及混凝土濕度計檢測受測點位，系爭房屋頂版濕度明顯提升，故與頂樓平台防水層無法發揮原有功能有直接關連；系爭房屋滲漏水與頂樓平台防水層有直接關係等情，有系爭鑑定報告在卷可佐（參該報告第8至9頁）。參酌證人即系爭房屋社區總幹事林永松於審理中證稱：頂樓漏水的問題多年都有在討論，管理委員會（下稱管委會，應即指參加人）有在106年通知被告說管委會有在處理漏水的問題，也有通知被告到管委會，由管委會說明漏水問題並簽署同意施工的聲明書；109年時主委有跟被告說要進到屋內裝滲水的導水盤，當時主委去被告屋內看完後有通知我說有兩處漏水需要裝滲水盤，在110年被告之房屋過戶前有裝修滲水盤，在裝修期間我有電話通知被告說明滲水盤盛水後必須裝置導水管，及說明水管要如何導、導水到哪裡去，被告對我說「你要幫我弄漂亮一點」，最後在被告屋內裝修兩塊鐵盤即滲水盤，這都是在被告房屋過戶前的事；過戶後原告搬進、裝修房屋時把所有輕鋼架卸除，另發現有3處漏水的地方通知我，我與主委到現場告知如何處理的方式並獲得同意，其施工方法與之前的滲水盤施工方法相同等情；漏水問題在被告購入系爭房屋前已存在，漏水問題於被告簽署106年簽署同意以集水盤方式修繕之聲明書前即存在等語（見本院卷一第315至3 16頁），復有聲明書1紙在卷可考（本院卷一第325頁），此核與原告主張其於受領系爭房屋之交付後欲進行裝潢前，發現該屋天花板上設有集水盤乙節吻合。佐以兩造均不爭執系爭房屋天花板處有設置多處集水盤之情事，足徵系爭房屋因頂樓平台發生滲漏水情事至遲於106年間已存在，是原告主張系爭漏水瑕疵為系爭房屋於交付前即已存在乙節，應屬有據。　⒊查系爭買賣契約第9條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」等語。又依不爭執事項⒉所載系爭買賣契約第15條約定及現況說明書第39點約定內容，可徵被告擔保系爭房屋除窗框外部分，應交付無漏水之房屋，然系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，且該漏水瑕疵係房屋頂版之漏水，自有欠缺被告所保證之品質而具有瑕疵，被告即應就系爭漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任，故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，即屬有據。　㈡原告主張就系爭漏水瑕疵之修繕費用、交易性貶值依民法第3 59條規定請求減少價金後，請求被告依民法第179條規定返還溢付價金571,873元，有無理由？　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。前開減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院10 1年度台上字第1916號、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。　⒉查兩造就系爭房地於110年10月12日以總價490萬元成立系爭買賣契約，並經兩造合意以本件起訴時即111年6月9日作為相關減少價金之價格基準日期（見本院卷二第285頁）。而系爭房地經鑑定機關華聲事務所依產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法進行評估，如無系爭漏水瑕疵存在，於11 1年6月9日之合理市價為5,665,032元，有該所以113年11月2 0日華估字第H80574號函所附補充鑑定報告書（下稱系爭補充報告）存卷可按。　⒊關於系爭漏水瑕疵之修繕方式及修繕費用，鑑定機關即中央智營中心鑑定認頂樓平台防水施工建議以一體成形方式進行修繕，即頂樓防水工程建議以pu塗膜工法施工；施工工期為 25工作日、修繕費用估算為349,786元，系爭房屋頂版（天花板）修繕施工工期為5日，修繕費用估算為108,786元；系爭房屋室内頂版現有接水盤設施，應於頂樓防水修繕完工測試前予以拆除，以利觀察是否仍有滲漏水，故屋頂平台防水層及室内接水盤拆除須一併進行，確認無滲漏水後，再施作室内裝修復等情，有系爭鑑定報告所載鑑定分析、鑑定結果、該中心113年9月11日中大工智字第1130911001號函所附說明附件（見本院卷二第270至271頁）存卷可參。佐以鑑定機關華聲事務所鑑定認：系爭鑑定報告所列修繕費用僅屋頂平台防水層修繕工程有相關防水施工項目；若與滲漏水有直接關係之頂樓平台未進行修復，且系爭房屋室内修復工程未編列相關防水施工項目，只進行系爭房屋室内修復工程，則較難達成防止室内屋頂漏水之修繕目的，故需要屋頂平台一併進行修復，始能有效達成修復漏水之目的等語，有該事務所 113年9月6日華估字第H00000-0號函附卷可稽（見本院卷二第260至261頁），可徵系爭房屋頂版之修繕費用108,786元及屋頂平台防水層修繕費用349,786元均屬修復系爭漏水瑕疵之合理必要費用。　⒋一般房屋漏水瑕疵，通常在技術上係可以修復，只是修護費用高低差別而已。倘若短時間之漏水，其對於建築物之結構安全影響其實是有限的，漏水如經修繕完畢，仍可維持房屋原有價值，並不會造成太大之交易價格貶損，但若是長時間漏水，因水滲入結構後，造成混凝土中性化及鋼筋之鏽蝕，亦會造成建物價值減損。不動產損害後所產生的價值減損，可分為技術性貶值及交易性貶值。瑕疵建物之價值減損，可分成使用價值的減損及交換價值的減損。使用價值的減損僅包含修復成本；交換價值的減損則包含修復成本及污名價損（交易性貶值）。汙名係指超過建物修復費用的不動產價值減損，也就是支付修復費用後，仍然存在不動產價值損失。當瑕疵建物可修復時，其損失包括修復費用及交易性貶值損失。因系爭房屋漏水問題經修復後，屋主出售時仍會面臨購屋者之心理恐慌，如未來是否有漏水復發之可能性……等等，因此相較正常未發生漏水問題之房屋，在不動產市場之接受度較低，導致交易價格會有低於正常價格之情形。故本事務所以無漏水情形之交易價格為基準，予以減價2%（113,301 元）。考量系爭房地於發生漏水問題修復後，將影響經濟價值減損、原有合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支付意願高低及市場交易習慣等因素，系爭房地價值減損為修復費用及交易性貶值之總和，推估系爭房地漏水問題未修復之交易價格減損為屋頂平台及室內空間總修復費用及交易性貶值之總和571,873元（計算式：108,786元+349,786元+1 13,301元＝571,873元）等情，有華聲事務所113年11月20日華估字第H80574號函所附補充鑑定報告書（下稱補充鑑定報告）在卷可按。參酌被告陳稱於系爭買賣契約就系爭房屋已充分評估「窗框漏水」部分由買方修繕、屋況等節，系爭房地之買賣價金490萬元已低於系爭房地預期原有合理市價5,6 65,032元，亦徵房屋存有漏水情事確有使交易價格低於正常價格之常情，是被告抗辯系爭房屋就原告於交易時無預見之系爭漏水瑕疵未致交易性貶值即污名價損云云，難謂可採。　⒌揆諸上開最高法院判決意旨所示減少價金之計算方式、兩造合意計算減少價金價格之時點、前述之鑑定結果，系爭房地有瑕疵之價值差額包含修復費用458,572元（計算式：108,7 86元+349,786元），及系爭房屋雖修復後仍無法恢復至無瑕疵發生水準之污名價值減損113,301元，兩者均屬原告就系爭房屋因系爭漏水瑕疵所生損害，均應列計，則系爭房地有瑕疵之市價為5,093,159元（計算式：5,665,032元-571,873 元＝5,093,159元），無瑕疵物與瑕疵物之「應有價值」差額為571,873元（計算式：5,665,032元-5,093,159元＝571,873 元），以該差額占無瑕疵物應有價值之比例本件買賣價金應減少之數額為494,645元（計算式：490萬元×571,873元/5,6 65,032元＝494,645元，元以下四捨五入），是原告依首揭規定請求減少價金後，被告受領該部分買賣價金之法律上原因，於原告請求減少價金後嗣後已不存在，原告依民法第179 條規定，請求被告返還其已受領之價金，於494,645元之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，則不應准許。又原告因系爭漏水瑕疵所受損害，未逾前述減少價值之範疇，其另依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求被告賠償其餘之差額，亦屬無據。至被告雖辯稱兩造充分考量系爭房地各項因素所約定之買賣價金已低於市價，如仍予以減少價金則失諸公平云云，惟本件減少價金部分依前揭說明係以系爭房屋為瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之「比例」，據以計算應減少買賣價金之數額，並非逕以市價或價值減損數額為計算，是被告上開所辯，亦無可採。　㈢給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第2 29條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告得請求被告給付之金額，給付並無確定期限，而原告起訴請求，起訴狀繕本業於111年7月22日寄存送達被告，自000 年0月0日生送達效力，有本院送達證書在卷足參（見本院卷一第89頁），已生催告給付之效力；參諸前開規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即111年8月2日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，應屬有據。六、綜上所述，原告依民法第354、359、179條及第227條第1項準用同法第226條第1項之規定，請求被告給付494,645元，及自111年8月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，爰不另為准駁之諭知；被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，應予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第86條第1項前段規定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官賴映岑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　趙千淳附件：國立中央大學智慧營建研究中心112年12月6日中大工智字第1121206003號函所附鑑定報告書第14頁

2025-01-16

MLDV-111-訴-269-20250116-3

監宣

臺灣高雄少年及家事法院

許可監護人行為

臺灣高雄少年及家事法院民事裁定 113年度監宣字第1182號聲請人受監護宣告之人上列聲請人聲請許可監護人行為事件，本院裁定如下：　　主　文許可聲請人代為處分受監護宣告之人甲○○（女、民國○○○年○月○○ 日生、身分證統一編號：Ｚ○○○○○○○○○號）所有如附表所示之不動產。聲請程序費用新臺幣壹仟元由受監護宣告之人甲○○負擔。　　理　由一、聲請意旨略以：聲請人前經法院以113年度監宣字第460號裁定選定其擔任甲○○之監護人，並指定第三人詹○○為會同開具財產清冊之人，聲請人已會同詹○○開具甲○○之財產清冊陳報法院並經准予備查在案。茲為支付甲○○之生活及療養照護所需費用，自有處分其所有如附表所示不動產之必要性，爰聲請許可如主文第1項所示等語。二、監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：㈠代理受監護人購置或處分不動產。民法第1101 條第1項、同條第2項第1款定有明文。又上開關於未成年人監護規定，於成年人之監護準用之，亦為民法第1113條所明定。據此，監護人為許可處分受監護宣告人不動產之聲請，應以該處分對受監護宣告人有利益為前提，倘併為預告處分之方式者，尚須監護人已盡善良管理人之責，使該處分之結果符合受監護宣告人之利益。三、經查，聲請人本件主張，業據其提出本院113年12月13日高少家秀家善113監宣字第460號准予備查通知函、本院113年度監宣字第460號民事裁定、如附表所示不動產之地籍圖謄本、土地買賣契約書及標的物現況說明書（土地）等證據為憑，並經查核如附表所示不動產之土地建物查詢資料及調閱本院113年度監宣字第460號監護宣告事件卷宗確認無訛，堪信屬實。本院審酌甲○○無自我照顧能力，難以單獨從事經濟活動，並時有就醫及照護需求，所費金額不貲。又倘依上開土地買賣契約書所載買賣總價出售該不動產，對甲○○尚無不利，且所得價款用以支付照護甲○○未來所需，應能使甲○○持續接受穩定與適切之照顧，並減輕聲請人等家屬之負擔，對甲○○應屬有利。從而，本件聲請於法相合，應予准許，爰裁定如主文第1項所示。四、監護人應以善良管理人之注意，執行監護職務。法院於必要時，得命監護人提出監護事務之報告、財產清冊或結算書，檢查監護事務或受監護人之財產狀況。監護人於執行監護職務時，因故意或過失，致生損害於受監護人者，應負賠償之責，民法第1100條、第1103條第2項、第1109條第1項分別定有明文，均為同法第1113條準用之。茲聲請人處分甲○○所有如附表所示不動產或就處分所得之金錢，自應依上揭規定妥適管理，併予敘明。五、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　家事第一庭　法　官　劉子健以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪大貴　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：　　　編號種類不動產項目面積（㎡）權利範圍 1 土地高雄市○○區○○段000地號 1636.93 全部

2025-01-13

KSYV-113-監宣-1182-20250113-1

羅簡

羅東簡易庭

損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度羅簡字第427號原告游晴翔被告陳玉如上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告向被告購買宜蘭縣○○鎮○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋），於民國112年5月23日交屋，兩造訂有房屋買賣契約書（下稱系爭契約），於系爭契約第17條特別約定事項約明被告提供交屋後6個月之滲漏水保固。系爭房屋於交屋後有漏水情形（下稱系爭瑕疵），原告於112年7月24日通知被告修繕，又於112年9月17日發現3樓廁所滲漏水，2樓夾層廁所上天花板及其樓層房門外牆已嚴重侵蝕，原告亦通知被告修繕，惟被告並未修復。於113年2月28日同一處再度漏水，經通知被告，被告卻以已逾6個月保固期間而拒絕修復，經評估修復漏水之費用為新臺幣（下同）210,450元，天花板拆除並回復原狀費用為3,000元，爰依系爭契約第17 條之約定請求被告給付上開費用，並聲明：被告應給付原告 213,450元及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年利率5 %計算之利息。二、被告則以：被告曾於112年7月24日經原告通知到場查看，又於112年9月間帶師傅至系爭房屋檢查，另原告配偶亦請師傅測試，均無漏水問題。系爭契約之漏水保固期間已於112年1 1月23日屆至，原告於保固期限後113年2月間再向被告請求修繕漏水，已逾系爭契約所約定之保固期限，且原告所主張之漏水原因是否系爭房屋原有瑕疵，亦屬有疑等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、查，原告主張向被告購買系爭房屋，於112年5月23日交屋，兩造於系爭契約第17條特別約定事項約明被告提供交屋後6 個月之滲漏水保固。原告曾分別於112年7月間、112年9月間通知被告系爭房屋漏水，嗣再於113年2月28日發現漏水，並通知被告等情，為被告所不爭執，且有系爭契約、照片、訊息截圖、存證信函等件為證（見司促卷第11至31頁），原告上開主張堪信為真實。四、惟查，系爭契約第17條之約定「買賣雙方協議，本標的物自交屋日起賣方為房屋做為期六個月的滲漏水保固（不含增建部分），並以房屋現況點交於買方」（見司促卷第15頁）。又兩造均陳述該約定係請求被告負修繕責任（見本院卷第77 至78頁）。則原告主張依系爭契約第17條之約定對被告請求（見本院卷第78頁），如有理由，僅係得請求被告為修繕漏水之行為，原告逕對被告請求給付修繕費即如訴之聲明所示之金額，尚屬無據。五、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段固有明文。然買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。本件原告主張被告交付之系爭房屋存在系爭瑕疵，為被告所否認，自應由原告就系爭房屋於交屋前確實存在系爭瑕疵之事實，負舉證責任。惟查，原告所舉泥作防水工程估價單、拆除天花板估價單（見司促卷第33至37頁），僅能證明系爭房屋修繕估價之金額事實，不能證明系爭瑕疵於交屋前即已存在。又系爭房屋於交屋時並無滲漏水之情形，為原告所不爭執（見本院卷第77頁），並有被告當庭提出標的物現況說明書為證（見本院卷第81 至85頁）。系爭房屋於112年7月間、112年9月間由原告發現漏水而通知被告，被告亦前往查看等情，應係被告為履行契約之上開保固約定所為之行為，與系爭瑕疵於交屋前是否即已存在之待證事實仍屬有間。另原告自承被告帶人去查看系爭房屋後，未有漏水情況，直至113年2月28日才再發現漏水（見本院卷第78頁），則足見漏水情況並非自交屋前即發生而延續至113年2月間。至原告所提其與「欣安室內裝修工程行負責人朱文彬」對話紀錄截圖所載「當初判定為防水層未施作。長年只靠RC磅數擋水。不應如此」（見本院卷第71頁）之簡短對話內容，並未有其他證據佐證陳述人之資歷、能力及該內容是否為評估系爭房屋漏水情形之專業評論，原告復無其他舉證可資補強（見本院卷第78頁），應認原告就系爭房屋於交屋前確實存在系爭瑕疵之舉證尚有未足，其縱有意主張瑕疵擔保責任請求被告減少價金，亦因不能證明瑕疵於交付時即已存在，而難認有理由。六、綜上所述，原告依系爭契約之約定，請求被告給付原告213, 450元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　羅東簡易庭　法　官　謝佩玲上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃家麟

2025-01-10

LTEV-113-羅簡-427-20250110-1

原訴

臺灣桃園地方法院

損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度原訴字第9號原告謝莉蓁訴訟代理人林宏緯被告呂吳秀琴訴訟代理人朱育辰律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明為：請求被告給付新臺幣（下同）117萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見訴字卷第39頁）。嗣於民國113年6月19日具狀變更為：請求被告給付「189萬元」及自「113年7月3日（即被告收受11 3年6月19日民事陳報狀之翌日）」起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見原訴卷第17至21、39頁），經核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：其於111年6月12日以720萬元之價格向被告購買門牌號碼桃園市○鎮區○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地），並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。詎被告竟未告知系爭房屋2樓浴室有漏水之情形，嗣其於交屋後入住2個多月發現系爭房屋2樓浴室排水管及馬桶排糞水管嚴重漏水，更滲漏水至1樓廚房及1樓浴室之天花板與牆壁，導致1、2樓浴室都有糞水（下稱系爭漏水），歷經數次施工修繕仍未改善，全家飽受髒亂及生活在污水環境中，生活品質極差，精神上受有極大之痛苦，爰分別依民法第359條、第227條、第184條及第195 條之規定，請求被告返還減少之價金72萬元、賠償其修繕系爭漏水所需費用50萬元、賠償精神慰撫金45萬元及工作損失 22萬元，共計189萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告189 萬元及自113年7月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告於出售系爭房屋前已揭露系爭房屋2樓浴室曾有滲漏水之情形且經修復，顯已盡告知義務，系爭房屋出售時並無滲漏水，系爭漏水之原因為何不得而知；㈡系爭房屋為高齡房屋，本得預期有相關管線滲漏水風險，縱使有原告稱之上開瑕疵，仍不至於因而受有交易價值之減損，故原告請求減價並無理由；㈢原告未舉證系爭漏水如何導致1、2 樓2間浴室均有修繕之必要，且所請求之修繕費用亦屬過高；㈣原告未證明系爭漏水與其請求之工作損失、精神損失有何因果關係，自不得請求賠償等語，資為抗辯，並聲明：㊀原告之訴及假執行之聲請均駁回。㊁如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見原訴卷第159頁，依論述需要為部分刪減及文字修正）：　㈠兩造於111年6月12日簽立系爭買賣契約，約定由原告以720萬元之價格向被告購買系爭房地。　㈡被告於「標的物現況說明書」上有關「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」，備註欄位則勾選「浴室」，並備註「已修復」。　㈢系爭房屋於原告購入後已由被告透過仲介委託廠商進行2次漏水修繕。四、得心證之理由：　㈠關於原告主張依民法第359條之規定，請求被告返還減少之價金72萬元：　1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。另按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨可資參照）。　2.本件原告主張被告未告知系爭房屋2樓浴室有漏水之瑕疵乙節，既為被告所否認，參照上開說明，自應由原告證明系爭房屋於「交屋時」「並未具備兩造約定之價值、效用或品質」。查被告於「標的物現況說明書」上有關「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」，備註欄位則勾選「浴室」，並備註「已修復」等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），復經兩造簽名確認（見原訴卷第34頁），可見兩造就系爭房屋關於有無滲漏水之品質，係約明系爭房屋之浴室雖有滲漏水之情事，但業經被告修復。則原告主張被告應負瑕疵擔保責任，自需證明系爭房屋不具上開約定品質，亦即系爭房屋浴室之滲漏水情形並未經修復。　3.對此，原告無非以其與仲介間之對話紀錄為據（見原訴卷第 65至99頁），觀上開對話紀錄雖顯示原告於111年8月22日向仲介反映系爭漏水情形，然系爭房屋之浴室於被告出售時外觀均屬正常，並無滲漏水之痕跡，此有被告所提之系爭房屋浴室照片為證（見原訴卷第137頁），且原告亦自陳其於入住後2個多月始發現系爭房屋2樓浴室漏水（見訴字卷第11頁），則被告辯稱系爭房屋浴室之滲漏水情形係如「標的物現況說明書」所載，業經修復完畢，難謂無憑；另衡以系爭房屋屋齡達40年，已逾管線之通常使用年限，難以期待各該管線均得繼續正常發揮功能，則系爭漏水究係因被告實際上未將系爭房屋浴室之上開滲漏水情形修復完成，抑或管線因自然耗損、老化而另再出現滲漏情形，實難逕為判斷。原告復拒絕將系爭漏水原因、發生時間送第三專業單位鑑定（見原訴卷第182至183頁），自無從為有利其之認定。　4.是以，原告所提出之事證尚不足以證明系爭房屋確實具有兩造約定下之「瑕疵」，則原告依民法第359條之規定，請求被告負擔瑕疵擔保責任減少系爭房屋之價金，即無可採。　㈡關於原告主張依民法第227條之規定，請求被告賠償其修繕系爭漏水所需費用50萬元：　　按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，此固有最高法院94年度台上字第1112號判決意旨可資參照。惟本件原告所提出之事證尚不足以證明系爭房屋確具「瑕疵」，業經說明如前，即難認被告所為給付之內容有不符合債務本旨之情事，而應負不完全給付之債務不履行責任，是原告此部分之請求，亦無從准許。㈢關於原告主張依民法第184條及第195條之規定，請求被告賠償精神慰撫金45萬元及工作損失22萬元：　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項、第2項規定甚明。又侵權行為以故意或過失侵害他人之權利為成立要件，倘無侵害權利之行為，自不生侵權行為之責任；民法所定侵權行為之賠償，旨在填補被害人所受損害，自以被害人之私益因不法侵害致受有損害為要件；且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院106年度台上字第1826號、107年度台上字第267 號、100年度台上字第328號判決要旨參照）。本件原告就「系爭房屋浴室之滲漏水情形並未經修復」此一瑕疵，尚且無法證明，遑論證明被告關於該瑕疵有故意不告知之情，從而，原告主張被告應就系爭漏水負侵權行為損害賠償責任，仍屬無據。　五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條、第184條及第195 條之規定，請求被告給付189萬元，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　傅思綺正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳今斤

2025-01-10

TYDV-113-原訴-9-20250110-1

訴

臺灣嘉義地方法院

損害賠償等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第483號原告郭憓靜被告蘇央賓黃國璋曾玉英上列當事人間請求損害賠償等事件，原告於民國113年9月16日具狀追加蘇央賓、黃國璋、曾玉英為被告部分(其中被告傅廣源及追加林信安、傅世文、黃春南、傅國榮為被告部分另為判決)，本院判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告於民國113年3月6日向訴外人李永杉購買坐落嘉義縣○○鄉 ○○○○段0000○0000地號土地及地上之未保存登記房屋（房屋門牌：嘉義縣○○鄉○○村○○○000○0號，下稱系爭房屋），並於同年5月16日完成所有權移轉登記，後經原告向嘉義縣○○地○ ○○○○○○○○地○○○○○○○○○○○○地○○段0000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）。被告傅廣源為門牌號碼水上鄉國姓村三界埔104之1號房屋（下稱104之1號）所有人，該房屋無權占用系爭土地之範圍、面積及現況種類如附表一所示，合計面積4.57平方公尺，侵害原告使用、收益系爭土地之權利，經原告多次通知被告傅廣源移除占用如附表一所示土地上之物，被告傅廣源仍未置理，原告自得以所有權人之地位，依民法第767之規定請求被告傅廣源拆除占用如附表一所示土地上之物即104之1號上編號A、B、C之屋簷、雨遮，並將如附表一所示占用之土地返還予原告。又被告傅廣源有前述侵害原告使用、收益系爭土地之行為，且因系爭房屋為未保存登記之危老房屋，被告傅廣源目前仍未將其占用如附表一所示部分之土地返還予原告，致原告無法依原有之計畫進行相關新建、改良工程，造成原告受有如附表二所示之損害。　㈡系爭土地與被告傅廣源所有之同段1004地號土地（下稱1004 地號土地）間之巷道原係為便利當地村民而設，卻遭被告傅廣源長期占用，被告林信安為國姓村之村長，被告傅世文、蘇央賓、黃國璋、黃春南、曾玉英、傅國榮(下稱林信安等7 人)為國姓村之村民，其等共同為被告傅廣源出具巷道通行證明，共同侵害原告系爭土地之所有權，被告林信安等7人主觀上既有侵占及竊占故意，且客觀上亦係以出具巷道通行證明之行為，幫助被告傅廣源占用系爭土地，與原告所受損害間，具有相當密切因果關係，故原告得依民法第179條、第184條、第185條、第195條第1項之規定，請求被告負連帶損害賠償責任。綜上，原告受有如附表二所示之損害共計1, 180萬2,414元。為此，請求被告應連帶賠償原告1,180萬2,4 14元等語，並聲明：被告蘇央賓、黃國璋、曾玉英(下稱被告等3人)應與傅廣源、林信安、傅世文、黃春南、傅國榮連帶給付原告1,180萬2,414元，及自113年10月24日民事補正狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告連帶負擔。　二、按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院　　得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第249 條第　　2 項第2款定有明文。又所謂原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，係指依原告於訴狀內記載之事實觀之，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決者而言（最高法院62年度台上字第845號裁判意旨參照）。三、又按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，此觀民法第184條之規定自明。若其行為並無故意或過失，或其行為與損害之間無相當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言。亦即侵權行為之構成要件，於客觀要件須包括加害人之加害行為、行為須不法、須侵害權利、須發生損害、及加害行為與損害間有因果關係等要件，主觀上則須有故意或過失即意思責任，若係缺少其中任一要件，即不構成侵權行為。又所謂相當因果關係，係指無此行為，雖必不生此損害，有此行為，通常即足生此損害，是為有因果關係，而如無此行為，必不生此損害，有此行為，通常亦不生此損害，自無因果關係之情形(最高法院87年度台上字第78號裁判意旨參照)。再者，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是如不能舉證或其所舉證據不能證明其所主張事實之存在，則不問被告之反證如何均應將原告之訴予以駁回。本件原告雖以前述情詞主張被告等3人與其他被告為國姓村之村民，其等共同為被告傅廣源出具巷道通行證明，共同侵害原告系爭土地之所有權，被告傅廣源與被告等3人主觀上既有侵占及竊占系爭土地故意，且客觀上亦係以出具巷道通行證明之行為，幫助被告傅廣源占用系爭土地等，請求被告等3人應負連帶賠償如附表二所示之損害乙節，並提出如附表三所示之證據資料為證。惟查：　⒈依民事訴訟法第302條規定，除法律別有規定外，不問何人，於他人之訴訟，有為證人之義務，故證人對於待證事實，縱無所知，亦有遵傳到場之義務；而當事人之立證方法，除自己提出證據外，本得使用相對人或第三人所執之書證(最高法院30年渝抗字第520號、18年上字第2343號裁判意旨參照) 。原告雖以前述情詞，主張被告等3人應負連帶賠償責任云云。惟被告等3人雖與其他人共同出具載有：位於本村13鄰三界埔國姓村104之1，地號1004之巷道通行已有60-70年之久，本村多位長老也願站出來為此巷道做聯合證明等語，並有該村村長林信安等簽名或國姓村辦公處用印之「巷道通行證明」，並經被告傅廣源提出該證明及現場照片於本院，以證明巷道之通行等情，此有巷道通行證明影本及照片附卷可佐(本院卷一第238、239頁)。然被告等3人既非104之1號房屋所有人或使用人，而依前述規定及說明，被告傅廣源在訴訟程序本得聲明人證或就第三人之書證為立證方法，而被告等3人既有為證人之義務或提出所執書證之義務，其等為行使法律上賦予正當權利之行為，且前述證明內容僅單純表達該巷道為通路之事實，並應經本院審理及取捨證據以為認定，客觀當事人亦無因依法定審判程序之立證行為，致私權( 財產權、人格權)受有損害，自難認有何侵害原告權利之可言，而原告亦未舉證以證明被告等3人有占有或使用系爭土地，或有其他侵害其系爭土地使用權利之情事，是原告依侵權行為之法律關係主張被告等3人應負連帶損害賠償責任，自無可取。 ⒉至於原告主張因被告等3人前述行為，致其受有精神痛苦之慰撫金云云。惟按慰撫金之賠償，以人格權遭遇侵害，使精神上受痛苦為必要，且需法律明文規定，而民法僅於第194、1 95條定有生命、身體等人格法益受損時之慰撫金求償規範。原告主張因被告傅廣源占用系爭土地部分及被告等3人出具證明等，致其受有損害等，依前揭說明，既與被告傅廣源之占有行為，或被告等3人出具證明等，無相當因果關係，且被告傅廣源與被告等3人之行為，亦未有何侵害原告人格權，則原告主張依侵權行為損害賠償之規定，訴請被告等3人應負連帶賠償責任，顯無法律上之依據。準此，依原告起訴主張之前述事實，其提起本件損害賠償之訴，在法律上即顯無理由，而不能獲得勝訴之判決。四、綜上所述，原告請求被告等3人應負連帶損害賠償責任，在法律上顯無理由，依前述法條規定及說明，此部分不經言詞辯論，逕以判決駁回原告之訴。五、據上論結，依民事訴訟法第249條第2項、第78條之規定，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李文輝　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並依對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥廷附表一：（水上地政113年10月16日土地複丈成果圖）（本院卷二第55頁）土地坐落編號占用面積（平方公尺）現況種類嘉義縣○○鄉○○○○段0000地號土地(與原1003地號土地合併) A 3.38 屋簷滴水 B 0.54 雨遮 C 0.65 雨遮　　　　附表二：兩造主張及答辯　　編號原告主張所受損害及金額證據資料、出處被告傅廣源之答辯 1 系爭土地面積為97.03平方公尺，原告購買系爭土地之金額為160萬元，被告占用原1003地號土地，面積28.01平方公尺，依前述土地之面積比例與購賣價金換算，被告各須賠償占用原1003地號土地地價金額46萬1,878元，合計600萬4,414元。（本院卷二第64頁）不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、113年4月18日鑑界位置相片、嘉義縣○○地○○○○○地○○○○○○地○○○○○○○鄉○○○○段0000地號土地登記第一類謄本（本院卷二第69至83頁） 104之1號於被告傅廣源先父所建造時，確有退讓形成巷道供鄰人通行之意思，可推知被告傅廣源繼承、管理該房屋時，均不會有侵害鄰地之故意或預見可能性，又被告傅廣源係因繼承取得104之1號，屬事實行為，亦非背於善良風俗之方式，且被告傅廣源之行為亦未使原告之財產權滅失，故原告依民法第184條請求之損害賠償無理由。（本院卷一第233頁、本院卷二第387頁） 2 系爭土地因遭被告占用，使原告無法自住或出租，請求被告各需給付每月8000元之租金收益至原告收到合法房屋使用權狀公函日止，先以1年計算，即自113年8月起至114年7月止，被告各應給付9萬6,000元，合計124萬8,000元。（本院卷二第64至65頁）無原告自述系爭房地已於113年5月16日完成過戶，原告自可隨時入住，其未入住並非受到被告傅廣源設置屋簷或安裝冷氣之行為影響。縱認房屋須重建，也是原告於購屋時應自行評估，非被告傅廣源須負責範圍，原告之請求並無理由。（本院卷一第235頁） 3 若因被告無權占用系爭土地，致原告房屋工程土木統包承攬廠商履約保證受有損害，被告等人亦須連帶負賠償責任。（本院卷二第65頁）無被告傅廣源非契約之當事人，無理由代原告承受法律上風險，原告之請求無理由。（本院卷二第387頁） 4 被告無權占用系爭土地，嚴重妨害原告之居住安全及安寧，致使原告身心均異常痛苦，無法入眠，每日必須藉由拈香祈福與念經祝禱之宗教禮儀來緩解焦慮煩擾，以避免精神舊疾復發，請求被告各需給付至原告81歲止，每年之精神慰撫金1萬元，被告各需賠償精神慰撫金35萬元，合共455萬元。（本院卷二第65至67頁）感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷一第121至221頁）本件原告所主張之權利，為財產上之損失，不得主張精神慰撫金，且連帶賠償責任並非以賠償金額乘以所有連帶責任人做為總賠償金額，原告之請求無理由。（本院卷一第235頁、本院卷二第387頁）附表三：原告提出之證據資料清單　　⒈不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、土地標的現況說明書（本院卷一第11至17頁）　　⒉嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第19至21頁）　　⒊越界相片（本院卷一第23至29頁）　　⒋存證信函（本院卷一第31至33頁）　　⒌普通掛號函件執據、統印企業社收據、雅竹中心租賃契約書（本院卷一第35至41頁）　　⒍不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、土地標的現況說明書（本院卷一第77至84頁）　　⒎嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第85至87頁）　　⒏越界相片（本院卷一第89至95頁）　　⒐存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執（本院卷一第97至103頁）　　⒑普通掛號函件執據、本院自行收納款項收據、統印企業社收據、雅竹中心租賃契約書、匯款明細、感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷一第105至221頁）　　⒒不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷一第263至277頁）　　⒓嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷一第279頁）　　⒔地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002、1004地號土地登記第一、二類謄本（本院卷一第281至286頁）　　⒕嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書（本院卷一第287頁）　　⒖不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷一第301至308頁）　　⒗嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷一第309頁）　　⒘地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002地號土地登記第一類謄本（本院卷一第310至311頁）　　⒙嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第312至313頁）　　⒚巷道通行證明（本院卷一第314頁）　　⒛不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷一第337至344頁）　　嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷一第345頁）　　地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002地號土地登記第一類謄本（本院卷一第346至347頁）　　嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第348至349頁）　　巷道通行證明（本院卷一第350頁）　　感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷一第351至413頁）　　113年4月18日鑑界位置相片（本院卷二第17至19頁）　　嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷二第35頁）　　113年4月18日鑑界位置相片（本院卷二第37至39頁）　　不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷二第69至76頁）　　113年4月18日鑑界位置相片（本院卷二第77至79頁）　　嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷二第81頁）　　地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002地號土地登記第一類謄本（本院卷二第82至83頁）　　嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷二第84至85頁）　　感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷二第91至159頁）

2025-01-09

CYDV-113-訴-483-20250109-2