Know99判決書

重訴

臺灣澎湖地方法院

履行契約

臺灣澎湖地方法院民事判決 113年度重訴字第6號原告趙仕農訴訟代理人蕭琪男律師被告方國錐訴訟代理人陳樹村律師黃斐瑄律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣100萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣50萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣50萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第4款定有明文。原告起訴原聲明：「㈠被告應將澎湖縣○○市○○段0000○號建物（即門牌號碼澎湖縣○○ 市○○路0巷00號房屋，權利範圍全部）及同段0000地號土地（權利範圍全部，此2不動產下合稱系爭房地）移轉登記並交付與原告」（本院卷第17頁）。然訴訟過程中系爭房地業已移轉登記給第三人，原告遂變更聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷第149頁）。既然原告已無法請求被告履行交付系爭房地之行為，自得因應此後續發生之事實而將原履行契約之請求變更為債務不履行之相關請求，核屬因情事變更而以他項聲明代最初聲明之事項，與上開規定相符，應予准許。　　貳、實體事項　　一、原告主張：被告於112年8月22日委託訴外人○○房屋臺中中山醫加盟店（即○○不動產經紀有限公司，下稱○○房屋）銷售系爭房地，並與訴外人○○○○房屋○○加盟店（即○○不動產企業行，下稱○○房屋）聯賣。原告得悉系爭不動產出售資訊後，乃以880萬元欲承買系爭房屋，並簽立不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約）及交付50萬元斡旋金給○○房屋保管，嗣後並已轉為定金。復由○○房屋營業員王○○告以被告願以88 0萬元出賣系爭房屋，雙方並約定於112年12月24日至澎湖簽立書面買賣契約，且被告及王○○均已訂妥至澎湖的機票，足見兩造就系爭房地之買賣價金已達意思表示合致，買賣契約已成立。但被告竟反悔，而故意不往赴澎湖簽立書面契約，應有民法第101條第1項之適用，被告後續竟將系爭房地移轉登記給第三人，已無法履約，爰依系爭斡旋契約第6條第3項之約定或民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金，並請法院擇一為有利之判決。聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價是958萬元，從而兩造並未簽立買賣契約，未有系爭房地買賣意思表示合致，更未對買賣價金及其他買賣必要之點達成一致。況被告並未委託○○房屋出售系爭房地，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金之權利。退步言之，縱認原告可請求違約金，該數額亦過高而應與酌減。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、本件堪可認定之基礎事實：　　被告於112年8月22日將系爭房地委託○○房屋銷售，並簽署專任委託銷售契約書，此物件由房仲王○○主責。而系爭房地位於澎湖，○○房屋另有與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書，約定為一般流通，即○○房屋可與中森房屋流通系爭房地外，亦可與其他店流通或自行銷售，雙方服務報酬分配比例各半，而○○房屋之接洽房仲為陳○○。兩造、陳○○與王○○原約定於112年12月24日在澎湖之金門代書律師聯合事務所簽約，王○○與被告並有定妥當日往返澎湖之機票，惟於112年12月2 3日中午13時43分許，王○○臨時致電告知陳○○因有另一組客戶出價更高，遂取消翌日前往澎湖之會面。後來系爭房地於 112年12月24日以總價890萬元出賣給第三人，並於113年3月 1日移轉登記完畢等情，有專任委託銷售契約書、流通物件協同仲介約定書、實價登錄網路資料、系爭房地登記第三類謄本及陳○○與王○○間之message對話紀錄可佐（見本院卷第2 1至27、35至60、95、97、215、235至254、337至403頁）。四、得心證之理由：　　原告主張兩造就系爭房地已成立買賣契約，並已支付50萬元之定金，被告嗣後卻將系爭房地另外賣給第三人，致不能履約，應加倍返還定金等情，經被告否認，並以前詞置辯。是本件應審究者應為：兩造間就系爭房地有無成立買賣契約？若有，被告是否有受定金50萬元？若有，被告有無可歸責事由而違約，致應加倍返還定金？　㈠本院認兩造間就系爭房地有以價金880萬元成立買賣契約：　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條亦有明文。次按買賣為諾成契約，故當事人雖未訂立書面買賣契約，並不影響已成立之買賣契約（最高法院80年度台上字第 1260號判決意旨參照）。再按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號裁判意旨參照）。被告既係委託○○房屋銷售系爭房地，則○○房屋自為其意思表示之傳達機關，王○○為○○房屋之房仲業務員，屬於○○房屋之履行輔助人，若被告透過媒介而將兩造互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，即應認買賣契約成立。　⒉觀諸王○○與陳○○間之對話紀錄及陳○○於本院之證詞（見本院卷第200、337至408頁），可知系爭房地最初於112年8月間釋出銷售時之開價為958萬元，後續有買家出價900萬元，甚至更低至780萬元、830萬元等，但均未成交，雙方仲介則持續溝通聯繫，直到王○○於112年12月21日傳送：「學姊，屋主這邊我有在議下來，880含3％，實拿854，你看有沒有辦法運作。買方實拿854，剩下就拉服務費了，稅金那些另外，買賣各出」之訊息給陳○○，陳○○當天則表示買方想一下；隔天即112年12月22日就回傳：「應該是沒問題，晚一點我就跟你講細節」後，雙方進行語音通話，陳○○再表示：「那我這邊就先收買方50萬現金訂金。880萬買清，成交總金額另外負擔契稅，代書費1/2、履保1/2。以上，買方都可以配合簽約時間，但要提早，我要約代書」等語，雙方再進行語音通話後，陳○○即向王○○索取個人資料並協助王○○等人訂赴澎湖之機票。　⒊由此可見，系爭房地自從於112年8月間以958萬元釋出銷售後，被告均未同意大幅降價出賣，反而是經過雙方仲介之努力及市場行情、經濟局勢之改變或被告個人之自主評估等各類因素，遲至該年年底被告始願意降價以880萬元含3％服務費出賣，王○○並將此意思傳達給陳○○，陳○○雖非立即同意，但仍於翌日談論相關細節後即表示同意，而得出如上述之內容，可見原告亦有透過○○房屋之仲介陳○○將原告以880萬元承買之意思表示傳達給○○房屋，並繳納定金50萬元現金等情，有系爭斡旋契約及收據在卷可參（見本院卷第29、33頁），足認兩造透過媒介而使兩造之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致，應認買賣契約成立。　　　⒋被告雖以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價是958萬元云云置辯，然觀被告提出之被告與王○○之line對話紀錄：「如您同意，我們這邊會代您回函表示，您這邊是同意回澎湖去洽談，但並不表示已經同意售出給澎湖所謂的買方」、「接下來我們會先按照律師的意見回函給他們，也替你意思表示你是同意回澎湖洽談，並沒有同意已經是成交。這樣你覺得可以嗎」（見本院卷第153、169頁），可見本件事發後，王○○與被告即有商討如何因應處理，王○○並直接表明是要代被告表明同意回澎湖去洽談而已，已難認係被告當時之真意，更難認是當時之實情，被告此部分所辯屬於事後卸責之詞，尚不足採。此外，王○○已明確證述：因為同事客戶有另一組買方出來，按照公司規定是價高者得，打底封盤，所以只能優先與價高者談等語（見本院卷第211頁），參以系爭房地之銷售總價最初是開價958萬元，但最終成交也是僅890萬元，足見被告授權給○○房屋之銷售底價，早已變更，且880萬元之買賣價格既已足使被告及○○房屋仲介王○ ○願意大費周章訂機票至澎湖會面，應認被告授權給○○房屋之銷售底價為880萬元以上，原告既已提出符合底價以上之承買意思表示及提出定金，雙方自應於112年12月22日經媒介之方式達成意思表示一致，而成立買賣契約，自不以簽訂書面契約為必要，遑論要被告在系爭斡旋契約上簽名。　⒌至於買賣契約之必要之點僅為標的物及其價金，於本件中之買賣標的即系爭房地非常明確，價金為880萬元亦屬確定（甚至也確定有包含到給予○○房屋之3％服務費、被告實拿的金額等），揆諸民法第345條第2項及民法第153條第2項之規定，買賣契約即為成立。至於物之瑕疵擔保責任、其他交易成本或稅費之負擔或交屋條件等，均非買賣契約之必要之點，縱然當事人意思有不一致或未談妥者，亦可循法院依相關法律規定、習慣或其事件之性質定之，均無礙於買賣契約之成立。　㈡被告受有原告繳納之50萬元定金：　⒈查原告於112年12月22日有向○○房屋支付現金50萬元為系爭房地買賣之定金等情，有○○房屋收據1張在卷可參（見本院卷第33頁），復經證人陳○○於本院證述明確（見本院卷第201 頁），核與陳○○與王○○之對話紀錄相符（見本院卷第38頁），此部分事實堪可認定。　⒉被告與○○房屋間之專任委託銷售契約應定性為委任契約（並另有居間性質之混合契約）。被告抗辯是專任委託給○○房屋銷售，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金或定金之權利云云，然觀被告與○○房屋簽訂之專任委託銷售契約書第貳部分第一條第五項：「甲方（即被告）同意乙方（即○○房屋）運用適當方法，媒介買方或經由第三人介紹，或其他類似之銷售行為，以盡速促成本不動產之售出」，顯見被告事前即同意○○房屋得運用第三人介紹或其他類似之行為銷售系爭房地，而○○房屋屬房屋仲介，並與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書，使系爭房屋於○○房屋及○○房屋間流通，○○房屋為開發店，○○房屋為銷售店，兩家仲介均可銷售及分配傭金，均屬為被告拓展相關之經濟活動，追求效益最大化，此情應符合上述契約條款之情形。且○○房屋為履行其委任事務並擴大從事經濟活動範圍而與○○房屋流通系爭房地，並掌握賣方即被告之第一手消息及價格意願，且保有系爭房地之鑰匙，以利控管系爭房地之代看活動，並仍時刻於系爭房地買賣交易及洽談過程中立於主導地位及接洽對口，堪認對○○房屋仍保有一定程度之指揮監督關係，是就被告而言，○○房屋應屬○○房屋之履行輔助人。　⒊再者，前開專任委託銷售契約書第貳部分第八條第一項約定：「買賣契約成立後，甲方（即被告）同意授權乙方（即○○ 房屋）代為收受並保管買方支付之定金。」並經被告於約款後方簽名，足見○○房屋確實係有權代收並保管買方支付之定金。又○○房屋為○○房屋之履行輔助人，已如上述，則○○房屋收取原告定金，即等同○○房屋收取原告之定金，效力自及於被告，從而，應認被告受有原告繳納之50萬元定金。被告上開所辯，尚不足採。　㈢被告應加倍返還定金給原告：　⒈契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。查兩造間就系爭房地成立買賣契約，然被告因其他買家出價更高而將系爭房地一物二賣，並已移轉登記給他人，致無法對原告履行交付買賣標的物之契約義務，自屬可歸責於被告之事由，且被告受有50萬元之定金，已如上述，揆諸上開規定，原告主張被告應加倍返還定金即100萬元（計算式：5 0萬×2＝100萬），即屬有理。　⒉至於被告抗辯違約金過高應酌減云云，然此為依據民法第249 條第3款規定之定金加倍返還，與違約金酌減之概念顯屬二事，自無酌減之問題。被告此部分辯解，顯然無理。　㈣據上，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金共100萬元，核屬有據。　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項前段、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求加倍返還定金之意思表示係於113年8月20日到達被告，有本院言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第149頁）。依照前揭規定，被告於當日受催告時起，即負遲延責任，則原告請求被告自113年8月 21日起計付法定遲延利息，核屬有據。五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告給付 100萬元，及自113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，應屬有據。另因本院已依上開規定准許其請求，原告既請求擇一為有利判決之選擇合併，故原告主張依系爭斡旋契約第6條第3項之約定為請求部分，即無庸審酌，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰審酌本件整體之交易過程尚屬複雜、尚有○○房屋與○○房屋等其他人共同參與其中及被告之可歸責程度等一切因素，各酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　民事庭　法　官陳立祥以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳天賜

2025-03-11

PHDV-113-重訴-6-20250311-1

壢小

中壢簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1907號原告潘婷昱訴訟代理人黃郁棋被告邱珮甄訴訟代理人黃品閣許洪堯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬8,000元，及自民國113年10月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣952元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬8,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以新臺幣（下同）1,120萬元，購買桃園市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，伊於點交系爭房屋後，發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（下稱系爭滲漏水瑕疵），多次要求被告修繕遭其拒絕，經伊委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係因給水管之水龍頭之內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生，被告自應就交屋後仍發生滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任，又系爭滲漏水經伊委由師傅施工共計8萬8 ,000元，加計5%營業稅後為9萬2,400元，爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條不當得利等法律關係請求被告給付9萬2,400元。並聲明：被告給付原告9萬2,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，伊預估2萬元以內就可以修復漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：　　　　㈠原告主張系爭房屋於危險移轉時（即被告於113年7月3日交付時），存有系爭滲漏水瑕疵，有無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437 號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。　⒉原告主張其於113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以 1,120萬元，購買桃園市○○區○○路000號9樓房屋（即系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，其於點交系爭房屋後，即發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（即系爭滲漏水），經其委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係給水管之水龍頭內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生等情，業據其提出系爭契約、現場照片、修繕照片、LI NE對話截圖等為據（卷7-23、50-67），並有證人卓子朋於本院之具結證述可佐（卷70-71反），佐以被告對此未曾爭執，上開事實應堪屬實。從而，原告主張系爭房屋於被告交付時，系爭房屋內之給水管之水龍頭內牙已斷裂，並有系爭滲漏水瑕疵，為有理由。　㈡原告主張系爭滲漏水之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，請求被告返還價金9萬2,400元，有無理由：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭房屋，有系爭滲漏水之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據。　⒉原告主張系爭滲漏水瑕疵之修復費用9萬2,400元，包含師傅卓子朋之施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000元、安裝淋浴龍頭3,000元及營業稅4,400元等情，業據其提出工程報價單、收據等為憑（卷24、68），且觀諸工程報價單所載施工項目「浴室乾濕分離區-3壁面磚-打除工+粗工搬運工+土賽廢棄物棄運資+三壁面做打底工程+地壁兩層彈泥防水層+地上4 角邊.角鋪設不織布（含工帶料）+拆除淋浴龍頭組」、「貼壁.地馬賽克磚+填縫--黏著劑材料+貼2.2公分馬賽克磚」、「淋浴龍頭組安裝」，而收據記載品名「馬賽克」等情，且經證人即施工人員卓子朋於本院具結證稱：當時房間有壁癌，伊為找出壁癌發生原因，就從浴室打除3面牆及地板，最後才發現是水龍頭內牙斷裂造成，房間壁癌對應的浴室那一面是水龍頭內牙旁邊那一面，伊總共施工2天才完成，本件工程總共收了5萬元，磁磚不是伊叫的，但是伊貼上去的等語（卷69反-71反），核諸各該工項固均堪認與系爭滲漏水之發現、重建相關，且施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000 元、淋浴龍頭組安裝工資3,000元尚無明顯悖於常情，而營業稅4,400元部分係原告依公司名義開立發票而加收5%之營業稅，然本件工程應開立發票人分別為施工師傅即卓子朋、磁磚提供者即大東建材行才對，且依卓子朋之證述，其僅收 5萬元，而非含稅之5萬2,500元，另大東建材行所開立之收據，亦為3萬5,000元，而非含稅之3萬6,750元，是原告請求修復費用中另含5%營業稅即4,400元，自屬無據。是原告就系爭滲漏水瑕疵之修復費用，得請求8萬8,000元（計算式： 5萬元+3萬5,000元+3,000元＝8萬8,000元），逾此金額之請求，則難准許。　⒊至被告抗辯原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，且應先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，預估2萬元以內就可以修復漏水等情。惟查，觀諸原告與仲介之LINE對話內容，略以：原告方於交屋日即113年7月3 日起即陸續與房屋仲介聯絡，要求房屋仲介處理系爭房屋滲漏水，仲介表示有找師傅估價，但要看屋主即被告態度如何處理，迄至113年7月18日仲介回覆在等屋主回覆，113年7月 19日仲介表示屋主不願意出來碰面，但屋主說不認同估價單修法，會帶師傅過來評估修繕那塊壁癌，113年7月20日原告方表示被告無誠意心來處理浴室滲漏水源頭，仲介表示己轉給開發方，113年7月21日原告方表示29日開始浴室滲漏水修繕工程等情（卷54-63），足見原告於交屋後即發現系爭房屋有滲漏水之壁癌發生，且經由仲介聯絡被告處理，被告未積極出面處理，可想為免滲漏水造成損害繼續擴大，原告自行尋找師傅以解決系爭房屋之滲漏水，況且事後發現系爭滲漏水原因係因給水管之水龍頭內牙斷裂造成，而該水龍頭內牙斷裂若未即時處理，必造成大量水自該處溢出，造成系爭房屋之損害擴大，屆時恐非僅打除3面牆壁及地面能解決。再者，上開LINE對話過程中，仲介雖有提供報價為1萬6,000 元之工程報價單（卷53），且被告亦表示2萬元以內就可以修復漏水等情，惟上開工程報價單所載施工項目均為壁癌修復，並未包含尋找系爭滲漏水之原因，更遑論就系爭滲漏水之源頭即水龍頭內牙斷裂修復及施工現場回復。甚者，系爭房屋發現壁癌之處，所對應浴室之牆面，並非水龍頭內牙斷裂之牆面，此經證人卓子朋證述在卷（卷71），堪認系爭滲漏水已自水龍頭內牙斷裂之牆面溢出至其它牆面，且該牆面防水層亦失其效用，才會滲漏至房間牆壁而出現壁癌，證人卓子朋就系爭滲漏水而打除3面牆壁及地面等施作範圍，及因而使本件施作之浴廁牆面所需之磁磚共計3萬5,000元，均屬合理。另是否應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點？此部分審酌原告經由仲介通知被告該系爭房屋發現滲漏水之瑕疵起，被告遲未積極出面處理，倘若待被告出面與原告協調找尋公認之第三人，不知要過多久之時間，系爭滲漏水之損害必會擴大，故考量上開遲未修復系爭滲漏水可能造成損害之擴大，認證人卓子朋施作範圍及方式所索取之費用5萬元、磁磚費用3萬5,000元及淋浴龍頭組安裝3,000元，尚屬合理。是被告上辯，均無從為有利被告之認定。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負之債屬給付無確定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起（卷27-送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。四、綜上所述，從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告給付8萬8,000元，及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-113-壢小-1907-20250310-1

訴

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋

臺灣基隆地方法院民事判決 113年度訴字第603號原告吳俊樟訴訟代理人吳忠德律師被告張淳善被告兼上一人訴訟代理人張惠莉上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○○○號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告張惠莉應給付原告新臺幣貳萬捌仟伍佰元，及自民國一百一十三年十月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告張惠莉應自民國一百一十三年十月二日起至騰空返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰伍拾元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決主文第一項於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決主文第二、三項，就已到期金額部分，如原告以已到期金額之三分之一金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。經查，原告起訴時原訴之聲明第2、3項係請求被告應給付原告新臺幣（下同）85,500元及自民國113年7月 18日起至清償日為止以年息百分之5計算之利息、被告張惠莉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月於每月15日前給付原告42,750元整，並加計至清償日止以年息百分之5計算之利息。嗣於本院審理時分別變更第2項、第3項聲明為：被告張惠莉應給付原告85,500元及自民國113 年7月18日起至清償日為止以年息百分之5計算之利息、被告張惠莉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告42,750元。原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，參以前開說明，均應准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：　　原告原為未辦保存登記建物門牌號碼新北市○○區○○00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地即新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產）之所有權人，原告經由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）與被告張惠莉簽訂「第一建經不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），將系爭不動產出售予被告張惠莉，約定價格為285萬元，分3期給付，分別為第1期款35萬元、第2 期款100萬元、第3期款150萬元，其中第3期款被告張惠莉應於民國113年2月29日前匯入現金至履約保證專戶。被告張惠莉於113年2月底向原告稱希望能先行裝修系爭房屋，而在未經原告同意下，即擅自攜同被告張淳善一同入住系爭房屋，並請求延期至113年3月15日給付第3期款及延至同月25日交屋，原告同意後，復與被告張惠莉簽訂「買賣不動產增補協議書」（下稱系爭增補協議書）。詎113年3月15日被告張惠莉未支付第3期款150萬元，原告遂以存證信函定期催告被告張惠莉給付第3期款，被告張惠莉仍未給付，原告遂於113年 5月14日以汐止社后郵局第000198號存證信函解除系爭買賣契約。系爭買賣契約既經解除，被告張惠莉、張淳善仍繼續居住於系爭房屋內，顯屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，提起本件訴訟，請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還原告，另請求被告張惠莉給付原告自113年5 月18日起至113年7月17日止，相當於租金之不當得利85,500 元（計算式：1,425元×60日＝85,500元，依系爭增補協議書所約定每日1,425元為計算基準）及遲延利息，並自原告起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭不動產之日止，按月於每月15日給付原告相當於租金之不當得利42,750元（計算式：1,425元×30日＝42,750元）及遲延利息。並聲明：㈠被告2人應將系爭房屋清空並遷讓返還與原告。㈡被告張惠莉應給付原告85,500元，及自113年7月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告張惠莉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告42,750元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。㈤訴訟費用由被告負擔。二、被告抗辯略以：　　被告支付第2期款後，原告未交付過戶及印鑑證明，且被告張惠莉訂約時不知系爭房屋未辦保存登記，因而不可能給被告張惠莉完稅證明，惟原告於付尾款前應先交付完稅證明等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　原告主張系爭房屋為未辦保存登記之建物，原告就系爭不動產與被告張惠莉簽訂系爭買賣契約，約定應由被告張惠莉分 3期給付285萬元之買賣價金，嗣經兩造於113年3月12日另行簽立系爭增補協議書，合意將第3期價款150萬元之清償期延展至113年3月15日，若被告張惠莉仍遲延未為給付，即須按日支付1,425元之違約金，原告並得催告後解除契約並沒收已支付之價金；又被告張惠莉給付前2期價款（35萬元、100 萬元）後，未依系爭增補協議書約定於113年3月15日前給付第3期價款，並經原告以113年4月16日汐止社后郵局第153號存證信函定10日期間催告，該存證信函於113年4月17日送達，被告張惠莉仍未給付，原告遂以113年5月14日汐止社后郵局第198號存證信函向被告張惠莉為解除買賣契約之意思表示，該存證信函已於113年5月17日送達；及系爭不動產現為被告2人占有等情，有原告提出之系爭買賣契約、系爭增補協議書、存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執、第一建築經理股份有限公司113年6月27日第一建經字第1130137號函、原告與被告張惠莉之通訊軟體LINE對話紀錄擷圖等件影本為證，且為被告所無爭執，堪信為真。至於原告主張其已因被告張惠莉遲延給付第3期價款而合法解除系爭買賣契約，故被告2人現占用系爭不動產已屬無權占有，而依所有物除去妨害請求權、所有物返還請求權、不當得利返還請求權，訴請被告2人遷讓返還系爭不動產，及請求被告張惠莉給付相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院所應審酌者即為：㈠原告解除系爭買賣契約是否合法？㈡原告得否請求被告2人遷讓返還系爭不動產？㈢原告請求被告張惠莉給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：　㈠被告張惠莉遲延給付第3期價款，原告已合法解除系爭買賣契約　⒈系爭買賣契約第8條第2項約定：買方違反契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日至完成給付日）；經賣方定七日期限催告仍未履行，賣方得解除契約。…」。系爭系爭增補協議書第4條亦約定「買方經催告給付完稅款仍然延遲給付，賣方有解約本契約並沒收買方已付所有價金之權利。」。　⒉被告張惠莉雖辯稱：不知系爭房屋為未辦保存登記建物，且依系爭買賣契約第3條，第3期款係於稅單核發後5日內存匯入履保專戶，本件買賣未見核發稅單，是尚無庸給付尾款等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「出賣人出賣之房屋，為違章建築者，買受於買受當時，雖已知悉其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，亦僅危險負擔移轉與買受人以後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已。至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除。」，最高法院72年度台上字第3205號判決意旨參照。是出賣人所出賣者為違章建築者，買受人於買受當時若已知其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，出賣人就此不負瑕疵擔保責任。經查：證人即經手系爭不動產交易之地政士蘇信安於本院審理時結證稱：系爭買賣契約簽約當下就有說系爭房屋沒有權狀，沒有辦法貸款等語（見本院113年12月16日言詞辯論筆錄第2頁）。可知被告張惠莉於簽立系爭買賣契約時，已清楚知悉系爭房屋為未辦保存登記之建物，被告張惠莉自無從主張原告就此應負瑕疵擔保責任而拒絕給付價金。　⒊被告張惠莉辯稱：原告並未過戶，沒有給印鑑證明及完稅證明，沒有看到稅單等語。經查，系爭買賣契約書第3條約定為證，其上記載「第三期款（完稅款）」應於「稅單核發後 5日內買方應將第三期款存匯入履保專戶」，惟系爭買賣契約書第3條約定之內容，在「第三期款（完稅款）」、「新台幣壹佰伍拾萬元整」等欄位上，另有手寫註記「113.2.29 前匯入」等文字，有系爭買賣契約書影本在卷可查（見本院卷第20頁），證人蘇信安於本院證稱：所謂完稅款稅單核發後5日內給付之稅單是指買方要負擔的契稅、印花稅；我們簽完約之後就有去申報，稅單核發下來的時間113年2月21日，申報是113年1月23日，稅單核發後有以LINE通知被告張惠莉。「（在第三期款上面有註記113年2月29日前匯入，為何會這樣註記？）我們會問買方的付款條件，這是買方自己提出他可以按照這些日期來給付這些款項，這是簽約當天就寫上去。」、「（第三期款實際上應該是確定給付的日期，而不是稅單核發後？）對。」等語（本院同日言詞辯論筆錄3 、4頁）。況原告與被告張惠莉於113年3月12日又簽訂系爭增補協議書，約定「買方需於113年3月15日前給付完稅尾款新台幣150萬元整及應繳稅費3萬元整」，有系爭增補協議書在卷可稽。可知原告與被告張惠莉簽訂系爭買賣契約當時約定應以113年2月29日作為第3期款之確定給付期限，嗣改以1 13年3月15日作為第3期款之確定給付期限，而非以「稅單核發後」或「過戶後」或「提出印鑑證明」作為支付第3期款之前提條件。被告張惠莉此部分辯解亦難採認。　⒋準此，被告張惠莉未於113年3月15日前支付第3期價款，已構成給付遲延，經原告以汐止社后郵局第153號存證信函定10 日期間催告，被告張惠莉仍未給付，原告遂以汐止社后郵局第198號存證信函向被告張惠莉為解除買賣契約之意思表示，該存證信函已於113年5月17日送達等情，業如前述，則原告主張系爭買賣契約已經合法解除，自屬有據。　㈡原告僅得請求被告張惠莉遷讓返還系爭不動產：　　所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照。被告對於現仍占有系爭不動產等情，並無爭執，而本件原告業已解除系爭買賣契約，且被告並未具體指明並舉證證明繼續占有系爭房屋有何正當權源，是原告主張被告構成無權占有，應遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　㈢原告得請求被告張惠莉給付不當得利：　按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第 179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號判決意旨可資參照。本件被告張惠莉無權占有系爭房屋，業經認定如前，則原告主張被告張惠莉受有相當於租金之不當得利，自屬可採。原告雖主張以系爭增補協議書第3條：「買方（即被告張惠莉）若遲延給付（第3期價款及應繳稅費）需負擔違約金每日1,425 元。」之約定，應以每日1,425元計算相當於租金之不當得利。惟系爭增補協議書第3條所約定之「違約金」性質與租金或使用系爭房屋之對價不同，尚無從據此認定相當於租金之不當得利數額。按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，土地法第97條第1項定有明文。又按計算相當於租金之不當利益數額，除以基地申報地價、課稅現值為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，最高法院68年度台上字第3071號判決意旨可資參照。本院審酌系爭不動產坐落位置，認按系爭不動產買賣總價 2,850,000元之年息百分之6計算相當於租金之不當得利，並無不合。準此，原告得請求自系爭買賣契約解除失效之日即 113年5月18日起至同年7月17日間占用系爭不動產之相當於租金之不當得利28,500元（計算式：2,850,000元×6％÷12月× 2月＝28,500元），以及自起訴狀繕本送達被告張惠莉之翌日即113年10月2日起按月給付相當於租金之不當得利14,250元（計算式：2,850,000元×6％÷12月＝14,250元）。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告張惠莉給付 28,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，以及自113年10月 2日起至返還系爭不動產之日止，按月給付14,250元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，准被告供擔保後免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官高偉文以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王靜敏

2025-03-10

KLDV-113-訴-603-20250310-2

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-1

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-2

訴

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第403號原告陳雅芳訴訟代理人曾嘉雯律師複代理人陳亮妤律師訴訟代理人葉凱禎律師被告廖子嫻訴訟代理人陳惠媖律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國107年1月8日以新臺幣（下同）6,000 ,000元之價格，向被告購買如附表一所示之不動產（下稱系爭房地，編號2建物稱系爭房屋），兩造並書立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭房地於同年3月1日辦畢所有權移轉登記，並於同年6月1日交屋。原告於107年6月17日第一次發現系爭房屋一樓大門外牆附近（邊牆、窗台）有漏水情形，原告即於同年月18日通知被告，109年8月4日發現第二次漏水時，亦於同日通知被告；另系爭房屋一樓後方，如附圖紅線範圍所示部分（面積約0.22平方公尺，下稱系爭占用部分），無權占有高雄市市有坐落高雄市○○區○○段000○0 地號土地（下稱525之5土地，管理機關為高雄市政府工務局，下稱工務局），日後有遭工務局訴請拆除之虞，原告於10 9年8月5日發現時，即於同日通知被告。系爭房屋既有前揭瑕疵，被告自應對原告負民法第354、359條之瑕疵擔保責任，原告並得依民法第227條第1項規定，依關於給付不能即民法第226條第1項規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。經鑑定後，系爭房屋漏水部分需支出修復費用158,204 元，拆除系爭占用部分並回復原狀則需支出如附表二所示修復費用292,950元，爰依前揭規定提起本訴，請求被告賠償之。又系爭房屋因有前揭瑕疵，而有房屋價值減損百分之30 （漏水減損百分之15、占用鄰地減損百分之15）即1,800,00 0元（計算式：買賣價金6,000,000元Ｘ百分之30＝1,800,000 元）之情，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金或依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金1,800,000元，爰依前揭規定提起本訴，請求本院擇一為原告勝訴判決。聲明：（一）被告應給付原告2,251,154元，及110年5月3日民事起訴（二）狀繕本送達翌日即同年月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：由原告提出之實價登錄資料，可知與系爭房屋相同，位於清平街、屋齡25年、建物移轉面積為62.19坪的4層樓透天厝，107年4月間的交易價格為7,600,000元，而系爭房屋面積為68.81坪，若非被告於出售系爭房地時，已告知原告系爭房屋有漏水情形，當無以低於市價1,600,000元之6 ,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告之理。原告於10 7年6月告知被告系爭房屋有漏水情形時，被告隨即請統軍工程企業有限公司（下稱統軍公司）進行修繕，統軍公司第一次修繕完畢後，原告於同年8月24日通知被告仍有漏水情形，因當時被告婆婆過世，無暇處理此事，被告即將統軍公司之聯絡方式告知原告，請原告自行聯絡處理，事後原告即未再向被告為任何通知；況依原告提出之帳戶明細、照片可知，原告於107年11月9日曾購買木地板鋪設客廳，若系爭房屋仍有漏水情形，原告豈會如此為之，由此應可推知，統軍公司應已完成修繕，統軍公司既已完成修繕，系爭房屋109年8 月4日漏水，即與被告無涉，是原告請求被告賠償漏水修復費用158,204並無理由。又系爭房屋係由建商興建，被告自9 7年間購得系爭房地後，未曾增建或擴建，亦未曾申請鑑界或丈量或相關拆除通知，工務局亦不曾要求被告拆除系爭占用部分，被告就系爭房屋是否有占用525之5土地乙節並不知情，否認有故意不將此情告知原告之情，況系爭占用部分為社區與外界之界線，為社區外部景觀，並非系爭房屋之一部，否認系爭占用部分在系爭契約買賣範圍內，原告請求被告賠償拆除系爭占用部分並回復原狀之修復費用292,950元，亦無理由。系爭房屋既無前揭瑕疵，原告請求減少價金1,80 0,000元或返還溢領價金1,800,000元，亦無理由等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：（一）被告於107年1月8日以6,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告（含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,500 ,000元），並書立書面不動產買賣契約，系爭房地於同年 3月1日辦畢所有權移轉登記，並於107年6月1日交屋。（二）兩造於107年6月1日交屋時，原告查看系爭房屋，未發現漏水情形。（三）原告於107年6月5日動工整修系爭房屋，拆掉如審訴卷第3 1至33頁證三照片所示木櫃時，發現櫃腳腐朽及牆面修補痕跡；於107年6月17日時，系爭房屋一樓自上開客廳木櫃下方漏水至客廳地面。原告於107年6月18日通知被告，被告於107年7月初委請統軍公司施作漏水修復工程。（四）系爭房屋客廳木櫃下方於107年7月16日、8月25日、8月28 日，因雨再度漏水，且進入大門右側牆面、前門門框、門軸舊天地栓處、前門地板縫亦發生漏水情形。原告於107 年8月24日以通訊軟體LINE（下稱LINE）告知被告，被告表示因婆婆過世，請原告自行聯絡統軍公司處理。（五）109年8月4日、8月26日原告發現系爭房屋前門門框、前門地板縫漏水，原告於109年8月4日以LINE告知被告前揭情事。（六）系爭房屋為82年5月31日建築完成。（七）被告於110年5月6日收到民事起訴狀（二）繕本。（八）原告不再就系爭契約主張有解除權，也不再請求被告返還價金、賠償稅費及裝潢費用、給付違約金，系爭契約現仍有效存在。四、本院得心證理由：　　　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354條、第359條本文、第365條、第227 條第1項、第226條第1項、第179條亦分有明文。經查：（一）房屋漏水本為中古屋買賣常見之糾紛，而房屋隨著屋齡增加，因地震、風力、溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化、劣化，結構體防水功能降低、失效，導致漏水之情形，亦屬常見，買賣中古屋時，尤其是屋齡逾20、30 年以上之房屋時，縱該房屋原未發生漏水情形，亦無法期待該房屋日後不會發生漏水情形，此應為購買中古屋之買家所週知之事。而系爭房屋係於82年5月31日興建完成，迄兩造簽立系爭契約時，屋齡已約25年，自無可期待完全無漏水情形發生。觀諸系爭契約（審訴卷第19至25頁），兩造並未載明系爭房屋漏水情形，證人即地政士謝淑美到院作證時，雖證稱被告於簽約時有表示系爭房屋沒有漏水情形，然同時亦證述原告也表示看過房子，兩造均表示毋庸在特約條款載明漏水情形等語（本院卷一第288頁）。若被告確有向原告保證系爭房屋並無漏水之情，或原告有不知老屋本易有漏水問題之情，原告應無表示毋庸在特約條款載明漏水情形之理，顯見，兩造就老屋本易有漏水問題乙事均有所預見，故未要求於系爭契約記載，被告保證系爭房屋有「無漏水情形」之品質，亦未記載漏水情形。原告於107年6月17日發現系爭房屋一樓有漏水情形並通知被告後，被告隨即於107年7月初，委請統軍公司施作漏水修復工程；107年8月24日以LINE告知被告仍有漏水情形，被告雖因婆婆過世而無法聯繫，仍將統軍公司之聯絡資料告知原告，請原告自行聯絡統軍公司處理，顯見被告就此情，亦無推諉不願負責修繕之情。又依原告提出之交易明細、照片（審訴卷第175、177頁）可知，原告於107年11 月9日購買木地板鋪設客廳，若統軍公司未完成修繕，原告應無購買木地板鋪設客廳之理，且原告第二次發現漏水時，已為近2年後之109年8月4日，該次漏水是否為系爭房屋交屋時原有之漏水瑕疵，即非無疑。本院前囑託高雄市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定系爭房屋漏水情形，鑑定結果認為，系爭房屋屋齡迄今已逾30年，歷經地震、風力及溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化劣化致建物結構體防水功能降低、失效（標的物進行試（漏）水試驗時，同一時期興建之隔壁鄰房一樓前院及室內亦發現有滲水情形可證），據此研判標的物一樓大門外牆附近漏水主要原因為材料老化劣化、防水功能失效所致，有鑑定報告足稽（鑑定報告第7頁），是土木技師公會未認系爭房屋109年8月4日之漏水，係因統軍公司未將漏水修繕完畢所致。本院前於112年11月2日準備程序時，詢問原告有何證據可證明兩次漏水成因相同，原告表示請求送土木技師公會為補充鑑定；本院隨即於同年月3日發函囑託土木技師公會鑑定兩次漏水成因是否相同、107年6月發生之漏水是否業經統軍公司修復；原告於113年1月11日具狀表示此部分毋庸鑑定；本院再於同年月16日發函告知原告，此部分應由原告負舉證責任，基於處分權主義，原告可選擇不為此部分鑑定，惟此部分舉證責任之不利益，應由原告負擔；原告仍於同年月25日具狀表示依現有證據應已盡其舉證責任，毋庸為此部分鑑定；本院再於113年2月 1日行調查程序，再次對原告闡明前揭事項，原告仍表示確定不請求此部分鑑定；本院於同日發函請被告就此表示意見，被告於113年2月16日具狀表示無意見；本院於同年月20日函請土木技師公會毋庸為此部分鑑定，有準備程序筆錄、囑託鑑定函、民事陳報狀、本院通知、調查筆錄、民事陳述意見（三）狀、變更囑託事項函可佐（本院卷二第94、101、139、140、145、147、155、156、161、173 、177頁）。原告固主張兩次漏水位置相同，可證明兩次漏水成因相同，惟水係流動之液體，只要一有縫隙就會沿著縫隙流動，縱漏水處均相同，水之來源亦非必定相同，況若非統軍公司已完成107年6月間漏水之修繕，原告當無於107年11月9日購買木地板鋪設客廳之理，而第二次漏水發生時即109年8月4日，距統軍公司完成修繕已近2年，亦無證據可證明兩次漏水成因確實相同，仍應由專業鑑定機構鑑定，方能確認，原告以此主張兩次漏水成因相同，理由難認充足。經本院對原告闡明舉證責任之分配與效果後，原告仍表示毋庸鑑定，難認原告已就兩次漏水成因相同盡其舉證責任，原告既未盡其舉證責任，其主張被告就系爭房屋109年8月4日發生之漏水，仍應負物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。（二）由系爭房屋外觀觀之，並無增建情形，社區各戶臨清平街 52巷處均有花台，花台瓷磚與房屋樣式相同，雖與各戶後方相連，惟無後門可直接到達花台，而需由各戶大門繞過社區中庭後，由社區中庭進入清平街52巷，方得到達各戶後方花台，有本院履勘筆錄、照片可稽（本院卷一第321 至365頁）；依工務局檢送之系爭房屋壹層平面圖（本院卷一第179頁）記載，系爭房屋所在社區之房屋均無花台之設計；本院於113年9月19日函詢工務局，系爭占用部分是否為系爭房屋建造執照或使用執照之一部，工務局亦函覆本院稱系爭占用部分並非系爭房屋之建造執照或使用執照之一部，有相關函文可憑（本院卷二第227、241頁）。依前揭情事綜合觀之，被告抗辯系爭占用部分係建商興建，被告未曾增建、擴建，應屬可採；系爭占用部分既非系爭房屋建造執照或使用執照之一部，亦無法由系爭房屋、系爭占有部分之位置、用途，認定系爭占用部分究係系爭房屋之一部或為系爭房屋之從物，及系爭占用部分究屬各住戶單獨所有，抑或屬社區住戶共有供管理委員會管理使用或約定由各戶各自管理使用不明；系爭契約固於備註欄記載買賣標的「含未辦保存登記之建物在內」（審訴卷第 19頁），惟所謂未辦保存登記之建物係指何部分，是否包含系爭占用部分亦屬不明，原告復未提出其他證據以證明之，原告主張系爭占用部分為系爭契約之買賣標的，進而主張系爭占用部分占用525之5土地，請求被告賠償拆除系爭占用部分後回復原狀之費用，亦屬無據。（三）原告主張系爭房屋有漏水、占用鄰地之瑕疵，均屬無據，業據本院認定如前，原告主張系爭房屋因有前揭瑕疵，進而主張系爭房屋有價值減損百分之30，並請求被告返還溢領之價金1,800,000元，亦難認有理。再者，系爭契約之買賣價金，包含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,5 00,000元，為原告不爭執，縱認系爭房屋有漏水情形，當不致土地價值減損，系爭占用部分係坐落鄰地，亦不致影響土地價值，原告明知系爭房屋價金僅1,500,000元，仍請求減少逾系爭房屋價金之1,800,000元或請求被告返還1 ,800,000元，其主張顯亦欠缺合理依據，併予敘明。五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條本文、第365條、第227條第1項、第226條第1項、第179條規定，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　　呂明龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　曾啓聞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所民國110年11月1日楠法土字第207號複丈成果圖。附表一編號種類坐落權利範圍備註１土地高雄市○○區○○段000地號 432/10000 ２建物高雄市○○區○○段0000○號 1/1 門牌號碼：高雄市○○區○○街00巷00弄00號；含共有部分：同段1403建號（權利範圍：458/10000）附表二（幣別：新臺幣／元）編號施工內容數量單位單價金額１白鐵防盜窗拆除及回復（不含天花板） 1 式 12,000 12,000 ２後牆打除濾 1 式 18,000 18,000 ３新砌上磚 1 式 21,000 21,000 ４後牆、地坪貼磁磚施工 11 坪 7,000 77,000 ５塑鋼浴室門、含門框（更新、含廢棄清運） 1 樘 8,000 8,000 ６廁所內部磁磚全面打除及磁磚回復 1 式 25,000 25,000 ７廁所整間防水施工（加強型防水、共5道） 1 式 15,000 15,000 ８和成馬桶安裝、糞管改移（拆裝、工帶料） 1 座 18,000 18,000 ９各式泥作、防水材料費 1 式 85,000 85,000 合計 279,000 含稅 292,950

2025-03-10

CTDV-110-訴-403-20250310-3

投小

南投簡易庭(含埔里)

給付買賣價金

臺灣南投地方法院民事小額判決 113年度投小字第246號原告雲龍國際有限公司法定代理人林昊龍訴訟代理人許雅貞被告貴都城市商旅有限公司法定代理人黃仕旻訴訟代理人胡榮傑上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　　事實及理由壹、程序事項：　　按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件依兩造所簽訂之UVC自動測溫除菌防疫門（下稱系爭防疫門）買賣合約書第8條約定，兩造合意以本院為本合約涉訟時之第一審管轄法院，本院自有管轄權。被告雖抗辯，原告不符合消保法予以合理之審約期限，合意管轄無效等語，惟原告所否認，被告未舉證說明以證其說，是被告上開主張應屬無據。貳、實體事項：一、原告主張：被告於民國111年3月7日向原告購買系爭防疫門1 組，簽訂買賣契約及報價單（下合稱系爭買賣契約）。嗣原告依買賣契約內容，派員至被告指定位置安裝系爭防疫門，並經被告於111年3月14日驗收完成而受領，金額共計新臺幣 (下同)10萬元。兩造約定待交通部觀光局(下稱觀光局)核發首次購置防疫門(通道、艙)補助金後匯款。被告迄今仍積欠貨款10萬元遲不給付，原告屢經催討，被告均置之不理。為此，爰依系爭買賣契約、民法第367條，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：被告雖有與原告簽訂系爭買賣契約，惟原告販售之系爭防疫門，具有嚴重物之瑕疵，原告未依保證之品質給付，亦未補正瑕疵，被告爰依債務不履行之規定，解除兩造間簽立之買賣契約，被告自無依契約關係給付買賣價金之義務，原告應負瑕疵擔保責任、債務不履行之責等語，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　　經查，兩造前簽立系爭買賣契約，由被告向原告購買系爭防疫門，並於111年3月14日安裝完成，兩造約定買賣價金10萬元；系爭防疫門未通過觀光局之經費補助等情，業據兩造之買賣契約書、報價單及觀光局111年7月6日觀宿字第1110600 878號函等件（見本院卷第19-21、59-61頁）為證，且為兩造所不爭執，堪以認定。復原告主張被告應依系爭買賣契約、民法第367條給付買賣價金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭防疫門是否欠缺契約預定之效用而具有瑕疵？㈡原告主張被告應給付買賣價金，是否有據？茲分述如下：　㈠系爭防疫門欠缺契約預定之效用而具有瑕疵　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。　⒉經查，本件兩造係於疫情期間簽立系爭買賣契約，而原告亦承諾系爭防疫門之規格具有「2秒內除菌率大於99%」，此有兩造之報價單（見本院卷第21頁）在卷可佐。參酌兩造簽訂本件買賣契約時，適逢國內COVID-19疫情嚴峻時刻，而被告身為旅館業者，具有篩選疑似染疫旅客得否進入營業場域之需求，並確保投宿旅客之健康安全，足認兩造係以「2秒內除菌率大於99%」，且以具備消滅COVID-19病毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌為要件，為系爭防疫門所應具備之效用，堪可認定。惟觀之系爭防疫門之SGS測試報告，可知測試結果為：「菌株名稱：大腸桿菌、作用時間：10分鐘、滅菌率R(%)：>99.9」等語（見本院卷第63頁），且觀光局之函覆，內容：「防疫門主要係設置於通道入口，旨在提供住宿旅客在通過防疫門當下即時達滅菌效果，惟補正資料附之SGS測試報告顯示經10分鐘方產生抗菌作用顯與常理不合，且未說明滅菌燈具之效力範圍」，衡以被告購置系爭防疫門之目的，即是期待系爭防疫門設置於通道入口，供旅客能通過防疫門時達到即時滅菌之效果，而原告所提供之系爭防疫門需長達10分鐘方產生抗菌作用，顯與被告設置防疫門提供投宿旅客即時滅菌之目的相違，自影響防疫門之價值、效用及品質，屬物之瑕疵甚明。　⒊至原告主張系爭防疫門具備「2秒內除菌率大於99%」之效用等語，固據提出光鋐科技股份有限公司(下稱光鋐科技公司) 產品規格書、劦鴻電子有限公司(下稱劦鴻公司)演算公式報告書等件為證(見本院卷第103-125頁)，惟原告所提之光鋐科技公司產品規格書、僅能表彰光鋐科技公司曾有出具上開產品規格書之事實，且劦鴻公司製作之演算公式報告書內容，僅係依據光電特性所為之推斷，並非實際針對原告販售之系爭防疫門進行檢測，均無法證明系爭防疫門有具備「2秒內除菌率大於99%」之效用，是原告上開主張，實委難憑取，礙難採信。　　㈡原告主張被告應給付買賣價金，應屬無據　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。又所稱依情形解除契約，顯失公平，係謂瑕疵對於買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院73年度台上字第4360號裁判意旨參照）。　⒉系爭防疫門欠缺「2秒內除菌率大於99%」、消滅COVID-19病毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌之效用，已如前述。不僅減損其通常效用，抑且減低經濟上之價值，揆諸前揭說明，足見原告於契約中已就系爭防疫門已達成保證品質之特約，惟系爭防疫門欠缺依兩造約定應具備之品質，堪認系爭防疫門確有瑕疵，則被告主張系爭防疫門缺少原告所保證之品質，原告應負物之瑕疵擔保責任、債務不履行等情，堪認有據。而被告以113年6月25日之民事答辯一狀向原告表示解除契約(見本院卷第47-53頁)等情，原告雖抗辯被告未於期限內主張物有瑕疵，其此節請求已罹於時效而消滅等語。然按民法365條第1項雖規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，惟因物之瑕疵擔保責任而生之損害賠償請求權，性質上為債務不履行之損害賠償，其權利存續期間，宜與一般之債務不履行作相同之解釋，而應適用15年消滅時效之規定，是被告依民法第360條所得主張之損害賠償請求權尚未罹於時效，原告此節抗辯，自無足採。足徵被告請求解除系爭買賣契約，要屬合法，被告主張上開買賣契約業經其合法解除一節，應屬可採。既被告已依法解除契約，則原告請求被告給付買賣價金10萬元部分，即屬無據。四、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第367條之規定，請求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　10　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　蔡孟芳以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　114　　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官蘇鈺雯

2025-03-10

NTEV-113-投小-246-20250310-1

桃小

桃園簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 114年度桃小字第1號原告王東琪訴訟代理人王信叡被告葉芙均即萌宠世界宠物店上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣19,500元，及自民國114年1月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用額確定為新臺幣1,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔30％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　理由要領：壹、程序部分　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴法第386條各款所列事由，爰依同法第436條之23 準用第433條之3，本院依職權由原告一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：伊於民國113年10月3日與被告簽訂特定寵物業買賣契約書（下稱系爭契約），約定以18,000元之價格購買黑色柴犬1隻（晶片號碼：000000000000000號，下稱系爭柴犬），當場銀貨兩訖。詎系爭柴犬竟於同年月7日起嘔吐血便，經診斷為犬小病毒（下稱系爭病毒）感染，並於同年月11 日死亡，為此伊支出快篩費1,500元、醫療費用44,850元及喪葬費2,000元，而被告交付感染系爭病毒之系爭柴犬，已有瑕疵，且未依債之本旨為給付，亦構成不完全給付，伊已以民事調解聲請狀送達作為解除系爭契約之意思表示，為此，爰依民法第259條及第227條第2項提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告66,350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：其已善盡售後服務，系爭柴犬感染系爭病毒不可歸責於被告，且系爭契約載有責任擔保條款，則原告請求之數額顯逾系爭契約之約定等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張之事實，業據原告提出與其所述相符之系爭契約、動物診斷證明書、快篩費明細、住院收費明細表、寵物禮儀遺體接運委託單為證（見本院卷第6頁至第7頁、第9頁至第1 1頁），並有被告提出之寵物登記（轉讓）書、通訊軟體LIN E對話記錄擷圖在卷可佐（見本院卷第28頁、第30頁至第56 頁），上情自堪信為真實。四、得心證之理由：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。經查，系爭病毒為惡性傳染病，嚴重時或有致死之可能性，於幼犬尤然，有系爭病毒網路查詢結果在卷可稽（見本院卷第22頁），是患有系爭病毒乙情，當屬減少物之通常效用之瑕疵無疑。又參照上開查詢結果，系爭病毒之潛伏期約7至14日（見本院卷第22頁），此觀系爭契約第6條第5項之約定：「自標的寵物自交付之日起，15日內標的寵物罹患犬瘟熱、狂犬病 7日內犬小病毒，日內罹患出血性腸炎、冠狀病毒性腸炎，經由政府核定之合格獸醫診療機構開立診斷證明書後，甲方應無條件將標的寵物收回，並更換同等值之寵物予乙方（但不含施打預防針後）之保固，如乙方不願更換標的寵物得退還價金1/4標的寵物由甲方收回。」（見本院卷第6頁）亦可獲得印證，是系爭病毒之潛伏期為7至14日，且依系爭契約之約定，於寵物交付後15日內確診系爭病毒者，屬交付前即存在之瑕疵乙情，應堪認定。從而，本件系爭柴犬於交付後第5日確診系爭病毒，可認係交付前即存在之瑕疵，被告自應負出賣人物之瑕疵擔保責任。　㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依物之瑕疵擔保之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359條本文定有明文。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約定有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款分別定有明文。查系爭契約前經原告以民事聲請調解狀作為解除契約之意思表示（見本院113年度桃司小調字第2290號卷【下稱調字卷】第2頁），上開聲請狀經寄存在桃園市龍潭區中興派出所，於113年11月25日發生送達效力，有本院送達回證可參（見調字卷第19頁），是系爭契約既經解除，揆諸上開規定，原告請求被告給付價金18,000元部分，自屬有據。　㈢按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條第2項定有明文。查本件被告交付患有系爭病毒之系爭柴犬與原告，未依債之本旨提出給付，係因可歸責於被告之事由，致不完全給付，故原告為此所受之損害，被告自應負損害賠償責任。是就原告因系爭柴犬出現嘔吐血便之症況，為其快篩所支出之快篩費1,500元，被告自應負賠償之責。惟就後續原告自行攜帶系爭柴犬就診所生醫療費用44,850元部分，觀諸系爭契約以手寫方式記載：「自行就診店家不給付」（見本院卷第 6頁），為兩造間個別磋商之免責條款，是雙方既約定不得自行就診，而應循系爭契約所約定之方式處理，則自行就診所生醫療費用，自不得請求被告賠償。從而，原告請求被告給付1,500元，應屬有據，逾此範圍則屬無據。　㈣按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。查原告固主張因被告交付之系爭柴犬有瑕疵，為此支出喪葬費用2,000元，並提出寵物禮儀遺體接運委託單為證（見本院卷第11頁）。惟寵物終有一死，喪葬費用為飼養寵物所必然之支出，是上開喪葬費用之發生，與被告交付患有系爭病毒之系爭柴犬間，並無相當因果關係。從而，原告此部分請求即屬無據。五、綜上所述，原告依民法第259條及同法第227條第2項請求被告給付19,500元（計算式：18,000元+1,500元），及自起訴狀繕本送達翌日即114年1月23日（見本院卷第15頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係就小額程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項、第91條第3項規定，確定訴訟費用額如主文第 3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　郭宇傑以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　 7　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃怡瑄附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定　　於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內　　，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，　　由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-07

TYEV-114-桃小-1-20250307-1

重訴

臺灣宜蘭地方法院

損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度重訴字第48號原告林子弘唐梧耿游碧芳李秀英施雪玉共同訴訟代理人陳倉富律師被告鎰群建設股份有限公司法定代理人洪栖村訴訟代理人李蒼棟律師參加人陳才興訴訟代理人吳偉豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言（最高法院51年台上字第3038號判決意旨參照）。本件原告主張被告未依約提供通行道路，應就所生損害負賠償之責，而兩造爭執之通行道路，係由被告在參加人戊○○（下稱其名）所提供之土地上開闢，戊○○並同意被告所開闢之道路日後繼續供原告等住戶通行使用，故戊○○可能因被告之勝敗與否，其私法上之地位將受有不利益，故戊○○經告知訴訟後，依民事訴訟法第58條規定於民國113年11月5日具狀聲請參加訴訟（見本院卷第243頁），經核於法並無不合，應予准許。貳、實體部分　　一、原告主張：原告乙○○、丁○○、己○○、甲○○、丙○○（分稱其名，合稱原告）分別於109年至111年間，以新臺幣（下同）1, 450萬元、1,850萬元、1,575萬元、1,810萬元、1,850萬元向被告購買門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號、28號、 16號、26號、30號房屋暨所坐落之土地（下分稱10號房地、 28號房地、16號房地、26號房地、30號房地，合稱系爭房地），且簽訂土地及房屋買賣契約。被告並就系爭房地所需通行之宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地（重測後為宜蘭縣○○市○○段0000地號，下稱系爭土地）既成道路（下稱系爭道路）保證供社區住戶永久通行使用，亦有道路通行權同意書可稽。惟目前該八米寬之既成道路遭土地所有權人戊○○逕以施設鐵皮圍籬、柵欄或放置三角錐等障礙物，導致通行受限，僅能通行約四米寬，顯已減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵及減少其價值之瑕疵，乃未依債之本旨為給付，要屬不完全給付之瑕疵給付，原告基於不完全給付，以兩造就系爭房地買賣總價之10％為減少交易價值之損害額而請求賠償。並聲明：㈠被告應給付乙○○145萬元、丁○○185萬元、己○ ○1,575,000元、甲○○181萬元、丙○○185萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告與戊○○於104年12月間簽訂合建契約，約定戊○○提供所有之坐落宜蘭市○○○段○○○段000000○000000○0000 00地號土地（8米計劃道路用地）供被告興建房屋時開闢道路通行及施設道路兩側排水溝使用，日後上揭道路戊○○應同意續供本約16戶房屋所有權人通行使用，並由被告負擔闢建道路、排水溝及道路舖設柏油路面等工程所需費用。嗣後，被告將系爭房地出售予原告前，已於系爭土地上興建完成系爭道路並交付使用，原告於系爭道路進出通行未遭阻礙。惟因社區住戶不當停車影響通行，戊○○於110年底在道路右側設置移動式三角錐以防止停車，然並未實質影響系爭道路通行。且戊○○所設置鐵皮圍籬、柵欄及三角錐等障礙物，係於系爭道路坐落之系爭土地與109-1地號土地之經界線上，並未影響系爭道路之通行，又系爭道路係無尾巷，戊○○所分得房地位於系爭道路後端，戊○○於其房地前設置移動性柵欄，並未影響利用系爭道路前端通行之原告，且目前道路仍有6 至7米之寬度可使用。故依系爭道路現況而言，並未違反兩造就系爭道路作為永久通行使用之約定。縱使認戊○○設置障礙物屬於物之瑕疵，原告提起訴訟的時間已超過3年多，依民法規定，其請求權已消滅。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准免假執行。三、參加人則以：系爭土地非原告與被告間不動產買賣契約書之買賣標的，以買賣標的而言，並不存在物之瑕疵，自無由成立物之瑕疵擔保責任問題，且系爭土地僅為計畫道路，並非既成道路，戊○○僅提供系爭土地予被告開闢道路，供住戶通行使用，非讓住戶任意停放車輛及佔用，所放置三角錐之作為，亦不足妨礙住戶出入通行。四、本院之判斷：　㈠乙○○與被告於109年1月18日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附表編號1所示，於109年4月17日為所有權移轉登記；丁○ ○與被告於109年5月27日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附表編號2所示，於109年6月30日為所有權移轉登記；己○○ 與被告於109年4月27日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附表編號3所示，於109年6月2日為所有權移轉登記；甲○○與被告於111年4月19日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附表編 4所示，於111年5月19日為所有權移轉登記；丙○○與被告於1 11年3月9日簽立不動產買賣契約，買賣標的如附表編號5所示，於111年4月26日為所有權移轉登記。是乙○○、丁○○、己 ○○、甲○○、丙○○分別為10號房地、28號房地、16號房地、26 號房地、30號房地之所有權人，有買賣契約書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第31至 167頁），且未為兩造爭執，首堪認定。　㈡兩造成立不動產買賣契約後，被告於109年5月4日簽立「道路通行權同意書」予乙○○、丁○○、己○○，於111年5月6日簽立「道路通行權同意書」予甲○○，於111年3月18日簽立「道路通行權同意書」予丙○○。前開「道路通行權同意書」內容為：「立同意書人鎰群建設股份有限公司就其坐落於宜蘭市○○ ○段○○○段000000地號既成道路，茲無條件同意僅供文化鼎苑 (門牌：宜蘭市○○路○段000巷00號、28號、16號、30號、26 號)社區住戶永久通行使用，社區住戶不得用於其他用途。倘有不實，願付一切法律責任。附件：⒈鎰群建設股份有限公司與地主合建契約書有關道路通行權部分影本。⒉地籍圖謄本。」又關於被告與戊○○之合建契約，其中第12條特約條款約定「一、雙方約定由甲方(即戊○○)提供所有坐落宜蘭縣 ○○市○○○段○○○段000000○000000○000000地號等三筆8米計劃道路用地供乙方(即被告)興建房屋時開闢道路通行及施設道路兩側排水溝使用，日後上揭道路甲方應同意續供本約十六戶房屋所有權人通行使用，闢建道路、排水溝及鋪設柏油路面等工程所需經費全部由乙方負擔。」有原告提出被告所出具之「道路通行權同意書」在卷為證（見本院卷第43至47、 73至77、99至103、125至129、155至159頁），且為兩造所不爭執，可徵被告於興建系爭房地前，確與戊○○協議由被告出資在戊○○所有之系爭土地上鋪設柏油道路及施設排水溝渠，以供住戶對外通行之用，被告並允諾原告會無條件提供系爭道路供通行之用。　㈢原告主張被告於系爭土地上所鋪設之系爭道路，現為戊○○施設鐵皮圍籬、柵欄或放置三角錐，致原告通行受限，故被告未依「道路通行權同意書」內容為給付且可歸責等語，被告則辯稱其已依「道路通行權同意書」內容開闢系爭道路供原告通行，戊○○在所有系爭土地上設置障礙物係為防免社區住戶停放車輛，但未阻礙原告通行等語。查，本院會同宜蘭縣宜蘭地政事務所人員至現場勘驗測量，系爭土地登記面積70 8.8平方公尺，位於原告所有系爭房地之所屬社區內，系爭土地上鋪設柏油道路及排水溝蓋等排水設施，而柏油道路之路面置有三角錐圍籬，不可通行範圍為151.15平方公尺，可通行範圍為549.07平方公尺（寬度最寬6.27公尺、最窄6.17 公尺）；又社區臨路之大門前設有鋼鐵圍籬，占用面積8.58 平方公尺，有勘驗筆錄暨現場照片、宜蘭縣宜蘭地政事務所 113年11月1日土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第229至2 40、261頁），堪認被告已於系爭土地上開闢系爭道路完竣，而系爭道路上之三角錐圍籬及鋼鐵圍籬，為戊○○所設置，則為兩造所不爭執，是系爭道路因戊○○設置三角錐圍籬及鋼鐵圍籬，致可通行範圍有所減縮，然此並無礙車輛進出、通行，有戊○○提出之系爭道路照片在卷為證（見本院卷第257 頁）；又系爭道路寬度縱因三角圍籬之設置而減縮，然可通行之寬度最寬為6.27公尺、最窄為6.17公尺，依建築技術規則建築設計施工編第2條（私設通路之寬度）規定：「基地應與建築線相連接，其連接部分之最小長度應在2公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度未滿 10公尺者為2公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺者為3 公尺。三、長度大於20公尺為5公尺。四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000平方公尺以上者，通路寬度為6公尺。」足見系爭道路寬度雖因三角錐圍籬之設置減縮，仍足供總樓地板面積合計1,000平方公尺以上之建築物通行，可證被告已依「道路通行權同意書」內容為給付，即在系爭土地上設置系爭道路並供住戶通行之用。　㈣綜上所述，被告已依「道路通行權同意書」內容設置系爭道路並供住戶通行，原告並未提出系爭道路無法通行之照片或其他事證以證明被告未依上開內容履行之情，則原告主張被告給付不完全而請求因系爭道路無法通行所致系爭房地交易價值減少之損害賠償，要屬無據。五、綜上所述，原告依民法第227條規定，請求被告給付乙○○145 萬元、丁○○185萬元、己○○1,575,000元、甲○○181萬元、丙○ ○185萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，均應併予駁回。六、至原告聲請將本件囑託寶源不動產估價師事務所進行鑑定，欲證明系爭房地因系爭道路無法通行致交易價值減少之損害，然被告所開闢系爭道路縱經戊○○設置障礙物，仍足供原告通行使用，業經本院認定如前，故原告此部分調查證據之聲請核無必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段規定。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 6　　日　　　　　　　　　民事庭法　官　高羽慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　書記官　林欣宜附表原告買賣標的乙○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋：宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1206地號)，及同段3655建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1162建號)。丁○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋：宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1213地號)，及同段3660建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1169建號)。己○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋：宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1208地號)，及同段3657建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1164建號)。甲○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋：宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1212地號)，及同段3659建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1168建號)。丙○○ 門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000巷00號房屋：宜蘭縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(權利範圍全部，重測後為農權段1214地號)，及同段3661建號建物(權利範圍全部，重測後為農權段1170建號)。

2025-03-06

ILDV-113-重訴-48-20250306-1

小上

臺灣新北地方法院

債務不履行損害賠償

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度小上字第266號上訴人莊柏宇被上訴人陳彥蓉上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於民國11 3年10月16日本院三重簡易庭113年度重小字第1475號小額訴訟程序第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　理　由一、按對於小額程序第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之；上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：(一)原判決所違背之法令及其具體內容。(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。所謂判決有違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當而言，而有同法第469條第1款至第5款所列情形之一者，則為判決當然違反法令。民事訴訟法第436條之8第1項、第436條之24第2項、第436條之 25、第436條之32第2項準用第468條及第469條第1款至第5款分別定有明文。是當事人提起上訴，如依民事訴訟法第468 條規定，以小額程序第一審判決有不適用法規或適用法規不當為上訴理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院大法官解釋或憲法法庭之裁判，則應揭示該解釋或裁判之字號或其內容，如依民事訴訟法第 469條第1款至第5款所列情形為上訴理由時，其上訴狀或理由書應揭示合於該條款之事實，上訴狀或理由書如未依此項方法表明者，即難認為已對小額程序第一審判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法（最高法院71年台上字第314號判決意旨參照）。次按當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法。但因原法院違背法令致未能提出者，不在此限，民事訴訟法第436條之28亦定有明文。末按小額訴訟程序之上訴人上訴狀內未表明上訴理由，若未於提起上訴後20日內提出上訴理由書於原第一審法院，原第一審法院無庸命其補正，即得以裁定駁回，其上訴不合法者，本院第二審法院亦應得以裁定駁回之。民事訴訟法第436條之32第2 項準用同法第471條第1項之上訴法律審、第444條第1項前段之規定。二、上訴人上訴意旨略以：　㈠本件更换門禁系統主機並非可能到達使用年限而決定更換，被上訴人在交易過程中，從未主動告知或透過仲介告知門禁系統管理者權限的密碼(全程有錄影為證)，導致該屋所有權移轉至上訴人後，無法取得門禁系統管理者權限更改、刪除被上訴人設定的任何資料。因此，上訴人在契約成立時並非如同原審所依民法第355條第一項所述知其屋之瑕疵。而上訴人取得該屋所有權後，立即發現門禁系統缺少管理者密碼，無法更改被上訴人之前所設定之指紋、開門密碼、磁扣等資料，依民法第356條第一項之規定透過仲介聯繫被上訴人。豈料，被上訴人竟把開啟大門的密碼當作管理者密碼透過兩個房仲告知上訴人(檔案1、影片1)。此屋目前開啟大門的密碼除了被上訴人與上訴人之外，至少已有兩個外人得知，上訴人卻無法更改開啟大門的密碼，此房屋的大門作用已經形同虛設。基於安全考量，不得不緊急更換門禁系統主機。　㈡基於民法第354條規定，出賣人就買賣標的物本身上之瑕疵，所應負之法定擔保責任。本案大門門禁系統，它具有維護人身安全、財產權、隱私權等等，個人法益的安全重要功能，自非原審所述一般門鎖(如房間門、廁所門等)其功能之減損不得視為瑕疵。因此，被上訴人並未盡到告知該屋門禁系統各項密碼給上訴人之義務，使得大門門禁功能之減損、甚至認知錯誤，告知他人開啟大門之密碼，使得該屋大門門禁功能進一步完全喪失之狀況，被上訴人對於其賣出之標的物理應負瑕疵擔保責任，負責更換門禁系統之費用(檔案2)，請求廢棄改判等語。三、本院得心證之理由：　㈠經查，本件訴訟標的金額係於新台幣（下同）10萬元以下，依民事訴訟法第436條之8第1項規定，應適用小額訴訟程序，依照前述說明，上訴人非以原判決違背法令為由不得提起上訴，且上訴理由依法須表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，始符合上訴程式。查本件上訴人對原判決提起上訴，核其上訴狀所載，均係對其是否知曉該屋之瑕疵及被上訴人並未告知門禁系統管理者權限的密碼，且告知他人開啟大門之密碼，使得大門門禁功能喪失，被上訴人應負之法定擔保責任，負責更換門禁系統之費用等語，核屬對原審所為事實認定及證據斟酌、取捨之當否加以指摘，並未具體指摘原審判決就法律適用究有違背何種法令之具體情事，顯然上訴人並未依小額訴訟程序上訴程式為合法表明，其上訴自不合法。　㈡另上訴人雖稱有全程錄影為證，並於第二審程序中提出檔案1 、2及影片1為證，惟依民事訴訟法第436條之28之規定，當事人不得於第二審小額訴訟程序提出新攻擊或防禦方法，而上訴人並未舉證證明係因原法院違背法令致未能提出，是其上開新防禦方法之提出，程序上並不合法，故上訴人此部分主張本屬無據。　㈢綜上所述，上訴人所提之上訴理由，既未具體指摘原審判決所違背法規或法則之旨趣或內容，或有民事訴訟法第469條第1款至第5款所稱當然違背法令之情事，實難認上訴人已合法表明上訴理由，依前述說明，本件上訴為不合法，應予駁回。四、法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，此規定並為小額事件之上訴程序所準用，民事訴訟法第436條之19第1項及第436條之32第1項分別定有明文。又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，同法第78條亦有明定。本件第二審訴訟費用額確定為1,500元，應由上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。五、據上論結，本件上訴為不合法，依民事訴訟法第436條之32 第1項、第2項、第444條第1項前段、第436條之19第1項、第 95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　賴彥魁　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王士珮　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉以全以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-03-05

PCDV-113-小上-266-20250305-1

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