除去侵害等
臺灣高等法院臺南分院民事判決
113年度上易字第27號
上 訴 人 均和資產管理股份有限公司
法定代理人 朱祐宗
訴訟代理人 黃翎芳律師
複 代 理人 洪海峰律師
林盟仁律師
被 上 訴人 許忠茂
上列當事人間請求除去侵害等事件,上訴人對於中華民國112年1
1月17日臺灣嘉義地方法院111年度訴字第599號第一審判決提起
上訴,本院於113年9月26日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
被上訴人經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴
訟法第386條所列各款情形,爰依上訴人之聲請,由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面:
一、本件上訴人主張:上訴人於民國111年8月12日拍賣取得嘉義
縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)之所有權,系爭
土地上有被上訴人有事實上處分權之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○
村○○○00號建物占用如嘉義縣水上地政事務所112年5月25日
上測法字第20900號土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號A
(面積106.79平方公尺)、B(30.38平方公尺)、C部分(7
.43平方公尺)(下合稱系爭地上建物,面積合計為144.6平
方公尺)。雖系爭土地及系爭地上建物之所有權人原均係訴
外人許清對所有,然系爭地上建物存在已逾65年,已超過木
石磚造結構之耐用年數,且系爭地上建物外牆、屋頂外表已
屬老舊,難認其內部結構仍然完好安全,應認系爭地上建物
已不堪使用;又依102年及112年之系爭土地Google街景圖比
對,可見系爭地上建物之鐵皮屋頂於102年時應有鐵皮翻新
,故兩造分別所有之系爭土地及系爭地上建物間,應無民法
第425條之1第1項所定之法定租賃關係規定之適用。是以,
被上訴人所有之系爭地上建物無合法權源坐落系爭土地上,
爰先位主張依民法第767條前段、中段規定,請求被上訴人
除去系爭地上建物並返還所占用之系爭土地予上訴人;並依
民法第179條、土地法第97條第1項、平均地權條例第16條規
定,以系爭土地之申報地價新臺幣(下同)1,120元、被上
訴人占用面積144.6平方公尺及年息百分之10計算,請求被
上訴人每月應給付上訴人相當租金之不當得利1,350元【計
算式:1,120元×144.6平方公尺×0.1÷12=1,350元,元以下四
捨五入】。惟如本件有民法第425條之1第1項法定租賃規定
之適用,因兩造就系爭土地之租金數額不能協議,故備位主
張依民法第425條之1第2項規定,請求核定每月租金數額為1
,350元(原審判決駁回上訴人先位之訴,並就備位之訴部分
判決核定被上訴人就系爭地上建物自112年5月16日起至法定
租賃關係終止日止,每月應付租金為1,080元;被上訴人應
自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止,按月於各該月
之末日前,給付上訴人1,080元。上訴人聲明不服,提起上
訴)。並上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開
廢棄部分:⒈先位聲明:⑴被上訴人應將坐落於系爭土地上如
附圖編號A、B、C所示之系爭地上建物拆除,並將該占用土
地返還予上訴人。⑵被上訴人自起訴狀送達被上訴人之翌日
起至前項所占用之系爭土地返還予上訴人之日止,按月給付
上訴人相當租金之不當得利1,350元。⒉備位聲明:⑴核定被
上訴人就其有事實上處分權之系爭地上建物占有系爭土地如
附圖編號A、B、C所示面積共144.6平方公尺之部分,自起訴
狀送達被上訴人之翌日起至法定租賃關係終止日止,每月租
金為1,350元。⑵被上訴人應自起訴狀送達被上訴人之翌日起
至法定租賃關係終止日止,按月於每月5日前給付上訴人1,3
50元。
二、被上訴人未於本院審理時到庭,惟據其於原審陳述略以:系
爭土地與系爭地上建物原同為許清對所有,嗣後系爭土地雖
迭經繼承、拍賣,系爭地上建物則經繼承,使系爭土地所有
權與系爭地上建物事實上處分權先後讓與相異之人,惟該等
嗣後權利變動仍不影響系爭地上建物坐落系爭土地乃有權使
用之事實。又耐用年數及折舊率標準表,實務上並非作為實
際認定房屋是否不堪使用之唯一標準。實際上,系爭地上建
物之屋牆、屋頂雖然外觀老舊,惟屋牆、屋頂及主要結構體
都仍完好,具備基本生活機能,足堪日常生活起居之用,且
被上訴人迄今仍居住在系爭地上建物,故本件有民法第425
條之1法定租賃關係規定之適用,上訴人請求被上訴人拆除
系爭地上建物及請求相當於租金之不當得利,並無理由。又
系爭土地僅能自狹小巷道進出,路寬僅足供一台汽車通行,
周遭均為住家,幾無商家及商業活動,出入仰賴鄉道對外通
行,且鄉道兩側亦多為農地及住家,商業活動發展程度甚低
,參以系爭地上建物僅係供被上訴人居住使用,並未作為商
業營利使用,至多僅能以申報總價額百分之6之數額計算系
爭土地租金,始屬公允等語,資為抗辯。
三、得心證之理由:
㈠上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定及第179條規定,
先位請求被上訴人拆除系爭地上建物及返還所占用之系爭土
地,並請求給付相當租金之不當得利部分,為無理由:
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制,此觀民法第425條之1
第1項規定即明。該條雖以「所有權讓與」為明文,然未辦
登記建物因無法辦理所有權移轉登記,而僅得以事實上處分
權讓與,受讓人所取得之事實上處分權,較之所有權人之權
能,實屬無異,依上開法條立法意旨,所謂「所有權讓與」
,解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事
實上處分權之情形,始符法意(最高法院99年度台上字第17
23號民事裁判意旨參照)。又所謂房屋得使用期限,應解為
至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用,原則上應以該房
屋是否得為通常使用判斷之(最高法院106年度台上字第164
6號民事裁判參照)。另強制執行法上之拍賣,應解釋為買
賣之一種,即拍定人為買受人,而以拍賣機關代替債務人立
於出賣人之地位(最高法院49年台抗字第83號裁判意旨可參
)。
⒉經查,被上訴人主張系爭土地及未為保存登記之系爭地上建
物原均為許清對所有,之後系爭地上建物之事實上處分權由
被上訴人一人繼承之事實;又許清對死亡後,經由繼承、買
賣、拍賣等法律關係,最後由上訴人於111年8月22日取得系
爭土地所有權等情,為上訴人不爭執(原審卷二第169頁)
,並有系爭土地之土地登記公務用謄本、臺灣省嘉義縣土地
登記簿、系爭土地第一類土地異動索引各1份在卷可憑(原
審卷二第27頁、31頁、第9至13頁)。是以,系爭土地及系
爭地上建物既原屬同一人所有,現雖分屬上訴人、被上訴人
所有,惟依民法第425條之1第1項規定,應推定在系爭地上
建物得使用期限內有法定租賃關係無訛。
⒊上訴人雖主張依嘉義縣房屋耐用年數及折舊率標準表,系爭
地上建物已逾耐用年數,已達不堪使用之程度;且依102年
及112年之系爭土地Google街景圖比對,可知系爭地上建物
之鐵皮屋頂於102年時應有鐵皮翻新,故應無民法第425條之
1第1項所定法定租賃關係規定之適用云云。然房屋建造完成
後,實際得使用年限為何,係受到建築工法、維護程度、建
材品質等多重因素影響,不可一概而論,是否已達不堪使用
之程度,必須從客觀之現況加以判斷。上訴人所指之前開標
準表僅係實務上為統一計算折舊率、殘值率而定之參考,並
非劃定房屋實際使用年限,不得以房屋超出耐用年數,即一
概遽認已屬不堪使用而無經濟價值。本院審視系爭地上建物
之照片,雖然外觀較為老舊,但屋頂、牆垣等主體結構均仍
完好,應堪認仍具備基本遮風避雨之生活居住機能,足供日
常生活起居之用(原審卷二第39至41頁),參以被上訴人自
承目前仍居住在系爭地上建物一情,應足認定系爭地上建物
仍屬在得使用之期限內,上訴人稱系爭地上建物已不堪使用
云云,尚難憑採。從而,系爭地上建物現既仍在得使用之期
限內,法定租賃關係自應仍存在至明。再者,上訴人雖提出
系爭地上建物於102年及112年之Google街景圖比對,欲以之
證明系爭地上建物之鐵皮屋頂於102年時應有翻新情事云云
,然查上開102年Google街景圖中系爭地上建物之鐵皮屋頂
雖較112年Google街景圖系爭地上建物之鐵皮屋頂為新,然1
02年早於112年約10年之久,此新舊之別,自屬當然且合理
之情形;而上訴人並未提出早於上開102年Google街景圖中
系爭地上建物鐵皮屋頂態樣之證據,無從比對上開102年Goo
gle街景圖中系爭地上建物鐵皮屋頂更早先狀態與之差別之
情形,實無法證明系爭地上建物鐵皮屋頂於102年有何翻新
一節,故上訴人此等主張,亦不可採。況且,上訴人係於11
1年8月22日始取得系爭土地之所有權,於102年當時,上訴
人尚非系爭土地之所有權人,而被上訴人於102年間既同為
系爭土地所有權人之一及系爭地上建物之事實上處分權人,
有系爭土地異動索引在卷可佐,則被上訴人於102年間當時
縱有維護更新系爭地上建物之行為,亦非嗣於111年8月22日
始取得系爭土地之上訴人可得置喙或否認之;況上訴人就其
主張被上訴人有未經系爭土地所有權人同意而翻新系爭地上
建物鐵皮屋頂一節,並未舉證以實其說,是上訴人此等主張
,仍非可採。
⒋基上說明,上訴人所有之系爭土地,及被上訴人所有之系爭
地上建物之間,應有民法第425條之1第1項法定租賃關係規
定之適用,則被上訴人所有之系爭地上建物即非無權占用系
爭土地,亦無何不當得利。是以,上訴人依民法第767條第1
項前段、中段規定及第179條規定,先位請求被上訴人拆屋
還地及給付不當得利,為無理由。
㈡上訴人依民法第425條之1第2項規定,備位請求核定每月租金
之數額,並請求被上訴人給付租金之數額部分:
⒈按當事人依民法第425條之1第1項成立法定租賃關係,而租金
數額當事人不能協議時,得請求法院定之,同條第2項定有
明文規定。而兩造依民法第425條之1第1項規定,既有法定
租賃關係存在,已如前述,在本案審理時又不能協議租金,
則上訴人請求法院核定其租金,於法有據。
⒉城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年
息百分之10為限;且此項規定,於租用基地建築房屋準用之
,土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。上開條文固
係針對城市地方房屋所訂定之租金標準,限制租金之最高額
,舉重以明輕,相較之下經濟效益遠不如城市地方房屋之非
城市地方房屋及基地之租賃,其租金標準亦得參照上開計算
基礎,不應超過土地及建築物申報價額年息百分之10。且上
開規定以年息百分之10為限,乃指租金之最高限額而言,非
謂所有租金必須照申報價額年息百分之10計算之,即基地租
金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位
置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受
利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定。經查,系爭土
地位於嘉義縣中埔鄉富收村,使用分區為鄉村區,使用地類
別為乙種建築用地,而該地旁之道路狹小,路寬僅足供1台
汽車通行,周遭多為住家,較無商業活動,距離嘉義市、嘉
義縣中埔鄉鬧區均非近,惟鄰近國道3號等節,有系爭土地
之土地登記公務用謄本、現場照片、Google地圖在卷可參(
原審卷二第27頁、第141至153頁、第179頁)。本院審酌系
爭土地坐落位置、生活機能、附近交通、系爭地上建物現供
被上訴人自住各節,認系爭地上建物所占用系爭土地之租金
,應以申報總價額百分之8計算為適當。至上訴人雖主張系
爭土地鄰近國道3號,附近有嘉義縣中埔產業園區委託開發
、出租及管理計畫正在進行中,且鄰近土地(○○段555地號
)之113年3月29日交易價格達346萬元(總面積42.63坪),
故應以申報總價年息百分之10核定每月租金云云。惟查,依
上訴人提出之開發計畫開發位置、中埔產業園區與系爭土地
之距離之地籍圖、Google地圖資料,可見系爭土地與上訴人
所指之中埔產業園區開發位置尚有一段相當之距離,並非系
爭土地之鄰近區域;且上訴人所指之○○段555地號土地,與
系爭土地並非相鄰土地,所處位置之臨路狀況、周遭環境亦
非相同,是以,上訴人所提之該等資料尚難作為系爭土地租
金核定之參考依據,其此部分之主張,仍不可採。
⒊而查,系爭地上建物占用系爭土地之面積共計144.6平方公尺
,以及系爭土地的申報地價為每平方公尺1,120元等情,有
附圖及系爭土地之土地登記公務用謄本附卷可考(原審卷二
第27頁、95頁)。故以系爭土地之申報地價、系爭地上建物
占用之面積,佐以前揭所述之申報總價額百分之8計算,核
定被上訴人每月應給付上訴人之租金為1,080元【計算式:1
,120元×144.6平方公尺×0.08÷12=1,080元,元以下四捨五入
】。
⒋承上說明,兩造間就系爭地上建物坐落系爭土地間有法定租
賃關係成立,並經本院核定每月租金為1,080元,業如前述
。又本件起訴狀繕本寄存送達至被上訴人之日為112年5月5
日,而於同年月00日生送達效力之事實,有原審送達證書1
份為證(原審卷一第251頁)。從而,上訴人備位請求核定
自起訴狀繕本送達之翌日即112年5月16日起至法定租賃關係
終止日止,每月租金為1,080元;以及自112年5月16日起至
法定租賃關係終止日止,按月於各該月之末日前,給付上訴
人1,080元部分,均有理由,逾此範圍之請求,則屬無據。
至上訴人於上訴後,請求每月給付租金之時間點改為「按月
於每月5日前」之部分,因本件租金本即為每月給付,每月
之5日前或每月之末日前給付,對上訴人之權利並無影響,
故認上訴人變更每月給付時間之請求,實無必要,應無理由
。
四、綜上所述,上訴人㈠先位依民法第767條第1項前段、中段規
定及第179條規定,請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利
,為無理由,應予駁回;㈡備位依民法第425條之1規定,請
求⒈核定被上訴人就其有事實上處分權之系爭地上建物,占
有系爭土地如附圖編號A、B、C所示面積共144.6平方公尺,
自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止,每月租金為1,
080元。⒉被上訴人應自112年5月16日起至法定租賃關係終止
日止,按月於各該月之末日前給付上訴人1,080元,為有理
由,應予准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決,並無
不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為
無理由,應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
六、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項
、第78條、第463條、第385條第1項前段,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 郭貞秀
法 官 黃聖涵
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 24 日
書記官 徐振玉
TNHV-113-上易-27-20241024-1