不動產所有權移轉登記
臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2764號
原 告 張培翔
訴訟代理人 白德孚律師(法扶律師)
被 告 張培基
訴訟代理人 劉豐州律師
複 代理人 曾毓君律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件,經本院於民國11
4年2月13日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在
此限,民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文
。經查,本件原告起訴之聲明原為:「被告應將坐落新北市
○○區○○段000地號土地(面積36平方公尺,下稱系爭土地)
所有權權利範圍4分之1,移轉登記予原告」(見本院112年
度板司調字第165號卷【下稱調解卷】第9頁)。嗣於民國11
4年1月21日具狀變更訴之聲明為:「⒈被告應將系爭土地所
有權應有部分4分之1移轉登記予原告。⒉被告應將坐落系爭
土地上之房屋(門牌號碼:新北市○○區○○○路0段00號)的事
實上處分權4分之1轉讓返還予原告」(見本院卷三第129頁
)。經核原告上開所為訴之變更乃擴張應受判決事項之聲明
,合於前揭法律規定,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠系爭土地其上原有新北市○○區○○○路00號之3層半違建房屋,
早年由原告岳父租用該房屋1樓經營年糕店,原告於78年間
自軍中退伍,回到上開年糕店幫傭,經岳父告知原地主有意
出售系爭土地與其上房屋,原告與原告大哥即被告、訴外人
即原告二哥張○銘、訴外人即原告三哥張○莘(下合稱兄弟4
人)討論後,兄弟4人決定共同出資購買上開房地並將原有
違建3層半房屋重新修建成5層樓房,所需費用由兄弟4人平
分,即當時每人出資新臺幣(下同)1,200,000元,兄弟4人
同意將系爭土地及其上修建好之5層樓房屋(門牌號碼:新
北市○○區○○○路0段00號,下稱系爭房屋,與系爭土地合稱系
爭房地)之稅籍均登記於大哥即被告名下,並約定1樓出租
之租金由4人平分、2樓由原告收租、3樓由被告收租,4樓由
張○銘收租,5樓由張○莘自住。
㈡於91年間,訴外人即原告前配偶夏○喬為償還其積欠銀行之卡
債數百萬元,向原告大姊借款300,000元、向原告二姊借款
美金30,000元、向張○銘借款1,100,000元,原告亦被夏○喬
拖累賣掉房屋。當時原告與張○銘約定在夏○喬尚未清償借款
之前,由張○銘收取2樓租金作為夏○喬借款的利息,並協議
只要夏○喬清償1,100,000元,2樓租金就恢復由原告收取。
於111年12月13日,夏○喬與張○銘碰面,表示已有能力還錢
,希望收回系爭房屋2樓之收租權,同日張○銘以簡訊向原告
表示反悔,拒絕履行當初承諾。於112年2月26日,原告拿著
1,100,000元現金欲清償遭張○銘拒收,又原告請求被告將系
爭房地4分之1移轉登記至原告名下遭被告拒絕,並稱因張○
銘主張借款未還,故原告部分之4分之1權利已歸屬張○銘,
經原告調取系爭土地謄本,始知被告已於112年1月9日以買
賣為登記原因,移轉系爭房地2分之1予訴外人即張○銘之子
張○祥。然原告與張○銘間就系爭房地並非買賣關係,係以收
租權擔保借款之關係,又原告就系爭房地之持分原借名登記
於被告名下,原告以起訴狀之送達終止雙方委任關係,爰依
類推適用民法第528條、第549條第1項及第541條第2項,請
求被告移轉登記系爭房地等語。並聲明:⒈被告應將系爭土
地所有權應有部分4分之1移轉登記予原告。⒉被告應將系爭
房屋的事實上處分權4分之1轉讓返還予原告。
二、被告則以:
㈠張○銘於78年間以1,700,000元向原所有權人購買系爭土地及
坐落其上未辦理保存登記3層建物,因資金不足向訴外人即
兩造小妹張○華借款100,000元。張○銘購置系爭土地及上開
建物後,考量經濟壓力,及張○莘與兩造均有住房需求,兄
弟4人討論共同分擔買賣價金,並由張○銘先給付全部價金,
再由原、被告及張○莘分別以分期付款方式給付425,000元予
張○銘,於過戶時由張○銘指示出賣人將系爭土地登記於被告
名下。於82年間,兄弟4人因原房屋有嚴重漏水問題,共同
商討重建為5層半之系爭房屋,重建房屋1樓為11坪、2至5樓
各為12坪,5樓半為8坪,總共67坪,整建費為每坪40,000元
,再加上電表等雜支20,000元,共計2,700,000元,由兄弟4
人按期共同負擔,至83年間重建完成,兄弟4人各負擔675,0
00元。並約定系房屋1樓由兄弟4人共用,並以出租予年糕店
之方式使用,租金由被告先收取後再平均分配予兄弟4人;2
樓為原告使用;3樓為被告使用;4樓為張○銘使用;5樓為張
○莘使用;5層半由兄弟4人共用,但一直閒置。兄弟4人並約
定,為杜爭議,系爭房地不得出售予外人,倘將來任何共有
人出售系爭房地應有部分應以原始價即取得成本1,100,000
元(計算式:425,000元+675,000元=1,100,000元)相互買
賣。
㈡於91年間,原告及夏○喬因好賭積欠大量債務,其中包含夏○
喬因此積欠之卡債數百萬元。原告推夏○喬出面苦求兩造兄
弟姊妹幫忙,兩造兄弟姊妹同意自父親遺產撥500,000元予
原告及夏○喬還債、訴外人即大姊張衛華借款300,000元、大
妹張佩華借款1,000,000元、小妹張○華亦有協助原告還款;
張○銘則表示不管也不幫原告之賭債,若生活困難而有需求
才可能協助,原告及夏○喬嗣因小孩學費、會錢及生活費等
,陸續向張○銘借款約30餘萬元。同年間,夏○喬再次委請張
○華赴被告家中哀求兩造兄弟姊妹協助處理債務,並稱原告
及夏○喬之住所即坐落於新北市永和區中山路之房產即將被
法拍,且原告全家人會有危險,均未獲理會,張○華遂協助
出售上開房產,並再拜託張○銘協助,張○銘向張○華表示對
原告賭債不管不幫,且前債未清,若需要錢就拿系爭房地4
分之1的產權來賣,夏○喬便主動去電訴外人即張○銘之配偶
臧○枝,表示願意以1,100,000元出售系爭房地4分之1產權,
張○銘同意買受,臧○枝便赴銀行領款,並與夏○喬於電話中
相約至被告家中給付買賣價金。
㈢此後系爭房地1樓租金便由被告及張○莘各分4分之1、張○銘分
4分之2;系爭房地2樓由張○銘自行收、出租。又系爭房地之
房屋稅、地價稅等過去係由被告為納稅義務人,張○銘、張○
莘及原告各自將其等應負擔之4分之1交付予被告,自原告於
91年出售系爭房地應有部分4分之1予張○銘後,原告便不曾
負擔系爭房地之房屋稅及地價稅,而由張○銘負擔4分之2,
被告及張○莘各負擔4分之1。
㈣新北市政府自100年起主導永和新生地公辦都市更新,該公辦
都市更新共有7單元,系爭土地坐落於「永和新生地(大陳
社區)更新單元6範圍都市更新事業案」(下稱系爭都更案
)所處基地範圍內,於110年底完成公開招標,被告及張○銘
多次出席說明會,會後再由被告、張○銘及張○莘共同商討。
經被告、張○銘及張○莘達成共識,由被告於112年1月9日將
張○銘就系爭土地4分之2應有部分移轉登記至張○銘之子張○
祥名下,並考量系爭土地4分之1應有部分未達系爭都更案最
小分配單元,而維持將張○莘就系爭土地應有部分4分之1繼
續登記於被告名下。目前系爭都更案已完成選屋程序。詎料
於112年2月26日,原告持1,100,000元至被告住所,向張○銘
表示原告要還錢買回其系爭房地之持分,張○銘當場拒絕出
售,原告為不法獲得都市更新之利益始提起本件訴訟。原告
稱夏○喬向張○銘借款1,100,000元,故原告與張○銘約定以系
爭房地租金作為利息云云,均屬不實。且原告於轉讓系爭房
地應有部分前,兄弟4人與被告間就系爭房地為類似合夥之
關係。兩造間並無借名登記之法律關係存在,原告請求被告
移轉登記系爭土地應有部分4分之1予被告以及轉讓系爭房屋
4分之1事實上處分權,應為無理由等語置辯。並聲明:原告
之訴駁回。
三、原告主張兄弟4人於78年間約定各出資4分之1共同購買系爭
土地及坐落其上未辦理保存登記之三層半建物,嗣於82年間
,兄弟4人共同平均出資將前開建物重建為五層半房屋即系
爭房屋,且系爭房屋興建完成後,兄弟4人間約定就系爭房
屋除各人分得一個樓層自行管理外(其中,原告分得二樓出
租、被告分得三樓出租、張○銘分得四樓出租、張○莘分得五
樓自住),一樓及五樓半則共同管理、分配收益,一樓收取
之租金亦平分兄弟4人,且就系爭房地之房屋稅、地價稅等
亦按出資比例平均分攤等語,為被告所不爭執,此部分堪信
為真實。
四、本院得心證之理由:
㈠兄弟4人間原就系爭房地是否成立借名登記契約關係?
⒈按稱借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為
出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關
係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁
止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並
類推適用民法委任之相關規定(最高法院98年度台上字第99
0號判決意旨參照)。
⒉經查,兄弟4人間約定系爭房地所有相關支出費用由彼此共同
出資,包含當初購買系爭土地以及將原有3層半房屋重新修
建成5層樓房等所需費用,由兄弟4人共同負擔,並約定系爭
房屋1樓由兄弟4人共用,並以出租予年糕店之方式使用,租
金由被告先收取後再平均分配予兄弟4人;2樓為原告使用;
3樓為被告使用;4樓為張○銘使用;5樓為張○莘使用;5樓半
由兄弟4人共用,兄弟4人並約定系爭房地不得出售予外人,
倘將來任何共有人出售系爭房地4分之1應有部分應以原始價
即取得成本來相互買賣等情,業經兩造陳述在卷,核與證人
張○銘、張○莘證述內容相符,堪認系爭房地之出資、分配使
用收益、推派被告為登記名義人等上情為真,由上開約定各
情,可徵兄弟4人原各自對於系爭土地及系爭房屋均有4分之
1應有部分,然其等共同約定由被告出名為登記名義人,就
系爭土地先登記於被告名下,且系爭房地之稅籍均登記於被
告名下,由兄弟4人各自負擔4分之1稅負,足認兄弟4人各自
實際所有系爭房地之4分之1權利,僅係約定由大哥即被告擔
任出名人,則兄弟4人間確實成立借名登記契約關係甚明。
㈡原告得否主張類推適用民法第528條、第549條第1項及第541
條第2項規定,請求被告將系爭土地所有權應有部分4分之1
移轉登記予原告,以及將系爭房屋的事實上處分權4分之1轉
讓返還予原告?
⒈按民法第297條第1項債權讓與通知,屬觀念通知,在使債務
人知有債權移轉之事實,免誤向原債權人清償而已,其得以
言詞、書面或其他足使債務人知有債權移轉事實之方式為之
。(最高法院112年度台上字第625號判決意旨參照)。準此
,債權受讓人對於債務人主張受讓事實,行使債權時,倘足
使債務人知有債權讓與之事實,即應認兼有通知之效力,於
該項通知未經合法撤銷,債務人自受通知時起,應以前述受
讓人為債權人,不得再向原債權人或其繼承人為清償。
⒉承前所述,原告與被告間就系爭房地確成立借名登記契約關
係,則原告對於被告原本得依借名登記物返還請求權請求被
告移轉系爭土地4分之1應有部分之所有權登記,以及轉讓系
爭房屋之4分之1事實上處分權,然上開借名登記物返還請求
權之債權業已讓與張○銘一節,此由證人即兩造兄弟張○銘到
庭證稱:夏○喬當初來跟我說要借錢,當時我說不想借,後
來我跟夏○喬說如果你要借錢,就把系爭房地的持分賣給我
,我就給夏○喬110 萬元。夏○喬自己打電話給我太太臧○枝
說照110 萬元賣給我,當時我太太有跟他說要1 、2 天的時
間,錢準備好後就跟夏○喬約定到被告家給錢,當時有到被
告家付錢,讓被告知道我們有買賣持分的這件事。當時我太
太跟被告、夏○喬在場。因為夏○喬之前也借過很多錢,都沒
有寫借據,所以我們這次也沒有特別就移轉部分寫借據。夏
○喬從來沒有跟我說過抵押…房地持分買賣後,大概是93年間
,我曾經有跟夏○喬說過如果他們有錢我就把房子用原價賣
還給原告。我覺得夏○喬說要賣給我房地持分的事情原告是
知道的。因為我跟他們說隨時可以買回房子的時候,原告也
是嗯一聲沒有說什麼,原告曾經有請夏○喬打電話跟我們說
先給我50萬元,剩下的錢慢慢給,我不同意。買賣後臧○枝
有問夏○喬說你的房客還在,房租怎麼收,夏○喬回答臧○枝
說,房子都賣給你們了,你們自己去收。91年賣給我們後,
就都由我們收租金,收了一年後房客換人,就換我自己出租
給其他房客,原告也都沒有來過問或要求我把租金給他,相
關稅金由我來繳一半,因為原本原告應負責的那份(4分之1)
變我在付等語(見本院卷三第44至48頁),以及證人即張○銘
配偶臧○枝到庭證稱:大概91年時,夏○喬有來跟我表示他需
要借錢。當時夏○喬問我可否借他錢,我說我需要跟張○銘商
量,我知道夏○喬這些欠款有些是賭債,張○銘就說賭債他不
管,他不想借,我們就沒有借夏○喬。後來是因為張佩華有
帶夏○喬來我們家請我們幫忙,張○銘就說如果是要幫忙,就
要請夏○喬把他跟原告系爭房屋部分賣給張○銘才要給夏○喬
錢。因夏○喬的賭債很多,張○銘不想借錢給夏○喬處理賭債
,又想說怕為了處理這些債務,原告跟夏○喬把兄弟共有的
系爭房屋一部分賣給別人可能會導致糾紛,所以張○銘就想
說不然就把原告的部分賣給張○銘,折算成錢給夏○喬。當時
夏○喬是來被告家找我,因當時我跟被告的太太都會去被告
家輪流煮飯、照顧公婆,所以夏○喬當時是來被告家找我。
我忘記當時被告或被告配偶有無聽到夏○喬跟我說的這些事
。當時夏○喬來找我時還有說那我就以原價110 萬元賣給你
們,我就跟夏○喬說叫他給我幾天,我要湊這筆錢給他。當
時夏○喬並無提到要用二樓部分來做擔保,他只有說那我就
以原價110 萬元賣給你們。張○銘當時有跟他說之後有錢可
以隨時來買回這個房子,當時沒有特別說期限到何時,只有
說可以來買回房子。在93、94 年時曾經有一次張○銘有去跟
夏○喬提到說如果夏○喬有錢可以用110 萬元買回,但當時夏
○喬說只有50萬元,其他用分期付款,但張○銘不同意,就不
了了之。之後夏○喬他們就買新店的房子,就沒有再提這件
事。我當時給夏○喬110 萬元的時候,他說二樓房租之後就
由我去收,我當時還楞了一下,問說你們房子有租人喔?夏
○喬說房子都賣給你們了,就跟我說房客是誰,叫我之後自
己去收房租。在111 年底前,原告或夏○喬沒有主動來聯繫
要還110 萬元的事。我記得大概是在111 年底或112 年初,
夏○喬的女兒張宇儒請我吃飯,當時夏○喬也有一起去,提到
想要把房子買回去,叫我跟張○銘說,後來好像隔一兩天後
,夏○喬直接到我們家跟張○銘說要把房子買回去,張○銘說
不可能,因為房子已經在進行都更,已經過戶給別人了,當
時原告賣給我們的那份加上我們自己的這份,已經過戶給我
兒子。因為我們曾在93、94年時也有問過原告他們要不要買
回,他們都沒有要買的意思,後來還去買了新店的房子,所
以我們就想說他們沒有要再買回的意思了,而且後來要進行
都更,我們也把張○銘跟原告的部分都過戶給兒子,所以就
沒有辦法再賣回給原告跟夏○喬,原告後來有一次拿110 萬
元到被告家,當時除了張○莘外其他兄弟姊妹都在,當時原
告拿錢說要把房子買回去,我忘記是112 年的幾月,當時張
○銘就跟原告說不可能,原告很生氣,說為何不能買回等語(
見本院卷三第110至114頁),由證人上開證述內容,可徵原
告及其配偶因經濟需求,於91年當時同意將原告就系爭房地
之權利範圍(房地各4分之1權利)以110萬元為代價賣予張○銘
,而因原告先前就系爭房地之4分之1權利乃係借名登記於被
告名下,故當時所出售並讓與給張○銘之權利即原告對於被
告就系爭房地權利各4分之1之借名登記物返還請求權,而上
開請求權乃一債權請求權(因當時系爭房地係借名登記於被
告名下,在還沒有移轉登記前,原告所得讓與者即為其對於
被告之借名登記物返還請求權),而張○銘(為當時受讓該借
名登記物返還請求權之人)亦有通知被告此事(業據證人張○
銘證稱:當時有到被告家裡付錢,讓被告知道我們有買賣持
分的這件事等語),被告於當時亦知悉原告那份(4分之1權利
)就讓與給張○銘,兄弟4人亦均知悉之後系爭房屋2樓的所有
相關出租、使用收益情事均交由張○銘全權處理,且原告就1
樓房屋的使用收益租金所得分受4分之1部分亦均由張○銘接
收,張○銘就系爭房地相關稅負亦從該時起由負擔4分之1改
成負擔2分之1(包含原告4分之1部分),是上開債權讓與情事
既已通知借名登記物返還請求權之債務人即被告,則已生原
告將其就系爭房地基於借名登記契約關係對被告之借名登記
物返還請求權之權利讓與張○銘之效力。
⒊至原告固主張證人夏○喬證稱當時僅為擔保、抵押之意,並無
將原告就系爭房地4分之1權利賣予張○銘之意思,且稱原告
與張○銘間乃以收租權轉讓之擔保關係,當時原告與張○銘約
定在夏○喬尚未清償借款前,由張○銘收取2樓租金作為夏○喬
借款利息,並協議只要夏○喬清償1,100,000元,2樓租金就
恢復由原告收取等語,然倘原告當時僅係將其就系爭房地之
4分之1權利作為擔保、抵押之意思,自不影響原告對於系爭
房地之原有使用收益相關權利,惟依證人夏○喬到庭證稱:
我當初是想說拿我二樓的部份來做擔保,張○銘當時有說如
果我之後隨時有錢可以隨時來贖這個房子。…我是91年跟張○
銘借這筆錢,我借完後沒多久,原告就跟我說張○銘已經把
他給夏○喬110 萬元的這件事情告訴原告,原告就說二樓的
房租不能再收了。原告想說夏○喬都已經收錢了,那原告就
先不要繼續收二樓的房租,之後出租給誰跟租金多少我們都
不清楚,且取得110萬元後,原告即未再收取租金與繳納相
關稅金,連一樓年糕店租金也沒有再分配給原告等語(見本
院卷三第36至41頁),由證人張○銘、臧○枝及夏○喬之證述,
可知原告與張○銘就系爭房地4分之1權利之處置,並非係如
原告所稱擔保借款之用,蓋其等間並無相關設定抵押之書面
物權契約成立之證明,且其等就系爭房地之使用收益限制亦
非所謂擔保之情形,原告就其原本得使用收益2樓房屋部分
、原得分配1樓使用收益4分之1部分之權利均全部讓與給張○
銘,由張○銘自行出租2樓房屋並收租,且1樓的租金亦由張○
銘分得原屬於原告該4分之1那份,甚至原本應由原告負擔之
4分之1房地稅負亦均由張○銘自行負擔,等同原告就系爭房
地已無任何權利義務,上開客觀事實核與原告所主張其與張
○銘間僅係擔保借款、僅由張○銘收取2樓租金作為借款利息
、收租權轉讓之擔保關係等語不符,難認原告前開主張為可
採。
⒋又證人夏○喬固有證稱當初有約定可以買回系爭房地4分之1權
利,縱當初原告與張○銘間之買賣讓與系爭房地4分之1確有
約定附買回條件為真(假設語,非本院之認定),然原告對於
被告之借名登記物返還請求權既已讓與給張○銘(即原告原本
之請求權已經讓與給張○銘去向被告行使,表示張○銘可向被
告行使請求移轉借名登記物2分之1權利),則被告已就張○銘
原有4分之1權利及張○銘所受讓自原告該4分之1權利,均已
移轉登記給張○銘之指定受讓人張○祥(見調解卷第51頁),此
時原告縱主張其與張○銘間當初之讓與有得買回之約定,亦
均屬原告與張○銘間內部關係所約定之事項(若原告得證明與
張○銘間有買回條件之約定,該部分乃涉原告基於張○銘有無
違反買回約定所生之權利義務關係為相關主張),自與被告
無涉,蓋被告既已受債權(借名登記物返還請求權)讓與之通
知,已生債權讓與效力,且被告嗣後既已履行該部分借名登
記物返還請求權之給付義務(即被告已履行張○銘基於原有及
受讓自原告之借名登記物返還請求權之請求,業已完成移轉
),則原告現在自無得向被告請求移轉土地所有權登記(或讓
與房屋事實上處分權)之權利甚明。
⒌是以,原告對於被告現在既已無借名登記物返還請求權(已讓
與給張○銘),則其自無從主張類推適用民法第528條、第549
條第1項及第541條第2項規定,請求被告將系爭土地所有權
應有部分4分之1移轉登記予原告,以及將系爭房屋的事實上
處分權4分之1轉讓返還予原告。
五、綜上所述,原告既無從依據借名登記物返還請求權向被告為
本件請求,從而,原告請求㈠被告應將系爭土地所有權應有
部分4分之1移轉登記予原告。㈡被告應將系爭房屋的事實上
處分權4分之1轉讓返還予原告,均為無理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,又兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用
之證據,經本院審酌後認對判決結果不生影響,爰不一一論
列,附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 27 日
民事第五庭 法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 27 日
書記官 魏浚庭
PCDV-112-訴-2764-20250327-1