調整租金
臺灣新竹地方法院民事判決
113年度簡上字第114號
上 訴 人 陳奇偉
被上訴人 徐新興
訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師
上列當事人間調整租金事件,上訴人對於民國113年7月30日本院
新竹簡易庭113年度竹簡字第165號第一審判決提起上訴,本院於
114年2月12日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、原判決主文第二項後段關於「被告(即上訴人)應自民國11
3年6月10日起至租賃關係消滅之日止,按月給付原告(即上
訴人)新臺幣15,000元」之部分,及訴訟費用之裁判均廢棄
。
二、上開廢棄部分,被上訴人於原審之訴駁回。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用,由上訴人負擔六分之五,餘由被上訴
人負擔。
事實及理由
一、按「判決書內應記載之事實,得引用第一審判決。當事人提
出新攻擊或防禦方法者,應併記載之」;「判決書內應記載
之理由,如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意
見與第一審判決相同者,得引用之;如有不同者,應另行記
載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見,應併記載之
」,民事訴訟法第454條第1項、第2項定有明文,此一規定
,依同法第436條之1第3項,於簡易程序之第二審亦有準用
。
二、上訴人即原審被告於本院主張之上訴事實及法律依據,除與
原審判決所載者相同者,依上開法條規定茲予以引用外,另
補稱:
㈠、兩造就系爭房屋之租約第四條,係約定租金每半年繳納一次
,則依最高法院82年度台上字第2606號判決「惟查依民法第
四百四十二條規定聲請法院增減租金之訴,祇能訴請增減租
金之數額,不及其他…」之判決意旨,被上訴人不能請求判
決變更為要求上訴人,按月給付租金予被上訴人,然原判決
却判命上訴人應按月給付被上訴人租金,原判決此部分已有
不當,應予廢棄並改判駁回被上訴人之請求。
㈡、本件被上訴人於108年1月簽約當時,已知悉租金低於市價,
後來又以不定期契約續約時,經評估考量後仍同意以低於市
價租金出租,因情事變更原則之適用,必須非訂約當時所得
預料且不可歸責於當事人之事由,故本件情形並不符合情事
變更原則成立之要件,依契約自由原則租金調漲應有所限制
。又依民法第442條之規定,法院增減租金是基於不動產價
值之昇降所致,因系爭房屋之價值,自兩造於108年訂立租
約至113年間,漲幅只約2倍,而上訴人使用系爭房屋之利益
並無增加,然原判決却將租金每月由新台幣(下同)2,000
元調漲至15,000元,漲租高達7.5倍,兩者漲幅相差十分懸
殊,顯不合理。另依591租屋網所載,就合理之租金調整,
其係建議一次漲幅不要超過10%,若自108年到113年期間,
租金每隔一年調漲10%,調漲後的租金為每月3,221元(計算
式:2000元x1.1x1.1x1.1x1.1x1.1=3,221元),為原每月租
金2000元之1.61倍,然原判決調漲幅度却高達7.5倍,顯已
超過合理範圍。又系爭房屋之面積,經上訴人調閱地政事務
所之測量成果圖計算結果,僅約10.66坪,亦非原判決所認
定之16.64坪,原判決以該面積核算,已與事實不符,其據
以調漲每月租金為15,000元,亦於法不合等語。
三、被上訴人即原審原告於本院主張之上訴事實及法律依據,除
與原審判決所載者相同者,依上開法條規定茲予以引用外,
另補稱:
㈠、上訴人所稱原判決不應變更其就租金為每月給付之繳租方式
云云,核與本件兩造之爭執無關。另本件之情形,確有情事
變更原則之適用,有調漲租金之必要性,原判決予以調漲系
爭房屋之租金,於法並無違誤。
㈡、上訴人所稱系爭房屋面積約10.66坪,其僅係計算該房屋(套
房)之室內(即專有部分)面積,未計算到公共空間,然上
訴人承租系爭房屋,亦有使用到包括電梯、樓梯等公共空間
,故不得僅以系爭房屋室內之面積、坪數,予以計算房租,
且原判決作為房租比較基礎之同社區729號房屋(下稱系爭7
29號房屋),原判決所指該房屋之面積13.52坪,亦應有包
括公共空間在內。是上訴人以原判決誤認、虛增系爭房屋之
面積,認原判決誤為過度調漲該房屋之月租云云,亦無理由
。
四、原審審理後,認兩造間就系爭房屋存有租賃關係,並約定每
月租金為2,000元,非使用借貸關係,被上訴人先位之訴,
依民法第470條使用借貸關係之規定,請求上訴人返還系爭
房屋,於法並無依據,而駁回被上訴人先位之訴及其假執行
之聲請,並認被上訴人備位之訴,依民法第442條、第227條
之2規定,請求自113年6月10日起調漲租金為每月15,000元
,尚屬合理,而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決,即
判決:㈠、被上訴人先位之訴及假執行之聲請均駁回;㈡、上
訴人承租被上訴人新竹市○區○○路000號0樓房屋(即系爭房
屋)之租金,應自民國113年6月10日起,調整為每月15,000
元;上訴人應自民國113年6月10日起至租賃關係消滅之日止
,按月給付被上訴人15,000元。而被上訴人對原判決上開㈠
之判決,並未聲明不服,原判決此部分業已確定。上訴人就
原判決上開㈡即其敗訴部分,予以聲明不服,提起本件之上
訴,並聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部
分,被上訴人在原審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明
:請求駁回上訴。
五、本院之判斷:
㈠、經查,兩造在本院審理時之攻擊或防禦方法,其中與原審時
相同者,本院自得引用第一審判決關於事實之記載,業已前
述。而本院對此部分攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見
,即認為:兩造就系爭房屋,所訂租約約定之租金每月僅2,0
00元,係因兩造原係朋友關係,被上訴人始以顯低於市價之
租金出租予上訴人,因嗣後兩造關係破裂,無從期待被上訴
人再以上開顯然偏低之租金,出租房屋予上訴人,且系爭房
屋自108年出租時起,至113年間時為止,其房屋價值已上漲
1倍多,上情均為被上訴人於當時成立系爭租約時所未能預
料,已該當情事變更之情形,自有調漲每月租金數額之必要
,且本件系爭房屋之租金數額,依租賃住宅市場發展及管理
條例第6條之規定,已排除土地法第97條規定之適用,不受
不得超過系爭房地之基地及建物申報總價年息10%之限制,
再參酌較系爭房屋面積為小、樓層較低之系爭729號房屋,
其於112年8月間之租約,每月租金為15,000元等情,認被上
訴人依民法第442條、第227條之2規定,請求判決自113年6
月10日起調漲系爭房屋之租金為每月15,000元,為有理由之
部分(按但不包括原判決判認上訴人應自民國113年6月10日
起至租賃關係消滅之日止,按月給付被上訴人15,000元該部
分之認定),亦均與第一審判決理由相同,爰亦引用第一審
判決關於此部分理由之記載【見原審判決第3至5頁中之三、
得心證之理由第㈡點所載】。以下僅就兩造在第二審提出之
新攻擊或防禦方法加以判斷。
㈡、上訴人固另主張:被上訴人於108年出租時,既明知每月2,000
元租金低於市價,後來不定期契約續約時,經評估後仍同意
以以低於市價租金出租,已無情事變原則之適用,且系爭房
屋於113年間之房價,僅漲為係108年訂租約時之約2倍多,
原判決却將每月租金從原先2,000元調高為15,000元,其調
漲幅度顯然高於房價之漲幅,已不合理,另依591租屋網所
載,合理租金之調漲為每年調漲幅度不超過10%,亦可見原
判決就系爭房屋租金之調漲幅度顯然過高不合理,又原判決
誤將系爭房屋之面積虛增,其據此所為調漲金額亦與法不合
等情,惟為被上訴人所否認。經查,被上訴人於108年出租
系爭房屋予上訴人時,係因雙方係朋友關係,乃以低於市價
行情之每月租金2,000元,出租該房屋之情,已據上訴人於
原審所提之民事答辯狀內,所自承在卷(見原審卷第73頁)
,而其後該租約於3年租期屆滿後,上訴人繼續使用承租該
房屋時,因雙方未另訂書面租約,轉為不定期租約時,兩造
仍係朋友關係,乃以同樣租金條件繼續租約關係,準此,堪
認系爭房屋每月以2,000元計租,已低於市場行情,且係因
兩造為朋友關係所致,則其後於兩造友情絕裂、對簿公堂時
,自難期待被上訴人,再繼續以顯低於市場租金之數額,出
租系爭房屋予上訴人,且上情亦為被上訴人原先訂約時,所
未能預料之事,自與民法第227條第1項規定之要件相符。又
查,先前之原租金每月2,000元,既已顯低於市場行情,則
計算其調漲幅度,自應以調整前,屬正常合理之租金數額,
作為比較之基礎。依此,自無上訴人所指調漲為15,000元,
其調幅過高不合理之情事存在。是以,上訴人主張本件無情
事變更原則之適用及原判決租金調幅過高不合理云云,即難
以憑採。
㈢、至上訴人另以:原判決虛增系爭房屋之面積,其據此所認應調
漲後之金額即每月15,000元,即屬過高而不合理等語。惟查
,上訴人所稱系爭房屋之面積為10.66坪(即35.23平方公尺
),僅係為該房屋屬專有之室內面積部分,並不包括配屬該
房屋之公共空間即共有建號建物擔算所得之面積,此有系爭
房屋之建物登記謄本在卷可憑(見原審卷第45頁),亦有原
判決之認定可佐(見原判決第5頁之三、得心磴之理由第㈡4
點),而上訴人向被上訴人承租系爭房屋,其除會使用該房
屋之專有即室內部分之面積外,亦會使用屬於公共空間之電
梯、樓梯等屬共有建物部分,此亦為上訴人所不否認,則於
考量、決定系爭房屋租金數額之該房屋之面積大小,自應將
屬公共空間之配屬共有建物,換算得出之面積亦計算在內。
是上訴人以原判決虛增認定系爭房屋之面積,並據以指摘原
判決調漲租金為每月15,000元,係偏高不合理云云,亦不可
採。
㈣、至就原判決判認上訴人應自民國113年6月10日起,至租賃關
係消滅之日止,按月給付被上訴人15,000元之部分。按「租
賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減
其租金。」,為民法第442條本文所規定,又按「惟查依民
法第四百四十二條規定聲請法院增減租金之訴,祇能訴請增
減租金之數額,不及其他。」,有最高法院82年度台上字第
2606號民事判決意旨可參。經查,本件兩造間就系爭房屋之
租約,固約定係每月計租,然就租金之支付方式,則係約定
每6個月繳付租金1次,此有系爭租約第四條之約定可參(見
原審卷第17頁),則揆以上開之規定及最高法院判決意旨,
應認本件被上訴人依民法第442條及民法第227條之2規定,
所為之請求,僅能訴請本院調整系爭房屋每月租金之數額,
並經本院調漲為每月15,000元,已如前述,惟其尚無權一併
請求判決,將租約原所約定之上訴人每6個月付租1次,變更
為上訴人應按月即每月給付租金1次,則被上訴人一併訴請
判決命上訴人應自民國113年6月10日起,至租賃關係消滅之
日止,按月給付其15,000元之請求部分,於法即屬無據而不
應准許,應駁回被上訴人此部分之請求。是以於租約關係存
續期間,上訴人仍應依調整後之每月租金15,000元計算,依
原租約所定每6個月給付租金1次(即每次應給付租金90,000
元),亦併此敘明。
㈤、綜上所述,被上訴人依民法第442條及民法第227條之2規定,
訴請判決調漲上訴人承租其系爭房屋之租金,自民國113年6
月10日起,調整為每月15,000元,乃屬於法有據而應予准許
,其逾此範圍之請求,則無理由,而應予駁回。從而原審除
確定部分外,就超過上開應予准許部分(即原審判決上訴人
應自民國113年6月10日起,至租賃關係消滅之日止,按月給
付被上訴人15,000元之部分),為上訴人敗訴之判決,尚有
未洽,上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為
有理由,爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應
准許部分,原審為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴人仍
執陳詞,指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由
,應駁回其上訴。
㈥、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據,
經本院斟酌後,認均不足影響本判決結果,爰不逐一論列,
附此敘明。
六、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴
訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條,
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
民事第一庭審判長法 官 鄭政宗
法 官 王佳惠
法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決,僅得於收受本判決正本送達後20日內,以
適用法規顯有錯誤為理由,向本院提起第三審上訴狀(均須按他
造當事人之人數附繕本及繳納第三審上訴裁判費),經本院許可
後始可上訴第三審,前項許可以原判決所涉及法律見解具有原則
上重要性者為限。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁
判費。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀,具有民事
訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者,另
應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之
釋明文件影本。
被上訴人對本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 3 日
書記官 黃志微
SCDV-113-簡上-114-20250227-1