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遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第1131號原告臺北市政府都市發展局法定代理人簡瑟芳訴訟代理人湯官翰被告鄭偉廷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之 6之房屋遷讓返還予原告。　　二、被告應給付原告新臺幣49,206元，及違約金新臺幣10,201元。三、被告應自民國113年8月26日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,220元。四、原告其餘備位之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣24,463元，其中新臺幣24,286元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣2,285,188元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣59,407元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣12,220元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　　事實及理由壹、程序部分：一、原告法定代理人原為王玉芬，嗣於訴訟繫屬中變更為甲○○，並由其具狀聲明承受訴訟，有民國113年11月13日民事準備( 二)狀及臺北市政府令在卷可按（見本院卷第88至103頁），於法相符，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3 2,516元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應自113年7月2 日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告 12,220元。」（見本院卷第7頁至第8頁），嗣於113年11月1 3日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告52,387元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113年7月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告60,806元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。」（見本院卷第87至88頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。貳、實體部分　　一、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（即系爭房屋），租賃期間為111年1月1日起至11 3年12月31日止，每月租金9,400元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於112年3月27日以北市都服字第11230198001號函、112年6月19日以臺北住都服字第11200023149號函發函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年6月19日以臺北住都帳管字第11300031544號函發函通知（下稱系爭催繳函）被告，如未繳清即於113年7月 1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於11 3年7月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金9,400元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助3,600元，被告每月實付租金為5,800元，而被告已積欠如附表一所示之租金52,387元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計9,415元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年7月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年7月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年7月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金60,806元及違約金10,201元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。三、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為111年1月1 日至113年12月31日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、110年度北院民公樺字第660842號公證書為憑（見本院卷第19頁至第34頁）；而原告主張被告自111年11月起即多次積欠租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有臺北市政府都市發展局112年3 月27日北市都服字第11230198001號函、112年6月19日臺北住都服字第11200023149號函、113年6月19日臺北住都帳管字第11300031544號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第37頁至第45頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年7月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第43頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D2區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾8個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年7月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年7月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年7月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年8月15日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第53頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、第四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張被告自系爭租約終止日起即無權占用系爭房屋，應可採憑，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　　　㈢原告請求被告給付49,206元及違約金10,201元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,400元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%，餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.查系爭房屋每月租金9,400元，被告每月受有租金補助3,600 元，實付租金每月5,800元，有分級租金補貼後實付標準表、臺北市住宅及都市更新中心社宅租售管理系統承租基本資料表可參（見本院卷第36頁、第73頁至第75頁），而原告主張被告自111年11月至12月、112年10月至12月、113年2月、 113年4月至8月15日之租金均迄未給付，故原告請求被告上開7個月之租金共給付如附表二所示之積欠租金60,806元及違約金10,201元（計算式如附表所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項、第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金11,600元（計算式：每月實付租金5,800元×2個月=11,600元），為原告所自陳（見本院卷第108頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金60,806元部分，以上開保證金抵充後，尚餘49,206元（計算式：60,8 06元-11,600元=49,206元）。從而，原告僅得請求被告給付 49,206元及違約金10,201元，堪以認定。　　㈣原告請求被告自民國113年8月26日起至遷讓之日止，按月給付12,220元，為有理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方(即被告)未依前條規定將房屋返還甲方(即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費(損害賠償金)」，系爭租約第23條亦有明文。　2.查系爭租約於113年8月25日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求按月依約定租金之1.3倍計算使用費12,220 元（計算式：9,400元x1.3=12,220元)，是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年8月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費12,220元，亦洵屬有據。　四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告49,206元及違約金10,201元，及自113年8月26日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為24,436元（即第一審裁判費）如主文第6項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年7月1日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 187 19 1日租金：5,800÷31≒187 違約金：187×0.1≒19 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 52,387 9,415 附表二：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年8月1日至113年8月15日逾期未滿4個月 (113年8月21日至113年11月25日) 8% 2,806 225 租金：5,800÷31×15≒2,806 違約金：2,806×0.08≒225 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年7月逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 5,800 580 5,800×0.1=580 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 60,806 10,201

2024-12-16

STEV-113-店簡-1131-20241216-1

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臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1724號原告羅樞銘陳寶連共同訴訟代理人羅閎逸律師田美娟律師馬偉桓律師被告初心實業股份有限公司法定代理人陳玉琴兼上一人訴訟代理人被告林浩銘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告初心實業股份有限公司應自門牌號碼臺中市○○區○○里○○ 路00號房屋遷出，並將上開房屋一樓及其增建部分一併騰空遷讓返還予原告。二、被告應連帶給付原告新臺幣415,000元，及自民國113年8月1 0日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自民國113年6月14日起至被告初心實業股份有限公司返還第1項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣89, 000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張　㈠被告初心實業股份有限公司（下稱被告初心公司）於民國104 年11月19日邀集被告林浩銘為連帶保證人，與原告訂立租賃契約，向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），並使用系爭房屋一樓及後方增建物做為餐廳之用，約定租賃期間自同日起至114年12月31日止，租金每月8 萬9,000元，押租金20萬元，然被告於112年2月、3月分別欠繳租金85,000元，且自113年1至5月均未給付租金，以押租金抵償後，尚積欠租金415,000元（計算式85000×2＋89000×0 -000000＝415000）。　㈡此外，原告積欠租金數額已逾2個月，經原告於113年5月6日催告被告繳納，被告並未置理；原告不得已於113年5月13日依照系爭契約第14條約定以存證信函通知原告終止系爭租約，則系爭租約已於113年6月13日終止。　㈢再者，被告自租賃契約終止後仍繼續營業使用系爭房屋，受有不當得利，原告並得請求被告於遷讓返還系爭房屋前，給付相當於租金之不當得利。　㈣為此，爰依系爭契約及民法第455條、第179條之規定，提起本件訴訟，並聲明：1.被告初心公司應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋1樓及後方增建物騰空返還原告（見本院卷第111 頁），2.被告應連帶給付原告415,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，3. 被告應自113年6月13日起至被告初心公司返還系爭房屋之日止，按月給付原告89,000元。二、被告則以：伊對於113年6月13日前積欠租金共415,000元不爭執，且113年6月14日後沒有再繼續給付房租。伊與房東即原告羅樞銘有口頭協議，因為系爭租約期限僅餘1年多，如果原告願意繼續出租，伊才有辦法取得資金還款，並希望能與對方和解等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由　㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「又承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物。」、「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」民法第767條第1項、民法第455條前段、第272條分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條亦有明文。再按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。　㈡查原告主張之上揭情事，業據其提出公證書、系爭租約、臺中法院郵局000955號存證信函及回執、113年5月13日律師函及回執、系爭建物之建物登記第一類謄本（見本院卷第19至 45頁、第115至118頁）、112年房屋稅繳款書（見本院卷第4 9頁）、系爭房屋現況照片（見本院卷第71至75頁）、被告初心公司變更登記表為證（見本院卷第85至87頁），而被告於本院審理時就前開事實亦不爭執（本院卷第121至123頁），堪認原告前開主張要屬可採。　㈢準此，系爭租賃契約既已於113年6月13日終止，被告自屬無權占用系爭房屋，而被告繼續佔用系爭房屋，亦受有相當於租金之不當得利，揆諸上開說明，原告請求遷讓返還系爭房屋、積欠租金、及相當於租金之不當得利，自屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依據系爭租約、民法第455條、第179條之規定及連帶保證之約定，請求1.被告初心公司自系爭房屋遷出，並將系爭房屋一樓及其後增建物遷讓返還原告；2.被告應連帶給付原告積欠租金415,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年8月10日起（見本院送達證書，本院卷第63頁、第 65頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息；3.被告應自113年6月14日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告89,000元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　陳航代正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　江沛涵

2024-12-16

TCDV-113-訴-1724-20241216-1

訴

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臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第6034號原告楊進龍被告陳乙晴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元；並自民國一百一十三年八月一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰參拾陸萬玖仟參佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項前段於原告以新臺幣捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於各期到期後，原告各期分別以新臺幣壹萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期分別以新臺幣參萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告主張：兩造於民國112年9月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬7,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔。詎被告僅於簽約前之112年8月9日以現金交付定金1萬元，復於簽訂系爭租約時以現金交付租金2萬7,000元，及於112 年10月31日至113年4月8日間以轉帳方式交付租金共計14萬3 ,000元，經原告屢次催繳，仍不依約履行月租金應於每月10 日前繳付，及於112年11月30日前補足所欠押租保證金7萬4, 000元等義務。原告遂於113年6月12日以文山興隆路郵局第0 00094號存證信函（下稱系爭催繳租金函）通知被告於函到7 日內繳清所欠租金，惟被告仍未予置理，原告復於113年7月 3日以文山興隆路郵局存證號碼000101號存證信函（下稱系爭終止租約函）終止系爭租約，系爭租約乃於被告收受系爭終止租約函即113年7月5日終止，則被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租約終止前，有依約繳付租金之義務，原告自得請求被告給付計算至113年7月5日止所欠之租金；另被告於系爭租約終止後，持續占有使用系爭房屋，乃無法律上之原因，獲得相當於租金之利益，原告亦得依不當得利之法律關係，請求被告按月返還相當於租金3萬7,000元之不當得利，故被告應給付原告上開欠繳租金及計算至113年7月31日止之不當得利共計26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。爰依民法第767條第1 項前段、第179條規定及系爭租約約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元，並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。　　四、本院之判斷：　㈠原告主張兩造於112年9月7日簽訂系爭租約，約定由被告以每月租金3萬7,000元向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自112年9月1日起至115年8月31日止，惟被告未依約定期給付租金，僅於112年8月9日繳付1萬元、112年9月7日繳付2萬 7,000元、112年10月31日繳付1萬元、112年11月2日繳付1萬 4,500元、112年12月11日繳付4,000元、112年12月20日繳付 6,000元、113年1月2日繳付1萬元、113年1月11日繳付4,000 元、113年1月23日繳付1萬元、113年2月2日繳付2萬元、113 年3月11日繳付1萬元、113年3月20日繳付8,000元、113年4 月8日繳付1萬元，共計14萬3,500元，且未繳付押租保證金，經原告以系爭催繳租金函催告被告繳付欠租，被告未予置理，原告復以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約，系爭終止租約函於113年7月5日合法送達被告，而被告迄今仍未將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情，業據原告提出系爭租約、系爭催繳租金函暨回執、系爭終止租約函暨回執、存摺明細、兩造間通訊軟體對話紀錄等件為證（見店補字卷第15至 45、49至65頁），互核相符，且被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，足認原告此部分主張為真實。　㈡茲就原告各項請求，分述如下：　⒈關於請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、土地法第100條第3款分別定有明文。查原告於113年6月12日寄發系爭催繳租金函限期催告被告繳付欠租時，計算至113年6月被告應繳之租金共10個月，金額合計37萬元，扣除被告已繳付之租金共14萬3,500元後，尚欠22萬6,500元，已逾2個月以上租金額，且被告未繳付押租保證金可得扣抵，故原告依民法第440條第1項、土地法第100條第3款規定，於被告經催告後仍未支付欠繳逾2個月以上之租金，以系爭終止租約函終止系爭租約，於法有據，系爭租約應於系爭終止租約函合法送達被告即113年7月5 日終止。又系爭租約既經原告合法終止，被告仍占有使用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，原告依民法第767條第1 項前段規定，自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　⒉關於請求被告給付金錢部分：　⑴依系爭租約第三、四條約定，租金每個月為3萬7,000元，應由被告按月給付（見店補字卷第19頁），則自租賃期間始日即112年9月1日起至系爭租約終止日即113年7月5日止，被告應繳付之租金共37萬5,968元（計算式：3萬7,000元×10個月＋3萬7,000元×5/31＝37萬5,968元，元以下四捨五入），扣除被告已繳付之租金14萬3,500元，則被告尚欠租金23萬2,468 元，原告依系爭租約約定，自得請求被告如數給付。　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係於113年7月5日終止，已如前述，而被告迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則被告自113年7月6日起占有使用系爭房屋迄今，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還所受以原租金按月3萬 7,000元計算之利益，即屬有據，是被告應給付原告自113年 7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利數額為3萬1 ,032元（計算式：3萬7,000元×26/31＝3萬1,032元，元以下四捨五入），並應自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬3,500元（計算式：積欠租金23萬 2,468元＋113年7月6日起至同年月31日止相當於租金之不當得利3萬1,032元＝26萬3,500元），並自113年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元，為有理由，應予准許。六、又原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2024-12-13

TPDV-113-訴-6034-20241213-1

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臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第389號上訴人張惠亭被上訴人張永桐上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5 月16日臺灣新北地方法院三重簡易庭113年度重簡字第410號第一審判決提起上訴，經本院於113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、被上訴人起訴主張：上訴人於民國112年6月10日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○○街000巷00號房屋之編號21室（下稱系爭房屋），依系爭租約第3條、第4條及第6條約定，每月10 號以前應繳納租金新臺幣（下同）7,500元，租賃期間半年，自112年6月10日起至同年12月9日止，上訴人於租期屆滿不即時遷讓交還房屋者，被上訴人得按月請求至遷讓交還房屋之日止依租金5倍計收之違約金。詎上訴人自112年6月起即欠繳租金，迄至112年9月止，共積欠租金4個月計30,000 元（計算式：7,500元×4＝30,000元）。嗣上訴人於112年9月 25日立據表明租約到期後，將於112年12月底無條件自動搬遷等語，惟兩造間租賃關係於112年12月9日因租期屆滿消滅迄今，上訴人仍拒絕遷讓，無權占用系爭房屋，妨害被上訴人對系爭房屋使用收益權利，爰本於系爭租約第3條、第4條、第6款約定及民法第455條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○○街000巷00號房屋之編號21室騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人3 0,000元，及自113年1月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢上訴人應自113年1月起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人37,500元。三、上訴人則以：同意將系爭房屋騰空返還原告，也同意給付原告欠繳之租金3萬元，惟希望能分期給付，至原告請求之違約金過高不合理等語置辯。四、原審判命：㈠上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○○街000巷00 號房屋之編號21室騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人30,000元，及自113年1月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢上訴人應自113年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人15,000元。駁回被上訴人其餘之訴，並依職權為假執行之宣告。上訴人對於原審判決應將系爭房屋騰空遷讓返還部分，未據上訴，該部分並非本件審理範圍。上訴人就前揭給付租金及違約金敗訴部分不服，提起上訴，上訴意旨則以：上訴人之前就有交付被上訴人租金，但是因為用現金交付，結果現在被上訴人不承認；且上訴人是因為發生車禍，經濟上出現困難；更何況，上訴人本來是低收入戶可以申請租屋補助，但被上訴人故意不讓上訴人申請補助造成上訴人沒有辦法申請到等語，其上訴聲明為：原判決聲明第二項及第三項部分廢棄。被上訴人答辯：上訴人說他腳斷了，但他還是照常工作，大概休息半年我都沒有收房租等語。五、兩造於112年6月10日簽訂系爭租約，上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃契約為112年6月10日至同年12月9日止，租金每月為7,500元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約影本在卷可稽，是此部分事實，堪以認定。六、得心證之理由：　㈠就上訴人是否給付積欠之租金30,000元部分：　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。又原告 (即本件之被上訴人) 對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告 (即本件之上訴人) 對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。易言之，原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他原因之事實，應由被告負舉證之責任。　⒉經查，上訴人對於確有承租系爭房屋並簽訂系爭租約之事實既無爭執，則上訴人即有給付租金之義務，上訴人倘主張已清償租金，依前揭說明，即應由上訴人就清償之事實負舉證責任。上訴人於原審審理時已稱：我同意付款4個月租金共3 0,000元，但要分期等語（見原審卷第78頁），足見上訴人已自認積欠被上訴人租金30,000元；上訴人於上訴後雖改稱其之前就有以現金交付租金云云，然此為被上訴人所否認，而上訴人就給付租金之事實並未提出任何事證供本院審酌，本院自無從認定上訴人所述為真。從而，上訴人主張其已清償30,000元之租金，並不足採，被上訴人主張上訴人應給付 30,000租金，則有理由。　㈡就上訴人是否應按月給付違約金部分：　⒈當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，...。」（見原審卷第15頁），而兩造既未另定違約金之性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定。上訴人未依約於112年12月9日租期屆滿時或至遲依其立據表明之日期即112年12月底（見原審卷第99頁手寫資料），將系爭房屋遷讓返還被上訴人，則被上訴人依前開約定請求上訴人給付違約金，即有理由。　⒊而系爭租約雖約定甲方得請求乙方給付按租金5倍計算之違約金，惟本院審酌被上訴人因上訴人未依約返還系爭房屋所受之損害，應為其每月可得之租金收益7,500元，及被上訴人因上訴人違約而生之催告返還系爭房屋、協商處理及訴訟等成本損失，衡諸誠信原則、社會經濟狀況及一般租賃交易常態，復參酌前開關於違約金之約定，每月違約金高達37,500 元（計算式：7,500元×5＝37,500元），應認該違約金之約定過高，應酌減至每月15,000元為宜。上訴人上訴理由並未敘明上開酌減後之違約金有何不合理之處，是依前揭說明，原審認定被上訴人請求自113年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，上訴人應按月給付15,000元之違約金予被上訴人，並無違誤，上訴人主張應予廢棄，難認可採。　㈢上訴人復主張：上訴人是因為發生車禍經濟上出現困難，被上訴人故意不讓上訴人申請租屋補助，造成上訴人沒有辦法申請到等語。然查，上開主張均與上訴人是否有給付租金，或違約金是否過高等情，均無關係，縱認屬實，亦不足作為上訴人有利之認定，應予敘明。七、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定，請求上訴人給付被上訴人30,000元租金及法定遲延利息；以及自113年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人15,000元違約金，均有理由，應予准許，原審判決並無違誤，上訴人就前揭部分提起上訴指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許瑞東　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳幽蘭　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宏璋以上正本證明係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶安

2024-12-11

PCDV-113-簡上-389-20241211-1

重訴

臺灣臺北地方法院

拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度重訴字第702號原告祭祀公業法人臺北市高積淵法定代理人高樹弘訴訟代理人劉錦隆律師被告許金龍許耿地許明多許家河兼共同訴訟代理人許明義上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應連帶給付原告之金額及假執行均如附表所示。被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000○000○0地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號房屋如附圖即複丈成果圖所示之A、B、C占有部分拆除返還原告，及自民國111年7月18日起至返還上開土地之日止，連帶給付按上開土地申報地價年息百分之七計算之損害金。訴訟費用由被告連帶負擔。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、查原告法定代理人原為高重義，嗣於訴訟進行中變更為高樹弘，並完成登記，嗣高樹弘具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、法人登記證書可憑（見本院卷㈠第339至341頁），核與規定相符，自應准許。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴後已依地政機關函覆之測量結果請求更正拆除返還之位置及範圍如訴之聲明即主文第2項所示，原告此項更正並未變更訴訟標的，僅屬補充聲明使之完足、明確，於法尚無不符，自應准許。　貳、實體事項：　　一、原告主張：原告所有坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000○00 0○0地號土地(下稱系爭土地)，以不定期限出租予被告之祖父即訴外人許分，供其建築現門牌號碼臺北市○○區○○○路0段 000號房屋（下稱系爭房屋），每年租金應於當年8月31日給付，嗣被告之父即訴外人許木土繼受系爭房屋所有權及租賃關係後，於民國84年8月21日將系爭房屋贈與被告，但保留與原告之租賃契約，承租人仍為許木土，原告繼續向許木土收取租金，系爭土地租金經本院90年度訴字第3339號民事判決調整為依當年度申報地價總額年息7%計算。嗣許木土於11 0年11月2日死亡，被告為繼承人，但自105年度起即未付租金，經原告陸續於106年7月18日、108年8月30日、109年2月 4日、109年9月10日催告給付欠租及滯納金，惟未獲置理，原告已於111年7月17日向被告為終止租約之意思表示，被告於111年7月18日收受該意思表示，租約應於111年7月18日終止，是依租約及繼承關係，被告應連帶給付積欠之租金。又被告自租約終止後無權占有系爭土地，原告得依民法第455 條、第767條，請求被告將坐落於系爭土地上系爭房屋如附圖即複丈成果圖所示之A、B、C占有部分拆除返還原告，並依民法第184條、第185條向被告請求連帶給付自111年7月18 日起至拆除返還上開土地之日止，按系爭土地申報地價年息百分之7計算之損害金。並聲明如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯則以：租約訂立時，除租金外，另繳納現銷金，現銷金可視為預付租金，以現銷金抵付租金後，被告並未積欠租金，另系爭房屋地上權登記之地號有誤，惟原告未協同辦理地上權登記，因原告未履行登記地上權義務，被告行使同時履行抗辯權拒付租金，原告應先履行地上權登記義務後，被告始有給付租金之義務。被告曾提出改建系爭房屋之要求，但原告並不同意，未履行同意建築之義務，建物未能保持合於約定之使用收益狀態，妨礙被告使用收益，租賃契約為不完全給付，自得請求損害賠償，得以此損害賠償主張抵銷。又土地法為民法特別法，應優先適用，本件租約為不定期限租約，原告如擬收回土地，應有土地法第103條所定之事由，惟並無土地法規定得收回土地之情形，自不得向被告請求返還系爭土地。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：原告前揭主張，有土地登記謄本、租賃契約書、承受訴訟裁定、存證信函、律師函、郵件收件回執、民事判決書、戶籍謄本、土地登記簿、複丈成果圖等件為證，堪以認定。被告雖以前詞為辯，惟查：　㈠按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由雖無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，若本於當事人事實審言詞辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，法院在判斷之同時，應解為同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院92年度台上字第24 60號、96年度台上字第1782號判決意旨可參），此即學理之「爭點效」，俾法院就前案爭點所為判斷對已為實質辯論之當事人發生拘束力，而擴大判決解決紛爭之功能，並避免當事人就相同原因事實滋生之紛爭，援引前訴已爭執之同一攻擊或防禦方法反覆爭訟。　㈡原告主張因許木土自105年度起即未給付租金，經多次催告仍未給付，原告遂終止租約，被告雖以本院104年度簡上字第2 48號民事判決（下稱前判決）之認定為據，抗辯兩造已有登記地上權之合意，僅因地號填寫錯誤，致登記錯誤，辯稱原告應先履行地上權變更登記後，被告始有給付租金之義務云云，但前判決與臺灣高等法院110年度重上更二字第146號民事判決之當事人均為許木土及原告，前判決係原告向許木土請求給付租金事件，其中就原告是否負有更正使許木土取得地上權登記之義務，前判決肯認之，並認被告得行使同時履行抗辯權，惟此已經臺灣高等法院110年度重上更二字第146 號民事判決認為前判決有所誤認，而認為許木土並未取得地上權，並認縱使租約中「建物敷地賃貸權」為地上權，但於民法物權編施行後，亦須經登記始生不動產物權效力，再以租約已載明除給付現銷金外，每年須繳納租金，認許木土所稱現銷金相當於買斷系爭土地之價格云云，並不可採，而判決原告敗訴，並經最高法院111年度台上字第1592號民事裁定駁回原告之上訴而確定，此等爭點既經臺灣高等法院110 年度重上更二字第146號民事判決於審理時實質辯論並充分攻防，被告為許木土之繼承人，基於繼承關係亦應有爭點效之適用，被告自不得再為相反主張，應認原告與許土木間就系爭土地僅為不定期租賃法律關係，許土木所為給付僅為租金，與地上權無關，現銷金並非系爭土地之買斷價格，可見本件系爭房屋占有系爭土地之權利僅為不定期限租賃契約關係，與地上權無涉，租約既因欠繳租金而終止，系爭房屋即屬無權占有系爭土地，原告訴請返還系爭土地，自屬正當。　㈢又查被告祖父許分向原告承租系爭土地，係為建築房屋之用，並作為住居，雖租約係約定不定期限，但此與約定無期限並不相同，徵諸土地租賃契約，以承租人自行建築房屋使用為其目的者，當事人雖未明定租賃期限，然依契約目的，探求訂約人之真意，應解為定有租至所建房屋不堪使用為止之期限，易言之，租約應至所建房屋不堪使用時消滅，系爭房屋之屋齡至111年間原告終止租約時，已遠超過一般房屋使用年限，此兩造並不爭執，堪認租賃期限因房屋不堪正常使用而屆至，原告並無提供系爭土地予被告重新興建房屋之義務，被告所辯應係誤會。　㈣再查，許木土自105年度起即積欠租金，迭經原告催討未果，已如前述，被告雖爭執如前述，但被告對積欠租金數額之計算如附表所示並不爭執，有辯論筆錄可憑(見本院113年10月 23日言詞辯論筆錄第2頁)，迄至111年度止，被告積欠租金已達2期以上，符合土地法第103條第4款所定承租人積欠租金達2年以上得收回土地之要件，被告於本院審理時雖稱現銷金為預付租金云云，然此不惟與先前所辯不同，且未能證明，租約亦無現銷金得抵租金之記載，被告所辯自無足採，被告既欠租達2年以上，原告為終止租約之意思表示並送達被告，自已生效，租約應已於111年7月18日終止。四、綜上所述，被告積欠租金之數額如附表所示，被告對此數額之計算並不爭執，原告請求被告給付積欠租金及利息，為有理由，應予准許。又租約已經原告終止，系爭房屋占有系爭土地如附圖之A、B、C部分所示，為無權占有，原告依民法第767條請求被告將附圖所示A、B、C占有部分拆除返還系爭土地予原告，為有理由，自應准許，又被告返還系爭土地前，原告之系爭土地所有權仍受侵害中，並致原告受有損害，系爭土地經本院90年度訴字第3339號民事判決調整每年租金為依當年度申報地價總額年息7%計算，原告損害之計算得以此為準，故原告依侵權行為規定，請求被告應連帶給付自11 1年7月18日起至返還系爭土地之日止，按系爭土地申報地價總額年息7%計算之損害賠償，為有理由，亦應准許。爰判決如主文第1、2項所示。五、本判決主文第1項，兩造均陳明願供擔保請求為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至本判決主文第2項原告請求返還土地獲勝訴判決部分，性質不宜為假執行之宣告，本判決主文第2項後段損害賠償金部分，因有連帶關聯，均暫不宣告，此部分假執行之聲請應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經審酌後認與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第四庭法　官陳正昇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官翁挺育附表：（新臺幣） 1.被告應連帶給付原告4,788,005元，及其中756,907元自105年9 月1日起，756,907元自106年9月1日起，722,683元自107年9月 1日起，722,683元自108年9月1日起，717,607元自109年9月1 日起，717,607元自110年9月1日起，393,611元自111年10月27 日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 2.上開第一項於原告以160萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以4,788,005元為原告供擔保後，得免為假執行。

2024-12-10

TPDV-111-重訴-702-20241210-2

上更一

臺灣高等法院

租佃爭議

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　111年度上更一字第17號上訴人黃國倫吳益健余世卿余靜姬李維鈞李武芳李惠慎莊永文吳鴻麟吳鴻源吳莊淑珍邱財銘余威志余佩芬余文宏吳靜慈黃頌舜吳文聰莊咏澂吳偉全邱秋霞吳裕芳吳裕隆吳文振吳偉志吳偉成黃吳菊香邱聖輝邱梅華邱仲英邱芳敏林大鈞邱澤惠邱麗蓉余遠哲邱梅溱徐子鈞（邱財銘之承當訴訟人）黃秀玲（邱財銘之承當訴訟人）吳健一（吳莊月英之承受訴訟人）吳玉惠（吳博勝之承受訴訟人）吳仁智（吳博勝之承受訴訟人）吳佩珊（吳博勝之承受訴訟人）追加原告吳孟欣張吳理淑李應宏吳霙佩王欽哲王美玲王美瑛林彥光吳麗華吳佩玉吳裕盈吳孟旭吳純良共同訴訟代理人王玉珊律師被上訴人呂建毅訴訟代理人林亦書律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年11月29 日臺灣桃園地方法院108年度訴字第1338號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審後，上訴人為訴之追加，追加原告則追加為原告，本院於113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、確認兩造間關於桃園市觀音區公所觀人字第160號之三七五租約法律關係不存在。二、上訴人之上訴駁回。三、追加原告其餘之訴駁回。四、第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條及第175條第1項分別定有明文。查原上訴人吳莊月英於民國（下同）112年9月13日死亡，由上訴人吳健一（下以姓名稱之）繼承，並具狀聲明承受訴訟，原上訴人吳博勝於113 年3月16日死亡，由上訴人吳玉惠、吳仁智、吳佩珊（下各別以姓名稱之）繼承，並具狀聲明承受訴訟，有吳莊月英及吳博勝之除戶謄本、繼承系統表、各繼承人之戶籍謄本、土地登記謄本可稽（本院更一卷4第159至160頁、第163至188 頁、第427至433頁、第445至449頁），應予准許。二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段分別定有明文。查桃園市觀音區○○○段○○○小段（下稱○○○小段）71-4、7 1-16、71-34、71-35、71-36、71-37、71-66、71-67、71-7 1、71-74、71-75、71-76、71-77、71-78地號土地及同區○○ 段（下稱○○段）1030、1024、1007、1032地號土地（重測前為○○○小段71-15、71-68、71-72、71-73地號土地）共18筆土地（以下單以地號稱之，合稱系爭土地），原上訴人邱財銘（下以姓名稱之）為共有人之一，於111年1月25日以買賣為原因，將其所有71-4、71-34、71-35、71-36、71-37、71 -66、71-67地號土地所有權應有部分（下稱應有部分）各1/ 40移轉登記予黃秀玲、徐子鈞，此有土地買賣移轉契約書及異動索引可稽（本院更一卷1第249至252頁、本院土地謄本卷第503、683、739、813至815、859、901、961頁）。黃秀玲、徐子鈞於111年5月3日聲請承當邱財銘就上開受讓土地部分之訴訟（本院更一卷1第188頁），經當時之兩造當庭同意（本院更一卷1第617至618頁），核無不合，應予准許，爰增列其二人為上訴人（下各別以姓名稱之）。三、按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，同法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序加以解決，以符訴訟經濟。查上訴人起訴以被上訴人積欠地租達2年之總額，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第3款終止桃園市觀音區公所（改制前下稱觀音鄉公所，改制後下稱觀音區公所）觀人字第160號之三七五租約（下稱系爭租約）後，依民法第821條、第767條第1項規定，請求被上訴人將系爭土地返還予上訴人，並辦理系爭租約註銷登記，經原審駁回其訴，上訴人就註銷登記部分提起上訴，並於二審追加起訴主張：系爭租約一部不成立，且因被上訴人未自任耕作而無效，或繼續1年以上不為耕作而終止等語，另追加聲明請求確認兩造間之系爭租約法律關係不存在（原因事實如後之貳.一.㈠、㈡之2至5所示內容），核原訴與追加之訴，均基於系爭租約關係是否有效存續之同一基礎事實，且原訴所主張之事實及證據資料與追加之訴有所關聯，得加以利用，則上訴人之追加之訴對於被上訴人之審級利益及防禦權之保障無重大影響。又追加原告亦為系爭租約之出租人，就上訴人之原訴追加為原告，業經被上訴人同意（本院更一卷2第61至6 2頁），就上開追加之訴追加為原告部分，亦符合上開基礎事實同一情形。從而，揆諸前開說明，各該追加之訴，程序均無不合，均應准許。貳、實體事項：一、上訴人主張：㈠、伊等為系爭土地共有人，伊等之前手即訴外人莊阿土、邱良得、吳天德、吳福萬、李景光、余傳福、余明德（下合稱莊阿土等7人），與訴外人即被上訴人之前前手呂文德，於57 年間就系爭土地成立系爭租約，斯時登記承租面積為3萬平方公尺，於65年間因訴外人呂阿秀與呂文德姊弟分家，其二人約定由呂阿秀繼受該承租人地位，並於78年間辦理變更登記呂阿秀為承租人，呂阿秀於87年過世，由被上訴人繼承該承租人地位。系爭租約約定之租賃範圍應如附圖乙標示綠色及黃色部分全部（面積共13,594平方公尺）、附圖甲-1標示藍色及綠色部分（面積共6,103.95平方公尺）、附圖丙-2標示綠色部分全部（面積共8,273.85平方公尺），加計71-67 地號土地之719平方公尺，面積共計28,690.8平方公尺。被上訴人主張系爭租約約定之租賃範圍如附圖乙標示綠色及黃色部分全部（面積共13,594平方公尺）、附圖甲-1紅色斜線部分（面積共2,525.5平方公尺）、附圖丙-2標示綠色部分全部（面積共8,273.85平方公尺），加計71-67地號土地之7 19平方公尺，面積共計25,112.35平方公尺，均在伊等主張之租賃範圍內，所以系爭租約登記之租賃範圍及面積超出伊等主張之28,690.8平方公尺部分，應非屬系爭租約當事人合意之租賃範圍，該部分租約不成立，爰請求確認兩造間之系爭租約超過上開28,690.8平方公尺部分之法律關係不存在。㈡、系爭租約除上開㈠所示租約不成立部分外，有下列終止或無效情形，由法院擇一原因事實為有利之判決，不定審判之先後順序：　⒈被上訴人自93年起迄今均未繳納租金，由系爭土地共有人代表人林雲於97年12月7日以存證信函催告被上訴人於15日內給付93年至97年租金共計3萬9,750台斤稻穀，該函於97年12 月17日送達，被上訴人未如期給付，林雲依減租條例第17條第1項第3款規定，於97年12月26日以存證信函向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，該函於97年12月30日送達，系爭租約終止。如認為此次終止不合法，系爭土地共有人之代表人林大鈞於104年1月7日以存證信函催告被上訴人於10日內給付98年至103年租金共計4萬7,700台斤稻穀，但未合法送達，林大鈞於107年2月13日聲請法院對被上訴人為公示送達，經臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）於107年4月20日裁定准予對被上訴人公示送達上開催告函及終止租約函，該裁定於107年5月11、12日於報紙刊登，系爭租約終止。如認為此次終止亦不合法，被上訴人經公示送達催告後仍不繳納，上訴人於108年1月24日向觀音區公所耕地租佃委員會申請調解「租約終止登記」，上訴人於108年2月27日在調解程序中，依減租條例第17條第1項第3款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。如該次終止也不合法，上訴人及追加原告於111年6月17日以上訴理由㈢狀、於112年4月28日以上訴理由㈥狀，先後對被上訴人以欠繳租金為由，終止系爭租約，系爭租約即終止　⒉被上訴人自90年起迄今，就71-36、71-4、71-34、71-35、71 -67、71-73、1030、1024地號土地多年廢耕，不為耕作，有減租條例第17條第1項第4款繼續一年以上不為耕作之情形，系爭土地共有人代表人林雲於97年12月26日以存證信函向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（主張不為耕作期間為93 年1月1日起至97年12月31日止），於97年12月30日送達被上訴人，系爭租約已經終止。上訴人及追加原告就被上訴人自 98年1月1日起迄今，繼續一年以上不為耕作上開土地之事由，於112年5月2日以上訴理由㈥狀向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。　⒊被上訴人於86年間就71-4、71-34、71-35、71-66地號土地任由觀音鄉公所施作道路及設護坡擋土牆使用，經系爭租約管理人林雲向觀音鄉公所反應，觀音鄉公所方挖除恢復原狀，屬未自任耕作，依減租條例第16條規定，系爭租約全部失效。　⒋被上訴人於108年以前（在上開3.之行為之後），在1030、10 24地號土地私設道路如附圖甲-2所示紅色斜線部分（面積依序為112.17平方公尺、14.74平方公尺），屬未自任耕作情形，依減租條例第16條規定，系爭租約全部失效。　⒌被上訴人自92年起至108年間，任由訴外人呂阿忠在71-16地號（2007平方公尺）、71-71地號（947平方公尺）、71-76 地號（141平方公尺）、71-77地號（2平方公尺）土地耕作；任由訴外人呂桂英在71-16地號（2932平方公尺）、71-71 地號（3074平方公尺）、71-78地號（3平方公尺）土地耕作，及任由呂理通、呂林阿金母子在71-67地號（1387平方公尺）土地耕作，被上訴人於上開土地未自任耕作，依減租條例第16條規定，系爭租約全部失效。㈢、綜上，系爭租約一部不成立，其餘部分業經終止或失效，其登記妨礙上訴人行使所有權，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記（原審判決駁回上訴人請求被上訴人應返還系爭土地予上訴人部分，未據其聲明不服，該部分非本院審理範圍，爰不贅述）。原審判決上訴人敗訴，經上訴人提起上訴並為訴之追加，上訴及追加之訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。⒉被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記。⒊確認兩造間之系爭租約法律關係不存在。二、追加原告於二審起訴主張：起訴原因事實同上開一、所示內容，爰依民法第767條第1項中段規定，聲明求為判決：㈠、請求兩造間之系爭租約之法律關係不存在。㈡、被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記。三、被上訴人則以：㈠、系爭租約約定租賃範圍如附圖乙標示綠色及黃色部分（面積依序4,893、8,701平方公尺）、附圖甲-1紅色斜線部分（面積2,525.3平方公尺）、附圖丙-2標示綠色部分（面積8,273 .85平方公尺），並加計71-67地號土地之719平方公尺，租賃面積合計25,112.35平方公尺，超過此部分，非兩造合意之租賃範圍，該部分之租約不存在。且因系爭土地共有人重複出租1030、1024地號土地與他人，並成立系爭租約及觀音區公所登記之觀人字第11、12、14、161、171號租約（下依序稱11、12、14、161、171號租約，合稱其他耕地租約），但欠缺附圖可供確認各自承租範圍，而各耕地租約於1030、 1024地號土地登記之租賃面積，合計大於該2筆土地重測前登記之面積，可見系爭土地共有人未將耕地全部點交予呂文德及呂阿秀，實際點交之耕地應以被上訴人於87年間承接呂阿秀之耕地面積為據，即本院於112年12月間至現場所見之耕作現況如附圖甲-1所示紅色斜線部分。㈡、兩造合意將93年至97年間之地租租穀改以金錢方式給付，換算後金額為31萬8,000元，經伊於98年間如數繳納予林大鈞，為上訴人於原審自認之事實，伊未積欠93至97年間地租。系爭土地共有人僅點交24,985.44平方公尺（25,112.35-112 .17-14.74），是每年應繳納之地租為租穀6,621台斤，故伊及前手呂阿秀自79年至97年間，每年溢繳租穀1,329台斤【7 ,950台斤*（5014.56/3萬）】，伊得依民法第179條規定請求上訴人及追加原告返還溢繳金額，是上訴人與追加原告於上開溢繳租穀抵扣98年起迄今之地租完畢前，不得再向伊收取地租。且本件地租為往取債務，上訴人及追加原告未舉證其等有至伊住所收取地租遭拒絕之事實，縱使伊應繳納98年起之地租且未繳納，僅係上訴人及追加原告就地租遲延受領，伊不負遲延責任。再者，林雲於97年12月26日以存證信函終止租約，以及林大鈞於103年12月、104年1月間以存證信函催告伊給付地租，均係該等2人個人之意思表示，非全體出租人之意思表示，且林大鈞所寄送之存證信函因「招領逾期」退回，未合法送達伊，是均不生催告繳租及終止租約之效力。林大鈞於107年2月13日向桃園地院聲請核發對伊之公示送達裁定，因與公示送達之法定要件不合，不發生終止租約之效力。由於林大鈞前開催告繳納地租均不合法，上訴人於108年2月27日調解程序以積欠地租為由所為終止系爭租約之意思表示，以及上訴人及追加原告於111年6月17日以上訴理由㈢狀、於112年4月28日以上訴理由㈥狀，以積欠地租為由所為終止系爭租約之意思表示，均不生終止效力。上訴人及追加原告就108年間以前之地租請求權已罹於5年時效，伊得拒絕給付，自無地租給付遲延情事，是本件不得以積欠地租事由終止系爭租約。㈢、伊自94年起至103年止之期間均有耕作，或向大園區公所辦理休耕，自104年後因上訴人拒絕續訂租約而無法辦理休耕，但伊仍有繼續耕作，107年間轉種火龍果、玉米、高梁，難認伊有長期廢耕情事，且71-16、71-71、71-74、71-75、71 -76等土地屬第三期重劃範圍土地，71-4、71-34、71-35、7 1-36、71-37地號土地屬第四期重劃範圍土地，依序於106、 107年間起遭重劃工程圍籬圈圍，而無法耕作，國土測繪圖影像僅係某一特定時間之影像，不足證明伊有長期廢耕情事，自不得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約。㈣、觀音鄉公所於86年間基於安全考量，於農路旁設置護坡，而曾使用71-4、71-34、71-35、71-66地號土地之行政作為，非呂阿秀所為或得以排除，應由系爭土地共有人自行向觀音鄉公所請求排除。1030、1024地號土地上之2至2.5公尺寬之泥土道路已存在數十年，非伊私設道路，且係供1030、1024地號土地及相鄰同段1025、1026地號土地對外通行至觀音區富坡路52巷之唯一路徑。上訴人及追加原告未舉證伊有將系爭土地提供呂阿忠、呂桂英耕作之事實。上開均不足認定伊有未自任耕作之事實。準此，上訴人及追加原告本件請求為無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴人之上訴及追加之訴、追加原告之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（本院更一卷1第666至669頁、本院更一卷2 第62至66、133至139頁）：㈠、莊阿土等7人於57年12月間，將系爭土地出租予呂文德，約定每年地租為租穀，繳納地點在觀音鄉富林村佃戶，繳納期間定為每年早季7月、晚季11月，承租面積30,000平方公尺，而簽署系爭書面租約（本院上字卷1第127至128頁；本院更一卷1第533至534頁）。㈡、重測前過溪子小段71、71-4、71-15、71-16地號土地，於73 年6月間因分割而陸續增加地號，71地號增加同小段71-36、 71-37地號；71-4地號增加同小段71-34、71-35地號；71-15 地號增加同小段71-66、71-67、71-68三地號；71-16地號增加同小段71-71、71-72、71-73、71-74、71-75、71-76、71 -77、7 1-78等地號土地（本院上更一字土地異動索引及人工作業登記簿謄本卷第139、155、187、203頁）；重測後過溪子小段71-15、71-68、71-72、71-73地號變更為樹林段10 30、1024、1007、1032地號（本院上字卷1第137、153、159 頁）。㈢、呂文德因積欠上開租約之地租，於69年間與其姊呂阿秀約定，由呂阿秀負責繳納欠租，且為實際耕作者，負責繳納每年地租即租穀7,950台斤，呂文德與呂阿秀於78年8月22日進行調解，約定將系爭書面租約之承租人名義變更登記為呂阿秀（本院上更一卷1第531至541頁），呂阿秀遂持姊弟分家之原因，於78年間，會同出租人林雲、余傳福2人，向觀音鄉公所辦理系爭租約變更登記，承租人變更登記為呂阿秀，出租人變更登記為莊阿土、邱良得、吳天德、吳萬福、林雲、余傳福、余明德，經觀音鄉公所核准（本院上字卷1第129頁；本院上更一卷1第525至532頁、第542至554頁、卷4第550 頁）。㈣、呂阿秀於87年4月10日過世（本院更一卷1第572頁），被上訴人為其繼承人，於92年2月25日辦理系爭書面租約繼承登記，並向觀音鄉公所申請補發系爭書面租約，經該鄉公所以函文檢送原承租人呂阿秀租約書影本予被上訴人（本院上更ㄧ卷1第566至570頁）。嗣後被上訴人於92年4月2日向觀音鄉公所提出系爭租約變更登記申請書，經觀音鄉公所於92年4 月9日桃觀鄉民字第0920005717號函要求補正申請書內出租人欄除林雲外之其餘出租人6人之姓名、住址、身分證字號等資料，另依所附土地謄本所載所有權人林雲之所有權土地權利範圍為21分之3，請被上訴人釐正租約面積等語（本院上更ㄧ卷1第600頁）。被上訴人補正出租人欄及承租面積後，觀音鄉公所於92年5月12日以觀鄉民字第7553號「桃園縣觀音鄉公所受理單獨申請租約登記通知單」，檢附耕地標示清冊一份予出租人吳天德等14人（如本院上更ㄧ卷1第581頁附表），載明：被上訴人因原承租人呂阿秀死亡原因申請標示租約繼承登記，由於台端未會同申請，依台灣省耕地租約登記辦法第2條第2項規定通知，台端如有異議，請於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出，由本所逕為登記等語（本院上更ㄧ卷1第578至600頁）。林雲之代理人即訴外人邱財銘於異議期間內之92年5月19日提出申請書，以呂阿秀尚欠地租2萬3800台斤未繳付、廢耕等由提出異議（本院上更一卷1第584頁）。觀音鄉公所以92年5月22日觀鄉民字第7553號函檢附前開申請書，通知被上訴人應就前開申請書查照辦理（本院上更一卷1第587頁）。觀音鄉公所於92年 7月28日依減租條例第20條規定准予系爭租約變更登記（原因：被上訴人單獨繼承於87年4月10日過世之呂阿秀就系爭租約之權利義務），出租人附表則列吳天德、李景元、余明德、林雲、黃國倫、黃頌舜、吳林阿金、吳益壯、吳博勝、王吳正子、吳益堅、吳益健、余世卿、余靜姬、邱良得等人（本院上字卷2第413至417頁）。㈤、被上訴人於98年12月1日向觀音鄉公所申請續訂（註：非公所自行核定）系爭租約，承租範圍為系爭土地，面積共計58,5 78平方公尺，觀音鄉公所嗣後依減租條例第20條規定，核定系爭租約自98年1月1日起至103年12月31日止，續訂租期6年（本院上字卷1第131至133頁）。㈥、林雲以土地共有人代表名義於97年12月5日以存證信函催告被上訴人（寄達地址：桃園縣○○市○○路000巷00弄0○0號）繳納 93年至97年間之租金，此存證信函於97年12月17日寄至上址，由呂清雄於收件人欄蓋章收受，並手寫註記「兄代」（本院上字卷1第193至194頁）。㈦、林雲以土地共有人代表名義於97年12月26日以存證信函通知被上訴人（寄達地址：桃園縣○○市○○路000巷00弄0○0號）：被上訴人逾催繳期限，未繳納93年至97年止租穀39,750台斤，違反減租條例第17條第1項第3、4款規定，以本存證信函為解除（應為終止）系爭租約之意思表示等語，此存證信函於97年12月30日寄至上址，由呂清雄於收件人欄蓋章收受，並手寫註記「兄代」（本院上字卷1第195至196頁）。㈧、被上訴人交付發票日依序為98年5月31日、同年6月30日，面額依序為4萬元、8萬元之支票2張與林大鈞，用以抵付地租，然此2張支票皆無法兌現而遭退票（本院上字卷1第309至3 10頁）。㈨、林大鈞以土地共有人代表名義於103年12月12日以桃園南門存證號碼第846號（下稱第846號）存證信函通知被上訴人（寄達地址：桃園縣○○區○○路000巷00弄0○0號）：被上訴人逾催告期限，未繳納98年至102年共計租穀39,750台斤，已違反減租條例第17條第3項規定，被上訴人應於函到10日內主動出面給付等語，此存證信函遭郵局以招領逾期退回，被上訴人未簽收（本院上字卷1第199頁）。㈩、林大鈞以土地共有人代表名義於104年1月7日以桃園南門存證號碼第9號（下稱第9號）存證信函通知被上訴人（寄達地址：桃園市○○區○○里○○○00000號）：被上訴人逾催告期限，未繳納98年至103年止租穀47,700台斤，違反減租條例第17條第1項第3款，以本存證信函為解除（應為終止）系爭租約之意思表示等語，此存證信函遭郵局以招領逾期退回，被上訴人未簽收（本院上字卷1第197至198頁）。 、林大鈞以第846、9號存證信函招領逾期被退回為由，向桃園地院聲請對被上訴人公示送達，經該法院於107年4月20日以 107年度桃司簡聲字第21號民事裁定准予公示送達，並於107 年5月11日及同年月12日將該裁定內容登報，該裁定於107年 6月11日確定（本院上字卷1第197至210頁；本院更一卷1第6 93至695頁、第697至700頁）。 、被上訴人於107年8月29日向觀音區公所耕地租佃委員會申請調解，於107年10月26日進行調解，其結果不成立（本院上字卷1第171至176頁；本院更一卷1第701頁）。 、上訴人於108年1月24日，以「地租積欠達二年之總額」，依減租條例第17條第3款規定終止租約為由，向桃園市觀音區公所耕地租佃委員會申請調解「租約終止登記」，該次調解於同年2月27日進行，調解結果為不成立（本院上字卷1第23 5至241頁；本院更一卷1第105至113頁）。嗣經桃園市觀音區公所耕地租佃委員會將該案移送至桃園市政府調處，桃園市政府耕地租佃委員會於108年6月18日進行調處，上訴人主張被上訴人積欠達2年地租之總額，並經合法催告，系爭租約應予終止等語。被上訴人表示出租人送達地址有誤，非租約所載之戶籍地址，不生催告效力，且承租人溢繳租金多年，無欠租事實，不同意終止租約等語。經調處決議主文：「本案承租人積欠租金達2年之總額，租約應予終止，惟承租人不同意，調處不成立，移送法院審理。」（本院上字卷2 第463頁至468頁、第569至598頁）。 、系爭土地出租人之變革及原因如本院更一卷1第657頁之附表4 所示。上訴人及追加原告現為系爭租約之出租人（本院上更一卷1第704頁所示）。 、71-16、71-71、71-74、71-75、71-76、71-77、71-78地號土地皆在桃園市第37期觀音區草漯第三期整體開發單元市地重劃區範圍內，目前第三區已完成重劃，市地重劃後之土地為建地，且地段改編為富溪段（本院上更一卷1第211頁所示）；71-4、71-34、71-35、71-36、71-37、71-66、71-67地號土地在桃園市第37期觀音區草漯第四期重劃區範圍內，目前進行重劃工程中，尚未重劃完成；1030、1024、1007、1032 地號土地未列入上開重劃區範圍（本院上更一卷1第211頁、第295頁，上更一卷4第282頁）。 、上訴人於原審以108年8月7日民事言詞辯論意旨狀表示：被上訴人於98年1月20日匯款20萬元至林大鈞戶頭、98年4月21日匯款118,000元，共計318,000元，用以繳納93至97年地租等語（原審卷第283、319頁）。 、上訴人及追加原告於111年6月17日當庭以上訴理由㈢狀主張：承租人自93年起經催告未繳納租金，經林雲、林大鈞以土地出租人代表向被上訴人為終止租約之意思，並以本書狀之送達，向被上訴人為終止租約之意思表示等語（本院上更一卷 1第621至627頁），再以上訴理由㈣狀，主張依減租條例第17 條第1項第3款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（本院上更一卷1第647至654頁）；再於112年5月2日以上訴理由㈥狀，主張依減租條例第17條第1項第3、4款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示（本院更一卷3第31至45 頁、卷4第281、580頁）。五、本院得心證之理由：㈠、請求被上訴人辦理註銷登記：　　按承租人積欠地租達二年之總額，經出租人依民法第440條第1項規定催告，逾期仍未支付者，或承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作者，應申請耕地租約終止登記，桃園市耕地租約登記辦法第7條第3、4款分別定有明文。次按前條第3 款或第4款規定情形，申請耕地租約終止登記，應提出申請書1式2份、原耕地租約書正本及經耕地租佃委員會調解、調處成立或法院確定判決者，調解、調處成立證明文件或法院確定判決書一份，桃園市耕地租約登記辦法第8條第5款定有明文。是上訴人及追加原告如取得確認兩造間之系爭租約不存在之確定判決，即得依上開規定，單獨持該確定判決申請系爭租約終止登記，自無請求被上訴人將系爭租約辦理註銷登記之必要，上訴人及追加原告請求命被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記，無權利保護之必要，且為兩造所不爭執（本院更一卷4第578頁），是上訴人及追加原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。㈡、系爭租約約定之租賃範圍及面積：　1.查系爭租約約定關於71、71-36、71-37、71-4、71-34、71-35地號土地之租賃範圍、面積如附圖乙標示綠色及黃色部分所示（面積依序4,893、8,701平方公尺）；關於71-16、71-71、71-74、71-75、71-76、71-77、71-78、1032地號土地之租賃範圍、面積如附圖丙-2標示綠色部分所示（面積共8,273.85平方公尺）；關於71-67地號土地租賃面積為767平方公尺；關於71-66、1007地號土地則非屬系爭租約承租範圍（面積為0平方公尺）等情，為兩造所不爭執（本院更一卷4第466、468-1頁），堪予認定。兩造僅就1030、1024地號土地之租賃範圍及面積有所爭執，上訴人主張1030地號土地租賃範圍如附圖甲-1標示藍色部分（面積3,960.09平方公尺），其四邊之一邊係以被上訴人現場耕作範圍之右田埂拉直延伸至地界線，其餘三邊係1030地號土地地籍線；1024地號土地承租範圍如附圖甲-1標示綠色部分（面積2,143.86平方公尺），其四邊之一邊係現場耕作範圍之左田埂往1024地號土地方向拉平行30公尺之直線，其餘三邊係1024地號土地地籍線等語（本院更一卷4第118頁）；被上訴人則抗辯：1030、1024地號土地租賃範圍以現場實際耕作範圍為限，即附圖甲-1紅色斜線部分（面積依序為2,291.45、234.05平方公尺）等語。　2.1030地號土地部分：　⑴查林大鈞負責向被上訴人收取地租，並代表系爭租約出租人出面與被上訴人議定93至97年間地租之租穀變更為金錢給付，共計318,000元，被上訴人因此於98年1月20日匯款20萬元至林大鈞戶頭，且於98年4月21日交付現金11萬8,000元予林大鈞等情，為被上訴人自承之事實，且有被上訴人於98年間簽立97年度耕作農戶繳租谷（應為穀）明細表影本1紙可稽（本院更一卷4第367頁），堪認林大鈞兼代理系爭租約其他出租人，長年管理系爭土地、收取地租，其對於系爭租約之租賃範圍應知之甚詳。次查，林大鈞於108年2月27日前曾提出系爭租約及其他耕地租約承租範圍之示意圖（下稱系爭示意圖，調處卷第623至624頁、原審卷第387頁），經兩造共同援引該示意圖作為認定系爭租約關於71-16、71-71、71-7 4、71-75、71-76、71-77、71-78、1032、71、71-36、71-3 7、71-4、71-34、71-35地號土地之租賃範圍、相對位置之依據，並請求本院囑託地政機關將租賃範圍繪製如附圖丙-2 標示綠色部分及附圖乙標示綠色及黃色部分所示（本院更一卷4第103、379至380、466頁），參以被上訴人曾自承：系爭示意圖所示系爭租約與其他耕地租約承租範圍之相對位置，除1024地號土地不包含在系爭租約範圍內之部分外，其餘大致相同等語（本院更一卷3第72頁），可徵系爭示意圖所示系爭租約就1030地號土地租賃範圍之大致位置，應可採信。　⑵再查，1030、1024地號土地於分割前均為過溪子小段71-15地號土地，其上登記之耕地租約有11號、12號租約、系爭租約、14號租約等情，此有該登記租約影本可稽（本院更一卷3 第265、267、319至322頁）。依系爭示意圖所示1030、1024 地號土地上各租約之分布情形（原審卷第387頁、本院更一卷4第107頁），自東向西之順序為11號、12號、系爭租約、 14號租約，且採「縱向方式」劃分範圍，各耕地均有臨農用道路，無須經過他人耕地，即可直接與道路聯絡。且觀1030 、1024地號土地於63年7月11日、73年10月12日之空照圖（本院更一卷4第101、435頁），明顯可見11號、12號租約、系爭租約、14號租約之實際耕作情形，各自耕作區域周圍均有明顯之直線田埂及防風林作為區隔。對照上訴人主張1030 地號土地之租賃範圍如附圖甲-1標示藍色部分（面積3,960. 09平方公尺），租賃範圍均有延伸至1030地號土地地籍線，與上開各租約之劃分方式及上開空照圖所示之系爭租約範圍相當，應屬可採。反觀，被上訴人主張1030地號土地租賃範圍僅限於1030地號土地上如附圖甲-1之紅色斜線部分（面積 2291.45平方公尺），未延伸至1030地號土地地籍線云云，顯與上開縱向劃分方式及上開空照圖之內容迥異，要非可採。　⑶被上訴人抗辯：兩造於112年7月12日準備期日合意1030地號土地租賃範圍以「現場測量面積」為準，自應以被上訴人實際耕作範圍為據云云（本院更一卷3第308至309頁、卷4第54 6頁），然本院依兩造各自主張之租賃範圍，由地政機關於現場進行測量並繪製複丈成果圖，即為兩造各自主張之「現場測量面積」，要非上訴人及追加原告同意被上訴人主張者，或同意以「被上訴人現場實際耕作範圍」為租賃範圍，被上訴人前開抗辯，顯屬誤解。兩造雖曾於112年7月12日、8 月23日準備程序中討論，是否以79年間登記之租約面積（面積60,679平方公尺）或92年間登記之租約面積（面積58,578 平方公尺）扣除其他耕地租約面積之方式，推算系爭租約之實際約定租賃面積一節（本院更一卷3第307至309、557至56 0頁），然因其他耕地租約之登記面積無法特定範圍，亦無從確認是否與系爭租約登記範圍重疊，自難以上開方式推算系爭租約約定之租賃範圍，且經本院於112年9月13日準備期日，再次與兩造確認複丈測量系爭租約就各筆土地之租賃範圍及面積，經兩造同意修正認定標準，變更以系爭示意圖為基礎等語（本院更一卷4第17至18頁），是兩造及本院均不受112年7月12日、8月23日準備程序所述推算方式之拘束。　⑷被上訴人抗辯：因為1030、1024地號土地重複出租，出租人未實際將承租範圍全部點交予呂文德、呂阿秀，故1030地號土地租賃範圍僅有附圖甲-1標示紅色斜線部分云云。然租賃土地點交與否與系爭租約約定之承租範圍本屬二事，況且，呂文德及呂阿秀自73年至87年間，均依系爭租約約定之每年地租租穀7,950台斤繳納予系爭租約出租人一情，有上開四之㈢內容及85年至87年度耕作農戶繳租穀明細表、78至90年度各耕地租約地租歷年收入統計總表影本可稽（調處卷第12 35至1239頁、第1257頁），未曾見呂文德及呂阿秀對於出租人交付租地之範圍有爭議，堪認系爭租約出租人確已將1030 地號土地租賃範圍點交予其2人耕作。且查，1030地號土地如附圖甲-1標示與紅色斜線未重疊之藍色、綠色部分，其現況為雜草、防風林、樹林茂密叢生一節，有履勘筆錄暨現場照片可稽（本院更一卷4第118至119頁、第156至157頁、第2 03頁），難認存在重複出租予其他承租人耕作之情形，準此，被上訴人前開抗辯，自難採認。　3.1024地號土地部分：　　⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年度台上字第2341號判決意旨參照）。　⑵查被上訴人原主張：系爭租約之約定範圍不包括1024地號土地等語，經上訴人及追加原告於112年10月27日準備程序表明不予爭執（本院更一卷4第44頁），堪認此部分生自認效力。惟上訴人於112年12月4日現場勘驗時，當場撤銷上開自認之事實，並改稱：1024地號土地之租賃範圍應為現場耕作左田埂外為界往1024地號拉平行30公尺之範圍即附圖甲-1標示綠色部分云云（本院更一卷4第44、118頁）。其中附圖甲 -1關於1024地號土地之紅色斜線部分（面積234.05平方公尺）為系爭租約之租賃範圍，經兩造不予爭執，堪認被上訴人同意上訴人及追加原告撤銷此部分之自認（本院更一卷4第3 79頁）。然關於附圖甲-1與紅色斜線部分未重疊之綠色部分，面積為1,909.81平方公尺（2,143.86-234.05），被上訴人未同意其撤銷自認（本院更一卷4第118頁），且上訴人及追加原告雖於112年12月1日提出修正後之示意圖（下稱A示意圖，本院更一卷4第99頁），然關於1024地號土地部分與系爭示意圖內容大相逕庭，且無法說明1024地號土地之租賃範圍何以係自左田埂向外拉平行30公尺之範圍。上訴人雖提出63年7月11日、73年10月12日之空照圖（本院更一卷4第10 1、435頁），然觀此等空照圖及對照附圖甲-1，可見系爭租約與14號租約之租賃範圍相鄰，惟二者間有明顯之直線田埂、防風林作為區隔，14號租約之租賃範圍明顯包含1024地號土地絕大部分，難認附圖甲-1與紅色斜線部分未重疊之綠色部分屬於系爭租約之租賃範圍，是被上訴人前自認附圖甲-1 與紅色斜線部分未重疊之綠色部分屬於系爭租約之租賃範圍等語，揆諸前開⑴意旨，自不生撤回自認之效力。準此，系爭租約就1024地號土地之租賃範圍僅如附圖甲-1於1024地號土地上之紅色斜線部分（面積234.05平方公尺），其餘部分非租賃範圍。　⒋確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。確認第三人間法律關係存在與否，亦同（最高法院107年度台上字第1686號判決意旨參照）。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。被上訴人雖不爭執系爭租約一部不成立，但仍請求駁回上訴人確認之訴全部，致上訴人欲取得確認判決，行使辦理終止系爭租約登記權利的法律上地位有不安定狀態，得以本件確認之訴為除去，故上訴人提起此部分確認訴訟，自有確認利益。　⒌綜上，系爭租約之租賃範圍應係：71、71-36、71-37、71-4 、71-34、71-35地號土地如附圖乙標示綠色及黃色部分所示（面積依序共4,893、8,701平方公尺）；71-16、71-71、71 -74、71-75、71-76、71-77、71-78、1032地號土地如附圖丙-2標示綠色部分所示（面積共8,273.85平方公尺）；71-6 7地號土地為767平方公尺；關於1030地號土地如附圖甲-1標示藍色部分（面積3,960.09平方公尺）；1024地號土地如附圖甲-1關於1024地號土地上之紅色斜線部分（面積234.05平方公尺），面積共計26,780.99平方公尺（4,893+8,701+8,2 73.85+767+3,960.09+234.05）。是上訴人請求確認兩造間之系爭租約超過28,690.8平方公尺部分之法律關係不存在，自屬有據。㈢、系爭租約關於本院認定之租賃範圍有減租條例第17條第1項第 4款規定事由：　1.按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。所謂耕作，係指就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而為耕作之主體（最高法院84年度台上字第755號判決意旨參照）。至於不為耕作，則係指承租人消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害（最高法院91年度台上字第1447號、104年度台上字第2327號裁判意旨參照）。而所謂不可抗力，乃指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者是。故所謂不可抗力而不為耕作，應指如天災、地變等人力所不能抗拒之特殊情事，致承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，且承租人並無決定之餘地，不得不停止耕作者而言。否則承租人在無該等特殊情事下，擅自決定是否耕作，徒閒置地利，反使耕地未盡加利用，當失該條例保護承租農民及地盡其利之立法良意。且不論其係一部或全部不為耕作，出租人均得依減租條例第17條第1項第4 款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年度台上字第 1856號、112年度台上字第1415號裁判意旨參照）。　2.系爭租約關於1030地號土地租賃範圍如附圖甲-1標示藍色部分，業如前述。查被上訴人就1030地號土地之租賃範圍，自始僅耕作如附圖甲-1標示紅色斜線部分，與紅色斜線未重疊之藍色部分均為樹林及草叢，無耕作事實，業據本院至現場履勘確認無訛，且為被上訴人所不爭執，此有本院勘驗筆錄可稽（本院更一卷4第118至119頁），及1030地號土地109年 10月25日、110年11月11日、111年11月21日之空照圖可佐（本院更一卷4第437至441頁），堪認被上訴人繼受承租人地位迄今，就1030地號土地附圖甲-1標示與紅色斜線未重疊之藍色部分，面積共1,668.64平方公尺（3,960.09-2,291.45 ），長期繼續不為耕作，且期間顯逾一年以上。至被上訴人抗辯：因上訴人重複出租1030地號土地，未將全部租賃範圍點交予呂文德、呂阿秀云云，委不可採，業如前述。　3.上訴人主張：被上訴人不為耕作71-15、71-34、71-35、71- 36、71-68地號土地之繼續一年以上等語。依被上訴人於本院自陳：伊於104年間就上開土地申請休耕，但因提不出新續約，故無法申請桃園市大園區公所核准休耕等語（本院更一卷4第384頁）。參以兩造於107年10月26日至桃園市觀音區公所進行調解時，調解委員表示：我們可以確定承租人於 103年底開始沒耕作等語（本院上字卷1第175頁），以及桃園市觀音區公所指派實地調查人員即訴外人李佳惠於107年1 0月26日表示：出租人主張耕地自98年廢耕至今，期間是否因重劃或其他不可抗力因素導致廢耕尚須調查釐清等語（本院上字卷1第175頁），顯見被上訴人至遲於103年底起就上開土地消極不為耕作，繼續一年以上。　4.上訴人主張：被上訴人任由呂阿忠在71-16地號土地耕作，繼續一年以上等語。經查，被上訴人於107年10月26日至桃園市觀音區公所進行調解時陳述：71-16地號土地被其他耕地租約承租人占耕，伊才會不清楚耕地位置等語（本院上字卷1第174頁），堪認被上訴人未耕作71-16地號土地，且對於該耕地遭人占用亦消極不予排除侵害，或請求出租人排除，上訴人之主張為真正。　5.被上訴人雖抗辯：伊自104年後仍有繼續耕作青皮豆等作物，107年間轉種火龍果、高粱等，且71-16地號土地屬第三期重劃範圍，於106年間因重劃工程圍籬所圈圍，71-34、71-3 5、71-36地號土地屬第四期重劃範圍，於107年間因重劃工程圍籬所圈圍，而無法耕作，有不可抗力因素云云（本院更一卷4第564頁），並提出107年、108年間耕作照片、112年1 2月4日勘驗之現場照片、107年重劃工程圍籬照片為憑（本院上字卷1第335至336頁、第183頁最上面照片、本院更一卷 4第199至201頁、卷3第129至131頁）。然上開107年間耕作照片（本院上字卷1第335至336頁），僅係就局部之土地拍攝，且無從確認其拍攝時間及位於哪一筆土地。而上開108 年間耕作照片（本院上字卷1第183頁最上面一張照片）以及 112年12月4日履勘照片（本院更一卷4第199至201頁），均係針對1030地號土地之局部攝影，無法用以證明除1030地號土地外之其他土地之耕作情形。又依上開107年重劃工程圍籬照片顯示，部分土地於107年間確實因重劃工程圍籬圈圍而無法進入耕作，但依桃園市觀音區公所指派實地調查人員即訴外人李佳惠於107年10月4日至系爭土地現場會勘，會勘結論：多數耕地因重劃作業無法進入及耕作，地上物因草漯重劃全部清楚，目前可進入勘查的耕地未有明顯面畦、滿布雜草、草高度低於鄰近廢耕地、未有大量灌木出現於耕地中央；本所106年9月空拍畫面顯示，在未拆除地上物時期亦未有耕作事實等語（本院上字卷1第175頁、調解卷第683頁），可知於107年10月4日會勘時，部分土地未受重劃工程影響，仍可自由進出及耕作。並對照106年5月15日現場照片（本院上卷1第177至182頁）及107年10月4日現場照片（調解卷第686至688頁），可見71-34、71-35、71-16地號土地於106 年5月15日當時未設有圍籬，71-34、71-35地號土地於107年 10月4日時未設有圍籬，均得進入勘查，且勘查結果為該等土地斯時滿布雜草、樹木，毫無整地耕作之事實，自無被上訴人前開抗辯之無法耕作之不可抗力事由存在。又縱使認為 71-36地號土地於107年間，確實因第四期重劃作業而無法進入拍攝，推認該土地於107年間因重劃作業有無法耕作之情形，但71-36地號土地至遲於103年底起至106年底止，仍是消極不為耕作，繼續一年以上，且無不可抗力之原因存在。　6.綜上所陳，上訴人業已證明被上訴人就1030地號土地附圖甲 -1標示與紅色斜線未重疊之藍色部分，面積共1,668.64平方公尺（3,960.09-2,291.45），及所承租71-15、71-34、71- 35、71-36、71-68地號土地，不為耕作，均繼續超過1年以上。被上訴人所提證據均不足以推翻上開事實，亦無法認定被上訴人不為耕作，有不可抗力之原因，堪認系爭租約有減租條例第17條第1項第4款所定一部不為耕作情事，按前開1. 說明，上訴人自得終止系爭租約全部。至1024地號土地非系爭租約之租賃範圍，故無減租條例第17條第1項第4款規定之適用，爰不論述此爭點，併與敘明。　7.按終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第263條準用第258條第1項、第2項規定甚明。是租賃契約當事人之一方有數人者，其終止租約之意思表示即應由其全體為之。依上開四之㈦所示，林雲雖曾於97年12 月26日寄送存證信函向被上訴人表示依減租條例第17條第1 項第3、4款規定終止系爭租約，然上訴人未提出證據證明林雲為系爭租約出租人之代表人，是此次通知難認屬系爭租約出租人共同行使終止權，自不生終止效力。然依上開四之 所示，上訴人及追加原告以上訴理由㈥狀寄予被上訴人之方式，依減租條例第17條第1項第4款規定，向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，經被上訴人於112年5月2日收受該書狀（本院更一卷4第580頁），自屬出租人終止權之共同行使，是系爭租約於112年5月2日即告終止。上訴人及追加原告請求確認系爭租約除不成立部分外之法律關係不存在，當屬有據。上訴人及追加原告另依減租條例第17條第1項第3款規定及第16條規定之原因事實為同一請求，因與上訴人主張減租條例第17條第1項第4款之原因事實為選擇合併關係，本院既認定後者有理由，即無庸審究前者（本院更一卷4第579頁），附此敘明。六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記，欠缺權利保護必要，為無理由，應予駁回。原審為上訴人此部分敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持，上訴人上訴意旨求予廢棄改判，應為無理由，爰予駁回。追加原告依民法第767 條第1項中段規定，請求被上訴人應將系爭租約辦理註銷登記，亦欠缺權利保護必要，為無理由，應予駁回。上訴人及追加原告在第二審起訴請求確認兩造間之系爭租約法律關係不存在，均為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴應為無理由，上訴人之追加之訴為有理由。追加原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第二十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　翁昭蓉　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖珮伶　　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅惠雯正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪秋帆

2024-12-10

TPHV-111-上更一-17-20241210-2

補

臺灣高雄地方法院

解除買賣契約等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度補字第474號原告林季鋆即林季樵被告王志銘上列當事人間請求解除買賣契約等事件，原告起訴未據繳納裁判費：一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之1 第1項、第2項、第77條之2第1項分別定有明文。所謂交易價額，應以市價為準，又地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準（最高法院110年度台抗字第325號裁定意旨參照）。二、原告起訴主張原告向被告借款，後無力清償，被告要求原告將所有如附表所示土地及建物（下合稱系爭房地）以價金新臺幣（下同）3,150,000元出售予被告，兩造於民國107年5 月10日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告將系爭房地所有權移轉登記予被告後，再由被告出租予原告，後原告因疫情關係欠繳租金，被告聲請對原告強制執行，要求原告全家遷離系爭房地，實則，原告對被告尚有逾百萬元之買賣價金尾款債權可供抵償租金，且被告109年5月間將系爭房地設定擔保債權總金額3,240,000元之最高限額抵押權予訴外人保證責任高雄市第三信用合作社，系爭買賣契約已於110年5月23日解除，爰依民法第259條、第227條、第260條規定，聲明第1項請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，此部分訴訟標的價額應依系爭房地於起訴時之交易價格定之；聲明第2項請求被告給付3,240,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，此部分訴訟標的金額為3,240,000元。查與系爭房地同社區之高雄市○○區○○街00號2樓之1房屋及所坐落土地於113年4月 3日之交易單價為每坪283,302元，以每坪280,000元核算系爭房地價額應趨近於客觀之市場交易價格，故系爭房地於起訴時之交易價格應為7,957,600元（計算式：28.42坪×280,0 00元＝7,957,600元）。上開聲明間並無選擇或競合關係，應合併計算價額。是本件訴訟標的價額為11,197,600元（計算式：7,957,600元＋3,240,000元＝11,197,600元），應繳納第一審裁判費110,560元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達10日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 10 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 12 月 10 日書記官陳展榮附表：附表土地或建物登記面積權利範圍登記之所有權人１高雄市○○區○○段○○段0000地號土地 1,630平方公尺 10000分之99 王志銘２高雄市○○區○○段○○段00000○號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號2樓之1，建築完成日期：85年3月20日）層數12層、層次2層（層次面積64.17平方公尺），總面積64.17平方公尺；附屬建物陽台10.59平方公尺；共有部分獅頭段一小段19055建號（2821.09平方公尺）權利範圍10000分之68）。【加總面積：93.94平方公尺，換算為28.42坪】全部王志銘

2024-12-10

KSDV-113-補-474-20241210-1

苗簡

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 113年度苗簡字第565號原告杜竣擇訴訟代理人林郁芸律師王少輔律師被告連瑞恆上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路0號房屋(下稱系爭房屋) 之1/2範圍遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）11萬5,700元，及自113年10 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應給付原告10萬7,780元，及自113年5月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。四、被告應自113年10月21日起至將第1項所示房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告1萬8,000元。五、本判決第1至4項得假執行。　　六、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。七、訴訟費用由被告負擔70%，餘由原告負擔。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠系爭房屋為原告所有，兩造於111年2月12日簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，約定被告向原告承租系爭房屋之1/2 範圍（下稱系爭承租範圍），租賃期間自111年2月12日起至 113年2月11日止，租金每月9,000元，被告應於每月20日前繳納。詎料，被告自112年9月起即未依約給付租金，積欠原告112年9月租金5,000元、112年10、11月租金1萬8,000元，共計2萬3,000元未繳納，經原告於112年12月12日以苗栗北苗郵局第193號存證信函(下稱系爭甲存證信函)催告被告給付未果，又被告自租賃系爭承租範圍後，長期於系爭承租範圍內堆置各種廢棄物、垃圾，不僅造成環境衛生問題，更因附近民眾檢舉、環保局多次稽查，顯見被告係以系爭承租範圍為非法使用，影響公共安全，已違反系爭租約第10條之約定，原告另於112年12月22日以苗栗嘉盛郵局第48號存證信函(下稱系爭乙存證信函，與系爭甲存證信函下合稱系爭存證信函)為終止租約之意思表示，並再以本件113年9月24日言詞辯論筆錄(下稱系爭筆錄)催告被告應於收受後10日內繳納租金，否則終止租賃契約，系爭筆錄於113年9月30日寄存送達於被告住所地警察機關，000年00月00日生送達效力，被告仍未於113年10月20日前繳納欠租，是原告依民法第455 條規定及系爭租約第3條約定，請求被告回復原狀並返還系爭承租範圍，並給付原告積欠之租金11萬8,806元。　㈡又被告於租賃期間未妥善使用租賃物而違反善良管理人之注意義務，於系爭承租範圍內外堆置廢棄物，壓垮系爭房屋圍牆(下稱系爭圍牆)，致原告花費5萬元修復系爭圍牆。被告迄今仍繼續占用系爭承租範圍，且拒不歸還系爭房屋遙控器，致原告必須更換遙控器，因而支出3,675元，故原告依民法第432條第2項及系爭租約第11條約定，請求被告賠償上開損害。原告再依民法第179條及系爭租約第12條約定向被告請求積欠之電費628元及委任律師費用6萬5,000元，共計11 萬9,303元。　㈢系爭租約既已終止，但被告仍繼續使用占有系爭承租範圍，而受有相當於租金之不當得利，故原告自得依民法第179條不當得利之規定，請求被告自113年10月21日起至返還系爭承租範圍之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,000元，另依系爭租約第6條約定，請求被告按月給付每月租金5倍計算之違約金4萬5,000元。　㈣爰依租賃及不當得利法律關係，請求被告遷讓系爭房屋、給付積欠租金或不當得利及賠償損害，並就有多數請求權基礎部分請求本院擇一為有利原告之判決。並聲明：⒈如主文第1 項所示；⒉被告應給付原告11萬8,806元，及自113年10月21 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒊被告應給付原告1 1萬9,303元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒋被告應自113年10月21日起至將第1項所示房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告5萬4,000 元；⒌願供擔保，請准宣告假執行。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、系爭存證信函、系爭圍牆毀損照片、昇和工程行估價單、和高企業社報價單、鐵門遙控器照片、台灣電力公司繳費憑證、守諺法律事務所收費憑據、苗栗縣○○鎮○○段000地號土地登記第一類謄本、同段280建號建物登記第一類謄本、苗栗縣政府稅務局112年房屋稅繳款書等件為證(卷第25至28、29 至32、33至35、37、39、41、43至50、51頁)，並有本院依職權調閱系爭房屋之房屋稅籍證明書在卷可稽(卷第65頁)。而被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審閱上開事證，堪信原告主張之事實為真。五、法院之判斷　㈠聲明第1項部分：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。查原告自承系爭租約簽訂時，被告有繳交1萬8,000元之押租金給原告（卷第111頁），而被告迄至原告於112年12月22日寄發系爭乙存證信函終止租約時，積欠之租金為112年9月之5,000元、112年10、11、12 月共2萬7,000元，故被告總計積欠租金為3萬2,000元，經扣除押租金1萬8,000元後，僅有欠租1萬4,000元，尚未達2個月以上之租金額即1萬8,000元以上，故原告於斯時終止租約不合法。而租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。查原告於本院113 年9月24日言詞辯論期日時表示被告之物品仍占用系爭房屋（卷第109至110頁），顯見被告於113年2月11日租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而系爭存證信函並無回執證明，卷內亦無證據足認原告於租期屆滿後曾向被告為反對續租之意思表示，則系爭租約依民法第451條規定應視為以不定期限繼續契約。惟原告嗣於本院113年9月24日言詞辯論期日當庭表示催告被告於10日繳納欠租，若未於期限內繳納，原告即終止系爭租約，不另通知，斯時被告積欠之租金數額顯已達達2個月以上之租金額，而該次言詞辯論筆錄於113年9月30 日寄存送達於被告住所地警察機關（卷第113頁送達回證），000年00月00日生送達效力，被告應於113年10月20日前支付欠繳租金，否則系爭租約應自113年10月21日起終止。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文，則原告依該條規定請求被告騰空遷讓返還系爭承租範圍，即屬有據。至原告另主張系爭租約第6條約定為請求部分，因屬選擇合併，即無庸論斷。㈡聲明第2項部分：　⒈系爭租約於113年10月21日起終止，則被告積欠之租金應為11 2年9月之5,000元，及112年10月至113年9月共12個月之租金共10萬8,000元（計算式：9,000×12＝108,000），及113年10 月12日至20日共9日之租金共2,700元（計算式：9,000×9/30 ＝2,700），總計為11萬5,700元（計算式：5,000＋108,000＋2 ,700＝115,700）。　⒉給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233 條第1項、第203條亦有明定。查系爭租約第4條約定租金應於每月20日以前繳納（卷第26頁），有確定給付期限，故11 3年10月12日至20日之租金應於113年10月20日以前繳納，於 113年10月21日起負遲延責任，其餘被告應給付之租金，清償期亦均在113年10月20日以前，故於113年10月21日起即應對全部欠繳租金負遲延責任，故原告請求自113年10月21日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，亦屬有據。㈢聲明第3項部分：　⒈承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第 432條定有明文。惟請求賠償物被毀損所減少之價值，得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，例如修理材料費以新品換舊品應予折舊。查依行政院頒定「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，磚石建造牆其耐用年數為10年，房屋附屬設備中之自動門設備及其他，耐用年數亦為10年，依平均法計算每年折舊率為10分之1，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用平均法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。查原告同意遭毀損之系爭圍牆、鐵門（含遙控器）推定與系爭房屋同時完成（卷第110頁），而系爭房屋係於64年7月23日建築完成（卷第55頁建物登記第一類謄本），至被毀損時已逾耐用年數，另修復系爭圍牆之工資為4 萬1,000元、材料為9,000元，則材料扣除折舊後之修復費用估定為818元【計算方式：殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即9 ,000÷(10+1)≒818（小數點以下四捨五入，以下均同）】，加計工資4萬1,000元，原告得請求4萬1,818元（計算式：41 ,000＋818＝41,818）；更換遙控器費用為3,675元（卷第39頁和高企業社報價單），扣除折舊後之修復費用估定為334元【計算方式：.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即3,675÷(10+1 )≒334】，總計原告得請求4萬2,152元（計算式：41,818＋33 4＝42,152）。至原告另主張系爭租約第11條約定為請求部分，因屬選擇合併，即無庸論斷。　⒉無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又系爭租約第15條約定：「乙方水電費自行負擔」（卷第27頁），故被告承租期間產生之水電費應由被告負擔，惟原告已代為繳納628元，則原告得依上開規定、約定請求被告返還628元。　⒊系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費，均應由乙方負責賠償」（卷第27頁），而原告為提起本件訴訟已支付律師費6萬5,000元，得依前開規定請求被告賠償。　⒋以上總計原告得請求給付10萬7,780元（計算式：42,152＋628 ＋65,000＝107,780）。　⒌給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。查原告對被告之前揭債權，均屬給付無確定期限之金錢債權，而起訴狀繕本係於113年5月23日送達於被告，有送達證書1紙存卷可查（卷第57頁），則原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年5月24日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。㈣聲明第4項部分　⒈相當租金不當得利部分：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181條但書分別規定甚明。而無權占用他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判決意旨參照）。故所有人自得依不當得利之規定，請求無權占用房屋者返還相當於房屋租金之不當得利。查原告為系爭房屋所有人，被告於租約終止後繼續占用系爭承租範圍，受有相當租金之不當得利，故原告請求被告自租約終止之翌日即113年10月21日起至騰空遷讓返還系爭承租範圍予原告之日止，按月給付原告9,000元，即屬有據。　⒉違約金部分：　⑴當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害賠償，庶符合當事人訂約之真義（最高法院109年度台上字第1013號、106年度台上字第1853號判決意旨參照）。　⑵查系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（卷第27頁），因系爭租約第12條約定被告違約時，原告除違約金外另得請求訴訟費、律師費等損害賠償，則依上開說明，足認系爭租約第6條違約金之性質應為懲罰性違約金。　⑶而被告於系爭租約經原告合法終止後，迄未遷讓交還系爭承租範圍，則原告主張其得依上開約定，向被告請求給付租金 5倍之違約金，自屬有據。惟本院依職權審酌被告於租期屆滿後，未履行遷讓返還系爭承租範圍之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，以及被告不依約搬遷，導致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益；並參酌本件原告除請求給付違約金外，另依民法第179條規定向被告請求按月給付相當於租金之不當得利，如再加計按月以租金5倍計算之違約金，其總額即相當於原約定月租金額之6倍，實屬過高；並考量此等違約金對於促使被告依約履行遷讓返還義務之間接強制效果，及參酌內政部所訂定之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項租賃關係消滅時，承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止之規定，認本件違約金應酌減至按月以租金之1倍計算，即每月為9,0 00元，較為妥適，爰依前揭規定酌減之。故原告另請求被告自租約終止之翌日即113年10月21日起至騰空遷讓返還系爭承租範圍予原告之日止，按月給付原告9,000元之違約金，亦屬有據　⒊綜上分析，原告所得請求被告於返還系爭承租範圍號前按月給付之金額反相當租金之不當得利、違約金各9,000元，共計為10萬8,000元。　六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1至4項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件係依民事訴訟法第42 7條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然就其勝訴部分，其聲請僅係促使法院發動職權，無庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　苗栗簡易庭　法　官　王筆毅以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉家蕙

2024-12-06

MLDV-113-苗簡-565-20241206-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1527號原告郭世昌被告駱建華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○區○○街00號1樓如附圖所示黑色框內部分之建物騰空遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：門牌號碼臺南市○區○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，兩造於民國112年9月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定被告以每月租金新臺幣（下同）15,000元承租系爭房屋1樓前半段（即附圖所示黑色框內部分），租金應於每月1日前給付，租賃期間自112 年9月 1日起至113年8月31日止，詎被告於112年12月起即未依約給付，經扣抵押租金15,000元後，仍積欠數月租金，原告於11 3年3月22日寄發存證信函予被告，催告被告給付欠繳租金，經被告收受卻未獲置理，故以本件起訴狀繕本送達被告，為終止系爭契約之意思表示，爰依租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋1樓前半段（即附圖所示黑色框內部分）等語，並聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳　　述。三、法院之判斷：　㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。　㈡原告所主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭契約、存證信函、系爭房屋建物登記第一類謄本、房屋稅繳款書、租賃標的照片為證（見調字卷第13頁至第27頁，補字卷第21頁，本院卷第27頁至第41頁、第47頁至第51頁）。而被告既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院依上開證據調查之結果，已堪信原告之主張為真實。　㈢經查，原告以存證信函送達被告，催告被告給付欠繳租金，並以起訴狀繕本送達被告，為終止系爭契約之意思表示，該起訴狀繕本於113年6月1日送達被告，有本院送達證書附卷可稽（見調字卷第43頁），是系爭契約業於113年6月1日終止，即堪認定。準此，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋 1樓前半段（即附圖所示黑色框內部分），即屬有據。四、綜上所述，原告請求判決如其聲明所示，為有理由，應予准許。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告提供擔保之必要，亦不另為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王鍾湄以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃怡惠

2024-12-06

TNEV-113-南簡-1527-20241206-1

消

臺灣臺中地方法院

確認債權不存在

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度消字第4號原告江珮玲訴訟代理人劉喜律師複代理人黃邦哲律師被告仁悅開發企業股份有限公司法定代理人黃建鑫訴訟代理人馬潤華上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於中華民國113年1 1月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、原告起訴時訴之聲明載為：一、確認被告以「臺灣臺中地方法院所屬民間公證人魏淇芸事務所壹零捌年度中院民公淇字第1370號公證書所公證之兩造間房屋租賃契約書」對原告主張之新臺幣（下同）609萬元違約金債權，以及執行費6960 元債權均不存在；二、臺灣臺中地方法院112年度司執字第3 0733號清償債務強制執行事件於民國112年9月21日製作之強制執行金額計算書（分配表)，其中所列次序第14項之違約金609萬元，應更正為0元。嗣於訴訟中變更為：確認被告對原告之債權超過597萬4000元部分不存在。核與原訴請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應准許其訴之變更。二、原告訴請確認被告對其債權不存在部分，為被告所否認，則該部分債權債務關係之存否不明確，原告主觀上對此法律上之地位不安，而能以本件確認判決除去之，堪認有即受確認判決之法律上利益，核與民事訴訟法第247條第1項前段規定無違，非不得提起確認之訴。貳、實體部分一、原告主張：查被告於民國112年3月2日持經公證之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）向本院聲請強制執行，主張原告應按月給付其87萬元之違約金，至原告遷讓房屋之日止，惟由兩造所簽立之系爭租約第5條觀之，該條文係約定：「甲方得向乙方請求租金三倍之違約金至交還之日止」，此條內容僅係約定如原告有違約之情事時，被告得請求租金三倍之違約金即87萬元，並非得「按月」請求租金三倍之違約金。故就違約金之債權應僅有87萬元。又原告自111年11月10日起至1 13年6月10日遷讓房屋止共20個月未繳納租金，而每月之租金為29萬元，故被告對原告尚有租金或相當於租金之不當得利債權金額為580萬元（29萬元×20個月=580萬元)。原告於簽訂系爭租約時，有給付押金69萬6000元。綜上，被告對原告之違約金債權及租金或相當於租金之不當得利債權原為66 7萬元，扣除押金69萬6000元，應為597萬4000元，故被告主張之債權額逾此金額部分應無理由。如認被告得按月請求租金三倍之違約金，則此違約金之約定有過高之情事，請依民法第252條之規定酌減至相當之數額。此外，被告所提出予原告簽署之系爭租約屬於定型化契約，其中就第5條後段「如不即時交還……至交還之日止」等語部分，加重原告之責任，且被告為企業經營者，未給予消費者合理審閱期間，違反民法第247條之1及消費者保護法第11條之1規定，應屬無效或不構成契約之內容云云。並聲明：確認被告對原告之債權超過597萬4000元部分不存在。二、被告則以：原告為負責人之翠福祥實業有限公司（下稱翠福祥公司）與被告於108年12月10日簽訂系爭租約，承租被告所有臺中市○○區○○路0段000號房屋及地下一層編號特1號平面車位2個、地下六層編號96、101、102、115、116、120、 121、125號平面車位8個（下稱系爭租賃物），租金為每月3 2萬元，租賃期間自108年12月10日起至113年12月9日止，原告並為翠福祥公司之連帶保證人，並經公證在案。嗣因新冠肺炎疫情，兩造於109年12月10日協商調降每月租金為29萬元。詎翠福祥公司自111年11月10日起即未按時給付租金，迄至112年4月28日系爭租約終止日，積欠租金5個月又18天（29萬×5+14,508）為1,464,508元；自112年4月29日至113 年7月11日遷讓房屋日止，違約期間為14個月又13天，不足一月者不計，是被告得依系爭租約第5條約定請求每月租金2 9萬元三倍之違約金87萬元，違約金為1218萬元（29萬×3×14 ），總計1364萬4508元，扣除押金69萬6000元，被告本於系爭租約之債權總額為1294萬8508元。系爭租賃物坐落臺中市西屯區惠中路與市政北五路之角地邊間，雙面臨路，為大樓之一、二、三層樓，並設有私用電梯，系爭租約所以有租約終止拒不搬遷之違約罰則，其性質為懲罰性違約金，目的在於促使承租人於無能力給付租金時，顧及需負擔高額違約金盡速搬遷他處，被告得以再行出租或銷售，然原告既知翠福祥公司營業狀況欠佳，卻仍極盡欺瞞及刁難之能事，不思理性協商，於遷讓房屋事件中，對於112年8月23日言詞辯論庭審判長提議給予期日搬遷之和解方案時，被告同意給予一個月時間，原告竟稱店內物件需6個月時間搬遷，審判長聞言即表明此條件無法調解，隨即定宣判日期，原告於判決確定後，仍以種種藉拒絕搬遷，致使被告蒙受人力及財力（代墊水、電費，民事訴訟費、給付租金及遷讓房屋之強制執行費）之鉅額損失，是被告依約請求租金三倍之違約金並無過高。此外，系爭租約係翠福祥公司為開店營業與被告簽訂，而消費者保護法所指的「消費者」係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者，系爭租約既經契約當事人同意並經公證，則原告引用民法第247條之1及消費者保護法第11條之1規定，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：（一）原告為負責人之翠福祥公司與被告於108年12月10日簽訂系爭租約，向被告承租系爭租賃物，租金為每月32萬元，租賃期間自108年12月10日起至113年12月9日止，原告並為翠福祥公司之連帶保證人，並經公證在案。嗣於109年1 2月10日協商調降每月租金為29萬元。（二）系爭租約第5條：「乙方於租期屆滿或租期尚未屆滿但欠繳租金（含預收支票跳票無法兌現）達二個月以上或違約遭甲方逕行終止租約，應立即將租賃標的交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時交還，甲方得向乙方請求租金三倍之違約金至交還之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」而甲方即被告，乙方即翠福祥公司，丙方即原告。（三）翠福祥公司自111年11月10日起未繳納租金予被告。（四）本院112年度重訴字第391號返還車位等事件（即本件被告訴請翠福祥公司與本件原告將系爭租賃物騰空遷讓返還予本件被告，下稱前案）所為第一審判決已確定。前案判決本件被告全部勝訴，判決理由認定翠福祥公司於112年4月 28日收受前案起訴狀繕本之送達時，系爭租約終止。（五）翠福祥公司於113年7月11日經本院113年度司執字第24043 號執行事件將系爭租賃物點交返還被告。（六）被告對原告之債權，應扣除押金69萬6000元。四、得心證之理由：（一）原告主張系爭租約第5條後段關於「如不即時交還……至交還之日止」部分，加重原告之責任，且被告為企業經營者，未給予消費者合理審閱期間，違反民法第247條之1及消費者保護法第11條之1規定，應屬無效或不構成契約之內容乙節，有無理由？茲分別說明如下：　　　1.按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：…二、加重他方當事人之責任者。」固然為民法第247條之1第2款所明定。惟查系爭租約第5條之內容，無非明定租約終止後承租人應立即交還租賃物之義務，及違反此項義務之違約金，與情理無違，自難謂按其情形顯失公平；縱使約定之違約金額過高者，亦得由法院依民法第252條規定予以酌減，尚難認違反民法第247條之1第2款規定無效。故原告主張系爭租約第5條該部分無效，並無理由。　　　2.次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」固然為消費者保護法第11條之1所明定。但依消費者保護法第2條第1款規定：「本法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。」而依翠福祥公司與原告於前案辯稱：有繼續承租經營珠寶店之意願等語，有前案判決「被告抗辯」欄所載內容在卷可參（見本院卷第96頁），足見翠福祥公司承租系爭租賃物係以營業為目的，非以消費為目的，原告又為翠福祥公司之連帶保證人，自難謂為消費者，即不適用上開消費者保護法之規定。至112年修正後《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第1項雖規定：「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」但依同條例第3條第2款已規定：「本條例用詞，定義如下：二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。」故同條例所謂「租賃契約」限於居住用之建築物租賃，營業用之建築物租賃則不適用上開規定，附此敘明。故原告主張系爭租約第5條該部分不構成契約之內容，亦無理由。　　　3.況原告既先主張系爭租約第5條係約定如原告有違約之情事時，被告得請求租金三倍之違約金即87萬元等語，嗣又主張系爭租約第5條後段關於「如不即時交還……至交還之日止」即違約金之約定為無效或不構成契約之內容，前後牴觸，自相矛盾，欠缺一貫性，殊不可取，附此敘明。（二）依系爭租約第5條「甲方得向乙方請求租金三倍之違約金至交還之日止」之約定，被告得請求租金三倍之違約金即 87萬元，是否得「按月」請求之？茲說明如下：　　　1.解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院79年度台上字第1778號判決要旨參照）。　　　2.如按原告主張之解釋，則上開契約文字應修改為類似於「則不論何時交還，甲方得向乙方請求以單月租金三倍計算之違約金」且刪除「至交還之日止」，始為明確。但按此解釋之結果，已逸出契約文字最大可能之文義，尤其牴觸「至交還之日止」具有繼續性累積之意涵，故不容原告曲解之。　　　3.通觀系爭租約，其第5條無非明定租約終止後承租人應立即交還租賃物之義務，及違反此項義務之違約金。而此違約金之約定，無非預就租約終止後承租人遲不交還租賃物之情形，課予違約金懲罰，以達促使承租人盡快交還租賃物之目的。若不論何時交還之違約金均相同，即與其目的不合，故理應解釋為按月計罰，拖越久就會罰越多，始符當事人立約時之真意。（三）前揭約定之違約金，應否依民法第252條之規定酌減？茲說明如下：　　　1.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例要旨參照）。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例要旨參照）。惟按懲罰性違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。至債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響，故債權人除得請求違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。此與以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額之賠償額預定性違約金，自不相同（最高法院81年度台上字第566號判決要旨參照）。但若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決要旨參照）。　　　2.系爭租約第5條既約定「甲方得向乙方請求租金三倍之違約金至交還之日止」，係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，符合民法第250條第2項規定關於「其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者」之情形，故應屬懲罰性違約金性質，則依上開說明，僅於約定之違約金過高至與實際損害顯相懸殊之例外情形，始得依民法第252條之規定酌減。　　　3.依翠福祥公司於111年11月10日起未繳納租金予被告，於112年4月28日系爭租約終止，於113年7月11日經本院113年度司執字第24043號執行事件始將系爭租賃物點交返還被告之情狀，翠福祥公司並未因前揭違約金之約定而盡快交還租賃物，一路拖延至前案判決確定後經強制執行，逾期交還租賃物之期間超逾14個月，故足認前揭違約金不算太高，以至於翠福祥公司與原告無懼之。　　　4.參以被告所稱：系爭租賃物坐落臺中市西屯區惠中路與市政北五路之角地邊間，雙面臨路，為大樓之一、二、三層樓，並設有私用電梯，系爭租約所以有租約終止拒不搬遷之違約罰則，其性質為懲罰性違約金，目的在於促使承租人於無能力給付租金時，顧及需負擔高額違約金盡速搬遷他處，被告得以再行出租或銷售，然原告既知翠福祥公司營業狀況欠佳，卻仍極盡欺瞞及刁難之能事，不思理性協商，於遷讓房屋事件中，對於112年8月 23日言詞辯論庭審判長提議給予期日搬遷之和解方案時，被告同意給予一個月時間，原告竟稱店內物件需6個月時間搬遷，審判長聞言即表明此條件無法調解，隨即定宣判日期，原告於判決確定後，仍以種種藉拒絕搬遷，致使被告蒙受人力及財力（代墊水、電費，民事訴訟費、給付租金及遷讓房屋之強制執行費）之鉅額損失等情，核與情理無違，且未據原告爭執，自非無可信。反觀原告則未能說明並舉證證明前揭約定之違約金過高至與實際損害顯相懸殊之例外情形存在。　　　5.據上所論，前揭約定之違約金，並不能依民法第252條之規定酌減。（四）準此計算，被告主張原告為翠福祥公司之連帶保證人，其本於系爭租約之債權總額為1294萬8508元（計算明細詳如被告所辯），經核無不合（被告容有少算或漏算部分，應不得審究）。則原告主張「被告對原告之債權超過597萬4 000元部分不存在」，亦即其主張兩造所主張被告債權額之差額6,974,508元部分債權不存在，即無理由。（五）綜上所述，原告提起本件確認之訴請求「確認被告對原告之債權超過597萬4000元部分不存在」，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　蔡嘉裕正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　童秉三

2024-12-05

TCDV-113-消-4-20241205-3