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搜尋結果：提前終止租約

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確認房屋所有權人等

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　　　 113年度沙簡字第585號原告楊正鑫訴訟代理人戴孟婷律師複代理人鄭丞寓律師被告李鴦上列當事人間確認房屋所有權人等事件，本院於民國113年12月3 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文確認門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋（稅籍編號Z00000000 000）為原告所有。被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋（稅籍編號Z0000 0000000）納稅義務人變更登記為原告。訴訟費用由被告負擔。　　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯　　論而為判決。二、原告主張：原告為臺中市○○區○○段000000地號土地之所有權人（下稱系爭土地），被告於民國106年11月14日向原告承租系爭土地建築房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋，稅籍編號Z00000000000，下稱系爭房屋），雙方並簽立租地建屋契約書（下稱系爭租約)，並約定租賃期間為106年 12月1日至112年11月30日。依據系爭租約條款第3條第1項約定：「房屋之規劃、設計等相關手續由乙方辦理，惟應以甲方（即原告）為起造人，甲方並應配合辦理相關手續。」；第8條第5項約定：「租賃期滿、乙方(即被告)提前終止租約或乙方違約時，乙方所建房屋歸甲方（即本件原告）所有( 勿需補償乙方建築費用)。」，兩造所約定之租賃期限已於1 12年11月30日期滿，依系爭租約之約定，原告應為系爭房屋之所有人無誤，系爭房屋目前的納稅義務人仍登記為被告，使原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告有確認利益，故原告提起確認之訴請求確認原告對系爭房屋之所有權存在。又系爭租約所定之租賃期間屆至，且已約定系爭房屋之所有人為原告，則被告至今仍登記為系爭房屋之納稅義務人，應屬妨害原告對系爭房屋之所有權，是原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告應將系爭房屋之納稅義務人變更登記為原告，提起本件訴訟。並請求法院判決：（一）確認門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋（稅籍編號Z00000000 000）為原告所有。（二）被告應將門牌號碼為臺中市○○區○ ○路000號房屋（稅籍編號Z00000000000）納稅義務人變更登記為原告。（三）訴訟費用由被告負擔。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：原告主張之事實已據提出（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張系爭房屋為其所有，該屋納稅義務人為被告，故系爭房屋所有權是否為原告所有乙情不明，致原告於私法上之地位有不安之狀態或受侵害之危險，故原告依法提起本件確認訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益。（二）原告主張之事實已據提出臺中市政府地方稅務局113年房屋稅繳款書、土地所有權狀、契約書等為證，並經本院主動向臺中市政府地方稅務局沙鹿分局調閱系爭房屋稅籍資料在卷可稽。而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀為任何爭執，依民事訴訟法第426條第2項、第280條第3項、第1項之規定，視為自認，本件經調查證據之結果，可信原告之主張屬實。從而，原告請求確認系爭房屋為其所有，為有理由。　　（三）房屋稅條例第4條明定房屋稅向房屋所有人徵收之。納稅義務人應於房屋建造完成之日、增建、改建、變更使用或移轉、承典時，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形，同條例第7條亦有明文。準此，具未辦保存登記建物所有權者，自得依與原稅籍義務人間之債權債務法律關係及上述規定，請求原納稅義務人申辦系爭建物之房屋稅納稅義務人變更事項。從而，原告依民法第767 條第1項中段及第179條規定，請求被告應將系爭建物房屋稅籍之納稅義務人變更為原告，於法自無不合。　（四）綜上，原告請求確認門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋（稅籍編號Z00000000000）為原告所有。被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路000號房屋（稅籍編號Z0000000000 0）納稅義務人變更登記為原告，均有理由，應予准許。五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，原應依職權宣告假執行，惟原告請求被告應變更系爭建物稅籍之納稅義務人之意思表示，依據強制執行法第130條第1項規定，其性質並不適於強制執行，爰不另為假執行之宣告，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉國賓以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官

2024-12-17

SDEV-113-沙簡-585-20241217-1

彰簡

彰化簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 113年度彰簡字第274號原告政祥實業有限公司法定代理人陳裕林訴訟代理人張毓珊律師江彥儀律師被告文鼎先進有限公司法定代理人張雅羚訴訟代理人洪家駿律師複代理人謝孟高律師蕭凡森律師訴訟代理人楊玉珍律師複代理人黃俊榮律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段00000○號建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○街000○0號）騰空返還予原告。二、被告應自民國113年7月5日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣17萬元。三、被告應自民國112年12月16日起至遷讓返還上開建物之日止，按日給付原告新臺幣5,666元。　　四、訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣244萬1,322元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項就已到期部分得假執行；但被告如按月以新臺幣17萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項就已到期部分得假執行；但被告如按日以新臺幣5,666元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　事實及理由一、原告主張：（一）彰化縣○○鄉○○段00000○號建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○ 街000○0號，內有2樓夾層；下稱系爭建物）為訴外人陳怡君、陳怡倩及陳裕林（按：即原告之法定代理人）所共有（下稱陳怡君等3人），陳怡君等3人並將系爭建物出租予原告，並同意原告將系爭建物轉租予他人。嗣兩造於民國 111年9月20日簽訂廠房租賃契約書（下稱租賃契約書），約定由原告將系爭建物出租予被告，租期為111年8月5日起至119年8月4日止，前5年之每月租金為新臺幣（下同） 17萬元（未稅），而後3年之每月租金則為18萬3,600元（未稅）。（二）系爭建物於被告承租期間，在112年7月18日晚上7時19分許發生火災（下稱第一次火災），導致系爭建物嚴重毀損，原告考量若僅局部修補系爭建物，實難達到有效安全利用系爭建物之永續經營目的，遂著手改建計畫之評估與規劃，嗣再委請建築師規劃具體興建計畫，並已於112年8月 28日委請王俊文律師寄送玉宸法律事務所函通知被告「原告以租賃契約書第5條第2項約定之改建事由終止租賃關係，租賃關係將於該函到後3個月終止」，且被告嗣已於112 年9月13日收受該函，故兩造間之租賃關係已於112年12月 15日發生終止效力。又縱認租賃關係尚未依租賃契約書第 5條第2項之約定終止，因被告於113年7月5日起即未繳納租金給原告，原告乃以113年10月11日民事陳報狀之送達催告被告於113年10月23日前給付積欠之租金，但被告仍未給付，且經扣除2個月之押金後，被告積欠租金已達2個月，故原告於113年10月24日言詞辯論期日時當庭終止兩造間之租賃關係。（三）被告於租賃關係終止後仍繼續占有使用系爭建物，並未將系爭建物騰空遷讓交還給原告，因此，原告依租賃契約書第17條第1項、第18條第1項之約定、不當得利法律關係，請求被告騰空返還系爭建物，自113年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，及自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付懲罰性違約金5,666元。（四）並聲明：如主文第一至三項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：　　（一）原告於113年5月6日言詞辯論期日時已陳稱：「因被告遲未遷出系爭建物，故未有任何開發利用改建或其他處分計畫」，可見原告於寄送玉宸法律事務所函予被告時，根本未有改建或處分計畫，原告逕依租賃契約書第5條第2項之約定終止租賃關係，應屬權利濫用；又被告不但自行修繕系爭建物，亦有按月繳納租金，復已花費大量時間在系爭建物裝設設備及取得固體再生燃料許可證，並於取得該許可證後，支出機台設備費1,400萬元、人事費用約500萬元、設廠環保、電力與消防顧問費280萬元，且若遭遷出系爭建物而致無法於交貨期限製造產品給客戶，被告將須支付龐大之違約金，何況租期長達8年，原告僅經過2年即表示終止租賃關係，已有違誠實信用原則，而屬權利濫用。（二）縱使原告得請求懲罰性違約金，惟原告請求每日5,666元之懲罰性違約金實屬過高，依民法第252條之規定，應予酌減。（三）第一次火災之彰化縣消防局火災原因調查鑑定書所載之起火處、起火原因均有爭議，且無具體事證足以認定是因被告製成之燃料棒高溫固體餘熱才導致第一次火災之發生，而經被告請教訴外人王宏魯兼任助理教授（下稱王宏魯）後，王宏魯以電盤內部碳化程度較嚴重為由，認定第一次火災之起火原因是系爭建物之電線老舊走火，且原告在消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，導致連通管無法於第一次火災發生時供應水源至系爭建物內之消防栓，可見第一次火災之起火原因均非被告所引起，自不可歸責於被告；又依租賃契約書第10條第2項但書之約定，原告應就系爭建物燒毀部分進行修繕，然經被告多次以口頭催告及於113年7月4日以台中大全街存證號碼第517號存證信函催告原告修繕系爭建物後，原告均置之不理，被告只好自行招工修繕，並就拆換屋頂烤漆浪板、拆換電動鐵捲門、清潔柱位鋼構、拆除違建之2樓夾層、補漆烤漆浪板等支出9 8萬9,535元，就修繕消防安全設備支出66萬6,015元，就修繕照明設備支出10萬5,000元，就更換屋頂透明PC板、維修捲門等支出3萬6,000元，故被告依民法第430條之規定得請求原告償還修繕費共計179萬6,550元，所以被告以 179萬6,550元修繕費償還債權抵銷原告所主張之不當得利債權。（四）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　三、得心證之理由：（一）下列事實，有土地登記謄本、建物登記謄本、房屋租賃契約書、租賃契約書、彰化縣消防局113年1月12日函、建築物理算表、理算總表、玉宸法律事務所函、帳戶匯款紀錄與交易明細在卷可稽（見本院卷一第25、33至38、107、1 09、115、117、125至129、235、237、299至309頁；火災卷第9至207頁），應屬真實：　　 1、坐落原告所有彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱354土地）上之系爭建物是於77年7月26日建築完成。　 2、系爭建物現為陳怡君等3人所共有，且陳怡君等3人於110 年12月24日與原告簽訂房屋租賃契約書，約定由陳怡君等 3人將系爭建物出租予原告，租期為111年1月1日起至120 年12月31日止，每月租金為9,000元，僅得作為工廠使用，且同意原告得將系爭建物轉租給第三人。　 3、兩造於111年9月20日簽訂租賃契約書，約定由原告將系爭建物出租予被告，租期為111年8月5日起至119年8月4日止，且前5年之每月租金為17萬元（未稅），而後3年之每月租金則為18萬3,600元（未稅）。　 4、系爭建物於112年7月18日晚上7時19分許發生第一次火災，經原告向其所投保之新光產物保險股份有限公司（下稱新光產險公司）申請理賠後，新光產險公司計算出賠償金額為115萬9,334元，並於扣除百分之10之自負額11萬5,93 3元後，賠付原告104萬3,401元。　 5、受原告委任之王俊文律師於112年9月12日寄送記載：「… 根據彰化縣消防局調查所確認之結果，於112年7月18日晚上7時19分許，確實係因可歸責於臺端之事由（於廠房內放置危險物品）而導致上開廠房受到嚴重毀損，因此台端依照租約第10條第2項規定，應對出人負損害賠償責任。… 緣上開廠房因台端之疏失慘遭祝融之災，如今殘破不堪，爰出租人計畫就上開廠房另有開發利用，並擬進行改建，依照上開租約第5條第2項規定内容，出租人於法有據。… 爰代本所當事人即政祥實業有限公司函告台端於函到後滿 3個月之日终止租賃契約（本律師函預計於112年9月14日之前寄達，因此終止租賃契約生效之日為112年12月15日），並請台端於函到後兩個月內將廠房毀損之部分回復原狀，或於函到3日內與政祥實業有限公司或本所王俊文律師洽談賠償事宜…」之玉宸法律事務所函予被告，嗣被告於112年9月13日收受該函。　 6、系爭建物於112年11月14日凌晨3時37分許又發生火災。　 7、被告就系爭建物之租金，於112年12月10日匯款17萬5,485 元、於113年1月19日匯款20萬1,969元、於113年2月19日匯款17萬8,485元、於113年3月11日匯款17萬8,485元、於 113年4月11日匯款16萬9,985元、於113年5月10日匯款17 萬8,485元予原告。　（二）原告請求被告騰空返還系爭建物，有無理由？　 1、按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。又土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約（最高法院70年台上字第1401號判決意旨參照）。且出租人就此固有舉證之責任，惟其證明方法並無限制（司法院院解字第3491號解釋文參照）。所謂收回重新建築，祇須租賃物在客觀標準上認有重建必要即為已足，不得僅以物理上堅固與否為準，亦不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院49年台上字第1767號、60年台上字第3027號、64年台上字第1387號判決意旨參照），且不以提出具體之重建計劃始合收回要件（最高法院83年度台上字第1259號判決意旨參照）。　 2、兩造於租賃契約書第5條第2項（提前終止租約）約定：「甲方（按：即原告，下同）得因法令之修改或政府政策之變更，或就本約廠房（按：即系爭建物，下同）有開發利用改建或其他處分計畫，而於3個月前以書面通知乙方（按：即被告，下同）終止本約。」（見本院卷一第33頁），則參酌上開司法院解釋及最高法院實務見解，本院認應由主張依前揭約定終止租賃關係之原告舉證證明系爭建物於客觀上有改建之必要，即系爭建物有建造年久、使用逾齡、有礙都市發展或與土地利用價值顯不相當等情事，且不以系爭建物瀕於倒塌、原告應提出具體之改建計劃為終止要件。　 3、經查：（1）依建物登記謄本、彰化縣政府113年8月21日函暨所附系爭建物使用執照卷宗所示（見本院卷一第115、407至446頁），屬鋼架造之系爭建物（見本院卷一第425、427頁）是於77年7月26日建造完成，迄至受原告委任之王俊文律師寄送玉宸法律事務所函之日112年9月12日（見本院卷一第 69、125至129頁），已相距35年1月又17日，而依彰化縣房屋耐用年數及折舊率標準表所載，鋼鐵造房屋之每年折舊率為1.2%，耐用年數為52年，可見系爭建物之屋齡已達 35年1月又17日，且可再繼續使用之耐用年數僅餘約17年（即：52年－35年＝17年），已屬老舊。（2）系爭建物於第一次火災發生後，於外部西南邊之窗戶有燻黑積碳、通道鐵皮屋頂採光塑膠浪板有熔化，於外部東邊中間之外牆鐵皮有受燒情形、通道上方採光塑膠浪板有熔化，於外部南邊之靠近西側上方窗戶有燻黑、屋頂上方採光塑膠浪板有燒熔，於外部南邊之東側鐵皮上方窗户玻璃有燒破、屋頂上方採光塑膠浪板嚴重燒熔、鐵皮牆面受燒變色；於內部南邊之屋頂有受燒剝落，於內部西南側之鐵門北側牆面上方窗戶有燒破、下方些微燻黑，內部東邊搭建之2樓夾層，共有7間隔間，南側第5～7間居室裝潢受燒掉落地面、隔間均已燒燬，只殘存有燻黑、燒白、變色、軟化之輕鋼架，北側第2、3、4間居室之牆壁上方有燻黑痕跡、天花板受燒碳化掉落、矽酸鈣板受燒掉落，內部東邊之2樓南側鐵皮牆面靠近東側窗戶燒破、下半部牆面有受燒燻黑等情形，有彰化縣消防局火災原因調查鑑定書附卷可證（見火災卷第19至22、86至113頁），足見系爭建物之南側鐵皮牆面、南側屋頂、2樓夾層等部位已因第一次火災之發生而嚴重受損，且在火焰燃燒、悶燒達1小時之情況下（見火災卷第38頁），該等部分與鄰近位置之鋼鐵耐用性與安全性應認已有不堪使用之情形，此從新光產險公司於建築物理算表，就系爭建物之南側鐵皮牆面、南側屋頂於扣除折舊前是以全損計算一節（見本院卷一第23 7頁；本院卷二第165頁），即可見一斑。（3）依新光產險公司所出具之建築物理算表所載（見本院卷一第237頁；本院卷二第165頁），系爭建物經新光產險公司評估後，於第一次火災發生前之價值為319萬906元（已扣除折舊70%，但不包含2樓夾層；按：若以被告抗辯之行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率為計算基準《見本院卷二第20、21、118頁》，系爭建物之價值將更低），而於第一次火災發生後所需之維修費則是160萬7,322 元（已扣除折舊70%，但不包含2樓夾層），而已達系爭建物價值之一半，可見系爭建物有大幅維修之需求。（4）依前所述，系爭建物經新光產險公司評估之第一次火災發生前價值319萬906元（已扣除折舊70%，但不包含2樓夾層按：若以被告抗辯之行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率為計算基準《見本院卷二第20、21、118頁》，系爭建物之價值將更低），經扣除於第一次火災發生後所需之維修費160萬7,322元（已扣除折舊70%，但不包含2 樓夾層）後，僅餘158萬3,584元；又依土地登記謄本、建物登記謄本所示（見本院卷一第107、115頁），系爭建物坐落在354土地之面積為1,406.46平方公尺，且354土地於 113年1月之公告現值為每平方公尺1萬5,000元，而公告現值遠低於市價乃眾所周知之事實，因此，若只以354土地之公告現值計算，系爭建物之基地面積價值即已達2,109 萬6,900元（即：1,406.46平方公尺×1萬5,000元＝2,109萬 6,900元），足見系爭建物之剩餘價值158萬3,584元與所坐落之基地面積價值2,109萬6,900元間已有顯不相當之情事。（5）綜上，堪認系爭建物於建造後已使用長久、部分結構因第一次火災嚴重受損而致耐用性與安全性已有不堪、有大幅維修之需求、與土地利用價值顯不相當，則揆諸前揭說明，應認系爭建物於客觀上確有改建之必要，而原告復已提出由林國治建築師事務所所出具之2層樓建物新建工程設計圖與施工說明書為證（見本院卷二第217至229頁），故原告依租賃契約書第5條第2項之約定，於112年9月12日寄送玉宸法律事務所函予被告，以終止兩造間就系爭建物所成立之租賃關係，核屬有據，且租賃關係已於被告在112 年9月13日收受該函後之3個月即000年00月00日生終止效力而歸於消滅。（6）被告雖辯稱：原告於113年5月6日審理時已表示未有任何改建計畫，且其除已自行修繕系爭建物外，另已花費大量時間、費用裝設設備及取得固體再生燃料許可證，若再遭遷出系爭建物而致無法於交貨期限完成產品，其亦將須支付違約金給客戶，何況租期長達8年，原告僅經過2年即依租賃契約書第5條第2項之約定終止租賃關係，已有違誠實信用原則，且屬權利濫用（見本院卷二第12至14頁），然而：　　①依原告於113年5月6日本院審理時所述及於113年6月6日民事變更聲明暨準備㈡狀所載（見本院卷一第206、226頁），原告固於113年6月6日前僅是有意對系爭建物進行改建，尚未擬定具體改建計畫，然依租賃契約書第5條第2項約定之文義：「就本約廠房有開發利用改建或其他處分計畫」（見本院卷一第33頁），並未要求原告須擬具詳細、具體之改建計畫書給被告知悉，且改建計畫內容之後亦可能因原告資力、主管機關之審核、營運方針、原告與陳怡君等3人之關係…等因素而變更、調整，故本院認原告並無擬具詳細、具體之改建計畫書給被告閱覽之必要，而是只須將有改建之規劃意思提前3個月知會被告，以使被告有足夠時間準備系爭建物之搬遷事宜及另謀新租賃物即可，換言之，即原告以收回系爭建物改建為終止事由是否合法，應僅須就系爭建物是否有改建之必要性為斟酌，與原告是否有擬定詳細、具體之改建計畫書無涉。　　②受原告委任之王俊文律師於112年9月12日寄送之玉宸法律事務所函既已記載：「…緣上開廠房因台端之疏失慘遭祝融之災，如今殘破不堪，爰出租人計畫就上開廠房另有開發利用，並擬進行改建，依照上開租約第5條第2項規定内容，出租人於法有據。…爰代本所當事人即政祥實業有限公司函告台端於函到後滿3個月之日终止租賃契約」（見本院卷一第127頁），而已將欲改建因第一次火災受損之系爭建物、終止租賃關係的意思表示於112年9月13日送達被告（見本院卷一第69頁），則堪認原告已符合租賃契約書第5條第2項約定之程序要件，自無權利濫用可言。　　③租賃契約書第5條第2項之約定，於土地法第100條第1款亦有相類似之規定，故尚難遽認兩造約定前揭約定有違誠實信用原則與權利濫用禁止原則；再者，被告是企業經營者，非屬經濟上弱勢，故若被告不同意前揭約定，大可拒絕承租系爭建物，或透過與原告協商後刪除前揭約定或特約排出前揭約定之適用，但被告卻捨此不為，同意簽署前揭約定，則被告自是願意承擔前揭約定所帶來之提前終止租賃關係風險，並即應依此風險自行評估在系爭建物經營時所得投入之營運成本、營運規模，而不是不思評估此風險所帶來之不利益而大肆投入資金營運後再反過來指訴原告違背誠實信用原則及有權利濫用；何況，依彰化縣消防局火災原因調查鑑定書所示（見火災卷第15頁），若非被告在系爭建物所生產之燃料棒造成第一次火災之發生，又豈會有改建系爭建物之必要！且第一次火災既是發生在000 年00月00日生終止租賃關係效力前，則被告依租賃契約書第10條第2項前段之約定，本就負有回復原狀及賠償損害之義務，此義務並不因原告嗣後終止租賃關係而受影響。故被告上開所辯，不足採信。　 4、按於本約租賃期間屆滿或經終止時，乙方應將本約廠房回復原狀，騰空返還予甲方，租賃契約書第17條第1項（回復原狀義務）定有明文（見本院卷一第36頁）。依前所述，兩造間之租賃關係已於112年12月13日因原告合法終止而消滅，但被告於租賃關係消滅後卻仍未自系爭建物遷離及將系爭建物點交給原告，而是繼續占有使用系爭建物（見本院卷二第245頁），自屬已無合法占用系爭建物之正當權源，故原告依前揭約定，請求被告騰空返還系爭建物，應屬可採。（三）原告請求被告自113年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，有無理由？　　　　　　　 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。　 2、依前所述，兩造間之租賃關係已於112年12月13日因原告合法終止而消滅，則被告自租賃關係於112年12月13日消滅起，已無占有使用系爭建物之法律上原因，並致原告受有無法使用系爭建物之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭建物而獲得相當於租金之利益；又被告既依租賃關係承租系爭建物之每月租金為17萬元（尚不含營業稅），且其亦未提出證據證明其已給付113年7月5日後之相當於租金不當得利給原告（見本院卷二第108、171、17 2頁），則原告請求被告自113年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，核屬有據。　　　（四）原告請求被告自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付違約金5,666元，有無理由？　　　　　　 1、按本約租賃期間屆滿或經終止後，乙方遲延未依本約規定將本約廠房交還甲方時，每逾一日，乙方應給付甲方相當於每日租金一倍之懲罰性違約金予甲方，並應賠償甲方因此所蒙受之損失，租賃契約書第18條第1項（懲罰性違約金）定有明文（見本院卷一第36頁）。　 2、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又民法第252條之規定乃是賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。經查：（1）租賃契約書既是由身為企業經營者之被告自己與原告所簽訂，則被告自是已衡酌其自身之履約意願、經濟能力、違約時對其造成之負擔等因素後，才會本於其自由意願在租賃契約書上簽名，故基於契約自由原則，本院自應予以尊重被告於租賃契約書之決定。（2）依前所述，兩造間之租賃關係已於112年12月13日因原告合法終止而消滅，則依租賃契約書第17條第1項之約定（見本院卷一第36頁），被告本即應於112年12月14日騰空返還系爭建物給原告，但卻遲未於112年12月14日將之騰空返還予原告，可見被告是具可歸責之違約事由。（3）依租賃契約書、建物登記謄本所載（見本院卷一第33、11 5頁），系爭建物之面積為425坪，面積甚大，且屬可作工業用、有辦理保存登記之合法廠房，對於原告而言，是極具價值之租賃權，則為使兩造之後不因就返還、點交系爭建物一事生事端而浪費兩造無窮無盡之時間、勞費與司法資源、一再損及原告之利益，自有以高額之懲罰性違約金拘束非屬經濟上弱勢而是屬企業經營者之被告的必要，以讓兩造重視租賃契約書之效力及以高標準嚴格遵守租賃契約書上之義務，故本院認兩造於租賃契約書第18條第1項約定之懲罰性違約金並無過高之情形。　　　（4）綜上，本院認兩造於租賃契約書第18條第1項約定之懲罰性違約金並無過高之情形，自無依民法第252條之規定予以酌減之必要，故被告辯稱：前揭約定之懲罰性違約金過高，請求依民法第252條之規定酌減等語（見本院卷一第3 96、397頁），並非可採。　　 3、被告於兩造之租賃關係在112年12月13日因原告合法終止而消滅後迄今仍占有使用系爭建物一節，業經本院認定如上，則原告依租賃契約書第18條第1項之約定，請求被告自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付相當於每日租金之懲罰性違約金5,666元（即：17萬元÷ 30日＝5,666元，小數點以下無條件捨去），同屬有據。（五）被告抗辯其對原告具179萬6,550元修繕費償還債權，並以之抵銷原告對其之不當得利債權，有無理由？　　 1、就第一次火災之起火原因，彰化縣消防局火災原因調查鑑定書已記載：「起火處：1、現場為生產固體衍生燃料工廠，堆放塑膠、泡綿原料、成品、半成品，經勘查工廠外部北邊及西邊無受燒情形，東邊南側鐵皮牆面有受燒變色。工廠內屋頂北邊無受燒情形，南邊有受燒剝落，且東側較西側嚴重，顯示火流係由東南側往周圍延燒。…鐵製桁架受燒情形，南側有燒白、軟化，略呈V字形…3、綜合上述燃燒後狀況、相關關係人談話筆錄、監視器影像歸納分析，研判工廠南側成品及半成品放置區為起火處。」、「起火原因研判：1、依據現場燃燒後狀況、關係人談話筆錄、轄區消防分隊出動觀察紀錄、財團法人保險犯罪防制中心回復資料及監視器影像等跡證研判，本案可排除化學物品自燃、施工不慎、詐領保險金、烹煮不慎、菸蒂、微小火源、電氣因素等起火原因。2、綜合研判本案燃料棒製作過程中，將鋁箔、碎紙、尼龍、塑膠料混合粉碎加熱 190℃軟化後，擠壓製成燃料棒，經實施再現實驗，探測剛製成之燃料棒尚有124.9℃，且內部尚有泡棉材質之易燃物，故本案起火原因無法排除製成之燃料棒尚有高溫餘熱，業者使用太空包儲放散熱不良，導致內部熱能蓄積，溫度上升發火，並引燃周遭之可燃物而引起火災。3、據現場燃燒後狀況、關係人筆錄、分隊出動觀察紀錄及監視器影像等跡證綜合上述分析研判，本案起火原因無法排除高溫固體餘熱發火之可能性。」、「「結論：…起火戶為系爭建物，起火處為工廠南側成品及半成品放置區，起火原因無法排除高溫固體余熱發火之可能性。」（見火災卷第14 、15頁），可見第一次火災起火之原因為被告在系爭建物所生產之燃料棒儲放不當，導致高溫餘熱發火所引起。　 2、被告雖辯稱：經其請教王宏魯後，王宏魯以電盤內部碳化程度較嚴重為由，認定第一次火災之起火原因是系爭建物之電線老舊走火，且原告在消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，導致連通管無法於第一次火災發生時供應水源至系爭建物之消防栓，所以第一次火災之起火原因非其所引起，不可歸責於其等語（見本院卷一第142、143、386 、390頁；本院卷二第121頁），並提出LINE紀錄為證（見本院卷一第153至163頁），及聲請委由財團法人中華工商研究院鑑定第一次火災之發生原因（見本院卷二第24頁）及被告之技師劉少定到庭作證（見本院卷一第398頁；本院卷二第25頁），惟查：（1）依LINE紀錄所示（見本院卷一第153至163頁），王宏魯固經被告傳送與火災卷第117頁照片67所示系爭建物內相同電箱之電箱照片給其閱覽後，表示：「這自燃」、「（被告問：意思是說電線走火？）是」、「（被告問：如何說明是電線走火？燒焦由內往外燒？）有很多情形，主要是發生過載或短路時，如何斷路器不會跳脫」、「（被告問：燒焦由內往外燒？）是，內部碳化程度較嚴重」、「（被告問：那反證有可能從外燒到內嗎？）內往外」，然王宏魯亦陳稱：「這後面若碳化很嚴重，就有可能由外部燒延到內部」，可見王宏魯對於是否是由電箱內部起燃而延燒至電箱外或是由電箱外之其他物品起燃而延燒至電箱內等節，實無法單由上開電箱照片判斷而有定論；再者，被告並未傳送第一次火災之監視器錄影畫面、各區域災後照片等重要事證予王宏魯觀看以綜合研究，而是只傳送上開電箱照片予王宏魯閱覽，顯有誤導王宏魯之虞，故王宏魯上開陳述，並不足為有利於被告之認定，亦不足以推翻彰化縣消防局火災原因調查鑑定書之前揭鑑定結果。（2）被告雖聲請委由財團法人中華工商研究院鑑定第一次火災之發生原因，但本院認彰化縣消防局火災原因調查鑑定書已屬詳實，應為可採，且第一次火災已有監視器錄影畫面之重要事證可以證明系爭建物之起火點即為被告所生產之燃料棒置放處（見火災卷第167至175頁），故無再送請鑑定之必要，被告上開聲請，礙難准許。　　　（3）被告並未提出證據證明非屬系爭建物之消防幫浦室的所有人或使用人為原告（見本院卷一第333、437頁；本院卷二第121頁），則原告對於消防幫浦室既無所有權與使用權，自無從認原告存有維護消防幫浦室所裝設消防設備之注意義務。因此，縱使消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，亦與原告無關，也無從課予原告維護之注意義務。（4）按本法所稱管理權人係指依法令或契約對各該場所有實際支配管理權者，其屬法人者，為其負責人；本法所定各類場所之管理權人對其實際支配管理之場所，應設置並維護其消防安全設備；場所之分類及消防安全設備設置之標準，由中央主管機關定之，消防法第2條、第6條第1項定有明文。經查，屬直接占有使用系爭建物、承租人之被告始對系爭建物有實際支配管理權限，而非系爭建物所有人且僅屬出租人之原告則對系爭建物並無該權限，故依前揭規定，被告之負責人即為系爭建物之管理權人，並負有依各類場所消防安全設備設置標準之規定在系爭建物設置及維護所需之消防安全設備，而非未出租消防幫浦室之原告。因此，縱使消防幫浦室所裝設之消防設備無法啟動，導致連通管無法於第一次火災發生時供應水源至系爭建物內之消防栓（見本院卷一第333頁；本院卷二第22、23頁），因系爭建物管理權人即被告之負責人始負有設置與維護系爭建物內消防設備之義務，而原告則無，換言之，應是由被告之負責人於平日負責檢查、維護在系爭建物內之消防栓可否與在消防幫浦室所裝設之消防設備正常連接、供水，而非未出租消防幫浦室之原告，故尚難遽認原告應對被告負過失責任，且亦無再通知劉少定到庭作證以證明原告在消防幫浦室所裝設之消防設備可否正常啟動一事之必要。　 3、依前所述，第一次火災起火之原因為被告在系爭建物所生產之燃料棒儲放不當，導致高溫餘熱發火所引起，且原告無須就消防幫浦室所裝設之消防設備對被告負維護之注意義務，可見第一次火災之發生並非天災或其他不可抗力事由所造成，亦非可歸責於原告，而是可歸責於被告，故原告於第一次火災發生後並無依租賃契約書第10條第3項前段之規定：「前項但書（按：即「因天災或其他不可抗力之事由所致之毀損、滅失」）所致之毀損、滅失，得由乙方填具修繕單後通知甲方處理」（見本院卷一第35頁）對被告負修繕系爭建物之義務。因此，縱使被告於第一次火災發生後有就系爭建物進行修繕而支出修繕費179萬6,550 元，被告亦無從依民法第430條之規定請求原告償還及以之抵銷原告所主張之不當得利債權。四、綜上所述，原告依租賃契約書第17條第1項、第18條1項之約定、不當得利法律關係，請求被告騰空返還系爭建物，自11 3年7月5日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利17萬元，及自112年12月16日起至遷讓返還系爭建物之日止，按日給付懲罰性違約金5,666元，為有理由，應予准許。五、關於假執行之說明：原告勝訴部分，是依民事訴訟法第427 條第2項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行；被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。又原告就其勝訴部分雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然此僅是促使本院職權之發動，故毋庸為准駁之諭知。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳火典

2024-12-13

CHEV-113-彰簡-274-20241213-2

士簡

士林簡易庭

侵權行為損害賠償

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度士簡字第669號原告甲ＯＯ被告楊士毅上列當事人間侵權行為損害賠償事件，本院於民國113年11月14 日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由原告負擔。　　事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又依同法第436條第2項之規定，前揭規定於簡易訴訟程序亦適用之。查原告起訴時訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）11萬元。」，各項請求金額分別為：㈠應退還1個月押金5500元、㈡搬家費7000元、㈢應退還一半租金計10個月27 500元、㈣精神慰撫金7萬元，嗣於訴訟程序進行中，原告依兩造間簽立之租賃契約書所載內容，更正各項請求金額為：㈠應退還1個月押金5000元、㈡搬家費7000元、㈢應還一半租金計10個月25000元、㈣精神慰撫金73000元，因其計算結果並未變動總請求金額，核其上開變更請求部分，要屬更正事實上之陳述，而非訴之變更或追加，揆諸前揭之規定，應予准許。二、原告起訴主張略以：原告於民國112年9月16日向被告承租新北市○○區○○街000○0號4樓D室房屋(下稱系爭房屋)，租期為1 12年9月16日至113年9月15日，每月租金5000元，押金為1個月租金即5000元，被告身為出租人隱瞞系爭房屋無水管、室內漏水及床墊損壞等事實，而以無法正常使用之系爭房屋出租予原告，原告被迫於113年6月6日搬離系爭房屋，被告自應退還1個月押金5000元，並請求被告給付因其未修繕系爭房屋，致原告搬離系爭房屋所支出之搬家費用2車計7000元；又因系爭房屋無法正常使用浴室、給壞床墊無法睡、不給冷水使用、不給馬桶有水及因淹水而需每日清水1小時等事實，請求被告退還自112年9月至113年6月計10個月，以每月租金之一半即2500元計算共計25000元之租金；另被告未盡系爭房屋之修繕責任，且聯合很多不同男性擅闖系爭房屋，侵害其貞操及隱私權等人格法益，致其受有精神上損害，而請求慰撫金73000元，爰依民法第184條、第193條、第195條、第215條及第255條之規定提起本件訴訟，並聲明請求被告應給付原告110000元。三、被告則以：原告於系爭房屋租期屆滿前，未通知被告即自行搬離系爭房屋，被告係於113年6月11日收到原告寄發之存證信函始知悉此事，已明顯違反租約，原告並無理由請求退還押金5000元；又被告曾委請訴外人蔡金泉3000元包修系爭房屋之漏水問題，事後原告說沒修好，訴外人蔡金泉也有再去修水管，而系爭房屋除漏水問題外，並無原告所稱其餘上開問題，且被告亦無原告所稱聯合很多不同男性擅闖系爭房屋之情事，被告並未對原告有任何侵權行為，反而係原告藉各種理由對被告索賠，甚至誣告被告對其性侵，造成被告極大損害等語資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴。四、得心證之理由：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又不法侵害他人之身體或健康者，對於被害人因此喪失或減少勞動能力或增加生活上之需要時，應負損害賠償責任；又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1 項前段、第193條第1項及第195條第1項前段分別定有明文。又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院100年度台上字第328號民事判決要旨參照）。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號民事判決意旨可資參照）。是本件原告主張因被告上開侵權行為致其受有損害，並據此請求被告負損害賠償責任，既為被告否認在卷，自應由原告就其所主張被告有前開侵權行為之事實，負舉證之責任。　㈡原告主張被告為系爭房屋之出租人，因被告上開侵權行為使其受有損害而請求被告負損害賠償責任並給付上開款項等事實，固據其提出系爭房屋現況照片、床墊照片及影像等資料為證，然前開照片及影像資料，或無拍攝日期，或為系爭房屋租賃期間所拍攝，自難認定為系爭房屋出租前即已存在該等情狀，審酌原告於本院言詞辯論時自承曾至現場看屋後始行承租等語，且迄今並未提出提出其他證據證明該等屋況確於租屋前即存在，自難據以認定被告確有於出租前惡意隱瞞上開屋況之情事；又被告所稱系爭房屋之漏水問題，業經其委請訴外人蔡金泉前往修繕之事實，此經訴外人蔡金泉於臺灣士林地方檢察署113年度偵字第3492號偵查案件（下稱另案偵查案件）陳述在卷，並有另案偵查案件之警詢筆錄在卷可稽，而依前開警詢筆錄所載，訴外人蔡金泉係應被告之請前往系爭房屋處理漏水事宜，嗣於修繕完畢後數日，接獲原告來電告知仍有問題，經其表示要再前往查看處理而遭原告拒絕，自難認被告就前開系爭房屋漏水事宜有何未善盡修繕責任之情事；至原告所稱被告聯合很多不同男性擅闖系爭房屋，侵害其貞操及隱私權等人格法益云云，然依原告所提出之上開證據，並無從認定被告確有該等行為，且原告至今並未提出其他證據證明被告確有原告所指之前開各項侵權行為，自難認被告應負侵權行為之損害賠償責任，是原告主張被告因前開侵權行為而應賠償原告上開各筆款項，尚屬無據。　㈢又按，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；又前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條定有明文。又依民法第450條第1、2項規定，僅未定期限之租賃契約，各當事人始得隨時終止契約，定有期限之租賃契約，如無約定或法定事由發生，其租賃關係於期限屆滿時始為消滅，當事人一方不得任意終止契約（最高法院10 9年度台上字第3225號民事判決意旨參照）。查本件兩造間就系爭房屋租賃期間之約定係自112年9月16日至113年9月15 日止，自屬於定有期限之租賃契約，揆諸前揭之說明，若無約定或法定事由發生，於租賃期限屆滿前，兩造自不得任意終止契約；又依兩造間就系爭房屋所簽立之租賃契約書（下稱系爭租約）第13條、第17條所載內容以觀，兩造確有合意以系爭租約第17條所規定事由為提前終止租約之約定，而依卷內現存事證，原告所指系爭房屋前開屋況及修繕問題等節，尚無從證明為真實，業經本院說明如前，自難認原告得依系爭租約第17條之規定請求提前終止租約；另依系爭租約第 13條之規定，縱認承租人於租期屆滿前，得任意終止租約，承租人亦應於終止前1個月通知出租人，若未為先期通知而逕行終止租約，應賠償他方最高不超過1個月租金額之違約金，且承租人應賠償之違約金得由押金抵充之，審酌原告於本院言詞辯論時自承：「（問：搬走之前有無通知被告？）我搬走之後有用存證信函通知被告，我有把鑰匙寄回去給對方，等於正式通知被告退租的意思」、「（問：搬走之前有無跟被告說？）因為我不能跟他說話，被告一直在亂罵人，所以我只能在搬走之後用存證信函通知被告。」等語，堪認原告並未先期通知被告即逕行終止系爭房屋之租約，則被告自得依上開規定請求原告給付違約金，並以押金抵充之，是原告請求被告退還上開押金，亦屬無據。至原告另主張併以民法第215條、第255條之規定請求被告退還1個月押金5000 元、給付搬家費7000元及應還一半租金計10個月25000元云云，然民法第215條係規定應以金錢賠償損害之情形，要屬損害賠償方法之問題，自應以損害賠償責任之成立為其先決要件，則原告所指被告前開侵權行為損害賠償責任，既經本院認定為無理由，被告自無依民法第215條規定給付上開款項之義務；又民法第255條係針對定期行為給付遲延之解除契約而為規定，然原告主張前開各項請求金額係因侵權行為所生損害賠償，且該等損害賠償責任，並未經原告舉證證明定有期限，應認屬未定期限債務，而依卷內現存證據，亦無從認定有何非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，原告自無適用上開規定請求被告給付前開款項之餘地。從而，原告依上開法律關係，請求被告給付11萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要；至被告雖聲請傳喚爭房屋所在建物1至3樓屋主即證人郭麗寬到庭作證，以證明原告造成系爭房屋所在建物2、3樓受有漏水損害，並騷擾鄰居等事實，然該待證事實尚不影響本院之判斷，故無再行調查之必要，併予敘明。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，另依同法第78條之規定職權確定訴訟費用額為11 10元(第一審裁判費)，應由原告負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　黃雅君　　　　　　　　　　以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳香君

2024-12-12

SLEV-113-士簡-669-20241212-2

重上

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第629號上訴人即被上訴人友傳科技工業股份有限公司法定代理人謝昀倫訴訟代理人楊鈞國律師複代理人劉奎宏訴訟代理人謝昆峯律師張伃萱律師被上訴人即上訴人謙商旅股份有限公司兼法定代理人賈志杰共同訴訟代理人陳澐樺律師許兆慶律師複代理人翁嘉均律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國112年5月 23日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第676號第一審判決各自提起上訴，友傳科技工業股份有限公司並為訴之追加、聲明減縮與一部撤回，本院於113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於㈠主文第二項命謙商旅股份有限公司給付超過新臺幣參佰伍拾捌萬玖仟壹佰捌拾參元本息部分，及該部分假執行之宣告；㈡主文第十二項駁回友傳科技工業股份有限公司後開第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除確定、減縮、撤回部分外）均廢棄。二、上開廢棄㈠部分，友傳科技工業股份有限公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　　三、上開廢棄㈡部分，謙商旅股份有限公司、賈志杰應連帶自民國一一○年六月一日起至遷讓返還原判決主文第一項所示不動產（坐落土地除外）之日止，再按月給付友傳科技工業股份有限公司新臺幣玖萬肆仟零陸拾伍元，及其中新臺幣壹拾捌萬捌仟壹佰參拾元（即民國一一○年六月一日至民國一一○ 年七月三十一日部分）自民國一一○年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘自民國一一○年八月一日起之按月給付，應各自次月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。四、賈志杰應就原判決主文第二項命謙商旅股份有限公司給付友傳科技工業股份有限公司新臺幣參佰伍拾捌萬玖仟壹佰捌拾參元部分（即經本判決主文第一項廢棄後餘額部分）負連帶給付責任，並自民國一一三年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。五、賈志杰應就原判決主文第四項命謙商旅股份有限公司自民國一一○年六月一日起至遷讓返還原判決主文第一項所示不動產（坐落土地除外）之日止，按月給付友傳科技工業股份有限公司新臺幣玖拾肆萬零陸佰伍拾參元部分負連帶給付責任，及其中新臺幣參仟零壹拾萬零捌佰玖拾陸元（即民國一一 ○年六月一日至民國一一三年二月二十九日部分）自民國一一三年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘自民國一一三年三月一日起之按月給付，應各自次月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。六、謙商旅股份有限公司其餘上訴及賈志杰之上訴均駁回。七、友傳科技工業股份有限公司其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。八、第一審訴訟費用（除確定、減縮、撤回部分外）由謙商旅股份有限公司、賈志杰連帶負擔六分之五，餘由友傳科技工業股份有限公司負擔；第二審訴訟費用（除確定、減縮、撤回部分外，含追加之訴）由謙商旅股份有限公司、賈志杰連帶負擔二分之一，餘由友傳科技工業股份有限公司負擔。九、原判決主文第一項減縮更正為：謙商旅股份有限公司、賈志杰應連帶將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓、三樓、一四五號地下一層（含四個車位）、地下二層共十個車位全部回復原狀騰空返還予友傳科技工業股份有限公司。十、原判決主文第四項減縮更正為：謙商旅股份有限公司應自民國一一○年六月一日起至遷讓返還原判決主文第一項所示不動產（坐落土地除外）之日止，按月給付友傳科技工業股份有限公司新臺幣玖拾肆萬零陸佰伍拾參元，及其中新臺幣壹佰捌拾捌萬壹仟參佰零陸元（即民國一一○年六月一日至民國一一○年七月三十一日部分）自民國一一○年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘自民國一一 ○年八月一日起之按月給付，應各自次月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。十一、原判決主文第五項減縮更正為：謙商旅股份有限公司、賈志杰應連帶自民國一一○年六月一日起至遷讓返還原判決主文第一項所示不動產（坐落土地除外）之日止，按月給付友傳科技工業股份有限公司新臺幣玖萬肆仟零陸拾伍元，及其中新臺幣壹拾捌萬捌仟壹佰參拾元（即民國一一○ 年六月一日至民國一一○年七月三十一日部分）自民國一一○年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘自民國一一○年八月一日起之按月給付，應各自次月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。十二、本判決第三項所命給付部分，於各該給付期屆至時，友傳科技工業股份有限公司各期以新臺幣參萬貳仟元為謙商旅股份有限公司、賈志杰供擔保後，得假執行，但謙商旅股份有限公司、賈志杰如各期以新臺幣玖萬肆仟零陸拾伍元為友傳科技工業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。十三、本判決第四項所命給付部分，於友傳科技工業股份有限公司以新臺幣壹佰貳拾萬元為賈志杰供擔保後，得假執行，但賈志杰如以新臺幣參佰伍拾捌萬玖仟壹佰捌拾參元為友傳科技工業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。十四、本判決第五項所命給付部分，於各該給付期屆至時，友傳科技工業股份有限公司各期以新臺幣參拾貳萬元為賈志杰供擔保後，得假執行，但賈志杰如各期以新臺幣玖拾肆萬零陸佰伍拾參元為友傳科技工業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。十五、友傳科技工業股份有限公司追加之訴其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查上訴人即被上訴人友傳科技工業股份有限公司（下稱友傳公司）於原審聲明請求被上訴人即上訴人謙商旅股份有限公司（下稱謙商旅公司）、賈志杰（下逕稱其姓名）應連帶將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓、3樓房屋（下稱系爭房屋）、地下1層含4個車位與地下2層共10個車位（下稱系爭車位）及其坐落土地（下稱系爭土地）全部回復原狀騰空返還予友傳公司，經原審就此部分判決謙商旅公司、賈志杰應連帶將系爭房屋、系爭車位及系爭土地全部回復原狀騰空返還予友傳公司，友傳公司嗣於上訴後減縮、撤回對於系爭土地部分之請求（見本院卷一第223頁、第235 頁），謙商旅公司、賈志杰業於本院民國113年11月6日言詞辯論期日當庭表示同意（見本院卷三第171頁），合於前揭規定，應予准許。二、次按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款亦定有明文。查友傳公司於原審聲明如附件一所示，經原審判決如附件二所示，友傳公司就其請求違約金受敗訴判決部分提起上訴，並追加聲明請求賈志杰應就原審判命謙商旅公司給付相當於租金之不當得利部分負連帶給付之責，復迭經更正其聲明，最終於本院113年11月6日言詞辯論期日確定其上訴及追加聲明如附件三所示（見本院卷三第 169頁至第170頁）；另友傳公司就原判決主文第4項、第5項關於命謙商旅公司按月給付不當得利94萬653元本息，及命謙商旅公司、賈志杰按月連帶給付違約金9萬4,065元本息部分之利息起算日均減縮如附件四、五所示之日期（見本院卷一第494頁、卷三第170頁），核友傳公司上開所為，係本於同一基礎事實追加聲明，並就應受判決事項之聲明為擴張及減縮，均合於前揭法律規定，亦應准許。貳、實體方面：一、友傳公司主張：謙商旅公司之子公司即訴外人謙商旅谷墨股份有限公司（下稱谷墨公司）於107年12月7日邀同賈志杰為連帶保證人，與友傳公司簽訂辦公大樓租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自108年1月1日起至120年12月31日止，租賃標的物為系爭房屋及系爭車位，108年1月1日至110年 5月31日止，每月租金為82萬9,500元（未稅），110年6月1 日至113年11月30日止，每月租金為89萬5,860元（未稅）， 113年12月1日至116年11月30日止，每月租金為94萬653元（未稅）；116年12月1日至120年12月31日止，每月租金為100 萬6,499元（未稅）。嗣谷墨公司與謙商旅公司合併後消滅，由謙商旅公司承受系爭租約，謙商旅公司於109年6月3日通知友傳公司將於109年6月15日提前終止系爭租約，依系爭租約第8條第2項約定，系爭租約應於6個月後即109年12月15 日發生終止效力，惟謙商旅公司迄今仍未將系爭房屋及系爭車位騰空並恢復至一般辦公室使用標準點交返還予友傳公司，而無權占有系爭房屋及系爭車位，受有相當於租金之不當得利，友傳公司並得依系爭租約第8條第6項約定，請求租金 2倍之違約金等情，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，在原審求為如附件一所示之判決。二、謙商旅公司、賈志杰則以：依系爭租約第8條第1項約定，友傳公司得請求謙商旅公司將租賃標的物恢復至一般辦公室使用之標準點交，或以現況點交，因兩造有意找其他旅館業者以現狀承接系爭租約，故兩造已達成現況點交之默示合意，之後謙商旅公司亦多次配合友傳公司之要求清空拆除裝潢，將租賃標的物恢復至得作為一般辦公室使用之狀態，竟遭友傳公司以未恢復至103年系爭房屋之原狀拒絕受領，然謙商旅公司於109年終止租約後即未就系爭房屋及系爭車位占有使用，並於110年3月10日拋棄系爭房屋及系爭車位之占有完成點交，縱友傳公司認謙商旅公司所返還之系爭房屋有未恢復原狀之情形，應由友傳公司自行處理後，依系爭租約第10 條第1項約定向謙商旅公司請求費用，非得據以請求不當得利及違約金，另系爭車位租約雖係於111年1月31日始全數終止，惟謙商旅公司係為友傳公司管理事務，本於善意適法無因管理系爭車位，系爭車位租約並不影響謙商旅公司已完成點交之事實。又系爭租約第8條第6項約定之違約金，性質應屬損害賠償總額預定性，友傳公司不得另依不當得利請求返還相當於租金之利益，且該違約金亦屬過高，應予酌減。另友傳公司前以謙商旅公司提前終止系爭租約為由，沒收497 萬7,000元押租金作為違約金，該違約金經本院110年度重上字第502號判決酌減數額為421萬1,308元，並以該經酌減之7 6萬5,692元部分當然抵充友傳公司本件請求金額為由，認定押租金已無餘額等節，業經最高法院111年度台上字第1197 號民事判決維持而告確定，故該76萬5,692元應與本件友傳公司請求之金額進行抵充等語，資為抗辯。三、原審判決如附件二所示，駁回友傳公司其餘請求，兩造各自就其受敗訴判決部分提起上訴，友傳公司並於本院依系爭租約及連帶保證之法律關係，追加請求賈志杰應就原審判命謙商旅公司給付不當得利部分負連帶給付之責，而於本院上訴及追加聲明如附件三所示。謙商旅公司、賈志杰於本院上訴聲明：㈠原判決不利於謙商旅公司、賈志杰部分廢棄。㈡上開廢棄部分，友傳公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造各自於本院答辯聲明：上訴駁回或上訴及追加之訴均駁回。謙商旅公司、賈志杰並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（至友傳公司就其餘敗訴部分，經原審駁回未據其聲明不服，及減縮、撤回如前，均非本院審理範圍）四、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷一第239頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：　㈠兩造於109年12月15日終止系爭租約。　㈡謙商旅公司已繳納自109年6月16日至109年12月15日承租系爭房屋期間之租金及管理費。五、友傳公司主張謙商旅公司於系爭租約終止後，迄未依約將租賃標的物騰空並恢復至一般辦公室使用標準點交返還予友傳公司，而無權占有系爭房屋及系爭車位，受有相當於租金之不當得利，並應給付違約金，賈志杰應與謙商旅公司就系爭租約債務之履行負連帶給付之責等情，為謙商旅公司、賈志杰所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：　㈠謙商旅公司自系爭租約終止後，是否已依約將系爭房屋及系爭車位點交返還予友傳公司?友傳公司請求謙商旅公司、賈志杰連帶將系爭房屋及系爭車位回復原狀騰空返還，有無理由? 　㈡友傳公司請求謙商旅公司、賈志杰連帶給付相當於租金之不當得利，有無理由? 　㈢友傳公司請求謙商旅公司、賈志杰連帶給付違約金，有無理由?　　六、本院之判斷：　㈠關於請求回復原狀騰空返還部分：　1.系爭租約第8條第1、2項約定：「本契約所訂之租賃期間屆滿時，乙方得就現況點交予甲方，但若乙方於112年12月31 日前終止契約，甲方有權利視情況要求乙方維持現況點交或將租賃標的物騰空並恢復至一般辦公室使用之標準點交狀況，包含天花板、地板、燈具、空調。如大樓當樓層之公共區域，包含電梯廳、水電錶、男女廁及茶水間，乙方有自行改裝，乙方需恢復原狀，不應藉詞推諉或主張任何權利、費用等。」、「租賃期間未滿，如任一方擬提前終止租約，應預先於預定終止日6個月前，以書面通知對方後始生效。終止契約後，乙方則應於終止日前依前項規定返還租賃標的物，甲方則應於30日內結清乙方有應付而未付租金及各項費用後，優先從押租金扣除後，再無息退還剩餘押租金予乙方。」（見原審院卷一第31頁至第32頁）。而兩造於109年12月15 日提前終止系爭租約，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），友傳公司並已通知謙商旅公司將租賃標的物騰空並恢復至一般辦公室使用標準後返還，有遠一國際法律事務所109 年11月13日（109）遠函字第B0000-00-00號函在卷可稽（見原審卷一第43頁至第46頁），故謙商旅公司於系爭租約終止後自應依系爭租約上開約定，將租賃標的物騰空並恢復至一般辦公室使用標準之原狀後點交返還予友傳公司。　2.謙商旅公司、賈志杰辯稱謙商旅公司已於110年3月10日將系爭房屋及系爭車位點交返還予友傳公司乙節，為友傳公司所否認。而依證人即友傳公司員工陳俊志於原審具結證稱：友傳公司有收到謙商旅公司要在110年3月10日辦理點交之通知，當天伊有詢問謙商旅公司之周經理為何未按系爭租約約定拆遷淨空，周經理表示他只接收公司命令，帶伊等至要退租之各樓層查看而已，周經理並沒有要將租賃標的物點交給友傳公司，也未將租賃標的物之鑰匙、遙控器及其他物件交付，亦未告知友傳公司之後可以隨時進入等語（見原審卷一第 286頁至第288頁），再佐以卷附110年3月10日之現場照片（見原審卷一第57頁至第77頁），可知謙商旅公司於110年3月 10日，並未依系爭租約第8條第1、2項約定，將租賃標的物騰空並恢復原狀，當日顯然並未完成點交。謙商旅公司、賈志杰又辯稱係因友傳公司於110年3月10日拒絕受領，謙商旅公司已於當日拋棄占有而免除交付義務云云。惟按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第23 5條所明定；物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任；而有交付不動產義務之債務人，依民法第241條之規定，必於債權人遲延後，拋棄其占有，始得免除其交付義務（最高法院105年度台上字第2161號判決意旨參照）。謙商旅公司於110年3月10日並未依系爭租約第8條第1、2項約定，將租賃標的物騰空並恢復原狀，是其所提出之給付非依債務本旨，友傳公司自得拒絕受領，並無受領遲延，縱謙商旅公司於辦理點交之通知載有「…請友傳公司於110年3月10日上午10時前來『臺北市○○區 ○○○路0段000號』辦理點交之事宜，本公司將移交所有鑰匙，並不再就前述租賃物為相關保管責任。…」（見原審卷一第5 4頁至第55頁），依前開說明，謙商旅公司自不得依民法第2 41條規定主張因拋棄系爭房屋及系爭車位之占有，而免除交付義務。　3.謙商旅公司、賈志杰復辯稱，兩造有意找其他旅館業者以現狀承接系爭租約，故兩造已達成現況點交之默示合意，謙商旅公司於110年3月10日以現況點交系爭房屋，已符合債務本旨云云。而依證人陳俊志、張宸嘉於原審之證述，固可知在謙商旅公司通知將於109年6月15日終止系爭租約後，友傳公司曾於109年10月間委託仲介找其他業者至系爭房屋查看是否適合承接，證人張宸嘉亦有於110年1、2月間介紹有意願承接系爭租約之業者前往評估（見原審卷一第284頁、第292 頁至第293頁），然證人陳俊志已表示友傳公司之所以委託仲介找尋有無業者適合承接系爭租約，係因謙商旅公司先對友傳公司提起另案訴訟，另案法官希望兩造試行和解，而張宸嘉帶其他業者前往評估，也是在上開試行和解期間等語（見原審卷一第284頁），惟最終並無第三方業者承接系爭租約，兩造並未達成和解，佐以證人張宸嘉亦未證稱兩造有就現況點交達成共識（見原審卷一第294頁），據此即難認友傳公司同意於系爭租約終止後，謙商旅公司得以現況點交方式返還租賃標的物，況友傳公司亦已多次發函通知謙商旅公司應將租賃標的物騰空並恢復至一般辦公室使用標準後返還，有遠一國際法律事務所109年11月13日（109）遠函字第B0 000-00-00號函、110年3月30日（110）遠函字第B0000-00-0 0號函、110年10月18日（110）遠函字第B0000-00-00號函在卷可稽（見原審卷一第43頁至第50頁、第181頁至第211頁），堪認謙商旅公司、賈志杰所辯兩造已達成現況點交之默示合意，謙商旅公司於110年3月10日以現況點交系爭房屋，已符合債務本旨乙節，並非可採。　4.再者，系爭車位前由謙商旅公司轉租他人，租約係於111年1 月31日始全數終止，此有停車位租賃契約書在卷可稽（見本院卷二第47頁至第52頁、第223頁至第245頁），謙商旅公司既將系爭車位轉租他人，於110年3月10日尚未屆期，且謙商旅公司當日並未將系爭車位之停車場遙控器交付友傳公司，業經證人陳俊志證述在卷（見原審卷一第287頁），足認謙商旅公司主張已於110年3月10日將系爭車位點交返還予友傳公司，顯無可採。謙商旅公司、賈志杰又辯稱謙商旅公司係因友傳公司拒絕辦理系爭車位租約換約及租金結算事宜，本於善意適法無因管理系爭車位，且謙商旅公司至遲已於111 年4月1日拋棄系爭車位占有，而生免除交付義務之效力云云，然謙商旅公司除未將系爭車位之停車場遙控器交付友傳公司，且於系爭租約止後，仍繼續與系爭車位承租人簽訂上開停車位租賃契約書，而以出租人身分自居，並收取租金，顯無為友傳公司管理事務之意，至友傳公司於109年6月30日回覆謙商旅公司詢問關於系爭車位出租後續事宜之電子郵件，乃係表示依系爭租約約定，是自收到謙商旅公司函告要求提前解約日（109年6月15日）起算6個月後，才能進行點交，而非109年6月15日，故在這段期間，承租使用權仍屬謙商旅公司等語（見原審卷一第397頁至第398頁），非如謙商旅公司、賈志杰所辯友傳公司有於系爭租約終止後，拒絕辦理系爭車位換約及租金結算之情事，是謙商旅公司上開所為，自不構成適法無因管理。謙商旅公司固於111年4月1日以謙字第2022040101號函向友傳公司表示其無權管理系爭車位（見原審卷一第357-2頁），然於110年3月10日之後至111年4月1 日間，謙商旅公司未再向友傳公司重新依債務本旨提出移轉占有之給付，則謙商旅公司、賈志杰逕自於111年4月1日發函表示其無權管理系爭車位，亦不生拋棄占有而免除交付義務之效力。再就謙商旅公司、賈志杰抗辯友傳公司於111年8 月18日拒絕簽收謙商旅公司返還之系爭車位停車場遙控器云云，惟觀之謙商旅公司自行製作之111年8月18日現況確認清單，謙商旅公司所提出之系爭車位停車場遙控器僅3副（見原審卷二第55頁），並非全部，既未全部收回，亦難認已依債務本旨提出給付。　5.此外，謙商旅公司迄未將系爭房屋恢復原狀，現尚有排煙管、鍋爐、幫浦、空調等大型設備未拆除，且有污水排水管貫穿2樓及3樓等情，此有友傳公司提出111年8月18日現場照片、111年8月18日錄影畫面翻拍照片、112年9月14日現場照片等件為證（見原審卷一第583頁至第589頁、卷二第181頁至第201頁、本院卷一第279頁至第303頁），謙商旅公司亦不否認上開設備、管線為其所設置（見原審卷二第219頁至第2 20頁），則於系爭租約終止後，謙商旅公司依系爭租約第8 條第1、2項之約定，自應將該等設備、管線拆除恢復原狀，始符系爭租約約定之返還義務。謙商旅公司、賈志杰雖抗辯謙商旅公司縱就返還系爭房屋有未恢復原狀之情形，應由友傳公司自行處理後，依系爭租約第10條第1項約定向謙商旅公司請求費用，惟依系爭租約第10條第1項約定：「乙方遷出時，如遺留傢俱雜物未搬離者，視為放棄，全權由甲方處理，費用由乙方負擔。」（見原審卷一第32頁），可見依系爭租約第10條第1項約定得經乙方放棄，由友傳公司自行清運處理者，依其真意應限於遺留之輕便傢俱雜物，而不包含上開難以處理之大型設備、管線，謙商旅公司復表示因同棟建物4至6樓其所經營之旅館事業仍有使用上開設備、管線之需要（見原審卷二第219頁至第220頁、本院卷一第237頁、第498頁），友傳公司更無貿然自行處理拆除之可能，是謙商旅公司、賈志杰所辯此部分設備、管線得由友傳公司依系爭租約第10條第1項約定自行處理，再向謙商旅公司請求費用乙節，自無可採，而該等設備、管線謙商旅公司既自陳現仍係供其於同棟建物4至6樓經營之旅館事業使用，亦見謙商旅公司並未拋棄該等設備、管線之所有權與使用權，而仍有占有系爭房屋之事實，此與謙商旅公司實際上有無於系爭房屋經營旅館事業無涉，縱其基於營運成本考量而未於系爭房屋繼續經營旅館事業，仍無礙其對系爭房屋具有事實上管理力之事實。　6.謙商旅公司、賈志杰又辯稱上開設備、管線前於谷墨公司10 7年12月7日承租當時即已存在，谷墨公司依約就上開設備、管線不負拆除恢復原狀之義務，概括承受系爭租約之謙商旅公司亦無拆除該等設備、管線恢復原狀之義務云云。而系爭房屋及系爭車位前原係由謙商旅公司於103年向上訴人承租（下稱103年租約，見原審卷一第551頁至第559頁），租賃期間自103年7月17日至113年11月30日，該103年租約經上訴人與謙商旅公司於107年12月7日簽立房屋租賃終止協議書，合意於107年12月31日提前終止（見原審卷一第562頁），再改由谷墨公司於107年12月7日與上訴人簽訂系爭租約，由谷墨公司自108年1月1日起承租，嗣谷墨公司與謙商旅公司於1 08年12月30日合併後消滅，由合併後存續之謙商旅公司承受系爭租約，並於108年12月27日通知友傳公司系爭租約承租人之權利義務自解散日起由謙商旅公司概括承受等情，此有 103年租約、房屋租賃終止協議書、系爭租約、公開資訊觀測站歷史重大訊息列印資料、租賃契約轉讓通知書存卷可參（見原審卷一第28頁至第35頁、第37頁至第38頁、第551頁至第559頁、第562頁、本院卷二第117頁），上開房屋租賃終止協議書第3條固記載「甲方（即友傳公司）同意乙方（即謙商旅公司）得以建物現況返還，無須恢復原狀。」（見原審卷一第562頁），惟由謙商旅公司於終止103年租約前之 107年10月2日，曾以謙字第107100202號函向上訴人表示「本公司就旨揭標的（即系爭房屋及系爭車位）與貴公司簽訂租賃契約在案，租賃期間自103年7月17日至113年11月30日止（即103年租約），現本公司因營運需求懇請貴公司同意變更原契約如下：㈠本公司為業務需求，懇請貴公司同意將原合約承租人變更為本公司持有股權100%之子公司『謙商旅谷墨股份有限公司』。㈡因本公司承租旨揭標的的建置成本較高且有長期租賃事實與意願，並考量本公司營運艱困，懇請貴公司酌情調降租金。㈢本公司有長期營運誠意，懇請貴公司同意將原合約租期延長至120年11月30日止。」（見本院卷一第443頁），復參照房屋租賃終止協議書前言載明「茲為乙方請求更換其子公司謙商旅谷墨股份有限公司繼受為承租人，故甲乙雙方協議提前終止房屋租賃契約書」等語（見原審卷一第562頁），據此可知，友傳公司與謙商旅公司係為使其子公司谷墨公司承接謙商旅公司103年租約，復為一併延長租約，方將103年租約終止再另行簽訂系爭租約，則友傳公司主張房屋租賃終止協議書第3條約定謙商旅公司無須恢復原狀，乃因谷墨公司已承接103年租約，才以現況交付供谷墨公司於系爭房屋繼續經營旅館事業使用，而同意謙商旅公司就103年租約無須恢復原狀，並非同意谷墨公司或合併承受後之謙商旅公司就系爭租約日後無須恢復原狀等節，確屬有據，況謙商旅公司本為103年租約之當事人，經其主動要求將103年租約承租人更換為其100%持股之子公司，即由谷墨公司繼受為承租人，嗣謙商旅公司再與谷墨公司合併而承受系爭租約，對於上開過程自應知之甚詳，謙商旅公司、賈志杰辯稱謙商旅公司就上開設備、管線不負拆除恢復原狀之義務乙節，實違反誠信而無可採。謙商旅公司、賈志杰另辯以鍋爐及空調等設備係安裝在外牆，非上訴人之專有部分，而非屬系爭租約約定之租賃標的物範圍云云，惟參照系爭租約與103年租約第10條第8項均約定：「甲方同意乙方可自行於租賃樓層外牆設置招牌，但須遵守本大樓住戶規約及相關法令。」（見原審卷一第33頁、第557頁），可見謙商旅公司之所以能夠於在外牆設置鍋爐及空調設備，乃係源於其合法承租系爭房屋所致，系爭租約業經終止，謙商旅公司自負有將該等設備拆除恢復原狀之義務。　7.綜上，本件既無從認定謙商旅公司已依系爭租約第8條第1、 2項約定，將系爭房屋及系爭車位點交返還予友傳公司，友傳公司依照系爭租約請求謙商旅公司及身為連帶保證人之賈志杰連帶將系爭房屋及系爭車位全部回復原狀騰空返還予友傳公司，核屬有據。　㈡關於請求相當於租金之不當得利部分：　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，為民法第455條前段、第739條、第740條所明定。又就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（最高法院87年度台上字第2428號判決意旨參照）。　2.而所謂占有，乃對於物有事實上管領力之一種狀態，此與謙商旅公司究竟有無實際在系爭房屋繼續經營旅館事業本屬二事，兩造既不爭執系爭租約已於109年12月15日終止，謙商旅公司並未於110年3月10日將系爭房屋及系爭車位依系爭租約第8條第1、2項約定恢復原狀點交返還予友傳公司，而仍有占有系爭房屋及系爭車位等節，業經本院認定如前，是友傳公司主張謙商旅公司於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋及系爭車位，受有相當於租金之不當得利，致友傳公司受有損害，確屬有據。參諸系爭租約第3條約定108年1月1日至110年5月31日止，每月租金為82萬9,500元（未稅，含稅為87萬975元），110年6月1日至113年11月30日止，每月租金為89萬5,860元（未稅，含稅為94萬653元），則謙商旅公司自110年1月1日至同年5月31日期間所受相當於租金之不當得利數額為435萬4,875元（計算式：87萬975元×5月＝435萬4 ,875元），自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月所受相當於租金之不當得利數額為94萬653 元。　3.惟友傳公司前對謙商旅公司、賈志杰聲請強制執行109年7月份租金87萬975元及依系爭租約第8條第3項約定提前終止租約之違約金2,090萬3,400元，由原法院以109年度司執字第7 7104號強制執行事件受理，謙商旅公司、賈志杰嗣提起債務人異議之訴，該案經本院110年度重上字第502號事件審理後，認謙商旅公司已清償109年7月份租金87萬975元，並酌減友傳公司依系爭租約第8條第3項約定請求之違約金數額為52 2萬5,850元，再經謙商旅公司以溢付半個月租金抵銷後餘額為479萬362元，而友傳公司另依系爭租約第4條第2項沒收押租金497萬7,000元作為違約金部分，亦經該判決酌減此部分違約金數額為421萬1,308元，並認該押租金當然抵充謙商旅公司自系爭租約終止後，無權占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利，而不得再執為重複抵充友傳公司依系爭租約第 8條第3項請求之違約金，乃判決確認友傳公司對謙商旅公司依系爭租約第8條第3項約定之違約金債權超過479萬362元部分不存在，上開強制執行事件就超過479萬362元部分之強制執行程序應予撤銷，再經最高法院111年度台上字第1197號判決駁回上訴確定，此有本院110年度重上字第502號判決、最高法院111年度台上字第1197號判決在卷可稽（見原審卷二第245頁至第261頁）。則本院110年度重上字第502號判決既已將友傳公司依系爭租約第4條第2項沒收押租金497萬7,0 00元作為違約金之數額酌減為421萬1,308元，該酌減數額即 76萬5,692元（計算式：497萬7,000元－421萬1,308元＝76萬5 ,692元），經與友傳公司本件請求相當於租金之不當得利金額抵充後，友傳公司所得請求謙商旅公司給付相當於租金之不當得利數額應為358萬9,183元（計算式：435萬4,875元－7 6萬5,692元＝358萬9,183元），及自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付94萬653元。　4.謙商旅公司依系爭租約第8條及民法第455條規定，於租賃關係消滅後，負有返還租賃物之義務，其因未履行返還租賃物義務所生之損害，依前揭說明，亦屬連帶保證人賈志杰保證之範圍，則友傳公司因謙商旅公司未履行返還系爭房屋及系爭車位之義務，致無法出租或為其他使用，受有相當於租金之損害，謙商旅公司、賈志杰自應就友傳公司無法出租利用之損失連帶負賠償責任。賈志杰雖辯稱民法不當得利並未設有連帶返還之明文，且租賃契約連帶保證人之連帶責任僅就租賃契約所生債務為限云云，惟友傳公司係依系爭租約及連帶保證之法律關係對賈志杰追加請求，並非僅依不當得利法律關係請求，依前開說明，賈志杰應與謙商旅公司連帶負未履行返還系爭房屋及系爭車位義務之損害賠償責任，是友傳公司請求賈志杰應與謙商旅公司連帶給付不當得利358萬9,1 83元，及自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月連帶給付不當得利94萬653元，核屬有據。　㈢關於請求違約金部分：　1.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。又當事人之真意為何，應綜合契約之內容及一切事實定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照）。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照）。而約定違約金額是否過高？賠償性違約金係以債權人所受損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院107年度台上字第764號、110年度台上字第732號判決意旨參照）。　2.系爭租約第8條第6項約定：「乙方未依約返還租賃標的物時，甲方得按當時每月換算日租金水準向乙方請求按照租約終止後之每日租金之2倍支付違約金至遷讓完竣，乙方不得有異議。」（見原審卷一第32頁），固未載明為懲罰性違約金，然由該條約定須按照租金2倍支付違約金，及同條第3項有關提前終止租約之違約金約定，乃係約定若承租人提前終止租約，出租人除依系爭租約第4條第2項約定沒收押租金作為違約金外，尚得請求承租人另行給付24倍租金作為違約金，可知該條約定之違約金應係以強制債務履行為目的，而具有懲罰之性質，另系爭租約第9條亦有就未違約方可向違約方請求損害賠償，並可同時請求賠償違約金為約定，而將違約金與其他損害賠償併列，足認系爭租約上開約定之違約金應屬懲罰性違約金，自不影響友傳公司前述依不當得利、系爭租約及連帶保證之法律關係向謙商旅公司、賈志杰請求相當於租金之不當得利。　3.謙商旅公司、賈志杰辯稱系爭租約第8條第6項已約明計算至遷讓完竣為止，可見該違約金並未包含違反恢復原狀義務之情形，友傳公司不得依該條約定請求違約金云云，然該約定實係約定謙商旅公司未依約返還租賃標的物時，友傳公司即得請求違約金，復依同條第1項約定可知，謙商旅公司返還租賃標的物之義務不僅限於遷讓租賃標的物，尚包含將之恢復至一般辦公室使用之標準，且本件謙商旅公司迄未將系爭房屋及系爭車位依照系爭租約之約定點交返還予友傳公司，而仍無權占有系爭房屋及系爭車位，業經本院認定如前，友傳公司自得依該約定請求違約金。惟本院審酌系爭租約租賃標的物之價值、每月租金數額，及友傳公司因謙商旅公司未依約返還系爭房屋及系爭車位所受之損害除為其無法就系爭房屋及系爭車位使用、收益，尚因處理本件糾紛而需付出相關成本，並參酌謙商旅公司已將系爭房屋大部分之裝潢拆除，惟仍留有排煙管、污水管、鍋爐、幫浦、空調等設備尚未恢復原狀，方未依債務本旨將系爭房屋及系爭車位點交返還予友傳公司之違約情節，與友傳公司如有其他損害，仍得請求損害賠償等一切情狀，認本件違約金應酌減至10分之1為適當公允，是以，108年1月1日至110年5月31日間月租金數額含稅為87萬975元，2倍日租金數額為5萬8,065元（計算式：87萬975元÷30日×2倍＝5萬8,065元），而109年12月15日至 110年5月31日共計168日，此段期間之違約金數額原為975萬 4,920元（計算式：5萬8,065元×168日＝975萬4,920元），經酌減至10分之1後之違約金數額為97萬5,492元（計算式：97 5萬4,920元×1/10＝97萬5,492元），另110年6月1日至113年1 1月30日間月租金數額含稅為94萬653元，2倍日租金數額為6 萬2,710元（計算式：94萬653元÷30日×2倍＝6萬2,710元），則自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，原應按月給付違約金188萬1,300元（計算式：6萬2,710元 ×30日＝188萬1,300元），經酌減至10分之1後按月給付之違約金數額18萬8,130元（計算式：188萬1,300元×1/10＝18萬8 ,130元），從而，友傳公司得請求謙商旅公司、賈志杰連帶給付違約金97萬5,492元，及自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月連帶給付違約金18萬8,130 元，逾此範圍之請求則屬無據。七、綜上所述，友傳公司依系爭租約及不當得利之法律關係，請求謙商旅公司、賈志杰連帶將系爭房屋及系爭車位全部回復原狀騰空返還予友傳公司；並請求謙商旅公司給付經抵銷後之110年1月1日至同年5月31日止不當得利358萬9,183元暨自起訴狀繕本送達翌日即110年8月20日起（送達證書見原審卷一第129頁）至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，及自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付不當得利94萬653元，暨其中188萬1,306元（即110年6月1日至110年7月31日部分）自110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，其餘自1 10年8月1日起之按月給付，應各自次月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息；另請求謙商旅公司、賈志杰連帶給付109年12月15日至110年5月31日止違約金97 萬5,492元暨自起訴狀繕本送達翌日即110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，及自110年6 月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月連帶給付違約金18萬8,130元，暨其中37萬6,260元（即110年6月 1日至110年7月31日部分）自110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，其餘自110年8月1日起之按月給付，應各自次月1日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應予准許之不當得利358萬9,183元本息部分，為謙商旅公司敗訴之判決，自有未洽，謙商旅公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示；至於上開應准許之自110年6月1日起按月給付違約金18萬8 ,130元本息部分，原審誤算僅判准謙商旅公司、賈志杰按月連帶給付9萬4,065元本息，尚有未合，友傳公司上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3項所示；而友傳公司其他請求不應准許部分，原審為友傳公司敗訴之判決，並駁回其該部分假執行之聲請，並無不合，友傳公司指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其該部分之上訴；另上開應准許部分，原審為謙商旅公司、賈志杰敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，並無不合，謙商旅公司、賈志杰仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其等該部分上訴。此外，友傳公司於本院追加依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求賈志杰就謙商旅公司給付不當得利 358萬9,183元部分負連帶給付責任，並自追加聲明狀繕本送達翌日即113年3月7日起（兩造均不爭執賈志杰於113年3月6 日收受該書狀，見本院卷一第496頁）至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，與自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付不當得利94萬653 元部分負連帶給付責任，暨其中3,010萬896元（即110年6月 1日至113年2月29日部分）自113年3月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，其餘自113年3月1日起之按月給付，應各自次月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之追加請求，不應准許。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至友傳公司追加之訴敗訴部分之假執行聲請已失所附麗，應併予駁回。再者，友傳公司既為聲明之減縮更正，爰將原判決主文第1、4、5項減縮更正後之請求，分別諭知如本判決主文第9、10、11項。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件謙商旅公司之上訴及友傳公司之上訴及追加之訴均為一部有理由、一部無理由，賈志杰之上訴則為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85 條第2項、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第十六庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　朱耀平　　　　　　　　　　　　　　法　官　羅立德　　　　　　　　　　　　　　法　官　王唯怡正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　于　誠附件一（友傳公司於原審訴之聲明）：㈠謙商旅公司、賈志杰應連帶將系爭房屋及系爭車位全部回復原狀騰空返還予友傳公司。㈡謙商旅公司應給付友傳公司1,410萬9,795元（即110年1月1日至同年5月31日期間之不當得利435萬4,875元與109年12月15日至110年5月31日期間之違約金975萬4,920元），其中違約金975萬4,920元應由謙商旅公司、賈志杰連帶給付友傳公司，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢謙商旅公司應自110年6月1日起至返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付友傳公司不當得利94萬653元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣謙商旅公司、賈志杰應自110年6月1日起至返還系爭房屋及系爭車位之日止，連帶按日給付友傳公司違約金6萬2,710元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈤謙商旅公司應將登記之谷墨分公司登記、營業（稅籍）地址自系爭房屋遷出。　㈥願供擔保請准宣告假執行。　附件二（原審判決主文）：㈠謙商旅公司、賈志杰應連帶將系爭房屋及系爭車位全部回復原狀騰空返還予友傳公司。㈡謙商旅公司應給付友傳公司不當得利435萬4,875元（計算期間自110年1月1日起至同年5月31日止），及自110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢謙商旅公司、賈志杰應連帶給付友傳公司違約金97萬5,492元（計算期間自109年12月15日起至110年5月31日止），及自110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣謙商旅公司應自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付友傳公司不當得利94萬653元，及自110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈤謙商旅公司、賈志杰應連帶自110年6月1日起至遷讓返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付友傳公司違約金9萬4,065元，及自110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　（㈥至略）　 友傳公司其餘之訴及假執行之聲請均駁回　　附件三（友傳公司上訴及追加聲明）：上訴聲明：㈠原判決不利於友傳公司部分廢棄。㈡謙商旅公司、賈志杰應連帶再給付友傳公司877萬9,428元，及自110年8月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢謙商旅公司、賈志杰應連帶自110年6月1日起至遷讓返還原判決主文第1項所示不動產之日止，按月再給付友傳公司178萬7,235元，及如附件四所示之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。　　追加聲明：㈠賈志杰應就原判決主文第2項命謙商旅公司給付友傳公司435萬4,875元部分（即110年1月1日至同年5月31日期間之不當得利）負連帶給付責任，並自113年3月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡賈志杰應就原判決主文第4項命謙商旅公司自110年6月1日起至遷讓返還原判決主文第1項所示不動產之日止，按月給付友傳公司不當得利94萬653元部分負連帶給付責任，及其中3,010萬896元（即110年6月1日至113年2月29日部分）自113年3月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，另自113年3月1日起之按月給付，每期各自次月1日起至遷讓返還原判決主文第1項所示不動產之日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。

2024-12-11

TPHV-112-重上-629-20241211-1

基簡

臺灣基隆地方法院

給付租金等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第1023號原告周雅芬訴訟代理人陳怡伶律師複代理人林裕智律師被告柏佑地產有限公司法定代理人陳柏佑訴訟代理人蔡文玲律師上列當事人間給付租金等事件，本院於民國113年12月11日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百一十三年十一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年十一月十五日起至一百一十九年九月十四日止，於每月15日給付原告新臺幣肆萬元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項、第二項得假執行。但被告如分別就本判決第一項以新臺幣捌萬元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告本係起訴請求被告給付新臺幣（下同）84,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國113年11月15日（起訴狀誤載為5日）起至119年9月 14日止，於每月15日以前給付原告42,000元（參看民事起訴狀）。嗣則於本院113年12月11日言詞辯論期日，當庭提出民事準備暨調查證據聲請狀，在未變更訴訟標的之前提下，援其先前敘載於起訴狀之相同事實，更正本件應受判決事項之聲明，求為判命：「㈠先位聲明：⒈被告應給付原告80,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；⒉被告應自113年11月15日（民事準備暨調查證據聲請狀誤載為5日）起至119年9月14日止，於每月15日以前給付原告40,000元。㈡備位聲明：⒈被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋大門玻璃門拆除並回復為鐵捲門、一樓櫃台、四樓櫃子予以拆除；⒉被告應將上開房屋內之馬桶修復至可使用。」（參看本院言詞辯論筆錄以及原告庭提民事準備暨調查證據聲請狀）核其所為更正，尚屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。二、原告主張：　　被告於104年9月，向原告承租門牌號碼「基隆市○○區○○路00 0號」房屋（下稱系爭房屋），兩造為此簽訂租賃契約紙本（下稱系爭租約），雙方約定，被告應按月給付原告租金新臺幣（下同）40,000元，租賃期間自104年9月15日起至119 年9月14日止；且租賃期間除有系爭租約第19、20條所列情事，兩造均不得提前主張終止租約。然而被告自113年9月開始，即擅以「終止租約」為由，拒絕給付原告租金，違反兩造「不得提前終止」之特別約定，故兩造就系爭房屋之租賃關係迄仍存續，是原告自得本於兩造租賃契約之法律關係，提起本件先位之訴，請求被告給付租金；惟本件若認原告先位請求無理由（即認系爭租約已經終止），因被告未經原告同意，擅自變更房屋裝潢，復未修繕屋內馬桶，違反系爭租約第10條之約定，故原告亦可本於兩造租賃契約之法律關係，提起本件備位之訴，請求被告回復原狀。爰提起本件預備合併之訴並聲明：　㈠先位聲明：　⒈被告應給付原告80,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　⒉被告應自113年11月15日（民事準備暨調查證據聲請狀誤載為 5日）起至119年9月14日止，於每月15日以前給付原告40,00 0元。　㈡備位聲明：　⒈被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋大門玻璃門拆除並回復為鐵捲門、一樓櫃台、四樓櫃子予以拆除。　⒉被告應將上開房屋內之馬桶修復至可使用。　㈢倘受有利判決，請准假執行。　　三、被告答辯：　　系爭租約第4條明定租金「每月40,000元」（而非「每月42, 000元」），第13條亦僅禁止原告即「出租人」提前終止系爭租賃，故被告即「承租人」本可提前終止而不受限；況被告囿於房屋漏水、營運不善並接獲基隆市政府有關「施作污水下水道之接管通知」，方陷於承租窘境而對原告提出期前終止租約之要求，而原告接獲被告期前終止租約之通知，亦已於113年8月19日到場會勘並與被告合意於同月31日終止租約（兩造約定於113年8月31日點交房屋），故系爭租約實乃兩造合意於113年8月31日終止。再者，被告係為營業之目的承租房屋，故被告自有裝潢房屋之需求，且原告於會勘當日，要求被告拆除「非定著物」，被告亦已悉數辦畢，故本件尤無原告所稱回復原狀之問題。基上，爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院判斷：　㈠查被告向原告承租系爭房屋，兩造為此簽訂系爭租約；雙方約定，被告應按月給付原告租金40,000元（參看系爭租約第 4條），租賃期間自104年9月15日起至119年9月14日止（參看系爭租約第3條），此首有原告提出之系爭租約紙本（本院卷第15頁至第20頁）在卷可稽，並經本院當庭曉示兩造確認無疑。是兩造間之租賃契約，顯然「定有期限」，且迄本院言詞辯論終結之時，租賃期限猶「未屆至」。而原告主張被告自113年9月開始，即未給付租金迄今乙情，亦經被告自認在卷。　㈡被告雖援系爭租約第13條之規定（即「出租人」於期限屆滿前，不得終止租約），抗辯「承租人」應可提前終止而不受限。然按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第 450條第3項之規定，先期通知。民法第450條第1項、第2項、第453條定有明文。依此規定可知，定期租賃契約除有「期限屆滿前，得終止契約」之約定者外，無論出租人抑承租人，雙方「均無」期前終止契約之權利。對照同法第453條立法理由：「謹按當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，是即解約權之保留，法律亦所許可。惟一方終止契約時，亦須依照第450條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允。」益證租賃定有期限者，當事人若未約定「終止權之保留（亦即賦與『一方當事人得依其單方之意思表示（無須徵得他方當事人之同意），使法律關係向將來消滅』之權利）」，就令其中一方別有苦衷，亦不得不受兩造約定「期限」之拘束，因系爭租約第19條規定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：遲付租金之總額達二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者。違反第九條規定而為使用者。違反第十條第二項規定而為使用者。承租人積欠應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經管理負責人或管理委員會定相當期間催告仍不給付者。」第20條規定：「有下列情形之一者，承租人得終止租約：房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢。有第12條第1項情形，減少租金無法議定者。 房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。」是可知系爭租約第19、20條，乃當事人有關「終止權保留」之特別約定，故被告即承租人「期前終止租約」，必須合致於系爭租約第20條之規定，然而被告所稱「房屋漏水」、「營運不善」、「接獲施作污水下水道之接管通知」云云，俱與系爭租約第20條所列催告修繕、減租爭議或危及安全建康等終止事由無關，是就令被告所稱之窘境屬實，被告亦不得「以其單方之意思表示」，就原告主張期前終止系爭租約。　㈢被告固又抗辯原告經其提出終止主張，旋於113年8月19日到場會勘，進而與被告合意於同月31日終止租約（113年8月31 日點交房屋）云云，惟此則經原告悉予否認。因原告本即不受「被告個人言行」之拘束，亦乏強行制止「被告個人言行」之法律依據，是就令被告宣稱其欲終止並已拆除招牌、遷往他址，此情亦難佐證「兩造業就期前終止乙事達成合意」，至於被告強調「原告獲其通知而於113年8月19日到場會勘」乙事，亦不代表兩造當日已有「提前終止租約之合意」，乃本院闡明並曉諭適時舉證，被告仍僅一再強調「會勘」而未提出足可推敲「合意終止」之適切根據，則回歸民事訴訟法第277條前段所揭櫫之法理原則，本院自應逕認被告抗辯「合意終止」云云俱非可採。今系爭租約既已「定有期限」，兩造復未達成期前終止之合意，則於租賃期限屆滿以前，兩造間之租賃關係當然存續；故原告提起先位之訴，請求被告給付租金，自有理由，應予准許。　㈣原告就被告提起本件預備合併之訴，乃以「先位請求有理由」，為其就備位請求裁判之「解除條件」，而「先位請求無理由」，則為原告就備位請求裁判之「停止條件」；因本院審理結果，肯認原告「先位請求有理由」，是原告備位請求之「解除條件」當然成就，本院自毋庸再就原告之備位請求予以裁判。五、綜上，原告先位請求有理由，爰判決如主文第一、二項所示；至原告備位請求，則因「解除條件」成就而毋庸裁判。六、訴訟費用由敗訴之被告負擔。七、原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第 3款，應依職權宣告假執行，併酌情依同法第392條第2項規定，職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　王慧惠以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　佘筑祐

2024-12-11

KLDV-113-基簡-1023-20241211-1

上

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第684號上訴人即附帶被上訴人吳孝三吳孝文上訴人吳孝先兼上三人之訴訟代理人吳孝國被上訴人即附帶上訴人行政院農業部農田水利署（即改制前行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人（下均省略稱謂）間請求返還房屋等事件，吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國對於中華民國112年9月14日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2616號第一審判決提起上訴，行政院農業部農田水利署為附帶上訴，並為訴之追加，本院於113年11月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第一項關於命吳孝文、吳孝先、吳孝國給付部分，減縮為「被告吳孝文、吳孝先、吳孝國應自門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號5樓房屋遷出」。二、原判決主文第三項減縮、更正為「被告吳孝三、吳孝文應自民國113年1月1日起至吳孝三騰空返還第一項所示房屋予行政院農業部農田水利署之日止，按日連帶給付原告新臺幣1, 006元」。三、原判決關於駁回行政院農業部農田水利署後開第四項之訴及訴訟費用之裁判，均廢棄。四、吳孝三、吳孝文應自民國113年1月1日起至吳孝三騰空返還門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號5樓房屋予行政院農業部農田水利署之日止，按日再連帶給付行政院農業部農田水利署新臺幣335元。五、吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國之上訴，均駁回。六、第一、二審訴訟費用，由吳孝三、吳孝文、吳孝先、吳孝國負擔。　　事實及理由一、行政院農業部農田水利署（下稱農田水利署）在原審起訴主張：門牌號碼臺北市○○○路○段00巷0弄00號5樓房屋（下稱系爭房屋）為國家所有，伊為管理機關。吳孝三邀同吳孝文為連帶保證人向伊承租系爭房屋，於民國111年1月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定年租金為新臺幣（下同）24萬4,800元，租賃期間自111年1月1日起至同年12月31 日止，期滿如未簽訂書面租約，視為雙方不再續租。詎吳孝三及其同居人吳孝文、吳孝先、吳孝國（吳孝三以次，下合稱吳孝三等4人；吳孝文以次，下合稱吳孝文等3人）拒不遷出，無權占用系爭房屋迄今，爰依系爭租約第8條約定，請求吳孝三騰空返還系爭房屋；依系爭租約第11條約定，請求吳孝文自系爭房屋遷出；依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝先、吳孝國自系爭房屋遷出；依系爭租約第8條請求吳孝三給付自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止之損害金及懲罰性違約金，並依系爭租約第11條約定，請求吳孝文應與吳孝三（下合稱吳孝三等2人）負連帶責任等語。聲明求為判決：㈠吳孝三應將系爭房屋騰空返還農田水利署。㈡吳孝文等3人應自系爭房屋遷出。㈢吳孝三等2人應自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日連帶給付農田水利署1,341元。【農田水利署原聲明請求吳孝文等3人應騰空返還系爭房屋，於本院減縮聲明如前開㈡所示；原聲明請求吳孝三等2人應連帶給付20萬4,000元（即112年1月1日至112年5月31日期間之損害金及懲罰性違約金），暨自112年6月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日連帶給付1,341元，於本院減縮、更正聲明如前開㈢所示。農田水利署減縮請求部分，見本院卷二第30至31頁，合於民事訴訟法第446條、第255條第1項第3款規定，應予准許，此部分脫離訴訟繫屬，原判決命吳孝文等3人、吳孝三等2人給付逾減縮部分，失其效力；另更正部分，不涉及訴之變更，依民事訴訟法第256條規定，亦應准許，爰不贅述】。原判決就聲明㈠、㈡部分，判決吳孝三等4人敗訴；就聲明㈢部分，判決吳孝三等2人應按日連帶給付1,006元，並駁回農田水利署其餘之訴。吳孝三等4人就其敗訴部分，提起上訴。農田水利署就其敗訴部分，對吳孝三等2人提起附帶上訴，並於本院審理中，就訴請吳孝文自系爭房屋遷出部分，追加民法第767條第1項前段之請求權基礎，吳孝文雖不同意追加，但核與原訴訟之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款規定，應准予追加。農田水利署之答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回農田水利署後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡吳孝三等2人應自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日再連帶給付農田水利署 335元。二、吳孝三等4人則以：伊等原向臺北市瑠公農田水利會承租忠孝東路與復興南路口房屋，因政府欲興建太平洋百貨，要求伊等於70年間搬遷至系爭房屋，保證伊等可居住超過50年以上，嗣卻違反安置承諾，拒絕與伊等續訂租約，侵害伊等受憲法保障之居住權。又系爭租約之出租人為行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處（下稱瑠公管理處），農田水利署不得依系爭租約為本件請求。吳孝三於租賃期間屆滿後，將 112、113年之租金匯入瑠公管理處指定帳戶，農田水利署未為反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。又系爭房屋得以補強工法強化其耐震能力，無拆除重建之必要，農田水利署終止租約，違反系爭租約第5條第1款之規定等語，資為抗辯。吳孝三上訴聲明：⒈原判決主文第一、三項關於吳孝三部分（除減縮及更正部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝文上訴聲明：⒈原判決主文第一、三項關於吳孝文部分（除減縮及更正部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝先上訴聲明：⒈ 原判決主文第一項關於吳孝先部分（除減縮部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝國上訴聲明：⒈原判決主文第一項關於吳孝國部分（除減縮部分外）及其假執行宣告部分，均廢棄。⒉上開廢棄部分，農田水利署在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。吳孝三等2人之附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。三、系爭房屋原為台北市瑠公農田水利會所有，於109年12月16 日以接管為原因登記為中華民國所有，管理者為行政院農業委員會農田水利署（現已改制為農田水利署）。吳孝三邀同吳孝文為連帶保證人，向瑠公管理處承租系爭房屋，雙方於 111年1月11日簽訂系爭租約，約定年租金為24萬4,800元，租賃期間自111年1月1日起至同年12月31日止。吳孝三於111 年12月30日將面額均為6萬1,200元之支票4紙存入系爭租約所定瑠公管理處指定之租金帳戶（下稱系爭帳戶），經農田水利署提示兌現，吳孝三於113年9月2日再匯款24萬4,800元至系爭帳戶之事實，為兩造所不爭執（見本院卷一第250至2 52頁、第347頁），並有建物登記謄本、異動索引（見本院卷一第262、264頁）、系爭租約影本（見原審卷第23至30頁）、代收/次交票據彙總單影本（見原審卷第225頁）、存款往來對帳單影本（見原審卷第221、223頁）、交易明細對帳影本（見本院卷一第71頁）、農田水利署113年9月12日函影本（見本院卷一第437頁）可佐，堪信為真實。四、本院之判斷：　㈠系爭房屋原為台北市瑠公農田水利會所有，於109年12月16日以接管為原因登記為中華民國所有，管理者為農田水利署，業如前開三所述；農田水利署所轄瑠公管理處負責經管系爭房屋，出面與吳孝三簽訂系爭租約，系爭租約之效力自及於所屬農田水利署，農田水利署以出租人身分提起本件訴訟，當事人適格無欠缺，上訴人抗辯農田水利署非系爭租約之出租人，不得主張租約權利云云，不足為採。　㈡系爭租約於111年12月31日因租賃期限屆滿而終止，農田水利署與吳孝三間不存在不定期限租賃之法律關係：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第45 0條第1項、第451條分別定有明文。按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時即終止，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號判決意旨參照）。　⒉依系爭租約第2條「租期」第1項約定：「甲（即農田水利署，下同）乙（即吳孝三，下同）雙方洽定為1年，自民國111 年1月1日起至民國111年12月31日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（見原審卷23頁），可見瑠公管理處於簽訂系爭租約時，與吳孝三約明續約應另訂書面租約，已生排除民法第451條擬制續租之效力。又吳孝三自陳瑠公管理處於111年3月1日發函通知伊系爭房屋之耐震能力不足，考量生命財產公共安全，租期屆滿後將不再辦理續約等語（見本院卷二第39頁），有前揭函文影本（見原審卷第45至46頁）可據，是依前開㈡之⒈之說明，系爭租約法律關係於111年12月31日因租賃期限屆滿而消滅。　⒊吳孝三雖抗辯於111年12月30日存入系爭帳戶之支票4張，及於113年9月2日給付之24萬4,800元（見不爭執事項三），係基於給付租金之意思而為給付，經瑠公管理處受領，應視為以不定期限繼續租約云云，但系爭租約明示排除民法第451 條之適用，且於111年12月31日終止後，瑠公管理處並未與吳孝三續訂或更新書面租約，兩造間自112年起不存在租賃關係，瑠公管理處受領上開給付，不致發生視為繼續租約之效力，故吳孝三等4人執以抗辯系爭租約更新為不定期租賃契約，洵非可採。　㈢吳孝三抗辯政府於70年間將伊安置於系爭房屋時，保證伊可居住50年以上，農田水利署於租賃期限屆滿後，收回系爭房屋，侵害伊之居住權云云，然瑠公管理處與吳孝三簽訂系爭租約時，與之約定租期1年，續約應另訂書面租約，吳孝三自得預期系爭租約於租賃期限屆滿時即終止，農田水利署拒絕與吳孝三續訂租約，不存在違背承諾、侵害居住權之問題，吳孝三前開所辯與系爭租約之租期約定不符，自無可取。吳孝三聲請傳喚證人即前水利會會長陳炯松及函詢行政院（見本院卷一第411頁），欲證明其前開所辯為真，核無調查必要，應予駁回。　㈣農田水利署得依系爭租約第8條規定，請求吳孝三騰空返還系爭房屋；得依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝文等3 人自系爭房屋遷出：　　⒈系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金(合計共2倍) 交與甲方」（見原審卷第25頁）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。　⒉農田水利署與吳孝三間就系爭房屋之租賃法律關係，因租賃期間屆滿而歸於消滅，且雙方不成立不定期限租賃契約，業如前開㈡所述，系爭房屋得否以補強工法強化耐震能力，非吳孝三等4人得據以占有系爭房屋之正當理由，吳孝三等4人無占有系爭房屋之正當權源，則農田水利署依系爭租約第8 條約定請求吳孝三騰空返還系爭房屋；依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝文等3人自系爭房屋遷出，應屬有據。農田水利署選擇合併依系爭租約第11條對吳孝文為同一請求部分，無庸論斷。　⒊吳孝三等4人雖辯稱農田水利署收回房屋，違反系爭租約第5 條第1款之約定云云，然系爭租約第5條第1款約定：「甲方收回租賃房屋自用或重新建築時，得隨時提前終止租約，惟應提前3個月前告知」（見原審卷24頁），係適用於農田水利署提前終止租約之情形，與系爭租約因租賃期間屆滿而終止無關，其抗辯委無可取。吳孝三等4人聲請現場履勘，欲證明農田水利署拒絕續租，違反系爭租約第5條第1款約定（見本院卷一第368頁），核無調查必要，附此敘明。　㈤農田水利署得依系爭租約第8條約定請求吳孝三給付相當於租金之損害金、懲罰性違約金，吳孝文依系爭租約第11條約定，應與吳孝三負連帶責任：　　　⒈系爭租約第11條約定：「乙方保證人就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見原審卷第25頁）。查吳孝三現仍無權占用系爭房屋，農田水利署依系爭租約第 8條（見前開四、㈣之⒈所述）、第11條約定，請求吳孝三及連帶保證人吳孝文自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日連帶給付相於租金之損害金、懲罰性違約金共1,341元【計算式：244,800(年租金)÷365 ×2＝1,341.36】，應屬有據。　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院 79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判決先例參照）。依系爭租約第6條約定（見原審卷第24頁），已查農田水利署因特殊歷史緣故給予吳孝三優惠，是系爭租約之租金較市面行情顯著為低。又系爭房屋總面積為33.38坪（計算式：110.36×0.30525＝33.38，小數點第2位以下四捨五入），有建物登記謄本（見本院卷第262頁）可參，以系爭房屋每月租金2萬400元（計算式：244,800÷12＝20,400）換算，系爭房屋每坪月租金為611元（計算式：20,400÷33.38＝611，元以下四捨五入），相較臺北市○○○路○段建物於111年至112 年期間之租金為1,088元至2,188元不等，有內政部不動產交易實價查詢資料（見原審第37頁）可參，益證系爭租約之租金遠低於市場行情。是農田水利署於損害金外，另依系爭租約第8條約定，請求吳孝三等2人連帶給付與租金相當之懲罰性違約金，並無過高，無庸酌減。五、綜上所述，本院論斷如下：　㈠農田水利署⒈依系爭租約第8條約定，請求吳孝三騰空返還系爭房屋；⒉依民法第767條第1項前段規定，請求吳孝文等3人自系爭房屋遷出；⒊依系爭租約第8條、第11條約定，請求吳孝三等2人應自113年1月1日起至吳孝三騰空返還系爭房屋予農田水利署之日止，按日連帶給付1,341元，為有理由，應予准許。　㈡原審就前開㈠之⒈、⒉部分，為吳孝三、吳孝文等3人敗訴之判決；就前開㈠之⒊部分，為命吳孝三等2人應連帶給付農田水利署1,006元判決，其中㈠之⒈判決吳孝三敗訴、㈠之⒉判決吳孝先、吳孝國敗訴部分、㈠之⒊判決吳孝三等2人敗訴部分，均無違誤，吳孝三等4人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；關於㈠之⒉判決吳孝文敗訴部分，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持，吳孝文上訴意旨求予將原判決此部分廢棄改判，應為無理由，爰駁回吳孝三等4人之上訴如主文第五項所示。　㈢原審就㈠之⒊駁回農田水利署逾1,006元請求部分，尚有未合，農田水利署提起附帶上訴，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第四項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部無理由，一部應無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條、第78條、第 85條第1項本文，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二十一庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　翁昭蓉　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋家瑋　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖珮伶正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇秋凉

2024-12-10

TPHV-113-上-684-20241210-4

小上

臺灣臺中地方法院

返還押金

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度小上字第183號上訴人陳祝華被上訴人蕭鳳旗上列當事人間返還押金事件，上訴人對於民國113年10月25日本院臺中簡易庭113年度中小字第3045號第一審小額判決提起上訴，本院合議庭裁定如下：　　主　　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣1500元由上訴人負擔。　　理　　由一、上訴意旨略以：被上訴人於租賃期間要求提前終止租約，願意以1個月押金新臺幣（下同）2萬0900元作為違約金，另1 個月押金2萬0900元扣除被上訴人退租前使用之水電費、損害感應扣1個及傢具賠償、清潔費等8000元，已於民國113年 4月22日退還剩餘押金1萬2900元，亦經被上訴人同意，為此提起上訴等語。二、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第2項定有明文。依同法第436條之32第2項準用同法第468條、第469條第1 款至第5 款規定，所謂違背法令，係指判決不適用法規或適用不當者，判決有同法第469條第1款至第5款所列情形之一者，為當然違背法令。另按同法第436條之25規定，上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違法令之具體事實。是提起小額程序第二審上訴，如依民事訴訟法第436 條之32第2項準用同法第468條規定以第一審判決有不適用法規或適用法規不當為理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院之解釋或最高法院之判例，則應揭示該判解之字號或其內容，如依民事訴訟法第 436條之32第2項準用同法第469條第1款至第5款所列各款情形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條款之事實。上訴狀或理由書如未依此項方法表明者，即難認為已對原判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法。三、本件為小額訴訟，上訴人對第1審判決提起上訴，核其上訴狀所載內容，並未就原審判決具體表明有不適用法規、適用法規不當或民事訴訟法第469條第1款至第5款所列情形，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，難謂已合法表明上訴理由，其上訴即為不合法，依民事訴訟法第436條之32第2 項準用同法第444條第1項前段規定，應予裁定駁回其上訴，並依同法第436條之32第1項準用第436條之19規定確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。四、小額訴訟之當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法，但因原法院違背法令致未能提出者，不在此限，民事訴訟法第436條之28 規定甚明。上訴人並未表明原審有何違背法令，致其未能提出證據，於上訴狀始再提出房屋租賃契約書、LINE對話截圖、傢俱受損相片及水電費單據為其攻擊方法，非法之所許，本院亦無從加以審酌，併此敘明。五、據上論結，本件上訴為不合法，依民事訴訟法第436條之32 　　第1項、第2項、第436條之19第1項、第444條第1項前段、第　　95條、第78條，裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官許石慶　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官簡佩珺　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官熊祥雲以上正本係照原本作成。不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　朱名堉

2024-12-09

TCDV-113-小上-183-20241209-1

竹小

臺灣新竹地方法院

返還不當得利

臺灣新竹地方法院民事小額判決 113年度竹小字第614號原告吳佩姍被告柯美雲上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國113年11月22日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣（下同）18,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用1,000元由被告負擔810元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　理由要領一、原告主張其於民國112年12月25日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租新竹市○○路000巷0弄00號5 樓房屋（下稱系爭房屋），租期2年，自113年1月1日起至11 4年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）18,000元（換算每日租金為600元），並繳付押租金2個月36,000元。而原告於113年8月9日提出於113年9月9日終止租約，迄點交房屋時，被告尚未歸還1個月押租金18,000元。另簽約時被告表示可讓原告提早入住，不收租金，然被告於點交時卻仍向其收取112年12月25日起至112年12月31日共計7日之租金4,200元。爰依系爭租約及民法第179條不當得利之規定，請求被告給付22,000元，並聲明：被告應給付原告22,000元。被告則以原告係有於113年8月間說要提早終止租約，但原本說的租期是2年，因為原告提早終止，所以其只退1個月的押租金，但在系爭租約上其確實沒有與被告約定提早終止租約的話要賠償1個月的押金等語。並聲明：原告之訴駁回。二、查依系爭租約第4條後段約定「出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金」、第13條約定「本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方 □得□不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月押金額之違約金」、第20條約定「本契約各條款如有疑義時，應為有利於承租人之解釋」等語，因第13條就雙方是否得任意終止租約一事，未勾選得或不得，然依第20條約定，此時契約解釋所生疑義，應為有利於原告即承租人之解釋，即應解釋為雙方均得任意終止租約，惟需於一個月前先期通知對方。而觀諸兩造對話紀錄，原告於113年8月9日即已通知被告欲於113年9月9日終止租約返還房屋，是原告已依系爭租約第1 3條第2項約定為先期通知，則於兩造113年9月9日租約終止時，依據系爭租約第4條後段之約定，被告即負有應返還一個月押租金18,000元予原告之義務。然被告卻未為之，為被告所自承，則原告請求被告給付18,000元，自有理由。三、另原告請求被告返還112年12月25日起至112年12月31日共計 7日之租金4,200元部分，首先，原告並未舉證證明被告確實有答應上開期間不收房租之事實，其次，依據兩造對話紀錄，於113年9月9日，原告亦有答應被告得自被告所答應返還之一個月押租金中，得扣除上開期間之租金後退還，被告亦已依此轉帳返還予原告，則按民法第180條第1項第3款規定：「給付，有左列情形之一者，不得請求返還：三、因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者」，縱使兩造確實有約定被告不收取上開期間之租金，原告亦已知悉其無給付之義務，然原告仍同意支付，自不得請求返還。準此，原告請求被告返還4,200元之不當得利，尚屬無據，應予駁回。四、是原告依系爭租約請求被告返還一個月押租金18,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予以駁回。五、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋附錄：一、民事訴訟法第436條之18第1項：　　（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事　　項，於必要時得加記理由要領。二、民事訴訟法第436條之24第2項：　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為　　理由，不得為之。三、民事訴訟法第436條之25：　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

2024-12-06

SCDV-113-竹小-614-20241206-1

抗

臺灣高等法院

假處分

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1368號抗告人卓欽仁上列抗告人因與相對人李俊輝間假處分事件，對於中華民國113 年7月30日臺灣桃園地方法院113年度全字第166號裁定，提起抗告，本院裁定如下：　　主　　　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　　　由 本件相對人以伊原為如原裁定附表所示之不動產（下稱系爭房地）所有權人，因積欠當鋪新臺幣（下同）360萬元，經第三人世豐國際資本管理顧問有限公司（下稱世豐公司）之經理孟昀萱表示可協助周轉資金代償債務，遂以假買賣方式，於民國 112年11月16日將系爭房地以低於市價5折之不合理價格即1,45 0萬元出售並移轉所有權予孟昀萱；詎料，伊要求買回系爭房地時，世豐公司卻聲稱需先給付1,900萬元方願歸還，伊要求出面協商並書立相關證明卻遭拒，伊前以上開事實向原法院聲請假處分獲准，然孟昀萱早已於受伊以詐欺為由撤銷買賣意思表示通知後，旋即將系爭房地所有權移轉予抗告人，惟抗告人明知系爭房地有租客承租中未能看屋即率然買下，孟昀萱於11 3年3月間曾向銀行設定抵押，若於同年5月間出售，除將被課徵高達45%房地合一稅外，更需給付原貸款銀行提前清償之違約金，顯非一般正常買賣之考量，益徵抗告人與孟昀萱間為通謀虛偽意思表示之假買賣，以達脫產之目的，為免抗告人將來脫產或變更系爭房地現況，致日後不能或甚難強制執行之虞，爰依民事訴訟法第532條規定，聲請假處分等語，經原法院裁定准相對人以647萬4,000元為抗告人供擔保後，抗告人就系爭房地不得為轉讓、出租、設定負擔及其他一切處分行為。抗告人不服，提起抗告，求為廢棄原裁定，意旨略以：伊與孟昀萱、世豐公司素不相識，伊透過房屋仲介公司即第三人鴻耀不動產有限公司（為有巢氏房屋之加盟店，下稱鴻耀公司）公開訊息居間購買系爭房地，支付2,158萬元價金及居間報酬即售價2 %予鴻耀公司，符合市場行情；伊曾表達看屋意願但遭租客拒絕，惟租期即將屆滿，房仲亦出示平面圖並帶伊現場查看社區環境，且本件有辦理履約保證程序，交易過程合於一般常情；至於房屋貸款提前還款之違約金及高額房地合一稅，均與伊無涉；相對人所主張之債權債務關係對象為世豐公司，伊購屋對象為孟昀萱，伊對世豐公司毫無所知，更無從知悉相對人與世豐公司或孟昀萱間債務糾葛，故本件買賣並無通謀虛偽意思表示之情事；相對人未釋明本件假處分之原因，亦未表明伊就系爭房地究有何處分之行為或計畫，致日後有不能或甚難執行之虞等語。 按債權人就金錢請求以外之請求，因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞，欲保全強制執行者，得聲請假處分，民事訴訟法第532條定有明文。又債權人聲請假處分，依同法第533條前段準用第526條第1項、第2項規定，應就其請求及假處分之原因加以釋明，釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假處分。所謂釋明者，為當事人提出之證據未能使法院達於確信之程度，僅在使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此者即可。至債權人聲請假處分所主張之權利，債務人對之有所爭執者，應於本案訴訟請求法院判決，以資解決，尚非保全程序所應審究。三經查：㈠假處分之請求部分：　相對人主張伊於112年11月間將系爭房地出售轉讓予孟昀萱，嗣後伊曾向原法院另案聲請假處分獲准（原法院113年6月25日 113年度全字第133號民事裁定），但孟昀萱早已於受伊以受詐欺為由撤銷意思表示之通知後，旋即於113年5月24日將之出售移轉予抗告人；系爭房地雖移轉登記予孟昀萱，但租客仍將11 2年11月至113年3月租金匯至伊帳戶，且孟昀萱通知租客租約將於113年6月28日提前終止；抗告人知悉有租客而未現場看屋即率然買受，且以高於市場行情之價格買受，其與孟昀萱間之買賣不合常情，顯屬通謀虛偽意思表示而無效等情，業已提出系爭房地之所有權狀、謄本及買賣契約、世豐公司及孟昀萱之名片、相對人名下他筆不動產之謄本、買賣契約、信託登記申請書及公證租約、帳戶提領及匯款紀錄、相對人與孟昀萱、租客間對話紀錄、存證信函、報案紀錄、原法院113年度全字第1 33號民事裁定、112年11月至113年3月間租金匯至相對人帳戶及實價登錄網頁資料為證（原法院卷第17至187頁），堪認相對人就本件假處分之請求已為相當釋明。至抗告人抗辯伊與孟昀萱間就系爭房地之買賣並非通謀虛偽意思表示等語，並提出售屋廣告暨附件、實價登錄網頁資料、買賣契約及價金履約保證書、價金履約專戶明細暨點交證明書、匯款明細、服務費用證明、交屋稅費分算表、買賣合約附約約款等為憑，核屬實體事項，應於本案訴訟中調查審認，依前揭說明，尚非假處分程序所應審究，是抗告人此項抗辯，自非可採。㈡假處分之原因部分：　相對人主張伊以詐欺為由向孟昀萱為撤銷意思表示通知後，孟昀萱旋即將系爭房地出售並移轉予抗告人；孟昀萱要求租客提前終止租約，抗告人知悉有租客而未現場看屋，買受之價金高於市場行情，其與孟昀萱間買賣不合常情一節，業據其提出前開系爭房地謄本等為證，而抗告人現為系爭房地之登記所有權人，如將系爭房地移轉或其他處分之現狀變更，自會影響相對人就前開假處分請求移轉之權利有日後不能或甚難執行之虞，足認相對人就假處分之原因非無釋明，縱其釋明不足，相對人已陳明願供擔保以補釋明之不足，依前揭說明，自得定命供擔保後准為假處分。　 綜上所述，相對人就其聲請假處分之請求及原因，均已有所釋明，雖其釋明尚有不足，但既已陳明願供擔保，以補其釋明之不足，應可認已符合聲請假處分之要件，是原法院審酌系爭房地之合理市場行情為2,158萬元，並參考各級法院辦案期限實施要點及法定利率等規定，准相對人以647萬4,000元為抗告人供擔保後，禁止抗告人就系爭房地為轉讓行為，經核並無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳蒨儀　　　　　　　　　　　　　　法　官　饒金鳳正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳泰寧

2024-12-04

TPHV-113-抗-1368-20241204-1

訴

臺灣宜蘭地方法院

遷讓房屋等

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第289號原告陳慧芬被告青海生物科技股份有限公司兼法定代理人劉立鈞被告金礁溪食品股份有限公司兼法定代理人劉立鈞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國113年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告金礁溪食品股份有限公司應將公司登記地址自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路000○0號（1樓）辦理遷出登記。被告青海生物科技股份有限公司應將公司登記地址自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路000○0號（1樓）辦理遷出登記。被告金礁溪食品股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾參萬參仟陸佰肆拾柒元。被告青海生物科技股份有限公司應給付原告壹拾參萬捌仟參佰壹拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告金礁溪食品股份有限公司、青海生物科技股份有限公司各負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第三項於原告以新臺幣肆萬伍仟元為被告金礁溪食品股份有限公司供擔保後，得假執行。本判決第四項於原告以新臺幣肆萬柒仟元為被告青海生物科技股份有限公司供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。」民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明第1項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）83,000元，及自民國112年12月20日起至遷讓交屋之止，按月賠償原告20,500元（見本院卷第14頁）。原告嗣於 113年5月21日具狀及於113年9月3日言詞辯論時變更其前述聲明為：被告青海生物科技股份有限公司（下稱青海公司）、金礁溪食品股份有限公司（下稱金礁溪公司）及劉立鈞應給付原告438,628元，及自113年9月20日起至被告青海公司、金礁溪公司將公司登記地址自門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○ 路000○0號（1樓）（下稱系爭房屋）辦理遷出登記之日止，按月給付原告新臺幣（下同）20,500元。並追加聲明：㈠被告金礁溪公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，聲請廢止營業登記及稅籍登記。㈡被告青海公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，聲請廢止營業登記及稅籍登記（見本院卷第165-166、455頁）。核原告為前揭變更、追加前、後之訴，均係主張被告先前承租系爭房屋後未依約給付租金及因而所致之契約爭議，是本件堪信原告所為變更、追加之訴，與原訴之請求基礎事實核屬同一，揆諸前開規定，原告前揭訴之變更追加自屬合法，應予准許。二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　　　　一、原告主張：被告金礁溪公司、青海公司前由其共同之法定代理人即被告劉立鈞為代表，與原告於111年5月9日各簽立房屋租賃契約，約由原告提供系爭房屋供被告金礁溪公司、青海公司使用，租期均自111年5月20日起至113年5月19日止，約定租金為被告青海公司每月10,500元（其中500元為網路使用費）、被告金礁溪公司每月10,000元（總計20,500元），水電費則由2間公司平均分攤，被告並應負擔原告因將系爭房屋出租或被告於系爭房屋設立稅籍登記等行為導致原告應繳納之地價稅、房屋稅之增加之部分，而於租賃契約關係解消後，應將系爭房屋回復原狀後交還予原告，詎被告承租系爭房屋後，自112年6月20日開始即有部分租金未如實繳納之情形，自112年11月20日開始更是分文未繳（繳納情形如附表「繳納情形」欄所示），為此，原告並已於112年11月8 日以存證信函向被告催繳房租，經被告置之不理，原告再於 112年12月5日以存證信函向被告合法終止租約，並請被告於 5日內自系爭房屋遷出，是被告自112年12月11日起即屬無權占有系爭房屋，直至113年4月30日始由原告收回系爭房屋。被告於前揭期間（計算至113年4月30日為止），共積欠165, 000元之租金，並應負擔原告因將系爭房屋出租所導致稅賦增加之負擔3,369元，及相關水電費用9,609元（電費8,221 元、820元及水費354元、214元），並應因違約之行為而賠償違約金20,500元。又被告於返還系爭房屋時，依約本應將系爭房屋回復原狀，詎被告竟於系爭房屋內堆置廢棄物並造成水管堵塞、牆壁泛黃，致原告尚因回復原狀而支出107,65 0元之費用（清潔費12,500元、通水管2,000元、油漆93,150 元），又被告雖於113年4月30日自系爭房屋遷出，但仍將公司之營業登記地址設於系爭房屋，亦未為解散登記，已侵害原告之權利，原告自得請求排除，並得請求因5個月期間將公司之營業登記地址設於系爭房屋造成原告所受損害102,50 0元（每個月為20,500元），及自113年9月20日起至將公司之營業登記地址自系爭房屋遷出之日止，按月賠償原告20,5 00元，又被告劉立鈞前以搬家恐嚇原告之配偶，原告之配偶因而依被告劉立鈞之要求而給付3萬元，此部分亦應令被告賠償等語。為此，爰依民法第767條之規定、兩造間之租賃契約、侵權行為之法律關係等提起本件訴訟，並聲明：㈠被告金礁溪公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，聲請廢止營業登記及稅籍登記。㈡被告青海公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，聲請廢止營業登記及稅籍登記。㈢被告青海公司、金礁溪公司及劉立鈞應給付原告438 ,628元，及自113年9月20日起至被告青海公司、金礁溪公司將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記之日止，按月給付原告20,500元。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告均經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，而據被告劉立鈞所提書狀則以：被告金礁溪公司、青海公司現已辦理停業，經詢問稅務機關表示對原告所有之系爭房屋不會再有稅務問題，伊為被告2公司之代表人，但無持股亦未領有任何報酬，而原告所主張之費用均已協調用於建置系爭房屋內之冷氣、電熱水器、燈飾等予以抵扣等語，資為抗辯。三、本院之判斷：　　 (一)原告請求租金165,000元、水電費9,609元、增加之稅金3,36 9元及回復原狀之費用107,650元部分：　1.「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」「承租人應依約定日期，支付租金」「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」「第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」民法第421條第1項、第439條前段、第432條第1項、第2項前段、第213條第1項、第3項分別定有明文。　2.查原告主張被告金礁溪公司、青海公司前於111年5月9日與原告成立房屋租賃契約，約由原告提供系爭房屋供被告金礁溪公司、青海公司使用，租期均自111年5月20日起至113年5 月19日止，約定租金為被告青海公司每月10,500元、被告金礁溪公司每月10,000元，水電費則由2間公司平均分攤，被告金礁溪公司、青海公司並應負擔原告因將系爭房屋出租或被告金礁溪公司、青海公司於系爭房屋設立稅籍登記等行為導致原告應繳納之地價稅、房屋稅之增加之部分，並於租賃契約關係解消後，應將系爭房屋回復原狀後交還予原告，而被告金礁溪公司、青海公司承租系爭房屋後，自112年6月20 日開始即有部分租金未如實繳納之情形，自112年11月20日開始則分文未繳（繳納情形如附表「繳納情形」欄所示），且原告已於112年11月8日以存證信函向被告金礁溪公司、青海公司催繳房租，被告金礁溪公司、青海公司仍未繳納，原告再於112年12月5日以存證信函向被告金礁溪公司、青海公司合法終止租約，並請被告金礁溪公司、青海公司於5日內自系爭房屋遷出，而被告金礁溪公司、青海公司實際占有系爭房屋至113年4月30日止，其後方由原告收回系爭房屋。又原告因將系爭房屋出租導致稅賦增加3,369元，又被告金礁溪公司、青海公司於上揭使用系爭房屋之期間，尚有水電費用9,609元未繳納，而被告金礁溪公司、青海公司於返還系爭房屋時，未將系爭房屋回復原狀，致原告因而支出107,65 0元之回復原狀費用（清潔費12,500元、通水管2,000元、油漆93,150元），及被告金礁溪公司、青海公司雖於113年4月 30日自系爭房屋遷出，但仍將公司之營業登記地址設於系爭房屋，亦未為解散登記等情，業據原告提出其與被告金礁溪公司、青海公司所分別簽立之房屋租賃契約書、存證信函及回證影本、存摺封面及內頁影本、地價稅繳款證明書、房屋稅繳款證明書、房屋稅課稅明細表、地價稅課稅明細表、經濟部商工登記公示資料查詢、系爭房屋照片、建物所有權狀、土地所有權狀、領據、名片、工程估價單、台灣電力公司繳費憑證、統一超商代收款專用繳款證明等為據（見本院卷第15-43、117-151、173-436頁），又被告金礁溪公司、青海公司對於原告上開主張之事實，已於相當期間受合法通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，被告劉立鈞雖有以書狀為前述之抗辯，然對原告所主張上情亦均未表示任何爭執，則依民事訴訟法第280條第3項、第 1項之規定，視同被告就原告所主張上述事實均為自認，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告主張上開事實為真實。　3.據此，本件經計算被告金礁溪公司、青海公司各自所曾給付之租金後，應認被告金礁溪公司、青海公司計算至113年4月 30日止，尚積欠如附表「積欠租金」欄所示之租金，揆諸前揭說明，原告自得請求被告金礁溪公司、青海公司各自給付其等所積欠之部分即被告金礁溪公司73,333元、被告青海公司78,000元；又依原告與被告金礁溪公司、青海公司之契約特約，被告金礁溪公司、青海公司應負擔原告因將系爭房屋出租導致稅賦增加之3,369元，及被告金礁溪公司、青海公司於上揭使用系爭房屋之期間所支出之水電費用9,609元，此部分金額（總計12,978元）並應以被告金礁溪公司、青海公司各半之方式予以分擔，即被告金礁溪公司、青海公司各應給付原告6,489元；又被告金礁溪公司、青海公司於與原告之租賃契約解消後，因未妥善保管租賃物及將系爭房屋回復原狀，本應對原告負損害賠償之責，揆諸前開規定，原告自得向被告金礁溪公司、青海公司請求回復原狀之必要費用 107,650元（清潔費12,500元、通水管2,000元、油漆93,150 元），此部分金額並亦應以被告金礁溪公司、青海公司各半之方式予以分擔，即被告金礁溪公司、青海公司各應給付原告53,825元。據此，原告應得請求被告金礁溪公司給付133, 647元（計算式：73,333元+6,489元+53,825元=133,647元）、請求被告青海公司給付138,314元（計算式：78,000元+6, 489元+53,825元=138,314元）。至原告提起本件訴訟，除對被告金礁溪公司、青海公司為請求外，亦同時以被告劉立鈞為被告而請求給付，惟前揭被告金礁溪公司、青海公司與原告之租賃契約雖均有被告劉立鈞之簽名，惟被告劉立鈞僅係以該2公司法定代理人之地位，代表公司與原告締約，是前揭租賃契約應成立於原告與被告金礁溪公司、青海公司間，被告劉立鈞本人尚非前揭租賃契約之當事人，則其既非當事人，自不負有契約之責任，原告尚無從依照租賃契約請求被告劉立鈞為任何給付。 (二)原告請求違約金20,500元之部分：　　按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」民法第250條第1項定有明文。是違約金者，以當事人於契約中有所特約者為限，始得請求。而本件原告固主張被告應賠償1個月租金金額即20,500元之違約金，惟原告並未說明其究係以何為請求權基礎而對被告為請求，就此部分已難認原告之請求有理由。而本院觀之原告與被告金礁溪公司所簽立租賃契約第14條雖約有「租賃期間內乙方（本院按：指被告金礁溪公司）若擬提前終止租約遷離他處，需提前一個月告知甲方（本院按：指原告），未先期通知而逕行終止租約者，應賠償甲方一個月租金額之違約金」（見本院卷第493 頁），惟本件原告與被告金礁溪公司間租賃契約之解消，係因原告終止租約所致，並非被告金礁溪公司行使終止權，尚與上述約定之情形不同，原告應無法依前揭約定向被告金礁溪公司為請求；而被告青海公司部分，本院觀之原告與被告青海公司所簽立租賃契約第18條雖約有「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」（見本院卷第481頁），惟本件原告與被告青海公司間租賃契約之解消，亦係因原告終止租約並請求青海公司限期搬離所致，並非被告青海公司行使終止權，是與上述約定之情形亦非相合，原告應無法依前揭約定向被告青海公司為請求。綜此，本件原告應無法請求被告金礁溪公司、青海公司給付違約金。至原告請求被告劉立鈞給付部分，由於被告劉立鈞並非前揭租賃契約之當事人，業已如前所述，則被告劉立鈞自不負有契約之責任，亦無違約之問題，無論被告金礁溪公司、青海公司是否負有違約金之給付義務，原告均無從對被告劉立鈞請求給付違約金。綜此，原告請求被告給付1個月租金金額之違約金部分，均無理由，應予駁回。 (三)原告請求賠償3萬元部分：　　查本件原告固以被告劉立鈞前以搬家恐嚇原告之配偶，原告之配偶因而依被告劉立鈞之要求而給付3萬元等情，而依侵權行為損害賠償請求權請求被告賠償3萬元。惟原告此部分主張，首未提出任何證據以實其說，難認為真實，且縱認原告此部分主張為真實，則因被告劉立鈞前揭恐嚇行為而受有損害者，亦為原告之配偶，而非原告，原告既非受有損害之人，自難向被告請求損害賠償。是原告此部分主張，難認為有理由。 (四)原告請求被告金礁溪公司、青海公司將應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，並應聲請廢止營業登記及稅籍登記部分：　　按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之　　。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。查原告主張系爭房屋為其所有，而被告金礁溪公司、青海公司之營業登記地址迄仍設於系爭房屋，業據原告提出建物所有權狀、經濟部商工登記公示資料查詢等為據（見本院卷第173 、433-435頁），且被告已於相當期間受合法通知，而未為任何爭執，此情堪信為真實。又本件原告業已合法終止與被告金礁溪公司、青海公司間之租賃契約，業已認定如前(一) 所示，則被告金礁溪公司、青海公司應已無以系爭房屋為公司營業登記地址之權利，且被告金礁溪公司、青海公司以系爭房屋為公司營業登記地址，將可能導致原告受到以營業用途計算房屋稅、地價稅、營業用電費率、房地合一稅、土地增值稅等之經濟損失，且縱被告金礁溪公司、青海公司如被告劉立鈞所辯因已辦理停業而不致使原告受有上述稅賦之不利益，單僅被告金礁溪公司、青海公司設址於系爭房屋，亦將使被告金礁溪公司、青海公司日後如有任何應受送達之公文書、裁判書等，將均送達至原告所有之系爭房屋，已影響原告對系爭房屋所有權之完整行使，是揆諸前開規定，原告因其所有權有遭妨害之虞，而請求被告金礁溪公司、青海公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出部分，應屬有據，為有理由。至於原告除請求被告金礁溪公司、青海公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記外，又另請求被告金礁溪公司、青海公司應聲請廢止營業登記及稅籍登記部分，應僅屬被告金礁溪公司、青海公司內部之事務，就原告而言，僅令被告金礁溪公司、青海公司之公司登記地址（營業登記地址）自系爭房屋遷出，即已可使原告對系爭房屋之所有權行使不致遭到侵害，至金礁溪公司、青海公司是否仍有實際營業，是否應廢止營業登記、稅籍登記等情，尚與原告對系爭房屋之所有權行使無關，其此部分主張，尚無理由，不應准許。 (五)原告請求被告給付102,500元及每月賠償20,500元損害部分：　　查本件原告固主張被告金礁溪公司、青海公司目前仍將公司登記地址設於系爭房屋，造成原告受有損害，並依侵權行為損害賠償請求權請求被告金礁溪公司、青海公司應給付5個月期間之損害賠償102,500元（每月為20,500元）及自113年 9月20日起至將公司登記地址自系爭房屋遷出之日止，按月賠償20,500元等語。惟民法第184條侵權行為損害賠償請求權之成立，以原告受有實際之損害為其要件，然本件原告對於被告金礁溪公司、青海公司目前將公司登記地址設於系爭房屋，造成原告受有何實際之損害，並未舉證以實其說，從而原告此部分請求原告按月賠償20,500元部分，尚難認為有理由，應予駁回。 (六)末以，本件原告就訴之聲明第3項前段金錢給付之聲明方式，係聲明請求被告金礁溪公司、青海公司、被告劉立鈞給付 438,628元，依民法第271條規範意旨，原告既未聲明連帶，即應解釋原告係聲明被告金礁溪公司、青海公司、劉立鈞平均分擔而給付該438,628元，即原告訴之聲明第3項前段，係聲明金礁溪公司、青海公司、劉立鈞各給付146,209元（即4 38,628元÷3，小數點以下四捨五入）。而本件原告得請求被告金礁溪公司給付133,647元、請求被告青海公司給付138,3 14元，業如前(一)所述，是原告聲明請求金礁溪公司、青海公司各給付146,209元，應於前述範圍內為有理由，原告聲明請求被告劉立鈞給付146,209元，則屬無據，應予駁回。至被告劉立鈞固辯稱本件原告所主張之費用均已協調用於建置系爭房屋內之冷氣、電熱水器、燈飾等予以抵扣等語，惟被告劉立鈞就其所辯未提出任何證據以實其說，本院自難採信，其此部分所辯尚無可採，附此指明。四、綜上所述，原告依民法第767條、租賃契約之法律關係，請求被告金礁溪公司、青海公司將公司之公司登記地址（營業登記地址）自系爭房屋遷出，及請求被告金礁溪公司、青海公司各給付133,647元、138,314元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。五、本判決主文第3、4項部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。至本判決主文第1、2項部分，係命被告金礁溪公司、青海公司為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，視為自確定時已為意思表示，自不得宣告假執行，原告此部分假執行之聲請應予駁回。而原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院民事庭　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉婉玉附表　　　　　　　　　　　　　　　　　編號租賃期間繳納情形積欠租金備註 1 112年6月20日至 112年7月19日總計繳納20,000元，視為金礁溪公司繳納10,000元、青海公司繳納10,000元。金礁溪公司無積欠青海公司積欠500元 2 112年7月20日至 112年8月19日（未繳納）金礁溪公司積欠10,000元青海公司積欠10,500元 3 112年8月20日至 112年9月19日總計繳納20,500元，即金礁溪公司、青海公司均足額繳納均無積欠 4 112年9月20日至 112年10月19日總計繳納15,000元，視為金礁溪公司繳納7,500元、青海公司繳納7,500元。金礁溪公司積欠2,500元青海公司積欠3,000元 5 112年10月20日至 112年11月19日總計繳納5,000元，視為金礁溪公司繳納2,500元、青海公司繳納2,500元。金礁溪公司積欠7,500元青海公司積欠8,000元 6 112年11月20日至 112年12月19日（未繳納）金礁溪公司積欠10,000元青海公司積欠10,500元 7 112年12月20日至 113年1月19日（未繳納）金礁溪公司積欠10,000元青海公司積欠10,500元 8 113年1月20日至 113年2月19日（未繳納）金礁溪公司積欠10,000元青海公司積欠10,500元 9 113年2月20日至 113年3月19日（未繳納）金礁溪公司積欠10,000元青海公司積欠10,500元 10 113年3月20日至 113年4月19日（未繳納）金礁溪公司積欠10,000元青海公司積欠10,500元 11 113年4月20日至 113年4月29日（未繳納）金礁溪公司積欠3,333元青海公司積欠3,500元計算式： 10,000×10/30=3,333元（小數點以下四捨五入） 10,500×10/30=3,500元總計金礁溪公司積欠73,333元青海公司積欠78,000元　　　　　　　　　　　　　　　（得上訴）

2024-12-03

ILDV-113-訴-289-20241203-1