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拆屋還地

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 113年度上易字第23號上訴人邱紹發訴訟代理人許嚴中律師被上訴人邱博州上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國113年4月3日臺灣花蓮地方法院111年度訴字第186號第一審判決提起上訴，本院於113年9月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。被上訴人應將坐落花蓮縣○里鎮○○段0000地號土地上如附圖編號( A)、(B)部分地上物（面積分別為45.27平方公尺、100.19平方公尺）拆除，並將該占用土地部分騰空返還上訴人。第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。　　　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人所有之門牌號碼花蓮縣○○鎮○○○○○○○○ 000號房屋（下稱系爭房屋）無權占用伊所有同鎮○○段（下稱○○段）OOOO地號土地（下稱OOOO地）如附圖編號(A)、(B) 、(C)所示範圍（該3範圍土地上之地上物，下分別稱A地上物、B地上物、C地上物，並合稱系爭地上物），依民法第76 7條第1項規定，求為命被上訴人拆除系爭地上物並將占用土地部分返還伊；願供擔保，請准宣告假執行之判決。二、被上訴人則以：1044地及伊所有之○○段OOOO地號土地（下稱 OOOO地）係自原為邱氏家族五大房共有之前玉里鎮○○段（下稱○○段）OO之1地號土地（下稱分割前OO之1地）分割出，伊父親邱仕茂在民國51年7月間於其上興建系爭房屋，其餘各房亦於分割前OO之1地上建有房屋。93年間該土地共有人（含兩造）協議以「房屋坐落基地為現址分割」（下稱系爭約定），僅因事後分割登記有誤，致交換持分後發生土地與房屋所有權人不一致情形，但兩造就此已成立默示分管協議。縱認無系爭約定存在，伊亦有民法第425條之1第1項規定適用而為有權占用。又上訴人迄今始訴請拆屋還地，為權利濫用等語置辯，並聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、原審判決被上訴人應將C地上物拆除及命兩造各供擔保分別為准免假執行之宣告，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決不利部分廢棄；上廢棄部分，被上訴人應將A、B地上物拆除並將該占用土地部分騰空返還上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（至被上訴人敗訴部分未據其上訴，已確定，非本件審理範圍）。四、兩造不爭執事項（見本院卷第64頁、第143頁、原審卷第480 至481頁、第23頁，並做文字之適當修正）：　㈠本案邱氏家族成員所屬各大房資料如見本院卷第85頁、第131 頁表格所示。分割前75之1地原為邱氏家族即「邱雲祥」（下稱大房）、「邱雲開」（下稱二房）、「邱雲麟」（下稱三房）、「邱雲相」（下稱五房）、「邱雲亮」（下稱六房）等五大房所有祖產。93年4月5日經四大房（當時六房持分已全部出賣給三房）後輩協議分割，並委由土地代書呂玉珍辦理分割登記，於93年6月17日分割成○○段OO之1（下稱分割後OO之1地）、OO之27、OO之28、OO之29地號土地，其分割線平直且幾近平行。上開土地分割登記過程中，四大房並未請地政機關測量「分割前土地」上各房現存房屋之相關位置。㈡○○段OO之28地號土地於93年9月21日再分割為○○段OO之28、OO 之30、OO之31地號土地。○○段OO之30地號土地於94年8月11 日分割為○○段75之30、75之36地號土地。分割後OO之1地、○ ○段OO之27、OO之28、OO之29、OO之30、OO之31、OO之36地號土地於95年11月5日經地籍圖重測後，各編為1044地、104 7地、○○段1048、1054、1052、1053、1049地號。㈢分割後OO之1地（即OOOO地，面積為523.37平方公尺，見原審卷第23頁土地登記謄本），上訴人於93年8月19日向被上訴人、邱仕煊、邱順保、邱紹財、邱紹煥、邱德旺、林雲英等共有人以買賣為登記名義取得應有部分而成為該地之唯一所有權人。㈣○○段OO之27地號土地（即OOOO地號），被上訴人於93年9月17 日向上訴人、邱仕煊、邱順保、邱紹財、邱紹煥、邱德旺、林雲英等以買賣為登記名義取得應有部分而成為該地之唯一所有權人。㈤未辦保存登記之系爭房屋坐落於1044、1047地上（占用1044 地部分《即系爭地上物》面積如附圖所示，其中A地上物占用面積為45.27平方公尺、B地上物為100.19平方公尺、C地上物為20.79平方公尺，合計共166.25平方公尺），由被上訴人父親邱仕茂所起造，於51年7月1日裝設電錶、73年6月30 日裝設水錶，房屋稅起課年月為77年1月，現由被上訴人登記為稅籍名義人。㈥1047地及○○段1046地號國有土地上，有系爭房屋、邱紹煌所有之○○104號房屋、邱群書所有之○○105號房屋，該3間房屋共用同一水泥空地。另被上訴人與邱紹煌、邱群書均屬大房之親戚。㈦1044地旁之東北、西側，分別有上訴人向國有財產署購得之○ ○段1042、1045地號土地，其中上訴人所有之○○106號呈Ｌ型房屋即坐落在1044地及○○段1042地號土地上，該屋與系爭房屋間有一空地存在，現為上訴人使用中。五、本院之判斷：　㈠分割前OO之1地共有人（即四大房後輩）於93年協議分割土地時未成立系爭約定；縱認有成立，亦為後約定所取代：　1.按契約須當事人相互為意思表示趨於一致而成立，即雙方之要約與承諾之內容於客觀上趨於一致，及主觀上有與他方意思表示結合而生統一法律效果之締約意思。倘當事人意思表示未達於一致，契約未成立生效（最高法院111年度台上字第1928號判決意旨參照）。　2.被上訴人抗辯其（大房）於93年4月5日清明節時與上訴人（五房）、邱仕煊、邱紹財、邱順保、邱紹煌、邱群書等人於 ○○105號房屋內簽立協議書（下稱系爭協議書）協議分割分割前OO之1地並成立系爭約定，協議書原本當場交由上訴人辦理分割事宜（見原審卷第98至99頁），固舉①證人邱順保（三房）證述：93年清明節我、兩造、邱仕煊、邱紹昌、邱紹興、邱紹財在○○105號協議分割土地，系爭協議書是我執筆，內容是就地現狀現址分割避免拆屋還地，如有短差金錢補足。包含上訴人在內大家簽名後，我交給邱紹煌，他說他交給上訴人等語（見本院卷第149至152頁）、②證人邱紹興（二房）證述：93年清明節我、兩造、邱群書、邱紹煌、邱紹財、邱紹昌、林雲英、邱順保、邱仕煊、邱紹發有開會協議談好現址現況分割，有簽系爭協議書，上訴人有同意，大家都有簽名，邱順保當場將協議書拿給上訴人等語（見本院卷第161至163頁）、③證人邱紹煌（大房）證述：我們家族在邱群書家中有做過分割決議，在場的人堂兄弟加起來10多位，約定按照房屋坐落位置進行現狀現址分割，協議結果就是沒有拆屋還地問題。當天有簽立系爭協議書，各大房都有簽名（見原審卷第342至343頁）、④證人邱群書（大房）證述：93年4月5日清明節在我家有開會，當天有做分割協議書，兩造都有在場，結果是現狀現址分割，每戶房屋都不用拆除，各房代表都有簽名。現在大家房子坐落情況不是按當時協議書內容等語（見原審卷第348至349頁）之證詞為佐。　3.然而，被上訴人既未提出其與上開證人所謂之系爭協議書書面資料，且上訴人否認當時有簽名並稱土地共有人全體未成立系爭約定，僅約定以持分比例方式為分割。倘如被上訴人所述當時確有成立系爭約定，為何不辦理土地房屋鑑界後再按系爭約定為分割分配，以避免日後發生爭執。況證人呂玉珍亦證稱：分割前OO之1地號土地分割事宜是我辦的，印象中有好幾個人來找我辦分割，是按比例分割，我是依照他們講的哪一塊分給誰來登記，沒有人拿出手寫分割協議書，當時有分割草圖，有當場跟在場人確認說哪一塊給誰，新的權狀有交給各共有人，他們把權狀拿出來討論，我記得現場對分配的土地沒有意見。我沒有到過現場，所以不知道土地上有無房屋，一般來說，照持分比例才公平，否則需要協議書，我是按照各共有人持分比例計算面積去辦理分割登記，沒有人有意見（見原審卷第372至376頁）並提出辦理本案收件簿資料及分割前OO之1地土地登記謄本（見原審卷第383至39 5頁），是被上訴人所述已簽立系爭協議書及成立系爭約定之情並不能證明。退步言之，縱認有系爭約定存在，亦因共有人其後採依持分比例方式分割而被取代。是以，本院審酌上開事證，認分割前OO之1地共有人（即四大房後輩，含兩造在內）於93年協議分割土地時並未成立系爭約定，或因被取代而失其效力。　㈡兩造間就系爭地上物占用系爭土地部分並未成立默示分管協議，本件亦無民法第425條之1第1項規定適用：　1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。民法第425條之1第1項、第825 條定有明文。共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同（最高法院110年度台上字第409號判決意旨參照）。　2.查系爭房屋及邱氏家族各房所建房屋坐落於分割前OO之1地上之情況（見上開不爭執事項㈠、㈤、㈥、㈦，上開①至④證人所述）固可能係基於當時各共有人間分管契約約定而為有權占用。然該土地既已於93年4月5日經共有人協議分割並委由土地代書呂玉珍辦理而於93年6月17日完成分割登記，依上開說明，原分管契約於共有物分割完成後即生終止效力，兩造間無從依民法第425條之1第1項規定另行成立法定租賃關係。另被上訴人已稱參與協議分割之人後來也沒有再約定自己房子占用到分割後別人土地時該如何處理（見本院卷第142 頁），且花蓮縣玉里地政事務所曾於95年間就1044地等土地為測量並確認系爭房屋占用事實，上訴人於95年10月20日、 97年3月12日兩次分別寄發存證信函催告被上訴人拆遷系爭房屋（見原審卷第129、131頁），由此可見上訴人以積極行為反對上開分管契約於分割後繼續發生效力，是本件自無被上訴人所述兩造間已成立默示分管協議之情，亦無民法第42 5條之1第1項規定適用，即堪認定。　㈢上訴人依民法第767條第1項規定請求被上訴人拆除A、B地上物及騰空返還占用之土地為有理由，非權利濫用：　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又民法第 148條所定權利之行使，不得以損害他人為主要目的，旨在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該法條規定之限制。　2.查兩造原為分割前OO之1地共有人之一（見原審卷第391頁土地登記謄本），上訴人、被上訴人於93年間因分割及買賣原因分別單獨取得1044地、1047地所有權（過程如上開不爭執㈠至㈣）。被上訴人除保有1047地所有權外，其所有之系爭地上物占用1044地（參上開不爭執事項㈤、附圖所示）面積將近3分之1（計算式：166.25平方公尺÷523.37平方公尺）並占用該土地中心部位，顯已妨害上訴人可完整使用土地利益，上訴人基於所有權人地位欲收回使用而請求被上訴人拆屋還地，自非屬專以損害被上訴人為目的，且無證據顯示上訴人收回1044地再行利用之經濟價值，低於被上訴人拆除A、B 地上物所受之損害，故上訴人訴請拆屋還地，乃屬權利之正當行使，難認有何權利濫用之情，故被上訴人此部抗辯，並無理由。　 3.是以，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除 A、B地上物並騰空返還，為有理由。六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人應將A、B地上物拆除並將該占用土地部分騰空返還予上訴人，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。　　　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日民事第一庭審判長法官劉雪惠法官廖曉萍法官鍾志雄　　　　　以上正本係照原本作成。本件不得上訴。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日書記官蔣若芸

2024-10-17

HLHV-113-上易-23-20241017-1

重上

臺灣高等法院

確認優先購買權等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第520號上訴人唐辛存余蔣水倉李麗霞市更新建設股份有限公司上一人法定代理人楊宗錦上四人共同訴訟代理人李永然律師陳宜鴻律師被上訴人楊棟彥訴訟代理人余政勳律師複代理人李余信嘉律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國 112年4月13日臺灣基隆地方法院第一審判決（111年度重訴字第4 1號）提起上訴，本院於113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人唐辛存、余蔣水倉及李麗霞（下稱唐辛存等3人）為如附表所示土地（下稱系爭土地）之共有人，伊前向唐辛存等3人承租系爭土地作為鐵皮屋基地使用，並於民國107年9月10日訂立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自107年5月1日起至112年4月30日止，伊依民法第426 條之2、土地法第104條規定就系爭土地有優先承買權，並經雙方於系爭租約第6條確認此情。詎唐辛存等3人於110年10 月6日出售系爭土地及基隆市○○區○○段0000、000000、00000 0、000000地號土地（以上4筆土地下合稱0000地號等4筆土地）予上訴人市更新建設股份有限公司（下稱市更新公司），卻完全未通知伊願否以相同條件優先承買，更於110年10 月18日向基隆市地政事務所辦理以買賣為原因之系爭房地所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）予市更新公司完畢；前開優先承買權依民法第426條之2、土地法第104條規定具有物權效力，上訴人間就系爭土地、0000地號等4筆土地所訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）及所為系爭移轉登記均不得對抗伊，且違反前開強行規定，依民法第71條規定應屬無效，伊已以起訴狀繕本之送達行使優先承買權，上訴人自應塗銷系爭移轉登記，按同一條件出售予伊，並於伊繳付價金同時移轉系爭土地所有權登記予伊等情。爰請求確認伊就系爭土地之優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，唐辛存等3人並應就系爭土地按與系爭買賣契約相同條件與伊訂定買賣契約，及於伊給付買賣價金之同時移轉系爭土地所有權登記予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人之子楊一書所有門牌號碼基隆市○○區 ○○路00號房屋（為鋼架結構，作為臨時停車場使用，下稱00 號房屋）原坐落基隆市○○區○○段0000地號土地（後因分割而改坐落於同段000000地號土地），惟違法加蓋致無權占有系爭土地約35坪，唐辛存等3人係為取得在拆屋還地前之使用補償金，方與被上訴人簽訂系爭租約，被上訴人既非00號房屋之所有權人，系爭租約即非租地建屋契約，且前開加蓋違章建築之行為已違反都市計畫法第42條第1項規定，被上訴人不能因此就系爭土地取得民法第426條之2、土地法第104 條之優先承買權，僅因系爭租約第6條約定取得具債權效力之優先承買權，唐辛存等3人依此僅須詢問被上訴人有無意願優先承買，並無以書面通知之義務。唐辛存等3人於109年 2月4日即以存證信函通知被上訴人包含系爭土地在內之9筆土地出售之情，嗣雖減縮買賣標的，惟以系爭買賣契約出售者仍包含系爭土地；余蔣水倉之子余逸隆已於110年9月29日、同年月30日以LINE通訊軟體傳送訊息告知被上訴人太太賴淑娟系爭土地之相關買賣內容，唐辛存等3人更委由李德雄（即系爭土地之原實質共有人）於110年10月1日下午5時許在被上訴人診所2樓告知被上訴人系爭土地買賣之全部細節，然經被上訴人當場明示其無承買系爭土地之意願而拋棄優先承買權，故唐辛存等3人始於110年10月6日辦理系爭土地之買賣過戶事宜，被上訴人已無優先承買權可資行使。如認被上訴人仍有優先承買權，該權利之行使不得對抗市更新公司，且其效力不及於0000地號等4筆土地，就系爭土地復應限於被上訴人依系爭租約所租用之35坪面積範圍內，自無從依系爭買賣契約之相同條件與唐辛存等3人締結買賣契約；況系爭租約已於112年4月30日屆期且未經續約，00號房屋違規增建部分亦經主管機關排期拆除，被上訴人於辦理系爭房地所有權移轉登記前既已無權承租系爭土地，本件自無權利保護之必要等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參照）。本件被上訴人起訴主張其就系爭土地有優先承買權存在，惟為上訴人以前情否認，可見雙方就被上訴人對系爭土地有無優先承買權乙情確有爭議，且被上訴人之權益將因前開優先承買權之存否而處於不安之狀態，並得以確認判決除去之，故被上訴人提起本件確認訴訟，自有確認利益，合先敘明。　㈡次按民法第426條之2第1項前段規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。又土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1 項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，其規範意旨在保護現有房屋所有權人之權益，使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。且該條所稱「承租人」之範圍，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故得依土地法第104條規定主張優先購買權者，固非僅限於「租用基地建築房屋」關係，即令房屋建造完成後，始由房屋受讓人向土地所有人租用該基地，仍無礙該條之適用。惟按民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，既係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之特權，其適用範圍不宜過寬，是得據以主張優先承買權之人，仍以於基地出賣時，對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者為必要，否則前開欲使基地與其上房屋合歸一人所有以求法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值並盡經濟上效用之立法目的即無從達成（最高法院91年度台上字第2154號、106年度台上字第1268號、111年度台上字第206號、111年度台上字第2616號判決參照）。經查： ⒈被上訴人主張系爭土地原為唐辛存等3人所共有，雙方於107 年9月10日訂立系爭租約，約定唐辛存等3人自107年5月1日至112年4月30日止出租系爭土地共約35坪予被上訴人等事實，業據被上訴人提出系爭租約為證（見原審卷第17頁）。次依證人李德雄（即上訴人主張系爭土地之原實質共有人）於本院所證：被上訴人的太太在伊等機關用地上建房子，已經建好幾年，伊等發現後跟被上訴人太太請求補償金，因為都沒有打契約，經過幾年後怕拿不到補償金，地也收不回來，所以伊等就與被上訴人太太商量打契約，才簽立系爭租約；當初跟伊等聯繫的都是被上訴人太太，但實際承租人是被上訴人，簽立系爭租約是因為如果不打契約就會變不定期租賃，土地就會收不回來，伊等本來打算5年就把土地收回來，所以倒不如先租給被上訴人一定的期間，之後就可以不續租把土地收回等語（見本院卷第343頁），並參酌系爭租約內已明言唐辛存等3人將系爭土地「出租」予被上訴人之意旨，並訂明租金、租期、屆期續租與否之處理方式等節（見原審卷第17頁），堪認唐辛存等3人確欲出租系爭土地予被上訴人，始特意與被上訴人以書面締結系爭租約，至其雖意在避免日後法律爭議以期順利取回系爭土地，以及於取回前先行取得土地使用對價，惟此內心動機無礙兩造達成租賃契約之意思表示合致，上訴人辯稱系爭租約非屬租賃契約，被上訴人未向唐辛存等3人承租系爭土地云云，固無可採。 ⒉惟按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，是於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。又按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，於出名人依此債權契約移轉不動產所有權予借名人之前，借名人尚非該不動產之所有權人，自不得本於所有權人之身分行使權利（最高法院108年度台上字第2154號、111年度台上字第 897號判決同此意旨）。查被上訴人主張系爭土地上存有鐵皮屋之事實，雖為上訴人所不否認，然辯稱：該鐵皮屋係由被上訴人之子楊一書所有之00號房屋向外違章加蓋而成，並非被上訴人所興建及所有等語，並提出基隆市政府建築管理資訊系統－執照存根查詢系統之查詢資料、林務局農林航空測量所91年1月1日、93年2月11日航空照片、00號房屋及坐落土地之建物、土地登記謄本為佐（見本院卷第139至149、 215至225頁）。參以00號房屋之建物登記謄本已記載該建物之主要用途為臨時停車場、主要建材為鋼造等情（見本院卷第215頁），系爭買賣契約亦記載：土地上（即系爭土地）「車庫」拆除及楊醫師（即被上訴人）租賃換約由買方（即市更新公司）自行處理等語（見原審卷第219頁）。再依前開航空照片（見本院卷第143至149頁），可見系爭土地係於 91年1月1日至93年2月11日間某時始出現以鐵皮覆蓋之建物，不僅與00號房屋係於91年間取得使用執照乙情具有時間之密接性，復無結構上明顯可認與64號建物相區隔之情，另佐以被上訴人不僅未否認系爭土地上之鐵皮屋係屬00號房屋未經登記之違建部分，以及上訴人所主張該違建係由00號房屋向外加蓋等情（見本院卷第132至133、252-9、252-11頁），反稱：系爭土地上所建鐵皮屋1棟即00號房屋（含違建）之實際所有人本即為伊，僅係伊購入時為了節稅考量而借名登記予早已移居美國多年之伊子楊一書，購屋資金為伊實際出資，使用收益亦為伊所保有等語（見本院卷第189頁），堪認系爭土地上之鐵皮屋係由00號房屋向外加蓋而成，且難認具有構造上或使用上之獨立性。00號房屋既登記為楊一書所有，縱係被上訴人借名登記予楊一書，依前說明，被上訴人仍不得以此內部關係對抗上訴人而主張00號房屋為其所有，該違建部分亦因欠缺構造上及使用上之獨立性而不得單獨為所有權之客體，自應與00號房屋同屬楊一書所有，且無從由被上訴人單就該部分取得事實上處分權；被上訴人主張系爭土地上所存之鐵皮屋係其所有或具有事實上處分權云云，自難採取。 ⒊被上訴人雖以系爭租約向唐辛存等3人承租系爭土地共約35坪，惟其既非其上建物之所有權人或事實上處分權人，依上說明，即難認屬民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定所稱之承租人。又觀系爭租約第6條僅記載唐辛存等3人如於租賃期限內出售系爭土地，被上訴人有優先承買權，並未就通知方式、行使期限及其法律效果等特為約定，亦未明言排除民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定之適用，被上訴人復自陳依當時締約雙方均非屬法律專業之情況，不可能係有意排除適用前開規定，系爭租約第6條約定純係為確認其依前開法律規定有優先承買權之申明約定等語（見本院卷第97頁），顯見締約雙方並非欲以系爭租約第6 條約定排除前開規定之適用而另行議定優先承買權，僅在重申被上訴人得在符合該等規定之情況下以承租人之身分取得系爭土地之法定優先承買權。從而，本件被上訴人既不符民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定要件，自無從取得對系爭土地之前開法定優先承買權，即屬甚明。 ⒋從而，被上訴人對系爭土地並無優先承買權存在。其請求確認就該地有優先承買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於其給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予其，均無理由，不應准許。四、綜上所述，被上訴人請求確認其就系爭土地之優先購買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條規定，請求塗銷系爭移轉登記，並請求唐辛存等3人按與系爭買賣契約相同條件與其訂定系爭土地之買賣契約，及於被上訴人給付買賣價金之同時，移轉系爭土地所有權登記予被上訴人，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第2項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二十三庭審判長法官張松鈞法官吳孟竹法官許勻睿附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段 ○段地號平方公尺 1 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 00 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 2 基隆市 ○○區 ○○段 0000-0 000 唐辛存：3分之1 李麗霞：3分之1 余蔣水倉：3分之1 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　書記官莫佳樺

2024-10-16

TPHV-112-重上-520-20241016-1

訴

臺灣彰化地方法院

確認租賃關係存在

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第1116號原告林秀川訴訟代理人蘇文俊律師複代理人吳奕賢律師被告楊翠娥訴訟代理人陳世煌律師李冠穎律師被告洪湟淥即洪銘成上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國113年9月 25日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告與被告楊翠娥間坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地及其上建物即門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路00000號之租賃關係存在。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告楊翠娥負擔百分之50，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；又原告之訴，有當事人不適格或欠缺權利保護必要者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第 247條第1項前段、第249條第2項第1款分別規定甚明。本件原告主張其所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00000號建物（下稱系爭建物）就被告楊翠娥、洪湟淥（以下各稱其名）所有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在，洪湟淥承認原告之主張（本院卷第156頁），原告對洪湟淥之系爭土地之租賃權存否已無不明確之情事，原告之法律地位要無不安定之狀態，其訴請確認此部分之法定租賃權存在，難認有受確認判決之法律上利益，應依民事訴訟法第249條第2項第1款規定，予以駁回。又楊翠娥否認原告之主張，則原告對於楊翠娥之系爭土地有無租賃關係存在，即屬不明確，原告在私法上之地位自有受侵害之危險，且此項危險得以對於楊翠娥之確認判決除去，是原告提起此部分之確認之訴，於法尚無不合。二、洪湟淥經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體事項一、原告主張：伊與訴外人洪清雄為夫妻，育有洪湟淥及訴外人洪明煌及洪淑玲、洪淑芬（下稱洪湟淥等4人），楊翠娥為洪明煌之配偶。洪清雄為系爭土地之原所有權人，於88年間在地上興建系爭建物，洪清雄於89年1月23日過世後，其繼承人於89年5月10日以遺產分割協議（下稱系爭協議）由洪湟淥、洪明煌取得系爭土地所有權各2分之1，原告則取得系爭房屋之事實上處分權，系爭建物與系爭土地間即有法定租賃關係存在，又系爭協議並無特別約定分得房屋之原告不許使用土地，嗣楊翠娥於95年10月25日受贈洪明煌之土地應有部分25分之12時，及原告自102年5月15日起至112年5月14日止，將系爭房屋出租予統一超商股份有限公司（下稱統一公司），楊翠娥早已知悉且無反對，有默許原告繼續使用系爭土地之意。爰依民法第425條之1規定或類推此規定，提起本件訴訟，並聲明如主文第1項所示。二、被告楊翠娥則以：原告與洪湟淥等4人就系爭土地、建物為系爭協議後，原共有人間之共有關係及分管約定即已終止，原告喪失對系爭土地之共有權，且未舉證其與被告有使用土地之約定，楊翠娥或洪明煌亦未向原告收取任何對價，難謂原告有何權源占用土地，遑論兩造間有法定租賃關係。又系爭建物為88年間興建之鐵皮屋建物，已逾財政部頒布之固定資產耐用年數表所示金屬建造（有披覆處理）之耐用年限20 年，且因鄰近海邊，風力極強，鹽分甚高，應已達不堪使用之程度，縱系爭土地、建物有法定租賃關係存在，亦應歸於消滅，不因原告嗣後改造或更新建物結構而使消滅之租賃關係回復。況系爭建物占用面積之土地價值新臺幣（下同）70 7,720元，該建物之價值則為66,700元，兩者相差懸殊，系爭建物顯不具相當之經濟價值等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。查原告主張系爭土地及建物原為洪清雄所留遺產，為原告與洪湟淥等4人於89年1月23日繼承取得土地及建物之所有權，楊翠娥於95年10月25日受贈取得洪明煌之土地應有部分25分之12時，及系爭建物範圍為彰化二林地政事務所102年11月19日二林測字第2161號土地測量成果圖所示編號②部分（本院卷第91頁）等情，此為兩造所不爭執（本院卷第158至159、298頁），堪予採信。又系爭土地、建物原同屬原告與洪湟淥等4人所有，其等同時將建物、土地所有權讓與相異之繼承人原告、洪湟淥及洪明煌，酌以本件遺產分割協議並無約定建物之存續期間，自有使建物繼續占用土地存續之意，則依民法第425條之1之規定，系爭建物對系爭土地有法定租賃權存在，楊翠娥因贈與取得洪明煌就系爭土地之應有部分，應繼受此項法律關係，是原告主張系爭建物、土地有法定租賃關係存在，係屬有據。楊翠娥雖抗辯原告於系爭協議後喪失對土地之共有權，系爭建物為無權占用等語，惟原告之系爭房屋占用土地係依法定租賃關係，自與其是否喪失土地共有權無關，併此敘明。　㈡又按房屋是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，反之，房屋經出租人同意而改造時，應以變更後之狀態認定是否達不堪使用。查系爭建物於88年完成建造時為鋼架造一層建物，南、北、西側牆面及屋頂均以鐵皮覆蓋；於92年時，北、東側面改為立柱及加裝玻璃，其餘仍包覆鐵皮，如一般常見之便利超商外觀；於112年時，建物之西側覆蓋綠色鐵皮，屋頂則疊加鐵皮，有照片及使用執照影本等可佐（本院卷第69、219至2 27頁），可見系爭建物現況與興建時，已有不同。又查，原告自92年至112年間將系爭建物出租統一公司期間，為楊翠娥以通盈裕有限公司加盟統一公司之方式，在系爭建物經營超商生意，此為楊翠娥所肯認（本院卷第298頁），楊翠娥亦稱其經營期間，7-11公司告知原告漏水，要求原告裝鐵皮才有外加上綠的鐵皮等情（本院卷第298至299頁），可見系爭建物變更外觀及加裝綠色鐵皮等情，均係配合楊翠娥經營超商之條件，原告主張系爭建物之之加固更新已得楊翠娥之同意，自屬有據，依前開說明，應以系爭建物現狀認定有無不堪使用之情。再查，系爭建物於108年時雖已達財政部頒布之固定資產耐用年數表所示金屬建造（有披覆處理）之耐用年限20年，惟被告自承在建物內經營商業活動至000年0月間止，可見系爭建物之構造尚屬堅固而可繼續使用，亦具有一定經濟價值，並未因鐵皮銹蝕而至不堪用之情況，楊翠娥抗辯已因系爭建物不堪使用而消滅租賃關係等語，自不足採。四、綜上所述，原告依民法第425條之1規定，請求確認系爭房屋以法定租賃關係占有楊翠娥之系爭土地，為有理由，應予准許。原告對洪明湟之請求，則無確認利益，應予駁回。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。六、訴訟費用之負擔：民法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日民事第二庭法　官　李莉玲以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日書記官謝儀潔

2024-10-16

CHDV-112-訴-1116-20241016-1

上

臺灣高等法院臺南分院

確認優先承買權存在

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度上字第319號上訴人王齊顯（曾月霞之承受訴訟人）訴訟代理人王齊樂張道周律師被上訴人蕭宇凱兼上一人訴訟代理人蕭閔中被上訴人蔡如雅上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於民國11 2年11月21日臺灣嘉義地方法院112年度訴字第64號第一審判決提起上訴，本院於113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落嘉義市○○段0○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌嘉義市○區○○街000號未保存登記房屋（下稱門牌000號房屋），原為訴外人許林欵所有，許林欵於民國47年間，將系爭土地及門牌000號房屋出售予訴外人郭李起，嘉義縣政府並通知郭李起於1個月內，向地政事務所辦理所有權移轉登記，惟郭李起均未辦理。嗣郭李起死亡，系爭土地及門牌000號房屋於59年12月26日，由郭李起之繼承人李理民、林金鑾出售予實際買受人曾月霞，僅因家庭因素而以上訴人名義簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），64年6月2日辦理門牌000號房屋稅籍移轉，申請由曾月霞為繳費義務人迄今。依系爭買賣契約第1條約定，曾月霞買受之房屋，除坐落同段000-0地號土地（下稱000-0土地）上之房屋外，尚包括系爭土地上房屋，兩者一體成形，均屬39年7月20日跨越系爭土地及000-0土地所興建之同一建物。許林欵死亡後，因系爭土地未辦理繼承登記，經嘉義市政府自95年8月1日起列冊管理，並於期滿後，由嘉義市政府移請財政部國有財產署（下稱國財署）公開標售，國財署南區分署再委託訴外人臺灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金融資產公司）辦理，被上訴人於111年11月3日得標，依最高法院99年度台上字第2344號判決意旨，曾月霞在民法第425條之1於89年5月5日施行前受讓門牌000號房屋，得類推適用民法第425條之1規定，推定在門牌000號房屋得使用期限內，與系爭土地間有租賃關係，上訴人並繼受曾月霞而為系爭土地之承租人，則依土地法第104條第1項前段規定，有依相同條件優先購買之權，惟上訴人於111年11月3 日向金融資產公司申請優先承買遭駁回，爰請求確認上訴人對系爭土地有優先承買權存在等語。二、被上訴人則以：系爭土地標售文件中未有合法使用人或出租等記載。上訴人所提證據，無法證明系爭土地上之房屋屬許林欵所有。系爭買賣契約記載出售○○街房屋僅1棟，稅籍編號0000號，亦與64年間變為○○街000號、000-0號2棟房屋，稅籍編號00000000000不符。且門牌000號房屋係57年間起課房屋稅，許林欵於47年間出售系爭土地予郭李起時，系爭土地上並無門牌000號房屋，門牌000號房屋應係上訴人嗣後違章增建，始由原本1棟變成2棟。又民法第425條之1係89年5 月5日實施，上訴人無法合理化其無權占有系爭土地之事實。且縱認得類推適用民法第425條之1規定，依上訴人主張，門牌000號房屋於47年間即存在，迄今已逾木石磚造房屋35 年耐用年限，上訴人不得再主張有租賃關係。況門牌000號房屋目前構造已非早期木造，上訴人未經許林欵同意，自行改造結構為鐵皮屋，延長房屋使用期限，亦不能類推適用民法第425條之1規定等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對於坐落嘉義市○○段○○段0 0000地號土地（面積36平方公尺、權利範圍全部）之優先承買權存在。　　被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地原為許林欵所有。（原審卷第17、173-179頁）　㈡依上訴人所提47年嘉府地字第0467號嘉義縣都市土地移轉限期辦理登記通知書所載，受通知人：許林欵、郭李起，土地坐落：嘉義區○○段4小段00-00，地目建，面積0.0044，共有額：全，檢查土地權利移轉情形：四年前賣与郭李起（原審卷第21頁）。郭李起未曾登記為系爭土地之所有權人。　㈢曾月霞曾以王齊顯（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約定：「乙方（即李理民、林金鑾）等共同繼承所有嘉義市○ ○段○○段○○○○○地號面積0.00柒伍公頃及仝所○○之壹零地號面積0.00叁陸公頃共貳筆，面積0.0壹壹壹公頃（33.581坪）建地連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋壹棟，雙方議定每坪以新臺幣玖仟元出售與甲方（即王齊顯）為業…乙方出售與甲方弍筆建地之中有○○之壹零地號（即許林欵名義部份），將來甲方倘需辦理過戶時概由甲方專權處理乙方應將盡（簡體字）有所繳地價稅單據（簡體字），於末尾款交付同時與土地權利書狀一併交與甲方作為憑證。房屋移交定本約成立日起弍個月即民國六十年弍月弍拾肆日…對於遷讓移交現住人另有期限遷讓同意書乙紙付執為據…」。（原審卷第23-29頁）　㈣稅籍編號00000000000之房屋（嘉義市○區○○街000號000之1號），依課稅明細表所載，其構造別為E（即木石磚造之雜木造），總面積為88.6（原審卷第183-201、157頁）。依嘉義市政府財政稅務局房屋稅籍登記表記載，該屋於57年上期起課房屋稅，曾月霞於64年6月2日因買賣取得，持分全部迄今（原審卷第101頁）。　㈤嘉義市○○段○○段0000○號即門牌嘉義市○○街000號房屋（坐落0 00-0土地，主要建材：木石磚造，層次：一層，其他登記事項：本合法建物尚有部分面積因使用鄰地未予以登記）於37 年12月31日建築完成，於113年2月21日第一次登記所有權人為王齊顯。該建物測量成果圖如本院卷第120頁所示。（本院卷第118-120頁）　㈥金融資產公司辦理國財署南區分署委託標售111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物（系爭土地為標號00），經被上訴人以新臺幣（下同）400萬0,004元標得系爭土地。（原審卷第35-41、63-65頁）　㈦上訴人之被繼承人曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金融資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先購買權，經金融資產公司駁回。（原審卷第47-49頁）　㈧依嘉義市房屋耐用年數及折舊率標準表，木石磚造之雜木造房屋，耐用年數為30年。（原審卷第157頁）　㈨曾月霞於起訴後之112年6月5日死亡，其子女王慧鐘（次女）、王錦雲（三女）、王麗珠（四女）、王映雪（五女）、王齊樂（三子），及代位繼承人蔡明軒（六女王美琳之子）均拋棄繼承，經臺灣臺北地方法院准予備查，而由上訴人（長子）、王齊嚴（次子）繼承（原審卷第217、267-271、275 頁）。嗣王齊嚴於112年6月18日死亡（無配偶及直系卑親屬，父母已死亡），其繼承人即兄弟姊妹王美華（同父異母）、王慧鐘、王錦雲、王麗珠、王映雪、王齊樂均拋棄繼承，經嘉義地方法院准予備查，而由上訴人繼承（原審卷第273 、277-287頁）。五、兩造爭執事項：　　上訴人主張曾月霞依系爭買賣契約買受之房屋，與坐落系爭土地、103-4土地上之房屋即門牌000號房屋係一體成形，屬同一建物，類推適用民法第425條之1規定，曾月霞為系爭土地承租人，曾月霞死亡後，由上訴人繼受為承租人，依土地法第104條第1項前段規定，就系爭土地有優先購買權，而請求確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在，有無理由？六、得心證之理由：　㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104 條第1項亦有明文。　㈡系爭土地原為許林欵所有，經金融資產公司辦理國財署南區分署委託標售111年度第13批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物（系爭土地為標號31），由被上訴人以400萬0,004元標得系爭土地。曾月霞曾以「不動產買受人」身分，向金融資產公司主張為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先購買權，經金融資產服務公司駁回，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈥、㈦）。　㈢上訴人雖主張：系爭土地及其上門牌000號房屋，原同屬許林欵所有，許林欵僅將門牌000號房屋之事實上處分權讓與郭李起，曾月霞再與郭李起之繼承人訂立系爭買賣契約，取得門牌000號房屋之事實上處分權，致系爭土地與門牌000號房屋分屬不同人，得類推適用民法第425條之1規定，推定有租賃關係云云（本院卷第341-342頁）。惟查：　⒈依上訴人所提47年嘉府地字第0000號嘉義縣都市土地移轉限期辦理登記通知書（原審卷第21頁）所載，受通知人：許林欵、郭李起，土地坐落：嘉義區○○段4小段00-0，地目建，面積0.0044，共有額：全，檢查土地權利移轉情形：4年前賣與郭李起等語（不爭執事項㈡）以觀，買賣之標的並未包括房屋，尚難以此逕認系爭土地上之門牌000號房屋為許林欵所有，抑或許林欵已將該屋之事實上處分權讓與郭李起。　⒉曾月霞雖以上訴人（買受人）法定代理人之身分，於59年12 月26日與李理民、林金鑾（出賣人）訂立系爭買賣契約，約定：李理民、林金鑾等共同繼承之000-0土地及系爭土地共2 筆建地，連同其上建物木造蓋瓦（稅籍0000號）房屋1棟（下稱稅籍0000號房屋），雙方議定每坪以9,000元出售與上訴人等語（不爭執事項㈢），惟許林欵並非系爭買賣契約之當事人，除無法以此逕認前開買賣標的之稅籍0000號房屋為許林欵所有外，依系爭買賣契約第6條約定，買賣標的中之系爭土地（即許林欵名義部分），將來上訴人倘需辦理過戶時，概由上訴人專權處理，李理民、林金鑾應將所繳地價稅單據，於末尾款交付同時，與土地權利書狀一併交與上訴人作為憑證。及第7條約定，房屋移交定於系爭買賣契約成立日起2個月即60年2月24日，同時上訴人應提出14萬元交與李理民、林金鑾作為第二次款。對於遷讓移交現住人另有期限遷讓同意書乙紙付執為據等語（不爭執事項㈢，原審卷第23- 29頁），亦堪認系爭買賣契約訂立時，系爭土地仍無法自許林欵處移轉登記予郭李起或其繼承人李理民、林金鑾，致李理民、林金鑾無法於系爭買賣契約訂立後，即將系爭土地辦理過戶予上訴人，而須待上訴人日後處理，然就稅籍0000號房屋，李理民、林金鑾卻可與上訴人約定移交及遷讓之日期，則稅籍0000號房屋之事實上處分權人應係李理民、林金鑾，而非許林欵，否則李理民、林金鑾即可一併就系爭土地自許林欵處辦理移轉登記。此由系爭買賣契約標的中之000-0 土地，已於64年10月17日，由郭李起之繼承人李理民、詹林金鑾等8人，移轉登記予曾月霞（本院卷第249-252頁），而系爭土地卻仍登記在許林欵名下，不曾辦理移轉登記予郭李起（不爭執事項㈡），亦足資佐證。　⒊又稅籍0000號房屋於99年，因嘉義市行政區域里鄰調整，而調整稅籍編號為00000000000。依該屋57年房屋稅籍登記表所載，房屋門牌為000-0、000號，基地為000-0土地，「所有人典權人或管理人」欄最初記載之人為郭李起，且無許林欵之相關記戴。曾月霞並於64年間，以買賣（發生日期：64 年6月2日）為由，將該屋原納稅義務人李理民、詹林金鑾等 8人，申請變更為曾月霞等情，有嘉義市政府財政稅務局113 年6月6日嘉市財房字第1137006146號函及檢送之房屋稅籍登記表（本院卷第401頁），及嘉義縣財政稅務局113年6月7日嘉縣財稅房字第1130009714號函檢送之房屋稅籍名義變更資料通報書（本院卷第405-409頁）可稽。且稅籍編號0000000 0000房屋無各自門牌（即000號、000-0號）之稅籍編號一節，亦有嘉義市政府財政稅務局113年4月24日嘉市財房字第11 37004290號函（本院卷第271頁）可考。足徵系爭買賣契約所載稅籍0000號房屋，雖有2個門牌，惟稅籍編號僅有1個，且均非許林欵所有。　⒋再參諸嘉義市○○段○○段000○號建物（門牌：○○街000號之0，下稱門牌000之0號房屋），係坐落000-0土地上，並於65年4 月26日以買賣為原因（原因發生日期：64年6月2日），登記為曾月霞所有，嗣由上訴人繼承取得，有建物登記第二類謄本（原審卷第301頁）、第三類謄本（本院卷第231頁）可參。嘉義市○○段○○段0000○號（門牌：○○街000號），則於113 年2月21日由上訴人辦理第一次登記（不爭執事項㈤），依該建物之建物測量成果圖（本院卷第120頁）所示，門牌000號房屋除坐落000-0土地外，有部分係跨建在系爭土地上。再參諸上訴人所提建物平面圖（本院卷第211頁），門牌000號及000之0號房屋之格局相通，上訴人並陳稱：系爭買賣契約標的包含門牌000號及000之0號房屋，且購買時，兩門牌房屋即已相通，內部更是一體成形等語（本院卷第161頁、原審卷第292頁），則曾月霞以上訴人名義向李理民、林金鑾購買之稅籍0000號房屋1棟，縱包括前開門牌000號（含跨建在系爭土地上部分）及000之0號房屋，依前述（⒈⒉⒊），前開房屋之事實上處分權人及出賣人亦均非許林欵。　⒌另上訴人所提臺灣自來水公司裝置證明（本院卷第97頁）、臺灣電力公司函（本院卷第98頁）、嘉義市政府財政稅務局函（本院卷第321-322頁），均無法證明稅籍0000號房屋或門牌000號房屋曾為許林欵所有。且房屋占用土地之原因多端，不必然有合法之占用權源，上訴人主張：依土地所有權人始有權在土地上興建房屋之常情，坐落系爭土地上之門牌 000號房屋，應係許林欵興建並原始取得所有權，或主張：依房地一併出賣之常情，許林欵出賣系爭土地予郭李起時，應係一併出賣其上門牌000號房屋並讓與事實上處分權予郭李起云云，均難憑採。　㈣綜上，許林欵雖為系爭土地之原所有權人，惟稅籍0000號房屋，或跨建至系爭土地上之門牌000號房屋，既非許林欵所有，則縱上訴人或曾月霞因與第三人買賣而取得前開房屋之事實上處分權，而與房屋坐落之系爭土地所有人為不同人，亦與民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，因僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之要件不符，自難認曾月霞（或上訴人）與系爭土地間有法定租賃關係存在，則其類推適用民法第425條之1規定，主張其為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先購買權云云，並無可採。七、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項前段規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權存在，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　李素靖　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余玟慧　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林育幟上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　被上訴人不得上訴。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：　上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請　第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2024-10-15

TNHV-112-上-319-20241015-1

上

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第186號上訴人王萬吉王傳貴王再發王景秋王雪玉共同訴訟代理人陳志峯律師複代理人李庚道律師被上訴人張坤祥張彩鳳張惟傑張惟森張競文共同訴訟代理人蘇衍維律師複代理人曾福卿上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年8 月11日臺灣新北地方法院111年度訴字第3204號第一審判決提起上訴，本院於113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文本訴部分第二項關於「原告張彩鳳新臺幣323元」之記載應更正為「原告張彩鳳新臺幣233元」。事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人張坤祥、張彩鳳、張惟傑、張惟森、張競文（下逕稱其姓名，合稱被上訴人）與上訴人王萬吉、王傳貴、王景秋（下逕稱其姓名，與上訴人王再發、王雪玉合稱上訴人）及其他共有人共有新北市○○區○○段0000地號土地（重測前為同區○○段○○○○○段000-4地號土地，下稱系爭土地）。上訴人之被繼承人王加勝於民國38年12月10日就系爭土地分割重測前之同區○○段○○○○○段000地號土地（下稱23 0土地）設定權利範圍為25.62坪（後登記為84.69平方公尺）之地上權（下稱系爭地上權），嗣王加勝死亡後，上訴人於80年7月2日以繼承為原因登記為系爭地上權之共有人（應有部分各為1/5）。又上訴人所共有未辦理建物第一次所有權登記之門牌號碼新北市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭房屋），占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示暫編地號1076⑴、1076⑵部分土地（下依序稱1076⑴部分土地、1076⑵ 部分土地），惟1076⑵部分土地（面積103.6平方公尺）非屬系爭地上權之範圍，為無權占有，上訴人無法律上原因，受有占用該部分土地之使用利益，致伊等受有損害。爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，求為命上訴人應將系爭房屋占用1076⑵部分土地範圍之建物拆除，返還1076⑵ 部分土地予被上訴人及其他全體共有人；另擇一依民法第17 9條、第184條第1項前段、後段、第185條規定，請求上訴人自110年1月6日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付張坤祥新臺幣（下同）500元、張彩鳳233元、張惟傑97元、張惟森98元、張競文97元，併陳明願供擔保請准宣告假執行（原審判決駁回被上訴人其餘之訴部分，未據被上訴人上訴，非本院審理範圍，下不贅述）。對上訴人提起反訴部分則以：上訴人並非基於行使地上權之意思占用1076⑵部分土地，不能時效取得地上權，且地上權登記請求權亦應先向主管機關申請等語，資為抗辯。二、上訴人則以：系爭房屋為王加勝於00年0月出資興建，伊等因繼承而共有系爭房屋，且王萬吉、王傳貴、王景秋亦為系爭土地之共有人，應適用或類推適用民法第425條之1規定，系爭房屋坐落系爭土地有法定租賃關係存在；另系爭房屋占有1076⑵部分土地超過50年，依民法第772條準用第769、770 條規定，已時效取得地上權，伊等自非無權占有1076⑵部分土地等語，資為抗辯。並於原審提起反訴，主張：王加勝於 38年12月10日在系爭土地設定系爭地上權，其於58年間興建系爭房屋，占用系爭土地超過系爭地上權設定範圍即1076⑵ 部分土地，係基於行使地上權之意思而占用，依民法第772 條準用第769條、第770條規定，已時效取得地上權登記請求權，爰求為確認上訴人就系爭土地如1076⑵部分土地有地上權登記請求權存在。三、原審就本訴前開部分判決上訴人敗訴，即判命上訴人應將系爭土地上之系爭房屋占用1076⑵部分土地（面積103.6平方公尺）範圍之建物拆除，將該部分土地返還予被上訴人及其他全體共有人；並應自110年1月6日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付張坤祥500元、張彩鳳233元、張惟傑97元、張惟森98元、張競文97元。上訴人就其敗訴部分全部不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決本訴不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。原審另就反訴部分判決上訴人全部敗訴，上訴人就其反訴敗訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決反訴部分廢棄。㈡確認上訴人就系爭土地如1076⑵部分土地（面積103.6平方公尺）有地上權登記請求權存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、查系爭土地係分割自重測前230土地，王加勝於38年12月10 日就230土地設定權利範圍為25.62坪（後登記為84.69平方公尺）之系爭地上權，230土地於77年7月6日分割出230-4土地（即系爭土地），系爭地上權則轉載於230-4、230-5（重測後：新北市○○區○○段0000地號土地，下稱1077土地）、23 0-6地號土地（重測後：新北市○○區○○段0000地號土地，下稱1078土地），並於80年7月2日以繼承為原因登記為上訴人共有（權利範圍為84.69平方公尺，應有部分各為1/5）；王加勝於00年0月出資興建未辦保存登記之系爭房屋，其於79 年3月6日死亡後，系爭房屋為上訴人所共有；被上訴人為系爭土地之共有人，張惟森應有部分3263/50400（110年1月6 日登記取得）、張坤祥應有部分3319/10080（109年8月7日登記取得）、張彩鳳應有部分245/1600（108年3月12日登記取得）、張競文應有部分51/800（108年1月23日登記取得）、張惟傑應有部分51/800（107年12月10日登記取得）；系爭房屋占用系爭土地如新北市新莊地政（下稱新莊地政）事務所112年3月17日莊土測049900號土地複丈成果圖（即附圖）所示暫編地號1076⑴（面積84.69平方公尺，即1076⑴部分土地）、暫編地號1076⑵（面積103.6平方公尺，即1076⑵部分土地），系爭地上權權利範圍未包含1076⑵部分土地等情，有新莊地政112年1月9日函文、112年2月21日函文、土地登記謄本及附圖在卷可稽（見原審限閱卷第3頁、第25頁至第27頁、第143頁、第163頁至第167頁、原法院110年度訴字第2706號卷一第321頁、第117頁至第121頁、本院卷第133頁至第137頁、原審訴字卷第147頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第338頁至第341頁），堪認為真正。五、被上訴人本訴依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求上訴人拆除系爭房屋占用1076⑵部分土地範圍之建物，並返還該部分土地；另擇一依民法第179條、第184條第 1項前段、後段、第185條規定，請求上訴人給付無權占有土地之不當得利或損害賠償，均為上訴人所否認；上訴人反訴請求確認系爭土地如1076⑵部分土地（面積103.6平方公尺）有地上權登記請求權存在，亦為被上訴人所拒，經查：㈠被上訴人本訴請求上訴人拆屋還地部分：　　按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。從而，上訴人辯稱其等共有之系爭房屋係有權占有系爭土地，自應就占有權源存在之事實負舉證責任。 ⑴上訴人辯稱系爭房屋坐落系爭土地有法定租賃關係存在： ①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意始足稱之（最高法院89年度台上字第284號判決意旨參照）。 ②查系爭房屋係上訴人之父親王加勝於00年0月間出資興建，未辦理建物第一次所有權登記，王加勝於79年3月6日死亡後，由上訴人共有；系爭房屋坐落基地包含1076⑴部分土地及107 6⑵部分土地，其中1076⑴部分土地為系爭地上權所涵蓋，107 6⑵部分土地則非系爭地上權權利範圍所及等情，為兩造所不爭執（見本院卷第339頁、第340頁）；又王傳貴、王景秋、王萬吉依序於80年1月16日、85年5月30日、107年7月17日登記取得系爭土地應有部分1/160、4/640、63/1280，為系爭土地之共有人，亦有土地登記謄本可憑（見本院卷第119頁、第137頁），則系爭土地與系爭房屋雖有部分共有人相同，然系爭房屋占用非為系爭地上權範圍所及之1076⑵部分土地，仍應經系爭土地全體共有人同意，方有民法第425之1第 1項規定之適用。上訴人僅泛稱系爭房屋興建已逾50年，均無任何土地共有人向其提出異議，可見系爭房屋興建當時已經土地全體共有人同意云云，然系爭土地共有人單純未就系爭房屋之興建表示異議，僅屬單純沉默，上訴人未說明、舉證系爭土地共有人有何舉動或特別情事足以間接推知有同意王加勝或上訴人使用1076⑵部分土地之意思，自難以其等單純沉默而謂已默示同意王加勝或上訴人占用該部分土地。此外，上訴人未提出任何事證證明系爭房屋興建時，業經系爭土地全體共有人同意，依前開說明，即難認有民法第425條之1第1項規定之適用。職是，上訴人主張系爭房屋得適用或類推適用民法第425條之1規定，有權占用系爭土地之1076⑵ 部分土地，應屬無據。 ⑵上訴人辯稱系爭房屋坐落系爭土地已時效取得地上權： ①按時效取得所有權之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同；以所有之意思，20年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；以所有之意思，10年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，此觀民法第772條、769、770條規定可明。次按主張因時效取得地上權者，依民法第772條準用同法第7 69條或第770條之規定，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。此項意思依民法第944條第1項之規定既不在推定之列，故須由占有人負證明之責。又占有人無法律上之權源在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，認占有人係基於行使地上權之意思而占有（最高法院87 年度台上字第1284號判決意旨參照）；再按民法第772條準用第769條及第770條之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有（最高法院89年度台上字第1370號判決意旨可參）。 ②查王加勝於38年12月10日設定系爭地上權，權利範圍為84.69 平方公尺，王加勝死亡後，上訴人於80年7月2日以繼承為原因登記為系爭地上權之共有人（應有部分各為1/5），權利範圍亦載明為84.69平方公尺；而王加勝於00年0月間出資興建系爭房屋時，系爭房屋占用系爭土地範圍即包括附圖所測量之1076⑴部分土地（面積為84.69平方公尺）、1076⑵部分土地（面積為103.6平方公尺）等情，有土地登記謄本、附圖可證（原審限閱卷第25頁至第27頁、第163頁至第167頁、原法院110年度訴字第2706號卷一第117頁至第121頁、原審訴字卷第147頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第339頁至第341頁），則王加勝設定系爭地上權後逾20年之58年間興建系爭房屋，所占用系爭土地面積超過系爭地上權設定範圍（84.69平方公尺）一倍有餘（103.6平方公尺），佐以王加勝於79年3月6日死亡前未見其曾主張時效取得地上權，顯見王加勝已知悉系爭房屋超過一半部分未經系爭地上權所涵蓋，而屬無權占有系爭土地，上訴人嗣登記取得系爭地上權時亦知其權利範圍僅為84.69平方公尺，顯不足供系爭房屋基地使用，自難認王加勝、上訴人就系爭房屋占用非系爭地上權範圍所及之土地，主觀上仍有基於行使地上權之意思，上訴人既未能舉證證明係基於行使地上權之意思而占有1076⑵ 部分土地，自難認與時效取得地上權之要件相符。況上訴人未依法登記為1076⑵部分土地之地上權人之前，不能本於地上權之法律關係，向土地所有人主張為有權占有，上訴人辯稱其因時效取得地上權而有占有1076⑵部分土地之正當權源，亦不可採。　㈡被上訴人本訴請求上訴人給付不當得利（或損害賠償）部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。查被上訴人為系爭土地之共有人，系爭房屋無權占有10 76⑵部分土地，業經認定如前，則上訴人無法律上原因，受有占有該部分土地之使用利益，且該利益之性質不能返還，自應償還相當於租金之價額。　⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決先例參照）。審酌系爭土地之土地地目、使用分區空白（見原審限閱卷第5頁），且臨新北市林口區粉寮一街，系爭房屋為磚造平房，兩旁雜草叢生，屋況老舊，有現場照片可佐（見原審卷第51頁至第67頁），且上訴人自承系爭房屋係供其等自幼居住使用，非供商業用途（見本院卷第90頁），以土地申報地價年息5％，計付相當於租金利益，應屬允當。又系爭房屋占用1076⑵部分土地面積為103.6平方公尺，且系爭土地於110 年間申報地價為每平方公尺3,520元等情，有附圖及地價謄本可佐（見原審卷第127頁、第207頁），兩造就以附表所示之計算方式計付上訴人應償還占用1076⑵部分土地之使用利益亦不爭執（見本院卷第92頁、第339頁），是被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人償還自被上訴人最後取得登記之日即110年1月6日（見本院卷第108頁）起至返還1076⑵ 部分土地之日止，按月分別給付如附表所示之不當得利，應屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。又被上訴人另依民法第184條第1項前段、後段、第185條規定請求上訴人損害賠償，亦不能為更有利之認定，本院即毋庸審酌，附此敘明。　　㈢上訴人反訴請求確認地上權登記請求權存在部分：　⒈按土地占有人於土地所有人起訴拆屋還地之訴訟繫屬中，依法提起反訴，請求確認其之地上權登記請求權存在，及命所有人容忍為地上權登記者，受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（最高法院107年度台上字第1215號判決參照）。查被上訴人起訴請求上訴人拆除系爭房屋並返還占用土地，上訴人於原審合法提起反訴請求確認就占用部分土地有地上權登記請求權存在，依前開說明，自應就上訴人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上審究。　⒉上訴人不能證明其等或王加勝係基於行使地上權之意思而占有1076⑵部分土地，與民法第772條準用同法第769條或第770 條關於時效取得地上權之要件不符，業經說明如前，則其等請求確認系爭土地如1076⑵部分土地（面積103.6平方公尺）有地上權登記請求權，即無理由，應予駁回。六、綜上所述，被上訴人本訴依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上之系爭房屋如附圖所示1076⑵部分土地範圍之建物拆除，並將占用部分之土地返還予被上訴人及其他全體共有人，及自110年1 月6日起至返還1076⑵部分土地之日止，按月連帶給付被上訴人如附表所示之金額，均有理由，應予准許。另上訴人反訴依民法第772條準用第769條、第770條規定，請求確認上訴人就系爭土地如1076⑵部分土地有地上權登記請求權存在，為無理由，不應准許。從而，原審就本訴部分判命上訴人應將系爭房屋占用1076⑵部分土地範圍之建物拆除，並將該占用之土地返還予被上訴人及其他全體共有人，及自110年1月 6日起至返還1076⑵部分土地之日止，按月連帶給付被上訴人如附表所示之金額，並為准、免假執行之宣告；就反訴部分駁回上訴人之訴，經核均無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。至原判決主文本訴部分第2項關於命上訴人應自110年1月6日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付張彩鳳「新臺幣323元」部分，應係「新臺幣233」之誤寫、誤算，為兩造所不爭執（見本院卷第82頁、第83頁），爰更正如主文第3項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第十二庭審判長法官沈佳宜法官翁儀齡法官陳瑜附表：被上訴人上訴人應按月連帶給付被上訴人之金額【計算式：系爭房屋占用面積103.6平方公尺×申報地價3,520元/平方公尺×5％÷12月×被上訴人權利範圍（元以下四捨五入）】張坤祥 500元（計算式：103.6平方公尺×3,520元/平方公尺×5％÷12月×權利範圍3319/10080＝500元）張彩鳳 233元（計算式：103.6平方公尺×3,520元/平方公尺×5％÷12月×權利範圍245/1600＝233元）張惟傑 97元（計算式：103.6平方公尺×3,520元/平方公尺×5％÷12月×權利範圍51/800＝97元）張惟森 98元（計算式：103.6平方公尺×3,520元/平方公尺×5％÷12月×權利範圍3263/50400＝98元）張競文 97元（計算式：103.6平方公尺×3,520元/平方公尺×5％÷12月×權利範圍51/800＝97元）。正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官江怡萱

2024-10-09

TPHV-113-上-186-20241009-1

台再

最高法院

請求確認優先購買權存在等再審之訴

最高法院民事判決 113年度台再字第31號再審原告鍾榮焜鄧勢華共同訴訟代理人林祺祥律師再審被告黃秀文黃羿達上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，再審原告對於中華民國113年3月28日本院判決（112年度台上字第2340號），提起再審之訴，本院判決如下：主文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。理由一、本件再審原告主張本院112年度台上字第2340號確定判決（下稱原確定判決）有民事訴訟法第496條第1項第1款之情形，對之提起再審之訴，係以：伊於民國104年10月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱土地買賣契約）時，再審原告鍾榮焜與再審被告間就買賣標的物土地（下稱系爭土地）尚無租金協議，嗣後始由法院另案判決再審原告鄧勢華與再審被告間，依民法第425條之1規定，就系爭土地有租賃關係。前訴訟程序第二審判決（下稱原第二審判決）認定，土地買賣契約簽訂時，再審被告與鍾榮焜間就系爭土地即有租賃關係，與民法第425條之1規定有違。又依土地買賣契約之約定，鄧勢華應於104年11月2日、同年月13日依序給付鍾榮焜新臺幣（下同）16萬元、24萬元，再由鄧勢華承擔鍾榮焜對訴外人鍾新羱所負281萬2000元之債務，以代償其餘買賣價金260萬元。鄧勢華已於104年11月13日承擔該債務而付清價金，原第二審判決未經鍾新羱同意再審被告承擔上開債務，即命鍾榮焜於再審被告給付40萬元之同時，將系爭土地移轉登記予再審被告，已非與土地買賣契約之同樣條件，影響鍾榮焜權益，適用土地法第104條規定，亦有不當。原確定判決未依民事訴訟法第477條第1項規定，廢棄原第二審判決，適用法規顯有錯誤。另原確定判決認土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，所稱承租人，涵蓋意定及法定租賃關係，且不以租地建屋為限，與36 年司法院院解字第3763號解釋、本院53年台抗字第570號判例、83年度第11次民事庭會議決議相牴觸，適用法規亦顯有錯誤云云，為其論據。二、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括漏未斟酌證據及認定事實不當，或判決不備理由或理由矛盾，及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。又第三審為法律審，其所為判決以第二審判決所確定之事實為基礎。上開規定所謂適用法規顯有錯誤，對第三審判決而言，應以該判決依據第二審判決所確定之事實而為之法律上判斷，有適用法規顯有錯誤之情形為限。至於第二審法院取捨證據、認定事實之職權行使，是否妥當，與第三審判決適用法規是否顯有錯誤無關。查原確定判決依原第二審判決所認定：系爭土地及坐落其上之建物原為鍾榮焜所有，再審被告經由法院拍賣程序取得建物之事實上處分權，類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定其與鍾榮焜間就系爭土地存有法定租賃關係，鍾榮焜嗣將系爭土地出賣予鄧勢華，依土地法第104條第1 項規定，再審被告有優先購買權。鍾榮焜未經通知再審被告，逕就系爭土地為移轉登記，不得對抗再審被告。再審被告已合法行使優先購買權，得請求鄧勢華塗銷土地移轉登記，鍾榮焜應依土地買賣契約之同一條件與再審被告訂立買賣契約，並應於再審被告給付40萬元之同時，為系爭土地移轉登記。因而以上揭理由，為不利再審原告之判決，於法並無不合。並說明再審原告援引36年司法院院解字第3763號解釋、本院83年度第11次民事庭會議決議、53年台抗字第570號判例、111年度台抗字第112號裁定、103年度台上字第1481號判決、109年度台上字第2855號判決、84年度台上字第2110 號判決、109年度台上字第1277號判決意旨，係就不同事實為審認，要與本件有間，尚難比附援引。因而駁回再審原告之第三審上訴，核無適用法規顯有錯誤之情形。三、次按民法第425條之1第1項之推定租賃關係，於土地或其上房屋讓與後，即新成立。再審原告僅因鍾榮焜與再審被告未達成租金協議，即謂其間無租賃關係，不無誤會。又依再審被告簽訂之土地買賣契約，鍾榮焜應先移轉系爭土地登記予鄧勢華，鄧勢華再依序給付鍾榮焜16萬元、24萬元，此為原第二審判決所合法確定之事實，該判決命鍾榮焜依同樣條件與再審被告簽訂買賣契約，與土地法第104條規定，尚無不符。至該判決命鍾榮焜於再審被告給付40萬元之同時，辦理系爭土地所有權移轉登記予再審被告，則係就再審被告依鍾榮焜應簽訂之買賣契約為請求，於其聲明範圍內所為裁判，對於鍾榮焜之權利，無不利影響，難謂違背土地法第104條規定。再審原告就此指摘原第二審判決違背法令，及原確定判決違法未依民事訴訟法第477條規定予以廢棄，亦有誤會。再審論旨，指摘原確定判決適用法規顯有錯誤，聲明廢棄，非有理由。四、據上論結，本件再審之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔本件正本證明與原本無異書　記　官　謝榕芝中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日

2024-10-09

TPSV-113-台再-31-20241009-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

拆除地上物

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第59號上訴人即被上訴人陳正一訴訟代理人呂郁斌律師被上訴人即上訴人黃朝慶訴訟代理人黃有衡律師陳倩宇律師上列當事人間請求拆除地上物事件，兩造對於民國112年12月22 日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第792號第一審判決各自提起上訴，本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回陳正一後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。黃朝慶應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地如附圖所示之編號B 部分11.61 平方公尺、C 部分2.68平方公尺，D 部分0.95平方公尺、E 部分0.55平方公尺，F 部分0.57平方公尺之地上物拆除，將上開土地返還予陳正一。黃朝慶之上訴駁回。第一、二審訴訟費用，均由黃朝慶負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人陳正一主張：高雄市○○區○○段000地號土地（下稱532地號土地，以下同段地號，均以各該地號稱之）為伊所有，詎被上訴人即上訴人黃朝慶未得伊同意，亦無任何合法權源，以其所有高雄市○○區○○路00○00號建物（下稱系爭建物）而增建如附圖一編號A、B、C、D、E、F所示之建物、地基、雨遮（面積各為13.10平方公尺、11.61平方公尺、2.68平方公尺，0.95平方公尺、0.55平方公尺，0.57平方公尺，下合稱系爭地上物，A、B部分下分稱各該編號部分地上建物；C、D、E部分下分稱各該編號部分地上物），無權占用532地號各如上開面積之土地，伊自得請求黃朝慶拆除系爭地上物，並將占用之土地返還等情。爰依民法第767 條之規定，並聲明：㈠黃朝慶應將坐落532地號土地如附圖一所示之系爭地上物拆除，將土地返還予陳正一。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、黃朝慶則以：系爭建物及坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱534地號土地，與系爭建物合稱系爭房地），及532地號土地，前均屬陳正一所有。其後陳正一於民國87年間將系爭房地轉讓予訴外人陳國安，陳國安再於93年間轉讓予黃朝慶所有，故系爭建物（含占用之系爭地上物）部分，應有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在，並非無權占用。又陳正一轉讓系爭建物予陳國安時，已簽署土地讓與使用承諾書（下稱系爭承諾書），同意陳國安使用532地號土地如附圖二532（2）暫編地號部分土地【下稱532（2）地號土地】，嗣陳國安再將532（2）地號土地交由黃朝慶使用，故黃朝慶使用532（2）地號土地自屬有權占有。退步言之，伊已購買系爭建物並居住長達18年，陳正一於出售系爭建物後，明知532地號土地已遭占用，卻未對其有何異議，多年後始提起訴訟，顯違反民法第148條第2項之誠信原則等語，茲為抗辯。三、原審判決黃朝慶應將坐落532地號土地上如附圖一所示編號A 部分地上建物拆除，並將該部分土地騰空返還予陳正一，並附條件准、免為假執行之宣告，駁回陳正一其餘之訴及假執行之聲請。兩造各就敗訴部分不服，提起上訴，陳正一上訴聲明：㈠原判決關於駁回陳正一後開之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。㈡黃朝慶應將坐落532地號土地之B部分地上建物、C部分地上物，D部分地上物、E部分地上物、F部分地上物拆除，將土地返還予陳正一。黃朝慶答辯聲明：上訴駁回。並上訴聲明：㈠原判決不利黃朝慶部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陳正一於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。陳正一答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項如下：　㈠系爭建物及其坐落之534 地號土地，暨532地號土地前均同屬陳正一所有，後陳正一將系爭房地轉讓予陳國安，陳國安再於93年間轉讓予黃朝慶所有。㈡系爭建物興建後又再增建如附圖一編號A、B、C、D、E、F所示之系爭地上物，占用532地號土地如附圖一所示之面積。㈢陳正一與陳國安簽署之系爭承諾書約定將陳正一殘留○○鄉○○○ 段787-61地號（即為532地號土地）位置與現有房屋（詳如附略圖）繪紅彩標示，供與陳國安通行使用，陳國安再將該部分土地此部分使用權利讓與黃朝慶，嗣經另案訴訟委託岡山地政測量並繪製110年2月26日土地複丈成果圖，將該位置標示如附圖二所示532（2）地號土地。㈣編號B、C、D、E、F所示之地上（建）物占用532（2）地號土地之範圍。㈤黃朝慶於102年偵案中提出與陳國安簽署之土地使用轉讓承諾書（下稱102年轉讓承諾書）上載：茲向陳國安購買○○鄉（即現行高雄市○○區○○○村○○路00○00號房屋一棟，土地○○○段7 87-64地號（即重測後之○○段534地號土地），因陳國安購買時，已向黃朝慶現有○○○段787-61地號（即重測後之現今532 地號，下同）現行畸零地依作道路使用權利收購，今黃朝慶向陳國安購買一併接收○○○段787-61地號使用權利，讓渡條件及原陳國安與陳正一之系爭承諾書、現場圖示相同…等詞。㈥黃朝慶購買系爭房地時，已知悉534地號土地係由陳國安與陳正一約定以附圖所示之532⑵部分作為聯外道路使用，且黃朝慶取得系爭房地所有權時，已受讓如附圖所示532⑵部分之通行使用權利，另陳正一對532地號土地於系爭承諾書所約定之通行權利，對黃朝慶仍繼續存在。㈦黃朝慶前對陳正一提起確認通行權存在等事件（下稱系爭前案），求為確認黃朝慶就532地號部分土地有通行權存在，並得鋪設柏油或水泥道路、埋設水電、瓦斯管線作為對外聯絡通行、使用，嗣經原法院以109年度橋簡字第980號民事判決判決（下稱系爭前案判決）敗訴確定。五、兩造爭執事項為：㈠附圖一編號A部分地上建物，是否為陳正一所興建，黃朝慶抗辯有民法第425 條之1 第1 項規定之適用，非屬無權占用532地號土地，有無理由？㈡陳正一以黃朝慶搭蓋編號B 、C 、D 、E 、F 部分之地上（建）物而占用其所有之532 地號土地，超越系爭承諾書所約定得通行權利，得依法請求拆除，有無理由？茲分述如下：㈠附圖一編號A部分地上建物，是否為陳正一所興建，黃朝慶抗辯有民法第425 條之1 第1 項規定之適用，非屬無權占用53 2地號土地，有無理由？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭房地及532地號土地前均同屬陳正一所有，其後陳正一將系爭房地轉讓予陳國安，陳國安再於93年間轉讓予黃朝慶取得所有等情，為兩造所不爭執，並有土地異動索引、建物異動索引可查（見原審審訴卷第143頁；原審109年度橋簡字第980號卷第245頁），此部分事實堪以認定。而陳正一主張其為532地號土地所有人，惟黃朝慶以系爭建物其後增建之編號A部分地上物，占用532地號土地等情，已提出532 地號土地謄本、黃朝慶提起系爭前案之系爭前案判決與附圖、地籍圖、系爭地上物占用532地號土地照片、系爭承諾書為證，並引用卷附系爭房地謄本及異動索引等件為佐（見原審審訴卷第57、19-39、59、71-83、139-143、159-161頁）。又編號A部分地上物占用532地號土地之事實，亦據原審勘驗現場並囑託高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱岡山地政）測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片及測量成果圖附卷可稽（見原審卷第55-75頁），且為黃朝慶所不爭執，故上情應堪認定為真。　⒊黃朝慶雖辯稱系爭建物所增建之編號A部分地上物，實為陳正一所興建，與532地號土地原同屬陳正一所有，並經陳正一轉讓予陳國安，再轉讓與黃朝慶，故應有民法第425條之1第 1項規定之法定租賃關係存在，黃朝慶並非無權占用云云。然依系爭建物於70年核發建物執照之平面圖觀之（見原審卷第169頁），系爭建物前方並無編號A部分地上物存在，且由黃朝慶自前手陳國安受讓取得系爭建物之第一層面積為43.0 5平方公尺(見原審審訴卷第101頁)，此部分係占用534地號土地，並不包括占用532地號土地如系爭前案判決附圖或附圖一所示編號A至F之系爭地上物部分（見原審審訴卷第39頁），自難認黃朝慶受讓系爭房地並辦理過戶時，已有增建之系爭地上物。再與佐以黃朝慶之前手陳國安於系爭前案事件中證稱：我賣給黃朝慶時，沒有蓋西側增建如照片所示之鐵窗、圍牆、鐵門部分，當時房子前面有種一些花草，沒有圍牆也沒有鐵門等語（見原審審訴卷第164頁），而以陳國安與兩造僅係系爭房地之前後手關係，且已出售多年，宿無怨隙，衡情應無甘冒偽證風險，設詞為不利於黃朝慶之必要，是其證言應屬可信。再由現場照片（見原審卷第63頁）觀之，系爭建物與隔壁建物均為70年間興建完成，隔壁建物前方鐵欄杆已呈現生鏽痕跡，然系爭建物前方（即西側）如附圖一編號A部分地上建物，卻未見有任何鏽蝕痕跡，且與鄰居之建物前方各增建物高低不同，亦與原始系爭建物之建築圖案不同（見原審卷第165-173頁），難認係與系爭建物同時興建，編號A部分地上建物已存在40餘年之情。況佐以黃朝慶於原審自承：其向陳國安買受系爭建物時，不是如現況這樣子，其於93年時有整修等語（見原審卷第259頁），及蕭黃英美就黃朝慶上開所陳亦於原審證稱：黃朝慶就該部分建物是有增建等語（見原審卷第259頁），是依上開證人各證述，核與系爭建物、編號A部分地上建物外觀照片、及各該面積比對均相合，堪認編號A部分地上建物，應非陳正一所興建。是黃朝慶辯稱此部分建物有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在，並非無權占用云云，要無足採。　⒋黃朝慶雖提出臺灣橋頭地方檢察署（下稱橋頭地檢署）111年度偵續字第22號不起訴處分書，以其內蕭黃英美及訴外人陸綉銀、陸昔及方明賢等人證稱黃朝慶未增建系爭房屋等語，又系爭建物與陸綉銀之12-24房屋比鄰建築線一致，均為向前推建作為大門，覆以鐵皮屋頂，僅黃朝慶之屋頂較高及較新而已；再依農業部林業及自然保育署航測及遙測分署服務平台網站查詢系爭建物歷年空拍圖，87年9月8日空拍圖所示編號A部分已有建物，應係建設公司同時建造多戶房屋，辯稱系爭建物與532地號土地原皆為陳正一所有，陳正一將系爭房地讓與他人，依民法第425條之1規定，推定有租賃關係，黃朝慶有權占用532地號土地云云，並以該圖資為佐（見本院卷第22、23、17131頁）。惟承上所述，蕭黃英美已於原審證述黃朝慶確有增建之事實，核與偵案中所述不同，故其於偵案所證或於本院辯論終結後又依黃朝慶所請提出證明書（見本院卷第179頁），核與原審所證內容相互矛盾，且難認無迴護黃朝慶之可能，自無從為有利於黃朝慶之認定。又陸綉銀經原審傳訊後，已表明拒絕作證（見原審卷第257 頁），又其前於偵案中則證稱黃朝慶有增建之情（見橋頭地檢署111年度偵續字第22號〈下稱偵續卷〉第70頁），其餘證人於偵案則未明確證述編號A部分地上物係由陳正一增建（同上卷第50-52頁所附系爭前案卷筆錄、第210頁），自難以其等之證詞，為有利於黃朝慶之認定。另黃朝慶所引用之上開圖資，並無法顯示系爭建物前方已有編號A部分地上建物，且與系爭建物與鄰居往前推進之增建物現狀外形不符，難認黃朝慶所述系爭建物經陳正一增建A建物為真，自均無從為黃朝慶有利之認定。　⒌黃朝慶雖辯稱陳正一請求拆除編號A部分地上建物，係屬賴以生活之客廳，顯係違反民法第148條第2項之誠信原則云云。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條定有明文。次按權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，此項原則學理上稱為「權利失效」原則，乃基於誠信原則發展而出之法律倫理原則，旨在就個案中斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，加以判斷，以尋求事件之公平及個案之正義（最高法院97年度台上字第745號裁判意旨參照）。查，編號A部分地上物現況為磚牆一般採光罩天花板，作為屋主玄關使用，內無堆置物品，此經原審勘驗在卷，並有勘驗現況照片附卷可稽（見原審卷第184、189-192），黃朝慶對原審勘驗筆錄及上開證據並無意見，故編號A部分地上物顯非黃朝慶所稱之客廳。其次，黃朝慶以編號A部分地上物占用532地號土地固有相當時日，惟未舉證證明陳正一有何其他具體舉動或特別情事，足使黃朝慶信賴陳正一不行使532 地號土地之物上請求權云云。惟縱令陳正一先前或因不能確定或不能知悉編號A部分地上物有占用532地號土地，或其他情事而未對黃朝慶為意思表示，惟對無權占有人之使用單純沈默而未為制止者，尚非生默許同意使用之法律效果，尚不得因陳正一先前單純未行使權利，即遽認其有使他人誤認或信賴已拋棄權利之事實，要無權利失效原則之適用。又因53 2地號土地登記為陳正一所有，陳正一就532地號土地之所有物返還請求權、除去妨害請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用，是陳正一自得隨時請求拆除無權占用系爭地上物如附圖一之編號A部分地上建物，上開權利之行使，並無違反公共利益，且陳正一之目的在回復其所有物，核屬權利之正當行使，自非屬權利濫用或有何違反誠信原則，亦堪認定。 ⒍綜上，陳正一為532地號土地之所有權人，又黃朝慶以編號A 部分地上建物占用532地號土地，並無合法權源，是陳正一依民法第767條規定，請求黃朝慶拆除編號A部分地上建物，並返還該部分占用之土地，應屬有據。黃朝慶抗辯有民法第 425條之1之適用，非屬無權占用，不得請求拆除云云，則屬無據。　　㈡陳正一以黃朝慶搭蓋編號B、C、D、E、F部分之地上（建）物而占用其所有之532地號土地，超越系爭承諾書所約定得通行權利，得依法請求拆除，有無理由？　陳正一主張其與陳國安書立之系爭承諾書，其內約定系爭房地得由附圖所示532⑵部分作為道路通行，黃朝慶雖受讓陳國安之系爭承諾書之權，然其未供作道路通行，竟增建編號B 、C、D、E、F部分地上物，超越系爭承諾書所約定通行之權利，係屬無權占有532地號土地，得依法請求拆除等語。惟為黃朝慶所否認，並辯稱：黃朝慶自陳國安受讓系爭建物，又陳正一與陳國安所立系爭承諾書第2條及第3條所指土地範圍不同，並分別約定如附圖二編號532、532⑴、532⑶部分即畸鄰地給予陳國安通行，而編號532⑵部分移轉予黃朝慶可為居住、擺放物品或增建之用途，其與陳國安及其父陳益雄亦書立轉讓承諾書，已受讓陳國安上開權利，故黃朝慶在編號 532⑵部分土地上編號B、C、D、E、F部分地上（建）物，係有權占用陳正一之532地號土地云云（見本院卷第138-140頁），並提出系爭承諾書及102年轉讓承諾書為佐（見原審卷第171頁）。惟查：　⒈陳正一出售系爭房地予陳國安時，雙方於系爭承諾書第2條約定：乙方陳正一現有殘留787-61（即今532地號土地）現形騎鄰地（應為畸零地之意）作道路供予甲方陳國安共同關係使用。第三條約定：「右」同段787-64（即今534地號土地）經双方合法買賣產權登記陳國安名義但陳正一殘留787-61 （即今532地號土地）位置指與現有房屋（詳如附畧圖）繪紅彩標示供與甲方陳國安使用等語。是依上開約定內容觀之，雙方係於第2條約定由陳正一提供殘留787-61（即今532地號土地）現形騎鄰地作道路使用，並承接第2條之約定而於第3條來說明第2條之該殘留部分作為道路位置係如附圖所繪紅彩標示位置，此等文字約定亦與系爭承諾書之附圖記載「繪紅標誌併與陳國安通行使用」相合（見原審審訴卷第79-8 3頁），而該位置即屬系爭前案附圖之532⑵部分土地　　，故系爭房地經由陳正一提供附圖二所示532⑵部分作為道路通行使用乙節，有系爭承諾書可稽，系爭承諾書第3條之文字僅係承接第2條之約定而再為說明，並非為不同約定。故黃朝慶上開所辯第2條與第3條係不同約定，且附圖二所示53 2⑵部分係可供為居住、擺放物品或增建之用途使用云云，核與系爭承諾書之約定未合，自無足採。　⒉又據陳國安證述：當初伊購買系爭房地時，就是跟前手即陳正一確認系爭承諾書標註紅色部分（即附圖二所示532(2)部分）都可以使用，伊購買時，該部分都是空地，伊售系爭房地給黃朝慶時，也有將系爭承諾書之權利轉讓予黃朝慶，並與黃朝慶簽署土地使用轉讓承諾書1份等詞綦詳（見原審審訴卷第164、165頁），並由黃朝慶提出其與前手書立之102 年轉讓承諾書，亦表明其向陳國安購買一併接收該使用權利，讓渡條件及原陳國安與陳正一系爭承諾書、現場圖示相同等語，有102年轉讓承諾書在卷可稽（見原審審訴卷第171頁），顯見黃朝慶知悉其自陳國安受讓紅色標示部分即532(2) 部分土地權利，確屬供道路使用而已，且兩造對系爭承諾書所約定之通行權利，對黃朝慶仍繼續存在此節，並無何爭執，兩造自均應受系爭承諾書之拘束。則黃朝慶事後以搭蓋增建物及地上物方式占用編號B、C、D、E、F部分，超越單純通行權利，自屬無權占用。又黃朝慶其中增建編號B部分地上物，除占用陳正一之532地號土地外，並占用540、541地號鄰地，前經鄰地所有人即訴外人謝碧玉及宋天祥訴請拆屋還地，並經臺灣高雄地方法院100年度岡簡字第414號、100 年度岡簡字第387號判決其等勝訴確定（見橋頭地檢署110年度他字第56號第71至79頁所附上開二判決）。故陳正一主張黃朝慶以增建編號B、C、D、E、F部分地上（建）物，超越單純通行權利，係無權占用532地號土地，其得訴請拆除編號B、C、D、E、F部分之建物及地上物，並返還該部分之土地等語（見本院卷第15頁），即屬有據。　⒊黃朝慶雖另辯稱：編號B部分地上建物包含樓梯、樑柱、廚房、廁所等重要主結構部分，難以於房屋完工後另行增建，應係於社區興建完工時已存在，有民法第425條之1規定之租賃關係云云，惟其所辯，核與系爭建物完工後之系爭建物登記面積不符，且與陳國安、蕭黃英美之證詞不符，均如前述，且黃朝慶亦乏證據以實其說，難認編號B部分地上建物於系爭建物完工時確已存在，黃朝慶所辯自無足採。黃朝慶又辯稱：無論編號B、C、D、E、F部分之地上建物或地上物係陳正一或陳國安所增建，惟陳正一均未對陳國安起訴，且占用部分為黃朝慶賴以生活之臥房（附圖B部分2樓以上）、附圖 C部分為整面牆壁，如拆除將使系爭建物居住功能喪失殆盡，造成黃朝慶損失至鉅，而陳正一獲益極小，與第148條之誠信原則、權利濫用禁止原則有違云云。然據陳正一陳稱：其賣給陳國安時，532地號土地前後都無增建，現在前後則都有黃朝慶增建，又陳正一未居住該處，係因黃朝慶同時占用其他鄰居土地，經地政機關通知，始知遭黃朝慶占用土地等情（見偵續卷第84頁）；及承前所述，陳正一先前或有因不能確定或不能知悉遭占用532地號土地，或因其他情事，而未為意思表示，惟對無權占有之黃朝慶之使用，僅單純沈默而未為制止、異議者，尚不得以陳正一單純未行使權利，即遽認其有使他人誤認或信賴已拋棄權利之事實，亦無權利失效原則之適用。且532地號土地登記為陳正一所有，陳正一就532地號土地之所有物返還請求權、除去妨害請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用，並得隨時請求拆除無權占用之上開地上物。復參以原審履勘增建物之現況，其中B部分有通往2樓樓梯及廁所、廚房使用，而審酌系爭建物原建築圖案，可認原本即有樓梯設計，足見係黃朝慶改建並增建廁所及廚房等，故此等增建物屬事後所為，難認已危及系爭建物之原結構，且難認不得回復原狀；又C部分地基不會觸及牆壁及樑柱，已據原審履勘時確認明確，並有勘驗筆錄可稽（見原審卷第219頁），再者，編號D、E、F部分為雨遮，亦與系爭建物結構無關，並有上開建增物之照片可稽（見原審卷第193-198、200-203頁），而陳正一訴請拆除上開增建地上物，應屬正當權利之行使，且無違反公共利益，則陳正一訴請黃朝慶拆除編號B、C、D、E、F部分之建物及地上物，並返還該部分之土地，自非屬權利濫用，亦無違反誠信原則。黃朝慶所辯，難以採信。六、綜上所述，陳正一依民法第767條第1項規定，請求黃朝慶拆除如附圖一編號A、B、C、D、E、F部分之建物及地上物，並返還該部分占用之土地，均為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，判命黃朝慶應將坐落532地號土地上如附圖一所示A地上建物拆除，並將該部分土地騰空返還予陳正一部分，並附條件准、免為假執行之宣告部分，核無違誤，黃朝慶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審就陳正一請求黃朝慶應將上開土地上如附圖一編號B、C、D、E、F部分之地上建物及地上物拆除部分，為陳正一敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，容有未洽，陳正一上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件陳正一上訴為有理由，黃朝慶上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第四庭審判長法官洪能超法官李珮妤法官楊淑珍以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日書記官　葉姿敏

2024-10-09

KSHV-113-上易-59-20241009-2

上易

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第152號上訴人張陳麗珠住○○市○○區○○路000巷00號陳榮章李陳月華廖陳月綉陳美麗陳榮祐陳昭志陳昭文胡芬惠共同訴訟代理人葉玟岑律師被上訴人朱信憲許秀盆共同訴訟代理人陳樹村律師梁詠晴律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國臺灣橋頭地方法院112年度訴字第639號第一審判決提起上訴，本院於113 年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之，民事訴訟法第454條第1 項定有明文。兩造主張與答辯之事實核與原判決記載相同，爰依上開規定引用之。上訴人於原審求為判命：㈠被上訴人應將坐落高雄市○○區○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）如原判決所附高雄市政府地政局○○地政事務所民國112年12 月4日岡土法字第604號複丈成果圖（下稱附圖），所示編號 000(1)部分即門牌號碼高雄市○○區○○○街000號建物（面積16 9.08平方公尺，下稱系爭建物）拆除，並將占用之土地返還上訴人。㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月各給付上訴人如原判決附表（下稱附表）每月應負擔金額欄所示之金額。二、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將附圖所示之系爭建物拆除，並將占用之土地返還予上訴人。㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月各給付上訴人如附表每月應負擔金額欄所示之金額。被上訴人則答辯聲明：如主文所示。三、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地原為訴外人陳輝雄所有，陳輝雄並在系爭土地上興建系爭建物，位置及面積如附圖編號000⑴所示。㈡嗣陳輝雄於82年3月13日死亡後，系爭土地由繼承人繼承，並有因拍賣移轉登記，上訴人現為系爭土地之全體共有人。㈢系爭建物於陳輝雄死亡後由陳明賢單獨繼承，並於93年12月起課房屋稅，納稅義務人為陳明賢。嗣於000年0月間經原法院民事執行處以111年度司執字第16251號清償借款強制執行事件為拍賣，由被上訴人拍定取得系爭建物所有權。㈣系爭建物的外觀如同原審卷第41頁至第49頁照片所示，內部則如同原審卷第121頁至第167頁照片所示。四、本件爭點：上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭建物所占用之土地返還予上訴人，併請求被上訴人給付相當於租金的不當得利，有無理由？五、經查：　㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條第2項定有明文。本件因本院所持理由與原判決相同，爰依上開規定引用之。　　㈡上訴人雖主張原判決認系爭建物為上訴人所有云云（見本院卷第47頁至第48頁），惟系爭土地原為陳輝雄所有，系爭建物亦為陳輝雄所興建，陳輝雄於82年3月13日死亡後，系爭土地由繼承人繼承，系爭建物則於陳輝雄死亡後由陳明賢單獨繼承等節，為兩造所不爭，原判決亦同此認定（見原判決第5頁），上訴人上述指摘，顯然無據。㈢上訴人雖又主張陳輝雄死亡時，上訴人因與陳明賢係親屬關係，而同意將系爭土地無償提供陳明賢使用，屬使用借貸關係，無從適用或類推適用民法第425條之1之法定租賃關係云云，為被上訴人否認。查土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年度台上字第1457號判決意旨參照）。而民法第425條之1之增訂乃以上開判決意旨及法理而予以明文化，並於該條第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1項規定之限制」。故房屋及土地轉讓之事實，倘發生於上開規定施行前，即與上開判決意旨或法理相符，非不得以該判決或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號、101年度台上字第1643 號、106年度台再字第71號判決要旨參照）。本件系爭土地及建物原均為陳輝雄所有，嗣陳輝雄於82年間死亡後，系爭土地由陳輝雄全體繼承人繼承，系爭建物則由陳明賢繼承等情，既為兩造所不爭，堪認系爭土地及建物本屬同一人所有，於陳輝雄死亡後，即發生土地及房屋讓與相異之人之情形，依上訴規定及說明，系爭土地所有權人與系爭建物所有權人間，就系爭土地在系爭建物得使用期限內，即有租賃關係存在。嗣系爭土地由繼承人繼承後，部分因拍賣移轉登記，現由上訴人登記為系爭土地之全體共有人，有系爭土地登記謄本在卷可稽（見原審補字卷第12頁至第16頁），被上訴人亦經由拍定取得系爭建物所有權(見原審補字卷第22頁)，該法定租賃關係自仍繼續存在。上訴人上述主張，自無所憑。　㈢上訴人雖再主張系爭建物於63年10月1日申請供電，屋齡已逾耐用年數達不堪使用云云，惟房屋是否不堪使用，應依實際狀況以為判斷，至行政院所頒固定資產耐用年數表，僅為供報稅提列資產折舊之參考，要不得執此逕為不堪使用之推論。所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用。反之，若房屋超過耐用年限，但並非破舊，即難認已達不堪使用之程度，至房屋實際上有無居住使用，要非所問（最高法院95年度台上字第1407號判決意旨參照）。查本件由系爭建物之外觀及內部照片顯示（見原審卷第41頁至第49 頁、第117頁至第167頁），其樑柱牆垣等建築結構完整堅實，並無傾頹坍塌情形，內部住房、廚房、衛浴等設施俱全，客觀上尚適於供人居住使用，且經執行法院鑑價後達價值仍達(下同)973,000元，並由被上訴人以1,029,997元拍定（見原審補字卷第24頁)，自有相當經濟價值，上訴人主張系爭建物不堪使用云云，顯然與事實不符，難認有憑。至上訴人雖再主陳明賢於104年間因系爭建物屋頂鐵皮破裂、牆壁壁癌、屋頂輕鋼架倒塌，而拆除重做屋頂輕鋼架，故有改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限情形，並提出系爭建物原內部、外觀照片及出貨單佐證，惟此為被上訴人否認，且依上訴人所提系爭建物原內部及外觀照片（見本院卷第10 7頁至第109頁），與系爭建物現在之內部及外觀照片相較（見原審卷第41頁至第49頁、第117頁至第167頁），結構並無不同，上訴人亦自承陳明賢僅為修繕系爭建物（見本院卷第 75頁），則本件自無改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限情形，堪予認定。上訴人聲請傳喚陳明賢到場，因事證已明，核無必要，爰無庸傳喚，併予敘明。　㈣綜上，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭建物所占用之土地返還予上訴人，併請求被上訴人給付相當於租金的不當得利，並無所據。六、綜上所述，上訴人聲明求為判命被上訴人應將附圖所示之系爭建物拆除，並將占用之土地返還予上訴人，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月各給付上訴人如附表每月應負擔金額欄所示之金額，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第一庭審判長法官蘇姿月法官劉定安法官劉傑民以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日書記官楊馥華

2024-10-09

KSHV-113-上易-152-20241009-1

重訴

臺灣彰化地方法院

確認優先購買權等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第25號原告謝彰安謝瓸鋃上二人共同訴訟代理人林世祿律師被告陳松棟黃義彬訴訟代理人謝秉錡律師複代理人黃暐筑律師被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人上列當事人間確認優先購買權等事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告就附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地有優先承買權存在。被告黃義彬應將附圖二所示甲、乙土地於106年12月6日，以買賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告陳松棟應將附圖二所示甲、乙土地於105年12月14日，以拍賣為原因之所有權登記予以塗銷。被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人應將附圖二所示甲、乙土地辦理分割，並將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地，以本院104年度司執字第30774號拍賣之相同條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付該買賣契約所約定價金新臺幣1,224萬8,981元之同時，將附圖一所示C1、C2、C3、E3及甲1土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序事項一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事裁判意旨參照）。又原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（最高法院40年台上字第1827號民事判例參照）。本件原告起訴主張其對於本院104年度司執字第30774號拍賣抵押物等強制執行事件乙案（下稱系爭執行事件），如起訴狀附表所示土地（下稱系爭土地）之買賣契約有優先購買權存在，然為被告所否認，是兩造就系爭土地是否符合優先承買權之存否，有所爭執，陷於不明確之狀態，此不明確之狀態，可能影響原告以系爭土地之優先購買權人而請求移轉系爭土地所有權之地位，使原告主觀認其在法律上之地位有不安狀態存在，且原告優先購買系爭土地之地位有受侵害之危險，此狀態得以本件確認判決予以排除，是原告提起本件確認訴訟，尚屬有據，揆諸前揭說明，原告訴請確認其就系爭土地之優先購買權存在，自有受確認判決之法律上利益，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原起訴請求：㈠確認原告就本院104司執字第30774號拍賣如起訴狀附表所示土地及建物民國（下同）105年5月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106 年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如起訴狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如起訴狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓即謝文聯遺產管理人應就其所有如起訴狀附表所示土地及建物應以新臺幣（下同）1,994萬2,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將如起訴狀附表所示土地及建物移轉登記予原告，每人各應有部分二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷一第9至第11頁）。嗣於 113年5月3日提出民事追加聲明狀，追加備位之聲明為：㈠確認原告等就本院104司執字第30774號拍賣如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事追加聲明狀附圖所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如起訴狀附表所示土地如民事追加聲明狀附圖所示甲部份(面積、位置以實測為準)應以50 0萬元(暫列，測繪後再計算金額補正)與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷一第283、322至323頁）。嗣系爭土地測繪後，並於113年8月28日提出民事更正聲明狀，變更訴之聲明為：先位聲明：㈠確認原告就本院104年司執字第 30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示土地及建物105年5 月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物應以19,942,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約。㈤訴訟費用由被告負擔。備位聲明：㈠確認原告等就本院 104年度司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示編號1、3、4土地及編號2土地上如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份土地被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。㈡被告黃義彬應將106年12月6日以買賣為原因就被告陳松棟所有如前項所示土地之所有權移轉登記應予辦理分割及塗銷，回復被告陳松棟所有。㈢被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如前項所有土地所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。㈣被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示編號2 土地如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份辦理分割，並將編號甲、乙土地及如民事更正聲明狀附表編號1、3、4土地應以12,248,981元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。㈤訴訟費用由被告負擔（見本院卷二第95至97頁）。原告上開擴張應受判決事項之聲明，係本於同一租用基地建築房屋之優先購買權法律關係之基礎事實，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，應予准許。三、又謝文聯於94年10月28日死亡，其繼承人均拋棄繼承，經本院以111年度司繼自第576號民事裁定選任許崇賓律師為謝文聯之遺產管理人，有本院111年度司繼自第576號民事裁定附卷可稽（見本院卷第81至84頁），故原告以許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人提起本件訴訟，於法尚無不合。貳、實體事項一、原告起訴主張略以：　㈠緣第64、636建號（下稱C建物）及其坐落之系爭土地原為原告之父親謝文聯（下逕稱謝文聯）所有，謝文聯於93年間將 C鐵皮屋之建物是事實處分權讓與原告及訴外人謝章捷（下逕稱謝章捷），C建物所坐落之系爭土地則繼續由謝文聯所有，系爭土地於105年5月19日系爭執行事件，由被告陳松棟聲明承受，被告陳松棟又於106年12月6日將系爭土地移轉登記予被告黃義彬。臺灣高等法院臺中分院（下稱台中高分院）110年度重上更一字第67號民事判決認定，參照最高法院4 5年度台上字第1457號判例意旨，原告及謝章捷共有C建物，渠等均對系爭土地有民法第425條之1之法定租賃存在。且C 建物之他共有人即謝章捷已同意由原告優先承買C建物，並將C建物之事實上處分權讓與原告，是原告為C建物之事實上處分權人，自對系爭土地有民法第425條之1之法定租賃存在，則原告於系爭土地拍賣時，即對系爭土地有民法第426條之2之優先購買權存在，惟系爭土地於系爭執行事件拍賣時，僅書面通知原告對另一建物即674建號之建物（下稱A建物）之優先承購權，並未書面通知原告對系爭土地亦有土地優先承購權，致原告不及行使系爭土地之優先購買權，爰依民法第425條之1及民法第426條之2之規定，請求如訴之聲明等語。　㈡對被告答辯部分，原告主張如下：　⒈被告辯稱土地法第104條之優先購買權，僅於「買賣」之法律關係中，始有適用云云，惟民法第426條之2與第425條之1，均於88年同時立法，並訂定於民法同一章節之接續條文，且後法優於前法，而優先於土地法第104條之適用，此為立法者有意之優先適用，故本件自應適用民法第426條之1，原告主張民法第426條之2優先購買權，該條第2項規定，出賣人應將出買條件以「書面通知」優先承買權人，又該條第3項規定，出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，「不得對抗」優先承買權人。民法第426條之2與土地法第104條之「通知方式」之規定不同，故被告實不能援引土地法第104條規定為抗辯。　⒉被告辯稱依最高法院103年度台上字第477號判決及最高法院1 08年台上字第377號判決意旨可知，執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，然原告未於執行法院所定期間內主張優先購買權，則渠等並無優先購買權，土地法第104條及民法第426條之2規定，對書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足云云，惟最高法院103年度台上字第477號判決乃「拆屋還地」之訴，優先權乃贅述，而最高法院108年台上字第377號判決，乃土地法第104條之優先購買權，不同於本件原告所欲行使之權利為民法第426條之1之優先購買權。系爭執行事件只通知原告A建物之優先購買權，並未通知C建物，依民法第42 6之1之規定，須以書面通知，而本院民事執行處僅通知A建物部分，並未書面通知C建物及其坐落之系爭土地部分，且參照本院109年度重上更五字第51號判決意旨可知，所謂通知，並不包含訴訟上書狀之通知，該書狀之通知僅係訴訟行為，而前案訴訟中，沈律師所為法定租賃關係之主張，乃訴訟主張，亦未符書面通知之要件，原告無法決定是否應買，故未為書面通知即無喪失優先購買權。另上開拆屋還地事件之訴訟，直至106年6月14日即告確定，並非早已確知有租賃、有買賣，且該拆屋還地事件之訴訟，尚未確認原告確有法定租賃關係，為不同之兩個訴訟案件。　⒊被告辯稱被告已取得A建物之全部事實上處分權，並補償原告各291,469元，且原告均已自陳其已受有A建物之優先購買權通知，A建物已經形成判決確定法律關係，其優先購買權之法律關係自已消滅，而不得再為主張云云，惟本件優先購買權發生於000年0月00日，原告於113年2月5日即起訴日行使該項權利，且優先購買權一經行使即形成契約關係，不因被告事後取得房屋所有權而受影響。　　⒋被告辯稱被告及訴外人黃麗香因合資購買債權，而有金錢匯款往來，嗣被告陳松棟不願與被告黃義彬及訴外人黃麗香繼續一同出資，被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記云云，惟依土地法第43條規定「依本法所為登記有絕對效力」，土地謄本所載「黃義彬」取得土地「登記原因：買賣」，且有金錢匯款，亦可能為借貸，倘共同投資，並無法令禁止三人不能一起出名為債權之承買與承受，故被告陳松棟、黃義彬與訴外人黃麗香未必有合夥關係，況退夥清算後由被告黃義彬取得，係屬有償行為，依民法第347條之規定，準用買賣相關規定。另依民法第668條、第830條第2項、第825條之規定，合夥財產乃公同共有，而公同共有財產之分割，公同共有人係負出賣人責任，亦認為屬有償行為，故公同共有人間互易持分亦準用買賣相關規定。是原告之此一抗辯不影響原告之上開請求。　⒌被告答辯縱認原告有優先承買權，系爭土地之452地號係可分割，依最高法院106年度台上字第1662號判決及最高法院111 年度台上字第2832號判決意旨，渠等優先承買權得以行使之範圍，僅限於承租範圍內之基地云云，惟最高法院106台上字第1662號判決及111年度台上字第2832號判決，均為土地法第104條之相關見解，並非係本件應適用之民法第426條之 1之有關見解。且倘原告得以行使優先承買權之範圍，僅限於「房屋基地」，則將造成使用上不經濟，故應包含與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬土地（如庭院、走道等），方屬合理。　㈢並聲明：　⒈先位聲明：⑴確認原告就本院104年司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示土地及建物105年5月19日被告陳松棟聲明承受之優先承買權存在。⑵被告黃義彬應將106年12月6 日以買賣為原因就被告陳松棟所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復被告陳松棟所有。⑶被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物之所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。⑷被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示土地及建物應以19,942,400元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約。⑸訴訟費用由被告負擔。　⒉備位聲明：⑴確認原告等就本院104年度司執字第30774號拍賣如民事更正聲明狀附表所示編號1、3、4土地及編號2土地上如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份土地被告陳松棟聲明承受部份有優先承買權存在。⑵被告黃義彬應將106年12月6 日以買賣為原因就被告陳松棟所有如前項所示土地之所有權移轉登記應予辦理分割及塗銷，回復被告陳松棟所有。⑶被告陳松棟應將105年12月14日以拍賣為原因就被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有如前項所有土地所有權移轉登記應予塗銷，回復登記為被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人所有。⑷被告許崇賓律師即謝文聯遺產管理人應就其所有如民事更正聲明狀附表所示編號2土地如民事更正聲明狀附圖所示甲、乙部份辦理分割，並將編號甲、乙土地及如民事更正聲明狀附表編號1、3、4土地應以12,248,981元與原告訂立與本院如聲明第一項所示上述拍賣之承受同樣條件之買賣契約，並將上述土地移轉登記予原告每人應有部份各二分之一。⑸訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：　㈠台中高分院110年度重上更一字第67號民事判決認定，原告就 A建物與C建物所坐落之系爭土地，有法定租賃權之正當權源存在，而A建物、C建物及系爭土地均原為謝文聯所有，嗣謝文聯將A建物及C建物之事實上處分權移轉予原告，足見謝文聯於讓與A建物及C建物時已默認該等建物於堪用之期間內繼續使用其所坐落之基地，從而，本件既係因土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，致生推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之法定租賃權，此係土地及其土地上之房屋原屬同一人所有，嗣後異其所有之情形，與民法第426條之1、第426之2條租用基地建築房屋之情形截然不同，自應適用民法第425條之1及土地法第104條，而非民法第426條之1、第426條之2之規定。而土地法第104條及民法第426條之2規定，對書面通知並無格式或名稱之限制，且無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足，又強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷。　㈡原告等2人同為系爭執行事件之建物共有人，依上開說明，原告對系爭土地乃係具有優先購買權之人。惟參照最高法院10 3年度台上字第477號判決及最高法院108年台上字第377號判決意旨可知，凡具有優先購買權人於知悉買賣事實與買賣條件後，即應速為優先購買權之行使。依土地法第104條第2項前段之規定，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。被告陳松棟於上開執行事件中債權承受後，原告就A建物部分，經執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，然原告未於受通知後10日內表示承買意願，則渠等優先承買權自斯時起已然喪失，而無優先購買權可言。而原告就C建物部分，原告於台中高分院107年度上字第381號拆屋還地事件有委任律師為訴訟代理人，該事件之言詞辯論期日已提示本院104 年度司執字第30774號卷，且上訴人即訴外人謝章捷所委任之訴訟代理人沈律師，於該事件中亦已主張法定租賃關係，而該訴訟代理人沈律師亦為原告於後續之第二審、第三審訴訟案件及發回更審訴訟案件之訴訟代理人，是原告至遲於最高法院發回後之更一審時，即已知悉系爭土地買賣之全部條件，然原告卻未於知悉後10日內表示承買意願，從未主張渠等有優先購買權，則該優先購買權已逾10日之除斥期間而不得再予以主張。　㈢而A建物之事實上處分權已於本院112年度簡上字第127號民事判決，確定A建物之事實上處分權由被告取得該建物全部之事實上處分權，並補償原告各291,469元，且原告於前所提之民事追加聲明狀及言詞辯論程序，均自陳其已受有A建物之優先購買權通知，A建物既已經形成判決確定法律關係，則其優先購買權之法律關係自已消滅，而不得再為主張。　　㈣又參照最高法院100年度台上字第2019號判決意旨可知，優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受並買條件時，在相當期限內行使權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，容許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違。被告陳松棟經由系爭執行事件之拍賣程序拍得，本院已通知原告訴訟標的A建物之優先承買權，而C建物及其所坐落之系爭土地，於前案審理過程中，原告訴訟代理人就此已主張法定租賃權，且已閱覽系爭執行事件之卷宗，並知悉內容與出賣條件，惟原告遲至今日行使優先購買權，而系爭土地之公告現值自104年迄今，漲幅達22％，市價漲幅理應高於22％，則原告係於系爭土地之價格巨幅上漲後，始以數年前之價格，主張優先購買權，有違誠信原則之虞。　㈤縱認原告有優先承買權，系爭土地之452地號係可分割，依最高法院106年度台上字第1662號判決及最高法院111年度台上字第2832號判決意旨，渠等優先承買權得以行使之範圍，僅限於承租範圍內之基地。　㈥另關於被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地移轉部分，參照臺灣新竹地方法院85年度訴字第309號判決及本院99年度重訴字第59號判決意旨可知，土地法第104條之優先購買權，僅於「買賣」之法律關係中，始有適用。被告陳松棟、黃義彬及訴外人黃麗香為合資，為便利起見而以被告陳松棟知名義行事，並使用訴外人黃麗香之銀行帳戶作為使用，於10 4年4月30日開立65萬元之銀行本票向當時謝文聯之債權人元大資產進行討論購買債權，被告陳松棟於104年5月15日以訴外人黃慧華名義匯入160萬元至訴外人黃麗香銀行帳戶，事後被告陳松棟不願與被告黃義彬及訴外人黃麗香繼續一同出資，而由被告陳松棟將系爭土地等移轉予被告黃義彬，由被告黃義彬執行相關事宜，是被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記，依上開見解，並無土地法第104條之適用。再參照110 年度台上字第1261號判決意旨可知，被告陳松棟、黃義彬及訴外人黃麗香合資購買系爭土地，自得類推合夥之相關規定，況合夥並非如買賣具債之相對性，嗣被告陳松棟退出合資關係，自應適用民法合夥章節關於清算之相關規定，而非適用民法第347條準用買賣之規定。又土地謄本關於登記原因之選項中，並無清算乙詞，被告等2人僅能以買賣為登記原因等語。　㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由　㈠按民法第425條之1第1項前段規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之全能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第17 23號判決意旨參照）。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。該條項規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨、109年度台上字第1277號判決意旨參照）。再按民法第426條之2第1項規定租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，係為達使用與所有合一以盡物之利用，參照土地法第104條規定而增訂（最高法院102年度台抗字第236號裁定意旨），故亦以房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間有租賃關係存在為必要。又強制執行法之拍賣為買賣之一種，於強制執行程序，土地法上開規定所謂房屋出賣時，應係指拍定時而言（最高法院110年度台再字第25號判決意旨參照）。查C建物之事實上處分權及系爭土地之所有權，均曾同屬謝文聯所有，嗣謝文聯將C建物之事實上處分權讓與原告，系爭建物之所有權仍歸屬謝文聯，而使C建物之事實上處分權及系爭土地之所有權分屬不同人所有，自得類推適用民法425條之1 規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。而於系爭執行事件為拍賣時，C建物之事實上處分權及C建物所坐落之系爭土地之所有權，已分屬原告及謝文聯之遺產管理人所有，原告就C建物之事實上處分權，對於C建物所坐落之系爭土地有租賃關係存在，依上開規定，自有民法第426條之2規定之適用，先予敘明。　㈡原告主張C建物及其坐落之系爭土地原為謝文聯所有，謝文聯將C建物之事實處分權讓與原告及訴外人謝章捷，系爭土地則繼續由謝文聯所有，原告對系爭土地有法定租賃權之正當權源存在，嗣於系爭執行事件，由被告陳松棟聲明承受系爭土地，並移轉登記予被告黃義彬等語，業據其提出本院不動產權利移轉證書、彰化縣地籍異動索引、土地登記第二類謄本、台中高分院110年度重上更一字第67號民事判決在卷可稽（見本院卷第19至79頁），亦為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭土地於本院拍賣時，有依同樣買賣條件優先承買之權，惟本院僅就A建物之部分通知原告，就系爭土地之部分未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟，嗣被告陳松棟將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告黃義彬，業已侵害原告優先承買系爭土地之權利等情，均為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點，分述如下：　⒈原告是否已受合法通知，而未於相當期限內對系爭土地行使優先購買權？　⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第 1項前段分別定有明文。次按土地法第104條第1項規定之承租人優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於10日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄。民法第426條之2第2項更規定，該通知應以書面為之。所謂通知，係將得以相同條件為優先購買之情事，向受領通知有優先購買權之人為告知之意，此與民事訴訟之答辯、係對他造當事人所為之訴訟行為表示反對者有別，因此縱於答辯狀內容曾將買賣標的、範圍、價金及付款方法等，記載並送達於有優先承買權之人，如非以其有優先購買權之本意而為通知，意僅在對於該訴訟予以答辯者，尚難認係依前揭規定所為之通知，其優先購買權仍不能視為放棄（最高法院101年度台上字第841號判決意旨參照）。又買賣價額屬買賣主要條件之一，出租人通知承租人優先承買時自應將出賣與他人之買賣價額一併通知，承租人始能抉擇是否願優先承購，不得僅以承租人知悉買賣土地之事實，即謂已盡通知之義務( 最高法院100年度台上字第1530號判決、103年度台上字第24 77號判決、101年度台上字第1716號判決參照)。次按土地法第104條固未規定基地出賣通知之方式，然觀諸民法第426條之2之立法理由：「建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第一百零四條，增訂本條」，可知立法者對於基地出賣之通知方式，係採要式主義。土地法第104條及民法第426條之2於是用上並無齟齬之處，依立法及體系解釋，應認為基地出賣時，土地所有權人應以「書面」將土地出賣之條件通知予承租人，否則即不生通知之效力。　⑵經查，本件於系爭執行事件拍賣，雖以彰院勝104司執辛字第 30774號函通知原告得對該次拍賣之不動產行使優先承買權，惟該函僅以原告對A建物有優先購買權之意思而為通知，尚未通知原告對於C建物及其所坐落之系爭土地亦有優先購買權，有本院民事執行處函在卷可佐（見本院卷第209、333 頁），縱原告得於前拆屋還地事件之民事訴訟中，透過該訴訟之言詞辯論期日所提示之本院104年度司執字第3077號卷，及其律師所主張之法定租賃關係，進而得知系爭執行事件所拍賣之全部標的、範圍、價金及付款方法等，然此皆屬民事訴訟之答辯、對當事人他造所為之訴訟行為表示反對等民事訴訟上之攻防方法，其意僅在於對訴訟予以答辯，而非以原告有優先購買權之本意而為之書面通知，尚難認係依前揭規定所為之通知，原告之優先購買權自不能視為放棄。是被告辯稱原告就A建物部分，經執行法院通知原告行使優先購買權，原告自得於當時就系爭土地一併主張優先購買權，且就C建物部分，於前拆屋還地訴訟中，即已知悉系爭土地買賣之全部條件，然原告卻未於知悉後10日內表示承買意願，該優先購買權已逾10日之除斥期間而不得再予以主張云云，揆諸前揭說明，尚不足採為對被告有利之認定，則原告主張其就系爭土地有依同樣買賣條件優先承買之權，本院於拍賣時未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟等語，洵屬有據。　⒉原告依民法第426條之2及土地法第104條之規定，得以行使優先購買權範圍為何？　　⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102台上字第1 508號判決意旨參照）。次按民法第426條之2 、土地法第10 4條之規範目的在保護現有基地或房屋所有權人、地上權人、典權人、承租人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人是指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。因此，承租人如只承租土地之一部興建建築物，其得主張優先購買之土地，應限於「承租範圍內」之「（建築物）基地」而已，並非承租範圍之全部土地，當然更不及於承租範圍外或「使用」或「占用」之土地。 ⑵經查，謝文聯曾於93年間，僅保留C建物所坐落之系爭土地之所有權，而將C建物之事實上處分權讓與原告，該C建物占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之庭院、走道等，均得與系爭土地成立法定租賃關係。C建物之鐵皮屋之部分，實際上可區分為東側鐵皮屋即附圖一C2、C3部分，與西側鐵皮倉庫即附圖一C1部分，二者雖相接但內部不相通，構造上各自獨立，各有出入口，東側之C2、C3鐵皮屋內有飯桌、神龕及一般家庭之客廳設備，可供居住使用，西側之 C1鐵皮有隔間充作貯藏室，可堆置雜物供倉庫使用，分別占用系爭土地如附圖一455地號之編號C1、C2及452地號之編號 C3之面積，而C建物之屋簷下方外延伸涵蓋至道路三米處之範圍及位置，並以鐵線圍籬與道路相隔之部分，由附圖一C3 至北側鐵線圍籬即附圖一E3與東側空地即附圖一甲1，可做為C建物之庭院及走道使用，占用系爭土地如附圖一452地號之編號E3及甲1之面積，又被告於本院113年5月8日言詞辯論中表示，系爭土地之452地號為可分割，有勘驗測量筆錄、現場照片、言詞辯論筆錄、前審民事判決在卷可證（見本院卷一第109至129、325頁、本院卷二第29至33頁），足認原告所有事實上處分權之C建物與系爭土地間，就如附圖一455 地號之編號C1及C2、452地號之編號C3、E3及甲1之部分，存有法定租賃關係。是原告依民法第426條之2及土地法第104 條之規定，得以行使優先購買權範圍，揆諸前揭規定，自為 C建物所坐落之基地及其附屬之空地及庭院即如附圖一455地號之編號C1及C2、452地號之編號C3、E3及甲1部分，逾此範圍，即屬無據，尚不足採。　⒊原告請求被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，暨與原告訂立與系爭執行事件拍賣同樣條件之買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告每人應有部分各二分之一，有無理由？　⑴按出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426條之2第3項定有明文。次按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第2項後段定有明文。是土地法第104條之優先購買權具有相對之物權效力，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並依約辦理所有權移轉登記（最高法院97年度台上字第2219號判決參照）。又土地法第104條之優先購買權人行使其優先購買權，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示行使優先購買權之意思，均可認業已合法行使優先購買權。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正，而所謂依其情形顯失公平者即係考量相關證據取得難易程度等，有證據偏在及武器不平等情形。是民事訴訟如待證事實陷於真偽不明狀態時，為求發現真實並促進訴訟，應依舉證責任分配之原則，命負舉證責任之人提出證據，再由法院本於調查證據之結果，斟酌全辯論意旨，依證據評價判斷事實真偽。倘負舉證責任之一方，不能提出使法院就應證事實形成確切心證時，即應對事實真偽不明之狀態承擔不利益之結果（最高法院107年台上字第974號判決意旨參照）。　⑵經查，原告就C建物所坐落系爭土地之部分，有優先購買權存在乙情，已如前述。原告就系爭土地主張優先購買權而提起本件訴訟，依前揭說明，足認原告業已合法對系爭土地為行使優先購買權之意思表示。而本院於拍賣C建物所坐落系爭土地之部分時，未依法通知原告，即逕將系爭土地出賣予被告陳松棟等情，已如前述，而被告陳松棟又將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告黃義彬，雖被告以被告陳松棟與被告黃義彬間就系爭土地所為之移轉登記，乃屬退夥後將執行事務之標的即系爭土地移轉予被告黃義彬，並非基於買賣關係而進行之移轉登記，且土地謄本關於登記原因之選項中，並無清算乙詞置辯，並據以提出臺灣土地銀行交易明細、臺灣土地銀行匯款申請書在卷可憑（見本院卷第191至193頁），惟查，土地謄本上之記載，固具不動產之公示性，而僅有推定之效力，容由當事人舉反證予以推翻，本院核閱卷附土地登記第二類謄本，就系爭土地之登記原因係記載為買賣，再審酌被告所提上開事證，僅能證明被告陳松棟、黃義彬與訴外人黃麗香間，有金錢上之匯款交易往來乙情，未能具體說明渠等間所為之金錢往來原因究竟為何，尚不能使本院形成足以推翻土地謄本上記載登記原因為買賣之心證，被告復未能提出其他任何具體事證，以證明渠等間就系爭土地之移轉非基於買賣關係，僅空言泛稱係退夥後之標的移轉云云，是被告前開所辯無足憑採，系爭土地之移轉原因應為買賣關係。又C建物於謝文聯讓與事實上處分權與原告等2人及訴外人謝章捷後，由原告等2人及謝章捷共同持有C建物之事實上處分權，應有部分各三分之一，嗣謝安捷以同意書將其持有C 建物之三分之一事實上處分權讓與原告，有同意書、印鑑證明在卷可證（見本院卷第135、139頁），足認原告已取得並共同持有C建物之全部事實上處分權，渠等間對C建物之事實上處分權之應有部分各為二分之一。從而，本院立於出賣人地位與被告陳松棟間或被告陳松棟與被告黃義彬間所訂立之買賣契約，依民法第426條之2第3項、土地法第104條之規定，均不得對抗原告，原告請求被告塗銷渠等間以買賣原因，就C建物所坐落之系爭土地所為之所有權移轉登記，暨請求被告許崇賓律師即謝文聯之遺產管理人就系爭土地應依同樣條件與原告簽訂買賣契約，並於原告履行該買賣契約後，辦理所有權移轉登記予原告謝彰安、謝瓸鋃應有部分各二分之一，應屬有據。四、綜上所述，被告既未依前揭規定合法通知原告得以行使優先購買權，原告之優先購買權自不能視為放棄，則原告依民法第425條之1及民法第426條之2之規定，請求如訴之聲明，原告先位訴之聲明有優先承買權，已如前述，超過原告法定租賃關係及使用範圍，為無理由，應予駁回。原告備位訴之聲明有優先購買權，合於其使用權利之現況，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日民事第四庭法　官　姚銘鴻土地現況圖：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1088號土地複丈成果圖。附圖一：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1088號土地複丈成果圖。附圖二：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年8月8日北土測字第1087號土地複丈成果圖。　以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 9　　日書記官　楊美芳

2024-10-09

CHDV-113-重訴-25-20241009-1

再易

臺灣高等法院高雄分院

核定土地租金等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度再易字第18號再審原告黃秀文黃羿達共同訴訟代理人王伊忱律師吳欣叡律師高維宏律師再審被告鄧勢華訴訟代理人林祺祥律師上列當事人間核定土地租金等事件，再審原告對於民國109年6月 30日本院108年度上易字第219號確定判決提起再審，本院於113 年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。事實及理由壹、程序部分一、按再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算；其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算。但自判決確定後已逾5年者，不得提起，民事訴訟法第500條第1項、第2 項分別定有明文。次按當事人於提起再審之訴後，雖非不得補提其他再審事由，然仍應於不變期間內為之。故當事人追加之原因事實，倘可據以獨立提起另一再審之訴，而非原已提起再審之訴之補充者，自須受30日不變期間之限制（最高法院73年度台再字第13號、102年度台抗字第71號裁定要旨參照）。二、經查，再審原告主張其係於民國113年4月23日收受另案確認優先購買權存在等事件之最高法院112年度台上字第2340號判決（下稱另案第三審判決）後，始知悉本院108年度上易字第219號確定判決（下稱原確定判決）有民事訴訟法第496 條第1項第1款、第11款之再審事由，此有再審原告於另案訴訟之訴訟代理人所屬事務所收訖章可佐（見本院卷第11頁、第37頁），而再審原告於113年5月13日具狀提起本件再審之訴，有本院收狀章可憑（見本院卷第7頁），尚未逾30日之不變期間。至再審原告於113年7月16日追加主張其於109年5 月12日提起另案訴訟之起訴狀為原確定判決未經斟酌之證物，而有民事訴訟法第496條第1項第13款之再審事由云云（見本院卷第90頁、第111頁至第113頁）。經核再審原告追加上開再審事由之原因事實，係得據以獨立提起另一再審之訴，顯然與前述原提起再審之訴之事由不同，自須受30日不變期間之限制。惟再審原告於109年7月9日收受原確定判決，有本院民事書記官辦案進行簿可佐（見本院109年度再易字第3 6號卷宗第55頁），依其所追加主張之上開再審事由，顯然於原確定判決送達時即已知悉，再審原告復未就其主張再審理由知悉在後之事實提出證據作為已遵守法定不變期間之證明。揆諸上開說明，再審原告追加主張民事訴訟法第496條第1項第13款之再審事由，顯已逾30日之不變期間，此部分再審之訴，即非合法，應予駁回。貳、實體部分一、再審原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（應有部分853分之223，下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區 ○○路0段000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原均為訴外人鍾榮焜所有，再審原告於104年8月19日因拍賣程序取得系爭建物事實上處分權，則鍾榮焜於104年10月30日將系爭土地出售予再審被告時，再審原告得就系爭土地主張土地法第104條後段優先購買權，此經本院112年度上更一字第4號判決認定，並經另案第三審判決駁回再審被告之上訴確定。故再審被告並非系爭土地之所有權人，原確定判決及臺灣橋頭地方法院107年度訴字第434號民事判決（下稱原第一審判決），依民法第425條之1第2項規定核定租金數額，具有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之再審事由。又因另案第三審判決已確認再審被告並非系爭土地之所有權人，則原確定判決認定再審被告為系爭土地所有權人而得請求核定租金之基礎已不復存在，顯見原確定判決已因其後之確定判決而有所變更，使原確定判決之基礎發生動搖，原確定判決即有民事訴訟法第496條第1項第11款規定之再審事由。爰依民事訴訟法第496條第1項第1款、第11款規定，提起本件再審之訴等語。並聲明：（一）原第一審判決及原確定判決核定再審原告所有系爭建物占用再審被告所有系爭土地如原第一審判決如附圖所示斜線部分（面積233.76平方公尺），自105年1月6日起，每月租金新臺幣（下同）720元部分均廢棄。（二）原確定判決命再審原告除原第一審判決判決核定之每月租金720元之外，應自105年1月6日起至108年1 月5日止，每月租金再增加6,760元；自108年1月6日起至租賃關係終止之日起，每月租金再增加6,994元部分及駁回再審原告上訴部分均廢棄。（三）爭確定判決命再審原告應再給付再審被告348,270元，並自109年4月6日起至前開租賃關係終止，按月於各該翌月6日前再給付再審被告6,994元部分均廢棄。（四）上開廢棄部分，再審被告第一審之訴及上訴均駁回。二、再審被告則以：原確定判決認定兩造各自鍾榮焜分別受讓取得系爭土地所有權應有部分、系爭房屋事實上處分權，符合民法第425條之1規定之要件，推定在系爭房屋得使用期限内有法定租賃關係存在，故認定再審被告得依民法第425條之1 第2項請求法院核定租金，原確定判決乃依所確定事實而為正確之法律適用，並無民事訴訟法第496條第1項第1款適用。兩造間既存在法定租賃關係，再審被告應依民法第425條之1第2項規定給付租金予再審原告，並無適用法律錯誤之情形。又原確定判決並未以本院110年度上易字第232號判決（下稱另案第二審判決）或最高法院112年度台上字第2340號民事判決作為裁判基礎，另案第二審判決縱經最高法院廢棄變更，或最高法院112年度台上字第2340號民事判決為不同之事實認定，亦無民事訴訟法第496條第1項第11款適用等語，資為抗辯。三、本院判斷㈠再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤部分： ⒈按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言。不包括取捨證據失當、認定事實錯誤、漏未斟酌證據、調查證據欠周或判決不備理由之情形在內。 ⒉再審原告主張：再審被告並非系爭土地之所有權人，則原確定判決及原第一審判決依民法第425條之1第2項規定核定租金數額，具有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之再審事由云云。然查，原確定判決並未認定再審被告並非系爭土地之所有權人，而係認定：系爭土地及其上系爭建物本同屬鍾榮焜所有，嗣系爭土地讓與再審被告，系爭房屋之事實上處分權則讓與再審原告，兩造各自鍾榮焜分別受讓取得系爭土地所有權應有部分、系爭房屋事實上處分權，符合民法第425條之1第1項規定之情形，則兩造間應推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在，且兩造既無法協議占用系爭土地之租金數額，則再審被告得依民法第42 5條之1第2項規定請求法院核定租金等情。從而，原確定判決認定之確定事實為兩造各自鍾榮焜分別受讓取得系爭土地所有權應有部分、系爭房屋事實上處分權，因而依民法第42 5條之1規定，認定兩造間有法定租賃關係存在，且據以核定租金及命再審原告給付租金，並無適用法規錯誤之情形。至再審原告主張原確定判決認定再審被告為系爭土地之所有權人，有認定事實錯誤云云，核與民事訴訟法第496條第1項第 1款所謂適用法規顯有錯誤之情形有別，是再審原告依此主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款情形，自無理由。㈡再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第11款之為判決基礎之其他裁判或行政處分已變更之再審事由部分： ⒈按民事訴訟法第496條第1項第11款所謂「為判決基礎之民事或刑事判決及其他裁判或行政處分，依其後之確定裁判或行政處分已變更者」，係指變更前之裁判或行政處分，經前訴訟援為判決基礎者，始有適用。反之，倘確定判決非以變更前之裁判或行政處分為其裁判基礎，而係依法院自行調查證據認定之事實，以為判斷，自不在該條款之適用範圍。　⒉再審原告雖主張：另案確定判決已認定再審被告並非系爭土地之所有權人，則原確定判決認定再審被告為系爭土地所有權人得請求核定及給付租金之基礎已不復存在，原確定判決即有民事訴訟法第496條第1項第11款規定之再審事由云云。然查，原確定判決認定：系爭土地及其上系爭建物本同屬鍾榮焜所有，嗣系爭土地讓與再審被告，系爭房屋之事實上處分權則讓與再審原告，兩造各自鍾榮焜分別受讓取得系爭土地所有權應有部分、系爭房屋事實上處分權，符合民法第42 5條之1第1項規定之情形，則兩造間應推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在等情，係經原法院自行調查證據認定之事實，以為判斷，並未援引另案確定判決或其他裁判為判決之基礎，再審原告復未指明有何為原確定判決基礎之裁判或行政處分已依其後之確定裁判或行政處分而變更之情形，其空言指摘原確定判決有此部分之再審事由，自有未合。　　四、綜上所述，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款、第1 1款規定提起本件再審之訴，為無理由。又再審原告追加主張民事訴訟法第496條第1項第13款之再審事由，為不合法，均應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。六、據上論結，本件再審之訴一部為不合法、一部為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　9　　日民事第五庭審判長法官邱泰錄法官王琁法官高瑞聰以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日書記官呂姿儀

2024-10-09

KSHV-113-再易-18-20241009-1