遷讓房屋
臺灣南投地方法院民事簡易判決
112年度投簡字第572號
原 告 鄭吉宏
訴訟代理人 黃逸仁律師
被 告 王小珊
訴訟代理人 林淑婷律師
上列當事人間遷讓房屋事件,本院於民國114年1月20日言詞辯論
終結,判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋騰空遷讓返還
原告。
二、被告應給付原告新臺幣83萬9,960元,及自民國112年12月1
日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國112年12月1日起至返還第一項房屋之日止,按月給付原告新臺幣5萬元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項得假執行;但被告如以新臺幣41萬4,300元為原告預供擔保,得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行;但被告如以新臺幣83萬9,960元為
原告預供擔保,得免為假執行。
七、本判決第三項各到期部分得假執行;但被告如每期以新臺幣
5萬元為原告預供擔保後,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:
原告係南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋(下稱系爭房屋)占有人
。被告於民國109年12月1日,向原告承租系爭房屋,雙方簽
立房屋租賃契約(下稱系爭租約),約定租期3年,每月10
日前給付租金,每月租金新臺幣(下同)5萬元。詎被告自110
年起即陸續未支付租金,至112年11月30日止共計積欠原告
租金74萬9,960元,積欠租金已達2個月以上,且截至112年1
1月30日止被告共積欠原告租金74萬9,960萬元及水費、電費
合計9萬元,屢經催討,被告置之不理。又原告於系爭租約
存續期間,任由其配偶陳威全於系爭房屋內堆置廢棄物,且
經南投縣政府環境保護局會勘後認定陳威全已違反廢棄物清
理法第41條第1項、第46條第3項、第4項規定在案。原告於1
12年11月30日以民事起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思
表示,系爭租約既經原告依民法第440條於112年11月30日合
法終止,被告自斯時即喪失占有使用系爭房屋之正當權源,
原告依民法第440條、第455條、第962條之規定,請求被告
應騰空遷讓返還系爭房屋予原告,復依第455條、系爭租約
之規定,請求給付至租期屆滿止被告積欠租金、水、電費共
計83萬9,960元,且被告應依民法第179條規定,給付自112
年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止,按月給付原告每月當
於租金之不當得利5萬元等語,並聲明:如主文第1、2、3項
所示;原告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:
系爭房屋內所置放之囤積物是否為廢棄物,且是否係由被告
配偶陳威全所棄置,現由檢調單位刻正調查中,是被告有無
違反系爭租約第10條、第11條、第14條之約定,尚有疑義。
而對於原告主張截至112年11月30日止被告共積欠原告租金
、水、電費共計83萬9,960元部分,被告否認積欠110年度租
金33萬6,000元,且系爭租約已於112年6月間經兩造合意終
止,就112年6月終止系爭租約後至112年11月間之租金、水
電費均不應計入等語,並聲明:原告之訴駁回。如受不利判
決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由:
㈠原告係系爭房屋之原所有權人,於112年11月1日將系爭房屋
所有權移轉與訴外人鄭瑞龍,渠等二人約定待本件遷讓房屋
事件等爭議解決後,始為系爭房屋之點交。而被告於109年1
2月1日,向原告承租系爭房屋,兩造簽立系爭租約,約定租
期3年,每月10日給付租金,每月租金5萬元。詎被告自110
年起陸續未支付租金,至112年11月30日止共計積欠原告租
金74萬9,960元之事實,有原告所提核與所述相符之房屋租
賃契約書、郵局存證信函、招領郵件、房屋稅繳款書、不動
產買賣增補協議書、被告手寫文件、欠租列表等件為證(見
本院卷第27頁至第32頁、第35頁至第40頁、第41頁、第131
頁、第137頁、第185頁至第186頁),且有土地建物查詢資料
存卷可查(見本院卷第199頁),上開事實,自堪認為真實。
㈡被告固辯以:對於卷附被告手寫文件(見本院卷第137頁)之真
實性被告不為爭執,但其上所載之「前後差336000-」字樣
,係被告聽從原告意思所書寫,而否認有積欠此筆欠款等語
,惟被告既對於上述被告手寫文件為其親自書寫乙節為肯認
,應可推認該筆33萬6,000元欠款之真實性(即卷第185頁原
告提出之欠租列表所示110年間積欠租金33萬6,000元),對
於其手寫內容有何不實,未見被告具體說明與實不符之情節
為何,且對其指摘虛偽部分亦無提出任何事證以實其說,尚
難認被告已為適當之舉證,則被告辯稱並無積欠原告該筆33
萬6,000元租金部分,礙難採信。
㈢承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租
人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止
契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租
額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。民
法第440條第1、2項定有明文。又表意人將其意思表示以書
面郵寄掛號寄送至相對人之住所地,郵務機關因不獲會晤相
對人,而製作招領通知單通知相對人領取者,除相對人能證
明其客觀上有不能領取之正當事由外,應認相對人受招領通
知時,表意人之意思表示已到達相對人而發生效力,不以相
對人實際領取為必要,最高法院109年度台上大字第908號判
決意旨參照。
㈣查被告於110年起即陸續欠繳租金,於112年11月30日積欠之
租金總額已逾2個月之租金數額。原告於112年9月1日以存證
信函定二週催告被告給付所積欠之租金及費用,雖未經被告
領取,且經郵務機關投遞招領通知送達被告前揭居所後,遭
郵務機關於以招領逾期退回,原告復於112年11月21日以民
事起訴狀向被告為終止系爭租約之意思表示,該終止租約之
起訴狀於112年11月30日送至被告位於「雲林縣○○鄉○○村○○0
0號」住所,且經被告同居人領取,有民事起訴狀、存證信
函、退件信函、中華郵政臺中郵局函、本院送達證書等件可
憑(見本院卷第9頁至第42頁、第57頁),本件被告並無客觀
上不能領取之正當事由,參照上開最高法院裁判要旨,應認
原告催告被告限期繳納租金及終止租約之意思表示已到達被
告而發生效力。是原告主張於112年11月21日以民事起訴狀
送達被告為終止系爭租約之意思表示,該起訴狀已於112年1
1月30日合法送達被告,於000年00月00日生契約終止效力,
是以,系爭租賃契約關係業經原告於112年11月30日合法終
止,原告此部分主張,應屬有據。
㈤至被告辯稱:系爭租約於112年6月間業經兩造合意終止等語
,固據提出所述相符之存證信函為憑(見本院卷第113頁至第
117頁),惟此經原告否認,並主張其未收到該終止契約之存
證信函等語(見本院卷第144頁),本件被告並未提出該終止
租約存證信函送達原告之事證(見本院卷第179頁,被告僅提
出普通掛號函件執據,未提出載有原告簽章之郵政回執聯)
,難認兩造有合意終止系爭租約之意思表示,則系爭租約於
112年11月30日經原告合法終止前,契約效力尚為存續。
㈥承租人應依約定日期,支付租金。承租人於租賃關係終止後
,應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,
得請求返還之。無法律上之原因而受利益,致他人受損害者
,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,
亦同。民法第439條前段、第455條前段、第179條分別定有
明文。本件被告至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9
,960元,已如前述;又系爭租約於112年11月30日終止後,
被告已無占有系爭房屋之正當權源,卻仍繼續占用,自屬侵
害原告所有權,被告並因此受有相當於租金之不當得利,致
原告受有損害,則原告依民法上開規定,請求被告應將系爭
房屋騰空遷讓返還原告,及自系爭租約契約終止日止積欠租
金共計74萬9,960元暨自112年12月1日起至清償日止,按年
息百分之5計算之利息,並自112年12月1日起至遷讓系爭房
屋之日止,按月給付原告每月當於租金之不當得利5萬元,
均為有據,應予准許。
㈦另原告依系爭租約第16條約定,請求被告給付水、電費用等9
萬元部分,業據原告提出所述相符之被告手寫文件為證(見
本院卷第137頁),且為被告自承:兩造確有每月水費1,000
元、電費5,000元之約定,且被告自112年6月起即未再行繳
付系爭房屋之租金、水費、電費等語(見本院卷第89頁、第2
10頁),是原告依上開約定請求被告給付積欠之水、電費9萬
元,即屬正當。
㈧至被告辯稱:系爭房屋內現有原告、訴外人三誼塑業有限公
司堆置之太空包,且被告之配偶等人現因上情遭司法調查,
倘於刑事偵查程序終結前,任意騰空系爭房屋,被告恐有湮
滅或隱匿他人刑事被告案件證據之嫌等語,惟兩造間之租賃
契約關係既已消滅,被告依法有騰空遷讓並返還系爭房屋與
原告之義務,而就此義務之履行,被告本有按刑事、環境保
護等法規之規定,依據法律規定之內容於合法範圍內履行之
義務,附此敘明。
四、綜上所述,原告依民法第962條、第440條、第455條、第179
條,以及系爭租約之規定,請求如主文第1項、第2項、第3
項所示,為有理由,應予准許。
五、本件原告勝訴部分,係就民事訴訟法第427條第2項第1款、
第8款適用簡易程序所為被告敗訴之判決,依民事訴訟法第3
89條第1項第3款規定,應依職權宣告假執行。並依同法第39
2條第2項規定,依職權宣告被告預供擔保,得免為假執行。
六、本案事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審
酌後認於本判決結果不生影響,爰不一一論述,附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 17 日
南投簡易庭 法 官 陳怡伶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本);並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 17 日
書記官 洪妍汝
NTEV-112-投簡-572-20250217-1