遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第2625號
原 告 張玉君
訴訟代理人 張任妤
被 告 劉毓儒
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於民國113年12月11
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號三樓房屋全部遷
讓返還原告,並給付原告新臺幣伍萬陸仟肆佰參拾壹元,及自民
國一百一十三年十月五日起至遷讓前開房屋之日止,按月給付原
告新臺幣壹萬參仟陸佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、程序部分:
被告經合法通知,未於最後言詞辯論期日到場,核無民事訴
訟法第386條各款所列情形,爰依原告聲請,由其一造辯論
而為判決。
貳、實體部分:
一、原告主張:兩造於民國113年1月1日訂立房屋租賃契約(下
稱系爭租約),約定被告自113年1月1日起向原告承租原告
所有之新北市○○區○○路000巷00弄0號3樓(下稱系爭房屋)
,租賃期間至114年12月31日止,每月租金新臺幣(下同)1
1,400元應於每月10日前支付,押金11,400元,詎被告自113
年4月起未再支付租金,經原告於113年4月19日以新莊思源
路郵局存證號碼83號存證信函(下稱83號信函)定7日期限
催告被告支付租金,於113年5月20日以新莊思源路郵局存證
號碼111號存證信函(下稱111號信函)定5日期限催告被告
支付租金,否則將依法終止租約,被告仍置之不理,原告乃
再於113年9月以陳報狀(下稱系爭書狀)定3日期限催告被
告支付租金,如逾期不支付,則同時以系爭書狀終止兩造間
系爭租約,被告逾期仍不支付租金,兩造間系爭租約已合法
終止,被告未即時返還系爭房屋,自應按月給付相當月租金
額1倍之不當得利及相當月租金額1倍計算之違約金,爰依所
有權、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係,提起本件訴
訟等語。並聲明:被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告,並
給付22,800元,及自113年5月21日起至遷讓系爭房屋之日止
,按月給付22,800元。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場,據其之前言詞辯論時所為
之陳述及聲明則以:系爭房屋熱水器費用9,000元是我兒子
代墊,且原告向我溢收水費3,000多元,我因此拒付租金等
語資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於113年1月1日訂立系爭租約,約定被告自113
年1月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋,租賃期間至11
4年12月31日止,每月租金11,400元應於每月10日前支付,
押金11,400元,被告自113年4月起未再支付租金,迄今仍居
住其內而繼續為系爭房屋之使用收益等事實,有系爭租約、
原告收租帳戶存摺封面暨內頁交易明細、兩造間通訊軟體Li
ne訊息紀錄可稽(見本院卷第105頁至第121頁、第125頁至
第169頁、本院113年度重簡字第1372號卷【下稱重簡卷】第
59頁至第97頁),且為被告所不爭執(見本院卷第101頁、
第102頁),堪信為真實。
四、本院之判斷:
㈠被告以代墊熱水器費用9,800元、水費溢收3,000多元為由拒
絕給付租金有無理由?
⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴,
若被告自認原告所主張債權發生原因之事實,但主張該債權
已因清償、抵充(償)等事由而消滅,則就該債權消滅之事
由,應由被告負舉證之責任。
⒉被告雖以熱水器費用9,000元係其子代墊及原告溢收水費3,00
0多元云云置辯,並據此拒付租金,然為原告所否認,被告
既未就其抗辯之事實舉證以實其說,並由原告持執保管熱水
器費用9,000元收據原本之客觀狀態(見本院卷第102頁、第
123頁),足以推認該熱水器費用9,000元係原告出資支付,
被告抗辯之事實自難信為真。
⒊縱使承租人或有代墊或溢繳費用,而或生出租人應負返還義
務之問題,然該返還義務,非係出租人之主給付義務,與承
租人支付租金之主給付義務間,彼此並無對價關係,承租人
仍不得以此為由拒絕租金之給付,系爭租約第3條第1項並已
約明承租人每月租金11,400元,每期應繳納1個月租金,並
於每月10日前支付,不得藉任何理由拖延或拒絕(見本院卷
第106頁、第107頁),自不許被告藉詞拒絕給付租金。
㈡系爭租約是否已合法終止?何時終止?
⒈按承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時,出
租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者,出租人得定相
當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支
付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額
,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租
金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,
始得終止契約,土地法第100條第3款、民法第440條第1項、
第2項亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金,定期催
告其履行,同時表明如於期限內不履行,契約即為終止,係
附有停止條件之終止租約之意思表示,如承租人逾期仍不履
行,則條件成就,即發生終止租約之效力,無須再另為終止
租約之意思表示(最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照
)。
⒉按非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對人
時,發生效力,為民法第95條第1項前段所明定。所謂達到
,係指意思表示已進入相對人之支配範圍,置於相對人隨時
可了解其內容之客觀狀態而言(最高法院112年度台上字第1
566號判決參照)。而表意人將其意思表示以書面郵寄掛號
寄送至相對人之住所地,郵務機關因不獲會晤相對人,而製
作招領通知單通知相對人領取者,除相對人能證明其客觀上
有不能領取之正當事由外,應認相對人受招領通知時,表意
人之意思表示已到達相對人而發生效力,不以相對人實際領
取為必要(最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁
定參照)。且表意人將其意思表示以電子文件方式發送至相
對人指定之資訊系統者,除法律另有規定、當事人另有約定
,或相對人能證明其客觀上有不能讀取之正當事由外,應認
以該電子文件進入該資訊系統之時,表意人之意思表示已達
到相對人而發生效力,不以相對人實際讀取為必要(最高法
院112年度台上字第1566號判決參照)。
⒊被告自113年4月起未再支付租金,原告於113年4月19日以83
號信函定7日期限催告被告支付租金,83號信函經郵務機關
寄送至被告居住之系爭房屋,因不獲會晤被告而製作招領通
知單通知被告領取,嗣因招領逾期退回,有83號信函(見重
簡卷第49頁至第57頁)暨加蓋「招領逾期退回」戳記之83號
信函信封原本可考(見證物袋),被告既未能證明其客觀上
有不能領取83號信函之正當事由,應認被告受招領通知時,
原告以83號信函所為定期催告之意思表示已到達被告而發生
效力,原告復於113年5月20日以111號信函定5日期限催告被
告支付租金,否則將依法終止租約,111號信函郵務機關寄
送至被告居住之系爭房屋,因收件人被告拒收退回,則有11
1號信函(見重簡卷第45頁至第47頁)暨加蓋「招領逾期退
回」戳記之111號信函信封原本(見證物袋)可按。
⒋兩造於系爭租約第19條第3項就租賃雙方相互間之通知,固未
勾選得以即時通訊軟體方式為之(見重簡卷第25頁),惟兩
造彼此間多以Line文字訊息互為通知,有前揭兩造間Line訊
息紀錄可查,則兩造間Line聊天室自係兩造就彼此間之通知
所指定之特定資訊系統,原告並於113年5月20日至同月31日
間某時,將111號信函全文內容以照片方式發送至該特定資
訊系統,依上說明,該111號信函全文內容進入該資訊系統
之際,原告以該111號信函所為定期催告否則將依法終止租
約之意思表示,即已進入被告之支配範圍,置於被告可隨時
了解其內容之客觀狀態,而已達到被告並發生效力,至於被
告何時「已讀」(見本院卷第167頁Line訊息紀錄),在所
不問。
⒌縱認111號信函為附停止條件之終止租約意思表示,但該意思
表示達到被告之時,被告遲付租金額以押金11,400元抵償後
,尚未達2個月以上之租額,遲延給付亦未逾2個月,不生合
法終止系爭租約之效力,原告繼於113年9月以系爭書狀定3
日期限催告被告支付租金,逾期不支付,即同時以系爭書狀
通知被告終止兩造間系爭租約(見本院卷第27頁系爭書狀)
,此時被告遲付租金額以押金11,400元抵償後已達2個月以
上,且遲延給付已逾2個月,系爭書狀繕本並於113年10月1
日送達被告(見本院卷第31頁),而被告於定期催告期限3
日屆滿即113年10月4日(依民法第120條第2項規定始日不算
入)後,仍未支付租金,停止條件成就,即發生終止系爭租
約之效力,堪認系爭租約已於前開期限屆滿翌日即113年10
月5日經原告合法終止。
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由?
按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,為民法第455條
前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後,出租人除
得本於租賃物返還請求權,請求返還租賃物外,倘出租人為
租賃物之所有人時,並得本於所有權之作用,依無權占有之
法律關係,請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號
裁判參照)。系爭租約於113年10月5日終止後,兩造間租賃
關係消滅,被告已無占有系爭房屋之正當權源,而屬無權占
有,則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定,
請求被告遷讓返還系爭房屋,洵屬有據。
㈣原告請求被告給付欠租、不當得利及違約金有無理由?金額
若干?
⒈按承租人應依約定日期,支付租金,民法第439條前段規定甚
明。系爭租約第3條第1項就承租人租金之支付亦有明定,已
如前述。又無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應
返還其利益。不當得利之受領人,依其利益之性質或其他情
形不能返還者,應償還其價額,民法第179條、第181條但書
亦有明定。而無權占有他人房屋,可能獲得相當於租金之利
益,為社會通常之觀念。系爭租約第14條第3項亦約定租賃
關係消滅時,承租人未將租賃住宅返還出租人者,出租人得
向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額,及相當
月租金額計算之違約金(未足一個月者,以日租金折算)至
返還為止(見本院卷第109頁)。
⒉被告自113年4月1日起至113年10月4日止共積欠租金69,871元
(計算式:11,400元×6個月+11,400元×4/31,元以下四捨五
入)未付,於113年10月5日兩造間租賃關係消滅後,未即時
遷讓返還系爭房屋,無法律上之原因而受有相當於租金之利
益,該利益依其性質無法返還,原告自得請求被告自113年1
0月5日起至遷讓系爭房屋之日止,按月返還相當於原租金額
之不當得利,又約定之違約金額過高者,法院得減至相當之
數額,民法第252條規定甚明,本院審酌系爭租約約定每月
租金11,400元,於兩造間租賃關係消滅後,被告未即時遷讓
返還系爭房屋,原告所受積極損害與所失利益,通常為租金
之收入與租金轉投資之收益,以及被告不依約遷讓返還,致
原告需耗費勞力、時間、費用追討並喪失其他利用機會等不
利益,因認原告按月請求原租金額1倍之不當得利外,併按
月請求原租金額1倍之違約金,顯屬過高,應酌減至得按月
請求原租金額0.2倍之違約金方為適當,合計原告自113年10
月5日起得按月請求被告給付13,680元(計算式:11,400元×
1.2),另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務
,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時
,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力(最高法院87年
度台上字第1631號判決參照),是兩造間租賃關係消滅後,
押金11,400元發生當然抵充之效力,並以被告無義務而自行
為原告繳納之管理費2,040元抵償被告負欠之租賃債務(見
本院卷第196頁)後,原告仍得請求被告給付56,431元(計
算式:69,871元-11,400元-2,040元),以及自113年10月5
日起至遷讓系爭房屋之日止,按月給付13,680元;逾此範圍
之請求,不應准許。
五、綜上所述,原告依所有權、租賃、系爭租約及不當得利之法
律關係,請求被告將系爭房屋遷讓返還原告,並給付56,431
元,以及自113年10月5日起至遷讓系爭房屋之日止,按月給
付13,680元,為有理由,應予准許;逾此部分之請求,為無
理由,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,經審酌
後與判決之結果不生影響,爰不一一論列。
據上論結,本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳佳君
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 2 日
書記官 康閔雄
PCDV-113-訴-2625-20241231-2