給付違約金
臺灣雲林地方法院民事判決
113年度簡上字第80號
上 訴 人 安逸窩有限公司
法定代理人 張楷荃
被上訴人 曾胤維
訴訟代理人 廖彗伶
上列當事人間請求給付違約金事件,上訴人對於民國113年7月30
日本院113年度六簡字第67號第一審判決,提起上訴,本院於民
國114年2月10日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分,暨訴訟費用之裁判
均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣37萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之79,餘由上訴人負擔
。
事實及理由
一、上訴人主張:上訴人於民國112年8月21日與被上訴人之代理
人廖慧伶就坐落雲林縣斗六市九老爺1597、1598地號土地(
下稱系爭土地)簽訂土地專任委託銷售契約書(下稱系爭委
託銷售契約),期間未覓得買方,被上訴人於112年10月7日
以通訊軟體LINE回傳繕打「委託人」及「身分證字號」之委
託銷售/出租契約内容變更同意書(下稱系爭變更同意書)
予上訴人,同意將出售底價變更為新臺幣(下同)740萬元
,嗣後上訴人已為被上訴人覓得買方,買方並已簽署買賣議
價委託書(下稱系爭買方議價委託書),同意以高於被上訴
人同意之出售底價780萬元議價承買,惟上訴人前多次通知
被上訴人出面與買方辦理簽約相關手續,然被上訴人均藉詞
不配合履行,並拒不回應。而系爭委託銷售契約第5條第7項
約定:「委託期間内,若受託人已覓得符合底價及相關條件
之買方時,委託人應於通知後五日内,配合簽認要約書、議
價委託書或買賣契約書等相關契約。」、第10條第1項第1款
並約定:「委託人如有下列情形之一者,視為受託人已完成
仲介之義務,委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之
六計算之違約金,並應全額一次付予受託人:㈠違反本約第
五條第一項、第七項之約定。」,上訴人既已覓得符合底價
及相關條件之買方,則被上訴人應依約配合簽認要約書、議
價委託書或買賣契約書等相關契約,惟被上訴人均藉詞不配
合履行,之後拒不回應,而上訴人為了本件銷售,花費超多
時間成本,多次看查地形,帶看客人並為廣告,於銷售期間
,也花很多時間網路作功課,並回報賣方進度,談價過程中
亦與被上訴人及代理人廖慧伶全程溝通,故上訴人依系爭委
託銷售契約請求被上訴人給付違約金46萬8,000元(計算式
:780萬元×6%=46萬8,000元)等語。
二、被上訴人則以:系爭變更同意書上所載日期為112年10月2日
,與上訴人所主張之112年10月7日授權740萬元不符,且委
託人「曾胤維」應係以電腦打上,上訴人並未簽名於其上,
該同意書是否生效已有疑義,上訴人所提LINE對話紀錄亦非
完整。又「代理人非經本人之許諾,不得為本人與自己之法
律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之
法律行為。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人
之書面同意,得同時接受雙方之委託,並依下列規定辦理:
一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。……」,民
法第106條、不動產經紀業管理條例第24條之2第1款分別定
有明文。兩造於112年8月21日簽立之系爭委託銷售契約、委
託銷售/出租契約內容變更同意書及112年10月2日之系爭變
更同意書,其上所載「經紀人」為「張楷荃」,而系爭買方
議價委託書所載之「經紀人」亦為「張楷荃」,買賣雙方之
「經紀人」同一,依上開規定,應經買賣雙方當事人之書面
同意,本件「張楷荃」並未獲買賣雙方之書面同意同時接受
雙方委託,上訴人有違反民法第106條「雙方代理」禁止之
規定,且被上訴人事後拒絕同意,則系爭委託銷售契約應不
生效力,上訴人依系爭委託銷售契約第10條第1項第1款請求
給付委託銷售總價百分之6計算之違約金,即屬無據。縱認
系爭委託銷售契約非無效,居間人違反其對於委託人之義務
,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法
,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用
,為民法第571條所明定,而系爭委託銷售契約簽立時間為1
12年8月21日,系爭變更同意書之時間為112年10月2日,前
後僅相距1個月又10天的時間,上訴人就要求被上訴人從每
坪9,000元下殺到7,400元,顯然並未積極為被上訴人之利益
考量,並未善盡善良管理人之注意義務,何況在此之前,被
上訴人並不知悉上訴人有雙方代理之情,是上訴人顯有違反
誠實信用之方法,致被上訴人受有損害,依民法第571條規
定不得向被上訴人主張居間報酬,自亦無法請求違約金。退
一步言,縱認上訴人無違反「雙方代理」禁止,且系爭變更
同意書仍有法律效力,則本件違約金之請求以委託銷售總額
6%計算,顯然過鉅,有失公平,爰請求依民法第572條規定
酌減之等語,資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服提起上訴,並聲
明:㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄之部分被上訴人應給付上訴人
46萬8,000元。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(簡上卷第39頁至第40頁、第61頁至第62頁)
:
㈠上訴人為經營不動產仲介業務之公司。
㈡被上訴人有簽署系爭委託銷售契約及授權書,上訴人接受被
上訴人之委託。訴外人曾○○亦委託上訴人,並有簽署系爭買
方議價委託書,接受上訴人之委託。
㈢被上訴人其後並未與訴外人曾○○簽訂書面買賣契約。
五、本院之判斷:
㈠上訴人已依約定完成仲介之義務,得依系爭委託銷售契約請
求上訴人給付違約金:
⒈查上訴人與被上訴人於112年8月21日簽之系爭委託銷售契約
,該契約第5條第7項約定:「委託期間内,若受託人已覓得
符合底價及相關條件之買方時,委託人應於通知後五日内,
配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」
;第10條第1項第1款並約定:「委託人如有下列情形之一者
,視為受託人已完成仲介之義務,委託人仍應支付受託人以
委託銷售總價百分之六計算之違約金,並應全額一次付予受
託人:㈠違反本約第五條第一項、第七項之約定。」,此有
系爭委託銷售契約書在卷可稽。
⒉而稽諸上訴人先前所提LINE對話紀錄翻拍照片(原審卷第25頁
、第29頁至第31頁)及於本院準備程序中當庭所提其手機內
與被上訴人於112年10月7日之LINE對話紀錄(簡上卷第45頁
至第47頁),上訴人先向被上訴人稱:「730 740 您們會有
意願嗎」(傳送時間:下午6時27分),被上訴人則回覆:「8
000一坪可以嗎」(傳送時間:下午6時27分),上訴人收受後
回覆:「740w」、「我們努力看看」(傳送時間:下午6時28
分),其後並傳送其上有用紅色文字「柒」、「肆」註記於
委託銷售底價「佰萬」及「拾萬」欄位表示修正之「系爭變
更同意書照片」予被上訴人(傳送時間:下午6時29分),該
「系爭變更同意書照片」明顯可見傳送當時「委託人」欄及
「身分證字號」欄處為空白,上訴人並續向被上訴人陳稱:
「你幫我在 名字、身分證」、「用手機 簽名」、「我傳給
同事」、「我們努力看看」(傳送時間:下午6時29分),被
上訴人收到該照片後,旋回傳已於「委託人」欄註記「曾胤
維」及於「身分證字號」欄註記「Z000000000」之「系爭變
更同意書照片」予上訴人(傳送時間:下午6時33分),上訴
人並於收到該回傳照片後回覆:「收到.」、「我們去努力
,」、「希望能有好消息...」、「看怎麼樣再跟你說」(傳
送時間:下午6時34分),被上訴人收到後則繼續回覆:「好
的」(傳送時間:下午6時35分)。上開對話內容係有「連續
性」,由上開上訴人與被上訴人於112年10月7日之LINE對話
內容可知,被上訴人確曾同意將系爭土地之出售底價變更為
「740萬元」。被上訴人雖辯稱系爭變更同意書上所載之日
期為「112年10月2日」,與上訴人主張於「112年10月7日」
有授權底價「740萬元」之日期不符,且該委託人「曾胤維
」應係以電腦打上,上訴人並未書寫簽名於其上,該同意書
是否生效已有疑義等語,然此係因上訴人於傳送「系爭變更
同意書照片」予被上訴人時,已有預先書寫「112年10月2日
」之日期,以及當時係使用LINE傳送及回傳「系爭變更同意
書照片」之方式,確認雙方已有變更底價之合意,並未面對
面簽署所致,而被上訴人當時雖未使用「親筆簽名」之方式
在系爭變更同意書簽名,然此並不影響雙方變更之意思表示
已合致之效力,亦即對上訴人及被上訴人於「112年10月7日
」已有使用LINE達成底價變更為「740萬元」之意思表示合
致認定,並不生影響。被上訴人雖又辯稱上訴人所提LINE對
話紀錄並非完整,然其始終未提出其他LINE對話紀錄以實其
說,經本院通知請本人到庭(簡上卷第41頁、第57頁),亦未
到庭,就此僅止於空言反駁,所辯自非可採。
⒊參以上訴人所提買方曾○○簽立之系爭買方議價委託書,其上
記載:「委託人為承購議價標的,特委託受託人代為議價,
並支付議價保證金新台幣壹拾萬元整之現金」、「賣方購買
總價額為新台幣柒佰捌拾萬元整,議價期間至民國112年10
月31日止」(原審卷第27頁),佐以上訴人於112年10月21日
以LINE所傳送:「同事前前後後 又跑了很多趟」、「現在
有幫您們 努力到780w」、「您們 有空的話 在打手機給我
喔」(傳送時間:下午2時11分)、「10月初,您請我直接跟
兒子連繫,後續我跟兒子討論了很久」、「10/7兒子授權74
0萬」、「又過了10幾天」、「我們公司一直很努力地介紹
客人、持續跟買方拉價」、「終於幫您努力到這個價格」、
「希望能您們能了解我們的辛苦」(傳送時間:下午4時3分)
、「中間我們也是介紹了很多客人」(傳送時間:下午4時3
分)、「只有這組 願意出 超過您們的授權價」(傳送時間:
下午4時4分),並傳送系爭買方議價委託書之翻拍照片(傳送
時間:下午4時25分),然均未獲賣方任何回應之LINE對話紀
錄(原審卷第35頁至第41頁),可見上訴人其後業已覓得願意
以高於「740萬元」底價之「780萬元」承購系爭土地之買方
,卻未獲回應,而被上訴人對於之後並未完成買賣契約簽訂
義務乙節,並不爭執,可認其有違反系爭委託銷售契約第5
條第7項約定之情事,視為上訴人已完成仲介之義務,依系
爭委託銷售契約第10條第1項第1款,被上訴人自應支付上訴
人以「委託銷售總價」6%計算之違約金。
⒋被上訴人雖又辯稱:居間人違反其對於委託人之義務,而為
利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相
對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用,為民
法第571條所明定,而系爭委託銷售契約簽立時間為112年8
月21日,系爭變更同意書之時間為112年10月2日,前後僅相
距1個月又10天的時間,上訴人就要求被上訴人從每坪9,000
元下殺到7,400元,顯然並未積極為被上訴人之利益考量,
並未善盡善良管理人之注意義務,何況在此之前,被上訴人
並不知悉上訴人有「雙方代理」之情,是上訴人顯有違反誠
實信用之方法,致被上訴人受有損害,依民法第571條規定
,不得向被上訴人主張居間報酬,自亦無法請求違約金等語
。然觀諸被上訴人於前揭LINE對話紀錄中陳述:「8000一坪
可以嗎」,上訴人收受後回覆:「740w」、「我們努力看看
」之情形觀之,上開740萬元之底價顯係被上訴人提出後,
由上訴人與被上訴人自願合意而成,已如前述,倘被上訴人
認為自身物件之價值高於上訴人詢問是否可接受之價格,對
於上訴人是否盡力有所懷疑,當可選擇結束居間關係,改委
託其他認為殷實之居間業者為其銷售,而非選擇合意接受變
更底價後,再反悔拒不履行,且上訴人其後亦為被上訴人尋
覓到願以高於底價之「780萬元」購買系爭土地之買家,並
未回頭要求委託之被上訴人要直接接受740萬元以底價成交
,尚無堅強證據可認上訴人有違反其對於委託人之義務,而
為利於委託人之相對人之行為,且亦無積極證據可認為上訴
人有於相對人處收受利益,是被上訴人此部分所辯,尚非可
採。
⒌綜上所述,上訴人請求被上訴人給付前揭違約金,自屬有據
。又此屬損害賠償預定型之違約金,且該約款既稱「委託銷
售總價」,並非「銷售價額」,解釋上應以雙方合意之底價
740萬元作為違約金之計算標準,並非以上訴人主張之銷售
價額780萬元作為計算依據。上訴人應僅得請求以740萬元計
算之違約金(即44萬4,000元,計算式:740萬元×6%=44萬4,
000元)。
㈡系爭委託銷售契約並不因違反不動產經紀業管理條例第24條
之2規定及禁止雙方代理而無效:
⒈按法律行為違反法律強制或禁止規定者無效,民法第71條定
有明文。所謂強制規定,係指法律命令為一定行為之規定;
禁止規定則指法律命令不得為一定行為之規定。又國家為維
持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策
,在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規,其
規範內容若在禁止當事人(包括政府機關及人民)為一定行
為,而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者。倘權衡
該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性,並斟酌其規
範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、
信賴保護之利益與交易之安全,暨當事人間之誠信及公平,
足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為,而非否認該行為
之私法效力者,性質上應僅屬取締規定而非效力規定,當事
人間本於自由意思所成立之法律行為,縱違反該項禁止規定
,亦仍應賦予私法上之法律效果,以合理兼顧行政管制之目
的及契約自由之保護(最高法院103年度台上字第976號判決
參照)。是民法第71條之禁止規定可分為「取締規定」及「
效力規定」,違反禁止規定之法律行為非一概無效,仍須視
其性質為取締規定或效力規定而決定該法律行為之效力。不
動產經紀業管理條例第24條之2前段規定「經營仲介業務者
經買賣或租賃雙方當事人之書面同意,得同時接受雙方委託
」,倘違反該規定,依同條例第29條規定,由主管機關處3
萬元以上15萬元以下罰鍰,其立法目的包括建立不動產交易
秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展,是
依上開說明,不動產經紀業管理條例第24條之2前段應為「
取締規定」,非屬「效力規定」,無民法第71條之適用(臺
灣高等法院111年度重上字第39號判決意旨參照)。是系爭委
託銷售契約上縱未有明確出現「得同時接受雙方委託」之文
字,有違不動產經紀業管理條例第24條之2前段之規定,然
揆諸前揭說明,因該規定僅係「取締規定」,上訴人或有遭
受行政罰之虞,惟兩造間本於自由意思所訂立之居間契約,
當仍為有效。
⒉又按居間係一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介之契
約。所謂「報告訂約之機會」,即受他人之委託,尋覓及指
示其可與訂約之相對人,而提供訂約之機會之謂。所謂「訂
約之媒介」,即介紹雙方訂立契約之謂,惟並不以他人之名
義代為訂立契約。此節由系爭委託銷售契約書第5條第7項約
定:「委託期間内,若受託人已覓得符合底價及相關條件之
買方時,委託人應於通知後五日内,配合簽認要約書、議價
委託書或買賣契約書等相關契約。」(原審卷第15頁)、第8
條第2項約定:買賣雙方價金與條件一致時,委託人應與受
託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」(原
審卷第17頁),即可知悉。而所謂「雙方代理」,乃指代理
人同時擔任本人與相對人之代理人而為特定法律行為。查本
件上訴人依系爭委託銷售契約書所為者,乃為被上訴人尋覓
高於雙方合意之740萬元底價條件之買方,縱有買方於上訴
人說服下,同意簽署系爭買方議價委託書,亦委託上訴人以
780萬元前往與賣方議約,形式上有被上訴人所稱「經紀人
亦為張楷荃」,有分別接受買賣雙方委託議價之情形,然因
非同時代理雙方為「簽訂買賣契約」之同一法律行為,當不
生雙方代理之問題,亦不影響上訴人與被上訴人間就系爭委
託銷售契約書約定之效力。且依系爭委託銷售契約書第2條
第2項約定:「契約成立後,委託人同意授權受託人代為收
受買方支付之定金。如同意受託人代收定金,委託人同意受
託人保管定金」;第7條第2項約定:「委託人同意受託人代
收定金時,若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收
款憑證,給付定金者,毋庸經委託人簽收,買賣契約已有效
成立」,由此足認上訴人受被上訴人委託銷售系爭土地,若
買方之出價已達被上訴人授權之740萬元底價時,上訴人即
可代被上訴人收受買方之定金,被上訴人並即負有出面與買
方簽訂買賣契約書等相關書面之義務,並同意以該收受定金
直接作為簽約款之一部,被上訴人顯然已事前授權同意以出
價高於賣方底價740萬元之買方,作為其收受買賣定金之對
象,自難認上訴人就此部分有越權之舉。而被上訴人最終選
擇不出面履行其與買方簽訂買賣契約之義務,依系爭委託銷
售契約書第10條第1項第1款約定,上訴人請求被上訴人依約
給付違約金,即屬有理。
㈢上訴人請求之違約金金額應予酌減:
⒈按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,為民法
第252條所明定,此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證
資料,斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判
斷之權限,非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之
違約金額是否有過高之事實,即未排除債務人就違約金過高
之利己事實,依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又違約
金之約定,為當事人契約自由、私法自治原則之體現,雙方
於訂約時,既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約
時自己所受損害之程度等主、客觀因素,本諸自由意識及平
等地位自主決定,除非債務人主張並舉證約定之違約金額過
高而顯失公平,法院得基於法律之規定,審酌該約定金額是
否確有過高情事及應予如何核減至相當數額,以實現社會正
義外,當事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦應予以
尊重,始符契約約定之本旨。
⒉查本件被上訴人有拒不履行其與買方續簽訂買賣契約義務之
違約情事,上訴人並受有服務報酬及商譽損失,上訴人自得
依據系爭委託銷售契約書第10條第1項第1款之約定,請求按
系爭土地委託銷售總價6%計算之違約金,已如前述,被上訴
人既未提出應予核減之依據,自不得任意指摘原約定之違約
金額過高而要求核減。惟考量上訴人所負有之義務,通常含
居間、協商、找尋代書及過戶系爭土地,而被上訴人既拒不
出面,其與買方間之買賣契約並未完成,上訴人後續自無須
協助為簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交地過
戶等事項,上訴人亦減少一定之人事成本、勞務費用等開銷
,上訴人就本件所為付出及成本支出,與業已銷售過戶之案
例相較,仍屬有間,本院斟酌上情,認系爭委託銷售契約書
所約定之違約金即委託銷售價額之6%,尚嫌過高,應核減為
銷售價額之5%為適當,亦即37萬元(計算式:740萬元×5%=3
7萬元)。
六、綜上所述,上訴人依系爭委託銷售契約書之約定,請求被上
訴人給付37萬元,於法有據,應予准許,逾此部分之請求,
則屬無據,應予駁回。原審就上開應准許部分,為上訴人敗
訴之判決,尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分為不當,
求予廢棄改判,為有理由,爰予以廢棄改判如主文第2項所
示。至前開上訴人請求不應准許之部分,原審駁回上訴人之
請求,即無不合。上訴意旨就此指摘原判決不當,求予廢棄
改判,為無理由,應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認均不足以影響本判決之結果,爰不逐
一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由。依民事訴
訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條,
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 陳秋如
法 官 吳福森
法 官 李承桓
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 4 日
書記官 廖千慧
ULDV-113-簡上-80-20250303-1