給付租金
臺灣臺北地方法院民事簡易判決
113年度北簡字第4295號
原 告 張貞富
訴訟代理人 沈曉志
被 告 彭建彰
何卓軒
共 同
訴訟代理人 陳克譽律師
王俊賀律師
陳亭宇律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國113年10月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬玖仟壹佰壹拾貳元，及自民
國一百零八年五月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹佰貳拾陸萬玖仟壹佰
壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：訴外人棋鑫有限公司(下稱棋鑫公司)以被告為連
帶保證人，於民國106年4月28日與原告簽訂房屋租賃契約書
(下稱系爭租約)，約定原告將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0
0巷00號1樓左半部(下稱系爭房屋)出租予棋鑫公司，租賃期
間自106年6月10日起至111年6月9日止，第1年每月租金為新
臺幣(下同)108,000元(含稅)，第2年每月租金為118,000元(
含稅)，第3年至第5年每月租金為128,000元(含稅)，管理費
每月600元，押租保證金為250,000元，詎棋鑫公司自107年6
月起即拖欠租金未繳，經原告多次催繳，仍未獲置理，迄10
8年5月28日止，已欠租達12個月，共1,416,000元，扣除押
租保證金250,000元，仍積欠租金1,166,000元，原告遂於10
8年5月29日以存證信函向棋鑫公司終止系爭租約，依系爭租
約第14第2項第3款約定，棋鑫公司尚需支付懲罰性違約金30
0,000元，另原告代棋鑫公司繳付電費28,379元，合計1,494
,379元(計算式：0000000＋28379＋300000＝0000000)，被告為
連帶保證人，應負連帶清償責任，爰依系爭租約及連帶保證
法律關係，請求被告連帶給付1,494,379元，為此提起本件
訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,494,379元，及
自108年5月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋自107年6月起即已有嚴重漏水問題，導
致棋鑫公司無法營業，經多次向原告反應，原告卻推諉卸責
，無任何改善作為，原告明知棋鑫公司承租系爭房屋之目的
為餐廳營業使用，卻未能提供完全不會漏水可供棋鑫公司經
營餐廳使用之租賃物，棋鑫公司自得於107年6月起免為給付
租金之義務，又系爭房屋之漏水已足影響到餐廳用餐之客人
安全及健康，被告於108年2月25日以存證信函向原告終止系
爭租約，原告對被告無權請求給付租金；縱認原告得請求被
告給付租金，惟原告起訴日為113年5月13日，則於108年5月
前之租金已罹於5年時效而消滅；電費部分，如認被告需要
負擔電費，惟原告並未返還押租保證金250,000元，被告得
主張抵銷，經抵銷後，原告之電費債權消滅，原告關於電費
之請求自無理由；違約金部分，系爭租約乃因原告未履行其
出租人義務，導致棋鑫公司受有損害，不得不終止租約，原
告無權請求懲罰性違約金，棋鑫公司既無需給付原告租金、
電費及懲罰性違約金，原告請求被告連帶給付1,494,379元
，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠關於系爭租約於108年5月29日提前終止部分：
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明
文。是關於承租人得終止契約之前提要件為「承租人定相當
期限，催告出租人修繕，出租人於其期限內不為修繕」。
⒉經查，被告雖辯稱系爭房屋之漏水已足影響到餐廳用餐之客
人安全及健康，被告於108年2月25日以存證信函向原告終止
系爭租約云云，並提出臺北古亭郵局第000198號存證信函為
據(見本院卷第117頁)，依上開說明，被告應就已定相當期
限催告原告修繕，原告未於該期限內為修繕之事實，負舉證
責任，然被告就此，並未提出任何證據證明之，堪認被告未
就系爭房屋之漏水情事，限期催告原告修繕，即被告既未就
系爭房屋之漏水情事催告原告限期修繕，自不得終止租約，
故被告於108年2月25日所為終止租約之意思表示，即不合法
，是被告辯稱已於108年2月25日合法提前終止系爭租約云云
，尚非可取。
⒊又原告主張棋鑫公司自107年6月起即拖欠租金未繳，迄108年
5月28日止，已欠租達12個月，被告雖辯稱有繳納租金，但
自陳無法舉證等語(見本院卷第443頁)，自難信為真正，而
原告以棋鑫公司違約為由，於108年5月29日以臺北逸仙郵局
第001052號存證信函通知被告系爭租約於108年5月29日終止
，則系爭租約經原告於108年5月29日提前終止，堪可認定，
故原告主張系爭租約於108年5月29日提前終止等語，應屬可
採。
㈡關於原告得向棋鑫公司收取未付租金額部分：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義
務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租
賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債
之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支
付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保
責任之規定行使瑕疵擔保請求權(最高法院98年度台上字第2
22號判決要旨參照)。惟當事人主張有利於己之事實者，就
其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。
⒉被告辯稱原告明知棋鑫公司承租系爭房屋之目的為餐廳營業
使用，卻未能提供完全不會漏水可供棋鑫公司經營餐廳使用
之租賃物，棋鑫公司自得於107年6月起免為給付租金之義務
云云，應由被告就系爭房屋不合於約定之使用目的或於租賃
關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態，負舉證責任
，被告就此雖提出漏水照片為據(見本院卷第77-83頁)，然
查，被告辯稱系爭房屋係自107年6月始開始發生漏水，而系
爭租約之始期為106年6月10日(見本院卷第13頁)，即系爭房
屋於交付棋鑫公司使用時顯無漏水之情事，應認原告交付之
租賃物有符合系爭租約；又系爭房屋係自107年6月始發生漏
水，經兩造會同抓漏師傅排查，肇因為「2樓陽台排水管破
裂或防水失效」，原告亦立即連絡2樓屋主修繕，2樓之屋主
亦於同年8月2日雇工班修繕，亦有兩造line對話截圖可稽(
見本院卷第127-128頁)，即系爭房屋係因系爭房屋之2樓陽
台排水管破裂或防水失效而發生漏水，亦即系爭房屋之漏水
非可歸責於原告，復被告又未提出其他證據，證明原告就系
爭房屋之漏水有何可歸責之事由，則被告辯稱，原告未能提
供完全不會漏水可供棋鑫公司經營餐廳使用之租賃物，棋鑫
公司得主張同時履行抗辯權，於107年6月起免為給付租金之
義務云云，亦非可取。
⒊至被告另辯稱原告就108年5月前之租金請求權已罹於時效云
云，按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不
及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行
使而消滅；消滅時效因請求、承認、起訴而中斷；時效完成
後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第129條第1項、第1
44條第1項亦定有明文。再查，依兩造之line對話紀錄截圖
所載：「108/05/27(彭建彰)星期六的協商內容對我不是很
公道：⒈漏水問題6個月才解決⒉去年6月就提出協商終止合約
要求不被接受才造成積欠租金⒊…。」(見本院卷第436頁)，
依上開對話所示，被告於108年5月27日有承認積欠租金之行
為，已發生中斷時效之效力，而原告係於113年5月13日提起
本訴，亦有本院收狀戳蓋印於起訴狀可考(見本院卷第7頁)
，尚未逾5年消滅時效期間，故被告辯稱原告就108年5月前
之租金請求權已罹於時效云云，亦不可取。
⒋原告主張棋鑫公司自107年6月至108年5月28日止積欠租金已
達12個月，共1,416,000元，然查系爭租約自107年6月10日
至108年6月9日止，每月租金為118,000元，被告自107年6月
10日至108年5月28日，共欠租11月又19日，計1,372,733元
【計算式：118000×11＋118000×19/30＝0000000，元以下四捨
五入】，扣除押租保證金250,000元，尚欠租金1,122,733元
【計算式：0000000－000000＝0000000】。故原告請求棋鑫公
司給付未付租金額為1,122,733元，洵屬有據，超過部分，
核屬無據。
㈢關於原告得向棋鑫公司請求代付電費部分：
⒈系爭租約第6條第2項約定：「…有線電視費、大樓管理費、AD
SL裝置費、水、電、瓦斯、電話費等自交屋日起由承租人負
擔。」(見本院卷第13頁)。
⒉原告主張代棋鑫公司繳付電費28,379元，並提出繳費憑證為
據(見本院卷第27-31頁)，復被告自陳對原告有代繳電費沒
有意見等語(見本院卷第440頁)，故原告請求棋鑫公司給付
代繳之電費28,379元，亦洵屬有據。
㈣關於原告得向棋鑫公司請求懲罰性違約金部分：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，
法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟
是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受
損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比
照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807
號判決要旨參照）。故約定之違約金苟有過高情事，法院即
得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為
之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第16
12號判決要旨參照）。又系爭租約第14條第2項第3款約定：
「本租約如因承租方違約導致提前終止，出租方即得向承租
方請求叁拾萬元之懲罰性違約金…。」(見本院卷第15頁)。
⒉原告主張依系爭租約第14條第2項第3款約定，棋鑫公司應支
付懲罰性違約金300,000元云云，惟經本院審酌棋鑫公司未
依約繳納租金經原告提前終止系爭租約，原告所受積極損害
、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前
社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等
情，認原告請求300,000之懲罰性違約金尚屬過高，應予酌
減為按月租金之1倍即118,000元為適當，逾此部分之請求，
則屬無據。
㈤從而，原告得請求棋鑫公司給付之金額為1,269,112元(計算
式：0000000＋28379＋118000＝0000000)。
㈥關於原告得請求被告負連帶清償責任部分：
⒈按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者
，為連帶債務；連帶債務人之債權人，得對於債務人中之一
人或數人，或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付；
連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任，民法第
272條第1項、第273條定有明文。而所謂連帶保證債務，係
指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付
之責任者而言（最高法院45年台上字第1426號判決要旨參照
）。
⒉復查，棋鑫公司依系爭租約應給付原告之金額為1,269,112元
，已如前述，被告既均為系爭租約之連帶保證人，應負連帶
清償責任，則原告請求被告連帶給付1,269,112元，洵屬有
據。
㈦末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限
者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233條第1
項前段、第203條、第229條第1項分別有明文規定。本件原
告於108年5月29日以臺北逸仙郵局第001052號存證信函催告
棋鑫公司於108年5月28日前繳清積欠之租金及水電費，有該
存證信函可參(見本院卷第21頁)，準此，棋鑫公司應自118
年5月29日起負遲延責任，原告請求被告給付自108年5月29
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，併
予准許。
四、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告連帶給付1,269,11
2元，及自108年5月29日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由
，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告
聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分
，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 10 月 15 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 15 日
書記官 黃慧怡
TPEV-113-北簡-4295-20241015-2