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給付買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度重訴字第242號原告呂明勳訴訟代理人呂季峯原告呂宛儒共同訴訟代理人陳俊翰律師複代理人林文富被告林獻界訴訟代理人陳佳鴻律師受訴訟告知人合泰建築經理股份有限公司法定代理人林淑貞上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國114年3月5日辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶(台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專户帳號：00000-000000000號) 內之買賣價金新臺幣36,780,000元。二、被告應給付原告自民國112年7月21日起至本院112年度重訴字第242號給付買賣價金事件判決確定之日止，以前開買賣價金，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國112年7月21日起至本院112年度重訴字第242號給付買賣價金事件判決確定之日止，按日給付原告新臺幣18 ,390元之違約金。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由原告負擔1%，其餘由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)緣原告呂明勳、呂宛儒與被告於民國112年3月16日簽訂土地買賣契約(下稱系爭契約)，原告共有坐落新竹縣湖口鄉祥喜段261、261-1、261-2、261-3、261-4、261-5、261-6等地號7筆土地(下合稱系爭土地，其中單指新竹縣○○鄉○○段000 號土地時，簡稱系爭261地號土地)出售予被告，土地買賣價金共計新臺幣(下同)36,780,000元，在兩造簽訂系爭契約之前，訴外人聚合發不動產經紀業有限公司仲介人員就系爭土地有向被告詳加解說，並陪同被告到系爭土地現場履勘，被告對系爭土地坐落地點、現況及周邊情形非常清楚之後，才與原告簽訂系爭契約，向原告購買系爭土地，被告並在系爭契約所附標的物現況說明書(土地)上簽名；兩造於辦理系爭土地所有權移轉登記程序時，應被告之請求，原告先行將系爭土地點交予被告接管，被告於接管系爭土地後，為加強地基準備興建房屋，有傾倒廢棄物於系爭土地上之行為，兩造為此簽定切結書，由被告承諾就系爭土地上傾倒建築廢棄物應全權負責；於112年7月20日，原告將系爭土地移轉登記予被告指定之齊豐有限公司。另原告已依系爭契約之約定，將其所有新竹縣○○鄉○○段000地號土地(以下簡稱系爭262地號土地)之一部供系爭土地通行使用，並於本院進行公證，至此，原告已按兩造間系爭契約之約定完成賣方之義務。 (二)依系爭契約第2條第1項約定，被告應於112年6月30日付清尾款，並將尾款存入第2條第7項約定之合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰公司)履約保證專户(台新國際商業銀行建北分行，戶名:台新國際商業銀行受信託財產專戶，履保專戶帳號:00000-000000000)。然系爭土地移轉登記完成後，原告立即與被告聯絡，請求被告通知合泰公司，讓原告領取履約保證專戶內之買賣價金，但被告置之不理。原告復於112 年9月12日以存證信函通知被告履行契約，被告仍不予置理。又合泰公司向原告表明，原告必須取得法院確定判決准許原告領取履約保證專戶內之買賣價金，合泰公司始能交付上開買賣價金予原告。為此，原告只得依法提起本件給付買賣價金之訴，請求被告應同意原告向合泰公司領取上開履約保證專戶内之36,780,000元，並依民法第233條第1項前段請求被告應給付遲延利息，暨依系爭契約第10條第2項約定按買賣總價每日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時為止，故原告另得請求被告自112年7月20日起至被告履行契約之日止，按日給付原告18,390元之違約金(計算式：3,678萬元 ×0.5÷1000)。 (三)為此，原告提起本件訴訟，並聲明： 1、被告應同意原告向合泰公司領取履約保證專戶內之買賣價金 36,780,000元。 2、被告應給付原告自112年7月20日起至本件給付買賣價金訴訟事件判決確定之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 3、被告應自112年7月20日起，至本件給付買賣價金訴訟事件判決確定之日止，按日給付原告18,390元之違約金。 4、訴訟費用由被告負擔。二、被告方面： (一)系爭261地號土地雖與新竹縣○○鄉○○段000地號道路用地毗鄰，惟上開道路用地其上之竹12鄉道(祥喜路)之道路邊線並未和系爭261地號上地界線重合，在建築線指示上已有爭議；且系爭261地號土地旁之竹12鄉道路段，其鋪裝路面與系爭土地的地面高度存在6公尺左右之落差，實有通行上困難，而系爭土地並無與其他道路相連，應屬於「準袋地」。原告於締約時即已知悉被告購入系爭土地是基於建築開發、興建房舍使用，且原告呂明勳簽立「道路通行及排水同意書」提供系爭262地號土地之一部供通行並為公證，可見原告於締約時能預見且已預見其提供通行對象，並非僅偏限於被告1 人，而是系爭土地之未來住民全體。故原告既為配合系爭契約而另行依同意書同意勻撥系爭262地號土地之一部供通行使用，即應有配合系爭土地建築開發之契約義務。現今既因建築法規要求，需要原告在建築執照之申請相關文件上簽名，原告竟置之不理，則在原告未履行此一契約義務前，被告自有履行同時履行抗辯權而不給付買賣價金之抗辯權利。 (二)依新竹縣建築管理自治條例第8條第2項、及同條例第9條第3 款之規定，系爭同意書內原告同意提供系爭262地號土地之範圍，寬度至少為6公尺，且同意對象除系爭土地所有權人外，亦及於日後系爭土地所有權人發生變更者，即其後系爭土地全數土地所有權人，始符合買賣系爭土地之本旨，原告雖已交付附有圖示之「土地道路及排水使用書」予被告，但原告在簽訂系爭契約後，實際上所同意提供通行之對象，以及同意提供通行區域範圍(即寬度)，皆無法滿足系爭土地之建築開發需求，準此，配合系爭土地建築開發之對待給付，原告並未完全給付。且被告於112年9月8日已向原告催告於函到7日內履行，否則應負遲延責任並由被告解除契約，原告置之不理，系爭契約業已解除。從而，原告訴請被告給付買賣價金、遲延利息及違約金，為無理由。答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷： (一)原告主張於112年3月16日與被告簽署系爭契約，將系爭土地出售予被告，土地買賣價金共計36,780,000元，原告呂明勳於112年3月16日簽署「道路通行及排水同意書」，於112年6 月27日再次簽署「道路通行及排水同意書」，並經本院所屬公證人李依璇事務所公證；原告已於112年3月18日將系爭土地點交予被告，並於112年7月20日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予被告指定之齊豐有限公司，被告則已將本件買賣價金36,780,000元匯入履約保證信託專户乙節，業經原告提出土地買賣契約書、切結書、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、公證書、土地登記謄本、價金履約保證申請書、價金履約保證書、112年9月12日板橋三民路郵局第46 1號存證信函及回執等件影本為證(見本院卷第19至95頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實。 (二)按主給付義務，係債之關係固有、必備之要素，用以確定及規範債之關係類型。又當事人所負債務，另尚有從給付義務及附隨義務，從給付義務旨在準備、確定、支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大可能之滿足，債權人得以訴請求履行，於債務人不履行時，債權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成是否必要、不可或缺而定。附隨義務，則係隨債之關係發展過程，基於期待可能性，以誠信原則為發展依據，依個別情況促使債權人之給付利益獲得滿足（輔助功能），或為維護他方當事人生命或財產上利益（保護功能）(最高法院112年度台上字第2370號民事判決意旨參照)。經查，依系爭契約所附之土地買賣特約事項第8條約定「本買賣土地係建地為可合法申請建造之建築用地，如需賣方或他人出具土地使用權同意書始可興建房屋申請建照時，賣方需提供該同意書於買方 …」，而同文件之「其他重要事項」第3條約定：「賣方須提供地號262(部分，如附圖)，永久使用同意書予買方」，此有系爭契約所附土地買賣特約事項在卷可稽(見本院卷第31 頁)，足認兩造間協議原告同意提供系爭262地號土地之一部供系爭土地作為申請建築執照使用乙節，已存在給付義務與給付請求權之對應關係，而關於上開給付義務之性質，衡諸系爭262地號土地與系爭土地緊鄰，被告購買系爭土地之目的為開發建築，可見原告所負提供系爭262地號土地之一部供被告使用，係為完全履行主給付義務，以確保被告之給付利益獲得最大可能之滿足，其提供土地使用同意書之義務應屬從給付義務。 (三)次按民法第264條第1項所規定同時履行之抗辯，係指雙務契約當事人之一方，於自己所負之債務已屆清償期，經他方請求給付時，得於他方未為對待給付前，拒絕自己之給付而言。同時履行抗辯權，係基於公平原則，而促使雙方債務交換履行而設，故必須他方未為對待給付，而向此方請求時，始得發生。若他方已為對待給付，或已為對待給付之提出時，則被請求之一方，自無同時履行抗辯權之可言。本案中被告主張原告未提供提供系爭262地號土地供被告通行，亦不願在申請建築執照之申請文件上同意被告使用上開通行道路，而行使同使履行抗辯權等語。惟查： 1、原告呂明勳於112年3月16日簽署「道路通行及排水同意書」，上開文件中約定「一、甲方(即原告呂明勳)同意就其新竹縣○○鄉○○段000地號土地，同意乙方(即被告)之同段261地號道路通行(位置如附圖所示)。另同意乙方現有排水溝作為搭排使用(位置如附圖所示)。…三、本同意書所定之權利義務除由雙方繼承人依法受繼外，甲乙雙方並同意於移轉土地所有權時，將此同意書列為移轉契約之一部分，由土地之新所有權人承受本同意書所定之權利義務。」，被告並於上開同意書上簽名；原告復於112年6月27日再次簽署「道路通行及排水同意書」，重申上開同意事項，並經本院所屬民間公證人李依璇事務所公證，此有上開文件在卷可稽(見本院卷第3 5頁、第53至57頁)，可知原告已依系爭契約之約定提出土地使用權同意書予被告。 2、被告雖抗辯原告拒絕在建築執照之申請相關文件上簽名，建築師說申請絕不會過，應認原告未履行契約義務。然依新竹縣政府113年11月25日以府工建字第1130394452號函：「經查，湖口鄉祥喜段261地號建築線指示(定)本府於112年5月1 8日以府工建字第1120021293號函准以編號道路竹12線為臨接道路，詳附件指示(定)圖影本。該案申請及本府核准當時附件圖說尚無地籍圖標示之『道路』,先予敘明。再查，上開地籍圖標示之『道路』於現場尚無該路形，後續倘經鋪設道路是屬非供公眾使用之通路，非『新竹縣管理自治條例』第4條所定各款情形。惟倘以私設通路並經土地所有權人同意供26 1地號及262地號作為共同進出使用通路，後續申請建造執照時得免再檢附私設通路土地使用同意書。…」(見本院卷第24 5至246頁)，由上開函文內容可知原告出具之上開土地使用同意書予被告後，被告或系爭土地所有權人後續如鋪設道路使用，於申請建築執照時可免予再檢附私設通路土地使用同意書；且被告迄本院言詞辯論終結為止皆未提出其以上開同意書申請建築執照但遭否准申請或遇到何阻礙之相關證據，是其空言抗辯原告未盡契約責任等語實無可採。 3、被告復抗辯原告實際上所同意提供通行之對象僅有供被告使用，而非系爭土地之全部所有權人，以及同意提供通行區域範圍應達6公尺之寬度，原告實際提供通行之範圍無法滿足系爭土地之建築開發需求等語。惟查，依上開同意書之文字「甲方(即原告呂明勳)同意就其新竹縣○○鄉○○段000地號土地，同意乙方(即被告)之同段261地號道路通行。另同意乙方現有排水溝作為搭排使用。」，原告係將系爭262地號土地提供予「乙方之系爭261號土地」作為通行及排水使用，而非提供予「乙方」，解釋上應係提供予系爭261號土地上之所有權人使用；且上開同意書亦有「本同意書所定之權利義務除由雙方繼承人依法受繼外，甲乙雙方並同意於移轉土地所有權時，將此同意書列為移轉契約之一部分，由土地之新所有權人承受本同意書所定之權利義務」之文字，是原告之授權對象亦及於系爭261號土地所有權人之繼受人，應無疑義。至被告所舉新竹縣建築管理自治條例第8條第2項及同條例第9條第3款有關通行寬度至少為6公尺之相關規定，被告亦未舉出原告所同意通行範圍有何違反上開規定之處，難認原告所提同意書不足以作為讓被告申請建築執照之文件使用。是原告實已盡其契約上從給付義務，被告理應履行其給付價金之義務，其主張以同時履行抗辯權拒絕給付，並主張於催告後解除契約，顯無可採。 4、從而，原告已於112年7月20日完成移轉登記系爭土地之義務，並依系爭契約約定出具上開同意書予被告，業如前述，則原告請求被告應依系爭契約之約定給付買賣價金3678萬元，為有理由，應予准許。 (四)另就原告併請求利息部分，按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第203 條定有明文。經查，被告應於系爭土地移轉登記完成時給付買賣價金，核屬給付有確定期限，原告於112年7月20日得請求被告給付買賣價金，被告應自112年7月21日起陷於給付價金遲延，故原告併請求自112年7月20日起至本民事事件判決確定之日止，按法定遲延利息即週年利率5%請求，於112年7 月21日起至本民事事件判決確定之日止之範圍內為有據，逾此範圍則非有據。 (五)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，依系爭契約第1 0條第2項之約定「甲方(即買方、被告)若有遲延給付之情形，如遲延給付買賣價款，應賠償乙方(即賣方、原告)自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。」有系爭契約在卷可參(見本院卷第25 頁)，而依前揭說明，原告於112年7月20日得依約請求被告給付價金，被告遲未給付，被告自112年7月21日陷於給付遲延，被告已構成系爭契約第10條第2項約定之給付遲延，原告依上開約定請求被告按日賠償18,390元之違約金(計算式：買賣總價款3678萬×0.5÷1000)，自屬有據，逾此範圍之請求，不應准許。 (六)復按民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決意旨參照）。本院衡酌系爭契約約定之違約金係屬損害賠償額之預定性質，原告既已證明被告確有上開違約事由，即得依系爭契約第 10條第2項之約定，請求被告給付約定之違約金，無須舉證證明其具體所受之損害項目及數額。鑑諸系爭契約締結時兩造之地位並非顯不對等，亦無一方挾其社經上優勢地位擬定契約條款，足認系爭契約關於違約金之約定並無顯失公平之情形，是揆諸上開說明，自應認當事人均應受系爭契約第10 條第2項違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定及損害賠償額預定性違約金之本旨，併此敘明。 (七)又被告聲請傳喚證人廖振洋，以證明原告曾允諾提供符合系爭土地建築開發目的之供通行使用範圍，及系爭261地號土地申請建照過程，因原告所提供之同意書形式上未明確表明同意私設道路之範圍，以致無從審查是否符合建築規範，導致起造延宕等語。因原告已提供上開同意書，且同意書上已明確表明授權被告及系爭261地號土地所有權人使用之意旨，無須再為調查；且被告並未提出申請建照遭否決之證據，亦未說明何以上開證人得取代相關主管機管審查原告之土地使用同意書是否符合規範，應認並無調查之必要。四、綜上所述，原告依據系爭土地買賣契約之約定，請求被告給付原告36,780,000元，及自112年7月21日起至本件給付買賣價金事件判決確定之日止，按週年利率5％計算之利息，暨自 112年7月21日起至本件給付買賣價金事件判決確定之日止，按日給付原告18,390元之違約金為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與本件本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-31

SCDV-112-重訴-242-20250331-1

重訴

臺灣花蓮地方法院

履行契約

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度重訴字第9號原告劉錫坤訴訟代理人張秉正律師被告羅成艷訴訟代理人吳秋樵律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，並判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣673萬元，及自民國111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應給付原告新臺幣20萬元，及自民國111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣224萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣673萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　本判決第二項於原告以新臺幣6萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣20萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張： (一)伊於民國111年7月24日以新臺幣(下同)673萬元將伊所有坐落○○市○○段000地號、000-0地號（權利範圍：全部，下稱系爭土地）及其上同段00建號建物之中古屋(即門牌號碼○○市○ ○路000巷0○0號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋；以下與系爭土地合稱系爭房地）售予被告，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造並與訴外人合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)簽訂價金履約保證申請書及價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入履保銀行台新國際商業銀行建北分行之受託信託財產專戶（下稱系爭履保專戶）。 (二)依系爭契約第4條關於價款給付約定，系爭房地買賣價金之交付，分成三期：第一期簽約款73萬元，被告已於111年7月 27日匯入系爭履保專戶。第二期款完稅款130萬元，被告已於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣價金尾款47 0萬元，依據系爭契約第4條之約定，被告應於「產權登記完畢三日內支付，辦理交屋」。系爭房地所有權已於111年9月 19日移轉登記予被告，故依系爭契約第4條規定，被告應於產權登記完畢三日內即111年9月22日前給付買賣價金尾款47 0萬元予原告。 (三)被告嗣竟以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水為由拒絕受領系爭房地，後更以系爭房屋有鋼筋裸露及漏水等瑕疵為由，稱伊涉嫌詐欺被告，依民法第92條規定撤銷買賣之債權行為及移轉系爭房地之物權行為，並請求解除契約或減少價金等語。且被告遲至伊提起本件訴訟後，方於111年12月6日將尾款470 萬元匯入系爭履保專戶。　　　　 (四)兩造於締約過程中，被告有至系爭房地現場勘查屋況，且兩造於111年7月24日簽約時洽談約3小時，期間被告多次以該房屋購入後需大筆整修費用為由，要求原告減價，嗣因原告有資金需求忍痛減價55萬元，最終以新台幣673萬元出售系爭房地。兩造於111年7月24日簽約當時，被告在契約書但書欄認為屋齡老舊，被告在議價後已減少價金55萬元，故兩造同意原告就一般屋況瑕疵不須負擔瑕疵擔保責任。為求慎重，兩造於簽約時一併於系爭契約中約定「增補特約」(下稱系爭特約)，系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方(即被告)已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢)，未發現有屋況問題。甲方(即被告)確已知悉乙方(即原告)之買賣條件為對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕症擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強…… 等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」，故從系爭特約內容可知被告已確認天花板或裝潢之狀況，顯見被告清楚系爭房屋之屋況，況且系爭房屋是67年所建，被告知悉系爭房屋為中古屋，其經充分理解並謹慎評估後，願以減價55萬元後之價格以系爭房地之現況購買，伊顯無詐欺被告之情事。 (五)系爭房地於111年9月19日移轉登記予被告後，111年9月22日上午10時30分被告與仲介公司人員到現場點交系爭房地，當下發現系爭房屋天花板處之鋼筋，因111年9月17日晚間、9 月18日發生規模分別為6.6、6.8之大地震（震央分別位於臺東縣關山鎮、臺東縣池上鄉），造成部分鋼筋裸露及部分水泥剝落之情形，經結構技師楊○志到庭作證認系爭房屋雖有鋼筋部分裸露，但不會影響系爭房屋之結構安全，故可證明系爭房屋之部分鋼筋裸露並非屬房屋有結構問題之重大瑕疵，依系爭特約之約定，原告毋庸負擔物之瑕症擔保責任。 (六)被告雖已將買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，惟其未同意伊領取系爭履保專戶之款項及同意辦理交屋，已屬違約且給付遲延，被告經催告仍置之不理。爰依系爭契約第4條、民法第367、203條規定，請求被告給付買賣價金673萬元及法定遲延利息，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起至買賣價金清償日止，按買賣總價款(即673萬元)每日千分之0.5計算之違約金等語，並聲明：(一)被告應給付原告673 萬元，及自111年9月23日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並自111年9月23日起至清償日止，按673萬元每日千分之0.5計算之違約金；(二)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告在兩造簽立系爭契約之前，明知系爭房屋有水泥剝落、鋼筋裸露瑕疵，卻在系爭契約之標的物現況說明書(下稱系爭現況說明書)項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」，致伊陷於錯誤而購買系爭房地。伊於111年9月22日至現場欲點交系爭房地時，發現天花板處有水泥剝落、鋼筋裸露之情事，伊因而拒絕點交。此外，系爭房屋亦有漏水情形，伊得依民法第92條規定撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為，並依民法第359條規定解除系爭契約。若認伊不得解除契約，伊自得民法第359 條請求減少價金至400萬元等語，資為抗辯。並聲明：(一) 原告之訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：(見卷二第36-38頁) (一)兩造於111年7月24日簽訂系爭契約，被告買受原告所有系爭房地，約定買賣總價為673萬元，兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。系爭契約價金分三期給付，第一期簽約款73萬元，被告於111年7月27日匯入系爭履保專戶；第二期款完稅款130 萬元，被告於111年8月25日匯入系爭履保專戶。第三期買賣價金尾款470萬元，被告於111年12月6日匯入系爭履保專戶。依系爭契約第4條規定：「買方(即被告)應於產權登記完畢三日內支付，辦理交屋；金融機構貸款核撥時支付，辦理交屋」。（見卷一第122、126頁） (二)系爭契約第12條第2項約定：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方完全給付為止」。（見卷一第124頁） (三)系爭現況說明書項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」。（見卷一第132頁，上載系爭現況說明書簽立日期為111年7月18日）。 (四)系爭特約約定：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢) ，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵( 如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。（見卷一第69、143頁，上載系爭特約簽立日期為111年7月2 4日） (五)系爭房地已於111年9月19日登記予被告，惟尚未點交。（見卷一第215、259-262頁） (六)111年9月17日晚間、9月18日發生規模分別為6.6、6.8之地震，震央分別位於臺東縣關山鎮、臺東縣池上鄉。 (七)系爭房屋有部分鋼筋外露之情形。(見卷一第151、153、263 頁照片部分）四、本院之判斷： (一)系爭契約是否經被告撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為？　⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判決要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是以當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判決要旨參照）。　⒉系爭房屋在天花板處有部分鋼筋外露情形，為兩造所不爭，而系爭房屋有部分水泥剝落一事，有照片可佐（見卷一第26 5頁）。惟查，兩造於簽約當時之系爭特約內容為：「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或装潢) ，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任」。　⒊本院認為，被告於締約前確實有多次到系爭房地確認屋況（見卷一第41-51頁對話紀錄)，且從系爭特約內容「甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋，甲方已至房屋現場充分查看屋況 (包含能推開確認之天花板或装潢)」可知兩造於締約時已確認並充分查看屋況，顯見被告於締約時清楚系爭房屋之天花板處有部分鋼筋裸露之情形，難謂原告有何施以詐術之情形。況且，系爭房屋是67年間竣工(見卷一第55頁)，迄今已40 餘年，為中古屋，被告明確知悉系爭房屋為中古屋之情況下，對於中古屋之屋況不若新屋一般應知之甚詳，被告對此既已明悉，其於確認屋況後，仍願與原告以系爭房地之現況購買，且係以減價55萬元後之價格購買系爭房地（見卷一第55 頁），堪認被告已評估利弊風險始決意為之，難謂原告有何施以詐術致被告陷於錯誤而簽訂系爭契約。　⒋至被告稱系爭契約之系爭現況說明書項次28「是否曾有或現有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」勾選「否」，惟觀諸系爭現況說明書之簽立日期為111年7月18日（見卷一第132頁），係在系爭契約及系爭特約簽訂日（111年7月24日）之前，依系爭特約之內容，顯見兩造於系爭特約簽訂時（111年7月24 日），顯已充分確認過系爭房地之房屋現況，而被告仍願意以減價55萬元後之房屋現況購買，且系爭特約已明確記載有推開天花板確認屋況，故難謂原告有何施以詐術致被告陷於錯誤而簽訂系爭契約之情事，甚為明確。　⒌綜上，被告不能證明原告有故意隱瞞鋼筋部分裸露或部分水泥剝落之情，致被告陷於錯誤而為買受系爭房地之事實，故被告依民法第92條撤銷系爭契約之意思表示及移轉系爭房地之物權行為，為無理由，不應准許。 (二)被告以系爭房地天花板有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏水之情形，請求解除契約或減少價金，有無理由？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點，如依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。次按買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第2項亦定有明文。　⒉觀之兩造於系爭特約約定：「甲方確已知悉乙方之買賣條件為『對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），不負物之瑕疵擔保責任；但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強……等情事），乙方仍負瑕疵擔保責任』」，有系爭特約在卷可稽（見卷一第143頁），堪認兩造已特約排除原告就系爭房屋之滲漏水、壁癌、龜裂等瑕疵之擔保責任，原告僅在系爭房屋有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強等情事時，始負瑕疵擔保責任。　⒊復查證人即結構工程技師楊○志經現場確認屋況後，認為本件鋼筋裸露等情形不會造成系爭房屋之結構安全問題等語（見卷一第571頁），堪認上開天花板處之鋼筋部分裸露一事，並不影響系爭房屋之結構安全。　⒋系爭房屋為67年建造之中古屋，迄今已40餘年，雖有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落之情形，惟經結構技師楊鵬志當庭證稱認上開情形，並不會造成房屋結構安全問題，業如前述，堪認系爭房屋之部分鋼筋裸露、部分水泥剝落均屬一般屋況瑕疵，依兩造所簽立之系爭特約，原告對此毋庸負物之瑕疵擔保責任。又被告雖稱系爭房屋有漏水，惟證人即結構工程技師楊鵬志於本院作證時表示其認為系爭房屋無漏水情形（見卷一第574頁），且被告亦未證明系爭房屋確實有漏水情形，退步言，系爭房屋縱使有漏水之情形，依系爭特約之約定，原告對於一般屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事），均不負物之瑕疵擔保責任，從而，被告主張系爭房屋有部分鋼筋裸露、部分水泥剝落、漏水，原告應負瑕疵擔保責任，難認可採，被告主張依民法第359條解除契約或請求減少價金，均無理由。 (三)原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元，並依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日) 起至買賣價金清償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0 .5計算之違約金，有無理由？　⒈原告依系爭契約第4條、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元部分：　⑴兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書及價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。被告已將價金673萬元全數匯入系爭履保專戶，為兩造所不爭執，是原告依系爭契約關係及民法第367條規定，得請求被告給付買賣價金673萬元。　⑵又由兩造與合泰建經公司簽訂之價金履約保證申請書第5條約定、價金履約保證書第5條之約定可知，倘兩造對於系爭契約之履行有爭議且已進入司法程序，則合泰建經公司應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額)，作為該公司執行撥款之依據（見卷一第127、130頁）。由此可見，依據兩造之約定，若系爭契約發生有關價金給付之爭議時，僅須向司法機關提起給付之訴，合泰建經公司即可依法院所為給付判決內容對被告匯入系爭履保專戶內之已納價金進行執行或依約為處置。另被告雖將系爭契約之全部買賣價金673萬元匯入系爭履保專戶，然其迄未同意將上開價金撥付原告，自屬未依債之本旨提出清償，原告自得依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元。　⒉原告依系爭契約第12條第2項及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日(即111年9月23日)起至買賣價金清償日止，按買賣總價款673萬元每日千分之0.5計算之違約金部分：　⑴按系爭契約第12條第2項前段約定：買方(即被告)若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至買方(即被告)完全給付時為止(見卷一第124頁)。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項亦有明定。是依前開約定可知，買方即被告若有違反系爭契約所約定應履行之付款義務（如：未依系爭契約第4條約定，於原告產權登記完畢三日內支付）時，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時為止。查原告已於111年9月19日將系爭房地所有權移轉登記為被告所有，且依系爭買賣契約第4條約定，預定交屋日為產權登記完畢三日(即111年9月22日)，依前開約定被告應於上開預定交屋日交付尾款，則系爭房地若依約交付被告，原告得於交屋同日，請求合泰建經公司撥付買賣價金，堪認被告就買賣價金之給付有確定期限，而被告未於111年9月22日受領系爭房地，兩造並不爭執，原告因而無法自系爭履保專戶領取買賣價金，故被告應自預定交屋日111年9月22日之翌日即同年月23 日起負遲延責任，原告自該日起得依系爭契約第12條第2項約定請求被告給付遲延給付價金之違約金。又原告自陳其請求被告給付之違約金系爭房地之買賣價金673萬元作為計算基準，若依此金額計算原告按日請求被告給付之違約金為3, 365元(計算式：6,730,000元×0.5‰＝3,365元)。　⑵惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。本院審酌系爭房屋為中古屋，雖有鋼筋部分裸露、部分水泥剝落之情形，惟均不影響房屋結構安全，且兩造以減價55 萬元後之價格締約，且以系爭特約排除原告之瑕疵擔保責任，故被告不得以此為由解除契約、減少價金或撤銷債權及物權行為，均如前述，惟考量被告係因認系爭契約得解除而未同意受領系爭房地、亦未同意原告領取系爭履保專戶之買賣價金，此與買受人毫無緣由惡意違約之情況，仍屬有別，復審酌兩造損害利益、被告違約情節及社會經濟發展狀況等一切情狀，本院認以原約定之每日千分之0.5即每日3,365元計付違約金，顯屬過高，經綜合考量後，認應酌減至20萬元為適當。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依系爭契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金673萬元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及被告應給付原告20 萬元，及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依據。六、被告固聲請傳喚證人即被告配偶曾○誠並聲請由其他結構技師再次至系爭房地現場勘查漏水情形，惟自系爭特約內容已明確可知被告已充分查看系爭房屋屋況，又系爭房屋縱使有漏水情形亦屬系爭特約排除原告瑕疵擔保責任之情形，堪認上開證據調查均無必要，本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，均不足影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　施孟弦上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥廷

2025-03-31

HLDV-112-重訴-9-20250331-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1630號原告廖婉萱訴訟代理人蔡伊雅律師被告簡宏豫訴訟代理人吳榮昌律師複代理人陳傑明律師被告富鑫不動產經紀有限公司法定代理人簡宏豫上列當事人間請求返還違約金事件，本院於民國114年3月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第1款定有明文。查原告起訴時原聲明如附表起訴聲明欄所示，嗣於民國113年12月26日具狀追加富鑫不動產經紀有限公司（下稱富鑫公司）為被告，及追加民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第28條，公司法第23條第2項及不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第26條第1項、第2項規定為先位聲明之請求權，並於114年1月13日變更先位聲明如附表變更後聲明欄所示（見本院卷第257至258頁）。核原告上開所為，雖屬訴之追加及變更，然業經被告同意變更（見本院卷第289至290頁），依據首揭規定，應予准許。二、原告主張：（一）原告與訴外人即被告簡宏豫同居人葉芝均相約於113年4月 14日在有巢氏房屋台中西屯逢甲加盟店即富鑫公司簽訂門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號7樓之2房屋（下稱系爭房屋）之租賃契約。然原告於113年4月14日到富鑫公司後，葉芝均及簡宏豫卻不斷遊說原告出售系爭房屋，且簡宏豫故意隱匿系爭房屋附近之市場價格詐欺原告，並脅迫原告與富鑫公司簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約），委託富鑫公司銷售系爭房屋，並於同日與簡宏豫簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）1,236萬元將系爭房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地）出售予簡宏豫。（二）嗣原告察覺有異，乃於113年4月16日與簡宏豫協商解除系爭買賣契約，簡宏豫竟稱其係利用房地產替黑道洗錢，脅迫原告給付違約金121萬元，原告不得已始於113年4月17 日匯款121萬元至簡宏豫之中國信託商業銀行帳號0000000 00000號帳戶（下稱簡宏豫中信帳戶）。原告係因受簡宏豫詐欺而簽訂系爭買賣契約，並受簡宏豫脅迫始交付121 萬元，簡宏豫應賠償原告121萬元。富鑫公司依民法第28 條、第185條第1項前段，公司法第23條第2項及管理條例第26條第1項、第2項規定，應與簡宏豫負連帶損害賠償責任。（三）又富鑫公司僱用無不動產經紀人員資格之葉芝均對原告執行仲介業務，違反管理條例第17條、第24條之2規定，且富鑫公司藉由簡宏豫詐欺及脅迫原告以簽訂系爭專任契約，亦違反消費者保護法第4條規定，均使原告受有121萬元之損害，富鑫公司依民法第184條第2項規定，應負損害賠償責任。（四）另簡宏豫為富鑫公司之法定代理人，原告委託富鑫公司銷售系爭房屋，簡宏豫為低價取得系爭房屋，未經原告事先許諾，竟以自己為買受人與原告簽訂系爭買賣契約，屬自己代理，原告事後亦不承認，系爭買賣契約自未成立，簡宏豫取得之121萬元已無法律上之原因，應返還予原告。（五）縱認系爭買賣契約已成立，然簡宏豫係乘原告之急迫、輕率及無經驗，使原告為財產上給付之約定，故請求撤銷原告簽訂系爭買賣契約之意思表示。如認原告請求撤銷無理由，簡宏豫請求之違約金亦屬過高，應酌減至0元，是簡宏豫應將121萬元返還予原告。爰依民法第106條、第179 條、第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第2 8條、第74條第1項，公司法第23條第2項，管理條例第26 條第1項、第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如附表變更後聲明欄所示。三、被告則以：原告於113年4月14日簽訂系爭專任契約及買賣契約前，已知悉簡宏豫為富鑫公司之法定代理人，富鑫公司亦有提供系爭房屋附近之實價登錄行情供原告參考，被告均無任何詐欺或脅迫原告之行為。又富鑫公司並未僱用葉芝均執行仲介業務，且原告係因要解除系爭買賣契約，始自願給付簡宏豫121萬元作為解除系爭買賣契約之代價，簡宏豫並未有任何脅迫原告給付121萬元之行為，應由原告就其主張之事實負舉證責任。另原告係委託富鑫公司銷售系爭房屋，並親自與簡宏豫簽訂系爭買賣契約，簡宏豫並非為本人與自己之法律行為，非自己代理之情形，系爭買賣契約自屬有效，亦無民法第74條第1項規定之適用，原告不得撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第209至210頁、第289頁）：（一）原告於113年4月12日前，在租屋網站刊登系爭房屋出租之訊息，葉芝均於112年4月12日透過LINE聯絡原告，表示要承租系爭房屋。（二）原告與葉芝均相約於113年4月14日在富鑫公司見面，原告並於同日與富鑫公司簽訂系爭專任契約，委託富鑫公司為賣方仲介，與簡宏豫簽訂系爭買賣契約，約定原告將系爭房地以1,236萬元出售予簡宏豫，並由訴外人合泰建築經理股份有限公司擔任履約保證人。（三）簡宏豫於113年4月15日前，已支付系爭房地價金133萬元至台新國際商業銀行帳號00000000000000號受託信託財產專戶，富鑫公司嗣於113年4月16日將自上開133萬元收取之服務費70萬元匯回至上開專戶。（四）原告分別於113年4月15日傳訊予江峰光、葉芝均表示「不賣了」等語，並於113年4月16日致電予簡宏豫表示「不賣了」等語。（五）原告於4月17日匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶。（六）系爭買賣契約係由原告與簡宏豫親自簽名用印。五、得心證之理由：　　（一）原告與簡宏豫於113年4月14日簽訂系爭買賣契約，被告並無雙方代理或自己代理之情形，系爭買賣契約自屬有效成立，原告依民法第179條規定，請求簡宏豫返還121萬元，為無理由：　　1.按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條亦有明定。　　2.經查，原告雖與富鑫公司簽訂系爭專任契約，然核其性質，應屬民法第565條所定之居間契約，由富鑫公司為原告報告訂約之機會或為訂約之媒介，尚與代理之情形有別。又系爭買賣契約係由原告與簡宏豫親自簽名用印，為兩造所不爭執，足見富鑫公司並未代理原告或簡宏豫簽訂系爭買賣契約，簡宏豫亦自始未代理原告與自己簽訂系爭買賣契約，難認被告有何雙方代理或自己代理之情形，系爭買賣契約自屬有效成立。是原告主張其與簡宏豫於113年4月 14日簽訂系爭買賣契約，被告有雙方代理或自己代理之情形乙節，容有誤會，並不實在。系爭買賣契約既有效成立，原告依民法第179條規定，請求簡宏豫返還121萬元，自無理由。（二）原告依民法第74條規定，請求撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，為無理由：　　1.按法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為或減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境，而財產上之給付或給付之約定顯失公平，乃指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況等情形決之，倘給付欠缺對價或對價嚴重失衡，依其情形法院難為公平之調整，固可撤銷其法律行為；如非重大失衡，且可經由法院公平調整，僅得減輕其給付（最高法院110年度台上字第3223號判決意旨參照）。　　2.經查，原告雖以簡宏豫為不動產經紀業者，對於不動產交易之經驗及知識均遠優於原告，卻迫使原告於短短數小時內決定1,000多萬元之不動產交易，而主張簡宏豫係乘原告之急迫、輕率或無經驗，使原告簽訂系爭買賣契約。然原告自承其原本係要出租系爭房屋予葉芝均，並未要出售系爭房屋等語（見本院卷第11頁），足見原告並未受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境，而必須出售系爭房屋，原告亦未舉證其與簡宏豫簽訂之系爭買賣契約，究有何顯失公平之客觀情形，是原告依第74條第1項規定，請求撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示乙節，難認有據。（三）原告與簡宏豫已於113年4月16日以121萬元合意解除系爭買賣契約，原告請求酌減違約金至0元，並依民法第179條規定，請求簡宏豫返還121萬元，均無理由：　　1.依系爭買賣契約第12條第3款後段記載：「如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，賣方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償」等語；參以原告於113年4月16日致電予簡宏豫表示「不賣了」等語，足見係原告毀約不賣，依上開約定，僅簡宏豫得解除系爭買賣契約，原告並無解除權，且簡宏豫於解除系爭買賣契約後，始能向原告請求原所收款項計算之金額作為違約金。如簡宏豫未解除系爭買賣契約，依前揭約定，簡宏豫應不得向原告請求給付違約金。　　2.又原告與簡宏豫均未單方解除系爭買賣契約，為兩造所不爭執（見本院卷第287頁），且簡宏豫自承其於113年4月1 6日向原告表示要當日給付123萬元才可以解除系爭買賣契約，然因原告存款餘額不足，簡宏豫另同意原告若於113 年4月17日前完成匯款，可以減少2萬元等語（見本院卷第 196至197頁），足見原告與簡宏豫於113年4月16日確有協議原告以121萬元解除系爭買賣契約。參以原告旋於113年 4月17日自行匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，為兩造所不爭執，堪認原告確係為履行合意解除系爭買賣契約之約定，始自行匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，原告既已為任意給付，可認原告係自願依約履行，自不得再請求酌減違約金，亦不得請求簡宏豫返還上開違約金121萬元。　　3.至簡宏豫辯稱121萬元係兩造預先約定原告保留解除權之代價等語，然系爭買賣契約第12條第3款後段並未約定原告得支付相當之金額以解除系爭買賣契約，除簡宏豫以原告毀約不賣為由解除系爭買賣契約外，縱使原告願意給付原所收款項計算之金額作為違約金，亦未發生合法解除系爭買賣契約之效力。參以原告與簡宏豫均未單方解除系爭買賣契約，業如前述，是原告於113年4月17日給付簡宏豫 121萬元，應與系爭買賣契約之約定無涉，而係雙方另外合意解除系爭買賣契約之約定。（四）原告主張受簡宏豫詐欺而簽訂系爭買賣契約，且受其脅迫而交付121萬元，並依民法第184條第1項前段規定，請求簡宏豫賠償121萬元，均無理由：　　1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。　　2.經查，原告主張簡宏豫詐欺原告簽訂系爭買賣契約，固提出113年3月30日台慶不動產系爭房屋附近成交行情資料為證（見本院卷第77頁），然原告所提上開資料並非對外公開之資料，係台慶不動產內部之成交行情資料，尚非其他不動產經紀業者所能知悉。又原告係於113年4月14日與簡宏豫簽訂系爭買賣契約，依富鑫公司提供之實價登錄資料（見本院卷第133頁），系爭房屋附近最新實價登錄結果為113年2月間之交易，是原告所提上開成交行情資料既尚未揭露於內政部不動產交易實價查詢服務網，簡宏豫應無法透過公開資訊知悉原告所提之上開成交行情資料，難認簡宏豫有何故意隱匿市場價格，詐欺原告簽訂系爭買賣契約之情形。　　3.原告另主張簡宏豫脅迫原告交付121萬元等語，然依原告與簡宏豫於113年4月16日協議解除系爭買賣契約之錄音譯文，簡宏豫並未有何脅迫之言詞，原告對於匯款金額及方式亦無意見，且原告可自由出入富鑫公司，人身自由未受拘束，已與一般人受到脅迫之情形有別。又原告係於113 年4月17日自行匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，尚難認簡宏豫有何脅迫原告交付121萬元之情形。縱認簡宏豫有向原告提到其係利用房地產幫黑道洗錢，然簡宏豫上開言論，並未以生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇原告，原告未能舉證其自行於113年4月17日匯款121萬元至簡宏豫中信帳戶，與上開言論有何關聯，亦未能舉證證明其確因上開言論而心生畏懼，是原告上開主張，並不實在。　　4.從而，簡宏豫既未詐欺原告簽訂系爭買賣契約，亦未脅迫原告交付121萬元，是原告依民法第184條第1項前段規定，請求簡宏豫賠償121萬元，均無理由。又簡宏豫既無須對原告負損害賠償責任，則原告依民法第185條第1項前段、第28條，公司法第23條第2項，管理條例第26條第1項、第2項規定，請求富鑫公司負連帶賠償責任，亦無理由。（五）原告主張富鑫公司違反管理條例第17條、第24條之2及消費者保護法第4條規定，致原告受有121萬元之損害，均無理由：　　1.按經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：（一）公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。（二）公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。（三）提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。（四）告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。（五）協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。（六）其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，管理條例第17條、第24條之2分別定有明文。　　2.經查，原告雖主張富鑫公司僱用無不動產經紀人員資格之葉芝均執行仲介業務，而簽訂低於市場行情之系爭買賣契約等語，然原告未能舉證葉芝均有從事仲介業務之情形，且富鑫公司已提出系爭房屋附近實價登錄之行情表供原告參考，業如前述，並由原告自行決定出售系爭房屋之價格，尚難認原告出售系爭房屋之價格，有低於市場行情之情形，原告上開主張，難認有據。　　3.次按企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施，消費者保護法第4條亦有明定。查原告主張其係受簡宏豫詐欺及脅迫，始與富鑫公司簽訂系爭專任契約等語，然原告未能舉證簡宏豫係以何方式詐欺及脅迫原告簽訂系爭專任契約，是原告上開主張，亦難認有據。　　4.從而，富鑫公司既未違反管理條例第17條、第24條之2及消費者保護法第4條規定，原告依民法第184條第2項規定，請求富鑫公司給付121萬元，自屬無據。六、綜上所述，原告先位依民法第179條、第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第28條、公司法第23條第2項，管理條例第26條第1項、第2項規定，請求被告應連帶給付原告121萬元，及簡宏豫自起訴狀繕本送達翌日起；富鑫公司自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；備位依民法第74條第1項、第179條規定，請求撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，並請求簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　董庭誌正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王政偉　附表（民國／新臺幣）：起訴聲明變更後聲明一、先位聲明：（一）簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：（一）原告與簡宏豫就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號7樓之2建物及其坐落之臺中市○○區○○○段0000地號土地於113年4月14日所成立之不動產買賣契約，應予撤銷。（二）簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）原告就第2項聲明願供擔保，請准宣告假執行。一、先位聲明：（一）被告應連帶給付原告121萬元，及簡宏豫自起訴狀繕本送達翌日起；富鑫不動產經紀有限公司自追加起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、備位聲明：（一）原告與簡宏豫就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號7樓之2建物及其坐落之臺中市○○區○○○段0000地號土地於113年4月14日所成立之不動產買賣契約，應予撤銷。（二）簡宏豫應給付原告121萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）原告就第2項聲明願供擔保，請准宣告假執行。

2025-03-28

TCDV-113-訴-1630-20250328-1

重訴

臺灣花蓮地方法院

返還買賣價金等

臺灣花蓮地方法院民事裁定 112年度重訴字第29號原告即反訴被告陳純斌訴訟代理人吳家安律師被告即反訴原告方來興訴訟代理人籃健銘律師被告謙誠不動產有限公司法定代理人劉協誠被告林美文上二人共同訴訟代理人林政雄律師參加人合泰建築經理股份有限公司法定代理人林淑貞訴訟代理人連根佑上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院裁定如下：　　主　文本件宣判期日變更為民國114年6月2日下午4時。　　理　由一、按期日，如有重大事由，得變更或延展之。變更或延展期日，除別規定外，由審判長裁定之，民事訴訟法第159條定有明文。二、查本件原定於民國114年5月30日下午4時宣判，惟因同年5月 31日端午節適逢星期六，依「紀念日及節日實施辦法」第5 條之1規定，應於前1日即5月30日補假，故114年5月30日屬國定假日，雖當事人均表明不聽判，然為保障當事人之權益，避免再開辯論之程序繁複，爰依前揭規定，裁定變更本件宣示判決期日如主文所示。三、依民事訴訟法第159條，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　施孟弦　以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥廷

2025-03-18

HLDV-112-重訴-29-20250318-1

重上

臺灣高等法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第605號上訴人即附帶被上訴人喻世維訴訟代理人呂錦峯律師被上訴人即附帶上訴人劉蘋張寶元共同訴訟代理人趙澤維律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年5月9日臺灣士林地方法院110年度重訴字第458號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命喻世維給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，劉蘋、張寶元在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。三、劉蘋、張寶元之附帶上訴駁回。四、劉蘋、張寶元備位之訴及假執行之聲請均駁回。五、第一審、第二審（含附帶上訴）訴訟費用，均由劉蘋、張寶元負擔。　　事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人劉蘋、張寶元（下稱劉蘋2人）主張：兩造於民國110年7月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊等所有如附表一、二所示之建物（下稱系爭房屋）及土地（下與系爭房屋合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,062萬元出賣上訴人即附帶被上訴人喻世維。伊等業於同年8月24日將系爭房地所有權移轉登記予喻世維，惟其僅給付第1期、第2期及部分尾款至兩造約定之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），尚餘尾款849萬元（下稱系爭尾款）未給付。伊等於同年9月16日以存證信函（下稱9月16日存證信函）限期催告喻世維給付系爭尾款，其屆期未履行，伊遂以同年10月18日律師函（下稱10月18日律師函）通知其解除系爭契約，其於翌日收受。爰先位主張伊等業依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，故依民法第179條規定請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，並依系爭契約第 12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元；備位主張系爭契約未經解除，依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4,534元，及均自11 0年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金；併陳明願供擔保請准宣告假執行。二、喻世維則以：伊於110年8月29日發現系爭房屋1樓外擺設花盆下方有未載明於現況說明書之掏空裂隙（下稱系爭裂隙），遂於同日透過訴外人即房仲張由琇轉知劉蘋2人，嗣兩造就修補系爭裂隙方式未達成共識，劉蘋2人拒絕修補瑕疵，且未依約交付系爭房地，劉蘋2人應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，伊自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，劉蘋2人逕以伊遲延給付系爭尾款為由解除系爭契約，自非合法等語，資為抗辯。三、原審就先位之訴為喻世維一部勝、敗訴之判決，即判命喻世維應依序將如附表一、二所示之不動產移轉登記予劉蘋、張寶元，並給付其等各40萬元，駁回劉蘋2人其餘之訴，喻世維就該敗訴部分，提起上訴，備位之訴雖未經原審裁判，亦因隨同先位之訴繫屬本院而生移審之效；劉蘋2人就其敗訴部分，提起附帶上訴。喻世維之上訴聲明：㈠原判決不利喻世維部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉蘋2人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。劉蘋2人之答辯聲明：上訴駁回。劉蘋2人附帶上訴聲明：㈠原判決主文第3項駁回劉蘋2人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，喻世維應再給付劉蘋、張寶元各46萬9,534元。喻世維答辯聲明：附帶上訴駁回。四、兩造於110年7月10日簽訂系爭契約，約定劉蘋2人應將其等所有之系爭房地以總價1,062萬元出賣喻世維，喻世維則應將買賣價金匯入合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之系爭履約專戶；系爭房地業於同年8月24日以買賣為原因移轉登記予喻世維，喻世維亦已撥付第一、二期及部分尾款至系爭履保專戶，尚餘系爭尾款未給付；喻世維於同年月29日發現系爭裂隙，並於同日通知房仲張由琇，由張由琇轉知劉蘋2人；喻世維再於同年9月9日以存證信函（下稱9月9日存證信函）通知劉蘋2人應依兩造及房仲三方於同年月4日達成協議事項即交由新北市結構工程技師公會（下稱新北技師公會）進行房屋結構安全鑑定，劉蘋2人不得逕自施工修補系爭裂隙；惟因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定；嗣劉蘋2人以9月16日存證信函通知喻世維於函到7日內將系爭尾款匯至系爭履保專戶並配合交屋，喻世維於同年月27日收受；喻世維亦於同年月22日以存證信函（下稱9月22日存證信函）通知劉蘋2人應履行9月9日存證信函所提事項後辦理交屋；劉蘋2人則以喻世維未給付系爭尾款為由，以10月18日律師函表示依系爭契約第12條第1項約定向其為解約之通知；喻世維於翌（19）日收受後，於同年11月4日以律師函（下稱11月4日律師函）通知劉蘋2人未履行交屋事宜，且應於函到10日內修補系爭裂隙，復於同年月15日以存證信函（下稱11月15日存證信函）通知劉蘋2人解除系爭契約等事實，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、土地登記謄本、LINE對話紀錄、9月9日存證信函、9月16日存證信函及所附律師函暨收件回執、9月22日存證信函、10月18日律師函暨收件回執、11月4日律師函、11月15日存證信函暨所附律師函可證（見原審卷一第24頁至第36頁、第102頁至第119頁、第147頁至第148頁背面、第136頁背面至第138頁背面、第60頁至第63頁、第65頁、第140頁及背面、第71頁、第73頁至第75頁、第141頁及背面、第142頁至第143頁背面），且為兩造所不爭執（見本院卷一第372頁至第373頁），堪認為真正。五、劉蘋2人先位主張解除系爭契約，依民法第179條規定請求喻世維移轉系爭房地予其等，並依約給付違約金，有無理由? 　㈠按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，倘買受人據此行使同時履行抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50 年度台上字第1550號判決先例、最高法院82年度台上字第29 1號、84年度台上字第169號、86年度台上字第3360號、86年度台上字第2808號、87年度台上字第2325號、88年度台上字第44號、89年度台上字1579號、95年度台上字第1608號、10 5年度台上字第973號、107年度台上字第1496號、109年度台上字第2776號、110年度台上字第594號判決意旨參照）；次按民法第227條規定，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號、112年度台上字第92 4號判決意旨參照）；出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，債權人除得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利外，並有民法第264條之適用（最高法院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。　㈡經查：　⒈喻世維以另案訴請劉蘋2人返還系爭契約之買賣價金（案列：原法院111年度訴字第521號），經另案法官囑託台北市結構工程工業技師公會（下稱台北技師公會）鑑定系爭裂隙之成因、對系爭房屋結構安全及交易價值之影響等事項，該公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）載明：「十二、鑑定結果及建議……經現場勘查，系爭房屋1樓外擺設花盆下方及1樓前院室外磁磚地坪現況存在有裂隙，研判其成因係如上十一項所述（十一：……依此研判，系爭房屋自1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下滲流通道……導致地層土壤疏鬆。），系爭房屋由1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下通道，下雨之雨水即可能沿此通道由1樓前院向下滲流至地下2層後院方向，造成地下地層土壤長期慢性流失，導致地層土壤疏鬆，因而造成系爭裂隙。…… 目前未產生危及結構安全之傾斜情況，研判尚不致影響系爭房屋之結構安全；惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住。 ……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（本院卷二第27頁至第28頁），足見系爭裂隙乃系爭房屋地下地層土壤長期流失，致地層土壤疏鬆所造成，若未經適當方式修繕，日後將影響系爭房屋結構安全。前開鑑定既係台北技師公會之結構技師梁敬順、賴宏嘉偕同兩造至現場會勘（見本院卷二第22頁），復委託大誠工程顧問有限公司（下稱大誠公司）從事透地雷達掃描工作，並敘明探測原理、使用儀器簡介及探測結果（見本院卷二第10 6頁至第107頁）方出具鑑定意見，鑑定方法自有相當依據而無明顯不當之處，復經兩造援引於辯論書狀中（見本院卷二第241頁至第243頁、第258頁至第259頁），自堪採為裁判基礎。則系爭裂隙既係系爭房屋地下土壤疏鬆、流失所致，未經適當方式修繕，亦將影響系爭房屋結構，即無法確保目前及未來居住安全，堪屬房屋買賣之通常交易觀念下，欠缺應有價值、品質及效用之明顯瑕疵。　⒉其次，系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第179頁）。而依劉蘋2人提出系爭契約所附之不動產說明書有關建物瑕疵之注意事項，記載賣方應敘明系爭房屋是否有「滲漏水情形」、「曾經發生火災及其他天然災害造成建築物損害及修繕情形」、「樑、柱部分有顯見間隙裂痕」、「房屋鋼筋裸露」等情況（見本院卷一第159頁、第189頁、第201頁），足徵系爭房屋是否存有可能影響建築居住安全之裂隙或損壞情形，為兩造締約時所重視。又依系爭契約所附之標的物現況說明書項次29，關於系爭房地是否有大於0.1公分之間隙裂痕，僅記載地下室牆壁有顯見間隙裂痕（見本院卷一第 225頁），而無告知說明系爭裂隙存在；復參原審勘驗筆錄記載：「系爭房屋1樓前方庭院有鋪設水泥地及種植植物之花圃，靠近花圃處有1坑洞，即為被告（喻世維）指稱的坑洞，以目視所見該洞的土石係往下傾斜，被告（喻世維）當場拿出約2米長的竹竿放入該洞內並拍照」等語（見原審卷二第320頁），並有現場照片可參（見原審卷二第346頁至第 348頁）；佐以系爭鑑定報告參考大誠公司透地雷達掃描探測結果，概估地層土壤疏鬆比率約30%，以此估算地盤灌漿參考數量：［2m（1樓前院之前疏鬆地層長度）×10m（1樓前院疏鬆地層深度）×5m（1樓前院房屋寬度）+4m（地下2層下方疏鬆地層深度）×6m（地下2層下方疏鬆地層長度）×5m（地下室房屋寬度）〕×30%=66m³（見本院卷二第29頁）；復衡以系爭房屋用途為住宅（見本院卷一第224頁），兩造簽約時亦簽立增補契約確認系爭房地位於山坡地範圍（見原審卷一第58頁），系爭房屋為地上2層、地下2層之建築等情，有建物謄本可佐（見原審卷一第50頁），堪認系爭房屋交屋前已存在明顯可見相當深度之系爭裂隙，造成地層土壤疏鬆比率已達30%，此對位處山坡地，且構造為上、下2層樓建築之系爭房屋而言，顯無法確保目前或日後之居住安全，當屬系爭契約第9條第5項所指「其他影響結構安全之瑕疵」，系爭裂隙之存在自不符合兩造約定之本旨。又系爭裂隙乃不符債務本旨之明顯瑕疵，且為劉蘋2人於出賣系爭房屋時未告知喻世維，喻世維於交屋前之110年8月29日方發現（見本院卷一第372頁）。則系爭裂隙縱於契約成立前雖已發生，然出賣人於締約時，過失未告知該瑕疵，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人自仍有不完全給付之債務不履行責任。又喻世維以9月22日存證信函通知劉蘋2人履行三方（即兩造與房仲）約定事項辦理交屋（見原審卷一第140頁）後，劉蘋2人即以10月18日律師函向其為解約之通知（見原審卷一第70頁至第71頁），已為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），堪認劉蘋2人已明確拒絕修補系爭裂隙，並有可歸責事由，喻世維主張劉蘋2人就此應負不完全給付之責，並行使同使履行抗辯權，即屬有據。　⒊再者，依系爭契約第4條第1項、第11條第1項約定，兩造交屋日期訂於110年9月7日以前，且交屋應以現場點交方式為之（見本院卷一第175頁、第179頁），兩造對該清償期之約定及尚未交屋等情均不爭執（見本院卷一第118頁）。則系爭房屋存有系爭裂隙未經修繕之瑕疵，已不符合當事人約定之品質、效用，劉蘋2人復未依約定時期、方式辦理交屋，僅以9月16日存證信函通知喻世維準備交屋一事，非合法提出交屋給付之通知，是喻世維辯稱劉蘋2人有未依約履行交屋義務之債務不履行情事，亦屬有據。　⒋基上各情，系爭房屋於危險移轉前，即存有系爭裂隙之明顯瑕疵，且屬不完全給付，該瑕疵客觀上能修補，劉蘋2人仍逕向喻世維為解約之通知而拒絕修補，依前說明，喻世維自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，方符誠信。又系爭契約第4條第1項約明「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」（見本院卷一第175頁），則劉蘋2人所負之交屋債務，與喻世維交付系爭尾款債務間，屬同一雙務契約互負債務，具有給付與對待給付關係，喻世維以劉蘋2人未依約交付系爭房屋，行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，並免除給付遲延責任，亦屬有據。　⒌劉蘋2人雖主張系爭裂隙之修繕費僅需32萬6,041元，佔系爭房屋價值3.07％，且價值減損比例僅為6.16％，瑕疵非屬重要；且伊已表達願意修補系爭裂隙，喻世維不願接受其修復方式，自不得拒付系爭尾款云云。然查，兩造於110年9月9日簽立增補契約，約定由甲方（喻世維）先行代墊新北技師公會鑑定申請費用，雙方協議由系爭履保專戶出款5,000元，喻世維已將5,000元匯至系爭履保專戶，嗣因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定等情，有該增補契約、鑑定申請書可憑（見原審卷一第154頁、第153頁），且為兩造所不爭（見本院卷一第373頁）；復參喻世維提出其向房仲陳述屋主自行前往系爭房地填補系爭裂隙之110年8月31日LI NE對話紀錄、現場照片及兩造於同年9月4日協商時，劉蘋表示：「我這邊是說有一個洞然後我9月1日3天前補好」、「妳聽我講我會跟我先生拿一個去倒，是因為我們一直以為妳說有一個洞，之後我們就去……我先生就說來倒一個石子，後來倒的時候，你媽媽來了……我先生那個時候就有一點嚇到說怎麼真的有一點深度」等語（見原審卷一第149頁、第151頁、原審卷二第22頁、第24頁），可見喻世維辯稱劉蘋2人僅願意依己意自行填補系爭裂隙，而非經鑑測後依適當方式為修補等情，應非無稽。又系爭鑑定報告載明：「……惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住；……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（見本院卷二第28頁），足見系爭裂隙乃因地層土壤流失、鬆動所致，長期存在將影響系爭房屋結構安全，自應進行鑑測後，委請專業技師修繕，並嚴格監測，方能確保安全無虞。劉蘋2 人未踐行適當方式鑑測後修繕系爭裂隙，逕以10月18日律師函向喻世維為解約之通知，堪認其等確無修補系爭裂隙並依約點交系爭房屋之意，至為明確。又依系爭契約第9條第5項之約定，劉蘋2人本應交付無影響結構安全瑕疵之系爭房屋，系爭裂隙未經適當修繕，不能確保目前或未來之居住安全，日後將影響結構安全，既經認定如前，系爭裂隙即屬兩造締約所重視之重要瑕疵，且系爭契約已約明交屋與尾款應同時履行，該二契約義務自屬相當，劉蘋2人以系爭裂隙所需修繕費用及系爭房屋價值減損比例非鉅，而認系爭裂隙非屬重要瑕疵，喻世維不得行使同時履行抗辯權拒付尾款，即無足取。　㈢基上，喻世維抗辯系爭房屋存有系爭裂隙之重要瑕疵，劉蘋2 人拒絕為適當修補，復未依約交付合於債務本旨之系爭房屋予伊，故行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，應屬有據。劉蘋2人以喻世維遲延給付系爭尾款為由，依系爭契約第12條第1項約定，解除系爭契約，再依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予其等，並依系爭契約第12條第2項後段約定，請求喻世維各給付其等違約金86萬9,534元，均屬無據。六、劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款511萬4,534元，及均自110年9 月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1 之違約金，是否有據？　㈠按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。㈡系爭契約第4條第1項、第9條第5項、第12條第1項依序約定：「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」、「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」、「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……」(見本院卷一第175頁、第179頁)。從而，劉蘋2人依約負有交付無系爭裂隙等影響結構安全瑕疵之系爭房屋予喻世維之契約義務，然喻世維於交屋前發現系爭房屋存有系爭裂隙等影響結構安全之重要瑕疵，催告劉蘋2人修補未果，自得依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約。至劉蘋2人雖稱系爭裂隙非重大瑕疵，解除契約顯失公平云云。然喻世維行使系爭契約第12條第1項之約定解除權，本不受民法第3 59條要件之限制，其等主張自無可採。準此，喻世維以11月 4日律師函催告劉蘋2人於10日內修補系爭裂隙並依約辦理交屋未果，復以11月15日存證信函向劉蘋2人為解約之通知，經其等收受（見原審卷一第141頁至第143頁背面），既為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），系爭契約即經喻世維行使系爭契約第12條第1項約定之解除權而合法解除，劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款及違約金，均屬無據。七、綜上所述，劉蘋2人提起先位之訴主張解除系爭契約，並依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，另依系爭契約第12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元，為無理由，不應准許。原審就先位之訴判命喻世維應將系爭房地移轉登記予劉蘋2人所有，並給付伊等各40萬元，尚有未合，喻世維指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至原審駁回劉蘋2人其餘先位之訴部分，則無不合，劉蘋2人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。又劉蘋2人提起備位之訴，主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4, 534元，及均自110年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金，亦無理由，應予駁回，其就備位之訴聲請宣告假執行亦失所附麗，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件喻世維上訴為有理由，劉蘋2人之附帶上訴及備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官翁儀齡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-03-12

TPHV-112-重上-605-20250312-1

訴

臺灣新竹地方法院

返還買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第140號原告邱麗芳訴訟代理人陳建宇律師被告王盈方訴訟代理人蘇亦洵律師複代理人楊禹謙律師被告瑋銨不動產有限公司法定代理人錢泓浰訴訟代理人鍾添錦律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國114年1月22日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王盈方應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號00000-00000000號）內之新臺幣1,727,350元。原告其餘之訴駁回。　訴訟費用由被告王盈方負擔百分之81，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：（一）原告分別於民國112年8月12日、19日及23日蒞臨現場看屋，過程中不斷表明「囿於原告服務於公教體系且薪轉戶為臺灣銀行，故向臺灣銀行等公股銀行申辦房屋貸款享有優惠利率，僅願向臺灣銀行等公股銀行申辦房屋貸款。又，原告名下金融帳戶因先前被網路詐騙而遭凍結在案，唯恐向公股銀行等公股銀行申辦房屋貸款不成，以致無力負擔買賣價金而無購買意願」等語。然而，被告瑋銨不動產有限公司（下稱瑋銨公司）之法定代理人即永義房屋店長錢泓浰稱已問過伊任職於銀行友人，該友人稱銀行審核原告上開所述情形，仍准予放款房屋總價之百分之80；且郭惠媛地政士對於原告上開所述情形，稱凡有連帶保證人，銀行就會放款。原告旋即致電胞兄，徵得伊同意擔任原告日後向銀行借款之連帶保證人，並再三向錢泓浰、郭惠媛確認，伊等均表示沒問題，是原告衡酌眼下可支配款項、加上如伊等所保障之申貸房屋總價百分之80，並計算公股銀行現行房貸利率，綜合評估後，始認自身薪資具負擔能力，遂與被告王盈方、瑋銨公司及合泰建築經理股份有限公司分別簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）、買方給付服務費承諾書及價金履約保證申請書。（二）原告於112年8月23日給付新臺幣（下同）3萬元予被告王盈方，再於同年8月25日分別匯93萬元（即第一期簽約款）至指定信託財產專戶（即合泰建築經理股份有限公司在台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號00000-00000000，下稱系爭專戶）、193,000元仲介費則匯入瑋銨公司帳戶，又於同年9月5日匯97萬元（即第二期用印款）至系爭專戶。詎料，待原告匯出上開款項後，在核貸、對保過程中，無論是公股銀行抑或是民股銀行，均表示警示帳戶一定無法申辦房屋貸款，原告旋即轉知錢泓浰、郭惠媛。伊等聽聞後，竟要求原告尋找人頭申辦房屋貸款，完成此筆交易再轉賣也可，否則將依約沒收原告所給付之190萬（即第一期及第二期款項），原告遂以存證信函催告之。基此，原告在磋商各類契約時，業已明確告知「自身金融帳戶因受網路詐騙而帳戶凍結」之情事，並考量自身職業及自身經濟條件，遂以「公股銀行放款與否」作為停止條件，如條件不成就，自不發生效力，嗣經錢泓浰、郭惠媛不斷表示凡有連帶保證人，申貸不是問題等語，原告始簽立契約並匯出款項。如今銀行拒絕放貸，實非可歸責於原告。又錢泓浰與郭惠媛不僅為被告履行輔助人，且前者係房仲業，對於不動產買賣相關事項具專業知識，後者則是地政士，對於不動產買賣相關事項亦具專業知識，依照一般商業交易習慣，伊等自是對不動產買賣相關之申貸業務知之甚詳，詎伊等竟利用原告對不動產買賣知識貧乏，致使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，並因此受有損害，爰依民法第 92條、第105條之規定，撤銷系爭買賣契約，兩造因而負回復原狀義務。退步言之，縱使原告應負給付懲罰性違約金之義務，銀行拒絕放貸非可歸責於原告，且原告第一時間知悉旋即告知錢泓浰，違約情狀尚屬輕微，請求酌減違約金。又本件無法申貸非可歸責於原告，原告無給付服務費之義務，被告瑋銨公司受領193,000元自屬無法律上之原因，應予返還。（三）綜上，爰依民法第179條、第92條、第105條規定提起本件訴訟，並聲明：　　⒈被告王盈方應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號00000-00 000000)內之190萬元。　　⒉被告王盈方應給付原告3萬元，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　⒊被告瑋銨不動產有限公司應給付原告193,000元，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計之利息。二、被告部分：（一）被告王盈方辯稱：被告王盈方對於原告與瑋銨公司間曾進行過何種討論並不知情，亦未授權瑋銨公司代為進行或討論買賣契約之具體內容，倘買賣雙方確實有就上開停止條件達成合意，因事關契約是否成立之重大事項，理應會於契約日就條件之內容詳細討論，並將條件訂明於契約中，以明確買賣雙方之權利義務，惟觀諸不動產買賣契約之全部條文，均未有關於停止條件之記載，足見兩造間從未就上開停止條件達成合意。又被告王盈方未參與貸款之討論，原告不得行使民法第92條規定之撤銷權。另瑋銨公司非被告王盈方之代理人，本件亦無民法第105條規定之適用。爰答辯聲明：原告之訴駁回。（二）被告瑋銨公司辯稱：原告與被告王盈方於112年8月23日簽訂買賣契約，瑋銨公司依買方給付服務費承諾書約定，收取買賣價金965萬元之百分之2做為居間報酬，自屬合法。爰答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張其與被告王盈方間之不動產買賣契約附有公股銀行成功放貸始購買之停止條件，仲介錢泓浰與地政士郭惠媛為被告王盈方之履行輔助人，對申貸業務知之甚詳，竟利用原告對不動產買賣知識貧乏，致使原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，並因此受有損害，原告得依民法第92條、第105條之規定撤銷系爭買賣契約等語，則依前開說明，自應先由原告就系爭買賣契約附有停止條件及其被詐欺之事實負舉證責任。（二）查原告係委託被告瑋銨公司居間仲介購買坐落新竹市北區經國路之房屋標的，並與被告瑋銨公司簽訂買方給付服務費承諾書，則原告主張被告瑋銨公司店長錢泓浰為原告之履行輔助人，已屬牽強。又依原告自陳之買賣過程，原告僅與仲介和地政士接洽問詢貸款事宜，所提之對話紀錄均於買賣契約簽署後所為，並無證據證明原告與被告王盈方或其簽約代理人潘凱文在簽署買賣契約時有為上開停止條件之約定，尤其此約定影響本件不動產買賣交易成立與否，無論是系爭買賣契約、不動產買賣意願書或買方給付服務費承諾書均隻字未提，顯不合情理。又被告瑋銨公司依上開承諾書所載僅負責居間仲介事宜，而依系爭買賣契約第7條約定，買方貸款事宜係由地政士協助處理，然原告僅空言陳稱仲介及地政士如何對其為可成功申貸之話術，並未舉證以實其說，退步言之，縱認原告被詐欺屬實，依民法第92條但書「詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」規定，原告仍無法證明被告王盈方就貸款一事知情，是原告主張系爭買賣契約附有公股銀行成功放貸始購買之停止條件或依民法第92條、第105條之規定行使撤銷權，均無理由。（三）被告王盈方前以存證信函催告原告依約履行給付買賣價金之義務，嗣系爭買賣契約經被告王盈方以民事陳報狀之送達為解除買賣契約之表示，並經原告於112年12月4日收受繕本，有收件回執可稽（見本院卷第231頁），堪認系爭買賣契約業經被告王盈方合法解除。被告王盈方主張解除買賣契約後得依系爭買賣契約第12條第2項約定沒收買賣已給付之款項，原告則請求酌減違約金。經查：　　⒈系爭買賣契約第12條違約責任約定：「一、買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。二、買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款或繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之土地，買方即應無條件歸還賣方。…四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，上開約定既已將違約金與損害賠償併列，堪認該等違約金之約定，性質上為懲罰性違約金。　　　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是約定之懲罰性違約金是否過高，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，非以債權人所受損害為唯一審定標準。查被告王盈方依前開約定固得沒收原告已付之全部價金193萬元，惟審酌原告於112年8月23日締約後不久即發現無法貸款，並於11 2年10月3日寄發存證信函通知被告上情，並於同年月23日提起本件訴訟，被告王盈方亦於112年12月4日合法解除系爭買賣契約，則自締約時起迄解約時止僅經過不足4月，被告王盈方亦未說明因系爭買賣契約未能履行實際受有何損害等情，並斟酌客觀社會經濟環境、兩造締約時係基於自由意識及平等地位自主決定違約金約款、被告遲延給付尾款之違約情節、當事人所受損害等一切情狀，認被告王盈方沒收193萬元充作違約金，仍屬過高，應參照系爭買賣契約第12條第2項前段約定，自尾款應付之翌日起至系爭買賣契約解約日止，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金，即違約金應酌減至202,650元（112年10月24日起至112年12月4日止，共42日，計算式：9,650,000元×42 日×0.5/1000＝202,650）為適當。　　⒊從而，被告王盈方沒收之價款超過202,650元部分（即1,72 7,350，計算式：1,930,000元－202,650元＝1,727,350），即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得利，而上開款項現存放於系爭履保專戶內，則原告依民法第179條規定，請求被告王盈方同意原告領取系爭履保專戶內之1,727,350元，於法即屬有據。　（四）原告另主張被告瑋銨公司無法律上原因受領服務費，依民法第179條規定請求返還等語。查原告與被告瑋銨公司簽定之買賣給付服務費承諾書約定：「買方承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分__之服務報酬（依內政部之規定，買賣雙方服務報酬之總額，合計不得超過成交價額之百分之六）」，而原告與被告王盈方曾成立系爭買賣契約，嗣因原告未依約給付尾款而經被告王盈方合法解除買賣契約，已如前述，則系爭買賣契約成立時，原告即有支付服務報酬之義務，不因系爭買賣契約之後解除而受影響，被告瑋銨公司抗辯其收取買賣價金965萬元之百分之2做為居間報酬，非無法律上之原因，為有理由；原告請求被告瑋銨公司返還服務費，難認有據。四、綜上所述，原告依民法第179條規定，訴請被告王盈方同意原告領取系爭履保專戶內之1,727,350元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。　五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　林哲瑜以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳

2025-03-12

SCDV-113-訴-140-20250312-1

台上

最高法院

請求履行契約等

最高法院民事裁定 114年度台上字第417號上訴人陳美竹訴訟代理人吳存富律師張立民律師被上訴人林廷芝訴訟代理人朱駿宏律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國113年1 2月18日臺灣高等法院第二審判決（113年度上字第403號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法第 469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明：原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第4 70條第2項、第475條本文分別定有明文。而依同法第468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。當事人提起第三審上訴，如合併以同法第469條及第469條之1之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關之司法院大法官解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。二、本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：兩造於民國108年9月16日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由上訴人以新臺幣（下同） 545萬元向被上訴人購買桃園市○○區○○段000地號土地及其上同段000建號、門牌同區○○路000巷000號0樓房屋。原法院11 3年度上字第223號確定判決所為被上訴人於112年1月3日合法解除系爭契約，上訴人支付尾款前，被上訴人不負有點交房地義務，被上訴人出租上開房地予他人，變更貸款銀行為訴外人新加坡商星展銀行股份有限公司以減少其上抵押權擔保債權金額，未違反系爭契約第9條第1項、第2項約定之判斷，於本件發生爭點效，法院不得為相異之判斷，另系爭契約第12條第2項約定之懲罰性違約金並無過高而應予酌減之情形，兩造復無被上訴人應配合上訴人貸款銀行進行現場鑑價，或使上訴人貸款順利通過之約定，則被上訴人本訴依系爭契約第12條第2項約定，沒收上訴人匯入訴外人合泰建築經理股份有限公司所開設履約保證專戶內之買賣價金145萬元，及請求上訴人給付41萬1,475元，為有理由，上訴人反訴依系爭契約第8條第2項、第9條第1項、第12條第3項、第4 項約定、民法第213條、第226條、第231條、第250條規定，請求被上訴人給付179萬7,078元本息，則無理由等情，指摘為不當，並就原審命為辯論及已論斷者，泛言謂為違法，而非表明該部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。　　中　　華　　民　　國 114 年 3 月 6 日最高法院民事第四庭　　　　審判長法官盧彥如法官周舒雁法官吳美蒼法官陳容正法官蔡和憲本件正本證明與原本無異書　記　官　郭詩璿中　　華　　民　　國 114 年 3 月 10 日

2025-03-06

TPSV-114-台上-417-20250306-1

審重訴

臺灣高雄地方法院

確認買賣關係不存在等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度審重訴字第279號原告李政諺訴訟代理人張坤明律師黃柏尹律師被告張英麗訴訟代理人吳啓源律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣13,000,000元。　　理　由一、按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易　　價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第 77條之1第2項定有明文。次按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，同法第77條之2第1項規定在案，而該規定所稱之「以一訴附帶請求」者，係指其附帶請求與主請求間有主從、依附關係者而言（最高法院112年度台抗字第895號裁定意旨參照）。又確認之訴應以原告起訴主張或否認之法律關係之價額為準，計徵裁判費。如提起確認買賣關係存在或不存在之訴，其訴訟標的之價額，應以起訴時買賣標的物之交易價額為準，而非以該買賣契約價金定之（最高法院102年台抗字第460號裁定意旨參照）。二、本件原告民國113年12月24日起訴主張因躁症發作，在無法控制自己行為之精神錯亂時，經由永慶不動產高雄美術明誠加盟店業務即訴外人劉佳豪之居間仲介，而於113年7月19日當日看屋後旋交付斡旋金新臺幣（下同）100,000元，同日即與被告就坐落高雄市○鎮區○○段000地號土地及其上同段89 1建號建物（權利範圍均為全部，門牌號碼高雄市○鎮區○○○ 巷00號，下合稱系爭房地）簽立買賣契約（下稱系爭契約），約定買賣價金為13,000,000元。原告嗣於113年8月2日、1 3日分別匯款1,200,000元、1,300,000元至合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之價金履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶，下稱履保專戶）在案，惟因原告簽約、給付價金均係處於精神錯亂中所為，系爭契約自始無效；退步言，縱非無效，因仲介係趁原告輕率下使原告簽立超高價金之系爭契約，原告承買系爭房地後仍須斥鉅資將違建拆除，依當時顯失公平，原告自得依民法第74條規定主張系爭契約應予撤銷。而系爭契約為自始無效或經撤銷時，被告享有自履保專戶受領買賣價金之擔保利益即喪失法律上原因，致原告受有損害，依民法第179條規定，被告自應返還該不當得利，先位聲明請求：㈠確認兩造間就系爭房地於113年7月19日所簽立系爭契約無效，㈡被告應同意原告向合泰公司領取履保專戶之款項2,600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。備位聲明請求：㈠兩造間就系爭房地於113年7月19日所簽立系爭契約應予撤銷，㈡被告應同意原告向合泰公司領取履保專戶之款項2,600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。三、查就原告先位聲明第1項請求確認兩造間就系爭房地之系爭契約無效部分，其訴訟標的價額應以系爭房地起訴時客觀市場交易價額為斷，原告雖提出與系爭房地鄰近之門牌號碼高雄市○鎮區○○○巷00○0號、高雄市○鎮區○○○巷00○0號建物及其坐落土地之不動產交易資料，其交易價格分別為每坪210,00 0元、287,000元，然觀諸原告所提前開交易資料，其建物型態為公寓，與系爭房地建物型態為透天厝有別，是尚難援引上開實價查詢資料作為系爭房地起訴時交易價額之參考。又系爭房地已於113年11月20日以13,000,000元出售，依此作為核定之基準應趨近於客觀市場交易價額，有內政部不動產交易實價查詢資料附卷足憑，故系爭房地於起訴時之交易價值應為13,000,000元，是先位聲明第1項請求之訴訟標的價額核定為13,000,000元，另先位聲明第2項請求被告同意原告向合泰公司之履保專戶領取已付價金部分，因該請求權是否存在，係以系爭契約是否無效為前提，與第1項請求間具依存關係，自不併算其價額，則就先位聲明之請求，訴訟標的價額核定為13,000,000元；備位聲明第1項請求之訴訟標的價額，亦以系爭房地起訴時之客觀市場交易價額定之，核定為13,000,000元，另備位聲明第2項請求，與第1項請求間同具依存關係，自不併算其價額，則備位聲明之請求，訴訟標的價額亦核定為13,000,000元。又因原告先位與備位之訴相互間為以一訴主張數項標的而應為選擇之情形，依上開規定，應擇高核定為13,000,000元，應徵第一審裁判費126,40 0元，原告已足額繳納，特此裁定。四、爰裁定如主文。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事審查庭　法　官　楊佩蓉正本係照原本作成。本裁定得抗告，如有不服，應於收受裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昭伶

2025-02-27

KSDV-113-審重訴-279-20250227-1

訴

臺灣桃園地方法院

給付違約金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2046號原告呂玟靜訴訟代理人陳俊翔律師被告馬張志成上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣85萬3,504元，及自民國113年10月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔64%，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣28萬4,501元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣85萬3,504元為原告預供擔保，得免為假執行。　　五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造於民國113年3月4日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告以總價金新臺幣(下同)1,168萬元向原告購買門牌號碼桃園市○○區○○街00號建物及其土地(下稱系爭房地、系爭買賣契約)，並由合泰建築經理股份有限公司代辦價金履約保證作業，原告為此支付地政士潤筆費1,000元、實價登錄費1,500 元、履約保證費3,504元，被告於簽約時已將簽約款85萬元匯入履約保證專戶。於113年4月底時，被告透過仲介稱因貸款條件不符，要求推遲付款或換約，雙方協商未果，原告依系爭買賣契約第7條第3項之約定，要求被告應以現金一次付清尾款，後被告仍未於系爭買賣契約約定之113年5月14日付款，原告於113年5月16日以存證信函催告被告應於8日內給付尾款，被告仍未給付。　㈡被告未依系爭買賣契約於113年5月14日給付系爭房地之尾款，已屬違約，原告得依系爭買賣契約第12條第1、2項之規定，以起訴狀解除買賣契約，並請求被告自113年5月15日起至起訴狀繕本送達日止，按日給付原告5,840元之違約金，及其法定遲延利息。原告亦得沒收被告已繳納至履約保證專戶之85萬元，並請求原告因此給付之相關稅費共計6,004元，爰依系爭買賣契約、民法第254條提起本件訴訟等語，並聲明:1.被告應給付原告85萬6,004元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.被告應自113年5月15日起至起訴狀送達之日止，每日給付原告5,840元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：買賣過程中因政策變更導致房屋貸款審核更加嚴格，影響被告貸款，被告無法給付價金應屬不可歸責，且被告願意買系爭房地，只是必須換約，原告應與被告協商，原告拒絕協商並沒收頭款，違反誠信原則，且仲介提供不實資訊誤導被告，使被告受詐欺而簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約應屬無效等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行三、本院之判斷: 　㈠原告請求被告給付85萬元之違約金，是否有理由? 　⒈按系爭買賣契約第4、7條分別約定:「交屋日期訂於113年5月 14日，買方應依約付清尾款」、「...如買方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經賣方同意外，買方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋」等語。被告未於113年5月 14日給付尾款等情，為被告所不爭執，被告違約之事實堪以認定。至被告辯稱其未支付尾款係因銀行貸款不利，屬不可歸責云云，然依上開約定，縱貸款不足，被告仍應以現金一次付清尾款，是被告所辯，不足採信。　⒉次按系爭買賣契約第12條約定:「一、買賣雙方其中一方如未按本契約規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。二、買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款、繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款千分之零點五計算之違約金，至買方完全給付時為止（按：此為前段）。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後，得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。（按：此為後段）...四、本條所規定之違約金，並不妨害損害賠償請求權之行使。」等語。　⒊系爭買賣契約第12條第2項後段關於買方違約時，賣方於解除契約後得沒收買方已付款項不予返還之約定，乃具有督促履約功能，可認係當事人約定賣方於一定違約情事發生時，即應為一定金錢給付之違約金約定，再依同條第4項之約定，並不排除契約當事人另請求其他債務不履行損害賠償，則系爭買賣契約第12條之違約金應屬懲罰性違約金性質。查被告已依系爭買賣契約將簽約款85萬元匯入履約保證專戶，被告未依約於113年5月14日支付尾款，經原告催告被告於函到8 日內履行，被告仍不履行，並稱要換約等語，顯然被告已不願繼續履行系爭買賣契約，屬毀約不買，從而原告自得依系爭買賣契約第12條第1項約定解除系爭買賣契約，系爭買賣契約解除後，原告得依同條第2項後段約定沒收被告已給付至履約保證專戶之85萬元，然被告既未同意原告領取上開金額，原告自得請求被告給付85萬元之違約金，原告此部分請求自屬有據。　　⒋另本院審酌原告因被告遲未履約致其需不斷與房屋仲介人員、被告溝通協調，其已造成額外之支出費用及耗費大量時間，更無法如期取得買賣價金，且被告如能如期履約，原告能於113年5月間取得足額價金，而能就該價金為相關之資金使用，堪認原告確實受有此部分之利益損失，本院審酌社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求被告給付85萬元作為懲罰性違約金，尚屬允當，並無過高而顯失公平之情形，亦無違反誠信原則可言，毋庸酌減，併此敘明。　⒌至被告辯稱係遭仲介詐欺始簽立系爭買賣契約云云，惟被告就此未提出任何證據供本院審酌，難認為真，被告所辯，不足採信。㈡原告請求被告給付6,004元之相關稅費，是否有理由? 　⒈地政士潤筆費1,000元、實價登錄費1,500元: 　　原告固主張其因履行系爭買賣契約而支出上開費用，而受有損害此部分之損害，然原告並未提出任何證據證明其已支出上開費用，本院無從為有利原告之認定，原告此部分請求，應屬無據。　⒉履約保證費3,504元: 　　按價金履約保證書第二條第一項第㈤款約定:「甲乙雙方應負擔之價金履約保證手續費。(本件價金履約保證手續費合泰建經依買賣總價萬分之六計收，本項費用由甲乙雙方平均分擔或依書面約定分擔方式)。」等語(本院卷第34頁)；次按系爭買賣契約第四條約定，履約保證費買賣雙方各負擔1/2 等語(本院卷第27頁)。經查，本件買賣價金共計1,168萬元，依價金履約保證書第二條第一項第㈤款計算，本件履約保證手續費為7,008元(計算式:1,168萬÷1萬×6＝7,008元)，原告依系爭買賣契約應負擔3,504元。又系爭買賣契約已因被告違約而由原告合法解除，則依系爭買賣契約第12條第1項之約定，3,504元自應由違約之被告負擔，再者，履約保證費雖尚未給付，但被告就85萬元之違約金，已拒絕給付，堪認被告並無依系爭買賣契約之約定給付款項之意，被告顯有不履行之虞，為免原告日後須再行起訴，自有預為請求之法律上利益，是原告請求被告給付3,504元，應屬有據。　㈢原告請求被告應自113 年5 月15日起至起訴狀送達之日止，按每日5,840元給付原告，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，有無理由? 　原告主張依系爭買賣契約第12條第2項前段約定，請求被告應自113年5月15日起至起訴狀送達之日止，按每日5,840元給付原告，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。觀諸系爭買賣契約第12條第2項，前段約定有載明「至買方完全給付時為止」，後段約定則載明「賣方於解除本契約後得沒收」，顯然本條項前段約定係針對原告仍欲繼續與被告履約，而特別賦予原告對於遲延損害請求違約金之權利，但如原告已無欲與被告繼續履約，則依本條項後段約定，原告得於解除契約後主張沒收被告給付之全部款項，本條項前後段應屬不同之權利主張，而無法併存。既原告已主張解除系爭契約及請求被告給付存入履約保證專戶之款項共85萬元，則原告當不得再依系爭契約第12條第2項前段約定對被告請求，原告此部分之主張為無理由，應予駁回。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之違約金及履約保證費均無確定期限，係以支付金錢為標的，且無約定利率，故原告等併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即 113年10月9日（本院卷第79頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定利息，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第254條之規定，請求如主文第一項所示事項，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、又本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-02-26

TYDV-113-訴-2046-20250226-1

上易

臺灣高等法院

解除買賣契約等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第653號上訴人鄭雅文訴訟代理人葉韋良律師陳郁芳律師被上訴人吳雲聖訴訟代理人吳仲立律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國11 3年1月12日臺灣新北地方法院112年度訴字第1364號第一審判決提起上訴，本院於114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國111年9月24日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以總價新臺幣（下同）1088萬元向上訴人承購門牌號碼新北市○○區○○○路0段000 號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（合稱系爭房地），產權移轉登記名義人指定為伊與配偶柯姵如各得2分之1，兩造於系爭契約之附件約定：買方以系爭房地辦理貸款金額未達924萬元時，買方得請求解除契約，或因貸款銀行估價無法貸到924萬元時，雙方合意於111年10月24日前解除契約。雙方並簽立價金履約保證申請書向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理買賣價金履約保證，伊已支付簽約金109萬元入履約保證專戶（下稱履保專戶）。伊與柯姵如(乃物保設定義務人)於同年9月29日、30日即交付相關申貸資料予本件買賣承辦地政士徐上展，並於同年10月11日赴第一銀行新生分行進行申辦手續，惟同年10月20日第一銀行通知系爭房地僅能申貸買賣總價8成即870萬元，伊曾另向中國信託銀行及台新銀行請求鑑估，均未能高過前揭成數。另伊於同年10月2日發現系爭房屋有多處滲漏水，與標的物現況說明書所載無滲漏水之情形不符。伊委請律師於同年10月 28日寄送存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，並重申若依系爭契約附件第1條、第3條約定亦於同年10月24日合意解除。上訴人謊稱無滲漏水，伊係受詐欺及陷於錯誤而承購，亦得依民法第88條、第92條規定撤銷買受之意思表示。系爭契約業經解除或撤銷，上訴人自應返還伊已付價金10 9萬元及利息，爰依民法第259條、第114條準用第113條、第 179條規定，請求擇一判命上訴人應同意伊向合泰公司領取履保專戶內之本金109萬元及利息（原審判命上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取履保專戶內之本金109萬元及利息，並駁回被上訴人其餘請求，上訴人就敗訴部分不服提起上訴，被上訴人就敗訴部分未聲明不服，該部分不在本院審理範圍）。於本院答辯聲明：上訴駁回。　　二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭契約時即約定由被上訴人及柯姵如各登記持有2分之1產權，且由2人共同申請貸款及償還貸款，俾使銀行得以核准買賣總價85%之貸款，惟被上訴人嗣後片面將產權登記名義人變更為僅1人，致使第一銀行不同意核准貸放買賣總價85成，代書徐上展曾另尋得同意核貸 85成之其他銀行，被上訴人拒不接受，所為不符兩造於附件所定解除權之要件。被上訴人係故意不配合而導致銀行無法核貸買賣總價85成，執意解除系爭契約，乃以不正當方式阻卻雙方約定條件之成就，本案應無系爭契約附件所定之解除原因，伊亦不同意解除。被上訴人未依約定於111年12月5日前給付完稅款，伊於112年1月7日發函催告，被上訴人仍未給付而屬違約，伊已於112年2月發函，依民法第254條規定及系爭契約第12條第1項、第2項約定，解除系爭契約並沒收被上訴人已給付之簽約金。被上訴人所提照片僅能證明系爭房屋於拍攝時有油漆剝落之情形，無法證明為漏水痕跡，伊並無隱匿、亦無以任何方式阻礙被上訴人得知系爭房屋真實屋況，被上訴人係查看屋況後方決定購買簽約付款，伊並無使用任何詐術使被上訴人陷於錯誤等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第139至140頁準備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠兩造於111年9月24日簽訂系爭契約及附件、價金履約保證申請書，上訴人並簽立標的物現況說明書，約定由被上訴人以買賣總價1088萬元向上訴人承購系爭房地，且約定被上訴人與其配偶柯姵如分別為系爭房地2分之1之產權移轉登記名義人。兩造並於系爭契約之附件中約定買方得解除系爭契約之要件。　㈡被上訴人已依系爭契約約定交付簽約款109萬元，匯入兩造約定之履約保證專戶。　㈢兩造簽訂系爭契約之際，上訴人仍居住在系爭房屋內，係至1 12年2月間始搬離系爭房地。上訴人嗣後就系爭房地已另行出售予訴外人，並於112年6月14日辦竣所有權移轉登記。　㈣被上訴人曾於111年10月2日攝得系爭房屋內屋況之照片（見原審卷第147至153頁）。　㈤被上訴人委由律師於111年10月28日寄送台北古亭郵局1150號存證信函予上訴人，經招領後遭郵務機關退回。　　四、得心證之理由：　　兩造之爭點如下：㈠被上訴人主張有符合系爭契約附件所載約定解除權要件之情事，已合法解除系爭契約，有無理由？或主張系爭房屋有滲漏水情形，依民法第88條、第92條撤銷買受之意思表示，有無理由？㈡被上訴人依民法第259條、第 114條準用第113條、第179條規定為選擇合併之訴，主張上訴人應返還前述已付價金，請求判命上訴人應同意如原審判決主文第一項所示，有無理由？茲析述如下：　㈠兩造簽約時係同時簽立系爭契約及附件，約定由被上訴人以買賣總價1088萬元向上訴人承購系爭房地，且以被上訴人與柯姵如為系爭房地2分之1之產權移轉登記名義人等情，此為兩造所不爭（不爭執事項㈠）。依系爭契約全文，首段記載「吳雲聖(以下簡稱為買方)、鄭雅文(以下簡稱為賣方)」，並於第8條第4項約定「產權移轉登記名義人由買方指定」，契約書之末「立契約書人」欄，區分「買方」、「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」、「賣方」之不同欄位，且由被上訴人在「買方」簽名、上訴人在「賣方」簽名，被上訴人與柯姵如在「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」均簽名並記載「持分各2分之1」，可知兩造締約時係明定以被上訴人單獨1人為買方，由被上訴人指定以自身及柯姵如2人為產權移轉登記名義人，關於「買方」及「產權移轉登記名義人」依系爭契約所生權利義務自有所別。被上訴人主張因柯姵如係產權移轉登記名義人，因此在契約書之末「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」及系爭契約之附件均簽名等情，乃屬真實有據。另因附件之末段僅列載「買方」、「賣方」欄供簽章（未另立「登記名義人」欄），被上訴人主張柯姵如係產權登記名義人身分，必須同意提供登記其名下系爭房地( 產權1/2)為擔保物，被上訴人方能提供系爭房地全部以向銀行申辦抵押貸款，柯姵如因此隨同被上訴人在「買方」欄簽名，以示對附件內容亦表達同意等情，自屬可採。　　　㈡兩造簽訂之附件，全文為：「1.本案買賣雙方約定買方以本標的之不動產辦理貸款金額未達新台幣玖佰貳拾肆萬元整，買方得請求解除本買賣契約，賣方同意返還價金於買方(…) 。2.若本案貸款金額係因買方信用瑕疵未配合辦理銀行貸款手續於貸款金額、利率核定後未完成開戶或未對保等可歸責於買方之因素致無法貸款時，買方仍應依不動產買賣契約履行其義務，不得請求解除買賣契約。3.若非因上述原因，而僅係因貸款銀行估價無法達到玖佰貳拾肆萬元，雙方合議於 111年10月24日前解除契約，並支付履保費用、解約費用600 0元後，三日內賣方願無息無條件返還簽約款計新台幣壹佰零玖萬元整。4.買賣雙方合意除上述事由外，不得單方面請求解除契約。」（見原審卷第31頁）。依系爭契約第15條所定「本契約之附件視為本契約之一部分」，應認附件所載亦視同系爭契約之一部分，買賣雙方即兩造均應受附件約定內容之拘束。上訴人雖抗辯兩造有約定由被上訴人與柯姵如2 人共同申請貸款及償還貸款，俾使銀行得以核准買賣總價85 成之貸款云云，惟細閱系爭契約及附件之全文，均未見上訴人所指前述約定存在，遑論系爭契約及附件所載之「買方」僅指被上訴人，觀察前揭附件全文顯然亦無從解釋為有如上訴人所指約定，此抗辯自無從採信為真實。　㈢按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查柯姵如於原審以證人身分證稱：當初與房仲談時，擔心自備款不足，有跟房仲詢問貸款成數，房仲說可貸到85成，我們有計算過，若可以貸到85成則可以負擔，屋主也有確認，房仲說若我們擔心，可簽附約條款，若貸款成數不足85成可以無條件解約等語（見原審卷第132頁），對照證人即承辦地政士徐上展證述：買方有說此合約貸款要押到成交價85成，若不成，則雙方要合意解除契約。簽約前有先跟銀行稍微詢問，若買方財力條件有符合的話，可幫買方聲請做到85成，但實際上還是要等銀行核准才會確定等語（見原審卷第134至135頁），可知簽約前買方已表明因自備款不足，須貸得足夠額度，兩造進而有附件之約定。上開附件全文，觀察前言後語，應係在表明買方「以本標的之不動產辦理貸款」若貸得金額未達924萬元，且並無第2點所載可歸責於買方因素致無法貸款之情事，則准由買方解除系爭契約，賣方同意返還價金(即簽約金)。兩造就系爭房地約定買賣總價為1088萬元，924萬元即為總價1088 萬元之85%，證人屢稱「85成」，真意應指取得之貸款金額須達924萬元。將附件所載之第3點與第1點互為對照，第1點既明示「以本標的之不動產(系爭房地)辦理貸款」，第3點復提及「僅係因貸款銀行估價無法達到924萬元」，而兩造約定之買賣總價金為1088萬元，締約時不至於認為銀行評估之系爭房地市價會無法達924萬元，堪認第3點文字之真意應指「僅係因貸款銀行估價無法使貸款金額達到924萬元」。兩造於上開附件僅約定「買方提供系爭房地為擔保物向銀行申辦貸款，若非因第2點可歸責於買方因素，僅因銀行估價結果無法使貸款數額達到924萬元」，則兩造同意「於111年 10月24日前解除系爭契約」，亦即僅約明提供「物」為擔保申辦貸款，並未要求買方即被上訴人除自任借款人外尚須提供他人為借款人或保證人，亦未要求登記名義人柯姵如須任借款人或保證人，促使銀行基於有抵押物且有「被上訴人以外之『人』」之雙重擔保而同意貸款數額達924萬元。　㈣查被上訴人於簽約後，曾依代書徐上展介紹而與第一銀行之承辦人員胡詠傑連繫申貸事宜。依被上訴人所提其與胡詠傑間Line對話紀錄，可知被上訴人曾於111年10月4日向胡詠傑表示會與配偶一同前往辦理，胡詠傑於10月20日向被上訴人回復：「本案標的物新北市○○區○○○路○段000號4樓，以本行鑑價標準新北市蘆洲區最高成數為鑑價金額8成，故本次鑑價結果為1088萬的8成870萬」、「本地區如需提高0.5成，需借戶年收入80萬以上，或借保戶年收入達100萬以上」、「依銀行法規定，如果借款人為十足擔保，不得要求提供保證人，可以徵提保證人標準為1.不動產為共有、2.借款人收入不足，3.借款人年紀較大或信用不良」（見原審卷第33頁），顯係表達：經第一銀行估價結果，以系爭房地為擔保物申貸可得貸款870萬元(鑑價金額之8成)，若須提高至924萬元(鑑價金額之85成)，則須符合「借款人年收入80萬元以上或另提供保證人」等情。而柯姵如確曾陪同被上訴人至第一銀行辦理申貸事宜及填寫授信資料，此經柯姵如證述在卷（見原審卷第132至133頁），證人胡詠傑亦證稱2人有一起來，以被上訴人1人為借款人申辦貸款（見原審卷第138、139 頁）。依前述內容，顯示在「以被上訴人為借款人、無保證人，提供系爭房地全部為擔保物」情況下，第一銀行就系爭房地鑑價後表示願核准之貸款數額為870萬元。被上訴人提出曾另向中國信託銀行人員、台新銀行人員探詢貸款額度之 Line對話紀錄，顯示可貸金額均在870萬元以內（見原審卷第35頁）。另參Line對話紀錄中，中國信託銀行人員提及「總價1000~1080萬、可貸金額約800~860」、「若名下沒有其他金融貸款、年收入大約75萬，可貸到上述金額」(見原審卷第35頁)，可知不同金融機構對於以系爭房地申辦貸款之放款數額評估，均認為在借款人財力僅屬一般之狀況下，憑系爭房地之價值、以系爭房地為擔保所可能准許貸放之數額係買賣總價之8成。準此，堪認被上訴人向第一銀行申貸，並非因自身有何信用瑕疵(如：在財團法人金融聯合徵信中心有信用紀錄不良紀錄)，亦無未配合辦理貸款手續等可歸責於被上訴人之情事，第一銀行在「被上訴人為借款人、無保證人，提供系爭房地全部為擔保物」之前提下，就系爭房地估價結果表示僅能核准買賣總價之8成即870萬元之貸款。依上述事證可知，第一銀行評估被上訴人以系爭房地為擔保 (「物」之擔保)申辦貸款，斟酌中古屋等因素，係願核給一般成數即8成貸款，另在若有借款人資力較優、或另有其他共同借款人、或提供他人為保證人之情況下，方願因「人」之擔保加入而提高核給貸款成數至85成。是以，被上訴人主張提供系爭房地為擔保向銀行申貸，經銀行估價結果無法使貸款數額達到924萬元，已符合兩造於附件所約定得解除契約之要件等情，係屬有據，堪認可採。　㈤上訴人雖引用證人徐上展、胡詠傑之部分證言，質疑係因被上訴人片面將產權登記名義人變更為僅1人，向第一銀行表示改由被上訴人單獨為登記名義人，致使第一銀行不同意核准貸放買賣總價85成，徐上展曾另尋得同意核貸85成之其他銀行，被上訴人係故意不配合而導致銀行無法核貸買賣總價 85成云云。惟查，系爭房地無論僅以被上訴人登記為所有權人或以被上訴人及柯姵如均登記為所有權人，只要願意提供系爭房地「全部」為擔保物，使抵押權設定登記範圍為系爭房地全部，對於銀行而言受擔保結果即無殊，不至於因此而影響核貸之成數。胡詠傑回覆內容既表達「鑑價結果為1088 萬的8成870萬」，顯然可知被上訴人在申辦貸款時確實已表明同意提供系爭房地「全部」為擔保物(倘僅提供系爭房地產權之一半為擔保物，銀行評估核貸數額豈有達870萬元之可能)，此與柯姵如所述亦可互為印證。況且，核對2位證人之證言，徐上展證稱係從銀行處得知買方想改登記為1人（見原審卷第136頁），胡詠傑卻證稱「事後代書打電話給我，他們所有權人要改成1個人，我跟代書說若改成1個人，收入就不足80萬元，變成只能貸款8成」(見原審卷第140至141 頁)，彼此互核不一，且均推稱該訊息來自對方、非被上訴人親自表明，更徵徐上展、胡詠傑該部分證述疑為不實，自不足採。上訴人既未提出徐上展於「何時」尋得其他銀行在僅憑系爭房地為擔保之前提下同意核貸85成之具體佐證（依附件第3點，顯示111年10月24日之前，若貸款銀行估價結果貸款金額無法達到924萬元，則買方即得解除契約），上訴人聲稱係因被上訴人故意不配合導致無法取得足額貸款云云，自無從採信為真。　㈥按「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。」銀行法第12條之1第1、2項定有明文。前述所謂「足額擔保」，係指銀行對於授信戶之授信餘額，應不高於授信當時對其提出之擔保品經依同法第37條規定覈實鑑估後所估價值（金融監督管理委員會101年1月11日金管銀法字第10010008 650號函釋參照）。被上訴人提供系爭房地為擔保，向銀行申辦貸款，依兩造於附件之約定，並不要求被上訴人必須另提共同借款人或提供保證人，且依上開法令規定，正是因第一銀行於鑑估擔保品即系爭房地後，認為若要核貸至85成則屬不足額擔保，因此要求借款人即被上訴人若提供他人為共同借款人或保證人時方同意核貸至924萬元。被上訴人既有意以系爭房地全部為擔保物向金融機構申辦貸款，為能提供系爭房地全部作擔保而進行申辦，自須取得柯姵如同意方得辦理，是有由柯姵如陪同前往簽名之需要，應堪認定。柯姵如雖有配合在申辦貸款時同意提供系爭房地產權2分之1為擔保物之義務，然尚無從導出柯姵如亦負有成為借款人或保證人之義務。依兩造於附件所載內容，係強調以系爭房地辦理貸款金額未達924萬元且係因估價所致，非因買方信用瑕疵、未配合辦理貸款手續等可歸責買方之因素致無法貸款者，則雙方合意於111年10月24日前解除契約。被上訴人所提Lin e對話紀錄，足資顯示在111年10月20日已獲第一銀行承辦人員胡詠傑通知：銀行估價結果僅能貸放870萬元(貸款金額無法達到924萬元)等情，堪認被上訴人主張已符合附件所示得解除契約之原因，伊得以單方行使前述約定之解除權等情，係屬有據。　　㈦按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院 109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。查被上訴人為向上訴人表明解除系爭契約之意思表示並重申兩造依附件約定已於111年10月24日合意解除系爭契約之意旨，於111年10月 28日寄送台北古亭郵局1150號存證信函予上訴人，前述信函經招領後遭郵務機關退回等情，有被上訴人所提前述信函及經郵務機關蓋用未回應及招領退回戳章之郵件封面可參（見原審卷第41至47頁）。上訴人自陳斯時確實住在系爭房地，於112年2月間方搬離該處（見本院卷第104、140頁），依上開說明，被上訴人為明示解除系爭契約之意思表示寄送上開信函至上訴人住居中之系爭房地，應認解除之意思表示已到達上訴人而發生效力。上訴人自述工作時間長、都在上班，黏在門上的通知或許掉了或什麼原因導致沒看到云云，並無提出任何證據以實其說，顯然未能證明自己有何客觀上不能領取前述信函之正當事由，遑論上訴人亦提及111年10月間買賣雙方有在仲介公司見面，當時買方已有表示不想購買了等語（見本院卷第140頁），更徵被上訴人在寄送信函之前已當面向上訴人釋出解約之意向，則被上訴人主張已以寄送前述信函方式將解除之意思表示送達上訴人，發生合法解除之效力等情，自屬可採。　㈧按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。查被上訴人以寄送前述信函方式向上訴人合法解除系爭契約，溯及而使系爭契約自始失其效力，兩造應負回復原狀之義務。則被上訴人依民法第259條第2款規定，主張上訴人應將已受領之簽約款109萬元附加自受領時起之利息償還，即有理由。被上訴人所交付之109萬元價金，係存入兩造簽立價金履約保證申請書向合泰公司申辦之履保專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶；帳號：00000-000000000），並非直接交付由上訴人收執，則被上訴人請求上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取前述履保專戶內之上開本金109萬元及所生利息，即屬有理由。　㈨被上訴人以上開原因事實另援引民法第179條規定為請求權基礎，且另主張系爭房屋有滲漏水情事，得依民法第88條及第 92條規定撤銷買受之意思表示，及依民法第114條準用第113 條及第179條規定，而為前述相同請求，請求擇一為有利於己之判決。本院既已認定被上訴人依附件所載約定而行使解除權係屬有據，且依民法第259條第2款規定所為上開請求係有理由，自毋庸再就其餘部分為論述。　　　五、綜上所述，被上訴人已合法解除系爭契約，依民法第259條第2款規定，請求上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取上開履保專戶內之本金109萬元及所生利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人之前述請求，係採認被上訴人主張系爭房屋有滲漏水情事，得撤銷買受之意思表示，及依民法第114條準用第113條及第179條規定為前述請求，而為被上訴人勝訴判決，判命上訴人應同意如原審判決主文第一項所示，所持理由雖與本院不同，惟就結論而言並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張英彥

2025-02-26

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