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重上
臺灣高等法院

不動產所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第29號 上 訴 人 楊蕙如 訴訟代理人 陳澤嘉律師 林昱朋律師 被 上訴 人 香港商東亞銀行有限公司 法定代理人 溫珍菡（JENNY WEN JEN HAN） 訴訟代理人 吳重玖律師 陳宜君律師 李彥群律師 被 上訴 人 鑫興國際建設股份有限公司 法定代理人 林維詩 被 上訴 人 郭永嵩 上 二 人 訴訟代理人 舒正本律師 複 代理 人 王俊權律師 被 上訴 人 林芳秀 上 一 人 訴訟代理人 林永祥律師 被 上訴 人 羅志明 上 一 人 訴訟代理人 莊乾城律師 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華 民國112年7月7日臺灣臺北地方法院111年度重訴字第338號第一 審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年3月4日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判 （除確定部分外）均廢棄。 被上訴人鑫興國際建設股份有限公司、郭永嵩應連帶給付上訴人 新臺幣捌拾萬元，及自民國一一一年四月十四日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴及追加之訴均駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用，由 被上訴人鑫興國際建設股份有限公司、郭永嵩連帶負擔百分之六 ，餘由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律適 用法（下稱涉民法）。涉民法未規定者，適用與民事法律關 係最重要牽連關係地法律，香港澳門關係條例（下稱港澳條 例）第38條定有明文。而法律行為發生債之關係者，其成立 及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之 意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最 切之法律，涉民法第20條第1項、第2項亦有規定。所稱涉及 香港或澳門，係指構成民事事件事實，包括當事人、法律行 為地、事實發生地等連繫因素，與香港或澳門具有牽連關係 者而言（最高法院103年度台上字第1415號判決意旨參照） 。查被上訴人香港商東亞銀行有限公司（下逕稱東亞銀行） 為依香港法律設立之公司，具有涉外因素，而本件上訴人係 依其與被上訴人鑫興國際建設股份有限公司（下逕稱鑫興公 司）於民國102年10月25日簽訂之晶硯不動產買賣協議書（ 下稱系爭協議書）及我國民法第242條規定代位對東亞銀行 請求，屬基於契約法律關係之請求，因未見約明應適用之法 律，審酌上訴人主張之買賣情節與履約地點均發生在我國境 內，參照前開規定，即應以關係最切之我國民法為準據法。 二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文， 此規定依同法第463條準用於第二審程序。查上訴人上訴聲 明第二項（即原審訴之聲明第一項）原請求東亞銀行應將如 附表所示不動產（下稱系爭不動產）信託登記塗銷並移轉所 有權登記予鑫興公司、被上訴人羅志明、林芳秀（下分稱其 名，並與東亞銀行、鑫興公司合稱被上訴人）全體公同共有 ，由上訴人代位受領（見本院卷一第23頁至24頁）；嗣以11 3年4月10日民事準備狀，將上開聲明「由上訴人代位受領」 部分變更為「得由上訴人代位申請登記」（見本院卷一第23 8頁）。經核上訴人上開所為，僅係更正其法律上之陳述， 非為訴之變更追加，依上開規定，應予准許。 三、再按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之 ，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款定有明文。又所謂「請求之基 礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其 共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連 ，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程 度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以 利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理 ，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字 第2號裁定意旨參照）。查上訴人以112年12月13日民事上訴 理由狀、113年5月15日民事準備二狀，追加請求鑫興公司、 羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自「東亞銀行台北分公司 受託信託財產專戶」（下稱系爭專戶）給付上訴人1,500萬 元本息，並應與原判決主文第一項所命給付成立不真正連帶 債務關係，（見本院卷一第116頁、332頁），經核其追加之 新訴與舊訴皆係本於系爭不動產買賣所生爭議之同一事實， 揆諸前揭法條規定，自應准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張： 　㈠鑫興公司分別與林芳秀、羅志明簽立合作契約書（下合稱系 爭合作契約書，林芳秀部分稱系爭甲合作契約書、羅志明部 分稱系爭乙合作契約書），約定由林芳秀、羅志明分別出資 購買臺北市○○區○○段○小段第000、000地號土地（下分稱000 、000號土地，合稱系爭土地），與鑫興公司合作興建房屋 出售（下稱系爭建案）。鑫興公司、林芳秀、羅志明另與東 亞銀行於100年12月20日簽訂臺北市○○區○○段案不動產信託 合約（下稱系爭信託契約），約定由鑫興公司、林芳秀、羅 志明擔任委託人及受益人，東亞銀行擔任受託人，林芳秀、 羅志明將000、000號土地，鑫興公司將所興建建物之相關權 利及資金信託予東亞銀行，林芳秀、羅志明並委託鑫興公司 銷售房地，待建物完工、取得使用執照並出售之信託目的達 成，東亞銀行應塗銷信託登記，移轉登記予承購戶。而上訴 人與鑫興公司於102年10月25日簽訂系爭協議書，約定鑫興 公司將系爭不動產以1,314萬元出售予上訴人，上訴人已於1 02年10月以支票交付鑫興公司付清款項，惟系爭建案興建完 畢，於103年9月10日獲核發建物使用執照後，所有權信託登 記於東亞銀行，鑫興公司尚未移轉系爭不動產之所有權予上 訴人。而鑫興公司、林芳秀、羅志明為合夥關係，縱非合夥 關係，上訴人與林芳秀、羅志明亦成立隱名代理，上訴人自 得依民法第679條規定或隱名代理法律關係，及系爭協議書 第13條第1、2項約定，請求鑫興公司、林芳秀、羅志明將系 爭不動產所有權移轉登記予上訴人，又鑫興公司、林芳秀、 羅志明怠於依系爭信託契約第14條第1項約定，請求東亞銀 行將系爭不動產塗銷信託並返還所有權於全體公同共有，上 訴人自得依民法第242條規定代位行使之。 　㈡另依系爭協議書第6條第1項約定，鑫興公司及其法定代理人 林維詩於102年10月25日共同簽發票號TH000000、票面金額1 ,500萬元、到期日103年9月30日之本票（下稱系爭本票）予 上訴人作為擔保，於上訴人取得產權登記後將系爭本票歸還 。鑫興公司、郭永嵩為擔保在期限內移轉系爭不動產所有權 予上訴人，於104年2月11日簽立和解契約書（下稱系爭和解 契約），由郭永嵩作為連帶保證人，並於系爭和解契約第Ⅰ 條第D項約定，若鑫興公司及郭永嵩無法於104年6月30日前 完成交屋手續並過戶，則上訴人除有權依系爭協議書約定兌 現系爭本票外，並得請求自103年10月1日起以年息30%計算 之違約金，鑫興公司、羅志明、林芳秀並應指示東亞銀行自 系爭專戶之信託財產給付上開金額。 　㈢又鑫興公司、郭永嵩為補償上訴人，於系爭和解契約第Ⅱ條第 A項約定，同意於契約簽訂日起1個月內，賠償上訴人延遲交 屋損失80萬元，作為裝潢補助，上訴人需提供報價單據予鑫 興公司作為請款憑證。則鑫興公司既已分別於104年5月30日 、104年6月30日、105年5月30日簽發支票共3紙給付上訴人8 0萬元，證明上訴人業已提供報價單據，惟鑫興公司因現金 不足，請上訴人不要提示以免跳票，上訴人因此請求鑫興公 司、郭永嵩連帶給付80萬元裝潢補償金及其遲延利息。 　㈣爰依民法第679條規定或隱名代理法律關係，及系爭協議書第 13條第1、2項約定、民法第242條規定、系爭和解契約第Ⅰ條 第D項、第Ⅱ條第A項約定，請求東亞銀行應將系爭不動產信 託登記塗銷並移轉所有權登記予鑫興公司、羅志明、林芳秀 全體公同共有，由上訴人代位申請登記，再由鑫興公司、羅 志明、林芳秀將系爭不動產移轉所有權登記予上訴人，鑫興 公司、郭永嵩並應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10 月1日起至清償日止，按年息30%計算之違約金，鑫興公司、 羅志明、林芳秀並應指示東亞銀行自系爭專戶之信託財產給 付上開金額，鑫興公司、郭永嵩另應連帶給付上訴人80萬元 ，及自民事起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5% 計算之利息等語。 二、被上訴人答辯意旨： 　㈠東亞銀行辯稱：系爭信託契約之受託人係東亞銀行台北分公 司，且上訴人並非系爭信託契約之委託人或受益人，東亞銀 行或其台北分公司對上訴人並無任何契約或信託上義務。最 高法院108年度台上字第656號判決（下稱656號判決）亦已 認定系爭信託契約關係已經消滅，東亞銀行台北分公司僅能 向鑫興公司、林芳秀、羅志明全體為給付，且鑫興公司並未 將出售系爭不動產予上訴人所得價金撥入系爭專戶，已違反 系爭信託契約，不得請求東亞銀行或其台北分公司將系爭不 動產所有權移轉予上訴人。至上訴人對鑫興公司、林芳秀、 羅志明間是否有債權債務關係，均與系爭信託契約無關，上 訴人自無從代位請求等語。 　㈡鑫興公司、郭永嵩辯以：鑫興公司分別與林芳秀、羅志明簽 立系爭合作契約書，然內容均僅有約定利益分配，並無約定 分擔虧損，且林芳秀與羅志明間並無契約關係，明顯與合夥 性質不符，是鑫興公司、林芳秀、羅志明並無合夥關係存在 。鑫興公司先後與上訴人簽立之系爭協議書、103年8月20日 簽立之補充協議書（下稱系爭補充協議書）、系爭和解契約 ，均係以鑫興公司名義簽立，而非以合夥名義或隱名代理方 式簽立。又本件係因羅志明、林芳秀反對，並非鑫興公司與 郭永嵩不願移轉系爭不動產。鑫興公司已盡力彌補上訴人損 失，上訴人請求違約金，應予酌減。系爭和解契約第Ⅱ條第A 項約定之80萬元款項，其性質係裝潢補助金，鑫興公司已依 約提供75萬元裝潢補助予上訴人，倘上訴人否認該75萬元裝 潢補助，則依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，上訴人應提供 相關報價單據，始得請款等語。 　㈢林芳秀則以：上訴人單獨與鑫興公司簽立系爭協議書，鑫興 公司並未表明代理之意思，且上訴人與鑫興公司明知系爭建 案之買賣價金應匯入系爭專戶，卻另約定直接存入鑫興公司 帳戶及清償鑫興公司其餘借款，可認上訴人應知悉系爭協議 書之鑫興公司僅係以個人名義簽立系爭協議書，而非以鑫興 公司、林芳秀、羅志明全體意思或代理意思為之，自不適用 隱名代理，且依公司法第13條規定，公司不得擔任合夥人， 上訴人應自行承擔鑫興公司無法履約之風險。是上訴人既與 林芳秀、羅志明間未存在債權債務關係，上訴人自無從行使 代位權等語置辯。 　㈣羅志明係以：系爭乙合作契約書性質應為合建契約，而非合 夥契約，羅志明與林芳秀間也無任何契約關係存在，是羅志 明、鑫興公司與林芳秀間並不存在合夥關係。且鑫興公司為 籌措系爭建案資金而與上訴人簽立系爭協議書，系爭協議書 之當事人應為上訴人與鑫興公司，鑫興公司亦未將上訴人給 付之價金存入系爭信託契約之信託專戶，而係存入鑫興公司 帳戶及清償在外借款，基於債權相對性，系爭協議書自不能 拘束羅志明。縱認羅志明、鑫興公司、林芳秀間為合夥關係 ，系爭協議書之簽訂未經全體合夥人同意，亦對合夥不生效 力，上訴人無任何代位權可供行使等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命鑫興公司 、郭永嵩應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日 起至清償日止，按年息30%計算之違約金，並為准、免假執 行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴 ，並為訴之追加，其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人 後開第二、三項之訴部分廢棄；㈡東亞銀行應將系爭不動產 信託登記塗銷並移轉所有權登記予鑫興公司、羅志明、林芳 秀全體公同共有，得由上訴人代位申請登記；再由鑫興公司 、羅志明、林芳秀將系爭不動產移轉所有權登記予上訴人； ㈢鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人80萬元，及自民事起 訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息； ㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。並追加聲明：㈠鑫興公 司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行，自系爭專戶給付上訴 人1,500萬元，及自103年10月1日起算至清償日止，按年息3 0%計算之違約金；㈡前項與原判決主文第一項所命給付，如 任一人為給付，其他人於其給付範圍內，同免給付責任。東 亞銀行、林芳秀、羅志明均答辯聲明：上訴及追加之訴均駁 回。鑫興公司、郭永嵩則答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁 回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行【鑫興 公司、郭永嵩就其等敗訴部分，均未據聲明不服，業已確定 ，非本院審理範圍】。 四、兩造不爭執事項（兩造同意援用原判決之記載，見本院卷一 第469頁）： 　㈠鑫興公司於100年間與林芳秀簽訂系爭甲合作契約書，約定由 林芳秀出資2,500萬元，取得合作建案基地標的之一即000地 號土地，由鑫興公司興建房屋出售，林芳秀取得日後標的物 興建完成後之地上物完稅及售後淨利25%作為投資獲利報酬 。 　㈡鑫興公司另與羅志明簽訂系爭乙合作契約書，約定由羅志明 出資2,500萬元，取得合作建案基地標的之一即000地號土地 ，由鑫興公司興建房屋出售，於合作案結案，預計2年完工 ，鑫興公司同意給付羅志明2,000萬元，供作追加羅志明之 投資獲利報酬，如鑫興公司獲利超出6,500萬元（暫估）， 超出部分再分配25%給羅志明作為報酬。 　㈢鑫興公司、羅志明、林芳秀就合作開發系爭地號土地之住宅 興建工程（即系爭建案），委託東亞銀行為系爭建案不動產 之信託受託人，並於100年12月20日簽訂系爭信託契約。系 爭建案興建完成，經臺北市政府都市發展局於103年9月10日 核發建物使用執照，建物所有權信託登記於東亞銀行名下。 　㈣上訴人與鑫興公司於102年10月25日與簽訂系爭協議書，約定 鑫興公司將系爭建案7樓A、B戶及編號15號車位以預售案銀 行貸款暨分期償付之方式出售與上訴人（非本件爭議標的） ，另將7樓C戶（含編號6、14號停車位，其中編號6停車位以 移轉與上訴人指定之人，本件爭議標的為7樓C戶及編號14號 停車位即系爭不動產）以現金購屋方式出售上訴人（總價1, 314萬元）。上訴人於102年10月29日以現金及支票合計交付 鑫興公司1,314萬元，鑫興公司及其法定代理人林維詩共同 簽發系爭本票給上訴人作為擔保，於上訴人取得產權登記後 將本票歸還。惟鑫興公司所收取上開關於系爭不動產之價金 並未撥入信託財產。至於7樓A、B戶及編號6、15號停車位價 金有撥入信託財產且已完成移轉登記。 　㈤東亞銀行於104年4月28日作成信託財產結算報告書，記載內 容略以：系爭建案共20戶、17車位，至104年3月23日止，已 完成19戶、16車位之土地及建物所有權登記予承購戶，待返 還之信託財產為⑴系爭建案戶別C-7樓、車位編號B2-14、⑵至 104年3月23日活期存款結餘各1萬20元、5,236萬965元、⑶待 付款項236萬307元（稅賦為預估值）。因鑫興公司、羅志明 、林芳秀就信託財產返還尚有爭議，迄今尚未分配信託財產 。 　㈥上訴人與鑫興公司簽立系爭補充協議書，並由郭永嵩作為連 帶保證人，第I條第A項約定鑫興公司應於104年12月31日前 完成交屋過戶點交手續，第I條第B項約定鑫興公司需兌現10 4年2月簽署予上訴人之延遲交屋裝潢補償金80萬元支票，並 於104年9月30日前支付完成，第I條第F項約定鑫興公司於原 合約標的過戶完成前，應支付該戶所有應給付大樓管理委員 會之管理費用，至過戶完成該月底止。 　㈦上訴人與鑫興公司於104年2月11日簽立系爭和解契約，並由 郭永嵩作為連帶保證人，系爭和解契約第I條第A項約定鑫興 公司應於104年3月30日前完成交屋過戶點交手續。 　㈧系爭和解契約第I條第D項約定鑫興公司及郭永嵩無法於104年 6月30日前完成交屋手續並過戶，則上訴人有權依原合約協 議兌現本票，並自103年10月1日起以年息30%計算違約金。 　㈨系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定鑫興公司及郭永嵩同意於本契 約簽訂日起一個月內，賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，作 為上訴人裝潢補助，上訴人需提供報價單據與鑫興公司作為 請款憑證。 　㈩鑫興公司分別於104年5月30日簽發票號GG0000000、票面金額 30萬元、受款人上訴人之支票，104年6月30日簽發票號GG00 00000、票面金額20萬元、受款人上訴人之支票，105年5月3 0日簽發票號GG0000000、票面金額30萬元之支票共3紙（下 稱系爭支票），並交付上訴人。 　羅志明對東亞銀行台北分公司提起返還信託利益事件，並告 知鑫興公司、林芳秀訴訟，歷經臺灣臺北地方法院（下稱原 審法院）104年度重訴字第523號、本院105年度重上字第619 號、最高法院108年度台上字第656號判決，駁回羅志明之訴 確定。 　林芳秀對被上訴人羅志明、鑫興公司提起確認信託財產分配 額事件，經原審法院111年度重訴字第328號判決駁回其訴確 定。 　鑫興公司迄今尚未履行與上訴人約定之系爭不動產交屋過戶 。 五、本院之判斷： 　㈠上訴人主張得代位鑫興公司、羅志明、林芳秀請求東亞銀行 將系爭不動產信託登記塗銷，移轉所有權登記為鑫興公司、 羅志明、林芳秀，再移轉所有權登記予上訴人，於法無據： 　⒈關於系爭合作契約書性質之認定： 　⑴按民法之合夥，係指二人以上互約出資以經營共同事業，分 享其營業所生之利益及分擔所生損失之契約，此觀民法第66 7條第1項之規定自明。又按合資契約係雙方共同出資完成一 定目的之契約；而合夥乃二人以上互約出資以經營共同事業 之契約，二者均係契約當事人共同出資，雙方就出資及獲利 比例均按約定定之，差異僅在合夥以經營共同事業為特點， 則就性質不相牴觸部分，非不得類推適用民法合夥之相關規 定，以定合資人間之權義歸屬。而當事人所訂立之契約定性 為何，法院應根據當事人所主張之原因事實認定後依職權適 用法律，不受當事人法律陳述之拘束，亦不因當事人就其契 約標的與他人另訂契約而更異其定性（最高法院109年度台 上字第3170號判決、112年度台上字第168號判決、111年度 台上字第754號判決意旨參照）。 　⑵經查，系爭合作契約書係約定由林芳秀、羅志明各出資2,500 萬元取得系爭土地，由鑫興公司興建系爭建案出售，並約定 於建案後由鑫興公司給付林芳秀、羅志明投資獲利報酬（見 兩造不爭執事項㈠、㈡），且觀系爭合作契約書之記載，除另 約明林芳秀、羅志明投入資金後之土地融資、稅費負擔、營 建成本、管理及建材設備等事項，係於何範圍內應計入合作 案之成本外，未有其他分擔損失之約定（見原審卷一第365 頁至366頁、370頁至371頁），即與合夥契約當事人除得分 受利益，尚須分擔損失之契約性質不同。另系爭合作契約書 前言係稱：「兩造茲為合作開發下列建築基地，由甲乙雙方 共同提供營運技術、資金及土地，以進行合作興建房屋出售 等事宜」等語；第3條至第5條則約定將系爭土地辦理融資， 貸款由鑫興公司全數取回並加以運用，亦將融資利息列入成 本，另將土地增值稅、地價稅、房屋稅、契稅、登記費、印 花稅、代書費等相關事務費及外水、外電等費用、建築設計 、房屋興建、工程管理、證照請領、水電接通等各項費用與 成本由系爭合作契約書之當事人共同負擔並計入成本，第2 條約定結案後鑫興公司應給付林芳秀、羅志明之投資獲利報 酬（見原審卷一第365頁至366頁、370頁至371頁）。依系爭 合作契約書第9條約定：「5.本案與受信託銀行之信託契約 是為本合建契約之一部分，兩者如有不符時，以信託契約內 容為優先適用」等語（見原審卷一第368頁、373頁），再觀 系爭信託契約可知，被上訴人係以第2條約定由林芳秀、羅 志明（即信託契約甲方）為「土地委託人」，鑫興公司（即 信託契約乙方）為「起造權利、興建中或完工後建物之委託 人」，另第5條第2項則約定略以：依林芳秀、羅志明及鑫興 公司依其所簽訂之合建書約定，由鑫興公司代表林芳秀、羅 志明負責處理本工程案及本信託有關之所有一切工程相關事 務（包括工程貸款資金、建築工程作業事項、稅負、費用及 公寓大廈管理其他因建築公安法令所需負責之權利義務事項 ）等語（見原審卷一第190頁至191頁）。是以鑫興公司依系 爭合作契約書及系爭信託契約之記載，雖未提供其他現金作 為營運之成本，然系爭建案相關工程事務，包含設計規劃與 建造、工程資金運用及與協力廠商之溝通協調等，均由鑫興 公司以其技術與經驗完成之，此涉及複雜且需持續投入之勞 務，足認系爭合作契約書之雙方當事人應係約定鑫興公司以 營建技術替代資金投入而出資。是由上各節，堪認系爭合作 契約書之簽立目的，係在於由林芳秀、羅志明出資購買系爭 土地，供鑫興公司在土地上以其營建技術興建系爭建案，並 待出售後，支付投資報酬予林芳秀、羅志明，即告終結，顯 非經營共同事業，是系爭合作契約書性質上僅為由鑫興公司 及林芳秀、羅志明進行投資合作之合資契約，而非合夥契約 。 　⒉系爭協議書就系爭不動產出售部分，對林芳秀、羅志明不生 效力： 　⑴上訴人主張系爭協議書為鑫興公司依約定執行合資（類似合 夥）契約之事務範圍，應適用或類推適用民法第671條第2項 、第679條規定，對林芳秀、羅志明亦發生拘束力等語。按 合夥之事務，如約定或決議由合夥人中數人執行者，由該數 人共同執行之；合夥人依約定或決議執行合夥事務者，於執 行合夥事務之範圍內，對於第三人，為他合夥人之代表，民 法第671條第2項、第679條定有明文，並依上說明，上開條 文於性質不相牴觸部分，固得類推適用於合資契約。 　⑵而就系爭建案銷售事宜，依系爭信託契約第5條第7項係約定 ：「甲、乙雙方同意信託期間內，信託財產之興建由乙方辦 理，銷售（含預售）事宜為甲、乙雙方自行辦理，甲、乙雙 方並得委任他人辦理，丙方（即東亞銀行，下同）應配合辦 理。……」等語（見原審卷一第192頁）；另依系爭信託契約 第18條尚載明：「為配合內政部就預售屋買賣定型洽約履約 保證機制之規定，委託人（即契約甲、乙方，下同）自100 年5月1日起辦理本工程房地預售時，與預售屋之承購戶採『 不動產開發信託』方式辦理；有關委託人（以下稱賣方）與 承購戶（以下稱買方）所繳價金之相關信託事宜，優先適用 下列條款，委託人並聲明已確實瞭解並同意共同遵守：」、 「二、丙方為辦理興建資金之專款專用，除依本契約第六條 設立信託專戶外，應另開設一信託專戶存放買方所繳價金。 ……」、「三、買方所繳價金應直接匯入前項預售款信託專戶 ，如由買方繳納予賣方，賣方至遲應於收訖該筆款項之次一 營業日將該筆價金存入預售款信託帳戶。……」、「十二、賣 方應將下列事項訂明於其於（應係『與』之誤載）買方所簽立 之預售屋買賣契約中：(一)本案已辦理不動產開發信託，其 中有關預售屋買方所繳價金交付信託之相關事項約定，詳如 附件信託證明書，請詳閱其內容。……」等語（見原審卷一第 199頁至201頁），足見依鑫興公司、林芳秀、羅志明間之約 定，系爭建案出售時，應與預售屋承購戶採不動產開發信託 之履約保證機制方式，亦即應由買方將所繳價金直接匯入信 託專戶，或交由賣方於次一營業日前存入信託專戶，始能達 成系爭信託契約約定之「興建資金專款專用」。 　⑶惟鑫興公司與上訴人簽立之系爭協議書，其中約定鑫興公司 將系爭建案7樓A、B戶及編號15號車位以預售屋信託向銀行 貸款及分期付款之方式出售，該部分契約將以另案簽訂（簽 訂者為上訴人或其約定之親屬），此部分兩造均不爭執價金 有撥入信託財產且已完成移轉登記（見兩造不爭執事項㈣） ；系爭不動產部分，則約定由上訴人以1,314萬元一次給付 ，且以支票交付視為現金全額付清之方式購買（見原審卷一 第25頁、27頁），並據郭永嵩在本院行當事人訊問時具結陳 述：伊擔任鑫興公司總經理，算是實際負責人，登記負責人 是伊太太，系爭建案鑫興公司與購屋者簽立買賣契約，一般 約定一定要付給信託銀行即東亞銀行，不能夠直接付給鑫興 公司，上訴人事實上買了3戶，2戶按照正常的程序錢進到信 託專戶，另外這戶付款方式與其他買方不一樣，是伊跟上訴 人借錢，跟她簽系爭協議書做擔保，就是用興建完成的房屋 來當作清償等語（本院卷二第17頁至19頁）。是就系爭不動 產出售予上訴人之部分，即與鑫興公司、林芳秀、羅志明約 定出售系爭建案應採不動產開發信託之履約保證機制方式不 符，顯非鑫興公司依約定執行合資契約事務之範圍，自無從 適用或類推適用民法第671條第2項、第679條規定，認鑫興 公司得代表林芳秀、羅志明以系爭協議書所載方式，出售系 爭不動產予上訴人，則系爭協議書就系爭不動產出售部分， 即僅屬上訴人與鑫興公司間之內部關係，對林芳秀、羅志明 不生效力。 　⑷上訴人雖主張：林芳秀、羅志明對系爭建案發生基樁問題致 增加費用，已概括授權鑫興公司設法繼續興建，則鑫興公司 簽署系爭協議書，向上訴人取得價金支付工程費用以繼續興 建，且林芳秀、羅志明知悉上情後亦未表示反對，應認系爭 協議書為鑫興公司依約執行合夥事務云云。然依郭永嵩具結 陳述：系爭建案本來資金是夠的，後來因為挖下去發現地基 裡面原來是停車場，基樁大的有幾十支，要挖地基巷道小， 且基地不大，所以開挖非常困難，增加的費用有3、4千萬， 導致工程款不夠，一度想要放棄，但當時已收了幾戶預售款 ，伊通知林芳秀、羅志明說工資款可能不夠，林芳秀說他們 不可能再出錢，要伊把基地完成，不要讓他們虧錢和牽涉到 法律糾紛，伊就以短期借貸方式，當時認為完成後可以用較 高的預售價格COVER過來，伊先跟訴外人蘇位榮借了900萬元 ，後來她要用錢就歸還，伊就跟上訴人借錢，都用於支付工 程開銷。伊借款之前沒有告知林芳秀、羅志明，是事後伊去 羅志明辦公室，他問伊還有1戶沒有賣出，伊說這戶因為你 們不出工程款，後面的工程款是跟人家借，以這戶做擔保， 如果結算以後還有更多獲利大家再來分配，羅志明沒有在語 言上做出表達，有搖頭，伊認為他在表達「是這樣喔」的意 思，後來就扯開話題，羅志明沒有正面跟伊表示他是贊成或 反對這樣做；林芳秀自從地基出現問題之後就對建案不聞不 問，只說要把房子蓋好，保障她不要受到法律上的影響，伊 沒有跟林芳秀聯絡，所以伊沒有跟她講借款的事，至於她是 否透過鑫興公司員工得知伊不清楚，印象中地主3個月或半 年會收到1次東亞銀行的財務報表，工地的人說林芳秀有去 現場看，大家鬧得很僵，講到錢就不跟伊聯絡。之後伊跟地 主協調，他們不認伊跟上訴人借款這筆帳，不願意把系爭不 動產移轉給上訴人。伊與上訴人間對話談到地主都知情，是 因為上訴人最早是問伊會計和訴外人石文彥是否知情，後面 才講說地主，所以伊回答快了，正確應該是伊剛才所講等語 （見本院卷二第18頁、21頁至25頁），堪認林芳秀、羅志明 雖授權鑫興公司處理系爭建案之興建事宜，然系爭信託契約 第5條第2項本即約定由鑫興公司處理包括工程貸款資金在內 之一切工程相關事務，如前所述，則林芳秀、羅志明所為由 鑫興公司繼續完成系爭建案工程之表示，尚無改變鑫興公司 就系爭建案之處理權限，且郭永嵩並未事先告知林芳秀、羅 志明關於鑫興公司向上訴人借款，並以與原約定不符之方式 將系爭不動產出售予上訴人之事，亦未見林芳秀、羅志明事 後表示同意，仍難認其等已就系爭不動產約定得不以履約保 證機制之方式買賣，而授權鑫興公司與上訴人簽立系爭協議 書，從而，上訴人主張系爭協議書係為解決基樁問題繼續興 建系爭建案而簽立，而認系爭協議書在鑫興公司依約執行合 夥事務範圍內，應得拘束林芳秀、羅志明云云，要非有據。 　⑸至上訴人另主張得依系爭協議書第13條第1、2項及隱名代理 之法律關係向鑫興公司、林芳秀、羅志明為請求云云。惟按 隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義 為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所 明知或可得而知者，始足當之。如行為人以自己名義為法律 行為時，並無代理他人之意思，即無從成立隱名代理。又隱 名代理性質上屬於有權代理之形態，倘其情形為相對人所明 知或可得而知，其效力即應直接歸屬於本人，不以事後經本 人承認為必要，此與無代理權人所為之法律行為，須經本人 承認，始對本人發生效力者不同（最高法院109年度台上字 第3221號判決、101年度台上字第1774號判決意旨參照）。 查鑫興公司已辯稱系爭協議書係以自己名義簽立，而無代理 林芳秀、羅志明之意思，況林芳秀、羅志明並無授權鑫興公 司簽立系爭協議書，業如前所認定，則縱或鑫興公司有代理 其等與上訴人簽立系爭協議書之意，仍屬無權代理，而與隱 名代理性質上屬於有權代理不同，況未見林芳秀、羅志明有 何承認之意思表示，是上訴人此部分主張，亦無足採。 　⒊按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己 之名義，行使其權利，為民法第242條本文所明定。又代位 權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必 須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言（最 高法院113年度台上字第795號判決意旨參照）。上訴人雖主 張依系爭協議書第13條第1、2項約定，請求鑫興公司、林芳 秀、羅志明將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，並因其 等怠於依系爭信託契約第14條第1項約定，請求東亞銀行將 系爭不動產塗銷信託並返還所有權於全體公同共有，上訴人 自得依民法第242條規定代位行使云云，惟系爭協議書就系 爭不動產買賣之權利義務關係存於上訴人與鑫興公司之間， 而與林芳秀、羅志明無涉，如前所述，上訴人與林芳秀、羅 志明即無債權債務關係存在，揆諸上開說明，上訴人自無從 代位鑫興公司、林芳秀、羅志明依系爭信託契約第14條第1 項約定，請求東亞銀行將系爭不動產信託登記塗銷，移轉所 有權登記為鑫興公司、羅志明、林芳秀，再由其等移轉所有 權登記予上訴人。 　㈡上訴人追加主張鑫興公司、羅志明、林芳秀應指示東亞銀行 ，自系爭專戶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起 算至清償日止，按年息30%計算之違約金，為無理由： 　　查上訴人與鑫興公司、郭永嵩於104年2月11日簽立系爭和解 契約，於第I條第D項約定，若鑫興公司及郭永嵩無法於104 年6月30日前完成系爭不動產交屋手續並過戶，則上訴人有 權依原合約協議（即系爭協議書第6條第1項）兌現1,500萬 元本票，並自103年10月1日起以年息30%計算違約金，鑫興 公司迄今尚未履行與上訴人約定之系爭不動產交屋過戶等節 ，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈦、㈧、），故上訴 人即得依系爭和解契約第I條第D項約定，請求鑫興公司、郭 永嵩應連帶給付上訴人1,500萬元，及自103年10月1日起算 至清償日止，按週年利率30%計算之違約金，上訴人此部分 請求並據原審判決確定。惟系爭協議書就系爭不動產買賣之 法律關係，既經本院認定僅存在於上訴人與鑫興公司間，而 對林芳秀、羅志明不生效力，而系爭和解契約亦載明簽立緣 由，係因超過系爭協議書交屋日期導致上訴人蒙受損失，上 訴人與鑫興公司同意和解並訂立系爭和解契約等語（見原審 卷一第55頁），則系爭和解契約之簽訂，自亦與林芳秀、羅 志明無關，是就此部分違約金之給付，即應由系爭和解契約 之當事人即鑫興公司、郭永嵩為之，林芳秀、羅志明並無清 償之義務，要無上訴人所稱應由鑫興公司、林芳秀、羅志明 共同指示東亞銀行以信託財產清償可言，是上訴人此部分主 張，亦屬無據。 　㈢鑫興公司、郭永嵩應連帶給付上訴人80萬元： 　⒈查依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，鑫興公司及郭永嵩同意 於系爭和解契約契約簽訂日起1個月內，賠償上訴人延遲交 屋損失80萬元，作為上訴人裝潢補助，上訴人需提供報價單 據與鑫興公司作為請款憑證等語（見兩造不爭執事項㈨）。 鑫興公司、郭永嵩雖辯稱：上訴人應提供相關報價單據，始 得請款云云，然系爭和解契約既已約定由鑫興公司、郭永嵩 賠償上訴人延遲交屋損失80萬元，鑫興公司、郭永嵩本有依 約給付之義務，僅係預定用途為提供上訴人裝潢補助，則系 爭和解契約第Ⅱ條第A項應由上訴人提供報價單據予鑫興公司 作為請款憑證之約定，應係指鑫興公司內部會計作業需以報 價單據為請款憑證，而非指上訴人應提出報價單據，始能請 求鑫興公司、郭永嵩賠償80萬元；況觀諸系爭補充協議書第 I條第B、C、D項，係約定鑫興公司需兌現104年2月簽署予上 訴人之延遲交屋裝潢補償金80萬元支票，並於104年9月30日 前支付完成，及鑫興公司、郭永嵩已於104年3月將系爭不動 產之鑰匙、門禁卡、停車卡等設備提前全數移交上訴人並點 交，上訴人並已使用系爭不動產，於其相關範圍進行裝潢變 更，鑫興公司不得有異或其他主張等語（見原審卷一第361 頁），顯見上訴人已實際上使用系爭不動產，並就系爭不動 產為裝潢後，由上訴人及鑫興公司、郭永嵩確認鑫興公司應 將簽立系爭和解契約時所簽發之支票兌現，以支付80萬元之 賠償金（鑫興公司自承系爭支票即為簽立系爭和解契約時所 簽發交付之支票，見本院卷一第297頁）。故上訴人主張鑫 興公司、郭永嵩依系爭和解契約第II條第A項約定，應負賠 償上訴人延遲交屋損失80萬元之責，即屬有據。 　⒉鑫興公司、郭永嵩復抗辯已依約提供75萬元裝潢補助款予上 訴人云云。然依郭永嵩在本院陳述：原審卷一第107頁是伊 與上訴人的對話，上面提到的75萬是上訴人一直跟伊追錢， 伊約她在龍江路邊交付現金，這筆錢好像是違約或伊要補償 上訴人什麼，伊真的忘記了，但伊確實有給上訴人這筆錢， 至於和解契約書上面的80萬是鑫興公司給上訴人的，是她裝 潢後由公司付的錢，伊印象中是這樣，這筆75萬是伊自己的 錢等語（見本院卷二第25頁至26頁），顯然二者不同，與上 開抗辯顯不相符，難認鑫興公司、郭永嵩已就其等清償上訴 人延遲交屋損失80萬元乙節盡舉證責任。其等所辯，自不足 採。 　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。查本件上訴人請求鑫興公司、郭永嵩為 損害賠償，係屬無確定期限之債權，且以支付金錢為標的。 是上訴人就上開經准許之損害賠償金額80萬元，併請求自民 事起訴狀繕本送達之翌日即111年4月14日（該書狀繕本於11 2年4月13日送達鑫興公司、郭永嵩，見原審卷一第83頁、87 頁）起之法定遲延利息，亦屬有據。 六、綜上所述，上訴人依系爭和解契約第Ⅱ條第A項約定，請求鑫 興公司、郭永嵩連帶給付80萬元，及自111年4月14日起至清 償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准 許；逾此以外之請求，為無理由，應予駁回。上開應予准許 部分，原審為上訴人此部分敗訴之判決，尚有未合，上訴人 指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改 判如主文第二項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人 敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴人上 訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。另上訴人於本院追加請求鑫興公司、羅志明、林 芳秀應指示東亞銀行，自系爭專戶給付上訴人1,500萬元， 及自103年10月1日起算至清償日止，按年息30%計算之違約 金，並應與原判決主文第一項所命給付成立不真正連帶債務 關係，亦無理由，不應准許。又本件判決所命給付，鑫興公 司、郭永嵩上訴第三審所得受之利益未逾150萬元，不得上 訴第三審，本院判決後已告確定，毋庸再為假執行之宣告， 是原審就本院命給付部分，駁回上訴人假執行之聲請，結論 尚無不符，應予維持。　　 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 　　據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 　　逐一論列，附此敘明。　　 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 為無理由，爰判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第十七庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃雯惠 　　　　　　　　　　　　　　法　官　林佑珊 　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋泓璟 正本係照原本作成。 被上訴人不得上訴。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理 由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任 律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附 具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上 訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡素惠 附表： 土地部分： 編 號 土　　　　 地　　　　 坐　　　　 落 面　　積 權　　利 範　　圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 臺北市 ○○區 ○○ ○ 000 229 467/10000 備註 建物部分：　　　　 編 號 建號 基地坐落 -------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 2951 臺北市○○區○○段○小段000地號 -------------- 臺北市○○區○○○路000巷0號7樓之2 8層樓鋼筋混凝土造、住家用 7樓層：26.02 合 計：26.02 雨遮：8.01 全部 備考 含共有部分2952建號之應有部分(權利範圍5103/100000)（含停車位編號14號，權利範圍1943/100000）

2025-03-31

TPHV-113-重上-29-20250331-1

訴
臺灣嘉義地方法院

損害賠償等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第617號 原 告 王美苓 被 告 承億開發建設股份有限公司 法定代理人 戴俊郎 被 告 李庭甄 何永福 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年3月12日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面 壹、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項 前段定有明文。 貳、查被告均經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，有本院言 詞辯論筆錄、報到單、送達證書等在卷可證；且核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 乙、實體方面 壹、原告主張： 一、原告於民國111年8月10日支付永豐銀行現金支票新臺幣(下 同)50萬元與被告承億開發建設股份有限公司（下稱承億公 司）購買1間套房，被告承億公司於同年8月11日開立預約單 交付原告，雙方嗣於同年8月24日簽訂房屋買賣契約，原告 則於8月23日再支付永豐銀行現金支票22萬元（原證1、2， 支票影本、預約單、收款憑單，本院卷第59至第61頁)。 二、因原告於111年8月24所購買之房屋為預售屋，依預售屋定型 化契約第5頁第15條第1款第4項記載，被告倘未於領得使用 執照6個月內通知原告進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款 萬分之5單利計算遲延利息與原告（原證6，預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項，本院卷第121至第130頁)， 被告承億公司明知會遲延，為逃避給付違約金，在兩造完成 預售屋買賣後故意未依約辦理實價登錄，反在111年9月15日 取得使用執照後始辦理實價登錄，並記載成交日為111年9月 20日，被告承億公司之職員即被告乙○○更在兩造簽立之房屋 買賣合約書上自行填寫日期為111年9月20日（原證3，土地 房屋買賣契約書，本院卷第65頁)。被告承億公司上開行為 違反行政法與使公務人員登載不實等罪，房屋買賣合約日期 填寫不實、開立不實發票等亦違反公司法第23條第2項與商 業會計法等，造成不當得利與侵權行為。 三、又被告甲○○為被告承億公司之法律顧問，皆知悉被告前開違 法事實，原告更曾聘請訴外人嚴天琮律師一同至被告甲○○律 師事務所要求更換房屋買賣合約，竟反遭被告於112年5月3 日向本院聲請對原告為112年度執全字第48號假處分，並對 原告提起112年度訴字第520號回復原狀之訴，以掩蓋其等違 反平均地權法及偽造文書等事實（原證4，嘉義市政府112年 4月21日函，本院卷第101頁） 。且被告於113年7月間聲請1 12年度執全字第48號事件閱卷後，發現被告甲○○明知原告未 收到法院公文，亦未通知原告委任之嚴天琮律師聯絡原告， 更委任與嚴天琮律師相同事務所之訴外人陳奕璇律師為112 年5月26日之假處分現場律師（原證5，民事委任書、假處分 執行筆錄，本院卷第107至113頁)，被告甲○○枉顧律師法與 律師倫理規範，與其他被告聯合侵權，違反民法第184條、 第185條規定。 四、原告所受損害遠超過下列請求金額，爰依民法第148條、第1 84條、第185條、第227條等規定，請求被告給付原告合計97 1,000元，分述如下： （一）違約金損害171,000元：原告支付之頭期款共72萬元(即50 　　　萬元+22萬元=72萬元)，被告承億公司取得使用執照日為 　　　111年9月15日，取得使用執照後6個月即112年3月15日起 　　　至113年7月4日止合計475日，依前開預售屋定型化契約第 　　　15條第1款第4項規定，被告承億公司應給付原告違約金計 　　　為171,000元(計算式：360元/日違約金×475日=171,000元 　　　)。 （二）不當得利70萬元：原告於111年8月購買系爭16.07坪之套 　　　房，單價為20萬元，惟斯時成交之他戶14.72坪(110年9月 　　　成交)、15.06坪(111年9月成交)、15.4坪(113年2月成交) 　　　套房之單價分別為16.24萬元、15.31萬元、19.5萬元，總 　　　價分別為239萬元、239萬元、300萬元(原證7，預售期成 　　　交資訊、不動產交易實價查詢服務網，本院卷第133至141 　　　頁)，其中總價300萬元該戶套房，當時被告承億公司之員 　　　工即被告李庭禎對原告報價為358萬元。可見被告承億公 　　　司未依法實際登錄上揭露實際售價，藉此哄抬房屋詐騙原 　　　告，原告用最貴價錢購買，卻係全社區最後交屋之人，原 　　　告所購買之預售屋亦因被告承億公司惡意拖延遲延475日 　　　後變成新古屋。參考上開被告出售其他套房之成交價可推 　　　知原告所購買之房屋合理價格應為251萬元，原告前已付 　　　清321萬，則其中70萬元差額為被告公司之不當得利，故 　　　被告應返還70萬元不當得利。 （三）精神慰撫金及其他損失10萬元以上：原告自111年8月起因 　　　買屋遭被告欺騙，又聯合律師依訴訟方式霸凌原告，致原 　　　告身心受重度傷害，還要南北數十次奔波支出無法計算之 　　　交通費、住旅館費用等，另就被告所提訴訟聘請多位律師 　　　為法律諮詢及二審律師費等合計超過10萬元，被告乙○○ 　　　自111年9月起每次都騙原告下月交屋，原告為此每天都在 　　　等交屋搬家，被告前開侵權行是故意且惡意，更延續到他 　　　案訴訟於台南高等法院113年度上字第34號調解成立後(原 　　　證8，調解筆錄，本院卷第143頁至145頁），又故意不提 　　　供房屋貸款基本權狀，原告多次以LINE通知，也請二審之 　　　委任律師以書面通知被告甲○○律師（原證9，民事答辯 　　　狀、LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第147至160頁）， 　　　然均未獲置理，被告公司及其法律顧問即被告甲○○知法 　　　玩法，泯滅良心以法律途徑對付原告（喪偶又有財務困境 　　　想重回社會就業之底層窮人），故原告受有精神慰撫金至 　　　少10萬元以上。 五、對被告抗辯之陳述： （一）被告辯稱係原告違約，要求貸款銀行不要撥付房屋價款與 　　　被告公司云云。然原告簽立系爭買賣合約後，有至國稅局 　　　申請財產清單，斯時清單上未見所購買之房地資料，於此 　　　情況正常人應不會讓銀行撥款，並非原告惡意違約不付款 　　　。故被告公司刻意忽略事實，多次浪費司法資源對原告進 　　　行種種訴訟，尤其被告甲○○在原告偕同嚴天琮律師親洽 　　　其事務所要求更換買賣合約時，表示會在向其他股東報告 　　　說明後將結果告知嚴天琮律師，然嚴天琮律師遲遲未接獲 　　　任何通知，原告始再求助嘉義市政府與到苗栗縣政府消保 　　　管處進行調解，由此可見被告甲○○答辯不實。 （二）被告甲○○辯稱受被告承億公司委託後積極處理兩造糾紛 　　　，遵循調解筆錄所載期限內撤回本院112年度執全字第48 　　　號假處分執行事件，而無任何侵權行為云云。然兩造先於 　　　消保管處調解不成立時，被告甲○○在約5日後即112年5 　　　月3日就完成被告承億公司所委託對原告提起假處分之作 　　　業，卻在兩造於113年5月31日簽訂調解筆錄後，原告求助 　　　嚴天琮律師以書面通知被告甲○○與被告承億公司（原證 　　　9，原告與被告公司之LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷 　　　第157至158頁)，被告承億公司均稱交由律師處理，惟被 　　　告甲○○仍遲至112年6月14日下班後始將撤銷假處分書狀 　　　送至本院，原告亦遲至6月底始收到本院執行處寄來之公 　　　文，原告以該文寫下借據向訴外人陳玉華借款249萬元支 　　　付給被告承億公司(原證15，本院民事執行處113年6月21 　　　日函，本院卷第315至316頁)。二者相較下，可知是被告 　　　甲○○下指示執行不要提供原告申辦房貸資料，蓄意讓原 　　　告無法完成給付249萬元，而有聯合被告公司侵權原告之 　　　行為。 （三）被告承億公司雖辯稱被告並無任何延遲交屋情事，而無違 　　　約金云云。然被告乙○○早知被告承億公司前開違規事由 　　　，且於112年2月3日以LINE通知原告至其公司更換新成屋 　　　買賣合約，任職被告承億公司之訴外人林秉豪協理在電話 　　　及電子郵件中亦說明要更換買賣合約(原證13，原告與被 　　　告乙○○間之LINE對話紀錄截圖節影本、成屋買賣契約書 　　　、電子郵件、原告與被告公司間之LINE對話紀錄截圖節影 　　　本、原告與被告甲○○間之手機簡訊內容截圖節影本，本 　　　院卷第233至309頁)，可見被告等承認原告之買賣契約屬 　　　預售屋合約，被告開立之收據所記載之收款日期皆在使用 　　　執照取得前，亦承認因遲延申報原告購買房屋之實際登錄 　　　遭行政裁罰3萬元，可認被告承億公司確在取得使用執照 　　　後6個月內未能進行交屋，經其他區權人以LINE告知原告 　　　，始知其他區權人有收到違約金14萬元，依此可說明全社 　　　區之區權人應均有收到該筆違約金(原證14，LINE對話紀 　　　錄截圖節影本，本院卷第311頁至第313頁)。故被告承億 　　　公司應賠付原告之違約金，不能因其業務登載不實就變成 　　　成屋銷售。 六、並聲明：（一）被告應給付原告遲延交屋違約金、不當得利 　　、侵權行為損害賠償、精神慰撫金共971,000元。（二）訴 訟費用由被告負擔。 貳、被告方面 （壹）被告甲○○以：　　 一、原告前向被告承億公司購買門牌號碼為嘉義市○○路0段000巷 00弄00號2樓之3號房屋（下稱系爭房屋），因原告違反契約 之約定要求貸款銀行不得撥付房屋價款與被告承億公司，被 告承億公司因而解除買賣契約，兩造進而發生糾紛。嗣原告 曾由嚴天琮律師陪同至被告甲○○律師事務所與被告承億公司 人員協商要求更換前開房屋磁磚，然因雙方協商未果，被告 承億公司始委由被告甲○○對原告提起假處分及請求回復原狀 之訴，惟並無原告所主張要求更換房屋買賣契約等事 　　。又前開案件於台灣高等法院臺南分院以113年度上字第34 號事件中調解成立(被何證1，調解筆錄影本，本院卷第169 至172頁)。 二、被告甲○○受被告承億公司委託後積極處理兩造糾紛，於雙方 達成調解後，亦遵循調解筆錄所載期限內即113年6月14日即 撤回本院112年度執全字第48號假處分執行案件(被何證2 　　，民事撤回強制執行狀，本院卷第173頁)，被告甲○○並無任 何侵權行為，原告所主張除被告前開所抗辯事實外，均與事 實不符，被告均否認其主張之真正。原告逕以其主觀認知及 感受主張遭被告侵害權利，惟究竟侵害何種權利？如何侵權 ？損失為何？均未見原告提出證據以實其說，則原告提起本 件訴訟顯無理由。 三、另原告主張其要求銀行不要撥付系爭房地貸款與被告承億公 司係因其於112年3月21日至國稅局查詢名下財產無系爭房地 云云。惟自系爭房地之土地登記謄本記載，112年3月2日以 買賣為原因登記予原告，縱地政機關與國稅局財產清單同步 需行政作業時間，亦絕無可能直至被告承億公司對原告提起 回復原狀即112年8月11日時仍未登記至原告名下，故原告以 此為由要求銀行不要撥付貸款給被告承億公司，顯無理由。 故被告甲○○擔任被告承億公司之訴訟代理人，請求原告回復 原狀於法有據，實無侵權行為。 四、原告另主張被告承億公司未提供辦理貸款所需資料云云。然 自兩造和解筆錄內容觀知，係雙方同時履行之約定，原告應 給付被告承億公司買賣價金尾款249萬元，被告承億公司則 要將系爭房屋現況點交原告，並無提供原告申辦房貸資料之 義務，若原告就給付尾款方式或時間有所困難，應在調解時 就提出討論，而非和解簽立始想方設法主觀增加被告所無須 負擔之責任。 五、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔 　　。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。 （貳）其餘被告均以： 一、原告於111年8月11日與被告承億公司簽立系爭房屋預約單， 原約定預定取得使用執照日即111年8月16日簽立正式買賣契 約(被承證1，預約單，本院卷第183頁)。惟系爭房屋至8月1 6日仍未取得使用執照，經雙方協商改定簽約日，嗣系爭房 屋於111年9月15日取得使用執照（被承證2，嘉義市政府使 用執照，本院卷第185頁至191頁)，雙方始約定於111年9月2 0日正式簽立系爭房屋買賣合約（被承證3，被告公司之銷售 主管即被告乙○○與原告間之LINE對話紀錄、調解筆錄影本， 本院卷第187頁至197頁)。故系爭買賣契約係經兩造合意改 於111年9月20日簽立，原告均知之甚詳，原告主張係被告乙 ○○自行填寫買賣契約日期涉及偽造文書云云，顯與事實不符 。 二、系爭買賣契約簽立後，被告承億公司將系爭房屋及坐落土地 移轉登記予原告後，原告違反契約內容要求貸款銀行不得撥 付房屋價款與被告承億公司，被告承億公司因而解除系爭買 賣契約並對原告提起回復原狀訴訟，該案於113年5月31日經 臺灣高等法院臺南分院以113年度上字第34號調解成立，被 告並無任何延遲交屋情事，原告請求違約金171,000元，並 無理由。 三、被告雖因成屋及預售屋之認知差異而遲延申報本件買賣，致 　　遭嘉義市政府罰緩3萬元，原告亦付清罰緩並完成改正，且 遲延申報對系爭買賣並不會對原告造成任何影響或損失，難 認有侵害原告權利。又房屋價款會因建材、裝修、坪數、採 光、樓層、購買時間及個人談判議價能力高低等因素而有所 差異，原告僅以其購買價格與其自行認知之合理價格有所差 異即主張被告有侵權行為，並受有70萬元不當得利云云，實 無理由。 四、又原告主張被告承億公司蓄意不提供房屋貸款基本權狀影印 本云云。然自兩造調解筆錄觀之，記載原告應於被告承億公 司依現況點交系爭房屋及坐落土地與原告同時交付買賣價金 尾款249萬元與被告承億公司，至原告要以何種方式支付價 金與被告承億公司無涉，且上開調解筆錄內容亦未約定被告 承億公司應提供權狀影本供原告辦理貸款之義務，故原告藉 此主張被告有侵權行為，亦無理由。 五、其餘如被告甲○○之攻擊防禦方法。 六、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔 　　。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。　　 參、本院之判斷 一、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 　　；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證 明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。次 　　按主張侵權行為之被害人應就行為人因故意或過失不法侵害 其權利，或行為人故意以背於善良風俗之方法加損害於被害 人，或行為人違反保護他人之法律致生損害於被害人等有利 於己之事實，負舉證之責任。另按當事人主張之事實，經他 造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自 認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視 有自認，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第279條第1、 2項另有規定。且依前開規定，當事人主張之事實經他造自 認者，依法不負舉證責任；法院亦不得就他造自認之事實調 查證據，另為與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認 定事實及裁判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號裁判 要旨同此見解）。查： （一）原告所主張被告等之前開侵權行為事實，業為被告等所否 認，是依前開說明，自應由原告就前開有利於己之事實負 舉證之責任。 （二）原告雖提出前開證據為證，然前開證據尚不足證明被告等 因故意或過失不法侵害原告權利，或被告等故意以背於善 良風俗之方法加損害於原告，或被告違反保護他人之法律 致生損害於原告等事實，是原告前開請求自屬無據。 二、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 　　利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 　　第179條著有規定。第按因可歸責於債務人之事由，致為不 　　完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行 　　使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並 　　得請求賠償，民法第227條亦有規定。民法第227條所謂之不 完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給 付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩 種。至依民法第195條規定請求賠償者，須加害人不法侵害 他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不 法侵害其他人格法益而情節重大者；或於不法侵害他人基於 父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，始有 其適用。查： （一）被告承億公司與本件原告因系爭買賣契約就分而對本件原 告提起回復原狀訴訟，嗣於113年5月31日經臺灣高等法院 臺南分院以113年度上字第34號調解成立，約定本件被告 承億公司於113年7月1日前依現況點交本件原告，本件原 告願交付買賣尾款249萬元與本件被告承億公司，有前開 調解筆錄在卷可證（見本院卷第169至171頁），自堪信為 真實。則不論之前被告承億公司是否遲延交屋，被告承億 公司與本件原告自應受前開調解筆錄約定拘束，原來縱有 遲延交屋之法律關係亦已消滅，而應以前開調解筆錄之約 定為據。則原告所主張被告應賠償自使用執照核發後6個 月即112年3月15日起至113年7月4日止合計475日之違約金 171,000元，自屬無據。 （二）被告承億公司出售與原告或其他客戶之買賣價金，可能因 購買時間等因素而有不同，縱原告所購買之價金高於其他 客戶，然既係基於系爭買賣契約之約定，自屬有法律上原 因，依前開說明，自不構成不當得利。則原告請求被告返 還70萬元差額之不當得利，亦屬無據。 （三）況原告所提前開證據亦不足證明加害人不法侵害其身體、 　　　健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他 　　　人格法益而情節重大；或不法侵害原告基於父、母、子、 　　　女或配偶關係之身分法益而情節重大等事實，其請求被告 　　　賠償系爭非財產上損害即精神慰撫金及其他損失10萬元以 上部分，更屬無據。 三、綜上所述，原告依前開各項法律關係，請求被告給付遲延交 屋違約金、不當得利、侵權行為損害賠償與精神慰撫金合計 971,000元，均為無理由，應予駁回。 四、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟 費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第7 8條定有明文。查本院既為原告前開全部敗訴之終局判決， 則依前開說明，本件訴訟費用應由原告負擔，爰判決如主文 　　第2項所示。 五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 　　據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 　　予敘明。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2025-03-26

CYDV-113-訴-617-20250326-1

訴
臺灣臺中地方法院

清償債務

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1328號 原 告 即反訴被告 林美妃 訴訟代理人 魏其村律師 被 告 即反訴原告 誠總建設開發有限公司 法定代理人 王麗芳 被 告 即反訴原告 陳秀玉 賴連生 廖玉喜 上四人共同 訴訟代理人 陳如梅律師 複 代 理人 黃德聖律師（於民國114年2月10日言詞辯論終結後 上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國114年2月10日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告誠總建設開發有限公司應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬玖仟 參佰陸拾伍元。　　 被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付原告新臺幣壹佰柒拾捌萬壹 仟伍佰參拾伍元。　 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告誠總建設開發有限公司負擔百分之四十，及由被 告陳秀玉、賴連生、廖玉喜負擔百分之五十八，餘由原告負擔。 本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾萬柒仟元為被告誠總建設開 發有限公司供擔保後，得為假執行。但被告誠總建設開發有限公 司如以新臺幣壹佰貳拾壹萬玖仟參佰陸拾伍元為原告預供擔保， 得免為假執行。 本判決第二項，於原告以新臺幣伍拾玖萬肆仟元為被告陳秀玉、 賴連生、廖玉喜供擔保後，得為假執行。但被告陳秀玉、賴連生 、廖玉喜如以新臺幣壹佰柒拾捌萬壹仟伍佰參拾伍元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 反訴被告應給付反訴原告誠總建設開發有限公司新臺幣陸萬陸仟 參佰陸拾貳元及自民國一一三年七月十八日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。 反訴原告其餘之訴駁回。　 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之八，餘由反訴原告負擔。 本判決第八項，於反訴原告誠總建設開發有限公司以新臺幣貳萬 參仟元為反訴被告供擔保，得為假執行。但反訴被告如以新臺幣 陸萬陸仟參佰陸拾貳元為反訴原告誠總建設開發有限公司預供擔 保，得免為假執行。 反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 甲、程序方面： 壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之， 民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。 貳、經查，原告起訴主張：原告於民國110年3月19日與被告誠總 建設開發有限公司(以下簡稱被告公司)簽訂「房屋預定買賣 契約書」（下稱系爭房屋買賣契約），及與被告陳秀玉、賴 連生、廖玉喜簽訂「土地預定買賣契約書」(下稱系爭土地 買賣契約），並約定原告以新臺幣(下同)7,300,000元向被 告公司購買「首席雲端Ⅲ」建案之編號B1棟房屋(門牌號碼為 臺中市○○區○○街00號，下稱系爭房屋)，及以28,800,000元 向被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜購買系爭房屋之基地所有權 應有部分（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產）， 且系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約聯立。及依系爭房 屋買賣契約第11條約定，被告公司應於111年9月14日前取得 使用執照，然被告公司遲至112年2月8日始取得使用執照， 合計遲延147日（自111年9月15日起至112年2月8日止），故 被告公司應依系爭房屋買賣契約第11條約定，就當時原告已 交付房屋買賣價金合計7,200,000元（計算式：100000元＋00 00000元＋0000000元＝0000000元），按日依萬分之5單利計算 遲延利息計529,200元（計算式：0000000元×0.0005×147＝52 9200元）。以及依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司 應於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交屋 ，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日止） ，被告公司應依系爭房屋買賣契約第15條約定，就當時原告 已交付房屋買賣價金10,730,000元（計算式：100000元＋000 0000元＋0000000元＋0000000元＝00000000元），按日依萬分 之5單利計算遲延利息計756,456元（計算式：00000000元×0 .0005×141日＝756465元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜 應依系爭土地買賣契約第8條約定，就當時原告已交付土地 買賣價金25,270,000元（中國信託商業銀行於112年12月11 日撥付貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之 約定帳戶），按日依萬分之5單利計算遲延利息1,781,535元 （計算式：00000000元×0.0005×141日＝0000000元），為此 爰依系爭房屋及土地買賣契約之法律關係，訴請被告公司應 給付原告1,285,665元（計算式：529200元＋756465元＝00000 00元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付原告1,781, 535元（見本院卷第9至14頁）。而被告於113年7月17日提出 「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」並主張：被告於112年7月3 日通知原告應辦理銀行貸款及系爭不動產過戶程序，依系爭 房屋買賣契約第8條第1項、第18條第3項第1款約定，及依系 爭土地買賣契約第6條第1項、第9條第3項第1款約定，原告 應於通知20日內即112年7月23日前完成銀行貸款程序，如逾 期達5日以上，應按日依萬分之2單利計算遲延利息。且原告 於112年11月3日給付銀行貸款差額3,530,000元，合計遲延9 8日（自112年7月29日起至112年11月3日止），被告公司得 分得房屋價金2,090,000元，被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜 得分得土地價金1,440,000元，故原告應給付被告公司遲延 利息40,964元（計算式：0000000元×0.0002×98日＝40964元 ），及應給付被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息28,224 元（計算式：0000000元×0.0002×98日＝28224元）。又原告 於112年12月11日給付銀行貸款25,270,000元，合計遲延136 日（自112年7月29日起至112年12月11日止），依萬分之2單 利計算，應給付被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息687, 344元（計算式：00000000元×0.0002×136日＝687344元）。 再者，系爭房屋之買賣價金為9,390,000元，及依系爭房屋 買賣契約記載系爭房屋之主建物面積為234.82平方公尺、附 屬建物面積為23.42平方公尺、共有部分面積為60.13平方公 尺，然系爭建物之實際登記面積為主建物240.28平方公尺、 附屬建物20.21平方公尺、共有部分面積為60.13平方公尺， 兩者相差2.25平方公尺，依系爭買賣契約第5條第2項約定， 原告應向被告公司找補金額計66.362元（計算式：234.82平 方公尺＋23.42平方公尺＋60.13平方公尺＝318.37平方公尺，0 000000元÷318.37平方公尺＝29493.98，29494元×2.25平方公 尺＝66361.5，小數點以下四捨五入），為此爰依系爭房屋及 土地買賣契約之法律關係提起反訴，訴請原告應給付被告公 司107,326元（計算式：40964元＋66362元＝107326元），及 應給付被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜715,568元（計算式：2 8224元＋687344元＝715568元）等情（見本院卷第139至147頁 ）。經核被告提起反訴之標的並非專屬他法院管轄，亦與本 訴之標的及其防禦方法相牽連，且非不得與本訴行同種訴訟 程序，及本院認為被告提起反訴並無延滯訴訟之虞，揆諸上 開說明，被告提起本件反訴，應予准許。 乙、實體方面： 壹、本訴部分： 一、原告起訴主張：（一）原告於110年3月19日與被告公司簽訂 系爭房屋買賣契約，及與被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜簽訂 系爭土地買賣契約，並約定原告以7,300,000元向被告公司 購買「首席雲端Ⅲ」建案之編號B1棟房屋(即系爭房屋)，及 以28,800,000元向被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜購買系爭房 屋之基地所有權應有部分（即系爭土地，與系爭房屋合稱系 爭不動產）。（二）系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約 聯立，且系爭不動產之買賣價金合計36,100,000元，原告已 於110年3月19日簽約之前已交付定金100,000元，及於110年 3月19日簽約時交付3,500,000元，及於111年4月25日交付3, 600,000元，及於112年11月3日交付3,530,000元，及於112 年12月11日交付25,270,000元。又原告雖配合被告公司之要 求，於112年11月4日在被告持有系爭房屋及土地買賣契約上 用印變更房屋價金為9,390,000元及土地價金為26,710,000 元，然此僅為形式上調整，系爭不動產之買賣價金仍應按原 有約定。（三）依系爭房屋買賣契約第11條約定，被告公司 應於111年9月14日前取得建物使用執照，然被告公司遲至11 2年2月8日始取得使用執照，合計遲延147日（自111年9月15 日起至112年2月8日止），故被告公司應依系爭房屋買賣契 約第11條約定，就當時原告已交付房屋買賣價金7,200,000 元（計算式：100000元＋0000000元＋0000000元＝0000000元） ，按日依萬分之5單利計算遲延利息計529,200元（計算式： 0000000元×0.0005×147日＝529200元）。（四）依系爭房屋 買賣契約第15條約定，被告公司應於領得使用執照6個月內 即於112年8月8日前通知原告進行交屋，然被告公司遲至112 年12月27日始通知原告進行交屋，並於同年月29日完成交屋 ，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日止） ，被告公司應依系爭房屋買賣契約第15條約定，就當時原告 已交付房屋買賣價金10,730,000元（計算式：100000元＋000 0000元＋0000000元＋0000000元＝00000000元），按日依萬分 之5單利計算遲延利息計756,456元（計算式：00000000元×0 .0005×141日＝756465元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜 應依系爭土地買賣契約第8條約定，就當時原告已交付土地 買賣價金25,270,000元（中國信託商業銀行於112年12月11 日撥付貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之 約定帳戶），按日依萬分之5單利計算遲延利息計1,781,535 元（計算式：00000000元×0.0005×141日＝0000000元）。（ 五）綜上，爰依系爭房屋及土地買賣契約之法律關係，訴請 被告公司應給付原告1,285,665元（計算式：529200元＋7564 65元＝0000000元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付 原告1,781,535元。（六）被告公司以「客戶變更追加減報 價單」，單方告知取得使用執照之暫訂日期，原告並未同意 變更系爭房屋買賣契約記載取得使用執照日期。又系爭土地 於移轉登記之前，原屬被告所有，如有合併之必要，被告應 可自行向主管機關辦理。再者，系爭土地買賣契約並未記載 原告有配合被告簽署「協議書」之義務，被告公司突然要求 原告簽署「協議書」，卻不說明其原因，亦未提供法規，原 告於釐清前暫緩簽署，自無可歸責事由等語。並聲明：（一 ）被告公司應給付原告1,285,665元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 。（二）被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應給付原告1,781,53 5元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假 執行。　　 二、被告則以：（一）系爭不動產之買賣價款合計36,100,000元 ，關於房屋價款部分，原告於110年3月10日交付定金100,00 0元、簽約金3,500,000元，及於111年4月25日交付頂樓結構 完成款3,600,000元，及於112年11月3日交付銀行貸款差額2 ,090,000元，及關於土地價款部分，原告於112年11月3日交 付銀行貸款差額1,440,000元，及於112年12月11日由中國信 託商業銀行撥付貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、 廖玉喜之約定帳戶。且系爭不動產之買賣價款業經兩造合意 變更拆款比例為房屋價金9,390,000元、土地價金26,710,00 0元。（二）原告於110年4月13日簽立「客戶變更追加減報 價單」，同意變更取得使用執照日期為112年3月14日。（三 ）被告公司於112年10月12日通知原告進行複驗，並於同年 月14日完成複驗程序，故系爭不動產於112年10月12日已達 可交屋之狀態，後續原告所提出瑕疵，依系爭房屋買賣契約 第13條第3項約定，應列入保固事項處理，原告不得據以列 為拒絕交屋之事由，並聲請傳喚證人即系爭不動產之代銷廠 商人員黃鈞琳，用以證明證人黃鈞琳曾於112年10月12日以 電話聯繫方式，向原告傳達系爭房屋已達可交屋狀態 　　。且訴外人即被告公司人員廖秀娟於112年12月12日以電話 通知原告於同年月14日進行交屋。（四）辦理第1次建物登 記及完稅程序約須45天，被告公司於112年2月10日送件登記 後，預計於同年4月底可領取增值稅單，嗣因地政機關認定 臺中市政府都市發展局核備「專有部分、共用部分、約定專 用及約定共用部分」之詳細範圍圖說，不符合不動產登記法 規，經被告公司、地政士、建築師多方協調，地政機關仍堅 持系爭土地買賣契約記載買賣標的物即被告廖玉喜、陳秀玉 、賴連生所有坐落臺中市○○區00○00○0地號土地須辦理合併 ，並以所有合照式透天所有人分別共有之方式登記，然此將 導致公契與私契之標的不吻合，且因涉及變更系爭土地買賣 契約之內容，故須原告同意簽署「協議書」。（五）依系爭 土地買賣契約第7條第1項及第4項約定，辦理所有權移轉登 記，如需買方配合，買方即有配合辦理之義務，及依系爭土 地買賣契約第2條第2項約定，賣方得依現行法令辦理合併地 號為1筆或分割為數筆，故被告公司得請求原告配合簽署「 協議書」。且原告於112年8月30日表示同意進行土地合併， 然證人黃鈞琳與被告公司人員王郁傑、地政士陳惠芬陸續於 112年9、10、11月間聯繫原告簽署「協議書」，並清楚說明 如未簽署「協議書」，將無法辦理系爭不動產過戶，原告卻 惡意拖延一再拒絕簽署，遲至112年12月2日始簽署「協議書 」，足見系爭不動產之所有權登記過程，係因非可歸責於被 告公司之事由而延遲，且因原告拒絕簽署「協議書」，導致 完稅、過戶、銀行貸款、交屋等程序延遲，乃屬可歸責於原 告之事由，故延遲交屋不得歸責於被告，並聲請傳喚證人黃 鈞琳、王郁傑、陳惠芬，用以證明證人黃鈞琳、王郁傑、陳 惠芬曾於112年9、10、11月間聯繫原告簽署「協議書」，並 清楚說明如未簽署「協議書」，將無法辦理系爭不動產過戶 ，仍遭原告拒絕簽署等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之 訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 貳、反訴部分： 一、反訴原告即本訴被告（下稱反訴原告）反訴主張：（一）反 訴原告被告於112年7月3日郵寄「銀行對保預約通知書」， 通知反訴被告即本訴原告（下稱反訴被告）應辦理銀行貸款 及系爭不動產過戶程序，依系爭房屋買賣契約第8條第1項、 第18條第3項第1款約定，及依系爭土地買賣契約第6條第1項 、第9條第3項第1款約定，反訴被告應於20日內即112年7月2 3日前完成銀行貸款程序，如逾期達5日以上，應按日依萬分 之2單利計算遲延利息。（二）依系爭土地買賣契約第7條第 1項及第4項約定，於辦理所有權移轉登記，如需買方配合， 買方即有配合辦理之義務，及依系爭土地買賣契約第2條第2 項約定，賣方得依現行法令辦理合併地號為1筆或分割為數 筆，故反訴原告公司得請求反訴被告配合簽署「協議書」。 且反訴被告於112年8月30日表示同意進行土地合併，然證人 黃鈞琳、王郁傑、陳惠芬陸續於112年9、10、11月間聯繫反 訴被告簽署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議書」， 將無法辦理系爭不動產過戶，反訴被告卻惡意拖延一再拒絕 簽署，遲至112年12月2日始簽署「協議書」，導致完銀行貸 款延遲，故反訴被告拒絕簽署「協議書」與銀行延遲付款具 有因果關係。（三）反訴被告於112年11月3日給付銀行貸款 差額3,530,000元，遲延98日（自112年7月29日起至112年11 月3日止），且反訴原告公司得分得其中房屋價金2,090,000 元，及反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉喜得分得其中土地價 金1,440,000元，故反訴被告應給付反訴原告公司遲延利息4 0,964元（計算式：0000000元×0.0002×98日＝40964元），及 給付反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息28,224元（ 計算式：0000000元×0.0002×98日＝28224元）。再者，反訴 被告於112年12月11日給付銀行貸款25,270,000元，遲延136 日（自112年7月29日起至112年12月11日止），應依萬分之2 單利計算，給付反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉喜遲延利息 687,344元（計算式：00000000元×0.0002×136日＝687344元 ）。（四）系爭房屋之買賣價款為9,390,000元，及依系爭 房屋買賣契約記載系爭房屋之主建物面積為234.82平方公尺 、附屬建物面積為23.42平方公尺、共有部分面積為60.13平 方公尺，合計318.37平方公尺，且系爭建物所有權於112年1 2月7日以買賣為原因登記於反訴被告名下，其實際登記面積 為主建物240.28平方公尺、附屬建物20.21平方公尺、共有 部分面積為60.13平方公尺，合計320.62平方公尺，經核兩 者相差2.25平方公尺，故反訴被告應依系爭買賣契約第5條 第2項約定，向反訴原告公司找補金額計66.362元（計算式 ：0000000元÷318.37平方公尺＝29493.98元，29494元×2.25 平方公尺＝66361.5元，小數點以下四捨五入）。（五）綜上 ，爰依系爭房屋及土地買賣契約之法律關係提起反訴，訴請 反訴被告應給付反訴原告公司107,326元（計算式：40964元 ＋66362元＝107326元），及應給付反訴原告陳秀玉、賴連生 、廖玉喜715,568元（計算式：28224元＋687344元＝715568元 ）等語。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告公司107, 326元，及自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」」繕本送達反 訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。（二）反訴被告應給付反訴原告陳秀玉、賴連生、廖玉 喜715,568元，及自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」」繕本 送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：（一）中國信託商業銀行於112年8月24日通 知對保，反訴被告於同年月31日辦妥對保手續，及中國信託 商業銀行於同年12月11日撥付貸款25,270,000元至反訴原告 陳秀玉、賴連生、廖玉喜之約定帳戶，且反訴原告公司於11 2年11月2日通知銀行貸款差額3,530,000元，反訴被告旋於 翌日(即3日)將該筆款項匯款入反訴原告指定帳戶，故反訴 被告並無違反價金給付義務。（二）反訴被告雖不爭執應就 系爭房屋面積為2.25平方公尺進行價金找補，然應以原約定 系爭房屋價金7,300,000元除以面積318.37平方公尺為計算 基礎，故找補金額計51,591元（計算式：0000000元÷318.37 平方公尺×2.25平方公尺＝51591元，小數點以下四捨五入） 等語資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二） 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 參、本院之判斷： 一、本訴部分：　　 （一）原告主張其於110年3月19日與被告公司簽訂系爭房屋買賣 契約，及與被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜簽訂系爭土地買 賣契約，並約定原告以7,300,000元向被告公司購買「首 席雲端Ⅲ」建案之編號B1棟房屋(門牌號碼為臺中市○○區○○ 街00號，即系爭房屋)，及以28,800,000元向被告陳秀玉 、賴連生、廖玉喜購買系爭房屋之基地所有權應有部分（ 即系爭土地，與系爭房屋合稱系爭不動產），且系爭房屋 買賣契約與系爭土地買賣契約聯立等情，業據其提出與所 述相符之「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約 書」等影本為證（見本院卷第19至78頁），並為被告所不 爭執（見本院卷第177至178頁），自堪信為真實。 （二）被告辯稱：系爭不動產之買賣價金合計36,100,000元，業 經兩造合意變更拆款比例為房屋價金9,390,000元、土地 價金26,710,000元等情，原告則主張其雖配合被告公司之 要求，於112年11月4日在被告持有系爭房屋及土地買賣契 約上用印變更房屋價金為9,390,000元、土地價金為26,71 0,000元，然此僅為形式上調整，系爭不動產之買賣價金 仍應按原有約定等語，經查： 　　1.系爭不動產之買賣價金合計36,100,000元（計算式：0000 000元＋00000000元＝00000000元）乙節已如前述，且原告 主張其於110年3月19日簽約之前已交付定金100,000元， 及於110年3月19日簽約時交付3,500,000元，及於111年4 月25日交付3,600,000元，及於112年11月3日交付3,530,0 00元，及於112年12月11日交付25,270,000元等情，核與 被告辯稱：原告於110年3月10日交付定金100,000元、簽 約金3,500,000元，及於111年4月25日交付頂樓結構完成 款3,600,000元，及於112年11月3日交付銀行貸款差額3,5 30,000元，及於112年12月11日由中國信託商業銀行撥付 貸款25,270,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之約定 帳戶等語，大致相符，足見原告於112年12月11日始付清 系爭不動產之全部買賣價金36,100,000元。 　　2.被告辯稱：系爭不動產之買賣價款業經兩造合意變更拆款 比例為房屋價金9,390,000元、土地價金26,710,000元等 情，業據其提出與所述相符之「房屋預定買賣契約書」、 「土地預定買賣契約書」等影本為證（見本院卷第281至3 17頁），與原告所提買賣契約照片截圖（見本院卷第211 、359頁），互核一致，參以，原告自承曾於112年11月4 日在被告持有系爭房屋及土地買賣契約上用印變更房屋價 金為9,390,000元、土地價金為26,710,000元等情（見本 院卷第354頁），足認被告所辯前情，尚屬有據，應堪採 信。 　　3.綜上以析，原告於112年12月11日始付清系爭不動產之全 部買賣價金36,100,000元，在此之前，原告既同意在被告 持有系爭房屋及土地買賣契約上用印變更房屋價金為9,39 0,000元、土地價金為26,710,000元，應認系爭不動產之 買賣價款業經兩造合意變更為房屋價金9,390,000元、土 地價金26,710,000元，兩造自應受此約定之拘束。 （三）原告主張：依系爭房屋買賣契約第11條約定，被告公司應 於111年9月14日前取得建物使用執照，然被告公司遲至11 2年2月8日始取得使用執照，合計遲延147日（自111年9月 15日起至112年2月8日止），故被告公司應依系爭房屋買 賣契約第11條約定，就當時原告已交付房屋買賣價金7,20 0,000元（計算式：定金100000元＋簽約金0000000元＋頂樓 結構完成款0000000元＝0000000元），按日依萬分之5單利 計算遲延利息計529,200元（計算式：0000000元×0.0005× 147日＝529200元）等情，被告則辯稱：原告於110年4月13 日簽立「客戶變更追加減報價單」，同意變更取得使用執 照日期為112年3月14日等語，復查： 　　1.原告主張：依系爭房屋買賣契約第11條約定，被告公司應 於111年9月14日前取得建物使用執照，然被告公司遲至11 2年2月8日始取得使用執照，合計遲延147日（自111年9月 15日起至112年2月8日止）等情，業據其提出與所述相符 之使用執照影本為證（見本院卷第79頁），亦與系爭房屋 買賣契約第11條第1項記載：「一、本預售屋之建築工程 應在民國110年3月14日之前開工，民國111年9月14日之前 完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取 得使用執照，…。」等語（見本院卷第24頁），互核一致 ，是以，原告主張前情，應堪採信。 　　2.觀諸被告提出「客戶變更追加減報價單」影本之「備註事 項」欄內雖有「林美妃」簽名，然該欄位內僅記載「增設 2t水塔（另外報價）」、「使照時間暫定112年3月14日」 等字樣（見本院卷第149頁），充其量僅顯示被告告知預 計於112年3月14日取得使用執照，尚難認原告曾同意被告 公司應取得使用執照之期限得延至112年3月14日，則被告 所辯前詞，尚非可採。 　　3.依系爭房屋買賣契約第11條第2項記載：「二、賣方如逾 　　　前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳 房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。…。」等 語，有「房屋預定買賣契約書」影本在卷可稽（見本院卷 第25頁），自堪信為真實。且原告於112年2月8日已交付 房屋買賣價金合計7,200,000元（計算式：100000元＋0000 000元＋0000000元＝0000000元）等情已如前述，從而，被 告公司應依系爭房屋買賣契約第11條約定，就當時原告已 交付房屋買賣價金7,200,000元，按日依萬分之5單利計算 ，向原告給付遲延利息529,200元（計算式：0000000元×0 .0005×147日＝529200元）。 （四）原告主張：依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司應 於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交 屋，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日 止）等情，被告則辯稱：被告公司於112年10月12日通知 原告進行複驗，並於同年月14日完成複驗程序，故系爭不 動產於112年10月12日已達可交屋之狀態。且訴外人即被 告公司人員廖秀娟於112年12月12日以電話通知原告於同 年月14日進行交屋等語，又查： 　　1.原告主張：依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司應 於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交 屋，並於同年月29日完成交屋，合計遲延141日（自112年 8月9日起至112年12月27日止）等情，業據其提出與所述 相符之交屋通知單、交屋證明單等影本為證（見本院卷第 92、93頁），亦與系爭房屋買賣契約第15條第1項記載： 「一、賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交 屋；…。」等語（見本院卷第29頁），互核一致，參以， 被告公司自承前揭交屋通知單係其寄予原告，用以通知原 告交屋之用，及前揭交屋證明單係由證人即系爭不動產之 代銷廠商人員黃鈞琳簽署，作為交屋證明之用等情（見本 院卷第404頁），是以，原告主張前情，應堪採信。　 　　2.被告固辯稱：被告公司於112年10月12日通知原告進行複 驗，並於同年月14日完成複驗程序，故系爭不動產於112 年10月12日已達可交屋之狀態等語。惟查。觀諸被告所提 通訊軟體LINE對話記錄、客戶交屋修繕表等影本（見本院 卷第253至256頁），該對話記錄僅顯示原告一一指出系爭 房屋之瑕疵問題，並未見被告公司回覆之情形，及該客戶 交屋修繕表僅「修繕內容」欄內記載應修繕項目，「完工 日期」欄則為空白，「客戶修繕完工確認」欄亦未見原告 簽名確認，尚難據此逕行推論被告於112年10月12日完成 初驗瑕疵修繕，及於同年月14日完成複驗程序等情。至被 告聲請傳喚證人黃鈞琳，用以證明證人黃鈞琳曾於112年1 0月12日以電話聯繫方式，向原告傳達系爭房屋已達可交 屋狀態等情，已無調查之必要，附此敍明。 　　3.被告雖辯稱：訴外人即被告公司人員廖秀娟於112年12月1 2日以電話通知原告於同年月14日進行交屋等情。然被告 所提中華電信股份有限公司通話明細報表影本（見本院卷 第393至400頁），其上螢光筆標示部分僅顯示通話日期、 受話號碼、通話時間（見本院卷第394、398頁），無從辨 識通話內容，尚難據此逕為對原告有利之認定。　 　　4.綜上，足認依系爭房屋買賣契約第15條約定，被告公司應 於領得使用執照6個月內即於112年8月8日前通知原告進行 交屋，然被告公司遲至112年12月27日始通知原告進行交 屋，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月27日 止）。　 （五）被告辯稱：依系爭土地買賣契約第7條第1項及第4項約定 ，辦理所有權移轉登記，如需買方配合，買方即有配合辦 理之義務，及依系爭土地買賣契約第2條第2項約定，賣方 得依現行法令辦理合併地號為1筆或分割為數筆，故被告 公司得請求原告配合簽署「協議書」。且原告於112年8月 30日表示同意進行土地合併，然證人黃鈞琳與被告公司人 員王郁傑、地政士陳惠芬陸續於112年9、10、11月間聯繫 原告簽署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議書」， 將無法辦理系爭不動產過戶，原告卻惡意拖延一再拒絕簽 署，遲至112年12月2日始簽署「協議書」，導致交屋延遲 ，乃屬可歸責於原告之事由等情，原告則主張其無配合簽 署「協議書」之義務，另查：　　　 　　1.被告辯稱原告於112年12月2日簽署「協議書」乙節，業據 其提出與所述相符之「協議書」影本為證（見本院卷第15 1頁），並為原告所不爭執（見本院卷第169頁），自堪信 為真實。而觀諸該「協議書」記載：「緣於中華民國110 年03月19日雙方簽立土地預定買賣契約書在案，今因不動 產登記相關法規之緣故，雙方合意更改原不動產買賣契約 內容如下：…」等語，可見係因不動產登記法規而須調整 系爭土地買賣契約之內容，顯非屬可歸責於原告之事由， 自難認原告有何須配合被告之要求而簽署「協議書」之義 務。 　　2.依系爭土地買賣契約第2條第2項記載：「土地於位置不變 之情況下，賣方得依現行法令辦理合併地號為壹筆或分割 為數筆。」等語（見本院卷第57頁），充其量僅涉及辦理 土地合併地號或分割事宜，尚難據此逕行推論原告有何須 配合被告之要求簽署「協議書」，以調整系爭土地買賣契 約內容之義務。 　　3.依系爭土地買賣契約第7條記載：「土地產權登記期限： 一、土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應 於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利 移轉登記。…。四、所有權移轉登記及貸款抵押權設定手 續，因係整體作業，買方同意由賣方指定之地政士辦理之 ，並依賣方通知時間內，備妥所有權移轉申報及貸款之資 料證件供地政士辦理。辦理所有權移轉時，倘配合各項手 續需要，需由買方加蓋印章、出具證件或繳納各項稅費時 ，買方應於賣方或承辦地政士通知日起七日內提供，如有 逾期，每逾一日應按已繳土地價款依萬分之二單利計算遲 延利息予賣方，另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費 增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方 權益時，買方應負擔損害賠償之責，並依第十五條『違約 之處罰』規定處理。」等語（見本院卷第59、60頁），充 其量僅涉及辦理土地所有權移轉登記及貸款抵押設定手續 事宜，尚難據此逕行推論原告有何須配合被告之要求簽署 「協議書」，以調整系爭土地買賣契約內容之義務。 　　4.從而，被告所辯前詞，尚非可採。至被告聲請傳喚證人黃 鈞琳、王郁傑、陳惠芬，用以證明證人黃鈞琳、王郁傑、 陳惠芬於112年9、10、11月間聯繫原告簽署「協議書」， 並清楚說明如未簽署「協議書」，將無法辦理系爭不動產 過戶，仍遭原告拒絕簽署等情，已無調查之必要，附此敍 明。　　　 （六）原告主張：被告公司於112年12月27日通知原告進行交屋 ，並於同年月29日完成交屋，合計遲延141日（自112年8 月9日起至112年12月27日止），被告公司應依系爭房屋買 賣契約第15條約定，就當時原告已交付房屋買賣價金10,7 30,000元（計算式：100000元＋0000000元＋0000000元＋000 0000元＝00000000元），按日依萬分之5單利計算遲延利息 計756,456元（計算式：00000000元×0.0005×141日＝75646 5元），及被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應依系爭土地買 賣契約第8條約定，就當時原告已交付土地買賣價金25,27 0,000元（中國信託商業銀行於112年12月11日撥付25,270 ,000元至被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜之約定帳戶），按 日依萬分之5單利計算遲延利息計1,781,535元（計算式： 00000000元×0.0005×141日＝0000000元）等情，再查： 　　1.依系爭房屋買賣契約第15條第1項第4款記載：「賣方如未 於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應 按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 等語，有「房屋預定買賣契約書」影本在卷可稽（見本院 卷第29頁），自堪信為真實。 　　2.依系爭土地買賣契約第8條第1項第4款記載：「賣方如未 於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應 按已繳土地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 等語，有「土地預定買賣契約書」影本在卷可稽（見本院 卷第60頁），自堪信為真實。　 　　3.查原告於112年12月11日始付清系爭不動產之全部買賣價 款36,100,000元，在此之前，業經兩造合意變更房屋價金 為9,390,000元、土地價金為26,710,000元。且被告公司 於112年12月27日通知原告進行交屋，並於同年月29日完 成交屋，合計遲延141日（自112年8月9日起至112年12月2 7日止）等情已如前述，是以，被告公司應依系爭房屋買 賣契約第15條第1項第4款約定，按房屋買賣價金9,390,00 0元，依萬分之5單利計算，向原告給付遲延利息690,165 元（計算式：00000000元×0.0005×147日＝690165元），及 被告陳秀玉、賴連生、廖玉喜應依系爭土地買賣契約第8 條第1項第4款約定，按土地買賣價金26,710,000元，依萬 分之5單利計算，向原告給付遲延利息1,963,185元（計算 式：00000000元×0.0005×147日＝0000000元）。 （七）按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5，民法第203條定有明文。復按債權人 除前條限定之利息外，不得以折扣或其他方法，巧取利益 ，民法第206條亦有明定。又按利息不得滾入原本再生利 息。但當事人以書面約定，利息遲付逾1年後，經催告而 不償還時，債權人得將遲付之利息滾入原本者，依其約定 ，民法第207條第1項亦有明文。查系爭房屋買賣契約第11 條、第15條及系爭土地買賣契約第8條均未記載遲延利息 遲付逾1年後，經催告而不償還時，買方得將之滾入原本 乙節，揆諸前揭說明，原告自無從就前揭遲延利息再請請 求法定遲延利息。 （八）綜上所述，原告主張依系爭房屋及土地買賣契約之法律關 係，請求被告公司應給付原告1,219,365元（計算式：529 200元＋690165元＝0000000元），及被告陳秀玉、賴連生、 廖玉喜應給付原告1,781,535元，均有理由，應予准許， 至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。　　　 二、反訴部分： （一）關於反訴原告請求遲延利息部分： 　　1.反訴原告固主張：反訴原告於112年7月3日郵寄「銀行對 保預約通知書」，通知反訴被告辦理銀行貸款及系爭不動 產過戶，依系爭房屋買賣契約第8條第1項、第18條第3項 第1款約定，及依系爭土地買賣契約第6條第1項、第9條第 3項第1款約定，反訴被告應於20日內即112年7月23日前完 成銀行貸款程序，如逾期達5日以上，應按日依萬分之2單 利計算遲延利息等情。惟查：（1）依系爭房屋買賣契約 第8條第1項記載：「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已 繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬 分之二計算之遲延利息於補繳期款時 一併繳付賣方。」 等語（見本院卷22頁），及第18條第3項記載：「買方需 辦理貸款時，雙方約定如下：（一）買方需於賣方通知辦 理貸款日起二十日內辦妥對保手續，預立各項取款及撥款 委託文件，如取款條及撥款委託書等，賣方始有配合辦理 產權移轉及貸款抵押設定之義務。且非經賣方同意，買方 不得擅自向銀行撤銷上述各相關文件。…。」等語（見本 院卷32、33頁）。（2）依系爭土地買賣契約第6條第1項 記載：「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無 法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二計算 之遲延利息於補繳期款時 一併繳付賣方。」等語（見本 院卷第58頁），及第9條第3項第1款記載：「買方需辦理 貸款時，雙方約定如下：（一）買方需於賣方通知辦理貸 款日起二十日內辦妥對保手續，預立各項取款及撥款委託 文件，如取款條及撥款委託書等，賣方始有配合辦理產權 移轉及貸款抵押設定之義務。且非經賣方同意，買方不得 擅自向銀行撤銷上述各相關文件。…。」等語（見本院卷 第62頁）。（3）觀諸卷附「銀行對保預約通知書」影本 之抬頭記載「銀行對保預約通知書」等字樣，及其內文記 載：「親愛的貴賓您好：感謝您訂購【首席三期】房屋乙 戶。本案工程進度將接近完工階段，惠請　台端依下列規 定辦理銀行貸款對保手續。一、對保時間：銀行於近期聯 繫對保。二、對保地點：中國信託（市政分行）…。三、 應備證件：產權登記人（本人）及保證人應攜帶…。」等 語（見本院卷第171頁），充其量僅係通知銀行將於近期 聯繫對保，及應備對保所須證件等情，尚難認反訴原告已 向反訴被告通知應辦理貸款之具體日期，顯無從起算系爭 房屋買賣契約第18條第3項第1款及系爭土地買賣契約第9 條第3項第1款記載辦理對保手續期間20日。（4）中國信 託商業銀行股份有限公司於112年8月24日電話通知反訴被 告核貸金額，並約定於同年月31日辦理對保手續，且主借 人即訴外人王柏譚與一般保證人及擔保品所有權人即反訴 被告已於112年8月31日至該公司文心分行完成對保手續等 情，有該公司114年1月14日中信銀字第1142000552號函及 後附申請書、授信批覆書、借據暨約定書、同意書、宣告 書、確認書等影本在卷可稽（見本院卷第417至444頁）， 自堪信為真實，足見中國信託商業銀行股份有限公司於11 2年8月24日電話通知反訴被告核貸金額，並約定於同年月 31日辦理對保手續，且反訴被告已於112年8月31日至該公 司文心分行完成對保手續，並未逾越系爭房屋買賣契約第 18條第3項第1款及系爭土地買賣契約第9條第3項第1款記 載辦理對保手續期間20日，自無適用系爭房屋買賣契約第 8條第1項及系爭土地買賣契約第6條第1項約定之餘地。 　　2.反訴原告雖主張：依系爭土地買賣契約第7條第1項及第4 項約定，於辦理所有權移轉登記，如需買方配合，買方即 有配合辦理之義務，及依系爭土地買賣契約第2條第2項約 定，賣方得依現行法令辦理合併地號為1筆或分割為數筆 ，故反訴原告公司得請求反訴被告配合簽署「協議書」。 且反訴被告於112年8月30日表示同意進行土地合併，然證 人黃鈞琳、王郁傑、陳惠芬陸續於112年9、10、11月間聯 繫反訴被告簽署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議 書」，將無法辦理系爭不動產過戶，反訴被告卻惡意拖延 一再拒絕簽署，遲至112年12月2日始簽署「協議書」，導 致完銀行貸款延遲，故反訴被告拒絕簽署「協議書」與銀 行延遲付款具有因果關係等情。然查：（1）反訴被告於1 12年12月2日簽署「協議書」，係因不動產登記法規而須 調整系爭土地買賣契約之內容，顯非屬可歸責於反訴被告 之事由乙節已如前述，自難認反訴被告有何須配合反訴原 告之要求而簽署「協議書」之義務。（2）系爭土地買賣 契約第2條第2項僅涉及辦理土地合併地號或分割事宜，及 系爭土地買賣契約第7條第1項、第4項僅涉及辦理土地所 有權移轉登記及貸款抵押設定手續事宜等情已如前述，尚 難據此逕行推論反訴被告有何須配合反訴原告之要求簽署 「協議書」，以調整系爭土地買賣契約內容之義務。（3 ）從而，反訴原告主張前情，尚非可採。至反訴原告聲請 傳喚證人黃鈞琳、王郁傑、陳惠芬，用以證明證人黃鈞琳 、王郁傑、陳惠芬於112年9、10、11月間聯繫反訴被告簽 署「協議書」，並清楚說明如未簽署「協議書」，將無法 辦理系爭不動產過戶，仍遭反訴被告拒絕簽署等情，已無 調查之必要，附此敍明。 　　3.綜上所述，反訴原告主張依系爭房屋及土地買賣契約之法 律關係，請求反訴被告應給付反訴原告公司遲延利息40,9 64元，及自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」」繕本送達反 訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，以及請求反訴被告應給付反訴原告陳秀玉、賴連生 、廖玉喜遲延利息715,568元，及自「民事反訴起訴暨本 訴答辯狀」」繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息，均無理由，不應准許。 （二）關於反訴原告請求就系爭房屋之面積進行找補部分：　　 　　1.反訴原告主張：依系爭房屋買賣契約記載系爭房屋之主建 物面積為234.82平方公尺、附屬建物面積為23.42平方公 尺、共有部分面積為60.13平方公尺，合計318.37平方公 尺，及系爭建物所有權於112年12月7日以買賣為原因登記 於反訴被告名下，其實際登記面積為主建物240.28平方公 尺、附屬建物20.21平方公尺、共有部分面積為60.13平方 公尺，合計320.62平方公尺，經核兩者相差2.25平方公尺 等情，與卷附「房屋預定買賣契約書」、建物登記謄本等 影本（見本院卷第20、21、153頁），互核一致，並為反 訴原告所不爭執（見本院卷第199頁），自堪信為真實， 足見系爭房屋之實際登記面積已超過系爭房屋買賣契約記 載面積，且其超過部分尚未達百分之2。 　　2.依系爭房屋買賣契約第5條第2項記載：「主建物或本房屋 登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應找全部找補； 其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過 百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物 、附屬建物、共有部分價款除以個面積所計算之單價，無 息於交屋時一次結清。」等語，有「房屋預定買賣契約書 」影本在卷可稽（見本院卷第21頁），自堪信為真實。 　　3.綜上以析，系爭房屋之實際登記面積已超過系爭房屋買賣 契約記載面積，兩者相差2.25平方公尺，尚未達百分之2 ，依系爭房屋買賣契約第5條第2項約定，反訴被告應以系 爭房屋之價金9,390,000元除以面積318.37平方公尺所計 算之單價29,494元（計算式：0000000元÷318.37平方公尺 ＝29493.98，小數點以下四捨五入），向反訴原告公司找 補金額計66.362元（計算式：29494元×2.25平方公尺＝663 61.5，小數點以下四捨五入）。從而，反訴原告主張依系 爭房屋買賣契約之法律關係，請求反訴被告應給付反訴原 告公司找補金額66.362元，為有理由，應予准許。 （三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務 ，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查反訴原告 公司對反訴被告之找補金額債權，依系爭房屋買賣契約第 5條第2項約定，應於交屋時給付，而反訴被告迄未給付， 應負遲延責任，且「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」繕本業 於113年7月17日送達反訴被告合法送達反訴被告，有該書 狀上反訴被告訴訟代理人簽收記錄可稽（見本院卷第139 頁），是以，反訴原告公司請求自「民事反訴起訴暨本訴 答辯狀」繕本送達反訴被告之翌日即113年7月18日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無 不合，應予准許。　　　 （四）綜上所述，反訴原告主張依系爭房屋及土地買賣契約之法 律關係，請求反訴被告應給付反訴原告公司66.362元，及 自「民事反訴起訴暨本訴答辯狀」繕本送達反訴被告之翌 日（即113年7月18日）起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求 ，則屬無據，應予駁回。　　　 三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 四、關於假執行及免為假執行部分： （一）本訴部分： 　　　原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分， 核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之；另依民事訴訟法 第392條第2項規定，依被告之聲請，酌定相當之擔保金額 ，宣告被告預供擔保而免為假執行；至原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。 （二）反訴部分： 　　　反訴原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就反訴原告勝 訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之；另依民 事訴訟法第392條第2項規定，依反訴被告之聲請，酌定相 當之擔保金額，宣告反訴被告預供擔保而免為假執行；至 反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁 回。　 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項規 定。　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　法　官 賴秀雯 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴 者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官 楊思賢

2025-03-26

TCDV-113-訴-1328-20250326-1

上
最高行政法院

平均地權條例

最 高 行 政 法 院 判 決 113年度上字第384號 上 訴 人 總行營造興業股份有限公司 代 表 人 吳金燕 送達代收人 蔣季芹 訴訟代理人 陳忠儀 律師 陳家祥 律師 被 上訴 人 基隆市政府 代 表 人 謝國樑 訴訟代理人 郭百祿 律師 上列當事人間平均地權條例事件，上訴人對於中華民國113年5月 23日臺北高等行政法院111年度訴字第1167號判決，提起上訴， 本院判決如下： 　　主 文 一、上訴駁回。 二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 　　理 由 一、被上訴人於民國110年9月16日赴上訴人所設「台北雪梨灣」 預售屋銷售中心辦理聯合稽查，發現上訴人與買方所簽訂之 7份「購屋預約證明單（大樓）」（下稱購屋預約單），其 中約定條款第貳條屬不利於買受人之約定，違反行為時平均 地權條例第47條之3第5項規定；另上訴人與買方所簽訂之44 份「房地預定買賣契約書」（下稱預定買賣契約），其中「 契約審閱期」等多項不符合內政部依消費者保護法第17條第 1項授權所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」（下稱公告事項），違反行為時平均地權條例第81條 之2第5項規定。被上訴人經函請上訴人陳述意見後，遂依同 條例第81條之2第5、6項規定，以111年4月14日基府地權罰 貳字第1110217019號處分書（下稱原處分）處上訴人新臺幣 （下同）369萬元罰鍰（購屋預約單共7戶，每戶裁處15萬元 ，共105萬元罰鍰；預定買賣契約共44戶，每戶裁處6萬元， 共264萬元罰鍰）。上訴人不服，循序向臺北高等行政法院 （下稱原審）提起行政訴訟，經原審111年度訴字第1167號 判決（下稱原判決）駁回，遂提起本件上訴。 二、上訴人起訴主張與被上訴人在原審之答辯均引用原判決之記 載。 三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，略以：㈠關於系爭7 份購屋預約單違反行為時平均地權條例第47條之3第5項規定 部分：賣方就定金之處理如另有約定，該約定較民法第249 條規定更不利於買受人者，即屬不利於買受人之約定，違反 行為時平均地權條例第47條之3第5項規定。依購屋預約單第 貳條約定，訂購人（買方）未如期補足定金或辦理簽約即視 為違約，所繳定金全部被沒收。上開約定並未規定沒收定金 應探究責任歸屬，且上訴人沒收訂購人所繳定金以可歸責於 訂購人之事由為限，故購屋預約單約定相較買受人得依民法 第249條第2款至第4款規定主張之權利，屬不利於買受人之 約定，被上訴人以其違反行為時平均地權條例第47條之3第5 項規定，依同條例第81條之2第6項裁處，核無不合。㈡關於 系爭44份預定買賣契約違反行為時平均地權條例第81條之2 第5項規定部分：預售屋銷售之企業經營者，使用定型化契 約時，應明確將內政部公告事項之應記載事項完全納入，至 於不應記載事項，則不能為定型化契約內之條款，以保護消 費者權益。上訴人與買方所簽訂之44份預定買賣契約，其記 載有不符內政部公告事項之應記載事項「契約審閱期」「賣 方對廣告之義務」「房地標示及停車位規格」「房地出售面 積及認定標準」「共有部分項目、總面積及面積分配比例計 算」「房地面積誤差及其價款找補」「付款條件」「地下層 、屋頂及法定空地之使用方式及權屬」「建材設備其廠牌、 規格」「開工及取得使用執照期限」「驗收」「通知交屋期 限」「保固期限及範圍」「貸款約定」「貸款撥付」「地價 稅、房屋稅之分擔比例」「稅費負擔之約定」「賣方之瑕疵 擔保責任」「違約之處罰」及不得記載事項「不得約定廣告 僅供參考」，上訴人違反行為時平均地權條例第81條之2第5 項規定，已足認定，被上訴人據以裁罰，核無不合。㈢上訴 人提出被上訴人108年6月14日基府地價貳字第1080245934號 函（下稱108年6月14日函），主張其與消費者簽訂之預定買 賣契約，業經被上訴人查核，上訴人已依查核結果修正備查 在案，被上訴人於本案又以該契約違反法令予以裁罰，違反 誠信原則及信賴保護原則云云。查被上訴人108年6月14日函 內容：「主旨：有關本府108年6月3日查核貴公司委託……代 銷本市建案『台北雪梨灣』……其預售屋買賣契約書部分內容請 依內政部訂頒之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項』等相關規定加註說明，並予以備查，請查照。」即被 上訴人請上訴人加註說明並予以備查。所謂備查，係指下級 機關或公私機構團體，對上級機關或主管事務之機關，有所 陳報或通知，使該上級或主管事務之機關，對於指揮、監督 或主管之事項，知悉其事實之謂；而備查之目的，在於知悉 已經過事實如何，主管機關並無其他作為；備查之性質，亦 與所報事項之效力無關，而主管機關備查表示知悉而已，並 非核定之意，尚不對外發生准駁之法律上效果。是依被上訴 人108年6月14日函，難謂其認預定買賣契約及購屋預約單已 符合內政部公告事項而予核定。㈣行為時平均地權條例第81 條之2第5、6項規定「按戶（棟）」裁罰，並無不明確情形 。被上訴人就上訴人違反該條例第47條之3第5項部分，即購 屋預約單共7戶，每戶裁處最低金額15萬元，共裁處105萬元 罰鍰；44份預定買賣契約部分，依平均地權條例第81條之2 第5項規定，每戶裁處最低金額6萬元，共264萬元罰鍰。可 知違反行為時平均地權條例第81條之2第5項裁罰金額多於違 反同條例第47條之3第5項之金額，係因前者戶數多於後者所 致，並無違反比例原則。㈤上訴人於71年設立，經營住宅及 大樓開發租售業等與不動產相關業務已逾40載，對不動產法 令包括平均地權條例規定理應注意，亦無不能注意之情形， 上訴人竟未注意而違反上開規定，核有過失，應依法裁罰。 又依上訴人經營業務情形，並非無法期待其運用認識能力而 意識到該行為之不法，抑或對其行為合法性有懷疑時，經深 入思考甚至諮詢有權機關解釋仍無法克服其錯誤，自不具所 謂「無可避免性」，核其情節並無行政罰法第8條但書得減 輕或免除處罰之情事，上訴人之主張自無可取等語，判決駁 回上訴人在原審之訴。 四、本院經核原判決駁回上訴人在原審之訴，其結論尚無違誤， 茲就上訴意旨補充論述如下： ㈠按行為時平均地權條例第47條之3第5項規定：「銷售預售屋 或委託不動產經紀業代銷者，向買受人收受定金或類似名目 之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不 得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買 受人之事項。」（112年2月8日修正時，增訂新建成屋銷售 者亦納入該條項規定，但上開條文有關銷售預售屋或委託不 動產經紀業代銷者之內容仍予維持）第81條之2第5項規定： 「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣 （市）主管機關按戶（棟）處新臺幣六萬元以上三十萬元以 下罰鍰。」（112年2月8日修正時，第5項未修正）第81條之 2第6項第1款規定：「有下列情形之一者，由直轄市、縣（ 市）主管機關按戶（棟）處新臺幣十五萬元以上一百萬元以 下罰鍰：一、銷售預售屋者，自行銷售或委託代銷，違反第 四十七條之三第五項規定。」（112年2月8日修正時，第6項 各款配合增列「新建成屋者」，其餘部分未修正）又按消費 者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾 紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特 定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行 政院核定後公告之。」內政部依上開授權，以90年9月3日（ 90）台內中地字第9083626號公告之公告事項，即平均地權 條例第81條之2第5項所規定中央主管機關公告之預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項，其經多次修正，至108 年5月2日內政部以台內地字第1080262183號公告修正公告事 項壹第4、5、7-1、13、17、24點及貳第7點，自108年11月1 日生效；並修正壹第19點，自110年1月1日生效。嗣再以109 年12月25日台內地字第1090147669號公告修正壹第4、5、10 、11點，並自110年1月1日生效（112年6月19日另公告修正 壹第20、24-1點及貳第5點）。由以上規定可知，立法者考 量銷售預售屋者使用不符合內政部公告事項之契約，對消費 者權益影響重大，且易滋生交易糾紛，爰於平均地權條例第 81條之2第5項規定由直轄市、縣（市）主管機關應按戶（棟 ）裁罰；而銷售預售屋者，不論自行銷售或委託不動產經紀 業代銷，如有違反同條例第47條之3第5項規定，未以書面契 據確立標的物及價金、約定保留出售、保留簽約權利或約定 其他不利於買受人事項等，爰於平均地權條例第81條之2第6 項規定由直轄市、縣（市）主管機關按書面契據之戶（棟） 處罰。　　　　 　㈡次按消費者保護法第56條之1規定：「企業經營者使用定型化 契約，違反中央主管機關依第十七條第一項公告之應記載或 不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其 限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三萬元以上三十萬元以 下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五 萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。」準此，倘其 他法律另訂有處罰規定者，即應優先於消費者保護法前揭規 定適用。上開平均地權條例處罰規定應屬消費者保護法第56 條之1所定「法律另有處罰規定」之情形，故應優先於消費 者保護法第56條之1適用。　　 　㈢經查，被上訴人於110年9月16日赴上訴人所設「台北雪梨灣 」預售屋銷售中心辦理聯合稽查，發現上訴人與買方所簽訂 之7份購屋預約單，其中約定條款第貳條屬不利於買受人之 約定，違反行為時平均地權條例第47條之3第5項規定；另上 訴人與買方所簽訂之44份預定買賣契約，其中「契約審閱期 」等多項不符合內政部公告事項，違反行為時平均地權條例 第81條之2第5項規定。被上訴人經函請上訴人陳述意見後， 遂依同條例第81條之2第5、6項規定，以原處分依同條例第8 1條之2第5、6項規定（原判決漏列第5項），處上訴人369萬 元罰鍰（購屋預約單共7戶，每戶裁處法定最低裁罰額度15 萬元，共105萬元罰鍰；預定買賣契約共44戶，每戶裁處法 定最低裁罰額度6萬元，共264萬元罰鍰）等情，為原審依法 確定之事實，經核與卷內證據相符。原判決並論明：上訴人 與買方所簽訂之7份購屋預約單，其中約定條款第貳條未規 定沒收定金前應探究責任之歸屬，係較民法第249條規定更 不利於買受人，即屬不利於買受人之約定，係違反行為時平 均地權條例第47條之3第5項規定，並不以上訴人有實際沒收 定金之事實為要件。另上訴人與買方所簽訂之44份預定買賣 契約，其記載違反內政部公告事項如下：⑴契約第1頁有關契 約審閱期，未依應記載事項第1點「契約審閱期」載入日期 及天數；⑵契約第1條第1項中段「惟廣告宣傳品之外觀立面 透視圖……方不得主張不實廣告」、第2項「本契約書於簽定 前已經專業人員詳加解說無誤……買賣三方並同意除本契約外 並無其他任何口頭或書面約定之事項」核與應記載事項第2 點「賣方對廣告之義務」中「賣方應確保廣告內容之真實」 及不得記載事項第1點「不得約定廣告僅供參考」不合；⑶契 約第2條未記載土地之使用分區或使用地類別、未記載平面 式停車位高度、未列出共有部分總面積及停車空間位於共有 部分總面積之比例，核與應記載事項第3點「房地標示及停 車位規格」不合；⑷契約第3條未記載專有部分總面積及權利 範圍之比例計算，核與應記載事項第4點「房地出售面積及 認定標準」不合；⑸契約第4條未記載專有部分總面積，核與 應記載事項第5點「共有部分項目、總面積及面積分配比例 計算」不符；⑹契約第5條第3項「主建物或本房屋、土地登 記總面積如有誤差超過百分之三者，買賣三方得另協議之」 與應記載事項第6點「房地面積誤差及其價款找補」不符。 契約第11條未記載地下層停車位總面積及其餘面積，與應記 載事項第10點「地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 」不符（原判決誤載為第3點）；⑺契約第13條第1項有關㈢㈣㈤ 等得順延執照期間之寫法與應記載事項有關第12點「開工及 取得使用執照期限」不符；⑻契約第15條第1項後段「……惟 方不得藉此而拒絕或延遲交屋」似指未完成驗屋及修繕即要 求買方交屋，恐損害買方之權益，與應記載事項第13點「驗 收」不合（原判決誤載為第15點）。契約第17條第4項「方 同意於交屋日起，不論已否遷入，即應負擔本戶瓦斯基本費 ……」與應記載事項第15點「通知交屋期限」㈣不符。契約第1 9條未依應記載事項說明買方仍得依民法或其他法律主張權 利，違反應記載事項第17點「保固期限及範圍」㈡；⑼契約第 21條規定地價稅之計算，依應記載事項應為交屋日，非以土 地所有權移轉登記之日為準，該條款與應記載事項第21點「 地價稅、房屋稅之分擔比例」不合；⑽契約第22條未說明土 地增值稅之計算及繳交責任，與應記載事項第22點「稅費負 擔之約定」不符；⑾契約第23條第1項未說明承攬人依民法第 513條行使法定抵押權或設定他項權利，及瑕疵擔保責任悉 依民法及其他有關法令規定辦理，與應記載事項第23點「賣 方之瑕疵擔保責任」不合；⑿契約第24條第1項㈢係買方違約 「付款條件及方式」之處罰；賣方違約項目「建材設備及其 廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」時，未完整說明 賣方違約之責，除將已繳價款退還外，遲延利息亦應一併退 還，與應記載事項第24點「違約之處罰」均有不符，係違反 行為時平均地權條例第81條之2第5項規定。上訴人經營不動 產相關業務已久，對政府不動產法令包括平均地權條例理應 注意，且無不能注意之情形，其竟未注意而違反規定，核有 過失，應依法裁罰等語。業已詳述得心證之理由及認定之依 據，核與論理法則、經驗法則或證據法則無違。至於預定買 賣契約部分，原判決理由漏未論述被上訴人所主張違反內政 部公告事項應記載事項第8點「付款條件」、第11點「建材 設備其廠牌、規格」、第18點「貸款約定」、第19點「貸款 撥付」等內容，固有未洽，惟因預定買賣契約不符合應記載 事項第1至6點、第10點、第12至13點、第15點、第17點、第 21至24點及不得記載事項第1點，已如前述，而依行為時平 均地權條例第81條之2第5項規定，銷售預售屋者所使用契約 之條款，有不符合內政部公告事項之情事者，無論其違反條 款多寡，主管機關即應按戶（棟）處以6萬元以上30萬元以 下罰鍰，且其法定最低裁罰額度為按戶（棟）處以6萬元罰 鍰。又因被上訴人對本件違章行為係按戶處以最低額度之6 萬元罰鍰，則縱排除被上訴人認定預定買賣契約不符合應記 載事項第8點、第11點、第18點及第19點部分，在別無其他 應減輕裁罰事由之情形下，被上訴人仍應就上訴人已簽約44 戶按戶裁處最低額度之6萬元罰鍰，並不影響裁罰結果，尚 不致動搖原判決之結論。從而，被上訴人依行為時平均地權 條例第81條之2第5、6項規定，以原處分處上訴人369萬元罰 鍰，應無違誤，原判決駁回上訴人於原審之訴，理由雖未盡 妥適，然其結果並無二致，仍應予以維持。 　㈣至於上訴意旨主張：購屋預約單第貳條約定，非屬不利於買 受人之條款，且定型化契約條款如有疑義，依法應為有利消 費者之解釋，是原判決之認定，有不適用行為時平均地權條 例第47條之3第5項及消費者保護法第11條第2項規定之違背 法令云云。惟查，購屋預約單第貳條：「訂購人若不訂購或 逾約定期限未補足訂金或逾約定期限未完成簽約手續，或其 他可歸責於訂購人之事由致未履約時，即視為違約，所繳之 訂金由貴公司（即上訴人）全部沒收，並放棄本標的物之訂 購權。」其約定「訂購人不訂購」「逾約定期限未補足訂金 」「逾約定期限未完成簽約手續」或「其他可歸責於訂購人 之事由致未履約」等4種情形，視為違約，所繳之訂金由上 訴人全部沒收。依其文義，前3種情形係最末「可歸責於訂 購人之事由」之例示，亦即「訂購人不訂購」「逾約定期限 未補足訂金」「逾約定期限未完成簽約手續」均視為可歸責 於訂購人事由之違約，訂購人（買方）所繳全部訂金由上訴 人沒收，自屬不利於買受人之條款，並無不明確而有疑義之 處。原判決業認定上開約款，與行為時平均地權條例第47條 之3第5項所欲保障預售屋買受人之立法意旨不符，原處分據 為裁罰，並無違誤，自無判決不適用法規之違背法令可言。 原判決另贅述上開第貳條文句因不明確而有解釋空間，亦屬 對不特定多數訂購人（買方）不利等語，自非的論，惟尚不 影響其判決結果，併此敘明。是上訴人上開主張，並無可採 。 　㈤上訴意旨又主張：行為時平均地權條例第81條之2第5、6項， 將單一違反行政法之事件「按戶」裁罰，使裁罰金額繫於不 可預期之不動產銷售狀況，違反憲法上法治國原則之明確性 原則。又裁罰結果致違反責任較輕之行為時平均地權條例第 81條之2第5項者，較違反同條例第47條之3第5項受更重之裁 罰，已違反比例原則要求，該規定應屬無效。原判決有未適 用司法院釋字第432、641號解釋之違背法令云云。惟按，行 為時平均地權條例第81條之2第5、6項均明文「按戶（棟） 」裁罰，並無不明確情形。且銷售方雖以同一契約書與多數 買受人締結契約，然造成每件不同之買受人權益因而受害， 締約越多即受害人越多，是依受害之買受人「按戶（棟）」 件數予以裁罰，自符合該規定保障消費者權益之意旨。又被 上訴人就上訴人違反行為時平均地權條例第47條之3第5項部 分，係以購屋預約單共7戶，每戶裁處法定最低裁罰額度15 萬元，共105萬元罰鍰；44份預定買賣契約部分，每戶裁處 法定最低裁罰額度6萬元，共264萬元罰鍰，可知其裁罰金額 多寡，係因違章戶數不同所致，自難以後者罰鍰較前者為多 ，即認該規定與比例原則有違。是上訴人執其主觀見解指摘 原判決違背法令，應不足採。　　 ㈥至於上訴意旨主張：其與消費者簽訂之契約書，前經被上訴 人108年6月14日函備查在案，上訴人亦依查核結果修正，嗣 被上訴人又以相關契約條款違反法令而予裁罰，已違反誠信 原則及信賴保護原則，原判決有不適用行政程序法第8條規 定之違背法令云云。惟按信賴保護之成立，仍以人民有可據 信賴之信賴基礎為前提。原判決業論明：備查僅在知悉已經 過事實如何，主管機關並無其他作為；備查亦與所報事項之 效力無關，主管機關予以備查，並非核定，對外不發生准駁 之法律上效果。被上訴人108年6月14日函內容係請上訴人就 預定買賣契約內容，依內政部公告事項等相關規定加註說明 ，並予以備查，難謂有以其契約條款符合內政部公告事項而 予核定之意等語。查被上訴人108年6月14日函僅屬備查性質 ，自難認其足為上訴人信賴之基礎，上訴人上開主張，洵無 可取。 　㈦綜上所述，原判決駁回上訴人之訴，其結論尚無違誤，應予 維持。上訴論旨執詞指摘原判決違法，求予廢棄，為無理由 ，應予駁回。　　 五、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第2項 、第98條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日 最高行政法院第二庭 審判長法官 陳 國 成 法官　簡 慧 娟 法官　蔡 如 琪 法官　林 麗 真 法官　高 愈 杰 以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日 書記官　章 舒 涵

2025-03-14

TPAA-113-上-384-20250314-1

抗
臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事裁定 114年度抗字第88號 抗 告 人 莊翔淵 莊志勳 上列抗告人因與相對人昕彤建設開發股份有限公司等間請求損害 賠償事件，對於中華民國113年12月5日臺灣臺北地方法院111年 度訴字第4126號裁定提起抗告，本院裁定如下： 　　主　文 抗告駁回。 抗告訴訟費用由抗告人負擔。 　　理　由 一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以 起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的 所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算 之，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項 本文分別定有明文。是法院於核定訴訟標的價額時，應以原 告起訴請求法院裁判之聲明範圍為準；如原告起訴聲明已有 一部撤回、變更、擴張或減縮等情形後，法院始為訴訟標的 價額之核定者，即應祇以核定時尚繫屬於法院之原告請求判 決範圍為準，據以計算訴訟標的之價額，徵收裁判費用（最 高法院95年度台抗字第689號裁定意旨參照）。 二、抗告意旨略以：伊於民國110年間向相對人購買門牌號碼： 新北市○○區○○○街00號15樓之2房屋及坐落基地持分（下稱系 爭房地）。就原裁定所指聲明⑷、⑸、⑻部分，因台電同意協 助處理，相對人已申請室內裝修，伊撤回聲明⑷、⑸部分，另 更正聲明⑻部分，撤回受損磁磚部分，而玻璃部分估計為新 臺幣（下同）2萬7,000元，原裁定核定此部分訴訟標的價額 為165萬元，不符比例原則。另伊以一訴交屋問題，附帶請 求其孳息、損害賠償、違約金或費用，不併算其價額，本件 訴訟標的價額應以約定之交屋款204萬元計算，原裁定認定 訴訟標的價額為315萬8,631元，容有違誤，爰請求廢棄原裁 定云云。 三、經查： 　㈠抗告人提起本件訴訟後，起訴聲明有追加、變更情事，依原 法院112年11月29日、113年8月7日開庭筆錄，抗告人訴之聲 明為：⑴相對人未依買賣合約書、房屋建材設備表規範及驗 收紀錄表缺失記載，交付15-B3專有區域之建材設備應賠償 抗告人80萬5,365元，及自收到調解狀起到支付日止，按年 息5%計算之利息。⑵相對人應支付延遲交屋罰款34萬7,211元 ，及自收到調解狀起到支付日止，按年息5%計算之利息。⑶ 相對人應支付延遲移交公設區域2021/10/5~2021/10/13罰款 2萬7,170元，及自收到調解狀起到支付日止，按年息5%計算 之利息。⑷相對人應依照驗收紀錄表缺失記載提供110V電力 ，220V->110V變壓器操作使用說明書，水電弱電等施工圖說 。⑸相對人應履行房屋公設區域之建材設備表規範，並依點 交現況之外觀及相關法規取得相關合格證明。⑹相對人履行 買賣契約書約定，取回被鄰房占有面積21.99平方公尺。⑺被 告故意提供不足80x80磁磚，有貨故意拒絕抗告人付費購買 應支付損害額5倍以下之懲罰性賠償金9萬1,875元。⑻相對人 應更換因電桿雨遮結構，火花導致受損之玻璃及磁磚。另聲 明⑸之備位聲明為：相對人應履行房屋公設區域之建材設備 表規範，並依點交現況之外觀及相關法規取得相關合格證明 ，或依民事訴訟法第222條規定，或依第三方鑑定之賠償損 失，聲明⑹之備位聲明為：相對人應賠償被鄰房占有面積21. 99平方公尺之價值23萬6,910元（見原法院卷一第472、473 頁，卷二第41、42頁）。則原法院核定本件訴訟標的價額時 ，自應依抗告人前開請求判決範圍，據以計算訴訟標的之價 額。 　㈡關於聲明⑴、⑵、⑶、⑺部分，訴訟標的價額依序核定為80萬5,3 65元、34萬7,211元、2萬7,170元、9萬1,875元，其中聲明⑴ 、⑵、⑶利息請求部分，依民事訴訟法第77條之2第2項規定不 併算其價額。關於聲明⑹（含備位聲明）部分，參照抗告人 在備位聲明依占有面積、占有土地公告現值、抗告人應有部 分比例計算所得受利益為23萬6,910元（見原法院卷一第475 頁，卷二第42頁），訴訟標的價額核定為23萬 　　6,910元。關於聲明⑷、⑸（含備位聲明）、⑻部分，核屬財產 權請求，最終目的均在於房屋驗收工作之完成，其所欲達成 之經濟目的同一，因其訴訟標的價額不能以金錢或依其他受 益情形定之，依民事訴訟法第77條之12規定核定為165萬元 。準此，本件訴訟標的價額應核定為315萬8,531元（計算式 ：80萬5,365元＋34萬7,211元＋2萬7,170元＋9萬1,875元＋23萬 6,910元＋165萬元＝315萬8,531元）。 　㈢至抗告人於原法院113年12月5日以原裁定核定本件訴訟標的 價額後，於113年12月13日提起本件抗告時，始主張其撤回 聲明⑷、⑸部分，另更正聲明⑻部分，撤回受損磁磚部分等語 （見本院卷第13頁）。惟此屬訴之聲明有無經合法撤回、更 正問題，凡此事項乃本案訴訟程序始得審究，非抗告審得加 以論斷，無從據此認定原裁定有所不當，併為敘明。 四、從而，原裁定核定本件訴訟標的價額為315萬8,531元，於法 並無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由 ，應予駁回。 五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第十庭　　 　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦 　　　　　　　　　　　　　　法　官　高明德 　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文毓 正本係照原本作成。 本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再 抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗 告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉文珠

2025-03-05

TPHV-114-抗-88-20250305-1

南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第720號 原 告 張芝惠 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院臺南簡易庭於民國 114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣429,165元，及自民國113年5月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠原告於民國108年9月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000 地號土地及其上興建中「聯上海棠」建案即門牌號碼臺南市 ○○區○○○路000號22樓之1之房屋（下合稱系爭房地），雙方 並於同日簽訂土地/房屋預定買賣契約書（下稱系爭預售買 賣契約），惟依系爭預售買賣契約第12條第1項本文之約定 ，被告應於111年12月31日前取得系爭房屋之使用執照，詎 被告遲至112年10月17日始取得使用執照，已較系爭預售買 賣契約約定之期限延遲290日，且無系爭預售買賣契約第12 條第1項但書各款所列不可抗力或非可歸責於被告之事由致 不能施工，故被告應依系爭預售買賣契約第12條第2項約定 ，按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算每日遲延利息予 原告。又原告至使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款為新臺幣（下同）299萬元，是被告應給付原告遲 延利息433,550元（計算式：299萬元×290天×5/10000；嗣原 告對被告抗辯已繳納房地價款為297萬元乙情不爭執），爰 依系爭預售買賣契約第12條第2項約定提起本件訴訟。 　㈡被告遲延取得系爭房屋之使用執照並非係因天災（疫情）不 可抗力因素或其他不可歸責於被告之事由所致： 　　⒈被告是否因新冠肺炎疫情影響致缺工料等不可歸責於被告 之因素，而無須負擔遲延責任，僅提供施工日誌及工期比 較表為證，並未舉證其已無從取得其他同等級、規格建材 之物料缺乏，而有不能施工或不可歸責之情形，且被告自 108年新冠肺炎疫情開始前即已遲延85日，迄至112年10月 17日疫情趨緩仍未見遲延改善，足證被告有無新冠肺炎疫 情，皆有遲延施工之情形。況依經驗法則及論理法則，被 告於與原告簽立系爭預售買賣契約及施工前即應審慎考量 、評估工程風險，並應依據風險預估工期，無因新冠肺炎 疫情之發生，即將風險轉嫁由原告承擔之理，是以，缺工 缺料等問題係被告自己商業之評估判斷，本就是可歸責於 被告之原因，不得將此風險轉嫁予消費者即原告承擔。至 臺南市政府工務局（下稱工務局）所發布展延建築期限之 行政命令，僅屬行政管理措施，與系爭房屋使用執照之取 得期限無涉，亦未涉及民法上私權契約訂定或延長契約之 規定，非屬系爭預售買賣契約第12條第1項第2款順延使用 執照取得期限之事由。 　　⒉被告所述疫情影響工期131天之計算方式為依行政院公共工 程委員會（下稱公共工程委員會）110年6月18日工程管字 第11003006531號函文中就公共工程展延天數處理方式所 載，惟該函文内容係公共工程委員會針對各機關招標及履 約中之公共工程，於110年6月16日召開之研商會議，洽詢 各機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊 傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」 之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關與廠 商依循辦理，是該函文適用對象應為「各行政機關招標及 履約中之公共工程」，並未涵蓋私法契約之建案工程，被 告逕引為系爭預售買賣契約工期應予順延之事由或作為計 算依據，顯無理由。被告就系爭工程雖提出施工日誌光碟 及自製之「工期比較表」與「分包廠商確診人員統計表」 等件為證，然上開資料並無法得知被告所述疫情缺工缺料 對工期之影響為何，確診人員統計表僅有各分包廢商之人 數統計貢料，並無各人員具體確珍日期及請假期間，被告 亦未曾因施工人員確診而遭行政機關強制停工，尚難證明 因疫情缺工、缺料過多而影響其工期達131天。 　　⒊又颱風假、累積降雨量、消防審圖及客戶變更設計問題雖 可能影響施工進度，然基於下述理由，被告以累積雨量作 為展延工期之理由，並將延宕工期之責任歸咎於颱風假、 消防審圖及客戶變更設計等問題，並無可採，茲分述如下 ： 　　　⑴被告辯稱颱風天4天與雨天71天均應順延工期，係臺南市 政府為統一辦理該府及所屬各機關學校營繕工程之工期 核算，特訂之注意事項，僅對該府及所屬各機關學校發 生效力，尚無從拘束私人契約，自難謂雨量達系爭注意 事項之標準即得展延本件工程一定比例之工期，被告應 就颱風、下雨影響其施工之事實為舉證。另被告指颱風 部分，依系爭預售買賣契約第12條第1項約定，被告 應 於111年12月31日前取得使用執照，故縱被告得主張展 延工期，亦僅以107年1月1日開工後迄111年12月31日止 之期間所發生合於第12條第1項但書事由者，或於展延 之工期又發生前開事由者，始得展延或再度展延，其餘 3日颱風天，均發生於原定期限（111年12月31日）之後 ，當無被告可展延工期之說。至被告辯稱下雨影響工期 71天，然下雨是否確實導致被告有71天工期受到影響查 無實證，系爭預售買賣契約亦未與被告約定施工所在地 區雨量達一定標準即使未達停止上班時，仍得作為展延 工期之事由；況系爭工程是否因下雨導致無法施工，應 視當日施作工程項目是否受下雨影響而定，縱下雨，仍 可施作不受天候影響 (如室内施工）之項目，被告不得 片面予以延長工期。且依據以往經驗，累積降雨量大多 集中於山區，而系爭房屋位於安平區，並非山區，是被 告以累積雨量作為展延工期之理由，顯非可採。 　　　⑵被告所辯因消防局要求被告變更原已審核通過之消防圖 說，經被告與消防局協商致施工延誤60天，於112年10 月3日始取得消防核可函，應順延工期60天云云，惟被 告興建系爭工程本應確保各項圖說合於法規，並取得主 管機關之核可，以利完工，則其遲至112年10月3目始取 得消防核可函，仍應屬可歸責於被告之事由，不得據此 主張順延工期。 　　　⑶被告辯稱承購戶申請客變，共計影響工期70日云云，雖 據提出客戶變更資料表為憑，然原告並未申請客變，且 系爭預售買賣契約第13條約定，買方申請變更設計應經 賣方同意，故是否提供客變服務，被告有權決定，被告 既同意買方客變，自應通盤考量客變可能影響施工之工 期，再約定完工期限，要無定好完工期限後，再要求 全體買方承擔部分買方客變之不利益之道理，況建築業 界均已有成熟的應對方案，而被告為具備多年建築經驗 之上市建設公司，於系爭房屋所屬大樓之施工計劃中勢 必已考慮並預留一定緩衝時間，並考量全部戶數的客戶 變更設計時程，以應對突發狀況，是被告縱有因其他承 購戶客變影響工期70天，亦屬可歸貴於被告之事由，不 得據此主張順延工期。 　㈢若本院認原告請求遲延利息之性質為違約金，則因被告遲延 交屋並無任何通知讓原告得以事前準備，致原告要繼續租屋 ，損害甚鉅，故原告認系爭違約金並無酌減之必要。而原告 111年11月15日需租屋（每月租金25,000元）才有房住，因 被告遲延取得系爭房屋之使用執照，致原告裝潢、選購家具 等一同遲延，造成原告迄至113年7月仍在外租屋，花費已超 過30萬元以上，此損失屬於原告實際經濟損害，且原告並未 出售系爭房地，無法從該價格中實現任何收益，是被告抗辯 原告受有「利益」，純屬假設，被告所辯顯屬無據，原告僅 請求系爭預售買賣契約所明定之延遲交屋利息433,550元賠 償，乃屬合理金額。 　㈣民法第227條之2第1項關於情事變更原則之規定，旨在規範契 約成立後，有訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁 量以公平分配契约當事人間之風險及不可預見之損失，故以 有非契約成立當時所得預料之情事變更為其要件之一。本件 被告所抗辯因新冠疫情之影響致其遲延取得使用執照部分並 無理由，已如上述，是被告以系爭工程期間發生新冠疫情為 由主張情事變更原則，請求原告減少遲延利息之金額，即無 理由。 　㈤系爭房屋出售面積為60.42坪，登記面積為60.97坪，然兩造 於點交系爭房地時，被告已無異議將超過系爭預售買賣契約 記載之系爭房屋面積0.55坪部分贈與原告，並完成交屋手續 ，且系爭預售買賣契約第5條第2項約定，面積誤差之找補金 額「無息於交屋時結算」，是系爭房屋既已完成交屋手續， 可證找補金額當時已確認並結算完畢，被告斯時再以其對原 告有系爭房地面積誤差價款之找補債權100,601元為由，主 張與原告請求之遲延利息相互抵銷，顯無理由。此外，原告 並無與被告有另簽訂任何交屋時之協議，益證被告提出贈與 坪數之追討款項，無正當性與合法性。 　㈥並聲明：被告應給付原告433,550元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告辯稱： 　㈠被告興建「聯上海棠」大樓期間之108年年底起，因新冠病毒 疫情肆虐全球，全球多處封城，致原物料運輸不易、商品生 產製造之期程遲延，全球供應鏈因而大亂，此乃眾所週知之 事實；而工務局為因應疫情，以行政命令規定自99年12月25 日至111年12月31日期間已領得臺南市建築執照之建築案者 ，增加其建築施工期限2年，且無須另行申請，可知主管機 關認為建造業受疫情及產業缺工影響之期間為2年，雖工務 局僅規定建造執照之建築期限增加2年，惟使用執照係在建 築完工後才能申請，則取得使用執照之約定期限，自隨建造 執照之建築期限向後延期2年。本件「聯上海棠」大樓於104 年間領得建築執照，符合上開行政命令所示建築期限增加2 年之規定，故被告僅須於113年12月31日前（原約定111年12 月31日延長2年）取得使用執照即未違反系爭預售買賣契約 之約定，而被告既已於112年10月17日取得系爭房屋之使用 執照，則被告並未違反系爭預售買賣契約關於使用執照取得 期限之約定，自不負遲延責任。 　㈡又新冠疫情係屬天災，與系爭預售買賣契約第12條第1項第1 款之「天災」概念相符，屬不可抗力之因素，而依公共工程 委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函之內容， 第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止為69天，延 長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自110年7月27日至1 12年4月30日止為643天，延長工期以0.15天計，共96天，合 計影響施工期間為131天；另因政府對於疫情採取高度強制 管制之通報確診、強制隔離等防疫措施，致系爭房屋之完工 受到政府管制而推遲，符合系爭預售買賣契約第12條第1項 第2款「政府法令變更」之事由。且108年11月21日新冠疫情 開始前，被告實際施工進度比預定進度遲延85日，自從疫情 發生後，遲延日數始迅速增加，導致大樓實際完工時已較預 定進度遲延307日，最終遲延290日才取得使用執照。從而， 系爭房屋於112年10月17日始取得使用執照顯係因發生新冠 病毒疫情之不可抗力天災、不可歸責於被告所致之政府法令 變更等因素所導致，甚至系爭房屋所屬大樓興建期間共有67 2位廠商人員確診，是被告自得依系爭預售買賣契約第12條 第1項但書之約定順延取得系爭房屋使用執照之期限。 　㈢本件「聯上海棠」大樓工程自107年1月1日開工至112年10月1 7日取得使用執照期間，臺南市政府曾因颱風侵襲，發布停 止上班上課4日；當日雨量達50毫米以上130毫米以下之日數 為53日；當日雨量達130毫米以上之日數則為9日，合計展延 工期應為71天【53+（9×2）】，依臺南市政府及所屬各機關 學校辦理營繕工程工期核算注意事項第5點第3款第6目「本 府發布臺南市之停止上班日，不計工作天」、第5點第4款第 1目、第2目「24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1 小時雨量達15毫米以上，工期展延1天、24小時累積雨量達1 30毫米以上，當日及隔天工期展延2天」之規定，系爭房屋 之建築工期應予展延。另系爭房屋所屬大樓之消防圖說雖於 開工前經臺南市政府消防局（下稱消防局）審核通過，惟消 防局嗣以系爭房屋所屬大樓之消防圖說與法規不符為由要求 被告修改，致被告無法按圖施作並延誤工期60日，加上系爭 房屋所屬大樓之承購戶中，有173戶申請客戶變更設計，其 中139戶涉及水、電管線、隔間位置變動，致被告需變更系 爭房屋所屬大樓之設計，以每戶客戶變更設計影響工期為0. 5日計算，共計影響工期70日，均非可歸責於被告事由所致 ，亦應展延系爭房屋之建築工期。　 　㈣系爭預售買賣契約之簽立日期，早於新冠病毒疫情之發生， 對比92年間發生之SARS病毒疫情，持續期間僅約1年，主要 疫區並遍及全國，實務上已多肯認SARS病毒疫情之發生，屬 契約成立後非當時所得預料之情事變更，遑論新冠病毒疫情 不僅遍及全國，且持續將近4年之久，影響層面之廣，當非 系爭契約簽立當時得以先前經驗所能預料，是如仍認取得系 爭房屋使用執照之期限為系爭預售買賣契約第12條第1項所 約定之111年12月31日，對於被告顯失公平，被告自得主張 依民法第227條之2第1項規定，減少被告應給付之遲延利息 金額；另系爭預售買賣契約第12條第2項之性質屬損害賠償 預定總額違約金，衡酌原告係以每坪205,000元之單價購買 系爭房地（面積60.42坪），而113年系爭房屋所坐落大樓之 實價登錄價格平均為每坪305,000元，原告並無損害，反而 受有6,042,000元之利益，原告猶請求433,550元遲延利息要 實過高，應依民法第252條之規定酌減為0元。 　㈤系爭房屋出售面積為60.42坪、登記面積為60.97坪，且被告 並未口頭向原告承諾將超過系爭預售買賣契約記載之系爭房 屋面積部分贈與原告，是依系爭預售買賣契約第5條第2項約 定，原告應找補被告100,601元，故被告主張將原告應找補 被告之金額與原告請求之金額（原告截至被告取得使用執照 之112年10月17日止已給付之買賣價金金額為297萬元，原告 依299萬元計算遲延利息有錯誤之情）相互抵銷。至系爭預 售買賣契約第5條第2項雖約定面積誤差之找補，無息於交屋 時結清，且被告於交屋時固未與原告計算面積誤差之找補， 惟被告並未拋棄該請求權，是被告仍得主張抵銷抗辯。 　㈥並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠原告於108年9月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000地號 土地及其上同段1971建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路000號 22樓之1建物（即系爭房地），雙方並簽訂土地房屋預售買 賣契約書（系爭預售屋之出售面積共計為60.42坪）。 　㈡系爭預售屋之登記總面積為60.97坪。 　㈢系爭預售買賣契約書之條款各約定如下： 　　⒈第12條開工及取得使用執照期限，約定：「一、本預售屋 之建築工程應在107年1月1日之前開工，111年12月31日之 前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並 取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災 地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間 。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時 ，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使 用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算 遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執 照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理。」 　　⒉第5條房地面積誤差及其價款找補，第2項約定：「依第3條 計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差， 其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分買方只找補百 分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積 誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分 價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積 ），無息於交屋時結算。」 　㈣系爭預售屋於112年10月17日取得使用執照，延遲290天。 　㈤原告至系爭預售屋使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款297萬元。 　㈥工務局於110年1月13日以南市工管一字第1100114893號函、 於110年1月13日以南市工管一字第1090461286A號令、於110 年6月18日以南市工管一字第1100684845號令、於111年7月2 5日以南市工管一字第1110785586號令，允許99年12月25日 至111年12月31日期間已領得該市建築執照之建築案者，增 加其建築施工期限2年，且無須另行申請。 　㈦109年1月21日新冠肺炎於我國境內爆發（中央流行疫情指揮 中心該日宣布臺灣確診首例境外移入個案），臺南市疫情警 戒第三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日 ；非第三級期間自110年7月27日起至112年4月30日止，合計 643天（110年5月19日中央流行疫情指揮中心將新冠肺炎第 三級警戒範圍擴大至全國，110年7月23日中央流行疫情指揮 中心宣布全國三級警戒於110年7月27日起調降至二級警戒） 。 　㈧被告於系爭預售屋施工期間，遇有颱風宣布停止上班4天、下 雨71天。 四、兩造之爭執事項： 　㈠原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12條第1項約定請求被告 給付遲延利息433,550元（299萬元×290天×5/10000）及自起 訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？ 　　⒈除108年8月24日颱風假1日（推定致不能施工）外，被告並 未舉證證明系爭建物有因不可抗力或非可歸責之事由致不 能施工： 　　　⑴系爭預售買賣契約書第12條之約定，本件系爭預售屋取 得使用執照既已逾期，則除非被告舉證證明有前開約定 所謂得順延期間之情事發生，否則被告取得使用執照即 屬逾期無訛。 　　　⑵被告雖抗辯系爭不動產於施工期間，因遇有新冠疫情影 響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消防 圖審延誤60天、客變延誤70天（合計336天）等不可抗 力之事由，致無法施工而停工云云，惟為原告所否認， 則被告自應就此有利於己之事實負舉證之責。 　　　⑶依系爭預售買賣契約書第12條之約定，若因天災地變等 不可抗力之事由，致賣方不能施工者，得順延其期間， 是被告自應就「有不可抗力之事由」及「致不能施工」 之要件為舉證，然兩造雖不爭執「於系爭房屋施工期間 ，遇有下雨71天」之不可抗力事由，惟被告並未就該事 由「致不能施工」為舉證（被告雖提出施工日誌光碟及 自製之「工期比較表」為證，然為原告所否認），是被 告抗辯因有不可抗力之事由而應順延期間，自不可採。 至被告辯稱依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工 程工期核算注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項第1 、2款規定，颱風天4天與雨天71天均應順延工期乙節， 惟系爭注意事項係臺南市政府為統一辦理該府及所屬各 機關學校營繕工程之工期核算，特訂之注意事項，僅對 該府及所屬各機關學校發生效力，尚無從拘束私人契約 ，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即得展延本件工程 一定比例之工期，仍應由被告就下雨致不能施工之事實 為舉證，惟被告既未能就系爭工程於遇下雨事由有「致 不能施工」之情事，是被告抗辯應扣除下雨期日，尚難 憑採。另其中颱風天部分，依系爭契約第12條第1項本 文約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照，故 縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後 迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條 第1項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者 ，始得展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日 因颱風影響而停止上班，合於系爭契約第12條第1項但 書第1款因天災致被告不能施工，得予順延工期1日，應 屬可採，依此被告得順延至112年1月1日前完工取得使 用執照。至其餘3日颱風天，均發生於原定期限（111年 12月31日）與前揭展延期限（112年1月1日）之後，當 無展延工期可言。　 　　　⑷至被告抗辯因疫情影響而缺工、缺料等原因而使施工進 度延宕一節，因關於備妥興建建物所需材料及僱用足夠 之人力施工，乃出賣人於經營上所需具備之資材，除受 政府機關管制而無法取得外（例如經主管機關於疫情期 間徵用之衛生資材，列為管制品之類），其因市場上價 格上漲或供應缺乏而導致之缺料、缺工情事，乃屬籌資 興建建物之企業於經營上所需承擔之風險，不能轉嫁予 買方承擔，故縱使被告因缺乏資材或人工而使興建工程 延宕，亦不得作為不計算遲延日數之事由，是被告此部 分抗辯並無可採。 　　　⑸被告抗辯因疫情影響工期131天之計算方式為依系爭公共 工程委員會函，惟觀諸系爭公共工程委員會函內容，係 行政院公共工程委員會針對各機關招標及履約中之公共 工程，依該會於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各 機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊 傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式 」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關 與廠商依循辦理。是系爭公共工程委員會函之適用對象 應為「各行政機關招標及履約中之公共工程」，而未涵 蓋私法契約之建案工程，自難逕予引為系爭契約工期應 予順延之事由或作為計算依據，仍應由被告就系爭大廈 施工受到疫情之影響內容為具體主張及舉證。被告雖提 出施工日誌光碟及自製之「工期比較表」與「分包廠商 確診人員統計表」等件為證，然上開資料並無法得知被 告所述疫情缺工缺料對其工期之影響為何，而確診人員 統計表僅有各分包廠商之人數統計資料，並無各人員具 體確診日期及請假期間，被告亦未曾因施工人員確診而 遭行政機關強制停工，尚難使本院形成被告因疫情缺工 、缺料過多而影響其工期達131天之心證。另就建造執 照有效期限經建築主管機關准予展延部分，因行政機關 之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般 私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，故 系爭建案之建造執照縱使經建管機關准予展延期限，對 於本件兩造於契約內約定之履行期亦無影響，附此敘明 。 　　　⑹被告另辯稱因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭 大廈消防圖說，施工延誤60天，於112年10月3日始取得 消防核可函，應順延工期60天云云；然因被告就此並未 提出相應之佐證，其述是否為真已有疑問；再即便確有 消防局要求變更消防圖說之事，被告興建工程本應確保 各項圖說合於法規，並取得相應主管機關之核可，以利 完工，則其遲至112年10月3日始取得消防核可函，仍應 屬可歸責於被告之事由，不得據此主張順延工期。　 　　　⑺被告又辯稱因系爭大廈承購戶有173戶申請客變，共計影 響工期70日乙節，雖據提出客戶變更資料表為憑；但本 件原告並未申請客變，且觀諸系爭契約第13條關於建築 設計變更之處理約定可知，買方申請變更設計應經賣方 同意，故是否提供客變服務，被告有權決定，被告既同 意買方客變，自應通盤考量客變可能影響施工之工期， 再約定完工期限，要無定好完工期限後，再要求全體買 方承擔部分買方客變之不利益之理。是本件被告縱有因 其他承購戶客變影響工期70天，亦屬可歸責於被告之事 由，不得據此主張順延工期。 　　⒉綜上，被告雖抗辯系爭預售屋於施工期間，因遇有新冠疫 情影響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消 防圖審延誤60天、客變延誤70天等不可抗力或其他不可歸 責於被告之事由，致無法施工而停工而應順延工期云云， 經本院逐項審酌後，認其中僅108年8月24日颱風假1日得 予順延工期（推定致不能施工），其餘尚難認可採。是以 ，原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12條第1項約定請 求被告給付遲延利息429,165元（297萬元×289×5/10000） 部分，為有理由。 　㈡被告以系爭違約金約定之數額過高，請求法院酌減數額，為 無理由： 　　⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定 有明文。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49 年台上字第807號判決意旨參照）。另應依違約金係屬於 懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若為後 者，應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高 法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。又違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度 台上字第909號判決意旨參照）。 　　⒉查系爭契約第12條2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾 1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 原告，其性質應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延 給付之損害賠償總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約 係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條 款後予原告即一般消費者簽署之契約，被告身為社會經濟 及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違 約金條款拘束。又本件違約金以「每逾1日按已繳房地價 款依萬分之5」之方式計算，與內政部公布之預售屋買賣 定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定，係經主 管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者 與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之 安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機關 所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。至 被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙節，原告並 未出售系爭房地，無從自市場漲幅中實現任何收益，被告 依其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益，純屬假設 ，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之違約事實 ，更非違約金是否過高之衡酌要素。況被告復未舉證約定 之違約金過高而顯失公平，則其事後翻異指摘系爭契約約 定之違約金過高，要求酌減，洵屬無據。 　㈢被告以系爭工程期間發生新冠疫情為由主張情事變更原則， 請求原告減少遲延利息之金額，亦無理由：按契約成立後， 情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者， 當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為 民法第227條之2第1項所定，旨在規範契約成立後，有訂約 當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約 當事人間之風險及不可預見之損失，故以有非契約成立當時 所得預料之情事變更為其要件之一。查被告所抗辯因新冠疫 情之影響致其遲延取得使用執照部分，並無理由，已如上述 ，則被告復以疫情之情事變更為據請求減少其違約給付，實 難認可採。 　㈣被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為60.42坪、登記總面 積為60.97坪，原告應找補100,601元為由，主張依系爭預售 買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款找補債 權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷，為無理由： 　　⒈按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付 種類相同並均屆清償期者為要件。故如非當事人雙方互負 債務之情狀下，即非屬抵銷適狀。且依民事訴訟法第277 條規定意旨，為抵銷抗辯之債務人應舉證證明其抵銷之主 動債權存在，否則即無主張抵銷之餘地。 　　⒉被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為60.42坪、登記總 面積為60.97坪，原告應找補100,601元為由，主張依系爭 預售買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款 找補債權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷云云，既為 原告所否認，即應由被告就該抵銷債權之存在負舉證之責 。查系爭房屋實際登記面積較出售面積多乙情，雖為兩造 所不爭執，然依系爭契約第5條第2項約定，兩造就面積誤 差之找補金額應「無息於交屋時結算」，可認兩造依約應 於交屋時，結算原告就溢出面積應給付被告之數額為何且 不計息，而被告並未舉證兩造於交屋時已達成原告應找補 數額之結算（被告雖提出計算表乙紙為證，然原告否認有 收受），自難認原告對被告負有何給付找補數額之債務， 故被告所提抵銷抗辯並無可採。 五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給 付429,165元（297萬元×289×5/10000），及自起訴狀繕本送 達翌日即113年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。 六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告得假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　洪碧雀 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政良

2025-02-26

TNEV-113-南簡-720-20250226-2

南簡
臺南簡易庭

給付遲延利息

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第977號 原 告 鄭微娟 被 告 聯上實業股份有限公司 法定代理人 蘇永義 訴訟代理人 柯尊仁律師 上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院臺南簡易庭於民國 114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣264,002元，及自民國113年5月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠原告於民國108年11月21日向被告購買坐落臺南市○○區○○段00 0地號土地及其上興建中「聯上海棠」建案即門牌號碼臺南 市○○區○○○路000號25樓之6之房屋（下合稱系爭房地），雙 方並於同日簽訂土地/房屋預定買賣契約書（下稱系爭預售 買賣契約），惟依系爭預售買賣契約第12條第1項本文之約 定，被告應於111年12月31日前取得系爭房屋之使用執照， 詎被告遲至112年10月17日始取得使用執照，已較系爭預售 買賣契約約定之期限延遲290日，且無系爭預售買賣契約第1 2條第1項但書各款所列不可抗力或非可歸責於被告之事由致 不能施工，故被告應依系爭預售買賣契約第12條第2項約定 ，按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算每日遲延利息予 原告。又原告至使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款為新臺幣（下同）1,848,000元，是被告應給付原 告遲延利息267,960元（計算式：1,848,000元×290天×5/100 00；嗣原嗣對被告抗辯已繳納房地價款為1,827,000元乙情 不爭執），爰依系爭預售買賣契約第12條第2項約定提起本 件訴訟。 　㈡被告遲延取得系爭房屋之使用執照並非係因天災（疫情）不 可抗力因素或其他不可歸責於被告之事由所致： 　　⒈被告是否因新冠肺炎疫情影響致缺工料、確診人數達672人 等不可歸責於被告之因素，嚴重影響系爭大樓施工，而無 須負擔遲延責任，僅提供施工日誌及工期比較表、確診人 數統計為證，並未舉證其已無從取得其他同等級、規格建 材之物料缺乏、每位確診人員之具體確診日期與期間，而 有不能施工或不可歸責之情形，且被告自108年新冠肺炎 疫情開始前即已遲延85日，迄至112年10月17日疫情趨緩 仍未見遲延改善，足證被告有無新冠肺炎疫情，皆有遲延 拖工之情形。況依經驗法則及論理法則，被告於與原告簽 立系爭預售買賣契約及施工前即應審慎考量、評估工程風 險，並應依據風險預估工期，無因新冠肺炎疫情之發生， 即將風險轉嫁由原告承擔之理，是以，缺工缺料等問題係 被告自己商業之評估判斷，本就是可歸責於被告之原因， 不得將此風險轉嫁予消費者即原告承擔。至臺南市政府工 務局（下稱工務局）所發布展延建築期限之行政命令，僅 係行政機關考量疫情影響而予建築施工者之適應寬限期， 屬行政管理措施，並無變更私法上權利義務之效力，亦不 影響邊私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務 ，故被告自不得執主管機關准予展延工期為由，主張毋庸 負遲延責任。 　　⒉行政院公共工程委員會（下稱公共工程委員會）110年6月1 8日工程管字第11003006531號函中就公共工程之展延天數 處理方式，非完全適用於民間建案，民間建案並非依照公 家機關之上班日施工，疫情如已趨緩或假日亦可自行依實 際狀況調整施工之進度。 　　⒊被告辯稱系爭房地於施工期間，遇有新冠疫情（131天）、 颱風（4天）、下雨（71天）、消防圖審延誤（60天）、 客變延誤（70天）等不可抗力或其他不可歸責於被告之事 由，原告之意見如下： 　　　⑴新冠疫情：依被告提出系爭建案之工期比較表顯示新冠 疫情第三級警戒期間亦有正常進場施工，足證疫情對工 程影響甚微。又依被告提供之確診人員之證據，僅顯示 確診人數統計，而無具體確診時間範圍，不僅無法證明 工期延誤之直接關聯性，亦難證明疫情對工期之實際影 響。 　　　⑵颱風4天、下雨71天：依據天然災害停止上班及上課作業 辦法第4條之附表所示，各通報權責機關停止上班上課 雨量參考基準一覽表，台南停止上班上課之雨量基準為 350毫米，惟依被告提供之證據資料，24小時之雨量全 無超過350毫米，未達停止上班上課之標準，且24小時 之累積雨量，並不代表降雨時段與上班時段重疊，因此 原告請求不應扣除被告所提之天數。況依據以往經驗， 累積降雨量大多集中於山區，而系爭房屋位於安平區， 並非山區，是被告以累積雨量作為展延工期之理由，顯 非可採。 　　　⑶消防圖審延誤60天、客變延誤70天：被告興建工程本即 應確保各項圖說合於法規，並取得政府之各項核可，以 利完工，被告於112年10月3日始取得消防核可函，本即 是可歸責於被告之事由。另被告既於系爭預售買賣契約 同意買方得為客變，則自應通盤考量客變可能會影響施 工之工期，再約定完工期限，要無定好完工期限後，再 要求全體買方承擔部分買方客變之不利益之道理，況建 築業界均已有成熟的應對方案，而被告為具備多年建築 經驗之上市建設公司，於系爭房屋所屬大樓之施工計劃 中勢必已考慮並預留一定緩衝時間，並考量全部戶數的 客戶變更設計時程，以應對突發狀況，是被告縱有因其 他承購戶客變影響工期70天，亦屬可歸貴於被告之事由 ，不得據此主張順延工期。 　㈢若本院認原告請求遲延利息之性質為違約金，則因被告遲延 交屋，致原告已受有租金收入297,000元（每月租金33,000 元×9個月）之損害，故原告認系爭違約金並無酌減之必要， 且基於契約自由、私法自治之原則，雙方於訂約時既已盱衡 自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程 度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主之原則， 當事人均應同受該違約金約定之拘束，始符契約約定之本旨 。 　㈣系爭房屋出售面積為42.51坪，登記面積為43.22坪，然兩造 於點交系爭房地時，被告已口頭承諾將超過系爭預售買賣契 約記載之系爭房屋面積0.71坪部分贈與原告，並簽名確認完 成交屋手續，且系爭預售買賣契約第5條第2項約定，面積誤 差之找補金額「無息於交屋時結算」，是系爭房屋既已完成 交屋手續，可證找補金額當時已確認並結算完畢，依民法第 408條規定被告不得撤銷贈與並反悔追討，被告斯時再以其 對原告有系爭房地面積誤差價款之找補債權87,909元為由， 主張與原告請求之遲延利息相互抵銷，顯無理由。此外，原 告並無與被告有另簽訂任何交屋時之協議，益證被告提出贈 與坪數之追討款項，無正當性與合法性。 　㈤依據當前「聯上海棠」建案三房租金行情為每月33,000元， 因被告遲延交屋，致原告損失約9個月之租金收入達297,000 元，此損失係因被告遲延交屋所直接產生，屬於原告實際經 濟損害，且原告並未出售系爭房地，是被告抗辯原告受有「 利益」，純屬假設，被告所辯顯屬無據，原告僅請求系爭預 售買賣契約所明定之延遲交屋利息，乃屬合理金額。 　㈥並聲明：被告應給付原告267,960元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告辯稱： 　㈠被告興建「聯上海棠」大樓期間之108年年底起，因新冠病毒 疫情肆虐全球，全球多處封城，致原物料運輸不易、商品生 產製造之期程遲延，全球供應鏈因而大亂，此乃眾所週知之 事實；而工務局為因應疫情，以行政命令規定自99年12月25 日至111年12月31日期間已領得臺南市建築執照之建築案者 ，增加其建築施工期限2年，且無須另行申請，可知主管機 關認為建造業受疫情及產業缺工影響之期間為2年，雖工務 局僅規定建造執照之建築期限增加2年，惟使用執照係在建 築完工後才能申請，則取得使用執照之約定期限，自隨建造 執照之建築期限向後延期2年。本件「聯上海棠」大樓於104 年間領得建築執照，符合上開行政命令所示建築期限增加2 年之規定，故被告僅須於113年12月31日前（原約定111年12 月31日延長2年）取得使用執照即未違反系爭預售買賣契約 之約定，而被告既已於112年10月17日取得系爭房屋之使用 執照，則被告並未違反系爭預售買賣契約關於使用執照取得 期限之約定，自不負遲延責任。 　㈡又新冠疫情係屬天災，與系爭預售買賣契約第12條第1項第1 款之「天災」概念相符，屬不可抗力之因素，而依公共工程 委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函之內容， 第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止為69天，延 長工期以0.5計，共35天，非第三級警戒自110年7月27日至1 12年4月30日止為643天，延長工期以0.15天計，共96天，合 計影響施工期間為131天；另因政府對於疫情採取高度強制 管制之通報確診、強制隔離等防疫措施，致系爭房屋之完工 受到政府管制而推遲，符合系爭預售買賣契約第12條第1項 第2款「政府法令變更」之事由。且108年11月21日新冠疫情 開始前，被告實際施工進度比預定進度遲延85日，自從疫情 發生後，遲延日數始迅速增加，導致大樓實際完工時已較預 定進度遲延307日，最終遲延290日才取得使用執照。從而， 系爭房屋於112年10月17日始取得使用執照顯係因發生新冠 病毒疫情之不可抗力天災、不可歸責於被告所致之政府法令 變更等因素所導致，甚至系爭房屋所屬大樓興建期間共有67 2位廠商人員確診，是被告自得依系爭預售買賣契約第12條 第1項但書之約定順延取得系爭房屋使用執照之期限。 　㈢本件「聯上海棠」大樓工程自107年1月1日開工至112年10月1 7日取得使用執照期間，臺南市政府曾因颱風侵襲，發布停 止上班上課4日；當日雨量達50毫米以上130毫米以下之日數 為53日；當日雨量達130毫米以上之日數則為9日，合計展延 工期應為71天，依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工 程工期核算注意事項第5點第3款第6目「本府發布臺南市之 停止上班日，不計工作天」、第5點第4款第1目、第2目「24 小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時雨量達15毫 米以上，工期展延1天、24小時累積雨量達130毫米以上，當 日及隔天工期展延2天」之規定，系爭房屋之建築工期應予 展延。另系爭房屋所屬大樓之消防圖說雖於開工前經臺南市 政府消防局（下稱消防局）審核通過，惟消防局嗣以系爭房 屋所屬大樓之消防圖說與法規不符為由要求被告修改，致被 告無法按圖施作並延誤工期60日，加上系爭房屋所屬大樓之 承購戶中，有173戶申請客戶變更設計，其中139戶涉及水、 電管線、隔間位置變動，致被告需變更系爭房屋所屬大樓之 設計，以每戶客戶變更設計影響工期為0.5日計算，共計影 響工期70日，均非可歸責於被告事由所致，亦應展延系爭房 屋之建築工期。　 　㈣系爭預售買賣契約之簽立日期，早於新冠病毒疫情之發生， 對比92年間發生之SARS病毒疫情，持續期間僅約1年，主要 疫區並遍及全國，實務上已多肯認SARS病毒疫情之發生，屬 契約成立後非當時所得預料之情事變更，遑論新冠病毒疫情 不僅遍及全國，且持續將近4年之久，影響層面之廣，當非 系爭契約簽立當時得以先前經驗所能預料，是如仍認取得系 爭房屋使用執照之期限為系爭預售買賣契約第12條第1項所 約定之111年12月31日，對於被告顯失公平，被告自得主張 依民法第227條之2第1項規定，減少被告應給付之遲延利息 金額；另系爭預售買賣契約第12條第2項之性質屬損害賠償 預定總額違約金，衡酌原告係以每坪184,000元之單價購買 系爭房地（面積42.51坪），而113年系爭房屋所坐落大樓之 實價登錄價格平均為每坪305,000元，原告並無損害，反而 受有5,143,710元之利益，原告猶請求264,915元遲延利息要 實過高，應依民法第252條之規定酌減為0元。 　㈤系爭房屋出售面積為42.51坪、登記面積為43.22坪，且被告 並未口頭向原告承諾將超過系爭預售買賣契約記載之系爭房 屋面積部分贈與原告，是依系爭預售買賣契約第5條第2項約 定，原告應找補被告87,909元，故被告主張將原告應找補被 告之金額與原告請求之金額（原告截至被告取得使用執照之 112年10月17日止已給付之買賣價金金額為1,827,000元，原 告依1,848,000元計算遲延利息有錯誤之情）相互抵銷。至 系爭預售買賣契約第5條第2項雖約定面積誤差之找補，無息 於交屋時結清，且被告於交屋時固未與原告計算面積誤差之 找補，惟被告並未拋棄該請求權，是被告仍得主張抵銷抗辯 。 　㈥並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： 　㈠原告於108年12月13日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000地 號土地及其上同段2020建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路000 號25樓之6建物（即系爭房地），雙方並簽訂土地房屋預售 買賣契約書（系爭預售屋之出售面積共計為42.51坪）。 　㈡系爭預售屋之登記總面積為43.22坪。 　㈢系爭預售買賣契約書之條款各約定如下： 　　⒈第12條開工及取得使用執照期限，約定：「一、本預售屋 之建築工程應在107年1月1日之前開工，111年12月31日之 前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並 取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延：㈠因天災 地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間 。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時 ，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使 用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算 遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執 照，視同賣方違約，雙方同意依違約處罰規定處理。」 　　⒉第5條房地面積誤差及其價款找補，第2項約定：「依第3條 計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差， 其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分買方只找補百 分之2為限（至多找補不超過百分之2），且雙方同意面積 誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分 價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積 ），無息於交屋時結算。」 　㈣系爭預售屋於112年10月17日取得使用執照，延遲290天。 　㈤原告至系爭預售屋使用執照取得日112年10月17日止，已繳納 房地價款1,827,000元。 　㈥工務局於110年1月13日以南市工管一字第1100114893號函、 於110年1月13日以南市工管一字第1090461286A號令、於110 年6月18日以南市工管一字第1100684845號令、於111年7月2 5日以南市工管一字第1110785586號令，允許99年12月25日 至111年12月31日期間已領得該市建築執照之建築案者，增 加其建築施工期限2年，且無須另行申請。 　㈦109年1月21日新冠肺炎於我國境內爆發（中央流行疫情指揮 中心該日宣布臺灣確診首例境外移入個案），臺南市疫情警 戒第三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日 ；非第三級期間自110年7月27日起至112年4月30日止，合計 643天（110年5月19日中央流行疫情指揮中心將新冠肺炎第 三級警戒範圍擴大至全國，110年7月23日中央流行疫情指揮 中心宣布全國三級警戒於110年7月27日起調降至二級警戒） 。 　㈧被告於系爭預售屋施工期間，遇有颱風宣布停止上班4天、下 雨71天。 四、本院得心證之理由： 　㈠原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12條第1項約定請求被 　　告給付遲延利息267,960元（1,848,000元×290天×5/10000） 　　及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百 　　分之5計算之利息，有無理由？ 　　⒈除108年8月24日颱風假1日（推定致不能施工）外，被告並 未舉證證明系爭建物有因不可抗力或非可歸責之事由致不 能施工： 　　　⑴系爭預售買賣契約書第12條之約定，本件系爭預售屋取 得使用執照既已逾期，則除非被告舉證證明有前開約定 所謂得順延期間之情事發生，否則被告取得使用執照即 屬逾期無訛。 　　　⑵被告雖抗辯系爭不動產於施工期間，因遇有新冠疫情影 響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消防 圖審延誤60天、客變延誤70天等不可抗力之事由，致無 法施工而停工云云，惟為原告所否認，則被告自應就此 有利於己之事實負舉證之責。 　　　⑶依系爭預售買賣契約書第12條之約定，若因天災地變等 不可抗力之事由，致賣方不能施工者，得順延其期間， 是被告自應就「有不可抗力之事由」及「致不能施工」 之要件為舉證，然兩造雖不爭執「於系爭房屋施工期間 ，遇有下雨71天」之不可抗力事由，惟被告並未就該事 由「致不能施工」為舉證（被告雖提出施工日誌光碟及 自製之「工期比較表」為證，然為原告所否認），是被 告抗辯因有不可抗力之事由而應順延期間，自不可採。 至被告辯稱依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工 程工期核算注意事項第5條第1項第3款第6目、第2項第1 、2款規定，颱風天4天與雨天71天均應順延工期乙節， 惟系爭注意事項係臺南市政府為統一辦理該府及所屬各 機關學校營繕工程之工期核算，特訂之注意事項，僅對 該府及所屬各機關學校發生效力，尚無從拘束私人契約 ，自難謂雨量達系爭注意事項之標準即得展延本件工程 一定比例之工期，仍應由被告就下雨致不能施工之事實 為舉證，惟被告既未能就系爭工程於遇下雨事由有「致 不能施工」之情事，是被告抗辯應扣除下雨期日，尚難 憑採。另其中颱風天部分，依系爭契約第12條第1項本 文約定，被告應於111年12月31日前取得使用執照，故 縱使被告得主張展延工期，亦僅以107年1月1日開工後 迄111年12月31日止之期間所發生合於系爭契約第12條 第1項但書事由者，或於展延之工期又發生前開事由者 ，始得展延或再度展延，故被告抗辯108年8月24日該日 因颱風影響而停止上班，合於系爭契約第12條第1項但 書第1款因天災致被告不能施工，得予順延工期1日，應 屬可採，依此被告得順延至112年1月1日前完工取得使 用執照。至其餘3日颱風天，均發生於原定期限（111年 12月31日）與前揭展延期限（112年1月1日）之後，當 無展延工期可言。　 　　　⑷被告抗辯因疫情影響而缺工、缺料等原因而使施工進度 延宕一節，因關於備妥興建建物所需材料及僱用足夠之 人力施工，乃出賣人於經營上所需具備之資材，除受政 府機關管制而無法取得外（例如經主管機關於疫情期間 徵用之衛生資材，列為管制品之類），其因市場上價格 上漲或供應缺乏而導致之缺料、缺工情事，乃屬籌資興 建建物之企業於經營上所需承擔之風險，不能轉嫁予買 方承擔，故縱使被告因缺乏資材或人工而使興建工程延 宕，亦不得作為不計算遲延日數之事由，是被告此部分 抗辯並無可採。 　　　⑸被告抗辯因疫情影響工期131天之計算方式為依系爭公共 工程委員會函，惟觀諸系爭公共工程委員會函內容，係 行政院公共工程委員會針對各機關招標及履約中之公共 工程，依該會於110年6月16日召開之研商會議，洽詢各 機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴重特殊 傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式 」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關 與廠商依循辦理。是系爭公共工程委員會函之適用對象 應為「各行政機關招標及履約中之公共工程」，而未涵 蓋私法契約之建案工程，自難逕予引為系爭契約工期應 予順延之事由或作為計算依據，仍應由被告就系爭大廈 施工受到疫情之影響內容為具體主張及舉證。被告雖提 出施工日誌光碟及自製之「工期比較表」與「分包廠商 確診人員統計表」等件為證，然上開資料並無法得知被 告所述疫情缺工缺料對其工期之影響為何，而確診人員 統計表僅有各分包廠商之人數統計資料，並無各人員具 體確診日期及請假期間，被告亦未曾因施工人員確診而 遭行政機關強制停工，尚難使本院形成被告因疫情缺工 、缺料過多而影響其工期達131天之心證。另就建造執 照有效期限經建築主管機關准予展延部分，因行政機關 之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般 私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，故 系爭建案之建造執照縱使經建管機關准予展延期限，對 於本件兩造於契約內約定之履行期亦無影響，附此敘明 。 　　　⑹被告另辯稱因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭 大廈消防圖說，施工延誤60天，於112年10月3日始取得 消防核可函，應順延工期60天云云；然因被告就此並未 提出相應之佐證，其述是否為真已有疑問；再即便確有 消防局要求變更消防圖說之事，被告興建工程本應確保 各項圖說合於法規，並取得相應主管機關之核可，以利 完工，則其遲至112年10月3日始取得消防核可函，仍應 屬可歸責於被告之事由，被告自不得據此主張順延工期 。 　　　⑺被告又辯稱因系爭大廈承購戶有173戶申請客變，共計影 響工期70日乙節，雖提出客戶變更資料表為憑；但觀諸 系爭契約第13條關於建築設計變更之處理約定可知，買 方申請變更設計應經賣方同意，故是否提供客變服務， 被告有權決定，被告既同意買方客變，自應通盤考量客 變可能影響施工之工期，再約定完工期限，要無定好完 工期限後，再要求全體買方承擔部分買方客變之不利益 之理。是本件被告縱有因承購戶客變影響工期70天，亦 屬可歸責於被告之事由，不得據此主張順延工期。 　　⒉綜上，被告雖抗辯系爭預售屋於施工期間，因遇有新冠疫 情影響工期131天、颱風宣布停止上班4天、下雨71天、消 防圖審延誤60天、客變延誤70天（合計336天）等不可抗 力或其他不可歸責於被告之事由，致無法施工而停工而應 順延工期云云，經本院逐項審酌後，認其中僅108年8月24 日颱風假1日得予順延工期（推定致不能施工），其餘尚 難認可採。是以，原告主張依系爭預售屋買賣契約書第12 條第1項約定請求被告給付遲延利息264,002元（1,827,00 0元×289×5/10000）部分，為有理由。 　㈡被告以系爭違約金約定之數額過高，請求法院酌減數額，為 無理由： 　　⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定 有明文。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49 年台上字第807號判決意旨參照）。另應依違約金係屬於 懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若為後 者，應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高 法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。又違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度 台上字第909號判決意旨參照）。 　　⒉查系爭契約第12條2項約定如被告逾期取得使用執照，每逾 1日應按原告已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予 原告，其性質應屬民法第250條第2項後段規定之「因遲延 給付之損害賠償總額預定性違約金」。本院審酌系爭契約 係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延責任之條 款後予原告即一般消費者簽署之契約，被告身為社會經濟 及履約能力較強之一方，其違約自應受其所自行擬定之違 約金條款拘束。又本件違約金以「每逾1日按已繳房地價 款依萬分之5」之方式計算，與內政部公布之預售屋買賣 定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定，係經主 管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者 與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之 安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機關 所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。至 被告所辯原告亦受有系爭房地市場漲價利益乙節，原告並 未出售系爭房地，無從自市場漲幅中實現任何收益，被告 依其他房屋實價登錄之結果主張原告受有利益，純屬假設 ，且並無解於被告逾期289日始取得使用執照之違約事實 ，更非違約金是否過高之衡酌要素。而被告復未舉證約定 之違約金過高而顯失公平，則其事後指摘系爭契約約定之 違約金過高，要求酌減，洵屬無據。 　㈢被告以系爭工程期間發生新冠疫情為由主張情事變更原則， 請求原告減少遲延利息之金額，亦無理由：按契約成立後， 情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者， 當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為 民法第227條之2第1項所定，旨在規範契約成立後，有訂約 當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約 當事人間之風險及不可預見之損失，故以有非契約成立當時 所得預料之情事變更為其要件之一。查被告所抗辯因新冠疫 情之影響致其遲延取得使用執照部分，並無理由，已如上述 ，則被告復以疫情之情事變更為據請求減少其違約給付，亦 難認可採。 　㈣被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為42.51坪、登記總面 積為43.22坪，原告應找補87,909元為由，主張依系爭預售 買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款找補債 權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷，為無理由： 　　⒈按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付 種類相同並均屆清償期者為要件。故如非當事人雙方互負 債務之情狀下，即非屬抵銷適狀。且依民事訴訟法第277 條規定意旨，為抵銷抗辯之債務人應舉證證明其抵銷之主 動債權存在，否則即無主張抵銷之餘地。 　　⒉被告以原告所有之系爭預售屋出售面積為42.51坪、登記總 面積為43.22坪，原告應找補87,909元為由，主張依系爭 預售買賣契約第5條第2項約定對原告有房地面積誤差價款 找補債權，而與原告請求之遲延利息相互抵銷云云，既為 原告所否認，即應由被告就該抵銷債權之存在負舉證之責 。查系爭房屋實際登記面積較出售面積多乙情，雖為兩造 所不爭執，然依系爭契約第5條第2項約定，兩造就面積誤 差之找補金額應「無息於交屋時結算」，可認兩造依約應 於交屋時，結算原告就溢出面積應給付被告之數額為何且 不計息，而被告並未舉證兩造於交屋時已達成原告應找補 數額之結算（被告雖提出計算表乙紙為證，然為原告所否 認），自難認原告對被告負有何給付找補數額之債務，故 被告所提抵銷抗辯並無可採。 五、綜上所述，原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給 付264,002元（1,827,000元×289×5/10000）部分，及自起訴 狀繕本送達翌日即113年5月24日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，則無理由，應予駁回。 六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定， 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權宣告得假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　 洪碧雀 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 林政良

2025-02-26

TNEV-113-南簡-977-20250226-2

簡上
臺灣臺北地方法院

返還押金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第21號 上 訴 人 水亞捷 訴訟代理人 陳忠儀律師 陳家祥律師 被上訴人 富睦股份有限公司 法定代理人 蔡鄭景鳳 訴訟代理人 蕭元亮律師 上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月2日本院臺北簡易庭112年度北簡字第5015號第一審判決提起 上訴，本院於114年1月7日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、本訴部分： 一、上訴人主張：兩造於民國111年10月11日簽立住宅租賃契約 書（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺 北市○○區○○街000巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋），約定租 期為111年10月25日至113年10月24日，每月租金新臺幣（下 同）3萬5,000元，上訴人並於簽約時給付押租金7萬元予被 上訴人，雙方約定被上訴人得於不損害系爭房屋結構安全下 進行室內裝修，系爭房屋損壞應由被上訴人進行修繕等情。 嗣上訴人承租系爭房屋後，進行窗戶、冷氣設備及電線電纜 更新等室內裝修工程，並更換新門鎖。被上訴人於簽約前已 同意上訴人更新冷氣、氣密窗，卻於簽約後拒絕同意上訴人 於牆壁打洞重新鋪設冷氣管線，使租賃物無法合於約定使用 收益狀態；且被上訴人遲延修繕天花板漏水，上訴人遂透過 房仲張岳梅為之，被上訴人竟擅自進入租賃物、向上訴人索 取鑰匙，危及上訴人安全及健康，事後更違法片面終止租約 ，構成不完全給付之債務不履行，且無從補正，上訴人得依 民法第423條、第424條、系爭租約第10條第2項、第17條第1 項第1、3款終止契約，依民法第227條準用第226條第1項請 求損害賠償。上訴人於112年1月11日表達終止系爭租約之意 思表示，並再以起訴狀為終止之意思表示，上訴人得依不當 得利請求返還押租金7萬元。上訴人就系爭房屋進行裝修， 因更新窗戶、冷氣架、冷氣設備支出共22萬4,500元，屬上 訴人因被上訴人違約所受之損害。又上訴人原住所因買賣過 戶予第三人買受人，故承租系爭房屋居住，然因被上訴人阻 撓上訴人更新冷氣、氣密窗致工程停擺，嗣更表示不再出租 予上訴人，致上訴人無法入住系爭房屋而繼續居住原住所， 已給付買受人遲延交屋違約金34萬元。為此起訴請求被上訴 人賠償更新冷氣、氣密窗費用22萬4,500元、無法入住損失3 4萬元，並請求返還押金7萬元，共計63萬4,500元及法定遲 延利息等語。 二、被上訴人則以：被上訴人於111年9月間已花費96餘萬元將系 爭房屋重新裝修及更新設備完成，室內為全新裝潢，被上訴 人代理人劉芳華在上訴人看屋時已告知上訴人無須再另裝修 ，且不同意上訴人為任意室內裝修，僅同意上訴人更換部分 冷氣及將內部原有鋁窗更換部分氣密窗，而上訴人更換冷氣 應循舊有管線安裝，被上訴人並未同意上訴人打洞或為其他 裝修。系爭房屋內共有4部冷氣，除1部窗型冷氣在客廳外， 其餘3部冷氣皆為分離式冷氣，分別在主臥、次臥、客房， 所有冷氣管線均為重新安裝，除客廳之窗形冷氣外，主臥冷 氣外機係安裝在前陽台鋁花格防盜窗上，次臥及客房冷氣外 機安裝在後陽台鋁花格防盜窗上，故被上訴人認為上訴人更 新冷氣要循舊有方位做，不必改管即可更新，而廚房部分因 被上訴人並未安裝冷氣，上訴人要求安裝廚房冷氣，被上訴 人才會同意可以在鋁門框上緣鑽孔，好讓外機有管線連接內 機裝廚房冷氣，安裝其餘冷氣則不能打洞。詎上訴人進駐後 ，未經被上訴人同意，擅自拆除被上訴人原有外突之鋁花格 防盜窗，任意更動管線、敲牆打洞。上訴人仍可以其他方式 進行冷氣管線之安裝，或循被上訴人原有管線處理，上訴人 捨此不為並停工，甚至未將氣密窗安裝完成，致系爭房屋由 合於使用收益之狀態變成無氣密窗，任由風吹雨打日曬，均 為可歸責於上訴人之事由所造成，上訴人終止租約不合法， 不得請求損害賠償及返還押租金等語，資為抗辯。 貳、反訴部分：　 一、被上訴人主張：上訴人自111年12月20日起未給付租金，經 多次催告仍未給付，被上訴人乃依系爭租約第16條第2款約 定終止租約，並以原審提出答辯㈡狀繕本之送達為終止租約 之意思表示。上訴人於112年6月13日始返還系爭房屋，上訴 人自111年12月20日起即未給付被上訴人租金，故上訴人尚 應給付被上訴人租金及相當租金之不當得利或損害賠償20萬 1,833元。又上訴人未經被上訴人之同意，將系爭房屋之鋁 花格防盜窗、原有氣密窗拆除、冷氣拆走未回復原狀、未將 頂樓水錶水管修復，且上訴人將被上訴人氣密窗及鋁花格防 盜窗拆除後，任由現場風吹日曬，被上訴人於出租時交付之 已粉刷之牆壁亦部分遭到破壞或髒污，造成被上訴人受有損 害共計25萬7,019元，依民法第184條第1項前段、第432條等 規定，上訴人應賠償被上訴人25萬7,019元。上開金額扣除 押租金7萬元後，上訴人尚應給付被上訴人38萬8,852元等語 。　　 二、上訴人則以：111年12月13日被上訴人拒絕再出租予上訴人 ，上訴人亦表達不再承租，自該時起已合意終止租約；上訴 人於111年12月13日欲交還鑰匙，被上訴人拒絕出面處理， 故自該日被上訴人拒絕收受鑰匙起，已有受領返還租賃物之 受領遲延情形，被上訴人均不得再請求租金或相當於租金之 不當得利；上訴人於更新冷氣、氣密窗之際，即將舊冷氣、 窗戶拆除、丟棄，嗣因可歸責於被上訴人事由而終止租約， 則已遭上訴人拆除、丟棄之舊冷氣、窗戶無法復原不可歸責 於上訴人，上訴人並無故意過失，被上訴人不得請求復原舊 冷氣、窗戶之費用；112年6月13日兩造共同現場點交之現況 ，並無牆面、天花板污損情形，被上訴人不得請求牆面、天 花板復原費用1萬3,000元；鋁花格防盜窗屬違建而應依法拆 除，上訴人將之拆除並未對被上訴人造成損害，被上訴人不 得請求賠償鋁花格防盜窗及加壓馬達回復費用；況上訴人為 更新窗戶而購置之新氣密窗於112年6月13日仍留存系爭房屋 內，被上訴人將該氣密窗直接施作於系爭房屋上，與系爭房 屋附合，被上訴人得依民法第816條請求被上訴人償還氣密 窗價額總計10萬1,000元，上訴人以此主張抵銷，倘尚有餘 額，上訴人再主張以押金7萬元抵銷等語，資為抗辯。　 參、原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決；就反訴部分判命上訴 人應給付被上訴人38萬4,600元，及自112年8月2日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，就 被上訴人勝訴部分，依職權分別為假執行及免為假執行之宣 告。上訴人就其本訴及反訴敗訴部分均不服，提起上訴。上 訴聲明：㈠本訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴 人63萬4,500元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。㈡反訴部分：⒈原判決不利於上訴人之部分 廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上 訴人答辯聲明：上訴駁回（本院卷第133、134頁）。 肆、兩造不爭執之事項： 　　兩造於111年10月11日簽立系爭租約，約定由上訴人向被上 訴人承租系爭房屋，租賃期間自111年10月25日起至113年10 月24日止，每月租金3萬5,000元應於每月20日前支付，押租 金7萬元（原審卷一第23至37頁、第159至181頁）；上訴人 承租系爭房屋後，進行窗戶、冷氣設備等室內裝修工程後停 工。而上訴人於112年6月13日將系爭房屋點交返還被上訴人 （原審卷二第35頁），未完成施工的氣密窗留於原處（本院 卷第110至111頁)。　 伍、得心證之理由： 一、本訴部分： 　　上訴人主張承租系爭房屋後有更新冷氣、氣密窗之需求，被 上訴人已同意上訴人在系爭房屋於牆壁打洞並重新鋪設冷氣 管線，嗣被上訴人於簽約後竟拒絕同意，導致租賃物未合於 兩造所約定使用收益之狀態，構成不完全給付之債務不履行 ，上訴人依民法第424條終止租約，而上訴人受有裝修支出 之損害22萬4,500元、無法入住系爭房屋導致上訴人賣屋延 遲交屋之違約金34萬元，爰依民法第226條、227條規定請求 被上訴人賠償，及請求返還押租金7萬元等語，為為被上訴 人所否認，並以前情置辯。經查： 　㈠被上訴人是否交付合於約定使用狀態之系爭房屋？ 　⒈經查，系爭房屋於被上訴人交付上訴人前業經被上訴人重新 裝修，屋內已裝設有冷氣4部，客廳為窗型冷氣，分離式冷 氣3部分別在主臥、次臥、客房，有被上訴人提出其整修系 爭房屋之估價單、統一發票、整修完成之客廳、主臥、客房 、廚房、衛浴等現場照片可查（原審卷一第113至157頁、33 1至333頁）。則依系爭房屋出租前之現況觀之，應已符合一 般居住目的使用，上訴人主張被上訴人未交付合於約定使用 狀態之系爭房屋，已非無疑。 　⒉上訴人進行在系爭房屋牆壁打洞之修繕裝修，並未經被上訴 人同意： 　⑴依系爭租約第9條第1項約定：「承租人有室內裝修之需要， 應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建 築結構之安全」（原審卷一第27頁、第165頁)。上訴人固主 張：被上訴人於簽約前已同意上訴人更新系爭房屋之冷氣、 氣密窗，卻於簽約後拒絕同意上訴人於牆壁打洞重新鋪設冷 氣管線，使租賃物無法合於兩造約定使用收益狀態云云；此 經被上訴人否認，並辯稱僅同意可循舊管線更換部分冷氣及 將內部原有鋁窗更換部分氣密窗，並未同意上訴人可以於牆 壁打洞或為其他裝修等情；經上訴人傳喚證人即上訴人委託 之仲介張岳梅於原審證稱：系爭房屋廚房、流理台是全新的 ，塑膠地板不確定是新的舊的，馬桶應該是新的...上訴人 有說要更換冷氣設備及窗戶，9月30日有以電話代替上訴人 問被上訴人代理人劉芳華是否能自行更換冷氣及氣密窗，當 時被上訴人並未反對，沒有提及牆壁不能打洞...至於上訴 人要打洞應該是因為要裝設變頻冷氣，原本的管線走窗戶， 但是因為上訴人要裝設氣密窗，所以師父判定管線應該要走 牆壁，如果用原本的配置，就沒有隔音效果等語（原審卷一 第349至359頁）；則上訴人依原有管線即可更換冷氣，縱因 隔音需求而裝設氣密窗，而有於牆壁打洞始能通過冷氣管線 之必要，實非被上訴人所得預見，亦未經兩造於簽約前特別 於系爭契約中註明約定。則被上訴人固有同意更換冷氣、氣 密窗之情，然上訴人並未舉證被上訴人有同意上訴人以於牆 壁鑽洞之方式為之。 　⑵而證人劉芳華於原審到庭證稱：我們所認知的更換冷氣機及 氣密窗是不要動到硬體，不可以敲敲打打，不可以動到不可 移動的裝潢....後來因為要修復漏水到現場看到他們在挖洞 ，就趕快請師傅封起來，他們沒有跟我們說明就挖洞等語（ 原審卷一第361至363頁)，核與證人劉芳華於系爭房屋出租 前與上訴人之對話內容敘及：「（上訴人：水電、冷氣今天 會再去看，若是他們認為不用換管路就換...）妳可要求， 依照現在方位換，別改管了（上訴人：好）...牆壁、地面 都不可動到。以現況施作。出水口水管及地面排水管都新的 。不可便（變）更。我老闆說。防水都做好了。不可打牆， 或移動」等語相符，有證人劉芳華與上訴人間對話紀錄之截 圖可查（原審卷一第195至201頁）。至上訴人執對話紀錄中 證人劉芳華以「（上訴人：裝新冷氣怎麼可能不動到牆壁） 冷氣沒問題」等語，作為被上訴人同意鑽孔之認定（本院卷 第62頁），然證人劉芳華於該句「冷氣沒問題」後，尚補充 「是指廚房的部分」（原審卷一第203頁），核與證人劉芳 華證稱：上訴人說冷氣怎麼可能不動到牆，我說可以指的是 廚房的部份等語相符（原審卷一第364頁），是上訴人此部 分主張，核屬無據。綜上各情，應認被上訴人於系爭租約簽 立前固同意上訴人更換冷氣、氣密窗，然亦特別告知應循舊 有管線安裝，除了廚房冷氣的部分要透過鋁窗打洞引管出去 ，其餘冷氣不能打洞等情（原審卷一第93頁），並未同意上 訴人可以打洞而為裝修，堪可認定，則上訴人所為裝修行為 ，即未符上開系爭租約第9條第1項之約定。 　⒊上訴人另主張租賃期間被上訴人對於天花板漏水遲延修繕、 擅自進入租賃物、向上訴人強取鑰匙而危及上訴人安全及健 康情事等情。此業經證人張岳梅於原審證稱：上訴人告知我 來現場評估時發現廁所的天花板在滴水，所以請劉芳華處理 ，劉芳華有去找4樓的屋主，請屋主找抓漏師傅來處理。…當 時漏水師傅來現場的次數很頻繁，而且我當時懷有身孕，有 一次我需要做產檢，所以交付鑰匙請劉芳華於12月9日代為 開門，讓師傅來現場看，於12月12日請快遞跟劉芳華拿鑰匙 交還給上訴人，會請快遞是因為劉芳華請我們立刻去拿鑰匙 ...最後4樓的漏水有修好」等語（原審卷一第353頁、第358 頁），核與證人劉芳華於原審證稱協助處理修復漏水情節相 符（原審卷一第362至363頁），亦有證人劉芳華與上訴人聯 繫處理修復漏水之簡訊對話截圖可查（原審卷一第210至215 頁）。足見被上訴人確有積極處理漏水情形，且係因係前往 照看漏水修繕事宜，始由證人張岳梅將鑰匙交給證人劉芳華 保管，並非強索鑰匙，則上訴人指稱系爭房屋有危及承租人 或其同居人安全或健康之瑕疵，亦屬無據。 　⒋從而，被上訴人於系爭契約簽訂後，已於111年10月間依約交 付合於兩造所約定住宅使用收益之系爭房屋予上訴人，租賃 關係存續中系爭房屋仍保持合於約定使用收益之狀態，並無 債務不履行之情形，實係上訴人未經被上訴人同意拆除系爭 房屋原有外突之鋁花格防盜窗、更動管線、敲牆打洞等情， 應堪認定。至上訴意旨以防盜窗阻礙逃生、違反公共安全為 理由予以拆除，此屬行政機關查報拆除之問題，尚非上訴人 得逕予認定，而得做為上訴人得以未經同意逕予拆除之理由 ，此部分主張亦屬無據。 　㈡上訴人請求被上訴人返還押租金7萬元，有無理由： 　　按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨參照）。本件上訴人固主張已於112年1月11日表達 終止系爭租約之意思表示，並再以起訴狀為終止之意思表示 ，上訴人得依不當得利請求返還押租金7萬元。然查，上訴 人所交付被上訴人之押租金7萬元，因兩造間租賃關係消滅 後，上訴人尚有欠租及其他債務不履行之情（詳如後述反訴 部分二所載），已發生抵充之效力，而於抵充後，並無餘額 ，故上訴人請求被上訴人返還押租金7萬元，亦屬無據，應 予駁回。 　㈢從而，被上訴人已依約交付合於兩造所約定住宅使用收益之 租賃物即系爭房屋予上訴人，並無債務不履行之情形，上訴 人亦未舉證系爭房屋有何危及安全或健康之瑕疵，則上訴人 依民法第423條、第424條、系爭契約第10條第2項、第17條 第1項第1、3款終止契約，並依民法第227條準用第226條第1 項規定請求損害賠償，洵屬無據，是上訴人請求被上訴人賠 償其更新冷氣、氣密窗費用22萬4,500元、無法入住損失34 萬元，均無理由。另上訴人請求返還押租金7萬元，因抵充 上訴人之欠租與債務不履行部分債務，已無餘額，此部分之 請求亦不可採，應予駁回。 二、反訴部分： 　　被上訴人主張上訴人自111年12月20日起未按月給付租金， 經被上訴人催告仍未繳付，上訴人直至112年6月13日始行返 還系爭房屋，扣除押租金7萬元，上訴人尚應給付積欠租金2 0萬1,833元，另因上訴人將系爭房屋之鋁花格防盜窗、原有 氣密窗、冷氣拆除未回復原狀，導致被上訴人必須自行修復 回復原狀，受有損害共25萬7019元，扣除押租金7萬元後， 尚得向上訴人請求38萬8,852元之金額等情，為上訴人所否 認，並以前情置辯。經查： 　㈠被上訴人請求上訴人給付自111年12月25日起至112年6月13日 止之租金及相當於租金之不當得利或損害賠償部分： 　⒈按系爭租約第16條第2款約定：「租賃期間有下列情形之一者 ，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：㈡ 承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當 期限催告，仍不為支付。」（原審卷一第167頁）。經查， 上訴人自111年12月20日起未給付被上訴人租金，經被上訴 人存證信函催告仍未果，被上訴人乃依系爭租約第16條第2 款之約定終止租約，並以答辯㈡狀繕本之送達為終止租約之 意思表示之事實，已據其提出郵局存證信函、中華郵政掛號 郵件收件回執等件為證（原審卷一第253至264頁），堪認兩 造間系爭租約在答辯㈡狀繕本於112年5月11日送達上訴人時 ，已合法終止（見原審卷一第319頁）。 　⒉再查，兩造約定租賃期間自111年10月25日起至113年10月24 日止，每月租金3萬5,000元應於每月20日前支付，此經系爭 租約第2條約定明確（原審卷一第161頁）。上訴人自111年1 2月20日起未按月給付被上訴人租金，而上訴人係於112年6 月13日將系爭房屋點交返還被上訴人之事實，有現場點交單 在卷可考（原審卷二第35頁），並為兩造所不爭執，堪信屬 實。則被上訴人請求上訴人給付自111年12月25日起至系爭 租約終止日即112年5月11日止之租金，及自112年5月12日起 至112年6月13日點交返還系爭房屋止相當租金之不當得利或 損害賠償，共計19萬7,581元（計算式：35,000×5=175,000 ，112年5月25日起至112年6月24日共31日租金為3萬5,000元 ，其中112年5月25日起至112年6月13日為20日，35,000×20 日/31日=22,581，元以下4捨5入，175,000+22,581=197,581 ）之範圍內，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。 　⒊上訴人雖辯稱：兩造於111年12月13日已合意終止租約，上訴 人於111年12月13日已欲交還鑰匙，然被上訴人拒絕收受鑰 匙屬受領遲延情形（原審卷一第311頁），為被上訴人所否 認。此部分經證人張岳梅證述有於111年12月12日請快遞跟 劉芳華拿鑰匙返還給上訴人，然並未提及有何曾於111年12 月13日欲將鑰匙或系爭房屋返還被上訴人之情（原審卷一第 349至360頁）。況上訴人於111年12月23日委由律師發函被 上訴人，該函中係以未提供合於所約定使用收益租賃物為由 主張同時履行抗辯而拒絕在爭議落幕前再給付租金，未提及 其欲交還鑰匙或被上訴人有何受領遲延之情形（原審卷一第 49至50頁），是上訴人此部分所辯，亦無足取。 　㈡被上訴人主張上訴人將系爭房屋之鋁花格防盜窗、原有氣密 窗拆除、冷氣拆走、未將頂樓水錶水管修復，造成被上訴人 受有回復原狀之損害共計25萬7,019元部分： 　⒈被上訴人主張上訴人未經同意，將系爭房屋之鋁花格防盜窗 、原有氣密窗拆除、冷氣拆走未回復原狀、未將頂樓水錶水 管修復，且拆除後，任由現場風吹日曬，系爭房屋牆壁亦部 分遭到破壞或髒污等情，有現場照片可查（原審卷一第335 頁、原審卷二第41至57頁）。而兩造點交系爭房屋時亦載明 「一、冷氣剩下客臥拆下1組TECO。二、氣密窗客廳剩1推窗 無玻璃、氣密窗主臥剩1推窗無玻璃(未安裝)。三、客廳及 主臥防盜窗已拆。四、後陽台多裝一個電箱」（原審卷二第 35頁）。而被上訴人主張需回復原狀所受損損害25萬7,019 元（100,229＋3,600＋23,115＋117,075＋13,000＝257,019）等 情，業據其提出施工照片、估價單、報價單、統一發票為證 （原審卷一第285至289頁、卷二第35至57頁），堪信屬實。 則被上訴人依民法第184條第1項前段、第432條等規定，請 求上訴人賠償25萬7,019元，應予准許。 　⒉上訴人雖抗辯：上訴人為更新窗戶而購置之新氣密窗於112年 6月13日兩造現場點交時仍留存於系爭房屋內，被上訴人將 該氣密窗直接施作於系爭房屋上，與系爭房屋附合取得氣密 窗所有權，上訴人得依民法第816條請求被上訴人償還氣密 窗價額共10萬1,000元，並以此主張抵銷。然查，被上訴人 就上訴人遺留現場之客廳及主臥氣密窗因未施工完成，已委 請專業鋁窗廠商後續施作，把留下來的材料，能用就用施工 完成，仍受有損害11萬7,075元之事實，已據其提出點交時 現場照片、客廳及主臥氣密窗施工及完工照片、報價單、統 一發票等件為證（原審卷二第41至55頁），足認上訴人遷離 系爭房屋時留在現場材料，已用於回復原狀之施工後，被上 訴人仍受有該部分回復原狀費用11萬7,075元之損害，上訴 人自不得再主張償還扣除該材料之價額，此部分抵銷之抗辯 ，亦屬無據。 　⒊上訴意旨另辯以所拆卸之系爭房屋鋁格花防盜窗、加壓馬達 均屬舊物，被上訴人請求之回復費用裝設係以新品計算，則 應以耐用年限10年計算折舊僅得請求1/10等情（本院卷第68 頁）。惟按就修理材料，以新品換舊品，應予折舊方屬必要 回復原狀之費用，惟修理材料依其性質，仍有獨立與附屬之 別，若修理材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在， 或須與他物結合，方能形成功能之一部者，其更新之結果， 既無獲取額外利益之可言，此種情形下，侵權行為被害人以 新品修繕，就其價額請求賠償，自屬相當，無須予以折舊， 何況不分修理材料之屬類，一律予以折舊之作法，其上位之 價值判斷，即在告知損害賠償權利人「舊品毀損僅得以舊品 代替，請求以新品代替並不合理」，然而揆諸現今社會商業 型態，以舊品修繕之交易市場，並不存在，強求權利人以舊 品修繕乃是期待不可能，從而，權利人於未獲取超越原物使 用或交換利益之前提下，就物之附屬部分，請求以新品替代 ，其費用應屬必要，其請求應屬合理。是上訴人主張請求之 鋁窗、加壓馬達均屬舊物，應以耐用年限10年計算折舊僅得 請求1/10等情（本院卷第68頁），然上訴人並未區分此部分 材料與未予折舊之工資費用，均以1/10之部分主張折舊，已 屬無據；況被上訴人係因遭上訴人未告知逕予拆卸系爭房屋 之防盜窗等物，造成系爭房屋任由現場風吹日曬，業如前述 ，則被上訴人為回復系爭房屋整體使用效能及交易價值所需 更新材料，亦無法刻意尋找舊品代替，此部分利益衡諸一般 社會交易通念，亦已附屬逾系爭房屋而為回復整體房屋之品 質所必須，尚難認被上訴人因施工材料以新換舊而受有任何 不當利益，亦無扣除折舊額之必要。 　㈢從而，被上訴人反訴請求上訴人給付租金及相當租金之損害 賠償或不當得利19萬7,581元、損害賠償25萬7,019元，抵充 押租金7萬元後，請求上訴人給付38萬4,600元，核屬有據。 逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。 陸、綜上所述，上訴人本訴請求被上訴人給付63萬4,500元，及 自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無 理由，不應准許；被上訴人反訴請求上訴人給付被上訴人租 金及相當租金之損害賠償或不當得利19萬7,581元、損害賠 償25萬7,019元，抵充押租金7萬元後，請求上訴人給付38萬 4,600元，及自擴張反訴聲明狀繕本送達翌日即112年8月2日 起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。原審就 本訴部分為上訴人敗訴之判決；就反訴部分判命上訴人應給 付被上訴人38萬4,600元，及自112年8月2日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，就被上訴 人勝訴部分，依職權分別為假執行及免為假執行之宣告，核 無違誤。上訴意旨就此部分，仍執前詞，指摘原判決不當， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。　 柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、證據及聲請調 查證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明 。 捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　 月　　14 　日 　　　　　　　　　民事第九庭　審判長法　官　薛嘉珩 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張淑美 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林怡君 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　林昀潔

2025-02-14

TPDV-113-簡上-21-20250214-2

訴
臺灣高雄地方法院

給付違約金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第12號 原 告 林欣誼 曾威翔 共 同 訴訟代理人 洪千琪律師 蔡玉燕律師 被 告 崧揚建設股份有限公司 法定代理人 王大信 訴訟代理人 李茂增律師 複代理人 丁元迪律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國114年1月7日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告甲○○新臺幣383,539元及民國112年10月27日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、被告應給付原告乙○○新臺幣261,587元及自民國112年10月27 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔75％，餘由原告甲○○負擔14%、原告乙○○ 負擔11%。 五、本判決第一項於原告甲○○以新臺幣127,000元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣383,539元為原告甲○○預 供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項於原告乙○○以新臺幣87,000元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣261,587元為原告乙○○預供 擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判 決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞 辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2 56條、第262條第1項分別定有明文。原告起訴原以崧揚建設 股份有限公司（下稱崧揚公司）、黃柏森為被告，並聲明為 ：請求被告共同給付原告甲○○新臺幣（下同）577,154元、 原告乙○○441,675元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息。嗣又於民國112年11月21日 就被告黃柏森部分調解成立，而撤回對黃柏森之訴，原告另 數度變更聲明，最終變更聲明為： ㈠被告應給付原告甲○○48 9,788元及自民事更正聲明暨準備書⑴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告應給付原告乙○○ 355,621元及自民事更正聲明暨準備書⑴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。經核原告所為訴之 變更、追加，核與前揭規定相符，應予准許。 貳、實體事項：　　 一、原告主張： 　㈠原告甲○○部分：原告甲○○、訴外人曾怡婷（下稱曾怡婷）共 同向被告購買建案名稱崧揚學墅苑二期（下稱系爭建案）之 B2戶房屋乙戶（下稱甲屋），兩造並簽訂預售屋買賣合約（ 下稱甲屋契約），然因崧揚公司履行甲屋買賣有下列情形， 故原告甲○○、曾怡婷對崧揚公司有下列債權：⑴依甲屋契約 第10條第4項，崧揚公司應於取得使用執照後6個月內通知買 方進行交付甲屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單 利計算遲延利息予原告甲○○。然崧揚公司於111年8月19日取 得使用執照，本應於112年2月19日前交屋，惟實際通知交屋 日為112年5月10日（即實際交屋112年5月12日之前2日）遲 延共79天，故崧揚公司依甲屋契約第10條第4項約定，應給 付原告甲○○、曾怡婷之遲延利息應為363,993元【計算式：9 ,215,000（已付價金）×0.0005×79（日）=363,993】。⑵依 行政院公告之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項壹之 第21點第2項，甲屋交屋日前之房屋稅應由崧揚公司負擔， 即112年度房屋稅，就112年1月1日至112年5月11日（共131 天）之房屋稅4,019元（計算式：4,633元×131/151＝4,019元 ），應由崧揚公司負擔，惟上開房屋稅費係由原告甲○○、曾 怡婷共同繳納，自得依不當得利之法律關係，請求崧揚公司 返還4,019元。⑶依崧揚公司所提供之廣告圖說，甲屋本應設 置總長度合計共105.03公尺之滴水台，卻未設置，致原告甲 ○○、曾怡婷需支出安裝滴水台之費用106,249元【計算式： 材料費用：106×43×843=36,249，5個施工區工資：8,000×5= 40,000，吊車費用30,000元，以上金額合計106,249元(36,2 49+40,000+30,000=106,249)】。⑷行政院公告之預售屋定型 化契約應記載及不得記載事項壹之第18點第3項但書，甲屋 交屋前之買方貸款利息應由崧揚公司負擔，原告甲○○、曾怡 婷於交屋前已繳納之利息共計15,272元【計算式：12,966元 +12,939元+12,913元=38,818元，扣除土地之60％，其餘40％ 屬房屋部分即15,527元（38,818×(1-0.6)=15,272，未滿1元 部分，四捨五入）】，惟上開房屋貸款利息係由原告甲○○、 曾怡婷共同繳納，自得依不當得利之法律關係，請求崧揚公 司返還15,527元。以上原告甲○○、曾怡婷得共同請求被告給 付金額合計489,788元（計算式：363,993+4,019+106,249+1 5,527=489,788），又曾怡婷已將其對崧揚公司之債權全部 讓與原告甲○○，原告甲○○自得請求被告給付489,788元。 　㈡原告乙○○部分：原告乙○○、訴外人曾詩婷（下稱曾詩婷）共 同向被告系爭建案之B5戶房屋乙戶（下稱乙屋），兩造並簽 訂預售屋買賣合約（下稱乙屋契約），然因崧揚公司履行乙 屋買賣有下列情形，故原告乙○○、曾詩婷對崧揚公司有下列 債權：⑴依乙屋契約第10條第4項，崧揚公司應於取得使用執 照後6個月內通知買方進行交屋乙屋，每逾1日應按已繳房地 價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告乙○○、曾詩婷。然 崧揚公司於111年8月19日取得使用執照，本應於112年2月19 日前交屋，惟實際通知交屋日為112年4月20日（即實際交屋 112年4月22日之前2日），遲延共59天，故崧揚公司依乙屋 契約第10條第4項約定，應給付原告乙○○、曾詩婷之遲延利 息應為246,473元【計算式：8,355,000（已付價金）×0.000 5×59（日）=246,473】。⑵.依行政院公告之預售屋定型化契 約應記載及不得記載事項壹之第21點第2項，乙屋交屋日前 之房屋稅應由崧揚公司負擔，即112年度房屋稅，就112年1 月1日至112年4月22日（共111天）之房屋稅2,992元（計算 式：4,071元×111/151＝2,992元），應由崧揚公司負擔，惟 上開房屋稅費係由原告乙○○、曾詩婷共同繳納，自得依不當 得利之法律關係，請求崧揚公司返還2,992元。⑶依崧揚公司 所提供之廣告圖說，乙屋本應設置滴水台，卻未設置，致原 告乙○○、曾詩婷需支出安裝滴水台之費用94,034元【計算式 ：材料費用：38×843=32,034，4個施工區工資：8,000×4=32 ,000，吊車費用30,000元，以上金額合計94,034元(32,034+ 32,000+30,000=94,034)】。⑷行政院公告之預售屋定型化契 約應記載及不得記載事項壹之第18點第3項但書，乙屋交屋 前之買方貸款利息應由崧揚公司負擔，原告乙○○、曾詩婷於 交屋前已繳納之利息共計12,122元【計算式：11,475元+11, 452元+7,379元=30,306元。扣除土地之60％，其餘40％屬房屋 部分即12,122元（30,306×（1-0.6）=12,122，未滿1元，四 捨五入）】，惟上開房屋貸款利息係由原告乙○○、曾詩婷共 同繳納，自得依不當得利之法律關係，請求崧揚公司返還12 ,122元。以上原告乙○○、曾詩婷得共同請求被告給付金額合 計355,621元（計算式：246,473+2,992+94,034+12,122=355 ,621），又曾詩婷已將其對崧揚公司之債權全部讓與原告乙 ○○，原告乙○○自得請求被告給付355,621元。　　 　㈢為此，爰依甲屋、乙屋契約第7條第2項、第10條第1項第4款 、民法第179條、第360條、行政院公告之預售屋定型化契約 應記載及不得記載事項壹之第18點第3項但書、第21點第2項 及債權讓與之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應 給付原告甲○○489,788元及自民事更正聲明暨準備書⑴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告 應給付原告乙○○355,621元及自民事更正聲明暨準備書⑴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願 供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠就原告甲○○、乙○○各依甲屋契約、乙屋契約第10條第4項，請 求遲延交屋之違約金部分： 　⑴因第三人林素偵前於112年2月7日代理原告甲○○、原告曾怡婷 ；乙○○前於111年12月30日代理曾詩婷分別與被告就甲、乙 屋因受疫情等因素影響，致延遲取得使用執照及交屋等糾紛 成立和解契約並簽署協議書，原告2人均同意被告延遲交屋 ，且被告已依約給付完畢，自不得再向被告請求給付違約金 。 　⑵退步言之，縱認兩造未就上開違約金達成和解，依房屋銷售 實務上「通知驗屋」即屬「通知進行交屋程序」，被告所屬 人員丙○○業已於111年8月19日取得甲屋、乙屋使用執照後之 6個月內即111年12月30日即通知原告驗屋，被告業已依甲屋 、乙屋契約第10條第1項第4款約定期限內，履行通知交屋之 義務，原告自不得依前揭約定，請求被告給付違約金。 　⑶況依甲屋、乙屋契約第10條第3項均約定原告同意產權移轉過 戶銀行放款之日起一週內辦理交屋手續，如通知屆滿7日買 方未能依約完成交屋手續，賣方不負保管責任，視同已點交 完成交屋，甲屋係於112年2月16日核撥貸款，以112年2月23 日視為交屋，乙屋係於112年2月2日核撥貸款，以112年2月9 日視為交屋，是原告主張甲、乙屋分別以112年5月10日、4 月20日為「遲延通知交屋日」計算遲延利息，自無理由。　 　 　㈡崧揚公司固不爭執甲屋、乙屋交屋日前之房屋稅應由崧揚公 司負擔，亦即就原告甲○○、乙○○各依不當得利法律關係請求 崧揚公司返還之4,019元、2,992元；亦不爭執甲屋、乙屋交 屋前之買方貸款利息應由崧揚公司負擔，亦即原告甲○○、乙 ○○得各依不當得利法律關係請求返還之15,527元、12,122元 代繳房屋貸款利息。 　㈢崧揚公司並無任何廣告不實之情形，而甲屋契約、乙屋契約 均係合法有效之契約，崧揚公司依此向原告甲○○、乙○○收取 房屋買賣價金，並無構成民法第179條不當得利之情形。崧 揚公司雖未設置滴水台，但依系爭預售屋廣告所示雖窗台下 方均有黑色陰影部分，然此僅為呈現房屋立體所為之著色， 並非原告所指謫之滴水台設置，此由崧揚公司就甲屋、乙屋 之建築圖說均無滴水台之設置即可知悉，更何況該等情形為 通常檢查下即可輕易發覺，嗣原告完成交屋手續後至提起本 件訴訟前，已長達3個月期間，原告顯有未盡民法第356條第 1項、系爭契約第10條第3項從速檢查義務，依同條第2項應 視為承認所受領房屋之約定品質，不得再依民法第227條第2 項及公平交易法第30條規定請求損害賠償，又退步言之，縱 認崧揚公司應負設置滴水台之義務而未設，原告所為計算之 滴水台數量、長度亦有誤，依崧揚公司比對建照與廣告圖說 後，另委請營造廠商評估之結果，應僅有甲屋部分19,230元 （計算式：材料10,230元+工資3,000元+吊車費6,000元=19, 230）、乙屋部分14,280元（計算式：材料5,280元+工資3,0 00元+吊車費6,000元=14,280），原告甲○○、乙○○所提出之 自行計算方式，並未提出合理依據，自難認為可採等語置辯 ，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告甲○○、第三人曾怡婷及原告乙○○、第三人曾詩婷分別向 崧揚公司購買系爭建案之甲屋、乙屋，總價各為3,880,000 元、3,400,000元（不含土地部分價款），原告甲○○、第三 人曾怡婷及原告乙○○、第三人曾詩婷與崧揚公司並各自簽訂 甲屋契約、乙屋契約。 　㈡依甲屋契約、乙屋契約之第10條第1項第4款均約定：「賣方 如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應 按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予買方。」。第 12條第3項：「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負 擔。」 　㈢崧揚公司實際交付甲屋、乙屋予原告甲○○、乙○○之日分別為1 12年5月12日、112年4月22日，崧揚公司通知驗屋原告甲○○ 、乙○○之日均為111年12月30日。 　㈣原告甲○○得向被告請求的房屋稅負擔為4,019元，原告乙○○得 向被告請求的房屋稅負擔為2,992元。 　㈤原告甲○○得向被告請求的貸款利息負擔為15,527元，原告乙○ ○得向被告請求的貸款利息負擔為12,122元。 四、本件之爭點為：㈠、被告就系爭建案之甲屋、乙屋是否未於 領得使用執照6個月內各通知原告交屋？㈡、原告甲○○、原告 乙○○得否各依系爭契約第10條第4項本文及債權讓與法律關 係，請求被告各給付原告甲○○363,993元、原告乙○○246,473 元之遲延利息，有無理由？㈢、系爭建案之甲屋、乙屋有無 「未設置滴水台」與廣告不符？㈣、原告甲○○、原告乙○○得 否各依公平交易法第30條、民法第227條及債權讓與法律關 係，請求被告各給付原告甲○○106,249元、原告乙○○94,034 元之價差損害，有無理由？茲分別論述如下： 　㈠被告就系爭建案之甲屋、乙屋是否未於領得使用執照6個月內 各通知原告交屋？ 　⑴查原告主張：崧揚公司依甲屋契約、乙屋契約之第10條第1項 第4款約定，應於取得甲屋、乙屋使用執照（即111年8月19 日）後6個月內即112年2月19日前通知交屋，逾期即應給付 遲延利息，被告就甲屋部分，實際交屋為112年5月12日，通 知交屋則為實際交屋前2日即112年5月10日，共遲延79日（ 即112年2月19日計至112年5月10日，共79日），乙屋部分， 實際交屋為112年4月22日，通知交屋則為實際交屋前2日即1 12年4月20日共遲延59日（即112年2月19日計至112年4月20 日，共59日）等語，並據原告提出與其所述相符之甲屋契約 、乙屋契約、使用執照為據（見審卷第23-42頁、第47頁、 第101頁）。依甲屋契約、乙屋契約第10條第1項第4款均約 定：「賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋 ，每逾1日應按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予 買方。」有該契約在卷可稽（見審卷第27頁、第81頁），準 此，通知交屋期限應為使用執照後6個月內。又依原告所提 出之甲、乙屋使用執照（見審卷第47頁、第101頁），所載 取得日期均為111年8月19日，以此計算，依約甲屋、乙屋通 知交屋之期限應為111年2月19日前，核與原告前揭主張通知 交屋期限相符。又審酌，就甲屋、乙屋實際交屋日期分別為 112年5月12日、112年4月22日之事實，為兩造所不爭執（見 本院卷第281頁），又關於被告實際通知交屋之日，原告雖 未能提出被告何時通知之佐證，然被告亦自承因當時任職員 工或以離職、或未保存資料（手機摔壞），被告亦無任何分 別於112年5月12日、112年4月22日前通知原告甲○○、乙○○前 來辦理實際交屋之證據可資佐證，有被告民事答辯（五）狀 在卷可稽（見本院卷第185-186頁)，以此觀之，兩造既均未 能提出實際通知之書面或佐證，則原告主張應以實際交付甲 屋、乙屋前2日即112年5月10日、112年4月20日作為崧揚公 司通知交屋之日，尚與一般交易常情相符，應為可採。以此 計算，甲屋、乙屋依約應交屋之日均為112年2月19日，通知 交屋則分別為112年5月10日、112年4月20日，分別遲延已遲 延79日、59日，衡酌上情，原告此部分主張，應屬有據。 　⑵被告固抗辯：縱有前揭遲延，然因第三人林素偵前於112年2 月7日代理原告甲○○、曾怡婷；原告乙○○前於111年12月30日 代理曾詩婷分別與被告就甲、乙屋因受疫情等因素影響，致 延遲取得使用執照及交屋等糾紛成立和解契約並簽署協議書 ，原告2人均同意被告延遲交屋，且被告已依約給付完畢， 自不得再向被告請求給付違約金等語，並提出協議書兩份為 證（見審卷第201頁、第207頁），然查： 　①該協議書內容記載為：甲乙雙方於簽訂買賣契約書內第七條 甲方應於365個工作日取得使用執照，即中華民國111年1月8 日完成建築並取得使用執照，然因受疫情影響，且鄰房多處 阻擾公共事業水電接通，並經多次協商，及多次王議員協議 ，此等不可抗力因素之天災人禍，致乙方不得不分段、分區 施工等等，造成工期延宕，為保障甲方未來通路權及乙方因 延遲交屋補償故協議如下：一、甲方同意乙方因為逾期取得 使用執照160工作天，補償延後交屋，故以房屋坐落前方同 段號之道路用地補償...。二、甲方同意乙方延遲交屋，並 接受上述乙方補償所贈之土地，其過戶費用由乙方負擔，甲 方辦理過戶時一併交由代書辦理等語，有系爭協議書在卷可 稽（見審卷第201頁、第207頁），準此，依系爭協議書前揭 記載，兩造系爭協議係針對甲屋契約、乙屋契約第七條遲延 取得使用執照所致遲延交屋爭議所達成之和解，並未提及就 甲屋契約、乙屋契約第10條第1項第4款交屋遲延爭議達成協 議。 　②又審酌，證人丙○○即崧揚公司時任副理於本院證稱：簽署上 開協議書時已經確定無法按約定開工一年內拿到使用執照， 所以就針對使用執照遲延的部分來賠償，另外有關未能在取 得使用執照的6個月內交屋部分，因已有在取得使用執照的6 個月內通知交屋，所以在簽署協議書時亦無補償此部分賠償 之問題，因伊確實有通知原告等人驗屋、複驗等語（見本院 卷第115頁），以此觀之，崧揚公司簽訂系爭協議時之副理 丙○○亦認為系爭協議之標的僅有之針對「使用執照遲延部分 」（即甲屋契約、乙屋契約第七條之爭議）達成和解，並無 針對甲屋契約、乙屋契約第10條第1項第4款之交屋遲延達成 協議或和解。參酌前揭系爭協議文義、證人丙○○之證詞觀之 ，被告前揭抗辯，兩造就甲屋契約、乙屋契約第10條第1項 第4款之交屋遲延已經由系爭協議達成和解，原告不得再依 甲屋契約、乙屋契約第10條第1項第4款請求給付違約金云云 ，尚難認為可採。 　⑶被告又抗辯：於房屋銷售實務上「通知驗屋」已屬「通知進 行交屋」程序，被告所屬人員丙○○業已於111年8月19日取得 甲屋、乙屋使用執照後之6個月內即111年12月30日即通知原 告驗屋，被告業已依甲屋、乙屋契約第10條第1項第4款約定 期限內，履行通知交屋之義務，原告自不得依前揭約定，請 求被告給付違約金等語，並提出丙○○與原告甲○○、乙○○之對 話紀錄為證（見本院卷第153-158頁），依該對話記錄，丙○ ○確已於111年12月30日通知原告甲○○、乙○○就甲屋、乙屋進 行驗屋。又就崧揚公司通知驗屋之日則均為111年12月30日 一節，亦為兩造所不爭執（見本院卷第281-282頁），衡酌 上情，被告抗辯丙○○業已於111年12月30日通知原告驗屋一 節，堪信為真。然依甲屋契約、乙屋契約第10條第1項第2款 規定：「一、賣方應於完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日 起7天內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各 目義務：㈡賣方就契約約定之房屋第一次驗屋瑕疵，應於交 屋前完成修繕。」有該契約在卷可稽（見審卷第27頁、第82 頁），觀此契約文義，於通知交屋前，應另有「驗屋」程序 ，且賣方交屋前（按即崧揚公司）並負有就驗屋瑕疵於交屋 前完成修繕之義務，足見，「通知驗屋」與「通知交屋」自 屬不同之履約程序，崧揚公司就此抗辯，丙○○於111年12月3 0日「通知驗屋」即屬「通知交屋」，故崧揚公司業已依約 應於111年2月19日前，履行通知交屋之契約義務，並無違約 云云，核與前揭甲屋、乙屋契約第10條第1項第2款約定不符 ，自無可採。 　⑷被告另抗辯：依甲屋契約、乙屋契約第10條第3項約定原告同 意產權移轉過戶銀行放款之日起一週內辦理交屋手續，如通 知屆滿7日買方未能依約完成交屋手續，賣方不負保管責任 ，視同已點交完成交屋，甲屋係於112年2月16日核撥貸款， 以112年2月23日視為交屋，乙屋係於112年2月2日核撥貸款 ，以112年2月9日視為交屋，故原告主張甲、乙屋分別以112 年5月12日、4月22日為「遲延通知交屋日」計算遲延利息， 應無理由云云，惟查：按甲屋契約、乙屋契約第10條第1項 前段：「一、賣方應於完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日 起7天內，通知買方進行交屋。」同條第3項則係約定：「買 方應於本買賣標的物辦理產權過戶期間完成標的物之檢查， 限期賣方改善瑕疵之項目，並同意於產權移轉過戶完成銀行 貸款放款之日起一週內辦理交屋手續，並以現況交屋。如事 後再提出瑕疵之項目，則依保固問題處理。如通知屆滿7日 ，買方未能依約完成交屋手續，則賣方不負保管責任，並視 同本標的物已點交，完成交屋。嗣後如發生任何損壞，概由 買方負責，但可歸責賣方時，不再此限。」（見審卷第27頁 、第82頁），依前揭契約文義，依約買方（按即原告）雖同 意於產權移轉過戶完成銀行貸款放款之日起一週內辦理交屋 手續，並以現況交屋，然此前提係賣方（按即崧揚公司）業 已依前揭契約第10條第1項於「賣方（按即崧揚公司）應於 完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日起7天內，通知買方（ 按即原告）進行交屋。」於本件崧揚公司既未舉證證明崧揚 公司已於完成產權移轉過戶銀行貸款放款之日起7天內，通 知原告進行交屋，自難僅以甲屋係於112年2月16日核撥貸款 ，即以112年2月23日視為交屋，乙屋係於112年2月2日核撥 貸款，即以112年2月9日視為交屋，是被告此部分所辯，尚 難認為可採。 　⑸承前所述，崧揚公司就系爭建案之甲屋、乙屋並未於領得使 用執照之日（即111年8月19日）之6個月內（即112年2月19 日前）各通知原告甲○○、乙○○交屋，卻分別遲至112年5月10 日、112年4月20日始通知原告甲○○、乙○○交屋，分別遲延79 日、59日。　 　㈡原告甲○○、原告乙○○得否各依系爭契約第10條第1項第4款及 債權讓與法律關係，請求被告各給付原告甲○○363,993元、 原告乙○○246,473元之遲延利息，有無理由？ 　1.按甲屋、乙屋契約第10條第1項第4款約定，賣方應於領得使 用執照6個月內，通知買方進行交屋，如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬 分之5單利計算遲延利息予買方，有上開契約在卷可稽（見 審卷第27頁、第81頁）。然崧揚公司就系爭建案之甲屋、乙 屋並未於領得使用執照之日（即111年8月19日）之6個月內 （即112年2月19日前）各通知原告甲○○、乙○○交屋，卻分別 遲至112年5月10日、112年4月20日始通知原告甲○○、乙○○交 屋，分別遲延79日、59日，業經認定如前。又就原告甲○○部 分：於112年2月19日前已付價金為9,215,000元，業據原告 甲○○提出與其所述相符甲屋契約書（附件（一）房屋價款分 期付款表）、土地買賣契約書（附件（一）土地價款分期付 款表），匯款回條在卷可稽（見審卷第23-34頁、第35-42頁 ）。就原告乙○○部分：於112年2月19日前已付價金為8,355, 000元，業據原告乙○○提出與其所述相符乙屋契約書（附件 （一）房屋價款分期付款表）、土地買賣契約書（附件（一 ）土地價款分期付款表），郵政跨行匯款申請書、存摺內頁 在卷可稽（見審卷第77-96頁）。崧揚公司就原告主張前揭 已付價款金額、所提出之匯款紀錄、契約附件，均未爭執其 真正，衡酌上情，原告甲○○、乙○○主張於112年2月19日（即 領得使用後6個月）前已繳房地價款分別為9,215,000元、8, 355,000元，堪信為真。 　2.依上所述，崧揚公司依甲屋契約、乙屋系爭第10條第1項第4 款各應給付原告甲○○、乙○○之違約金分別為363,993元【計 算式：9,215,000（已付價款）×0.0005×79（遲延天數）=36 3,993，未滿1元，四捨五入】、363,993元【計算式：8,355 ,000（已付價款）×0.0005×59（遲延天數）=246,473未滿1 元，四捨五入】。　　 　㈢系爭建案之甲屋、乙屋有無「未設置滴水台」與廣告不符？ 　1.按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第 227條定有明文。次按事業違反本法之規定，致侵害他人權 益者，被害人得請求除去之；有侵害之虞者，並得請求防止 之，公平交易法第30條亦定有明文。 　2.次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段有明文規定，復按民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求，最高法院有17年上字第917號判例要旨可資參照。原告 主張被告之廣告上所載之預售屋外觀均有滴水台存在，然實 際交付之房屋卻無滴水台存在，原告甲○○、乙○○因此各需支 出裝設滴水台之費用106,249元、94,034元，其等自得各依 公平交易法第30條、民法第227條第2項請求被告各賠償上開 支出之費用云云，被告固不爭執甲屋、乙屋未設置滴水台， 惟抗辯：系爭建案廣告所繪房屋圖樣本無滴水台之設置，甲 屋、乙屋雖未設置滴水台，亦無與廣告不符之瑕疵存在，揆 諸前揭說明，自應由原告就系爭建案之廣告上房屋確有滴水 台之繪製，甲屋、乙屋「未設置滴水台」具有廣告不實之瑕 疵存在一節，負舉證之責。 　3.查原告就此主張，固據其提出系爭建案廣告單、滴水台外觀 照片、滴水台功能網頁說明為證，然查：依系爭建案廣告單 內容觀之，其上所繪建物之窗台、陽台、屋頂外緣確有部分 有黑色之長條狀圖形之繪製（見本院卷第61頁），然比照原 告所提出之何謂滴水條之網頁說明，其中滴水條之照片均為 房屋圍牆、陽台、屋頂之裝飾線條外，另外安裝之「鐵製」 滴水條，有該網頁說明在卷可稽（見本院卷第47-49頁）， 是僅依前揭系爭建案廣告圖說，實難確認崧揚公司所提出之 廣告確有滴水台之繪製或僅是圍牆、陽台、屋頂外緣之裝飾 線條。又審酌，依原告所提出滴水台網頁說明，滴水台之功 能在於避免壁癌、滲水之產生可與防水一起安裝，並未指出 滴水台為建築房屋必須安裝之防水設施。另參以，經本院詢 問原告入住甲屋、乙屋後迄今，有無發現因甲屋、乙屋未安 裝滴水條而有何種影響出現，原告亦自承迄今尚未發現有受 到影響之情形等語（見本院第281頁），足見，甲屋、乙屋 雖未安裝滴水台，然由112年5月12日、112年4月22日交屋迄 至本件最終言詞辯論114年1月7日已1年有餘，均未見有何影 響。衡酌上情，由系爭建案之廣告圖說，無從確認有無滴水 台之繪製，且滴水台亦非房屋之必要防水設備，甲屋、乙屋 雖未設置滴水台亦未必使甲屋、乙屋產生欠缺一般品質，暨 審酌，原告復未提出其他證據足以佐證，系爭建案廣告確有 滴水台之繪製，是應認系爭建案之甲屋、乙屋雖未「未設置 滴水台」，亦不具有與系爭建案廣告不符之瑕疵。 　㈣原告甲○○、乙○○得否各依公平交易法第30條、民法第227條及 債權讓與法律關係，請求被告各給付原告甲○○1106,249元、 原告乙○○94,034元之價差損害，有無理由？ 　　承前所述，本件依原告所提證據尚無法率認其主張事實即系 爭建案之甲屋、乙屋未「未設置滴水台」，係屬具有與廣告 不符之瑕疵存在為真，則原告依公平交易法第30條、民法第 227條規定，請求崧揚公司賠償滴水台設置費用之損害各110 6,249元、94,034元，即屬無據，應予駁回。 　㈤依前所述，原告甲○○、乙○○得分別請求被告給付之遲延交屋 違約金各為363,993元、246,473元，加計被告不爭執應各給 付原告甲○○、乙○○之前揭房屋稅費、貸款利息（參見本院卷 第281-282頁），本件原告甲○○、乙○○依甲屋、乙屋契約第7 條第2項、第10條第1項第4款、行政院公告之預售屋定型化 契約應記載及不得記載事項壹之第18點第3項但書、第21點 第2項及債權讓與之法律關係各得請求被告，給付之金額分 別為原告甲○○383,539元【計算式：363,993元（遲延交屋違 約金）＋4,019元（房屋稅負擔）＋15,527元(貸款利息)=383, 539元】、原告乙○○261,587元【計算式：246,473元（遲延 交屋違約金）＋2,992元（房屋稅負擔）＋12,122元(貸款利息 )=261,587】。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、 第203條分別定有明文。是原告甲○○、乙○○各請求被告給付 交屋遲延之違約金、貸款房屋稅、貸款利息部分，係屬以支 付金錢為標的，且無確定期限者，故原告甲○○、乙○○均請求 自更正聲明暨準備書狀⑴狀繕本送達翌日起即112年10月27日 （崧揚公司），此有本院電話紀錄在卷（見證物袋）至清償 日止，按週年利率5%計算之遲延利息，自屬有據。 六、綜上所述，本件原告甲○○、乙○○依甲屋、乙屋契約第7條第2 項、第10條第1項第4款、行政院公告之預售屋定型化契約應 記載及不得記載事項壹之第18點第3項但書、第21點第2項及 債權讓與之法律關係各請求：㈠被告應給付原告甲○○383,539 元及112年10月27日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。㈡被告應給付原告乙○○261,587元及自112年10月27日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。為有理由，應予 准許。逾此部分，難認有據，應予駁回。又兩造均陳明願供 擔保，聲請宣告及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定 相當擔保金額准許之。至原告甲○○、乙○○敗訴部分，其等假 執行之聲請，各因訴之駁回而失所依據，不予准許。 七、末按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度 ，於言詞辯論終結前適當時期提出之；判決除別有規定外， 應本於當事人之言詞辯論為之，民事訴訟法第196條第1項、 第221條第1項分別定有明文。準此，當事人於言詞辯論終結 後始提出之攻擊或防禦方法，既未經辯論，法院自不得斟酌 而為裁判（最高法院109年度台上字第7號民事裁判意旨參照 ）。本件於114年1月7日言詞辯論終結之後，被告於同年1月 22日始提出「民事辯論意旨狀」，揆諸前揭說明，本院就被 告所提前揭書狀所提新攻擊、防禦方法、變更主張，即無再 加審酌之必要，附此敘明。又本件事證已臻明確，兩造其餘 攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決 之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　11　　日 　　　　　　　　民事第三庭法　官　林綉君 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　書記官　張傑琦

2025-02-11

KSDV-113-訴-12-20250211-1

重訴
臺灣高雄地方法院

確認買賣契約存在等

臺灣高雄地方法院民事裁定 　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度重訴字第199號 原 告 林素慧 訴訟代理人 洪永志律師 被 告 國聯土地開發股份有限公司 法定代理人 陳大儒 訴訟代理人 胡仁達律師 林澤均律師 上列當事人間請求確認買賣契約存在等事件，本院裁定如下： 　　主　文 一、本件應再開言詞辯論。　　 二、請兩造確認下列事項，並於下次庭期前提出意見書狀： 　㈠本件原告起訴之原因事實部分，係主張以所提出113年12月9 　　日民事變更聲明暨準備㈢狀為準，其先、備位之訴略為： 　1.先位之訴：原告認為108年9月30日簽立之訂購單為預約性質 ，故被告負有簽訂本約之義務，惟於108年10月21日簽訂預 售房屋土地買賣契約書(即本約，下稱系爭契約)時，雙方就 契約必要之點即買賣價金部分，有通謀虛偽意思表示，故系 爭契約自始、當然無效，雖然原告事後有以存證信函表明解 除契約之旨，自不生解除效力。而被告於簽訂本約前就將系 爭房地出售，故應負返還已付價金及所失利益賠償責任。 　2.備位之訴：係認為若系爭契約有效成立，但被告有未於約定 期限取得使用執照之違約情事，應負賠償違約金之責。又原 告並得以此違約情事依系爭契約違約罰則之約定，主張解除 契約，故被告亦應返還已付價金。 　㈡若原告確認所主張起訴事實如上無誤，請再確認： 　1.先位之訴部分，原告亦有請求違約金，然兩造未訂立本約， 該項請求的依據及計算基礎為何？ 　2.備位之訴部分，被告就為何遲延取得使用執照，有提出理由 ，即係受新冠疫情影響，屬契約約定之不可抗力因素，得順 延期間，此抗辯直接影響備位之訴之請求，原告對此似未表 示意見？ 　㈢請兩造確認下列事項，有無意見： 　1.兩造均認為系爭訂購單屬預約性質，擬增列入不爭執事項第 ㈠項。 　2.本院整理不爭執事項第㈣項，因原告與許書融LINE對話有明 確時間(偵字卷第75頁)，擬修正：「原告前於111年9月15日 持系爭買賣契約向合作金庫銀行申貸買價8成即464萬元，許 書融於111年9月21日以LINE通知原告，前開銀行已准貸買價 7.5成，原告同以LINE回覆要另向元大銀行洽詢。許書融則 於111年9月22日、9月26日以LINE通知原告要補足貸款差額4 0萬元。嗣後原告未再回覆關於銀行貸款情形，而於111年9 月26日對被告寄發解約存證信函」等，另本項次會再調整其 排序。 　3.本院整理不爭執事項第㈤項，因原告繳付之金額用途不同， 擬修正為：「原告已繳付買賣價金85萬元、代收款20萬元給 被告，被告將前開買賣價金85萬元作為違約罰款沒收，而代 收款20萬元原告尚未領回，被告則於111年11月14日、112年 5月22日存證信函通知原告提供銀行帳戶俾供匯還之旨。」 　4.本院擬再增列不爭執事項如下：「兩造曾因變更系爭房地登 記名義人、被告不當加價、延遲交屋之消費爭議，於111年9 月1日在高雄市政府由消保官進行協商，嗣前二案經被告允 為協助辦理與澄清，第三案原告則先予撤案。」 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　 法　 官　 楊境碩 正本係照原本作成。 不得抗告。　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯

2025-02-07

KSDV-113-重訴-199-20250207-1

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