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遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1734號原告鄭景文被告徐光宏徐道生上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於114年3月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○段00號4樓（即新北市○○區○○ 段0000○號建物）房屋，以及車位（即共有部分新北市○○區○○段0 000○0000○號）騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬壹仟柒佰玖拾壹元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣捌萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬壹仟柒佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事　實　及　理　由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。查原告起訴第2項聲明：請求訴訟期間之損害賠償（見本院卷第12頁）。嗣後於本院民國114年2月6日言詞辯論期日當庭更正補充為被告應給付原告新臺幣（下同） 420,000元（見該言詞辯論筆錄第2頁）。核屬基於相同請求之基礎事實，依上開規定，應予准許。貳、實體事項　　一、原告主張：其於113年5月9日經由本院民事執行處拍賣取得門牌號碼：新北市○○區○○街○段00號4樓（即新北市○○區○○段 0000○號建物）房屋，以及位於其地下室1樓之平面車位（即共有部分新北市○○區○○段0000○0000○號，下稱系爭房屋（含車位）），並取得本院核發權利移轉證書。並已經完成系爭房屋所有權移轉登記。依據本院拍賣公告記載於112年12月2 6日現場執行時，債務人之父即被告徐光宏在場表示系爭房屋由其與被告徐道生居住，而系爭房屋為借名登記，被告徐光宏為實際所有權人，卻因此該拍賣條件記載不點交，為上揭借名登記或不點交，均不足作為被告拒絕交屋之理由。又系爭房屋依當地租金行情，每月租金為新臺幣（下同）35,0 00元，即為被告使用系爭房屋所受之利益。為此，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及請求被告自113年6月18日起至114年6月17日，按月給付被告35,000元相當租金之不當得利，合計420,00 0元等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○段0 0號4樓（即新北市○○區○○段0000○號建物）房屋，以及車位（即共有部分新北市○○區○○段0000○0000○號）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告420,000元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告徐光宏為訴外人徐道倫父親，將系爭房屋依借名登記關係，連同系爭房屋坐落土地及同段1023、1035、 1040地號土地（下稱系爭土地）登記在訴外人徐道倫名下，嗣後因被告徐光宏有意清償原向徐道倫借款2,300,000元，並將系爭房屋、系爭土地取回另行登記於被告徐道生名下，被告2人與訴外人徐道倫就返還系爭房屋、土地一事簽立還款協議書，並約定俟被告2人完成交付票面金額2,000,000元銀行現金支票並由丙方即被告徐道生代償甲方即訴外人徐道倫就系爭房屋、土地之貸款餘額，訴外人徐道倫即有將系爭房屋土地過戶與被告徐道生之義務。然訴外人徐道倫無故拒絕履行協議書內容，被告2人商量後，對訴外人徐道倫提起訴訟，之後訴外人徐道倫故意使系爭房屋土地遭法拍，並將拍賣餘款全數侵占入己，被告亦就此提起刑事告訴。而依據系爭房屋、土地拍賣公告已記載現有被告徐道生居住，並稱本件不動產為借名登記，伊為實際所有權人。是原告於投標之初已知悉上揭借名登記事實，原告既為惡意第三人，自不受善意保護，且拍賣公告亦記載本件房屋並不點交，亦為原告所明知，是原告提起本件訴訟自無理由。原告亦不得向被告請求一年租金，退步言，原告主張系爭房屋相當於租金之不當得利亦不應以市價每月35,000元計算租金，至少要打對折等情。基上，被告徐光宏本為借名登記借名人具有合法占有權源，原告之請求無理由，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷　　　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。經查：　⒈原告主張其於113年5月9日經由本院民事執行處拍賣取得系爭房屋及系爭土地，並取得本院核發權利移轉證書。並已經於 113年6月18日完成系爭房屋所有權移轉登記等情，為被告所不爭執，並有原告提出之本院拍賣公告、不動產權利移轉證書、系爭房屋所有權狀及系爭土地所有權狀等在卷可按，堪信為真實。適足以認定原告已為系爭房屋，含地下1樓車位之所有權人。　⒉又原告主張被告人現共同居住在系爭房屋等情，為被告所不否認，並有原告提出之執行履勘筆錄、拍賣公告等可按，堪信為真實。復參以被告所提出之協議書記載關於被告2人與訴外人徐道倫間之約定，足以認定被告2人係共有占有使用系爭房屋。而拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年台上字第19號判決意旨參照）。則系爭房屋及土地之拍賣公告上使用情形欄位雖記載：㈠本件不動產拍定後不點交。㈢112年12月26日現場執行時，第三人即債務人之父徐Ｏ宏在場表示建物由其及兒子徐Ｏ生居住，債務人未居住於此，...有位於地下1樓平面式停車位（無編號），...徐Ｏ宏於112年10月19日稱本件不動產為借名登記，伊為實際所有權等語，惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意等內容（見本院卷第117頁），然依上揭法律意旨拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非表示原告取得系爭房屋所有權後，不得基於所有權人之地位請求被告遷讓系爭房屋，亦即被告亦不得以拍賣公告中記載不點交而對於原告主張為有權占有。　⒊又按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。則被告雖抗辯：被告徐光宏為訴外人徐道倫父親，將系爭房屋依借名登記關係，連同系爭房屋坐落土地及同段1023、1035、1040地號土地（下稱系爭土地）登記在訴外人徐道倫名下，嗣後因被告徐光宏有意清償原向徐道倫借款2,300,000元，並將系爭房屋、系爭土地取回另行登記於被告徐道生名下，被告與訴外人徐道倫就返還系爭房屋、土地一事簽立還款協議書，並約定俟被告徐光宏完成交付票面金額2,000,000元銀行現金支票予訴外人龔瑜君保管並由丙方即被告徐道生代償甲方即訴外人徐道倫就系爭房屋、土地之貸款餘額，訴外人徐道倫即有將系爭房屋土地過戶與被告徐道生之義務等情，並提出還款協議書、另案被告徐道生與訴外人許道倫間履行契約事件之言詞辯論筆錄影本及被告徐光宏對於訴外人許道倫之刑事告訴狀等為據，惟即使被告抗辯被告徐道生與訴外人徐道倫間就系爭房屋前有借名登記約定，此僅為其與訴外人徐道倫間之內部債權約定，效力不及於第三人，在借名登記法律關係未經終止，系爭房屋所有權尚未移轉登記回被告徐光宏或是依據協議書移轉登記至被告徐道生之前，系爭房屋仍屬訴外人徐道倫所有甚明。則於原告經由拍賣取得系爭房屋時，被告2人均非系爭房屋之所有權人，而被告所辯被告徐光宏與訴外人徐道倫間之就系爭房屋、系爭土地之借名登記契約僅有內部相對效力，並不生對抗原告之效力，被告並無法以該借名登記契約對原告主張有權占有。另被告抗辯：依據系爭房屋、土地拍賣公告已記載現有被告徐道生居住，並稱本件不動產為借名登記，伊為實際所有權人。是原告於投標之初已知悉上揭借名登記事實，原告既為惡意第三人，自不受善意保護，是原告提起本件訴訟自無理由云云，惟依上揭法律意旨，借名登記契約如係存在，僅有內部（即借名登記契約相對人間）相對效力，並不生對抗外部對於第三人即原告之效力，是即使原告在拍定取得系爭房屋所有權之前，已由拍賣公告等記載知悉被告所抗辯之借名登記契約存在，對於原告已取得系爭房屋所有權登記並不生影響，而被告亦無法以之作為對原告為有權占有主張之依據。是被告等上揭所辯，尚難採為對被告有利之認定。　⒋綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，依被告之抗辯及舉證，並無法認定被告為有權占有，既然無法認定被告有占有之權，則原告依民法第767條第1項前段請求被告2人將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，應認有理由。　㈡被告構成不當得利，認定如下　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，占有人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。　⒉經查，被告等人並無法律上原因，竟於原告等人取得系爭不動產所有權後，仍持續居住於系爭房屋所獲利益，使原告受有無法使用系爭房屋之損害，業如前述，自仍構成不當得利，是原告向被告等依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利，應屬可採。　⒊原告主張又系爭房屋依當地租金行情，每月租金為35,000元，雖提出591租屋網之租屋資訊為據，為被告抗辯該金額過高，是本院既然兩造對於相當於租金之不當得利之數額認定有所爭執，而系爭房屋被告現作為住宅使用，自應依土地法相關規定，酌定系爭房屋之相當於租金之不當得利數額。　　查系爭房屋鄰近捷運南港展覽館站，步行約10至15分鐘，附近有小學、市場等情，業據兩造所陳明，並有本院調取112 年度司執字第72537號拍賣抵押物事件對於系爭房屋土地所為之估價報告，本院審酌上情，認以系爭房屋（建築物）及其坐落土地即同段1023、1035地號土地之申報地價年息8%計算為適當。而兩造同意關於系爭房屋建物之現值依據臺北市政府地政局建築價額試算之金額3,948,246元；而系爭房屋坐落土地之申報地價依113年度之每平方公尺公告地價之80％（10900×80％＝8,720）作為計算基準，此亦有有系爭土地公告地價及公告現值資料、系爭土地登記資料可按（見本院11 4年3月20日言詞辯論筆錄第4、5頁）。　⒋再按原告提起將來給付之訴，以有預為請求之必要，始得提起，民事訴訟法第246條定有明文；又請求將來給付之訴，以請求所據之權利義務關係已確定發生，僅請求履行之期限尚未屆至或條件尚未成就，有預為請求之必要，為其要件；而將來給付之訴雖可提前實現原告權利之時間，但亦可能增加被告嗣後救濟之困難及負擔，故原告就有預為請求之必要性負主張及舉證之責，法院應依具體個案情形，權衡兩造利益，判斷原告是否具有受權利保護之必要與實益。則本件原告起訴主張請求自其取得系爭房屋所有權登記之日起即113 年6月18日起至114年6月17日為止，被告無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利，惟至本院言詞辯論終結之日即11 4年3月20日以後，原告之請求為屬將來給付請求，原告並未釋明有何預先為請求之必要，是本院認為原告就自113年6月 18日起至114年3月20日為止，應認有理由，屬於將來給付請求部分，則不應准許。　　⒌綜上，原告所得請求被告自113年6月18日起至114年3月20日為止，相當於租金之不當得利數額為251,791元【計算式：｛（127.04＋445.17）坐落基地總面積×429／10000（原告所有持分）×8,720（申報地價）＋3,948,246（建築物估定價額｝× 276／365（上揭期間占全年比例）×0.08（年息百分比）＝251 ,791元（元以下四捨五入）】。原告就此範圍之請求，為有理由。至原告逾前揭部分之請求，即屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告既為系爭不動產所有權人，被告等人無權占有系爭房屋（含地下1樓車位），從而，原告依民法第767 條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋（含地下1樓車位）遷讓返還予原告，並對被告依民法第179條規定，請求被告應給付原告自113年6月18日起至114年3月20日止，相當於租金之不當得利251,791元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、本件判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官方鴻愷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　傅郁翔

2025-03-31

SLDV-113-訴-1734-20250331-1

訴

臺灣新北地方法院

不動產所有權移轉登記

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第615號原告余芬菱訴訟代理人黃志傑律師被告余分婷訴訟代理人陳尹章律師陳曉婷律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國11 4年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將新北市○○區○○段0000○號（即門牌號碼：新北市○○區○○ 路000號3樓）建物及所坐落之同段671地號土地（權利範圍5分之 1）移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造為姊妹關係，原告婚後因前夫屢屢生有財務狀況，為免遭配偶之債務問題牽連，多次借用被告名義開立帳戶、銀行往來及買賣不動產。原告於民國95年4月間自加拿大回國居住，並攜回相當金錢，於97年8月間將他間投資之不動產（建案名稱：合康領袖廳）以新臺幣（下同）1380 萬元售出後，扣除貸款後所得之款項即一併轉作本案使用，並於97年8月6日以350萬元購入新北市○○區○○段0000○號（門牌：新北市○○區○○路000○0號）房屋及坐落之同段671地號土地（權利範圍5分之1，下稱系爭房屋），並借名登記在被告名下，買賣契約雖為被告名義，卻是由原告簽名並按捺指紋（原證1），再由父親余恭權幫忙為簡易裝潢，陸續出租為日租套房使用（原證2），期間就房屋裝潢所生爭議係由原告出面和解並給付賠償金（原證3），99年間又因日租套房租屋糾紛，被告因此心生芥蒂（原證4），兩造於激烈爭執後不再往來。原告已於111年10月7日以律師函通知被告終止借名登記契約（原證7），爰依類推適用民法第541條第2項、第179條規定，聲明請求：被告應將系爭房屋移轉登記予原告。二、被告則以：　㈠否認與原告間有借名登記契約存在。系爭房屋係由被告於97 年8月6日購買，買賣總價350萬元係由被告出資，並由被告名下安泰商業銀行帳戶支付價金、水電、房屋稅及地價稅等費用。　㈡原告所稱之合康領袖廳為被告所出資購買，並由被告以名下臺灣土地銀行帳戶支付貸款。　㈢被告未婚、無家庭經濟壓力，因擅長投資理財，有投資基金、購買房產等投資，且獲利頗豐，且被告於77年至97年間均有工作，有收入及足夠資金購買房屋，並非原告所說長期失業。被告於購買系爭房屋後，僅作為投資使用，故未居住，相關權狀及鑰匙均放在與原告同住之新北市○○區○○路0號5樓，故原告可以輕而易舉取得權狀及鑰匙。詎原告竟於99年間未經被告同意，將系爭房屋作為日租套房違法出租，使被告無端淪為刑事被告，故被告先行斷水斷電後，更換系爭房屋出入大門及鑰匙，僅考量兩造為姊妹關係，為維繫親情及家庭關係和諧，故未有對原告追究，亦無原告所稱不再往來。　㈣並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠本件原告主張之事實，已據其提出不動產買賣契約書及安信建築經理股份有限公司專戶資金交易明細表（原證1）、日租套房房客資料影本（原證2）、陳俊隆律師事務所和解書影本（原證3）、臺灣新北地方檢察署99年度偵緝字第3129 號及100年度偵字第2041號不起訴處分書影本（原證4）、系爭房屋建物及土地所有權狀、第一類謄本（原證5）、房屋鑰匙照片（原證6）、111年10月7日111律和字第0000000號函影本（原證7）及房屋現況照片（原證8）為證。被告否認與原告間有借名登記契約，並以前詞置辯。　㈡經查，系爭房屋之不動產買賣契約書關於「買方」、「甲方（買方）」、「買方簽章」欄位所留存之指紋（見調解卷第 23、29、31頁，下稱系爭指紋），經本院依原告聲請囑託法務部調查局進行鑑定，經法務部調查局文書暨指紋鑑識實驗室比對與原告留存指紋之紋線流向、特徵點型態及關係位置，均屬相符，故鑑定結果認系爭指紋與原告指紋相符，此有法務部調查局鑑識科學處鑑定報告書可稽，核與原告主張系爭房屋買賣契約雖為被告名義，但係由原告按捺指紋乙情相符。　㈢次查，系爭房屋價金係由安信建築經理股份有限公司設立專戶收取，為兩造所不爭執，被告固提出名下安泰商業銀行永和分行、帳號00000000000000帳戶（下稱安泰銀行8200帳戶）存款交易明細表（被證二，見本院卷一第51至55頁）以證明系爭房屋之價金係由被告所出資，原告就系爭房屋之相關資金給付自該帳戶支出乙情並不爭執，惟抗辯斯時包含安泰銀行在內，連同遠東國際商業銀行（下稱遠東銀行）、國泰世華商業銀行（下稱國泰世華銀行）、元大商業銀行等銀行（下稱元大銀行）帳戶，均係原告借用被告名義所開立使用，實際上帳戶內資金為原告所有並管理運用等語。經本院依原告聲請調閱安泰銀行8200帳戶開戶人資料及交易明細，查得前開銀行帳戶開戶時除留有姓名、住所、電話等基本資料外，尚留存「f_a_0000000mail.com」（見本院卷一第125頁），該電子郵件帳號名稱「fanny」乃原告英文名，為證人樂建中證述在卷（見本院卷三第33至34頁），且被告所不爭執，又該帳戶於97年8月25日存入款項82,000元、287,900元、675,000元，分別係自被告名下遠東銀行帳號00000000000 000帳戶（下稱遠東銀行0476帳戶）、復華商業銀行（合併後為元大銀行）帳號0000000000000帳戶、國泰世華銀行帳號000000000000帳戶轉出，此有安泰銀行8200帳戶交易明細附卷可稽（見本院卷一第147頁），經比對與遠東銀行、元大銀行與國泰世華銀行交易明細一致（見本院卷一第254、3 39、286頁），核與原告主張款項存入情形相符（原告112年 6月28日民事調查證據聲請狀第3頁，見本院卷一第105頁），堪認原告對於安泰銀行8200帳戶內資金運用狀況極為熟悉。　㈣再查，被告在遠東銀行開設帳戶含帳號00000000000000（下稱0101帳戶）及0476帳戶，雖未留存開戶人影像資料，然前開0101帳戶開戶時有多筆加拿大幣、美金存入，0476帳戶內亦有加拿大幣匯入匯款，有遠東銀行112年9月8日遠銀詢字第第1120005548號函所負帳戶明細在卷可稽（見本院卷一第 237至243頁），核與原告主張資金來源係由國外資金攜回相符；且開戶時所留存之電子郵件信箱「Y0000000LGARY.CA」，乃位於加拿大境內卡加利大學（The University of Calg ary，下稱卡加利大學）所屬之電子郵件信箱，此經本院依職權查詢網頁資料附卷可參（見本院卷二第21頁），又原告前在卡加利大學就學，於94年11月間取得學位，並於95年1 月入境，有原告提出畢業證書影本（原證10，見本院卷一第 367頁）、入出境紀錄影本（原證11，見本院卷一第369頁），足見被告名下遠東銀行0101帳戶、0476帳戶係由原告資金匯入，並由原告借用被告名義所開立無誤。　㈤又查，被告名下元大銀行帳戶含帳號0000000000000等3帳戶，係於95年9月、12月間申設，開戶時所留存之電子郵件信箱均係「Y0000000lgary.ca」，除字母大小寫不同外，該電子郵件信箱與遠東銀行開戶時所留存之電子郵件信箱同一，且開戶影像顯示為原告所拍攝，有元大銀行112年9月25日元銀字第1120019132號函附開戶暨相關服務申請書客戶基本資料欄所示及開戶影像列印畫面在卷可證（見本院卷一第300 、302、304及305頁），亦足認元大銀行帳戶係由原告親自前往開戶，核與原告主張借用被告名義開立銀行帳戶乙情相符。　㈥另查，被告名下國泰世華銀行帳號000000000000帳戶雖無開戶人影像留存，然開戶時曾將被告名下遠東銀行0476帳戶以及被告名下安泰銀行8200帳戶作為指定轉入銀行，有國泰世華銀行112年9月1日國世存匯作業字第1120154647號函附開戶資料表在卷可憑（見本院卷一第288-1頁），足認前開國泰世華銀行帳戶與所指定轉入銀行帳戶應係同一人所有，或至少與指定轉入帳戶所有人間具有密切交易行為。而被告名下遠東銀行0476帳戶為原告借用被告名義所申設，原告對於被告名下安泰銀行8200帳戶之款項使用情形亦甚為熟悉，均如前所述，復無兩造間進行密切交易之跡象，倘若前開國泰世華銀行為被告所有，當無指定由原告實際掌握之銀行帳戶作為轉入帳戶之可能，堪認原告主張被告名下國泰世華銀行帳戶為原告借用被告名義所開設，亦屬可信。　㈦復查，證人即兩造父親余恭權到庭證稱：「被告與我同住的期間是大約20、30年，地點為永利路1號5樓，被告大約在1 年多以前離家。永利路房屋是公寓。（同住期間被告余芬婷的經濟來源？被告余芬婷從事什麼工作？）被告均在家，相關費用皆是我在支出，被告需要用錢跟我要的話我才會給他。被告沒有工作，他每天均在家。（有聽被告余芬婷說過她買股票、基金投資賺很多錢？）沒有。…（知道本案這間房子、地址：中和區中正路484號3樓嗎？）知道。（這間房子當初買的時候你有去看過嗎？為何要去？）有，我陪原告去的，因為原告買房子都會叫我一起去。原告買合康領袖廳時也有要我陪他一起去，合康領袖廳跟中正路房子是不同間，合康領袖廳先買。（當初中正路房子是用誰的名字買？）當初我只有在旁邊看，但我沒有看清楚，簽約時我有在現場，現場有我跟原告、賣方及代書。…（合康領袖廳是用誰的名字購買？）印象中是以被告名字購買。實際上房子是原告的。（為何姊妹要用借名登記方式購買房屋？）我也不曉得。但我可以確定有用被告名字購買房子。」等語（見本院卷一第222至224頁），明確證稱兩造間就系爭房屋及合康建設廳均有借名登記購屋之情形，且被告長期無業，生活開支係向父親即證人余恭權所給。　㈧被告固辯稱其於77至97年間有工作收入，自86年起開始有投資行為，且於95年間名下尚有「新北市○○區○○路000號6樓」（下稱土城青雲路房產）、「新北市○○區○○街0○0號4樓」（下稱中和連勝街房產）之不動產，非無資力購置房屋等語，並提出勞保被保險人投保資料表（被證4，見本院卷一第87 頁）、中國信託商業銀行帳戶交易明細表（被證7，見本院卷一第411至452頁）及建物異動索引資料表（被證8，見本院卷一第453至454頁）為證。惟依被告所提出勞保被保險人投保資料表，被告工作期間自77年起至97年為止，勞保投保薪資最高為97年間之40,100元，僅為一般受薪者之薪資，扣除一般生活開支，難認有何財力購買價值數百萬至數千萬元之房產，且依被告所提出被證7交易明細表，餘額從未超過百萬元，則被告所稱投資有成乙事，亦有疑問，況就被證8 所示異動索引，雖顯示被告名下曾有位於土城青雲路房產及中和連勝街房產，然關於中和連勝街房產價金實係由證人即原告前夫樂建中所支付，此有上海商業儲蓄銀行支票兌現紀錄影本（原證13，見本院卷第39至81頁）、上海商業儲蓄銀行台北票據匯款處理中心113年6月25日上票字第1130013646 號函所附兌現傳票影本（見本院卷二第93至134頁）在卷為憑。且經證人樂建中於113年12月24日到庭證稱：「（請求提示卷二第93頁到第134頁，這些上海商銀開給寶成建設的支票是不是由你本人所開？）對，因為當初買連勝街房子的時候寶成建設要求我去上海銀行開立支票戶，將支票給他們由他們按月扣工程款。（你說的連勝街是不是指連勝街9之3 號4樓？）是。（中和區連勝街9之3號4樓房子後來登記為誰所有？）被告余芬婷。（既然錢是你出的，為什麼要借被告余分婷的名字登記？這方法是誰想出來的？有跟被告余分婷討論過嗎？）我們從土城青雲路156號4樓開始就登記給被告余芬婷，因為我年輕時外面欠債很多，結婚後，原告覺得有可能影響到她跟小孩，所以原告叫我把房子登記給被告，加上土城青雲路房子也是登記在被告名下，後來賣出去也沒什麼問題，所以原告叫我把房子登記在被告名下。（地址到底是青雲路6樓還是4樓？）應該是6樓，我記錯了。（你前後借用被告余分婷的名字買房子有幾次？記得地址在哪邊嗎？）除了剛才講的青雲路、連勝街以外，還有中和宜安路、中和中正路，總共有4間，都是借被告名字登記。（知道本案這間房子即地址：中和區中正路484號3樓嗎？）知道。（這間房子當初買的時候你有去看過嗎？）沒有。（買完你還有再過去嗎？）也沒有。（你買這間房子的動機為何？）是原告買的，那時她賣掉連勝街跟宜安路房子，有通知我說要去中和買一間房子，也是要登記給被告，問我如何，我跟原告說你決定就好。（中正路這間房子是誰實際出錢買的？）原告。（屋主為什麼登記是“余分婷”？）因為那時我還沒有離婚，我相信原告所說怕我會影響到她跟孩子，所以我也同意原告把房子登記給被告。（你剛說借用被告名字的情形，除買房子外還有無其他情形？）住永和時，我賺的錢我都交給原告，原告放在被告的帳戶裡，我不記得在被告的哪些帳戶，因為原告不給我看。（借用被告名字買房，你知道他們姊妹間約定內容為何？）沒有，當初在買房時，我本人有參與的只有連勝街跟青雲路這兩間，沒有看到任何利益報酬。（你知不知道原告有借用被告名義去開戶？）知道。（你所知道的情形為何？）因為年輕時欠太多帳，原告總覺得我會害小孩子跟她不安全，所以借用被告的帳戶最安全。（你知不知道原告有借用被告名義開哪幾家銀行帳戶？）真的不清楚，原告那時候防我跟防賊一樣，我只知道原告有開戶，我有看過帳戶本，但是具體到底是哪幾家不記得了。」等語（見本院卷三第29至32頁），依證人樂建中前開證述，證人樂建中與原告婚姻關係存續間，原告確因證人樂建中債務問題，恐影響到原告與幼年子女，故有借用被告名義開立帳戶之情形，並以被告名義購買包含系爭房屋、土城青雲路房產及中和連勝街房產等多筆房產，另就中和連勝街房產價金支付，並有明確兌現傳票可資佐證，復無證人樂建中有何特別偏袒何造之因素，是證人樂建中前開證述內容應為可信。前開土城青雲路房產、中和連勝街房產均非被告出資購買，被告執之作為有財力購買系爭房屋之依據，顯不足採。則依被告所提出財力證明資料，均不足認以被告於77年至97年間之工作收入可以購入系爭房屋，被告抗辯系爭房屋係由其出資購買，顯無實據。　㈨按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。查系爭房屋固係以被告名義簽立買賣契約，惟契約上買方指印均係由原告所為，且價金亦係由原告掌管之安泰銀行8200帳戶所支出，堪信原告主張與被告間就系爭房屋有借名登記契約乙情屬實。嗣原告於111 年10月7日111律和字第0000000號律師函通知被告終止借名登記契約，並移轉房屋登記，則被告作為系爭房屋名義上登記所有權人，即無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定請求移轉登記。四、從而，原告依類推適用民法第541條第2項、第179條規定，請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2025-03-28

PCDV-112-訴-615-20250328-2

訴

臺灣新北地方法院

返還不當得利

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1963號原告顏國秉被告顏國忠上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國114年2月25 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣90,666元，及自民國113年12月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告連帶負擔22％，餘由原告負擔。　　　　事實及理由一、原告主張：　　被告於民國111年7月7日持原告之印鑑證明與身分證，未經原告同意擅將原告所有新北市○○區○○路○段0號2樓之房屋（下稱系爭房屋）設定信託登記予被告。被告本應本渝信託人之地位，盡其信託人之善良管理人義務及忠實義務，然被告自111年4月2日起未經原告同意自行入住系爭房屋，並於111 年7月25日與訴外人陳雍擬定不實租賃契約而詐領租金補貼，被告違背信託契約致原告受有租金損失；又被告未經原告同意居住於系爭房屋，受有不當得利，以系爭房屋租金市價為每月新臺幣（下同）3萬元，是被告自111年6月1日至112 年7月31日共14個月無法律上原因而享有居住於系爭房屋之利益，自應賠償原告相當於租金之不當得利42萬元(計算式：3萬元x14=42萬元)。爰依信託契約、信託法第23條、第24 條、民法第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告則以：因原告居住於系爭房屋致陳雍無法入住，系爭租約並未履行，被告亦因此無系爭房屋租金收入，且原告長時間居住於系爭房屋，其權益並無受損。又被告係因原告精神不濟，為協助原告處理房屋事宜始陸陸續續居住於系爭房屋，被告有繳納系爭房屋之2年管理費各8,000元、1年房屋稅。另依系爭租約約定之房租為每月15,000元，則原告以每月房租3萬元為請求，亦不合理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張系爭房屋於111年7月7日以信託為原因登記為被告所有；被告有居住於系爭房屋之主臥室，且被告有與陳雍簽訂租賃契約，然陳雍並未入住等情，業據其提出系爭房屋坐落土地所有權狀、系爭租約、土地登記申請書、土地建築改良物信託契約書、LINE對話紀錄等件為證（見本院三重簡易庭113年度重簡字第1203號卷【下稱重簡卷】第21至53頁、本院卷第151至157頁、第251至253頁、第421至431頁），並有新北市板橋地政事務所113年10月24日新北板地籍字第113 6030631號函暨所附土地登記申請書、土地建築改良物信託契約書、兩造身分證影本、印鑑證明、系爭房屋及其坐落土地所有權狀可參（見本院卷第219至229頁），且為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。四、原告復主張被告未經其同意而入住系爭房屋，且與訴外人陳雍擬定不實租賃契約而詐領租金補貼，違反信託目的應負損害賠償責任，且其自111年6月1日到112年7月31日共14個月居住於系爭房屋，為無法律上原因受有相當於租金42萬元之利益等情，為被告所否認，並以前開詞置辯。故本件爭點厥為：㈠原告依據信託契約、信託法第23、24條請求給付損害賠償，有無理由？㈡原告依不當得利之法律關係，請求被告給付42萬元，有無理由？　㈠原告依據信託契約、信託法第23、24條請求給付111年6月1日至112年7月31日之相當於租金之損害賠償，有無理由？　⒈查，原告與被告就系爭房屋成立信託契約，並將系爭房屋所有權移轉登記與被告，其中信託內容之信託目的為：運用、收益、管理處分(出售、出租、借貸)系爭房屋之權限；信託財產之管理或處分方法為：受託人依本契約管理處分限出租、出售，出租價格由受託人自行決定，無須委託人授意等情，此有新北市板橋地政事務所113年10月24日新北板地籍字第1136030631號函所附之土地建築改良物信託契約書在卷可參，是被告依信託目的，有管理使用、處分系爭房屋之權限，且其管理之方式限於出售或出租系爭房屋，此部分事實，先予敘明。　⒉按受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時，委託人、受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。受託人應將信託財產與其自有財產及其他信託財產分別管理。受託人違反第1項規定獲得利益者，委託人或受益人得請求將其利益歸於信託財產。如因而致信託財產受損害者，受託人雖無過失，亦應負損害賠償責任。信託法第23條、第24條第1項前段、第3項前段分別訂有明文。信託契約係基於委託人對受任人之高度信賴關係而成立。信託法第34條規定，受託人不得以任何名義，享有信託利益；及第35條第1項規定，除有該條列舉情形，受託人原則上不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利，考其立法意旨，均係為避免受託人假管理、處分信託財產之便，為自身利益為違背信託本旨行為，致減損信託財產而妨礙信託目的之達成。是受託人除應依信託法第22條規定，盡善良管理人之注意義務外，亦應履行所謂忠實義務（見同法第35條立法理由），即受託人執行信託事務時，只應考慮受益人之利益，當自己或第三人之利益與受託人利益有衝突時，受託人應以受益人最佳利益為依歸，其內涵包括三項原則：⑴禁止利益衝突原則，即受託人應避免使自己的利益與信託財產或受益人之利益處於衝突之地位。⑵無利益原則，即受託人處理信託事務，不得為自己獲取利益。⑶受託人處理信託事務，不得為第三人牟利。倘受託人有違反信託本旨處分信託財產者，委託人、受益人即得依信託法第23條規定請求以金錢賠償所受損害或回復原狀，並得請求減免報酬。查，原告主張被告自行居住於系爭房屋且與訴外人陳雍擬定不實租賃契約而詐領租金補貼而有違反信託目的乙情，然為被告所否認，茲就原告主張違反信託契約目之各項事由，分述如下：　⑴被告未經原告同意居住於系爭房屋部分：　　①查，被告自承：原告有授權我協助在板橋處理賣房，也同意我入住，我是陸陸續續過去住，都是原告叫我過去幫忙處理事情我才居住等語(見本院卷第267頁、第282頁)，是被告確實曾居住於系爭房屋乙情，可以認定。至其實際居住時間乙節，據證人顏麗雪到庭證稱：我是原告姊姊、被告妹妹，系爭房屋曾由原告當作補習班使用，原告自110 年迄今均居住於系爭房屋，被告曾於111年3月底居住於系爭房屋之主臥室，我因原告身體不好曾至系爭房屋照顧原告，我是趁被告不在時進去系爭房屋，不知道被告居住在系爭房屋到何時，系爭房屋有3間房間，一間原告住，一間被告住，還有一間是原告書房等語(見本院卷第243至24 5頁)，可知證人於111年3月底至系爭房屋時，已見被告之私人物品擺設於系爭房屋內之某一房間而有居住使用之情事，並參以兩造不爭執之對話紀錄所示，被告於111年5月 28日稱：「正勳，新莊9月租客到期後，或可能提前，板橋這邊就有空房間免費讓你住」等語(見本院卷第251頁) ；112年7月9日證人顏麗雪對被告稱：「新莊和板橋房子，秉沒有說要給你使用，你卻私下占用秉的房子，沒經過秉的同意」，被告則回：「已經說過板橋會還他」等語( 見本院卷第253頁)，可見112年7月被告經證人顏麗雪質疑有擅自占用原告系爭房屋乙情，並未予以否認，反而回覆會將系爭房屋還給原告，被告於本院亦自承：是原告自己選次臥室等語(見本院卷第322頁)，可見原告主張被告自1 11年4月2日至112年7月31日有佔有使用系爭房屋內之主臥室乙情，應非子虛。　　②被告雖稱其有經原告同意居住於系爭房屋等語，固據其提出同意書為證(見本院卷第267頁)。然查，上開同意書為指示撥款同意書，乃係授權被告撥付款項乙事，並非同意被告居住於系爭房屋內，無從以該同意書認被告有獲原告同意居住之情事。此外，被告迄至本件言詞辯論終結均未提出得原告同意居住於系爭房屋之事證，本院自無從為其有利之認定，是原告主張被告111年4月2日至112年7月31 日未經原告同意居住於系爭房屋之主臥室內乙情，可以認定。　⑵詐領租金補貼部分：　　　原告主張被告詐領租金補貼，固據其提出租賃契約書為證( 見本院卷第21至51頁)。然經本院函詢新北市政府城鄉發展局關於被告有無領取租金補貼乙事，經該局回覆略以：被告未曾向本院申請並領取租金補貼等語，有新北市政府城鄉發展局113年11月25日新北城住字第1132327769號函為證(見本院卷第277頁)，可知被告未曾領取租金補貼，原告復未提出其他證據證明被告有詐領租金乙事，本院自無從為其有利之認定。是原告主張被告有詐領租金補貼乙事，自無足採。　⒊被告依信託契約負有將系爭房屋出售或出租之忠實義務，已如前述，然被告卻於信託期間未經原告同意而擅自居住使用系爭房屋之主臥室乙情，亦如前述，是被告所為顯有違反信託目的，而信託之管理方式既限為出售或出租，受益人且為原告，是原告因信託契約所得之利益即為出售系爭房屋之價金或出租之租金，故被告上開違反忠實義務未予出租反係擅自居住使用之行為，致原告受有之損害即應為租金損失。惟被告居住系爭房屋之範圍為一間房間，而原告自110年起亦居住於系爭房屋內，原告自己居住使用之部分自無從期待被告亦將之出租予他人而有獲得租金之利益，是原告主張被告應賠償原告自111年7月7日起至112年7月31日止信託契約期間就被告使用之系爭房屋內主臥室之租金損失乙情，應屬有據，逾此範圍，則屬無據。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項固有明定，然租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條定有明文，可知房屋所有人將房屋出租予他人，供他人居住使用而非供營業使用，其租金數額不受土地法第97 條規定之限制，則房屋所有人之房屋被他人無權占有而供居住使用時，法院認定該他人因無權占有房屋所受相當於租金之利益時，自無不得超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％計算所得數額之理。本院審酌系爭房屋位在新北市板橋區篤行路三段，附近超商林立，鄰近溪洲公園、溪州國小等，生活機能完善、交通方便，被告占有系爭房屋供其居住使用而非營業使用，並參酌本院查詢系爭房屋所在社宅租金行情，每月約自18,000元至20,000元計算（見本院卷第285至289頁）及被告使用之房間為主臥房等情狀綜合考量後，認原告請求被告佔有主臥室之該段期間相當於租金之不當得利，以每月8,000元計算為允當。基此計算，被告應給付自111年7月7日至112年7月31日（共1年又24日）之相當租金利益為102,194元（計算式：〈8,000元×12月〉＋〈8 ,000元×24/31〉＝102,194元，小數點下四捨五入）。　⒋基此，原告依據信託法第23條請求被告賠償102,194元之租金損害，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。　　㈡原告依不當得利之法律關係，請求被告給付42萬元，有無理由？　　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。原告主張被告應給付111年7月 7日至112年7月31日止之租金損失，為有理由，已如前述，是此段期間之請求即無庸再以不當得利為審酌，先予敘明。至111年6月1日至111年7月6日期間，被告未經原告同意占有使用系爭房屋之主臥室範圍，被告自有獲得相當於租金之利益，而被告占有系爭房屋之主臥室所受相當於租金之利益為 8,000元，已如前開認定，是原告請求111年6月1日至111年7 月6日(共1月5日)相當於租金之利益應為9,290（計算式：〈8 ,000元×1月〉＋〈8,000元×5/31〉＝9,290元，小數點下四捨五入）。　㈢綜上，原告得向被告請求之金額應為111,484元(計算式：102 ,194+9,290=111,484)。惟被告曾繳付系爭房屋管理費16,00 0元、房屋稅4,818元，業據其提出收據為證(見本院卷第324 之1至324之5頁)，原告對此亦未爭執，並同意為抵銷(見本院卷第322頁)。是原告請求之金額於90,666元(計算式：111 ,484-16,000-4,818=90,666)，為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第 203條分別定有明文。本件原告請求被告賠償損害，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，揆諸前開規定，應以被告受催告之時起負遲延責任，而原告係以114年2月 13日始追加利息請求，原告復未提出上開追加狀送達被告之回執，被告至遲於本院114年2月25日言詞辯論期日應已知悉上開利息追加之請求，是原告請求自114年2月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。六、綜上所述，原告依信託法第23條、民法第179條請求被告給付90,666元，及自114年2月26日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　陳幽蘭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李奇翰

2025-03-28

PCDV-113-訴-1963-20250328-1

訴

臺灣桃園地方法院

塗銷預告登記

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第262號原告楊志堅訴訟代理人吳淑芬律師被告楊心渝上列當事人間請求塗銷預告登記事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2 款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：被告楊心渝與原告於民國107年11月8日以中壢地政事務所壢登第235240號收件，就坐落桃園市○○區○○段○000地號，面積27867平方公尺，權利範圍118／200000，土地一筆及其上建號8418，門牌為桃園市○○區○○○街000號6樓，面積94.16平方公尺，附屬建物─ 陽台面積13.41平方公尺，權利範圍為2分之1建物一棟，所為之預告登記，應予塗銷（北司補字卷第7頁）。嗣原告之訴迭經變更、追加，最後於113年8月15日以民事準備書狀二聲明求為：㈠確認被告就原告所有如附表所示土地，以桃園市中壢地政事務所107年11月8日壢登字第235240號收件，於 107年11月9日登記，預告登記請求權人：楊心渝，限制範圍：200000分之118，義務人：楊志堅，請求事項：本筆土地在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉予他人，所設定預告登記之法律關係不存在。㈡確認被告就原告所有如附表所示建物，以桃園市中壢地政事務所107年11月8日壢登字第235240號收件，於107年11月9日登記，預告登記請求權人：楊心渝，限制範圍：2分之1，義務人：楊志堅，請求事項：本筆建物在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉予他人，所設定預告登記之法律關係不存在。㈢被告應將前二項預告登記予以塗銷。經核原告所為追加與原請求，均係就兩造間預告登記所為，應屬請求之基礎事實同一，揆諸首揭法律規定，應予准許。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。經查，　　原告對於其與被告間就如附表所示不動產（下稱系爭房屋）於107年11月9日所為預告登記之法律關係（下稱系爭預告登記）是否存在有所爭執，原告私法上之地位因此受有侵害之危險，如經確認被告系爭房屋法律關係不存在，原告不安之狀態即可除去，是本件應有即受確認訴訟之法律上利益。貳、實體方面一、原告主張：　㈠系爭預告登記之同意書（下稱系爭同意書）雖為原告簽名，然並非原告親自用印，原告之印鑑章係由被告所保管。系爭同意書未經原告親自蓋用印鑑章，不足以證明原告有為系爭預告登記同意書之意思，依民法第73條規定，兩造間設定系爭預告登記之意思表示係屬無效。又原告在系爭同意書簽名時，系爭同意書並無任何書寫文字，被告謊稱係為同意家人居住之預告登記，足徵被告係以詐騙方式取得系爭系爭同意書，原告自得依民法第92條請求撤銷預告登記同意之意思表示。　㈡兩造當初就系爭房屋之預告登記共識即係原告同意被告得居住在系爭房屋，並無任何移轉所有權之意思，顯見當事人之真意與系爭預告登記同意書內容並非相同，是系爭預告登記內容確與當事人意思不符，應得類推通謀虛偽意思表示之規定而認定系爭預告登記之意思表示無效。　㈢系爭房屋為原告所單獨購買，系爭房屋之頭期款、貸款均為原告所支出，被告僅係受原告委任代為處理繳納款項，兩造就系爭房屋並無借名登記法律關係，且兩造間並無買賣或其他移轉系爭房地所有權之法律關係存在，被告對原告並無請求系爭房地移轉所有權二分之一之權利，是系爭預告登記已妨害原告所有系爭房屋所有權之完整性，被告為無法律上原因受有利益，原告自得依民法第767條第1項中段規定、不當得利法律關係，請求被告塗銷系爭預告登記。　㈣為此，原告依民事訴訟法第247條、民法第767條第1項中段、第73條、第87條第1項、第92條、第113條、第179條等規定，擇一有理由請求被告塗銷系爭預告登記，及確認兩造間就同意設定系爭預告登記之法律關係不存在等語，並聲明：如上開變更後所示。二、被告則以：　　系爭房屋為伊與原告共同購買，本欲以伊與原告共同持有名義為登記，因原告斯時任軍職，以軍人身分辦理貸款較為優惠，伊乃與原告協議先以原告名義登記，且伊與證人即原告之胞姐楊蓓菁擔心原告涉世未深恐遭他人矇騙而將系爭房屋變賣，經兩造及楊蓓菁3人協議後，暫就系爭房屋為系爭預告登記。況且，系爭房屋伊有參與從議價、簽約到支付購屋頭期款等過程，甚至系爭房屋裝修、搬遷都是由伊雇工，伊也有支付系爭房屋頭期款，故系爭房屋實為兩造所共有，僅係借名原告名義登記，為保障被告居住在系爭房屋及借名登記返還請求權，始為系爭預告登記，原告自不得要求被告塗銷系爭預告登記等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、系爭房屋為原告所有，其上現設定有系爭預告登記，預告登記內容詳如附表所示等情，有系爭房屋登記謄本、系爭預告登記之原案登記申請書等件在卷可稽（北司補卷第11-25頁、本院卷第69-72頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院得心證之理由：　　原告主張做成系爭預告登記時，被告對原告並無任何請求權存在等語，為被告所否認，並以前詞為辯。是本件之爭點為：㈠原告主張其與被告間就系爭預告登記之登記係通謀虛偽所為，原告並未親自在系爭同意書用印，故系爭預告登記應屬無效，且原告經被告詐欺致簽立系爭同意書，依民法第92 條規定撤銷意思表示，有無理由？㈡原告請求確認被告為系爭預告登記法律關係不存在，並依民法第767條第1項規定、不當得利法律關係請求將系爭預告登記予以塗銷，有無理由？茲分述如下：　㈠原告主張其與被告間就系爭預告登記之登記係通謀虛偽所為，原告並未親自在系爭同意書用印，故系爭預告登記應屬無效，且原告經被告詐欺致簽立系爭同意書，依民法第92條規定撤銷意思表示，並無理由：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約　　即為成立；表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效，但其情形為相對人所明知者，不在此限，民法第153條、第86條分別定有明文。經查：　①原告親自在系爭同意書上簽名，自行辦理印鑑證明交與被告等情，業據原告於本院行當事人訊問時陳述在卷（本院卷第 221-222頁），且有系爭同意書存卷可考（北司補卷第11頁）。而原告為職業軍人，因軍務繁忙無暇處理購屋事宜，經被告推薦後，委託被告購買系爭房屋等情，亦經原告陳明在卷（本院卷第163-164頁），又原告為75年生、大學畢業之智識程度，此有原告戶籍謄本附卷可查（見本院不公開卷），衡以原告之知識及經驗，原告於107年間簽署系爭同意書時已逾而立之年，且擔任軍職，是原告對其在系爭同意書欄位簽名之法律效果應有所認知，則原告於系爭同意書上簽名，即代表原告就系爭同意書所載約定內容（即未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉予他人）與另一方即被告達成意思表示之合致等情，自難諉為不知，此觀原告於本院亦陳稱：因為三重的房子賣掉，所以要在桃園另外買房給父親、姐姐們居住，才會購買系爭房屋，至於會簽系爭同意書的原因是因為被告對伊說，怕伊將房子賣掉，所以要做預告登記，讓家人可以居住，但現在伊父親已經過世，被告及楊蓓菁也已離開，所以沒有保留預告登記必要等語（本院卷第 221頁），與被告抗辯系爭預告登記用意在於原告之胞姐即被告，擔心原告涉世未深而設定等節，互核相符。　②至原告雖主張：系爭預告登記中印鑑證明為購買系爭房屋之用，並非用以申請預告登記等語（本院卷第221-222頁），惟自系爭預告登記申請文件中印鑑證明觀之，該印鑑證明申請日期為107年11月5日，有原告之印鑑證明存卷可稽（北司補卷第21頁），則該印鑑證明申請時間，明顯晚於系爭房屋所有權移轉登記日期107年9月18日，有卷附系爭房屋所有權移轉登記申請書可參（本院卷第171-173頁），自難認該印鑑證明係為購買系爭房屋之用，顯見原告前開所述不實，亦與卷內事證相左，不足採信。　③原告雖主張其係受被告所欺瞞而配合始為上開行舉，原告無為系爭預告登記之真意云云，然此核屬一方之真意保留，依前揭規定，除原告能證明被告亦知其情事外，原告所為意思表示仍屬有效，且原告應受系爭預告登記之意思表示所拘束。　⒉按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條第1項前段所明定。而所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。經查：　①系爭房屋為原告委託被告出面購買，已如前述，而系爭房屋購屋價金頭期款中部分款項係由被告所支出，亦有被告提出中華郵政交易明細存卷可佐（本院卷第143頁）。此外，系爭房屋均由被告負責雇工裝修及搬遷，有被告提出報價單、估價單、訂貨單、裝修施工照片等件在卷可查（本院卷第14 5-161頁），且被告自系爭房屋購買後居住在內，直至109年間與原告發生口角後始負氣搬離，亦為被告所不爭執（本院卷第166、264-265頁），則由被告有支出系爭房屋之部分價金、被告曾居住在系爭房屋內、系爭房屋裝修及搬運為被告張羅等情狀觀之，被告辯稱兩造就系爭房屋存有借名登記法律關係，尚非無據。　②關於系爭預告登記設定目的，證人楊蓓菁於本院言詞辯論時具結證稱：伊有看過空白的系爭同意書，因為被告說要做預告登記，被告當初是跟伊說，怕原告被騙會將系爭房屋拿去變賣，希望在處分前可以先經過伊與被告兩位姐姐的同意，所以才要做預告登記，而且原告所有財務都是由伊跟被告管理等語（本院卷第96-97頁），可知被告、楊蓓菁係因系爭房屋登記為原告所有，慮及原告日後遭他人詐欺，恐在未經被告、楊蓓菁同意即將系爭房屋變賣，故另設定系爭預告登記以確保原告不得任意處分系爭房屋之狀態。由此可見原告確有設定系爭預告登記之真實意思，系爭預告登記之效力不因兩造日後反目而有異。是原告以系爭預告登記之設定係遭被告矇騙，兩造間就系爭房屋並無借名登記契約存在，系爭預告登記非為保全被告就系爭房屋之借名登記返還請求權而辦理，據而主張兩造就系爭預告登記之設定屬通謀虛偽意思表示云云，自非可採。　⒊再按表意人撤銷其因被詐欺而為之意思表示，應於發見詐欺後一年內為之，民法第93條前段定有明文。該項期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院88年度台上字第1236號判決意旨參照）。經查，原告主張受被告詐欺，誤認得以系爭預告登記為同意借住之登記，致簽訂系爭同意書，並以民事準備狀撤銷締約之意思表示云云。惟原告於本院行當事人訊問時自承：約111年間知悉系爭預告登記內容是將系爭房屋應有部分二分之一，分別移轉給楊心渝、楊蓓菁等語（本院卷第222頁），足見原告於111年間即已知悉系爭預告登記之內容，則原告已發見上開事項，卻遲至113年7月12日始以民事準備狀向被告為撤銷之意思表示（見本院卷第83頁之本院收狀章），顯已逾1 年之除斥期間，自不得撤銷。至原告復主張於112年5月29日始確信遭被告詐欺（本院卷第277頁），其撤銷未罹於除斥期間云云，明顯與上開原告當事人訊問所陳述之事實不符，要難採信。　　⒋按「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。」土地法第79條1定有明文。「申請預告登記，除提出第34條各款規定之文件外，應提出登記名義人同意書。前項登記名義人除符合第41條第2款、第4款至第8款及第10款規定之情形者外，應親自到場，並依第40條規定程序辦理。」、「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：…二、登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證。…四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證。…八、大陸地區人民或香港、澳門居民授權第三人辦理土地登記，該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證。…十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。」土地登記規則第137條、第41條第2、 4、8、10款亦有明訂。經查，原告固主張系爭同意書並非其親自用印，係被告持原告之印鑑蓋印等語，惟系爭同意書為原告親自簽名，並將印鑑證明交付被告前往辦理系爭預告登記之事實，業據本院認定如前，應認被告係獲得原告之授權，方在系爭同意書上蓋印原告印鑑章，原告主張系爭同意書依民法第73條規定，未由原告本人用印應屬無效等情，要屬無據。況參酌前開土地法及土地登記規則之規定，辦理預告登記應由請求權人檢附登記名義人之同意書，復需由登記名義人親自到場，或提供經公證、認證之登記原因證明文件及同意書、經依法由地政士簽證、登記原因發生日期前1年以後核發之當事人印鑑證明等文件，始得辦理，足認辨理預告登記之程序嚴謹，原告未能就系爭預告登記有何虛偽不實情事乙節，舉證以實其說，原告此部分所為主張，亦無足採。　　㈡原告請求確認被告為系爭預告登記法律關係不存在，並依民法第767條第1項規定、不當得利法律關係請求將系爭預告登記予以塗銷，亦無理由：　　　系爭預告登記之原因為系爭房屋為兩造共同出資購買，因借名登記在原告名下，為保全被告居住系爭房屋及借名登記返還請求權而辦理。又系爭預告登記既係為保全被告之借名登記返還請求權而辦理，則如附表所示系爭房屋所為之預告登記，亦因委任事務之性質不能消滅，被告繼續保有系爭預告登記，即屬有據。是原告雖為如附表所示系爭房屋之所人，就上開原因所辦理之預告登記，自有容忍之義務，則原告請求確認被告就系爭預告登記之法律關係不存在，並依所有物除去妨害請求權、不當得利返還請求權之法律關係，請求被告塗銷系爭預告登記，均為無理由。五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、民法第767條第1項中段、第73條、第87條第1項、第92條、第113條、第179條等規定，請求確認被告就系爭房屋所為之系爭預告登記法律關係不存在，並請求被告塗銷系爭預告登記，均屬無據，不應准許，應予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官得上訴。附表：編號　土　　　　　　　　　　　　　地 1 鄉鎮市區段地號面積（平方公尺）權利範圍其他登記事項： 107年11月8日收件壢登字第235240號，預告登記請求權人：楊心渝，限制範圍：200000分之118，義務人：楊志堅，請求事項：本筆土地在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉予他人，預告登記內容依同意書。桃園市中壢區自立段 851 27867 100000分之118 2 　建　　　　　　　　　　　　　　物鄉鎮市區段建號面積（平方公尺）權利範圍預告登記請求權人：楊心渝，限制範圍：2分之1，義務人：楊志堅，請求事項：本筆建物在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前，不得移轉予他人，預告登記內容依同意書。桃園市中壢區自立段 8418 94.16 全部

2025-03-28

TYDV-113-訴-262-20250328-1

訴

臺灣新北地方法院

修復漏水等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2331號原告許維哲訴訟代理人陳德弘律師陳士綱律師上 1 人之複代理人劉映雪律師被告張健宏（即張文賢之承受訴訟人）陳姿靜共同訴訟代理人陳俊廷律師上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告張健宏應於繼承被繼承人張文賢之遺產範圍內，給付原告新臺幣壹拾伍萬肆仟肆佰元，及自民國一一二年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告張健宏於繼承被繼承人張文賢之遺產範圍內負擔百分之二十九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告張健宏如以新臺幣壹拾伍萬肆仟肆佰元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項定有明文。被告張文賢於原告起訴後之民國112年3月30日死亡，其繼承人為張健宏，有被告張文賢之除戶謄本、繼承系統表、張健宏之戶籍謄本、繼承人無拋棄繼承之查詢畫面截圖等件在卷可稽（見板建簡字卷第137頁至第143頁），張健宏並具狀聲明承受訴訟（見板建簡字卷第133頁至第134頁），經核並無不合，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第4款定有明文。原告原聲明請求：㈠被告張健宏應將門牌號碼新北市○○區○○路0段○○巷00弄00號4樓房屋（下稱4樓房屋）修復至不漏水之狀態，若被告張健宏不願自行修繕，應容忍原告及施工人員進入4樓房屋進行漏水修繕工程，所需修繕費用由被告張健宏負擔；㈡被告張健宏應將門牌號碼新北市○○區○○路0段○○巷00弄00號3樓房屋（下稱3樓房屋）之次臥室天花板破洞回復原狀；㈢被告張健宏應給付原告新臺幣（下同）43萬9,500元及法定遲延利息。嗣於訴訟中，因被告張健宏將4樓房屋所有權移轉登記予陳姿靜，而追加陳姿靜為被告，並將前開聲明㈠之被告變更為陳姿靜，聲明㈢之金額則變更為44萬5,900元，並主張被告張健宏亦應負侵權行為損害賠償責任（見訴字卷第122頁、第86 頁），核乃基於主張其所有3樓房屋因4樓房屋漏水受有損害之同一基礎事實，並因情事變更而追加陳姿靜為被告，且擴張應受判決事項之聲明，均與前開規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：　㈠原告為3樓房屋所有權人，長期將3樓房屋出租他人，前任租客林榮花於租賃期間陸續反應漏水狀況，斯時4樓房屋所有權人張文賢均置之不理，原告於111年間與林榮花洽談續約事宜，經林榮花告知漏水狀況日益嚴重，原告隨即會同里長與水電師傅進入4樓房屋查看，證實係因4樓房屋維護不善，導致排水管阻塞而滲漏至3樓房屋，張文賢甚至為恫嚇林榮花將3樓房屋之次臥室天花板鑽孔以致產生破洞。原告為免損害擴大，遂請水電師傅於111年10月8日進行4樓房屋修繕作業，相關費用由原告預先支付。因張文賢要求111年10月8 日即行完工，故僅就4樓房屋之陽台排水管堵塞之表面問題暫先處理，實質漏水根源仍未除盡。新任租客高承圻111年1 2月21日入住3樓房屋後，隨即發現漏水現象，經原告再次會同水電師傅進入4樓房屋調查，確認係隔水、防水層失效，張文賢在陽台大量用水所致，並承諾會在112年1月18日前修繕完畢，以回復損害發生前之原狀。詎料，張文賢後續仍未進行修繕，高承圻更於112年1月28日發現漏水情形自4樓房屋浴室蔓延至3樓房屋之浴室天花板，嚴重影響高承圻正常使用3樓房屋之權益。　㈡茲就原告各項請求，分述如下：　⒈請求被告陳姿靜修復漏水部分：　　原告、被告陳姿靜分別為3、4樓房屋之區分所有權人，3樓房屋漏水係因被告陳姿靜未適時修繕其所有4樓房屋之漏水狀態所致，4樓房屋為被告陳姿靜專有部分，應負責修繕、管理及維護並負擔費用，則對於3樓房屋所有權行使之妨害，且被告陳姿靜未盡修繕維護義務，違反工作物所有權人責任，致使漏水情形發生，侵害原告之權利，原告自得依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款及同條例第10條第1項等規定，請求被告陳姿靜修繕至無漏水狀態或容忍原告進入4樓房屋修繕，並負擔相關修繕費用，以除去其妨害。　⒉請求被告張健宏修復破洞及損害賠償部分：　⑴張文賢惡意於3樓房屋之臥室天花板上方鑽孔及疏於修繕4樓房屋，造成3樓房屋受有損害，不法侵害原告之所有權，應依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定負侵權行為損害賠償責任，被告張健宏為張文賢之繼承人，且其於訴訟中 113年5月31日將4樓房屋所有權移轉登記予被告陳姿靜，被告張健宏處分所得價款扣除優先債權後，就剩餘部分應依債權比例對債權人償還，但被告張健宏處分後，使原告無法強制執行4樓房屋獲得受償，被告張健宏亦不願將出售所得價款依比例清償原告之債權，顯然意圖詐害原告債權而處分遺產，而有民法第1163條第3款規定之情事，被告張健宏應不得主張民法第1148條第2項限定繼承之利益，應負概括繼承責任，且依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定，原告得向被告張健宏請求侵權行為之損害賠償。　⑵損害賠償範圍包括：　①原告之3樓房屋漏水情形所需回復原狀費用，經新北市建築師公會鑑定為8萬9,000元，核屬填補原告財產所受損害之必要費用，且原告於111年10月8日因漏水及天花板破洞而雇工進行4樓、3樓房屋之修繕，共計支出6萬5,000元，為原告既存利益減少所受之積極損害，亦屬必要費用，原告得依第196 條、第213條、第216條規定而為請求。　②原告將3樓房屋出租予林榮花，租賃期間自98年1月19日起，原應至112年1月18日日止，每月租金為1萬2,000元，而原告本得於110年1月19日起至112年1月18日止，調漲每月租金至 1萬7,000元，因前開漏水及鑽孔情事致遭林榮花拒絕，原告因此喪失2年預期調漲租金利益，共計12萬元。且原告本得按月向林榮花收取租金而獲益，因林榮花不堪漏水及鑽孔困擾，提前於111年9月18日終止租約，原告因此喪失111年9月 18日至112年12月18日之預期租金利益，受有短收租金損害共計4萬8,000元。原告嗣後將3樓房屋出租予高承圻，租賃期間112年1月10日起至114年1月9日（高承圻提前於111年12 月21日入住），高承圻因漏水而要求前2個月租金分別減免8 ,500元、5,000元，及倘若2個月後漏水情形仍未解決，每月再減租5,000元，故原告喪失111年12月至112年3月預期完整租金利益，受有減收租金之損害共計2萬3,500元。上開預期租金利益核計19萬1,500元乃原告通常情形可得預期之利益，原告得民法第196條、第213條、第216條規定而為請求。　③原告因前開漏水、天花板鑽孔破洞以來，讓原告必須處理租客投訴、舟車勞頓與被告協商卻始終未獲積極置理，勞心傷神，承受莫大壓力，長久以往，影響原告之心神安寧及情緒穩定，破壞原告心理機能之完整性，不法侵害原告之財產權、健康權，造成原告精神上之痛苦，受有非財產上之損害，原告依民法第195條第1項規定請求賠償10萬元非財產上之損害賠償。　④以上，共計44萬5,900元。　㈢並聲明：⒈被告陳姿靜應將4樓房屋修復至不漏水之狀態，若被告陳姿靜未自行修復時，應容忍原告及施工人員進入4樓房屋進行漏水修復工程，所需修復費用由被告陳姿靜負擔。 ⒉被告張健宏應將3樓房屋之次臥室天花板破洞回復原狀。⒊ 被告張健宏應給付原告44萬5,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告陳姿靜於113年5月間向被告張健宏買受4樓房屋，經113 年5月15日辦理過戶登記及交屋後，被告陳姿靜於113年7月間即委請室內設計業者將4樓房屋全面翻修，包括陽台及浴廁部分更換管線、重做防水層，因此3樓房屋陽台及浴廁部分即無繼續漏水情況。被告陳姿靜就4樓房屋之前是否有漏水情況係不知情，且依新北市建築師公會鑑定結果，被告張健宏已排除4樓房屋陽台及浴廁漏水情況，原告主張被告陳姿靜應將4樓房屋修復至不漏水之狀態，應無理由。　㈡被告張健宏否認原告主張其受有租金損失19萬1,500元，且依原告提出與林榮花之租約，出租人為訴外人陳惠敏，並非原告。原告另主張精神慰撫金10萬元部分，因原告為出租人，並未居住於3樓房屋內，則原告之健康權應未受有損害，其請求賠償應無理由等語，資為抗辯。　㈢均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。　三、本院之判斷：　　原告主張其所有3樓房屋因4樓房屋漏水、次臥室天花板破洞而受有損害，被告張健宏應將該破洞回復原狀及賠償漏水所生損害，被告陳姿靜應自行或容忍原告進入4樓房屋修繕至不漏水狀態等語，被告固未否認4樓房屋曾有漏水情事，然就其應否修繕漏水及破洞並為損害賠償，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠4樓房屋是否仍有漏水？原告得否請求被告陳姿靜修繕或容忍原告進入修繕？㈡被告張健宏應否修補3樓房屋次臥室天花板破洞？㈢被告張健宏應否賠償原告損害？經查：　㈠4樓房屋現無漏水：　⒈原告起訴時主張3樓房屋因4樓房屋漏水受有損害等語，雖為被告張健宏所否認，然經本院囑託新北市建築師公會進行鑑定，並於113年5月17日會同兩造現場勘查，發現3樓房屋陽台天花板及牆面無滲漏水、濕漬現象，而依原告提供起訴前照片，4樓房屋陽台設有水龍頭1支，3樓房屋陽台滲漏水期間，由原告僱工更換給水管接頭修復，並拆除4樓房屋陽台水龍頭，及原告口述自給水管封管後，陽台天花板即無滲漏情形，可研判3樓房屋陽台天花板之滲漏水原因為4樓房屋給水管破損造成，並滲漏至客廳、主臥室之天花板及牆面；3 樓房屋浴廁及兩側臥室天花板、牆面無滲漏水、濕漬現象，依原告提供起訴前照片，3樓房屋浴廁及兩側臥室，天花板、牆面確有滲漏水情形，會勘時可見4樓房屋浴廁之給水管已改為明管，可研判3樓房屋浴廁及兩側臥室天花板之滲漏水原因，為4樓房屋浴廁給水管破損造成等情，有該鑑定報告在卷可稽（見外放鑑定報告第3頁），故3樓房屋雖曾因4 樓房屋給水管破損而導致漏水，然於前開會勘時已經修繕， 3樓房屋無滲漏水或濕漬情形，難認4樓房屋仍有漏水情事，故原告請求4樓房屋現所有人陳姿靜應將4樓房屋修復至不漏水之狀態，若被告陳姿靜不願意修復，應容忍原告及施工人員進入4樓房屋進行漏水修繕工程，所需費用由被告陳姿靜負擔，自非有據。　⒉原告雖主張於113年5月17日會勘後，因113年9月22日、同年1 0月31日適逢颱風來襲帶來豪大雨勢，3樓房屋接連發生漏水情形，且程度急遽惡化，陽台、客廳、主臥室天花板不斷滴水，壁面亦肉眼可見滲漏水之濕漬痕跡，114年1月1日又逢整日大雨，3樓房屋再度漏水不止，主臥室於114年2月1日再度漏水，可見漏水原因實未完全排除，被告陳姿靜尚未將4 樓房屋修復至不漏水狀態云云，並提出照片、光碟等件為佐（見訴字卷第161頁至第191頁、第225頁至第241頁、第363 頁至第377頁、第387頁至第393頁）。然依原告前開所述，3 樓房屋發生滲漏水情形多在大雨期間，此與新北市建築師公會鑑定認4樓房屋給水管破裂即生活用水情形導致漏水，兩者原因並非相同，而大雨導致漏水原因並非單一，原告所有 3樓房屋本身防水結構缺損導致漏水亦非無可能，尚無從憑4 樓房屋前曾有漏水，即逕論3樓房屋嗣後發生漏水亦必係因4 樓房屋所致，故依原告提出前開漏水現狀證據，仍不足認定被告陳姿靜所有4樓房屋有漏水之情事。　⒊至於原告雖稱被告張健宏於鑑定期間屢次惡意阻攔鑑定程序之情形，導致鑑定人無法實際針對4樓房屋隔水、防水層及排水管進行檢測，且未慮及會勘當時4樓房屋因久無人居而無用水情事，率爾作成可能漏水原因已排除等錯誤結論，該鑑定報告結論不應採納云云。然被告張健宏固於113年3月15 日、同年4月9日、同年5月2日會勘時均未會同，惟新北市建築師公會指派建築師認113年5月17日會勘情形已足作成鑑定結論，故是否有原告指摘需進行前開隔水、防水層及排水管檢測必要，尚非無疑，況原告就新北市建築師公會提出鑑定報告，即鑑定程序未針對4樓房屋隔水、防水層及排水管進行檢測，以及作成現無漏水情形之鑑定結論等節，於訴訟前階段並未提出異議或表示鑑定報告有所不足而應予補充之處，甚且援引鑑定報告結果而為主張（見原告提出民事變更訴之聲明暨陳述意見狀第3頁至第4頁所載，即訴字卷第123頁至第124頁），原告嗣後因3樓房屋再度出現漏水情形，方改口否認鑑定報告結論，前後所述矛盾，實難為採。原告固又稱若欲行補充鑑定以為釐清，因被告張健宏屢次惡意阻攔鑑定程序導致履勘未臻完備，所生部分結論與事實有違，費用應由被告先行墊付始符公平云云，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，原告主張其3樓房屋現存漏水係因4樓房屋所致，此為被告陳姿靜所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責，且原告指摘鑑定報告不可採並非有據，如前所述，故補充鑑定所需費用仍應由原告預納，原告此部分所述，仍無可採。　㈡被告張健宏並無修補3樓房屋次臥室天花板破洞之義務：　　原告主張被告張健宏之被繼承人張文賢惡意於3樓房屋次臥室天花板上方鑽孔，原告已就該毀損犯行向警方報案，被告張健宏應將該破洞回復原狀云云，雖提出3樓房屋次臥室天花板鑽孔位置照片、桃園市政府警察局中壢分局內壢派出所受（處）理案件證明書等件為佐（見板建簡字卷第51頁至第 53頁）。然依原告所指3樓房屋次臥室天花板破洞位置，為4 樓房屋既設木作床板，並無更動現象，有鑑定報告所附4樓臥室現況照片可參（見外放鑑定報告附件六編號12），則依該照片所示木作床板已有相當使用年限而非新設，且無任何破洞裂損至樓地板之情形，證人即3樓房屋前任租客林榮花亦於本院證稱：（問：洞可否看到樓上？）就模模糊糊的，看不清楚，樓上可否看清楚樓下，我就不清楚了等語（見訴字卷第332頁），無法推論該破洞係貫通至4樓房屋地板，難認張文賢曾於4樓房屋鑽孔，導致3樓房屋次臥室天花板出現破洞，故原告前開主張尚乏實據，原告據此請求被告張健宏應將3樓房屋之次臥室天花板破洞回復原狀，亦屬無據。　㈢被告張健宏應否賠償原告損害部分：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第191 條第1項定有明文。又按繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，同法第1148條第2項亦有明文。3樓房屋前因4樓房屋漏水而受有損害，與斯時4樓房屋所有權人張文賢疏於修繕漏水，其保管有欠缺，兩者間有相當因果關係，原告主張張文賢之繼承人即被告張健宏應依前開規定，於繼承所得遺產範圍為限，對原告負侵權行為損害賠償責任，為屬可採，逾此範圍，並非有據。　⒉原告雖主張被告張健宏於訴訟中將4樓房屋所有權移轉予被告陳姿靜，而4樓房屋為張文賢之遺產，被告張健宏處分所得價款扣除優先債權後，就剩餘比例應依債權比例對債權人償還，然被告張健宏處分後，使原告無法執行獲得受償，被告張健宏亦不將出售所得價款依比例清償原告之債權，顯然意圖債害原告債權而處分遺產，有違反民法第1163條第3款規定情事，被告張健宏應不得主張限定繼承之利益云云。然被告張健宏就原告主張之損害賠償數額係有爭執，則得否以被告張健宏未於出售4樓房屋後按比例清償原告，即謂其有債害原告債權之意圖，實非無疑，況張文賢是否尚有其他遺產可供清償，亦未見原告舉證以實其說，自難徒憑被告張健宏處分4樓房屋且尚未清償原告，認被告張健宏有民法第1163 條第3款規定不得主張限定繼承情事。又原告主張其依民法第184條第1項、第191條第1項規定得向被告張健宏請求損害賠償云云，然原告起訴時自陳於111年10月8日至4樓房屋進行修繕，新任租客高承圻於112年1月28日告知3樓房屋浴室天花板漏水等情（見板建簡字卷第13頁），且原告提出「新租屋因漏水問題協議書」最末手寫記載「112年1月18日忽滴大量水滴，鋁門處積水，已通知里長，租客向4F反映漏水更甚，陽台防水未做」（見訴字卷第203頁），可見4樓房屋漏水於被告張健宏繼承前已經發生；而於新北市建築師公會指派建築師於113年5月17日會勘時，4樓房屋陽台給水管封管，且浴廁給水管更改為明管，3樓房屋陽台、客廳、主臥室天花板及浴廁天花板、牆面無滲漏水、濕漬現象，如前所述，足認被告張健宏繼承後已將4樓房屋修復至不漏水狀態，故原告3樓房屋因漏水所生損害應非被告張健宏未盡修繕義務所致，而係被告張健宏繼承前之張文賢侵權行為所肇生，故原告前開主張，仍非可採。　⒊損害賠償範圍：　⑴已支出修繕費用部分：　　原告之3樓房屋前因4樓房屋給水管破裂導致漏水，如前所述，而所需修復費用為8萬9,400元，且原告前已僱工修復支出 6萬5,000元，有新北市建築師公會鑑定報告、原告提出訴外人秦連清出具估價單在卷可按（見外放鑑定報告第3頁、板建簡字卷第59頁），被告張健宏就前開修復費用均無意見（見訴字卷第149頁），堪認可採，故原告請求被告張健宏應於繼承所得遺產範圍為限，賠償原告共計15萬4,400元，為屬有據。　⑵租金損失部分：　①前任租客部分：　　原告主張其將3樓房屋出租予前任租客林榮花，租期原應至1 12年1月18日止，每月租金1萬2,000元，原告本得於110年1 月19日起至112年1月18日止調整每月租金至1萬7,000元，然因漏水及鑽孔情事致遭林榮花拒絕，原告因此喪失2年預期調漲租金12萬元，以及林榮花因而提前於111年9月18日終止租約，原告因此喪失111年9月18日至112年12月18日預期租金利益4萬8,000元云云，雖提出租賃契約為佐（見板建簡字卷第41頁至第46頁）。然前開租約無法看出原告與林榮花約定於110年1月19日至112年1月18日將調漲租金至1萬7,000元，亦無法看出林榮花係因漏水或鑽孔情事而與原告提前終止租約，況證人林榮花於本院證稱：我們沒有約定原告何時可以漲租金，原告也沒有講過他要漲租金，原告的媽媽請他的女兒來跟我說原告的兒子從美國回來要結婚要住，請我搬走，房子他們要收回去重新裝潢，如果沒有來請我搬走，我會繼續租等語（見訴字卷第330頁至第331頁），亦與原告主張不符，難為有利於原告之認定。原告雖又稱林榮花多年承租期間均維持低廉房租，確係因漏水未解決之故，且原告收回裝潢維修後，現任租客高承圻隨即入住，原告確因漏水問題受有短收租金損失云云，然原告此部分主張僅係其推論，並未提出實據為佐，仍難認可採。　②現任租客部分：　　原告主張其將3樓房屋出租予現任租客高承圻，因漏水狀況致生活不便，高承圻要求前2個月租金分別減免8,500元、5, 000元，及倘若之後漏水仍未解決，每月再減租5,000元，原告因此喪失111年12月至112年3月預期完整租金利益2萬3,50 0元云云，雖提出租賃契約為佐（見板建簡字卷第61頁至第6 6頁），然觀諸該租賃契約所載出租人為「陳惠敏」，而非原告，且證人高承圻於本院證稱：我知道陳惠敏是原告的媽媽，我都叫陳惠敏房東，她有說房子是她兒子的，沒有特別說她兒子要把房子出租，我的認知我是跟陳惠敏租房子，因為所有的事情都是她跟我聯絡等語（見訴字卷第334頁），可徵3樓房屋並非由原告出租予高承圻，則縱認高承圻因漏水原因要求減免租金，原告並非出租人，自無預期之租金利益，原告據此請求損害賠償，為屬無據。原告雖稱其當時恰好不在國內，方委由陳惠敏代理其出面簽約，因陳惠敏不諳法律，未註明代理人身分，然高承圻確知悉陳惠敏係幫原告處理租賃事宜，應成立隱名代理云云，然證人高承圻明確證稱其認知係向「陳惠敏」承租4樓房屋，與原告主張已有不符，且證人高承圻雖證稱：我的主觀是陳惠敏跟我接洽，房子是她兒子的，她沒有明講是幫她兒子處理事情，但我覺得是這樣等語，惟此係承接於其證稱浴室水管漏水，2樓有來反應，房東有來處理等語之後（見訴字卷第335頁），證人高承圻證稱陳惠敏為原告處理之事應指漏水修復，則出租人固負有租賃物修繕義務，然房屋所有權人亦有房屋修繕義務，陳惠敏代原告處理房屋所有權人修繕房屋之事，亦屬合理，難逕認證人高承圻稱陳惠敏代為處理之事係指租賃契約之簽立，仍無從為有利於原告之認定。　⑶精神慰撫金：　　原告主張其因張文賢、被告張健宏對漏水、鑽孔之修復採消極不作為之惡劣態度，讓原告必須處理租客投訴，與被告協商未獲積極置理，勞心傷神，承受莫大壓力，影響原告心神安寧，不法侵害原告之健康權，且張文賢未盡工作物所有人修繕維護義務，妨害原告之所有權，張文賢之繼承人即被告張健宏應賠償原告10萬元慰撫金云云。惟按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文，可知得請求非財產上之損害僅限於人格法益遭侵害者，而4 樓房屋雖曾漏水導致3樓房屋受有損害，然原告係將3樓房屋出租他人，原告僅單純財產權遭受侵害，原告據此請求精神慰撫金10萬元，於法不合。至於原告雖稱其因處理漏水而勞心傷神，惟此為原告行使權利過程所經歷，難認其健康權因此遭受侵害，原告此部分主張，仍非有據。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經　　其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權　　人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他　　相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付　　金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；　　應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年　　利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於112年5月17日寄存送達被告張健宏，有送達證書在卷可稽，於112年5月27日發生送達效力，故原告請求被告張健宏給付自112年5月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。五、綜上所述，4樓房屋雖曾有漏水，然現已無漏水，原告不得請求被告陳姿靜修復或應容忍原告進入4樓房屋修繕，而4樓房屋前因漏水所需修費用共計15萬4,400元，原告得請求被告張健宏於繼承遺產範圍內賠償，其餘主張被告張健宏不得主張限定繼承利益，以及請求租金損失、精神慰撫金部分，均非可採。從而，原告依繼承、民法第184條第1項前段、第 191條第1項規定請求被告張健宏給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，被告張健宏陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰酌定被告張健宏免為假執行應供擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第385條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王顥儒

2025-03-27

PCDV-112-訴-2331-20250327-1

訴

臺灣宜蘭地方法院

清償債務

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度訴字第489號原告謝永泰被告謝庭峰訴訟代理人林國漳律師上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬元及自民國一百一十三年六月十日起至清償日止，按週年利率百分之二點七五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造為兄弟關係。門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0號5 樓(下稱系爭房屋)為原告出資購買，原告並將印鑑交由兩造母親江素詩保管，由母親代為辦理貸款及過戶事宜，然母親及被告未經其同意，將系爭房屋登記為兩造共有，嗣原告提議出售其系爭房屋之持分，母親、被告遂與原告商量，原告毋庸再繼續支付房貸，但應將持分贈與被告，原告認損其利益故暫緩系爭房屋持分出售事宜。然母親、被告卻於民國11 0年5月24日逕將原告系爭房屋之持分以買賣為原因過戶給被告，但原告未曾與被告簽立買賣契約，母親則於112年11月間過世。原告認系爭房屋之過戶事宜不甚合理，故於113年3 月9日召開家庭會議，被告承諾於113年6月9日前支付原告新臺幣(下同)160萬元，作為購買系爭房屋之款項，並簽訂協議書(下稱系爭協議書)，然被告經原告多次催討均置之不理，爰依系爭協議書之法律關係請求被告給付，並請求自系爭房屋持分移轉予被告之日即110年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之2.75利息等語。並聲明：被告應給付原告16 0萬元，及自110年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之2.75計算之利息。二、被告則以：系爭房屋原登記為兩造共有，原告因無法繳納貸款同意將共有持分移轉登記予被告，然原告反悔要求被告支付240萬元作為系爭房屋價款，並在通訊軟體之家族群組中陳述被告係以偽造文書等方式取得系爭房屋所有權，被告不堪其擾，且不知母親已於110年4月19日以被告名義匯款165 萬元予原告，以之作為原告出資購買系爭房屋之補償，始允諾給付原告160萬元，並於113年3月9日家庭會議簽立系爭協議書。原告隱匿母親曾匯款165萬元之事實，再度要求被告給付系爭房屋價金，實有詐欺使被告陷於錯誤之情，被告已以存證信函向原告撤銷系爭協議書之意思表示，系爭協議書已失其效力，原告主張即無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。　三、本院之判斷：　　㈠原告主張兩造因系爭房屋所有權移轉所生爭議，於113年3月9 日簽立系爭協議書，被告允諾於113年6月9日前給付原告160 萬元乙節，業據提出系爭協議書、系爭房屋異動索引及建物登記第二類謄本、錄音譯文為證（見本院司促卷第9頁，本院卷第141至168頁），被告則未爭執系爭協議書係其於113 年3月9日親自簽名，是原告主張該部分之事實，堪以認定。　㈡被告抗辯其不知母親為補償原告已匯款165萬元，其係遭原告詐騙，始會簽立系爭協議書等語。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。而民法上所謂詐欺者，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示；當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任。查，依被告提出之匯款申請書（見本院卷第37頁），兩造母親於110年4月10日以被告名義匯款165萬元至原告帳戶；又依系爭房屋之異動索引及登記資料，原告所有系爭房屋之持分，於110年2月21日出售予被告，於110年5月24日移轉登記予被告（見本院卷第141至145、220至254頁），可知兩造母親於原告系爭房屋持分移轉登記前，確有以被告名義匯款165萬元至原告帳戶，惟匯款原因所在多有，兩造母親是否已與原告達成協議以165萬元作為原告出資購買系爭房屋之補償，又前開匯款紀錄，是否係兩造母親基於與原告之補償協議始為之，被告均未提出實證以實其說，自難憑採。再者，兩造母親以被告名義匯款165萬元之原因為何，是否屬對原告出資購買系爭房屋之補償，被告已無法舉證證明，則被告辯稱原告以故意隱瞞已受補償之事為詐欺手段，令其陷於錯誤而簽立系爭協議書等語，自無可採。　㈢綜上，系爭協議書為兩造所簽立，被告並無受原告詐欺而簽立系爭協議書之情，故原告依系爭協議書請求被告給付160 萬元，為有理由，應予准許。　四、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1 項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告依系爭協議書為給付，為定有給付期限即113年6月 9日，且未約定利息之金錢債權，而原告主張週年利率以百分之2.75計算，未逾法定週年利率，尚屬有據，故原告請求被告給付自113年6月10日起至清償日止，按週年利率百分之 2.75計算之利息，為有理由，應予准許。至原告主張應自其系爭房屋持分移轉登記予被告之日即110年5月24日起算遲延利息部分，則與前開規定不符，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭協議書請求被告給付160萬元，及自1 13年6月10日起至清償日止，按週年利率百分之2.75計算之利息，為有理由，應予准許。六、被告雖陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，惟原告未聲請假執行，則就原告勝訴部分，被告聲明願供擔保免為假執行，即無必要，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後均與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　民事庭法　官　高羽慧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　書記官　林欣宜

2025-03-27

ILDV-113-訴-489-20250327-1

重訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第1127號原告孫文明兼訴訟代理人王一婷被告林欣穎上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告孫文明負擔7％，餘由原告王一婷負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加者，不在此限，民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原告起訴時係聲明：一、請求判決被告儘速遷讓房屋，被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。二追回被告之不當得利，請求判決被告應支付原告自繼承系爭房屋日起算每月新臺幣（下同）12,000元房租直至被告遷出系爭房屋，及原告孫文明自繼承系爭房屋開始起算至被告房租清償日，按週年利率5％計算之利息（見店司補卷第7頁），嗣變更聲明為：一、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告王一婷。二、被告應給付孫文明548,400元，及自民國107年8月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自111年6月13日起至返還系爭房屋予王一婷之日止，按月給付王一婷12,000元，及按月給付部分，自111年6月13日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息（見本院卷第35頁），被告未異議而為本案言詞辯論，視為同意，應予准許，先予敘明。貳、實體方面：一、原告主張：訴外人即孫文明與被告之被繼承人孫慶英於107 年2月22日逝世，孫文明嗣於同年8月22日繼承系爭房屋，而成為系爭房屋之所有權人，嗣孫文明於111年6月13日將系爭房屋所有權移轉登記予王一婷，詎原先居住在系爭房屋之被告，於孫文明繼承系爭房屋後，未經原告同意而執意繼續居住在該房屋，經原告多次催告均不返還，王一婷現為系爭房屋之所有權人，自得訴請被告返還之。再者，被告無法律上原因占有系爭房屋，而受有相當於租金之利益，原告既先後為系爭房屋之所有權人，則就被告於孫文明、王一婷為該房屋所有權人時所為前揭占有行為，原告自得請求被告分別給付相當於租金之不當得利，而就相當於租金不當得利之計算方式，原告爰以系爭房屋及其坐落土地之公告現值乘以土地法第97條第1項所定10％上限，再除以12個月為計算，可知系爭房屋每月最高可收取租金為16,495元【計算式：（房屋價值191,400元＋土地價值1,788,092元）×10％÷12月＝16,495元，元以下無條件捨去】，且內政部實價登錄網站所載同地段、條件之房屋每月租金為13,000元、19,600元，顯見原告本件僅以每月12,000元之數額為請求應屬適當，且就相當於租金不當得利部分，因系爭房屋分別自107年8月22日、111年6 月13日起即為孫文明、王一婷所有，原告亦得請求自該日起算之利息，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予王一婷。㈡被告應給付孫文明548,400元，及自107年8月22 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自111 年6月13日起至返還系爭房屋予王一婷之日止，按月給付王一婷12,000元，及按月給付部分，自111年6月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：被告與孫文明、訴外人孫文中（下合稱孫文明等 2人）達成遺產分割協議，並約定被告得繼續居住在系爭房屋（下稱系爭協議）等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張被告自76年起居住在系爭房屋迄今一節，為被告所不爭執（見本院卷第36至37頁），堪信為真實。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。再按主張有權占有使用他人所有之不動產者，固應就其占有權源之存在原因負舉證責任。然其證明方法不以直接證據為限。如能綜合各種情狀，在符合經驗法則及論理法則下，以間接事實推認待證事實存在者，亦無不可（最高法院111年度台上字第2927號判決意旨參照）。　㈡查，原告主張被告為孫文明等2人之母，孫慶英於107年2月22 日逝世，被告及孫文明等2人均為孫慶英之繼承人等情，為兩造所不爭執，復有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第59至62 頁），堪信屬實。另觀諸卷附遺產分割協議書（見本院卷第 57頁，下稱系爭分割協議書），可見被告與孫文明等2人約定由孫文中取得門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號4樓房屋（下稱系爭板橋房屋）及其坐落土地所有權，孫文明則取得系爭房屋及其坐落土地所有權，孫文中復在被告提告孫文明等2人偽造文書之臺灣臺北地方檢察署112年度偵字第36486 號案件（下稱系爭刑事案件）中表明：上開土地、建物繼承人為何人已經被告與孫文明等2人事先約定，系爭房屋部分由被告居住，由孫文明繼承，系爭板橋房屋部分則由我繼承等語，孫文明旋即表示：同孫文中所述等語（見臺灣臺北地方檢察署112年度偵字第38486號卷第50至51頁），顯見孫文明亦在系爭刑事案件中自承被告與孫文明等2人間存在被告繼續居住在系爭房屋之系爭協議，堪認被告所辯：被告與孫文明等2人間存在系爭協議等語，確屬可採。至原告雖主張：被告所稱分割版本不同，顯非可採，足認被告與孫文明等 2人間未曾口頭約定過系爭協議等語，然孫文明在系爭刑事案件中自承系爭協議確屬存在，已如前述，果非被告與孫文明等2人間確有達成此協議，孫文中何以得明確敘明協議內容為何，孫文明又何以未就孫文中前揭所稱協議內容為反對之表示？可認孫文明於本院審理期間改口否認系爭協議存在，已難逕採。再者，被告為系爭分割協議書之時已年約70歲，其與孫文明等2人之謀生能力顯然有別，果若被告與孫文明等2人間未達成系爭協議，被告又豈會輕易放棄其因繼承而取得之系爭房屋、系爭板橋房屋所有權，以致其須另覓他處居住？益徵原告前揭主張核與常情有違，礙難採信。是以，被告與孫文明等2人間達成系爭協議，約定分由孫文明、孫文中取得系爭房屋、系爭板橋房屋及該等房屋坐落土地，惟孫文明所分得之系爭房屋負有供被告居住終老之負擔，堪以認定。　㈢次查，王一婷為孫文明之妻一節，為兩造所不爭執，且有戶籍謄本附卷可參（見本院卷第62頁），亦堪信為真實，而原告共同居住在新北市蘆洲區，亦有民事起訴狀可佐（見店司補卷第5頁），另參酌原告所提出錄音譯文（見店司補卷第2 1頁），王一婷稱：老媽，買房子的事我早就都規劃好了，我在老爸過世那時候，我們本來以為會順利的承接到第3份就是股票跟現金，其實我那時候就規劃好了，但是計畫被打壞，啊我們一毛錢都沒有分到也沒有拿到，所以我沒有辦法去實行買房子的事，我4年來查了多少買房子的事，我都沒有機會跟你講，其實我們都有規劃等語，依上揭錄音所示對話，可認王一婷確有參與孫文明就孫慶英遺產為分配之過程，更於遺產實際分配後，與孫文明共同規劃其等名下財產之運用方式，職是，王一婷既有與孫文明同居共財之實，顯見其等為關係緊密之配偶，於此情形下，系爭協議之存在業已直接影響孫文明就系爭房屋之使用權，孫文明自當將系爭協議內容如數告知王一婷，以利其等就名下財產為後續規劃，是王一婷知悉系爭協議內容此情，亦堪認定。　㈣又被告自76年起居住系爭房屋，迄今已達30餘年，現仍占有使用系爭房屋等情，亦如前述，王一婷復自承因為被告將房間、客廳都堆滿雜物，故原告自孫慶英逝世前即無法進入系爭房屋（見本院卷第154頁），顯見王一婷於取得系爭房屋所有權之前，即對於被告居住在系爭房屋乙情知之甚詳；再觀諸原告所提錄音譯文（見店司補卷第23頁），被告向王一婷稱：即使到了法院，法官也不可能說叫我搬走就搬走啊，我沒有權利住這個房子嗎等語，王一婷即覆以：我跟妳講，法官他只會認名下在誰等語，顯見王一婷對於所有權人、占有權等法律觀念尚屬瞭解，其對於孫文明受系爭協議拘束而無法請求被告遷出房屋一節，自不得諉為不知，然其竟在知悉系爭協議、系爭房屋占有實況之情形下，自孫文明處無償受贈系爭房屋所有權，益徵其等係欲以贈與行為使非系爭協議當事人之王一婷取得對被告請求遷出系爭房屋之權利，已難認原告所為與公平正義、誠信原則相符。再查，被告與孫文明等2人所為系爭協議之目的，即在於被告以拋棄其就孫慶英所遺房地因繼承取得權利之方式，換取使其安養天年之系爭房屋使用權，而王一婷既亦瞭解系爭協議所形成之現況，仍執意自孫文明處受讓系爭房屋所有權，如認其毋庸受系爭協議效力拘束，顯將致系爭協議使被告在系爭房屋居住終老之前揭契約目的不達，且使受孫文明無償贈與之王一婷同受使系爭協議效力拘束，致王一婷須承擔同意被告在系爭房屋持續居住之義務，亦有助於維持系爭協議所形成之法律秩序，更不致王一婷財產權遭受其所未預料之損害，從而，王一婷亦應受系爭協議之拘束，同堪認定。　㈤基上，王一婷應受系爭協議之拘束，被告執系爭協議對王一婷抗辯其為有權占有，應屬可採，則王一婷依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，難認有據。又被告既係因系爭協議而占有系爭房屋，其占有自屬有法律上原因，是孫文明、王一婷分別依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，均難認有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定提請求㈠被告將系爭房屋騰空遷讓返還予王一婷。㈡被告給付孫文明548,400元，及自107年8月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告自111年6月13日起至返還系爭房屋予王一婷之日止，按月給付王一婷12,000元，及按月給付部分，自111年6月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　林瑋桓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　石珉千　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余沛潔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李云馨

2025-03-26

TPDV-113-重訴-1127-20250326-1

重上

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第603號上訴人裕崧實業有限公司法定代理人蘇郁仁訴訟代理人陳貴德律師複代理人石振勛律師被上訴人方明煒訴訟代理人潘維成律師複代理人詹傑麟律師被上訴人方明浚歐文世兼上 2 人共同訴訟代理人方少君上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年2 月29日臺灣桃園地方法院112年度重訴字第94號第一審判決提起上訴，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：桃園市○○區○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）現為兩造及其餘共有人共有。系爭土地之一部於民國92年間，以被上訴人方明煒為土地共有人之代表人出租予訴外人中豐企業股份有限公司（下稱中豐公司）設置加油站使用，嗣因中豐公司長期積欠租金，系爭土地共有人於 106年間終止租用契約，復於該租約屆滿前1年之108年間以存證信函向中豐公司表示不再續約，是該租約亦因109年9月 30日租期屆滿而終止。上訴人於109年3月31日自中豐公司取得同小段6957建號建物（下稱6957建號建物）及未辦保存登記之增建物（此二建物下合稱系爭建物）等不動產、附屬設備（下稱系爭設備）等動產，無權占有如原判決附圖（下稱附圖）所示194-10(0)、194-10(1)部分土地（占用土地部分下合稱系爭甲土地），享有相當於租金之利益，致伊受有無法利用系爭甲土地之損害等情，爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭建物及設備拆除，返還系爭甲土地，並依民法第179條規定，請求上訴人返還自110年1月12日（即實際占有系爭建物及設備之日）起至返還系爭甲土地之日止，依占用土地申報總價年息百分之8計算之不當得利及利息（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴；被上訴人於原審請求逾前述部分，受敗訴判決，未據上訴，非屬本院審理範圍，茲不贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：中豐公司租用土地建築房屋之契約並未經合法終止，亦未經合法通知年限屆滿不再續約，是該租約對於伊仍繼續有效存在，系爭建物及設備係有權占有系爭甲土地。縱系爭建物及設備無權占有系爭甲土地，被上訴人請求拆除有權利濫用情形，且原判決命伊給付之不當得利數額偏高，應以占用土地申報總價年息百分之5計算云云，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於伊之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第233至237、320頁）：　㈠系爭土地地目為建；面積為1669平方公尺；使用分區為商業區（原審卷一第259、41頁）。　㈡方明煒於89年3月19日因分割繼承取得系爭土地權利範圍480 分之7；方明浚於89年3月19日因分割繼承取得系爭土地權利範圍480分之7；歐文世於94年1月12日因買賣取得系爭土地權利範圍100000分之8500；方少君於100年12月1日因贈與取得系爭土地權利範圍100000分之525（原審卷二第99、101、 103至105、115頁）。　㈢系爭土地所有權人有與中豐公司於自96年3月18日起至104年4 月16日止期間有先後簽立如原審卷一第61至72頁所示之土地租賃契約書及土地租賃增補契約（下合稱系爭契約），出租系爭土地之一部予中豐公司設置加油站。　㈣中豐公司於96年3月30日因買賣自李富美取得系爭土地權利範圍300000分之6537（原審卷一第183頁）。　㈤門牌桃園市○○區○○路000號加油站即系爭建物，其中如原審卷一第261頁所示面積328.41平方公尺部分（即6957建號建物），領有如原審卷二第163至165頁所示之95年12月20日建照執照及如原審卷一第41頁所示之97年1月16日使用執照，起造人為中豐公司。　㈥中豐公司與訴外人統一精工股份有限公司（下稱統一公司）於100年6月27日、104年9月24日簽立加油站租賃契約書，其上所載租賃期間分別為自100年7月15日起至105年7月14日止、自104年10月1日起至108年12月31日止，由中豐公司將系爭建物出租與統一公司使用。　㈦中豐公司之債權人於105年7月20日起陸續聲請強制執行中豐公司之財產，案列原法院105年度司執字第53577號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）。中豐公司所有之系爭土地權利範圍300000分之6537及6957建號建物，於105年7月22日遭執行法院查封（本院卷第199至200頁）。　㈧系爭執行事件方明寬有於106年4月24日提出如本院卷第164至165頁所示之民事聲請狀；方明煒、方鍾敏妹、方廷企、方玉惠有分別於自107年1月2日起至同年月4日止期間提出如原審卷一第273至275頁及本院卷第161至163頁所示之聲明異議狀，主張「債務人（按即中豐公司）對第三人（按即系爭土地共有人）無土地承租權存在，無從扣押」。　㈨方明煒有於106年7月18日寄送如原審卷一第87頁所示之郵局存證信函與中豐公司、統一公司收執。　㈩方明煒有於107年1月8日寄送如原審卷一第91頁所示之郵局存證信函與中豐公司、統一公司收執。　系爭執行事件於107年2月23日公告（下稱系爭拍賣公告）於107年4月3日拍賣（下稱系爭拍賣）中豐公司所有之系爭土地權利範圍分之300000分之6537、系爭建物（含6957建號建物及7958臨時建號未辦保存登記之增建物）等不動產及如原審卷二第193頁所示之附屬設備等動產（即系爭設備）。系爭拍賣公告附表使用情形欄記載「拍賣標的現出租第三人統一精工股份有限公司使用，租期至104年10月1日起至108年12月31日止，拍定後不點交」。備註欄第五點記載「拍賣標的物現作為加油站使用，本件僅就不動產、動產所有權為拍賣，應買人買受後得否經營該營業，仍依相關法令之規定，相關資格限制，請自行向主管機關查明。又該建物係坐落於共有之土地上，本件土地僅就債務人之應有部分為拍賣（有前述優先承買權人），拍定後，該建物坐落土地之權源，由應買人自行協商解決，並不得以上開事項提出爭執或要求撤拍」。　系爭土地共有人於108年8月17日舉行管理會議，會議紀錄如原審卷二第37至38頁所示。　方明煒有於108年9月12日寄送如壢簡字卷第14頁所示之郵局存證信函（下稱甲信函）與中豐公司、統一公司收執。　訴外人方文雄有於108年9月27日寄送如原審卷二第39至48頁所示之郵局存證信函（下稱乙信函）與中豐公司、統一公司、方明煒、方華璋、方明寬、徐文吉、徐錫禎（原審卷二第36至52頁）。　系爭拍賣以上訴人標價3036萬6000元為最高拍定。上訴人於109年3月31日繳清價金，於同年4月9日領得原法院不動產權利移轉證書、動產拍定證明書（原審卷一第409至411頁）。　上訴人與統一公司於110年1月11日就原法院110年度移調字第10號遷讓房屋等事件調解成立（原審卷二第191至192頁）。統一公司於110年1月11日將系爭建物及設備交付與上訴人占有。　本院111年度上字第1006號（下稱另案）判決認上訴人得依民法第179條規定，請求統一公司給付自109年4月17日起至110年1月11日止期間，統一公司無權占有上訴人所有系爭土地（權利範圍6537/300000，即約36.37平方公尺）及系爭建物相當於租金之不當得利64萬315元本息確定（本院卷第201 至209頁）。　上訴人現為系爭建物及設備（包含原判決附圖所示之水塔）之所有權人，對系爭建物及設備有處分權。系爭建物占用系爭土地情形，如原判決附圖所示。　系爭建物距桃園捷運老街溪站出口2約40公尺。其用水及用電情形，如原審卷一第337至343頁所示。其地價資料，如原審卷二第189頁所示。四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：　㈠系爭建物及設備無權占有系爭甲土地：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查，被上訴人為系爭土地之共有人，上訴人所有之系爭建物及設備（包含原判決附圖所示之水塔）占有系爭甲土地等情，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈡），堪認屬實。本件被上訴人主張系爭建物及設備無權占有系爭甲土地，依前揭說明，應由上訴人就系爭建物及設備有權占有系爭甲土地之事實，負舉證責任。　⒉上訴人固抗辯：伊經系爭拍賣取得系爭建物及設備，原中豐公司之基地租賃契約即系爭契約，對於伊仍繼續存在，是系爭建物及設備有權占有系爭甲土地云云。然：　⑴按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。又買受不動產取得所有權之日期，依強制執行法第 98條「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權」之規定，應在移轉證書制作完成，法院發文交付送達於買受人收受當日為所有權取得日期。故買受人於簽收權利移轉證書，在法院卷存送達證書所記日期起，方始為買受不動產之所有權人（司法院77 年12月27日（77）秘台廳（一）字第02267號函釋意旨參照）。本件上訴人於109年4月9日領得原法院不動產權利移轉證書（參不爭執事項），依前揭說明，上訴人於該日取得系爭建物所有權，及受讓系爭契約之法律關係，先予敘明。　⑵系爭土地所有權人與中豐公司自96年3月18日起至104年4月16 日止有先後簽立系爭契約，出租系爭土地之一部予中豐公司設置加油站等情，為兩造所不爭執（參不爭執事項㈢），可堪認定。觀諸其等最後簽立之104年4月16日土地租賃契約書（下稱104年4月16日契約），其中第3條約定：租賃期間為9 2年4月1日起至109年9月30日止（原審卷一第69頁）、第6條則約定：「契約期滿之日甲方（按即出租人）如擬解約，應於租期屆滿一年前以書面通知乙方（按即承租人），否則視同本契約繼續有效。雙方如未能續約，乙方應負責將租用土地恢復原狀，不得向甲方請求任何補償」等語（原審卷一第 70頁）。可見系爭土地所有權人與中豐公司間為有一定期限之租賃關係，雙方復約定出租人於契約年限屆滿之1年前通知承租人，得於契約年限屆滿時收回租用土地，亦即出租人於契約年限屆滿之1年前（按即108年9月30日）通知承租人不再續約，則該契約於租賃期滿109年9月30日時，租賃關係即消滅而終止。　⑶查，系爭土地共有人於108年8月17日舉行管理會議（參不爭執事項），經系爭土地應有部分合計百分之82.1之共有人同意終止系爭契約（原審卷二第37至38頁）。方明煒復於10 8年9月12日寄送甲信函予中豐公司（參不爭執事項），其上載明「經土地所有權人會議決定不續租，依甲乙雙方契約書第六條之規定，於租約屆滿一年前通知乙方解約之意」等語（壢簡字卷第14頁）。可知系爭土地共有人就系爭土地之管理已依多數決為終止系爭契約之管理決定，並依104年4月 16日契約第6條約定，於契約年限屆滿（109年9月30日）之1 年前（108年9月12日）通知中豐公司。從而，104年4月16日契約於契約年限屆滿之109年9月30日時消滅，系爭建物及設備於同年10月1日起不得執該契約為有權占有系爭土地之權源。上訴人抗辯該契約仍繼續存在，是系爭建物及設備有權占有系爭土地云云，即無可採。　⑷上訴人雖抗辯：方明煒寄送甲信函時，系爭土地共有人之合法代表人為方文雄，是方明煒無權代表系爭土地共有人通知系爭契約年限屆滿不再續約，系爭契約尚繼續存在云云。查，方明煒寄送甲信函時，系爭土地共有人之代表人雖經改選為方文雄，然依證人方文雄於本院中到庭證述：系爭土地共有人均贊同甲信函，伊作為系爭土地共有人之代表人亦同意甲信函，本院卷第299頁之證明書為伊本人所寫等語（本院卷第352頁），並有記載方文雄承認甲信函之效力之證明書（本院卷第299頁，下稱乙證明書）在卷可憑，可見方文雄有追認同意方明煒寄送甲信函通知之意，參以前述不爭執事項存證信函，足見本件出租人至遲於108年9月27日已重申屆期不再續約之意。上訴人前開所辯，無足可採。至上訴人以方文雄於證述中就出租之部分事實表示不清楚為由，認其所述不可採云云，然方文雄已清楚表示係為了確保伊等之意思，故出具乙證明書，且承認甲信函，自不因其就任代表人前之部分出租細節不清楚，而影響其承認甲信函之效力，上訴人前開主張，顯不可採。　⒊系爭建物及設備無權占有系爭甲土地，業經本院認定如前，則被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求上訴人拆除系爭建物及設備，及依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭甲土地返還予共有人全體，即屬有據。　㈡被上訴人請求上訴人拆除系爭建物及設備，返還系爭甲土地，並無權利濫用：　⒈上訴人抗辯：系爭拍賣拍定後，執行法院有對系爭土地之共有人為優先承買通知，被上訴人未優先承買，待伊取得系爭建物及設備後，訴請伊拆屋還地，被上訴人因此得以獲取之利益甚小，但就伊而言則損失甚大，構成權利濫用云云。惟按民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指專以損害他人為主要目的之情形而言。如為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，既非以損害他人為主要目的，即無該項規定之適用（最高法院95年度台上字第1167號判決意旨參照）。況權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，固為民法第148條第1項所明定，惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。又權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。查，系爭建物及設備無權占有系爭土地，上訴人未能提出有何合法權源占用，被上訴人本於所有權人之地位，訴請拆除系爭建物及設備，回復系爭土地應有之支配狀態，乃被上訴人權利之正當行使，縱影響上訴人現實使用之利益，已難謂被上訴人屬權利濫用。且查，系爭設備為動產，非不能與系爭建物分離，上訴人於拆除後尚得為用益或處分，另系爭建物之拍定金額僅為510萬4 000元（原審卷一第409至410頁），而其占用之土地111年度 1月之公告土地現值達1億211萬8272元（126,384元/㎡×(807+ 1)㎡；原審卷二第189頁），權衡後顯難謂就拆除系爭建物而言，系爭土地所有權人所得之利益小於系爭建物所有權人所受之損失。再者，依執行法院於拍賣後僅通知土地共有人優先承買系爭土地等情（原審卷一第401至402頁），可見於系爭拍賣拍定後，係因執行法院未許系爭土地之共有人優先承買系爭建物，尚非系爭土地共有人不願優先承買系爭建物。從而，上訴人前開所辯，顯無足採。　⒉上訴人再抗辯：伊於109年4月9日起取得系爭建物及設備所有權，並承受系爭契約，被上訴人未於系爭契約屆滿後之合理期間內行使權利，遲於111年11月18日方提起本件訴訟，而有權利失效原則之適用云云。然按所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。而權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信賴，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人行使其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他相關因素，綜合考量，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違誠信原則者，得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此即權利失效，乃源於誠信原則，本於禁止權利濫用，以軟化權利效能之特殊救濟形態。故權利失效，除權利人經過相當時間不為權利行使之事實外，並須有特別事實，致義務人信賴權利人不再主張該項權利，始足當之（最高法院112年度台上字第2655號判決意旨參照）。審以被上訴人係於109年4月9日起取得系爭建物及設備所有權，而無權占有系爭甲土地，迄至被上訴人111年1 1月18日提起本件訴訟，不過年餘，且上訴人於本件訴訟中雖主張承受系爭契約，惟自始未依系爭契約給付租金分文等情，難認本件有何特別事實，足致上訴人信賴被上訴人在內之系爭土地共有人不再主張其權利，依前揭說明，本件當無權利失效情形。從而，上訴人前開所辯，亦無足採。　⒊基上，被上訴人請求上訴人拆除系爭建物及設備，返還系爭甲土地，難認有何權利濫用情形，上訴人前開所辯，均難謂可採。　㈢被上訴人得請求依其各自就系爭土地應有部分比例，以申報地價年息百分之8計算之不當得利：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。是土地遭他人無權占有者，自非不得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還所獲之租金利益。次按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制。依土地法第 105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地（最高法院109年度台上字第1944號判決意旨參照）。再按各共有人就共有物請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院97年度台上字第2032號判決意旨參照）。　⒉本件系爭建物及設備無權占有系爭甲土地，業如前述，則被上訴人請求上訴人按其就系爭土地之應有部分比例，返還不當得利，依前揭說明，自屬有據。至上訴人主張依拍賣公告系爭土地無法點交，若未點交，就無不當得利云云（本院卷第421頁），然查，統一公司於110年1月11日將系爭建物及設備交付與上訴人占有（參不爭執事項），上訴人所有之系爭建物及設備（包含原判決附圖所示之水塔）有占有系爭甲土地等情，均如前述，自不因系爭土地拍賣公告所載為何而異，上訴人前開主張，顯無理由。本院審以系爭土地使用分區為商業區，原係一部出租設置加油站使用（參不爭執事項㈠㈢），系爭建物及設備顯非一般供住宅用之房屋，依前揭說明，於斟酌上訴人無權占有土地所受之利益時，自不受土地法有關租金最高額不得超過土地申報總價年息百分之10規定之限制，應衡量土地之位置，工商業繁榮之程度，上訴人利用土地之經濟價值及所受利益等項酌定之。原判決綜合審酌系爭土地客觀情形後（參不爭執事項），認上訴人所獲之利益即得請求之不當得利之數額，應以占用土地之申報地價年息百分之8計算為適當，並詳載計算式如原判決第18至1 9頁所示，且兩造對於原審判決之計算均表示沒有意見（見本院卷第233頁），本院此部分意見，與原判決相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定予以援用，不再贅述。　⒊至上訴人抗辯：另案判決認伊所有系爭土地、建物及設備之正常租金僅每月7萬2216元，低於原判決認伊無權占有系爭土地相當於租金之利益每月7萬7443元，本件不當得利數額以申報地價年息百分之8計算過高，應以申報地價年息百分之5計算為當云云。經查，另案判決係就統一公司無權占有上訴人所有系爭土地（權利範圍6537/300000，即約36.37平方公尺）、系爭建物，應返還上訴人相當於租金之不當得利為認定（本院卷第201至209頁，參不爭執事項），與本件上訴人占有系爭土地808平方公尺，並非完全相同，自不能率以另案判決之結果，謂本件不當得利數額以申報地價年息百分之8計算有何過高情形。況觀諸另案囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所鑑定結果認定，系爭建物及設備暨其坐落之土地，於109年4月17日時之正常租金為每月46萬3693元（另案判決四、㈠⒉），可知如系爭建物及設備實際作為加油站營業使用，系爭建物及設備每月之租金與系爭建物及設備占用之土地每月之租金合計達46萬3693元。則原判決以系爭建物及設備現未能實際作為加油站使用，而依申報地價年息百分之8，即自109年起至110年止期間每月11萬1095元，自1 11年起每月10萬222元，計算系爭建物及設備占用之土地每月相當於租金之不當得利，與前開系爭建物及設備暨其坐落之土地於正常營業期間合理租金為46萬3693元之金額相較，難認有何顯然過高情形。從而，上訴人前開所辯，洵無足採。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物及設備，並將系爭甲土地返還予共有人全體，並依民法第179條規定，請求上訴人給付如原判決主文第2項至第5項所示之金額本息（本院卷第232頁），自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人此部分敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡子琪　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳韋杉

2025-03-25

TPHV-113-重上-603-20250325-2

訴

臺灣橋頭地方法院

移轉稅籍登記等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第744號原告吳阿蘭訴訟代理人陳冠宇律師張瑋珊律師被告蔡幼上列當事人間請求移轉稅籍登記等事件，本院於民國114年3月4 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：訴外人即被告之子陳志杰積欠原告債務，兩造、陳志杰遂於民國100年11月28日簽立切結書（下稱系爭切結書），約定陳志杰如未於同年12月24日清償債務，被告、陳志杰應無條件將包含門牌號碼高雄市○○區○○里○○街000巷0○0 號未辦保存登記建物（房屋稅籍編號：00000000000號，下稱甲建物，其稅籍稱甲稅籍）在內之土地、建物所有權移轉予原告。詎陳志杰未依約清償，原告遂起訴請求被告、陳志杰依約履行，並經臺灣高等法院高雄分院109年度重上更一字第38號民事判決（下稱系爭確定判決）判決原告勝訴確定。陳志杰於簽立系爭切結書後之101年12月對甲建物進行增建（下稱乙建物），乙建物並經高雄市稅捐稽徵處岡山分處（下稱岡山分處）編定房屋稅籍編號為00000000000號（下稱乙稅籍），因乙建物係附著於甲建物，且無獨立出入口，應為甲建物之一部。原告以系爭確定判決為執行名義聲請強制執行，經本院112年度司執字第51870號遷讓房屋強制執行事件（下稱系爭執行事件）於112年11月14日將甲、乙建物點交予原告，惟原告向岡山分處申請變更甲、乙稅籍之房屋稅納稅義務人時，岡山分處僅同意變更甲稅籍，而不同意變更乙稅籍，經原告催告後，被告亦遲不配合辦理變更，故原告有請求確認原告為乙建物事實上處分權人，並請求被告協同辦理變更乙稅籍之房屋稅納稅義務人之必要，爰依民事訴訟法第247條規定、系爭切結書第3條約定提起本訴。聲明：（一）確認原告就乙建物有事實上處分權存在。（二）被告應協同原告將乙稅籍之納稅義務人變更為原告。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院得心證理由：　　　（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。原告之訴，有下列各款情形之一者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：一、當事人不適格或欠缺權利保護必要。民事訴訟法第247條第1項、第2項、第249條第2項第1款分別定有明文。次按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。所謂建築物增建之附屬物，係指於原獨立之建築物所增建之建築，已具有構造上之獨立性，但在使用功能上，與原建築物係作一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建築，而從屬於獨立之原建築物者而言。增建之附屬物，因不符建築物獨立性之要求，不得為物權之客體；增建之建築物，如已具構造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建築物，自得為物權之客體。又所謂具有使用上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之。經查，乙建物係附著於甲建物興建，且藉由同一圍牆與外界區隔，乙建物並需經由甲建物東側通道方能對外進出，並無獨立出入口，且與甲建物均作為食品工廠生產、儲放物料使用，有系爭執行事件112年11月14日執行筆錄、本院履勘筆錄與照片、高雄市○○地○○路○地○○○○000○00○0○路○○○○0000號土地複丈成果圖可稽（本院卷第45至49、77至97、101頁），依前揭說明，乙建物不具有構造上及使用上之獨立性，依民法第811條之規定，應由甲建物所有權人取得乙建物之所有權，甲建物所有權範圍因而擴張，是系爭確定判決判決之效力自及於甲、乙建物。系爭確定判決判決已於判決理由認定原告為甲、乙建物所有權人，並判決被告、陳志杰應將甲、乙建物遷讓交付原告，原告亦已經系爭執行事件強制執行取得甲、乙物之占有，依民事訴訟法第247條第1項前段、第2項規定，原告自不得再提起本件訴訟，請求確認乙建物為其所有，原告此部分起訴，難認有權利保護必要，應予駁回。（二）再按房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體，且受讓人請求變更其自己為納稅義務人，既不能以之為享有所有權之證明，復加重自己納稅之義務，對於自己甚為不利，當無保護之必要（最高法院79年度台上字第875號民事判決意旨參照）。經查，原告已取得甲、乙建物事實上處分權，業經本院認定如前，乙稅籍納稅義務人是否為原告，與原告是否為甲、乙建物事實上處分權人無涉，原告請求變更其為乙稅籍納稅義務人，亦無權利保護之必要，應予駁回。（三）末查，財政部於73年10月11日曾以台財稅字第61141號函示：「主旨：房屋經法院判決終止信託關係應將房屋所有權移轉登記交還與原所有權人，其房屋稅納稅義務人名義之變更，應以法院判決確定日為準。說明：二、納稅義務人名義變更，應依據契稅申報資料或遺產稅完（免）稅證明書等資料，辦理釐正。關於不動產移轉發生糾紛，其申報契稅之起算日期，依契稅條例第十六條第二項規定，應以法院判決確定日為準。本案據函陳，系爭房屋係二十七年前由王○○君基於信託關係登記為其胞弟王ＸＸ君名義，應課房屋稅向以王ＸＸ名義課徵。嗣王○○為請求交還房屋事件，向法院提起訴訟，於72年1月17日經臺灣高等法院臺南分院71年度上字第1054號判決確定，王ＸＸ君應將系爭房屋及土地所有權移轉登記與王○○君。依前述有關規定，本案房屋稅納稅義務人名義之變更，應以法院判決確定日為準。」。稅捐稽徵機關就變更納稅義務人名義之聲請，本有依法審認、准駁之權。由甲、乙建物之現況可知，乙建物不具有構造上及使用上之獨立性至為明確，業據本院說明如前。而岡山分處於設立乙稅籍前，亦曾至現場測量乙建物，有岡山分處檢送之測量圖可憑（本院卷第72、73頁），岡山分處就前揭情形，應知之甚稔。況原告亦已持系爭確定判決，向本院聲請強制執行，經系爭執行事件於112 年11月14日將甲、乙建物點交予原告，被告、陳志杰雖曾對系爭執行事件之執行處分聲明異議，然亦經本院113年度執事聲字第6號民事裁定認定系爭執行事件依系爭確定判決將乙建物點交予原告並無違誤。岡山分處依前揭資料，本於其職權為相同認定，並依前揭財政部函示為乙稅籍房屋稅納稅義務人名義之變更，應無任何行政上困難，岡山分處卻怠於為之，致原告需浪費其時間、費用提出無權利保護必要之本件訴訟，亦浪費司法、地政機關之資源，併予敘明。五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條規定、系爭切結書第3 條約定，請求如訴之聲明所示，均無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　　呂明龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　曾啓聞

2025-03-24

CTDV-113-訴-744-20250324-1

訴

臺灣臺北地方法院

履行契約等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2113號原告即反訴被告陳姿穎訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師被告即反訴原告徐靖亞訴訟代理人林明忠律師林泓均律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣參佰玖拾陸萬元，及自民國一百一十三年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。五、本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣壹佰參拾貳萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告以新臺幣參佰玖拾陸萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3、4、7款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。經查：一、原告起訴時原主張：⒈先位部分：⑴被告應於門牌號碼臺北市 ○○區○○街00號14樓房屋（下稱系爭房屋）之土地增值稅及契稅稅單核發後3日內給付原告新臺幣（下同）396萬元，並存匯入台新銀行建北分行，帳號：00000-00-000000-0，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶。⑵願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位部分：確認被告於系爭房屋之不動產買賣契約（下稱系爭契約）對原告之懲罰性違約金請求權不存在（見本院卷第5頁）。嗣兩造於民國113年10月24日本院審理時達成一部和解，有和解筆錄在卷可稽（見本院卷第278 至279頁），原告經數度變更聲明後，最後變更聲明為：⒈先位部分：確認被告於系爭契約對原告之懲罰性違約金不存在。⒉備位部分：確認被告於系爭契約對原告之懲罰性違約金，於超過111,205元部分不存在。（先位部分假執行聲請部分，原告已於113年11月28日準備程序時表明為誤載，見本院卷第344至345頁、第454頁），經核原告所為訴之聲明變更，核與前揭規定相符，應予准許。二、反訴原告起訴時原主張：反訴被告應給付反訴原告792萬元，及其中396萬元自113年1月9日起，其餘396萬元自113年5 月1日起均至清償日止按週年利率5％計算之利息（見本院卷第151頁）。嗣兩造於113年10月24日本院審理時達成一部和解，業如前述，反訴原告遂具狀變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告396萬元，及自113年5月1日起至清償日止按週年利率5％計算之利息（見本院卷第300頁）。經核反訴原告所為訴之聲明變更，亦與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面一、本訴部分　㈠原告主張：兩造於113年1月6日簽訂系爭契約，約定由被告以總價3,960萬元向原告買受系爭房屋，因系爭房屋尚待分戶程序，需經建築師提出圖說、區分所有權人同意書及主管機關審核後始得完成，故暫約定交屋時間為113年3月31日，被告並已支付第1期簽約款396萬元。簽約後，原告即儘速辦理辦理移轉登記、分戶，於113年6月19日已完成系爭房屋所有權登記，於113年7月19日經地政機關核發所有權狀。固依系爭契約第8條第1項約定，原告經被告限期催告不履行時，被告得書面通知解除系爭契約，原告應返還已支付價金，並按已支付價金同額作為懲罰性違約金另行給付，但交屋日期11 3年3月31日僅是暫定性質，可能因分戶辦理原因延誤，非可歸責於原告，被告解除系爭契約並不合法，被告反而未依系爭契約第5條第1項約定，配合地政士辦理用印程序，致原告無法完成系爭房屋所有權移轉登記，原告遂依系爭契約第8 條第2項約定，以民事準備（三）狀（下稱系爭書狀）繕本送達被告之日即113年10月7日向被告為解除系爭契約之意思表示，是被告依系爭契約第8條第1項約定，請求原告賠償按被告已支付第1期簽約款396萬元計算之懲罰性違約金（下稱系爭違約金），應無理由。縱認有可歸責原告事由，被告解除系爭契約合法，考量原告已多次通知被告得無條件解除系爭契約，且兩造已於113年10月24日達成部分和解，被告已可取回第1期簽約款，其所受損害至多僅為原告未能即時返還該簽約款之利息損失111,205元（期間計算自被告主張解除系爭契約之日即113年4月3日起至和解成立之日即113年10 月24日止，計算式：第1期簽約款396萬元×週年利率5％×205 日/365日＝111,205元，元以下四捨五入），足認系爭違約金金額實屬過高，應酌減至多為111,205元。爰依民事訴訟法第247條、民法第252條規定，提起本件訴訟等語，並聲明： ⒈先位部分：確認被告對原告之系爭違約金不存在。⒉備位部分：確認被告對原告之系爭違約金，於超過111,205元部分不存在。　㈡被告則以：依系爭契約第3條第2項關於第2期用印款約定：「賣方應於113年3月1日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執 ......」，可知原告負有於113年3月1日交付包含系爭房屋已完成門牌分戶與產權分割等文件之「一切過戶資料」義務（下稱交付「一切過戶資料」義務），被告於113年3月4日確認原告尚未備妥完整過戶資料，即依系爭契約第8條第1項約定，函催原告履行交付「一切過戶資料」義務，惟不獲置理；又系爭契約第1條第5項已明白約定：「本買賣標的點交日期：至遲民國113年3月31日前交屋。」，原告亦未如期交付系爭房屋，是被告自可依系爭契約第8條第1項約定，請求原告給付系爭違約金。又被告已於113年4月2日向原告寄發台北台塑郵局存證號碼000266號存證信函（下稱系爭4月2日存證信函），作為解除系爭契約之意思表示，亦於113年7月 10日寄發台北安和郵局存證號碼001008號存證信函，向原告重申解除系爭契約之意思表示，應認系爭契約業已解除，故原告嗣後以系爭書狀之送達解除系爭契約，並不合法。再者，倘原告所述交屋日期僅係暫定性質為真，則系爭契約第1 條第5項約定應屬「不確定期限之債務」，原告雖於113年9 月9日委請律師發函，通知被告文到後8日內配合用印程序，惟被告給付遲延後，並未再定相當期限催告被告履行，可見原告主張其合法解除契約並不可採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。二、反訴部分　㈠反訴原告主張：依系爭契約第3條第2項關於第2期用印款約定，反訴被告最遲應於113年3月1日履行交付「一切過戶資料」義務，詎反訴被告並未依約備妥完整過戶資料，反訴原告即依系爭契約第8條第1項約定，函催反訴被告履行交付「一切過戶資料」義務，惟不獲置理，又反訴被告違反後續交屋義務，反訴原告遂於113年4月2日寄發系爭4月2日存證信函作為解除系爭契約之意思表示，同時表明反訴被告應於113 年4月30日前給付系爭違約金，然迄未給付，爰依系爭契約第8條第1項約定，提起本件反訴等語，並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告396萬元，及自113年5月1日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。　㈡反訴被告則以：系爭房屋涉及分戶程序，分戶程序又因主管機關審核進度不一，無從特定完成時間，故兩造簽訂系爭契約時僅暫定交屋時間為113年3月31日，又地政機關如未完成現場勘查、核發系爭房屋所有權狀，反訴被告即無從於113 年3月1日提出系爭房屋分戶完成後之過戶資料，是反訴被告違反交付「一切過戶資料」義務與交屋義務，難認有何可歸責事由；縱認可歸責，考量反訴被告已多次通知反訴原告得無條件解除系爭契約，且兩造已於113年10月24日達成部分和解，反訴原告即得取回第1期簽約款，則其所受損害至多僅為反訴被告未能即時返還第1期簽約款之利息損失111,205 元（期間計算自反訴原告主張解除系爭契約之日即113年4月 3日起至和解成立之日即113年10月24日止，計算式：第1期簽約款396萬元×週年利率5％×205日/365日＝111,205元，元以下四捨五入），足認系爭違約金金額實屬過高，依民法第25 2條規定應酌減至多為111,205元等語，資為抗辯。並聲明： ⒈反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於113年1月6日簽訂系爭契約，約定由被告以總價3,960萬元向原告買受系爭房屋，且系爭房屋仍應辦理分戶程序而需經建築師提出圖說、區分所有權人同意書及主管機關審核後始得完成，被告並已支付第1期簽約款396萬元，嗣原告於113年6月19日始完成系爭房屋所有權登記，於113 年7月19日經地政機關核發所有權狀等情，有系爭契約、系爭房屋門牌初編及合併查詢頁面、臺北市政府都市發展局11 3年4月24日北市都建字第1136019340號函、系爭房屋所有權狀在卷可證（見本院卷第11至21頁、第105頁、第191至194 頁、第237頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院之判斷：　　本件兩造爭執之點：㈠原告未能於113年3月1日履行交付「一切過戶資料」義務及未能於113年3月31日前交付系爭房屋，是否可歸責於原告？㈡如可歸責於原告，則系爭契約於何時解除？㈢如可歸責於原告即反訴被告，則反訴原告即被告請求懲罰性違約金396萬元，是否有理由？有無過高而需依民法第252條酌減之？茲分述如下：　㈠原告未能於113年3月1日前履行交付「一切過戶資料」義務，亦未能於113年3月31日點交系爭房屋，乃可歸責於原告：　⒈原告未於113年3月1日前履行交付「一切過戶資料」義務，而未於113年3月31日點交系爭房屋予被告：　⑴按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項亦有明定。又依系爭契約第3條第2項第2期（用印款）約定：「賣方（即原告）應於113年3月1日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執。雙方並蓋妥移轉登記書表、以便辦理產權移轉作業。買方（即被告）應於前開日期或之前將第二期款存匯入專戶。」（見本院卷第11頁），足認原告負有於113年3月1日交付「一切過戶資料」予地政士義務，俾利申辦相關手續。　⑵但觀諸被告與地政士廖韋思之LINE對話紀錄（見本院卷第125 至126頁），可知原告於113年4月2日雖有交付過戶資料予地政士，但因尚未分割完成（即分戶完成），而有交付內容不完整之情況，足見未於113年3月1日前履行交付「一切過戶資料」義務，又系爭房屋既需辦理分戶始能為所有權登記而為後續辦理所有權移轉、點交房屋，益徵原告也未於113年3 月31日交付系爭房屋予被告。　⒉系爭契約第1條第5項所約定之交屋日期113年3月31日以及系爭契約第3條第2項之第2期用印款之交付「一切過戶資料」期限113年3月1日均非暫約定性質：　⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能任意推解致失其真意（最高法院11 3年度台上字第1852號民事判決意旨參照）。　⑵依系爭契約第1條第5項約定：「本買賣標的點交日期：至遲民國113年3月31日前交屋」，系爭契約第3條第2項之第2期（用印款）：「賣方應於113年3月1日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章（印鑑證明）、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執。雙方並蓋妥移轉登記書表，以便辦理產權移轉作業。買方應於前開日期或之前將第二期款存匯入專戶」。系爭契約第17條其他約定事項：「本標的分割隔間牆之施工，門牌編定（按：應為釘），地政機關現勘後核發權狀，待完成後通知雙方地政核發之面積，雙方同意互不找補，以上費用由乙方負擔（即原告）。」（見本院卷第11頁、第 17頁），足見兩造間已經約定系爭房屋之交屋日期、交付「一切過戶資料」義務，並已說明系爭房屋有日後隔間牆施工、門牌編釘等情形直接以日後地政機關核發之面積為準。　⑶原告固主張113年3月31日之點交日期乃應被告要求暫訂之交屋日期，自系爭契約第17條約定可知被告亦知悉系爭房屋須待上開程序完成後始可辦理所有權移轉登記、交屋。但查，證人即房仲林忠澤於本院審理時證稱：系爭契約第17條約定的原因是擔心分戶後會有坪數誤差，至於系爭契約第5條約定的點交日期，是因為被告希望有一個點交日期，才會壓在 113年3月31日，當時店長蔡孟龍有打電話向建築師確認，有說應該是可以最晚在點交日期前完成分戶，簽約當時只有提到分戶會耽誤到一點時間，但沒有提到如果不能交屋再延期改訂即可，只是我們一般在做買賣的時候不會把點交日期壓這麼死，而是屆時再做彈性調整等語（見本院卷第347至354 頁），又證人即房仲蔡孟龍於本院審理時證稱：系爭房屋在簽約時，我們有跟買家講解提到需要分戶，會有系爭契約第 17條約定是因為當時尚未分戶完成，有向建築師確認，但建築師表示涉及主管機關審核的時間，沒辦法給我們一個確認的時間，所以就先做第17條之約定，因無法確定日後分割之後的面積，後來我們就依照建築師表示可能可以完成的時間，跟雙方協調一個日期也就是113年3月31日等語（見本院卷第355至361頁），依照上開證人林忠澤、蔡孟龍之證述可知，被告雖知悉系爭房屋尚需辦理分戶程序，惟有關系爭契約第17條之約定僅係日後面積差距所生是否補償問題，與何時交屋實無關聯，更與交付「一切過戶資料」義務之期限約定無涉，縱使被告知悉系爭房屋尚有分戶作業需辦理，亦難認被告已與原告間達成容忍日後得以延期後續原告應履行之之交付「一切過戶資料」、交付系爭房屋期限之合意。　⑷再者，依照證人林忠澤、蔡孟龍上開證述，可知點交日期乃經雙方協調後所訂，且係與建築師確認審核程序時間後，始決定為113年3月31日作為交屋時間，堪認原告已經審慎考慮辦理分戶程序所需之時間後始與被告約定113年3月31日作為交屋時間，原告自應負擔如未能於期限內辦理分戶程序取得所有權權狀、交屋之遲延責任之風險。況依證人林忠澤、蔡孟龍上開證述，僅是提及一般交易習慣可能處理之模式，並無法佐證兩造間已就日後可否彈性往後調整交屋日期乙節達成意思表示合致，自難謂單憑系爭契約第17條約定，即可認定被告已經同意原告日後得以彈性調整交付「一切過戶資料」、交屋之日期。　⑸從而，通觀系爭契約之全文，以及探求兩造間立約時之真意，可見兩造間就系爭契約第17條之約定僅是為解決分戶完成後面積差額之補償問題，未論及有關交付「一切過戶資料」、交屋日期是否為暫訂，自難以推論兩造間有達成日後可彈性調整交付「一切過戶資料」、交屋日期之合意，揆諸上開說明，交付「一切過戶資料」及交屋日期均非暫訂性質，原告自應受其拘束而於上開期間交付「一切過戶資料」以及交付系爭房屋。　⒊原告未能於113年3月1日依約履行交付義務，且未於113年3月 31日交屋，屬可歸責原告事由，構成給付遲延：　⑴所謂可歸責之事由係指除法律另有規定或契約另有約定外，債務人對於其遲延給付有故意過失而言（民法第220條第1項參照），此觀民法第199條第1項、第229條第1項、第230條規定自明。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致遲延給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院103年度台上字第2588號民事判決意旨參照）。　⑵經查，證人蔡孟龍於本院審理時證稱：簽約時有向兩造說明分戶須經建築師圖說、區分所有權人同意、主管機關審核，且當時有向建築師確認時間，建築師表示辦理的順序之可能的時間，但因為跟審核有關，所以才決定113年3月31日為點交日期，但也沒辦法確定在該日等語（見本院卷第355至357 頁），足認原告於簽約時已可明確知悉辦理之程序為何，並可預見主管機關審核所需時間。　⑶然觀諸兩造簽立系爭契約時間為113年1月6日，期間更包含11 3年之農曆春節（113年2月8日至113年2月14日），再從合法建築物變更圖說審核應備證件審核時限說明（見本院卷第13 1頁）可知，申辦處理時限至少24日，原告既可預見主管機關審核時間非短，期間更有春節連假，再加計建築師提出圖說、區分所有權人同意之流程所需時間，以原告交付「一切過戶資料」之日即113年3月1日以觀，原告至遲應於113年3 月1日前完成分戶完成之所有權登記，原告竟僅預留不到2個月之期間，顯見原告審酌預留辦理分戶時間有所疏失，致其陷於遲延風險甚大，存有縱使期限內未能完成，可在未取得被告之同意下可再為彈性調整之僥倖。此外，綜觀原告所提之證據，亦未能舉證其決定交屋日期為113年3月31日時已有審慎評估分戶程序所需時間，況依證人蔡孟龍上開所述，可知於簽立系爭契約時向建築師詢問辦理分戶所需時間時，建築師亦有表示並無法確定在113年3月31日前可完成，原告仍未審慎評估較為適當之時間，自難認定原告已經舉證其有不可歸責之事由。　⑷從而，原告於簽立系爭契約時已可預見辦理分戶所需之時間有極大可能於113年3月31日後，仍以建築師未能確定保證之日期即113年3月31日作為交屋日期，亦未考慮交付「一切過戶資料」之日更是於113年3月1日，顯未審慎評估，原告亦未能舉證有何不可歸責之事由，參諸上開說明，原告自應負擔給付遲延責任。　㈡系爭契約於104年4月3日已合法解除：　⒈依照系爭契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」（見本院卷第15頁）。　⒉經查，原告未能於113年3月1日履行交付義務，被告遂於113 年3月11日寄發存證信函予原告催告依約履行交付「一切過戶資料」義務，又於113年3月21日寄發存證信函予原告限原告於10日內履行交付「一切過戶資料」義務，被告見原告仍未履行交付「一切過戶資料」義務，即於113年4月2日以系爭4月2日存證信函寄發予原告，並於113年4月3日送達原告等節，有113年3月11日台北體育場郵局存證號碼000294號存證信函、113年3月21日台北台塑郵局233號存證信函及回執、系爭4月2日存證信函及回執附卷可查（見本院卷第23至27 頁、第119至123頁、第33至45、129至130頁），足認被告已依系爭契約第8條第1項約定，就原告未履行交付「一切過戶資料」義務等節，書面通知原告限期10日內履行，原告仍未履行而以系爭4月2日存證信函解除系爭契約，是應於系爭4 月2日存證信函送達原告之日即113年4月3日起已合法解除系爭契約。至原告主張並無可歸責事由等語，已如前述，並非可採，被告既然已依系爭契約第8條第1項約定解除契約，上揭主張，為無理由。　㈢反訴被告應給付反訴原告系爭違約金即396萬元，並不予酌減：　⒈依照系爭契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，買方應另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」（見本院卷第15頁）。是以，本件原告經被告限期催告後，仍未履行交付「一切過戶資料」義務，被告遂以系爭4月2日存證信函解除系爭契約等情，業如前述，原告自應返還被告已支付之價金，並按已支付價金總額之同額即被告已支付第1期396萬元，支付懲罰性違約金，尚難認系爭違約金不存在。　⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號民事判決意旨參照）。　⒊原告固主張被告所受損害僅有自解除契約113年4月3日至和解成立113年10月24日之利息債權損失等語。惟查，系爭違約金之性質屬於懲罰性違約金，此為兩造所不爭執（見本院卷第178頁），本院審酌系爭違約金目的乃在於強制債務之履行，且原告已知悉買賣價金為3,960萬元，被告第1期簽約款即需支付396萬元，原告當可預見自被告支付第1期簽約款起如有違約之情形，即可能支付高達396萬元懲罰性違約金，參以兩造訂立契約之情況，堪認原告已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，而認懲罰性違約金之金額應屬合理始為簽訂系爭契約，原告於確認分戶完成之日期自應更加謹慎，然原告卻捨此不為，在可預見主管機關審核時間可能長達24日、期間歷經春節連假，並有其他程序尚須辦理始有可能完成，仍輕易應允交付「一切過戶資料」、交屋日期，應可歸責於原告，況原告最終遲於113年6月19日始完成系爭房屋所有權登記，而於 113年7月19日經地政機關核發所有權狀，與原本所約定113 年3月1日之交付「一切過戶資料」日期相距甚遠，另考量系爭違約金僅占系爭房屋買賣價金之10％，綜合上揭各節，難認有何違約金額過高而顯失公平之情形，原告應受系爭違約金約定之拘束，本院認尚無酌減之必要，是原告確認系爭違約金超過111,205元部分不存在，自非有據。　㈣從而，原告確認系爭違約金不存在，或確認系爭違約金超過1 11,205元部分不存在，均難認有據。是反訴原告主張依系爭契約第8條第1項約定，反訴被告有未履行交付「一切過戶資料」義務，經催告後仍不履行，而為解除契約，並請求反訴被告應給付系爭違約金即396萬元，業經認定如前，為有理由，應予准許。　㈤另查本件反訴原告請求懲罰性違約金，係以支付金錢為標的，無約定遲延利息利率，反訴原告於113年4月2日寄發系爭4 月2日存證信函，請求反訴被告應支付396萬元之系爭違約金，並請求反訴被告應於113年4月30日前匯款至指定帳戶，有系爭4月2日存證信函在卷可查（見本院卷第33至45頁），是反訴原告請求自113年5月1日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，核屬有據。　　　五、綜上所述，本訴部分原告依民事訴訟法第247條第1項、民法第252條規定，先位請求確認系爭違約金不存在，備位請求確認系爭違約金於超過111,205元部分不存在，均無理由，應予駁回。反訴部分反訴原告依系爭契約第8條第1項約定，請求反訴被告應給付反訴原告396萬元，及自113年5月1日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、反訴部分兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第七庭　審判長法　官　姜悌文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭思妤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃靖崴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林芯瑜

2025-03-19

TPDV-113-訴-2113-20250319-3