給付違約金
臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第1110號
原 告 家溫馨不動產仲介有限公司
法定代理人 李家宏
訴訟代理人 蘇建榮律師
被 告 邱素霞
訴訟代理人 郭俊銘律師
上列當事人間請求給付違約金事件,經本院於民國114年2月24日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣17,079元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:
㈠緣被告將其所有門牌號碼為臺南市○區○○○街000號之房地(下
稱系爭房地)委託原告銷售,兩造並簽訂「專任委託銷售契
約書」、「委託銷售/出租契約內容變更同意書」(下稱系
爭契約書、內容變更同意書)。原告依約定之出賣底價新臺
幣(下同)2,550萬元為被告覓得願以2,550萬元購買系爭房
地之買方後,被告竟拒絕履約並來函單方面變更底價為2,60
0萬元,為此原告又再尋得願以2,605萬元購買系爭房地之買
方,詎被告仍拒絕履約,違反系爭契約書第6條配合簽認議
價委託書之義務,爰依系爭契約書第10條之約定,請求被告
給付違約金1,563,000元。
㈡並聲明:
⒈被告應給付原告1,563,000元,及自本起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠兩造於民國113年1月25日簽訂系爭契約書,約定委託銷售期
間自訂約日起至同年7月31日止、委託銷售價格原定為2,850
萬元,同日簽訂內容變更同意書,銷售底價改為2,550萬元
。嗣經兩造合意於同年1月28日簽訂內容變更同意書,將委
託銷售價格變更為2,650萬元,同年3月7日兩造簽訂內容變
更同意書,縮短委託銷售期間至同年4月30日。同年3月27日
被告再以LINE向原告公司仲介銷售人員彭文輝表示欲變更銷
售底價為2,600萬元,彭文輝並回覆「收到」、「非常感謝
」等語,故系爭房地之銷售底價業於同年3月27日經兩造合
意變更為2,600萬元。同年4月2日彭文輝以LINE告知已覓得
符合底價之買方,被告隔日到場欲簽約時發現買方僅願以2,
520萬元購買,原告竟要求被告同意該買賣價額,被告當場
拒絕,並表示調升銷售底價為2,630萬元,原告公司渠時亦
未為反對之表示,顯見兩造當場已合意將銷售底價變更為2,
630萬元。被告旋於隔日以LINE通知彭文輝前來簽訂內容變
更同意書,惟未獲置理,原告後於同年月18日以臺南西華郵
局000120號存證信函(下稱系爭存證信函)要求被告以2,55
0萬元配合簽訂不動產買賣契約。
㈡同年月30日(即委託銷售期間最後一天)下午3時12分,彭文輝
突然通告被告稱有買方欲以2,605萬元購買系爭房地,並支
付5萬元斡旋金。然因原告突然通知該買方出價即要求被告
配合簽約,被告根本無與買方當面洽談磋商系爭房地之最終
買賣價額及其他買賣條件之機會,依系爭契約書第6條第9項
約定,被告於接獲原告通知後本有5日之猶豫期間,然原告
竟於系爭契約書之約定委託銷售期間最後一日之下午3時12
分始突然通知被告,並要求被告配合買方出價出售系爭房地
,惟因該出價仍低於兩造合意變更後之底價2,630萬元,被
告自無配合簽約之義務,更無違反系爭契約書之約定,故原
告請求被告給付違約金1,563,000元為無理由。
㈢並聲明:
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經協商並簡化爭點後,確認兩造不爭執及爭執事項如下
:
㈠不爭執事項:
⒈兩造於113年1月25日簽訂系爭契約書,約定委託銷售價格為2
,850萬元,專任委託銷售期間自訂約日起至同年7月31日止
。其中契約第6條第9項約定:「委託期間內,若受託人已覓
得符合底價及相關條件之買方時,委託人應於通知後五日內
,配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約書等相關契約
」。第9條前段委託人終止契約之責任約定:「本契約非經
雙方同意,不得單方任意變更契約…」。第10條違約之處罰
第2項第㈠款約定:「委託人違反第6條第9項之約定,視為受
託人已完成仲介義務,委託人仍應支付受託人以委託銷售總
價百分之6計算之違約金,應全額一次付予受託人」。
⒉兩造於同日簽訂內容變更同意書,約定仲介服務費改為百分
之3;並約定委託銷售價格改為2,550萬元。
⒊兩造於113年3月7日合意簽訂內容變更同意書,約定專任委託
銷售期間縮短至113年4月30日止。
⒋被告於113年3月27日以LINE訊息:「目前到2024年4/30為止
:2600萬(以下不賣)」通知彭文輝,經彭文輝以「收到」
、「非常感謝」貼圖回復被告。
⒌彭文輝於113年4月2日以LINE訊息:「買方約週六的時間、若
可以給他們一個時間」通知被告,並於隔日以LINE訊息:「
老闆娘晚間七點公園南路63號見、請您攜帶身分證、土地、
建物所有權狀、印章麻煩您了、謝謝您」通知被告。被告則
以LINE訊息:「你.認為百分之百成交嗎?」回覆彭文輝,
彭文輝續以LINE訊息:「妳最重要、一定可以」回覆被告。
⒍訴外人黃金泉(即被告配偶)於113年4月3日到場時表示願以
2,650萬元減20萬元(即2,630萬元)出售系爭房地予買方。
⒎彭文輝於113年4月14日以LINE訊息:「老闆娘好:跟您回報
、今天有業務收我們這間裕信三街的斡旋,原本收2500萬,
盡全力溝通後,有拉價拉到2550萬、已達到您的底價、恭喜
您成交了!」通知被告。
⒏原告於113年4月18日以系爭存證信函要求被告以2,550萬元依
約配合簽訂買賣議價委託書暨不動產買賣契約。
⒐被告於113年4月25日寄發仁德太子郵局000032號存證信函記
載:「…況本人於3月27日已用LINE軟體告知底價變更為2600
萬,並經貴公司人員同意,…」予原告。
⒑被告於113年5月5日將系爭房地(約定屋主實拿2,570萬,一
般買賣;服務報酬:為成交價額之百分之零)委託幸福家不
動產出售,並於113年5月15日以2,570萬元出賣予訴外人楊
凱芸。
㈡爭執事項:
⒈系爭房地委託銷售價格2,550萬元是否再經兩造合意變更?如
是,變更後之委託銷售底價為何?
⒉原告請求被告給付違約金1,563,000元及遲延利息,有無理由
?
四、本院得心證之理由:
㈠兩造於113年1月25日就系爭房地簽訂系爭契約書,約定委託
銷售金額為2,850萬元,並約定委託銷售期間為訂約日起至
同年7月31日止。該契約書第6條第9項約定:「委託期間內
,若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時,委託人應
於通知後五日內,配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契
約書等相關契約」、第9條前段:「本契約非經雙方同意,
不得單方任意變更契約…」、第10條第2項第㈠款並如列:「
委託人違反第6條第9項之約定,視為受託人已完成仲介義務
,委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違
約金,應全額一次付予受託人」之違約金條款。兩造於訂約
同日另簽訂內容變更同意書,約定仲介服務費為百分之3、
銷售底價為2,550萬元。另於同年1月28日簽訂內容變更同意
書,約定仲介服務費為百分之3、銷售底價為2,650萬元;同
年3月7日兩造簽訂內容變更同意書,縮短委託銷售期間至同
年4月30日止。被告於同年3月27日以LINE告知彭文輝:「目
前到2024年4/30為止:2600萬(以下不賣)以上:2%」,彭
文輝回以「收到」、「非常感謝」之貼圖。彭文輝另於同年
4月2日以LINE通知被告:「買方約週六的時間、若可以給他
們一個時間」,隔日再傳送:「老闆娘晚間七點公園南路63
號見、請您攜帶身分證、土地、建物所有權狀、印章麻煩您
了、謝謝您」之訊息,被告回覆:「你.認為百分之百成交
嗎?」,彭文輝則回以:「妳最重要、一定可以」。同年4
月3日訴外人即被告配偶黃金泉到場時表示願以2,650萬元減
20萬元將系爭房地賣予買方,隔日被告以LINE文字訊息通知
彭文輝修改議價。同年月14日,彭文輝以LINE訊息通知:「
老闆娘好:跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡
旋,原本收2500萬,盡全力溝通後,有拉價拉到2550萬、已
達到您的底價、恭喜您成交了!」,經被告拒絕,原告公司
於同年月18日以系爭存證信函要求被告以2,550萬元配合簽
訂買賣議價委託書暨不動產買賣契約,被告於同年月25日則
以存證信函表示:「…況本人於3月27日已用LINE軟體告知底
價變更為2600萬,並經貴公司人員同意,…」。同年月30日
下午3時12分,彭文輝以LINE傳送證人詹暻昀簽署之買賣議
價委託書照片,並向被告表示:「這是2605萬元的斡旋單,
已超出你們原本的底價2550萬元,再超出後來存證信函的26
00萬元,現在2605萬元希望邱小姐可以履行合約精神」。被
告後於同年5月5日將系爭房地委託幸福家不動產出售,並於
同年月15日以2,570萬元出賣予訴外人楊凱芸等情,有專任
委託銷售契約書、買賣議價委託書、仁德太子郵局000032號
存證信函、委託銷售/出租契約內容變更同意書、被告與彭
文輝之LINE對話紀錄、系爭存證信函、東區裕信三街107號
成交明細、幸福不動產一般委託銷售契約、不動產買賣契約
、土地、建物所有權狀(補字卷第19-33頁;本院卷第29-55
、69-105、113、126-127、137-148頁)在卷可稽,且上情
為兩造所不爭執,首堪認定。
㈡系爭房地委託銷售價格2,550萬元是否經兩造合意變更?如是
,變更後之委託銷售底價為何?
⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。又當事人互相表示意思
一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立;當事人對於
必要之點,意思一致,而對於非必要之點,未經表示意思者
,推定其契約為成立,關於該非必要之點,當事人意思不一
致時,法院應依其事件之性質定之,民法第153條第1項、第
2項亦有明定。兩造於113年1月25日就系爭房地簽訂系爭契
約書,約定委託銷售金額為2,850萬元,同日另簽訂內容變
更同意書,約定銷售底價為2,550萬元;另於同年1月28日簽
訂內容變更同意書,約定銷售底價為2,650萬元乙情,為兩
造所不爭執,堪以認定。被告另主張已於3月27日以LINE軟
體告知原告委託銷售底價變更為2,600萬元,並經原告公司
人員彭文輝同意,另於同年4月3日預定簽約日時,當場再經
雙方合意變更銷售底價為2,630萬元等節,則為原告所否認
,依舉證責任法則,被告自應就銷售底價兩造已於3月27日
合意變更銷售底價為2,600萬元,及於同年4月3日再合意變
更為2,630萬元之有利於己事項負舉證責任。
⒉原告雖否認兩造曾於113年3月27日就系爭房地委託銷售底價
合意變更為2,600萬元乙節。惟查,被告曾於113年3月27日
以LINE傳送:「目前到2024年4/30為止:2600萬(以下不賣
)以上:2%」之訊息內容予原告公司負責與被告接洽之仲介
銷售人員彭文輝,彭文輝並以「收到」、「非常感謝」之貼
圖回覆被告(本院卷第31頁),上開貼圖雖未明確表達允諾
、肯定之語,但已清楚表示收到該訊息,且無任何反對之意
思。且依證人詹暻昀於本院具結證稱:「我總共有簽2份,
第一份我是以2,550萬元付5萬元斡旋單,『後來房仲說底價
是2,600萬元,房仲說要超過2,600萬元』,後來就簽第二份
用2,605萬元,所以原證4是第2份,是我簽名的」、「第2份
買賣議價委託書簽約時間應該是4月28日」等語(本院卷第1
94、196頁),顯見原告公司與買方接洽之仲介人員在證人
詹暻昀4月28日簽下第2份買賣議價委託書(即委託議價金額
為2,605萬元)當時亦清楚告知買方,賣方當時之委託銷售底
價至少為2,600萬元,衡情倘兩造當時未就委託銷售底價調
整為2,600萬元乙節達成合意,原告公司負責與買方接洽之
仲介人員為何可以明確告知買方即證人詹暻昀系爭房地最低
需以2,600萬元出價?是兩造雖未就上開2,600萬元委託銷售
底價之變更另簽訂內容變更同意書,然依上開事證,足認兩
造於3月27日已合意變更委託銷售底價為2,600萬元。
⒊被告另主張彭文輝通知其於113年4月3日至現場簽約時,當場
表示調升銷售底價為2,630萬元,並經原告公司人員及彭文
輝以「好、好(閩南語)」附和同意,兩造已再次合意變更
委託銷售底價為2,630萬元云云。經查:被告主張113年4月3
日簽約當日有當場表示變更委託銷售底價為2,630萬元,且
經原告公司人員及彭文輝以「好、好(閩南語)」等語出言
附和,並提出當日之錄音譯文(本院卷第183-189頁),然
經本院詳閱被告所提出之錄音譯文內容,並無被告所主張原
告公司人員在場有就變更委託銷售底價為2,630萬元時有任
何附和、應允之語,故被告上開主張是否屬實,尚非無疑。
再者,從被告提出其與彭文輝之LINE對話紀錄顯示,被告雖
於113年4月4日傳送:「時間上方便請過來改議價」、「明
天時間上可以過來改契約書再連絡麻煩你了」等訊息,彭文
輝隨後曾以語音與被告通話6分28秒(本院卷第40頁),然具
體對話內容為何無從知悉。直至同年月14日彭文輝始再以LI
NE與被告語音通話(內容不詳),隨後並以文字訊息表示:「
老闆娘好:跟您回報、今天有業務收我們這間裕信三街的斡
旋,原本收2500萬,盡全力溝通後,有拉價拉到2550萬、已
達到您的底價、恭喜您成交了!」(本院卷第41頁),被告則
回復以:「彭先生,你處裡(理)2550元(漏『萬』字,下同)
的事情已經結束了。我叫你來議價修改價錢為2980元,聯絡
2次你都沒來處理,現在還在威脅我2550元賣,你真是亂來
」(本院卷第42頁),復參酌上開委託銷售價格變更時,兩造
會以書面簽訂內容變更同意書或以LINE通知具體更改委託銷
售底價之金額,作為委託銷售底價變更之佐證。惟就被告主
張委託銷售底價於113年4月3日當場經兩造同意變更為2,630
萬元之部分,被告並未提出內容變更同意書或以LINE通知具
體更改委託銷售底價為2,630萬元之內容以實其說,是被告
主張兩造就委託銷售底價已於4月3日合意變更為2,630萬元
云云,並無證據以實其說,自難遽以採信。
⒋綜上可知,兩造就系爭房地之委託銷售底價歷經多次變更,
從113年1月25日簽訂系爭契約書,原本約定委託銷售底價本
為2,850萬元,同日另簽訂內容變更同意書,將委託銷售底
價改為2,550萬元;另於同年1月28日簽訂內容變更同意書,
約定銷售底價為2,650萬元;嗣被告於同年3月27日以LINE軟
體通知原告將委託銷售底價調整為2,600萬元,並經原告公
司負責與被告接洽之人員彭文輝同意在案,足見兩造最終合
意變更之委託銷售底價為2,600萬元,應堪認定。
㈢原告請求被告給付違約金1,563,000元及遲延利息,有無理由
?
⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者
,無效;定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯
失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不
予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要
權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者,
消費者保護法第12條定有明文。定型化契約條款是否違反誠
信原則,對消費者顯失公平,應斟酌契約之性質、締約目的
、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之,消費者保護
法施行細則第13條亦有規定。原告主張證人詹暻昀願以2,60
5萬元購買系爭房地,已達被告所要求之委託底價,並依系
爭契約書第6條第9項之約定要求被告配合辦理簽約,然該條
款並未給與被告選擇訂約對象之締約自由,顯有違反消保法
第12條第2項第2款規定之情事,且倘若原告可不論磋商結果
是否為符合被告之較佳利益,皆得以委託條件強令被告選擇
接受,致被告無取捨權利,原告亦係未盡善良管理人義務為
磋商之必要,要難達成系爭契約目的,而與消保法第12條第
2項第3款規定有悖,自屬有顯失公平之事由而為無效約定。
⒉另依系爭契約書第7條第5項之約定,原告需於買方簽立要約
書之24小時內將要約書轉交給被告,而證人詹暻昀於本院具
結證稱:第2份買賣議價委託書簽約日期應該是4月28日(本
院卷第196頁),然原告卻遲至113年4月30日(按兩造委託銷
售期間最後日)下午3時12分始通知被告,明顯違反原告應於
「買方簽立要約書之24小時內將要約書」轉交委託人之義務
。此外,依系爭契約書第6條第9項之規定:「委託期間內,
若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時,委託人應於
通知後五日內,配合簽認要約書、議價委託書、或買賣契約
書等相關契約。」可知,委託人即被告於接獲受託人即原告
覓得符合委託銷售底價及相關條件之買方通知後,應有5日
之猶豫、準備、審閱之期間,然原告於委託銷售期間最後終
止日下午3時12分始通知被告已尋得買方,將使被告無法享
有系爭契約書所保障之5日猶豫、準備、審閱期間,以瞭解
、評估締約對象之履約能力,並充分理解契約內容及各項履
約條件(包含付款、交屋時間、保固、瑕疵擔保及各項稅費
負擔等)。況買賣不動產需考量之事項繁雜,更難期望被告
於突獲原告通知後數小時內即可做出系爭房地鉅額交易之正
確決斷,故原告於覓得買家之2日後始在委託期限屆滿前數
小時突然通知被告,尚難認原告處理系爭房地之仲介事務時
已盡善良管理人之注意義務。
⒊故原告未依系爭契約書第7條第5項之約定,將買方簽立之要
約書於24小時內轉交給被告審閱,並給予被告5日之充分理
解契約內容及審酌各項履約條件之期間,即強行要求被告配
合辦理簽約,也未給與被告選擇訂約對象之締約自由,欲以
委託條件強令被告選擇接受,致被告無取捨權利,顯與消保
法第12條第2項第2款、第3款規定有悖,則原告主張被告有
違反系爭契約書第10條第2項第㈠款之約定,請求被告給付1,
563,000元之違約金及其利息,自屬無據。
五、綜上所述,原告依系爭契約書第6條第9項及第10條第2項第㈠
款之約定,請求被告給付1,563,000元之違約金及遲延利息
,為無理由,應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確,兩造所提出其餘攻擊及防
禦方法,核與判決結果不生影響,爰不一一論述,附此敘明
。
七、按訴訟費用,由敗訴之當事人負擔;法院為終局判決時,應
依職權為訴訟費用之裁判,民事訴訟法第78條、第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用為17,079元(即第一審
裁判費16,543元、證人旅費536元),應由敗訴之原告負擔
,爰確定如主文第2項所示。
八、結論:本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條、第
87條第1項,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 10 日
民事第五庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 10 日
書記官 黃稜鈞
TNDV-113-訴-1110-20250310-1