Know99判決書

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塗銷抵押權登記等

臺灣苗栗地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　 114年度重訴字第25號原告吾愛屋地產有限公司法定代理人榮德裕被告陳文誌鍾紹英楊德輝何容燕賴誌勳上列當事人間塗銷抵押權登記等事件，本院裁定如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　由一、按起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249 條第1 項第6 款定有明文。又提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此乃必須具備之程式。二、本件原告因請求塗銷抵押權登記等事件，未繳納裁判費，經本院於民國114年1月14日裁定命原告於14日內補正，該項裁定已於114年1月22日送達原告，有送達證書乙紙附卷可憑，茲因原告逾期迄未補正，有本院民事科查詢簡答表、答詢表在卷可按，其訴顯難認為合法，應予駁回。三、爰依民事訴訟法第249 條第1 項第6 款、第95條、第78條，　　裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　以上正本證明與原本無異如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元整。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官

2025-03-11

MLDV-114-重訴-25-20250311-1

聲自

臺灣苗栗地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣苗栗地方法院刑事裁定 114年度聲自字第1號聲請人吾愛屋地產有限公司法定代理人榮德裕被告陳世峯上列聲請人因被告侵占等案件（臺灣苗栗地方檢察署113年度偵字第3749號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴；法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。從而，得聲請准許提起自訴之對象，限於不服上級檢察署檢察長或檢察總長駁回再議處分之告訴人及上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分，如非經駁回再議聲請之告訴人，或非對再議無理由而駁回之處分聲請准許提起自訴，即屬聲請程序不合法，依法應逕予駁回。又刑事訴訟法第258條之1所稱前條之駁回處分，係指同法第258條之駁回處分，即告訴人對檢察官所為之不起訴與緩起訴處分聲請再議，經上級檢察署檢察長認再議為無理由而以處分書駁回者而言；至於告發人聲請再議之再議不合法情形，目前實務係以公函通知再議不合法之意旨，並未製作處分書，自不屬於上開第258條之駁回處分，不得對之聲請准許提起自訴，合先敘明。另對於不起訴處分之聲請再議，限於有告訴權人且實行告訴者，方得為之；如非犯罪之直接被害人，既不得告訴，則其向偵查機關所為之陳訴，乃屬告發性質而非告訴，對於不起訴處分即不得聲請再議。因此，非告訴人而向法院聲請准許提起自訴者，其聲請程序於法自有不合。二、經查，本案被告陳世峯涉犯侵占等案件，經臺灣苗栗地方檢察署（下稱苗栗地檢署）檢察官於民國114年1月3日以113年度偵字第3749號為不起訴處分後，聲請人吾愛屋地產有限公司固向臺灣高等檢察署臺中檢察分署（下稱臺中高分檢）聲請再議，然業經臺中高分檢檢察長以本案直接被害人為簽立契約之當事人（即土地賣方、中租迪和股份有限公司），而非身為仲介公司之聲請人，是聲請人提出之指述屬告發性質，聲請人提出之再議不合法為由，以臺中高分檢114年2月5 日中分檢錦廉114上聲議430字第1149002692號函知聲請人之再議不合法等情，有上開臺中高分檢函文在卷可稽，依首揭規定及說明，聲請人既非告訴人，則聲請人逕向本院聲請准許提起自訴，於法已有未合。又聲請准許提起自訴，應委任律師提出理由狀，此為刑事訴訟法第258條之1第1項所明定，聲請人未委任律師，即逕自提出本件聲請，依前開說明，亦屬於法未符。從而，聲請人聲請准許提起本件自訴，為不合法，且均為不得補正之事項，亦顯無依刑事訴訟法第258 條之3第3款予以聲請人陳述意見機會之必要，自應以裁定駁回之。三、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　刑事第三庭　審判長法　官　魏正杰　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉冠廷　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　顏碩瑋以上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王祥鑫中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日

2025-02-13

MLDM-114-聲自-1-20250213-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

拆屋還地

臺灣新竹地方法院民事裁定 113年度竹簡字第590號上訴人即被告歐陽立瀚榮德裕被上訴人即原告呂學禎上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國114年1月24日本院第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文一、上訴人歐陽立瀚應於本裁定送達後5日內，補繳第二審裁判費新臺幣2,445元，逾期不補正或補正不完全，即駁回其上訴。二、上訴人榮德裕應於本裁定送達後5日內，補繳第二審裁判費新臺幣2,250元，逾期不補正或補正不完全，即駁回其上訴。　　理　由一、按提起民事訴訟第二審上訴，依民事訴訟法第77條之16規定應繳納裁判費，此為必須具備之程式。又上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於遵期補正，應以裁定駁回之，同法第442條第2項亦規定甚詳。前開規定於簡易訴訟程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明定。二、查上訴人2人提起上訴，依其等上訴聲明，本件上訴人歐陽立瀚部分上訴利益為新臺幣(下同)10萬7240元，應徵第二審裁判費2445元；上訴人榮德裕部分上訴利益為8萬2740元，應徵第二審裁判費2250元，均未據上訴人繳納，其上訴之程式尚有欠缺，爰定期命上訴人補正如主文所示事項，如逾期不補正或補正不完全，即駁回其上訴。三、依民事訴訟法第436條之1第3項、第442條第2項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官黃世誠　以上正本係照原本作成如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；其餘關於命補繳第二審裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-02-11

SCDV-113-竹簡-590-20250211-2

竹簡

臺灣新竹地方法院

拆屋還地

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第590號原告呂學禎訴訟代理人張智程律師王櫻錚律師被告李欽城訴訟代理人曹詩羽律師被告歐陽立瀚榮德裕上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國114年1月7日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告歐陽立瀚應將坐落新竹市○○段0地號土地，如附圖所示編號a 部分(面積0.75平方公尺)、b部分(面積9.82平方公尺)、c部分( 面積4.9平方公尺)、d部分(面積15.17平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。被告榮德裕應將坐落新竹市○○段0地號土地如附圖所示編號a-1部分(面積0.37平方公尺)、b-1部分(面積8.31平方公尺)、d-1部分 (面積14.96平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告歐陽立瀚負擔百分之36，被告榮德裕負擔百分之 27，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告歐陽立瀚如以新臺幣10萬 7240元為原告預供擔保，被告榮德裕如以新臺幣8萬2740元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應各自將坐落新竹市○○段0地號土地上，如起訴狀附圖一所示黃色部分之地上物拆除，並將土地返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣新竹市○○段0地號土地已於112年12月22日與同地段2地號土地合併，並經本院囑請地政人員現場實施測量，原告乃依測量結果，具狀更正聲明為：㈠被告歐陽立瀚應將坐落新竹市○○段0 地號土地(下稱系爭土地)如附圖所示編號a部分(面積0.75平方公尺)、b部分(面積9.82平方公尺)、c部分(面積4.9平方公尺)、d部分(面積15.17平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。㈡被告榮德裕應將坐落系爭土地如附圖所示編號a-1部分(面積0.37平方公尺)、b-1部分(面積8.31 平方公尺)、d-1部分(面積14.96平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。㈢被告李欽城應將坐落系爭土地如附圖所示編號e部分(面積31.79平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。㈣願供擔保，請准宣告假執行。經核原告就聲明㈠、㈡、㈢部分之變更，屬因土地合併及測量而確定地上物之位置及使用土地面積後，所為之補充及更正事實上陳述，揆諸首揭規定，均無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告所有系爭土地，與被告等3人各別所有之坐落同段145 地號(李欽城）、134地號(歐陽立瀚)及同地段5地號(榮德裕與訴外人周陳素珍共有)土地相鄰。經查，被告歐陽立瀚興建之圍牆、水泥地、雨遮及車庫越界占有使用系爭土地如附圖所示編號a、b、c、d部分土地；被告榮德裕興建圍牆、水泥地及車庫越界占有使用系爭土地如附圖所示編號a-1、b-1 、d-1部分土地；被告李欽城興建建物越界占有使用系爭土地如附圖所示編號e部分土地。而被告等3人並非系爭土地所有權人，其與原告間亦無任何契約或其他法律關係存在，顯屬無權占用系爭土地，原告自得依民法第767條第1項前段、中段之規定請求被告等將無權占用系爭土地之上開地上物拆除，並將系爭土地返還予原告。　㈡而上開車庫等為主建築物之外推附屬設施，自無拆除後影響整體結構或拆除所費不貲之問題，拆除亦對於被告等3人所生損害不高，且無任何公共利益而得予不拆除，是以並無民法第796之1條之適用。　㈢被告雖稱願意購買系爭土地占用部分等語，但依民法第796條之規定，係土地所有權人得請求占用人購買其占用部分面積，至於占用人請求土地所有權人出賣土地，並無該條之適用。查原告於112年7月發現有建物越界之情，並於適當時間提起本件訴訟，無知悉卻不異議之情事。且原告否認被告占用土地之建物部分有拆除影響建築結構風險或無補強結構之可能，被告應證明之。再者，系爭土地為農牧用地，以被告所提出之購買方案，勢必要分割土地，然被告所提分割面積過小，依農業發展條例第16條之規定尚無法分割，故被告所提購買系爭土地之方案，無法進行。　㈣被告李欽城原合法保存登記建物並未逾界，而其後於同地段1 45地號土地上加蓋建物，興建時並未合法取得建造執照或使用執照，僅聽信原土地所有權人一面之詞，而未再自行測量土地，致擅自入侵原告土地，顯屬故意行為。加之拆除加蓋違章部分並不影響原合法建物之結構，且其加蓋部分已是違法存在，法律無保護此違法狀態之正當性。被告李欽城占用部分經測量後，竟達30平方公尺之多，顯不符合一般社會常情，其縱未有故意，亦有重大疏失，被告甘冒風險承擔此不利益，法律無保護之必要，依民法第796條之1但書之規定，雖屬建築物越界，仍應拆除。　㈤並聲明：⒈被告歐陽立瀚應將坐落系爭土地如附圖所示編號a 部分(面積0.75平方公尺)、b部分(面積9.82平方公尺)、c部分(面積4.9平方公尺)、d部分(面積15.17平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。⒉被告榮德裕應將坐落系爭土地如附圖所示編號a-1部分(面積0.37平方公尺)、b-1 部分(面積8.31平方公尺)、d-1部分(面積14.96平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。⒊被告李欽城應將坐落系爭土地如附圖所示編號e部分(面積31.79平方公尺)之地上物拆除，並將土地騰空後返還原告。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告李欽城稱：　　⒈被告李欽城於民國69年2月13日向建商購買「花園新城街 3 巷9號」建物，建物坐落地號為同地段144地號土地；嗣於 70年3月5日向建商購買鄰地即同地段145地號土地建築房屋(下稱系爭建物)，建商告知排水溝地上部分都可使用，故將係建物沿排水溝邊界建築。雖未申請建築執照，但未逾越排水溝範圍建築，並無明知越界而建屋之故意；112 年8月間，原告告知系爭建物有越界之虞，被告李欽城爰向地政機關聲請鑑界，確認系爭建物逾越同地段145地號土地占用系爭土地，被告李欽城遂向新竹市東區調解委員會聲請調解，欲以市價向原告價購越界部分之土地，惟原告提出之金額超出市價數倍，故調解不成立。　　⒉被告李欽城所有系爭建物非故意越界，越界部分為建物牆壁、通往樓上之樓梯等，如拆除將會對系爭建物之結構安全產生嚴重影響。而依據系爭土地附近使用地類別同為農牧用地之同地段156地號土地112年3月29日實價登錄資料，1坪交易單價為新臺幣(下同)9620元，越界部分為31.79 平方公尺，被告李欽城願以9萬2511元向原告購買越界部分之土地。　　⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵被告應以9萬2511元之價格，向原告購買被告建築房屋越界系爭土地部分，並應於原告將上開土地所有權移轉登記與被告之同時給付價金。⑶如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　㈡被告歐陽立瀚稱：　　⒈被告歐陽立瀚於68年11月15日向建商購買「花園新城街5 巷9號」建物，建物坐落地號為同地段133地號土地；嗣於 70年5月25日向建商購買鄰地即同地段134地號土地建屋，建商告知相鄰排水溝地上部分都可使用，於是在其上搭建車庫(下稱d車庫）供停車使用；112年8月間，原告告知 d車庫有越界之虞，鑑界後確認d車庫占用系爭土地，被告歐陽立瀚遂向新竹市東區調解委員會聲申請調解，欲以市價向原告價購越界部分之土地，惟原告提出之金額超出市價數倍，故調解不成立。　　⒉依據系爭土地附近使用地類別同為農牧用地之同地段156 地號112年3月29日實價登錄，1坪交易單價9620元，被告歐陽立瀚願以該金額向原告購買越界部分之土地。　　⒊被告歐陽立瀚無故意逾越地界之意圖，且逾越地界之部分面積小，對系爭土地影響甚微，同時考量40餘年來d車庫圍牆兼具陡坡擋土牆功能，多次阻擋颱風、豪雨所造成之泥流、土石流，確實達到保護杜區住戶安全之功效。　　⒋並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　㈢被告榮德裕稱：　　⒈被告榮德裕多年前即為花園新城街5巷12號住戶。搭建車庫 (下稱d-1車庫)。興建時有鑑界，並通知當時系爭土地地主協助指界d-1車庫有否越界，李姓地主並無異議。車庫興建完成後李姓地主指界仍無異議。89年間土地重測，李姓地主參與鑑界亦無任何異議。d-1車庫歷經40餘年未曾改變、加建。李姓地主於112年2月前後將系爭土地賣給原告。土地長期物換星移，多次地震等地形變化，依現今測量技術，竟發現車庫的對角線左半部佔用系爭土地邊緣。被告榮德裕於112年10月12日與原告調解，然原告竟開價高達每坪8萬元。　　⒉系爭土地為陡峭山坡地形，每遇颱風均造成土石滑落，且系爭土地完全緊鄰花園新城社區，被告榮德裕的d-1車庫水泥牆及被告歐陽立瀚的擋土牆結合緊密，長期以來阻絕系爭土地上方滑下的大量土石、倒塌樹木，從而保障花園新城社區住戶的安全。　　⒊此外，d-1車庫圍牆及被告歐陽立瀚的圍牆與一般平地圍牆不同，d-1車庫圍牆後方已經被鄰地的土石流完全包覆，而土石流正上方為大型樹木數棵，為新竹縣、市與寶山鄉交界的唯一巨木群。拆除車庫圍牆將立即形成垂直陡峭的斷面，造成大樹立即崩塌、土石流滑落風險，危及社區住戶安全。　　⒋d-1車庫及圍牆從未增改建，且占用部分少，對系爭土地影響甚微，也因為年代久遠且維護社區安全，依據系爭土地附近使用地類別同為農牧用地之同地段156地號土地112年 3月29日實價登錄，1坪交易單價9620元，被告榮德裕願以該金額向原告購買越界部分之土地。　　⒌並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、本院之判斷：　　原告主張其為系爭土地之所有權人，被告3人分別興建上開地上物、系爭建物等，而占有使用系爭土地如附圖所示各編號部分土地之事實，有空拍示意圖、土地登記第一類謄本、現場照片、地籍異動索引在卷可按(見本院卷第17-25、162- 166頁)，復據本院定期到場履勘及囑託新竹市地政事務所至現場測繪，有本院勘驗筆錄及新竹市地政事務所113年10月1 8日新地測字第1130009148號函檢送之土地複丈成果圖附卷可稽(見本院卷第97-100頁、第136-138頁)，被告等對於上開地上物及系爭建物有占用系爭土地乙節亦未爭執，然分別以前詞置辯，是本件本院所應審究者為：㈠原告是否得請求被告歐陽立瀚拆除如附圖編號a、b、c、d所示部分之地上物？㈡原告是否得請求被告榮德裕拆除如附圖編號a-1、b-1、d -1所示部分之地上物？㈢原告是否得請求被告李欽城拆除如附圖編號e所示部分之地上物？經查：　㈠原告得請求被告歐陽立瀚拆除如附圖編號a、b、c、d所示部分之地上物，得請求被告榮德裕拆除如附圖編號a-1、b-1、 d-1所示部分之地上物：　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其占有權源之存在負舉證責任(最高法院98年度台上字第863號判決意旨可資參照)，如不能證明，則應認物之所有權人之請求為有理由。而所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。本件原告主張被告歐陽立瀚興建圍牆、水泥地、雨遮及d車庫而越界占用系爭土地如附圖所示編號a、b 、c、d部分土地；被告榮德裕興建圍牆、水泥地及d-1車庫而越界占用系爭土地如附圖所示編號a-1、b-1、d-1部分土地等節，業經本院勘驗及囑託新竹市地政事務所測量屬實，有上開本院勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，而被告歐陽立瀚及榮德裕亦未指明該測量結果有何不可採信之具體理由，故原告上開主張，堪予採認。　　⒉上開圍牆、水泥地、雨遮、d車庫及d-1車庫占有系爭土地等節，既經認定如前，依上說明，被告歐陽立瀚、榮德裕自應舉證證明其等占有系爭土地有正當權源。然被告歐陽立瀚、榮德裕並未提出證據足證其等係有權占有系爭土地，是原告主張被告歐陽立瀚、榮德裕無權占有系爭土地乙節，亦堪採認。　　　⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。承前，原告為系爭土地之所有人，被告歐陽立瀚、榮德裕所有之上開地上物無權占有系爭土地如附圖所示編號a、b、c 、d、a-1、b-1、d-1部分，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告歐陽立瀚應將坐落系爭土地如附圖所示編號 a、b、c、d部分之地上物建物拆除，並將土地返還予原告；及請求被告榮德裕應將坐落系爭土地如附圖所示編號a- 1、b-1、d-1部分之地上物建物拆除，並將土地返還予原告，均有理由，應予准許。　　⒋又按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。前二條規定，於具有與房屋價值相當之其他建築物準用之，民法第796條、第796條之1、第796條之2固有明文，且依民法物權編施行法第8條之3、第8條之4規定，於民法物權編修正施行前越界建築之情形亦有適用。惟該條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用(最高法院59年度台上字第1799號判決意旨參照) ，同法第796條之1亦應為相同之解釋。至同法第796條之2 所謂「具有與房屋價值相當之其他建築物」，觀諸上開79 6條之2之立法理由載明：「……以具有與房屋價值相當之其他建築物，例如倉庫、立體停車場等是，始得準用前二條之規定……」等語，應認非屬房屋構成部分之牆垣，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，均無民法第796條或第796條之1規定適用之餘地(最高法院100年度台上字第13 29號判決意旨可參）。　　⒌被告歐陽立瀚、榮德裕雖均辯稱非故意越界建築，且逾越部分面積小，建築多年來亦有保護杜區安全之功效等語。然縱使其等非故意越界建築，但既未就建築上開地上物時之鄰地所有人，有何知地上物越界建築而不即提出異議之情事舉證以實其說，自無從執上詞抗辯原告不得請求其等拆除上開地上物。又原告請求被告歐陽立瀚、榮德裕拆除之地上物，為雨遮及獨立之車庫及圍牆等，並未涉及被告歐陽立瀚、榮德裕個人住宅主建物，應無礙主建物之整體安全結構，況被告歐陽立瀚、榮德裕占用系爭土地之地上物係供自身使用，難認有公益之存在，原告為系爭土地之所有權人，為自己所有權完整之利益而行使物上請求權，縱請求拆屋還地將對被告歐陽立瀚、榮德裕產生一定之損害，然既非以損害他人為主要目的，對被告歐陽立瀚、榮德裕之損害亦未達甚大而有失衡之情形，自非民法第796 條之1所規定之情形，故被告歐陽立瀚、榮德裕上開所辯，應無足取。　　⒍至被告歐陽立瀚、榮德裕另主張願意向原告購買越界建築部分之土地等語，惟民法第796條係規定鄰地所有人，於明知越界建築而不即提出異議之情況下，可請求越界建築之土地所有人以相當之價額購買越界部份之土地；雙方在對於購買價額不能協議時，得請求法院判決之。上開規定為鄰地所有人即原告得請求越界建築之所有權人即被告歐陽立瀚、榮德裕之購買權，其請求權人應為原告而非被告歐陽立瀚、榮德裕，併予敘明。　　㈡原告不得請求被告李欽城拆除如附圖編號e所示部分之地上物：　　⒈被告李欽城主張原告請求拆除返還之系爭建物越界部分，為系爭建物之牆壁、樓梯等語，業據提出拆除範圍照片可證(見本院卷第216頁)，原告對此並未爭執。復經本院至現場勘驗系爭建物，可見系爭建物為三層透天建物，原始建物與後續增建部分各有獨立出入口，但內部相通，供住家使用，有本院勘驗筆錄在卷可證(見本院卷第97頁)。堪認系爭建物越界部分為主體建物之一部，係供被告李欽城居住、生活使用，與日常生活息息相關，且依拆除之面積及位置，對拆除所連結的外牆及內牆都有很大倒塌的風險，勢必影響整體建築結構，對其等生活影響甚大，又該處為住宅區，住宅間之巷弄狹窄，若建物傾倒也對公共安全有潛在危險。　　⒉雖原告主張被告李欽城興建系爭建物時並未合法取得建造執照或使用執照，僅聽信原土地所有權人一面之詞，而未再自行測量土地，致擅自入侵原告土地，顯屬故意或至少有重大過失等語。然被告李欽城主張於69年2月13日向建商購買「花園新城街3巷9號」建物，建物坐落地號為同地段144地號土地；嗣於70年3月5日向建商購買鄰地同地段1 45地號土地建築系爭建物，並由建商告知可使用之範圍，才將系爭建物沿排水溝邊界建築等語；審酌被告李欽城於建築系爭建物前，尚且購買坐落基地並向出賣人確認使用範圍，應僅能認定被告李欽城興建系爭建物未依法申請建築執照，但尚難認有故意越界建築之情事。　　⒊又原告主張系爭建物屬違建，法律無保護此違法狀態之正當性等語。然違建是否拆除屬於建築管理事項，與本院審酌如將附圖編號e所示系爭建物部分拆除，將影響被告李欽城其他未越界之建物部分之結構安全、居住使用並需支出相當之修繕費用所涉私權之利益衡量，尚屬二事，故原告前述主張，應無足採。　　⒋本院斟酌上情，認原告請求被告李欽城移除越界部分如附圖編號e所示面積31.79平方公尺，僅占系爭土地不到千分之13，利益甚微。然系爭建物越界倘予拆除，顯對被告李欽城及家人生活影響甚大，並將影響系爭建物結構安全，甚至有傾倒之風險，對被告李欽城及家人居住安全及公共安全造成潛在危險，有損物盡其用之公共利益。再者，原告行使物上請求權訴請拆除系爭建物越界部分，並將土地返還所得之利益極少，而被告李欽城所受之損失甚大，也對公共利益造成潛在威脅。是被告李欽城抗辯其依民法第 796條之1第1項規定，得免除拆除系爭建物越界部分，應屬可採。四、綜上所述，被告歐陽立瀚所有如附圖編號a、b、c、d所示部分之地上物，被告榮德裕所有如附圖編號a-1、b-1、d-1所示部分之地上物無權占有原告所有系爭土地，原告依民法第 767條第1項前段規定，請求被告將上開占用部分之地上物拆除，並將占用之土地返還予原告，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另被告等聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定如主文第5項但書所示之相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　24　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-01-24

SCDV-113-竹簡-590-20250124-1

訴

臺灣苗栗地方法院

給付違約金等

臺灣苗栗地方法院民事判決 113年度訴字第446號原告吾愛屋地產有限公司法定代理人榮德裕訴訟代理人賴文麗被告陳文誌訴訟代理人鍾紹英上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）69萬元，及自113年11月17 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用7,490元由被告負擔，並加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　　事實及理由一、原告主張：原告受被告委託銷售苗栗縣○○鄉○○段000000地號土地及同段1325建號建物（門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰000 ○0號)(下合稱系爭不動產），並於113年3月1日簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），約定委託銷售期間自 113年3月1日起至114年2月29日止，銷售價格為1,500萬元，第6條第1項約定若買賣成交，被告應給付實際成交價4%之服務報酬，同條第2項第3款、第3項約定被告簽訂買賣契約後違約不賣或因可歸責於被告之事由致買方解除契約者，被告應支付原告按本契約書約定銷售總價6%計算之違約金；嗣被告順利仲介出售系爭不動產予訴外人施振祥，被告與施振祥 (下合稱被告等2人)於113年3月5日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為1,150萬元，被告等2 人亦於同日簽立服務報酬給付同意書(下稱系爭同意書)，被告同意支付成交總價1,150萬元之4%服務報酬即46萬元、施振祥同意支付成交總價1,150萬元之2%服務報酬即23萬元予原告。施振祥已依約於113年3月6日支付第1期款6萬元、於1 13年3月14日支付第2期款350萬元至第一商業銀行受託信託財產專戶專屬帳號00000-000000000（下稱系爭專戶），依系爭買賣契約第3期款之約定，買方已完成貸款對保手續，應由地政士辦理過戶事宜，然地政士於113年4月15日至苗栗縣苗栗地政事務所(下稱苗栗地政)辦理過戶時，始發現系爭不動產已遭本院執行處囑託查封登記完成，經詢問被告原委，其坦承於兩造簽立系爭銷售契約前隱瞞其有簽發1,000萬元本票（下稱系爭本票）予訴外人賴誌勳一事，致系爭不動產無法順利辦理過戶，本件買賣因而破裂，施振祥業已寄發存證信函予被告解除契約，被告所為使原告無法取得上開成交之服務報酬，而受有損害。爰依系爭銷售契約第6條第1項、第2項第3款、第3項之約定（下合稱系爭約定），請求被告給付買方2%服務報酬即23萬元、賣方4%服務報酬即46萬元，共計69萬元。並聲明：被告應給付原告69萬元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告答辯：被告係遭賴誌勳詐騙而簽署系爭本票，賴誌勳嗣將系爭本票轉讓訴外人何容燕，何容燕遂持以向本院民事執行處聲請強制執行系爭不動產，系爭不動產旋即遭查封，被告現已對何容燕提起刑事告訴。且被告前與原告洽談欲出售系爭不動產時，有向原告員工即原告訴訟代理人賴文麗說過，系爭不動產很複雜，請其考慮清楚是否接手，賴文麗表示沒關係，其會處理，被告亦有將簽發本票予賴誌勳一事告知賴文麗，賴文麗對於被告債權人有幾位及債權內容均知之甚詳，被告已盡告知義務，並無違約。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項(訴卷第50至52、132至133、170至171頁，並依判決格式修正或刪減文句)：　㈠被告等2人於113年3月5日簽立系爭買賣契約，契約第1條約定被告以1,150萬元出售系爭不動產予施振祥，第2條約定契約履行委託第一建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證，買賣價金應存入系爭專戶，第3條約定買方應於簽約時支付第1期款6萬元（簽約款），賣方應於113年3月20日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，買方最遲應於前開日期將第2期款存匯入專戶，未於約定日期經賣方通知後7日內給付，並配合地政士完成用印手續，第8條第2項約定，因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方已支付之價金總額之同額作為違約金賠償買方，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用，第12條手寫約定「因本案有涉及法院查封事宜，双方同意賣方先行處理撤封程序完成後，始得進行私人借貸償還程序」。　㈡兩造於113年3月1日簽立系爭銷售契約，被告委託原告銷售系爭不動產，契約第6條第1項約定買賣成交者，原告得向被告收取服務報酬，其數額為實際成交價4%，第2項第3款約定被告簽訂買賣契約書後違約不賣或因可歸責於被告之事由致買方解除買賣契約者，視為原告已完成仲介之義務，被告仍應支付第1項約定之服務報酬予原告，第3項約定前項第2至4款情形，被告仍應支付原告按本契約書約定之銷售總價6%計算之違約金；被告等2人另於113年3月5日簽立系爭同意書，被告、施振祥分別同意支付成交總價1,150萬元之4%服務報酬（46萬元）、2%服務報酬（23萬元）予原告。　㈢施振祥於113年3月5日簽發票面金額794萬元、受款人被告之本票，於113年3月6日匯款6萬元、於113年3月14日匯款350 萬元至系爭專戶，被告於113年3月6日自系爭專戶提款5萬6, 476元。　㈣何容燕於113年4月11日持本院113年2月27日苗院漢113司執讓字第5796號債權憑證（原始執行名義為本院112年度司票字第36號裁定及確定證明書正本、本票原本，執行名義內容為：債務人於111年6月30日簽發之本票，內載憑票交付債權人 1,000萬元，得為強制執行，程序費用3,000元由債務人負擔，執行費用1,000元）向本院民事執行處聲請強制執行系爭不動產，經本院民事執行處以113年度司執字第10973號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，並於113年4 月15日發函囑託苗栗地政就系爭不動產辦理查封登記，經該所於同日辦理完成，因系爭不動產遭本院號民事執行處查封致系爭不動產無法辦理過戶，系爭買賣契約不能履行。　㈤系爭不動產設有第一順位訴外人新鑫股份有限公司（下稱新鑫公司）擔保債權總金額216萬元之最高限額抵押權、第二順位訴外人陳建瑋擔保債權總金額300萬元之最高限額抵押權、第三順位訴外人劉双妹擔保債權總金額150萬元之最高限額抵押權、第四順位被告訴訟代理人鍾紹英擔保債權總金額400萬元之最高限額抵押權，鍾紹英於113年4月26日將前開最高限額抵押權讓與證人楊德輝。何容燕於113年6月4日向本院民事執行處具狀表示與被告協商中，聲請延緩執行3 個月，惟併案債權人新鑫公司不同意並聲請續行執行。　㈥施振祥於113年5月3日寄發苗栗府前郵局存證號碼00041號存證信函予被告，內容略以：「敬啟者：謹依本函催告台端於文到七日內排除買賣標的限制登記事項並辦理產權移轉登記程序，屆時未履行將解除貴我雙方不動產買賣契約，並請求返還價金以及違約損害賠償，請　查照。說明：…二、買賣標的於簽約後受限制登記致無法辦理產權移轉事宜，經本人以苗栗府前郵局第38號存證信函通知台端應於文到七日內排除未果，台端明顯已陷入給付遲延，今特以此函催告台端於文到七日內依主旨內容辦理，屆時仍未履行將不再寬貸，希勿自誤。」，經被告於113年5月6日收受。　㈦原告於113年6月7日寄發頭份郵局存證號碼000219號存證信函予被告，內容略以：「請您於113年6月14日前完成解除查封並依約進行過戶。如逾期限買方日將依法進行後續處理。」，經被告於113年6月11日收受。　㈧施振祥於113年11月13日寄發苗栗府前郵局存證號碼000110號存證信函予被告，內容略以：「敬啟者：謹依本函通知解除貴我雙方不動產買賣契約…說明：…二、因買賣標的於簽約後受限制登記致無法辦理產權移轉事宜，經本人與第一建經履保公司催告期滿未見台端處理，特此解除契約並依主旨內容辦理。」，被告有在113年11月16日收受該存證信函。四、法院之判斷　㈠依兩造不爭執事項㈡，依系爭約定，系爭買賣契約若因可歸責於被告之事由致買方解除契約，視為原告已完成仲介義務，原告仍得請求實際成交價4%即46萬元之服務報酬，及按系爭銷售契約約定銷售總價1,500萬元（司促卷第27頁銷售總額為1,500萬元）6%計算即90萬元之違約金。而土地經辦理查封登記後未為塗銷前，除有土地登記規則第141條第1項所定各款情形外，登記機關應停止與其權利有關之新登記，此觀該登記規則同條項本文規定即明。是不動產經法院囑託辦理查封登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能（即確定不發生）之狀態（最高法院110年度台上字第2741號判決意旨參照）。　㈡依兩造不爭執事項㈣，本院民事執行處於113年4月15日發函囑託苗栗地政就系爭不動產辦理查封登記，經該所於同日辦理完成，因系爭不動產遭本院民事執行處查封致系爭不動產無法辦理過戶，系爭買賣契約不能履行。而賴文麗與被告有如下之LINE對話紀錄：「賴文麗：陳老闆好，今天去地政事務所辦理過戶手續，地政事務所告知今天收到法院查封函債權人查封您的房子。我們當時賣這個房子時及買賣雙方簽約時都未告知您有這個債權人。之後這個過程中我們有嘗試幫您解決協商其他債權人的問題也都順利解決，但這個一千萬本票的債權您從來沒有告知我們，今天和代書去地政事務所辦理過戶才發現您的房子有這個一千萬本票的債權人查封，我現在已經不知道如何是好。整個買賣交易無法進行下去。被告：不好意思了，跟你們道歉，事先沒有告知你們，因為我沒簽過千萬本票，對方也說那是假的，所以我以為沒事了，所以沒有告知」（司促卷第69、71頁），足認被告於委託原告銷售不動產過程含買賣契約簽訂時至辦理系爭不動產過戶之移轉登記前，均未曾告知原告及施振祥被告曾簽發系爭本票，系爭不動產經何容燕持系爭本票債權相關之執行名義向本院民事執行處聲請查封導致無法辦理移轉登記而陷於給付不能，乃可歸責於被告。至依兩造不爭執事項㈠，系爭買賣契約第12條雖手寫約定「因本案有涉及法院查封事宜，双方同意賣方先行處理撤封程序完成後，始得進行私人借貸償還程序」，然證人即承辦代書李潤證稱：該條款只有針對謄本上面有設定的債權，當初沒有講到被告其他債權人要如何處理（訴卷第168頁），足認該約定與何容燕聲請查封系爭不動產無關。另楊德輝雖證稱：賴文麗第1次拜訪被告時我有在場，我有跟她說他房子很亂，有欠賴誌勳1,000萬（訴卷第162頁），李欣怡亦證稱：賴文麗第1次去找被告時就有講到賴誌勳…，第1次只有講房子的事情，講到債權人是後面第 2次還第3次的時候，那時候發現被告的房子被設定不能賣，這是在簽約之前之後我不確定，我上開說第1次說的是錯的，第1次沒有講到欠哪些人錢，後稱是第1次沒有講到賴誌勳 1,000萬本票，可是有講到有欠賴誌勳錢（訴卷第164至165 頁），然與前揭LINE對話紀錄不符，且李欣怡證述內容自相矛盾，李欣怡、楊德輝證述內容亦相互齟齬（楊德輝證稱賴文麗第1次拜訪被告就有講到欠賴誌勳1,000萬，李欣怡證稱第1次沒有講到賴誌勳1,000萬本票），無從據為有利被告之認定，均併此敘明。再依兩造不爭執事項㈧，系爭買賣契約業經施振祥解除（依據當為民法第226條第1項、第256條），則系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由致買方解除契約，堪可認定，原告依系爭約定視為原告已完成仲介義務，仍得請求實際成交價4%即46萬元之服務報酬，及按系爭銷售契約約定銷售總額1,500萬元6%計算即90萬元之違約金，且就違約金部分原告僅請求給付23萬元，此即原告因施振祥解約所損失之服務報酬，難認有過高應予酌減情事，故原告請求被告給付46萬元之服務報酬及23萬元之違約金共計69萬元，即屬有據。　㈢給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。經查，原告對被告之前揭服務報酬及違約金債權，係屬給付無確定期限之金錢債權，而被告係於113年6月6日收受支付命令（司促卷第125頁），惟依兩造不爭執事項㈧，被告係在113年11月16日方收受施振祥解約之存證信函，系爭買賣契約於斯時方經施振祥合法解除，原告之服務報酬及違約金債權依系爭約定於斯時方發生，是以，原告僅得併請求被告自113年11月17日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息。五、綜上所述，原告依系爭約定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院並依職權確定訴訟費用額即裁判費7,490元應由被告負擔，並依同法第9 1條第3項規定加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　王筆毅以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉家蕙

2024-12-20

MLDV-113-訴-446-20241220-1