返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度簡上字第256號
上 訴 人 楊國彥
被上訴人 王秀媚
訴訟代理人 林如君律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件,上訴人對於中華民國11
3年2月17日本院板橋簡易庭112年度板簡字第2587號第一審判決
提起上訴,本院於民國113年11月20日言詞辯論終結,判決如下
:
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張:上訴人於民國107年3月起向被上訴人
承租被上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○街00巷0弄0號2
樓房屋(下稱系爭房屋),原約定每月租金新臺幣(下同)
3,000元,自110年1月起協議調高為每月租金5,000元,嗣租
金長年低於市場行情,物價上漲,被上訴人因而寄發存證信
函向上訴人調整每月租金9,000元,上訴人收到信函後未予
置理,且自112年3月7日起即未給付租金,上訴人除尚積欠1
08年12月份租金3,000元外,111年3月至111年12月租金尚有
9,534元未付,並自112年3月起未再支付任何租金,經被上
訴人於112年7月24日以鶯歌郵局存證號碼152號存證信函定5
日期限催告上訴人支付欠租,上訴人逾期仍未支付欠租,被
上訴人再以起訴狀繕本送達上訴人為終止兩造間系爭房屋租
賃契約(下稱系爭租約)之意思表示,系爭租約終止,爰依
民法第767條第1項前段、第455條前段、系爭租約及不當得
利之法律關係,提起本件訴訟等語。
二、上訴人則以:被上訴人與上訴人母親為親姊妹,被上訴人未
獲原所有人王黃鑾女同意以假買賣方式將祖產據為己有,基
於補償心態於107年1月間與上訴人母親、被上訴人弟弟口頭
約定系爭房屋3樓3間房間房租由3人各自收取,被上訴人反
悔自行收取,上訴人母親已將祖產糾紛之債權轉讓與上訴人
,並已由被上訴人弟弟將債權讓與通知被上訴人,上訴人受
讓之債權額大於系爭租金金額,自可抵充系爭租金。108年1
2月租金3,000元及111年3月至111年12月租金9,534元,上訴
人已用於代被上訴人支付被上訴人向上訴人岳母借款之利息
債務以及系爭房屋3樓房客之水電費用。不是上訴人不給付
租金,上訴人未有欠租情事等語資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決,命上訴人應將系爭房屋騰空返還被
上訴人;並應給付被上訴人37,534元,及自112年9月22日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。且應自112年9月22
日起至返還系爭房屋之日止,按月給付被上訴人5,000元。
上訴人不服提起上訴人,聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於
第一審之訴駁回。被上訴人則聲明:上訴駁回。
四、本院得心證之理由:
㈠按承租人應依約定日期,支付租金,民法第439條前段定有明
文。次按請求履行債務之訴,原告就其所主張債權發生原因
之事實,固有舉證之責任,若被告自認此項事實而主張該債
權已因清償而消滅,則清償之事實,應由被告負舉證之責任
(最高法院28年度上字第1920號判決意旨參照)。
⒈本件被上訴人主張上訴人積欠108年12月租金3,000元、111年
3月至111年12月租金9,534元未付,及自112年3月起未再支
付租金,業據其提出上訴人郵局存摺及其內頁影本附卷可稽
(見原審卷一第23至47頁),上訴人就其向上訴人租用系爭
房屋,原約定每月租金3,000元,自110年1月起調高為每月
租金5,000元,並就108年12月租金3,000元、111年3月至111
年12月租金9,534元,未以匯款方式給付租金予被上訴人,
亦未以現金給付租金,及自112年3月起未再支付租金之事實
並不爭執。則上訴人辯稱108年12月租金3,000元、111年3月
至111年12月租金9,534元,及自112年3月起每月租金5000元
之租金債務已消滅之事實,自應負舉證責任。
⒉上訴人辯以被上訴人與上訴人母親為親姊妹,因被上訴人用
非法方法將祖產過戶予自己,基於補償心態於107年1月時允
諾系爭房屋3樓的3個房間出租租金由上訴人母親與被上訴人
及被上訴人弟弟3人各自收取,即301室由被上訴人收取,30
2室房租由上訴人母親收取,嗣被上訴人於112年3月起違反
約定逕自收取302室房租,上訴人母親遂將源於祖產糾紛所
得對被上訴人主張之債權讓與上訴人,上訴人亦有委託被上
訴人弟弟代為轉達債權讓與上訴人之事實,上訴人母親對被
上訴人債權大於系爭租金債權,上訴人自得用以抵付系爭租
金債務云云,據其提出地政事務所規費徵收行政罰鍰地政事
務所人民申請登記案件收據、戶政事務所印鑑證明、地政事
務所函、土地增值稅繳款書、98年契稅繳款書、簽收單、土
地登記申請書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀各件影
本附卷可稽(見本院卷第101至119頁)經查:
⑴被上訴人否認有因祖產糾紛而有對上訴人母親負有債務等語
,而觀之上訴人提出之土地所有權狀及建物所有權狀影本記
載為二層樓房與系爭建物為3層樓房不同,門牌地址不同,
可見與系爭房屋並無關連,則被上訴人主張系爭房屋並非兩
造之祖產等語,應堪採信。又果若被上訴人於107年1月時曾
允諾系爭房屋樓上3樓1個房間租金由上訴人母親,其後被上
訴人收回而自行收租,亦難逕認上訴人母親對被上訴人有何
債權存在,此外,觀之上訴人提出之地政事務所規費徵收行
政罰鍰地政事務所人民申請登記案件收據、戶政事務所印鑑
證明、地政事務所函、土地增值稅繳款書、98年契稅繳款書
、簽收單、土地登記申請書、土地所有權狀、建築改良物所
有權狀,亦無記載被上訴人積欠上訴人母親之金錢債務隻字
片語,上訴人復未提出上訴人母親對上訴人有何債權之證明
,上訴人辯以其母親已將對被上訴人之債權讓與上訴人,上
訴人以此債權抵銷被上訴人本件租金債權云云,難認可採。
⑵上訴人復辯稱其於104年租用系爭房屋時,被上訴人承諾上訴
人將系爭房屋租金交由上訴人母親收取,據其提出上訴人母
親存摺內頁影本為憑(見本院卷第29至36頁),惟觀之該存
摺內頁於112年4月11日、同年5月21日、同年6月15日、同年
7月23日、同年8月5日、同年9月18日、同年10月17日雖均有
記載跨行轉入5,000元等情,惟金錢給付原因甚多,衡諸常
情亦可能是上訴人孝親費用,非當然可逕為推論係為給付系
爭房屋租金而匯款。又110年1月前系爭租金約定金額為3,00
0元之事實為兩造所不爭執(見本院卷第77頁;第83頁),
則觀之上訴人提出之上訴人母親之存摺內頁查無111年11月2
5日至111年9月30日;100年4月23日至111年4月25日有5000
元或3000元匯入該帳戶之情形(見本院卷第33至34頁),佐
以被上訴人提出之被上訴人郵局存摺內頁記載情形(見原審
卷一第23至47頁),上訴人於108年間除108年12月租金3,00
0元,及111年3月至111年12月租金9,534元未匯付,及自112
年3月起未再匯入款項給付租金,上訴人租用系爭房屋係匯
入上開被上訴人設於郵局之帳戶給付租金,則上訴人辯稱被
上訴人承諾上訴人將系爭房屋租金交由上訴人母親收取云云
(見本院卷第85頁,上訴人所列不爭執事項六),與上訴人
提出曾於112年4月11日、同年5月21日、同年6月15日、同年
7月23日、同年8月5日、同年9月18日、同年10月17日轉入5,
000元至上訴人母親郵局帳戶乙節,亦有不吻合情形,再佐
以上訴人提出之與被上訴人間LINE對話截圖內容,112年7月
26日前一日:被上訴人傳送:「匯好賴給我,我才知道去刷
簿子!我等你匯款,不然我存證信函要寄出去」等語,上訴
人雖回傳曾於112年5月21日、同年6月15日、同年7月23日轉
入上訴人母親帳戶5,000元等情,惟其再於112年7月29日傳
送:「我寫信給您是希望能就我們之間的房租問題達成共識
,...。 之前小阿姨您和您姐也就是我媽曾達成一個口頭協
議,您同意將其中一戶租用來照顧我媽的生活...」等語(
見原審卷第149至152頁),足見上訴人係自行片面主張將系
爭租金債權抵銷上訴人母親原可收取之3樓302室租金。又被
上訴人原為照顧上訴人母親同意上訴人母親收取302室租金
,嗣被上訴人撤回同意上訴人母親收取302室租金,難認上
訴人母親即取得對被上訴人之租金收取債權,上訴人既未證
明上訴人母親對被上訴人有何債權存在,自不生債權讓與之
效力。上訴人辯稱上訴人母親已將債權轉讓與上訴人云云,
亦不足採。
⑶另上訴人復辯稱係以被上訴人岳母姚瓊彩借款予被上訴人之
借款利息抵充系爭房屋租金云云,並提出111年4月10日LINE
對話截圖內容(見本院卷第25頁)為佐。然查:上訴人除曾
於被上訴人傳送:「匯好賴給我,我才知道去刷簿子!我等
你匯款,不然我存證信函要寄出去」等語後,回傳曾於112
年5月21日、同年6月15日、同年7月23日轉入上訴人母親帳
戶5,000元等情,並於112年7月29日再傳送:「我寫信給您
是希望能就我們之間的房租問題達成共識,...。 之前小阿
姨您和您姐也就是我媽曾達成一個口頭協議,你同意將其中
一戶租用來照顧我媽的生活...」等語(見原審卷第149至15
2頁),已如前述,上訴人曾片面希冀以被上訴人前為照顧
上訴人母親而同意上訴人母親收取系爭房屋樓上3樓中1間房
屋租金之金額抵付系爭租金,此外,復未見上訴人提出曾以
姚瓊彩借款利息抵付系爭房屋租金之證明。上訴人雖提出上
訴人配偶與第三人對話截圖內容記載:「至於你媽利息直接
討她要,40萬借款請她近期儘快償還,說妳急需用錢」等語
(見本院卷第25頁),參酌上訴人於原審提出姚瓊彩郵局存
摺內頁其上用手寫註記姚瓊彩借款與上訴人時間是108年8月
間,被上訴人係於111年8月返還借款,有該存摺內頁附卷可
稽(見原審卷第134頁),上訴人於本院亦自陳借款是110年
8月還款(見本院卷第74頁),被上訴人於108年8月向姚瓊
彩借款後,被上訴人於108年9月、10月、11月仍有給付租金
,亦有被上訴人提出之郵局存摺內頁記載可憑,被上訴人主
張利息是以現金支付,並無利息抵充租金之約定,顯較為可
信。上訴人辯稱以系爭租金清償借款利息云云,難認可採。
⑷上訴人復辯以其代墊被上訴人應負擔之3樓租戶電費,以該電
費返還請求權抵銷系爭房屋租金云云,惟觀之上訴人提出之
電費收據),均為系爭房屋使用之電費收據(見原審卷第12
1至128頁;見本院卷第37至44頁),依該電費收據記載係系
爭房屋即2樓房屋使用之電費,上訴人雖提出「你樓上301房
是外國人,語言不通很難溝通。以後他的水電費你報給我,
我去申請。以上。」對話截圖(見本院卷第27頁),充其量
僅為談論樓上301室電費問題。況衡諸一般常情,上訴人租
用系爭房屋,理應自行負擔使用之電費,難認上訴人提出之
電費收據即為代墊被上訴人應支出之電費。上訴人主張代墊
被上訴人應負擔之3樓電費云云,自不足採。
⑸基上,上訴人抗辯租金已繳,無未給付租金云云,難認可採
。被上訴人主張上訴人未繳納系爭房屋108年12月租金3,000
元及111年3月至111年12月租金9,534元,並自112年3月起未
再支付任何租金,並經被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局
152號存證信函定5日期間催告上訴人支付欠租(見原審卷第5
1頁、第42頁),上訴人於112年7月27日收受該函後(見原
審卷第63頁),逾期仍未支付欠租等語,應堪採信。上訴人
積欠108年12月租金3,000元、111年3月至111年12月租金9,5
34元未付,及自112年3月起未再支付租金,被上訴人依租賃
關係請求上訴人給付被上訴人37,534元(計算式:3000+953
4+〈5000×112年3月至7月共計5個月〉=37524),核屬有據,
為有理由。
㈡又承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後,出租人除得本於租賃物返還請求權,請求返還租賃物外,倘出租人為租賃物之所有人時,並得本於所有權之作用,依無權占有之法律關係,請求返還租賃物。經查:被上訴人於112年7月24日以鶯歌郵局152號存證信函定5日期間催告上訴人支付欠租(見原審卷第51頁、第42頁),上訴人於112年7月27日收受該函後(見原審卷第63頁),逾期仍未支付租金之事實,業經本院認定如上。則上訴人積欠租金已達2期以上,被上訴人再以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示(起訴狀繕本亦已於112年9月21日送達上訴人(見原審卷第67頁),系爭租約於112年9月21日業經被上訴人合法終止,上訴人占用系爭房屋已無正當權源,而屬無權占有,此外,上訴人復未舉證有何占有使用系爭房屋之正當權源,則被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定,請求上訴人騰空返還系爭房屋,揆諸前開法律規定,核屬有據,為有理由。
㈢被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日
起至返還系爭房屋之日止,按月給付被上訴人5,000元,為
有理由:
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益。不當得利之受領人,依其利益之性質或其他情形不能返
還者,應償還其價額,民法第179條、第181條但書亦有明文
。而無權占有他人房屋,可能獲得相當於租金之利益,為社
會通常之觀念。
⒉經查:系爭租約經被上訴人依法終止後,上訴人占有系爭房
屋受有相當於租金之利益,則被上訴人依不當得利之法律關
係,請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即112年9月22日
起至返還系爭房屋之日止,按月給付被上訴人5,000元,亦
屬有據。
㈣末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告起,負遲延責任,其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應
付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利
率為百分之五,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。查被上訴人本件請求上訴人給付相當
於租之不當得利為未確定期限之債務,其依法應為催告,被
告始負遲延責任,而應給付法定遲延利息。查被上訴人以起
訴請求被告給付相當於租金之不當得利而送達訴狀,與催告
有同一之效力,準此,被上訴人就其請求上訴人無權占有使
用系爭房屋或有相當於租金之不當得利部分併請求自起訴狀
繕本送達翌日即112年9月22日起(見原審卷第67頁)至清償
日止,按年息5%計算利息,亦屬有據。
五、綜上所述,被上訴人依民法第767條第1項前段、第455條前
段、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係,請求上訴人騰
空返還系爭房屋,並給付37,534元,及自112年9月22日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息,暨自112年9月22日起
至返還系爭房屋之日止,按月給付被上訴人5,000元,為有
理由,應予准許。原審為上訴人敗訴判決,經核並無違誤,
上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄,為無理由,應予駁回
。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據,經審酌後認與本件判決之結果不生影響,爰不另一一論
述,上訴人提起上訴後聲請傳訊證人即被上訴人三姊楊王秀
鈴、被上訴人弟弟王英傑、及302室房客梁業承及被上訴人
大嫂王江桂足,惟上開證人非系爭租約之當事人,上訴人亦
未陳明待證事項為何,且上訴人辯稱係其母親與被上訴人間
協議,自無傳訊上開證人之必要。另上訴人聲請傳訊上訴人
岳母姚瓊彩,惟向本院表示姚瓊彩連說話都有問題(見本院
卷第74頁),顯無法到庭證述其與被上訴人間關於借貸關係
存在等相關事實,且本院審酌上開證人證述內容不足以影響
本院心證之形成,而無傳訊之必要,附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 傅紫玲
法 官 朱慧真
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 12 日
書記官 劉芷寧
PCDV-113-簡上-256-20241211-1