損害賠償
臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
113年度板簡字第440號
原 告 黃媚慈
被 告 蔡佩伶
訴訟代理人 宋重和律師
複代理人 王顥鈞律師
盧德聲律師
林泓律師
上列當事人間請求損害賠償事件,經本院於民國113年12月5日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬壹仟零陸拾壹元,及自民國一百
一十三年一月二十四日起至清償日止,按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十九,餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張:原告於民國111年8月26日將其名下位於新北市○○
區○○路○段000號10樓之20房屋(下稱系爭房屋)與被告簽立
租賃期間為同年9月1日至112年2月28日、約定租金為每月新
臺幣(下同)28,900元(含管理費)之租賃契約(下稱系爭
租約),另與被告約定若同意配合房仲帶看系爭房屋,則租
金降為25,900元(含管理費),並於系爭租約第18條約定「
若無法遵守開門帶看就要恢復原租金28,900元(不含管理費
)」。詎被告於承租後,未能依系爭租約履行,並致原告受
有下列損害:
㈠附表編號1、2所示租金部分:
被告於承租後,自111年9月24日起即多次未能配合房屋仲介
帶看,違反系爭租約帶看約定,且未能善盡維護屋況、系爭
房屋雜亂,故原告於111年10月1日遂依系爭租約第18條約定
,通知被告恢復原租金28,900元(含管理費),惟被告自11
1年10月至112年1月,每月仍僅給付租金25,900元,而積欠
如附表編號1所示差額之租金未繳;另被告112年2月之租金
亦未給付。
㈡附表編號3至5所示損害部分:
被告入住系爭房屋後未能妥善使用廚餘絞碎機,導致廚房排
水管堵塞漏水,原告已告知被告於修繕完成前不要再使用廚
房用水,被告仍於111年12月22日上午使用廚房水槽旁之洗
衣機洗衣服導致漏水,被告明知已漏水仍未關閉洗衣機外出
工作,亦未通知原告,致使系爭房屋因前開漏水長時間積水
而使系爭房屋內之木地板及木製傢俱毀損,原告為此修復木
地板及購置新傢俱,因而受有如附表編號3至5所示損害。
㈢附表編號6至8所示損害:
被告於租約未到期即搬走而未出面點交,被告破壞系爭房屋
內之邊桌未賠償,且亦有如附表編號7、8所示水電費用未給
付。
㈣附表編號9所示損害:
又系爭房屋因被告前開毀損行為,導致原告長達14個月未能
將房屋出租,被告自應賠償原告如附表編號9所示不能出租
之損失。
㈤為此,依系爭租約及侵權行為之法律關係提起本件訴訟,並
聲明:⒈被告應給付原告新臺幣(下同)652,848元,及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息
。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:被告於系爭租約期間始終配合房仲帶看房屋,故
原告要求恢復原租金價額並無理由,另系爭房屋發生漏水係
因屋齡老舊導致水管變形,且現場排通後僅發現毛髮而無食
物殘渣或油漬物,阻塞原因並非被告造成,故因淹水所生房
屋修繕費用及相關傢俱清潔費、搬運費及損害賠償費用,被
告自毋庸給付;又原告主張被告毀損邊桌部分未提出事證證
明;另因原告未盡房屋保持義務導致系爭房屋淹水無法居住
,原告未履行修繕義務更要求被告給付賠償費用,被告自得
主張同時履行抗辯權,拒絕給付剩餘之房租、水電費用,縱
未能主張同時履行抗辯,亦應從被告給付之押金中扣除;另
就原告主張14個月未能出租系爭房屋之損害,係因系爭房屋
本身有瑕疵未修繕,原告有維持系爭房屋保持合用狀態之義
務,不能歸責於被告等語,資為抗辯,並聲明:原告之訴駁
回。
三、得心證之理由:
㈠原告主張兩造間就系爭房屋有於前開時間簽立如上開租金之
系爭租約,並於系爭租約第18條另有約定「若無法遵守開門
帶看就要恢復原租金28,900元(不含管理費)」,嗣於被告
承租期間於111年12月21日系爭租屋內之洗手台有漏水警示
,於翌日即22日系爭租屋內廚房流理臺下發生漏水問題等情
,業經原告提出系爭租約1件、兩造間LINE對話紀錄1份在卷
可憑(見本院卷㈠第27、281至283頁),且為被告所不爭執
,是就此部分事實,首堪認定。
㈡被告有無違反兩造間約定被告應配合帶看系爭房屋,而應依
系爭租約第18條恢復原租金28,900元?
⒈原告主張被告於租賃期間未依系爭租約約定配合仲介帶看系
爭房屋等語,而經被告以前詞為辯。然查:
⑴證人即被告委託居間仲介租屋之仲介丙○○於本院言詞辯論時
證稱系爭租約第18條約定簽立時其有親自見聞,該約定是我
與被告簽約前就講好有這個特約,被告同意才簽的,帶看房
屋本來就是看房屋全部,簽約時被告亦有表示若被告當時在
系爭房屋夾層休息,仲介可以直接上二樓夾層帶看沒關係,
當時未講到配合帶看次數、頻率,被告只有表示若要前往帶
看,要通知被告等語(見本院卷㈠第488至491頁),核與證
人即原告委託居間仲介出租房屋之仲介乙○○證述系爭租約簽
立時兩造、被告之仲介丙○○及其均有在場,簽約時丙○○都有
跟被告說是系爭房屋1、2樓可以帶看才要租,被告有同意,
才會用手寫系爭租約第18條特約事項,沒有特別約定配合帶
看次數、頻率,但有講好整個房屋包含1、2樓及夾層都要配
合帶看等詞相符(見本院卷㈠第493至496頁),足認兩造原
就系爭房屋約定房仲帶看範圍原即係系爭房屋全部(包含二
樓夾層臥室),並未有何限定系爭房屋帶看區域等事實,堪
以認定;何況,被告於簽立系爭租約時係因同意配合帶看,
原告故願將租金調降3,000元,原告既係因系爭房屋要出售
,方須被告配合仲介帶看,兩造同意仲介帶看範圍自係該欲
出售之系爭房屋之全部,始與一般常理無違,是倘被告嗣未
能配合房仲帶看系爭房屋全部,自係違反系爭租約第18條之
約定至明。
⑵而查,證人乙○○證述原告有仲介其出售系爭房屋,其與其他
同事帶看系爭房屋至少4次,其至少有帶看1次,有1次其跟
被告約帶看,有被被告拒絕,該次拒絕情形就如本院卷㈠第2
91頁所示對話紀錄,若被告不在家整個房屋都可以帶看,若
被告在家,2樓夾層臥室有時候被告不給看,沒有說明原因
等語(見本院卷㈠第493至496頁),核與原告與證人乙○○間L
INE對話紀錄所示,於111年9月24日14時6分至同日16時18分
許確有因被告拒絕帶看,證人乙○○遂與原告溝通相關事宜等
節相符(見本院卷㈠第287至291、297至301頁);又證人即
中信房屋仲介甲○○證以111年9月起伊有帶看系爭房屋約5至1
0次,這幾次帶看有半數被告有在,半數不在,被告在時,
看系爭房屋1樓都可以,夾層臥室偶爾可以讓伊帶看,偶爾
被告不讓伊看,是被告說她男友在夾層臥室休息,叫伊不要
帶人看夾層臥室等詞(見本院卷㈠第499至501頁),是被告
於前開系爭租約租賃期間確有未配合帶看系爭房屋之情,實
堪認定。
⑶被告雖另辯稱系爭租約第18條並未約定被告應配合帶看之次
數及頻率,亦未約定被告休息時是否需配合帶看等詞,惟觀
諸原告所提出之其與仲介乙○○、林甄茹、甲○○間之LINE對話
紀錄(見本院卷㈠第287至291、293至295、239頁),仲介帶
看系爭房屋時間並未有何不合理之情(即係在下午或晚上九
點前),被告亦未提出其餘事證證明被告所須配合帶看之次
數、頻率及時間有何悖於常情之情狀,被告徒以前詞為辯,
本院自無從為有利於被告之認定。
⒉是原告主張被告未依兩造間約定被告應配合帶看系爭房屋,
而應依系爭租約第18條恢復原租金28,900元,是被告應給付
原告如附表編號1所示欠繳差額之租金等詞,為有理由,應
予准許。
㈢系爭房屋流理臺下方水管漏水致原告受有如附表編號3、5所
受損害,是否可歸責於被告?
⒈按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,承租人違反
前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任,民法
第432條第1項前段、第2項前段均定有明文,且經兩造於系
爭租約第6條第2項約定在卷(見本院卷㈠第33頁)。又善良
管理人之注意義務,乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負
責之人,在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果
之發生為準,如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下,所
應為之行為,即構成注意義務之違反而有過失。
⒉原告主張被告於租賃期間未盡注意義務致流理臺下方水管漏
水後淹水導致其受有如附表編號3、5所示損害等詞,而經被
告以前詞為辯。經查:
⑴被告於111年12月21日23時許有向原告反應系爭房屋流理臺開
水後有造成感應器聲響,而經原告回覆該流理台漏水應該是
水管堵塞,並請被告將水龍頭關掉,將漏水處擦乾,且已知
水管塞住會漏水,廚房水龍頭暫時先不要開,需要洗東西先
去廁所洗,明日會聯絡師傅去修繕等情,業據原告提出兩造
間之對話紀錄1份在卷可憑(見本院卷㈠第91至93頁),然於
翌日被告仍有使用位於該流理臺下方之洗衣機洗衣等情,亦
經被告自認在卷(見本院卷㈠第148頁),而依證人即水電師
傅丁○○證述伊從事疏通水管行業,伊有至系爭房屋通水管,
當天是在流理台地方處理,系爭房屋其他地方地面是濕濕的
,系爭房屋流理台水管有堵塞情形,因該處設計流理台與洗
衣機是接同一支排水、是同一個排水系統,如流理台水管堵
塞情形下同時使用洗衣機,水會從不通之流理台地面水管冒
出會造成淹水等詞(見本卷第484至487頁),足見系爭流理
臺下方水管因與洗衣機接同一排水管線,致使原流理臺水管
阻塞部分,因被告嗣後仍使用洗衣機而造成漏水等情,堪以
認定。
⑵被告雖辯稱其不知悉流理臺下方水管與洗衣機是接同一排水
管線等詞。然查,依原告所提出被告於111年12月21日23時
許被告向原告反應流理臺下方感應器鳴聲反應,被告當時係
將其打開流理臺下方櫃體而有露出該處相關水管管線之影片
傳送予原告等情(見本院卷㈠第91頁),是被告尚非不能透
過下方管線位置辨別流理臺下方水管與洗衣機是接同一排水
管線,何況,原告亦回覆被告請被告若需洗東西均去廁所洗
滌,被告仍於隔日繼續使用洗衣機,以致發生漏淹水情形,
實難認被告已盡善良管理人之注意義務。
⑶再依證人乙○○證稱111年12月22日系爭房屋漏水時我跟原告一
起到場,被告最後才到,我到場時系爭房屋1樓整個範圍都
淹水,客廳沙發底下也都是水,高度還沒淹到腳踝,確切高
度我無法形容,淹水量滿大的,也有看到洗衣機旁走道上有
鋪大浴巾在吸水,被告到場後有說大浴巾是她鋪的,被告到
場後有說她出門上班前洗衣機那邊就已經淹水,被告還說她
有舀水到洗衣機旁之浴室,但水量太多,所以出門前她才會
鋪大浴巾,被告當時有承認出門前就已經發生淹漏水(見本
院卷㈠第496至497頁),及證人甲○○證以111年12月22日系爭
房屋淹水漏水時我有到場,被告最後才到,當時看到系爭房
屋1樓整個範圍都淹水淹到快門外,流理台跟洗衣機也在客
廳範圍內,地面都在淹水,淹多高我不記得,但可以舀水起
來,被告到場後有說原告前一天跟她說流理台漏水叫被告不
要用流理台的水,被告說早上出門時用洗衣機,並表示因為
用洗衣機洗衣服造成淹漏水等詞(見本院卷㈠第501至503頁
),佐以被告於當日到場時亦向原告自承其使用洗衣機後發
現有漏水、淹水情形但還是得趕去工作,其有用浴巾墊付在
淹水處,亦有把廚房地上積水舀浴室去,其還沒蓋浴巾之前
有滑倒等情,有原告提出之對話錄音譯文在卷可稽(見本院
卷㈡第37至40、51頁),堪認被告於使用洗衣機後業已發現
已有漏水及積水情形,其仍未及時通知原告、暫停使用洗衣
機避免損害繼續擴大等情,依前開說明,被告有違反承租人
之善良管理人注意義務至為甚明。至被告另抗辯前開水管堵
塞原因並非被告造成等詞,實無礙於認定被告於上開水館堵
水、漏水乃至淹水時因未盡善良管理人注意義務而有抽象輕
過失之事實。
⒊原告主張其因前開流理臺下方水管漏水、淹水一事致使其受
有如附表編號3、5所示損害,業據其提出板橋MINA小姐室內
裝修工程報價單1紙、薰衣草洗衣坊收據1張為證(見本院卷
㈠第21、82頁),本院審酌上開報價單上所載項目分別為木
作拆除搬運(矮櫃/地板)共16,000元、垃圾清除共14,000
元、地板(海島行防刮實木地板)共33,000元、歐式立體櫃
(含泡棉雕花及造型柱)共172,200元、油漆(1樓)共30,0
00元及卷附系爭房屋屋況照片(見本院卷㈡第319至320頁)
,佐以原告前開主張、證人乙○○、甲○○之證詞及被告所述之
淹水程度、範圍及情狀,足認原告前開主張其所受如前開所
示損害為真實,而被告既已違反承租人之善良管理人注意義
務,前開損害之結果自屬可歸責於被告,被告自應依系爭第
6條第2項負損害賠償責任。
⒋又物被毀損時,被害人固得請求加害人賠償物被毀損所減少
之價額,並以修復費用為估定之標準,然應以必要者為限(
如修理材料以新品換舊品,應予折舊)。是以,損害賠償既
係在填補被害人所受之損害,使其回復物被毀損前之應有狀
態,自不應使被害人額外受利,故被害人修理材料以新品換
舊品者,應予折舊。是計算被告此部分應負擔損害賠償數額
時,自應扣除上開材料折舊部分,始屬合理。經查,原告主
張系爭房屋係原告於108年7月間購入,於108年10月9日交屋
後於108年10月中裝修至同年月12月底完工等情,而觀諸原
告所提出之系爭房屋建物登記第一類謄本所示原告係於108
年10月2日取得系爭房屋所有權(見本院卷㈡第373頁),是
衡酌其取得系爭房屋實際時間及裝修所需時間,原告主張其
於同年12月左右裝修完工等情,應堪採信。
⒌而依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表,
木材加工設備之耐用年數為7年,依平均法計算其折舊結果
(即以固定資產成本減除殘價後之餘額,按固定資產耐用年
數表規定之耐用年數平均分攤,計算折舊額),每年折舊率
為7分之1,並參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6項規
定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者,以1年為計算單
位,其使用期間未滿1年者,按實際使用之月數相當於全年
之比例計算之,不滿1月者,以1月計」,上開地板(海島行
防刮實木地板)、歐式立體櫃(含泡棉雕花及造型柱)自系
爭房屋裝修完工日108年12月,迄系爭房屋前開淹水情事發
生時即111年12月22日,已使用3年1月,則上開木材設備價
格合計205,200元,扣除折舊後之修復費用估定為126,112元
【計算方式:1.殘價=取得成本÷(耐用年數+1)即205,200÷(7
+1)≒25,650(小數點以下四捨五入);2.折舊額=(取得成本
-殘價)×1/(耐用年數)×(使用年數)即(205,200-25,650)
×1/7×(3+1/12)≒79,088(小數點以下四捨五入);3.扣除
折舊後價值=(新品取得成本-折舊額)即205,200-79,088=1
26,112】。從而,原告所得請求之回復原狀費用,為系爭房
屋木地板、歐式立體櫃扣除折舊後之費用126,112元,加計
不用折舊之垃圾清除14,000元、油漆30,000元,再加計附表
編號5清洗地毯之費用,合計為171,612元,原告於此範圍內
之請求為有理由,應予准許,逾此範圍則為無理由,應予駁
回。
⒍至原告主張其因翻修須將室內家具全搬出,有詢問超省前搬
家公司,搬運家具一車為3,000元(行情價)等詞,則未提
出證據以實其說,是此部分之請求,難認有理由,應予駁回
。
㈣被告可否主張同時履行抗辯而拒絕給付如附表編號2、7、8所
示租金及水電費用?
⒈原告主張被告如附表編號2、7、8所示租金及水電費用均未給
付等詞,為被告所不爭執(見本院卷㈠第149至151頁),為
抗辯因系爭房屋屋齡老舊及水管變形導致廚房水管漏水,進
而造成系爭房屋淹水、木質地板及家具陸續出現毀損情形,
原告未盡修繕事宜,被告自得主張同時履行抗辯權,拒絕給
付附表編號2、7、8費用等詞。
⒉然按,出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租
人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態,民法第423條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之
狀態,係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認
知,為其認定之標準(最高法院103年度台上字第2122號判
決要旨參照)。如出租人交付之租賃物,不合於約定之使用
目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態
者,即與債之本旨不符,承租人得主張同時履行抗辯權,拒
絕租金之支付(最高法院98年度台上字第222號民事判決意
旨參照)。又按租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,
應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕
,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自
行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之,民法第
430條定有明文。
⒊經查,被告固以前詞辯稱原告未履行修繕義務。經查,依本
院前開認定,系爭房屋淹水係因被告未盡善良管理人注意義
務所致,且原告亦於與被告間之對話中表示將請師傅至系爭
租屋修繕等情,已難認原告有何不欲修繕之情;再被告於系
爭房屋淹水後,係向原告表示若清潔人員至現場打掃可回復
原貌,我不管他本質上問題,或者我現在退租,目前狀況我
現在就走,我不會管等詞,有原告提出之錄音譯文1份在卷
可憑(見本院卷㈡第43頁),被告亦未提出其餘事證證明就
上開淹水事宜定期催告原告修繕,且就被告抗辯其餘系爭房
屋之瑕疵,亦未提出證據以實其說,是揆諸前開說明,系爭
房屋既非未合於約定使用、收益狀態,而被告亦未於催告出
租人修繕後仍不履行修繕義務時,就系爭房屋之上開損害自
行修繕,自無從行使同時履行抗辯權對抗原告,據此拒絕給
付附表編號2、7、8所示費用。是以,被告此部分抗辯,委
無可採。
⒋綜上,原告依系爭租約請求被告給付附表編號2、7、8費用為
有理由,應予准許。
㈤原告另主張被告毀損系爭房屋內之邊桌,被告應賠償如附表
編號6所示費用等詞,雖據原告提出蝦皮網站可移動床邊桌
截圖1張為憑(見本院卷㈠第83頁),然此未提出其餘事證證
明該床邊桌有何確遭被告毀損而不堪使用之事實,是就此部
分之請求為無理由,應予駁回。
㈥原告請求附表編號9所示因修繕而不能出租系爭房屋之租金損
失部分:
查依原告所提出之板橋MINA小姐室內裝修工程報價單所示其
所需完工日期為貨到開工30天(見本院卷㈠第81頁),是原
告主張系爭房屋因可歸責於被告而須修繕如前開所述部分,
致未能出租之損失應為1個月等節,堪以認定,原告復未提
出其餘事證證明有何逾1個月之修繕必要,是依兩造間原租
金為28,900元計算,原告請求28,900元之範圍內為有理由,
應予准許。
㈦原告如附表「本院認定金額」欄所示得請求之金額應扣除押
租金51,800元:
按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之
履行,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履
行時,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力。而於抵充
後,猶有餘額,始生返還押租金之問題(最高法院83年台上
字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照
)。查被告於承租時已繳納押金51,800元等情,有系爭租約
1份在卷可憑(見本院卷㈠第31頁),而原告並未退還押金等
節,亦為兩造所不爭執,是原告請求被告如附表所示之損害
,經本院認定於242,861元範圍內為有理由,依前開說明,
自應再扣除押金51,800元,而經扣除後,原告請求被告給付
於191,061元範圍內,為有理由,逾此範圍之請求,則屬無
據。
四、從而,原告依系爭租約之法律關係,請求被告應給付190,88
1元及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月24日(見本院卷㈠第
57頁)起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應
予准許;逾此部分之其餘請求,則為無理由,應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分,係依簡易程序而為被告敗訴之判決,
爰依職權宣告假執行。原告聲請供擔保准予宣告假執行,僅
係促使法院職權之發動,附此說明。至原告其餘敗訴部分既
經駁回,該部分所為假執行之聲請亦失所依據,自應併予駁
回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 白承育
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 3 日
書記官 羅尹茜
附表(金額均為新臺幣):
編號 原告請求項目 原告請求金額 本院認定金額 1 111年10月至112年1月共計4月,每月尚欠繳3,000元。 12,000元。 12,000元。 2 112年2月房租。 28,900元。 28,900元。 3 淹水修繕費用。 265,200元。 170,112元。 4 搬運家具費用。 3,000元。 無理由。 5 地毯送洗費用。 1,500元。 1,500元。 6 邊桌毀損。 599元。 無理由。 7 未繳納水費。 160元。 160元。 8 未繳納電費。 1,289元。 1,289元。 9 因修繕系爭房屋14個月不能出租每月租金28,000元之損失。 392,000元。 28,900元。 合計 704,648元 242,861元。
PCEV-113-板簡-440-20250124-3