Know99判決書

易

臺灣雲林地方法院

毀損等

臺灣雲林地方法院刑事判決 113年度易字第732號公訴人臺灣雲林地方檢察署檢察官被告吳承恩上列被告因毀損等案件，經檢察官提起公訴（112年度偵續字第4 0號、113年度偵字第4189號），本院判決如下：　　主　　文吳承恩共同犯毀損他人物品罪，共貳罪，各處有期徒刑參月，如易科罰金，均以新臺幣壹仟元折算壹日。應執行有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。其餘被訴部分無罪。　　犯罪事實一、吳承恩係雲林縣斗六市森林寓華廈社區（下稱森林寓社區）之建商，與劉坤成為朋友，葉順德、郭瑞鵬則分別為劉坤成之胞弟、友人（劉坤成、葉順德及郭瑞鵬本案涉犯毀損等罪嫌，業已先行審結），而陳雅梅、許盈偲均為森林寓社區之住戶。吳承恩與陳雅梅、許盈偲等雙方先前因該社區之公設點交等問題產生糾紛，而素有嫌隙。詎吳承恩竟與劉坤成、葉順德、郭瑞鵬共同基於恐嚇、毀損之犯意聯絡，由吳承恩於民國112年9月21日0時25分前某時，委由劉坤成對陳雅梅、許盈偲附表所示之財物潑漆，劉坤成再邀集郭瑞鵬駕駛車牌號碼000-0000號自用小客車搭載劉坤成及葉順德，於112 年9月21日0時25分先前往雲林縣○○市○○路000號小北百貨雲林西平店購買紅色油漆及分裝袋，渠等3人再至雲林縣斗六市大雲林保齡球館停車場內，由劉坤成及葉順德下車將紅色油漆分裝成數袋後，3人再一同驅車前往附表所示之地點，由劉坤成及葉順德下車以附表所示之方式，分別對陳雅梅、許盈偲附表所示財物潑灑紅色油漆，致減損房屋及車輛之美觀效用，並使陳雅梅、許盈偲因而心生畏懼，致生危害於陳雅梅、許盈偲之生命、身體安全。二、案經陳雅梅、許盈偲訴由雲林縣警察局斗六分局報告臺灣雲林地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　　由壹、有罪部分一、證據能力　　按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，屬傳聞證據，原則上不得作為證據；惟按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據，刑事訴訟法第159條第1項、第159條之5第1項分別定有明文。查本判決所引用屬於傳聞證據之部分，均已依法踐行調查證據程序，且檢察官、被告於本院準備程序及審理時時，均同意有證據能力（本院卷第93至95、181頁），且未於言詞辯論終結前聲明異議（本院卷第181至195頁），基於尊重當事人對於傳聞證據之處分權，及證據資料愈豐富愈有助於真實發現之理念，本院審酌該等證據作成時之情況，並無違法取證之瑕疵，且無顯不可信之情形，以之作為證據應屬適當，自均有證據能力。另本判決所引用之非供述證據，與本案均有關連性，亦無證據證明係實施刑事訴訟程序之公務員以不法方式所取得，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，亦有證據能力。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由　　訊據被告吳承恩固承認有將其與森林寓社區住戶即告訴人陳雅梅、許盈偲間之糾紛告知同案被告劉坤成，然矢口否認有何毀損、恐嚇之犯行，辯稱：我只有跟劉坤成講到點交不順利的事，我沒有要劉坤成他們去潑油漆，他們去做什麼事我都不清楚等語。經查：　㈠同案被告郭瑞鵬駕駛車牌號碼000-0000號自用小客車搭載同案被告劉坤成及葉順德，於112年9月21日0時25分先前往雲林縣○○市○○路000號小北百貨雲林西平店購買紅色油漆及分裝袋，渠等3人再至雲林縣斗六市大雲林保齡球館停車場內，由同案被告劉坤成及葉順德下車將紅色油漆分裝成數袋後，3人再一同驅車前往附表所示之地點，由同案被告劉坤成及葉順德下車以附表所示之方式，分別對告訴人陳雅梅、許盈偲附表所示財物潑灑紅色油漆等情，業據同案被告劉坤成、葉順德及郭瑞鵬供承不諱，並有證人即告訴人陳雅梅、許盈偲分別於警詢及偵查中證述詳實（偵4189卷第207至212、221至226頁、偵續卷第65至66頁），且有告訴人陳雅梅所提出之通訊軟體LINE對話擷圖（偵4926卷第29至37頁）、監視器影像光碟及擷圖等資料（偵4189卷第39至44、47至50頁，光碟置於偵4189卷末頁之光碟存放袋內）、雲林縣○○市○○街00○0號對面之現場照片（偵4189卷第215至218頁）、內含紅色油漆之塑膠袋照片（偵4189卷第219、238至239頁）、雲林縣○○市○○街00○0號現場照片（偵4189卷第229至237頁）、雲林縣○○市○○街00號現場照片（偵4189卷第247至248頁）、被告吳承恩住處之搜索照片暨扣案物照片（偵4189卷第267至270頁）、被告郭瑞鵬遭搜索及扣案物照片（偵4189卷第279至290頁）、被告劉坤成所使用行動電話內之通訊軟體LINE對話擷圖（偵續卷第237至259頁即偵4189卷第73至135頁）、被告葉順德所使用行動電話內之通訊軟體臉書messenger對話擷圖（偵續卷第215至227頁）、雲林縣警察局斗六分局（受執行人：吳承恩）搜索扣押筆錄、扣押物品目錄表、扣押物品收據（偵續卷第313至318頁）、雲林縣警察局斗六分局（受執行人：郭瑞鵬）搜索扣押筆錄、扣押物品目錄表、扣押物品收據（偵4189卷第273至278頁）、被告等人所使用之行動電話門號通聯記錄及基地台相對應之GOOGLE地圖位置（偵續卷第331至333、339至436頁）、車牌號碼000-0000號自用小客車車輛詳細資料報表（偵4189卷第291頁）各1份在卷可稽，是此部分事實堪信為真實。　㈡被告固以前詞置辯，惟查，同案被告劉坤成及葉順德均表示不認識告訴人陳雅梅及許盈偲（偵4189卷第36、146頁），且被告供稱：我不認識葉順德跟郭瑞鵬，劉坤成也不是森林寓社區的住戶，我只有跟劉坤成說過有住戶一直來告我很煩，但我沒有說是哪一戶，也沒有說是誰、開什麼車等語（本院卷第192頁），同案被告劉坤成、葉順德既均非森林寓社區之住戶，亦不認識告訴人陳雅梅、許盈偲，其等間既無糾紛齟齬，何以前往且又如此恰好對告訴人陳雅梅之車輛及告訴人許盈偲之住處潑漆，實屬有疑。同案被告劉坤成雖供稱：當天我心情不好，有喝點酒，看到巷子內有房屋沒有人住，就往該房屋丟紅色油漆，走出去外面後，隨機看到一輛白色自小客車，便往該輛小客車丟紅色油漆等語（偵4189卷第 36頁），然而，同案被告葉順德持用之手機中有以LINE、ME SSENGER通訊軟體與同案被告劉坤成及渠等之胞弟葉祐瑋之對話紀錄，其中與同案被告劉坤成之訊息內容略以：（112 年9月20日14時53分）同案被告劉坤成：「後來我有跟他通道電話」、同案被告葉順德：「所以你有要幫他找人嗎？」；（112年9月20日15時13分）同案被告劉坤成：「因該沒有，晚上，我上次跟你說，承恩那個」、同案被告葉順德：「今天晚上？」、同案被告劉坤成：「嗯」、同案被告葉順德：「地址給我」；（112年9月20日15時35分）同案被告葉順德：「你看一下幾點過去（傳送火車時刻表截圖）」、同案被告劉坤成：「要半夜過後」、同案被告葉順德：「我坐計程車過去好了」、同案被告劉坤成：「我的時候跟你說那間怎麼用，12點過後比較沒人」、同案被告葉順德：「潑油漆」、同案被告劉坤成：「本來昨天我要直接去，他又把我叫回來」、同案被告葉順德：「有油漆嗎？」、同案被告劉坤成：「我晚點準備」、同案被告葉順德：「好，你看怎樣跟我說，我想說我在阿嬤家問問看有沒有油漆，有一桶白色」、同案被告劉坤成：「那個不是，晚點我在用，到時候裝成一代一代（一袋一袋之誤）丟破就好，省時省事，跑得快」；（112年9月20日17時27分）同案被告葉順德：「我用袋子裝好了分三帶（袋之誤）」、同案被告劉坤成：「要加松香水」、同案被告葉順德：「你那邊有嗎」、同案被告劉坤成：「我我我.要買」、同案被告葉順德：「好，我裝好了等一下加以加就好了」、同案被告劉坤成：「先別裝，會乾掉」、同案被告葉順德：「倒回去桶子了」、「白色」；（11 2年9月20日20時24分）同案被告劉坤成「你先去買一貫送香水（一罐松香水之誤）」；（112年9月21日18時50分）同案被告葉順德：「你幾點要過去承恩那」、同案被告劉坤成：「等等，我打給他」、「幹，他在吃飯叫八點之間過去操」等情，有同案被告葉順德及劉坤成LINE對話紀錄可參（偵續卷第225至227、237至253頁），顯見渠等早已對潑漆一事事先謀議，要非同案被告劉坤成所辯稱係臨時起意所為。由前開對話紀錄可知，同案被告劉坤成及葉順德於112年9月21日凌晨前往潑漆前，同案被告劉坤成特別提及「我上次跟你說，承恩那個」、「本來昨天我要直接去，他又把我叫回來」，可見渠等知悉要潑漆之對象與「承恩」有關，且係因某人之指示致同案被告劉坤成原本計畫潑漆時間延後，而該指示之人依渠等對話前後語意可知即為「承恩」。同案被告劉坤成及葉順德既與告訴人陳雅梅、許盈偲互不相識，則同案被告劉坤成、葉順德會知悉潑漆對象之住處及車輛係經被告告知，且被告有指定同案被告劉坤成前往潑漆之時間，應堪認定。　㈢又觀諸同案被告葉順德與案外人葉祐瑋之MESSENGER對話紀錄：（112年9月21日21時14分）同案被告葉順德：「你等等看有沒有入帳」、案外人葉祐瑋：「多少」、同案被告葉順德：「我也不知道」、案外人葉祐瑋：「誰拿的」、同案被告葉順德：「承恩，昨天幫他辦事情啦」、案外人葉祐瑋：「你哥（指同案被告劉坤成）拉的喔」、同案被告葉順德：「這是該有的不是拉的」、案外人葉祐瑋：「你說的斗六危險工作就是這個喔」、同案被告葉順德：「老闆匯6000，你哥（指同案被告劉坤成）說先拿三千給我」等情，有前開對話紀錄可佐（偵續卷第213至216頁），同案被告葉順德明確表示將要給案外人葉祐瑋之款項係因「昨日幫承恩辦事情」、「老闆匯6000」。再與被告與同案被告劉坤成之LINE對話紀錄截圖對照以觀，可知同案被告劉坤成均稱呼被告為「老闆」（偵4189卷第75至131頁），被告對此亦不否認（本院卷第91頁），上情復與同案被告劉坤成於偵查中供稱：我跟郭瑞鵬借帳戶，因為我的帳戶被警示不能用等語（偵續卷第23 2頁）及同案被告郭瑞鵬所有中華郵政股份有限公司帳號000 -00000000000000號帳戶交易明細，於112年9月21日21時8分，有自被告所有中國信託商業銀行帳號000-000000000000號帳戶轉入6000元互核勾稽，足徵被告匯給同案被告劉坤成之 6000元，即係其委託同案被告劉坤成、葉順德前往對告訴人陳雅梅、許盈偲財物潑漆之報酬。　㈣告訴人陳雅梅、許盈偲財物遭潑漆後報警處理，警方調閱監視器發現同案被告劉坤成涉有嫌疑，而112年9月27日寄發應於112年10月8日至警局製作筆錄之通知書予被告劉坤成，被告劉坤成隨即於同日（112年9月27日）將通知書拍照以LINE 傳送予被告，被告復於112年10月8日凌晨傳送「先處理明天的事情」（即製作筆錄）予同案被告劉坤成，同案被告劉坤成答稱：「明天小事，很離譜，他們攝影機掉（調之誤）了四天」，被告回稱：「這次會硬抓，但是不是大事」，同案被告問：「我們的律師大哥是不是睡著了」，被告回稱：「他可能在忙明天的案子，你先休息，他早上會回你」等語，有被告與同案被告劉坤成LINE對話紀錄截圖在卷可考（偵41 89卷第81至91頁）。又警方於調查本案事發經過時，曾向住在雲林縣○○市○○街00○0號對面貨櫃屋之蘇先生調閱監視器，但遭被告撥打電話要求蘇先生勿提供監視器畫面予警方乙節，業據被告供承不諱（偵4189卷第16頁、本院卷第92頁）。果若本案潑漆一事係出於同案被告劉坤成自行臨時起意所為，何以同案被告劉坤成於第一時間即將警方通知書照片傳送予被告（且僅傳送通知書照片，並未附加任何說明文字）？被告對同案被告劉坤成傳送未附加文字說明之通知書照片未置一詞，顯然早已心知肚明而未加以詢問其意，又被告並對同案被告劉坤成本案犯行提供律師諮詢服務，參以被告曾出面阻止相關證人提供監視器畫面予警方，試圖阻止調查等案發後之種種積極作為，均顯示被告與同案被告劉坤成就本案犯行有犯意聯絡，否則當無使自身陷入涉有隱匿他人刑事被告案件證據之刑事責任之不利處境。　㈤綜上所述，被告前開所辯不足採信，就前往對告訴人陳雅梅、許盈偲附表所示財物潑漆乙節，乃由被告指示同案被告劉坤成所為，被告與同案被告劉坤成間就本案之毀損及恐嚇犯行（詳後述）具有犯意聯絡，洵堪認定。是被告本案犯行事證明確，應依法論科。三、論罪科刑　㈠按刑法第305條所稱「恐嚇」及恐怖畏嚇，其方法為言詞、文字、舉動或他法，皆非所問，凡足以使人產生心理上不安全之行為，皆屬之。次按刑法第354 條之毀損罪，所謂「毀棄、損壞」之行為為要件，須使物之外形發生重大變化，並減低物之可用性，較原來之狀態有顯著不良之改變為必要；所謂「致令不堪用之行為為要件，則須使他人之物喪失特定目的之效用為必要；又依一般社會通念，汽車及建築物之外觀是否清潔美觀及平整，亦為是否堪用之要素之一，如於其上潑灑油漆，勢必需要重新烤漆、粉刷或修理，縱令事後可恢復該物品之美觀功能，但因通常須花費相當之時間或金錢，對於他人之財產法益仍構成侵害，自仍符合法條所謂「致令不堪用」之要件。經查，對附表所示告訴人許盈偲之房屋、告訴人陳雅梅之車牌號碼000-0000號自用小客車停放位置潑灑紅色油漆，足以使人聯想「暴力」、「流血」之情境，而告訴人2人確有因此而心生畏懼，又告訴人許盈偲房屋之玻璃、磁磚牆面、屋內地板及告訴人陳雅梅自用小客車之擋風玻璃、車身、大燈、後照鏡等處因此附著紅色油漆，有現場暨監視錄影翻拍照片在卷可佐（偵4189卷第215至218、229 至233、245至247頁），被告指示同案被告劉坤成等人潑漆造成之結果顯已減損房屋及車輛之美觀效用，告訴人2人需花費相當時間或金錢，方能清除上開潑漆痕跡，以恢復該房屋及車輛之美觀效用，且其上之油漆殘餘，甚有可能無法完全清除如原貌，被告所為自已對告訴人2人之財產法益構成侵害，而該當「致令不堪用」無疑。　㈡核被告所為，均係犯刑法第305條恐嚇危害安全罪及同法第35 4條之毀損他人物品罪。被告指示同案被告劉坤成等人於起訴書附表編號1、2所示分別對告訴人許盈偲之房屋潑漆、砸毀玻璃及對告訴人陳雅梅之自用小客車潑漆之犯行，被害人不同，犯意各別，行為互殊，應予分論併罰。公訴意旨認係一罪，容有誤會。　㈢起訴書雖就被告本案犯行雖漏未論及刑法第354條毀損他人物品罪，然被告此部分犯行與前揭已起訴並經本院認定有罪（即恐嚇危害安全罪）部分，具有想像競合犯之裁判罪上一罪關係，為起訴效力所及，且本院已向被告諭知毀損他人物品罪名（本院卷第82頁），本院自得併予審究。　㈣被告2次犯行各係以一行為犯上開2罪，均為想像競合犯，應依刑法第55條規定，各從一重之毀損他人物品罪處斷。　㈤按刑法之共同正犯，包括共謀共同正犯及實行共同正犯二者在內；祇須行為人有以共同犯罪之意思，參與共同犯罪計畫之擬定，互為利用他人實行犯罪構成要件之行為，完成其等犯罪計畫，即克當之，不以每一行為人均實際參與部分構成要件行為或分取犯罪利得為必要（最高法院96年度台上字第 1882號判決意旨參照）。次按共同正犯之意思聯絡，原不以數人間直接發生者為限，即有間接之聯絡者，亦包括在內（最高法院77年台上字第2135號判決意旨參照）。被告雖與同案被告葉順德、郭瑞鵬互不相識，然被告與同案被告劉坤成就本案犯行事前謀議而具犯意聯絡，同案被告劉坤成再邀集同案被告葉順德、郭瑞鵬共同實行毀損及恐嚇犯行，依前揭見解，被告就本案犯行既係與同案被告劉坤成互相謀議後由同案被告被告劉坤成、葉順德及郭瑞鵬實行，屬共謀共同正犯，亦應論以共同正犯。　㈥按共同正犯係基於完成特定犯罪之共同目的，而各自分擔犯罪行為之一部，並相互利用其他正犯之行為；反之，對其他共同正犯逸出犯意聯絡範圍部分之行為，既無互相分擔行為責任可言，即難令負共同正犯罪責（最高法院109年度台上字第1790號判決意旨參照）。本案尚無證據證明被告就同案被告劉坤成持甩棍砸毀告訴人許盈偲住宅玻璃之行為有事前謀議而在其等犯罪計畫內，起訴意旨亦未認定被告有此部分犯行，是難認被告對同案被告劉坤成以甩棍砸毀玻璃之行為有犯意聯絡，併予敘明。　㈦爰審酌被告為具備一般智識程度及社會歷練之成年人，於與告訴人2人間因公寓大廈管理事宜存有糾紛，本應秉持理性、平和之態度，透過合法途徑妥適處理，被告卻不思此途，竟指示同案被告劉坤成以潑漆之方式恐嚇告訴人2人，並使告訴人2人受有財產上之損害，所為自有不該，並考量被告為本案之始作俑者，雖未親自前往對告訴人之財物潑漆，然其身為共謀共同正犯，所為與下手實施者並無二致，兼衡被告之前科素行（見被告之臺灣高等法院被告前案紀錄表）及自陳之教育程度、職業、家庭經濟與生活狀況（見本院卷第 194頁），以及犯後否認犯行，未與告訴人2人和解或調解等一切情狀，量處如主文所示之刑及定期應執行之刑，併均諭知有期徒刑如易科罰金之折算標準，以資懲儆。四、扣案被告所有之IPHONE手機1支，尚無證據證明為被告本案犯行所用，爰不宣告沒收。　　貳、無罪部分一、公訴意旨略以：被告吳承恩於112年4月1日16時許，以通訊軟體LINE傳送「你喜歡搞事，我陪妳。一定會滿足妳的，你也可以好好的來找我麻煩。」等文字訊息予告訴人陳雅梅，告訴人陳雅梅因而心生畏懼，致生危害於告訴人陳雅梅之生命、身體安全。因認被告涉有刑法第305條之恐嚇危害安全罪嫌。二、按犯罪事實依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按，認定不利於被告之事實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定，即應為有利被告之認定，更不必有何有利之證據；又犯罪事實之認定，應憑證據，如無相當之證據，或證據不足以證明，自不得以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎( 最高法院30年上字第816號、40年台上字第86號判決意旨參照)。三、訊據被告吳承恩固坦承有傳送前揭LINE文字訊息予告訴人陳雅梅，然堅詞否認有何恐嚇之主觀犯意，辯稱：因為陳雅梅常常告我，我傳這些文字訊息的意思是要告訴她，要告就讓她告，希望陳雅梅不要一直出來干涉社區公共設施的問題等語。經查：　㈠被告有於112年4月1日16時許，以通訊軟體LINE傳送「你喜歡搞事，我陪妳。一定會滿足妳的，你也可以好好的來找我麻煩。」等文字訊息予告訴人陳雅梅乙節，業據被告於警詢、偵查、本院準備程序及審理時供認在卷，並經證人即告訴人陳雅梅於警詢及偵查中具結之證述情節大致相符（偵4926卷第17至27頁、偵4189卷第207至212頁、偵續卷第65至66頁），並有告訴人陳雅梅所提出之通訊軟體LINE對話擷圖1份（偵4926卷第29至37頁）、被告提出其與告訴人陳雅梅通訊軟體LINE對話擷圖1份（本院卷第197至207頁）及扣案被告所有之IPHONE手機1支在卷可佐，此部分事實，堪以認定。　㈡證人即告訴人陳雅梅於偵查中證稱：我於108年購買森林寓社區的建案，被告事件案銷售的負責人，我是第一屆管委會的成員，於112年1月19日管委會主委和建商做公設的點交協調會，主委堅持要建商代表即被告必須逐項完善才願意點交，被告要求當天就完成點交，但當時很多設備都還沒有完成，所以因此產生糾紛。當天被告在社區的LINE群組提出要管委會成員用書面同意通過公設現況點交，否則他要關閉電梯，後來因為管委會沒有答應現況點交的要求，被告心生不滿，我也對現況點交書面文件起造人是被告一事提出質疑，因為起造人應該是立勇建設的董事長解潘忠，我質疑點交有不合法的疑慮，後來我就收到被告恐嚇我的訊息等語（偵續卷第229至233頁）。而觀諸被告與告訴人陳雅梅之LINE對話訊息，被告於112年3月27日16時5分傳送一份張貼在電梯內之公告照片予告訴人陳雅梅，並傳送「我有同意你張貼公告在我的電梯？」、「請你把它撕下來」、「點交的程序來沒有完成屬於毀損我們的公共設施」等文字，復於112年4月9日16時32分開始陸續傳送「已經不想理你你就不要一直跑出來」、「社區的事情已經跟你無關不要在那邊閑著沒事找事做」、「想找麻煩？」、「你喜歡搞事，我陪你，一定會滿足妳的，你也可以好好的來找我麻煩。」，並於傳送一張電梯內公告照片後，再繼續傳送「就跟你說電梯未點交請不要張貼」、「我調監視器畫面確定是你本人張貼的」、「會要求你復原我們這邊才會點交」、「因為考慮到你屢勸不聽的行為」、「我認為該電梯內部的刮痕也是你造成的」、「會請你自行修補」等語（本院卷第197至207頁），顯見被告與告訴人陳雅梅之間確實因點交爭議而存有齟齬。　㈢又告訴人陳雅梅曾自行或由其胞弟陳世一對被告提出違反個人資料保護法、妨害名譽等告訴，經臺灣雲林地方檢察署檢察官分別以112年度偵字第8559號、112年度偵字第7472號、113年度偵字第4172號為不起訴之處分，分別有上開不起訴處分書在卷可考，足見被告所辯：陳雅梅常常告我等語所言非虛。告訴人陳雅梅固證稱被告以前開文字恐嚇其之行為，令其感到恐懼等語。惟按刑法第305條之恐嚇罪，所稱以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人者，係指以使人生畏怖心為目的，而通知將加惡害之旨於被害人而言。次按刑法第305條恐嚇罪之構成要件，除行為人主觀上有恐嚇他人之故意外，該通知之內容是否合於刑法上恐嚇之內涵，需綜觀該惡害通知之全部內容而為判斷，是刑法第305條恐嚇罪之成立，並不以行為人真有加害之意為必要，而被害人是否心生畏懼，亦應本於社會客觀經驗法則以為判斷基準。另言語或舉止是否屬於「惡害告知」之事，須該言語或舉止在一般人客觀上均認為係足以使人心生畏怖，始足當之。因此，行為人之言語或舉止，是否屬於惡害通知，須審酌其為該言語或舉止之前因、背景等主客觀全盤情形以為論斷。此外，刑法第305條係以「致生危害於安全」為其要件，而屬具體危險犯之規定，須以指受惡害之通知者，因行為人恐嚇而生安全上之危險與實害而言，換言之，行為人須對於被害人為惡害之通知，即向被害人為明確、具體加害上述各種法益的意思表示行為，致被害人之心理狀態陷於危險不安，始得以該罪名相繩；若行為人所表示者並非以加害生命、身體、自由、名譽及財產等事為內容，則尚與該罪之構成要件有間，即不得以該罪相繩。而行為人所為之惡害通知，固不以直接明示欲加害於他人之上開法益為限，如依社會通常之認知，可得認定行為人之言語或舉止，已屬欲加害於他人之上開法益者，仍屬具體之惡害告知，惟如行為人全未明示欲加害於他人之上開法益，且其言談或舉止於社會通常之意義下，亦無足使具通常社會經驗及智識程度之人，可得認知係屬加害他人法益之言詞或舉止，自難認屬恐嚇他人之行為，而與恐嚇危害安全罪之要件未合。質言之，於認定行為人之舉止是否該當於恐嚇危害安全罪，須先審究行為人所為之言詞，客觀上是否已該當於具體加害於他人法益之惡害告知，而惡害告知是否已達致生危害於他人安全之程度，並非僅以被害人主觀感受或陳述為據，而須綜合行為人為惡害通知之整體時空背景、互動狀態，依社會通常之倫理觀念，審查行為人之舉止是否已足使通常之人感受其特定法益可能遭侵害之不安、畏懼之感以為論斷。本件被告對告訴人陳雅梅傳送前揭LINE文字訊息，既係緣於被告對於森林寓社區公設點交糾紛，及告訴人陳雅梅屢次對其提出刑事告訴之不滿，而以文字訊息發洩情緒，藉此阻止告訴人陳雅梅繼續提告或對點交程序提出意見，自屬前述發洩不滿情緒之偏差行為，然此種偏差行為，若所為已符合恐嚇罪以外其他刑事不法行為之構成要件，如毀損、傷害，固得依該罪處罰，但就恐嚇罪之不法要素之惡害通知而言，依一般社會通念，則至多僅能認係被告為抒發不滿情緒之洩憤行為表現，尚難以逕認該行為具有加害生命、身體、自由、名譽之不法內涵。細譯被告傳送之前揭文字訊息，並未具體傳達何種惡害，而該訊息內容固使收受者感受不快，然客觀上究難使告訴人陳雅梅之生活狀態陷於危險不安，自不能僅憑告訴人陳雅梅主觀感受，即遽將被告以恐嚇危害安全罪相繩。　㈣是以，本件被告雖有於上開時、地傳送LINE文字訊息予告訴人陳雅梅，然其係基於發洩不滿情緒而為之，自難認其有恐嚇之主觀犯意，客觀上亦非屬傳達具體惡害通知。四、綜上所述，就此部分檢察官所提出之證據，既仍存有合理之懷疑，未達到通常一般人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，無從說服本院形成被告有罪之心證。此外，復查無其他積極證據足認被告有何無罪部分公訴意旨所指犯行，是本案此部分不能證明被告犯罪。揆諸首揭條文及判決意旨，自應為無罪判決之諭知。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項、第301條第1項，判決如主文。本案經檢察官黃薇潔提起公訴，檢察官王元隆到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　法　官　陳靚蓉得於20日內上訴。附錄本案論罪科刑法條：中華民國刑法第305條以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 9 千元以下罰金。中華民國刑法第354條毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 1 萬 5 千元以下罰金。附表：編號告訴人時間地點行為 0 許盈偲 112年9月21日3時33分雲林縣○○市○○街00○0號1樓房屋 1.同案被告郭瑞鵬負責駕車搭載同案被告劉坤成、葉順德。 2.同案被告劉坤成、葉順德分持裝有紅色油漆之分裝袋，對左列房屋投擲潑灑。陳雅梅 112年9月21日3時38分 0 雲林縣○○市○○街00○0號對面路旁之車牌號碼000-0000號自用小客車 1.同案被告郭瑞鵬負責駕車搭載同案被告劉坤成、葉順德。 2.同案被告劉坤成、葉順德分持裝有紅色油漆之分裝袋，對停放在左列地點、陳雅梅所有之車牌號碼000-0000號自用小客車投擲潑灑。

2025-03-24

ULDM-113-易-732-20250324-2

附民

臺灣雲林地方法院

損害賠償

臺灣雲林地方法院刑事附帶民事訴訟裁定 113年度附民字第724號原告陳雅梅指定送達地址：雲林縣○○鄉○○路000 號之0 被告吳承恩劉坤成葉順德郭瑞鵬上列被告等因毀棄損壞案件（本院113年度易字第732號），經原告提起附帶民事訴訟，請求損害賠償，本院裁定如下：　　主　文本件移送本院民事庭。　　理　由一、按刑事訴訟法第501條固明定附帶民事訴訟，應與刑事訴訟同時判決，然此不過為一種訓示規定，非謂附帶民事訴訟於刑事訴訟判決後，其訴訟繫屬即歸消滅，換言之，即不能謂對附帶民事訴訟已不得再行裁判（最高法院86年度台抗字第 98號裁定要旨參照）。二、本院113年度易字第732號被告吳承恩等4人被訴毀損等案件，就被告劉坤成、葉順德、郭瑞鵬所涉犯行前經本院於民國 114年1月21日判決在案，而被告吳承恩所涉犯行係經本院於 114年3月24日判決，原告陳雅梅既於113年12月23日提起本件附帶民事訴訟，請求損害賠償，此有蓋有本院收文戳之刑事附帶民事訴訟起訴狀在卷可稽，且因其案情確係繁雜，非經長久時日，不能終結其審判，爰依刑事訴訟法第505條第1 項準用同法第504條第1項前段規定及前述說明，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　審判長法　官　梁智賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玉聲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳靚蓉本裁定不得抗告。

2025-03-24

ULDM-113-附民-724-20250324-1

易

臺灣雲林地方法院

毀損等

臺灣雲林地方法院刑事判決 113年度易字第732號公訴人臺灣雲林地方檢察署檢察官被告劉坤成葉順德郭瑞鵬上列被告等因毀損等案件，經檢察官提起公訴（112年度偵續字第40號、113年度偵字第4189號），被告等於本院準備程序中就被訴事實為有罪之陳述，經本院裁定改行簡式審判程序，判決如下：　　主　　　文劉坤成共同犯毀損他人物品罪，共貳罪，各處有期徒刑參月，如易科罰金，均以新臺幣壹仟元折算壹日。應執行有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。葉順德共同犯毀損他人物品罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。又共同犯毀損他人物品罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。應執行有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。郭瑞鵬共同犯毀損他人物品罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。又共同犯毀損他人物品罪，處罰金新臺幣貳仟元，罰金如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。扣案甩棍壹支沒收。　　事實及理由一、本案犯罪事實及證據，除證據部分補充「被告劉坤成、葉順德、郭瑞鵬於本院準備程序及審理時之自白」外，餘均引用檢察官起訴書之記載（如附件）。二、論罪科刑㈠按刑法第305條所稱「恐嚇」及恐怖畏嚇，其方法為言詞、文字、舉動或他法，皆非所問，凡足以使人產生心理上不安全之行為，皆屬之。次按刑法第354 條之毀損罪，所謂「毀棄、損壞」之行為為要件，須使物之外形發生重大變化，並減低物之可用性，較原來之狀態有顯著不良之改變為必要；所謂「致令不堪用之行為為要件，則須使他人之物喪失特定目的之效用為必要；又依一般社會通念，汽車及建築物之外觀是否清潔美觀及平整，亦為是否堪用之要素之一，如於其上潑灑油漆，勢必需要重新烤漆、粉刷或修理，縱令事後可恢復該物品之美觀功能，但因通常須花費相當之時間或金錢，對於他人之財產法益仍構成侵害，自仍符合法條所謂「致令不堪用」之要件。查被告郭瑞鵬駕駛自用小客車搭載被告劉坤成、葉順德前往附表所示告訴人許盈偲之房屋、告訴人陳雅梅之車牌號碼000-0000號自用小客車停放位置潑灑紅色油漆，足以使人聯想「暴力」、「流血」之情境，而告訴人2 人確有因此而心生畏懼，又告訴人許盈偲房屋之玻璃、磁磚牆面、屋內地板及告訴人陳雅梅自用小客車之擋風玻璃、車身、大燈、後照鏡等處因此附著紅色油漆，有現場暨監視錄影翻拍照片在卷可佐（偵4189卷第215至218、229至233、24 5至247頁），被告等人潑漆造成之結果顯已減損房屋及車輛之美觀效用，告訴人2人需花費相當時間或金錢，方能清除上開潑漆痕跡，以恢復該房屋及車輛之美觀效用，且其上之油漆殘餘，甚有可能無法完全清除如原貌，被告等人所為自已對告訴人2人之財產法益構成侵害，而該當「致令不堪用」無疑。㈡核被告劉坤成、葉順德及郭瑞鵬所為，均係犯刑法第305條恐嚇危害安全罪及同法第354條之毀損他人物品罪。被告3人於起訴書附表編號1、2所示分別對告訴人許盈偲之房屋潑漆、砸毀玻璃及對告訴人陳雅梅之自用小客車潑漆之犯行，被害人不同，犯意各別，行為互殊，應予分論併罰。公訴意旨認係一罪，容有誤會。㈢起訴書雖就被告葉順德、郭瑞鵬之犯行雖漏未論及刑法第354 條毀損他人物品罪，然被告葉順德、郭瑞鵬此部分犯行與前揭已起訴並經本院認定有罪（即恐嚇危害安全罪）部分，具有想像競合犯之裁判罪上一罪關係，為起訴效力所及，且本院已向被告葉順德、郭瑞鵬諭知毀損他人物品罪名（本院卷第82頁），被告亦予以認罪，本院得併予審究。㈣被告劉坤成、葉順德及郭瑞鵬2次犯行各係以一行為犯上開2 罪，均為想像競合犯，應依刑法第55條規定，各從一重之毀損他人物品罪處斷。㈤被告劉坤成、葉順德及郭瑞鵬就上開犯行有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。㈥爰審酌被告劉坤成、葉順德及郭瑞鵬均為具備一般智識程度及社會歷練之成年人，於知悉友人吳承恩與告訴人2人間因公寓大廈管理事宜存有糾紛，本應秉持理性、平和之態度，透過合法途徑妥適處理，然被告3人卻不思此途，竟以砸毀玻璃、潑漆等方式恐嚇告訴人2人，並使告訴人2人壽有財產上之損害，所為自有不該，並考量被告郭瑞鵬為駕駛車輛搭載被告劉坤成、葉順德之人，其並未下手砸窗或潑漆，被告劉坤成則係邀集其胞弟被告葉順德共同分裝油漆及下手潑漆，被告劉坤成並持甩棍砸毀告訴人許盈偲房屋之玻璃等參與程度，兼衡被告3人之前科素行（見被告3人之臺灣高等法院被告前案紀錄表）及自陳之教育程度、職業、家庭經濟與生活狀況（見本院卷第107頁），以及犯後均坦承犯行，被告郭瑞鵬並與告訴人陳雅梅調解成立（見本院114年度司附民移調字第1號調解筆錄），但被告3人均未與告訴人許盈偲和解或調解等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，就有期徒刑部分均諭知易科罰金、罰金部分諭知易服勞役之折算標準，並定其應執行之刑如主文所示，併諭知有期徒刑如易科罰金之折算標準，以資懲儆。三、扣案甩棍1支，為被告郭瑞鵬所有，且供犯本案毀損犯行所用，爰依刑法第38條第2項前段宣告沒收。據上論斷，應依刑事訴訟法第273條之1第1項、第299條第1項前段、第310條之2、第454條第2項，判決如主文。本案經檢察官黃薇潔提起公訴，檢察官王元隆到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日　　　　　　　　　刑事第六庭　法　官　陳靚蓉得於20日內上訴。附錄本案論罪科刑法條：中華民國刑法第305條以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 9 千元以下罰金。中華民國刑法第354條毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 1 萬 5 千元以下罰金。【附件】：臺灣雲林地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度偵續字第40號　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第4189號　　被　　　告　吳承恩　男　34歲（民國00年0月0日生）　　　　　　　　　　　　住雲林縣○○市○○街00號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　劉坤成　男　33歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住雲林縣○○鎮○○里○○路00號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　葉順德　男　25歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住雲林縣○○鎮○○里○○路00號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　郭瑞鵬　男　35歲（民國00年0月0日生）　　　　　　　　　　　　住雲林縣○○市○○路0○00號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告等因妨害自由等案件，已經偵查終結，認應該提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、吳承恩係雲林縣斗六市森林寓華廈社區之建商，與劉坤成、葉順德、郭瑞鵬為朋友關係，而陳雅梅、許盈偲為該社區之住戶。吳承恩與陳雅梅、許盈偲等雙方先前因該社區之公設點交等問題產生糾紛，而素有嫌隙。吳承恩遂以個人及另委託友人劉坤成、葉順德、郭瑞鵬而為下列犯行：　㈠吳承恩竟於民國112年4月1日16時許，以通訊軟體LINE傳送「你喜歡搞事，我陪妳。一定會滿足妳的，你也可以好好的來找我麻煩。」等文字訊息予陳雅梅，陳雅梅因而心生畏懼，致生危害於陳雅梅之生命、身體安全。　㈡吳承恩、劉坤成、葉順德、郭瑞鵬（郭瑞鵬涉犯毒品危害條例罪嫌部分，為警另案偵辦）共同基於恐嚇、毀損之犯意聯絡，吳承恩先於112年9月21日前之某時，委由劉坤成、葉順德、郭瑞鵬，由郭瑞鵬駕駛車牌號碼000-0000號自用小客車，搭載劉坤成、葉順德前往址設雲林縣○○市○○路000號小北百貨西平店，由劉坤成、葉順德在該處購買紅色油漆及分裝袋，渠等3人再至大雲林保齡球館停車場內將油漆進行分裝後，便一同驅車前往附表所示之地點，以附表所載之方式，遂行恐嚇之行為，陳雅梅、許盈偲因而心生畏懼，致生危害於陳雅梅、許盈偲之生命、身體安全。二、案經陳雅梅、許盈偲訴由雲林縣警察局斗六分局報告偵辦。　　　　　證據並所犯法條一、證據清單：編號　證據名稱　　　待證事實 0 被告吳承恩於警詢及偵查中之供述 1、被告坦承有為犯罪事實欄一、㈠所載之犯行，惟辯稱無恐嚇之意思云云。 2、被告坦承其知悉友人即被告劉坤成、葉順德、郭瑞鵬等有為犯罪事實欄一、㈡所載之犯行，然辯稱其僅有告知被告劉坤成其曾與告訴人陳雅梅、許盈偲因房屋糾紛而生有嫌隙，並未委託被告劉坤成等3人從事犯罪事實欄一、㈡所載之犯行。 0 被告劉坤成於警詢及偵查中之供述及結證證稱 1、被告坦承與被告葉順德、郭瑞鵬有為犯罪事實欄一、㈡所載之犯行，惟辯稱並無有何恐嚇之意思云云。 2、被告坦承與被告吳承恩熟識，並知悉其為建商，並於犯罪事實一、㈡所載時間之後，有收受被告吳承恩所匯款項之事實。 0 被告葉順德於警詢及偵查中之供述及結證證稱 1、被告坦承與被告劉坤成、郭瑞鵬有為犯罪事實欄一、㈡所載之犯行。 2、被告亦坦承其與被告劉坤成係為被告吳承恩而為前開犯罪事實欄一、㈡所載犯行之事實。 0 被告郭瑞鵬於警詢中之供述 1、被告坦承與被告劉坤成、葉順德有為犯罪事實欄一、㈡所載之犯行。 2、被告陳稱扣案之甩棍為其所有，而為被告劉坤成於犯罪事實欄一、㈡所載時、地持該甩棍並加以使用之事實。 3、被告坦承其駕駛車牌號碼000-0000號自用小客車搭載被告劉坤成、葉順德前往購買油漆，並陸續至上開等地點下車之事實。 0 告訴人陳雅梅於警詢及偵查中之指訴及結證證述佐證全部之犯罪事實。 0 告訴人陳盈偲於警詢中之指訴佐證犯罪事實欄一、㈡所載之犯罪事實。 0 告訴人陳雅梅所提出之LINE對話擷圖佐證犯罪事實欄一、㈠所載之犯罪事實。 0 1.監視器影像光碟及擷圖等資料 2.現場照片佐證犯罪事實欄一、㈡所載之犯罪事實。 0 被告劉坤成、葉順德所使用行動電話內之東訊軟體LINE對話擷圖佐證犯罪事實欄一、㈡所載之犯罪事實。 00 搜索扣押筆錄、扣押物品目錄表證明扣案之甩棍為被告郭瑞鵬所有之事實。 00 被告等人所使用之行動電話門號通聯記錄及基地台相對應之GOOGLE地圖位置佐證犯罪事實欄一、㈡所載之犯罪事實。二、所犯法條： (一)犯罪事實一、㈠部分：　　核被告吳承恩所為，係犯刑法第305條之恐嚇危害安全罪嫌。 (二)犯罪事實一、㈡部分：　　核被告吳承恩、劉坤成、葉順德、郭瑞鵬所為，均係犯刑法第305條之恐嚇危害安全罪嫌。另被告劉坤成涉犯刑法第354 條之毀損罪嫌。被告4人間，就上開恐嚇犯行，有犯意聯絡、行為分擔，請論以共同正犯。另被告劉坤成所犯毀損罪嫌部分，係以一行為同時觸犯數罪名，請依想像競合從重論處毀損罪嫌。三、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　　致臺灣雲林地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　7 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　黃薇潔本件證明與原本無異中　　華　　民　　國　 113　　年　　8 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　鄧瑞竹附錄本案所犯法條全文中華民國刑法第305條以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 9 千元以下罰金。中華民國刑法第354條毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 1 萬 5 千元以下罰金。附表編號行為人時間地點行為 0 劉坤成葉順德郭瑞鵬 112年9月21日3時33分許至同日時38分許雲林縣○○市○○街00○0號1樓 1.郭瑞鵬負責駕車接應。 2.劉坤成、葉順德分持裝有油漆之分裝袋，對左列地點投擲潑灑，並由劉坤成持甩棍揮砸該處所之玻璃，致該玻璃受有破損之損壞。 0 雲林縣○○市○○街00○0號對面路旁 1.郭瑞鵬負責駕車接應。 2.坤成、葉順德分持裝有油漆之分裝袋，對停放在左列地點、陳雅梅所有之車牌000-0000號自用小客車投擲潑灑。

2025-01-21

ULDM-113-易-732-20250121-1

易

臺灣雲林地方法院

強制罪

臺灣雲林地方法院刑事判決 113年度易字第899號公訴人臺灣雲林地方檢察署檢察官被告莊育慶上列被告因強制等案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第477 4號），被告於準備程序中就被訴事實為有罪之陳述，經告知簡式審判程序意旨並聽取當事人意見後，本院裁定進行簡式審判程序，判決如下：　　主　文莊育慶犯強制罪，處有期徒刑柒月。未扣案犯罪所得新臺幣壹萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事實及理由一、本件犯罪事實及證據，除起訴書犯罪事實欄第1行「素不相識」後補充「，為賺取新臺幣（下同）1萬元之報酬」；第2 行「公然侮辱」前補充「以強暴方式」；第10行「並向陳雅梅稱：「注意一點」等語，」乙句刪除；證據部分補充「被告莊育慶於本院準備程序及審理時之自白」外，均引用起訴書之記載（如附件）。二、核被告莊育慶所為，係犯刑法第309條第2項之強暴公然侮辱罪、刑法第354條之毀損罪，及刑法第304條第1項之強制罪。被告以一行為同時觸犯上開數罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條規定，從一重之強制罪處斷。三、爰審酌被告與告訴人陳雅梅並無仇恨瓜葛，竟因金錢誘惑即任意受他人指使、為虎作倀，在公共場所朝告訴人及其車輛內潑灑惡臭廚餘，已造成告訴人財物損失，並使告訴人精神遭創，持續影響其日後生活，而被告此舉並非出於個人感情上之動機，純係基於金錢利益之交易，顯示出其無視受害者感受之冷血無情，不僅助長犯罪事件之發生，並使社會道德淪喪，是其惡性尚與因夙怨難平而仇火中燒所為之犯行無法相提併論，應予嚴重非難；前已有妨害名譽案件前科，素行非佳；犯後坦承犯行，惟並未供出本案幕後指使者，亦未能與告訴人達成和解、賠償告訴人之損失；暨其所自陳之教育程度、目前工作及收入、家庭狀況（因涉及個人隱私，故不揭露，詳本院審判筆錄）等一切情狀，量處如主文所示之刑。四、被告自承其因本案犯罪而獲有1萬元之報酬等語，屬其犯罪所得，既未扣案，應依刑法第38條之1第1項前段、第3項之規定宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。據上論斷，應依刑事訴訟法第273條之1第1項、第299條第1項前段、第310條之2、第454條第2項，判決如主文。本案經檢察官彭彥儒提起公訴，檢察官周甫學到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日　　　　　　　　　刑事第二庭　　法　官　劉達鴻以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳姵君中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　23　　日附錄本案論罪法條：刑法第304條以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。刑法第309條公然侮辱人者，處拘役或九千元以下罰金。以強暴犯前項之罪者，處一年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。刑法第354條毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。附件：臺灣雲林地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第4774號　　被　　　告　莊育慶　男　36歲（民國00年0月0日生）　　　　　　　　　　　　住雲林縣○○鄉○○村○○0號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因妨害自由等案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、莊育慶與陳雅梅素不相識，竟接受真實姓名年籍不詳、通訊軟體LINE暱稱「坤」之人委託，基於公然侮辱、強制、毀損等犯意，於民國112年7月31日上午6時50分前某時，攜帶廚餘1袋至陳雅梅位於雲林縣斗六市（詳細地址詳卷）住處附近埋伏，見陳雅梅駕駛小客車（車牌號碼詳卷）駛出地下停車場後，即騎乘車牌號碼000-000普通重型機車於後方尾隨，嗣陳雅梅駛至雲林縣○○市○○路000號旁下車購買早餐，並於同日上午7時10分許打開所駕駛之前揭車輛車門欲上車之際，莊育慶旋將手中廚餘朝陳雅梅身上及車內潑灑，並向陳雅梅稱：「注意一點」等語，而以前揭強暴方式公開侮辱陳雅梅、妨害陳雅梅後續上班行程及身體活動不受非法干擾之權利，並使陳雅梅所有前揭車輛內之出風口、濾網、坐墊、腳踏墊沾染廚餘而不堪用，足生損害於陳雅梅。經陳雅梅報警處理，循線追查而悉上情。二、案經陳雅梅訴由雲林縣警察局斗六分局報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、上開犯罪事實，業據被告莊育慶坦承不諱，核經告訴人陳雅梅於警詢及偵查中指述綦詳，並有現場監視器影像截圖7張、現場照片15張、車輛詳細資料報表、風采汽車美容收據、盈陞汽車修護廠收據各1張在卷可證，足認被告自白與事實相符，其犯嫌應堪認定。二、核被告莊育慶所為，係犯刑法第304條第1項之強制、同法第 309條第2項之強暴犯公然侮辱及同法第354條之毀損等罪嫌。被告係以一行為觸犯上揭數罪名，為想像競合犯，請依刑法第55條規定，從一重之強制罪處斷。請審酌被告與告訴人素不相識，被告僅因受人之託，便為前揭犯行，除令告訴人惶惶不可終日，鎮日擔心是否隨時再遭不明人士報復外，更嚴重影響社會善良風氣，而被告迄仍拒絕供承委託人之真實年籍，以此製造斷點，至無法追查教唆共犯，犯後態度不佳，又為兼顧犯罪一般預防與特別預防的目的，如僅宣告可易科罰金之刑度，恐令被告或潛在犯罪者誤認「受人之託涉犯輕罪，花錢即可了事」，甚而若委託人所委託之價碼高於易科罰金之數額，即可肆無忌憚受託犯罪，為匡正社會風氣，綜合參酌刑法第57條各項量刑因子，請至少量處有期徒刑7 月，以資警惕。三、至告訴及報告意旨認被告上揭行為，另涉刑法第305條之恐嚇危安罪嫌乙節，經查，被告潑灑廚餘後即逃離現場，並未就生命、身體、自由、名譽、財產等事對告訴人為具體惡害之告知，而與恐嚇危安罪之構成要件有間，應認其罪嫌不足，惟若此部分成立犯罪，因與前揭起訴部分有想像競合犯之裁判上一罪關係，而為起訴之效力所及，爰不另為不起訴之處分，附此敘明。四、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　致臺灣雲林地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　9 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　彭彥儒

2024-12-23

ULDM-113-易-899-20241223-1

附民

臺灣雲林地方法院

損害賠償

臺灣雲林地方法院刑事附帶民事訴訟裁定 113年度附民字第702號原告陳雅梅被告莊育慶上列被告因強制等案件（113年度易字第899號），經原告提起附帶民事訴訟請求損害賠償，因事件繁雜，非經長久之時日不能終結其審判，爰依刑事訴訟法第504條第1項前段，將本件附帶民事訴訟移送本院民事庭，特此裁定。中華民國 113 年 12 月 23 日刑事第二庭審判長法官黃麗文法官趙俊維法官劉達鴻以上正本證明與原本無異。不得抗告。書記官陳姵君中華民國 113 年 12 月 23 日

2024-12-23

ULDM-113-附民-702-20241223-1

六訴

斗六簡易庭

損害賠償

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度六訴字第1號原告陳世一訴訟代理人陳雅梅被告李江月西訴訟代理人陳靖惠律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年9月27日言詞辯論終結，本院判決如下：主文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面原告起訴聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）319,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（六簡卷一第9頁)。嗣於訴訟進行中，經歷數次追加，最後聲明請求被告給付784,000元（見六訴卷第158頁) ，核屬擴張應受判決之事項，與民事訴訟法第255條第1項第 3款規定相符，應予准許。貳、實體方面　　一、原告起訴主張：　㈠兩造與被告之子即訴外人李俊霖（下合稱三方）於民國111年 9月11日簽訂「合作備忘錄（二）」，約定三方合作將雲林縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上房屋合作共同出租，嗣兩造於111年12月2日簽訂「合作備忘錄增補協議書」，約定被告應於112年1月1日前淨空系爭土地上編號甲、乙、丙範圍之房屋內所有家具、物品後自該處遷出，倘被告未如期履行，被告應按月給付原告違約金。就編號乙範圍部分，被告應按月給付之違約金為22,000元；就編號丙範圍即門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號5層樓房屋（下稱系爭房屋）部分，被告應按月給付之違約金為16,000元；又約定被告應於112年1月1日前會同甲、乙、丙範圍之房屋所有權人即李俊霖，將上述甲、乙、丙範圍之房屋清空並點交予原告，倘被告未履行，被告應按日給付1,000元懲罰性違約金予原告，至完成點交為止。　㈡因被告雖於112年3月31日將編號乙範圍房屋點交予原告，卻仍以堆放貨物、家電等方式，持續使用至112年4月底，故請求被告給付自112年1月1日起至4月30日止之違約金88,000元。　㈢因被告自112年1月起至113年8月31日止，仍未將編號丙範圍即系爭房屋內物品淨空，並會同李俊霖點交予原告，故請求被告給付自112年1月1日起至同年5月31日之違約金80,000元、自112年11月1日起至113年8月31日止之違約金160,000元，共計240,000元（112年6月1日至000年00月00日間之違約金另案請求）。　㈣因被告至113年8月31日止，仍未將約定合作範圍即編號甲、乙範圍及系爭房屋全部交付予原告，故請求被告給付自112 年1月1日起至112年5月31日、112年11月1日起至113年8月31 日，共計456日之懲罰性違約金456,000元（112年6月1日至0 00年00月00日間之違約金另案請求）。　㈤對被告抗辯之陳述：　⒈被告雖抗辯已於112年3月31日交付乙範圍，然被告僅淨空物品並拍攝照片後，旋即將其私人物品搬回並繼續使用乙範圍，此有拍攝日期為112年4月8日、4月13日、4月17日、4月21 日之照片可資佐證，被告當時仍置放生活家電等物品於編號乙範圍，且被告曾請訴外人張永璋於112年4月21日搬貨至乙範圍，可見被告持續使用乙範圍至112年4月底。　⒉被告雖抗辯僅須交付系爭房屋之1樓，然本件訂立「合作備忘錄（二）」時，並未記載樓層，且當時預計會把編號甲、乙範圍及系爭房屋連同系爭土地後方即同段672地號土地上房屋整合，經營內有素食店、八方雲集與夾娃娃機之複合式商場，出租部分依契約由客戶決定要不要租2樓以上樓層，故系爭房屋全部樓層即1至5樓均為整合、改建範圍。況原告曾傳送工程業者對系爭房屋1至5樓改建之估價單予李俊霖，李俊霖並無異議，並曾以同樣工作項目之估價單請求工程業者估價，亦見被告應將系爭房屋全部樓層即1至5樓交付予被告。　㈥並聲明：⒈被告應給付原告784,000元；⒉原告願供擔保，請准為假執行宣告。二、被告則以：　㈠被告為系爭土地所有權人，又李俊霖為坐落系爭土地之系爭房屋、門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號房屋（下稱187號房屋）之事實上處分權人。兩造、李俊霖就系爭土地、系爭房屋與187號房屋之合作出租事宜，於111年9月11日簽訂「合作備忘錄(二)」，約定「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍），自111年9月11日起三方合作共同出租」，並約定「五、丙方（即李俊霖，下同）房屋應配合甲方（即原告，下同）房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合」、「六、房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處整修費用平均分攤」、「七、第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在1 12年3月31日前完成。1.丙方房屋未在期限內完成改裝，112 年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空」。然查，上開「合作備忘錄(二)」所載「丙方房屋」範圍並非明確，此由三方嗣於111年12月2日簽訂增補協議書，再於111年12月31日簽訂「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」，並於同日簽署「房屋點交表」，釐清被告與李俊霖應交付予原告之系爭土地及其上房屋之範圍，以便委託原告進行合法改裝；嗣三方復於112年3月28日簽訂「房屋點交爭議協調書」等情，且「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」記載實際點交區域以系爭土地上房屋與原告房屋改裝整合完成後釐清等語，可知兩造間就系爭房屋、土地交付範圍與房屋搬遷淨空範圍存在爭議。因此，三方於112年3月 28日簽訂「房屋點交爭議協調書」，已就「房屋搬遷點交」事宜重新約定「被告應於112年3月30日晚上24時前，完成附圖紅框範圍搬遷淨空」，對照附圖紅框位置並未包含系爭房屋，故原告主張「合作備忘錄(二)」約定被告應交付系爭房屋，尚乏其據。　㈡退而言之，倘若本院認為「合作備忘錄(二)」所記載之「丙方房屋」亦包含系爭房屋，然被告應交付者應僅及於系爭房屋1樓，而不及於2至5樓，蓋因依據原告與訴外人大樹醫藥股份有限公司（下稱大樹藥局）擬定之租賃協議，以及被告與訴外人八方雲集簽立之房屋租賃會議記錄，均記載上開業者若租賃系爭房屋，係做為店面使用，可知兩造合作出租範圍僅有系爭房屋1樓；且依「合作備忘錄（二）」記載之甲、乙、丙範圍之租金比例，倘若編號丙範圍確為系爭房屋全部5層樓，其租金卻低於編號甲、乙範圍，顯不符常情，是被告應交付之系爭房屋範圍應限於1樓。再依「房屋點交爭議協調書」，已將被告應搬遷、淨空系爭房屋之清償期延長至112年4月30日，被告於前揭期日前將系爭房屋1樓物品搬遷淨空，且李俊霖於112年4月28日寄發存證信函予原告，表明要交付系爭房屋1樓予原告，是被告並無違反契約情事。　㈢被告已依「房屋點交爭議協調書」，於112年3月29日前將編號乙範圍搬遷淨空，由李俊霖傳LINE通知原告，並於112年3 月31日交付原告，此有李俊霖LINE紀錄及「房屋點交表」可佐，原告提出之照片內之物品無從證明係被告所有，且依證人張永璋之證述，亦無法證明被告於112年4月21日請證人搬運貨物至編號乙範圍，故原告主張被告持續使用編號乙範圍至112年4月30日等語，實屬無據。　㈣倘若本院認為被告確有違約，請審酌原告實際上並未與大樹藥局簽立租賃協議書，故原告並無因違約而需賠償大樹藥局；且原告已將雲林縣○○鄉○○路000○0號房屋租予八方雲集使用，可知原告亦無違反與八方雲集間契約之情；又李俊霖已於112年4月28日寄發存證信函告知原告不願拆除編號甲、乙範圍房屋之意，原告仍執意拆除，原告所支出之相關施作費用之損失不可歸責於被告。是以，請依民法第253條規定酌減違約金。　㈤並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院之判斷：㈠被告為系爭土地所有權人，系爭土地上有二棟房屋，其中一棟為系爭房屋，另一棟為2層樓房屋（設兩門牌，分別為雲林縣○○鄉○○路000號、187號，下稱187號房屋），上開房屋之事實上處分權人為被告之子李俊霖，有土地謄本、房屋稅籍證明書、李俊霖與原告間LINE通訊紀錄、房屋照片附卷可憑，是此部分事實，應堪認定。又三方於111年9月11日簽訂「合作備忘錄（二）」後，原告、被告陸續於111年12月2日簽訂「合作備忘錄增補協議書」、於111年12月31日簽訂「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」、「房屋點交表」、三方於112年3月28日簽訂「房屋點交爭議協調書」；「合作備忘錄（二）」將系爭土地區分為編號甲、乙、丙三部分，18 7號房屋坐落位置大致為編號甲、乙之位置；被告於111年12 月31日將編號甲及一部份編號乙點交原告、於112年3月31日將編號乙剩餘部分點交原告等情，為兩造所不爭執（見六訴卷第150頁），是上開事實，足堪認定。㈡原告主張被告應於112年1月1日前將編號乙範圍房屋、系爭房屋全部樓層內物品淨空，並將上開房屋交付原告，然被告未履行，仍使用編號乙範圍房屋至112年4月30日、使用系爭房屋迄今，故依「合作備忘錄增補協議書」，被告應給付違約金等語，惟經被告以前詞置辯，是本件爭點應為：⑴系爭房屋是否為「合作備忘錄（二）」所約定之「丙方房屋」範圍；⑵被告應交付予原告之系爭房屋範圍有無包含系爭房屋2至 5樓；⑶兩造有無延長交付系爭房屋之清償期至112年4月30日；⑷被告就編號乙範圍房屋、系爭房屋部分，有無違約；⑸被告若有違約，被告應給付之違約金數額為何。茲分述如下。㈢系爭房屋為「合作備忘錄（二）」所約定之「丙方房屋」範圍　⒈經查，「合作備忘錄(二)」先記載「茲就古坑鄉西華段671-1 地號土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍）自民國111年9月 11日起三方合作共同出租」，又記載「丙方房屋」之裝修費用分攤及期限等語（六簡卷一第15至16頁），而系爭土地上之房屋為187號房屋、系爭房屋，該二棟房屋之事實上所有權人即為李俊霖，為兩造所不爭執，復對照「合作備忘錄( 二)」中李俊霖為契約之「丙方」，則「合作備忘錄(二)」所稱「丙方房屋」當指187號房屋與系爭房屋甚明。且被告、李俊霖於112年3月31日自行與八方雲集加盟業者至系爭房屋進行現場勘查，會勘紀錄記載「地點：雲林縣○○鄉○○路00 0號（按：依前所述，此處所稱185號即為187號房屋）、189 號」、「討論事項：1.緣112.1.3第一次房屋租賃現堪（按：應為勘）時，因該屋（如上地點）店面未達約定面寬（五米），今日因陳世一先生積極邀約業主前來進行第二次會堪（按：應為勘），故紀錄本次會議書面」、「補充事項：請屋主、地主在確定店面同意租予系爭房屋與雲林縣○○鄉○○路 000號店面，租予八方雲集加盟業者時，應於112年4月30日前完成「房屋裝修改建（與陳世一先生之房屋整合工程）」等語，此有房屋租賃會議紀錄附卷可查（見六簡卷一第243 頁），可見系爭房屋為「合作備忘錄（二）」所記載應與原告房屋整合、改建之「丙方房屋」範圍。又187號房屋約為編號甲、乙範圍，為兩造所不爭執，則「合作備忘錄（二）」所指編號丙範圍應為系爭房屋，亦堪認定。　⒉被告雖辯稱因點交區域不明確，兩造於111年12月31日簽訂「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」記載「實際上點交區域待該房屋與甲方（即原告）房屋改裝整合完成後釐清」，　　三方遂於112年3月28日另行約定應點交範圍僅限於附圖紅框部分，而不及於系爭房屋等語，惟比對附圖紅框範圍與原告提出之現場照片（見六簡卷一第85頁、第19至22頁），附圖紅框範圍部分應僅至覆蓋187號房屋之鐵皮圍籬盡頭，並未涵蓋系爭房屋，參以「房屋點交爭議協調書」第貳點記載，被告仍須於112年4月30日前履行三方約定條款，足認被告應搬遷淨空之範圍未變動，而系爭房屋、187號房屋均坐落在系爭土地上，觀諸三方簽訂「合作備忘錄(二)」後，原告與被告於111年12月2日簽署之「合作備忘錄增補協議書」記載「雙方曾於民國111年9月11日簽定合作備忘錄(二)(如附件一、下稱主約2)，今日雙方同意增補協議如下：(略)五、乙方（即被告）如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○ 段00000地號所在房屋所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約」（見六簡卷一第13頁）；且「合作備忘錄增補協議書- 現勘紀錄」亦記載「今日雙方就主約2所示房屋（即雲林縣○ ○鄉○○段00000地號所在地上物，下稱該房屋）辦理現勘」等語（見六簡卷一第79頁），可知無論「合作備忘錄(二)」或兩造後續簽訂之「合作備忘錄增補協議書」、「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」均約定被告應交付原告之房屋係系爭土地上之所有房屋甚明。末以「合作備忘錄增補協議書- 現勘紀錄」之前言即記載「今日雙方就主約2所示房屋（即雲林縣○○鄉○○段00000地號所在地上物，下稱該房屋）辦理現勘」等語，已如前述，佐以該現勘紀錄復記載「待該房屋與甲方房屋改裝整合完成後釐清」，益徵「該房屋」亦即系爭土地上所有地上物，均為三方約定應與原告房屋改裝整合之範圍。是被告上開辯詞，洵非有據。㈣被告應交付予原告之系爭房屋範圍不包含2至5樓　⒈原告雖稱被告應交付系爭房屋全棟，然查，觀諸187號房屋、系爭房屋之稅籍資料（見六簡卷一第67、69頁），187號1、 2層樓房屋之樓地板面積共49.60平方公尺，系爭房屋全棟即 1至5樓之樓地板面積為115.10平方公尺，是系爭房屋總樓地板面積超出187號房屋甚多。然依「合作備忘錄(二)」（見六簡卷一第15頁），被告與訴外人李俊霖就編號甲、乙範圍即187號房屋所在位置，可分配共7,000元之租金，就編號丙範圍卻僅能分配到共2,000元之租金；且「合作備忘錄增補協議書」約定編號乙範圍之違約金每月22,000元，編號丙範圍違約金則僅16,000元（見六簡卷一第13頁），若編號丙範圍即為系爭房屋1至5樓，上開租金分配即有違常情，是編號丙範圍房屋應僅限於第1層樓部分，較為合理。　⒉再者，三方於簽訂「合作備忘錄（二）」後，原告於111年10 月3日傳送LINE紀錄予李俊霖：「八方雲集急著要現在你們的店面」（見六簡卷一第159頁），復於111年10月18日傳送：「大樹的合作意向書已經準備好了，您們店面改裝的部分應該沒問題吧？！簽約之後112年3月要交屋，到時候素食店及八方雲集要移過去了」（見六簡卷一第167頁），原告與李俊霖所述關於系爭房屋之規劃均為「店面」。且觀諸前述被告、李俊霖於112年3月31日與八方雲集加盟業者至系爭房屋進行現場勘查，會勘紀錄記載當日會勘係現場履勘丈量「店面」寬度等語（見六簡卷一第243頁），又原告前與大樹藥局就雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號房屋簽訂之租賃協議書（見六簡卷二第49頁），亦僅限於「一樓」，另原告自稱代理被告、李俊霖與訴外人吳惠萍訂立之租賃協議書記載「一、標的物落地址及使用範圍「地址:…古坑鄉中山路189號一樓全部；地號:…古坑鄉四華段…及671-1土地」（見六訴卷第456頁）。是上開文件涉及系爭房屋之敘述，或為「店面」、或為「一樓」，均足認並非全棟1至5樓。　⒊況觀諸原告與李俊霖於110年10月至11月間之LINE通訊紀錄（見六簡卷一第437至445頁），對話內容並未提到出租範圍為系爭房屋1到5樓；原告於112年9月23日民事陳報狀（見六簡卷一第106頁）自陳「…原告與訴外人李俊霖、被告李江月西二人共同合作之範圍；而設定編號「甲」、編號「乙」、編號「丙」之代號，係為分配各出租範圍租金數額之用（門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號、187號、及部分189號建物，整合後可分為編號甲與編號乙二間店面；門牌189號碼雲林縣古坑鄉中山路其餘面寬建物，整合後為編號丙店面）…」等語；且原告於本院審理時亦稱預計與編號甲、乙、丙範圍整合之672地號土地上房屋均為1樓（見六簡卷一第471頁），均足認依兩造與李俊霖簽訂「合作備忘錄（二）」時之規劃，並未包含系爭房屋2至5樓之範圍。　⒋又據曾就編號甲、乙範圍裝修工程估價之證人即工程業者徐豊發證述：原本甲、乙範圍估價是拆到只剩下屋頂，現場的照片已經全部拆除了，估價預計之工程完工後，有兩個平台，平台上放水塔架，要與編號丙結合，做一個防水措施，乙與丙有縫隙，乙、丙的銜接處要作一個水切，當初估價的範圍沒有包含5層樓樓房，沒有提到5層樓樓房要打通，甲、乙與丙交接處要做水切的防水裝置，施作時不用到5層樓房屋之二樓才能施作，僅需要借用丙的外牆等語（見六訴卷第32 至38頁）。由證人證述可知原告委託證人估價範圍未及於系爭房屋，故無從推論被告應交付系爭房屋全部予原告；且依證人證述，編號甲、乙施工並不需要利用或進入到系爭房屋 2樓以上樓層，自無點交系爭房屋2樓以上樓層之必要。　⒌至原告主張其曾以整修系爭房屋1至5樓之工作項目請求工程業者估價，李俊霖嗣後也以相同項目請求工程業者估價，可知三方約定點交範圍包含系爭房屋全部樓層等語，然查，李俊霖於本院審理時證述其請求工程業者估價範圍未及於系爭房屋（見六訴卷第77、78頁），核與李俊霖以LINE傳送予原告之估價單相符（見六簡卷一第225頁上方黃色估價單），是原告此部分主張，尚難憑採。　⒍準此，「合作備忘錄（二）」、「合作備忘錄增補協議書」所指之編號丙範圍，應僅指系爭房屋1樓，而不及於2至5樓。㈤兩造已延長交付系爭房屋之期限至112年4月30日　⒈依三方於112年3月28日簽訂之「房屋點交爭議協調書」記載：「壹、3.112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（按：即被告）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；4.三方依約定條款執行（108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書）甲方可拋棄112/1/1至112/3/31其間之違約金及懲罰性違約金之請求。貳、甲方已盡力滿足乙方要求，協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方於112/4/30前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新臺幣壹佰萬元」，可知三方就系爭土地上之地上物之搬遷、淨空期限，如「房屋點交爭議協調書」附圖紅框範圍（即編號乙範圍之一部分）係延長至112年3月30日，而其他尚未交付之地上物，亦即系爭房屋，其搬遷淨空之期限則延長至11 2年4月30日，應堪認定。　⒉原告雖主張依「房屋點交爭議協調書」記載若被告、李俊霖未於112年4月30日前履行「合作備忘錄（二）」等三方歷次簽署契約之約定條款，應賠償「既有罰則金額」，可知兩造未延長清償期等語。然查，上開若未依約履行則不免除被告之賠償責任之契約內容，應指以「未依約履行」為「免除賠償義務」之解除條件，故上開契約內容附有解除條件，然並非指兩造間延長履行期限之約定即因被告嗣後仍未履約而無效或不成立，原告上開主張，應屬無據。㈥被告就交付系爭房屋部分，並無違約依被告提供之存證信函（見六簡卷一第103頁），李俊霖於1 12年4月28日發函予原告，表示已將系爭房屋1樓店面物品清空，可交由原告管理等語，因必須被告先搬遷淨空系爭房屋內物品，系爭房屋之事實上處分權人李俊霖方得將房屋交予原告，故依上開存證信函，可知被告至遲於112年4月28日已將系爭房屋1樓物品搬遷淨空；且依現場照片顯示，系爭房屋1樓店面部分已拉下鐵捲門，並在鐵捲門上張貼著八方雲集之廣告紙（見本院112年度全字第11號假處分卷第43頁），可見被告業已從系爭房屋之1樓店面遷離，並由原告實際管理中；再原告另案請求被告給付違約金，經本院以112年度訴字351、356號案件受理，該案法官於112年11月2日至系爭房屋勘驗時，系爭房屋1樓內物品業已清空（見六簡卷一第423、425頁勘驗筆錄），亦徵被告業已將系爭房屋1樓內物品搬遷淨空。兩造業已延長清償期至112年4月30日，已如前述，則被告既已於期限內依約履行搬遷淨空系爭房屋1樓物品，自無違約情事。㈦被告就交付編號乙範圍部分，並無違約　⒈被告於111年12月31日將編號甲及一部份編號乙點交原告、於 112年3月31日將編號乙剩餘部分點交原告，為兩造所不爭執，已如前述。然原告主張被告於112年3月31日交付編號乙範圍後，又搬回持續使用至112年4月30日等語，為被告否認，原告應就此有利於己之事項負舉證責任。　⒉原告固稱訴外人張永璋於112年4月21日曾受被告所託，自原告在系爭房屋一樓內開設之小門，搬運貨品至編號乙範圍內存放，然查，證人張永璋於本院審理時具結證述略以：伊於 112年4月21日至系爭房屋，因被告稱有一些廢鐵要拆，要讓伊拿去賣，伊有進去一個門，不確定是否照片（六簡卷一第 505頁）內小門，伊對照片（見六簡卷一第507頁）中房間沒有印象等語（見六訴卷第145頁），是依前揭證人證述內容，無從認定其有搬運貨物至編號乙範圍。　⒊再觀諸原告提出照片（見六簡卷一第179至189頁），僅見緊貼系爭房屋之鐵門旁有一覆有花布之小型鐵架，核屬一般民眾家中日常使用物品，無法特定是否被告所有，且該鐵架面積甚小、隨時可搬遷，準此，尚難以原告提出之照片即認被告持續使用編號乙範圍至112年4月30日。㈧綜上所述，被告已依約於112年4月30日前將系爭房屋交付原告，且於112年3月31日將編號乙範圍交付原告，並無持續使用編號乙範圍房屋至112年4月30日，是難認其有何違反兩造契約之情。四、從而，原告依「合作備忘錄（二）」、「合作備忘錄增補協議書」約定，請求被告給付自112年1月1日起至4月30日止持續使用編號乙範圍之違約金88,000元、自112年1月1日起至同年5月31日、自112年11月1日起至113年8月31日止未交付編號丙範圍之違約金共計240,000元、自112年1月1日起至11 2年5月31日、112年11月1日起至113年8月31日未交付編號乙、丙範圍之懲罰性違約金456,000元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其附麗，爰併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。至原告聲請傳喚證人湯奇龍，其待證事實即三方就編號甲、乙範圍之施工方法約定，核與本案被告是否違約之認定無關，又原告主張其委請湯奇龍拆除系爭房屋全棟估價，李俊霖亦認同應拆除系爭房屋全棟，故交付8萬元工程款予湯奇龍乙節，然觀諸湯奇龍之估價單（見六簡卷一第209頁），固記載5樓建物拆除粗估80 萬，但付款條件為訂金20%，則至少應交付16萬元，顯與李俊霖交付之8萬元金額不合，是無從認定李俊霖交付款項係委請湯奇龍拆除系爭房屋全棟之工程款，是核無傳喚湯奇龍之必要；原告請求傳喚王美金、陳明仁部分，其待證事實為被告是否於112年3月2日向證人2人稱寧願依約賠償、也不願搬出系爭房屋等語，然被告嗣後業已遷出系爭房屋，是被告於遷出前之言行核與被告是否違約之認定無關；證人張文益待證事實係原告因系爭合作案投入資金整修，核與本案被告是否違約之認定無關。上開證人爰均不予傳喚，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日斗六簡易庭審判長法官鍾世芬　　　　　　　　　法官陳定國法官　楊謹瑜以上正本係依照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日書記官　蕭亦倫

2024-10-25

TLEV-113-六訴-1-20241025-1

訴

臺灣雲林地方法院

給付違約金

臺灣雲林地方法院民事判決 112年度訴字第351號原告陳世一住雲林縣○○市○○街00○0號5樓A戶訴訟代理人陳雅梅被告李江月西訴訟代理人陳靖惠律師被告李俊霖訴訟代理人楊沛錦律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年9月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：　　㈠被告李俊霖於民國108年11月4日與原告簽訂合作備忘錄；被告李江月西及李俊霖曾於111年9月11日與原告簽訂合作備忘錄(二)；被告李江月西於同年12月2日亦與原告簽訂合作備忘錄增補協議書，約定被告應於112年1月1日前搬遷及淨空雲林縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地）所在房屋（下稱系爭建物）內所有家具及物品，並應於 112年1月1日將上述房屋會同房屋所有權人即被告李俊霖點交予原告；因被告李江月西仍未依約定履行房屋搬遷點交，遂於112年3月28日與原告再次簽署房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西及李俊霖若於同年4月30日前未依約履行上述文件之約定條款，同意額外個別支付懲罰性違約金新臺幣（下同）100萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯，且被告李江月西及李俊霖願互負連帶賠償責任。　　㈡而系爭房屋由被告李江月西居住使用，被告李江月西與李俊霖於111年12月31日將該建物中編號甲（下稱系爭編號甲房屋）範圍點交予原告，該系爭編號甲房屋之點交無違約狀況；至於系爭建物中編號乙（下稱系爭編號乙房屋）範圍雖於112年3月31日點交予原告，卻仍由被告李江月西持續使用至112年4月底；另外系爭建物中編號丙（下稱系爭編號丙房屋）範圍至今仍未完成點交，屬被告李江月西未履行約定事項之事實，應支付原告懲罰性違約金壹佰萬元，被告李俊霖負連帶賠償責任。　　㈢本件請求僅就系爭房屋點交爭議協調書中被告李江月西未履行約定事項應支付原告懲罰性違約金100萬元部分，及被告李俊霖應負連帶賠償責任之部分起訴，另自繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息請求被告李江月西與李俊霖連帶給付，其餘請求權保留。　　㈣本件與原告另行起訴，並經鈞院112年度訴字第356號之「被告當事人」及「訴訟標的」不同。蓋被告李俊霖及李江月西於112年3月28日與原告簽署房屋點交爭議協調書，約定被告李俊霖及李江月西若於同年4月30日前未依約履行房屋點交爭議協調書內載明文件之約定條款，同意額外「個別」支付懲罰性違約金100萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯，且被告李江月西及李俊霖願互負連帶賠償責任。此懲罰性違約金罰則訂定之初衷，為督促被告李江月西及李俊霖應「個別」確實履行各自對於契約條款應負之責所定。倘若被告李江月西未依約履行契約條款，應「單獨」受懲罰性違約金壹佰萬元之強制罰，而被告李俊霖負連帶賠償責任；反之，被告李俊霖未依約履行契約條款時，應「單獨」受懲罰性違約金壹佰萬元之強制罰，而被告李江月西負連帶賠償責任。上述約定罰則之性質係以約束被告李江月西及李俊霖「個別」履行契約內容，任一當事人違約時應負「約定強制罰」之個別賠償責任。　　㈤並聲明：　　　⒈ 被告應連帶賠償原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　⒉ 訴訟費用由被告連帶負擔。　　　⒊ 願供擔保，請准為假執行宣告。　　㈥對於被告李江月西答辯部分之陳述：　　　⒈如答辯理由第三條第(一)項「且該合作備忘錄(二)條款所記載坐落系爭土地上之丙方房屋有編號甲、乙、丙、丁部分建物，各該編號建物範圍係以何者為界亦有不明，以及第7頁第四條第(一)項，如上所述，該合作備忘錄(二)條款所記載坐落系爭671-1地號土地上之丙方房屋有編號甲、乙、丙、丁部分建物，且各該編號建物範圍係以何者為界亦有不明，故原告所稱編號乙部分之範圍為何，實非明確。等語與事實差距甚大。　　　　⑴參照105年度雲院民公鎧字第0464號公證書(下稱系爭公證書)第6頁地籍圖謄本可知，編號丁建物並未坐落於系爭土地上，且該建物為原告之房產，何以被告李江月西主張編號丁建物為丙方(即被告李俊霖)所有? 荒謬至極! 　　　　⑵原告與被告李俊霖簽署房屋租賃契約書及合作協議書以被告李俊霖之全部範圍之系爭土地作為訂定契約條款之過去事實及交易習慣行之有年，請參閱系爭公證書所附之房屋租賃契約書及兩造於108年11月4日簽署之合作備忘錄。　　　　⑶且兩造簽訂之合作備忘錄(二)開宗明義指出「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下：」，由此可知系爭 671-1地號土地及坐落之房屋，為原告與被告二人共同合作之範圍；而設定編號甲、編號乙、編號丙之代號係為分配各出租範圍租金數額之用(門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物，整合後可分為系爭編號甲與編號乙房屋等二間店面；門牌號碼雲林縣○○鄉○○路00 0號建物，整合後為系爭編號丙房屋)，由合作備忘錄 (二)第三條款「三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新台幣(下同)900元、丙方可分配 2,100元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配 1,200元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配1,400元，餘歸甲方。」可證。　　　⒉原告與被告二人簽署之相關文件附圖(如108年11月4日簽訂之合作備忘錄、111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二) 、111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書、111年1 2月31日簽訂之合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄)，係援引系爭公證書正本第6頁地籍圖謄本及第7頁附圖原告房屋柱體位置，就原告及被告二人所有之土地及建物如實繪製並具體標註相關範圍。　　　　⑴如合作備忘錄(二)第五條款載明「丙方(即被告李俊霖 )房屋應配合甲方(即原告)房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」等語。可知，整合工程完成後系爭土地上之丙方(即被告李俊霖)房屋可分隔為系爭編號甲、乙、丙獨立之三間房屋。　　　　⑵再者，原告與被告李俊霖早於110年10月以LINE APP商議合作案時，即達成以原告房屋柱體位置規劃為三間店面、以及每一店面具體界定之一致意思表示(如證4 -原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖)。　　　　⑶且坐落系爭土地上之系爭建物為被告李俊霖所有，相關工程事宜本非被告李江月西主導，被告李江月西應履行義務為遷離系爭土地上之系爭建物。　　　　⑷故被告李江月西答辯狀第7頁第四點「惟查:如上所述，該合作備忘錄(二)條款所記載坐落系爭671-1地號土地上之丙方房屋有編號甲、乙、丙、丁部分建物，且各該編號建物範圍係以何者為界亦有不明，故原告所稱編號乙部分之範圍為何，實非明確。」云云，實屬無稽。　　　⒊111年5月19日大樹藥局通知原告，希望能再次提出古坑店房屋租賃案，期間原告與被告李俊霖多次討論協商，決議將系爭土地上之系爭房屋與原告之房屋整合出租，且原告當時另已爭取到八方雲集-古坑店房屋租賃案(依約定，該案應於112年3月31日前完成租賃標的點交)，故同年9月11日16:06原告與被告二人完成合作備忘錄( 二)簽訂時，即約定系爭土地上之系爭建物應於同年12 月31日前由被告李俊霖配合原告房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合，以利後續各租賃標的出租，此有合作備忘錄(二)第五條款載明。　　　⒋原告亦無償協助被告李俊霖邀集多家工程廠商辦理系爭6 71-1地號土地上房屋之整合工程現勘報價，並在111年1 0月2日與被告李俊霖相約於雲林縣○○市○○○路00號-菲比棧複合式餐飲店，將三家廠商工程報價單及相關工程建議事項詳盡告知被告李俊霖。嗣後原告積極與大樹藥局接洽，於同年00月間已與大樹藥局擬定租賃協議書，同年10月18日原告將招租進度以LINE APP告知被告李俊霖。然而自111年9月11日至同年12月1日，被告李俊霖之建物非但無任何工程進度，被告李江月西竟仍居住系爭土地之系爭房屋中、未有任何搬遷動作，此時原告承受各承租方(此時已有三位承租客戶)交屋期限壓力，反觀被告二人不僅未履行約定條款，更將應盡責任相互推卸。　　　⒌承上，111年12月2日原告為提升合作案效益及速度，主動預付3萬元租金供被告李江月西搬遷及淨空系爭土地上系爭房屋所有物品，並在被告李俊霖會同點收3萬元現金情況下，完成簽署合作備忘錄增補協議書，另約定被告李江月西如未於112年1月1日前完成系爭土地所在系爭房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時被告李江月西應依實際使用系爭房屋之區域(包括被告李江月西物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予原告作為損害賠償，並約定違約金金額及懲罰性違約金等條款。(參閱合作備忘錄增補協議書第五條款及第六條款)。孰料，原告與被告李江月西就合作備忘錄增補協議書簽定且收下現金3萬元租金後，被告李俊霖事後竟以「被告李江月西不願與其同住」之理由、欲單方面推翻約定條款內容，原告對此並未同意。　　　⒍被告答辯狀第7頁第四條第(二)項「再者，被告李江月西、李俊霖於111年12月31日已將坐落系爭671-1地號土地上『自東側電線桿起算7.8公尺』範圍之建物、土地點交予原告；被告李江月西並依本件房屋點交爭議協調書第壹條第3點之約定，於112年3月29日自『附圖紅框範圍』所示範圍之建物搬遷淨空，已如上述。故原告主張被告李江月西違反本件系爭房屋點交爭議協調書之約定使用編號乙部分範圍至4月底，應支付原告懲罰性違約金100 萬云云，洵屬無據」云云，實非明確。111年12月31日被告李江月西、李俊霖在尚未完成坐落系爭土地上系爭房屋搬遷淨空及裝修整合之情況下(且當時已訂有督促被告李江月西履行契約內容之約束罰則條款)，即欲點交房屋予原告，原告自不接受；遂以合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄之書面方式記錄當時移交範圍，並未採用合作備忘錄增補協議書約定之點交表辦理點交流程，故「自東側電線桿起算7.8公尺」僅係作為當時已搬遷淨空範圍之紀錄。　　　⒎被告李江月西於答辯狀第5頁第(二)項「再者，被告李江月西、李俊霖於111年12月31日已將坐落系爭671-1 地號土地上『自東側電線桿起算7.8公尺』範圍之建物、土地點交予原告，委由原告進行建物之合法改裝，且為避免爭議，被告李江月西與原告特於111年12月31日合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄中約定『實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後釐清』等語【參被證5】云云』為斷章取義之說，合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄第一條款內容為「因目前該房屋尚未依主約2(即111年9月11日簽訂之合作備忘錄)第七條完成改裝，故今日移交範圍依基地柱位圖(如下圖)電線桿為基準點進行測量並記錄，實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後釐清。」該條款完整記載前因後果，起因為被告李俊霖未依111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二)第七條款完成房屋改裝，無法當下釐清被告李江月西已搬遷淨空之區域範圍至何處，故以此基地柱位圖電線桿為基準點進行測量並記錄；倘若當下已完成約定範圍建物之點交，何須待被告李俊霖房屋與原告房屋改裝整合完成後釐清?再者，112年3月31日原告因事委託八方雲集-古坑店業主與被告李江月西、李俊霖辦理房屋點交會簽時，三方明確會簽記載111年12 月31日點交區域為坐落系爭土地上之系爭編號甲房屋、 112年3月31日點交區域為系爭編號乙房屋，而系爭編號丙房屋至今尚未辦理點交。　　　⒏被告李江月西於答辯狀第6頁第(三)項「又被告二人因原告提出其與八方雲集之房屋租賃現勘紀錄，告知如該合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄所示『自東側電線桿起算 7.8公尺』範圍建物之『面寛仍不足5米』不足以達成承租方八方雲集所要求店面面寬5米之條件，需再行交付、整合如本件房屋點交爭議協調書『附圖紅框範圍』所示範圍之建物，方足以達成承租人八方雲集店面5米面寬之要求。故被告二人方於112年3月28日與原告簽訂本件房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30 日晚上24時前完成『附圖紅框範圍』所示建物之搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘，並以此確定點交予原告之具體範圍。嗣被告李江月西於112年3月29日搬遷淨空，並由被告李俊霖通知原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體 LINE對話截圖可佐」云云，亦屬無稽。　　　　⑴原告與被告二人簽署房屋點交爭議協調書，第壹條款開宗明義即載明「因李江月西（下稱乙方）未依約定履行房屋搬遷點交...」，倘若被告李江月西已依約搬遷淨空坐落系爭土地上之被告李俊霖房屋、並如期點交予原告，何須於112年3月28日再次簽訂房屋點交爭議協調書?況且參閱房屋點交爭議協調書第壹條款第5點「另外甲方(即原告)同意古坑鄉西華段671-1地號房地租金，分配予乙方(即被告李江月西)及丙方( 即被告李俊霖)之總額由9,000元提高至10,000元」，房地租金總額「9,000元」之數額係由合作備忘錄(二 )第三條款「三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新台幣(下同)900元、丙方可分配2,10 0元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配1,20 0元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配1,400元，餘歸甲方。」即被告二人自系爭土地及坐落其上之系爭建物(即系爭編號甲、乙、丙)所能分配之租金『加總』所得，加上該條款明確指出「古坑鄉西華段671-1地號房地」，足以佐證原告與被告二人自始至終約定合作範圍之真意為系爭土地及其上系爭之建物整體；比對111年9月11日三方訂定之合作備忘錄(二)開宗明義「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下:」等語，毫無二致。　　　　⑵ 而系爭土地上被告李俊霖房屋之編號乙5米面寬之界，係依照原告建物柱體之間距而定，參閱證4-原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖，可得被告李俊霖早於 110年10月與原告以LINE APP商議合作案時知悉此5米面寬之事；被告李江月西於答辯狀第6頁(三)之主張「又被告二人因原告提出其與八方雲集之房屋租賃現勘紀錄，告知如該合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄所示『自東側電線桿起算7.8公尺』範圍建物之『面寛仍不足5米』不足以達成承租方八方雲集所要求店面面寬 5米之條件，需再行交付、整合如本件房屋點交爭議協調書『附圖紅框範圍』所示範圍之建物，方足以達成承租人八方雲集店面5米面寬之要求。故被告二人方於112年3月28日與原告簽訂本件房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成『附圖紅框範圍』所示建物之搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘，並以此確定點交予原告之具體範圍。嗣被告李江月西於112年3月29日搬遷淨空，並由被告李俊霖通知原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體 LINE對話截圖佐。」云云，不足採信。　　　　⑶ 另，被告李俊霖雖曾於112年3月29日以LINE APP發送房屋點交爭議協調書第壹條款第3點「112/3/30（本週四)晚上24時前，乙方應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。」附圖紅框範圍淨空之照片，然此區域僅於拍攝當下淨空，完成拍照即恢復使用，此為應付敷衍之舉；被告李江月西此後仍生活居住於附圖紅框範圍(坐落系爭土地之系爭建物，僅附圖紅框範圍設有床鋪及廁所供被告李江月西使用，其日夜生活於門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號之自營店鋪-裕豐行，不可能不睡覺及使用廁所。)，且原告具有112年4月8 日、4月13日、4月17日、4月18日及4月21日等日期，被告李江月西電鍋、熱水瓶、櫥櫃等生活家電家具仍擺設於該建物編號乙範圍內外之照片可佐，原告可請相關人證出庭證述。　　　⒐被告李江月西於答辯理由第一條(即第2頁中段起)「詎料，被告李俊霖、李江月西依約先後於111年12月31日、1 12年3月29日將如合作備忘錄增補協議書一現勘紀錄所載『自東側電線桿起算7.8公尺部分』範圍之建物、土地及本件房屋點交爭議協調書如『附圖紅框範圈』所示範圍建物、土地交付原告(詳如下述)後，原告迄今未提出合法之『整合、裝修』方案，且欲直接拆除被告李俊霖所交付之上開建物。故被告李江月西、李俊霖業於112年6月 12 日以嘉義文化路郵局261號存證信函，向原告表示解除(終止)該合作備忘錄(二）等契約之意，此有被告二人所寄發之嘉義文化路郵局261 號存證信函可憑。然原告明知被告李江月西、李俊霖已向其表示解除(終止)上開合作備忘錄(二）等契約之意，竟於112年6月19日惡意拆除被告李俊霖所交付之上開建物，合先敘明。」云云，原告就此嚴正否認。　　　　⑴被告二人於簽訂合作備忘錄(二）至今，未遵循契約精神、以三方房地能順利出租獲取租金收益為首要之務，一再違反約定條款、出爾反爾，原告在112年3月31 日點交編號甲、乙建物範圍時，即積極洽詢承商辦理改建工程事宜，更於同年4月5日(即187號房屋程序上點交予原告後之第5日)委託代理人陳雅梅親自送達合法之「整合、裝修」方案予被告李俊霖，當日經代理人陳雅梅以LINE APP告知，被告李江月西表明坐落系爭土地上之系爭建物(即187號房屋及189號房屋)工程「拆除」費用過高，故被告李俊霖未簽署相關文件及不願支付工程費用。同年4月6日被告李俊霖以LINEAP P告知原告，145萬元的工程費用太高，被告二人希望自行找廠商之對話可證，「145萬元」費用為187號房屋工程款「65萬元」加上189號房屋工程款「80萬元」之數額，故三方合作房地實為坐落系爭土地之全部建物。　　　　⑵門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物「拆除」工序，早於110年10月原告與被告李俊霖商議合作案時已達成一致之意思，由證4原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖可證明。故原告與被告李俊霖、李江月西共同簽訂合作備忘錄(二)後，被告李俊霖即委託原告代為邀集工程廠商現勘及提出報價，檢視報價單內容可得門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物「整合、裝修」方案需先「拆除老舊平房」、嗣後「搭建鐵皮屋頂」，而門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號五層樓建物內部拆除改建費用粗估80萬元。倘若被告李俊霖不同意此整合方案工序，為何要委託原告邀集工程廠商現勘及提出報價? 　　　　⑶再者，經被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅協商、並於112年4月10日被告李俊霖再與代書商討後提出予原告之「切結書」，內容為「壹、本人李俊霖(下稱甲方)持有雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物，今以地上物之部分(編號甲及編號乙範圍；下稱該房屋，下方照片紅框處)交由陳世一先生(下稱乙方)得以拆除及與房屋後方乙方持有之建物進行整合工程，期以合併後之建物能順利出租，並分配租金予甲方(即被告李俊霖)及地主(即被告李江月西)為首要之務。茲出具本切結書為憑。如有虛偽不實及任何紛爭，甲方願負相關法律責任。此致陳世一先生」，以及「約定事項」開宗明義亦載明「一、已點交房屋範圍拆除及整合」等文件，均可證明187號房屋先『拆除』後『整合』為原告與被告李俊霖對房屋『整合、裝修』之共識，其與被告李江月西於答辯理由第一條(第2頁倒數第三行)「...然原告明知被告李江月西、李俊霖已向其表示解除(終止)上開合作備忘錄(二）等契約之意，竟於112年6月19日惡意拆除被告李俊霖所交付之上開建物」云云，相去甚遠。　　　　⑷參閱合作備忘錄(二）第五條款「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條款「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條款「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。」可知，坐落系爭土地上之被告李俊霖房屋工程改裝及工程費用應由被告李俊霖自行辦理及負擔，而被告李江月西應盡之義務為搬遷及淨空坐落系爭土地上系爭建物內之物品，被告二人未能相互溝通協調，於111年12月31日前將門牌187號房屋、189號房屋完成改裝點交予原告，未善盡契約精神。　　　　⑸112年3月31日原告於被告二人點交系爭編號甲、乙房屋後，也依約要求承商盡速備妥相關工程物料及重型機具等準備工作，然而自嚴重特殊傳染性肺炎（簡稱 COVID-19）打亂全球經濟秩序，供需失調導致「原材物料價格飛漲」，且讓原已嚴峻的「營造業缺工問題」雪上加霜，此二大不利因素使得系爭671-1地號土地上房屋相關工程陷入難以立即開工之困境，也因上述二大因素使得系爭房屋改建工程費用最新報價金額調升至65萬元，而被告李俊霖在此階段已全權委託原告辦理改建工程，工程費用由其負擔合情合理。　　　　⑹112年4月5日原告之代理人陳雅梅持工程合約前往被告李江月西位於門牌189號房屋(即被告李江月西經營之店鋪，及系爭編號丙房屋)簽約時，被告李俊霖不願表達意見，不接受也不反對；而被告李江月西卻質疑原告收受廠商工程傭金，可笑至極!參閱證8原告與被告李俊霖LINE APP 對話截圖可知原告之立場係111年 12月31日前相關工程由被告李俊霖自行處理較為妥當。　　　　⑺為順利達成後續房屋整合工程，原告自掏腰包先行代墊工程費用，相關物料設備已於112年4月11日陸續進場，並於門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物懸掛「工程警語」等工安及交管作業等措施)。而同年6月19 日為廠商既定開工期日，非如被告李江月西主張原告惡意拆除被告李俊霖所交付之上開建物。另，原告於本案合作契約簽訂後，投入之相關工程經費高達300 多萬，時至今日未能獲得任何收益，原告損失甚鉅；況且建物改建工程有其危險性及老舊建物結構問題等不確定因素，對於系爭土地上房屋動工時，確定該建物已無人居住於內為必要條件，被告李江月西遲至11 2年4月底才遷離該系爭建物，工程延宕問題應歸咎被告二人。而系爭土地上及其上系爭建物是否已依約淨空，在未依約辦理點交確認前仍為問號。　　　　⑻再者，參閱證16原告代理人陳雅梅與被告李俊霖LINE APP 對話截圖可知，被告李俊霖於同年4月10日與代書商討後提出予原告之「切結書」及「工程費用及相關工程事項約定書面」，被告李俊霖自111年9月11日至同年12月31日、長達110天期間仍毫無進度的改建工程，居然要求原告於18天內完工(被告李俊霖主張112年4月12日匯入工程款後開工、同年月30日前應完工交屋；前述交屋日期為被告李俊霖、李江月西自行與八方雲集-古坑店業主約定，如證17房屋租賃會議紀錄，被告李俊霖此時依舊秉持由原告共同辦理裝修改建工程、費用各自負擔，與前述約定事項相符。)，如此可見被告李俊霖合作態度惡劣、百般刁難原告。　　　　⑼被告李江月西、李俊霖本應遵守合作條款，112年1月1 日前履行系爭土地及其上系爭建物之點交、整合及出租，如今被告二人因約定租金數額分配多寡問題，不斷違反約定事項，並於工程期間以「報警」之不當方式干擾工程進行，更於警方(雲林縣警察局斗南分局古坑分駐所員警:編號0574及編號0906)到場了解狀況當下，被告李俊霖揚言因簽約後對租金分配感到不足，心生不滿故通報110，被告李俊霖並於警詢時指出編號甲、乙、丙各範圍分配之租金數額後，以台語對原告怒斥:「你現在是在莊肖ㄟ嗎?」，警方了解狀況後再次詢問被告李俊霖報案請求警方到場阻止原告工程團隊施工之原因時，被告李俊霖回覆警方之理由係「原告沒有按照建築法規施工，這樣拆除的方法是不行的」，由此可佐被告李江月西之主張實為狡辯之詞。　　　　⑽承上，此由房屋點交爭議協調書第壹條款第1點「111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書第一項金額，甲方可提高為新台幣（下同）十萬元。」、第5點「另外甲方同意古坑鄉西華段671-1地號房地租金，分配予乙方及丙方之總額由9,000元提高至10,000元。」等約定亦可證被告二人對約定分配租金不滿足，想方設法要求提高租金，更獅子大開口要求原告先行提出租金十萬元，卻未善盡應盡之契約義務，僅不斷要求原告退讓，原告當下亦秉持以和為貴之理念，認為只要招租順利可同意前述條件外，更同意拋棄112年1月1日至同年3月31日期間，對被告李江月西違約金及懲罰性違約金之請求。　　　⒑「惟房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，故被告二人與原告並未於該合作備忘錄（二）約定所謂委託原告合法改裝及管理之『丙方房屋』之具體範圍，亦未約定點交予原告合法改裝之建物範圍。」云云為被告李江月西答辯狀第5頁第4行起主張，所述內容扭曲事實。正因為房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，所以簽訂約定條款時將整合工程分為二部分，一為「被告李俊霖坐落系爭671-1地號土地上房屋」與「原告房屋」各自裝修、二係交界處範圍由原告於前述房屋完成裝修後三個月工期內完成整合。相關問題與費用被告李俊霖已與原告再三協議確認，否則被告李俊霖豈能同意合作備忘錄(二）各項條款內容簽署?被告李江月西所言均為不實。　　　⒒被告李江月西提出之答辯(二)狀內容與事實不符，茲一一回應如下: 　　　　⑴111年5月19日大樹藥局通知原告，希望能再次提出古坑店房屋租賃案，期間原告與被告李俊霖多次討論協商，決議將系爭671-1地號土地上之房屋與原告房屋整合出租，且原告當時另已爭取到八方雲集-古坑店房屋租賃案(依約定，該案應於112年3月31日前完成租賃標的點交)，故同年9月11日16:06原告與被告李俊霖、被告李江月西二人完成合作備忘錄(二)簽訂時，即約定系爭671-1地號土地上之房屋應於同年12月3 1日前由被告李俊霖配合原告房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合，以利後續各租賃標的出租，此有合作備忘錄(二)第五條款載明。被告李江月西答辯(二)狀第二頁第二點「合作備忘錄(二)所載編號丙部分(即系爭189號房屋)並非應配合原告房屋之柱體、立牆、樓地板、天花板整合改裝之範圍」云云，實屬無稽。　　　　　①「經查，關於系爭187、189 號房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，故被告二人與原告並未於合作備忘錄(二)約定所謂委託原告合法改裝及管理之『丙方房屋』之具體範圍，亦未約定點交予原告合法改裝之建物範圍。」云云，為答辯(二)狀第2頁第2點(一)被告李江月西之主張，此與事實不符。系爭土地上被告李俊霖各編號房屋面寬之界，以及應依照原告建物柱體之間距進行整合之約定，參閱原告與訴外人李俊霖LINE APP對話截圖，即可證得被告李俊霖於110年10月與原告以LINE APP商議合作案時知悉此事，且正因為房屋之改裝、整合複雜，所以簽訂約定條款時將整合工程分為二部分，一為「被告李俊霖坐落系爭 671-1地號土地上房屋」與「原告房屋」依合作備忘錄(二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。1.丙方房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空。2.交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」〝各自負責完成裝修〞；二係「交界處範圍」由原告於前述房屋完成裝修後三個月工期內完成整合。相關問題與費用被告李俊霖已與原告簽約前再三協議確認，否則被告李俊霖豈能同意合作備忘錄(二）各項條款內容簽署?被告李江月西所言均為不實。　　　　　②答辯(二)狀第2頁第2點(二)被告李江月西之主張「依原告所提出通訊軟體 line 對話紀錄，益證兩造對於系爭671-1地號上房屋如何整合、改建，因涉及房屋結構安全、課稅問題，兩造尚未達成協議，此參原告所提出：原告稱：『我覺得放著也不知道等到何時，之後拆也只能拆平房，五樓不能拆』、『拆的話會影響主體結構』、『因為是五樓建物』、『一定有一定深度的地基』等語;原告稱：『今天廠商來找我有告訴廠商屋頂一定要留』、『只要屋頂在，都沒問題』、『稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積，屋頂存在』等語，即明。」云云，與事實不符。　　　　　③被告李江月西主張「原告稱：『我覺得放著也不知道等到何時，之後拆也只能拆平房，五樓不能拆』、『拆的話會影響主體結構』、『因為是五樓建物』、『一定有一定深度的地基』」等語，其時間點係在110年 10月，當時被告李江月西並未知悉被告李俊霖已與原告商議合作備忘錄(二），此時被告李俊霖對於系爭房屋整合工序(先拆除後整合)已有共識，此有『我覺得放著也不知道等到何時，〝之後拆也只能拆平房(即系爭187號房屋)〞，五樓不能拆』可證；而系爭189號五樓房屋因涉及相連之鄰宅，故原告建議被告李俊霖拆除系爭189號五樓房屋時〝與鄰宅共用之柱子及牆面不能拆除〞，此有「如果地號範圍無誤的話，〝裕豐行(即系爭189號五樓房屋)的建物拆掉後〞，依柱位來區分綠色範圍的面寬，大約是三米，可能比好食光麵館的面寬窄」、「靠阿雪食堂的〝共用柱子及結構牆不能動〞」等語可佐。　　　　　④被告李江月西主張「原告稱：『今天廠商來找我有告訴廠商屋頂一定要留』、『只要屋頂在，都沒問題』、『稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積，屋頂存在』」等語，其時間點係三方簽署合作備忘錄(二) 後的第16日(即111年9月27日)，此時原告無償協助被告李俊霖邀集多家工程廠商辦理系爭671-1地號土地上房屋之整合工程現勘報價，並在111年10月2 日與訴外人李俊霖相約於雲林縣○○市○○○路00號-菲比棧複合式餐飲店，將三家廠商工程報價單及相關工程建議事項詳盡告知被告李俊霖，被告李俊霖對於報價內容及金額並無異議，此時三方履約係依據合作備忘錄(二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。」〝各自負責完成裝修〞，簡言之，被告李俊霖在此階段欲採用任何工序或承包商，原告無權干涉，僅需在111年12月3 1日前完成其所有房屋配合原告建物之「柱位、立牆、樓地板、天花板」裝修整合。　　　　　⑤時序進入112年1月1日起，三方應依據合作備忘錄( 二)第七條1.「丙方房屋未在期限內完成改裝，112 年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空。」以及合作備忘錄(二)第七條2.「交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」，此亦可由房屋點交表備註欄位「交由甲方全權管理及〝裝修改建〞」，及八方雲集加盟主提供予原告之房屋租賃會議紀錄第3點地點:「雲林縣○○鄉○○路000 號、189號」、第6點補充事項::「1.請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於 112.4.30前完成房屋〝裝修改建〞(與陳世一先生之房屋整合工程)。裝修工程與後方陳世一先生部分〝共同發包施工〞，費用各自負擔。」證得被告李江月西、被告李俊霖不僅授權原告全權管理及裝修改建系爭土地及其上房屋，對第三人亦為相同之承諾。　　　　⑵「...又被告李俊霖依合作備忘錄(二）分別於111年12 月31日、112年3月31日將系爭187號房屋交付予原告，被告李江月西於同時亦將系爭187號房屋占用土地部分交付原告，原告之代理人陳雅梅更提出全部拆除、重新申請建照之方式進行本件『改裝』，經被告李俊霖多次嚴正重申不願拆除之意，此有被告李俊霖與訴外人陳雅梅之通訊軟體LINE 對話、被告李俊霖所寄發之古坑郵局第12、14號存證信函可佐，益證原告與被告李俊霖對於如何整合、改裝系爭土地上之房屋，並無明確之結論。」為答辯(二)狀第3頁第2點(二)末段主張，實為無稽。按民法第153條第1項：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，契約是雙方當事人合意而生法律上效果之行為，訂立契約後即具有拘束力；所謂拘束力，意指立約人不得將約定之內容任意擴張、限制、變更或撤回。如前述「房屋點交表備註欄位『交由甲方全權管理及〝裝修改建〞』，及八方雲集加盟主提供予原告之房屋租賃會議紀錄第3點地點:『雲林縣○○鄉○○路00 0號、189號』、第6點補充事項：『1.請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於112. 4.30前完成房屋〝裝修改建〞(與陳世一先生之房屋整合工程)。裝修工程與後方陳世一先生部分〝共同發包施工〞，費用各自負擔。」等語，證得被告李江月西、被告李俊霖不僅授權原告全權管理及裝修改建坐落系爭土地及其上房屋，對第三人亦為相同之承諾，三方於112年3月31日約定坐落系爭土地及其上房屋授權原告全權管理及裝修改建，原告自能履行契約賦予之法律上行為，而被告二人在未取得原告同意修改或解除契約前，自不得任意擴張、限制、變更或撤回約定之內容。再者，被告李江月西稱「...又被告李俊霖依合作備忘錄(二）分別於111年12月31日、112年3月 31日將系爭187號房屋交付予原告，被告李江月西於同時亦將系爭187號房屋占用土地部分交付原告，原告之代理人陳雅梅更提出全部拆除、重新申請建照之方式進行本件『改裝』，經被告李俊霖多次嚴正重申不願拆除之意...」云云，為斷章取義之說。參閱112年 4月5日原告提出予被告李江月西及被告李俊霖之切結書及工程約定事項第2頁第參點「甲方應配合乙方及〝實際需要〞，辦理該房屋之水電戶名過戶登記及〝相關建照、使照申請流程〞；雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物，嗣後拆除及整合完成日起之相關稅賦應由甲方繳納。」該條款依據合作備忘錄(二)第七條1.「丙方房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方進行房屋〝合法改裝〞及管理，乙方物品應配合淨空。」以及合作備忘錄(二)第七條2.「交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」，以及112年3月31日兩造三方簽署之房屋點交表備註欄位「交由甲方全權管理及裝修改建」。　　　　⑶答辯(二)狀第3頁第2點(三)「又原告所提出切結書（稿）僅係原告單方製作，被告並未同意的估價單亦係原告單方詢價，僅供被告參考，且被告事後皆未同意施作。另原告所提切結書(稿)亦係被告李俊霖單方製作，未經原告簽認，雙方就系爭671-1 地號土地上房屋整合、改裝之方法，仍無共識；原告所提宜安工程行報價單，此乃被告李俊霖就系爭187號房屋整合、改裝方式進行之初步估價，然因考量結構安全問題，被告李俊霖並未採納，亦未實際進行施作。是以，兩造始終未就系爭671-1地號土地上房屋之整合、改裝方式及範圍達成協議。」云云，此主張顯為被告李江月西狡辯之詞。　　　　　①原證1切結書記載：「本人李俊霖(下稱甲方)所有雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物(下稱該房屋)已交由陳世一先生(下稱乙方)全權管理，並〝得以拆除及整合〞，期以乙方房屋順利出租，能分配租金予甲方及地主為首要之務。茲出具本切結書為憑。如有虛偽不實及任何紛爭，甲方願負相關法律責任。」雖為原告單方製作，然被告李俊霖在諮詢地政士討論後提出予原告之證12之1切結書「本人李俊霖（下稱甲方）持有雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物，今以地上物之部分(〝編號甲及編號乙範圍〞；下稱該房屋，下方照片紅框處）交由陳世一先生(下稱乙方)〝得以拆除〞及與房屋後方乙方持有之建物〝進行整合工程〞，期以合併後之建物能順利出租，並分配租金予甲方及地主為首要之務。兹出具本切結書為憑。如有虛偽不實及任何紛爭，甲方願負相關法律責任。此致陳世一先生」、證13之工程約定事項與原證10切結書、工程約定事項之內容相同，〝差異〞僅在於被告李俊霖提出予原告之切結書與工程約定事項，在未獲原告同意下自行將合作範圍排除系爭即編號丙房屋，也正因被告二人如此欲單方面變更約定合作範圍，原告自不接受。　　　　　②被告李江月西主張原告提出宜安工程行報價單，未獲被告李俊霖採納、亦未實際進行施作之說詞，與事實差距甚大。參閱證23被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE APP對話截圖可知，112年4月8日被告李俊霖曾提出相同之報價單予原告之代理人陳雅梅，要求原告同意被告李俊霖自行雇用宜安工程行進行報價單之工程；再者，112年4月7日宜安工程行報價單工序「1.屋頂拆除2.安裝骨架3.鐵皮安裝 4.水溝5.水切6.包角8.一二樓結構拆除清運10.鷹架+網子」與111年9月27日宜安工程行估價單工法「1.屋頂安裝鐵皮3.一二樓拆除清運6.鷹架+網子」一致〞。況且被告李俊霖與被告李江月西於112年 4月8日已支付宜安工程行112年4月7日報價單開工訂金。被告李江月西主張原告提出宜安工程行報價單，未獲被告李俊霖採納、亦未實際進行施作之說，實為謬論。　　　　⑷「另按，受任人即原告處理委任事務，應依委任人即被告二人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，民法第535條前段定有明文。被告二人與原告合作共同出租系爭671-1地號土地及其上房屋，而簽訂本件合作備忘錄（二）、合作備忘錄增補協議書及房屋點交爭議協調書，授權原告辦理招租事宜，並自112年1 月1日起全權委託原告進行房屋合法改裝及管理，其契約之性質應屬委任契約或近似於委任之非典型契約。是以，原告處理系爭土地上系爭房屋之改裝、整合事宜本應依被告二人之指示為之，併此敘明。』、『綜上所述，合作備忘錄(二)所載編號丙之部分雖屬三方共同合作出租範圍，惟因被告李俊霖與原告對於該部分之改裝、整合方式始終未達成協議，已如上述。故原告主張被告李江月西違反合作備忘錄(二）、點交爭議協調書之約定未點交編號丙部分建物，有違約情事云云，應非可採。」云云，為答辯(二)狀第4頁第2 點(四)、(五)被告李江月西之主張。　　　　　①如前述，當時序進入112年1月1日起，三方應依據合作備忘錄(二)第七條1.「丙方房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空。」以及合作備忘錄(二)第七條2.「交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」，另由112年3月31日三方簽署房屋點交表備註欄位「交由甲方全權管理及裝修改建」，及八方雲集加盟主提供予原告之房屋租賃會議紀錄第3點地點：「雲林縣○○鄉○○路000號、189號」、第6點補充事項：「1.請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於112.4.30前完成房屋〝裝修改建〞(與陳世一先生之房屋整合工程)。裝修工程與後方陳世一先生部分〝共同發包〞施工，費用各自負擔。」，證得被告李江月西、被告李俊霖不僅授權原告全權管理及裝修改建系爭土地及其上之系爭房屋，對第三人亦為相同之承諾。另參閱證12 至證13-2可得，三方於112年3月31日約定系爭土地及其上之系爭建物授權原告全權〝管理〞及〝裝修改建〞，充分賦予原告法律上對系爭房屋改建之處分行為，並未牴觸民法第535條前段所定。而被告二人在未取得原告同意修改或解除契約前，自不得任意擴張、限制、變更或撤回約定之內容。　　　　　②再者，原告在本合作案為〝無償〞協助被告二人辦理房屋改建相關事宜，與被告李江月西主張「...原告處理系爭土地上房屋之改裝、整合事宜本應依被告二人之〝指示〞為之...」之說，等同原告於本合作案付出之時間及勞力受被告二人之〝指揮〞及〝監督〞，然原告與被告二人非屬僱傭關係。　　　　⑸被告李江月西之答辯(二)狀第4頁第2點(五)「綜上所述，合作備忘錄(二)所載編號丙之部分雖屬三方共同合作出租範圍，惟因被告李俊霖與原告對於該部分之改裝、整合方式始終未達成協議，已如上述。故原告主張被告李江月西違反合作備忘錄(二）、點交爭議協調書之約定未點交編號丙部分建物，有違約情事云云，應非可採。」云云，不足採信。參閱民事答辯狀，被告李江月西主張「編號『丁』建物為丙方(即被告李俊霖)所有、「且各該編號建物範圍係以何者為界不明」、「系爭189號-編號「丙」房屋非約定合作點交範圍」，民事答辯(二)狀被告李江月西改稱「編號『丙』之部分雖屬三方共同合作出租範圍，惟因被告李俊霖與原告對於該部分之改裝、整合方式始終未達成協議』等狡辯之詞，前言不對後語、荒謬至極! 　　　　⑹「退步言，縱認被告二人依合作備忘錄(二）之約定，需交付編號丙部分(即門牌189號房屋)予原告，則被告李江月西已於112年4月間自合作備忘錄（二）編號丙部分搬遷、淨空，且由被告李俊霖於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告受領交付，原告主張被告李江月西應依點交爭議協調書之約定應給付 100萬元違約金云云，應屬無據。」云云，為被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點主張，所述內容扭曲事實。　　　　　①被告李俊霖於112年4月28日寄發郵局存證信函，主要係為主張「『編號丙』範圍建物已清空(然『編號丙』範圍建物至今仍未淨空，以及未依約辦理點交)、且該區域〝店面僅依現況招租〞」，此與合作備忘錄 (二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112 年3月31日前完成。」等約定相違背；況且如證24 被告李俊霖於112年4月29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可證，被告李江月西及被告李俊霖未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定。　　　　　②前述論證亦可由111年10月18日原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖證得:「被告李俊霖與原告LINE APP內容:『她是準備要搬東西。可是她的規劃跟我們當初說的不大一樣。』、『所以才說你們要談清楚呀……』、『她現在的意思，是他賣衣服的那一間(即編號丙、門牌189號房屋)。後面不打通了。』、『因為很多人都跟他說打通房子會倒掉。』、『還有，廚房那邊跟臥室那邊，打通的費用是哪一方承擔？』合作備忘錄(二)第五條約定『丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。』、第六條『房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。』、第七條『第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。』、『另一件事，是要保證施工後房子不能倒，萬一倒了賠償責任要怎麼算？』，被告李俊霖提出之問題於簽訂合作備忘錄(二)時已清楚約定三方之權利義務。被告李江月西及被告李俊霖言而無信、出爾反爾，未依照契約精神履行義務。　　　　　③答辯(二)狀第5頁第三點(一)「按民法第234條規定：『債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。』民法第235 條亦規定：『債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。』。次按，債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，不負給付遲延之責。」、答辯(二)狀第5頁第三點(二) ：「經查，被告李江月西於000年0月間陸續搬遷、淨空系爭189號房屋，此參原告所提出112年4月21 日照片，系爭189號房屋(即編號丙部分）僅剩小部分雜物，店面木頭貨架皆已拆除清運，即明。被告李俊霖亦於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭房屋之交付。然被告李俊霖交付系爭房屋之行為需原告受領始能完成，惟原告迄今仍拒絕受領，則其未能完成交付即難認係屬可歸責於被告二人事由，自不應令被告二人負給付遲延之責，原告主張被告二人違約，依本件點交爭議協調書應連帶給付100萬元違約金云云，應無理由。」云云，顯係被告李江月西及被告李俊霖為規避100萬元懲罰性違約金之取巧手段。被告李江月西自認門牌189號房屋(即系爭編號丙房屋）尚未淨空，違反合作備忘錄增補協議書第4條「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1 日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」；且門牌189號房屋(即系爭編號丙房屋）一樓店面木頭貨架及二樓至五樓空間是否已淨空，為一問號。另，如證24被告李俊霖於112年4 月29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可佐，被告李江月西及被告李俊霖未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4條「乙方最遲應於民國111年12月 31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定。原告代理人陳雅梅善盡溝通協調之責，112年4月29日至同年6月19日持續要求被告李俊霖與被告李江月西應依約辦理編號丙建物之點交，卻未能獲得正面回應，此由證25被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LI NE APP對話截圖及彙整資料表可佐。被告李江月西主張「原告拒絕領受系爭土地地號上房屋」之說，要非可信。　　　　⑺另兹有附言者，依原告所提原證6其與訴外人大樹醫藥股份有限公司之租賃協議書(稿)所載：「一、標的物座落地址及使用範圍：地址：雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號一樓全部範圍(含騎樓及招牌，如附圖）⋯ 」等語，及兩造所簽訂房屋點交爭議協調書所載：「因李江月西(下稱乙方)未依約履行房屋搬遷點交，與陳世一先生(下稱甲方)肇生房屋點交爭議，今日承蒙顏若珊女士居中協調，只要八方雲集及大樹藥局均能於112年4月30日前順利承租進駐甲方管理之房屋…」等語，可知兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍，甚明。」等語，為答辯(二)狀第5頁第三點(三)，此與合作備忘錄(二)約定內容差距甚大。參證26附表可知，大樹藥局預定承租店面地址：雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號一樓全部範圍，其組成為1.未在合作範圍內原告所有之編號「A」房屋，以及2.原告與被告李俊霖依據合作備忘錄約定之系爭編號B房屋。而系爭編號B至編號「E」房屋在建築結構上並無通往二樓或樓頂之樓梯，簡言之，該區域建物實務上無法出租二樓以上樓層，故系爭編號B 房屋自105年5月27日原告與被告李俊霖合作至今，二樓以上係〝無法出租〞，非被告李江月西所言「兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍」，待合作備忘錄(二)建物整合完成，系爭編號B 房屋二樓至五樓出租時，將依約分配租金予被告李俊霖；另編號「F」建物為1.189號房屋與2.原告所有建物之區域組成；坐落系爭土地上之系爭編號丙房屋則為一五層樓建築。合作備忘錄(二)開頭即載明「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下:」，門牌189號房屋一樓至五樓均為三方約定合作共同出租之範圍，被告李江月西所稱「兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍」云云，與約定內容不符。　　　　⑻系爭土地上之門牌189號房屋即系爭編號丙房屋是否已依約淨空，在未依約辦理點交確認前仍為問號，如今被告李江月西假藉不實情事聲請鈞院裁定假處分事件 (112年度全字第11號)，禁止原告對系爭土地，不得為使用、收益、出租之行為，嚴重影響〝第二階段〞整合工程進度。其法律責任及後果應由被告李江月西與被告李俊霖承擔。　　　　　　　　　⑼原告與被告李江月西、被告李俊霖三方合作初衷，係為整合原告所有之坐落於古坑鄉西華段715地號、672-2地號土地上之雲林縣○○鄉○○段000○號建物，以及原告所有之相連672-1地號、672-3地號房地，加上被告李江月西所有之系爭土地、被告李俊霖所有坐落其上之系爭建物，另有被告李俊霖所有之古坑鄉西華段672地號土地、原告所有坐落其上建物等前述房地，以獲取租金收益為目的，如同證12-1被告李俊霖諮詢地政士後提供予原告之切結書要旨「...期以合併後之建物能順利出租，並分配租金予甲方及地主為首要之務。...」，原告依合作備忘錄(二)第二點約定條款「由甲方(即原告)辦理招租事宜(含授權甲方代為簽約)。」，積極洽談品牌招租及代為簽約，111年10月時即爭取到「八方雲集」、「大樹藥局」、「親子樂園」(即近年發展迅速之複合式零食選物販賣機店，俗稱夾娃娃機店)」等業者承租意願。如今因被告李江月西及被告李俊霖未履行約定條款，除使原告之利益受損甚鉅外(系爭土地及建物整合後，「八方雲集」、「大樹藥局」、「親子樂園」每月租金收益達9萬元以上)，更影響租客對原告之信任及造成承租方租用權益之重大侵害。　　　　⑽原告在此澄清，三方之合作案本於相關契約及書面之基礎辦理房屋整合及出租事宜，並非如被告李江月西聽聞鄰里間以訛傳訛之說詞，擔心害怕簽訂合作備忘錄(二)後，系爭土地將被原告侵占。故欲藉假處分程序禁止原告轉讓或出售系爭土地予第三人，此有被告李俊霖與原告LINE APP對話截圖第4頁「我不敢多說話，怕他以為我跟您勾結要拐他的財產。」及證28被告李俊霖與原告LINE APP對話截圖「媽媽感覺被騙了。」、「秀月跟武雄這兩家，超會生話」等語可佐，被告李江月西寧可聽信左鄰右舍之謠言，擔心被告李俊霖勾結原告拐騙其財產，也不願信任其子李俊霖或遵循「契約賦予被告李江月西之權利與義務」，反倒是因此屢屢違反約定條款，令原告深感無奈。　　　　⑾答辯(二)狀第一點「被告李江月西已於民國(下同)112年3月29日搬遷淨空本件房屋點交爭議協調書附圖紅框範圍，且被告李俊霖亦於112年3月31日將該部分（即編號乙部分)點交予原告。經查，（一）被告李江月西、李俊霖已於111年12月31日點交本件合作備忘錄(二）所載『編號甲』部分予原告。被告李江月西亦於112年3月29日自本件房屋點交爭議協調書『附圖紅框所示範團』搬遷、淨空，並由被告李俊霖於112年3月31日點交該『編號乙』部分予原告完畢，此有合作備忘錄增補協議書一現勘紀錄之附件「房屋點交表」、被告李俊霖與原告之通訊軟體 LINE 對話截圖可證，原告就此部分亦不爭執。是以，被告李江月西已依本件房屋點交爭議協調書第壹、3點之約定，完成附圖紅框範圍(即系爭編號乙房屋)搬遷、淨空，甚明。（二）被告李江月西否認於000年0月間有持續使用編號乙部分。又系爭編號乙房屋已於112年3月31日交付予原告管理、整合改裝，被告李江月西己履行本件房屋點交爭議協調書第壹、3點之約定，縱倘若被告李江月西於000年0月間曾經某幾日短暫使用系爭編號乙房屋（為一假設語氣），此應屬無法律上原因而受有不當得利之情形，而與本件房屋點交爭議協調書第壹、3點之約定無涉。被告李江月西於112年3月31日將編號乙建物部分會同被告李俊霖點交予原告後即無權使用或占有系爭編號乙房屋；反之，原告於112年3月31日起具系爭編號乙房屋法律上管理權；可被告李江月西仍居住附圖紅框範圍(坐落系爭土地上之建物，僅附圖紅框範圍設有床鋪及廁所供被告李江月西使用，其日夜生活於門牌189號之自營店鋪-裕豐行，不可能不睡覺及使用廁所)，況原告已提出證8-112年4月8日、4月13日、4月17日、4月18日及4月21日等日期，被告李江月西所有之電鍋、熱水瓶、櫥櫃等生活家電家具仍擺設於系爭編號乙房屋內外之照片佐證，違反兩造三方於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書第貳條款約定「甲方已盡力滿足乙方要求、協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方於112/4/30前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新台幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯；乙方及丙方願互負連帶賠償責任。」，其中第4點載明文件包括「108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書」。再者，合作備忘錄增補協議書第4點約定「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」，被告李江月西違約事證甚明。而此行為不僅屬民法無法律上原因而受有不當得利之情形，更涉犯刑法第306條侵入住居罪，原告將於刑事訴訟法第237條法定期限內提出告訴，請被告李江月西自重。　　㈦對於被告李俊霖答辯部分：　　　⒈被告李俊霖提出之答辯狀內容與事實不符，茲一一回應如下: 　　　　⑴如答辯理由第一條第(四)項「被告李俊霖與李江月西前於民國111年9月11日與原告就系爭671-1 地號土地及其上建物簽訂合作備忘錄（二）（被證2），三方約定由原告陳世一辦理招租事宜，就被告二人系爭67 1-1地號土地與其上之建物出租，並約定兩造就被告李俊霖房屋之裝修整合及出租後三方租金之分配方式等。惟上開合作備忘錄(二)並未具體約定丙方(即被告李俊霖)房屋所指為何、及其範圍到哪，是實未能具體特定其等約定之裝修整合範圍如何。」云云，實屬無稽。　　　　　　　　　　①原告與被告李俊霖簽署房屋租賃契約書及合作協議書、以被告李俊霖之全部範圍土地「地號」作為訂定契約條款之過去事實及交易習慣行之有年，請參閱系爭公證書所附之房屋租賃契約書及108年11月4 日簽署之合作備忘錄。　　　　　②且合作備忘錄(二)開宗明義指出「茲就雲林縣○○鄉○ ○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍) ，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下:」等語，由此可知系爭6 71-1地號土地及坐落之房屋，為原告與被告二人共同合作之範圍；而設定編號甲、編號乙、編號丙之代號係為分配各出租範圍租金之用(門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物，整合後可分為編號甲與編號乙二間店面；門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物，整合後為編號丙店面)，由合作備忘錄(二)第三條款「三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新臺幣(下同)900元、丙方可分配2, 100元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配 1,200元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配1,400 元，餘歸甲方。」可證。　　　　　③原告與被告二人簽署之相關文件附圖(如108年11月4 日簽訂之合作備忘錄、111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二)、111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書、111年12月31日簽訂之合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄)，係援引系爭公證書正本第6頁地籍圖謄本及第7頁附圖原告房屋柱體位置，就原告及被告二人所有之土地如實繪製並具體標註相關範圍。　　　　　④如合作備忘錄(二)第五條款載明「丙方(即被告李俊霖)房屋應配合甲方(即原告)房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」等語，整合工程完成後系爭土地上之丙方(即被告李俊霖)房屋可分隔為系爭編號甲、乙、丙房屋等獨立之三間店面。　　　　　⑤再者，原告與被告李俊霖早於110年10月以LINE APP 商議合作案時，即達成以原告房屋柱體位置規劃為三間店面、以及每一店面具體界定之一致意思表示 (如證4原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖)。　　　　⑵如答辯理由第一條第(五)項「嗣後原告與被告李江月西曾於111年12月31日再次簽立合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄（被證3，雙方約定移交範圍為『自東側電線桿起算 7.8公尺」，且移交範圍已完成淨空。實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後鳌清。於此之後，兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月 30日晚上24時前完成「附圖紅框範圍」搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。而被告李江月西已於112 年3月29日搬遷淨空並通知原告，並於112年3月31日點交該部分予原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖可佐。從而，至此應可認定，兩造約定點交範圛應僅限於合作備忘錄增補協議書現勘紀錄中約定之「自東側電線桿起算 7.8 公尺』及房屋點交爭議協調書中約定之『附圖紅框範圍』此二部分，而被告二人亦均依約淨空交付予原告。至於189號房屋並非兩造約定須淨空及點交之範圍，若原告認為被告二人有違反約定，除應證明違約內容，更應證明兩造約定點交範圍係包含189 號房屋。」云云，實非明確。　　　　　①111年12月31日被告李江月西、李俊霖在尚未完成坐落系爭土地上系爭建物搬遷淨空及裝修整合之情況下(且當時已訂有督促被告李江月西履行契約內容之約束罰則條款)，即欲點交系爭建物予原告，原告自不接受；遂以合作備忘錄增補協議書現勘紀錄之書面方式記錄當時移交範圍，並未採用合作備忘錄增補協議書約定之點交表辦理點交流程，故「自東側電線桿起算7.8公尺」僅係作為當時已搬遷淨空範圍之紀錄。　　　　　②合作備忘錄增補協議書現勘紀錄第一條款內容為「因目前該房屋尚未依主約2(即111年9月11日簽訂之合作備忘錄)第七條完成改裝，故今日移交範圍依基地柱位圖(如下圖)電線桿為基準點進行測量並記錄，實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後釐清。」，該條款完整記載前因後果，起因為被告李俊霖未依111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二)第七條款完成房屋改裝，無法當下釐清被告李江月西已搬遷淨空之區域範圍至何處，故以此基地柱位圖電線桿為基準點進行測量並記錄；倘若當下已完成約定範圍建物之點交，何須待被告李俊霖房屋與原告房屋改裝整合完成後釐清?被告李俊霖引述合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄條款部分字句為斷章取義之說。　　　　　③再者，112年3月31日原告因事委託八方雲集-古坑店業主與被告李江月西、李俊霖辦理房屋點交會簽時，三方明確會簽記載111年12月31日點交區域為坐落系爭土地上之系爭編號甲房屋、112年3月31日點交區域為系爭編號乙房屋，而系爭編號丙房屋至今尚未辦理點交。　　　　　④系爭土地上之系爭編號乙房屋5米面寬之界，係依照原告建物柱體之間距而定，參閱證4-原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖可證，被告李俊霖早於110 年10月與原告以LINE APP商議合作案時知悉系爭房屋編號乙5米面寬之事；112年3月28日三方簽立房屋點交爭議協調書第壹條款第3點「112/3/30（本週四)晚上24時前，乙方應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。」，係為要求被告李江月西應盡速完成被告李俊霖所有編號乙房屋之搬遷淨空，以利原告整合八方雲集及大樹藥局各自需求的店面條件。該五米範圍店面僅係編號乙房屋物本應呈現之面寬，與約定點交系爭土地及其上之系爭建物為二事。　　　　　⑤然此「附圖紅框範圍」區域僅於拍攝當下淨空，完成拍照即恢復使用，此為被告二人敷衍應對之舉，被告李江月西此後仍生活居住於附圖紅框範圍(坐落系爭土地之系爭房屋，僅附圖紅框範圍設有床鋪及廁所供被告李江月西使用，其日夜生活於門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號之裕豐行，不可能不睡覺及使用廁所)，且原告具有被告李江月西電鍋、熱水瓶、櫥櫃等生活家電家具仍擺設於該建物編號乙範圍內外之紀錄照片可證。　　　　⑶如答辯理由第一條第(六)項「反之，若認為系爭189號房屋屬於被告二人應點交，使原告得進行裝修整合範圍，然而觀該合作備忘錄（二）第4點約定：『編號甲及乙範圍招租期間，編號丁(約3坪）範圍得無償提供乙方使用。』等語，足見兩造於約定招租事項時，除刻意將編號丙範圍排除外，且原告所有之編號丁部分並無單獨出入口，僅能透過189號房屋進出，是以，假若雙方有意將189 號房屋點交予原告裝修整合，又何須將編號丁無償提供被告李江月西使用？足見雙方實際上並無點交189號房屋之意思。此外，兩造於系爭合作備忘錄(二）第5點中並約定被告李俊霖之房屋應配合原告房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合，然而，189號房屋為一五層樓之透天建物，此有Google 街景圖可稽，與原告所有之後方一層樓平房，本質上根本無法為裝修整合，從而難認189 號房屋涵蓋於兩造約定點交之範圍。」云云，亦屬無稽。　　　　　①合作備忘錄（二）第4點約定：「編號甲及乙範圍招租期間，編號丁(約3坪）範圍得無償提供乙方使用。」等語，然本條款初衷為因應八方雲集交屋期限之屆臨，以及大樹藥局合作案迫在眉睫，急需立即完成編號甲與編號乙範圍之建物整合，故規劃此編號丁原告所有建物之區域範圍，於111年9月11日至 111年12月31日編號甲與編號乙建物〝招租〞期間，〝得〞供經營裕豐行商品存貨甚多之被告李江月西，自111年9月11日合作案簽定起，將編號甲與編號乙之家具、家電或商品存貨搬遷淨空時，可〝無償〞暫放物品於約3坪大小空間之編號丁區域。據此才以「編號甲及乙範圍〝招租〞期間，編號丁(約3坪）範圍〝得〞無償提供乙方使用」，此係原告為便利被告李江月西搬遷及淨空物品而設，與編號丙範圍實為坐落約定點交範圍之建物為二事。　　　　　②再者，觀111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書第3點約定:「主約2『編號丁(約3坪)範圍得無償提供乙方使用』，該條款廢除。」等語，係原告與被告李江月西商議確認已無利用此空間暫放物品之需要，方廢除該條款。此亦可證三方於約定合作案時，編號丁範圍之規劃，與系爭編號丙房屋實為坐落約定點交範圍(即系爭土地)之建物為二事。　　　　　③而被告李俊霖主張「且原告所有之編號丁部分並無單獨出入口，僅能透過189號房屋進出」等語，為其自圓其說之詞，當被告二人所有系爭671-1地號土地、建物與原告所有之建物整合後，『編號丙』即為具完整獨立空間之店面，並無謂有無單獨出入口之說。另，門牌189號房屋雖為一五層樓之透天建物，其柱體位置與原告所有之後方一層樓之建物柱體位置一致(如證19原告於112年8月2日如實標繪原告所有後方一層樓之建物柱體位置，與被告李俊霖 189號建物柱體位置之比對照片)，實務上不存在無法裝修整合之問題，此主張顯為被告李俊霖狡辯之詞。　　　　⑷如答辯理由第一條第(七)項「此外，於原告招租過程中，曾於112年1月3日偕同租賃方至現場勘查，自該現場勘查紀錄觀之，原告與租賃方約定租賃範圍亦不及 189號房屋部分，從而應可認189號房屋部分實未涵蓋於兩造點交之範圍。」云云，實則原告當天偕同八方雲集業主及該品牌開發部主管等專業工程人員至系爭土地上之系爭建物現勘，係為釐清編號乙建物五米面寬範圍是否已搬遷淨空；由被告李俊霖提出之房屋租賃現勘紀錄附圖可知，被告二人當時尚未依照原告一層樓之建物柱體間距完成系爭編號乙房屋之搬遷淨空，故未符合與八方雲集-古坑店業主約定之五米面寬租賃條件。該現勘紀錄之立意係用於原告與八方雲集現勘後之記載，與系爭編號丙房屋實為兩造約定點交範圍(即系爭土地)之建物為二事。　　　　⑸被告李俊霖曾於112年4月25日及112年4月28日分別寄發郵局存證信函，內容主張合作範圍之字句係以「古坑鄉西華段671-1號地」、「古坑鄉西華段671-1號地上建物」，足已證明三方約定合作範圍為古坑鄉西華段671-1號土地及坐落其上之建物(即系爭編號甲、乙、丙區域組成之建物)；另，參閱證20-112年4月25日被告李俊霖寄發郵局存證信函第二頁「古坑鄉西華段 671-1號地上建物皆不得拆除，且古坑鄉中山路189號五層樓的房屋，與相鄰多棟房屋結構連結，涉及公共安全責任，必須取得建管單位施工許可，始得施工。」、證20之1-112年4月28日被告李俊霖寄發郵局存證信函「古坑鄉西華段671-1號地上一樓店面，現已清空，可交由陳世一先生管理，土地及建物所有權不點交，店面僅依現況招租，任何施工均需報請建管單位同意，並提供結構安全保證。」等語可知，被告李俊霖自認門牌189號房屋即系爭編號丙房屋為系爭土地上系爭建物之一部分，且三方約定合作區域為系爭土地上之系爭建物。倘若如被告李俊霖陳述已完成約定範圍建物之點交，何須於112年4月28日〝再次〞以郵局存證信函表示「古坑鄉西華段671-1號地上一樓店面，現已清空，可交由陳世一先生管理」云云?如今被告李俊霖答辯主張洵屬無據、論述不攻自破。　　　　⑹被告李俊霖於112年4月17日與原告代理人陳雅梅以LIN E APP商議合作案時曾表示「之前跟你提過，如果我們想解除丙的合約，並對你們提出補償，你們是否能考慮?」、「不好意思，那個一百萬的罰則，不是針對大樹藥局，是丙的搬遷，期限是到4月30日」、「丙的部分，我們會在期限內搬走，我們也怕100萬的罰則啊」等語(參證21被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE APP對話截圖)。上揭對話已見灼然:被告李江月西及李俊霖，對〝合作區域〞及坐落系爭土地上被告李俊霖所有之系爭編號甲、乙、丙房屋範圍之〝界定〞自知甚稔。　　　⒉被告李俊霖提出之答辯二狀內容與事實不符，茲一一回應如下：　　　　⑴「兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成『附圖紅框範圍』搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。而被告李江月西己於112年3月29日搬遷淨空並通知原告，並於112年3月31日點交該部分予原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖及原告提出之房屋點交表可佐。從而應可認定被告二人已依約將編號甲及編號乙淨空交付予原告。」云云，為被告李俊霖答辯二狀第1頁第一點(一)主張。兩造三方於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書第貳條款約定「甲方已盡力滿足乙方要求、協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方於112/4/30前未依約履行本書第4 點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新台幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯；乙方及丙方願互負連帶賠償責任。」，其中第4點載明文件包括「108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書」。再者，合作備忘錄增補協議書第4點約定「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1 日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」，被告二人至今尚未履行將坐落系爭土地上系爭編號丙房屋〝物品淨空〞及〝點交〞程序，故被告李俊霖之上開答辯內容顯屬無稽。　　　　⑵答辯二狀第2頁第一點(二)「被告李俊霖亦已於112年4 月28日以古坑郵局存證號碼14號之存證信函通知原告受領編號丙(即雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋)之建物，此有原告民事陳報狀(二）證20之1可稽，是以被告二人已依約於 112年4月30日前完成搬遷及淨空編號丙部分之建物，並無違反兩造房屋點交爭議協調書第4點之約定，而無須負擔罰則。」云云，為被告李俊霖之答辯。參照被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點主張「退步言，縱認被告二人依合作備忘錄(二）之約定，需交付編號丙部分(即系爭189號房屋)予原告，則被告李江月西已於000年0月間自合作備忘錄（二）編號丙部分搬遷、淨空，且由被告李俊霖於11 2年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告受領交付，原告主張被告李江月西應依點交爭議協調書之約定應給付100萬元違約金云云，應屬無據。而被告李俊霖於112年4月28日寄發郵局存證信函，主要係為主張『編號丙』範圍建物已清空(然『編號丙』範圍建物至今仍未淨空，以及未依約辦理點交)、且該區域〝店面僅依現況招租〞」云云，此與合作備忘錄(二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12 月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。」等約定相違背；況且如證24被告李俊霖於112年4月 29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可證，被告李江月西及被告李俊霖未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112 年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定，甚明。　　　　⑶前述論證亦可由111年10月18日原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖證得:被告李俊霖與原告LINE APP內容: 「她是準備要搬東西。可是她的規劃跟我們當初說的不大一樣。」、「所以才說你們要談清楚呀……」、「她現在的意思，是他賣衣服的那一間(即編號丙、門牌189號房屋)。後面不打通了。」「因為很多人都跟他說打通房子會倒掉。」、「還有，廚房那邊跟臥室那邊，打通的費用是哪一方承擔？」、合作備忘錄( 二)第五條約定「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月3 1日前完成。」、「另一件事，是要保證施工後房子不能倒，萬一倒了賠償責任要怎麼算？」，被告李俊霖提出之問題於簽訂合作備忘錄(二)時已清楚約定三方之權利義務。被告李俊霖及被告李江月西言而無信、出爾反爾，未依照契約精神履行義務。　　　　⑷參照被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點(一)「按民法第234 條規定：『債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。』民法第235條亦規定：『債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。』次按，『債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，不負給付遲延之責。』、另參照被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點 (二)『經查，被告李江月西於000年0月間陸續搬遷、淨空系爭189 號房屋，此參原告所提出112年4月21日照片，門牌189號房屋(即編號丙部分）僅剩小部分雜物，店面木頭貨架皆已拆除清運，即明。被告李俊霖亦於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭房屋之交付。然被告李俊霖交付系爭土地上系爭房屋之行為需原告受領始能完成，惟原告迄今仍拒絕受領，則其未能完成交付即難認係屬可歸責於被告二人事由，自不應令被告二人負給付遲延之責，原告主張被告二人違約，依本件點交爭議協調書應連帶給付100萬元違約金云云，應無理由。」云云，被告李俊霖與被告李江月西以相同取巧方式意圖規避100萬元懲罰性違約金。而被告李江月西已自認門牌189號房屋(即系爭編號丙房屋）尚未淨空，違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定；且門牌189 號房屋(即編號丙部分）一樓店面木頭貨架及二樓至五樓空間是否已淨空，為疑問句。另，如證24被告李俊霖於112年4月29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可佐，被告李俊霖及被告李江月西未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋建物管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111 年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定。原告代理人陳雅梅善盡溝通協調之責，112年4月29日至同年6月19日持續要求被告李俊霖與被告李江月西應依約辦理系爭編號丙房屋之點交，卻未能獲得正面回應，此由證25 被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE APP對話截圖及彙整資料表可佐。　　　　⑸據此，被告李俊霖主張「已於112年4月28日以古坑郵局存證號碼14號之存證信函通知原告受領編號丙(即雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋)之建物，此有原告民事陳報狀(二）證20之1可稽，是以被告二人已依約於 112年4月30日前完成搬遷及淨空編號丙部分之建物，並無違反兩造房屋點交爭議協調書第4點之約定，而無須負擔罰則。」之說，要非可信。　　㈧綜上所述，通觀原告與被告二人簽訂之任一文件，簽訂之內容均以「系爭土地及其上房屋」為合作出租範圍，而設定編號甲、編號乙、編號丙之代號係為分配各出租範圍租金之用(門牌187號建物，整合後可分為編號甲與編號乙二間店面；門牌189號建物，整合後為編號丙店面)，由合作備忘錄(二)第三條款「三方議定租金分配方式:三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新台幣(下同)900元、丙方可分配2,100元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配1,200元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配 1,400元，餘歸甲方。」可證；另原告與被告二人簽署之相關文件附圖(如108年11月4日簽訂之合作備忘錄、111年 9月11日簽訂之合作備忘錄(二)、111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書、111年12月31日簽訂之合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄)，均係援引系爭公證書第6頁地籍圖謄本及第7頁附圖原告房屋柱體位置，就原告及被告二人所有之土地及建物如實繪製並具體標註相關範圍後使用，坐落系爭土地上各編號建物之界定具體清晰。揆諸原告舉出證據之眾，足以證實被告李江月西違約事證明確，故原告提出被告李江月西應支付原告懲罰性違約金100萬元，及被告李俊霖應負連帶賠償責任之請求，有憑有據。二、被告方面：　　㈠被告李江月西以：　　　⒈關於系爭建物之房屋點交爭議協調書之附圖紅框範圍部分：　　　　⑴ 被告李江月西已依房屋點交爭議協調書約定之延期清償期日之約定，於112年3月29日搬遷、淨空該點交爭議協調書所載「紅框範圍部分」，並由被告李俊霖於該日通知原告，並無原告主張被告李江月西至000年0 月間仍持續使用系爭編號乙房屋之情形。　　　　⑵兩造雖於111年12月2日簽訂合作備忘錄增補協議書，約定：「乙方(按即被告)如未於112年1月1日前完成系爭土地所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償…」等語，然112年1月1日清償期屆至後，原告復於112年3月28日與被告李江月西與李俊霖三方簽訂房屋點交爭議協調書，合意約定延長清償期，此依該房屋點交爭議協調書所載：「壹、3.112/3/30(本週四)晚上24時前，乙方(按：即被告李江月西)應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方(按：即原告)邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。 4.三方依約定條款執行(108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書)甲方(按：即原告)可拋棄112/1 /1至112/3/31期間之違約金及懲罰性違約金之請求。」等語，可知原告與被告李江月西、李俊霖就房屋點交爭議協調書之附圖紅框範圍之搬遷、淨空之清償期延長至112年3月30日，嗣被告已於112年3月29日完成搬遷、淨空，並由被告李俊霖於112年3月29日以通訊軟體LINE通知原告已遷離淨空，且兩造與被告李俊霖已於112年3月31日完成該部分之點交。　　　　⑶又被告李江月西否認於交付該附圖紅框範圍後000年0 月間有持續使用紅框範圍部分，復依證人張永章於鈞院113年度六訴字第1號損害賠償案件113年8月30日審理期日之證述：「(問：你是否有從剛剛那張照片也就是白箭頭所指的門，進到這張照片的編號二範圍？編號二就是本頁最下面那張照片？有無搬東西進去？ )沒有。那地方我沒有印象。因為這頁裡面中間有一個廁所以及鐵皮部分我沒有印象，最下面白色牆壁房間加上冷氣這間我沒印象，我無法確認是否那裡。」、「(問：是否有印象你拆東西及搬東西的位置？) 不是照片裡面有鐵皮圍起來的地方，因為鐵門都有關著。拆東西的位置在李江月西賣衣服的那間樓房的走廊。」等語，益證被告並未於000年0月間占用該部分，甚明。是以，被告已履行本件房屋點交爭議協調書第壹、3點之約定，將該部分交付予原告，故原告主張被告李江月西違反本件房屋點交爭議協調書之約定使用系爭編號乙房屋至4月底，應支付原告懲罰性違約金100萬元云云，洵屬無據。　　　⒉關於門牌189號房屋部分：　　　　⑴按解釋契約，應探求當事人之真意，不能僅拘泥於契約之文字。又契約係雙方當事人以發生債之關係為目的，因此契約內容需有一定債之關係約定，以之作為將來履行債務之依據。同一當事人訂立契約後，因一方未依約履行其債務，本於契約自由原則，固得再成立內容有異之另一契約，惟後契約是否取代原契約，使原契約效力消滅，仍應探求當事人真意，如有爭議，自應綜合審酌原契約與新契約之內容，包括雙方當事人應履行之債務內容，及債務不履行之違約責任等約定，資以判定(最高法院108年台上字第539號民事判決參照)。次按，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98 年度台上字第1925號民事判決參照）。　　　　⑵兩造三方簽訂之合作備忘錄(二)所記載應配合改裝及管理之「丙方房屋範圍」，並非明確：　　　　　①被告李江月西與李俊霖於111年9月11日與原告就系爭土地及其上系爭建物簽訂合作備忘錄(二)，約定：「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下：…二、由甲方(即原告)辦理招租事宜。…五、丙方(按：即被告李俊霖)房屋應配合甲方之房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。六、房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。七、第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12 月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。1.丙方(按：即被告李俊霖)房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方(按即原告)進行房屋合法改裝及管理，乙方(按即被告李江月西) 物品應配合淨空…」等語，三方約定如被告李俊霖未於111年12月31日前完成房屋之改裝、整合，則全權委託原告進行合法改裝及管理。惟房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，兩造三方並未於該合作備忘錄(二)約定所謂委託原告合法改裝及管理之「丙方(按即被告李俊霖)房屋」之具體範圍，且依該合作備忘錄(二 )上所載文字，有使用編號「甲」、「乙」、「丙」等文字，倘若「丙方(按：即被告李俊霖)房屋」如原告所稱即為編號「甲」、「乙」、「丙」(為一假設語氣)，兩造三方為何要改以「丙方房屋」來具體房屋改裝、整合範圍滋生困擾？反之，應為兩造三方就改裝、整合範圍尚有不明，而在文義上特意與編號「甲」、「乙」、「丙」予以區別之用語。　　　　　②事後，兩造三方為確定交付範圍，於111年12月31日簽訂合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄，由被告李江月西與李俊霖將系爭土地上「自電線桿起算7.8 公尺」範圍之建物、土地點交予原告，委由原告進行建物之合法改裝，且為避免爭議，兩造三方特於 111年12月31日該合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄中約定「實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告) 房屋改裝整合完成後釐清」等語，由此益證兩造三方間就系爭土地上之「丙方(即被告李俊霖)房屋」所應點交予原告改裝、整合之範圍並非明確。　　　　　③嗣被告李江月西與李俊霖因原告提出其與八方雲集之房屋租賃現勘紀錄，告知渠等所交付如該合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄所示「自電線桿起算7.8 公尺」範圍建物之「面寬仍不足5米」，不足以達成承租方八方雲集所要求店面面寬5米之條件，需再行交付、整合如本件房屋點交爭議協調書「附圖紅框範圍」所示範圍之建物，方足以達成承租人八方雲集店面5米面寬之要求，此亦有112年3月28日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖及被告李江月西、李俊霖與八方雲集加盟主林思呈於112 年3月31日簽署之房屋租賃會議紀錄可佐。故被告李江月西與李俊霖為應八方雲集之要求，方於112 年3月28日與原告簽訂本件房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成「附圖紅框範圍」所示建物之搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。且被告李江月西已於112年3 月29日搬遷淨空，並由被告李俊霖通知原告，此亦有112年3月29日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE 對話截圖可證。　　　　　④然而，原告於112年6月19日竟惡意拆除被告李俊霖所交付之上開如該合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄所示「自電線桿起算7.8公尺」部分建物，及如本件房屋點交爭議協調書「附圖紅框範圍」所示範圍建物，則依兩造三方於該合作備忘錄增補協議書 —現勘紀錄中約定「實際上點交區域待該房屋與甲方(按即原告)房屋改裝整合完成後釐清」等語，因上開建物已遭原告全部拆除殆盡，事實上已無法與原告建物完成改裝、整合，亦無法釐清事後應交付原告之區域。　　　　　⑤綜上所述，依本件合作備忘錄(二)之約定，兩造三方並未就系爭土地及其上系爭建物應點交予原告進行「改裝、管理」之範圍為具體約定，此參酌該合作備忘錄增補協議書現勘紀錄中所載「實際上點交區域待該房屋與甲方(按即原告)房屋改裝整合完成後釐清」等語，即明。嗣又為達承租方八方雲集之要求，被告李江月西及李俊霖方才與原告簽定本件房屋點交爭議協調書，再於112年3月30日晚上24時前自「附圖紅框範圍」所示建物搬離淨空。然原告於112年6月19日違反兩造三方改裝、整合建物共同出租之契約意旨，惡意強行拆除上開建物，故原告所有坐落同段672地號土地上房屋與被告李江月西及李俊霖所交付上開房屋、土地範圍已無法進行改裝、整合，又如何釐清應交付之範圍包含系爭編號丙房屋？故原告稱被告二人未依約點交系爭編號丙房屋，有違約情事云云，實屬無稽。　　　　⑶退步言，倘若鈞院認定本件所應點交予原告進行改裝、管理範圍包含系爭編號丙房屋，則應僅限於門牌18 9號房屋一樓店面部分。而被告李江月西已依房屋點交爭議協調書約定之延期清償期日搬遷淨空附圖紅框範圍及該門牌189號房屋一樓，並於112年4月28日以存證信函通知原告受領系爭土地上店面之交付，並無原告主張被告二人未完成系爭編號丙房屋點交，有違約之情事。　　　　　①按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，民法第235條亦規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」。次按，債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第 230條之規定，不負給付遲延之責。　　　　　②兩造三方雖於111年12月2日簽訂合作備忘錄增補協議書，約定：「乙方(按即被告李江月西)如未於11 2年1月1日前完成系爭671-1地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償…」等語，然1 12年1月1日清償期屆至後，原告復於112年3月28日與被告李江月西與李俊霖三方簽訂房屋點交爭議協調書，合意約定延長清償期，此依該房屋點交爭議協調書所載：「壹、3.112/3/30(本週四)晚上24時前，乙方(按即被告李江月西)應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方(按即原告)邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。4.三方依約定條款執行(108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11 簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書)甲方(按：即原告)可拋棄112/1/1至11 2/3/31期間之違約金及懲罰性違約金之請求。貳、甲方已盡力滿足乙方要求，協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方(即被告李江月西)及丙方（即被告李俊霖 )於112/4/30前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新臺幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯；乙方及丙方願互負連帶賠償責任」等語，可知原告與被告李江月西、李俊霖就房屋點交爭議協調書之附圖紅框範圍之搬遷淨空之清償期延長至112年3月30日，而系爭土地所在之系爭建物搬遷淨空之清償期依該房屋點交爭議協調書第貳點之約定，則應延長至112年4 月30日，甚明。　　　　　③被告李江月西已於112年3月29日搬遷淨空如房屋點交爭議協調書之附圖所示紅框範圍，由被告李俊霖拍照後以通訊軟體LINE通知原告，並於112年3月31 日交付予原告整合、改裝，此有112年3月29日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖、房屋點交表可證，已如上述。且被告已於000年0月間陸續搬遷、淨空系爭編號丙房屋即門牌189號房屋一樓，並112年4月28日寄發古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭編號丙房屋一樓店面之交付，惟原告迄今仍拒絕受領，則其未能完成交付即難認係屬可歸責於被告事由，自不應令被告負給付遲延之責，原告主張被告二人未依本件合作備忘錄增補協議書之約定搬遷、淨空及點交系爭編號丙房屋，應給付損害賠償預定性違約金云云，應無理由。　　　　　④再者，依原告與訴外人大樹醫藥股份有限公司間之租賃協議書(稿)所載：「一、標的物座落地址及使用範圍：地址：雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號一樓全部範圍(含騎樓及招牌，如附圖)…」等語，及兩造三方所簽訂房屋點交爭議協調書所載：「因李江月西(下稱乙方)未依約履行房屋搬遷點交，與陳世一先生(下稱甲方)肇生房屋點交爭議，今日承蒙顏若珊女士居中協調，只要八方雲集及大樹藥局均能於112年4月30日前順利承租進駐甲方管理之房屋 …」等語；被告李江月西、李俊霖與訴外人八方雲集加盟主林思呈所簽立之房屋租賃會議記錄，所載：「…今日因陳世一先生積極邀約業主前來…」、「請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於112.4.30前完成房屋裝修改建…」等語，可知兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍。　　　　　⑤又原告所有坐落同段672地號土地上建物僅為一層樓平房，而門牌189號建物為五層樓鋼筋混凝土造建物。依兩造與訴外人簽訂合作備忘錄(二)約定合作共同出租、交界處範圍整合之契約意旨，原告所有建物與門牌189號房屋結構上根本無法為二樓交界處裝修整合，可知兩造三方僅就一樓店面有共同合作、整合之意，從而難認本件兩造三方所共同合作之範圍包含系爭189號建物之二樓至五樓。再者，依合作備忘錄(二)第三點租金約定，系爭編號甲房屋及系爭編號乙房屋均僅為二層樓之平房，該二部分之租金相加，被告李江月西與李俊霖共可分配 7 ,000 元之租金【計算式：900+ 2,100+ 1,200+ 2, 800= 7,000】，而系爭編號丙房屋為五層樓之透天厝，被告李江月西與李俊霖竟僅能分配到 2,000 元【計算式：600+ 1,400= 2,000】，二者差距甚大，足見兩造三方所合意共同出租系爭編號丙房屋即門牌189號房屋之範圍僅限於該房屋之店面即一樓部分，甚明。　　　　　⑥另外依另案即鈞院112年度六小調字第879號、112年度六小字第390號損害賠償事件，訴外人吳惠萍所提出原告代理李江月西、李俊霖與其訂立之租賃協議書：一、標的物座落地址及使用範圍「地址:…古坑鄉中山路189號一樓全部；地號:…古坑鄉西華段… 及671-1土地」，上開文件渉及中山路189號房屋之敘述或為「店面」或為「一樓」，亦證兩造三方之出租合作範圍，應僅限於門牌189號第一層店面部分。鈞院112年度六小字第407號、113年度六小字第3號民事判決亦採此見解。　　　　⑷被告李江月西、李俊霖業於112年6月12日向原告解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，本件如為解除契約後所產生之違約金，則原告請求被告給付違約金，亦乏依據。　　　　　①被告李江月西與李俊霖業於112年6月12日以嘉義文化路郵局第261號存證信函，以原告之代理人陳雅梅違反「整合」、「裝修」出租建物之目的逕行請求拆除已交付之建物為由，向原告解除（終止）該合作備忘錄㈡、增補協議；嗣原告更於112年6月19 日將門牌187號建物拆除。參酌證人徐豐發於鈞院1 12年度六小字第407號案件113年7月4日審理期日證稱：「（請簡單陳述報價單的第一頁是要做什麼內容為何？裡面拆掉再做支架支撐，外牆要拆除，全部拆除剩下樓上的屋頂，拆掉的時候我要再做支撐的柱子。」、「（請庭上提示原證四十五。如果屋頂也換新的，拆除完是否也如同上面的照片？）原本估價的圖案是拆到只剩下屋頂，但現場的照片已經全部拆除了。屋頂上方再搭一個水塔架，原本有屋頂翻修成新的，現在的相片是已經都拆除了。」等語。可徵原告找人估價施作編號甲、乙範圍之房屋，係採保留屋頂方式之修建；參諸，原告與被告李俊霖於111年9月27日LINE對話截圖：原告稱「今天廠商有來找我我有告訴廠商屋頂一定要留」、「只要屋頂在，都沒問題」、「稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積」等語。益證，原告與被告李俊霖之合意乃保留屋頂之前提下進行房屋之改裝整合，原告僅能在此授權範圍進行整修房屋；再者，本件合作備忘錄㈡第五點，丙方房屋應配合甲屋之柱位、立牆、樓地板、天花板「裝修整合」，依其文義解釋，乃保留部分結構之裝修，而非全部拆除後原地重建。再從被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LI NE對話截圖「李俊霖：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」、「李俊霖：你還是沒有回答：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」等語，可見當被告李俊霖在得知原告方面計畫將把房屋全部拆除重建後，相當不悅，而一再質問陳雅梅，並先於11 2年4月28日以古坑郵局第14號存證信函知會原告「不同意拆除地上建物，若房屋損壞將依毀損罪究辦」等節，可知原告已逾越被告李俊霖之授權，因授權範圍僅能在保留屋頂之前提下為「裝修整合」，惟原告竟逾越權限，將建物拆除重建，致原合作備忘錄㈡第七點「合法改裝」房屋後出租之目的無法達到，係可歸責於原告之事由致給付不能，被告二人據以解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，自屬有據。本案倘屬解除契約後所產生之違約金，則原告請求被告給付系爭違約金，自乏依據。鈞院112 年度六小字第407號、113年度六小字第3號民事判決亦採此見解。　　　　　②況且，被告二人於000年00月間仍在修繕門牌187號房屋屋頂及施作門牌189號房屋及187號房屋之隔間裝潢及水電，此有相關估價單【被證19】可證，且依被告李俊霖與原告於111年12月21、24日之通訊軟體LINE對話截圖，原告對於被告二人於111年12 月施作之屋頂修繕、隔間裝潢及水電等工程知之甚悉，並提供泥作廠商即富森工程予被告李俊霖，此有對話紀錄可證，可知原告對於被告於000年00月間進行本件187、189號房屋修繕乙事，知之甚悉，且原告對於被告進行門牌187號房屋及189號房屋之隔間裝潢亦無反對之表示。是以，由此可知，兩造三方前於111年9月11日簽署合作備忘錄(二)時所約定裝修、整合「丙方房屋」之方法與範圍，並未包含將門牌187號房屋整棟拆除、重建，亦未包含門牌189號房屋，否則倘如改裝、打通範圍包含門牌1 89號房屋範圍，被告二人何須於000年00月間進行門牌189號房屋與187號房屋之隔間裝潢工程？由此益證原告稱拆除門牌187號房屋為其與被告李俊霖合意之改建方法、改裝整合範圍包含門牌189號房屋云云，應屬無稽。　　　　⑸再退步言，倘鈞院認為被告應有本件違約事由(為一假設語氣)，則懇請鈞院予以酌減。　　　　　①按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2345號判決意旨參照）。　　　　　②又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並衡酌債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，依職權減至相當之金額；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院79年台上字第1 915號、82年度台上字第2529號、102年度台上字第 1606號判決參照)。　　　　　③倘鈞院認定被告二人有本件違約情形(為一假設語氣 )，原告已將所有門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000○000 00○00000號房屋1樓分別出租予妙音素食館、八方雲集、好時光麵館經營使用，此有原告出租店面照片、網路查詢資料截圖可證，且門牌187號房屋已遭原告違法拆除，已無法共同出租他人使用，並經被告李江月西及李俊霖終止、解除合作關係，故縱使門牌189號房屋得以出租，效益亦不大，原告亦無受有損害。是以，懇請鈞院審酌兩造三方訂立契約共同合作出租之契約目的、被告履約情形及原告實際所受損害等情，依民法第253條規定酌減本件違約金。　　　⒊並聲明：　　　　⑴原告之訴駁回。　　　　⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　　⑶訴訟費用由原告負擔。　　㈡被告李俊霖則以：　　　⒈被告李俊霖已依112年3月28日簽立之房屋點交爭議協調書第4點之約定履行給付義務，從而原告主張被告李俊霖應支付罰金及懲罰性違約金，應屬無理由：　　　　⑴兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書(請參被證4)，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成「附圖紅框範圍」搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。而被告李江月西已於112年3月29日搬遷淨空並通知原告，並於112年3月31日點交該部分予原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖及房屋點交表可佐。從而應可認定被告二人已依約將系爭編號甲房屋及系爭編號乙房屋淨空交付予原告。　　　　⑵被告李俊霖亦已於112年4月28日以古坑郵局存證號碼1 4號之存證信函通知原告受領系爭編號丙房屋(即雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋)，是以被告二人既已依約於112年4月30日前完成搬遷及淨空系爭編號丙房屋一樓部分，並無違反兩造房屋點交爭議協調書第4點之約定，而無須負擔罰則。　　　　⑶須特別說明者，乃被告李俊霖與原告所約定者，自始至終均只僅有委託原告為「房屋合法改裝及管理」，未曾授權原告為房屋之「改建」，此觀兩造簽立之合作備忘錄(二)第五點、第七點第一項房屋點交表，均未曾提及改建自明。是以，被告李俊霖既已於112年4月28日以古坑郵局存證號碼14號之存證信函通知原告受領附表編號丙房屋(即門牌189號房屋)，並要求原告不得拆除地上物，並須取得施工許可，以合法方式施工，並無違背兩造契約之約定，是以，原告拒絕受領，係不可歸責於被告李俊霖，而應視為被告李俊霖已提出給付，自不應令被告二人負給付遲延之責。　　　　⑷此外，按：「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建。前項舊違章建築之修繕，得由直轄市、縣(市)政府訂定辦法行之。」，違章建築處理辦法第12條定有明文，是以，原告所稱欲將被告李俊霖於系爭土地上之系爭建物中系爭編號甲、乙房屋拆除後改建，除已違背兩造契約之約定，更已違反上開違章建築處理辦法之規定，從而，被告李俊霖於112年6月12日以嘉義文化路郵局261號存證信函向原告表示解除（終止）合作備忘錄㈡之契約，應屬有據。　　　　⑸綜上所述，被告二人並無違約事由，原告主張被告二人違約，應連帶給付100萬元違約金云云，應無理由。　　　⒉退萬步言之，若鈞院仍認被告有違約之事由(假設語氣，被告否認之)而須支付違約金，懇請鈞院審酌被告與原告之合作協議中，被告取得之租金比例甚低，卻須支付原告高額之違約金，且兩造之協議中，均未約定原告違約之罰則，足見兩造之協議實非公允，而得酌減該違約金之數額。　　　⒊並聲明：　　　　⑴原告之訴駁回。　　　　⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　　⑶訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：　　㈠同段672地號土地為被告李俊霖所有。㈡同段672地號土地上之地上物為原告所有。㈢原告、訴外人陳桂猛與被告李俊霖於108年11月4 日簽訂合作備忘錄，約定由原告辦理同段672地號土地之招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄所載（本院卷一第13頁）。㈣系爭土地在同段672地號土地東側，與同段672地號土地比鄰，系爭土地為被告李江月西所有。㈤系爭土地上之地上物為被告李俊霖所有。㈥111年9月11日兩造簽訂合作備忘錄㈡，約定系爭土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍），自當日起合作共同出租，由原告辦理招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄㈡所載（本院卷一第15頁至第17頁）。㈦被證10的LINE對話紀錄（本院卷一第367頁）是在合作備忘錄㈡簽立之後之000年0月間的對話紀錄。㈧原告與被告李江月西於111年12月2日簽立合作備忘錄增補協議書，詳細約定如該合作備忘錄增補協議書所載（本院卷一第19頁至第21頁），該合作備忘錄增補協議書有附附件一、二（本院卷一第23頁至第27頁）。㈨上開合作備忘錄增補協議書並未附本院卷一第91頁之「現勘紀錄」，兩份文件是不同時間簽立的，合作備忘錄增補協議書是在111年12月2日簽立，現勘紀錄是在111年12月3 1日簽立。㈩上開合作備忘錄增補協議書「現勘紀錄」上之屋主用印，為被告李俊霖之印文。 兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，該協調書第3點約定：「112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方（即被告李俊霖）應提供現場照片為證」，其他詳細約定如該協調書所載（本院卷一第29頁）。 兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，該協調書第3點約定：「112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空」，所指「附圖紅框範圍」為本院卷一第143 頁照片所示之紅框範圍，且該範圍並不包括系爭編號丙房屋。 兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書並不包括本院卷一第31頁之房屋點交表。 合作備忘錄㈡所約定之編號甲範圍房屋已於111年12月31日點交予原告、約定之編號乙範圍房屋已於112年3月31日點交予原告（本院卷一第31頁）。 被告李俊霖於112年4月28日所寄發之存證信函通知原告交付編號丙之部分，原告並未受領點交。四、本件爭點：　　㈠合作備忘錄㈡第五條：「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」，此「丙方房屋」所指為何？甲方房屋所指為何？㈡被告李江月西有無依據111年12月2 日簽立合作備忘錄增補協議書之約定，於112年1月1日前完成系爭土地所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並將合作備忘錄㈡附圖所示編號甲乙丙房屋點交予原告？㈢合作備忘錄增補協議書「現勘紀錄」上從電線桿往北7.8公尺以外之房屋即編號丙房屋是否為被告應移交之範圍？㈣被告有無於112年4月30日前依據兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書履行該房屋點交爭議協調書第4點之約定？㈤被告李俊霖於112年4月28日所寄發之存證信函通知原告交付編號丙之部分，原告並未受領點交，其未受領點交是否屬原告之債務不履行？五、本院之判斷：　　㈠同段672地號土地為被告李俊霖所有；同段672地號土地上之地上物為原告所有；原告、訴外人陳桂猛與被告李俊霖於108年11月4 日簽訂合作備忘錄，約定由原告辦理同段6 72地號土地之招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄所載；系爭土地在同段672地號土地東側，與同段672地號土地比鄰，系爭土地為被告李江月西所有；系爭土地上之地上物為被告李俊霖所有；111年9月11日兩造簽訂合作備忘錄㈡，約定系爭土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍），自當日起合作共同出租，由原告辦理招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄㈡所載等情，為兩造所不爭執，並有合作備忘錄、合作備忘錄㈡在卷可稽（本院卷一第13頁、第15頁至第17頁），自堪信為真實。　　㈡原告與被告李江月西於111年12月2日簽立合作備忘錄增補協議書，詳細約定如該合作備忘錄增補協議書所載（本院卷一第19頁至第21頁），且該合作備忘錄增補協議書有附附件一、二，有該合作備忘錄增補協議書及附件一、二在卷可憑（本院卷一第23頁至第27頁），由上開約定及附件之內容以觀，兩造確實有約定將系爭土地上之系爭建物之系爭編號甲、乙、丙部分共同出租，且如被告李江月西於 112年1月1日前未將上開房屋內之所有家具及物品搬遷及淨空視同違約，屆時被告李江月西應依實際使用房屋之區域（包括物品仍佔用之空間），按月支付違約金予原告作為損害賠償，故本件兩造合作範圍確實涵蓋系爭編號甲、乙、丙等房屋，應可認定。　　㈢然由上開合作備忘錄增補協議書之附件一（本院卷一第23 頁至第25頁）所載之約定，由原告辦理系爭編號甲、乙、丙等房屋之招租事宜，而租金分配方式為：「⒈編號甲出租範圍：乙方（按即本件被告李江月西）可分配新台幣（下同）900元、丙方（按即本件被告李俊霖）可分配2,100 元，餘歸甲方。⒉編號乙出租範圍：乙方（按即本件被告李江月西）可分配1,200元、丙方（按即本件被告李俊霖）可分配2,800元，餘歸甲方。⒊編號丙出租範圍：乙方（按即本件被告李江月西）可分配600元、丙方（按即本件被告李俊霖）可分配1,400元，餘歸甲方。」，可知系爭編號甲房屋出租，被告等二人共可分配3,000元，編號乙房屋出租，被告等二人共可分配4,000元，編號丙房屋出租，被告等二人共可分配2,000元。而編號丙建物為共5層樓之建物，有本院112年11月2日勘驗照片在卷可參（本院卷二第57頁）。反之，目前已經遭原告拆除之系爭編號甲、乙房屋均為低矮建物，如兩造約定之合作範圍包括編號丙房屋1至5樓全部，則上開合作備忘錄增補協議書之附件一所載之約定被告二人就系爭編號丙房屋所得分配之租金應不會低於系爭編號甲、乙房屋所得分配之租金，故兩造就系爭編號丙房屋之約定合作範圍應僅限於該房屋之1樓部分，而不及於該房屋之2至5樓，應較符合論理法則。　　㈣另外依本院112年度六小調字第879號、112年度六小字第39 0號損害賠償事件，訴外人吳惠萍所提出原告代理李江月西、李俊霖與其訂立之租賃協議書：一、標的物座落地址及使用範圍「地址:…古坑鄉中山路189號一樓部分範圍；地號:…古坑鄉西華段…及671-1土地」，上開文件渉及中山路189號房屋之敘述僅為「一樓部分範圍」，亦證兩造三方就系爭編號丙房屋之合作出租範圍，應僅限於該房屋第一層店面部分。而本院112年度六小字第407號、113年度六小字第3號等民事判決亦採此見解，有該等事件之判決書在卷可找（本院卷二第185頁至第209頁），故兩造就系爭編號丙房屋之約定合作範圍應僅限於該房屋之1樓部分，而不及於該房屋之2至5樓，已可認定。　　㈤兩造所簽訂之合作備忘錄增補協議書並未附本院卷一第91 頁之「現勘紀錄」，兩份文件是不同時間簽立的，合作備忘錄增補協議書是在111年12月2日簽立，現勘紀錄是在11 1年12月31日簽立等情，為兩造所不爭執，可見兩造於111 年12月31日當日約定移交建物範圍僅包括中山路電線桿向北推約7.8公尺，由該移交範圍如該現勘紀錄之示意圖可知當日被告等二人應移交房屋之範圍僅限於系爭編號甲、乙房屋，而不包括系爭編號丙房屋。且依據該現勘紀錄表之附件「房屋點交表」，被告等二人亦已於111年12月31 日將系爭編號甲、乙房屋完成點交（本院卷一第93頁），且為兩造所不爭執。　　㈥兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，該協調書第3點約定：「112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方（即被告李俊霖）應提供現場照片為證」，其他詳細約定如該協調書所載（本院卷一第29頁）。且兩造於112年3月28日所簽立之房屋點交爭議協調書之第3點約定：「112/3/30（本週四）晚上24 時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空」，所指「附圖紅框範圍」為本院卷一第143 頁照片所示之紅框範圍，且該範圍並不包括系爭編號丙房屋等情，為兩造所不爭執，並有上開房屋點交爭議協調書及照片在卷可按，故不論兩造原始約定合作出租之建物範圍為何，被告等二人依照房屋點交爭議協調書約定於112年3月30 日晚上24時前應完成搬遷、淨空之範圍並不包括系爭編號丙房屋，應無疑義。　　㈦另兩造房屋點交爭議協調書第貳點約定：「甲方（按即本件原告）已盡力滿足乙方（按即本件被告李江月西）要求、協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方（按即本件被告李俊霖）於112/4/30前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意願個別支付懲罰性違約金新台幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯，乙方及丙方願互負連帶賠償責任。」。而該房屋點交爭議協調書第4點係約定「三方約定條款執行（108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄（二）、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書），甲方可拋棄112/1/1~112/3/31期間之違約金及懲罰性違約金之請求。」。而細觀兩造於108年11月4日簽訂之合作備忘錄並未約定系爭編號丙房屋之移交日期，有該合作備忘錄在卷可考（本院卷一第13頁）、兩造於111年9月 11日簽訂之合作備忘錄（二）亦未約定系爭編號丙房屋之移交日期，有該合作備忘錄（二）在卷可稽（本院卷一第 17頁）、兩造於111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書第五點則有約定被告二人應於111年12月31日將將系爭編號丙房屋搬遷、淨空並將該房屋點交予原告，有該合作備忘錄增補協議書（本院卷一第19頁），但該搬遷、淨空及點交日期業經兩造以房屋點交爭議協調書延長至112年4 月30日。　　㈧被告李俊霖於112年4月28日已寄發古坑郵局存證號碼第14 號存證信函通知原告交付編號丙之部分，然原告並未受領點交等情，為兩造所不爭執，並有上開存證信函在卷可證（本院卷二第179頁）。按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，民法第235條亦規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」。次按，債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，不負給付遲延之責。查，被告李江月西已於112年3月29日搬遷淨空如房屋點交爭議協調書之附圖所示紅框範圍，由被告李俊霖拍照後以通訊軟體LINE通知原告，並於112年3月31日交付予原告整合、改裝，此有112年3月29日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE 對話截圖、房屋點交表可證，已如上述。且被告李江月西已於000年0月間陸續搬遷、淨空系爭編號丙房屋即門牌18 9號房屋一樓，被告林俊霖則於112年4月28日寄發古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭編號丙房屋一樓店面之交付，惟原告迄今卻拒絕受領，則被告等二人未能完成交付即難認係屬可歸責於被告事由，自不應令被告等二人負給付遲延之責，原告主張被告二人未依本件合作備忘錄增補協議書之約定搬遷、淨空及點交系爭編號丙房屋，應連帶給付損害賠償預定性違約金云云，應屬無據。　　㈨退步言之，被告李江月西、李俊霖業於112年6月12日向原告解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，則原告請求被告二人給付系爭違約金，亦乏依據：　　　⒈被告李江月西與李俊霖業於112年6月12日以嘉義文化路郵局第261號存證信函，以原告之代理人陳雅梅違反「整合」、「裝修」出租建物之目的逕行請求拆除已交付之建物為由，向原告解除兩造間簽訂之合作備忘錄㈡、增補協議，有該存證信函在卷可佐（本院卷一第99頁至第105頁）；嗣原告更於112年6月19日將門牌187號房屋拆除。參酌證人徐豐發於本院112年度六小字第407號案件113年7月4日審理期日證稱：「（請簡單陳述報價單的第一頁是要做什麼內容為何？）裡面拆掉再做支架支撐，外牆要拆除，全部拆除剩下樓上的屋頂，拆掉的時候我要再做支撐的柱子。」、「（請庭上提示原證四十五。如果屋頂也換新的，拆除完是否也如同上面的照片？）原本估價的圖案是拆到只剩下屋頂，但現場的照片已經全部拆除了。屋頂上方再搭一個水塔架，原本有屋頂翻修成新的，現在的相片是已經都拆除了。」等語（本院卷二第213頁至第225頁）。可徵原告找人估價施作系爭編號甲、乙房屋，係採保留屋頂方式之修建；參諸，原告與被告李俊霖於111年9月27日LINE對話截圖：原告稱「今天廠商有來找我我有告訴廠商屋頂一定要留」、「只要屋頂在，都沒問題」、「稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積」等語（本院卷二第227頁至第229頁）。益證，原告與被告李俊霖之合意乃保留屋頂之前提下進行房屋之改裝整合，原告僅能在此授權範圍進行整修房屋；再者，本件合作備忘錄㈡第五點，丙方房屋應配合甲屋之柱位、立牆、樓地板、天花板「裝修整合」（本院卷一第85頁），依其文義解釋，乃保留部分結構之裝修，而非全部拆除後原地重建。再從被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE對話截圖「李俊霖：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」、「李俊霖：你還是沒有回答：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」等語（本院卷一第367頁），可見，當被告李俊霖在得知原告方面計畫將把房屋全部拆除重建後，相當不悅，而一再質問陳雅梅，並先於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函知會原告「不同意拆除地上建物，若房屋損壞將依毀損罪究辦」等節（本院卷二第179頁），可知原告已逾越被告李俊霖之授權，因授權範圍僅能在保留屋頂之前提下為「裝修整合」，惟原告竟逾越權限，將建物拆除重建，致原合作備忘錄㈡第七點「合法改裝」房屋後出租（本院卷一第25頁）之目的無法達到，係可歸責於原告之事由致給付不能，被告二人據以解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，自屬有據，本院112年度六小字第407號、113年度六小字第3號等民事判決亦採此見解。　　　⒉被告李江月西與李俊霖業既已於112年6月12日以嘉義文化路郵局第261號存證信函，以原告之代理人陳雅梅違反「整合」、「裝修」出租建物之目的逕行請求拆除已交付之建物為由，向原告解除兩造間簽訂之合作備忘錄㈡、增補協議書，且該解除契約之意思表示為合法有效，則上開文件之約定，應已解除契約而自始不生效力，故由兩造間簽訂合作備忘錄㈡、增補協議衍生而來之房屋點交爭議協調書之約定，亦失所附麗。因而，原告依據兩造間所簽訂之房屋點交爭議協議書第貳點約定請求被告等二人連帶給付懲罰性違約金100萬元，即屬無據六、綜上，原告依據契約法律關係請求被告李江月西給付100萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。另原告依據契約法律關係主張被告李俊霖應與被告李江月西連帶負給付違約金之責任，而請求被告李俊霖與被告李江月西連帶給付100 萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦為無理由，亦應予以駁回。七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日民事第一庭法官楊昱辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日書記官　王姵珺

2024-10-25

ULDV-112-訴-351-20241025-1

訴

臺灣雲林地方法院

給付違約金

臺灣雲林地方法院民事判決 112年度訴字第356號原告陳世一訴訟代理人陳雅梅被告李俊霖訴訟代理人楊沛錦律師被告李江月西訴訟代理人陳靖惠律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年9月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　　㈠被告李俊霖於民國108年11月4日與原告簽訂合作備忘錄；被告李江月西及李俊霖曾於111年9月11日與原告簽訂合作備忘錄(二)；被告李江月西於同年12月2日亦與原告簽訂合作備忘錄增補協議書，約定被告應於112年1月1日前搬遷及淨空雲林縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地）所在房屋（下稱系爭建物）內所有家具及物品，並應於 112年1月1日將上述房屋會同房屋所有權人即被告李俊霖點交予原告；因被告李江月西仍未依約定履行房屋搬遷點交，遂於112年3月28日與原告再次簽署房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西及李俊霖若於同年4月30日前未依約履行上述文件之約定條款，同意額外個別支付懲罰性違約金新臺幣（下同）100萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯，且被告李江月西及李俊霖願互負連帶賠償責任。　　㈡而系爭房屋由被告李江月西居住使用，被告李江月西與李俊霖於111年12月31日將該建物中編號甲（下稱系爭編號甲房屋）範圍點交予原告，該系爭編號甲房屋之點交無違約狀況；至於系爭建物中編號乙（下稱系爭編號乙房屋）範圍雖於112年3月31日點交予原告，卻仍由被告李江月西持續使用至112年4月底；另外系爭建物中編號丙（下稱系爭編號丙房屋）範圍至今仍未完成點交，屬被告李江月西未履行約定事項之事實，應支付原告懲罰性違約金壹佰萬元，被告李俊霖負連帶賠償責任。　　㈢本件請求僅就系爭房屋點交爭議協調書中被告李俊霖未履行約定事項應支付原告懲罰性違約金100萬元部分，及被告李江月西應負連帶賠償責任之部分起訴，另自繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息請求被告李俊霖與李江月西連帶給付，其餘請求權保留。　　㈣本件與原告另行起訴，並經鈞院112年度訴字第351號之「被告當事人」及「訴訟標的」不同。蓋被告李俊霖及李江月西於112年3月28日與原告簽署房屋點交爭議協調書，約定被告李俊霖及李江月西若於同年4月30日前未依約履行房屋點交爭議協調書內載明文件之約定條款，同意額外「個別」支付懲罰性違約金100萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯，且被告李江月西及李俊霖願互負連帶賠償責任。此懲罰性違約金罰則訂定之初衷，為督促被告李江月西及李俊霖應「個別」確實履行各自對於契約條款應負之責所定。倘若被告李江月西未依約履行契約條款，應「單獨」受懲罰性違約金壹佰萬元之強制罰，而被告李俊霖負連帶賠償責任；反之，被告李俊霖未依約履行契約條款時，應「單獨」受懲罰性違約金壹佰萬元之強制罰，而被告李江月西負連帶賠償責任。上述約定罰則之性質係以約束被告李江月西及李俊霖「個別」履行契約內容，任一當事人違約時應負「約定強制罰」之個別賠償責任。　　㈤並聲明：　　　⒈ 被告應連帶賠償原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　⒉ 訴訟費用由被告連帶負擔。　　　⒊ 願供擔保，請准為假執行宣告。　　㈥對於被告李江月西答辯部分之陳述：　　　⒈如答辯理由第三條第(一)項「且該合作備忘錄(二)條款所記載坐落系爭土地上之丙方房屋有編號甲、乙、丙、丁部分建物，各該編號建物範圍係以何者為界亦有不明，以及第7頁第四條第(一)項，如上所述，該合作備忘錄(二)條款所記載坐落系爭671-1地號土地上之丙方房屋有編號甲、乙、丙、丁部分建物，且各該編號建物範圍係以何者為界亦有不明，故原告所稱編號乙部分之範圍為何，實非明確。等語與事實差距甚大。　　　　⑴參照105年度雲院民公鎧字第0464號公證書(下稱系爭公證書)第6頁地籍圖謄本可知，編號丁建物並未坐落於系爭土地上，且該建物為原告之房產，何以被告李江月西主張編號丁建物為丙方(即被告李俊霖)所有? 荒謬至極! 　　　　⑵原告與被告李俊霖簽署房屋租賃契約書及合作協議書以被告李俊霖之全部範圍之系爭土地作為訂定契約條款之過去事實及交易習慣行之有年，請參閱系爭公證書所附之房屋租賃契約書及兩造於108年11月4日簽署之合作備忘錄。　　　　⑶且兩造簽訂之合作備忘錄(二)開宗明義指出「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下：」，由此可知系爭 671-1地號土地及坐落之房屋，為原告與被告二人共同合作之範圍；而設定編號甲、編號乙、編號丙之代號係為分配各出租範圍租金數額之用(門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物，整合後可分為系爭編號甲與編號乙房屋等二間店面；門牌號碼雲林縣○○鄉○○路00 0號建物，整合後為系爭編號丙房屋)，由合作備忘錄 (二)第三條款「三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新台幣(下同)900元、丙方可分配 2,100元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配 1,200元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配1,400元，餘歸甲方。」可證。　　　⒉原告與被告二人簽署之相關文件附圖(如108年11月4日簽訂之合作備忘錄、111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二) 、111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書、111年1 2月31日簽訂之合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄)，係援引系爭公證書正本第6頁地籍圖謄本及第7頁附圖原告房屋柱體位置，就原告及被告二人所有之土地及建物如實繪製並具體標註相關範圍。　　　　⑴如合作備忘錄(二)第五條款載明「丙方(即被告李俊霖 )房屋應配合甲方(即原告)房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」等語。可知，整合工程完成後系爭土地上之丙方(即被告李俊霖)房屋可分隔為系爭編號甲、乙、丙獨立之三間房屋。　　　　⑵再者，原告與被告李俊霖早於110年10月以LINE APP商議合作案時，即達成以原告房屋柱體位置規劃為三間店面、以及每一店面具體界定之一致意思表示(如證4 -原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖)。　　　　⑶且坐落系爭土地上之系爭建物為被告李俊霖所有，相關工程事宜本非被告李江月西主導，被告李江月西應履行義務為遷離系爭土地上之系爭建物。　　　　⑷故被告李江月西答辯狀第7頁第四點「惟查:如上所述，該合作備忘錄(二)條款所記載坐落系爭671-1地號土地上之丙方房屋有編號甲、乙、丙、丁部分建物，且各該編號建物範圍係以何者為界亦有不明，故原告所稱編號乙部分之範圍為何，實非明確。」云云，實屬無稽。　　　⒊111年5月19日大樹藥局通知原告，希望能再次提出古坑店房屋租賃案，期間原告與被告李俊霖多次討論協商，決議將系爭土地上之系爭房屋與原告之房屋整合出租，且原告當時另已爭取到八方雲集-古坑店房屋租賃案(依約定，該案應於112年3月31日前完成租賃標的點交)，故同年9月11日16:06原告與被告二人完成合作備忘錄( 二)簽訂時，即約定系爭土地上之系爭建物應於同年12 月31日前由被告李俊霖配合原告房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合，以利後續各租賃標的出租，此有合作備忘錄(二)第五條款載明。　　　⒋原告亦無償協助被告李俊霖邀集多家工程廠商辦理系爭6 71-1地號土地上房屋之整合工程現勘報價，並在111年1 0月2日與被告李俊霖相約於雲林縣○○市○○○路00號-菲比棧複合式餐飲店，將三家廠商工程報價單及相關工程建議事項詳盡告知被告李俊霖。嗣後原告積極與大樹藥局接洽，於同年10月間已與大樹藥局擬定租賃協議書，同年10月18日原告將招租進度以LINE APP告知被告李俊霖。然而自111年9月11日至同年12月1日，被告李俊霖之建物非但無任何工程進度，被告李江月西竟仍居住系爭土地之系爭房屋中、未有任何搬遷動作，此時原告承受各承租方(此時已有三位承租客戶)交屋期限壓力，反觀被告二人不僅未履行約定條款，更將應盡責任相互推卸。　　　⒌承上，111年12月2日原告為提升合作案效益及速度，主動預付3萬元租金供被告李江月西搬遷及淨空系爭土地上系爭房屋所有物品，並在被告李俊霖會同點收3萬元現金情況下，完成簽署合作備忘錄增補協議書，另約定被告李江月西如未於112年1月1日前完成系爭土地所在系爭房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時被告李江月西應依實際使用系爭房屋之區域(包括被告李江月西物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予原告作為損害賠償，並約定違約金金額及懲罰性違約金等條款。(參閱合作備忘錄增補協議書第五條款及第六條款)。孰料，原告與被告李江月西就合作備忘錄增補協議書簽定且收下現金3萬元租金後，被告李俊霖事後竟以「被告李江月西不願與其同住」之理由、欲單方面推翻約定條款內容，原告對此並未同意。　　　⒍被告答辯狀第7頁第四條第(二)項「再者，被告李江月西、李俊霖於111年12月31日已將坐落系爭671-1地號土地上『自東側電線桿起算7.8公尺』範圍之建物、土地點交予原告；被告李江月西並依本件房屋點交爭議協調書第壹條第3點之約定，於112年3月29日自『附圖紅框範圍』所示範圍之建物搬遷淨空，已如上述。故原告主張被告李江月西違反本件系爭房屋點交爭議協調書之約定使用編號乙部分範圍至4月底，應支付原告懲罰性違約金100 萬云云，洵屬無據」云云，實非明確。111年12月31日被告李江月西、李俊霖在尚未完成坐落系爭土地上系爭房屋搬遷淨空及裝修整合之情況下(且當時已訂有督促被告李江月西履行契約內容之約束罰則條款)，即欲點交房屋予原告，原告自不接受；遂以合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄之書面方式記錄當時移交範圍，並未採用合作備忘錄增補協議書約定之點交表辦理點交流程，故「自東側電線桿起算7.8公尺」僅係作為當時已搬遷淨空範圍之紀錄。　　　⒎被告李江月西於答辯狀第5頁第(二)項「再者，被告李江月西、李俊霖於111年12月31日已將坐落系爭671-1 地號土地上『自東側電線桿起算7.8公尺』範圍之建物、土地點交予原告，委由原告進行建物之合法改裝，且為避免爭議，被告李江月西與原告特於111年12月31日合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄中約定『實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後釐清』等語【參被證5】云云』為斷章取義之說，合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄第一條款內容為「因目前該房屋尚未依主約2(即111年9月11日簽訂之合作備忘錄)第七條完成改裝，故今日移交範圍依基地柱位圖(如下圖)電線桿為基準點進行測量並記錄，實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後釐清。」該條款完整記載前因後果，起因為被告李俊霖未依111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二)第七條款完成房屋改裝，無法當下釐清被告李江月西已搬遷淨空之區域範圍至何處，故以此基地柱位圖電線桿為基準點進行測量並記錄；倘若當下已完成約定範圍建物之點交，何須待被告李俊霖房屋與原告房屋改裝整合完成後釐清?再者，112年3月31日原告因事委託八方雲集-古坑店業主與被告李江月西、李俊霖辦理房屋點交會簽時，三方明確會簽記載111年12 月31日點交區域為坐落系爭土地上之系爭編號甲房屋、 112年3月31日點交區域為系爭編號乙房屋，而系爭編號丙房屋至今尚未辦理點交。　　　⒏被告李江月西於答辯狀第6頁第(三)項「又被告二人因原告提出其與八方雲集之房屋租賃現勘紀錄，告知如該合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄所示『自東側電線桿起算 7.8公尺』範圍建物之『面寛仍不足5米』不足以達成承租方八方雲集所要求店面面寬5米之條件，需再行交付、整合如本件房屋點交爭議協調書『附圖紅框範圍』所示範圍之建物，方足以達成承租人八方雲集店面5米面寬之要求。故被告二人方於112年3月28日與原告簽訂本件房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30 日晚上24時前完成『附圖紅框範圍』所示建物之搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘，並以此確定點交予原告之具體範圍。嗣被告李江月西於112年3月29日搬遷淨空，並由被告李俊霖通知原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體 LINE對話截圖可佐」云云，亦屬無稽。　　　　⑴原告與被告二人簽署房屋點交爭議協調書，第壹條款開宗明義即載明「因李江月西（下稱乙方）未依約定履行房屋搬遷點交...」，倘若被告李江月西已依約搬遷淨空坐落系爭土地上之被告李俊霖房屋、並如期點交予原告，何須於112年3月28日再次簽訂房屋點交爭議協調書?況且參閱房屋點交爭議協調書第壹條款第5點「另外甲方(即原告)同意古坑鄉西華段671-1地號房地租金，分配予乙方(即被告李江月西)及丙方( 即被告李俊霖)之總額由9,000元提高至10,000元」，房地租金總額「9,000元」之數額係由合作備忘錄(二 )第三條款「三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新台幣(下同)900元、丙方可分配2,10 0元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配1,20 0元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配1,400元，餘歸甲方。」即被告二人自系爭土地及坐落其上之系爭建物(即系爭編號甲、乙、丙)所能分配之租金『加總』所得，加上該條款明確指出「古坑鄉西華段671-1地號房地」，足以佐證原告與被告二人自始至終約定合作範圍之真意為系爭土地及其上系爭之建物整體；比對111年9月11日三方訂定之合作備忘錄(二)開宗明義「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下:」等語，毫無二致。　　　　⑵ 而系爭土地上被告李俊霖房屋之編號乙5米面寬之界，係依照原告建物柱體之間距而定，參閱證4-原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖，可得被告李俊霖早於 110年10月與原告以LINE APP商議合作案時知悉此5米面寬之事；被告李江月西於答辯狀第6頁(三)之主張「又被告二人因原告提出其與八方雲集之房屋租賃現勘紀錄，告知如該合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄所示『自東側電線桿起算7.8公尺』範圍建物之『面寛仍不足5米』不足以達成承租方八方雲集所要求店面面寬 5米之條件，需再行交付、整合如本件房屋點交爭議協調書『附圖紅框範圍』所示範圍之建物，方足以達成承租人八方雲集店面5米面寬之要求。故被告二人方於112年3月28日與原告簽訂本件房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成『附圖紅框範圍』所示建物之搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘，並以此確定點交予原告之具體範圍。嗣被告李江月西於112年3月29日搬遷淨空，並由被告李俊霖通知原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體 LINE對話截圖佐。」云云，不足採信。　　　　⑶ 另，被告李俊霖雖曾於112年3月29日以LINE APP發送房屋點交爭議協調書第壹條款第3點「112/3/30（本週四)晚上24時前，乙方應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。」附圖紅框範圍淨空之照片，然此區域僅於拍攝當下淨空，完成拍照即恢復使用，此為應付敷衍之舉；被告李江月西此後仍生活居住於附圖紅框範圍(坐落系爭土地之系爭建物，僅附圖紅框範圍設有床鋪及廁所供被告李江月西使用，其日夜生活於門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號之自營店鋪-裕豐行，不可能不睡覺及使用廁所。)，且原告具有112年4月8 日、4月13日、4月17日、4月18日及4月21日等日期，被告李江月西電鍋、熱水瓶、櫥櫃等生活家電家具仍擺設於該建物編號乙範圍內外之照片可佐，原告可請相關人證出庭證述。　　　⒐被告李江月西於答辯理由第一條(即第2頁中段起)「詎料，被告李俊霖、李江月西依約先後於111年12月31日、1 12年3月29日將如合作備忘錄增補協議書一現勘紀錄所載『自東側電線桿起算7.8公尺部分』範圍之建物、土地及本件房屋點交爭議協調書如『附圖紅框範圈』所示範圍建物、土地交付原告(詳如下述)後，原告迄今未提出合法之『整合、裝修』方案，且欲直接拆除被告李俊霖所交付之上開建物。故被告李江月西、李俊霖業於112年6月 12 日以嘉義文化路郵局261號存證信函，向原告表示解除(終止)該合作備忘錄(二）等契約之意，此有被告二人所寄發之嘉義文化路郵局261 號存證信函可憑。然原告明知被告李江月西、李俊霖已向其表示解除(終止)上開合作備忘錄(二）等契約之意，竟於112年6月19日惡意拆除被告李俊霖所交付之上開建物，合先敘明。」云云，原告就此嚴正否認。　　　　⑴被告二人於簽訂合作備忘錄(二）至今，未遵循契約精神、以三方房地能順利出租獲取租金收益為首要之務，一再違反約定條款、出爾反爾，原告在112年3月31 日點交編號甲、乙建物範圍時，即積極洽詢承商辦理改建工程事宜，更於同年4月5日(即187號房屋程序上點交予原告後之第5日)委託代理人陳雅梅親自送達合法之「整合、裝修」方案予被告李俊霖，當日經代理人陳雅梅以LINE APP告知，被告李江月西表明坐落系爭土地上之系爭建物(即187號房屋及189號房屋)工程「拆除」費用過高，故被告李俊霖未簽署相關文件及不願支付工程費用。同年4月6日被告李俊霖以LINEAP P告知原告，145萬元的工程費用太高，被告二人希望自行找廠商之對話可證，「145萬元」費用為187號房屋工程款「65萬元」加上189號房屋工程款「80萬元」之數額，故三方合作房地實為坐落系爭土地之全部建物。　　　　⑵門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物「拆除」工序，早於110年10月原告與被告李俊霖商議合作案時已達成一致之意思，由證4原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖可證明。故原告與被告李俊霖、李江月西共同簽訂合作備忘錄(二)後，被告李俊霖即委託原告代為邀集工程廠商現勘及提出報價，檢視報價單內容可得門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物「整合、裝修」方案需先「拆除老舊平房」、嗣後「搭建鐵皮屋頂」，而門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號五層樓建物內部拆除改建費用粗估80萬元。倘若被告李俊霖不同意此整合方案工序，為何要委託原告邀集工程廠商現勘及提出報價? 　　　　⑶再者，經被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅協商、並於112年4月10日被告李俊霖再與代書商討後提出予原告之「切結書」，內容為「壹、本人李俊霖(下稱甲方)持有雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物，今以地上物之部分(編號甲及編號乙範圍；下稱該房屋，下方照片紅框處)交由陳世一先生(下稱乙方)得以拆除及與房屋後方乙方持有之建物進行整合工程，期以合併後之建物能順利出租，並分配租金予甲方(即被告李俊霖)及地主(即被告李江月西)為首要之務。茲出具本切結書為憑。如有虛偽不實及任何紛爭，甲方願負相關法律責任。此致陳世一先生」，以及「約定事項」開宗明義亦載明「一、已點交房屋範圍拆除及整合」等文件，均可證明187號房屋先『拆除』後『整合』為原告與被告李俊霖對房屋『整合、裝修』之共識，其與被告李江月西於答辯理由第一條(第2頁倒數第三行)「...然原告明知被告李江月西、李俊霖已向其表示解除(終止)上開合作備忘錄(二）等契約之意，竟於112年6月19日惡意拆除被告李俊霖所交付之上開建物」云云，相去甚遠。　　　　⑷參閱合作備忘錄(二）第五條款「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條款「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條款「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。」可知，坐落系爭土地上之被告李俊霖房屋工程改裝及工程費用應由被告李俊霖自行辦理及負擔，而被告李江月西應盡之義務為搬遷及淨空坐落系爭土地上系爭建物內之物品，被告二人未能相互溝通協調，於111年12月31日前將門牌187號房屋、189號房屋完成改裝點交予原告，未善盡契約精神。　　　　⑸112年3月31日原告於被告二人點交系爭編號甲、乙房屋後，也依約要求承商盡速備妥相關工程物料及重型機具等準備工作，然而自嚴重特殊傳染性肺炎（簡稱 COVID-19）打亂全球經濟秩序，供需失調導致「原材物料價格飛漲」，且讓原已嚴峻的「營造業缺工問題」雪上加霜，此二大不利因素使得系爭671-1地號土地上房屋相關工程陷入難以立即開工之困境，也因上述二大因素使得系爭房屋改建工程費用最新報價金額調升至65萬元，而被告李俊霖在此階段已全權委託原告辦理改建工程，工程費用由其負擔合情合理。　　　　⑹112年4月5日原告之代理人陳雅梅持工程合約前往被告李江月西位於門牌189號房屋(即被告李江月西經營之店鋪，及系爭編號丙房屋)簽約時，被告李俊霖不願表達意見，不接受也不反對；而被告李江月西卻質疑原告收受廠商工程傭金，可笑至極!參閱證8原告與被告李俊霖LINE APP 對話截圖可知原告之立場係111年 12月31日前相關工程由被告李俊霖自行處理較為妥當。　　　　⑺為順利達成後續房屋整合工程，原告自掏腰包先行代墊工程費用，相關物料設備已於112年4月11日陸續進場，並於門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物懸掛「工程警語」等工安及交管作業等措施)。而同年6月19 日為廠商既定開工期日，非如被告李江月西主張原告惡意拆除被告李俊霖所交付之上開建物。另，原告於本案合作契約簽訂後，投入之相關工程經費高達300 多萬，時至今日未能獲得任何收益，原告損失甚鉅；況且建物改建工程有其危險性及老舊建物結構問題等不確定因素，對於系爭土地上房屋動工時，確定該建物已無人居住於內為必要條件，被告李江月西遲至11 2年4月底才遷離該系爭建物，工程延宕問題應歸咎被告二人。而系爭土地上及其上系爭建物是否已依約淨空，在未依約辦理點交確認前仍為問號。　　　　⑻再者，參閱證16原告代理人陳雅梅與被告李俊霖LINE APP 對話截圖可知，被告李俊霖於同年4月10日與代書商討後提出予原告之「切結書」及「工程費用及相關工程事項約定書面」，被告李俊霖自111年9月11日至同年12月31日、長達110天期間仍毫無進度的改建工程，居然要求原告於18天內完工(被告李俊霖主張1 12年4月12日匯入工程款後開工、同年月30日前應完工交屋；前述交屋日期為被告李俊霖、李江月西自行與八方雲集-古坑店業主約定，如證17房屋租賃會議紀錄，被告李俊霖此時依舊秉持由原告共同辦理裝修改建工程、費用各自負擔，與前述約定事項相符。) ，如此可見被告李俊霖合作態度惡劣、百般刁難原告。　　　　⑼被告李江月西、李俊霖本應遵守合作條款，112年1月1 日前履行系爭土地及其上系爭建物之點交、整合及出租，如今被告二人因約定租金數額分配多寡問題，不斷違反約定事項，並於工程期間以「報警」之不當方式干擾工程進行，更於警方(雲林縣警察局斗南分局古坑分駐所員警:編號0574及編號0906)到場了解狀況當下，被告李俊霖揚言因簽約後對租金分配感到不足，心生不滿故通報110，被告李俊霖並於警詢時指出編號甲、乙、丙各範圍分配之租金數額後，以台語對原告怒斥:「你現在是在莊肖ㄟ嗎?」，警方了解狀況後再次詢問被告李俊霖報案請求警方到場阻止原告工程團隊施工之原因時，被告李俊霖回覆警方之理由係「原告沒有按照建築法規施工，這樣拆除的方法是不行的」，由此可佐被告李江月西之主張實為狡辯之詞。　　　　⑽承上，此由房屋點交爭議協調書第壹條款第1點「111/ 12/2簽定之合作備忘錄增補協議書第一項金額，甲方可提高為新台幣（下同）十萬元。」、第5點「另外甲方同意古坑鄉西華段671-1地號房地租金，分配予乙方及丙方之總額由9,000元提高至10,000元。」等約定亦可證被告二人對約定分配租金不滿足，想方設法要求提高租金，更獅子大開口要求原告先行提出租金十萬元，卻未善盡應盡之契約義務，僅不斷要求原告退讓，原告當下亦秉持以和為貴之理念，認為只要招租順利可同意前述條件外，更同意拋棄112年1月1 日至同年3月31日期間，對被告李江月西違約金及懲罰性違約金之請求。　　　⒑「惟房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，故被告二人與原告並未於該合作備忘錄（二）約定所謂委託原告合法改裝及管理之『丙方房屋』之具體範圍，亦未約定點交予原告合法改裝之建物範圍。」云云為被告李江月西答辯狀第5頁第4行起主張，所述內容扭曲事實。正因為房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，所以簽訂約定條款時將整合工程分為二部分，一為「被告李俊霖坐落系爭671-1地號土地上房屋」與「原告房屋」各自裝修、二係交界處範圍由原告於前述房屋完成裝修後三個月工期內完成整合。相關問題與費用被告李俊霖已與原告再三協議確認，否則被告李俊霖豈能同意合作備忘錄(二）各項條款內容簽署?被告李江月西所言均為不實。　　　⒒被告李江月西提出之答辯(二)狀內容與事實不符，茲一一回應如下: 　　　　⑴111年5月19日大樹藥局通知原告，希望能再次提出古坑店房屋租賃案，期間原告與被告李俊霖多次討論協商，決議將系爭671-1地號土地上之房屋與原告房屋整合出租，且原告當時另已爭取到八方雲集-古坑店房屋租賃案(依約定，該案應於112年3月31日前完成租賃標的點交)，故同年9月11日16:06原告與被告李俊霖、被告李江月西二人完成合作備忘錄(二)簽訂時，即約定系爭671-1地號土地上之房屋應於同年12月3 1日前由被告李俊霖配合原告房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合，以利後續各租賃標的出租，此有合作備忘錄(二)第五條款載明。被告李江月西答辯(二)狀第二頁第二點「合作備忘錄(二)所載編號丙部分(即系爭189號房屋)並非應配合原告房屋之柱體、立牆、樓地板、天花板整合改裝之範圍」云云，實屬無稽。　　　　　①「經查，關於系爭187、189 號房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，故被告二人與原告並未於合作備忘錄(二)約定所謂委託原告合法改裝及管理之『丙方房屋』之具體範圍，亦未約定點交予原告合法改裝之建物範圍。」云云，為答辯(二)狀第2頁第2點(一)被告李江月西之主張，此與事實不符。系爭土地上被告李俊霖各編號房屋面寬之界，以及應依照原告建物柱體之間距進行整合之約定，參閱原告與訴外人李俊霖LINE APP對話截圖，即可證得被告李俊霖於110年10月與原告以LINE APP商議合作案時知悉此事，且正因為房屋之改裝、整合複雜，所以簽訂約定條款時將整合工程分為二部分，一為「被告李俊霖坐落系爭 671-1地號土地上房屋」與「原告房屋」依合作備忘錄(二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。1.丙方房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空。2.交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」〝各自負責完成裝修〞；二係「交界處範圍」由原告於前述房屋完成裝修後三個月工期內完成整合。相關問題與費用被告李俊霖已與原告簽約前再三協議確認，否則被告李俊霖豈能同意合作備忘錄(二）各項條款內容簽署?被告李江月西所言均為不實。　　　　　②答辯(二)狀第2頁第2點(二)被告李江月西之主張「依原告所提出通訊軟體 line 對話紀錄，益證兩造對於系爭671-1地號上房屋如何整合、改建，因涉及房屋結構安全、課稅問題，兩造尚未達成協議，此參原告所提出：原告稱：『我覺得放著也不知道等到何時，之後拆也只能拆平房，五樓不能拆』、『拆的話會影響主體結構』、『因為是五樓建物』、『一定有一定深度的地基』等語;原告稱：『今天廠商來找我有告訴廠商屋頂一定要留』、『只要屋頂在，都沒問題』、『稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積，屋頂存在』等語，即明。」云云，與事實不符。　　　　　③被告李江月西主張「原告稱：『我覺得放著也不知道等到何時，之後拆也只能拆平房，五樓不能拆』、『拆的話會影響主體結構』、『因為是五樓建物』、『一定有一定深度的地基』」等語，其時間點係在110年 10月，當時被告李江月西並未知悉被告李俊霖已與原告商議合作備忘錄(二），此時被告李俊霖對於系爭房屋整合工序(先拆除後整合)已有共識，此有『我覺得放著也不知道等到何時，〝之後拆也只能拆平房(即系爭187號房屋)〞，五樓不能拆』可證；而系爭189號五樓房屋因涉及相連之鄰宅，故原告建議被告李俊霖拆除系爭189號五樓房屋時〝與鄰宅共用之柱子及牆面不能拆除〞，此有「如果地號範圍無誤的話，〝裕豐行(即系爭189號五樓房屋)的建物拆掉後〞，依柱位來區分綠色範圍的面寬，大約是三米，可能比好食光麵館的面寬窄」、「靠阿雪食堂的〝共用柱子及結構牆不能動〞」等語可佐。　　　　　④被告李江月西主張「原告稱：『今天廠商來找我有告訴廠商屋頂一定要留』、『只要屋頂在，都沒問題』、『稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積，屋頂存在』」等語，其時間點係三方簽署合作備忘錄(二) 後的第16日(即111年9月27日)，此時原告無償協助被告李俊霖邀集多家工程廠商辦理系爭671-1地號土地上房屋之整合工程現勘報價，並在111年10月2 日與訴外人李俊霖相約於雲林縣○○市○○○路00號-菲比棧複合式餐飲店，將三家廠商工程報價單及相關工程建議事項詳盡告知被告李俊霖，被告李俊霖對於報價內容及金額並無異議，此時三方履約係依據合作備忘錄(二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。」〝各自負責完成裝修〞，簡言之，被告李俊霖在此階段欲採用任何工序或承包商，原告無權干涉，僅需在111年12月3 1日前完成其所有房屋配合原告建物之「柱位、立牆、樓地板、天花板」裝修整合。　　　　　⑤時序進入112年1月1日起，三方應依據合作備忘錄( 二)第七條1.「丙方房屋未在期限內完成改裝，112 年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空。」以及合作備忘錄(二)第七條2.「交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」，此亦可由房屋點交表備註欄位「交由甲方全權管理及〝裝修改建〞」，及八方雲集加盟主提供予原告之房屋租賃會議紀錄第3點地點:「雲林縣○○鄉○○路000 號、189號」、第6點補充事項::「1.請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於 112.4.30前完成房屋〝裝修改建〞(與陳世一先生之房屋整合工程)。裝修工程與後方陳世一先生部分〝共同發包施工〞，費用各自負擔。」證得被告李江月西、被告李俊霖不僅授權原告全權管理及裝修改建系爭土地及其上房屋，對第三人亦為相同之承諾。　　　　⑵「...又被告李俊霖依合作備忘錄(二）分別於111年12 月31日、112年3月31日將系爭187號房屋交付予原告，被告李江月西於同時亦將系爭187號房屋占用土地部分交付原告，原告之代理人陳雅梅更提出全部拆除、重新申請建照之方式進行本件『改裝』，經被告李俊霖多次嚴正重申不願拆除之意，此有被告李俊霖與訴外人陳雅梅之通訊軟體LINE 對話、被告李俊霖所寄發之古坑郵局第12、14號存證信函可佐，益證原告與被告李俊霖對於如何整合、改裝系爭土地上之房屋，並無明確之結論。」為答辯(二)狀第3頁第2點(二)末段主張，實為無稽。按民法第153條第1項：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，契約是雙方當事人合意而生法律上效果之行為，訂立契約後即具有拘束力；所謂拘束力，意指立約人不得將約定之內容任意擴張、限制、變更或撤回。如前述「房屋點交表備註欄位『交由甲方全權管理及〝裝修改建〞』，及八方雲集加盟主提供予原告之房屋租賃會議紀錄第3點地點:『雲林縣○○鄉○○路00 0號、189號』、第6點補充事項：『1.請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於112. 4.30前完成房屋〝裝修改建〞(與陳世一先生之房屋整合工程)。裝修工程與後方陳世一先生部分〝共同發包施工〞，費用各自負擔。」等語，證得被告李江月西、被告李俊霖不僅授權原告全權管理及裝修改建坐落系爭土地及其上房屋，對第三人亦為相同之承諾，三方於112年3月31日約定坐落系爭土地及其上房屋授權原告全權管理及裝修改建，原告自能履行契約賦予之法律上行為，而被告二人在未取得原告同意修改或解除契約前，自不得任意擴張、限制、變更或撤回約定之內容。再者，被告李江月西稱「...又被告李俊霖依合作備忘錄(二）分別於111年12月31日、112年3月 31日將系爭187號房屋交付予原告，被告李江月西於同時亦將系爭187號房屋占用土地部分交付原告，原告之代理人陳雅梅更提出全部拆除、重新申請建照之方式進行本件『改裝』，經被告李俊霖多次嚴正重申不願拆除之意...」云云，為斷章取義之說。參閱112年 4月5日原告提出予被告李江月西及被告李俊霖之切結書及工程約定事項第2頁第參點「甲方應配合乙方及〝實際需要〞，辦理該房屋之水電戶名過戶登記及〝相關建照、使照申請流程〞；雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物，嗣後拆除及整合完成日起之相關稅賦應由甲方繳納。」該條款依據合作備忘錄(二)第七條1.「丙方房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方進行房屋〝合法改裝〞及管理，乙方物品應配合淨空。」以及合作備忘錄(二)第七條2.「交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」，以及112年3月31日兩造三方簽署之房屋點交表備註欄位「交由甲方全權管理及裝修改建」。　　　　⑶答辯(二)狀第3頁第2點(三)「又原告所提出切結書（稿）僅係原告單方製作，被告並未同意的估價單亦係原告單方詢價，僅供被告參考，且被告事後皆未同意施作。另原告所提切結書(稿)亦係被告李俊霖單方製作，未經原告簽認，雙方就系爭671-1 地號土地上房屋整合、改裝之方法，仍無共識；原告所提宜安工程行報價單，此乃被告李俊霖就系爭187號房屋整合、改裝方式進行之初步估價，然因考量結構安全問題，被告李俊霖並未採納，亦未實際進行施作。是以，兩造始終未就系爭671-1地號土地上房屋之整合、改裝方式及範圍達成協議。」云云，此主張顯為被告李江月西狡辯之詞。　　　　　①原證1切結書記載：「本人李俊霖(下稱甲方)所有雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物(下稱該房屋)已交由陳世一先生(下稱乙方)全權管理，並〝得以拆除及整合〞，期以乙方房屋順利出租，能分配租金予甲方及地主為首要之務。茲出具本切結書為憑。如有虛偽不實及任何紛爭，甲方願負相關法律責任。」雖為原告單方製作，然被告李俊霖在諮詢地政士討論後提出予原告之證12之1切結書「本人李俊霖（下稱甲方）持有雲林縣○○鄉○○段00000地號之地上物，今以地上物之部分(〝編號甲及編號乙範圍〞；下稱該房屋，下方照片紅框處）交由陳世一先生(下稱乙方)〝得以拆除〞及與房屋後方乙方持有之建物〝進行整合工程〞，期以合併後之建物能順利出租，並分配租金予甲方及地主為首要之務。兹出具本切結書為憑。如有虛偽不實及任何紛爭，甲方願負相關法律責任。此致陳世一先生」、證13之工程約定事項與原證10切結書、工程約定事項之內容相同，〝差異〞僅在於被告李俊霖提出予原告之切結書與工程約定事項，在未獲原告同意下自行將合作範圍排除系爭即編號丙房屋，也正因被告二人如此欲單方面變更約定合作範圍，原告自不接受。　　　　　②被告李江月西主張原告提出宜安工程行報價單，未獲被告李俊霖採納、亦未實際進行施作之說詞，與事實差距甚大。參閱證23被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE APP對話截圖可知，112年4月8日被告李俊霖曾提出相同之報價單予原告之代理人陳雅梅，要求原告同意被告李俊霖自行雇用宜安工程行進行報價單之工程；再者，112年4月7日宜安工程行報價單工序「1.屋頂拆除2.安裝骨架3.鐵皮安裝 4.水溝5.水切6.包角8.一二樓結構拆除清運10.鷹架+網子」與111年9月27日宜安工程行估價單工法「1.屋頂安裝鐵皮3.一二樓拆除清運6.鷹架+網子」一致〞。況且被告李俊霖與被告李江月西於112年 4月8日已支付宜安工程行112年4月7日報價單開工訂金。被告李江月西主張原告提出宜安工程行報價單，未獲被告李俊霖採納、亦未實際進行施作之說，實為謬論。　　　　⑷「另按，受任人即原告處理委任事務，應依委任人即被告二人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，民法第535條前段定有明文。被告二人與原告合作共同出租系爭671-1地號土地及其上房屋，而簽訂本件合作備忘錄（二）、合作備忘錄增補協議書及房屋點交爭議協調書，授權原告辦理招租事宜，並自112年1 月1日起全權委託原告進行房屋合法改裝及管理，其契約之性質應屬委任契約或近似於委任之非典型契約。是以，原告處理系爭土地上系爭房屋之改裝、整合事宜本應依被告二人之指示為之，併此敘明。』、『綜上所述，合作備忘錄(二)所載編號丙之部分雖屬三方共同合作出租範圍，惟因被告李俊霖與原告對於該部分之改裝、整合方式始終未達成協議，已如上述。故原告主張被告李江月西違反合作備忘錄(二）、點交爭議協調書之約定未點交編號丙部分建物，有違約情事云云，應非可採。」云云，為答辯(二)狀第4頁第2 點(四)、(五)被告李江月西之主張。　　　　　①如前述，當時序進入112年1月1日起，三方應依據合作備忘錄(二)第七條1.「丙方房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空。」以及合作備忘錄(二)第七條2.「交界處範圍整合，應在甲方及丙方房屋改裝完成後3個月內由甲方進行工程事宜。」，另由112年3月31日三方簽署房屋點交表備註欄位「交由甲方全權管理及裝修改建」，及八方雲集加盟主提供予原告之房屋租賃會議紀錄第3點地點：「雲林縣○○鄉○○路000號、189號」、第6點補充事項：「1.請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於112.4.30前完成房屋〝裝修改建〞(與陳世一先生之房屋整合工程)。裝修工程與後方陳世一先生部分〝共同發包〞施工，費用各自負擔。」，證得被告李江月西、被告李俊霖不僅授權原告全權管理及裝修改建系爭土地及其上之系爭房屋，對第三人亦為相同之承諾。另參閱證12 至證13-2可得，三方於112年3月31日約定系爭土地及其上之系爭建物授權原告全權〝管理〞及〝裝修改建〞，充分賦予原告法律上對系爭房屋改建之處分行為，並未牴觸民法第535條前段所定。而被告二人在未取得原告同意修改或解除契約前，自不得任意擴張、限制、變更或撤回約定之內容。　　　　　②再者，原告在本合作案為〝無償〞協助被告二人辦理房屋改建相關事宜，與被告李江月西主張「...原告處理系爭土地上房屋之改裝、整合事宜本應依被告二人之〝指示〞為之...」之說，等同原告於本合作案付出之時間及勞力受被告二人之〝指揮〞及〝監督〞，然原告與被告二人非屬僱傭關係。　　　　⑸被告李江月西之答辯(二)狀第4頁第2點(五)「綜上所述，合作備忘錄(二)所載編號丙之部分雖屬三方共同合作出租範圍，惟因被告李俊霖與原告對於該部分之改裝、整合方式始終未達成協議，已如上述。故原告主張被告李江月西違反合作備忘錄(二）、點交爭議協調書之約定未點交編號丙部分建物，有違約情事云云，應非可採。」云云，不足採信。參閱民事答辯狀，被告李江月西主張「編號『丁』建物為丙方(即被告李俊霖)所有、「且各該編號建物範圍係以何者為界不明」、「系爭189號-編號「丙」房屋非約定合作點交範圍」，民事答辯(二)狀被告李江月西改稱「編號『丙』之部分雖屬三方共同合作出租範圍，惟因被告李俊霖與原告對於該部分之改裝、整合方式始終未達成協議』等狡辯之詞，前言不對後語、荒謬至極! 　　　　⑹「退步言，縱認被告二人依合作備忘錄(二）之約定，需交付編號丙部分(即門牌189號房屋)予原告，則被告李江月西已於112年4月間自合作備忘錄（二）編號丙部分搬遷、淨空，且由被告李俊霖於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告受領交付，原告主張被告李江月西應依點交爭議協調書之約定應給付 100萬元違約金云云，應屬無據。」云云，為被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點主張，所述內容扭曲事實。　　　　　①被告李俊霖於112年4月28日寄發郵局存證信函，主要係為主張「『編號丙』範圍建物已清空(然『編號丙』範圍建物至今仍未淨空，以及未依約辦理點交)、且該區域〝店面僅依現況招租〞」，此與合作備忘錄 (二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112 年3月31日前完成。」等約定相違背；況且如證24 被告李俊霖於112年4月29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可證，被告李江月西及被告李俊霖未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定。　　　　　②前述論證亦可由111年10月18日原告與被告李俊霖LI NE APP對話截圖證得:「被告李俊霖與原告LINE AP P內容:『她是準備要搬東西。可是她的規劃跟我們當初說的不大一樣。』、『所以才說你們要談清楚呀 ……』、『她現在的意思，是他賣衣服的那一間(即編號丙、門牌189號房屋)。後面不打通了。』、『因為很多人都跟他說打通房子會倒掉。』、『還有，廚房那邊跟臥室那邊，打通的費用是哪一方承擔？』合作備忘錄(二)第五條約定『丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。』、第六條『房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。』、第七條『第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。』、『另一件事，是要保證施工後房子不能倒，萬一倒了賠償責任要怎麼算？』，被告李俊霖提出之問題於簽訂合作備忘錄(二)時已清楚約定三方之權利義務。被告李江月西及被告李俊霖言而無信、出爾反爾，未依照契約精神履行義務。　　　　　③答辯(二)狀第5頁第三點(一)「按民法第234條規定：『債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。』民法第235 條亦規定：『債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。』。次按，債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，不負給付遲延之責。」、答辯(二)狀第5頁第三點(二) ：「經查，被告李江月西於112年4月間陸續搬遷、淨空系爭189號房屋，此參原告所提出112年4月21 日照片，系爭189號房屋(即編號丙部分）僅剩小部分雜物，店面木頭貨架皆已拆除清運，即明。被告李俊霖亦於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭房屋之交付。然被告李俊霖交付系爭房屋之行為需原告受領始能完成，惟原告迄今仍拒絕受領，則其未能完成交付即難認係屬可歸責於被告二人事由，自不應令被告二人負給付遲延之責，原告主張被告二人違約，依本件點交爭議協調書應連帶給付100萬元違約金云云，應無理由。」云云，顯係被告李江月西及被告李俊霖為規避100萬元懲罰性違約金之取巧手段。被告李江月西自認門牌189號房屋(即系爭編號丙房屋）尚未淨空，違反合作備忘錄增補協議書第4條「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1 日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」；且門牌189號房屋(即系爭編號丙房屋）一樓店面木頭貨架及二樓至五樓空間是否已淨空，為一問號。另，如證24被告李俊霖於112年4 月29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可佐，被告李江月西及被告李俊霖未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4條「乙方最遲應於民國111年12月 31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定。原告代理人陳雅梅善盡溝通協調之責，112年4月29日至同年6月19日持續要求被告李俊霖與被告李江月西應依約辦理編號丙建物之點交，卻未能獲得正面回應，此由證25被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LI NE APP對話截圖及彙整資料表可佐。被告李江月西主張「原告拒絕領受系爭土地地號上房屋」之說，要非可信。　　　　⑺另兹有附言者，依原告所提原證6其與訴外人大樹醫藥股份有限公司之租賃協議書(稿)所載：「一、標的物座落地址及使用範圍：地址：雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號一樓全部範圍(含騎樓及招牌，如附圖）⋯ 」等語，及兩造所簽訂房屋點交爭議協調書所載：「因李江月西(下稱乙方)未依約履行房屋搬遷點交，與陳世一先生(下稱甲方)肇生房屋點交爭議，今日承蒙顏若珊女士居中協調，只要八方雲集及大樹藥局均能於112年4月30日前順利承租進駐甲方管理之房屋…」等語，可知兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍，甚明。」等語，為答辯(二)狀第5頁第三點(三)，此與合作備忘錄(二)約定內容差距甚大。參證26附表可知，大樹藥局預定承租店面地址：雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號一樓全部範圍，其組成為1.未在合作範圍內原告所有之編號「A」房屋，以及2.原告與被告李俊霖依據合作備忘錄約定之系爭編號B房屋。而系爭編號B至編號「E」房屋在建築結構上並無通往二樓或樓頂之樓梯，簡言之，該區域建物實務上無法出租二樓以上樓層，故系爭編號B 房屋自105年5月27日原告與被告李俊霖合作至今，二樓以上係〝無法出租〞，非被告李江月西所言「兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍」，待合作備忘錄(二)建物整合完成，系爭編號B 房屋二樓至五樓出租時，將依約分配租金予被告李俊霖；另編號「F」建物為1.189號房屋與2.原告所有建物之區域組成；坐落系爭土地上之系爭編號丙房屋則為一五層樓建築。合作備忘錄(二)開頭即載明「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下:」，門牌189號房屋一樓至五樓均為三方約定合作共同出租之範圍，被告李江月西所稱「兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍」云云，與約定內容不符。　　　　⑻系爭土地上之門牌189號房屋即系爭編號丙房屋是否已依約淨空，在未依約辦理點交確認前仍為問號，如今被告李江月西假藉不實情事聲請鈞院裁定假處分事件 (112年度全字第11號)，禁止原告對系爭土地，不得為使用、收益、出租之行為，嚴重影響〝第二階段〞整合工程進度。其法律責任及後果應由被告李江月西與被告李俊霖承擔。　　　　　　　　　⑼原告與被告李江月西、被告李俊霖三方合作初衷，係為整合原告所有之坐落於古坑鄉西華段715地號、672 -2地號土地上之雲林縣○○鄉○○段000○號建物，以及原告所有之相連672-1地號、672-3地號房地，加上被告李江月西所有之系爭土地、被告李俊霖所有坐落其上之系爭建物，另有被告李俊霖所有之古坑鄉西華段67 2地號土地、原告所有坐落其上建物等前述房地，以獲取租金收益為目的，如同證12-1被告李俊霖諮詢地政士後提供予原告之切結書要旨「...期以合併後之建物能順利出租，並分配租金予甲方及地主為首要之務。...」，原告依合作備忘錄(二)第二點約定條款「由甲方(即原告)辦理招租事宜(含授權甲方代為簽約)。」，積極洽談品牌招租及代為簽約，111年10月時即爭取到「八方雲集」、「大樹藥局」、「親子樂園」(即近年發展迅速之複合式零食選物販賣機店，俗稱夾娃娃機店)」等業者承租意願。如今因被告李江月西及被告李俊霖未履行約定條款，除使原告之利益受損甚鉅外(系爭土地及建物整合後，「八方雲集」、「大樹藥局」、「親子樂園」每月租金收益達9 萬元以上)，更影響租客對原告之信任及造成承租方租用權益之重大侵害。　　　　⑽原告在此澄清，三方之合作案本於相關契約及書面之基礎辦理房屋整合及出租事宜，並非如被告李江月西聽聞鄰里間以訛傳訛之說詞，擔心害怕簽訂合作備忘錄(二)後，系爭土地將被原告侵占。故欲藉假處分程序禁止原告轉讓或出售系爭土地予第三人，此有被告李俊霖與原告LINE APP對話截圖第4頁「我不敢多說話，怕他以為我跟您勾結要拐他的財產。」及證28被告李俊霖與原告LINE APP對話截圖「媽媽感覺被騙了。」、「秀月跟武雄這兩家，超會生話」等語可佐，被告李江月西寧可聽信左鄰右舍之謠言，擔心被告李俊霖勾結原告拐騙其財產，也不願信任其子李俊霖或遵循「契約賦予被告李江月西之權利與義務」，反倒是因此屢屢違反約定條款，令原告深感無奈。　　　　⑾答辯(二)狀第一點「被告李江月西已於民國(下同)112 年3月29日搬遷淨空本件房屋點交爭議協調書附圖紅框範圍，且被告李俊霖亦於112年3月31日將該部分（即編號乙部分)點交予原告。經查，（一）被告李江月西、李俊霖已於111年12月31日點交本件合作備忘錄(二）所載『編號甲』部分予原告。被告李江月西亦於112年3月29日自本件房屋點交爭議協調書『附圖紅框所示範團』搬遷、淨空，並由被告李俊霖於112年3 月31日點交該『編號乙』部分予原告完畢，此有合作備忘錄增補協議書一現勘紀錄之附件「房屋點交表」、被告李俊霖與原告之通訊軟體 LINE 對話截圖可證，原告就此部分亦不爭執。是以，被告李江月西已依本件房屋點交爭議協調書第壹、3點之約定，完成附圖紅框範圍(即系爭編號乙房屋)搬遷、淨空，甚明。（二）被告李江月西否認於112年4月間有持續使用編號乙部分。又系爭編號乙房屋已於112年3月31日交付予原告管理、整合改裝，被告李江月西己履行本件房屋點交爭議協調書第壹、3點之約定，縱倘若被告李江月西於112年4月間曾經某幾日短暫使用系爭編號乙房屋（為一假設語氣），此應屬無法律上原因而受有不當得利之情形，而與本件房屋點交爭議協調書第壹、 3點之約定無涉。被告李江月西於112年3月31日將編號乙建物部分會同被告李俊霖點交予原告後即無權使用或占有系爭編號乙房屋；反之，原告於112年3月31 日起具系爭編號乙房屋法律上管理權；可被告李江月西仍居住附圖紅框範圍(坐落系爭土地上之建物，僅附圖紅框範圍設有床鋪及廁所供被告李江月西使用，其日夜生活於門牌189號之自營店鋪-裕豐行，不可能不睡覺及使用廁所)，況原告已提出證8-112年4月8日、4月13日、4月17日、4月18日及4月21日等日期，被告李江月西所有之電鍋、熱水瓶、櫥櫃等生活家電家具仍擺設於系爭編號乙房屋內外之照片佐證，違反兩造三方於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書第貳條款約定「甲方已盡力滿足乙方要求、協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方於112/4/30前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新台幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯；乙方及丙方願互負連帶賠償責任。」，其中第4 點載明文件包括「108/11/4簽定之合作備忘錄、111/ 9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書」。再者，合作備忘錄增補協議書第4 點約定「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112 年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」，被告李江月西違約事證甚明。而此行為不僅屬民法無法律上原因而受有不當得利之情形，更涉犯刑法第306條侵入住居罪，原告將於刑事訴訟法第2 37條法定期限內提出告訴，請被告李江月西自重。　　㈦對於被告李俊霖答辯部分：　　　⒈被告李俊霖提出之答辯狀內容與事實不符，茲一一回應如下: 　　　　⑴如答辯理由第一條第(四)項「被告李俊霖與李江月西前於民國111年9月11日與原告就系爭671-1 地號土地及其上建物簽訂合作備忘錄（二）（被證2），三方約定由原告陳世一辦理招租事宜，就被告二人系爭67 1-1地號土地與其上之建物出租，並約定兩造就被告李俊霖房屋之裝修整合及出租後三方租金之分配方式等。惟上開合作備忘錄(二)並未具體約定丙方(即被告李俊霖)房屋所指為何、及其範圍到哪，是實未能具體特定其等約定之裝修整合範圍如何。」云云，實屬無稽。　　　　　　　　　　①原告與被告李俊霖簽署房屋租賃契約書及合作協議書、以被告李俊霖之全部範圍土地「地號」作為訂定契約條款之過去事實及交易習慣行之有年，請參閱系爭公證書所附之房屋租賃契約書及108年11月4 日簽署之合作備忘錄。　　　　　②且合作備忘錄(二)開宗明義指出「茲就雲林縣○○鄉○ ○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍) ，自民國111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下:」等語，由此可知系爭6 71-1地號土地及坐落之房屋，為原告與被告二人共同合作之範圍；而設定編號甲、編號乙、編號丙之代號係為分配各出租範圍租金之用(門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物，整合後可分為編號甲與編號乙二間店面；門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號建物，整合後為編號丙店面)，由合作備忘錄(二)第三條款「三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新臺幣(下同)900元、丙方可分配2, 100元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配 1,200元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配1,400 元，餘歸甲方。」可證。　　　　　③原告與被告二人簽署之相關文件附圖(如108年11月4 日簽訂之合作備忘錄、111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二)、111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書、111年12月31日簽訂之合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄)，係援引系爭公證書正本第6頁地籍圖謄本及第7頁附圖原告房屋柱體位置，就原告及被告二人所有之土地如實繪製並具體標註相關範圍。　　　　　④如合作備忘錄(二)第五條款載明「丙方(即被告李俊霖)房屋應配合甲方(即原告)房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」等語，整合工程完成後系爭土地上之丙方(即被告李俊霖)房屋可分隔為系爭編號甲、乙、丙房屋等獨立之三間店面。　　　　　⑤再者，原告與被告李俊霖早於110年10月以LINE APP 商議合作案時，即達成以原告房屋柱體位置規劃為三間店面、以及每一店面具體界定之一致意思表示 (如證4原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖)。　　　　⑵如答辯理由第一條第(五)項「嗣後原告與被告李江月西曾於111年12月31日再次簽立合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄（被證3，雙方約定移交範圍為『自東側電線桿起算 7.8公尺」，且移交範圍已完成淨空。實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後鳌清。於此之後，兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月 30日晚上24時前完成「附圖紅框範圍」搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。而被告李江月西已於112 年3月29日搬遷淨空並通知原告，並於112年3月31日點交該部分予原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖可佐。從而，至此應可認定，兩造約定點交範圛應僅限於合作備忘錄增補協議書現勘紀錄中約定之「自東側電線桿起算 7.8 公尺』及房屋點交爭議協調書中約定之『附圖紅框範圍』此二部分，而被告二人亦均依約淨空交付予原告。至於189號房屋並非兩造約定須淨空及點交之範圍，若原告認為被告二人有違反約定，除應證明違約內容，更應證明兩造約定點交範圍係包含189 號房屋。」云云，實非明確。　　　　　①111年12月31日被告李江月西、李俊霖在尚未完成坐落系爭土地上系爭建物搬遷淨空及裝修整合之情況下(且當時已訂有督促被告李江月西履行契約內容之約束罰則條款)，即欲點交系爭建物予原告，原告自不接受；遂以合作備忘錄增補協議書現勘紀錄之書面方式記錄當時移交範圍，並未採用合作備忘錄增補協議書約定之點交表辦理點交流程，故「自東側電線桿起算7.8公尺」僅係作為當時已搬遷淨空範圍之紀錄。　　　　　②合作備忘錄增補協議書現勘紀錄第一條款內容為「因目前該房屋尚未依主約2(即111年9月11日簽訂之合作備忘錄)第七條完成改裝，故今日移交範圍依基地柱位圖(如下圖)電線桿為基準點進行測量並記錄，實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告)房屋改裝整合完成後釐清。」，該條款完整記載前因後果，起因為被告李俊霖未依111年9月11日簽訂之合作備忘錄(二)第七條款完成房屋改裝，無法當下釐清被告李江月西已搬遷淨空之區域範圍至何處，故以此基地柱位圖電線桿為基準點進行測量並記錄；倘若當下已完成約定範圍建物之點交，何須待被告李俊霖房屋與原告房屋改裝整合完成後釐清?被告李俊霖引述合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄條款部分字句為斷章取義之說。　　　　　③再者，112年3月31日原告因事委託八方雲集-古坑店業主與被告李江月西、李俊霖辦理房屋點交會簽時，三方明確會簽記載111年12月31日點交區域為坐落系爭土地上之系爭編號甲房屋、112年3月31日點交區域為系爭編號乙房屋，而系爭編號丙房屋至今尚未辦理點交。　　　　　④系爭土地上之系爭編號乙房屋5米面寬之界，係依照原告建物柱體之間距而定，參閱證4-原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖可證，被告李俊霖早於110 年10月與原告以LINE APP商議合作案時知悉系爭房屋編號乙5米面寬之事；112年3月28日三方簽立房屋點交爭議協調書第壹條款第3點「112/3/30（本週四)晚上24時前，乙方應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。」，係為要求被告李江月西應盡速完成被告李俊霖所有編號乙房屋之搬遷淨空，以利原告整合八方雲集及大樹藥局各自需求的店面條件。該五米範圍店面僅係編號乙房屋物本應呈現之面寬，與約定點交系爭土地及其上之系爭建物為二事。　　　　　⑤然此「附圖紅框範圍」區域僅於拍攝當下淨空，完成拍照即恢復使用，此為被告二人敷衍應對之舉，被告李江月西此後仍生活居住於附圖紅框範圍(坐落系爭土地之系爭房屋，僅附圖紅框範圍設有床鋪及廁所供被告李江月西使用，其日夜生活於門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號之裕豐行，不可能不睡覺及使用廁所)，且原告具有被告李江月西電鍋、熱水瓶、櫥櫃等生活家電家具仍擺設於該建物編號乙範圍內外之紀錄照片可證。　　　　⑶如答辯理由第一條第(六)項「反之，若認為系爭189號房屋屬於被告二人應點交，使原告得進行裝修整合範圍，然而觀該合作備忘錄（二）第4點約定：『編號甲及乙範圍招租期間，編號丁(約3坪）範圍得無償提供乙方使用。』等語，足見兩造於約定招租事項時，除刻意將編號丙範圍排除外，且原告所有之編號丁部分並無單獨出入口，僅能透過189號房屋進出，是以，假若雙方有意將189 號房屋點交予原告裝修整合，又何須將編號丁無償提供被告李江月西使用？足見雙方實際上並無點交189號房屋之意思。此外，兩造於系爭合作備忘錄(二）第5點中並約定被告李俊霖之房屋應配合原告房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合，然而，189號房屋為一五層樓之透天建物，此有Google 街景圖可稽，與原告所有之後方一層樓平房，本質上根本無法為裝修整合，從而難認189 號房屋涵蓋於兩造約定點交之範圍。」云云，亦屬無稽。　　　　　①合作備忘錄（二）第4點約定：「編號甲及乙範圍招租期間，編號丁(約3坪）範圍得無償提供乙方使用。」等語，然本條款初衷為因應八方雲集交屋期限之屆臨，以及大樹藥局合作案迫在眉睫，急需立即完成編號甲與編號乙範圍之建物整合，故規劃此編號丁原告所有建物之區域範圍，於111年9月11日至 111年12月31日編號甲與編號乙建物〝招租〞期間，〝得〞供經營裕豐行商品存貨甚多之被告李江月西，自111年9月11日合作案簽定起，將編號甲與編號乙之家具、家電或商品存貨搬遷淨空時，可〝無償〞暫放物品於約3坪大小空間之編號丁區域。據此才以「編號甲及乙範圍〝招租〞期間，編號丁(約3坪）範圍〝得〞無償提供乙方使用」，此係原告為便利被告李江月西搬遷及淨空物品而設，與編號丙範圍實為坐落約定點交範圍之建物為二事。　　　　　②再者，觀111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書第3點約定:「主約2『編號丁(約3坪)範圍得無償提供乙方使用』，該條款廢除。」等語，係原告與被告李江月西商議確認已無利用此空間暫放物品之需要，方廢除該條款。此亦可證三方於約定合作案時，編號丁範圍之規劃，與系爭編號丙房屋實為坐落約定點交範圍(即系爭土地)之建物為二事。　　　　　③而被告李俊霖主張「且原告所有之編號丁部分並無單獨出入口，僅能透過189號房屋進出」等語，為其自圓其說之詞，當被告二人所有系爭671-1地號土地、建物與原告所有之建物整合後，『編號丙』即為具完整獨立空間之店面，並無謂有無單獨出入口之說。另，門牌189號房屋雖為一五層樓之透天建物，其柱體位置與原告所有之後方一層樓之建物柱體位置一致(如證19原告於112年8月2日如實標繪原告所有後方一層樓之建物柱體位置，與被告李俊霖 189號建物柱體位置之比對照片)，實務上不存在無法裝修整合之問題，此主張顯為被告李俊霖狡辯之詞。　　　　⑷如答辯理由第一條第(七)項「此外，於原告招租過程中，曾於112年1月3日偕同租賃方至現場勘查，自該現場勘查紀錄觀之，原告與租賃方約定租賃範圍亦不及 189號房屋部分，從而應可認189號房屋部分實未涵蓋於兩造點交之範圍。」云云，實則原告當天偕同八方雲集業主及該品牌開發部主管等專業工程人員至系爭土地上之系爭建物現勘，係為釐清編號乙建物五米面寬範圍是否已搬遷淨空；由被告李俊霖提出之房屋租賃現勘紀錄附圖可知，被告二人當時尚未依照原告一層樓之建物柱體間距完成系爭編號乙房屋之搬遷淨空，故未符合與八方雲集-古坑店業主約定之五米面寬租賃條件。該現勘紀錄之立意係用於原告與八方雲集現勘後之記載，與系爭編號丙房屋實為兩造約定點交範圍(即系爭土地)之建物為二事。　　　　⑸被告李俊霖曾於112年4月25日及112年4月28日分別寄發郵局存證信函，內容主張合作範圍之字句係以「古坑鄉西華段671-1號地」、「古坑鄉西華段671-1號地上建物」，足已證明三方約定合作範圍為古坑鄉西華段671-1號土地及坐落其上之建物(即系爭編號甲、乙、丙區域組成之建物)；另，參閱證20-112年4月25日被告李俊霖寄發郵局存證信函第二頁「古坑鄉西華段 671-1號地上建物皆不得拆除，且古坑鄉中山路189號五層樓的房屋，與相鄰多棟房屋結構連結，涉及公共安全責任，必須取得建管單位施工許可，始得施工。」、證20之1-112年4月28日被告李俊霖寄發郵局存證信函「古坑鄉西華段671-1號地上一樓店面，現已清空，可交由陳世一先生管理，土地及建物所有權不點交，店面僅依現況招租，任何施工均需報請建管單位同意，並提供結構安全保證。」等語可知，被告李俊霖自認門牌189號房屋即系爭編號丙房屋為系爭土地上系爭建物之一部分，且三方約定合作區域為系爭土地上之系爭建物。倘若如被告李俊霖陳述已完成約定範圍建物之點交，何須於112年4月28日〝再次〞以郵局存證信函表示「古坑鄉西華段671-1號地上一樓店面，現已清空，可交由陳世一先生管理」云云?如今被告李俊霖答辯主張洵屬無據、論述不攻自破。　　　　⑹被告李俊霖於112年4月17日與原告代理人陳雅梅以LIN E APP商議合作案時曾表示「之前跟你提過，如果我們想解除丙的合約，並對你們提出補償，你們是否能考慮?」、「不好意思，那個一百萬的罰則，不是針對大樹藥局，是丙的搬遷，期限是到4月30日」、「丙的部分，我們會在期限內搬走，我們也怕100萬的罰則啊」等語(參證21被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE APP對話截圖)。上揭對話已見灼然:被告李江月西及李俊霖，對〝合作區域〞及坐落系爭土地上被告李俊霖所有之系爭編號甲、乙、丙房屋範圍之〝界定〞自知甚稔。　　　⒉被告李俊霖提出之答辯二狀內容與事實不符，茲一一回應如下：　　　　⑴「兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成『附圖紅框範圍』搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。而被告李江月西己於112年3月29日搬遷淨空並通知原告，並於112年3月31日點交該部分予原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖及原告提出之房屋點交表可佐。從而應可認定被告二人已依約將編號甲及編號乙淨空交付予原告。」云云，為被告李俊霖答辯二狀第1頁第一點(一)主張。兩造三方於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書第貳條款約定「甲方已盡力滿足乙方要求、協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方於112/4/30前未依約履行本書第4 點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新台幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯；乙方及丙方願互負連帶賠償責任。」，其中第4點載明文件包括「108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書」。再者，合作備忘錄增補協議書第4點約定「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1 日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五條「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」，被告二人至今尚未履行將坐落系爭土地上系爭編號丙房屋〝物品淨空〞及〝點交〞程序，故被告李俊霖之上開答辯內容顯屬無稽。　　　　⑵答辯二狀第2頁第一點(二)「被告李俊霖亦已於112年4 月28日以古坑郵局存證號碼14號之存證信函通知原告受領編號丙(即雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋)之建物，此有原告民事陳報狀(二）證20之1可稽，是以被告二人已依約於 112年4月30日前完成搬遷及淨空編號丙部分之建物，並無違反兩造房屋點交爭議協調書第4點之約定，而無須負擔罰則。」云云，為被告李俊霖之答辯。參照被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點主張「退步言，縱認被告二人依合作備忘錄(二）之約定，需交付編號丙部分(即系爭189號房屋)予原告，則被告李江月西已於112年4月間自合作備忘錄（二）編號丙部分搬遷、淨空，且由被告李俊霖於11 2年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告受領交付，原告主張被告李江月西應依點交爭議協調書之約定應給付100萬元違約金云云，應屬無據。而被告李俊霖於112年4月28日寄發郵局存證信函，主要係為主張『編號丙』範圍建物已清空(然『編號丙』範圍建物至今仍未淨空，以及未依約辦理點交)、且該區域〝店面僅依現況招租〞」云云，此與合作備忘錄(二)第五條「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12 月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。」等約定相違背；況且如證24被告李俊霖於112年4月 29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可證，被告李江月西及被告李俊霖未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112 年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定，甚明。　　　　⑶前述論證亦可由111年10月18日原告與被告李俊霖LINE APP對話截圖證得:被告李俊霖與原告LINE APP內容: 「她是準備要搬東西。可是她的規劃跟我們當初說的不大一樣。」、「所以才說你們要談清楚呀……」、「她現在的意思，是他賣衣服的那一間(即編號丙、門牌189號房屋)。後面不打通了。」「因為很多人都跟他說打通房子會倒掉。」、「還有，廚房那邊跟臥室那邊，打通的費用是哪一方承擔？」、合作備忘錄( 二)第五條約定「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」、第六條「房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。」、第七條「第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在112年3月3 1日前完成。」、「另一件事，是要保證施工後房子不能倒，萬一倒了賠償責任要怎麼算？」，被告李俊霖提出之問題於簽訂合作備忘錄(二)時已清楚約定三方之權利義務。被告李俊霖及被告李江月西言而無信、出爾反爾，未依照契約精神履行義務。　　　　⑷參照被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點(一)「按民法第234 條規定：『債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。』民法第235條亦規定：『債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。』次按，『債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，不負給付遲延之責。』、另參照被告李江月西答辯(二)狀第5頁第三點 (二)『經查，被告李江月西於112年4月間陸續搬遷、淨空系爭189 號房屋，此參原告所提出112年4月21日照片，門牌189號房屋(即編號丙部分）僅剩小部分雜物，店面木頭貨架皆已拆除清運，即明。被告李俊霖亦於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭房屋之交付。然被告李俊霖交付系爭土地上系爭房屋之行為需原告受領始能完成，惟原告迄今仍拒絕受領，則其未能完成交付即難認係屬可歸責於被告二人事由，自不應令被告二人負給付遲延之責，原告主張被告二人違約，依本件點交爭議協調書應連帶給付100萬元違約金云云，應無理由。」云云，被告李俊霖與被告李江月西以相同取巧方式意圖規避100萬元懲罰性違約金。而被告李江月西已自認門牌189號房屋(即系爭編號丙房屋）尚未淨空，違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定；且門牌189 號房屋(即編號丙部分）一樓店面木頭貨架及二樓至五樓空間是否已淨空，為疑問句。另，如證24被告李俊霖於112年4月29日透過LINE APP提供給原告代理人陳雅梅之「管理權移交紀錄」及對話內容截圖可佐，被告李俊霖及被告李江月西未經原告同意、逕行提出僅願移交系爭編號丙房屋建物管理權之舉，著實違反合作備忘錄增補協議書第4點「乙方最遲應於民國111 年12月31日前完成房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並應於民國112年1月1日將主約2條款記載之房屋會同房屋所有權人點交予甲方。(點交表如附件二)」、第五點「乙方如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償...」等約定。原告代理人陳雅梅善盡溝通協調之責，112年4月29日至同年6月19日持續要求被告李俊霖與被告李江月西應依約辦理系爭編號丙房屋之點交，卻未能獲得正面回應，此由證25 被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE APP對話截圖及彙整資料表可佐。　　　　⑸據此，被告李俊霖主張「已於112年4月28日以古坑郵局存證號碼14號之存證信函通知原告受領編號丙(即雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋)之建物，此有原告民事陳報狀(二）證20之1可稽，是以被告二人已依約於 112年4月30日前完成搬遷及淨空編號丙部分之建物，並無違反兩造房屋點交爭議協調書第4點之約定，而無須負擔罰則。」之說，要非可信。　　㈧綜上所述，通觀原告與被告二人簽訂之任一文件，簽訂之內容均以「系爭土地及其上房屋」為合作出租範圍，而設定編號甲、編號乙、編號丙之代號係為分配各出租範圍租金之用(門牌187號建物，整合後可分為編號甲與編號乙二間店面；門牌189號建物，整合後為編號丙店面)，由合作備忘錄(二)第三條款「三方議定租金分配方式:三方議定租金分配方式:1.編號甲出租範圍乙方可分配新台幣(下同)900元、丙方可分配2,100元，餘歸甲方。2.編號乙出租範圍乙方可分配1,200元、丙方可分配2,800元，餘歸甲方。3.編號丙出租範圍乙方可分配600元、丙方可分配 1,400元，餘歸甲方。」可證；另原告與被告二人簽署之相關文件附圖(如108年11月4日簽訂之合作備忘錄、111年 9月11日簽訂之合作備忘錄(二)、111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書、111年12月31日簽訂之合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄)，均係援引系爭公證書第6頁地籍圖謄本及第7頁附圖原告房屋柱體位置，就原告及被告二人所有之土地及建物如實繪製並具體標註相關範圍後使用，坐落系爭土地上各編號建物之界定具體清晰。揆諸原告舉出證據之眾，足以證實被告李江月西違約事證明確，故原告提出被告李江月西應支付原告懲罰性違約金100萬元，及被告李俊霖應負連帶賠償責任之請求，有憑有據。二、被告方面：　　㈠被告李江月西以：　　　⒈關於系爭建物之房屋點交爭議協調書之附圖紅框範圍部分：　　　　⑴ 被告李江月西已依房屋點交爭議協調書約定之延期清償期日之約定，於112年3月29日搬遷、淨空該點交爭議協調書所載「紅框範圍部分」，並由被告李俊霖於該日通知原告，並無原告主張被告李江月西至112年4 月間仍持續使用系爭編號乙房屋之情形。　　　　⑵兩造雖於111年12月2日簽訂合作備忘錄增補協議書，約定：「乙方(按即被告)如未於112年1月1日前完成系爭土地所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償…」等語，然112年1月1日清償期屆至後，原告復於112年3月28日與被告李江月西與李俊霖三方簽訂房屋點交爭議協調書，合意約定延長清償期，此依該房屋點交爭議協調書所載：「壹、3.112/3/30(本週四)晚上24時前，乙方(按：即被告李江月西)應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方(按：即原告)邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。 4.三方依約定條款執行(108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書)甲方(按：即原告)可拋棄112/1 /1至112/3/31期間之違約金及懲罰性違約金之請求。」等語，可知原告與被告李江月西、李俊霖就房屋點交爭議協調書之附圖紅框範圍之搬遷、淨空之清償期延長至112年3月30日，嗣被告已於112年3月29日完成搬遷、淨空，並由被告李俊霖於112年3月29日以通訊軟體LINE通知原告已遷離淨空，且兩造與被告李俊霖已於112年3月31日完成該部分之點交。　　　　⑶又被告李江月西否認於交付該附圖紅框範圍後112年4 月間有持續使用紅框範圍部分，復依證人張永章於鈞院113年度六訴字第1號損害賠償案件113年8月30日審理期日之證述：「(問：你是否有從剛剛那張照片也就是白箭頭所指的門，進到這張照片的編號二範圍？編號二就是本頁最下面那張照片？有無搬東西進去？ )沒有。那地方我沒有印象。因為這頁裡面中間有一個廁所以及鐵皮部分我沒有印象，最下面白色牆壁房間加上冷氣這間我沒印象，我無法確認是否那裡。」、「(問：是否有印象你拆東西及搬東西的位置？) 不是照片裡面有鐵皮圍起來的地方，因為鐵門都有關著。拆東西的位置在李江月西賣衣服的那間樓房的走廊。」等語，益證被告並未於112年4月間占用該部分，甚明。是以，被告已履行本件房屋點交爭議協調書第壹、3點之約定，將該部分交付予原告，故原告主張被告李江月西違反本件房屋點交爭議協調書之約定使用系爭編號乙房屋至4月底，應支付原告懲罰性違約金100萬元云云，洵屬無據。　　　⒉關於門牌189號房屋部分：　　　　⑴按解釋契約，應探求當事人之真意，不能僅拘泥於契約之文字。又契約係雙方當事人以發生債之關係為目的，因此契約內容需有一定債之關係約定，以之作為將來履行債務之依據。同一當事人訂立契約後，因一方未依約履行其債務，本於契約自由原則，固得再成立內容有異之另一契約，惟後契約是否取代原契約，使原契約效力消滅，仍應探求當事人真意，如有爭議，自應綜合審酌原契約與新契約之內容，包括雙方當事人應履行之債務內容，及債務不履行之違約責任等約定，資以判定(最高法院108年台上字第539號民事判決參照)。次按，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98 年度台上字第1925號民事判決參照）。　　　　⑵兩造三方簽訂之合作備忘錄(二)所記載應配合改裝及管理之「丙方房屋範圍」，並非明確：　　　　　①被告李江月西與李俊霖於111年9月11日與原告就系爭土地及其上系爭建物簽訂合作備忘錄(二)，約定：「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋(如下圖編號甲乙丙範圍)，自111年9月11日起三方合作共同出租，訂立本備忘錄，約定條款如下：…二、由甲方(即原告)辦理招租事宜。…五、丙方(按：即被告李俊霖)房屋應配合甲方之房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合。六、房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處裝修費用平均分攤。七、第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12 月31日前完成，甲方房屋應在112年3月31日前完成。1.丙方(按：即被告李俊霖)房屋未在期限內完成改裝，112年1月1日起全權委託甲方(按即原告)進行房屋合法改裝及管理，乙方(按即被告李江月西) 物品應配合淨空…」等語，三方約定如被告李俊霖未於111年12月31日前完成房屋之改裝、整合，則全權委託原告進行合法改裝及管理。惟房屋之改裝、整合涉及房屋結構安全、相關建築法規、費用等複雜問題，兩造三方並未於該合作備忘錄(二)約定所謂委託原告合法改裝及管理之「丙方(按即被告李俊霖)房屋」之具體範圍，且依該合作備忘錄(二 )上所載文字，有使用編號「甲」、「乙」、「丙」等文字，倘若「丙方(按：即被告李俊霖)房屋」如原告所稱即為編號「甲」、「乙」、「丙」(為一假設語氣)，兩造三方為何要改以「丙方房屋」來具體房屋改裝、整合範圍滋生困擾？反之，應為兩造三方就改裝、整合範圍尚有不明，而在文義上特意與編號「甲」、「乙」、「丙」予以區別之用語。　　　　　②事後，兩造三方為確定交付範圍，於111年12月31日簽訂合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄，由被告李江月西與李俊霖將系爭土地上「自電線桿起算7.8 公尺」範圍之建物、土地點交予原告，委由原告進行建物之合法改裝，且為避免爭議，兩造三方特於 111年12月31日該合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄中約定「實際上點交區域待該房屋與甲方(即原告) 房屋改裝整合完成後釐清」等語，由此益證兩造三方間就系爭土地上之「丙方(即被告李俊霖)房屋」所應點交予原告改裝、整合之範圍並非明確。　　　　　③嗣被告李江月西與李俊霖因原告提出其與八方雲集之房屋租賃現勘紀錄，告知渠等所交付如該合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄所示「自電線桿起算7.8 公尺」範圍建物之「面寬仍不足5米」，不足以達成承租方八方雲集所要求店面面寬5米之條件，需再行交付、整合如本件房屋點交爭議協調書「附圖紅框範圍」所示範圍之建物，方足以達成承租人八方雲集店面5米面寬之要求，此亦有112年3月28日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖及被告李江月西、李俊霖與八方雲集加盟主林思呈於112 年3月31日簽署之房屋租賃會議紀錄可佐。故被告李江月西與李俊霖為應八方雲集之要求，方於112 年3月28日與原告簽訂本件房屋點交爭議協調書，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成「附圖紅框範圍」所示建物之搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。且被告李江月西已於112年3 月29日搬遷淨空，並由被告李俊霖通知原告，此亦有112年3月29日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE 對話截圖可證。　　　　　④然而，原告於112年6月19日竟惡意拆除被告李俊霖所交付之上開如該合作備忘錄增補協議書—現勘紀錄所示「自電線桿起算7.8公尺」部分建物，及如本件房屋點交爭議協調書「附圖紅框範圍」所示範圍建物，則依兩造三方於該合作備忘錄增補協議書 —現勘紀錄中約定「實際上點交區域待該房屋與甲方(按即原告)房屋改裝整合完成後釐清」等語，因上開建物已遭原告全部拆除殆盡，事實上已無法與原告建物完成改裝、整合，亦無法釐清事後應交付原告之區域。　　　　　⑤綜上所述，依本件合作備忘錄(二)之約定，兩造三方並未就系爭土地及其上系爭建物應點交予原告進行「改裝、管理」之範圍為具體約定，此參酌該合作備忘錄增補協議書現勘紀錄中所載「實際上點交區域待該房屋與甲方(按即原告)房屋改裝整合完成後釐清」等語，即明。嗣又為達承租方八方雲集之要求，被告李江月西及李俊霖方才與原告簽定本件房屋點交爭議協調書，再於112年3月30日晚上24時前自「附圖紅框範圍」所示建物搬離淨空。然原告於112年6月19日違反兩造三方改裝、整合建物共同出租之契約意旨，惡意強行拆除上開建物，故原告所有坐落同段672地號土地上房屋與被告李江月西及李俊霖所交付上開房屋、土地範圍已無法進行改裝、整合，又如何釐清應交付之範圍包含系爭編號丙房屋？故原告稱被告二人未依約點交系爭編號丙房屋，有違約情事云云，實屬無稽。　　　　⑶退步言，倘若鈞院認定本件所應點交予原告進行改裝、管理範圍包含系爭編號丙房屋，則應僅限於門牌18 9號房屋一樓店面部分。而被告李江月西已依房屋點交爭議協調書約定之延期清償期日搬遷淨空附圖紅框範圍及該門牌189號房屋一樓，並於112年4月28日以存證信函通知原告受領系爭土地上店面之交付，並無原告主張被告二人未完成系爭編號丙房屋點交，有違約之情事。　　　　　①按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，民法第235條亦規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」。次按，債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第 230條之規定，不負給付遲延之責。　　　　　②兩造三方雖於111年12月2日簽訂合作備忘錄增補協議書，約定：「乙方(按即被告李江月西)如未於11 2年1月1日前完成系爭671-1地號所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約，屆時乙方應依實際使用房屋之區域(包括乙方物品仍佔用之空間)，按月支付違約金予甲方作為損害賠償…」等語，然1 12年1月1日清償期屆至後，原告復於112年3月28日與被告李江月西與李俊霖三方簽訂房屋點交爭議協調書，合意約定延長清償期，此依該房屋點交爭議協調書所載：「壹、3.112/3/30(本週四)晚上24時前，乙方(按即被告李江月西)應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方(按即原告)邀集八方雲集現勘；乙方及丙方應提供現場照片為證。4.三方依約定條款執行(108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11 簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書)甲方(按：即原告)可拋棄112/1/1至11 2/3/31期間之違約金及懲罰性違約金之請求。貳、甲方已盡力滿足乙方要求，協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方(即被告李江月西)及丙方（即被告李俊霖 )於112/4/30前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新臺幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯；乙方及丙方願互負連帶賠償責任」等語，可知原告與被告李江月西、李俊霖就房屋點交爭議協調書之附圖紅框範圍之搬遷淨空之清償期延長至112年3月30日，而系爭土地所在之系爭建物搬遷淨空之清償期依該房屋點交爭議協調書第貳點之約定，則應延長至112年4 月30日，甚明。　　　　　③被告李江月西已於112年3月29日搬遷淨空如房屋點交爭議協調書之附圖所示紅框範圍，由被告李俊霖拍照後以通訊軟體LINE通知原告，並於112年3月31 日交付予原告整合、改裝，此有112年3月29日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖、房屋點交表可證，已如上述。且被告已於112年4月間陸續搬遷、淨空系爭編號丙房屋即門牌189號房屋一樓，並112年4月28日寄發古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭編號丙房屋一樓店面之交付，惟原告迄今仍拒絕受領，則其未能完成交付即難認係屬可歸責於被告事由，自不應令被告負給付遲延之責，原告主張被告二人未依本件合作備忘錄增補協議書之約定搬遷、淨空及點交系爭編號丙房屋，應給付損害賠償預定性違約金云云，應無理由。　　　　　④再者，依原告與訴外人大樹醫藥股份有限公司間之租賃協議書(稿)所載：「一、標的物座落地址及使用範圍：地址：雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號一樓全部範圍(含騎樓及招牌，如附圖)…」等語，及兩造三方所簽訂房屋點交爭議協調書所載：「因李江月西(下稱乙方)未依約履行房屋搬遷點交，與陳世一先生(下稱甲方)肇生房屋點交爭議，今日承蒙顏若珊女士居中協調，只要八方雲集及大樹藥局均能於112年4月30日前順利承租進駐甲方管理之房屋 …」等語；被告李江月西、李俊霖與訴外人八方雲集加盟主林思呈所簽立之房屋租賃會議記錄，所載：「…今日因陳世一先生積極邀約業主前來…」、「請屋主、地主在確定店面同意租予八方雲集加盟主展店時，應於112.4.30前完成房屋裝修改建…」等語，可知兩造三方所合作共同出租建物之範圍僅包含一樓店面使用範圍。　　　　　⑤又原告所有坐落同段672地號土地上建物僅為一層樓平房，而門牌189號建物為五層樓鋼筋混凝土造建物。依兩造與訴外人簽訂合作備忘錄(二)約定合作共同出租、交界處範圍整合之契約意旨，原告所有建物與門牌189號房屋結構上根本無法為二樓交界處裝修整合，可知兩造三方僅就一樓店面有共同合作、整合之意，從而難認本件兩造三方所共同合作之範圍包含系爭189號建物之二樓至五樓。再者，依合作備忘錄(二)第三點租金約定，系爭編號甲房屋及系爭編號乙房屋均僅為二層樓之平房，該二部分之租金相加，被告李江月西與李俊霖共可分配 7 ,000 元之租金【計算式：900+ 2,100+ 1,200+ 2, 800= 7,000】，而系爭編號丙房屋為五層樓之透天厝，被告李江月西與李俊霖竟僅能分配到 2,000 元【計算式：600+ 1,400= 2,000】，二者差距甚大，足見兩造三方所合意共同出租系爭編號丙房屋即門牌189號房屋之範圍僅限於該房屋之店面即一樓部分，甚明。　　　　　⑥另外依另案即鈞院112年度六小調字第879號、112年度六小字第390號損害賠償事件，訴外人吳惠萍所提出原告代理李江月西、李俊霖與其訂立之租賃協議書：一、標的物座落地址及使用範圍「地址:…古坑鄉中山路189號一樓全部；地號:…古坑鄉西華段… 及671-1土地」，上開文件渉及中山路189號房屋之敘述或為「店面」或為「一樓」，亦證兩造三方之出租合作範圍，應僅限於門牌189號第一層店面部分。鈞院112年度六小字第407號、113年度六小字第3號民事判決亦採此見解。　　　　⑷被告李江月西、李俊霖業於112年6月12日向原告解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，本件如為解除契約後所產生之違約金，則原告請求被告給付違約金，亦乏依據。　　　　　①被告李江月西與李俊霖業於112年6月12日以嘉義文化路郵局第261號存證信函，以原告之代理人陳雅梅違反「整合」、「裝修」出租建物之目的逕行請求拆除已交付之建物為由，向原告解除（終止）該合作備忘錄㈡、增補協議；嗣原告更於112年6月19 日將門牌187號建物拆除。參酌證人徐豐發於鈞院1 12年度六小字第407號案件113年7月4日審理期日證稱：「（請簡單陳述報價單的第一頁是要做什麼內容為何？裡面拆掉再做支架支撐，外牆要拆除，全部拆除剩下樓上的屋頂，拆掉的時候我要再做支撐的柱子。」、「（請庭上提示原證四十五。如果屋頂也換新的，拆除完是否也如同上面的照片？）原本估價的圖案是拆到只剩下屋頂，但現場的照片已經全部拆除了。屋頂上方再搭一個水塔架，原本有屋頂翻修成新的，現在的相片是已經都拆除了。」等語。可徵原告找人估價施作編號甲、乙範圍之房屋，係採保留屋頂方式之修建；參諸，原告與被告李俊霖於111年9月27日LINE對話截圖：原告稱「今天廠商有來找我我有告訴廠商屋頂一定要留」、「只要屋頂在，都沒問題」、「稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積」等語。益證，原告與被告李俊霖之合意乃保留屋頂之前提下進行房屋之改裝整合，原告僅能在此授權範圍進行整修房屋；再者，本件合作備忘錄㈡第五點，丙方房屋應配合甲屋之柱位、立牆、樓地板、天花板「裝修整合」，依其文義解釋，乃保留部分結構之裝修，而非全部拆除後原地重建。再從被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LI NE對話截圖「李俊霖：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」、「李俊霖：你還是沒有回答：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」等語，可見當被告李俊霖在得知原告方面計畫將把房屋全部拆除重建後，相當不悅，而一再質問陳雅梅，並先於11 2年4月28日以古坑郵局第14號存證信函知會原告「不同意拆除地上建物，若房屋損壞將依毀損罪究辦」等節，可知原告已逾越被告李俊霖之授權，因授權範圍僅能在保留屋頂之前提下為「裝修整合」，惟原告竟逾越權限，將建物拆除重建，致原合作備忘錄㈡第七點「合法改裝」房屋後出租之目的無法達到，係可歸責於原告之事由致給付不能，被告二人據以解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，自屬有據。本案倘屬解除契約後所產生之違約金，則原告請求被告給付系爭違約金，自乏依據。鈞院112 年度六小字第407號、113年度六小字第3號民事判決亦採此見解。　　　　　②況且，被告二人於111年12月間仍在修繕門牌187號房屋屋頂及施作門牌189號房屋及187號房屋之隔間裝潢及水電，此有相關估價單【被證19】可證，且依被告李俊霖與原告於111年12月21、24日之通訊軟體LINE對話截圖，原告對於被告二人於111年12 月施作之屋頂修繕、隔間裝潢及水電等工程知之甚悉，並提供泥作廠商即富森工程予被告李俊霖，此有對話紀錄可證，可知原告對於被告於111年12月間進行本件187、189號房屋修繕乙事，知之甚悉，且原告對於被告進行門牌187號房屋及189號房屋之隔間裝潢亦無反對之表示。是以，由此可知，兩造三方前於111年9月11日簽署合作備忘錄(二)時所約定裝修、整合「丙方房屋」之方法與範圍，並未包含將門牌187號房屋整棟拆除、重建，亦未包含門牌189號房屋，否則倘如改裝、打通範圍包含門牌1 89號房屋範圍，被告二人何須於111年12月間進行門牌189號房屋與187號房屋之隔間裝潢工程？由此益證原告稱拆除門牌187號房屋為其與被告李俊霖合意之改建方法、改裝整合範圍包含門牌189號房屋云云，應屬無稽。　　　　⑸再退步言，倘鈞院認為被告應有本件違約事由(為一假設語氣)，則懇請鈞院予以酌減。　　　　　①按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2345號判決意旨參照）。　　　　　②又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並衡酌債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，依職權減至相當之金額；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院79年台上字第1 915號、82年度台上字第2529號、102年度台上字第 1606號判決參照)。　　　　　③倘鈞院認定被告二人有本件違約情形(為一假設語氣 )，原告已將所有門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000○000 00○00000號房屋1樓分別出租予妙音素食館、八方雲集、好時光麵館經營使用，此有原告出租店面照片、網路查詢資料截圖可證，且門牌187號房屋已遭原告違法拆除，已無法共同出租他人使用，並經被告李江月西及李俊霖終止、解除合作關係，故縱使門牌189號房屋得以出租，效益亦不大，原告亦無受有損害。是以，懇請鈞院審酌兩造三方訂立契約共同合作出租之契約目的、被告履約情形及原告實際所受損害等情，依民法第253條規定酌減本件違約金。　　　⒊並聲明：　　　　⑴原告之訴駁回。　　　　⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　　⑶訴訟費用由原告負擔。　　㈡被告李俊霖則以：　　　⒈被告李俊霖已依112年3月28日簽立之房屋點交爭議協調書第4點之約定履行給付義務，從而原告主張被告李俊霖應支付罰金及懲罰性違約金，應屬無理由：　　　　⑴兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書(請參被證4)，約定被告李江月西應於112年3月30日晚上24時前完成「附圖紅框範圍」搬遷淨空，以利原告邀集八方雲集現勘。而被告李江月西已於112年3月29日搬遷淨空並通知原告，並於112年3月31日點交該部分予原告，此亦有被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖及房屋點交表可佐。從而應可認定被告二人已依約將系爭編號甲房屋及系爭編號乙房屋淨空交付予原告。　　　　⑵被告李俊霖亦已於112年4月28日以古坑郵局存證號碼1 4號之存證信函通知原告受領系爭編號丙房屋(即雲林縣○○鄉○○村○○路000號房屋)，是以被告二人既已依約於112年4月30日前完成搬遷及淨空系爭編號丙房屋一樓部分，並無違反兩造房屋點交爭議協調書第4點之約定，而無須負擔罰則。　　　　⑶須特別說明者，乃被告李俊霖與原告所約定者，自始至終均只僅有委託原告為「房屋合法改裝及管理」，未曾授權原告為房屋之「改建」，此觀兩造簽立之合作備忘錄(二)第五點、第七點第一項房屋點交表，均未曾提及改建自明。是以，被告李俊霖既已於112年4 月28日以古坑郵局存證號碼14號之存證信函通知原告受領附表編號丙房屋(即門牌189號房屋)，並要求原告不得拆除地上物，並須取得施工許可，以合法方式施工，並無違背兩造契約之約定，是以，原告拒絕受領，係不可歸責於被告李俊霖，而應視為被告李俊霖已提出給付，自不應令被告二人負給付遲延之責。　　　　⑷此外，按：「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建。前項舊違章建築之修繕，得由直轄市、縣(市)政府訂定辦法行之。」，違章建築處理辦法第12條定有明文，是以，原告所稱欲將被告李俊霖於系爭土地上之系爭建物中系爭編號甲、乙房屋拆除後改建，除已違背兩造契約之約定，更已違反上開違章建築處理辦法之規定，從而，被告李俊霖於112年6月12日以嘉義文化路郵局261號存證信函向原告表示解除（終止）合作備忘錄㈡之契約，應屬有據。　　　　⑸綜上所述，被告二人並無違約事由，原告主張被告二人違約，應連帶給付100萬元違約金云云，應無理由。　　　⒉退萬步言之，若鈞院仍認被告有違約之事由(假設語氣，被告否認之)而須支付違約金，懇請鈞院審酌被告與原告之合作協議中，被告取得之租金比例甚低，卻須支付原告高額之違約金，且兩造之協議中，均未約定原告違約之罰則，足見兩造之協議實非公允，而得酌減該違約金之數額。　　　⒊並聲明：　　　　⑴原告之訴駁回。　　　　⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　　⑶訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：　　㈠同段672地號土地為被告李俊霖所有。　　㈡同段672地號土地上之地上物為原告所有。　　㈢原告、訴外人陳桂猛與被告李俊霖於108年11月4 日簽訂合作備忘錄，約定由原告辦理同段672地號土地之招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄所載（本院112年度訴字第351 號卷一第13頁）。　　㈣系爭土地在同段672地號土地東側，與同段672地號土地比鄰，系爭土地為被告李江月西所有。　　㈤系爭土地上之地上物為被告李俊霖所有。　　㈥111年9月11日兩造簽訂合作備忘錄㈡，約定系爭土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍），自當日起合作共同出租，由原告辦理招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄㈡所載（本院112年度訴字第351號卷一第15頁至第17頁）。　　㈦被證10的LINE對話紀錄（本院112年度訴字第351號卷一第3 67頁）是在合作備忘錄㈡簽立之後之112年4月間的對話紀錄。　　㈧原告與被告李江月西於111年12月2日簽立合作備忘錄增補協議書，詳細約定如該合作備忘錄增補協議書所載（本院 112年度訴字第351號卷一第19頁至第21頁），該合作備忘錄增補協議書有附附件一、二（本院112年度訴字第351號卷一第23頁至第27頁）。　　㈨上開合作備忘錄增補協議書並未附本院112年度訴字第351 號卷一第91頁之「現勘紀錄」，兩份文件是不同時間簽立的，合作備忘錄增補協議書是在111年12月2日簽立，現勘紀錄是在111年12月31日簽立。　　㈩上開合作備忘錄增補協議書「現勘紀錄」上之屋主用印，為被告李俊霖之印文。　　兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，該協調書第3點約定：「112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方（即被告李俊霖）應提供現場照片為證」，其他詳細約定如該協調書所載（本院 112年度訴字第351號卷一第29頁）。　　兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，該協調書第3點約定：「112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空」，所指「附圖紅框範圍」為本院112年度訴字第351號卷一第143 頁照片所示之紅框範圍，且該範圍並不包括系爭編號丙房屋。　　兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書並不包括本院112年度訴字第351號卷一第31頁之房屋點交表。　　合作備忘錄㈡所約定之編號甲範圍房屋已於111年12月31日點交予原告、約定之編號乙範圍房屋已於112年3月31日點交予原告（本院112年度訴字第351號卷一第31頁）。　　被告李俊霖於112年4月28日所寄發之存證信函通知原告交付編號丙之部分，原告並未受領點交。四、本件爭點：　　㈠合作備忘錄㈡第五條：「丙方房屋應配合甲方房屋之柱位　　　、立牆、樓地板、天花板裝修整合。」，此「丙方房屋」　　　所指為何？甲方房屋所指為何？　　㈡被告李江月西有無依據111年12月2 日簽立合作備忘錄增補協議書之約定，於112年1月1日前完成系爭土地所在房屋內所有家具及物品之搬遷及淨空，並將合作備忘錄㈡附圖所示編號甲乙丙房屋點交予原告？　　㈢合作備忘錄增補協議書「現勘紀錄」上從電線桿往北7.8公尺以外之房屋即編號丙房屋是否為被告應移交之範圍？　　㈣被告有無於112年4月30日前依據兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書履行該房屋點交爭議協調書第4點之約定？　　㈤被告李俊霖於112年4月28日所寄發之存證信函通知原告交付編號丙之部分，原告並未受領點交，其未受領點交是否屬原告之債務不履行？五、本院之判斷：　　㈠同段672地號土地為被告李俊霖所有；同段672地號土地上之地上物為原告所有；原告、訴外人陳桂猛與被告李俊霖於108年11月4 日簽訂合作備忘錄，約定由原告辦理同段6 72地號土地之招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄所載；系爭土地在同段672地號土地東側，與同段672地號土地比鄰，系爭土地為被告李江月西所有；系爭土地上之地上物為被告李俊霖所有；111年9月11日兩造簽訂合作備忘錄㈡，約定系爭土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍），自當日起合作共同出租，由原告辦理招租事宜，詳細約定如該合作備忘錄㈡所載等情，為兩造所不爭執，並有合作備忘錄、合作備忘錄㈡在卷可稽（本院112年度訴字第351號卷一第13頁、第15頁至第17頁），自堪信為真實。　　㈡原告與被告李江月西於111年12月2日簽立合作備忘錄增補協議書，詳細約定如該合作備忘錄增補協議書所載（本院 112年度訴字第351號卷一第19頁至第21頁），且該合作備忘錄增補協議書有附附件一、二，有該合作備忘錄增補協議書及附件一、二在卷可憑（本院112年度訴字第351號卷一第23頁至第27頁），由上開約定及附件之內容以觀，兩造確實有約定將系爭土地上之系爭建物之系爭編號甲、乙、丙部分共同出租，且如被告李江月西於112年1月1日前未將上開房屋內之所有家具及物品搬遷及淨空視同違約，屆時被告李江月西應依實際使用房屋之區域（包括物品仍佔用之空間），按月支付違約金予原告作為損害賠償，故本件兩造合作範圍確實涵蓋系爭編號甲、乙、丙等房屋，應可認定。　　㈢然由上開合作備忘錄增補協議書之附件一（本院112年度訴字第351號卷一第23頁至第25頁）所載之約定，由原告辦理系爭編號甲、乙、丙等房屋之招租事宜，而租金分配方式為：「⒈編號甲出租範圍：乙方（按即本件被告李江月西）可分配新台幣（下同）900元、丙方（按即本件被告李俊霖）可分配2,100元，餘歸甲方。⒉編號乙出租範圍：乙方（按即本件被告李江月西）可分配1,200元、丙方（按即本件被告李俊霖）可分配2,800元，餘歸甲方。⒊編號丙出租範圍：乙方（按即本件被告李江月西）可分配600 元、丙方（按即本件被告李俊霖）可分配1,400元，餘歸甲方。」，可知系爭編號甲房屋出租，被告等二人共可分配3,000元，編號乙房屋出租，被告等二人共可分配4,000 元，編號丙房屋出租，被告等二人共可分配2,000元。而編號丙建物為共5層樓之建物，有本院112年11月2日勘驗照片在卷可參（本院112年度訴字第351號卷二第57頁）。反之，目前已經遭原告拆除之系爭編號甲、乙房屋均為低矮建物，如兩造約定之合作範圍包括編號丙房屋1至5樓全部，則上開合作備忘錄增補協議書之附件一所載之約定被告二人就系爭編號丙房屋所得分配之租金應不會低於系爭編號甲、乙房屋所得分配之租金，故兩造就系爭編號丙房屋之約定合作範圍應僅限於該房屋之1樓部分，而不及於該房屋之2至5樓，應較符合論理法則。　　㈣另外依本院112年度六小調字第879號、112年度六小字第39 0號損害賠償事件，訴外人吳惠萍所提出原告代理李江月西、李俊霖與其訂立之租賃協議書：一、標的物座落地址及使用範圍「地址:…古坑鄉中山路189號一樓部分範圍；地號:…古坑鄉西華段…及671-1土地」，上開文件渉及中山路189號房屋之敘述僅為「一樓部分範圍」，亦證兩造三方就系爭編號丙房屋之合作出租範圍，應僅限於該房屋第一層店面部分。而本院112年度六小字第407號、113年度六小字第3號等民事判決亦採此見解，有該等事件之判決書在卷可找（本院112年度訴字第351號卷二第185頁至第2 09頁），故兩造就系爭編號丙房屋之約定合作範圍應僅限於該房屋之1樓部分，而不及於該房屋之2至5樓，已可認定。　　㈤兩造所簽訂之合作備忘錄增補協議書並未附本院112年度訴字第351號卷一第91頁之「現勘紀錄」，兩份文件是不同時間簽立的，合作備忘錄增補協議書是在111年12月2日簽立，現勘紀錄是在111年12月31日簽立等情，為兩造所不爭執，可見兩造於111年12月31日當日約定移交建物範圍僅包括中山路電線桿向北推約7.8公尺，由該移交範圍如該現勘紀錄之示意圖可知當日被告等二人應移交房屋之範圍僅限於系爭編號甲、乙房屋，而不包括系爭編號丙房屋。且依據該現勘紀錄表之附件「房屋點交表」，被告等二人亦已於111年12月31日將系爭編號甲、乙房屋完成點交（本院112年度訴字第351號卷一第93頁），且為兩造所不爭執。　　㈥兩造於112年3月28日簽立房屋點交爭議協調書，該協調書第3點約定：「112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；乙方及丙方（即被告李俊霖）應提供現場照片為證」，其他詳細約定如該協調書所載（本院 112年度訴字第351號卷一第29頁）。且兩造於112年3月28 日所簽立之房屋點交爭議協調書之第3點約定：「112/3/3 0（本週四）晚上24時前，乙方（即被告李江月西）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空」，所指「附圖紅框範圍」為本院112年度訴字第351號卷一第143 頁照片所示之紅框範圍，且該範圍並不包括系爭編號丙房屋等情，為兩造所不爭執，並有上開房屋點交爭議協調書及照片在卷可按，故不論兩造原始約定合作出租之建物範圍為何，被告等二人依照房屋點交爭議協調書約定於112年3月30日晚上24時前應完成搬遷、淨空之範圍並不包括系爭編號丙房屋，應無疑義。　　㈦另兩造房屋點交爭議協調書第貳點約定：「甲方（按即本件原告）已盡力滿足乙方（按即本件被告李江月西）要求、協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方（按即本件被告李俊霖）於112/4/30前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意願個別支付懲罰性違約金新台幣壹佰萬元，並不得於訴訟階段提出異議及抗辯，乙方及丙方願互負連帶賠償責任。」。而該房屋點交爭議協調書第4點係約定「三方約定條款執行（108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄（二）、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書），甲方可拋棄112/1/1~112/3/31期間之違約金及懲罰性違約金之請求。」。而細觀兩造於108年11月4日簽訂之合作備忘錄並未約定系爭編號丙房屋之移交日期，有該合作備忘錄在卷可考（本院112年度訴字第351號卷一第13頁）、兩造於111年9月11日簽訂之合作備忘錄（二）亦未約定系爭編號丙房屋之移交日期，有該合作備忘錄（二）在卷可稽（本院112年度訴字第351號卷一第17頁）、兩造於 111年12月2日簽訂之合作備忘錄增補協議書第五點則有約定被告二人應於111年12月31日將將系爭編號丙房屋搬遷、淨空並將該房屋點交予原告，有該合作備忘錄增補協議書（本院112年度訴字第351號卷一第19頁），但該搬遷、淨空及點交日期業經兩造以房屋點交爭議協調書延長至11 2年4月30日。　　㈧被告李俊霖於112年4月28日已寄發古坑郵局存證號碼第14 號存證信函通知原告交付編號丙之部分，然原告並未受領點交等情，為兩造所不爭執，並有上開存證信函在卷可證（本院112年度訴字第351號卷二第179頁）。按民法第234 條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」，民法第235條亦規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。」。次按，債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條之規定，不負給付遲延之責。查，被告李江月西已於112年3月29日搬遷淨空如房屋點交爭議協調書之附圖所示紅框範圍，由被告李俊霖拍照後以通訊軟體LINE通知原告，並於112年3月31日交付予原告整合、改裝，此有112年3月29日被告李俊霖與原告之通訊軟體LINE對話截圖、房屋點交表可證，已如上述。且被告李江月西已於112年4月間陸續搬遷、淨空系爭編號丙房屋即門牌189號房屋一樓，被告林俊霖則於112年 4月28日寄發古坑郵局第14號存證信函通知原告進行系爭土地上系爭編號丙房屋一樓店面之交付，惟原告迄今卻拒絕受領，則被告等二人未能完成交付即難認係屬可歸責於被告事由，自不應令被告等二人負給付遲延之責，原告主張被告二人未依本件合作備忘錄增補協議書之約定搬遷、淨空及點交系爭編號丙房屋，應連帶給付損害賠償預定性違約金云云，應屬無據。　　㈨退步言之，被告李江月西、李俊霖業於112年6月12日向原告解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，則原告請求被告二人給付系爭違約金，亦乏依據：　　　⒈被告李江月西與李俊霖業於112年6月12日以嘉義文化路郵局第261號存證信函，以原告之代理人陳雅梅違反「整合」、「裝修」出租建物之目的逕行請求拆除已交付之建物為由，向原告解除兩造間簽訂之合作備忘錄㈡、增補協議，有該存證信函在卷可佐（本院112年度訴字第351號卷一第99頁至第105頁）；嗣原告更於112年6月 19日將門牌187號房屋拆除。參酌證人徐豐發於本院112 年度六小字第407號案件113年7月4日審理期日證稱：「（請簡單陳述報價單的第一頁是要做什麼內容為何？）裡面拆掉再做支架支撐，外牆要拆除，全部拆除剩下樓上的屋頂，拆掉的時候我要再做支撐的柱子。」、「（請庭上提示原證四十五。如果屋頂也換新的，拆除完是否也如同上面的照片？）原本估價的圖案是拆到只剩下屋頂，但現場的照片已經全部拆除了。屋頂上方再搭一個水塔架，原本有屋頂翻修成新的，現在的相片是已經都拆除了。」等語（本院112年度訴字第351號卷二第21 3頁至第225頁）。可徵原告找人估價施作系爭編號甲、乙房屋，係採保留屋頂方式之修建；參諸，原告與被告李俊霖於111年9月27日LINE對話截圖：原告稱「今天廠商有來找我我有告訴廠商屋頂一定要留」、「只要屋頂在，都沒問題」、「稅務局課稅的空照圖是拍屋頂的面積」等語（本院112年度訴字第351號卷二第227頁至第2 29頁）。益證，原告與被告李俊霖之合意乃保留屋頂之前提下進行房屋之改裝整合，原告僅能在此授權範圍進行整修房屋；再者，本件合作備忘錄㈡第五點，丙方房屋應配合甲屋之柱位、立牆、樓地板、天花板「裝修整合」（本院112年度訴字第351號卷一第85頁），依其文義解釋，乃保留部分結構之裝修，而非全部拆除後原地重建。再從被告李俊霖與原告之代理人陳雅梅LINE對話截圖「李俊霖：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」、「李俊霖：你還是沒有回答：你們一開始打算將房屋全部拆除重建？」等語（本院112年度訴字第351號卷一第367頁），可見，當被告李俊霖在得知原告方面計畫將把房屋全部拆除重建後，相當不悅，而一再質問陳雅梅，並先於112年4月28日以古坑郵局第14號存證信函知會原告「不同意拆除地上建物，若房屋損壞將依毀損罪究辦」等節（本院112年度訴字第351號卷二第179頁），可知原告已逾越被告李俊霖之授權，因授權範圍僅能在保留屋頂之前提下為「裝修整合」，惟原告竟逾越權限，將建物拆除重建，致原合作備忘錄㈡第七點「合法改裝」房屋後出租（本院112年度訴字第351號卷一第 25頁）之目的無法達到，係可歸責於原告之事由致給付不能，被告二人據以解除合作備忘錄㈡、增補協議等約定，自屬有據，本院112年度六小字第407號、113年度六小字第3號等民事判決亦採此見解。　　　⒉被告李江月西與李俊霖業既已於112年6月12日以嘉義文化路郵局第261號存證信函，以原告之代理人陳雅梅違反「整合」、「裝修」出租建物之目的逕行請求拆除已交付之建物為由，向原告解除兩造間簽訂之合作備忘錄㈡、增補協議書，且該解除契約之意思表示為合法有效，則上開文件之約定，應已解除契約而自始不生效力，故由兩造間簽訂合作備忘錄㈡、增補協議衍生而來之房屋點交爭議協調書之約定，亦失所附麗。因而，原告依據兩造間所簽訂之房屋點交爭議協議書第貳點約定請求被告等二人連帶給付懲罰性違約金100萬元，即屬無據六、綜上，原告依據契約法律關係請求被告李俊霖給付100萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。另原告依據契約法律關係主張被告李江月西應與被告李俊霖連帶負給付違約金之責任，而請求被告李江月西與被告李俊霖連帶給付100萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦為無理由，亦應予以駁回。七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失去依據，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官楊昱辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王姵珺

2024-10-25

ULDV-112-訴-356-20241025-1

六小

斗六簡易庭

給付違約金

臺灣雲林地方法院民事小額判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　112年度六小字第339號　　113年度六小字第48號原告陳世一訴訟代理人吳惠萍陳雅梅被告李江月西訴訟代理人陳靖惠律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院合併審理後，於民國113 年9月27日言詞辯論終結，合併判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由貳、程序方面　㈠按當事人不得為適用小額程序而為一部請求，民事訴訟法第4 36條之16本文定有明文。被告雖指原告本件請求係為適用小額程序而一部請求（詳後述），然原告依兩造簽訂之、「合作備忘錄（二）」「合作備忘錄增補協議書」請求違約金，因違約金請求權係逐月發生，是本件原告係請求被告給付自民國112年7月1日起至同年月31日、自112年9月1日起至同年月30日止之違約金，與其另案請求被告給付自112年1月1日起至112年5月31日止、112年6月1日起至112年6月30日止、1 12年7月1日起至112年7月31日止及112年8月1日起至112年8 月31日止之違約金（分別經本院以113年度六訴字第1號、11 2年度小上字第14號【原審案號：112年度小字第286號】及1 12年度六小字第407號審理），均為不同之請求事實，故原告就本件起訴非屬一部請求，自無違反上開規定，原告起訴合法，先予敘明。　㈡按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論；命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1、2項定有明文。本件112年度六小字第339號、113年度六小字第48號，其當事人相同，且係基於同一原因事實所生之法律關係，本得以一訴主張之，是依上開法條規定意旨及訴訟經濟原則，自應一併辯論及裁判。貳、實體方面一、原告起訴主張：　㈠兩造與被告之子即訴外人李俊霖於111年9月11日簽訂「合作備忘錄（二）」，約定三方合作將雲林縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上房屋合作共同出租，嗣兩造於111年12月2日簽訂「合作備忘錄增補協議書」，約定被告應於112年1月1日前淨空系爭土地上編號甲、乙、丙範圍之房屋內所有家具、物品後自該處遷出，倘被告未如期履行，被告應按月給付原告違約金，就編號丙範圍即門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號房屋（下稱系爭房屋）部分，被告應按月給付之違約金為新臺幣（下同）16,000元；又被告應於112 年1月1日前會同系爭房屋所有權人即訴外人李俊霖將編號甲、乙、丙範圍全部點交予原告，倘被告未履行，就系爭房屋部分，被告並應按日給付1,000元懲罰性違約金予原告，至完成點交為止。　㈡因被告迄112年9月30日止，仍未將系爭房屋內物品淨空，並會同李俊霖點交系爭房屋予原告，被告爰依「合作備忘錄增補協議書」，請求被告給付自112年7月1日起至同年月31日之違約金共計47,000元（計算式：16,000元＋1,000元×31＝47 ,000元；112年度六小字第339號部分）、自112年9月1日起至同年月30日止之違約金共計46,000元（計算式：16,000元＋1,000元×30＝46,000元；113年度六小字第48號部分）。　㈢被告雖抗辯僅須交付系爭房屋之1樓，然本件訂立「合作備忘錄（二）」時，並未記載樓層，且當時預計會把編號甲、乙範圍及系爭房屋連同系爭土地後方即同段672地號土地上房屋整合，經營內有素食店、八方雲集與夾娃娃機之複合式商場，出租部分依契約由客戶決定要不要租2樓以上樓層，故系爭房屋全部樓層即1至5樓均為整合、改建範圍。況原告曾傳送工程業者對系爭房屋1至5樓改建之估價單予李俊霖，李俊霖並無異議，並曾以同樣工作項目之估價單請求工程業者估價，亦見被告應將系爭房屋全部樓層即1至5樓交付予被告。　　　㈣並聲明：　⒈112年度六小字第339號部分　　⑴被告應給付原告47,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至　　清償日止按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准為假執行宣告。　⒉113年度六小字第48號部分　　⑴被告應給付原告46,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至　　清償日止按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准為假執行宣告。　二、被告則以：　㈠程序方面：　　原告於112年8月14日提起本件112年度六小字第339號損害賠償事件時，本可一併起訴請求被告給付112年1月1日起至同年8月13日之違約金，但原告割裂請求，分別起訴請求被告給付自112年1月1日起至112年5月31日止、112年6月1日起至 112年6月30日止、112年7月1日起至112年7月31日止及112年 8月1日起至112年8月31日止之違約金，經本院以113年度六訴字第1號、112年度小上字第14號（原審案號：112年度小字第286號）及112年度六小字第407號審理，原告顯係為適用小額程序而為一部請求，違反民事訴訟法第436條之16本文「當事人不得為適用小額程序而為一部請求」之規定。　㈡實體方面：　⒈被告為系爭土地所有權人，又李俊霖為坐落系爭土地之系爭房屋、門牌號碼雲林縣○○鄉○○路000號房屋（下稱187號房屋）之事實上處分權人。兩造、李俊霖就系爭土地、系爭房屋與187號房屋之合作出租事宜，於111年9月11日簽訂「合作備忘錄(二)」，約定「茲就雲林縣○○鄉○○段00000地號土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍），自111年9月11日起三方合作共同出租」，並約定「五、丙方（即李俊霖，下同）房屋應配合甲方（即原告，下同）房屋之柱位、立牆、樓地板、天花板裝修整合」、「六、房屋改裝費用由所有權人自行負擔，交界處整修費用平均分攤」、「七、第五條及第六條改裝，丙方房屋應在111年12月31日前完成，甲方房屋應在1 12年3月31日前完成。1.丙方房屋未在期限內完成改裝，112 年1月1日起全權委託甲方進行房屋合法改裝及管理，乙方物品應配合淨空」。然查，上開「合作備忘錄(二)」所載「丙方房屋」範圍並非明確，此由三方嗣於111年12月2日簽訂增補協議書，再於111年12月31日簽訂「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」，並於同日簽署「房屋點交表」，釐清被告與李俊霖應交付予原告之系爭土地及其上房屋之範圍，以便委託原告進行合法改裝；嗣三方復於112年3月28日簽訂「房屋點交爭議協調書」等情，且「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」記載實際點交區域以系爭土地上房屋與原告房屋改裝整合完成後釐清等語，可知兩造間就系爭房屋、土地交付範圍與房屋搬遷淨空範圍存在爭議。因此，三方再於112年3 月28日簽訂「房屋點交爭議協調書」，就「房屋搬遷點交」事宜重新約定「被告應於112年3月30日晚上24時前，完成附圖紅框範圍搬遷淨空」，對照附圖紅框位置並未包含系爭房屋，故原告主張「合作備忘錄(二)」約定被告應交付系爭房屋，尚乏其據。　⒉退而言之，倘若本院認為「合作備忘錄(二)」所記載之「丙方房屋」亦包含系爭房屋，然被告應交付者應僅及於系爭房屋1樓，而不及於2至5樓，蓋因依據原告與訴外人大樹醫藥股份有限公司（下稱大樹藥局）擬定之租賃協議，以及被告與訴外人八方雲集簽立之房屋租賃會議記錄，均記載上開業者若租賃系爭房屋，係做為店面使用，可知兩造合作出租範圍僅有系爭房屋1樓；且依「合作備忘錄（二）」記載之甲、乙、丙範圍之租金比例，倘若編號丙範圍確為系爭房屋全部5層樓，其租金卻低於編號甲、乙範圍，顯不符常情，是被告應交付之系爭房屋範圍應限於1樓。再依「房屋點交爭議協調書」，已將被告應搬遷、淨空系爭房屋之清償期延長至112年4月30日，被告已於前揭期日前將系爭房屋1樓物品搬遷淨空，且李俊霖於112年4月28日寄發存證信函予原告，表明要交付系爭房屋1樓予原告，是被告並無違反契約情事。　⒊倘若本院認為被告確有違約，請審酌原告實際上並未與大樹藥局簽立租賃協議書，故原告並無因違約而需賠償大樹藥局；且原告已將雲林縣○○鄉○○路000○0號房屋租予八方雲集使用，可知原告亦無違反與八方雲集間契約之情；又李俊霖已於112年4月28日寄發存證信函告知原告不願拆除編號甲、乙範圍房屋之意，原告仍執意拆除，原告所支出之相關施作費用之損失不可歸責於被告。是以，請依民法第253條規定酌減違約金。　㈢並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、本院之判斷：　㈠被告為系爭土地所有權人，系爭土地上有二棟房屋，其中一棟為5層樓房屋（門牌號碼為雲林縣○○鄉○○路000號），另一棟為2層樓房屋（設兩門牌，分別為雲林縣○○鄉○○路000號、 187號，下稱187號房屋），上開房屋之事實上處分權人為被告之子李俊霖，有土地謄本、房屋稅籍證明書、李俊霖與原告間LINE通訊紀錄、房屋照片附卷可憑（見339卷一第151至 155頁、第239至259頁、第277至285頁），是此部分事實，應堪認定。又三方於111年9月11日簽訂「合作備忘錄（二）」後，原告、被告陸續於111年12月2日簽訂「合作備忘錄增補協議書」、於111年12月31日簽訂「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」、「房屋點交表」、三方於112年3月28日簽訂「房屋點交爭議協調書」等情，為兩造所不爭執，並有上開文件在卷可佐（見339卷一第15至18頁、第167至171頁），是此部分事實，亦堪認定。　㈡原告主張被告應於112年1月1日前將系爭房屋全部樓層內物品淨空，並將上開房屋交付原告，然被告未履行，仍使用系爭房屋迄今，故依「合作備忘錄增補協議書」，被告應給付違約金等語，惟經被告以前詞置辯，是本件爭點應為：⑴系爭房屋是否為「合作備忘錄（二）」所約定之「丙方房屋」範圍；⑵被告應交付予原告之系爭房屋範圍有無包含系爭房屋2 至5樓；⑶兩造有無延長交付系爭房屋之清償期至112年4月30 日；⑷被告有無違約；⑸被告若有違約，被告應給付之違約金數額為何。茲分述如下。　㈢系爭房屋為「合作備忘錄（二）」所約定之「丙方房屋」範圍　⒈經查，「合作備忘錄(二)」先記載「茲就古坑鄉西華段671-1 地號土地及房屋（如下圖編號甲乙丙範圍）自民國111年9月 11日起三方合作共同出租」，又記載「丙方房屋」之裝修費用分攤及期限等語（339卷一第15至16頁），而系爭土地上之房屋為187號房屋、系爭房屋，該二棟房屋之事實上所有權人即為李俊霖，為兩造所不爭執，復對照「合作備忘錄( 二)」中李俊霖為契約之「丙方」，則「合作備忘錄(二)」所稱「丙方房屋」當指187號房屋與系爭房屋甚明。且被告、李俊霖於112年3月31日自行與八方雲集加盟業者至系爭房屋進行現場勘查，會勘紀錄記載「地點：雲林縣○○鄉○○路00 0號（按：依前所述，此處所稱185號即為187號房屋）、189 號」、「討論事項：1.緣112.1.3第一次房屋租賃現堪（按：應為勘）時，因該屋（如上地點）店面未達約定面寬（五米），今日因陳世一先生積極邀約業主前來進行第二次會堪（按：應為勘），故紀錄本次會議書面」、「補充事項：請屋主、地主在確定店面同意租予系爭房屋與雲林縣○○鄉○○路 000號店面，租予八方雲集加盟業者時，應於112年4月30日前完成「房屋裝修改建（與陳世一先生之房屋整合工程）」等語，此有房屋租賃會議紀錄附卷可查（見339卷一第339頁），可見系爭房屋為「合作備忘錄（二）」所記載應與原告房屋整合、改建之「丙方房屋」範圍。又187號房屋約為編號甲、乙範圍，為兩造所不爭執，則「合作備忘錄（二）」所指編號丙範圍應為系爭房屋，亦堪認定。　⒉被告雖辯稱因點交區域不明確，兩造於111年12月31日簽訂「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」記載「實際上點交區域待該房屋與甲方（即原告）房屋改裝整合完成後釐清」，　　三方遂於112年3月28日另行約定應點交範圍僅限於附圖紅框部分，而不及於系爭房屋等語，惟比對附圖紅框範圍與原告提出之現場照片（見339卷二第217頁、339卷一第277至281 頁），附圖紅框範圍部分應僅至覆蓋187號房屋之鐵皮圍籬盡頭，並未涵蓋系爭房屋，參以「房屋點交爭議協調書」第貳點記載，被告仍須於112年4月30日前履行三方約定條款，足認被告應搬遷淨空之範圍未變動，而系爭房屋、187號房屋均坐落在系爭土地上，觀諸三方簽訂「合作備忘錄(二)」後，原告與被告於111年12月2日簽署之「合作備忘錄增補協議書」記載「雙方曾於民國111年9月11日簽定合作備忘錄( 二)(如附件一、下稱主約2)，今日雙方同意增補協議如下： (略)五、乙方（即被告）如未於民國112年1月1日前完成雲林縣○○鄉○○段00000地號所在房屋所有家具及物品之搬遷及淨空視同違約」（見339卷一第161頁）；且「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」亦記載「今日雙方就主約2所示房屋（即雲林縣○○鄉○○段00000地號所在地上物，下稱該房屋）辦理現勘」等語（見339卷一第165頁），可知無論「合作備忘錄(二)」或兩造後續簽訂之「合作備忘錄增補協議書」、「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」均約定被告應交付原告之房屋係系爭土地上之所有房屋甚明。末以「合作備忘錄增補協議書-現勘紀錄」之前言即記載「今日雙方就主約2所示房屋（即雲林縣○○鄉○○段00000地號所在地上物，下稱該房屋）辦理現勘」等語，已如前述，佐以該現勘紀錄復記載「待該房屋與甲方房屋改裝整合完成後釐清」，益徵「該房屋」亦即系爭土地上所有地上物，均為三方約定應與原告房屋改裝整合之範圍。是被告上開辯詞，洵非有據。　㈣被告應交付予原告之系爭房屋範圍不包含系爭房屋2至5樓　⒈原告雖稱原告應交付系爭房屋全棟，然查，觀諸187號房屋、系爭房屋之稅籍資料（見339卷一第153、155頁），187號1 、2層樓房屋之樓地板面積共49.60平方公尺，系爭房屋全棟即1至5樓之樓地板面積為115.10平方公尺，是系爭房屋總樓地板面積超出187號房屋甚多。然依「合作備忘錄(二)」（見339卷一第15頁），被告與訴外人李俊霖就編號甲、乙範圍即187號房屋所在位置，可分配共7,000元之租金，就編號丙範圍卻僅能分配到共2,000元之租金；且「合作備忘錄增補協議書」約定編號乙範圍之違約金每月22,000元，編號丙範圍違約金則僅16,000元（見339卷一第13頁），若編號丙範圍即為系爭房屋1至5樓，上開租金分配即有違常情，是編號丙範圍房屋應僅限於第1層樓部分，較為合理。　⒉再者，三方於簽訂「合作備忘錄（二）」後，原告於111年10 月3日傳送LINE紀錄予李俊霖：「八方雲集急著要現在你們的店面」（見339卷一第255頁），復於111年10月18日傳送：「大樹的合作意向書已經準備好了，您們店面改裝的部分應該沒問題吧？！簽約之後112年3月要交屋，到時候素食店及八方雲集要移過去了」（見339卷一第263頁），原告與李俊霖所述關於系爭房屋之規劃均為「店面」。且觀諸前述被告、李俊霖於112年3月31日與八方雲集加盟業者至系爭房屋進行現場勘查，會勘紀錄記載當日會勘係現場履勘丈量「店面」寬度等語（見339卷一第339頁），又原告前與大樹藥局就雲林縣○○鄉○○路000號、179-1號房屋簽訂之租賃協議書（ 339卷一第261頁），亦僅限於「一樓」，另原告自稱代理被告、李俊霖與訴外人吳惠萍訂立之租賃協議書記載「一、標的物落地址及使用範圍「地址:…古坑鄉中山路189號一樓全部；地號:…古坑鄉四華段…及671-1土地」（見339卷二第23 頁）。是上開文件渉及系爭房屋之敘述，或為「店面」、或為「一樓」，均足認並非全棟1至5樓。　⒊況觀諸被告與李俊霖之LINE通訊紀錄（見339卷一第445至453 頁），對話內容並未提到出租範圍為系爭房屋1到5樓；原告於113年3月15日民事陳報狀（見339卷一第204頁）自陳「… 原告與訴外人李俊霖、被告李江月西二人共同合作之範圍；而設定編號「甲」、編號「乙」、編號「丙」之代號，係為分配各出租範圍租金數額之用（門牌號碼雲林縣○○鄉○○路00 0號、187號、及部分189號建物，整合後可分為編號甲與編號乙二間店面；門牌189號碼雲林縣古坑鄉中山路其餘面寬建物，整合後為編號丙店面）…」等語；且原告於本院審理時亦稱預計與編號甲、乙、丙範圍整合之672地號土地上房屋均為1樓（見339卷二第211頁），均足認依兩造與李俊霖簽訂「合作備忘錄（二）」時之規劃，未見有何須交付系爭房屋2至5樓之必要。　⒋又據曾就編號甲、乙範圍裝修工程估價之證人即工程業者徐豊發證述：原本甲、乙範圍估價是拆到只剩下屋頂，現場的照片已經全部拆除了，估價預計之工程完工後，有兩個平台，平台上放水塔架，要與編號丙結合，做一個防水措施，乙與丙有縫隙，乙、丙的銜接處要作一個水切，當初估價的範圍沒有包含5層樓樓房，沒有提到5層樓樓房要打通，甲、乙與丙交接處要做水切的防水裝置，施作時不用到5層樓房屋之二樓才能施作，僅需要借用丙的外牆等語（見339卷二第3 57至363頁），由證人證述可知原告委託證人估價範圍未及於系爭房屋，故無從推論被告應交付系爭房屋全部予原告；且依證人證述，編號甲、乙施工並不需要利用或進入到系爭房屋2樓以上樓層，自無點交系爭房屋2樓以上樓層之必要。　⒌至原告主張其曾以整修系爭房屋1至5樓之工作項目請求工程業者估價，李俊霖嗣後也以相同項目請求工程業者估價，可知三方約定點交範圍包含系爭房屋全部樓層等語，然查，李俊霖於本院審理時證述其請求工程業者估價範圍未及於系爭房屋（見339卷二第58、59頁），核與李俊霖以LINE傳送予原告之估價單相符（見339卷一第321頁上方估價單），是原告此部分主張，尚難憑採。　　　⒍準此，「合作備忘錄（二）」、「合作備忘錄增補協議書」所指之編號丙範圍，應僅指系爭房屋1樓，而不及2至5樓。　㈤兩造已延長交付系爭房屋之清償期至112年4月30日　⒈依三方於112年3月28日簽訂之「房屋點交爭議協調書」記載：「壹、3.112/3/30（本週四）晚上24時前，乙方（按：即被告，下同）應完成附圖紅框範圍搬遷淨空，以利甲方邀集八方雲集現勘；4.三方依約定條款執行（108/11/4簽定之合作備忘錄、111/9/11簽定之合作備忘錄二、111/12/2簽定之合作備忘錄增補協議書）甲方可拋棄112/1/1至112/3/31其間之違約金及懲罰性違約金之請求。貳、甲方已盡力滿足乙方要求，協助乙方房屋搬遷事宜，若乙方及丙方於112/4/30 前未依約履行本書第4點載明文件之約定條款，除應賠償甲方既有罰則金額外，乙方及丙方同意額外個別支付懲罰性違約金新臺幣壹佰萬元」，可知三方就系爭土地上之地上物之搬遷、淨空期限，如「房屋點交爭議協調書」附圖紅框範圍（即編號乙範圍之一部分）係延長至112年3月30日，而其他尚未交付之地上物，亦即系爭房屋，其搬遷淨空之期限則延長至112年4月30日，應堪認定。　⒉原告雖主張依「房屋點交爭議協調書」記載若被告、李俊霖未於112年4月30日前履行「合作備忘錄（二）」等三方歷次簽署契約之約定條款，應賠償「既有罰則金額」，可知兩造未延長清償期等語。然查，上開若未依約履行則不免除被告之賠償責任之契約內容，應指以「未依約履行」為「免除賠償義務」之解除條件，故上開契約內容附有解除條件，然並非指兩造間延長履行期限之約定即因被告嗣後仍未履約而無效或不成立，原告上開主張，應屬無據。　　㈥被告並無違約　　依被告提供之存證信函（見339卷一第185頁），李俊霖於11 2年4月28日發函予原告，表示已將系爭房屋1樓店面物品清空，可交由原告管理等語，因必須被告先搬遷淨空系爭房屋內物品，系爭房屋之事實上處分權人李俊霖方得將房屋交予原告，故依上開存證信函，可知被告至遲於112年4月28日已將系爭房屋1樓物品搬遷淨空。再原告另案請求被告給付違約金，經本院以112年度訴字351、356號案件受理，該案法官於112年11月2日至系爭房屋勘驗時，系爭房屋1樓內物品業已清空（見339卷一第429、431頁勘驗筆錄），益徵被告業已將系爭房屋1樓內物品搬遷淨空。兩造業已延長清償期至112年4月30日，已如前述，則被告既已於期限內依約履行搬遷淨空系爭房屋1樓物品，自無違約情事。　　四、從而，原告依「合作備忘錄（二）」、「合作備忘錄增補協議書」，請求被告給付112年7月之違約金47000元（112年度六小字第339號部分）、同年9月之違約金46,000元（113年度六小字第48號部分），均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其附麗，爰併予駁回。五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經　　審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明　　。至原告聲請傳喚證人湯奇龍，其待證事實即三方就編號甲、乙範圍之施工方法約定，核與本案被告是否違約之認定無關，又原告主張其委請湯奇龍拆除系爭房屋全棟估價，李俊霖亦認同應拆除系爭房屋全棟，故交付8萬元工程款予湯奇龍乙節，然觀諸湯奇龍之估價單（見339卷一第305頁），固記載5樓建物拆除粗估80萬，但付款條件為訂金20%，則至少應交付16萬元，顯與李俊霖交付之8萬元金額不合，是無從認定李俊霖交付款項係委請湯奇龍拆除系爭房屋全棟之工程款，故應無傳喚湯奇龍之必要；證人王美金、陳明仁部分，其待證事實為被告是否於112年3月2日向證人2人稱寧願依約賠償、也不願搬出系爭房屋等語，然被告嗣後業已遷出系爭房屋，是被告於遷出前之言行與其是否違約之認定無關；證人張文益待證事實係原告因系爭合作案投入資金整修，核與本案被告是否違約之認定無關。上開證人爰均不予傳喚，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　斗六簡易庭　　　法官　楊謹瑜以上正本係依照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20 日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭亦倫

2024-10-25

TLEV-113-六小-48-20241025-1

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