返還租賃物等
臺灣臺北地方法院簡易民事判決
113年度店簡字第1216號
原 告 祭祀公業高子綿祖管理委員會
法定代理人 高銘宏
訴訟代理人 石宜琳律師
複代理人 曾衡禹律師
石邁律師
被 告 暐程企業有限公司
兼
法定代理人 高建文
上列當事人間請求返還租賃物等事件,本院於民國114年1月22日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告暐程企業有限公司應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○路0段0
00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國113年5月1日起至返還主文第1項房屋之日止,連帶
按月給付原告新臺幣23,100元之違約金,暨自每月產生違約金之
月份1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣46,936 元(撤回部分除外),由被告暐程企業
有限公司負擔新臺幣40,870元;被告暐程企業有限公司、高建文
連帶負擔新臺幣604元,餘由原告負擔。
本判決得假執行。但就主文第1項部分被告如以新臺幣4,033,112
元為原告預供擔保,主文第2項部分被告於每屆滿一個月以新臺
幣23,100元為原告預供擔保,得各免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部,但被告已為本
案之言詞辯論者,應得其同意,民事訴訟法第262條第1項定
有明文。本件原告起訴聲明㈠為「被告暐程企業有限公司(
下稱暐程公司)應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○路0段000
號3樓及4樓房屋(下分別簡稱3樓房屋、4樓房屋)騰空遷讓
返還予原告」,嗣於訴訟進行將4樓房屋部分撤回(見本院
卷第122頁),並經被告同意撤回(見本院卷第132頁),是
前開就4樓房屋之請求已生撤回效力(訴訟標的價額易同時
變更為新臺幣【下同】4,631,741元,計算式:4,033,112+5
98,629=4,631,741),先予說明。
二、原告主張:原告與被告暐程公司就3樓房屋、4樓房屋簽有租
賃契約(下稱系爭租約),由原告出租3樓房屋、4樓房屋予
被告暐程公司,並由被告暐程公司之法定代理人即被告高建
文擔任租金及違約金之連帶保證人,租賃期間為民國112年8
月1日起至113年4月30日止,每月租金46,200元,系爭租約
第6條載明租期屆滿時不即時遷讓交還房屋,承租人及連帶
保證人應給付租金5倍之違約金,詎料被告暐程公司於系爭
租約屆滿後,竟拒不搬遷,經原告多次催告仍置之不理,依
民法第455條前段規定,請求被告暐程公司騰空遷讓返還3樓
房屋,另依系爭租約第6條約定,請求被告自113年5月1起至
返還房屋之日止連帶按月給付租金5倍之違約金231,000元等
語,聲明:㈠被告暐程公司應將3樓房屋騰空遷讓返還予原告
、㈡被告應自113年5月1日起至返還第㈠項房屋之日止,連帶
按月給付原告231,000元,暨迄清償日止按年息百分之5計算
之利息、㈢願意供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯:租金迄今被告都有在繳納,雖然系爭租約沒有延
長,但租金都有付,有原告總幹事高明燦給的收據可證明,
主張系爭租約已轉為不定期租賃等語,聲明:原告之訴駁回
。
四、本院得心證之理由:
㈠查3樓房屋登記所有權人為「子棉實業有限公司」而非原告,
有建物第一類謄本在卷可查(見本院卷第45頁),就此原告
稱:3樓房屋自始迄今為原告所有之祀產,因初建時基地為
工業用地,必須成立公司,故為權宜措施成立「子棉實業有
限公司」,因此3樓房屋實為原告所有,並出租予被告等語
,佐以被告於本院亦不爭執3樓房屋為原告所有,並表示其
已向原告承租房屋20幾年等語(見本院卷第119、137頁),
衡以早期人民團體制度不佳,對於不動產登記未臻完善,若
非原告確為所有權人,應無出租20幾年而無他人反對之理,
是3樓房屋確為原告所有,僅係登記於他人名下,應堪認定
。
㈡又兩造簽訂系爭租約,由原告出租3樓房屋、4樓房屋予被告
暐程公司,並由被告高建文擔任連帶保證人,租賃期間為11
2年8月1日起至113年4月30日止,每月租金46,200元,有系
爭租約在卷可查,且為被告所不爭執(見本院卷第132頁)
,應堪認定。另被告現仍占有3樓房屋,亦為被告自承在卷
(見本院卷第93頁),至於4樓房屋部分,業經證人即原告
總幹事高明燦於本院證稱:4樓房屋已於113年10月1日起改
租予良羑有限公司(下稱良羑公司)等語(見本院卷第134
頁),並提出原告與良羑公司租賃契約為證(見本院卷第14
9-152頁),被告亦稱4樓房屋已經還給原告,由原告租給良
羑公司等語(見本院卷第93-94頁),是4樓房屋現已非由被
告占有中,亦堪認定。
㈢按租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租
人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,民法
第451條定有明文。又按所謂不即表示反對之意思,係指一
般交易觀念所認為相當之時期內,不表示反對之意思而言,
此項意思表示亦不必以明示之方法為之(最高法院97年度台
上字第1166號判決意旨同此見解)。再按承租人如於期限屆
滿後,仍為租賃物之使用收益,出租人並已收受其期限屆滿
後之租金,則依民法第451條之規定,自應視為以不定期限
繼續契約(最高法院92年度台上字第351號判決意旨同此見
解)。復按承租人於租期屆滿後,雖仍為租賃物之使用收益
,然既經出租人對原定租金表示爭執,並未協議一致,自與
不即表示反對之意思者有別,不能適用上開條文規定,視為
不定期限繼續契約(最高法院91年度台上字第192號裁定意
旨同此見解)。本件被告主張兩造間轉變為不定期租賃、被
告有繳納租金等詞,則本件重點即在於系爭租約屆滿後,原
告有無不即表示反對之意思,及有無向被告收取租金之情形
,而構成不定期租金之情形。
㈣查原告早已於113年1月25日以被告積欠房租為由,要求被告
清償欠租,否則將訴請法院強制搬遷,有宏仁法律事務所函
在卷可考(見本院卷第161頁),證人高明燦並於本院證稱
:我是原告總幹事,本件租賃的簽約、收款事宜,被告都是
跟我聯絡,被告已經租我們的房屋20幾年,一開始是租整棟
1到5樓,後來還了1樓,租2至5層樓,但之後又因為積欠房
租,我們理事會叫被告還房租,被告還不出來,我們才將2
樓跟5樓收回,因為被告積欠房租,所以113年10月1日開始
我們收回4樓房屋,我於113年4月30日有算過,當時被告已
積欠384,800元房租,已經欠了8、9個月的房租,就我所知
我們理事會就是不想把房子租給被告,因為真的欠太多了,
(問:原契約於113年4月30日屆滿,原告有無反對被告續租
?)有,我於113年4月底有去3、4樓房屋門口貼通知請被告
返還房屋,有照片為證,我們也有請律師函通知被告等語(
見本院卷第133-136頁),參以證人高明燦為原告與被告間
之簽約、收租之使用人乙節,亦為被告所不爭(見本院卷第
123頁),而觀諸證人高明燦於本院提出之照片,顯示其於
本件租賃房屋門口張貼紙張,內載「通知 敬告深坑區北深
路三段143號三、四樓承租戶於4/30租約到期不再續租請搬
離 租主(蓋有原告印章)4/27」(見本院卷第153-159頁
),被告則於本院自承:當時我有看到這些紙張,我看到後
就撕下來,但不是113年4月,應該是113年5、6月,上面寫
不再續租等語(見本院卷第137-138頁),是證人高明燦確
有代表原告將不再續租之表示送達被告,雖張貼紙張之日期
究竟是113年4月底抑或113年5、6月間,證人高明燦與被告
說法不一,然縱使如被告所稱證人高明燦係於113年5、6月
,始張貼上述稱不再續租之紙張,亦係接續於原契約113年4
月30日屆滿之後,衡酌一般租賃期滿,承租及出租人就是否
延長或續約通常需相當時間之商討,本件原告於原契約屆滿
後之113年5、6月,即向被告表示不再續租,以一般交易觀
念而言,並未逾相當之時期,難認本件有何民法第451條所
稱「不即表示反對之意思」之情形可言,核與轉變為不定期
租賃之要件不符。
㈤被告雖辯稱其有繼續繳納房租云云,並提出收款條2紙、估價
單4紙為據,第1張收款條載原告法定代理人高銘宏於113年5
月20日、9月5日向被告高建文收取50,000元、120,000元;
第2張收款條載原告法定代理人高銘宏於113年9月6日向被告
高建文收取61,000元;第1張估價單為證人高明燦於113年10
月30日簽收4樓房屋113年11月份房租23,100元;第2張估價
單為證人高明燦簽收10月11月房租46,200元(未載針對何房
屋);第3張估價單為證人高明燦113年12月(未載日期)簽
收23,100元,其上同時書寫「房租」「收不當得利款此金額
扣除前欠款項」;第4張估價單為證人高明燦114年1月(未
載日期)簽收23,100元,上載書寫之「房租」文字遭塗銷,
又載「不當得利款項」,有上開文件在卷可查(見本院卷第
99、139-147頁),就此證人高明燦於本院證稱:收款條是
我代原告收款50,000元、120,000元,那是之前欠的房租,
算到113年4月30日被告就欠了384,800元的房租,至於估價
單上只有簽名是我簽的,第1張估價單是我們應收4樓房屋11
3年10月的房租,但4樓房屋於113年10月起就已經租給良羑
公司,很奇怪當時是被告高建文拿來的,第2張估價單是不
當得利款,因為我們通知被告搬遷,這個錢類似罰款,請被
告立即搬遷,被告高建文有拿46,200元過來,第3、4張估價
單也是我簽收的錢,因為也是收不當得利,房租是被告高建
文寫的,所以我把文字改成不當得利等語(見本院卷第133-
136頁),雖原告對被告提出之文件否認形式上真正,然證
人高明燦證稱上情,應已無疑義,依證人高明燦所述情節,
被告雖有於113年5月20日、9月5日、9月6日分別繳交50,000
元、120,000元、61,000元之款項,然此係因被告於113年4
月30日原契約屆滿前,即已積欠384,800元之房租,因而就
舊約之租金為清償,而非對113年5月1日以後繼續繳納房租
,另就估價單部分,則為證人高明燦認被告於契約屆滿後繼
續占有房屋,涉不當得利,因而向被告收取款項,均非收取
113年5月1日以後之房租。證人高明燦係原告總幹事,所為
證述本有偏袒迴護原告之可能,證明力原屬較差,然本院考
量:①系爭租約約定租金為每層每月23,100元(即3、4樓房
屋合計46,200元),若為繳納113年5月1日以後房租,理論
上應繳納23,100元之倍數,但上述收款條所載50,000元、12
0,000元、61,000元均非23,100元之整數倍數,就此證人高
明燦證稱:(問:61000 元、50,000元及120,000元都不是
房租的倍數,請說明這兩個數字如何算出?)之前我知道被
告大概有錢,就會向被告收錢,所以有零零碎碎收過幾千元
,所以才會是這樣的數字,被告的帳很亂等語(見本院卷第
134頁),則以被告給付50,000元、120,000元、61,000元款
項觀之,確較有可能因先前給付數千不等零碎之款項,導致
積欠款項並非每月租金之整數倍數,證人高明燦所述此等款
項均為先前積欠之情節,應非無據。②第1張估價單上載為4
樓房屋之租金,被告又自承:4樓原本是我轉租給良羑公司
,後來於告自己租給良羑公司等語(見本院卷第94頁),可
徵第1張估價單,僅係被告高建文身為前房東,而替良羑公
司轉交房租予原告,顯與本件3樓房屋無關,而第2張估價單
上未載租賃標的,亦可能僅係替良羑公司轉交房租,未必與
3樓房屋有關。③第3張估價單經記載為「不當得利」,第4張
估價單所載「房租」更遭塗銷並加載「不當得利」乙節,被
告於本院自承:(問:為何上面寫房租,又被塗掉改成不當
得利?)是高明燦改的,不知道為何要改等語(見本院卷第
132頁),可徵證人高明燦見被告高建文先在估價單上記載
為「房租」,因與證人高明燦認知不符,而加註為「不當得
利」,益徵原告並無繼續向被告收受租金之主觀意思,而係
因被告繼續無權占用3樓房屋,而向被告收取之不當得利款
項,④原告於113年5、6月前,已由證人高明燦出面張貼不再
續租之通知予被告,又無證據證明兩造有於此後期間就將來
續租達成合意,實難認定證人高明燦有何同意續租而代為收
受租金之意思。依上,本院認證人高明燦所述尚屬可信,被
告所提出證人高明燦代為收受款項,均非收受113年5月1日
後之房租,自無法藉此構成不定期租賃,被告上開辯解,難
認可採。
㈥按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第455條前
段定有明文,又按租賃定有期限者,其租賃關係於期限屆滿
時消滅,民法第450條第1項定有明文,如無同法第451條所
定視為以不定期限繼續契約情事,依同法第455條規定,承
租人應於租期屆滿時返還租賃物(最高法院69年度台上字第
4001號判決意旨參照),系爭租約既於113年4月30日屆滿,
本件復無構成不定期租賃情事,則原告依民法第455條前段
規定,請求被告暐程公司將3樓房屋騰空遷讓返還予原告,
為有理由,應予准許。
㈦系爭租約第6條約定「乙方(按:指被告暐程公司)於租期屆
滿時,除經甲方(按:指原告)同意繼續出租外,應即日將
租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張
任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請
求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保
證人丙方(按:指被告高建文),決無異議」,有系爭租約
在卷可考(見本院卷第23頁),按約定之違約金額過高者,
法院得減至相當之數額。民法第252條著有明文。違約金之
酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所
受損害情形,以為酌定標準,而債務已為一部履行者,亦得
比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高
情事,法院即得依此規定核減至相當之數額,並無應待至債
權人請求給付後始得核減之限制,此項核減,法院得以職權
為之,亦得由債務人訴請法院核減(本院已詢問兩造違約金
是否酌減,供兩造辯論之機會,見本院卷第123頁))。被
告暐程公司未於租賃期間屆滿後交還3樓房屋,自已違反系
爭租約6條約定,而應自113年5月1日起按月賠償違約金,而
被告高建文為被告暐程公司之連帶保證人,應就此違約金負
連帶給付之責。衡以被告暐程公司未騰空返還之房屋現僅有
3樓房屋,是所謂租金5倍之違約金,應以1層樓房屋之租金
即23,100元為基數計算,又原告無法使用3樓房屋,所受損
害僅有租金損失,本院衡酌上情,認本件違約金應酌減為按
月1層樓租金之1倍即23,100元,逾此範圍為無理由,應予駁
回。至於被告雖有以「不當得利」之名目給付款項,然違約
金與不當得利不同,被告既無清償違約金之意思,而無清償
違約金之效力,併此說明。
㈧末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付
金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;
應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年
利率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金,屬於未定
期限債務,則原告於本件訴訟中,併請求自每月產生違約金
之月份1日至清償日止按年息百分之5計算之利息,亦屬有據
。
㈨綜上,原告依民法第455條前段、系爭租約第6條約定,請求
被告暐程公司將3樓房屋騰空遷讓返還予原告、被告自113年
5月1日起至返還3樓房屋之日止,連帶按月給付原告23,100
元之違約金,暨自每月產生違約金之月份1日起至清償日止
按年息百分之5計算之利息,為有理由,應予准許,逾此範
圍為無理由,應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程
序所為被告敗訴之判決,依民事訴訟法第389條第1項第3款
規定,應依職權就原告勝訴部分宣告假執行,原告假執行之
聲請不另准駁,並依同法第392條第2項規定,依職權宣告被
告預供擔保後,得免為假執行。至原告敗訴部分,其假執行
之聲請即失所附麗,應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第2項、
第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為46,936 元(第一審
裁判費,撤回部分除外),由被告暐程公司負擔40,870元,
由被告暐程公司、高建文連帶負擔604元,餘由原告負擔。
中 華 民 國 114 年 2 月 5 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 陳紹瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
按他造當事人之人數附繕本)。
中 華 民 國 114 年 2 月 5 日
書記官 凃寰宇
STEV-113-店簡-1216-20250205-1