拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第1662號 原 告 泳昇機械股份有限公司 法定代理人 尤芳仁 訴訟代理人 湯其瑋律師 尤文達 被 告 江景福 訴訟代理人 朱立偉律師 徐子騰律師 葉書豪律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年1月15日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將坐落桃園市○○區○○段00000地號土地上，如附圖A部 分所示之地上建物拆除後，將上開建物占用之土地返還原告。 二、被告應自民國105年1月26日起至返還前項土地之日止，按月 給付原告如附表所示金額。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 一、按民事訴訟法第256條規定：「不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」 二、查原告起訴時訴之聲明為：（一）被告應將坐落桃園市○○區 ○○段000000地號土地之如附圖所示之佔用範圍之建物（共52.93平方公尺，門牌號碼：桃園市○○區○○○街00號，如附圖）拆除、清空，返還予原告。（二）被告應自105年1月26日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4,587元。 三、嗣原告陸續更正前開第1項聲明，其最後訴之聲明為：「（ 一）被告應將坐落於桃園市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖A部分建物（下稱系爭地上物）拆除騰空後，將上開土地返還原告。（二）被告應自105年1月26日起至返還前項土地之日止，按月給付原告4,587元。」（見壢簡卷第3、8頁、本院卷二第63頁）核原告所為前開變更，僅係更正被佔用土地之地號，並特定附圖名稱及佔建物於附圖上之標示，均屬更正事實上陳述，非為訴之變更或追加。 貳、實體部分 一、原告主張 　　原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭地上物之事實上處 分權人而占用系爭土地，被告即應將系爭地上物拆除。且被告因而受有每月4,587相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後訴之聲明。 二、被告答辯 　　被告於原告購買系爭土地前即已購買相鄰之同段894地號土 地（下稱894號土地），斯時894號土地上即建有門牌號碼現為桃園市○○區○○○街00號房屋（下稱系爭房屋），被告為系爭房屋所有權人。原告於103年間即知悉系爭房屋占用系爭土地，原告迄至110年間始提起本件訴訟，原告應不得再向被告請求拆除系爭地上物。又系爭地上物越界非被告故意所為，且因系爭地上物拆除將影響系爭房屋之結構安全，是本件應有民法第796條之1第1項規定之適用，得免為拆除。另原告請求之不當得利數額過高，應按申報地價計算等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、不爭執事項（本院卷二第64頁第23至31行） （一）原告為系爭土地所有權人。 （二）被告為系爭土地相鄰之894地號土地所有權人。 （三）被告為894號土地上系爭房屋之所有權人，系爭房屋占用 系爭土地，如原證2土地現況實測圖A部分所示，面積52.93平方公尺（即系爭地上物）。 四、本院得心證之理由 （一）原告得否請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地之部分？ 　　⒈按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪 其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」同法第796條第1項規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」同法第796條之1第1項規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」 　　⒉原告為系爭土之所有權人，且系爭地上物占用系爭土地如 附圖A部分所示，為兩造所不爭執，是依上開民法第767條規定，原告即得請求被告將系爭地上物拆除後，將系爭地上物佔用土地騰空遷讓返還原告。 　　⒊本件不適用民法第796條第1項 　　　⑴按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自 己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯 其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張， 亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事 人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一 方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不 更舉反證（最高法院99年台上字4835號判決意旨參照） 。 　　　⑵被告雖辯稱原告早於103年間已知悉系爭地上物占用系爭 土地云云。然此為原告所否認，是被告自應就此負舉證 責任。而被告就此並未提出任何證據供本院審酌，難認 其所辯可採。況且系爭地上物占用系爭土地面積高達52 .93平方公尺，施以一般人應有之注意程度，均可發現 ，可認被告係因重大過失而越界建築，是被告亦無從援 引民法第796條第1項規定，主張原告不得請求被告拆除 系爭不動產。 　　⒋本件不適用民法第796條之1第1項 　　　⑴被告另辯稱拆除系爭地上物，將影響系爭房屋之結構安 全，致被告及其配偶、子女無處可居，而原告使用廠房 之利益並未增加，應免為拆除云云。然經本院就拆除系 爭地上物是否影響系爭房屋之結構安全，囑託社團法人 桃園市土木技師公會鑑定，經作成113年5月9日桃土技 字第1130001099號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）。 查系爭鑑定報告所載，拆除系爭地上物雖將影響系爭房 屋之結構安全，然仍得以補強方式維護系爭房屋（見系 爭鑑定報告第6頁）。是被告辯稱拆除系爭地上物，將 導致被告及同住家人無處可居，尚不足採。 　　　⑵次查系爭鑑定報告記載，系爭房屋補強費用為1,267,950 元（見系爭鑑定報告第6頁）。而查系爭土地公告現值 為10,400元，有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷 第12頁），是系爭土地遭占用部分之價值為550,472元 【計算式：52.93×10,400=550,472】。可知原告因拆除 所得之直接利益，至少尚有被告所受拆除以外不利益之 近半數，況且系爭土地為丁種建築用地，有上開土地登 記謄本在卷可參，是將系爭土地完整利用可獲取之利益 ，應可推知將高於現有之土地價值。是原告可獲得之利 益，與被告承受之不利益間，尚難認有差距懸殊而不相 衡平之處。 　　　⑶被告雖辯稱系爭土地遭占用部分不影響原告廠房使用等 語。然比對現場空照圖及附圖，原告廠房並非位於系爭 土地上（見本院卷2第5頁），故系爭土地本可單獨使用 ，與原告廠房現有使用狀況無涉，被告此部分所辯，並 不可採。此外系爭房屋為被告私人使用，亦為未辦保存 登記建物，保留系爭地上物不予拆除，無從促進任何公 共利益。是依前開說明，難認符合民法第796條之1第1 項之規定，被告此部分所辯，並不可採。 （二）原告得請求之不當得利數額若干？ 　　⒈按土地法第105條規定：「第97條第99條及第101條之規定 ，於租用基地建築房屋均準用之。」同法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價。」土地法第148條規定：「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」又依土地法第97條計算租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息百分之10為限，乃土地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。 　　⒉查系爭土地使用分區使用地類別為一般農業區丁種建築用 地，坐落位置近富華街三林段、三角林街，現況為空地及遭系爭地上物占用，周邊並無商業活動，有土地登記謄本、現況實測圖、googlemap截圖在卷可參（壢簡卷第5、8頁、本院卷二第5頁）。本院審酌上開情形，認以申報地價之2%計算其每年相當於租金之不當得利為適當。 　　⒊次查系爭地上物占用面積為52.93平方公尺，為兩造所不爭 執。系爭土地係分割自同段886地號土地（下稱886號土地），有系爭土地建物查詢資料在卷可按（壢簡卷第12頁）。是其自105年1月26日起迄今之申報地價均有如附表申報地價欄所示，亦有系爭土地、886號土地地價資料查詢在卷可參（本院卷二第7至10頁）。 　　⒋原告自105年1月26日起至返還被佔用土地之日止，按月得 請求之金額及計算式均詳如附表相當於租金之不當得利欄所示。原告請求在此範圍為有理由；逾此部分則屬無據。 六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請 求被告將系爭地上物拆除後將佔用土地返還原告；並請求被告自105年1月26日起至返還上開土地之日止，按月給付原告如附表所示金額，為有理由，應予准許。逾此部分，則屬無據，應予駁回。 七、本案事證已臻明確，被告聲請鑑定系爭地上物坐落之系爭土 地市價為何，以及兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　 114　　年　　 3　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　周仕弘 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　 114　　年　　 3　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬 附表 編號 期間 申報地價 相當於租金之不當得利 1 105年1月26日起至106年12月31日止 每平方公尺2,200元 194元（計算式：52.93×2,200×0.02÷12=485元) 2 107年1月1日起至108年12月31日止 每平方公尺2,100元 185元（計算式：52.93×2,100×0.02÷12=463元) 3 109年1月1日起至110年12月31日止 每平方公尺2,000元 176元（計算式：52.93×2,000×0.02÷12=441元） 4 111年1月1日起至112年12月31日止 每平方公尺2,200元 194元（計算式：52.93×2,200×0.02÷12=485元) 5 113年1月1日起至返還系爭土地之日止 每平方公尺2,600元 229元（計算式：52.93×2,600×0.02÷12=573元)