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確認不定期租賃關係存在

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度雄簡字第1708號原告許芳瑞訴訟代理人洪昭明洪千琪律師蔡玉燕律師被告庭維有限公司法定代理人李垣志訴訟代理人林石猛律師訴訟代理人黃淯暄律師上列當事人間請求確認不定期租賃關係存在事件，本院於民國11 3年11月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係之基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明，而有不安之狀態存在，且此種狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張與被告間就如附件高雄市政府前鎮地政事務所複丈成果圖（下稱系爭成果圖）所示面積1733平方公尺之斜線部分土地（下稱系爭土地）之租賃關係存在，為被告否認，是兩造間關於系爭土地租賃法律關係即有不明之處，且造成原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟具確認利益甚明。貳、實體部分一、原告主張：原告於民國110年3月間向被告承租系爭土地作為經營停車場使用，約定租賃期間自110年3月25日至117年6月 14日，每月租金新臺幣（下同）6萬元(下稱系爭租約）。詎被告竟於112年5月間於系爭土地張貼公告，對外聲稱系爭土地即將施工，請勿停車，逕行終止系爭租約，然被告並無合法終止系爭租約之事由，兩造間系爭租約關係仍然存續。因此，被告將系爭土地擅自圍起，並設置電子閘門收費系統自行收費，已妨礙原告占有、使用、收益系爭土地之權利，被告自應將系爭土地交付予原告使用、收益。為此，爰依民事訴訟法第247條、民法第423條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認兩造間就如系爭成果圖所示斜線部分土地（即系爭土地），自110年3月25日起至117年6月14日止之租賃關係存在。㈡被告應將系爭土地交付原告使用收益。二、被告則以：被告於107年6月15日起向訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）承租高雄市○鎮區○○段00000地號、 192地號、194-17地號等3筆土地，租賃期限至112年6月14日，被告復於112年6月15日向台糖公司續租上揭土地，租期至 117年6月14日止，並經規劃作為停車場使用。系爭土地為上揭土地之一部，經原告於110年3月間向被告表示得協助延攬遊覽車司機將車輛停放於系爭土地，並代為收受停車費，故兩造遂成立委任契約，由被告委由原告代為收受系爭土地上之停車費用。嗣於112年4至5月間，被告決定於系爭土地採用電子閘門收費系統以代人工收費，爰告知原告上情，終止兩造間之委任契約。是兩造間未曾就系爭土地成立租賃契約。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項　㈠被告自107年6月15日起至117年6月14日，向台糖公司承租高雄市○鎮區○○段00000地號、192地號、194-17地號等3筆土地。　㈡原告自110年3月25日至112年6月13日，均有按月給付款項予被告，被告並委由訴外人即被告之會計張芮涵開立收據予原告收執。　㈢就不爭執事項㈡之收入，張芮涵均於工作傳票上之會計科目欄記載「租金收入」，摘要欄記載「停車場收入（遊覽車）」、「遊覽車租金」或「遊覽車」。　㈣原告每月繳交予被告之款項，被告並未核對是否與遊覽車停放在系爭土地上之實際停車費用相符。　㈤被告從未給付原告任何酬勞。　㈥原告於系爭土地上收受之遊覽車停車費用，均係由原告自行招攬而來停放之遊覽車公司。　㈦原告於112年7月起即未使用系爭土地，亦未收取停車費用，亦無給付被告任何款項。　㈧110年3月25日將系爭土地交由原告收受遊覽車停車費用時，係由被告授權訴外人即被告之職員蘇俊吉管理系爭土地。四、得心證之理由：　　原告主張兩造間就系爭土地存在系爭租約關係，租賃期限至 117年6月14日等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠兩造間就系爭土地有無定期租賃之系爭租約關係存在？㈡原告得否請求被告將系爭土地交付原告使用、收益？　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地有成立系爭租約關係，且約定租期自110年3月25日至 117年6月14日止，每月租金為6萬元，則原告就此等有利於己之事實，即應負舉證之責任。　㈡經查，系爭土地於110年3月25日時，係由被告授權由蘇俊吉管理系爭土地，為兩造所不爭（兩造不爭執事項㈧），則蘇俊吉就系爭土地如何管理、使用或出租予何人，於斯時自應具有決斷之權限。原告雖主張於110年3月25日起向被告承租系爭土地，並自該日起收受系爭土地上之停車費用等情（見本院卷第503頁），然經證人蘇俊吉於本院審理時證稱：系爭土地現場管理者是我。原告未曾表示承租系爭土地，只有跟我提說可以幫忙招攬遊覽車來停車，增加被告公司停車場之收入，並代收停車費用，就我跟原告講好，原告就開始幫忙代收費用，這件事我有跟張芮涵講，當時沒有談到要原告幫忙收多久，原告1個月1次拿現金交給我，我再將錢交給張芮涵，到後來我不在現場管理後，就叫原告把錢交給張芮涵等語（見本院卷第402至403頁）。衡以原告既不爭執其受交付使用系爭土地時，係由證人蘇俊吉負責管理系爭土地，堪認證人蘇俊吉就系爭土地如何管理、與原告間如何交涉等事項所為之證述，應足採信。則依前揭證言，僅得證明原告有為被告代收系爭土地上之停車費用，尚無從認定被告有將系爭土地出租予原告使用、收益。　㈢原告固以證人曾繼輝到庭證述所稱：110年3、4月間蘇俊吉及訴外人蘇士銘表示被告的停車場經營不是很好，原告表示有承租意願，我考慮已經配合很久了，又可以減少租金壓力，所以我表示同意等語（見本院卷第398頁），主張系爭租約存在（見本院卷第293頁）。然證人曾繼輝亦證稱：系爭土地後來有出租，但沒有簽約，是原告跟蘇俊吉及蘇士銘口頭講好的（見本院卷第399頁），可知系爭土地交付原告收受停車費之緣由，最終乃由蘇俊吉與原告間協議而成，尚與曾繼輝無涉，且被告亦否認曾繼輝有參與兩造間訂約之過程（見本院卷第503至504頁），則於欠缺證據證明曾繼輝有經授權出租系爭土地或實際參與締約經過下，僅以證人曾繼輝之證述，並不足認定兩造間有租賃關係之合意存在。　㈣另原告主張訴外人劉坤松曾任被告公司之副總經理，對本件系爭租約知之甚詳（見本院卷第445頁），並提出曾繼輝與訴外人劉坤松之LINE語音對話紀錄為證（見本院卷第447至4 61頁），核其內容略為：曾繼輝稱「來啦。那天8月16開庭，我強調的，跳蚤人家瑞仔（即原告）有租啦，洗車場人家瑞仔也有租啦，停車場瑞仔也有租，你每項都要凹別人，對不對?我問他啦，花這麼多錢，難道不是就是依照跳蚤這個模式，台糖租多久，我們跟人簽約，租多久就算租多久，難道不是這樣嗎」，劉坤松接續稱「『對啦』，反正我就說這個輝哥你的權益甚麼東西，我松仔絕對把持住，我說這些就算不要說幾百，給我幾千萬幾億，我也不可能會做這種事」。惟觀之上開對話紀錄全文及前後脈絡，除上開文句外，均與本件系爭租約是否存在乙事無關，則訴外人劉坤松所稱「對啦」一詞究何所指，實難逕認其意，更無從即為判斷系爭土地之出租情形，且該2人有無實際參與系爭土地締約之過程，亦未能證明，已如前述，是原告於此所為主張，亦難為憑採。　㈤再按租賃關係之成立，除雙方對租賃標的物具有租賃之合意外，關於租金之約定，亦屬租賃契約必要之點。原告主張兩造間就系爭租約有約定每月租金為6萬元，承租前3個月都是交現金6萬元給被告公司的員工張芮涵，第4個月開始，3萬元現金交給張芮涵，另外的3萬元現金交給蘇俊吉，一直到1 11年5月1日又改成原告將34,000元現金交給張芮涵，另交26 ,000元現金給蘇俊吉，111年6月、7月將36,000元現金交給張芮涵，另交24,000元現金給蘇俊吉，111年8月5日及同月3 1日、9月30日、10月30日及12月3日、12月31日是把38,000 元現金交給張芮涵，另交22,000元現金給蘇俊吉，112年1月至同年4月是現金42,000元交給張芮涵，另交18,000元現金給蘇俊吉，112年5、6月是用郵局匯款給被告公司42,000元，另交18,000元現金給訴外人劉奕佑，並提出租金繳款收據及匯款紀錄在卷為證（見本院卷第17至39頁）。此情則為被告所否認，並稱原告僅係繳交予被告其代收之停車費用，每月交付費用均不固定等語（見本院卷第142頁）。查，依上開繳款收據所示，固均記載張芮涵有收到原告繳交之各月停車場「租金」，再參被告提出張芮涵於工作上製作之現金收入傳票（見本院卷第181至208頁）所示，亦將原告每月繳交予被告關於系爭土地之費用，於會計科目欄記載「租金收入」，摘要欄記載「停車場收入（遊覽車）」、「遊覽車租金」或「遊覽車」（兩造不爭執事項㈢），然該收入傳票除110 年3月至5月為6萬元外，其餘均非為6萬元，且關於上開收入傳票之記載，只要係張芮涵向原告收取之款項，一律經填寫為「租金收入」，業據證人張芮涵於本院審理時證述明確（見本院卷第407、409頁），則原告繳交予被告之款項是否為系爭租約之租金，及兩造間有無約定系爭土地租金為6萬元，已屬有疑，且原告對於其所主張有將部分租金交給張芮涵以外之人等節，亦未能提出相關證據以實其說。復查，原告雖提出其與蘇士銘於112年3月18日之對話紀錄（見本院卷第 313頁），以佐證其有受蘇士銘之指示，將111年5月之租金，除交給張芮涵34,000元以外，另交付26,000元予蘇俊吉。然觀該對話紀錄所示，僅見原告單方面告知蘇士銘「銘哥～遊覽車部分昨日繳給公司會計34,000。讓您知道，如老大有問，您就知道了」等語，並不能證明原告確有受何人指示或有交付26,000元予蘇俊吉等情。再觀原告提出其與劉奕佑於 113年5月28日之對話紀錄（見本院卷第373頁），據以主張其有依蘇俊吉及蘇士銘指示，將112年5、6月之部分租金交付予被告公司前任登記負責人即劉奕佑等語（見本院卷第36 9頁），惟劉奕佑亦僅回覆一貼圖，並未明確表示肯否，亦未能證明兩造間確有約定以6萬元承租系爭土地乙情。承此，原告主張系爭租約存在，且約定每月租金6萬元等節，並無證據足資證立其主張為實。　㈥又原告主張系爭租約係定期租賃，租期至117年6月14日屆至（見本院卷第503頁）。惟原告於起訴至本院112年11月2日言詞辯論期日時，均主張系爭租約係一未定期限之租賃關係，嗣始改稱為定期租賃至117年6月14屆至，是原告自應就兩造間確實就系爭土地有上開租期之約定提出相關證據。對此，原告主張以被告與台糖公司之租賃契約（見本院卷第221 頁）及前所揭曾繼輝與劉坤松之LINE對話紀錄可證（見本院卷第503頁）。然該對話紀錄尚無以證明兩造間就系爭土地之締約情形，業經本院析之如前，且觀之被告與台糖公司租賃契約，亦均與原告無涉，自不足為系爭租約及其租期之證據。　㈦從而，原告主張兩造就系爭土地存在系爭租約關係乙節，依前所述，尚乏相當證據足以佐證其說，是原告請求確認系爭租約存在，被告並應將系爭土地交予原告使用、收益，自屬無據。五、綜上所述，原告依民事訴訟法第247條、民法第423條規定，請求確認兩造間就如系爭成果圖所示斜線部分土地（即系爭土地），自110年3月25日起至117年6月14日止之租賃關係存在，及被告應將系爭土地交付原告使用收益，應無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　游芯瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞

2024-12-30

KSEV-112-雄簡-1708-20241230-2

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臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第3768號原告陳振昌訴訟代理人林佐偉律師被告陳佩君上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號15樓之2房屋及所屬編號地下一層停車位17號停車位騰空遷讓交還原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣413,800元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　㈠兩造為堂兄弟姊妹關係。原告為門牌號碼臺中市○○區○○路0段 000○0號15樓之2房屋及地下一層停車位17號之（下稱系爭不動產）所有權人，被告則為系爭不動產之前所有權人。被告於民國91年間因無法繳交系爭不動產貸款，故由兩造長輩及兩造商議由原告承買系爭不動產，當時因被告無地方居住，故兩造口頭成立不定期限租賃契約，約定每月租金為新臺幣（下同）8,000元（下稱系爭租約），被告則應按月匯入原告申設之中國信託銀行帳戶內。　㈡然被告於113年3月間已積欠原告3個月租金，原告則於113年3 月4日以存證信函催告被告，被告始於同年3月19日匯款8,00 0元、同年4月2日及17日各匯款22,000元、8,000元至原告申設帳戶內。惟被告自112年12月至113年4月間之租金共40,00 0元，被告僅匯款38,000元，故原告再於113年4月16日以存證信函向被告表示已多年未調整租金，故於5月起調整租金為12,000元，否則終止系爭租約，被告並應於5月底搬遷且原告不另為終止契約之意思表示。縱被告不同意調漲租金，仍應將113年5月至6月租金及112年12月至113年4月未繳納之租金2,000元給付原告，然被告均置之不理，亦未繳納113年 5月、6月租金。　㈢系爭租約為不定期租賃契約，原告本得依民法第450條第2項規定終止系爭租約，且原告收回系爭不動產係供自住，合於土地法之規定，況原告已於113年4月16日以存證信函終止系爭租約，縱認原告無法依民法第450條第2項規定終止租約，則因被告已積欠租金達2個月以上，原告亦得依民法第440條第2項規定終止租約。倘鈞院認原告未合法終止系爭租約，原告亦依民事起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示。至被告雖於113年8月2日轉帳關於系爭不動產113年5月至6月租金共16,000元與原告，然被告此舉係於收受民事起訴狀繕本（即原告起訴係因被告未繳納113年5月至6月租金）後始繳納之，故不生清償之效力等語。　㈣並聲明：1.被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號15樓之2之房屋（即同段3 305號建號）及所屬編號地下一層第17號停車位騰空遷讓返還予原告；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告均依系爭租約約定繳交每月租金8,000元，並無原告所稱積欠112年12月至113年4月租金之情事。被告並未同意原告擅自欲調高租金為每月12,000一事，故不生效力。另因原告稱被告於105年間積欠22,000元之租金，故被告始於113年4月2日轉帳22,000元與原告。又因原告欲調漲租金，被告因與原告協商，但最終協調不成，致被告遲至11 3年8月2日方轉帳113年5月、6月租金與原告，被告再於同年月12日轉帳16,000元與原告以支付113年7月、8月之租金，故被告並未積欠原告租金。是原告主張被告積欠2個月租金而經原告催告被告仍不為履行而終止租約，及主張被告無權占有系爭不動產，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張其為系爭不動產之所有權人，與被告口頭成立不定期限租賃契約，約定每月租金為8,000元一事，業據原告提出土地所有權狀、建物所有權狀等附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。　㈡原告主張被告積欠租金達2月，且經原告催告後仍未履行；另原告欲收回系爭不動產以供自住，故原告已合法向被告為終止系爭租約之意思表示等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：　1.原告主張被告積欠系爭不動產租金達2個月部分：　⑴承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。　⑵原告於本院審理期日自陳：對於被告已繳清112年12月起至11 3年4月止之租金並無意見等語，可知被告未積欠原告自112 年12月起至113年4月期間之租金一事甚明。　⑶原告復主張其起訴時被告尚積欠原告113年5、6月租金未為繳納，原告於合法終止系爭租約後，被告始於113年8月2日給付113年5、6月租金，故不生清償效力等語。然觀之原告提出之113年4月16日存證信函內容記載：「…將於113年5月起調整金為每月12,000元，為期1年。若於5月10日前未收到台端所匯足額租金，則視為台端不同意表示，則本租賃契約即刻終止，請於5月底前搬離上述住所，屆時本信函亦做為終止契約通知。…。」等語（見本院卷第39頁），僅係原告單方向被告表示調漲租金一事，並非向被告催告給付積欠之11 3年5月、6月之租金乙情；復遍查全卷，亦查無原告定有相當期限催告被告給付系爭不動產113年5月、6月租金之舉，是被告於113年8月2日既已給付原告關於系爭不動產113年5 月、6月租金，已生清償之效力。是原告此部分主張，亦非可採。　⑷承上，原告未舉整證明被告積欠系爭不動產租金達2個月，且經原告催告被告於期限內仍不為支付之情事，是原告依民法第440條第2項規定終止系爭租約，並非合法。　　　2.原告主張依民法第450條第2項規定終止系爭租約部分：　⑴未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，固為民法第450 條第2項所明文，然土地法第100條亦明定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制。次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明而言（最高法院41年度台上字第138號、43年度台上字第1199號原判例意旨參照）。又不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。所謂「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無他法而言。是僅要出租人收回房屋係供自己使用，且其收回有正當性及必要性，則出租人依土地法第100條第1款規定收回自用，即屬適法。　⑵觀之卷附被告提出兩造於112年4月4日對話紀錄內容，可知原告曾向被告陳稱：「…想問妳們關於你現在住的房子未來有什麼打算？什麼時候要買回去？坦白說，十多年來我一直負擔著對我而言沒有必要的支出讓我心有點累。…，但近幾年來對我相對的剝奪讓我越來越感到難以接受。我的老大今年 24歲了，去年他搬出去自己租房住一個月要＄18000而且還僅雙廳衛無車位，想想如果你是我，心裡做何想？終究，我不可能無止盡幫下去，所以有請妳必須給我個答案。要買回？那麼給個計畫我也可以做打算（我已經在注意看新房了）。如果無買回的計畫，那~我必須考慮收回自己住了！」等語（見本院卷第127頁），核與原告主張其曾於112年4月間向被告表示要將系爭不動產收回自住一情大致相符（見本院卷第122頁）；參以原告嗣於113年4月16日再以存證信函通知被告欲調整租金（見本院卷第39頁），足見原告認兩造原約定之系爭不動產租金不符市場行情外，益徵原告及其家屬即其子就原居住空間狹窄而不敷居住使用，原告為供其及家屬自住而收回系爭不動產，實有正當理由及必要。　⑶租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。又土地法第100條第1款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第45 0條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨參照）。而終止不定期租約，依習慣固應於相當期間前預行通知，惟未先行通知，如已經過相當期間者，應解為經過民法第450條第3項所規定最長之期間一個月後即生契約終止之效力（最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。另承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第45 5條前段、第767條第1項前段亦有明文。查原告得依土地法第100條第1款之規定收回系爭不動產，其業以起訴狀繕本通知被告終止系爭租約，且經被告於113年7月22日受領乙節，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第47頁），堪認原告以起訴狀繕本僅通知被告終止系爭租約，惟未附足夠之相當期間預行通知，然徵諸上揭判決意旨，至遲於被告收受起訴狀繕本繕本起算1個月後，亦已生租約終止之效力，則兩造間之系爭租約業因原告上開意思表示而終止，已無租賃關係存在。系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭不動產，即已構成無權占用。從而，原告依民法第767條第1項、第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，核屬有據。　　四、綜上所述，原告主張其為自住收回系爭不動產，已合法終止系爭租約，依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應由本院依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　王素珍

2024-12-30

TCEV-113-中簡-3768-20241230-1

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第893號原告林宗賢訴訟代理人嚴庚辰律師許嘉樺律師被告施秋萍上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將嘉義市○○0○段○○○段000○號即門牌號碼嘉義市○○路0 00號5樓1建物遷讓返還原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。　　事實及理由一、原告主張：坐落嘉義市○○○段○○○段00地號土地，權利範圍10 000分之90，及土地上之同段912建號建物即門牌號碼嘉義市 ○○路000號5樓1建物(下稱系爭建物，與前開土地權利範圍10 000分之90合稱系爭房地)原為被告所有，因被告無法清償系爭房地之第二順位貸款及積欠原告之借款，原告提議被告將系爭房地出售予原告，由原告名義辦理系爭房地貸款以清償前述債務，並由被告按月繳納房貸金額。嗣被告將系爭房地出售予原告，於民國110年6月7日簽訂不動產買賣契約書並於同年7月5日辦理系爭房地所有權移轉登記，原告為系爭房地所有權人，而貸款金額清償前述債務後，尚積欠原告新臺幣（下同）87萬元，兩造復約定由被告向原告承租系爭房地繼續使用，每月租金17,600元即被告需繳納之房貸金額，租期自110年7月7日至112年7月6日，然租期屆滿後，兩造未再簽立書面契約，仍由被告使用系爭建物，已擬制變更為不定期租賃契約，經鈞院以113年度訴字第131號(下稱前案)民事判決認定在案，因原告欲將系爭建物收回自住，於113年8月 22日郵寄存證信函主張不定期租賃契約於113年9月30日終止，並請求被告於上開期日搬遷，惟被告仍未搬遷，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭建物，並請求法院擇一為有利原告之判決等語，並聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還予原告。㈡請依職權宣告假執行。　二、被告則以：被告為系爭建物實質所有權人，僅借名登記於原告名下，當初是用原告名義向銀行貸款清償被告借名登記前的負債，故原告請求被告返還系爭建物無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由： (一)被告原為系爭房地所有權人，因被告積欠系爭房地之二胎貸款及原告借款，被告於110年6月7日將系爭房地出售予原告，並簽訂不動產買賣契約書，於同年7月5日辦理系爭房地所有權移轉登記後，由原告以其名義以系爭房地向臺灣銀行辦理抵押貸款505萬元後，扣除需繳納之房貸壽險保費41萬元及清償系爭房地原有之抵押債務400萬元，餘64萬元償還原告後，被告仍積欠原告數十萬元，兩造並於110年7月7日在不動產買賣契約書末頁簽立協議書內容如附表所示，而被告於出售系爭建物予原告後，現仍由被告占有，作為住宅使用迄今等情，為兩造所不爭執，並有土地及建物第一類謄本、土地建物查詢資料及異動索引查詢資料、110年房屋稅繳款書、不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、印鑑證明、法道地政士事務所收費明細表及收據證明、不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）、台灣電力公司繳費憑證、台灣自來水公司繳費憑證、嘉義市地政事務所地政規費徵收聯單、嘉義市西區戶政事務所戶政規費收據、台灣自來水股份有限公司用戶用水設備各種異動服務申請書、收到登記單回條、土地增值稅繳款書、110年6月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、原告臺灣銀行帳號000000000000號帳戶存摺封面及內頁、被告聯邦銀行帳號000000000000號帳戶110年7月 1日至113年3月27日存摺存款明細表、土地所有權買賣移轉契約書、110年契稅繳款書、110年6月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書影本附卷可佐（見前案卷第9至21、27至39、61至91、113至179 頁），應可信為真實。 (二)本院審酌兩造於110年7月7日之簽訂契約如附表所示，業已載明：買方(即原告)於前述期間內，不得擅自出售該屋，於出售時並應得賣方(被告)真實同意。自110年7月7日起2年內，賣方得以原價購回該屋等語明確，應可認兩造就系爭房地之買賣係附有2年內買回之約定。又參以兩造於110年9月25 日至111年12月1日LINE通訊紀錄之對話內容，原告一再陳稱：你看看妳有沒有人要買回妳的房子回去，順便把欠我的還我，我最近很緊，每個月一直幫你繳2萬多我繳不太出來了，及表明其要帶人去看房子，或要賣掉大同路的房子，限你一個月叫你兒子搬離等語（見前案卷第93至95頁），足認被告因有資金需求，而將系爭房地出售予原告，並再簽立協議書達成被告日後買回系爭房地之約定，是以兩造間對於系爭房地確有移轉所有權真意，非屬借名登記，否則何須簽立協議書，確保被告在2年內有買回系爭房地之權利。被告雖提出兩造間於買賣契約成立前的對話錄音光碟，原告固然於錄音檔10分48秒、11分、12分05秒，對被告表示：「你只是借我的名義，這間房子你可隨時拿回去」、「最好的方式就是做高買賣，我把整個金額抬高，我用我的信用去跟你買房子，你要自己去繳自己去住」、「你就是借我的名去貸款而已，你隨時要拿都可以」，惟上開內容與原告主張「被告有買回系爭房地的權利」以及「被告借用原告名義辦理貸款」等節並無扞格，且上開對話內容無法證明兩造間有借名登記的法律關係。因此，兩造間就系爭房地之移轉成立保留買回之買賣契約，系爭房地所有權移轉乃屬有效，被告抗辯兩造間係成立借名登記關係，不足採認。 (三)依兩造前述協議書，如附表約定事項㈠之內容，顯示係由被告(賣方)向原告(買方)承租系爭建物，每月租金1萬7,600元，租賃期間自110年7月7日至112年7月6日共2年，被告應於每月7日將租金匯入原告臺灣銀行嘉義分行帳戶內，倘被告逾期未付，原告得請求終止租約並搬遷。而系爭建物現仍由被告作為住宅使用迄今等情，亦為兩造所不爭執。是以，系爭房地租約於112年7月6日屆滿後，雙方雖未再簽立書面契約，仍由被告繼續使用系爭建物，原告亦未為反對之表示，則系爭房地租約已擬制變更為不定期租賃契約，前案判決亦同此認定。 (四)原告已合法終止系爭房屋之不定期租賃關係：　　1.按未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，固為民法第450條第2項、第3項所明定，土地法第100條亦規定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制。又按土地法第100條第1款所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內，且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決參照）。　2.經查，原告以存證信函向被告表示欲收回系爭建物自住，並以113年9月30日作為前開租賃關係之終止時點，而該存證信函已於113年8月23日送達被告，有存證信函及回執可證(見本院卷第33至35頁)，審酌原告已預留逾1個月之期間先期通知，足認兩造間就系爭房地之不定期租賃關係業經原告合法終止，則被告於113年10月1日以後繼續占有使用系爭建物，即已構成無權占有，從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭建物，核屬有據。四、綜上所述，原告依767條第1項之法律規定，請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。又原告依民法第767條第1項及179條法律關係為選擇合併，請求擇一為有利之判決，本院既已准許原告請求如上，則其就民法第179條規定請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄附表：兩造約定內容（見前案卷第53頁）於110年7月7日買賣双方約定事項：㈠賣方向買方承租本買賣標的，每月租金＄17600元正，租賃期間自110年7月7日至112年7月6日共2年，賣方應於每月7日將租金匯入買方台灣銀行嘉義分行000000000000帳戶內，倘賣方逾期未付，買方得請求賣方終止租約並搬遷。㈡買方於前述期間內，不得擅自出售該屋，於出售時並應得賣方真實同意。　　自110年7月7日起2年內，賣方得以原價購回該屋。

2024-12-30

CYEV-113-嘉簡-893-20241230-1

訴

臺灣花蓮地方法院

返還租賃房屋等

臺灣花蓮地方法院民事判決 113年度訴字第326號原告劉得意訴訟代理人吳順龍律師被告蘇漢宗上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○路○段000號2樓門牌房屋全部遷讓返還原告。二、被告應給付原告新台幣肆萬貳仟元，及自民國113年4月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、被告應自112年12月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟元。四、訴訟費用由被告負擔。　　五、本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰參拾萬捌仟陸佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於各期到期後，原告各期分別以新臺幣貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期分別以新臺幣陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴之聲明第二項原主張「被告應給付原告新台幣（下同）42,000元，及自民國112 年12月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，嗣於113年12月12日言詞辯論期日當庭就利息起算日更正為「及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（詳卷第147頁），核其更正屬民事訴訟法第255條第一項第2款減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，尚無不合，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：（一）被告自108年12月1日起向原告承租坐落花蓮縣○○鄉○○路○ 段000號2樓房屋（下稱系爭房屋），雙方並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自108年12日1日起至109年11月30 日止，每月租金6,000元，被告應按月於每月1日給付。租約到期後復依相同條件續簽訂租約，一年一約直到111年到期後才沒有另訂租約，而是以口頭約訂一年一約並紀錄在最後一份110年12月1日簽訂的租賃契約（下稱系爭租約）上，詎被告自112年5月1日起未依約給付租金，至112年 11月30日止共積欠7個月之租金未給付。雙方租賃期間已於112年11月30日屆滿。縱認兩造間為不定期租約，也因為被告自112年5月起即未再未支付租金，原告於112年9月 13日已以存證信函催告被告繳納並表明不再續租，系爭租約應已合法終止，是原告主張112年11月30日為兩造租約終止日，又起訴狀內亦有表明終止租約之意思，故最遲亦應認自起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示，系爭租約應已合法終止，惟被告迄今尚未遷出系爭房屋，其占用該屋為無法律上原因，致原告受有相當於租金之損失，爰依租賃契約約定及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。並給付自112年5月1日至11月30日欠繳之租金42,000元（6000x7=42,000）及自起訴狀繕本送達翌日（即113年4月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自112年12月1日起至被告遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付6,000元予原告。（二）並聲明：㈠被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○路○段000號2樓門牌房屋全部遷讓返還原告。㈡被告給付原告新台幣4萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告應自112年12月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣6,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告則答辯以：（一）被告自108年12月1日起就向原告承租系爭房屋，租期為一年，租賃期限屆至即再簽約續約一年，因被告每月均按時繳交租金，所以111年要續約時原告就沒有再提出新的租賃契約書，稱給房租時直接寫在系爭租約就好，而且沒有口頭約定租賃期間，故兩造間就系爭房屋為不定期租賃契約關係，而因為從111 年9 月後電費暴增，之後發現係原告偷接電線，使被告只承租二樓卻需負擔全棟樓電費。被告要求原告處理之前被告因被偷電的損失，因此自從112 年5 月起沒有給付租金，而原告竟自112年6月1日起斷水，使被告系爭房屋無水可用，之後雙方有達成協議在恢復供水、處理偷電部分後，被告再繼續給付租金，然原告都沒有處理，被告才會沒有給付租金。（二）答辯聲明：原告之訴駁回。　　　三、本院之判斷（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示(最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照)。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。又按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451條定有明文。（二）經查，被告自108年12月1日起向原告承租系爭房屋，雙方並簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自108年12日1日起至109年11月30日止，每月租金6,000元，被告應按月於每月1日給付。租約到期後復依相同條件續簽訂租約，一年一約直到111年11月30日到期後才沒有另訂租約，而係將1 11年12月1日起每月房租收付明細簽名記載於原租賃期間1 10年12月1日起至111年11月30日止之系爭租賃契約書上之事實，為兩造所不爭執，且有原告提出之每年租賃契約書及被告提出之系爭租契約書房租收付款明細欄影本在卷可按（詳卷第21至48頁、161至165頁），自堪信為真實。原告雖主張兩造間有口頭約定租賃期間仍為一年即111年12 月1日起至112年11月30日止，然為被告所否認，且原告亦未能舉證實說，堪認兩造於111年11月30日租賃期間屆滿後，兩造並未再重新約定租賃期限，而原告仍繼續收租並允被告為系爭房屋之使用收益，則依上開規定，兩造間之租賃關係自111年12月1日起視為以不定期限繼續契約而成立不定期租賃關係。（三）又被告自112年5月起即未依約按月給付租金，遲付租金之已逾2個月之事實，為兩造所不爭執，原告固主張業於112 年9月13日以存證信函催告被告繳納並表明不再續租，系爭租約應已合法終止，並提出存證信函影本一份在卷（卷第49頁），然該存證信函僅記載「一、租金積欠5個月自1 12年5月1日至112年9月共3萬元。二、未經屋主同意私自將抽水馬達電源切斷致使他樓沒水用。三、已自112年5月 1日口頭告知不再續租，並請搬遷，時間至112年5月31日止」等語，然5月1日口頭通知不再續租部分，原告並未舉證實說，且被告當時僅有5月份之租金未給付，自難依該存證信函內容認定原告於112年5月已得行使催告主張終止契約。惟被告於受存證信函通知時，已有遲付租金達2個月租額情事，是可認原告有以存證信函催告被告給付積欠租金及逾期未給付即終止租約之意思表示，而本件為不定期租賃契約，被告迄至原告提起本件訴訟時仍未支付租金，足認被告已受相當期間之催告仍未給付，原告係訴請被告給付積欠租金及遷讓返還系爭房屋，顯有併以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，本件起訴狀繕本既已由本院於113年4月2日送達被告（113年3月22日寄存送達於被告住居所地之花蓮縣警察局吉安分局仁里派出所，經10 日生送達之效力，參卷第59頁），徵諸前揭說明，原告以起訴狀繕本之送達即113年4月2日為終止租約之意思表示，自生合法終止之效力。從而，原告依民法第455條前段規定，請求被告返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。（四）又「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」，民法第264條定有明文。被告固辯稱係因原告偷接電線，使被告需負擔全棟樓電費而致電費暴增，且原告自112年6月1日起斷水，使被告系爭房屋無水可用，才會行使同使履行抗辯不付房租等語，然原告否認有偷接電線及斷水之行為，並稱被告尚未承租時房屋電線就是如此配置，如因此使被告負擔全棟電費，原告願意處理電費分擔的問題，另整棟樓水的使用是靠抽水馬達，原來的抽水馬達使用的電本來就接在二樓水錶上，來抽水供應整個建築物的用水，因被告不同意接電使用，建築物就沒有辦法抽水使用，原告並沒有斷水使被告無水可用等語。經查，被告主張因原告偷接電線而致電費暴漲及原告斷水使其無水可用等語，固提出110年1月至113年3月之電費資料及line對話內容以為證（詳卷第151至159頁），然其亦自承其於112年5月已自行換了電線使原告無法再偷用電等語，另依兩造間之對話內容可知，原告於被告承租時就告知系爭房屋係使用地下水源，如改用自來水需加裝工資，而被告沒有水用係因為被告自行換了電線，所以抽水馬達無電可用才無法供水，原告並請被告把2樓所有電線恢復（詳卷第155至159頁），是被告無水可用係因其未經原告同意擅自更換系爭房屋之電線配置，致無電力提供抽水馬達抽水使用，並非原告刻意斷水不提供系爭房屋合於所約定使用、收益之狀態，況被告自無水可用後仍繼續住於系爭房屋迄今，時間長達一年有餘，顯見無礙被告對系爭房屋之居住使用，揆諸前開說明，自無因系爭房屋存有無水可用之情形，而認原告有全部或部分不達被告租賃目的之情事。至被告辯稱電費暴漲等情，被告雖得另行主張賠償，然此與給付租金間亦無對價關係，縱上，被告以上述事由與其支付租金之義務行使同時履行抗辯，並無理由。（五）被告應給付原告42,000元，並自112年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元　1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條約定系爭房屋租金為每月6,000元（見卷第23頁），堪認為系爭房屋相當於租金之使用利益價值。　 2、被告自112年5月1日起即未再給付租金，兩造間之租賃關係於113年4月2日終止等情，業經本院認定如前，則被告自斯時起既已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋無法律上原因而受利益且致原告受有不能使用系爭房屋之損害，自應償還相當於租金之不當得利。是原告依兩造間之租約及不當得利法律關係，請求被告給付42 ,000元及法定遲延利息，暨自112年12月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣6,000元，自屬有據，應予准許。（六）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1 項前段、第203條定有明文。本件原告請求被告給付租金4 2,000元部分係以支付金錢為標的，無確定期限，未約定利率，則原告請求此部分自起訴狀繕本送達翌日即113年4 月3日起（見本院卷第59頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法有據。四、綜上所述，原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租賃契約及民法第179條規定，請求被告給付42,000元及法定遲延利息，暨自112年12月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣6,000元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定　　相當擔保金額准許之，並依聲請宣告被告如預供擔保，得免　　為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　陳雅敏　上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　胡旭玫

2024-12-27

HLDV-113-訴-326-20241227-1

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臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第812號原告殷崇晏被告胡琳元上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○號一樓房屋之C 室騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟壹佰捌拾元。三、訴訟費用新臺幣捌仟參佰柒拾元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾肆萬捌仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣捌萬陸仟壹佰捌拾元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路0 0巷00號1樓房屋C室（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）6萬6,250元，並自民國111年12月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償6萬6,250元。㈡（被告應給付原告）水電費2萬3,750元。嗣迭次變更訴之聲明，最終於本院113年12月3日言詞辯論期日變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而縮減應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：㈠、被告前於111年12月9日與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111 年12月13日起至112年12月12日止，每月租金為4,950元，水費100元，電費以每度4.5元計算，被告並給付原告9,900元之押租金。被告嗣於系爭租約租期屆至後，仍斷斷續續給付租金，系爭租約已視為不定期租賃契約。詎被告自112年5月起即未依約給付租金及電費，僅陸續繳納部分租金，扣除前開押租金已積欠超過2個月租額且遲延給付逾2個月，經原告於113年6月27日以存證信函通知、於113年6月28日以LINE訊息催告被告繳納積欠之租金及電費，並通知被告終止系爭租約暨請求遷讓返還系爭房屋，惟該存證信函未合法送達被告，遂再以本件起訴狀繕本之送達（即113年10月8日）為終止系爭租約之意思表示。是以，被告於系爭租約終止後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，被告自應遷讓返還系爭房屋；且被告迄今尚積欠租金6萬0,400元（計算式：7萬0 ,300元【詳如附表編號一、租金】－押租金9,900元＝6萬0,40 0元）及電費2萬5,780元（詳如附表編號二、電費），共應給付原告8萬6,180元（計算式：6萬0,400元租金＋2萬5,780 元電費＝8萬6,180元），爰依系爭租約之租賃關係及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明如主文第1項、第2項所示。㈡、對被告抗辯所為之陳述：　⒈否認被告曾於113年4月30日清償2,000元之租金。　⒉被告住的那間（指C室房間）沒有出事過，所以系爭房屋並不是「凶宅」；且原告有在被告於111年12月中旬左右入住時，告知被告此事（指與系爭房屋同層之其他房間曾發生死亡事件）。二、被告則以：被告是從112年11月才開始欠租，112年10月之前的租金均係以面交方式給付原告，自113年2月8日起則以匯款方式給付租金；除附表編號一所列之已付租金外，被告曾於113年4月30日面交給原告2,000元租金，但沒有證據。原告是在113年6月底用LINE傳訊息告知存證信函之內容，並要求被告於113年7月5日前搬離；至於電費部分，原告則沒有給過明細。此外，被告認為系爭房屋整層（因系爭房屋同層之其他房間曾發生死亡事件）都是「凶宅」，但當初承租系爭房屋時，原告並未告知系爭房屋為「凶宅」。而簽約當時只有兩造在場，原告直到113年4月中旬才告知此事，因此原告既然這樣欺騙被告，在原告返還被告其先前所給付之所有租金及押租金前，被告都要繼續住在系爭房屋內等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於上開時間簽訂系爭租約，原約定之租期屆滿後已視為不定期租賃契約，嗣原告因被告遲付、積欠租金，而於113年6月底以LINE訊息催告被告繳納積欠之租金及電費並通知被告終止系爭租約暨請求遷讓返還系爭房屋等事實，業據其提出兩造之LINE對話紀錄截圖為證，並有被告提出之住宅租賃契約書在卷可稽，且為被告所不爭執，此部分事實堪信為真。至原告主張依系爭租約及民法不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋、給付積欠租金及電費共8萬6,180元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文規定。㈡、經查，原告主張被告自112年5月9日起至113年10月8日止，扣除附表編號一所列之已付部分租金及押租金後，尚積欠租金 6萬0,400元（計算式詳如附表編號一、租金），亦未清償其使用系爭房屋期間之電費2萬5,780元（計算式詳如附表編號二、電費）等節，業據原告提出其向被告催繳租金及傳送電表照片之LINE對話紀錄截圖、被告繳納租金明細及積欠起訖期間之電表照片等件為證，並有被告提出之郵政自動櫃員機交易明細表影本可佐，應屬可信。被告固辯稱除附表編號一所列之已付租金外，其曾以面交方式清償112年10月前之全部租金，並於113年4月30日面交給原告2,000元租金，然均未提出具體證據以實其說，難認被告就上開清償之事實已盡舉證之責，被告前揭所辯，即無可採。從而，原告自得依系爭租約之租賃關係及不當得利之法律關係，請求被告給付8 萬6,180元（租金6萬0,400元、電費2萬5,780元）。㈢、準此，被告積欠之租金已超過2個月租額且遲延給付逾2個月，而經原告於113年6月28日以LINE訊息催告（見本院卷第25 1頁），再以本件起訴狀繕本之送達（於113年10月8日由被告親收）為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，此後被告迄未清償，堪認系爭租約業經合法終止，被告自負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。被告雖辯稱原告故意隱瞞系爭房屋為「凶宅」，因此在紛爭解決前拒絕遷出等語，然兩造縱就系爭房屋是否為「凶宅」、被告是否受詐欺等節存有爭執，此情實非被告於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋之正當權源，故被告不得執此事由拒絕騰空遷讓返還系爭房屋。四、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告8萬6,180元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、本件係民事訴訟法第427條第4項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又依同法第392條第2項規定，斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推估，本判決第1項因被告免為假執行，致原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開假執行延宕期間之租金合計14萬8,500元（計算式：租金4,950元×3 0月＝14萬8,500元），且原告因被告就本判決第2項免為假執行所受之損害，即為原告所得受償之8萬6,180元，爰依職權宣告被告預供相當之擔保，得免為假執行。七、本件第一審裁判費為8,370元，此外核無其他費用之支出，爰依職權確定訴訟費用額，並應由被告負擔。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　姜晴文以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭　　　　　　　　　　　　　　附表：113年度基簡字第812號一、租金：6萬0,400元計算式： 112年5月9日起至113年10月8日止，每月應給付5,050元（含租金4,950元＋水費100元）×17期＝8萬5,850元 8萬5,850元－下表所列已繳納租金1萬5,550元＝7萬0,300元 7萬0,300元－押租金9,900元＝6萬0,400元編號被告給付日期被告給付金額１ 112年10月15日 5,050元２ 113年2月2日 1,000元３ 113年2月8日 500元４ 113年2月28日 1,000元５ 113年3月20日 1,000元６ 113年3月27日 1,000元７ 113年4月4日 2,000元８ 113年4月12日 2,000元９ 113年5月16日 2,000元共計 1萬5,550元二、電費：2萬5,780元編號共計度數積欠期間１ 5,729度/每度4.5元 111年12月8日起至113年10月29日共計 2萬5,780元（5,729度×4.5元）合計：8萬6,180元（租金【已扣除押租金】6萬0,400元＋電費2萬5,780元）

2024-12-26

KLDV-113-基簡-812-20241226-1

簡上

臺灣臺北地方法院

確認租賃關係不存在

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第157號上訴人蘇焜榮訴訟代理人陳彥嘉律師被上訴人台灣電力股份有限公司法定代理人曾文生訴訟代理人韓國銓律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國113年1 月26日本院臺北簡易庭112年度北簡字第3393號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文一、原判決廢棄。二、確認兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段0000地號土地（承租範圍：0.0081公頃）之土地租賃關係不存在。三、第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。　　　事實及理由壹、程序方面：　按簡易訴訟程序事件當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1 項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。查上訴人於原審備位聲明請求：被上訴人承租其所有坐落嘉義縣○○市○○段 ○○○段0000地號之部分土地（承租範圍0.0081公頃＝81㎡，相當於24.5坪，小數點下2位四捨五入，下稱系爭土地）之租金，自民國112年1月1日起調整為每年租金新臺幣（下同）1 1,000元。嗣於本院審理時，就上開備位聲明追加起訴：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金總數為16,200 元，見本院卷178頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自屬合法，先予敘明。貳、實體方面：　　一、上訴人主張：伊父蘇招抄與被上訴人於82年2月間簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地搭建電塔，租期為5年，嗣蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡）移轉登記予伊，系爭租約於87年4月30日屆期，兩造現為不定期租賃關係。詎被上訴人自86年4月後即未給付租金，因積欠租金達2年，伊於97年5月間依系爭租約第7條第3款約定寄發存證信函為終止租約之意思表示，惟被上訴人僅回覆：仍請同意辦理續租或讓售等語。另依民法第450條第2項本文規定，以起訴狀送達為終止租約之意思表示（期前通知），並於送達日起算1年後終止租賃關係，惟被上訴人續為用益且主張租賃關係存在，故先位訴請確認系爭土地租賃關係不存在。又倘認系爭土地租賃關係存在，本件並非租地建屋，出租標的亦非房屋，自無土地法第100條或該法第三章房屋及基地租用相關規定之適用，被上訴人實收資本額3300億元，亦非立法者所欲保護對象。另系爭租約第3條約定，租金係依「申報地價之固定比率」計算，惟依土地公告現值觀之，土地價值歷年不斷上昇，且係顯著上昇，顯有情事變更，自有調整租金之必要，備位爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求將每年租金調整為16,200元（包含追加起訴之5, 200元）等語。二、被上訴人則以：上訴人雖曾於97年5月間寄發存證信函，然信函並未表明積欠租金或終止系爭租約；伊於112年1月18日寄發存證信函及租金支票49,892元（自86年4月3日起至111 年12月31日止之租金）予上訴人，上訴人以起訴狀通知終止租約並非合法；又伊租用基地搭建電塔，應有土地法第103 條之適用，退步言之，如認土地法第103條規定之文義限於租地建屋，然上開條文並非僅限於保護經濟上弱者，而是保障承租人之權益及基地上建物之最大經濟效用，因電塔之搭建拆遷牽涉廣泛，須花費鉅額費用、更是費時，亦會影響附近居民用電，基於保障承租人權益、公共利益及建築物發揮最大經濟效用，電塔之性質與房屋類似，應類推適用土地法第103條規定，縱認上訴人得依民法第450條第2項規定隨時終止兩造間租約，仍應受土地法第103條規定、系爭租約第7 條出租人終止租約條款之限制。伊以支票給付租金，現已無欠租，並無土地法第103條各款所定得收回系爭土地之情形。依系爭租約第2條約定：「…如租期屆滿後承租人仍需繼續需用時，出租人應允按本條件繼續承租」，因電塔坐落於系爭土地上，伊有繼續租用或買受系爭土地之必要，可知出租人明知伊需用系爭土地，方與伊為上開約定，倘依民法第45 0條第2項規定隨時終止系爭租約，嗣後上訴人請求伊將系爭土地上之電塔拆除，勢必使附近用電短缺，上訴人權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條第1項規定，先位請求為法所不許。關於租金調整，依系爭租約第3條約定租金係按土地當期申報地價總價額年息7%計租，租約簽立時已考量土地價值將來會有增、減，租金會隨同公告地價漲幅調整，與民法第227條之2第1項規定「非當時所得預料」之要件不符，亦無依民法第442條情事變更需調整租金之必要。縱認本件有調整租金之必要，本件係租用基地興建電塔，目的係為公眾輸電之用，具民生重要性，有別於私人房屋，與租地建屋之情形相似，應類推適用土地法第105條規定，租金應受土地法第97條第1項之限制等語，資為抗辯。三、原審就上訴人之先位、備位請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位：確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。㈢備位：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1 日起調整為每年租金11,000元。追加之訴聲明：被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金為16,200元）。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第87頁，並依判決格式修正或刪減文句）：　㈠上訴人之父蘇招抄於82年2月間與被上訴人簽訂系爭租約，約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地，且約定租期屆滿後，如承租人仍需繼續使用時，出租人應按該契約約定繼續出租，租金按當期申報地價總額年息7%計租。　㈡蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡，相當於293.4坪，小數點下2位四捨五入）移轉予上訴人。　㈢租約屆期後，被上訴人仍繼續使用系爭土地，兩造成立不定期限租賃關係。　　　　　五、本院之判斷：　㈠上訴人依民法第450條第2項規定終止租約，是否合法？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查上訴人之父蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為293.4坪）移轉予上訴人，為上訴人所有，其中24.5坪為系爭土地，屬農牧用地，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可憑（見原審卷第34頁）。又系爭租約約定租期為5年，87年4月30日租期屆滿後，被上訴人即承租人仍繼續占有使用系爭土地迄今，既為兩造所不爭執，斯時上訴人不即表示反對之意思，依民法第451條規定系爭租約已發生擬制以不定期限續租之效力，且為兩造所不爭執（見本院卷第87頁），並有系爭租約、存證信函在卷可稽（見原審卷第21頁、本院卷第65-66 頁），洵堪認定。　⒉次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項、第3項前段定有明文。查兩造間之租賃關係，既依民法第451條規定擬制以不定期限續租，已如前述，則上訴人主張其依民法第450條第2項前段規定得隨時終止租約，核屬有據。上訴人以起訴狀送達為終止租約之意思表示，並於送達日起算1年後終止租賃關係等語（見原審卷第10-11頁），該起訴狀於112年3月15日送達被上訴人，有送達證書可憑（見原審卷第51頁），堪認兩造間就系爭土地之租賃關係於113年3月15日發生合法終止效力，租賃關係因單方終止而消滅，則上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由。至上訴人主張被上訴人於 86年後即未給付任何租金，其業於97年5月寄送存證信函為終止租約之意思表示云云，惟系爭租約第7條第3項固約定：「租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約： ...㈢積欠土地租金達兩年時」。查上訴人97年5月21日寄送之存證信函內容（見本院卷第65-66頁），均係指摘被上訴人無權占有系爭土地及請求損害賠償之旨，絲毫未提及被上訴人積欠租金，或提及終止系爭租約之意思，則上訴人主張以97年5月21日存證信函為終止租約之意思表示，即非可採，是本件系爭租約終止之時點為113年3月15日。　⒊被上訴人雖抗辯上訴人依民法第450條第2項規定任意終止，違反系爭租約第7條約定云云。查民法第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」，其立法理由謂租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊有害於公益等語，可知永久租賃乃法所不許，蓋恐租期過長，有礙租賃物之改良。我國歷來判例均認依民法第451條規定變更為不定期限租賃契約，不受民法第449條第1項所定租賃期限不得逾20年之限制（最高法院65年台上字第2722號、62年台上字第3128號、51年台上字第1288號判例意旨參照），除因民法第449條第1項條文文義以外，部分原因係我國民法體系，於民法第450條第2 項規定賦予不定期期限租賃契約之各當事人得隨時終止契約權利，如此一來，始能避免永久租賃阻礙土地有效利用，嚴重影響出租人財產權，有害公益之弊端。另按租賃契約訂明年限不定，祇許客辭主，不許主辭客者，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾20年者，應縮短為20 年。依民法第450條第1項之規定，其租賃關係於20年屆滿時消滅，如20年屆滿後已依民法第451條視為以不定期限繼續契約者，依民法第450條第2項之規定，出租人亦得隨時終止契約（最高法院29年上字第1731號判例意旨參照）。依上，原租約縱有約定僅承租人可終止租約，出租人無終止租約權利，或有出租人終止租約之要件約定，於擬制以不定期限續租後，出租人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。系爭租約第7條固約定：「七.租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約：㈠非經出租人同意而變更土地使用。㈡將土地一部分或全部轉租他人時。㈢積欠土地租金達兩年時。」，乃約定於租賃期間承租人有該條所列情形，出租人有終止租約之權。惟系爭租約業經視為以不定期限繼續契約，則依前所述，上訴人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。況倘出租人仍需受限於系爭租約第7條之事由始得終止租約，將使不定期限租賃非但無期限限制，於承租人未違約情況下，出租人受限於前開終止租約事由，可能造成「永久租賃」之現象，出租人雖為土地所有權人，一旦經法律擬制以不定期限續租後，將長期或永久無法收回土地加以利用，不啻侵害出租人之財產權及終止租約之自由。是被上訴人前開所辯，不足憑採。　⒋被上訴人又抗辯其租用基地搭建電塔，應適用或類推適用土地法第103條規定云云。惟按承租基地僅作晒醬之用，並非建築房屋，自與土地法第103條所載租用建築房屋之基地不符，其租賃標的又祇有基地而無房屋，亦無同法第100條之適用。此項未定期限之租賃，依民法第450條第2項之規定，除有利於承租人之習慣外，各當事人自得隨時終止契約（最高法院38年穗上字第45號判例意旨參照）；又按單純租地以充堆炭及牛圈之用，與租地建屋之性質並非相同，故土地法第103條之規定，於此項契約無其適用，倘其契約為不定期限者，依民法第450條第2項前段規定，出租人尚得隨時終止租約（最高法院48年台上字第1920號判例意旨參照）。查被上訴人承租系爭土地搭建電塔，有Google地圖影本、電塔現狀照片可參（見本院卷第107、169頁），足見被上訴人租用系爭土地搭建電塔，並非租用基地建築房屋，至為灼然。兩造就系爭土地之租賃關係既非租地建屋契約，依前開說明，自無適用或類推適用土地法第103條規定之餘地，於本件不定期限租賃，出租人即上訴人仍得依民法第450條第2項規定隨時終止租約，被上訴人此部分抗辯，自非可採。　　⒌上訴人終止租約，是否違反民法第148條第1項規定？　　被上訴人抗辯上訴人明知其有長期需用系爭土地之必要性，無視租約第2條得繼續承租之約定，且系爭土地係為供電塔基地使用，以供應嘉義縣太保市、朴子市用電，具公益性質，上訴人逕依民法第450條第2項規定終止租約，其權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條規定應不許其任意終止云云。惟按民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，固揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院108年度台上字第1752號判決意旨參照）。本件上訴人為系爭土地之所有權人，被上訴人自82年5月1日開始承租使用系爭土地，租約屆期後因法律擬制為不定期限繼續契約，迄今已逾31年，上訴人長期無法完整使用私有土地，其終止系爭租約乃正當權利之行使，並無實質上違背法律之根本精神。反觀被上訴人為經濟部管理之國營事業機構，係一公開發行股份有限公司，實收資本額為3,300億元（見限閱卷），相較於上訴人，實屬經濟強勢一方，然86年4月3日起至111年12月31日止之應付租金，被上訴人直至112年1月間才將應付租金支票隨同存證信函寄送上訴人，此有新營民治路郵局存證號碼9號存證信函在卷可憑（見原審卷第23-32頁），均按82年訂立之系爭租約以土地當期申報地價總價額年息7%計租，111年之年租僅為2,540元（計算式：81㎡×111年度申報地價448元/㎡×7%＝2,540元），可認上訴人長期未取得租金收入，且均以82年租約約定方式計租，而毫無置喙空間，對上訴人並非公平。再者，1398地號全部土地於87年4月間之市場總價值為194萬元，於112年3月間則為5,044,000元，112年3月間合理市場租金單價為200元/㎡/年（即系爭土地每年合理市場租金為16,200元＝81㎡×200元/㎡/年），有台灣國際不動產估價師事務所估價報告書可參，堪認繼續以82年租約計租，顯然低於市場行情至明。系爭租約既經上訴人終止，兩造間租賃關係不復存在，被上訴人非不得以提高租金、考慮價購土地或另尋其他土地等方式解決，非無其他替代方案，並非必然造成無法供電之後果，是上訴人本件權利之行使，並未違反公共利益，或以損害被上訴人為主要目的，應堪認定。被上訴人於此所辯，亦無可採。　㈡上訴人另依系爭租約第7條第3款約定終止租約部分，系爭租約既擬制以不定期限繼續契約，本可依民法第450條第2項規定終止租約，並業經上訴人於113年3月15日終止，已如前述，本件是否符合系爭租約第7條第3項積欠租金達2年出租人得終止租約之情形，自毋庸再予論述。　㈢關於上訴人另依民法第442條、第227條之2規定，備位請求調整租金部分，按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件（最高法院92年度台上字第1445號判決意旨參照）。本院既認上訴人先位之訴為有理由，依上說明，其備位之訴之解除條件即已成就，自毋庸再就備位之訴為審判，併予敘明。六、綜上所述，上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審就上開先位部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。　八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第八庭　審判長法　官　蔡世芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　姚水文　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張瓊華以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官

2024-12-25

TPDV-113-簡上-157-20241225-3

士簡

士林簡易庭

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度士簡字第223號原告李宜芳訴訟代理人簡嘉宏律師被告鄭揚銘莊阿麵共同訴訟代理人繆璁律師繆忠男律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1樓、2樓房屋騰空遷讓返還原告。訴訟費用新臺幣1,880元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣175,400元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國111年2月15日與被告鄭揚銘簽訂房屋租賃契約書，約定原告將其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號1樓、2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告鄭揚銘，租期自111年2月15日起至112年2月15日止，每月租金新臺幣（下同）50,000元，並特別約定系爭房屋參加都更時，被告鄭揚銘無條件配合遷出，終止租約（下稱系爭租約）。原告因系爭房屋參與都市更新，而於111年年底向被告鄭揚銘表示系爭租約到期後不再續約並請返還系爭房屋，惟系爭租約租賃期限屆滿後，被告鄭揚銘及其同居人即被告莊阿麵拒絕遷讓，爰以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，並以送達被告後1個月為終止雙方租賃關係之日，是被告2人占有系爭房屋已無法律上權源。爰擇一依系爭租約第6條、民法第767條第1項前段、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：（一）被告鄭揚銘承租系爭房屋用以經營「蘋果眼鏡行」已歷15年，自首次洽談租賃起，其後歷次屆期簽訂新約或調漲租金，均係訴外人即原告之父李武龍與被告鄭揚銘接洽，被告2人從未見過原告，足認系爭房屋實質所有權人為李武龍，兩造間系爭租約實際出租人亦為李武龍，原告僅係借名登記出名人。（二）如認李武龍非系爭房屋實際所有權人，亦應認原告已授權李武龍代理處理系爭租約。系爭租約租期屆滿後，原告未拒絕被告鄭揚銘繼續承租系爭房屋，且被告鄭揚銘亦於112年3月15日匯款112年4月份租金45,0 00元至原告帳戶，經原告收受，則系爭租約發生默示更新法律效果。嗣被告鄭揚銘欲繳納112年5月份租金時，李武龍則告知至系爭房屋依法拆除時止，免除被告鄭揚銘給付租金義務，足認兩造間就系爭房屋仍有租賃或使用借貸契約存在。被告既有權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓系爭房屋，應無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告主張其與被告鄭揚銘簽訂系爭租約；系爭租約記載系爭房屋參加都更時，被告鄭揚銘無條件配合遷出，終止租約等文字；系爭租約租期已於112年2月15日屆滿等事實，有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第16頁至第20頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、原告另主張被告無權占有系爭房屋乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者，厥為：（一）原告是否為系爭房屋所有權人？（二）兩造間是否有租賃、使用借貸契約關係？茲分述如下：（一）原告為系爭房屋所有權人：　　1.按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項定有明文。該登記推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權。　　2.經查，原告為系爭房屋登記所有權人乙情，有建物登記謄本在卷可佐（見本院卷第22頁至第24頁），揆諸前揭說明，原告即受登記推定為系爭房屋所有權人。被告既非主張其為系爭房屋真正權利人，自不得逕否認原告已登記之所有權。被告此部分答辯，洵非可採。　　3.又被告此部分答辯為無理由，則其聲請命原告提出金流、其他租約、通知其他承租人到庭作證等關於證明原告非系爭房屋所有權人之證據方法，均無調查必要，併此敘明。（二）兩造間無租賃、使用借貸契約關係存在：　　1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第451條固有明文。惟定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租意思表示，不限於租期屆滿後始得為之。倘出租人慮及承租人取得此項默示更新利益，於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類情形者，仍發生阻止續約效力。次按解釋契約，應通觀契約全文，於文義上及論理上詳為推求，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，自契約主要目的及經濟價值作全盤觀察，以探求當事人立約時真意，不能拘泥字面或截取契約中一二語，任意推解致失其真意。　　2.經查，系爭租約除約定租期自111年2月15日起至112年2月 15日止外，另特別約定「本屋參加都更時請無條件配合遷出，終止租約」等文字，有前述房屋租賃契約書在卷可按，復為兩造所不爭執。由此可知兩造於成立系爭租約時，已預見系爭房屋在租期屆滿前可能因參加都市更新而須拆除或改建，無法再出租予被告鄭揚銘，而原告與被告鄭揚銘既同意於都市更新時提前終止系爭租約，亦足以推知原告於租期屆滿後無續租之意，應認兩造有排除默示更新之意思，自無民法第451條規定適用。　　3.被告雖抗辯原告於系爭租約租期屆滿後仍收受被告鄭揚銘給付112年4月份租金等語。惟按定期租賃契約於租期屆滿後是否擬制更新為不定期租賃，係以出租人有無即為反對意思表示為要件，而非以有無收取使用收益對價為斷。本件兩造於系爭租約特約排除默示更新效力乙情，已如前述，縱原告有收取被告給付使用系爭房屋之對價，亦不影響阻止續約之效力。被告此部分答辯，尚非可採。　　4.被告另抗辯李武龍代理原告處理系爭租約事宜，並同意被告於租期屆滿後繼續占有使用系爭房屋，為原告所否認，依民事訴訟法第277條規定，自應由被告就原告有授予李武龍代理權之要件事實，負舉證責任。經查，觀諸卷附房屋租賃契約書，係由原告本人名義簽訂，復未載明代理意旨。而被告雖提出對話錄音光碟及譯文為證（見本院卷第 82頁至第90頁），惟上開對話為李武龍與被告莊阿麵間對話，原告既不在場，自不能以李武龍片面以系爭房屋所有人或原告代理人自居，即認定原告確有授予李武龍代理權，或有何授予李武龍代理權之表見事實存在。是李武龍單方面同意被告於租期屆滿後繼續使用系爭房屋，對原告不生效力。　　5.又此部份事實業據本院認定如上，原告聲請通知證人鄭素卿到庭，即無調查必要，附此敘明。（三）綜上，原告為系爭房屋所有權人，且兩造間無租賃、使用借貸契約關係存在，被告占有系爭房屋即屬無權占有，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　　　　七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。另依職權確定訴訟費用額為1,880 元（第一審裁判費），應由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　　法　官　歐家佑以上正本證明與原本無異。　如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王若羽

2024-12-25

SLEV-113-士簡-223-20241225-1

豐簡

豐原簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第637號原告林雪鳳被告杜光華上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年11月1 4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。經查，原告起訴原請求：被告應將坐落臺中市○○區○○路00 0號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告，並自民國113 年3月11日起至交屋日止，按月給付賠償新臺幣（下同）5,5 00元，及水電費共18,951元。嗣於113年11月14日本院言詞辯論期日當庭將聲明更正為：被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：緣兩造前於110年10月10日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自110年10月10日起至111年10月10日止，每月租金5, 000元。嗣系爭租約到期後，兩造未再繼續簽訂租賃契約，被告雖持續繳納每月租金5,000元予原告，惟自113年3月11 日起即未繼續繳納租金，經原告以通訊軟體LINE（下稱LINE ）向被告催討租金，被告均未置理，亦未遷讓返還系爭房屋。為此，爰依民法第440條第2項規定終止系爭租約，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第421條第1項、第450條第1項分別定有明文。再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第451條、第455條前段亦分別定有明文。經查，原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋稅籍證明書、建物所有權狀、LINE對話紀錄、被告占用系爭房屋照片等件為證（見本院卷第62頁至第67頁、第78頁、第 80頁至第92頁、第94頁至第96頁）。而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，本院依調查證據之結果，堪信原告此部分之主張為真實。　㈡又本件原告自陳於111年10月10日系爭租約到期後，被告仍繼續使用系爭房屋並繳納房屋租金，自應視為兩造間以不定期限繼續租賃關係，嗣被告自113年3月11日起即未繼續繳納租金，且迄今已達二個月以上遲付租金之情形，則原告以本件訴狀送達被告，作為終止不定期租賃關係，並同時請求被告於租賃關係終止後，將系爭房屋騰空遷讓返還予原告自屬有據，應為可採。四、綜上所述，原告依民法第440條第2項之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由，應予准許。五、本判決係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　豐原簡易庭　　法　官林冠宇以上為正本係照原本作成　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林錦源　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-12-20

FYEV-113-豐簡-637-20241220-1

重訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第287號原告耀新電子股份有限公司法定代理人連敬忠訴訟代理人劉德壽律師李致詠律師劉逸旋律師被告聖元精密塗佈股份有限公司法定代理人林孟君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號廠房，及桃園市○○ 區○○段000○000地號土地騰空返還原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）5萬元，及自民國113年9月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應自113年5月1日起至遷讓返還第1項廠房及土地之日止，按月給付原告525,000元。四、被告應將公司地址自桃園市○○區○○路000號遷出，並將設於桃園市○○區○○路000號之工廠登記地址註銷。五、訴訟費用由被告負擔。六、如原告以770萬元為被告預供擔保，本判決第1項得假執行。如原告以1萬元為被告預供擔保，本判決第2項得假執行。如原告按月以11萬元為被告預供擔保，本判決第3項得按月假執行。　　事實及理由壹、程序部分一、按民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」同法第256條規定：「按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」二、本件原告起訴時訴之聲明為：「（一）被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號廠房，及桃園市○○區○○○0000○0000000地號土地騰空返還原告。（二）被告應給付原告1,375,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自113年5月1日起至遷讓返還第1項廠房及土地之日止，按月給付原告525,000元。（四）被告應將公司地址自桃園市○○區○○路000號遷出，並將設於桃園市○○區○○路000號之工廠登記地址註銷。（五）願供擔保請准宣告假執行。」三、嗣原告陸續變更、更正訴之聲明，其最後訴之聲明為：「（一）被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號廠房，及桃園市○○區○○段000○000地號土地（以下合稱系爭不動產）騰空返還原告。（二）被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自113年5月1日起至遷讓返還第1項廠房及土地之日止，按月給付原告525,000元。（四）被告應將公司地址自桃園市○○區○○路000號遷出，並將設於桃園市○○區○○路000號之工廠登記地址註銷。（五）願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第75頁、103頁第17至19行）。四、經核原告就訴之聲明第1項僅就系爭不動產之地號為更正，非屬訴之變更；聲明第2項則係減縮應受判決事項之聲明，其訴之變更應屬適法。貳、實體部分一、原告主張（一）被告前向原告承租系爭不動產，租賃期間自民國105年4月 1日起至115年3月31日止，每月租金50萬元，稅金25,000 元並應由被告負擔（下稱系爭租約）。詎被告自112年1月起即經常未按期支付租金，原告於112月10日合法終止租約，被告並同意於113年4月5日前自系爭不動產遷出，然被告迄今尚未自系爭不動產遷出。（二）被告於系爭租約終止後，繼續占有系爭不動產，應按月返還原告不當得利，於113年5月1日前之不當得利尚有5萬元未返還。又系爭租約既已終止，被告並應將設立於桃園市 ○○區○○路000號之公司登記遷出，並註銷工廠地址登記。爰依民法第767條第1項前、中段、455條、179條之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如上開縮減後訴之聲明。二、被告答辯　　原告於系爭租約終止後又繼續收取租金，應認為系爭租約以不定期租賃關係繼續。又系爭公司先前因股東關係導致資金紊亂，無法向銀行借款，致未能給付租金，然嗣後被告已陸續給付。被告願按分期清償先前所積欠之租金等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、被告前向原告承租系爭不動產，租賃期間自民國105年4月1 日起至115年3月31日止，每月租金50萬元，稅金25,000元並應由被告負擔，兩造並簽立系爭租約等事實，業據原告提出系爭租約為證（見本院卷第23至26頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告復主張被告應騰空遷讓返還系爭不動產；並請求被告給付原告5萬元、按月給付原告525,000元，並將公司登記及工廠登記遷出，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：（一）原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，並請求將公司登記及工廠登記遷出？（二）原告得否請求被告給付不當得利？（一）原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭不動產，並請求將公司登記及工廠登記遷出？　　⒈按民法第767條第1項前、中段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」同法第455條第1項前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」同法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」　　⒉查兩造簽立之協議切結書第3條記載：「甲方（即原告）前於112年9月10日合法終止租約，乙方（即被告）應騰空廠房將租賃物依法返還甲方，惟乙方至今仍未搬遷。」第4 條記載：「現雙方同意乙方應於113年4月5日以前將廠房搬遷完畢，清空租賃物返還甲方。」（見本院卷第29頁）可知系爭租約已於租賃期間屆滿前而終止，被告並已同意將系爭不動產返還原告，是原告請求被告將系爭不動產騰空返還原告，自屬有據。　　⒊被告雖辯稱系爭租約已屬不定期租賃云云。然一上開規定，必須「租賃期限屆滿」後，始有以不定期限繼續租賃契約之可能，本案係原告終止系爭租約，與上開條文規定不同。況且依原告主張，其向被告收取者，為系爭租約終止後之不當得利，尚非租金，被告又未提出任何證據證明原告係收取租金，是被告此部分所辯，並不可採。　　⒋又被告將公司及工廠地址設立於桃園市○○區○○路000號，有商工登記查詢結果在卷可參（見本院卷第35、37頁）。被告既已無權占有系爭不動產，其繼續登記於桃園市○○區○○ 路000號，影響原告就系爭不動產之使用收益，是原告請求被告將公司登記及工廠登記自桃園市○○區○○路000號遷出，亦屬有據。（二）原告得否請求被告給付不當得利？　　⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。　　⒉經查，系爭租約已於112年9月10日終止，已如上述。被告既未於系爭租約終止時返還系爭不動產，則被告於翌日起即屬無權占有系爭不動產，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭不動產之損害，原告自得請求被告給付相當於租金數額之不當得利。而原告僅請求自112年10月1日起算之不當得利，未逾上開範圍，其請求應屬有據。參以系爭不動產每月租金加計稅金為525,000 元，業如前述，應認此數額為被告使用系爭不動產每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭不動產之損害。　　⒊是自112年10月1日起至113年4月30日止，被告應給付原告之不當得利數額共3,675,000元【計算式：525,000×7=3,6 75,000】。而被告嗣後曾於112年12月給付30萬元、113年 3月給付20萬元、4月給付180萬元、5月給付50萬元、9月給付525,000元、10月給付30萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第11頁、83頁、104頁第10至15行），是扣除上開被告已返還部分，被告尚有5萬元未給付【計算式：3,675 ,000-300,000-200,000-1,800,000-500,000-525,000-300 ,000=50,000】，原告請求與此相符，自屬有據。而自113 年5月1日起至被告騰空返還系爭不動產之日止，被告並應按月給付原告不當得利525,000元。五、遲延利息（一）按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第 2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」（二）查本件返還不當得利債務，其給付並無確定期限。而本件起訴狀繕本係於113年9月5日送達被告，有本院送達證書附卷可證（見本院卷第73頁），是被告應於113年9月6日起負遲延責任。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段、455條、179 條之法律關係，請求被告騰空返還不動產；給付5萬元及自1 13年9月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；自11 3年5月1日起至騰空返還系爭不動產之日止，按月給付原告5 25,000元；將被告公司登記及工廠登記自桃園市○○區○○路00 0號遷出，均有理由，應予准許。七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　民事第二庭　法　官周仕弘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玉玫

2024-12-20

TYDV-113-重訴-287-20241220-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

遷讓房屋

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第410號上訴人董馨濃訴訟代理人吳文虎律師被上訴人劉美珍上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年7月 5日臺灣苗栗地方法院113年度訴字第213號第一審判決提起上訴，本院於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國112年9月28日向訴外人彭○正購入門牌號碼為○○縣○○鄉○○村○○○路00號房屋（下稱系爭房屋），並於同年12月28日移轉所有權登記完畢。上訴人雖於107 年4月間與彭○正，就系爭房屋0樓簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期1年及每月租金新臺幣（下同）1萬 3,500元，且彭○正於租賃期限屆至後，因持續收取租金而使其與上訴人間成立不定期租賃契約（下稱系爭不定期租賃關係）。惟依民法第425條第2項規定，系爭不定期租賃關係對伊不繼續存在，然上訴人無權占用系爭房屋0樓，經伊催告仍拒不返還，上訴人應一併返還占用系爭房屋0樓之不當得利（自112年12月28日起至返還系爭房屋0樓止，下稱系爭期間），且訴外人彭○玲並未將系爭租約之押租金2萬7,000元轉交予伊等情。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命：㈠上訴人應將系爭房屋0樓騰空返還被上訴人。㈡上訴人應於系爭期間按月給付被上訴人1萬3,500元之判決（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：如主文所示。二、上訴人則以：伊於系爭租約之租賃期滿後，與彭○正成立系爭不定期租賃關係，被上訴人買受系爭房屋自應概括承受。伊已於113年7月18日將系爭房屋0樓騰空，並請彭○玲轉告知被上訴人，被上訴人請求伊應將系爭房屋0樓騰空返還，已無必要。被上訴人請求伊返還不當得利應有土地法第97條規定之適用，法定租金僅為5,620元，遠低於被上訴人所主張每月1萬3,500元之金額，另彭○玲復將押租金2萬7,000元轉交予被上訴人，伊得主張扣抵，經相互扣抵後，上開押租金尚有餘額等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、爭點整理：　　　　㈠兩造不爭執事項（見本院卷第190-191頁）：　⒈彭○正前於107年4月間與上訴人簽署系爭租約，將系爭房屋出租與上訴人，約定租賃期限為1年（系爭租約第2條），租金為每月1萬3,500元（系爭租約第3條）。依苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、苗栗縣苗栗地政事務所建物所有權狀及現況外觀照片（見原審卷第21、29、67至69頁），上訴人承租系爭房屋僅為0樓部分。　⒉系爭租約所載租期屆滿後，彭○正仍持續收取租金，未就上訴人繼續占用系爭房屋0樓乙事為反對之意思，是上訴人與彭文正間成立系爭不定期租賃關係。　⒊被上訴人係112年12月28日登記取得系爭房屋所有權。　⒋上訴人並未繳納112年12月之租金予彭○煙或彭○正收受。　　以上雙方所不爭執之事實，並有苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書、土地及系爭房屋之所有權狀、房屋租賃契約書為證（見原審卷第21至23、75至87頁），應堪信為真正，上開事實，本院均採為判決之基礎。　㈡兩造爭執事項：　⒈被上訴人依民法767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋0樓，是否有理由？　⒉被上訴人依民法第179條規定請求上訴人返還不當得利（於系爭期間按月給付1萬3,500元），是否有理由？　　⑴本件占有之利益應如何計算？　　⑵有無土地法第97條規定之適用？　⒊上訴人以系爭租約之押租金予以扣抵，是否有理由？　四、本院之判斷：　㈠被上訴人依民法767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋0樓，應有理由：　⒈上訴人固抗辯：伊與彭○正成立系爭不定期租賃關係，被上訴人買受系爭房屋自應概括承受，伊非無權占有云云，然為被上訴人所否認，上訴人自應就其取得占有系爭房屋有正當權源之事實負舉證責任。　⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。經查，參見上開不爭執事項第⒈、⒉點所示，上訴人及彭○正間就系爭房屋0樓成立系爭不定期租賃關係，惟系爭租約未經公證，有系爭租約影本在卷可稽（見原審卷第79至87頁），依民法第425條第2項規定，自不適用同條第1項買賣不破租賃之規定。又被上訴人於112年12月28日取得系爭房屋所有權後，業已寄發存證信函通知上訴人騰空搬離乙情，有原證3 之存證信函足參（見原審卷第31至39頁），被上訴人既未與上訴人簽訂新的租賃契約，上訴人亦無給付112年12月之租金，足認被上訴人無向上訴人收取任何租金之事為真，故上訴人抗辯被上訴人應承受其與彭○正間之系爭不定期租賃關係，自屬無據。　⒊上訴人辯稱：伊已於113年7月18日將系爭房屋0樓騰空，並通知被上訴人，本件被上訴人再請求伊騰空返還系爭房屋0樓部分，已無權利保護必要云云。惟細查上訴人及彭○玲間LIN E對話內容記載：「…2024/08/07（三）11：42（彭○玲niko ）這些...？？？11：46（Q-looipop）：等您水單。11：46 （彭○玲niko）"已經跟你說過，我打電話去清潔隊問過了，不需要水單"…」等語（見本院卷第79頁），及參見被上訴人所提113年10月25日、同年11月27日之系爭房屋0樓門口及室內照片（見本院卷第111至113、239至243、291至293頁），足認上訴人於系爭房屋0樓屋外堆置部分雜物及大型冰箱、屋內仍懸置2幅掛畫等物，且上訴人復未舉證證明其已會同被上訴人就系爭房屋0樓點交並交還鑰匙，足認被上訴人對於其所有物（即系爭房屋0樓屋內及物外出入空間），仍處於無法自由全面支配狀態，其所有權仍受侵害，被上訴人自得請求上訴人排除侵害並返還所有物。是上訴人抗辯其已於 113年7月18日將系爭房屋0樓騰空云云，殊非可取。　⒋次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。上訴人不得執系爭不定期租賃關係對被上訴人抗辯為有權占有，故被上訴人依前揭規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋0樓，為有理由。上訴人此部分辯稱被上訴人請求騰空返還系爭房屋0樓無權利保護必要云云，應非可採。　㈡被上訴人請求上訴人返還不當得利，且以每月1萬3,500元計算其價額，應予准許：　⒈另按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、110年度台上字第1290號判決意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例意旨參照）。至於算定相當於租金之不當得利，除可斟酌不動產坐落位置、工商業繁榮程度、未來發展潛力及利用不動產之經濟價值、鄰地租金比較等因素外（最高法院102年度台上字第912號判決意旨參照)，並得參酌原租約約定之租金數額，作爲計算標準（最高法院95年度台上字第82號判決意旨參照）。　⒉上訴人於被上訴人取得系爭房屋之所有權後，已無合法權源，而仍繼續占有使用系爭房屋0樓，應屬無法律上原因而受有利益；又被上訴人因上訴人未能騰空返還系爭房屋0樓，致使其無法自由全面支配系爭房屋0樓，自受有損害，依上說明，被上訴人請求上訴人返還於系爭期間之不當得利，核屬有據。查，上訴人自承系爭房屋0樓係作為包裝出貨之倉庫使用，司機均是至該處收件等語，並有被上訴人所提網頁資料、現場照片可稽（見本院卷第271、153、157至159頁），足見上訴人係做棒棒糖異想世界有限公司之商業經營之用，非一般供住宅用之房屋可比，算定相當於租金之不當得利數額，自不受土地法關於法定最高限額租金數額之限制。爰審酌上訴人已陳稱無送請鑑定估價之必要等語（見本院卷第188頁），依前開不爭執事項第⒈點所示，上訴人原承租之租金每月即為1萬3,500元，而被上訴人就系爭房屋2樓，現以每月1萬7,850元出租予第三人余○芳，有被上訴人所提房屋租賃契約書節本、給付租金截圖為據（見本院卷第245至253頁），可認被上訴人主張以系爭租約之約定租金數額1萬3,500元，符合出租系爭房屋0樓目前依一般情形客觀上可獲取之租金價額，被上訴人並以此為計算上訴人因無權占有系爭房屋0樓所受占有利益之價額，應無不當。則被上訴人請求上訴人返還於系爭期間之不當得利，並以每月1萬3,500元計算其價額，即屬正當。　㈢至上訴人與彭○正（或彭○玲）間之系爭契約所涉押租金返還，或如何交還系爭押租金等爭議，要與被上訴人無涉。況參見前開上訴人及彭○玲間LINE對話內容記載：「…（2024/08/ 06（二）15：31（Q-looipop）：請問押金在誰那裡？15：3 9（彭○玲niko）"東西都處理好了嗎?因為我人在台北，我會委託現任屋主代為查收，還有調水、電的費用，如沒有問題，再麻煩妳將鑰匙交還，我會請她退押金給妳。"15：42（Q -looipop）：押金在新屋主那了嗎？15：43（彭○玲niko）" 還沒啊…"…15：47（彭○玲niko）"…就是還沒有轉啊"…」等語（見本院卷第77至79頁），顯見彭○玲並未將系爭租約之押租金轉交予被上訴人收受，且被上訴人未曾同意由上訴人以押租金扣抵本件上訴人應返還不當得利之價額，上訴人抗辯其得以前開押租金扣抵本件不當得利之價額云云，顯屬無據。　五、末按民事訴訟法第276條第1項規定，未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：1.法院應依職權調查之事項；2.該事項不甚延滯訴訟者；3.因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者；4.依其他情形顯失公平者。第2項規定，前項第3款事由應釋明之。查上訴人於113年7月23日提起本件上訴時，即已知悉被上訴人請求騰空返還系爭房屋0樓，且如前所述，上訴人於系爭房屋0樓屋外堆置部分雜物及大型冰箱、屋內仍懸置2幅掛畫等情，兩造於113年10月25日本院準備程序中亦就上訴人是否已將系爭房屋0樓騰空，並委請彭○玲轉告知被上訴人等節互為攻防，並經本院當庭曉諭兩造將系爭房屋 0樓現況拍照舉證，被上訴人復於同年11月21日檢附113年10 月25日當日照片（見本院卷第239至243頁）作為攻擊、防禦之證物，詎上訴人遲至第二審準備程序終結後，於113年11 月27日行言詞辯論程序時，始另行以民事言詞辯論意旨狀抗辯聲請傳訊證人張○芳、徐○駿及邱○語等3人，及函詢苗栗縣警察局苗栗分局鶴岡派出所報案紀錄，欲證明其已於113年7 月18日騰空系爭房屋0樓情形（見本院卷第277至279頁），惟此防禦方法有礙本件訴訟之終結，上訴人復未能釋明其逾時提出有何合於民事訴訟法第447條第1項但書或同法第276 條第1項但書規定情形，是本院認為上訴人提出上開新防禦方法，違反前揭規定，爰不准其提出。六、綜上所述，被上訴人依依民法767條第1項前段、第179條前段規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋0樓，及自112年12月 28日起至騰空返還系爭房屋0樓之日止，按月給付被上訴人1 萬3,500元，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，並依聲請為附條件之准予假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　民事第九庭　　審判長法　官　劉長宜　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　杭起鶴　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭玄義正本係照原本作成。　　　不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖家莉　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日

2024-12-18

TCHV-113-上易-410-20241218-1