Know99 判決書
判決書專欄文章關於 Know99

搜尋結果：土地增值

共找到 250 筆結果（第 91-100 筆）

訴
臺灣高雄地方法院

損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第1337號 原 告 郭川毓 訴訟代理人 應少凡律師 被 告 陳秀桃 訴訟代理人 黃小舫律師 複代理人 陳雅娟律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月11日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應給付原告新臺幣52萬841元，及自民國113年10月8日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決第一項於原告以新臺幣17萬3,000元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣52萬841元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 　　事實及理由 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟 法第24條定有明文。查原告主張：本件因兩造簽立之不動產 買賣契約(下稱系爭契約)涉訟，該契約第13條約定雙方合意 由不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院，而本件不動 產所在地在高雄市大寮區，為本院轄區，故依民事訴訟法第 24條第1項規定，本院就本件自有管轄權。 二、原告主張：原告為高雄市大寮區義堂段386、401-3、402-3 、406、407、409-1、410-5、413、414、420、421、428、4 29、432、434、435、436、437、458、465、472、473、506 、507地號土地(下稱系爭土地）共有人之一，系爭土地共有 人全體共同將系爭土地出售予被告，並簽立系爭契約，原告 及系爭土地其餘共有人依約履行完畢。依系爭契約第15條特 約事項中之第1款約定：「本契約買賣移轉若有產生土地增 值稅及房地合一稅，約定由買方（即被告）負擔。整地費用 亦同。」（下稱系爭約定條款），據此前揭買賣所生之土地 增值稅及房地合一稅均應由被告負責繳納，豈料，原告於日 前接獲財政部高雄國稅局之個人房屋土地交易所得稅（按即 系爭約定條款所稱之房地合一稅）申報核定通知書，通知原 告尚應補繳520,841元之房地合一稅，原告依約多次促請被 告給付，均未獲置理，原告為免遲延繳納遭罰，僅能先行繳 納系爭稅賦，以免遭罰，並於繳納完畢後，再行通知被告依 約返還系爭稅款，仍遭拒絕，為此，提起本訴，依系爭約定 條款，請求被告加計遲延利息如數返還等語，並聲明：㈠被 告應給付原告520,841元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣 告假執行。 三、被告則以：伊固不爭執，伊依系爭約定條款應負擔系爭土地 買賣移轉所生之土地增值稅及房地合一稅，然伊早於112年 間即已依系爭契約所載買賣價格1億2,160萬元，按原告應有 部分，計算出稅額後，依約繳納房地合一稅2,603,806元、 土地增值稅2,060,844元，豈料，稅務機關於113年5月間竟 將伊自行繳納前揭房地合一稅2,603,806元、土地增值稅2,0 60,844元計入系爭土地買賣價金後，又核定原告尚應補繳系 爭土地移轉補繳稅額520,841元，此已逸脫系爭約定條款兩 造合意伊應負擔房地合一稅之範疇，原告猶依系爭約定條款 請求伊給付前揭補繳稅額補繳稅額520,841元，自屬無據等 語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事項：　　　　 　㈠原告、訴外人郭晉佑等人原為系爭土地之共有人，於112年1 月14日將系爭土地出售予被告，兩造並於同日簽訂系爭契約 ，被告已依約給付價金，系爭土地之全體共有人（含原告） 亦已依約將系爭土地交付並移轉登記被告所有。 　㈡依系爭契約第15條特約事項第1款約定：「本契約買賣移轉 　　若有產生土地增值稅及房地合一稅，約定由買方（按即被告 　　）負擔。整地費用亦同。」 　㈢被告係自行申報繳納如被證1之稅單所示之系爭土地交易房地 合一稅2,603,806元、土地增值稅2,060,844元。嗣原告又接 獲財政部高雄國稅局之繳款書，請求原告尚需補繳系爭土地 之房地合一稅520,841元，原告業已繳納完畢，被告並未繳 納此筆稅款。 五、本件之爭點為：原告得否依系爭約定條款約定請求被告給付 520,841元及遲延利息？茲論述如下： 　㈠按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外， 應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立 契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值 作全盤之觀察，以為其判斷之基礎(最高法院 110 年度台上 字第3001號民事判決意旨參照）。 　㈡細繹系爭約定條款載明：「本契約買賣移轉若有產生土地增 值稅及房地合一稅，約定由買方（按即被告）負擔。整地費 用亦同。」等詞，業已表明因系爭契約所定系爭土地買賣所 生之土地增值稅、房地合一稅、整地費均由買方即被告負擔 。佐以，本院就兩造爭議函詢財政部高雄市國稅局「系爭土 地買賣交易業於112年7月間繳納個人房屋土地交易所得稅1, 004,307元，何以於113年1月又通知原告需補繳稅額520,841 元，補繳稅額原因為何？」據其函覆：依所得稅法第14條之 4第1項、第3項第1款第3目規定，郭君（按即原告）於112年 6月16日出售系爭土地，於同年7月11日申報房地合一稅，並 自行繳納稅額1,004,307元；本分局依上揭規定核定其應補 徵稅額520,841元，調整原因詳如郭君個人房屋土地交易所 得稅申報核定通知書之調整原因說明欄所示：依所得稅法第 14條之4規定調整，原因如下：成交價額原申報166,884,166 元，查買賣契約中約定，土增稅及房地合一稅由買方負擔， （屬成交價金之一部），調整為18,658,074元＝（原申報6,8 84,166元＋土增稅248,760+房地合一稅1,525,148）等語，有 財政部高雄市國稅局鳳山分局113年12月12日財高國稅鳳綜 字第1132256555號函在卷可稽（見本院卷第55-60頁）。另 參以，「財政部賦稅署107年9月12日臺稅所得字第10704600 880號令」：「土地有償移轉者，其土地增值稅應由原所有 權人負擔，個人如主張購入土地時，負擔原土地所有權人應 繳納之土增稅，如經查明買受人實際負擔原所有權人應繳納 之土增稅，確屬買賣對價之一部分，應計入原土地所有權人 之出售價格，亦為買受人之取得成本。」參酌前揭國稅局回 函、財政部解釋函令可知，個人房屋土地交易所得稅之核課 ，關於核定部分，其土地買賣價格之認定係以原約定賣價及 「買受人實際負擔原所有權人應繳納之稅賦」，亦屬買賣對 價之一部分之標準核課。本件被告未慮及前揭規定、解釋函 令，自行以「原約定賣價」為計算標準，故先自行繳納系爭 土地交易房地合一稅2,603,806元、土地增值稅2,060,844元 後，嗣稅捐稽徵機關即財政部高雄國稅局依前揭規定及解釋 函令，再請求原告需補繳系爭土地交易所生之房地合一稅52 0,841元，亦屬依系爭約定條款之文義解釋，本契約買賣移 轉所生之土地增值稅及房地合一稅均應由買方（即被告負擔 ）之一部，自應由被告負擔。又原告業已自行繳納系爭土地 交易所生之房地合一稅520,841元一節，既為兩造所不爭執 ，原告自得依系爭約定條款請求被告給付系爭520,841元之 稅款。 　㈢至被告固辯稱：就原告嗣後補繳之系爭520,841元稅款，既屬 超出「原約定賣價」部分核計之稅款，已逸脫兩造原約定之 因「本契約買賣移轉若有產生土地增值稅及房地合一稅，約 定由買方（按即被告）負擔。整地費用亦同。」之合意範圍 ，被告依約已無給付義務云云，惟查，依系爭約定條款之文 義解釋業已表明因系爭契約所定系爭土地買賣所生之土地增 值稅、房地合一稅、整地費均由買方即被告負擔，業如前述 ，依此契約文義並未限定因「原約定賣價部分核計之」稅款 ，始由被告負擔，而係指因系爭土地買賣所生一切「土地增 值稅」、「房地合一稅」均由被告負擔。況前揭本件買賣土 地增值稅、房地合一稅，其核課之標準，本應由稅捐稽徵機 關依法核定，被告依約應負擔「土地增值稅及房地合一稅」 金額，自亦應以稅捐稽徵機關核定為準，始符合系爭約定條 款文義，本件系爭土地買賣既已由稅捐稽徵機關依所得稅法 第14條之4第1項、第3項第1款第3目規定及前揭「財政部賦 稅署107年9月12日臺稅所得字第10704600880號令」解釋函 令核定之，則就本件買賣土地增值稅、房地合一稅，被告依 約應負擔之稅額，自應以稅捐稽徵機關之前揭核課金額為準 ，始符合前揭系爭約定條款之文義，斷無由被告自行決定應 繳納稅額之理。是被告此部分所辯，亦難認為可採。 　㈣次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 民法第229條、第233條第1項分別定有明文。本件屬原告對 被告依系爭約定條款得請求之債權，依約並未約定給付期限 ，屬給付無確定期限之債權，又係以支付金錢為標的，應於 被告受催告履行而未履行，始發生遲延責任。而本件原告起 訴狀繕本係於113年10月7日送達被告（見審訴卷第79頁）， 則原告就前揭被告所應賠償之金額，請求被告應給付自起訴 狀繕本送達被告翌日即113年10月8日起至清償日止，按週年 利率5％計算法定遲延利息，為有理由，應予准許。 六、綜上所述，原告依系爭約定條款，請求52萬841元，及自起 訴狀繕本送達翌日即113年10月8日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，為有理由，應予准許。 七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰依民事訴 訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額，予以准許； 併依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請酌定相當之 擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經 核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4　　日 　　　　　　　　民事第三庭法　官　林綉君 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　書記官　張傑琦

2025-03-04

KSDV-113-訴-1337-20250304-1

重上
臺灣高等法院臺中分院

分割共有物

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第173號 上 訴 人 賴培欽 訴訟代理人 張順豪律師 蔡梓詮律師 上 訴 人 謝純 訴訟代理人 黃幼蘭律師 被 上訴人 賴培源 訴訟代理人 楊俊樂律師 上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於民國112年6月13日臺 灣臺中地方法院109年度重訴字第373號第一審判決提起上訴，本 院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原判決廢棄。 二、兩造共有坐落臺中市○○下○○○段000、000-0、000-0、2、000 -00、000-00、地號土地，合併分割如附圖三（臺中市○○○○ 事務所複丈日期民國111年9月21日複丈成果圖）方案D-1及 附表三所示。並按附表六所示金額互為補償。 三、第一、二審訴訟費用，由上訴人賴培欽、被上訴人各負擔14 .5%，餘由上訴人謝純負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：兩造共有如附表一所示7筆土地（下分稱地 號數，合稱系爭土地），應有部分比例各如附表一所示。兩 造就系爭土地並無不得分割之協議，亦無因使用目的不能分 割之情形，惟無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項、 第824條第2項、第5項之規定，請求裁判合併分割，並主張 如臺中市○○○○事務所（下稱○○○○）複丈日期民國111年5月16 日土地複丈成果圖（下稱附圖二）方案A及附表二（下稱A案 ），且按正心不動產估價師聯合事務所（下稱正心估價師事 務所）112年1月7日不動產估價報告書（下稱系爭估價報告 ）及113年7月8日、11月14日補充鑑定不動產估價報告（下 稱系爭補充鑑定估價報告）A案之找補方案即附表五互為補 償（原審判准系爭土地合併分割如A案及附表五總表之找補 方案互為補償，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明 ：上訴駁回。 二、上訴人謝純、賴培欽（下分稱姓名，合稱上訴人）之答辯： 　㈠謝純辯以： 　　同意合併分割。系爭土地上有伊配偶沈木水、子沈蒼柏所有 之臺中市○區○○○○段0000○0000○號建物（下稱0000、0000建 號建物），該等建物係經兩造同意興建，目前為沈木水擔任 負責人之大鎰鐵工廠股份有限公司（下稱大鎰公司）之廠房 、辦公室，以及伊與家人居住，仍具有經濟價值，顯有保留 之必要。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉先位主張：系爭土地 合併分割如○○○○複丈日期111年9月21日土地複丈成果圖（下 稱附圖三）方案D-2及附表四（下稱D-2案），並按系爭估價 報告及系爭補充鑑定估價報告D-2案之找補方案即附表七互 為補償；備位主張：系爭土地合併分割如附圖三方案D-1及 附表三（下稱D-1案），並按系爭估價報告及系爭補充鑑定 估價報告D-1案之找補方案即附表六互為補償。 　㈡賴培欽辯以： 　　臺中市○區○○○○段0000○號建物（下稱0000建號建物）為伊所 有，目前供伊與家人居住使用，如依A方案分割，沈水木所 有0000建號建物將占用伊分配取得部分，使雙方發生摩擦， 且被上訴人分配取得部分係三面臨路，土地價值較高，應由 其減少分配土地面積較為合理。並上訴聲明：⒈原判決廢棄 。⒉系爭土地合併分割如D-2案，並按附表七互為補償。 三、本院之判斷： 　㈠系爭土地均為兩造共有，共有人相同，權利範圍、應有部分 面積各如附表一所示，使用分區同為第二種住宅區，有地籍 圖謄本、土地登記謄本（中司調卷第19、23至43頁）、土地 建物查詢資料（本院卷一第425至431頁）、都市計畫土地使 用分區證明書（系爭估價報告附件四）為證，並無因使用目 的不能分割，或訂有不分割期限之情形，兩造亦未能達成分 割協議，此為兩造所不爭執，則被上訴人依民法第823條第1 項、第824條第5項規定，請求判決合併分割系爭土地，即屬 有據，應予准許。 　㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人。民法第824條第2項定有明文。又按定共 有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有 人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟 效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀 ，定一適當公平之方法以為分割。經查： 　⒈系爭土地面積合計1,639平方公尺，形狀如○○○○複丈日期109 年9月2日複丈成果圖（原審卷一第75頁，下稱附圖一）所示 ，呈西側較寬、東側較窄之近似梯形，與鄰地之地界尚稱平 直，東臨工學一街（12米柏油路、雙向二線道）、南臨高工 路（20米柏油路、雙向四線道，空照圖如系爭估價報告第29 頁）；系爭土地上，有謝純之配偶沈木水所有0000建號建物 ，現經營大鎰公司，另有鐵皮增建物；謝純之子沈蒼柏所有 0000建號建物，現供謝純及其家人居住、大鎰公司辦公室使 用，為2層樓鋼筋加強磚造；賴培欽所有0000建號建物，現 供賴培欽及其家人居住使用，為2層樓鋼筋加強磚造；此經 原審會同兩造及○○○○人員現場勘驗明確，有勘驗筆錄及現場 照片（原審卷一第61至69頁）、附圖一可佐，並有系爭估價 報告之空照圖、現場照片（系爭估價報告第29至33頁，本院 卷一第335頁）為證，且為兩造所不爭執（本院卷一第313頁 ），堪認屬實。 　⒉被上訴人與賴培欽在本院110年度上字第243號返還土地事件 ，於110年11月3日成立和解，和解內容第1條約定：「被上 訴人賴培源同意將坐落臺中市○○下橋頭子段第000、000-0、 000-0、2、000-00、000-00及地號土地，在臺灣臺中地方法 院109年度重訴字第373號分割共有物事件於合併分割時，被 上訴人賴培源之應有部分應分配面積238.43平方公尺中讓與 16.5平方公尺之面積予上訴人賴培欽。上訴人賴培欽之應分 配面積為254.93平方公尺，被上訴人賴培源之應分配面積為 221.93平方公尺」、第3條約定：「上訴人賴培欽同意被上 訴人賴培源在臺灣臺中地方法院109年度重訴字第373號分割 共有物事件分配臨高工路及工學一街土地」，有和解筆錄（ 原審卷一第209、210頁，下稱系爭和解筆錄）可參，且為兩 造所不爭執（原判決第4頁、本院卷一第312頁）。另關於被 上訴人依系爭和解筆錄讓與賴培源之16.5平方公尺土地，兩 造均同意按各筆土地面積比例分配調整，調整後各共有人之 面積各如附表一「按和解筆錄調整後之面積」欄所示（本院 卷一第496、500頁）。經原審及本院依兩造各自主張之分割 方法，囑託正心估價師事務所就各共有人所取得土地價值之 差額及應相互補償之金額為鑑定，並依附表一「按和解筆錄 調整後之面積」欄之面積計算後，兩造除就分割方法有不同 主張外，對於系爭估價報告及系爭補充鑑定估價報告就各分 割方法之鑑定及計算結果，均無意見（本院卷二第87、88、 173至188頁）。 　⒊關於分割方法，被上訴人主張採A案，謝純先位主張採D-2案 、備位主張採D-1案，賴培欽主張採D-2案。茲就上開3案之 情狀，分述如下： 　⑴上開3案各共有人分配取得位置均直接面臨系爭土地南側之高 工路，被上訴人分配取得位置另同時面臨東側工學一路，由 西往東依序同為謝純、賴培欽、被上訴人。該3案之差異在 於各共有人分配取得面積之多寡，以及0000建號建物是否完 整坐落謝純分配取得土地上而得以保留。 　⑵系爭土地上之0000、0000、0000建號建物，係經兩造同意並 出具土地使用權證明書（當時為分割前000地號土地），由 沈木水即大鎰鐵工廠於60年1月申請建築執照，於同年7月申 請使用執照，於同年8月19日建築完成；0000建號建物為1層 RC柱、鋼屋架造建物，原申請為工廠；0000、0000建號建物 為2層RC加強磚造建物，原申請1樓為倉庫、2樓為辦公室， 且相互連通；其後，0000建號建物登記主要用途為工業用， 0000、0000建號建物登記主要用途為住家用，且各自獨立登 記建號；嗣於61年6月13日，再自分割前000地號土地分割出 000-0、000-0、0地號土地；有建物登記謄本（本院卷一第1 31至135頁）、建築執照檔案卷宗（含申請書、查驗報告書 、審查經過及意見、土地使用權證明書、位置圖、平面圖等 ，本院卷一第153至195、299至303頁）、土地登記簿謄本（ 本院卷第251至285頁）為證。又0000建號建物興建完成至今 雖已53年，外觀較為老舊，然其結構為2層RC加強磚造，外 觀及內部均屬完整，有建物照片（原審卷一第67、69頁，本 院卷一第93頁）可參，且該建物現仍供謝純及其家人居住、 大鎰鐵工廠辦公使用，亦為兩造所不爭執（本院卷第313、3 95、397頁）。堪認0000建號建物係經兩造同意而興建之合 法建物，且現仍可以使用，具相當經濟價值，而賴培欽、被 上訴人因該建物保留致未能按其等應有部分比例分配取得之 土地面積及價值，亦非不得以金錢補償，該建物應有保留之 價值及必要。至於財政部、不動產估價師公會分別訂定之固 定資產耐用年數表、建物經濟耐用年數表，乃供報稅提列資 產折舊、不動產估價之參考，尚非作為判斷個別建物實際上 是否已不堪使用之唯一標準，自難僅以0000建號建物興建完 成已逾前揭耐用年數表之年數，逕認該建物已不堪使用而無 經濟價值。另系爭估價報告之估價條件第㈣點固記載「會勘 當時到場人合意，將勘估標的視為一均質素地評估，不考慮 地上建物存在對土地價值產生之影響，採『獨立估價』方式評 估之」等語（系爭估價報告第5頁），然此僅屬各分割方案 估價條件之設定，況上訴人於原審及本院審理時，始終主張 0000、0000、0000建號建物應予保留，自難僅憑系爭估價報 告前揭記載，推論兩造就系爭土地上之建物已有不予保留之 合意。 　⑶依各共有人系爭土地應有部分面積，加計系爭和解筆錄被上 訴人讓與賴培欽之面積16.5平方公尺後，謝純、賴培欽、被 上訴人應分配面積依序為1162.14平方公尺、254.93平方公 尺、221.93平方公尺。如採A案分割，謝純、賴培欽、被上 訴人分配取得面積依序為1162平方公尺、255平方公尺、222 平方公尺，固與各共有人應有部分加計系爭和解筆錄調整後 之面積相當，然依該案分割後，沈木水所有0000建號建物東 側即占用賴培欽分配取得之000-0地號土地編號B部分，該建 物將難以保留。如採D-1、D-2案分割，0000建號建物均得以 保留，且賴培欽分配取得之編號B部分面臨高工路之面寬均 在9公尺至9.6公尺間（依附圖三圖面之寬度約在1.5至1.6公 分；按比例尺1/600換算）；其中，採D-1案，謝純、賴培欽 、被上訴人分配取得面積依序為1200平方公尺、243平方公 尺、196平方公尺，賴培欽、被上訴人分配取得面積較其等 應有部分加計系爭和解筆錄調整後之面積，分別減少11.93 平方公尺、25.93平方公尺；採D-2案，謝純、賴培欽、被上 訴人分配取得面積依序為1200平方公尺、250平方公尺、189 平方公尺，賴培欽、被上訴人分配取得面積較其等應有部分 加計系爭和解筆錄調整後之面積，分別減少4.93平方公尺、 32.93平方公尺。可見採D-1案分割，對被上訴人分配取得面 積影響較小，不致使因0000建號建物保留對分配取得面積所 生影響，多由被上訴人承受，且賴培欽仍可取得適當之臨路 面寬，對其土地之利用亦無不利。 　⒋綜上，本院審酌系爭土地之形狀、性質、使用現狀、經濟效 用、各共有人之意願、分得部分之利用價值、地上建物保留 必要性、全體共有人之利益等一切情狀，認系爭土地採D-1 案所示方法分割，應為適當，並符合公平。　　 　㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有 明文。次按法院裁判分割共有物，應斟酌共有物之價格，倘 各共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動 產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。查系爭 土地依D-1案分割結果，各共有人分配取得面積較其等應有 部分加計系爭和解筆錄調整後之面積有所增減、分配位置不 同，其價值自有差異，應互為找補。經本院囑託正心估價師 事務所就各共有人所取得土地價值之差額及應相互補償之金 額為鑑定，該所先後提出系爭估價報告（外放）、系爭補充 鑑定估價報告（本院卷二第27至53、157至169頁）。審之系 爭估價報告及系爭補充鑑定估價報告，乃正心估價師事務所 依不動產估價技術規則相關規定，針對系爭土地之一般因素 、市場概況、區域因素、個別因素、土地增值稅稅務進行調 查及分析，並依據各共有人應有部分面積加計系爭和解筆錄 調整面積後，採用比較法及土地開發分析法進行評估，自屬 客觀有據，且兩造對於估價結果均無意見（本院卷二第87、 88、173至188頁），堪認系爭估價報告及系爭補充鑑定估價 報告之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。因 此，本院參酌正心估價師事務所鑑價之結果，認為系爭土地 採D-1案所示方法分割後，各共有人間應互為找補之金額如 附表六所示。　　 四、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條規定， 請求合併分割系爭土地，應屬有據，且系爭土地應採D-1案 所示方法分割，並依附表六互為補償。原審所採A案分割方 法，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示 。 五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 本件係因分割共有物而涉訟，兩造就分割方法之爭執或意見 ，乃為伸張或防衛其權利所必要，且分割共有物之訴係以請 求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方法 ，僅係供法院參考，其分割方法對於各共有人而言，並無勝 敗之問題。本件雖依上訴人主張之分割方法為分割，然如由 被上訴人負擔全部訴訟費用，顯失公平，應由兩造按應有部 分之比例負擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第3項所 示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一 論述，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官 張瑞蘭 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 林孟和 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 鄭舜元 以上正本係照原本作成。　　　 如對本判決上訴，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。　　　　　　　　　　　 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴淵瀛 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 附表一：系爭土地 編號 不動產標示 面積（㎡） 共有人 權利範圍 應有部分面積（㎡） 按和解筆錄調整後之面積（㎡） 1 臺中市○區○○○○段000地號土地 0,000 謝純 8分之6 750 750 賴培欽 8分之1 125 135.07 賴培源 8分之1 125 114.93 2 同段000-0地號土地 000 謝純 8分之6 90.74 90.74 賴培欽 8分之1 15.13 16.35 賴培源 8分之1 15.13 13.91 3 同段000-0地號土地 000 謝純 8分之6 81 81 賴培欽 8分之1 13.5 14.59 賴培源 8分之1 13.5 12.41 4 同段0地號土地 000 謝純 8分之6 110.24 110.24 賴培欽 8分之1 18.38 19.86 賴培源 8分之1 18.38 16.9 5 同段000-00地號土地 000 謝純 3分之1 46 46 賴培欽 3分之1 46 47.39 賴培源 3分之1 46 44.61 6 同段000-00地號土地 00 謝純 3分之1 7.66 7.66 賴培欽 3分之1 7.67 7.9 賴培源 3分之1 7.67 7.44 7 同段地號土地 000 謝純 8分之6 76.5 76.5 賴培欽 8分之1 12.75 13.77 賴培源 8分之1 12.75 11.73 合計 0,000 謝純 71% 1162.14 1162.14 賴培欽 14.5% 238.43 254.93 賴培源 14.5% 238.43 221.93 附表二：採A案分割之各共有人分配取得位置、面積 共有人 分配位置（附圖二方案A所示） 分配面積（㎡） 總分配面積（㎡） 謝純 000 0 0000 000-0A 00 000-00A 00 賴培欽 000-0B 00 000 000-0 000 0A 00 000-00B 00 賴培源 0B 00 000 000-00C 00 000-00 00 000 合計 0000 附表三：採D-1案分割之各共有人分配取得位置、面積 共有人 分配位置（附圖三方案D-1所示） 分配面積（㎡） 總分配面積（㎡） 謝純 000 0000 0000 000-0 000 000-00A 00 賴培欽 000-0 000 000 0A 00 000-00B 00 B 0 賴培源 0B 00 000 000-00C 00 000-00 00 A 000 合計 0000 附表四：採D-2案分割之各共有人分配取得位置、面積 共有人 分配位置（附圖二方案D-2所示） 分配面積（㎡） 總分配面積（㎡） 謝純 000 0000 0000 000-0 000 000-00A 00 賴培欽 000-0 000 000 0A 000 000-00B 00 B 0 賴培源 0B 00 000 000-00C 00 000-00 00 A 000 合計 0000 附表五：採A案分割之各共有人差額補償金額（新臺幣） 【總表】　　　　　　　　　　　　　　　　 A案總表 應受補償人及金額 賴培欽 應付補償 人及金額 謝純 2,568,286元 賴培源 441,287元 合計 3,009,573元 【000地號土地部分】 A案000地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 29,557,076元 25,157,986元 54,715,062元 【000-0地號土地部分】 A案000-0地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培源 應付補償人及金額 賴培欽 357,225元 2,743,690元 3,100,915元 【000-0地號土地部分】 A案000-0地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培源 應付補償人及金額 賴培欽 15,891,290元 2,439,878元 18,331,168元 【0地號土地部分】 A案000-0地號土地 應受補償人及金額 謝純 應付補償 人及金額 賴培欽 12,643,852元 賴培源 11,441,695元 合計 24,085,547元 【000-00地號土地部分】 A案000-00地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 2,924,053元 3,119,877元 6,043,930元 【000-00地號土地部分】 A案000-00地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培欽 應付補償人及金額 賴培源 1,631,233元 1,680,243元 3,311,476元 【地號土地部分】 A案地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培欽 應付補償人及金額 賴培源 16,225,411元 2,924,136元 19,149,547元 附表六：採D-1案分割之各共有人差額補償金額（新臺幣） 【總表】　　　　　 D-1案總表 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 5,418,169元 4,892,034元 10,310,203元 【000地號土地部分】 D-1案000地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 29,420,031元 25,041,337元 54,461,368元 【000-0地號土地部分】 D-1案000-0地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 3,560,133元 3,027,826元 6,587,959元 【000-0地號土地部分】 D-1案000-0地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培源 應付補償人及金額 賴培欽 15,882,729元 2,438,564元 18,321,293元 【0地號土地部分】 D-1案000-0地號土地 應受補償人及金額 謝純 應付補償 人及金額 賴培欽 16,603,737元 賴培源 7,393,246元 合計 23,996,983元 【000-00地號土地部分】 D-1案000-00地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 2,937,325元 4,133,751元 7,071,076元 【000-00地號土地部分】 D-1案000-00地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培欽 應付補償人及金額 賴培源 1,640,494元 1,689,783元 3,330,277元 【地號土地部分】 D-1案地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培欽 應付補償人及金額 賴培源 16,289,994元 2,735,927元 19,025,921元 附表七：採D-2案分割之各共有人差額補償金額（新臺幣） 【總表】　　　　　 D-1案總表 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 4,077,420元 6,337,191元 10,344,611元 【000地號土地部分】 D-2案000地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 29,435,521元 25,054,522元 54,490,043元 【000-0地號土地部分】 D-2案000-0地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 3,562,008元 3,029,420元 6,591,428元 【000-0地號土地部分】 D-2案000-0地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培源 應付補償人及金額 賴培欽 15,889,798元 2,439,650元 18,329,448元 【0地號土地部分】 D-2案000-0地號土地 應受補償人及金額 謝純 應付補償 人及金額 賴培欽 17,832,029元 賴培源 6,131,475元 合計 23,963,504元 【000-00地號土地部分】 D-2案000-00地號土地 應受補償人及金額 合計 賴培欽 賴培源 應付補償人及金額 謝純 2,740,212元 4,333,128元 7,073,340元 【000-00地號土地部分】 D-2案000-00地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培欽 應付補償人及金額 賴培源 1,644,247元 1,693,648元 3,337,895元 【地號土地部分】 D-2案地號土地 應受補償人及金額 合計 謝純 賴培欽 應付補償人及金額 賴培源 16,312,651元 2,737,508元 19,050,159元

2025-03-04

TCHV-112-重上-173-20250304-2

重上
臺灣高等法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第455號 上 訴 人 天后宮 法定代理人 林振永 訴訟代理人 林淑玲 沈曉玫律師 李季珈律師 被 上訴人 吳琳季 訴訟代理人 戴愛芬律師 被 上訴人 王冠傑 訴訟代理人 曾桂釵律師 上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華 民國112年3月3日臺灣新竹地方法院110年度重訴字第99號第一審 判決提起上訴，並為上訴聲明之減縮，本院於114年1月21日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。次按提起第 二審上訴，雖應於上訴狀表明對於第一審判決不服之程度及 應如何廢棄或變更之聲明，但其聲明之範圍，至第二審言詞 辯論終結時為止，仍得擴張或變更之，此觀民事訴訟法第二 審程序未設與第473條第1項相同之規定即明（最高法院96年 度台抗字第155號裁定意旨參照）。查上訴人於原審先位請 求被上訴人王冠傑（下以姓名稱）將新竹市○○段0000地號（ 重測前為新竹市○○段○區○段000地號、面積2401.13平方公尺 、權利範圍全部）土地及同段000建號建物（門牌號碼新竹 市○○路000巷000號，下稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭房 地）於民國108年3月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登 記（下稱系爭移轉登記）予以塗銷，及被上訴人吳琳季（下 以姓名稱，與王冠傑合稱被上訴人）應將系爭房地移轉登記 為訴外人林淑玲（下以姓名稱）所有。備位請求吳琳季給付 新臺幣（下同）1,417萬7,900元本息。經原判決駁回其訴及 假執行之聲請（含先、備位之訴）。上訴人就其敗訴部分不 服提起上訴，上訴聲明原為：㈠原判決廢棄。㈡先位：王冠傑 應將系爭移轉登記予以塗銷，吳琳季應將系爭房地移轉登記 為林淑玲所有。㈢備位：吳琳季應給付1,417萬7,900元本息 。復於本院審理中減縮前開備位請求金額為745萬4,736元本 息(見本院卷二第401至402頁)，核屬減縮上訴聲明，與前開 規定相符，應予准許，該減縮部分已生撤回上訴之效力，非 本院審理範圍，先予敘明。 貳、實體方面：　　 一、本件上訴人主張：訴外人林快（94年歿，下以姓名稱）於69 年間以36萬元購入系爭土地並借名登記於具自耕農身份之吳 琳季名下，於88年間以「媽祖降駕踩廟地進獻」公開儀式， 將系爭土地贈與予上訴人（原名新后宮），並籌備在系爭土 地興建新廟宇，上訴人循往習將系爭土地借名登記於吳琳季 名下，林快更於系爭建物興建完成之90年間以「完工儀式」 將系爭建物贈與上訴人，並由上訴人之代表人林政吉為受贈 與之意思表示，上訴人再與吳琳季達成借名登記之合意，而 於91年2月7日辦理系爭建物保存登記。吳琳季明知其僅出借 名義登記為系爭房地之所有人，竟於107年7月25日出售系爭 房地予知悉前情之訴外人王錦波（下稱其名），吳琳季更於 108年3月26日依王錦波指示將系爭房地移轉登記為王冠傑所 有（即系爭移轉登記），爰類推適用民法第549條第1項，以 起訴狀繕本送達吳琳季為終止借名登記之意思表示，先位依 民法第113條、第767條第1項中段規定，求為命王冠傑塗銷 系爭移轉登記，並依民法第767條第1項、第179條，擇一請 求吳琳季移轉登記系爭房地為林淑玲所有；備位則類推適用 民法第544條，求為命吳琳季給付745萬4,736元本息等語（ 未繫屬本院部分，不予贅述）。 二、被上訴人則以下列情詞，資為抗辯： 　㈠吳琳季：伊與林快或上訴人之間就系爭房地並無借名登記關 係存在，伊為系爭房地所有人，有權出售系爭房地及辦理所 有權移轉登記。縱伊與林快就系爭房地存有借名登記關係， 該借名登記關係於林快94年間死亡時即消滅，上訴人既非林 快之繼承人，提起本件訴訟不具當事人適格等語。 　㈡王冠傑：伊父親王錦波於107年7月間透過住商不動產湳雅大 潤發加盟店代理向吳琳季購買其所有毗連之新竹市○○段之6 筆土地及建物1棟(系爭土地僅為其中1筆)，善意信賴公示登 記資料，上訴人寄送之存證信函文意不明。縱吳琳季與上訴 人間存有借名登記關係，無礙吳琳季有權處分系爭房地，伊 合法取得系爭房地所有權等語。 三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決。上訴人不服，提起 上訴，並減縮上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位：王冠傑應將 系爭移轉登記予以塗銷，吳琳季應將系爭房地移轉登記為林 淑玲所有。㈢備位：吳琳季應給付745萬4,736元，及自110年 12月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣ 願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　 四、不爭執事項（見本院卷一第125至126頁，並依判決格式增刪 修改文句）： 　㈠吳琳季於69年2月29日以買賣為原因登記為系爭土地之所有權 人，而坐落系爭土地之系爭建物係於91年2月27日辦理第一 次登記，建物外觀為寺廟形式，所有權人亦登記為吳琳季。 　㈡上訴人之前任住持林快於94年間死亡，吳琳季於107年7月25 日以買賣為原因，將系爭房地及同段1267-1地號土地之所有 權移轉登記予王冠傑，於108年3月26日登記完畢。 五、本院之判斷： 　　上訴人主張系爭房地先後由林快及伊借名登記於吳琳季名下 ，吳琳季擅自出售並移轉登記與王冠傑，吳琳季應於王冠傑 塗銷系爭移轉登記後，將系爭房地登記為林淑玲所有或賠償 745萬4,736元，為被上訴人否認，並以前詞置辯，經查： 　㈠林快並未將系爭土地借名登記於吳琳季名下： 　　⒈按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之 信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反 強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上 效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度 台上字第990號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應 先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主 張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院10 0年度台上字第415號判決意旨參照）。又借名登記者，出 名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立 借名登記契約，又不動產登記當事人名義之法律關係原屬 多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證 責任（最高法院102年台上字第1833號判決意旨參照）。 　　⒉查吳琳季向訴外人余金木（94年已歿，見原審卷一第311頁 ，下以姓名稱）購買系爭土地之登記資料，並無林快出資 之證據，有新竹市地政事務所於110年12月17日以新地登 字第1100010433號函檢送資料在卷可參（見原審卷一第27 5至286頁）。而證人即余金木之子余薪水於原審到庭證述 ：對余金木於69年間出售系爭土地過程毫不知情，余金木 係售出土地後才說在竹北購入房屋等語（見原審卷一第40 1至403頁），是無從證明系爭土地係林快出資購買。 　　⒊次查，林快攜子女林政吉及吳美月與吳金塗再婚，吳金塗 當時已育有子女吳琳季及吳瓊，嗣林政吉與吳瓊（即林吳 瓊）、吳琳季與吳美月各自結婚，林振永為林政吉之子， 吳金塗因為半身不遂，由林快主管金塗汽車公司營運等情 ，為證人李淑瑛證述在卷（見本院卷二第45至46頁），由 此可知林快與吳金塗再婚後，由林快負責操持綜管家務， 而後林快與吳金塗各別的子女相互婚配而加深家（親）屬 之牽絆，則於此家族淵源之情況下，由林快綜管家族資產 ，尚與常情無違，是林快保管系爭土地原本權狀，及吳琳 季之子於87年間簽立借據而借用林快保管之前開權狀（見 原審卷一第159頁）等節，尚難證明林快擁有系爭土地所 有權。 　　⒋上訴人雖主張林快以「媽祖降駕踩廟地進獻」儀式將系爭 土地贈與上訴人，吳琳季在場未反對在系爭土地興建廟宇 ，足認吳琳季僅出借名義登記為系爭土地所有人。惟林快 與吳金塗再婚，各自子女也互為婚配而為同一家族乙情， 業如前述，林快更在金塗汽車修理廠供奉天上聖母而漸成 周遭鄰里信仰，有新聞報導在卷可參（見原審卷一第29頁 ），又上訴人原管理人吳金塗於78年4月19日死亡，由吳 琳季繼承，原住持人林快於80年12月31日辭職由林政吉繼 任，嗣於92年全國寺廟總登記調查時，上訴人負責人林政 吉提送寺廟總登記申請書及相關附件，辦理寺廟登記事宜 ，其中「證明書」說明經協調後吳琳季同意管理人變更為 林政吉等節，則有新竹市政府111年10月31日府民禮字第1 110162798號函存卷為憑（見原審卷一第615至616頁）， 可見上訴人原由承襲林快血緣一脈之林政吉擔任住持，由 承襲吳金塗血緣一脈之吳琳季擔任管理人，共同操持上訴 人之宮廟事務，而至92年吳琳季同意變更管理人為林政吉 後，即由林快之子林政吉或林政吉之子女擔任上訴人之宮 廟事務主事者。而前開「媽祖降駕踩廟地進獻」儀式係吳 琳季擔任上訴人之管理人期間進行，即當時尚由林政吉、 吳琳季共同參與上訴人之宮廟事務，吳琳季當時或因家族 共同參與上訴人之宮廟事務，而未反對在系爭土地進行前 開儀式，惟尚難以單純沉默即認吳琳季非系爭土地所有人 。況「降駕踩廟地」係神祇選定廟宇興建所在之宗教儀式 ，此與贈與人及受贈人就贈與標的無償給與及允受達成合 意之法律行為，究屬有別，則上訴人主張其與林快藉由該 儀式而就系爭土地成立贈與契約云云，尚不可採。又債權 契約僅為負擔行為，債務人對於應交付或移轉所有權之標 的物或權利，不以有處分權為必要，縱然林快就系爭土地 與上訴人達成贈與合意，也無從認為林快就贈與標的即系 爭土地有處分權。 　　⒌又上訴人雖提出吳琳季擔任見證人之一的廟門經費保管字 據（見原審卷一第417頁）為證，惟該單據記載收受信眾 敬獻廟門建造經費由李淑珍信徒交由呂理福信徒保管，等 待廟門完成後全數交回上訴人等語，可見在該字據簽名者 主要是見證款項流向，又於前開字據簽名擔任見證人者不 只吳琳季一人，上訴人以此主張吳琳季對系爭土地無管理 權限云云，自屬無稽。 　　⒍上訴人雖另主張系爭土地於88年之後的稅單及水電費收據 之地址為新竹市○區○○路0段00號，而非吳琳季住處，足認 吳琳季非系爭土地所有人云云，惟吳琳季於92年之前為上 訴人之管理人，業如前述，故縱前開收據寄送地址為新竹 市○區○○路0段00號，無礙吳琳季得以收受，況此情無涉系 爭土地所有權之歸屬，上訴人前開主張，亦不可取。是上 訴人所提證據，尚不足認定系爭土地係林快出資購買及林 快與吳琳季間就系爭土地成立借名登記關係。　 　㈡上訴人並未將系爭房地借名登記於吳琳季名下： 　　⒈上訴人主張其以「媽祖降駕踩廟地進獻」儀式與吳琳季就 系爭土地成立借名登記關係云云，惟前開儀式是神祇選定 廟地範圍之宗教儀式，與借名人與出名人就出借名義達成 合意之法律行為有別，吳琳季在儀式現場之單純沉默，不 得認係與上訴人之代表人達成出借名義之合意。況且，系 爭土地並非林快借名登記於吳琳季名下，業如前述，則上 訴人主張其與吳琳季就系爭土地存有借名登記關係云云， 尚不可取。 　　⒉查系爭建物之興建，係由林快出面洽談，業據證人彭振隆 證述在卷（見原審卷一第485至486頁），上訴人並提出存 在林快遺物中的設計圖、工程結構建議、施工照片等（見 原審卷一第31至69頁、原審卷二第27至57頁），可認系爭 建物之興建係由林快對外出面與建築承包商進行洽談及簽 約。而系爭建物係於90年11月5日建築完成，有建物登記 第一類謄本在卷可參（見原審卷一第71頁），則系爭建物 興建期間，係由承襲林快血緣一脈之林政吉擔任上訴人住 持，由承襲吳金塗血緣一脈之吳琳季擔任上訴人管理人， 上訴人之宮廟事務仍由吳家及林家共同參與，林快當時更 綜管家族資產，故縱系爭建物之興建事務主要由林快操持 ，及系爭建物興建資金由林快名下帳戶支應，尚難認為系 爭建物係由林快個人出資興建。 　　⒊上訴人主張林快經由完工儀式贈與系爭建物與上訴人云云 ，並提出新竹市議會祝賀上訴人新廟落成之匾額為證，惟 系爭建物係90年11月建築完成，前開匾額日期為89年12月 吉旦（見原審卷一第465頁），兩者日期相差一年，該匾 額無法證明有完工儀式之存在及過程。上訴人既無法證明 系爭建物存在一定過程之完工儀式，如何以該完工儀式評 價為林快與上訴人就系爭建物達成贈與合意？又林快縱使 曾與上訴人就系爭建物成立贈與契約，惟此贈與之負擔行 為，不以林快就系爭建物有處分權為必要，故不論林快與 上訴人間就系爭建物是否有贈與契約，均無法認定上訴人 得因此取得系爭建物所有權。　　　 　　⒋再者，上訴人主張其受林快贈與取得系爭建物後，與吳琳 季成立借名登記契約，吳琳季始登記為系爭建物所有權人 云云，此為吳琳季否認，自應由上訴人舉證。而證人何要 基於原審及本院具結證述：伊是修車廠員工，系爭房地聽 起來是由林快掌權作主，伊實際上不瞭解系爭房地是何人 的，系爭建物是要給新后宮（即上訴人原名）用的，伊主 動跟吳琳季提及將系爭建物過戶給上訴人，因為是林快口 頭說要把廟傳下去，這樣子孫有福氣，吳琳季當時聽了很 高興，也去跟林淑玲說，但因為無法支付律師費、過戶費 用及土地增值稅，所以就沒有辦理，伊有聽林政吉提過在 吵廟地要登記給誰，林家跟吳家本來是一家人，伊不瞭解 他們內部情況，並未聽林快跟吳琳季講將系爭房地過戶與 上訴人之事等語（見原審卷一第487至488頁及本院卷二第 273至276頁），則證人何要基僅係因擔任修車廠員工而曾 聽聞系爭房地之事，惟並未參與系爭房地所有權之歸屬安 排，前開證言至多僅能證明林快希望系爭建物為上訴人之 廟宇，惟林快之生前希冀並無法逕在上訴人及吳琳季間就 系爭建物成立借名登記契約。是上訴人就其與吳琳季間就 系爭建物達成借名登記合意一事，並未提出足以證明之證 據，自難認上訴人前開主張有據。 　　⒌是以，上訴人主張其將系爭房地借名登記於吳琳季名下云 云，均不可取。 　㈢吳琳季移轉系爭房地所有權與王冠傑，為有權處分，上訴人 請求王冠傑塗銷系爭移轉登記後，由吳琳季將系爭房地移轉 為林淑玲所有（先位之訴），請求吳琳季賠償745萬4,736元 本息（備位之訴），均無理由： 　　查上訴人無法證明其與吳琳季就系爭房地成立借名登記契約 ，業如前述。吳琳季身為系爭房地之所有人，自有權移轉登 記系爭房地與王冠傑，上訴人以民法第113條、第767條第1 項中段，請求王冠傑塗銷系爭移轉登記，並無理由。又上訴 人與吳琳季既無借名登記關係存在，上訴人類推適用民法第 549條第1項，而以起訴狀繕本送達為終止借名登記之意思表 示，自屬無據，上訴人進而依民法第767條第1項、第179條 ，請求吳琳季將系爭房地移轉登記為林淑玲所有，尚無理由 。又上訴人類推適用民法第544條而請求吳琳季賠償745萬4, 736元本息，亦屬無據。　 六、綜上所述，上訴人先位類推適用民法第549條第1項、依民法 第113條、第767條第1項中段、第179條，請求王冠傑塗銷系 爭移轉登記，請求吳琳季移轉登記系爭房地為林淑玲所有， 備位類推適用民法第544條，請求吳琳季給付745萬4,736元 本息，均無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　民事第二十庭 　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民 　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜 　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭淑昀

2025-03-04

TPHV-112-重上-455-20250304-1

上
臺灣高等法院

返還不當得利等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第889號 上 訴 人 永陞建設股份有限公司 法定代理人 李金生 訴訟代理人 詹順發律師 被 上訴人 張拱文 訴訟代理人 劉文瑞律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 3年1月25日臺灣臺北地方法院112年度訴字第5381號第一審判決 提起上訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張：兩造於民國104年3月9日訂立合建契約書（ 下稱系爭合建契約），約定提供伊所有坐落於臺北市○○區○○ 段○小段00地號土地（下稱系爭土地）作為建築基地之一， 供上訴人興建住宅大樓（下稱系爭合建案），待系爭合建案 完成後，再由上訴人依約分配房屋與停車位予伊，完成房地 所有權移轉登記。系爭合建案完工後，上訴人提出之「臺北 市○○區○○○路案（○○○○）交屋結算金額明細表」（下稱系爭 明細表），主張伊就分配所得如原判決附表「分得房屋」欄 所示之房屋（下合稱系爭房屋），應由伊負擔5％營業稅即新 臺幣（下同）165萬8,247元（下稱系爭營業稅），並逕自由 結餘款中扣除，未給付予伊。然依據兩造系爭合建契約第14 條第3項後段（下稱系爭條款）約定之真意，應由營業稅納 稅義務人即上訴人負擔營業稅，上訴人依約開立統一發票， 即已包含營業稅在內。再依77年7月1日修正施行之加值型及 非加值型營業稅法（下稱營業稅法）第32條第2、3項，已確 立買受人非營業人時，營業稅為「內含型」，兩造間系爭合 建契約屬於互易契約，準用買賣之規定，則伊移轉系爭土地 所有權取得系爭房屋所有權，上訴人系爭房屋之開價，依法 應為含營業稅之定價，系爭土地價值營業稅在內，伊無須另 行支付營業稅。則上訴人擅自抵扣系爭營業稅，無法律上原 因獲有利益，造成伊之損害，爰依民法第179條之規定，求 為命上訴人給付165萬8,247元，及加計自起訴狀繕本送達翌 日即112年11月9日起算之法定遲延利息；並陳明願供擔保請 准宣告假執行（原審判命上訴人如數給付，上訴人提起上訴 ）。答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭條款約定系爭合建案所生之營業稅，由稅 法規定納稅義務人負擔，依營業稅法第14條第2項規定，營 業稅應先由銷售人即出賣人向買受人收取，後始生營業稅法 第2條第1款所指由營業人繳納該稅之義務，且依兩造107年1 月4日簽訂之建物起造分配協議書（下稱系爭分配協議）第4 條第1項亦約明被上訴人應負擔依法令規定須由被上訴人負 擔之稅費，足徵兩造已約定由被上訴人負擔營業稅。再依財 政部75年10月1日台財稅第7550122號及84年1月14日台財稅 第841601114號函釋（下分稱75年函釋及84年函釋），均表 明合建互易契約中，房屋與土地之「銷售額」需相等，即不 含營業稅之房屋價格須等於土地價格，被上訴人提供系爭土 地之價值，自未包含營業稅。財政部94年5月5日台稅二發字 第09404052670號函（下稱94年函釋）、司法院大法官釋字 第688號解釋（下稱釋字第688號解釋）及最高法院110年度 台上字第692號判決，均認營業稅依稅法規定應由買受人負 擔，是無論依系爭條款或依營業稅法相關規定，均應由被上 訴人負擔系爭營業稅。又被上訴人既於授權訴外人張拱勝為 代理人，於系爭明細表簽認，已生契約拘束力，被上訴人嗣 後爭執，自無可採，遑論被上訴人於審理中已多次自認其應 為營業稅之負擔者，系爭營業稅自應由被上訴人負擔等語置 辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。　　 三、兩造不爭執事項（見本院卷第158頁）： 　㈠兩造於104年3月9日訂立合建契約書（即系爭合建契約），由 被上訴人提供其所有坐落臺北市○○區○○段○小段00地號土地 （土地面積61平方公尺，所有權全部，即系爭土地）予上訴 人，與同小段5之2、9、55、56、57、59地號等7筆土地一併 興建住宅大樓（即系爭合建案），嗣系爭合建案完成後，被 上訴人分得如原判決附表「分得房屋」欄所示之5戶房屋（ 即系爭房屋）。 　㈡系爭合建契約為互易契約。 　㈢如附表「房地互易營業稅」欄所示共165萬8,247元（即系爭 營業稅）數額不爭執。 四、得心證之理由： 　㈠系爭合建契約是否已就營業稅負擔進行約定： 　⒈按所謂自認，指當事人對於他造所主張之事實承認其為真實 者。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內 有拘束當事人及法院之效力，法院應以之為裁判之基礎，在 未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事實相反 之認定。又依民事訴訟法第279條第3項規定，除別有規定外 ，自認人須以能證明與事實不符或經他造同意，始得為合法 撤銷自認（最高法院113年度台上字第1133號判決參照）。 　⒉系爭條款約定：「甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方互 易之房地及乙方分攤之土地增值稅等稅費，權利義務雙方同 意互立憑證。其憑證之稅賦雙方同意依稅法規定之納稅義務 人各自負擔」等語（見原審卷第27頁）。而就系爭條款之後 段所約定之範圍確有包含營業稅乙情，被上訴人於原審112 年12月21日民事準備書狀，主張略以：「復依加值型及非加 值型營業稅法第2條第1款之規定銷售貨物或勞務之人為營業 稅之納稅義務人；故依據前揭規定與系爭合約（即系爭合建 契約）第14條之約定，應認兩造約定系爭合約第14條之真意 ，乃係由營業稅之納稅義務人（即上訴人）負擔營業稅甚明 」等語（見原審卷第160頁），已主張系爭條款約定範圍包 含系爭合建契約之營業稅。被上訴人更於本院113年10月7日 準備程序時稱：「（問：合建契約第14條第3項…約定範圍是 否包含本件營業稅？）是，即該條後段」等語（見本院卷第 134頁），再度就系爭條款約定範圍含營業稅等情為自認， 本院自應受其自認之拘束。被上訴人雖於113年11月21日綜 合辯論意旨狀改稱系爭條款未就營業稅之負擔為約定（見本 院卷第175頁）；另於本院114年2月11日審理時經本院確認 被上訴人答辯真意時，陳稱：「兩造並無明文約定營業稅由 何人負擔，我們主張應依營業稅法的規定」等語（見本院卷 第270頁），然被上訴人未曾證明其自認與事實不符，且上 訴人亦未同意被上訴人撤銷其自認，本院自應以被上訴人之 自認為裁判之基礎。 　㈡系爭條款所約定系爭營業稅之負擔對象為何人：　 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。而又當事人所訂立之契約真意 發生疑義時，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即依文 義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（通觀契約全文） 、歷史解釋（斟酌立約當時情形及其他一切資料）、目的解 釋（考量契約之目的及經濟價值），並參酌交易習慣與衡量 誠信原則，以檢視其解釋結果，是否符合兩造間權利義務之 公平正義（最高法院111台上字第2176號判決意旨參照）。 　⒉營業稅之納稅義務人如下：一、銷售貨物或勞務之營業人， 營業稅法第2條第1款定有明文。本件兩造約定由被上訴人提 供系爭土地做為系爭合建案基地之一，由上訴人興建房屋， 後續被上訴人以系爭土地占建築基地比例，再以垂直價值分 配方式取得部分房屋所有權，兩造間為合建契約等情，除有 系爭合建契約在卷可參（見原審卷第19至34頁），且為兩造 所不爭執。則於兩造系爭土地與系爭房屋之互易契約中，上 訴人為出售系爭房屋之營業人，為營業稅法第2條第1款所定 之納稅義務人，則系爭條款約定：「憑證之稅賦雙方同意依 稅法規定之『納稅義務人』各自負擔」等語，依文義解釋，兩 造應係約定由上訴人負擔營業稅，上訴人主張由被上訴人負 擔，難認與系爭條款文義相符。 　⒊又兩造簽立系爭合建契約，約定由被上訴人提供系爭土地， 供上訴人規劃興建系爭合建案，興建完成後，被上訴人取得 系爭房屋之所有權，上訴人取得系爭土地所有權，兩造就系 爭土地與系爭房屋成立互易契約，即以被上訴人所移轉系爭 土地之價額，為其取得系爭房屋之對價，而系爭土地之價格 係由專業之不動產估價師決定等情，經上訴人自述明確（見 本院卷第238頁），則參酌營業稅法第32條第2項明定營業人 對於應稅貨物或勞務之定價，應內含營業稅，斟酌交易習慣 上，非營業人進行交易時，通常認知營業人所告知之價格為 最終之定價，鮮有區分銷售額與營業稅之舉，故依系爭合建 契約訂立時交易習慣，兼衡量誠信原則，應認被上訴人無須 另行負擔營業稅。 　⒋上訴人雖主張依營業稅法第14條第2項規定，營業稅係由營業 人向買受人收取，故應由被上訴人負擔營業稅云云，然系爭 條款已直接就營業稅約定由納稅義務人負擔，系爭合建契約 中亦未如無營業稅法第14條第2項由營業人向買受人收取營 業稅之相關約定，自無從僅以營業稅法第14條第2項之規定 ，推論兩造締結系爭條款時，曾約定營業稅由上訴人向被上 訴人收取。 　⒌上訴人雖主張依據財政部75年、84年、94年之函釋、釋字第6 88號解釋及最高法院110年度台上字第692號判決，營業稅應 由被上訴人負擔云云，經查： 　⑴財政部75年函釋略以：「主旨：依照營業稅法施行細則第18 條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋 當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法 第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二 、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與 土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發 票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免 徵營業稅，房屋價款之發票，應加5％營業稅」等語（見原審 卷第125頁），僅在規範合建契約中銷售額之認定方式，應 以房屋或土地中價值較高者認定，目的在使核課之稅額明確 ，並未提及房屋價款之營業稅究應由何人負擔，自無從依該 解釋推論營業稅應由被上訴人負擔。 　⑵財政部84年函釋略以：「主旨：建設公司出資與地主合建分 屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立 ，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7 月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者， 建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。 說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或 勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨 物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之 『銷售額』應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地 之價格（土地免營業稅）」等語（見原審卷第127頁），係 在重申合建契約中，建設公司與地主互易房屋及土地時，銷 售額計算及憑證之開立方式仍應符合財政部75年函示，以房 屋或土地價值較高者認定，雙方銷售額之計算亦應相等，仍 係基於稅捐核課之觀點，闡釋銷售額認定方式，並無劃定房 地互易過程中營業稅應由何人負擔之意，無從據此認定營業 稅須由被上訴人負擔。 　⑶財政部94年函釋記載：「主旨：有關合建分屋房屋與土地互 易，建設公司依規定所開立統一發票之營業稅究應由何人負 擔乙案，復如說明，請查照。說明：…二、按加值型及非加 值型營業稅法第14條第2項規定，銷項稅額，指營業人銷售 貨物或勞務時，依規定應收取之營業稅額。同法第32條第2 項規定，營業人依規定計算之銷項稅額，買受人為營業人者 ，應與銷售額於同一發票上分別載明；買受人為非營業人者 ，應與銷售額合計開立統一發票。本案建設公司與地主合建 分屋，建設公司應依上開規定開立統一發票，該統一發票之 營業稅由建設公司向買受人（土地所有人）收取。」等語（ 見原審卷第131頁），係在表明建設公司於合建契約中所開 立之統一發票，應視買受人是否為營業人，判斷是否須將銷 項稅額與銷售額合併計算。函釋雖稱：「統一發票之營業稅 由建設公司向買受人（土地所有人）收取」等語，無非係重 申營業稅性質上係由消費者負擔之間接稅，並無變更營業稅 納稅義務人為營業人即上訴人之意，更無從以財政部94年函 釋認定兩造有約定由被上訴人負擔為營業稅。 　⑷釋字第688號解釋雖以：「依營業稅之制度精神，營業稅係對 買受貨物或勞務之人，藉由消費所表彰之租稅負擔能力課徵 之稅捐，稽徵技術上雖以營業人為納稅義務人，但經由後續 之交易轉嫁於最終之買受人，亦即由消費者負擔」等語，雖 闡釋營業稅係對消費者之負擔能力為稅捐之課徵，然未否定 營業稅之納稅義務人為營業人，反肯定因稽徵技術由營業人 作為營業稅納稅義務人之立法方式，自不能單以營業稅之制 度精神，認兩造系爭條款實係約定由被上訴人負擔營業稅。 　⑸至上訴人雖引用最高法院110年度台上字第692號判決為據， 然該案土地所有人與建商間合建契約就營業稅之負擔，係約 定：「依稅法規定由領受人負擔」等語，有該案判決可參， 與系爭合建契約中約定不同，是兩案情形不同，且該判決僅 諭令事實審法院應就兩造約定真意再為調查，並未表明應由 地主負擔營業稅，自不得作為系爭合建契約雙方約定之參考 。 　㈢又兩造系爭分配協議第4條約定：「甲方（即被上訴人）明確 瞭解且同意依合建契約書約定辦理，按甲乙（乙方即上訴人 ）雙方簽定之合建契約書第14條第5項約定，甲方分得之房 屋所需之複丈費、登記規費、契稅、印花稅、書狀費、代書 費、貸款保險費、各項規費及法令規定由甲方繳納之稅費等 、瓦斯設計裝置費及依公寓大廈管理條例應提列之管理基金 、預收管理費等，甲乙雙方依分配比例各自負擔（本項費用 預定於使用執照取得時繳付，交屋時按實際支付多退少補） 」等語（見原審卷第145頁），既約明兩造稅費負擔依系爭 合建契約辦理，而系爭合建契約中系爭條款約定由納稅義務 人即上訴人負擔營業稅，業經本院認定如前，上訴人主張依 系爭分配協議可知應由被上訴人負擔營業稅，難認有據。且 觀諸系爭協議書第4條內容，將複丈費、登記規費、契稅均 明列其上，而上開稅費分別為75元、1萬7,608元、1,359元 等情，有系爭明細表可憑（見原審卷第133頁），倘若兩造 果欲變更營業稅由被上訴人負擔，當無可能不將營業稅負擔 明確記載於系爭分配協議，卻僅以「法令規定由甲方繳納之 稅費」代稱，是依系爭分配協議約定之內容，難認兩造有就 營業稅之負擔為約定或變更。 　㈣上訴人雖主張被上訴人授權之訴外人張拱勝於系爭明細表簽 名，已承認系爭營業稅應由其負擔云云，然細繹系爭明細表 ，明細表上方表格係依據被上訴人分配系爭房屋及停車位分 別計算包含土地增值稅、瓦斯管線費、登記、複丈等各項費 用，並進而交互計算得出被上訴人尚應繳納（或可退還）之 金額。系爭明細表序號3為房地互易營業稅，表格下方計算 基準說明為：「房地互易交易稅依建成地所登記之建物面積 （含車位），以全案營建成本依各地主交換之權值比例計算 互易之價值開房屋發票之金額。」，系爭明細表最下方則有 「＊以上金額及項目已知悉並確認無誤。」等語，有上訴人 所提出系爭明細表在卷可考（見原審卷第133頁），勘認系 爭明細表目的僅在說明各項稅費之金額，簽名目的僅在於確 認稅費之計算有無錯誤，並無變更兩造就稅賦負擔合意之目 的，則訴外人張拱勝於系爭明細表上簽名，充其量僅能證明 被上訴人對於上訴人所計算各項稅費金額多寡不爭執，然無 從逕認兩造間已變更系爭營業稅負擔之合意，上訴人該部分 主張，自無可取。 　㈤上訴人主張被上訴人於原審112年12月21日準備狀、113年4月 12日民事答辯狀、113年7月22日答辯㈠狀、113年9月25日爭 點整理狀為自認應支付營業稅云云，經查： 　⒈被上訴人於原審112年12月21日準備狀，先係引用司法院大法 官釋字第688解釋文內容即：「是以，銷售貨物或勞務之營 業人項買受人收取之，買受人始為營業稅之負擔者」，後續 陳稱兩造間有互異契約，被上訴人以移轉土地作為取得房屋 之對價，依據前揭說明（即司法院大法官釋字第688號）， 被上訴人即買受人應負擔房屋之營業稅，然緊接表示：「買 受人『非屬營業人者』…其『價金已包含營業稅在內』」等語（ 見原審卷第156至157頁），則被上訴人此部分僅在表明雖依 營業稅法買受人將受營業稅之轉嫁，然被上訴人已於於互易 契約過程中，支付系爭房屋之營業稅，與其歷次答辯均無不 符，上訴人僅擷取被上訴人答辯中隻字片語，主張被上訴人 已自認需負擔系爭營業稅，難認可採。 　⒉而上訴人主張被上訴人分別於113年4月12日民事答辯狀、113 年7月22日答辯㈠狀、113年9月25日爭點整理狀為自認云云， 然觀上訴人主張之內容，無非就被上訴人所答辯被上訴人以 系爭土地作價與上訴人互易系爭房屋時，價格應已包含營業 稅等語，片段擷取，進而主張被上訴人已就其需負擔營業稅 為自認。又被上訴人於上開書狀中，縱曾引用財政部75年函 釋、84年函釋，或闡述營業稅法立法意旨係由消費者負擔營 業稅，均為被上訴人法律上所為之陳述，而非對於上訴人主 張之事實為承認，無從認定被上訴人曾為自認，上訴人該部 分主張，當有誤解，而不可採。 　㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度。查系爭合建契約性質屬互易契約，營業稅納稅義務人 為營業人即上訴人，此乃其本於自身所為營業行為依法所應 負擔之稅捐義務，而依系爭條款已約定由上訴人負擔營業稅 ，且核與交易習慣及誠信原則無違，則因系爭合建案所產生 之系爭營業稅，即應由上訴人負擔。而兩造就上訴人有自行 扣減系爭營業稅之金額165萬8,247元，均不爭執，則上訴人 自屬無法律上原因獲有系爭營業稅之利益，從而，被上訴人 依民法第179條前段規定，請求上訴人應返還系爭營業稅金 額165萬8,247元，即屬有據，應予准許。　　　 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及 第203條分別定有明文。承前所述，本件被上訴人對於上訴 人之不當得利返還請求權屬未定期限之金錢債權，又係以支 付金錢為標的，依上揭規定，應自上訴人受催告時起始負遲 延責任。本件被上訴人之起訴狀於112年11月8日送達於上訴 人（見原審卷第97頁），則被上訴人請求自起訴狀繕本送達 翌日即112年11月9日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利 息，亦屬有據，應予准許。　　 六、綜上所述，被上訴人依民法第179條前段之規定，請求上訴 人給付165萬8,247元，及自112年11月9日起至清償日止，按 年息5％計算之利息自屬正當，應予准許。原審所為上訴人敗 訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　民事第六庭　 　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周美雲 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　古振暉 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王　廷 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王詩涵

2025-03-04

TPHV-113-上-889-20250304-1

上
臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第505號 上 訴 人 陳永松 訴訟代理人 周麗玲 蘇顯讀律師 被 上訴 人 林慶昌 訴訟代理人 林懿君律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年1月 5日臺灣臺北地方法院112年度訴字第890號第一審判決提起上訴 ，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 　　事實及理由 、被上訴人主張：伊前經房仲業者居間，以新臺幣（下同）3,3 60萬元將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號0樓房屋（下稱 系爭房屋）暨坐落土地（與系爭房屋合稱系爭房地）售予上 訴人，兩造於民國110年10月23日簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），約定於111年2月28日交屋，上訴人並 將第一期簽約款各20萬元、316萬元（合計336萬元）匯入訴 外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經）於玉山銀 行所開立之買賣價金履約保證專戶（下稱系爭專戶）。嗣因 上訴人藉詞未繼續履約付款，經多次協商，兩造乃於111年8 月3日簽訂買賣補充協議書（下稱系爭協議書），約定申請 臺北市建築師公會（下稱公會）鑑定系爭房屋之結構安全及 有無滲漏水之屋況，詎經公會鑑定完成後，上訴人竟無端否 認鑑定結果，經伊催告給付剩餘價金，任催不理，伊已依民 法第254條規定，以律師函及起訴狀繕本為解除契約之意思 表示，依系爭買賣契約第10條第2項約定，伊得沒收已付價 款336萬元，爰依該約定及民法第226條、第250條、第256條 、第260條規定，求為命上訴人應給付336萬元，及加計自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息之判決。 、上訴人則以：系爭房屋有嚴重漏水及壁癌瑕疵，且無裝設天 然瓦斯管線，被上訴人未將系爭房屋交付予伊檢測結構安全 及滲漏水前，伊得主張同時履行抗辯而拒付價金，要無給付 遲延之可言。公會鑑定程序疏略，結論可疑。被上訴人未先 令系爭房屋原承租戶蘇敏華於111年2月16日遷出，又未繳納 土地增值稅、契稅，均屬可歸責於被上訴人之違約事由。被 上訴人未定相當期限對伊催告，即片面解除系爭買賣契約， 於法不合，系爭買賣契約仍屬有效，被上訴人不得請求伊賠 付違約金等語，資為抗辯。 、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命：上訴人應給付被 上訴人336萬元，及自112年3月2日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，且依兩造聲請分別定擔保金宣告准予或免為假 執行。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄 ；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴 人則答辯聲明：上訴駁回。 、查系爭房地為被上訴人所有，兩造經房屋仲介，於110年10月 23日簽訂系爭買賣契約，上訴人以3,360萬元買受系爭房地 ，並與被上訴人於同日簽訂代辦履約保證金委任契約書（下 稱系爭代辦契約），委由安信建經代為經收保管存入系爭專 戶之買賣價金，其中第一期簽約款336萬元已存入系爭專戶 內。依系爭買賣契約第4條第3項約定，第二期用印款定於11 0年12月15日給付0元、第三期完稅款168萬元則於土地增值 稅單、契稅單核發領回後3日內支付，買方交付第四期款即 尾款2,856萬元時，賣方始交屋，最遲應於111年2月28日完 成交屋手續，嗣因上訴人於110年12月15日拒絕配合用印， 兩造經多次協商後，乃於111年8月3日簽訂系爭協議書，約 定除經公會鑑定系爭房地有結構安全危害，雙方願合意無條 件解除契約外，上訴人均應給付第三期完稅款168萬元予被 上訴人以履約，惟上訴人自公會鑑定完成後迄未給付第三期 款或第四期尾款等情，有系爭買賣契約書、系爭代辦契約、 系爭協議書可稽（見原審卷㈠第21至30、43至45、161頁）， 並經本院調取兩造間另案113年度重上字第170號民事歷審電 子卷證查核無誤，堪以信實。 、被上訴人主張系爭房屋既經公會鑑定確認結構安全，上訴人 本應依系爭協議書履約，詎經催告仍拒不付款，其自得合法 解除系爭買賣契約，為上訴人所否認。經查： ㈠、系爭房地有部分漏水之屋況，但無結構安全之疑慮： 　　依卷附111年12月26日公會建築買賣糾紛（漏水）鑑定報告 （下稱系爭報告）所載，被上訴人係於111年9月28日就下列 4項爭議向公會申請鑑定，亦即：⒈系爭房地有無滲漏水、若 有，其滲漏原因為何、修復至不再滲漏水狀態之工法、程度 為何、修費費用若干；⒉垂直於系爭房地正下方之1樓樓層天 花板滲漏水，是否係因系爭房地廁所地板埋設排水管破損所 致；⒊系爭房地之前後陽台排水管有無滲漏水或阻塞情形； 以及⒋系爭房屋之建築結構安全、補強工法及費用為何。經 公會受理申請後，指派鑑定人即江文宗建築師先於111年11 月14日第1次會勘時進行系爭房屋給水管壓力測試，同年月2 5日第2次會勘時使用GE Protimeter MMS2 BLD 8800水分計 ，以探針式水分測量模式量測買方認為疑似潮濕牆壁之濕度 讀值，並使用紅外線熱顯像儀量測疑似潮濕位置溫度，再於 同年12月9日並因買方對熱顯像儀量測有疑慮而重測（見原 審卷㈠第172頁），並於同年12月21日作成系爭報告，有該份 報告書在卷為憑（見原審卷㈠第163至244頁），且經鑑定人 江文宗（受公會指派鑑定之建築師）於本院審理時到院證述 屬實（見本院卷㈡第307至318頁）。依公會鑑定結果，可知 系爭房屋之地板、廁所牆壁、小房間之四面牆壁、前後陽台 之天花板、外牆固有漏水（或經被上訴人自承有漏水），但 系爭房屋之廁所外水管、冷、熱水管、樓地板內管線則均無 滲漏水情形，另系爭房屋因前後陽台外推，致原有陽台地板 排水落水頭不存在，故亦無排水管滲漏水、阻塞問題。又系 爭房屋經採樣試品送請TAF認證單位測試，確認並未超出CNS -3090規定氯離子含量標準，加以會勘當時未見明顯結構性 裂損情形，故認不影響結構安全，也無須補強（見原審卷㈠ 第175至179頁），另經鑑定評估後修復上開漏水工程費用計 共30萬6,942元，復有該報告所附修復工程費用明細表可稽 （見原審卷㈠第244頁）。準此以言，系爭房地於111年9月28 日經被上訴人申請鑑定後，已於同年12月21日經公會完成鑑 定（見原審卷㈠第166、184、186頁），並確認系爭房地僅有 部分漏水，但整體並無結構安全之疑慮。 ㈡、上訴人未依系爭協議書第3條第2項約定，按仲介通知於期限 內交付完稅款，於期限屆滿時起構成給付遲延： 　⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229 條第1項、第2項分別定有明文。而所謂無確定期限，指未定 期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定兩種情形，前者稱 不定期債務，後者則稱不確定期限債務。 　⒉稽諸系爭協議書第1條約定：「⒈買方交付面額168萬元之支票 （即本件完稅款，下稱完稅款支票）予張議員保管」，第3 條第2項則約定：「⒊⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏 水屋況，則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方 減價予買方自行處理，就本房地滲漏水屋況所生事宜，三方 （含仲介方之人員）互不再請求。另買賣雙方仍依仲介方通 知，至張議員辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士 存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣契約」。因本件系爭房地 業經公會鑑定確認結構安全但有滲漏水屋況，已如前述，核 與系爭協議書第3條第2項約定相符，上訴人依約負有依仲介 通知將完稅款支票存入系爭專戶內之契約義務。雙方以系爭 協議書所約定關於公會建築師鑑定結果之作成時間、或仲介 通知買方履約過程，均可能於實施過程中發生變更，足認系 爭協議書第3條第2項約定，應屬不確定期限債務無誤。惟稽 以房仲業者於完成鑑定後之112年1月6日所發之通知函（下 稱112年1月6日房仲通知函），載明：「……。本公司爰依附 件協議書第3條第⑵項約定，以此函通知貴買賣雙方如上，並 請貴買賣雙方於112年1月16日下午2時至張茂楠議員處依附 件協議書之約定辦理後續買賣事宜，俾維各方權益……」等語 （見原審卷㈠第251頁），核與上訴人委託律師回覆之律師函 內容一致（見同上卷第375頁），可見仲介已對上訴人發出 書面催告。然上訴人於催告期限屆滿時並未到場，復於同日 （1月16日）委發律師函表明：「……本人主張暫時停止系爭 房地之後續買賣交易」、「終止系爭協議書」、「並取回張 茂楠錢議員之保管支票168萬元」、「本人主張本案之後續 將提出由法律程序處理」各等語，有上訴人112年1月16日律 師函、112年1月10日買賣建物主張暫停交易書在卷（見原審 卷㈠第257至259頁），堪認上訴人經仲介催告後，猶未依系 爭協議書第3條第2項約定為給付甚明，依民法第229條第2項 前段、第3項規定，上訴人自受仲介催告期限屆滿之112年1 月16日下午2時起，應負遲延責任（同法第120條第1項規定 參照）。至上訴人以被上訴人另行寄發112年1月13日律師函 對伊催告，違反系爭協議書第3條第2項約定，故不生效力云 云為辯（見原審卷㈠第255至256頁），就令可採，亦無礙於1 12年1月6日房仲通知函所為催告之效力發生。上訴人執此否 認其未遲延給付云云，無足憑採。 ㈢、被上訴人未定期催告上訴人履行即逕為解約，並不合法： 　⒈按給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經債 權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。是以，當事人 間若無特別之約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他 方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而 不履行時，始得解除其契約；如他方當事人無履行遲延情形 ，縱定相當期限催告其履行，亦不生催告履行之效力，當無 解除其契約之餘地（最高法院85年度台上字第1822號、95年 度台上字第1075號判決意旨參照）。又民法第254條係規定 ，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務 人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人 於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行 給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之 要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人 催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原 則，可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定 有期限而不相當（過短）者，始有其適用（最高法院90年度 台上字第1352號、102年度台上字第2166號判決意旨併參） 。 　⒉被上訴人雖於本院主張：上訴人未依仲介通知將完稅款支票 存入系爭專戶而陷於給付遲延，伊始寄發112年1月13日律師 函限期3日以催告上訴人辦理過戶用印及給付完稅款168萬元 ，且表明「逾期未給付，即解除買賣契約，不另為解除契約 之意思表示」云云（見本院卷㈠第334頁）。惟本件上訴人所 負給付第三期完稅款價金之給付義務，既經兩造以系爭協議 書約定為不確定期限之債務，且房仲業者依該協議書第3條 第2項約定又以112年1月6日房仲通知函定有催告期限，則於 催告期限屆滿之112年1月16日下午2時以前，縱令上訴人一 再拒絕給付，亦仍須至該期限屆滿，始得令負遲延責任。被 上訴人於催告期限屆滿前，即逕以上開律師函對上訴人為期 前催告（見原審卷㈠第255頁），依前揭說明，不生催告履行 之效力，無從據此合法解除系爭買賣契約。被上訴人再主張 ：如認伊以112年1月13日律師函所為解約不合法，其事後亦 已以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示云云。惟細 繹本件被上訴人之起訴狀僅泛言：「……。為此，原告不得不 提起本件訴訟以維權益，更以起訴狀繕本送達被告之日起， 再次為解除系爭買賣契約之意思表示」等語（見原審卷㈠第1 1至12頁），顯未定相當期限催告上訴人履行，難謂與民法 第254條解除契約之要件相符。是被上訴人主張其已以112年 1月13日律師函或本件起訴狀繕本合法解除系爭買賣契約云 云，即非可採。 ㈣、本件被上訴人解約既不合法，有如上述，則上訴人以公會鑑 定結論不實為由，抗辯其未依112年1月6日房仲通知函到場 履約用印或付款，均屬不可歸責，自再為深究之必要，併此 敘明。 、被上訴人不得依系爭買賣契約第10條第2項第2款前段約定沒 收系爭專戶內之簽約款： 　　按「買方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：……。㈡經賣 方書面通知限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣 契約，並沒收價款作為違約之賠償，買方不得異議。……」， 此觀系爭買賣契約第10條第2項第2款前段約定即明。依是以 言，被上訴人於上訴人違約且可歸責時，仍須先以書面通知 限期催告履約，待上訴人經催告後仍無故拒不履行時，被上 訴人始得沒收價款。茲因本件上訴人於112年1月16日下午2 時陷於給付遲延時起迄今，被上訴人未曾以任何書面限期催 告上訴人履行契約（見原審卷㈠第11至12、255頁），則其依 系爭買賣契約第10條第2項第2款前段約定，請求沒收上訴人 已付且經存入系爭專戶內之價款，即屬無據。 、被上訴人不得就系爭專戶內之簽約款外，更行請求上訴人給 付336萬元本息： 　　查本件被上訴人未合法解除系爭買賣契約，既如前述，則其 本於系爭買賣契約第10條第2項、民法第226條、第250條、 第256條、第260條規定，請求上訴人應賠償其因解除契約所 受損害，並非有據。況系爭代辦契約第2條第1項約定：「為 利於履約保證事宜，買賣價款之收受或交付皆應以新臺幣為 之，買賣雙方同意將買賣價金由安信建經代為經收保管，並 依據買賣契約之約定或雙方之合意辦理出款事宜，直至完成 專戶結清出款或履行保證責任時止」等語（見原審卷㈠第43 頁），足見兩造於訂約時已約明關於系爭買賣契約之價金收 受或交付，均應由系爭專戶辦理出款甚明。被上訴人並於本 院審理時坦言：「（有關兩造當初訂約時所交付之第一期款 336萬元，是否已經由被上訴人沒收？）沒有？現在還放在 系爭專戶內」等語（見本院卷㈠第336頁），可見被上訴人未 依系爭代辦契約第1條第2項第1款約定，以對系爭專戶內之 金錢行使權利，反而於本件逕行請求上訴人應以除系爭專戶 內金錢以外之其他財產負賠償責任，尤難謂與系爭代辦契約 上開約定相合。 、綜上所述，本件被上訴人未於上訴人給付遲延後，再定期催 告上訴人履行系爭買賣契約，即逕為解除之意思表示，違反 民法第254條規定，不生解除契約之效力，其本於系爭買賣 契約第10條第2項第2款、民法第226條、第250條、第256條 、第260條規定，請求上訴人賠償336萬元本息，為無理由， 不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢 棄改判如主文第2項所示。 、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。 、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第46 3條、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日 　　　　　　　　　　民事第二十五庭 　　　　　　　　　　　　審判長法　官 潘進柳 　　　　　　　　　　　　　　　法　官 楊惠如 　　　　　　　　　　　　　　　法　官 呂綺珍 　　　　　　　　　　　　　　 正本係照原本作成。 上訴人不得上訴。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官 蔡宜蓁

2025-03-04

TPHV-113-上-505-20250304-1

訴
高雄高等行政法院

所得稅法

高雄高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第三庭 113年度訴字第362號 民國114年2月13日辯論終結 原 告 陳興宇 訴訟代理人 王朝揚 律師 被 告 財政部南區國稅局 代 表 人 李雅晶 訴訟代理人 吳素萍 黃玉杏 上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國113年6 月6日台財法字第11213941360號訴願決定，提起行政訴訟，本院 判決如下︰ 主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、爭訟概要：　　 被繼承人陳鐘山於民國108年7月20日去世，原告（原名：陳 政昌）經分割繼承登記為臺南市安南區海東段36之5地號土 地（權利範圍1/2，下稱系爭土地）所有權人，嗣以新臺幣 （下同）34,290,000元出售，於111年6月1日（登記日）辦 妥所有權移轉登記，原告並依限辦理土地交易所得稅（下稱 房地合一稅）申報，列報課稅所得0元；被告依據申報及查 得資料，審認系爭土地交易符合所得稅法第4條之4第1項規 定，核計課稅所得23,843,174元，按適用稅率35%，核定應 納稅額8,345,110元。原告不服，循序提起復查、訴願，均 遭駁回，遂提起本件行政訴訟。 三、原告起訴主張及聲明： (一)主張要旨︰ 1、所得稅法第4條之4之規定，個人自105年1月1日起，交易該 日以後取得之房屋、土地，交易應依同法第14條之4至第14 條之8（下稱新制）規定，採分離課稅方式課徵所得稅，其 立法目的係為改善現行不動產交易稅制缺失，健全不動產稅 制，促使房屋、土地交易正常化，故關於本件是否應擴大新 制之課稅義務免除範圍之適用，不應僅單純從條文之文義判 斷，而係應從所得稅法第4條之4條所揭之立法目的判斷。所 得稅法第4條之4原則上雖係以取得日及交易日均在105年1月 1日之後者為新制規範對象，然主管機關（財政部）歷年來 針對上開之規定，對於105年1月1日後所為交易，亦基於職 權而就「因繼承取得（104年8月19日台財稅字第1040462087 0號令，下稱財政部104年8月19日令）」「配偶贈與（106年 3月2日台財稅字第10504632520號令，下稱財政部106年3月2 日令)」及「配偶於105年1月1日後繼承取得被繼承人於104 年12月31日前取得之不動產，再經配偶贈與（107年10月31 日台財稅字第10704604570號令，下稱財政部107年10月31日 令)」等3種情形，均排除新制之適用。則本件之情形（即配 偶於104年12月31日前取得之不動產於105年1月1日後贈與被 繼承人，再經繼承取得）與上開排除適用新制情形類似；且 原告將繼承的不動產出售，既非買賣取得後交易，不存在賺 取價差等不當獲利情形，即非所得稅法第4條之4立法目的所 欲規範之範疇，縱為105年1月1日以後之不動產交易，仍非 不得由主管機關依法定職權為排除適用新制之闡釋，抑或類 推適用上揭財政部函令之情形以限縮或減免課稅義務。 2、系爭土地交易倘原告母親陳周銀巒前未贈與配偶陳鐘山，日 後由原告繼承後出售；抑或陳周銀巒贈與配偶陳鐘山後，陳 鐘山逕行出售，上開情形本即為前揭「財政部104年8月19日 令（因繼承取得）」及「同部106年3月2日令（配偶贈與） 」之情形而適用所得稅法第14條第1項第7類規定（下稱舊制 ），則本件情形既與上開得例外適用舊制之情形類似，且由 於係繼承取得而非買賣後出售，並無賺取價差等不當獲利之 情形，即非所得稅法第4條之4立法目的所欲規範之情形，不 應僅因行政機關保守心態，而增加原告額外之負擔。則本件 縱與前揭「同部104年8月19日令、106年3月2日令及107年10 月31日令」所規範之情形尚非完全相同，此應屬規範之疏漏 ，仍應類推適用前揭財政部函令而以舊制課稅。 (二)聲明︰訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。 三、被告答辯及聲明： (一)答辯要旨︰ 1、所得稅法為維護法安定性並避免影響已持有房地者權益， 訂定日出條款，原則上以取得日及交易日均在105年1月1日 之後者為新制規範對象，而財政部104年8月19日令，係基於 新制日出條款立法意旨及新制、舊制密切銜接，乃依法規範 目的，將所得稅法第4條之4規定作目的性限縮解釋，就原應 適用新制之情形（被繼承人於104年12月31日前取得房地， 繼承人於105年1月1日後取得並出售），解釋仍適用舊制， 適時緩和新制實施衝擊。如「被繼承人」係於105年1月1日 以後始繼承取得房地且未出售，再由「繼承人」繼承取得後 出售，已非立法者所顧慮之情形，本屬新制明文課稅範圍， 且為「繼承人」所能預見，故無論該房地是否再受繼承此一 不可控因素而移轉，均不能據以主張跳脫適用新制，自不宜 從解釋法規之解釋令，再據以擴大解釋，限縮法律位階之新 制規定施行。系爭土地並無「被繼承人」於104年12月31日 以前取得情形，尚非財政部104年8月19日令之適用前提，自 應回歸所得稅法第4條之4規定，認屬新制課稅範圍。原告以 假設發生之事實，主張擴大解釋財政部104年8月19日令，揆 前說明，委不足採。 2、另考量夫妻因婚姻關係而經營共同生活，彼此財產難以清楚 劃分之社會民情，財政部106年3月2日令第1點規定，配偶一 方取得配偶他方贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法（ 下稱遺贈稅法）第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計 入贈與總額規定，嗣出售時，應以配偶間第1次相互贈與前 ，配偶他方取得該房地之日為取得日，據以計算持有期間， 及認定適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之 財產交易損益、或依第14條之4規定計算房地交易損益，分 別依所得稅法規定課徵所得稅。原告既非自配偶受贈取得系 爭土地後出售，自無從適用財政部106年3月2日令。 3、財政部107年10月31日令亦係基於夫妻同居共財考量，就配 偶一方自配偶他方受贈取得房地，如已符合同部106年3月2 日令第1點者，嗣出售時，如係配偶他方於105年1月1日以後 繼承取得，且係被繼承人於104年12月31日以前取得者，比 照同部104年8月19日令辦理，再予延伸「取得日」之認定。 同部107年10月31日令，其前提固有「繼承」及「配偶相互 贈與」之事實，然係基於所得稅法第4條之4規定、遺贈稅法 第20條第1項第6款規定之意旨，所為合於法規範體系及目的 解釋之結果，此與上開104年8月19日令、106年3月2日令， 適用前提及範圍均明確，並無自該等解釋令再擴大解釋之模 糊空間。 (二)聲明︰原告之訴駁回。 四、爭點︰ (一)本件有無財政部前揭函令之適用？即本件得否以被繼承人之 配偶取得時點作為系爭土地原始取得時點，而得適用舊制計 算所得？ (二)被告以系爭土地交易所得應適用房地合一稅，核定應納稅額 8,345,110元，是否適法？ 五、本院的判斷： (一)事實概要記載之事實，有房地合一稅申報書(原處分卷第14 至17頁)、異動索引查詢資料(原處分卷第18至至21頁)、土 地登記第二類謄本(原處分卷第23頁)、土地買賣契約書(原 處分卷第31至33頁)、不動產交易實價查詢(原處分卷第36頁 )、遺產稅核定通知書（原處分卷第52至55頁）、房地合一 稅申報核定通知書（原處分卷第63頁）、復查決定書（原處 分卷第101至108頁）、訴願決定書（原處分卷第186至198頁 ）等附卷可稽，足信為真實。 (二)應適用的法令： 1、納稅者權利保護法第3條第1項、第3項：「（第1項）納稅者 有依法律納稅之權利與義務。……（第3項）主管機關所發布 之行政規則及解釋函令，僅得解釋法律原意、規範執行法律 所必要之技術性、細節性事項，不得增加法律所未明定之納 稅義務或減免稅捐。」 2、所得稅法 (1)第4條之4第1項（下稱系爭條文）：「個人……交易中華民國1 05年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核 發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)，其交易所得應依 第14條之4至第14條之8……規定課徵所得稅。」 (2)第14條之4第1項、第3項第1款第2目及第4項：「（第1項） 第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，…… 其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受 贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物 價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用 後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅， 除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價 總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。……（第3項）個 人依前2項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易 依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價 總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計 算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：……(二)持有房 屋、土地之期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。……（第4 項）……前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將 被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」 (三)系爭條文並無違憲疑慮： 　　系爭條文規定，以105年1月1日作為基準日，就「取得」之 房屋、土地，未區分有償、繼承或其他無償取得，此涉及國 家財政收入之整體規畫及預估，較適合由代表民意之立法機 關及擁有財政專業能力之相關行政機關決定（司法院釋字第 746號解釋理由書參照）。是其決定如有正當目的，且手段 與目的之達成間具有合理關聯，即與憲法比例原則無違。其 立法目的在於改善現行不動產交易稅制缺失，健全不動產稅 制，促使房屋、土地交易正常化，目的核屬正當；條文規定 「取得」之意涵也非難以理解，包括有償有償、繼承或其他 無償取得之情形，能為一般受規範者所得預見，並可經由法 院審查認定及判斷，自無違反法律明確性原則（同院釋字第 432、521、594、602、690、794、799及803號解釋參照）。 故系爭條文雖一律以基準日後取得房屋、土地，其交易所得 應依新制課徵所得稅；並未就繼承或受贈之情形，採取差別 待遇，考量社會經濟事實複雜，未必能完善規範例外條款， 且稅法之簡化亦為重要之公益，立法者選擇設定基準日據以 區分新舊制，收稅法簡化之效，屬立法者政策形成之空間； 不論取得人是否能控制取得時點（即不論是否為繼承取得） ，於基準日後取得人取得房地即屬新的持有狀態，適用新制 鼓勵長期持有，亦在立法者的規劃範圍，不能認為有漏未考 慮情事。再者，搭配所得稅法第14條之4規定，鼓勵房屋、 土地之取得人長期持有，取得人長期持有後稅率可從45%、3 5%逐步遞減至20%；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成 交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按 政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良 及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；並就其他非自願性 因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，稅率定為2 0%；有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承 人或遺贈人持有期間合併計算等機制，避免過苛之情形，手 段與目的之達成間具有合理關聯，尚與憲法比例原則無違。 (四)本件應依系爭條文規定課徵所得稅：　　 1、憲法第19條規定，人民有依法律納稅之義務，係指國家課人 民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租 稅主體、租稅客體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅基、稅 率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律明文規定 。主管機關本於法定職權就相關法律所為之闡釋，自應秉持 憲法原則及相關法律之立法意旨，遵守一般法律解釋方法而 為之；如逾越法律解釋之範圍，而增加或減縮法律所無之租 稅義務，則非憲法第19條規定之租稅法律主義所許（司法院 釋字第674、692、703、706、798號解釋意旨參照）。為使 人民能在透明且安定之稅捐環境中，進行獨立自主之經濟活 動，應明確劃定人民應負擔納稅義務之範圍，以確保人民法 律生活秩序的安定性及預測可能性。因此，主管機關基於法 律授權而訂定之法規命令與行政規則，僅得就實施母法所定 納稅義務及其要件有關之事項予以規範，自不得逾越稅法規 定，或採取目的性擴張或限縮之解釋方法，另為增加或減少 法律所規定之稅捐義務（納稅者權利保護法第3條立法理由 參照）。 2、系爭條文既無違憲疑慮，行政機關及法院即應恪遵系爭條文 規定，依法課稅及審判。立法者以設定基準日的方式，不區 分有償、繼承或其他無償取得，以收稅法簡化之效，行政機 關即不得擅自採取目的性限縮之解釋方法，減少法律所規定 之稅捐義務，此應保留由立法者評估是否需要增加系爭條文 之例外條款。故財政部104年8月19日令：「一、納稅義務人 105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列 情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍， 應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所 得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申 報：……(二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日 以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得……。 」同部106年3月2日令：「一、個人取得配偶贈與之房屋、 土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與 之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相 互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計 算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計 算房屋之財產交易損益（以下簡稱舊制房屋交易損益）或依 同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失（ 以下簡稱新制房屋土地交易損益），並按該房屋、土地原始 取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅……。」同 部107年10月31日令：「個人取得配偶贈與之房屋、土地， 符合本部106年3月2日……令第1點規定者，出售時應以配偶間 第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日 ，並按該房屋、土地原始取得原因，依所得稅法相關規定課 徵所得稅。依此，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配 偶於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月 31日以前取得者，比照本部104年8月19日……令第1點第2款…… 規定辦理。」同部112年11月2日台財稅字第00000000000號 令將連續「各次」繼承或受遺贈的被繼承人或遺贈人「持有 期間」合併計算，適用較低稅率。上開函令均將系爭條文為 目的性限縮解釋，放寬取得時點或持有期間之認定，使納稅 義務人得適用基準日前之舊制房屋交易損益或合併計算持有 期間，均增加系爭條文適用上之複雜性，違反系爭條文簡化 稅法之目的，且不斷利用函令減少法律所規定之稅捐義務， 違背租稅法律主義，本院均拒絕適用。 3、經查，系爭土地係原告母親陳周銀鑾於86年3月12日逕為分 割所取得，於107年7月16日贈與其配偶即原告父親陳鐘山， 嗣被繼承人陳鐘山於108年7月20日死亡，由原告繼承取得， 為兩造所不爭執，且有前揭卷證資料可憑，應可認定。本件 事實完全符合系爭條文所規範之情形，應適用新制房屋土地 交易損益，並無疑義。本件事實雖與財政部上開函令之情形 （尤其是結合104年8月19日令及106年3月2日令）有類似性 ：如被繼承人陳鐘山於受贈後出售系爭土地，即可依106年3 月2日令適用舊制，受贈人何時出售土地尚且是由受贈人可 控制的，依前揭函令都能適用舊制；本件原告是繼承取得， 乃不可控制的因素，固有比附援引上開函令適用舊制之可能 性。但因上開函令均違背租稅法律主義，原告自不得主張類 推適用違法之函令，據此減少法律所規定之稅捐義務。原告 主張，並無可採。 (五)被告以系爭土地交易所得應適用房地合一稅，核定應納稅額 8,345,110元，並無違誤： 1、財政部110年6月30日台財稅字第00000000000號令修正發布 之房地合一課徵所得稅申報作業要點（下稱房地合一作業要 點）第3點前段：「房屋、土地交易日之認定，以所出售或 交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。」第4點第2 款第9目：「房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、 土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依 其規定：……(二)非出價取得：……9.繼承取得之房屋、土地， 為繼承開始日。」第5點第1項第1款前段：「房屋、土地持 有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。 如有下列情形者，其持有期間得依下列規定合併計算：(一) 個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地，得將被繼承人、遺贈 人持有期間合併計算。」經核上開房地合一作業要點核乃執 行母法（所得稅法第4條之4、第4條之5、第14條之4至第14 條之8及第24條之5）之技術性、細節性行政規定，與立法意 旨相符，且未逾越母法之限度，行政機關予以適用，並無違 誤。 2、查，原告於108年7月20日繼承其父所遺系爭土地，嗣於111 年4月15日簽約出售系爭土地予訴外人宜田建設開發有限公 司（總價34,290,000元），並於同年6月1日辦妥所有權移轉 登記。原告依限於111年6月30日（收件日）申報個人房屋土 地交易所得稅，列報出售系爭土地課稅所得0元，然經被告 審認系爭土地係原告於108年7月20日繼承取得，符合所得稅 法第4條之4第1項規定，屬新制課稅範圍，被告乃核算土地 交易所得23,918,315元【成交價額34,290,000元-可減除成 本10,071,685元（繼承時土地公告現值按政府發布之消費者 物價指數調整後之價值10,060,447元＋取得土地達可供使用 狀態前支付之必要費用11,238元）-可減除移轉費用300,000 元（34,290,000元×3%，以300,000元為限）】，減除土地漲 價總數額75,141元，課稅所得為23,843,174元，有土地買賣 契約書、土地增值稅資料查詢、土地現值及公告地價查詢、 規費、物價指數等附卷可參（原處分卷第24至26、45至48頁 ），並計算原告持有期間超過2年未逾5年（加計被繼承人持 有期間，自107年7月16日起至111年6月1日止，共3年10月17 日)，按適用稅率35%，核定應納稅額8,345,110元（計算式 ：23,843,174元×35%），於法即無不合。 六、綜上所述，原處分（含復查決定）並無違誤，訴願決定遞予 維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本 件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院 斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一論述的必要，併此 說明。 七、結論︰原告之訴無理由。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 審判長法官 林　彥　君 法官 黃　堯　讚 法官 黃　奕　超 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 書記官　李 佳 芮

2025-02-27

KSBA-113-訴-362-20250227-1

訴
臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第793號 原 告 歐陽嘉雄 訴訟代理人 王永富律師 被 告 聲電實業有限公司 法定代理人 歐陽加城 訴訟代理人 高鳳英律師 陳宏杰律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月6日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000號2樓房屋及基地（新 北市○○區○○段000地號土地，應有部分1/5，以下合稱系爭房 地）之所有權人，被告於民國107年12月24日起即無權占有 系爭房地迄今，妨害原告所有權之行使，被告並受有每月新 臺幣（下同）3萬元相當於租金之不當得利，計算至聲請調 解狀繫屬法院日即112年12月27日，共有180萬元不當得利（ 計算式：3萬元×5年×12個月＝180萬元）。 　㈡被告雖稱系爭房地係借名登記，但系爭房地如果是被告資產 ，在商業會計上應該要入帳列為其他資產，會計憑證才能證 明是借名契約；又被告有依法扣繳並申報租賃的支出，可證 明兩造有租賃的事實。 　㈢為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟 ，並聲明：㈠被告應將系爭房地騰空遷讓返還原告；㈡被告應 給付原告180萬元，及自調解聲請狀送達之日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息；㈢被告應自112年12月28日起至騰空 遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告3萬元；㈣願供擔保 ，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠被告之法定代理人歐陽加城為原告之兄長，歐陽加城於68年6 月創立被告聲電實業有限公司，歐陽加城擔任公司董事長， 原告亦在公司服務，69年間被告向張昌齡承租新北市○○區○○ 路0段000號房地，並於76年間向張昌齡購買該房地並遷移設 址經營迄今。 　㈡系爭房地雖登記所有權人為原告，然系爭房地係被告於72年 間出資168萬元向張昌齡購買，買賣價金係由被告簽發支票 分期支付，契稅及土地增值稅亦是由被告繳納，斯時因歐陽 加城名下已有房產，遂由原告擔任出名人，借名登記持有系 爭房地。被告迄今仍保管系爭房地之第一次建物登記所有權 狀、土地所有權狀、委建契約書、稅費收據正本，且系爭房 地之房屋稅、地價稅及水電費等均由被告繳納並保留單據原 本，原告亦在上開費用轉帳傳票上親筆簽名，足見被告才是 系爭房地實際使用、收益之所有權人，原告僅是受被告委託 擔任系爭房地之借名登記人。 　㈢系爭房地於73年5月間興建過戶完成後，即作為被告辦公室使 用，歐陽加城基於業務及稅務考量，於75年7月間，另外成 立聲鋐國際有限公司（下稱聲鋐公司），並與被告共用系爭 房地，原告、聲鋐公司、被告過往針對系爭房地均無簽立租 賃契約，也未曾實際給付租金，兩造使用系爭房地40餘年均 相安無事。係因原告與歐陽加城因被告股權糾紛，原告要求 分家未果，才自行製作不存在的租賃契約，誆稱被告無權占 有。 　㈣綜上，被告占有使用系爭房地實有正當權源，原告依民法第7 67條第1項、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房地，並 給付相當於租金之不當得利，均無理由，並聲明：⒈原告之 訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、被告法定代理人歐陽加城與原告為兄弟關係，原告亦為被告 股東，系爭房地於73年間即登記在原告名下，目前由被告占 有使用中，系爭房地之第一次建物登記所有權狀、土地所有 權狀、委建契約書、契稅、土地增值稅稅費收據正本均由被 告保管，系爭房地之房屋稅、地價稅及水電費等均由被告繳 納並保留單據原本等事實，為兩造所不爭執，並有被告設立 登記及變更登記資料、委建契約書、系爭房地台北縣73年度 契稅及72年中和市公所不動產監證費之收據、系爭房地土地 增值稅之收據、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土 地所有權狀、建築改良物所有權狀、被告支付系爭房地房屋 稅、地價稅、水電費之收據、轉帳傳票等件在卷可稽（見本 院卷一第75至111頁），是此部分事實，應堪信為真實。 四、本院得心證之理由： 　　原告主張其為系爭房地之所有權人，被告無權占有系爭房地 ，並依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷 讓返還系爭房地，並給付相當於租金之不當得利等語，為被 告否認，並以前情詞置辯，是本件爭點為：兩造就系爭房地 是否存在借名登記之法律關係？原告請求被告騰空遷讓返還 系爭房地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲論 述如下： 　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占 有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有， 係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請 求為有理由。次按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己 之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他 方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有 借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動 產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者， 自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台 上字第1833號判決意旨參照）。本件兩造不爭執系爭房地登 記在原告名下，惟被告抗辯兩造間有借名登記關係，被告占 有使用系爭房地有正當權源等語，經原告否認，揆諸前開規 定及說明，被告對此即應負舉證責任。 　㈡經查，被告稱系爭房地乃被告之法定代理人歐陽加城與出賣 人張昌齡商議出資購買、簽立買賣契約，並於73年間以買賣 為原因登記為原告所有，後續由被告負擔買賣價金、規費、 稅金及水電費等，主張被告係實際出資購買系爭房地之人， 僅借用原告名義登記為所有權人等情，業據其提出委建契約 書、系爭房地台北縣73年度契稅及72年中和市公所不動產監 證費之收據、系爭房地土地增值稅之收據、土地建築改良物 買賣所有權移轉契約書、土地所有權狀、建築改良物所有權 狀、被告支付系爭房地房屋稅、地價稅、水電費之收據、轉 帳傳票等件在卷可稽（見本院卷一第79至111頁）。且系爭 房地賣方張昌齡於本院審理時證稱：系爭房地的委建契約書 是我與被告法定代理人歐陽加城議約的，我之前也有跟歐陽 加城買賣另一間房子，該契約寫原告名字的原因是既然第一 間房子是寫歐陽加城的名字，所以這次就寫原告的名字，登 記也是在原告名下；買賣價金的給付方式是歐陽加城開被告 的票，權狀都是交給歐陽加城。房子也是點交給歐陽加城， 稅費也是歐陽加城跟我處理的等語（見本院卷二第36至40頁 ）。綜合證人張昌齡前揭證述，及被告提出的權狀、收據、 繳費單等書證，系爭房地之資金來源確實來自於被告，且被 告長期占有系爭房地使用收益，至為明確；另參酌被告未曾 實際支付租金予原告，系爭房地之房屋稅及地價稅長期為被 告所支付，為兩造所不爭執，且歐陽加城為被告法定代理人 ，原告亦為被告之大股東，此有被告變更登記表在卷可稽（ 見限閱卷），此可佐證兩造應有借名登記之合意，被告確實 有系爭房地合法使用權源，被告主張系爭房地係由其買入後 ，借名登記為原告所有，係因兄弟二人有糾紛之後，原告才 提起本訴，應為可採。 ㈢至於原告主張系爭房地未入帳列為被告其他資產項目，所以 不是借名登記云云，惟認定事實所憑之證據，並不以直接證 據為限，間接證據亦包括在內，無論直接證據或間接證據， 當事人為民事訴訟上之舉證證明，如已達證據能證明事實存 在之可能性大於不存在之可能性之優勢證據程度時，應認其 對於自己主張之事實，已盡證明之責，而他造訴訟當事人如 抗辯其不實並提出反對之主張者，則他造對其反對之主張， 亦應負反證之證明之責，此為舉證責任分配之原則。查被告 主張系爭房地係借名登記在原告名下，業已提出前揭事證， 堪認已盡證明之責，原告雖一再否認借名登記之事實，惟並 未提出任何事證供本院審酌，本院難認原告主張為真；而公 司有借名登記資產，是否應入帳列為其他資產項目，並無強 制規定，本院無從以系爭房地未入帳列為被告其他資產項目 ，即忽視被告前揭提出之證據，逕自認定系爭房地並無本件 借名登記之事實。 　㈣又原告另稱被告有自承承租系爭房地並扣繳稅款部分，所以 已自認原告為所有權人云云，固據其提出被告113年1月10日 轉帳傳票、財政部南區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書及華 南銀行收款證明等件為憑（見本院卷一第159至160頁），然 上開為被告所否認，並辯稱係原告命被告會計人員製作不實 資料後繳納，之前未曾就系爭房屋申報扣繳稅款，且已向國 稅局申請退還繳溢繳租金扣繳稅款等情，並據其提出扣繳更 正原因說明書在卷可參（見本院卷一第331頁），本院衡酌 兩造對於被告未曾支付租金予原告等情並不爭執，且依卷內 事證，上開繳納扣繳稅款之日期與原告提起本件糾紛調解之 時間相近，且原告僅提出單一年度（112年）之系爭房屋租 金稅款資料，又被告嗣後已向國稅局申報退還，是被告辯稱 此稅款扣繳資料並不實在等語，並非無憑，本院無從以此證 據認定被告已經自認原告為系爭房地之所有權人，或以此證 據推翻本院前揭借名登記事實之認定，原告此部分主張，亦 難論有據。 　㈤綜上事證，兩造間就系爭房地有借名登記關係存在，堪以認 定，而出名人就借名人而言，並非真正之所有權人，自不能 對借名人主張無權占有，是原告以被告無權占有系爭房地為 由，請求被告遷讓返還系爭房地，並給付相當於租金之不當 得利及利息，均無理由。 　㈥另借名登記契約在性質上與委任契約同視，倘其內容不違反 強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予契約之法律上效力， 並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法 院110年度台上字第2928號判決意旨參照）。兩造間就系爭 房地成立借名登記契約，業經認定如前，原告並未主張系爭 房地之借名登記契約有何違反強制、禁止規定或公序良俗之 情形，本院自無從審酌，附此敘明。 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求 被告騰空遷讓返還系爭房地，及給付相當於租金之不當得利 ，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請已失所依附，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　陳宏璋 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶安

2025-02-27

PCDV-113-訴-793-20250227-1

訴
臺灣橋頭地方法院

返還價金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第488號 原 告 陳家嘉 陳簡美皇 陳品璋 陳昱廷 共 同 訴訟代理人 曹涵鈞律師 吳珮芳律師 田勝侑律師 被 告 鍾享權 鍾協成 共 同 訴訟代理人 張俊文律師 複 代理人 張哲軒律師 上列當事人間請求返還價金等事件，本院民國114年1月21日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠訴外人陳進添於民國112年10月15日死亡，原告陳家嘉等四人 為陳進添之子女及配偶繼承人，陳進添生前與被告鍾享權相 識，鍾享權於112年8月間得知陳進添甫出售不動產，有充裕 現金欲購買可供興建房屋之土地，乃向陳進添表示其信託登 記在其子被告鍾協成名下坐落高雄市○○區○○段000地號土地 （下稱系爭土地）正待出售，並委託其配偶訴外人賴紳紳出 面與陳進添接洽商議土地買賣事宜。商議過程中，賴紳紳向 陳進添陳稱：系爭土地現出租予第三人搭建鐵皮屋經營小吃 店，每月可收取地租新臺幣（下同）12,000元，且系爭土地 亦可供建築3層樓之房屋，如有意願購買，可協助向承租人 價購取得鐵皮屋，並與承租人簽定租賃契約，使陳進添可持 續收取地租。賴紳紳復向陳進添聲稱：含承租人在內已有多 人向其接洽欲購買系爭土地，其原本開價500萬元，但基於 雙方多年朋友交情，願以330萬元出售予陳進添，並要求保 密此交易價格等語，陳進添見系爭土地前方臨路，地上確有 搭建鐵皮屋經營小吃店，本於對鍾享權及賴紳紳夫妻之信賴 關係，而於112年8月12日以自己並代理陳家嘉為買受人，與 被告二人（均由賴紳紳代理）簽訂不動產買賣契約書，向被 告購買系爭土地，及其上未保存登記鐵皮建物所有權全部（ 下稱地上鐵皮屋）、水電等相關設施（下稱系爭買賣契約） 。約定總價金為330萬元（含向承租人價購地上鐵皮屋之價 金30萬元），並於簽約日支付20萬元，再分別於同年月13日 、14日及28日各支付30萬元、80萬元及100萬元，共計230萬 元，被告於112年9月6日移轉系爭土地所有權予陳進添及陳 家嘉。 　㈡嗣陳進添及陳家嘉於112年9月8日至系爭土地鑑界，並瞭解租 賃狀況，經承租人告知：原地主曾向伊開價240萬元出售系 爭土地，且系爭土地無法申請水電設施，需另外付費與他人 共用，依其地目也無法變更為營業使用，因此認為地主出價 過高而作罷等語，並表示：伊之每月租金僅為9,000元，之 後如要簽約續租，僅願以每月3,000元承租，且地主從未與 其商談購買鐵皮屋之事等語。陳進添及陳家嘉始知悉賴紳紳 為提高系爭土地售價，不僅未告知系爭土地業經主管機關編 定為特定目的事業用地，不得作為一般住宅或農舍使用之事 實，反向其等表示可合法興建3層樓高之房屋等不實資訊， 致使陳進添誤認系爭土地之性質，進而為錯誤之意思表示。 又賴紳紳亦明知陳進添購買系爭土地，乃期望可獲取每月12 ,000元之租金收益，然實際租金收益並未達此金額，且因使 用上之限制，因而影響承租人之續租意願，且鍾享權或賴紳 紳亦未向承租人商談購價鐵皮屋之事，卻要求陳進添對交易 價格保密，以致陳進添未於締約前向承租人查證上情，致陷 於錯誤而為意思表示。是被告之代理人以不實資訊，致陳進 添誤認交易之重要事項而為錯誤之意思表示，或陷於錯誤而 為意思表示，原告等人以陳進添之繼承人地位，依民法第88 條或第92條規定，以本件起訴狀繕本之送達，向被告撤銷因 錯誤及被詐欺而購買系爭土地之意思表示，並依民法179條 規定，請求被告返還已支付價金230萬元。 　㈢再系爭土地面積93.13平方公尺（約28.17坪），買賣總價金3 30萬元扣除鐵皮屋之價金30萬元，系爭土地之交易價格每坪 約10萬6,496元，然依内政部不動產交易實價登錄資訊，相 鄰之同段583號土地（同為特定目的事業用地）於109年3月1 日之交易價格每坪僅約8,000元，同段593號土地（甲種建築 用地）於111年11月22日之交易價格每坪約4萬8,000元 　　，系爭買賣契約之交易價格高於其他相同鄰地之交易價格數 倍，顯然不符合市場之正常價格。另原告自行委託不動產估 價師估價結果，亦認系爭土地於112年8月12日之合理價格為 175萬4,991元，與系爭買賣契約之價格相差達154萬5,009元 。是被告顯有趁陳進添不知系爭土地之價值，而輕率買受， 因而獲取暴利之行為，依當時情形顯失公平。是原告另依民 法第74條規定，備位請求撤銷系爭買賣契約，或請求減少價 金154萬5,009元，並依民法第179規定，請求被告返還已支 出價金230萬元，或返還減少之價金54萬5,009元。 　㈣並先位聲明：1.被告應給付原告230萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.請 　　准原告供擔保得為假執行。另備位聲明：1.系爭買賣契約應 予撤銷，或應減少價金154萬5,009元。2.被告應給付原告23 0萬元，或54萬5,009元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。3.請准原告供擔保得為假 執行。 二、被告答辯： 　㈠否認原告主張賴紳紳有向陳進添陳稱系爭土地可供建築3層樓 房屋之情事，陳進添知悉系爭土地為農地，此由系爭買賣契 約第5條第2項記載，買賣雙方同意由賣方申請「農地農用證 明書」辦理不課徵土地增值稅，可資證明被告並無隱瞞系爭 土地為農地之情。又系爭土地於20年前即申請設立電桿供電 ，並規劃出4個攤位出租，訴外人蔡瑰芬及呂太山夫妻長年 租用2個攤位，並搭建系爭建物營業，系爭買賣契約簽立時 每月租金9,000元，另1個攤位出租予訴外人潘輝宗及邱愉芳 夫妻，每月租金原為4,500元，之後改為按日計算，系爭土 地位於高雄市六龜農會對面，鄰近全家便利超商、六龜農會 超市、7-11便利超商，交通便利等精華地段，以每個攤位月 租金4,500元計算，每月租金收益可達18,000元，是被告陳 稱每月可收取租金12,000元之情詞，並非虛偽誇大。 　㈡又以系爭土地位於高雄市六龜區之精華地段，被告出售系爭 土地之價額並無獲取暴利之情形，陳進添簽約時明確知悉土 地之價值，並無輕率、陷於錯誤或受詐欺之情事，原告主張 依民法第74條、第88條、第92條、第179條規定，撤銷系爭 買賣契約之意思表示，或訴請撤銷系爭買賣契約，或請求減 少價金，並請求被告返還價金，均無理由。 　㈢並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准被告供擔 保得免為假執行。 三、兩造不爭執事項：（見訴卷第61-62頁） 　㈠陳進添於112年10月15日死亡，其之繼承人為原告四人。 　㈡陳進添生前以自己並代理陳家嘉為買受人，與被告二人（均 由賴紳紳代理）於112年8月12日簽訂不動產買賣契約書，共 同向被告購買系爭土地及地上鐵皮屋、水電等相關設施。約 定總價金為330萬元，買方於簽約日支付20萬元，於112年8 月13日及14日各支付30萬元及80萬元，於同年月28日再支付 100萬元，共計230萬元予賣方，賣方於112年9月6日移轉系 爭土地所有權予買方。 　㈢系爭買賣契約約定賣方應協助買方取得地上鐵皮屋之所有權 ，及與現承租人簽訂租賃契約書。 　㈣系爭買賣契約簽立時，系爭土地部分出租予蔡瑰芬及呂太山 夫妻經營小吃店，每月租金為9,000元，租期至112年8月31 日止，部分出租予潘輝宗夫妻擺設攤位，租金按日計算，每 日150元。 　㈤系爭土地之登記謄本記載使用分區為特定農業區，使用類別 為特定目的事業用地。 　㈥地上鐵皮屋為蔡瑰芬及呂太山夫妻所搭建。 四、兩造爭執事項： 　㈠原告陳稱：賴紳紳向陳進添陳稱系爭土地每月可收取租金12, 000元，並可供建築3層樓房屋等語，是否為真？如是，則是 否為不實資訊？ 　㈡承前如為不實資訊，原告主張：陳進添因上開不實資訊，致 陷於錯誤，或受詐欺而買受，先位依民法第88條或第92條規 定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179規定， 請求被告返還價金，有無理由？ 　㈢原告另主張：賴紳紳趁陳進添不知系爭土地之價值，而輕率 買受，且依當時之情形顯失公平，備位依民法第74條規定， 請求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定 ，請求被告返還已支出價金，或減少之價金，有無理由？ 五、本院之判斷： 　㈠原告先位依民法第88條或第92條規定，撤銷系爭買賣契約之 意思表示，並依民法第179規定，請求被告返還價金，應無 理由： 　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917號判例要旨參照）。又當事人主張其意 思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐欺之事實，負舉證 之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。另意思表 示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者， 表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非 由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文， 土地使用種別或其變更，經該管直轄市或縣（市）地政機關 編定，由直轄市或縣（市）政府公布之（土地法第84條參照 ) ，人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，不容 主張民法第88條之撤銷權（最高法院60年台上字第1108號裁 判要旨參照)。 　2.查原告主張被告之代理人賴紳紳與陳進添商議系爭土地買賣 過程中，向陳進添陳稱系爭土地每月可收取租金12,000元， 並可供建築3層樓房屋等不實資訊，致陳進添陷於錯誤，或 被詐欺而買受系爭土地等情，被告就賴紳紳有表示系爭土地 如全部出租，每月至少可收取租金12,000元之情不爭執，但 否認有向陳進添陳稱系爭土地可供建築3層樓房屋之情，則 原告應就賴紳紳告知系爭土地可供建築3層樓房屋之情，負 舉證責任。而原告就此部分主張，聲請傳訊鑑界當日在場證 人王金堂到場證述：「（問：鑑界當天是否有聽到賴紳紳宣 稱系爭土地可以變更為建築用地，可以在系爭土地上蓋3層 樓高的房屋？）當時我有看到賴紳紳跟陳進添在那邊談事情 ，後來陳進添馬上就告訴我賴紳紳說可以改成建地之類的， 或是可以蓋房子。」等語（見訴卷第107頁），顯示證人所 述乃係聽聞陳進添單方所述，無從證明原告主張賴紳紳向陳 進添陳稱系爭土地可建築3層樓房屋之情為真，是其此部分 主張，尚無可採。 　3.又依兩造不爭執事項㈤所示，系爭土地之登記謄本記載使用 分區為特定農業區，使用類別為特定目的事業用地，顯示系 爭土地之使用分區及使用類別，乃為公開之資訊，買受人當 可查知系爭土地之使用上應受特定目的事業用地之限制，洵 甚明確。是陳進添自不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之 過失，不容主張民法第88條之撤銷權。故原告主張賴紳紳未 告知系爭土地之使用限制，致陳進添陷於錯誤，或被詐欺而 買受系爭土地，依民法第88條或第92條規定，撤銷系爭買賣 契約之意思表示，亦屬無據。 　4.再依兩造不爭執事項㈣所示，系爭買賣契約簽立時，系爭土 地部分出租予蔡瑰芬及呂太山夫妻經營小吃店，每月租金為 9,000元，租期至112年8月31日止，部分出租予潘輝宗夫妻 擺設攤位，租金按日計算，每日150元等情，足認被告出售 系爭土地時確實每月有租金收益至少9,000元以上，應堪認 定。又被告出售時實際租金收益雖未達12,000元，然此僅為 部分土地之租金收入，被告係將系爭土地規劃4個攤位出租 ，如以蔡瑰芬及呂太山夫妻承租2個攤位，每月租金9,000元 計算，則全部土地出租之租金即為12,500元，是賴紳紳向陳 進添陳稱系爭土地如全部出租，每月可收取租金12,000元之 情，尚難謂為不實。原告陳稱賴紳紳向陳進添陳述不實之租 金資訊云云，亦無可採。 　5.至原告另陳稱系爭土地無法申設水電乙節，系爭土地部分出 租予蔡瑰芬及呂太山夫妻搭建鐵皮屋經營小吃店，此據兩造 不爭執事項㈣、㈥可明，而據證人呂宇桀具結證述：「（問： 小吃店的水電何人提供？）水是借用隔壁早餐店，電是原先 借隔壁土地設電線桿供電，後來鍾先生他媽媽有申請電桿及 電錶給我們使用。」、「（問：他媽媽是用你承租的土地來 申請供電？）是。」、「（問：小吃店營業所需用的水、電 如何取得？）我們的小吃店是分電錶，原先每個攤位有各自 的電錶，電錶是設立在店裡。」、「（問：剛剛有說原先地 主後來有設電線桿和電錶，這是從隔壁分電過來的嗎？）是 用我們這塊土地去申請的，不是用隔壁的土地。」等語（見 訴卷第101、102頁）；並有被告提出台灣電力公司繳費通知 單（見訴卷第69頁），記載系爭土地之用電地址，可資證明 系爭土地申設水電並無窒礙。另由證人呂宇桀陳稱：伊跟原 地主之租約到期後，目前還有在營業，買方說可以繼續做， 買賣雙方簽約的協議書有一筆30萬元是要付給我的補貼，我 同意將鐵皮屋留下給新地主的補貼，鐵皮屋就全部完整留給 新地主等語（見訴卷第101-103頁），可資證明原告陳稱系 爭土地無法申設水電，承租人無續租意願，被告未向承租人 商談購價鐵皮屋等情事，均非事實，亦無可採。 　6.從而，原告主張賴紳紳向陳進添陳述系爭土地之不實資訊， 　　，致向陳進添陷於錯誤，或受詐欺而買受，先位依民法第88 條或第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法 第179規定，請求被告返還價金，應無理由。 　㈡原告備位依民法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約，或減 少價金，並依民法第179規定，請求被告返還已支出價金， 或減少之價金，亦無理由： 　1.原告另以：系爭土地之交易價格每坪約10萬6,496元，對照 相鄰同段583號土地（同為特定目的事業用地）於109年3月1 日交易價格每坪僅約8,000元，及同段593號土地（甲種建築 用地）於111年11月22日交易價格每坪約4萬8,000元，暨其 自行委託不動產估價師估價，認系爭土地於112年8月12日合 理價格為175萬4,991元，與系爭土地交易價格300萬元，相 差154萬5,009元等情，主張被告係趁陳進添不知系爭土地之 價值，而輕率以高價買受，依當時情形顯失公平，備位依民 法第74條規定，請求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依 民法第179規定，請求被告返還已支出價金，或減少之價金 。 　2.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得 因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法 第74條第1項固定有明文。然所謂輕率，係指行為人對於其 行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而 言。所謂「無經驗」，指欠缺生活或交易經驗，且無相關資 訊足以判斷交易之妥當性者而言。又民法第74條第1項規定 意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違 反公平交易原則，其法律行為的內容欠缺社會妥當性，法律 允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人 獲取暴利，而有不公平情事發生（最高法院96年度台上字第 2470號判決意旨參照）。故法院依民法第74條第1項之規定 撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或 無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使 他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平 之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院28年 上字第107號判例要旨）。 　3.原告自稱：陳進添於112年8月間甫出售不動產，有充裕現金 欲購買可供興建房屋之土地之情（見審訴卷第9頁起訴狀「 原因事實」第一段第5、6行記載），可見陳進添有不動產買 賣之交易經驗及資力，並非無經驗之人。又系爭土地臨路， 位於高雄市六龜區農會對面，鄰近有全家便利超商、六龜農 會超市及7-11便利超商等現況，亦有土地現況照片可稽（見 審訴卷第143頁）。是以系爭土地所在位置、使用分區、施 用類別及出租現況，暨鄰近土地之實價交易資訊等公開資訊 ，足供陳進添審慎評估是否接受被告所出之價格。參酌證人 王金堂證稱：陳進添說他購買系爭土地要做生意，賣農業二 手用品等語（見訴卷第106頁），亦可徵知陳進添乃係有使 用規劃而買受系爭土地，要非輕率所為。是其自112年8月12 日簽約後，旋即支付價金230萬元，並於同年9月6日受讓系 爭土地所有權，乃至於同年10月15日死亡前，均未對買賣價 格有何意見。嗣陳進添死亡後，原告等繼承人始主張陳進添 不知系爭土地之價值，而輕率以高價買受，依當時情形顯失 公平等情詞，自無可採。是原告依民法第74條規定，請求撤 銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定，請求 被告返還已支出價金，或減少之價金，亦無理由。 六、綜上所述，原告先位依民法第88條或第92條規定，撤銷系爭 買賣契約之意思表示，並依民法第179規定，請求被告給付 原告230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週 年利率5％計算之利息；備位另依民法第74條第1項規定，請 求撤銷系爭買賣契約，或減少價金，並依民法第179規定， 請求被告給付230萬元，或54萬5,009元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失 所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官 陳淑卿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔣禪嬣

2025-02-27

CTDV-113-訴-488-20250227-1

訴
臺灣士林地方法院

拆屋還地等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第1314號 原 告 張嘉玲 張世清 共 同 訴訟代理人 沈恆律師 被 告 張家愷 訴訟代理人 李亢和律師 追 加被 告 張月珠 特別代理人 吳怡德律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年1月23日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○地號土地上，如附圖1 編號A所示面積二十四點五四平方公尺之房屋、編號D所示面積零 點零八平方公尺之水泥基座，及如附圖2編號C2所示面積五點零 五平方公尺之水泥基座、編號C3所示面積零點六七平方公尺之磚 牆拆除，並騰空返還土地予原告張嘉玲。 被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○○○地號土地上，如附 圖1編號A所示面積四十一點九五平方公尺之房屋、編號B所示面 積五點一二平方公尺之雨棚，及如附圖2編號C2所示面積五點零 九平方公尺之水泥基座、編號C1所示面積零點九四平方公尺之狗 窩拆除，並騰空返還土地予原告張嘉玲。 被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○地號土地上，如附圖1 編號A所示面積二十九點二一平方公尺之房屋、編號B所示面積十 五點五七平方公尺之雨棚拆除，並騰空返還土地予原告張世清。 被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○地號土地上，如附圖1 編號A所示面積二點二一平方公尺之房屋拆除，並騰空返還土地 予原告張嘉玲、張世清。 被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○地號土地上，如附圖1 編號D所示面積一點八二平方公尺之水泥基座拆除、編號E所示面 積二點零一平方公尺之雜物堆清除，並騰空返還土地予原告張嘉 玲、張世清。 被告張家愷應給付如附表所示金額予原告張嘉玲、張世清。 原告張嘉玲、張世清其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告張家愷負擔。 本判決第一項於原告張嘉玲以新臺幣肆萬柒仟元為被告張家愷供 擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣壹拾參萬玖仟伍佰 陸拾肆元為原告張嘉玲預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告張嘉玲以新臺幣壹拾壹萬元為被告張家愷供 擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣參拾貳萬玖仟貳佰 貳拾元為原告張嘉玲預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告張世清以新臺幣玖萬參仟元為被告張家愷供 擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣貳拾柒萬柒仟陸佰 參拾陸元為原告張世清預供擔保，得免為假執行。 本判決第四項於原告張嘉玲、張世清以新臺幣參仟伍佰元為被告 張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣壹萬零壹 佰陸拾陸元為原告張嘉玲、張世清預供擔保，得免為假執行。 本判決第五項於原告張嘉玲、張世清以新臺幣柒仟玖佰元為被告 張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣貳萬參仟 陸佰柒拾柒元為原告張嘉玲、張世清預供擔保，得免為假執行。 本判決第六項於原告張嘉玲、張世清以附表所示金額為被告張家 愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以附表所示金額為原告 張嘉玲、張世清預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。又按前開條文所稱之「請求之基礎事實同一」者 ，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請 求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求 之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有 同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後 兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一 解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號民事裁 定要旨參見）。 二、本件原告張嘉玲、張世清（下分稱其姓名，合稱原告）原聲 請調解（嗣調解不成立，依法視為起訴）聲明求為：㈠被告 張家愷（下稱其姓名）應將坐落新北市○里區○○段0000○0000 00地號土地（下分稱1005地號土地、1007-2地號土地、）上 門牌號碼新北市○里區○○路0段00巷00弄0號房屋（下稱系爭 房屋）及其他工作物拆除，並將該部分土地騰空返還張嘉玲 。㈡張家愷應將坐落新北市○里區○○段0000地號土地（下稱10 07地號土地）上系爭房屋及其他工作物拆除，並將該部分土 地騰空返還張世清。㈢張家愷應給付張世清新臺幣（下同）5 9,284元，及自聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。嗣查知系爭房屋及其他工作物尚占用原告共 有坐落新北市○里區○○段0000地號土地（下稱1006地號土地 ）及新北市○里區○○段000地號土地（下稱755地號土地，與1 005、1007-2、1007、1006地號土地合稱系爭土地），並欲 一併請求土地被占用之相當於租金不當利得返還，及經張家 愷陳述其母親張月珠才是系爭房屋之事實上處分權人等情， 而於本院審理時，變更聲明求為：㈠先位聲明：⒈張家愷應將 坐落1005地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積24.5 4平方公尺、編號D所示水泥基座占用面積0.08平方公尺、附 圖2編號C2、C3所示倉庫占用面積5.72平方公尺拆除，並將 上開土地騰空返還予張嘉玲。⒉張家愷應將坐落1007-2地號 土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積41.95平方公尺， 編號B所示雨棚占用面積5.12平方公尺、附圖2編號C1、C2所 示倉庫占用面積6.03平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還 予張嘉玲。⒊張家愷應將坐落1007地號土地上，如附圖1編號 A所示房屋占用面積29.21平方公尺、編號B所示雨棚占用面 積15.57平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張世清。⒋ 張家愷應將坐落1006地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占 用面積2.21平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予原告。 ⒌張家愷應將坐落755地號土地上，如附圖1編號D所示房屋占 用面積1.82平方公尺拆除、編號E所示雜物堆占用面積2.01 平方公尺清除，並將上開土地騰空返還予原告。⒍張家愷應 給付張世清59,284元，及自聲請調解狀送達之翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。⒎張家愷應給付張世清4,499元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；並自民國112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給 付張世清358元。⒏張家愷應給付張嘉玲7,580元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自 112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張嘉玲611元。 ⒐張家愷應給付原告2,717元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日 起至拆除房屋之日止，按月給付原告46元。㈡備位聲明：⒈被 告張月珠（下稱張月珠）應將坐落1005地號土地上，如附圖 1編號A所示房屋占用面積24.54平方公尺、編號D所示水泥基 座占用面積0.08平方公尺、附圖2編號C2、C3所示倉庫占用 面積5.72平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。 ⒉張月珠應將坐落1007-2地號土地上，如附圖1編號A所示房 屋占用面積41.95平方公尺，編號B所示雨棚占用面積5.12平 方公尺、附圖2編號C1、C2所示倉庫占用面積6.03平方公尺 拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。⒊張月珠應將坐落1 007地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積29.21平方 公尺、編號B所示雨棚占用面積15.57平方公尺拆除，並將上 開土地騰空返還予張世清。⒋張月珠應將坐落1006地號土地 上，如附圖1編號A所示房屋占用面積2.21平方公尺拆除，並 將上開土地騰空返還予原告。⒌張月珠應將坐落755地號土地 上，如附圖1編號D所示房屋占用面積1.82平方公尺拆除、編 號E所示雜物堆占用面積2.01平方公尺清除，並將上開土地 騰空返還予原告。⒍張月珠應給付張世清59,284元，及自追 加暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。⒎張月珠應給付張世清4,499元，及自追加暨 變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付 張世清358元。⒏張月珠應給付張嘉玲7,580元，及自追加暨 變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付 張嘉玲611元。⒐張月珠應給付原告2,717元，及自追加暨變 更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；並自追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至拆除房 屋之日止，按月給付原告46元。經核合於首揭規定，爰予准 許。 貳、實體方面 一、原告主張：張世清為1007地號土地所有權人、張嘉玲為1007 -2、1005地號土地所有權人，原告為1006、755地號土地之 共有人。張家愷、張月珠其中1人以如附圖1編號A所示房屋 、編號B所示雨棚、編號D所示水泥基座、編號E部分所示雜 物堆及附圖2編號C1所示狗窩、編號C2所示水泥基座、編號C 3所示磚牆（C1、C2、C3為原附圖1編號C所示磚造倉庫之現 存物）等地上物（下稱系爭地上物），無權占用系爭土地， 並因此受有依土地法第105條規定準用第97條第1項規定，以 系爭土地申報地價年息10%計算之相當於租金之不當得利。 另張世清於111年間將1005地號土地移轉予張嘉玲，卻因100 5地號土地上有系爭房屋之建物，無法核發農業用地證明， 是張家愷、張月珠其中1人侵害張世清依照土地稅法第39條 之2第1項申請不課徵土地增值稅之權利，致張世清受有額外 支出土地增值稅59,284元之損害，應如數賠償予張世清。爰 依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1、2 項規定，提起本件訴訟等語，聲明求為： 　㈠先位聲明求為： 　⒈張家愷應將坐落1005地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占 用面積24.54平方公尺、編號D所示水泥基座占用面積0.08平 方公尺、附圖2編號C2、C3所示倉庫占用面積5.72平方公尺 拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。 　⒉張家愷應將坐落1007-2地號土地上，如附圖1編號A所示房屋 占用面積41.95平方公尺，編號B所示雨棚占用面積5.12平方 公尺、附圖2編號C1、C2所示倉庫占用面積6.03平方公尺拆 除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。 　⒊張家愷應將坐落1007地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占 用面積29.21平方公尺、編號B所示雨棚占用面積15.57平方 公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張世清。 　⒋張家愷應將坐落1006地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占 用面積2.21平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予原告。 　⒌張家愷應將坐落755地號土地上，如附圖1編號D所示房屋占用 面積1.82平方公尺拆除、編號E所示雜物堆占用面積2.01平 方公尺清除，並將上開土地騰空返還予原告。 　⒍張家愷應給付張世清59,284元，及自聲請調解狀送達之翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。 　⒎張家愷應給付張世清4,499元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆 除房屋之日止，按月給付張世清358元。 　⒏張家愷應給付張嘉玲7,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆 除房屋之日止，按月給付張嘉玲611元。 　⒐張家愷應給付原告2,717元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起 至拆除房屋之日止，按月給付原告46元。 　⒑願供擔保請准宣告假執行。 　㈡備位聲明求為： 　⒈張月珠應將坐落1005地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占 用面積24.54平方公尺、編號D所示水泥基座占用面積0.08平 方公尺、附圖2編號C2、C3所示倉庫占用面積5.72平方公尺 拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。 　⒉張月珠應將坐落1007-2地號土地上，如附圖1編號A所示房屋 占用面積41.95平方公尺，編號B所示雨棚占用面積5.12平方 公尺、附圖2編號C1、C2所示倉庫占用面積6.03平方公尺拆 除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。 　⒊張月珠應將坐落1007地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占 用面積29.21平方公尺、編號B所示雨棚占用面積15.57平方 公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張世清。 　⒋張月珠應將坐落1006地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占 用面積2.21平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予原告。 　⒌張月珠應將坐落755地號土地上，如附圖1編號D所示房屋占用 面積1.82平方公尺拆除、編號E所示雜物堆占用面積2.01平 方公尺清除，並將上開土地騰空返還予原告。 　⒍張月珠應給付張世清59,284元，及自民事追加被告暨變更訴 之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。 　⒎張月珠應給付張世清4,499元，及自民事追加被告暨變更訴之 聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張世清3 58元。 　⒏張月珠應給付張嘉玲7,580元，及自民事追加被告暨變更訴之 聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張嘉玲6 11元。 　⒐張月珠應給付原告2,717元，及自民事追加被告暨變更訴之聲 明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 並自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至拆除 房屋之日止，按月給付原告46元。 　⒑願供擔保請准宣告假執行。 二、張家愷以：如附圖1編號A、B、C、D、E所示使用系爭土地情 形，均為其祖父張根土（下稱張根土）搭建系爭房屋時遺留 下來的，搭建當時有口頭得到系爭土地共有人同意，彼此間 成立未定期限之使用借貸法律關係。原告取得系爭土地時， 可得而知前開使用情形，應繼受前開使用借貸法律關係。則 系爭地上物，為有正當權源占用系爭土地。又張根土於80年 去世，繼承人為訴外人張祝（下稱張祝），張祝又於94年去 世，而由張月珠單獨繼承系爭房屋之事實上處分權，是伊對 系爭地上物並無處分權，原告請求張家愷拆除系爭土地上之 系爭地上物，並騰空返還系爭土地，及給付不當得利、賠償 張世清因移轉1005地號土地所受稅金損失，均屬無據等語， 資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、張月珠則以：系爭房屋於86至91年間之房屋稅納稅義務人均 為張祝，又系爭房屋業經多次產權異動及繼承取得，起造人 與事實上處分權人均不明，亦未能釐清系爭房屋有無經分割 繼承而專屬於某特定人，且伊否認附圖1編號E之雜物為伊所 堆置等，是原告請求張月珠拆除系爭土地上之系爭地上物， 並騰空返還系爭土地，及給付不當得利、賠償張世清因移轉 1005地號土地所受稅金損失，均屬無據等語，資為抗辯，並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 四、經查，張世清為1007地號土地所有權人、張嘉玲為1007-2、 1005地號土地所有權人，張嘉玲、張世清為1006、755地號 土地共有人，持分依序為4分之3、4分之1，渠等取得系爭土 地所有權之時間如附件所示，此有土地登記謄本可按（見本 院訴字卷一第20至28頁），應堪認定。又系爭土地上有系爭 地上物為占用，亦經本院至現場履勘，並囑託地政機關測量 繪製附圖，有勘驗筆錄及附圖1、2可憑（見本院卷一第264 至274頁），亦堪認定。 五、法院之判斷 　㈠原告請求拆屋還地部分： 　⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者 ，始得為之，民事訴訟法第279條第1、3項分別定有明文。 查張家愷於112年9月21日之言詞辯論程序中，就原告主張其 對系爭土地上之系爭地上物具有處分權之事實，已為自認（ 見本院卷一第72至73頁），該事實應認真實而堪認定。張家 愷嗣雖改稱：張根土搭建系爭房屋後，於80年去世，由其配 偶張祝繼承，嗣張祝於94年去世，由其母親張月珠單獨繼承 ，故其對附圖1編號A所示房屋，並無事實上處分權，又附圖 1編號B、C、D、E所示地上物均與其無涉，是無系爭地上物 之處分權云云，然僅提出系爭房屋之稅單為證（見本院卷一 第138至152頁），而稱其因不諳法律，誤認僅男子可繼承， 而為前開自認。惟查張家愷於原告以其為對象，請求處分系 爭地上物，而為本件聲請調解迄至起訴初始，期間均未提出 異議，且自始以處分權人身分參與程序，又前開房屋稅單之 納稅義務人雖為張祝，然經本院向新北市政府稅捐稽徵處查 詢結果，可知系爭房屋之納稅義務人原為張根土，自83年7 月變更為張祝，於94年10月變更為張月珠，94年11月即變更 為張家愷，有該處113年10月15日新北稅淡二字第113561723 0號函在卷可證（見本院卷一第342至365頁），且張家愷取 得系爭房屋稅籍之原因，為張月珠於94年10月28日申報贈與 契約移轉與張家愷，亦有新北市政府稅捐稽徵處淡水分處11 4年1月3日新北稅淡二字第1135628972號函可按（見本院卷 二第89至93頁），均顯示張家愷為系爭房屋之事實上處分權 人，而與張家愷事後改稱之事實不符，張家愷既未能舉證證 明其前所自認之事實，與事實不符，其事後改稱無系爭地上 物之處分權云云，即非可採。 　⒉又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。再按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條 前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴 ，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有 為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告 應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明， 則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552 號判決意旨參照）。張世清為1007地號土地所有權人、張嘉 玲為1007-2、1005地號土地所有權人，及原告為1006、755 地號土地共有人，又系爭土地上系爭地上物占用部分土地， 及張家愷為系爭地上物之處分權人，均如前述，依前開說明 ，自應由張家愷就系爭地上物占用系爭土地係有正當權源之 事實，舉證明之。張家愷僅空言：張根土於興建系爭房屋時 與當時系爭土地共有人成立未定期限之使用借貸法律關係， 原告應繼受之云云，並未舉證明之，是其主張系爭地上物占 用系爭土地，乃有前開占用權源云云，不足採信。則張家愷 以系爭地上物，無權占用系爭土地，應堪認定。從而，原告 請求張家愷：㈠應將1005地號土地上，如附圖1編號A所示面 積24.54平方公尺之房屋、編號D所示面積0.08平方公尺之水 泥基座，及如附圖2編號C2所示面積5.05平方公尺之水泥基 座、編號C3所示面積0.67平方公尺之磚牆拆除，並騰空返還 土地予張嘉玲。㈡應將1077-2地號土地上，如附圖1編號A所 示面積41.95平方公尺之房屋、編號B所示面積5.12平方公尺 之雨棚，及如附圖2編號C2所示面積5.09平方公尺之水泥基 座、編號C1所示面積0.94平方公尺之狗窩拆除，並騰空返還 土地予張嘉玲。㈢應將1007地號土地上，如附圖1編號A所示 面積29.21平方公尺之房屋、編號B所示面積15.57平方公尺 之雨棚拆除，並騰空返還土地予張世清。㈣應將1006地號土 地上，如附圖1編號A所示面積2.21平方公尺之房屋拆除，並 騰空返還土地予原告。㈤應將755地號土地上，如附圖1編號D 所示面積1.82平方公尺之水泥基座拆除、編號E所示面積2.0 1平方公尺之雜物堆清除，並騰空返還土地予原告，均屬有 據，應予准許。 　㈡原告請求給付相當於租金之不當得利部分： 　⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，張家愷以系爭地 上物無權占有系爭土地加以使用，已如前述，自屬無法律上 原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自 得請求被告給付相當於租金之不當得利。另按城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為 限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市 ）政府得依前項所定標準強制減定之；土地法第97條定有明 文；而上揭法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築 房屋之情形亦準用之。而所謂土地價額係指法定地價而言， 則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定， 土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依平均 地權條例第16條前段雖規定，舉辦規定地價或重新規定地價 時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百 分之80為其申報地價。又所謂「申報總價年息百分之十為限 」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租 金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年度 台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。 　⒉查系爭土地各年度申報地價分別如附件「申報地價」欄所示 ，又本院審酌張家愷所占用系爭土地位處新北市八里區，鄰 近台15線之聯外道路、公車站、米倉國小等學校，並有便利 商店、超市、淡水馬偕醫院之生活機能，有Googlemap、Goo gle查詢截圖可按（見本院卷二第131至147頁），並考量張 家愷將系爭占有物交付由其母親、胞弟之使用情形，因認張 家愷所獲得相當於租金之利益，應以申報地價年息4%計算為 適當。準此，原告請求張家愷給付原告如附表編號1至5所示 之不當得利金額（計算詳如附件所示），洵屬有據，應予准 許，逾前開範圍之請求，則屬無據，不能准許。 　㈢張世清請求張家愷賠償額外支出土地增值稅損害部分： 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184條第1項前段定有明文。次按作農業使用之農業 用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅；前項不 課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內 ，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所 令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢 復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課 徵土地增值稅，土地稅法第39條之2第1、2項分別定有明文 。 　⒉查張世清將1005地號土地移轉予張嘉玲時，依前揭規定申請 不課徵土地增值稅，經新北市八里區公所111年3月3日新北 八經字第1112872711號函，以1005地號土地上有建物，不符 合農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條規定而未 核發農業用地作農業使用證明書，有前開函文1份在卷可查 （見本院卷一第44頁），致原告因此不能享有土地稅法第39 條之2第1項得申請不課徵土地增值稅之權利，而遭課以59,2 84元之土地增值稅，應認係張家愷以系爭房屋無權占有1005 地號土地之故意侵權行為，始致張世清受有該等稅額之財產 損害，兩者間具有相當因果關係，是張世清依侵權行為損害 賠償請求權，請求張家愷賠償59,284元之損害，並加計自聲 請調解狀送達張家愷之翌日即111年7月30日起（見本院111 年度士調字第417號卷第54頁）至清償日止，按法定年息5% 計算之利息，洵屬有據。 六、據上論結，原告原告依民法第767條第1項前段、中段、第17 9條、第184條第1、2項規定，請求張家愷：㈠應將1005地號 土地上，如附圖1編號A所示面積24.54平方公尺之房屋、編 號D所示面積0.08平方公尺之水泥基座，及如附圖2編號C2所 示面積5.05平方公尺之水泥基座、編號C3所示面積0.67平方 公尺之磚牆拆除，並騰空返還土地予張嘉玲。㈡應將1077之2 地號土地上，如附圖1編號A所示面積41.95平方公尺之房屋 、編號B所示面積5.12平方公尺之雨棚，及如附圖2編號C2所 示面積5.09平方公尺之水泥基座、編號C1所示面積0.94平方 公尺之狗窩拆除，並騰空返還土地予張嘉玲。㈢應將1007地 號土地上，如附圖1編號A所示面積29.21平方公尺之房屋、 編號B所示面積15.57平方公尺之雨棚拆除，並騰空返還土地 予張世清。㈣應將1006地號土地上，如附圖1編號A所示面積2 .21平方公尺之房屋拆除，並騰空返還土地予原告。㈤應將75 5地號土地上，如附圖1編號D所示面積1.82平方公尺之水泥 基座拆除、編號E所示面積2.01平方公尺之雜物堆清除，並 騰空返還土地予原告。㈥應給付如附表所示金額予原告，均 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回 。原告先位聲明既有理由，則其對於張月珠之備位請求，自 無庸再予審究，附此敘明。 七、原告陳明願供擔保請准聲請宣告假執行、免為假執行，經核 於原告勝訴部分與法相符，爰酌定相當之擔保金宣告之，並 依職權酌定相當擔保金額，為張家愷免為假執行之宣告。至 原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併 予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　劉瓊雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉淑慧 附表： 編號 張家愷應給付原告之金額之內容 原告供擔保假執行宣告及張家愷供擔保免為假執行宣告之內容 1 張家愷應給付張嘉玲新臺幣捌佰玖拾捌元，及自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年四月一日起至返還主文第一項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣柒拾肆元。 於張嘉玲以新臺幣參佰元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣捌佰玖拾捌元為張嘉玲預供擔保，得免為假執行。 2 張家愷應給付張嘉玲新臺幣貳仟壹佰參拾肆元，及自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年四月一日起至返還主文第二項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣壹佰柒拾元。 於張嘉玲以新臺幣柒佰貳拾元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣貳仟壹佰參拾肆元為張嘉玲預供擔保，得免為假執行。 3 張家愷應給付張世清新臺幣壹仟捌佰元，及自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年四月一日起至返還主文第三項所示土地之日止，按月給付張世清新臺幣壹佰肆拾參元。 於張世清以新臺幣陸佰元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣壹仟捌佰元為張世清預供擔保，得免為假執行。 4 張家愷應給付張嘉玲新臺幣柒拾伍元、張世清新臺幣捌拾元，及均自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年六月二十日起至返還主文第四項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣肆元、張世清新臺幣壹元。 於原告以新臺幣伍拾伍元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣壹佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。 5 張家愷應給付張嘉玲新臺幣壹佰零陸元、張世清新臺幣壹佰玖拾元，及均自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年六月二十日起至返還主文第五項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣壹拾元、張世清新臺幣參元。 於原告以新臺幣壹佰元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣貳佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。 6 張家愷應給付張世清新臺幣伍萬玖仟貳佰捌拾肆元，及自民國一百一十一年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 於張世清以新臺幣貳萬元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣伍萬玖仟貳佰捌拾肆元為張世清預供擔保，得免為假執行。 附件： 編號 地號土地（所有權人或共有人） 所有權人取得土地時間 申報地價（元/平方公尺） 占用土地面積（平方公尺，計算式） 張家愷之相當於租金之不當得利（計算式：占用土地面積x土地申報地價x年息x占用期間，4捨5入至個位） 原告至112年3月31日起訴時或起訴狀繕本送達翌日即112年6月20日得請求不當得利之期間 1 1005地號土地（張嘉玲） 111年3月29日 111年1月：736 112年1月：736 30.34【24.54(A)+5.72(C2、C3)+0.08(D)=30.34】 ⑴起訴後每月：74元【30.34x736x4%/12=74】 ⑵至起訴時為898元【30.34x736x4%x367/365=898】 至起訴時1年又3日，張嘉玲請求以367日計算，並無不可 2 1007-2地號土地（張嘉玲） 111年3月14日 111年1月：960 112年1月：960 53.1【41.95(A)+5.12(B)+6.03(C1、C2)=53.1】 ⑴起訴後每月：170元【53.1x960x4%/12=170】 ⑵至起訴時為2,134元【53.1x960x4%x382/365=2,134】 至起訴時1年又18日，張嘉玲請求382日並無不可 3 1007地號土地（張世清） 111年3月14日 111年1月：960 112年1月：960 44.78【29.21(A)+15.57(B)=44.78】 ⑴起訴後每月為143元【44.78x960x4%/12=143】。 ⑵至起訴日為1,800元【44.78x960x4%x382/365=1,800】。 至起訴時1年又18日，原告請求382日並無不可 4 1006地號土地（張嘉玲4分之3、張世清4分之1） 張世清：101年2月23日、張嘉玲：110年12月9日 107年1月至110年1月：720 111年1月：736 2.21(A) 就張嘉玲持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每 　月為4元【2.21x736x4%/12 　 x3/4=4】 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為75元【2.21x736x4%x(1+193/365)x3/4=75】 就張世清持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每 　月為1元【2.21x736x4%/12 　 x1/4=1】。 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為80元【〔2.21x720x4%x（3+194/365)+2.21x736x4%x(1+171/365)〕x1/4=80】　 至起訴狀繕本送達翌日： 張世清：5年 張嘉玲：1年又193日 5 755地號土地（張嘉玲4分之3、張世清4分之1） 張世清：101年2月23日、張嘉玲：111年7月15日 107年1月、108年1月：996 109年1月、110年1月：990 111年1月：994 3.83【1.82(D)+2.01(E)=3.83】 就張嘉玲持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每 　月為10元【3.83x994x4%/12 x3/4=10】 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為106元【3.83x994x4%x340/365x3/4=106】 就張世清持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每 　月為3元【3.83x994x4%/12 　 x1/4=3】。 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為190元【〔3.83x996x4%x（1+194/365)+3.83x990x4%x2+3.83x994x4%(1+171/365)〕x1/4=190】 至起訴狀繕本送達翌日： 張世清：5年 張嘉玲：340日

2025-02-27

SLDV-112-訴-1314-20250227-2

重訴
臺灣基隆地方法院

解除契約回復原狀等

臺灣基隆地方法院民事判決 114年度重訴字第8號 原 告 宋寶建設股份有限公司 法定代理人 許志煜 訴訟代理人 柯勝義律師 被 告 楊育欣 訴訟代理人 朱敏賢律師 上列當事人間解除契約回復原狀等事件，本院於民國114年2月26日辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣參拾伍萬零玖佰陸拾參元。 被告應將附表一所示不動產移轉登記為原告所有。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾壹萬陸仟玖佰捌拾捌元為被告 供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬零玖佰陸拾 參元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張： 　　兩造於民國111年1月7日（起訴狀誤繕為111年11月7日）， 簽訂「築馨園土地房屋車位買賣契約書」（下稱系爭買賣契 約），由被告以新臺幣（下同）7,994,300元之總價（下稱 系爭價金），向原告購買「築馨園建案」B1棟4樓預售屋及B 1層10號車位（以下合稱系爭不動產）；因系爭買賣契約第1 8點規定「系爭價金其中5,596,000元，由被告向金融機構申 貸撥付」，兩造遂於113年2月23日，簽訂房屋貸款撥款委託 書（下稱系爭房貸委託書），俾原告得將系爭不動產即附表 一所示房屋暨其坐落基地持分，移轉登記為被告所有，再由 被告以系爭不動產向臺灣銀行股份有限公司（下稱臺銀）申 請辦理抵押貸款。嗣「築馨園建案」起造完成並於113年6月 5日取得使用執照，原告乃依約於113年8月22日（起訴狀誤 繕為113年8月2日），將系爭不動產移轉登記為被告所有， 而被告隨後亦向臺銀申辦抵押貸款，並以系爭不動產設定最 高限額抵押權如附表二所示（下稱系爭抵押權）；然而，系 爭不動產猶未接通水、電，被告旋於兩造辦理交屋驗收以前 ，自行委任第三人到場檢測，指摘系爭不動產存在物之瑕疵 ，並且藉詞系爭不動產「尚未複驗」，拒絕配合辦理臺銀就 抵押貸款之撥付手續，違反系爭買賣契約第19點之規定，經 原告催告敦促無果，原告乃於113年9月6日，依系爭買賣契 約第18、19點及第24點第4款之規定，以文山武功郵局第145 號存證信函（下稱系爭存證信函），就被告為解除系爭契約 之意思表示（下稱系爭解約表示），而系爭解約表示亦已於 113年9月20日到達被告，故原告自得依民法第259條規定， 請求被告回復原狀，並依系爭買賣契約第24點第4款規定， 請求違約金1,199,145元及其法定遲延利息。基上，爰聲明 ： 　㈠被告應給付原告違約金1,199,145元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 　㈡被告應向新北市汐止地政事務所辦理附表二所示最高限額抵 押權塗銷登記，並將附表一所示之不動產所有權移轉登記返 還原告。 　㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被告答辯： 　　被告業已陸續給付買賣價金共1,998,500元（含簽約款100,0 00元、開工款699,400元、工程款799,400元、完稅款399,70 0元），並已於113年3月7日向臺銀申辦抵押貸款，惟原告遲 未安排房屋初驗，被告祇能自費委請至善科技檢測有限公司 （下稱至善公司）於113年4月20日到場初勘，並獲至善公司 提出「驗屋報告」指出系爭不動產存在諸多重大瑕疵；後原 告雖曾同意至善公司於113年9月2日到場複檢，然系爭不動 產斯時仍舊存在「滲漏水」之重大瑕疵。因被告從未主動通 知臺銀「終止」撥款程序，亦不曾就臺銀為終止貸款之意思 表示，僅於臺銀來電詢問撥款之時，表示「房屋尚未進行複 驗」，故臺銀嗣未撥付抵押貸款之結果，實乃原告未舉證其 已完成瑕疵修補之所致，核與系爭買賣契約第19點之規定不 符，況「臺銀未撥貸」肇因於原告單方之嚴重違約，故原告 顯係債務不履行可歸責之一方，欠缺解除系爭買賣契約之法 律權源。詎原告為掩飾其給付標的存在重大瑕疵，竟於113 年9月6日以系爭存證信函就被告為系爭解約表示，然而系爭 買賣契約第24點第4款、系爭房貸委託書第2點等規定，俱無 原告得以解約之相關約定，系爭房貸委託書復未填寫完足（ 僅有簽名）而可認其應非有效，再加上交屋撥貸流程兼含「 初驗」、「複驗」程序，被告經臺銀電詢告稱「尚未複驗」 亦屬實情而無違誤，故臺銀係因「條件不成就」方未撥付抵 押貸款，被告自始即無任何債務不履行之可歸責事由，準此 ，原告解約不僅違反法律規定以及兩造間之買賣約定，更係 悖離誠信原則而屬無效。惟若認被告應負違約責任，亦請斟 酌原告遲誤安排驗屋以及原告員工提供錯誤之交屋流程，適 度酌減原告所得請求之違約金數額。基上，爰聲明：原告之 訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執之事項：（參看本院卷第131頁至第132頁） 　㈠兩造於111年1月7日簽訂系爭買賣契約，由被告以系爭價金向 原告購買系爭不動產；契約內容悉如甲證1所示（即本院卷 第16頁至第57頁）。 　㈡「築馨園建案」起造完成並於113年6月5日取得使用執照，原 告遂於113年8月22日，將附表一所示之系爭不動產移轉登記 為被告所有，而被告隨後亦向臺銀申辦抵押貸款，並以系爭 不動產設定系爭抵押權如附表二所示。 　㈢被告與臺銀嗣未完成貸款撥付之手續，原告遂於113年9月6日 以系爭存證信函就被告為系爭解約表示；系爭存證信函則於 113年9月20日送達被告。 四、本院判斷： 　㈠原告承前所述之兩造不爭執事實，主張被告違反兩造約定， 系爭買賣契約已經解除。而被告雖執前詞予以否認，然本院 參看系爭買賣契約第7點：「本契約總價款合計新臺幣柒佰 玖拾玖萬肆仟叄佰元整。…」（本院卷第19頁）第18點第1款 ：「㈠第七點契約總價內之部分價款新臺幣伍佰伍拾玖萬陸 仟零佰元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由 買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或 有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構， 自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方 應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承 貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。」（本院卷第23 頁）以及第14點第1、2、4款：「㈠土地所有權之移轉，除另 有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥 文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方 式，依有關稅費負擔之約定辦理。㈡房屋所有權之移轉，應 於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移 轉登記。㈣賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權 移轉登記：…⒉提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦 理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付 文件，並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓， 及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方。」（本院卷第 22頁）明確可見兩造約定「系爭價金其中5,596,000元，由 被告向金融機構申貸撥付」（下稱系爭貸款約定），是為落 實系爭貸款約定（使金融機構得以順利撥貸），兩造應於使 用執照核發後4個月以內，備妥文件辦理系爭不動產之過戶 移轉，否則，被告無以提供不動產設定抵押，金融機構亦難 撥給其所需抵押貸款。且「築馨園建案」起造完成以前，被 告所欲購買之「B1棟4樓預售屋」，原無「特定」之建號或 門牌，是於「築馨園建案」起造完成並取得建號、門牌以後 ，兩造自須簽署系爭房貸委託書即甲證2（本院卷第58頁） ，確認被告申辦抵押貸款之「不動產坐落（即附表一所示） 與其金融機構（即臺銀）」；換言之，系爭房貸委託書無疑 乃兩造落實系爭貸款約定之所不可或缺，就令「承辦代書要 求被告預先在『空白』之房貸委託書上簽名以圖方便」（參看 本院卷第131頁、第142頁至第143頁之被告答辯），被告依 言簽名並交付「空白」紙本，當然形同就承辦代書為「代理 權之授予」，故承辦代書事後代為完善紙本記載之效力，當 然及於「已就代書授予代理權之被告本人」，從而，被告事 後翻異牽拖，謬指「系爭房貸委託書並未填寫完足（僅有簽 名）而非有效」云云，已屬刻意曲解而非可取。再者，「築 馨園建案」起造完成並於113年6月5日取得使用執照，依系 爭買賣契約第14點第1、2、4款規定，原告必須於4個月以內 （即113年10月5日以前），備妥文件辦理系爭不動產之移轉 登記，故原告於113年8月22日完竣系爭不動產之過戶手續， 原即合於「兩造約定」而無可歸責；又被告既已委託代書， 以系爭房貸委託書向臺銀申辦抵押貸款，依系爭買賣契約第 18點第1款規定，被告亦應於原告通知辦理貸款日起20日內 ，完善「對保」手續（亦即「金融機構審核通過並通知核貸 結果迄『其實際撥款前』」之流程），俾同意承貸之臺銀，得 以如數撥給其所約定之款項，故被告以系爭不動產為臺銀設 定系爭抵押權以後，遲未完成撥款照會以致臺銀不曾實際撥 款，自係違反系爭貸款約定而屬可責。至被告雖強辯稱其從 未主動通知臺銀「終止」撥款，亦未就臺銀為終止貸款之意 思表示，故本件臺銀「不撥款」之結果，並非其終止申貸所 致云云；然臺銀承辦人員於撥款當日，電話照會確認是否撥 款，被告卻就臺銀承辦人員回稱「尚未複驗」（參看被告答 辯），是其顯係意在向臺銀承辦人員傳達其「無」允為撥款 之意思，臺銀亦因「被告電話照會卻『未同意』」方未實際撥 款，故臺銀撥貸程序就此「不了了之」，無疑乃「被告毀諾 （未表同意）」之所致，故被告違反系爭貸款約定至明，不 容其藉詞「未主動終止」云云，以圖解免一己之違約責任。 　㈡被告雖抗辯原告未主動辦理房屋初驗、系爭不動產存在重大 瑕疵，因交屋撥貸流程兼含「初驗」、「複驗」程序，被告 就臺銀回稱「尚未複驗」亦非虛捏，故臺銀係因「條件不成 就」方未撥款，系爭解約表示違反法律規定、兩造約定以及 誠信原則云云。然查： 　⒈按民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉 後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於 危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而 出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前 買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以 免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人 享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付 遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照） 。惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕 疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出 賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可 分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽 以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號判決意 旨參照），且基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行 決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係 ，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容 不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範 （最高法院110年度台上字第3187號、111年度台上字第76號 判決意旨參照）。 　⒉承前㈠所述，「築馨園建案」起造完成並於113年6月5日取得 使用執照，依系爭買賣契約第14點第1、2、4款以及第18點 第1款之規定，原告須於4個月以內（即113年10月5日以前） ，完竣系爭不動產之過戶移轉（所有權移轉登記），被告則 須於原告通知辦理貸款日起20日內，完善「對保」手續（亦 即「金融機構審核通過並通知核貸結果迄『其實際撥款前』」 之流程），俾同意承貸之臺銀，得以如數撥給其所約定之款 項。因系爭買賣契約第19點：「本契約有前點（即第18點） 貸款約定者，於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權 後，除有違反第11點第2款、第3款或其他縱經修繕仍無法達 到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止 撥付前條貸款予賣方。」（本院卷第24頁）以及系爭買賣契 約第11點第2、3款：「㈡賣方保證建造本預售屋不含有損建 築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石綿、電弧爐 煉鋼爐碴（石）、未經處理之海砂等材料或其他類似物。㈢ 前項材料之檢測，應符合檢測時中華民國國家標準或主管機 關所定之檢測規範，但如有造成買方生命、身體、健康及財 產之損害者，仍應依法負責。」（本院卷第21頁）乃兩造就 「被告行使同時履行抗辯（拒付價金）應受『相當』限制」之 明確約定，除「原告所用『建材』危及建築結構安全、有害人 體，或系爭不動產存在『縱經修繕仍然無法達到應有使用功 能之重大瑕疵』」以外，被告「不得」祇因系爭不動產存在 物之瑕疵，即恣意拒絕完善「對保」手續以阻「業已取得抵 押權擔保之臺銀」撥款（下稱系爭限制約款），基於私法自 治及契約自由原則，系爭限制約款不僅係兩造間之行為規範 ，在訴訟中亦應作為本院之裁判規範。乃細觀被告所執至善 公司「驗屋報告」（本院卷第148頁至第189頁），以及彼等 間之LINE對話截圖（本院卷第190頁至第214頁），被告所謂 瑕疵不僅無涉於「建材是否危及建築結構安全或有害於人體 」之認定，即令至善公司「驗屋報告」所述「主浴、客浴、 廚房、前陽台、後陽台排水孔均含有泥沙」、「主臥漆面不 整、窗框、玻璃及門框汙損」、「主衛壁磚填縫不實、洗手 台無法蓄水、浴櫃門扇高低差、蓋板未完成、門框污損及破 損」、「全室地磚與牆面填縫未完成」、「前陽台欄杆矽利 康未施作」、「客廳漆面不整、窗框污損、地磚有殘膠污損 及空鼓」、「客衛壁磚吃色、洗手台矽利康未施作、門框污 損」、「廚房三合一門污損、門框未打矽利康、漆面不整」 、「後陽台有不明電線及水線、壁磚填縫不實且髒污、窗框 矽利康未施作」、「玄關門框污損、門檻未安裝膠條及未打 矽利康、門鎖未安裝」、「臥1地磚污損、漆面不整、牆面 歪斜、窗框污損及破損、門框污損」、「臥2地磚填縫不實 、漆面不整、窗框污損」、「電箱第9迴路未施作迴路、電 箱蓋板髒污」（以下合稱系爭瑕疵），亦可經由適當方式進 行修補，此參至善公司承辦人員與被告LINE對話提及「工程 師複驗（113年9月2日）所見，外觀瑕疵大部分均有處理， 僅止部分窗戶仍有滲漏水以及房間牆壁軸線歪斜」等語（本 院卷第212頁至第213頁），即可互為印證！是系爭瑕疵原非 不能進行修繕補正，就令原告遲未完成其瑕疵修補，此情亦 與「縱經修繕仍然無法達到應有使用功能」之要件迥不相牟 ，回歸兩造間之系爭限制約款，被告本即不能祇因系爭瑕疵 猶未修補，即拒絕完善「對保」手續以阻「業已取得抵押權 擔保之臺銀」撥款，故被告抗辯之系爭瑕疵，本非被告得以 對抗原告（拒不付款）之正當事由，就令至善公司之初驗人 員吳冠勳、複驗人員鄒年宇到庭重申彼等見聞，其情亦難撼 動「兩造以及本院均應受『系爭限制約款』拘束」之結論，故 被告聲明人證云云（參看本院卷第248頁），原屬無濟於事 而無必要。 　⒊被告固又依據「原告公司員工楊登月與被告之LINE對話截圖 」（即甲證6；本院卷第74頁），抗辯交屋撥貸流程兼含「 初驗」、「複驗」程序，複驗完畢方可辦理過戶交屋並予撥 款云云（本院卷第132頁至第133頁）；惟參看系爭買賣契約 第14點第1、2、4款之規定，兩造並「非」以「複驗」作為 系爭不動產移轉過戶之時點，因兩造已有系爭貸款約定（詳 如前揭㈠所述），故原告在「取得使用執照後4個月以內」， 本即負有「先為移轉過戶（使被告取得不動產所有權）之給 付義務」，否則，原告難免違約而屬可責（蓋若不先行移轉 過戶，被告即難辦理不動產抵押貸款）。且系爭買賣契約第 13點既已明訂：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物 之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯 地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖 說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時， 賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上 ，由賣家限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地 總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合 格後支付。…」（本院卷第21頁）則兩造驗收時點縱在「承 貸金融機構依約撥款」以後，被告仍可「將瑕疵記錄於驗收 單上，限期原告修繕並以房地總價5%作為保留款」，此即應 足保障被告瑕疵擔保請求權之行使；蓋被告因系爭限制約款 之拘束（詳如前揭⒉所述），本即不能祇因系爭瑕疵猶未修 補，即拒絕給付「除5%保留款」以外之其他價金，遑論拒絕 完善「對保」手續以阻「業已取得抵押權擔保之臺銀」撥款 。是被告一再攀扯之「初驗」、「複驗」流程，尤與兩造間 之系爭限制約款無妨，洵無助於被告違約責任之免除。 　⒋綜上，被告業已取得系爭不動產之所有權（原告業已辦理過 戶移轉），復可於交屋驗收之時，「限期原告修繕系爭瑕疵 並以房地總價5%作為保留款」，故自客觀以言，系爭限制約 款已然兼及兩造權益而屬公允。今被告一再無視系爭貸款約 定與系爭限制約款，祇因其認為系爭瑕疵猶未修補（尚未複 驗），旋於臺銀電話照會之時，傳達其「無」允為撥款之意 思，則其違約之明確可責，要不待言。 　㈢承前所述，回歸兩造間之系爭貸款約定與系爭限制約款，被 告本即不能祇因系爭瑕疵猶未修補，即拒絕完善「對保」手 續以阻「業已取得抵押權擔保之臺銀」撥款，故被告本應於 原告通知辦理貸款日起20日內，對保照會而使臺銀得以如數 撥款。今被告既違約在先，系爭買賣契約第24點第4款復明 訂：「㈣買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得 沒收依房地總價款百分之十五（最高不得超過百分之十五） 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價 款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（本院卷第25頁）則 原告以系爭存證件函就被告為系爭解約表示，自係適法有據 ，被告聲請本院向臺銀汐止分行查詢「本件貸款有無撥款期 限」（參看本院卷第248頁），亦無解於「被告違約、原告 解除契約適法有據」之結論；因原告業已寄發系爭存證信函 ，就被告為系爭解約表示，而系爭存證信函亦已於113年9月 20日送達被告（參前揭㈢兩造不爭執事實），故原告主張系 爭買賣契約業經解除等語，自有理由而為可採。 　㈣承前，系爭買賣契約已經解除，兩造即當事人雙方均有回復 原狀之義務，故原告請求被告將系爭不動產移轉登記予原告 ，固有理由而應准許。惟被告並「非」系爭不動產之抵押權 人（臺銀方為系爭抵押權之權利人），是被告本無塗銷系爭 抵押權之權能，且系爭抵押權之塗銷，亦無涉於「買賣雙方 解除契約回復原狀之義務」，故原告訴請被告塗銷系爭抵押 權，尚欠法律根據而非可取。再者，系爭買賣契約第24點第 4款明訂：「違約金上限係『房地總價款15%』」等語，可見兩 造約定之違約給付，並「非」不問情節，一律按總價款15% 計算；況約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 民法第252條亦有明定。雖違約金之約定，乃基於個人自主 意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範 ，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約 當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。然倘當 事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契 約正義等值之原則，法院仍得參酌一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高 法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。而所謂相當 之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人 如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，至 債務人若已為一部之履行，亦得比照債權人所受利益減少其 數額。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之 性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準 ，酌予核減，惟約定之懲罰性違約金額是否過高，非以債權 人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情 狀斷之（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上字 第2563號判決參照）。本院審酌原告因被告不履行債務而解 除系爭買賣契約，其損害通常包括價差損失（利潤損失）、 已支出之委託銷售酬傭、違約遲延利息以及管理費等項，但 原告並未提出「已支出之委託銷售酬傭」、「管理費」等單 據供參；因111年度住宅營建之同業利潤標準，其淨利率則 為8%，故推估原告於系爭買賣契約未解除之情形下，原可得 淨利潤639,544元【計算式：7,994,300元×8%＝639,544元】 ，惟衡酌被告自系爭買賣契約簽訂時起，已付簽約款100,00 0元、開工款699,400元、工程款799,400元、完稅款399,700 元，共1,998,500元【計算式：100,000元＋699,400元＋799,4 00元＋399,700元＝1,998,500元】，故原告亦因被告一之部履 行，受有相當於288,581元之孳息收益【系爭買賣契約於111 年1月7日簽訂，故1,998,500元按週年利率5%計至本件訴訟 繫屬日即113年11月26日為止，其計算式如下：1,998,500×( 2+325/366)×5%＝288,581，小數點以下四捨五入】，是予兩 相互為折抵，原告所受損害應係350,963元【計算式：639,5 44元－288,581元＝350,963元】，約占系爭不動產全部價款之 4%【350,963元÷7,994,300元＝0.0439】，故本件若按「總價 款15%」計算違約金，顯然過多，尤以被告拒絕履約雖非可 取，然其畢竟事出有因，而與「惡意違約」之情形不牟，經 綜合觀察被告之履約程度、違約情節，以及原告之所受損害 ，本件賠償金額應減縮為350,963元，如此方屬合理公允。 從而，原告依系爭買賣契約第24點第4款之約定，請求被告 給付違約金在350,963元之範圍內，為有理由，應予准許。 逾此部分之請求，均非有據，應予駁回。 　㈤再者，違約金，有屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰 之性質者，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行 所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保 債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求 支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。 當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如 無從依當事人之意思認定違約金之種類，則應依民法第250 條第2項規定，視為損害賠償性違約金（最高法院86年度台 上字第1620號判決意旨參照）。而違約金如為懲罰之性質， 於被告履行遲延時，原告除請求違約金外，併得依民法第23 3條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害 賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契 約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62 年台上字第1394號判例意旨參照）。因兩造上開約定之契約 文義，尚難據以推認所謂「違約給付」乃懲罰性違約金之性 質，是依民法第250條第2項規定，應認本件違約金乃「損害 賠償總額預定性之違約金」，係「被告延欠給付導致原告解 除契約所可能衍生之一切損害之賠償總額之預定」，故原告 至多祇能援系爭買賣契約第24點第4款，請求被告給付350,9 63元，並以此作為被告債務不履行之損害賠償之總額，而不 能更行請求其遲延利息。 　㈥綜上，原告主張被告債務不履行，主張系爭買賣契約已經解 除，起訴請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，暨依系爭 買賣契約第24點第4款規定，請求被告給付350,963元，為有 理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則欠根據，為無 理由，不能准許，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述。至被告雖曾聲明人證吳冠勳（至 善公司初驗人員）、鄒年宇（至善公司複驗人員），欲證「 系爭不動產有無瑕疵及其瑕疵程度」、「113年4月20日初驗 之時有無水、電以及原告曾否派員到場」等情（本院卷第24 8頁），並聲請本院向臺銀汐止分行查詢「本件貸款有無撥 款期限」（本院卷第248頁），然此俱與本件爭點（被告是 否違約、原告可否解除系爭買賣契約）渺無相關（參看前揭 ㈡⒉、㈢所述），故被告關此證據調查之聲請，顯然無助於被 告本件訴訟之成敗，並且徒增本件訴訟上之勞費，乃不必要 調查之證據，不應准許。 六、訴訟費用由敗訴責任較大之被告負擔。 七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就本院命被告為金錢 給付之部分核無不合，爰酌定相當之擔保准許之，並酌情宣 告被告提供相當擔保後免為假執行；至原告違約金請求敗訴 之部分，其假執行之聲請尚乏附麗，且本院命為移轉所有權 之部分，係以判決命被告為一定之意思表示，依強制執行法 第130條第1項規定，視為自判決確定或執行名義成立時，已 為其意思表示，此係因該項債務，僅在使債權人取得債務人 之意思表示之法律效果，即可達執行之目的，如為宣告假執 行，將使債務人即被告意思表示之效力提前發生，與強制執 行法第130條規定不合，故此亦難併為假執行之宣告，爰一 併駁回原告此部分假執行之聲請。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　民事第二庭法　官　王慧惠　　　　　　　 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人 之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁 判費。　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　書記官　沈秉勳 【附表一：不動產標示】 土地： 編號 土地坐落 地目 面積 （平方公尺） 權利範圍 備考 縣市 鄉鎮 市區 段別 小段 地號 1 新北市 金山區 五福 546 建 1800.07 240/10000 建物： 編號 建號 建物 門牌 基地 坐落 建築式樣主要建築材料及房屋樓層 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 備考 樓層面積 合　　計 附屬建物用途及面積 1 1375 新北市○○區○○路00號四樓 新北市○○區○○段000地號 鋼筋混凝土構造9層樓 4層：76.02 合計：76.02 陽台：9.61 1/1 共有部分： 1390建號、面積2286.19平方公尺、權利範圍： 260/10000（含車位編號：10號、權利範圍 110/10000） 【附表二：最高限額抵押】 編號 設定義務人 擔保範圍 設定權利範圍 登記日期 （民國） 登記權利人 擔保債權總金額（新臺幣） 債權額比例 1 楊育欣 金山區五福段546地號 （附表一所示土地編號1） 240/10000 113年8月23日 臺灣銀行股份有限公司 7,670,000 1/1 2 楊育欣 金山區五福段1375建號 （附表一所示建物編號1） 1/1 1/1 共同擔保地號：546地號、共同擔保建號：1375建號

2025-02-27

KLDV-114-重訴-8-20250227-1

1
91011
25
所有判決書專欄文章關於 Know99

本網站部分內容為 AI 生成，僅供參考。請勿將其視為法律建議。

聯絡我們：[email protected]

© 2025 Know99. All rights reserved.