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履行契約

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第169號原告林淑玲訴訟代理人賴祺元律師被告岑品建設股份有限公司法定代理人趙淑惠訴訟代理人陳隆律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告向主管機關申請取得民國109年5月18日108府建管（建）字第0000000號建造執照，在坐落彰化縣○○市○○○段○○○段000 000○000000地號2筆土地興建「君品大苑-建國區」房屋（下稱系爭建案），原告於109年10月1日向被告購買系爭建案編號第B1棟之房屋（下稱系爭房屋）及基地（下合稱為系爭房地）。原告於購買系爭房地前，被告之銷售人員提供之銷售廣告，標繪系爭建案設置有出入口大門之附屬設施，並於銷售廣告首頁上以文字強調「準備好接受城市的注目禮，以最大氣度最精緻的細節構築社區入口，讓門面、疆域、安全、風景冊封在内庭，精質七席極致限量款，高規格量身訂製，獨門大苑盛開獨賞的花樹草木，盎然風景在眼前，富裕眼界不過如此，讓根回鄉，代代接棒相傳吉慶有餘。」等語，惟被告並未依銷售廣告施作，缺乏銷售廣告、銷售人員說明所保證之品質。原告於112年5月9日寄發花壇郵局存證號碼60 號存證信函予被告，要求被告於文到一星期内興建系爭附屬設施如銷售廣告所示，被告仍未依銷售廣告興建系爭附屬設施，僅興建尺寸不符之附屬設施敷衍原告，全然無意依約履行。　㈡被告興建系爭建案，並出售予不特定之消費大眾，為消費者保護法第2條第2款所稱之企業經營者，原告向被告購買系爭房地，且非專以經銷商品為營業之企業經營者，自屬消費者保護法第2條第1款所稱之消費者，系爭房地之買賣爭議有消費者保護法之適用，被告應依消費者保護法第22條規定，確保廣告内容之真實。原告因信賴銷售廣告之内容生購買系爭房地之動機，而依被告提供之銷售廣告内容與被告簽定系爭房地買賣合約書，原告應負之契約責任當及於銷售廣告之内容（最高法院93年度台上字第2103號、最高法院97年度台上字第2481號、最高法院91年度台上字第1387號、最高法院89 年台上字第746號判決意旨）。又兩造簽立買賣合約書時，系爭房屋尚未建造完成，屬不動產經紀管理條例第4條第3款所稱預售屋，而預售屋買賣經中央主管機關依消費者保護法第17條之規定公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，即預售屋買賣契約書範本對於兩造間土地買賣合約書及房屋買賣合約書具有補充效力(臺灣高等法院108年度重上字第17號民事判決意旨)。而預售屋買賣契約書範本第1條即明定「賣方應確保廣告内容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」，故被告有依其銷售廣告履行之義務。　㈢依銷售廣告次頁，系爭附屬設施兩側門框之長度並非一致，再參照附件全區貳層景觀平面圖，可知附屬設施之設計係採面向社區左側門框長150公分，右側門框長380公分（此面為保護門鈴等通訊設備及利於訪客暫避風雨等貼心舉措，因此設計較長），兩側門框均寬30公分，兩側門框外側相距595 公分，同附件報價單所示（附屬設施門框於平面圖上觀之應為梯形），難謂被告已依約履行興建附屬設施之義務。依消費者保護法第22條及預售屋買賣契約範本第1條之規定，廣告為契約之一部，企業經營者繪製廣告應確保真實，並負不低於廣告内容之責任，廣告為契約之一部。原告以廣告内容為請求，實與本於契約條款而為請求，並無二致。又被告設置尺寸不符之社區大門，倘被告須依約履行興建附屬設施之義務，應先將尺寸不符之社區大門拆除，故原告依銷售廣告圖冊第4頁廣告圖繪，請求被告拆除現況照片所示之附屬設施，並依貳層景觀平面圖位置施作報價單之附屬設施等語。並聲明：⑴被告應拆除附件一所示之附屬設施。⑵被告應依附件二（貳層景觀平面圖）所示位置施作附件三（報價單）所示附屬設施。二、被告答辯：　㈠原告購買系爭房地屬於7戶社區別墅建案，其中2戶為臨路戶，另5戶為社區型，因系爭建案僅屬小型社區，故依銷售時建築師之整體規劃設計，並未規劃有社區管理室（兼訪客接待區、交誼廳等）之配置，僅在社區車道口臨路處以雨遮平台之設計融入車道大門，與社區型住戶聯繫之門鈴等通訊設備亦設置於此，以利訪客或送貨人員可與內部社區型住戶聯繫。依彰化縣政府函覆系爭建案之建築執照及使用執照，其中「壹層平面圖-公寓大廈（竣工圖）」圖面，除7戶房屋坐落基地外，其餘L型空地連接12米建國西街作為私設巷道之部分，均應作為「基地内通路」使用，依法並無「鐵門」、「樓梯」「交誼廳」等規劃設計之存在。原告所購系爭房地已點交驗收完成，被告亦依約完成所有公共設施的規劃及施作，並未造成原告權益損害，被告並無違約情事。　㈡被告於系爭建案銷售時，看屋民眾多數反應建議豪宅別墅建案應配置有交誼廳（訪客接待區）設計，始符合住戶使用需求。原告看屋時亦具體反應系爭建案因規劃有臨路戶型及社區型二種，且不論臨路戶型或社區戶型，均應共同持分道路面積（註：一樓私設道路），然系爭建案原先之規劃設計，臨路戶型之住戶沒有辦法使用二樓中庭花園（註：一樓私設道路上方），因原設計規劃之二樓中庭花園僅能從社區型住戶的二樓進出，與一樓車道完全區隔，對於臨路型住戶來說並不公平。因此，被告於銷售過程中即採納購屋消費者之反應及建議，就社區車道及公共設施部分，重新規劃設計，主要變更部分如下：①社區戶型的一樓車道進出口原本已有門禁管制，原本二樓僅規劃為開放式中庭花園，新的規劃設計，建方同意在一樓車道右方增設樓梯通往二樓中庭花園，以及在二樓中庭花園入口處，增設可由新增設之樓梯獨立進出、並有門禁管理的交誼廳（訪客接待區）；新增設之樓梯亦可作為社區住戶於緊急避難時之逃生通路。②配合增設社區交誼廳（訪客接待區）之規劃，因此，與社區型住戶聯繫之門鈴等通訊設備亦改設置於此，以利訪客或送貨人員可經由此交誼廳外的門禁系統與內部社區型住戶聯繫。③原於社區車道口臨路處所規劃之雨遮平台及通訊門鈴等設計，其功能目的及使用需求既已經由增設之交誼廳所取代，實際上已無存在之必要，因此取消此部分門禁管制設計，改以社區案名牆建置，以及加強綠化植栽及燈光等整體造型規劃的方式，凸顯社區品質。上開變更規劃設計，相較原設計而言，實際上增加不少建築及施工成本，但被告本於購屋消費者實際使用需求及社區整體質感提升，無條件同意之。　㈢依系爭建案土地預定買賣契約書附件四土地位置配置圖，即系爭建案全區壹層平面圖，原告所購為B1戶別，另系爭建案依約設計有6米基地內通路及9×9公尺迴車道。此外增建之公共設施為二次施工部分，均非兩造合約內容所約定。依系爭建案房屋買賣合約書第6條約定「賣方為維護建築外觀、庭園規劃的整體性，有關本建案公共設施（如中庭景觀、門禁出入口）、建築外觀及各項立面，賣方保有修改權進行整體設計及配材、配色，以不損害購買者之權益為限。」。系爭建案依約完工，被告也依約完成二樓交誼廳、中庭景觀、車道口案名牆之整體重新規劃，多數住戶對於被告所為上開整體考量之專業設計之完工結果，均認為更佳符合住戶實際使用需求，均無任何異議。　㈣原告就被告上開施工結果寄發存證信函，要求被告應依「廣告圖樣」將社區路口的大門興建完成。幾經溝通協調，被告並非不願意施作，而是因規劃設計變更整體考量，溝通過程中原告仍有所堅持，因此被告依雙方協調結果，也同意依據系爭建案之整體現況，在系爭建案車道口臨路處再施作一社區大門。被告於銷售過程中，對於公共設施部分規劃設計變更，均有如實告知購屋消費者，且係就整體規劃所為通盤考量之結果，購屋消費者也均信賴被告專業設計及整體考量，被告並無違反合約約定及合約精神。　㈤依兩造簽定之房屋預定買賣契約書第7條（主要建材及其廠牌規格）第6款「賣方為維護建築外觀、庭園規劃整體性，有關本建案公共設施（如中庭景觀、門禁出入口等）、建築外觀及各項立面，賣方保有修改權進行整體設計及配材、配色，以不損害購買者之權益為限。」；第13條（驗收）「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設等必要公共設施後應通知賣方於7日內進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，在驗收單上要求賣方限期完成修繕。買方有權於自備款部分保留房地總價百分之5作為交屋保留款，並於完成修繕後，雙方複驗合格後，交付該保留款，不得再以其他理由拒絕付款。（天然瓦斯裝錶供氣，由該住戶交屋後入住前自行通知瓦斯公司裝錶供氣使用）。」；第 14條（交屋）第8點「交屋時，買方同意本房屋之驗收點交以買方專有部分為範圍。社區中庭及其他公共設施為使用執照取得後開始施工，為求細膩精緻不列入各戶交屋範圍，買方不得以此部分未完成拒絕辦理交屋。」等約定，堪認兩造間所簽定之預售屋買賣契約，係特定物之買賣關係，驗收點交均以買方專有部分為範圍，至社區中庭及其他非必要公共設施部分，為使用執照取得後開始施工，賣方為維護建築外觀、庭園規劃整體性，保有修改權進行整體設計及配材、配色。　㈥兩造所簽優化約定書，內容係雙方考量全體住戶門禁管理、使用安全及美觀需求下而約定，依第1條「為加強實用性、美觀及安全管理，買賣雙方同意就本社區一樓車道上方加作綠美化及耐候性防水工程，以維護安全管理及美化。（註：如何施作概由賣方規劃決定，買方或日後成立之社區管理委員會無請求賣方為任何特定施作之權利）。」；第3條「買方保證維護原設計之花木、花台、燈座等之原貌，絕不以任何理由要求賣方再進行增設或修改，以維護共同利益。」；第4條「本約增（改）建及美化規劃設施屬賣方增設二次工程，但若因故無法施作時，買方同意賣方退戶，並無息退還買方已繳之價款金額。」等約定，堪認兩造於簽訂預售屋買賣契約時，為考量全體住戶門禁管理、使用安全及美觀需求，另簽訂有優化約定書，同意賣方增設二次工程，以維護安全管理及美化，雙方亦明確約定，如何施作概由賣方規劃決定，買方或日後成立之社區管理委員會無請求賣方為任何特定施作之權利，買方亦絕不以任何理由要求賣方再進行增設或修改。且退萬步言，若賣方因故無法施作時，買方應同意賣方退戶，並無息退還買方已繳之價款金額。本件被告就「二次工程」施作結果無違約情事存在，且原告就「二次工程」施作結果，並無主張請求之原因及權利存在等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張其於109年10月1日向被告購買系爭建案之系爭房地，原告於購買系爭房地前，被告之銷售人員提供之銷售廣告，標繪系爭建案設置有全區貳層景觀平面圖所示位置施作估價單所示附屬設施，被告並未依銷售廣告施作附屬設施等事實，業據其提出現況附屬設施照片（本院卷第21-27頁，即原告主張之附件一）、全區貳層景觀平面圖（本院卷第30頁，即原告主張之附件二）、報價單（本院卷第31-32頁，即原告主張之附件三）、買賣契約書（本院卷第49-116頁）、銷售廣告（本院卷第33-47頁）等為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。　㈡原告主張被告應拆除現況附屬設施，依銷售廣告施作附屬設施之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，系爭建案之現況附屬設施有社區大門、樓梯、交誼廳等，有兩造所提照片可證（本院卷第21-27、215-225頁），並經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員履勘現場測量社區大門，分別製有勘驗筆錄（本院卷第259-261頁）及複丈成果圖可稽。又系爭建案之附屬設施係二次工程，不在建築執照核准範圍，有彰化縣政府函附使用執照及被告所提竣工圖（本院卷第 321頁），且為原告所不爭執。依兩造所簽系爭建案房屋買賣合約書第7條第6款（本院卷第79-80頁）約定「賣方為維護建築外觀、庭園規劃的整體性，有關本建案公共設施（如中庭景觀、門禁出入口等）、建築外觀及各項立面，賣方保有修改權進行整體設計及配材、配色，以不損害購買者之權益為限。」；及優化約定書第1條「為加強實用性、美觀及安全管理，買賣雙方同意就本社區一樓車道上方加作綠美化及耐候性防水工程，以維護安全管理及美化。（註：如何施作概由賣方規劃決定，買方或日後成立之社區管理委員會無請求賣方為任何特定施作之權利）。」、第3條「買方保證維護原設計之花木、花台、燈座等之原貌，絕不以任何理由要求賣方再進行增設或修改，以維護共同利益。」、第4條「本約增（改）建及美化規劃設施屬賣方增設二次工程，但若因故無法施作時，買方同意賣方退戶，並無息退還買方已繳之價款金額。」（本院卷第29頁）等約定，堪認被告辯稱兩造約定增設二次工程之附屬設施係由賣方規劃決定如何施作，應為可採。從而，原告依銷售廣告，請求被告拆除現況之附屬設施，並依貳層景觀平面圖位置施作報價單之附屬設施，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　羅秀緞以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓俊杰

2025-02-20

CHDV-113-訴-169-20250220-1

訴

臺灣新北地方法院

返還不當得利等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1965號原告陳采渝訴訟代理人黃勝文律師被告蔡進忠訴訟代理人陳明清律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國114年1月 13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：（一）兩造前為男女朋友關係，同居於原告住所15年，原告於民國105年8月間支付頭期款新臺幣（下同）160萬元購買新北市○○區○○段00地號土地，門牌號碼新北市○○區○○路000號4樓之房屋（下合稱系爭房地），並借名登記予被告，被告表示房屋貸款2萬6,000元，扣除出租系爭房地所得租金1萬5,000元，尚不足之部分約1萬1,000元由被告繳納。嗣兩造分手，經被告主張並請求借名登記關係存續中已支出之部分房貸費用，故兩造於110年4月28日進行結算並簽立協議書，約定以附負擔贈與之方式返還系爭房地，後原告想將系爭房地過戶登記在女兒名下，且被告委託之代書表示如用買賣方式移轉過戶，較能節省稅賦，遂於110年5月5日簽立買賣契約，改以買賣方式返還系爭房地，並約定結清借名關係存續中所支付之費用，並製作金流以規避國稅局稽查，原告乃繳付106萬元至僑馥建經公司之履約保證帳戶。嗣原告發覺被告所計算之房貸支出未扣除租金收入，要求重新結算，詎被告竟稱伊為系爭房地之所有權人，並以原告未履約為由沒收原告已交付予僑馥建經公司之106萬元，兩造經臺灣高等法院111年度上字第957號民事判決（下稱前案）認定兩造係共同出資之關係，贈與協議書或買賣契約僅係作為返還系爭房地之履行方式。（二）兩造雖於110年5月5日簽立買賣契約，然並無買賣之真意，系爭房地買賣契約因兩造通謀虛偽所作成應屬無效，被告以原告違反無效之買賣契約，並以該買賣契約受領106 萬元屬無法律上之原因。為此，爰依民法第179條之規定請求被告返還106萬元。（三）被告固稱沒收106萬元履約保證金，係因原告違反履約保證條款，片面撕毀買賣契約，被告並無不當得利，並稱買賣契約或贈與協議書也是被告「讓與其對系爭房地之二分之一權利」的一種履行方式，因此以買賣契約或附負擔的贈與協議書來出賣被告對系爭房地之二分之一權利並無違誤。惟依系爭買賣契約書所載系爭建物出售之權利範圍係全部而非二分之一，買賣價金為560萬元，而非280萬元，足徵被告所述並非事實。（四）被告稱兩造以560萬元作為購買價金，係因系爭房地尚有4 00萬元貸款，兩造協議由原告給付160萬元予被告，並由原告承接貸款。惟觀前案判決內容可知，原告確實為系爭房地之所有權人，然地政事務所無法以「借名登記返還」之原因辦理移轉登記，遂兩造約定由原告承接承受系爭房貸餘額約400萬元債務，再以被告所繳納之房貸為計算基礎（房貸26,000元/月×56個月＝1,456,000元）由原告支付被告代墊之146萬元，被告移轉系爭房地所有權予原告女兒，此亦經兩造於前案審理中不爭執，洵屬無疑。（五）聲明：　　⒈被告應給付原告106萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。　　⒉前項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：（一）兩造曾交往十餘年，就系爭房地是合資購買並共有系爭房地所有權，被告就系爭房地擁有二分之一之所有權。嗣兩造於110年分手，因原告表示想要以其女兒名義所有系爭房地，故兩造於110年5月5日簽立買賣契約，並委託第一建經作價金信託履約保證。然簽約後，原告又向被告表示希望能夠就尾款總金額再折價14萬元，並且尾款差額40萬元分9個月支付，並願意就移轉後之房地再行抵押給被告，作為分期付款時期之抵押。從以上事證可知，被告就系爭房地確實擁有二分之一之所有權，原告主張系爭房地是由原告全部購買，並全部借名登記在被告名下，並非事實。（二）原告雖以前案判決認兩造間所為之買賣或附負擔贈與係終止合資、借名登記關係、返還原告系爭房地應有部份二分之一及受讓被告對系爭房地應有部份二分之一的履行方式。然實係原告曲解，自前案判決內容可知，買賣契約或贈與協議書也是被告「讓與其對系爭房地之二分之一權利」的一種履行方式，因此以買賣契約或附負擔的贈與協議書來出賣被告對系爭房地之二分之一權利並無違誤。（三）原告稱兩造是通謀虛偽意思表示，並表示已先付的106萬元確實是製作假金流。然查，兩造初期係採假贈與真買賣的方式處理，後經雙方協調，改以原告女兒名義購買系爭房地，雙方並多次就金額及給付方式協商，顯然原告有意願把被告就系爭房地之權利買下，故並非通謀虛偽意思表示，而履約保證僅係賦予雙方就房屋買賣安全，而非製作假金流，更徵本件為真實之買賣交易。至被告沒收106萬元履約保證金係因原告突然片面為終止系爭買賣之意思，表示系爭房地係全部借名登記予被告，不願依約履行，並撤銷買賣特約事項，經被告催告無果後，始向第一建經申請沒收履約保證金。（四）原告質疑系爭買賣契約書所載系爭權利範圍係全部，而非係二分之一；約定之價金為何係560萬元，而非280萬元。經查，兩造就系爭房地各擁有系爭房地二分之一所有權，則兩造協議由原告購買被告所有之權利，合併就系爭房地之全部做移轉登記以結束兩造合作關係之清算，此乃當然之理，又因系爭房地當時尚有400萬元貸款，雙方議定由原告給付160萬元給被告，並由原告承接貸款，始約定560 萬元總價。（五）聲明：　　⒈原告之訴駁回。　　⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：（一）按所謂通謀而為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示，相與為非真意之合意，始為相當。且通謀而為虛偽意思表示，乃權利障礙要件，為免當事人或第三人任意質疑已存在之法律關係，應由主張此項利己之變態事實者，負舉證責任（最高法院111年度台上字第1083號判決意旨參照）。查原告主張兩造所簽訂之不動產買賣契約書係通謀虛偽意思表示，故被告不得依該不動產買賣契約書取走其以支付之106萬元，惟經被告否認，自應由原告舉證。又查原告就上開主張提出協議書、兩造對話記錄、不動產買賣契約、匯款記錄及臺灣高等法院111年度上字第957號民事判決節本為證（見本院11 3年度訴字第1965號「下稱訴字」卷第19頁、第21頁至第2 5頁、第27頁至第39頁、第41頁、第43頁至第45頁），惟觀諸上開證據，僅可見兩造為處理新北市○○區○○段00地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路000號4樓房屋，先於 110年4月28日簽訂協議書約定以贈與移轉方式處理，再經兩造討論以買賣或贈與方式處理後，於110年5月5日簽訂不動產買賣契約書約定由訴外人即原告女兒陳奕妃向被告購買系爭房地（見訴字卷第19頁、第21頁至第25頁、第27 頁至第39頁），堪認兩造係為處理系爭房地而討論選擇以贈與或買賣方式處理，難認有何互相故意為非真意表示之情形。復原告以另案判決主張上開不動產買賣為通謀虛偽意思表示，惟另案判決係記載「可見兩造先後以系爭協議書及系爭買賣契約之內容，作為雙方終止共同出資及借名登記契約關係後，結算出資款項及被上訴人讓與其對系爭房地之二分一權利，並返還上訴人借名登記物之履行方式」，僅係認定上開不動產買賣為返還借名登記之履行方式，並未認定該不動產買賣有何兩造均為非真意之合意，是原告所提上開證據，均無從認定上開不動產買賣契約有何謀而為虛偽意思表示情形，原告主張難認有據，應予駁回。（二）綜上所述，原告依民法第87條第1項、第179條規定，請求被告應給付原告106萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤

2025-02-20

PCDV-113-訴-1965-20250220-1

重訴

臺灣臺北地方法院

履行買賣契約等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度重訴字第1176號原告孔翎訴訟代理人劉秋明律師被告林志賢訴訟代理人吳煜德律師王琛博律師上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國114年1月20 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其前向被告承租門牌號碼為臺北市○○區○○○ 路0段000巷0號4樓之房屋（下稱系爭房屋），因兩造互有買賣系爭房屋之意願，故兩造於民國112年1月20日簽訂租賃契約書，並於租賃契約書附加但書（下稱系爭但書），依系爭但書，被告願以新臺幣（下同）735萬元出賣坐落臺北市○○ 區○○段○○段000000000地號土地（面積：96.39平方公尺，權利範圍：96/1000，下稱系爭土地）及系爭房屋（與系爭土地下合稱系爭房地），且原告至遲須於113年4月30日將買賣價金支付完畢，被告已收受原告給付之訂金20萬元。詎原告已找好代書、銀行辦理貸款事宜，因被告拖延，致原告無法如期將買賣價金支付被告，依民法第101條第1項規定，應視為原告於113年4月30日前已將買賣價金支付完畢，系爭但書之履行期約定為113年4月30日，被告自負有移轉系爭房地所有權予原告之義務，原告同時亦負有給付價金715萬元（計算式：735萬元-20萬元=715萬元）予被告之義務。為此，爰依系爭但書第1條，請求被告應於原告給付735萬元之同時，將系爭房地移轉登記予原告等語。並聲明：被告應於原告給付735萬元之同時，將系爭房地移轉登記給原告；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭但書為買賣預約，兩造間之買賣契約尚未成立。況且，系爭但書第1條明確約定原告須於113年1月20日前「全額付清」735萬元價金，原告既未於上開期限前給付全額價金，兩造未成立系爭房地買賣契約，原告自不得請求被告移轉系爭房地等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、得心證之理由　　㈠、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院106年度台上字第480號判決參照）。不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原則，應非法所不許（最高法院79年度台上字第1357號、84年度台上字第2295號判決參照）。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第374號判決參照）。㈡、系爭但書約定：「一、甲乙雙方於民國112年1月20日口頭議定房屋買賣，議定價金為新臺幣柒佰參拾伍萬元整，議定時乙方（即原告，下同）應支付甲方（即被告，下同）訂金新臺幣貳拾萬元整，並訂於民國113年1月20日乙方全額付清價金時，房屋買賣契約方得成立。二、甲方於租約期間民國11 2年1月20日起至民國113年1月20日止，承諾免收乙方一年租金，若屆時於民國113年1月20日房屋買賣契約未成立，甲方應於訂金貳拾萬元內扣抵一年之租金。三、甲方對房屋現況含屋齡、屋況、房間漏水等均已詳細告知乙方，乙方已全知悉，甲方免收租金期間同意乙方作房屋修繕，修繕費用乙方自行負擔，若房屋買賣契約未成立，乙方不得要求甲方賠償（支付修繕費用）。」，另外手寫：「甲乙雙方議定最晚希望113年2月30日完成買賣手續。如2月30日未能完成，最晚期限應於113年4月30日完成。」等語，有租賃契約書可參（見本院卷第26頁）。是依上開約定，故可認兩造就標的物為系爭房屋，價金為750萬元等買賣要素已為合意，然依系爭但書所載「房屋買賣契約方得成立」、「若屆時於民國113 年1月20日房屋買賣契約未成立」、「若房屋買賣契約未成立」等語，已表明系爭但書內容均非買賣之本約，而是預約。再者，系爭但書之內容全未提及土地部分，而依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，系爭房屋不得單獨出售，應併同坐落之土地（即臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地，面積：187平方公尺，權利範圍：198/2108，原告誤載為系爭土地）移轉，是客觀上無法逕依系爭但書第1條之約定履行，須由兩造就買賣標的物之細節再行商議，獲得具體結論後始可確定，自有另行簽定買賣契約之必要。據此，足認系爭但書僅具預約之性質，不能僅因兩造就標的物即系爭房屋、價金有合意，即認就系爭房屋暨坐落土地之買賣本約已成立。從而，系爭但書第1條為系爭房屋之買賣預約，則原告主張兩造就系爭房地成立買賣之本約，依系爭但書第1條約定，請求被告於原告給付735萬元之同時，將系爭房地移轉登記予原告，自屬無據。至原告主張被告已收受訂金20萬元，兩造間已成立買賣契約云云，惟定金之種類因其作用之不同，通常可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金，自無從以被告已收受20萬元訂金，遽謂兩造間就系爭房地之買賣契約已成立，原告上開主張，無從憑為有利於原告之證明。　　　四、綜上所述，原告依系爭但書第1條之約定，請求被告於原告給付735萬元之同時，將系爭房地移轉登記予原告，因系爭但書第1條之約定為預約，而屬無由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。　五、至原告請求傳喚證人洪國峰、莊玉華，證明原告於系爭但書第1條約定之113年1月20日前已找銀行辦理貸款事宜、找代書擬好買賣契約之相關文件等語，惟系爭但書第1條為預約，原告無從為本件之請求，業經本院認定如前，原告此部分調查證據之聲請，並無必要，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蕭涵勻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原

2025-02-20

TPDV-113-重訴-1176-20250220-1

消

臺灣臺中地方法院

解除契約

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度消字第2號原告楊巧琳訴訟代理人陳虹均律師複代理人楊劍合被告長松食品有限公司法定代理人鄭鴒鍹訴訟代理人劉鈞豪律師被告新邑建設開發股份有限公司法定代理人沈裕展上列當事人間請求解除契約事件，經本院於民國113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告新邑建設開發股份有限公司（以下簡稱新邑公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體方面：一、原告主張：（一）原告於民國109年11月2日與被告新邑公司簽立「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約），及與被告長松食品有限公司（以下簡稱長松公司）簽立「土地預訂買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約），並約定原告向被告購買「新邑知薪」建案編號D2棟房屋（坐落臺中市 ○○區○○段0000地號土地上建號707號即門牌號碼臺中市○○區○ ○路0段000號建物）及基地（下稱系爭房地），總價款為新臺幣（下同）8,700,000元，且原告已依約給付如附表所示價金1,640,000元及代辦費150,000元，合計1,790,000元。（二）依系爭房屋買賣契約第10條第1項約定，應於109年5 月20日之前開工，及於110年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。及依系爭房屋買賣契約第14條第1項約定，應於領得使用執照後6個月內通知原告進行交屋。詎被告遲至111年5月27日始取得使用執照，迄未通知原告進行交屋，且系爭房屋於112年間由訴外人尚仁營造有限公司向本院民事執行處聲請強制執行，經本院民事執行處以112年度司執字第74688號受理在案，並於112年11月14日以中院平112司執戌字第74688號函辦理查封登記。（三）原告訴訟代理人陳虹均律師自112年9月間起至113年2月間為止，持續與訴外人即2名被告共同代理人簡育民協商交屋事宜，嗣因簡育民表示無法交屋，原告訴訟代理人陳虹均律師遂於113年2月15或16日向簡育民為解除契約之意思表示。（四）原告依民法第254條、第255條規定，及依系爭房屋買賣契約第20條第2項約定，於113年5月2日以大雅郵局存證號碼000131號存證信函（下稱系爭存證信函）催告2名被告履約暨逾期逕行解約，且被告長松公司於同年月6 日收受系爭存證信函，及被告新邑公司於同年月14日收受系爭存證信函，故系爭房地之買賣契約業經原告合法解除。為此爰依民法第259條、第179條規定，及依系爭房屋契約第16 條第1項約定，及依系爭土地契約第18條第2項約定，及依預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第3項規定提起本件訴訟，請求被告返還原告已給付1,790,000元，及賠償按系爭房地之買賣總價款8,700,000元百分之15計算之違約金1,3 05,000元，合計3,095,000元。（五）系爭房地之買賣契約，其給付目的同一，於契約履行義務上有明顯之牽連關係，被告間應屬不真正連帶債務關係，且於解約後應負不真正連帶給付責任等語。並聲明：(一)被告長松公司應給付原告3, 095,000元，及其中1,790,000元自如附表所示原告付款日即被告受領日起，及其餘1,305,000元自起訴狀繕本送達被告長松公司之翌日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告新邑公司應給付原告3,095,000元，及其中1,790,000元自如附表所示原告付款日即被告受領日起，及其餘1,305,000元自起訴狀繕本送達被告新邑公司之翌日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。（三）前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務。(四)願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告長松公司則以：(一)被告並無授權訴外人簡育民代為出面與原告協商交屋事宜。且因被告長松公司與新邑公司之間僅為合建關係，故原告應舉證渠等之間具有不真正連帶關係。（二）被告新邑公司於111年5月27日取得使用執照後，　　曾多次通知原告辦理交屋，然因原告有意出售予第三人而拒絕交屋。（三）因突發疫情，全國三級警戒，招工困難，致使延誤取得使用執照，應屬不可抗力之因素，請免除或酌減違約金等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。三、被告新邑公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　（一）原告主張：原告於109年11月2日與被告新邑公司簽立系爭房屋買賣契約及與被告長松公司簽立系爭土地買賣契約（以下合稱系爭房地買賣契約），並約定原告向被告購買系爭房地之總價款為8,700,000元，原告已依約給付如附表所示款項合計1,790,000元。且依系爭房屋買賣契約第10 條第1項約定，應於109年5月20日之前開工，及於110年12 月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，以及依系爭房屋買賣契約第14條第 1項約定，應於領得使用執照後6個月內通知原告進行交屋，然被告遲至111年5月27日取得使用執照。又系爭房屋於 112年間由訴外人尚仁營造有限公司向本院民事執行處聲請強制執行，經本院民事執行處以112年度司執字第74688 號受理在案，及於112年11月14日以中院平112司執戌字第 74688號函辦理查封登記等情，並提出「土地預訂買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」、臺中市政府都市發展局使用執照等影本及土地、建物登記謄本正本為證（見本院卷第45至102頁、第145至149頁），且為被告長松公司所不爭執（見本院卷第379至380頁、第439至440頁），及經本院依職權調閱本院112年度司執字第74688號執行卷宗審閱無訛，以及被告新邑公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供審酌，是以，本院依調查證據之結果，堪信原告之主張為真正。（二）原告主張：原告訴訟代理人陳虹均律師自112年9月間起至 113年2月間為止，持續與訴外人即2名被告共同代理人簡育民協商交屋事宜，嗣因簡育民表示無法交屋，原告訴訟代理人陳虹均律師遂於113年2月15或16日向簡育民為解除契約之意思表示等情，被告長松公司則辯稱並無授權簡育民代為出面與原告協商交屋事宜等語，經查：　　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917號民事裁判意旨參照）。查原告主張前情，既為被告所否認，揆諸前揭說明，原告應負舉證責任。　　　2.觀諸原告所提對話記錄，充其量僅顯示原告訴訟代理人曾於113年1月30日及同年2月16日以通訊軟體LINE向原告說明，因訴外人簡育民拒絕和解，將以解約方式向法院起訴等情（見本院卷第253、281頁、第350至351頁），自難據此逕認原告曾向訴外人簡育民為解除契約之意思表示。　　3.觀諸原告所提和解書、委託書等影本（見本院卷第257至2 79頁），充其量僅顯示2名被告曾於113年1、2月間委託訴外人簡育民與陳可歆、詹素妙就「新邑知薪」建案之編號 B8棟房屋（建號為臺中市○○區○○段000號）及基地、編號B 戶2樓房屋（建號為臺中市○○區○○段000○000號）及基地之買賣過戶等事宜進行協商，尚難據此逕行推論2名被告曾就系爭房地之買賣過戶等事宜授權訴外人簡育民得與原告進行協商。　　4.此外，原告復未就其主張前情，提出其他證據資料以實其　　　說，自難信為真實。從而，原告主張前情，尚非可採。　（三）原告固主張：原告依民法第254條、第255條規定，及依系爭房屋買賣契約第20條第2項約定，於113年5月2日以系爭存證信函催告2名被告履約暨逾期逕行解約，且被告長松公司於113年5月6日收受系爭存證信函，及被告新邑公司於113年5月14日收受系爭存證信函，故系爭房地買賣契約業經原告合法解除，為此爰依民法第259條、第179條規定，及依系爭房屋契約第16條第1項約定，及依系爭土地契約第18條第2項約定，及依預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第3項規定，請求被告應返還原告已給付如附表所示款項合計1,790,000元，及賠償按系爭房地之總價款8,700,000元百分之15計算之違約金1,305,000元，合計 3,095,000元等情，惟查：　　1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。次按債權人依民法第254條規定履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除。此與債權人之催告所定履行期日為相當，附有以履行期屆滿債務人仍不履行債務為條件，解除契約發生效力之意思表示之情形並不相同（最高法院87年度台上字第3072號民事判裁判意旨參照）。　　2.復按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條雖定有明文。然依系爭房屋契約第20條第2項記載：「本契約房地若賣方（指被告新邑公司）與工程承攬人發生財務糾紛，賣方應於產權移轉登記前解決；如賣方曾設定他項權利予第三人…。倘逾買方（指原告）所定相當期限仍未解決，買方得解除本契約，雙方並同意依第 16條違約之處罰規定辦理。」等語（見本院卷第78頁），足見兩造已約定原告須先定相當期限催告被告履行，如於期限內不履行時，原告始得解約，自無適用民法第255條之餘地。　　3.另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，民法第259條亦有明定。　　4.依系爭房屋契約第16條第1項第2款記載：「…。賣方有前款違約情事之一者，買方得解除契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語（見本院卷第77頁），及依系爭土地契約第18條第2項第記載：「賣方有前款違約情事者，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語（見本院卷第52頁），可見兩造已約定解約時，被告應退還原告已繳之房地價款，並賠償房地總價款百分之15之違約金。　　5.依內政部於108年5月2日以台內地字第1080562183號公告修正「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第24條記載「二十四、違約之處罰（一）…。（二）…。（三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之ˍ（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。（四）…。」等語，有原告所提「預售屋買賣定型化契約應記載事項」影本在卷可稽（見本院卷第153頁），自堪信為真實。　　6.原告主張其向2名被告寄送系爭存證信函，及被告長松公司於113年5月6日收受系爭存證信函，以及被告新邑公司於113年5月14日收受系爭存證信函等情，業據其提出與所述相符之郵局存證信函、收件回執等影本為證（見本院卷第215至221頁、第239頁），自堪信為真實。而觀諸系爭存證信函記載：「主旨：為確認貴二公司繼續履行契約之意願，再度催告　請於函到3日內交付系爭房地並過戶登記至本人名下，逾期本人即繼續逕行解除買賣契約並依法訴追，請查照。說明：一、本人購買貴二公司興建之『新邑知薪』建案編號D2棟房屋及其基地，…，為保本人權益，特此催告　貴二公司速於函到3日內解決財務糾紛及過戶登記、交屋等事宜，若仍逾期，本人將繼續訴請解除契約並主張違約權利。」等語（見本院卷第215、219頁），可見原告所定催告期限為3日。　　7.綜上以析，系爭房屋前由訴外人尚仁營造有限公司向本院民事執行處聲請強制執行，業經本院民事執行處於112年1 1月間發函辦理查封登記等情已如前述，顯非於3日內即可處理完畢，則原告所定前揭催告期限顯不相當，揆諸前揭說明，自催告後經過相當期間，被告仍不履行時，原告僅取得契約解除權，尚須另為解約之意思表示。又遍查全卷並無任何證據顯示自上開催告後經過相當期間，原告曾另為解約之意思表示，則原告向2名被告寄送系爭存證信函，並不生解約之效力，自無適用民法第259條、第179條規定、系爭房屋契約第16條第1項及系爭土地契約第18條第2 項約定、預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第3項之餘地。從而，原告請求被告返還其已給付如附表所示款項合計1,790,000元，及賠償按系爭房地之總價款8,700,0 00元百分之15計算之違約金1,305,000元，合計3,095,000 元，為無理由，不應准許。（四）綜上所述，原告主張依民法第259條、第179條規定，及依系爭房屋契約第16條第1項約定，及依系爭土地契約第18 條第2項約定，及依預售屋買賣定型化契約應記載事項第2 4條第3項規定，請求被告長松公司應給付原告3,095,000 元，及其中1,790,000元自如附表所示原告付款日即被告受領日起，及其餘1,305,000元自起訴狀繕本送達被告長松公司之翌日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；及被告新邑公司應給付原告3,095,000元，及其中1,790,000元自如附表所示原告付款日即被告受領日起，及其餘1,305,000元自起訴狀繕本送達被告新邑公司之翌日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；以及前二項聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。　（五）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊思賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：原告繳款情形付款日期(民國) 金額(新台幣) 累計金額　備註 109年11月3日 300,000元 109年12月12日 100,000元 109年12月13日 100,000元 110年5月31日 200,000元 110年5月31日 200,000元 110年6月1日 200,000元 110年9月7日　50,000元 110年11月9日　50,000元 111年1月8日 50,000元 111年6月17日 390,000元 1,640,000元 112年3月23日 50,000元 (代辦費) 112年3月23日 50,000元 (代辦費) 112年3月24日 50,000元 (代辦費) 總計：1,790,000元

2025-02-19

TCDV-113-消-2-20250219-1

易

臺灣基隆地方法院

詐欺

臺灣基隆地方法院刑事裁定 113年度易字第284號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第396號公訴人臺灣基隆地方檢察署檢察官被告程怡禎選任辯護人林京鴻律師被告古政弘上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第2269 號）及追加起訴（113年度偵字第2613號），本院裁定如下：　　主　文本件繼續審判。　　理　由一、刑事訴訟法第294 條1 項、第2 項及第295 條至第297 條停止審判之原因消滅時，法院應繼續審判，當事人亦得聲請法院繼續審判，同法第298 條定有明文。二、檢察官起訴被告程怡禎係犯詐欺取財罪，並嗣追加起訴被告古政弘為共犯，惟被告程怡禎具狀否認部分犯行，被告古政弘係否認犯行，惟本案告訴人蘇桂芬就本案房屋買賣回復原狀事件，前經臺灣高等法院以臺灣高等法院111年度重上字第467號民事事件（下稱民事案件）審理中，故本院於113年 9月20日裁定本案停止審判。茲因上開民事案件，業經調解成立而結案，有本院電詢該事件審理進度之電話紀錄表及調取民事案件卷宗核閱屬實，是前開停止審判之原因業已消滅，本院自應繼續審判。三、依刑事訴訟法第298條規定，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　刑事第五庭　法　官　鄭富容以上為正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳彥端

2025-02-19

KLDM-113-易-284-20250219-2

易

臺灣基隆地方法院

詐欺

2025-02-19

KLDM-113-易-396-20250219-2

重訴

臺灣新竹地方法院

回復原狀

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第108號原告陳佳慧訴訟代理人潘和峰律師被告黃于綺訴訟代理人周金城律師鄒志鴻律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國114年1月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時聲明為：被告應於原告給付新臺幣（下同）1,800,000元之同時，將如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）所有權返還登記予原告。嗣變更聲明為：被告應將系爭不動產返還，並移轉所有權登記予原告。核其請求之基礎事實與原起訴同一，自應准許。二、原告主張：兩造於民國111年7月4日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊將系爭不動產出賣予被告，買賣價金為11,000,000元。伊已將系爭不動產移轉登記予被告，惟被告僅給付伊1,800,000元，尚餘9,200,000元未付。伊於11 3年3月18日以竹北嘉豐郵局存證號碼90號存證信函檢附律師函（下稱系爭律師函）催告被告於文到7日內給付伊9,200,0 00元，否則即依系爭契約第14條約定及民法第254條規定解除系爭契約，不另為解除契約之意思表示。經被告於113年3 月19日收受系爭律師函，未於期限內給付伊9,200,000元，並經伊以起訴狀繕本之送達及於113年11月15日當庭以言詞為解除契約之意思表示，系爭契約因而解除，伊依約沒收被告已給付之1,800,000元，並請求被告回復原狀，爰依系爭契約第2條、第14條約定及民法第254條、第259條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產返還，並移轉所有權登記予伊。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭不動產原為訴外人即原告之母朱秀娟，與訴外人即伊之母朱秀卿（於111年8月17日死亡），共同出資購買，供訴外人即朱秀娟、朱秀卿之母吳麗華（於112年10月1 6日死亡）居住使用，並由朱秀娟支付頭期款，且以原告名義向第一商業銀行新竹分行辦理貸款（下稱系爭貸款），將系爭不動產借名登記在原告名下。朱秀娟僅於102年5月間支付系爭貸款之首期款項，其後自102年6月至111年8月，共11 1期，每期35,000元，合計3,885,000元之貸款，均由伊轉帳至系爭貸款之第一商業銀行新竹分行帳號00000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）內扣款支付。嗣經朱秀卿、朱秀娟及兩造協商，參酌附近不動產行情，並考量將來再交易時之稅捐因素，約定形式上以11,000,000元價金簽訂系爭契約，實質上則由伊匯款1,800,000元予原告，並代償系爭貸款餘額4,5 57,930元，且支付因買賣及辦理系爭不動產所有權移轉登記所生之一切稅負及費用，均經伊依約履行完畢等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查，兩造於111年7月4日簽訂系爭契約，被告於111年7月4 日匯款1,800,000元予原告，原告於111年7月13日將系爭不動產辦理所有權移轉登記予被告完畢等節，有匯款申請書、土地建物查詢資料、新竹市地政事務所113年9月9日新地登字第1130007901號函及所附之謄本及異動索引附卷可稽（本院卷一第39、51至56、69至494頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。五、得心證之理由：　　　㈠原告請求被告將系爭不動產返還部分：　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查原告請求被告將系爭不動產返還，並主張：「系爭不動產返還」係指返還占有，包括房屋及土地云云（本院卷二第164頁），然據被告抗辯：被告並無占有；系爭不動產前由吳麗華居住使用，吳麗華死亡後，系爭不動產無任何人占有等語（本院卷二第164頁），被告既否認其現在占有之事實，即應由原告就所主張被告占有之事實負舉證責任。然原告自承：這個部分我們沒有辦法證明等語（本院卷二第164頁），既未就此舉證以實其說，即應承擔未能舉證之不利益。是原告依系爭契約第2條、第14條約定及民法第254條、第259條規定請求被告返還系爭不動產之占有部分，自屬無稽。　㈡原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告部分：　1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。民法第254條、第259條分別定有明文。次按買賣總價款11,000,000元；賣方違反本契約各條之一者，買方得解除本契約，賣方應將已收價款退還外再罰1倍違約金，買方違反本契約各條之一者，賣方得沒收所收受全部金額並解除本契約，雙方絕無異議，系爭契約第2條、第14條固有約定。末按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求（最高法院108年度台上字第1753號判決意旨參照）。　2.原告前向第一商業銀行新竹分行辦理系爭貸款，嗣經被告自 102年6月至111年8月，共111期，每期35,000元，轉帳共計3 ,885,000元至系爭貸款之系爭帳戶內扣款繳納等節，有第一商業銀行新竹分行113年10月1日一新竹字第000097號函及所附借款契約（借據）、存摺存款明細帳、放款明細帳（本院卷一第495至547頁）、被告之存摺封面及交易明細（本院卷二第9至77頁）在卷可考，且為原告所不爭執（本院卷二第9 2頁），足堪認定屬實。又被告於111年8月9日匯款4,557,93 0元以代償系爭貸款餘額一情，有臺灣銀行綜合存款存摺封面及內頁明細、匯款申請書在卷可考（本院卷一第41至45頁），且為原告所不爭執（本院卷一第552頁），亦堪認定屬實。復被告於111年7月4日匯款1,800,000元予原告之事實，亦為兩造所不爭執。另被告已繳納土地增值稅141,780元、契稅39,162元、印花稅2,060元、不動產代辦費用36,600元等節，亦有土地增值稅繳款書、契稅繳款書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、不動產代辦費用明細表及歷史交易明細附卷可憑（本院卷二第79至88頁），可以認定為真。是上開金額合計已達10,462,532元（計算式：3,885,000+4,557,93 0+1,800,000+141,780+39,162+2,060+36,600=10,462,532）。　3.又系爭契約第3條關於價款支付方法之「簽約金」、「用印款」、「完稅款」、「尾款」金額全部均為空白，有系爭契約在卷可考（本院卷一第18頁）；且系爭不動產之不動產實價登錄經註記「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」等語，亦有不動產實價登錄資料附卷可參（本院卷二第 133頁），足見系爭不動產之交易，實與一般不動產交易市場之常情有異。衡以系爭不動產相同社區之不動產實價登錄總價分別為10,750,000元、14,000,000元，有不動產實價登錄資料附卷可參（本院卷二第131至135頁），綜參前開被告已支付共計10,462,532元，可信系爭契約所載價金11,000,0 00元，僅係考量上開各情所填載，兩造實係約定除前已轉帳至系爭帳戶內之3,885,000元外，以被告再匯款1,800,000元予原告，並代償系爭貸款餘額4,557,930元，且支付因買賣及辦理系爭不動產所有權移轉登記所生之一切稅負及費用，為移轉系爭不動產所有權之對待給付。另被告已履行前開給付義務完畢，業經認定如前，故原告主張被告給付遲延云云，應無可取。　4.原告固主張被告尚餘9,200,000元價金未付云云，復以系爭律師函催告被告給付價金餘款9,200,000元，有系爭律師函在卷可考（本院卷一第17頁）。然原告亦自承：兩造有合意將上開4,557,930元作為價金之一部等語（本院卷二第93頁）。可見原告就系爭契約之買賣價金究竟尚有多少未付一節，主張已自相矛盾，益徵系爭契約所載價金11,000,000元僅係形式，並非兩造實際約定被告所負之給付義務。　5.原告另主張：被告前以仁武台塑郵局113年3月22日存證號碼第17號存證信函向原告表示歡迎對帳，並未提及借名登記云云。然觀諸仁武台塑郵局113年3月22日存證號碼第17號存證信函記載：「貴大律師您好！我方與陳佳慧之房屋買賣合約實付價金非陳佳慧所言僅新台幣一百八十萬元而已，另僅代償該房屋陳佳慧增貸之貸款已達新台幣四百五十五萬元七千九百三十元，尚有其他代支款，歡迎貴大律師安排雙方當面對帳，以清事實，謝謝」等語（本院卷一第47頁），上開內容與本院前開認定尚無不符之處。至被告抗辯有關借名登記部分，無論是否屬實，核與上開認定不生影響。故無從以原告此部分主張為有利於原告之認定。　6.基上，被告並無遲延給付之情事，原告無從據此解除系爭契約，其依系爭契約第2條、第14條約定及民法第254條、第25 9條規定請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告部分，核屬無據。六、綜上所述，原告依系爭契約第2條、第14條約定及民法第254 條、第259條規定，請求被告將系爭不動產返還，並移轉所有權登記予原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　楊子龍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪郁筑　附表：編號不動產標示面積（平方公尺）權利範圍門牌號碼 1 新竹市○○段000地號土地 1,659.5 1,156/100,000 2 新竹市○○段0000○號建物 100.47 1/1 新竹市○○區○○路0段00號5樓 3 新竹市○○段0000○號建物 30.8 962/100,000 新竹市○○區○○路0段00號

2025-02-18

SCDV-113-重訴-108-20250218-1

簡上

臺灣新北地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 112年度簡上字第462號上訴人即附帶被上訴人李稚畇訴訟代理人陳俊翰律師被上訴人即附帶上訴人吳采薺訴訟代理人楊雯欣律師唐嘉瑜律師蔣昕佑律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國112 年7月21日本院板橋簡易庭111年度板簡字第2645號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。又上開規定於簡易程序之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦規定甚明。上訴人提起上訴後，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於其上訴期間屆滿後之民國113年1月10日具狀提起附帶上訴，有其民事附帶上訴暨調查證據聲請狀在卷可佐（見本院卷第73頁至第78頁），核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、被上訴人主張：　㈠被上訴人與訴外人廖界程於民國106年7月15日結婚，婚後共同居住於新北市土城區住處（下稱土城住處），並育有一子；嗣被上訴人於108年底因處理購屋事宜，經代書告知廖界程所負貸款除上開土城住處外，尚有一筆房屋貸款，被上訴人於109年1月間詢問相關稅捐機關人員，始知悉另一筆房屋門牌號碼為新北市○○區○○路0○0號11樓（下稱系爭房屋），並透過同年3月22日之錄影畫面，得知上訴人與廖界程於該日共同步入新北市○○區○○路0○0號住宅大樓，而該大樓與系爭房屋同址，又由被上訴人所提出之110年9月29日錄影畫面截圖可知廖界程實係居住於系爭房屋內。　㈡上訴人自108年9月起至110年12月15日即被上訴人與廖界程離婚之日止，上訴人與廖界程同居於系爭房屋內；上訴人與廖界程於109年2月28日至桃園市中壢區出遊，並與廖界程牽手及依偎合照等親暱互動；上訴人與廖界程於109年3月15日至基隆外木山出遊，並與廖界程共同撐傘遮陽及相互餵食等親暱互動；上訴人與廖界程於110年9月26日至苗栗縣頭份市出遊，並與廖界程在咖啡店內並肩而坐及親密談笑等親暱互動，是上訴人所為，已達破壞被上訴人與廖界程婚姻共同生活之圓滿安全及幸福，而不法侵害被上訴人基於配偶關係而生之身分法益，且情節重大，受有非財產上之損害。　㈢且上訴人與廖界程於108年3月25日共同購買系爭房屋，並以系爭房屋供擔保設定新臺幣（下同）4,800,000元之最高限額抵押權，然細究合庫銀行之貸款契約等對保文件，其中消費者貸款申請書中，記載廖界程之婚姻狀況為已婚，並於配偶欄位中填載被上訴人之姓名，衡諸常情借款人向銀行申請房屋貸款或進行後續對保流程，通常需提供身分證正本、戶籍謄本或戶口名簿等，並親自出席對保程序以供銀行人員核對基本資料，是上訴人與廖界程於108年3月至4月間，在共同辦理系爭房屋申貸及對保流程時，上訴人已能透過廖界程出示之身分證、戶籍謄本或戶口名簿，知悉廖界程之婚姻狀態。是以，上訴人辯稱伊不知道廖界程已婚云云，應不足採信等情。為此，被上訴人依民法第184條第1項前後段、第19 5條第1項前段、第3項規定，提起本件訴訟請求上訴人賠償5 00,000元之精神慰撫金，並聲明請求：㈠上訴人應給付被上訴人500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人則以：　㈠上訴人與廖界程原即為舊識，至多僅在春節等特殊節日傳送問候貼圖，上訴人於107年間突收到廖界程傳送邀約一同吃飯之訊息，因兩人許久未見、加上彼此個性相仿，聊天及互動則開始較為熱絡，然廖界程刻意隱瞞其已婚之身分，且平時不戴婚戒，亦未在社群軟體上標示已婚，另使用之車輛內亦無女性物品或小孩之安全座椅等物品，且上訴人從未去過被上訴人新店住處，更遑論曾於109年10月24日與廖界程一同偕小孩共同前往，致上訴人誤認廖界程斯時仍為單身，進而於108年9月至110年12月間與廖界程交往，而被上訴人所提出之監視器翻拍照片上所出現之女子並非上訴人，上訴人亦不知悉該名女子為何人。又系爭房屋初始係由上訴人一人單獨購買，係因廖界程認為該區有發展願景，乃與上訴人商量加入投資，故上訴人與廖界程之對保程序係分開對保，並直接與行員聯繫，因此上訴人並未看過廖界程之身分證、戶口名簿或戶籍謄本等文件，又所有申請文件之填寫，上訴人填寫順序皆在廖界程之前；「消費者貸款申請書」整份共有 8頁，此觀諸文件下方頁碼即明；而該份申請書後方尚有「合作金庫銀行個人貸款客戶KYC表」、「房屋貸款特別提醒事項」、「個人貸款契約重要內容說明書」、「合作金庫銀行履行個人資料保護法第八條告知義務內容」等文件。又因系爭房屋最初是上訴人自己要購買，故上訴人在上開整份申請書簽名時，其上均為「空白」之文件，亦即上訴人在簽名時，廖界程均尚未填載及簽名，上訴人係於承辦人指示之欄位簽完名後，交由承辦人統一蓋章。且上開文件簽名欄位之阿拉伯數字「1」、「2」，均是廖界程確定要加入後，在與行員對保時，由行員自行寫上，以此方式指示廖界程在「2 」的欄位中簽名；惟參諸申請書第3頁之「合作金庫銀行個人貸款客戶KYC表」，其上只有上訴人之簽名，此即是因行員漏未寫上「2」讓廖界程得以在該處簽名，致使該份KYC表僅有上訴人之填寫紀錄，而沒有廖界程，若當時上訴人與廖界程是同時辦理，行員當不至於漏掉廖界程之部分。足證上訴人與廖界程是在不同時間、地點分開對保，且廖界程填寫及簽名時間都是在上訴人之後，上訴人自無法得知廖界程嗣後書寫之內容，當無由如悉廖界程已婚之身分等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應給付被上訴人200,000元本息，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人對上訴之答辯聲明：上訴駁回。又被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回附帶上訴人後開第2項之訴及該部分假執行之宣告，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人300,000元，及自111年10月 19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。上訴人對附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。四、本院之判斷：　㈠查被上訴人主張與廖界程於106年7月15日結婚，110年12月15 日離婚之事實，為上訴人所不爭執，且有戶籍資料在卷可按（見原審卷第23頁），該部分事實應堪認定。　㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；該項規定於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之，民法第184條第1項、第185條第1項、第195條第1項前段、第3項分別定有明文。又婚姻係以夫妻之共同生活為其目的，配偶應互相協力保持其共同生活之圓滿、安全及幸福，而夫妻互守誠實，係為確保其共同生活之圓滿安全及幸福之必要條件，故應解為配偶因婚姻契約而互負誠實之義務，配偶之一方行為不誠實，破壞共同生活之圓滿、安全及幸福者，即為違反因婚姻契約之義務而侵害他方之權利（最高法院55年台上字第2053號民事判決意旨可資參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。「如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則」(最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。　㈢被上訴人前揭主張上訴人與廖界程於被上訴人與廖界程婚姻關係存續期間有不正當之男女交往關係一節。經查：　　⒈證人廖界程於原審言詞辯論程序時證述：伊與上訴人本來就認識。10多年前就是朋友，107年以前伊跟上訴人只是過年過節會互相問候的普通朋友，後來108年8月時交往，大約11 0年左右，會1個月跟上訴人一起住在系爭房屋1、2天等語（見原審卷第303至313頁）。又被上訴人提出上訴人與廖界程出遊照片（即原證4至10之照片）附卷為證（見原審卷第27 至41頁），且證人廖界程於本院審理時證述：原證4至10之照片均為伊跟上訴人等語（見原審卷第303至313頁）明確，觀諸上訴人與廖界程共同出遊之照片均姿態親暱，核與上述證人廖界程證稱其與上訴人自108年8月後開始交往等情況相符。參酌卷內事證，堪認上訴人與證人廖界程確有於108年8 月時開始交往，自110年開始，每月同居1、2日，而被上訴人與廖界程婚姻存續期間，上訴人與廖界程交往進而同居，已然為逾越一般朋友交往之關係，應屬有不正當之男女交往關係。　⒉上訴人雖抗辯其不知廖界程已婚云云，證人廖界程亦於本院審理時證述：伊沒有跟被告說伊的婚姻狀況，是伊跟被上訴人離婚後，才告訴上訴人伊的婚姻狀況云云。惟查：　⑴上訴人與廖界程共同購買系爭房屋時，於108年3月15日，在新北市○○區○○路000巷0000號對保，除簽訂貸款契約外，更填寫消費者貸款申請書，廖界程填寫婚姻狀況為「已婚」，「配偶」部分則填寫被上訴人之姓名及身分證字號，有合作金庫商業銀行（下稱合作金庫銀行）112年3月15日合金中原字第1120000496號函暨系爭房屋之貸款契約、貸款申請書、貸款客戶KYC表、買賣契約等文件附卷可證（見原審卷第241 至281頁），並有已作廢之貸款契約書可資佐參（見原審卷第355至358頁）。　　⑵證人即系爭房屋貸款承辦人員李博旭於原審言詞辯論程序時證稱：伊辨識被證6貸款契約書（見原審卷第355至358頁），發現該文件上鉛筆的1、2是伊寫數字的筆跡，上面的鉛筆的1 、2應該是伊註記的，至於核對身分時間上原子筆的筆跡就不是伊的筆跡，有被擦掉的鉛筆筆跡伊已經無法辨識是否為伊的筆跡，這件貸款案件有可能是伊在撥款時沒有空，請伊同事邱韻菁處理，但邱韻菁發現這兩位共同借款人適用不同利率，所以不能只簽被證6的400萬貸款契約書，所以幫伊重新寄新的貸款契約書給廖界程、上訴人，才會是前開合作金庫銀行回函所附的那份貸款契約書（見原審卷第241至2 63頁），上面的核對身分時間就會直接填寫原來被證6貸款契約上核對身分的時間，但消費者貸款申請書就不用重寫，所以直接拿當時跟被證6貸款契約書一起填寫的消費者貸款申請書使用即可，伊已經沒有現場狀況的印象，就書面資料來看應該是伊承辦的，而根據借據作業習慣，伊填寫核對身分時間一定是依據當下時間填寫，所以他們兩人伊填寫的核對身分時間是同一時間，依據伊的作業習慣，他們兩人應該是同時出現，不然伊就會將兩人填寫不同核對身份時間等語（見原審卷第429至436頁），又於本院準備程序時證稱：伊於合作金庫銀行做專員，做個人貸款，包括房貸，在108 年前大概是1年以前在合作金庫銀行任職，向合作金庫銀行申辦購買房屋貸款，需要已經簽署房屋買賣契約，民眾貸款買賣房屋之流程中，申請的階段會簽署「消費者貸款申請書」，一般案件對保是等申請都核准後才能做對保動作，收件後還要經過上級核准後出來後才做對保，但若是整批房貸的話，申請當天就可以作對保，不用等到審核成功就可以對保，這是針對整批房貸可以這樣，整批房貸伊不一定會當下拿到合約，針對整批房貸部分，對保是進行申請，整批房貸是對保跟申請可以在同一天，沒有看到房屋買賣合約情況下可以先做申請，針對整批房貸申請、對保就是同一天，在申請過程中再把契約補過來；所謂整批房貸建設公司蓋一個大規模建案，他的購買戶一定要申請貸款，建設公司就會找銀行做配合，建設公司會引薦銀行去跟要買房子的人接洽，整批房貸會比購屋人個別去向銀行貸款的條件優惠（分行拿到整批房貸的案源向總行申請後，經總行核准後會對社區住戶提供整批承做條件），整批房貸才可以申請日跟對保日是同一天，整批房貸可以在沒有看到房屋買賣合約下，可以同時做申請跟對保，因為建設公司跟客戶簽訂買賣契約後，買賣合約還要送去建設公司用印，所以銷售現場可能跟客戶已經談好一個價格，標的也都談好了，銷售現場的小姐都是標的物談好，價格也確認才會請伊過去，伊們過去對保時還沒有拿到合約，通常銷售現場會說合約已經送去建設公司用印，之後再補給伊；系爭買賣契約日期是108年3月20日，但系爭房屋貸款對保時間是108年3月15日，對保日期就是押108年3月 15日沒錯，對保的日期、時間是伊手寫的，就是對保當時的時間，108年4月18日才是撥款日，整批房貸部分有時銷售現場會先跟伊約時間做對保，伊們去現場後他會跟伊講說借款人的買賣價，買賣標的的部分可能只有棟、戶別，有些案件部分可能是預售屋，門牌都還沒出來，系爭房屋買賣當時可能就是這樣的情況，系爭房屋買賣的貸款就是整批房貸，本件貸款申請書上的A1-11F就是伊們常說的棟、戶別，A1棟、 11樓，所以銷售現場可能就是會拿這個說有一個新簽的A1棟、11樓要作對保、價格多少，要伊們過去；合作金庫銀行中原分行傳真號碼是00-0000000，卷附系爭房屋（「和瑞微美」）買賣契約（見原審卷第265頁）有「00-00-00 00：43 T O 00-0000000」看起推估是這個建設公司補送契約時傳真給分行，建設公司補送契約時會用傳真的方式，到現在都還會，卷附貸款申請書（見原審卷第247 頁）上有「A1-11F」、「買625」、「貸400萬」、「共借」、「20年」，這是棟、戶別、買價、貸款、借款的期間，左邊有個「3/15」，就是伊108年3月15日去微美，這就是伊去「和瑞微美」的日期，只要是「和瑞微美」的住戶，案件進到伊們中原分行，都是叫整批房貸案件，伊們就是拿「和瑞微美」的客戶跟伊們銀行做房貸，伊們都是用整批的承做條件，有些客戶也問伊什麼是整批房貸，就是像團購；系爭房屋貸款之所以會重簽借據是因為一個人有房子，一個人沒有房子，所以借據要拆成兩張，伊一定是在對保當下沒有發現一個人有房子，一個人沒有房子，也就是說一個人是用首購優惠，一個人不適用，他們重簽日期合理推論一定是108年3月15日之後，只是伊跟他們溝通時候伊們會跟他說伊們是用抽換借據的方式，就是原來簽的作廢，用新的取代，所以伊才會把舊的借據還給他，他們新簽的借據，對保、簽約日期還是寫原來的時間，這樣比較完整，卷附貸款契約（見原審卷第244頁）有「個人購屋、個人購建企業用-共同借款專用」代表是借款人有兩人以上時所會用的契約版本等語（見本院卷第169至176頁）。　⑶證人邱韻菁於本院準備程序時證稱：於108年間有任職於合作金庫銀行，是一般的放款人員，放款人員做貸款案件受理及徵信，就是所有的貸款流程，伊認識李博旭，他是伊工作上的同事，同事都是互相協助的，就被證6貸款契約書（見原審卷第355至358頁），經辦欄不是伊塗黑的，這個案子不是伊的是李博旭則與客戶簽約，李博旭是負責系爭房屋貸款對保之人等語（見本院卷第103至108頁）。　⑷證人李博旭前揭證述基本情節一致，且有證人邱韻菁前證述可資對照，並核與前揭合作金庫銀行112年3月15日函暨系爭房屋之貸款契約、貸款申請書、貸款客戶KYC表、買賣契約、已作廢之貸款契約書所示相符，堪認李博旭確於108年3月 15日10時同一時地對廖界程、上訴人對保，僅因事後發覺兩人貸款資格有異再改簽署貸款契約書抽換，但謄寫相同之對保時間，並將舊貸款契約書作廢；此外，因系爭房屋買賣貸款屬整批房貸，且買賣之棟、戶別、買價及貸款金額、借款期間既已確定，是縱建商尚未完成買賣契約之最終簽署，合作金庫銀行亦允許買受人申請貸款時可先行對保，是系爭房屋之貸款對保時間早於系爭房屋之買賣契約時間簽署時，尚非不合理。從而，上訴人及廖界程雖均否認渠等為同一時間、地點進行對保云云，尚非可信。　⑸綜上，李博旭既於108年3月15日10時同一時地對廖界程、上訴人對保，則廖界程在對保當場填寫婚姻狀況、配偶即被上訴人等身分資料，上訴人自無可能毫不知情，而若廖界程有意隱瞞上訴人其婚姻狀況，亦將避免在上訴人面前填寫真實婚姻資訊，然其卻未曾匿飾遮掩，而與上訴人共同對保當時，坦然填寫婚姻狀況及配偶資訊，上訴人亦於同一份消費者貸款申請書其上填載基本資料、於申請人欄位簽名用印，益徵上訴人至遲於108年3月15日對保時即知悉廖界程與被上訴人存有婚姻關係。上訴人於本件訴訟程序中抗辯其對於廖界程之婚姻狀況毫不知悉云云，尚非可信。　⒊綜上所述，參酌卷內事證，堪認上訴人與廖界程於被上訴人與廖界程婚姻關係存續期間，自108年8月後持續有不正當之男女交往關係。　　㈣上訴人是否應負侵權行為損害賠償責任？：　⒈上訴人與廖界程於被上訴人與廖界程婚姻關係存續期間，自1 08年8月後持續有不正當之男女交往關係，業如前開所認，上訴人所為持續相當期間，且所為顯已逾越通常社交禮節範疇，而足以干擾婚姻之本質，破壞被上訴人對於婚姻和諧圓滿之期待，及對於配偶之一方忠誠義務之要求者，上訴人共同不法侵害被上訴人基於配偶權之身分法益，悖於善良風俗，堪認屬情節重大，致被上訴人受有精神上痛苦，被上訴人依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項及第3項規定，請求上訴人賠償精神慰撫金，即屬有據。　⒉至上訴人另為時效抗辯云云。惟按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第 197條第1項定有明文。該條項所稱「自請求權人知有損害時起」之主觀「知」的條件，如係一次之加害行為，致他人於損害後尚不斷發生後續性之損害，該損害為屬不可分（質之累積），或為一侵害狀態之繼續延續者，固應分別以被害人知悉損害程度呈現底定（損害顯在化）或不法侵害之行為終了時起算其時效。惟加害人之侵權行為係持續發生（加害之持續不斷），致加害之結果（損害）持續不斷，若各該不法侵害行為及損害結果係現實各自獨立存在，並可相互區別（量之分割）者，被害人之損害賠償請求權，即隨各該損害不斷漸次發生，自應就各該不斷發生之獨立行為所生之損害，分別以被害人已否知悉而各自論斷其時效之起算時點，始符合民法第197條第1項規定之趣旨，且不失該條為兼顧法秩序安定性及當事人利益平衡之立法目的（最高法院108年度台上字第778號判決意旨參照）。而在配偶權被侵害事件，若屬其他逾越社會一般通念所能容忍，且達於破壞他人婚姻生活圓滿安全及幸福程度之侵權行為者，此類行為若有繼續性，則其所生損害應至行為終了時始為底定，故其時效應自行為終了時起算。經查，上訴人與廖界程上述交往行為，依社會通念，堪認上訴人主觀上應係基於同一個和廖界程交往之意思決定，於此期間內反覆和廖界程為交往行為，上訴人此部分行為之時間上具有連續性，且侵害被上訴人之配偶身分權益之行為態樣相同，應認該不法侵害行為及損害結果並非屬得互相區別分割，故上訴人此期間和廖界程交往之行為，對被上訴人客觀上僅造成單一損害，其所生損害應自上訴人之該等侵權行為終了時底定。又被上訴人與廖界程係於110 年12月15日離婚，堪認上訴人侵權行為終了時應為110年12 月15日，其時效應自斯時起算，則被訴人於111年9月8日對上訴人起訴（起訴狀收文戳章參照），尚未罹於2年之消滅時效。上訴人該部分所辯，尚非可採。　㈤關於被上訴人得請求上訴人給付之慰撫金數額：　⒈按不法侵害他人之權利，被害人受有非財產上損害，請求加害人賠償相當金額之慰撫金時，法院對於慰撫金之量定，應斟酌實際加害情形、所造成之影響、被害人痛苦之程度、兩造之身分地位經濟情形及其他一切狀況為之（最高法院51年度台上字第223號判決意旨參照）。　⒉查上訴人所為侵害被上訴人配偶權之行為，係不法侵害被上訴人身分法益而情節重大，致生被上訴人精神上相當之痛苦等情，業經認定如前，從而，被上訴人主張請求上訴人賠償其非財產上之損害，自屬有據。茲審酌被上訴人為碩士畢業，每月收入約56,000元，上訴人係技術學院畢業，每月收入約40,000元，分據兩造陳述在卷（見本院卷第108頁），並兼衡兩造名下所財產所得（見本院限閱卷所附之稅務電子閘門），以及上訴人侵害被上訴人配偶權之情節及方式、被上訴人痛苦之程度、兩造之身分地位經濟情形等一切情狀，認被上訴人請求上訴人賠償之非財產上損害應以200,000元為適當，應予准許，逾此範圍外之請求，即屬無據。　五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人賠償損害，係以支付金錢為標的，無約定期限或利率，則其請求自起訴狀繕本送達上訴人翌日即111年10月19日（見原審卷第77頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。六、從而，被上訴人依民法第184條第1項前後段、第195條第1項前段、第3項規定，請求上訴人給付200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月19日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，及就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求，均無不合。上訴人就原審判決上訴人敗訴部分（即上開應准許部分）提起上訴，上訴人之上訴為無理由，應予駁回。被上訴人就其敗訴部分（即上開不應准許部分）提起附帶上訴，指摘原審判決不利於被上訴人部分不當，求予廢棄改判，亦為無理由，應駁回附帶上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴、附帶上訴均為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　張筱琪　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳佳君　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　胡修辰以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林郁君

2025-02-18

PCDV-112-簡上-462-20250218-1

消

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度消字第4號原告陳奕瑄熊祖玲共同訴訟代理人黃匡麒律師被告曾欣怡陞豐開發有限公司兼法定代理人吳詩裕上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年12月26日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：㈠、被告曾欣怡、吳詩裕係永慶房屋新竹金亞悅光加盟店（即被告陞豐開發有限公司，下稱被告公司）之仲介，被告吳詩裕兼為被告公司之法定代理人，原告於民國111年9月21日經被告曾欣怡、吳詩裕仲介，向訴外人張正忠以新臺幣（下同） 20,600,000元，購買其所有新竹縣○○市○○段000○號（即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號）建物（下稱系爭建物），及該建物所坐落如附表一所示土地（下稱系爭土地，與系爭建物下合稱系爭房地），雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。然原告於系爭房地交易前，即有因其他物件而聯絡被告曾欣怡，告知其擇屋條件係排除「有漏水或屋主不負瑕疵擔保責任」物件，惟111年12月20日交屋後，原告却陸續發現系爭建物內，有如附表二各項所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵（即如附表二之「損害位置」、「損害內容」所示），且該等瑕疵，於之後在原告訴請張正忠減少價金之該事件（即本院112年度訴字第384號事件，下稱系爭前案事件），經送請財團法人新竹市建築師公會【下稱系爭鑑定機關】鑑定結果，其原因係如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，顯非因對該房屋使用不當而漏水，可見系爭建物於被告仲介原告購買，在原告與屋主簽訂系爭買賣契約前，本身即有前述多處漏水之情形。惟被告吳詩裕、曾欣怡明知原告不願購買有漏水之房屋，且亦知悉系爭建物本身有漏水情形，渠等為促使原告成交以賺取原告之仲介報酬，却在其等所製作之系爭建物標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書），其中之「是否有滲漏水情形」該欄，故意不勾選有滲漏水而未據實記載，已有故意違反民法第567條，居間人應對委託人即原告，負有據實告知義務之規定。縱認張正忠於原告簽訂買賣契約前，有表示系爭建物現在無漏水，先前之漏水即房屋二樓之水痕、壁癌等，係因小孩在房屋3樓浴室浴缸玩水水滿溢流至樓下之二樓、冰箱沒插電及颱風天忘記關窗等所致云云，然張正忠當時既已一併表示該房屋未曾進行滲漏水之修繕，則依一般人認知之物理法則，有滲漏水之建物未經修繕，應無可能會自動變成未漏水之建物，更遑論已長年從事房屋仲介工作，具有此等專業判斷能力之被告吳詩裕、曾欣怡，是縱認被告吳詩裕、曾欣怡因受到張正忠上開之欺瞞，致在系爭現況說明書上未勾選有滲漏水，然其等就此仍屬過失，而有未盡民法第567條所定調查及報告義務之情，亦顯屬未提供符合渠等專業水準，所應可合理期待仲介服務之情形。是原告對被告曾欣怡、吳詩裕，爰依民法第18 4條、第185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，僅先一部請求被告3人連帶對原告負懲罰性賠償金賠償責任，而訴請被告3人連帶給付原告1,1 20,000元（未請求部分並非放棄）及其法定遲延利息。㈡、被告公司履行給付仲介服務之履行輔助人即被告曾欣怡、吳詩裕，為求成交賺取仲介費，竟未據實製作系爭現況說明書，即屬違反誠信及信用方法，使原告之相對人即張正忠，收受原告原本不會成交之售屋利益，依民法第571條之規定，被告公司自不得收取原告之仲介費，是被告公司原雖依居間仲介之法律關係，收取原告給付之仲介費415,000元，然其因違反誠實及信用方法而不得請求仲介費，則其原有之法律上原因嗣後已不存在，原告自得依民法第179條規定，請求被告公司返還仲介費415,000元。並聲明:１、被告應連帶給付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。２、原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告簽訂系爭買賣契約前，早先與其他房屋仲介接洽過，並已由其他仲介帶看過系爭建物二次，於本件簽訂買賣契約前，被告曾欣怡、吳詩裕已充分及明確，向原告告知、說明系爭建物現況及日後有可能需修繕之事項，當時簽約前由被告曾欣怡，帶原告看系爭建物時，係發現該屋有壁癌及水痕，但並無滲漏水，屋主張正忠係表示，該房屋先前固曾有漏滲水，但係因小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，然之後就沒有再漏水，其亦未曾修漏等情，被告亦將張正忠上開所述情形，轉知予原告，故在系爭現況說明書，始會如該屋當時現況情形，僅勾選有壁癌及水痕，但未勾選有滲漏水及一年內有修復滲漏水之內容。且當時被告於買賣雙方簽約前，亦已拍攝包括屋頂及二樓牆壁壁癌等先前曾滲漏水處之現況照片，作為系爭買賣契約之附件一至六，附在該契約書內，買賣雙方並於契約特約條款中，約定上開照片所示處所，如之後有滲水時，賣方不負瑕庛擔保責任，其餘位置日後之滲漏水，賣方仍應負瑕疵擔保責任，故原告稱其遭被告欺瞞，致誤以為系爭建物無漏水，如其當時知悉該建物會有漏水情形，即不會購買系爭建物云云，並非事實。況因系爭建物即在被告曾欣怡所住房屋之隔壁，原告當時亦與被告曾欣怡，約定日後要一起做頂樓防水，可見原告當時就系爭建物之屋況瑕疵，亦已有相當之了解。是被告絕無在買賣雙方簽約當時，已明知系爭建物仍有滲漏水，却故意隱匿不告知原告之情事，且房屋在仲介成員仲介成交前，亦無從要求仲介人員，要先就該房屋做漏水之檢測，被告本件亦應已盡到仲介應負之查證義務。又屋主張正忠於交屋予原告發生漏水後，與原告及被告在112年1月6日協商所言，不得作為認定被告有所謂隱匿房屋滲漏水之證據。原告本件之請求，並無理由，並聲明:㈠、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠、經查，原告經任職被告公司之仲介人員，即被告曾欣怡、吳詩裕之仲介，向訴外人張正忠購得系爭房地，買賣雙方並於 111年9月21日，簽立系爭買賣契約，原告亦已支付仲介報酬 415,000元予被告公司；系爭買賣契約所附之系爭現況說明書第15項，有關「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」該細項，係勾選有「壁癌」、「水痕」，未勾選有「滲漏水情形」，其壁癌、水痕位置，則勾選「屋頂」、「浴室」、「廚房」、「臥室」，並以文字註明尚有「廁所」處；又就「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」該細項，係勾選「否」，且系爭現況說明書上，分別有被告公司及委託人即屋主張正忠之用印及簽名，簽立日期為111年9月21日；系爭買賣契約所附特約條款，係載明:買方（即原告）已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方（即張正忠）一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；但對於房屋重大瑕疵（如:標的物有非自然身故、海砂屋、輻射屋、結構安全縱經修繕亦無法補強…等）賣方仍負擔瑕疵擔保責任。另有備註記載:如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面部分，賣方須負責等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭現況說明書影本在卷可憑（見本院卷第21-33頁），上情堪信為實。㈡、又原告於經被告曾欣怡、吳詩裕仲介購買系爭房地前，於111 年9月間，有先經訴外人實易不動產股份有限公司（下稱實易公司）之人員張峻愷，仲介、帶看過系爭建物二次，且看屋時間非短，當時係看到系爭建物有水痕、壁癌，惟無正在滲漏水情形，屋主張正忠表示係因先前小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，造成水痕、壁癌，另頂樓天花板先前曾有漏水，然之後已無再漏水，其就該等位置並無修繕滲漏水，原告經張峻愷帶看後，曾出具不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）予實易公司，該意願書第二條記載:房地產承買總價款為2,068萬元，於第10條並載明:「同意賣方價值2100萬元，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以本金額（按即2,068萬元）為主（按「主」字應係「準」字之意）」，惟其後原告未經實易公司仲介成交系爭房地，而係由被告公司以價金2,060萬元，仲介成交系爭房地；原告於簽訂系爭買賣前，由被告曾欣怡、吳詩裕在場陪同查看系爭建物時，亦未發現該房屋有正在滲漏水，而係看到有多處水痕及壁癌，上開被告二人亦將屋主張正忠所述，該等水痕、壁癌形成之原因，及頂樓天花板先前曾漏水，惟目前該房屋均無漏水現像，其先前未曾進行房屋滲漏水修繕等情，告知予原告，被告曾欣怡、吳詩裕並有將所拍攝系爭建物有水痕、壁癌位置等處之照片，附於系爭買賣契約當附件，買賣雙方並有如系爭買賣契約前述備註之約定；嗣系爭建物於張正忠在111年12月20日交付予原告當時及之後，在其天花板等處有漏水之情形等節，已據張峻愷前於系爭前案事件審理時，所到庭證述在卷（見系爭前案事件卷一第129-131頁），其並證稱提及:第一次帶原告看屋至少有2個小時以上、第二次帶原告看屋約花半個多小時，房屋全部都有看過，但以二樓以上為主，係把原本先前曾滲漏水之處再看一遍，兩次看屋過程中無發生滲漏水情形，只看到水痕、壁癌等語（見系爭前案事件卷一第129頁），並經系爭前案事件判決（為確定判決）所認定在案（見該判決第9 頁），亦另有被告提出之系爭意願書影本在卷可憑（見本院卷第85頁），復為兩造所不爭執，故此部分亦堪認為事實。㈢、茲本件兩造間有爭執者，在於:１、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？２、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務?３、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?爰予以論述如下。㈣、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形 ?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？１、原告主張被告曾欣怡、吳詩裕於仲介其購買系爭建物時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水之情，主要係以:⑴屋主張正忠於系爭前案事件審理時，已表示其於買賣雙方簽約前，有告知被告曾欣怡、吳詩裕系爭建物有漏水，⑵依買賣雙方於簽約交屋發現漏水後，雙方及被告於112年1月6日，在被告公司辦公室內協商時，張正忠在場所表示:「合約上面你也沒有引導我要去勾這個是否有漏水、滲水的問題，你也沒有引導我要去勾；漏水滲水情形為甚麼沒幫我勾?你也跟我講，以我的經驗是漏水，這不可能是只有滲水」之陳述內容，及張正忠之妻林惠雯，在場所表示:「我當初跟欣怡（指被告曾欣怡）都講得很清楚（按原告係指林惠雯有告知被告曾欣怡該房屋有漏水）」，⑶依被告曾欣怡與林惠雯於111年9月1 8日之LINE對話，被告曾欣怡表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」等內容；⑷系爭建物先前既曾有漏水，未經屋主修繕過，以被告曾欣怡、吳詩裕之專業，不可能不知該屋仍有漏水等節（上開⑵之協商對話譯文，見系爭另案事件卷一第155、171頁、上開⑶之LINE對話截圖，見系爭另案事件卷一第291頁），為其證據，惟為被告所否認。２、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，固為民法第567條第1項前段所規定。經查，張正忠於被告曾欣怡、吳詩裕仲介原告購買系爭房地，於原告簽訂買賣契約前，查看系爭建物時，因當時僅看到系爭建物有水痕及壁癌，未看到正有滲漏水現象，張正忠乃告知該被告二人，建物二樓之水痕、壁癌，係因先前小孩在3樓廁所泡浴缸，水滿出流到二樓所致，頂樓天花板先前曾有漏水，然之後上開處所均已無再漏水，該被告二人亦將張正忠所述上開之情，告知原告等節，已據本院認定如前，是屋主張正忠於該被告 2人仲介原告看屋時，既僅告知被告系爭建物先前曾有漏水，但目前已無漏水，並說明先前漏水之原因，自難僅憑此情，即可推認該被告2人，已明知系爭建物有漏水。又查，依上開所述，既然於被告仲介原告而查看系爭建物時，該房屋係有壁癌及水痕，然當時並未顯現仍有滲漏水之情形，而屋主張正忠復表示先前曾漏水，但目前已無漏水，並說明先前曾漏水之原因，則被告依據最了解屋況之屋主，所為屋況之說明、解釋，並依據渠等在現場目視所見，確已無滲漏水之現象，而於系爭現況說明書中，僅勾選有水痕、壁癌，未勾選有滲漏水情形，即難認係不合理，且該等勾選之結果，亦經屋主即張正忠所簽名確認，而為其於當時所認同，則嗣後於買賣雙方在簽約後3個月，點交房屋時發生漏水情形，買賣雙方為此發生爭議，而於112年1月6日為上開協商之時，被告辯稱:張正忠當時，係為了能免除自己責任，始嗣後質疑被告未引導其勾選房屋有滲漏水、未替其勾選房屋有滲漏水之情，亦非全然無憑。是以，自無從以屋主張正忠於協商時上開之表示，即可推認該被告二人於仲介原告購屋時，已明知系爭建物有滲漏水，並誤導張正忠同意勾選無滲漏水之情事存在。又系爭建物於交屋予原告時及之後，固然陸續發生如附表二所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵，該等瑕疵之造成原因，依系爭前案事件委託系爭鑑定機關鑑定結果，係大致如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，此已據系爭前案事件確定判決所認定在案，並經本院調取系爭前案事件卷宗查明無訛。可見系爭建物產生上開滲漏水狀況之原因多端，參以就附表二項次10之「2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大」房屋狀況之成因，系爭鑑定報告亦敘明:「2樓廁所內外高度差6公分(內高外低)，外牆面下部是由廁所之滲漏水造成；而廁所門側牆有明顯長期遭水侵蝕跡象，是否側牆內有埋設冷、熱水管造成滲漏，或上方3樓衛浴之浴缸有滲漏水，造成如此嚴重之油漆剝落現象，後續需再做觀察」等情（見系爭前案事件卷內所附系爭鑑定報告第10頁），核與前述屋主張正忠陳稱「廁所會漏水，是因為小孩在三樓廁所浴缸內泡水，水滿出來漏至二樓所導致」之情，亦非全然不符，可見倘未經專業人員鑑定，就系爭建物如附表二所示包括有水痕、壁癌、滲漏水等狀況實際產生原因，實不易精確判斷，而被告吳詩裕、曾欣怡固仲介房屋買賣多年，然其等並非係就房屋漏水檢測、抓漏方面之專業人員，衡情難認其等就房屋水痕、壁癌之形成原因為何，具有專業之知識及判斷能力，是縱使其等於仲介時，有看到系爭建物內之水痕、壁癌，且屋主張正忠告知未進行過漏水修繕事宜，亦無從遽以認定，其等應已能判斷出該等水痕、壁癌形成之原因，並認知到系爭建物仍有滲漏水之情形，是原告據此主張該等被告於當時，已明知系爭建物有滲漏水，亦不可採。再者，被告曾欣怡於111年9月18日，與張正忠之妻林惠雯LINE對話，固對林女表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」，而林惠雯則回應稱:「他們2068（按指買賣價金2,068萬元）是他們（按指原告）負責，我們之後漏水免責」等語（見系爭前案事件卷一第291頁），是對照上開2人對話之前後文，依林女提到「之後漏水」免責之情，被告辯稱曾欣怡當時所指之漏水，係指系爭建物之後發生之漏水，亦非全然無據，尚難以被告曾欣怡上開之表示，即可推認其於當時已知悉該房屋仍在滲漏水。又查，林惠雯於112年1月6日協商時，所表示之「我當初跟欣怡都講得很清楚」之語（見系爭前案事件卷一第172頁），衡情應即係指上開其二人，於111年9月18 日之LINE對話，故亦無從憑此，為有利於原告主張之認定。３、從而，依上開所述，雖被告曾欣怡、吳詩裕，於仲介原告買受系爭建物時，在系爭現況說明書上，未勾選該房屋有滲漏水，然尚無從認定被告曾欣怡、吳詩裕於當時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水情形，為對原告加以隱匿，始故意不勾選有滲漏水之事實存在，則原告據此主張被告違反民法第56 7條第1項前段所定，對其應負之據實告知義務乙節，即難以成立。㈤、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務? １、次按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，為民法第567條第2項所規定。而居間人所仲介買賣之房屋是否會漏水，會影響房屋成交之價金及買受人成交與否之意願，乃委託居間之買方所重視之事項，是依上開之規定，居間人就所居間介紹買賣之房屋是否會漏水，固需盡其應盡之了解、調查義務，並依其調查所得之結果，向委託其居間之買方報告，以讓買方了解屋況，作為其是否購買及出價等之考量依據。２、查，原告於本件經被告仲介而查看該房屋之前，業已經實易公司人員仲介並帶看系爭建物二次，每次均花費不少之時間，並有在現場看到房屋之壁癌及水痕，然並無看到房屋有正在滴水或滲漏水之情形，已如前述。又於被告仲介原告購買系爭房地時，在原告簽立系爭買賣契約成交前，被告亦同有會同原告先查看系爭建物，當時仍係看到該房屋有水痕及壁癌，並無滴水等滲漏水現象，被告並就上開水痕及壁癌情形及形成原因，詢問屋主張正忠，經張正忠告以如上開所述原因，且說明先前之漏水現象，已一段時間未再發生等情後，被告亦將屋主所述情形，轉知予原告，復將該房屋當時存有水痕及壁癌之地點，均加以全面仔細查看、拍攝多張照片，並將部分照片編號為附件⑴至附件⑹後，納入作為系爭買賣契約之附件等情，亦為前所認定在案，並有原證1系爭買賣契約及被告提出之照片影本在卷可憑（見本院卷第28-33頁、第89-137頁），堪信為實在。又查，依前述原告前於111年9 月18日，所出具予實易公司該系爭意願書第10特約條款，係載稱「同意賣方價值2100萬，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以上述金額（按即2,068萬元）為主」（見本院卷第85頁），另觀以屋主張正忠之妻林惠雯於11 1年9月18日，傳送予被告曾欣怡之LINE，係表示「主要是他們（按指原告）簽斡旋時，自己提出殺32萬是讓她們處理漏水，所以這個價格有加上之後我們漏水免責」等語（見本院卷第185頁），暨系爭買賣契約之特約條款，所載明「買方已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；…」，及備註記載「如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面賣方需負責。」之內容（見本院卷第27頁），可知原告係欲以房屋之後會發生滲漏水需修復為由，要求賣方即張正忠降價32萬元。亦即原告前經審視查看過系爭房屋屋況，對於系爭房屋當時存留有水痕、壁癌之該等處所，即契約附件⑴至附件⑹照片所示位置，日後有發生滲漏水之可能性，仍已有所預見，乃藉表明願負責修繕該等處所之滲漏水，免除屋主就該處房屋瑕疵之擔保責任，期以較低價格承買系爭房地，惟就附件⑴至附件⑹照片所示以外之位置，屋主仍需負擔系爭建物之漏水等瑕疵修補責任，經被告就上開條件居間協調取得賣方同意後，買賣雙方因此以2,060萬元之價格成交並簽訂系爭買賣契約，亦有系爭買賣契約之特約條款及附件⑴至附件⑹照片影本在卷可參（見本院卷第27-33 頁）。原告主張其當時與被告接洽時，已向被告言明排除會漏水之房屋物件，如其當時知悉系爭建物會漏水，即不可能經由被告仲介與賣方成交訂立買賣契約云云，核已與系爭買賣契約內，如前述之特約條款及備註之約定內容（即就附件 ⑴至附件⑹照片所示位置，於交屋時發生之滲漏水，賣方不須負瑕疵擔保責任）有所不符，已難以採認。３、從而，依上開所述，可見被告就系爭建物之屋況，於其仲介原告購買過程中，業已以其等肉眼目視之詳細觀察，及詢問對屋況最為了解之屋主之方式，加以調查，並依此調查結果，製作系爭現況說明書，經屋主確認該現況說明書內容並簽名後，據以向買方即原告報告，嗣經原告了解上情而評估後，乃以上開要求減價及簽訂特約條款方式，與賣方達成協議而成交，是以，堪認被告就系爭建物有無漏水等屋況情形為何，業已進行相當之了解及調查。又房屋會漏水之原因多端，本需經專業查漏或鑑定人員，以儀器等加以檢測後，始能為正確之判斷，且房屋仲介人員，通常亦非就房屋漏水之有無，具有專業判斷能力之人，亦如前述，而本件原告亦未舉證，被告在仲介其與屋主成交系爭房屋並簽訂買賣契約前，依兩造間仲介契約之約定，對原告負有需先自行委託專業人員查漏之義務，經核亦無法規有課予被告該等義務之規定。是被告當時固僅以目視，及詢問屋主屋況、房屋有水痕及壁癌原因之方式，加以調查及了解系爭建物有無漏水之屋況後，據以記載於系爭現況說明書，並告知予原告，亦難認被告就此，有未盡房屋漏水有無之屋況調查善良管理人注意義務之情，原告此部分主張，已難以憑採。又被告身為房屋仲介買賣人員，其等之專業，本非在房屋漏水有無之調查，已如前述，是亦難認被告就此，有未提供如消保法第7條第1項所定，符合當時專業水準所期待仲介服務之情形，原告此部分之主張，亦無法成立。㈥、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?　　　　依上所述，依原告所舉之事證，尚無法證明被告於仲介原告購買系爭房地時，已明知系爭建物仍有滲漏水情形，却為求成交而故意加以隱匿，不據實告知原告，或有未盡調查義務，及未提供符合專業水準之仲介服務等情形，準此，亦難認被告曾欣怡及吳詩裕，有故意或過失侵害原告權利，對原告構成民法第185條共同侵權行為，及被告公司對原告有違反民法第567條所定，據實報告及調查義務之債務不履行之情事存在。從而，原告對被告曾欣怡、吳詩裕部分，依民法第 185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26 條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，訴請被告3人連帶賠償其懲罰性賠償金1,120,000元及其法定遲延利息，即無理由而應予駁回。又被告公司受原告委託仲介成交系爭房地，並無違反上開民法第567條所定對原告應負之據實報告及調查義務，業如前述，即難認被告公司有違反其對原告所負之委託義務，致原告之相對人即賣方張正忠受有利益，而依民法第571條之規定，不得向原告請求仲介報酬之情事存在，則被告公司因仲介原告完成系爭房地之買賣，因而依雙方間之居間契約，受領原告交付之仲介報酬415,00 0元，即屬有法律上原因而受利益，對原告並不構成民法第1 79條之不當得利，應無需返還該金額予原告。是以原告就本件之請求金額，其中之415,000元，另併依民法第179條不當得利之規定，請求被告公司返還該金額及其法定遲延利息，亦於法無據而不應准許。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，　　　經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一　　　詳予論駁之必要，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微附表一：系爭建物坐落基地編號土地坐落權利範圍縣市鄉鎮市區段地號 01 新竹縣 ○○市 ○○ 0-0 1/1 02 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 03 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 04 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 05 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 附表二：原告主張系爭建物滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵情形及原因項次損害位置損害內容瑕疵造成之原因 01 頂樓水塔水塔淹水、水費飆漲 02 4樓天花板多處油漆/塊狀水泥剝落，水痕屋頂表層材料龜裂，外加水箱腳座、水電管線、出入人孔、空調外機等設備穿越屋頂防水層老化，均無施作適當的防水設施，同時時間過久防水材料老化防水效果不佳 03 4樓後房間窗檯牆面破損，有批土修補後重新粉刷痕跡 4樓後房間窗檯內側有滲漏水後修補痕跡，外側右下角防水填縫材料老化，表面龜裂破損 04 4樓天花板漏水、滴水至地面，下方地面有結晶同項次2 05 4樓衛浴地面潮濕 06 4樓前陽檯地/牆面潮濕，上有青苔（止水墩）防水填縫材料老化防水效果不佳 07 3樓衛浴洗衣機龍頭斷裂會噴水，淋浴間外地上石材有洞會漏水同項次6 08 3樓衛浴外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大淋浴房、浴缸填縫劑老化，洗衣機龍頭噴水等原因，造成衛浴外牆多數滲漏水，及衛浴內外高度差致未及時排水時滲漏水外溢 09 2樓至3樓樓梯轉角壁癌、油漆剝落原應有使用有水之設備 10 2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大廁所門側牆內埋設冷熱水管或上方3樓衛浴浴缸滲漏水所致門側牆長期遭水侵蝕 11 2樓廁所馬桶水箱水止不住，會淹水出來 12 2樓廚房牆面壁癌、油漆剝落同項次10 13 1樓至2樓樓梯側面牆壁癌、油漆/水泥剝落範圍擴大，其上有白華同項次9 14 1樓後房間天花板漏水、水流至地面，壁癌及有長期浸潤的水痕同項次10

2025-02-18

SCDV-113-消-4-20250218-1

聲再

臺灣高等法院

詐欺

臺灣高等法院刑事裁定 113年度聲再字第551號再審聲請人即受判決人賴俊宏代理人蔣昕佑律師陳冠宏律師林暐程律師上列再審聲請人即受判決人因詐欺等案件，對於本院111年度上易字第1495號，中華民國112年10月24日第二審確定判決（原審案號：臺灣臺北地方法院107年度易字第369號，起訴案號：臺灣臺北地方檢察署105年度偵字第11483號)，聲請再審，本院裁定如下：　　主　文再審之聲請駁回。　　理　由一、首開本院確定判決以：IMAGE FRONTIER SDN. BHD.(下稱IF 公司)及SUN KIARA PROPERTIES SDN. BHD.（下稱SUN KIARA 公司)均係在馬來西亞登記設立之公司，張芳生為IF公司總經理，實際經營IF公司。於民國102年間，張芳生明知坐落在馬來西亞Mukim Batu,Sungai Teba, Geran Hakmilik 138 5,Lot 1908之土地（下稱本案土地）係SUN KIARA公司所有，IF公司未曾取得本案土地之所有權，亦未與SUN KIARA公司達成在本案土地上合作興建SUN KIARA建案（下稱本案建案）之約定，即在欠缺建築基地合法使用權源，本案建案並無興建可能等情形下，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，先向不知情之溫宗錦聲稱IF公司與SUN KIARA 公司合作興建本案建案，IF公司欲尋找在臺代銷本案建案預售屋者，溫宗錦遂於103年1月10日在臺灣登記設立佳美地產開發有限公司（址設臺北市○○區○○路000號1樓，下稱佳美公司），並以佳美公司名義與IF公司間成立協議，約定由佳美公司代理銷售本案建案預售屋。嗣於佳美公司成立後，佳美公司之業務員即聲請人賴俊宏便於103年初，向告訴人劉凱玲傳達本案建案之銷售訊息，並出示依據張芳生所提供之資訊所做成之文宣，招攬劉凱玲購買本案建案預售屋，劉凱玲遂於103年3月7日與佳美公司簽立「不動產預定契約」3份，委由佳美公司代為訂購本案建案編號A-13-6、A-20-6、A-21 -6等3戶預售屋，並當場簽立面額新臺幣（下同）60萬元之支票1紙交付予聲請人賴俊宏作為定金。嗣溫宗錦因發現張芳生提供之契約內容有諸多錯誤及疑義，張芳生更百般推託遲不提供產權、開發許可及開工證明等正本文件以利核實交易等情，因而察覺本案建案應屬有異，遂通知佳美公司之員工全面停止代銷本案建案，其中亦有請聲請人賴建宏通知客戶暫緩簽約。張芳生見溫宗錦對本案建案之銷售已產生懷疑，遂於103年5月8日，以IF公司名義發函終止與佳美公司間之代銷契約，佳美公司乃於同年5月12日退還定金60萬元予劉凱玲。不料張芳生竟承上犯意，為成功詐得劉凱玲之金錢，便於同年5月12日在喜來登飯店直接遊說劉凱玲繼續購買本案建案預售屋，同時聲請人賴俊宏既已明知佳美公司代銷之本案建案存有上揭重大疑慮，且佳美公司已因此終止代銷，竟仍於此際與張芳生共同意圖為張芳生之不法所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，非但未將上開本案建案存在之疑義及佳美公司係因該等疑義終止代銷等情事告知劉凱玲，更配合張芳生共同遊說劉凱玲繼續交易，致劉凱玲誤信本案建案真實無虞，可以繼續購買，而陷於錯誤，於同年5月14日簽立如附表所示之本案建案編號A-13-6、A-20-6、A-21-6、A-23 -6等4戶房屋買賣契約，聲請人賴俊宏更於同年5月14日載送劉凱玲前往址設臺北市○○區○○○路000號之馬來西亞友誼及貿易中心，就上揭房屋買賣契約進行契約認證，再將該等契約寄回馬來西亞予張芳生，嗣聲請人賴俊宏更向劉凱玲誆稱：除劉凱玲以外，其他客戶均已匯款云云，藉此催促劉凱玲盡速付款，致劉凱玲又陷於錯誤，方於同年5月22日在臺北市中山區之台新銀行建北分行，臨櫃將上開所購4戶本案建案房屋之部分價金32萬5,000美元匯入IF公司在馬來西亞申設之銀行帳戶內。嗣劉凱玲察覺本案建案遲未動工，且向張芳生、聲請人賴俊宏請求退還已付價金亦未果，經查證後發現本案建案之上揭疑義，始知受騙。認定張芳生與聲請人共同詐欺取財，分別判處有期徒刑3年6月、2年，並諭知未扣案張芳生犯罪所得沒收等旨。二、聲請人即受判決人賴俊宏(下稱聲請人)因詐欺案件，經本院 111年度上易字第1495號判決撤銷第一審無罪判決，改判聲請人與范芳生共同詐欺取財罪，處有期徒刑2年，上訴最高法院113年度台上字第141號以上訴違背法律上程式，駁回上訴而確定。聲請意旨以本院確定判決有刑事訴訟法第420條第1項第6款、第3項事由提起再審，略以：　㈠據溫宗錦於第一審證述(見第一審卷二第358頁）及其於104年 10月15日之通訊軟體Line對話表示(見他字10703卷二第158 正反面)部分，此於本院判決前已存在，然本院未就上開證據之實質價值加以判斷，蓋細究原判決，劉凱玲係於103年5 月22日匯款，然佳美公司負責人溫宗錦卻遲至同年10月始得確認張芳生恐以假地主身分為其施以詐術之手段，誆騙買家給付訂金，身為地產公司尚須查證月餘始知張芳生恐有作假，聲請人僅為佳美公司業務員，如何能於103年5月即與張芳生進行犯意聯絡及行為分擔？溫宗錦於103年5月時仍無法確定張芳生是否為詐騙、其終止銷售決定是否正確，尚且有疑，且當時佳美公司員工(包含聲請人)與客戶均不相信溫宗錦之看法，而確實相信系爭建案並無問題，此有溫宗錦、劉凱玲之告訴代理人於第一審陳述、聲請人於104年10月15日之通訊軟體Line對話中向劉凱玲之表示、聲請人於偵查中之證述為佐證(見第一審卷二第362頁、他字10703號卷二第159頁、第297反頁、第一審卷三第174頁），故縱聲請人嗣後未將溫宗錦之疑慮告知劉凱玲，並協助劉凱玲繼續購買系爭建案，亦不得據此推論聲請人與張芳生間有犯意聯絡及行為分擔，更遑論成立共同正犯。　　　㈡據劉凱玲在第一審之證述、聲請人曾於前開104年10月16日通訊軟體Line對話中之表示(見第一審卷三第89至90頁、他字1 0703卷二第159頁)部分，此於本院判決前均已存在，惟本院未就上開證據之實質價值加以判斷，蓋細究本院判決，聲請人於劉凱玲103年5月22日匯款前，已表明自佳美公司離職，對佳美公司或系爭地產代銷案不具代理或代表權限，且劉凱玲清楚知悉其簽約之對象已由佳美公司變更為張芳生之公司，依一般社會通念，系爭地產本屬外國不動產投資，交易風險本就高於國内投資案，系爭投資案的唯一國内代理公司又與張芳生結束合作，顯然繼續投資之風險更加升高，則劉凱玲之損失究係因其不暗國外地產投資風險評估所致？抑或如原判決所認係受張芳生及聲請人等詐騙所致？原判決所認定之(1)劉凱玲乃係於103年5月14日至馬來西亞友誼及貿易中心辦理完成契約認證後之某日，方向聲請人詢問是否僅有其一人未匯款等語，在此之前，佳美公司已於同年5月8日終止代銷契約，並於5月12日將定金60萬元退還劉凱玲，而張芳生乃係於同日在喜來登飯店以其個人公司之名義與劉凱玲洽談系爭建案之新版合約。及(2)聲請人為佳美公司員工，明確知悉不可能會有其他客戶均已匯款給張芳生，卻隱瞞該等事項。惟(1)、（2)間除有相互矛盾情形外，劉凱玲已知聲請人自佳美公司離職，則其向聲請人探詢他人之匯款情形時，應係詢問「在佳美公司終止代銷後，有無其他客戶與其相同，係另與張芳生簽約並已匯款予張芳生」，而非「是否有客戶匯款給已終止代銷之佳美公司」，故假使聲請人仍為佳美公司員工，本不可能查知其他客戶與張芳生間交易與匯款情形，更遑論當時聲請人已離職，本院判決認為聲請人明確知悉不可能會有其他客戶均已匯款給張芳生，卻隱瞞該等事項，積極編造不實話術遂行共同詐欺取財犯行部分顯非事實。再者，劉凱玲既已知悉系爭外國地產投資案的唯一國内代理公司已與張芳生結束合作並退款，顯見投資風險更加升高，劉凱玲如欲繼續私下投資系爭外國地產，可能出於其個人不明動機，或為預期利益而甘冒風險，聲請人係在自始不知系爭建案有問題之前提下，基於與劉凱玲之私交及請託，協助劉凱玲與張芳生公司直接進行交易及匯款，自難認有詐欺故意。　㈢劉凱玲於佳美公司終止代銷契約後與張芳生連絡，聲請人係受劉凱玲請託，本於幫助劉凱玲之意，協助劉凱玲與張芳生之公司簽訂新合約之相關行為，並帶劉凱玲前往馬來西亞友誼與貿易中心將系爭新版契約辦理認證，聲請人無詐欺犯意，亦無與張芳生有何犯意聯絡及行為分擔：　⒈溫宗錦於審判中之證述及其於105年12月2日刑事答辯狀、第一審109年3月2日準備程序筆錄中所列檢方與張芳生不爭執事項第10點：「張芳生乃跳過佳美公司直接與劉凱玲聯繫本案交易」、聲請人105年2月15日於臺北地檢訊問之證述（見第一審卷二第89頁、第358頁、偵字11483卷二第2頁至第3頁、他字10703卷二第297頁）部分，此於本院判決前均已存在，為有利聲請人之證據，原判決未就其實質價值加以判斷，蓋細究本院判決僅以劉凱玲及聲請人間於103年10月15、16 日之通訊軟體Line對話内容(見偵卷二第13頁)認定聲請人在對話中並未反駁，顯見確有此事，且聲請人於終止代銷契約後，其個人確有與張芳生連絡之事實。惟上開證據顯示係劉凱玲與張芳生親自聯繫，甚至他人是否均已匯款一事，亦是劉凱玲轉述張芳生話語，向聲請人詢問核實，故本案關鍵在於究竟聲請人與張芳生是否有犯意聯絡與行為分擔？自上開證據，再輔以張芳生於第一審審判中之陳述（見第一審卷一第112頁、卷二第85頁）、聲請人偵查、審判中之供述（見偵字11483卷二第24頁、第一審卷三第162頁）可知，佳美公司終止代銷後，係張芳生主動聯繫劉凱玲，遊說其繼續交易，而非透過聲請人聯繫劉凱玲，聲請人之所以替劉凱玲辦理契約認證等簽約手續，實際上係劉凱玲主動委託聲請人所為，而聲請人本於與劉凱玲之舊識，且認為系爭建案並無問題，故協助劉凱玲辦理相關手續，聲請人並無詐欺犯意，亦無與張芳生有何犯意聯絡及行為分擔。　⒉又據溫宗錦、劉凱玲、張芳生第一審證述(見第一審卷二第35 5至356頁、卷三第88頁、卷一第111頁)可知，劉凱玲於103 年3月7日與佳美公司簽立系爭建案之不動產預定契約書3份，並給付新台幣60萬元之保證金予佳美公司前後，佳美公司與張芳生曾安排劉凱玲與系爭建案之其他訂購人一同前往馬來西亞之建築現場參訪，由張芳生講解系爭建案，並與劉凱玲交換聯絡方式，故張芳生與劉凱玲間自有聯繫之管道。　⒊再據張芳生、劉凱玲、溫宗錦於第一審之證述(見第一審卷三第165頁、卷一第112頁、卷三第84頁、卷二第355至356頁) 可知，佳美公司於103年5月8日終止代銷系爭建案，並於103 年5月12日將保證金60萬元退還予劉凱玲後，張芳生曾透過于懷垣與劉凱玲接洽，並相約於喜來登飯店向告訴人繼續推銷系爭建案，遊說劉凱玲直接與張芳生之公司簽立系爭建案之新版合約（新合約見他字10703卷一第21頁至第22頁)，張芳生與劉凱玲直接聯繫系爭建案銷售事宜，亦指示其公司銷售經理與劉凱玲聯絡，且除劉凱玲外，張芳生亦有與其他訂購人接觸與聯繫。嗣係劉凱玲主動聯繫聲請人，表示其在佳美公司終止代銷後有與張芳生繼續交易系爭建案，惟因不懂英文，張芳生又在馬來西亞，希望聲請人能提供部分協助，聲請人方允協助，並帶告訴人前往馬來西亞友誼與貿易中心將系爭新版契約辦理認證，以留下證據，此亦有張芳生第一審陳述、聲請人偵查、審判中供述(見第一審卷二第85頁、卷一第112頁、偵字11483卷二第23反頁、第一審卷三第162 頁)為證。　⒋後因劉凱玲匯款給張芳生後，曾與張芳生聯繫，並詢問能否退還款項，因無法再聯繫上張芳生，遂詢問聲請人有無張芳生之聯繫管道，聲請人並詢問溫宗錦能否聯繫上張芳生，並成立Line群組與溫宗錦、劉凱玲一同討論如何找張芳生究責，更鼓勵與偕同告訴人報警提告，此有張芳生、溫宗錦於第一審之陳述及聲請人、溫宗錦與告訴人間之通訊軟體Line群組對話紀錄中，聲請人於104年10月16日之表示（見第一審審易卷第48反頁、第一審卷一第112頁、卷二第357頁、他字 10703卷二第159頁)為證。　　　　㈣本院確定判決認定上開事實之依據，除劉凱玲單方指述外，即以劉凱玲曾於匯款後1年半，於104年10月14日提起刑事告訴後之104年10月16日以與聲請人、溫宗錦之通訊軟體Line 對話群組中之詢問（見他字10703卷二第159頁）作為證據，然聲請人雖曾於偵查中陳述解釋(見他字10703卷二第297頁），本院確定判決卻採信聲請人明知沒有人匯款給張芳生，張芳生係擬向告訴人施行詐術，卻本於與張芳生之犯意聯絡，向告訴人傳遞不實訊息。然從前開脈絡可知，佳美公司終止代銷後，張芳生乃透過于懷垣或自行與劉凱玲聯繫，遊說其繼續交易系爭建案，並非透過聲請人，聲請人係在劉凱玲決定與張芳生交易後，才在其請託下得知劉凱玲仍與張芳生有所聯繫，並同意為其提供協助，嗣劉凱玲因無法聯繫上張芳生，遂詢問聲請人有無張芳生聯繫管道，聲請人則詢問溫宗錦，並成立Line群組與溫宗錦、劉凱玲一同討論如何找張芳生究責，更鼓勵告訴人至警局報案。衡酌當時背景，劉凱玲應係向聲請人確認「張芳生表示在佳美公司終止代銷後，仍有其他客戶與其繼續交易系爭建案，且都已完成匯款」是否為真？而此時聲請人已非佳美公司員工，佳美公司亦已終止代銷，自不可能查證其他客戶與張芳生間之交易與匯款情形，劉凱玲於103年5月22日匯款給張芳生，然溫宗錦在103 年5月時仍無法確定張芳生是否為詐騙，亦不知其終止銷售之決定是否正確，且當時聲請人、佳美公司員工與客戶均不相信溫宗錦之看法，而相信系爭建案並無問題。　㈤另參聲請人與溫宗錦、劉凱玲3人之Line群組對話紀錄(見他字10703卷二第158反頁、第159頁、第160反頁、第162反頁），此對話紀錄除於本院判決前即已存在，惟本院判決並未實質審酌，應屬新證據外，更足徵劉凱玲於103年5月匯款給張芳生後，溫宗錦直到104年5月才聯繫上馬來西亞該筆土地之地主，聲請人則是在得知溫宗錦聯繫上地主後，經由向溫宗錦求證，才得知系爭建案係屬詐騙，劉凱玲雖於104年10 月16日20:32在通訊軟體Line群組對話中表示：「賴俊宏，為何要騙我只剩我一人沒有匯款，其他人都已匯款」，本院判決並以聲請人未加以反駁，作為認定聲請人有罪之證據。惟在劉凱玲為上開詢問後，聲請人隨即於同日20:44回覆：「因為當時是張總說的，在還是信任他的基礎下我跟學姊妳說的」(見他字10703卷二第159頁），且此對話紀錄亦足徵溫宗錦自始至終均係懷疑于懷垣與張芳生有所掛勾，而非聲請人，佐以張芳生在佳美公司終止代銷後，係透過于懷垣接洽告訴人等情，可知若張芳生有共犯，則此人更有可能是于懷垣，而非聲請人。　㈥綜觀偵查與法院審判中之所有卷證，均無任何聲請人與張芳生有犯意聯絡之證據，聲請人亦未獲取犯罪所得，且張芳生於審判中屢屢陳述「沒有跟賴俊宏合謀要一起詐騙告訴人的行為與聯絡」、「我都沒有跟賴俊宏有聯絡」、「我怎麼會跟賴俊宏有共同詐欺的犯意」、「我並沒有委託賴俊宏跟劉凱玲接洽這個建案的後續銷售，我從頭到尾沒有與賴俊宏聯絡過。我本身沒有與賴俊宏聯絡，但我知道佳美公司有賴俊宏這個人」（見第一審卷三第96、99頁、卷二第85頁、本院卷第121頁）等語。　㈦據此，本院確定判決未經實質審酌之新證據，輔以既有證據一併觀察，應可認定張芳生係透過于懷垣或自行與告訴人聯繫系爭建案之交易事宜，聲請人乃嗣後在告訴人之請託下，方協助相關手續，並在告訴人無法聯繫張芳生時，與溫宗錦一同協助告訴人尋找解決辦法；且在告訴人於103年5月詢問聲請人：張芳生表示只有其一人未匯款是否為真時，聲請人在無法查證是否有人匯款且始終相信張芳生下，方未加以否認或駁斥。卷内亦無任何聲請人與張芳生間有犯意聯絡或分得犯罪所得之證據，且溫宗錦懷疑之對象始終均係于懷垣，而相信聲請人。三、按有罪之判決確定後，為受判決人之利益聲請再審，必其聲請之理由合於刑事訴訟法第420條第1項所定情形之一，或第 421條有足生影響於判決之重要證據漏未審酌者，始准許之。次按刑事訴訟法第420條第1項第6款規定：「有罪判決確定後，因發現新事實或新證據，單獨或與先前之證據綜合判斷，足認受有罪判決之人應受無罪、免訴、免刑或輕於原判決所認罪名之判決者，為受判決人之利益，得聲請再審」、同條第3項規定：「第1項第6款之新事實或新證據，指判決確定前已存在或成立而未及調查斟酌，及判決確定後始存在或成立之事實、證據」。準此，聲請再審人所主張之新事實或新證據，單獨或與先前之證據綜合判斷，倘無法產生合理懷疑，不足以動搖原確定判決所認定之事實者，自未具備上開要件，即不能據為聲請再審之原因；又聲請再審之理由，如僅對原確定判決認定事實之爭辯，或對原確定判決採證認事職權之行使，任意指摘，或對法院依職權取捨證據持相異評價等情，原審法院即使審酌上開證據，亦無法動搖原確定判決，自非符合足以生影響於原判決之重要證據漏未審酌之要件(參照最高法院101年度台抗字第259號裁定意旨)。四、經查：　㈠本院確定判決係依溫宗錦於偵查及第一審審理證稱、聲請人偵訊供稱、溫宗錦於103年5月2日向暱稱「Cheah(即張芳生配偶)」之表示、于懷垣警詢證稱(見他卷二第295頁反面、第2 97頁；偵卷二第7頁反面、24頁正反面、第一審卷二第355至 357、362頁），可知溫宗錦於103年5月5日與6日間，已經明確向佳美地產公司包含聲請人在內之業務員，告知本案建案是否由中國二十冶公司營造存有重大疑慮，聲請人透過溫宗錦告知，顯可清楚知悉本案建案恐有不實之訊息，然聲請人竟於本案建案存諸多疑義，且佳美公司已終止銷售下，隱瞞劉凱玲而繼續向其銷售本案建案，仍與張芳生聯絡，與張芳生共同合作、分工，繼續銷售本案建案預售屋。再依劉凱玲於第一審審理時證稱與溫宗錦、劉凱玲及聲請人間於103年1 0月15日及16日之Line對話內容(見第一審卷三第86至87頁、偵卷二第13頁)，可知聲請人於契約認證後至103年5月22日劉凱玲匯款32萬5,000美元至IF公司銀行帳戶止之期間內某時，在其所任職公司之負責人溫宗錦表明此建案存有疑義而停止銷售下，堅持片面信賴張芳生，向劉凱玲稱只剩伊尚未匯款，致劉凱玲陷於錯誤而匯款。況聲請人身為佳美公司員工，就佳美公司承銷本案建案期間，客戶是否匯款部分實可透過內部系統或向主管查證而知悉，又佳美公司已經終止銷售本案建案預售屋，並曾主動退還劉凱玲已付之訂金60萬元，豈有可能客戶中只剩劉凱玲一人未匯款，又參酌溫宗錦一審審理時之證稱(見第一審卷二第362頁)，更顯見聲請人係清楚知悉不可能會有其他客戶均已匯款完畢下，而積極編造上揭不實話術遂行共同詐欺取財犯行。末就劉凱玲第一審審理之證述、張芳生第一審準備程序供稱（見第一審卷三第84 至86頁、卷一第112頁)，可知張芳生在喜來登飯店直接遊說劉凱玲繼續購買本案建案預售屋之際，聲請人亦與張芳生共同參與其中，且協助張芳生遊說劉凱玲繼續交易，簽立本件系爭建案4戶房屋之買賣契約，聲請人更載送劉凱玲前往馬來西亞友誼及貿易中心，就上揭房屋買賣契約進行契約認證，促使劉凱玲匯出32萬5,000美元款項，再將該等契約寄回馬來西亞予張芳生，聲請人於明知佳美公司及溫宗錦因察覺本案建案存有重大疑義，而停止銷售本案建案之預售屋後，非但未提醒劉凱玲，反親自載送劉凱玲前往馬來西亞友誼及貿易中心進行上開契約認證，致使劉凱玲越陷越深，此舉顯然超出一般從旁協助之角色，而近似銷售人員角色，顯示係聲請人共同施用詐術之手段，故聲請人確實有跟張芳生合作、分工等情屬實。　㈡綜上，聲請再審意旨稱係告訴人在佳美公司終止代銷後，張芳生親自與劉凱玲聯繫，遊說其繼續交易，聲請人係受告訴人請託下，本於幫助告訴人之意，協助告訴人與張芳生之公司簽訂新合約之相關行為，並帶告訴人前往馬來西亞友誼與貿易中心將系爭新版契約辦理認證，聲請人無詐欺犯意，亦無與張芳生有何犯意聯絡及行為分擔，劉凱玲繼續私下投資系爭外國地產，顯可能出於其個人不明動機，或為了預期之利益而甘冒風險云云，顯與上開事證不符而不足採。且聲請人於偵查中供稱：溫宗錦查證後發覺有疑義，跟我說暫停銷售，我沒有告訴劉凱玲，佳美公司查證建案有疑義、文件不齊等語。因此原確定判決認定聲請人明知IF公司委託佳美公司代理銷售預售屋之建案，存有重大疑義，既未全盤告知劉凱玲，反而隱匿該等交易危險，並配合張芳生，將原確定判決附表所示房屋買賣契約交與劉凱玲簽署及認證、寄出，再向劉凱玲編造不實話術，使劉凱玲匯款，因而認定聲請人與張芳生共同完成詐欺取財犯行，有犯意聯絡與行為分擔等旨，核與經驗法則、論理法則無違，並有相關案卷資料可資覆按。是聲請人徒憑上開情詞，對原確定判決認定事實為爭辯，顯係對原確定判決採證認事職權之行使，任意且空泛之指摘，對法院依職權取捨證據持相異評價。職是，上開聲請意旨所持各節，經本院檢閱全部電子案卷資料後，認無法動搖原確定判決所認定之事實，自不符刑事訴訟法第420條第1 項第6款、第3項要件，不足動搖原確定判決所認定之犯罪事實及罪名，是以，本件聲請人所舉聲請再審之理由，核與法條所定不符，應認為無再審理由而予駁回。五、據上論斷，應依刑事訴訟法第434條第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　刑事第十九庭　審判長法　官　曾淑華　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳文貴　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃惠敏以上正本證明與原本無異。不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡麗春中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日

2025-02-18

TPHM-113-聲再-551-20250218-1