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損害賠償

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第266號上訴人陳萬添訴訟代理人王國棟律師王柏硯律師林銘翔律師被上訴人高山企業股份有限公司法定代理人蔡金屋訴訟代理人王德凱律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年10月11 日臺灣臺中地方法院111年度重訴字第363號第一審判決提起上訴，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人之法定代理人原爲〇〇〇，嗣變更爲蔡金屋，已據其具狀聲明承受訴訟，並提出臺中市政府民國113年7月5日府授經登字第11307431170號函及公司變更登記表爲證（見本院卷第191至201頁），核無不合，應予准許。貳、實體方面：一、被上訴人主張：　　兩造爲附表一編號8、9所示土地（下合稱000地號等2筆土地）之共有人，應有部分各1/2，上訴人於109年7月9日將000 地號等2筆土地推估以新臺幣（下同）683萬8,595元出售予訴外人〇〇〇，上訴人未依土地法第34條之1規定，通知被上訴人行使優先承買權，逕於109年8月21日辦理所有權移轉登記予〇〇〇。000地號等2筆土地於109年7月9日出售時之市價為3, 091萬元，因上訴人未依法通知被上訴人行使優先承買權，致被上訴人無法以低於市價之683萬8,595元購買取得上開土地，受有上開價差之預期利益損失，被上訴人得向上訴人請求賠償所失利益。爰依民法第184條第1項、第2項規定請求上訴人給付2,000萬元及自更正聲明狀繕本送達翌日即112年 5月24日起至清償日止按年息5%計算之利息。原審判准被上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人抗辯：　㈠依土地法第34條之1第1、2項規定，於共有人過半數及其應有部分過半數之同意處分全部共有物時，始有義務通知其餘共有人行使優先承買權；就土地法第34條之1第4項規定，倘若共有人自行出賣其應有部分時，並未有義務通知其餘共有人行使優先承買權。　㈡上訴人出賣000地號等2筆土地應有部分，固未通知被上訴人優先承買，惟主觀上並無故意過失，亦無背於善良風俗之行爲；又土地法第34條之1第4項規定之目的重在簡化共有關係公共利益，當不能屬保護他人之法律，被上訴人不得以民法第184條第1項、第2項規定作爲請求權基礎。　㈢被上訴人固主張因上訴人未通知優先承買而受有所失利益之損害2,000萬元，惟被上訴人未就民法第216條第1項、第2項規定舉證有何依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期所失利益。　㈣依臺中市不動產估價師公會估價結果（下稱系爭估價報告）未經選擇勘估標的以外之客體作為比較標的，未將「非法占用情形」納為情況因素、個別因素以調整勘估標的價格，有違反鑑定規則及經驗法則之情形，系爭估價報告之鑑定結果當無可採等語資爲抗辯，上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第100至101頁）：　㈠被上訴人於105年1月間取得000地號等2筆土地權利範圍各4/1 0；於111年2月間以法院拍賣程序取得權利範圍各1/10，權利範圍合計各1/2（見原審卷第25至27頁土地登記謄本）。　㈡上訴人於000年1月12日以3,000萬元向訴外人〇〇〇購入000地號等2筆土地，於109年7月9日將附表一編號1至9所示土地以4, 000萬元出售予〇〇〇（其中400萬元給付〇〇〇仲介費），並於10 9年8月21日以買賣為登記原因辦理所有權移轉登記（見原審卷第43至59、245頁土地登記謄本、第31至33頁不動產買賣成交案件實際資訊申報書）。　㈢上訴人出售000地號等2筆土地予〇〇〇時，未通知被上訴人行使優先承購權。　㈣上訴人於109年7月出售附表一編號1至9所示土地公告現值合計爲1億5,941萬6,226元，000地號等2筆土地公告現值合計爲3,028萬2,862元。　㈤000地號等2筆土地（權利範圍各1/10）前經法務部行政執行署臺中分署於109年間鑑價結果，認定最低價額為473萬9,50 0元、132萬9,500元（見原審卷第67至73頁之法務部行政執行署臺中分署109年8月6日中執癸109年遺稅執特專字第2642 6號通知）。　　四、本院判斷：　　　　　㈠上訴人出售000地號等2筆土地，未通知被上訴人行使優先承買權，被上訴人得依侵權行爲法律關係請求損害賠償：　⒈被上訴人主張兩造爲000地號等2筆土地之共有人（應有部分各1/2），上訴人於109年7月9日將000地號等2筆土地出售予〇〇〇，未通知被上訴人行使優先承買權，且已辦畢所有權移轉登記等情，業據提出000地號等2筆土地登記第二類謄本爲證（見原審卷第25至29頁），且爲上訴人所不爭執（見不爭執事項㈠㈡㈢）。被上訴人主張依民法第184條第1項、第2項規定請求上訴人負損害賠償責任，爲上訴人所否認，並以前詞置辯。　⒉依土地法第34條之1執行要點第13點第5項規定「本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償」。且按土地法第34條之1第4項之規定旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第216 9號裁定意旨參照）。　⒊經查，上訴人於109年7月9日將000地號等2筆土地出售予〇〇〇，未通知被上訴人行使優先承買權，且已辦畢所有權移轉登記等情，爲上訴人所不爭執，上訴人即已違反土地法第34條之1規定之通知義務。依前揭土地法第34條之1執行要點第13 點第5項規定及最高法院裁定意旨，被上訴人依侵權行爲法律關係請求上訴人負損害賠償責任，自屬有據。上訴人抗辯其係出賣名下應有部分，而非依土地法第34條之1第1項規定出售土地全部，自無通知其餘共有人行使優先承買權之義務云云，顯有誤會。上訴人又抗辯土地法第34條之1第4項規定之目的重在簡化共有關係，非屬保護他人之法律云云；惟依前揭最高法院裁定意旨可知，土地法第34條之1第4項規定旨在防止共有土地細分以消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地之管理利用，倘若上訴人依法通知被上訴人行使優先承買權，被上訴人有機會成爲000地號等2筆土地之單獨所有權人，有利於被上訴人管理使用土地，自屬保護他人之法律。上訴人違反土地法第34條之1規定之通知義務，致被上訴人無從行使優先承購買而受有損害，被上訴人自得依民法第184條第2項規定請求損害賠償。　　　⒋被上訴人依民法第184條第1項、第2項規定就同一聲明請求法院為其有利判決；本院已認定被上訴人依民法第184條第2項規定請求為有理由，其另依民法第184條第1項規定為請求即無庸審酌，附此敘明。　㈡被上訴人請求上訴人賠償所失利益2,000萬元，爲有理由：　　　⒈被上訴人主張依系爭估價報告，000地號等2筆土地於109年7 月9日出售時市價為3,091萬元，上訴人以低價683萬8,595元出售，致其受有上開價差之預期利益損失等情，爲被上訴人所否認，並以前詞置辯。　⒉經查，被上訴人主張依000地號等2筆土地於109年之公告現值每㎡各為9,970、5,800元（見原審卷第65頁公告現值查詢），依000地號等2筆土地面積各為5222.54㎡、1,465㎡，依公告現值計算000地號等2筆土地（權利範圍1/2）之價格各為2,6 03萬4,362元、424萬8,500元（詳如附表二編號8、9所示），合計爲3,028萬2,862元（計算式：26,034,362＋4,248,500 ＝30,282,862）；而附表一編號1至9所示土地依公告現值計算其價格爲1億5,941萬6,226元（詳如附表二所示）。則000 地號等2筆土地與附表一編號1至9所示土地之價格比例爲18. 99%。又上訴人於109年7月9日將附表一編號1至9所示土地出售予〇〇〇之價格爲3,600萬元，依000地號等2筆土地佔其中18 .99%之比例，推算出000地號等2筆土地（權利範圍1/2）出售予〇〇〇之價格約爲683萬8,595元（計算式：36,000,000×18 .99%≒6,838,595）。本院認被上訴人依上開方式推算000地號等2筆土地（權利範圍1/2）之售出價格於3,600萬元中所佔爲683萬8,595元，堪予認定。　⒊次查，原審依上訴人聲請將000地號等2筆土地送請臺中市不動產估價師公會估價，依系爭估價報告記載000地號等2筆土地之使用分區為農業區，現況係坐落於大度山墓園範圍內，地上有墳墓、廟宇坐落與墓園管理處辦公室及停車場使用，惟地上物之權屬不明，故於價格評估過程係蒐集現況使用相同或相似之比較標的進行評估，不考慮有關無權占有情形之法律關係、共有人持分合併之情形、使用現況是否有租賃權、設定他項權利或限制登記等情事對所有權價值之影響，而針對000地號等2筆土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及不動產估價師專業意見分析後，評估總值為2,408萬6,408元、682萬4,664元，合計3,091萬1 ,072元，此有系爭估價報告附卷可稽。由上可知，上訴人於 109年7月9日出售000地號等2筆土地之價格683萬8,595元，與系爭估價報告鑑價結果3,091萬1,072元，及依109年度公告現值計算之金額3,028萬2,862元，均有將近4至5倍之差距，足認上訴人確有低價出售000地號等2筆土地之情事。　⒋按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，此觀民法第216條規定自明。上訴人以683萬8,595元出售000地號等2筆土地（權利範圍1/2）予〇〇〇，未依法徵詢被上訴人是否願以同一價格優先承購，致被上訴人喪失以683萬8,595 元承購權利範圍1/2之權利。上訴人於109年7月9日出賣000 地號等2筆土地（權利範圍1/2）之市價，經系爭估價報告認定爲3,091萬1,072元，業如前述。上訴人如於出售其權利範圍1/2予〇〇〇時依法通知被上訴人，被上訴人得以683萬8,595 元取得價值3,091萬1,072元之土地，其資產價值自有增加，而該增加之2,407萬2,477元（計算式：30,911,072－6,838,5 95＝24,072,477），即係依通常情形被上訴人可得之利益（最高法院85年度台上字第1320號判決意旨參照）。　⒌被上訴人抗辯系爭估價報告未經選擇勘估標的以外之客體作為比較標的，未將「非法占用情形」納為情況因素、個別因素以調整勘估標的價格，違反鑑定規則及經驗法則，系爭估價報告之鑑定結果不足採信云云。然查：　⑴原審曾囑託昊詮不動產估價師事務所爲鑑價，該鑑定單位已提出說明：「前開9筆土地價值評估需以農業區或道路用地之合法土地管制條件下評估，無法以違法使用情況下考量；另土地私權糾紛複雜多樣性，且得否排除解決糾紛等因素影響所有權之狀態，故無法列入考量。因此對於無權占用情形、農作、標的物權利設定私權糾紛及採取墓地作為比較標的等鑑定事項，無法列入考量作為對鑑定土地之估價條件及估價基礎。又前開9筆土地分散坐落且各筆土地有其土地個別因素條件下（如臨路、面寬等）之個別土地價格，故出售方式之筆數多寡合併等方式，並無影響其他土地之個別價格，亦無法影響系爭土地，是以，本件估價條件為：①土地估價部分以素地評估為前提，亦即不考慮現有地上物如農作物、建築物、墳墓等影響，及其他產權因素，如租賃權、設定他項權利、限制登記及鄰地使用合併、土地套繪及私人產權糾紛等情況；②本案土地為共有型態之不動產，因估價目的屬法院訴訟價值評估，故考量共有不動產之變現性及交易成本之因素」，此有昊詮不動產估價師事務所111年11月7日（11 1）昊字第111110701號函在卷可憑（見原審卷第347至349頁）。　⑵被上訴人再聲請原審改送台中市不動產估價師公會鑑價，該鑑定單位擬定之估價條件亦為：「①本案勘估標的現況有無權占用且為墓地使用之前提，於價格評估過程係蒐集現況使用相同或相似之比較標的進行評估，而不考慮勘估標的與比較標的個別有關無權占有情形之法律關係；②本案勘估標的依不動產估價技術規則第84條之規定，勘估標的土地相連者，視為同一宗土地依其使用分區及使用性質進行價格評估，而不另作各地號之價格分算；③本案價格評估係考量勘估標的併同出售之前提，因勘估標的均為產權持分之土地，故本案價格評估不考量勘估標的有與其他相鄰土地或勘估標的本身與其他共有人持分合併之情形；④本案以委託人提供之土地標示為估價範圍，並考慮現況有無權占有且為墓地使用之前提，進行市場適當價值之評估，不考慮其使用現況是否有租賃權、設定他項權利或限制登記等情事對所有權價值之影響；⑤勘估標的是否有其他私權紛爭，無法得知，鑑定報告係以法院囑託內容為依據，及在無其他私權糾紛前提下所為之評估」，此有台中市不動產估價師公會112年2月20日（11 2）中估公字第112067號函在卷可佐（見原審卷第395至397 頁）。系爭估價報告之鑑定方法及鑑定過程既無重大缺失，本其專業所為之鑑定結果，堪認具備相當程度之可信性，上訴人指摘系爭估價報告違反鑑定規則及經驗法則而不可採云云，即屬無據，要難採信。　⑶再者，參酌000地號等2筆土地（權利範圍各1/10）前經法務部行政執行署臺中分署於109年間之鑑價結果，最低價額各為473萬9,500元、132萬9,500元，此爲兩造所不爭執（見不爭執事項㈤）。則依000地號等2筆土地（權利範圍各1/2)推算其最低價值各為2,369萬7,500元（計算式：4,739,500×5＝ 23,697,500）、664萬7,500元（計算式：1,329,500×5＝6,64 7,500），合計3,034萬5,000元（計算式：23,697,500＋6,64 7,500＝30,345,000），其金額亦與系爭估價報告鑑價結果相近。另上訴人於本院自陳：「上訴人於107年1月向〇〇〇購入系爭000地號等9筆土地，花了將近1億多元，其中系爭000地號等2筆土地為3,000萬元」等語（見本院卷第102頁）。上訴人以3,000萬元自前手〇〇〇購入000地號等2筆土地（見不爭執事項㈡），按3,000萬元非屬小錢，上訴人購入土地前應會進行勘查評估，其應認同000地號等2筆土地有達3,000萬元之價值，始會以3,000萬元向〇〇〇收購土地，上訴人現今抗辯 000地號等2筆土地之市價未達3,000萬元，自不足採。　⒍至於上訴人抗辯其以1億多元向〇〇〇購入附表編號1至9所示土地，購入後發現做為墓地使用，始以3,600萬元出售予〇〇〇，其並未低價出售土地云云（見本院卷第102頁）。經查，被上訴人於本院陳述：「（上訴人抗辯購買000地號等9筆土地之後，發現其上被非法占用為墓地使用等情，000地號等9筆土地上作為墓地使用，是上訴人購買土地後始發生嗎？）不是，墓地應是之前就存在，上訴人購買土地前沒有去看土地，不知道土地的使用現況」等語（見本院卷第232頁）。上訴人就價格高達億元土地之買賣，竟稱未至現場查看土地現況，有違經驗法則而不足採。且上訴人於107年1月自〇〇〇購入附表編號1至9所示土地後，於107年3月23日委託〇〇〇律師發函予被上訴人，函文說明：「㈠本人（指陳萬添）前經買賣取得臺中市〇〇區上〇〇段共38筆土地（下稱系爭土地，包括附表編號1至9所示土地）所有權應有部分二分之一，及原所有權人就前開土地遭不法占用之不當得利請求權。㈡系爭土地於十餘年前遭另外兩名共有人即高山企業股份有限公司及〇〇〇不法占用至今，並設立墓園、停車場，且出租予他人使用，然該共有人與原所有權人及本人間並無租賃或其他合法占有使用之法律關係，應屬無權占用無疑」等語，此有明永聯合法律事務所107年3月23日明律字第107032號函在卷可查（見本院卷第345頁），足推上訴人於購入000地號等2筆土地前，即知000地號等2筆土地係供墓園使用，且明知被上訴人爲墓園經營者，對000地號等2筆土地（權利範圍1/2）自有需求，上訴人未通知被上訴人優先承買，反而以低價出售予〇〇〇，顯然不欲被上訴人取得000地號等2筆土地（權利範圍1/2）。上訴人抗辯其於購入000地號等2筆土地後，始知供墓園使用，並非故意低價賤賣土地云云，亦不足採。　⒎準此，上訴人出售000地號等2筆土地（權利範圍1/2），未依法通知被上訴人行使優先購買權，即以683萬8,595元之低價出售予〇〇〇，致被上訴人無法行使優先購買權，以相同價格承購土地，因而受有預期可獲得之價差利益爲2,407萬2,477 元，業如前述，被上訴人依民法第184第2項規定請求上訴人賠償2,000萬元，即屬有據，應予准許。五、綜上所述，被上訴人依民法第184條第2項規定請求上訴人給付2,000萬元及自更正聲明狀繕本送達翌日即112年5月24日（被上訴人於112年5月16日提出更正聲明狀，上訴人於112 年5月24日言詞辯論期日前已收受，爰以112年5月24日為遲延利息之起算時間點）起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，自無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　　　　七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　民事第四庭　　審判長法　官　楊熾光　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭妙俐　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖穗蓁正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃美珍　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　【附表一】編號〇〇段權利範圍　出售金額　鑑價金額　備　註 1 00地號 9630/49474 　4,683,285元 2 00-0地號 9630/49474 　1,190,115元 3 00-0地號 9630/49474 37,745,258元 4 000地號 36265/111087 53,059,720元 5 000地號 1/2 28,532,810元 6 000地號 1/2 39,939,280元 7 000地號 1/2 33,988,200元 8 000地號 1/2 24,086,408元高山公司共有 9 000地號 1/2 　6,824,664元高山公司共有合計 4,000萬元（含仲介費400萬元） 230,049,740元【附表二】編號〇〇段土地面積權利範圍 109年度之公告現值依公告現值推算　土地價格 1 00地號 2590.90㎡ 9630/49474 　5800元/㎡　2,925,014元 2 00-0地號 1271.25㎡ 9630/49474 　5800元/㎡　1,435,186元 3 00-0地號 19663.88㎡ 9630/49474 　5800元/㎡ 22,199,668元 4 000地號 21029.75㎡ 36265/111087 　5800元/㎡ 35,821,963元 5 000地號 6505.05㎡ 1/2 　5800元/㎡ 18,864,645元 6 000地號 8920.99㎡ 1/2 　5800元/㎡ 25,870,871元 7 000地號 7591.73㎡ 1/2 　5800元/㎡ 22,016,017元 8 000地號 5222.54㎡ 1/2 　9970元/㎡ 26,034,362元 9 000地號　　1465㎡ 1/2 　5800元/㎡　4,248,500元合計 159,416,226元

2024-11-06

TCHV-112-重上-266-20241106-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還土地所有權狀

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第599號原告李雪慧訴訟代理人史乃文律師被告倢俋建設有限公司法定代理人林界甫訴訟代理人熊勇裴陳建良律師被告余昭龍上列當事人間請求返還土地所有權狀事件，本院於民法113年9月 2日言詞辯論終結，判決如下：主文原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：　㈠坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000○000○0地號土地（民國111年重測後之地號為臺中市○○區○○段000○000地號，下合稱系爭土地）為原告與李國豪、黃思恩共有，原告之應有部分比例為4分之1。原告於109年9月24日授權訴外人黃彩玉代理原告處理系爭土地應有部分4分之1買賣事宜，並將土地所有權狀原本交予黃彩玉。黃彩玉即於109年10月14日與被告倢俋建設有限公司（下稱倢俋公司）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約第3條約定：賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清簽約款，故黃彩玉已將所有權狀交予倢俋公司。依系爭契約第14條約定：「本契約之附件視為契約之一部」，而系爭契約附件第5條約定：「買賣標的土地現為共有土地，買賣範圍為附圖所示編號Ａ分割面積為準，賣方應於買賣契約簽署後90日內將買賣範圍土地獨立分割登記完成，且使分割後土地處於得移轉買方單獨所有之狀態，若逾期未完成，視為雙方合意無條件解除買賣契約，辦理土地分割所需費用及其他賣方為履行契約已支出費用，均由賣方負擔。」此特約事項為原告與倢俋公司就系爭契約約定之解除條件。原告於110年3月12日向本院提起系爭土地之分割訴訟，經本院以110年度重訴字第150號分割共有物事件受理，該訴訟仍進行中，並未於系爭契約簽署後90日（即110年1月12 日）內將土地獨立分割登記完成，堪認系爭契約之解除條件已成就，系爭契約已失其效力，原告並於112年10月30日以郵局存證信函告知倢邑公司系爭契約已解除之事實。倢邑公司持有原告所有系爭土地應有部分4分之1之所有權狀正本，應歸還原告。至系爭契約第15條後約定事項第4點雖記載附件與系爭契約牴觸時，以「本預約書」所載條件為準，但契約文件中並無「預約書」，故第15條後約定事項是否為當時約定內容有待釐清。爰依民法第767條第1項、第259條第1款規定，先位請求擇一判決捷邑公司將上開所有權狀正本返還原告。　㈡若原告先位請求無理由，因被告余昭龍自認系爭土地所有權狀在其持有中，依證人黃彩玉證述亦可知其於109年10月14 日簽訂系爭契約時已將系爭土地所有權狀交予被告余昭龍。原告爰以本件起訴狀繕本之送達，為終止原告與被告余昭龍間委任契約意思表示之送達，原告委任被告余昭龍辦理系爭土地所有權移轉登記事務之委任關係已消滅，被告余昭龍占有系爭土地所有權狀已無正當權源，自應返還原告。至系爭契約第7條第1項雖約定：「買賣雙方同意共同委任【余昭龍】地政士代辦本標的物所有權移轉登記、他項權利設定（變更）登記、塗銷、測量、稅務、戶政、公證、提存……等及與本約業務有關之事項」、第2項約定：「前項委任以本契約書為委任之證明，不另立委任書」，惟系爭契約之當事人為原告與倢邑公司，被告余昭龍並非其當事人，依債之相對性，系爭契約之效力不及於被告余昭龍。且系爭契約為不動產之買賣，雙方給付內容不同，屬對立之法律關係，原告提出系爭土地所有權狀，交由被告余昭龍辦理，要屬履行移轉所有權登記之手段，非買受人之給付，無由買受人倢俋公司共同為之之可能，可認原告與倢俋公司係就其應各為給付事項為委任，而非共同委任。況系爭契約業經解除，系爭契約第 7條第1項之約定不再拘束原告。爰依民法第767條第1項規定，備位請求被告余昭龍將系爭土地所有權狀返還予原告。　㈢並聲明：　⒈先位聲明：⑴捷俋公司應將系爭土地、權利範圍均為4分之1所有權狀返還原告。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。　⒉備位聲明：⑴被告余昭龍應將系爭土地、權利範圍均為4分之1 所有權狀返還原告。⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：　㈠倢俋公司以：　⒈系爭契約附件是尚未訂約前倢俋公司出具之買賣條件，訂約時一併將該買賣條件附在契約書中，但關於90日分割完成之條件顯然無法達成，方於系爭契約第15條後約定事項第2點載明：「甲方（即原告）於簽訂本書後若能協議分割應自簽定本書後90天內完成，倘若他共有人不願協議解除共有時，甲方應於簽訂本書後20日內提起訴訟繫屬，辦理共有物分割之訴，並提出案件法院繫屬證明，第一審訴訟期間約定約為 8個月完成，如因法院辦理遲延非可歸責甲方事由，乙方（即倢俋公司）同意展延之。但若他共有人敗訴提起上訴，雙方同意自動延長期間直至判決確定或訴訟上和解。」上開約定顯與附件第5條有出入；而依系爭契約第15條後約定事項第4點約定：「另其他約定事項詳如附件所載，其他約定事項與本書有所牴觸時以本預約書所載條件為準。」附件第5 條既與第15條後約定事項第2點牴觸，即應以第15條後約定事項第2點之約定為準。原告顯然亦認同此見解，方於系爭契約簽署90日後之110年2月24日要求捷邑公司同意動用系爭契約之價金信託履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）內之簽約款，用以給付系爭土地裁判分割之第一審裁判費、律師酬金等，並由原告委任之許世烜律師於110年3月12日代理原告就系爭土地提起分割共有物訴訟，而以110年度重訴字第150 號分割共有物事件繫屬本院，原告與倢邑公司均有繼續履行系爭契約第15條後約定事項第1、2點約定之客觀事實，系爭契約既未解除，倢俋公司並無回復原狀之義務。且倢俋公司並未保管系爭土地之所有權狀，原告請求倢俋公司交還所有權狀，並無理由。又系爭土地重測後，權狀應有換發，辦理土地移轉過戶需取得重測後換發的權狀，原告請求歸還權狀亦無權利保護必要。　⒉倢俋公司與原告共同委任被告余昭龍辦理履行系爭契約義務之所有權移轉登記等事務，而土地所有權狀為辦理所有權移轉登記時必須提出之證明文件。依系爭契約第3條約定，倢俋公司給付簽約款時，原告應交付系爭土地所有權狀予倢俋公司，以擔保原告履行系爭契約，但為避免土地所有權狀遭倢邑公司不當使用，雙方乃共同委任被告余昭龍保管土地所有權狀，以為將來辦理土地所有權移轉登記之用，故終止委任契約應由倢俋公司與原告共同為之，系爭契約第7條第4點亦約定:「依約交付受任地政士之證件，於買賣過程中任何一方不得片面終止與受任地政士之委任關係而要求取回證件。」故原告單方表示終止委任契約，不生終止之效力等語，資為抗辯。　⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵若受不利判決，請准供擔保，免為假執行。　㈡余昭龍以：　系爭契約簽約時伊有參與，系爭契約附件是捷邑公司與原告代理人黃彩玉簽約前協議的內容，原應以系爭契約第15條後約定事項代替附件，但後來未將附件取走，仍然附在契約中；簽約時因考慮土地共有人有優先承購權，故要求原告應協議分割或判決分割，並沒有如附件第5條所定若未於90日內分割完成即解約之意。第15條後約定事項第4點所載本書及本預約書應該是誤寫，應該是「本契約書」才對。伊對訴訟不了解，出於不察自認原告所有之系爭土地所有權狀現由其持有，惟後來發現伊根本未收到，伊不知權狀在何處，於10 9年10月14日簽約時有約定要買原告姊弟的應有部分，另1份合約還要找李國豪簽名，簽約時權狀應該沒有交給伊，因為後續還要分割共有物，該應有部分的權狀也沒有用，伊若有拿到權狀會製作收據，然伊並未製作收據。且伊無法辦識系爭契約是否已經解除，縱使伊有權狀，也不能給原告等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵若受不利判決，請准供擔保，免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第282至286頁）：㈠坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000○000○0地號土地（111年重測後之地號為龍社段190、195地號，合稱系爭土地）為原告與李國豪、黃思恩共有，原告與李國豪之應有部分比例均為4 分之1（見本院卷第79至85頁土地登記謄本）。㈡原告於109年9月24日授權黃彩玉出售其所有之系爭土地所有權應有部分4分之1，黃彩玉依授權內容得就買賣事實簽訂不動產書面契約、收款、點交房地事宜；簽署買賣相關文件及用印；為辦理履約保證，就簽訂契約及相關手續等事宜；倘因系爭土地須由法律訴訟時，得代原告行使執行。授權期間至114年12月31日止（見本院卷第29頁原證3、第109至110頁授權書）。㈢黃彩玉於109年10月14日代理原告與倢俋公司簽訂土地買賣契約書（即系爭契約）及第一建經價金信託履約保證申請書，倢俋公司以每坪新臺幣（下同）12萬元，計140.8138坪，總價金1689萬7,656元，向原告買受系爭土地所有權應有部分4 分之1，其中簽約款150萬元，依系爭契約第3條約定於簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清；系爭契約之買賣價金應存入帳號00000000000000號台新國際商業銀行受託信託財產專戶（即系爭履保專戶）（見本院卷第31至37 頁原證4、第93至102頁、第125至136頁土地買賣契約書、第 103至107價金信託履約保證申請書、履約保證書）；倢俋公司於同日簽發面額150萬元、受款人為原告之即期支票，交予被告余昭龍簽收，該150萬元簽約款於110年2月19日存入系爭履保專戶（見本院卷第111、233頁支票影本、第161、2 37 頁系爭履保專戶交易明細）。㈣系爭契約有關約定： ⒈第7條、委任約定和買賣價金及證件繳交、取回等之各項約定：第1項：本約成立之同時，買賣雙方同意共同委任余昭龍地政士代辦本標的物所有權移轉登記、他項權利設定（變更）登記、塗銷、測量、稅務、戶政、公證、提存……等及與本約業務有關之事項。…… 第2項：前項委任以本契約書為委任之證明，不另立委任書，並許諾受任地政士有民法第160條雙方代理之權限……。第 4項：買賣雙方同意依約交付地政士之證件，於買賣過程中任何一方不得片面終止與受任地政士之委任關係而要求取回證件。 ⒉第14條、其他特約事項：本契約之附件視為契約之一部。 ⒊第15條後約定事項：第1點：雙方約定甲方（即原告，下同）現有持分共計4分之 1，甲方應與不同意出賣之他共有人辦理共有物分割，不論以協議或訴訟分割，甲方需取得如附圖所示編號Ａ之2筆位置（與同為願出售之李國豪共有）。若甲方未能取得編號Ａ地號，乙方（即倢俋公司，下同）有權決定是否購買，甲方不得異議或要求乙方支付辦理分割之其他費用（已更正契約誤繕部分）。第2點：甲方於簽訂本書後若能協議分割應自簽定本書後90 天內完成，倘若他共有人不願協議解除共有時，甲方應於簽訂本書後20日內提起訴訟繫屬，辦理共有物分割之訴，並提出案件法院繫屬證明，第一審訴訟期間約定約為8 個月完成，如因法院辦理遲延非可歸責甲方事由，乙方同意展延之。但若他共有人敗訴提起上訴，雙方同意自動延長期間直至判決確定或訴訟上和解（已更正契約誤繕部分）。　　第4點：另其他約定事項詳如附件所載，其他約定事項與本書有所抵觸時以本預約書所載條件為準。　　第5點：雙方同意簽約金可先行動撥20萬元作為出賣人辦理民事上訴訟分割用，訴訟上費用最多得動撥僅限前開金額。 ⒋附件（系爭土地買賣之約定事項）第5條：買賣標的土地現為共有土地，買賣範圍為附圖所示編號Ａ分割面積為準，賣方應於買賣契約簽署後90日內將買賣範圍土地獨立分割登記完成，且使分割後土地處於得移轉買方單獨所有之狀態，若逾期未完成，視為雙方合意無條件解除買賣契約，辦理土地分割所需費用及其他賣方為履行契約已支出費用，均由賣方負擔。㈤被告余昭龍於本院113年4月8日言詞辯論期日自認原告所有之系爭土地應有部分4分之1之所有權狀現由其持有（見本院卷第143至144頁筆錄）。㈥黃彩玉以原告名義委任許世烜律師為訴訟代理人，於110年3 月12日向本院訴請分割系爭土地，由本院以110年度重訴字第150號請求分割共有物事件受理（見本院卷第39至41、43 頁原證5、6民事起訴狀、本院112年9月23日通知鑑定函文）。倢俋公司與黃彩玉於110年2月23日簽立賣方動撥買賣價金協議書，自系爭履保專戶撥付20萬元匯入黃彩玉之帳戶（見本院卷第124頁賣方動撥買賣價金協議書）。許世烜律師於110年2月24日出具收款證明表示收到裁判費、律師酬金等費用共15萬5,000元（見本院卷第113頁）。㈦原告於112年10月30日委任史乃文律師以郵局存證信函通知倢俋公司，系爭契約因附件第5條約定已合意無條件解除，請求倢俋公司返還系爭土地所有權狀等語（見本院第45至58頁原證7存證信函）。㈧原告主張以本件起訴狀之送達終止與被告余昭龍間之委任契約（見本院卷第21頁）。四、法院之判斷：㈠系爭土地為原告與李國豪、黃思恩共有，原告與李國豪之應有部分比例均為4分之1；原告於109年9月24日授權黃彩玉出售其所有之系爭土地所有權應有部分4分之1，黃彩玉依授權內容得就買賣事實簽訂不動產書面契約、收款、點交房地事宜，倘因系爭土地須由法律訴訟時，得代原告行使執行，授權期間至114年12月31日止；黃彩玉於109年10月14日代理原告與倢俋公司簽訂系爭契約及第一建經價金信託履約保證申請書，倢俋公司以總價金1689萬7,656元，向原告買受系爭土地所有權應有部分4分之1，其中簽約款150萬元，依系爭契約第3條約定，於簽訂契約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清，倢俋公司於同日簽發面額150萬元、受款人為原告之即期支票交予被告余昭龍簽收，該150萬元簽約款於110年2月19日存入系爭履保專戶等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本（見本院卷第79至85頁）、授權書（見本院卷第29、109至110頁）、系爭契約（見本院卷第31至37、 93至102、125至136頁）、價金信託履約保證申請書、履約保證書（見本院卷第103至107頁）、支票影本、系爭履保專戶交易明細在卷可稽（見本院卷第111、233、161、237頁），堪先認定。㈡系爭契約尚未解除，原告不得請求倢俋公司返還系爭土地所有權應有部分4分之1之所有權狀：　⒈按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103年度台上字第713號判決意旨參照）。　　⒉原告主張系爭契約附件第5條約定之解除條件已成就，故系爭契約已解除之情，為被告所否認。經查：　⑴系爭契約附件第5條約定：「買賣標的土地現為共有土地，買賣範圍為附圖所示編號Ａ分割面積為準，賣方應於買賣契約簽署後90日內將買賣範圍土地獨立分割登記完成，且使分割後土地處於得移轉買方單獨所有之狀態，若逾期未完成，視為雙方合意無條件解除買賣契約……」等語，且依系爭契約第 14條約定：「本契約之附件視為契約之一部」，故上開附件第5條之約定固屬於系爭契約之一部分；惟系爭契約第15條後約定事項第2點約定：「甲方（即原告）於簽訂本書後若能協議分割應自簽定本書後90天內完成，倘若他共有人不願協議解除共有時，甲方應於簽訂本書後20日內提起訴訟繫屬，辦理共有物分割之訴，並提出案件法院繫屬證明，第一審訴訟期間約定約為8個月完成，如因法院辦理遲延非可歸責甲方事由，乙方（即倢俋公司）同意展延之。但若他共有人敗訴提起上訴，雙方同意自動延長期間直至判決確定或訴訟上和解。」是關於原告應辦理系爭土地分割事宜之方式及時限，系爭契約附件第5條與第15條後約定事項第2點之約定內容顯然不符，自有探求當事人締約時真意之必要。　⑵綜觀契約全文，系爭契約第15條後約定事項第1點、第2點、第3點、第5點之約定內容均與附件第5條之內容有關，其內容係分別就原告應分得系爭土地之位置、以協議分割或裁判分割時之處理時限、分割費用之負擔、為辦理裁判分割得先行支用簽約款之數額等節逐一為詳細之約定，此與被告所陳系爭契約附件是締約前磋商之條件，嗣訂約時已就系爭土地分割時限另行約定於系爭契約第15條後約定事項等語，尚屬相符，自應以系爭契約當事人最終約定之內容作為契約真意之認定基準。況系爭契約第15條後約定事項第4點亦約定：「另其他約定事項詳如附件所載，其他約定事項與本書有所抵觸時以本預約書所載條件為準。」該約定雖記載應以「本預約書」所載條件為準，惟原告與倢俋公司締約過程中，並無其他「預約書」之存在，故該「本預約書」應係「本書」之誤繕。系爭契約既已明文約定附件所載約定事項與契約書牴觸時，以契約書為準，從而，與系爭契約第15條後約定事項牴觸之附件第5條約定內容，顯已不再適用。　⑶且代理原告與倢俋公司簽訂系爭契約之證人黃彩玉於本院審理時證稱：簽約時有約定如果共有人無法協議分割，買方要提起分割共有物之訴，後來我去找律師，委託許世烜律師幫原告提起分割土地之訴，原告知道我有請律師提起分割共有物訴訟，我們有要求買方撥一部分價金作為分割土地及整理土地的費用，金額是20萬元等語（見本院卷第258至262頁）；而黃彩玉與倢俋公司於110年2月23日簽訂賣方動撥買賣價金協議書，同意自系爭履保專戶中撥付20萬元至黃彩玉之帳戶，且許世烜律師已收受裁判費、律師酬金及相關費用共15 萬5,000元，並於110年3月12日為原告向本院提起訴請分割系爭土地之訴訟，現由本院審理中等情，亦有賣方動撥買賣價金協議書、系爭履保專戶交易明細（見本院卷第124、237 頁）、許世烜律師出具之收款證明、民事起訴狀在卷可稽（見本院卷第113、39至41頁），黃彩玉與倢俋公司協議撥用系爭契約簽約款之時間已在系爭契約簽署90日之後，上開證人黃彩玉證述內容及動撥系爭契約簽約款之情形，與系爭契約第15條後約定事項第2點、第5點之內容均屬相符，由此益徵黃彩玉代理原告與倢俋公司簽約時，雙方確實已就系爭土地若無法協議分割時，原告應如何辦理裁判分割事宜再行約定，並無要求原告應於簽約後90日內將買賣範圍土地獨立分割登記完成，否則視為無條件解除系爭契約之意。　⑷再者，倢俋公司與原告簽訂系爭契約之目的係為向原告買受如系爭契約附圖編號Ａ位置之土地，此需先由原告與其他共有人分割系爭土地以取得該特定位置之土地，若土地共有人無法協議分割土地時，固得訴請法院裁判分割共有土地，惟共有人間主張之分割方式既有歧異，爭議非小，分割共有物之訴訟往往非可迅速審結，再加計審理期間各次審理期日通知書之送達時間、就審期間、書狀或裁判書之送達時間及上訴期間等，顯然無從於簽約後90日內完成與共有人協議、訴請裁判分割共有物、取得確定判決、完成分割登記等事項，若強令原告應於90日內將買賣範圍土地獨立分割登記完成，不僅強人所難，亦無法達成契約之目的，故倢俋公司與代理原告之黃彩玉因此於簽訂系爭契約時，在系爭契約第15條後約定事項重行約定可行之分割時限及細節，顯然係用以取代原附件第5條之約定，而不再適用附件第5條約定之解除條件。　⒊綜合上開各節可知，系爭契約附件第5條之約定內容，業經重新約定於系爭契約第15條後約定事項中，附件內容與嗣後約定之事項不符者，即應以重新約定之事項為準，系爭契約第 15條後約定事項第2點既已重新約定原告應辦理系爭土地分割事宜之時限，即不再適用附件第5條關於應於簽約後90日內將買賣範圍土地獨立分割登記完成，否則視為無條件解除系爭契約之約定。而原告係依系爭契約將系爭土地應有部分所有權狀交予倢俋公司，系爭契約既不適用附件第5條關於解除條件之約定，從而原告主張系爭契約第5條所定解除條件成就，系爭契約已失效，而依民法第767條第1項或第259 條第1款規定，先位請求倢俋公司返還其所有系爭土地應有部分之所有權狀，自屬無據。　㈢原告不得請求被告余昭龍返還系爭土地所有權應有部分4分之 1之所有權狀：　 ⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院102年度台上字第1430號判決意旨參照）。查原告備位主張其所有系爭土地應有部分之所有權狀現均由被告余昭龍持有之事實，業據被告余昭龍於本院113年4月8日言詞辯論時自認明確（見本院卷第143至144頁筆錄），揆諸前揭說明，該自認有拘束當事人及法院之效力，本院自應認其自認之事實為真。況證人黃彩玉亦於本院審理時證稱：我於109年間受原告委託出售系爭土地，原告有將土地所有權狀交給我，當初和仲介一起到代書處與買方簽約，權狀都交給代書等語明確（見本院卷第258至259頁）。至被告余昭龍嗣後雖翻異前詞，否認持有系爭土地所有權狀，而以前詞置辯，惟原告不同意被告余昭龍之撤銷自認（見本院卷第251頁），且被告余昭龍亦未提出相關證據證明其自認與事實不符，其撤銷自認，難認合法。　⒉按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第528條、第549條第1項分別定有明文。次按當事人依法律之規定，以意思表示終止契約，而其契約當事人之一方有數人者，依民法第263條準用第258條第1項、第2項之規定，應由其全體或向其全體為之（最高法院111年度台上字第2187號判決意旨參照）。原告雖主張其係將其依系爭契約應履行之移轉系爭土地所有權應有部分予倢俋公司之給付義務委任被告余昭龍辦理，其給付內容與倢俋公司相對立，並非與倢俋公司共同委任被告余昭龍，故其得單獨以本件起訴狀之送達終止與被告余昭龍之委任關係，請求被告余昭龍返還系爭土地所有權狀云云。惟依系爭契約第7條第1項、第2 項約定：「本約成立之同時，買賣雙方同意共同委任余昭龍地政士代辦本標的物所有權移轉登記、他項權利設定（變更）登記、塗銷、測量、稅務、戶政、公證、提存……等及與本約業務有關之事項。……」、「前項委任以本契約書為委任之證明，不另立委任書，並許諾受任地政士有民法第160條雙方代理之權限……。」業已載明原告係與倢俋公司「共同委任」被告余昭龍辦理買賣標的物之所有權移轉登記等相關事宜。且買受人對於出賣人有受領標的物之義務，為民法第36 7條所明定，而辦理土地所有權移轉登記，需由承買人會同出賣人向土地所在地之地政事務所申請辦理，並非出賣人可單獨為之，故辦理系爭契約買賣標的之系爭土地所有權移轉登記之行為，不僅是原告履行其依系爭契約之給付義務，同時亦為倢俋公司履行其依系爭契約之受領義務，是以系爭契約第7條第2項乃約定被告余昭龍有民法第106條雙方代理之權限，亦即被告余昭龍係同時代理原告與倢俋公司辦理所有權移轉登記事宜，由此足認被告余昭龍受委任處理系爭土地所有權移轉登記事宜，並因而持有買賣雙方之證件或權狀，確係受原告與倢俋公司之共同委任，依民法第263條準用第2 58條第1項、第2項之規定，該委任契約之終止自應由原告與倢俋公司共同為之。況依系爭契約第3條約定，簽約款150萬元，簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清，亦即倢俋公司付清簽約款時，原告係將所有權狀交予倢俋公司，其後倢俋公司與原告再將所有權狀共同委任地政士即被告余昭龍保管，以備後續辦理所有權移轉登記事宜之用，顯見被告余昭龍之所以保管系爭土地應有部分之所有權狀，並非受原告之單獨委任，原告自不得以單方之意思表示終止其與被告余昭龍間委任關係，而請求被告余昭龍返還系爭土地所有權狀。從而原告主張單獨終止其與被告余昭龍間之委任關係，而依民法第767條第1項規定，備位請求被告余昭龍返還系爭土地所有權應有部分之所有權狀，亦屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告先位主張依民法第767條第1項、第259條第1 款規定，請求倢俋公司將系爭土地、權利範圍均為4分之1所有權狀返還原告；及備位主張依民法第767條第1項規定，請求被告余昭龍將系爭土地、權利範圍均為4分之1所有權狀返還原告，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日民事第二庭法　官　李宜娟正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日書記官李噯靜

2024-11-01

TCDV-113-訴-599-20241101-1

重訴

臺灣新竹地方法院

確認買賣關係不存在等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度重訴字第62號原告邱育卿原告邱信發原告邱信貿被告彭志賢被告彭志盟被告彭春媛被告黃邱鳳玉被告邱源秋被告邱美蓉被告邱益昌被告魏温定妹前列被告共同訴訟代理人錢炳村律師上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國113年9月 30日辯論終結，判決如下：主文確認被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌與被告魏温定妹間，就附表所示之土地及建物之買賣關係不存在。確認被告黃邱鳳玉就附表所示之土地及建物就前項買賣關係之優先承購權不存在。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。此所謂即受確認判決之法律上利益，是指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號民事判決意旨參照）。原告起訴主張「⒈被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌與被告魏温定妹間，就附表所示之土地及建物之買賣關係不存在。⒉被告黃邱鳳玉就附表所示之土地及建物就前項買賣關係之優先承購權不存在。」，被告爭執，是以被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌與被告魏温定妹間，就附表所示之土地及建物之買賣關係是否存在，被告黃邱鳳玉就附表所示之土地及建物就前項買賣關係之優先承購權是否存在，尚非明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此不安狀態能以確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：　　㈠、「新竹縣○○鎮○○段000○000○000地號土地以及○○鎮○○段000建號建物之應有部分1/7（下稱系爭不動產）」為原告邱育卿、邱信發、邱信貿、被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、黃邱鳳玉、邱源秋、邱美蓉、邱益昌共10人因共同繼承邱彭桃妹( 民國(下同)109年10月31日歿) 之遺產而公同共有。原告邱育卿、邱信發、邱信貿三人於112年6月間對被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、黃邱鳳玉、邱源秋、邱美蓉、邱益昌訴請遺產分割，本院113年2月2日112年度家繼訴字第70號判決系爭不動產應予變價分割。前開被告不服提起上訴，現由臺灣高等法院113年度審家上易字第17號審理中。原告三人在113年 1月4日收到被告魏温定妹(代理人黃湘喻)寄來存證信函記載被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌六人以多數決將系爭不動產出售予被告魏溫定妹(下稱系爭買賣關係），買賣總價新台幣(下同)630萬元整，並通知他共有人於15日内行使優先承購權。原告三人又於113年1月9日收到被告黃邱鳳玉(代理人黃湘喻）寄來存證信函記載被告黃邱鳳玉行使優先承購權，願意同樣條件買下系爭不動產之應有部分1/7。系爭不動產共有三筆土地及一筆建物，依實價登錄，三筆土地至少有1,100萬元市值。前後二份存證信函寄件代理人均為「黃湘喻」，被告之間系爭買賣關係並非真正買賣，而是利用土地法第34條之1規定，以通謀虛偽意思表示，排擠原告三人之應有部分合法之權利，違反誠實信用原則。系爭不動產為「分別共有與公同共有並存」之不動產，被告魏溫定妹縱使買下「系爭不動產之應有部分1/7」，亦難以獨立使用，魏溫定妹竟會出價購買，不合常理。被告魏温定妹所寄發之存證信函僅合併記載一筆價金，未分別記明各不動產之價金。土地法第34條第2項的書面通知應由部分共有人為之，該存證信函是以被告魏温定妹為寄件人所寄出，違反上開規定，不生土地法第34條之1通知之效力，被告黃邱鳳玉之優先承購權亦不存在。㈡、訴之聲明：　⒈確認被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌與被告魏温定妹間，就附表所示之土地及建物之買賣關係不存在。　⒉確認被告黃邱鳳玉就附表所示之土地及建物就前項買賣關係之優先承購權不存在。　⒊訴訟費用由被告負擔二、被告答辯：㈠、本件係出賣人等考慮拍賣多低於市場行情，並需快速解決紛爭亦保護原告等之權益，以土地法第34條之1之規定出售予魏温定妹，洽談時黃邱鳳玉認待訴訟結果再處理，其他共有人仍欲出賣之，只得優先承購之，原告等亦在訴訟中不願洽談，故無法達成一致出賣之共識。原告若認以約公告現值2 倍計算價值，即本標的物價值為1,100萬元，共有人亦願以此價格出賣予原告。本件係持分土地，並有非共有之建物，除0.72平方公尺之000屬特定農業區交通用地外，特定農業區農牧用地之7分之1僅近527平方公尺，亦無法分割及建築，共有建物之課稅現值僅25萬3,600元，價值甚低。土地法第34條之1執行要點規定係在出賣人如願將其他無優先購買權之買賣標的物，一併出售於行使優先承購權者之前提下適用，本件並無此情形。該要點規定：「委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。」亦未限制不得委託同一人。㈡、答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告等連帶負擔。　　　　三、本院之判斷：㈠、原告主張「新竹縣○○鎮○○段000○000○000地號土地以及○○鎮○○ 段000建號建物之應有部分1/7為原告邱育卿、邱信發、邱信貿、被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、黃邱鳳玉、邱源秋、邱美蓉、邱益昌共10人因共同繼承邱彭桃妹(109年10月31日歿 ) 之遺產而公同共有。原告邱育卿、邱信發、邱信貿三人曾於112年6月間對被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、黃邱鳳玉、邱源秋、邱美蓉、邱益昌訴請遺產分割，本院113年2月2日1 12年度家繼訴字第70號判決系爭不動產應予變價分割。前開被告不服提起上訴，現由臺灣高等法院113年度審家上易字第17號審理中。被告魏温定妹(代理人黃湘喻)113年1月4日寄出存證信函予原告三人，內容記載被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌六人以多數決將系爭不動產出售予被告魏温定妹，買賣總價630萬元整，並通知他共有人於15日內行使優先承購權。被告黃邱鳳玉(代理人黃湘喻)於113年1月9日寄出存證信函與原告三人，內容記載被告黃邱鳳玉行使優先承購權，願意同樣條件購買系爭不動產」之事實，提出土地、建物登記謄本、存證信函、本院112年度家繼訴字第70號民事判決為證，被告不爭執，原告此部分主張堪信真實。原告主張被告間系爭土地買賣為利用土地法第34條之1規定，通謀虛偽意思表示，違反誠實信用原則、土地法第34條之1規定，被告黃邱鳳玉之優先承購權不存在等情。被告否認，並以前詞置辯，是以本件應審究之爭點為：⑴被告提出之買賣契約書形式上是否為真正？被告魏温定妹與被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌間就系爭不動產之買賣行是否為通謀虛偽意思表示？是否違反誠信原則？被告黃邱鳳玉就系爭不動產之買賣關係優先承購權是否存在? ㈡、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。民事訴訟法第358條第1項定有明文。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29 號民事判例意旨參照）。又按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內(最高法院45年台上字第105號民事判例意旨參照)。當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立(最高法院69年台上字第171 0號民事判例意旨參照)。再按土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院65年台上字第2113號民事判例意旨參照）。共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之土地法第34-1條第1項第5項定有明文。112年8月22日土地法第三十四條之一執行要點第8條：本法條第二項所定事先、書面通知與公告，其方式及內容，依下列規定：⑴部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人。⑹通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。㈢、經查：被告提出之魏温定妹與彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌113年1月5日不動產產買賣契約記載：本件買賣標的物之建物標示及權利範圍：建物標的：新竹縣○○鎮○○段000○號（面積106.01平方公尺，1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。土地標的：新竹縣○○鎮○○段000 地號土地（面積545.24平方公尺，1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。土地標的：新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積3143.55平方公尺，1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。土地標的：新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積0.7 2平方公尺，1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。邱育卿、邱信發、邱信貿、彭志賢、彭志盟、彭春媛公同共有均為1/126，房屋及土地買賣價金均為35萬元，黃邱鳳玉、邱源秋、邱美蓉、邱益昌公同共有均為1/42，房屋及土地買賣價金均為105萬元(本院卷第139-149頁)。被告提出之黃邱鳳玉與彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌11 3年2月1日不動產產買賣契約記載：本件買賣標的物之建物標示及權利範圍：建物標的：新竹縣○○鎮○○段000○號（面積 106.01平方公尺，1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。土地標的：新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積545.24平方公尺，1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。土地標的：新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積3143.55平方公尺， 1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。土地標的：新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積0.72平方公尺，1/1全部（依照公同共有部分登記持分）。邱育卿、邱信發、邱信貿、彭志賢、彭志盟、彭春媛公同共有均為1/126，房屋及土地買賣價金均為35萬元，黃邱鳳玉、邱源秋、邱美蓉、邱益昌公同共有均為1/42，房屋及土地買賣價金均為105萬元(本院卷第139-149頁)。原告提出之113年1月4日由黃湘喻代魏温定妹寄出存證信函予原告三人，內容記載：台端位於竹東土地建物標示如下：新竹縣○○鎮○○段000○號，面積106.01平方公尺持分。土地標的：新竹縣○○鎮○○段000○000○000地號，總面積：3689.51平方公尺持分如附件一。今彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌於上開土地公同共有部分1/7，同意依土地法第34條第1、2、3項規定，將上開土地與建物全部以630萬元出售予被告魏温定妹，今依土地法第三十四條之一第四項共有人有優先購買之權，特通知台端　　依法有有依同一條件優先購買之之權，請於文到日起十五日日內惠示是否優先購買、逾期未表示者視同放棄。該建物及土地持分總售價為新台幣：陸佰參拾萬元整。台端如欲優先購買，請於民國113年1月25日前黃湘喻女士領取應得價金並出具領取證明、印鑑證明，逾期未表示者視同放棄，並依法提存，就上開土地所有（1/7公同共有全部）上開六位公同共有人即依法出賣予魏溫定妹。附件：上開土地建物及土地持分（公同共有1/7）賣價金表列如下：邱育卿、邱信發、邱信貿、彭志賢、彭志盟、彭春媛土地持分公同共有均各為 1/126，出售金額均各為35萬元，黃邱鳳玉、邱源秋、邱美蓉、邱益昌土地持分公同共有均為1/42，出售金額均各為10 5萬元（本院卷第17-27頁）。原告提出之113年1月9日由黃湘喻代黃邱鳳玉寄出存證信函予原告三人，內容記載被告黃邱鳳玉依土地法第104條之1項行使優先承購權，願意以前開條件優先購買系爭不動產（本院卷第29-41頁）。㈣、證人及當事人陳述：　⒈證人甄中瑀於本院審理中證稱：新竹縣○○鎮○○段000○000○000 地號及○○段000建號之買賣契約，是我撰稿及代筆。我有告知他們有土地法第34條之1的適用，後續的程序要完成以後再付後面的尾款，只是付了頭期款，依照買賣價金部分提存。印章是他們自己提供的。價金是依共同共有的持分比例來決定。合約書、不動產買賣契約書裡面寫共同共有的面積及每一個人的價金。簽約以後黃湘喻去提存，完成土地法第34 條之1通知的存證信函，再交給代書辦理。黃邱鳳玉不同意，邱益昌說邱信發、邱信貿、邱育卿他們沒有要賣，現場有邱益昌，他說他代表邱美蓉、邱源秋、彭春媛、彭志賢、彭志賢，我說你們都講好了，反正合約簽訂後你們如果有執行後續的動作，此合約即生效力，他們確實交付證件、印鑑章、印鑑證明。土地標的新竹縣○○鎮○○段000 地號，面積545. 24平方公尺，1/1全部，沒有指全部人均要賣，我後面有註明，依照公同共有各出售人的登記之持分做買賣，魏温定妹跟另外6個共有人的契約，黃邱鳳玉現場也在，我就問她說妳要不要賣，她說她要考慮，我覺得她在猶豫，我就想說先寫，寫完以後看她怎麼樣，因為魏温定妹很想買，我有問她這樣的話妳還要買嗎，她說她要買。我跟她說妳不要付錢，因為還有法律程序要走，等到公告所有共有人是否要買、有無優買權時，如果他們都說不要買，妳再來付錢。後來黃邱鳳玉她要優先購買權，就通知黃湘喻等語（本院卷第217-23 1、249-251頁）。　⒉證人黃湘喻於本院審理中證稱：邱益昌有塊地告訴我，當時我有請他們確認要賣持分還是全部，可是他一直都沒有回覆，如果要單獨買賣他持分要經過一連串很麻煩的手續。因為無法簽委託，我就一直都沒有理，後來魏温定妹要幫女兒找房子，聊的時候知道這塊土地，我帶她去看，幾次之後她就說OK，我突然想到她好像是可以用優買權先詢問，我有問過邱益昌他們當時是有幾個人想賣，土地法第34條之1過三分之二後即可賣掉，後來黃邱鳳玉說她要買，因為原先委託我的買主是魏温定妹，所以我跟魏温定妹講說人家自己家人說要買了，所以此部分妳可能無法買，我幫魏温定妹跟黃邱鳳玉發存證信函。魏温定妹要買的時候沒有無寫契約，她前面只能寫意向書、要約書之類的。魏温定妹沒有寫契約，她本來打算每坪4萬元，630萬元。魏温定妹要買的時候，發給其他人的存證信函裡面只有一個人員的持分明細，沒有附契約，黃邱鳳玉要買的時候，發函給其他人時沒有附契約，因為要先弄清楚他們全部人的意願才會知道，尚未簽契約前就去發存證信函，發了魏温定妹的存證信函後，黃邱鳳玉說要買所以又發了一個黃邱鳳玉的，當時也尚未簽契約，只是先告知黃邱鳳玉要優買。最後只寫了一份黃邱鳳玉的契約等語（第232-248頁）。　⒊魏温定妹於本院審理中證稱：有要買○○段000建號及○○段000 、000、000之土地，買來想要老了退休有事情做，做個小生意。因為全部買的話我有問過，她說可以買他這一部分，所以我才有決定要買。後來黃邱鳳玉覺得給外人買不好，說他們自己買起來。全部是指全部都買，黃邱鳳玉他們不賣。我有聽說可以一部分，所以我才會想要買，也不知道說沒有買成。要買原告他們三個的，當時說一坪4萬元，他們家旁邊有5、6萬元賣不出去，我想說他們4萬元，我覺得還可以接受。契約上面蓋的印章是我的印鑑章，印章是我蓋的，沒有拿訂金也沒有成交，所以未簽名，也不知道會發生到這種地步，我們大概簽一下。當時簽約時不知道不會成。當天有簽約，簽我要買的約，簽完之後就這麼多問題，就沒有進度。他們共有人不肯，他們當然優先，所以我就放棄不買等語（本院卷第251-260頁）。㈤、由上以觀，魏温定妹僅係要購買系爭土地、建物一部分，並非全部，與證人甄中瑀所述及契約、存證信函記載均不相符，前開契約雖記載買賣標的物為系爭土地、建物全部，然而就土地建物持分記載與土地、建物登記不符，存證信函內容先記載出售土地、建物全部，後又記載出售公同共有1/7，就土地、建物持分記載與登記謄本記載亦不符。且魏温定妹稱契約沒有成、黃湘喻稱僅係意向書（本院卷第244、256-2 58頁），買賣價格亦遠低於鄰地實價登錄每平方公尺1.6萬元(本院卷第191頁)；魏温定妹與彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌所簽之契約雖均係由其等蓋章，形式上為真正(本院卷第191頁)；然而前開契約、存證信函記載買賣標的不一致，且與土地登記謄本記載及魏温定妹所述不符，尚難認魏温定妹與彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示已達一致，魏温定妹購買系爭土地、建物之契約既尚未成立，與土地法第34條之1規定即有未符，黃邱鳳玉自無從依該規定行使優先購買權。再者，本件系爭土地、建物魏温定妹與彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌間之買賣，係由黃湘喻代魏温定妹寄出存證信函予原告三人，與土地法第34條之1第2項規定，亦有未符。㈥、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條定有明文。基地出賣時，承租人依土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，其規範意旨在保護現有房屋所有權人之權益，使土地所有權之歸屬及利用，於公平合理之原則下，歸併同一人（最高法院108年度台上字第1423號民事判決意旨參照）。依前開魏温定妹之不動產買賣契約及存證信函記載，係購買土地及建物，並非僅購買土地，黃邱鳳玉寄出存證信函予原告三人，內容卻記載被告黃邱鳳玉依土地法第104條之1項行使優先承購權（本院卷第29頁），與該規定尚有未合。再者，魏温定妹與彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌系爭土地、建物之契約既未成立，黃邱鳳玉亦無從依土地法第104條、第34條之1規定，行使優先購買權。㈦、綜上所述，原告起訴請求⒈確認被告彭志賢、彭志盟、彭春媛、邱源秋、邱美蓉、邱益昌與被告魏温定妹間，就附表所示之土地及建物之買賣關係不存在。⒉確認被告黃邱鳳玉就附表所示之土地及建物就前項買賣關係之優先承購權不存在　　，為有理由，應予准許。四、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經審酌後認均與本件判決結果不生影響，爰不一一予以論列；魏温定妹購買系爭土地、建物之契約既尚未成立，就系爭不動產之買賣行為是否為通謀虛偽意思表示、是否違反誠信原則，毋庸論列，均附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日民事第一庭法　　　官　林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　　月　　4　　日書記官　高嘉彤　　　　　　　　　　　　　　　　附表（系爭兩造公同共有土地與建物）：　 ⒈ 新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積545.24㎡，權利範圍7分之1)。 ⒉新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積3,143.55㎡ m2，權利範圍7分之1)。 ⒊新竹縣○○鎮○○段000地號土地（面積0.72㎡，權利範圍7分之1)。 ⒋新竹縣○○鎮○○段000○號建物(權利範圍7分之1)。

2024-11-01

SCDV-113-重訴-62-20241101-1

花簡

花蓮簡易庭(含玉里)

給付房屋租金等

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 113年度花簡字第35號原告蘇信源被告劉瑞娜上列當事人間請求給付房屋租金等事件，本院於民國113年10月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣（下同）61,360元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以61,360元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由一、原告起訴主張： (一)原告民國110年6月26日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將其所有門牌花蓮縣○○鄉○○村○○○○000○0號房屋出租予被告，租賃期間自110年6月26日至112年4月30日止，每月租金為9,000元，應於每月26日前繳納，押金為18,000元，由被告以現金支付予原告。然被告自111年12月26日起即未給付租金，已積欠超過四個月，原告遂於112年3月8日以存證信函催告被告應於7日內給付租金，未獲被告置理，故於同年月30日以存證信函催告被告應於3日內給付租金，屆期未付，將終止租賃契約，不再另行通知，被告迄今仍未給付租金，兩造間之租賃契約既已終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還原告，並給付自111年12月26日起至返還上開房屋之日(112年8月25日)止之租金，共8個月租金，合計為72,00 0元。 (二)依系爭租賃契約第12條：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第四條之擔保金（押金）中扣抵。」，原告請求被告自系爭租賃契約終止日起至騰空遷讓返還上開房屋之日 112年8月25日止，按月給付相當於租金1倍之違約金共5個月，合計為45,000元。 (三)被告另有112年6月13日至同年8月10日之水費187元；112年6 月至同年8月25日之電費73元；1至8月之管理費7,100元(1至 6月，管理費每月850元，7月後調整為1,000元，計算式：85 0*6+1,000*2=7,100)，合計水電費、管理費為7,360元【計算式：187+73+7,100=7,360】。 (四)原告為與被告協調還屋事宜，自台北往返壽豐鄉調解委員會，故向被告請求差旅費3,000元。 (五)被告返還系爭房屋後，因屋內已毀損，系爭房屋內牆壁須拔除鐵釘及補牆並補原色油漆共7萬元；原大門鎖已被更換，請求3,000元；3樓大廳燈具3,500元；冰箱不見請求4,000元；4樓浴缸毀損，請求8,000元；3樓及4樓陽台鐵白欄杆重置請求61,000元；3樓及4樓防鴿網重建3,000元；3樓房間全新木門兩扇毀損10,000元；3樓及5樓磁磚以及清運74,100元；頂樓樓梯扶手桿重置及拆除清運費35,000元；整屋含窗戶清洗10,000元，合計請求281,600元。 (六)爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應　　應給付原告390,960元。二、被告則以：被告於110年5月賣掉臺北房子後，先後委託多名房仲欲購買系爭房屋，後來由該社區住民花蓮不動產經紀有限公司仲介蔡素節砍價成功，乃下斡旋金簽約，然簽約時因被告年紀已大，貸款無法通過，因屋主即原告表示因房地合一稅問題，希望先租後買，到時資金不足部分再由原告借貸予被告；系爭房屋冰箱入住時即壞掉，係被告處理，不應在向被告求償；鎖頭破敗不堪，被告重新購買新鎖，並將舊鑰匙寄給原告；油漆部分入住時即已斑駁，被告已自行雇工油漆，支出3萬元，原告向被告求償係無理由，又系爭房屋屋況不佳，瓦片掉落，雖原告有修理但未做防水，導致屋外下大雨，屋內下小雨，頂樓部分原告亦曾雇工修繕，原告之請求係無理由，又原告調解出席時嚴重遲到致無法調解，不應由其負擔車馬費；至於沒有給8個月租金，是因為受原告詐騙，伊有付5萬元斡旋金給蔡素節，當初簽租賃契約係因為原告求被告，原告說要借錢買房子，所以才沒有給租金等語為答辯，聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷： (一)兩造間就系爭房屋簽訂書面租賃契約，約定租期自110年6月 26日至112年4月30日止，每月租金為9,000元，押租金為18, 000元，原告於締約後交付房屋予被告使用，被告自111年12 月起即未繳租金，至112年8月25日返還租賃房屋予原告，共積欠8個月租金；原告代墊租賃期間水電費、管理費合計7,3 60元等事實，均未爭執。被告固主張其與本欲向原告購買系爭房屋，惟亦自認其因無從貸款，無資力購買，乃於租賃契約備註：「乙方於：112年4月30日，必須以參佰壹拾萬貳仟元整、蘇信源：賣：花蓮縣壽豐鄉志學村志學新邨122之3号，賣於乙方劉瑞娜小姐、恐空口無憑；備註為証，且甲方自動放棄，法律抗辯權。劉瑞娜小姐，112年4/30後，乙方優先承購權，考慮期為半個月到112年5/15止，甲，乙兩方，如無期完成交易，甲、乙兩方自動放棄，法律訴訟權。甲方：蘇信源（用印簽名）、乙方：劉瑞娜（用印簽名），以茲証明，<簽名右側記載>甲方和乙方有成交要付蔡素節佣金務費、甲方：蘇信源：付11000元佣金服務費，乙方：劉瑞娜一付5萬元佣金服務費，乙方：需110年6/26~112年4/30需如期承租，若違約則喪失上述優先承購權。<下方>恐空口無憑，備註：為證：且乙方自動放棄，法律抗辯權。」等語，無非雙方約明先租後買，然被告於租約尚未到期，猶未由租轉買前，即未依約給付租金，構成違約，自喪失向原告主張優先購買權，並仍應依約給付上項積欠租金及水電費、管理費。故扣除押租金18,000元後，原告依租賃法律關係請求命被告給付61,360元，係屬有據，應予准許。 (二)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。原告主張系爭租約第12條所約定之違約金部分，因考量原告於租賃到期後本即欲出售房屋，而無自住或再出租他人之意思，被告承租系爭房屋，原本即含有填補原告基於稅務需求上買賣期間空檔之性質，在原告出售房屋前，被告負擔之租金有減少原告空窗期損失之作用，被告延後交還房屋已負擔租金，而有利原告，原告未受有實質損害，不應再令被告承擔給付租金1倍違約金之責任，否即失公平、顯屬對被告過苛，乃依法酌減違約金至零。此部分原告請求應予駁回。 (三)原告請求調解車馬費部分，無法律上依據，這類似出庭費用性質之請求，無命他造負擔之規定。至於電冰箱未於契約載明其狀況，被告主張交屋時即因損壞而不堪使用，原告亦自認忘記此狀況，應由原告就遭被告毀損乙節，負舉證責任。關於裝修費用部分，原告未證明其業已施作，且原告已高於出租被告時之價額將房屋出售他人，出售時之狀況依證人蔡素節提供契約內之照片，與原告起訴主張之情形完全相同，顯然沒有其主張因毀損而需修繕之情事，且縱使有毀損也不影響房屋出售時之價值，原告自無於出售喪失房屋所有權後，仍再向被告請求修補之依據。從而，上述原告各項請求均無理由，應予駁回。 (四)本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；並依同法第392 條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　花蓮簡易庭　法　官　沈培錚以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁瑞玲

2024-10-31

HLEV-113-花簡-35-20241031-1

執事聲

臺灣桃園地方法院

聲明異議

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度執事聲字第92號異議人藍泰郎上列異議人對於民國113年5月15日本院司法事務官所為112年度司執字第37081號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。聲明異議程序費用新臺幣壹仟元由異議人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3 項分別定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，此觀強制執行法第30條之1即明。查本院司法事務官於民國113年5月15日所為112年度司執字第370 81號裁定（下稱原裁定）於113年5月28日寄存送達於異議人住所之派出所，此有送達證書附卷可參，異議人於113年5月 29日聲明異議自未逾異議期間，是本件異議應屬合法，先予敘明。二、異議意旨略以：本件拍賣標的拍定給非土地共有人之人，有違土地法第34條之1之規定，且桃園市○○區○○段000地號土地由其先父繼承，經三代開墾使用，為何其沒有優先承買權，爰聲明異議等語。三、按土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（最高法院84年度台上字第83號判決要旨可參）。另按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院拍賣二筆以上共有土地或建築改良物之情形，若經執行法院代債務人（出賣之共有人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依該條件標買，主張優先承購權之他共有人自應為合併購買之表示，始得認其已依上開「同樣條件」之趣旨合法行使優先承購權（最高法院86年度台上字第3122號、100年度台上字第432號民事裁判參照）。四、經查：　㈠本件債權人中國信託商業銀行股份有限公司執本院103年度司執四字第65236號債權憑證為執行名義，聲請就債務人藍玉葉所有桃園市大溪區永昌段927、942、943、1000、1021、1 031地號土地（權利範圍均為84分之2，以下以地號分稱，合稱為系爭6筆土地）為強制執行，經本院112年度司執字第37 081號清償借款強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），嗣委託台灣金融資產服務有限公司（下稱金服公司）辦理拍賣不動產相關事宜，並將系爭6筆土地合併拍賣，於113年1 月15日由第三人吳家登拍定。其後，金服公司於113年2月7 日通知927地號土地上門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號建物（下稱系爭建物）之所有人即異議人，如欲行使優先承買權，應於文到10日內檢具優先承買權之證明文件，然異議人於同年月19日僅提出身分證、112年房屋稅及地價稅繳款書影本，即具狀聲明優先承買（下稱異議人聲明優先承買①）；另金服公司於113年3月5日通知系爭6筆土地之共有人即異議人等人於文到15日陳明是否就系爭6筆土地行使優先承買權，然異議人於同年3月19日具狀僅表示就927地號土地行使優先承買權（下稱異議人聲明優先承買②）等情，業據本院審閱系爭執行事件、金服公司112年度桃金職字第117號卷宗確認無訛。　㈡關於異議人聲明優先承買①所檢附之身分證、112年房屋稅及地價稅繳款書影本，僅足以證明異議人為系爭建物之所有人，惟建物占用土地之原因多端，要難僅憑上開文書即認異議人所有之系爭建物對於基地存有地上權、典權或租賃關係而符合優先承買權之要件；且異議人經金服公司於113年3月5 日以函文通知補正後，仍未提出符合優先承買資格之相關證明文件，則異議人聲明優先承買①自難認合法。　㈢另關於異議人聲明優先承買②，查異議人固為系爭6筆土地之共有人而具有優先承買權，然本件拍賣條件既為系爭6筆土地合併拍賣，則依上開說明，異議人如欲主張優先承買，即應依相同條件就「系爭6筆土地全部」表示優先承買，然異議人僅選擇就系爭6筆土地其中之927地號土地聲明優先承買；且異議人經金服公司於113年4月8日以函文通知於7日內確認是否就「系爭6筆土地全部」優先承買，並未如期回復，顯見其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之表示，是異議人聲明優先承買②亦非合法。　㈣從而，原裁定駁回異議人聲明優先購買權之聲請，核無不合，異議意旨猶執前詞指謫原裁定不當，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　傅思綺正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1000元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王家蒨

2024-10-30

TYDV-113-執事聲-92-20241030-1

執事聲

臺灣桃園地方法院

聲明異議

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度執事聲字第98號異議人高義飛上列異議人與相對人洪美光間因給付票款強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於民國113年6月27日所為112年度司執字第8 4406號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。聲明異議程序費用新臺幣壹仟元由異議人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3 項分別定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，此觀強制執行法第30條之1即明。查本院司法事務官於民國113年6月27日所為112年度司執字第844 06號裁定（下稱原裁定）於113年7月8日寄存送達被告住所之派出所，此有送達證書附卷可參，異議人於113年7月10日聲明異議（其誤異議為抗告，應視為已提起異議）自未逾異議期間，是本件異議應屬合法，先予敘明。二、異議意旨略以：相對人為本院112年度司執字第84406號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之執行標的桃園市 ○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○○路000 號13樓之3建物（以下合稱系爭不動產）之拍定人，惟異議人已提起確認優先承買權訴訟，於該訴訟期間拍定人並非關係人，且相對人聲請閱覽之內容涉及其個資及私約，倘准許其閱覽，對其有重大損害之虞，爰聲明異議請求原裁定廢棄等語。三、按當事人得向法院書記官聲請閱覽、抄錄或攝影卷內文書，或預納費用聲請付與繕本、影本或節本。第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係，而為前項之聲請者，應經法院裁定許可。如准許前2項之聲請，有致其受重大損害之虞者，法院得依聲請或依職權裁定不予准許或限制前2項之行為，分別為民事訴訟法第242條第1、2、3項所明定；又上開規定，於強制執行程序準用之，強制執行法第30條之1亦有明文。而所謂有法律上之利害關係者，係指第三人就該訴訟卷內文書有公法上或私法上之利害關係而言，不包括經濟上、情感上或其他事實上之利害關係在內（最高法院105年度台抗字第60號裁定意旨參照）。另按強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，拍定人基於買受人地位得主張買賣標的物所有權移轉、交付等權利，有瞭解執行標的物查封時現況、占有之調查及執行拍賣程序等，及他人得否依法行使優先承購權等情，均有閱覽執行事件卷證之必要，自有法律上之利害關係。四、經查：　㈠相對人於系爭執行事件拍賣程序中之113年4月10日以新臺幣1 ,212萬9,999元拍定系爭不動產，嗣聲請閱覽系爭執行事件卷宗內查封筆錄及第三主張優先承買權之相關資料，經原裁定准予相對人閱覽查封筆錄、異議人113年2月20日陳報狀（含優先承購請願書、房屋買賣合約書、借貸契約書、房屋租賃契約書）（以下合稱系爭文書）等情，業經本院調閱系爭執行事件卷宗確認無訛。　㈡從而，相對人為系爭不動產之拍定人，自有查知執行法院於系爭執行事件調查系爭不動產現況、占有情形之需；且系爭不動產拍定後，異議人主張其有優先承買權，並提起確認優先承買權訴訟，則相對人就異議人是否依法行使優先承買權，亦有閱覽系爭執行事件卷證之必要，是依上開說明，相對人自有法律上之利害關係，其聲請閱覽系爭執行事件卷宗，即屬有據。從而，原裁定准許相對人閱覽卷宗之聲請，並以原裁定主文所示之查封筆錄及系爭文書為閱覽範圍，顯已斟酌閱卷之必要性而予以准許，實無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。五、綜上所述，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　傅思綺正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1000元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王家蒨

2024-10-30

TYDV-113-執事聲-98-20241030-1

台上

最高法院

請求清算合夥財產等

最高法院民事判決 112年度台上字第2416號上訴人江清義訴訟代理人陳丁章律師被上訴人曹進松訴訟代理人曾浩維律師上列當事人間請求清算合夥財產等事件，上訴人對於中華民國11 2年8月9日臺灣高等法院第二審判決（110年度重上字第151號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、上訴人主張：新竹縣芎林鄉竹林段168、169、170、422、42 4、425地號土地（下合稱系爭土地）原為被上訴人與其他6 名共有人因繼承而公同共有，應繼分各七分之一。民國99年間，因部分共有人以多數決出售系爭土地，被上訴人依法有優先承購權，乃邀伊與訴外人賴春蘭合夥購買該土地，三方於100年3月3日簽立土地集資投資同意契約書（下稱投資契約），約定買受系爭土地登記為被上訴人名義，應有部分七分之一之利益歸被上訴人，其餘七分之六待開發售出，所得利益扣除成本、費用後，由三方均分。伊與賴春蘭已各出資新臺幣（下同）1,100萬元，詎被上訴人於100年10月17日登記為系爭土地所有人後，拒不出售該土地，致合夥事業無法進行。伊與賴春蘭業於105年7月12日通知被上訴人解散合夥，並聲明退夥，該合夥即已解散，應以分割合夥財產方式清算。爰依民法第694條第1項或類推適用該規定，求為命上訴人將系爭土地應有部分七分之二移轉登記予伊之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。二、被上訴人則以：伊僅向上訴人及賴春蘭借款買地，三方未成立合夥。至簽訂投資契約，係為避免上訴人收取不當利息遭偵辦重利罪，上訴人請求清算合夥財產為無理由等語，資為抗辯。三、原審就上開聲明，廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，理由如下：　㈠兩造及賴春蘭於100年3月3日簽立投資契約，約定三方同意集資投資系爭土地，全權委託被上訴人辦理買賣簽約，土地所有人登記為被上訴人，其中應有部分七分之六屬於三方合夥開發投資之土地，將來開發售出，所得利益扣除成本及其他一切費用開銷後，餘款與被上訴人均分，及上訴人與賴春蘭各匯款1,100萬元，用以支付購買系爭土地應有部分七分之六所需價金及行政費用等事實，為兩造所不爭執。　㈡觀諸投資契約前言、第1條至第4條及第6條約定內容，可知兩造及賴春蘭約定，由被上訴人與賴春蘭各自集資投資上訴人，以上訴人名義優先購買系爭土地，投資標的為該土地應有部分七分之六，買地價金由上訴人與賴春蘭出資。投資契約未記載被上訴人出資內容或價值，且上訴人未實際出資，兩造及賴春蘭亦無任何經營共同事業之行為，足徵就購買系爭土地應有部分七分之六，僅屬合資，非合夥關係。　㈢審諸上訴人與賴春蘭於刑事程序所陳，及投資契約前言、第1 條、第3條約定內容，參互以觀，足見被上訴人購買系爭土地應有部分七分之六，乃行使自己優先承購權所得之利益，性質類似隱名合夥出名營業人之事業，非屬公同共有之共同事業，上訴人與賴春蘭係對被上訴人之優先承購權投資出資入股。兩造及賴春蘭間之合資關係，性質類似隱名合夥，應類推適用民法關於隱名合夥之規定，以定權義歸屬。至上訴人辯稱為避免上訴人、賴春蘭身陷重利罪疑慮，始虛偽簽立投資契約，雙方實為消費借貸云云，殊難採信。　㈣上訴人與賴春蘭聲明退夥之存證信函業於105年7月14日寄達被上訴人，三方合資購地出售獲利之目的事業已不能完成，應類推適用民法第708條第3款規定，認合資關係終止。惟參酌同法第709條規定，上訴人於終止後，僅得請求被上訴人返還出資額及給與應得之利益，如有損失，則請求返還餘存之出資額，無從請求被上訴人分割清算移轉系爭土地。　㈤從而，上訴人依民法第694條第1項或類推適用該規定，請求被上訴人移轉系爭土地應有部分七分之二，為無理由，不應准許。四、本院判斷：　㈠所謂隱名合夥，乃當事人約定，一方對於他方所經營之事業出資，而分受營業所生之利益，及分擔其所生損失之契約；而合夥，則謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。二者之區別，在於合夥之出資，不以金錢或其他財產權為限，勞務、信用或其他利益亦得代之，屬人合組織而具團體性，事業為合夥人全體共同經營，財產為合夥人公同共有，事務之執行以合夥人共同決議執行為原則，股份除轉讓他合夥人外，非經他合夥人全體同意不得轉讓於第三人，關係終結謂之解散，解散後應進行了結現務、收取債權、清償債務、返還出資、分配剩餘財產之清算程序；隱名合夥之出資則以金錢或其他財產權為限，不具團體性，事業歸屬出名營業人，事務專由出名營業人執行，隱名合夥人對事務僅具檢查權，無決定執行權，股份除特別約定外無轉讓之限制，關係終了以終止稱之，終止後無清算程序，僅由出名營業人返還隱名合夥人之出資及給與其應得之利益，或出資因損失減少者，僅返還其餘存額，此觀民法第667條第1項、第2項、第668條、第671條、第683條、第692條、第694條至第702條、第708 條、第709條規定自明。　㈡契約乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判依據。倘當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應予訂定而漏未約定，致無法完滿達成契約目的，出現契約漏洞時，法院應斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，並參考相關法規範及誠信原則，以補充性解釋予以填補，俾供適用，始足貫徹民法第98條所定解釋意思表示，應探求當事人真意之旨趣。是當事人本於合資投資不動產之共同決定，訂立契約，惟漏未訂定投資決策紛岐等顯然應預為安排之事項，致契約內容未臻完備，欠缺處理依據而出現契約漏洞時，究以合夥或隱名合夥之相類規定填補為適當，自應審酌上開規範意旨以為適用之準繩。　㈢兩造及賴春蘭簽立投資契約，約定三方同意集資投資系爭土地，全權委託被上訴人辦理買賣簽約，登記為土地所有人，土地應有部分七分之六為三方合夥投資，將來開發售出，所得利益扣除成本費用後，餘額由三方平分，及上訴人與賴春蘭各出資1,100萬元，用於購買系爭土地之支出等情，既為原審所認定。佐以投資契約第6條關於「上開六筆土地出售需三方同意始可售出」之約定（見一審竹司調字卷20、22頁），可見系爭土地之購入、開發出售，及出售所得之分配，皆由兩造及賴春蘭共同決定，推由被上訴人執行。且依投資契約第5條約定「非經其他合夥人同意不得隨意轉讓土地股權於第三者」以察，亦特別注重當事人彼此之信任而揭示其團體性。再參諸卷附土地買賣契約書、土地所有權買賣移轉契約書、異動索引查詢資料（見原審㈡卷105至127、63、69 、75、81、87、93頁），堪認被上訴人係行使優先承購權，始得買受系爭土地登記為所有人。綜此，投資契約所欲達成購入系爭土地以待開發銷售之目的，須賴上訴人與賴春蘭之出資及被上訴人優先承購權之行使，始能共同完成，缺一不可。是斟酌投資契約之締約過程、締約目的、契約類型、內容等事項，參互以考，似與合夥之性質較為相近，而有別於隱名合夥。上訴人就此主張：兩造及賴春蘭三方共同購買系爭土地開發出售，並分享其利潤，惟因被上訴人拒不出售該土地，應依合夥規定處理等語，是否全無足取？攸關投資契約之真意探求，自應審認判斷。乃原審未說明其不可採之理由，僅以被上訴人未實際出資，兩造及賴春蘭復未經營共同事業，逕認投資契約屬類似隱名合夥之合資關係，進而為不利上訴人之判斷，除不適用上開規定及說明意旨外，並有判決不備理由之違誤。　㈣上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查，投資契約倘應以民法關於合夥之相關規定為漏洞填補，則上訴人主張應以分割合夥財產方式進行清算，是否可取？其請求移轉系爭土地所有權應有部分之訴訟標的，得否為其請求權基礎？系爭土地何以登記為被上訴人所有？案經發回，併請注意及之。五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日最高法院民事第八庭　　　　審判長法官鍾任賜法官陳麗玲法官呂淑玲法官陶亞琴法官黃明發本件正本證明與原本無異書　記　官　曾韻蒔中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日

2024-10-30

TPSV-112-台上-2416-20241030-1

訴

臺灣臺北地方法院

分割共有物

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2439號原告陳威志陳和元陳秀華共同訴訟代理人顏本源律師被告陳瀅任上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年10月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有如附表一所示不動產應予變價分割，所得價金由兩造依如附表二所示比例分配。訴訟費用由兩造依如附表二所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查原告請求分割之如附表一所示不動產（下稱系爭不動產）坐落臺北市信義區，位在本院管轄區域內，是本院就本件訴訟具專屬管轄權。貳、實體部分一、原告主張：兩造均為訴外人即被繼承人陳允朝之繼承人，陳允朝仙逝後遺有系爭不動產，並經兩造於另案本院家事法庭 112年度家繼訴字第28號分割遺產事件（下稱另案分割遺產事件）調解成立，將系爭不動產分割由兩造各取得應有部分 1/4，又系爭不動產無不能分割情事，兩造間亦無不分割協議且客觀上無法達成協議等情。為此，依民法第823條第1項、第824條規定，訴請變價分割等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：希望就系爭不動產繼續維持共有，不同意原告變價分割之請求，如要分割系爭不動產，原告應負擔被告先前照顧陳允朝所支出之醫療及生活費總計新臺幣（下同）1,20 0萬元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項、第4項分別定有明文。再分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有人之利益輕重、共有物之性質及其使用狀況等，公平裁量（最高法院112年度台上字第140號判決要旨參照）。　㈡經查，系爭不動產經兩造於另案分割遺產事件調解成立後，現為兩造所共有，應有部分比例如附表二所示，兩造間就系爭不動產並無不分割協議，系爭不動產亦無因法令規定，或因物之使用目的而有不能分割情事，且兩造無法達成分割協議等節，業據原告提出和解筆錄、土地及建物第一類謄本等件為證（見北司補卷第13至19頁、本院卷第97至101頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第112至113頁），復查無事證顯示系爭不動產有何依使用目的或法令限制而不能分割之情事，基此，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭不動產，即屬有據。　㈢系爭不動產為鋼筋混凝土造，層次面積61.49平方公尺之7樓集合住宅暨其坐落基地等情，有土地建物查詢資料在卷可佐（見本院卷第79至80頁），倘依兩造應有部分比例為原物分割，除建物內部難以獨立區隔為經濟利用外，將使各共有人分割所得面積過小，徒增日後使用上爭議，並造成法律關係複雜化，減損系爭不動產之經濟上利用價值及完整性，故以原物分割系爭不動產應非適當方式。衡以如採變價分割方式，由有意願承買之共有人及第三人共同參與系爭不動產競標，可保持系爭不動產之完整利用及經濟效用，且將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭不動產時，被告基於自身使用規劃而欲取得系爭不動產之所有權，亦得依民法第824條第7項規定行使共有人之優先承購權，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，可兼及保障各共人之權益。承此，本院審酌系爭不動產之住宅型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀後，認系爭不動產之分割方法，以變賣後所得價金按如附表二所示之比例分配，較為適當。至被告雖辯以：如要分割系爭不動產，原告應負擔被告照顧陳允朝所支出之醫療及生活費1,200萬元等語，但查，請求法院裁判分割共有物事件，係屬形成之訴，此形成判決所形成之法律效果須判決確定時始發生，當事人方取得判決所賦予之權利，故兩造須待本件判決確定時，始取得變價分割後之價金分配債權，縱認被告確有其所述對原告之前開債權，亦無從以之與其將來對原告所負之價金分配債務抵銷，被告前開所辯，礙難憑採。四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割系爭不動產，為有理由，應予准許。本院經審酌上揭情狀，認應予變價分割，爰判決如主文第1項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有所不同，故原告請求分割共有物雖有理由，然兩造就系爭不動產分割之結果，實屬互蒙其利，揆諸前開規定，訴訟費用仍應由兩造按其應有部分比例負擔之，較為公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　吳宛亭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李品蓉附表一編號項目地號/建號面積（平方公尺）權利範圍 1 建物臺北市○○區○○段○○段0000○號（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000巷0號4樓之1） 61.49 1/1 2 土地臺北市○○區○○段○○段00地號 1264 255/15440 附表二姓名應有部分比例陳威志 1/4 陳和元 1/4 陳秀華 1/4 陳瀅任 1/4

2024-10-30

TPDV-113-訴-2439-20241030-1

訴

臺灣桃園地方法院

給付違約金

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2424號原告林浩文訴訟代理人王仕為律師陳鄭權律師複代理人彭英翔律師被告林美華訴訟代理人杜佳燕律師複代理人劉逸柏律師訴訟代理人張兆宇上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年9月26日辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告於民國112年11月20日提起本件訴訟時，原訴之聲明為：㈠被告應給付新臺幣(下同)2,586,695元；㈡願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷㈠第7頁)。嗣原告另主張，因被告違反同一契約關係所生之協同整合土地義務而受有損害，爰於113年4月29日以民事追加訴之聲明狀，追加請求被告應給付10,000,000元損害賠償予原告(見本院卷㈡第175至177頁)，並迭經變更訴之聲明，於113年8月8日言詞辯論期日，當庭以言詞提出最終訴之聲明為：㈠被告應給付原告12,586,695元，及自民事追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行(見本院卷㈡第383頁)。經核原告所為訴之變更係基於同一基礎事實而為請求，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告主張　㈠緣原告為太禾建設股份有限公司(下稱太禾公司)之法定代理人，就坐落桃園市楊梅區民有段537、545、547、551、552 、553及554等地號土地(下合稱系爭土地，單指其一逕稱地號)整合開發乙情，原告於112年2月10日，以太禾公司名義委由訴外人邱凱澤（更名為邱耀德），與訴外人王一洲、王長鉞、王濟民、王春燕、王幼莉、王瑜瑾、王長成、王姜杏妹、王長鈞、盧玉榕及王弘毅等11人(下合稱王一洲等11人，單指其一逕稱其名)，簽訂土地買賣契約書(下稱112年2月 10日土地買賣契約書)，約定王一洲等11人將系爭545、547 及551等地號土地出售予原告，並由原告交付150,370,000元作為買賣價金，先予敘明。　㈡又被告就系爭545、547及551等地號土地亦持有應有部分各1/ 112，是被告同為系爭545、547及551等地號土地之所有權人，故原告另委託被告辦理整合系爭土地事宜，兩造遂於112 年4月5日，於址設桃園市○○區○○○路000號之中信房屋中原大學加盟店達成協同整合土地之協議，並於112年4月6日簽訂土地買賣契約書(下稱112年4月6日土地買賣契約書)，約定事項為：⒈被告亦為112年2月10日土地買賣契約書之出賣人地位，故應將其所有之系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112，出售予原告；⒉被告經原告委託作為出名人，向訴外人王朝鉅、林秀蓁、王長煊、王俊傑、王長鍵、王大維、王朝炳、王建科、王泳泉、王長勝、王展浩、王瑞騰、王瑞材、王瑞義、王瑞豐、王瑞垣及王瑞璜等17人(下稱王朝鉅等17人，單指其一逕稱其名)，購買系爭545、547及551 地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地，並由原告負擔前開購買系爭土地之價金112,465, 254元。復於112年4月11日時，兩造再就原告委託被告出名購買系爭土地一事，簽訂性質上為委任契約之土地買賣預約書(下稱112年4月11日土地買賣預約書)，約定事項為：⒈被告自王朝鉅等17人購買系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地後，即應出售系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地予原告，買賣價金為11 2,465,254元，意即原告向被告支付112,465,254元之價金，乃作為被告向王朝鉅等17人購買系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地之用；⒉原告應代訴外人王濟民清償對被告之2,000,000 元債務(下稱本案王濟民債務)，被告即應同意撤回對王濟民聲請之假扣押強制執行事件(執行案號：臺灣桃園地方法院1 11年度司執全字第74號、111年度司裁全字第156號)，並塗銷就王濟民所有系爭545、541及551等地號土地應有部分各5 /112，以及同地段727地號土地、桃園市○○區○○路0段000巷0 0號未辦保存登記建物之查封登記，以利辦理不動產所有權登記；⒊被告將系爭土地所有權移轉予原告後，原告應給付被告土地整合酬金4,390,000元。是被告負有整合系爭土地，並將系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地，移轉登記予原告之義務，且原告同負有給付土地整合酬金予被告之義務。　㈢再者，原告主張112年2月10日土地買賣契約書所載之買方「邱凱澤」，僅為受原告委託出名購買系爭545、547及551等地號土地之人，原告與邱凱澤間具有隱名代理關係，系爭54 5、547及551等地號土地之實際買受人仍為原告，而非邱凱澤。故原告為辦妥112年2月10日土地買賣契約書所示購買系爭545、547及551等地號土地之事項，即於112年9月4日以桃園南門存證號碼256號存證信函，告知王一洲等11人及被告，原告將就系爭545、547及551等地號土地行使單獨優先承購權，並與王一洲等11人及被告約定於112年9月11日，於址設桃園市○○區○○○街00號3樓之太禾公司簽訂土地買賣契約書 (下稱112年9月11日土地買賣契約書)。　㈣詎料，被告業於112年7月25日已辦妥上開整合系爭土地事項，經登記為系爭土地之所有權人，卻遲至112年9月15日止，被告皆怠為辦理將系爭土地所有權移轉登記予原告之事項，不僅由被告之子即訴外人張兆宇於112年8月5日，自中信房屋中原大學店，逕自取走被告已取得之系爭土地所有權權狀，佯稱數日後再辦理移轉登記系爭土地所有權予原告之事項，然嗣後仍未見張兆宇按其所述辦妥移轉登記系爭土地所有權之事項，顯見被告及張兆宇等人，係藉故遲未將系爭土地所有權移轉登記予原告，惡意延滯地政士即訴外人方維磊辦理系爭土地所有權移轉登記相關事項，被告及張兆宇等人之舉，其心可議。且被告及張兆宇均未於112年9月11日至太禾公司簽訂買賣契約，故112年9月11日土地買賣契約書中，表示買受人之所有權人名冊部分，未見被告簽名用印之情形。縱使，被告委由張兆宇於112年9月15日時，至方維磊地政事務所，就上開112年4月11日土地買賣預約書簽訂買賣移轉契約書(下稱112年9月15日土地買賣契約書)，將系爭545、547 及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及5 54等地號土地移轉登記予原告，惟張兆宇仍不願於112年9月 11日土地買賣契約書所有權人名冊「林美華(即被告)」欄位處簽名及用印，亦拒絕移轉被告所有之系爭545、547及551 地號土地應有部分各1/112予原告，顯見被告乃惡意阻擾112 年9月11日土地買賣契約書之簽訂。與此同時，被告於112年 9月13日，就系爭537及552等地號土地設定最高限額抵押權，擔保債權總金額為8,780,000元，然被告並未將前開於系爭537及552等地號土地上設定抵押權等情告知原告，而係於原告欲辦理系爭土地所有權移轉登記時，方為原告知悉，並被告拒絕履行收受原告就本案王濟民債務之清償、撤回對王濟民假扣押強制執行事件及塗銷查封登記等事項，更可見被告並無依原告指示處理委任事務之意願，而僅係惡意延宕整合系爭土地情事之進行。　㈤此外，被告自000年0月間起即拒絕與原告聯繫，將整合系爭土地相關事情全權交由張兆宇代為處理，然張兆宇同消極刻意拖延整合系爭土地情事之進行，甚至於112年10月25日提出以張兆宇個人名義，就被告所有之系爭545、547及551等地號土地，為聯合開發之要求，足見被告及張兆宇等人，實為追求私利而違背受原告所託協同整合系爭土地之義務，嚴重拖延系爭土地整合及開發之進程。　㈥是以，被告既已就上開整合系爭土地情事與原告成立委任關係，亦與原告成立以被告承買之系爭土地為標的之買賣契約關係，被告即負有出售系爭土地予原告，以及兩造約定收受原告代償本案王濟民債務、撤回強制執行事件聲請及塗銷查封登記等義務。然被告僅就系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地部分，移轉登記予原告外，就出售被告所有之系爭545、547及 551地號土地應有部分各1/112予原告、收受原告就本案王濟民債務之代償、撤回強制執行事件聲請及塗銷查封登記等事項，則均未按委任事項之本旨為履行，致使原告因整合系爭土地進程受延宕阻擾，而有因土地開發工程無法施行衍生之土地融資利息、個人融資利息、營造成本增加、因被告違約所生之律師費用、建築師規劃設計費用、申請水路加蓋費用等財產上損害，估計至少受有上億元之損害，僅先暫以10,0 00,000元為向被告請求賠償之數額。為此，原告爰依民法第 231條、544條等規定，以及112年4月11日土地買賣預約書第 10條第2項、112年2月10日土地買賣契約書第13條第1項等約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後聲明所示。二、被告則以　㈠自112年2月10日土地買賣契約書可見，契約書中載明之買方為邱耀德，賣方為王一洲等11人，均未見有原告之名義，且邱凱澤於112年2月10日土地買賣契約書簽訂時，尚未與原告結識，與原告亦並無定有共同開發系爭土地協議之情，且邱凱澤數次向伊強調，112年2月10日土地買賣契約書之買方為其本人，而非原告。又縱使原告稱其予邱耀德之間具有隱名代理關係，原告實為112年2月10日土地買賣契約書所載之買方，然經上開說明可知，伊無法明知或可得而知原告與邱凱則間有何意思聯絡，邱凱則亦未向伊說明是否有代理原告訂立契約情形，則邱耀德與原告間當無成立隱名代理關係之可能，故112年2月10日土地買賣契約書之訂立過程與約束效力所及，自應與原告無涉。是伊於112年4月5日成為112年2月1 0日土地買賣契約書之出賣人地位時，伊應移轉系爭545、54 7及551地號土地應有部分各1/112之對象，應仍為邱耀德，而非原告，故何來原告所稱伊負有依112年2月10日土地買賣契約書，出售系爭545、547及551地號土地應有部分各1/112 予原告義務之理。且112年2月10日土地買賣契約書中約定伊應出售系爭545、547及551地號土地部分，業於112年8月23 日經邱耀德及伊簽訂解約協議書，無論原告與邱耀德間關係為何，原告皆因112年2月10日土地買賣契約書就出售系爭54 5、547及551地號土地應有部分各1/112部分為合法解除，不得主張優先承購權存在，伊即不具如原告所稱應簽訂112年9 月11日土地買賣契約書之義務，遑論伊有授權張兆宇於000 年0月00日出席與會並簽名用印之可能。是原告依112年2月1 0日土地買賣契約書第13條第1項之約定，請求依負擔買賣契約違約責任，難認無據。　㈡又自112年4月11日土地買賣預約書約定之協議事項可見，於伊將自王朝鉅等17人購得之系爭537、552、553及554等地號土地所有權部分，移轉予原告後，原告即應給付整合系爭土地酬金4,390,000元予伊，然原告不僅遲未給付4,390,000元予伊，反而橫加伊須將其所持系爭537、552、553及554等地號土地所有權部分移轉予原告，以及撤回伊與王濟民間繫屬中強制執行案件之上訴等不合理要求，顯見原告並無依112 年4月11日土地買賣預約書，給付土地整合酬金4,390,000元予伊之真意，伊於百般無奈之下，為了維護自身權益，方就系爭537、552等地號土地設定最高限額抵押權，避免因原告仍然拒絕舉負整合系爭土地酬金時，自身受有財產上損害情節之發生，絕非如原告所稱，就系爭537、552等地號土地設定最高限額抵押權之目的在於惡意阻擾整合系爭土地事宜之進程，故原告就此部分指摘，實為無稽。據前情可知，原告與伊簽訂112年4月11日土地買賣預約書非以成立買賣關係為目的，原告僅係欲利用伊具有系爭537、552、553及554等地號土地所有權持分，以及得行使優先承買權之身分，假伊之名義自王朝鉅等17人購得系爭537、552、553及554等地號土地所有權，是兩造間應屬委任關係無疑。從而，兩造間既有委任關係之存在，且伊已移轉自王朝鉅等17人購得之系爭53 7、552、553及554等地號土地所有權部分予原告，原告仍拒絕給付土地整合酬金4,390,000元予伊，已違反委任關係所生之義務在先，反而誣指伊有違反委任關係情節，進而引民法委任關係相關規定，請求伊負債務不履行、違約情形等責任之主張，難謂有理。　㈢再者，縱使認定112年4月11日土地買賣預約書之性質非屬委任，而應成立買賣關係，然112年4月11日土地買賣預約書中載有買賣標的物之土地標示、總價額為12,465,254元等事項，就簽約款、備證款、完稅款、尾款等付款約定事項卻均無記載，兩造並無從據以112年4月11日土地買賣預約書履行買賣義務之可能，顯見112年4月11日土地買賣預約書僅為買賣預約性質，而非本約，是原告自無以112年4月11日土地買賣預約書第10條第2項約定，請求伊負違約責任之理。退步言之，倘112年4月11日土地買賣預約書之性質經認定為買賣契約本約，然按112年4月11日土地買賣預約書第4條第7項約定，「本契約標的如有他人主張權益或設定有他項權利關係、借貸、界址糾葛或占有關係時，除本契約另有訂定外...... 至於乙方(即賣方)若有已設定之抵押權登記，應於第二次款交付前負責塗銷證件交予第正式辦理塗銷登記，否則乙方同意甲方就未付款中優先代為清償或保留相當金額，於該項情事解決時才交付乙方。」等語可知，即便系爭537、552等地號土地上設有最高限額抵押權，原告仍不得逕依112年4月11 日土地買賣預約書第10條第2項約定請求依負違約責任，而係應自112年4月11日土地買賣預約書第4條第7項約定，請求原告於買賣價金內扣除擔保金額即可，故原告依112年4月11 日土地買賣預約書第10條第2項約定，請求依負擔違約責任之主張，難以採信。　㈣是以，伊與原告間並未存有依112年2月10日土地買賣契約書，交付系爭545、547及551地號土地應有部分各1/112予原告之義務，且伊亦不具有違反112年4月11日土地買賣預約書中所載委任事項之情形，自無須就委任關係負損害賠償責任，又假使認定112年4月11日土地買賣預約書之性質為買賣契約，原告逕為請求伊應負違約責任之主張亦有不當，應以112 年4月11日土地買賣預約書第4條第7項約定，請求原告於買賣價金內扣除擔保金額為當。除前開情形以外，原告自伊辦妥自王朝鉅等17人購得之系爭537、552、553及554等地號土地所有權移轉登記情事後，遲未給付112年4月11日土地買賣預約書約定之土地整合酬金4,390,000元予伊，即屬違約在先情形，卻仍欲向伊請求負擔契約違約及損害賠償等責任，即屬違反誠實信用原則情形，故原告於本訴中所為之主張，均屬無稽，顯無可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項　㈠112年2月10日土地買賣契約書載明之買方為「邱凱澤」，賣方為「王一洲等11人」，被告並於112年4月5日時，同意被列為112年2月10日土地買賣契約書之賣方，且於出賣人名冊處補簽名蓋章(見本院卷㈠第23至34；卷㈡第413頁)。　㈡被告於112年4月6日時，與王朝鉅等17人簽訂112年4月6日土地買賣契約書，約定買賣標的物為系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地，買方為被告，賣方為「王朝鉅等17人」(見本院卷㈠第43至59頁)。　㈢兩造於112年4月5日簽訂性質為委任契約之112年4月11日土地買賣預約書，並於112年4月11日完成就協議事項之約定。兩造約定買賣標的物為系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地，並協議：⒈就系爭土地，於被告實際優先購買取得之部分完成過戶給原告後，原告支付被告4,390,000元供作被告之子張兆宇土地整合酬金所用；⒉於訴外人王濟民支付被告2,000,000 元整後，被告同意塗銷就王濟民111年度司執全字第74號假扣押強制執行事件；⒊被告向原告借貸109,860,000元整，作為支付購買系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地之購地款，免計收利息；⒋被告取得系爭545、547及551等地號土地權利範圍各 1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地後，移轉予被告或被告指定之人土地所有權後，作為清償協議事項第⒊ 項所示債務之用(實際借貸金額仍以原告出借購地金額為準) 等事項(見本院卷㈠第61至69；卷㈡第177至178、366、461至4 62頁)。　㈣被告與邱耀德(即邱凱澤)於112年8月23日簽訂解約協議書，合意解除被告同意被列為112年2月10日土地買賣契約書出賣人地位之事項(見本院卷㈠第223頁)。　㈤112年9月11日土地買賣契約書載明之買方為原告，賣方為「王一洲等11人及被告」，然被告未於所有權人名冊「林美華」欄位簽名蓋章(見本院卷㈠第97頁)。　㈥被告於112年9月15日將系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地之所有權，移轉登記予原告(見本院卷㈠第103至106頁)。　㈦自112年9月15起，原告為系爭545、547及551等地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地之所有權人(見本院卷㈠第249、279、309、341、355、379、401 頁)。四、本院之判斷　㈠原告主張其與邱耀德間具有隱名代理法律關係，與王一洲等1 1人簽訂112年2月10日土地買賣契約書，被告則於112年4月5 日與原告達成協議，被告同意被納入112年2月10日土地買賣契約書之出賣人地位，故被告負將其所有之系爭545、547及 551等地號土地應有部分各1/112，出售予原告之義務。又原告稱兩造簽訂112年4月11日土地買賣預約書，被告應將系爭 545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552 、553及554等地號土地移轉登記予原告，且負有收受原告就本案王濟民債務之代償、撤回110年度司執全字第74號強制執行事件聲請，並塗銷被告就王濟民所有系爭545、541及55 1等地號土地應有部分各5/112，以及桃園市○○區○○段000地號土地、桃園市○○區○○路0段000巷00號未辦保存登記建物之查封登記等義務。然被告未將系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112出售予原告，亦未依112年4月11日土地買賣預約書履行收受原告就本案王濟民債務之代償、撤回強制執行事件聲請及塗銷查封登記等事項，更將系爭537、552 等地號土地設定最高限額抵押權，以阻擾原告就整合系爭土地之進程，被告自應負違約及損害賠償責任等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：⒈原告主張被告違反112年2月10日土地買賣契約書所示，應將其所有之系爭54 5、547及551等地號土地應有部分各1/112出售予原告之義務，而應依112年2月10日土地買賣契約書第13條第1項之約定負違約責任，有無理由？⒉原告依112年4月11日土地買賣預約書，主張被告有違約情形，而應負違約及損害賠償責任，有無理由？　㈡原告主張被告違反112年2月10日土地買賣契約書所示，應將其所有之系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112出售予原告之義務，而應依112年2月10日土地買賣契約書第13 條第1項之約定負違約責任，有無理由？　⒈按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第199條第1項定有明文。復按債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力，債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決意旨參照）。　⒉第按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第167條、531條分別定有明文。又民法第167條所稱之代理權，與同法第531條所稱之處理權，迥不相同，蓋代理權之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之方式，縱代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權，仍不必用書面（最高法院44年台上字第 1290號裁判意旨參照）。意定代理之授權行為，並非要式行為，其授與無須依照一定之方式，明示或默示之授權均得為之（最高法院86年度台上字第1736號判決意旨參照）。亦即代理權之授與並不以明示為限，如依本人之行為或其他情事足以間接推知其有授權之意思者，即生效力（最高法院84年度台上字第1481號判決意旨參照）。　⒊次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任；但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。又民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件；又同條項所定知他人為其代理人而不為反對之意思表示，須負表見代理授權人之責任者，必本人已實際知悉他人表示為其代理人，而不為反對之意思表示，始應就該他人以其代理人之身分所為之法律行為負授權人之責，且主張本人知此事實者，應負舉證責任。　⒋再按學說上所稱之「隱名代理」，係指代理人為法律行為時雖未以本人名義為之，而實際上有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者而言，係有權代理人而未以本人名義為法律行為（最高法院85年度臺上字第417號判決意旨參照）。隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103年度臺上字第781號判決意旨參照）。　⒌末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。另按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院72年度台上字第4225號民事裁判意旨參照)。　⒍經查：　⑴112年2月10日土地買賣契約書所載明之買方為「邱凱澤」，賣方則為「王一洲等11人」，被告則於112年4月5日時同意被列為112年2月10日土地買賣契約之出賣人地位，並於出賣人名冊部分補簽名蓋章，此有112年2月10日土地買賣契約書附卷可憑(見本院卷㈠第23至34頁)。依上開債之相對性原則說明，被告應將其所有之系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112，出售予邱凱澤，而非原告，故原告所稱，被告有出售系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112 予原告之義務等情，已有疑義。　⑵又原告稱其就112年2月10日土地買賣契約書簽訂事宜，與邱凱澤間具有代理法律關係，原告為112年2月10日土地買賣契約書之實際買方，邱凱澤僅為出具名義簽訂契約書之人，故被告應售予系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112 之對象應為原告本人，而非邱凱澤等情。依上開民事訴訟法第277條之規定所示，原告自應就其與邱凱澤間具代理法律關係，即原告與邱凱澤間有經由法律行為授與代理權之事實，或係被告明知或可得而知原告與邱凱澤間之代理關係、原告為實際之112年2月10日土地買賣契約書買受人等節，舉證說明之。　⑶然綜觀卷內資料，除原告於書狀內提及「邱凱澤受太禾公司委託」等語(見本院卷㈠第7至8頁)，以及原告與邱凱澤間通訊軟體LINE對話紀錄(見本院卷㈡第17至86頁)、原告與邱凱澤間就整合土地開發建案之合作意向書(見本院卷㈡第97至99 頁)、載有「邱凱澤歸還S350黑色賓士車之車鑰匙2把予原告」及「原告借支邱凱澤200,000元」之字據(見本院卷㈡第113 頁)、桃園南門存證號碼205號存證信函(見本院卷㈡第107至1 09頁)等資料外，並無其餘可證明原告確有將簽訂112年2月1 0日土地買賣契約書之代理權，經由法律行為授與邱凱澤之事實。蓋上開原告所提資料，僅可證明原告與邱凱澤間確有早於112年2月10日前已有聯繫紀錄，且二人間具有業務合作往來、借貸關係等情形，與上開規定所指「由自己之行為表示以代理權授與他人」、「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之」之定義尚屬有別，自不得僅以上開原告所陳，遽認原告與邱凱澤間即有代理關係之存在。　⑷又自證人邱耀德於113年3月7日言詞辯論期日結證稱：「(問：112年2月10日土地買賣契約書是你自己要簽訂購買系爭54 5、547及551等地號土地，還是由原告委託你代為出面簽訂買賣契約？)是我自己從111年7月20日就跟仲介謝綉珍、黃發蓮洽購；(問：112年2月10日是否是你和原告、徐監察人，一同去中信中原大學店與王一洲等人簽立不動產買賣契約書？)是我個人去簽訂買賣契約書，其他人如果有是陪同，原告沒有授權我；(問：你是否在和原告鬧翻前，你每次要和地主即賣家約見面討論細節前，都會向原告確認時間？) 沒有，我都是自己作主；(問：你是否在和原告鬧翻前，你和地主即賣家的對話，都會向原告報告？)有，有決定以後部分會告知原告；(問：原告是否曾要求你，每次與地主開會，原告都需要在場？)原告都沒有在場，都是我一個人作主，原告也沒有要求我要讓他在場；(問：證人與王一洲對話提及『跟公司申請1,000,000元作為補償您辛苦的服務』之『公司』，是否所指太禾公司)是。但是我並沒有受到太禾公司的授權；(問：你簽立解約協議書前，是否有經過原告之同意或授權？)沒有」等語(見本院卷㈡第127至139頁)；證人即中信公司中原大學店人員黃發蓮於113年3月7日言詞辯論期日證述：「(問：就你所知，邱耀德(即邱凱澤)是代表原告簽約還是自己簽約？)一開始接洽土地及代看土地都是邱耀德跟我接洽，邱耀德本來是謝綉珍的客人，謝綉珍是對銷售方，我是針對地主賣方，這方面謝綉珍會比較清楚，我只是針對地主而已，並不清楚邱耀德是否代表誰來簽約；(問：1 12年2月10日土地買賣契約書之實際買主是否係原告？)我當初是帶邱耀德去看土地，我認為買主是邱耀德，但是邱耀德有講他有合夥人；(問：證人稱被告有要將系爭545、547及5 51等地號土地應有部分各1/112賣給原告，請問證人是如何知悉被告有同意？是否有在場？)我們開發土地都會調產權出來看，被告與原告有在公司協議，被告是否後來有同意，因為他們是私底下聯絡，沒有透過仲介，所以我不知道。」等語(見本院卷㈡第130、144至149頁)可知，邱耀德就簽訂11 2年2月10日土地買賣契約書一事而言，並未非代理原告為之，且邱耀德亦皆以自身之意思為之，並非以「代理」原告之意思與王一洲等11人及被告簽訂買賣契約，且縱使邱耀德與原告間為合夥或資金供給關係，僅為彼等內部關係，尚不得據此解為邱耀德簽立上開合約係代理原告為之。又兩造於11 2年4月5日訂有協議，僅為被告同意「被列為112年2月10日土地買賣契約書出賣人地位」之合意，未見有被告就「原告為112年2月10日土地買賣契約書實際買受人」一事為同意之情，是難認原告與邱耀德間就112年2月10日土地買賣契約書一事具有代理關係。　⑸原告雖陳稱，其與邱耀德間就簽訂112年2月10日土地買賣契約書一事，具有隱名代理之關係，故原告仍為112年2月10日土地買賣契約書之實際買受人等語。然經上開就「隱名代理」意義之相關說明，邱耀德須實際上有為原告簽訂112年2月 10日土地買賣契約書之意思，且此項意思為契約相對人即被告所明知或可得而知，方屬「隱名代理」之情形。依上開邱耀德證述可知，原告充其量僅提供邱耀德部分資金，邱耀德仍想在此次購地建案中獲得相當利益，其係以自己之意思簽訂112年2月10日土地買賣契約書，而非以原告之意思代理為之，故原告與邱耀德間是否具有隱名代理關係，尚非無疑。再就被告是否明知或可得而知原告與邱耀德間具代理關係部分而言，除被告已於書狀中敘明其認知僅有邱耀德為112年2 月10日土地買賣契約書之買方外(見本院卷㈠第213至214頁) ，就被告與邱耀德於112年8月23日簽訂之解約協議書(見本院卷㈠第223頁)亦可知，立協議書人「買方」欄位所示之人仍為「邱凱澤」（即邱耀德），倘被告確於112年4月5日經與原告協議，同意被列為112年2月10日土地買賣契約書之出賣人時，已知悉原告與邱耀德間具有代理關係，則112年8月 23日簽訂之解約協議書所示之「買方」應為原告，更不可能於協議事項部分列「乙方(即被告)不得將前開土地出售予太禾公司、原告或訴外人徐嘉鴻(太禾公司監察人)」等字句，足認被告就112年2月10日土地買賣契約書買方身分之認知，自始至終皆為邱耀德，而非原告，縱使原告與邱耀德間存有代理行為，經上開所述，亦非為被告明知或可得而知之情形，是難認原告得以其與邱耀德間具隱名代理關係而對被告主張相關之權利義務。　⑹從而，原告雖稱其與邱耀德間就簽訂112年2月10日土地買賣契約書一事具有代理關係，原告方為實際買受被告所有系爭 545、547及551等地號土地應有部分各1/112之人，然經上開說明，原告既無法就其確有授與邱耀德代理權部分舉證說明外，邱耀德亦非以代理原告之意思而簽訂112年2月10日土地買賣契約書，且被告就112年2月10日土地買賣契約書買方身分之認知，自始至終皆為邱耀德而非原告，與前開構成代理行為之相關規定所示情形均屬有間。是認原告與邱耀德間，就112年2月10日土地買賣契約書之簽訂，應不具有何等代理關係，故112年2月10日土地買賣契約書之實際買方即為邱耀德，而非原告。　⒎是以，112年2月10日土地買賣契約書之買方為「邱凱澤」，賣方為「王一洲等11人及被告」，基於上開債之相對性原則之說明，112年2月10日土地買賣契約書所生之債權關係應僅存於締結契約之當事人，即邱耀德與王一洲等11人、被告之間，要與原告無涉。故被告是否依112年2月10日土地買賣契約書，負有出售系爭545、547及551等地號土地應有部分各1 /112之義務，應僅為被告與邱耀德間之債權關係是否仍為有效之爭議，契約所生之債權效力應不及於原告。因此，原告稱被告違反112年2月10日土地買賣契約書所示，應將其所有之系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112出售予原告之義務，而應依112年2月10日土地買賣契約書第13條第1 項之約定負違約責任之主張，為無理由，尚屬無據。　㈢原告依112年4月11日土地買賣預約書，主張被告有違約情形，而應負違約及損害賠償責任，有無理由？　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處事務，他方允為處理之契約，民法第528條亦有明文。又買賣屬於財產契約，其標的在於移轉財產權；委任屬於勞務契約，其標的在於處理一定之事務，兩者在性質及要件上並不相同。而適用法律屬於法院之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束。故當事人所訂立之契約定性(性質)為何，法院應根據當事人所主張之原因事實認定後依職權適用法律，不受當事人法律陳述之拘束。據此，兩造契約之法律性質究為買賣或委任，應視兩造於締約時之給付目的，著重於標的物財產權之移轉抑或勞務之給付以為判斷。　⒉查112年4月11日土地買賣預約書固然就買方為原告，賣方為被告，移轉標的物乃系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地等節為約定，然就兩造於締結112年4月11日土地買賣預約書時之給付目的而論，縱使兩造約定被告負有移轉系爭545、547及551 地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地所有權予原告之義務，被告卻遲至112年7月25日方自王朝鉅等11人購得系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地所有權，此有桃園市地籍異動索引附卷可憑(見本院卷㈠第273、303、 335、351、375、397、409頁)，且112年4月11日土地買賣預約書另有協議事項明定，「就系爭土地，於被告實際優先購買取得之部分(即系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/ 2，以及系爭537、552、553及554等地號土地)完成過戶給原告後，原告支付被告4,390,000元供作被告之子張兆宇土地整合酬金所用」等語(見本院卷㈠第67頁)。足見兩造簽訂112 年4月11日土地買賣預約書時，被告尚未取得系爭545、547 及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及5 54等地號土地之所有權，兩造自非以移轉被告之財產權予原告為主要目的，而係約定被告應履行「自王朝鉅等17人購得系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537 、552、553及554等地號土地後，再將該等土地所有權移轉登記予原告」之事項，與前開買賣契約應以「標的物財產權之移轉」為目的之情形有別，當非屬買賣契約之性質。且11 2年4月11日土地買賣預約書，除約定被告有自王朝鉅等17人購買土地後再移轉所有權予原告之義務外，並未包含被告自己在系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/112部分，此為原告所不否認（見本院卷㈡第444頁），兩造雖另立協議書（見本院卷㈠第67頁），協議被告應於王濟民支付2,000,000 元後，同意撤回對王濟民聲請之111年度司執全字第74號假扣押強制執行事件，屬約定被告有給付勞務之義務，即符合委任關係之性質，是認該協議書之性質應屬委任契約，此情亦為兩造不爭執事項㈢所承認，先予敘明。　⒊經上開說明，協議書定性為委任契約，又原告主張被告有未為履行移轉系爭土地所有權予原告、收受原告就本案王濟民債務之代償、撤回111年度司執全字第74號假扣押強制執行事件之聲請之違約情形，而應負違約之責任。然被告是否確有如前開原告所稱之違約情形，本院分述如下：　⑴原告稱被告未移轉系爭土地所有權予原告部分：　①112年4月11日土地買賣預約書協議事項已有明定，被告就系爭土地應移轉所有權予原告之部分，僅限於「被告實際優先購買取得之部分」(見本院卷㈠第67頁)，所指之系爭土地範圍，即係被告自王朝鉅等17人購得之系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地部分，自與被告原先所有之系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112無涉。故被告未將其所有之系爭545 、547及551等地號土地應有部分各1/112移轉登記予原告乙節，應與112年4月11日土地買賣預約書約定之委任事項無違，當難以遽認被告有何等違約情形。　②又被告已於112年9月15日，將系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554等地號土地之所有權移轉登記予原告，此有土地所有權買賣移轉契約書( 見本院卷㈠第103至106頁)、土地登記第一類謄本(見本院卷㈠第249、279、309、341、355、379、399頁)等在卷可稽，更難謂被告有何違反委任事項之情形。　③再者，縱使被告就系爭537、552等地號土地設定最高限額抵押權予張兆宇之實，亦不得因而認定被告有何「未將系爭53 7、552等地號土地所有權移轉登記予原告」、「刻意阻擾原告整合系爭土地事宜進程」等情形。蓋被告就系爭537、552 等地號土地設定最高限額抵押權之舉，並非以惡意損害系爭土地整合開發進程為主要目的，而係原告自被告履行「將系爭545、547及551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、5 52、553及554等地號土地之所有權移轉登記予原告」之義務後，並未依112年4月11日土地買賣預約書協議事項給付土地整合酬金4,390,000元予被告(見本院卷㈠第67頁)，致被告與張兆宇間另生債權債務關係，此有兩造因本件事實而生之另案(即臺灣桃園地方法院113年度訴字第1475號)言詞辯論筆錄附卷可參(見本院卷㈡第422頁)，故被告系爭537、552等地號土地設定最高限額抵押權，僅係作為確認原告履行給付土地整合酬金4,390,000元予被告義務之擔保，且張兆宇亦已敘明，自原告給付4,390,000元後，被告及張兆宇即會塗銷就系爭537、552等地號土地設定之最高限額抵押權，此有文山景美存證號碼680號存證信函(見本院卷㈠第139至145頁)在卷可佐。顯見，被告就系爭537、552等地號土地設定最高限額抵押權予張兆宇一事，既與被告已確實將系爭545、547及 551地號土地權利範圍各1/2，以及系爭537、552、553及554 等地號土地之所有權移轉登記予原告等節未有悖離，僅係擔保原告積欠張兆宇（被告）之整合土地報酬439萬元，並無損原告就系爭土地整合開發之進程，自不得逕為被告有何與兩造委任事項相違之情形。　④從而，原告稱被告未移轉系爭土地所有權予原告，而有違反1 12年4月11日土地買賣預約書約定事項之情形，並主張被告應負違約責任等節，為無理由，應予駁回。　⑵原告稱被告拒絕受領原告就本案王濟民債務之代償部分：　①按債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限；第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償，民法第311條第1項、第 2項本文分別定有明文。　②查原告既同意代償本案王濟民債務，且情亦為證人王濟民於1 13年8月8日言詞辯論期日之證述(見本院卷㈡第387頁)所同意，又被告與王濟民並無另有不得由第三人清償之約定，且金錢之債亦不具有一身專屬性，本於民法第311條第1項、第2 項本文等規定所示，被告應不得拒絕原告替王濟民所為之清償，故被告似有義務受領原告就本案王濟民債務之代償。　③惟查，原告就其所稱「已代為清償本案王濟民債務」此情，並無提出債權清償之相關證明，亦就是否確有支付2,000,00 0元予被告之相關佐證，亦付之闕如，基於民事訴訟法第277 條所示舉證責任之規定，本案王濟民債務是否已由原告向被告代償，尚非無疑。再者，原告所指之清償方式乃擔保提存 (見本院卷㈠第12頁)，並有臺灣桃園地方法院112年度存字第 1579號提存書(見本院卷㈠第181頁)、國庫存款收款書(見本院卷㈠第183頁)等附卷可參。然擔保提存之目的，係以提供一定財產存置於法院提存所為擔保之方式，請求執行法院為假扣押、假處分、假執行，或請求免為假扣押、假處分、假執行，可見擔保提存並非以清償債務為其目的，而係透過提供財產供擔保之方式，避免假扣押之執行，此亦可見臺灣桃園地方法院112年度存字第1579號提存書「提存原因及事實」欄位所載，「提供擔保聲請撤銷假扣押執行(執行法院及案號：臺灣桃園地方法院111年度司執全字第74號)」(見本院卷㈠第181頁)等語，以及原告就其提供擔保提存乃為聲請撤銷假扣押執行以順利辦理土地所有權移轉登記之陳述(見本院卷㈠第12頁)自明。顯見原告雖稱其願代償本案王濟民債務，依據本院卷一第67頁協議書第1條約定，被告實際優先購買取得楊梅區民有段547、545、551、552、537、553、55 4等地號土地之部分完成過戶給原告，原告應支付被告439萬元（未稅）供作張兆宇之整合酬金，已如前述，該439萬元並未包含被告與證人王濟民另案返還借款之金額，證人王濟民具結證稱包含在439萬元內等語（見本院卷㈡第396頁），明顯與上開協議書文字不符，不可採信。況依據本院卷㈠第8 7頁原證6 附件1 王濟民與邱耀德間協議書觀之，苟如證人王濟民前開所述，被告華與王濟民返還借款訴訟之金額是包含在被告與原告簽訂之原證4 112年4 月11日協議書第1條約定之439 萬內，為何王濟民於112年6 月29日還要於第5點另外與邱耀德簽代償王濟民返還借款二審敗訴的金額？另該協議書第2條僅記載，王濟民支付200萬元，被告同意塗銷王濟民假扣押111年度司執全字第74號，亦未提及該200萬元包含王濟民另案返還借款訴訟之金額。原告雖稱願意給付被告43 9萬元，然其因加入非協議書約定之事項及條件，被告因而拒絕，原告並非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，不得謂被告拒絕受領，而有違約之情事。是原告並未依 112年4月11日土地買賣預約書協議事項所載，以協議書約定之條件支付被告200萬元之方式代償本案王濟民債務，即應認原告或王濟民皆未向被告支付200萬元，難認原告或王濟民已有向被告就本案王濟民債務為清償之舉，則被告自無違反「受領原告就本案王濟民債務之代償」此義務情形。　④從而，原告稱被告拒絕受領原告代償王濟民之債務，而有違反112年4月11日土地買賣預約書及協議書約定事項之情形，並主張被告應負違約責任等情，顯無可採，亦無理由。　⑶原告稱被告拒絕撤銷111年度司執全字第74號假扣押強制執行事件之聲請，以及塗銷查封登記部分：　①112年4月11日土地買賣預約書協議事項已有明定，「王濟民支付被告2,000,000元整，被告同意塗銷王濟民假扣押111年度司執全字第74號」等語，是被告具有撤銷111年度司執全字第74號假扣押強制執行事件之聲請，並塗銷被告就王濟民所有系爭545、541及551等地號土地應有部分各5/112，以及桃園市○○區○○段000地號土地、桃園市○○區○○路0段000巷00 號未辦保存登記建物之查封登記等義務，係以王濟民支付2, 000,000元予被告，清償本案王濟民債務為前提。　②然縱使原告稱有意代償本案王濟民債務，然原告或王濟民均未有向被告支付2,000,000元以清償債務之實，已如前述，是原告或王濟民既未先履行「向被告支付2,000,000元」之事項，被告自不負撤銷111年度司執全字第74號假扣押強制執行事件之聲請，以及塗銷查封登記之義務。　③從而，原告稱被告拒絕撤銷111年度司執全字第74號假扣押強制執行事件之聲請，以及塗銷查封登記，而有違反112年4月 11日土地買賣預約書約定事項之情形，並主張被告應負違約責任等情，即屬無據。　⒋經上開說明，被告既無違反112年4月11日土地買賣預約書協議事項情形，則原告稱被告有違約情節，並應負違約責任等主張，尚難採信。　㈣是以，原告稱被告未將其所有之系爭545、547及551等地號土地應有部分各1/112，出售予原告，就112年2月10日土地買賣契約書有違約情形，且亦未履行112年4月11日土地買賣預約書約定之委任事項，而應負委任關係之受任人損害賠償責任，以及就前開契約之違約責任等主張，均無理由，皆應駁回。五、綜上所述，原告依民法第231條、544條等規定，以及112年4 月11日土地買賣預約書第10條第2項、112年2月10日土地買賣契約書第13條第1項等約定，請求被告應給付原告12,586, 695元，及自民事追加訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等主張，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　 18　　日民事第四庭法　官　徐培元正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日書記官石幸子

2024-10-18

TYDV-112-訴-2424-20241018-1

訴

臺灣橋頭地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第608號原告即反訴被告黃貴和黃週一黃郁紘共同訴訟代理人蔡建賢律師被告即反訴原告黃昭允訴訟代理人沈宏裕律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，被告提起反訴，本院於民國113年9月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文本訴原告之訴駁回。反訴被告應按附件所示契約之同一條件（不含附件第四頁「其他約定事項第2點）與反訴原告訂立買賣契約，並應於反訴原告給付價金新臺幣肆佰捌拾萬元後，將如附表所示坐落高雄市○○區○○ 段○○段00地號土地之應有部分移轉登記予反訴原告。本訴及反訴訴訟費用均由原告即反訴被告連帶負擔。　　　事實及理由一、原告即反訴被告(下合稱原告，如單指其一則逕稱姓名)本訴主張及反訴抗辯：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地），應有部分比例依序為黃貴和1/5 、黃週一1/5、黃郁紘2/5 、被告1/5。原告就系爭土地之應有部分合計4/5，乃於民國112年3月27日依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人黃怡舜簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約；如附件所示），將系爭土地全部以總價新臺幣（下同）600萬元附加由買方負擔仲介費6％（36萬元)出售予黃怡舜，原告並依土地法第34條之1第2項規定，於112年4月25日寄發社東郵局第117號存證信函(下稱甲信函)通知被告：其應於函到後15日內行使優先購買權，並辦理簽約及履約付款等事宜，被告雖於同年5月8日以楠梓莒光郵局第238號存證信函(下稱乙信函)表示應買，惟同時表示不願支付6％仲介費，因被告並非以「同一價格」購買系爭土地，其所為承買意思表示不生效力。原告再於112年5月17日寄發高雄地方法院郵局第588號存證信函（下稱丙信函）通知被告履行系爭買賣契約及受領價金，被告拒絕配合辦理系爭土地所有權移轉登記予黃怡舜之事宜。前述仲介費構成系爭買賣契約之買賣價金之一部，如買賣價金之約定不成立，系爭買賣契約全部不成立，且原告以全部土地為出賣範圍，被告反訴聲請僅就系爭土地應有部分4/5為請求，且請求訂約之內容排除「其他約定事項」第2點，又系爭買賣契約約定買受人應於112年4月30日給付價金，並另訂系爭土地所有權移轉期限，二者間並非同時互為對待給付，被告卻主張二者應同時履行。依被告上開主張益證其未以同一條件行使優先承買權。從而，原告對於被告有無優先購買權一節，有法律上確認利益。又如認被告以乙信函行使優先承買權，合法有效，如前所述，買受人應於112年4月30日給付價金，被告迄今未給付價金，被告顯無購買之真意，且拒絕並遲延給付價金，原告以民事答辯暨準備書狀繕本之送達對被告為解除買賣契約之意思表示。爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，兩造間之買賣契約已因原告解除而不存在等語。本訴部分求為判決：確認被告就原告與黃怡舜於112年3月27日就系爭土地成立之買賣契約依土地法第34條之1規定之優先購買權不存在。並為反訴答辯聲明：反訴駁回。二、被告即反訴原告(下稱被告)本訴抗辯及反訴主張則以：黃怡舜係黃郁紘之子，系爭買賣契約乃親屬間之買賣行為，故被告於乙信函行使優先承買權時，係提出父子間買賣關係為何需約定仲介費之質疑，惟原告就上開質疑迄至起訴前始終未為說明及舉證，被告係在原告起訴後，始收到系爭買賣契約，該契約於「其他約定事項」第2點約定：「本件契約買方需支付仲介費6％（即36萬元正）予仲介公司」（下稱系爭條款），原告於訴訟進行中主張系爭買賣契約之仲介為訴外人戴舜川，再依黃郁紘當庭自述原告於111年11月前已決定將系爭土地出售予黃怡舜，黃怡舜亦同意，故系爭買賣契約並非經由戴舜川所促成，戴舜川未提供仲介服務，故系爭條款乃原告與戴舜川、訴外人百琚不動產經紀有限公司間基於通謀虛偽意思表示而約定，應屬無效，且原告與黃怡舜於系爭買賣契約所列系爭條款故意增加其他共有人之負擔，阻礙被告行使優先承買權，依民法第148條第1項規定，違反誠信原則。依民法第111條但書規定，法律行為除去無效之一部分仍可成立者，其他部分仍為有效，故系爭買賣契約除去系爭條款，其他部分，仍為有效，被告已於同年5月8日以乙信函向原告行使優先承買權。再者，原告以甲信函通知被告回覆是否行使優先承買權時，並未隨函檢附系爭買賣契約，亦未載明「償付方法及期限」即買賣價金各期付款金額、期限及付款方式等買賣條件，致被告無從得知如欲承買時，應支付之第一期價款為若干，依112年8月22日修正前土地法第34條之1執行要點(下稱系爭執行要點)第7點規定，出賣共有物之共有人應就處分之土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限等買賣條件均為通知，始符法令，原告以甲信函對被告所為通知內容，難認已合法通知被告行使優先承買權。被告於收到原告之起訴狀繕本後，始知悉系爭買賣契約之全部條件，爰依土地法第34條之1第4項規定，行使優先承買權。被告已以乙信函向原告行使優先承買權，退步言之，被告亦以民事答辯暨反訴起訴狀向原告行使優先承買權，爰依土地法第34條之1第4項規定，請求原告應就系爭土地所有權應有部分4/5，依系爭買賣契約之同一條件（系爭條款除外），與被告訂立買賣契約，並於被告給付480萬元之同時將上揭土地所有權移轉登記為被告所有。被告於訴訟進行中收到系爭買賣契約，始知悉全部買賣條件，且兩造就被告有無優先承買權存有爭執，未經法院判斷及兩造間法律關係明確前，原告尚無受領價金之地位，被告並無遲延給付價金之情事等語資為抗辯。於本訴之答辯聲明：原告之訴駁回。並為反訴聲明：原告應就系爭土地所有權應有部分4/5，依系爭買賣契約之同一條件（系爭條款除外），與被告訂立買賣契約，並於被告給付480萬元之同時將上揭土地所有權移轉登記為被告所有。三、本院於113年9月26日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下（本院卷第223、225頁）：　　㈠不爭執事項：　　　⒈原告與被告之父為親兄弟。黃貴和係被告之二伯，黃週一係被告之四叔，黃郁紘係被告之五叔。黃怡舜係黃郁紘之子。被告與黃怡舜為堂姊弟。　　　⒉兩造共有系爭土地，應有部分比例依序為黃貴和1/5、黃週一1/5、黃郁紘2/5、被告1/5。　　　⒊原告就系爭土地以買賣總價600萬元之價格於112 年3月2 7日與黃怡舜（由戴舜川代理）簽訂系爭買賣契約(審訴卷第15至19頁）。　　　⒋原告於112年4月25日寄發甲信函通知被告：其等依土地法第34條之1規定處分系爭土地，若被告依系爭買賣契約同一條件行使優先承買權，應於文到後15日內以書面為意思表示；被告主張優先承買時，依契約需另支付總價6％之仲介費等語（審訴卷第21至24頁），被告於同日收受甲信函。　　　⒌被告於112年5月8日對原告寄發乙信函表示：其同意以同一價格就系爭土地行使優先承買權，惟來函所提非常規商業條款，父子間買賣需支付6％仲介費，恐有違誠信原則，應屬無效約定等語（審訴卷第25頁）。原告於同日收受前揭存證信函。　　　⒍原告於112年5月17日寄發丙信函通知被告：系爭土地買賣價金為600萬元，再加仲介費6％（36萬元），被告於1 12年5月8日存證信函質疑仲介費之主張，與土地法第34 條之1第4項規定之同一價格不符，被告行使優先承買權並不合法，視同未遵期行使；原告依法通知被告於本函到達後5日內，告知其應得價金之匯款帳戶或親自至原告之代理人戴舜川處領取，逾期即視同被告拒絕履行買賣契約，依法辦理等語（審訴卷第27至28頁），被告有收受前揭存證信函。　　㈡爭執事項：　　　⒈系爭條款之約定，是否係買賣雙方即原告與黃怡舜間基於通謀虛偽意思表示而為，而屬無效之約定？　　　⒉被告以乙信函或民事答辯暨反訴起訴狀對原告行使優先承買權，是否合法？四、得心證之理由：　　㈠系爭條款之約定，是否係買賣雙方即原告與黃怡舜間基於通謀虛偽意思表示而為，而屬無效之約定？　　　⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第415號判決見解參照）。復按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明。又居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；居間人所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第 568 條參照）。依上開說明，居間人之報酬請求權，應以契約因其報告或媒介而成立者為限。次按民法第565 條所定之居間有2種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。　　　⒉原告主張其等委託戴舜川處理系爭土地買賣之仲介事務，並提出委任授權契約書為證(下稱系爭授權契約，本院卷第59頁)，經核系爭授權契約第2條委任事項記載：「⒈委任人委託受任人全權處理上列全部之土地，包含出售買賣與人洽談協議等事項。⒉委任人同意將上列標的土地以新台幣陸佰萬元整出售。⒊委託期間民國112年 1月1日至民國112年7月31日止。……⒌委任人不須支付受任人買賣總價金的6％給予受任人作為承辦服務費用，服務費用須由買方負擔。」等語，惟查黃郁紘於113年7月 12日當庭自陳：系爭土地係祖先留下來之土地，其與黃貴和、黃週一於111年11月間在黃貴和家中討論要將系爭土地歸給誰之事，黃郁紘當時表示最好賣給自己，可以與鄰地12-1地號土地合併使用，原告當時已經討論決定要將系爭土地歸給其子黃怡舜，黃怡舜斯時已有意願購買，並由其向黃貴和、黃週一表示黃怡舜要買系爭土地之事。原告已經討論好要將系爭土地出賣給黃怡舜後，其才找戴舜川處理出賣系爭土地之事，其已有向戴舜川告知已經講好要將系爭土地賣給黃怡舜之事，並未透過戴舜川為原告與黃怡舜間接洽系爭土地買賣事宜，戴舜川並無為原告與黃昭允接洽出賣系爭土地之事等語( 本院卷第135、137、139頁)，堪認原告與黃怡舜實際上於111年11月間已就系爭土地成立買賣契約，該買賣契約並非由戴舜川為買賣雙方報告或媒介而成立者。再者，依系爭授權契約所載之委託期間係自112年1月1日至同年7月31日止，係在原告與黃怡舜成立買賣契約之後，斯時已無委託戴舜川仲介系爭土地出賣事務之實益，且黃郁紘自承其已有向戴舜川明言原告與黃怡舜間已就系爭土地成立買賣契約之事，更足認系爭授權契約乃原告與戴舜川間通謀虛偽意思表示之契約，則黃怡舜由戴舜川代理與原告簽訂之系爭買賣契約中之系爭條款約定買受人需支付仲介費6％（即36萬元）予仲介公司等語，因系爭買賣契約並無經由戴舜川或任何仲介報告或媒介始成立，系爭條款乃原告與黃怡舜間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效。　　　⒊又按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第11 1條定有明文。依系爭買賣契約第2條約定買賣總價款60 0萬元，並於第3條約定該600萬元於原告通知被告後20 日，112年4月30日辦理用印、交付證件同時支付等語（審訴卷第15頁)，又系爭條款約定：「本件契約買方需支付仲介費6％（即36萬元正）予仲介公司」等語（同上卷第18頁），可知系爭買賣契約約定買賣價金為600萬元，另獨立約定按買賣價金6％計算之仲介費36萬元，上述仲介費並非買賣價金之一部，且買受人之給付對象為仲介，並非買受人對出賣人應負擔之義務。從而，系爭條款為無效，且屬獨立存在之約定，已如前述，是系爭買賣契約除去系爭條款後，系爭買賣契約之其他條款約定仍可成立。準此，原告主張系爭條款構成買賣價金之內容，系爭條款如不成立，系爭買賣契約全部不成立等語，即屬無據。　　　㈡被告以乙信函或民事答辯暨反訴起訴狀對原告行使優先承買權，是否合法？　　　　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第2項及第4項定有明文。次按共有土地或建築改良物之部分共有人，依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利（最高法院109年度台上大字第2169號裁定參照）。此項優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成權，不容當事人任意予以限制或剝奪，除他共有人於接到出賣通知後15日內未表示，或其內容有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件等非與原買賣契約實質相同之情事外，他共有人一旦以書面為優先承購權行使之表示者，於該表示之通知到達為處分之共有人時，即生效力。該共有土地或建築改良物之買賣契約，當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，並得請求出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂書面契約。且他共有人是否以同一條件優先承購，應依其行使優先承購權時之意思表示為準。倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相同內容，成立買賣契約，此後，他共有人尚不得任憑己意附加條件或限制，若然，對於已成立之買賣契約內容，不生影響（最高法院104 年度台上字第2161號判決參照）　　　　⒉上揭土地法第34條之1第4 項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，為使他共有人知悉「買賣之一切條件」而得評估是否行使優先承購權，土地法第34條之1第2項所稱事先、書面通知或公告固未詳為具體規定，關於通知之方式及內容等細節性、技術性事項，可參考系爭執行要點第7 點：「㈤通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。」、及依第11點「㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄」等規定為之。又且因優先承購人必須全部接受出賣之共有人與他人所訂契約之一切條件，始得合法行使優先購買權，故而就攸關買賣之一切條件，均應通知使該共有人知悉，俾供其在期間內評估行使優先承購與否，始足落實優先承購權之立法意旨，並避免出賣之共有人掩飾買賣條件，害及他共有人之利益。職是，出賣共有人無論係自為或委託他人代為之通知，所為通知若未盡誠信本旨，該被通知之他共有人致無從評估行使優先權與否，自不生通知效力。　　　　⒊被告抗辯：原告出售共有之系爭土地，於甲信函中未合法通知行使優先承買權，為原告所否認。經查系爭買賣契約第2條約定買賣價金之付款方式（即付款時程）、第5條約定稅費負擔等事項，而原告向被告寄送之甲信函未記載上開約定事項，亦未檢附系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，揆諸上揭說明，原告未將買賣價金償付方法及期限通知被告，原告所寄發之甲信函不能認屬適法通知被告行使優先承買權，惟被告已於收到甲信函15日內以乙信函對原告為行使優先承買權之意思表示，雖被告於乙信函中主張系爭條款為無效等語，但系爭條款乃原告與黃怡舜間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效，業經本院論敘如前，是被告排除該無效之系爭條款，於乙信函中表示同意以同一價格就系爭土地行使優先承買權等語，系爭土地之買賣契約即當然於原告與被告間成立。再依上揭說明，他共有人是否以同一條件優先承買，應依其行使優先承買權時之意思表示為準，則被告以乙信函行使優先承買權時，除質疑系爭條款約定之效力外，並未附加任何條件或變更系爭買賣契約之約定，則其行使優先承買權之意思表示當以乙信函為準，被告在此之後提起之反訴請求原告應於被告給付價金之「同時」，將系爭土地應有部分4/5 移轉登記與被告，與系爭買賣契約第3條第2項及第4 條第1項約定之價金給付及所有權移轉登記期限雖有不同(如後述)，對於已成立之買賣契約內容，不生影響，是原告以被告提起反訴之聲明內容請求在被告給付價金同時，原告應將系爭土地應有部分4/5移轉登記予被告為由，主張被告非依同一買賣條件行使優先承買權等語，即無足採。　　　　⒋最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨明揭，部分共有人依土地法第34條第1項出賣共有土地之全部，就該部分共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並非以此剝奪他共有人依同條第4項規定享有之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人自仍有優先承購之權利。今原告依土地法第34 條之1第1項，將系爭土地之全部，出賣予黃怡舜，各原告仍為出賣各自如附表所示應有部分，被告自得依土地法第34條之1第4項規定，對於各原告如附表所示之應有部分行使優先承買權，至於其餘應有部分1/5 屬被告所有，被告自無可能同時立於買賣雙方對立之地位買受自己之應有部分，至為灼然，是被告僅對原告之應有部分行使優先承買權，並按該等應有部分比例核算買賣價金，核屬適法。原告主張被告未就系爭土地之「全部」行使優先承買權，即非依同一買賣條件應買等語，顯無足採。　　　㈢原告以被告遲延給付買賣價金為由，解除買賣契約，是否生解除效力？　　　　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項前段、第3項定有明文。所謂無確定期限，則指未定期限（不定期債務）及雖定有期限惟其屆至之時期不確定（不確定期限之債務）二種情形。　　　　⒉如前所述，本件被告已合法行使優先承買權，同時與原告就系爭土地應有部分4/5成立與系爭買賣契約(不含系爭條款)實質相同之買賣契約。而系爭買賣契約第3條第2項有關買賣價金付款方式，雖約定「600萬元整，於同意出售之出賣人(黃貴和、黃週一、黃郁紘)通知不同意出售之出賣人(黃昭允)後20日，112年 4月30日前辦理用印、交付證件同時支付，雙方同意以用印日期作為公契立約日」等語(審訴卷第15頁)，惟原告於112年4月25日始寄發甲信函通知被告如有意願行使優先承買權，應於文到後15日內以書面為意思表示，被告於同日收受甲信函，隨後被告於15日內即同年5月8日以乙信函函覆同意行使優先承買權等語，依原告於112年4月25日寄發甲信函及需保留被告行使優先承買權15日期間之時程安排，至112年5月10日始屆期，已超過系爭買賣契約第3條第2項所定在112年4 月30日前給付買賣價金之期限，則被告在112年4月30 日前是否決定行使優先承買權，仍屬未明，原告與黃怡舜間所約定在112年4月30日前給付買賣價金之期限現實上不可能實現，尤其原告於甲信函內未記載買賣價金付款期限，亦未檢附系爭買賣契約，被告無從知悉買賣價金付款期限，自無給付遲延可言。又因原告已以丙信函通知被告其行使優先承買權不生效力，及對被告訴請確認優先承買權不存在，堪認原告否認被告對於系爭土地優先承買權之存在，及不同意與被告簽訂書面買賣契約，則系爭買賣契約第3條第2項付款期限之屆至時期，即兩造何時簽訂書面契約、交付證件並完成用印手續，尚不確定，自屬無確定期限之給付。依上說明，系爭土地買賣價金之支付需待簽約、備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續後，被告始有給付義務，是被告無給付遲延可言。從而，原告主張被告遲延給付買賣價金，並以民事答辯暨準備書狀繕本之送達對被告為解除買賣契約之意思表示，不生解除之效力。　　　㈣承上所述，被告既已合法行使對系爭土地之優先承買權，且被告並無遲延給付買賣價金之情事，是原告主張被告行使優先承買權時，非以同一條件合法行使優先承買權，且其因被告給付遲延，已對被告合法解除系爭土地之買賣契約等語，無足採取，則其請求確認被告對系爭土地之優先承買權不存在，核屬無據，不應准許。　　　㈤按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348條第1項、第264條第1項前段定有明文。被告既已合法行使優先承買權，且原告以被告遲延給付買賣價金為由解除買賣契約，並不合法，則被告依土地法第34條之1第4項規定，請求原告應依原告與黃怡舜間系爭買賣契約相同條件( 系爭條款除外)，與被告就系爭土地應有部分4/5簽立買賣契約，並依買賣契約及民法第348條第1項規定，請求原告移轉登記如附表所示應有部分之所有權(即原告各按附表所示應有部分比例為移轉登記)，自屬有據。又系爭土地全部範圍之價金為600萬元，依此核算被告買受原告應有部分4/5之買賣價金為480萬元，而被告尚未給付買賣價金480萬元一節，為兩造所不爭執。依系爭買賣契約第3條第2項約定：「第二次款(用印)：600萬元整，於同意出售之出賣人(黃貴和、黃週一、黃郁紘) 通知不同意出售之出賣人(黃昭允)後20日，112年4月30 日前辦理用印、交付證件同時支付，雙方同意以用印日期作為公契立約日」，第4條第1項約定：「乙方(即原告)應於簽約同時交付所有權狀正本，用印款交付：同時交付印鑑證明書正本1份、產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關之書表上，並交付雙方指定之地政士。」等語(審訴卷第15至16頁)，可知買賣雙方約定買受人一次給付全部價金，且買受人於買賣雙方交付辦理產權移轉全部應備證件及蓋妥印鑑章於移轉登記有關之書表上，並交付給雙方指定之地政士之同時，即應對原告給付買賣價金，斯時該等土地移轉登記之申請文件尚未向地政機關遞件，自非所有權移轉登記之時，是被告履行給付價金之義務，應在原告之應有部分所有權移轉登記予被告之前，被告負有先給付價金之義務，是被告主張在其給付上開應有部分4/5之買賣價金480萬元之「同時」，原告應將系爭土地所有權應有部分4/5移轉登記予被告，自有不當，被告僅得請求在其給付買賣價金480萬元「後」，原告應將系爭土地所有權應有部分4/5移轉登記予被告。　　　　五、綜上所述，原告本訴請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。被告反訴請求原告應按附件所示系爭買賣契約(不包含系爭條款)之同一條件，就系爭土地之應有部分4/5與被告訂立書面買賣契約，原告應於被告給付價金480萬元後，將如附表所示系爭土地之應有部分移轉登記予被告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，被告之反訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　許慧如附表：編號共有人應有部分 1 黃郁紘 2/5 2 黃貴和 1/5 3 黃週一 1/5 附件：原告與黃怡舜於112年3月27日簽訂之不動產買賣契約書影　　　本乙份(共5頁)。以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林榮志

2024-10-17

CTDV-112-訴-608-20241017-1