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所得稅法

高雄高等行政法院判決高等行政訴訟庭第三庭 113年度訴字第362號民國114年2月13日辯論終結原告陳興宇訴訟代理人王朝揚律師被告財政部南區國稅局代表人李雅晶訴訟代理人吳素萍黃玉杏上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國113年6 月6日台財法字第11213941360號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰主文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、爭訟概要：　　被繼承人陳鐘山於民國108年7月20日去世，原告（原名：陳政昌）經分割繼承登記為臺南市安南區海東段36之5地號土地（權利範圍1/2，下稱系爭土地）所有權人，嗣以新臺幣（下同）34,290,000元出售，於111年6月1日（登記日）辦妥所有權移轉登記，原告並依限辦理土地交易所得稅（下稱房地合一稅）申報，列報課稅所得0元；被告依據申報及查得資料，審認系爭土地交易符合所得稅法第4條之4第1項規定，核計課稅所得23,843,174元，按適用稅率35%，核定應納稅額8,345,110元。原告不服，循序提起復查、訴願，均遭駁回，遂提起本件行政訴訟。三、原告起訴主張及聲明： (一)主張要旨︰ 1、所得稅法第4條之4之規定，個人自105年1月1日起，交易該日以後取得之房屋、土地，交易應依同法第14條之4至第14 條之8（下稱新制）規定，採分離課稅方式課徵所得稅，其立法目的係為改善現行不動產交易稅制缺失，健全不動產稅制，促使房屋、土地交易正常化，故關於本件是否應擴大新制之課稅義務免除範圍之適用，不應僅單純從條文之文義判斷，而係應從所得稅法第4條之4條所揭之立法目的判斷。所得稅法第4條之4原則上雖係以取得日及交易日均在105年1月 1日之後者為新制規範對象，然主管機關（財政部）歷年來針對上開之規定，對於105年1月1日後所為交易，亦基於職權而就「因繼承取得（104年8月19日台財稅字第1040462087 0號令，下稱財政部104年8月19日令）」「配偶贈與（106年 3月2日台財稅字第10504632520號令，下稱財政部106年3月2 日令)」及「配偶於105年1月1日後繼承取得被繼承人於104 年12月31日前取得之不動產，再經配偶贈與（107年10月31 日台財稅字第10704604570號令，下稱財政部107年10月31日令)」等3種情形，均排除新制之適用。則本件之情形（即配偶於104年12月31日前取得之不動產於105年1月1日後贈與被繼承人，再經繼承取得）與上開排除適用新制情形類似；且原告將繼承的不動產出售，既非買賣取得後交易，不存在賺取價差等不當獲利情形，即非所得稅法第4條之4立法目的所欲規範之範疇，縱為105年1月1日以後之不動產交易，仍非不得由主管機關依法定職權為排除適用新制之闡釋，抑或類推適用上揭財政部函令之情形以限縮或減免課稅義務。 2、系爭土地交易倘原告母親陳周銀巒前未贈與配偶陳鐘山，日後由原告繼承後出售；抑或陳周銀巒贈與配偶陳鐘山後，陳鐘山逕行出售，上開情形本即為前揭「財政部104年8月19日令（因繼承取得）」及「同部106年3月2日令（配偶贈與）」之情形而適用所得稅法第14條第1項第7類規定（下稱舊制），則本件情形既與上開得例外適用舊制之情形類似，且由於係繼承取得而非買賣後出售，並無賺取價差等不當獲利之情形，即非所得稅法第4條之4立法目的所欲規範之情形，不應僅因行政機關保守心態，而增加原告額外之負擔。則本件縱與前揭「同部104年8月19日令、106年3月2日令及107年10 月31日令」所規範之情形尚非完全相同，此應屬規範之疏漏，仍應類推適用前揭財政部函令而以舊制課稅。 (二)聲明︰訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。三、被告答辯及聲明： (一)答辯要旨︰ 1、所得稅法為維護法安定性並避免影響已持有房地者權益，訂定日出條款，原則上以取得日及交易日均在105年1月1日之後者為新制規範對象，而財政部104年8月19日令，係基於新制日出條款立法意旨及新制、舊制密切銜接，乃依法規範目的，將所得稅法第4條之4規定作目的性限縮解釋，就原應適用新制之情形（被繼承人於104年12月31日前取得房地，繼承人於105年1月1日後取得並出售），解釋仍適用舊制，適時緩和新制實施衝擊。如「被繼承人」係於105年1月1日以後始繼承取得房地且未出售，再由「繼承人」繼承取得後出售，已非立法者所顧慮之情形，本屬新制明文課稅範圍，且為「繼承人」所能預見，故無論該房地是否再受繼承此一不可控因素而移轉，均不能據以主張跳脫適用新制，自不宜從解釋法規之解釋令，再據以擴大解釋，限縮法律位階之新制規定施行。系爭土地並無「被繼承人」於104年12月31日以前取得情形，尚非財政部104年8月19日令之適用前提，自應回歸所得稅法第4條之4規定，認屬新制課稅範圍。原告以假設發生之事實，主張擴大解釋財政部104年8月19日令，揆前說明，委不足採。 2、另考量夫妻因婚姻關係而經營共同生活，彼此財產難以清楚劃分之社會民情，財政部106年3月2日令第1點規定，配偶一方取得配偶他方贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法（下稱遺贈稅法）第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定，嗣出售時，應以配偶間第1次相互贈與前，配偶他方取得該房地之日為取得日，據以計算持有期間，及認定適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易損益、或依第14條之4規定計算房地交易損益，分別依所得稅法規定課徵所得稅。原告既非自配偶受贈取得系爭土地後出售，自無從適用財政部106年3月2日令。 3、財政部107年10月31日令亦係基於夫妻同居共財考量，就配偶一方自配偶他方受贈取得房地，如已符合同部106年3月2 日令第1點者，嗣出售時，如係配偶他方於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月31日以前取得者，比照同部104年8月19日令辦理，再予延伸「取得日」之認定。同部107年10月31日令，其前提固有「繼承」及「配偶相互贈與」之事實，然係基於所得稅法第4條之4規定、遺贈稅法第20條第1項第6款規定之意旨，所為合於法規範體系及目的解釋之結果，此與上開104年8月19日令、106年3月2日令，適用前提及範圍均明確，並無自該等解釋令再擴大解釋之模糊空間。 (二)聲明︰原告之訴駁回。四、爭點︰ (一)本件有無財政部前揭函令之適用？即本件得否以被繼承人之配偶取得時點作為系爭土地原始取得時點，而得適用舊制計算所得？ (二)被告以系爭土地交易所得應適用房地合一稅，核定應納稅額 8,345,110元，是否適法？五、本院的判斷： (一)事實概要記載之事實，有房地合一稅申報書(原處分卷第14 至17頁)、異動索引查詢資料(原處分卷第18至至21頁)、土地登記第二類謄本(原處分卷第23頁)、土地買賣契約書(原處分卷第31至33頁)、不動產交易實價查詢(原處分卷第36頁 )、遺產稅核定通知書（原處分卷第52至55頁）、房地合一稅申報核定通知書（原處分卷第63頁）、復查決定書（原處分卷第101至108頁）、訴願決定書（原處分卷第186至198頁）等附卷可稽，足信為真實。 (二)應適用的法令： 1、納稅者權利保護法第3條第1項、第3項：「（第1項）納稅者有依法律納稅之權利與義務。……（第3項）主管機關所發布之行政規則及解釋函令，僅得解釋法律原意、規範執行法律所必要之技術性、細節性事項，不得增加法律所未明定之納稅義務或減免稅捐。」 2、所得稅法 (1)第4條之4第1項（下稱系爭條文）：「個人……交易中華民國1 05年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)，其交易所得應依第14條之4至第14條之8……規定課徵所得稅。」 (2)第14條之4第1項、第3項第1款第2目及第4項：「（第1項）第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，…… 其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。……（第3項）個人依前2項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：……(二)持有房屋、土地之期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。……（第4 項）……前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」 (三)系爭條文並無違憲疑慮：　　系爭條文規定，以105年1月1日作為基準日，就「取得」之房屋、土地，未區分有償、繼承或其他無償取得，此涉及國家財政收入之整體規畫及預估，較適合由代表民意之立法機關及擁有財政專業能力之相關行政機關決定（司法院釋字第 746號解釋理由書參照）。是其決定如有正當目的，且手段與目的之達成間具有合理關聯，即與憲法比例原則無違。其立法目的在於改善現行不動產交易稅制缺失，健全不動產稅制，促使房屋、土地交易正常化，目的核屬正當；條文規定「取得」之意涵也非難以理解，包括有償有償、繼承或其他無償取得之情形，能為一般受規範者所得預見，並可經由法院審查認定及判斷，自無違反法律明確性原則（同院釋字第 432、521、594、602、690、794、799及803號解釋參照）。故系爭條文雖一律以基準日後取得房屋、土地，其交易所得應依新制課徵所得稅；並未就繼承或受贈之情形，採取差別待遇，考量社會經濟事實複雜，未必能完善規範例外條款，且稅法之簡化亦為重要之公益，立法者選擇設定基準日據以區分新舊制，收稅法簡化之效，屬立法者政策形成之空間；不論取得人是否能控制取得時點（即不論是否為繼承取得），於基準日後取得人取得房地即屬新的持有狀態，適用新制鼓勵長期持有，亦在立法者的規劃範圍，不能認為有漏未考慮情事。再者，搭配所得稅法第14條之4規定，鼓勵房屋、土地之取得人長期持有，取得人長期持有後稅率可從45%、3 5%逐步遞減至20%；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；並就其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，稅率定為2 0%；有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算等機制，避免過苛之情形，手段與目的之達成間具有合理關聯，尚與憲法比例原則無違。 (四)本件應依系爭條文規定課徵所得稅：　　 1、憲法第19條規定，人民有依法律納稅之義務，係指國家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅基、稅率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律明文規定。主管機關本於法定職權就相關法律所為之闡釋，自應秉持憲法原則及相關法律之立法意旨，遵守一般法律解釋方法而為之；如逾越法律解釋之範圍，而增加或減縮法律所無之租稅義務，則非憲法第19條規定之租稅法律主義所許（司法院釋字第674、692、703、706、798號解釋意旨參照）。為使人民能在透明且安定之稅捐環境中，進行獨立自主之經濟活動，應明確劃定人民應負擔納稅義務之範圍，以確保人民法律生活秩序的安定性及預測可能性。因此，主管機關基於法律授權而訂定之法規命令與行政規則，僅得就實施母法所定納稅義務及其要件有關之事項予以規範，自不得逾越稅法規定，或採取目的性擴張或限縮之解釋方法，另為增加或減少法律所規定之稅捐義務（納稅者權利保護法第3條立法理由參照）。 2、系爭條文既無違憲疑慮，行政機關及法院即應恪遵系爭條文規定，依法課稅及審判。立法者以設定基準日的方式，不區分有償、繼承或其他無償取得，以收稅法簡化之效，行政機關即不得擅自採取目的性限縮之解釋方法，減少法律所規定之稅捐義務，此應保留由立法者評估是否需要增加系爭條文之例外條款。故財政部104年8月19日令：「一、納稅義務人 105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報：……(二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得……。」同部106年3月2日令：「一、個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益（以下簡稱舊制房屋交易損益）或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失（以下簡稱新制房屋土地交易損益），並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依所得稅法相關規定課徵所得稅……。」同部107年10月31日令：「個人取得配偶贈與之房屋、土地，符合本部106年3月2日……令第1點規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並按該房屋、土地原始取得原因，依所得稅法相關規定課徵所得稅。依此，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月 31日以前取得者，比照本部104年8月19日……令第1點第2款…… 規定辦理。」同部112年11月2日台財稅字第00000000000號令將連續「各次」繼承或受遺贈的被繼承人或遺贈人「持有期間」合併計算，適用較低稅率。上開函令均將系爭條文為目的性限縮解釋，放寬取得時點或持有期間之認定，使納稅義務人得適用基準日前之舊制房屋交易損益或合併計算持有期間，均增加系爭條文適用上之複雜性，違反系爭條文簡化稅法之目的，且不斷利用函令減少法律所規定之稅捐義務，違背租稅法律主義，本院均拒絕適用。 3、經查，系爭土地係原告母親陳周銀鑾於86年3月12日逕為分割所取得，於107年7月16日贈與其配偶即原告父親陳鐘山，嗣被繼承人陳鐘山於108年7月20日死亡，由原告繼承取得，為兩造所不爭執，且有前揭卷證資料可憑，應可認定。本件事實完全符合系爭條文所規範之情形，應適用新制房屋土地交易損益，並無疑義。本件事實雖與財政部上開函令之情形（尤其是結合104年8月19日令及106年3月2日令）有類似性：如被繼承人陳鐘山於受贈後出售系爭土地，即可依106年3 月2日令適用舊制，受贈人何時出售土地尚且是由受贈人可控制的，依前揭函令都能適用舊制；本件原告是繼承取得，乃不可控制的因素，固有比附援引上開函令適用舊制之可能性。但因上開函令均違背租稅法律主義，原告自不得主張類推適用違法之函令，據此減少法律所規定之稅捐義務。原告主張，並無可採。 (五)被告以系爭土地交易所得應適用房地合一稅，核定應納稅額 8,345,110元，並無違誤： 1、財政部110年6月30日台財稅字第00000000000號令修正發布之房地合一課徵所得稅申報作業要點（下稱房地合一作業要點）第3點前段：「房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。」第4點第2 款第9目：「房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：……(二)非出價取得：……9.繼承取得之房屋、土地，為繼承開始日。」第5點第1項第1款前段：「房屋、土地持有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。如有下列情形者，其持有期間得依下列規定合併計算：(一) 個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。」經核上開房地合一作業要點核乃執行母法（所得稅法第4條之4、第4條之5、第14條之4至第14 條之8及第24條之5）之技術性、細節性行政規定，與立法意旨相符，且未逾越母法之限度，行政機關予以適用，並無違誤。 2、查，原告於108年7月20日繼承其父所遺系爭土地，嗣於111 年4月15日簽約出售系爭土地予訴外人宜田建設開發有限公司（總價34,290,000元），並於同年6月1日辦妥所有權移轉登記。原告依限於111年6月30日（收件日）申報個人房屋土地交易所得稅，列報出售系爭土地課稅所得0元，然經被告審認系爭土地係原告於108年7月20日繼承取得，符合所得稅法第4條之4第1項規定，屬新制課稅範圍，被告乃核算土地交易所得23,918,315元【成交價額34,290,000元-可減除成本10,071,685元（繼承時土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值10,060,447元＋取得土地達可供使用狀態前支付之必要費用11,238元）-可減除移轉費用300,000 元（34,290,000元×3%，以300,000元為限）】，減除土地漲價總數額75,141元，課稅所得為23,843,174元，有土地買賣契約書、土地增值稅資料查詢、土地現值及公告地價查詢、規費、物價指數等附卷可參（原處分卷第24至26、45至48頁），並計算原告持有期間超過2年未逾5年（加計被繼承人持有期間，自107年7月16日起至111年6月1日止，共3年10月17 日)，按適用稅率35%，核定應納稅額8,345,110元（計算式：23,843,174元×35%），於法即無不合。六、綜上所述，原處分（含復查決定）並無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一論述的必要，併此說明。七、結論︰原告之訴無理由。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日審判長法官林　彥　君法官黃　堯　讚法官黃　奕　超一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日書記官　李佳芮

2025-02-27

KSBA-113-訴-362-20250227-1

訴

臺灣士林地方法院

拆屋還地等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第1314號原告張嘉玲張世清共同訴訟代理人沈恆律師被告張家愷訴訟代理人李亢和律師追加被告張月珠特別代理人吳怡德律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○地號土地上，如附圖1 編號A所示面積二十四點五四平方公尺之房屋、編號D所示面積零點零八平方公尺之水泥基座，及如附圖2編號C2所示面積五點零五平方公尺之水泥基座、編號C3所示面積零點六七平方公尺之磚牆拆除，並騰空返還土地予原告張嘉玲。被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○○○地號土地上，如附圖1編號A所示面積四十一點九五平方公尺之房屋、編號B所示面積五點一二平方公尺之雨棚，及如附圖2編號C2所示面積五點零九平方公尺之水泥基座、編號C1所示面積零點九四平方公尺之狗窩拆除，並騰空返還土地予原告張嘉玲。被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○地號土地上，如附圖1 編號A所示面積二十九點二一平方公尺之房屋、編號B所示面積十五點五七平方公尺之雨棚拆除，並騰空返還土地予原告張世清。被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○○地號土地上，如附圖1 編號A所示面積二點二一平方公尺之房屋拆除，並騰空返還土地予原告張嘉玲、張世清。被告張家愷應將坐落新北市○里區○○段○○○地號土地上，如附圖1 編號D所示面積一點八二平方公尺之水泥基座拆除、編號E所示面積二點零一平方公尺之雜物堆清除，並騰空返還土地予原告張嘉玲、張世清。被告張家愷應給付如附表所示金額予原告張嘉玲、張世清。原告張嘉玲、張世清其餘之訴駁回。訴訟費用由被告張家愷負擔。本判決第一項於原告張嘉玲以新臺幣肆萬柒仟元為被告張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣壹拾參萬玖仟伍佰陸拾肆元為原告張嘉玲預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告張嘉玲以新臺幣壹拾壹萬元為被告張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣參拾貳萬玖仟貳佰貳拾元為原告張嘉玲預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告張世清以新臺幣玖萬參仟元為被告張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣貳拾柒萬柒仟陸佰參拾陸元為原告張世清預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告張嘉玲、張世清以新臺幣參仟伍佰元為被告張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣壹萬零壹佰陸拾陸元為原告張嘉玲、張世清預供擔保，得免為假執行。本判決第五項於原告張嘉玲、張世清以新臺幣柒仟玖佰元為被告張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以新臺幣貳萬參仟陸佰柒拾柒元為原告張嘉玲、張世清預供擔保，得免為假執行。本判決第六項於原告張嘉玲、張世清以附表所示金額為被告張家愷供擔保後，得假執行，但被告張家愷如以附表所示金額為原告張嘉玲、張世清預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又按前開條文所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號民事裁定要旨參見）。二、本件原告張嘉玲、張世清（下分稱其姓名，合稱原告）原聲請調解（嗣調解不成立，依法視為起訴）聲明求為：㈠被告張家愷（下稱其姓名）應將坐落新北市○里區○○段0000○0000 00地號土地（下分稱1005地號土地、1007-2地號土地、）上門牌號碼新北市○里區○○路0段00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）及其他工作物拆除，並將該部分土地騰空返還張嘉玲。㈡張家愷應將坐落新北市○里區○○段0000地號土地（下稱10 07地號土地）上系爭房屋及其他工作物拆除，並將該部分土地騰空返還張世清。㈢張家愷應給付張世清新臺幣（下同）5 9,284元，及自聲請調解狀送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。嗣查知系爭房屋及其他工作物尚占用原告共有坐落新北市○里區○○段0000地號土地（下稱1006地號土地）及新北市○里區○○段000地號土地（下稱755地號土地，與1 005、1007-2、1007、1006地號土地合稱系爭土地），並欲一併請求土地被占用之相當於租金不當利得返還，及經張家愷陳述其母親張月珠才是系爭房屋之事實上處分權人等情，而於本院審理時，變更聲明求為：㈠先位聲明：⒈張家愷應將坐落1005地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積24.5 4平方公尺、編號D所示水泥基座占用面積0.08平方公尺、附圖2編號C2、C3所示倉庫占用面積5.72平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。⒉張家愷應將坐落1007-2地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積41.95平方公尺，編號B所示雨棚占用面積5.12平方公尺、附圖2編號C1、C2所示倉庫占用面積6.03平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。⒊張家愷應將坐落1007地號土地上，如附圖1編號 A所示房屋占用面積29.21平方公尺、編號B所示雨棚占用面積15.57平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張世清。⒋ 張家愷應將坐落1006地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積2.21平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予原告。 ⒌張家愷應將坐落755地號土地上，如附圖1編號D所示房屋占用面積1.82平方公尺拆除、編號E所示雜物堆占用面積2.01 平方公尺清除，並將上開土地騰空返還予原告。⒍張家愷應給付張世清59,284元，及自聲請調解狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒎張家愷應給付張世清4,499元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自民國112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張世清358元。⒏張家愷應給付張嘉玲7,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自 112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張嘉玲611元。 ⒐張家愷應給付原告2,717元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至拆除房屋之日止，按月給付原告46元。㈡備位聲明：⒈被告張月珠（下稱張月珠）應將坐落1005地號土地上，如附圖 1編號A所示房屋占用面積24.54平方公尺、編號D所示水泥基座占用面積0.08平方公尺、附圖2編號C2、C3所示倉庫占用面積5.72平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。 ⒉張月珠應將坐落1007-2地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積41.95平方公尺，編號B所示雨棚占用面積5.12平方公尺、附圖2編號C1、C2所示倉庫占用面積6.03平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。⒊張月珠應將坐落1 007地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積29.21平方公尺、編號B所示雨棚占用面積15.57平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張世清。⒋張月珠應將坐落1006地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積2.21平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予原告。⒌張月珠應將坐落755地號土地上，如附圖1編號D所示房屋占用面積1.82平方公尺拆除、編號E所示雜物堆占用面積2.01平方公尺清除，並將上開土地騰空返還予原告。⒍張月珠應給付張世清59,284元，及自追加暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。⒎張月珠應給付張世清4,499元，及自追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張世清358元。⒏張月珠應給付張嘉玲7,580元，及自追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張嘉玲611元。⒐張月珠應給付原告2,717元，及自追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自追加暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至拆除房屋之日止，按月給付原告46元。經核合於首揭規定，爰予准許。貳、實體方面一、原告主張：張世清為1007地號土地所有權人、張嘉玲為1007 -2、1005地號土地所有權人，原告為1006、755地號土地之共有人。張家愷、張月珠其中1人以如附圖1編號A所示房屋、編號B所示雨棚、編號D所示水泥基座、編號E部分所示雜物堆及附圖2編號C1所示狗窩、編號C2所示水泥基座、編號C 3所示磚牆（C1、C2、C3為原附圖1編號C所示磚造倉庫之現存物）等地上物（下稱系爭地上物），無權占用系爭土地，並因此受有依土地法第105條規定準用第97條第1項規定，以系爭土地申報地價年息10%計算之相當於租金之不當得利。另張世清於111年間將1005地號土地移轉予張嘉玲，卻因100 5地號土地上有系爭房屋之建物，無法核發農業用地證明，是張家愷、張月珠其中1人侵害張世清依照土地稅法第39條之2第1項申請不課徵土地增值稅之權利，致張世清受有額外支出土地增值稅59,284元之損害，應如數賠償予張世清。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1、2 項規定，提起本件訴訟等語，聲明求為：　㈠先位聲明求為：　⒈張家愷應將坐落1005地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積24.54平方公尺、編號D所示水泥基座占用面積0.08平方公尺、附圖2編號C2、C3所示倉庫占用面積5.72平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。　⒉張家愷應將坐落1007-2地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積41.95平方公尺，編號B所示雨棚占用面積5.12平方公尺、附圖2編號C1、C2所示倉庫占用面積6.03平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。　⒊張家愷應將坐落1007地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積29.21平方公尺、編號B所示雨棚占用面積15.57平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張世清。　⒋張家愷應將坐落1006地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積2.21平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予原告。　⒌張家愷應將坐落755地號土地上，如附圖1編號D所示房屋占用面積1.82平方公尺拆除、編號E所示雜物堆占用面積2.01平方公尺清除，並將上開土地騰空返還予原告。　⒍張家愷應給付張世清59,284元，及自聲請調解狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　⒎張家愷應給付張世清4,499元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張世清358元。　⒏張家愷應給付張嘉玲7,580元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張嘉玲611元。　⒐張家愷應給付原告2,717元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至拆除房屋之日止，按月給付原告46元。　⒑願供擔保請准宣告假執行。　㈡備位聲明求為：　⒈張月珠應將坐落1005地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積24.54平方公尺、編號D所示水泥基座占用面積0.08平方公尺、附圖2編號C2、C3所示倉庫占用面積5.72平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。　⒉張月珠應將坐落1007-2地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積41.95平方公尺，編號B所示雨棚占用面積5.12平方公尺、附圖2編號C1、C2所示倉庫占用面積6.03平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張嘉玲。　⒊張月珠應將坐落1007地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積29.21平方公尺、編號B所示雨棚占用面積15.57平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予張世清。　⒋張月珠應將坐落1006地號土地上，如附圖1編號A所示房屋占用面積2.21平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還予原告。　⒌張月珠應將坐落755地號土地上，如附圖1編號D所示房屋占用面積1.82平方公尺拆除、編號E所示雜物堆占用面積2.01平方公尺清除，並將上開土地騰空返還予原告。　⒍張月珠應給付張世清59,284元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　⒎張月珠應給付張世清4,499元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張世清3 58元。　⒏張月珠應給付張嘉玲7,580元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自112年4月1日起至拆除房屋之日止，按月給付張嘉玲6 11元。　⒐張月珠應給付原告2,717元，及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至拆除房屋之日止，按月給付原告46元。　⒑願供擔保請准宣告假執行。二、張家愷以：如附圖1編號A、B、C、D、E所示使用系爭土地情形，均為其祖父張根土（下稱張根土）搭建系爭房屋時遺留下來的，搭建當時有口頭得到系爭土地共有人同意，彼此間成立未定期限之使用借貸法律關係。原告取得系爭土地時，可得而知前開使用情形，應繼受前開使用借貸法律關係。則系爭地上物，為有正當權源占用系爭土地。又張根土於80年去世，繼承人為訴外人張祝（下稱張祝），張祝又於94年去世，而由張月珠單獨繼承系爭房屋之事實上處分權，是伊對系爭地上物並無處分權，原告請求張家愷拆除系爭土地上之系爭地上物，並騰空返還系爭土地，及給付不當得利、賠償張世清因移轉1005地號土地所受稅金損失，均屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、張月珠則以：系爭房屋於86至91年間之房屋稅納稅義務人均為張祝，又系爭房屋業經多次產權異動及繼承取得，起造人與事實上處分權人均不明，亦未能釐清系爭房屋有無經分割繼承而專屬於某特定人，且伊否認附圖1編號E之雜物為伊所堆置等，是原告請求張月珠拆除系爭土地上之系爭地上物，並騰空返還系爭土地，及給付不當得利、賠償張世清因移轉 1005地號土地所受稅金損失，均屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查，張世清為1007地號土地所有權人、張嘉玲為1007-2、 1005地號土地所有權人，張嘉玲、張世清為1006、755地號土地共有人，持分依序為4分之3、4分之1，渠等取得系爭土地所有權之時間如附件所示，此有土地登記謄本可按（見本院訴字卷一第20至28頁），應堪認定。又系爭土地上有系爭地上物為占用，亦經本院至現場履勘，並囑託地政機關測量繪製附圖，有勘驗筆錄及附圖1、2可憑（見本院卷一第264 至274頁），亦堪認定。五、法院之判斷　㈠原告請求拆屋還地部分：　⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1、3項分別定有明文。查張家愷於112年9月21日之言詞辯論程序中，就原告主張其對系爭土地上之系爭地上物具有處分權之事實，已為自認（見本院卷一第72至73頁），該事實應認真實而堪認定。張家愷嗣雖改稱：張根土搭建系爭房屋後，於80年去世，由其配偶張祝繼承，嗣張祝於94年去世，由其母親張月珠單獨繼承，故其對附圖1編號A所示房屋，並無事實上處分權，又附圖 1編號B、C、D、E所示地上物均與其無涉，是無系爭地上物之處分權云云，然僅提出系爭房屋之稅單為證（見本院卷一第138至152頁），而稱其因不諳法律，誤認僅男子可繼承，而為前開自認。惟查張家愷於原告以其為對象，請求處分系爭地上物，而為本件聲請調解迄至起訴初始，期間均未提出異議，且自始以處分權人身分參與程序，又前開房屋稅單之納稅義務人雖為張祝，然經本院向新北市政府稅捐稽徵處查詢結果，可知系爭房屋之納稅義務人原為張根土，自83年7 月變更為張祝，於94年10月變更為張月珠，94年11月即變更為張家愷，有該處113年10月15日新北稅淡二字第113561723 0號函在卷可證（見本院卷一第342至365頁），且張家愷取得系爭房屋稅籍之原因，為張月珠於94年10月28日申報贈與契約移轉與張家愷，亦有新北市政府稅捐稽徵處淡水分處11 4年1月3日新北稅淡二字第1135628972號函可按（見本院卷二第89至93頁），均顯示張家愷為系爭房屋之事實上處分權人，而與張家愷事後改稱之事實不符，張家愷既未能舉證證明其前所自認之事實，與事實不符，其事後改稱無系爭地上物之處分權云云，即非可採。　⒉又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552 號判決意旨參照）。張世清為1007地號土地所有權人、張嘉玲為1007-2、1005地號土地所有權人，及原告為1006、755 地號土地共有人，又系爭土地上系爭地上物占用部分土地，及張家愷為系爭地上物之處分權人，均如前述，依前開說明，自應由張家愷就系爭地上物占用系爭土地係有正當權源之事實，舉證明之。張家愷僅空言：張根土於興建系爭房屋時與當時系爭土地共有人成立未定期限之使用借貸法律關係，原告應繼受之云云，並未舉證明之，是其主張系爭地上物占用系爭土地，乃有前開占用權源云云，不足採信。則張家愷以系爭地上物，無權占用系爭土地，應堪認定。從而，原告請求張家愷：㈠應將1005地號土地上，如附圖1編號A所示面積24.54平方公尺之房屋、編號D所示面積0.08平方公尺之水泥基座，及如附圖2編號C2所示面積5.05平方公尺之水泥基座、編號C3所示面積0.67平方公尺之磚牆拆除，並騰空返還土地予張嘉玲。㈡應將1077-2地號土地上，如附圖1編號A所示面積41.95平方公尺之房屋、編號B所示面積5.12平方公尺之雨棚，及如附圖2編號C2所示面積5.09平方公尺之水泥基座、編號C1所示面積0.94平方公尺之狗窩拆除，並騰空返還土地予張嘉玲。㈢應將1007地號土地上，如附圖1編號A所示面積29.21平方公尺之房屋、編號B所示面積15.57平方公尺之雨棚拆除，並騰空返還土地予張世清。㈣應將1006地號土地上，如附圖1編號A所示面積2.21平方公尺之房屋拆除，並騰空返還土地予原告。㈤應將755地號土地上，如附圖1編號D 所示面積1.82平方公尺之水泥基座拆除、編號E所示面積2.0 1平方公尺之雜物堆清除，並騰空返還土地予原告，均屬有據，應予准許。　㈡原告請求給付相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，張家愷以系爭地上物無權占有系爭土地加以使用，已如前述，自屬無法律上原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之；土地法第97條定有明文；而上揭法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依平均地權條例第16條前段雖規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。又所謂「申報總價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判決意旨參照）。　⒉查系爭土地各年度申報地價分別如附件「申報地價」欄所示，又本院審酌張家愷所占用系爭土地位處新北市八里區，鄰近台15線之聯外道路、公車站、米倉國小等學校，並有便利商店、超市、淡水馬偕醫院之生活機能，有Googlemap、Goo gle查詢截圖可按（見本院卷二第131至147頁），並考量張家愷將系爭占有物交付由其母親、胞弟之使用情形，因認張家愷所獲得相當於租金之利益，應以申報地價年息4%計算為適當。準此，原告請求張家愷給付原告如附表編號1至5所示之不當得利金額（計算詳如附件所示），洵屬有據，應予准許，逾前開範圍之請求，則屬無據，不能准許。　㈢張世清請求張家愷賠償額外支出土地增值稅損害部分：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。次按作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅；前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅，土地稅法第39條之2第1、2項分別定有明文。　⒉查張世清將1005地號土地移轉予張嘉玲時，依前揭規定申請不課徵土地增值稅，經新北市八里區公所111年3月3日新北八經字第1112872711號函，以1005地號土地上有建物，不符合農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條規定而未核發農業用地作農業使用證明書，有前開函文1份在卷可查（見本院卷一第44頁），致原告因此不能享有土地稅法第39 條之2第1項得申請不課徵土地增值稅之權利，而遭課以59,2 84元之土地增值稅，應認係張家愷以系爭房屋無權占有1005 地號土地之故意侵權行為，始致張世清受有該等稅額之財產損害，兩者間具有相當因果關係，是張世清依侵權行為損害賠償請求權，請求張家愷賠償59,284元之損害，並加計自聲請調解狀送達張家愷之翌日即111年7月30日起（見本院111 年度士調字第417號卷第54頁）至清償日止，按法定年息5% 計算之利息，洵屬有據。六、據上論結，原告原告依民法第767條第1項前段、中段、第17 9條、第184條第1、2項規定，請求張家愷：㈠應將1005地號土地上，如附圖1編號A所示面積24.54平方公尺之房屋、編號D所示面積0.08平方公尺之水泥基座，及如附圖2編號C2所示面積5.05平方公尺之水泥基座、編號C3所示面積0.67平方公尺之磚牆拆除，並騰空返還土地予張嘉玲。㈡應將1077之2 地號土地上，如附圖1編號A所示面積41.95平方公尺之房屋、編號B所示面積5.12平方公尺之雨棚，及如附圖2編號C2所示面積5.09平方公尺之水泥基座、編號C1所示面積0.94平方公尺之狗窩拆除，並騰空返還土地予張嘉玲。㈢應將1007地號土地上，如附圖1編號A所示面積29.21平方公尺之房屋、編號B所示面積15.57平方公尺之雨棚拆除，並騰空返還土地予張世清。㈣應將1006地號土地上，如附圖1編號A所示面積2 .21平方公尺之房屋拆除，並騰空返還土地予原告。㈤應將75 5地號土地上，如附圖1編號D所示面積1.82平方公尺之水泥基座拆除、編號E所示面積2.01平方公尺之雜物堆清除，並騰空返還土地予原告。㈥應給付如附表所示金額予原告，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原告先位聲明既有理由，則其對於張月珠之備位請求，自無庸再予審究，附此敘明。七、原告陳明願供擔保請准聲請宣告假執行、免為假執行，經核於原告勝訴部分與法相符，爰酌定相當之擔保金宣告之，並依職權酌定相當擔保金額，為張家愷免為假執行之宣告。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　劉瓊雯以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉淑慧附表：編號張家愷應給付原告之金額之內容原告供擔保假執行宣告及張家愷供擔保免為假執行宣告之內容 1 張家愷應給付張嘉玲新臺幣捌佰玖拾捌元，及自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年四月一日起至返還主文第一項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣柒拾肆元。於張嘉玲以新臺幣參佰元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣捌佰玖拾捌元為張嘉玲預供擔保，得免為假執行。 2 張家愷應給付張嘉玲新臺幣貳仟壹佰參拾肆元，及自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年四月一日起至返還主文第二項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣壹佰柒拾元。於張嘉玲以新臺幣柒佰貳拾元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣貳仟壹佰參拾肆元為張嘉玲預供擔保，得免為假執行。 3 張家愷應給付張世清新臺幣壹仟捌佰元，及自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年四月一日起至返還主文第三項所示土地之日止，按月給付張世清新臺幣壹佰肆拾參元。於張世清以新臺幣陸佰元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣壹仟捌佰元為張世清預供擔保，得免為假執行。 4 張家愷應給付張嘉玲新臺幣柒拾伍元、張世清新臺幣捌拾元，及均自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年六月二十日起至返還主文第四項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣肆元、張世清新臺幣壹元。於原告以新臺幣伍拾伍元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣壹佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。 5 張家愷應給付張嘉玲新臺幣壹佰零陸元、張世清新臺幣壹佰玖拾元，及均自民國一百一十二年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百一十二年六月二十日起至返還主文第五項所示土地之日止，按月給付張嘉玲新臺幣壹拾元、張世清新臺幣參元。於原告以新臺幣壹佰元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣貳佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。 6 張家愷應給付張世清新臺幣伍萬玖仟貳佰捌拾肆元，及自民國一百一十一年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。於張世清以新臺幣貳萬元供擔保後，得假執行，但張家愷如以新臺幣伍萬玖仟貳佰捌拾肆元為張世清預供擔保，得免為假執行。附件：編號地號土地（所有權人或共有人）所有權人取得土地時間申報地價（元/平方公尺）占用土地面積（平方公尺，計算式）張家愷之相當於租金之不當得利（計算式：占用土地面積x土地申報地價x年息x占用期間，4捨5入至個位）原告至112年3月31日起訴時或起訴狀繕本送達翌日即112年6月20日得請求不當得利之期間 1 1005地號土地（張嘉玲） 111年3月29日 111年1月：736 112年1月：736 30.34【24.54(A)+5.72(C2、C3)+0.08(D)=30.34】 ⑴起訴後每月：74元【30.34x736x4%/12=74】 ⑵至起訴時為898元【30.34x736x4%x367/365=898】至起訴時1年又3日，張嘉玲請求以367日計算，並無不可 2 1007-2地號土地（張嘉玲） 111年3月14日 111年1月：960 112年1月：960 53.1【41.95(A)+5.12(B)+6.03(C1、C2)=53.1】 ⑴起訴後每月：170元【53.1x960x4%/12=170】 ⑵至起訴時為2,134元【53.1x960x4%x382/365=2,134】至起訴時1年又18日，張嘉玲請求382日並無不可 3 1007地號土地（張世清） 111年3月14日 111年1月：960 112年1月：960 44.78【29.21(A)+15.57(B)=44.78】 ⑴起訴後每月為143元【44.78x960x4%/12=143】。 ⑵至起訴日為1,800元【44.78x960x4%x382/365=1,800】。至起訴時1年又18日，原告請求382日並無不可 4 1006地號土地（張嘉玲4分之3、張世清4分之1）張世清：101年2月23日、張嘉玲：110年12月9日 107年1月至110年1月：720 111年1月：736 2.21(A) 就張嘉玲持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每　月為4元【2.21x736x4%/12 　 x3/4=4】 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為75元【2.21x736x4%x(1+193/365)x3/4=75】就張世清持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每　月為1元【2.21x736x4%/12 　 x1/4=1】。 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為80元【〔2.21x720x4%x（3+194/365)+2.21x736x4%x(1+171/365)〕x1/4=80】　至起訴狀繕本送達翌日：張世清：5年張嘉玲：1年又193日 5 755地號土地（張嘉玲4分之3、張世清4分之1）張世清：101年2月23日、張嘉玲：111年7月15日 107年1月、108年1月：996 109年1月、110年1月：990 111年1月：994 3.83【1.82(D)+2.01(E)=3.83】就張嘉玲持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每　月為10元【3.83x994x4%/12 x3/4=10】 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為106元【3.83x994x4%x340/365x3/4=106】就張世清持分部分： ⑴起訴狀繕本送達翌日起每　月為3元【3.83x994x4%/12 　 x1/4=3】。 ⑵至起訴狀繕本送達翌日為190元【〔3.83x996x4%x（1+194/365)+3.83x990x4%x2+3.83x994x4%(1+171/365)〕x1/4=190】至起訴狀繕本送達翌日：張世清：5年張嘉玲：340日

2025-02-27

SLDV-112-訴-1314-20250227-2

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第793號原告歐陽嘉雄訴訟代理人王永富律師被告聲電實業有限公司法定代理人歐陽加城訴訟代理人高鳳英律師陳宏杰律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000號2樓房屋及基地（新北市○○區○○段000地號土地，應有部分1/5，以下合稱系爭房地）之所有權人，被告於民國107年12月24日起即無權占有系爭房地迄今，妨害原告所有權之行使，被告並受有每月新臺幣（下同）3萬元相當於租金之不當得利，計算至聲請調解狀繫屬法院日即112年12月27日，共有180萬元不當得利（計算式：3萬元×5年×12個月＝180萬元）。　㈡被告雖稱系爭房地係借名登記，但系爭房地如果是被告資產，在商業會計上應該要入帳列為其他資產，會計憑證才能證明是借名契約；又被告有依法扣繳並申報租賃的支出，可證明兩造有租賃的事實。　㈢為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房地騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告180萬元，及自調解聲請狀送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告應自112年12月28日起至騰空遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告3萬元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告之法定代理人歐陽加城為原告之兄長，歐陽加城於68年6 月創立被告聲電實業有限公司，歐陽加城擔任公司董事長，原告亦在公司服務，69年間被告向張昌齡承租新北市○○區○○ 路0段000號房地，並於76年間向張昌齡購買該房地並遷移設址經營迄今。　㈡系爭房地雖登記所有權人為原告，然系爭房地係被告於72年間出資168萬元向張昌齡購買，買賣價金係由被告簽發支票分期支付，契稅及土地增值稅亦是由被告繳納，斯時因歐陽加城名下已有房產，遂由原告擔任出名人，借名登記持有系爭房地。被告迄今仍保管系爭房地之第一次建物登記所有權狀、土地所有權狀、委建契約書、稅費收據正本，且系爭房地之房屋稅、地價稅及水電費等均由被告繳納並保留單據原本，原告亦在上開費用轉帳傳票上親筆簽名，足見被告才是系爭房地實際使用、收益之所有權人，原告僅是受被告委託擔任系爭房地之借名登記人。　㈢系爭房地於73年5月間興建過戶完成後，即作為被告辦公室使用，歐陽加城基於業務及稅務考量，於75年7月間，另外成立聲鋐國際有限公司（下稱聲鋐公司），並與被告共用系爭房地，原告、聲鋐公司、被告過往針對系爭房地均無簽立租賃契約，也未曾實際給付租金，兩造使用系爭房地40餘年均相安無事。係因原告與歐陽加城因被告股權糾紛，原告要求分家未果，才自行製作不存在的租賃契約，誆稱被告無權占有。　㈣綜上，被告占有使用系爭房地實有正當權源，原告依民法第7 67條第1項、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房地，並給付相當於租金之不當得利，均無理由，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告法定代理人歐陽加城與原告為兄弟關係，原告亦為被告股東，系爭房地於73年間即登記在原告名下，目前由被告占有使用中，系爭房地之第一次建物登記所有權狀、土地所有權狀、委建契約書、契稅、土地增值稅稅費收據正本均由被告保管，系爭房地之房屋稅、地價稅及水電費等均由被告繳納並保留單據原本等事實，為兩造所不爭執，並有被告設立登記及變更登記資料、委建契約書、系爭房地台北縣73年度契稅及72年中和市公所不動產監證費之收據、系爭房地土地增值稅之收據、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、被告支付系爭房地房屋稅、地價稅、水電費之收據、轉帳傳票等件在卷可稽（見本院卷一第75至111頁），是此部分事實，應堪信為真實。四、本院得心證之理由：　　原告主張其為系爭房地之所有權人，被告無權占有系爭房地，並依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房地，並給付相當於租金之不當得利等語，為被告否認，並以前情詞置辯，是本件爭點為：兩造就系爭房地是否存在借名登記之法律關係？原告請求被告騰空遷讓返還系爭房地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決意旨參照）。本件兩造不爭執系爭房地登記在原告名下，惟被告抗辯兩造間有借名登記關係，被告占有使用系爭房地有正當權源等語，經原告否認，揆諸前開規定及說明，被告對此即應負舉證責任。　㈡經查，被告稱系爭房地乃被告之法定代理人歐陽加城與出賣人張昌齡商議出資購買、簽立買賣契約，並於73年間以買賣為原因登記為原告所有，後續由被告負擔買賣價金、規費、稅金及水電費等，主張被告係實際出資購買系爭房地之人，僅借用原告名義登記為所有權人等情，業據其提出委建契約書、系爭房地台北縣73年度契稅及72年中和市公所不動產監證費之收據、系爭房地土地增值稅之收據、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、被告支付系爭房地房屋稅、地價稅、水電費之收據、轉帳傳票等件在卷可稽（見本院卷一第79至111頁）。且系爭房地賣方張昌齡於本院審理時證稱：系爭房地的委建契約書是我與被告法定代理人歐陽加城議約的，我之前也有跟歐陽加城買賣另一間房子，該契約寫原告名字的原因是既然第一間房子是寫歐陽加城的名字，所以這次就寫原告的名字，登記也是在原告名下；買賣價金的給付方式是歐陽加城開被告的票，權狀都是交給歐陽加城。房子也是點交給歐陽加城，稅費也是歐陽加城跟我處理的等語（見本院卷二第36至40頁）。綜合證人張昌齡前揭證述，及被告提出的權狀、收據、繳費單等書證，系爭房地之資金來源確實來自於被告，且被告長期占有系爭房地使用收益，至為明確；另參酌被告未曾實際支付租金予原告，系爭房地之房屋稅及地價稅長期為被告所支付，為兩造所不爭執，且歐陽加城為被告法定代理人，原告亦為被告之大股東，此有被告變更登記表在卷可稽（見限閱卷），此可佐證兩造應有借名登記之合意，被告確實有系爭房地合法使用權源，被告主張系爭房地係由其買入後，借名登記為原告所有，係因兄弟二人有糾紛之後，原告才提起本訴，應為可採。㈢至於原告主張系爭房地未入帳列為被告其他資產項目，所以不是借名登記云云，惟認定事實所憑之證據，並不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，無論直接證據或間接證據，當事人為民事訴訟上之舉證證明，如已達證據能證明事實存在之可能性大於不存在之可能性之優勢證據程度時，應認其對於自己主張之事實，已盡證明之責，而他造訴訟當事人如抗辯其不實並提出反對之主張者，則他造對其反對之主張，亦應負反證之證明之責，此為舉證責任分配之原則。查被告主張系爭房地係借名登記在原告名下，業已提出前揭事證，堪認已盡證明之責，原告雖一再否認借名登記之事實，惟並未提出任何事證供本院審酌，本院難認原告主張為真；而公司有借名登記資產，是否應入帳列為其他資產項目，並無強制規定，本院無從以系爭房地未入帳列為被告其他資產項目，即忽視被告前揭提出之證據，逕自認定系爭房地並無本件借名登記之事實。　㈣又原告另稱被告有自承承租系爭房地並扣繳稅款部分，所以已自認原告為所有權人云云，固據其提出被告113年1月10日轉帳傳票、財政部南區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書及華南銀行收款證明等件為憑（見本院卷一第159至160頁），然上開為被告所否認，並辯稱係原告命被告會計人員製作不實資料後繳納，之前未曾就系爭房屋申報扣繳稅款，且已向國稅局申請退還繳溢繳租金扣繳稅款等情，並據其提出扣繳更正原因說明書在卷可參（見本院卷一第331頁），本院衡酌兩造對於被告未曾支付租金予原告等情並不爭執，且依卷內事證，上開繳納扣繳稅款之日期與原告提起本件糾紛調解之時間相近，且原告僅提出單一年度（112年）之系爭房屋租金稅款資料，又被告嗣後已向國稅局申報退還，是被告辯稱此稅款扣繳資料並不實在等語，並非無憑，本院無從以此證據認定被告已經自認原告為系爭房地之所有權人，或以此證據推翻本院前揭借名登記事實之認定，原告此部分主張，亦難論有據。　㈤綜上事證，兩造間就系爭房地有借名登記關係存在，堪以認定，而出名人就借名人而言，並非真正之所有權人，自不能對借名人主張無權占有，是原告以被告無權占有系爭房地為由，請求被告遷讓返還系爭房地，並給付相當於租金之不當得利及利息，均無理由。　㈥另借名登記契約在性質上與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定（最高法院110年度台上字第2928號判決意旨參照）。兩造間就系爭房地成立借名登記契約，業經認定如前，原告並未主張系爭房地之借名登記契約有何違反強制、禁止規定或公序良俗之情形，本院自無從審酌，附此敘明。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房地，及給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　陳宏璋以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶安

2025-02-27

PCDV-113-訴-793-20250227-1

橋簡

橋頭簡易庭

給付房屋買賣傭金

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第1213號原告賈恩光被告施文龍即施駿逸施佳慧即施雅惠施思薇即施碧慧上列當事人間請求給付房屋買賣傭金事件，本院於民國114年2月 5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項適用第255條第1 項第2、7款定有明文。經查，原告起訴時原係聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元，及自民國106年5月1 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第9 頁），嗣於113年12月25日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告3人應各給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第97頁）。經核原告所為上開訴之聲明之變更，係本於同一契約關係之基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於本院審理程序中具有一體性而得繼續沿用，不甚妨礙訴訟之終結，符合上揭規定，應予准許。二、原告主張：被告施文龍即施駿逸、施佳慧即施雅惠、施思薇即施碧慧3 人（下合稱被告3人）與訴外人即原告父親賈海山、訴外人施進福前為坐落高雄市○○區○○段000地號土地，及其上門牌號碼高雄市○○區○○街00號建物（含未保存登記部分，下合稱系爭不動產）之共有人，訴外人賈海山前曾向被告3人、訴外人施進福訴請分割共有物，經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）鳳山簡易庭審理後於104年11月24日以1 04年度鳳簡字第680號民事判決准予變價分割，嗣訴外人施進福不服該判決，提起上訴，經高雄地院審理後於105年5月 18日以105年度簡上字第16號判決駁回上訴確定（下稱前案）。嗣訴外人賈海山於105年10月13日持前案確定判決聲請強制執行（案號：本院105年度司執字第139475號，下稱系爭執行案件），而執行程序中，被告3人、訴外人賈海山於1 06年5月1日，與原告經營之訴外人海恩開發企業有限公司（下稱海恩公司）簽訂代理銷售房屋委任書（下稱系爭委任書），約定由原告找尋出價較高之投資者標售系爭不動產，若系爭不動產最終以4,331,000元之價格拍定，被告3人應各給付海恩公司買賣房屋處理傭金10萬元。然被告3人獲分配價金後，隨即搬家、更換電話號碼，致海恩公司未拿到傭金，且已給付傭金給債權人，造成財產上損失，嗣後海恩公司將對被告3人之本件債權讓與原告。為此，爰依債權讓與、系爭委任書之法律關係，提起本件訴訟云云。並聲明：如變更後之聲明所示。三、被告則以：被告3人不曾同意系爭不動產拍定價格達4,331,0 00元，即各支付傭金10萬元予原告，原告亦未曾支付其他程序處理金額費用給他人，且原告於106年5月1日晚間7時許突然闖入被告3人房間，要求被告3人給付給法院之款項，被告 3人表示經濟不佳，無法交付給法院之款項，原告遂持系爭委任書脅迫被告3人簽名。被告施文龍當時工作為大夜班，已於下午4點服用身心科藥物並且熟睡中，原告乃強行將被告施文龍搖起來，口頭要脅不簽名就不讓被告施文龍睡覺，且聲稱其父親賈海山為系爭不動產共有人之一，得合法進出，若被告3人報警就是汙衊他，以後會一直讓被告3人上法院，被告3人均害怕不已，才在原告逼迫下簽立系爭委任書，而當時被告施思薇年僅17歲多，為限制行為能力人，於訂立系爭委任書前，未得其法定代理人即母親之允許，訂立系爭委任書後，亦未獲其母親之承認，甚至被告施思薇於成年後亦未承認系爭委任書，故系爭委任書尚未發生效力，故被告不須給付傭金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院得心證之理由：　　原告主張被告3人應各給付傭金10萬元，然為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：兩造是否有達成系爭不動產之拍定價格達4,331,000元時，被告3人應各給付原告傭金10萬元之協議?茲分述如下：　㈠按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法　　第99條第1 項定有明文。所謂停止條件，係限制法律行為效　　力之發生者，即使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，於　　條件成就時發生效力，為法律行為之附款。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第 98條定有明文。但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，並應通觀全文，斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院109年度台上字第2041號判決意旨參照）。是解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。　㈡原告主張系爭委任書確為被告3人所親簽，且系爭不動產於10 6年8月15日之第4次拍賣，由訴外人徐翠嬋以4,331,000元之價格拍定乙節，為被告所不爭執（見本院卷第133至134頁），且經本院依職權調閱系爭執行案卷核閱屬實，原告此部分主張，堪予認定。原告固主張兩造業已約定由原告找尋出價較高之投資者標售系爭不動產，若系爭不動產最終以4,331, 000元之價格拍定，被告3人應各給付海恩公司買賣房屋處理傭金10萬元乙節，並提出被告3人於前案之準備程序筆錄為證（見本院卷第118至119頁）。惟觀之系爭委任書第六條：「105年司執字第139475號土地房屋拍賣價金，預合計新台幣肆佰參拾參萬壹仟元整；土地：644000元，建物：000000 0元，未保存建物：0000000元，出標標售。」之條文內容（見本院卷第15頁），其上並未記載系爭不動產拍定價格達4, 331,000元時，被告3人同意支付各10萬元傭金之字句，且原告提出之前案準備程序筆錄，充其量僅能證明被告3人同意變價分割，也同意賣給訴外人賈海山，無從證明確有原告所指上開協議之存在，況原告亦未提出任何證據佐證其說，則被告3人辯稱雙方並未達成此部分協議內容，並非無據。又觀之系爭委任書第5條：「房屋買賣之程序處理金額費用為新台幣肆拾萬元整，已由債權人賈海山於民國106年5月1日代為先行繳納，待拍賣之土地房屋拍賣價金分配匯入各委任人指定帳戶內，施駿逸、施佳慧、施碧慧等3人將新台幣參拾萬元整匯入委任單位指定帳號...，以利轉交給債權人」（見本院卷第15頁）之內容，雖記載賈海山代為先行繳納程序處理費用40萬元，然該條文所指之「房屋買賣之程序處理金額費用」究竟為何?賈海山是否確實先行繳納?繳納對象為何人?原告僅空言泛稱賈海山現金交付其40萬元云云，未能提出證據以實其說，其上開主張是否真實，即有疑義。況賈海山前持前案確定判決聲請強制執行，拍賣所得金額為4,33 1,000元，復經扣除土地增值稅、房屋稅、地價稅、執行費（賈海山）後，分別依應有部分比例分配予施進福、賈海山、被告3人，並有系爭執行案卷所附之強制執行金額計算書在卷可憑，縱賈海山因聲請強制執行而先行繳納執行費用，之後也優先受償，況遍覽系爭執行卷宗，賈海山亦未代包含被告3人在內之共有人繳納其餘程序費用，是原告陳稱賈海山代被告3人繳納程序處理金額費用，顯屬無稽，礙難可採。五、綜上，原告既未能證明其確實與被告3人達成系爭不動產之拍定價格達4,331,000元時，被告3人應各給付原告傭金10萬元之協議，亦未能證明賈海山確實代被告3人繳納程序處理金額費用，則原告本件請求洵屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不　　生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官郭育秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 3　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林國龍

2025-02-27

CDEV-113-橋簡-1213-20250227-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還代墊款

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5305號原告豪華大戲院股份有限公司法定代理人蔡榮華訴訟代理人曾益盛律師賴以祥律師被告陳建隆上列當事人間請求返還代墊款事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣54萬9,292元，及自民國113年9月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣18萬3,097元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣54萬9,292元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決（見本院卷第186頁）。貳、實體部分：一、原告主張：原告與被告、訴外人劉柏廷、劉賴偉、郭淑敏（該3人業據原告於本件繫屬中撤回起訴）等4人（下合稱原共有人等4人）原共有臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地），經臺灣高等法院以111年度上更三字第152號確定判決（下稱系爭判決）准予分割在案，依該判決，原共有人等4人就系爭土地之應有部分歸原告取得，並由原告給付補償金予其等。原告遂於民國113年2月21日將應給付予原共有人等4人之補償金辦理清償後，為辦理系爭土地之分割登記，先請臺北市稅捐稽徵處萬華分處核發土地增值稅繳款書，該處於113年2月27日核定納稅義務人原共有人等4人之土地增值稅稅額。嗣後，原告於113年3月4日寄發存證信函予被告，請其於函到後3日內依土地增值稅繳款書儘速繳款，然未據被告置理。原告為順利完成系爭土地之應有部分移轉登記程序，乃於113年3月20日為被告代墊其應負擔之土地增值稅新臺幣（下同）54萬9,292元（下稱系爭稅款），以完成分割登記。是被告無法律上原因而受有免予繳納系爭稅款之利益，致原告受有損害，原告得依民法第179條規定請求被告如數返還等語。並聲明：㈠、被告應給付原告54萬9,292 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯或陳述。三、本件原告主張之上開事實，業據提出系爭判決之歷審裁判、臺北市稅捐稽徵處土地增值稅缴款書（萬華分處)、送達回執、送達公告、存證信函等件為證（見本院補字卷全卷、本院卷第25-64頁），而被告已於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，雖因其係依公示送達通知者，依法不視同其係自認。惟因本件原告主張之事實，業據原告舉證如前，堪認原告之主張為真實可採。四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。所謂受利益者，係指因某項事由而受之個別具體利益。本件被告原負有繳納系爭土地增值稅即系爭稅款之義務，因原告之代墊而免去該負擔，原告因此支出上開金額，而受有損害，其依民法第179條規定之不當得利法律關係請求被告如數返還，自屬有據。另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第23 3條第1項前段、第203條分別定有明文。本件屬不當得利之債，為給付無確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原告併請求自民事起訴狀繕本送達翌日即113 年9月20日（見本院卷第97-99頁公示送達公告、證書）起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，於法並無不合，併准許之。五、從而，原告依民法第179條規定請求被告給付如主文第1項所示金額，為有理由，應予准許。又其陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當擔保金額宣告之；併依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告供擔保後得免為假執行。六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　　蔡牧容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　薛德芬

2025-02-27

TPDV-113-訴-5305-20250227-1

補

臺灣高雄地方法院

撤銷贈與等

臺灣高雄地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度補字第1650號原告陳建成被告李家卉即李佳穗上列當事人間請求撤銷贈與等事件，原告起訴未據繳納裁判費：一、按因財產權而起訴，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此乃起訴必備程式。次按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第 77條之1第1項、第2項前段、第3項分別明定。此所謂交易價額，應係指客觀之市場交易價額而言。又地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，可作為核定訴訟標的價額之基準。至土地公告現值、房屋課稅現值僅為稅捐機關課徵土地增值稅、房屋稅之基準，雖得據為核定訴訟標的價額之參考，但非當然與市價相當。倘原告起訴時訴訟標的之客觀市場實際交易價額，高或低於土地公告現值及房屋課稅現值，仍應以市場實際交易價額為準（最高法院110年度台抗字第325號裁定意旨參照）。二、本件原告訴之聲明請求被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍1/5）及其上同段1178建號建物（權利範圍全部，門牌號碼高雄市○○區○○街000巷00號2樓，下合稱系爭房地）移轉登記予伊，訴訟標的價額應以系爭房地於起訴時之交易價額為斷。查系爭房地屋齡約28年、位於5層樓鋼筋混凝土造建物第2層，建物總面積為73.846㎡【計算式：40 .13㎡＋7.51㎡＋2.81㎡＋（116.98㎡×1/5）＝73.846㎡】，有建物登記謄本在卷可稽；而其鄰近區域條件相似之門牌號碼高雄市 ○○區○○街00號5樓之3房地，於民國113年6月間出售之交易單價為每坪199,898元，有內政部不動產交易實價查詢資料附卷足憑，據以作為核算之基準應趨近於客觀市場交易價額，以此計算系爭房地於起訴時之客觀市場合理交易價額為4,46 5,404元（計算式：73.846㎡×0.3025×199,898元＝4,465,404 元，小數點以下四捨五入）。爰核定本件訴訟標的價額為4, 465,404元，應徵第一審裁判費45,253元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達後7日內補繳，逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 26 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。本裁定得抗告，如有不服，應於收受裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 2 月 26 日書記官李祥銘

2025-02-26

KSDV-113-補-1650-20250226-1

抗

臺灣高等法院

聲請管收

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第956號抗告人賴姿如上列抗告人因與相對人陳永華間清償債務強制執行聲請管收事件，對於中華民國113年3月29日臺灣士林地方法院112年度管更一字第2號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由一、聲請及抗告意旨略以：伊持原法院民事執行處（下稱執行法院）核發之民國109年12月24日士院擎109司執勇字第1728號債權憑證（下稱系爭債權憑證）為執行名義，聲請執行法院以110年度司執字第19648號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）對債務人上大機電股份有限公司（下稱上大公司）及其法定代理人即相對人陳永華（即陳賢誠）強制執行新臺幣（下同）1000萬元本息。兩造協商期間，相對人將上大公司所有門牌號碼新北市○○區○○○0○00號工廠及所坐落土地（下稱系爭不動產）以新臺幣（下同）4450萬元出售第三人，用以清償第1、2順位抵押權人及土地增值稅後，尚餘15 50萬餘元，相對人卻未對伊清償，且逾期未依執行法院命令報告應供強制執行之財產狀況、提供相當擔保或限期履行債務，爰依強制執行法第20條第3項規定，聲請管收相對人。原裁定不察駁回伊之聲請，顯有違誤，爰提起抗告，聲明廢棄原裁定等語。二、按已發見之債務人財產不足抵償聲請強制執行債權或不能發現債務人應交付之財產時，執行法院得依債權人聲請或依職權，定期間命債務人據實報告該期間屆滿前1年內應供強制執行之財產狀況。債務人違反前項規定，不為報告或為虛偽之報告，執行法院得依債權人聲請或依職權命其提供擔保或限期履行執行債務。債務人未依前項命令提供相當擔保或遵期履行者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人，並認其非不能報告財產狀況者，不得為之，強制執行法第20條固定有明文。惟按管收，係對債務人或有為債務人清償債務義務之人之身體自由，予以拘束之強制處分，為間接執行方法之一，其目的在間接促使其履行債務，既對債務人之人身自由加以限制，涉及自由權侵害，宜慎重為之，應顧及當事人間利益保障與權衡，並應合於比例原則（最高法院113年度台抗字第444號裁定要旨參照）。三、經查：　㈠上大公司及相對人原對抗告人負5874萬4718元本息之連帶債務，陸續清償後，尚餘1千萬餘元之連帶債務，抗告人乃持系爭債權憑證為執行名義，聲請執行法院以系爭執行事件對上大公司及相對人之財產強制執行1000萬元本息，抗告人僅自查封拍賣相對人之不動產受償25萬2000元，嗣於兩造協商期間，相對人於110年1月19日與第三人若瑟工業有限公司（若瑟公司）簽立買賣契約書，約定以4450萬元之價格出售上大公司所有之系爭不動產，若瑟公司於110年1月22日給付相對人簽約款450萬元，同年4月間給付完稅款440萬元，同年4 月30日給付尾款3560萬元，並於同年5月13日辦理所有權移轉登記，執行法院於111年11月23日依強制執行法第20條第1 項規定命令相對人於文到5日內據實報告自110年10月24日至 111年11月23日止可供強制執行之財產狀況（下稱111年11月 23日執行命令），又於111年12月20日以相對人未遵期報告財產狀況為由，依強制執行法第20條第2項規定命令相對人於文到10日提供擔保金或履行執行債務（下稱111年12月20 日執行命令），相對人迄未供擔保或履行債務等情，業據抗告人陳明在卷（原裁定卷23頁），復有抗告人強制執行聲請狀、系爭債權憑證、拍賣公告、債權計算書、111年11月23 日執行命令、111年12月20日執行命令（本院卷39至42、45 至46、65至77、79、83頁）、買賣契約書、統一發票、系爭不動產權利異動索引、不動產實價登錄資料（原裁定卷51、 67至71頁，本院112年度抗字第575號卷23、39至50頁）可憑，並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛。　㈡相對人固未於前揭執行命令所定期限為報告、供擔保及履行債務，惟其於原法院112年8月25日訊問期日及同年8月31日、9月4日具狀陳報其可供強制執行之財產即前述買賣價金44 50萬元，乃用以清償如附表編號1至18所示債務（原裁定卷2 1至23、36頁），其中如附表說明欄編號1所示清償第一租賃公司貸款債務本金1800萬元、手續費18萬9000元、利息72萬元、塗銷抵押權手續費9萬4500元，編號2所示清償謝光宇借款本金700萬元、利息44萬6000元、違約金20萬元，編號3所示土地增值稅及房屋稅共計288萬0887元，編號4所示仲介費 176萬8200元，編號5所示清償陳清添借款債務180萬元，編號6所示清償展大財借款債務220萬元、清償展一正借款債務 200萬元，編號7所示代償系爭不動產買受人應付手續費36萬元，編號8所示清償裕融公司汽車貸款95萬3296元，編號10 所示支付員工薪資135萬5949元，編號11所示清償王李榮借款債務100萬元，編號12所示清償合作金庫借款債務21萬385 8元，編號13所示清償三進鐵箱公司19萬4000元貨款，編號1 4所示清償上富企業社欠款15萬2324元，編號15所示清償合舜工程公司維修費15萬0150元，編號16所示給付自來水公司水費9萬9206元，編號17所示清償裕富數位公司汽車貸款104 萬4900元，編號18所示清償裕融公司汽車貸款134萬6324元，業據相對人提出如附表所載書證為憑，以上金額總計4416 萬8594元，與系爭不動產買賣價金4450萬元相差無幾，足徵相對人陳報上開買賣價金用以清償上開債務乙節，尚非虛妄。　㈢又相對人上開資金運用及清償事實大多介於110年1月至110年 9月之間，不在111年11月23日執行命令所命據實報告財產狀況之區間（自110年10月24日起至111年11月23日止），難謂相對人有刻意違反111年11月23日執行命令不為報告或虛偽報告之情，相對人既難認有何未遵期報告之情，則執行法院 111年12月20日執行命令以相對人未遵期報告為由逕命相對人限期供擔保或履行債務，即難認合於強制執行法第20條第 2項之規定。從而，抗告人以相對人違反執行法院依強制執行法第20條第1、2項所命限期報告財產狀況、供擔保及履行債務為由，依同條第3項規定聲請管收相對人（原裁定卷20 頁），即於法未合，本件亦難認有何以管收相對人之間接強制方式促其履行財產開示之協力義務之必要。四、綜上所述，抗告人依強制執行法第20條第3項規定聲請管收相對人，為無理由，應予駁回。原裁定駁回其聲請，並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，為無理由，應駁回其抗告，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖慧如附表編號相對人陳報資金去向相對人所舉證據（原裁定卷頁數）說明 1 清償第一租賃公司貸款債務（即系爭不動產第1順位抵押權擔保債權） 1-1 本金1800萬元發票（37頁）抗告人不爭執 1-2 手續費18萬9000元發票（25頁）發票金額無訛 1-3 利息72萬元本票、折讓證明單（26、27、37頁）抗告人不爭執 1-4 塗銷抵押權手續費12至14萬元發票（37、50頁同）發票金額9萬4500元 2 清償謝光宇借款（即系爭不動產第2順位抵押權擔保債權） 2-1 本金700萬元無抗告人不爭執 2-2 利息44萬6000元匯款回條、國稅局函文、支票存根（28、40、42頁）抗告人不爭執 2-3 違約金20萬元支票存根（41頁）存根金額無訛 3 增值稅440萬元繳款書（43至46頁）土地增值稅及房屋稅共計288萬0887元 4 仲介費176萬8200元（內含營業稅8萬4200元）服務費確認書、發票（29、47頁）發票金額無訛 5 清償陳清添借款債務180萬元匯款單及轉帳證明（30、47頁）匯款金額無訛 6 清償展大財借款債務220萬元清償展一正借款債務220萬元匯款單（31、48頁）匯款單（32、49頁）展大財金額無誤展一正金額200萬元 7 約定代償系爭不動產買受人應給付第一租賃公司之手續費36萬元協議書（33頁）抗告人不爭執 8 清償裕融企業股份有限公司汽車貸款95萬3296元匯款回條聯、還款明細（34、62頁）匯款回條金額無訛 9 私人仲介費120萬元（無）抗告人爭執 10 支付員工薪資150萬元薪資單及現金支出傳票（73至88頁）現金支出傳票記載金額共135萬5949元 11 清償王李榮借款債務100萬元交易明細（53頁）交易明細金額無訛 12 清償合作金庫借款債務21萬3858元債權計算書（54頁）計算書金額無訛 13 清償三進鐵箱公司19萬4000元貨款銀行本票（55頁）本票金額無訛 14 清償上富企業社欠款15萬2324元銀行本票（56頁）本票金額無訛 15 清償合舜工程公司維修費15萬0150元銀行本票、請款單（57頁）本票金額無訛 16 給付自來水公司水費9萬9206元繳費憑證（58頁）抗告人不爭執 17 清償裕富數位資融公司車貸104萬4900元還款明細（59至60頁）還款明細金額無誤 18 清償裕融企業股份有限公司車貸134萬6324元還款明細（65至66頁）還款明細金額無誤正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　呂　筑

2025-02-26

TPHV-113-抗-956-20250226-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還借名登記物

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2392號原告即反訴被告郭翰瑋訴訟代理人王緯貞律師被告即反訴原告郭永福上列當事人間請求返還借名登記物事件，本院於中華民國114年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請，均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序事項：壹、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。查：本件本、反訴兩造所主張之權利，均係就如附表所示之不動產（下合稱系爭不動產）之所有權歸屬所生爭執，攻擊防禦方法關係密切，本、反訴言詞辯論之資料亦可相互利用，且無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，揆諸前揭說明，反訴原告提起本件反訴，於法並無不合。貳、又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應將坐落於臺中市○○區○○段00 00○號建物（即附表所示建物，下稱系爭房屋）暨其配賦基地之不動產所有權均移轉登記予原告（見本院卷㈠第10頁）。嗣於民國113年11月3日、12月12日具狀變更聲明為：被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告（見本院卷㈠第233-2 35頁、第287-289頁）。核原告上開聲明之更正，係屬補充、更正陳述，依前揭說明，並無不合。參、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。本件反訴原告原起訴聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）146萬元，至清償日止按年息5%計算之利息並自112年10月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付反訴原告相當租金2萬元（見本院卷㈠第137頁）。訴狀送達後，反訴原告於113年8月2日以民事反訴陳報㈤狀變更其聲明為：先位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應自民事答辯㈠暨反訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元。備位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告58萬8,000元及自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；反訴被告應自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告 2萬元（本院卷㈡149-151頁），係減縮原訴之聲明之應受判決事項（列為先位聲明），並追加備位聲明。反訴被告就反訴原告追加備位聲明不爭執（本院卷㈡第167頁），則反訴原告所為減縮聲明及追加備位聲明均符合法條規定，應予准許。乙、實體事項：壹、本訴部分一、原告主張：　㈠兩造為兄弟關係，原告於74年底購入坐落臺北市○○區○○段○○ 段0000○號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路000號15樓，下稱256號建物），並借名登記於訴外人即兩造父親郭金友名下。原告於105年間因繼承及稅捐、投資理財上之考量，而與被告、訴外人即被告之女郭逸柔約定透過虛偽買賣方式，將原借名登記在郭金友名下之256號建物改借名登記在郭逸柔名下，由郭逸柔以256號建物向臺灣銀行申辦房屋貸款800 萬元，該貸款一部份逕予抵償被告先前貸予原告之借款，一部份作為原告向被告購買系爭不動產之頭期款，並將系爭不動產借名登記在被告名下，256號建物以郭逸柔名義、系爭不動產以被告名義申辦之貸款均由原告負責清償。　㈡兩造就系爭不動產成立買賣契約，原告將系爭不動產借名登記於被告名下，系爭不動產由原告管理使用、負擔稅費、房貸及裝修費，原告已於109年7月間以LINE通訊軟體向被告表明終止系爭不動產之借名登記關係，復以本件起訴狀繕本送達作為終止借名登記契約之意思表示，爰類推適用民法第54 1條、依民法第179條、第767條第1項規定，擇一請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告。　㈢聲明：被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。二、被告則以：　㈠原告於74年時年僅19歲，並無資力購買256號建物，256號建物是兩造父母購置並登記於郭金友名下，郭逸柔於105年間辦理房屋貸款向郭金友購買256號建物，原告與郭金友、郭逸柔間就256號建物並無借名登記關係，原告自105年7月起每月匯款1萬2,000元至郭逸柔所有臺灣銀行帳號000-000000 000000號帳（下稱郭逸柔臺銀帳戶），係原告代郭逸柔管理 256號建物出租事宜所代收之租金。　㈡被告、郭逸柔及訴外人即被告配偶陳瑞娟於102年9月29日出資向總太建設購置4戶房屋，系爭不動產即為其中1戶。嗣10 5年交屋後，被告為使原告能就近照顧母親，將系爭不動產暫借原告居住，而原告需自行裝潢購置傢俱，並支付居住期間之水、電、瓦斯費、稅費及管理費，另於每月需支付1萬2 ,000元予被告補貼系爭不動產之貸款支出，兩造從未達成買賣系爭不動產之合意，亦不存在借名登記關係。　㈢答辯聲明：原告之訴駁回。貳、反訴部分一、反訴原告主張：　㈠反訴原告為系爭不動產之所有權人，為使反訴被告能就近照料母親至終老，兩造約定反訴原告自105年7月起將系爭房屋暫借反訴被告居住，由反訴被告自行添購裝潢傢俱，負擔水、電、瓦斯、稅費、管理費，並每月給付1萬2,000元予反訴原告補貼房貸支出。系爭房屋所在社區租金行情為每2萬元至2萬5,000元，顯見反訴被告係以低於行情之代價使用系爭房屋，顯非相之對價，兩造間是成立附負擔之使用借貸關係。兩造母親於106年12月間過世，兩造原約定之借貸目的已完成，借貸關係本即應隨之消滅，但反訴被告並未遷離，反訴原告係本於親情，將系爭不動產繼續以相同條件借予反訴被告，兩造並未約定借用期限及使用目的。詎反訴被告自10 9年7月起未給付1萬2000元房貸補貼費用，反訴原告以112年 9月8日民事答辯㈠暨反訴狀繕本之送達，終止兩造間之使用借貸關係，反訴被告無權占用系爭房屋，反訴原告依民法第 470條第2項、第767條第1項規定，請求反訴被告將系爭房屋遷讓返還予反訴原告；反訴被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致反訴原告無法管理使用系爭房屋受有損害，反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告返還所受利益即相當於租金之利益，依鄰近租屋行情，反訴被告應按月給付反訴原告2萬元。　㈡退步言，倘認反訴被告每月支付1萬2,000元予反訴原告補貼貸款，已支付相當之對價，且兩造母親過世後，反訴原告仍持續收取反訴被告每月支付之1萬2,000元，兩造因而成立不定期租賃關係。反訴被告自109年7月起即未再給付每月1萬2 ,000元予反訴原告，至113年7月止已49個月未給付租金，欠租達58萬8,000元（1萬2,000元×49＝58萬8,000元），反訴原告業於113年3月7日民事答辯暨反訴陳報㈡狀表明終止不定期租賃關係之意思，縱反訴原告未於該書狀中定反訴被告繳納租金之期限，然反訴被告收受書狀後，已逾相當期限，均未見反訴被告繳納積欠之租金，應已生定期催告之效力，反訴原告以民事反訴陳報㈤狀繕本送達，合法終止兩造間就系爭房屋之不定期租賃關係。不定期租賃關係終止後，反訴被告仍占有使用系爭房屋，屬無權占有，反訴原告依民法第455 條前段、767條第1項規定，請求反訴被告將系爭房屋遷讓返還予反訴原告；依不定期租賃之法律關係，請求反訴被告給付欠租58萬8,000元；依民法第179條規定請求反訴被告返還終止後無權占用系爭房屋所受相當租金之利益2萬元。　㈢聲明：　⒈先位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應自民事答辯㈠暨反訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。　⒉備位聲明：反訴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；反訴被告應給付反訴原告58萬8,000元及自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；反訴被告應自民事反訴陳報㈤狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付反訴原告2萬元；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：　㈠反訴原告於102年向總太建設購置系爭不動產，反訴被告於10 5年間向反訴原告購買系爭不動產，並借名登記於反訴原告名下，反訴被告為系爭不動產之真正所有權人。又倘認兩造間就系爭房屋成立租賃契約，鄰近租屋之行情並非以每月2 萬元計算。　㈡答辯聲明：反訴原告之訴駁回。參、兩造不爭執及爭執之事項（本院卷㈡第168-170頁，並依訴　　訟資料調整分文句）一、不爭執事項：　㈠被告於102年9月29日與總太建設公司就系爭不動產簽立預售屋買賣契約，房地總價款487萬元，其中自備款122萬元（後實際自備款為195萬元）、擬貸款365萬元。　㈡被告辦理系爭不動產貸款，於104年12月2日攜回土地銀行購屋貸款契約審閱，約定借款金額292萬元，借款期間自105年 4月22日起至135年4月22日止共30年，依年金法按月平均攤本息並採二段計算利息：第1年按土銀公告指數型房貸指標利率1.16%加年利率0.84%，合計年利率2%，機動調整，並自次年起按土銀公告指數型房貸指標利率加年利率0.87%（合計年利率2.3%）；嗣後隨土銀公告指數型房貸指標利率變動而調整；並於104年12月9日經總太售服中心李秋鳳簽核。　㈢原證38永豐銀行104年至105年間「帳戶存入交易憑單」共9紙之現金存款共計266萬8,600元，均係被告匯予原告，其中6 紙169萬4,000元匯款之貸方註記為「金友」，另有30萬元貸方註記「金友」兼以存款人「郭永忠」具名。　㈣系爭不動產於105年6月26日經原告委由廖儷穗承攬裝條工程，花費31萬2,560元，自105年間交屋起即由原告入住使用迄今，由原告保管鑰匙、門禁卡母卡及子卡，並負擔地價稅、房屋稅及管理費及使用配賦之停車位，被告現持有1張系爭不動產門禁子卡，系爭不動產109年後之地價稅、房屋稅係由被告負擔。兩造母親於105年間交屋同時遷入臺中市○○區○ ○路○段0000號9樓之3房屋。　㈤系爭不動產貸款292萬元於105年4月22日撥付，原告於105年7 月21日一次匯入3個月房貸共3萬元至被告土銀帳號00000000 0000帳戶（下稱被告土銀帳戶），之後原告大致於每月18-2 5日間按月匯款至被告土銀帳戶，於105年間每月匯款約1萬1 ,000元，106年起每月匯款1萬2,000元，至109年6月18日止共計59萬2,048元，系爭不動產109年7月後之房屋貸款均由被告負擔。　㈥256號建物貸款800萬元於105年4月6日撥付，原告於105年5月 5日起按月匯款至郭逸柔臺銀帳戶，金額為1萬2,000元，後於108年8月7日起提高為3.1萬餘元，至109年1月6日止共計6 3萬4,230元。　㈦原告於105至106年間匯款至被告土銀帳戶及郭逸柔臺銀帳戶之金共計為122萬3,278元。　㈧256號建物係臺北市國民住宅，於72年12月19日因買賣登記權利人為郭金友，於105年3月28日以1,200萬買賣變更登記權利人為郭逸柔；再於108年12月30日以958 萬元買賣於109 年1月22日變更登記權利人為訴外人。　㈨兩造父親郭金友生於00年0月00日，關於256號房屋之移轉，於104年12月22日完納土地增值稅共計28萬7,241元及向財政部國稅局申報二親等以內親屬買賣並核發非屬贈與財產同意移轉證明書，再於105年3月14日持上證明書向台北市松山地政事務所辦理土地登記申請，申請文件上有被告簽名。　㈩郭逸柔辦理256號建物貸款，於105年3月4日攜回臺灣銀行「放款借據（消費者貸款專用）公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款專用」審閱，約定代借款金額800萬元，借款期間自105年4月6日起至135年4月6日止共30年，撥款後前3年為寬限期按月繳息，前2年按年率1.58%浮動計息，第3年起按年率1.88%浮動計息，第4年起依年金法按月平均攤還本息；該借貸於105年3月11日對保並由被告擔任保證人。　兩造曾有原證11、10、40之Line對話內容，被告並於106年1 　　1月30日以現金386,124元存入原告永豐銀行帳號0000000000 　　0000號帳戶（下稱原告永豐帳戶），兩造母親嗣於106年12 　　月4日病逝。　訴外人陳建豪於107 年10月31日匯款24萬元至原告永豐帳戶　　，作為承租256號建物一年份租金，租賃期間自107年10月31 　　日起至108年10月30日止。　原告於103年3月27日當庭提出系爭不動產建商交屋之完整資　　料，包括土地及建物之權狀正本，經被告確認為真正。被告　　於111年2月22日申請補發系爭不動產之所有權狀，被告申請　　補發前之所有權狀目前由原告持有，被告申請補發後之所有　　權狀由被告持有。　反訴部分，系爭不動產（若有）使用借貸，無約定使用期限　　。兩造對系爭不動產房屋租金行情參考實價登錄資料均無意　　見。二、爭執事項：　㈠兩造間就系爭不動產是否成立買賣契約？若有，分別如何履約？　㈡兩造間就系爭不動產是否存有借名登記關係？原告請求被告返還借名登記物暨請求移轉所有權登記予原告是否有理由？　㈢反訴部分，兩造間就系爭房屋是否存有使用借貸契約或租賃契約？若有使用借貸關係，兩造間就該使用借貸是否有約定使用目的？若有租賃關係，反訴原告主張終止租約是否有　　理由？反訴原告請求反訴被告返還系爭房屋是否有理由？　㈣反訴部分，反訴原告就系爭房屋請求反訴被告給付不當得利是否有理由？肆、法院之判斷：一、本訴部分　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，民事訴訟法第277條、第282條定有明文。申言之，認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據（間接證據或情況證據），亦包括在內。主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，自無不可，非以直接證明要件事實為必要（最高法院85 年度台上字第856號、86年度台上字第611號、92年度台上字第1971號、101年度台上字第1545號判決判決要旨參照）。而法院以事實上之推定認定待證事實時，仍應依經驗法則，本於已明瞭之間接事實，以推定待證事實之真偽（最高法院 74年度台上字第134號民事裁判要旨參照）。則就應證事實欠缺直接證據者，依法仍得憑藉間接證據先認定間接事實，再依間接事實與經驗法則之結合，而為事實上之推定，以資形成對於該部分事實之心證。末按民事事件之證據法則，係採優勢證據法則，非如刑事案件之採嚴格證明達於無可懷疑之程度，所謂優勢證據，係指證據之證明力，足以使法院對於爭執之事實認定其存在，勝於不存在，即可基於事實之蓋然性，認為符合真實之經驗，而肯定待證事實之存在，此時法院即得信該當事人所主張之事實為真，反之則應認該當事人主張之事實為偽。　㈡原告主張與被告間就系爭不動產存有借名登記之法律關係，為被告所否認，依一般舉證責任分配法則，自應由原告負舉證之責。經查：　⒈原告主張其為256號建物之真正所有權人部分：　⑴原告主張為實際買受人乙事，業據提出購買256號建物之國宅繳款通知單、火災保險單、自用住宅用地申請函等文件（本院卷㈠第341-350頁）為證；又256號建物之稅、費及管理費等，依原告提出且被告不爭執為真正之兩造間LINE對話紀錄亦顯示於兩造間係由原告負擔：107年5月31日被告：「你常用那家銀行卡」、原告：「永豐」、被告：「可以，免手續費，你刷卡繳」「1筆256」、原告：「繳什麼」、被告「房屋稅」「可點進吧，繳完會顯示完成繳費，截圖留著」…「不行，要本人卡，我會先繳，再算」（本院卷㈠第84頁）、1 08年11月4日被告傳送256號建物之管委會存摺封面照片「 6 ~12月請自行處理轉帳」、被告傳送大台北瓦斯股份有限公司繳費通知單照片「到1021欠124瓦斯費」（本院卷㈠第86頁、卷㈡第37頁、第435-443頁」，足見256號建物之購買憑證單據為原告持有，並由原告負擔相關稅、費及管理費支出。　⑵原告自105年5月5日起至109年1月6日期間，每月均匯款1萬2, 000元至郭逸柔臺銀帳戶，其中自108年8月起每月匯款金額提高至3萬餘元，有原告提出之永豐帳戶往來明細為證（本院卷㈠第39-82頁），且為被告所不爭執（不爭執事項㈥），被告雖辯稱該款係郭逸柔委託原告代管256號建物，原告轉交代收之租金云云，惟查：256號建物於107年10月至108年1 0月間係出租予訴外人陳建豪，陳建豪於107年10月31日匯款 24萬元至原告永豐帳戶乙情，為被告所不爭執（不爭執事項 ），如依被告所辯原告係受託代管256號建物及代收租金，衡情，應於代收取陳建豪匯款24萬元後即整筆轉交予郭逸柔，何以竟以按月匯款1萬2,000元之方式轉交代收租金，且其匯款金額亦與租額不符，顯與事理有違。另參酌原告提出之兩造間LINE對話紀錄：108年4月11日被告：「台銀通知256 號15樓0000000起寬限期到期，5月6日起開始要扣30962元」；108年7月9日被告：「提醒，剛台銀電話打來256號房貸還未繳」、原告：「要繳多少」「從幾月開始長」、被告：「 5月」「明天要再問」；108年7月10日被告：「每月6日應繳 30966元帳上有17000」、原告：「所以補差額就好嗎？」、被告：「對」、原告：「好」、被告：「下月起留意每月餘額要有31000」、原告：「嗯」「土銀的對吧」、被告：「錯，是台銀的」、原告：「好」「處理好了」；108年7月19 日被告：「256台銀要加扣1800火險下月5日前要存32800元」；109年2月3日被告：「256號，2月請你不用去繳貸款詳情周五晚上再匯報」等語（本院卷㈠第89、111頁、卷㈡第479 、487、489頁），顯然原告按月匯款至郭逸柔臺銀帳戶之金額係用以清償256號建物由郭逸柔於105年4月6日向台灣銀行申辦之800萬元貸款及火災保險費，並因應貸款初期僅付利息暨寬限期後應繳付本息之金額不同，原告經被告通知後匯款金額自108年8月起提高以確保郭逸柔臺銀戶內餘額足供銀行扣款，足認原告匯款至郭逸柔臺銀帳戶之款項，於兩造間均明確認知係繳納256號建物之貸款，並非被告所辯之代收租金甚明，是原告主張256號建物之房貸由其負擔乙事，亦堪採信。　⑶復依訴外人陳建豪租期屆滿點交256號建物時，兩造間LIN對話：108年10月28日原告：「週三晚上七點256房客交屋」、被告：「好」；108年10月30日被告：「約在樓上？」原告：「嗯」、被告：「有要留意什麼？」原告：「你比我有經驗」（本院卷㈠106頁、卷㈡第471、473頁）；陳建豪租期屆滿後，108年11月10日被告：「256仲介出資下周刷漆」、同年月11日傳送施工照片、原告以貼圖回覆「幾霸昏」（本院卷㈡第475頁）暨前述被告通知原告2月貸款不用繳詳情被告再匯報乙節，可知256號建物點交時係由原告委託被告處理，被告並向原告詢問是否有需注意事項及被告向原告報告25 6號建物由仲介出資油漆工作進行情形暨被告表示要向原告匯報貸款繳款詳情等情節，均核與被告所辯原告係受郭逸柔委託代管256號建物不合，如被告所辯屬實，則有關256號建物之出租、委託仲介租售及貸款繳納等事宜，由原告代管處理時應係由原告向被告或郭逸柔報告始末，若由被告自行處理時，則並無向原告報告之必要，且原告如僅受託代管256 號建號，又何須負擔256號建物之稅、費及管理費，由是觀之，顯見於兩造間均非以原告係受託代管256號建物，且認2 56號建物之權利、義務應歸屬於原告，故由被告處理相關事宜時，始會有被告須向原告報告之情形。　⑷由上述原告持有256號建物購買時文件、256號建物之稅、費、貸款均由原告負擔暨被告處理256號建物事務時需向原告匯報等情綜合判斷，原告主張其為256號建物之真正所有權人乙事，應非虛妄而堪採信。　⒉256號建物之真正所有權人既為原告，則關於256號建物於105 年4月6日由郭逸柔向臺灣銀行辦理貸款經臺灣銀行核撥之80 0萬元款項，即應歸屬原告自行管理運用，方合常情。惟本院依原告聲請向臺灣銀行調取郭逸柔申辦貸款資料、郭逸柔臺銀帳戶之存款歷史交易明細及轉帳交易傳票（本院卷㈠第2 21-232、245-257、299-301、311-313頁）顯示臺灣銀行核撥之800萬元貸款，於105年4月6日13：46：26撥付至郭逸柔臺銀帳戶、同日13：56：03即轉帳800萬元至郭金友國泰世華銀行帳號00000000000號帳戶（下稱郭金友世華帳戶），而郭金友世華帳戶自105年2月2日至106年3月8日有如原告提出之原證43帳戶傳票所示之臨櫃交易紀錄，其中105年3月1 日、年4月8日、5月9日之交易傳票均顯示為被告所為（本院卷㈡第211、213、221、225頁），另依原告提出之郭金友入出國日期證明書、入出境紀錄所示（本院卷㈡第237-241頁）郭金友於105年2月25日至同年3月24日及105年9月25日至106 年3月23日均出境至大陸地區，惟依前述臨櫃交易傳票所示，於郭金友出境之105年3月1日、3月3日、3月7日、13月16 日及106年3月8日郭金友世華帳戶均仍有臨櫃交易紀錄，復依郭金友世華帳戶交易明細所示，於前揭郭金友出境期間亦有105年3月14日、3月17日、9月29日、10月4日、10月12日、10月17日現金支出；105年9月26日、10月3日、10月13日、10月18日、12月20日CD提款紀錄（本院卷㈡第197-205頁），均顯非郭金友本人所為。本院審酌前述於郭金友出境期間之105年3月1日、106年4月8日臨櫃交易為被告所為，郭金友入境後後之5月9日臨櫃交易仍為被告所為；另依原證38之帳戶存入交易憑單所示存款人雖分別記載為兩造或郭金友名義、貸方備註則記載永福、金友（本院卷㈡第87-103頁），惟被告自承原證38之款項都是被告匯給原告（本院卷㈡第80頁），足見被告確有以原告或郭金友名義匯款予原告，交易憑單備註為金友之匯款亦均為被告所為等情，則郭金友世華帳戶於郭金友出境期間，非由郭金友本人所為之多筆交易，容均屬被告所為，甚至郭金友入境後被告仍有就郭金友世華帳戶交易之亍為。準此，原告主張郭金友世華帳戶資金係由被告支配運用乙節，並非毫無依據，尚堪採信。　⒊原告主張為系爭不動產之真正所有權人部分：　⑴系爭不動產自自105年間交屋起即由原告入住使用迄今，由原告保管鑰匙、門禁卡母卡及子卡，並負擔地價稅、房屋稅（ 109年之前）及管理費及使用配賦之停車位；原告持有系爭不動產建商交屋之資料，包括土地及建物之權狀（被告於11 1年2月22日申請補發前之權狀）正本等事實，為被告所不爭執（不爭執事項㈣、），即原告持有系爭不動產交屋時建商交付之完整資料正本並自交屋迄今均有由原告實際居住使用系爭不動產之事實。　⑵系爭不動產向土銀辦理房屋貸292萬元於105年4月22日撥付後，原告自105年7月至109年6月間止，除105年7月匯款3萬元外，餘均按月匯款1萬1,000元或1萬2,000元至被告土銀帳戶，109年7月之前均由原告負責繳納，原告並負擔費用委請訴外人進行系爭不動產之裝修工程等情，均為兩造所不爭執（不爭執事項㈣、㈤），另原告亦負擔系爭不動產自交屋起之水、電、瓦斯、稅費、管理費乙情，亦有兩造間LINE對話為證（本院卷㈠第84-90頁）且為被告所不爭執，即原告就系爭不動產亦有負擔稅、費、管理費及房屋貸款及以自己之費用進行裝修之事實。　⑶被告辯稱因將系爭不動產借或租予原告使用，並約定由原告自行添購裝潢傢俱，負擔水、電、瓦斯、稅費、管理費，並每月給付1萬2,000元予被告，故由原告負擔前述各項費用乙情固亦與經驗法則不相違背，惟本院審酌兩造間就系爭不動產委託仲介出售之相關LINE對話內容：108年9月2日原告：「總太明日我重新簽約了」、被告：「一般約？」、原告：「專任」…被告：「開價？有設底價？」、原告：「624」、被告：「開價？」、原告：「688」「668」「台灣房屋」、被告：「開688，底價668？」、原告：「開668底624」、被告：「624怎算的？」「之前底設650」…被告：「如何計算6 24？」…被告：「現階段有需降開價？降開價就不需設底價縱設底468較好，有出價可再談」「不需說屁話，叫你房仲當我兒子」、原告：「感覺你有點焦躁放輕鬆缺錢的是我又不是你」；108年9月25日被告：「你總太，周六下午1500 點可看？」、原告：「不」、被告：「那給個時間，周日？」、原告：「現在已經專任」「到年底」（本院卷㈠109-110 頁、卷㈡第509-519頁）等語，可知系爭不動產曾由原告自行委託仲介銷售並簽署專任委託銷售契約，且委託銷售之開價及底價均由原告單獨決意，而被告獲悉原告所為開價、底價金額後，雖表態認為不適當及提出建議，惟並無任何質疑或反對原告決定出售系爭不動產之舉措，甚至積極尋找買家聯繫看屋。苟系爭不動產為被告所有而出借或出租予原告使用，關於系爭不動產是否出售、委託何家房仲銷售、簽署委託銷售契約及出售價格之決策權應均在被告，原告如僅為借用人或承租人，何以竟能主動決定出售系爭不動產、與房仲簽約並自行決定出售價格之開價及底價，且依原告於對話中陳述之意旨，顯然係將系爭房屋出售所得之利益歸屬原告本人取得，因而出言勸被告對價格態度放輕鬆，被告就原告之表述亦未見有何反駁之意思並放任原告進行售屋計劃，凡此均明顯與被告辯不合，亦有悖於事理。依上述兩造間之對話內容及被告對原告決定售屋反應以觀，原告係自居為有權處分系爭不動產之地位，並將其售屋計劃通知被告，被告自始均無爭執，顯然兩造間就系爭不動產真正權利人之認知，係與原告之主張相符，即原告方為系爭動產之真正所有權人。　⒋綜上，本件原告之主張雖缺乏直接證據證明之，然本院依原告持有256號建物買受時之文件及系爭不動產建商交屋時交付之全部文件正本、門禁卡、鑰匙；系爭不動產自交屋迄今均由原告實際居住、使用、管理；於兩造發生爭執前，係由原告負擔256號建物及系爭不動產之稅、費、管理費及房屋貸款；另256號建物貸款所得之800萬元係由被告轉匯至郭金友世華帳戶，而被告多次對郭金友世華帳戶內之款項進行提、存、匯款等行為，被告實際運用該帳戶內之資金；並兩造間LINE對話關於256號建物及系爭不動產之表述內容，均顯示兩造間係認知原告為256號建物及系爭不動產之真正所有權人等間接事實推認，已足使本院就原告主張其為256號建物及系爭不動產之真正所有權人，並以256號建物貸款所得資金及負擔系爭不動產貸款之方式向被告購買系爭不動產而仍以被告名義登記等事實之存在形成優勢心證，準此，原告上開主張之事實，均堪信為真正。　㈢原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由：　⒈按當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記者，係成立借名登記契約。其法律性質，與委任契約相類，如其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，本於契約自由之原則，即生無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任相關規定（最高法院98年度台上字第990號、99年度台上字第1662 號民事判決意旨參照）。次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；當事人之任何一方得隨時終止委任契約，民法第528條、第541條第2 項、第549條第1項分別定有明文。　⒉系爭不動產雖登記為被告名義，惟真正所有權人為原告，並向由原告自行管理、使用、處分等情，業經本院認定如前，則原告主張兩造間就系爭不動產有借名登記之法律關係，應堪認定，而原告業於109年7月19日以LINE告知被告返還系爭不動產（本院卷㈠第113頁），並再以本件起訴狀繕本送達作為終止借名登記契約之意思表示，原告終止之意思表示已到達被告，兩造間就系爭不動產之借名登記法律關係消滅，從而，原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，核屬有據。　㈣綜上所述，原告依民法第541條規定，請求被告將系爭不動產所有權登記予原告，為有理由，應予准許。本院既已依前開規定准許原告請求，則其依民法第179條、第767條規定請求部分，無從為原告更有利之判斷，無庸再予論述，附此敘明。貳、反訴部分：　　本院既經認定系爭不動產之真正所有權人為反訴被告及兩造間就系爭不動產有借名登記之法律關係，則反訴被告本於上述法律關係自有權管理使用系爭房屋，反訴原告先、備位之訴分別主張係將系爭房屋出借、出租予反訴被告云云，均無可採。準此，反訴原告先位之訴依民法第470條第2項、第76 7條第1項、第179條規定請求反訴被告遷讓返還系爭房屋及給付不當得利；備位之訴依民法第455條前段、第767條第1 項、不定租賃法律關係及民法第179條規定，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋、給付租金及不當得利，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。　　　參、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不逐一論列，併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分附表：編號　　　土　　　地　　　坐　　　落縣市鄉鎮市區段地號面積 (平方公尺) 權利範圍 1 臺中市北屯區太原 100 13,686.05 100000分之109 編號建號建　物　門　牌基地坐落建築樣式主要建材及房屋層數建物層次面積　(平方公尺) 權利範圍 1 1194 臺中市○○區○○路0段0000號9樓之7 臺中市○○區○○段000地號鋼筋混凝土造 13層 9層 56.78 附屬建物：陽台 4.41 全部共有部分： ①太原段1427建號（共有權利範圍100000分之90）　（含停車位編號529號權利範圍100000分之39） ②太原段1428建號（共有權利範圍100000分之110）

2025-02-26

TCDV-112-訴-2392-20250226-3

訴

臺北高等行政法院

土地增值稅

臺北高等行政法院裁定高等行政訴訟庭第四庭 114年度訴字第129號原告王凱訴訟代理人林美伶律師被告臺北市稅捐稽徵處代表人倪永祖（處長）上列當事人間土地增值稅事件，原告提起行政訴訟，本院裁定如下：　　主文本件移送於本院地方行政訴訟庭。　　理由一、按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院，行政訴訟法第18條準用民事訴訟法第28條第1項定有明文。次按「適用通常訴訟程序之事件，以高等行政法院為第一審管轄法院。但下列事件，以地方行政法院為第一審管轄法院：一、關於稅捐課徵事件涉訟，所核課之稅額在新臺幣150萬元以下者。……」「本法所稱高等行政法院，指高等行政法院高等行政訴訟庭；所稱地方行政法院，指高等行政法院地方行政訴訟庭。」「對於公法人之訴訟，由其公務所所在地之行政法院管轄。其以公法人之機關為被告時，由該機關所在地之行政法院管轄。」行政訴訟法第104條之1第1項第1款、第3條之1及第13條第1 項分別定有明文。是以，因稅捐課徵事件涉訟，有關不服行政機關稅捐課徵新臺幣（下同）150萬元以下稅額之核課處分，應適用通常訴訟程序，而由高等行政法院地方行政訴訟庭為第一審管轄法院。二、緣本件原告因土地增值稅事件，原告於民國109年4月14日向被告所屬士林分處（下稱士林分處）申請依土地稅法第35條第2項準用同條第1項規定，就其出售臺北市士林區○○段0小段000地號及000地號等2筆土地已納土地增值稅額內，退還不足支付重購同段2小段17地號土地（下稱系爭重購土地）地價之數額，經被告以109年4月21日北市稽士林甲字第0000 000000號函核准退還已繳納之土地增值稅1,027,517元。嗣士林分處查得系爭重購土地自109年8月26日至111年6月27日期間，並無原告或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記，不符土地稅法第9條自用住宅用地之規定，乃依土地稅法第37條規定，以113年4月1日北市稽士林乙字第0000000000號函（下稱原處分）通知原告應追繳原退還之土地增值稅1,027,517 元。原告不服，申請復查，未獲被告113年7月12日北市稽法乙字第0000000000號復查決定（下稱復查決定）變更，提起訴願，經臺北市政府113年12月16日府訴一字第00000000000 號訴願決定（下稱訴願決定）駁回，遂提起行政訴訟。經查，被告追繳原退還稅款之土地增值稅繳款書共計2份，分別為3,790元及1,023,727元，核課之稅額合計為1,027,517元，有原處分、土地增值稅繳款書、復查決定及訴願決定等附卷可稽（本院卷第23至25頁、第27至37頁、第39至47頁及第 49至55頁）。是依原告訴之聲明，本件核屬不服關於稅捐課徵事件涉訟，所涉核課之稅額在150萬元以下之事件，依行政訴訟法第104條之1第1項第1款規定，為適用通常訴訟程序事件，且依同條項但書規定，以地方行政法院為第一審管轄法院。而被告之機關所在地位於臺北市中正區，屬本院地方行政訴訟庭管轄區域，則依行政訴訟法第3條之1及第13條第 1項規定，本件應由本院地方行政訴訟庭管轄，原告誤向無管轄權之本院高等行政訴訟庭起訴，容有違誤，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　審判長法官　陳心弘　　　法官　畢乃俊　　　法官　鄭凱文一、上為正本係照原本作成。二、如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院高等行政訴訟庭提出抗告狀並敘明理由（須按他造人數附繕本）。三、抗告時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.抗告人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，抗告人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，抗告人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.抗告人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，抗告人應於提起抗告或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日書記官高郁婷

2025-02-26

TPBA-114-訴-129-20250226-1

簡上

臺北高等行政法院

不動產經紀業管理條例

臺北高等行政法院判決高等行政訴訟庭第四庭 113年度簡上字第86號上訴人新北市政府地政局代表人汪禮國（局長）訴訟代理人蕭湘君蔡盈輝賴惠琴被上訴人金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司代表人高明郎訴訟代理人李夏菁律師上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國 113年5月17日本院地方行政訴訟庭112年度簡字第265號判決，提起上訴，本院判決如下：主文上訴駁回。上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、緣被上訴人係經許可經營不動產經紀業。上訴人於民國111 年11月22日接獲民眾檢附相關資料提出檢舉，陳稱其於民國 108年間透過被上訴人仲介購買門牌號碼○○市○○區○○街000號 0樓之房屋及其坐落之土地持分（下稱系爭房屋及系爭土地，並合稱系爭不動產），有「廣告建物違法詐欺消費者」、「合約未提供現況說明書更未提到70%面積係違建」、「房屋總價新臺幣（下同）830萬，仲介費用高達80萬元」等情事。嗣上訴人函請被上訴人陳述意見後，審認被上訴人確有仲介售屋「收取其他報酬」、「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱」及「未提供買受人不動產必要之資訊」等違規事實，違反不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第19 條、第21條及第24條之2等規定，依同條例第29條第1項第1 款、第3款及「新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第29條及第32條事件統一裁罰基準」（下稱裁罰基準）第 2點附表項次壹、貳及伍等規定，以112年4月19日新北地價字第1120718424號函併附同文號處分書（下稱原處分），分別裁處被上訴人罰鍰10萬元、9萬元及3萬元（合計22萬元）。被上訴人不服，提起訴願經決定駁回，提起行政訴訟，經本院地方行政訴訟庭（下稱原審）以112年度簡字第265號判決（下稱原判決）將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰3萬元）」等部分，均撤銷，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原判決撤銷原處分及訴願決定部分不服，遂提起本件上訴。並聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回。至於原判決駁回被上訴人之訴即「廣告內容與事實不符且未註明經紀業名稱（罰鍰9萬元）」部分，則因未據被上訴人聲明不服而確定。是本院應以上訴人聲明不服之部分為審理範圍。二、被上訴人起訴主張及訴之聲明、上訴人於原審之答辯及聲明、原判決認定之事實及理由，均引用原判決所載。　　三、原判決認定被上訴人之訴為一部有理由，一部無理由，主要理由（有理由部分）論據略以：　㈠原處分認被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1 項之規定，核有違誤：　⒈由買賣議價委託書（108年11月13日）、108年12月18日簽訂之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬）。依安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表及房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單所載，就系爭不動產之買賣，系爭土地之保證金額為623萬元、系爭房屋保證金額為207萬元，均經履約保證結案。又由黃君於111年10月3日向臺灣士林地方法院提出之民事起訴狀以觀，亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；再者，依淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第1130016901號函（下稱淡水一信113年3月11日函）檢附黃君以系爭不動產設定最高限額抵押權向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，核與前揭108年12月18日不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水一信新莊分社申辦擔保貸款；復衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將不動產買賣契約書等文件作為申辦貸款所用，其指稱所支付830萬元中之80萬元屬仲介費，自無足採。　⒉黃君於本件言詞辯論期日到庭證稱，未明確指出高明郎有提及80萬元係仲介費一事，又依黃君所指買賣價金為750萬元之不動產買賣契約書所示，簽約日期為「109年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）及買賣契約書所載點交日（109年 1月22日）之後，是黃君執之而謂系爭不動產之價額為750萬元一節，本難採信。另黃君證稱不動產買賣契約之簽訂緣由，係稱「當時好像是要給誰一個交代」，此核與被上訴人所稱於系爭不動產買賣成交，黃父即一直來質疑高明郎，表示無法採信高明郎所言慈祥公司當初是想賣給高明郎750萬元，而要高明郎給他證明，高明郎因為一直被黃父打擾，又想大家是熟識，也不疑有他，就照黃父之意，另與黃君簽一份 750萬元合約之緣由，同屬「要給誰一個交代」，故自難執之即謂系爭不動產之買賣價金為750萬元，並進而認定該未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之仲介費。而證人高麗玲於本件言詞辯論期日證詞核與被上訴人所稱、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表（賣方：慈祥公司）之「應付仲介服務費」欄所載「112,500元」及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」（即被上訴人於110年11月25日前之代表人）之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」等節相符。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元雖未納入履保專戶，但均經黃君及賣方同意，此有前揭不動產買賣契約書足憑，固然其緣由未據明載，但其緣由本有諸端，是上訴人依黃君所稱，遽予認定該80萬元即仲介費，核屬無據。　　　　㈡原處分認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊，違反管理條例第24條之2第3款規定，亦非適法：　⒈依被上訴人補充陳述意見書、證人高麗玲於言詞辯論期日證詞、安新建築經理公司專戶資金及利息結算明細表之「應付仲介服務費」欄所載112,500元及被上訴人所提出戶名為「高凡茜」之綜合活期儲蓄存款存摺於109年3月5日註明「匯入匯款安新建築經理股＄112,500」，足認被上訴人係同時受買方、賣方委託而仲介系爭不動產買賣，故當有管理條例第 24條之2第3款之適用。由上開規定以觀，僅係賦予經營仲介業務者有「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之行政法上義務，且未明文若未以同條例第23條及第24條規定之不動產說明書解說即屬違反此一規定，是自不得僅因被上訴人經紀人員於執行業務過程未持不動產說明書向黃君解說即逕謂被上訴人違反管理條例第24條之2第3款規定。　⒉依不動產買賣契約書新增其他約定事項內載第22及23點內容，前揭不動產（建物）買賣契約書亦僅記載買賣標的物為「一層、23.95㎡」，且依前開建物登記第二類謄本〈建號全部〉所示，黃君因本件買賣所取得之建物係「一層、23.95平方公尺」，又不動產買賣契約書新增其他約定事項上所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文係與不動產（建物）買賣契約書所蓋之部分指印及「高明郎」之部分印文契合。再者，黃君於提出刑事詐欺及背信告訴時之刑事告訴狀，亦自承於簽訂不動產買賣契約書時，該新增其他約定事項即已併存。從而，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.9 5㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記。　⒊分管書記載：「附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司（下稱慈祥房屋）已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，而所附壹樓平面圖上有工務局「建物使用執照發照章、108.2.11、108年汐使字第062號」，且該壹樓平面圖所載之公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（即已屬室內空間）不符；又不動產買賣契約書新增其他約定事項第22、23點就之均已記載為室內空間，則黃君自難諉為不知該部分係屬二次施工之違建；再者，由黃君對被上訴人所提出返還價金等事件審理中所提出之107年11月拍攝之G oogle街景圖所示，並比對分管書所附平面圖，足知於108年 2月11日建築使用執照發照時，系爭不動產應無二次施工而增加1樓主建物右側室內空間之違建，而被上訴人已陳稱黃君及黃父10餘年來為資源回收之地點就在系爭不動產之斜對面（僅8公尺），上訴人對此亦未爭執堪認屬實，更見黃君就系爭不動產之二次施工而增加違建部分於買賣系爭不動產前應本已知悉。況黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，業經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官以112年度偵續字第302號為不起訴處分，黃君不服而聲請再議，仍經臺灣高等檢察署以112年度上聲議字第10690號處分書予以駁回，此亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反管理條例第24條之2第3款之規定予以裁處，並非適法。四、上訴意旨略以：　㈠有關被上訴人仲介售屋收取其他報酬部分：　⒈本案買賣雙方於系爭標的交易過程中分別簽訂總價830萬、75 0萬之買賣契約書，買方黃在宏（下稱黃君）指陳被上訴人僱用之經紀人員高明郎君於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，然被上訴人為合法之仲介經紀業者，其所僱用之經紀人員高明郎亦為合格之營業員，其執行仲介業務自應具善良管理人之注意而未為之，竟將簽約時收取之80萬元款項不入買賣價金履約保證專戶，亦未直接交付賣方，雖主張代為賣方支付裝潢等費用後已全數結清，惟未能進一步提出相關事證，故上訴人判斷其已有收取其他報酬而違反管理條例第19條第1項之情形，且判斷被上訴人難以執前述說詞而認非出於過失，故本項裁罰實已審酌違反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響及因違反行政法上義務所得之利益，應符行政罰法第7條、第18條第1項之規定。　⒉買賣成交價格之形成，係買賣雙方衡酌不動產物件本身條件與相關交易條件等因素所決定之貨幣數額，其價格之組成除「不動產物之本身」外，亦或有將裝潢費、家俱設備費、應由賣方繳納之土地增值稅或其他費用、仲介費、地政士服務費等「非屬不動產價格之費用」納入成交總價之情形，此為契約自由，故管理條例之中央主管機關內政部，為規範平均地權條例第47條規定，買賣雙方應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢具申報書申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，於109年6月17日以台內地字第0000000000號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳交易價格「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）自無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法。　⒊退一步言之，縱認（假設語氣）黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元，雖未納入履保專戶由高明郎收取，後續確用以代賣方支付裝潢等費用並與賣方結清點交，被上訴人無違規收取其他報酬之規定，然被上訴人自承其經紀人員高君之大姊有以個人名義給他紅包，且證人高麗玲君當庭證稱確實因高君處理本案交易事務而給予3萬6的紅包，實已足證高君有收取其他報酬，原審充耳未聞亦未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法。　㈡未提供買受人不動產必要之資訊部分：　⒈被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並簽訂不動產買賣契約書，因系爭不動產有違建或二次施工情事經新北市政府工務局令拆除恢復原狀致生糾紛，經上訴人函請被上訴人提出說明，被上訴人自承關於自行增建二次施工部分，僅由人員高明郎逐一解說從頭到尾黃君及其父親都知情也都經常出沒在工地現場，而未及製作不動產說明書係因求時效致有疏漏等語，惟未能進一步提出有逐一解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵等事證，且仲介過程中被上訴人未依前開規定製作不動產說明書，經由被上訴人所屬不動產經紀人及委託人確認簽章後，持憑不動產說明書進行解說及交付，難認被上訴人已依不動產經紀業第24條之2之規定，善盡公平原則踐行告知必要之資訊及不動產瑕疵之責任。　⒉復按被上訴人歷次所陳書狀，均在表明交易之相對人即訴外人黃君已知悉建物二工之事實，並稱黃君已經明確仔細看過系爭建物相關資料，方能對二次施工的室內4.033坪屬共有之專有部分知之甚詳，而未對被上訴人於未製作不動產說明書且亦未與委託人書面簽訂委託銷售契約書及現況（屋況）確認書之情況下，究以何種方式告知交易之相對人黃君，系爭建物有二次施工，未來可能有遭主管機關命其拆除恢復原狀之必要資訊，提出任何事證，縱依結果論認黃君已明確看過系爭建物相關資料，蓋建物登記謄本及建物測量成果圖，係任何人均可向地政機關申請查閱，尚難認係被上訴人所提供或告知。判決前揭所析論，係源於黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件，新北地檢署調查偵辦之筆錄內容等事證；惟詐欺罪之構成，係加害人有故意或不法意圖而施以詐術，使被害人陷於錯誤而做出財產上的處分（如給付價金購置不動產）導致損失，始當成立之；又黃君告訴高明郎背信一節，亦須高君在處理黃君購買不動產之事務時，明知其行為將傷害黃君之財產權益仍故意進行，造成被害人財產上或其他利益受損方能成立。據該不起訴處分書所載內容，亦僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，應未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用不當及不備理由之情形。　⒊系爭不動產之土地、建物買賣契約書，高明郎同時為土地賣方陳高麗文、建物賣方慈祥房屋（法代高麗玲）之簽約代理人，高君既為賣方授權之簽約代理人，簽約時於系爭不動產之買賣契約書蓋指印及印文實屬必須，原審未究明簽約代理人高君於簽約時之身分與責任，及被上訴人「金龍國際不動產仲介經紀開發有限公司」於交易過程中，所指派之經紀人員高明郎，對買受人黃君應負之解說告知有關該不動產必要之資訊或依仲介專業應查知之不動產之瑕疵之責任（容此再進一步說明，更何況該新增其他約定事項，按被上訴人所陳係由買受人黃君所提出，而非被上訴人或賣方），有判決不備理由之情形。至「分管書」內所載「…今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」，僅能證明係由建物出賣人慈祥房屋所提出，而於簽約時由黃君簽章，依原判決援引新北地檢署偵訊筆錄所載，高明郎向黃君說分管書是全部住戶都要簽的，而高君於簽約時係為賣方之簽約代理人如前所述，是否為被上訴人執行仲介業務而向黃君進行解說告知，原審未進一步究明，亦有判決不備理由之違背法令；縱所附之「壹樓平面圖」所載公共設施部分亦顯與系爭不動產買賣契約簽訂時之現況（已屬室內空間）不符，惟依高君前述說法，亦難認已有進一步向黃君說明其圖說與實際不符情形，而得採認為對被上訴人有利之見解，原審持此節認被上訴人否認「未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君」足認堪予採信，為判決理由矛盾。五、本院經核原判決結論尚無違誤，茲就上訴理由再予補充論述如下：　㈠按管理條例第19條規定：「（第1項）經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。（第2項）違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」第23條規定：「（第1項）經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。（第2項）前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」第24條規定：「（第1項）雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第 2項）前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」第24條之2第3款規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。……」第29條第1項第1款及第3款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、違反……第19條第1項、……規定，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。……三、……違反第24條之2規定，由主管機關處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。……」又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條定有明文。揆諸前開條文及其立法意旨，係考量仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬。爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準依交易當事人簽訂買賣、互易或租賃契約之價金或租金計收之，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。又為防杜交易糾紛，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，固得同時接受雙方之委託，惟因買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然綜觀前揭法條規定之文義，並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，而不動產說明書主要用途在說明不動產之狀況及相關資料，便利於向相對人為解說，並透過買賣或租賃雙方簽認之方式，以釐清日後責任之歸屬，故為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之重要方式，倘仲介業者未製作不動產說明書，承前開規定及立法意旨，尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，例如：口頭說明等，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。　㈡經查，被上訴人受託銷售系爭不動產，經被上訴人（交易伊時代表人為高凡茜）僱用之經紀人員高明郎覓得說合交易之相對人即買受人黃君，並於108年12月18日簽訂下列不動產買賣契約書：①汐止區金龍段680、680-1地號等2筆土地，成交價格623萬元，賣方陳高麗文；②汐止區金龍段10238建號建物，即門牌地址○○街000號0樓，成交價格207萬元，賣方慈祥房屋。黃君買受系爭不動產所支付之金額中共80萬元依契約約定未納入履保專戶，而黃君於陳情時指稱此80萬元係「仲介費」，惟從卷附買賣議價委託書（108年11月13日）、不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書以觀，均記載系爭不動產之買賣總價為830萬元（土地部分為623萬，建物部分為207萬），另參酌黃君因系爭不動產買賣交易糾紛所衍生之民事訴訟事件111年10月3日「民事起訴狀」之「事實」欄載稱：「二、高明郎得悉此情後，遂推薦門牌號碼為 ○○市○○區○○街000號0樓之不動產，並親於108年11月13日帶同原告〈即黃君，下同〉看屋。…且雙方議定之總價即830萬元尚在原告預算內，原告遂予應允…。」，暨「理由」欄載稱：「…參諸原告購買系爭建物23.95平方公尺時之總價為830 萬元，…。」，足見黃君於相關民事訴訟事件中亦自承其購買系爭不動產之價金為830萬元；原審另依被上訴人聲請向淡水第一信用合作社所函調黃君以系爭不動產向該社設定最高限額抵押權時所檢附供該社審核貸款條件之買賣契約，嗣經淡水第一信用合作社113年3月11日淡一信剛字第11300169 01號函檢附黃君向該社新莊分社申辦擔保貸款時所檢附之不動產買賣契約等文件，而觀乎該函所檢附之文件，均核與前揭不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證申請書相符，足見黃君係以系爭不動產之買賣價金為830萬元而據以向淡水第一信用合作社新莊分社申辦擔保貸款等情，為原審依調查證據之辯論結果所確定之事實，核與卷內證據相符。原判決據以論明衡諸常情，若經紀業有收取仲介費，則不論其收取之金額若干，因仲介費非屬不動產本身之價值範圍，故必然不會包括在不動產買賣契約所載之總價內，此應為一般具正常智識之成年人所得知悉，是黃君既於民事事件起訴而為該等主張，並將前揭不動產買賣契約書等文件（載明房地總價為830萬元）作為申辦貸款所用，是其指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」，自無足採。至黃君於原審言詞辯論期日固證稱系爭不動產訂約金額是750萬元，80萬元是高明朗要的錢，並提出另份買賣價金為750萬元之不動產買賣契約為憑，惟該約簽約日期為「1 09年2月21日」，已係在前揭不動產買賣契約書及買賣價金履約保證申請書之簽訂日（108年12月18日）暨買賣契約書所載點交日（109年1月22日）之後，且依黃君於同一言詞辯論期日之證詞，可見其就該買賣價金為「750萬元」之不動產買賣契約之簽訂緣由，係因高明郎因為一直被黃父打擾，照黃父之意，另與黃君簽了一份750萬元的合約係要給某人一個交代，故虛偽可能性高，自難執之即推論系爭不動產之買賣價金為750萬元，未納入履保專戶之80萬元即係被上訴人收取之「仲介費」。況系爭不動產之買賣價金830萬元業經結算完畢且全部收取，高明郎自黃君領取之80萬元係依據賣方慈祥房屋代表人之指示代墊清潔及裝潢等費用再為結算，且賣方慈祥房屋結清撥款明細顯示有應付仲介服務費112, 500元等節，有慈祥房屋出具之證明書及證人高麗玲於原審之證詞可證（原審卷㈠第153頁、卷㈡第83頁至第88頁），因認上訴人漏未審酌上開情事，逕以黃君買受系爭不動產所支付之金額中共計80萬元未納入履保專戶，且黃君指稱此80萬元係「仲介費」，據以認定被上訴人有超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項（收取其他報酬）之規定，並以原處分裁處被上訴人罰鍰10萬元，即屬有誤，乃判決予以撤銷，於法核無違誤。原判決業敘明其判斷之依據及得心證之理由，並就上訴人在原審之論據，何以不足採取，分別予以指駁，並無違反證據法則、經驗法則或論理法則等情事。原判決因而撤銷上訴人此部分關於超收仲介服務費而違反管理條例第19條第1項規定所為之原處分，經核並無判決違背法令之情形。　㈢上訴意旨固主張：管理條例之中央主管機關內政部於109年6 月17日以台內地字第1090262783號令發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明，其買賣案件申報書11.備註欄即規範，若交易總價包含非屬不動產價格之費用，應於備註欄勾選註明其價額，其即有「仲介費」之選項，此舉係因買賣成交價格或有包含非屬不動產價格之費用，為探求「單純不動產價格」之「實價」，因而設計之欄位，並規範買賣雙方應如實申報。原判決指陳仲介費「必然」不會包含在契約總價，應為「一般智識」成年人得知悉，據以判斷訴外人黃君指稱所支付之830萬元中之80萬元屬「仲介費」（或原處分所認定之「其他報酬」）無足採，與內政部所公告發布之不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明未合，有判決不適用法令及不備理由之違法等語。惟查，仲介費為不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額（不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點參照），是主張之權利主體為不動產經紀業或經紀人員，此與不動產買賣契約主張買賣價金之權利主體為賣方，兩者顯有不同，是以，於一般不動產之交易，契約內之買賣總價並不會包含仲介費，原審另綜合參酌本件交易雙方所簽立不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書，及買賣價金履約保證申請書等書證所載，暨訴外人黃君以系爭不動產買方之交易地位，對系爭房屋之賣方慈祥公司本於雙方契約總價830萬元之約定，請求返還價金519萬3500元等個案情形判斷，據以認定黃君於原審調查中所指稱其所支付之 830萬元中之80萬元屬「仲介費」云云，並非可採，核其推論並未違反一般交易常情，且已綜合參酌系爭不動產交易之實況，並非僅以一般交易常情為論斷之依據，此與內政部為提升不動產買賣案件申報登錄資訊揭露即時性，增進不動產交易資訊透明化之重大公共利益，並回應平均地權條例第47 條規定之要求，針對一般不動產交易而訂定之「不動產成交案件實際資訊申報書格式及填寫說明」並無直接關連，上訴人片面擷取原判決之部分內容，指摘其推論過程有違內政部所公告發布之前揭法令規定，有判決不適用法令及不備理由之違法等語，無非執其於原審已提出、業經原判決論駁不採之主張，及對原審認定事實、取捨證據之職權行使事項再為爭議，並非可採。　㈣上訴意旨另援引證人高麗玲君於原審證稱因高明郎處理本案交易事務而給予3萬6千元的紅包等語，主張高君有收取其他報酬，並指摘原審未為指正，為判決不適用法令、判決不備理由之違法等語。惟查，從上訴人依據管理條例第29條第1 項第1款及裁罰基準裁處被上訴人罰鍰處分之違章行為內容以觀，均在論述被上訴人僱用之經紀人員高明郎於簽約時收取之80萬元價款為被上訴人之仲介費，已超過內政部規定系爭不動產實際成交價金6％之上限，而有收取其他報酬，違反管理條例第19條第1項規定之情形等語，核與高君是否另有收受3萬6千元的紅包乙情，顯屬無涉，是縱認證人高麗玲前開證述屬實，亦屬脫逸出原處分裁罰客觀事實之範圍，不足以動搖原判決關於尚無充分證據足資認定80萬元係「仲介費」，原處分逕以被上訴人超收仲介服務費而違反管理條例第 19條第1項（收取其他報酬）之規定，裁處被上訴人罰鍰10 萬元即屬有誤，應予撤銷等認定之結果，上訴意旨徒執前詞，請求廢棄原判決，亦非可採。　㈤上訴意旨主張原判決斟酌系爭不動產之土地、建物買賣契約書、「分管書」，及黃君告訴高明郎、陳高麗文、高麗玲犯詐欺之刑事案件等不起訴處分書所載內容，均僅能論證黃君於簽約時業已知悉二工之事實，而未能反證被上訴人業已踐行不動產經紀業管理條例第24條之2之規定，分屬兩不同層面，原審據此節而認屬對被上訴人有利之佐證，已有判決適用法令不當、不備理由及判決理由矛盾云云。惟依上揭規定及說明，買受人或承租人居於交易資訊弱勢之一方，管理條例第24條之2第3款規定因此課予仲介業者應公平提供買受人或承租人關於不動產必要資訊之義務，以保障交易公平及買受人或承租人之權益，然相關法令並未限制仲介業者提供必要資訊之方式，不動產說明書僅為仲介業者提供買受人或承租人關於不動產必要資訊重要方式之一，仲介業者未製作不動產說明書尚非得逕予推認仲介業者違反管理條例第24條之2第3款「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」之規定，而尚應綜合一切情狀認定其是否已依其他方式提供關於不動產必要之交易資訊，始合於管理條例所為保障民眾購買、承租不動產權益之規範目的及意旨。原處分以被上訴人未就系爭不動產違建及二次施工部分告知黃君，且所屬經紀人員（高明郎）於執行業務過程未持「不動產說明書」向黃君解說，乃認被上訴人違反管理條例第24條之2第3款（即未提供買受人不動產必要資訊）之規定，原判決依調查證據之辯論結果，就此已依法論明：「不動產買賣契約書新增其他約定事項」內載：「22.賣方物件○○區○○街000號○樓之主建物23.95㎡（7.245坪）之右側室內空間尺寸約寬：2.427m長：5.494m面積：13.33㎡（4.033坪）此室內空間屬買方永久專用並有所有權，並隨主建物一併轉移」、「23.賣方物件○○區○○街000號之共用部分內有一面積：13.33㎡（4.033坪）的部分，為買方專用部分並有所有權，並隨主建物一併轉移」，足認黃君於簽訂本件買賣契約時應已知所購買之系爭不動產（建物部分）可為所有權登記部分應僅「主建物23.95㎡（7.245坪）」，而主建物右側增建之室內空間（4.033坪）則非屬合法建物而不得為所有權登記，否則豈需特為上開新增之約定事項；「分管書」〈上有黃君之簽章〉記載：「一、由慈祥房屋仲介有限公司所興建（108年汐使字第062號）之建物共11戶，其中坐落如附件所示之壹樓平面圖彩色部分公共設施部分持份為○○市○○區○○街000號所有權人持有，今起造人慈祥房屋仲介有限公司已明確告知承買人，如附圖所示彩色部分約定由○○市○○區○○街000號所有權人專用。…」且該「壹樓平面圖」所載之公共設施部分亦顯與本件系爭不動產買賣契約簽訂時之現況〈即已屬室內空間〉不符；黃君對高明郎、陳高麗文、高麗玲所提出告訴之前揭詐欺等案件，係主張「系爭建物於出售時無從分辨有外推或擴建之情事，高明郎復以口頭方式表示本件並無二次施工情事，致使告訴人誤會系爭830萬元買受之面積係看屋時現況之全部，進而給付全部價金，自已構成刑法第339條第1項詐欺罪。」等語，惟此業經檢察官為不起訴處分確定在案，亦足為被上訴人有利之佐證。上訴人漏未審酌上開情事，誤認被上訴人仲介系爭不動產之買賣，未提供買受人（黃君）不動產必要資訊（即系爭不動產違建及二次施工部分），而違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款之規定，乃以原處分裁處被上訴人罰鍰3萬元，亦非適法等情（原判決第37至41頁），經核原審已綜合黃君與被上訴人簽約時之一切情狀認定黃君就系爭不動產違建及二次施工部分知之甚明，由此堪認被上訴人已提供買受人即黃君關於系爭不動產必要之資訊，未使其陷於交易上之不利地位，黃君於陳情信內之片面指摘顯難盡信，與卷內證據資料尚無不合，於法核無違誤。上訴意旨無非執其一己之法律見解，重述其於原審主張而為原判決不予採取之理由，再事爭執，自不足取。六、綜上所述，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，將訴願決定及原處分關於裁處被上訴人仲介售屋「收取其他報酬（罰鍰10萬元）」、「未提供買受人不動產必要之資訊（罰鍰 3萬元）」等部分均撤銷，核無違誤。上訴論旨仍執前詞，指摘原判決違背法令，請求判決廢棄，並如其上訴聲明，為無理由，應予駁回。七、結論：本件上訴為無理由。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　審判長法官　陳心弘　　　法官　畢乃俊　　　法官　鄭凱文上為正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日書記官高郁婷

2025-02-26

TPBA-113-簡上-86-20250226-1