返還價金等
臺灣高等法院花蓮分院民事判決
113年度重上更一字第6號
上 訴 人 林季妍
訴訟代理人 湯文章律師
李文平律師
被上訴人 林期能
訴訟代理人 邱劭璞律師
張建鳴律師(民國113年12月31日解除委任)
上列當事人間請求返還價金等事件,上訴人對於中華民國111年5
月31日110年度重訴字第26號第一審判決提起上訴,經最高法院
第一次發回更審,本院於114年2月18日言詞辯論終結,判決如下
:
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分,及該部分假執行
之聲請,並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣捌佰萬元,及其中新臺幣貳佰萬
元自民國一百零八年十月十七日起、新臺幣伍佰萬元自民國一
百零九年九月十五日起、新臺幣壹佰萬元自民國一百一十年五
月二十九日起,均至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用,由被上訴人負擔百分之
五十七,餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分,於上訴人以新臺幣貳佰柒拾萬元
為被上訴人預供擔保後得假執行,但被上訴人如以新臺幣捌佰
萬元為上訴人預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
上訴人主張:被上訴人於民國108年10月17日與伊簽訂花蓮市○○
段000-0等0筆土地(下稱系爭地)合併分割後共34.8坪土地之
買賣契約(下稱系爭契約),並於同年月18日簽立○○段土地買
賣及合建同意書(下稱系爭同意書)。系爭契約及同意書性質
為買賣及合建之混合契約,約定被上訴人於系爭契約成立之日
起,將有關證件(所有權狀、印鑑證明、稅單等)交付伊或雙
方所委託之地政士,並應於110年1月30日完成建築。伊已於10
8年10月17日給付簽約金新臺幣(下同)200萬元,109年9月15
日給付第二期款500萬元予被上訴人。惟被上訴人未依約交付
相關證件辦理,伊於110年3月2日函請被上訴人依系爭契約第5
條約定履行交付有關證件並主張同時履行抗辯,嗣於同年月12
日催告被上訴人於函到後5日內依約辦理,均未獲置理,伊乃
於110年3月23日為解除契約之意思表示。被上訴人應擇一依系
爭契約第7條第4項約定、民法第259條第2款規定,返還伊已付
價金700萬元,及依系爭契約第7條第4項約定賠償伊已付同額
價款之違約金700萬元等情。爰依上開法律關係,於原審聲明
:被上訴人應給付伊1,400萬元,及其中200萬元自108年10月1
7日起、500萬元自109年9月15日起、餘700萬元自起訴狀送達
翌日即110年5月29日起算法定遲延利息之判決;願供擔保請准
宣告假執行。
被上訴人則以:兩造未約定110年1月30日為伊應建屋完成移轉
房地所有權之日期,上訴人不得以伊給付遲延為由主張解約。
兩造僅係依地政士陳惠珍提供的契約範例簽立,未實質討論系
爭契約第5條,故兩造無受該條拘束之意思,伊於簽約時雖未
將全部土地過戶相關證件交予地政士,惟未違反誠信原則、契
約目的及交易習慣。在伊已開始動工時,上訴人可能因資金周
轉困難而無意繼續履行契約,明知解除契約將造成伊資金不足
,仍以各種理由不欲履約,伊於上訴人解約前,已同意以設定
抵押權、移轉部分系爭地之方式,為上訴人提供擔保,上訴人
拒絕上開更具擔保效力之方式,顯係犧牲伊利益而圖自己利益
,有違誠信,則上訴人以伊違反備證交付為由解除系爭契約,
自屬無效。又伊業於110年4月21日合法解除契約,上訴人之主
張為無理由等語,資為抗辯。並答辯聲明:上訴人之訴駁回。
願供擔保請准宣告免於假執行。
原審駁回上訴人之訴,上訴人不服,全部提起上訴,上訴聲明(
本院卷第317頁):
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人1,400萬元,及其中200萬元自108年10
月17日起、500萬元自109年9月15日起,餘700萬元自110年5
月29日起,均至清償日止,按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明:上訴駁回。願供擔保請准宣告免於假執行
。
兩造不爭執事項(見本院卷第151、159至161頁,並考量個人資
料保護及依卷證與論述方式修正):
㈠兩造於108年10月17日就被上訴人所有系爭地合併分割後共34.8
坪之土地簽立系爭契約,並於翌(18)日簽立系爭同意書作為
系爭契約第12條「特約事項」之附件,有如下約定(買方/甲
方:上訴人、賣方/乙方:被上訴人):
⒈系爭契約:
⑴第1條:系爭地辦理合併分割興建兩戶。
⑵第2條:買賣價金:2,784萬元。
⑶第3條:108年10月17日簽約金200萬元,第二期500萬元(建照變
更設計完成),第三期700萬元(開工時支付),第四期600萬元(
二樓樓地板完成),110年1月30日前尾款784萬元(完成產權登
記至甲方名下同時支付)。
⑷第12條:合併分割及建物保存登記由乙方負擔。乙方原○○○○分
社1,600萬元雙方同意可以作為興建地上物之工程款息由甲方
支付,至本案完成結案為止。雙方其餘約定依「附件」所載。
⑸第12條「附件」所示系爭爭同意書:
第1點:本案土地買賣簽約後買方(即上訴人)需配合賣方(即被
上訴人)依法完成共同基地上興建房屋之相關法定程序,配合
建築師辦理變更設計、營造廠簽約、給付款、驗收至申請使用
執照後之二工完成,雙方均應配合並及時提供相關資訊、證件
,以利代書、建築師依序完成各項事宜,其申辦費用除特別約
定外,均以A、B棟建坪數個自負攤繳交。
㈡被上訴人於簽訂系爭契約前之107年4月24日已取得建築執照(下
稱建照),簽約前亦畫好變更設計草圖,並於簽約後即與賴○○
以通訊軟體LINE聯繫建照變更設計事宜,嗣於109年9月7日完
成變更建築執照並領照。
㈢被上訴人曾於簽約前之108年9月20日,以通訊軟體LINE向上訴
人表示「變更設計可以在108年年底前完成,次年(109年)就可
以馬上開工,11個月的工期時間,完工沒有問題的」。
㈣上訴人已於108年10月17日、109年9月15日分別支付200萬元及
500萬元,共計700萬元予被上訴人。
㈤被上訴人於OOO年O月OO日以被證6所示花蓮○○○○○O號存證信函催
告上訴人應給付第3期開工款700萬元。
㈥上訴人與陳惠珍地政士間,於110年2月26日至110年3月1日有為
如上訴人113年11月29日民事陳報暨準備一狀「附件一」所示
對話。
㈦被上訴人與陳惠珍間,於110 年2 月至110 年3 月間有為如被
上訴人113 年12月4 日民事答辯二狀「附件一至三」所示對話
。
㈧上訴人於OOO年O月O日以被證15所示花蓮○○○○○OO號存證信函,
針對被上訴人被證6存證回覆:被上訴人迄未交付系爭契約第5
條約定之土地所有權狀等過戶資料並辦理所有權移轉,上訴人
主張同時履行抗辯,暫不給付系爭契約第三期價款,並催告被
上訴人於文到後3日內依約交付土地所有權狀等相關辦理所有
權移轉登記資料。
㈨上訴人於OOO 年O 月OO日寄發原證4所示花蓮○○○○○(下稱○○○○○
)OO號存證信函(下稱原證4存證信函),通知被上訴人未依約
交付有關證件予本人或雙方委託之地政士,且未於110年1月30
日前將土地上建築物興建完成,已超過前開時限1個多月,亦
未依約移轉登記所有權,已違反契約約定,催告於函到5日內
依約履行。同日經被上訴人收受。
㈩上訴人於OOO年O月OO日寄發原證5所示○○○○○OO號存證信函(下稱
原證5存證信函),通知被上訴人因未依約交付有關證件予本人
或雙方委託之地政士,經催告後仍未履約,依法解除系爭契約
。同日經被上訴人收受。
被上訴人於OOO年O月OO日寄發被證8所示○○○○○○○O號存證信函,
通知上訴人:被上訴人願以系爭地為上訴人設定抵押權以確保
上訴人權益,並邀上訴人於110年3月29日會商。
被上訴人於OOO年O月OO日以被證9所示○○○○○○OOO號存證信函通
知上訴人解除系爭契約(上訴人對被上訴人有寄發被證9存證
信函不爭執,但爭執有送達上訴人)。
被上訴人自簽立系爭契約之日即108 年10月17日起至110 年3
月31日止,未將系爭地所有權狀正本、印鑑證明、印鑑章交付
上訴人或雙方所委託之地政士,亦未興建完成建物。
被上訴人於110 年7 月20日以買賣為原因,移轉000 地號土地
所有權應有部分予訴外人鄭○○、鄭○○、賴○○( 下稱鄭○○等3人)
各2030分之8250,被上訴人權利範圍變更為2160分之8250;移
轉000-O 地號土地所有權應有部分予鄭○○等3人各3分之1。
如法院認上訴人請求有理由,關於法定利息起算日期如下:
⒈700萬元價金部分:
⑴200萬元:自108年10月17日起算。
⑵500萬元:自109年9月15日起算。
⒉700萬元違約金部分:自110年5月29日起算。
兩造對於卷附證據之形式上真正均不爭執。
本院之判斷
㈠上訴人於OOO年O月OO日以原證5存證信函向被上訴人為解除系爭
契約之意思表示,經被上訴人於同日收受,已生合法解除之效
力:
上訴人主張:因被上訴人遲未交付系爭契約第5條所約定備證
資料,伊就被上訴人請求交付第三期款為同時履行抗辯,並依
系爭契約第7條約定,以原證4存證信函催告被上訴人交付備證
資料,被上訴人屆期未履行,復以原證5存證信函解除契約,
已生合法解約效力等語,為被上訴人否認,辯以:兩造未實質
討論系爭契約第5條,且上訴人已知被上訴人遲延交付備證資
料,仍給付分期款項,故兩造無受系爭契約第5條約定拘束之
意;伊於上訴人解約前,已提出比交付備證更具擔保效力之方
式,均遭上訴人拒絕,上訴人解除契約之行使,有違誠信等語
。茲說明如下:
⒈系爭同意書為系爭契約第12條「特約事項」之附件,如系爭契
約有不成立、無效、撤銷或解除之情形,系爭同意書亦同其認
定,則系爭契約性質為買賣與合建之混合契約,為兩造所是認
(本院卷第151至152、318頁,不爭執事項㈠)。系爭契約第5條
約定:「乙方(即被上訴人)應於契約成立日內將有關證件(
所有權狀、印鑑證明、稅單等)交付甲方(即上訴人),或交
付與雙方所委託之地政士」。第7條約定:「(第1項)買賣雙方
其中一方如未按本契約條款約定履行,經他方催告通知後仍不
履行時,他方得逕行解除本契約。(第4項)賣方(即被上訴人)
若違反本契約應履行之各項義務時,每逾1日,賣方應按買方
已付價款萬分之5計算違約金予買方(即上訴人),經買方定5日
期限催告逾期仍不履行者,買方得逕行解除本契約、請求返還
已付價金外,賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方
」,有系爭契約可參(本院卷第129至130頁)。
⒉證人即地政士陳惠珍於本院證稱:兩造於簽約時均有在場,簽
完約,我有逐條宣讀,包括第5條,也有說明備證是那些資料
,兩造都沒有意見等語(本院卷第195頁),足認兩造就系爭契
約有實質討論並於了解後於契約簽名,自應受系爭契約之拘束
。上訴人於被上訴人遲延交付備證資料,雖仍有給付分期款項
之舉,然審酌系爭契約並未約定上訴人喪失解除權事由,故是
否行使或何時行使權利,被上訴人得自行決定,則其於行使權
利前之猶豫期間,為避免陷於違約之窘境,乃配合契約續為繳
款履約行為,自不能解為兩造無意受第5條約定之拘束;況被
上訴人於110年2月22日催告上訴人給付第三期款(見不爭執事
項㈤),上訴人於同年月26日詢問陳惠珍繳交備證事宜,發現被
上訴人遲未交付備證資料後,即通知被上訴人其以此主張同時
履行抗辯而拒絕給付第三期款(見不爭執事項㈥所示LINE對話、
㈧),益證被上訴人抗辯兩造無受系爭契約第5條拘束之意,並
非可採。
⒊陳惠珍於原審證稱:依系爭契約第5條,被上訴人應於108年10
月17日簽約後交付約定之文件,其於簽約當時就是要備證,即
要交付權狀正本、身分證影本、印鑑證明與印鑑章,後2項於
坊間是在金錢到一定比例始交給代書辦理所有權移轉。上訴人
有聯絡伊要給付第三期款,並要求伊向被上訴人收權狀,伊表
示被上訴人未交付權狀。被上訴人於110年2月28日未交付所有
權狀。被上訴人要先給權狀正本、身分證影本,其餘2樣可到
付款狀態等語(原審卷第589至591頁);於本院證稱:備證資
料交付目的,也是為了擔保賣方日後不另外出售或不配合移轉
所有權登記等語(本院卷第197至198頁);參以不動產買賣金額
甚鉅,買方依契約進程分期給付價金,實需確保賣方日後履行
契約,現今常見之履約保證帳戶,即應此等需求而生。系爭契
約買賣價金係直接給付被上訴人,約定被上訴人簽約後即需提
供系爭地所有權狀正本予上訴人或地政士,避免被上訴人一地
二賣以確保其履約,合於交易常情,此觀被上訴人於寄送上訴
人之存證信函亦自陳:「本人清楚台端擔心已付部分價金卻無
取得產權之憂」等語(原審卷第208頁),且表示願意用移轉系
爭地部分所有權或設定抵押權方式代替備證交付,益證被上訴
人負有簽約後交付所有權狀正本及身分證影本之義務,且該義
務非僅與被上訴人移轉房地所有權義務之履行有關,亦為被上
訴人日後履行契約之擔保,自應於簽約後即負有交付義務,非
謂待辦理移轉登記房地所有權之時屆至方需交付,應屬明悉。
⒋從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之
具有本身目的之義務,基於法律明文或當事人約定,或基於誠
信原則及補充之契約解釋,以確保債權人之給付利益獲得最大
可能之滿足,債權人得以訴請求履行,於債務人不履行時,債
權人得否解除契約,應視該從給付義務對契約目的之達成是否
必要、不可或缺而定(最高法院93年度台上字第1185號、101年
度台上字第2098號、112年度台上字第2370號民事判決意旨參
照)。在雙務契約中,一方之從給付義務與他方之給付義務,
是否立於互為對待給付之關係而發生同時履行之抗辯,亦應視
從給付義務對於契約目的之達成是否必要而定。經查:
⑴系爭契約第3條約定「尾款785萬元(完成產權登記至甲方名下)
」,所稱「完成產權登記」係指系爭地合併分割後38.4坪(正
負1坪)及第12條「附件」所示系爭同意書所載合建房屋所有權
,為兩造所是認(本院卷第154頁)。則系爭契約第5條所約定備
證資料,關於系爭地所有權狀正本及身分證影本於簽約後即需
交付上訴人或陳惠珍,乃為確保被上訴人主給付義務(移轉系
爭地及合建房屋之所有權)之完全履行,為從給付義務性質,
且對系爭契約目的之達成應屬必要。又被上訴人自簽立系爭契
約之日即108 年10月17日起至110 年3月31日止,未將系爭地
所有權狀正本及身分證影本交付上訴人或雙方所委託之陳惠珍
地政士,為兩造所是認(見不爭執事項),並據陳惠珍於本院
證述在卷(本院卷第198至200頁),足認被上訴人確有遲延給付
系爭契約第5條備證資料之違約情事;則被上訴人於110年2月2
2日催告上訴人繳交第三期款(見不爭執事項㈤),上訴人以被上
訴人遲延交付系爭地所有權狀正本等備證資料為由,行使同時
履行抗辯(見不爭執事項㈧),自屬有據。
⑵被上訴人抗辯:因系爭地需辦理合併分割,故未交付備證資料
等語。惟陳惠珍於本院證稱:被上訴人並未委託我辦理合併分
割,且一般情形,如果賣方交付備證後因故需取回,我徵得買
方同意,就會讓賣方先取回(本院卷第194、200頁);系爭契約
第1條雖記載「合併分割興建兩戶」(本院卷第127頁),然系爭
地迄今未辦理合併分割,且依系爭同意書第1點約定:「本案
土地買賣簽約後,買方(即上訴人)需配合賣方(即被上訴人)依
法完成共同基地上興建房屋之相關法定程序」(本院卷第137頁
),可知被上訴人依約交付備證資料後,如因合建事宜需取回
使用,上訴人負有配合之義務,已足擔保合建工程之順利進行
,故被上訴人以此作為未依約交付備證之理由,難認正當,其
遲延給付應具可歸責性。
⑶被上訴人違反系爭契約第5條約定而陷於給付遲延,具可歸責性
,經上訴人於OOO年O月OO日以原證4存證信函催告被上訴人於5
日內交付系爭地所有權狀正本等備證資料,逾期仍未交付,上
訴人復於OOO年O月OO日以原證5存證信函向被上訴人為解除契
約之意思表示,被上訴人各於上開期日收受(見不爭執事項㈨、
㈩);上訴人既無違約情事,被上訴人迄110年3月31日復未依系
爭契約第5條約定交付備證資料,則上訴人前揭催告及解除權
之行使,合於系爭契約第7條第1項、第4項之約定,已生合法
解除契約之效力,應堪認定。
⑷上訴人就第三期款給付為同時履行抗辯既屬有理,並於110年3
月23日合法解除系爭契約,故被上訴人嗣於110年4月21日解除
契約,自非合法,其以上訴人逾期給付第三期款,依系爭契約
第7條3項約定,將上訴人已支付之全部價金700萬元充作違約
金,亦屬無據。
㈡民法第148條係規定行使權利,應依誠實及信用方法,不得違反
公共利益,或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利,雖
足使他人喪失利益,倘非以損害他人為主要目的,亦無違反誠
實及信用之方法,即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利
之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使
所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失
,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他
人及國家社會所受之損失極大者,基於權利社會化之基本內涵
,雖非不得認為係以損害他人為主要目的;然在自由經濟市場
機制下,當事人倘斟酌情況,權衡損益,為追求其經濟效益或
其他正當之目的而締結系爭契約,並據以行使其依法取得之權
利,除係以損害他人為「主要」之目的,因此造成他人及國家
社會極大之損害,而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外
,尚難遽指其為權利濫用(最高法院108年度台上字第753號民
事判決意旨參照)。被上訴人抗辯:上訴人可能因資金周轉困
難而無意繼續契約,明知解除契約將造成伊資金不足,仍以各
種理由不欲履約,伊於上訴人解約前,已同意以設定抵押權、
移轉部分系爭地所有權之方式,為上訴人提供擔保,上訴人拒
絕更具擔保效力之方式,顯係犧牲伊利益而圖自己利益,有違
誠信,則上訴人以伊違反交付備證為由解除系爭契約,自屬無
效等語,並以兩造於110年2月16日錄音譯文及被上訴人與陳惠
珍於110年2月17日LINE對話紀錄為據(原審卷第151至166頁,
本院卷第167頁),上訴人則稱:我當時資產及現金充足,有資
力履約等語。經查:
⒈系爭同意書第5點約定:兩造於系爭地合建A、B共2棟建物,由
上訴人取得A棟,被上訴人取得B棟,被上訴人得以土地每坪85
萬元、建物每坪10萬元售予上訴人(本院卷第139頁)。依兩造
錄音譯文,上訴人雖曾稱:「我怎麼,我只是不想蓋,我沒有
、我沒有」(原審卷第155頁),然細繹前後完整對話,上訴人
係認被上訴人無以上開條件出售B棟之意,就系爭同意書第5點
之履行有所爭議,方突出此言,尚難證明上訴人係因資金不足
而藉故惡意解約。
⒉另觀被上訴人與陳惠珍於110年2月17日LINE對話,被上訴人請
陳惠珍代為知會上訴人給付第三期款,陳惠珍雖稱:「有支會
,但是他(即上訴人)好像不想買、不想繼續,是否可以約見面
,你們討論一下」(本院卷第167頁),惟陳惠珍於本院證稱:
我說「買方不想買」是我自己想的,上訴人沒有跟我說她不想
買等語(本院卷第196頁),亦難執此證明上訴人有解約惡意,
應屬明悉。
⒊陳惠珍於本院證稱:被上訴人有向我提過,願意用過戶部分土
地或設定抵押權方式代替備證,但上訴人認為沒有保障且很複
雜為由拒絕等語(本院卷第196頁),足知上訴人拒絕以其他方
式代替備證交付,並非無由,尚難以兩造無法達成備證交付替
代方案即逕認上訴人解約有違誠信。
⒋上訴人給付價金已達700萬元,為求保障依約催告被上訴人交付
備證資料及解除契約,乃為維護自身權利之合法行使,被上訴
人依約交付備證並無困難,復未證明備證交付將受有損害,經
權衡兩造之利益損害,堪認上訴人解除權之行使,非以損害被
上訴人為「主要」之目的,則被上訴人抗辯其為權利濫用,有
違誠信等語,並非可採。
㈢買方(即上訴人)解除本契約,得請求返還已付價金。契約解除
時,當事人雙方回復原狀之義務,由他方所受領之給付物,應
返還之;受領之給付為金錢者,應附加自受領時起之利息償還
之。系爭契約第7條第4項、民法第259條第1、2款定有明文。
系爭契約業經上訴人合法解除,上訴人分別於108年10月17日
、109年9月15日,各給付200萬元、500萬元價金與被上訴人(
見不爭執事項㈣),依上開規定,上訴人請求被上訴人返還其已
給付之200萬元、500萬元價金及分別自108年10月17日、109年
9月15日起算之法定利息,當屬有據。
㈣上訴人得依系爭契約第7條第4項後段約定,請求被上訴人給付1
00萬元違約金:
上訴人主張:其於110年3月23日解除契約後,依系爭契約第7
條第4項後段約定,得請求已付同額價金即700萬元之違約金。
伊因被上訴人違約,受有利息、興建成本更高之損害;伊另購
買鄰近土地,每坪單價103萬元,且地點不如系爭地佳,伊係
以每坪80萬元購買35坪系爭地,故價差損害達805萬元(35X《10
3萬元-80萬元》);被上訴人未於110年1月31日移轉房地所有權
登記,伊因此需另向他人租屋營業,每月支付63,000元,自被
上訴人違約時即110年1月31日起至114年1月31日共48月,伊受
有租金損失302萬4,000元(63,000X48)等語,並提出113年5月2
4日買賣契約書、房屋租賃契約書為據(本院卷第276、303頁)
。被上訴人抗辯:上訴人請求之違約金過高,應予酌減。上訴
人另行購買土地價格較高,非鄰近房地一般行情,無參考價值
。兩造未約定於110年1月30日應完成建築及移轉房地所有權登
記,縱認有此約定,工程遲延亦不可歸責於伊等語。謹按:
⒈當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違約金
,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。
其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即
須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因
不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額;
約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。民法第250
條、第252條分有明文。
⒉系爭契約第7條第4項並未排除第5條違約行為,故被上訴人違反
系爭契約第5條約定,上訴人經催告後解除契約,則上訴人依
系爭契約第7條第4項後段請求違約金之給付,即屬有據。析之
系爭契約整體約定內容,系爭契約第7條第4項並未明定或含有
懲罰性違約金之意,兩造就違約金性質曾有爭議(原審卷第521
頁,前審卷第143頁),依民法第250條第2項規定,應視為因債
務不履行而生損害之賠償總額。
⒊系爭契約含有合建契約性質,酌以近年工料成本呈上漲趨勢,
上訴人主張受有增加工料成本之損害,應屬有據。經被上訴人
提出工料成本計算,相同承包商就本件合建工程,於109年11
月2日、110年1月28日報價差為942,150元,有○○土木包工業工
程估價單及工程契約書可參(前審卷第165至185頁),上訴人對
此未予爭執,可資參考。
⒋關於上訴人主張其另以每坪103萬元購買鄰近土地,受有805萬
元價差損害部分:
⑴經本院以同地段土地查詢不動產實價登錄網站,108年3月20日
至110年3月2日市場交易實價平均約每坪32萬元(本院卷第229
頁),上訴人於108年10月間以每坪80萬元購買,並無「日後將
付出更高價購買」之情形。
⑵上訴人所提113年5月24日買賣契約書(本院卷第276頁),距上訴
人於110年3月23日解除系爭契約之日,相隔甚久,期間價差均
列計損害是否公允,已非無疑。況該筆交易尚包括地上0層建
物及旁邊○○地上之○○屋,此觀契約書第1、17條自明,並有goo
glemap街景查詢結果可參(本院卷第323至324頁),兩造亦未爭
執,則上訴人僅以總價除以土地面積,漏未計算建物價值,已
非可採。上開0層建物主要坐落○○段OOO之O地號土地,該地面
積00平方公尺,有土地登記第一類謄本及地籍圖謄本可參(本
院卷第273至275頁),據以計算每層面積,該建物總面積達約4
4.77坪(37×4×0.3025),上訴人以總價1,215萬元購買,每坪單
價應約27萬元。
⑶參以上開0層建物僅以0條道路與○○○○及○○○○○○○相隔,周圍視野
及方便性甚佳,其旁雖有○○屋,然高度有限,嗣後縱無法承租
坐落之○○土地,亦無甚減損建物價值,此由該契約書第17條約
定「○○屋土地係屬中華民國,由買方名義申辦承租或佔用約,
若不可歸責賣方而無法承租或佔用補償約者,買方仍同意繼續
履約」等語益明(本院卷第278頁);該0層建物雖未保存登記,
然上訴人未提出申請建物拆除許可,可知應有續為利用之意,
且如符合合法房屋或補行使用執照申請條件,即得合法使用,
故其僅以土地面積計算每坪單價為103萬元,未合於上開買賣
契約之內容,則上訴人以此主張受有另購地之價差損害805萬
元,並非可採。
⒌關於上訴人主張受有302萬4,000元租金損害部分:
⑴兩造簽訂系爭契約前,被上訴人曾向上訴人表示108年底完成建
照變更,109年馬上開工,工期約11個月;嗣於108年10月17日
簽約後,即與賴○○以LINE聯繫建照變更設計事宜,直到109年9
月7日完成設計圖變更並領照,為兩造所是認(見不爭執事項㈡
、㈢),加計11個月工期,已難於110年1月30日完工,且上訴人
於109年9月15日始依系爭契約第3條給付「建照變更設計完成
」應付之第二期款500萬元,其時距離110年1月30日亦僅餘4個
半月;參酌系爭同意書第1條約定,在建築師辦理變更設計後
,尚須進行營造廠簽約、給付工程款、驗收、申請使用執照等
程序,而兩造是約定各自負擔房屋建築費用,被上訴人在找營
造廠詢價過程,持續與上訴人聯繫確認,上訴人亦於109年11
月4日稱有在詢價(原審卷第129頁),於110年1月11日被上訴人
告知上訴人確認工程承攬合約簽約完成,上訴人仍表示要自行
找人估價(原審卷第130頁),是時已將屆上訴人所主張兩造約
定日期110年1月30日(原審卷第131、145頁)。
⑵陳惠珍於原審證稱:系爭契約第3條尾款給付期限「110年1月30
日前」是雙方約定而寫,但本件是客製化幫上訴人蓋房子,重
點是在蓋,一般是蓋到那就付到那裡等語(原審卷第588頁)。
審酌:系爭契約性質上為買賣及合建之混合契約,系爭契約第
3條,僅就簽約金及尾款付款日有明確記載,第二至四期款付
款期程係依系爭同意書所載合建工程進度(第二期「建照變更
設計完成」、第三期「開工時支付」、第四期「二F樓地板完
成」),僅記載「109」(即109年)(本院卷第128頁),而未標示
明確日期,可知合建工程進度顯會影響分期價金之給付期限;
兩造簽約時,刻意就第二期至第四期款給付日期未予約明,已
徵兩造就各該分期給付條件成就之時間,無法確認;工期既需
約11個月,如「建照變更設計完成」、「開工」之日近於110
年1月30日,則尾款支付及完成產權移轉日期,勢必需隨之延
後,此應兩造簽約時所知悉。是以,經探求兩造真意、系爭契
約經濟目的、交易習慣及誠信原則,兩造有無以110年1月30日
為被上訴人應完成建屋及移轉房地所有權之日期,容非無疑。
⑶上訴人自陳為○○○○○(本院卷第319頁);證人即本件合建工程建
築師事務所承辦人賴○○於原審證稱:我協助本件合建工程申請
建照變更事宜,被上訴人要我跟上訴人討論設計圖,雙方沒有
設定完成變更的期限,原審卷第303至311頁是我與上訴人之對
話等語(原審卷第583、586頁);觀之原審卷第303至311頁所示
對話紀錄,上訴人確對變更設計圖說有所意見,賴○○尚於109
年5月27日向上訴人表示:被上訴人一直說我們在拖他的時間
等語(原審卷第309頁)。基上,上訴人既知工期約11個月,先
係對建造變更有所意見,於109年9月7日始完成建照變更,於1
10年1月11日仍表示要自行找人估價,則合建工程未能於110年
1月30日完工,亦難認可歸責於被上訴人。
⑷至上訴人雖主張:合建工程建照有效期限於108年11月27日展延
至109年12月20日,應以展延後之日期為完工日,被上訴人應
於110年1月30日前完成房地所有權移轉等語,惟上開建照業經
主管機關展延至110年12月20日,有○○○○字第OOOOOOOO號建照
可參(原審卷第453頁),且建照有效期限及展延係主管機關依
建築法令監管建物興建工程之機制,與私人約定之完工期限不
同,故上訴人此節主張,尚非可採。
⑸合建工程之建照於109年9月7日始完成變更,加計11個月工期,
迄上訴人於110年3月23日解除系爭契約,被上訴人移轉房地所
有權登記之期限尚未屆至,並無給付遲延之情事,則上訴人以
被上訴人逾期完工及移轉房地所有權登記為由,請求另行租屋
之租金損害,並無理由。
⒍至上訴人主張受有價金利息損害部分,已得依民法第259條第2
款規定請求,自不得重複計入損害賠償總額。
⒎依兩造對話紀錄,合建工程係於110年2月8日開工(原審卷第131
頁)。基上,經衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況,系爭契約
為買賣與合建混合性質,系爭地及合建房屋坐落位置、面積、
工料成本漲幅,開工日距上訴人110年3月23日解約甚近,履約
進程尚未至後階段,被上訴人實際所受損害等情,認本件依系
爭契約第7條第4項後段按上訴人已付全部價金700萬元計算違
約金顯有過高,應酌減為100萬元方屬允當。
綜上所述,上訴人本於系爭契約第7條第4項、民法第259條第2
款,請求被上訴人給付800萬元(7,000,000《價金》+1,000,000《
違約金》),及其中200萬元自108年10月17日起、500萬元自109
年9月15日起,餘100萬元自110年5月29日起(法定利息起算日
見不爭執事項),均至清償日止,按年息5%計算之利息,為有
理由,應予准許,逾此部分,則無理由,應予駁回。原審就上
開應准許部分,判決上訴人敗訴,自有未洽,上訴意旨指摘原
判決此部分不當,求予廢棄,為有理由,爰予廢棄,改判如主
文第2項所示,及依聲請酌定擔保為准免假執行之宣告。至其
餘不應准許部分,原審判決上訴人敗訴,所持理由雖與本院不
同,然結果並無二致,應予維持,上訴意旨指摘原判決此部分
不當,求予廢棄,為無理由,此部分上訴應予駁回。
本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之
證據,經本院斟酌後,認為不足以影響本判決之結果,自無逐
一詳予論駁之必要,併此敘明。
據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,爰判決如主
文。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
民事第一庭審判長法 官 劉雪惠
法 官 鍾志雄
法 官 廖曉萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其
未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
(均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項
但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師
提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
書記官 廖子絜
附 註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):
對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為
法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。
HLHV-113-重上更一-6-20250311-1