返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決
111年度上更一字第126號
上 訴 人 宏泰人壽保險股份有限公司
法定代理人 李啓賢
訴訟代理人 陳姵君律師
被 上訴 人 蔡銘洧
訴訟代理人 黃一鳴律師
蔡孟遑律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件,上訴人對於中華民國10
9年7月24日臺灣臺北地方法院108年度訴字第5185號第一審判決
提起上訴,經最高法院發回更審,本院於114年2月12日言詞辯論
終結,判決如下:
主 文
一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣捌拾壹萬伍仟伍佰元,
及自民國一0九年五月二十日起至清償日止,按週年利率百
分之五計算之利息部分及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用
(除確定部分外)之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁
回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審、第二審及發回前第三審(除確定部分外)訴訟費用
,由上訴人負擔百分之四十三,餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、上訴人之法定代理人於本院審理中變更為李啓賢,茲據其具
狀聲明承受訴訟(見本院卷一第231至232頁),並提出保險
業公開資訊觀測站公告網頁為憑(見本院卷一第233頁),
應予准許。
二、按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者
,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。查
本件被上訴人於原審主張上訴人出售之○○市○○區○○段000、0
00-0、000-0地號土地上所興建「○○○○0」建案(下稱系爭建
案)00棟00樓房地(含地下5層編號00號停車位,詳如附表
二,下稱系爭房地)有瑕疵,先位依民法第354條、第359條
解除契約、第259條第1、2款規定及買賣契約第26條第1項約
定,求為命上訴人返還已付價金新臺幣(下同)158萬元本
息及違約金31萬2,500元(關於被上訴人逾上開請求部分,
經原審、本院前審判決駁回確定,於茲不贅);如法院認上
訴人解除契約合法,得依系爭契約(詳後述)第26條第2項
沒入違約金,被上訴人請求酌減違約金,備位依民法179條
規定請求上訴人給付144萬1,000元(見原審卷第235至236頁
、第253至261頁),為單一聲明之重疊合併。嗣於本院審理
時,備位請求酌減違約金至0元,依民法第179條規定請求上
訴人給付158萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
,按週年利率5%計算之利息(見本院前審卷第206頁、第338
至342頁、第392頁),訴訟標的及聲明均無變更,僅更正或
補充其事實上之陳述,非訴之變更追加,先予敘明。
貳、實體方面:
一、被上訴人主張:伊以總價695萬元向上訴人購買系爭建案之
系爭房地,兩造於102年11月13日簽訂房屋土地預定買賣契
約書(下稱系爭契約),伊已給付如附表一本金欄所示款項
(下稱系爭價款),詎上訴人未依系爭契約所定工程圖樣及
建材設備施作,擅將預定連通廚房與陽臺間之三合一採光通
風門(下稱系爭採光門),改以RC實牆封閉(下稱系爭RC牆
),系爭房地即有欠缺契約預定效用之瑕疵,上訴人又拒絕
修補,乃解除系爭契約,先位得依民法第354條、第359條、
第259條第1、2款規定及系爭契約第26條第1項約定,求為命
上訴人返還158萬元本息及違約金31萬2,500元;倘認上訴人
已先行解除系爭契約,其並未因解約受有損害,違約金應酌
減至零元為宜,上訴人亦應全數返還伊已付系爭價款,備位
依民法第179條規定,求為命上訴人給付158萬元並加給自起
訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。
二、上訴人則以:被上訴人未遵期繳納第11至14期分期款,經伊
催告無效後已於108年7月25日發函解除系爭契約,被上訴人
無從再為契約之解除,亦不得請求違約金。依兩造簽訂之個
別磋商條款第7條第1項,限於重大瑕疵並達無法居住,被上
訴人始得解除系爭契約及請求違約金,系爭採光門改為系爭
RC牆,並無以減少價值或通常或預定效用之瑕疵,且系爭房
屋有無瑕疵,應以交屋時為準,伊雖有能力及意願修復系爭
採光門,但伊已解除系爭契約而不負修復義務,被上訴人解
除系爭契約於法未合,並顯失公平,況被上訴人並未因解約
而受有任何損害,反免遭受房價下跌之損失,無從請求違約
金。伊因被上訴人違約造成損害高達189萬2,176元,被上訴
人不得請求返還系爭價款等語,資為抗辯。
三、原審就上開先位之訴判准上訴人應給付被上訴人189萬2,500
元,及如附表一所示之利息。上訴人不服,提起上訴。其上
訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分,
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則
答辯聲明:上訴駁回。
四、下列事項為兩造不爭執,堪信為真實(見本院卷二第293至2
94頁):
㈠被上訴人以總價695萬元向上訴人購買系爭房地,兩造於102
年11月13日簽訂系爭契約。
㈡系爭房屋之廚房原規劃設置系爭採光門通往陽臺,上訴人施
作現況係以系爭RC牆封閉。
㈢被上訴人已交付至第10期款及代辦費共158萬元(如附表一)
。上訴人依系爭契約【附件二】付款明細表記載應於建案申
請、領取使用執照時分別給付第11、12期款各36萬元、領取
契稅單時給付第13期款58萬元、第14期為銀行貸款412萬元
。系爭建案於106年12月29日竣工、107年5月25日取得使用
執照。
㈣被上訴人尚未繳付第11至14期款,經上訴人於107年12月22日
發函催繳,於同年月24日送達被上訴人,於108年7月25日寄
發台北台塑郵局存證號第000號存證信函(下稱000號存函)
解除契約,於同年月26日送達被上訴人。
㈤被上訴人於108年1月7日簽發票面金額542萬元本票,作為貸
款擔保,經通知上訴人進行驗屋,兩造於108年1月7日、同
年4月7日2次驗屋,迄未辦理系爭房地所有權移轉及點交。
㈥被上訴人以起訴狀繕本送達,即108年10月4日為解除系爭契
約之意思表示。
五、本院就本件之爭點判斷如下:
㈠被上訴人未按期繳納期款,經上訴人催告後仍未繳納,上訴
人於108年7月26日解除契約,自屬合法:
⒈查,系爭契約第8條第1、3項分別約定:「一、甲方(即被上
訴人)應依【附件二】付款明細表約定之各期工程進度完成
後,於接獲乙方(即上訴人)書面繳款通知書七日內,依乙
方指定之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金
或即期支票如數一次繳清。…三、如逾期2個月或逾使用執照
核發後1個月不繳清期款或遲延利息者,經乙方以書面催繳
,經送達7日內仍未繳者,視為甲方違約,乙方得逕行解除
本契約,並依本契約第26條第2項違約約定辦理」,附件二
付款明細表約定第11、12、13、14、15期款依序為「申請使
用執照」、「領取使用執照」、「領取契稅單」、「銀行貸
款」及「交屋款」(見原審卷第24、122、123頁)。系爭建
案於106年12月29日竣工、107年5月25日取得使用執照(見
不爭執事項㈢),足見兩造約定被上訴人應付「申請使用執
照」、「領取使用執照」之第11、12期款,均已屆清償期。
上訴人抗辯被上訴人未依約繳納第11、12期款,並分別於10
7年3月19日、同年6月6日以書面通知被上訴人,被上訴人並
未繳納,經伊於同年8月10日、同年11月20日以書面通知催
繳第13、14期款,被上訴人亦未繳納,於逾期2個月及逾使
用執照核發後1個月即同年12月22日以書面向被上訴人催繳
,並請求加計逾期遲延利息,嗣經於同年月24日送達被上訴
人,被上訴人仍未繳納,伊即於108年7月25日寄發000號存
函解除契約,於同年月26日送達被上訴人等語,業據其提出
交款通知書、存證信函、回執及投遞單為憑(見原審卷第10
1、102頁、第105至111頁、第149頁、本院卷二第283、285
頁),堪信為真。依系爭契約第8條第3項約定,視為被上訴
人違約,上訴人以000號存函解除契約,自屬合法。
⒉被上訴人主張兩造間有約定延期清償;且伊已繳納貸款代辦
費,係上訴人未履行移轉系爭房地所有權之義務,致無法核
貸清償價款,給付遲延非可歸責於伊云云。惟查:
⑴被上訴人主張第11至14期款項各為36萬元、36萬元、58萬元
、412萬元(見原審卷第24、49頁),共計542萬元,經上訴
人於107年12月22日函催後,伊於108年1月7日簽發票面金額
542萬元本票,作為貸款擔保,足見上訴人已同意由伊向銀
行貸款及系爭房地過戶後,始由銀行核撥之貸款一併繳納第
11至14期款,上訴人如認伊仍有違約,應另行催告云云,據
其提出107年6月7日、同年11月26日系爭建案買家Line群組
對話訊息、本票收執書為憑(見原審卷第131至135頁、第17
7頁),上訴人則否認有同意被上訴人延期清償,拋棄或免
除被上訴人給付遲延責任之意。查,上訴人於108年1月7日
所立該本票收執書記載其「收到…商業本票…做為本公司取得
本房地金融機構貸款前擔保之用,俟取得本項金融機構貸款
無誤時,即將此本票退還開立者,恐口說無憑,特立此據」
等語,依其字句,僅能認上訴人收受本票作為其取得貸款金
額前之擔保,並無表示同意延期清償之字句,尚難僅以上訴
人收受與被上訴人所欠期款相同之本票,逕認上訴人已同意
將清償期延後,免除被上訴人前已陷於給付遲延期款之責任
。又前述Line群組對話訊息雖以「(107年6月7日)(Franz
iskaWang:)有貸款的話不是可以不用繳?(Iu:)這張可
以像上次『拆鷹架』時緩繳嗎?等貸款下來再一起算嗎(李小
春:)好像是喔,有貸款6成以上的可以先不繳,當時小姐
是這麼告訴我的…(Miguel Yuan:)各位芳鄰,剛剛問了宏
泰,因目前仍在銀行核貸階段,還不知道核下的金額成數,
因此這筆『領取使用執照』的期款可先不繳,待核貸金額確定
後,若有不足部份再補足即可…」、「(107年11月26日)(
雅玲:)(上傳申請使用執照、領取使用執照、領取契稅單
、銀行貸款之表格)這些都是當時辦貸款他們說不用繳的。
等貸款下來再一次繳」等語,足見群組內系爭建案各買家繳
款進度並不相同,所需貸款成數、金額亦不相同,且群組對
話並無上訴人等情,為兩造所不爭(見本院卷一第179頁)
,則群組間各買家彼此討論之內容,實難作為被上訴人有與
上訴人間達成延期付款意思表示合致之證明,況上訴人於其
後即107年12月22日仍向被上訴人催繳付款,並請求加計逾
期遲延利息,亦如前述。是被上訴人抗辯兩造已合意延期清
償,伊並未陷於給付遲延云云,未舉證以實其說,並無可採
。
⑵被上訴人主張已於107年11月23日繳納貸款代辦費,上訴人未
移轉系爭房地所有權,致銀行未撥款,係上訴人先行違約云
云,固據其提出代辦費催繳通知書、匯款申請書為佐(見原
審卷第51、185頁)。惟:
①系爭契約第9條約定:「本契約【附件二】付款明細表約定之
銀行貸款金額合計為:412萬元…二、辦理貸款…㈢…⒎甲方充分
認知預定貸款金額係為本契約應繳總價之一部分,屬乙方應
收之房地價款,並非交屋款及尾款,甲方同意於金融機構貸
款核准時及於乙方完成產權移轉至甲方名下之給付義務時,
甲方之對待給付義務即為支付貸款金額,由乙方直接向貸款
之金融機構領取或撥入乙方指定之金融機構帳戶,以資抵付
預定貸款金額」,及第15條約定:「…四、甲方於乙方申辦
房地產權移轉手續前應履行下列義務,否則乙方得拒絕辦理
過戶,經書面催告後甲方仍不履行,乙方得逕行解除本契約
,並依第26條第2項違約約定處理:㈠除本契約約定之交屋保
留款外,繳清房地移轉登記前應繳之一切款項及因逾期付款
加計之遲延利息」(見原審卷第24、28、32、33頁)。足見
被上訴人同意銀行核撥繳付第14期銀行貸款及上訴人完成產
權移轉至被上訴人名下之給付義務前,被上訴人尚需繳清此
前各期之款項本息,於被上訴人繳清各款項前,上訴人自得
拒絕辦理系爭房地之過戶,且上訴人既未同意免除被上訴人
原遲付期款之責任,自仍得以被上訴人遲延給付違約為由,
解除契約。被上訴人抗辯上訴人仍需再催告,始得解除契約
,洵屬無據。
②參系爭契約第9條、第15條各約定:「…二、辦理貸款㈠委辦貸
款⒈甲方同意委託乙方統籌代覓金融機構辦理貸款,並依乙
方通知期限內辦理一切貸款相關手續,包括提供辦理產權移
轉相關文件、辦妥貸款對保手續(含保證人)及簽蓋貸款文
件、『撥款委託書』及簽具與申貸金額同額且禁止背書轉讓免
除作成拒絕證書之擔保本票予乙方,並按照金融機構之規定
,辦妥乙方領款之一切手續…」、「…四、甲方於乙方申辦房
地產權移轉手續前應履行下列義務,否則乙方得拒絕辦理過
戶,經書面催告後甲方仍不履行:…㈡乙方通知期限內完成交
付辦理產權登記及銀行貸款之相關文件、預繳各項稅規費、
代辦費用、完成銀貸對保手續並預立取款文件及委託撥款文
件(三方簽署完成)…」(見原審卷第25、32、33頁),足
見上訴人申辦房地產權移轉手續,以向銀行貸款前,被上訴
人除繳納各項稅規費、代辦費,尚有完成銀行對保手續、委
託撥款文件之義務。依被上訴人所提107年11月12日代辦費
催繳款通知單記載:「…本案已於107年5月25日取得使用執
照,並於107年1月26日通知台端銀行貸款申辦手續及產權移
轉登記用印及繳納產權移轉等相關費用。…台端應於乙方通
知預繳時向乙方繳付,並於交屋時結清,多退少補…」等語
(見原審卷第185頁),被上訴人雖經催於同年11月23日繳
納,此部分僅能證明其有補繳貸款代辦費,尚不足認其已履
行向銀行辦理貸款,使銀行核貸所需之相關手續。
③準此,被上訴人既未能證明已繳清貸款前各期款項,上訴人
抗辯尚無移轉系爭房地所有權之義務,應可採信。被上訴人
執此主張上訴人未移轉系爭房地所有權,致銀行未核撥貸款
,係可歸責於上訴人云云,仍無足取。
⒊被上訴人固主張系爭房地於伊委請第三方建築師於108年4月7
日前往協助驗屋時,發現有驗屋單所載瑕疵;且於此後另發
現上訴人未依系爭契約所定工程圖樣及建材設備施作,擅將
系爭採光門,改為系爭RC牆,系爭房地有物之瑕疵存在,上
訴人拒絕改善瑕疵,伊自得解除契約云云。惟:
⑴按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無
關重要者,不得視為瑕疵,民法第354條第1項定有明文。所
謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
,或當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不
具備者,為物有瑕疵。又買受人物之瑕疵擔保請求權,依民
法第354條第1項規定,係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵
存在為要件。
⑵系爭契約第20條、第21條分別約定:「乙方依約完成本戶一
切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、
電力及達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所
示之設施後,應通知甲方進行驗收手續…」、「一、…乙方應
於使用執照核發日起6個月內,通知甲方進行交屋,…㈠甲方
就交屋前房屋有瑕疵或未盡事宜,應載明於乙方提供之驗收
單上,乙方應於交屋前完成驗收單上所列之瑕疵。…㈢甲方繳
清各項款項及費用(含交屋保留款)及完成一切交屋手續」
(見原審卷第39、40頁)。復依兩造所簽買賣本約之個別磋
商條款第6條將系爭契約第20條修改為:「乙方依約完成本
戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來
水、電力至可接通狀態後,應通知甲方進行專有部分驗收手
續…甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事項,載明於驗
收單上要求乙方限期完成修繕,並得於自備款部分保留房屋
5萬元正作為交屋保留款」(見原審卷第144頁)。可知上訴
人完成系爭房地主結構、水電各設施,通知被上訴人辦理驗
收時,被上訴人如主觀上認有不妥或未盡事宜,均得於驗收
單上協商修繕,不以前揭法條所稱物之瑕疵為限,尚不得以
被上訴人於驗收單(即本件驗屋單)為修繕通知,且上訴人
有進行修補,即認該驗屋單所載內容均屬物之瑕疵,被上訴
人得拒絕價金之給付。況於辦理驗收時,如有瑕疵或未盡之
處,被上訴人均得於驗收單上請求上訴人於交屋前完成修繕
,且縱未修補完成,亦可保留相當驗屋款比例後辦理交屋手
續,給付其餘價金。
⑶觀諸被上訴人提出108年1月7日、同年4月7日之驗屋單(見原
審卷第53、54頁),足見當時之驗屋並非交屋,系爭房地尚
未移轉交付(參不爭執事項㈤)。驗屋單上記載之缺失,係
針對已完成之門窗脫皮、生銹、美容、污損、油漆不均、壓
條不平等個別室內裝修細節要求,與房屋結構、建材、規格
、面積、數量短少或缺失無涉,依通常交易觀念,並不影響
房屋應具備居住安全之功能、效用,亦無損整體美觀、耐用
程度等品質;且其上有加註OK等字樣,足見上訴人仍有依被
上訴人驗收單之記載逐步進行修繕,縱未能達到被上訴人主
觀認知要求,非屬當事人契約約定或保證之品質,亦無損契
約預定之效用,對房屋交換或使用價值之滅失或減少甚微,
依上開說明,不得視為瑕疵,被上訴人自尚不得以此為同時
履行抗辯,於交屋前拒絕給付保留款以外之其他款項。
⑷又按因雙務契約而發生,且立於對待給付之債權債務關係,
雙方當事人固得行使其同時履行抗辯權,惟享有同時履行抗
辯權之當事人,在他方當事人應為對待給付義務消滅前,未
行使是項權利,其後因已無同時履行之問題,即無再行使該
抗辯權之餘地(最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參
照)。被上訴人固主張被上訴人將系爭採光門改為系爭RC牆
封閉,導致系爭房地具有欠缺契約預定效用之瑕疵云云。惟
:
①經本院送陳以凡建築師事務所鑑定之結果,其結果略以:「…
⒊此份『防火避難綜合檢討報告節本』與所附建築平面圖說為
申請本建築物建築執照、建築使用執照及施工中所必須依循
之圖說文件,並不得任意更改,若要更改,則必須重新送審
與審查核准後,方可依修改審定後之圖說施工。…⒍若要維持
廚房與陽台能互通,有二種方案。方案一:在原合約三合一
門位置,將目前的RC牆改成具有一小時防火時效及遮煙性的
防火門。方案二:若要改回三合一通風門,可依建築技術規
則第79條,廚房與陽台之間必須先留設90公分長的實牆,再
施作三合一通風門,也保持廚房與陽台通行。但方案二要配
合改動的管線、設備過多,可行性低。不論方案一或二,與
已審定之『防火避難綜合檢討報告節本』圖面不相符,故必須
重新製作新的圖面與報告書再送防火避難綜合審查。…⒒目前
該戶建物現況符合建築相關法令,若要變成與原買賣合約相
同,則與法令不符。⒓勘估標的原規劃室內客廳及廚房均有
出入口可至陽台及現況僅有客廳有出入口可至陽台情況下之
價格差異金額:15萬8,993元…」等語(見本院卷一第453、4
55頁),足見上訴人將系爭採光門改為系爭RC牆封閉乙節,
乃符合消防法規,縱因此與原圖說不符,價差亦僅15萬8,99
3元,約占系爭房地總價2%(計算式:158,993÷6,950,000×1
00%=2%,小數點以下四捨五入,下同),非有無法居住之重
大瑕疵,被上訴人尚不得以此拒絕給付所餘第11至15期款,
即各36萬元、36萬元、58萬元、412萬元、5萬元,共547萬
元之給付。
②況上訴人表示:縱有上開與圖說不符之情形,非不可補正等
語,亦與上開鑑定結論相符,而為可採。然依被上訴人所提
出108年4月7日之驗屋單,並未記載系爭採光門位置改以系
爭RC牆封閉等情(見原審卷第53、54頁),被上訴人復自承
上開瑕疵係於108年4月7日驗屋後發現等語(見原審卷第117
頁、前審卷第226頁),而未提出其後之驗屋單,難認被上
訴人已將之列為瑕疵或未盡事項,並曾要求上訴人限期完成
修繕。此外,被上訴人無法證明其於上訴人同年7月25日為
解除契約之意思表示前,曾以此為由拒絕給付價款,或上訴
人已預示拒絕修繕,不負擔保責任,上訴人抗辯被上訴人並
未於伊解除契約前要求伊變更補正,現契約既已解除,自無
修補之義務等語,即非不可採信。被上訴人於108年10月3日
提起本件訴訟,主張系爭房地現狀,存有系爭採光門改為系
爭RC牆封閉,與系爭契約圖說不符,且其出入口設置,足以
影響居家生活便利性之瑕疵,以起訴狀繕本送達為解除契約
之意思表示等語(見原審卷第9、13頁),起訴狀繕本於同
年月4日送達上訴人(見本院卷二第143頁、不爭執事項㈥)
,惟系爭契約已於108年7月26日經上訴人解除,業如前述,
上訴人已不負移轉買賣標的物之義務,被上訴人未證明於上
訴人對待給付義務消滅前以此拒絕給付價金並行使同時履行
抗辯,依前說明,自無從再為行使,縱上訴人於本件訴訟中
拒絕修繕,亦同。上訴人主張被上訴人因可歸責於己之事由
,違約遲延給付價金等語,即屬可採。
⒋準此,被上訴人主張並無違約未履行價金給付義務云云,委
無足採。上訴人抗辯被上訴人違反系爭契約第8條約定,未
按期繳納價款,經催仍未履行等語,即為可採,是上訴人依
約於108年7月26日解除契約,係合法有據。
㈡系爭契約既經上訴人於108年7月26日合法解除,被上訴人自
無從再以系爭房地存有瑕疵為由,於108年10月4日解除契約
,是被上訴人先位主張依民法第354條、第359條、第259條
第1、2款規定,請求上訴人返還已付價金158萬元,及依系
爭契約第26條第1項約定,請求上訴人給付違約金31萬2,500
元,均為無理由。
㈢系爭契約經上訴人於108年7月26日解除,並依系爭契約第26
條第2項沒入違約金,該違約金為損害賠償預定性,經酌減
為76萬4,500元;被上訴人備位主張若上訴人解除契約,請
求返還酌減沒入違約金以外之價金81萬5,500元,及自酌減
時起算之法定遲延利息,為有理由:
⒈按違約金之作用,乃為節省債權人於債務人不履行債務或不
為適當之履行時,對債務人請求損害賠償之舉證成本,以期
縮短訴訟之時程,並督促債務人依約履行債務。基於契約自
由原則,當事人對於其所約定之違約金數額,固應受其拘束
,以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已為一部履行
或當事人所約定之違約金過高者,為避免造成違背契約正義
等值之原則,法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參
酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形,
減少違約金(民法第251條、第252條參照),非僅以約定之
違約金額若干為衡量標準。又違約金之約定,雖不因契約解
除而隨同消滅,惟依民法第260條規定意旨推之,其因契約
解除後所生之損害,非履行利益損害賠償範圍,不在賠償之
列,自非違約金核減之斟酌事項(最高法院110年度台上字
第881號判決意旨參照)。
⒉經查,系爭契約第26條約定:「…二、除經雙方個別磋商同意
之約定外,甲方違反『付款條件及方式』之規定者,買賣雙方
並得解除本契約;解約時乙方得沒收依房地總價款百分之15
計算之違約金,但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者
,則以已兌現價款為限。…四、依第1、2項之約定解除契約
時,甲乙雙方除得依前2項約定之賠償外,不得另行請求其
他損害賠償」,及個別磋商條款第7條約定:「第26條…經雙
方個別磋商同意修改本條條款如下…㈡甲方違反本契約或經雙
方個別磋商同意之各項約定時,乙方得解除本契約,解約時
乙方得沒收依房地總價款百分之15計算之違約金,但前開沒
收之金額超過已兌現價款者,則以已兌現價款為限」(見原
審卷第43、144頁)各等語,個別磋商條款並未修改系爭契
約第26條第4項之約定,尚無從認定該違約金具懲罰性質,
且難認有民法第250條第2項後段情事(約定如債務人不於適
當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者),
故系爭契約修改後第26條第2項約定之違約金即屬損害賠償
預定性。
⒊次查:
⑴上訴人雖抗辯:依系爭契約第8條約定,於被上訴人給付遲延
時,應加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算遲延利息
,於補繳期款時一併繳付,至伊解除契約時受有各期價款所
生遲延利息29萬3,676元之損害云云,惟上訴人就系爭建案
約定入帳之帳戶,其利息係按一般活存帳戶利率,並無特別
約定等情,業據其提出與安泰商業銀行間電子郵件紀錄為憑
,並有該行函覆及本院公務電話紀錄可按(見本院卷一第19
3至197頁、第337、339頁),難認上訴人因被上訴人遲延給
付實際受有上開約定遲延利息之損害。
⑵上訴人出售系爭房地屬預售屋,於上訴人完成主建物、附屬
建物設備及領得使用執照並接通自來水、電力時,經通知被
上訴人辦理驗收,被上訴人得於驗收單上限期修繕等情,業
如前述,上訴人復自承其具有專業營造工程團隊等語(見前
審卷第58頁),是上訴人從事房屋興建銷售,一般而言,其
將房屋興建完成加以出售,扣除成本等,必有相當之營業利
潤,代銷費用則屬上訴人出售系爭房地應支出成本之一。依
上訴人所提出與丰雲廣告有限公司簽立之代銷合約(見本院
卷一第345至351頁),倘購屋者於交屋前退戶,且非可歸責
於上訴人,上訴人就該戶有沒收違約金時,代銷公司會退還
該戶部分之代銷費,尚不能認上訴人因本件被上訴人違約所
為契約解除,受有單一支出代銷費用,即系爭契約買賣總價
款6%即41萬7,000元之損害。惟依上開代銷合約,係以總委
託售價與實際總成交金額作計算,認上訴人所受損害,應以
已扣除全部營銷成本後之營業利潤之喪失,據以認定,始為
合理。參諸上訴人所提出財政部核定不動產投資開發、興建
及租售同業利潤標準,淨利率為10%(見前審卷第201頁)。
⑶另考量系爭房地(不含車位)於簽約時價格每坪約23萬8,459
元(計算式:6,250,000÷26.21《見原審卷第187頁》=238,459
),同建案約於解約同期,即107年12月、108年11月於樂居
網價格各約每坪23萬3,000元、20萬7,900元(見原審卷第23
1、233頁),足見系爭房地自簽約後至上訴人解除契約時略
有跌幅,約占比2%至12%,致僅以上開同業利潤標準計算尚
不足完全反應本件上訴人所受全部損害。
⑷是依前說明,本院斟酌被上訴人已給付價款148萬元及代辦費
10萬元,尚有547萬元價款未履行,其一部履行比例上訴人
所受之利益,及被上訴人未按期給付,上訴人受有遲延利息
、及需另行催告被上訴人履行所花費時間、勞力、費用之一
般客觀事實、社會經濟狀況之損害等一切情狀,認上訴人得
沒收之違約金,以約定系爭房地總價金15%計算確屬過高,
應酌減為11%適當。
⑸至被上訴人提出樂居網刋登系爭建案於109年間之價格介於每
坪24萬9,400元至25萬7,100元(見前審卷第161至165頁),
主張系爭房地價格上漲,上訴人未受有損害云云,此乃於上
訴人解除契約後所發生之情事,依上說明,非本件違約金應
審酌之事項,而無可採。
⑹據此計算,上訴人所能沒收被上訴人已繳之價金,應酌減為7
6萬4,500元(計算式:6,950,000×11%=764,500)為適當。
經酌減後,上訴人就超過上開範圍之已繳價金81萬5,500元
(計算式:1,580,000-764,500=815,500),即無沒收之權
利,上訴人所受利益即失其法律上之原因。則被上訴人備位
依民法第179條規定,請求上訴人應將無沒收權利之81萬5,5
00元返還被上訴人,自屬有據,逾此範圍之請求,則無理由
。
⒋末按出賣人以買受人有債務不履行情事,依買賣契約約定,
沒收其已付買賣價金充為違約金,並解除契約;買受人主張
該約定之違約金額過高,聲請法院酌減。就法院減少之部分
,出賣人所受利益即失其法律上原因,買受人得依不當得利
法則請求返還,並依民法第182條第2項規定,自出賣人知無
法律上原因時起,加付利息,一併償還。該違約金應減少之
數額固待法院判決確定,始能確知;惟出賣人於買受人為此
項主張之訴狀送達時,已知其情事,為免訴訟延滯影響當事
人權益,應類推適用民法第959條第2項規定(最高法院103
年度台上字第2211號判決意旨參照)。是被上訴人主張上訴
人沒入違約金過高應予酌減,係於109年5月8日辯論意旨狀
為此主張,並送達對造,經上訴人於同年月20日言詞辯論期
日陳明在案(見原審卷第157頁、165至167頁、第209頁),
依上說明,被上訴人請求加計是日起之法定遲延利息,亦屬
有理。
六、綜上所述,被上訴人備位依不當得利之規定,請求上訴人給
付81萬5,500元,及自109年5月20日起至清償日止,按週年
利率5%計算之利息,為有理由,應予准許,逾此部分之請求
,為無理由,應予駁回。原審就上開應准許部分,判決上訴
人如數給付,理由雖有不同,結論並無二致,仍應予以維持
,上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理
由,仍應駁回上訴。又就上開不應准許部分(即原審判命給
付107萬7,000元及逾上開利息部分),原審判決上訴人敗訴
,於法不合,上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄,
為有理由,爰予以廢棄,並改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,爰判決如
主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 12 日
民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜
法 官 陳 瑜
法 官 陳筱蓉
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提
理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委
任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應
附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條
之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 114 年 3 月 12 日
書記官 陳珮茹
附表一:
編號 本金 (新臺幣) 計息起始日 (民國) 計息截止日及利率 備註 1 15萬元 102年11月19日 自左列計息起始日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。 訂金 2 55萬元 102年11月19日 簽約金 3 15萬元 103年4月7日 開工款 4 8萬元 103年8月15日 地下室連續壁完成 5 8萬元 105年7月11日 地上5樓底板完成 6 8萬元 105年10月20日 地上10樓底板完成 7 8萬元 105年12月20日 地上15樓底板完成 8 8萬元 106年3月13日 地上20樓底板完成 9 8萬元 106年6月8日 地上25樓底板完成 10 15萬元 107年4月27日 鷹架拆除 11 10萬元 107年11月23日 代辦費 合計 158萬元
附表二:
土地標示 編號 地號 權利範圍 1 ○○市○○區○○段000地號 495/0000000(內含車位基地持分10/0000000) 建物標示 編號 建號 建物門牌 建物層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 層次/面積 附屬建物 1 ○○市○○區○○段0000建號 ○○市○○區○○○路0段000號00樓 29層 00層/52.32 陽台:6.00 雨遮:0.93 1/1 2 ○○市○○區○○段0000建號 共有部分 面積105,050.37平方公尺 權利範圍429/0000000(含停車位編號00,權利範圍145/0000000)
TPHV-111-上更一-126-20250312-1