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搜尋結果：租賃契約終止

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訴
臺北高等行政法院

有關補償事務

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第四庭 111年度訴字第22號 113年10月17日辯論終結 原　　　告　林宗正 　張益祥 　詹帛霖 共 同 訴訟代理人　籃健銘　律師 被　　　告　原住民族委員會 　　　　　　　　　　　　　 代　表　人　曾智勇Ljaucu‧Zingrur（主任委員） 　　　　　　　　　　　　　　 訴訟代理人　林開福　律師 上列當事人間有關補償事務事件，原告不服行政院中華民國110 年11月3日院臺訴字第1100191358號訴願決定，提起行政訴訟， 本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。　　　　 　　事實及理由 一、程序事項： 　㈠被告機關代表人於起訴時為夷將‧拔路兒，訴訟繫屬中變更為 曾智勇Ljaucu‧Zingrur，業據被告新任代表人具狀承受訴訟 ，核無不合，應予准許。 　㈡行政訴訟法第111條第1項本文規定：「訴狀送達後，原告不 得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適 當者，不在此限。」原告提起本件訴訟時，原係聲明求為判 決：「一、被告110年2月24日原民土字第11000098321號行 政處分（下稱原處分一）及訴願決定均撤銷（原告林宗正97 -1地號土地部分）。二、被告110年2月24日原民土字第1100 0098323號行政處分（下稱原處分二）及訴願決定均撤銷（ 原告張益祥124地號土地部分），並命原處分機關補償新臺 幣351萬5,714元之處分。三、被告110年2月24日原民土字第 11000098325號行政處分（下稱原處分三）及訴願決定均撤 銷（原告詹帛霖165地號土地部分），並命原處分機關補償 新臺幣1,733萬2,892元之處分。」惟原告林宗正未聲明請求 金額，嗣經本院闡明，原告追加「被告應作成補償原告林宗 正88,436,609元之處分」，復經變更擴張追加，本件原告聲 明如下：「一、訴願決定及原處分一均撤銷；被告應作成補 償原告林宗正88,436,609元之處分。二、訴願決定及原處分 二均撤銷；被告應作成補償原告張益祥16,747,064元之處分 。三、訴願決定及原處分三（詹帛霖165地號土地之部分） ；被告應作成補償73,334,359元之處分。」（本院卷二第32 5頁、第355至362頁附表2-1、3-1、4-1。原處分一、二、三 以下合稱原處分。）核原告請求之基礎不變，依據前開規定 ，其訴之變更追加，本院認為尚屬適當，應予准許。 二、事實概要： 　㈠緣原告林宗正、張益祥、詹帛霖3人（以下合稱原告）分別向 財政部國有財產局臺灣北區辦事處花蓮分處(102年1月1日改 制為財政部國有財產署北區分署花蓮辦事處，下稱花蓮辦事 處)承租花蓮縣卓溪鄉新生段97-1、124、165地號等3筆國有 土地（下稱系爭土地），租期自93年間至103年間。嗣被告 於94年11月3日申請無償撥用包含系爭土地在內之花蓮縣卓 溪鄉新生段1地號等228筆國有土地，經行政院准予撥用，並 辦竣土地管理機關變更登記，將管理者變更登記為被告，花 蓮辦事處乃以94年12月16日臺財產北花三字第0940015719號 函（下稱94年12月16日終止租約函）通知原告終止雙方租賃 關係，惟原告仍繼續占用系爭土地。行政院爰於99年間跨部 會組成花蓮縣卓溪鄉新生段國有土地保安專案小組，經召開 多次會議決議，就原告占用之土地全數收回，並於99年4、5 月間，清除相關地上物。 　㈡嗣原告於100年2月14日請求被告作成給付補償金之行政處分 ，並於被告作成處分前即逕行提起訴願、行政訴訟，訴訟繫 屬中，被告以100年9月13日原民地字第1001049411號函(下 稱100年9月13日函)拒絕原告請求系爭土地之補償，行政院 則以原告係本於私權關係為請求，應循民事訴訟程序解決為 由，認原告之訴願不合法，以100年9月21日院臺訴字第1000 103507號訴願決定不受理、本院以100年度訴字第1380號判 決原告之訴駁回、最高行政法院以101年度判字第848號判決 廢棄本院前開判決，發回本院更為審理，經本院101年度訴 更一字第134號判決撤銷上開訴願決定及100年9月13日函， 並命被告就原告原承租之系爭土地地上物應作成准予補償之 處分。被告不服，提起上訴，經最高行政法院103年度判字 第133號判決（下稱原確定判決）駁回被告上訴而告確定。 被告以原確定判決有行政訴訟法第273條第1項第1款再審事 由提起再審，經最高行政法院103年度判字第439號判決再審 之訴駁回。 　㈢之後，被告為地上物查估補償案於105年6月4日作成查估報告 （本院卷1第325頁。下稱105年查估報告），茲因105年查估 報告係以99年4、5月間清除地上物時之地上物為補償標的計 算補償金額，而非以94年12月16日終止租約時之地上物情形 予以計算，被告遂以106年8月29日函（本院卷1第185頁）通 知原告及其他承租人，將另案重新估算補償金額。嗣被告於 106年10月3日以原民土字第1060062900號函（下稱被告106 年10月3日函）請原告提供系爭土地於耕地租約終止時（即9 4年12月16日）之地上農作物種類及其規格與數量，以辦理 估算補償金額事宜，經被告多次與原告公文往返函退補正， 被告終以本件耕地租約終止時之地上農作物種類及其規格與 數量之相關證據資料不足，尚難逕為估算地上物補償金額， 乃於委託專業估價師辦理系爭土地估價作業，並依天易不動 產估價師聯合事務所110年2月19日天易公字第11002190001 號函送系爭土地之地上農作物估價報告書(下稱天易事務所 估價報告書)，分別以原處分一、二、三核算應補償原告原 承租系爭土地地上物金額均為新臺幣(下同)0元。原告不服 ，提起訴願仍遭駁回，遂提起本件行政訴訟。 三、原告起訴主張及聲明： 　㈠被告就原告張益祥、詹帛霖所種植之茶樹應給予補償： ⒈依被告105年查估報告，其報告內容原應補償原告張益祥茶樹3,462,530元、灌溉設施53,184元，共3,515,714元；應補償詹帛霖茶樹17,084,239元、灌溉設施248,653元，共計17,332,892元。上開查估補償報告，雖然其認定種植茶樹之數量不及原告計算之數量，但至少可證明原告張益祥、詹帛霖確實有於新生段124、165地號土地種植茶樹之事實，依花蓮縣興辦公共工程用地拆遷物拆遷補償救濟自治條例（下稱花蓮縣拆遷補償自治條例）第2條第4款、第6、29條等規定，自有補償之必要。 　⒉被告提供判讀之94年7月空照圖距系爭土地租約終止日94年12 月16日，尚有5個月期間，該段期間原告仍得種植各項農作 物，包含茶樹在內，且空照圖會因氣候、陽光、雲層等因素 影響畫面解析度，並非全然精準，原告張益祥、詹帛霖自93 年7月承租後已有種植茶樹，距94年12月16日租約終止日已 超過1年，應有「未滿3年」之每株85元價格得為查估補償， 故張益祥至少應受補償金額為142萬8,714元（依查估補償報 告所載數量為計算基準，計算式：140.07*120*85=1,428,71 4）、詹帛霖至少應受補償金額704萬9,322元（依查估補償 報告所載數量為計算基準，計算式：767.90*108*85=7,049, 322）。 ⒊縱認原告張益祥、詹帛霖自94年8月始種植茶樹，至少亦有「 未滿1年」之每株36元價格得為查估補償，則張益祥至少應 受補償金額為60萬5,102元（依查估補償報告所載數量為計 算基準，計算式：140.07*120*36=605,102）、詹帛霖至少 應受補償金額298萬5,595元（依查估補償報告所載數量為計 算基準，計算式：767.90*108*36=2985595），從而原告張 益祥、詹帛霖請求茶樹補償費用，實屬有據。 ⒋被告本有查估補償之義務，且原告張益祥、詹帛霖原有之茶 樹，均遭被告全數清除，無法再至現場確認，而受有舉證不 易之不利益，倘在事隔多年後，始要求原告張益祥、詹帛霖 就上開茶樹存在乙事，負完全舉證責任，顯然有失公平，依 行政訴訟法第136條規定，準用民事訴訟法第277條但書規定 ，非不得減輕原告張益祥、詹帛霖之舉證責任，並依表見證 明方式（即法院基於由一般生活經驗而推得之典型事象經過 ，由某一客觀存在事實而推斷另一待證事實之證據提出過程 ），藉由客觀上原告張益祥、詹帛霖確實有種植茶樹之事實 ，進而推定原告張益祥、詹帛霖係因受被告撥用系爭土地， 而受有損失之事實存在，故原告張益祥、詹帛霖就上開請求 茶樹補償及所列請求金額，應為合理。 ㈡原告張益祥、詹帛霖除有上開茶樹應予補償外，渠等與原告 林宗正就系爭土地之耕地租約遭提早終止所受之損失，其補 償範圍應包含「建築改良物」及「農作改良物」預期使用利 益與收益之損失，以及土地徵收條例第32條之「土地改良費 」： ⒈依土地徵收條例第5條、第6條及土地法第5條等規定可知，撥 用補償準用徵收補償規定之補償範圍，應包含「建築改良物 」及「農作改良物」2種，而非被告所稱僅以「現存」農作 改良物為補償範圍，在具同性質之財產犧牲損失及認定上， 其補償範圍除「建築改良物」及「農作改良物」2種外，亦 應包含土徵條例第32條規定之「土地改良費」，且土地徵收 條例關於徵收補償之各項規定，亦無特別規定排除撥用補償 之適用，足見土地徵收條例在無特別排除適用且具有相同性 質之特別犧牲情形下，徵收補償與撥用補償之標的應得完全 適用，不因土徵條例第6條係規定「得」準用非「應」準用 而有所差異。 ⒉又依農業發展條例第22條之立法理由：「本條之增列係鑒於 耕地租賃關係終止時，除當事人依民法第431條、第461條及 土地法第119條有未收穫之孳息及其他合理之費用以及訂約 時己另有約定，固應適用民法、土地法規定予以補償外，應 以無償收回耕地為原則。故除於修正條文第17條規定排除耕 地三七五減租條例之適用外，爰增列本條明確排除平均地權 條例第11條、第63條、第77條、農地重劃條例第29條及促進 產業升級條例第27條另有需支付承租人三分之一地價之規定 ，以因應農村實際需要。」等語，對於平均地權條例第11條 規定之適用，僅排除給付三分之一地價之規定，並無排除補 償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物 。 ⒊退步言之，縱使農業發展條例第22條規定有排除平均地權條 例第11條、77條等補償規定(原告否認)，但其於89年1月4日 新增修法理由明確表示，因耕地租賃關係終止時當事人已有 民法第431條、461條及土地法119條規定足資適用，故特別 增列規定排除民法及土地法以外的特別法。從此立法意旨出 發，耕地租賃契約終止後之補償，至少仍應有適用民法第43 1條、土地法119條等規定，而得請求「土地改良費用」。 ⒋再參酌財政部國有財產署科長侯瓊林所撰擬「我國現行公有 土地撥用制度相關問題之探討」及前大法官廖義男所著〈第 十三講土地法案例研究（貳、公地撥用之法律效果）〉 亦表 示：「公有耕地被撥用者，如有適用國有財產法第44條向原 承租人（案例中的乙）表示終止租約並請求返還土地者，則 原承租人（乙）可依平均地權條例第11條第3項，向申請撥 用之機關（案例中之丙）請求補償，包括（一）改良土地所 支付之費用、（二）尚未收穫的農作改良物及（三）因租約 終止而喪失耕作權之損失（依平均地權條例第77條）。」是 依上開實務學者及大法官之見解，即便不能主張平均地權條 例第11條、國有財產法第44條，但仍然可以主張民法第431 條及第461條規定請求補償，並且獨立於國有財產法以外之 請求補償。 ⒌況平均地權條例第11條目前仍規定：「依法徵收或照價收買 之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支 付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權 人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一 ，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應由主管機關 於發放補償或依法提存時，代為扣交。公有出租耕地依法撥 用時，準用前2項之規定，補償承租人；所需經費，由原管 理機關負擔。但為無償撥用者，補償費用，由需地機關負擔 。」此規定應為損失補償之具體規範，至少可為本件損失補 償請求內容之依據，故可證明「土地改良費用」仍在撥用補 償之範圍內，原告請求被告補償為土地改良所支付之必要費 用，非無依據。 ㈢退步言之，原告本件舉證責任實有困難而應有減輕之情形， 應考量依平均地權條例第11條「補償地價」之金額作為原告 損失金額之認定，其補償範圍自應以「租賃權提前終止所受 之損失」為準，審酌減輕原告舉證責任之情況下，應得類推 適用平均地權條例第11條「補償地價」之金額，作為本件原 告所受損失金額之認定： ⒈按依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償 承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物 外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增 值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人。前項補償承租人 之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交 。公有出租耕地依法撥用時，準用前2項之規定，補償承租 人；所需經費，由原管理機關負擔。但為無償撥用者，補償 費用，由需地機關負擔。平均地權條例第11條定有明文。 ⒉平均地權條例第11條規定形式上具補償租賃權損失之性質。 依土地徵收例第35條規定，被徵收土地應有之負擔，指他項 權利價值及依法應補償耕地三七五租約承租人之地價。換言 之，耕地三七五租約承租人之地價，為出租耕地之負擔，如 同耕地上之他項權利。另釋字第579號解釋文前半段「國家 依法徵收土地時，對該土地之所有權人及該土地之其他財產 權人均應予以合理補償，惟其補償方式，立法機關有一定之 自由形成空間，耕地承租人之租賃權，係憲法上保障之財產 權，於耕地因徵收而消滅時，亦應予補償。為此，就形式上 而言，平均地權條例第11條規定，係補償耕地承租人之租賃 權損失。 ⒊平均地權條例第11條規定實質上具補償生存權損失之性質： 按釋字第579號解釋意旨可推論，耕地租賃權為耕地之負擔 ，此負擔係為保障農民之生活。因而，由耕地出租人以所得 補償地價補償承租人，似隱含「補償耕地承租人之生活」； 該解釋大法官廖義男於不同意見書認為，「耕地所有權人因 其耕地供設置公共設施等公用之目的被徵收而喪失所有權， 已為該公共利益而受特別犧牲，如在其所得補償地價中，另 為『保護農民』之目的，須再扣除一部分給予耕地承租人，即 表示須再為該公共利益以外之其他社會政策之目的二度忍受 特別犧牲。」由此可知，對於承租人之補償具有「保護耕地 承租人之目的」；再由釋字第208號解釋：「為貫徹憲法上 扶植自耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀計民生 均足之基本國策，平均地權條例第11條、76條及第77條規定 ，徵收私有出租耕地……私有土地所有權人、公有耕地原管理 機關或需地機關，應就扣除土地增值稅後補償價餘款之三分 之一，補償耕地承租人，以避免佃農因耕地喪失不能從事農 作物之種植而生活失據。」綜上，由耕地出租人以所得補償 地價補償承租人，似隱含有補償耕地承租人之生活及保護耕 地承租人之目的。然由釋字第208號解釋文，更明示係為避 免佃農因耕地喪失不能從事農作物之種植導致生活失據。故 就實質上而言，對耕地承租人之補償實具有生存權損失之性 質。 ⒋原告就系爭土地耕地租約之「期待利益」、「履行利益」以 及為系爭土地所支出之土地改良成本、農業設施等損失，應 得以平均地權條例第11條規定之「補償地價」之金額，作為 上開損失之一次性補償金額： ⑴按土地徵收條例第5條、第6條之規定：「（第1項）徵收土 地時，其土地改良物應一併徵收。……（第2項）前項應徵 收之土地改良物，得視其興辦事業計畫之需要，於土地徵 收公告之日起3年內徵收之。但土地改良物所有權人於需 用土地人報請徵收土地前，請求同時一併徵收其改良物時 ，需用土地人應同時辦理一併徵收。……。」「需用土地人 取得經核准撥用或提供開發之公有土地，該公有土地上之 私有土地改良物，得準用前條規定徵收之。」 ⑵最高行政法院101年度判字第848號之判決要旨已認「公地 撥用亦屬依法行使公權力造成特別犧牲之損失補償之一種 態樣」，而依上開規定，撥用補償既有準用徵收補償之規 定，則在具同性質之財產犧牲損失及認定上，其範圍自應 與徵收補償規定相同（包含土徵條例第32條之土地改良費 ），而非被告所稱「僅有終止租約時土地上私有農作改良 物，且補償之損失係指農作改良物之價值」云云。 ⑶又依前開平均地權條例第11條規定，依法徵收或照價收買 之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所 支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所 有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三 分之一，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應由 主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。公有出租 耕地依法撥用時，準用前2項之規定，補償承租人；所需 經費，由原管理機關負擔。但為無償撥用者，補償費用， 由需地機關負擔。 ⑷而依農業發展條例第20條、第22條之規定，耕地租約在89 年1月28日前所訂定，仍有平均地權條例第11條規定之適 用，承租人仍可向撥用機關請求改良土地所支付之費用， 及尚未收或之農作改良物，因此在撥用補償範圍之認定上 ，無論土地徵收條例或平均地權條例，均有土地改良費用 之補償，暫不論系爭土地耕地租約有無平均地權條例第11 條規定之適用，但在撥用補償尚無訂定具體規範，且平均 地權條例第11條規定亦未刪除前，就補償所得請求之數額 仍應有參考酌認有補償地價及土地改良費用之必要。 ⑸再者，被告已表明系爭耕地租約並無限制原告等人僅能種 植甘薯，亦即原告亦可種植其他具有經濟價值之作物如番 茄、高麗菜、生薑等，而系爭耕地位處高海拔地區，原告 為種植作物，必須對系爭耕地依據將來承租期間之長短， 進行一定程度之沃土、設置灌溉水線、簡易水土保持、設 置農機具室等農業作為，出租機關即國產署既認為系爭耕 地非僅得種植甘薯而得種植其他具有較高經濟價值之農業 作物，則出租機關在簽約時即得預見承租人承租後將有進 行上開農業作為之可能，因此對於承租人即原告請求將土 地改良費用及進行上開農業作為列入撥用補償之範圍，並 無逾越承租人及出租機關之合理期待。 ⑹實務上亦有部分固定農業設施無須申請執照（如面積45平 方公尺以下農業資材室），但該設施卻是與農業作為息息 相關，也因此系爭自治條例第30條第2項規定：「未領有 第6條第2項規定證照之農業生產固定設備者，依前條規定 標準以百分之50給予救濟。」亦即對於無法取得執照或無 庸申請執照之固定農業設施，仍給予一定之救濟金予以補 償，以減少合法承租人之財產損失。 ⑺是以，原告確實有於系爭耕地種植農作物，並無任何違反 租約之情形，且原告於系爭耕地進行沃土、設置水線灌溉 設備等農業作為等，並無逾越出租機關於出租時所能預見 之範圍，考量被告撥用迄今已長達10餘年，原告原有之地 上物及相關證物，均已遭被告及其他機關全數清除，致原 告受有舉證不易之不利益，於此情形下，基於舉證責任倒 置及減輕原告舉證之責任，就請求數額應得類推適用平均 地權條例第11條規定「補償地價」之金額，以作為本件原 告所受損失之一次性補償金額。 ⒌綜上，有關剝奪人民財產權相關法令程序之解釋及適用，應 盡量朝有利人民之方式為之，此實為現代法治國家從事侵害 行政時，所應遵守法治國原則最基本之核心內涵。以本件而 言，系爭土地於94年11月15日經行政院核准被告辦理撥用後 ，被告至今仍未依撥用目的使用系爭土地，無論其所欲達成 之行政目的為何、有無達到，其行政行為已事實上長期侵害 原告之財產權，故其在辦理撥用補償時，應採取對原告最有 利之方式為之，亦即在審酌舉證責任倒置或減輕之情況下， 應得類推適用平均地權條例第11條「補償地價」之金額，作 為本件原告等人所受損失之一次性補償金額。 ㈣聲明：一、訴願決定及原處分一（原告林宗正部分）均撤銷 ；被告應作成補償88,436,609元之處分。二、訴願決定及原 處分二（原告張益祥部分）均撤銷；被告應作成補償16,747 ,064元之處分。三、訴願決定及原處分三（原告詹帛霖之部 分）；被告應作成補償73,334,359元之處分。 四、被告答辯主張及聲明： 　㈠關於系爭土地地上農作物補償金額0元乙節： 　⒈被告業以106年8月29日原民土字第1060053803號函（下稱被 告106年8月29日函）通知原告，系爭土地租約第5條特約事 項第5項已有「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作 物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責 任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議」之約定；國有 財產法第44條第3項，對於應補償之範圍已明文規定，除出 租機關許可之增建或改良部分，得由承租人請求補償其現值 外，應無償收回。縱私有改良物亦應由需用土地人於取得撥 用之公有土地後徵收（為假設語），然該私有改良物亦應屬 合法可得存在者，亦即出租機關許可者，方有受補償之必要 。即承租人得請求原管理機關或繼受管理機關地位者補償其 為改良土地所支出之費用、尚未收穫之農作改良物等因終止 耕地租約而喪失租賃權之損失，惟承租人就不動產改良部分 雖得請求補償，然以其改良行為係經出租機關許可者為限， 始得請求。 　2.本件系爭土地耕地租約期間並未約定種植農作物種類；依系 爭土地耕地租約第4條其他特約事項第6項約定，租賃耕地， 承租人應作種植農作物之用，如須興建相關之農業設施，應 先徵得放租機關同意，並續由承租人後續向土地所轄鄉(鎮 、市、區)公所申請容許使用後始為完備。復依卓溪鄉公所1 06年6月27日卓鄉農字第1060007816號函查復，原告並無申 請容許使用(興建相關之農業設施)等相關資料。是以，本件 僅有「農作物」方屬系爭土地上經出租機關許可之改良物， 而得作為原告於系爭租約終止後請求補償之範圍，其他之增 建、改良，除非原告事前業已依法取得出租機關之許可所為 者，且原告需提出其取得出租機關之許可等證明，否則不得 作為請求補償之範圍。 　3.經被告於106年至109年間多次函請原告提供系爭土地耕地租 約終止時地上農作物種類、規格及數量相關資料，原告遲未 提出，復經原告張益祥申請強制執行，被告乃委託天易不動 產估價師聯合事務所辦理估價，該估價結果屬估價單位之專 業判斷，惟經被告審閱並簽奉核定採用，由被告依該估價結 果作成核算補償金額之原處分，非由估價單位逕代替行政機 關為行政處分，被告無裁量怠惰之情事。 　4.原告起訴狀附件1清冊，無地上物之資料日期，且無農作物 之規格與數量。又該附件1清冊，其中94年撥用前清冊所列 農作物，核與原告109年2月17日附表清冊資料所列農作物有 所不符，如：附表二於97-1地號（林宗正）列番茄、青椒、 高麗菜、玉米、生薑，附件1清冊資料記載除草中；附表四 於124地號（張益祥）列豌豆苗、蘿蔔、茶樹，附件1清冊資 料記載豌豆苗。又該附件1清冊，亦與原告104年3月10日撥 用補償請求書所列農作物有所不符，如：附表八於165地號 （詹帛霖）列茶樹，惟附件1清冊資料記載豌豆。本案地上 農作物補償被告係參酌系爭自治條例相關規定辦理，爰須查 明94年12月間租約終止時地上農作物種類之「規格」與「數 量」，原告所提供之相關資料欠缺規格與數量，且所主張應 補償項目所列於附表之地上農作物與附件1清冊所載農作物 多有不符，爰所主張應補償之附表所列地上農作物正確性顯 有疑義。退萬步言，縱有相符之地上農作物，該等地上農作 物多為短期作物（林宗正於94年間則無任何農作物），系爭 土地耕地租約終止時為94年12月間，惟被告清除系爭土地地 上物之時間則為99年4、5月間，其間原告仍持續占用系爭土 地，則租約終止時系爭土地上尚存之短期農作物應早已採收 (例如，生薑種植後約4個月至10個月可採收，豌豆苗種植後 約1個半月可採收)，且被告清除地上物前亦開放原承租戶入 山採收，故短期農作物實無補償必要。 　5.關於原告林宗正請求補償喬木、櫻花之部分，被告否認系爭 租約於94年12月16日終止時，97-1地號土地上有喬木、櫻花 存在，應由原告林宗正負舉證之責；縱有喬木、櫻花存在（ 僅為假設語，被告否認之），惟依國有財產法第44條第3項 規定，無論係建築改良物、相關農業設施或農作改良物，均 需得出租機關之許可，方有補償終止租約時之現值可言，若 未經出租機關之許可，均無補償之問題。是以，原告林宗正 主張喬木、櫻花亦在本件補償範圍云云，自屬無據。 6.關於原告張益祥請求補償喬木、櫻花及茶樹部分：被告否認 124地號土地於耕地租約終止時，其上有喬木、櫻花之存在 ，原告應予舉證；退步言之，原告張益祥於124地號土地上 造林未經花蓮辦事處同意，該等喬木、櫻花即非屬補償範圍 ；又依110年12月19日系爭土地地上農作物估價報告書，124 地號土地於94年12月16日之土地使用現況為雜樹林、雜草地 ，並無茶樹存在，原告張益祥主張其自93年7月承租後已有 種植茶樹，距94年12月16日終止租約之日已超過1年，應有 「未滿3年」之每株85元價格得為查估補償；或主張縱認原 告張益祥自94年8月始種植茶樹，至少亦有未滿1年之每株36 元價格得為查估補償云云，均與事實不符，亦無所據，自無 足採。 　7.關於原告詹帛霖請求補償喬木、茶樹部分：被告否認165地 號土地於耕地租約終止時，其上有喬木存在，原告應予舉證 ；退步言之，原告詹帛霖於165地號土地上造林未經花蓮辦 事處同意，該等喬木即非屬補償範圍；又依110年12月19日 系爭土地地上農作物估價報告書，165地號土地於94年12月1 6日之土地使用現況為雜草林、整地中，並無茶樹存在，原 告張益祥主張其自93年7月承租後已有種植茶樹，距94年12 月16日終止租約之日已超過1年，應有「未滿3年」之每株85 元價格得為查估補償；或主張縱認原告張益祥自94年8月始 種植茶樹，至少亦有未滿1年之每株36元價格得為查估補償 云云，均與事實不符，亦無所據，自無足採。　 　㈡原告主張撥用補償範圍準用徵收補償之規定、本件「租賃權 提前終止之損失」範圍包含土地徵收條例第32條之土地改良 費、農業設施云云，為無理由： 由土地徵收條例第6條規定可知，需用土地人取得經核准撥 用之公有土地，該公有土地上之私有土地改良物，係「得」 準用而非「應」準用土地徵收條例第5條之規定。亦即，需 用土地人自得斟酌是否準用上開法文，徵收該公有土地上之 私有土地改良物。土地徵收條例第6條並未規定「經核准撥 用之公有土地」除得準用同條例第5條外，得一併準用同條 例第32條規定，何況被告並未依土地徵收條例第6條規定徵 收撥用土地上之私有土地改良物，自無土地徵收條例第5條 規定之適用，遑論土地徵收條例第32條當然亦無適用之餘地 。本件應適用者為國有財產法第44條，原告主張有土地徵收 條例第32條之適用云云，已屬無據。 ㈢本件租約為農業發展條例（下稱農發條例）89年1月4日修正施行後所訂立之租約，而農發條例第22條已明確將本件租約排除適用平均地權條例第11條有關補償改良土地所支付之費用及補償三分之一地價之規定。故原告主張本件應依平均地權條例第11條補償土地改良費用云云，顯無理由。 ㈣本件租約係因公共所需，依國有財產法第38條申請撥用土地 而提前終止，租約終止後補償之法律依據，已有國有財產法 第44條第2項及第3項、土地徵收條例第6條準用同條例第5條 等之規定（惟本件並無上開土地徵收條例之適用，已如前述 ），是原告謂撥用補償全無訂定具體規範云云，應有誤解。 本件就未經許可或不合於法令規範興建之農業設施不得請求 補償一節，既無法律漏洞，自無原告所主張系爭自治條例第 30條第2項規定之適用。 　㈤關於可得請求補償之租約終止時土地上之「農作改良物」， 其補償標準，依國有財產法第44條第2項後段規定，原應依 財政部核定之標準認定之，然因財政部並未核定相關標準， 而發生法律漏洞之情形。故依另案最高行政法院109年度判 字第268號判決之見解，得參考土地所在各縣市政府訂定之 拆遷補償標準；復參酌系爭自治條例之附表六可知，其補償 農作改良物損失之方式，係查估土地上於租約終止時已存在 之農作改良物之種類、株數、單價等定補償金額。然依卷內 資料，原告張益祥、詹帛霖種植地上物均為短期作物(如豆 苗、豌豆等) ，原告林宗正於94年間則無任何農作物，而原 告既自94年12月16日租約終止後持續占用土地至99年4、5月 間，且在機關清除地上物前亦已開放租戶入山採收，則在94 年12月16日租約終止時縱有短期作物，原告早已採收完畢， 並無損失亦即無補償之必要。 ㈥無論建築改良物、相關農業設施或農作改良物，均需於系爭耕地租約94年12月16日終止時即存在，且均需已得出租機關之許可，方有是否補償終止租約時之現值可言；若於系爭耕地租約終止時不存在，或未經出租機關之許可，均無補償之問題： 　 1.無論係建築改良物、相關農業設施或農作改良物，均需得 出租機關之許可，方有補償終止租約時之現值可言，若未 經出租機關之許可，均無補償之問題。而依出租機關花蓮 辦事處106年5月23日台財產北花三字第10603059650號函 、花蓮辦事處106年6月6日台財產北花三字第10603065080 號函及卓溪鄉公所106年6月27日卓鄉農字第1060007816號 函，因查無原告申請興建農業相關設施資料，則原告於系 爭租約終止時，縱有興建所謂建物或農業相關設施（僅為 假設語，被告否認之），亦不在本件之補償範圍內。 　　2.關於原告林宗正申請補償水保工程疊石堤、農路整治費用 、噴灌設施、水力發電（含水管配置）、倉庫、鐵皮木造 平房、曬場、發電設備、水力發電設施等，於系爭租約94 年12月終止時均未存在，縱使存在，亦未經花蓮辦事處或 卓溪鄉公所許可容許使用，不得請求補償；原告林宗正請 求補償小耳朵電視接收器、無線電話及超高長波對講機等 ，如屬相關農業設施，因未經花蓮辦事處許可或未經卓溪 鄉公所容許使用，不得請求補償，如非屬相關農業設施， 則依國有財產法第44條第3項席系爭土地耕地租其他約定 事項㈥規定，因未經出租機關花蓮辦事處許可，仍無終止 租約時現值可言。至於原告林宗正主張應類推適用民法第 431條償還有益現值乙節，所請求補償之小耳朵電視接收 器、無線電話及超高長波對講機等均與系爭土地無涉，自 非出租耕地之有益費用，況系爭土地耕地租約其他約定事 項㈥已明文約定興建相關農業設施應先徵得放租機關同意 ，自無再適用民法第431條規定之餘地。是以，被告否認 原告林租正就系爭土地有支出有益費用，縱有支出，亦否 認於系爭土地耕地租約終止時尚有現存之增價額。至於原 告林宗正請補償99年至103年間每年收成效益乙節，依最 高行政法院92年度判字第1709號、93年度判字第210號等 判決意旨可知，行政上損害賠償與損失補償不同，損失補 償係針對行政機關適法行為所生之補償，以彌補相對人損 失，不包括所失利益，原告請求補償所失利益自屬無據。 　　3.關於原告張益祥、詹帛霖請求補償農路整治、排水設施、 水土保持疊石堤、噴灌設施等等，以及99年至103年每年 收成效益之部分，該等設施於系爭租約94年12月終止時均 未存在，縱使存在，亦未經花蓮辦事處或卓溪鄉公所許可 容許使用，不得請求補償；所請每年收成效益亦屬所失利 益，不得請求補償。 　㈦聲明：駁回原告之訴。　　 五、本件事實經過略以： 　㈠原告3人分別與花蓮辦事處簽訂「國有耕地放租租賃契約書」 ，約定如下：1.原告林宗正簽約租賃97-1地號土地（租用面 積10.2435公頃）、租賃期間自93年7月1日起至103年6月30 日止（本院卷1第135頁）。2.原告張益祥於簽約承租124地 號土地（租用面積約3.7279公頃）、租賃期間自93年11月1 日起至102年10月31日止（本院卷1第139頁）；又簽約承租1 24地號土地（租用面積約1.088公頃）、租賃期間自93年7月 1日起至103年6月30日止（本院卷1第137頁）。3.原告詹帛 霖簽約承租165地號土地（租用面積約7.679公頃）、租賃期 間自93年7月1日起至103年6月30日止（本院卷1第141頁）。 　㈡94年11月15日，行政院以院授財產接字第0940034564號函被 告，略以：「主旨：貴會為保障原住民基本權利、恢復原住 民部落傳統領域土地之人文、自然生態規劃及國土保育政策 需要，申請撥用花蓮縣卓溪鄉新生段1地號等228筆國有土地 ，合計面積1,328.3867公頃乙案，准予撥用。」等語（本院 卷1第171頁） 　㈢94年12月16日，財政部國有財產局臺灣北區辦事處花蓮分處 以台財產北花三字第0940015710號函通知原告等人略以：「 ……二、先生所承租之旨述土地，經層奉行政院以前揭函核准 行政院原住民族委員會撥用在案，故自即日起，貴我雙方之 租賃關係依最高法院52年台上字第4031號判例要旨歸於消滅 ，特予敘明。……」等語（本院卷1第173頁）。 　㈣95年4月27日，被告完成無償撥用程序。辦竣土地管理機關變 更登記，將管理者變更登記為被告。被告於取得土地管理權 後，曾於95年間委託花蓮縣政府與花蓮縣卓溪鄉公所辦理系 爭土地之地上物查估補償等相關事宜，惟迄未給付補償金。 因原告未於租賃關係消滅後，騰空並交還土地，且繼續占用 。 　㈤95年7月18日，被告召開「花蓮縣卓溪鄉清水農場撥用土地地 上物查估作業協調會」會議決議略以：「（一）有關承租及 佔用土地面積龐大，考量地方政府人力不足執行不易，擬由 行政院原住民委員會全額補助卓溪鄉公所辦理委外查估作業 ，並請花蓮縣政府督請卓溪鄉公所提報執行計畫，俾憑辦理 撥款，遂行任務。」（本院卷1第75頁）。 ㈥99年間，行政院跨部會組成「花蓮縣卓溪鄉新生段國有土地 保安專案小組」，收回占用之土地。 　㈦100年2月14日至103年3月間：原告於100年2月14日提出「土 地撥用補償請求書」請求被告作成給付補償金之行政處分未 獲准許，提起訴願仍遭駁回，案經本院院以101年度訴更一 字第134號判決撤銷訴願決定及原處分，並諭知被告就各原 告原承租之系爭土地之地上物應作成准予補償之處分，並經 最高行政法院103年度判字第 133 號判決駁回被告上訴確定 。 　㈧104年3月12日原告提出撥用補償請求書（本院卷1第333頁） 。 　㈨105年6月4日被告作成補償報告（本院卷1第57-63頁）。 　㈩110年2月19日被告委請天易不動產估價師聯合事務所估價， 該報告估價原告之地上物價值均為0元（110年2月19日天易 公字第11002190001號。本院卷1第251-282頁）。被告於110 年2月24日據以作成被告作成原處分一、原處分二及原處分 三，分別核算應補償原告3人地上物金額均為0元。原告均不 服，提起訴願均遭駁回（本院卷1第36頁），原告遂向本院 提起本件行政訴訟。　　　　 六、本院之判斷： 　㈠本院應適用之法令：　 　1.國有財產法第4條第1項、第3項規定：「（第1項）國有財產 區分為公用財產與非公用財產兩類。……（第3項）非公用 財產，係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產。 」第11條規定：「公用財產以各直接使用機關為管理機關， 直接管理之。」第12條規定：「非公用財產以財政部國有財 產局為管理機關，承財政部之命，直接管理之。」第38條規 定：「（第1項）非公用財產類之不動產，各級政府機關為 公務或公共所需，得申請撥用。……（第2項）前項撥用， 應由申請撥用機關檢具使用計畫及圖說，報經其上級機關核 明屬實，並徵得財政部國有財產局同意後，層報行政院核定 之。」第44條規定：「（第1項）非公用財產類之不動產出 租後，除依其他法律規定得予終止租約收回外，遇有左列情 形之一者，亦得解約收回：一、基於國家政策需要，變更為 公用財產時。……。（第2項）承租人因前項第一、第三兩 款規定，解除租約所受之損失，得請求補償。其標準由財政 部核定之。（第3項）非公用財產類之不動產解除租約時， 除出租機關許可之增建或改良部分，得由承租人請求補償其 現值外，應無償收回……。」準此，經出租之國有非公用財 產類之不動產，因其他政府機關或為公務或公共所需而申請 撥用經核准者，該非公用財產變更為公用財產，國有財產局 （即改制後國有財產署）即得終止租約收回，而承租人則得 請求補償其因喪失租賃權之損失；惟其未經出租機關許可之 改良、增建行為則不在補償之列。而承租人之租賃權既於國 有財產局依法終止租約之意思表示到達時消滅，斯時承租人 之損失補償請求權已發生而處於得請求狀態，自應以該租約 終止時作為估算其損失之基準時點。 　2.按行為時（即92年1月15日修正發布）國有不動產撥用要點 第6點規定：「申請撥用機關應確實調查所需之國有不動產 使用狀況及使用人之姓名、住所，且改良物必需拆遷補償時 ，除法有規定者外，申請機關應負責協議處理，撥用後如 有糾紛，應自行解決。」可知，公有土地經撥用者，其上私 有土地改良物之補償，原則上係責由需地機關辦理。 　3.據上，得出租並已出租之國有耕地乃非公用財產類之不動產 ，此非公用財產類之不動產，因政府機關為公務或公共所需 而申請撥用經核准者，該非公用財產即因而變更為公用財產 ；其出租後，該公地管理機關依國有財產法第44條第1項規 定終止租約收回耕地時，承租人得請求原管理機關或繼受管 理機關地位者補償其為改良土地所支出之費用、尚未收穫之 農作改良物等因終止耕地租約而喪失租賃權之損失，承租人 依據國有財產法第44條第2項規定請求解除租約所受之損失 補償，其補償範圍應以承租人之租賃因國家撥用行政行為歸 於消滅所受特別犧牲之損害為限。且承租人就不動產改良部 分雖得請求補償，然以其改良行為係經出租機關許可者為限 。查被告為系爭土地需地機關，故有關補償由被告據上開規 定辦理。 　㈡關於補償標準之法令： 　1.土地法第5條規定：「（第1項）本法所稱土地改良物，分為 建築改良物及農作改良物二種。（第2項）附著於土地之建 築物或工事，為建築改良物，附著於土地之農作物及其他植 物與水利土壤之改良，為農作改良物。」而在需地機關未依 土地徵收條例第6條規定申請徵收撥用土地上私有土地改良 物之情形，其補償標準本應由財政部核定（參國有財產法第 44條第2項），因財政部未核定補償標準，是改制前財政部 國有財產局89年11月22日函示：「依國有不動產撥用要點第 6點規定，撥用土地上改良物必須拆遷補償時，除法有規定 者外，申請撥用機關應負責協議處理。其協議時自得參考各 縣市政府訂定之拆遷補償標準。」參之內政部依土地徵收條 例第31條第3項規定授權訂定之農作改良物徵收補償費查估 基準第2點規定：「本基準所稱農作改良物，包括果樹、茶 樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物。」第11點 規定：「直轄市或縣（市）政府應依據本基準並參酌當地實 際狀況及農林主管機關公告之最新資料，自行訂定該直轄市 或縣（市）辦理農作改良物徵收補償費查估之依據……」各縣 市政府係得自行訂定辦理農作改良物徵收補償費查估之依據 ，則國有非公用不動產之承租人，因承租土地遭撥用致租約 終止而受有損失，撥用機關係得參考土地所在各縣市政府訂 定之拆遷補償標準，與使用人（或承租人）進行補償之協議 。 　2.花蓮縣拆遷補償自治條例第1條規定：「（第1項）花蓮縣政 府（以下簡稱本府）為劃一本縣境內辦理興建公共工程之用 地範圍內各種拆遷物之補償及救濟作業，特制定本自治條例 。（第2項）辦理各種拆遷物之查估補償時，除法律或法規 另有規定外，依本自治條例之規定。」第2條規定：「本自 治條例所稱之拆遷物，係指下列各款：一、合法建築物。二 、其他建築物。……四、農作改良物。……」第3條規定：「本 自治條例所稱合法建築物，係指下列之建築物及雜 項工作物：……」第4條規定：「第2條所稱其他建築物係指 非屬合法建築物，但具備下列任一證明文件之建築物及雜項 工作物：……」第6條規定：「（第1項）本自治條例所稱農 作改良物如下：一、農林作物。二、農業生產固定設備。（ 第2項）前項農業生產固定設備係指為從事農、林、漁、牧 生產行為設置附著於土地之設備，並以依法領有雜項執照、 農場登記證、牧場登記證或養殖漁業登記證者為限。」第29 條規定：「農作改良物之拆遷補償標準，由本府另定之。」 　　附表六、「辦理徵收土地農作改良物補償及遷移搬運費查估 基準」第貳點：「茶樹及竹木部分：一、茶樹徵收補償費之 查估。『茶樹』：『規格』欄位為『未滿1年』者，其『補償單價（ 元）』為『36』；『規格』欄位為『3年以上未滿5年』者，其『補償 單價（元）』為『206』，（種植株數以實地查估為準。但每公 畝種植之株數超過120株者，仍以120株為限）」 　㈢按國有財產法第44條第2項、第3項已就出租公用不動產，因 承租人本於與國產局間租約所生之租賃權而為使用，屬合法 為；該租賃土地於承租期間經公地撥用後，承租人之承租權 益即因租賃關係消滅而受侵害並有損失之可能，固得請求損 失補償（該租賃權因國家撥用行政行為歸於消滅所受特別犧 牲之損害），惟原告請求之損失補償仍須符合國有財產法第 44條規定，始予以補償，未經許可或不合於法令規範之地上 作物或設施或改良者，不在補償之列。關於原告耕作及設置 改良地上物，被告依職權調查，情形如下： 　1.花蓮辦事處106年5月23日台財產北花三字第10603059650號 函略以：「……㈡本案耕地租約期間之核准種植農作物種類、 許可增建或改良地上物乙節：依本案契約五、特約事項5、 承租土地，承租人應自任耕作，種植農作物使用……。故租約 期間僅與承租人約定應自任耕作，無約定種植農作物種類。 至「許可」增建或改良之地上物，依本案契約四、其他特約 事項、(六)租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，如須興 建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意，並續由承租人 後續向土地所轄鄉(鎮、市、區)公所申請容許使用後始為完 備。」(本院卷1第209頁乙證11)。花蓮辦事處106年6月6日 台財產北花三字第10603065080號函略以：「……本案新生段… …97-1、124……、165地號等9筆土地相關資料， 　　先由本署國有用財產管理系統及文書檔管系統查詢結果，查 無承租人申請興建農業相關設施資料，至承租人是否已向目 的事業主管機關申請容許使用，建請逕向花蓮縣卓溪鄉公所 洽查。」(本院卷1第213頁乙證12)。 　2.被告遂以106年6月23日函向花蓮縣卓溪鄉公所查詢，原告及 其他承租人申請容許使用情形，經花蓮縣卓溪鄉公所106年6 月27日卓鄉農字第1060007816號函，復以：「經查，本鄉新 生段119地號等16筆國有土地之承租人無申請容許使用(興建 相關之農業設施)等相關資料。」(本院卷1第215頁乙證13) 。又系爭土地耕地租約其他約定事項㈥已明文約定「租賃耕 地，承租人應作種植農作物之用，如須興建相關之農業設施 ，應先徵得放租機關同意」。 3.被告爰以106年10月3日函通知原告等，略以：本案得補償之 地上物為耕地租約終止時之地上農作物，被告將另案重估補 償金額，請原告等於106年10月31日前函復系爭土地租約終 止時之地上農作物種類及其規格與數量，並提供佐證資料， 俾供核對，倘逾期未函復，被告將逕行辦理估算。復經被告 與原告及花蓮辦事處多次公文往返、函退補正（詳本院卷1 第219頁），因原告承租之系爭土地租約終止時之地上農作 物種類及其規格與數量之相關證據資料不足，尚難逕為估算 地上物補償金額，被告於109年12月16日委託專業估價師（ 天易估價師事務所）辦理本案估價作業，因當時距94年12月 16日終止租約已15年，現況與當初不符，現場勘查並無實益 ，故未進行現況勘察，而依前後相關年度之航照圖及被告提 供資料判讀估價。又花蓮縣拆遷補償自治條例第42條規定， 行政機關辦理地上物查估補償工作，本得委託專業機構辦理 。被告因原告系爭承租土地之地上物於99年4、5月間業已清 除、原告未提供租約終止時之地上農作物規格與數量，所提 供資料亦難以認定符合租約終止時之地上農作物等因素，爰 委託天易不動產估價師聯合事務所辦理地上農作物估價作業 ，並無不合。有關原告3人請求補償植樹苗部分，經被告向 花蓮辦事處函查，花蓮辦事處表示「本處係訂立國有耕地放 租租賃契約，按契約約定，承租人應自任耕作，種植農作物 使用，且本處次方管理期間，並無同意承租人改訂造林地租 約及約定造林使用之情事」（本院卷2第267至271頁），即 不同意將樹苗及樹苗長成之林木，列入補償，核無不合。綜 上，被告審酌天易估價師事務所於110年2月19日函估價報告 書，及原告未能證明其有種植如其附表所示數量之茶樹、喬 木、櫻花樹，且林木本不應列入補償範圍，其餘作物包括： 水保工程疊石堤、農路整治及土地改良費用、木噴灌設施、 水力發電、引水管設施、倉庫、鐵皮木造平房、曬場、發電 設備、水力發電設施，並非前揭國有財產法第44條所定之補 償範圍，況被告否認上開其餘作物於94年12月16日租約終止 時存在，從而被告核算應補償原告3人地上物金額均為0元， 即無違誤。 　㈣關於原告林宗正請求（詳如本院卷2第355頁附表2-1）： 　1.編號1-5喬木（編號1為胸徑35公分以上喬木、編號2為胸徑2 0-25公分以上喬木、編號3為胸徑25-30公分以上喬木、編號 4為胸徑30-35公分以上喬木、編號5胸徑35公分以上櫻花） ： 　　原告林宗正為承租人而為土地使用人，系爭土地種植何種農 作物起來，其知之最詳，就所主張種植喬木、櫻花之有利於 己之事實，應負舉證責任。雖原告林宗正主張94年7月5日航 照圖顯示已有開墾跡象，絕非僅是除草，而是有種植農作物 云云（本院卷1第29頁），惟查，原告起訴時所提附件記載 ：94年清冊（11月撥用時所附）僅記載「除草中」，表示其 上沒有農作物；縱109年2月17日請求函則稱有下列農作物： 蕃茄、青椒、高麗菜、玉米、生薑等（本院卷1第231、232 頁），自無法證明原告林宗正有無種植喬木、櫻花；且喬木 、櫻花並非農作物；而花蓮辦事處亦表示「本處係訂立國有 耕地放租租賃契約，按契約約定，承租人應自任耕作，種植 農作物使用，且本處次方管理期間，並無同意承租人改訂造 林地租約及約定造林使用之情事」（本院卷1第231、232頁 ）。從而原告林宗正請求給付編號1-4喬木、5櫻花之補償金 32,912,000元、4,114,000元、7,550,400元、9,510,600元 、1,113,200元，均不可採。 　2.編號6水保工程疊石堤、編號7農路整治（含搬運費）、編號 8（土地改良費用）： 　　⑴原告林宗正主張依土地徵收條例第6條、第32條及類推適用 民法第431條、第461之1條規定，請求給付編號6-8即水保 工程疊石堤、農路整治及土地改良費用，各4,050,000元 、200,000元、800,000元。 　　⑵按「徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。但有下列情 形之一者，不在此限：……三、建築改良物依法令規定不得 建造。……五、其他法律另有規定。……」「需用土地人取得 經核准撥用或提供開發之公有土地，該公有土地上之私有 土地改良物，得準用前條規定徵收之。」「徵收土地公告 前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第23條 第1項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給 予補償。」土地徵收條例第6條、第32條、第5條，固有明 文規定。惟上開規定為徵收私有土地之規定，依土地徵收 條例第6條規定，需用土地人取得經核准撥用之公有土地 ，該公有土地上之私有土地改良物，得準用同條例第5條 規定為徵收；惟如非屬徵收私有土地，即無上述條文之適 用。查本件乃原告林宗正承租系爭97-1地號國有土地，於 承租之土地於租期中撥用給被告使用，出租人依法終止租 賃契約，致系爭土地上租賃權消滅，所生公法上補償，顯 然無涉私有土地被徵收所生補償問題，原告林宗正主張適 用土地徵收條例規定予以補償，自無可取。 　　⑶系爭土地耕地租約其他約定事項㈥已明文約定「租賃耕地， 承租人應作種植農作物之用，如須興建相關之農業設施， 應先徵得放租機關同意」民法第431條規定：「承租人就 租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人 知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還 其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增 設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」第46 1之1條規定：「耕作地承租人於保持耕作地之原有性質及 效能外，得為增加耕作地生產力或耕作便利之改良。但應 將改良事項及費用數額，以書面通知出租人。前項費用， 承租人返還耕作地時，得請求出租人返還。但以其未失效 能部分之價額為限。」惟原告並未證明水保工程疊石堤、 農路整治及土地改良費用如何增加其租賃土地之價值，而 出租人知其情事而不為反對，且其已將改良事項及費用數 額，以書面通知出租人，則原告林宗正主張類推適用民法 第431條及第461之1條規定，委不可採。 　3.編號9噴灌設施、編號10水力發電（含水管配置）、編號26 （引水管設置）： 　　⑴花蓮縣拆遷補償自治條例第1條規定：「（第1項）花蓮縣 政府（以下簡稱本府）為劃一本縣境內辦理興建公共工程 之用地範圍內各種拆遷物之補償及救濟作業，特制定本自 治條例。（第2項）辦理各種拆遷物之查估補償時，除法 律或法規另有規定外，依本自治條例之規定。」第2條規 定：「本自治條例所稱之拆遷物，係指下列各款：一、合 法建築物。二、其他建築物。……四、農作改良物。……」第 3條規定：「本自治條例所稱合法建築物，係指下列之建 築物及雜項工作物：……」第4條規定：「第2條所稱其他建 築物係指非屬合法建築物，但具備下列任一證明文件之建 築物及雜項工作物：……」第6條規定：「（第1項）本自治 條例所稱農作改良物如下：一、農林作物。二、農業生產 固定設備。（第2項）前項農業生產固定設備係指為從事 農、林、漁、牧生產行為設置附著於土地之設備，並以依 法領有雜項執照、農場登記證、牧場登記證或養殖漁業登 記證者為限。」第30條第2項規定：「未領有第六條第二 項規定證照之農業生產固定設備者，依前條規定標準以百 分之五十給予救濟。」 　　⑵原告林宗正主張依上開花蓮縣拆遷自治條例第2條第4款、 第6條第30條第2項，請求編號9、10、26補償700,000元、 200,000元、720,000元，惟查，花蓮縣拆遷自治條例第1 條第2項已經明定，該條例係以其他法律或法規別無規定 始得適用；而國有財產法第44條第2項既已就國有出租不 動產因變更為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍明 定未經出租機關許可之增建或改良部分，不在補償之列， 自無依花蓮縣拆遷補償自治條例予以補償之餘地。原告林 宗正此部分即無理由。 　4.編號11土地可利用限度查定費： 　　原告林宗正主張依據土地複丈費及建築物改良物測量費收費 標準第2條附表一、項次一規定，請求土地鑑界複丈費40,97 4元。惟按國有財產法第44條第2項就國有出租不動產因變更 為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍已有明定，土地 複丈費非屬補償範圍，故原告此部分請求，難以准許。 　5.編號12每年收成效益（99年至103年）： 　　原告林宗正主張每年收成效益1,500,000元，自99年至103年 ，合計6,000,000元。惟原告林宗正並未證明其每年有收成 效益1,500,000元；依國有財產法第44條及花蓮縣拆遷補償 自治條例規定可知，補償項目顯未包含因喪失租賃權所失之 利益或預期利益。又行政法上之損害賠償與損失補償不同， 前者係以不法行為為前提，為公法上之侵權行為；後者係對 適法之行為而生之補償，以彌補相對人之損失。民法第216 條第2項「依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情 事，可得預期之利益，視為所失利益。」之規定，於此尚不 能類推適用，亦即損失補償係以填補損失為目的，原則上不 包括屬於消極損害之所失利益在內。故原告主張其因信賴系 爭租約不被終止，嗣因租賃土地被撥用而終止，遭致所失利 益6,000,000元之損害，應由被告予以補償，失所依據，不 應准許。 　6.編號13倉庫、編號14鐵皮木造平房、編號15曬場、編號16發 電設備、編號17水力發電設施： 　　原告林宗正主張依上開花蓮縣拆遷自治條例第2條第2款、第 4條、第21條第2項，請求編號13至17，依序補償6,320,000 元、3,320,000元、748,000元、220,000元、200,000元。惟 查，花蓮縣拆遷自治條例第1條第2項已經明定，該條例係以 其他法律或法規別無規定始得適用；而國有財產法第44條第 2項既已就國有出租不動產因變更為公用財產，有關租約終 止之損失補償範圍明定未經出租機關許可之增建或改良部分 ，系爭編號13至17均不符合國有財產法第44條第2項補償之 規定，自無依花蓮縣拆遷補償自治條例予以補償之餘地。原 告林宗正此部分請求為無理由。 　7.編號18白鐵桶5T及自動加熱系統、編號19輕隔間、編號20衛 浴設備、編號21廚房設備、編號29小耳朵電視接收器、編號 30無線電話及對講機、編號32防火磚壁爐： 　　原告林宗正主張此部分類推適用民法第431條規定，予以補 償。按民法第431條規定：「承租人就租賃物支出有益費用 ，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之 表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增 價額為限。」惟原告並未證明編號18至21、29、30、32有如 何增加租賃土地之價值，且出租人知其情事而不為反對，則 原告林宗正主張類推適用民法第431條及第461之1條規定， 委不可採。況國有財產法第44條第2項既已就國有出租不動 產因變更為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍明定未 經出租機關許可之增建或改良部分，不在補償之列，系爭編 號18至21、29、30、32均不符合國有財產法有關償之規定， 原告林宗正請求依序補償110,000元、540,000元、200,000 元、200,000元、45,000元、120,000元、460,000元，於法 無據，均不應准許。 　8.編號22拌合肥料機、編號23灑肥肥料機、編號27種苗消毒池 、自動培土、播種機、編號28各類農物小型工具、雜項等： 　　原告林宗正主張編號22至23、27、28均屬農業生產必要設備 機具，請求補償。惟按國有財產法第44條就有關租約終止之 損失補償範圍明定其範圍，系爭編號22至23、27、28乃原告 為經營農業所備，難謂專供系爭租約所用；且均不符合國有 財產法有關補償之要件，原告林宗正請求依序補償650,000 元、80,000元、250,000元、300,000元，於法無據。況被告 否認94年12月16日租約終止時有是項物品存在，原告林宗正 亦未證明其存在。故被告否准此部分補償，即無違誤。 　9.編號24（500頓水庫，防水布鋪設）、編號25混凝土鋼筋500 噸水庫、編號31恆溫種苗育苗室： 　　原告林宗正主張依花蓮縣拆遷自治條例第2條第2款、第4條 、第21條第2項規定，依序補償1,000,000元、2,500,000元 、900,000元元。惟查，花蓮縣拆遷自治條例第1條第2項已 經明定，該條例係以其他法律或法規別無規定始得適用；而 國有財產法第44條第2項既已就國有出租不動產因變更為公 用財產，有關租約終止之損失補償範圍明定未經出租機關許 可之增建或改良部分，系爭編號24至25、31均不符合國有財 產法第44條第2項補償之規定，自無依花蓮縣拆遷補償自治 條例予以補償之餘地。原告林宗正此部分請求為無理由。 10.編號33土地可利用限度查定人工及重機具配合工資費用：按 國有財產法第44條已就國有出租不動產因變更為公用財產， 有關租約終止之損失補償範圍予以明定，系爭編號33支出不 符合國有財產法第44條規定要件，被告否准原告林宗正此部 分請求，核無不合。 ⒒ 綜上原告林宗正請求補償原承租97-1地號土地地上物補償， 項目共33項，金額合計88,436,609元。被告以原告林宗正申 請被告以地上物金額計0元，以原處分一否准原告林宗正之申 請。經查，依94年7月5日農林航測所測影圖號資料，系爭97- 1地號土地應為整地中，無種植農作物；依國有財產署93年8 月2日查勘，照片顯示有耕作事實，農作物為高麗菜、玉米； 國立臺灣大學理學空間資訊研究中心判讀報告（依據6份航照 圖判讀。航照圖日期：91年1月12日、91年7月23日、94年7月 5日2份、99年2月10日2份）其上並無農作物（本院卷1第273 頁）。雖93年8月2日查勘時，有種高麗菜、玉米，但依日常 生活經驗高麗菜及玉米不致於1年才採收，即高麗菜、玉米應 於94年12月16日前已經採收，94年12月16日終止租約時，系 爭土地上已無高麗菜及玉米。故天易估價師事務所估價報告 書，系爭97-1地號土地94年12月16日之使用現況為「雜樹林 。部分土地整地中」即無農作物，故不予補償。地上農作物 以外之改良物查無原告申請容許使用興建相關農業設施之資 料。被告核定原告林宗正請求補償金額為0元並無違誤。 ㈤關於原告張益祥請求（詳如本院卷2第359頁附表3-1）： 1.編號1茶樹： 　　原告張益祥主張依據105年6月4日地上物查估補償報告（本 院卷1第61頁）所載計算，給予補償。惟查，上開105年6月4 日報告並非以94年12間租約終止時狀態為查估，於法不合， 尚難以105年6月4日報告作為補償依據。次查，原告張益祥 為承租人而為土地使用人，系爭124地號土地種植何種農作 物，其知之最詳，自應由原告張益祥就所主張種植茶樹之有 利於己之事實，負舉證責任，惟其就其94年12月16日租約終 止時，系爭土地上有3年以上未滿5年之茶樹，並未舉證以實 其說。若其主張屬實，則茶樹應係於89年12月16日至91年12 月16日間種植，惟92年7月1日農林航測所測影圖號資料，系 爭124地號為樹林、草地；又依國有財產署94年1月10日勘查 ，照片顯示有耕作事實，農作物為蘿蔔；國立臺灣大學理學 空間資訊研究中心判讀報蘿蔔（依據3份航照圖判讀。航照 圖日期：91年1月12日、91年7月23日、94年7月5日）其上並 無農作物（本院卷1第273頁）。是94年12月16日終止租約時 ，系爭土地上無茶樹或喬木，農林航測所查於99年2月10日 測影圖號資料上，系爭124地號土地上茶樹，應是租約終止 後種植，原告張益祥請求此部分補償3,462,530元，委不足 取。 　2.編號2喬木（胸徑35公分以上）、編號3喬木（胸徑25-30公 分）、編號4喬木（胸徑30-35公分）、編號5櫻花（胸徑35 公分以上）：原告張益祥主張依花蓮縣拆遷補償自治條例予 以補償6,171,000元、2,377,650元、4,404,400元、278,300 元。惟國有財產法第44條已就國有出租不動產因變更為公用 財產，有關租約終止之損失補償範圍予以明定，自無花蓮縣 拆遷補償自治條例予以補償之餘地，依國有財產法得補償之 地上物為耕地租約終止時之地上農作物，喬木及櫻花並非農 作物自不在補償範圍。且依農林航測所測影圖號資料、國有 財產署94年1月10日勘查，及國立臺灣大學理學空間資訊研 究中心判讀報航照圖，均未見有種植喬木。從而，原告張益 祥主張依花蓮縣拆遷補償自治條例予以補償，於法不合，自 難准許。 　3.關於編號6灌溉設施： 　　按國有財產法第44條已就國有出租不動產因變更為公用財產 ，有關租約終止之損失補償範圍予以明定，系爭編號6灌溉 設施不符合國有財產法第44條規定補償之要件，原告張益祥 也沒有說明請求依據，復查無原告申請容許使用興建相關農 業設施之資料，故原告張益祥此部分請求補償53,184元於法 無據，被告否准其請求補償，核無不合。 　4.綜上原告張益祥正申請補償原承租124地號土地地上物補償 ，被告以地上物金額計0元，以原處分二否准。原告張益祥 請求補償項共6項、金額計16,747,064元。原告張益祥為承 租人而為土地使用人，系爭土地種植何種農作物起來，其知 之最詳，就所主張種植茶樹、喬木、櫻花之有利於己之事實 ，應負舉證責任；況其自94年12月16日租約終止後仍繼續占 用至99年4、5月間清除地上物止，系爭124地號上種植農作 物情形，原告理應知之最詳，由原告張益祥負舉證責任，難 謂顯失公平；縱減輕其舉證責任，亦非謂其可完全不負舉證 責任。經查，依94年1月10日查勘，照片顯示農作物為蘿蔔 ，依日常生活經驗常識，蘿蔔的生長期不至於長達11個月， 故94年1月10日查勘存在的蘿蔔，於94年12月16日前已經採 收，即94年12月16日已無蘿蔔；國立臺灣大學理學空間資訊 研究中心判讀報告（依據6份航照圖判讀。航照圖日期：91 年1月12日、91年7月23日、94年7月5日2份、99年2月10日2 份）其上並無農作物。故天易估價師事務所估價報告書，系 爭124地號土地94年12月16日之使用現況為「雜樹林、雜草 地」即無農作物，故不予補償，並非無據，被告參酌上開估 價報告書，作成原處分二，核定原告張益祥請求補償金額為 0元並無違誤。 ㈥關於原告詹帛霖請求（詳如本院卷2第361至362頁附表4-1） ： 　1.編號1茶樹：　 　　原告詹帛霖主張依據105年6月4日地上物查估補償報告（本 院卷1第61頁）所載計算，給予補償。惟查，上開105年6月4 日報告並非以94年12間租約終止時狀態為查估，於法不合， 尚難以105年6月4日報告作為補償依據。次查，依94年7月5 日農林航測所測影圖號資料，系爭165地號土地部分雜草、 部分整地中；依國有財產署勘查表93年8月2日勘查該土地為 雜草；國立臺灣大學理學空間資訊研究中心判讀報告（依據 6份航照圖判讀。航照圖日期：91年1月12日、91年7月23日 、94年7月5日2份、99年2月10日2份）其上為植生（樹林、 草地），並無茶樹及喬木。而原告主張於94年12月16日租約 終止時，系爭土地上有5年以上未滿10年之茶樹，若其主張 屬實，則茶樹應係於84年12月16日至89年12月16日間種植， 至94年12月16日租約終止時仍存在。惟參酌上開農林航測所 測影圖號資料、國有財產署勘查表、國立臺灣大學理學空間 資訊研究中心判讀報告，系爭165地號為樹林、草地農作物 （本院卷1第273頁），於94年12月16日終止租約時，系爭土 地上無茶樹；天易不動產估價師聯合事務所載農林航測所查 於99年2月10日測影圖號資料上，系爭165地號土地上茶樹， 應是租約終止後種植，原告詹帛霖請求此部分補償29,026,6 20元，為不可取。 　2.編號2喬木（胸徑35公分以上）、編號3喬木（胸徑30-35公 分）、編號4喬木（胸徑25-30公分）、編號5喬木（胸徑20- 25公分）：　 　　原告詹帛霖主張依花蓮縣拆遷補償自治條例請求給付編號2- 5喬木之補償金，依序205,7000元、79,255元、75,504元、8 2,280元。惟查原告詹帛霖並未能提出有種植編號2至5各式 胸徑之喬木之事實；105年6月4日地上物查估補償報告及原 告109年2月17日請求函補償之農作物也沒有喬木（本院卷1 第239、240頁）；再參酌上開農林航測所測影圖號資料、國 有財產署勘查表、國立臺灣大學理學空間資訊研究中心判讀 報告，系爭165地號為樹林、草地農作物（本院卷1第273頁 ），於94年12月16日終止租約時，系爭土地上無喬木。從而 ，原告詹帛霖請求此部分編號2-5喬木之補償金，難以准許 。 　3.編號6農路整治、編號7排水設施、編號8水土保持疊石堤、 編號9土地改良費用：　 　　原告詹帛霖主張依土地徵收條例第6條、第32條規定請求此 部分補償金。惟土地徵收條例第6條、第32條為徵收私有土 地之規定，若非徵收私有土地，即無上述條文之適用。查本 件乃原告詹帛霖承租系爭165地號國有土地，於承租之土地 於租期中撥用給被告使用，出租人依法終止租賃契約，致系 爭土地上租賃權消滅，所生公法上補償，顯然無涉私有土地 被徵收所生補償問題，即無適用土地徵收條例第6條、第32 條之餘地。再依國有財產法第44條規定，出租機關許可之增 建或改良部分，得由承租人請求補償其現值外，應無償收回 ；其有毀損情事者，應責令承租人回復原狀，系爭編號6、7 、8，查無出租機關許可增建或改良，原告詹帛霖主張適用 土地徵收條例規定予以補償300,0000元、2,400,000元、1,2 60,000元、6,143,200元，自無可取。 　4.編號10噴灌設施、編號11茶區水力發電： 　　原告詹帛霖主張依花蓮縣拆遷自治條例第2條第4款、第6條 、第30條第2項請求補償1,535,800元、200,000元。惟按花 蓮縣拆遷自治條例第1條第2項已經明定，該條例係以其他法 律或法規別無規定始得適用；而國有財產法第44條已就國有 出租不動產因變更為公用財產，有關租約終止之損失補償範 圍予以明定範圍，系爭165地號上編號10噴灌設施、編號11 茶區水力發電，不符合補償規定，自無依花蓮縣拆遷補償自 治條例予以補償之餘地，故原告詹帛霖此部分即無理由。 　5.編號12土地可利用限度查定費用： 　　原告詹帛霖主張依據土地複丈費及建築物改良物測量費收費 標準第2條附表一、項次一規定，請求土地鑑界複丈費120,0 00元。惟按國有財產法第44條第2項就國有出租不動產因變 更為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍已有明定，土 地複丈費非屬補償範圍，故原告此部分請求，難以准許。 　6.編號13每年收成效益（99年至103年）： 　　原告詹帛霖主張每年收成效益7,679,000元，4年計30,716,0 00元。惟原告詹帛霖並未證明其每年有收成效益7,679,000 元；依國有財產法第44條及花蓮縣拆遷補償自治條例規定可 知，補償項目顯未包含因喪失租賃權所失之利益或預期利益 。又行政法上之損害賠償與損失補償不同，前者係以不法行 為為前提，為公法上之侵權行為；後者係對適法之行為而生 之補償，以彌補相對人之損失。而損失補償係以填補損失為 目的，原則上不包括屬於消極損害之所失利益在內，故民法 第216條第2項「依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特 別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」之規定，於此 尚不能類推適用。故原告詹帛霖主張其因信賴系爭租約不被 終止，嗣因租賃土地被撥用而終止，遭致所失利益之損害， 應由被告予以補償，失所依據，不應准許。 　7.編號14工寮屋頂翻修、編號15水力發電設施、編號16水電設 施、編號17工寮輕隔間： 　　原告詹帛霖主張依花蓮縣拆遷自治條例第2條第4款、第6條 第21條第2項請求編號14至17，依序補償400,000元、200,00 0元、100,000元、150,000元。惟查，花蓮縣拆遷自治條例 第1條第2項已經明定，該條例係以其他法律或法規別無規定 始得適用；而國有財產法第44條第2項既已就國有出租不動 產因變更為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍明定未 經出租機關許可之增建或改良部分，系爭編號14至17均不符 合國有財產法第44條第2項補償之規定，乃屬未經出租機關 許可之改良、增建，自無依花蓮縣拆遷補償自治條例予以補 償之餘地。原告詹帛霖此部分請求為無理由。 　8.編號18農機設備（發電機、中耕機、肥料機、砍草機鐵牛頭 ）： 　　原告詹帛霖主張農業生產必要設備機具，請求補償400,000 元。惟查系爭編號18乃原告為經營農業所備，難謂專供系爭 租約所用，原告詹帛霖也沒有證明編號18農機設備遭被告清 除，自無因終止租約予以補償之理；編號18農機設備非屬國 有財產法第44條就有關租約終止之損失補償範圍之項目，亦 非花蓮縣拆遷補償自治條例規定予以補償之項目，原告詹帛 霖此部分請求，於法無據，不應准許。 　9.綜上原告詹帛霖申請補償原承租165地號土地地上物補償， 被告以地上物金額計0元，以原處分三否准。原告詹帛霖請 求補償項目共18項、金額計73,334,359元。原告詹帛霖為承 租人而為土地使用人，系爭土地種植何種農作物起來，其知 之最詳，就所主張種植農作物之有利於己之事實，應負舉證 責任；況其自94年12月16日租約終止後仍繼續占用至99年4 、5月間清除地上物止，由原告張益祥負舉證責任，難謂顯 失公平；縱減輕舉證責任，亦非謂其可完全不負舉證責任。 惟原告詹帛霖就所請求如附表4-1請求補償之茶樹及喬木並 未證明有種植之事實，也沒有證明其餘非農作物之項目經出 租人同意施作；其他改良物查無原告申請容許使用興建相關 農業設施之資料，故原告詹帛霖請求補償，核屬無據。被告 核定原告詹帛霖請求補償金額為0元並無違誤。 ㈦雖被告曾於105年6月4日作成查估補償報告（本院卷1第325頁 ），認應分別補償原告林宗正1,320元、張益祥351萬5,714 元、詹帛霖1,733萬2,892元，被告於110年2月另行委託第三 人天易不動產估價師聯合事務所進行估價，竟一改前開認定 應補償之金額，故主張被告有違反行政誠信原則、裁量濫用 等違法云云。觀諸上開補償報告記載「……參、計算基礎、計 算方式及補償金額一、農作物-茶樹……2.⑴本會104年9月間清 查案地25平方公尺樣本範圍內茶樹株數：……3.規格：99年2 月份航照圖地上物有茶樹，案地地上物人係於99年4、5月份 拆除……備註：上開茶園面積為99年度航照圖套疊地籍圖後計 算所得之面積……二、農業生產固定設備-灌溉設施（水管）… …2.規格：本會於104年9月8、9、10日於現地進行查估程序 時所查得灌溉設施（水管）……」可知系爭土地之地上物於99 年4、5月間清除，該105年查估報告補償標的之計算係以系 爭土地於99年4、5月間清除地上物之後土地之地上物為補償 標的作計算，而非以94年12月租約終止時之地上物為補償標 的；被告並未以105年查估報告為基礎對原告作成補償行政 處分；被告亦以106年8月29日原民土字第1060053803號函告 知原告，「將另案重新估算補償金額」（本院卷1第189頁） ，茲因原告未能提供相關補償資料，乃委任天易不動產估價 師聯合事務所進行估價，原告主張被告違反行政誠信原則、 裁量濫用等違法，為不足採。 ㈧按「非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所 需，得申請撥用。」國有財產法第38條第1項定有明文。系 爭土地原係原住民部落傳統領域土地之一部分，被告為保障 原住民基本權利及恢復原住民部落傳統領域土地之人文、自 然生態規劃及國土保育政策之需要規定，申請撥用獲准。原 告主張被告恣意申請撥用系爭土地，致原告等無法繼續承租 使用系爭土地，且撥用後亦未善盡土地管理機關之責，此乃 後續違反誠信原則之行政行為之開端，自無可取。 　㈨原告又主張其所有證物均已遭被告清除云云。查本件租約終 止時為94年12月16日，被告清除案地地上物為99年4、5月間 ，其間原告仍持續占用系爭土地。被告辯稱：原告種植之短 期農作物應已採收(例如：生薑種植後約4個月至10個月可採 收，豌豆苗種植後約1個半月可採收)，且於清除地上物前亦 開放承租人入山採收，為此順延辦理違規工寮及灌溉設施之 拆除及清運工作，故短期農作物實無補償之必要；地上私有 財產及器具，經限期原農耕戶自行完成載運物品下山，被告 並無清除相關證物，有行政院東部聯合服務中心99年3月30 日函、行政院農業委員會水土保持局99年4月2日函、花蓮縣 政府99年4月13日函可稽（本院卷1第359至362頁乙證24、25 ），堪以採信，原告此部分主張，不足採信。 　㈩關於原告主張被告對於同與原告同在清水農場種植農作物之 訴外人黃漢主、杜金模等2人均有補償，何以對原告均不予 補償一節。查黃漢主、杜金模主張補償之地上農作物為茶樹 ，屬多年生作物，其等敘明茶樹規格與數量，但本件原告 　　未能證明承租土地上有茶樹，而其他主張之地上農作物多為 短期作物，且無法證明規格與數量，原告未能舉證以實其說 ，已如前述，二案無法類比（本院卷1第365至368頁乙證26 ），原告此部分主張自無可取。 　原告復主張本件應依平均地權條例第11條補償土地改良費用 云云。惟查：1.按平均地權條例第11條固規定：「依法徵收 或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改 良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由 土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額 之三分之一，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應 由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。公有出租 耕地依法撥用時，準用前二項之規定，補償承租人；所需經 費，由原管理機關負擔。但為無償撥用者，補償費用，由需 地機關負擔。」惟本件係原告承租之國有土地因撥用給被告 而終止系爭耕地租約，核與平均地權條例第11條「依法徵收 或照價收買之土地為出租耕地時，……」之情形，顯然不同。 2.農業發展條例第22條規定：「本條例中華民國八十九年一 月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，其租賃關係 終止，由出租人收回其農業用地時，不適用平均地權條例第 十一條……有關由出租人給付承租人補償金之規定。」立法理 由明載「本件之增列係鑒於耕地租賃關係終止時，除當事人 依民法第四百三十一條、第四百六十一條及土地法第一百十 九條有未收穫之孳息及其他合理之費用以及訂約時己另有約 定，固應適用民法、土地法規定予以補償外，應以無償收回 耕地為原則。故除於修正條文第十七條規定排除耕地三七五 減租條例之適用外，爰增列本條明確排除平均地權條例第十 一條、……另有需支付承租人三分之一地價之規定，以因應農 村實際需要。」查本件租約係分別於93年11月10日、93年10 月20日及93年10月22日訂立（本院卷1第135至142頁即乙證1 ），均為農發條例89年1月4日修正施行後所訂立之租約，依 上開說明，農發條例第22條規定已明確排除平均地權條例第 11條之適用。原告所提財政部國有財產署科長侯瓊林所撰擬 文章、學者見解論文及大法官不同意見書之見解，俱對本院 不具拘束力。3.綜上，原告主張本件應依平均地權條例第11 條補償土地改良費用，為不足採。 七、綜上所述，原告主張均無可採。被告否准原告請求系爭土地 之地上物撥用補償，於法並無不合；訴願決定遞予維持，亦 無不合。原告猶執前詞訴請判決如聲明所示，為無理由，應 予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及調 查證據經本院審酌後，核與判決結果均不生影響，故不再逐 項論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條 第1 項前段、第104 條，民事訴訟法第85條第1 項前段，判 決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　 審判長法 官　陳心弘 　　 　 法 官　鄭凱文 　 　 　 法 官　林妙黛 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 書記官 李建德

2024-11-07

TPBA-111-訴-22-20241107-1

訴
臺北高等行政法院

有關補償事務

臺北高等行政法院判決 高等行政訴訟庭第四庭 111年度訴字第1281號 113年10月17日辯論終結 原 告 紀正時 葉日安 共 同 訴訟代理人 籃健銘 律師 被 告 原住民族委員會 代 表 人 曾智勇Ljaucu‧Zingrur（主任委員） 訴訟代理人 林開福 律師 上列當事人間有關補償事務事件，原告不服行政院中華民國111 年8月11日院臺訴字第1110183330號訴願決定，提起行政訴訟， 本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、程序事項： 　㈠被告代表人於起訴時為夷將‧拔路兒，訴訟繫屬中變更為曾智 勇，業據被告新任代表人具狀承受訴訟（本院卷二第209、2 51頁），核無不合，應予准許。 　㈡行政訴訟法第111條第1項本文規定：「訴狀送達後，原告不 得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適 當者，不在此限。」原告紀正時及葉日安（以下合稱原告） 提起本件訴訟時，原係聲明求為判決：「一、被告110年3月 4日原民土字第1110011411號行政處分（下稱原處分一）及 訴願決定均撤銷（原告紀正時12、18地號土地部分）。並命 原處分機關應作成補償適當金額之處分。二、被告110年3月 4日原民土字第11100114111號行政處分（下稱原處分二）及 訴願決定均撤銷（原告葉日安97地號土地部分），並命原處 分機關應作成補償適當金額之處分。」嗣於訴訟中變更追加 訴之聲明為：「一、原處分一及訴願決定（即甲證1原告紀 正時部分）均撤銷，被告應依原告紀正時之申請作成准予補 償新臺幣2,310萬3,958元之處分（參附表1-1，下稱附表1） 。二、原處分二及訴願決定（即甲證1原告葉日安部分）均 撤銷，並被告應依原告葉日安之申請作成准予補償1億8,867 萬8,876元之處分（參附表2-1，下稱附表2）。」（本院卷 二第189至192頁）核原告訴之變更追加，本院認為尚屬適當 ，爰依首揭規定，予以准許。 二、事實概要： 　㈠緣原告紀正時及葉日安分別向財政部國有財產局臺灣北區辦 事處花蓮分處(102年1月1日改制為財政部國有財產署北區分 署花蓮辦事處，下稱花蓮辦事處)承租花蓮縣卓溪鄉新生段1 2、18、97地號等3筆國有土地（下稱12、18、97地號土地。 合稱系爭土地。原告紀正時承租12、18地號土地、原告葉日 安承租97地號土地），租期自93年至103年止。嗣被告於94 年11月3日申請無償撥用包含系爭土地在內之花蓮縣卓溪鄉 新生段1地號等228筆國有土地，經行政院准予撥用，並辦竣 土地管理機關變更登記，將管理者變更登記為被告，花蓮辦 事處乃以94年12月16日臺財產北花三字第0940015719號函（ 下稱94年12月16日終止租約函）通知原告終止雙方租賃關係 ，惟原告等仍繼續占用系爭土地，行政院爰於99年間跨部會 組成花蓮縣卓溪鄉新生段國有土地保安專案小組，經召開多 次會議決議，就原告占用之土地全數收回，於99年4、5月間 ，清除相關地上物。 　㈡嗣原告於100年2月14日請求被告作成給付補償金之行政處分 ，並於被告作成處分前即逕行提起訴願、行政訴訟，訴訟繫 屬中，被告以100年9月13日原民地字第1001049411號函(下 稱100年9月13日函)拒絕原告請求系爭土地之補償，行政院 則以原告係本於私權關係為請求，應循民事訴訟程序解決為 由，認原告之訴願不合法，於100年9月21日以院臺訴字第10 00103507號訴願決定不受理，原告乃提起行政訴訟。案經本 院101年度訴更一字第134號判決撤銷訴願決定及100年9月13 日函，被告就原告承租之系爭土地地上物應作成准予補償之 處分，並經最高行政法院103年度判字第133號判決（下稱原 確定判決）駁回被告上訴確定。被告以原確定判決有行政訴 訟法第273條第1項第1款再審事由提起再審，亦經最高行政 法院103年度判字第439號判決再審之訴駁回。 　㈢之後，被告為地上物查估補償案於105年6月4日作成查估報告 （本院卷1第53頁。下稱105年查估報告），惟105年查估報 告係以99年4、5月間清除地上物時之地上物為補償標的計算 補償金額，而非以94年12月16日終止租約時之地上物情形予 以計算，被告乃以106年8月29日函（本院卷1第225頁）通知 原告等承租人，將另案重新估算補償金額。嗣被告於106年1 0月3日以原民土字第1060062900號函（下稱被告106年10月3 日函。本院卷1第259頁）請原告提供系爭土地於耕地租約終 止時（即94年12月16日）之地上農作物種類及其規格與數量 ，以辦理估算補償金額事宜。被告多次與原告公文往返函退 補正，被告終以本件耕地租約終止時之地上農作物種類及其 規格與數量之相關證據資料不足，尚難逕為估算地上物補償 金額，乃委託天易不動產估價師聯合事務所辦理本案估價作 業，並依該所110年2月19日天易公字第11002190001號函送 系爭土地之地上農作物估價報告書(下稱天易事務所估價報 告書)，分別以110年2月24日原民土字第1100009832號及第1 1000098322號函（以下合稱前處分）核算應補償原告原承租 系爭土地地上物金額均為0元，惟經行政院110年11月3日院 臺訴字第1100191358號訴願決定（下稱前訴願決定）撤銷前 處分，限期被告查明後另為適法處分，被告查認後仍認原告 無補償必要，乃以原處分一及原處分二函（以下合稱原處分 ）核算原告承租系爭土地應補償金額為0元。原告不服，提 起訴願，經決定駁回，乃提起本件行政訴訟。 三、原告起訴主張及聲明： 　㈠被告就原告種植之茶樹應給予補償： ⒈有關剝奪人民財產權相關法令程序之解釋及適用，應盡量朝 有利人民之方式為之，此為現代法治國家從事侵害行政時所 應遵守法治國原則最基本核心內涵。系爭土地於94年11月15 日經行政院核准被告辦理撥用後，被告至今未依撥用目的使 用系爭土地，無論其所欲達成之行政目的為何、有無達到， 其行政行為已事實上長期侵害原告之財產權，在辦理撥用補 償時，應採取對原告最有利之方式為之，此可參照土地徵收 條例施行細則第31條第2項規定立法本旨。 ⒉依財政部國有財產局於93年11月15日勘查紀錄，原告紀正時 有於18地號土地栽種茶樹；又依財政部國有財產局於93年8 月2日之勘查照片，可見原告葉日安有於97地號土地栽種茶 樹，況依天易不動產估價師聯合事務所出具之100年估價報 告書第19、20頁三、農作物查估價格評估過程第1點，至少 可見原告紀正時於94年7月就12、18地號土地有整地情事， 但無法確認農作物有無及種類；另雖國產署北區辦事處於93 年11月15日之勘查照片顯示勘查18地號土地有耕作事實，耕 作物種為茶樹，但因比對前述空照圖資料後無法確認有茶樹 ，且地上物所有人亦無法提供94年度相關補充資料以資佐證 ，故綜合考量後均不予補償；原告葉日安97地號土地參酌94 年7月5日農林航測所測影圖號資料應為樹林為主，雖國產署 北區辦事處於93年8月2日之勘查照片顯示勘查顯示該土地有 耕作事實耕作物種為茶苗，但因比對前述空照圖資料後無法 確認有茶樹，且地上物所有人亦無法提供94年度相關補充資 料以資佐證，因此不予補償。 ⒊然被告提供判讀之空照圖為94年7月，距系爭土地租約終止日 94年12月16日，尚有5個月期間，該段期間原告既有整地情 形，當然得隨時種植各項農作物，且空照圖會因氣候、陽光 、雲層等因素影響畫面解析度，並非全然精準，且前開國產 署北區辦事處之勘查報告及照片，均有記載18及97地號土地 上有種植茶苗，依前揭說明，應採取對原告最有利之方式為 之，即認定18及97地號土地上有種植茶苗之事實。 ⒋是依前揭國產署北區辦事處93年11月最後勘查日，距系爭土 地租約終止日94年12月16日，已超過1年，應有「未滿3年」 之每株85元價格得為查估補償，故原告紀正時至少應受補償 金額為444萬5,058元（若依105年6月4日補償報告所載計算 方法，計算式：435.79（承租面積／公畝）*120（株／公畝） *85（元／株）=4,445,058 ）、原告葉日安至少應受補償金 額2,036萬7,564元（若依甲證4補償報告所載計算方法，計 算式：1996.82（承租面積／公畝）*120（株／公畝）*85（元 ／株）=20,367,564）。 ⒌再退步言之，縱認原告紀正時、葉日安係自94年8月始種植茶 樹，至少亦有「未滿1年」之每株36元價格得為查估補償， 則紀正時至少應受補償金額為188萬2,613元（若依105年6月 4日補償報告所載計算方法，計算式：435.79*120*36=1,882 ,613）、原告葉日安至少應受補償金額862萬6,262元（若依 甲證4補償報告所載計算方法，計算式：1996.82*120*36=8, 626,262），原告請求茶樹補償費用，實屬有據。 ⒍被告本有查估補償之義務，且原告原有之茶樹，均遭被告全 數清除，致無法再至現場確認，而受有舉證不易之不利益， 倘在事隔多年後，始要求原告就茶樹存在乙事負完全舉證責 任，顯然有失公平，依行政訴訟法第136條規定，準用民事 訴訟法第277條但書規定，非不得減輕原告之舉證責任，並 依表見證明方式（即法院基於由一般生活經驗而推得之典型 事象經過，由某一客觀存在事實而推斷另一待證事實之證據 提出過程），藉由客觀上原告確實有種植茶樹之事實，進而 推定原告係因受被告撥用土地，而受有損失之事實存在，故 原告就上開請求茶樹補償及所列請求金額，應為合理。 ㈡原告除有茶樹應予補償外，渠等就系爭土地之耕地租約遭提 早終止所受之損失，其補償範圍應包含「建築改良物」及「 農作改良物」預期使用利益與收益之損失，以及土地徵收條 例第32條之「土地改良費」： 　⒈依土地徵收條例第5條、第6條及土地法第5條等規定可知，撥 用補償準用徵收補償規定之補償範圍，應包含「建築改良物 」及「農作改良物」2種，而非被告所稱僅有「現存」農作 改良物為補償範圍，在具同性質之財產犧牲損失及認定上， 其補償範圍除「建築改良物」及「農作改良物」外，亦應包 含土徵條例第32條規定之「土地改良費」，且土地徵收條例 關於徵收補償之各項規定，亦無特別規定排除撥用補償之適 用，足見土地徵收條例在無特別排除適用且具有相同性質之 特別犧牲情形下，徵收補償與撥用補償之標的應得完全適用 ，不因土徵條例第6條係規定「得」準用非「應」準用而有 所差異。 ⒉又依農業發展條例第22條立法理由：「本條之增列係鑒於耕 地租賃關係終止時，除當事人依民法第431條、第461條及土 地法第119條有未收穫之孳息及其他合理之費用以及訂約時 己另有約定，固應適用民法、土地法規定予以補償外，應以 無償收回耕地為原則。故除於修正條文第17條規定排除耕地 三七五減租條例之適用外，爰增列本條明確排除平均地權條 例第11條、第63條、第77條、農地重劃條例第29條及促進產 業升級條例第27條另有需支付承租人三分之一地價之規定， 以因應農村實際需要。」對於平均地權條例第11條規定之適 用，僅排除給付三分之一地價之規定，並無排除補償承租人 為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物。 ⒊退步言之，縱使農業發展條例第22條規定有排除平均地權條 例第11條、77條等補償規定(原告否認)，但其於89年1月4日 新增修法理由明確表示，因耕地租賃關係終止時當事人已有 民法第431條、461條及土地法119條規定足資適用，所以才 特別增列規定排除民法及土地法以外的特別法。從此立法意 旨出發，耕地租賃契約終止後之補償，至少仍應有民法第43 1條、土地法119條等規定之適用，而得請求「土地改良費用 」。 ⒋再參酌財政部國有財產署科長侯瓊林所撰擬〈我國現行公有土 地撥用制度相關問題之探討〉之碩士論文：「（一）依法撥 用後地上原有負擔之處理，涉及權利人之財產權，應以法律 直接規定，或至少應有授權目的、範圍及內容具體明確之法 律授權依據的法律保留，始符法律保留原則。……（三）公地 租賃契約，因撥用而解除時，除屬依耕地三七五減租條例訂 立之公有農業用地租賃契約，應依平均地權條例第11條及同 條例施行細則第9則規定補償承租人之損失外，其餘各種資 約，仍應依民法第431條規定償還承租人支出之有益費用、 同意承租人取回增設之工作物，及依同法第461條規定償還 承租人租賃關係終止時未及收穫之孳息、所支出之耕作費用 ，以及依訂約時之約定處理。如該公有土地為國有，承租人 得依國有財產法第44條第2項規定，請求補償解除租約所受 之損失。財政部應儘速訂定補償標準，如認為無補償之必要 ，亦應檢討刪除該條承租人得請求補償之規定，以杜絕爭議 。」前大法官廖義男所著〈第十三講土地法案例研究（貳、 公地撥用之法律效果）〉表示：「公有耕地被撥用者，如有 適用國有財產法第44條向原承租人（案例中的乙）表示終止 租約並請求返還土地者，則原承租人（乙）可依平均地權條 例第11條第3項，向申請撥用之機關（案例中之丙）請求補 償，包括（一）改良土地所支付之費用、（二）尚未收穫的 農作改良物及（三）因租約終止而喪失耕作權之損失（依平 均地權條例第77條）。」是依上開實務學者及大法官之見解 ，即便不能主張平均地權條例第11條、國有財產法第44條， 但仍然可以主張民法第431條及第461條規定請求補償，並且 獨立於國有財產法以外之請求補償。 ⒌況平均地權條例第11條目前規定，應為損失補償之具體規範 ，至少可為本件損失補償請求內容之依據，故可證明「土地 改良費用」仍在撥用補償之範圍內，原告請求被告補償為土 地改良所支付之必要費用，非無依據。 ㈢再退步之，如認原告就本件請求數額尚有舉證不足，然本件 舉證責任實有困難而應有減輕之情形，應考量依平均地權條 例第11條「補償地價」之金額作為本件原告損失金額之認定 ；原告就系爭土地之耕地租約本有明確之期待利益及履行利 益，卻因被告撥用而提早終止，其補償範圍自應以「租賃權 提前終止所受之損失」為準，審酌減輕原告舉證責任之情況 下，應得類推適用平均地權條例第11條「補償地價」之金額 ，作為本件原告損失金額之認定： ⒈平均地權條例第11條規定形式上具補償租賃權損失之性質。 依土地徵收例第35條規定，被徵收土地應有之負擔，指他項 權利價值及依法應補償耕地三七五租約承租人之地價。換言 之，耕地三七五租約承租人之地價，為出租耕地之負擔，如 同耕地上之他項權利。另釋字第579號解釋文前半段「國家 依法徵收土地時，對該土地之所有權人及該土地之其他財產 權人均應予以合理補償，惟其補償方式，立法機關有一定之 自由形成空間，耕地承租人之租賃權，係憲法上保障之財產 權，於耕地因徵收而消滅時，亦應予補償。」為此，就形式 上而言，平均地權條例第11條規定，係補償耕地承租人之租 賃權損失。 ⒉平均地權條例第11條規定實質上具補償生存權損失之性質； 按釋字第579號解釋文：「……為保障農民生活而以耕地租賃 權為出租耕地上負擔並據以推估其價值之規定，應儘速檢討 修正，以符憲法意旨。」可推論耕地租賃權為耕地之負擔， 此負擔係為保障農民之生活。因而，由耕地出租人以所得補 償地價補償承租人，似隱含「補償耕地承租人之生活」。前 大法官廖義男於該號解釋不同意見書認為「耕地所有權人因 其耕地供設置公共設施等公用之目的被徵收而喪失所有權， 已為該公共利益而受特別犧牲，如在其所得補償地價中，另 為『保護農民』之目的，須再扣除一部分給予耕地承租人，即 表示須再為該公共利益以外之其他社會政策之目的二度忍受 特別犧牲。」可知，對於承租人之補償具有「保護耕地承租 人之目的」。再由釋字第208號解釋「為貫徹憲法上扶植自 耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀計民生均足之 基本國策，平均地權條例第11條、76條及第77條規定，徵收 私有出租耕地……私有土地所有權人、公有耕地原管理機關或 需地機關，應就扣除土地增值稅後補償價餘款之三分之一， 補償耕地承租人，以避免佃農因耕地喪失不能從事農作物之 種植而生活失據。」更明示係為避免佃農因耕地喪失不能從 事農作物之種植導致生活失據。故就實質上而言，對耕地承 租人之補償實具有生存權損失之性質。 ⒊原告就系爭土地耕地租約之「期待利益」、「履行利益」以 及為系爭土地所支出之土地改良成本、農業設施等損失，應 得以平均地權條例第11條規定之「補償地價」之金額，作為 上開損失之一次性補償金額： ⑴最高行政法院101年度判字第848號之判決要旨已認「公地 撥用亦屬依法行使公權力造成特別犧牲之損失補償之一種 態樣」，而依土地徵收條例第5條、第6條規定，撥用補償 既有準用徵收補償之規定，則在具同性質之財產犧牲損失 及認定上，其範圍自應與徵收補償規定相同（包含土徵條 例第32條之土地改良費），而非被告所稱「僅有終止租約 時土地上私有農作改良物，且補償之損失係指農作改良物 之價值」。 　　⑵依農業發展條例第20條、第22條之規定，耕地租約在89年1 月28日前所訂定，仍有平均地權條例第11條規定之適用， 承租人仍可向撥用機關請求改良土地所支付之費用，及尚 未收或之農作改良物，因此在撥用補償範圍之認定上，無 論土地徵收條例或平均地權條例，均有土地改良費用之補 償，暫不論本件系爭耕地租約有無平均地權條例第11條規 定之適用，在撥用補償尚無訂定具體規範，且平均地權條 例第11條規定亦未刪除前，就補償所得請求之數額仍應有 參考酌認有補償地價及土地改良費用之必要。 ⑶被告於另案（本院111年度訴字第22號）已表明系爭耕地租 約並無限制承租人僅能種植甘薯，亦即原告亦可種植其他 具有經濟價值之作物（如番茄、高麗菜、生薑等），而系 爭耕地位處高海拔地區，原告為種植作物，須對系爭耕地 依據將來承租期間之長短，進行一定程度之沃土、設置灌 溉水線、簡易水土保持、設置農機具室等農業作為，出租 機關即國產署既認為系爭耕地非僅得種植甘薯而得種植其 他具有較高經濟價值之農業作物，則出租機關在簽約時即 得預見承租人承租後將有進行上開農業作為之可能，因此 對於承租人即原告請求將土地改良費用及進行上開農業作 為列入撥用補償之範圍，並無逾越承租人及出租機關之合 理期待。 ⑷實務上亦有部分固定農業設施無須申請執照（如面積45平 方公尺以下農業資材室），但該設施卻是與農業作為息息 相關，也因此於花蓮縣拆遷補償自治條例第30條第2項規 定：「未領有第6條第2項規定證照之農業生產固定設備者 ，依前條規定標準以百分之50給予救濟。」對於無法取得 執照或無庸申請執照之固定農業設施，仍給予一定之救濟 金予以補償，以減少合法承租人之財產損失。 ⑸是以，原告確實有於系爭土地種植農作物，並無任何違反 租約之情形，且原告於系爭土地進行沃土、設置水線灌溉 設備等農業作為等，並無逾越出租機關於出租時所能預見 之範圍，考量被告撥用迄今已長達10餘年，原告原有之地 上物及相關證物，均已遭被告及其他機關全數清除，致原 告受有舉證不易之不利益，基於舉證責任倒置及減輕原告 舉證之責任，就請求數額應得類推適用平均地權條例第11 條規定「補償地價」之金額，以作為原告所受損失之一次 性補償金額，即原告紀正時補償695,550元（計算式：259 ,760+435,790=695,550）、原告葉日安補償1,331,213元 。 ㈣聲明：一、原處分一及訴願決定（原告紀正時部分）均撤銷 。被告應依原告紀正時之申請作成准予補償新臺幣23,103,9 58元之處分。二、原處分二及訴願決定（原告葉日安部分） 均撤銷。被告應應依原告葉日安之申請作成准予補償188,67 8,876元之處分。 四、被告答辯主張及聲明： 　㈠關於系爭土地地上農作物補償金額0元乙節： 　⒈被告業以106年8月29日原民土字第1060053803號函（下稱被 告106年8月29日函）通知原告，系爭土地租約第5條特約事 項第5項已有「承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作 物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責 任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議」之約定；國有 財產法第44條第3項，對於應補償之範圍已明文規定，除出 租機關許可之增建或改良部分，得由承租人請求補償其現值 外，應無償收回。 　2.依花蓮辦事處106年5月23日台財產北花三字第10603059650號函，本件系爭耕地租約期間並未約定種植農作物種類；依系爭土地耕地租約第4條其他特約事項第6項約定，租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，如須興建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意，並續由承租人後續向土地所轄鄉(鎮、市、區)公所申請容許使用後始為完備。復依花蓮辦事處106年6月6日台財產北花三字第10603065080號函，依國產署國有非公用財產管理系統及文書檔管系統查詢結果，查無本件原告申請興建農業相關設施資料，並建請逕向花蓮縣卓溪鄉公所（下稱卓溪鄉公所）洽查。而依卓溪鄉公所106年6月27日卓鄉農字第1060007816號函查復，原告並無申請容許使用(興建相關之農業設施)等相關資料。是以，本件僅有「農作物」方屬系爭土地上經出租機關許可之改良物，而得作為原告於系爭租約終止後請求補償之範圍，其他之增建、改良，除非原告事前業已依法取得出租機關之許可所為者，且原告需提出其取得出租機關之許可等證明，否則不得作為請求補償之範圍。綜上，本件得補償之地上物為耕地租約終止時之地上農作物，花蓮辦事處前以94年12月16日終止租約函終止系爭土地耕地租約，被告將另案重新估算補償金額等語。 　3.經被告於106年至109年間多次函請原告提供系爭耕地租約終 止時地上農作物種類、規格及數量相關資料，原告遲未提出 ，復經他案原告申請強制執行，被告乃委託天易不動產估價 師聯合事務所辦理估價，經該事務所於110年2月19日函送11 0年估價報告書，估價師依被告提供之資料(含國產署租約、 勘查表、承租人所提資料等)及航照圖等資料比對結果，因 終止租約94年12月當時農作現況無明確之證據資料顯示尚有 待補償之地上農作物，故系爭土地查估結果應補償原告地上 物金額均為0元，被告乃據以作成原處分。又行政機關辦理 地上物查估補償工作，本得委託專業機構辦理；被告礙於地 上物業已滅失、原告未提供租約終止時之地上農作物規格與 數量、原告所提供資料難以認定符合租約終止時之地上農作 物，以及查估工作有其專業性等因素，爰委託天易不動產估 價師聯合事務所辦理地上農作物估價作業。該估價結果屬估 價單位之專業判斷，惟經被告審閱並簽奉核定採用，由被告 依該估價結果作成核算補償金額之原處分，非由估價單位逕 代替行政機關為行政處分，被告無裁量怠惰之情事。 　4.原告雖主張其等於系爭耕地租約終止時，在系爭土地上仍有 作物，應予補償云云： 　　⑴有關原告紀正時承租之12、18地號土地地上農作物補償乙 事，前訴願決定尚無請被告釐清12地號疑義，故12地號土 地前經查明尚無應予補償之地上農作物，並無疑義；至18 地號土地，依花蓮辦事處110年12月7日台財產北花二字第 11032015310號函（下稱花蓮辦事處110年12月7日函）、1 10年12月30日台財產北花二字第11003121950號函（下稱 花蓮辦事處110年12月30日函）等查復資料，該處93年11 月15日土地勘查表，18地號地上物為茶樹、雜木、整地除 草，94年6月14日土地勘查表，地上物為生薑，並無櫸木 、麻竹存在；依原告111年2月7日陳報函及111年2月17日 陳報函等查復資料，原告紀正時表示18地號地上物為工寮 、櫸木、麻竹、生薑、高麗菜云云，惟系爭耕地租約僅得 就「耕地租約終止時之地上農作物」予以補償，工寮及櫸 木未符得予補償項目；又被告前以106年11月3日原民土字 第1060068961號函（下稱被告106年11月3日函）復原告紀 正時略以：花蓮辦事處106年10月31日函復並無同意承租 人改訂造林地租約及約定造林使用之情事，故所請陸續補 植樹苗而成之人造林及撫育所再次生長之再生林應列入補 償項目一節，依法礙難同意辦理等語。 　　⑵前訴願決定係請被告釐清18地號是否有種植茶樹或茶苗等 農作物之事實，因系爭耕地租約終止時間為94年12月間， 經核對花蓮辦事處94年6月14日土地勘查表，地上物為生 薑，無種植茶樹或茶苗，且原告紀正時亦未主張地上物有 茶樹或茶苗等農作物；原告111年2月17日陳報函所列麻竹 、生薑、高麗菜等農作物，核無具體佐證資料；被告以11 0年1月10日原民土字第1100078782號函復原告紀正時略以 ：依前訴願決定，待釐清事項尚不含12地號，爰無須補正 12地號資料等語，被告復以111年2月9日原民土字第11100 07204號函重申被告111年1月10日函相關內容，請原告紀 正時無須補正12地號資料；惟原告111年2月17日陳報函復 仍併同補正12地號資料，致無法確認所述18地號上地上物 為何。退步言之，縱18地號有種植生薑、高麗菜或麻竹( 此為假設語氣，國產署資料並無顯示地上物有麻竹或高麗 菜)，惟均屬短期可收成之作物。系爭耕地租約終止時為9 4年12月間，惟被告清除系爭土地之地上物為99年4、5月 間，其間原告仍持續占用系爭土地，短期農作物應早已採 收(例如，生薑種植後約4個月至10個月可採收)，且於清 除地上物前亦開放原承租戶入山採收，故短期農作物自無 補償之必要。 　　⑶有關原告葉日安承租之97地號土地地上農作物補償乙事， 依國產署北區分署花蓮辦事處110年12月7日函及110年12 月30日函等查復資料，該處93年8月2日土地勘查表，地上 物為菜園，因當時勘查同仁已離職，尚無法釐清耕種作物 為何；依該處94年6月14日土地勘查表，地上物為雜草。 又依原告111年2月7日陳報函及111年2月17日陳報函等查 復資料，原告葉日安表示97地號地上物為喬木及櫻花樹云 云；惟系爭耕地租約僅得就「耕地租約終止時之地上農作 物」予以補償，喬木及櫻花樹未符得予補償項目。依前訴 願決定請被告釐清97地號土地是否有種植茶樹或茶苗等農 作物之事實，因系爭耕地租約終止時間為94年12月間，經 核對花蓮辦事處土地勘查表，地上物為雜草，無種植茶樹 或茶苗，且原告葉日安亦未主張地上物有茶樹或茶苗等農 作物，自無從予以補償。　 　㈡原告主張就系爭土地之耕地租約遭提早終止所受之損失，其 補償範圍應包含「建築改良物」、「農作改良物」預期使用 利益與收益之損失以及土地徵收條例第32條之「土地改良費 」云云： 　⒈由土地徵收條例第6條之規定可知，需用土地人取得經核准撥 用之公有土地，該公有土地上之私有土地改良物，係「得」 準用而非「應」準用土地徵收條例第5條之規定，需用土地 人自得斟酌是否準用上開法文，徵收該公有土地上之私有土 地改良物。被告並未依土地徵收條例第6條之規定，徵收撥 用土地上之私有土地改良物，自無上開土地徵收條例第5條 規定之適用，遑論所謂土地徵收條例第32條，當然亦無適用 之餘地，本件應適用者，為國有財產法第44條。原告主張有 土地徵收條例第32條之適用云云，已屬無據。 　⒉次依國有財產法第44條規定，以及原告與花蓮辦事處簽訂之 系爭耕地租約其他約定事項㈥，無論係建築改良物、相關農 業設施或農作改良物，均需得出租機關之許可，方有補償終 止租約時之現值可言，若未經出租機關之許可，均無補償之 問題。依花蓮辦事處106年5月23日函、106年6月6日函及及 卓溪鄉公所106年6月27日函可知，因查無原告申請興建農業 相關設施資料，則原告系爭耕地租約終止時，縱有興建所謂 建物或農業相關設施（僅為假設語，被告否認之），亦不在 本件之補償範圍內。 ⒊退萬步言，本件縱有土地徵收條例第32條規定之適用（假設 ，被告否認之）。惟該條補償之客體為已領有建築執照或於 農地上為合法改良土地之合法改良費用，不包括未領有建築 執照之非法改良物，此與土地徵收條例第5條第1項第3款規 定非法建築改良物不予補償之意旨相符。準此，原告於系爭 耕地租約終止時，縱有興建所謂建物或農業相關設施（僅為 假設語，被告否認之），但因該建物或農業設施均非合法， 不論依土地徵收條例第5條第1項第3款或第32條之規定，均 不得請求補償。 ⒋系爭耕地租約係分別於93年11月4日、93年12月11日及93年11月10日訂立，均為農發條例89年1月4日修正施行後所訂立，則依本件租約終止時（即現行）農發條例第22條規定，已明確排除平均地權條例第11條之適用，足見原告稱本件仍應依平均地權條例第11條補償土地改良費用云云，並無理由。再者，因系爭耕地租約其他約定事項㈥已明文約定，承租人如須興建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意，故自無再適用民法第431條、461條，及土地法第119條規定之餘地。。 ㈢原告主張「承租人得請求補償之農作改良物應非僅限經濟農作物，而應包括林木等農作改良物」云云，亦屬無據。被告否認系爭耕地租約94年12月16日終止時，系爭土地上林木存在，原告應負舉證之責，在原告舉證以明前，其之主張自屬無據。退步言之，系爭耕地租約終止時，系爭土地上縱有林木存在，惟依國有財產法第44條第3項規定，無論係建築改良物、相關農業設施或農作改良物，均需得出租機關之許可，方有補償終止租約時之現值可言，若未經出租機關之許可，均無補償之問題；花蓮辦事處106年10月31日函已明確回復該處於管理期間，並無同意承租人改訂造林租約及約定造林使用之情事，則原告主張「承租人得請求補償之農作改良物應非僅限經濟農作物，而應包括林木等農作改良物」云云，自屬無據。 ㈣關於原告紀正時請求補償12、18地號土地之內容，屬農作物 之部分已如前述，其他如鐵皮屋、灌溉設施、排水溝、沉砂 池及水土保持設施等部分，原告主張係依「99年10月20日花 蓮縣卓溪鄉新生段國有土地上違規工寮及灌溉設施拆除及清 運計畫成果報告」（下稱拆運成果報告），其上記載18地號 土地上有2棟鐵皮屋及灌（噴）溉設施，應予補償云云，惟 ： 　⒈系爭耕地租約終止時點為94年12月16日，當時18地號土地上 是否有上開設施，尚非無疑，原告應予舉證；再以，上開設 施並未依國有財產法第44條第3規定取得放租機關花蓮辦事 處之許可，亦未經卓溪鄉公所容許使用，自不得請求補償。 原告雖稱其請求權據為系爭自治條例第1條、第2條及第21條 云云，惟本件所應適用者為國有財產法第44條，已如前述， 而依改制前國有財產局89年11月22日臺財產局接第89000316 76號函（下稱國產局89年11月22日函），系爭自治條例訂定 之拆遷補償標準僅係供參考之用，並非直接適用，原告以系 爭自治條例作惟本件請求依據，已屬無據，況該條例第1條 已明定其他法律或法規別無規定始得適用，本件已有國有財 產法第44條第3項明文「未經出租機關許可之增建或改良部 分，不在補償之列」，自無再參考系爭自治條例之餘地。 　⒉99年10月20日拆運成果報告就12地號土地，並無灌溉設施之 記載，故原告臆測應有所謂灌溉設施存在，已屬無據。 　⒊原告所提94年3月12、18地號土地緊急防災及改善計畫書（下 稱94年防災計畫），被告否認其真正；縱為真正，亦僅為原 告紀正時於承租12、18地號土地前，因違規使用該土地，遭 查獲後就所造成之破壞所為之回復；其上記載之排水溝、沉 砂池及水土保持設施等，縱為系爭耕地租約終止時已存在土 地改良物（假設，被告否認之），亦因未得放租機關之許可 ，亦未向卓溪鄉公所申請容許使用，而不得請求補償。系爭 自治條例、土地徵收條例第5條、第6條及土地法第5條等規 定均亦無從作為其請求補償之依據，已如前述。　 　㈤關於原告葉日安請求補償97地號土地之內容，屬農作物之部 分已如前述，其他如灌溉設施、水土保持設施部分，依花蓮 辦事處110年12月7日函、110年12月30日函查復資料，該處 土地勘查表記載地上物為菜園，土地勘查表記載地上物為雜 草，均無灌溉設施、水土保持設施之存在，99年10月20日拆 運成果報告亦無灌溉設施、水土保持設施之存在，原告臆測 應有該等設施存在云云，已屬無據；縱有該等設施存在，原 告亦應舉證其於系爭耕地租約終止時已存在，況該等設施仍 未獲花蓮辦事處許可及卓溪鄉公所容許使用，仍非屬得予補 償項目。系爭自治條例、土地徵收條例第5條、第6條及土地 法第5條等規定均亦無從作為其請求補償之依據，已如前述 。 　㈥關於原告請求補償每年收成效益部分，被告否認原告有99年 至103年收成效益存在，亦否認其之計算方式為正確、真正 ，就此自應由原告負舉證之責，於此之前，其主張自屬無據 ；又依最高行政法院93年度判字第210號、92年度判字第170 9號等行政裁判要旨，行政上之損害賠償與損失補償不同， 前者係以不法行為為前提，為公法上之侵權行為；後者係對 適法之行為而生之補償，以彌補相對人之損失，故補償與賠 償不同，補償並不包括「所失利益」在內。是以，原告請求 補償所失利益云云，自屬無據。 　㈦聲明：駁回原告之訴。 五、本件事實經過略以： 　㈠原告紀正時於93年9月1日、同年11月1日分別向與花蓮辦事處 簽訂「國有耕地放租租賃契約書」，租賃12地號土地（租用 面積2.5976公頃）、租賃期間自93年9月1日起至102年12月3 1日止（本院卷1第177頁）；租賃18地號土地（租用面積4.3 579公頃）、租賃期間自93年11月1日起至102年12月31日止 （本院卷1第179頁）。原告葉日安於93年10月7日簽約承租9 7地號土地（租用面積約19.9682公頃）、租賃期間自93年7 月1日起至103年6月30日止（本院卷1第181頁）。 　㈡94年11月15日，行政院以院授財產接字第0940034564號函被 告，略以：「主旨：貴會為保障原住民基本權利、恢復原住 民部落傳統領域土地之人文、自然生態規劃及國土保育政策 需要，申請撥用花蓮縣卓溪鄉新生段1地號等228筆國有土地 ，合計面積1,328.3867公頃乙案，准予撥用。」（乙證3） 　㈢94年12月16日，財政部國有財產局臺灣北區辦事處花蓮分處 以台財產北花三字第0940015710號函通知原告等人略以：「 ……二、先生所承租之旨述土地，經層奉行政院以前揭函核准 行政院原住民族委員會撥用在案，故自即日起，貴我雙方之 租賃關係依最高法院52年台上字第4031號判例要旨歸於消滅 ，特予敘明。……」等語（本院卷1第213頁）。 　㈣95年4月27日，被告完成無償撥用程序。辦竣土地管理機關變 更登記，將管理者變更登記為被告。被告於取得土地管理權 後，曾於95年間委託花蓮縣政府與花蓮縣卓溪鄉公所辦理系 爭土地之地上物查估補償等相關事宜，惟迄未給付補償金。 因原告未於租賃關係消滅後，騰空並交還土地，且繼續占用 。 　㈤95年7月18日，被告召開「花蓮縣卓溪鄉清水農場撥用土地地 上物查估作業協調會」會議決議略以：「（一）有關承租及 佔用土地面積龐大，考量地方政府人力不足執行不易，擬由 行政院原住民委員會全額補助卓溪鄉公所辦理委外查估作業 ，並請花蓮縣政府督請卓溪鄉公所提報執行計畫，俾憑辦理 撥款，遂行任務。」（本院卷1第71頁）。 ㈥99年間，行政院跨部會組成「花蓮縣卓溪鄉新生段國有土地 保安專案小組」，收回占用之土地。 　㈦100年2月14日至103年3月間：原告於100年2月14日提出「土 地撥用補償請求書」請求被告作成給付補償金之行政處分未 獲准許，提起訴願仍遭駁回，案經本院以101年度訴更一字 第134號判決撤銷訴願決定及原處分，並諭知被告就各原告 原承租之系爭土地之地上物應作成准予補償之處分，並經最 高行政法院103年度判字第 133 號判決駁回被告上訴確定。 　㈧104年3月12日原告提出撥用補償請求書 　㈨105年6月4日被告作成補償報告（本院卷1第53-59頁）。 　㈩110年2月19日被告委請天易不動產估價師聯合事務所估價， 該報告估價原告之地上物價值均為0元（110年2月19日天易 公字第11002190001號。本院卷1第306-362頁）。被告據以 作成前處分，原告不服，提起訴願，經前訴願決定撤銷前處 分，由被告於2個月內另為適法之處分（本院卷1第136-149 頁）。 　被告於111年3月24日被告作成原處分一、原處分二，分別核 算應補償原告2人地上物金額均為0元。原告2人均不服，提 起訴願均遭駁回，遂於111年10月14日向本院提起本件行政 訴訟。　　 六、本院之判斷： 　㈠本件應適用之法令：　 　1.國有財產法第4條第1項、第3項規定：「（第1項）國有財產 區分為公用財產與非公用財產兩類。……（第3項）非公用 財產，係指公用財產以外可供收益或處分之一切國有財產。 」第11條規定：「公用財產以各直接使用機關為管理機關， 直接管理之。」第12條規定：「非公用財產以財政部國有財 產局為管理機關，承財政部之命，直接管理之。」第38條規 定：「（第1項）非公用財產類之不動產，各級政府機關為 公務或公共所需，得申請撥用。……（第2項）前項撥用， 應由申請撥用機關檢具使用計畫及圖說，報經其上級機關核 明屬實，並徵得財政部國有財產局同意後，層報行政院核定 之。」第44條規定：「（第1項）非公用財產類之不動產出 租後，除依其他法律規定得予終止租約收回外，遇有左列情 形之一者，亦得解約收回：一、基於國家政策需要，變更為 公用財產時。……。（第2項）承租人因前項第一、第三兩 款規定，解除租約所受之損失，得請求補償。其標準由財政 部核定之。（第3項）非公用財產類之不動產解除租約時， 除出租機關許可之增建或改良部分，得由承租人請求補償其 現值外，應無償收回……。」準此，經出租之國有非公用財 產類之不動產，因其他政府機關或為公務或公共所需而申請 撥用經核准者，該非公用財產變更為公用財產，國有財產局 （即改制後國有財產署）即得終止租約收回，而承租人則得 請求補償其因喪失租賃權之損失；惟其未經出租機關許可之 改良、增建行為則不在補償之列。而承租人之租賃權既於國 有財產局依法終止租約之意思表示到達時消滅，斯時承租人 之損失補償請求權已發生而處於得請求狀態，自應以該租約 終止時作為估算其損失之基準時點。 　2.按行為時（即92年1月15日修正發布）國有不動產撥用要點 第6點規定：「申請撥用機關應確實調查所需之國有不動產 使用狀況及使用人之姓名、住所，且改良物必需拆遷補償時 ，除法有規定者外，申請機關應負責協議處理，撥用後如 有糾紛，應自行解決。」可知，公有土地經撥用者，其上私 有土地改良物之補償，原則上係責由需地機關辦理。 　3.據上，得出租並已出租之國有耕地乃非公用財產類之不動產 ，此非公用財產類之不動產，因政府機關為公務或公共所需 而申請撥用經核准者，該非公用財產即因而變更為公用財產 ；其出租後，該公地管理機關依國有財產法第44條第1項規 定終止租約收回耕地時，承租人得請求原管理機關或繼受管 理機關地位者補償其為改良土地所支出之費用、尚未收穫之 農作改良物等因終止耕地租約而喪失租賃權之損失，承租人 依據國有財產法第44條第2項規定請求解除租約所受之損失 補償，其補償範圍應以承租人之租賃因國家撥用行政行為歸 於消滅所受特別犧牲之損害為限。且承租人就不動產改良部 分雖得請求補償，然以其改良行為係經出租機關許可者為限 。查被告為系爭土地需地機關，故有關補償由被告據上開規 定辦理。 　㈡關於補償標準之法令： 　1.土地法第5條規定：「（第1項）本法所稱土地改良物，分為 建築改良物及農作改良物二種。（第2項）附著於土地之建 築物或工事，為建築改良物，附著於土地之農作物及其他植 物與水利土壤之改良，為農作改良物。」而在需地機關未依 土地徵收條例第6條規定申請徵收撥用土地上私有土地改良 物之情形，其補償標準本應由財政部核定（參國有財產法第 44條第2項），因財政部未核定補償標準，是改制前財政部 國有財產局89年11月22日函示：「依國有不動產撥用要點第 6點規定，撥用土地上改良物必須拆遷補償時，除法有規定 者外，申請撥用機關應負責協議處理。其協議時自得參考各 縣市政府訂定之拆遷補償標準。」參之內政部依土地徵收條 例第31條第3項規定授權訂定之農作改良物徵收補償費查估 基準第2點規定：「本基準所稱農作改良物，包括果樹、茶 樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物。」第11點 規定：「直轄市或縣（市）政府應依據本基準並參酌當地實 際狀況及農林主管機關公告之最新資料，自行訂定該直轄市 或縣（市）辦理農作改良物徵收補償費查估之依據……」各縣 市政府係得自行訂定辦理農作改良物徵收補償費查估之依據 ，則國有非公用不動產之承租人，因承租土地遭撥用致租約 終止而受有損失，撥用機關係得參考土地所在各縣市政府訂 定之拆遷補償標準，與使用人（或承租人）進行補償之協議 。 　2.花蓮縣拆遷補償自治條例第1條規定：「（第1項）花蓮縣政 府（以下簡稱本府）為劃一本縣境內辦理興建公共工程之用 地範圍內各種拆遷物之補償及救濟作業，特制定本自治條例 。（第2項）辦理各種拆遷物之查估補償時，除法律或法規 另有規定外，依本自治條例之規定。」第2條規定：「本自 治條例所稱之拆遷物，係指下列各款：一、合法建築物。二 、其他建築物。……四、農作改良物。……」第3條規定：「本 自治條例所稱合法建築物，係指下列之建築物及雜 項工作物：……」第4條規定：「第2條所稱其他建築物係指 非屬合法建築物，但具備下列任一證明文件之建築物及雜項 工作物：……」第6條規定：「（第1項）本自治條例所稱農 作改良物如下：一、農林作物。二、農業生產固定設備。（ 第2項）前項農業生產固定設備係指為從事農、林、漁、牧 生產行為設置附著於土地之設備，並以依法領有雜項執照、 農場登記證、牧場登記證或養殖漁業登記證者為限。」第29 條規定：「農作改良物之拆遷補償標準，由本府另定之。」 　　附表六、「辦理徵收土地農作改良物補償及遷移搬運費查估 基準」第貳點：「茶樹及竹木部分：一、茶樹徵收補償費之 查估。『茶樹』：『規格』欄位為『未滿1年』者，其『補償單價（ 元）』為『36』；『規格』欄位為『3年以上未滿5年』者，其『補償 單價（元）』為『206』，（種植株數以實地查估為準。但每公 畝種植之株數超過120株者，仍以120株為限）」 　㈢按國有財產法第44條第2項、第3項已就出租公用不動產，因 承租人本於與國產局間租約所生之租賃權而為使用，屬合法 為；該租賃土地於承租期間經公地撥用後，承租人之承租權 益即因租賃關係消滅而受侵害並有損失之可能，固得請求損 失補償（該租賃權因國家撥用行政行為歸於消滅所受特別犧 牲之損害），惟原告請求之損失補償仍須符合國有財產法第 44條規定，始予以補償，未經許可或不合於法令規範之地上 作物或設施或改良者，不在補償之列。關於原告耕作及設置 改良地上物，被告依職權調查，情形如下： 　1.花蓮辦事處106年5月23日台財產北花三字第10603059650號 函略以：「……㈡本案耕地租約期間之核准種植農作物種類、 許可增建或改良地上物乙節：依本案契約五、特約事項5、 承租土地，承租人應自任耕作，種植農作物使用……。故租約 期間僅與承租人約定應自任耕作，無約定種植農作物種類。 至「許可」增建或改良之地上物，依本案契約四、其他特約 事項、(六)租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，如須興 建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意，並續由承租人 後續向土地所轄鄉(鎮、市、區)公所申請容許使用後始為完 備。」(本院卷1第249至251頁乙證11)。花蓮辦事處106年6 月6日台財產北花三字第10603065080號函略以：「……本案新 生段……12、18、……97……地號等9筆土地相關資料，先由本署 國有用財產管理系統及文書檔管系統查詢結果，查無承租人 申請興建農業相關設施資料，至承租人是否已向目的事業主 管機關申請容許使用，建請逕向花蓮縣卓溪鄉公所洽查。」 (本院卷1第253頁乙證12)。 　2.被告遂以106年6月23日函向花蓮縣卓溪鄉公所查詢，原告及 其他承租人申請容許使用情形，經花蓮縣卓溪鄉公所106年6 月27日卓鄉農字第1060007816號函(本院卷1第255頁乙證13) ，復以：「經查，本鄉新生段119地號等16筆國有土地之承 租人無申請容許使用(興建相關之農業設施)等相關資料。」 。又系爭土地耕地租約其他約定事項㈥已明文約定「租賃耕 地，承租人應作種植農作物之用，如須興建相關之農業設施 ，應先徵得放租機關同意」。 3.被告爰以106年10月3日函通知原告等，略以：本案得補償之 地上物為耕地租約終止時之地上農作物，被告將另案重估補 償金額，請原告等於106年10月31日前函復系爭土地租約終 止時之地上農作物種類及其規格與數量，並提供佐證資料， 俾供核對，倘逾期未函復，被告將逕行辦理估算。復經被告 與原告及花蓮辦事處多次公文往返、函退補正（詳本院卷1 第257頁乙證14），因原告承租之系爭土地租約終止時之地 上農作物種類及其規格與數量之相關證據資料不足，尚難逕 為估算地上物補償金額，被告於109年12月16日委託專業估 價師（天易估價師事務所）辦理本案估價作業，因當時距94 年12月16日終止租約已15年，現況與當初不符，現場勘查並 無實益，故未進行現況勘察，而依前後相關年度之航照圖及 被告提供資料判讀估價。又花蓮縣拆遷補償自治條例第42條 規定，行政機關辦理地上物查估補償工作，本得委託專業機 構辦理。被告因原告系爭承租土地之地上物於99年4、5月間 業已清除、原告未提供租約終止時之地上農作物規格與數量 ，所提供資料亦難以認定符合租約終止時之地上農作物等因 素，爰委託天易不動產估價師聯合事務所辦理地上農作物估 價作業，並無不合。有關原告2人請求補償植樹苗部分，經 被告向花蓮辦事處函查，花蓮辦事處表示「本處係訂立國有 耕地放租租賃契約，按契約約定，承租人應自任耕作，種植 農作物使用，且本處次方管理期間，並無同意承租人改訂造 林地租約及約定造林使用之情事」（本院卷2第115頁），乃 不同意將陸續補植樹苗而成之人造林及撫育所再次生長之再 生林 ，列入補償，核無不合。綜上，被告審酌天易估價師 事務所於110年2月19日函估價報告書，及原告未能證明其有 種植如其附表所示數量之茶樹、喬木、櫻花木，且此部分本 不應列入補償範圍，及其餘作物包括：水保工程疊石堤、進 水管、搬運費用、噴灌設施、土地改良費、工寮修繕費、無 線電話、水力發電設施等，被告核算應補償原告2人地上物 金額均為0元，即無違誤。 　㈣關於原告紀正時請求（詳如本院卷2第189頁）： 1.原告紀正時申請補償原承租12及18地號計2筆土地（面積合 計69,555平方公尺）地上物補償，其請求項目計21項，金額 總計23,163,958元，經被告核算2筆土地之地上物金額計0元 ，以原處分否准原告紀正時請求。爰將否准理由逐項說明如 下。 　2.編號1【(茶樹）18地號】： 　　原告紀正時為承租人而為土地使用人，系爭土地種植何種農 作物起來，其知之最詳，就所主張種植522,295株茶樹，補 償金額4,445,058元之有利於己之事實，應負舉證責任。雖 國有財產署勘查表93年11月15日查勘系爭18號土地，載「土 地為茶樹、雜木及整地除草，惟耕作作種為茶苗」，但依94 年7月5日農林航測所測影圖號資料系爭18地號有整地，無法 確認農作物有無及種類（本院卷1第313頁）；再依原告起訴 時檢附之83年及94年土地現況清冊記載分析18地號情形「83 年清冊有細部區分（雜林、茶樹、雜木、蘆葦草、除草中、 整地、生薑等）；相較之下，94年則顯示為『全區』種植生薑 。」（本院卷1第23頁），足見系爭18地號土地於94年12月1 6日租約終止時，其上沒有茶樹，原告紀正時請求此部分補 償，於法不合。 　3.編號2（12及18地號土地開挖整地、排水設施、道路修整、 灌溉設施、鷄肥8000包）： 　 ⑴原告紀正時主張依土地徵收條例第6條、第32條及類推適用 民法第431條、第461條之1規定，請求給付7,020,000元 　　　。 　　⑵按「徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。但有下列情 形之一者，不在此限：……三、建築改良物依法令規定不得 建造。……五、其他法律另有規定。……」「需用土地人取得 經核准撥用或提供開發之公有土地，該公有土地上之私有 土地改良物，得準用前條規定徵收之。」「徵收土地公告 前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第23條 第1項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給 予補償。」土地徵收條例第6條、第32條、第5條，固有明 文規定。上開規定為徵收私有土地之規定，依土地徵收條 例第6條規定，需用土地人取得經核准撥用之公有土地， 該公有土地上之私有土地改良物，得準用同條例第5條規 定為徵收；惟如非屬徵收私有土地，即無上述條文之適用 。查本件乃原告紀正時承租系爭12、18地號國有土地，系 爭2筆承租之土地於租期中撥用給被告使用，出租人依法 終止租賃契約，致系爭土地上租賃權消滅，所生公法上補 償，顯然無涉私有土地被徵收所生補償問題，原告紀正時 主張適用土地徵收條例規定予以補償，自無可取。 　　⑶按民法第431條規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因 而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表 示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增 價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。 但應回復租賃物之原狀。」第461之1條規定：「耕作地承 租人於保持耕作地之原有性質及效能外，得為增加耕作地 生產力或耕作便利之改良。但應將改良事項及費用數額， 以書面通知出租人。前項費用，承租人返還耕作地時，得 請求出租人返還。但以其未失效能部分之價額為限。」惟 查，系爭土地耕地租約其他約定事項㈥已明文約定「租賃 耕地，承租人應作種植農作物之用，如須興建相關之農業 設施，應先徵得放租機關同意」惟原告並未證明 　　　系爭12及18地號土地開挖整地、排水設施、道路修整、灌 溉設施、使用鷄肥8000包，如何增加租賃土地之價值，而 出租人知其情事而不為反對，且其已將改良事項及費用數 額，以書面通知出租人，則原告紀正時主張類推適用民法 第431條及第461之1條規定，請求補償費，委不可採。 　4.編號3、4、5【12至18地號其外3甲土地改良費用及鷄肥6000 包、進水管#4(97地號進水口至18地號）、 進水管#3(長良 林道進水口至12地號）】： 　　⑴花蓮縣拆遷補償自治條例第1條規定：「（第1項）花蓮縣 政府（以下簡稱本府）為劃一本縣境內辦理興建公共工程 之用地範圍內各種拆遷物之補償及救濟作業，特制定本自 治條例。（第2項）辦理各種拆遷物之查估補償時，除法 律或法規另有規定外，依本自治條例之規定。」第2條規 定：「本自治條例所稱之拆遷物，係指下列各款：一、合 法建築物。二、其他建築物。……四、農作改良物。……」第 3條規定：「本自治條例所稱合法建築物，係指下列之建 築物及雜項工作物：……」第4條規定：「第2條所稱其他建 築物係指非屬合法建築物，但具備下列任一證明文件之建 築物及雜項工作物：……」第6條規定：「（第1項）本自治 條例所稱農作改良物如下：一、農林作物。二、農業生產 固定設備。（第2項）前項農業生產固定設備係指為從事 農、林、漁、牧生產行為設置附著於土地之設備，並以依 法領有雜項執照、農場登記證、牧場登記證或養殖漁業登 記證者為限。」第30條第2項規定：「未領有第六條第二 項規定證照之農業生產固定設備者，依前條規定標準以百 分之五十給予救濟。」 　　⑵原告紀正時主張依上開花蓮縣拆遷自治條例第2條第4款、 第6條、第30條第2項，請求編號3、4、5補償3,150,000元 、500,000元、375,000元。惟查，花蓮縣拆遷自治條例第 1條第2項已經明定，該條例係以其他法律或法規別無規定 始得適用；而國有財產法第44條第2項既已就國有出租不 動產因變更為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍明 定未經出租機關許可之增建或改良部分，不在補償之列， 自無依花蓮縣拆遷補償自治條例予以補償之餘地。原告紀 正時此部分即無理由。 　5.編號6（搬運費用：怪手、耕田機）： 　　國有財產法第44條第2項就國有出租不動產因變更為公用財 產，有關租約終止之損失補償範圍，業已明定未經出租機關 許可之增建或改良部分，不在補償之列。原告紀正時就此部 分既未證明屬於出租機關許可之增建或改良部分，復未舉證 確有支出，其請求補償30,000元，被告予以否准，自無不合 。　　 　6.編號7、8、10、11、12【18號工寮修繕費；19、20號工寮； 無線電話；電話台；水力發電300瓦（含管線設備及照明） 】： 　　按民法第431條規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因 而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示 ，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額 為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回 復租賃物之原狀。」惟查，系爭土地耕地租約其他約定事項 ㈥已明文約定「租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，如 須興建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意」惟原告並 未證明系爭12及18地號土地編號7、8、10、11、12項目如何 增加租賃土地之價值，足認屬承租人就租賃物支出有益費用 ，因而增加該物之價值者，且出租人知其情事而不為反對之 表示，均未予證明，被告否准其請求補償500,000元、700,0 00元、60,000元、15,000元、270,000元，自無違誤。 　7.編號9（99年至103年每年收成效益）： 　　原告紀正時主張每年收成效益1,050,000元，自99年至103年 ，合計4,200,000元。惟原告紀正時並未證明其每年有收成 效益1,050,000元；依國有財產法第44條及花蓮縣拆遷補償 自治條例規定可知，補償項目顯未包含因喪失租賃權所失之 利益及預期利益。原告固得請求損失補償，以補償彌平其特 別犧牲，法律如無特別規定，應對當事人所受損害予以全部 之補償。至於所失利益，因非損害賠償，原則上不予補償。 茲行政法上之損害賠償與損失補償不同，前者係以不法行為 為前提，為公法上之侵權行為；後者係對適法之行為而生之 補償，以彌補相對人之損失。亦即損失補償係以填補損失為 目的，原則上不包括屬於消極損害之所失利益在內，民法第 216條第2項「依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別 情事，可得預期之利益，視為所失利益。」之規定，於此尚 不能類推適用。故原告請求因信賴系爭租約不被終止，嗣因 租賃土地被撥用而終止，遭致所失利益4,200,000元之損害 ，應由被告予以補償，即屬無據，尚難准許。 　8.編號13至19（汽油發電機4500瓦、噴藥機10馬力、噴藥機5 馬力、拌肥機18馬力、噴藥機2馬力、砍草機、小型中耕機 ）： 　　原告紀正時主張編號13至19均屬農業生產必要設備機具，請 求補償各20,000元、60,000元、250,000元、300,000元650, 000元、80,000元、250,000元、300,000元。惟按國有財產 法第44條就有關租約終止之損失補償範圍明定其範圍，系爭 編號13至19為原告紀正時為經營農業所備，且均不符合國有 財產法有關補償之要件，原告紀正時此部分補償，於法無據 ，被告均不予准許，核無不合。 　9.編號20、21（櫸木、麻竹）： 　　原告紀正時主張依花蓮縣拆遷補償自治條例補償編號20、21 各1,122,000元、130,000元。惟查花蓮縣拆遷自治條例第1 條第2項已經明定，該條例係以其他法律或法規別無規定始 得適用；而國有財產法第44條第2項既已就國有出租不動產 因變更為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍明定未經 出租機關許可之增建或改良部分，不在補償之列，自無依花 蓮縣拆遷補償自治條例予以補償之餘地。況查，依天易事務 所估價報告書比對農林航測所攝影圖號資料及國有財產署勘 查表可知，國有財產署勘查於93年9月22日查勘12地號時， 該土地為雜草（林），於93年11月15日查勘18地號時，該土 地為「茶樹、雜木及整地除草」，均無櫸木、麻竹；94年7 月5日航照圖12、18地號均有整地，但無法確認農作物有無 及種類（本院卷1第311至313頁），自難認有種植櫸木、麻 竹；再依原告起訴時檢附之83年及94年土地現況清冊，上載 12地號情形「83年清冊有細部分區（雜草地、雜草、除草中 、生薑等）；相較之下，94年則顯示為『全區』種植生薑。」 ，18地號情形「83年清冊有細部分區（雜林、茶樹、雜木、 蘆葦草、除草中、整地、生薑等）；相較之下，94年則顯示 為『全區』種植生薑。」（本院卷1第21、23頁），自難認原 告紀正時承租之系爭12、18地號土地，於94年12月16日租約 終止時，其上有櫸木、麻竹；雖原告紀正時提出購買櫸木之 收據，仍無法證明有種植櫸木及麻竹。被告作成原處分，否 准此部分補償，核無不合。 　㈤關於原告葉日安請求(詳如本院卷2第191頁)： 1.原告葉日安申請補償原承租97地號土地（面積合計199,682 平方公尺）地上物補償，其請求項目計11項，金額總計188, 678,876元，經被告核算承租土地之地上物金額計0元，以原 處分否准原告葉日安請求。爰逐項說明否准之理由如下。 　2.編號1（茶樹）： 　　原告為承租人而為土地使用人，系爭97地號土地種植何種農 作物，其知之最詳，自應由原告葉日安就所主張種植茶樹之 有利於己之事實，負舉證責任。原告葉日安主張依據105年6 月4日地上物查估補償報告（本院卷1第53頁）所載計算，給 予補償20,367,564元。惟查，上開105年6月4日報告並非以9 4年12間租約終止時狀態為查估，於法不合，尚難以105年6 月4日報告作為補償依據。 　　原告又主張依據花蓮縣拆遷自治條例第2條第4款、第6條、 第29條等規定補償。惟查花蓮縣拆遷自治條例第1條第2項已 經明定，該條例係以其他法律或法規別無規定始得適用；而 國有財產法第44條第2、3項已就國有出租不動產因變更為公 用財產，有關租約終止之損失補償範圍明定未經出租機關許 可之增建或改良部分，不在補償之列，自無依花蓮縣拆遷補 償自治條例予以補償之餘地。況查，雖國有財產署勘查表93 年8月2日查勘系爭97號土地，載「耕作作種為茶苗」，但依 94年7月5日農林航測所測影圖號資料系爭97地號土地為樹林 ，並非茶苗或茶樹，自無法證明94年12月16日租約終止時， 系爭97地號上有茶樹；再依原告起訴時檢附之83年及94年土 地現況清冊記載分析97地號情形「83年清冊有雜林及雜草林 ；相較之下，94年僅記載『雜草林』。足見有耕作，保留撫育 部分樹苗之事實。」（本院卷1第25頁），惟83及94年均記 載為雜林、雜草林，若有耕作茶樹之事實殊無未能明確指出 種植農作物及樹苗名稱，而稱為雜林、雜草林，是依原告起 訴時附件1之分析無法證明94年12月16日租約終止時，系爭9 7地號上有茶樹。從而，原告葉日安請求給付茶樹補償金， 為不可採，原處分予以否准，核無不合。 　3.編號1、3、4、5【本院註：編號1包括前揭茶樹和胸徑35公 分以上喬木、編號3喬木（胸徑25-30公分）、編號4喬木（ 胸徑30-35公分）、編號5櫻花（胸徑35公分以上）】： 　　原告葉日安請求補償之喬木及櫻花達9,000多株，數量非少 ，若確有種植，經勘查及測影圖理應可以知悉是否為喬木及 櫻花。惟觀諸上開國有財產署勘查表93年8月2日查勘系爭97 號土地之情形、94年7月5日農林航測所測影圖號資料系爭97 地號土地情形，及原告起訴時檢附之83年及94年土地現況清 冊記載分析97地號情形，均未見記載種植喬木；記載系爭97 地號土地為雜林、雜草林；且喬木、櫻花屬林木並非農作物 ，而系爭租約第5條約定「承租土地，承租人應自任耕作， 種植農作物使用」，復查無出租人及花蓮辦事處同意原告葉 日安改種喬木及櫻花之情事，自難認94年12月16日租約終止 時，系爭97地號上有喬木及櫻花。從而原告葉日安請求給付 喬木及櫻花補償金，為不可採，原處分予以否准，即無不合 。 4.編號5水保工程疊石堤（本院註：編號5包括前揭櫻花及水保 工程疊石堤）： 　　⑴原告葉日安主張依土地徵收條例第6條、第32條及類推適用 民法第431條，請求給付水保工程疊石堤3,450,000元元。 　　⑵按「徵收土地時，其土地改良物應一併徵收。但有下列情 形之一者，不在此限：……三、建築改良物依法令規定不得 建造。……五、其他法律另有規定。……」「需用土地人取得 經核准撥用或提供開發之公有土地，該公有土地上之私有 土地改良物，得準用前條規定徵收之。」「徵收土地公告 前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第23條 第1項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給 予補償。」土地徵收條例第6條、第32條、第5條，固有明 文規定。惟上開規定為徵收私有土地之規定，依土地徵收 條例第6條規定，需用土地人取得經核准撥用之公有土地 ，該公有土地上之私有土地改良物，得準用同條例第5條 規定為徵收；惟如非屬徵收私有土地，即無上述條文之適 用。查本件乃原告葉日安承租系爭97地號國有土地，於承 租之土地於租期中撥用給被告使用，出租人依法終止租賃 契約，致系爭土地上租賃權消滅，所生公法上補償，顯然 無涉私有土地被徵收所生補償問題，原告葉日安主張適用 土地徵收條例規定予以補償，自無可取。 　　⑶按民法第431條規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因 而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表 示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增 價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。 但應回復租賃物之原狀。」查系爭土地耕地租約其他約定 事項㈥已明文約定「租賃耕地，承租人應作種植農作物之 用，如須興建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意」 惟原告並未證明水保工程疊石堤如何增加其租賃土地之價 值，而出租人知其情事而不為反對，且其已將改良事項及 費用數額，以書面通知出租人，故原告葉日安主張類推適 用民法第431條，為不可採。 　5.編號6噴灌設施、編號7引水管： 　　⑴花蓮縣拆遷補償自治條例第1條規定：「（第1項）花蓮縣 政府（以下簡稱本府）為劃一本縣境內辦理興建公共工程 之用地範圍內各種拆遷物之補償及救濟作業，特制定本自 治條例。（第2項）辦理各種拆遷物之查估補償時，除法 律或法規另有規定外，依本自治條例之規定。」第2條規 定：「本自治條例所稱之拆遷物，係指下列各款：一、合 法建築物。二、其他建築物。……四、農作改良物。……」第 3條規定：「本自治條例所稱合法建築物，係指下列之建 築物及雜項工作物：……」第4條規定：「第2條所稱其他建 築物係指非屬合法建築物，但具備下列任一證明文件之建 築物及雜項工作物：……」第6條規定：「（第1項）本自治 條例所稱農作改良物如下：一、農林作物。二、農業生產 固定設備。（第2項）前項農業生產固定設備係指為從事 農、林、漁、牧生產行為設置附著於土地之設備，並以依 法領有雜項執照、農場登記證、牧場登記證或養殖漁業登 記證者為限。」第30條第2項規定：「未領有第六條第二 項規定證照之農業生產固定設備者，依前條規定標準以百 分之五十給予救濟。」　 　　⑵原告葉日安主張依上開花蓮縣拆遷自治條例第2條第4款、 第6條第30條第2項，請求補償編號6、7作物各900,000元 、360,000元。惟查，花蓮縣拆遷自治條例第1條第2項已 經明定，該條例係以其他法律或法規別無規定始得適用； 而國有財產法第44條第2項既已就國有出租不動產因變更 為公用財產，有關租約終止之損失補償範圍明定未經出租 機關許可之增建或改良部分，不在補償之列，自無依花蓮 縣拆遷補償自治條例予以補償之餘地。原告葉日安此部分 為無理由。 　6.編號8收成效益（99年至103年）： 　　原告葉日安主張每公頃每年收成效益150,000元，其承租19. 9682公頃，故自99年至103年之收益合計2,995,230元。惟原 告葉日安並未證明每公頃其每年有收成效益150,000元；依 國有財產法第44條及花蓮縣拆遷補償自治條例規定可知，補 償項目顯未包含因喪失租賃權所失之利益或預期利益。又行 政法上之損害賠償與損失補償不同，前者係以不法行為為前 提，為公法上之侵權行為；後者係對適法之行為而生之補償 ，以彌補相對人之損失。亦即損失補償係以填補損失為目的 ，原則上不包括屬於消極損害之所失利益在內，故民法第21 6條第2項「依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情 事，可得預期之利益，視為所失利益。」之規定，於此尚不 能類推適用。是以，原告葉日安請求因信賴系爭租約不被終 止，嗣因租賃土地被撥用而終止，遭致所失利益2,995,230 元之損害，應由被告予以補償，即屬無據，尚難准許。 　7.編號9土地改良費： 　　第461之1條規定：「耕作地承租人於保持耕作地之原有性質 及效能外，得為增加耕作地生產力或耕作便利之改良。但應 將改良事項及費用數額，以書面通知出租人。前項費用，承 租人返還耕作地時，得請求出租人返還。但以其未失效能部 分之價額為限。」惟查，系爭土地耕地租約其他約定事項㈥ 已明文約定「租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，如須 興建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意」惟原告並未 證明系爭97地號土地如何改良，如何增加租賃土地之價值， 而出租人知其情事而不為反對，且其已將改良事項及費用數 額，以書面通知出租人，則原告葉日安主張類推適用民法第 461之1條規定，請求補償，自無可採。 　8.編號10「土地可利用限度查定費」： 　　按土地法第47條之2規定：「土地複丈費及建築改良物測量 費標準，由中央地政機關定之。」內政部據此授權訂定土地 複丈及建築改良物測量費收費標準，先予敘明。原告葉日安 主張每公頃土地可利用限度查定費40,000元，依使用面積19 .9682公頃計算（不足1公頃以1公頃計算），被告應補償80, 000元。惟國有財產法第44第2項就國有出租不動產變更為公 用財產，有關租約終止之損失賠償範圍，已有明確規定，土 地複丈費非屬法定補償範圍，原告葉日安復未能說明據何規 定為本項請求，故被告不予補償，並無不合。 　9.編號11「土地可利用限度查定人工及重機具配合工資」： 　　原告主張每公頃單價為10,000元，依使用面積19.9682公頃 計算，被告應補償199,682元。惟國有財產法第44第2項就國 有出租不動產變更為公用財產，有關租約終止之損失賠償範 圍，已有明確規定，「土地可利用限度查定人工及重機具配 合工資」非屬法定補償範圍，原告葉日安復未能說明據何規 定為本項請求，故被告不予補償，即無不合。 ㈥雖被告曾於105年6月4日作成查估補償報告（本院卷1第325頁 ），認應分別補償原告紀正時123萬1,276元、原告葉日安0元 ，被告於110年2月另行委託第三人天易不動產估價師聯合事 務所進行估價，竟一改前開認定應補償之金額，故主張被告 有違反行政誠信原則、裁量濫用等違法云云。觀諸上開補償 報告記載「……參、計算基礎、計算方式及補償金額一、農作 物-茶樹……2.⑴本會104年9月間清查案地25平方公尺樣本範圍 內茶樹株數：……3.規格：99年2月份航照圖地上物有茶樹，案 地地上物人係於99年4、5月份拆除……備註：上開茶園面積為9 9年度航照圖套疊地籍圖後計算所得之面積……二、農業生產固 定設備-灌溉設施（水管）……2.規格：本會於104年9月8、9、 10日於現地進行查估程序時所查得灌溉設施（水管）……」可 知系爭土地之地上物於99年4、5月間清除，該105年查估報告 補償標的之計算係以系爭土地於99年4、5月間清除地上物之 後土地之地上物為補償標的作計算，而非以94年12月租約終 止時之地上物為補償標的；被告並未以105年查估報告為基礎 對原告作成補償行政處分；被告亦以106年8月29日原民土字 第1060053803號函告知原告，「將另案重新估算補償金額」 （乙證7），茲因原告未能提供相關補償資料，乃委任天易不 動產估價師聯合事務所進行估價，原告主張被告違反行政誠 信原則、裁量濫用等違法，為不足採。 ㈦按「非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所 需，得申請撥用。」國有財產法第38條第1項定有明文。系 爭土地原係原住民部落傳統領域土地之一部分，被告為保障 原住民基本權利及恢復原住民部落傳統領域土地之人文、自 然生態規劃及國土保育政策之需要規定，申請撥用獲准。原 告主張被告恣意申請撥用系爭土地，致原告等無法繼續承租 使用系爭土地，且撥用後亦未善盡土地管理機關之責，此乃 後續違反誠信原則之行政行為之開端，自無可取。 　㈧原告又主張其所有證物均已遭被告清除云云。查本件租約終 止時為94年12月16日，被告清除案地地上物為99年4、5月間 ，其間原告仍持續占用系爭土地。被告辯稱：原告種植之短 期農作物應已採收(例如：生薑種植後約4個月至10個月可採 收，豌豆苗種植後約1個半月可採收)，且於清除地上物前亦 開放承租人入山採收，為此順延辦理違規工寮及灌溉設施之 拆除及清運工作，故短期農作物實無補償之必要；地上私有 財產及器具，經限期原農耕戶自行完成載運物品下山，被告 並無清除相關證物，有行政院東部聯合服務中心99年3月30 日函、行政院農業委員會水土保持局99年4月2日函、花蓮縣 政府99年4月13日函可稽（乙證30、31），堪以採信，原告 此部分主張，不足採信。 　㈨關於原告主張被告對於同與原告同在清水農場種植農作物之 訴外人黃漢主、杜金模等2人均有補償，何以對原告均不予 補償一節。查黃漢主、杜金模主張補償之地上農作物為茶樹 ，屬多年生作物，其等敘明茶樹規格與數量，但本件原告 　　未能證明承租土地上有茶樹，而其他主張之地上農作物多為 短期作物，且無法證明規格與數量，原告未能舉證以實其說 ，已如前述，二案無法類比（乙證32），原告此部分主張自 無可取。 　㈩原告復主張本件應依平均地權條例第11條補償土地改良費用 云云。惟查：1.按平均地權條例第11條固規定：「依法徵收 或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改 良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由 土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額 之三分之一，補償耕地承租人。前項補償承租人之地價，應 由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。公有出租 耕地依法撥用時，準用前二項之規定，補償承租人；所需經 費，由原管理機關負擔。但為無償撥用者，補償費用，由需 地機關負擔。」惟本件係原告承租之國有土地因撥用給被告 而終止系爭耕地租約，核與平均地權條例第11條「依法徵收 或照價收買之土地為出租耕地時，……」之情形，顯然不同。 2.農業發展條例第22條規定：「本條例中華民國八十九年一 月四日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，其租賃關係 終止，由出租人收回其農業用地時，不適用平均地權條例第 十一條……有關由出租人給付承租人補償金之規定。」立法理 由明載「本件之增列係鑒於耕地租賃關係終止時，除當事人 依民法第四百三十一條、第四百六十一條及土地法第一百十 九條有未收穫之孳息及其他合理之費用以及訂約時己另有約 定，固應適用民法、土地法規定予以補償外，應以無償收回 耕地為原則。故除於修正條文第十七條規定排除耕地三七五 減租條例之適用外，爰增列本條明確排除平均地權條例第十 一條、……另有需支付承租人三分之一地價之規定，以因應農 村實際需要。」查本件租約係分別於93年11月10日、93年10 月20日及93年10月22日訂立（乙證1），均為農發條例89年1 月4日修正施行後所訂立之租約，依上開說明，農發條例第2 2條規定已明確排除平均地權條例第11條之適用。原告所提 財政部國有財產署科長侯瓊林所撰擬文章、學者見解論文及 大法官不同意見書之見解，俱對本院不具拘束力。3.綜上， 原告主張本件應依平均地權條例第11條補償土地改良費用， 為不足採。 七、綜上所述，原告之主張均無可採。被告否准原告請求系爭土 地之地上物撥用補償，於法並無不合；訴願決定遞予維持， 亦無不合。原告猶執前詞訴請判決如聲明所示，為無理由， 應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 調查證據經本院審酌後，核與判決結果均不生影響，故不再 逐項論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條 第1 項前段、第104 條，民事訴訟法第85條第1 項前段，判 決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 　　 審判長法 官　陳心弘 　　 　 法 官　鄭凱文 　 　 　 法 官　林妙黛 一、上為正本係照原本作成。 二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭 提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者， 應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附 繕本）。 三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者， 逕以裁定駁回。 四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟 法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不 委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。 得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日 書記官 李建德

2024-11-07

TPBA-111-訴-1281-20241107-1

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鳳山簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第617號 原 告 郭黃素玲 被 告 張晴宏 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月22日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號（四樓）之房屋 騰空遷讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟零佰玖拾肆元。 被告應自民國一一三年五月二十一日起至遷讓返還第一項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 　　事實及理由 一、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。 二、原告主張： 　㈠伊於民國109年11月9日與被告簽訂租賃契約，將門牌號碼高 雄市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告， 約定每月租金新臺幣（下同）8,000元、租賃期間自109年11 月9日起至110年11月9日止，押金14,000元。於前開定期租 賃契約屆滿後，被告仍持續使用系爭房屋，伊亦未反對意思 並依前開定期租賃契約所約定內容向被告收租，雙方就系爭 房屋成立不定期限繼續契約（下稱系爭不定期租賃契約）。 詎被告自112年12月起僅繳付4,000元租金，並於113年1月起 未再依約繳納租金，伊多次經通訊軟體LINE向被告催繳租金 ，均未獲支付，後雙方合意於113年5月20日終止系爭不定期 租賃契約，被告並承諾將於113年5月20日遷離系爭房屋。然 被告迄今未搬遷完畢，且除於112年12月支付4,000元外，其 後均未再支付房租，亦未支付113年1月後至系爭不定期租賃 契約終止時之水電費。又系爭不定期租賃契約終止後，被告 應返還系爭房屋予伊，然被告卻持續使用系爭房屋，無法律 上原因受有相當於租金之利益，使伊受有相當於租金之損害 ，伊自得請求被告返還以系爭不定期租賃契約約定每月租金 8,000元計算之利益。為此，依系爭不定期租賃契約、不當 得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋騰空遷 讓返還原告，給付計至113年5月20日為止之欠租40,000元【 計算式：112年12月租金4,000元+113年1月至113年4月租金3 2,000元+113年5月租金4,000元＝40,000元】及水電費1,894 元，於扣除押金14,000元後，伊得向被告請求共計27,894元 ，及自系爭不定期租賃契約終止之日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月計算相當於租金之不當得利等語。 　㈡並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；2.被告應 給付原告27,894元；被告應自113年5月21日起至騰空遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。 三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 四、得心證之理由： 　㈠原告主張就系爭房屋被告簽立定期租賃契約，約定於109年11 月9日至110年11月9日間將系爭房屋以每月租金8,000元出租 予被告，押金14,000元，後自110年11月10日起就系爭房屋 以前開定條件與被告成立系爭不定期租賃契約，然被告自11 2年12月開始即未繳足租金，自113年1月起即未再依約繳交 租金及水電費，兩造合意於113年5月20日終止系爭不定期租 賃契約，被告卻迄未將系爭房屋騰空返還等情，業據原告提 出房屋租賃契約書1份、通訊軟體LINE對話記錄1份及臺灣電 力公司繳費憑證2張為證（本院卷第11至25頁），並有本院 依職權調閱之系爭房屋建物登記公務用謄本及異動索引1份 、原告戶籍資料查詢表及系爭房屋登記所有權人郭亭君個人 戶籍資料查詢結果各1紙附卷可稽（本院卷第47至51、87至8 9頁），足認系爭房屋為原告之女所有，由原告出面與被告 締結系爭不定期租賃契約，且被告經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，復未提出任何書狀為聲明或陳述，依民事訴訟 法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段規 定，對於原告主張之事實，應視同自認。是本院綜合卷內證 據資料，認原告主張之上開事實，堪可採信。 　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分： 　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。經查，兩造自110年11月10日起就系爭房屋 成立系爭不定期租賃契約，並合意於113年5月20日終止系爭 不定期租賃契約，有通訊軟體LINE對話紀錄1份附卷可稽（ 本院卷第17至21頁），是系爭不定期租賃契約於113年5月20 日終止後，被告即有返還系爭房屋之義務，原告依民法第45 5條前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據， 應予准許。 　㈢原告請求被告給付積欠租金及水電費部分： 　　按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。查原告主張被告自112 年12月25日至系爭不定期租賃終止即113年5月20日均未繳納 房租，以及自113年1月至系爭不定期租賃終止即113年5月20 日均未繳納水電費等情，業據其提出通訊軟體LINE對話記錄 1份及臺灣電力公司繳費憑證2張為證（本院卷第11至25頁） 。又原告所主張前開自112年12月25日至系爭不定期租賃終 止即113年5月20日房租應為39,200元【計算式112年12月25 日至113年1月9日房租4,267元（8,000元÷30日×16日）+113 年1月10至113年5月9日共計4個月房租32,000元+113年5月10 日至113年5月20日房租2,933元（8,000元÷30日×11日）＝39, 200元，元以下四捨五入】，加上自113年1月至系爭不定期 租賃終止即113年5月20日均未繳納水電費1,894元，共計41, 094元，扣抵押租金14,000元後，原告得請求被告給付積欠 之租金及水電費共計27,094元（計算式：41,094元-14,000 元＝27,094元）。逾此範圍之請求，則為無理由。 　㈣原告請求被告應按月給付相當於租金之不當得利部分： 　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段法有明文。查系爭不定期租賃契約業 於113年5月20日經兩造合意終止，已如前述。被告於系爭不 定期租賃契約終止後，即無再行占有系爭房屋使用之合法權 源，惟被告卻以放置所有物品於系爭房屋內之方式繼續占有 使用系爭房屋，未將系爭房屋騰空返還予原告，即屬無權占 有。被告無權占有原告出租之系爭房屋，為無法律上原因， 受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自 得依民法第179條前段之規定，請求被告返還原告於終止系 爭不定期租賃契約翌日即113年5月21日起無權占有系爭房屋 所受利益。又系爭不定期租賃契約租金為每月8,000元，業 如前述，應可據以計算被告繼續無權占用所得之利益及原告 所受之損害，準此，原告請求被告自113年5月21日起，至將 系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告8,000元，應屬有 據。 五、綜上所述，原告依民法第455條、民法第179條及系爭不定期 租賃契約，請求：㈠被告應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路○ ○○○○號（四樓）之房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原 告27,094元；㈢被告應自113年5月21日起至騰空遷讓返還第 一項所示房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由， 應予准許。逾上開範圍之請求則無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　鳳山簡易庭　法　　官 茆怡文 以上正本係照原本作成。　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書 記 官　劉企萍

2024-11-05

FSEV-113-鳳簡-617-20241105-1

訴
臺灣新竹地方法院

返還租賃物等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第427號 原 告 何碧珠 林水仙 共 同 訴訟代理人 郭怡妏律師 被 告 明峻園藝企業社即賴瑪琍 上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國113年10月8日辯論 終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將承租之坐落新竹縣○○鄉○○段000○000○000地號土地( 面積1353.99平方公尺)之地上物除去騰空，並將上開土地回 復原狀返還予原告何碧珠、林水仙。 二、被告應分別給付原告何碧珠、林水仙新臺幣柒拾肆萬元，及 均自民國一一三年九月十日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。 三、被告應自民國一一三年九月十日起至返還第一項土地之日止 ，按月於每月首日分別給付原告何碧珠、林水仙新臺幣參萬 柒仟元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項於原告何碧珠、林水仙以新臺幣肆拾萬零陸仟 壹佰玖拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺 幣壹佰貳拾壹萬捌仟伍佰玖拾壹元為原告何碧珠、林水仙預 供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項於原告何碧珠、林水仙分別以新臺幣貳拾肆萬 陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分 別以新臺幣柒拾肆萬元為原告何碧珠、林水仙預供擔保，得 免為假執行。 七、本判決第三項命被告給付部分，於原告何碧珠、林水仙分別 以到期金額三分之一供擔保後，得假執行。但被告如分別以 到期金額全額為原告何碧珠、林水仙預供擔保，得免為假執 行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按獨資商號與其負責人為同一權利主體。又獨資經營之商號 　　，並無當事人能力，其以商號名稱為當事人，並列自己名義 　　為法定代理人而為訴訟行為者，因與實際上自為當事人無異 　　，法院自得逕於當事人欄內改列其名，藉資糾正(最高法院 　　97年度台抗字第667號民事裁定意旨參照)。查明峻園藝企業 社登記資料記載組織型態為獨資商號，負責人為賴瑪琍，有 卷附商工登記公示資料查詢（見本院卷第17頁）可稽，原告 以明峻園藝企業社為被告，並列賴瑪琍為被告兼法定代理人 ，爰逕予更正為明峻園藝企業社即賴瑪琍，合先敘明。 二、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 　　民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 　　一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告二人為新竹縣○○鄉○○段000○000○000地號土 地(下稱系爭土地)之所有權人，權利範圍均為二分之一，並 於民國(下同)111年8月1日經仲介陳秉逸介紹，分別與被告 簽訂租賃契約，約定將系爭土地中面積總計1353.99平方公 尺(下稱系爭租賃土地)出租予被告供園藝工程使用，租賃期 間自111年8月1日起至113年8月1日止，被告應每月分別給付 租金新臺幣(下同)37,000元予原告二人，並於每月1日給付 該期租金。詎被告非但未依約分別繳納押租金37,000元予原 告二人，更自承租後即未按期給付租金，且原告二人始終無 法聯繫被告，只得於113年3月11日以竹北成功郵局82號存證 信函催告被告應於文到5日內給付積欠之20月租金(被告分別 積欠原告二人74萬元之租金，計算式37,000元*20月=74萬元 ，二人合計148萬元)，逾期將終止系爭租賃契約，被告並於 同年月12日收受，然該存證信函卻遭郵局以「原址查無此公 司」為由退回，原告二人始知被告竟私下變更地址。惟系爭 租賃契約第19條約定：「雙方相互間之通知應以本契約所載 地址為準，地址如有變更時，應以書面通知他方。若因為通 知變更導致文書無法送達或拒收者，則以郵局第一次投遞之 日期視為合法送達日期」，是以原告二人已於同年月12日合 法送達催告通知，被告本應於同年月17日前給付積欠之20月 租金。現被告逾期仍未給付，原告二人自得終止系爭租賃契 約，依民法第440條第1項，以起訴狀繕本送達為終止租賃契 約之意思表示，並於被告未騰空返還系爭租賃土地前，依民 法第179條規定，請求被告分別給付原告相當租金之不當得 利每月37,000元。又被告承租系爭租賃土地做為園藝工程使 用，卻未經申請許可回填堆置內含大小土礫之土石方違反區 域計畫法，此有新竹縣政府對被告裁罰之112年3月16日府地 用字第1124210570號文可稽，可證兩造確有成立系爭租賃契 約，且系爭租賃土地係由被告實際占有使用中。為此，爰依 系爭租賃契約第16條、民法第179條、第455條前段規定提起 本件訴訟，並聲明：如主文所示。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。 三、本院之判斷： (一)原告二人主張之上開事實，業據提出與所述情節相符之系爭 租賃契約書2份、土地登記第一類謄本、竹北成功郵局第82 號存證信函及收件回執、經退件之存證信函信封、新竹縣政 府府地用字第1124210570號函、系爭租賃土地出租被告之前 後對比照片數張為證(見本院卷第19至43頁、第127至135頁) 。復經本院依職權調取臺灣桃園地方檢察署112年度偵字第2 0420號偵查卷核閱無訛。參以證人陳秉逸到庭證稱：伊於11 1年8月1日於原告林水仙家中，仲介兩造簽訂系爭租賃契約 。明峻園藝企業社當時由林家俊、謝鎮鴻代表，林家俊稱謝 鎮鴻為明峻園藝企業社實際老闆，他陪老闆出來簽約。簽完 約後1、2天，對方打電話來說他們在整地時挖到疑似廢棄物 ，伊與同事去現場看，很明顯有很多土不是原本土地上的， 是別的地方挖過來的，伊當時在現場，剛好有一車過來倒土 ，後來伊通知地主來，地主來到現場後，林家俊就跟我說裡 面有一些黑黑的土質汙染物，要處理掉，所以他就跟地主協 商處理的費用。後來雙方談下來好像是以5 、6 萬元解決等 語（見本院卷第155、156頁)，足認兩造已成立系爭土地租 賃契約，及原告業已交付被告使用系爭土地；又被告經本院 合法通知迄未到場爭執，亦未提出書狀作何有利於己之聲明 或陳述，以供本院審酌，是本院依調查證據之結果及斟酌全 辯論意旨，堪認原告二人之主張為真實。　 (二)按承租人應按約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1 項、第455條前段定有明文。又系爭租約第3、4、5條約定： 承租人（即被告）每月租金分別應給付原告何碧珠、林水仙 37,000元，於每月1日前支付；押租金37,000元於訂約時由 被告交付原告收款(見本院卷第19、20頁)，第16條約定租賃 期間屆滿或終止契約時，自通知終止之日起，被告應即交還 租賃物與原告。被告植物移植後，需整回填植物移植坑洞恢 復土地平整…。第19條約定，兩造就系爭租約之通知應以契 約所載地址為準，地址如有變更時應以書面通知他方。若因 未通知變更導致文書無法送達或拒收者，則以郵局第一次投 遞之日期視為合法送達日期(見本院卷第22頁)等語，有系爭 租約在卷可稽。查被告自111年8月1日起即未繳付租金，已 如前述，計至原告於113年3月11日發函催告時止，已積欠租 金20個月，雖系爭存證信函經郵局以「查無此人」退件(見 本院卷第41頁)，惟依系爭租賃契約第19條之規定，因被告 未通知原告二人其地址變更導致文書無法送達，以郵局第一 次投遞日期視為合法送達，則本件系爭存證信函應已視為送 達；復被告未於催告期間5日內繳清欠租，則原告二人以起 訴狀繕本送達即113年9月9日（見本院卷第137頁）為終止系 爭租約之意思表示，核無不合。從而，系爭租約既已終止， 原告依民法第455條及系爭租約第16條約定，請求被告回復 原狀騰空返還系爭土地，為有理由，應予准許。又系爭租約 既已合法終止，則原告請求被告分別給付原告二人自111年8 月至113年3月積欠之租金各74萬元（37,000元×20月），亦 屬有據。 (三)末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 　　益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法 　　第179條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受 　　之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他 　　人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。 　　最高法院著有61年度台上字第1695號裁判要旨可資參照。查 　　被告於系爭租約終止後，本應將系爭租賃土地騰空返還原告 ，惟被告現仍以大量土石方堆置於系爭租賃土地上而未清空 返還，自屬無權占有系爭租賃土地，並致原告二人受有不能 使用之損害，是原告二人主張被告受有相當於租金之不當得 利，自屬可採。從而，原告二人依不當得利之規定，請求被 告自系爭租賃契約終止之翌日即113年9月10日起至騰空地上 物並回復原狀返還系爭租賃土地之日止，按月於每月首日分 別給付原告二人相當於租金之不當得利37,000元，為有理由 ，應予准許。　　 (四)再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，復分據民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段及第203 條所規定。是原告就被告應給付之租金金額，各 請求自起訴狀繕本送達翌日即113年9月10日起至清償日止， 按週年利率5％計算之遲延利息，核無不合，亦應准許。 四、綜上所述，兩造間之租賃關係既已終止，則原告二人依民法 第455條、第179條及系爭租賃契約第16條等規定，請求被告 應將系爭租賃土地之地上物除去騰空，回復原狀返還原告二 人，並分別給付原告二人74萬元，及自113年9月10日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息；及被告應自113年9月10 日起至將系爭租賃土地之地上物除去騰空，回復原狀返還日 止，按月分別給付原告二人37,000元，為有理由，應予准許 。 五、原告聲明願供擔保請准宣告假執行，於其勝訴部分，爰酌定 相當擔保金准許之。並依同法第392條第2項之規定，依職權 宣告被告預供擔保得免為假執行，以期衡平。 六、本件事證已臻明確，原告其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法 與證據，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不 逐一論敘。 七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　民事第一庭法　官　楊明箴 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭家慧

2024-11-05

SCDV-113-訴-427-20241105-1

竹北簡
竹北簡易庭(含竹東)

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹北簡字第495號 原 告 曾蘭芳 被 告 郭巧翎 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月4日辯論終 結，判決如下： 　　主　文 被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○○路00號1樓房屋遷讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣40,046元，並自民國113年6月15日起至遷 讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣13,000元。 訴訟費用新臺幣1,990元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日 起至清償日止，加給按週年利率百分之5之利息。 本判決得假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告前與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約）， 向原告承租新竹縣○○鄉○○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋） ，雙方約定租期2年，即自民國（下同）112年9月15日起至1 14年9月14日止，每月租金新臺幣（下同）6,500元，於每月 15日給付，押金13,000元，水、電、瓦斯等費用由承租人自 行負擔。詎被告僅交付2個月租金後即未繼續繳納，迄今積 欠租金合計已達45,500元（即112年11月15日至113年6月14 日，7個月，計算式：6,500×7=45,500）。前經原告以存證 信函催告支付，被告逾期未支付，系爭租約已於113年6月終 止。被告於租期終止後竟拒絕遷讓，扣除押金13,000元後， 尚積欠租金32,500元（計算式：45,500-13,000=32,500）。 又系爭租約既已終止，被告自應依約恢復原狀並返還系爭房 屋，被告迄未遷出即屬對系爭房屋無權占有，除應按月賠償 原告未收之租金6,500元外，尚應依系爭租約之約定，按月 給付原告相當於月租金一倍即6,500元之違約金。又因被告 未繳付系爭房屋112年9月至113年4月之電費2,546元，致遭 臺灣電力公司斷電，且其所遺留於系爭房屋內之物品猶待清 理始得恢復原狀，是被告尚應給付原告電費2,546元及清潔 費5,000元。為此，爰提起本件訴訟。並聲明：㈠、被告應將 系爭房屋遷讓返還原告。㈡、被告應給付原告40,046元，並 自民國113年6月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告13 ,000元。㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 任何聲明或陳述。 三、得心證之理由： ㈠、關於原告請求遷讓返還系爭房屋部分： 　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段、第455 條前段分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金， 定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終 止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期 仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另 為終止租約之意思表示。次依系爭租約第14條第1款約定， 「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：遲付租金 之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租 人仍不為支付者。」，合先陳明。 　⒉原告主張被告自112年11月15日起未繳納租金，已積欠租金逾 2個月以上未給付，原告於113年5月13日以存證信函催告被 告於函到7日內給付，如未繳清，屆期即終止系爭租約，此 有原告提出之存證信函及回執在卷可佐（見本院卷第67-69 頁）。該存證信函雖經寄存被告住居所後招領逾期退件，依 法即屬合法送達，而被告迄未繳納積欠之租金，則依上開規 定及系爭租約之約定，系爭租約已於113年6月終止，被告占 用系爭房屋即屬無權占有，原告依前揭規定，請求被告遷讓 返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。 ㈡、關於原告請求給付積欠租金32,500元部分： 　　按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租 賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他 債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。 查被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3條、第4條 已明文約定每月租金金額及各期租金給付之日期（見本院卷 第13頁），被告自有依約給付租金之義務，而被告自112年1 1月15日起即未給付租金，原告並曾於113年5月13日以存證 信函催請被告於函到7日內繳租等情，已如前述，堪認被告 確於承租期間未正常繳交租金，合計積欠7個月租金合計45, 500元未為給付，因被告於承租時已繳付押金13,000元尚未 扣抵，經與前揭押金13,000元抵扣後，被告遲付租金數額為 32,500元（計算式：45,500－13,000＝32,500），故原告請求 被告給付32,500元，即屬有據，應予准許。 ㈢、關於原告請求自系爭租約終止後至被告完成遷讓之日止，按 月給付13,000元部分： 　　按系爭租約第12條第3項約定：「承租人未依第1項約定返還 房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租 金額外，並得請求相當月租金額一倍(未足一個月者，以日 租金折算)之違約金至返還為止。」（見本院卷第17頁）。 查被告於系爭租約終止後仍占有系爭房屋，未遷讓返還系爭 房屋，已如前述，則原告依前開約定，請求被告按月給付相 當月租金6,500元，及相當於月租金一倍即6,500元之違約金 ，即屬有據。復以本院審酌被告於系爭租約終止後已喪失繼 續占有系爭房屋之正當權源，被告未將系爭房屋遷讓返還原 告，即屬無法律上之原因而受利益，而致原告受有損害，自 應返還相當於租金之利益。復審酌原告因被告於系爭租約終 止後仍繼續使用系爭房屋所受之積極損害及所失利益，通常 即為租金之收入及租金轉投資之收益，參酌目前社會經濟之 狀況，認系爭租約約定相當於月租金一倍即6,500元之違約 金，尚屬合理。是原告依前開約定請求被告自系爭租約終止 日即113年6月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 13,000元，應予准許。 ㈣、關於原告請求電費2,546元及清潔費用5,000元部分：　　　 按兩造於系爭租約第5條、第12條第1項、第16條約定，租期 屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，並 遷出戶籍或其他登記；租賃期間使用系爭房屋之相關費用， 如水費、電費、瓦斯費，均由承租人負擔；就租期屆滿或租 賃契約終止後遺留物處理所需費用，由押金先行抵扣，如有 不足，出租人得向承租人請求不足之費用（見本院卷第15-1 7頁），可知承租人即被告於系爭租約終止時，除負有返還 系爭房屋予出租人即原告之義務外，並負有騰空系爭房屋之 義務，且系爭租約存續期間之電費，及系爭租約終止後遺留 物之處理費，均應由被告負擔，應無疑義。查原告主張系爭 房屋因被告未繳付系爭房屋112年9月至113年4月之電費2,54 6元，致遭臺灣電力公司斷電等情，有系爭房屋電費繳費單 及停電通知單在卷可按（見本院卷第25-27頁），而被告經 合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述以供審酌，堪信原告此部分之主張為真實。又原告雖 未提出就系爭房屋之清潔費用單據佐證，惟本院衡酌所請遺 留物清潔費用5,000元，尚符一般市場行情，應屬合理。從 而，原告依據系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠之電 費2,546元及清潔費用5,000元部分，洵屬有據，當為准許。 四、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告40 ,046元（計算式：32,500＋2,546＋5,000＝40,046），及自113 年6月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付13,000元（ 計算式：6,500＋6,500＝13,000），均為有理由，應予准許。 五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。原告雖聲明願供擔保宣告假執行，惟此僅促使 法院職權發動，爰不另為假執行准駁之諭知。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項， 並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主 文第3項所示。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 4　　日 　　　　　　　　　新竹簡易庭　　法　官　黃致毅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按 他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳 納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏翊洳

2024-11-04

CPEV-113-竹北簡-495-20241104-1

南簡
臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1425號 原 告 邱瓊慧 訴訟代理人 蔡明賢 被 告 邱俊源 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年10月21 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0000巷00弄00號房屋騰空遷讓 返還原告。 被告應自民國113年5月1日起至遷讓房屋止，按月給付原告新臺 幣25,000元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣2,760元，及自本判決確定之翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，由被告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面：　　 一、原告起訴主張： (一)被告於民國111年4月26日向原告承租門牌號碼臺南市○區○○ 路0000巷00弄00號房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間自11 1年5月1日起至112年4月30日，嗣復延長至113年4月30日止 ，租金為每月新臺幣(下同)25,000元，並應於每月1日前給 付(下稱系爭租賃契約)。詎被告於113年4月30日租期屆滿後 ，未依約搬遷返還系爭房屋並無權占有，依約得請求被告返 還系爭房屋，並給付未遵期遷讓房屋案租金3倍計算之違約 金。為此，爰依系爭租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。 (二)並聲明： 1、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 2、被告應自113年5月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7 5,000元。 3、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。 三、得心證之理由： (一)本件原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書 、契約內容變更同意書、系爭建物所有權狀等件為證(卷一 第25頁；卷三第27-31頁)，而被告受合法之通知，未於言詞 辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀供本院審酌，自應認 原告主張為真實。 (二)按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃 物，民法第421條第1項、第455條前段分別定有明文。經查 ，系爭租賃契約業於113年4月30日即為屆滿終止，有契約內 容變更同意書在卷可參(卷三第頁31)，準此，系爭租賃契約 既已終止，原告請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，即屬有 據，應予准許。 (三)次依系爭租賃契約第7條第2項之約定，乙方(即被告)於本租 賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原 狀騰空遷讓交還，被告不得藉詞推諉或主張任何權益，如不 及時騰空遷讓交還房屋時，甲方(即原告)得向被告請求按照 房租增加3倍之違約金至遷讓之日止(卷三第28頁)。復按除 當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害 之賠償總額(最高法院108年度台上字第81號判決意旨參照) 。約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額， 民法第252條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人 之聲請(最高法院103年台上字第179號判決意旨參照)。 (四)經查，原告主張被告於系爭租賃契約租約113年4月30日屆滿 終止後，仍繼續占有系爭房屋，迄未搬遷一節，已如前述， 而觀諸上開系爭租賃契約第7條第2項之約定，係以確保債務 履行為目的，約定被告遲延返還系爭房屋時所應支付之違約 金，別無原告另得請求被告賠償之約定，依民法第250條第2 項規定，應視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總 額，性質上屬於賠償總額預定性之違約金。該等違約金之目 的既為填補原告之損害，本院審酌原告若無法如期收回系爭 房屋，其所受損害應為未能另行出租之租金損失，及被告違 約而生之催告返還系爭房屋、協商處理等成本損失，並衡諸 社會經濟狀況及一般租賃交易常態，認系爭租賃契約第7條 第2項關於違約金之約定尚嫌過高，應酌減為每月25,000元 為適當，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。 四、綜上所述，原告本於系爭租賃契約之法律關係，請求被告騰 空遷讓系爭房屋予原告，及自113年5月1日起按月給付25,00 0元之本息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。 六、末按，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法 院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各 自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本 院審酌本件原告之訴雖一部勝訴，一部敗訴，惟原告僅請求 被告給付違約金部分一部敗訴；而一訴附帶請求違約金者， 於計算訴訟標的價額時，請求違約金部分，不併算其價額等 情，認為本件訴訟之訴訟費用，均由敗訴之被告負擔，較為 允洽，爰判決如主文第4項所示。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決 如主文。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官　田玉芬 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日 書記官 黃紹齊

2024-10-31

TNEV-113-南簡-1425-20241031-1

花簡
花蓮簡易庭(含玉里)

給付房屋租金等

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 113年度花簡字第35號 原 告 蘇信源 被 告 劉瑞娜 上列當事人間請求給付房屋租金等事件，本院於民國113年10月8 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣（下同）61,360元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。 本判決第1項得假執行。但被告如以61,360元為原告預供擔保， 得免為假執行。　　 　　事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： (一)原告民國110年6月26日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由 原告將其所有門牌花蓮縣○○鄉○○村○○○○000○0號房屋出租予 被告，租賃期間自110年6月26日至112年4月30日止，每月租 金為9,000元，應於每月26日前繳納，押金為18,000元，由 被告以現金支付予原告。然被告自111年12月26日起即未給 付租金，已積欠超過四個月，原告遂於112年3月8日以存證 信函催告被告應於7日內給付租金，未獲被告置理，故於同 年月30日以存證信函催告被告應於3日內給付租金，屆期未 付，將終止租賃契約，不再另行通知，被告迄今仍未給付租 金，兩造間之租賃契約既已終止，被告應將系爭房屋騰空遷 讓並返還原告，並給付自111年12月26日起至返還上開房屋 之日(112年8月25日)止之租金，共8個月租金，合計為72,00 0元。 (二)依系爭租賃契約第12條：「租期屆滿或租賃契約終止時，承 租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項房 屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。 租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者 ，視為完成點交。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租 人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得 請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之 違約金至返還為止。前項金額及承租人未繳清之相關費用， 出租人得由第四條之擔保金（押金）中扣抵。」，原告請求 被告自系爭租賃契約終止日起至騰空遷讓返還上開房屋之日 112年8月25日止，按月給付相當於租金1倍之違約金共5個月 ，合計為45,000元。 (三)被告另有112年6月13日至同年8月10日之水費187元；112年6 月至同年8月25日之電費73元；1至8月之管理費7,100元(1至 6月，管理費每月850元，7月後調整為1,000元，計算式：85 0*6+1,000*2=7,100)，合計水電費、管理費為7,360元【計 算式：187+73+7,100=7,360】。 (四)原告為與被告協調還屋事宜，自台北往返壽豐鄉調解委員會 ，故向被告請求差旅費3,000元。 (五)被告返還系爭房屋後，因屋內已毀損，系爭房屋內牆壁須拔 除鐵釘及補牆並補原色油漆共7萬元；原大門鎖已被更換， 請求3,000元；3樓大廳燈具3,500元；冰箱不見請求4,000元 ；4樓浴缸毀損，請求8,000元；3樓及4樓陽台鐵白欄杆重置 請求61,000元；3樓及4樓防鴿網重建3,000元；3樓房間全新 木門兩扇毀損10,000元；3樓及5樓磁磚以及清運74,100元； 頂樓樓梯扶手桿重置及拆除清運費35,000元；整屋含窗戶清 洗10,000元，合計請求281,600元。 (六)爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應 　　應給付原告390,960元。 二、被告則以：被告於110年5月賣掉臺北房子後，先後委託多名 房仲欲購買系爭房屋，後來由該社區住民花蓮不動產經紀有 限公司仲介蔡素節砍價成功，乃下斡旋金簽約，然簽約時因 被告年紀已大，貸款無法通過，因屋主即原告表示因房地合 一稅問題，希望先租後買，到時資金不足部分再由原告借貸 予被告；系爭房屋冰箱入住時即壞掉，係被告處理，不應在 向被告求償；鎖頭破敗不堪，被告重新購買新鎖，並將舊鑰 匙寄給原告；油漆部分入住時即已斑駁，被告已自行雇工油 漆，支出3萬元，原告向被告求償係無理由，又系爭房屋屋 況不佳，瓦片掉落，雖原告有修理但未做防水，導致屋外下 大雨，屋內下小雨，頂樓部分原告亦曾雇工修繕，原告之請 求係無理由，又原告調解出席時嚴重遲到致無法調解，不應 由其負擔車馬費；至於沒有給8個月租金，是因為受原告詐 騙，伊有付5萬元斡旋金給蔡素節，當初簽租賃契約係因為 原告求被告，原告說要借錢買房子，所以才沒有給租金等語 為答辯，聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： (一)兩造間就系爭房屋簽訂書面租賃契約，約定租期自110年6月 26日至112年4月30日止，每月租金為9,000元，押租金為18, 000元，原告於締約後交付房屋予被告使用，被告自111年12 月起即未繳租金，至112年8月25日返還租賃房屋予原告，共 積欠8個月租金；原告代墊租賃期間水電費、管理費合計7,3 60元等事實，均未爭執。被告固主張其與本欲向原告購買系 爭房屋，惟亦自認其因無從貸款，無資力購買，乃於租賃契 約備註：「乙方於：112年4月30日，必須以參佰壹拾萬貳仟 元整、蘇信源：賣：花蓮縣壽豐鄉志學村志學新邨122之3号 ，賣於乙方劉瑞娜小姐、恐空口無憑；備註為証，且甲方自 動放棄，法律抗辯權。劉瑞娜小姐，112年4/30後，乙方優 先承購權，考慮期為半個月到112年5/15止，甲，乙兩方， 如無期完成交易，甲、乙兩方自動放棄，法律訴訟權。甲方 ：蘇信源（用印簽名）、乙方：劉瑞娜（用印簽名），以茲 証明，<簽名右側記載>甲方和乙方有成交要付蔡素節佣金務 費、甲方：蘇信源：付11000元佣金服務費，乙方：劉瑞娜 一付5萬元佣金服務費，乙方：需110年6/26~112年4/30需如 期承租，若違約則喪失上述優先承購權。<下方>恐空口無憑 ，備註：為證：且乙方自動放棄，法律抗辯權。」等語，無 非雙方約明先租後買，然被告於租約尚未到期，猶未由租轉 買前，即未依約給付租金，構成違約，自喪失向原告主張優 先購買權，並仍應依約給付上項積欠租金及水電費、管理費 。故扣除押租金18,000元後，原告依租賃法律關係請求命被 告給付61,360元，係屬有據，應予准許。 (二)按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若 能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準 ，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟 酌之標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定 ，均有其適用。原告主張系爭租約第12條所約定之違約金部 分，因考量原告於租賃到期後本即欲出售房屋，而無自住或 再出租他人之意思，被告承租系爭房屋，原本即含有填補原 告基於稅務需求上買賣期間空檔之性質，在原告出售房屋前 ，被告負擔之租金有減少原告空窗期損失之作用，被告延後 交還房屋已負擔租金，而有利原告，原告未受有實質損害， 不應再令被告承擔給付租金1倍違約金之責任，否即失公平 、顯屬對被告過苛，乃依法酌減違約金至零。此部分原告請 求應予駁回。 (三)原告請求調解車馬費部分，無法律上依據，這類似出庭費用 性質之請求，無命他造負擔之規定。至於電冰箱未於契約載 明其狀況，被告主張交屋時即因損壞而不堪使用，原告亦自 認忘記此狀況，應由原告就遭被告毀損乙節，負舉證責任。 關於裝修費用部分，原告未證明其業已施作，且原告已高於 出租被告時之價額將房屋出售他人，出售時之狀況依證人蔡 素節提供契約內之照片，與原告起訴主張之情形完全相同， 顯然沒有其主張因毀損而需修繕之情事，且縱使有毀損也不 影響房屋出售時之價值，原告自無於出售喪失房屋所有權後 ，仍再向被告請求修補之依據。從而，上述原告各項請求均 無理由，應予駁回。 (四)本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；並依同法第392 條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日 　　　　　　　　　花蓮簡易庭　法　官　沈培錚 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　丁瑞玲

2024-10-31

HLEV-113-花簡-35-20241031-1

訴
臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2022號 先位 原告 林立人 備位 原告 劉家琳 上1人 訴訟代理人 劉峻賢 上2人 訴訟代理人 高傳盛律師 被 告 卞曉萍 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月30日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄0號頂樓增建房屋（ 即5樓）騰空並遷讓返還先位原告。 被告應給付先位原告新臺幣153,000元，及自民國113年9月7日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 被告應自民國113年8月5日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止 ，按月給付先位原告新臺幣17,000元。 被告應將其戶籍自新北市○○區○○路00巷00弄0號4樓辦理遷出登記 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一、二、三項部分，於先位原告以新臺幣700,000元為 被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,074,000元預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又訴 之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預 備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併 ）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類 型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質 而持肯定說與否定說互見。惟其中原告多數的主觀預備合併 之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性 （非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目 的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「 攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁 判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法 上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併 本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論 主義之精神以觀，自非不得合併提起（最高法院94年度台上 字第1078號判決意旨參照）。經查，本件原由備位原告劉家 琳（下逕稱其姓名）提起訴訟並聲明：㈠被告應將門牌號碼 新北市○○區○○路00巷00弄0號頂樓增建房屋（即5樓，下稱系 爭增建房屋）遷讓返還劉家琳，並給付新臺幣（下同）113, 516元，及自民國113年1月30日起至遷讓系爭增建房屋之日 止，按月賠償34,000元。㈡被告應將其戶籍自門牌號碼新北 市○○區○○路00巷00弄0號4樓遷出。㈢願供擔保，請准宣告假 執行；嗣於訴狀送達後，追加林立人為先位原告（下逕稱其 姓名），並變更聲明如後。經核原告起訴所據原因事實並未 變動，基礎事實仍同一，且本件訴訟標的得因任一原告勝訴 而達其訴訟之目的，先備、位之訴攻擊防禦方法亦得相互援 用，不致延滯訴訟程序之進行，更無礙於被告防禦而有訴訟 不安定之情形；關於金錢請求部分，又屬減縮應受判決事項 之聲明。揆諸上開規定，應予准許。 二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面 一、原告主張： 　㈠系爭增建房屋為劉家琳連同「門牌號碼新北市○○區○○路00巷0 0弄0號4樓」房地所購得，而劉家琳授權其夫即林立人得將 之出租收益。被告前向林立人承租系爭增建房屋，租期3年 即自109年11月5日起至112年11月4日止，每月租金17,000元 ，於每月5日前給付；林立人亦同意被告得將其戶籍設在「 門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄0號4樓」，雙方訂有房屋 租賃契約書為憑（下稱系爭租約）。系爭租約已於112年11 月4日屆期終止，被告自應依系爭租約第13條第1項約定，將 系爭增建房屋返還林立人並將戶籍遷出「門牌號碼新北市○○ 區○○路00巷00弄0號4樓」，詎被告卻拒絕遷讓，爰依系爭租 約第13條第1項約定，請求被告騰空並遷讓返還林立人。又 系爭租約第13條第3項復約定，被告於租期屆滿如不即時遷 讓返還系爭增建房屋，林立人得向被告請求未返還房屋期間 之相當月租金額外，並得請求按照租金1倍計算之懲罰性違 約金；因林立人已收取被告1個月押租金，經扣抵後，林立 人自得請求被告給付自112年11月4日起至113年8月4日止共9 個月之相當月租金額，扣除押金後之136,000元（計算式：1 7,000元×8＝136,000元），以及懲罰性違約金153,000元（計 算式：17,000元×9＝153,000元），共計289,000元，及自113 年8月4日起至遷讓返還系爭增建房屋之日止，按月給付林立 人相當月租金額17,000元及違約金17,000元，共計34,000元 。 　㈡若本院認先位聲明無理由，則因劉家琳係門牌號碼新北市○○ 區○○路00巷00弄0號4樓房地之所有人及系爭增建房屋之事實 上處分權人，被告於系爭租約終止後仍無權占有系爭增建房 屋，劉家琳自得依民法第767條第1項前段及中段規定，請求 被告將系爭增建房屋返還劉家琳，並將戶籍自「門牌號碼新 北市○○區○○路00巷00弄0號4樓」遷出。且因林立人隱名代理 劉家琳與被告簽訂系爭租約，系爭租約之出租人實為劉家琳 ，劉家琳得依系爭租約第13條第3項前段約定，請求被告給 付自112年11月4日起至113年8月4日止共9個月之相當月租金 額，扣除1個月押租金後之136,000元，與依同條項後段約定 之懲罰性違約金153,000元，共計289,000元，及自113年8月 4日起至遷讓返還系爭增建房屋之日止，按月給付34,000元 （計算式同前）。 　㈢先位聲明： 　　⒈被告應將系爭增建房屋騰空並遷讓返還予林立人。 　　⒉被告應給付林立人289,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 　　⒊被告應自113年8月4日起至遷讓返還系爭增建房屋之日止， 按月給付林立人34,000元。 　　⒋被告應將戶籍登記地址自「新北市○○區○○路00巷00弄0號4 樓」辦理遷出登記。 　　⒌願供擔保，請准宣告假執行。 　　備位聲明： 　　⒈被告應將系爭增建房屋騰空並遷讓返還予劉家琳。 　　⒉被告應給付劉家琳289,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 　　⒊被告應自113年8月4日起至遷讓返還系爭增建房屋之日止， 按月給付劉家琳34,000元。 　　⒋被告應將戶籍登記地址自「新北市○○區○○路00巷00弄0號4 樓」辦理遷出登記。 　　⒌願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或答辯 。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張之事實，業據提出新北市中和地政事務所建物及土 地所有權狀及不動產買賣契約書、系爭增建房屋現狀相片、 系爭租約、112年10月11日台北法院郵局第421號存證信函、 林立人與被告LINE對話紀錄擷圖為證（見板簡卷第41至49、 75至81頁；本院卷第47至69頁）。而被告對於原告前開主張 事實，已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場 ，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用 同條第1項之規定，應視同自認。綜上證據調查之結果，堪 信原告主張為真正。 　㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文，且系爭租約第13條第1項亦約明租賃屆滿或租 賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍 或其他登記（見本院卷第51頁）。系爭租約既已於112年11 月4日終止，而被告迄未返還租賃物即系爭增建房屋，則林 立人依系爭租約前開約定，請求被告返還系爭增建房屋並遷 出戶籍，核屬有據。 　㈢再參系爭租約第13條第3項約定：「承租人未依第一項約定返 還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月 租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以 日租金折算）之違約金至返還為止」（見本院卷第51頁)， 核屬林立人與被告就被告未依約返還租賃物乙情所約定之損 害賠償，因原告未舉證此部分約定屬懲罰性質，且整體觀察 系爭租約亦難認定契約當事人有此合意，依民法第250條第2 項前段規定，應認上開損害賠償約定係屬「視為因不履行而 生損害之賠償總額」。復按約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，民法第252條亦有明定，倘屬賠償額預定 性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標準 （最高法院102年度台上字第1222號、103年度台簡上字第21 號判決意旨參照）。本院審酌原告未提出林立人實際所受損 害之證明，加之被告承租系爭增建房屋係以單純住家使用， 再衡以本院職務上所知之常見租賃違約條件，認原告主張被 告應依前開約定如數賠償，應屬偏高，殊非公允。惟林立人 固非系爭增建房屋之事實上處分權人，然其為系爭增建房屋 事實上處分權人即劉家琳之配偶，又與劉家琳同居共財、受 劉家琳授權而出租系爭增建房屋，當可信其於系爭租約屆期 終止後得繼續出租系爭增建房屋，因而受有被告未返還系爭 增建房屋期間之租金損失；再考量林立人須額外花費時間、 心力及費用，請求被告遷讓返還系爭增建房屋，亦屬常情， 因認林立人得依系爭租約第13條第3項請求被告賠償者，應 係自112年11月5日（即系爭租約屆期翌日）起至被告返還系 爭增建房屋之日止，相當於租金額之不能使用系爭增建房屋 之損害，以及相當於1個月月租金額之損害。據此計算，林 立人得請求被告賠償153,000元（即相當於112年11月5日起 至113年8月4日止計9月之租金額，加上相當於1個月租金額 ，再扣除1個月押租金：17,000元×9＋17,000元－17,000元＝15 3,000元），以及自113年8月5日起至返還系爭增建房屋之日 止，按月以17,000元計算之損害。 　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。林立人請求被告給付前開金額，未定有給 付期限，則林立人以民事追加原告暨變更聲明狀為請求，自 可以該書狀送達為催告之表示，從而林立人請求被告加給自 民事追加原告暨變更聲明狀送達翌日即113年9月7日（見本 院卷第81頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息 ，亦為法之所許。 四、綜上所述，林立人依系爭租約之法律關係，請求判決如主文 第一至四項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 則無理由，應予駁回。又本件既經就先位請求部分為判決， 就備位請求部分即無再予判決之必要，併此敘明。 五、本判決主文第一、二、三項部分，林立人陳明願供擔保請求 宣告假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，茲 酌定相當之擔保金額，予以准許；並依同法第392條第2項規 定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免 為假執行。另關於主文第四項請求被告遷出戶籍部分，旨在 求被告為一定之意思表示，依強制執行法第130條規定，待 判決確定，視為自確定時被告已為意思表示，按其性質不適 於強制執行，故就戶籍遷出部分即不得為假執行之宣告。至 林立人敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，認對於本件判決結果不生影響，爰不一 一論述，併此指明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊雅萍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　廖宇軒

2024-10-31

PCDV-113-訴-2022-20241031-1

南簡
臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第918號 原告 陳敏樹 被告 許永騰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月17日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0號11樓之5房屋騰空返還予原 告。 被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟肆佰貳拾柒元，及自民國113年9 月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟 玖佰陸拾參元。 訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由被告負擔，並應自本判決確定 翌日起，加給按週年利率百分之5計算之利息。 本判決得假執行。 事實及理由 一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 二、原告起訴主張：兩造於民國110年5月1日簽訂租賃契約書（ 以下簡稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼臺南市○ 區○○路0號11樓之5房屋（以下簡稱系爭房屋）出租予被告， 租賃期間自110年5月1日起至111年4月30日止，每月租金新 臺幣（下同）5,000元，水、電及管理等費用均由被告自行 負擔，租期屆滿後，未重新簽立租賃契約，約定每月租金調 為5,500元；詎被告自112年11月起即未給付租金，原告遂於 112年11月13日、112年12月7日以存證信函終止兩造間之租 賃關係，並催告被告於收受函後7日內繳清欠繳租金及返還 系爭房屋，惟被告迄今仍置之不理。爰本於租賃契約、物上 請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋 及清償所積欠之租金45,000元【112年11月至113年8月共10 個月租金計55,000元（計算式：5,500元×10個月＝55,000元 ），扣除押租金10,000元後，尚欠租金45,000元】，以及11 1年3月至113年8月管理費13,427元（計算式：463元×29個月 ＝13,427元），暨自113年9月1日起至遷讓返還系爭房屋日止 ，按月給付原告5,963元（計算式：租金5,500元＋管理費463 元＝5,963元）。並聲明求為判決如主文所示。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。 四、得心證之理由： （一）原告前開主張之事實，業據提出與其所述相符之系爭租約 及存證信函為憑；而被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦 未提出任何書狀作何陳述；本院依上開調查證據之結果， 堪信原告主張為真實。　 （二）從而，原告本於租賃契約及物上請求權之法律關係，於與 被告之租賃契約終止後，請求被告應將系爭房屋遷讓交還 原告，並請求被告給付積欠之租金45,000元及管理費13,4 27元，共計58,427元，均為有理由，應予准許。 （三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段有明文規定。又依不當得利之法 則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他 人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查本件被 告於系爭租約終止後，繼續占有系爭房屋，自屬無權占有 ，揆諸前揭說明，其獲有相當於租金之不當得利，致原告 受有損害，應堪認定。是以，原告自得以本件兩造原租賃 契約約定之租金數額即每月5,963元（租金5,500元＋管理 費463元）為依據，請求被告給付 　　　 　　　自113年9月1日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之不 當得利。　　 五、綜上所述，原告本於租賃契約、物上請求權及不當得利之法 律關係，請求⑴被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0號11樓之5 房屋（即系爭房屋）騰空返還予原告；⑵被告應給付原告58, 427元，及自113年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告5,963元，均為有理由，應予准許。 六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為1,770元（即第一 審裁判費），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被 告應負擔之訴訟費用如主文第3項所示，並依民事訴訟法第9 1條第3項規定，併諭知應由被告負擔之訴訟費用自本判決確 定之翌日起至清償日止，依法定利率計算之遲延利息。 七、本件係就民事訴訟法第427條規定之簡易訴訟事件所為被告 敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第389條第1 項第3款，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 王 獻 楠 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 書記官 李 雅 涵

2024-10-30

TNEV-113-南簡-918-20241030-2

壢簡
中壢簡易庭

返還租賃物

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度壢簡字第2169號 原 告 昭全木業有限公司 法定代理人 賴茂棠 訴訟代理人 陳美娥 被 告 泓福實業股份有限公司 法定代理人 陳弘祥 訴訟代理人 陳詠揚 上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國113年9月24日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將桃園市○○區○○段00○號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路0 00號房屋，及桃園市○○區○○段000○000○000地號土地均騰空遷讓 返還原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣3,193,100元為原告預供擔 保後，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序事項 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該 期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或 撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回 。民事訴訟法第262條定有明文，上開規定依同法第436條2 項，於簡易訴訟程序適用之。查原起訴請求：「㈠被告應將 門牌號碼桃園市○○區○○路000號之廠房及桃園市○○區○○段000 ○000○000地號土地騰空遷讓返還原告。㈡被告應自起訴狀繕 本送達之翌日起至遷讓返還前項廠房、土地之日止，按月給 付原告新臺幣（下同）220,000元。㈢願供擔保，請准宣告假 執行」（見本院卷第4頁），嗣於民國113年9月24日本院審 理時就前開第2項訴之聲明表示先不請求（見本院卷第122頁 ），核為撤回訴之一部，到庭之被告未為同意與否之表示， 然已逾10日未提出異議，揆諸前揭規定意旨，已視為同意撤 回，是原告此部分之請求既經合法撤回起訴，非本院審理範 圍，先予敘明。 貳、實體事項 一、原告主張：兩造前於108年7月4日簽立廠房租賃契約書（下 稱本件租約），約定由被告向原告承租原告所有之桃園市○○ 區○○段00○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000號廠房， 整編後：同市區○○村0鄰○○0○00號），及同段1-3、5-4、6-4 地號土地（下合稱本件房地），租賃期間5年，自108年9月1 6日至113年9月15日止，每月租金220,000元，被告業已交付 660,000元之押租金。而今租期屆滿，被告仍占用上開房地 使用，遲未騰空遷讓返還原告，爰依本件租約及民法第455 條、民法第767條第1項前段之規定，擇一請求為原告有利之 判決。並聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號之 廠房及桃園市○○區○○段000○000○000地號土地騰空遷讓返還 原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：我知道租期到了，但我有很多東西想要和原告協 調，例如本件房地實際面積與本件租約記載內容不符，這部 分影響租金的計算；又廠房裡面還有第三方的東西需要保管 ，我無法逕行騰空前讓返還原告等語為辯。並聲明：原告之 訴駁回。 三、本院得心證之理由 ㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿 時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所 定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承 租人應於租期屆滿時返還租賃物。次按乙方（即被告）應於 租期屆滿前3個月通知甲方（即原告）是否要繼續承租本租 賃不動產，甲乙雙方若同意繼續租賃本不動產時，需於租期 屆滿前完成新約簽訂手續，否則租期屆滿時，視為立即終止 ；租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應同時遷出公司及工廠 登記或其他登記，並立即將租賃之不動產騰空後返還甲方。 本件租約第2條第3款、第12條第1款，亦有約定。 　㈡查，原告主張與被告以上開條件簽訂本件租約，今本件租約 租期已屆滿，被告應將本件房地騰空遷讓返還原告等事實， 業據其提出與所述相符之本件租約暨公證書、本件房地登記 第一類謄本為證（見本院卷第7頁至第15頁、第29頁至第32 頁），又本件租約於113年9月15日租期屆滿乙節，為被告所 不爭執（見本院卷第122頁），且未見兩造就本件房地之租 賃關係是否有因續約而尚存續一事，提出說明或證據資料證 明，是堪認本件租約確實已於113年9月15日屆期，揆諸上開 說明，被告自應將本件房地返還予原告。是原告本於本件租 約之約定，請求被告應將本件房地騰空遷讓返還予原告，均 屬有據，應予准許。 　㈢被告另辯稱本件房地實際面積與本件租約所載不符，從而認 定本件房地未合乎本件租約約定之使用目的，及原告有溢收 租金，且廠房內尚放置第三人物品保管中，逕行移動恐生其 他糾紛等語，並提出桃園市政府109年9月24日、111年3月17 日函為佐（見本院卷第62頁至第65頁），惟此僅係被告認原 告就本件租約或有不完全給付使其受有損害，並欲請求重新 核算租金等問題，尚與原告本件請求有無理由之認定無涉， 併此敘明。 四、綜上所述，原告依本件租約請求被告給付如主文第1項所示 ，為有理由，應予准許。而本院已認定原告就本件租約請求 騰空遷讓返還本件房地為有理由，即毋庸就民法第767條第1 項前段請求予以審究，附此說明。 五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，職權宣告假執 行。並依同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保，得免 為假執行之宣告。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。　 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 中壢簡易庭 法 官 黃麟捷 如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明 上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 書記官 陳香菱

2024-10-29

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