Know99判決書

搜尋結果：遷讓返還房屋

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遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第1518號原告劉進雄被告吳政雄訴訟代理人吳健德上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應自門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00弄00號房屋遷出，並將上開房屋返還原告。被告應自民國112年9月1日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣13,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1至2項得假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告於民國111年9月1日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00弄00號（下稱系爭房屋），約定租賃期間自111年9月1日起至112年8 月31日止，租賃期間1年，每月租金為新臺幣（下同）13,00 0元，期間之水電等費用均應由被告自行負擔，租賃關係消滅時，被告即應遷讓返還房屋（下稱系爭租約）。詎料，被告於租賃期間屆滿之後，拒不返還系爭房屋予原告，迄仍無權占用系爭房屋，經原告通知仍不予理會，原告既未同意被告繼續使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依民法第455 條前段、系爭租約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又被告於租賃期間屆滿之後，仍無權占有而繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依民法第179條不得利法律關係，請求被告按月給付原告相當於租金之不當得利13,000元等語。並聲明：㈠被告應自門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00弄00 號房屋遷出，並將上開房屋返還原告；㈡被告應自112年9月1 日起至騰空返還係爭房屋之日止，按月給付原告13,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：目前仍繼續占有使用系爭房屋，然均有繳納租金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。且租賃關係消滅時，乙方（即被告，下同）應即將房屋遷讓交還，為系爭租約第9條第1項所明訂（本院卷第6頁），查原告主張伊於111年9月1日與原告簽訂系爭租約，約定租賃期間自111年9月1日起至112年8月31日止，每月租金為13,000元，其曾向被告表示到期後即不再續租，然被告現仍無權占有系爭房屋使用等情，業據原告提出系爭房屋租賃契約書為證（本院卷第5至7頁)，此部分亦為被告所不爭(見本院卷第165至166頁)，是堪認原告上開主張，洵為真實。是系爭租約已於112年8月31日屆期終止，原告依系爭租約、民法第455條前段之租賃物返還請求權，請求承租人即被告將系爭房屋遷讓返還原告，即屬有據。　㈡次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照），兩造亦於系爭租約第6條第1項約定：乙方於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經甲方（即原告，下同）催告後仍不履行者，甲方得請求以方賠償所致之損失（本院卷第6頁）。經查，系爭房屋每月租金為13,000元，另系爭租約業於112年8月31日屆期，已如前述，被告遲至今日仍未遷離系爭房屋，自屬無法律上之原因，受有繼續使用系爭房屋之利益，致系爭房屋所有權人即原告受有損害。是原告請求被告自112年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利13,000元，核屬有據。至被告雖辯稱在系爭租約屆期後仍有繼續按月給付租金給原告云云，則為原告所否認，被告亦未提出證據以實其說（本院卷第39頁），被告前揭抗辯，應無理由，應予駁回。四、從而，原告本於系爭租約、民法第455條前段及第179條規定，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。又本件合於民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。　　五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　陳愷璘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳宏明

2024-11-29

TYEV-113-桃簡-1518-20241129-1

北簡

臺北簡易庭

返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度北簡字第11791號原告林振國訴訟代理人劉松江被告邱文雄上列原告請求返還房屋等等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於本裁定送達後5日內，按訴訟標的價額新臺幣1,062,500 元，補繳第一審裁判費新臺幣10,483元；惟原告如能查報門牌號碼臺北市○○區○○街0段00巷00號2樓（之3）房屋之交易現值或經有鑑定資格之鑑價公司所為之鑑價資料，且該交易現值或鑑價資料較附表第1項所示價額為低者，則應以該交易現值或鑑價資料為請求遷讓房屋部分之訴訟標的價額，加計金錢請求部分之訴訟標的金額新臺幣42,500元後，依民事訴訟法第77條之13所定費率計算裁判費，並於扣除已繳之裁判費新臺幣1,110元後，補繳其差額。如逾期未為補繳，即駁回原告之訴。　　理　由一、按因財產權而起訴，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為法定必備之程式。又訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2第1項前段、第2項定有明文。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，則為土地法第97條第1項所明定。末按原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件情形，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，則為民事訴訟法第249條第1項第6款、同項但書所明定。　二、本件當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴聲明：1.被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0段00巷00號2樓(之3)房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）42,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其訴訟標的價額應核定為1,06 2,500元（計算式如附表），應徵第一審裁判費11,593元，扣除已繳之1,110元外，尚應補繳10,483元。原告固主張按系爭房屋之課稅現值及被告承租之面積比例，計算其聲明第 1項之訴訟標的價額為62,980元，但所謂起訴時之交易價額係指起訴時之市價而言（最高法院97年度台簡抗字第20號裁定見解可資參照）；至於房屋之課稅現值為稅捐機關核課房屋稅之基準，雖可作為法院核定房屋交易價值之參考資料之一，然與房屋交易價值未必相當；本件兩造既訂有租賃契約，則以約定之租金推算租賃標的之房屋價值，自更符合市場之實際狀態。惟原告如能查報系爭房屋之具體交易現值或鑑價資料，且較本院所核定價額為低者，則應以該交易現值或鑑價資料為系爭房屋之交易價額，加計金錢請求部分之標的金額42,500元後，依民事訴訟法第77條之13所定費率計算裁判費，扣除已繳之1,110元後補繳之。茲依民事訴訟法第249 條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，如逾期未為補繳，即駁回本件之訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳逸倫以上為正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬正道附表：本件訴訟標的價額計算方式： 1.訴之聲明第1項關於請求遷讓返還房屋部分：1,020,000元（計算式：月租8,500元×12月÷10%＝1,020,000元，即依土地法第 9 7條第1項所定之房屋租金最高額限制，反推房屋價值）。 2.訴之聲明第2項請求給付42,500元部分，係請求起訴前之積欠租金，價額應予併算。 3.以上合計1,062,500元（計算式：1,020,000＋42,500＝1,062,50 0）。

2024-11-29

TPEV-113-北簡-11791-20241129-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1602號原告李惠信訴訟代理人林千惠被告姚岱君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月19日辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路00號00樓之0房屋全部遷讓返還原告。二、被告應給付原告新台幣3萬元，及自民國113年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並自民國113年12月2 日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣2萬500 0元，暨自各期按月給付到期日（每月5日）之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年9月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣5000元，暨自各期按月給付到期日（每月 5日）之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決原告勝訴部分（包括遷讓房屋及已到期之金錢給付部分）得假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠原告委由其配偶林千惠與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定將其所有之臺南市○區○○路00號00樓之0房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自民國112年8月2 日起至114年8月1日止，每月租金新台幣（下同）2萬5000元，應按月於每月5日前支付，已收押租金5萬元。詎被告自11 3年4月份起即未按期繳納租金，已欠租達2個月以上，經原告委由林千惠於113年6月20日寄發郵局存證信函向被告催繳 113年4月2日至同年7月1日（共3個月）租金7萬5000元，以及至同年8月1日租金2萬5000元（1個月），以上合計4個月1 0萬元，應一併於同年7月15日前繳納，如逾期未付，以存證信函為終止租約之意思表示，不另通知，請被告遷讓返還房屋。　㈡嗣因被告父親姚健培曾於113年3月15日有先給原告5萬元現金作為擔保，原告於訴訟前經姚健培同意將該款用於抵充同年 5、6月份租金，又被告於同年7月16、20日各匯款1萬元，用於抵充同年4月份其中2萬元租金（尚欠5000元），同年8月2 0日再匯款1萬元，用於抵充前開4月份尚欠5000元及7月份尚欠租金5000元。故被告尚欠113年8月份5000元、9至11月份各2萬5000元，共計8萬元。另原告於簽約時有收到5萬元押租金，如以押租金抵償，是算至113年11月底前，被告還欠3 萬元。　㈢被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋而未搬遷，而無法律上原因享有相當於租金之利益，原告自得請求按月給付相當於租金之損害及違約金迄至遷讓系爭房屋之日止。原告爰依民法第767條、系爭租約、不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。　㈣並聲明：（調解卷61、62頁）被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並應給付原告5萬5000元，及自113年9月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及113年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元，及自各期按月給付到期日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。是出租人基於上開規定事由，對於支付租金遲延之承租人，如定相當期限催告其支付，並同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，如承租人逾期仍不履行，其停止條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。四、經查：　㈠依原告提出113年6月20日寄發之存證信函內容，及與被告LIN E對話紀錄可知，被告積欠原告113年4月至7月份租金共計4 個月租金10萬元，被告同意於113年7月15日繳納，並由原告寄發存證信函催告於113年7月15日前一併支付（調解卷67-6 9、75頁），且載明如逾期未給付，將以此存證信函為終止租約之意思表示，不另通知。嗣被告屆期未繳納租金，原告主張系爭租約已於113年7月15日終止，應屬有據。系爭租約既已終止，被告占有系爭房屋，乃無權占有，原告本於所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有理。　㈡按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，且其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查系爭租約已於113年7月15日終止，而被告於系爭租約終止後既仍占用系爭房屋，且未能舉證有其他得繼續占用之合法權源，自屬無權占用。又系爭房屋於終止時之每月租金為2萬5000元，被告繼續占用系爭房屋使用，足認其獲有相當於租金之利益，致原告受損害，原告請求被告返還不當利得，應屬可採。再者，原告自承：①於訴訟前經被告之父姚健培同意將其原交付擔保之5萬元現金用於抵充113年5、6月份租金；②又被告於同年7月16、20日各匯款1萬元，用於抵充同年4月份其中2萬元租金（尚欠5000元）；③被告於同年8月20日匯款1萬元，用於抵充前開4月份尚欠5000元及7月份尚欠之5000元；④是截至113年11月底前，被告還積欠113年8月份5000元，及同年9月、10月、11月份各2萬5000元，合計8萬元；⑤再以押租金5萬元抵償後，被告還有欠3萬元等語（8萬元－5萬元＝3萬元，南簡卷30-31頁）。從而，原告依不當得利法律關係，請求被告給付尚欠之3萬元，及自起訴狀繕本送達被告（調解卷93頁）翌日即113年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自113年12月2日（即原113年12月份租期始日）起至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬5000元，應屬有據。　㈢至原告請求違約金部分，依系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止。」，就此，原告請求被告給付違約金，固屬有據。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。本院審酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告未依約搬遷，致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及系爭房屋附近地點之情況等因素，認原告請求按月以租金1倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金百分之20計算即5000元為適當，逾此範圍，即無可採。五、綜上所述，原告依據所有物返還、租賃契約、不當得利法律關係，請求㈠被告應將系爭房屋返還原告；㈡被告應給付原告 3萬元及自113年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自113年12月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬5000元，及自各期按月給付到期日（每月5日）之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自113年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5000元違約金，及自各期按月給付到期日（每月5日）之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖聲請依職權宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。　　　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡雅惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳尚鈺

2024-11-29

TNEV-113-南簡-1602-20241129-1

上

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第210號上訴人徐富敏徐江月英徐秀珠共同訴訟代理人徐富田被上訴人柯賢燿訴訟代理人吳玉豐律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5 月31日臺灣高雄地方法院112年度訴字第312號第一審判決提起上訴，本院於113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國111年9月19日向訴外人張正庭購買高雄市○○區○○○段0000○○○○○○○○○000地號土地（權利範圍1/69）及其上同段315建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路 000巷0弄0號房屋（合稱系爭房地），並於同年10月7日辦理所有權移轉登記完畢。然遭上訴人無權占用系爭房屋，並因此受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命上訴人應遷讓返還房屋，並自112年 1月19日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，並陳明願供擔保，聲請宣告假執行之判決。原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭房地為訴外人即上訴人訴訟代理人徐富田（即徐江月英之子、徐富敏及徐秀珠之兄）借用張正庭之名義向執行法院拍定，並登記於張正庭名下，張正庭與被上訴人成立假買賣，擅將房地所有權移轉登記予被上訴人。徐富田無償將房屋借與徐江月英居住，徐富敏、徐秀珠與徐江月英同住，僅為占有輔助人，並非無權占有及受有不當得利等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、被上訴人主張其為系爭房地之所有權人，上訴人無權占用系爭房屋，請求上訴人遷讓返還房屋，並應給付相當於租金之不當得利，為上訴人所否認，並以前詞置辯。本件之爭點在於：㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還房屋，有無理由？㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？茲分別論述如下：　㈠被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還房屋，有無理由？　　⒈按當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定（最高法院11 2年度台上字第2290號判決意旨參照）。上訴人於原審113年 4月16日言詞辯論期日已當庭自認上訴人均為房屋現占有人，有上揭筆錄足稽（原審卷第226頁）。上訴人於本院否認上開陳述，此一抗辯不足採信。又依民事訴訟法第279條第1 項規定，上訴人前開所言已生自認效果，嗣上訴人翻異前開自認，然為被上訴人不同意上訴人撤銷自認，故揆諸同條第 3項規定，上訴人需證明該自認與事實不符，始能撤銷該自認。上訴人就前開撤銷自認部分，未提出相關舉證證明與事實不符，所為撤銷該部分自認之主張，殊無可取，故認上訴人均為系爭房屋之現占有人。　⒉按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力（最高法院102年度台上字第1577號判決意旨參照）。被上訴人主張其於111年9月19日向張正庭購買上開房地，並於111年10月7日辦理所有權移轉登記乙情，有建物及土地登記謄本、不動產買賣契約在卷可稽（審訴卷第 15至17頁、第113至127頁），被上訴人主張其為房地之所有權人，自非無據。　⒊次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。上訴人雖抗辯徐富田借用張正庭名義拍定系爭房地，徐富田與張正庭間成立借名登記法律關係，徐富田同意上訴人繼續使用居住，上訴人非無權占有云云。惟按借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院103年度台上字第621號判決意旨參照）。又不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）。依上訴人上開所辯事實，該房地既係登記於張正庭名下，以張正庭為所有權人，張正庭自屬有權處分房地之人，上訴人不得以徐富田與張正庭間內部借名登記契約之約定對抗被上訴人，張正庭依其與被上訴人買賣契約之約定，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人已合法取得房地之所有權，上訴人抗辯渠等因徐富田與張正庭間內部借名登記契約之約定，占有房屋並非無權占有云云，殊無足採。　⒋上訴人復辯稱張正庭與被上訴人間就上該房地為通謀虛偽之假買賣，將房地移轉登記與被上訴人，彼等間之買賣契約及所有權移轉登記行為均屬無效，被上訴人未取得房地所有權云云。惟按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院48年台上字第29號、 62年台上字第316號判決先例參照）。上訴人主張張正庭、被上訴人間就系爭房地之買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為均為通謀虛偽意思表示，既為被上訴人所否認，應由上訴人就其有利於己之此項積極事實負舉證之責。若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求。茲查：　　⑴被上訴人主張其於111年9月19日以1400萬元向張正庭買受系爭房地，被上訴人並於111年9月22日、10月4日及同月1 2日分別匯款500萬元、550萬元、350萬元，合計1400萬元予張正庭為買賣價金之支付等情，有不動產買賣契約書及匯款執據為證(審訴卷第113至127頁，原審卷第95頁），被上訴人主張其與張正庭間確有買賣房地，並非無據。　　⑵雖上訴人抗辯被上訴人與張正庭間買賣係通謀虛偽意思表示云云，然亦自承並無舉證可供證明（原審卷第225頁）。至於上訴人所執徐富田前委託張正庭拍得系爭房地，徐富田並已匯款130萬元、15萬5000元至訴外人陳明志及張正庭帳戶，用以給付押標金及過戶費用，徐富田將房地借名登記為張正庭所有，並提供予徐江月珠居住。詎張正庭將房地所有權移轉登記予被上訴人，並要求徐江月珠遷離該屋，致徐富田受有損害，告訴被上訴人、張正庭涉犯背信罪嫌乙案，據以證明徐富田與張正庭間就上開房地存有借名登記云云。然該刑事告訴案件經臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查結果認：徐富田雖有前開匯款，然匯款時間為 108年10月21日、29日，張正庭係於108年10月22日以1358 萬元拍定系爭房地，後於108年10月22日、29日繳納保證金240萬元、價金1118萬元，於108年11月25日登記為張正庭所有，並以張正庭為債務人設定擔保債權總金額為1200 萬元抵押權，該房地押標金及價金皆係張正庭所繳納，且徐富田確有積欠張正庭債務未償，徐富田匯款難逕認係供押標金及過戶費用。此外，依據證人即代書洪梅華所證稱：張正庭與徐富田是朋友，他們說張正庭要幫徐富田，房地投標人是張正庭，得標尾款由聯邦銀行代墊，由我辦理過戶及抵押權設定，印象中聯邦銀行的法拍墊款不足額，差額由張正庭出，不記得有無提到借名登記，張正庭有同意用他的名義去貸款，所以房地過戶給張正庭；及證人即聯邦銀行行員邱浩源證述：代書洪梅華說他的客戶張正庭要標法拍屋，所以介紹張正庭給我。張正庭有向聯邦銀行申請法拍屋代墊款，是張正庭提供存摺、公司401報表，我看到保證金是從張正庭的帳戶出去的。後來張正庭有得標，我就幫他辦貸款，好像是貸款1000萬元，貸款是從張正庭的帳戶扣的，111年12月貸款還清，張正庭沒有說系爭房地是借名登記等語，證人咸陳證房地貸款係由張正庭所繳納，其等不知徐富田、張正庭間是否存有借名登記，基此難認徐富田上開指訴為真，而認系爭房地確由張正庭經法拍得標，並繳納押標金及價金屬實，張正庭嗣後處分房地，將之售予柯賢燿，難謂有背信可言，而以113年度偵字第856號為不起訴處分。徐富田不服聲請再議，亦經臺灣高等檢察署高雄分署以113年度上聲議字第1543號處分駁回等情，有不起訴處分書及處分書附卷足稽（原審卷第235至240頁，本院卷第101至107頁），並經本院依職權調取上開偵查卷審認無訛。　　⑶是此，上訴人未能舉證證明被上訴人與張正庭間買賣契約為非真意之表示之事實，上訴人抗稱被上訴人與張正庭間就系爭房地之買賣行為屬通謀虛偽意思表示，被上訴人並未取得系爭房地之所有權云云，洵不足採。　⒌按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。承前所述，被上訴人已向張正庭合法買受系爭房地而取得所有權，上訴人就其占有房屋係有正當權源之事實無法舉證以實其說，自屬無權占有。則被上訴人請求上訴人應遷讓返還房屋，為有理由。　㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。　⒉上訴人乃無權占用房屋，業如前述，自受有相當於租金之不當得利，並造成自111年10月7日因辦畢所有權移轉登記而取得房屋所有權之被上訴人受有損害，被上訴人依上規定請求上訴人自112年1月19日起至返還房屋之日止，給付其相當於租金之不當得利，洵屬有據。又系爭房屋依市場行情合理租金為每月2萬元，為上訴人所不爭執（原審卷第226頁）。則被上訴人請求上訴人自112年1月19日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，應予准許。四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及應自112年1月19日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人2萬元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無　　一一詳予論駁之必要。至於上訴人聲請通知證人洪梅華、邱浩源、陳明志及張正庭，並要求張正庭與被上訴人當庭對質（本院卷第93至94頁、第153頁），藉以證明徐富田、張正庭間就系爭房地存有借名登記契約，及釐清徐富田、張正庭與被上訴人間債權債務數額等節。然洪梅華、邱浩源已於偵查中證述明確，並經本院審認如上，是而非但依卷證資料不能認定徐富田與張正庭間存有借名登記契約，縱若存在，張正庭既登記為房地所有權人自屬有權處分，上訴人亦不得以徐富田與張正庭間內部借名登記契約之約定對抗被上訴人，遑論徐富田、張正庭與被上訴人究有無存在債權債務關係及數額為何，均與本件爭點無涉，毋庸為無益調查之必要，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官許明進　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官蔣志宗　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官張維君以上正本證明與原本無異。上訴人如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官蔡佳君附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-11-26

KSHV-113-上-210-20241126-1

訴

臺灣彰化地方法院

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 112年度訴字第712號原告李月香訴訟代理人李進建律師被告倪嘉鴻追加被告王清仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王清仁應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地上之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10房屋（稅籍編號00000000000 號）如附圖即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號113年4月23日彰土測字第936號土地複丈成果圖所示編號A部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積89.91平方公尺、編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號A2部分面積276.13平方公尺之機台及雜物、冷凍櫃等動產移除，並將上開占用之房屋部分騰空遷讓返還予原告。被告王清仁應自民國113年10月24日起至騰空遷讓返還前項占用房屋部分之日止，按月給付原告新臺幣6,425元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王清仁負擔百分之55，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣577,087元為被告王清仁供擔保後，得假執行；但被告王清仁如以新臺幣1,731,260元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求基礎事實同一者，或不甚礙被告防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明定。本件原告起訴時原聲明：「被告倪嘉鴻應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、449地號土地上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000號之10未辦保存登記房屋（稅籍編號00000000000號，下稱系爭房屋）騰空遷讓並返還原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）16,793元，並至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行」等語（見本院卷第11頁）；於民國112年1 0月20日具狀擴張訴之聲明：「備位聲明：被告承租原告所有系爭房屋之租金，自112年11月1日起調整為每月100,000 元；被告應給付原告45,000元，並自112年10月21日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」，並將原聲明改列為先位聲明（見本院卷第109頁）。嗣經本院會同兩造履勘現場測量，原告於113年8月29日具狀追加王清仁為被告，又於同年10月4日更正先位聲明為：「被告倪嘉鴻應將系爭房屋如彰化地政事所113年4月23日彰土測字936號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號B 部分面積217.26平方公尺、及彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號B1部分面積131.92平方公尺、編號E部分面積52.73平方公尺所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；追加被告王清仁應將系爭房屋如附圖所示彰化縣○○鄉○○段000 地號土地上編號A部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積 89.91平方公尺、及彰化縣○○鄉○○段000地號土地上編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號F部分面積7.46平方公尺所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告16,793元，並至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」等語（見本院卷第245頁）；再於113年10月4日具狀變更訴之聲明為如後列原告訴之聲明所示（見本院卷第 269頁），暨於113年10月23日本院言詞辯論期日就被告2人分別占用系爭房屋坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地之附圖所示編號A2、E1亦請求返還。經核原告所為前開追加被告及追加聲明，係基於兩造間就系爭房屋有無正當佔有使用權源衍生爭議之同一基礎事實，其主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，得期待於在同一程序加以解決，避免重複審理，且原告起訴時主張之事實理由及提出之證據資料，於追加之訴可以流用，亦無礙於被告防禦及訴訟終結，即與前開規定相符，應予准許。其餘則為按測量成果而確定應給付數額之範圍，為不變更訴訟標的而補充事實上之陳述，非為訴之變更或追加，應予敘明。　　貳、實體部分一、原告主張略以　㈠緣坐落彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地）上之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10之系爭房屋，業經原告於法務部行政執行署公開標售拍賣程序標得並辦理稅籍變更登記完畢；並經原告向國有財產局承租其基地。詎被告倪嘉鴻占用房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分面積合計459.56平方公尺；被告王清仁占用系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1用以堆放機台及雜物、D部分放置冷凍櫃及F部分為廁所，面積合計574.16平方公尺，並無正當權源，爰依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還房屋。至於被告倪嘉鴻辯稱其為經營農產合作社就系爭房屋與證人即原屋主曾財旺訂立租約（下稱系爭租約），約定每月租金3,000元、租期為110年8月21日至115年8月19日為止、已經一次繳付全部租金等語。然查系爭房屋實際上係由證人曾財旺所使用，系爭房屋現場亦無雞鴨牛羊或其他農產品；及拍賣公告記載查訪時王清仁聲稱其承租20年等語，衡以王清仁經營之穩誠公司於112年8月15日始停業，豈有可能於110年8月20日出租系爭房屋予被告倪嘉鴻？若被告倪嘉鴻確有給付高額租金，又豈能任憑王清仁、曾財旺任意於屋內堆放雜物？被告倪嘉鴻前開所辯難以採信。縱使該租約關係確實存在，然租期為5年未經公證，亦不發生民法第425條規定之效力，不得執此對抗原告。此外，被告無權占用系爭房屋，衡情獲有相當於租金之不當得利，斟酌系爭房屋坐落位置及生活機能，以年息百分之6計算租金應屬適當；則審諸被告王清仁、倪嘉鴻占用建物面積分別為574.16平方公尺、459.56平方公尺，相當於整個建物被占滿，占用建物面積價值分別為1,754,050元、1,403,949元；被告王清仁、倪嘉鴻占用原告合法租用系爭土地面積分別為298.03平方公尺、401.91平方公尺，按申報地價每平方公尺220元，分別占用之土地申報地價為65,566元、88,420元（僅計算原告合法租用之448、449地號土地），以年息百分之6計算，據此核算被告王清仁占用系爭房屋所得相當於租金之不當得利為每月9,098元【計算式：(0000000＋65566)×0.06×1/12＝9098】；被告倪嘉鴻占用建物及土地之相當於租金之不當得利為每月7,461元【計算式:(0000000＋88420)×0.06×1/12＝7461】，爰依不當得利法律關係分別請求被告給付。退步言之，縱認被告倪嘉鴻依租約有權占用系爭房屋，被告倪嘉鴻承租房屋理應給付租金給原告，原告係於111年8月間取得系爭房屋權利，請求被告倪嘉鴻仍應給付原告取得系爭房屋後期間之租金45,000元。至於被告倪嘉鴻雖辯稱已經交付租金予曾財旺，然原告並未授權他人收取租金，被告不得以此事由對抗原告。此外，被告倪嘉鴻主張承租系爭房屋每年租金僅36,000元，對照系爭房屋面積1583.92平方公尺、原告每年繳納房屋稅53,923元，及原告承租系爭土地每月租金868元，該租金數額有悖常理，自有調整之必要，爰依民法第442條規定，請求法院調整租金數額為每月10萬元。又原告對於被告2人辯稱分別占用之位置無意見，聲明依各被告主張占用之位置分別請求被告返還。就被告王清仁辯稱編號D冷凍櫃、編號F廁所仍為其所有部分，編號D之冷凍櫃為動產，王清仁自應將冷凍櫃騰空遷讓並將占用房屋返還，然編號F之廁所為不動產，已附著於系爭房屋，拍賣標的範圍已包含廁所，如法院亦認為原告有買受廁所，即不請求王清仁騰空遷讓返還廁所所占用之房屋，縱認廁所先於建物存在，惟廁所既然附著於449地號土地，仍受原告就該筆土地之使用權能拘束，原告仍得請求被告王清仁遷讓整個廁所等語。　㈡並聲明：先位聲明主張：⒈被告倪嘉鴻應將坐落彰化縣○○鄉○○ 段000○000○000地號土地如附圖所示編號B部分面積217.26平方公尺、編號B1部分面積131.92平方公尺、編號E部分面積5 2.73平方公尺、編號E1部分面積57.65平方公尺，所堆放之機台及雜物等動產騰空遷讓並返還原告；⒉被告王清仁應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地如附圖所示編號A 部分面積140.20平方公尺、編號C部分面積89.91平方公尺、編號A1部分面積3.88平方公尺、編號C1部分面積42.35平方公尺、編號D部分面積14.23平方公尺、編號F部分面積7.46 平方公尺、編號A2面積276.13平方公尺所堆放之機台、雜物、冷凍櫃等動產騰空遷讓並返還原告；⒊被告倪嘉鴻應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告7,461元，追加被告王清仁應自民事更正訴之聲明( 二)狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告9,098元，及至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明主張：⒈被告倪嘉鴻承租原告所有系爭房屋之租金，自112年11月 1日起調整為每月10萬元；⒉被告倪嘉鴻應給付原告45,000元，及自112年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以　㈠被告倪嘉鴻：　⒈伊與原屋主即證人曾財旺就系爭房屋訂有租約，承租期間自1 10年8月20日至115年8月19日，為未滿5年租約，有民法第42 5條第1項所有權讓與不破租賃規定之適用，該租賃關係於房屋受讓人仍繼續存在。是伊占有使用系爭房屋有正當權源。伊係有限責任台灣穩誠農產生產合作社（下稱穩誠合作社）負責人，當初係為申請稅籍登記才向訴外人曾財旺承租系爭房屋。伊於110年4月12日向曾財旺協商承租房屋，有卷第10 5頁合作社章程可證，嗣內政部於110年8月間核發合作社登記文件始正式簽約。因系爭房屋為違章建築而有被檢舉拆除風險，曾財旺同意以每月3,000元價格出租予被告作為辦公室及倉庫用。嗣因查封問題，並未以該建物地址辦理登記。伊只有承租合法土地部分而已。伊有使用建物坐落系爭土地部分，並未使用坐落452地號土地部分，再扣除廁所、冷凍庫及天車等為王清仁所占用，伊實際使用面積更少，伊使用系爭房屋堆放與養動物相關的農業用品及飼養羊雞，占用位置如附圖所示編號B、B1、E、E1，系爭房屋其他部分是被告王清仁使用，屋內編號F廁所、編號D冷凍庫為獨立地上物屬王清仁所有，原告稱曾財旺仍然使用建物等語並非事實，曾財旺係居住在右側白色貨櫃屋，僅偶爾協助開門及收信而已。　⒉系爭租約為有期限契約，並無顯失公平情形，自不適用民法第442條增減租金數額之規定。反而伊已經繳清租金全額，若再給付租金給原告，對伊不公平。且原告應買時明知系爭房屋有租約負擔仍執意投標，堪認其承認租約，事後找理由毀約，並非可取。伊依據系爭租約有權使用系爭房屋，原告請求被騰空遷讓返還房屋，為無理由等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。　㈡被告王清仁：系爭房屋興建前，449地號土地上房屋為伊所有，同段448地號土地上房屋則為曾財旺所有，因為合併使用才改蓋成1棟房屋。系爭房屋伊有出資，前任屋主曾財旺有同意伊使用不用給錢。機台、雜物、天車等是伊使用範圍。廁所、冷凍庫也是伊的，廁所是獨立財產，比外面的建物還早興建，並不包含在建物內。冷凍櫃是用水泥固定在地上應該算是不動產，廁所及冷凍櫃並未附著於房屋，自非拍賣標的，仍屬伊所有。夾層則是當初設立公司時作為會議室使用，因為附著於房屋而遭一併拍賣，造成伊權利受損。當初原告就租約及廁所、冷凍櫃等如何移轉隻字未提，而今提起本件訴訟要求遷讓房屋，這樣廁所、冷凍櫃就沒價值了，分明想賴帳且損害伊權益等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第280、284至285頁）　㈠原告經法務部行政執行署彰化分署105年度房稅執字第38627 號行政執行事件執行拍賣程序，拍得如附表所示之坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、同段449地號、同段448地號土地，門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號之10之未辦保存登記建物，並經核發不動產權利移轉證書及辦理納稅義務人變更登記。原告為前開房屋之所有權人。　㈡法務部行政執行署彰化分署105年度房稅執字第38627號行政執行事件執行拍賣程序，拍賣公告記載：「⒉本分署執行人員於110年10月20日現場查封時，建物為鋼鐵造廠房，內有夾層屋，承租人倪嘉鴻在場，稱租約自110年8月20日起至11 5年8月19日止，建物內動產及天車均為前任承租人王清仁所有。另本分署曾協請轄區員警現場調查承租人王清仁之租約起訖日，據派出所函復房屋現況調查表所載，在場人王清仁僅稱租約20年，未提出租約，以上本分署不做實體認定，拍定後不點交。動產及天車均非屬本次拍賣範圍，另據估價報告書所載，基地本身不臨路，請應買人注意」等語。　㈢本院卷第37頁之租屋契約書上記載：「甲方曾財旺位於彰化縣○○鄉○○村○○路000000號之房屋出租於乙方倪嘉鴻使用，由 110年8月20日至115年8月19日止，5年房租共18萬元一次付清。到期後歸還甲方。特立此據」等語。並有訴外人「曾財旺」及被告「倪嘉鴻」之印文於簽章欄蓋印。　㈣有限責任台灣穩誠農產生產合作社，經內政部於110年8月13 日台內團字第1100040378號核發合作社登記，其上記載理事主席為被告倪嘉鴻，理事為王清仁、莊德文2人（。　㈤穩誠動力股份有限公司核准設立於85年4月24日，於112年9月 15日停業。　㈥被告倪嘉鴻占用系爭房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分，被告王清仁占用系爭房屋如附圖所示編號A、C、A1、C1、 D、F、A2部分（附圖編號D部分使用人倪嘉鴻係誤載，應為王清仁，見本院卷第280頁）四、得心證之理由　　本件原告主張其拍得系爭房屋並領得權利移轉證書，及其合法承租系爭448、449地號國有土地，被告二人無權占用系爭房屋，依民法第767條第1項、第179條規定請求返還房屋及給付不當得利等情，業據其提出法務部行政執行署執行命令、權利移轉證書、契稅繳款書、稅籍登記證明書、國有基地租賃契約書、土地登記謄本影本等件為證。被告倪嘉鴻對於系爭房屋所有權由原告取得乙事並不爭執，惟辯稱依民法第 425條第1項規定其等就系爭房屋有租賃契約關係存在，並非無權占用，原告不得請求騰空返還；且倪嘉鴻已經將租金一次給付予訴外人曾財旺，原告亦不得請求再為給付等語；被告王清仁則辯稱就系爭房屋有出資，曾財旺有同意其無償使用等語。本院綜觀兩造前開主張及說明，認本件主要爭點厥為：⒈原告請求被告等人騰空遷讓返還系爭房屋，並請求給付相當於租金之不當得利，有無理由；⒉如原告先位聲明請求被告倪嘉鴻騰空遷讓系爭房屋無理由，則備位聲明請求調整租金及給付租金，有無理由。茲分述如下。　　　㈠原告不得請求被告倪嘉鴻騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示編號B、B1、E、E1部分。　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，應由被告就其取得占有係有正當權源之事實，負舉證責任，如不能證明，應認原告請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決參照）。本件被告倪嘉鴻就原告經法務部行政執行署強制執行拍賣程序買得系爭房屋所有權並不爭執，惟辯稱其並非無權占用，揆之前揭說明，即應由被告倪嘉鴻就其有權占用系爭房屋，負舉證責任。　2.經查：被告倪嘉鴻為穩誠合作社之理事主席，主張向曾財旺租用系爭房屋目的是作為倉庫使用及登記合作社社址等情，業據其於執行程序中提出其與訴外人曾財旺於拍定前之110 年8月20日簽立之系爭租約影本，及於本件訴訟程序中提出合作社登記證、穩誠合作社章程影本等件為憑（見本院卷第 89、105頁）。本院審酌前開章程於110年4月12日訂定及申請合作社登記時，已將社址設於系爭房屋地址「彰化縣○○鄉 ○○村○○路000000號」，並非臨訟編纂。且經本院會同兩造於 113年4月25日至現場履勘測量，系爭房屋現況確實有人使用堆放物品，在場之被告倪嘉鴻、王清仁均可具體指明各自占用部分如附圖所示（編號D部分冷凍庫為王清仁使用，附圖應予更正），原告對被告各自占用部分並無意見，亦有勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（見本院卷第167至174頁、第209 至219頁）。是以前開使用情形之客觀事實觀之，已堪認被告倪嘉鴻確有承租使用系爭房屋。　3.按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號裁判參照）。本件原告主張被告倪嘉鴻與證人曾財旺間就系爭租約之約定，係屬通謀而為虛偽意思表示，然為被告所否認，依據上開說明，自應由原告舉證證明。原告固主張系爭房屋係曾財旺使用，如倪嘉鴻確有支付高額租金，豈可能任由王清仁、曾財旺堆放雜物等語。然查，以被告倪嘉鴻占用B、B 1、E、E1共計459.56平方公尺，及原告主張倪嘉鴻應給付相當於租金之不當得利每月為7,461元，佐以系爭房屋約有一半面積為被告王清仁所使用並堆置大量雜物，及系爭房屋實際上僅為鐵皮內有夾層屋之倉庫，且有約一半坐落於並未承租之中崙段452地號國有地而屬違建等情，應認系爭租約之租金顯然應較常情為低，則以租金偏低之情況下，倪嘉鴻僅租賃部分作為倉庫使用，其餘在租賃契約成立前即占用在系爭房屋內之物品，其並未請求王清仁或曾財旺清除，尚未違反常情。又債務人常為求不動產免受拍定，而與他人簽訂長期租約，除可藉此獲利外，亦可使投標人意願降低，然此動機不得即謂有通謀虛偽意思表示。縱使曾財旺在系爭房屋遭拍賣前與被告倪嘉鴻約定租金偏低，且要求簽約時一次給付全部租金，然尚未能證明系爭租賃契約為通謀虛偽之意思表示。況原告主張系爭租約為虛偽，系爭建物實際上仍為曾財旺所使用等語，惟系爭租約上記載倪嘉鴻承租系爭房屋，並未特別標明倪嘉鴻僅承租使用部分區域，如曾財旺、倪嘉鴻欲以虛偽之租賃契約繼續使曾財旺得占有系爭房屋，理應主張系爭房屋全部為倪嘉鴻所使用，然被告倪嘉鴻自始即辯稱與王清仁承租使用範圍不同；而王清仁原以證人身分到庭作證，後追加改列為本案被告，所述亦大致相同，則亦難認原告主張系爭租約係通謀虛偽為可採。又原告雖聲請王清仁到庭作證，然王清仁到庭所為之證述，就系爭租約表示是合作社成立時，倪嘉鴻跟曾財旺簽的，其不清楚等語（見本院卷第155頁），且於現場履勘時，王清仁亦能明確區分其與倪嘉鴻使用範圍，是亦未能以王清仁之證詞，做為有利於原告之主張。原告所為之舉證，尚不足使本院就該待證事實獲得確實之心證，難認以盡其證明責任，而得為有利原告之認定。　4.再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年台上字第1100號判決參照）。查系爭租約明定租期為110年8月20日起至115年8月19日，為期限未逾5年之定期租約，非屬民法第425條第2項之例外，且原告係經執行署拍賣程序，得標買受系爭房屋，於111年8月11日經行政執行署彰化分署核發權利移轉證書，依強制執行法第98條之規定，取得系爭房屋之所有權，則依前揭說明，系爭租約對於原告仍繼續存在，原告當然繼承出租人地位而行使或負擔系爭租約所生之權利或義務。則被告倪嘉鴻於系爭租約終止或期限屆滿前，得依租賃法律關係繼續占有使用系爭房屋，並非無權占用，且非無法律上原因，故原告依據民法第767 、179條，請求被告倪嘉鴻騰空遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利，為無理由。　㈡原告備位聲明請求調整租金及給付租金予原告，為無理由。　1.按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金；但租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。其立法意旨在於不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。是租金為租賃契之要素，而定期租賃契約原則上應認當事人於租賃期限內有不變更租金金額之意思，至於不定期限之不動產租賃租金調整，因價值之昇降，當事人始得聲請法院增減租金。原告雖主張若認被告倪嘉鴻與曾財旺之系爭租約並非虛偽，然系爭租約約定之租金顯然過低，而有調整之必要，爰以備位聲明主張依民法第442條之規定，自112年11月1日起調整租金為每月10萬元，及被告倪嘉鴻應將111年8月1日起至112 年10月31日止之租金共計45,000元給付予原告等語。然民法第442條得因不動產價值昇降調整租金者，依前揭說明，僅限於不定期限租賃契約，定期租約則不與焉，而查系爭租約為定期5年之租賃契約，原告自不得依民法第442條請求調整租金，是原告此部分主張，自屬無據。　2.查系爭租約之租屋契約書載明：「5年房屋租金共18萬一次付清」等語（見本院卷第37頁）。而證人曾財旺到庭證述略以：出租給倪嘉鴻的租約時間忘記了，租約只有寫過1次，租金1個月3,000元，寫完當下就付錢給了，被告1次給付5年的租金，我會租那麼便宜是因為很久前就在法拍，我有跟倪嘉鴻講說如果有人檢舉或法拍我不會再退錢給你等語（見本院卷第149至150頁）。依系爭租賃契約及證人曾財旺之證述，足認被告倪嘉鴻確於承租系爭房屋時，依約一次繳付全部租金，被告倪嘉鴻既於原告取得系爭房屋所有權之前已清償系爭租賃契約之租金債務，該租金債務已然消滅，縱使原告日後取得系爭房屋之所有權，仍不得就已消滅之債權向被告倪嘉鴻請求清償，是原告備位聲明之主張，亦無理由，應予駁回。　㈢原告請求被告王清仁騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示編號A 、A1、A2、C、C1、D部分，為有理由。　1.按使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃規定之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於受讓人不能認繼續存在，亦即借貸契約仍存在於原貸與人與借用人之繼承人之間；使用借貸原屬貸與人與使用人間特定之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束，使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利。又按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言，是房屋所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，房屋使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該房屋之權利，換言之，使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃規定之適用，借貸契約仍存在於原貸與人之繼承人與借用人之間（最高法院104年度台上字第2014號判決、93年度台上第1948號判決可資參照）。　2.查系爭房屋內如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1、D、F部分由被告王清仁所使用，為兩造所不爭執，即由被告王清仁就其有權使用前開占用部分，負舉證責任。就此，被告王清仁雖辯稱早期其有出資興建建物、經地主同意不必給付租金即可使用，沒有書面契約，只有口頭承諾而已等語（見本院卷第283、285頁）。核其所述，無非係主張其就系爭房屋與原屋主曾財旺間成立使用借貸關係。然揆諸前開見解，可知苟非經受讓借貸物之第三人同意者外，該第三人不當然受原使用借貸關係拘束，即使用借貸關係並無民法第425條規定之適用或類推適用。則查原告係經強制執行拍賣程序拍得系爭房屋權利，縱認被告王清仁與曾財旺間確有前開所述之使用借貸關係存在，然原告既為該借貸關係之第三人，除經原告同意者外，原告不受該等使用借貸關係拘束。而查系爭借貸關係為原告所否認，被告王清仁亦未能證明原告同意其使用，自不能徒以其與曾財旺間使用借貸關係，對原告主張有權使用系爭房屋。是被告王清仁上開抗辯自無足採。從而，原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告王清仁將系爭房屋內占用之動產騰空遷讓，並將占用之房屋返還原告，應屬有據。　3.次按稱不動產者，謂土地及其定著物。稱動產者，為前條所稱不動產以外之物，民法第66、67條定有明文。另參考司法院大法官會議釋字第93號解釋揭櫫：「輕便軌道除係臨時敷設者外，凡繼續附著於土地，而達其一定經濟上之目的者，應認為不動產」之意旨，易言之，所謂「定著物」，係指繼續密切附著於土地，且不易移動而達其一定經濟上之目的而言。王清仁另辯稱冷凍櫃、廁所屬於不動產，不包含在系爭房屋內，拍賣時並未列入，仍屬其所有等語，然查，編號D 部分之冷凍櫃僅雖然以水泥固定於地面上，然本質上並非密切附著於土地上而達一定經濟上目的，仍屬動產；而編號F 廁所則係附著於土地上以達使用上之目的，即應屬不動產。又系爭拍賣公告已載明現場動產不列入拍賣，如不爭執事項㈡所載；原告亦主張冷凍櫃不包含在拍賣標的內，然廁所因附著於土地而屬於不動產已包含於拍賣標的內，如法院亦認為拍賣標的包含廁所，則被告王清仁無須遷讓返還廁所等語（見本院卷第281頁）。可知該冷凍櫃因為動產非屬拍賣所及，仍屬被告王清仁所有，廁所則為不動產而為拍賣標的範圍，其權利已經執行處核發權利移轉證書，由原告概括取得其所有權，則編號D之冷凍櫃坐落原告系爭房屋內，原告請求被告王清仁騰空遷讓，自屬有據。然編號F之廁所既已由原告所取得，原告復未具體說明被告有何以物品占用廁所空間之情事，其請求被告王清仁騰空遷讓返還編號F部分，則無理由。　4.從而，原告請求王清仁將占用如附圖所示編號A、C、A1、C1 、A2之機台及雜物、編號D之冷凍櫃等動產騰空遷讓，並將占用之房屋部分返還原告，為有理由，然編號F之廁所部分已由原告標買取得，被告王清仁自無將廁所部分騰空遷讓返還原告之可能，原告此部分之訴應予駁回。　　　　　　㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695 號判決參照）。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。　1.查被告王清仁無權占用系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2 、C、C1、D部分，業如前述，為無法律上原因而受有使用房屋之利益，致使原告受有不能使用之損害，原告自得依不當得利法律關係請求被告返還利益。且被告王清仁迄今仍無遷讓返還之意，自有以將來給付之訴預為請求之必要。　2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。此觀土地法第97條第1項、土地法施行法第25條規定即明。目前縣市地政機關並未依土地法施行法之規定辦理房價之估定，僅得以建物之課稅現值計算或評定現值計算建物價額。復按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以建築物及其坐落基地之總價額為基準核計之，倘房屋占有基地無正當權源，則獲有占地利益，致基地所有權人受損者，應對基地所有權人返還使用土地不當得利者，乃房屋所有權人；無權占用上開房屋者所受之不當利益，與基地所有權人所受損害間，無因果關係。是占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，仍應以建築物及其基地之總價額為核算基準（最高法院100年度台上字第1396號判決參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。爰審酌系爭房屋為鐵皮棚房，坐落於租賃之國有448、449地號及未租用之452地號土地，內有二層夾層、另有雨遮及陽台，現況作為倉庫使用，並未直接臨路，須藉由私設通道連接山安路，周遭區域並無明顯商業活動，此有現場照片、測量成果圖、梁永森建築師事務所鑑定報告可參，堪認系爭房屋周遭商業程度不高，生活機能亦非便利，並斟酌土地價值、使用時間久暫等一切情事，認原告請求被告王清仁給付相當於租金之不當得利數額，以占用部分建物及基地之總價額之年息百分之5計算為適當。循此，以系爭房屋總面積經履勘測量為1033.72平方公尺，其中被告王清仁占用部分面積合計566.7平方公尺【計算式：140.2＋89.91＋3.88＋42.35＋14.23＋276.13＝566.7，占用4 48、449地號土地分別為230.11、60.46平方公尺】，加以系爭房屋之111年度課稅現值為2,696,200元；系爭448、449地號土地之申報地價均為每平方公尺220元，此有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書、土地登記謄本在卷可考，以此核算被告王清仁無權占用系爭房屋，應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為6,425元【計算式：(220×230.11+220×60. 46+0000000×56670/000000)x0.05÷12＝6425，小數點以下四捨五入】，原告請求逾此範圍之金額，即屬無據，應予駁回。　3.原告另請求被告王清仁自113年10月4日更正聲明㈡狀送達被告王清仁翌日起至返還占用部分為止，按月給付相當於租金之不當得利，及至清償日止按周年利率5％計算之利息。查該更正聲明㈡狀係於113年10月14日寄存送達被告王清仁，經10 日於同年月24日始生送達效力，有本院送達證書在卷可參（見本院卷第275頁），惟本件於113年10月23日言詞辯論終結，於當庭辯論時，被告王清仁已知悉原告更正聲明㈡狀之請求（見本院卷第285頁）。又原告上開所請求按月給付之相當於租金之不當得利金額部分，係起訴後始應給付之每月不當得利，核屬將來給付之訴，此部分於原告追加更正聲明時尚未到期，未經催告，自無遲延利息可言，是原告就上開相當於租金之不當得利，請求被告給付自書狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。 4.從而，原告請求被告王清仁自113年10月24日即被告王清仁當庭知悉原告更正聲明㈡狀之請求翌日起，至返還占用部分為止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,425元，為有理由；逾此部分，則屬無據，應予駁回。　五、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告王清仁應騰空遷讓返還系爭房屋如附圖所示編號A、A1、A2、C、C1之機台及雜物、編號D之冷凍櫃等動產騰空遷讓並將占用之房屋返還原告，及自言詞辯論終結翌日起即113年10月24日至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告6,425元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均屬無據，應予駁回。　　　六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告王清仁如供擔保，得免為假執行之宣告；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　范馨元以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　卓千鈴附表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　112年度訴字第712號編號建號基　地　坐　落 -------------建　物　門　牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合　　　計附屬建物主要建築材料及用途 1 43 彰化縣○○鄉○○段000地號、同段449地號、同段448地號 ------------- 彰化縣○○鄉○○路000號之10 廠房、一層一樓：1036.20 第一層夾層： 404.33 第二層夾層： 143.39 合計：1583.92 第一層雨遮： 141.34 第二層夾層陽台：28.17 全部備考未登記建物，現場無門牌

2024-11-25

CHDV-112-訴-712-20241125-1

雄簡

高雄簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1305號原告吳淑芬被告趙紳旭上列當事人間遷讓房屋等事件，本院民國（下同）113年10月30 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼○○市○○區○○街000號房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告21萬9,200元。　　三、訴訟費用1萬2,088元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。四、本判決所命給付得假執行，但被告如以33萬7,900元預供擔保，得免假執行。　　事實及理由一、原告主張：兩造間成立租賃契約，由伊將門牌號碼○○市○○區 ○○街000號房屋（下稱系爭房屋），於112年2月15日至113年 2月15日期間，以每月租金2萬2,000元、押金4萬4,000元出租於被告（下稱系爭租約），伊於113年1月間即以存證信函告知被告屆期不再續租，但被告屆期拒不遷讓返還，依系爭租約第14條第1項約定，請求被告遷讓返還房屋，依同條第3 項約定，請求被告給付租約到期後之租金、違約金共計22 萬4,000元，依第5 條第2 、3 款約定，請求被告給付電費1 萬6,163元、4期水費2,200元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告24萬2,363元。二、被告抗辯：伊租金繳到113年6月份，欠繳的伊今天就可以繳。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　　　㈠原告就其主張系爭房屋租賃及告知不續租之事實，已提出系爭租約及存證信函為證（見本院卷第13至37頁），經核相符，且為被告所不爭執，堪信為真實。　㈡租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記；承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止，系爭租約第14條第1項、第3項定有明文。而原告既已於租約屆期前告知不續租，依上開約定，原告當可請求被告將系爭房屋遷讓返還。亦可請求被告給付未依約返還系爭房屋之相當於原本之租金，及相當於租金之違約金。至於原告主張可請求之租金及違約金合計22萬4,000元部分，依原告自承被告向其提議分租系爭房屋，其因而同意將每月租金調降為1萬4,000元（見本院卷第 10頁【被告不否認分租之事實，見本院卷第119頁】），則依上開約定，原告每月可向被告請求之租金加計約定違約金為2萬8,000元，原告請求113年2月份違約金7,000元、3月份違約金1萬4,000元、4至10月每月租金、違約金2萬8,000元（見本院卷第55、103、119頁），合計金額為21萬7,000元（7,000＋14,000＋28,000×7＝217,000），原告主張可請求被告給付租金、違約金22萬4,000元，尚有誤解。另被告雖辯稱租金已繳到113年6月份，但並未提出證據加以證明，所辯自無可採。被告另辯稱開庭時即可繳交欠繳之金錢，但迄至言詞辯論終結時，並未顯現有當場要繳交之行為，是該所辯亦無可採。綜上，原告得請求被告給付之租金、違約金為21 萬7,000元。　　　　　　　　　㈢使用租賃住宅所生之相關費用，依下列約定辦理：②水費：由承租人負擔，③電費：由出租方負擔，系爭租約第5 條第2 、3 款分別定有明文。原告主張其可向被告請求給付電費1 萬6,163元、4期水費2,200元，然依上開約定，電費本應由出租人（即原告）負擔，是原告電費之請求自屬於法無據。至原告主張可請求之水費部分，被告並未加以爭執，且核原告請求之金額亦無顯著不合理之情，自堪信原告之請求合於上開約定，是原告可請求被告給付水費2,200元，應可認定。四、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付租金、違約金、電費、水費合計24萬2,363元，於遷讓返還系爭房屋及給付21萬9,200元（217,000＋2,200 ＝219,200）之範圍內，於法有據，應予准許，超過上開範圍之所訴，於法無據，不應准許。又本判決原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2 項規定，宣告被告得預供擔保免假執行。再者，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。　　五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文（訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3 項）。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官鄭峻明以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　武凱葳

2024-11-21

KSEV-113-雄簡-1305-20241121-2

補

臺灣士林地方法院

返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第1462號原告蔡憲宗訴訟代理人李文聖律師被告賴幸男湯宜家一、上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1 、2項、第77條之2第1、2項分別定有明文。次按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易標的，故房屋所有權人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內（最高法院99年度台抗字第275號裁定要旨參照）。二、查原告起訴聲明㈠請求被告賴幸男、湯宜家應將門牌號碼為臺北市○○區○○路000號1樓面向建物左側1/2之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告賴幸男應給付原告新臺幣（下同）26,720元，及自民國113年6月15日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告13萬元。原告訴之聲明㈠聲明請求返還系爭房屋，依前揭說明，應以起訴時之房屋價值為斷，依內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料，與系爭房屋相近路段、屋齡及建物型態之不動產（含基地），於起訴相近時點113年9月交易價格約為每平方公尺197,054元，而系爭房屋總面積為127.74平方公尺（計算式：層次面積10 9.61㎡＋平台面積18.13㎡＝127.74），又參酌國稅局對於無法分別提出房、地實際價格時，房、地比係以3比7比例計算，故依此估算系爭房屋1/2部分於起訴時之交易價額為3,775,7 52元（計算式：127.74㎡×197,054元×1/1權利範圍×3/10×1/2 ＝3,775,752，元以下四捨五入），故此部分訴訟標的價額為 3,775,752元。訴之聲明㈡前段係請求被告給付電費代墊款及違約金合計26,720元，非附帶請求，應併算價額，該部分之訴訟標的金額為26,720元。至訴之聲明㈡後段係請求按月給付相當2倍租金即13萬元賠償金，此部分應屬附帶請求，應合併計算至起訴前之請求金額，故原告請求被告自113年6月 15日至起訴前1日即113年9月22日止之賠償金額為420,333元【計算式：130,000×（3+7/30）＝420,333】。是本件訴訟標的價額核定為4,222,805元（計算式：3,775,752+26,720+42 0,333=4,222,805），應徵第一審裁判費42,877元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中華民國 113 年 11 月 21 日民事第五庭法官張新楣以上正本係照原本作成如不服裁定得於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中華民國 113 年 11 月 21 日書記官施怡愷

2024-11-21

SLDV-113-補-1462-20241121-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2433號原告羅穎舜被告黃美華上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國113年10月16日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○○號七樓房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣肆萬陸仟伍佰元，並自民國一百一十三年八月十五日起至遷讓返還前揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路0段000號7樓房屋遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣（下同）46,500元，並自民國113年8 月6日起至遷讓之日止全額賠償依實際遷讓欠租金額計算。㈡欠租3個月計46,500元，另有欠繳瓦斯費1年之久及水電費等。嗣於113年10月16日言詞辯論當庭變更聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○路0段000號7樓房屋遷讓返還予原告，並給付原告46,500元，並自113年8月15日起至遷讓之日止，按月給付原告15,500元。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告起訴主張：　　緣被告於113年5月15日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路 0段000號7樓房屋（下稱系爭房屋），租期一年，自113年5 月15日起至114年5月14日止，每月租金新臺幣(下同)15,500 元(下稱系爭租約)，並簽有房屋租賃契約書乙份。詎被告自 113年5月起之各期房租均未支付，至113年7月止，已達3期租金未繳，經原告前後以113年7月13日三峽郵局存證號碼00 0226號存證信函、113年7月30日三峽中山路郵局存證號碼00 0096號存證信函催告被告應於函到立即繳納積欠租金，被告仍拒不清償；故以提起本件訴訟為終止系爭租約意思表示，且被告遲付租金迄今已達3期，即46,500元。是被告未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，侵害原告之所有權，為此依民法第767條、第455條前段規定，請求被告遷讓返還房屋如聲明第1項。又被告拖欠房租等費用，應負清償責任；且被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，為此依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號7樓房屋遷讓返還原告。⒉被告應給付原告46,500元，及自民國113年8月15日起至遷讓返還前揭房屋之日止，按月給付原告15,500元。三、原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、113年7月13 日三峽郵局存證號碼000226號存證信函、113年7月30日三峽中山路郵局存證號碼000096號存證信函、LINE對話紀錄、建物登記登第一類謄本、113年房屋稅繳款書、被告之戶籍謄本及建物所有權狀等件影本為證。而被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依法視同自認，自應認原告之主張為真實。四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約業經原告通知被告而終止，從而，原告請求被告遷讓交還系爭房屋，並給付所積欠之租金46,500元，為有理由，應予准許。五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。經查，系爭租約已於113年8月15日終止。而依前開說明，被告則可能獲得相當於租金之利益，是原告自得依民法第179條規定請求被告應返還不當得利。而系爭房屋每月租金為15,500元，故被告可能獲得每月相當於租金之不當得利應以上開金額15,500元計算。是原告請求被告自113年8月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金15,500元之不當得利，亦屬有據。六、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，求為判決如主文所示，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2024-11-20

PCEV-113-板簡-2433-20241120-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1041號原告陳敏樹被告許永騰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年11月1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0號11樓之1房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣22,176元，及自民國113年3月5日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣6,464元。三、原告其餘之訴駁回。　　四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項、第二項得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第2項為：「被告應給付原告新臺幣(下同)27,568元，及自租約終止日起至遷讓返還房屋日止，按月給付6,598元。」嗣於訴訟中變更為：「被告應給付原告25,424元，及自租約終止日起至遷讓返還房屋日止，按月給付6,464元。」(見本院卷第32頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。三、原告起訴主張：　㈠被告於民國112年5月26日向原告承租門牌號碼臺南市○區○○路 0號11樓之01房屋(下稱系爭房屋)，約定租期自112年6月1日起至113年5月31日止，租金每月6,000元、管理費每月464元 (下稱系爭租賃契約)。被告自112年12月起未依約給付租金，積欠112年12月至113年2月租金及111年10月至113年2月管理費，合計25,424元。原告以起訴狀繕本送達被告，作為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示。為此，提起本件訴訟，依租賃關係及不當得利，請求被告返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語。　㈡並聲明：　1.被告應將坐落臺南市○區○○路0號11樓之01房屋騰空遷讓返還予原告。　2.被告應給付原告25,424元，及自租約終止日起至遷讓返還房屋日止，按月給付6,464元。　3.請依職權宣告假執行。　4.訴訟費用由被告負擔。四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。五、得心證之理由　㈠原告主張上開事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件為證（見113年度南司簡調字第198號卷第15-31頁；下稱調字卷)。被告經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀或證據資料以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同自認該事實，本院依上開調查證據之結果，堪信原告主張之事實為真實。　　　　　　㈡按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。經查，被告未依約按月給付租金及管理費，遲延給付已逾2個月，原告起訴主張以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租賃契約之意思表示，該起訴狀繕本業於11 3年3月5日送達被告，有本院送達證書附卷可佐(調字卷第47 、49頁)，故系爭租賃契約業於113年3月5日即為終止。次查，依兩造簽立之系爭租賃契約記載，被告係於112年6月1日起承租系爭房屋，且承前所述，系爭租賃契約業於113年3月 5日終止，則原告請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，並給付系爭租賃契約終止前被告積欠之3個月租金(即112年12月至113年2月)及9次管理費(即112年6月至113年2月)合計22,1 76元(計算式：6000×3＋464×9＝22176)，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，即屬無據。　㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段有明文規定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告未依約繳納租金及管理費，系爭租約已於113年3月5日終止乙節，業如前述，被告於系爭租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，是揆諸前開規定，原告請求自113年3 月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金(含管理費)之不當得利6,464元(計算式：6000＋464＝646 4)，即屬有據。六、綜上所述，原告依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及給付原告22,176 元，並自113年3月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,464元，均有理由，應予准許。原告逾此範圍請求，則無理由，應予駁回。七、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審酌原告有提起本件訴訟之必要，衡以原告請求經本院判決准許及駁回數額，認本件訴訟費用仍應由被告全部負擔。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　田幸艷　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱

2024-11-15

TNEV-113-南簡-1041-20241115-1

雄補

高雄簡易庭

遷讓房屋等事件

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第2294號原告王楷侖被告劉國森一、上列當事人間請求遷讓返還房屋等事件，原告起訴雖據繳納裁判費新臺幣（下同）1,000元。按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2定有明文。又所稱交易價額，係指客觀上市場交易價額而言，法院於核定房屋交易價值時，尚需參酌該房屋坐落位置、面積、結構、新舊及鄰近房屋交易價額等資料，必要時並得命提出鑑定報告。二、經查，原告起訴聲明第1項請求被告遷讓返還高雄市○鎮區鎮 ○路00號房屋（下稱系爭房屋），此部分訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時客觀市場交易價額為斷。本院核定如下：㈠查系爭房屋為未保存登記建物之4層透天建築，並自民國90年 12月起有課徵房屋稅紀錄，有高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書為憑（卷第33頁）。經查詢與系爭房屋類似條件不動產即門牌號碼高雄市○鎮區鎮○路00號房屋最近一次於110年6月交易價格為每平方公尺單價約68,676元，有內政部不動產交易實價查詢資料可佐（卷第45頁），應可供作系爭房屋起訴時客觀上可能交易價格參考。㈡又系爭房屋坐落基地高雄市前鎮區鎮昌段288之14（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）113年公告現值為每平方公尺26,500元，面積為61平方公尺，有系爭土地登記公務用謄本可稽（卷第37頁），依此計算系爭土地現值為1,696,00 0元（計算式：26,500×61＝1,616,500）；而系爭房屋起訴時課稅現值為453,100元（卷第34頁）。是系爭土地現值加計系爭房屋課稅現值結果為元（計算式：1,616,500＋453,100＝ 2,069,600），並可推論系爭房屋價額占系爭房地總價額比例約為21.89%（計算式：453,100÷2,069,600≒21.89%，四捨五入至小數點第4位，下同）。㈢再系爭房屋總面積為261.82平方公尺（卷第34頁），原告既未表明系爭房屋曾有發生嚴重貶損交易價格情事，經以系爭房地於起訴時合理交易單價每平方公尺68,676元，及占系爭房地總價額比例21.89%計算，系爭房屋於起訴時客觀合理交易價額應為3,935,986元（計算式：68,676×261.82×21.89% ≒3,935,986，四捨五入至整數位），即為此部分訴訟標的價額。三、復加計聲明第2項前段請求給付90,000元，核定本件訴訟標的價額為4,025,986元，應徵第一審裁判費40,897元（計算式：3,935,986＋90,000＝4,025,986），扣除前所繳裁判費1, 000元，尚應補繳39,897元。至聲明第2項後段附帶請求給付起訴後相當於租金之不當得利，則不併算其價額。茲依同法第249條第1項但書規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 14 日高雄簡易庭法官鄭宇鈜以上正本係照原本作成。本裁定關於訴訟標的價額核定部分得抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元；補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 113 年 11 月 14 日書記官林麗文

2024-11-14

KSEV-113-雄補-2294-20241114-1