Know99判決書

搜尋結果：瑕疵擔保責任

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請求返還買賣價金等

最高法院民事判決 113年度台上字第933號上訴人吳羽傑訴訟代理人蘇隆惠律師被上訴人陳威廷訴訟代理人黃啓銘律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國11 3年1月16日臺灣高等法院第二審判決（112年度消上字第5號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於㈠駁回第一審判決命上訴人給付新臺幣二千二百五十萬元本息及被上訴人應同時將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號0 樓房屋回復原狀之上訴；㈡命上訴人給付新臺幣二萬五千九百二十五元本息，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。理由 本件被上訴人主張：伊經第一審共同被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）直營店經紀人員居間仲介，與上訴人於民國110年2月27日簽訂不動產買賣契約書（含增補契約，下稱系爭契約），約定以價金新臺幣（下同）2250萬元買受門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0號0樓房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地同區○○段0小段415地號土地應有部分（與系爭房屋合稱系爭房地），於同年5月間依約給付買賣價金及辦理交屋完畢。嗣發現系爭房屋頂板樑柱有多處混凝土掉落、鋼筋裸露斷裂及嚴重鏽蝕，且有多處滲漏水及頂板大範圍修補痕跡，經台北市結構工程工業技師公會（下稱結構技師公會）鑑定該屋氯離子含量平均值超出現行國家標準值及系爭契約約定標準值甚多。上訴人明知系爭房屋有上開瑕疵，竟未據實告知，致伊受有財產上損害，經以存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，爰依系爭契約第12條第1項、第13條第2項第1款、第3款約定及民法第259條第2款、第359條規定，求為命上訴人於伊將系爭房屋回復原狀之同時，給付2250萬元及自110年5月26日起至清償日止之法定遲延利息，並命上訴人給付2萬5925元及自110 年12月15日起至清償日止之法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。 上訴人則以：被上訴人簽約前已至系爭房屋詳細檢查，永慶房屋亦主動告知系爭房屋有疑似傾斜、外牆滲漏水、浴室外牆壁癌等情，兩造為此簽訂增補契約，同意由被上訴人自行修復並負擔費用，免除伊瑕疵擔保責任。上開瑕疵位於室內裝潢頂板內部，肉眼不易查知，伊無故意不告知；被上訴人未依通常程序從速檢查，該危險於交屋後應由被上訴人承擔；且台北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定後表示該瑕疵未影響結構安全。兩造前已共同指定土木技師公會負責鑑定氯離子含量檢測，鑑定結果顯示系爭房屋氯離子含量未超過標準值，被上訴人嗣自行向結構技師公會申請鑑定，違反系爭契約約定，不得以此主張解除契約；倘被上訴人執意解除，須將系爭房屋回復至交屋前之原狀等語，資為抗辯。 原審就被上訴人請求返還價金2250萬元本息部分，維持第一審所為命上訴人如數給付，並附以被上訴人應同時為回復系爭房屋原狀之對待給付條件之判決，駁回上訴人之上訴；就被上訴人請求給付2萬5925元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付。理由如下：㈠兩造於110年2月27日簽訂系爭契約，約定系爭房地價金2250萬元，於同年5月19日給付買賣價金及辦理交屋完畢；兩造合意由土木技師公會鑑定氯離子含量標準，被上訴人於同年8月20 日再將系爭房屋委由結構技師公會鑑定氯離子含量標準，鑑定費用由永慶房屋支付；被上訴人於同年10月15日以存證信函解除系爭契約，並因購買系爭房地支付規費2萬5925元等情，為兩造所不爭。㈡系爭房屋經結構技師公會進行混凝土水溶性氯離子含量試驗後，試體平均值為1.0748㎏/m³，以該屋建造完成日為67年12月20 日，明顯高於系爭契約第13條第2項第1款所約定數值0.6㎏/m³ 。上訴人雖以被上訴人自行向結構技師公會申請鑑定，違反系爭契約第13條第2項第1款已由兩造協議指定土木技師公會負責鑑定氯離子含量之約定等詞置辯。惟依證人邱瑞文（永慶房屋法務人員）、邱輝煌（結構技師公會鑑定技師）、江之柔（上訴人受僱人）所為證述，及被上訴人與永慶房屋簽署之協議書、結構技師公會所提記載「經現場協調增加兩處S-6、S-7之頂板樣本，其增加費用由永慶房屋仲介支付」之三方同意書（下稱系爭同意書）與檢測點、原審當庭比對會勘紀錄表會勘人員欄位與系爭同意書「江之柔」手寫筆跡相符等件，相互以察，堪認兩造已重新合意委由結構技師公會進行氯離子含量檢測，由江之柔代表上訴人到場參與系爭房屋檢測採樣，江之柔知悉採樣點增至7處而無異議，並在會勘紀錄表及系爭同意書上簽名確認。上訴人抗辯被上訴人違反系爭契約第13條第2項第1款約定云云，自無可取。依系爭契約第13條第2項第3款約定，上訴人仍不能免其瑕疵擔保之責。㈢按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所受領之物，應返還之，為民法第259條第1款所明定。又損害賠償應回復原狀者，並非原來之狀態，而係應有狀態。當事人因契約解除而生之相互義務，依民法第261條準用同法第264條規定，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。系爭契約既經被上訴人合法解除，依上說明，被上訴人亦負有回復原狀之義務，且與上訴人所負返還價金2250萬元之義務，互為對待給付關係。上訴人以被上訴人負有回復原狀返還義務為同時履行之抗辯，應為可取。被上訴人所應回復原狀者，並非上訴人於110年5月19日交屋時原有之狀態，而是系爭房屋現有狀態。另被上訴人已支付系爭房地之印花、契稅計2萬5925元，依系爭契約第12條第1項約定，應由上訴人負擔該稅費。㈣綜上，被上訴人依系爭契約第13條第2項第1款、第3款約定及民法第259條第2款、第359條規定，請求上訴人返還價金2250萬元本息，另附以被上訴人應同時履行回復系爭房屋原狀之對待給付條件；及依系爭契約第12條第1項約定，請求上訴人給付2 萬5925元本息，均有理由，應予准許。 本院廢棄發回之理由：　按給付判決須使給付之範圍明確。本件原判決維持第一審判決主文命被上訴人為對待給付部分，係命被上訴人將系爭房屋回復原狀交還上訴人。惟系爭房屋業經被上訴人進行拆除整修，則該屋之原狀，究係指何狀態？原判決雖謂非110年5月19日之交屋現況，而是系爭房屋現有狀態，然就何謂系爭房屋之「現有狀態」，並未具體指明，致對待給付之範圍不能明確，當事人之履行即有困難，自有可議。又按當事人一方如於裁判上援用同時履行抗辯權，法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決，此種命被告為本案給付及命原告同時履行，二者具有不可分割之關係，不得單獨確定。原判決關於命被上訴人回復系爭房屋原狀之對待給付既屬無可維持，被上訴人本案請求買賣價金2250萬元及與該買賣具有關連之稅費2萬5925元各本息之給付部分，亦應併予廢棄。上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。末查，本件相關事實尚待釐清，無行法律審言詞辯論必要，附此說明。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日最高法院民事第三庭審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官胡宏文法官周群翔法官林玉珮本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日

2025-02-19

TPSV-113-台上-933-20250219-1

台上

最高法院

請求返還買賣價金

最高法院民事判決 114年度台上字第224號上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）法定代理人張廖泓境上訴人楊碧玲共同訴訟代理人洪翰今律師邱俊諺律師被上訴人李弘元訴訟代理人侯雪芬律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國113 年9月3日臺灣高等法院更審判決（112年度重上更一字第37號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、被上訴人主張：伊於民國106年12月1日與上訴人總瑩公司、楊碧玲依序簽訂買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），約定各以新臺幣（下同）600萬元、800萬元購買原判決附表所示房屋、土地（下合稱系爭房地）。伊業給付全部價金，上訴人已移轉該房地所有權，然迄未交付占有，迭經限期催告履行，仍未置理，伊乃於109年8月24日解除買賣契約。縱認系爭買賣契約不成立，上訴人受領價金即構成不當得利。爰依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，求為命總瑩公司、楊碧玲依序給付600萬元、800萬元本息之判決（其中民法第179條規定係於原審追加；另未繫屬本院者，下不贅述）。二、上訴人則以：系爭房地係出賣予訴外人林俊魁，被上訴人為其借名登記之出名人，系爭買賣契約係通謀虛偽意思表示而無效，被上訴人無權解除契約。縱認買賣契約有效，伊已將房屋鑰匙交與林俊魁，林俊魁復交付由訴外人呂松柏占有，被上訴人締約時，知悉系爭房地由呂松柏占有，伊已履行點交義務等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，理由如下：　㈠被上訴人分別與上訴人簽訂系爭買賣契約，約定系爭房屋、土地價金分別為805萬元、1,207萬元，為兩造所不爭執，堪認該契約已成立。林俊魁係總瑩公司委託代銷系爭房地之訴外人久捷開發有限公司法定代理人，其先將系爭房地出賣予呂松柏，與之簽訂買賣契約，嗣再使兩造簽訂系爭買賣契約，由上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，藉此向呂松柏詐取金錢。　㈡總瑩公司於呂松柏對其及被上訴人請求損害賠償之另案訴訟，抗辯不知呂松柏與林俊魁間之買賣契約，亦未參與，伊係與被上訴人簽訂買賣契約，並移轉房地所有權等語，自難謂其係出於通謀虛偽意思表示，而與被上訴人簽訂買賣契約，系爭買賣契約自非無效。至上訴人抗辯系爭買賣契約係林俊魁以被上訴人為出名人之借名契約，兩造間無買賣契約存在，亦無可取。　㈢系爭房地為呂松柏占有，迄未點交予被上訴人，為兩造所不爭執，可見上訴人違反賣方應擔保標的物無權利瑕疵擔保責任。又上訴人於109年8月4日、同年月10日受催告點交，迄未履行，則被上訴人於109年8月21日解除契約，應屬有據。　㈣從而，被上訴人依民法第259條第1款、第2款規定，請求總瑩公司、楊碧玲依序返還已受領價金600萬元本息、800萬元本息，為有理由。另其追加依民法第179條規定請求返還價金，即毋庸審酌。　四、本院判斷：㈠法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，此觀民事訴訟法第222條第1項本文、第3項規定自明。又借名登記契約，通常係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。㈡林俊魁先將系爭房地出賣予呂松柏，並簽訂買賣契約，嗣再使兩造簽訂系爭買賣契約，上訴人業移轉系爭房地所有權為被上訴人所有等情，既為原審所認定。佐以被上訴人於刑事案件自陳：因林俊魁欠伊債務，將系爭房地登記為伊所有，同時以伊名義向銀行辦理貸款，伊未購買系爭房地；林俊魁證稱：系爭房地係伊購買，請被上訴人為借名登記；伊前已將房地賣給呂松柏各等語（分見一審卷231、235頁、原審前審卷139至143頁），參互以觀，似見林俊魁與被上訴人就系爭房地成立借名契約，被上訴人為出名人，林俊魁則為系爭房地之借名人。如果屬實，則上訴人抗辯：總瑩公司已將房屋鑰匙交與林俊魁，林俊魁再交付由呂松柏占有，被上訴人於締約時知悉房地占有情形，伊已盡點交義務等語（見原審卷34頁），是否全無可取？倘林俊魁已受領房屋鑰匙，是否屬其管理使用權限？攸關上訴人有無履行點交義務，自應審認判斷。原審遽以系爭房地未點交予被上訴人，即為不利於上訴人之認定，除有不適用上開規定及說明意旨不當外，並有不備理由之違誤。㈢系爭買賣契約是否經合法解除之事實，尚非明確，本院不能為法律上判判斷。上訴意旨，指摘原判決違背法令，求為廢棄，非無理由。五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日最高法院民事第八庭　　　　審判長法官鍾任賜法官林麗玲法官黃明發法官陶亞琴法官呂淑玲本件正本證明與原本無異書　記　官　郭金勝中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日

2025-02-19

TPSV-114-台上-224-20250219-1

消

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度消字第4號原告陳奕瑄熊祖玲共同訴訟代理人黃匡麒律師被告曾欣怡陞豐開發有限公司兼法定代理人吳詩裕上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年12月26日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：㈠、被告曾欣怡、吳詩裕係永慶房屋新竹金亞悅光加盟店（即被告陞豐開發有限公司，下稱被告公司）之仲介，被告吳詩裕兼為被告公司之法定代理人，原告於民國111年9月21日經被告曾欣怡、吳詩裕仲介，向訴外人張正忠以新臺幣（下同） 20,600,000元，購買其所有新竹縣○○市○○段000○號（即門牌號碼新竹縣○○市○○路000號）建物（下稱系爭建物），及該建物所坐落如附表一所示土地（下稱系爭土地，與系爭建物下合稱系爭房地），雙方並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。然原告於系爭房地交易前，即有因其他物件而聯絡被告曾欣怡，告知其擇屋條件係排除「有漏水或屋主不負瑕疵擔保責任」物件，惟111年12月20日交屋後，原告却陸續發現系爭建物內，有如附表二各項所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵（即如附表二之「損害位置」、「損害內容」所示），且該等瑕疵，於之後在原告訴請張正忠減少價金之該事件（即本院112年度訴字第384號事件，下稱系爭前案事件），經送請財團法人新竹市建築師公會【下稱系爭鑑定機關】鑑定結果，其原因係如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，顯非因對該房屋使用不當而漏水，可見系爭建物於被告仲介原告購買，在原告與屋主簽訂系爭買賣契約前，本身即有前述多處漏水之情形。惟被告吳詩裕、曾欣怡明知原告不願購買有漏水之房屋，且亦知悉系爭建物本身有漏水情形，渠等為促使原告成交以賺取原告之仲介報酬，却在其等所製作之系爭建物標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書），其中之「是否有滲漏水情形」該欄，故意不勾選有滲漏水而未據實記載，已有故意違反民法第567條，居間人應對委託人即原告，負有據實告知義務之規定。縱認張正忠於原告簽訂買賣契約前，有表示系爭建物現在無漏水，先前之漏水即房屋二樓之水痕、壁癌等，係因小孩在房屋3樓浴室浴缸玩水水滿溢流至樓下之二樓、冰箱沒插電及颱風天忘記關窗等所致云云，然張正忠當時既已一併表示該房屋未曾進行滲漏水之修繕，則依一般人認知之物理法則，有滲漏水之建物未經修繕，應無可能會自動變成未漏水之建物，更遑論已長年從事房屋仲介工作，具有此等專業判斷能力之被告吳詩裕、曾欣怡，是縱認被告吳詩裕、曾欣怡因受到張正忠上開之欺瞞，致在系爭現況說明書上未勾選有滲漏水，然其等就此仍屬過失，而有未盡民法第567條所定調查及報告義務之情，亦顯屬未提供符合渠等專業水準，所應可合理期待仲介服務之情形。是原告對被告曾欣怡、吳詩裕，爰依民法第18 4條、第185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，僅先一部請求被告3人連帶對原告負懲罰性賠償金賠償責任，而訴請被告3人連帶給付原告1,1 20,000元（未請求部分並非放棄）及其法定遲延利息。㈡、被告公司履行給付仲介服務之履行輔助人即被告曾欣怡、吳詩裕，為求成交賺取仲介費，竟未據實製作系爭現況說明書，即屬違反誠信及信用方法，使原告之相對人即張正忠，收受原告原本不會成交之售屋利益，依民法第571條之規定，被告公司自不得收取原告之仲介費，是被告公司原雖依居間仲介之法律關係，收取原告給付之仲介費415,000元，然其因違反誠實及信用方法而不得請求仲介費，則其原有之法律上原因嗣後已不存在，原告自得依民法第179條規定，請求被告公司返還仲介費415,000元。並聲明:１、被告應連帶給付原告1,120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。２、原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　原告簽訂系爭買賣契約前，早先與其他房屋仲介接洽過，並已由其他仲介帶看過系爭建物二次，於本件簽訂買賣契約前，被告曾欣怡、吳詩裕已充分及明確，向原告告知、說明系爭建物現況及日後有可能需修繕之事項，當時簽約前由被告曾欣怡，帶原告看系爭建物時，係發現該屋有壁癌及水痕，但並無滲漏水，屋主張正忠係表示，該房屋先前固曾有漏滲水，但係因小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，然之後就沒有再漏水，其亦未曾修漏等情，被告亦將張正忠上開所述情形，轉知予原告，故在系爭現況說明書，始會如該屋當時現況情形，僅勾選有壁癌及水痕，但未勾選有滲漏水及一年內有修復滲漏水之內容。且當時被告於買賣雙方簽約前，亦已拍攝包括屋頂及二樓牆壁壁癌等先前曾滲漏水處之現況照片，作為系爭買賣契約之附件一至六，附在該契約書內，買賣雙方並於契約特約條款中，約定上開照片所示處所，如之後有滲水時，賣方不負瑕庛擔保責任，其餘位置日後之滲漏水，賣方仍應負瑕疵擔保責任，故原告稱其遭被告欺瞞，致誤以為系爭建物無漏水，如其當時知悉該建物會有漏水情形，即不會購買系爭建物云云，並非事實。況因系爭建物即在被告曾欣怡所住房屋之隔壁，原告當時亦與被告曾欣怡，約定日後要一起做頂樓防水，可見原告當時就系爭建物之屋況瑕疵，亦已有相當之了解。是被告絕無在買賣雙方簽約當時，已明知系爭建物仍有滲漏水，却故意隱匿不告知原告之情事，且房屋在仲介成員仲介成交前，亦無從要求仲介人員，要先就該房屋做漏水之檢測，被告本件亦應已盡到仲介應負之查證義務。又屋主張正忠於交屋予原告發生漏水後，與原告及被告在112年1月6日協商所言，不得作為認定被告有所謂隱匿房屋滲漏水之證據。原告本件之請求，並無理由，並聲明:㈠、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠、經查，原告經任職被告公司之仲介人員，即被告曾欣怡、吳詩裕之仲介，向訴外人張正忠購得系爭房地，買賣雙方並於 111年9月21日，簽立系爭買賣契約，原告亦已支付仲介報酬 415,000元予被告公司；系爭買賣契約所附之系爭現況說明書第15項，有關「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」該細項，係勾選有「壁癌」、「水痕」，未勾選有「滲漏水情形」，其壁癌、水痕位置，則勾選「屋頂」、「浴室」、「廚房」、「臥室」，並以文字註明尚有「廁所」處；又就「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」該細項，係勾選「否」，且系爭現況說明書上，分別有被告公司及委託人即屋主張正忠之用印及簽名，簽立日期為111年9月21日；系爭買賣契約所附特約條款，係載明:買方（即原告）已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方（即張正忠）一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；但對於房屋重大瑕疵（如:標的物有非自然身故、海砂屋、輻射屋、結構安全縱經修繕亦無法補強…等）賣方仍負擔瑕疵擔保責任。另有備註記載:如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面部分，賣方須負責等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭現況說明書影本在卷可憑（見本院卷第21-33頁），上情堪信為實。㈡、又原告於經被告曾欣怡、吳詩裕仲介購買系爭房地前，於111 年9月間，有先經訴外人實易不動產股份有限公司（下稱實易公司）之人員張峻愷，仲介、帶看過系爭建物二次，且看屋時間非短，當時係看到系爭建物有水痕、壁癌，惟無正在滲漏水情形，屋主張正忠表示係因先前小朋友在3樓廁所泡浴缸水滿出來，始致底下樓層有滲水，造成水痕、壁癌，另頂樓天花板先前曾有漏水，然之後已無再漏水，其就該等位置並無修繕滲漏水，原告經張峻愷帶看後，曾出具不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）予實易公司，該意願書第二條記載:房地產承買總價款為2,068萬元，於第10條並載明:「同意賣方價值2100萬元，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以本金額（按即2,068萬元）為主（按「主」字應係「準」字之意）」，惟其後原告未經實易公司仲介成交系爭房地，而係由被告公司以價金2,060萬元，仲介成交系爭房地；原告於簽訂系爭買賣前，由被告曾欣怡、吳詩裕在場陪同查看系爭建物時，亦未發現該房屋有正在滲漏水，而係看到有多處水痕及壁癌，上開被告二人亦將屋主張正忠所述，該等水痕、壁癌形成之原因，及頂樓天花板先前曾漏水，惟目前該房屋均無漏水現像，其先前未曾進行房屋滲漏水修繕等情，告知予原告，被告曾欣怡、吳詩裕並有將所拍攝系爭建物有水痕、壁癌位置等處之照片，附於系爭買賣契約當附件，買賣雙方並有如系爭買賣契約前述備註之約定；嗣系爭建物於張正忠在111年12月20日交付予原告當時及之後，在其天花板等處有漏水之情形等節，已據張峻愷前於系爭前案事件審理時，所到庭證述在卷（見系爭前案事件卷一第129-131頁），其並證稱提及:第一次帶原告看屋至少有2個小時以上、第二次帶原告看屋約花半個多小時，房屋全部都有看過，但以二樓以上為主，係把原本先前曾滲漏水之處再看一遍，兩次看屋過程中無發生滲漏水情形，只看到水痕、壁癌等語（見系爭前案事件卷一第129頁），並經系爭前案事件判決（為確定判決）所認定在案（見該判決第9 頁），亦另有被告提出之系爭意願書影本在卷可憑（見本院卷第85頁），復為兩造所不爭執，故此部分亦堪認為事實。㈢、茲本件兩造間有爭執者，在於:１、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？２、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務?３、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?爰予以論述如下。㈣、被告曾欣怡、吳詩裕在居間介紹原告購買系爭建物時，是否已明知該房屋當時仍有滲漏水，卻隱匿不告知原告該等情形 ?原告主張被告違反據實告知義務，是否可採？１、原告主張被告曾欣怡、吳詩裕於仲介其購買系爭建物時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水之情，主要係以:⑴屋主張正忠於系爭前案事件審理時，已表示其於買賣雙方簽約前，有告知被告曾欣怡、吳詩裕系爭建物有漏水，⑵依買賣雙方於簽約交屋發現漏水後，雙方及被告於112年1月6日，在被告公司辦公室內協商時，張正忠在場所表示:「合約上面你也沒有引導我要去勾這個是否有漏水、滲水的問題，你也沒有引導我要去勾；漏水滲水情形為甚麼沒幫我勾?你也跟我講，以我的經驗是漏水，這不可能是只有滲水」之陳述內容，及張正忠之妻林惠雯，在場所表示:「我當初跟欣怡（指被告曾欣怡）都講得很清楚（按原告係指林惠雯有告知被告曾欣怡該房屋有漏水）」，⑶依被告曾欣怡與林惠雯於111年9月1 8日之LINE對話，被告曾欣怡表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」等內容；⑷系爭建物先前既曾有漏水，未經屋主修繕過，以被告曾欣怡、吳詩裕之專業，不可能不知該屋仍有漏水等節（上開⑵之協商對話譯文，見系爭另案事件卷一第155、171頁、上開⑶之LINE對話截圖，見系爭另案事件卷一第291頁），為其證據，惟為被告所否認。２、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，固為民法第567條第1項前段所規定。經查，張正忠於被告曾欣怡、吳詩裕仲介原告購買系爭房地，於原告簽訂買賣契約前，查看系爭建物時，因當時僅看到系爭建物有水痕及壁癌，未看到正有滲漏水現象，張正忠乃告知該被告二人，建物二樓之水痕、壁癌，係因先前小孩在3樓廁所泡浴缸，水滿出流到二樓所致，頂樓天花板先前曾有漏水，然之後上開處所均已無再漏水，該被告二人亦將張正忠所述上開之情，告知原告等節，已據本院認定如前，是屋主張正忠於該被告 2人仲介原告看屋時，既僅告知被告系爭建物先前曾有漏水，但目前已無漏水，並說明先前漏水之原因，自難僅憑此情，即可推認該被告2人，已明知系爭建物有漏水。又查，依上開所述，既然於被告仲介原告而查看系爭建物時，該房屋係有壁癌及水痕，然當時並未顯現仍有滲漏水之情形，而屋主張正忠復表示先前曾漏水，但目前已無漏水，並說明先前曾漏水之原因，則被告依據最了解屋況之屋主，所為屋況之說明、解釋，並依據渠等在現場目視所見，確已無滲漏水之現象，而於系爭現況說明書中，僅勾選有水痕、壁癌，未勾選有滲漏水情形，即難認係不合理，且該等勾選之結果，亦經屋主即張正忠所簽名確認，而為其於當時所認同，則嗣後於買賣雙方在簽約後3個月，點交房屋時發生漏水情形，買賣雙方為此發生爭議，而於112年1月6日為上開協商之時，被告辯稱:張正忠當時，係為了能免除自己責任，始嗣後質疑被告未引導其勾選房屋有滲漏水、未替其勾選房屋有滲漏水之情，亦非全然無憑。是以，自無從以屋主張正忠於協商時上開之表示，即可推認該被告二人於仲介原告購屋時，已明知系爭建物有滲漏水，並誤導張正忠同意勾選無滲漏水之情事存在。又系爭建物於交屋予原告時及之後，固然陸續發生如附表二所示之滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵，該等瑕疵之造成原因，依系爭前案事件委託系爭鑑定機關鑑定結果，係大致如附表二之「瑕疵造成之原因」欄所載，此已據系爭前案事件確定判決所認定在案，並經本院調取系爭前案事件卷宗查明無訛。可見系爭建物產生上開滲漏水狀況之原因多端，參以就附表二項次10之「2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大」房屋狀況之成因，系爭鑑定報告亦敘明:「2樓廁所內外高度差6公分(內高外低)，外牆面下部是由廁所之滲漏水造成；而廁所門側牆有明顯長期遭水侵蝕跡象，是否側牆內有埋設冷、熱水管造成滲漏，或上方3樓衛浴之浴缸有滲漏水，造成如此嚴重之油漆剝落現象，後續需再做觀察」等情（見系爭前案事件卷內所附系爭鑑定報告第10頁），核與前述屋主張正忠陳稱「廁所會漏水，是因為小孩在三樓廁所浴缸內泡水，水滿出來漏至二樓所導致」之情，亦非全然不符，可見倘未經專業人員鑑定，就系爭建物如附表二所示包括有水痕、壁癌、滲漏水等狀況實際產生原因，實不易精確判斷，而被告吳詩裕、曾欣怡固仲介房屋買賣多年，然其等並非係就房屋漏水檢測、抓漏方面之專業人員，衡情難認其等就房屋水痕、壁癌之形成原因為何，具有專業之知識及判斷能力，是縱使其等於仲介時，有看到系爭建物內之水痕、壁癌，且屋主張正忠告知未進行過漏水修繕事宜，亦無從遽以認定，其等應已能判斷出該等水痕、壁癌形成之原因，並認知到系爭建物仍有滲漏水之情形，是原告據此主張該等被告於當時，已明知系爭建物有滲漏水，亦不可採。再者，被告曾欣怡於111年9月18日，與張正忠之妻林惠雯LINE對話，固對林女表示:「你說漏水是你會處理還是不會處理」，而林惠雯則回應稱:「他們2068（按指買賣價金2,068萬元）是他們（按指原告）負責，我們之後漏水免責」等語（見系爭前案事件卷一第291頁），是對照上開2人對話之前後文，依林女提到「之後漏水」免責之情，被告辯稱曾欣怡當時所指之漏水，係指系爭建物之後發生之漏水，亦非全然無據，尚難以被告曾欣怡上開之表示，即可推認其於當時已知悉該房屋仍在滲漏水。又查，林惠雯於112年1月6日協商時，所表示之「我當初跟欣怡都講得很清楚」之語（見系爭前案事件卷一第172頁），衡情應即係指上開其二人，於111年9月18 日之LINE對話，故亦無從憑此，為有利於原告主張之認定。３、從而，依上開所述，雖被告曾欣怡、吳詩裕，於仲介原告買受系爭建物時，在系爭現況說明書上，未勾選該房屋有滲漏水，然尚無從認定被告曾欣怡、吳詩裕於當時，已明知系爭建物當時仍有滲漏水情形，為對原告加以隱匿，始故意不勾選有滲漏水之事實存在，則原告據此主張被告違反民法第56 7條第1項前段所定，對其應負之據實告知義務乙節，即難以成立。㈤、被告仲介原告買受系爭建物，是否有未盡到其居間人就屋況，應盡之調查義務?是否未提供符合專業水準之仲介服務? １、次按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，為民法第567條第2項所規定。而居間人所仲介買賣之房屋是否會漏水，會影響房屋成交之價金及買受人成交與否之意願，乃委託居間之買方所重視之事項，是依上開之規定，居間人就所居間介紹買賣之房屋是否會漏水，固需盡其應盡之了解、調查義務，並依其調查所得之結果，向委託其居間之買方報告，以讓買方了解屋況，作為其是否購買及出價等之考量依據。２、查，原告於本件經被告仲介而查看該房屋之前，業已經實易公司人員仲介並帶看系爭建物二次，每次均花費不少之時間，並有在現場看到房屋之壁癌及水痕，然並無看到房屋有正在滴水或滲漏水之情形，已如前述。又於被告仲介原告購買系爭房地時，在原告簽立系爭買賣契約成交前，被告亦同有會同原告先查看系爭建物，當時仍係看到該房屋有水痕及壁癌，並無滴水等滲漏水現象，被告並就上開水痕及壁癌情形及形成原因，詢問屋主張正忠，經張正忠告以如上開所述原因，且說明先前之漏水現象，已一段時間未再發生等情後，被告亦將屋主所述情形，轉知予原告，復將該房屋當時存有水痕及壁癌之地點，均加以全面仔細查看、拍攝多張照片，並將部分照片編號為附件⑴至附件⑹後，納入作為系爭買賣契約之附件等情，亦為前所認定在案，並有原證1系爭買賣契約及被告提出之照片影本在卷可憑（見本院卷第28-33頁、第89-137頁），堪信為實在。又查，依前述原告前於111年9 月18日，所出具予實易公司該系爭意願書第10特約條款，係載稱「同意賣方價值2100萬，惟滲漏水由買方負責，賣方不用負瑕疵擔保責任，故以上述金額（按即2,068萬元）為主」（見本院卷第85頁），另觀以屋主張正忠之妻林惠雯於11 1年9月18日，傳送予被告曾欣怡之LINE，係表示「主要是他們（按指原告）簽斡旋時，自己提出殺32萬是讓她們處理漏水，所以這個價格有加上之後我們漏水免責」等語（見本院卷第185頁），暨系爭買賣契約之特約條款，所載明「買方已至房屋（即系爭建物）現場充分查看，發現房屋有部分屋況瑕疵，買方同意免除賣方一般屋況瑕疵（如滲水、龜裂、壁癌、油漆脫落…等情況）物之瑕疵擔保責任；…」，及備註記載「如圖附件⑴至附件⑹交屋時（賣方）不負責，其他若交屋時出現不符圖面賣方需負責。」之內容（見本院卷第27頁），可知原告係欲以房屋之後會發生滲漏水需修復為由，要求賣方即張正忠降價32萬元。亦即原告前經審視查看過系爭房屋屋況，對於系爭房屋當時存留有水痕、壁癌之該等處所，即契約附件⑴至附件⑹照片所示位置，日後有發生滲漏水之可能性，仍已有所預見，乃藉表明願負責修繕該等處所之滲漏水，免除屋主就該處房屋瑕疵之擔保責任，期以較低價格承買系爭房地，惟就附件⑴至附件⑹照片所示以外之位置，屋主仍需負擔系爭建物之漏水等瑕疵修補責任，經被告就上開條件居間協調取得賣方同意後，買賣雙方因此以2,060萬元之價格成交並簽訂系爭買賣契約，亦有系爭買賣契約之特約條款及附件⑴至附件⑹照片影本在卷可參（見本院卷第27-33 頁）。原告主張其當時與被告接洽時，已向被告言明排除會漏水之房屋物件，如其當時知悉系爭建物會漏水，即不可能經由被告仲介與賣方成交訂立買賣契約云云，核已與系爭買賣契約內，如前述之特約條款及備註之約定內容（即就附件 ⑴至附件⑹照片所示位置，於交屋時發生之滲漏水，賣方不須負瑕疵擔保責任）有所不符，已難以採認。３、從而，依上開所述，可見被告就系爭建物之屋況，於其仲介原告購買過程中，業已以其等肉眼目視之詳細觀察，及詢問對屋況最為了解之屋主之方式，加以調查，並依此調查結果，製作系爭現況說明書，經屋主確認該現況說明書內容並簽名後，據以向買方即原告報告，嗣經原告了解上情而評估後，乃以上開要求減價及簽訂特約條款方式，與賣方達成協議而成交，是以，堪認被告就系爭建物有無漏水等屋況情形為何，業已進行相當之了解及調查。又房屋會漏水之原因多端，本需經專業查漏或鑑定人員，以儀器等加以檢測後，始能為正確之判斷，且房屋仲介人員，通常亦非就房屋漏水之有無，具有專業判斷能力之人，亦如前述，而本件原告亦未舉證，被告在仲介其與屋主成交系爭房屋並簽訂買賣契約前，依兩造間仲介契約之約定，對原告負有需先自行委託專業人員查漏之義務，經核亦無法規有課予被告該等義務之規定。是被告當時固僅以目視，及詢問屋主屋況、房屋有水痕及壁癌原因之方式，加以調查及了解系爭建物有無漏水之屋況後，據以記載於系爭現況說明書，並告知予原告，亦難認被告就此，有未盡房屋漏水有無之屋況調查善良管理人注意義務之情，原告此部分主張，已難以憑採。又被告身為房屋仲介買賣人員，其等之專業，本非在房屋漏水有無之調查，已如前述，是亦難認被告就此，有未提供如消保法第7條第1項所定，符合當時專業水準所期待仲介服務之情形，原告此部分之主張，亦無法成立。㈥、原告依上開主張之法律關係，對被告所為之請求，是否有理由?　　　　依上所述，依原告所舉之事證，尚無法證明被告於仲介原告購買系爭房地時，已明知系爭建物仍有滲漏水情形，却為求成交而故意加以隱匿，不據實告知原告，或有未盡調查義務，及未提供符合專業水準之仲介服務等情形，準此，亦難認被告曾欣怡及吳詩裕，有故意或過失侵害原告權利，對原告構成民法第185條共同侵權行為，及被告公司對原告有違反民法第567條所定，據實報告及調查義務之債務不履行之情事存在。從而，原告對被告曾欣怡、吳詩裕部分，依民法第 185條共同侵權行為、不動產經紀業管理條例第26條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，對被告公司依民法第188條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26 條第2項、消保法第7條第1項、第3項、第51條等規定，訴請被告3人連帶賠償其懲罰性賠償金1,120,000元及其法定遲延利息，即無理由而應予駁回。又被告公司受原告委託仲介成交系爭房地，並無違反上開民法第567條所定對原告應負之據實報告及調查義務，業如前述，即難認被告公司有違反其對原告所負之委託義務，致原告之相對人即賣方張正忠受有利益，而依民法第571條之規定，不得向原告請求仲介報酬之情事存在，則被告公司因仲介原告完成系爭房地之買賣，因而依雙方間之居間契約，受領原告交付之仲介報酬415,00 0元，即屬有法律上原因而受利益，對原告並不構成民法第1 79條之不當得利，應無需返還該金額予原告。是以原告就本件之請求金額，其中之415,000元，另併依民法第179條不當得利之規定，請求被告公司返還該金額及其法定遲延利息，亦於法無據而不應准許。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，　　　經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一　　　詳予論駁之必要，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微附表一：系爭建物坐落基地編號土地坐落權利範圍縣市鄉鎮市區段地號 01 新竹縣 ○○市 ○○ 0-0 1/1 02 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 03 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 04 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 05 新竹縣 ○○市 ○○ 0-00 1/21 附表二：原告主張系爭建物滲漏水、水痕、壁癌等瑕疵情形及原因項次損害位置損害內容瑕疵造成之原因 01 頂樓水塔水塔淹水、水費飆漲 02 4樓天花板多處油漆/塊狀水泥剝落，水痕屋頂表層材料龜裂，外加水箱腳座、水電管線、出入人孔、空調外機等設備穿越屋頂防水層老化，均無施作適當的防水設施，同時時間過久防水材料老化防水效果不佳 03 4樓後房間窗檯牆面破損，有批土修補後重新粉刷痕跡 4樓後房間窗檯內側有滲漏水後修補痕跡，外側右下角防水填縫材料老化，表面龜裂破損 04 4樓天花板漏水、滴水至地面，下方地面有結晶同項次2 05 4樓衛浴地面潮濕 06 4樓前陽檯地/牆面潮濕，上有青苔（止水墩）防水填縫材料老化防水效果不佳 07 3樓衛浴洗衣機龍頭斷裂會噴水，淋浴間外地上石材有洞會漏水同項次6 08 3樓衛浴外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大淋浴房、浴缸填縫劑老化，洗衣機龍頭噴水等原因，造成衛浴外牆多數滲漏水，及衛浴內外高度差致未及時排水時滲漏水外溢 09 2樓至3樓樓梯轉角壁癌、油漆剝落原應有使用有水之設備 10 2樓廁所外牆壁癌、油漆剝落範圍擴大廁所門側牆內埋設冷熱水管或上方3樓衛浴浴缸滲漏水所致門側牆長期遭水侵蝕 11 2樓廁所馬桶水箱水止不住，會淹水出來 12 2樓廚房牆面壁癌、油漆剝落同項次10 13 1樓至2樓樓梯側面牆壁癌、油漆/水泥剝落範圍擴大，其上有白華同項次9 14 1樓後房間天花板漏水、水流至地面，壁癌及有長期浸潤的水痕同項次10

2025-02-18

SCDV-113-消-4-20250218-1

簡上

臺灣桃園地方法院

修復漏水等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第228號上訴人李劉秋訴訟代理人陳明欽律師鄭書暐律師被上訴人陳貞悠上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於民國111年12月1 2日本院中壢簡易庭111年度壢簡字第1592號第一審民事簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國114年2月11日辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決除確定部分外廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。三、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。　　事實及理由一、程序方面　　按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。民事訴訟法第451條第1項定有明文。此項規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟程序事件之第二審上訴程序準用之。查本件原審末次言辯期日對上訴人(即被告)未經合法送達即逕為一造辯論判決，有程序重大瑕疵，上訴人並據此提起上訴，然嗣於本院審理中，其表示：經仔細思量後，仍同意由本院二審進行調查審理後自為判決，無庸發回原審等語(本院卷第63-64頁)。故本院就本案仍得依法進行二審程序與判決，且日後上訴人不得再以一審程序有瑕疵為由主張本件訴訟程序不合法，以上合先敘明。貳、實體方面　　一、被上訴人起訴及於二審略稱：　　其於民國110年6月1日向上訴人即被告購買門牌號碼桃園市○ 鎮區○○路00巷0號房屋及坐落土地(下稱系爭房地)，於買賣契約(下稱系爭契約)內，上訴人保證於交屋前並無存在房屋滲漏水之瑕疵，於現況說明書內被告亦勾選系爭房屋現況無滲漏水情形，然於交屋後6個月內，被上訴人即發現系爭房屋在交屋前即存有多處次滲漏水之狀況，經通知仲介及上訴人出面處理，均未獲置理。為此，依買賣契約瑕疵擔保之法律關係，訴請上訴人賠償滲漏水修復費用新臺幣(下同)19萬 1千元及處理滲漏水之交通費用5萬元，並聲明：被告應給付原告24萬1千元。【關於被上訴人在原審原所請求「處理滲漏水之交通費用5萬元」，遭原審駁回後未據上訴，已告確定，故此部分非屬本院二審之審理範圍，附此敘明。】二、上訴人於原審未到庭及陳述，經提起上訴略稱：　　　　上訴人於出售系爭房屋前，已居住該屋多年，並未有漏水情形，是本件被上訴人應先就系爭房屋於危險移轉（即交付）時存有其所主張之漏水瑕疵一事，自負舉證之責。又被上訴人所提估價單，並未記載日期及係針對何工程所為估價；另其所提報價單日期載為111.4.15，時間遠在110.6.10即兩造約定之交屋日後，是上開單據均無法證明系爭房屋於危險移轉當時之滲漏水情事。且依兩造之買賣契約，已約明：系爭房屋有脫漆、壁癌，甲方(指被上訴人)知悉，乙方(指上訴人)以現況交付等語，顯示被上訴人於買受系爭房屋時主觀上對其屋況已有認知，仍出於自由意志以系爭契約所約定之價格向上訴人購屋，並特別約定以現況交屋，自不得於事後逕自反悔，復主張房屋有瑕疵而訴請賠償等語。三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人19萬1千元，而駁回被上訴人其餘之訴，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告准為假執行、及諭知被上訴人如供擔保得免為假執行。上訴人就其敗訴部分全部不服，提起上訴並聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、本院之判斷：　㈠觀諸系爭買賣契約書之「特別約定事項」，以手寫文字記載　　「1.依現況說明書內容交屋。」…「3.本案有脫漆、壁癌，　　甲方(指被上訴人)知悉，乙方(指上訴人)以現況交付。」( 　　原審卷第26頁)，而兩造對於本件買賣契約定有上開特別約　　款一事均不爭執，是足認被上訴人於購屋當時，即已知系爭　　房屋有脫漆、壁癌之情形。　㈡而按一般人之認知，若房屋有脫漆或壁癌，均代表該屋有滲　　漏水之情形始有以致之，參以系爭房屋之屋齡已達40餘年( 　　參本院卷第131頁異動索引，顯示系爭房屋於65.3.24為建物　　第一次登記)，是衡諸常情，上訴人於售屋當時既已表明該　　屋有脫漆、壁癌情形並載明於契約之特約事項中，應認其已　　盡告知義務，則被上訴人知悉上情、且於購屋前亦曾數次前　　往看屋，仍願簽約購屋，自難於事後諉稱不知該屋有滲漏水　　情形。從而，被上訴人主張：上訴人未據實告知系爭房屋有　　漏水情形，不得以現況交屋之約定即免除瑕疵擔保責任，因　　而請求上訴人賠償其房屋漏水之修繕費用等節，均屬無據，　　不足憑採。　㈢至被上訴人於二審固提出其與仲介人員之對話錄音作為新證據，惟經本院於準備程序期日當庭播放該錄音檔，內容略為被上訴人與仲介人員（上訴人表示該對話者係賣方仲介，至雙方言談中所提及「游姐」則是買方被上訴人的仲介」）之對話，對話中，該仲介提到系爭房屋有漏水，並表示這問題 (契約書沒有寫到)是仲介的問題【參本院卷120-121頁筆錄】，惟如前所述，系爭買賣契約已載明房屋脫漆、壁癌等前情，且依對話內容，可知並非兩造間之對話，而係被上訴人簽約交屋後與他人間之對話，況仲介人員乃表示係仲介的問題，是本院認均無從據以認定上訴人有何未據實告知房屋狀況之情。另被上訴人於本院114.2.11言辯期日復提出系爭房屋與附近房屋之實價登錄資訊2紙(本院卷第175、177頁)，略稱：其當初購買系爭房屋之價格並未較低，反而是高於其他房屋等語(參本院當日筆錄)，亦即主張其並未因前揭房屋脫漆、壁癌等特約事項而獲有購屋折價，然觀其提出之實價登錄資訊所載，可知兩屋之坪數、格局均有不同，本院實難逕予參照或比附援引。從而，被上訴人於二審始提出之前揭新證據，均不足據為其有利之證據，併此敘明。五、綜上所述，被上訴人依買賣契約瑕疵擔保之法律關係，請求上訴人負損害賠償責任，為無理由。是原審判命上訴人賠償給付被上訴人19萬1千元及法定遲延利息，並依職權為假執行之宣告，均有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。六、本件事證已明，兩造其餘陳述及提出之證據，經本院斟酌後　　認均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述。　　七、據上論結，本件上訴為有理由，依法判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉哲嘉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周玉羣上列正本證明與原本無異不得上訴中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭尹吟

2025-02-18

TYDV-112-簡上-228-20250218-1

消

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度消字第4號原告古汯叡被告旭研車業有限公司法定代理人陳建安訴訟代理人李律民律師複代理人林睿群律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣參拾萬伍仟元，及自民國一一三年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」，嗣於本院審理中減縮本金請求為30萬5,000元（本院卷第84頁），此核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。二、原告主張：㈠原告於民國112年1月9日因被告「保證」車牌號碼：000-0000，廠牌PORSCHE，型式911CARRERA，出廠年月1 09年5月之自用小客車(下稱系爭車輛)為「原車、原鈑件及原漆」，故以605萬元購買之。詎料，原告於113年2月21日將該車送請第三方鑑定，赫然發現系爭車輛於出售予原告前，即曾進保時捷原廠更換過保險桿及引擎蓋，非為「原車、原鈑件及原漆」，此乃買賣標的物之重大瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任。㈡系爭車輛因更換過保險桿及引擎蓋，經鑑價師雜誌社鑑定市場交易價值減損30萬2,000元，原告並因此支出鑑定費3,000元，爰依買賣物之瑕疵擔保、不完全給付及不當得利之法律關係，請求被告給付30萬5,000元等語。並聲明：⒈被告應給付原告30萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：依兩造簽立之汽車買賣合約書（下稱系爭合約書）第4條、第6條記載，原告已拋棄系爭車輛之瑕疵擔保請求權，且應於接管系爭車輛一週內原車鑑定是否有泡水車、重大碰撞車等情事，原告於112年1月12日接管系爭車輛，卻至 113年2月19日始申請鑑定，已逾兩造約定之檢查期限，不得再對被告行使物之瑕疵擔保請求權等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查，兩造於112年1月9日簽立系爭合約書，由原告向被告購買系爭車輛，約定買賣價金為605萬，被告保證系爭車輛為「原車、原鈑件、原漆」等事實，有系爭合約書在卷可佐（本院卷第17頁），並為兩造所不爭執，堪信為真正。五、本院之判斷：　㈠系爭車輛欠缺被告所保證之品質：　　原告主張系爭車輛於原告購入前，曾更換過引擎蓋，欠缺被告保證「原車、原鈑件、原漆」之品質，並提出台灣超級鑑定高級車鑑定報告書為證（本院卷第25頁）。經本院函詢捷立汽車股份有限公司（即桃園保時捷中心）系爭車輛是否曾進廠維修？如有，維修之日期、項目及金額，該公司以113 年11月29日捷立113字第007號函覆稱「查旨揭函所載車輛係於110年12月20日至本公司維修，並於111年1月22日完成維修離廠。維修金額共計333,308元，其中由保險賠付328,155 元，車主自費左右後視鏡外蓋烤漆5,153元」等語，並檢附維修明細表供參，有上開函文可憑（本院卷第67至73頁），是系爭車輛於系爭合約書簽訂前確曾進行修繕，已非「原車、原鈑件、原漆」，被告對此復無爭執（本院卷第84頁），則系爭車輛於移轉予原告時，已然欠缺被告所保證之品質，確有瑕疵存在。　　㈡原告請求減少價金，並依不當得利之法律關係，請求被告返還買賣價金30萬2,000元，為有理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。查系爭車輛欠缺被告所保證之品質，已如前述，而觀諸原告提出之鑑價師雜誌社「第三方二手車鑑價報告」（下稱系爭鑑價報告），其鑑定結果略以「1.鑑定車輛於民國113年2月19日申請。2.委託人請求鑑價112年1月份，當初成交價（附件合約書）市值與更換引擎蓋後市值。3.委託人委託"台灣超級鑑定"，該車「引擎蓋更換」該車非屬為「重大事故車」。4.該車引擎蓋更換，折損比例5%。5.折損算式如下（採無條件捨去至小數點第一位）：605萬×5%＝30.2萬 605萬-30.2萬＝574.8萬……正常車況市值價格約：605萬修復後市值價格約：574.8萬折損價格：30.2萬」等語（本院卷第19至31頁），經核系爭鑑價報告係由領有臺灣動產鑑價發展協會所核發「事故折損鑑價師證書」之鑑價委員張宏澤、黃聖翔，於勘查系爭車輛之外觀、內裝狀況，並逐一核對系爭車輛之行照、使用狀況、結構受損位置等資料後，本於其等之專業性，針對系爭車輛之現狀所具名製作之估價報告，客觀上應得作為本院認定系爭車輛減損價額之參考，且被告亦表示無意另送鑑定（本院卷第85頁），是本院綜合一切情狀評估，認系爭車輛因欠缺被告所保證之品質，減損之交易價值應為30萬2,000元。　⒉被告雖抗辯原告於簽訂系爭合約書時已拋棄物之瑕疵擔保請求權，且於113年2月19日始申請鑑定，逾越系爭合約書第6 條約定自接管系爭車輛一週內進行原車鑑定之檢查期限，應不得再對被告行使該項權利云云。然查，系爭合約書第4條固約定：「乙方（即原告）於民國112年1月12日11時00分接管該車後其行駛、民、刑事責任或遺失概由乙方負責與甲方（即被告）無干，同時乙方（買主）核對車身、引擎號碼正確無誤，並以現車、現況、配備等交付，乙方不得主張賣物之瑕疵擔保。」，然兩造於系爭合約書另以手寫方式載明「保證原車、原鈑件、原漆」等文字，顯見兩造已合意系爭車輛必須為「原車、原鈑件、原漆」，並經被告以特約擔保之，如有違反，原告自得據上開特約行使物之瑕疵擔保請求權，而不受系爭合約書第4條之拘束。再系爭合約書第6條約定：「乙方於接管該車日起，一星期內原車鑑定該車是否泡水車、重大碰撞車（更換大樑）等情事，逾期甲方恕不受理。」，該條所稱應於一週內檢查之瑕疵項目為「泡水車、重大碰撞車（更換大樑）」，而系爭車輛雖曾更換引擎蓋，欠缺被告保證之品質即「原車、原鈑件、原漆」，然非屬重大事故車，為兩造所不爭執，且系爭車輛欠缺「原車、原鈑件、原漆」之品質一事，除非經專業機關鑑定，尚難依通常之檢查而發見，是原告並無未盡買受人從速檢查義務之情形，被告抗辯原告未依系爭合約書第6條約定之期限檢查系爭車輛，視為承認所受領之物，不得行使物之瑕疵擔保請求權云云，亦非可採。　⒊依上，被告交付原告之系爭車輛，既因欠缺被告保證之品質，致減少價值30萬2,000元，則原告依民法第359條規定請求減少價金30萬2,000元，並依同法第179條規定，請求被告如數返還之，自屬有據，應予准許。　㈢原告依債務不履行之法律關係，請求被告給付鑑定費用3,000 元，為有理由：　⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第360條前段、第227條分別定有明文。又當事人為伸張權利所必要支出之費用，如可認為係因他造侵權行為所受之損害，即加害行為與損害賠償範圍間有相當因果關係者，均非不得向他造請求賠償（最高法院99年度台上字第224號裁判要旨參照）。同此意旨，於債之關係中，債權人請求債務人為損害賠償時，倘能認債權人之支出為伸張權利所必要，亦應准債權人所請。　⒉查系爭車輛因欠缺被告所保證之品質，致交易價值減損之具體數額，非未具相關專業知識之一般人所得遽予認定，自有委請專業人士予以鑑定之必要，原告為此委請鑑價師雜誌社進行鑑價，支出鑑定費用3,000元，有免用統一發票收據可參（本院卷第33頁），該鑑定費用應屬原告為證明損害發生及其範圍所必要之費用，堪認為其伸張權利所必要之支出，且該費用與被告所應負之瑕疵擔保責任間有相當因果關係，則原告依不完全給付之法律關係，請求被告給付該鑑定費用，亦屬有據。六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付減少之價金30萬2,000元，另依民法第360條、第227條規定，請求被告給付鑑定費用3,000元，合計30萬5,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日即113年5月22日起（本院卷第41頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許。七、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知，並依被告之聲請，酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佩宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃忠文

2025-02-17

TYDV-113-消-4-20250217-1

重訴

臺灣臺北地方法院

返還款項

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度重訴字第648號原告謝明昌訴訟代理人蔡欣延律師被告宏永建設股份有限公司訴訟代理人莊志成律師法定代理人謝旺錦被告中隆科技股份有限公司法定代理人廖乾宏訴訟代理人李孟璟梁升銘上列當事人間請求返還款項等事件，本院於民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應連帶給付原告新臺幣叁佰壹拾貳萬叁仟捌佰叁拾壹元，及自民國一百一十二年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告連帶負擔百分之三十二，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰壹拾貳萬叁仟捌佰叁拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。原告起訴原聲明：「㈠被告應向原告連帶清償新臺幣（下同）989萬元，及自民國105年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷一第37頁）；嗣於113年7月4日追加備位聲明為「備位聲明：㈠被告應向原告連帶清償496萬2,000元，及自105 年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷一第37頁）」（本院卷二第35頁）；再於113年12月30日縮減聲明為：「先位聲明：㈠被告應向原告連帶清償846萬0,281元，及自105年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告應向原告連帶清償496萬2,000元，及自105 年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷一第37頁）」（本院卷二第35頁）。經核原告所為上開聲明追加、變更，均係基於同一基礎原因事實，核與上開規定相符，應予准許。　　貳、實體事項　　一、原告主張：　㈠緣訴外人邰威廉於100年11月1日分別與被告中隆科技股份有限公司（下稱中隆公司）、被告宏永建設股份有限公司（下稱宏永建設，與中隆公司合稱被告，分各稱其名）簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）及房屋預定買賣書（下稱系爭房屋契約，與系爭土地契約合稱系爭契約），以總價3,308萬元（房屋總價1,223萬元、土地總價2,085萬元）承購坐落新北市○○區○○段○地○○段00○0○00○0地號土地（下稱系爭土地），由被告宏永建設所興建投資位於新北市○○區○○○ 0段000號「帝品苑社區」建案（下稱系爭建案）A棟第1號16 樓之建物、車位B1-197號及其所坐落系爭土地之應有部分（下稱系爭房地）。嗣由邰威廉之表弟即原告於103年12月24 日簽立讓渡書，承受邰威廉就系爭契約之權利義務，邰威廉自簽約後至103年12月4日止共計支付989萬元（含房屋款798 萬元、土地款191萬元）。㈡原告於104年5月系爭房地交屋前，發現被告於系爭建案銷售D M及於系爭房地廣告企劃合約書內所廣告（下稱系爭廣告），所承諾社區包含具備健身房、撞球室、親子遊憩室、交誼廳、圖書室、會議室及KTV包廂等豪華公共設施（下稱系爭公設），竟然全未施作，原告與邰威廉請求被告立即改善補正，但卻始終未獲置理，直至105年4月被告仍未完成系爭公設之施作，且若要將地下1樓停車空間以二次施工方式變更為公共設施，將因使用執照所附圖說不符而有違法隨時遭強制拆除之風險，顯以不實資訊導致原告陷於錯誤，不符合契約預定效用，且為給付不能狀態。原告即於105年9月6日，寄發存證信函予被告等，行使民法第92條第1項撤銷權及系爭契約、民法第359條、256條解除權。並向臺北地方法院檢察署（下稱北檢）提出刑事詐欺告訴，經北檢檢察官109年度調偵續4號提起公訴，經本院110年度金重易字第3號判決宏永公司原負責人宋東明、銷售公司總經理張境在犯詐欺取財罪。原告解除解除後，被告仍尚未返還已繳納之價款989萬元，並沒收違約金496萬2,000元，實屬無據。　㈢原告雖已於113年9月5日領取宏永建設所提存之639萬1,719元提存金，然本件係因被告違約在先，依系爭房屋契約第26條第3項及系爭土地契約14條第1項規定，原告得請求被告連帶賠償系爭房地總價15%之違約金即496萬2,000元，故扣除原告已領取之提存金，原告尚得請求被告連帶賠償846萬281元（計算式：9,890,000＋4,962,000－6,391,719＝8,460,281）。又被告依系爭房屋契約第27條之1、系爭土地契約第16條就系爭建案之房地互負連帶履行責任。爰依民法第179條、第227條、第259條第2款、民法第359條、民法第184條第2項違反保護他人法律、系爭契約之規定，先位請求被告連帶返還已繳價金、違約金共848萬0,281元整；備位則依民法第25 2條規定請求違約金酌減至零，請求被告連帶返還已收取原告之違約金496萬2,000元。　㈣並先位聲明：⒈被告應連帶清償原告846萬0,281元，及自105 年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應向原告連帶清償496萬2,000元，及自105年3月21日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告宏永建設：系爭公設乃二次施工工程範圍，有遭舉報拆除之風險，故於銷售時，宏永建設有特別要求銷售公司於銷售時要告知客戶該部分公設乃屬二次施工，有被舉報拆除之風險，是否要施作系爭公設應交由系爭建案社區管理委員會召集社區住戶開會後決定是否施作，倘決定施作，宏永建設會提供2,360萬元之資金供社區利用，若決定不施作，則轉作為社區之公共基金，系爭公設並非系爭契約之標的內容，被告並無給付之義務，原告主張被告廣告不實涉及詐欺，尚乏依據。又因原告未依約按期繳交系爭房地之買賣價金，經合法通知後仍未繳納，被告已於105年3月21日以台北台塑郵局000303號存證信函為解除系爭契約之通知，已於105年3月 22日送達原告，系爭契約已因被告合法解除系爭契約而不存在，原告於105年9月6日方始來函表示受詐欺為由，撤銷或解除意思表示，自不生效力，原告嗣再起訴以其已撤銷或解除系爭契約，請求被告返還其已繳價金，自無理由。又違約金為兩造基於契約自由所約定，原告稱系爭違約金約定過高，尚乏依據，並無理由等語。㈡被告中隆公司：系爭契約中已明文已約定提撥2,360萬元公共基金作為公共設施之美化與布置，且約定地下一層之部分空間原建築執照核准用途為法定停車之臨時汽車停車空間，同意規劃提供由社區負責管理、收益等事項，顯見原告簽約時即可知悉系爭公設空間為停車位。且銷售人員銷售時也已說明地下一層空間不得改建為公設使用，否則屬於二次施工，恐有拆除風險，是否施作要由住戶決定。原告自始知悉被告並未提供系爭公設，被告並未施用詐術，況原告於104年初已發現系爭房地並無系爭公設，遲至105年9月6日始來函表示受詐欺，亦已逾越1年除斥期間。又原告於簽立契約時既已知悉上情，被告應不負瑕疵擔保責任，原告不得主張解除契約。原告自第23期起未再給付價款，已屬違約，經被告催告後仍未依約繳款，被告於105年3月21日依系爭契約第26條第4項解除系爭契約，故於106年1月16日向並本院提存所將扣除總價款15%為違約金，剩餘價金辦理提存639萬1,719元，並經提存所106年度存字457號准予辦理提存等語。㈢並均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：（本院卷一163頁，依判決格式修正文句，依全辯論意旨整理內容）：　㈠邰威廉於100年11月1日簽立系爭房屋契約及系爭土地契約向中隆公司分別承購、宏永建設所興建投資之「帝品苑社區」系爭建案。嗣由邰威廉之表弟即原告於103年12月24日承受邰威廉之權利義務。　㈡原告迄103年12月4日共支付22期價款合計989萬，自第23期未繳款。　㈢宋東明係宏永建設公司負責人，自99年間起興建位於新北市○○ 區○○○0段000號之系爭建案「帝品苑社區」，並於103年間完工；張境在則係甲山林廣告股份有限公司之總經理，負責銷售系爭建案。兩人經北檢109年度調偵續字第4號以詐欺取財罪提起公訴，並經本院110年度金重易字第3號判決詐欺取財罪有罪。四、得心證之理由：　　原告主張被告所銷售之系爭建案廣告不實，系爭公設均未設置，並無所預定之效用屬於瑕疵且無法補正，主張解除契約並請求返還已支付之價金及請求違約金，為被告所否認，並以前情置辯。是本件應審究者應為：系爭建案是否確有瑕疵？原告解除契約先位請求返還已支付價金是否有理由?原告備位請求返還496萬2000元，是否有理由? 　㈠原告主張系爭建案有瑕疵，有無理由？　⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號、103年度台上字第196號判決意旨參照）。　⒉依系爭房屋契約第1條第1項約定，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋即停車平面圖與位置示意圖，維契約之一部分（本院卷一第179頁）。次查，被告為預售系爭房屋製作系爭建案廣告文宣以宣傳，廣告文宣內有包含會議室、游泳池、KTV視聽室、健身房等內容等情，此有系爭建案廣告文宣影本可稽（本院卷一第47至57頁），則由系爭建案廣告文宣內提及之系爭公設，且強調公共空間的功能對於住戶之需求，可知被告確有以系爭建案內公共設施為廣告，揆諸上開約定，系爭公設應構成系爭契約內容，是被告就系爭契約之給付義務，即應包含於系爭建案內公共設施，應屬有據。而被告原應設置之系爭公設均未設置，此有系爭建案照片在卷可稽（本院卷一第58至81頁），且如擅自變更為系爭公設將與原使用執照不符而違反建築法規，有新北市政府工務局105年4月12日新北工使字第1050580063號韓文可查（本院卷一第82、83頁），堪認被告確未於系爭建案提供系爭公設，自未達約定之預定效用，足以減少系爭建案之整體價值，而屬瑕疵給付，且無法補正。是原告主張系爭建案具有瑕疵等語，應屬可採。　⒊至被告雖均抗辯銷售時已告知系爭公設不合法，建商將來提供美化基金施作云云；然查，系爭建案銷售投影簡報中，確有包含系爭建案地下一樓之健身房、撞球室、親子遊憩室、交誼廳、圖書室、會議室及KTV包廂等系爭公設示意圖及設計圖等節，業如前述；而依系爭房屋建案買賣契約條款第16條之1關於「社區美化基金」，內容係記載：「為美化居住環境，乙方（即宏永建設）於管理委員會成立後，另提撥新臺幣2,360萬元整之公共基金為公共設施之美化及佈置」等語，此有系爭房屋契約在卷可參（本院卷第15頁），則上開契約文字內容實未提及系爭公設之施作，被告所辯，實屬無據。被告明知系爭建案地下1樓為停車空間，不得變更施作為系爭設施等節，仍繪製為具備健身房等系爭公設之廣告簡報檔案，由銷售人員向客戶宣傳使住戶陷於錯誤而購買系爭建案，嗣未設置而未達約定之預定效用，足以減少系爭建案之整體價值，原告主張系爭建案具有瑕疵等語，應堪認定。原告另聲請傳喚證人俞藹玲（本院卷一第45頁），待證事實為系爭房地存有系爭公設瑕疵，即無調查之必要。　㈡原告以系爭建案具有上開瑕疵為理由，解除契約，有無理由？　⒈系爭契約已於105年3月22日經被告通知而合法解除：　⑴系爭房屋契約第7、8條約定：「付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所訂付款明細表(附件六)之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在20日以上。... 甲方（即原告）如逾期達5日仍未繳清其款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付乙方。如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息或票據無法兌現時，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形乙方同意緩期支付者，不在此限」、第26條第4款：「甲方違反有關付款條件及方式之規定者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款者為限。買賣雙方並得解除契約」（本院卷一第 198頁），系爭土地契約第4條、第14條第3款約定亦同（本院卷一第246、251頁）。　⑵原告並未依約繳納第23期「第25天時交付於房屋領取使用執照日」、第24期「於房屋領取使用執照日第45天時交付（預定貸款金額）」、第25期「交屋款」款項（本院卷一第213 頁），迄未給付，經被告多次發函催告原告繳款並辦理貸款手續，均未獲原告置理，原告迄今均未繳納，被告於105年3 月21日寄發存證信函，依系爭房屋契約第24條第4款為解除契約之意思表示，並沒收已付違約金，於同年月21日送達原告，有存證信函及回執可按（本院卷一第109至112頁、本院卷二第57至68頁）。足見原告遲延給付價款，經被告依約定期催告後，原告仍未履行，被告抗辯依系爭契約規定，已於 109年3月21日以存證信函解除系爭契約並通知原告，自合法有據。　⒉按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地（最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參照）。原告主張系爭建案廣告文宣中標榜上開不符合契約預定效用瑕疵，業如前述，並於109年9月6日以存證信函為解除契約之意思表示等語（112年度司促字第8110號卷〉〈第49至53頁），並於112年6月2日聲請支付命令請求被告連帶返還支付款項（1頁），然系爭契約已於109年3月22日經被告解除，業如前述，則原告並未證明於被告對待給付義務消滅前以此有為同時履行抗辯，自無從再行使，故就系爭建案中固存有上開未設置系爭公設之瑕疵，而未符契約預定效用之一節，然系爭契約既已經合法解除，原告即已無從再行解除系爭契約，堪可認定。　　㈢被告所收取之違約金是否過高? 　⒈按當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，初與債權人主觀之歸責情形無關（最高法院105年度台上字第679號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切權益為衡量之標準，非僅以約定之違約金額若干為衡量之標準；又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害賠償範圍，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項（最高法院110年度台上字第881號判決意旨參照）。查：　⒉查系爭房屋契約第26條第4、5款約定：「甲方違反有關付款條件及方式之規定者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款者為限。買賣雙方並得解除契約」、「前列第1、2項之違約金已包含買賣之房地價款自簽約起至解約時之漲跌在內… 」、「買賣雙方當事人除依前2項之請求外，不得另請求其他損害賠償」（本院卷一第198頁），系爭土地契約第14條第3、4款亦有規定（本院卷一第251頁）。是於原告債務不履行時，被告僅得依此約定為請求，不得再為其他請求，是認系爭契約關於違約金之約定應屬損害賠償總額預定之違約金性質。　⒊本院斟酌被告從事土地房屋之預售屋建案興建銷售，一般而言，其將房屋興建完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利潤，代銷費用則屬被告出售系爭建案應支出成本之一。因系爭契約解除所受之損害，在一般情形，應非僅該單一之代銷成本而已，應以已扣除全部營銷成本後之營業利潤之喪失，據以認定，始為合理；然被告於系爭契約解除後，已轉售他人，為被告所不爭執。而被告固未提出轉售他人之售價，然併考量現今社會經濟狀況，房市確為逐年上漲等一切情狀，應認被告所受損害非鉅。另審酌被告所興建之系爭建案確有系爭公設之瑕疵，業如前述，且亦因出售建案廣告不實隱瞞重大瑕疵等情，涉犯詐欺取財罪嫌，經本院判決有罪等情狀，有相關卷宗影本及判決在卷可查，則應認被告得沒收之違約金，以系爭房屋、土地總價金15％計算尚屬過高，應酌減為被告所收取之違約金10％為適當。被告主張尚應考量契約自治、契約正義，而毋庸酌減違約金云云，尚屬無據。　⒋據此計算，系爭房地總價為3,308萬元，房屋、土地價值各為 1,223萬元、2,085萬元。原告已繳之房屋款為798萬元，已超過15%，宏永建設原沒收違約金183萬4,500元價金，而原告已繳之土地款191萬不及總價10%，中隆公司沒收191萬元土地款，合計共為374萬4,500元之違約金（本院卷二第110 頁數），然本院認應酌減違約金為1/10，則合計應酌減為37 萬4,450元（計算式：3,745,000×10％＝374,500）。經本院酌減後，被告就超過上開範圍價金，即無沒收之權利，所受利益即失其法律上原因。則原告依民法第179條規定，請求應將無沒收權利之違約金部分返還原告，自屬有據。　㈣原告先位請求被告應連帶清償原告846萬0,281元，及自105年 9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，是否有據？　⒈按系爭房屋契約第26條第2、3款約定：「乙方違反乙方之瑕疵擔保責任之規定者，即為乙方違約，甲方得依法解除契約。甲方依第一項或第二項解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房屋價款退還甲方，如有遲延利息應一併歸還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五計算之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、系爭土地契約第 14條第1、2款亦有規定（本院卷一第198、251頁）。原告固以此項被告請求違約金，然本件系爭契約於原告解除前業經被告解除在前，業如前述，則原告據此請求違約金，即屬無據。　⒉又參照系爭房屋契約第27條之1約定：「甲乙雙方同意，本建物與所座落之基地相關權利義務悉依甲方與基地所有人中隆公司所簽立之系爭土地契約書為憑，甲乙雙方就本約應履行之買方或賣方之義務與債務，應分別與土地契約之買方或賣方互負連帶履行責任，故土地契約之買方或賣方倘有違反該約之約定者，視為本約之買方或賣方亦違反本約之規定，土地契約倘解除、終止或施笑者，本約亦隨同解除、終止或失效（本院卷一第199頁），系爭土地契約第16條亦有明文（本院卷一第252頁）。是系爭土地契約、系爭房屋契約相互依存，兩者間不僅效力則相互依存，任一契約具有之無效、撤銷、解除之法律效果，其效力均及於另一契約，且就相關債務互負連帶履行責任，是原告此部分被告應負連帶給付義務，應屬有理。　⒊原告所支付之價金為989萬元，被告於扣除部分違約金款項後之餘款已提存（本院卷一第117頁），原告已於113年9月5日領取被告提存之價金639萬1,719元（本院卷二第123頁）。至原告主張而被告合計應收取之違約金，本院認應酌減為37 萬4,450元，業如上述。則以原告已繳納款項989萬元計算，原告依179條不當得利之規定，尚得取回312萬3,831元之款項（計算式：9,890,000－0000,719－374,500＝3,123,831），原告於此範圍內請求被告連帶返還，應屬有據，逾此請求之範圍，即屬無據。　⒋末按出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定，沒收其已付買賣價金充為違約金，並解除契約；買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減。就法院減少之部分，出賣人所受利益即失其法律上原因，買受人得依不當得利法則請求返還，並依民法第182條第2項規定，自出賣人知無法律上原因時起，加付利息，一併償還。該違約金應減少之數額固待法院判決確定，始能確知；惟出賣人於買受人為此項主張之訴狀送達時，已知其情事，為免訴訟延滯影響當事人權益，應類推適用民法第959條第2項規定（最高法院103 年度台上字第2211號判決意旨參照）。是原告主張被告沒入違約金過高應予酌減，其支付命令狀已於112年6月17日分別送達被告（司促字卷第101、105頁），則原告請求自支付命令送達翌日即112年6月18日起之法定遲延利息，應屬有據，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。　⒌綜上，原告先位請求被告連帶給付312萬3,831元之款項，及請求自112年6月18日起之法定遲延利息，應屬有據，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。　㈤原告先位請求部分有理由已如前述，又因原告先位係以訴之選擇合併請求本院依其單一聲明而為裁判，其依民法第179條部分既屬有理由，則其於請求部分即無庸再以論斷。而原告備位請求依民法第252條之規定酌減違約金，請求被告連帶清償496萬2,000元，及自105年3月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，然被告並未沒收共496萬2,000元之違約金，且就此被告扣除違約金部分，業經先位請求返還所扣除之違約金部分，就違約金是否應予酌減部分認定如前，是備位部分應已重複，並無再行重複審酌之必要。末系爭契約經被告於109年3月22日解除，原告已無從再為撤銷或解除系爭契約，則原告所為系爭建案廣告文宣系爭廣告不實，且不符契約預定效用，為遭詐欺撤銷即解除系爭契約之意思表示，是否有理，即毋庸再予審究，均附此敘明。六、綜上所述，原告先位依179條規定，請求被告連帶給付312萬 3,831元之款項，及自112年6月18日起之法定遲延利息，應屬有據，逾此部分之請求，均無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第2項。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14 　日　　　　　　　　　民事第九庭　法　官　林怡君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昀潔

2025-02-14

TPDV-112-重訴-648-20250214-2

小上

臺灣臺北地方法院

減少價金

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度小上字第13號上訴人李用富被上訴人王進緒上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國113年12月17 日本院113年度北小字第4438號第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣1,500元由上訴人負擔。　　理　由一、按對於小額程序之第一審裁判提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，並應於上訴狀內記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24第2項、第 436條之25分別定有明文。所謂違背法令，係指依同法第436 條之32第2項準用第468條所定判決不適用法規或適用不當、第469條第1款至第5款所定判決當然違背法令之情形。是當事人提起上訴，如以判決不適用法規或適用不當為理由，其上訴狀或理由書應具體指摘該判決所違背之法令條項，或有關解釋字號，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如以判決有同法第469條第1款至第5款情形為理由，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法（最高法院71年台上字第31 4號裁判意旨參照）。查，上訴人主張原判決有違反民法第3 65條第1項規定之情形，堪認形式上已具體指摘原判決違背法令，依上開規定，應認其上訴具備合法要件，在此敘明。二、上訴意旨略以：鑽石在一般交易市場上極為重視其成色、紋理、裂紋、結晶等，均足以影響其交易價格，本件鑑定結果「有內部結晶體、羽毛狀裂紋、結狀晶體、落片狀槽等內容物瑕疵」、「其市場交易價值約在新臺幣（下同）81,200元至85,300元間」，是被上訴人所出售之鑽戒（下稱系爭鑽戒）顯有存在物之缺點，即依通常交易觀念，認為其物應具備之價值、效用或品質，已有欠缺或減損，自己構成民法第35 4條「出賣人物之瑕疵擔保」規定，且系爭鑽戒鑑定價值確實減損，上訴人自得請求減少價金。又上訴人於前案（即本院112年度北簡字第9726號，下稱前案）已經主張出賣人應負瑕疵擔保責任（形成權一經表示即已行使），應認並無超過6個月除斥期間之問題，只是前案是起訴請求解除契約返還價金，而本件則起訴請求減少價金後之不當得利，於法並無不合。況且，被上訴人並未證明上訴人有依民法第356條規定為通知，則如何謂「通知後6個月間不行使」，故原判決以超過6個月除斥期間為由駁回上訴人之訴，尚有未洽等語。三、得心證之理由㈠、所謂判決違背法令，係指原判決有不適用法規或適用不當之情形，若僅係取捨證據、認定事實等屬於原法院職權行使之事項，除有認定違法之情形外，應不生違背法令之問題。上訴人謂依鑑定結果可認系爭鑽戒存有物之瑕疵，上訴人得請求減少價金云云，惟原審業基於前案確定判決之認定，得出「自難認系爭鑽戒有滅失或減少其價值或效用之瑕疵存在，則原告以系爭鑽戒之鑽石有裂痕瑕疵為由，主張依民法第35 9條規定減少價金38,800元，即無可採」之心證，此係事實審法院本於職權，取捨證據而認定事實之範疇，原審所為認定於法亦無不合，自無不適用法規或適用法規不當情形，揆諸前揭規定及說明，應認上訴人此部分之上訴，未具備上訴之合法程式，為不合法，應予駁回。㈡、經查，原審既以前案確定判決為依據，進而認定系爭鑽戒並無物之瑕疵，本件上訴人無權行使瑕疵擔保請求權，原則上即無上訴人減少價金請求權是否已逾除斥期間之可言，至原審雖附帶論及減少價金請求權之除斥期間，並認定上訴人於 113年9月20日始起訴主張減少價金，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間，惟原審對本件事實之認定結果已如前述，無論有無誤用前揭規定之情形，均不影響判決之結果，自不得廢棄原判決，上訴人之上訴仍應予駁回。　　四、原審判決縱有前揭誤用條文之違背法令之情，仍不影響原判決之結果，上訴意旨所執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為一部不合法、一部無理由。爰依民事訴訟法第436條之29第2款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回之。五、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、本件第二審裁判費為1,500元，應由上訴人負擔，爰確定第二審訴訟費用額如主文第二項所示。七、據上論結，本件上訴為一部不合法、一部無理由。依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第444條第1項、第449條第 1項、第436條之29第2款、第436條之19第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　溫祖明　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉娟呈　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蕭涵勻以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原

2025-02-14

TPDV-114-小上-13-20250214-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還不當得利等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1513號原告蔡百青訴訟代理人王士豪律師石善允律師被告子瓏開發股份有限公司法定代理人李碩哲訴訟代理人胡達仁律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國114年1月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾參萬伍仟肆佰伍拾玖元，及自民國一百一十二年六月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮外）由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。四、本判決於原告以新臺幣肆拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰肆拾參萬伍仟肆佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）182萬49 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第9頁）。嗣經原告於民國113年12月9日以民事總辯論意旨狀減縮請求減少價金及損害賠償金額，並追加依侵權行為法律關係請求給付慰撫金15萬元，最終聲明為：㈠被告應給付原告158萬5459元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第349-350頁）。經核原告訴之變更追加合於前揭民事訴訟法之規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠原告經訴外人台灣房屋仲介股份有限公司之仲介，於111年1 月16日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以總價金2600萬元向被告購買坐落臺中市○○區○○段000 地號土地(下稱系爭土地)及其上同段1772建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號建物(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)，被告業於111年2月21日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於111年3月4日點交完成。　㈡詎料，系爭房屋於點交予原告後未及一年，經原告發現有多處嚴重漏水及磁磚空心瑕疵，如未及修繕，將致磁磚膨拱、爆裂，從而碎裂掉落，危及原告日常生活之身體、生命安全，嚴重影響系爭房屋之一般居住使用及應有之安全性，核均構成通常效用瑕疵，惟經原告向被告反應後，被告卻拒絕修繕。依鈞院委請社團法人臺中市土木技師公會（下稱臺中土木技師公會）鑑定，該會鑑定所出具價目表，將系爭房屋修繕至不漏水狀態之費用為97萬8656元；磁磚空心瑕疵修復費用為45萬6803元，總計為143萬5459元，應可作為本件減少價金之金額。原告爰依民法第359條規定，請求減少買賣價金，則被告受領此部分價金即屬無法律上之原因，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還143萬5459元。　㈢又，被告於系爭現況說明書上就項次31「是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，堪認被告已保證系爭房屋無滲漏水之品質。且，被告本身即為經營不動產買賣、配管工程、室內裝潢、景觀及室內設計之業者具相關專業知識，就屋況應知之甚詳，系爭房屋更是由被告自行聘工、整建裝潢後始出售予原告，卻刻意隱瞞系爭房屋滲漏水瑕疵，違反出賣人應盡之「交付符合約定現況無瑕疵之房屋予買受人、現況變更告知、排除或修補瑕疵」等義務，屬故意不告知瑕疵，原告自得依民法第360條、第227條準用第231條第1項等規定請求被告賠償損害143萬5459元，與前開請求權基礎，請求鈞院擇一為有利原告之判決。　㈣另系爭房屋具嚴重之漏水及磁磚空心瑕疵，至今已有年餘。期間原告及其家人長期身處潮濕、滲漏水之環境中，每逢雨勢，必出現多處漏水，且本件漏水範圍甚廣，涵蓋系爭房屋 1至4樓之所有樓層、客廳、臥房等生活起居必經之處，使原告於大雨時常徹夜難眠，更導致諸多壁癌、家具生黴之情形，影響生活品質甚鉅。且系爭房屋之外牆磁磚，不僅多處懸掛、倒掛之磁磚有空心瑕疵，部分磁磚更已龜裂，無疑將導致磁磚剝裂、掉落，砸傷他人之可能，危及原告家庭甚至周遭鄰里之身體、生命安全。原告家中有學齡中孩童，面臨上開情形，實令原告時時處於擔憂與不安之生活環境。是系爭房屋之瑕疵情形，實已逾越一般人社會生活所能容忍之程度，堪認對原告之居住安寧造成重大之影響，爰依民法第184 條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告給付原告因居住安寧遭受侵害之精神慰撫金賠償共15萬元等語。　㈤並聲明：1.被告應給付原告158萬5459元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠系爭房屋業經被告於111年3月4日點交予原告，點交時並無任何滲漏水、磁磚空心情形，點交後所生之瑕疵亦非被告所應負擔之物之瑕疵擔保責任範圍，原告徒以點交後約1年3月之照片稱系爭房屋於點交時已有滲漏水之情形云云，顯無理由。況磁磚空心之成因眾多，但並非漏水所致，且對於磁磚空心原因僅為推測，惟與時間經過有關，或因黏著劑黏力下降，或因雨水長期滲入縫隙，是原告主張系爭房屋於交付即危險移轉時，已存有漏水及磁磚空心之瑕疵之情，應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。　㈡且，系爭房屋為屋齡27年之翻修中古屋，因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新成屋相提並論，除有影響結構安全或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵。參兩造不動產買賣契約書第7條第4項所約定：「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」及上開買賣契約書所附標的現況說明書第30項「是否有滲漏水情形？」部分，在「否」欄位打勾等情，兩造並於該現況說明書下方簽名，可知兩造於簽立買賣契約之際，就系爭房屋應具如何之價值、效用或品質，係約定以「現況交屋」，且兩造亦已就系爭房屋是否有滲漏水情形檢視確認，當時系爭房屋確無漏水情形無訛，足見系爭房屋並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用，自不能認被告應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任之情事。　㈢再者，系爭契約並無約定任何防水保固期間，原告主張其係於112年1月底時始發覺系爭房屋有滲漏水情況，距被告於11 1年3月4日完成點交時，已歷11個月，與實務上之「新成屋」、「預售屋」所約定之防水保固期間一年相去不遠，遑論期間降雨日數達131日，顯著有感地震達176個，小區域地震更有642個，所涉「氣候條件」及「維護頻率」於系爭房屋交屋後均非被告可得掌握，系爭房屋既為26年以上之中古屋，屋況自難與全新房屋相論，未能達到與一般「新成屋」、「預售屋」相同之防水保固期間亦屬平常，足徵被告對於防水工程之施作並無問題。退萬步言，縱認被告未妥善維護、施作其防水層（假設語，被告否認），系爭房屋之漏水及磁磚空心狀況亦均非111年3月4日點交前即已存在，該瑕疵既係於危險移轉後始行發生，自非被告應負物之瑕疵擔保責任範疇。　㈣系爭房屋之漏水及磁磚空心情形既係於111年3月4日點交後約 11個月方發生，顯非被告應負物之瑕疵擔保責任範疇，業如前述，原告當應自行處理修繕，且被告亦無故意隱瞞或為不實之保證，足見被告無侵權行為甚明。原告本可自行修繕系爭房屋漏水及磁磚空心之情形，縱原告認此為被告之責，不論有無理由，自可再提起訴訟向被告請求修繕費用之損害賠償，即可不受漏水困擾，卻捨此不為，致其自遭漏水困擾，又主張其受有侵權行為之非財產上損害，足認本件原告起訴顯無理由等語，資為抗辯。　㈤並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。三、不爭執事項（見本院卷第152-153頁）：　㈠兩造於111年1月16日簽訂系爭契約，由被告將系爭土地及系爭房屋所有權賣與原告，買賣總價金為2600萬元。兩造並均於系爭房地之標的現況說明書上簽名。　㈡原告已依約支付買賣總價金予被告。　㈢原告已於111年2月21日以前開買賣契約為原因，取得系爭房地之所有權登記。　㈣兩造就系爭房地於111年3月4日實際由被告點交予原告。四、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354 至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359條亦有規定。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；同法第179條定有明文。　㈡系爭房屋為系爭契約買賣標的之一，則依上開規定，被告自應擔保系爭房屋交付予上訴人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。另按系爭契約第7條第4項雖有：「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準」之約定（見本院卷第23頁），並由兩造所簽名之標的現況說明書中第31項就「是否有滲漏水情形？」勾選「否」（見本院卷第31頁）。惟此處之「現況」，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之「現況」，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，至於交屋當下無法確知之瑕疵，自非買受人於看屋、簽約或交屋時認知之「現況」，再參酌系爭契約並無特別約明免除出賣人之瑕疵擔保責任，則倘如系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任。是被告辯稱兩造所簽名之現況說明書已記載並無滲漏水情形，因而被告無須就原告所主張瑕疵情形負擔保責任云云，尚不可採。　㈢系爭房屋於111年3月4日交付予原告前，即存有漏水瑕疵情形：　⒈本院就系爭房屋有無漏水瑕疵一事，囑託臺中土木技師公會為鑑定，經該會於113年7月9日以（112）中土鑑發字第436- 07號函檢附鑑定報告函覆本院（見本院卷第237頁，鑑定報告外放，下稱系爭鑑定報告），依系爭鑑定報告所載，其鑑定過程係：「原告指出之疑似漏水區域，鑑定方法採用浸水滲漏檢測，將外陽台、屋頂、屋突地板排水口封住，讓地板積水約5cm高，觀察試水前後變化情形，另採用紅外線熱影像儀為輔助」；鑑定結果為：1樓樓梯牆、4樓洗衣間、4樓露臺、3樓儲物間、3樓走廊、3樓臥室、3樓走廊、2樓書房、2樓走廊、2樓儲物間、1樓車庫等處均有漏水瑕疵情形；就漏水發生原因認：滲水的來源為試水區域，由試水報告可知，發生的原因主要為屋頂露臺防水工程未發揮效果所致等語，系爭鑑定報告並檢附有試水試驗-熱影像檢測報告書、現場實地檢測之紅外線影像試水前後現況照片等為佐證資料，復兩造對於上開鑑定內容並無爭執，是可認系爭房屋確實存有上開所認漏水之情形。　⒉雖被告以系爭鑑定報告表示無法還原漏水原因的時間點（見系爭鑑定報告第4-5頁），而認原告無法證明系爭房屋之漏水瑕疵係發生在系爭房屋於111年3月4日交屋予原告之前，而否認應由被告負物之瑕疵擔保責任。然，臺中土木技師公會於113年11月7日以（112）中土鑑發字第436-08號函（下稱系爭補充函）就屋頂防水之施作及耐用年限，函覆表示：防水材料的選擇、氣候條件、施工品質、維護頻率；屋頂露臺防水的耐用年限會因應多種因素而有所不同，建議定期檢查屋頂狀況，並在需要時進行維護和修復，以確保屋頂防水的持久性和效果，藉由選擇高品質的屋頂材料、注意氣候條件、確保良好的施工品質和定期維護，耐用年限15年是可以的等語（見本院卷第335頁）。再依原告所提出系爭房屋109 年9月、111年6月之Google街景圖、系爭房屋歷次異動索引（見本院卷第111-113、361-362頁），及被告未爭執曾有施作系爭房屋之屋頂露臺防水工程（見本院卷第385頁），可認被告於取得系爭房屋所有權後至出賣並交屋予原告前，曾就系爭房屋進行翻修，其中包含屋頂露臺防水工程。並參諸系爭鑑定報告稱漏水瑕疵係因「屋頂露臺防水工程未發揮效果所致」，系爭補充函表示露臺防水工程一般之耐用年限應可達15年等語，及原告於交屋後不及一年即發現漏水瑕疵之情（見本院卷第100、129-131頁），依上開事證綜合可認，系爭房屋之漏水瑕疵確係發生於000年0月0日交付予原告前，當應由被告就此瑕疵負擔保責任。　㈣系爭房屋於111年3月4日交付予原告前，即存有磁磚空心瑕疵情形：　⒈本院就系爭房屋有無磁磚空心瑕疵一事，亦囑託臺中土木技師公會為鑑定，依該會所作成之系爭鑑定報告所載，其鑑定過程係：「原告指出之疑似空心區域，鑑定方法採用磁磚敲診損壞檢測，測試以磁磚四角落及中心點為敲擊位置並記錄異音位置，外牆磁磚採用吊車搭配吊籃進行敲診作業」；鑑定結果係：如系爭鑑定報告所附之檢測報告書中照片標示紅框處，認有磁磚空心之情形，其位置包含1樓柱、2樓主臥陽台之牆面及平頂、2樓書房之牆面、3樓水池、3樓立面造型、3樓陽台、3樓露臺、4樓立面造型、4樓露臺、5樓露臺、1 樓至3樓之外側等處（見系爭鑑定報告附件7）；就上開磁磚空心發生原因認：「1.磁磚黏貼時，黏著劑沒有填滿磁磚背面，接觸面局部出現磁磚空鼓。2.黏著劑塗抹後，時間經過太久，黏著劑有硬化導致黏力下降，就可能產生磁磚與地板牆面分離，造成磁磚空鼓。3.雨水滲水磁磚與磁磚間的縫隙，造成內側水泥砂打底層遇水導致化學變化，產生難溶於水之氫氧化鈣白色晶狀粉末，因體積會不斷膨脹，溢出表面，謂之『白華』，進而造成磁磚空心」等語，系爭鑑定報告並檢附有磁磚敲診檢測報告書、現場實地檢測之現況照片等為佐證資料，復兩造對於上開鑑定內容並無爭執，是可認系爭房屋確實存有上開所認磁磚空心之情形。　⒉雖被告以系爭鑑定報告表示無法還原磁磚空心原因的時間點（見系爭鑑定報告第7頁），而認原告無法證明系爭房屋之磁磚空心瑕疵係發生在系爭房屋於111年3月4日交屋予原告之前，而否認應由被告負物之瑕疵擔保責任。然，臺中土木技師公會以系爭補充函就磁磚之施作方式，函覆表示：符合以下條件，磁磚鋪貼下不會產生空心及白華現象，磁磚鋪貼前表層要清除乾淨，預留伸縮縫，符合CNS規範規定的磁磚背勾深度，良好的施工品質，避免一次塗抹黏著劑面積太大，磁磚鋪貼速度跟不上導致黏著劑乾掉，黏著力下降等語（見本院卷第337頁）。再參諸被告於取得系爭房屋所有權後至出賣並交屋予原告前，曾就系爭房屋進行翻修一事經認定如前，及原告於交屋後不及一年即發現上開瑕疵之情（見本院卷第100、129-131頁），應認系爭房屋磁磚空心之情形係肇因於被告於鋪貼磁磚時並未確實將黏著劑填滿背面或鋪貼速度並未配合黏著劑之面積，而造成磁磚背面之黏著劑黏著力下降情形，則此瑕疵當屬發生於000年0月0日交付予原告前，自應由被告就此瑕疵負擔保責任。　㈤原告依民法第359條、第179條等規定請求被告給付143萬5459 元及自112年6月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由：　⒈按買受人依民法359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。　⒉就修復前開漏水瑕疵之方法及必要費用，系爭鑑定報告建議採取將系爭房屋3至5樓(屋突)之露地坪打除並在前緣施作止水墩，重新施作防水，經過72小時試水後確定無漏水，再復原鋪貼地磚之方式，其詳細價目表則如系爭鑑定報告附件八 -1所示，共計97萬8656元；就修復前開磁磚空心瑕疵之方法及必要費用，系爭鑑定報告建議採取於外牆搭設施工架，打除空心磁磚，重新打底及舗貼磁磚，磁磚縫隙採用矽利康填縫之方式，其詳細價目表則如系爭鑑定報告附件八-2所示，共計45萬6803元。本院認原告對於系爭鑑定報告所建議之修復方式並無意見，被告雖認為其金額過高，但並未具體指明何項目之金額過高，復未提出其他可供參酌之市場價格資料為佐證，是應認系爭鑑定報告所建議之上開修復金額可採，並得作為認定原告行使民法第359條減少系爭契約買賣價金權利，其減少價金之金額。既原告主張以本件起訴狀送達行使上開減少價金之權利，則經減少價金後，被告受領此部分價金即無法律上原因，原告依民法第179條規定，請求被上訴人返還143萬5459元，即自起訴狀繕本送達翌日（即112年 6月14日，見本院卷第87頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自有理由。　⒊原告上開請求既有理由，本院自毋庸再審究原告另依民法第3 60條、第227條準用第231條第1項等規定請求被告賠償損害1 43萬5459元部分，併此敘明。　㈥原告主張其因系爭房屋存有漏水、磁磚空心等瑕疵，居住安寧之人格法益受侵害，依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告賠償原告精神上慰撫金15萬元，為無理由：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第184條第1 項前段及第195條第1項前段分別定有明文。　⒉原告主張其因系爭房屋之漏水瑕疵，居住期間原告及其家人長期身處潮濕、滲漏水之環境中，影響生活品質甚鉅，且就磁磚空心瑕疵部分，無疑將導致磁磚剝裂、掉落，砸傷他人之可能，危及原告家庭甚至周遭鄰里之身體、生命安全，實已逾越一般人社會生活所能容忍之程度，堪認對原告之居住安寧造成重大之影響，爰依民法第184條第1項前段、第195 條第1項規定，請求被告給付原告因居住安寧遭受侵害之精神慰撫金賠償共15萬元云云。　⒊然，系爭房屋之漏水、磁磚空心瑕疵之發生成因，均分別係露臺防水功能失效、磁磚舖設過程未確實所致，則當均係發生於兩造於111年1月16日簽訂系爭契約「前」，而斯時既兩造尚未簽約，兩造並無任何信賴關係，被告對於原告並無何等注意義務可言，自難認被告有何過失不法侵害原告居住安寧法益之侵權行為，是原告依民法第184條第1項前段、第19 5條第1項規定請求被告賠償慰撫金15萬元，並無理由。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條等規定請求被告給付143萬5459元及自112年6月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾上開請求部分則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰就原告勝訴部分，酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，並依被告聲請定相當擔保金額，准予被告於為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官潘怡學以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明

2025-02-14

TCDV-112-訴-1513-20250214-1

台上

最高法院

請求返還不當得利等

最高法院民事裁定 114年度台上字第64號上訴人臺中市政府地政局法定代理人吳存金訴訟代理人王耀賢律師被上訴人力隆建設開發股份有限公司法定代理人廖萬亮訴訟代理人蔡奉典律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11 3年8月27日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（112年度重上更一字第55號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法第 469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明：原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第4 70條第2項、第475條本文分別定有明文。而依同法第468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。當事人提起第三審上訴，如合併以同法第469條及第469條之1之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關之司法院大法官解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訟法第475條但書情形外，亦不調查審認。二、本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：被上訴人於民國109年8月4日標得上訴人標售之臺中市北屯區碧柳段94地號土地（下稱系爭土地），兩造成立買賣契約（下稱系爭契約）。系爭土地東西側面寬16公尺，南北側深度51.8公尺，西側道路屬園道用地，須自該道路境界線退縮6公尺始能建築（下稱系爭限制），致系爭土地建築面積減少及可規劃之建築方案縮減，具有減少價值之瑕疵。上訴人陳列、展覽之「臺中市區段徵收配餘地標售手冊」（下稱標售手冊）及「捷運文心北屯線機廠及車站區段徵收案標售土地位置一覽圖」均未註記或標示系爭限制，標售手冊第5頁固標註：「捷運文心北屯線機廠及車站區段徵收之土地使用分區管制規定網址」，並於右側標示 QR CODE二維條碼，惟掃描該條碼可連線查詢之「『變更臺中市都市計畫（配合台中都會大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫－捷運機廠）細部計畫（配合區段徵收及都市防洪）案』土地使用分區管制及都市設計管制要點」及「計畫指定留設公共開放空間示意圖」（下稱空間示意圖），並未載明於標售手冊或投標須知條款，無從得悉連線查詢內容嗣後有無變動或更新，且被上訴人投標前上網搜尋所查得臺中市政府103年3月公告之「變更臺中市都市計畫（配合台中都會大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫-捷運機廠）細部計畫（配合區段徵收及都市防洪）書」所示空間示意圖（下稱臺中市政府103年3月版本），與臺中市政府都市發展局發布之空間示意圖及臺中市政府於110年8月間公告之空間示意圖版本相同，均未於系爭土地西側加註說明系爭限制之粉紅色標線及圖例，難認臺中市政府103年3月版本為歷史文件，而應以上訴人嗣後自行在空間示意圖所示系爭土地西側加註說明系爭限制之粉紅色標線及圖例之版本為準，被上訴人未掃描標售手冊QR CODE二維條碼查詢資料，而以臺中市政府103年 3月版本為據，難認其顯有欠缺普通人注意義務之重大過失，上訴人仍應負瑕疵擔保責任。從而，被上訴人依民法第35 9條規定解除系爭契約，並依同法第259條第1款、第2款規定，請求上訴人返還其繳交之保證金新臺幣1,229萬3,000元並加計法定遲延利息，為有理由，應予准許等情，指摘為不當，並就原審命為辯論及已論斷或其他與判決結果不生影響者，泛言謂為違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第 444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國 114 年 2 月 13 日最高法院民事第四庭　　　　審判長法官盧彥如法官周舒雁法官吳美蒼法官陳容正法官蔡和憲本件正本證明與原本無異書　記　官　郭詩璿中　　華　　民　　國 114 年 2 月 24 日

2025-02-13

TPSV-114-台上-64-20250213-1

嘉小

嘉義簡易庭(含朴子)

解除契約等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉小字第848號原告黃聖躬被告王安慶訴訟代理人蔡春堂上列當事人間解除契約等事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：㈠、原告在民國113年7月29日在被告於「蝦皮」購物平台帳號「A CW006(原帳號anchingwang)」經營之賣場，購買廠牌「Read moo」之二手電子閱讀器(下稱本件閱讀器)，原告並於同年8 月1日付清價金新臺幣(下同)6,060元(下稱本件買賣契約)。㈡、但是，本件閱讀器機器老化，墨水太淺，看不到字，無法使用，屬於故障報廢品，而有重大瑕疵，侵害原告權利，原告依照民法第359條、第227條規定、消費者保護法(下稱消保法)第19條規定，解除本件買賣契約，並請求被告返還價金6 ,060元。㈢、又被告故意不告知瑕疵而販賣本件閱讀器，依照消保法第51 條規定，請求懲罰性賠償金12,120元。㈣、為此，依照消保法第19條、第22條、第51條規定，及民法不當得利、第227條、第184條第1項、第348條、第349條規定，擇一請求被告給付18,180元等語。㈤、聲明：⒈被告應給付原告18,180元及自起訴狀繕本送達翌日起算的法定遲延利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠、本件閱讀器雖為二手商品，但並無瑕疵，原告先前反應墨水太淺，申請退貨，亦經蝦皮平台退貨退款協調中心判定機器功能及操作正常，退貨申請不成立。㈡、被告並非企業經營者，不適用消保法第51條規定等語。㈢、聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。　　　　三、法院的判斷：㈠、原告未證明本件閱讀器具有瑕疵：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項前段、第2項分別有規定。 ⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359 條前段亦有明文。 ⒊又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院109年度台上字第2186號判決意旨參照）。 ⒋按不完全給付，係指債務人所為之給付內容不符債務本旨，且有可歸責於其之事由，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任。是以，不完全給付債務不履行責任，以可歸責於債務人之事由而給付不完全（未符債務本旨）為其成立要件。如債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人賠償損害，應先由債權人就其所受領之給付未符合債務本旨並受有損害，及二者間有因果關係存在之要件事實，負舉證責任(最高法院112年度台上字第301號判決意旨參照)。 ⒌原告主張本件閱讀器墨水太淺，無法閱讀，具有瑕疵，但是被告否認。經本院當庭勘驗被告提出的閱讀器，結果為：「該平板可以看到首頁買書網頁上的書籍照片及名稱。從對比度的頁面可以看到左方有調整的按鍵，如果調整到2.20可以看到上面的文字，如果調整1.40、1.00，字跡有變淺，也可以看到上面的文字」等情，有本院勘驗筆錄及照片可佐(見本院卷第110頁、第113至117頁)。勘驗後原告亦稱該台閱讀器是可以的等語(見本院卷第149頁)，難認有原告所指之瑕疵。 ⒍原告嗣後先主張被告所提出供法院勘驗的閱讀器非當初賣給原告的閱讀器，但是被告否認，並提出拍賣網頁為證(見本院卷第141至142頁)，原告又改稱本件閱讀器是被告當庭提出的該台閱讀器沒錯，但是被告事後已維修等語(見本院卷第148頁)，被告亦否認，原告就此並無提出證據證明，就難為原告有利的認定。 ⒎原告再提出當初原告自行拍攝及被告拍攝上傳至蝦皮之本件閱讀器的照片(見本院卷第21頁、第24至25頁)，主張從照片中可見閱讀器字跡模糊不清等情，但是本院已勘驗實物並無原告所主張之瑕疵，已如前述，而照片會因拍攝遠近、角度、亮度或上傳檔案等因素，影響清晰度，即難直接以該照片證明本件閱讀器有文字太淺無法閱讀之情況。㈡、被告非企業經營者：　⒈按企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消保法第2條第2款有明文規定。　⒉被告加入蝦皮拍賣平台至113年已8年，包含本件閱讀器，被告僅販售過6件商品，有被告提出的拍賣網頁可證(見本院卷第89頁)，原告亦不爭執(見本院卷第109頁)，顯見被告販售商品僅是偶一為之，難認有反覆實施經銷商品之行為，自非屬於消保法所稱之企業經營者。㈢、原告請求被告返還價金，為無理由：　⒈原告未證明本件閱讀器具有瑕疵，而有不完全給付之情事，原告主張依照民法第359條、第227條規定解除契約，沒有依據。　⒉按通訊交易：指企業經營者以廣播、電視、電話、傳真、型錄、報紙、雜誌、網際網路、傳單或其他類似之方法，消費者於未能檢視商品或服務下而與企業經營者所訂立之契約。次按通訊交易或訪問交易之消費者，得於收受商品或接受服務後七日內，以退回商品或書面通知方式解除契約，無須說明理由及負擔任何費用或對價。消保法第2條第10款、第19 條前段亦有明文。　⒊被告既非企業經營者，本件自非屬消保法第2 條第10款所稱之通訊交易，所以，原告主張依照消保法第19條之規定解除契約，自有誤會，也不能採。　　⒋原告以物有瑕疵或消保法第19條規定主張解除契約既無理由，其復依同法第259條之規定，請求被告返還買賣價金6,060 元，為無理由，不應准許。　⒌又本件買賣契約既未經合法解除，被告受領買賣價金即具法律上原因，原告另依不當得利規定，請求被告返還買賣價款，亦屬無理，不予准許。　⒍被告販售之本件閱讀器，並無原告所主張之瑕疵，亦難認被告有故意或過失侵害原告權利之行為，原告主張依照侵權行為之法律關係，請求被告返還價金亦無理由。㈣、原告請求被告賠償懲罰性賠償金，為無理由：　⒈按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消保法第 51條有明文規定。　⒉原告未證明本件閱讀器具有瑕疵，且被告非企業經營者，已如前述，原告主張依照消保法第51條規定，請求懲罰性賠償金，就沒有依據。四、結論，原告未證明本件閱讀器具有瑕疵，且被告非企業經營者，原告主張解除契約，請求被告返還價金及給付懲罰性賠償金，均無理由，應該駁回。原告的請求既然不被准許，其假執行的聲請沒有根據，一併駁回。五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，經本院審酌後，與判決的結果，不生影響，不一一論列，也沒有調查必要，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳芙蓉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　江芳耀

2025-02-13

CYEV-113-嘉小-848-20250213-1