遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決
113年度重訴字第403號
原 告
即反訴被告 李倉吉
訴訟代理人 黃敬唐律師
黃絲榆律師
被 告
即反訴原告 郭武明
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,於民國114年2月10日辯論終
結,本院判決如下:
主 文
一、被告應將桃園市○○區○○段○○地號土地交付原告。
二、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還
原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零捌萬元為被告供擔保後
得假執行。但被告如以新臺幣陸佰貳拾肆萬零伍拾貳元為原
告預供擔保,得免為假執行。
五、本判決第二項於原告以新臺幣壹萬肆仟陸佰元為被告供擔保
後得假執行。但被告如以新臺幣肆萬參仟陸佰元為原告預供
擔保,得免為假執行。
六、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,對於原告
提起反訴,此觀民事訴訟法第259條自明。所謂反訴之標的
與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者,乃指反訴標的之
法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間,或反訴標的之法
律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間
,有牽連關係而言;即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦
方法所主張之法律關係,與反訴標的之法律關係同一,或當
事人雙方所主張之權利,由同一法律關係發生,或本訴標的
之法律關係發生之原因,與反訴標的之法律關係發生之原因
,其主要部分相同,均可認兩者間有牽連關係(最高法院95
年度台上字第1558號裁判要旨參照)。
二、查本件原告係以被告應依兩造間民國111年5月19日房屋土地
買賣契約書之約定將坐落桃園市○○區○○段00地號土地(權利
範圍全部,下稱系爭土地)交付原告、門牌號碼桃園市○○區
○○路○段000號建物(下稱系爭建物)騰空遷讓返還原告(見
本院卷一第3頁至第5頁),被告則以其為系爭建物增建而增
加面積、電錶、果樹及水錶,原告應返還前開所受之利益而
提起反訴(見本院卷一第249頁至第251頁),經核被告所提
起之反訴與原告所提本訴,均就系爭房地買賣契約之法律關
係,兩造互對他造之請求,可認本訴與反訴間之原因事實及
法律關係具有共通性或牽連性,相關訴訟或證據資料均可相
互援用,基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量,應認被告
所提之反訴,與前揭規定相合,應予准許。
貳、實體方面:
甲、本訴部分:
一、原告主張:
㈠、原告於111年5月19日以新臺幣(下同)1,902萬元向被告買受
系爭土地及系爭建物(以下合稱系爭房地),並簽訂土地買
賣契約書及房屋交易安全契約書(下分稱土地買賣契約、房
屋買賣契約,合稱系爭房地買賣契約),原告依約給付買賣
價金後,被告拒不辦理系爭房地之所有權移轉登記,嗣經原
告執先前訴請被告移轉系爭房、地之所有權登記與事實上處
分權之勝訴判決(按即本院112年度重訴字第26號、臺灣高
等法院112年度重上字第702號、最高法院113年度台上字第9
46號判決,下稱前案訴訟),於113年8月20日登記為系爭土
地之所有權人。詎被告迄今仍占有系爭房地,拒絕點交予原
告,甚擅立系爭房地之租賃契約並以面額45,000元之匯票作
為租金,惟原告已將上開匯票寄還被告,並函催被告應於11
3年8月30日將系爭房地騰空點交予原告,被告仍置之不理。
為此,爰依系爭土地買賣契約第1條、第12條約定請求被告
將系爭土地交付原告,並自系爭建物騰空返還並交付予原告
等語。
㈡、聲明:被告應將系爭土地交付原告;被告應將系爭建物騰空
遷讓交付原告;原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、原告於購買系爭土地前即知悉系爭建物存有租約,而訴外人
陳順文業於112年4月20日將系爭房地出租予訴外人陳銘杰,
陳銘杰復於113年8月21日將系爭房地之租賃權轉讓予被告,
依民法第425條有關買賣不破租賃之規定,系爭房地雖已出
售予原告,但本件租約對於兩造間仍然存在,且被告已將11
3年8月21日至114日1月20日之租金共45,000元提存於法院,
原告自不得請求被告將系爭房地交付予原告。又系爭土地既
已移轉登記於原告名下,原告應將系爭房地履約保證專戶之
款項出款予被告,然原告屢經被告催告迄仍未出款,被告亦
得行使民法第264條之同時履行抗辯權而不交付系爭房地予
原告等語,資為抗辯。
㈡、聲明:原告之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決,願
供擔保請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分:
一、反訴原告爰用本訴之陳述為主張,並補充:
㈠、系爭建物之面積為122.5平方公尺較房屋買賣契約約定之面積
增加4.74925坪,反訴被告應以每坪250,000元計算系爭建物
之價金為1,187,231元給付反訴原告;且系爭建物增加一個
電錶、一個水錶及45棵果樹,反訴被告因此而受有利益,故
反訴被告亦應給付電錶費用160,000元、120,000元及果樹85
,550元,合計1,552,812元予反訴原告等語。
㈡、聲明:反訴被告應給付反訴原告1,552,812元;反訴原告願供
擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以:
㈠、爰用本訴之陳述為主張。
㈡、聲明:原告之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決,願
供擔保請准宣告免為假執行。
丙、兩造所陳下列事實,分別有系爭土地登記第一類謄本、系爭
土地買賣契約、系爭建物買賣契約、本院112年度重訴字第2
6號民事判決、臺灣高等法院112年度重上字第702號民事判
決、最高法院113年度台上字第946號民事裁定及其確定證明
書、公證書附住○○○○○○○○○○○○區00號存證信函及其收件回執
、郵政匯票、同意書、本院113年度存字第1748號提存書(
見本院卷第7頁至第8頁、第11頁至第60頁、第147頁至第169
頁、第173頁至第203頁、第211頁、第247頁)等件在卷可佐
,且為兩造所不爭執,堪信為真正:
一、原告於111年5月19日以1,902萬元向被告購買系爭房地,並
簽訂系爭房地買賣契約。
二、原告前依系爭房地買賣契約之法律關係起訴請求被告將系爭
土地之所有權移轉登記予原告、將系爭建物之事實上處分權
讓與原告,經本院以112年度重訴字第26號、臺灣高等法院1
12年度重上字第702號、最高法院113年度台上字第946號判
決原告勝訴而告確定,原告於113年8月20日以判決移轉為原
因登記為系爭土地之所有權人。
三、被告於111年6月10日與陳順文就系爭建物簽訂住宅房屋租賃
契約,記載每月租金9,000元(租賃期間自111年6月10日至1
15年8月9日),並經本院以111年度桃院公字第000000000號
公證。
四、被告於113年8月23日以觀音工業區36號存證信函向原告主張
系爭建物113年8月21日起至114日1月20日共5個月租金為45,
000元,並檢附面額為45,000元之郵政匯票予原告。嗣因原
告拒絕收受,被告以本院113年度存字第1748號提存前開租
金45,000元。
五、陳順文於112年4月20日簽立同意書,內容記載其願將系爭建
物112年4月20日至115年8月9日之房屋租賃權轉讓與陳銘杰
。
六、陳順文於112年4月20日與陳銘杰簽訂房屋租賃契約書,記載
系爭建物以每月9,000元(租賃期間自112年4月20日至115年
8月9日)出租予陳銘杰。
七、陳銘杰於113年8月21日簽立同意書,內容記載其願將系爭建
物113年8月21日至115年8月9日之房屋租賃權轉讓與被告。
丁、關於兩造各項爭執部分,本院判斷如下:
一、原告請求被告應交付系爭土地、遷讓返還系爭建物,為有理
由:
㈠、按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支
付價金之契約。物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其
取得該物所有權之義務。民法第345條第1項、第348條第1項
分別定有明文。
㈡、查系爭土地買賣契約第1條約定:「土地標示:系爭土地。備
註欄:…⒉地上物之處理,隨同土地一併移轉所有權予甲方乙
方協同將地上物稅籍變更為甲方。房屋隨同移轉,不另計價
。…點交日為111年8月20日。…。」、第12條約定:「⒈本買
賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時,甲、乙雙
方應填寫『土地點交書』。」(見本院卷一第13頁、第16頁)
。又原告已將買賣價金1,902萬元匯入「中信房屋房屋交易
安全專戶」(下稱系爭專戶)之事實,為被告所不爭執(按
:被告僅爭執原告未將履約保證專戶之款項出款予被告,此
部分詳如後述),且前案訴訟判決認定被告應將系爭土地之
所有權移轉登記予原告並應將系爭建物之事實上處分權讓與
原告確定之事實,亦經本院調取前案訴訟卷宗核閱無訛。而
依房屋交易安全契約第貳條第1項約定,原告將各期價款存
入系爭專戶時,視為被告已收受該筆買賣價金(見本院卷一
第19頁),足認原告關於給付買賣價金之義務業已履行完畢
,則原告依系爭契約第1條及第12條之約定,請求被告交付
系爭土地及遷讓返還系爭建物,應屬有據。
㈢、按出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓
與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定
,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限
者,不適用之。民法第425條定有明文。準此,該條規定之
適用,必以該租賃物讓與之時,已存在有效之租賃契約,並
經承租人占有中為前提。查:
1、被告固辯稱原告於購買系爭土地前即知悉系爭建物存有租約,而陳順文將系爭房地出租予陳銘杰,陳銘杰又將系爭房地之租賃權轉讓予被告,依買賣不破租賃之規定,租約對於兩造間仍然存在等語,並提出被告與陳順文經公證之租賃契約書、陳順文之同意書、陳順文與陳銘杰之租賃契約書、陳銘杰之同意書等件為證(見本院卷一第147頁至第163頁、第169頁、第173頁至第203頁、第211頁),然原告否認被告、陳順文、陳銘杰彼此之間確有租賃之真意,被告就前揭租賃關係之存在自有舉證之義務。查據系爭房地買賣契約所附之111年5月13日不動產說明書現況調查表所示,項次11就買賣標的有無出租一欄勾選「否」(見本院卷一第25頁),且於兩造買賣契約特約條款第3條亦僅約定系爭土地上有系爭建物,買賣雙方約定該產權一併移轉登記於買方等語,就系爭建物上存有租約一節,則付之闕如(見本院卷一第23頁),是被告辯稱原告於購買土地前即知悉有租約存在等情,已難採信。
2、又被告所提出其與陳順文間租約雖約定租賃期間為「111年6
月10日至115年8月9日止」,然被告於111年10月11日本院執
行法院假處分執行時向執行法院陳稱:建物出租第三人,租
期為「110年10月4日至115年8月9日」,此有被告所提出之
前揭假執分執行筆錄在卷可憑(見本院卷二第149頁、被告1
14年1月21日民事答辯狀第5頁第10行至第14行,本院卷二第
279頁),此非但已與兩造系爭房地買賣契約所附之不動產
說明書現況調查表記載並無租約不符,被告前開二次自陳之
起租日期亦有出入,是被告與陳順文間租賃契約之真實性已
非無疑。再依被告與陳順文間之租賃契約後附之房租收/付
款明細欄所示,被告自111年7月1日起至113年8月1日止按月
向陳順文收取租金9,000元(見本院卷一第163頁),然苟如
被告所稱陳銘杰自112年4月20日起至115年8月9日止向陳順
文承租系爭建物,且該建物出租予陳銘杰後之112年5月1日
起至113年8月1日止之每月租金竟仍係由被告所收取(見本
院卷一第175頁),則此段期間之出租人究為陳順文抑或係
被告?被告所主張者,顯均與被告所提出之前揭租賃契約之
記載未合,且於上開期間被告又何以得同時向陳順文及陳銘
杰各收取每月9,000元之租金?而陳順文與被告間租賃契約
、陳順文與陳銘杰間租賃契約之內容真實性既有可議,被告
主張其自113年8月21日起經由陳銘杰之轉讓租賃權即承租系
爭建物等語,即難認與事實相符,被告既未再提出其他證據
舉證證明其基於承租人之地位自始占有使用系爭建物,其依
民法第425條之規定主張原告應繼受前揭租約之效力等情,
難認有據。
㈣、又因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限,民
法第264條第1項定有明文。被告雖以原告應將系爭房地履約
保證專戶之款項出款予被告,然原告迄仍未出款,被告得行
使同時履行抗辯權而不交付系爭房地等語。經查:
1、系爭土地買賣契約第4條約定:價金支付方式 (如本土地買賣
使用『房屋交易安全制度』,本條買賣價款均應存入保管銀行
之系爭專戶內(見本院卷一第13頁);及系爭特約條款第9
條、第10條分別約定:買賣雙方約定探地完成後,買方同意
賣方動撥履保價金100萬元,該款項出款至中信房屋南崁加
盟店帳戶;協助解除本標的之限制登記;買賣雙方協議,賣
方完成用印及交付印鑑證明後,始得進行第二次動撥180萬
元等語(見本院卷一第23頁、第24頁)。又依房屋交易安全
契約書第貳條第1項約定,甲方(即原告)將各期價款存入
丁方(即中信房屋仲介股份有限公司,下稱中信房屋)於丙
方(即中國信託商業銀行永吉分行,下稱中信銀行)開立之
系爭專戶時,視為乙方(即被告)已收受該筆買賣價金;第
參條第5項亦約定,甲、乙雙方均依不動產買賣契約履行完
峻並經丁方書面通知時,丙方應將專戶內本件之買賣價金(
扣除本條各項約定之款項)之餘額撥付予乙方。前述買賣契
約是否履行完峻依丁方認定為準,甲、乙不得異議(見本院
卷一第19頁)。
2、本件原告已將系爭房地之價金1,902萬元匯入系爭專戶,依約
視為被告已收受買賣價金,已如前述,且存入專戶之各期價
款,僅於兩造均依系爭房地買賣契約履行完峻後,「中信房
屋」始「有權」指示中信銀行提領及撥付,是原告既已履行
支付買賣價金予被告之義務(即將各期價款存入系爭專戶)
,且無權指示系爭專戶之保管銀行提領、撥付,被告自不得
以此執為原告未為對待給付,而拒絕自己之給付,是被告此
部分所辯,亦無可取。
二、反訴原告請求反訴被告給付1,552,812元,為無理由:
㈠、按不當得利返還請求權之成立,須當事人間財產之損益變動
,即一方受財產上之利益致他方受財產上之損害,係無法律
上之原因。在給付型之不當得利,關於有無法律上之原因,
應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定;倘當事人
一方基於一定之目的(針對所存在之法定或約定之法律關係
為目標)而對他方之財產有所增益,其目的在客觀上即為給
付行為之原因,自非無法律上之原因;又在「給付型之不當
得利」固應由主張不當得利返還請求權人(受損人),就不
當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任(最高
法院102年度台上字第530號、100年度台上字第899號判決意
旨可資參照)。
㈡、反訴原告主張系爭建物面積較房屋買賣契約約定面積增加4.7
4925坪,反訴被告應給付此部分之價金1,187,231元,且系
爭建物增加電錶、水錶及45棵果樹,反訴被告亦應給付電錶
費用160,000元、120,000元及果樹價值85,550元予反訴原告
等語,然為反訴被告所否認。查依系爭房地買賣契約第1條
:系爭土地,其表格備註第2點約定:地上物之處理:隨同
土地一併移轉所有權予甲方(指原告),乙方(指被告)協
同將地上物稅籍變更為甲方,房屋隨同移轉「不另計價」等
語(見本院卷一第13頁),及系爭特約條款第3條約定:本
約標的上有未保存建物一楝(即系爭建物),買賣雙方約定
該產權一併移轉登記於買方;契稅由買方負擔等語(見本院
卷一第23頁),可知兩造約定系爭建物與系爭土地同屬系爭
契約之買賣標的,僅系爭建物不另計價而已,是反訴原告既
已將系爭建物連同系爭土地一併出售予反訴被告,則系爭土
地上之果樹、系爭建物之全部(含水錶、電錶等)自亦同屬
系爭買賣契約之標的,反訴原告依約本即負有移轉系爭土地
、系爭建物或其他地上物之所有權、事實上處分權予反訴被
告之義務,是反訴原告逕稱此部分無法律上原因,請求反訴
被告應給付建物增加面積、水電錶及果樹之利益共1,552,81
2元,難認可採,不應准許。
參、綜上所述,本訴部分,原告請求被告應交付系爭土地、遷讓
返還系爭建物,均為有理由,應予准許。反訴部分,反訴原
告請求反訴被告給付1,552,812元,為無理由,不應准許。
另本訴部分兩造各陳明願供擔保,聲請宣告假執行及免為假
執行,經審核均無不合,爰各酌定相當之擔保金額,併准許
之。至反訴原告之訴已經駁回,其假執行之聲請已失所依據
,應予駁回。
肆、本件本訴及反訴事實已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法
,及援用之證據,經本院斟酌後,認為與判決基礎之事實並
無影響,均不足以影響本裁判之結果,自無庸一一詳予論駁
之必要,併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 19 日
民事第三庭 法 官 卓立婷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
書記官 李芝菁
TYDV-113-重訴-403-20250319-1