Know99判決書

搜尋結果：不定期租賃

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給付租金等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第328號原告張大剛被告陳紅霞上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣135,372元，及自民國112年12月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣135,372元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項適用第255條第1項但書第3款定有明文。查，原告起訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同） 151,500元，及自付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。後變更訴之聲明為：被告應給付原告135,372元，其餘不變（見本院卷第48頁）。原告前開所為之變更，核與於上開規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：被告前於民國100年4月1日向原告承租坐落桃園市○鎮區○○街000號5樓之房屋（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）約定每個月租金為4,000元、管理費用由被告負擔、電費及自來水費等費用另計，而系爭租約於105年租賃期間到期後，兩造未重新立約，原告乃繼續出租予被告（下稱本件不定期租賃契約）。嗣被告於11 2年3月始搬離系爭房屋，於租賃期間內被告仍積欠109年9月、110年2月至112年3月之房租、水費、電費、瓦斯費及管理費共計135,372元，爰依本件不定期租賃契約等法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明如上開變更後所示之聲明。二、被告則以：　　109年9月的房租我已經繳了但沒有留存收據，110年5月至11 1年12月因為我回大陸，所以原告說可以不用繳，其他的費用跟租金我確實都沒有繳等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續（最高法院33年上字第3763號判例參照）。原告主張兩造就系爭租約到期後未重新立約，仍繼續出租予被告等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第48頁反面），應堪認為真實，揆諸前開規定，自應視為兩造已就系爭房屋成立不定期限繼續契約。　㈡按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查，被告於不定期租賃期間內，除109年9月之租金外，均未繳納租金、水電等費用予原告乙情，為被告所自承（見本院卷第48頁反面），又原告已將押租金返還被告，此有原告提出之領據為證（見本院卷第51頁），則原告依系爭不定期租賃契約等法律關係請求被告給付此部分積欠之租金、水電費等費用共計131,372元，應屬有據。又清償租金之事實應由承租人負舉證責任，被告雖稱已繳納109年9月之房租，惟表示該匯款單已丟失（見本院卷第34頁），且參諸原告提出之匯款紀錄，亦未見被告有於109年9月匯款予原告（見本院卷第52至54頁），被告復未提出相關證據以實其說，尚難認其主張為真實，基此，原告請求被告給付109年9月積欠租金4,000元，亦屬有據。　㈢至被告辯稱就110年5月至111年12月之租金原告有說不用繳等語，惟按所謂免除債務，係民法第343條所定之「債權人向債務人表示免除其債務之意思者」，須債權人向債務人表示免除其債務之意思，債之關係始歸消滅。然觀諸其所提出之簡訊對話紀錄（見本院卷第31至33頁），原告僅稱：「盡所能幫你點在經濟方面」，而原告就此之解釋為：「我當時想幫他拆錶像是水電、瓦斯，盡量減輕他的負擔，不是要免除租金，但是只有電費成功辦理拆錶，所以電費我也沒有跟被告請求」等語（見本院卷第48頁），是本院審酌對話內容全文及當事人真意，尚難認原告有免除被告租金債務之意思，被告此部分之抗辯，應不足採。　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告之契約請求權，屬金錢債權，依上開規定，被告已應負遲延責任，則原告就上述得請求之金額，併請求自支付命令狀本繕本送達被告之翌日即112年12月26日起（見支付命令卷第32頁），至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，同屬有據。四、綜上所述，原告依系爭不定期租賃契約等法律關係，請求被告給付135,372元，及自112年12月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。另依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　26　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃麟捷如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-11-26

CLEV-113-壢簡-328-20241126-1

簡上

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度簡上字第4號上訴人吳天貺被上訴人詹潘小燕訴訟代理人詹鎧伊被上訴人詹閎智訴訟代理人詹凱麟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年11月1 6日本院中壢簡易庭112年度壢簡字第1459號第一審判決提起上訴，本院於113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：　　上訴人向被上訴人承租門牌號碼桃園市○○區○○路00號1、2樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自民國111年5月1日至112年 4月30日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，應按月於每月1日給付租金（下稱系爭租約）。詎上訴人未固定繳租，積欠被上訴人111年5、8、11月，及112年3、4月等5個月合計60,000元之租金。又系爭租約已因屆期而終止，上訴人應遷讓返還系爭房屋，然上訴人仍無權占有系爭房屋居住使用，妨害被上訴人之使用收益，應賠償被上訴人按每月租金 12,000元計算之不當得利，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並於原審聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付60,000元，及自112年5月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,000元。二、上訴人則以：㈠、上訴人已承租系爭房屋約7年，第一份租約租期5年，自105年 6月1日起至110年5月31日止，系爭租約則係自111年5月1日起至112年4月30日，其間未簽訂書面租約時，亦有續租並按月給付租金。上訴人雖未於111年5、8、11月及112年3、4月給付租金，然仍持續給付租金至112年5、6月，加計兩造於1 05年6月1日簽訂之5年租約60期，及押金2個月，合計為76期，且上訴人於110年12月31日有匯款（於111年1月3日入帳）、111年1月25日亦曾匯款10,000元，故上訴人並未積欠被上訴人租金。　　㈡、系爭租約附件三所稱之「承租人修繕項目」，亦非真有修繕項目，而係之前未續訂契約中110年8、 9、10月要求增列每月10,000元之租金。又上訴人係因經濟困難無法搬遷，雖未續訂契約，應可視為不定期租賃契約。另上訴人請求被上訴人提出房屋稅單供上訴人向內政部請領租金補貼未果，上訴人因此無法繼續領取每月租金補貼4,800元，致上訴人受有損害，此部分亦應自租金中扣除等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人60,000 元。㈢上訴人應自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,000元。復依職權宣告被上訴人勝訴部分得假執行，另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分全部不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審敗訴部分，未據聲明不服，是被上訴人於原審敗訴而未為上訴之部分已告確定，非本院之審理範圍）。四、得心證之理由：　㈠、關於被上訴人請求上訴人返還系爭房屋部分：１、按系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消滅時，…承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記」（見原審卷第7頁）；又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段亦定有明文。是租賃關係終止後，承租人繼續占有租賃物，自應構成無權占有。２、查兩造間之系爭租約既於112年4月30日租期屆滿，且被上訴人旋於112年5月24日提起本件訴訟，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金（見原審卷第3頁），則被上訴人主張依上開契約之約定及法律規定於系爭租約終止時，上訴人即須將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，應屬有據。上訴人雖辯以其仍持續給付租金，故兩造間應成立不定期租賃契約等語，然系爭租約既已於112年4月30日屆期終止，被上訴人於租期屆滿後隨即於112年5月24日提起本件訴訟請求返還租賃物，顯已即為表示反對續租意思，並無民法第451條默示更新租約之意思至明，上訴人自承現仍占有系爭房屋（見本院卷第74頁），然未能舉證證明其就系爭房屋有何占有之權源，則被上訴人主張上訴人就系爭房屋為無權占有，依系爭租約第14條第1項及民法第455條前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　　㈡、關於被上訴人請求上訴人給付積欠之租金及不當得利部分：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可參）。２、依系爭租約第3條約定，上訴人每月應繳租金12,000元（見原審卷第5頁反面），業如前述，而上訴人自承其未給付111年 5、8、11月及112年3、4月之租金，112年6月以後即未再給付租金（見本院卷第73頁至第74頁）。是系爭租約於112年4 月30日終止時，上訴人積欠租金數額為60,000元（計算式： 12,000元×5個月＝60,000元）。且上訴人自112年5月1日起即屬無權占有系爭房屋，其每月仍獲得相當於租金12,000元之利益，被上訴人則受有此金額之損害。則被上訴人依系爭租約第3條約定及民法第179條規定，請求上訴人給付60,000元及自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利12,000元，亦屬正當。３、上訴人雖稱其尚有2個月押金可供扣抵，且其於111年11月25 日亦有繳納租金等語（見原審卷第41頁反面）。然查： ⑴、系爭租約第4條第1項載明：「押金由租賃雙方約定為無個月租金，金額為無元整…」（見原審卷第6頁）。是被上訴人既未向上訴人收取押金，則於系爭租約因租期屆滿時，即無押金可供返還或抵充上訴人因系爭租約所生債務。至兩造於10 5年6月1日所簽訂之第一份租約，被上訴人雖曾收受上訴人給付之押金24,000元（見原審卷第49頁反面），然此部分之押金24,000元，業因上訴人未依第一份租約之約定給付租金，經被上訴人於110年11月27日以板橋江翠郵局第1338號存證信函抵充積欠之部分租金，此觀諸該存證信函所載上訴人積欠租金以押租金抵充後已超過4期，應於110年12月1日前清償積欠租金48,000元等語至明，有原審卷附前揭存證信函可憑（見壢司簡調卷第13頁）。故第一份租約之押金早已經被上訴人用以抵充上訴人積欠之第一份租約租金，而未延用至系爭租約，上訴人自無從再執此主張以押租金扣抵系爭租約所積欠之租金，是上訴人此部分抗辯，即無足採。 ⑵、又被上訴人前於111年1月3日曾向本院起訴請求上訴人於租期屆滿後返還系爭房屋及左邊空地。經本院於111年5月25日以 111年度壢司簡調字第60號調解成立，調解成立之內容為：「①上訴人願給付被上訴人60,000元。②前項金額給付方式：上訴人應自111年11月15日起至清償完畢之日止，按月各於每月15日前給付10,000元予被上訴人。③兩造其餘請求權均拋棄」，此有原審卷附前揭調解筆錄可稽（見原審卷第4頁），且經本院依職權調取前揭返還租賃物事件卷宗核閱無訛。而系爭租約於附件三約定：「上訴人自111年11月15日至1 12年4月15日每月支付10,000元，共計6期」之約定（見原審卷第11頁），與前揭調解筆錄約定之日期（即111年11月起）、金額（即10,000元）均屬相符，應認上訴人於111年11 月25日所給付之10,000元，確係為履行兩造111年5月25日11 1年度壢司簡調字第60號調解筆錄之內容，而非系爭租約之租賃期限111年11月份之租金12,000元，是上訴人此部分所辯，亦無足採。４、上訴人復以被上訴人未提供房屋稅單供其請領租金補貼，致其每月受有租金補貼4,800元之損害，應自租金中扣除等語。然而： ⑴、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。上訴人自應對於侵權行為之成立要件負舉證責任，亦即須先證明被上訴人有不法之加害行為，及其權利受不法侵害而有損害，且不法行為與損害間有相當因果關係。 ⑵、惟查系爭租約係因上訴人未依約繳納租金，經被上訴人屆期不續租而消滅，上訴人因租約終止而喪失租金補貼之資格，其自租約終止時起即無權領取政府之租金補貼，故被上訴人所為難認係不法之加害行為，亦未侵害上訴人之權利。是上訴人主張被上訴人所為致其受有原得申請之補貼款之損害，已屬無據，自無從自上訴人應給付之租金中扣除，上訴人此部分主張，亦無可採。　　　　　五、綜上所述，原審判決所持見解、理由及判決結果，均核無不合，上訴人仍執前詞提起上訴，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、爰判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　游智棋　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　潘曉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　卓立婷以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝宛橙　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表：　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一份租約系爭租約租賃期限 105年6月1日起至110年5月31日止 111年5月1日起至112年4月30日止每月租金 12,000元。 12,000元。押金 24,000元。無。爭訟經過 被上訴人於111年1月3日起訴請求：上訴人於租期屆滿後返還系爭房屋及左邊空地。 經本院於111年5月25日以111年度壢司簡調字第60號調解成立，調解成立之內容為： ⒈上訴人願給付被上訴人60,000元。 ⒉前項金額給付方式：上訴人應自111年11月15日起至清償完畢之日止，按月各於每月15日前給付10,000元予被上訴人。 ⒊兩造其餘請求權均拋棄。 被上訴人於112年5月24日起訴請求： ⒈上訴人於租期屆滿後返還系爭房屋及給付租金60,000元（被上訴人主張5個月房租，分別為111年5月、8月、11月及112年3月、4月）。 ⒉給付調解積欠金額50,000元（被上訴人主張上訴人僅於111年11月25日給付10,000元，其餘50,000元均未給付。嗣於原審112年10月12日言詞辯論期日撤回此部分之請求，見原審卷第41頁）。 經原審於112年11月16日判決： ⒈上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。 ⒉上訴人應給付被上訴人60,000元。 ⒊上訴人應自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人12,000元。 ⒋勝訴部分得假執行。

2024-11-21

TYDV-113-簡上-4-20241121-1

南簡

臺南簡易庭

返還房屋

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1087號原告卜子育訴訟代理人王進輝律師被告世琳有限公司兼法定代理人陳翠琳上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋騰空遷讓返還原告。被告世琳有限公司應將其登記地自門牌號碼臺南市○○區○○路0段0 00號房屋1樓辦理遷出登記。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項得假執行；但被告以新臺幣427,100元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告陳翠琳為原告父親卜冠華（民國113年2月24 日歿）生前之配偶。門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，遭被告無權占用，被告世琳有限公司（下稱世琳公司）更將公司設址地登記於系爭房屋之1樓。原告於113年2月5日曾以新化郵局第7號存證信函要求被告搬離並將公司登記地遷出，詎料陳翠琳回函以「　　前屋主卜冠華提供無償不定期租賃公司營業設立地址……基於買賣不破租賃原則，公司仍設在民權路……本人是租賃房屋合法使用權人」云云，拒絕配合辦理，然即便其所述為真　　，從「無償」乙詞可知，其性質應屬使用借貸，而非租賃，且原告並非被告所稱之契約關係當事人，本不受其拘束；又所有權讓與不破租賃之限制，依民法第425條第2項規定，對未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，並不適用，本件被告與卜冠華間之「無償不定期租賃契約」未經公證且未定期限，自不得對抗原告。是被告無權占用系爭房屋及世琳公司設址於系爭房屋1樓之行為，已侵奪及妨害原告之所有權，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡世琳公司應將其登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記。㈢第1項聲明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：對於系爭房屋由被告占有使用，及世琳公司設址於該屋1樓等情並不爭執，然此係因卜冠華生前與陳翠琳共同經營世琳公司，乃無償提供系爭房屋供被告使用，故卜冠華與世琳公司間就該屋有「多年之不定期限租賃契約」，卜冠華將系爭房屋贈與原告時，原告曾承諾將繼續無償且無限期地提供系爭房屋供被告使用，並會負責清償卜冠華以系爭房屋為擔保品向玉山銀行之借款，詎料竟事後毀諾，其現請求被告返還房屋與將公司設址遷出，並不具有正當性等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、查兩造為姻親關係，陳翠琳為原告父親卜冠華（113年2月24 日歿）之配偶；系爭房屋原為卜冠華所有，於113年1月10日以贈與為原因移轉所有權登記予原告；系爭房屋現由被告占有使用，及世琳公司自89年3月4日起迄今登記之公司設址地為系爭房屋1樓等情，有系爭房屋登記謄本、異動索引、卜冠華之除戶謄本、繼承系統表、法定繼承人之戶籍謄本、家事事件公告查詢資料、全國商工影像檔資料查詢系統查得之世琳公司設立登記與歷次變更登記表、經濟部商工登記公示資料查詢表在卷可稽（調字卷第15至17頁，本院卷第15至16 　　、87至101、111至130頁），且為兩造所不爭執，是此部分事實首堪認定。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照　　）。本件系爭房屋為原告所有，現為被告所占有使用，世琳公司並登記設址於系爭房屋1樓等情，既如前述，依上開規定及說明，應由被告舉證證明其占用與設址之正當權源，否則即應認原告之請求為有理由。　㈡查被告固辯稱卜冠華與世琳公司間就系爭房屋有「無償之多年不定期限租賃契約」，且原告於自卜冠華處受贈系爭房屋時曾允諾繼續提供被告使用，自不應事後毀諾請求被告遷出返還云云，並提出住宅租賃契約書、卜冠華經營世琳公司之簽收單據、原告簽收單、本院113年度司拍字第179號裁定、臺灣臺南地方檢察署檢察官113年度偵字第7146號不起訴處分書等件為證（本院卷第33至68頁）。然核上開證據，並無法證明原告是否確曾允諾被告得以繼續占有使用系爭房屋，蓋其中住宅租賃契約書僅有封面與立契約書人「卜冠華」、「世琳公司」之記載，而無租賃標的或原告之簽名；另卜冠華經營世琳公司之簽收單據，結合陳翠琳與卜冠華之配偶關係，與世琳公司多年來均設址於系爭房屋1樓等事實，雖可推論被告所辯卜冠華與世琳公司間就系爭房屋曾有無償且無期限供被告使用之契約關係存在乙事，應非虛妄，然既屬無償，其法律性質即與民法第421條所規定之租賃關係有別，而應屬同法第464條規定之使用借貸關係，自無民法第425條關於「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」規定之適用，基於債之相對性，被告並不得執其與卜冠華間之契約關係對抗或拘束原告；至被告提出之其餘證據如原告表示收到若干權狀、印章、借貸等文件之簽收單據、本院113年度司拍字第179號准聲請人玉山銀行拍賣系爭房屋之裁定、臺灣臺南地方檢察署檢察官113年度偵字第7146號關於原告對被告提出妨害自由告訴之不起訴處分書，亦均無足證明原告曾允諾被告得繼續占有使用系爭房屋。準此，因被告未能舉證證明其占用與設址系爭房屋之正當權源，揆諸前揭法文意旨，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及世琳公司將其登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記，即屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及世琳公司將其登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記，均為有理由，應予准許。六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權就本判決主文第1項宣告假執行，原告就此陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知；而被告就此陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核與民事訴訟法第392條第2項規定亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至本判決主文第2項命世琳公司將登記地自系爭房屋1樓辦理遷出登記部分，係屬命債務人為一定之意思表示，依強制執行法第130條第1項之規定，意思表示於判決確定時視為已為意思表示，故如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與前揭規定不合，自不得宣告假執行，併予敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官　陳䊹伊上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王美韻

2024-11-20

TNEV-113-南簡-1087-20241120-2

簡上

臺灣臺南地方法院

返還租賃物等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度簡上字第241號上訴人張順良訴訟代理人王心甫律師李俊賢律師巫郁慧律師被上訴人徐林麗雲訴訟代理人陳振榮律師複代理人簡偉閔律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國112年7月 14日本院新市簡易庭111年度新簡字第728號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○段○○00 號之1建物及臺南市○○區○○段000地號土地騰空遷讓返還上訴人。三、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。四、本判決第二項得假執行。但被上訴人如以新臺幣162萬4,410 元為上訴人預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文，並依同法第436條之1第3項規定，準用於對於簡易程序第一審裁判之上訴程序。本件上訴人提起上訴時之上訴聲明為「一、原判決廢棄。二、被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○段○○00號之1建物及臺南市○○區○○段000 地號土地回復原狀後，返還上訴人。三、被上訴人應自民國 111年6月25日起至返還前項建物及土地之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）7,500元。四、第三項請求，願供擔保請准宣告假執行」（簡上字卷第15頁），嗣於本院113年10 月30日言詞辯論程序，當庭變更其上訴聲明為「一、原判決駁回上訴人後開請求部分廢棄。二、被上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○段○○00號之1建物及臺南市○○區○○段000地號土地騰空遷讓返還上訴人」（簡上字卷第373頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，程序上應予准許。貳、實體事項：一、上訴人於原審主張及於本院陳述：　㈠緣被上訴人篤信宗教，與其教友需尋覓處所供其清修使用。自111年3月間，透過雄信不動產仲介經紀有限公司（下稱雄信公司）積極與上訴人洽詢，兩造於111年3月27日簽立「房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），約定由被上訴人向上訴人承租上訴人所有之門牌號碼臺南市○○區○○段○○00號之1建物（下稱系爭建物）及系爭建物坐落之臺南市○○區○○段000 地號土地（下爭系爭土地），被上訴人再三保證答應上訴人承租系爭建物、系爭土地後，僅從事「清修」，並不含傳統宮廟燒金紙污染環境，置放金爐影響停車空間，迎神賽會、拜拜影響附近住家安寧與出入交通等嫌惡行為，兩造乃於系爭租約中約定被上訴人除清修外，不再於系爭建物另多做宮廟活動使用，且若有增修改建時，應符合相關法令規定，且不得損害原有建築結構之安全。　㈡詎被上訴人於系爭租約訂立後，夥同訴外人薛瑞英、鄭義罡等其他教友大肆改建系爭建物，更換系爭建物門前樑柱、鑿開正面立面牆為三道門，超過原結構牆二分之一（正面立面牆總長度1105公分，三個門開口總長度625公分，占總長度5 6.5%)，破壞系爭建物原有建物主體結構之安全性，致系爭建物難以回復原有安全水準，並將屋內前後行走通道完全封閉，致屋內各房無法連通，嚴重損害房屋居住及逃生功能，並增建廟所衛浴等違建設施，足以對磚造之系爭建物造成難以回復之結構危險，已然違反系爭租約第10條約定。且被上訴人改建完成後，即在系爭建物內擺放雕刻神像，放置香油錢箱，亦設置瓦斯點香器、香及金紙，逕自將系爭建物做為宮廟「三仙府」使用，並將全部過程拍攝做成紀錄影片用以宣傳供大量不特定人拿取焚燒祭拜，並讓香客進香參拜，任意焚燒金紙、線香，均屬上訴人訂立系爭租約前所竭力防止之情事，被上訴人未經上訴人同意，逕自改變系爭建物原本居住之性質，作為宮廟使用，已背離居住、清修之使用目的，違反系爭租約第8條約定。又被上訴人未經上訴人同意，砍伐系爭土地上之作物及損壞系爭建物主體結構，上訴人已向楠西分駐所報案。另「三仙府」已於106年遭台南市政府註銷寺廟登記，被上訴人及其教友於系爭建物所設立之宮廟「三仙府」，未依法令規定申請寺廟登記即重起爐灶，漠視法規，藐視法治，於不符合公眾使用之建物內，設立供公眾參拜之場所，將致生公共安全危害，有危公共利益之虞。　㈢被上訴人另將系爭建物周圍用以種植果樹之系爭土地，剷除原有作物，並灌入水泥鋪成水泥地。將系爭建物改建後所生廢棄物，包含一級致癌物石棉瓦，恣意掩埋於承租之系爭土地，違反廢棄物清理法第46條第1項、第3項規定。及系爭建物旁原有農具倉庫，屋頂採用浪型石棉瓦作為建材，石棉瓦已經主管機關列為一級致癌物，其破碎產生之細微分子經人體吸入將永遠無法排出，且石棉瓦無法自行分解，縱然常年掩埋遭挖掘出土，仍會產生細微分子危害人體，故拆除、清運均須遵守嚴格防護程序，由於清除程序繁瑣，清運價格不斐，被上訴人貪圖方便節省費用，將倉庫及系爭建物拆除之建材廢棄物包含有毒石棉、原放置之農業用具、傢俱及日用品（包含農藥罐、彈簧床、櫥櫃、塑膠籃）等，掩埋於系爭土地，違反農地農用之使用管制，經上訴人向臺南市政府環保局報案檢舉，已由環保局人員到場開挖蒐證確實，挖掘出大量廢棄物，並混雜惡臭難聞之汙水，顯見系爭土地受到嚴重汙染，違反廢棄物清理法第46條第1項規定，經臺灣臺南地方檢察署檢察官偵查後對被上訴人提起公訴，並由本院刑事庭以111年度訴字第1431號判決被上訴人犯廢棄物清理法第46條第4款前段之非法清理廢棄物罪確定。　㈣被上訴人上開行為違反系爭租約第8條、第10條，甚至已觸犯廢棄物清理法之犯罪，上訴人自得依民法第438條第2項、系爭租約第16條約定，終止系爭租約並收回租賃物，不違反土地法第100條第5款約定，且無須依民法第453條規定為先期通知。上訴人知悉被上訴人有上開違反系爭租約之情事後，於111年6月8日至被上訴人家中協調終止系爭租約及返還租賃物事宜，最終協議再予被上訴人15日緩衝寬限期，約定被上訴人應於111年6月24日將系爭建物及系爭土地回復原狀返還上訴人。系爭租約業因被上訴人違約，經上訴人於111年6 月8日以口頭為終止之意思表示，而生終止之效力，嗣上訴人亦於本件起訴狀再次主張被上訴人違約、違法之行為，請求被上訴人返還租賃物，至遲於起訴狀繕本送達被上訴人時，上訴人已為終止租約之意思表示，而終止權為形成權，以單方意思表示送達即為生效，無待他方同意，故縱被上訴人不同意終止系爭租約，亦無礙系爭租約業經上訴人合法終止，被上訴人持續占有系爭建物及系爭土地即屬無權占有，上訴人自得依民法第767條第1項前段、第455條規定及系爭租約第10條約定，請求被上訴人將系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還與上訴人。　㈤退步言之，縱認被上訴人並無違法、違約情事，上訴人無權依系爭租約第16條行使終止權，然依系爭租約第14條約定，上訴人仍可於租賃期間屆滿前，任意終止系爭租約。上訴人於111年7月18日送達予被上訴人之律師函記載「縱台端認為無違反…，然系爭租約業經本人於111年6月8日通知台端終止契約，迄今已逾1個月期間，依系爭租約第14條約定，系爭租約業已終止」之內容，已明揭上訴人終止租約之意思表示，亦不排斥依系爭租約第14條任意終止租約。上訴人雖僅給予15天緩衝期，較民法第453條、第450條第3項所定之1個月為短，然並非終止租約之意思表示無效，應待先期通知之1 個月屆滿，以曆定1個月之末日為終止期屆至，系爭租約始行終止，即系爭租約至遲已於111年8月1日起向將來消滅。再退步言，上訴人於原審112年6月28日當庭提出準備書狀，作為依系爭租約第14條任意終止租約之意思表示，依法律規定應為先期通知，被上訴人於收受該書狀後，系爭租約應自 112年7月31日發生終止效力，被上訴人應於112年8月1日前返還承租之系爭建物及系爭土地與上訴人。　㈥另系爭租約業於111年6月8日合法終止，被上訴人繼續占用系爭建物及系爭土地，核屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，上訴人自得依民法第179條規定，請求被上訴人自111 年6月25日起至返還系爭建物及系爭土地之日止，按月給付系爭租約約定之租金7,500元。並於原審聲明：⒈被上訴人應將系爭建物及系爭土地回復原狀後，返還上訴人。⒉被上訴人應自民國111年6月25日起至返還前項建物及土地之日止，按月給付上訴人7,500元。⒊第二項請求，上訴人願供擔保請准宣告假執行。　㈦兩造簽約時已約定系爭建物之改建不得破壞房屋主體結構，被上訴人就系爭建物之種種改建、修建行為，均未獲得上訴人同意，上訴人事前根本無從知悉被上訴人有破壞系爭建物正面立面牆、封閉屋內行走通道，及在系爭土地鋪設水泥、增建廁所、衛浴等設施，事後得知時亦堅決反對，遑論出具土地使用同意書，供被上訴人作為申請建造執照之用，是被上訴人未取得改建、修建系爭建物之建造執照，逕自就系爭建物所為改建、修建行為，違反建築法第25條、系爭租約第 10條，亦違反區域計畫法關於農地農用之規定，構成系爭租約第16條所指違法使用、毀損租賃住宅或附屬設備進行室內裝修，損害原有建築結構安全之違法終止契約事由。另依內政部營建署訂定之建物磚造設計及施工規範，明定「單片牆壁牆身開口長度之總和，不得超過該牆身長度2分之1；各層樓牆壁開口長度之總和，不超過該層樓牆身長度總和3分之1 」，避免該建物容易因側向力造成之傾覆力矩，發生傾倒破壞。系爭建物之正面立面牆開口業已超過總長度之2分之1，違反上開規範，而有建築結構安全之疑慮，無論是平房或多層樓房屋，均有上開規範之適用；且建物安全性不可能僅規範至建物設計施工，而未牽涉到日後建物之整修改建。原判決對於系爭建物有牆面結構缺陷隻字未提，反認系爭建物安全性明顯加強、居住舒適性較改建前為佳，整體價值增加云云，未有任何具體客觀之證據可憑，顯僅為主觀臆測。另兩造間之通訊軟體對話紀錄，僅能證明上訴人知悉被上訴人係承租系爭建物作為「修行」之用，從未提及「三仙府」，更無原判決所指上訴人於簽約前即已明知被上訴人係「三仙府」信徒、同意其等將系爭建物修建為宮廟使用之情事，甚且於111年6月4日，上訴人透過通訊軟體告知鄭義罡不可懸掛「三仙府」招牌，足見上訴人事前確實不知情，實則兩造簽約時已約定系爭建物之使用目的僅限「純靈修、清修」，不可宮廟化，上訴人於111年6月4日前，全然不知系爭建物遭被上訴人用於經營「三仙府」，現況亦係作為信徒聚會修行之宮廟處所使用，可見被上訴人有違反系爭租約使用目的之情。另兩造簽訂之系爭租約名稱雖為「房屋租賃契約書」，惟此僅為民間通用之房屋租賃契約，經兩造約定將系爭土地增列為租賃標的，關於該租賃契約之規範自應適用於全部租賃標的即系爭建物及系爭土地，原判決認系爭租約第16條之規範客體應為系爭建物、不及於系爭土地，縱被上訴人僱工將改建之廢棄物非法掩埋於系爭土地，亦非該條約定規範之標的等語，顯已違反一般經驗法則及論理法則。又系爭租約原定租賃期限係至119年4月15日止，尚未屆期，且本件上訴人已明確表示要終止兩造間之系爭租約，並非契約屆滿後經雙方默示同意繼續使用之情形，又因兩造目前法律關係尚未釐清，上訴人繼續收受被上訴人給付之款項，性質上可能為租金或被上訴人使用系爭房地應支付相當於租金之不當得利，待法律關係確定後，如有溢付款項，上訴人自會退還，不能因此認兩造間成立不定期租賃契約。二、被上訴人於原審答辯及於本院陳述：　㈠被上訴人於111年3月15日與上訴人簽署系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭土地及其上系爭建物，租賃期間為 111年4月15日起至119年4月15日止，並約定於租賃期間，被上訴人得在不影響主建物結構安全之前提下改建系爭建物，被上訴人陸續著手進行建築本體整建、翻修工程，上訴人對於系爭建物及系爭土地將作為道修之處知之甚詳，明知被上訴人將供作道修之用，也曾主動詢問祀奉之神明，上訴人於改建期間還聲稱「只要不拆建築主結構，為了讓各位道兄姐能有適合修行環境，需要改造之處，原則我會同意」等語，被上訴人已耗費巨資將原本荒廢之房地改建為舒適之處。至於修繕改建期間之原有雜物，亦聽從上訴人建議埋在特定位置，上訴人因此始知該掩埋位置，甚至更早之前就有上訴人傾倒之廢棄物。　㈡詎於即將整建完畢之際，上訴人竟刻意刁難被上訴人，宣稱被上訴人破壞系爭建物結構，強逼被上訴人解除系爭租約。上訴人於111年6月8日，夥同雄信公司之訴外人陳游融至被上訴人住處要求解除系爭租約，被上訴人表示「須與其他信徒討論，要給我一個月時間」等語，被上訴人原以為雙方可有時間討論協商，然上訴人與陳游融又於翌（9）日突然奪門而入，強入被上訴人住宅，陳游融為不讓被上訴人與其他信徒有通話機會，往前搶奪被上訴人手機（不讓被上訴人打電話或接電話）外，並對被上訴人大聲咆嘯，恐嚇被上訴人及其子稱「若不簽解除契約，要告到妳生意做不下去，家也住不下去」、「要讓你母親關8年，生意做不下去」等語。後雙方各自委請律師發函，上訴人主張系爭租約已解除，甚至私自將被上訴人承租整建後之工寮門鎖破壞，更對被上訴人及其他信徒提出刑事告訴，被上訴人亦已對上訴人提出侵入住宅、恐嚇、竊盜等刑事告訴，現由臺灣臺南地方檢察署以111年度偵字第23115號案件偵查中。被上訴人並未於111 年6月8日與上訴人合意終止系爭租約，被上訴人亦未違反系爭租約，上訴人無權片面主張終止系爭租約，倘兩造已於11 1年6月8日合意終止，上訴人與陳游融又何需於翌日前來，並恐嚇被上訴人必須解除租約？　㈢系爭租約之附加條款明確記載「甲方（上訴人）之農舍任由乙方（被上訴人）修繕改建」，可證上訴人已同意由被上訴人進行改建，上訴人如今主張被上訴人超越原定改建範圍，應由上訴人舉證。由被上訴人提出上訴人與訴外人即信徒鄭義罡間之通訊軟體對話紀錄及農舍、農具室整建過程照片，可證明上訴人了解整個整建過程，被上訴人係將雜亂農舍與農地整建成舒適之場所，並無上訴人所指將果樹砍除之舉，僅係將數株果樹做樹葉修剪及稍作矮化，上訴人稱遭砍除之芒果樹、番石榴及其他樹種，皆完整存在於系爭土地上，上訴人主張被上訴人違反系爭租約而有終止事由，並非可採。上訴人無誠意繼續履行系爭租約之義務，隨意攀咬藉故指摘被上訴人有違約事由，不僅悖於契約嚴守之精神，亦有害兩造間之信賴。　㈣上訴人主張依系爭租約第16條終止租約，然第16條所約定之擅自變更用途、違法使用等情事，最後均連接到原有建築結構之安全，可知此條款之終止事由僅針對建物使用為規範，而不及於違法使用土地，況當時被上訴人埋設廢棄物前，已經過上訴人之同意，否則上訴人亦無從檢舉並直接帶同環保局人員至埋設廢棄物之特定地點，故本件並無系爭租約第16 條之事由，上訴人不得據以終止租約。至上訴人主張依系爭租約第14條終止租約部分，自系爭租約全文以觀，第16條約定雙方有特殊狀況下，上訴人可提前終止租約，顯見上訴人若欲終止租約，應優先適用第16條，而非第14條，且自第14 條後段約定，如租賃期間內，被上訴人欲提前終止租約遷離他處，應提前1個月告知，顯見第14條之任意終止租約係被上訴人之權利，上訴人不得主張第14條之租約終止權。並於原審聲明：⒈上訴人之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈤兩造並未於111年6月8日合意終止系爭租約，被上訴人並未違反系爭租約居住、清修之使用目的，亦無上訴人所指擅自變更用途宮廟化、違法使用及損害建物結構安全等違約行為，另系爭租約之租賃範圍雖包含系爭建物及系爭土地，然系爭租約並未就系爭土地之使用另為約定或限制，是被上訴人縱有僱工將改建之廢棄物掩埋於系爭土地，該當不法行為，系爭土地既非系爭租約第16條之規範標的，上訴人自無權依系爭租約第16條終止租約；至系爭租約第14條，依其文義乃有關被上訴人提前終止租約時之義務，並非明文約定兩造得任意提前終止租約，且被上訴人承租後確有相當花費就老舊之系爭建物進行改建，於此情形下，自無可能約定任由上訴人無條件提前終止系爭租約，使被上訴人耗費之改建成本付諸流水；縱認上訴人依系爭租約第14條有任意終止權，系爭租約之租金支付期限為半年，上訴人應以半年之末日為契約終止期，並應至少於半年前通知，故上訴人依系爭租約第14條終止租約，目前仍不生終止效力；且於發生終止效力後，被上訴人得向上訴人請求損害賠償（包含數百萬元之改建費用）。又上訴人於原審提出之「內政部營建署建築物磚構造設計及施工規範第四章、磚造建築物」，係指磚造房屋設計施工之規定，而非改建或整修之規範，且為多層樓以上之磚造房屋之應注意事項，本件有無該規範之適用，並非無疑；又施工違法與建築結構有無安全疑慮，係屬二事，非謂施工違法即得遽認有危害建築結構安全，上訴人並非專業人員，且無專業之鑑定機構提出客觀之鑑定報告佐證，不能僅憑上訴人臆測，亦不行證據調查，率爾認定被上訴人之改建或整修行為，有損害系爭建物結構之安全。且倘被上訴人實施之改建項目有損及建物結構及安全，應會出現建物坍塌或遭上訴人禁止繼續施作之情狀，然均未見上訴人提出相關事證，自非可採。退萬步言，縱認上訴人主張終止系爭租約為有理由，然迄今上訴人仍繼續收受被上訴人於113年6月7日繳納之半年份租金，兩造間應有不定期租賃關係存在，系爭租約於兩造間應仍繼續合法有效。三、原判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決駁回上訴人後開請求部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還上訴人。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（簡上字卷第374頁至第377頁）：　㈠兩造於111年3月27日，簽立系爭租約，約定由上訴人出租系爭建物、系爭建物坐落之系爭土地與被上訴人，租賃期間自 111年4月15日至119年4月15日，租金每月7,500元，並於每月15日前繳納，每次應繳6月份。簽立系爭租約當下，有兩造及訴外人徐永泰、鄭義罡、陳游融、薛瑞英在場。另系爭租約客觀上記載之文字內容如下：　⒈第2條：甲方房屋所在地及使用範圍：臺南市○○區○○00號之1 ，33.27坪。農地：灣丘段306地號，1224.8坪。　⒉第10條：房屋有改裝施設之必要時，乙方需取得甲方之同意並依相關法令規定辦理後得自行裝設，但不得損害原有建築結構之安全。…乙方於交還房時應現況返還。　⒊第14條：本契約於期限屆滿前，甲乙雙方得任意終止租約。出售時需於6個月前通知乙方，乙方有優先承買權。　⒋第16條：發生以下情形之一者，甲方得提前終止租約，乙方不得要求任何賠償：…擅自變更用途、違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品、毀損租賃住宅或附屬設備進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。　⒌附加條款一：甲方之農舍任由乙方修繕改建，費用由乙方支付。　⒍附加條款二：乙方租賃期間不得影響鄰居之安寧。　㈡被上訴人承租後，即開始進行系爭建物整修改建工程，整修改建範圍包含鑿開系爭建物正面立面牆、封閉屋內行走通道，另鋪設水泥、增建廁所、衛浴等設施。　㈢被上訴人於111年4月底間某日，僱工整建系爭建物後，將整修後之廢棄屋頂、磚塊、混凝土塊、鐵片等廢棄物掩埋在系爭土地，以此方式從事廢棄物之清除、處理行為，經臺南市政府環境保護局於111年7月11日前往系爭土地稽查，發現系爭土地遭掩埋上開廢棄物，查悉上情。被上訴人上開違反違反廢棄物清理法之行為，經臺灣臺南地方檢察署檢察官於11 1年12月6日以111年度偵字第28772號案件提起公訴，本院刑事庭於112年7月31日以111年度訴字第1431號判決被上訴人犯廢棄物清理法第46條第4款前段之非法清理廢棄物罪，處有期徒刑1年2月。緩刑3年，並應自該案判決確定之日起1年內，向公庫支付新臺幣8萬元確定。　㈣系爭土地、系爭建物現仍由被上訴人占有使用，系爭建物使用現況，係供三仙府信徒作為固定聚會及修行之宮廟處所，並非僅供被上訴人個人清修使用。　㈤上訴人曾於111年6月5日，透過通訊軟體LINE向被上訴人表示不同意將三仙府看板招牌懸掛於系爭建物前方雨遮，兩造曾於111年6月8日、111年6月9日見面商談系爭租約事宜，111 年6月8日與會者有兩造、訴外人陳游融、徐永泰，111年6月 9日與會者有兩造、訴外人陳游融、薛瑞英及徐旻峰。　㈥上訴人曾於111年6月16日寄發存證信函與被上訴人，主張「1 11年6月8日，被上訴人承認系爭建物整修過程已破壞建物主體結構，且違背『禁止宮廟化』之租賃要件，雙方已合意解除系爭租約」、「111年6月9日，被上訴人與薛瑞英希望上訴人給予15天緩衝期作為宮廟委員會內部協調時間，上訴人同意自111年6月9日起算15日為緩衝期，到期日為111年6月24 日」。　㈦上訴人曾於111年7月15日，委請律師寄發函文與被上訴人，主張「被上訴人未得上訴人同意，大肆破壞系爭建物主體結構，並於系爭建物周圍違法增建，剷除系爭土地上上訴人所有之經濟作物，挖掘系爭土地，違法傾倒有毒事業廢棄物，違反系爭租約第8條、第16條約定，上訴人於111年6月8日通知被上訴人終止租約時，系爭租約業已終止；縱被上訴人認為無違反系爭租約之情事，上訴人於111年6月8日通知被上訴人終止租約，迄今已逾1個月期間，依系爭租約第14條約定，系爭租約業已終止」，並限期催告被上訴人於7日內遷出並返還系爭建物、系爭土地與上訴人。　㈧上訴人曾於原審112年6月28日言詞辯論程序，當庭提出民事準備狀（繕本已於開庭前逕送達被上訴人），主張「上訴人已於111年6月8日，以被上訴人有『擅自變更租賃物用途、違法使用、損害原有建築結構之安全』等情事，依系爭租約第1 6條約定，終止系爭租約」，並重申「無論如何，上訴人均可依據系爭租約第14條約定任意終止系爭租約，被上訴人至遲應於112年8月1日前返還系爭建物及系爭土地」。　㈨上訴人曾於112年8月9日，委請律師寄發函文與被上訴人，主張「上訴人已於111年6月8日，以被上訴人有『擅自變更租賃物用途、違法使用、損害原有建築結構之安全』等情事，依系爭租約第16條約定，通知被上訴人終止系爭租約；及於11 2年6月26日，以民事準備狀依系爭租約第14條約定，終止系爭租約，至遲自112年7月31日發生終止效力，被上訴人至遲應於112年8月1日返還系爭建物及系爭土地」。五、兩造協議簡化爭點如下（簡上字卷第377頁至第378頁）：　㈠上訴人主張已依系爭租約第16條約定，以被上訴人有擅自變更用途、損害原有建築結構之安全、違法使用等情事為由，終止系爭租約，有無理由？　⒈兩造有無約定系爭建物及系爭土地之使用目的，僅供被上訴人居住、個人清修使用，不能作為宮廟使用？如有約定，被上訴人有無違反該約定，而該當系爭租約第16條約定「擅自變更用途」之情形？　⒉兩造就被上訴人得改建系爭建物之範圍，有無特別約定或限制？被上訴人就系爭建物所為整修改建工程，有無違反該約定或限制？是否該當系爭租約第16條約定「損害原有建築結構之安全」、「違法使用」之情形？　⒊系爭租約第16條之適用範圍，係僅限於系爭建物，或包含系爭建物及系爭土地？被上訴人於111年4月底間某日，僱工整建系爭建物後，將整修後之廢棄屋頂、磚塊、混凝土塊、鐵片等廢棄物掩埋在系爭土地，觸犯廢棄物清理法第46條第4 款前段非法清理廢棄物罪之行為，是否該當系爭租約第16條約定「違法使用」之情形？　㈡系爭租約第14條是否為兩造關於任意終止權之約定？上訴人主張已依系爭租約第14條約定之任意終止權，終止系爭租約，有無理由？　㈢如法院認系爭租約業已終止，兩造間是否依民法第451條規定，以不定期繼續原租約？六、得心證之理由：　㈠上訴人主張已依系爭租約第16條約定，以被上訴人有「違法使用系爭土地」之情事為由，終止系爭租約，為有理由：　⒈系爭租約第16條所稱「違法使用」之適用範圍，應包含系爭建物及系爭土地：　⑴經查，兩造所簽立系爭租約之紙本文件，係以民間流通使用之「房屋租賃契約書」作為基礎，兩造並約定租賃之標的物包含系爭建物及系爭土地，此為兩造所不爭執，可認上訴人係以1份契約書，同時約定出租系爭建物及系爭土地與被上訴人，依系爭租約各約款之性質及內容，專供房屋租賃之約定部分（例如房屋稅之負擔、房屋之修繕、改裝及建築結構安全等），其規範效力固不及於土地租賃，然如約款之性質與土地租賃不相排斥者，則應認為約定之規範效力同時及於房屋及土地租賃，始符當事人之真意。系爭租約第16條所約定「發生以下情形之一者，甲方得提前終止租約：違法使用」，依其約款之內容，並非專供房屋租賃所為之約定，性質上亦與土地租賃並無互斥情形，應認其規範效力同時及於系爭建物及系爭土地，亦即於被上訴人違法使用系爭建物，或違法使用系爭土地時，上訴人均得依該條約定提前終止租約。　⑵被上訴人雖抗辯系爭租約未就系爭土地之使用另為約定或限制，系爭租約第16條僅針對系爭建物之使用為規範，不及於系爭土地等語，惟按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條定有明文，基此可知，於租約全然未就租賃標的物之使用另為約定或限制之情形，尚且應適用民法上開補充性規範，限制承租人僅得依租賃物之性質而定之方法為租賃物之使用、收益，非得由承租人毫無限制、恣意濫用，如有違反，經出租人阻止仍繼續為之者，出租人尚得終止租約。而系爭租約第16條所約定「違法使用」之提前終止事由，乃就租賃物使用方法之限制所設定之最低標準，殊無僅限制被上訴人不得違法使用系爭建物、任令被上訴人得以恣意違法使用系爭土地之可能，被上訴人上開所辯，自非可採。　⑶本件雖經兩造分別聲請傳訊於111年3月27日簽立系爭租約時在場之鄭義罡、陳游融到庭作證，惟查，證人鄭義罡先證稱「系爭租約內之各項約定條款，同時適用於系爭建物及系爭土地」等語（簡上字卷第177頁），後則改稱「系爭租約第1 6條約定，僅適用於系爭建物。當初沒有談到如果系爭土地擅自變更用途、違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品時，要怎麼辦，只有講房屋主結構不能破壞」等語（簡上字卷第 179頁）；另證人陳游融則先證稱「系爭租約內之各項約定條款，適用在系爭建物，系爭土地是後來上訴人想說順便給被上訴人清修使用」等語（簡上字卷第191頁），後又改稱「系爭租約第16條約定，同時適用於系爭建物及系爭土地」等語（簡上字卷第193頁至第194頁），證人鄭義罡、陳游融就兩造簽立系爭租約當下之真意所為之證述內容，前後顯相矛盾，均難予採信，亦不足動搖本院上開認定，併予敘明。　⒉依前揭兩造不爭執事項第㈢點，被上訴人擅自僱工將廢棄物掩埋在系爭土地之行為，業已觸犯廢棄物清理法第46條第4款前段之非法清理廢棄物罪，經本院判刑確定，審酌系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，有系爭土地登記第一類謄本在卷可按（簡上字卷第95頁），依非都市土地使用管制規則第6條第3項規定，其容許使用項目僅限於農作使用、農舍、農業設施、畜牧設施、養殖設施、水源保護及水土保持設施、採取土石、林業使用、休閒農業設施及公用事業設施，被上訴人上開僱工掩埋廢棄物之行為，不在系爭土地依法令限制之容許使用項目範圍，更已觸犯刑事廢棄物清理法之犯罪，自屬系爭租約第16條所約定「違法使用系爭土地」之違約行為。被上訴人雖抗辯其係聽從上訴人建議將廢棄物掩埋在特定位置等語，惟並未提出證據以實其說，反觀上訴人所提出兩造於111年6月9日會面時之錄音譯文，在場之薛瑞英向上訴人表示「老師，那個沒填土，那是我叫他們那個拆下來的爛牆和屋頂，現在要是要去倒垃圾，現在政府規定垃圾不能亂丟，我說…你挖一個洞埋下去」等語，上訴人當場回應「妳鄉下的人，妳將人家的農地… 完全不知會我，妳將廢棄物，這是廢棄物就要用廢棄物管理場弄，妳倒在那裡，還用石粒那種土埋在裡面，那是要怎麼再種農作物？怎麼可以這樣呢」等語（簡上字卷第352頁），綜合對話雙方之前後語意判斷，上訴人對於將廢棄物掩埋在系爭土地一事，事前並非知情，並無被上訴人所指建議將廢棄物掩埋在特定位置之情形，事後得知時亦表示反對，是依上開證據調查結果，自難認被上訴人此部分所辯為可採。　⒊準此，被上訴人上開僱工將廢棄物掩埋在系爭土地之行為，該當系爭租約第16條約定「違法使用系爭土地」之情形，上訴人自得依該條約定提前終止系爭租約。至就租約終止時點部分，上訴人雖主張已於111年6月8日兩造見面商談系爭租約事宜時，合法終止系爭租約等語，惟查，兩造就111年6月 8日見面商談之內容各執一詞，而依上訴人提出兩造於111年 6月9日會面時之錄音譯文以觀（簡上字卷第351頁至第359頁），在場之薛瑞英雖有提及「阿我們不要，我昨天跟你（指上訴人）說終止兩個字叫你不要提」等語，惟並無其他證據足以認定上訴人於111年6月8日所提及「終止」之前後文義、整體脈絡及語意為何，則上訴人於111年6月8日究係主張以何事由、依系爭租約之何條約定終止租約，均有未明，尚難認已發生合法終止之效力；反之，於前揭111年6月9日錄音譯文中，上訴人明確提及「師姐，妳昨天說他（指鄭義罡）將我的那塊土地填土，師姐，我都有照片為證，妳先把妳們拆除下來那些磚瓦還有廢棄物埋在那裡，上面又填土，那些土怎麼來，妳鄉下的人，妳將人家的農地…完全不知會我，妳將廢棄物，這是廢棄物就要用廢棄物管理場弄，妳倒在那裡，還用石粒那種土埋在裡面，那是要怎麼再種農作物？怎麼可以這樣呢」、「你們這樣對我們家的房子和土地這麼粗暴，我不能再交給你們」、「我要捍衛我家的房子和土地」，並表示「我要終止契約」、「我就是要終止契約」等語，可認上訴人於111年6月9日兩造見面商談時，已當場主張以被上訴人僱工將廢棄物掩埋在系爭土地、違法使用系爭土地之行為，依系爭租約第16條約定，為行使終止權之意思表示，被上訴人同在現場參與對話，應認自被上訴人當場聽聞了解時起，已生合法終止系爭租約之效力。　⒋承前所述，依現有證據調查結果，上訴人於111年6月8日兩造見面商談時，係主張以何事由、依系爭租約之何條約定終止租約，尚有未明，而依前揭111年6月9日錄音譯文之談話內容，上訴人除前引譯文內容外，尚有提及「不可以動主體結構」、「不可以宮廟化」、「你們蓋了這麼多違章」、「還有把我大廳往後面的門完全封死」、「我們在7-11當場就說了，你們不能燒金紙、不可以宮廟化、用招牌」等語，可知上訴人於111年6月9日兩造見面商談時，係同時主張被上訴人有「擅自變更用途」、「損害原有建築結構安全」、「違法使用系爭建物」、「違法使用系爭土地」等多項違約事由，其中以「違法使用系爭土地」為由，當場依系爭租約第16 條約定終止租約部分，為有理由乙節，業如前述，則就被上訴人是否該當系爭租約第16條其餘違約事由，及系爭租約第 14條是否為任意終止權之約定、上訴人得否依該條約定終止租約等節，對於上訴人已於111年6月9日合法終止系爭租約之認定，均不生影響，即無再予審究之必要，附此敘明。　㈡系爭租約經上訴人合法終止後，並無民法第451條規定之適用，兩造間並未以不定期限繼續原租約：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。此有關租賃契約擬制更新之規定，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設；倘出租人於租期屆滿前，已依法終止租約，可認有積極表示反對承租人就租賃物繼續使用收益之意思，自無上開規定之適用。　⒉本件上訴人於系爭租約原定租期屆滿之119年4月15日前，於1 11年6月9日兩造見面商談時，明確表示「你們這樣對我們家的房子和土地這麼粗暴，我不能再交給你們」等語，並當場以對話之意思表示，向被上訴人行使系爭租約第16條約定之終止權，已合法終止系爭租約等節，業經認定如前，可認上訴人有積極表示反對被上訴人繼續使用收益租賃標的物之意思，核與前述民法第451條所定要件不符，被上訴人自系爭租約終止時起，給付與上訴人之款項，性質上核屬繼續占有使用系爭建物、系爭土地所受有相當於租金之不當得利，並非租金，亦不因上訴人收受該等款項，而認兩造間已擬制更新系爭租約，應認本件並無民法第451條規定之適用，兩造間並未以不定期限繼續原租約，被上訴人此部分所為抗辯，並非有據。　㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。經查，系爭建物、系爭土地均為上訴人所有，有系爭建物、系爭土地登記第一類謄本、系爭建物所有權狀在卷可稽（簡上字卷第93頁至第95 頁、第99頁），系爭租約自111年6月9日起，已經上訴人合法終止，本件復無民法第451條規定之適用，兩造間並未以不定期限繼續原租約，被上訴人繼續占有使用系爭土地、系爭建物，自屬無權占有，而依前揭兩造不爭執事項第㈠點⒉後段部分，系爭租約第10條約定「乙方於交還房時應現況返還」，可認被上訴人於交還本件租賃標的物與上訴人時，應負現況返還之責任，上訴人自得依民法第767條第1項前段、第 455條規定及系爭租約第10條約定，請求被上訴人將系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還與上訴人。七、綜上所述，被上訴人上開僱工將廢棄物掩埋在系爭土地，觸犯廢棄物清理法第46條第4款前段非法清理廢棄物罪之行為，該當系爭租約第16條約定「違法使用系爭土地」之違約情形，上訴人已於111年6月9日兩造見面商談時，當場以對話之意思表示，向被上訴人行使系爭租約第16條約定之終止權，自該日起合法終止系爭租約，且本件與民法第451條規定之要件不符，兩造間並未以不定期限繼續原租約，被上訴人繼續占有使用系爭土地、系爭建物，並無合法之占有權源，依系爭租約第10條約定，應負現況返還租賃標的物之責任。是上訴人依民法第767條第1項前段、第455條規定及系爭租約第10條約定，請求被上訴人將上訴人所有之系爭建物及系爭土地騰空遷讓返還與上訴人，洵屬有據，應予准許。　　原判決駁回上訴人於原審就「被上訴人應將系爭建物及系爭土地回復原狀後，返還上訴人」之請求，可認其中包含駁回上訴人就騰空遷讓返還系爭建物、系爭土地之請求，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件上訴人之上訴為有理由，第一審（除確定部分外）、第二審之訴訟費用，應由被上訴人負擔，爰判決如主文第三項所示。九、本判決得提起第三審上訴，而本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被上訴人敗訴之判決，就主文第二項部分，應依同法第436條之1第3項準用第463條、第38 9條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；被上訴人陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核與民事訴訟法第436條之1 第3項準用第463條、第392條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額宣告之。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第463條、第450條、第78條、第389條第1項第3款、第3 92條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　張玉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳䊹伊　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳品謙以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋

2024-11-20

TNDV-112-簡上-241-20241120-1

台上

最高法院

請求調整租金

最高法院民事裁定 113年度台上字第2131號上訴人莊克中訴訟代理人張世柱律師潘宜靜律師被上訴人莊克宇莊克敏共同訴訟代理人謝天仁律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國113年8月 14日臺灣高等法院第二審判決（113年度上字第58號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第47 5條但書情形外，亦不調查審認。二、上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，所論斷：A、B建物（下合稱系爭建物）於民國 86年6月20日、同年月21日起為上訴人單獨所有。系爭建物坐落系爭497、498地號土地之範圍及面積，如原判決附表二所示（下稱A、B地，合稱系爭土地），該土地原為兩造之父莊虎奎所有，應有部分1/2。上訴人就系爭土地與莊虎奎間自90年5月17日起有不定期租賃契約存在，前經法院判決自1 00年1月1日起將租金調整為每月新臺幣（下同）3萬5,000元。嗣莊虎奎於94年5月間死亡，被上訴人於94年12月28日因分割繼承而登記為A、B地之所有權人，應有部分各4分之1，並繼受該租賃契約（下稱租約）。審酌前案判決調整租約之租金迄今已10年有餘，系爭土地週邊利用狀況及機能益臻健全，公告現值、公告地價顯著上升，漲幅分別有165%、145% ，足認系爭土地價值已有調昇，價值變動甚大，非當時所能預料，以前案判決調整之租金計算，顯失公平。參酌中聯不動產估價師聯合事務所就系爭土地租金出具之鑑定報告，及系爭建物非僅供住家使用等情，認該建物占用系爭土地每月租金行情為15萬2,775元，以被上訴人就系爭土地應有部分計算，認以每月7萬6,388元為適當。從而，被上訴人依民法第442條規定，請求自110年6月1日起至115年5月31日止，調整上訴人承租系爭土地之每月租金為7萬6,388元，為有理由，應予准許等情，指摘為不當，並就原審所論斷者，泛言未論斷、論斷矛盾，或違反證據、經驗法則，而非表明依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，就本件所涉爭點，依自由心證判斷事實真偽，俱已說明心證之所由得，對其餘無礙判決結果而未詳載部分，表明不逐一論駁之旨，尚非判決不備理由，亦無所載理由前後牴觸或判決主文與理由不符等理由矛盾之情。又不必要之證據方法，法院原可衡情不予調查，不為當事人證據之聲明所拘束。原審已敘明無另送鑑定調查之必要，上訴人就此指摘原判決違背法令，不無誤會。均附此說明。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日最高法院民事第一庭　　　　審判長法官沈方維法官林麗玲法官陳麗芬法官游悦晨法官方彬彬本件正本證明與原本無異書　記　官　王　秀　月中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日

2024-11-20

TPSV-113-台上-2131-20241120-1

東簡

臺東簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺東地方法院民事簡易判決 113年度東簡字第144號原告陽地生訴訟代理人陽慧玲傅爾洵律師(法扶律師)（指定送達）被告林慧貞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000○000地號土地上如附圖所示A部分面積32.72平方公尺之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000）騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣（下同）4萬9,467元，及自民國113年5月 29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被告應自民國112年11月24日起至騰空遷讓返還第1項所示之房屋之日止，按月給付原告2,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項、第2項得假執行。本判決第3項於每月屆期後得假執行。　　事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條、第436條第2 項定有明文。本件原告起訴時，原訴之聲明第1項請求被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱578地號土地）上（稅籍編號：00000000000）未辦保存登記之鋼鐵造房屋騰空遷讓返還予原告。嗣於訴狀送達後，因本院囑託臺東縣臺東地政事務所就原告請求被告應返還之房屋範圍、面積進行測量，並經該所以民國113年10月7日東地所測量字第1130 007086號函文檢附複丈日期113年9月26日土地複丈成果圖（即附圖，下同，卷第275頁）到院，原告嗣於同年10月28日以民事補正訴之聲明狀，更正訴之聲明第1項為被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000○000地號土地上如附圖所示A部分面積 32.72平方公尺之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000）騰空遷讓返還予原告（卷第289頁），原告就被告應返還之房屋範圍及面積之此部分聲明更正，僅係依地政機關測量結果為補充或更正事實上之陳述，未變更訴訟標的，非屬訴之變更追加，依前開規定，無庸另行准駁，合先敘明。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、原告主張：原告將其所有坐落578、581地號土地上之未辦保存登記之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000，下稱系爭房屋）出租與被告，約定租期自108年2月起2個月，每月租金新臺幣（下同）2,000元（下稱系爭租約），被告於系爭租約屆期後，仍繼續使用租賃物，原告未為反對之意，兩造間之租賃關係已視為不定期限租賃契約，此有本院111年度東簡字第248號民事簡易判決確定在案。被告於110年11月起即未再支付租金，原告乃於112年10月19日以台東馬蘭郵局1 35號存證信函（下稱系爭存證信函），催告被告應於收受該信函後翌日起30日內支付積欠之24個月租金4萬8,000元，詎被告於112年10月24日收受系爭存證信函後，迄今仍未給付上開租金，兩造間之不定期限租賃契約，於催告期限屆滿日即112年11月23日已生終止效力，故被告自112年11月24日起，即無占有使用系爭房屋之正當權源。系爭租約既經原告終止，被告自應負返還系爭房屋之責，其繼續使用該屋，即屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第451 條、第455條前段、第179條及土地法第100條第3款之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段000○0 00地號土地上如附圖所示A部分面積32.72平方公尺之鋼鐵造房屋（稅籍編號：00000000000）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告4萬9,467元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年11月24日起至騰空遷讓返還第1項所示之房屋之日止，按月給付原告2,0 00元。四、被告未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀略以：本院111年度東簡字第248號請求遷讓房屋等事件之民事簡易判決已確定（下稱系爭遷讓房屋事件確定判決），法官已判決原告敗訴，已有既判力，原告113年捲土重來是濫訴等語。五、原告所主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之系爭遷讓房屋事件確定判決（卷第13-16頁）、系爭存證信函及掛號查詢截圖（卷第17-21頁）、系爭房屋房屋稅籍證明書（卷第91頁）、578地號土地之土地登記謄本（卷第93頁）為證，並經本院於113年9月26日會同臺東地政事務所人員履勘現場測量製有附圖（卷第275頁），且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，應認原告主張之前揭事實為真正。六、按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。經查，系爭遷讓房屋事件確定判決認定，系爭租約於108年4月期滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之意思，系爭租約已轉換為不定期租賃契約，而被告於110年9月、10月均仍有給付系爭房屋之租金，原告固於110年11月間向被告為終止租約之表示，惟斯時被告既未積欠租金，且觀諸原告Line訊息內容，亦無任何定期限催告被告繳納租金之意，揆諸上開規定，亦難認系爭租約已據此合法終止，原告既未依法終止租約，則兩造間之系爭租約仍存在，原告本於民法第767條、第455條之規定，請求被告遷讓房屋，為無理由，應予駁回乙情（卷第14-1 6頁），然該判決之既判力，僅及於兩造間之系爭租約於110 年11月間仍存在，系爭租約未據合法終止；然本件原告係主張「被告於110年11月即未再支付租金，原告乃於112年10月 19日以系爭存證信函催告被告給付積欠之24個月租金4萬8,0 00元，被告迄今仍未給付積欠之24個月租金，兩造之不定期限租賃契約，於催告期限屆滿日即112年11月23日發生終止之效力」，據以請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，本件原告主張被告欠租及限期催告履行後終止兩造間之不定期限租賃契約之事實，係發生在110年11月後，此部分既未經系爭遷讓房屋事件確定判決為實質審理、認定，自不受系爭遷讓房屋事件確定判決之既判力所遮斷，換言之，原告提起本件訴訟，本不受上開確定判決所拘束，況且本件訴訟與前案訴訟之請求事實，實屬二事，並不相同，是被告前揭所辯，自非可採。被告於110年11月起即未繳納租金，遲付之租金總額已達2月以上，經原告催討無果，原告自得依上開規定，向被告終止兩造間之系爭租契。被告於112年10月24日收受系爭存證信函後，迄今仍未給付積欠之24個月租金，可認原告終止系爭租約之意思表示，至遲於催告期限屆滿日即112年11月23日發生終止之效力，是系爭租約已於112年11月23日終止，原告依民法第455條前段之租賃物返還請求權，請求承租人即被告將系爭房屋遷讓返還原告，即屬有據。七、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，系爭房屋每月租金為2,000元，迄至系爭租約終止日即112年11月23日，被告已積欠原告自110年11 月1日起至112年11月23日止，共24個月又23日之租金，共4 萬9,533元[（2,000元×24個月）＋（2,000元×23/30）＝4萬9, 533元，元以4捨5入]。另系爭租約業於112年11月23日終止，已如前述，被告遲至今日仍未遷離系爭房屋，自屬無法律上之原因，受有繼續使用系爭房屋之利益，致系爭房屋所有權人即原告受有損害。是原告請求被告給付已到期之租金與不當得利共4萬9,467元，及自112年11月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,000元，核屬有據。八、末按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第182條第2項、第 203條分別定有明文。依此，原告請求被告給付系爭房屋自1 10年11月1日至112年11月23日止相當於租金之不當得利4萬9 ,467元，迄未給付，已然遲延，則原告併請求被告給付本件起訴狀繕本送達翌日即113年5月29日（卷第27頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，應為法之所許。九、從而，原告本於民法第451條、第455條前段及第179條規定，請求判決如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。又本件合於民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。十、被告於113年9月26日以電子郵件署名「胡不語」未附理由聲請本件移轉管轄及法官迴避，聲請本件移轉管轄部分，聲請駁回，理由同本院前於113年8月9日駁回被告聲請移轉管轄裁定，疵不贅述；又被告聲請法官迴避，本院已於113年10 月21日裁定駁回被告之法官迴避聲請，併此敘明。十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺東簡易庭　法　官　陳建欽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝欣吟

2024-11-18

TTEV-113-東簡-144-20241118-2

簡上

臺灣高雄地方法院

給付租金

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度簡上字第111號上訴人姜水坤（即姜茂全之承受訴訟人）姜和貴（即姜茂全之承受訴訟人）姜銘建（即姜茂全之承受訴訟人）張褘舫（即姜茂全之承受訴訟人）姜茂金姜茂隆共同訴訟代理人洪茂松律師被上訴人姜世軒訴訟代理人林鴻駿律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於本院高雄簡易庭於中華民國112 年4 月10日所為111 年度雄簡字第2110號第一審判決提起上訴，經本院於113 年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他　　依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開情形於有訴訟代理人時則不當然停止，惟前揭承受訴訟人，於得為承受時，仍應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168 條、第173 條、第175 條第1 項及第176 條分別定有明文。經查　　，原上訴人姜茂全提起本件上訴後，於民國113 年9 月11日死亡，上訴人姜水坤、姜和貴、姜銘建、張褘舫等4 人（下稱姜水坤等4 人）為其繼承人，並經姜水坤等4 人於同年10 月8 日具狀聲明承受訴訟，有繼承系統表、除戶戶籍謄本、現戶戶籍謄本及民事聲明承受訴訟狀在卷可查（見本院簡上卷㈠第371 至417 頁），揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。二、上訴人主張：被上訴人於86年4 月1 日向上訴人姜茂金、姜茂隆及原上訴人姜茂全（下稱姜茂金等3 人）承租其等共有門牌號碼高雄市○○區○○路000號12樓之2 房屋（下稱系爭房屋），租期5 年，且約定租金由87年4 月1 日起每屆滿1 年逐年調幅5 ％，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭契約書），嗣被上訴人於91年3 月31日租期屆滿後仍持續使用系爭房屋、給付租金，更提供系爭契約書及簽立授權書給電信公司出租系爭房屋頂樓平台，此時應視為不定期租賃契約，除租賃期限變更為不定期限外，其餘仍應按系爭契約書條件履行。惟被上訴人自88年4 月起即未依約給付調整差額之租金，姜茂金等3 人自得請求被上訴人給付自106 年7 月起至112 年3 月止短少之租金差額。為此，爰依系爭契約書之約定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應給付姜茂金等3 人各新臺幣(下同)2,421,350元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被上訴人則以：兩造未簽立系爭契約書，被上訴人亦未向姜茂金等3 人承租系爭房屋，依姜茂金等3 人在其他訴訟之陳述內容可知，訴外人即被上訴人父親姜茂財始為承租人，被上訴人亦未同意或授權姜茂財以被上訴人名義承租系爭房屋，至於出具給電信公司之相關文件，被上訴人均不知情，系爭房屋相關事宜皆由訴外人即被上訴人胞弟姜昶名處理等語置辯，並於原審聲明：上訴人之訴駁回。四、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服並提起本件上訴，除援用　　原審之主張及陳述外，另主張：姜茂財於86年3 月16日前已使用其名下門牌號碼高雄市○○區○○路000號12樓之1 房屋（下稱12-1房屋）並交由被上訴人經營撞球館，之後被上訴人有意擴大經營場所，遂授權姜茂財出面，代理被上訴人向姜茂金等3 人承租系爭房屋，而姜茂財於86年3 月中旬向姜茂金等3 人表示有意商談承租系爭房屋，雙方約定於同年月16 日上午在姜茂財高雄家中商談，簽訂系爭契約書當日，因姜茂全年紀較大且當時健康狀況較差，故授權姜茂隆並將印章交付姜茂隆使用，推由姜茂金、姜茂隆至姜茂財住處，由姜茂隆依協商租約條件當場書寫系爭契約書全部手寫文字　　，再經雙方確認無誤，又姜茂財慮及承租系爭房屋係為了擴大撞球館經營，且稱自己為公務人員，不能有租賃及經營撞球場等其他投資行為，故表示以當時實際經營撞球館之被上訴人為承租人，姜茂財並提出被上訴人印章蓋用於立契約人（乙方）「姜世軒」下方及騎縫處，是被上訴人雖未親到場親自簽署系爭契約書，但既經由其父親姜茂財從中傳達，且提出被上訴人之印章及身分證統一編號，自應認姜茂財業已經被上訴人同意擔任系爭契約書之承租人，否則姜茂財即涉嫌偽造文書；再者，被上訴人亦以系爭房屋承租人身分自居　　，利用系爭契約書之契約條款加以拼湊為「房屋租賃契約書　　」，並將之附於姜茂財、被上訴人共同出具予姜昶名之授權書，交由姜昶名持之與電信公司簽立租約，衡諸常理，若被上訴人非承租人，如何以使用人身分授權他人使用、何以向電信公司提出契約書作為授權書附件？姜昶名若事前未經被上訴人同意而私自以被上訴人名義製作授權書，姜昶名豈不涉嫌偽造文書？因此，縱使姜茂財未事前取得被上訴人授權簽訂系爭契約書，由被上訴人前揭行為亦可認其事後已承認姜茂財以其名義簽訂系爭契約書之無權代理行為，系爭契約書對被上訴人仍發生效力；另姜茂財在系爭契約書商談過程中表示希望可一次簽訂租期5 年，姜茂金稱每月租金45,000 元之行情偏低，若一次簽約5 年，每年需調漲5 ％，經姜茂財思考後同意並於系爭契約書第19條特別約定，上訴人自得請求自106 年8 月起至112 年3 月止之租金差額共7,264,05 2 元，被上訴人即應分別給付姜茂金、姜茂隆各2,421,350 元，及給付姜茂全之繼承人即姜水坤等4 人2,421,350元等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付姜茂金、姜茂隆各2,421,350元，及自112 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被上訴人應給付姜水坤等 4 人2,421,350 元，及自112 年4 月1 日起至清償日止　　，按週年利率5 ％計算之利息（見本院簡上卷㈡第39至40頁）。被上訴人除援用原審之抗辯與陳述外，另主張：被上訴人自始不知系爭契約書之存在，亦未曾授權任何人簽署系爭契約書，僅曾於86年4 月在姜茂財所有12-1房屋經營管理撞球事業，嗣姜茂財向姜茂金等3 人承租系爭房屋後，即將撞球事業移交姜昶名經營管理，且系爭房屋之租金自86年4 月起即由姜茂財以支票支付，至91年8 月起則改由姜昶名簽發支票給付，96年開始以匯款方式給付，再至98年4 月起輪流匯款予姜茂金等3 人，被上訴人在長達26年期間裡未曾支付租金，姜茂金等3 人亦未曾就每月租金金額提出異議，期間因降低租金，姜昶名曾補貼姜茂金等3 人房屋稅，顯見系爭契約書之主體係姜茂財，租金並無每年調整5 ％之事實，而係視營業狀況每年合意調整；另姜茂金等3 人自86年4 月即明知系爭房屋係姜茂財承租交由姜昶名管理，用於開設撞球場，且明知被上訴人未曾與渠等商議任何租賃事宜，並於本院 101 年度訴字第1054號請求損害賠償事件（下稱另案）作證時明確表示承租人為姜茂財，姜茂金甚至稱有收到租金等語，顯見承租人係姜茂財、租金皆已給付係不爭執之事實等語，答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執之事項（見本院簡上卷㈠第280 至281 頁）：　㈠姜茂金等3 人於86年與姜茂財簽訂系爭契約書，承租人署名為「姜世軒」，內容係「姜世軒」向姜茂金等3 人承租其等　　共有系爭房屋，租期5 年，自86年4 月1 日起至91年3 月31 日止，租金每月45,000元，並於第19條約定租金自87年4 月 1 日起，每屆滿1 年逐年調幅5 ％，惟在上開租賃期間屆滿後，系爭房屋仍有持續被使用之事實。　㈡系爭契約書上之簽名均為姜茂隆簽署。　㈢被上訴人之弟姜昶名有將高雄市○○區○○路000 號12樓之　　頂樓平台出租予亞太、台灣之星、遠傳等電信公司設置行動　　通信基地台，同時出具含有被上訴人署名與印文之授權書、　　房屋租賃契約書予各電信公司，而授權書上之印文為被上訴　　人之印文（惟授權書上被上訴人之簽名是否為被上訴人所簽　　，有爭執）。六、本件上訴人主張被上訴人為系爭契約書之承租人，除每月租　　金外，依約應負給付每年調漲5 ％租金差額予上訴人之義務　　，此為被上訴人所否認並以前詞置辯，是本件爭點厥在於：　　㈠系爭房屋之承租人是否為被上訴人？㈡上訴人請求被上訴　　人給付加計每年調幅5 ％後之租金差額，有無理由？金額若　　干？茲將本院得心證之理由析述如下：　㈠系爭房屋之承租人是否為被上訴人？　⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文，而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件負舉證之責任，是以如本人否認有授與第三人代理權，自應由主張第三人具代理權之人就代理權乙事負舉證責任。次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，第 169 條亦有明文；又所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之，而所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，則係以本人實際知其事實為前提，除本人受有通知外，以不知為原則，故應由主張其知此事實之人負舉證責任。再按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第 1 項規定甚明；而所謂承認為代理權之補授，自應由本人以意思表示為之，且承認不以明示為限，默示之承認，如請求緩期清償、支付利息等，亦有承認之效力，單純之沉默尚難認係屬承認，惟此項法律行為之承認，如相對人確定者，須以意思表示向相對人為之，始能發生效力，此觀民法第116 條第2 項之規定自明。　⒉經查，姜茂金等3 人於86年係與姜茂財簽訂系爭契約書，且系爭契約書上之簽名均為姜茂隆所簽署，此為兩造不爭執之事實，足見被上訴人於簽署系爭契約書之過程中並未出面，自無從以本人為意思表示之方式與姜茂金等3 人就系爭契約書之內容達成意思表示合致，就此上訴人主張姜茂財係得被上訴人授權代理被上訴人為意思表示，此既為被上訴人所否認，揆諸前揭規定及說明，自應由上訴人就被上訴人有授與姜茂財代理權乙事負舉證之責。而上訴人雖以斯時姜茂財提出被上訴人印章蓋用於立契約人「姜世軒」下方及騎縫處，且提出被上訴人之身分證統一編號，主張姜茂財業已經被上訴人授權云云，惟姜茂財與被上訴人為父子關係，姜茂財知悉被上訴人之身分證統一編號實與常情無違，尚不能據此認定被上訴人有授與姜茂財簽訂系爭契約書之代理權；又被上訴人否認系爭契約書上「姜世軒」印文之真正，上訴人則始終未能證明姜茂財於簽訂系爭契約書當時所提出者確為被上訴人所有之印章，自無從因此即為上訴人有利之認定；至於姜茂財是否可能因此涉犯偽造文書等罪嫌，應屬刑事訴追之問題，核與姜茂財是否有代理權係屬二事；除此之外，上訴人未能再行舉證以實其說，本件即無從認定姜茂財事前有獲被上訴人授權簽訂系爭契約書之事實。　⒊又承前所述，上訴人並未證明姜茂財於簽訂系爭契約書當時所提出者確為被上訴人所有之印章，姜茂財又係基於父子關係而知悉被上訴人之身分證統一編號，則被上訴人顯然無具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與姜茂財之權限外觀存在，且上訴人亦未證明被上訴人斯時實際知悉姜茂財表示為其代理人之事實（簽訂系爭契約書後是否知悉應屬事後承認與否之問題，尚非表示在簽訂系爭契約書時即知悉）　　；況且，姜茂金等3 人於另案作證時均明確證述有將系爭房屋出租給姜茂財等語在卷（見原審卷第217 、219 、222 頁　　），足徵姜茂金等3 人所認知之承租人亦為姜茂財，而非被上訴人，更無姜茂金等3 人信賴姜茂財具被上訴人代理權限之客觀事實存在，則本件顯然亦與表見代理之要件有間，無從因此認定被上訴人對於上訴人應負授權人之責任。　⒋上訴人雖另主張被上訴人事後以系爭房屋承租人身分自居，　　利用系爭契約書之契約條款加以拼湊為「房屋租賃契約書」　　，並將之附於姜茂財、被上訴人共同出具予姜昶名之授權書，交由姜昶名持之與電信公司簽立租約，可認被上訴人事後已承認姜茂財以其名義簽訂系爭契約書之無權代理行為云云。然而，證人姜昶名於原審具結證稱：撞球場一開始是被上訴人開設的，被上訴人跟我說姜茂財有承租系爭房屋，至於是姜茂財租給被上訴人使用還是被上訴人透過姜茂財承租　　，我不了解，但在我退伍後，被上訴人就交給我，我就開撞球館營業到現在，而我拿到系爭契約書後沒有跟被上訴人確認，訴訟時被上訴人才告訴我不是他簽的，至於電信公司授權書上姜茂財跟被上訴人的名字都是我簽的，當時是因為電信公司要求附租約，但後來電信公司說太久了沒有參考價值，要求提匯租金之紀錄等語（見原審卷第330 至333 頁）　　，就被上訴人有將撞球館之經營管理交付姜昶名乙節，核與被上訴人所辯相符，可見被上訴人當時所授與姜昶名之代理權限，係針對撞球館之經營管理，而非承租系爭房屋事宜，且交予電信公司之系爭契約書、授權書等均係姜昶名自行處理，簽名亦為姜昶名所簽，更遑論姜昶名因偽造系爭契約書持以向電信公司行使，而涉犯行使變造私文書罪嫌，經檢察官起訴在案（見本院簡上卷㈠第361 至364 頁），是姜昶名所為恐有逾越被上訴人授與代理權限範圍之嫌，尚難據此認定被上訴人有事後承認系爭契約書之事實。再者，系爭契約書之租賃法律關係係具有相對人即姜茂金等3 人，揆諸上開說明，承認亦必須向姜茂金等3 人以意思表示為之，被上訴人始受拘束，而姜昶名持系爭契約書、授權書係交予各電信公司，並非姜茂金等3 人，則此一行為實難評價為係向系爭契約書之相對人即姜茂金等3 人為承認之意思表示，上訴人主張委無足採。　㈡上訴人請求被上訴人給付加計每年調幅5 ％後之租金差額，有無理由？金額若干？　　經查，系爭契約書既非被上訴人所簽，上訴人亦未能證明被上訴人有事先授權姜茂財代理其向姜茂金等3 人承租系爭房屋，本件又無表見代理之適用，復無從認定被上訴人有事後承認系爭契約書之事實，則被上訴人即不受系爭契約書之拘束，自無給付租金差額之義務，上訴人請求被上訴人給付加計每年調幅5 ％後之租金差額，洵屬無據。七、綜上所述，上訴人依系爭契約書之約定，請求被上訴人應給付姜茂金、姜茂隆各2,421,350元，及自112 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨應給付姜水坤等4 人2,421,350 元，及自112 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，於法並無違誤，上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後　　認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 　　第3 項、第449 條第1 項、第78條規定，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法官　秦慧君　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　呂致和　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　王宗羿以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院許可。提起上訴，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，裁判宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀，並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第 1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本，及依上訴利益額繳納裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　陳仙宜

2024-11-15

KSDV-112-簡上-111-20241115-1

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臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4289號原告張都進訴訟代理人蘇千祿律師被告王凱弘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○巷○○弄○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬陸仟元，及自民國一百一十三年八月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國一百一十三年七月二十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬伍仟捌佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣捌萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項命被告按月給付部分，於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告按月如以新臺幣壹萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：兩造於民國111年1月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）出租被告，租期為111年1月25日起至112年1月26日止，每月租金新臺幣（下同）1萬9000元，押租金為3萬8000元。被告於租期屆滿後仍續住，詎被告112年3月起積欠租金，經原告催繳未果，原告於112年11月13日以律師函通知被告終止租約，並再以起訴狀繕本送達被告為終止契約、返還房屋之意思表示，迄今被告仍居住於系爭房屋，自屬無權占有。原告於抵充押租金3萬8000元（112年3月及4月）後，被告尚積欠原告14個月租金或相當於租金之不當得利（112年5月25日至113年7月24日）共26萬6000元，及113年7月25日起按月1萬9000元計算之相當於租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、民法第440條、第450條、第455條、第767條第1項前段、第179條、土地法第100條規定，提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；並自113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9000元；㈡被告應給付原告26萬6000元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息：㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告（原告聲明第一項前段，主文第一項）：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，民法第440條第1項、第2項、第450條第2項前段及土地法第100條第3款分別定有明文。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段亦有明文。　⒉查原告為系爭房屋所有人，兩造先前簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租被告，租期為111年1月25日起至112年1 月26日止，被告於租期屆滿後仍續租，兩造間成立不定期租賃契約，被告應按月繳納租金，詎被告於112年3月起積欠租金，經原告催繳未果，原告於112年11月13日以律師函通知被告終止租約並於同年月16日送達被告等情，有原告提出建物謄本、系爭租約、律師函及回執為證（見本院卷第13至21 頁），經核屬實，並有本院送達證書及派出所具領紀錄為憑（見本院卷第125、126-1頁）。而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，應視同自認（民事訴訟法第280條第3項、第1項參照），是原告前開主張，與卷證相符，應屬實在。堪認被告於租賃關係終止後無權占有系爭房屋，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。　㈡被告應給付原告26萬6000元，並自113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9000元（原告聲明第一項後段及第二項，主文第二、三項）：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查兩造租賃關係終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，自應給付原告相當於系爭房屋租金之不當得利。又依系爭租約第3條約定系爭房屋租金為每月1萬9000元（見本院卷第15頁），堪認為系爭房屋相當於租金之使用利益價值。　⒉查原告主張被告積欠租金，以押租金3萬8000元抵償112年3月、4月2個月租金，尚積欠112年5月25日至113年7月24日間14 個月租金或相當於租金之不當得利共26萬6000元，並請求自 113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 1萬9000元之相當於租金之不當得利等情，有原告提出系爭租約、律師函及回執為證（見本院卷第15至21頁），經核屬實。而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，應視同自認（民事訴訟法第280條第3項、第1項參照），是原告前開主張，與卷證相符，應屬實在。堪認原告上開主張，亦屬有據。　⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告依不當得利法律關係為請求，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求被告應給付原告26萬6000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即113年8月19日起（見本院卷第115頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依系爭租約約定、民法第179條規定請求被告應給付原告26萬6000元，及自113年8月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年7月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9000元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　郭思妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝達人

2024-11-15

TPDV-113-訴-4289-20241115-2

聲

臺灣雲林地方法院

聲請閱卷

臺灣雲林地方法院民事裁定 113年度聲字第59號聲請人鄒子棱上列聲請人聲請閱卷事件，本院裁定如下：　　主　文准聲請人閱覽、抄錄或攝影本院102年度訴字第451號請求拆屋還地事件歷審卷宗(含臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第87號卷)之卷內文書，或以電子儲存媒體離線交付方式複製電子卷證。聲請人就第一項卷內文書所示內容，不得散布或為其他非正當目的之使用。　　理　由一、聲請意旨略以：聲請人為雲林縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)之所有人，係自霖揚開發股份有限公司(下稱霖揚公司)處取得，霖揚公司曾對系爭土地地上物之占有人提起拆屋還地訴訟，經本院以102年度訴字第451號判決原告之訴駁回，後經臺灣高等法院臺南分院(下稱臺南高分院)以104 年度重上字第87號判決上訴駁回在案，惟霖揚公司於該案訴訟中並未將該案訴訟繫屬告知聲請人，亦未請求法院為訴訟告知，聲請人既於該案訴訟繫屬中自霖揚公司處取得系爭土地之所有權，而為所有權人，似應受該判決認定之租賃關係所拘束，而無論聲請人欲透過租賃關係主張權利，或是將來再次提起訴訟主張權利，皆有明瞭該案卷證資料所載租賃關係內容之必要，聲請人自屬有法律上利害關係存在之第三人，為此聲請閱覽、抄錄本院102年度訴字第451號卷及臺南高分院104年度重上字第87號卷或交付複製電子卷證等語。二、按當事人得向法院書記官聲請閱覽、抄錄或攝影卷內文書，或預納費用聲請付與繕本、影本或節本。第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係，而為前項之聲請者，應經法院裁定許可。卷內文書涉及當事人或第三人隱私或業務秘密，如准許前2項之聲請，有致其受重大損害之虞者，法院得依聲請或依職權裁定不予准許或限制前2項之行為，民事訴訟法第242條第1至3項定有明文。次按依法得聲請閱卷之人，得聲請法院以電子儲存媒體離線交付方式複製電子卷證，法院辦理民事及行政訴訟事件複製電子卷證費用徵收標準第 4條亦有明定。又所謂有法律上之利害關係，係指第三人就該訴訟卷內文書有公法上或私法上之利害關係而言，不包括經濟上、情感上或其他事實上之利害關係在內（最高法院10 5年度台抗字455號裁定意旨參照）。三、聲請人就前揭主張，業已提出系爭土地登記第一類謄本、本院102年度訴字第451號判決、臺南高分院104年度重上字第8 7號判決等件為證，並經本院調閱上開案件卷宗核閱，審酌聲請人雖為該案當事人以外之第三人，然聲請人於民國104 年6月17日因信託關係取得系爭土地之所有權，並承受霖揚公司就系爭土地之不定期租賃關係，此一事實曾為聲請人其後為原告訴請之臺南高分院106年度上易字第312號請求拆屋還地事件列為「不爭執事項㈤」，有該判決1份附卷可憑，是聲請人主張確認租賃關係主張權利及如未來提起訴訟有援引本案事件相關卷證之必要，應攸關其訴訟權之行使，非僅為經濟上、情感上或其他事實上之利害關係，堪認聲請人業已釋明其法律上之利害關係，依前揭規定及裁定意旨，其聲請閱覽、抄錄或攝影本案事件卷內文書，及交付複製電子卷證，應予准許。本院並依職權諭知聲請人取得該卷內文書後，不得散布或為其他非正當目的之使用，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李承桓以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李達成

2024-11-15

ULDV-113-聲-59-20241115-1

岡補

岡山簡易庭

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度岡補字第400號原告洪同賜洪良輝被告林國良上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定，核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1、2 項、第77條之2分別定有明文。經查：一、本件原告聲明第一項請求被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路 00巷00號房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還原告，此部分訴訟標的價額自應以系爭房屋之價值計之。而地政機關就不動產交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格。系爭房屋鄰近之高雄市○○區○○路00巷00○0號房地(坐落高雄市○○區○○段0 000○0000地號土地、土地面積共約60.14平方公尺、主建物面積共113.79平方公尺、屋齡41年)，於民國110年10月3日交易總價為新臺幣(下同)7,500,000元，鄰近系爭房屋座落土地之高雄市○○區○○段0000○0地號土地於112年11月15日交易價格則為每平方公尺45,742元，有內政部不動產交易實價查詢在卷可參。據此，上開高雄市○○區○○路00巷00○0號房屋坐落土地價值應約為2,750,924元(計算式：60.14平方公尺× 45,742元=2,750,924元，小數點後四捨五入)，該建物本身價值則約為4,749,076元(計算式：7,500,000-2,750,924=4, 749,076)，復以該建物面積比例計算，該建物面積每平方公尺約41,735元(計算式：4,749,076÷113.79平方公尺=41,735 元，小數點後四捨五入)。堪信系爭房屋之客觀價值應約為2 ,070,056元(計算式：系爭房屋面積49.6平方公尺×41,735元 =2,070,056元，小數點後四捨五入)，故本件原告訴之聲明第一項訴訟標的價額應核定為2,070,056元。二、另原告訴之聲明第二項前段請求被告給付28,000元，應併算其價額，至其訴之聲明第二項後段請求被告自113年11月5日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月賠償6,000元部分，屬附帶請求，不併算其價額。從而，本件訴訟標的價額共為2, 098,056元(計算式：2,070,056+28,000=2,098,056)，應徵第一審裁判費21,790元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達後5日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。三、又原告應於收受本裁定送達後10日內，具狀提出兩造租約影本、被告之最新戶籍謄本(記事可省略)，如兩造為不定期租賃關係，並應說明調漲租金為合法之依據為何。中華民國 113 年 11 月 14 日岡山簡易庭法官薛博仁以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於訴訟標的價額核定部分，應於送達後10日內提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元；其餘關於命補繳裁判費部分不得抗告。中華民國 113 年 11 月 14 日書記官曾小玲

2024-11-14

GSEV-113-岡補-400-20241114-1