Know99判決書

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返還報酬

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4212號原告吳昌璉訴訟代理人吳麒律師被告洪啟芳訴訟代理人林慶苗律師上列當事人間請求返還報酬事件，本院於中華民國113年12月23 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告之祖父洪炳昆本為重測前臺北市○○區○○○段0 00○00地號（重測後為龍泉段一小段169、169之2、169之3、 169之4、169之5等地號）及605地號（重測後為龍泉段一小段431、431之2、431之3、431之4、431之5、431之6、431之 7等地號）土地之所有權人，具備土地徵收條例第59條第1項所定之優先購買權人資格。原告與被告於民國105年5月24日簽訂土地優先購買權及其衍生之權利合作協議書（下稱系爭協議書），原告並依系爭協議書第二條（一）之約定給付被告新臺幣（下同）100萬元。上開土地中之臺北市○○區○○段○ ○段000○000○000○0地號等3筆土地（下合稱系爭土地）嗣經國防部政治作戰局委託國有財產署北區分署辦理標售（下稱系爭標案）。原告即以原告擔任負責人之豐霖不動產開發有限公司（下稱豐霖公司）與宏霖建設股份有限公司（下稱宏霖公司）、文心建設股份有限公司（下稱文心公司）簽訂都市更新開發委任契約書（下稱系爭契約書）。系爭契約書第二條約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地。系爭標案於110年1月27日公告，嗣於110年3月4日開標結果以新潤建設股份有限公司（下稱新潤公司）為第1標案得標人，綺華建設事業股份有限公司（下稱綺華公司）為第2 標案得標人。被告於110年3月10日將行使優先購買權之申請書送達國防部政治作戰局，並於同年月11日檢附匯款資料以書面通知國防部政治作戰局「本人已將保證金匯入指示帳戶」等語，同時申請以金融機構抵押貸款繳納標價。國防部政治作戰局於110年4月26日函復被告略以：「經審臺端符合系爭土地優先購買權身分資格，惟繳納保證金未比照標售公告交付票據方式辦理，且係由本次標案中未得標廠商文心公司所提供之保證金3億738萬8000元……，非以臺端名義為之，故優先購買權行使不生效力」等語，致原告本依系爭協議書及系爭契約書可完成之事項，因文心公司之承辦人未依投標須知第14點規定以支票繳付保證金，遭國防部政治作戰局認為未合法行使優先購買權。後由宏霖公司、文心公司代被告提出訴願、行政訴訟及民事訴訟，其中民事訴訟部分，經本院以110年度重訴字第752號判決駁回被告確認買賣關係存在之訴後，向臺灣高等法院提起上訴。然因發生前揭文心公司於繳納保證金之過失，致使原告本已完成之工作及被告可依系爭協議書第二條（三）可取得之價金皆無法領取，被告稱會擔心其權利無保障，故原告於110年5月20日支付500萬元（下稱系爭500萬元）予被告。被告於臺灣高等法院竟擅自與參加人新潤公司達成調解，由新潤公司支付2億5000萬予被告。被告依系爭協議書僅能受領簽約款100萬元，其後受領原告支付之系爭500萬元自屬不當得利，爰依不當得利之規定請求返還，並聲明：（一）被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行等語。二、被告則以：被告就系爭土地行使優先購買權之行為，於110 年4月26日經國防部政治作戰局處分優先購買權之行使不生效力後，被告即依律師建議提起訴願救濟。原告藉詞行政救濟程序曠日廢時，以其經營之豐霖公司名義要求其合作之文心公司、長翊控股股份有限公司（於112年4月間與宏霖公司合併後為消滅公司）預付其等間約定之報酬1300萬元，以安被告之心，豐霖公司取得1300萬元後，由原告代表豐霖公司交付其中500萬元予被告，期使被告在救濟法律程序中安心，此項給付是在系爭協議書有效期間所為，被告之對待給付為配合原告選任之文心公司等人辦理上述法律救濟程序，被告受領給付後，已履行進行法律救濟程序之對待給付，尚難指為無法律上原因。系爭500萬元之給付係因系爭協議書履行期間涉訟，期使被告安心及配合進行訴訟所為之給付，雖非系爭協議書之約定，但與系爭協議書之履行有關，並為豐霖公司作為向文心公司等人先行索取部分酬金之理由。縱認系爭500萬元為原告給付，原告於給付時明知無給付之義務，依民法第180條第2項規定，原告亦不得請求被告返還等詞，資為抗辯，並答辯聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）若受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執之事項（一）被告之祖父洪柄昆為系爭土地遭徵收前之所有權人，被告於98年11月11日經國防部政治作戰局認定具備土地徵收條例第59條第1項所定系爭土地之優先購買權人資格。（二）原告與被告、被告之母洪李惠卿3人於105年5月24日簽訂系爭協議書，約定履約時間3年，嗣於108年5月23日屆期後再於系爭協議書上增加「特約事項：双方同意履約時間至112年3月28日止，屆期本協議書失效」等文字。（三）原告於105年5月24日簽訂系爭協議書時，依系爭協議書第二條（一）約定，給付被告2紙金額均為50萬元之銀行本行支票，共給付100萬元。（四）由原告擔任負責人之豐霖公司與宏霖公司、文心公司於10 9年11月4日簽訂系爭契約書，約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地。系爭契約書第三條約定甲方即宏霖公司、文心公司應給付乙方即豐霖公司及優先承買人權利金1億8000萬元，已於109年11月4日簽訂系爭契約書時給付豐霖公司500萬元簽約金，豐霖公司於110年5月1 4日又收受1300萬元（五）系爭標案於110年1月27日公告，並於110年3月4日開標，開標結果以新潤公司為第1標案得標人，綺華公司為第2標案得標人。決標後，國防部政治作戰局通知被告行使優先購買權，國防部政治作戰局機關承辦人員陳韋宏指示被告匯款至指定之該局繳款專戶，被告依其指示遵期匯款相當於保證金之價額而行使優先購買權，並於110年3月9日以書面通知國防部政治作戰局，同時依系爭標案之投標須知第13點規定，向國防部政治作戰局申請以金融機構抵押貸款繳納標價。被告於110年3月10日將行使優先購買權之申請書送達國防部政治作戰局，並於同年月11日檢附匯款資料以書面通知「本人已將保證金匯入指示帳戶」等語。國防部政治作戰局先後於110年3月12日、同年3月16日以書面通知被告靜候通知，嗣於110年4月26日以書面通知被告略以：「經審臺端符合系爭土地優先購買權身分資格，惟繳納保證金未比照標售公告交付票據方式辦理，且係由本次標案中未得標廠商文心公司所提供之保證金3億738萬8, 000元……，非以臺端名義為之，故優先購買權行使不生效力」等語。（六）被告對國防部政治作戰局否准被告優先購買權行使效力之處分提起訴願，國防部政治作戰局於110年5月4日駁回訴願，被告再向臺北高等行政法院提起行政訴訟救濟（臺北高等行政法院110年訴字第1006號）。（七）豐霖公司簽發發票日為110年5月20日面額58萬元、發票日為110年5月27日面額242萬元、發票日為110年6月3日面額 200萬元之支票3紙予被告，合計金額500萬元。　　　（八）原告於110年12月14日告知被告，其已與得標人新潤公司簽約，要求被告不要再與宏霖公司等人接觸，其後於111 年5月18日以LINE聯絡被告，提供新潤公司出具同意書願代被告清償其向文心公司之借款本息，並要求被告配合直接撤回訴訟並不再行使優先承購權，被告拒絕並未同意。原告認被告涉犯背信罪嫌，於111年9月1日向臺灣新北地方檢察署對被告提出刑事告訴，經臺灣新北地方檢察署以 112年偵字第22397號偵查終結，為不起訴處分。（九）被告對國防部政治作戰局提起確認優先購買權存在之民事訴訟，本院以110年重訴字第752號判決駁回被告之訴，被告提起上訴後，經臺灣高等法院於112年5月4日以112年度上移調字第81號調解成立。（十）豐霖公司依系爭契約書第七條第七項約定，向中華民國仲裁協會提出請求宏霖公司、文心公司給付報酬各7850萬元之仲裁聲請，中華民國仲裁協會仲裁庭於113年3月6日作成112年仲聲愛字第40號仲裁判斷駁回豐霖公司之請求。四、經查：　　（一）原告主張系爭協議書簽訂後系爭土地經國防部政治作戰局委託國有財產署北區分署辦理標售，原告以原告擔任負責人之豐霖公司與宏霖公司、文心公司簽訂系爭契約書，約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地。系爭標案於110年3月4日開標結果新潤公司為第1標案得標人，綺華公司為第2標案得標人，被告於110年3月10日將行使優先購買權之申請書送達國防部政治作戰局，國防部政治作戰局於110年4月26日函復被告優先購買權行使不生效力，係因文心公司承辦人未依系爭標案投標須知第14點規定以支票繳付保證金而遭國防部政治作戰局認為未合法行使優先購買權，後由宏霖公司、文心公司代被告提出訴願、行政訴訟及民事訴訟，其中民事訴訟部分，經本院以11 0年度重訴字第752號判決駁回被告確認買賣關係存在之訴後，被告向臺灣高等法院提起上訴，被告稱會擔心其權利無保障，故原告於110年5月20日支付系爭500萬元予被告等事實，被告僅以前詞否認系爭500萬元為原告給付，辯稱係豐霖公司給付等語，對於其餘事實部分不爭執。查被告收受之系爭500萬元固為豐霖公司所簽發發票日為110年 5月20日面額58萬元、發票日為110年5月27日面額242萬元、發票日為110年6月3日面額200萬元之支票3紙，惟被告自認上開支票係由原告交付予被告，且原告雖為豐霖公司之法定代理人，但被告與豐霖公司間就系爭土地並無契約關係存在，被告辯稱原告係代表豐霖公司給付系爭500萬元云云，與常情相悖，堪難採信，原告主張被告收受之系爭500萬元為原告支付為可採。（二）原告交付被告系爭500萬元之原因，原告主張因發生前揭文心公司於繳納保證金之過失，致使原告本已完成之工作及被告可依系爭協議書第二條（三）可取得之價金皆無法領取，被告稱會擔心其權利無保障，故原告於110年5月20 日支付系爭500萬元等語，被告則辯稱係因系爭協議書履行期間涉訟，期使被告安心及配合進行訴訟所為之給付等語。查系爭協議書簽訂後，原告擔任負責人之豐霖公司於 109年11月4日與宏霖公司、文心公司簽訂系爭契約書，約定由豐霖公司協助宏霖公司、文心公司取得系爭土地，被告已依系爭協議書之約定行使優先權，依系爭協議書第四條（一）之約定，原告應代被告於系爭土地辦理公開標售後法定優先購買權行使期間內繳納保證金及標售價款，惟發生原告應代為繳納之保證金未比照標售公告交付票據方式辦理且非以被告名義而由系爭標案中未得標廠商文心公司提供之情事，致國防部政治作戰局以此為由認優先購買權行使不生效力，後由宏霖公司、文心公司代被告提出訴願、行政訴訟及民事訴訟，堪認原告主張因被告稱會擔心其權利無保障而支付系爭500萬元，被告收受系爭500萬元係原告期使被告安心及配合進行訴訟所為給付，具有法律上之原因，參以原告提出之本院110年度重訴字第752號民事判決、臺灣高等法院112年度上移調字第84號調解筆錄所載被告之訴訟代理人及參加調解人文心公司之訴訟代理人均有張日昌律師，可認被告收受系爭500萬元後均配合進行訴訟，無違反依系爭協議書應履行義務。被告受領原告支付之系爭500萬元既有法律上之原因，原告請求被告返還系爭500萬元，難認有據。　　　五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付500萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息，為無理由，應予駁回，其假執行聲請亦失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及證據，經斟酌後均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第八庭　法　官　謝宜伶以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張韶恬

2025-01-15

TPDV-113-訴-4212-20250115-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地等

臺灣高等法院高雄分院民事裁定 113年度重上字第115號聲請人即上訴人蘇有昱蔡介森謝明中共同代理人許芳瑞律師相對人即被上訴人鄭筱琴代理人王仁聰律師阮紹銨律師上列當事人間因拆屋還地等事件，聲請人聲請裁定停止訴訟程序，本院裁定如下：　主　　　文聲請駁回。　　理　　　由一、聲請意旨略以：伊等前與南和興產股份有限公司（下稱南和興產公司）就坐落高雄市○○區○○段○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地）成立租賃契約，並於其上建有建物，依民法第426條之2及土地法第104條規定，對系爭土地享有優先購買權。詎南和興產公司於出售系爭土地予相對人時，未通知聲請人是否優先承買，伊已對南和興產公司及相對人另案提起請求移轉系爭土地所有權及塗銷系爭土地所有權移轉登記之訴訟（即臺灣高雄地方法院113年度補字第547號，下稱另案訴訟）。本件訴訟係以另案訴訟之法律關係是否成立為據，是於另案訴訟確定前，顯有停止本件訴訟程序之必要，爰依民事訴訟法第182條第1項之規定聲請裁定停止訴訟程序等語。二、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。又有無停止之必要，法院有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止訴訟程序（最高法院84 年度台抗字第658號、101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。三、經查：聲請人於本件主張其就系爭土地與原所有權人南和興產公司成立租賃契約，並於系爭土地上建有建物，其依民法第426條之2及土地法第104條規定對系爭土地享有優先購買權等語，為相對人所否認，是兩造對聲請人就系爭土地是否因具有基地承租人之身分而得主張優先購買權，或縱有優先承買權是否影響相對人對其等所為拆屋還地之主張及請求等，有所爭執。惟上開爭點如涉相對人本案請求有無理由，本院非不可自行調查認定。是雖聲請人已提起另案訴訟，並無非俟另案訴訟程序終結，本院無從或難於判斷之情形，是以尚無裁定停止本件訴訟程序之必要。故聲請人聲請於另案判決確定前裁定停止本件訴訟程序，不應准許。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄以上正本證明與原本無異。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華

2025-01-15

KSHV-113-重上-115-20250115-3

訴

臺灣南投地方法院

確認所有權存在

臺灣南投地方法院民事裁定 114年度訴字第1號原告林明佑訴訟代理人羅宗賢律師被告杜忠榮易柏岑上列當事人間確認所有權存在事件，本院裁定如下：　　主　文本件訴訟標的價額核定為新臺幣303萬5,700元。原告應於本裁定送達後7日內，補繳裁判費新臺幣2,574元，逾期不補正，即駁回其訴。　　理　由一、按因財產權而提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13、第77條之27規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式；又以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準。同法第77條之2第1 項、第77條之9分別亦有明定；原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，同法第249條第1項第6款定有明文。二、經查：　㈠原告訴之聲明第1項為請求確認門牌號碼：南投縣○○鄉○○00○0 號建物（下稱系爭建物）為其所有，故以系爭建物之113年度房屋課稅現值新臺幣（下同）103萬5,700元（計算式：住家部分課稅現值96萬2,300元+非住家部分課稅現值7萬3,400 元=103萬5,700元）為計算訴訟標的價額之基礎。　㈡原告訴之聲明第2項為請求確認系爭建物對於南投縣○○鄉○○段 00○0000○0000○0000○00000○00000地號等6筆土地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭不動產）之租賃關係至民國123 年1月1日止，而上開租賃關係之租金為每年30萬元，租期自 93年1月1日起至123年1月1日止，共計30年，有土地租賃契約書在卷可參，是系爭不動產之租金總額為900萬元（計算式：30萬元×30年=900萬元），並與租賃物即系爭不動產之價額303萬5,700元（計算式：系爭建物價額103萬5,700元+ 系爭土地價額200萬元【各筆土地計算式詳附表】=303萬5,7 00元）比較後，以租賃物即系爭不動產之價額303萬5,700元為準，作為計算訴訟標的價額之基礎。　㈢原告訴之聲明第3項，先位聲明部分為請求確認其對於系爭不動產有優先購買權，備位聲明部分請求被告杜忠榮給付96萬 2,300元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。先位聲明部分，即應以系爭不動產之價額303 萬5,700元，作為計算訴訟標的價額之基礎；備位聲明部分，則以96萬2,300元計算之，並依民事訴訟法第77條之2第1 項規定依其中價額最高者303萬5,700元計算之。　㈣又原告主張訴之聲明第1、2、3項之請求，自經濟上觀之，其訴訟目的一致，故應以系爭不動產之價額303萬5,700元，核定本件訴訟標的價額。　㈤本件訴訟標的價額經核定為303萬5,700元，依前開規定，應徵第一審裁判費3萬1,096元。查原告已繳納2萬8,522元，應再補繳2,574元，爰依民事訴訟法第249條第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　蔡志明以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。其餘部分不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅筑附表：系爭土地113年度公告土地現值土地坐落：南投縣仁愛鄉華岡段地號 113年度公告土地現值 92 每平方公尺400元×457平方公尺=182,800元 92-1 每平方公尺400元×889平方公尺=355,600元 95-7 每平方公尺400元×2,114平方公尺=845,600元 95-9 每平方公尺400元×1,131平方公尺=452,400元 91-17 每平方公尺400元×196平方公尺=78,400元 95-30 每平方公尺400元×213平方公尺=85,200元合計 200萬元

2025-01-15

NTDV-114-訴-1-20250115-1

訴

臺灣臺南地方法院

確認優先購買權不存在

臺灣臺南地方法院民事裁定 114年度訴字第35號原告邱綉絲邱綉饁前二人共同訴訟代理人洪梅芬律師涂欣成律師李政儒律師上列原告與被告邱金鎮間請求優先購買權不存在事件，本院裁定如下：　　主　　文原告應於本裁定送達15日內，補正被告「甲○○」之年籍及住居所資料，逾期未補正，即駁回其訴。　　理　　由一、按起訴，應以訴狀表明當事人；當事人書狀，應記載當事人姓名及住所或居所，並宜記載當事人之性別、出生年月日、職業、國民身分證號碼、營利事業統一編號、電話號碼及其他足資辨別之特徵，民事訴訟法第244條第1項第1款、第116 條第1項第1款前段、第2項分別定有明文。次按書狀不合程式或有其他欠缺者，審判長應定期間命其補正；原告之訴，被告無當事人能力或起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之，但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第121條第1項、第249條第1項第3款、第6款亦有明文。二、查原告起訴狀僅列被告姓名為「甲○○」，並未記載「甲○○」之年籍及其住居所，本院無從特定被告及其應送達訴訟文書之地址。爰依上開規定，限原告於收受本裁定送達15日內補正被告「甲○○」之年籍及住居所資料，逾期未補正，即駁回其訴。三、依民事訴訟法第121條第1項、第249條第1項但書，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官王獻楠以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李雅涵

2025-01-14

TNDV-114-訴-35-20250114-1

橋司聲

橋頭簡易庭

聲請公示送達

臺灣橋頭地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度橋司聲字第48號聲請人張明志相對人張文雄上列當事人間公示送達事件，本院裁定如下：　　主　　文准將聲請人對相對人如附件所示意思表示之通知為公示送達。聲請程序費用新臺幣壹仟元由相對人負擔。　　理　　由一、按表意人非因自己之過失不知相對人居所者，得依民事訴訟　　法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知，民法第　　97條定有明文。二、本件聲請意旨略以: 聲請人與相對人間因通知共有人行使優先購買權事件，聲請人欲以信函通知相對人，惟因相對人籍設高雄○○○○○○○○，致無法送達相對人，為此依法聲請公示送達等語。三、經查，聲請人主張之上開之事實，有聲請人提出之存證信函、信封等為證。又相對人現籍設於高雄○○○○○○○○，亦有相對人戶籍謄本附卷可稽，然相對人實無可能居住於該處；此外，相對人亦查無出境或在監在押之情，致應為送達之處所不明，足徵聲請人不知相對人居住所確非因自己之過失所致。是以，聲請人所為之聲請，核與前揭法條規定相符，應予准許。四、依非訟事件法第21條第2項，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，　　並繳納抗告費新臺幣1,000 元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　橋頭簡易庭　司法事務官

2025-01-14

CDEV-113-橋司聲-48-20250114-1

旗簡

旗山簡易庭

返還價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度旗簡字第100號原告葉順成兼訴訟代理人葉秀琪被告吳嘉文廖秀蘭上當事人間返還價金事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告吳嘉文應給付原告葉秀琪新台幣195,790元，被告廖秀蘭應給付原告葉秀琪新台幣9,789元，及均自民國113年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告吳嘉文負擔20/42，由被告廖秀蘭負擔1/42，由原告葉順成負擔1/2。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事　實　及　理　由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告二人前於民國105年10月31日與原告葉秀琪簽訂不動產買賣契約，將坐落高雄市○○區○○段000000地號土地出售予原告葉秀琪，嗣因該土地複丈後更正面積為95平方公尺，並分割新增同段539-104地號土地（面積16平方公尺，下稱系爭土地），原告葉秀琪已依約交付土地買賣價金新台幣（下同）4,513,397元，並於106年5月19日將系爭土地所有權移轉登記至原告二人名下完畢，應有部分比例各1/2 。詎原告二人於取得系爭土地後，訴外人許淑惠、許靖惠即系爭土地法定租賃關係之承租人，主張被告於出售系爭土地前，未依土地法第104條之規定通知其等行使優先承買權，乃對本件兩造提起確認優先承買權存在之訴並獲勝訴（經臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第315號民事判決確定，下稱系爭另案），經系爭另案認定訴外人許淑惠、許靖惠就系爭土地有優先購買權存在，並判決原告二人就106年5月19 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，本件被告應與訴外人許淑惠、許靖惠按其等與原告葉秀琪於105年10 月31日所訂買賣契約之同一條件訂立買賣契約，並於訴外人許淑惠、許靖惠給付411,158元與本件被告之同時，將系爭土地所有權移轉登記予訴外人許淑惠、許靖惠，應有部分各 1/2。嗣後訴外人許淑惠、許靖惠已依照系爭另案判決結果，將應給付本件被告之411,158元提存至台灣高雄地方法院提存所，並於112年3月7日就系爭土地辦畢所有權移轉登記，致原告二人就系爭土地之所有權登記遭到塗銷。是原告二人就系爭土地受有相當買賣價金411,158元之損失，按照被告吳嘉文、廖秀蘭就系爭土地之應有部分比例各為20/21、1 /21，吳嘉文應各給付原告195,790元、廖秀蘭應各給付原告 9,789元。因兩造間之買賣契約經法院撤銷後，視為自始無效，依民法第179條之規定，提起本訴。並聲明：被告吳嘉文應給付原告二人各新台幣195,790元，被告廖秀蘭應給付原告二人各新台幣9,789元，及均自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告廖秀蘭則以：伊於105年間出售高雄市○○區○○段000000 地號土地時僅實得20萬元，並表示所有稅費伊均不負責，原告葉秀琪也同意，伊才出售土地，伊不知道為什麼到了113 年原告葉秀琪還要向伊請求近2萬元，當時均是被告吳嘉文和原告葉秀琪接洽，伊現在年老體衰，也無資力再返還價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　被告吳嘉文則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為土地法第104條所明定。又雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行者，依民法第225條第1項、第266條第1項規定，雙方均免其給付之義務，契約關係當然從此消滅，無待於解除。當事人已為之給付，依民法第266條第2項規定，得依關於不當得利之規定，請求返還。　㈡本件原告主張之上開事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭另案民事判決書、系爭土地最新之土地登記謄本等資料為證，又訴外人許淑惠、許靖惠業將應給付被告二人之411, 158元提存至台灣高雄地方法院提存所，經本院向該院函詢明確，有該院113年12月27日(111)存字第1677號函及所附之提存通知書在卷可稽，堪信其主張為真實；再被告吳嘉文對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，視同自認。至被告廖秀蘭雖以前詞置辯，然依據前開說明，其為系爭土地買賣契約出賣人之一，土地買賣契約中就系爭土地部分當然消滅，而其已收受原告葉秀琪交付之買賣價金，自應負返還價金之責任。　㈢惟本件原告既係請求返還買賣價金，而系爭土地雖於原告葉秀琪交付買賣價金後係登記予原告二人，應有部分各1/2，然買賣價金全部係由原告葉秀琪交付，原告葉順成並非系爭土地買賣契約之當事人，是因系爭土地買賣契約消滅後，被告應返還之價金411,158元，應全部返還契約當事人之原告葉秀琪。本件葉秀琪僅請求該金額之1/2，是就此部分應予准許；至原告葉順成之請求，則無所據，應予駁回，該部分價金仍應由原告葉秀琪再基於系爭土地買賣契約買受人之身分，向被告請求返還價金，方屬合法。　五、綜上所述，原告葉秀琪主張系爭土地之買賣契約因訴外人行使優先購買權而消滅，而依據不當得利之規定，請求被告吳嘉文給付在195,790元、請求被告廖秀蘭給付在9,789元，及均自起訴狀繕本最後送達被告翌日即113年7月16日起至清償日止，按年息5%計算利息之範圍內，為有理由，應與准許。至原告葉順成請求之部分，則無理由，應予駁回。六、准許宣告假執行及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第389 條第1 項第3 款、第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　旗山簡易庭　法　官盧怡秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　陳秋燕

2025-01-14

CSEV-113-旗簡-100-20250114-1

訴

臺灣彰化地方法院

分割共有物

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第123號原告蔡文峰訴訟代理人白裕棋律師被告黃英輝黃哲夫黃哲裕黃哲聰黃哲彥黃律超被告共同訴訟代理人楊紹翊律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有彰化縣○村鄉○○段000地號、面積775.37平方公尺土地，以及彰化縣○村鄉○○段000地號、面積413.57平方公尺土地，應予變價分割，所得價金由兩造按附表應有部分比例欄所示比例分配。訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：（一）緣坐落彰化縣○村鄉○○段000地號、面積775.37平方公尺土地，及同段214地號、面積413.57平方公尺土地為兩造所共有（下合稱系爭二筆土地，分稱系爭213地號土地、系爭214地號土地），應有部分如附表所示，系爭二筆土地無不能分割之事由，亦未定有不能分割之期限，惟不能為分割之協議，爰依民法第823條第1項、第824條之規定，請求分割系爭二筆土地。（二）主張系爭二筆土地以變價之方式為分割。系爭二筆土地共有人數眾多，南北狹長，如按被告方案維持由被告共有，日後恐難利用，將來還需進行分割，如採原告之變價分割方案，由價高者一人拍定取得，能簡化共有關係，提高系爭二筆土地之經濟上交易價格，且採變價分割之方式，被告亦享有優先購買權，已能保障其等權利；另被告與訴外人蘇存禮等就系爭二筆土地地上物之利用關係為何，與本案無關，該地上物並非本件訴訟之標的，原告從未自蘇存禮等取得任何租金，被告亦未無提出土地前已出租予第三人之證明，如蘇存禮等有意購買系爭二筆土地，可於變價分割後，以承租人之身分，向執行處主張優先購買，且此亦可簡化土地與地上物法律關係；另被告明顯不願意依威名不動產估價師事務所出具之估價報告書（下稱估價報告）補償原告新台幣（下同）7,804,405元，如採變價分割之方式，被告就可避免支出此筆費用，由市場機制決定原告應分配取得之金額，對兩造應無不利。（三）如若認變價分割並不適宜，另主張附圖一所示之分割方案，先將系爭二筆土地合併後，再為分割為二坵塊。此方案係按原應有部分比例而為分割，分割後各筆土地均鄰南側的新興巷，可各自對外通行，原告也預留六公尺寬道路供被告日後興建房屋使用，且同段216地號土地亦為被告與蘇存禮家族所共有，此方案有利被告合併鄰地使用。另依威名不動產估價師事務所出具之估價報告書（下稱估價報告）可知，如採原告方案，原告僅須補償被告等共計631, 156元，相較被告方案須補償原告高達7,804,405元，原告之方案與兩造原應有部分比例較為相符。又依估價報告，採此方案分割後土地總價為23,820,792元，相較被告方案之23,413,215元高。再者，如採此方案，找補金額明顯較低，不會造成將來追償補償金額之困難，並可避免兩造因補償金進行強制執行之窘境。故此方案應較為可採。（四）不同意被告所提之分割方案，依被告所自承，本件並非無法原物分配，惟依其等所提方案卻未分配任何土地予原告，顯有前後矛盾之處；再者，被告並無使用系爭二筆土地之事實，何以能稱此方案係改變最小之方案及符合土地利用現況；況如被告認為原告所提之原物分割方案非最適當方案，迄今卻仍未提出修正方案，實有故意拖延、延滯訴訟之情。原告亦不同意以執行程序之鑑價報告作為金錢補償認定基準，本件原告係請求分割系爭二筆土地，並非僅就系爭二筆土地之應有部分進行變價，故被告請求以本院執行處就系爭二筆土地應有部分拍賣之鑑價價格作為補償標準，顯有不當及不合理之狀況；再者，強制執行程序之鑑定價格，並無完整之估價方法、估價方式、比準地及詳細土地價格分析之鑑價報告，自不能比附援引。（五）並聲明如主文所示。　　　二、被告則以：（一）就原告主張變價分割方案之意見：原告之應有部分比例僅佔系爭二筆土地之三分之一，被告等則共有系爭二筆土地三分之二，被告本即無意分割系爭二筆土地，並無原告所稱難以利用之問題；原告取得系爭二筆土地之應有部分後，隨即提起本件訴訟，原告未曾使用過系爭二筆土地，亦無為符合各共有人之使用現狀，而難以進行原物分配之情形；系爭二筆土地為被告之祖產，被告等人並無出售之意願，且多年以來，系爭二筆土地均提供給被告之佃戶興建住宅居住使用，如以變價分割之方式，將可能導致現居住之人被迫遷離該處，有違社會正義；原告取得系爭二筆土地之目的在於投資獲利，且其行為導致土地價格飆升（鑑價之價格與原告取得土地之價格差異甚大），顯然是炒作土地之舉，此正為我國政府極力控管之事，法院不得淪為幫兇，應予以遏止；另原告雖主張執行法院之鑑定價格有不當及不合理之處，認為不應該採執行法院之價格，惟原告主張本件應變價分割，仍須送執行法院進行拍賣，二者間有何不同，亦未見原告說明。共有物分割應以維持現狀，減少共有人所受損害為原則，另因原告未曾使用系爭二筆土地，並無原物分配之困難，且被告也以提出方案，被告等持有系爭二筆土地應有部分三分之二，於分割時自應考量實際使用系爭二筆土地之被告之利益，故本件不宜採用變價分割之方式。（二）就原告附圖一方案之意見：原告所提方案，無視系爭二筆土地之使用現況，系爭二筆土地已有可通行至土地後方之道路，原告卻欲新闢道路，依此方案勢將拆除系爭二筆土地上之建物，顯然侵害被告等及現居住者之權益甚大；系爭二筆土地為狹長型土地，原告卻將其分配於最外側，原告持有之土地價值大幅上升，被告之土地價值降低，此方案僅有利於原告，不利於多數共有人，此亦非找補可以彌補。此方案並不可採。（三）提出由被告按原應有部分比例取得，並由被告金錢找補原告之方案，系爭二筆土地為被告祖上傳承下來之土地，百年來供被告之佃戶（即現居於其上之人）使用，再由被告向佃戶收取租金，被告希望維持系爭二筆土地之使用方式，無意分割系爭二筆土地，故提出此方案，此方案符合土地之使用現況，且為最小改變之方案；補償依據部分，因本件估價報告與原告拍賣取得之價格差異甚大，希望併參酌本院111年度司執字第57134號事件之估價結果，因為時間並沒有隔很久。（四）並聲明：系爭二筆土地由被告共同取得，按原應有部分比例維持共有，並按本院111年度司執字第57134號執行事件之不動產估價結果找補原告。三、得心證之理由（一）本件原告主張系爭二筆土地為兩造所共有，應有部分如附表所示，兩造並未有不分割之約定，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形，然無法達成協議分割等情，業據其等提出土地登記謄本、地籍圖等件為證，且被告所不爭執，堪信為真實，則原告請求分割系爭二筆土地，應予以准許。（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。分割共有物之訴，法院就其分割方法，固有依民法第824條第2項所定之分配方法，命為適當分配之自由裁量權，不受任何共有人主張之拘束。然其分割方法仍以適當為限，故分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，自應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、價值、使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等情形，而為公平適當之分割；倘原物分配顯有困難時，應得變賣共有物，以價金分配於各共有人。又所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是（最高法院98年度台上字第223號判決意旨參照）。（三）經查：本件系爭213、214地號土地南北接續，土地形狀呈不規則狀，東西向寬度約20公尺，南北向長度約72公尺，系爭213地號土地南臨新興巷，系爭213地號土地上有蘇存禮家族之樓房及鐵皮屋，系爭214地號土地上有蘇存禮家族之祖厝，目前無人居住，但蘇存禮家族有於空地養雞，系爭二筆土地上無共有人之地上物等情，據原告提出系爭二筆土地之空照圖、現況照片（見本院卷第25、67至73、 113頁），復經本院至現場勘驗製有勘驗筆錄（見本院卷第137至138頁），另有估價報告（見估價報告第24頁）可稽。就系爭二筆土地之分割方案，本院認為以原告所提變價分割方案為適當，理由如下：⑴系爭二筆土地土地形狀不方整，臨路部分不寬，南北又長，共有人眾多，如將原物分割予各共有人，易形成畸零地，且尚須留設道路供分配予裡地之共有人通行，會導致共有土地之浪費，顯然減損共有物價值；再者，原告係於112年4月始經拍賣取得系爭二筆土地之應有部分，未曾使用過系爭土地，對於土地的依存度不高，且依兩造之方案，兩造就原告分得系爭二筆土地之意願亦不高，如將系爭二筆土地以原物分配予原告，不僅不符合當事人之意願，且徒增將來之紛爭，並不適當，足見系爭二筆土地以原物分配予各共有人顯有困難；⑵如上述，兩造均不以原物分配予原告為優先，被告雖有意由其等取得系爭二筆土地，並以金錢找補原告，但兩造就補償金額無法協議；被告雖主張以本院111年度司執字第57134號執行事件之不動產估價結果定找補金額，但該執行事件係針對拍賣應有部分為估價，且係估定拍賣底價，與本件分割共有物定找補金額並不同，不得比附援引，原告亦不同意以此作為補償標準；本院另有囑託威名不動產估價師事務所估價，兩造同意均同意由該估價師事務所為估價（見本院卷第183頁、第193頁），且依估價報告所載，該估價結論係經嚴謹程序所得之結果，內容詳實客觀有據，結論應屬可採，然依估價報告所載，補償金額高達7,804,405元，對於被告之負擔過重，且依民法第824條第4項規定，原告在被告如數給付補償金額前，在該金額範圍內，對被告分得之系爭土地有抵押權，倘若被告終究無法負擔找補金額，尚可能面臨原告實行抵押權拍賣，足見系爭二筆土地亦無法以原物分配於部分共有人並找補其他共有人之方式為分配，則系爭二筆土地以原物分配顯有困難。綜上，若以變賣共有物方式為分割時，兩造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得共有物之所有權，況如採行變賣分割之方式，經良性公平競價結果，將使系爭土地之市場價值極大化，共有人所得分配之金額可以增加，對於共有人而言，顯較有利。況且原告亦優先主張以變價為本件分割。是本院認系爭二筆土地以變價方式分割，由兩造按其應有部分之比例分配價金之方式為適當。爰判決如主文第一項所示。四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，被告等之行為，可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要。故諭知由兩造按應有部分比例分擔本件訴訟費用。五、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　民事第四庭法　官　謝仁棠以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　余思瑩附表：應有部分比例暨訴訟費用負擔比例表編號共有人應有部分比例訴訟費用負擔比例１黃英輝均3分之1 3分之1 ２黃哲夫均15分之1 15分之1 ３黃哲裕均15分之1 15分之1 ４黃哲聰均15分之1 15分之1 ５黃哲彥均15分之1 15分之1 ６黃律超均15分之1 15分之1 ７蔡文峰均3分之1 3分之1

2025-01-14

CHDV-113-訴-123-20250114-1

上

臺灣高等法院臺中分院

確認買賣關係不存在等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第202號上訴人楊穎杰即楊敏捷楊紫均楊妙蓮楊敏聳楊居祥楊敏聰楊瑞珍楊上卿楊紫翔楊猛楊耀東楊倚旻楊妙靖楊振鈞楊尚龍楊采妮共同訴訟代理人吳發隆律師被上訴人林雨黔訴訟代理人黃茂松律師被上訴人楊敏毓上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國 113年3月12日臺灣彰化地方法院112年度訴字第972號第一審判決提起上訴，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。　　事實及理由壹、被上訴人楊敏毓經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、上訴人主張：一、彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱462地號土地）之應有部分6分之1、同段463地號土地（下稱463地號土地）之應有部分6分之1及同段464-1地號土地（下稱464-1地號土地）之應有部分3000分之600（上開462地號土地之應有部分6分之1、 463地號土地之應有部分6分之1、464-1地號土地應有部分30 00分之600，下合稱系爭土地）為上訴人、楊敏毓因繼承而為公同共有，公同共有人全體未曾就系爭土地為分割協議，且462、463、464-1地號土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○ ○路0段000號房屋（下稱系爭祖厝）。詎楊敏毓於民國107年 11月26日與林雨黔就系爭土地簽訂買賣契約，買賣價金為新臺幣（下同）410萬7293元，並於108年1月4日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予林雨黔（下稱系爭買賣）。被上訴人間之系爭買賣行為違反民法第828條、第829條、土地法第34條之1規定而無效，則系爭買賣關係不存在，依民法第113條規定，系爭土地應回復登記為上訴人、楊敏毓公同共有。縱認系爭買賣有效，則上訴人亦得依土地法第34條之1規定行使優先承買權，惟被上訴人並未通知上訴人行使優先承買權，致上訴人受有損害，上訴人並得依民法第244 條第2項規定，撤銷系爭買賣行為，依同條第4項規定，系爭土地應回復登記為上訴人、楊敏毓公同共有。並先位訴之聲明：確認被上訴人間就系爭土地於107年11月26日之買賣關係不存在，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有。二、被上訴人間之系爭買賣行為縱屬有效，因被上訴人未通知上訴人行使優先承買權，逕於系爭買賣之公契記載已為優先承買權通知而完成所有權移轉登記，顯然故意侵害上訴人之優先承買權，致上訴人受有如附表所示新臺幣（下同）358萬8 902元之損害，依民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定，被上訴人應連帶賠償上訴人358萬8902元。並備位之訴聲明：被上訴人應連帶給付上訴人358萬8902元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（上訴人於原審之備位之訴部分，於逾上開範圍之請求部分，非本院審理範圍，不予贅載）。參、林雨黔抗辯：一、462、463、464-1地號土地分別為重測前地號陳厝厝段316-2 、316、316-1地號土地（下稱重測前316-2、316、316-1地號土地），而464-1地號土地分割自同段464地號土地（分割前之464地號土地，下稱原464地號土地）。楊敏毓分別在79 年6月18日、79年4月20日以分割繼承為原因登記取得重測前 316、316-1、316-2地號土地之應有部分各6分之1。原464地號土地經臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）以99年度訴字第1026號（下稱甲案）判決分割為編號A部分（面積269.68 平方公尺）、編號B部分（面積1,348.37平方公尺），其中編號B部分由楊敏毓與楊榮杰等人分別共有取得，楊敏毓乃登記取得464-1地號應有部分3000分之600。系爭土地均為楊敏毓所有，上訴人並非系爭土地公同共有人，且系爭買賣之價金為856萬元，被上訴人亦已通知上訴人行使優先承買權。縱認被上訴人未通知上訴人行使優先承買權，系爭買賣行為仍屬有效。又林雨黔前於108年間就462、463、464-1地號土地提起分割共有物訴訟（下稱乙案；歷審案號：彰化地院 108年度訴字第57號、本院109年度上字第184號、最高法院1 11年度台上字第689號），而上訴人為462、463、464-1地號土地之分別共有人，為乙案之訴訟當事人，上訴人於乙案起訴時即知悉楊敏毓已將系爭土地出售並移轉登記予林雨黔之事實，上訴人遲至本件訴訟始依民法第244條第2項規定，行使撤銷權，已逾1年除斥期間，上訴人先位之訴部分，即無理由。二、林雨黔為系爭土地之買受人，並無義務通知上訴人行使優先購買權，自無侵害上訴人權利可言。且乙案之分割共有物事件審理中，上訴人等亦認拆除地上物不會造成損失，何況系爭祖厝並未拆除，上訴人亦無受有損害之情事。縱認上訴人受有損害，則上訴人於乙案即已知受侵害之事實，上訴人遲至本件訴訟始行使侵權行為損害賠償請求權，顯已罹於時效，上訴人備位之訴部分，亦無理由。肆、楊敏毓抗辯：被上訴人間之系爭土地買賣是依法完成移轉所有權登記，有絕對之效力，且楊敏毓有以口頭通知上訴人行使優先承買權等語。伍、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴。兩造於　　本院聲明：一、上訴人上訴聲明：　㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。　㈡上開廢棄部分：　⒈先位之訴部分：確認被上訴人間就系爭土地於107年11月26日之買賣關係不存在，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有。　⒉備位之訴部分：被上訴人應連帶給付上訴人358萬8902元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。　陸、本院之判斷：一、上訴人主張系爭土地因被上訴人間之系爭買賣行為，而於10 8年1月4日以買賣為原因，由楊敏毓移轉登記予林雨黔所有一情，為被上訴人所不爭執，並有彰化縣員林地政事務所11 2年11月3日員地一字第1120007530號函檢附之462、463、46 4-1地號土地歷年土地登記資料及系爭買賣移轉登記申請書等件可佐（原審卷第271-319頁），堪予信實。二、上訴人先位主張其與楊敏毓因繼承而公同共有系爭土地，被　　上訴人買賣系爭土地而未通知上訴人行使優先承買權，違反　　民法第828條、第829條、土地法第34條之1等規定，系爭買　　賣應為無效，且其得依民法第244條第2項規定，撤銷系爭買　　賣行為云云。被上訴人則否認上情。經查：　㈠462地號土地為重測前316-2地號、463地號土地為重測前316 　　地號土地、464之1地號土地為重測前316-1地號土地，其中4 　　64之1地號土地係分割自原464地號土地。又楊敏毓於79年6 月18日、79年4月20日以分割繼承為原因取得上開316、316- 1、316-2地號土地之應有部分各6分之1（原審卷第309頁、第315頁、第321頁）；而原464地號土地經甲案判決分割為編號A部分（面積269.68平方公尺）、編號B部分（面積1,34 8.37平方公尺），其中編號B部分（即464-1地號土地）由楊敏毓與楊榮杰等人分別共有，楊敏毓登記取得464-1地號土地應有部分3000分之600等事實，有462、463、464-1地號土地歷年土地登記謄本（原審卷第271頁、第273-321頁）、46 4-1地號土地異動索引查詢資料（原審卷第112頁）、甲案判決（原審卷第241-245頁）等件可佐，並佐以上訴人提出之4 62、463、464-1地號土地登記謄本（原審卷第23-57頁），楊敏毓為該3筆土地之分別共有人，與上訴人並無因繼承而為公同共有關係之登記，足認系爭土地為楊敏毓所有，並非與上訴人公同共有。上訴人主張其因繼承而與楊敏毓公同共有系爭土地一節，不足採認。　㈡系爭買賣時（107年11月26日）上訴人楊妙蓮、楊居祥、楊尚龍、楊采妮（下合稱楊妙蓮等4人）之被繼承人及其餘上訴人為462、463、464-1地號土地之分別共有人，嗣楊妙蓮等4 人各因被繼承人之死亡，辦理分割繼承登記而為分別共有人，此有上訴人提出之土地登記謄本為憑（原審卷第23-57頁）。　㈢系爭土地既為楊敏毓所有，而上訴人並非公同共有人，則楊敏毓將系爭土地出售予林雨黔，即與民法第828條、第829 　　條等關於公同共有人之權利義務及公同共有物之處分之規定，並無關聯。上訴人主張系爭買賣違反民法第828條、第829 條規定而無效云云，並不可採。　㈣又上訴人另主張被上訴人於107年11月26日買賣系爭土地未通知上訴人行使優先購買權一節，被上訴人固然辯稱系爭土地曾經彰化地院民事執行處以107年度司執字第22156號強制執行事件（下稱丙案）拍賣時，通知上訴人優先承買云云。查丙案之債權人為訴外人陳仲佑，而該院於辦理丙案之拍賣程序時，因陳仲佑表示承受執行標的物即系爭土地，而由該法院通知上訴人行使優先承買權，嗣陳仲佑因與楊敏毓達成和解，而撤回丙案之聲請等節，為上訴人、林雨黔所不否認（原審卷第429頁），並有上訴人提出之不動產拍賣筆錄、民事聲請撤回強制執行狀等件為憑（本院卷一第249-253頁），則彰化地院民事執行處係因陳仲佑在拍賣程序表示承受系爭土地，而上訴人為462、463、464-1地號土地之分別共有人，乃通知上訴人行使優先承買權，並非就被上訴人間之系爭買賣為優先承買權之通知，故被上訴人以丙案執行事件所為之通知而逕認被上訴人有通知上訴人行使優先承買權云云，即屬無據。　㈤楊敏毓另抗辯其有口頭告知上訴人出售系爭土地之意願云云（本院卷二第17-18頁），雖提出彰化地方檢察署113年度偵字第11063號不起訴處分書為證（本院卷二第53-61頁），惟上開不起訴處分記載楊敏毓係辯稱：「伊是系爭土地之分別共有人，伊當初跟銀行借錢還不出來，銀行打算拍賣，伊就先將系爭土地賣給林雨黔，伊當時有口頭跟同住在三合院的楊敏聳說，但沒有跟楊穎杰說」等語（本院卷二第55頁），依前開楊敏毓抗辯內容，楊敏毓既自稱僅有口頭告知楊敏聳一人，而未告知其餘共有人，自不能認為楊敏毓有合法通知 462、463、464-1地號土地其餘共有人即上訴人或楊妙蓮等4 人之被繼承人（下合稱上訴人等人）。　㈥楊敏毓雖未合法通知上訴人等人行使優先承買權，惟土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效（最高法院65年度台上字第853號判決意旨參照），故土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力。本件被上訴人間就系爭土地為系爭買賣時，出賣人即楊敏毓雖未通知上訴人行使優先購買權，逕將系爭土地所有權移轉登記予林雨黔，惟依前揭說明，系爭買賣並非無效，462、4 63、464-1地號土地之分別共有人即上訴人等人尚不得主張系爭買賣為無效。　㈦上訴人復主張被上訴人未通知其行使優先承買權而受損害，　　依民法第244條第2項規定，得撤銷系爭買賣行為云云。查林　　雨黔在108年間以當時462、463、464-1地號土地之共有人為被告，訴請裁判分割前揭3筆土地，經乙案判決確定在案等事實，有林雨黔提出之乙案歷審判決、確定證明書等件為證（原審卷第157-191頁）。則本件上訴人既為前揭3筆土地之共有人或當時共有人之繼承人，足認上訴人等人在林雨黔於 108年間提起乙案訴訟時，即得知楊敏毓已將系爭土地出售予林雨黔之事實，而上訴人遲至112年9月11日本件訴訟繫屬後，始主張民法第244條第2項規定而撤銷系爭買賣行為，顯已逾民法第245條規定之1年除斥期間。上訴人辯稱其等主觀認為林雨黔係經拍賣而登記取得系爭土地，乃在112年12月間聲請閱覽丙案執行事件卷宗後，方知悉是被上訴人間有系爭買賣，本件並未逾1年除斥期間云云，即無可採。故上訴人主張其得依民法第244條第2項規定，撤銷系爭買賣行為云云，亦屬無據。　㈧綜上，上訴人先位主張其為系爭土地之公同共有人，且被　　上訴人間之系爭買賣行為為無效、得撤銷，均無可採。故上　　訴人請求確認被上訴人間就系爭土地之系爭買賣關係不存在　　，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有部分，均　　無理由。三、上訴人備位主張系爭買賣約定之價金應為410萬7293元，被上訴人未通知上訴人行使優先承買權，造成上訴人受有如附表所示之損害，應連帶負損害賠償責任云云。被上訴人則抗辯系爭買賣約定之價金為856萬元，且上訴人並未受有損害，被上訴人自不負賠償責任等語。經查：　㈠按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項規定甚明。出賣之共有人如有違反土地法第34條之1第4項規定之通知義務，致他共有人無從行使優先承購權而受有損害，他共有人固得依民法第184條規定請求損害賠償。但損害賠償請求權之成立，除債務人（加害人）對於損害之發生，具有可歸責之原因，尚須以損害之發生及歸責之原因間，有相當因果關係為必要（最高法院107年度台上字第2100號判決意旨參照）。　㈡上訴人主張楊敏毓出售系爭土地予林雨黔時，並未通知上訴　　人行使優先購買權一節，楊敏毓雖辯稱其有通知上訴人云云　　，惟依前述，楊敏毓並未通知上訴人等人，且無其他事證證　　明被上訴人有通知上訴人等人就系爭買賣行使優先承買權，故上訴人主張楊敏毓未通知上訴人等人行使優先購買權一節，堪予採認。　㈢上訴人雖主張林雨黔並未通知其等行使優先承買權，亦應與楊敏毓連帶負損害賠償責任云云，惟依土地法第34條之1第4 項規定，負有通知義務之人為出售之共有人即楊敏毓，並非是買受人林雨黔，故林雨黔未通知上訴人行使優先承買權，不能逕認林雨黔有侵害上訴人權利或違反保護上訴人法律之情事。至於上訴人主張被上訴人以系爭買賣為由而向地政機關提出系爭土地所有權移轉登記之申請書備註欄記載「優先承買權人已放棄優先承買權屬實如有不實，出賣人願負法律責任」等語，與事實不符，而有侵害上訴人權益云云，並提出土地登記申請書為證（本院卷一第199頁），惟前揭備註欄所載文字，係出賣人楊敏毓表彰其就優先承買權人已放棄該項權利為不實時，願負法律賠償責任之意旨，與買受人林雨黔並無關聯性。故上開備註欄所載內容，並不影響楊敏毓已將系爭土地出售、處分登記予林雨黔之效力，不得逕以上開備註欄所載文字而認林雨黔有何侵害上訴人權利之情事。上訴人主張林雨黔應負侵權行為損害賠償責任云云，核屬無據。　㈣上訴人主張其等因楊敏毓未通知其等行使應先承買權而受有　　如附表所示之損害云云。經查：　⒈附表編號1之出售土地價差93萬3607元部分：　　上訴人雖主張系爭買賣之價款為410萬7293元，而法院拍賣系爭土地之價格為504萬元，相差93萬3607元（應為93萬270 7元）云云（本院卷一第265-267頁），並提出拍賣公告、印花稅繳款書為證（本院卷一第279-281頁）。惟林雨黔抗辯上訴人所稱之價款410萬7293元是系爭土地公告現值之總額，實際之買賣價款為856萬元一節，並提出買賣契約、實價登錄資料（本院卷一第319-334頁）、林雨黔之匯款單；代付系爭土地之土地增值稅、楊敏毓對陳仲佑之債務250萬元之存摺交易紀錄；楊敏毓簽名之收付款記錄等文件為證（本院卷一第441-453頁），佐以被上訴人向地政機關辦理系爭土地所有權移轉登記申請書所附之土地買賣移轉契約書（俗稱：公契）所載之買賣價款總額為410萬7293元（原審卷第2 79頁），及上訴人並不否認系爭土地在107年時依當時公告現值核算之總額即為410萬7293元之事實，可見被上訴人僅係以系爭土地公告現值核算總額410萬7293元而繳納稅捐（印花稅、土地增值稅等），該410萬7293元並非是系爭買賣之實際價款，應認系爭買賣之價款為856萬元。再者，林雨黔係與楊敏毓簽訂系爭土地買賣契約而購得系爭土地，並非是基於法院拍賣而登記取得系爭土地所有權之事實，為上訴人所不爭執（本院卷一第383頁），而系爭土地買賣契約既已約定價款為856萬元，且林雨黔亦已支付該價款予楊敏毓，自無上訴人所稱受有系爭土地拍賣價款504萬元與公告現值總額410萬7293元之價差損害情事。　⒉附表編號2之乙案第一、二審訴訟費用27萬3865元部分：　　上訴人主張其等因乙案而墊付訴訟費用27萬3865元，因上訴人失去承購系爭土地之機會而無法維持土地完整性，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第267-269頁）。惟上訴人既主張該筆27萬3865元係其等墊付乙案之訴訟費用，上訴人自得依民事訴訟法第91、93條等規定，向乙案第一審法院聲請確定訴訟費用額，由該案當事人依確定訴訟費用額之裁判結果而分擔訴訟費用，要與楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權無關聯性，故不能認為附表編號 2部分為上訴人所受之損害。　⒊附表編號3之乙案土地分割差額找補款項74萬9344元部分：上訴人主張其等因乙案分割土地而找補差額總計74萬9344元部分，因上訴人失去承購系爭土地之機會而無法維持土地完整性，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第 267-269頁）。惟上訴人既主張該筆74萬9344元係乙案判決分割土地之差額找補款項，即為該乙案訴訟當事人因裁判分割土地而生之差額找補權利義務，要與楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權無關聯性，故不能認為附表編號3 部分為上訴人所受之損害。　⒋附表編號4之楊敏聳所有房屋遭拆除之損失款項96萬元部分：　　上訴人雖主張楊敏聳所有房屋因乙案裁判分割土地之結果，將被迫拆除，受有損失96萬元部分，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第267頁）。惟上訴人並不爭執其所稱將遭拆除房舍，在本件言詞辯論終結之際，尚未拆除之事實（本院卷二第94頁），並有房屋現場照片為證（本院卷一第361-365頁），自不能認為楊敏聳已受有房屋遭拆除之損害；且楊敏聳所有房屋是否因乙案裁判分割土地之結果而占用他人分割取得之土地，致生遭拆除之虞，係乙案訴訟當事人因法院判決分割土地而生之權利義務，要與楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權無關聯性，故不能認為附表編號4部分為上訴人所受之損害。　⒌附表編號5之上訴人集資進行本件訴訟之款項67萬2086元部分：　　上訴人主張其等為進行本件訴訟而集資耗費67萬2086元部分，乃是楊敏毓未依法通知優先承買所致云云（本院卷一第26 9頁）。惟上訴人既主張該筆67萬2086元係其等集資為進行本件訴訟之款項，係屬於其等為提起本件訴訟所生之耗費，並非是楊敏毓未通知上訴人行使系爭土地優先承買權而生之損害，故不能認為附表編號5部分為上訴人所受之損害。　⒍從而，附表所示各筆款項均非上訴人因楊敏毓未通知其等行　　使應先承買權而受有之損害，故上訴人主張楊敏毓應賠償附　　表所示之各筆款項，並不可採。四、綜上，上訴人依民法第113條、第244條第2項、第4項、第18 　　4條第1項前段、第2項、第185條等規定，先位之訴請求確認　　被上訴人間就系爭土地於107年11月26日之買賣關係不存在　　，系爭土地應回復登記為上訴人與楊敏毓公同共有部分；暨　　備位之訴請求被上訴人應連帶給付上訴人358萬8902元本息　　部分，均無理由，不應准許。原審駁回上訴人先、備位之訴　　，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理　　由，應駁回上訴。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認　　均與判決結果無影響，不另論述。捌、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　張瑞蘭　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭舜元　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林孟和　　正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　上訴人得上訴。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 (均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何佳錡中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日附表編號項目金額上訴人主張之證據出處 1 出售土地價差 93萬3607元本院卷一第279頁、本院卷一第267、269、281頁。 2 乙案第一、二審訴訟費用 27萬3865元本院卷一第267、269、289頁。 3 乙案土地分割差額找補款項 74萬9344元本院卷一第267、269、291-295頁。 4 楊敏聳所有房屋遭拆除之損失款項 96萬元拆除之房屋面積39.53平方公尺（約12坪），以混凝土造價每坪8萬元計算，共計96萬元（本院卷一第267、269、287頁）。 5 上訴人集資進行本件訴訟之款項 67萬2086元本院卷一第297頁。合計 358萬8902元

2025-01-14

TCHV-113-上-202-20250114-1

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臺灣新竹地方法院

遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1223號原告楊秋芳訴訟代理人朱燕惠被告楊德森訴訟代理人王茜蓮上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月27日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認被告與訴外人楊正雄就新竹市○○區○○街000號房屋於民國98年10月20日所訂立買賣之債權行為無效。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之1，其餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。上開條文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175 條、第176條分別定有明文。經查，楊秀芳與楊秋芳前共同向被告提起本件訴訟，嗣楊秀芳於訴訟繫屬中之民國113年1 月20日死亡，其繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒於 113年3月19日具狀聲明承受訴訟，有楊秀芳之除戶謄本、繼承系統表、葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒之戶籍謄本在卷可稽(本院卷一第337至350頁)，並由本院將承受訴訟繕本送達被告(本院卷一第351頁)，依法生承受訴訟之效力。二、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，同法第262條定有明文。經查，楊秀芳於113年1月20日死亡，其繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒均於113年4月10 日向本院民事庭辦理拋棄繼承，經本院113年度司繼字第465 號准予備查在案，有本院民事紀錄科查詢表、前案紀錄表在卷可查(見本院卷一第387至390頁，第429頁)，並於113年6 月20日具狀撤回一部(即楊秀芳部分)起訴，有民事撤回起訴狀在卷可查(見本院卷一第433頁)，被告於收受撤回訴訟通知及上開民事撤回起訴狀後並未提出異議(見本院卷一第440 -1頁)，且於本院言詞辯論時亦未表達反對之意(見本院卷一第462頁)，亦未於期限內提出異議，揆諸上開規定，視為同意撤回。三、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款亦有明定。經查，原告之起訴狀中訴之聲明第1、2項原為：「(一)被告應將坐落新竹市○○段00地號土地上，如附圖編號A1所示門牌號碼新竹市○○ 區○○段000號房屋騰空遷出並交付大門鑰匙於原告楊秋芳、楊秀芳及上開房屋全體公同共有人，且被告應將上開房屋占用之土地全部返還予原告及前開土地其他共有人。(二)被告應給付違約金新臺幣(下同)884,000元予原告楊秋芳、楊秀芳及訴外人楊正雄之全體繼承人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，於112年12 月26日具狀變更訴之聲明第2項為「被告應給付違約金1,743 ,000元予原告楊秋芳、楊秀芳及訴外人楊正雄之全體繼承人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」另原告於本院最後言詞辯論期日當庭撤回訴之聲明第1項關於遷讓新竹市○○區○○段000號房屋並返還予原告其其他公同共有人之部分，並減縮訴之聲明第2項之違約金金額為747,000元，此經被告當庭表示同意，有本院113年 11月27日最後言詞辯論筆錄在卷可稽(見本院卷二第121至12 2頁)，對於變更上開聲明部分，其請求基礎事實同一，且就請求給付違約金部分，僅為聲明之減縮，是原告所為訴之聲明變更，與上開規定相符，應予准許。四、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張訴外人即其被繼承人楊正雄與被告間所為買賣之債權行為及物權行為無效等節，為被告所否認，是兩造間就上述法律關係之存否即有爭執，並將因此影響原告身為楊正雄之繼承人所取得之相關權益，足認原告主觀上認其法律上地位處於不安之狀態，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴，具有確認利益。貳、實體方面一、原告主張： (一)緣新竹市○○區○○街000號未保存登記建物(下稱系爭建物)為先祖楊金城出資建造於新竹市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)，並迭經歷代相繼居住後，系爭建物為訴外人即原告祖父楊坤中所有，系爭土地由楊坤中因繼承取得權利範圍 1/12，楊坤中於60年3月21日死亡後，系爭土地由其繼承人即訴外人楊碧、蔡楊真珠、楊正雄(歿)、楊富(歿)辦理繼承登記，各取得系爭土地權利範圍1/48，系爭建物應為上開楊坤中之繼承人及再轉繼承人公同共有。嗣楊正雄於90年間再向他人購買取得系爭土地權利範圍2/48後，共擁有系爭土地權利範圍3/48。楊正雄於98年10月13日與被告簽訂買賣契約 (下稱系爭買賣契約)，將系爭土地權利範圍3/48及系爭建物出賣予被告，並於99年1月5日移轉登記系爭土地權利範圍3/ 48予被告。然楊正雄出賣系爭土地及系爭建物時未徵得其他共有人同意而出售，亦未執行優先購買權之作業程序，故被告與楊正雄所為移轉系爭土地權利範圍3/48及系爭建物之債權及物權法律行為，依法不生效力。 (二)又依被告與楊正雄98年10月13日所簽訂之不動產買賣契約書第10條第1項所載「甲方(即被告)違反本契約約定時，每逾1 日(自逾期日起至完全給付日止)應按未給付價款萬分之5計算之滯納金交付予乙方。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理。甲方不得異議，甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」，查被告依約應於10 0年3月1日給付第4期尾款900,000元，竟遲至104年9月21日始交付，違約達1660日，故應給付違約金747,000元(計算式：900,000×0.0005×1660日)予原告及共有人全體。 (三)原告係於104年9月21日始知楊正雄已出賣系爭土地及系爭建物予被告，又因楊正雄已過世，原告無法知悉買賣當時之情況，然系爭土地及系爭建物出售是否為楊正雄真意亦有可疑，毋寧係訴外人即原告同父異母之兄妹楊淯婷、楊世明二人與被告所為之通謀虛偽意思表示，故隱瞞原告此交易之事實，被告是否已交付系爭買賣契約所示之前3筆價金予楊正雄，亦有可疑，被告無法提出金流證明，其法律行為應屬無效。現系爭土地移轉登記予被告，使原告不安，請求鈞院除去系爭土地及系爭建物受侵奪之不安狀態。 (四)為此，依民法第767條前段、中段及民法第828條第2項、同法第831條準用第828條第3項、民事訴訟法第247條第1項、民法第355條第1項、第358條第1項、第250條第1項、第2項、系爭不動產買賣合約書第7條、第10條之規定，提起本件訴訟，並聲明： 1、被告應將占用新竹市○○段00地號之土地返還予原告及全體共有人。 2、被告應給付違約金747,000元予原告及訴外人楊正雄之全體繼承人，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 3、確認被告與訴外人楊正雄間就坐落新竹市○○段00地號土地所有權(權利範圍3/48)，及日據時代土牆三合院建物（門牌號碼新竹市○○區○○街000號房屋，未保存登記建物，公同共有權利範圍1/1)，於98年10月20日所為買賣之債權行為，及於 99年1月5日所為所有權移轉之物權行為均無效，應將權利範圍3/48土地返還予原告及訴外人楊正雄全體繼承人。 4、被告應就新竹市○○段00地號土地所有權(權利範圍3/48)於99 年1月5日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 5、訴訟費用由被告負擔。　　二、被告則以：伊確實於98年10月13日與楊正雄簽訂系爭土地建物買賣契約書，現金交付4次都經法院公證，當時楊正雄亦向被告保證其權利範圍都歸被告所有。依最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定意旨，本件系爭土地出賣時應由楊正雄負責通知其他共有人，而非被告，原告如認有損失，並非向被告請求賠償。優先承購人不得主張買賣無效而塗銷所有權移轉登記，倘構成侵權行為，應向出賣之共有人請求損害賠償責任。另因楊正雄出賣系爭建物與被告時，向被告保證系爭建物係「楊正雄的名字」，後來才說房子是「楊坤中」的，且無法解決，始致買賣契約尾款延宕交付，但楊正雄因拿不出錢解約，故買賣契約繼續，99至104年間一直係楊正雄之子女居住使用，於104年始在許錫星公證人之協議見證下，以房屋有爭議扣除50,000元，並支付最後尾款，經原告及其餘楊正雄子女簽名蓋章後，並無違約金之問題等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　　原告主張楊正雄於98年10月13日與被告簽訂系爭買賣契約，將系爭土地權利範圍3/48及系爭建物出賣予被告，並於99年 1月5日移轉登記系爭土地權利範圍3/48予被告，業據其提出系爭不動產交易買賣書、土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書、不動產交屋協議書等件為證(見本院卷一第83 至119頁)，並有新竹市地政事務所於112年11月29日以新地登字第1120010157號函檢送本件不動產登記申請資料在卷可查(見本院卷一第243至254頁)，亦為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張之事實為真。然原告本件之請求，均為被告否認，並以前詞置辯，則本件所應審究者為：(一)楊正雄與被告間就系爭建物所為之買賣債權行為是否為無效？(二)楊正雄與被告間就系爭土地所為之買賣債權行為及移轉登記之物權行為是否為無效？原告得否主張被告應塗銷上開移轉登記並返還系爭土地？(三)原告主張被告並未依據系爭買賣契約所訂期日交付買賣價金900,000元，應依系爭買賣契約給付違約金747,000元是否有理由？爰分述理由如下： (一)經查，本件系爭建物原為楊坤中所有，惟楊坤中於60年3月2 1日身故後，其繼承人之一即楊正雄於98年10月20日與被告簽訂買賣契約，將系爭建物連同其所座落之系爭土地應有部分3/48，以2,000,000元出售予被告，並於99年1月14日於本院所屬民間公證人許錫星事務所認證不動產買賣交屋協議，然因楊正雄於生前未徵得楊坤中之其他繼承人同意而出售系爭建物，核與民法第828條第3項「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」之規定未洽，故被告與楊正雄所為買賣行為及移轉事實上處分權行為，尚不生其法律上之效力，此有本院112年度訴字第556號民事判決及臺灣高等法院113年度上易字第15 6號民事判決認定在案，並經本院調取上開卷宗核對屬實，堪以認定。是原告訴請確認被告與訴外人楊正雄就系爭建物於98年10月20日所為之買賣債權行為無效，應屬有理。惟系爭建物屬未經保存登記之建物，並未於99年1月5日為相關移轉登記，故原告請求確認系爭建物於99年1月5日所為之物權移轉行為無效部分，應予駁回。 (二)至系爭土地部分，原告主張系爭買賣契約違反優先購買權規定，及系爭買賣契約係楊淯婷、楊世明與被告通謀虛偽所為等理由，主張無效。惟查： 1、按土地法第104條第1項所稱之基地，係指以在他人土地上有房屋為目的而租用基地而言，且必須房屋所有人與基地所有人間具有地上權、典權或租賃關係存在，始有優先購買權之問題（最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張對系爭土地有優先購買權存在，自應由其就符合優先購買權要件之事實負舉證責任。然原告並未提出其為系爭土地之地上權人、典權人或承租人之相關主張及事證，亦未見有符合民法第425 條之1第1項法定地上權之情形，尚難認原告得主張土地法第 104條第1項之優先承購權。又原告並非系爭土地之共有人，此有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽(見本院卷二第17至9 9頁)，亦為原告所自承，原告自亦無從主張土地法第34條之 1之共有人優先承購權。 2、至原告主張系爭買賣契約並非楊正雄之本意，而係楊淯婷、楊世明所為，並於本院言詞辯論時稱：契約上簽名的人都不是楊正雄，因為楊正雄的字很漂亮，但這3次楊正雄的簽名與我們受領85萬時楊世明的簽字一樣，根本就是楊世明簽楊正雄的名字等語(見本院卷二第124頁)，惟原告此部分主張純屬其片面臆測，並未提出相關證據足證，且本件系爭買賣契約係經由中立第三人陳國政代書及許錫星公證人經手協助雙方簽訂契約及交付款項，實難認有原告所述情形，故原告此部分主張尚難採信。 3、是楊正雄與被告於98年10月20日簽訂買賣契約，並於99年1 月5日為所有權移轉登記時，其既擁有系爭土地3/48之應有部分，確為系爭土地之持分共有人，原告並無相關優先購買權可主張，是其所為上開系爭土地之買賣債權行為及移轉3/ 48應有部分之物權行為，係屬有權處分。原告主張確認系爭土地之買賣債權行為及移轉所有權之物權行為無效，並無依據；其進而依據民法第767條規定及同法第828條準用第821 條之規定，請求被告塗銷系爭土地於99年1月5日以買賣為原因所為之所有權(權利範圍3/48)移轉登記及返還系爭土地部分，亦因原告並非系爭土地共有人，已如前述，亦顯無理由，上開主張皆不應准許。 (三)次按，公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3 項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺，有最高法院104年度第3次民事庭會議㈠可資參見。經查，原告既主張被告並未依據其與楊正雄所訂立之系爭買賣契約交付買賣價款，而依據系爭買賣契約條款向被告請求違約金，因楊正雄已身故，原告自係本於楊正雄繼承人之身分而為此請求，此由其訴之聲明第2項中，係請求將違約金返還共有人全體，即可得知，故此項請求乃公同共有債權之行使，必須得其他公同共有人全體同意，或由公同共有人全體為原告，其訴之當事人之適格，始無欠缺。而楊正雄之繼承人除原告外，尚有訴外人楊銘欽（楊正雄長男）、訴外人楊世明（楊正雄次子）、楊秀芳（楊正雄次女）之繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒、訴外人楊秀玲（楊正雄三女）、訴外人楊淯婷（楊正雄四女），除葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒已拋棄繼承外，原告未能舉證證明已得除原告外之其餘繼承人已為同意起訴，因而有當事人不適格之情形。且系爭買賣契約因楊正雄處分系爭建物並未得上開楊坤中之其他繼承人同意，而有無法使被告取得系爭建物所有權之違約情形，此當屬可歸責楊正雄而非可歸責被告之事由，原告之契約上權利既承繼於楊正雄而來，自亦無從依系爭買賣契約第10條第1項之規定主張被告違約，進而對被告請求違約金，故而原告主張被告應給付違約金747,000元予原告及其他共有人之請求，不能准許，應予駁回。四、綜上所述，原告請求確認系爭建物買賣之債權行為無效部分，為有理由，應予准許；其餘部分請求均於法無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-01-10

SCDV-112-訴-1223-20250110-1

執事聲

臺灣桃園地方法院

聲明異議

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度執事聲字第138號異議人彭添壽上列異議人就債權人美亞建材有限公司與債務人雄利建設有限公司間給付票款強制執行事件，對本院民事執行處司法事務官於民國113年10月28日所為112年度司執字第93018號裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。異議程序費用由異議人負擔。　　理　由一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3 項分別定有明文。又依強制執行法第30條之1規定，上開規定於強制執行程序準用之。本件異議人對本院民事執行處司法事務官於民國113年10月28日所為之112年度司執字第9301 8號裁定（下稱原裁定）聲明不服，提出異議。經查，原裁定係由司法事務官所為之處分，業於113年11月4日送達於異議人，有原裁定及送達證書附於本院112年度司執字第93018 號給付票款強制執行事件卷內可憑，異議人於原裁定送達後 10日內之113年11月13日具狀提出異議，經司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，符合上開法律規定，合先敘明。二、異議意旨略以：原裁定以伊與債務人雄利建設有限公司（以下稱債務人）間存在合建契約（下稱系爭合建契約）關係，並非土地法第104條第1項所規定之租賃、地上權、典權關係者而不得行使優先購買權。然房屋出賣時，基地所有權人依土地法第104條第1項後段之規定，並無限制基地所有權人對於房屋需有租賃契約、地上權、典權關係存在，始得行使優先購買權。且異議人先前曾對債務人訴請拆除坐落於桃園市中壢區中工段1454、1454-1、1454-2、1454-3、1454-4、14 54-5地號土地(下合稱系爭土地)上之同段5886、5887、5888 、5889、5890、5891建號建物(下合稱本件拍定建物)，經本院108年度訴字第543號判決、臺灣高等法院109年度重上字第152號判決(下稱另案判決)駁回確定，足認本件拍定建物係合法坐落於系爭土地上，則本件拍定建物與其坐落之系爭土地之間，應可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，推定在房屋得使用之期限內有租賃關係。異議人為系爭土地之所有權人，系爭土地與本件拍定建物間存有定租賃關係，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定有優先承買權，爰依法聲明異議。並聲明：原裁定廢棄等語。三、按對拍定之不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決，是優先購買權存在與否，非執行法院所得審究，亦有最高法院78年度台抗字第40號、77年度台抗字第10號裁判可供參照。是強制執行程序中對於執行標的物主張有優先承買權者，執行法院僅得就形式上予以審查其優先承買權是否確實存在，並無實體審認之權。四、本件異議人固主張其與債務人成立系爭合建契約，本件拍定建物應類推適用民法第425條之1第1項前段規定，合法坐落於系爭土地上，則本件拍定建物與其坐落之系爭土地存有租賃關係，異議人就本件拍定建有優先承買權，認本院執行法院於拍賣條件有所違誤，而提起本件異議等語。惟查，關於系爭合建契約性質，乃異議人提供系爭土地，由債務人在其上建築房屋，興建完工後，將系爭土地及建物出售後，由債務人取得半數之銷售價金，異議人取得另一半之銷售價金；則就此部分契約之性質，應屬債務人向異議人承攬完成一定之工作，而異議人將事後連同建物一併出售之系爭土地買賣價金部份比例分歸債務人，充作異議人應給與債務人之承攬報酬，應具有相當之承攬契約性質，亦據另案判決所認(見本院卷第37至38頁)，可知系爭合建契約僅具承攬契約性質，並不存在類推適用民法第425條之1第1項之租賃關係。又異議人未提出任何租賃契約或有關系爭合建契約之具體內容，是以本院民事執行法院司法事務官依形式審查，據此認定系爭合建契約僅為合夥契約性質，雖與另案判決之認定不盡相同，惟結論上並無二致。是原裁定駁回異議人之聲請，並無違誤，異議人異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。至異議人如仍認伊對本件拍定建物有租賃關係存在，而主張具優先承買權，自應向民事普通庭提起確認優先承買權存在之訴訟，非本件聲明異議所得救濟，併此敘明。五、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段　　，裁定如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　10　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-01-10

TYDV-113-執事聲-138-20250110-1