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侵權行為損害賠償

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第118號上訴人梁櫻繻陳文聰共同訴訟代理人梁志偉律師被上訴人陳家昌訴訟代理人趙友貿律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國113 年7月29日臺灣橋頭地方法院111年度訴字第682號第一審判決提起上訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：　㈠上訴人陳文聰於民國107年7月23日與被上訴人之父親即訴外人陳萬己成立租賃契約（下稱系爭租約），陳文聰向陳萬己租用陳萬己所有、坐落高雄市○○區○○段00○00○00地號（以下合稱系爭土地）及同段○○段1953地號、同區○○段350地號等5 筆土地，租賃期間自107年8月1日至112年8月1日止，約定租用目的為種植水蓮。陳萬己其後將系爭土地所有權贈與被上訴人，並於107年10月23日辦竣所有權移轉登記。　㈡惟陳文聰與配偶即上訴人梁櫻繻（以下合稱上訴人）基於共同侵害被上訴人系爭土地所有權之故意，假藉種植水蓮有整地需求，在被上訴人不知情之下，先令訴外人即被上訴人母親陳林秀娣於110年6月1日簽訂系爭土地整地同意書（下稱系爭整地同意書）後，上訴人自110年6月1日起至112年8月1 日止之期間，僱工挖取系爭土地之卵礫石土層（下稱系爭卵礫石）計130,014.657立方公尺，出售他人牟利，另又回填廢棄土（下稱系爭廢棄土）以掩飾其不法犯行。基上，上訴人應連帶賠償被上訴人損失系爭卵礫石以及清除系爭廢棄土費用合計新臺幣（下同）3,500萬元。爰依民法第184條第1 項前段、第2項及第185條第1項前段規定，擇一請求為被上訴人有利之判決等語，並聲明：上訴人應連帶給付被上訴人 3,500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人抗辯：陳文聰因種植水蓮有整地需求，因而徵得陳林秀娣同意取得系爭整地同意書。陳文聰僅在系爭土地覆蓋種植水蓮所需土質，並未盜取系爭卵礫石。此外，陳文聰承租系爭土地之前，系爭土地原本作為養殖泰國蝦之水池，本非平地，則於土層之中或許原本即存有基礎設施、營造物磚塊等雜質，不得僅因野蓮池之存在，即推認上訴人有盜取砂石行為等語，並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審判決被上訴人部分勝訴，命上訴人應連帶給付3,500萬元，及其中100萬元自111年5月17日起至清償日止，其餘3,4 00萬元自113年1月27日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人於原審敗訴部分，未據聲明不服而告確定）。四、兩造不爭執之事項及本件爭點　㈠兩造不爭執之事項（見卷第105頁）　⒈陳文聰與原系爭土地有人即被上訴人父親陳萬己成立系爭租約，由陳文聰自107年8月1日起至112年8月1日止承租系爭土地及同段○○段1953地號、同區○○段350地號等5筆土地，並約定租用目的限種野蓮。　⒉系爭土地於陳文聰承租時，因原本作為養蝦池使用，中間位置已有挖空至一定深度並蓄有池水。　⒊被上訴人經受贈取得系爭土地所有權（權利範圍全部），並於107年10月23日辦竣所有權移轉登記。　⒋被上訴人母親陳林秀娣與陳文聰於110年6月1日簽訂系爭整地同意書（不含同段○○段1953地號、同區○○段350地號）。　⒌被上訴人有與梁櫻繻及梁櫻繻表哥對話，時間及對話內容如訴卷第20至24、35至50頁所示。　㈡本件爭點　⒈上訴人有無共同擅自僱工挖取系爭土地原有之土層？是否構成民法第184條第1項前段或第2項、第185條第1項前段規定之共同侵權行為？　⒉如有，被上訴人請求上訴人連帶賠償清除現在填入之土層及原本土層費用合計3,500萬元，有無理由？五、本件之認定　　　㈠上訴人有共同擅自僱工挖取系爭土地系爭卵礫石之侵權行為。　⒈因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同，民法第184條第1項前段、第18 5條第1項分別定有明文。　⒉有關被上訴人主張上訴人有挖取系爭土地之系爭卵礫石乙節，系爭土地經送福地工程股份有限公司（下稱福地公司）鑑定土層性質，經福地公司於112年10月19日至同年12月1日之間以鑽探岩心取樣方式與相鄰土地土層比對鑑定，結果略以：相鄰土地取樣點（位置：緊鄰於50地號土地外西側道路邊，B-1）向下鑽探15公尺，土質為「卵礫石層夾細砂」，而於系爭土地採取4點（即B-2至B-5）分別向下鑽採19公尺、1 5公尺、19公尺及19公尺，上層為「粗至細砂夾黏土及有機物」之回填層，一定深度下方始為「卵礫石層夾細砂」，認定系爭土地遭全面深開挖後再回填一般廢棄土乙節，亦有該公司112年12月鑑定報告為證（見鑑定報告第1、4、5、9至1 3頁），鑑定人許春宏並到庭證述：鑑定報告認為回填土為廢棄土之原因，是因為鑽掘出來的東西明顯並非原來的土，一般回填土均是廢棄土，裡面會有磚塊雜質，本件挖出來的土裡面也有磚塊等雜質等語（見訴卷第407頁）。基上，系爭土地之土質原應與緊鄰西側道路邊（即B-1）相同，惟達一定深度之土層已遭置換為「粗至細砂夾黏土及有機物」，尚且含有磚塊之人造營造物，足見系爭土地已遭人以大型機具挖取原有之「卵礫石層夾細砂」土層，再以含有磚塊等雜質之泥土即系爭廢棄土予以回填而形成現況。又鑑定係就系爭土地之3個地號各擇一處，並非集中特定位置，亦可推認遭挖取系爭卵礫石之位置應及於系爭土地全部面積。　⒊而系爭土地乃因民眾檢舉有盜採砂石之情事，法務部廉政署因此於110年8月26日派員至現場勘查結果，系爭土地四周均以一定高度之黑色網布圈圍，而自黑色網布上方往內探視系爭土地，地面裸露、並無蓄水，內部一角有明顯坑洞乙情，有該署111年10月18日廉南俠111廉查南26字第1111703196號函及所附現勘紀錄可查（見訴卷第81至86頁），可見系爭土地確有遭人挖取土層，並有刻意以黑布遮蔽以避人耳目之情事，勘查時點與上訴人所稱整地之起始時點即110年6月（見本院卷第107頁）吻合。再依被上訴人與梁櫻繻於111年5月1 6日之對話內容，梁櫻繻曾表示「我們是有挖，但是我們沒有你說的那麼離譜」、「我們有有有...上面我們有挖一點起來」（見訴卷第36、38頁），自承於系爭土地進行挖土之行為，亦與勘查情狀相符。　⒋綜上事證，參依上訴人所述，梁櫻繻曾持系爭整地同意書向陳林秀娣說明有所謂整地需求之事（見本院卷第146頁），令陳林秀娣簽署該份同意書，堪認陳文聰於107年8月1日起向陳萬己承租系爭土地後，上訴人為自110年6月起僱工進行挖取系爭卵礫石之目的，先由梁櫻繻持系爭整地同意書向陳林秀娣說明有所謂整地需求之事，意使陳林秀娣認知於系爭土地將有一定之工程施作情狀，便於後續藉由整地名義僱工派遣機具進場，其後上訴人即以黑布圍住系爭土地進行挖取系爭卵礫石之工程，復又於挖取位置回填含有磚塊等雜質之系爭廢棄土且已達相當之數量體積，當已侵害被上訴人之系爭土地所有權而構成侵權行為。　⒌上訴人雖抗辯陳文聰為種植水蓮之土質需求，於承租時即有填入土質，但因種植一段時間後發現排水不良，因此於110 年6月進行整地，但未挖取系爭土地土層等語（見本院卷第1 07頁），惟依鑑定結果足證系爭土地土層確有遭人為方式置換土質，而梁櫻繻亦向被上訴人自承有挖土行為，顯非如上訴人所辯僅有填入土質而未挖取任何原本土層。至於梁櫻繻與被上訴人於對話之中固然尚稱「我們當初有跟大姊講說我們會用一點點出去，然後補那個土，我們這樣種植比較好種哦，我們沒有騙媽媽」（註大姊即被上訴人母親）、「我們沒有挖那麼久捏，我們一下子就做好了」，陳稱因種植水蓮而有整地需要且僅有挖取微量土層，工期甚短，未達半年等語（見訴卷第36頁）。然而依上訴人所提出之野蓮養植知識網頁資料所載，野蓮為根著於泥地之水生植物，生長高度可達2至3公尺，一般野蓮池深度為150公分，採收時將水位降至大約手臂高度，手伸直搆到假莖底下的根部處，自根部整株拔起（見本院卷第93頁），可見養植野蓮需一定深度之水池環境，著生水底泥地。而系爭土地於陳文聰承租之前即為原供養蝦之水池狀態，陳文聰與陳萬訂立系爭租約時尚約明僅限種野蓮，可見陳文聰承租時之水池狀態已可供養植水蓮。再依陳文聰於法務部廉政署111年2月9日調查程序所稱：種植水蓮於一段時間後舊泥土會喪失養分，必須將池水放掉，將舊土翻起挖除再倒入新土；須有穩定蓄水功能，擋水護岸也須打除重新施作等語（見訴卷第107頁），則系爭土地縱有排水及土質問題，亦僅涉及水底泥地調整及擋水護岸之施作，顯然無須挖取換置系爭土地深達15至19公尺之土層，更不應填入含有磚塊雜質之泥土。基上，上訴人縱因種植水蓮有整地需求，亦難以反認上訴人即無本件挖取系爭土地原本土層且達一定體積之侵權行為。參以上訴人所述之施工時點為110年6月，而法務部廉政署勘查系爭土地時點為110年8 月26日，相隔已有2個月餘，仍未回復為水池狀態，當非梁櫻繻所稱僅有短期施工挖取微量土層而已。　⒍上訴人雖另抗辯系爭土地原為養蝦池，則或許原本即存有基礎設施、營造物磚塊等雜質等語，惟上訴人對於養蝦池之設置即有所謂基礎設施甚或營造物遺留乙節，本無任何舉證，亦難想像為設置養蝦池，即須將水池下一定深度之「卵礫石層夾細砂」予以挖除，再無端填入含有磚塊等雜質之廢棄土。又上訴人雖質疑本件鑑定報告認定就鑽探深度所達之現存土質為廢棄土，僅為鑑定人個人意見，缺乏權責機關科學鑑測證據，且本件之刑事起訴書亦認為現存土質不屬廢棄物清理法所定之廢棄物等語，惟鑑定人許春宏之意見係以鑽取之土質含有磚塊等雜質，與一般回填土均是含有磚塊雜質之廢棄土之情狀相同為據，僅在作為鑑認現存土質與原本之卵礫石層不同，以肉眼即可辨視，此有鑑定報告檢附之岩心箱照片可佐（見鑑定報告第15至19頁），並非逕行認定本件系爭廢棄土是否屬廢棄物清理法第2條所定之廢棄物。而本件事件在於審認上訴人有無構成侵害被上訴人系爭土地所有權之行為而應負回復原狀或金錢賠償之賠償責任，至於上訴人所為是否成立刑事罪責，以及填入之土層有無涉犯廢棄物清理法第46條所定之特別刑法規定，均非本件所應審究。　⒎至於上訴人雖抗辯有關整地僱工之行為皆由陳文聰處理，梁櫻繻並未參與，梁櫻繻在本件訴訟之前，亦不知陳文聰如何處理整地事宜等語（見本院卷第146頁），惟本件雖僅由陳文聰與陳萬己簽訂系爭租約，但上訴人陳稱由於陳林秀娣僅會說客家語，因此係由梁櫻繻向陳林秀娣說明所謂整地需求，說明時陳文聰尚且不在場（見本院卷第146頁）。而經由梁櫻繻傳遞之訊息，陳林秀娣係認知陳文聰有整成小塊小塊地，以便種植野蓮之需求，且未提及會將砂石載出，方會簽署系爭整地同意書（見陳林秀娣111年2月9日詢問筆錄，訴卷第89頁），可見上訴人當有彼此溝通、討論應如何向陳林秀娣說明整地需求，以便呼應日後派遣機具進場之情狀，並由可講客家語之梁櫻繻出面告知欲將系爭土地整合區分數塊之說詞，而非提出更換土質及排水問題，自非如上訴人所辯梁櫻繻僅單純知悉陳文聰將進行整地卻不知實際工程內容。況且梁櫻繻與被上訴人對話時，明確告知被上訴人有挖土行為，參以上訴人為夫妻，關係緊密，梁櫻繻當有與陳文聰共同討論並決意以整地名義取信陳林秀娣，以逐行挖取系爭土地土層之目的，並由梁櫻繻負責向陳林秀娣說明，縱然係由陳文聰負責接洽後續施工廠商及具體工程內容事務，亦無解於梁櫻繻應共同負侵權行為連帶賠償責任之認定。　㈡被上訴人請求上訴人連帶賠償清除現在填入之土層及原本土層費用合計3,500萬元，為有理由　　⒈系爭土地現況為3座野蓮池，中間有堤岸相隔，堤岸高度略高於路面，且兩造均陳稱現場堤岸高度與整地前差不多，有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見訴卷第167至173頁）。則就現況而言，有關上訴人僱工挖取系爭卵礫石之數量乙節，無從按水池情狀查認上訴人具體挖取系爭卵礫石、回填系爭廢棄土位置及數量。惟鑑定取樣位置係平均各擇一處，堪可推認施工挖取位置及於系爭土地全部，已如上述，當有包含堤岸部分。而系爭土地之總面積為7,164.1平方公尺（計算式：1,873＋2,323.05＋2,968.05＝7,164.1，見登記謄本，審訴卷第21至23頁）；3座水蓮池面積分別為2464.06平方公尺、 1,644.85平方公尺、1,336.23平方公尺，合計為5,445.14平方公尺（計算式：2464.06＋1,644.85＋1,336.23＝5,445.14），有高雄市政府地政局美濃地政事務所112年3月9日測量成果圖在卷可參（見訴卷第187頁）。則以系爭土地總面積扣除水池後之面積應為堤岸面積，計1,718.96平方公尺（計算式：7,164.1－5,445.14＝1,718.96）。　⒉就堤岸部分，以鑑定鑽測位置B-3鑽測結果，自B-1孔口高程為準，向下12.13公尺深度為系爭廢棄土之土層；就孔口高程向上之土層計1.17公尺厚度部分，亦有堆填同質之廢棄土（見鑑定報告第5頁），應併予計算挖取系爭卵礫石之數量。而就水池部分，以實際池底土地地面為基準，B-2、-4及- 5之鑽測結果，向下17.8公尺、18公尺、17.7公尺為廢棄土層（見同頁），平均約為17.83公尺。則以上述堤岸、水池面積分別核算，堤岸部分挖掘之砂石數量應為22,862立方公尺（計算式：12.13+1.17=13.3，13.3×1,718.96＝22,862，小數點以下四捨五入，下同），水池部分則為97,087立方公尺（計算式：17.83×5,445.14＝97,087），合計為11萬9,949 立方公尺（計算式：22,862＋97,087＝119,949）。上訴人雖抗辯系爭土地原本為水池，應考量池水深度並予以排除等語，惟兩造並不爭執上訴人雖有覆蓋土層，但未變動池深（見本院卷第145頁），而上開水池採計之深度，係自池底土地為基準向下測量，已有考量池水因素。另外，鑑定報告雖認定遭挖掘之卵礫石體積為13萬0014.657立方公尺（見鑑定報告第3頁），惟鑑定報告僅將B-3處之長條面積位置列為堤岸（見鑑定報告第4頁），其餘位置則均列入水池項目計算體積，與系爭土地四周有設置堤岸之情狀不符；另就水池面積之回填深度，鑑定報告係以B-1之基準面為高程，並未扣除池水所占之深度（即B-2之0.53公尺、B-4之0.23公尺及B-5 之0.25公尺），因此本件不予採認。　⒊就系爭土地遭挖取系爭卵礫石之損害乙節，兩造同意賠償金額以每公噸73元計算（見本院卷第147頁）。又依被上訴人提出之經濟部礦務局新聞資料（見訴卷第363頁），每立方公尺之砂石重量約等於1.5公噸，而卵礫石於砂石中已屬重量較重者，其重量自不少於1.5公噸，堪認遭挖取之系爭卵礫石價值至少為1,313萬4,416元（計算式：119,949×1.5×73 ＝13,134,416），則被上訴人主張請求此項目之費用500萬元，即有所本。　⒋就清除現存之系爭廢棄土部分，兩造同意以高雄市工務局所提供之每立方公尺1,500元至2,500元之區間核算費用（見本院卷第147頁）。參依法務部廉政署勘驗現況，系爭土地尚可由車輛進入進行清理作業等條件，本件為含有磚塊等雜質之土質，並未含有化學物質等條件，以中間數即2,000元計算尚屬合理。基此，本件清理費用計2億3,989萬8,000元（2 000元×119,949立方公尺），被上訴人請求清理費用3,000萬元（見本院卷第144頁），依法有據。六、綜上所述，被上訴人依民法第184條第1項前段、第185條第1 項規定，請求上訴人連帶給付被上訴人3,500萬元，及其中1 00萬元自起訴狀繕本送達之翌日即111年5月17日（見審訴卷第61、67頁）起，其餘3,400萬元自於受催告日即113年1月2 6日（見訴卷第345頁）之翌日113年1月27日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、上訴人雖聲請函詢農業部就養植水蓮是否僅需卵礫石，無須加添其他物質即適合養植（見本院卷第107頁），惟上訴人縱有添加、置換池底泥土之需求，亦無從推翻本件上訴人有挖取系爭卵礫石之行為，已如上述，故無再行調查之必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官王　琁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官高瑞聰以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈怡瑩附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-19

KSHV-113-重上-118-20250319-1

消上

臺灣高等法院高雄分院

損害賠償

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度消上字第2號上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱士原上訴人林建豪共同訴訟代理人呂郁斌律師被上訴人林靖修訴訟代理人胡惟翔律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年11 月30日臺灣橋頭地方法院110年度消字第4號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於㈠命上訴人連帶給付逾新臺幣(下同)104萬5648元及自民國(下同）110年5月25日起算遲延利息部分，㈡命上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司給付逾50萬元及自110年5月 25日起算遲延利息部分，及關於㈠、㈡部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁均回。　　三、其餘上訴駁回。四、第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔22 %、上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司負擔10%，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊前經由上訴人仲介向原審共同被告東昇綠能有限公司（下稱東昇公司）購買坐落高雄市○○區○○段0000 0○00000地號土地與其上同段520建號建物（門牌號碼高雄市 ○○區○○巷00號，下合稱系爭房地）以及建物屋頂架設之太陽能發電設備（下稱系爭設備），約定買賣價金分別為系爭房地1800萬元、系爭設備180萬元，並於109年9月10日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。截至同年11月2日伊已陸續將價金全數匯入「價金信託履約保證專戶」（下稱履保專戶），惟系爭設備實為訴外人維鴻實業社即黎仁維（下稱維鴻實業社）所有，東昇公司或其法定代理人即原審共同被告吳定綻均無處分權限，嗣東昇公司僅完成系爭房地之所有權移轉登記及點交，迄未能依約於109年11月24日將系爭設備過戶交付伊，致伊無從以系爭設備之發電量出售台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）取得利益而受有損害306萬605 9元。上訴人開騵不動產仲介經紀有限公司(下稱開騵公司）係以居間為營業之經紀業者，上訴人林建豪則為開騵公司之經紀人員，實際執行本件仲介業務，上訴人未盡調查義務即媒介伊與欠缺履約能力之東昇公司締約，所提供之仲介服務未合於專業水準可合理期待之安全性，依消費者保護法(下稱消保法）第7條及民法第227條、第544條規定，伊得請求開騵公司賠償損害，並依不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第26條第2項規定，請求上訴人連帶負損害賠償責任，扣除伊尚得自履保專戶領回35萬元，上訴人應連帶給付 271萬6059元。又開騵公司媒介伊與欠缺履約能力之東昇公司締約，應有重大過失，依消保法第51條規定，伊原得請求損害額3倍即919萬8177元以下之懲罰性賠償金，僅一部請求開騵公司給付200萬元等語，並於原審聲明：㈠上訴人應連帶給付被上訴人271萬6059元，及其中145萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘126萬6059元自111年3月2日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡開騵公司應給付被上訴人2 00萬元，及其中145萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘55 萬元自111年3月2日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，聲請宣告假執行。(未繫屬本院部分不予載述) 二、上訴人則以：被上訴人於簽立系爭買賣契約前，已看過數次屋況，東昇公司亦向被上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所有，因吳定綻向被上訴人及林建豪稱其為維鴻實業社大股東，可處理系爭設備過戶事宜，林建豪乃於系爭買賣契約第11 條勾選註明附贈，並於點交系爭房地時在現況說明書加載「屋頂太陽能設備須移轉於買家，並協助買家與台電訂定新約於買家點交之前」等語(下稱系爭字句），伊等已盡相當之注意，東昇公司拒不配合履約，非伊等所能預料，更無故意、重大過失或過失可言。又林建豪僅受雇於開騵公司，與買、賣雙方並未另成立委任關係，被上訴人將林建豪列為求償對象，顯無理由，且維鴻實業社向東昇公司承租屋頂架設系爭設備，被上訴人取得系爭房地後仍得向維鴻實業社行使出租人權利，並無損失，縱認被上訴人確有損失，其就系爭設備之預期售電可獲得178萬8695元，扣除系爭設備使用年限內之維護費用50萬元，所失利益僅128萬8695元。而本件乃東昇公司及吳定綻刻意違約，渠等僅須負擔被上訴人所請求之所失利益，被上訴人除請求伊等為同額之賠償外，另請求開騵公司給付懲罰性賠償金，總賠償責任大於刻意違約之人，顯不合理，被上訴人請求之懲罰性賠償金數額應酌減為0 元為當等語為辯。三、原審判決命上訴人如數給付，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。( 被上訴人於原審對東昇公司、吳定綻之請求，與本件上訴人間為不真正連帶關係，上訴人之上訴效力並不及於東昇公司及吳定綻，併予敘明) 四、兩造不爭執事實　㈠被上訴人與東昇公司於109年9月10日簽訂系爭買賣契約及標的現況說明書，買賣價金1980萬元，買賣標的物包含系爭房地及系爭設備(本院卷一第109頁)。　㈡開騵公司同時受被上訴人及東昇公司委託，擔任買賣雙方之居間人，林建豪為開騵公司之履行輔助人，實際執行仲介業務。　　㈢林建豪於標的現況說明書記載「屋頂太陽能設備須移轉於買家，並協助買家與台電訂定新約，於廠房點交之前。」等文字（即系爭字句），並經被上訴人及吳定綻簽名於右方。　㈣系爭買賣契約第1條第5項約定「本買賣標的：無出租情形。」，標的現況說明書項次9「本標的有無出租情形？」勾選「否」。　㈤東昇公司已完成系爭房地之所有權移轉登記，並於109年11月 18日將系爭房地點交被上訴人。　㈥系爭設備之登記所有權人及實際所有權人均為黎仁維即維鴻實業社，東昇公司及吳定綻並無移轉系爭設備所有權之權限。(上訴人於本院撤銷此部分自認，被上訴人不同意，上訴人無法證明其自認與事實不符，詳後述）五、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下　㈠上訴人就系爭買賣契約關於系爭設備部分是否違反調查義務？是否應依經紀業條例第26條第2項規定，連帶負損害賠償責任？　　⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567條定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，經紀業條例第26條第2項亦有明定。　　⒉被上訴人與東昇公司間系爭買賣契約之標的包含系爭房地、設備乙節，為兩造所不爭執。而系爭設備之登記所有權人及實際所有權人均為維鴻實業社，東昇公司及吳定綻均無移轉系爭設備所有權之權限之事實，亦經兩造於原審確認不爭執(原審消字卷二第134、171頁)，屬民事訴訟法第 279條第1項所規定之自認，上訴人雖於本院復行爭執，然被上訴人不同意上訴人撤銷自認，且維鴻實業社函覆表示吳定綻並非維鴻實業社股東(本院卷一第257-259頁)，吳定綻於本院並到庭證述：系爭設備不是我的，我沒有辦法過戶等語(本院卷一第281頁），上訴人復無其他舉證，仍應受其於原審自認效力之拘束。從而，被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約，約定買受包含系爭設備在內之標的，因東昇公司就系爭設備並無處分權限，故迄今未能移轉交付被上訴人，被上訴人主張其因此受有未能取得系爭設備之損害，應可認定。被上訴人於原審併以東昇公司及其法定代理人吳定綻為共同被告，主張東昇公司就系爭設備部分有債務不履行情事，請求東昇公司、吳定綻連帶賠償損害，經原審判決東昇公司、吳定綻敗訴，亦未據上訴而告確定。　　⒊開騵公司登記所營事業包括不動產仲介經紀業，林建豪乃受僱於開騵公司之不動產仲介經紀人員，有公司登記資料、受僱經紀人及營業員資訊可查(原審審消字卷第69頁、消字卷一第121、122頁），開騵公司同時受被上訴人及東昇公司委託，擔任買賣雙方之居間人，林建豪為開騵公司之履行輔助人，實際執行仲介業務，並為兩造所不爭執，則關於東昇公司就買賣標的之一之系爭設備有無履行能力，依前述規定，開騵公司應有調查義務。而依林建豪於原審自陳：我們買賣當時不知道系爭設備是誰的，當時我有明確講到系爭設備要跟著系爭房地一起賣給買方，所以才特別在不動產現況說明書中記載要協助辦理系爭設備移轉；有關系爭設備當初在討論時，是屬於賣方，因為是架設在屋頂上，當然是屬於賣方的，我有詢問賣方，當初跟我對話的人都是吳定綻等語(原審消字卷二第130、131頁），並於本院具結稱：那時候屋主說系爭設備他也有份... ，沒有辦法確認系爭設備可以移轉，所以特別加註要求賣方協助等語（本院卷一第288頁），可見林建豪在仲介被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約時，其對於系爭設備所有權、處分權之認知，僅憑吳定綻之告知及其個人主觀上認為系爭設備架設在屋頂上當然是屬於賣方，並未調查相關資料進一步確認，僅於現況說明書加註系爭字句，難認已盡調查義務。　　⒋開騵公司雖稱：東昇公司已向被上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所有，吳定綻並向被上訴人及林建豪稱其為維鴻實業社大股東，可處理系爭設備過戶事宜，已協助將賣方所承諾形諸文字云云，然被上訴人謂：買賣過程中僅聽聞林建豪表示吳定綻係系爭設備的大股東，並未特別提及維鴻實業社，是簽約(109年9月10日）後，才在110年2月17 日收到林建豪傳送維鴻實業社與東昇公司間訂立之租賃契約，後林建豪又表示黎仁維僅是掛名等語(本院卷一第243 頁）。而據證人即被上訴人父親林秋芳證述：因為被上訴人跟我說我們工廠使用額度不夠，要再買一間廠房，我年紀比較大，所以用被上訴人名義買，這件買賣是由我跟林建豪接洽，我主導居多，林建豪介紹系爭設備有說是屋主的，所以售價比較高，後來又說屋主是股東，屋主自己會處理，在簽約前、簽約當天沒有聽林建豪說過系爭設備是維鴻實業社所有，在林建豪傳送租賃契約之前，並不知道有租約這件事等語(本院卷一第283、284頁），證人即代書陳碧珠亦證述：簽約當天沒有拿租約出來討論等語(原審消字卷二第10頁)，吳定綻於本院並證稱：(是否曾提供租約給林建豪或買方？)簽約以後，我有提供給林建豪的另一個同事等語等語(本院卷一第279頁)。可見，被上訴人方出面主導本件買賣、與林建豪接洽之林秋芳僅在買賣過程知悉屋主是系爭設備股東、會處理等情，對照系爭買賣契約全文及現況說明書均無任何關於維鴻實業社之記載，甚至標的現況說明書就系爭房地有無出租乙項係勾選「否」，林秋芳上開證詞應堪採信，是難認東昇公司已向被上訴人表明系爭設備係維鴻實業社所有，而上訴人毋庸再針對東昇公司就系爭設備之履約能力為必要之調查。則系爭設備既經買賣雙方約定要隨同移轉於買受人，上訴人自應調查出賣人就此之履約能力，而非單憑吳定綻之說法，僅於現況說明書加註系爭字句即已足。至吳定綻於本院另證述：我們只是把租約轉給買方等語，與標的現況說明書上系爭字句之記載、證人陳碧珠之證詞不符，對照其於原審所辯，上開證述無非係因涉及自身履約爭議所為卸責之詞，無從憑以認上訴人於仲介買賣過程就出賣人關於系爭設備之履約能力已盡調查義務。　　⒌林建豪雖於本院具結稱在簽約前有向吳定綻索取租約等語，然此與證人吳定綻證述係在簽約後才提供租約等語不合，且被上訴人提出於110年2月17日收受林建豪傳送之租約截圖(原審消字卷一第146、147頁)，對照林秋芳證述關於林建豪如何向其介紹系爭設備之過程乙節，乃稱：林建豪係表示屋頂一般都是租給人家放太陽能設備，這個物件是屋主自己的，發電的每月售電2萬元是固定收入，所以物件售價比較高，可以抵掉貸款，在林建豪傳送租約前，不知道他們有租約這件事等語（本院卷一第283、284頁），即明確表示系爭設備並非因租賃關係而設置於屋頂，若其於簽約前已索取租約，又豈有如此表示之理，林建豪前開所述難認可採。　　⒍綜上，東昇公司或吳定綻均無系爭設備所有權、處分權，開騵公司所僱用之林建豪於仲介被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約，並約定系爭設備隨同系爭房地移轉於買方時，並未就系爭設備所有權、處分權所屬為必要調查，嗣東昇公司因無處分權，未能依約移轉系爭設備於被上訴人，被上訴人因未能取得系爭設備獲有預期利益，堪認林建豪執行仲介業務確有過失，且致被上訴人受有損害，依經紀業條例第26條第2項，被上訴人主張上訴人應連帶負損害賠償責任，應屬有據。　㈡被上訴人得請求損害賠償數額若干？　　⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。如依外部客觀情事觀之，足認其可預期取得之利益，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即可認為係所失之利益。是此項所失利益如具有繼續性之狀態，應就債權人在該繼續期間所可預期取得之利益，綜合加以評估調查，不能單以一時一地所失之利益作為認定之標準，最高法院102年度台上字第837號裁判意旨參照。　　⒉查被上訴人與東昇公司間約定買賣標的包含系爭設備，依系爭字句所載，東昇公司須將系爭設備所有權移轉，並協助被上訴人與台電公司訂定新約，於系爭房地點交之前。而系爭設備前經台電公司與維鴻實業社訂立「太陽光電發電系統電能購售契約」契約期間自105年11月15日起至125 年11月14日止(共20年），有台電公司高雄區營業處110年 11月16日高雄字第1100024963號函檢送購售契約可憑(原審消字卷一第39-110頁)。從而，被上訴人如依約取得系爭設備，可得預期利益即以系爭設備之發電量售與台電公司取得對價。又東昇公司已完成系爭房地之所有權移轉登記，並於109年11月18日將系爭房地點交給被上訴人，嗣並與被上訴人簽立協議書約定「...雙方合意於109年11月 24日買方動撥價金55萬元整於賣方，賣方送太陽能過戶文件於主管機關，協助太陽能設備過戶於買方的相關事宜（發票稅及手續費由買方支出），雙方皆不可藉故拖延，若造成損失應賠償於對方」等語（原審審消字卷第51頁），從而，被上訴人主張因未取得系爭設備而受有自109年11 月25日起至125年11月14日止之所失利益，應屬有據。　　⒊又系爭設備經送請中華民國太陽光電發電系統商業同業公會（下稱光電公會）鑑定結果，其通常可使用年限為20年以上，但效能依年度遞減。於20年內，正常維護情況下，可發電度數共49萬3062度，期間之正常維護費用為每年2 萬5000元(20年即50萬元），依台電公司與維鴻實業社間之電能購售契約公式計算，台電公司應給付數額為257萬0 184元(未稅)，有鑑定報告可稽(本院卷一第337-484頁）。本院審酌光電公會先確認系爭設備於系爭房地點交後之檢修、維運及面板清潔作業情形，並前往現場會勘，說明兩造疑問點，確認對於鑑定相關事務沒有任何問題，藉由表後開關去確認光電系統的電壓、電流、電阻是否正常，了解現場光電模組線路串接方式，量測逆變器所輸出的電流是否正常，檢視光電面板的表面狀態並確認面板是否有明顯破損，並考量系爭設備所在現場周圍環境有工廠所設置的煙囪，其所排放的煙害污染，對發電效益亦有直接性的影響，建議清洗次數及人次，其鑑定流程完備，鑑定分析、意見亦無顯悖於論理法則或經驗法則之情形，應足採為本件認定被上訴人無法取得系爭設備所失利益之基礎，上訴人復執光電公會已考量之現場周圍環境為辯，尚非可採。　　⒋被上訴人主張以105年11月15日起至109年12月10日止，台電公司已經給付之價金為基礎，計算其所失利益，然上訴人爭執之。而依光電公會鑑定結果，系爭設備於20年內可發電量預估收入金額為257萬0184元，其中109年10月14日起至109年12月10日(58日）實際已發電度數之收入金額為 1萬6649元(未稅）、扣除當期電表租費310元，即1萬6339 元（本院卷一第457頁），被上訴人於109年11月25日起至 12月10日止(共16日)未能取得之電費收入即4507元(16339 ÷58×16＝4507，本件計算式均採小數點以下4捨5入），其餘109年12月11日至125年11月14日止之預估電費收入為18 1萬8663元（未稅，162916＋154770＋147032＋139680＋13269 6＋126061＋119758＋113770＋108082＋102678＋97544＋92667＋8 8033 ＋83632＋79450＋69894＝0000000，本院卷一第350頁），扣除此期間台電公司收取電表租費2萬9605元(本院卷一第433頁，每月155元，共15年11月，即155×191＝29605），被上訴人於109年11月25起至125年11月14日，預估可得電費收入為179萬3565元(4507＋0000000-00000＝0000000），又系爭設備可使用年限期間之正常維護費用為每年2萬5 000元，因被上訴人並未實際取得系爭設備而減省，計算其所失利益應扣除此部分正常維護費用39萬7917元【2500 0×(15＋11÷12）＝397917，未足1月部分不計】，又被上訴人仍得自履保專戶取回35萬元，其僅得請求所失利益應為 104萬5648元（0000000－000000－000000＝0000000），被上訴人以105年11月15日起至109年12月10日止台電公司已經給付之價金計算其所失利益，並未考量被上訴人如取得系爭設備須支出正常維護費用以及系爭設備之效能隨年度遞減等情，難認可採。　　⒌上訴人固另以被上訴人仍得向維鴻實業社行使出租人權利，並無損失云云為辯，然被上訴人稱維鴻實業社與東昇公司間就系爭房地之租賃契約期限超過5年且未經公證，並無民法第425條第1項規定之適用等語，上訴人復無其他舉證，難認被上訴人另獲取租金之事實。上訴人此部分所辯，並無可採。　㈢被上訴人請求開騵公司給付懲罰性賠償金有無理由？　　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反前項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。又依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消保法第7條第1、3項、第51條定有明文。又上開懲罰性賠償金之目的，在維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效，該條僅就賠償金額設有上限，法院應參酌消費者之損害及支出之訴訟成本，企業經營者之可責性、獲得之利益及其不法行為之期間，暨可否達到嚇阻他人再為相同或類似行為之效果等因素，以資酌定。則此與違約金之酌減既不相同，上訴人抗辯應予酌減數額為0元云云，應有誤會。　　⒉東昇公司並無系爭設備所有權、處分權，開騵公司僱用之林建豪仲介被上訴人與東昇公司訂立系爭買賣契約，並約定系爭設備隨同系爭房地移轉於買方，並未就系爭設備所有權、處分權所屬為必要調查，被上訴人締約後未能依約取得系爭設備，已如前述。開騵公司乃提供仲介服務之企業經營者，提供服務時，應確保其服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性，其僱用之林建豪所提供仲介服務，有前述未盡調查義務之情事，被上訴人據此主張開騵公司所提供之服務未符合專業水準可合理期待之安全性，致其受有損害，應依消保法第7條第3項規定負賠償責任，核屬有據。審諸林建豪仲介被上訴人買受系爭房地時，乃先向林秋芳說明系爭設備係屋主的，所以售價較高，發電售予台電公司將有電價收入，後稱屋主是系爭設備股東，僅於現況說明書加載系爭字句，未本於不動產仲介經紀人員之專業進行合理查證，取得合理可信之基礎，全憑吳定綻片面說詞，致衍生被上訴人與東昇公司間之履約爭議，應認有重大過失，考量被上訴人前述所失利益，及衍生本件訴訟之成本，上訴人於系爭買賣契約成立可收取買、賣雙方各約契約價金百分之1、2之報酬（本院卷一第281、288 頁），合計約59萬4000元（00000000×3%＝0000000），而系爭設備係隨系爭房地一併出售，據林秋芳證述系爭設備 180萬元包含在總價1980萬元內等語（本院卷一第286頁），吳定綻亦稱買斷系爭設備要花180萬元（本院卷一第278 頁），認為損害額3倍以下之懲罰性違約金，以50萬元為適當，被上訴人請求逾此數額，尚嫌過高。六、綜上所述，被上訴人依經紀業條例第26條第2項規定，請求上訴人連帶給付於104萬5648元本息(自110年5月25日起算）範圍內為有理由，另依消保法第7條第3項、第51條規定，請求開騵公司給付於50萬元本息(自110年5月25日起算）範圍內為有理由，均應准許，逾上述範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宛榆以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林明慧附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-19

KSHV-113-消上-2-20250319-1

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臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1194號原告桃園市政府住宅發展處法定代理人邱英哲訴訟代理人張庭維律師程光儀律師張義群律師被告吳綺妮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣133,130元，及自民國114年1月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔73％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣133,130元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應自門牌號碼桃園市○ ○區○○○路00號6樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將該房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）111,6 22元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈢被告應自民國112年12月16日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告7,200元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行；嗣因被告於113年5月15日遷出系爭房屋，原告遂撤回原聲明第1項遷讓房屋之請求，並變更聲明為：㈠被告應給付原告180,977元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第33、75頁）。原告於被告為言詞辯論前撤回聲明第1項部分，於法有據；至上開聲明之變更，係減縮應受事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠兩造於110年4月21日簽立「桃園市八德二號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），並經本院公證處公證在案（公認證字號：110年度桃院公字第000000000號）。依系爭租約之約定，系爭房屋租賃期間自110年5月1日起至113年4月30日止，以每月為一期，每月租金5,700元，並應於每月15日前完成繳納，又租金自112年5月起調降為3,600元。　㈡被告自111年7月起即未繳納房屋租金，故原告於同年12月15 日寄送存證信函催告被告於函到14日內清償積欠租金，並表示逾期不繳將終止系爭租約，然未獲置理，原告遂以桃園永安郵局存證號碼226號存證信函向被告為終止系爭租約，及請被告將系爭房屋回復原狀點交返還原告之意思表示，該存證信函已於112年5月31日送達被告，故系爭租約於同日發生終止契約之效力，惟被告迄至113年5月15日始自系爭房屋遷出，是被告應給付原告自111年7月1日起至112年5月31日止之租金60,600元、逾期繳納租金之違約金6,905元，暨自112 年6月1日起至113年5月15日止相當於租金之不當得利41,342 元，及逾期遷讓房屋之違約金41,342元。　㈢又被告於返還系爭房屋時，未依系爭租約第11條約定，依原況及設備移交原告，致原告需額外派工修繕及清潔系爭房屋，支出修復及清潔費用31,155元，被告復未繳清所積欠之水、電、瓦斯費用共計10,043元、磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，於扣除保證金11,400元後，被告尚須給付原告30, 788元。為此，爰依系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據其提出系爭房屋土地建物查詢資料、稅籍證明書、系爭租約、本院公證書、存證信函暨回執等件在卷可憑（桃簡卷第10至22頁），經核與其所述相符，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。四、本院之判斷：　㈠積欠租金部分：　　原告主張被告自111年7月起即未繳納租金，迄至112年5月31 日系爭租約終止時，計積欠租金60,600元【計算式：5,700 元×10月＋3,600元（租金自112年5月起調降為3,600元）＝60, 600元】之事實，業據其提出系爭租約及上開存證信函為憑，本院綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪認原告之主張為真實，是原告請求被告給付租金60,600元，應屬可採。　㈡不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。　⒉系爭租約業於112年5月31日終止，此後被告即已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其繼續占有系爭房屋自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，而應返還原告相當於租金之不當得利。依此，原告請求被告按月租金額即每月3,60 0元，給付自系爭租約終止翌日即112年6月1日起，至原告遷出系爭房屋之日即113年5月15日止，相當於租金之不當得利 41,342元【計算式：3,600元×（11＋×15/31）＝41,342元，元以下四捨五入】，亦屬有據。　㈢水電瓦斯費、大門磁扣及鑰匙補發費、清潔費部分：　 ⒈依系爭契約第11條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原移交狀況返還甲方、清空私人家具及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。前款房屋之返還，甲方應依原交付乙方之屋況及設備，經甲方（或甲方委託之管理人員）及乙方共同完成屋況及設備之移交手續。如乙方未會同移交，經甲方定期催告仍不會同者，視為完成移交。移交當日房屋及設備如有未復原情形，由甲方派工修繕，修繕所需費用甲方得逕自第四條之保證金扣除，乙方不得異議，如有不足，仍得向乙方請求賠償。」　⒉原告主張被告於113年5月15日交還系爭房屋時，未將屋況復原，致原告支出系爭房屋清潔費用31,155元，且被告尚積欠磁扣費用600元、鑰匙補發費390元，及113年5月15日前之水費834元、電費4,119元、瓦斯費5,090元未繳納，以上合計4 2,188元等情，業據其提出社會住宅退租點交單、台灣自來水公司各項費款繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證、承泰鎖印店免用發票收據、良福公寓大廈管理維護股份有限公司報價單、龍門洗衣報價單等件為證（本院卷第43至57頁）。然磁扣費用600元之部分，原告並未提出任何證據證明其已支出上開費用，本院就此部分無從為有利原告之認定，則原告依系爭租約第11條約定，於扣除保證金11,400元後，請求被告給付30,188元（計算式：31,155元＋390元＋834元＋4,119元＋5,090元－11,400元＝30 ,188元），逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　㈣違約金部分：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院8 2年度台上字第2529號裁判意旨參照)。　⒉原告依系爭租約第3條第3項：「乙方（即被告）應依前款約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，甲方（即原告）得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限。」，請求被告給付逾期繳納租金之違約金6,905元；暨依系爭租約第11條第3項：「乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金。」，請求被告給付逾期遷讓房屋之違約金41,342元。本院審酌社會住宅於性質上只租不售，且係為解決青年及弱勢家戶的基本居住需求之政策目的，認原告因被告未依約繳納租金及遷讓房屋所受之損害，除租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，業如前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告所得請求之上開違約金全部，應酌減至1,000元，始為適當。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付133,130元（計算式：60,600元＋41,342元＋30,188元＋ 1,000元＝133,130元），及自民事變更聲明狀繕本送達翌日即自114年1月21日起（本院卷第65頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至本件原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　江碧珊正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林冠諭

2025-03-19

TYDV-113-訴-1194-20250319-1

重訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第403號原告即反訴被告李倉吉訴訟代理人黃敬唐律師黃絲榆律師被告即反訴原告郭武明上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年2月10日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文一、被告應將桃園市○○區○○段○○地號土地交付原告。二、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零捌萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣陸佰貳拾肆萬零伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項於原告以新臺幣壹萬肆仟陸佰元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣肆萬參仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。六、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴，此觀民事訴訟法第259條自明。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95 年度台上字第1558號裁判要旨參照）。二、查本件原告係以被告應依兩造間民國111年5月19日房屋土地買賣契約書之約定將坐落桃園市○○區○○段00地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）交付原告、門牌號碼桃園市○○區 ○○路○段000號建物（下稱系爭建物）騰空遷讓返還原告（見本院卷一第3頁至第5頁），被告則以其為系爭建物增建而增加面積、電錶、果樹及水錶，原告應返還前開所受之利益而提起反訴（見本院卷一第249頁至第251頁），經核被告所提起之反訴與原告所提本訴，均就系爭房地買賣契約之法律關係，兩造互對他造之請求，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟或證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提之反訴，與前揭規定相合，應予准許。貳、實體方面：甲、本訴部分：一、原告主張：㈠、原告於111年5月19日以新臺幣（下同）1,902萬元向被告買受系爭土地及系爭建物（以下合稱系爭房地），並簽訂土地買賣契約書及房屋交易安全契約書（下分稱土地買賣契約、房屋買賣契約，合稱系爭房地買賣契約），原告依約給付買賣價金後，被告拒不辦理系爭房地之所有權移轉登記，嗣經原告執先前訴請被告移轉系爭房、地之所有權登記與事實上處分權之勝訴判決（按即本院112年度重訴字第26號、臺灣高等法院112年度重上字第702號、最高法院113年度台上字第9 46號判決，下稱前案訴訟），於113年8月20日登記為系爭土地之所有權人。詎被告迄今仍占有系爭房地，拒絕點交予原告，甚擅立系爭房地之租賃契約並以面額45,000元之匯票作為租金，惟原告已將上開匯票寄還被告，並函催被告應於11 3年8月30日將系爭房地騰空點交予原告，被告仍置之不理。為此，爰依系爭土地買賣契約第1條、第12條約定請求被告將系爭土地交付原告，並自系爭建物騰空返還並交付予原告等語。　㈡、聲明：被告應將系爭土地交付原告；被告應將系爭建物騰空遷讓交付原告；原告願供擔保請准宣告假執行。　　　　二、被告則以：㈠、原告於購買系爭土地前即知悉系爭建物存有租約，而訴外人陳順文業於112年4月20日將系爭房地出租予訴外人陳銘杰，陳銘杰復於113年8月21日將系爭房地之租賃權轉讓予被告，依民法第425條有關買賣不破租賃之規定，系爭房地雖已出售予原告，但本件租約對於兩造間仍然存在，且被告已將11 3年8月21日至114日1月20日之租金共45,000元提存於法院，原告自不得請求被告將系爭房地交付予原告。又系爭土地既已移轉登記於原告名下，原告應將系爭房地履約保證專戶之款項出款予被告，然原告屢經被告催告迄仍未出款，被告亦得行使民法第264條之同時履行抗辯權而不交付系爭房地予原告等語，資為抗辯。　㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　乙、反訴部分：一、反訴原告爰用本訴之陳述為主張，並補充：㈠、系爭建物之面積為122.5平方公尺較房屋買賣契約約定之面積增加4.74925坪，反訴被告應以每坪250,000元計算系爭建物之價金為1,187,231元給付反訴原告；且系爭建物增加一個電錶、一個水錶及45棵果樹，反訴被告因此而受有利益，故反訴被告亦應給付電錶費用160,000元、120,000元及果樹85 ,550元，合計1,552,812元予反訴原告等語。㈡、聲明：反訴被告應給付反訴原告1,552,812元；反訴原告願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：㈠、爰用本訴之陳述為主張。㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　丙、兩造所陳下列事實，分別有系爭土地登記第一類謄本、系爭土地買賣契約、系爭建物買賣契約、本院112年度重訴字第2 6號民事判決、臺灣高等法院112年度重上字第702號民事判決、最高法院113年度台上字第946號民事裁定及其確定證明書、公證書附住○○○○○○○○○○○○區00號存證信函及其收件回執、郵政匯票、同意書、本院113年度存字第1748號提存書（見本院卷第7頁至第8頁、第11頁至第60頁、第147頁至第169 頁、第173頁至第203頁、第211頁、第247頁）等件在卷可佐，且為兩造所不爭執，堪信為真正：　一、原告於111年5月19日以1,902萬元向被告購買系爭房地，並簽訂系爭房地買賣契約。二、原告前依系爭房地買賣契約之法律關係起訴請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告、將系爭建物之事實上處分權讓與原告，經本院以112年度重訴字第26號、臺灣高等法院1 12年度重上字第702號、最高法院113年度台上字第946號判決原告勝訴而告確定，原告於113年8月20日以判決移轉為原因登記為系爭土地之所有權人。三、被告於111年6月10日與陳順文就系爭建物簽訂住宅房屋租賃契約，記載每月租金9,000元（租賃期間自111年6月10日至1 15年8月9日），並經本院以111年度桃院公字第000000000號公證。　　四、被告於113年8月23日以觀音工業區36號存證信函向原告主張系爭建物113年8月21日起至114日1月20日共5個月租金為45, 000元，並檢附面額為45,000元之郵政匯票予原告。嗣因原告拒絕收受，被告以本院113年度存字第1748號提存前開租金45,000元。　　五、陳順文於112年4月20日簽立同意書，內容記載其願將系爭建物112年4月20日至115年8月9日之房屋租賃權轉讓與陳銘杰。　　六、陳順文於112年4月20日與陳銘杰簽訂房屋租賃契約書，記載系爭建物以每月9,000元（租賃期間自112年4月20日至115年 8月9日）出租予陳銘杰。七、陳銘杰於113年8月21日簽立同意書，內容記載其願將系爭建物113年8月21日至115年8月9日之房屋租賃權轉讓與被告。丁、關於兩造各項爭執部分，本院判斷如下：一、原告請求被告應交付系爭土地、遷讓返還系爭建物，為有理由：㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。㈡、查系爭土地買賣契約第1條約定：「土地標示：系爭土地。備註欄：…⒉地上物之處理，隨同土地一併移轉所有權予甲方乙方協同將地上物稅籍變更為甲方。房屋隨同移轉，不另計價。…點交日為111年8月20日。…。」、第12條約定：「⒈本買賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時，甲、乙雙方應填寫『土地點交書』。」（見本院卷一第13頁、第16頁）。又原告已將買賣價金1,902萬元匯入「中信房屋房屋交易安全專戶」（下稱系爭專戶）之事實，為被告所不爭執（按：被告僅爭執原告未將履約保證專戶之款項出款予被告，此部分詳如後述），且前案訴訟判決認定被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告並應將系爭建物之事實上處分權讓與原告確定之事實，亦經本院調取前案訴訟卷宗核閱無訛。而依房屋交易安全契約第貳條第1項約定，原告將各期價款存入系爭專戶時，視為被告已收受該筆買賣價金（見本院卷一第19頁），足認原告關於給付買賣價金之義務業已履行完畢，則原告依系爭契約第1條及第12條之約定，請求被告交付系爭土地及遷讓返還系爭建物，應屬有據。　㈢、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。準此，該條規定之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。查：１、被告固辯稱原告於購買系爭土地前即知悉系爭建物存有租約，而陳順文將系爭房地出租予陳銘杰，陳銘杰又將系爭房地之租賃權轉讓予被告，依買賣不破租賃之規定，租約對於兩造間仍然存在等語，並提出被告與陳順文經公證之租賃契約書、陳順文之同意書、陳順文與陳銘杰之租賃契約書、陳銘杰之同意書等件為證（見本院卷一第147頁至第163頁、第169頁、第173頁至第203頁、第211頁），然原告否認被告、陳順文、陳銘杰彼此之間確有租賃之真意，被告就前揭租賃關係之存在自有舉證之義務。查據系爭房地買賣契約所附之111年5月13日不動產說明書現況調查表所示，項次11就買賣標的有無出租一欄勾選「否」（見本院卷一第25頁），且於兩造買賣契約特約條款第3條亦僅約定系爭土地上有系爭建物，買賣雙方約定該產權一併移轉登記於買方等語，就系爭建物上存有租約一節，則付之闕如（見本院卷一第23頁），是被告辯稱原告於購買土地前即知悉有租約存在等情，已難採信。　　２、又被告所提出其與陳順文間租約雖約定租賃期間為「111年6 月10日至115年8月9日止」，然被告於111年10月11日本院執行法院假處分執行時向執行法院陳稱：建物出租第三人，租期為「110年10月4日至115年8月9日」，此有被告所提出之前揭假執分執行筆錄在卷可憑（見本院卷二第149頁、被告1 14年1月21日民事答辯狀第5頁第10行至第14行，本院卷二第 279頁），此非但已與兩造系爭房地買賣契約所附之不動產說明書現況調查表記載並無租約不符，被告前開二次自陳之起租日期亦有出入，是被告與陳順文間租賃契約之真實性已非無疑。再依被告與陳順文間之租賃契約後附之房租收/付款明細欄所示，被告自111年7月1日起至113年8月1日止按月向陳順文收取租金9,000元（見本院卷一第163頁），然苟如被告所稱陳銘杰自112年4月20日起至115年8月9日止向陳順文承租系爭建物，且該建物出租予陳銘杰後之112年5月1日起至113年8月1日止之每月租金竟仍係由被告所收取（見本院卷一第175頁），則此段期間之出租人究為陳順文抑或係被告？被告所主張者，顯均與被告所提出之前揭租賃契約之記載未合，且於上開期間被告又何以得同時向陳順文及陳銘杰各收取每月9,000元之租金？而陳順文與被告間租賃契約、陳順文與陳銘杰間租賃契約之內容真實性既有可議，被告主張其自113年8月21日起經由陳銘杰之轉讓租賃權即承租系爭建物等語，即難認與事實相符，被告既未再提出其他證據舉證證明其基於承租人之地位自始占有使用系爭建物，其依民法第425條之規定主張原告應繼受前揭租約之效力等情，難認有據。㈣、又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。被告雖以原告應將系爭房地履約保證專戶之款項出款予被告，然原告迄仍未出款，被告得行使同時履行抗辯權而不交付系爭房地等語。經查：１、系爭土地買賣契約第4條約定：價金支付方式 (如本土地買賣使用『房屋交易安全制度』，本條買賣價款均應存入保管銀行之系爭專戶內（見本院卷一第13頁）；及系爭特約條款第9 條、第10條分別約定：買賣雙方約定探地完成後，買方同意賣方動撥履保價金100萬元，該款項出款至中信房屋南崁加盟店帳戶；協助解除本標的之限制登記；買賣雙方協議，賣方完成用印及交付印鑑證明後，始得進行第二次動撥180萬元等語（見本院卷一第23頁、第24頁）。又依房屋交易安全契約書第貳條第1項約定，甲方（即原告）將各期價款存入丁方（即中信房屋仲介股份有限公司，下稱中信房屋）於丙方（即中國信託商業銀行永吉分行，下稱中信銀行）開立之系爭專戶時，視為乙方（即被告）已收受該筆買賣價金；第參條第5項亦約定，甲、乙雙方均依不動產買賣契約履行完峻並經丁方書面通知時，丙方應將專戶內本件之買賣價金（扣除本條各項約定之款項）之餘額撥付予乙方。前述買賣契約是否履行完峻依丁方認定為準，甲、乙不得異議（見本院卷一第19頁）。２、本件原告已將系爭房地之價金1,902萬元匯入系爭專戶，依約視為被告已收受買賣價金，已如前述，且存入專戶之各期價款，僅於兩造均依系爭房地買賣契約履行完峻後，「中信房屋」始「有權」指示中信銀行提領及撥付，是原告既已履行支付買賣價金予被告之義務（即將各期價款存入系爭專戶），且無權指示系爭專戶之保管銀行提領、撥付，被告自不得以此執為原告未為對待給付，而拒絕自己之給付，是被告此部分所辯，亦無可取。二、反訴原告請求反訴被告給付1,552,812元，為無理由：　　㈠、按不當得利返還請求權之成立，須當事人間財產之損益變動，即一方受財產上之利益致他方受財產上之損害，係無法律上之原因。在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定；倘當事人一方基於一定之目的（針對所存在之法定或約定之法律關係為目標）而對他方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因，自非無法律上之原因；又在「給付型之不當得利」固應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任（最高法院102年度台上字第530號、100年度台上字第899號判決意旨可資參照）。　㈡、反訴原告主張系爭建物面積較房屋買賣契約約定面積增加4.7 4925坪，反訴被告應給付此部分之價金1,187,231元，且系爭建物增加電錶、水錶及45棵果樹，反訴被告亦應給付電錶費用160,000元、120,000元及果樹價值85,550元予反訴原告等語，然為反訴被告所否認。查依系爭房地買賣契約第1條：系爭土地，其表格備註第2點約定：地上物之處理：隨同土地一併移轉所有權予甲方（指原告），乙方（指被告）協同將地上物稅籍變更為甲方，房屋隨同移轉「不另計價」等語（見本院卷一第13頁），及系爭特約條款第3條約定：本約標的上有未保存建物一楝（即系爭建物)，買賣雙方約定該產權一併移轉登記於買方；契稅由買方負擔等語（見本院卷一第23頁），可知兩造約定系爭建物與系爭土地同屬系爭契約之買賣標的，僅系爭建物不另計價而已，是反訴原告既已將系爭建物連同系爭土地一併出售予反訴被告，則系爭土地上之果樹、系爭建物之全部（含水錶、電錶等）自亦同屬系爭買賣契約之標的，反訴原告依約本即負有移轉系爭土地、系爭建物或其他地上物之所有權、事實上處分權予反訴被告之義務，是反訴原告逕稱此部分無法律上原因，請求反訴被告應給付建物增加面積、水電錶及果樹之利益共1,552,81 2元，難認可採，不應准許。　　　　參、綜上所述，本訴部分，原告請求被告應交付系爭土地、遷讓返還系爭建物，均為有理由，應予准許。反訴部分，反訴原告請求反訴被告給付1,552,812元，為無理由，不應准許。另本訴部分兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經審核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至反訴原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。肆、本件本訴及反訴事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法　　，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並　　無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁　　之必要，併此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁

2025-03-19

TYDV-113-重訴-403-20250319-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

妨害自由

臺灣高等法院高雄分院刑事判決 113年度上易字第542號上訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官上訴人即被告單首都選任辯護人洪紹頴律師洪紹倫律師上列上訴人等因被告妨害自由案件，不服臺灣高雄地方法院113 年度易字第193號，中華民國113年10月28日第一審判決（起訴案號：臺灣高雄地方檢察署113年度偵字第2267號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　事實及理由一、經本院審理結果，認第一審以上訴人即被告單首都（下稱被告）犯刑法第306條第1項之無故侵入他人建築物罪，判處拘役20日，並諭知易科罰金折算之標準為新臺幣（下同）1,00 0元折算1日，認事用法及量刑均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實、證據及理由（如附件）。二、檢察官依告訴人陳錦泉聲請之上訴意旨略以：就量刑部分上訴，原判決過輕且被告仍不知悔改，刻意擾亂，造成工程進度無法進行，告訴人與朋友間正常社交活動受干擾，增加租屋損失，無法正常生活等語。三、被告上訴意旨略以：㈠告訴人於案發時，因本案建物尚在裝潢中，尚無居住於本案建物之内。本案建物既屬於裝潢工人可隨時進出之處，縱承租人偶爾去該處，應認承租人隱私期待較低，與一般個人居住之住宅不同。況原審訊問證人及被告後，亦認被告確實係基於「告訴人播放音樂聲量過大」之理由而進入本案建物，故應認被告之行為並非因一己私益而故意進入告訴人之本案建物，核非習慣及道義所不許，且無悖於公序良俗，應具者社會相當性，尚非全無正當理由，而認被告進入本案建物之際主觀上並無無故侵入住居之犯意。且被告談話期間之肢體動作並未逾越一般鄰居交談之社會生活常態，難認被告有主觀上侵入本案建物之意思，客觀上亦無違背社會相當性之侵入行為。故被告進入本案建物有阻卻違法事由，請為被告無罪之諭知。㈡若仍認被告構成侵入本案建築物犯嫌，亦請對被告為緩刑之宣告等語。四、上訴論斷的理由：　㈠被告係無故侵入他人建築物：　⒈按刑法第306條侵入住宅或不法滯留罪，行為客體包含住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦。所謂「侵入」，是指未經住屋權人明示或默示的同意，而違反住屋權人的意思，進入他人的住宅或建築物；至於「無故侵入」，則指行為人無正當理由或未經法律的授權，而侵入他人的住宅或建築物。所謂「無正當理由」，指「違法」或「無阻卻違法事由」，如依法令的行為（如公務員依法蒐證）、符合正當防衛或緊急避難（如為了躲避猛犬侵襲，而逃入鄰居家的庭院），即均得以正當化其進入他人的住宅或建築物；此外，於習慣上、道義上所許可，而無背於公序良俗者，亦屬之。因此，究竟有無正當理由，仍需依阻卻違法事由的一般原理，視其行為是否具有社會相當性為斷，亦即視其行為是否符合社會倫理、公序良俗及法益保護的精神，如未逾越歷史文化所形成的社會倫理秩序規範，即具有社會相當性。　⒉被告於原判決認定之時間，未經告訴人同意，進入告訴人所承租之本案建物之事實，為被告所不爭執（本院卷第60頁），且經原審判決認定無訛。被告雖辯稱其係因告訴人於本案建物內播放音樂聲量過大，而進入本案建築物內與告訴人溝通，非無故侵入云云。然被告未經告訴人同意即進入本案建築物，其未經法律授權，案發時亦無正當防衛或緊急避難等法定阻卻違法事由，迫使被告必須在當下侵入本案建物之情事。縱認告訴人播放音樂音量過大，需要溝通（姑且不問卷內並無證據證明告訴人播放之音樂音量是否已達噪音之程度），然解決告訴人製造音量過大問題，可尋求警察機關、環保機關人員協助，縱為避免鄰居間交惡而不欲貿然報警，在鄰居間日常生活問題之溝通，仍應基於尊重彼此之住居權、隱私權而選擇侵害最小之方式為之。被告雖自陳伊妻為鄰長，但事情都是伊在處理，基於鄰里溝通，伊才出面云云，然我國社會並無因鄰里間溝通事宜，可未經他人同意進入他人住宅或建築物之習慣或風俗，參酌本案證人即里長助理陳明珠於原審證稱：我有去過本案建物，因為我們有時候需要溝通一些事情，所以我會去那邊找陳錦泉講話，自從他們來以後，如果要上去，當然要經過陳錦泉的同意，我們都會在樓下呼叫他；同一天可能差不多10點半至11點的時候，我在外面直接喊「陳先生」，我叫他下來，他就下來到一樓門口等語（原審易字卷第247、253至254頁），可見有以「未經告訴人同意即直接侵入本案建物」以外之方式可達到與告訴人溝通之方法，被告捨此不為，逕行侵入告訴人之本案建物，其行為無異以溝通之名義行侵害他人權利之實，難認符合社會相當性，而無正當理由。被告辯稱其非因一己私益，非無正當理由云云，自不可採。　⒊被告進入本案建築物有侵犯告訴人之住屋權：　⑴刑法第306條之保護法益旨在維護個人居住或使用場所之隱私權益，緣於個人基於憲法基本權利之保障，有合理之期待得享有不受他人侵擾之私人居住或使用場所之隱私，是個人居住或使用場所之私密性與寧靜，有不受其他無權者侵入或留滯其內干擾與破壞之權利（簡稱住屋權），亦即個人對其住居或使用場所所及之範圍，原則上有決定何人可以進入或停留其內之自由，及享有個人在其居住或使用處所中私生活不被干擾或在其內之安寧有不被破壞之自由。　⑵由被告於警詢時供稱本案建物還在施工，有放一張木棧板擋在門口等語（警卷第2頁），及證人即告訴人於警詢時證稱本案建物尚在裝潢等語（警卷第6頁），佐以卷內現場照片（警卷第10至12），固堪認本案建物於案發時尚在裝潢施工中，縱告訴人未居住在該處，但告訴人對本案建物有管領使用權，且案發時本案建物亦處於告訴人使用之狀態，告訴人在本案建物門口放置木棧板之與外界隔離，自是為阻隔不使他人任意進入，堪認告訴人對本案建物有合理之隱私期待，告訴人之住屋權依法應受保障。縱使有裝潢工人因施工進出該處所，亦是經過告訴人同意而為之，自不能以此情事合理化被告無故侵入本案建物之行為。被告未經告訴人同意無故侵入本案建物之行為，確有侵害告訴人之住屋權。　⒋從而，被告辯稱其有正當理由，未侵犯告訴人之住居權云云，委無足採。　　㈡按刑之量定，係實體法上賦予法院得依職權裁量之事項，苟已以行為人之責任為基礎，並斟酌刑法第57條各款所列情狀，在法定刑度內，酌量科刑，無違反公平、比例及罪刑相當原則，或有裁量權濫用之情形，即不得任意指摘為違法或不當。查被告本件所犯刑法第306條第1項之法定刑為1年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。原審審酌被告因告訴人於本案建物內播放過大音樂聲響而欲尋求溝通，竟未經告訴之同意即擅自進入本案建物內，未能尊重告訴人對於其居住場所之安寧管理支配，所為應予非難；且被告犯後否認犯行，態度欠佳，考量被告未有前科之素行（此有臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可參），兼衡被告犯罪之動機、目的，暨被告係以徒手侵入本案建物內部之犯罪手段及情節、被告於原審自陳之智識程度及家庭生活經濟狀況(見原審易字卷第281頁，涉及被告隱私，不予揭露）等一切情狀，量處拘役20日，並諭知以新臺幣1000元折算1日之易科罰金折算標準。業已妥為考量刑法第57條各款情形，予以審酌說明，核其所為之裁量論斷，已兼顧相關有利與不利之科刑資料，客觀上並未逾越被告所犯之罪之法定刑度，亦無濫用裁量權或失之過輕、過重之情形，亦無違反公平原則、比例原則及罪刑相當原則，核無違法或不當之處。檢察官雖依告訴人聲請上訴意旨，指摘原審量刑過輕云云，然審酌依告訴人於偵查中陳稱：是我一直請他出去，他才跟我說我的音樂一直重複播放；我有請被告離去，他就站在原地東張西望，中間持續 1分多鐘，後來就走了等語（偵卷第17頁），可見被告進入本案建物，短暫停留後，即行離去，犯罪情節非重；而告訴人聲請檢察官上訴所述被告刻意擾亂，造成告訴人工程進度無法進行，與朋友間正常社交活動受干擾等情，並未舉證以實其說，尚無從為更不利於被告之認定。　㈢至於被告上訴意旨雖請求宣告緩刑。惟緩刑之宣告，除應具備刑法第74條第1項第1款、第2款之條件外，並須有可認為以暫不執行刑罰為適當之情形，始得為之。至於暫不執行刑罰是否適當，屬法院裁判時得依職權裁量之事項，由法院就被告有無再犯之虞，及能否由於刑罰之宣告而策其自新等一切情形，依其職權判斷。本院審酌本案係起因於被告基於告訴人播放音樂音量過大，未經告訴人同意，進入本案建物內欲與告訴人溝通，然若告訴人之行為已對周圍鄰居造成噪音干擾，被告本可循其他合法方式（如在本案建物前面叫告訴人下樓後與之溝通，或請里長或警察機關、環保機關人員協助等）處理，被告捨此不為，卻以侵害告訴人住屋權之方式為之，所為自不可取。又本案被告始終否認犯行，迄未徵得告訴人之原諒，未與告訴人達成和解，於本院亦表示無調解意願（本院卷第58頁）之犯後態度，未見被告已有悔意、知所警惕，本院審酌上情，認並無對被告之宣告刑以暫不執行為適當之情事，自不宜宣告緩刑。　㈣從而，檢察官上訴指摘原審量刑過輕；被告上訴否認犯行，並請求為緩刑之宣告，均無理由，應予駁回。　據上論結，應依刑事訴訟法第373條、第368條，判決如主文。本案經檢察官張志宏提起公訴，檢察官姜麗儒提起上訴，檢察官鍾岳璁到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　刑事第五庭　　審判長法　官　簡志瑩　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王俊彥　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾鈴媖以上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳憲修附錄本判決論罪科刑法條：中華民國刑法第306條無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處1年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。附件：臺灣高雄地方法院刑事判決 113年度易字第193號公　訴　人　臺灣高雄地方檢察署檢察官被　　　告　單首都選任辯護人　洪紹倫律師上列被告因妨害自由案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第2 267號），本院判決如下：　　主　文單首都無故侵入他人建築物，處拘役貳拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實一、單首都與陳錦泉為鄰居，單首都竟基於侵入他人建築物之犯意，於民國112年12月1日10時30分許，未經陳錦泉之同意，無故進入陳錦泉所承租位於高雄市○○區○○街00巷00號之建築物內（下稱本案建物）。嗣經陳錦泉發現單首都擅自進入本案建物後報警處理，而查悉上情。二、案經陳錦泉訴由高雄市政府警察局鼓山分局報告臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、程序事項：　　本判決所引用具有傳聞性質之證據，業經檢察官、被告單首都及其辯護人於本院審理中，均同意有證據能力（見本院易字卷第47至48頁），本院審酌各該證據作成時之客觀環境及條件，均無違法不當取證或明顯欠缺信用性情事，作為證據使用皆屬適當，依刑事訴訟法第159條之5第1項規定，自有證據能力。貳、認定事實之理由及證據：一、訊據被告單首都（下稱被告）矢口否認犯行，辯稱：我雖然沒有經過告訴人的同意就進入本案建物，但我是要跟告訴人溝通播放音樂的聲量問題，並不是「無故」（無正當理由）進入云云（見本院易字卷第45頁），其辯護人則為被告以① 本案建物並非告訴人之住宅，並無侵害告訴人住屋權；②被告係因鄰里間噪音問題，欲與告訴人進行溝通，並非無故進入本案建物等語置辯（見本院易字卷第55至59頁、第282至2 83頁）二、本案建物為告訴人於112年6月1日起至116年12月31日起，向財政部國有財產署南區分署承租，而被告於112年12月1日10 時30分許，未經告訴人陳錦泉（下稱告訴人）之同意，進入本案建築物內之事實，業據被告供認在卷（見本院易字卷第 45頁），核與證人即告訴人、證人伍家萱於偵查及本院審理時之證述大致相符（見偵卷第17至18、第28頁、本院易字卷第191至193頁、203至205頁），復有高雄市政府警察局鼓山分局新濱派出所受理各類案件紀錄表、受(處)理案件證明單（警卷第8、9頁）、本案建物之國有基地租賃契約書、財政部國有財產暑南區分署113年4月25日台財產南租字第113000 73130號函檢送國有基地租賃契約書及現況略圖、高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處113年5月7日高市稽鹽房字第1137954490 號函檢送稅籍證明（見偵卷第37至45頁、易字卷第23至29頁、第35至37頁）、本案建物照片（見警卷第10至12頁）在卷可憑，此部分事實，足可認定。三、所謂「無故侵入」，係指行為人無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，而違反住屋權人之意思，以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物，至其係公然或秘密、和平抑或強行為之，均非所問。又有無正當理由而侵入，其理由正當與否，應以客觀標準觀察，凡法律、道義、習慣等所應許可而無背於公序良俗者，始可認為正當理由。四、本案應審究者厥為：㈠被告究係基於何種理由進入本案建物內？㈡被告進入本案建物內之理由是否正當？經查：　㈠被告究係基於何種理由進入本案建物內？　　證人即本案建物處之居民陳明珠於本院審理時證稱：先前告訴人還沒承租本案建物前，我們鄰里的居民會過去該處打掃。告訴人承租後，我們要上去就要經過告訴人同意。而告訴人所播放的音樂吵雜，已經存在一段時間，被告也是因為告訴人長期播放的音樂太吵而欲找告訴人溝通，而我當日也有再跟告訴人溝通一次，但我是到本案建物前呼喊「陳先生」，告訴人就下來到1樓門口時，我才跟告訴人反應音量的問題等語（見本院易字卷第247至251頁、第253至254頁）；證人即本案建物處之居民呂包金蓮於本院審理時亦證稱：因為告訴人承租本案建物之後，就開始播放很大聲的音樂，鄰里之間大家睡不著，被告才會進去叫告訴人音樂關小聲一點等語（見本院易字卷第259至261頁）；證人即本案建物處之居民李金花則於本院審理時證稱：我住在告訴人之本案建物前方，之前有因為告訴人播放音樂太大聲而向告訴人反應，但我不知道被告有沒有去找告訴人談，我有簽立連署書，就是告訴人的音樂放得太大聲了等語（見本院易字卷第269至273 頁）。勾稽前開證人所述，可知本案建物周遭之住戶確實有因告訴人播放音樂的聲量過大而產生困擾，而被告確實係因為告訴人播放音樂聲量過大而進入本案建物，堪以認定。　㈡被告進入本案建物內之理由是否正當？　　告訴人雖有前開製造過大音樂聲量而影響鄰里居民生活之情，然被告未經告訴人同意，即擅自進入本案建物內部，此亦為被告所自承，參以被告於本案發生時已75歲，公務員退休，具社會經驗，對於未得場所管理人同意，不可擅自進入他人隱私領域之當然之理，難謂有所不知，遑論從前開證人所證述之內容可知，告訴人製造音樂聲量而影響鄰里居民生活，已有時日，縱被告主觀上係欲解決告訴人製造過大音樂聲量問題，大可尋求警察機關、環保機關人員協助，而應循合法及適當之途徑為之，且觀案發當時之客觀環境，亦無急迫之情事，而迫使被告須擅闖本案建物之情，自難僅憑被告前開動機即認被告進入本案建物即具正當之理由。五、再按刑法第306條保護之保護之客體包括「住宅」、「建築物」及「附連圍繞之土地」。其所稱「建築物」係指住宅以外，定著於土地上之工作物，而上有屋頂，周有門壁，足以蔽風雨通出入，並適於起居者而言，如機關之辦公室、學校、工廠、倉庫等，現有人使用即可，至其是否現有人居住則非所問。而該條文保護之法益係個人之住屋權，所謂住屋權係指個人居、住之場所有不受其他無權者侵入留滯其內干擾與破壞之權利，故住居權之重心即是個人對其住屋權所及之範圍有決定何人可以進入或停留其內之自由，個人在其居住處所中有不被干擾或其居住安寧有不被破壞之自由。查本案建物雖非供告訴人居住使用，然本案建物上有屋頂、周有門壁，足以蔽風雨通出入，且為告訴人裝修內部後用以招待朋友聚餐、種花之用，此有現場照片在卷可憑（見本院易字卷第159至167頁），足認本案建物確實為刑法第306條所稱之「建築物」，而辯護意旨主張本案建物非屬告訴人之「住宅」而認非本條所保護之客體，顯與法條構成要件不合，尚非可採。而被告未徵詢告訴人之同意，逕自進入本案建物內部，顯已侵犯告訴人對其住屋權所及之範圍有決定何人可以進入或停留其內之自由甚明。六、依上所述，被告前開所辯，容屬事後卸責之詞，委無可採。本件事證明確，被告前開侵入建築物之犯行，堪以認定。參、論罪科刑：一、核被告所為，係犯刑法第306條第1項之無故侵入他人建築物罪。公訴意旨認被告係犯無故侵入住宅罪，固有未洽，惟因適用之條項相同，自無庸依刑事訴訟法第300條規定諭知變更起訴法條，併予敘明。二、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告因告訴人於本案建物內播放過大音樂聲響而欲尋求溝通，竟未經告訴之同意即擅自進入本案建物內，未能尊重告訴人對於其居住場所之安寧管理支配，所為應予非難；且被告犯後否認犯行，態度欠佳，考量被告未有前科之素行（此有臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可參），兼衡被告犯罪之動機、目的，暨被告係以徒手侵入本案建物內部之犯罪手段及情節、被告自陳之智識程度及家庭生活經濟狀況(見本院易字卷第281頁，涉及被告隱私，不予揭露）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官張志宏提起公訴，檢察姜麗儒到庭執行職務。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日　　　　　　　　　刑事第十六庭　法　官施君蓉以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴，上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅惠　　　　　附錄：本案論罪科刑法條全文中華民國刑法第306條無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處1年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。

2025-03-19

KSHM-113-上易-542-20250319-1

消債抗

臺灣屏東地方法院

更生事件

臺灣屏東地方法院民事裁定 113年度消債抗字第5號抗告人侯品綺（原名侯怡妏）上列抗告人因聲請更生事件，對於中華民國113年10月30日本院1 13年度消債更字第91號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。抗告人自民國114年3月19日中午12時起開始更生程序。命司法事務官進行本件更生程序。抗告程序費用由抗告人負擔。　　理　由一、按債務人不能清償債務或有不能清償之虞者，得依消費者債務清理條例所定更生程序，清理其債務；債務人無擔保或無優先權之本金及利息債務總額未逾新臺幣（下同）1,200萬元者，於法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得向法院聲請更生；債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應向最大債權金融機構請求協商債務清償方案；協商或調解成立者，債務人不得聲請更生或清算。但因不可歸責於己之事由，致履行有困難者，不在此限，消費者債務清理條例（下稱消債條例）第3條、第42條第1項、第151條第1項前段、第7項分別定有明文。次按，法院裁定開始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序，必要時得選任律師、會計師或其他適當之自然人或法人1人為監督人或管理；法院開始更生程序之裁定，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力，消債條例第16條第1項、第45條第1項亦有明定。又消債條例第151條第7項但書所謂「因不可歸責於己之事由，致履行顯有重大困難」，並未附加「不可預見」之要件，亦即該事由並不以債務人「不可預見」為必要。該項但書規定情形，僅須於法院就更生或清算之聲請為裁判時存在即可，不以協商成立後始發生者為限，並與債務人於協商時能否預見無關。債務人於協商時縱未詳加思考、正確判斷，或可預見將來履行可能有重大困難而仍貿然簽約成立協商，亦不能據此即認其履行顯有重大困難係可歸責於債務人（司法院98年第1期民事業務研究會第24號司法院民事廳消費者債務清理條例法律問題研審小組意見參照）。二、抗告意旨略以：原裁定認伊於民國109年9月間毀約時，每月仍能負擔協商款1萬3,000元，而係可歸責於伊等語，然縱使伊於毀約時尚能負擔協商款，至111年間以後仍因收入減少而無力再履行，故本件確有不可歸責之事由致履行有困難之情，爰依法提起抗告，請求廢棄原裁定，並准予開始更生程序等語。三、經查：　㈠抗告人前於109年2月5日與最大債權銀行中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）達成前置協商，約定自109年4 月10日起，分147期，利率5％，每月償還1萬3,000元等還款方案（下稱系爭債務協商），惟於109年9月11日毀諾等情，有中信銀行陳報狀、消費者債務清理協商清償方案認可聲請狀及前置協商機制協議書及債務清理條例前置協商專用債權人清冊等件附卷可稽（見本院111消債更72〔下稱72號〕卷第1 22至127頁，原審卷第17頁）。　㈡抗告人前既成立系爭債務協商而毀諾，再為更生之聲請，依上開規定，須符合不可歸責於己之事由致履行有困難者之要件，並應審究其現況是否確實具有不能清償債務或有不能清償之虞之情事而定。本院調查及判斷如下：　⒈抗告人主張其從事保險業務員，受僱之永旭保經於109年間有同行轉職之業務員掛件在其身上，致其所得有高估，實際上有不可歸責於己致履行有困難之事由，以及有不能清償債務之情事存在等情，業據其提出全戶戶籍謄本、109、110、111年度綜合所得稅各類所得資料清單、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、財團法人金融聯合徵信中心查詢當事人綜合信用報告－債務清理條例前置協商專用債權人清冊、當事人綜合信用報告暨回覆書、勞保職保被保險人投保資料表等件在卷為證（見原審卷第12至36頁）。另抗告人陳稱其及其父母當時另需清償地下錢莊等借款乙節，有本院110年度司票字第497號裁定、110年度司票字第324號裁定、110年度抗字第24號裁定、109年度司票字第1016號裁定、111年度司促字第5972號支付命令、110年度司促字第167號支付命令、110年度司促字第6038號支付命令可憑（見本院卷第87至97、103頁），本院並依職權調閱本院110年度司票字第497號、110年度司票字第324號、110年度抗字第24號、107年度司繼字第474號全卷，堪認抗告人前揭所陳應非虛偽。又抗告人名下除有臺北富邦人壽、全球人壽、遠雄人壽等保單數張外（見72號卷第167至170頁），並無其他財產乙節。本院審酌抗告人尚有積欠其他民間貸款未納入前開協商範圍，以致不敷清償系爭債務協商款項，核屬不可歸責於己之事由，致無法繼續履行清償方案，仍得為本件更生之聲請。　⒉本院審酌抗告人資力概況：　⑴抗告人於111、112年度所得各51萬4,509元、53萬3,864元，有111、112年度綜合所得稅各類所得資料清單（見原審卷第 14頁，本院卷第37至38頁），是以抗告人於111、112年度每月平均薪資4萬3,682元【計算式：（51萬4,509＋53萬3,864 ）÷2÷12＝4萬3,682，元以下4捨5入，下同】，作為抗告人聲請更生時清償能力之依據。　⑵抗告人自陳當時平均每月必要支出，包含生活雜支826元、手機電信費1,000元、油資1,500元、餐費8,500元、房屋租金5,000元、水電及瓦斯費1,250元，計1萬8,076元（計算式：826＋1,000＋1,500＋8,500＋5,000＋1,250＝1萬8,076）等情，業據其提出房店屋租賃契約書等件為證（見72號卷第157頁，本院卷第37至38頁）。本院審酌目前臺灣社會一般人之生活所需，抗告人就前揭生活雜支826元、手機電信費1,000元、餐費8,500元、水電及瓦斯費1,250元部分，雖未提出單據為證，但仍屬合理之必要支出範疇，當可採認。至於就油資1,500元部分，應有過高，當撙節支出，故酌減為1,000元，逾此部分應予剔除。　⑶再抗告人主張其需支出父親侯文福扶養費5,000元及其未成年之子女侯享亨、侯享甫各8,000元扶養費，共計2萬1,000元等語。衡以侯文福為00年0月生，已逾法定退休年齡；侯享亨、侯享甫各於100年2月、000年00月出生，均尚在就學階段，其等於110至112年度，除侯文福於112年度曾申報其他利息所得316元外，均未申報任何所得，侯文福等3人名下各有1筆土地，惟均係與他人公同共有，變價不易，有全戶戶籍謄本、109至111年度綜合所得稅各類所得資料清單、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、勞保投保資料表可參（見72號卷第113頁，原審卷第12、28至36頁，本院卷第39至43頁），足認侯文福等3人有受扶養之必要。又本院依職權函詢函詢屏東縣政府、勞動部勞工保險局，依該等機關函復內容所示，侯享亨、侯享甫於109年2月至109年12月、110年1月至110年12月間每月各受領特殊境遇家庭子女生活津貼2,380元、2,400元，侯文福則自109年4月（年滿65歲當月）起每月領有國民年金保險老年年金給付，有勞動部勞工保險局113年12月27日保費資字第11313815260號函暨檢附國民年金保險給付申領資料查詢表、屏東縣政府114年1月6日屏府社助字第1135137477號函在卷可參（本院卷第53至58頁）。另侯文福之扶養義務人除抗告人外尚有配偶及子女共3人，有親屬系統表、侯文福之親等關聯查詢結果為憑（見72號卷第156頁。本院卷第59至62頁）在卷可稽，依臺灣省112年度每人每月最低生活費1萬4,230元之1.2倍即1萬7,076元為標準計算扶養費，侯文福部分扣除每月領取之老年年金為5,009元後【111年度每月4,961元、112年度每月5,057元，計算式：（4,961＋5,057）÷2＝5,009】，再除以3名扶養義務人應平均分攤後之扶養費為4,022元【計算式：（1萬7,076－5,009）÷3＝4,022】，侯享亨、侯享甫部分於111、112年度均未受領任何補助，故扶養費分別為1萬7,076元。是抗告人每月應負擔侯文福等3人扶養費合計為3萬8,174元（計算式：4,022＋1萬7,076＋1萬7,076＝3萬8,174），堪認抗告人主張其每月支出侯文福等3人扶養費2萬1,000元，應屬合理可信。　⒊基上，以抗告人111至112年度平均薪資4萬3,682元計算，扣除每月必要支出及扶養費合計3萬8,576元後（計算式：1萬7 ,576＋2萬1,000＝3萬8,576），僅餘5,106元（計算式：4萬3, 682－3萬8,576＝5,106），已不足負擔系爭債務協商每月清償 1萬3,000元之債務。是依前揭民事業務研究會結論及消債條例第151條第8項準用同條例第75條第2項規定，抗告人因收入不足支應協商金額，自屬有不可歸責於己致履行困難之事由。故本院依抗告人現時之家庭狀況、財產、勞力及信用等清償能力為綜合判斷，其積欠債務數額顯非得在短期內完全清償，本件足堪認定抗告人應具有消債條例第3條所規定「債務人不能清償債務」之情，應予更生重建生活，始符消債條例協助債務人重建更生之立法本意。四、綜上所述，本件抗告人為一般消費者，其有無法清償債務之虞的相關情事，又所負無擔保或無優先權之債務，並未逾1, 200萬元，且未經法院裁定開始清算程序或宣告破產，又查無消債條例第6條第3項、第8條或第46條各款所定駁回更生聲請之事由存在，則抗告人本件更生之聲請，於法尚無不合，應予准許。原裁定駁回抗告人更生之聲請，容有未洽，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原裁定廢棄，准予抗告人更生之聲請，並命司法事務官進行本件更生程序。至於抗告人於更生程序開始後，應另提出足以為債權人會議可決或經法院認為公允之更生方案以供採擇，俾免更生程序進行至依消債條例第61條規定應行清算之程度。進入更生程序後，其無擔保債權均須藉更生程序以獲得清償，抗告人應盡所能節約支出，並應努力工作以增加還款之成數及總金額，是於更生程序中，擬定足以為債權人接受，或可經法院認為公允之更生方案以供採擇，俾免更生程序須致清算程序之程度，附此敘明。五、據上論結，本件抗告為有理由，依消債條例第11條第2項、第15條、第16條第1項、第45條第1項、民事訴訟法第492條前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭審判長法　官　陳怡先　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉佳燕　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈蓉佳以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄒秀珍

2025-03-19

PTDV-113-消債抗-5-20250319-1

簡上

臺灣屏東地方法院

確認優先承買權不存在

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度簡上字第178號上訴人邱政男被上訴人南松興業股份有限公司法定代理人李明宏訴訟代理人林瑞隆上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於民國 112年10月12日本院潮州簡易庭112年度潮簡字第437號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文㈠、原判決廢棄。㈡、確認被上訴人就臺灣屏東地方法院111年度司執字第58025號強制執行程序，拍賣標的物即暫編100建號建物（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號，面積合計55.62平方公尺，二層樓房屋之未保存登記建物)之優先承買權不存在。㈢、第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人起訴主張：系爭房屋坐落於被上訴人所有之屏東縣 ○○鄉○○段000地號上（下稱系爭土地），惟訴外人曾麗鐘占用系爭土地並非基於租賃關係。又縱然曾麗鐘與被上訴人間就系爭土地有租賃關係存在，惟系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地、使用地類別為林業用地，曾麗鐘承租系爭土地係為農業之用，並非用以建築房屋，且系爭土地不得做為住宅、工廠或其他非農業使用，曾麗鐘自不得於系爭土地建屋，而曾麗鐘違法於系爭土地建屋，自無民法第426條之2第 1項及土地法第104條第1項之適用，被上訴人即不得據此主張優先承買權。綜上，上訴人爰依法提起本件確認之訴等語，並聲明：確認被上訴人就系爭執行事件之拍賣標的物即系爭房屋，優先承買權不存在。二、被上訴人則以：被上訴人為系爭土地所有權人，而訴外人即曾麗鐘父親曾煥欽於4、50年前即與被上訴人承租系爭土地，系爭房屋亦為曾煥欽所建，嗣由曾麗鐘繼續承租，並逐年依規定繳交租金至今，被上訴人與曾麗鐘確有租賃關係存在，又不論系爭土地使用分區為何，應皆有民法第426條之2第 1項及土地法第104條第1項之適用等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。三、本件原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，除引用原審之陳述外，於本院補充陳述：　㈠、被上訴人為法人，其為系爭土地之所有權人，依據屏東縣潮卅地政事務所101年8月16日建物測量成果圖系爭房屋（即門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00號），系爭土地沒有分割、分管，被上訴人卻主張「特定區塊土地」承租給曾麗鐘的祖父、曾麗鐘父親曾煥欽、曾麗鐘於法不合，上訴人否認被上訴人所有之系爭土地與曾麗鐘的祖父、曾煥欽、曾麗鐘有租賃關係。　㈡、原審未同意上訴人調查證據，上訴人是為證明曾麗鐘爺爺當時承租系爭土地時，與系爭建物建築時間，比對到底是誰建造系爭房屋。另上訴人亦聲請向屏東縣政府財稅局函詢現在納稅義務人曾麗鐘之房屋門牌號碼屏東縣○○鄉○○村 ○○路00號最初之納稅義務人為何人，及其房屋納稅義務人之異動資料，以證明系爭建物之起造人為何人，其何系爭土地有何關係，但原審未同意，在判決書亦未說明理由。又訴外人曾麗鐘假使有租賃1分系爭土地，目前系爭土地1 分上有數棟房屋（含系爭建物），其分別建造時間明顯不同，上訴人否認被上訴人對本件系爭建物有優先承買權。上訴人否認被上訴人提供給民事執行處111年度司執字第5 8025號表示優先承買權之文書形式上真正、無實質的證據力、沒有法律上依據，且上訴人否認被上訴人有經公司合法決議及公司流程同意將系爭土地1分承租給曾麗鐘的爺爺且有「意定租地建屋」之約定。　㈢、原審法官未探究當時系爭建物興建時，是否有取得當時系爭土地的所有權人同意，未同意興建就不符合民法第426 條之2及土地法第104條第1項。又依曾麗鐘證稱：其祖父租系爭土地1分是為了養鴨使用，都沒有蓋房屋，而系爭土地也是養鴨使用。依據曾麗鐘證稱及被上訴人歷次書狀，曾麗鐘祖父租系爭土地沒有立定契約，只是曾麗鐘祖父和當時系爭土地所有權人口頭約定，又當時曾麗鐘祖父約定系爭土地1分是養鴨使用，曾麗鐘的父親曾煥欽沒有和被上訴人立定契約，而是延續承當繼受「曾麗鐘祖父和當時系爭土地所有權人口頭約定養鴨使用」，依每年租金為 2020元，一個月租金約為168元，可知為「限定只能養鴨使用」之不定期約定，租賃的目的並非在林業用地來建築房屋，又租系爭土地1分林業用地來建造27.81平方公尺基地之系爭建物，不成比列，不符合常理及經驗法則，因此不管是曾麗鐘祖父、曾麗鐘父親曾煥欽或曾麗鐘都不能在系爭土地建造房屋，這與最高法院111年度台上字第1903 號判決不同，又最高法院111年度台上字第1903號判決為原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院，並無定讞。因此本件不符合民法第426條之2及土地法第104條第1項規定。系爭建物與坐落之基地即系爭土地之所有權人間可能之法律關係多端，並非必存有租賃關係，尚有被占用之可能，被上訴人主張有租賃關係存在，仍須舉證以實其說，上訴人否認被上訴人有出租系爭土地1分。　㈣、系爭土地係林業用地，依農業發展條例（下稱農發條例）第8條之1地2項規定，農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第33條第 1項本文亦規定：依本辦法取得農業用地作農業設施容許使用者，應依原核定之計畫內容使用，並不得做為住宅、工廠或其他非農業使用，系爭建物做為居住使用不符合規定。又系爭土地既為林業用地，依農發條例第3條第11款及土地法第82條規定，不得供作其他用途。系爭建物並非租系爭土地建築房屋。又被允許建物的用途有限制，必須是用於農場品的行銷、管理、培養及農產加工製造，又曾麗鐘所承租土地面積不能以建造居住之房屋，故並不適用民法第426條之2之規定。　㈤、縱使證人曾麗鐘於112年8月17日在庭上證稱承租系爭土地是爺爺為了養鴨,且該土地是林業用地約為1分土地實際上是為了養鴨使用，養鴨使用多年後直到證人曾麗鐘證稱國中畢業，證人曾麗鐘的父親為了曾麗鐘將來結婚蓋了系爭建物，曾麗鐘的爺爺承租該系爭土地時，證人曾麗鐘還沒有出生，未來的事都不知道，因此系爭建物和系爭土地沒有意定租地蓋房的租賃關係，又曾麗鐘的爺爺租地其目的為農業養鴨之用，而非用以建築房屋，且林業用地本即不得作為居住使用，且系爭土地為林業用地，依農發條例第 3條第11款及土地法第82條規定，不得供作其他用途，租系爭土地不是為了興建系爭建物為由，並不適用民法第42 6條之2之規定。　㈥、縱使證人曾麗鐘的爺爺向被上訴人承租土地是約1分，系爭建物坐落系爭土地是27.81平方公尺，兩者土地面積相差甚遠，按常理及經驗法則不可能租用969.9平方公尺林業用地來蓋27.81平方公尺基地的房屋，不成比列。被上訴人民國36年就是系爭土地之所有權人，依據曾麗鐘證稱國中畢業其父親建造完成系爭建物，2者時間相差甚遠，明顯不是意定租賃關係。　㈦、被上訴人主張依民法第426條之2第1項規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」該條所稱「租用基地建築房屋」，係指出租人與承租人約定，由承租人租用土地建築房屋使用之契約。系爭土地，沒有做為農業之用，且非用以建築房屋，又耕地本及不得作為居住使用，則系爭建物之移轉，並不適用民法第426條之2之規定。　㈧、按土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項優先購買權具物權之效力，該規定所示之承租人，係本於「意定租地建屋契約」而占有基地之情形，基地租用，係指承租人租用建築基地，以在該基地上建築房屋為目的之租賃但本件並無意定租地建屋契約或約定。而土地法第三編第三章自第102條以下，係就租用基地建築房屋所為之規定，是第104條第1項係就租地建屋所為之規範自明。職此，房屋所有權人須係承租土地建築房屋，始具有優先承買權，土地法第104條第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。　㈨、系爭土地按農發條例第3條第10項「農業用地」規定，又按同法第18條第5項規定授權所訂定之農業用地興建農舍辦法第12條第1項、第2項規定「直轄市、縣（市）主管建築機關於核發建造執照後，應造冊列管，同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記，並副知該府農業單位建檔列管。又農發條例第18條第4項規定第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。系爭土地非「農業用地」，曾煥欽非系爭土地之所有權人，且系爭建物沒有農舍之使用執照，地政機關也查不到系爭建物為農舍之資料，故系爭建物非農舍，僅是違章建物，不適用內政部93年11月2日內授中辦地字第0000000000號函。　㈩、被上訴人雖主張系爭建物為農舍，惟按實施區城計畫地區建築管理辦法第6條規定，所謂農舍係指現耕農為經營農事所必需，而依實施區域計畫地區建築管理辦法所申請建造之建物而言。是倘非現耕農，且未依法規申請，而擅自在農地所興建之建物，僅是違章建物，尚非屬農舍。實施區域計畫地區建築管理辦法第6條：「（第1項）申請建造農舍時，應填具申請書，並檢附左列書圖文件向當地主管建築機關申請辨理：一、現耕農身分證明。二、無自用農舍證明。三、地籍圖謄本。四、土地權利證明文件。五、基地位置圖。六、農舍配置圖，其比例尺不得小於1200分之1。七、農舍平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於百分之一。利用原有農舍拆除重建、増建、改建者，得免附前項第2款證明文件。選用主管建築機關製訂之標準建築圖樣者，得免附第1項第7款圖件。」且依同法第8條依「非都市土地使用管制規則」規定經主管機關同意得為建築使用之土地，於申請建築執照時，應檢附有關主管機關同意之證明。惟因起造人非現耕農，又非經主管機關同意得為建築使用之土地，且未依法規申請，而擅自在他人林業用地興建，故僅是違章建物尚非農舍，不適用內政部93 年11月2日內授中辦地字地0000000000號函。　、縱系爭建物為農舍，農舍坐落用地之土地法第104條及農發條例第18條第4項之立法意旨與政策目的已經揭示農舍與農地均供農業使用之目的一致，且農舍配耕農地，應同時存在，系爭建物並非供農業使用。另按農業用地興建農舍，須依建築法規定申請建造執照，建築所使用之土地應受建築法及農業發展條例有關建築之規定雙重管制。鑑於時空背景及所依據之法令不同，農舍與農地常有分屬不同人之情形，爰為避免農舍或農地所有權人無法處分其財產，如農舍與農地已分屬不同人時，得不受農發條例第18條第 4項農舍應與其坐落用地併同移轉之限制，農地所有人與農舍所有人應仍得分別自由處分其財產權，至於是否符合土地法第104條仍依法認定。但本件系爭土地非農業用地，系爭房屋非農舍，故不適用內政部93年11月2日內授中辦地字地0000000000號函等語。　、並聲明：　　⒈原判決廢棄。　　⒉請求確認被上訴人就本院111年度司執字第58025號執行程序所拍賣建物門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00號（權利範圍全部）之優先承買權不存在。　　⒊願供擔保，請准宣告假執行。四、被上訴人除續予引用原審主張外，並補充陳述略以：　㈠、系爭房屋65年3月興建迄今已48年之久，系爭房屋坐落土地為被上訴人之土地，且曾煥欽建屋迄今父子兩代均有向被上訴人依法租地，並由會計師簽證，按期繳交租金暨依規定訂立土地租賃契約書。又依據土地法第104條，民法第4 26條之2規定，基地所有人即被上訴人當然享有優先承買權。　㈡、並聲明：上訴駁回。五、本院之判斷：　　系爭房屋坐落土地是否屬土地法第104 條規定之基地？被上訴人得否就系爭房屋主張土地法第104 條、民法第426 條之 2 第1 項之優先購買權？　㈠、按土地法第104 條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第530 號判決要旨參照）；土地法第104 條第1 項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號裁判要旨參照）。　㈡、上訴人雖稱：依土地法第104 條規定，所謂基地，應係指得為建築房屋使用，故係指建築用地。而系爭土地地目林，土地使用分區為農業區，足見非屬建築用地，即無土地法第104 條之適用云云。然土地法第104 條第1 項前段規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，僅在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，故承租人苟以建築房屋為目的，而承租土地，並於該承租之土地上，興建有房屋者，該承租的土地，即屬土地法第104 條所謂之基地，並無限於租地建屋之土地，須屬建築用地始足當之，故上訴人此部分所稱，尚難採信。　㈢、而土地法第104 條，其所謂基地係指建築用地而言，該基地租賃係指承租人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃，故必須在租用之時，即以建築房屋為目的之租賃，始足當之；倘於租賃之時並非以建築房屋為目的而租賃，復於租賃後始興建房屋，則不該當之。經查：證人曾麗鐘雖證稱：聽長輩說是搬出來租地住，故租地蓋屋等語(見原審卷第109頁)，然證人曾麗鐘亦證稱：從爺爺就開始租地，一開始是養鴨，後來蓋了瓦屋，系爭房屋是我爸爸想讓我娶老婆才蓋的等語(見原審卷第109頁)。據證人證述可知，本件土地自證人爺爺開始承租，長期用以養鴨，後來才蓋系爭房屋，倘其租用之初就係為建屋而租，怎會僅用於養鴨多年，遲至證人要結婚才蓋屋；復衡以該土地地目為林，承租林地用以蓋屋本就非屬常態，益加可見證人爺爺承租之始，並無係用蓋屋之意，才會多年來均用以養鴨，嗣後才興起蓋屋之意並付諸實行，故難以後來的蓋屋行為，進而反推承租之初即以蓋屋為目的。六、綜上所述，被上訴人雖為系爭土地之出租人，然其未能證明係出租基地供自行建築房屋為目的之租賃，故上訴人主張被上訴人未能符合土地法104 條第1 項前段、民法第426條之2 第1 項規定而無優先購買權，請求確認被上訴人就系爭執行事件拍賣系爭之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。原審判決駁回上訴人之訴，尚有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為有理由，依上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官潘快　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官郭欣怡　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官薛侑倫正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李佩玲

2025-03-19

PTDV-112-簡上-178-20250319-1

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臺灣屏東地方法院

分割共有物

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第716號原告郭仲芫被告郭焜沐上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地、面積5,140.2平方公尺，應依下列方法分割：如附圖一所示編號A、面積2,570.1平方公尺土地，由原告取得；如附圖一所示編號B、面積2,570.1平方公尺土地，由被告取得。訴訟費用由兩造各負擔2分之1。　　事實及理由一、原告主張：兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），面積為5,140.2平方公尺，使用分區為一般農業區農牧用地，應有部分各2分之1。系爭土地依其使用目的無不能分割之情事，兩造間亦無不能分割之約定，惟其分割方法迄不能協議決定，爰提起本件分割共有物之訴，依民法第823條、第824條規定，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分割方法，主張如附圖一即屏東縣東港地政事務所（下稱東港地政）113年12月20日東丈法字第92300號土地複丈成果圖所示之分割方案（下稱方案一），東方即附圖一A 部分由原告取得，西方B部分由被告取得，且無庸找補等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：同意分割，但不同意原告方案。系爭土地由其祖母分產超過55年以上，並分區使用，屬於耕地三七五減租用地，目前出租給承租人使用。希望採用附圖二即東港地政11 3年12月4日東丈法字第88900號土地複丈成果圖所示之分割方案（下稱方案二），即依系爭土地使用現況分割，可避免地上物補償糾紛。附圖二所示A1現況歸屬於被告分區所有，目前由訴外人郭同正承租；B1現況由原告分區所有，目前由訴外人郭訓宗承租種植檳榔，有崁頂鄉公所租賃契約可證。且依被告方案，兩造之土地寬度才足夠大型農業機具的迴旋空間，以利整地平整，以利耕作。若依原告方案，會造成地形狹長、寬度不足、整地不平整，造成土地利用價值低、土地價格降低等語。三、本院之判斷：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分各2分之1，而系爭土地未有約定不分割之協議，兩造無法達成協議分割登記，已據提出系爭土地登記第一、三類謄本、調解不成立證明書、系爭土地之土地所有權狀、地籍圖謄本附卷可憑（見本院卷第23至31頁），堪以採信。又系爭土地之使用分區為一般農業區及使用地類別為農牧用地，有前述土地登記謄本可憑，是系爭土地應屬農業發展條例第3條第11款規定之「耕地」。系爭土地雖屬耕地，惟系爭土地至多可分割為2筆土地等節，有東港地政1 13年8月13日屏港地二字第1130502635號函存卷可查（見本院卷第71頁）。本件原告請求裁判分割系爭土地，分割後筆數未逾2筆，於法自無不合，應予准許。至於系爭土地有耕地三七五租約之註記，然該租約之存在並不影響共有土地之分割，系爭土地並無不能分割之情事，兩造亦未定有不分割之約定，且無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間就分割方法又無法達成協議，原告本於系爭土地共有人地位，訴請裁判分割，核與前述規定相符，自屬有據。　㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈ 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項分別規定。而法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、土地之價值、現有使用狀況、經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為適當之利用，及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤考量，以定一適當公允之方法為分割。經查：　　　　　⒈系爭土地之使用現況為：系爭土地北臨415地號土地，為聯外道路，北方部分原種植稻米，現未種植；南方部分現種植檳榔，並有一鐵皮工具間坐落其上。被告稱其出租北方土地給郭同正種植稻米，南方土地是原告出租給郭訓宗種植檳榔收取租金；北方土地有一狹長道路可通向南方土地等語。原告則稱：我是104年繼承的，我並未出租土地，但因為是共有土地，故我有收到土地租金等語。經本院會同東港地政人員至現場勘驗測量無誤，有勘驗筆錄及繪有複丈成果圖附卷可憑（見本院卷第117、123至125頁）。　　⒉關於系爭土地之耕地三七五租約，依被告所提屏東縣崁頂鄉公所耕地租佃爭議調解會議紀錄所示，原告即出租人申請調解，認為承租人有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定未自任耕作等情，而調解決議為不成立，續行調處作業，理由為原告未提出相關具體事證證明承租人有轉租事實（見本院卷第95至102頁）。原告雖稱耕地三七五租約於115年12 月31日終止等語，然系爭土地目前仍有三七五租約應可認定。至於被告稱系爭土地北方部分租給郭同正種植稻米，南方土地由原告出租給郭訓宗種植檳榔等情，原告則否認由其將南方土地出租給郭訓宗，而主張係因繼承共有土地而收取租金等語。然而，系爭土地於履勘時現況為南方土地目前由承租人種植檳榔應可認定，至系爭土地之耕地三七五租約之實質內容為何，並不影響本件之分割，先予敘明。　　⒊本院審酌系爭土地屬長條形狀，僅有面415地號土地部分臨道路，原告所提方案一係將系爭土地以各有臨路分為東、西方面積相等之兩塊土地，原告稱兩塊臨路面積各為10幾公尺（米）寬度，不會造成寬度不足等語，依被告所提其所繪製之分割方案圖，系爭土地臨路寬度約為36.5公尺（米）（見本院卷第182頁），再依現場照片所示（見本院卷第103、107 頁），原告所稱分割後兩塊土地臨路寬度10幾公尺（米），不會造成寬度不足，應堪採信。又依原告所提方案一，兩造所分得土地均與415地號土地即聯外道路相鄰，且相鄰之範圍均分，兩造均得透過415地號土地對外通行，使兩造各自取得之上揭土地均不致於成為袋地，尚無不公平情事。至被告抗辯系爭土地現況為北方土地分租給郭同正種植稻米，南方土地出租給郭訓宗種植檳榔，依原告所提方案一會產生地上物補償糾紛等語，然依所有權移轉不破除租賃權之原則，分割共有物之結果，並不影響租賃權，系爭土地分割後，耕地三七五租約若未終止，原租約仍存於分割後之各該土地上，對於承租人之使用收益不生影響。且原告對系爭土地之耕地三七五租約仍主張租約應終止，倘日後承租人與分割後所有權人間就耕作事宜有所爭執，仍得依耕地三七五租約之約定及相關法律規定主張權利，與系爭土地如何分割無涉，自無從將之作為採取何分割方案之判斷因素。另被告稱方案一會造成大型農業機具使用迴旋空間不足，產生整地困難等，然依方案一分割後土地均分面臨415地號土地，臨路寬度有1 0幾公尺（米）寬度，並非狹窄，被告亦未證明有何大型農業機具會造成迴旋空間不足，不足採信；且分割後土地均為臨路，有利於未來使用發展及提升經濟價值；方案一之土地面積相等、臨路寬度均分，兩造亦認為毋庸找補，爰採取附圖一原告所提方案一為本件系爭土地之分割方法。　⒋被告抗辯應依附圖二被告所提方案二等語。然若依被告所提方案二，係單純以土地使用現況及承租情況，將附圖二之A1 分歸被告所有，B1分歸原告所有，並留3公尺（米）寬道路讓分得B1土地可連接415地號土地聯外通行。然而，原告對於系爭土地之耕地三七五租約之租賃關係已有爭執，則系爭土地之耕地租賃關係亦可能再為變動，自無從將之作為採為何方案之判斷因素。又如單純僅以系爭土地之使用現況及承租情況來作為判斷，雖可節省系爭土地承租人之農業成本，暫時避免租賃爭議，然此係無視系爭土地共有人將來於租約終止後仍可使用系爭土地之效用及未來發展。被告雖稱系爭土地現況有分管協議，然為原告所否認，被告亦僅稱有口頭約定而無其他證明，已難採信。再被告所提方案二留一條3 公尺（米）寬道路讓分得附圖二B1土地可對外通行，然3公尺（米）寬道路是否可讓大型農業機具通過已有疑問，且3 公尺（米）寬道路僅為利於附圖二B1土地通行，實有浪費耕地使用面積。再者，原告抗辯若分得附圖二B1部分土地價值有所減損，應金錢找補等語，被告則認為面積相等無須找補等語，然附圖二B1土地並非直接臨路，須藉由3公尺（米）寬道路通行，確與附圖二A1土地有所差異，被告亦未提出找補金額而難謂公平，而為本院所不採。四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段請求分割系爭土地，於法有據。本院斟酌共有人分割意願、土地現況、對外通行利益、整體土地經濟效用及全體共有人利益等具體情狀，認系爭土地依如附圖一原告所提方案一而為分割，實屬適當，爰判決如主文第1項所示。五、末按因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。共有物分割事件，應由法院斟酌經濟效用並兼顧兩造利益，以決定適當之分割方法，不受當事人聲明之拘束，由兩造依勝敗比例負擔訴訟費用，顯失公平，爰依上揭規定，命兩造依應有部分比例各2分之1負擔訴訟費用。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　劉佳燕以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　戴仲敏

2025-03-19

PTDV-113-訴-716-20250319-1

屏簡

屏東簡易庭

給付租金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度屏簡字第713號原告宋孟憲訴訟代理人洪杰律師黃鈺玲律師被告徐志豪上列當事人間給付租金事件，本院於民國114年3月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣81,666元，及自民國113年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之75，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣81,666元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告於民國111年11月間經由訴外人林郁舜介紹，向原告承租訴外人宋孟翰即原告胞兄所有車牌號碼000-00 00號自用小客車（下稱系爭車輛，系爭車輛係經宋孟翰委由原告出租），並約定每月租金新臺幣（下同）24,000元，並約定強制汽車責任險保險金應由被告繳納。詎被告自112年8 月起即未繳納租金，又原告於112年10月28日經警方通知系爭車輛因被告涉嫌刑事案件而遭扣押於警察局，並於同年月 30日至警察局將系爭車輛領回，是系爭租約於112年10月30 日即已終止。而被告於前揭租賃關係終止時，尚積欠原告11 2年8月至112年11月之租金96,000元，且受有因使用系爭車輛，未繳納高速公路通行費2,774元、交通違規罰鍰7,000元及未繳納強制汽車責任險所生之罰鍰3,000元等費用（下合稱系爭費用，分別稱系爭通行費、系爭違規罰鍰、系爭汽車責任險罰鍰）之利益，致原告受有繳納該等費用之損失，爰依租賃及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告108,774元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯或陳述。三、得心證之理由　㈠經查，原告主張被告於前揭時間就宋孟翰所有系爭車輛與原告締結租賃契約，約定租金每月24,000元，被告未繳納112 年8月至10月之租金等情，業據其提出宋孟翰同意原告出租系爭車輛聲明書、其分別與林郁舜及被告之LINE對話紀錄及原告存摺交易明細等件為證（見本院卷第17、19至23、25至 28頁），又參酌對被告期日之通知係以公示送達方式為之，而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述以供本院斟酌，是本綜合各項證據調查結果及全辯論意旨，堪信原告上開主張為真實。　㈡原告請求被告給付112年8月至11月之租金部分：　　按如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第439條、第450條第2 項定有明文。經查，兩造約定原告應繳納租用系爭車輛之每月租金24,000元，足認兩造間就租金之給付方式為分期給付，又被告未繳納112年8月至10月之租金等情，業如前述，則原告請求被告給付上開期間之租金合計72,000元（計算式： 24,000×3＝72,000），自屬有據。至原告另請求被告給付112 年11月份租金24,000部分，因兩造間租賃關係未訂有租賃期限，揆諸前揭規定，原告自得隨時終止兩造間之租約，而原告自陳兩造間之租賃關係已於112年10月30日因原告至警察局取回系爭車輛而終止等語，則兩造間之租賃關係於11月時即已消滅，其請求被告給付112年11月份之租金自無理由。　㈢原告請求被告給付代墊之系爭費用部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。經查，原告主張被告於1 12年8月至112年10月間受有因使用系爭車輛，未繳納系爭費用而由原告代墊之不當得利等節，業據其提出系爭費用繳費收據、通行費繳費明細截圖、交通部高速公路局通行費通知單、交通部高速公路局補繳通行費及追繳作業費用通知單、交通違規繳費紀錄查詢截圖、駕駛人違規記點查詢截圖、內政部警政署國道公路警察局舉發違反道路交通管理事件通知單及交通部公路總局高雄區監理所舉發違反強制汽車責任保險事件通知單等件為證（見本院卷第29至31、83至101頁）。經核系爭費用單據，就系爭通行費於2,666元部分、系爭違規罰鍰7,000元及系爭汽車責任險罰鍰3,000元，確為系爭汽車於112年8月至10月份間所生之相關費用。本院審酌112 年8月至10月間仍為被告承租系爭車輛期間，系爭車輛為被告所使用，因使用系爭車輛而生之通行費與違規罰鍰自應由被告負擔，是被告未繳納系爭通行費於2,666元部分及系爭違規罰鍰7,000元即屬受有利益，原告繳納該等費用即屬受有損失，而被告受有利益與原告受有損失間具有因果關係，原告請求被告返還該等費用之不當得利合計9,666元部分（計算式：2,666＋7,000＝9,666）即屬有據。至系爭通行費108 元部分，依原告提出前揭單據僅能查得原告於112年11月8日繳納該部分通行費，惟無以查知該費用係於兩造租賃關係期間或租賃關係消滅後所生，是原告此部分請求自屬無據；再就系爭汽車責任險罰緩部分，原告就兩造締結租賃契約時有約定強制汽車責任保險由被告負擔等節，未提出相關證據以實其詞，又本院審酌強制汽車責任保險目的係藉由強制汽車所有人投保責任保險，於被保險汽車肇事致受害人遭受損害時，透過保險公司負賠償及給付保險金予受害人之責，使汽車交通事故受害人之損失獲得基本補償，是以強制汽車責任險於未特別約定下自應由汽車所有人即被保險人繳納，而本件系爭車輛之強制汽車責任保險被保險人為宋孟翰，有前揭違反強制汽車責任保險事故通知單可稽，自應由宋孟翰繳納系爭車輛之強制汽車責任保險金，其未遵期繳納保險費所生罰鍰，自不得轉嫁由承租人即被告負擔，是原告此部分請求亦屬無據。　㈣基於上開認定，原告請求被告給付81,666元部分（計算式：7 2,000＋9,666＝81,666）為有理由，又本件起訴狀繕本已於11 3年11月24日合法送達被告（見本院卷第29頁），是原告請求81,666元自起訴狀繕本送達被告翌日即113年11月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告給付81,666元，及自113年11月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項、第392條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　屏東簡易庭　法　官廖鈞霖正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪甄廷

2025-03-19

PTEV-113-屏簡-713-20250319-1

板簡

板橋簡易庭

返還押租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 114年度板簡字第574號原告大智國際人力仲介有限公司法定代理人張添勇訴訟代理人林義璋被告采鑫建設有限公司法定代理人陳昌儒訴訟代理人何邦超律師何曜任律師上列當事人間請求返還押租金事件，本院裁定如下：　　主　　文本件移送臺灣苗栗地方法院。　　理　　由一、對於私法人或其他得為訴訟當事人之團體之訴訟，由其主事務所或主營業所所在地之法院管轄，民事訴訟法第2條第2項定有明文。又訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院，同法第28條第 1項亦有明定。二、經查，原告因請求返還押租金事件對被告提起本件訴訟，惟被告為私法人，其公司所在地登記地址在苗栗縣頭份市，有經濟部商工登記公示資料附卷可按，且本件租賃房屋亦係位在苗栗縣頭份市，有兩造所簽訂房屋租賃契約書在卷可稽。依首開法條規定，本件自應由被告主事務所所在地之臺灣苗栗地方法院管轄。茲原告向無管轄權之本院起訴，顯係違誤，爰依職權將本件移送於該管轄法院。三、依民事訴訟法第28條第1項，裁定如主文。中華民國114年3月19日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院提出抗告狀並表明抗告理由，如於本裁定宣示後送達前提起抗告者，應於裁定送達後 10日內補提抗告理由書（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1500 元。中華民國114年3月19日　　　　　　　　　　　　書記官　蔡儀樺

2025-03-19

PCEV-114-板簡-574-20250319-1