損害賠償
臺灣南投地方法院民事判決
113年度訴字第3號
原 告
即反訴被告 陳東杰
訴訟代理人 方文献律師
被 告
即反訴原告 賴正祥
訴訟代理人 陳薇律師
上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國114年2月17日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應給付原告新臺幣44萬元,及自民國112年11月24日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本訴訴訟費用由被告負擔10分之6,餘由原告負擔。
四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
六、本判決第1項得假執行;但被告以新臺幣44萬元為原告預供
擔保後,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴;反訴之標的,如
專屬他法院管轄,或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
,不得提起,民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關
係者,乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者
之間,或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間,有牽連關係而言。即舉凡本訴標的
之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係,與反訴標的
之法律關係同一,或當事人雙方所主張之權利,由同一法律
關係發生,或本訴標的之法律關係發生之原因,與反訴標的
之法律關係發生之原因,其主要部分相同,均可認兩者間有
牽連關係。經查:原告即反訴被告陳東杰(下稱陳東杰)主
張兩造於民國112年5月10日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭
買賣契約),約定由陳東杰以新臺幣(下同)380萬元向被
告即反訴原告賴正祥(下稱賴正祥)購買其所有坐落於南投
縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段201建號建物即門牌號碼
南投縣○○鄉○○○村00巷0弄00號房屋(下稱系爭不動產),陳
東杰於112年5月10給付第1期款(簽約款)38萬元後,賴正
祥未依約於112年8月10日前交付系爭不動產,經陳東杰催告
賴正祥履行後,賴正祥仍未履行,陳東杰逕行解除系爭買賣
契約,並依系爭買賣契約第10條第1項中段約定,請求已付
同額價款作為違約金,並返還已付價款,即賴正祥應給付陳
東杰76萬元;而賴正祥提起反訴,主張陳東杰未依約分別於
112年7月3日、同年8月10日交付第3期款(完稅款)76萬元
及第4期款(尾款)266萬元,賴正祥分別依系爭買賣契約第
10條第2項前段、中段,請求陳東杰應給付賴正祥22萬5,340
元、38萬元之違約金,經核與陳東杰於本件訴訟所為攻擊、
防禦方法相牽連,亦即當事人所主張之權利由同一法律關係
發生,故賴正祥提起反訴合於前揭法條規定,應予准許。
貳、實體方面:
一、本訴部分:
㈠陳東杰主張略以:
⒈兩造於112年5月10日簽訂系爭買賣契約,約定由陳東杰以380
萬元向賴正祥購買其所有系爭不動產。陳東杰於112年5月10
日簽約時將第1期款38萬元匯至臺灣中小企業銀行建成分行
、戶名:臺灣中小企業銀行受託信託財產專戶、履保專戶帳
號:0000-0000000000號內(下稱系爭履保帳戶)。詎料,
賴正祥因系爭不動產尚有租客問題,未依約於112年8月10日
前將系爭不動產點交予陳東杰,陳東杰於112年11月2日以大
里草湖郵局存證號碼000192號存證信函(下稱系爭存證信函
)催告賴正祥履行並解除契約,縱系爭存證信函未合法,陳
東杰以113年2月19日民事準備書狀再次為解除契約之意思表
示,並請求賴正祥賠償陳東杰已付同額價款之違約金及返還
已付第1期款,共計76萬元,爰依系爭買賣契約第10條第1項
中段約定提起本件訴訟。
⒉並聲明:被告應給付原告76萬元,及自支付命令繕本送達翌
日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;願供擔保,請
准宣告假執行。
㈡賴正祥抗辯略以:
⒈陳東杰未交付全部買賣價金之前,賴正祥並無點交系爭不動
產之義務,故賴正祥未於112年8月10日前點交系爭不動產予
陳東杰,係因陳東杰未依約分別於112年7月3日、同年8月10
日匯入第3期款76萬元、第4期款266萬元至系爭履保帳戶。
且被告否認於112年8月10日有無法點交系爭不動產之情形,
縱認租客無法於112年8月10日搬遷,依系爭買賣契約仍得就
系爭不動產出租部分為現況點交,賴正祥亦無違約。再者,
系爭存證信函及113年2月19日民事準備書狀均只有解除契約
之意思表示,未有催告之意思表示,陳東杰解除契約不合法
,故其請求違約金亦無理由。縱使認為陳東杰解除契約為有
理由,亦應酌減違約金。
⒉並聲明:陳東杰之訴及假執行之聲請均駁回;如受不利判決
,願供擔保,請准宣告免為假執行。
二、反訴部分:
㈠賴正祥主張略以:
⒈陳東杰未依約分別於112年7月3日、同年8月10日匯入第3期款
76萬元、第4期款266萬元至系爭履保帳戶,已違反買方應履
行之義務,賴正祥於113年4月11日以民事反訴暨爭點整理狀
對陳東杰催告履行給付買賣價金之義務,惟陳東杰並未於催
告後將款項匯入系爭履保帳戶,遂賴正祥於113年6月12日以
民事變更訴之聲明狀,對陳東杰為解除系爭買賣契約之意思
表示,故系爭買賣契約已於113年6月12日解除。故賴正祥依
系爭買賣契約第10條第2項前段約定,請求自違約之翌日起
至改善完成之日止,應按日依該期價款萬分之2計算懲罰性
違約金,即第3期款112年7月4日至113年6月12日之懲罰性違
約金5萬2,440元、第4期款112年8月11日至113年6月12日之
懲罰性違約金17萬2,900元,共計22萬5,340元。另依系爭買
賣契約第10條第2項中段約定,賴正祥定7日以上期限催告陳
東杰改善,其仍不履行,賣方即賴正祥得逕行解除系爭買賣
契約並沒收買方即陳東杰已付之金額價款作為違約金,故陳
東杰應給付賴正祥38萬元。爰依系爭買賣契約第10條第2項
前段、中段約定,訴請陳東杰給付賴正祥合計60萬5,340元
。
⒉並聲明:陳東杰應給付賴正祥60萬5,340元,及其中38萬元自
113年6月12日起、其餘22萬5,340元自民事變更訴之聲明狀
送達之翌日起,均至清償日止,按週年利率5%計算之利息;
願供擔保,請准宣告假執行。
㈡陳東杰抗辯略以:
⒈其未依約匯入第3期款、第4期款至系爭履保帳戶,係因賴正
祥遲未能處理租客問題,且賴正祥於112年8月10日屆期仍無
法點交系爭不動產予陳東杰,係可歸責於賴正祥之事由所致
,造成陳東杰無法依約辦理第3、4期款買賣流程,且陳東杰
已合法解除系爭買賣契約,賴正祥自不得就已解除之契約再
為解除。是以,賴正祥依系爭買賣契約第10條第2項前段、
中段向陳東杰請求22萬5,340元、38萬元之違約金,即無理
由。
⒉並聲明:如主文第4項所示;如受不利判決,願供擔保,請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第168、221至222頁):
㈠兩造於112年5月10日簽訂系爭買賣契約,約定由陳東杰以380
萬元向賴正祥購買其所有系爭不動產。
㈡陳東杰於112年5月10日簽約時將第1期款38萬元匯至系爭履保
帳戶;陳東杰尚未給付第3期款76萬元、第4期款266萬元。
㈢陳東杰於112年11月2日以系爭存證信函通知賴正祥解除契約
,賴正祥於112年11月3日收受,陳東杰並以113年2月19日民
事準備書狀再次為解除契約之意思表示。
㈣賴正祥以113年4月11日民事反訴暨爭點整理狀為催告陳東杰
給付第3期、第4期款之意思表示,另以113年6月12日民事變
更訴之聲明狀向陳東杰為解除系爭買賣契約之意思表示。
四、兩造爭執事項(見本院卷第222頁):
㈠陳東杰是否已合法解除系爭買賣契約?
㈡陳東杰依據系爭買賣契約第10條第1項中段約定,請求賴正祥
給付76萬元,有無理由?
㈢賴正祥是否已合法解除系爭買賣契約?
㈣賴正祥依據系爭買賣契約第10條第2項前段約定,請求陳東杰
給付22萬5,340元,有無理由?
㈤賴正祥依據系爭買賣契約第10條第2項中段約定,請求陳東杰
給付38萬元,有無理由?
五、本院之判斷:
㈠兩造於112年5月10日簽訂系爭買賣契約,約定由陳東杰以380
萬元向賴正祥購買其所有系爭不動產,陳東杰於112年5月10
日簽約時將第1期款38萬元匯至系爭履保帳戶;陳東杰尚未
給付第3期款76萬元、第4期款266萬元。陳東杰以系爭存證
信函通知賴正祥解除契約,賴正祥於112年11月3日收受,陳
東杰並以113年2月19日民事準備書狀再次為解除契約之意思
表示等情,為兩造所不爭執,並有原告提出系爭買賣契約書
、系爭存證信函、民事準備書狀等件在卷可佐(見本院卷第
139至147頁、第159頁、第133至161頁),堪認為真實。
㈡按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任
,民法第229條第1項定有明文。民法第254條係規定,契約
當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其
履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。故債務人遲延
給付時,須經債權人定相當期限催告其履行,債務人於期限
內仍不履行時,債權人始得解除契約。債權人為履行給付之
催告,如未定期限,難謂與前述民法規定解除契約之要件相
符,固自不得依上開法條規定解除契約,惟如債權人定有過
短期限催告後,經過相當期間而債務人仍不履行時,基於誠
實信用原則,仍可發生該條所定之契約解除權。經查:
⒈系爭買賣契約第9條第8項約明「買賣標的雙方同意,至遲應
於112年8月10日前,點交完畢,違者即視同違約。」,賴正
祥即應依該約定於112年8月10日前將系爭不動產點交與陳東
杰,賴正祥未於斯時點交,依法即應負遲延責任。
⒉系爭買賣契約第10條第1項約定,「賣方(即賴正祥)若違反
本契約應履行之義務時,自違約之翌日起至改善完成之日止
,應按日依買方(即陳東杰)已付價款萬分之2計算懲罰性
違約金與買方,倘經買方定7日以上期限催告改善仍不履行
時,買方除得逕行解除本契約,且請求返還已付價款外,並
得請求賣方賠償按買方已付之同額價款作為違約金。至於已
付或應付之稅款、地政士已辦理案件之撤件費用及其他必要
費用均由賣方負擔之」。
⒊而陳東杰於112年11月2日以系爭存證信函通知賴正祥,其上
記載「買賣合約載明需於112年8月10號完成交屋結案,惟賣
方因故一再延後,本人依賣方因無法履(誤繕為『屢』)約之
實,要求解除契約,請於函到5日內,交付本人2倍之訂金(
76萬元)之賠償以維護個人權益」等語,佐以證人即買方仲
介曾國華於本院具結證述:兩造於112年5月10日簽立系爭買
賣契約時有約定3個月後即112年8月11日前要交屋,因當初
有租客問題,直到112年8月11日仍無法交屋,當中一直協調
請屋主何時可以交屋,直至同年11月11日兩造及地政士均有
到詠家不動產股份有限公司(即買賣雙方仲介公司)協調,
賴正祥不溝通,一坐下來就說要按照其意思,最後仍無結果
,因為同年11月租客仍未搬走,據賣方仲介稱同年11月底有
到房屋現場,事情鬧很大,警察也有來,租客還是不願意搬
走。陳東杰有一直持續問其終止租約之情形,幾乎每個月都
有詢問,陳東杰及其均有一直催交屋,但等到112年11月30
日才叫警察去做強制動作。據地政士稱,因還有租客問題,
租客問題沒有解決,地政士辦也沒用,且陳東杰有說,錢都
準備好,銀行對保也下來,隨時可以匯入系爭履保帳戶,是
因為賴正祥沒有辦法交付房屋,所以陳東杰才未依約給付第
3期款及第4期款,賴正祥亦無對陳東杰催告給付第3期款及
第4期款等語(見本院卷第270至275頁);另證人即賣方仲
介張凱筑於本院具結證稱:簽約時賴正祥有向陳東杰陳述裡
面有租客,成交後沒辦法馬上交屋,需要3個月時間,有提
到8月份才可交屋。而本件買賣沒辦法於112年8月10日前交
屋是因為賣方租客的問題等語(見本院卷第276至279頁);
復證人即地政士宋美惠亦於本院具結證述:最後無法交屋之
原因,其是透過仲介知道,仲介說買方不要買了,說過程談
交屋談得不愉快,後來有一次到仲介公司協調,但大家沒有
共識。簽立系爭買賣契約時,因系爭不動產有出租,所以簽
約時寫112年8月10日前交屋,兩造為慎重起見,於簽約後有
至系爭不動產跟租客確認何時可以交屋,據張凱筑稱,租客
同意同年11月交屋。我於同年6月28日有告知陳東杰貸款核
准,並跟其說系爭不動產可以交屋前1個月再來辦理所有權
移轉及設定,同年7月15日陳東杰又以LINE通訊軟體詢問其
進度,表示距離同年8月10日不到1個月,是否會延誤。其未
回答係因會不會延誤要向仲介確認,其有將此事轉達仲介,
詢問同年8月10日可否交屋,後來由仲介雙方去處理,之後
就沒有再聯繫。而本件賴正祥未於112年8月10日交屋,係因
租客問題,而非陳東杰未依約匯入第3期款、第4期款至系爭
履保帳戶,賴正祥亦無對陳東杰催告給付第3期款及第4期款
等語(見本院卷第294頁),足見賴正祥於簽約後,即知其
因租客問題恐未能於112年8月10日前點交系爭不動產,且最
終未能如期點交系爭不動產亦是因租客問題所致,並非陳東
杰未給付第3期款、第4期款而造成,賴正祥因故一再延後,
自知理虧,至本案訴訟前,亦未對陳東杰催告給付第3期款
、第4期款。是以,依民法第98條規定探求陳東杰對賴正祥
寄發系爭存證信函之真意,乃是賴正祥在違約近2個月之後
,陳東杰發函催告賴正祥於5日內履約之意,方會發函之後
,再與賴正祥進行協調,雖該函只有定期5日,與系爭買賣
契約第10條第1項所約定7日以上不合,惟賴正祥於112年11
月3日收受該函,兩造於112年11月11日協調後,仍未見賴正
祥依約履行,基於誠信原則,應認已發生自陳東杰催告後經
過7日以上相當期間而賴正祥仍不履行,而發生系爭買賣契
約第10條第1項約定及民法第254條所定之契約解除權。
⒋陳東杰復以113年2月19日民事準備書狀為解除契約之意思表
示通知賴正祥,賴正祥並於113年2月22日收受,此有本院送
達證書在卷可稽(見本院卷第163頁),益徵系爭買賣契約
業經陳東杰於113年2月22日合法解除,洵堪認定。
⒌至賴正祥抗辯陳東杰未交付全部買賣價金之前,賴正祥並無
點交系爭不動產之義務,縱認租客無法於112年8月10日搬遷
,依系爭買賣契約仍得就系爭不動產出租部分為現況點交,
且系爭存證信函未有定期催告賴正祥履行之意思表示,而逕
行解除契約不合法等語,然陳東杰未給付第3期款、第4期款
係因賴正祥遲未能解決租客問題,已如前述,賴正祥以此抗
辯無點交系爭不動產之義務,尚非有據。況系爭買賣契約建
物現況確認書賴正祥就建物現況是否有出租情形係勾選是,
並在說明處勾選終止租約,另在其他約定事項約定,賴正祥
同意清空屋內所有東西,益證兩造所約定真意是賴正祥應於
112年8月10日前交付已終止租約之系爭不動產與陳東杰,並
應清空屋內所有物品,且陳東杰為解除契約之意思表示前,
業已給予賴正祥相當期間解決租客問題,而賴正祥因故一再
延期,陳東杰亦已定7日以上相當期限催告期賴正祥履行,
經本院認定如前所述,故賴正祥上開所辯,均不足採。
㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。違
約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償
總額;其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額;約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數
額,民法第250條、第252條分有明文。又違約金之種類,可
分為懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金二者,當事人
間約定之違約金究屬何者,應綜合契約之內容及一切事實定
之,不應拘泥於契約所使用之文字,如無從依當事人之意思
認定違約金之種類,則依民法第250條第2項規定,視為損害
賠償額預定性違約金。而違約金之約定是否過高,法院得以
職權為之,亦得由債務人訴請法院核減,且不論懲罰性違約
金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至於當事人約定之
違約金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事
人所受損害情形為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定
性質者,尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害
,以決定其約定之違約金是否過高。經查:
⒈觀其系爭買賣契約第10條第1項中段約定「買方除得逕行解除
本契約,且請求返還已付價款外,並得請求賣方賠償按買方
已付之同額價款作為違約金」文字,並未有「懲罰性」之描
述,則依民法第250條第2項規定,應視為損害賠償額預定性
違約金。再者,陳東杰給付第1期款38萬元乙節,已如前述
,如按上開約定賴正祥應賠償陳東杰已付同額價款38萬元作
為違約金,惟買方所交付簽約款所受損害通常為利息損失,
而陳東杰於112年5月10日交付至113年2月22日解除系爭買賣
契約,共計288日,則將高達年息127%(計算式:38萬×365÷
288÷38萬×100≒127),揆諸首揭說明,核屬過高,本院審酌
陳東杰因未能於解除契約後取回簽約款38萬元之利息損失,
以及經訴訟歷程而取回簽約款之情節與履約陳東杰可享利益
,違約金應酌減至6萬元為適當。
⒉從而,陳東杰依系爭買賣契約第10條第1項中段,訴請賴正祥
返還38萬元第1期款及給付6萬元違約金,共44萬元(計算式
:38萬+6萬=44萬),自屬可採。
㈣系爭買賣契約既已於113年2月22日經陳東杰合法解除,業如
前述,陳東杰已無履行系爭買賣契約之義務,賴正祥無從再
行對陳東杰催告要求其給付第3期款及第4期款,亦無從再解
除之,故其主張解除契約並依系爭買賣契約第10條第2項前
段、中段約定,訴請陳東杰給付賴正祥60萬5,340元之違約
金,亦屬無據。
六、綜上所述,本訴部分陳東杰依系爭買賣契約第10條第1項中
段約定請求賴正祥給付自支付命令繕本送達翌日即112年11
月24日起(見本院卷第49頁)至清償日止,按週年利率5%計
算之利息,為有理由,應予准許;逾此部分之請求,則無理
由,應予駁回。反訴部分賴正祥依系爭買賣契約第10條第2
項前段、中段約定,請求陳東杰給付60萬5,340元本息,為
無理由,應予駁回。
七、本訴勝訴部分,係所命被告給付金額未逾50萬元之判決,依
民事訴訟法第389條第1項第5款之規定,依職權宣告假執行
。陳東杰陳明願供擔保,請准宣告假執行,核無必要。賴正
祥聲請宣告免為假執行,核無不合,爰依同法第392條第2項
規定,酌定相當之擔保金額准許之。至反訴部分及陳東杰其
餘假執行之聲請,均因訴之駁回而失所依附,不予准許,併
駁回之。
八、本件判決之基礎事實已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦及證據
,核與本案之判斷不生影響,爰毋庸一一審酌論列,併此敘
明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78、79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 17 日
民事第二庭 法 官 蔡仲威
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 17 日
書記官 陳雅雯