拆除違建並返還土地
臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1793號
原 告 林國暉
訴訟代理人 姜百珊律師
複 代理人 邱百毅
被 告 張美雪
訴訟代理人 謝錫深律師
追加 被告 劉仲文
上列當事人間請求拆除違建並返還土地事件,本院於民國114年1
月6日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應協同原告將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖所
示編號A部分、面積31.91平方公尺之地上物拆除,並將該部分占
用土地返還全體共有人。
訴訟費用由被告張美雪負擔3分之2、被告劉仲文負擔3分之1。
本判決第一項於原告以新臺幣77萬5,000元為被告供擔保後,得
假執行;但被告如以新臺幣232萬6,239元為原告預供擔保後,得
免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時,追加
其原非當事人之人為當事人者,不在此限;不變更訴訟標的
,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或
追加,民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第256條分
別定有明文。次按共有物之處分,應得共有人全體之同意,
此觀民法第819條第2項之規定自明。故訴請共有人除去共有
物,應以共有人全體為被告,當事人始為適格,其為訴訟標
的之法律關係,於共有人全體有法律上之利害關係,對於共
同訴訟人之全體即屬必須合一確定(最高法院86年度台上字
第1474號判決意旨參照)。本件原告起訴時原僅以張美雪為
被告,請求被告張美雪應拆除於原告共有之臺中市○○區○○段
0000地號土地(下稱系爭土地)上所建築之違章建築物(下
稱系爭房屋),並返還土地予原告及其他共有人(見本院卷
第12頁)。惟因系爭房屋之事實上處分權為原告與被告張美
雪、劉仲文所共有,原告乃於民國112年11月13日以民事聲
請追加被告暨言詞辯論意旨狀,追加被告劉仲文,請求被告
張美雪、劉仲文應拆除系爭房屋,並返還土地予共有人全體
(見本院卷第143至148頁)。再於114年1月6日本院言詞辯
論期日最終變更聲明為:被告應協同原告拆除系爭土地上如
臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示編號A部分面積3
1.91平方公尺之建物,並返還所占用土地予共有人全體(見
本院卷第275頁)。因本件訴訟標的對於系爭房屋事實上處
分權之全體共有人必須合一確定,原告所為追加被告及訴之
變更,核與上揭規定相符,應予准許。至本院囑託臺中市豐
原地政事務所就系爭房屋坐落位置及面積繪製土地複丈成果
圖後,原告依該測量結果,就系爭房屋占用系爭土地面積之
特定,並未變更訴訟標的,僅補充其聲明使之完足、明確,
屬補充或更正事實上之陳述,非屬訴之變更或追加,合先敘
明。
貳、實體方面
一、原告主張:系爭土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路000號
房屋(即系爭房屋)均為兩造分別共有,應有部分比例均為
原告7分之4、被告張美雪7分之2、被告劉仲文7分之1。系爭
房屋現由被告2人使用,惟屋齡已屆52年,使用上已無經濟
效益,且不利共有人所有權之行使,加上其為違章建物,有
安全疑慮,應予拆除。兩造就系爭土地並無分管契約,又被
告2人應有部分合計僅7分之3,渠等無法依民法第820條第1
項或類推適用土地法第34條之1第1項規定,主張保留系爭房
屋,系爭土地之管理、使用、收益仍須經原告同意,否則即
構成對原告所有權之侵害,被告2人擅自使用管理,導致原
告之應有部分所有權受有侵害,被告2人應協同原告拆除系
爭房屋,並將所占用之土地返還全體共有人。爰依民法第76
7條第1項、第821條規定,提起本訴訟等語,並聲明:⒈被告
應協同原告拆除系爭土地上如臺中市豐原地政事務所土地複
丈成果圖所示編號A部分面積31.91平方公尺之建物,並返還
所占用土地予共有人全體。⒉原告願供擔保,請准予宣告假
執行。
二、被告則以:
㈠張美雪以:系爭房屋為伊母親即訴外人張江暖所興建,張江
暖在其自己所有之系爭土地上興建建物,無庸他人同意,並
無無權占有之問題。嗣張江暖死亡後,系爭土地及系爭房屋
由被告張美雪之兄弟姊妹共7人繼承,嗣原告輾轉自張江暖
之繼承人取得系爭土地及系爭房屋之應有部分,依民法第42
5條之1規定,系爭房屋受讓人及系爭土地受讓人間有租賃關
係,原告不得請求被告拆屋還地。至固定資產耐用年數表僅
是做為參考,是國稅局課稅的認定標準,與實際使用年限不
一定相符等語,資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受
不利判決,願供擔保免假執行。
㈡劉仲文以:伊之立場同張美雪,答辯亦同張美雪等語,資為
抗辯。並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決,願供擔保
免假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第178至179頁):
㈠臺中市○○區○○段0000地號土地(即系爭土地)原為張江暖所
有,張江暖於61年間在系爭土地上興建未辦理保存登記之臺
中市○○區○○路000號房屋(即系爭房屋)。張江暖於96年間
死亡後,系爭土地及系爭房屋由其繼承人張清豐、張清祥、
張愛菊、林張愛惠、張美華、林張阿盞及被告張美雪等7人
繼承,應有部分各7分之1(見本院卷第29至30頁土地異動索
引查詢資料、第115至117頁房屋稅籍資料)。
㈡林張愛惠於98年、99年間向張清祥、張美華、張愛菊買受系
爭土地應有部分各7分之1,故其應有部分共7分之4。林崑田
、林崑鐔於102年間分別向林張愛惠買受系爭土地及系爭房
屋應有部分各7分之2。原告於107年間繼承林崑田之系爭土
地及系爭房屋應有部分7分之2,又於109年間向林崑鐔買受
其系爭土地及系爭房屋應有部分7分之2,故其應有部分共7
分之4(見本院卷第30至32頁土地異動索引、第27、53頁土
地查詢資料、土地登記謄本)。
㈢被告張美雪於98年12月間向林張阿盞買受系爭土地所有權及
系爭房屋事實上處分權之應有部分各7分之1,故其應有部分
共7分之2(見本院卷第30至31頁土地異動索引、第53頁土地
登記謄本、第115至117頁房屋稅籍資料)。
㈣被告劉仲文於101年間向張清豐買受系爭土地所有權及系爭房
屋事實上處分權應有部分各7分之1(見本院卷第31頁土地異
動索引、第53頁土地登記謄本、第115至117頁房屋稅籍資料
)。
四、法院之判斷:
㈠按原始建築房屋者,原始取得其所有權,不以登記為生效要
件;又全體繼承人因無法辦理未登記建物之繼承登記,固不
能分割(處分)該建物之共有權,惟得分割該建物之事實上
處分權,由部分繼承人取得,且該事實上處分權,屬得讓與
之財產權(最高法院70年度台上字第507號、111年度台簡上
字第9號判決意旨參照)。查系爭土地原為張江暖所有,張
江暖於61年間在系爭土地上興建未辦理保存登記之系爭房屋
;張江暖於96年間死亡後,系爭土地所有權及系爭房屋事實
上處分權由其繼承人張清豐、張清祥、張愛菊、林張愛惠、
張美華、林張阿盞及被告張美雪等7人繼承,應有部分比例
各7分之1;嗣訴外人林崑田、林崑鐔於102年間買受系爭土
地所有權及系爭房屋事實上處分權應有部分各7分之2;原告
再於107年間繼承林崑田之系爭土地所有權及系爭房屋事實
上處分權應有部分7分之2,又於109年間向林崑鐔買受其系
爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權應有部分7分之2,故
其應有部分共7分之4;被告張美雪於98年12月間向林張阿盞
買受系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權之應有部分各
7分之1,故其應有部分共7分之2;被告劉仲文則於101年間
向張清豐買受系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權應有
部分各7分之1等事實,為兩造所不爭執,並有系爭土地查詢
資料、異動索引查詢資料(見本院卷第15、27至32、53至55
頁)、系爭房屋稅籍資料及變更登記資料在卷可稽(見本院
卷第111至117、189至205頁)。又系爭房屋占用系爭土地如
臺中市豐原地政事務所收件日期文號113年4月16日豐土測字
第142800號土地複丈成果圖(即本判決附圖,下稱附圖)所
示編號A部分,使用面積31.91平方公尺之情,亦有上開複丈
成果圖附卷為憑(見本院卷第251頁),均堪先認定。
㈡被告不得依民法第425條之1規定,主張系爭房屋對系爭土地
有合法占有使用權源:
⒈按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所
有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房
屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與
讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用
期限內,有租賃關係。其期限不受第449條第一項規定之限
制」。其立法意旨係為保護房屋之使用權,使房屋所有權與
土地使用權合為一體,俾促進房屋所有權之安定性,以調和
土地與房屋之利用關係,避免危害社會經濟,在解釋上自應
以社會經濟之維護及當事人合理之利益,為重要之考量。次
按該所謂「土地及房屋同屬一人」,固可包括「土地及房屋
同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有
人外,尚有其他共有人」之情形在內;該所謂「房屋受讓人
」,並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處
分權人,且基於同一理由,倘土地共有人經其他共有人全體
之同意,在共有土地上興建房屋,而將土地及房屋分開或先
後出賣者,仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土
地(最高法院100年度台上字第2103號判決意旨參照)。查
系爭土地原為張江暖所有,張江暖在系爭土地上興建系爭房
屋,並未辦理保存登記,嗣張江暖死亡後,系爭土地所有權
及系爭房屋事實上處分權由張江暖之繼承人繼承,嗣兩造分
別取得系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權之應有部分
等情,業如前述,是系爭土地與系爭房屋原同屬一人所有,
嗣兩造分別取得系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權之
應有部分,則適用或類推適用民法第425條之1第1項規定,
應可推定系爭房屋事實上處分權之共有人,在系爭房屋得使
用期限內,就占用系爭土地部分有法定租賃關係存在。
⒉惟按民法第425條之1第1項所稱房屋得使用期限,應以房屋通
常使用之狀態,斟酌其使用安全性、社會經濟狀況等情形,
依社會通常之觀念以為認定(最高法院111年度台上字第258
2號判決意旨參照)。依系爭房屋之房屋稅籍資料所示(見
本院卷第112、116頁),系爭房屋乃於61年1月建築完成,
供住、店使用,構造主體之樑柱及主牆均為加強磚造。是系
爭房屋自建築完成迄今已逾53年,參諸行政院所頒「固定資
產耐用年數表」記載,供商店、住宅用之加強磚造房屋建築
之耐用年數為35年(見本院卷第280頁),系爭房屋已逾該
表所載耐用年數達18年。且本院前於113年7月16日會同兩造
至系爭房屋現場履勘,系爭房屋目前為空置無人使用,房屋
為磚造,屋內牆面有裂縫,此有本院勘驗筆錄及現場照片可
參(見本院卷第229至243頁);依上開現場照片所示(見本
院卷第233至243頁),系爭房屋屋況老舊,不僅牆壁油漆剝
落,屋內牆面、牆面與天花板接縫及房屋外牆等處,均可見
相當長度之明顯裂痕及破損,該建物之使用安全性顯有疑慮
。再參諸系爭房屋之房屋稅籍紀錄表所載,系爭房屋112年
度之核定現值僅為1萬3,300元(計算式:7600+5700=13300
);而系爭房屋所在基地即系爭土地112年度之公告現值為
每平方公尺7萬2,900元,有土地查詢資料可稽(見本院卷第
27頁),以系爭房屋所占面積31.91平方公尺計算,所占用
土地之價值高達232萬6,239元(計算式:72900×31.91=0000
000),兩相參較,土地之利用價值顯逾建物甚多,如任令
有安全疑慮之系爭房屋繼續存續,非但有害基地之利用,對
社會經濟亦屬無益,是原告主張系爭房屋已無經濟效益,無
保存之必要,應屬有據。
⒊本院依系爭房屋之現況,斟酌其使用安全性、社會經濟狀況
等情,認系爭房屋在客觀上已無相當之經濟價值,而達於不
堪使用之程度,已逾房屋得使用期限,是系爭房屋與系爭土
地間已無法定租賃關係存在,被告主張系爭房屋依民法第42
5條之1規定,對系爭土地有租賃關係,而有權占用系爭土地
等語,委無足採。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。
對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者,得請求防止之;各共有人對於第三人,得就共有物之全
部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有
人全體之利益為之,民法第767條第1項、第821條分別定有
明文。系爭房屋對系爭土地已無合法占有使用權源,業如前
述,而系爭房屋事實上處分權為兩造所共有,是原告請求被
告應協同原告拆除系爭房屋,並將所占用之土地返還系爭土
地之全體共有人,自屬有據,應予准許。
五、綜上所述,原告依民法第767條第1項、第821條規定,請求
被告應協同原告將系爭土地上如附圖所示編號A部分、面積3
1.91平方公尺之地上物拆除,並將該部分占用土地返還全體
共有人,為有理由,應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保,聲請宣告假執行或免為假執行,經核
與規定相符,爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻防方法及所提證據,經本院
勘酌後,認與判決結果不生影響,爰不予逐一論駁,附此敘
明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 李宜娟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
書記官 李噯靜
TCDV-112-訴-1793-20250227-1