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搜尋結果：租賃物返還請求權

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返還租賃物

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事裁定 113年度斗補字第405號原告洪文良被告賴淑真上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院裁定如下：主文原告應於本裁定送達後5日內，補繳第一審裁判費新臺幣2760元，逾期不補正，即駁回原告之訴。理由一、按因財產權提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之；但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249 條第1項第6款定有明文，並依同法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序亦適用之。二、次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2定有明文。而民事訴訟法第77條之2第2項於民國112年11月29日修正公布之立法理由：以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。至於起訴後所生部分，則不併算其價額。而所謂起訴時之交易價額，係指起訴時之市價而言（最高法院10 7年度台抗字第653號裁定意旨參照）。又民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟，如確認租賃權存否之訴而言；以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準（最高法院107年度台抗字第1 17號、32年抗字第765號裁定意旨參照）。而租約終止後之租賃物返還請求權，與出租人依約之租金請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，自無主從關係，該租金請求非返還房屋之附帶請求，自應併算其價額（最高法院106 年度台抗字第1221號裁定意旨參照）。三、查本件原告起訴未據繳納裁判費，而原告起訴主張其與被告間之房屋租賃契約已終止，乃請求被告返還門牌號碼彰化縣 ○○鎮○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），並給付積欠租金及水電費新臺幣（下同）9037元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，另自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金8000元。依上說明，原告請求遷讓系爭房屋部分，其訴訟標的價額應以原告起訴時系爭房屋之交易價額為準，而參以原告陳報系爭房屋課稅現值為24萬1800元，有原告所提系爭房屋之房屋稅繳款書在卷可稽，則此部分之訴訟標的價額核定為24萬 1800元。又原告請求被告給付積欠租金及水電費部分，訴訟標的金額為9037元，乃以一訴主張數項訴訟標的，依民事訴訟法第77條之2第1項前段規定，其價額應合併計算。至附帶請求起訴後之孳息及違約金部分，依民事訴訟法第77條之2 第2項規定，不併算其價額。四、從而，本件訴訟標的價額核定為25萬837元（計算式：24萬1 800元＋9037元＝25萬837元），應徵第一審裁判費2760元，茲依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不補正，即駁回原告之訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8　　日北斗簡易庭法官　吳怡嫺以上正本係照原本作成。如不服訴訟標的價額之核定，得於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1000元；至於命補繳裁判費之裁定，依民事訴訟法第77條之1第4項後段規定，並受抗告法院之裁判。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日書記官陳昌哲

2024-10-08

PDEV-113-斗補-405-20241008-1

斗補

北斗簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事裁定 113年度斗補字第309號原告劉懿禎上列原告與被告王人鋒間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：主　文原告應於本裁定送達後7日內，查報足以認定系爭房屋起訴時交易價額之資料，以該交易價額與其請求給付之租金、水電費及起訴前利息金額新臺幣9萬元合併計算後之金額為本件訴訟標的價額，並按民事訴訟法第77條之13所定費率，補繳第一審裁判費；倘原告未能提出足以認定系爭房屋起訴時交易價額之資料，則按訴訟標的價額新臺幣174萬元，補繳第一審裁判費新臺幣1萬8226 元，逾期不補正，即駁回原告之訴。理　由一、按因財產權提起民事訴訟，應依民事訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之程式。次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1 第1、2項、第77條之2亦定有明文。而民事訴訟法第77條之2 第2項於民國112年11月29日修正公布之立法理由：以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。至於起訴後所生部分，則不併算其價額。而所謂起訴時之交易價額，係指起訴時之市價而言（最高法院107年度台抗字第653號裁定意旨參照）。又民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟，如確認租賃權存否之訴而言；以租賃關係已經終止為原因，請求返還土地或遷讓房屋之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地或房屋之交易價額為準（最高法院107年度台抗字第117號、32年抗字第76 5號裁定意旨參照）。而租約終止後之租賃物返還請求權，與出租人依約之租金請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，自無主從關係，該租金請求非返還房屋之附帶請求，自應併算其價額（最高法院106年度台抗字第1221號裁定意旨參照）。又原告之訴，有起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正，民事訴訟法第249條第1項第6款及但書亦著有規定。二、查本件原告起訴未據繳納裁判費，而原告起訴主張其與被告間之房屋租賃契約已終止，乃請求被告遷讓返還門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000巷00號3樓前房之套房（下稱系爭房屋），並給付積欠之租金新臺幣（下同）7萬5000元、水電費1萬元及利息5000元。依上說明，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，併請求被告給付積欠之租金及水電費，乃以一訴主張數項訴訟標的，依民事訴訟法第77條之2第1項前段規定，其價額則應合併計算，至請求起訴前利息，屬附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，亦應併算其價額。又原告有關遷讓返還系爭房屋之請求，係以房屋永久占有之回復為其訴訟標的，是其價額自應以系爭房屋之價值為準，惟原告並未指出系爭房屋於起訴時之交易價額，致本院無法核定訴訟標的價額，以計算裁判費，準此，爰命原告查報系爭房屋起訴時之交易價額資料（此部分須提出系爭房屋之鑑價報告、系爭房屋或鄰近區域房屋仲介行情證明、系爭房屋或鄰近地區房屋實價登錄價格紀錄、系爭房屋最近買賣交易證明文件或其他足以認定系爭房屋客觀價值之資料），並將系爭房屋起訴時之交易價額加計租金、水電費及起訴前利息9萬元後，按民事訴訟法第77條之13所定費率，補繳第一審裁判費。倘原告未依上開說明查報系爭房屋起訴時之交易價額，則系爭房屋之客觀現值依起訴資料尚難估算，為不能核定，系爭房屋之現值依民事訴訟法第77條之12規定以165萬元核定之，併計另請求被告給付之租金、水電費及起訴前利息9萬元，本件之訴訟標的價額核定為174萬元，應徵第一審裁判費1萬82 26元。三、爰依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限期命原告補正上列事項詳如主文所示，如逾期不補正，即駁回其起訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7　　日北斗簡易庭法官　吳怡嫺以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日書記官陳昌哲

2024-10-07

PDEV-113-斗補-309-20241007-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第822號原告高建濱被告林晶瑩上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年9月9 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將坐落新北市○○區○○街00號1、2樓房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣240,000元。　　三、被告自民國113年3月30日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣40,000元。四、被告自民國113年3月30日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣25,000元。　　五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告負擔。七、本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張，並依同條項規定，引用其起訴狀　　（本院卷第11至19頁）及民國113年9月9日言詞辯論筆錄。被告則經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，爰依法由原告一造辯論而為判決。二、本院之判斷（一）經查，原告主張被告向其承租如主文第1項所示房屋（下稱系爭房屋），約定租期自111年9月1日起至116年8月21 日止，月租金新臺幣（下同）40,000元（下稱系爭租約），嗣被告積欠112年8月1日至113年1月31日止共6個月租金，經其發函催告仍未給付，其已終止租約，但被告仍未返還系爭房屋，且尚積欠租約終止前之租金240,000元等情，業據提出起訴狀所附之文件資料為證，而被告經合法通知未到場，亦未提出書狀爭執，自堪信原告之主張為真正。（二）依上所述，系爭租約已經原告合法終止，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及請求被告給付積欠之租金24 0,000元，及租約終止後相當於租金之不當得利僅請求自起訴狀繕本送達翌日即113年3月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利40,000元，洵屬有據。（三）又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第16 12號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。原告主張系爭租約第14條第3 項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」等語（本院卷第29頁），認被告應依約在返還系爭房屋前，按月給付相當月租額1倍金額的違約金，惟經本院審酌被告未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害不大等情，認原告請求按月依租金1倍計算（即40,000元）之違約金尚屬過高，在本院前已審認被告應按月給付以 40,000元相當於租金之不當得利下，應予酌減為按月以租金之每月25,000元為適當。是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年3月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付25,000元違約金為有理由，其餘金額之請求則無理由。　三、從而，原告依租賃契約、租約終止租賃物返還請求權及不當得利等法律關係，請求被告返還系爭房屋、給付欠租及相當於租金之不當得利、違約金，如主文第1項至第4項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4 　　日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官時瑋辰以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　　4　　日書記官詹昕容

2024-10-04

PCEV-113-板簡-822-20241004-2

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第630號原告蔡英敏訴訟代理人何永福律師被告葉明源訴訟代理人陳柏達律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋遷讓返還原告。二、訴訟費用由原告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣3,279,900元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠原告於民國000年0月間將門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告開設傢俱店，租期10年，前5 年每月租金新臺幣（下同）13萬元，後5年每月租金15萬元，雙方並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），第19條後有加註「甲乙雙方於期限屆滿前終止租約，應賠償對方120 萬元」（下稱系爭約款）。㈡原告於000年0月間通知被告將於113年6月30日終止系爭租約，而被告於113年1、2、3月均於臉書上張貼搬遷公告，足徵被告已同意終止。㈢如認被告未同意終止，原告可依系爭約款單獨終止系爭租約，蓋系爭約款既然有約定賠償金，即指一方終止才需賠償他方之情形，如雙方合意終止並不生損害賠償之問題。而原告已於113年5月27日以存證信函通知被告終止系爭租約並附上共計15萬元之匯票作為1個月之違約金，被告已於113年5月3 1日收受，是系爭租約已於113年6月30日終止。㈣原告既已合法終止系爭租約，被告自有遷讓系爭房屋之義務，詎被告遲不搬遷，爰依系爭租約、租賃物返還請求權之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓並全部返還原告。2.訴訟費用由原告負擔。3.請依職權宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告於臉書上張貼公告之對象係顧客而非原告，內容未有「同意終止租約」，反而強調「地主賣地強迫搬遷」，是被告從未同意終止系爭租約。　㈡系爭約款之意旨並非單方可終止系爭租約，如是單方終止僅載明「一方」於契約屆滿前終止租約即可，既然載明「雙方」即應雙方均同意始可，約定賠償金僅係賦予同意終止之一方可衡量拿賠償金終止租約或繼續契約等語。　㈢並聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張其於000年0月間將系爭房屋出租予被告開設傢俱店，租期10年，前5年每月租金13萬元，後5年每月租金15萬元，雙方並簽立系爭租約，第19條後有加註系爭約款等情，為被告所不爭執，並有系爭租約可佐(見重訴卷第47-53頁)，堪信為真實。　㈡原告主張兩造已合意終止系爭租約乙節，為被告所否認。經查，依原告提出之被告所經營嘉義日昇傢俱臉書截圖畫面，固可證明被告於113年1、2、3月有於臉書上張貼搬遷公告( 見重訴卷第63-67頁)，然不能證明兩造有終止系爭租約的意思表示合致，是原告主張兩造間系爭租約已合意終止，並不可採。　㈢兩造於系爭租約第19條後有加註系爭約款：「甲乙雙方於期限屆滿前終止租約，應賠償對方120萬元」，是否為單方終止租約的約定，抑或須經雙方同意始能終止，此為本案之爭點。探究當事人之真意，兩造約定一方期前終止系爭租約，必須賠償他方近10個月租金，本意應是賦予不同意終止系爭租約之契約當事人足夠保障，並補償其因租約提前終止可能受有的損失。再者，契約雙方若欲合意終止租約，此為理所當然，不需要在系爭租約額外手寫約定，況且，假設將系爭約款解釋為雙方合意終止之約定，既然契約是合意終止，應無何方受有損害、何方應負賠償責任等問題，故系爭約款應解釋為單方終止契約的約定，從而原告主張終止系爭租約不需經過被告同意，應屬可採。　㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第455條前段、第453條、第 450條第3項定有明文。再按民法第450條第3項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定……被上訴人終止租約，已酌留一個月為租約終止期，尚屬相當，依法應生租約終止之效力，最高法院 67年度台上字第2293號判決先例意旨可供參照。經查，依兩造間系爭租約第4條，租金每次應繳1年(即12個月份)，足認係以一年定其支付之期限，固無民法第450條第3項之適用或類推適用，惟依前開判決先例意旨，仍應預留合理期間先期通知。本件原告於113年5月27日以存證信函通知被告系爭租約將於113年6月30日終止，而被告已於113年5月31日收受，有存證信函及回執可參（見重訴卷第21、27-29頁)，本院審諸原告通知終止租約之時點距契約終止時點尚有30日之久，已預留被告足夠反應及準備時間，應符合先期通知之意旨，且從113年1、2、3月之臉書貼文可知，原告已早於半年前與被告論及搬遷事宜，被告也於貼文發布全面出清的消息，足認被告不至於因時間緊迫致搬遷不及而遭受突襲。從而，原告主張兩造間之系爭租約已於113年6月30日終止，應屬有據，其進而依系爭租約、租賃物返還請求權之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由，應予准許。四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免予假執行，於法有據，爰酌定相當擔保准許之。五、訴訟費用負擔之依據：本件原告陳明願負擔訴訟費用，本院認並無不當，爰諭知如主文第2項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4　　日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　4　　日書記官阮玟瑄

2024-10-04

CYEV-113-嘉簡-630-20241004-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事簡易判決 113年度基簡字第638號原告闞幼敏被告李素照吳國華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月12日言詞辯論終結，判決如下：主　　文被告李素照應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號一樓房屋遷讓返還原告。被告李素照、吳國華應給付原告新臺幣捌萬柒仟零壹拾貳元，及自民國一百一十三年五月八日起至被告李素照遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告李素照負擔百分之九十五，被告李素照、吳國華負擔百分之四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告李素照如以新臺幣陸拾萬元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項之已到期金額得假執行；但被告李素照、吳國華如以已到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第3 85條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告李素照(下稱其姓名)於民國112年12月20日邀被告吳國華(下稱其姓名)為連帶保證人，就原告所有門牌號碼基隆市○○區○○路000號1樓房屋(下稱系爭房屋)簽訂房屋租賃契約並經公證，約定租賃期間自112年12月20日起至113 年12月19日止，每月租金新臺幣(下同)2萬元，水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、李素照居住使用系爭房屋所生之雜項費用由李素照負擔(下稱系爭租約)。李素照自113年1月20日起未給付租金，經原告於113年3月29日以基隆港東郵局存證號碼第000026號存證信函通知於期限內繳交租金，李素照收受催告後並未於期限內繳清欠租，原告再於113年5月7日以基隆港東郵局存證號碼第000040號存證信函通知李素照終止系爭租約，其應立即返還系爭房屋並繳清租金，惟李素照仍未返還系爭房屋，依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並應給付租金9萬2,000元，及自113年5月8日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償2萬元。又原告代墊李素照占有使用系爭房屋期間所生113年1月至同年3月水費379元、113年1月至同年5月電費1萬2,233元、113年1月至同年8月管理費2,400 元，合計1萬5,012元，被告應負給付責任。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及給付原告租金9萬2,000元，並自113年5月8日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬元。㈡被告應給付原告1萬5,012元。三、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀提出任何聲明或陳述。四、承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨）。經查：　　　㈠原告上開主張，已有提出經本院所屬民間公證人吳信璋事務所公證之系爭租約、建物登記第一類謄本、基隆港東郵局存證號碼第000026號、第000040號存證信函與回證及管理費、水費、電費收據等件為證，而被告經合法通知均未到庭，亦未以書狀提出任何聲明或陳述，本院審酌前開證物與原告之主張相符，自堪信為真實可採。　㈡李素照自113年1月20日起未繳納租金，遲付租金之總額已達2 個月之租額，且經原告催告給付欠租，李素照屆期仍未給付，原告以基隆港東郵局存證號碼第000040號存證信函向李素照為終止契約之意思表示，核屬有據，則系爭租約應於上開意思表示到達李素照之日即113年5月7日發生終止之效力，原告依租賃物返還請求權請求李素照返還系爭房屋，自屬有據。至於吳國華並非承租人，原告亦未舉證證明吳國華占有使用系爭房屋，原告依租賃物返還求權、所有物返還請求權，請求吳國華返還系爭房屋，並無依據。　㈢系爭租約第3條約定：「每月應繳租金新台幣貳萬元整，並於每月20日前支付…」、第6條約定：「…水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方（即李素照）居住使用本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐由乙方負擔。」、第17條約定：「乙方如覓有保證人(即本契約之丙方) ，丙方(即吳國華)與被保證人乙方負連帶保證責任。」則原告依約請求李素照及連帶保證人吳國華給付自113年1月20日起至113年5月7日止租金共7萬2,000元(計算式：20,000×3＋2 0,000÷30×18＝72,000，小數點以下四捨五入）及水電費、管理費共1萬5,012元，自屬有據，應予准許；逾上開範圍之請求則不應准許。㈣李素照自113年5月8日起即無權占有系爭房屋，核屬無法律上之原因受有利益，並致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係，請求李素照及吳國華自113年5月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。本院審酌系爭租約已約定李素照使用系爭房屋每月租金為2萬元，且其無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還與原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金2萬元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當，故原告請求李素照及吳國華應自113年5月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元，應予准許。五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約第3條、第6 條約定及不當得利之法律關係，請求李素照遷讓返還系爭房屋，及李素照、吳國華應給付8萬7,012元(租金7萬2,000元及管理費、水費、電費共1萬5,012元)，並自113年5月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行。又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月，以此推估，本判決第一項因李素照免為假執行致原告假執行延宕之期間應為 2年6個月，因此原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計60萬元（計算式：20,000×3 0＝600,000），且原告因李素照、吳國華就本判決第2項免為假執行所受之損害，即為原告屆期所得受償之金額，爰職權宣告李素照、吳國華提供相當之擔保，得免為假執行。七、本件事證已經明確，原告其餘主張及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，一併說明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　3 　　日基隆簡易庭法　官　陳湘琳　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　3 　　日　　書記官　洪儀君

2024-10-03

KLDV-113-基簡-638-20241003-1

板簡

板橋簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決 113年度板簡字第2012號原告兆基管理顧問股份有限公司法定代理人李建成訴訟代理人林筠臻被告翁晨媃上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國113年9月4日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將基隆市○○區○○街○○○號八樓房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹仟捌佰元，及自民國一百一十三年七月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年三月二日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付新臺幣貳萬肆仟柒佰元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項3款定有明文。本件原告起訴聲明原請求：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街000號8樓房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣1,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自113年3月2日起至履行訴之聲明第一項內容之日止，按月給付原告新臺幣36,700元，及各期應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國113年5月21日以民事變更訴之聲明暨陳報狀變更請求聲明㈢為：被告應自113年3月2日起至履行訴之聲明第一項內容之日止，按月給付原告新臺幣24,700元，及各期應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；其餘聲明不變。經核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。　　二、原告起訴主張：　㈠被告於民國112年10月27日與原告簽立社會住宅轉租契約書（下稱系爭租約），向原告承租基隆市○○區○○街000號8樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年10月30日至113年10 月29日止，並約定每月租金為12,000元，應於每月30日前給付，管理費由被告負擔，被告並給付原告押租金24,000元。　㈡詎被告自112年12月30日起即未再給付租金，經原告屢次催討，被告均置之不理，依系爭租約第十六條第一項第二款及第二項第二款之約定，如被告經催告後仍不支付租金者，原告得提前30日通知終止雙方租賃契約。復經原告於113年1月29 日寄發基隆復興路郵局000012號存證信函（下稱系爭函文）通知被告雙方租賃契約將於文到後一個月終止，系爭函文寄送至被告之住居所，郵務機關因不獲會晤被告，於113年2月 1日製作招領通知單通知被告領取，嗣因招領逾期退回，此有掛號郵件流程查詢結果可稽。按最高法院109年度台上大字第908號裁判意旨揭示：「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之『住所地』，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要。」。觀諸上開意旨，系爭函文於113年2 月1日被告受招領通知時已生送達被告之效力，故系爭租約已於113年3月1日終止，合先敘明。則系爭租約已於113年3 月1日提前終止，經原告以存證信函通知被告後，被告迄今仍未將系爭房屋返還予原告，是原告依租賃物返還請求權及民法第767條規定請求被告將系爭房屋返還予原告，自屬有據。　㈢另依系爭租約第三條前段及第五條約定「每月租金為12,000 元整。承租人每期應繳納一個月租金，並於每月30日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕。」、「租賃期間，使用租賃住宅所生之相關費用：管理費由承租人負擔每月700元整。」。查被告自112年12月30日起即未再給付租金，共積欠原告租金及管理費合計25,800元，依前開規定，扣除押租金24 ,000元後，尚應給付原告共計1,800元（計算式：25,800-24 ,000=1,800）。　㈣被告於租期屆滿後，仍繼續使用系爭房屋，且被告使用系爭房屋既無法律上原因，而受有每月免給付12,000元租金及70 0元管理費用共計12,700元之利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條之規定，請求被告自租約屆期後騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利12,700 元。又系爭租約第十四條第四項約定「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，包租業應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」，系爭租約業已終止，依雙方前開約定，原告自得自113年3月2日起至被告返還房屋之日止，按月向被告請求相當月租金額計算之違約金共12,000元之費用。是本件被告應自113年3月2日起至返還房屋之日止，按月給付原告24,700元（計算式：12,700＋12,000＝24,700）。　㈤為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，並聲明：⒈被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街000號8樓房屋騰空返還原告。 ⒉被告應給付原告1,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊被告應自113 年3月2日起至履行訴之聲明第一項內容之日止，按月給付原告24,700元，及各期應給付之日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。　　三、原告主張之事實，業據其提出社會住宅轉租契約書、基隆復興路郵局000012號存證信函暨回執、掛號郵件流程查詢結果等件影本為證。而被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依法視同自認，自應認原告之主張為真實。四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約業經原告通知被告而終止，從而，原告請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。又系爭租約第5條約定，租賃期間使用租賃住宅所生之相關費用即管理費由承租人即被告負擔每月700元整，則原告請求被告已積欠之租金及管理費1,800元，亦屬有據。五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。經查，系爭租約已於113年3月1日終止，有上揭存證信函，在卷可查。而依前開說明，被告則可能獲得相當於租金之利益，是原告自得依民法第179條規定請求被告應返還不當得利。而系爭房屋每月租金及管理費為12 ,700元，故被告可能獲得每月相當於租金之不當得利應以上開金額12,700元計算。又系爭租約第14條第4項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，包租業應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」。查系爭租約既已終止，已如前述，且被告仍未遷出系爭房屋，原告自得依上開約定，自113年3月2日起向被告請求給付違約金。故而原告之第3項聲明，係請求被告自113年3月2日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告24,700元，即包含有每月相當於租金之不當得利及每月1倍租金之違約金，係於系爭租約第14條約定之違約金範圍內，是原告此部分請求，亦屬有據。是原告請求被告自113年3月2日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金12,700元之不當得利及違約金12,000元，共24,700元，亦屬有據。六、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求如主文所示，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。八、本件係依簡易程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　2　　日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　2　　日書記官魏賜琪

2024-10-02

PCEV-113-板簡-2012-20241002-1

補

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度補字第1706號原告林書宏被告李均富上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院裁定如下：　　主　文原告應於裁定送達後5日內補繳裁判費用新臺幣7,380元，逾期不補正，即駁回起訴。　　理　由一、訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，同法第77之1條第1項、第2項及第77之2條第 1項前段、第2項分別定有明文。次按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之市場交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁判意旨參照）。再按請求給付欠租金額與租約終止後之租賃物返還請求權、所有權返還請求權間，二者訴訟標的並不相同，亦非同時存在，無主從關係，其價額應合併計算；至租約終止後請求相當於租金之不當得利部分，則屬附帶請求，不併算其價額（最高法院106年度台抗字第1221號、107年度台抗字第897號裁定意旨參照）。二、經查，原告起訴聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○路0 段00號2樓204室之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）5萬6,000元，並自民國113年8月16日起至遷讓之日按月賠償8,000元。經核，原告聲明前段有關遷讓房屋部分訴訟標的價額應以請求遷讓之系爭建物價值為斷，而不包括土地價值在內。經本院依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網最新鄰近房地交易價格約為每平方公尺11萬5,00 0元，而系爭房屋面積原告陳報約為4坪，有本院公務電話紀錄在卷可參，則系爭房屋含土地之交易價額共約152萬0,668 元（計算式：4坪×3.3058×115,000元/㎡＝1,520,668元）。復依財政部「112年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」計算，系爭房屋之評定現值占41％即62萬3,474元（計算式：1,520,668元×41％＝623,47 4元，元以下四捨五入）。又以一訴同時請求返還租賃物，及給付租約終止前已發生之欠租，二者訴訟標的並不相同，且非同時存在，自無主從關係，該租金請求尚非返還租賃物之附帶請求，其金額即應與返還租賃物之訴訟標的價額合併計算（最高法院107年度台抗字第897號裁定要旨參照）。是原告聲明中段請求給付租約終止前所積欠系爭房屋之租金，與聲明前段無主從關係，其訴訟標的金額為5萬6,000元，應合併計算；至其聲明後段，係請求相當於之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，不併算其價額。三、從而，本件訴訟標的價額核定為67萬9,474元（計算式：623 ,474元＋56,000元＝679,474元），應徵收第一審裁判費7,380 元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　1　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰以上正本係照原本作成。如對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元；關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤

2024-10-01

PCDV-113-補-1706-20241001-1