返還租賃物
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第702號
原 告 曾婌文
訴訟代理人 裘佩恩律師
戴龍律師
唐世韜律師
吳祈緯律師
被 告 劉亞宸
訴訟代理人 劉宇森
黃偉哲
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國113年11
月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號全棟房屋騰空遷讓
返還予原告。
二、被告應自民國113年1月7日起至返還前項房屋之日止，按月
給付原告新臺幣79,960元。
三、被告應給付原告新臺幣79,960元。
四、被告應給付原告新臺幣13,568元，及其中新臺幣4,174元自民國113年3月6日起，其餘自民國113年7月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。
七、本判決原告勝訴部分得假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本
件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○
路000號全棟房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還予原告。㈡被
告應給付原告新臺幣(下同)4,174元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自
民國112年1月8日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付
原告79,960元(見調卷第9頁)。嗣於訴訟中追加請求被告違
法轉租之違約金16萬元及損壞租賃物之修繕費用2,300元，
並擴張請求代墊水費金額為13,128元(見調卷第53、23、31
、32頁)，變更其訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓
返還予原告。㈡被告應自112年1月8日起至返還系爭房屋之日
止，按月給付原告79,960元。㈢被告應給付原告160,000元。
㈣被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(見本院卷第132
頁)。經核原告上開之變更，係本於同一租賃契約基礎事實
所為，且擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予
准許。
二、原告起訴主張：
(一)兩造於110年12月8日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），
約定被告向伊承租系爭房屋，租賃期間自110年12月8日起至
116年1月14日止，每月租金79,960元，水電費亦應由被告負
擔，並約定未經伊書面同意，被告不得將系爭房屋之全部或
一部擅自轉租他人，亦不得以其他方式，形成變相轉租頂讓
他人。被告嗣竟違反系爭租約第2條不得轉租之約定，擅將
系爭房屋之一部轉租予訴外人羅珠秀、詩婷，作為美甲及美
髮工作室使用。伊遂依系爭租約第10條約定，於112年12月6
日以律師函對被告為終止系爭租約之意思表示，並催告被告
於函到30日內返還系爭房屋，而為被告所收受。惟被告迄未
遷讓返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定及系爭租
約第10條之約定，伊得請求被告返還系爭房屋，並請求被告
給付違法轉租之違約金16萬元。又被告占有使用系爭房屋，
受有相當於租金之不當得利，致伊受損害，按系爭房屋每月
租金79,960元計算，依民法第179條規定，伊得請求被告自1
12年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元。
(二)被告另於112年11月21日惡意破壞系爭房屋屋後之水管及木
門，致伊支出水管、木門維修費用各1,800元及500元，依系
爭租約第5條第1項：「乙方應以善良管理人之注意，保管及
使用租賃物，如欠缺是項注意，致租賃物毀損或滅失時，應
自費修復或以金錢賠償之」約定，伊得請求被告如數賠償。
再者，原告為被告代墊系爭房屋自112年9月12日起至112年1
1月14日止之水費4,174元、113年2、3月之水費8,954元，合
計13,128元，依系爭租約第8條約定，伊亦得請求被告如數
返還代墊之水費等語。並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷
讓返還予原告。2.被告應自112年1月8日起至返還系爭房屋
之日止，按月給付原告79,960元。3.被告應給付原告160,00
0元。3.被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。4.訴訟
費用由被告負擔。5.原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊並未將系爭房屋違法轉租他人，伊承租系爭房
屋係為了經營「媚爾萱美容生活館」(下稱美容館)事業，所
營項目本包含美髮、美甲、美睫等事項，原告所稱之羅珠秀
、詩婷，均係伊美容館之美容師，伊為羅珠秀、詩婷介紹顧
客，並由羅珠秀、詩婷承攬美容館之美甲、美髮等工作，伊
與羅珠秀、詩婷間係承攬關係，伊並未將系爭房屋之一部轉
租羅珠秀、詩婷。伊既未違法轉租，則原告以其已合法終止
系爭租約為由，請求被告遷讓房屋，並給付自112年1月8日
起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利
79,960元，以及違約金16萬元，於法均屬無據。又伊並無損
壞系爭房屋之水管及木門，伊僅係委請水電師傅將木門拆下
放置在旁，以便水電師傅進出修繕加壓馬達。再者，伊並非
不繳水費，係原告於112年9月22日自行將水錶過戶至原告名
下，致伊無法繳納水費，且原告代繳之水費金額遠高於伊先
前繳納水費金額2倍多，實不合理等語為辯。並聲明：原告
之訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，並有公證書、房屋租賃契約、11
2年12月6日律師函、回執、台灣自來水公司繳費憑證及補寄
紙本帳單等件在卷為憑(見調卷第15至19、27至29頁、本院
卷第41、141頁)，堪信為真實：
(一)兩造於110年12月8日簽訂經公證之系爭租約，自110年12月8
日起至116年1月14日止，每月租金79,960元。
(二)原告於112年12月6日寄發律師函予被告，為終止系爭租約之意思表示，並催告被告於函到30日內返還系爭房屋，被告於112年12月7日收受該律師函。
(三)原告已支付系爭房屋自112年12月之水費4,174元、113年2、
3月之水費8,954元。
五、本件爭點為：(一)原告以被告違法轉租為由，終止系爭租約
，並依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，有
無理由？(二)原告依不當得利法律關係，請求被告自112年1
月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，有無
理由?(三)原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付
違法轉租之違約金16萬元，有無理由?(四)原告依系爭租約
第5條第1項及第8條約定，請求被告賠償修繕費2,300元及返
還代墊水費13,128元，有無理由?茲分述如下：
(一)原告以被告違法轉租為由，終止系爭租約，並依民法第767
條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，有無理由？
1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉
租於他人，民法第443條第1項定有明文。又系爭租約特別約
定事項第2條約定：「乙方(即被告)非經甲方(即原告)書面
同意不得將系爭房屋之全部或一部轉租或借與他人使用……乙
方亦不得改變商號名稱、或以合夥方式或改派經理人、代表
人或其他方式，形成變相轉租頂讓與他人」；第10條約定：
「乙方積欠租金達兩月總額，或違反本特約事項第一條至第
五條規定者，甲方得終止租約，收回租賃物，如有損害，並
得請求賠償。又乙方違反本特約事項第二條之規定者，甲方
得請求乙方給付懲罰性違約金壹拾陸萬元。」準此，被告須
徵得原告同意始得為轉租、轉借或由他人使用系爭房屋之行
為，否則即屬違反系爭租約約定，原告得隨時終止系爭租約
。至被告雖抗辯伊起初向原告租屋時，兩造曾於110年11月1
4日簽署一份文具店制式契約書，當時並無不得轉租之約定
，係原告於伊裝潢期間要求公證，才在系爭租約約定不得轉
租等語(見本院卷第24頁)，惟被告既與原告於110年12月8日
重新簽署系爭租約並經公證，應可認兩造有以系爭租約成立
新合意而取代原租約使之失效之意，兩造間之權利義務關係
，仍以系爭租約為準。
2.經查，本件被告雖否認將系爭房屋之一部轉租予他人於該址
經營美髮、美甲工作室，並辯稱：伊雖然有在疫情期間張貼
「美容工作室分租」之廣告，但實際上沒有分租，且美髮、
美甲服務為其美容館所經營，伊與羅珠秀、詩婷僅係承攬關
係云云。惟證人即於該址經營美髮工作室之羅珠秀於本院審
理時證稱：伊與朋友「藝庭」(音譯)在網路上看見有人在出
租房屋，伊朋友要作美睫生意，伊要作美髮生意，所以就一
起去看屋，之後各自承租。伊係與被告接洽出租事宜，承租
一間房間，每月租金5,000元，並與被告簽立書面合約，但
因被告與房東吵架，所以被告將先前合約收回，改簽立「媚
爾萱美容生活館專業師/美容師承攬契約書」，但伊每個月
就係付租金5,000元予被告，沒有其他名目需付錢給被告，
被告也從未給過伊報酬或薪資。又伊承租期間約11個月，伊
朋友「藝庭」現仍承租中，另該址經營之「敘.SHE」美甲店
，亦係被告分租給他人等語(見本院卷第99至102頁)，核與
原告所提之被告不爭執真正之「美容工作室分租」資訊、「
媚爾萱美容生活館專業師/美容師承攬契約書」、「敘.SHE
」美甲店廣告等件相符(見本院卷第21、24、25頁)，堪認被
告所辯未將系爭房屋轉租云云，不足採信。原告主張被告有
於系爭租約約定租期內轉租系爭房屋情事，洵屬可採。
3.本件系爭租約約定租期內承租人不得轉租房屋，已如前述，
則依上開規定，被告於租期內轉租系爭房屋，原告自得終止
系爭租約。原告已於112年12月6日以律師函向被告表示終止
系爭租約，請求其於函到30日內返還房屋，並於112年12月7
日送達被告收受，有律師函及回執在卷可稽（見本院卷第27
、29頁），被告復自承有收受上開律師函(見本院卷第24頁)
，則系爭租約業經原告合法終止，應堪認定。
4.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條前段定有明文。又租約終止後，出租人除得
本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租
賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法
律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號
判決意旨參照）。本件原告主張：被告無權占有系爭房屋，
應騰空遷讓返還等語。惟系爭租約業經原告合法終止，被告
並無舉證證明其就占有系爭房屋具有正當權源，則原告主張
被告為無權占有，依民法第767條第1項前段規定，請求被告
騰空遷讓返還系爭房屋，於法即屬有據。
(二)原告依不當得利法律關係，請求被告自112年1月8日起至返
還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，有無理由?
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該
利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情
形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別
定有明文。
2.經查，原告為系爭房屋所有權人，系爭租約經其合法終止，
並催告被告於函到30日內返還房屋，被告於112年12月7日收
受律師函，被告於收受該函屆滿30日之翌日即113年1月7日
起占有房屋，已無合法權源，且系爭租約終止時，所約定之
租金原為每月79,960元，本院審酌後認此為市場上合理之價
額，且被告占有系爭房屋既已免繳租金，所應償還之不當得
利價額即應為此，則原告依民法第179條規定，請求被告自1
13年1月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，
即屬有據。超過部分，應不予准許。
(三)原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違法轉租之
違約金16萬元，有無理由?
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；再
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第
250條第1項、第252條亦有規定。至於當事人約定之違約金
是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受
損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利
益為衡量標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，
法院自得依職權酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預
定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、102年
度台上字第1606號民事判決意旨參照）。
2.系爭租約第10條後段固約定：「又乙方違反本特約事項第二
條之規定者，甲方得請求乙方給付懲罰性違約金壹拾陸萬元
」，而被告確有前開違法轉租之違約情事，業如前述，則原
告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違約金，應予
准許。惟原告既以被告違法轉租為由，合法終止系爭租約，
則原告因而所受損害或所失利益，通常為無法使用系爭房屋
、租金收入之損害。而原告業已請求被告給付終止租約後未
返還房屋期間之不當得利，如前所述，而其復未舉證其因此
而受有何種特定或逾越租金額之損害，故認系爭租約約定以
超過2個月之租金16萬元計算違法轉租之違約金，實屬過高
。爰依上揭規定，將原告請求之違約金酌減至1個月租金79,
960元，以期適當。從而，原告請求被告給付之違約金，於
超過79,960元部分，於法洵屬無據。
(四)原告依系爭租約第5條第1項及第8條約定，請求被告賠償修
繕費2,300元及返還代墊水費13,128元，有無理由?
1.本件被告不爭執其有委請水電師傅將系爭房屋屋後之木門拆
除放置在旁(見本院卷第134頁)，並有本院勘驗筆錄及截圖
照片附卷可稽(見本院卷第125、126、133、134頁)，惟被告
抗辯系爭房屋為其所承租，有權拆除木門等語。查被告向原
告承租系爭房屋期間，固得依約定方法使用租賃物，惟依系
爭租約第5條約定被告仍應依善良管理人之注意保管租賃物
，並於租賃關係終止時，應將系爭房屋回復至雙方約定之狀
態，返還予原告（民法第432、438、455條規定參照），被
告既自承係其僱人拆除木門，應可認該木門損壞係被告所致
，被告自應對原告負損害賠償責任，本院審酌原告提出單據
（見本院卷第35頁）主張木門需花費500元修繕，此金額尚
屬合理，堪可採信。從而，原告依系爭租約第5條第1項約定
，請求被告賠償木門修繕費用500元，即屬有據。
2.原告另主張被告有毀損水管之情事，依系爭租約第5條第1項
約定，亦應負損害賠償之責，請求被告賠償修繕費用2,300
元云云，固據提出收據為證（見本院卷第35頁），然為被告
所否認。依原告所提出之照片及兩造間之Line對話紀錄(見
本院卷第37、39、77至81頁)，尚不足以證明被告有毀損其
水管之事實，則原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告
賠償水管修繕費用1,800元，即非有據。
3.關於代墊水費部分：
按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意
思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，
或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，
或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項
定有明文。查原告主張代被告繳納其使用系爭房屋之水費共
計13,128元之事實，業據其提出台灣自來水股份有限公司繳
費憑證為證（見本院卷第41、141頁），惟上開水費13,128
元之其中60元為遲延繳付費(見本院卷第41頁)，且該屋水錶
於斯時既已過戶至原告名下，原告亦陳承由其先付水費，再
向被告收取，有兩造之Line對話紀錄可參(見本院卷第77、7
9頁)，原告即應遵期繳納水費，並負擔遲延付費之責，是扣
除上開遲延付費60元，原告為被告代墊水費金額應為13,068
元。又系爭租約第8條既約定被告應自行負擔水電費，其自
負有繳納該費用之義務，且被告復自承其租屋時，願意幫原
告付水費，同意負擔系爭房屋水費等語(本院卷第133頁)，
則原告未受委任，並無義務，而代被告繳納上開水費共計13
,068元，為被告管理事務，管理行為復有利於被告，且不違
反被告明示或可得推知之意思，支付之水費亦為必要之費用
，故原告依上開規定請求被告償還13,068元，於法有據，應
予准許。超過部分，應不予准許。
4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前
段、第203條分別定有明文。查原告得請求被告給付木門修
繕費及代墊水費合計13,568元(500+13068＝13068)，有如前
述，該給付並未確定期限，其中4,174元部分，原告起訴狀
繕本已於113年3月5日送達被告，其餘9,394元，原告聲明追
加狀繕本則於113年7月19日送達被告，有本院送達證書在卷
可憑（見調卷第47頁、本院卷第51頁），而生催告之效力，
則原告請求其中4,174元自113年3月6日起，其餘9,394元自1
13年7月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算遲
延利息，即屬有據。逾此範圍之請求，不應准許。
六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定及
系爭租約第5條第1項、第8條、第10條後段約定，請求判命
：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自112
年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元
。㈢被告應給付原告160,000元。㈣被告應給付原告15,428元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，於如主文第1、2、3、4項所示範圍內，為
有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本件
原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規
定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其所為假執行之
聲請，失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 12 月 5 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 俞亦軒
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 5 日
書記官 鄭伊汝
TNEV-113-南簡-702-20241205-1