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遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第342號原告鍾泰賜訴訟代理人蔡孝謙律師被告戴維上列當事人間請求遷讓房屋等事件，由臺灣臺北地方法院移送前來，經本院於民國113年9月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將坐落新北市○○區○○路00號1樓房屋全部遷讓返還原告。二、被告應自民國112年10月16日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告違約金新臺幣（下同）4萬4,400元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔95%，餘由原告負擔。　五、本判決第一項於原告以330萬元供擔保後，得為假執行。但被告如以990萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項所命給付，各到期部分，於原告每期以1萬5,0 00元為被告供擔保後，得假執行。但被告於各到期部分如以 4萬4,400元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，原告起訴主張兩造間租賃關係已經消滅，請求被告應將坐落新北市○○區○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。嗣於113年7月11日具狀追加請求被告應自112年10月16日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告違約金18萬5,000元等情，有民事起訴狀、民事準備（一）狀附卷可稽（臺灣臺北地方法院113年度北簡字第2 791號卷《下稱北簡卷》第11頁、本院卷第39頁）。經核，原告上開所為追加聲明係基於兩造間租賃關係消滅後之同一基礎事實，核與上述規定相符，應予准許。　貳、實體事項：一、原告主張：被告前於108年10月16日首次向原告承租系爭房屋，雙方約定租期自108年10月16日起至110年10月15日止，共計2年，每月租金3萬7,000元（下稱第一次租約）。原告於第一次租約將屆滿時，同意被告續租系爭房屋2年。因此兩造於110年9月27日簽訂第二次租賃契約，約定租期兩年，即自110年10月16日起至112年10月15日止，每月租金3萬7千元（下稱系爭租約）。嗣原告於系爭租約到期前即向被告表示租約屆滿不再續租。惟被告於租賃期限屆滿，竟不遷移、不返還房屋，並擅自每月以原租金金額匯款至原告帳戶，原告已多次向被告表示已無租賃關係，請被告勿再匯款予原告。被告於租賃期限屆滿後，拒不返還租賃之房屋，已違反民法第455條前段規定及系爭租約第6條約定，爰依民法第455 條前段規定及系爭租約第6條約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應自112 年10月16日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告違約金 18萬5,000元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於110年10月期間簽訂為期兩年之房屋租賃契約，並於112年10月15日期滿，前約期滿後被告繼續繳納租金，原告無表示反對意見，雙方皆未再以字據訂立其他租約，依民法第422條之規定視為不定期租約。原告嗣因隔壁另一出租物件之承租人退租，於113年1月期間向被告表示租金欲調漲至每月6萬元，否則將房屋收回並轉租他人。被告表示漲幅超乎預期，若符合比例原則及周邊租金行情可以討論漲幅，否則依不定期租約之契約精神保持現有約定繼續承租。然原告示沒有協商空間，堅持上述出租條件，多次於電話中以言語恐嚇，若不遵從，將破壞租賃物、建築裝潢及室內物品等危及人身安全及財產之言語要脅，並於113年1月31 日於系爭房屋斷水。兩造間就系爭房屋之租賃關係既已擬制視為不定期租賃契約，被告迄今仍繼續繳付租金，被告即無違約之情形。又依據112年修訂之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃市場管理條例）規定，租賃契約之出租人及承租人間視為消費關係，適用相費者保護法相關規定。而系爭租約為定型化契約，第6條有關乙方於租期屆滿時，「不得主張任何權利」及「甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金」等約定，限制或剝奪租賃行使權利，對承租消費者顯失公平，違反平等互惠原則，應類推適用消費者保護法第12條、租賃住宅管理條例第5條第4點規定，系爭租約第6 條視為無效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　　原告主張兩造於110年9月27日就系爭房屋簽訂系爭租約，租期為110年10月15日至112年10月15日，租金為每月3萬7,000 元，被告於系爭租約屆滿後迄今仍占用系爭房屋等情，有租賃契約在卷可證（本院卷第57至60頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張兩造於系爭租約到期後就系爭房屋已無租賃關係等情，惟為被告所否認，並抗辯兩造就系爭房屋有民法第451條規定視為不定期租賃契約之情形等語。茲就兩造間之爭執事項論述如下：㈠、兩造間就系爭房屋之租賃關係是否已消滅：　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1項、第451條分別有明文。次按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非意指出租人必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思，故出租人若為避免承租人取得此種默示更新不定期租賃契約之利益，於訂約之際，已約明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號、9 1年度台上字第221號、109年度台上899號民事裁判要旨參照）。　⒉經查，系爭租約第2條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為2年即自1 10年10月15日起至112年10月15日止；第6條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利...等語，有系爭租約在卷可佐（本院卷第57、58頁）。審以系爭租約為2年期之定期租賃契約，出租人應係顧慮系爭租約期滿未及為反對之意思表示而有轉換為不定期租賃契約之風險，且為避免承租人得逕為取得默示更新租賃契約之利益，乃於系爭租約上約明租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，承租人於租期屆滿即應遷讓返還房屋，否則即應給付違約金，此種須經出租人同意始繼續出租之情形，實與「續租應另訂契約」之意並無二致，亦即原則上系爭租約到期即生消滅租賃關係之效力，需出租人同意繼續出租始例外發生續租之效力，倘出租人於租期屆滿時並未為同意之意思表示，已發生阻止續約之效力。是依照兩造約定之系爭租約第6條約定之意旨，除原告同意繼續出租外，並不因承租人即被告仍為租賃物之使用收益，而原告不即表示反對之意思，即發生以不定期限繼續租賃契約之法律上效果。被告於系爭租約屆至後雖繼續為租賃物之使用收益，然兩造既已事先約定除原告同意外，被告即應返還系爭房屋，縱原告對於被告繼續就系爭房屋之使用收益有不即表示反對之意思，兩造亦無由依據民法第451條規定成立不定期租賃契約。　⒊被告雖抗辯原告於系爭租約到期前已同意被告續租，且持續收租金，又未以字據訂立不動產租賃契約，視為不定期限之租賃關係等語。惟依據民事訴訟法第277條規定，被告既主張兩造間已於系爭租約屆期前合意成立租賃關係，自應就兩造合意成立租賃契約之事實負舉證責任。然被告僅以原告自系爭租約屆期後至少繼續收取3個月租金之事實，推論原告有同意被告續租之意思。惟審以被告於系爭契約屆滿後仍持續占有系爭房屋，原告無法使用系爭房屋而受有損失，原告以被告所支付之款項視為被告使用系爭房屋對價已彌補其損失合於常情，尚難以原告有收取被告以租金名義給付之款項即遽論兩造間存有租賃關係。復佐以被告於108年10月16日向原告承租系爭房屋並簽訂第一次租約，第一次租約屆期前即110年9月27日再與原告簽立系爭租約，而兩份租約除租賃期間不同外，其餘如租金等其他條款均相同等情，有兩份租約在卷可佐（本院卷第49至60頁）。足證兩造倘於系爭房屋於租期屆滿前有繼續成立租賃關係之合意，應會另行訂立書面租賃契約及確認租賃期間。益徵被告抗辯兩造間於系爭租約屆滿前已合意成立不定期之租賃關係乙節，顯屬無據，不足採信。至於被告抗辯原告於113年1月猶向被告表示以6萬元出租系爭房屋，顯見原告有出租系爭房屋予被告之意思等語，並提出錄音譯文為證（本院卷第97頁）。兩造於系爭租約屆滿後已無租賃關係等情，業經本院認定如上。原告於被告在租賃關係消滅後遲不返還系爭房屋之情況下，為避免爭爭房屋長期遭被告占用影響原告權益，因而向被告提出以6 萬元租金之租賃條件，應屬常情，被告以原告於租賃契約屆至後另提出簽約之租金條件而推論原告從未有反對被告續租之意思，即屬無據。況被告並未同意以每月6萬元之租金承租系爭房屋，兩造間就租賃契約之必要之點既未合意，兩造間自無成立租賃契約之餘地。㈡、原告依據民法第455條規定，請求被告遷讓系爭房屋返還原告，有無理由？　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。承上所述，出租人即原告為顧慮租賃期滿轉換為不定期租賃契約之風險，及被告逕為取得默示更新租賃契約之利益，乃於系爭租約上約明租期屆滿時，系爭租約原則上即為消滅，被告應即遷讓返還房屋，除非原告另有同意續租之意思，否則仍不生續租之效力，該約定已發生阻止續約之效力。而被告又未提出兩造有合意就系爭房屋續約之具體事證。益徵兩造於系爭租約屆滿後即112年10月15日就系爭房屋已無租賃關係，然被告迄今仍占用系爭房屋。從而，原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。㈢、原告依據系爭租約第6條約定，請求被告給付違約金，有無理由？如有理由，違約金之約定是否過高而應予酌減？　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條規定甚明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、79 年台上字第1915號著有判例可資參照。　⒉經查，系爭租約第6條約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議等語，有系爭租約在卷可佐（本院卷第58頁）。上開違約金，兩造並未約明為懲罰性違約金，依民法第250條第2項規定，應屬賠償總額預定性之違約金。被告於112年10 月15日系爭房屋之租期屆滿後未得原告同意續租，卻未遷讓返還系爭房屋，迄今仍占用系爭房屋，顯已違反前開約定，原告自得依系爭租約第6條約定，請求被告給付違約金。又系爭違約金乃係因被告未於租期屆至時即時返還系爭房屋而得請求之賠償。爰審酌原告因被告遲不返還系爭房屋所受之損害，為不能就系爭房屋行使占有、使用、收益權能，及原告因被告未依系爭租約約定搬遷，致須為追討、喪失其他利用機會等不利益，兼衡被告於無權占用系爭房屋期間尚有依系爭租約約定定期給付原告3萬7,000元以減少原告資金運用之損失，原告所受損失應屬有限，認原告按租金5倍計算違約金，即按月請求被告給付18萬5,000元，尚屬過高，本院認應予酌減為按月以租金1.2倍計算違約金，即每月4萬4,40 0元，較為合理妥適。至於被告按月以租金名義已給付原告3 萬7,000元之款項，應亦為補償原告因被告無權占用系爭房屋所生之損失之款項，自可自被告應給付原告違約金中扣除，附此敘明。　⒊至於被告雖辯稱兩造依據租賃住宅管理條例規定應視為消費關係，有消費者保護法之適用，而系爭租約第6條之約定對消費者顯失公平，依消費者保護法第12條及施行細則第14條規定應視為無效等語。惟查，租賃住宅管理條例第1條：為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例；第3條第1款：租賃住宅：指以出租供「居住」使用之建築物。亦即租賃住宅管理條例之適用對象為承租人承租建物「居住」使用之租賃關係。亦即上開管理條例適用之對象為出租供居住使用之建築物，然被告承租系爭房屋係用以專營手機電信申辦與手機維修等營業使用，並非住宅使用等情，有系爭房屋照片在卷可參（本院卷第143頁）。是兩造間之系爭租約應無租賃住宅管理條例之適用。次查，原告並非包租、代管及出租之企業經營者，與被告所簽訂之租賃契約亦非屬定型化契約，本件並無消費者保護法第12條及消費者保護法施行細則第14條關於定型化契約條款無效情形之適用。再者，系爭租約第6 條約定租期屆滿被告應即返還租賃房屋，否則應負擔違約金之內容，僅係課予承租人即被告應於租賃契約期滿返還租賃物之義務，避免承租人於租約期滿卻藉故不搬遷之情形，並無違反平等互惠原則、誠信原則之情事。從而，被告抗辯系爭租約係定型化契約，且系爭租約第6條約定違反平等互惠原則應視為無效等情，尚非有據，不足採信。四、綜上所述：兩造於系爭租約屆滿後就系爭房屋之租賃關係已消滅，被告即應於112年10月15日遷讓返還系爭房屋予原告，卻無權占用迄今。從而，原告依民法第455條前段規定及系爭租約第6條約定，請求㈠被告將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡自112年10月16日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬4,400元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。六、本件事實、證據已經足夠明確。至於被告聲請調取雙方行動電話門號112年9月至113年1月之電話或簡訊，待證事實為原告並未於上開期間向被告表示不同意續租。惟兩造間之聯繫並未限於行動電話聯繫，誠如被告抗辯其係向原告當面表示願意續租意願，是縱兩造於上開期間並無電話或簡訊，亦不足以推論原告並未於上開期間向被告表示不同意續租。況系爭租約已排除民法第451條規定之適用乙節，亦經本院說明如上，縱原告並未於上開期間向被告表示不同意續租之意思，亦無影響本件之結論，而無調取上開資料之必要。此外，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，因此判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許宸和

2024-11-06

PCDV-113-重訴-342-20241106-1

上易

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第693號上訴人徐家琪胡蔡釵兼上2人共同訴訟代理人胡家華上訴人胡育甄被上訴人農業部農田水利署（即原行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國113年1 月26日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2621號第一審判決提起上訴，本院於113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。事實及理由一、被上訴人主張：門牌號碼○○市○○區○○○路0段00巷0弄00之0號 0樓房屋（下稱系爭房屋）原為臺北市瑠公農田水利會所有，民國109年10月1日農田水利法施行後，臺北市瑠公農田水利會改制隸屬於伊；系爭房屋登記為國家所有，由伊管理。伊所轄瑠公管理處前將系爭房屋出租予上訴人胡家華（上訴人以下均逕稱姓名），租期自111年1月1日起至同年12月31 日止，1年租金為新臺幣（下同）23萬0,400元（下稱系爭租約），由徐家琪（與胡家華合稱胡家華等2人）擔任連帶保證人。詎胡家華於111年12月31日租期屆滿，兩造間租賃關係消滅後，迄未騰空返還系爭房屋，系爭房屋現由胡家華、胡蔡釵及胡育甄（合稱胡家華等3人）占有中，伊得依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第8條、第11條約定，請求胡家華等3人騰空返還系爭房屋；胡家華等2人並應連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金按日計1,262元。爰依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第8條、第11條約定，求為命：胡家華等3人將系爭房屋騰空返還伊；胡家華等2人自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日連帶給付1,262元之判決（原審為如上被上訴人請求之判決，上訴人提起上訴。被上訴人原起訴請求徐家琪騰空返還系爭房屋部分，經原審判決駁回後，被上訴人未聲明不服，因未繫屬，不再贅述）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：70年間政府為興建SOGO百貨公司乃另覓系爭房屋出租予胡家華，並保證可居住50年以上，非一般性之租屋。系爭房屋仍可施工補強，非被上訴人所稱之危險建築，依憲法第10條規定人民有居住權，被上訴人有義務繼續出租系爭房屋，或為伊等另覓承租標的，或以每戶100萬元補償伊等。依系爭租約第5條第1款約定，被上訴人未符合「收回自用」或「重新建築」，應提前3個月前通知。違約金部分，如依被上訴人主張，胡家華等2人未於112年續簽租約，無租約即無違約及連帶保證，被上訴人請求違約金不合法。另參諸民法第430條規定，出租人即被上訴人就系爭房屋應負擔修繕義務，然伊均自己修繕，被上訴人主張之違約金自屬過高，應予酌減云云，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。三、兩造不爭執事項： (一)系爭房屋登記為國有，由被上訴人管理。 (二)被上訴人於111年1月11日與胡家華簽立系爭租約，約定被上訴人出租系爭房屋予胡家華作為住宅使用，租期自111年1月 1日起至同年12月31日止，1年租金23萬0,400元，由徐家琪擔任連帶保證人。 (三)胡家華等3人均設籍於系爭房屋。 (四)前開事實，有系爭房屋之建物登記謄本、系爭租約、戶籍謄本等為證（見原審卷21、27-30、33頁）。　四、本件被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定及民法第767條第1項前段規定，請求胡家華等3人騰空返還系爭房屋，暨胡家華等2人連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金按日計1,262元，有無理由，論述如下：　　　　 (一)關於被上訴人請求胡家華等3人騰空返還系爭房屋部分； ⒈經查系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即承租人胡家華）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即出租人被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方。」（見原審卷29頁）。又按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。 ⒉被上訴人主張胡家華邀同徐家琪為連帶保證人，於111年1月1 1日與伊所轄瑠公管理處簽訂系爭租約承租系爭房屋等情，業據其提出系爭房屋之建物登記謄本、系爭租約為證（見原審卷21、27-30頁）；又胡家華等3人於同年12月31日租期屆滿後，迭經催告，均未騰空返還系爭房屋，仍占有系爭房屋等情，有胡家華等3人之戶籍資料、前行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處111年3月1日、同年4月18日、同年7月2 8日、同年12月12日函、112年5月1日律師函可參（見原審卷 33、45-64頁），為上訴人所不爭執（見原審卷273頁），被上訴人所為主張堪以採信。　　 ⒊雖上訴人辯稱系爭租約之出租人為前行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處，並非被上訴人云云。惟查農田水利法第 2條規定：「本法之主管機關為行政院農業委員會。」同法第18條第1項第6款規定：主管機關為辦理農田水利事業區域之灌溉管理，得於所屬機關內設置灌溉管理組織，辦理農田水利事業作業基金所屬資產管理及收益。再，灌溉管理組織設置辦法第2條規定：「主管機關得視農田水利事業區域之地理環境、水源分配、灌溉排水設施及經濟效益，於行政院農業委員會農田水利署內設置灌溉管理組織。前項灌溉管理組織定名為管理處，並冠以其所在地區、水系或埤圳之名稱。」依同法第3條第6款規定，灌溉管理組織辦理事項之範圍有農田水利事業作業基金所屬資產管理及收益。立法院於11 2年5月16日三讀通過農業部組織法草案、農業部農田水利署組織法草案，自同年8月1日施行，行政院農業委員會農田水利署正式改組為農業部農田水利署。「瑠公管理處」即係隸屬於農業部農田水利署灌溉管理組織，掌管農田水利事業作業基金所屬資產管理及收益。系爭房屋於109年12月16日以接管為原因登記所有權人為中華民國，管理者為行政院農業委員會農田水利署，有建物登記謄本可憑（見原審卷21頁）；系爭租約係由行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處為出租人與胡家華簽訂，該管理處係基於為被上訴人辦理所屬資產管理及收益業務而與胡家華簽訂系爭租約，系爭租約之效力歸屬於被上訴人，從而被上訴人以自己名義對上訴人提起本件訴訟，並無不合，上訴人所辯為不足採。 ⒋雖上訴人另辯稱被上訴人與胡家華未簽訂新租約，被上訴人繼續收受系爭房屋租金，依民法第451條規定，應視為已成立不定期租賃云云。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人繼續使用原租賃物，自屬無權占有（最高法院112年度台上字第976號、55年台上字第276 號判決意旨參照）。經查系爭租約第2條「租期」第1項後段約定：「租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（見原審卷27頁），即已約明續租應另訂書面租約，況行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處於111年3 月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日，已發函表示111年12月31日租期屆滿後不再續約，有上開函文為證（見原審卷45-60頁），足見系爭租約並無民法第451條租賃契約默示更新規定之適用。兩造就系爭租約既無不定期限繼續契約之合意，縱胡家華於系爭租約期滿後繼續交付相當於租金金額之支票予被上訴人，亦難認係繳納租金，不因其交付付款支票即再成為系爭房屋之承租人。至上訴人另辯稱系爭房屋經台北市建築師公會鑑定，認為可施工補強，憲法第10條規定人民有居住權，政府於70年間為興建SOGO百貨公司乃將系爭房屋出租予承租人，被上訴人應繼續出租，或為承租戶另覓承租標的，或補償承租戶每戶100萬元，且依約應提前告知云云；惟被上訴人將其管理之系爭房屋出租予胡家華，其等間就系爭房屋所成立之租賃關係，屬私法上之契約關係，並不因被上訴人為政府機關而應有租賃契約以外之保障承租人居住權、給予補償等公法上義務，雙方之權利義務關係，應依締約時所合致之意思表示即系爭租約之約定定之。被上訴人於系爭租約租期屆滿後本得不再與承租人胡家華續約，胡家華與被上訴人間已無租賃關係存在，上訴人上開所辯均非可採。 ⒌系爭租約已於111年12月31日租期屆滿，胡家華等3人仍設籍於系爭房屋（見原審卷33頁），並未與被上訴人另訂立租約，或證明有其他占有系爭房屋之正當權源，渠等占有系爭房屋屬無權占有，堪以認定。至上訴人辯稱依系爭租約第5條第1款約定，被上訴人未符合「收回自用」或「重新建築」之約定部分；經查系爭租約於第5條第1款約定：「甲方（即被上訴人）收回自用或重新建築時，惟應提前3個月前告知」（見原審卷28頁），係適用於被上訴人提前終止租約之情形，此觀系爭租約第5條本文約定：「有下列情形之一者，甲方得『隨時提前』終止租約，收回租賃房屋」等語甚明，上訴人抗辯被上訴人就系爭房屋不符合收回自用或重新建築之約定，不得收回系爭房屋云云，為不可採。從而被上訴人依系爭租約第8條前段請求胡家華騰空返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求胡蔡釵、胡育甄騰空返還系爭房屋，應屬有據。 (二)關於被上訴人請求胡家華等2人連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金部分：　⒈經查依系爭契約第8條後段約定，承租人於租期屆滿時，未將系爭房屋騰空交還被上訴人點收，自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金共2倍交與被上訴人；又第11條約定：「乙方（即胡家華）保證人（即徐家琪）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見原審卷29頁）。系爭租約租期已經屆滿，胡家華等3人仍無權占有系爭房屋，則被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定，請求胡家華及連帶保證人徐家琪自112 年7月1日起至騰空返還系爭房屋日止，按日連帶給付損害金及懲罰性違約金1,262元（見原審卷229頁。另上開損害金及懲罰性違約金之計算式如下：230,400(年租金)÷365×2＝1,26 2.46，小數點即元以下4捨5入，下同），應屬有據。　⒉胡家華等2人抗辯系爭租約之違約金過高應予酌減云云。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。惟是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號裁判意旨參照）。　⒊依系爭契約第8條後段約定，承租人於租期屆滿時，未將系爭房屋騰空交還被上訴人點收，自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金共2倍交與被上訴人（見原審卷29頁）。經查系爭房屋面積約為32.74 坪（計算式：(99.36＋8.86)×0.3025＝32.736，小數點第2位以下4捨5入），有建物登記謄本可參（見原審卷21頁）；以 1年租金23萬0,400元計算，每月每坪約為586元（計算式：2 30,400÷12＝19,200，19,200÷32.74＝586.43）。又內政部公告之「住宅租賃契約書範本」中有關承租人於租賃關係消滅時，出租人得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額及相當月租金額計算之違約金（見原審卷36頁）；再參系爭房屋周邊「無電梯公寓」近年之出租實價登錄資料，排除1樓房屋，每坪租金約在833元至1,157元之間（見原審卷3 7頁），顯見系爭房屋之租金低於市場行情，經斟酌上情，被上訴人依約請求依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金，難認為不合理，無酌減違約金之必要。另胡家華等2人基於系爭契約所生之權利義務及連帶保證之債務業已發生，胡家華等2人抗辯已無租賃契約關係即無義務及連帶保證債務云云，為不可取。從而被上訴人依系爭租約第8條、第11 條約定，請求胡家華等2人自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋日止，按日連帶給付損害金及懲罰性違約金1,262元，應屬有據。五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第8條前段約定請求胡家華騰空返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求胡蔡釵、胡育甄騰空返還系爭房屋；依系爭契約第8條、第11 條約定，請求胡家華等2人自112年7月1日起至騰空返還系爭房屋日止，按日連帶給付被上訴人1,262元，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第二十庭審判長法官周祖民法官馬傲霜法官鄭威莉正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　書記官楊璧華

2024-11-05

TPHV-113-上易-693-20241105-1

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事裁定 112年度訴字第2042號上訴人即被告黃季祥被上訴人即原告鮑力田上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對本院於中華民國11 3年10月9日所為第一審判決提起上訴。按訴訟標的價額之核定，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間，但其期間超過十年者，以十年計算，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之 10定有明文。查兩造間為不定期租賃關係，租金每月為新臺幣（下同）5,000元，如原判決兩造不爭執之事項㈡所示，嗣原判決主文第1項將租金調整為7,700元，上訴人不服，聲明原判決不利於上訴人部分（即備位請求調整租金）廢棄，則上訴人之上訴客觀利益即原判決判命應增加之租金總額，是本件上訴利益標的價額核定為324,000元【計算式：（調整後租金7,700元－調整前租金5 ,000元）×12月×10年】，應徵第二審裁判費5,295元，未據上訴人繳納。茲依民事訴訟法第442條第2項前段規定，限上訴人於本裁定送達翌日起5日內如數補繳，如逾期未繳，即駁回其上訴，特此裁定。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日民事第四庭審判長法　官羅郁棣　　　　　　　法官洪碧雀　　　　　　　　法官陳永佳正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，得於本裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,000元；本裁定關於命補繳裁判費部分不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　書記官陳玉芬

2024-11-05

TNDV-112-訴-2042-20241105-2

鳳簡

鳳山簡易庭

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第617號原告郭黃素玲被告張晴宏上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號（四樓）之房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟零佰玖拾肆元。被告應自民國一一三年五月二十一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠伊於民國109年11月9日與被告簽訂租賃契約，將門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定每月租金新臺幣（下同）8,000元、租賃期間自109年11 月9日起至110年11月9日止，押金14,000元。於前開定期租賃契約屆滿後，被告仍持續使用系爭房屋，伊亦未反對意思並依前開定期租賃契約所約定內容向被告收租，雙方就系爭房屋成立不定期限繼續契約（下稱系爭不定期租賃契約）。詎被告自112年12月起僅繳付4,000元租金，並於113年1月起未再依約繳納租金，伊多次經通訊軟體LINE向被告催繳租金，均未獲支付，後雙方合意於113年5月20日終止系爭不定期租賃契約，被告並承諾將於113年5月20日遷離系爭房屋。然被告迄今未搬遷完畢，且除於112年12月支付4,000元外，其後均未再支付房租，亦未支付113年1月後至系爭不定期租賃契約終止時之水電費。又系爭不定期租賃契約終止後，被告應返還系爭房屋予伊，然被告卻持續使用系爭房屋，無法律上原因受有相當於租金之利益，使伊受有相當於租金之損害，伊自得請求被告返還以系爭不定期租賃契約約定每月租金 8,000元計算之利益。為此，依系爭不定期租賃契約、不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，給付計至113年5月20日為止之欠租40,000元【計算式：112年12月租金4,000元+113年1月至113年4月租金3 2,000元+113年5月租金4,000元＝40,000元】及水電費1,894 元，於扣除押金14,000元後，伊得向被告請求共計27,894元，及自系爭不定期租賃契約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算相當於租金之不當得利等語。　㈡並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；2.被告應給付原告27,894元；被告應自113年5月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠原告主張就系爭房屋被告簽立定期租賃契約，約定於109年11 月9日至110年11月9日間將系爭房屋以每月租金8,000元出租予被告，押金14,000元，後自110年11月10日起就系爭房屋以前開定條件與被告成立系爭不定期租賃契約，然被告自11 2年12月開始即未繳足租金，自113年1月起即未再依約繳交租金及水電費，兩造合意於113年5月20日終止系爭不定期租賃契約，被告卻迄未將系爭房屋騰空返還等情，業據原告提出房屋租賃契約書1份、通訊軟體LINE對話記錄1份及臺灣電力公司繳費憑證2張為證（本院卷第11至25頁），並有本院依職權調閱之系爭房屋建物登記公務用謄本及異動索引1份、原告戶籍資料查詢表及系爭房屋登記所有權人郭亭君個人戶籍資料查詢結果各1紙附卷可稽（本院卷第47至51、87至8 9頁），足認系爭房屋為原告之女所有，由原告出面與被告締結系爭不定期租賃契約，且被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀為聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，對於原告主張之事實，應視同自認。是本院綜合卷內證據資料，認原告主張之上開事實，堪可採信。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，兩造自110年11月10日起就系爭房屋成立系爭不定期租賃契約，並合意於113年5月20日終止系爭不定期租賃契約，有通訊軟體LINE對話紀錄1份附卷可稽（本院卷第17至21頁），是系爭不定期租賃契約於113年5月20 日終止後，被告即有返還系爭房屋之義務，原告依民法第45 5條前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。　㈢原告請求被告給付積欠租金及水電費部分：　　按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查原告主張被告自112 年12月25日至系爭不定期租賃終止即113年5月20日均未繳納房租，以及自113年1月至系爭不定期租賃終止即113年5月20 日均未繳納水電費等情，業據其提出通訊軟體LINE對話記錄 1份及臺灣電力公司繳費憑證2張為證（本院卷第11至25頁）。又原告所主張前開自112年12月25日至系爭不定期租賃終止即113年5月20日房租應為39,200元【計算式112年12月25 日至113年1月9日房租4,267元（8,000元÷30日×16日）+113 年1月10至113年5月9日共計4個月房租32,000元+113年5月10 日至113年5月20日房租2,933元（8,000元÷30日×11日）＝39, 200元，元以下四捨五入】，加上自113年1月至系爭不定期租賃終止即113年5月20日均未繳納水電費1,894元，共計41, 094元，扣抵押租金14,000元後，原告得請求被告給付積欠之租金及水電費共計27,094元（計算式：41,094元-14,000 元＝27,094元）。逾此範圍之請求，則為無理由。　㈣原告請求被告應按月給付相當於租金之不當得利部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段法有明文。查系爭不定期租賃契約業於113年5月20日經兩造合意終止，已如前述。被告於系爭不定期租賃契約終止後，即無再行占有系爭房屋使用之合法權源，惟被告卻以放置所有物品於系爭房屋內之方式繼續占有使用系爭房屋，未將系爭房屋騰空返還予原告，即屬無權占有。被告無權占有原告出租之系爭房屋，為無法律上原因，受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告返還原告於終止系爭不定期租賃契約翌日即113年5月21日起無權占有系爭房屋所受利益。又系爭不定期租賃契約租金為每月8,000元，業如前述，應可據以計算被告繼續無權占用所得之利益及原告所受之損害，準此，原告請求被告自113年5月21日起，至將系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告8,000元，應屬有據。五、綜上所述，原告依民法第455條、民法第179條及系爭不定期租賃契約，請求：㈠被告應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路○ ○○○○號（四樓）之房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告27,094元；㈢被告應自113年5月21日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 5　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　法　　官茆怡文以上正本係照原本作成。　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉企萍

2024-11-05

FSEV-113-鳳簡-617-20241105-1

中簡

臺中簡易庭

執行異議之訴

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 113年度中簡字第3011號原告金勝龍被告洪維宏上列當事人間執行異議之訴事件，本院於民國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出之書狀及言詞辯論筆錄。二、本院之判斷：　㈠按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為上訴人，強制執行法第15條定有明文。所謂第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利，係指對執行標的物有所有權、典權、留置權、質權、存在情形之一者而言，占有，依民法第940條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包含在內。而債務人依執行名義應交付一定之不動產者，倘該不動產為債務人之受僱人、學徒、與債務人共同生活之家屬或基於其他類似關係受債務人指示而有管領能力之第三人所占有者，應認其係債務人之輔助占有人，無論執行債務人是否以己手直接參與現實管領行為，均應將輔助占有人之行為與債務人自為之占有同視，依強制執行法第124條第1項規定一體執行遷讓，無庸對各輔助占有人一一取得執行名義之必要。　㈡訴外人即原告之子金家豪於民國110年12月16日與被告簽訂租賃契約，向被告承租其配偶所有門牌號碼臺中市○區○○路000 巷00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年12月1 5日起至111年12月14日止，嗣雙方同意延長至112年5月15日，被告並未同意繼續出租予金家豪，其後復起訴請求金家豪返還系爭房屋，經本院112年度中簡字第3237號判決（下稱前案判決）金家豪應將系爭房屋騰空遷讓返還被告，被告即以前案判決為執行名義，聲請本院113年度司執字第91704號強制執行（下稱系爭執行事件）等情，業經本院調閱前開卷宗核閱屬實。而原告提起執行異議之訴，無非以伊非前案之當事人，不受前案判決拘束；伊在前案訴訟繫屬前已自主占有系爭房屋，非訴訟繫屬後為金家豪占有系爭房屋之人；且被告同意伊繼續使用系爭房屋，伊均按月支付租金，伊使用系爭房屋為有權占有；況被告與金家豪間租賃契約未合法終止等情為論據，惟為被告否認。經查：　⒈金家豪於被告訴請其返還系爭房屋之前案訴訟審理期間，曾於112年10月19日具狀載明「本件房屋所有權人為施麗敏（洪維宏之配偶），洪維宏為出租人，金家豪為承租人，租賃關係存在於洪維宏與金家豪間」等語（見該卷第55頁），再於系爭執行事件中主張「未積欠租金，存有不定期租賃契約」等語，可見金家豪原基於承租人地位為占有，嗣訴訟進行及執行程序均無拋棄占有之事實，縱金家豪將承租之房屋交由其父即原告使用，亦僅足認係以原告所提供之助力，補其事實上管領力之不足，而無礙於金家豪始為系爭房屋占有人之事實。因原告為金家豪之家屬而對系爭房屋有管領力，揆諸前揭說明，原告對系爭房屋僅可謂為金家豪之輔助占有人或占有機關而已，並不因此而成為占有人，而輔助占有人之原告雖然事實上對於標的物為物理上之支配者，然而，社會觀念上不認為其為獨立之事實支配，此獨立之事實支配仍專屬於該為指示之他人即金家豪，因此，縱原告確有使用之事實，亦僅係基於占有輔助人之地位，並非受讓金家豪占有權利之移轉。金家豪既本於承租人地位占有系爭房屋，原告僅為占有人行使事實上管領力時提供助力之人，自無從取得系爭房屋之使用收益權。縱屋內有其物品，亦不能認為係為自己之利益所為，與屋內物品之權利歸屬無涉，無從據以為原告有利之認定。是縱使系爭房屋前有為原告占有使用，亦僅屬金家豪之占有輔助人而已，則其就系爭房屋即執行標的物即無足以排除強制執行之權利，是原告提起本件執行異議之訴，自屬無據。　⒉又金家豪為免被告以前案判決聲請強制執行返還系爭房屋，先以雙方存有不定期租賃契約為由聲明異議，再由其父即原告為現占有人為由提起本件執行異議之訴，金家豪拒絕返還系爭房屋至為明顯，則金家豪稱：「現並無居於標的物所在地」、「從未同意金勝龍占有使用」等語，均為附和原告之詞，委無足採。　⒊原告提出與被告間LINE對話紀錄，被告雖曾於111年9月16日稱：「金兄，今有收到租金，謝謝」等語（見本院卷第67頁），惟所載內容無法判斷原告究為承租人，或承租人之占有輔助人，或其他關係占有之人。是亦難僅憑原告所提前開對話紀錄，遽認兩造間確有租賃之契約關係存在。　⒋至原告另主張系爭房屋內之財產為其所有，被告自不得對系爭房屋內屬於原告所有之財產為強制執行等語。然系爭房屋內之動產，本不屬系爭執行事件之執行範圍，原告執此提起本件第三人異議之訴，應屬誤認。三、綜上所述，原告就系爭房屋並無足以排除強制執行之權利，其先位請求確認就系爭房屋之占有權存在，備位請求撤銷系爭執行程序，均無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　董惠平以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉雅玲

2024-11-05

TCEV-113-中簡-3011-20241105-1

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1441號原告王敏朱建州共同訴訟代理人許哲涵律師複代理人林子翔律師被告路易康室內裝修股份有限公司法定代理人高法民訴訟代理人周玉鈴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年9月30日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應將坐落於門牌號碼桃園市○○區○○街○號六樓之房屋騰空並返還予原告王敏、朱建州。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰壹拾參萬零柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：坐落桃園市○○區○○街0號6樓之房屋(下稱系爭房屋)為原告2人共有，前與訴外人方舟空間工程有限公司(下稱方舟公司)簽訂房屋租賃契約書，約定由方舟公司向原告2 人承租系爭房屋，租期自民國105年2月1日起至117年12月31 日止，每月租金新臺幣(下同)10萬元，111年2月1日起調整為每月租金10萬5,000元，並應於每月3日給付原告2人。然方舟公司因業務經營不善，並於108年1月24日經桃園市政府廢止設立登記，故將系爭房屋之租賃契約關係轉予被告，然被告承租使用系爭房屋後，仍繼續積欠原告2人租金，原告2 人因而於110年11月4日向方舟公司、被告催告給付租金，但仍未獲回應後，即於110年11月24日發函方舟公司、被告終止租約。是被告已無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，原告2人亦有請求被告返還系爭房屋，然被告為求繼續使用系爭房屋，故於111年12月16日和解約定先行償還原告2人相當於租金之不當得利，並承諾要與原告2人另行簽訂租賃契約，卻藉故持續拖延及繼續占用系爭房屋至今。兩造成立和解係在原告2人終止與被告之租賃關係之後，且之後並未簽訂新的租約，被告後續匯款給原告2人，也只是阻卻原告2人請求返還不當得利，不能以此主張兩造有成立不定期租約關係，且被告嗣僅給付每月7萬元，並非依原租約約定內容給付，益證兩造並無成立不定期租約關係。爰依民法第767條第1 項前段規定提起本訴。並聲明：(一)被告應將坐落於門牌號碼桃園市○○區○○街0號6樓之房屋騰空並返還予原告王敏、朱建州。(二)願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋原係方舟公司向原告2人承租，後由伊接手承租，雖兩造並未簽署新租約，但伊有持續繳付押金、租金，原告2人也持續收取租金迄今；伊於105年2月起累計投資約3100萬元於園夢旅社(106年3月9日更名為晚安旅店) ，系爭房屋即園夢旅社之6樓部分，106年3月2日竣工後伊即與原告2人成立不定期之租約關係，迄今均無終止租約之意，是租賃關係仍繼續存在。伊係於105年6月1日至105年11月 30日因裝修期故與原告2人約定月租減為每月5萬元；105年1 2月1日至107年12月31日期間之月租則回復為10萬元；108年至11年12月期間因伊之承租人晚安旅店退租，伊只好代為接續營運，但109年年初開始因疫情問題，嚴重時1日營收均少於5,000元，導致無法正常給付租金每月10萬元，幸原告2人於111年12月16日與伊簽訂和解書，伊也有誠心履行支付，並如期兌現，故原告依和解內容應不得再對伊提出其餘請求。原告2人先前雖有終止租約，但兩造已達成和解，和解同日並有議定租金，原告律師當時有允諾會提出租約草版，並已向公證人預約112年2月底之期日，卻至112年4月才收到原告提出之租約提案，但伊無法同意原告2人提出之租約條款，故沒有簽訂新的租賃契約，卻有合意往後租金為每月7萬元，伊自112年1月迄今均有匯款至原告指定帳戶，是兩造仍有成立不定期之租約關係，原告請求伊遷讓返還系爭房屋自無理由等語以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、系爭房屋為原告2人所有，前出租予方舟公司，嗣由被告租賃使用，因被告積欠租金，原告因而寄發存證信函予被告催告給付租金但未獲回覆，故原告復於110年11月24日再度寄發存證信函予被告終止租約關係等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋之建物謄本、原告與方舟公司簽訂之房屋租賃契約書及公證書、原告與被告簽訂之系爭房屋租賃契約書更新條文(下稱系爭租約更新條文)、催告方舟公司及被告給付租金之存證信函、通知方舟公司及被告終止租約之存證信函在卷可參(見本院卷第127至129頁、壢司簡調卷第11至32頁)，是上情應堪認定。四、原告主張兩造就系爭房屋之租賃契約關係業已終止，並請求被告騰空返還系爭房屋，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)兩造就系爭房屋租賃契約關係是否終止？(二)兩造就系爭房屋是否有成立不定期租賃契約關係？(三)原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？經查：　㈠兩造就系爭房屋之租賃契約關係業已終止。　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。　⒉經查：　⑴原告2人先與方舟公司於105年2月1日簽訂房屋租賃契約書，並經公證，嗣又簽訂系爭租約更新條文；而參諸系爭租約更新條文(壢司簡調卷第21頁)所載，雖有記載甲方、乙方，但未明載甲、乙方分別為何人，然最末處記載「甲方同意乙方得將房屋之全部或一部轉租、出借，乙方須於事前讓甲方得知轉租、出借之對象。今將通知本租約部分轉租給路易康股份有限公司」，並有原告朱建州簽名、方舟公司及被告公司蓋印確認，則系爭租約更新條文形式上應為原告、方舟公司、被告所簽訂，且依內容可知被告為轉租對象，則系爭租約條文所載甲方、乙方應承接房屋租賃契約書所載為原告2人及方舟公司，故系爭租約更新條文應認屬原告與方舟公司簽訂之房屋租賃契約書之補充。但依兩造訴訟中所述，可知被告使用系爭房屋後，均係直接繳納租金予原告2人，且方舟公司亦早已解散；又兩造均不否認方舟公司離開後租賃關係即轉至兩造之間，可知兩造實際上係肯認由被告承接方舟公司與原告2人就系爭房屋所簽訂之租賃契約關係，被告係直接向原告2人承租系爭房屋，系爭租約更新條文實為兩造間就租賃關係之明文確認。堪認兩造前已就系爭房屋有成立租賃契約關係，租賃期間及租金約定並應系爭租約更新條文為據，先予敘明。　⑵原告主張被告自108年1月起即未給付20個月租金累積達200萬元，故於110年11月4日寄發存證信函予被告催告其於函到2 週內給付租金，因未獲給付，原告又於110年11月25日寄發存證信函予被告表示欲終止租約，有存證信函2份附卷為憑( 見壢司簡調卷第23至32頁)，被告亦表示確實有在110年11月份收到原告終止租約之存證信函，但於111年11月16日和解等語(見本院卷第158頁)；堪認原告業已踐行民法第440條第 1、2項於承租人遲延給付租金達2月以上，先行定期催告支付，再終止契約關係之規定，則兩造間就系爭房屋之租賃契約關係應已於110年11月底依法終止無誤。　㈡兩造終止租賃契約關係後，就系爭房屋並未再成立不定期租賃契約關係。　⒈兩造就系爭房屋之租賃契約關係業於110年11月底合法終止已如前述，則被告主張現仍有租賃契約關係存在，必然係在11 0年11月底另行成立。經查：　⑴被告雖主張於106年3月2日裝修竣工後即與原告成立不定期租賃契約云云。然查，被告實際上係承接方舟公司與原告2人就系爭房屋所約定之租賃契約關係，且兩造就租金及租賃期間已於系爭租約更新條文明文約定，已如前述；而系爭租約更新條文約定租賃期間為105年6月1日起至117年12月31日止，有系爭租約更新條文在卷可參(見壢司簡調卷第21頁)，足見兩造租賃契約關係有約定租賃期間，被告辯稱兩造於106 年3月2日之後係成立不定期租賃契約乙節，容有誤會。　⑵原告於110年11月底終止兩造租賃契約關係後，兩造於111年1 2月16日就租金部分有達成和解，並簽訂和解書(下稱系爭和解書)，有系爭和解書在卷可參(見壢司簡調卷第33頁)；系爭和解書開頭即載明「於108年1月1日至111年12月31日期間遭占有、用益所生不當得利等法律爭議(下稱系爭事件)，成立和解，雙方議定之和解條件如下：一、甲方(即被告)願給付乙方(即原告)190萬元整。…」，足見兩造僅就108年1月1 日至111年12月31日期間之租金問題以190萬元達成和解，而系爭和解書其餘內容並未記載兩造將於日後另行成立新的租賃契約關係，故兩造雖於110年11月底終止租賃契約關係後始進行和解，但自系爭和解書並無從認定兩造有成立新的租賃契約關係之意思。　⑶被告主張兩造於和解同日有議定租金而成立租賃契約關係，且自112年1月以後均有按期繳付租金，應有成立不定期租賃契約關係云云，並提出自112年1月迄今匯款至原告指定帳戶之紀錄。然查：　①按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1 項定有明文。次按倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾1年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之(最高法院112年度台上字第1008號民事判決意旨參照)。是期限逾1年之不動產租賃契約理應有記載兩造就出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點有所合意之書面為據。　②原告固不否認兩造有簽訂新租賃意思之意思，但否認兩造已另成立新租賃契約關係，並提出111年12月16日簽訂系爭和解書前之原告朱建州與被告訴訟代理人周玉鈴之LINE對話紀錄為證(見壢司簡調卷第35至36頁)。經查：　❶參諸兩人於111年3月5日對話「周玉鈴(即Amy J)：朱先生，晚安，租金與新的租約期間可以一起進行嗎？租約內容一起擬定嗎？(原告朱建州：可以啊，我也不願意出售六樓)」，可見兩造原本確實有意於和解時一併簽訂新的租賃契約。然觀諸111年3月6日之對話內容「周玉鈴：…我與您的新租約租金，五樓是一個月5萬，我希望是一個月6萬來簽訂，新租約期間希望是與我的裝修工程耐久性相當，再簽10年。(原告朱建州：周小姐，以下是我個人建議，這樣，我比較容易跟王小姐及律師談…2.新訂租金稅後7萬，租約先訂3年，若營運狀況可恢復正常，屆時再研議租期延長。)周玉鈴：謝謝朱先生的建議。但是還是需要我能負擔得起。」，111年3月 14日原告朱建州又詢問周玉鈴「周小姐，就我上次給妳的建議，可以告訴我妳的決定嗎？」，周玉鈴於111年3月15日始回覆「朱先生早安，很感謝您為我們的和睦這樣的努力，實在簽三年我並沒有解決問題。」，自上述對話內容可知，周玉鈴表示希望能以每月6萬元、期間10年，但原告朱建州則表示租金需稅後7萬元、期間先訂3年，可見兩造於111年3月 15日就租金、租賃期間並未達成合意。　❷周玉鈴於111年3月22日又傳訊原告朱建州「朱先生午安，我們希望還是如前所述一個月租6萬，簽約10年租期，可以的話擬定租約，見面就是簽約好嗎？」，原告朱建州於111年4 月8日則回應「周小姐，你提出的條件若比較考進(應為「靠近」之誤)我們的想法，當然比較容易聚焦，我們並非堅持不降價，也是有考慮你的立場，更何況主委也透露他的三樓部分出租，租金為10萬，其餘部分還要再出租給診所使用，兩者租金絕對超過10萬！若你願意再提高房租，甚至維持之前的合約內容，當然可以聚焦！」；是周玉鈴於111年3月22 日再向原告朱建州提出之新租約條件與先前遭原告朱建州拒絕之內容相同，自然又遭原告朱建州拒絕。顯見至此時兩造仍未就新租約之租金、租賃期間等必要之點達成合意，遑論做成書面。　❸並參以兩造嗣於111年12月16日簽訂之系爭和解書也完全未提及兩造有成立新租約之意思。是兩造既未就租金、租賃期間等租賃契約必要之點達成合意，自無從認定兩造於111年12 月16日和解時有就系爭房屋另行成立新的租賃契約關係。　③被告雖主張112年1月至113年9月之租金均有匯款予原告2人，並提出存簿影本、匯款畫面並整理表格加以說明(見本院卷第77至86、145至147頁)。然查，原告始終否認有與被告就新租賃契約有達成合意，被告也未曾提出任何證據以實其說，被告主張本難認可採。而被告於上開期間匯款予原告2人之金額每月共計7萬元，且依被告說明係於112年5月始開始補繳112年1月租金，即便金額如被告所述是在111年12月16 日和解後經原告2人同意，但就租賃期間也無證據證明兩造有何合意存在，亦難認兩造在111年12月16日和解以後，有就租賃契約之必要之點已達成合意，且兩造既係就不動產欲成立期間逾1年之租賃契約，也未曾見被告提出任何書面文件，更無從認定兩造已另行成立新的租賃契約關係。是故，縱被告有按月給付7萬元予原告2人，仍無從認定兩造已另行成立新的租賃契約關係。　④另被告一再辯稱兩造間有成立民法第451條之不定期租賃關係云云。經查：　❶按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。次按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就(最高法院47年台上字第1820號民事判例意旨參照)。　❷查本件原告2人早已在租賃期滿之前即表示不願再出租予被告而終止租約，原告2人雖同意再行研議新租約內容，亦不影響原告2人已為反對之意思表示，即便如被告所述有持續給付每月7萬元予原告2人，依前開判決意旨可知，並不因而構成不定期租賃契約關係。被告辯稱兩造間有不定期租賃契約關係，實不足為採。　㈢原告2人依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由。　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告2人為系爭房屋之所有人，為兩造所不爭執，而兩造間雖曾就系爭房屋訂有租賃契約關係，但業經原告2人合法終止，且未成立新的租賃契約關係，也不構成不定期限租賃契約關係，均如前述；是被告現仍占有使用系爭房屋，即無正當權源，是原告2 人依前開規定請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由。　⒉被告雖以系爭和解書第2條約定「甲方(即被告)如依前條約定履行時，則雙方其餘請求均拋棄，日後亦不得就系爭事件有關爭議，再以任何名義，對於彼此提出相關之一切主張及要求。」，而認原告提起本訴已違反系爭和解書之約定云云。經查，上開約定係就「系爭事件」約定兩造不得再有其他主張及要求，而系爭和解書開頭即載明「系爭事件」是指「於 108年1月1日至111年12月31日期間遭占有、用益所生不當得利等法律爭議」，有系爭和解書附卷為憑(見壢司簡調卷第3 3頁)；參諸本件原告係主張在兩造沒有租賃契約關係之情形請求被告遷讓返還系爭房屋，並未請求上述期間之租金或不當得利，原告本件請求自與系爭和解書和解內容無涉，而無違反上開約定之虞，被告上開主張容有誤認。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由，應予准許。六、末原告與被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　丁俞尹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張禕行

2024-11-04

TYDV-113-訴-1441-20241104-1

桃簡

桃園簡易庭

返還押租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第222號原告松聯交通有限公司法定代理人林俊明訴訟代理人雷皓明律師複代理人張元毓律師李杰峰律師被告高峰包裝有限公司法定代理人呂聰富訴訟代理人何政謙律師上列當事人間返還押租金事件，本院於民國113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟肆佰陸拾捌元，及自民國一百一十二年十月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬參仟肆佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠緣被告於民國101年3月30日向訴外人呂學忠、呂宜學（下合稱地主)承租桃園市○○區○○段地號1002、1003、1004、1018 、1020、1036、1038地號等土地（下合稱系爭土地），及坐落於同區段、由原告共同出資興建未辦理保存登記並以地主為稅籍名義人之廠房（門牌號碼為：桃園市○○區○○路000○0 號，下稱系爭廠房），租賃期間自101年3月30日至110年3月 29日止。被告復分別於105年5月1日至110年4月30日、110年 5月1日至111年4月30日、111年5月1日至112年4月30日持續將系爭土地及系爭廠房轉租予原告，兩造就系爭土地及系爭廠房租賃之押租金新臺幣（下同）260,000元，原告亦於簽署第一次租賃契約時交付予被告，第三次租約（下稱系爭租約）之押租金即分別承受第一、二次租賃契約而來，並約定系爭廠房所生之房屋相關稅捐由被告負擔繳納義務。　㈡孰料，被告於110年1月11日因系爭廠房之所有權及事實上處分權歸屬問題與地主發生爭訟，被告與地主嗣於112年2月17 日達成調解，並確認系爭廠房自興建時起，自始為地主所有並享有事實上處分權。地主另因實際占有人為原告，於111 年5月9日起訴請求原告返還系爭土地及系爭廠房，並要求原告代被告清償110年4月起至112年12月止之房屋稅，原告於1 12年6月5日與地主達成和解，地主同意原告占有使用系爭廠房至112年12月31日止，且原告應向地主清償其代墊之系爭廠房房屋稅及水電費251,438元（水費6,320元、電費8,650 元、房屋稅236,468元）。是原告自112年5月1日起即係從地主直接取得繼續占有系爭土地及系爭廠房權限，又因被告違反房屋稅約定而未繳納房屋稅，原告方代替被告向地主清償房屋稅而受有236,468元之損害。爰依系爭租約第5條之規定，請求被告返還押租金260,000元；依系爭租約第15條、民法第179條、第227條第1項準用第226條第1項之規定請求被告給付房屋稅，此部分請求鈞院擇一為有利判決。並聲明： ⒈被告應給付原告260,000元，及自112年5月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉被告應給付原告236,468元，及自112年7月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告前與地主於臺灣高等法院111年度上字第1371號調解成立，由調解筆錄可知，被告係將系爭廠房之事實上處分權讓與地主，由渠等取得系爭廠房因區段徵收而從桃園市政府發放之建物拆遷補償費、建物拆遷救濟金及建物自拆獎勵金，惟被告仍得繼續使用系爭廠房至112年12月31日，且因簽立調解筆錄時兩造租約尚未屆至，故被告應擔保原告於112年12 月31日前亦需騰空返還系爭廠房與地主，否則被告應給付懲罰性違約金78萬元，基此，系爭廠房於112年12月31日前之實質管理人仍為被告。嗣兩造租約屆至時，原告並未依約將系爭廠房遷讓返還與被告，反而繼續占用系爭廠房，方遭地主提告，細譯原告和解書簽署日期為112年6月5日，早已逾越兩造之租約長達1月5日，故原告於112年5月1日已違反租約在先，被告亦曾寄發桃園府前第552、653號存證信函催告原告給付違約金247萬元，縱原告主張地主免除原告對渠等之租金或不當得利，亦僅得認為係免除原告應給付渠等「土地」租金或不當得利。而出租人本不以具備租賃物所有權為要件，被告固然於112年2月17日將系爭廠房事實上處分權讓與地主，然不影響被告出租人之資格，原告於112年4月30日租期屆至未將系爭廠房遷讓予被告時，即應對被告負擔違約之責任，然而原告迄今占用系爭廠房未遷出，又未給付違約金，故請求返還押租金應屬無據。　㈡被告於112年2月17日與地主簽署調解筆錄時，已承認系爭廠房事實上處分權自始為地主所有，故110年4月至112年12月止，系爭廠房之房屋稅應由地主負擔，嗣後因原告於租約到期後拒不騰空返還系爭廠房予被告，遭地主對原告提起訴訟，經地主與原告約定和解條件，由原告負擔110年4月至112 年2月之房屋稅及110年4月至6月之水電費，顯見地主係將渠等應負擔之繳納房屋稅義務轉嫁給原告作為和解條件，應屬原告同意自願負擔，原告再向被告請求不當得利，當屬無據。且被告於系爭租約期間均有將合於約定使用收益之系爭廠房交付與承租人即原告占有使用，原告於租賃期間亦未因房屋稅由何人繳納或有無繳納乙事而無法占有使用系爭廠房，被告並無違反出租人之義務，原告依債務不履行之法律關係請求亦屬無據等語，資違抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉ 如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告主張系爭租約已終止，且無違約事實，被告應依約返還押租金260,000元、代繳納之房屋稅236,468元，則為被告所否認，並以前情詞置辯，茲析述如下：　㈠押租金部分：　　　⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決要旨參照）。經查，原告主張其業已交付260,000元之押租金，且兩造系爭租約業已終止，揆諸上開說明，被告自應返還押租金260,000元。　⒉被告則以前情詞置辯，並為抵銷之抗辯，惟為原告所否認，並主張系爭廠房之事實上處分權經前案判決認定自始為地主享有，據被告與地主間之調解筆錄，被告於112年12月31日前應負將系爭廠房騰空遷出返還予地主之義務，而兩造間系爭租賃契約於112年4月30日因租期屆至而消滅，且地主免除原告於112年12月31日前之一切租金或不當得利，毋寧係同意原告自112年5月1日直接自地主取得直接占有系爭廠房之權源，無償使用至112年12月31日止，地主即立於間接占有人地位對系爭廠房享有返還之權利，原告乃以縮短給付之方式省去迂迴之返還過程云云。惟查，原告自101年5月4日起持續向被告承租系爭廠房，租期分別為105年5月1日至110年 4月30日、110年5月1日至111年4月30日、111年5月1日至112 年4月30日止，兩造即未再另行簽訂新租約，有上開租賃契約在卷可佐（見本院卷第19至32頁），而被告固非系爭廠房之事實上處分權人，然依據債之相對性，於系爭租約租期屆滿消滅時，原告仍負有返還系爭廠房義務，乃締約當事人間所發生之拘束力，且被告與地主間於兩造系爭租約終止前之 112年2月17日調解成立，被告於112年12月31日前仍為合法之占有人，故原告於112年4月30日租期屆至時仍應返還系爭廠房與被告。　⒊原告復主張依系爭租約第6條之約定，不排除民法第451條默示更新契約規定之適用，被告在系爭租約到期時並未即時為反對原告繼續使用系爭廠房之意思，兩造系爭租約自112年5 月1日起即視為不定期限之租賃，在原告於112年6月5日與地主達成和解後，被告於112年6月17日方以存證信函要求原告返還系爭廠房，系爭廠房之不定期租約依民法第450條第2項及第3項之規定，應於催告後1個月即112年7月18日始生終止不定期租賃關係之效力云云。經查，按系爭租約第6條約定「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原況遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語（見本院卷第30頁），惟按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院101年度台簡上字第24號判決意旨參照）。從而，本件系爭租約既已約定契約期滿除經被告同意繼續出租外，系爭租約屆期即為終止而消滅，是僅原告單方面繼續占有使用系爭廠房，於系爭租約終止後之112年5月1日起仍為無權占有之法律關係。又縱使原告主張已自地主取得直接占有，至多僅於112年6月5日因原告與地主達成和解時取得直接占有權源，自112年5月1日起至112年6月4日間，原告仍因未騰空遷讓返還系爭廠房予被告而違反兩造系爭租約，堪認原告確已違約。　⒋末按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條亦有明文。至於當事人約定之違約金否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查系爭租約第6條約定約定於租期屆滿時，原告倘未即時遷讓交還房屋時，被告得請求原告按月給付租金五倍之違約金，而原告於租賃契約消滅後，未即遷讓交還系爭廠房，112年5月1日至112年6月4日間占用系爭廠房確已違約乙節，業述如前。本院衡酌目前社會經濟處於存款低利率之狀況，且此段期間被告除未能使用收益系爭廠房之損失之外，尚難認有其他高額損害，認原告請求按月給付月租金5倍之違約金，依一般通念尚屬過高，應予酌減為按月給付月租金2倍之違約金即333,000元（月租金 166,500元×2月＝333,000元】為適當。抵銷金額之計算，則詳如後述。　㈡房屋稅部分：　⒈按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院103年度台上字第2198號判決意旨參照）。再按因代他人繳納款項，而不具備委任、無因管理或其他法定求償要件所生之不當得利返還請求權應屬求償型之不當得利，主張者應就主張該項不當得利請求權存在負舉證之責。　　　　⒉查原告與地主間於112年6月5日和解成立之內容：「五、被告願給付原告110年4月起至112年12月止房屋稅及110年4月至6 月的水電費共計251,438元。」，有和解筆錄在卷可參（見本院卷第36至37頁）。原告固主張被告無法律上原因而享有免除支付系爭廠房房屋稅義務之利益云云，惟查系爭廠房之稅籍登記納稅義務人於登記之初即以地主為名義，於公法上之納稅義務人自始即為為地主，縱使被告於與地主間之租賃契約似定有同為給付房屋稅之私法上特別約定，然地主自11 0年3月30日即取得事實上處分權，被告與地主間之租賃契約亦已消滅，系爭廠房之納稅義務即完全歸於地主，被告已無繳納房屋稅之義務，自無因原告繳納系爭房屋稅獲有代繳納稅賦之利益，是原告依不當得利之法律關係請求被告返還繳納之房屋稅，即屬無據。　⒊次按出租人應以合於所約定使用，收益之租賃物，交付承租人並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年台上字第1675號判決參照）。本件原告向被告承租系爭廠房，被告依法即對原告負有持續保持系爭廠房合於約定使用收益狀態之義務，然至系爭租約即第三次租約期間之11 1年5月9日原告即遭地主起訴請求遷讓房屋，並請求自110年 4月1日起使用系爭廠房之不當得利，經本院111年度重訴字第193號受理，嗣原告與地主於112年6月5日達成和解，進而以繳納房屋稅為和解條件之一，是原告於租賃期間受第三人即地主向其主張權利，難認被告已保持系爭租約合於使用、收益之狀態，而有不完全給付之債務不履行情事發生，因此原告受有地主令其繳納房屋稅之損害，原告依債務不履行之法律關係向被告請求給付繳納之房屋稅236,468元，應予准許。　⒋末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項前段亦定有明文。本件原告得請求被告給付之金額合計為 496,468元（押租金260,000元＋236,468元＝496,468元），惟被告抗辯以對原告之違約金債權抵銷押租金及房屋稅債務，據此，被告於此範圍內即生抵銷而消滅原告債權之效力，經抵銷後原告尚得請求被告給付之金額即為163,468元（計算式：496,468元-333,000元＝163,468元）。四、綜上所述，原告請求被告給付163,468元，及自起訴狀繕本送達（於112年10月2日送達，見本院卷第51頁）之翌日即11 2年10月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅促本院發動職權，毋庸准駁之諭知。另依同法第43 6條第2項適用第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官汪智陽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家蓁

2024-11-01

TYEV-113-桃簡-222-20241101-1

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臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第697號原告謝雪鈴被告王孝龍董映柔訴訟代理人廖傑驊律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告王孝龍應將門牌號碼高雄市○○區○○○巷0○00號6樓房屋遷讓返還予原告。被告王孝龍應給付原告新臺幣233,758元，及自民國113年4月22 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被告王孝龍應自民國113年4月22日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月於當月末日前給付原告新臺幣11,000元，及自各月末日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告王孝龍負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告王孝龍經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告王孝龍前邀同被告董映柔為連帶保證人，與　　原告簽訂房屋租賃契約，約定由被告王孝龍向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○巷0○00號6樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國110年2月18日起至111年2月17日，租金為每月新臺幣（下同）11,000元，水、電、瓦斯及停車等費用，約定由被告王孝龍自行負擔（下稱系爭租約）。惟被告王孝龍於租賃期間即屢次延遲給付或短付租金，原告於系爭租約未屆期前，即表示期滿不再續租並多次請求搬遷。詎料，租賃期間屆滿後，被告王孝龍仍未將系爭房屋遷讓返還，自斯時起即屬無權占用，無法律上原因享受租約利益，每月應給付相當於租金之不當得利11,000元，截至113年3月29日止，被告王孝龍因無權占有而生之相當於租金之不當得利，仍有共計255,758元未給付。而被告董映柔為系爭租約之連帶保證人，就上述債務應連帶負責。為此，爰依兩造間系爭租約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告王孝龍應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告王孝龍、董映柔應連帶給付原告2 55,758元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按年息5％計算之利息；㈢被告王孝龍、董映柔應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告11,000元，及自應給付之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣願供擔保請准宣告假執行。三、被告方面：　㈠被告王孝龍未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。　㈡被告董映柔則以：被告董映柔就系爭租約固載明為同居人暨連帶保證人，然系爭租約並未有相類「被告王孝龍如有違反本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，被告董映柔應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權」等約定。次者，系爭租約第5條約定：「...㈣甲方（即原告）帶看參觀時，應先致電乙方（即被告王孝龍）或本約之連帶保證人，若乙方及連帶保證人皆不在場或未接來電...㈧...乙方應盡善良管理人，且租賃屆至時，應保持清潔完整歸還...乙方本人及同居人應共負賠償全責。」，則被告董映柔依照系爭租約僅有原告帶看下期新房客參觀系爭房屋時有在場義務，及系爭租約終止後保持系爭房屋清潔並完全歸還之義務，並無對於被告王孝龍就系爭租約而生之債務負連帶責任。退步言之，若認被告董映柔為保證人，至多為普通保證人，再退步言之，若認被告董映柔為連帶保證人，然系爭租約屆滿後，被告王孝龍仍繼續給付租金，原告亦收取之，顯見原告與被告王孝龍成立新的不定期租賃契約，被告董映柔並非新租賃契約之保證人，自無庸就新的不定期租賃契約負連帶責任，又應扣除原告已收取之押租金22,000元，且應以土地申報地價及房屋現值均年息2％，計算原告所受相當於租金之損害等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。四、原告主張被告王孝龍向原告承租系爭房屋，約定每月租金11 ,000元，租期自110年2月18日起至111年2月17日止，原告業已收取押租金22,000元，且被告王孝龍迄未遷讓返還系爭房屋，截至113年3月29日為止，共計受有相當於租金之不當得利255,758元，而被告董映柔於系爭租約之同居人暨連帶保證人欄位內簽名等事實，業據原告提出建物登記第一類謄本、系爭租約、原告與被告王孝龍間之LINE對話紀錄等件為證（見雄院卷第15至29頁），且為被告董映柔所不爭執，而被告王孝龍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，本院依上開證據調查結果，堪認原告上開主張為真實。五、本院得心證之理由：　㈠請求遷讓返還系爭房屋之部分：　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租　　人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項　　及第455 條前段分別定有明文。經查，據原告於本院審理中陳稱被告王孝龍於租賃期間擅自更換大門的門鎖，租期屆滿後並未給予鑰匙、未與原告點交，且鄰居說有時候還有看到被告王孝龍等語（見本院卷第59頁），足見被告王孝龍於租賃期限屆滿後，仍對系爭房屋有使用收益之情形存在。系爭租約之租賃期間既已於111年2月17日屆滿，原告亦未同意繼續出租系爭房屋予被告王孝龍，則被告王孝龍於租賃期間屆滿後，縱其單方面繼續留置物品於系爭房屋內，惟並不因此生不定期限繼續租賃契約之效力，仍屬無權占有。從而，原告基於租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係，請求被告王孝龍遷讓返還系爭房屋，為有理由，自應准許。　㈡請求相當於租金之不當得利部分：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。經查，被告王孝龍自系爭租約終止後，仍持續占有系爭房屋之事實，既經本院認定如前，則被告王孝龍即因無系爭房屋之占有權源，而應就繼續占用之期間，給付原告相當於租金之不當得利甚明。又被告王孝龍自111年2月18日起至113年3月29日為止，使用系爭房屋所生相當於租金之不當得利，共計279,258元，而被告王孝龍業已匯款共計23,500元，有原告之帳戶往來明細在卷可佐（見本院卷第45至55頁），差額即為255,758元（計算式：279,258元－23,500元＝255,758元）。　⒉次按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務　　之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，系爭租約業已屆期，已據本院認定如前，另參原告於113年9月11日言詞辯論期日陳稱：有收取押租金22,000元等語（見本院卷第 26頁），揆諸前揭說明，原告業已收取22,000元之押租金，自應予以抵充被告王孝龍所欠款項，是被告王孝龍尚積欠23 3,758元（計算式：255,758元-22,000元=233,758元），是原告請求被告王孝龍給付233,758元，及自起訴狀繕本送達被告王孝龍翌日即113年4月22日（見雄院卷第41頁送達證書）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元，於法並無不合，應予准許；逾此範圍之請求，於法未合，不予准許。　㈢原告雖主張被告董映柔應就系爭租約負連帶保證人責任，並提出系爭租約為證，然為被告董映柔所否認，並以上揭情詞為辯。經查，被告董映柔雖於系爭租約之乙方同居人暨連帶保證人欄內簽名，然觀之通篇系爭租約（見雄院卷第19至27 頁），並無相類似「被告王孝龍如有違反本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，被告董映柔應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權」之約定條款，僅系爭租約第5條約定：「... ㈣甲方（即原告）帶看參觀時，應先致電乙方（即被告王孝龍）或本約之連帶保證人，若乙方及連帶保證人皆不在場或未接來電...㈧...乙方應盡善良管理人，且租賃屆至時，應保持清潔完整歸還...乙方本人及同居人應共負賠償全責。」，則被告董映柔依照系爭租約所載，僅有原告帶看下期新房客參觀系爭房屋時有在場義務，及系爭租約終止後保持系爭房屋清潔並加以歸還之義務，並無對於被告王孝龍就系爭租約而生之債務負連帶責任，原告雖主張當初是看在被告董映柔份上才出租系爭房屋給被告王孝龍，被告董映柔應該要負連帶責任等語（見本院卷第26頁），但未舉證以實其說，應為有利於被告董映柔之認定，即如其所辯僅有原告帶看下期新房客參觀系爭房屋時有在場義務，及系爭租約終止後保持系爭房屋清潔並加以歸還之義務。故原告主張被告董映柔應就被告王孝龍未遷讓系爭房屋，受有相當於租金之不當得利部分負連帶責任，並無理由，應予駁回。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條定有明文。經查，本件被告王孝龍所積欠前揭相當於租金之不當得利233,758元，係以支付金錢為標的，且已屆期，從而原告自得依法定利率5％計算之遲延利息，而本件起訴狀繕本於113年4月11日寄存送達被告王孝龍，則依上開規定及說明，原告就請求被告王孝龍給付233,758元自113年 4月22日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息；及自訴狀繕本送達翌日即113年4月22日起至被告王孝龍遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元及各期應給付之日翌日（本件原告聲明被告按月給付不當得利之日期均未特定，是被告至遲得於當月末日前給付，於當月期限屆滿即次月1 日起始負遲延責任）起至清償日止，按年息5％計算之利息，於法有據。六、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約之約定，請求被告王孝龍遷讓返還系爭房屋，並不當得利請求權，請求被告王孝龍給付233,758元及自113年4月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息；及自113年4月22日起至被告王孝龍遷讓房屋之日止，按月於當月末日前給付原告11,000元及自各月末日之翌日起至清償日止，按年息5％之利息，應有理由。逾此部分，為無理由，應予駁回。七、本件係民事訴訟法第427條所生之爭執涉訟，本院為被告王孝龍敗訴判決部分，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官郭育秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林國龍

2024-11-01

CDEV-113-橋簡-697-20241101-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1663號原告黃銘祥被告林素貞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年10月14 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓（含陽台）之房屋騰空遷讓交付予原告。二、被告應給付原告新臺幣5萬2,500元，及自民國113年7月20日至清償日止按年利率百分之五計算之利息。三、被告自民國113年4月15日起至遷讓之日止按月給付原告新臺幣6萬3,000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一至三項於原告以新臺幣137萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣410萬為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國112年4月9日透過仲介即訴外人何春桃與被告就系爭房屋簽訂為期一年（112年4月15日至113年4月14日）之房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）2萬1,000元。詎料，自112年8 月15日（即第5個月起），至113年4月14日，被告每月僅繳納應繳租金之2分之1（即10,500元），履經訴外人何春桃代原告催討無果，經原告於113年2月19日催告補繳並表示租賃契約屆滿將不續租。（二）經查，被告迄至系爭租約屆滿仍未繳納積欠之租金共計8 萬4,000元（計算式：10,500元×8「月」＝84,000元），且未騰空返還系爭房屋予原告並失聯，兩造間就系爭房屋之租賃關係既於113年4月15日租賃期限屆滿而消滅，被告無權占用系爭房屋。為此，爰依民法第455、767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋；依第179條規定，請求被告返還積欠之租金8萬4,000元，扣除押租保證金2萬1,0 00元、及原告於113年4月15日自被告逾收之1萬0,500元後，被告尚應返還積欠之租金5萬2,500元；依第179條規定，系爭契約第八條約定，請求被告自l13年4月l5日起至遷讓返還房屋止，按月賠償2萬1,000元，及違約金4萬2,000 元，共計6萬3,000元（計算式：21,000元＋21,000元×2＝63 ,000元）（三）被告固稱自112年6月27日至113年2月9日共計8個月因系爭房屋未換鎖而無法入住。惟查，仲介於112年6月即告知並經原告同意更換門鎖，然因被告始終未在場並經持續聯繫無果致未能更換。（四）聲明：　　⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓（含陽台）之房屋騰空遷讓交付予原告。　　⒉被告應給付原告5萬2,500元，及自收受起訴狀繕本至清償日止按年利率百分之五計算之利息。　　⒊被告自113年4月15日起至遷讓之日止按月給付原告6萬3,00 0元。　　⒋原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：（一）被告自112年6月27日至113年2月9日共計8個月，因系爭房屋未換鎖而無法入住，原告之請求應扣除該8個月租金。目前仍居住於系爭房屋內，且亦有繳納房租，主張兩造為不定期租賃契約。（二）仲介何春桃於113年2月9日換鎖前曾聯繫被告，然堅持需被告在場始同意更換，並不同意被告自行換鎖。（三）聲明：　　⒈請求駁回原告之訴及其假執行聲請　　⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1 項及第455條前段分別定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。查原告為系爭房屋所有權人，且兩造就系爭房屋定有租賃契約，約定租期為112年4月15日起至11 3年4月14日止，租金每個月為2萬1,000元，並有交付押租保證金2萬1,000元有建物登記第一類謄本1紙、房屋租賃契約書1份附卷可稽（見本院113年度訴字第37號「下稱訴字」卷第37頁、第45頁至第49頁），是原告於113年5月3 日向本院提起本件訴訟，有民事起訴狀上本院收狀戳1紙在卷可考（見訴字卷第11頁），主張兩造間租賃關係業已期限屆滿而消滅，當屬有據，自得依民法第767條第1項前段請求被告將系爭房屋遷讓交付。至被告辯稱兩造間係不定期租賃契約，惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第451條所明文，而原告於113年 2月間即透過被告女兒轉達不再續租之意思，有原告與被告女兒間對話紀錄1份附卷可考（見訴字卷第75頁至第83 頁），是原告既已明確表達不再續租，兩造間自無從成立不定期租賃契約，被告上開辯稱尚難採認。（二）又兩造間約定租金每個月為2萬1,000元，並有交付押租保證金2萬1,000元，業如前述，而被告自112年8月15日至11 3年4月14日，每月僅繳納應繳租金之2分之1，業據原告提出存摺影本暨交易明細1份在卷可稽（見訴字卷第53頁至第71頁），堪認為真，是原告主張被告尚積欠每月一半租金共8月（112年8月至113年3月），共計8萬4,000元（計算式：10,500元×8），經扣除押租保證金2萬1,000元、及原告於113年4月15日自被告逾收之1萬0,500元後，被告尚應返還積欠之租金5萬2,500元（計算式：84,000-21,000- 10,500），及依民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條，請求自收受起訴狀繕本即113年7月20日（見訴字卷第123頁）至清償日止按年利率百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。至被告主張其自112年6月27日至 2月9日間需要換鎖無法居住，應扣除該段期間租金，惟被告亦陳稱：「當時何小姐聯絡我，我同意他直接幫我換，一直聯絡來聯絡去，但何小姐一直表示要我在，我就說我同意他換鎖，但何小姐不同意，一定要我在，後面說我自己換鎖，他說他不在不可以」等語（見訴字卷第153頁），堪認兩造僅係換鎖問題有所協商，原告並未阻止被告繼續使用系爭房屋，被告上開主張尚難採認。（三）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年台上字第461號判決意旨參照）。查系爭租約如前所述業已終止，被告迄今繼續占有系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，且參酌系爭租約每月租金為2萬1,000元，則原告以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，自屬合理。準此，原告請求被告應自系爭租約終止翌日即113年4月15日起至遷讓之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬1,000元，當屬有據。又按系爭租約第八條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金之遷讓完了之日止」，則原告依系爭租約第八條請求自系爭租約終止後至返還系爭房屋之日，每月租金2倍共4萬2,000元之違約金，亦屬有理由，應予准許。（四）綜上所述，原告依所有物返還請求權之規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓交付予原告，及依系爭租約之法律關係請求被告給付5萬2,500元，及自113年7月20日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並依不當得利及系爭租約第八條之規定請求自113年4月15日起至遷讓之日止按月給付6萬3,000元，均為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳囿辰以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　董怡彤

2024-11-01

PCDV-113-訴-1663-20241101-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

返還土地

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第40號上訴人方秋海訴訟代理人朱立人律師陳順得律師被上訴人田張月桃訴訟代理人陳裕文律師林于軒律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國113年1月 29日臺灣橋頭地方法院112年度重訴字第52號第一審判決提起上訴，本院於113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人於民國106年12月5日向被上訴人承租被上訴人所有坐落高雄市○○區○○段0000○0000○0000地號土地（下稱1212土地，並與前2筆合稱系爭土地）後段5分之3部分（前段5分之2另租予第三人張賜松），租賃期間自107年1 月1日起至111年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）9,00 0元，並簽立土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約書）。上訴人承租後，於1212土地上興建鐵皮建物（下稱系爭建物），然該建物因部分無權占用同段1213地號之鄰地（占用面積 26.07平方公尺），遭鄰地所有人訴請拆屋還地勝訴確定。被上訴人知悉前情後，於111年8月1日以存證信函通知上訴人租期屆至後不再續租，並請上訴人依租約第6條約定，將上該建物拆除後返還土地予被上訴人，然未獲置理。爰依民法第767條第1項前段、第455條規定，擇一請求判令上訴人應拆除建物並返還土地。又租期屆滿後，上訴人以該建物無權占用1212土地，爰依民法第179條規定，請求上訴人將所受相當於租金之不當得利返還被上訴人。聲明：㈠上訴人應拆除原判決附圖1212⑴部分之建物後，將土地返還被上訴人。㈡上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付被上訴人9,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：兩造於30幾年前即成立該租地契約，僅未訂書面。被上訴人嗣表示要簽書面契約，上訴人遂應其要求而簽立，然被上訴人亦承諾租期屆滿後，會繼續出租予上訴人，因此契約內容未提及任何拆除建物之文字，兩造係合意由上訴人持續使用至不再使用系爭建物，或該建物不堪使用為止。上訴人現反悔不再續約，有違誠信原則而有權利濫用之情。退步言之，租約第6條約定租期屆滿時上訴人應將所承租土地「原狀」返還，而系爭建物於書面租約簽訂前已存在該地，上訴人依此「原狀」返還時，自無需拆除建物，僅將建物內之所有物遷離即可等語，資為抗辯。三、原審判決上訴人應拆除上該建物後返還土地予被上訴人，及自112年2月10日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人9, 000元，並依聲請為附條件之准、免假執行宣告。上訴人不服，提起上訴。聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、不爭執事項：㈠被上訴人為系爭土地之所有權人。㈡系爭建物為上訴人所有。㈢上訴人使用1212土地如係無權占有，兩造同意相當於租金之不當得利金額以每月9,000元計算。五、得心證理由：㈠兩造訂立之上該租約，租期至111年12月31日屆滿，有租賃契約書可考（原審審重訴卷第21頁）。上訴人主張雙方訂約時，被上訴人承諾租期屆滿後，仍會繼續換約出租予上訴人，被上訴人毀諾請求返還土地，屬權利濫用云云，為被上訴人所否認。查，被上訴人抗辯其並未承諾上訴人期滿當然續租乙節，業經於訂立書面契約時在場之證人田文賢結證明確，並稱：「（之前沒有書面契約，為何後來想要簽立書面契約？）就是怕變成不定期租賃契約，會討不回來。」（本院卷 84-85頁），可知兩造之間原即有租賃關係，被上訴人要求書面立約及明訂租期之目的，即為避免雙方關係成為不定期租賃，且被上訴人可於租期屆滿時，再決定是否續約，於此情形下，被上訴人當無承諾期滿必會續予出租，及與上訴人合意可租用至不願使用或該建物不堪使用為止之可能，否則非但與被上訴人特立書面契約目的相違背，況苟有上訴人所指屆期仍應繼續換約之情，當會載明於書面，然卻無此情形，反卻明訂租期屆滿時，應將承租土地原狀返還，可徵被上訴人抗辯可信。上訴人雖聲請其子方信翔到庭作證，惟其證稱：「（當時蓋章時，是否有詢問對造若租約屆滿，是否還會再讓你承租？）有，我有特別問如果這份合約快到的時候，後面該怎麼做，我有表達我們已經租很久了，他有回答如果合約到期可以再續簽。...（如果不續簽要怎麼辦？）我們沒有談到這個問題。」（本院卷第78、81頁），顯見被上訴人並無必會續約之承諾表示，所稱「可以續簽」，應與一般社會通常認知相同，即僅在表達其到期不排除仍有續租可能而已。上訴人曲解為「當然續約」之意，據而主張被上訴人有續租承諾，嗣未續租而請求拆屋還地，係權利濫用云云，自非可採。㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院109年度台上字第1823號、112年度台上字第95 7號判決意旨參照）。上訴人主張其於30多年前即向被上訴人租地建築，兩造於107年訂立書面租約時，該建物即已存在系爭土地，屬該地之「原狀」，故上訴人縱應返還土地，亦無拆除建物之義務云云。惟兩造對於彼等之間租賃關係已存在30多年，上訴人係承租土地後始興建上該鐵皮造之建物等情，均無爭執。可知上訴人承租土地之初，並無該建物之存在。嗣被上訴人於租賃關係存續期間，雖要求以書面訂約，然其目的係為避免雙方關係成為不定期租賃乙情，已據田文賢證述如前，足認被上訴人書面立約之行舉，係為使兩造原有租賃關係明文化而已，則租約第6條所稱：「租期屆滿或租賃期間有終止事由時，甲方（即上訴人）應將所承租之土地原狀返還，不得有任何要求」，當指上該兩造最初締約時之土地狀態而言。上訴人主張之上情，自屬曲解契約文意所為，自非可取。從而，上訴人於租期屆滿後，應負返還系爭土地之義務；其上之建物亦乏占用該所坐落基地之法律上原因，且對被上訴人土地所有權造成妨礙，被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人予以拆除後返還土地，洵屬有據。㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人於租約到期後，猶以前該建物無權占用1212土地，已如前述，上訴人因此獲得相當於土地租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，自應將所受相當於租金之不當得利返還被上訴人。兩造既同意相當於租金之不當得利金額按每月9,000元計算，則被上訴人請求上訴人返還自起訴狀繕本送達翌日即112年2 月10日起至返還系爭土地之日止，按月給付9,000元相當於租金之不當得利，亦屬有據。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第17 9條規定，請求上訴人拆除上該建物後返還土地予被上訴人，及自112年2月10日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人9,000元，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為附條件准、免假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。　　八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日民事第三庭審判長法官許明進法官周佳佩法官蔣志宗以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日書記官駱青樺附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-10-31

KSHV-113-重上-40-20241031-1