土地所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度重訴字第55號
原 告 郭晉睿
訴訟代理人 吳啟勳律師
被 告 馮黃初枝
訴訟代理人 馮建勝
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件,本院於民國113年1
0月25日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應於原告將新臺幣970萬元匯入附件所示之履約保證信託專
戶之同時,將坐落嘉義縣○路鄉○○○段000地號土地(權利範圍全
部、面積3,240.1平方公尺)之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:原告於民國113年1月23日與被告簽訂土地買
賣契約書(下稱系爭契約),由原告購買被告所有坐落嘉義
縣○路鄉○○○段000地號土地(權利範圍全部、面積3,240.1平
方公尺,下稱系爭土地),約定買賣總價新臺幣(下同)1,
470萬元,且依系爭契約第2條、第6條第1項約定,原告應於
113年2月20日前給付備證用印款300萬元,而被告於原告給
付上開款項後,應將買賣土地過戶所需之書狀及證明文件準
備齊全並蓋妥印鑑章,交由承辦地政士辦理所有權移轉登記
手續。嗣原告依約於113年2月20日前將備證用印款300萬元
匯入至附件所示之履約保證信託專戶(下稱本件履保專戶)
後,被告竟藉詞主張原告在系爭土地上違法傾倒廢棄物,致
被告無法申請土地農用證明,而拒將相關文件交由承辦地政
士辦理所有權移轉登記手續。爰依兩造間之買賣契約關係及
民法第348條第1項之規定,提起本訴。並聲明:㈠被告應將
系爭土地移轉登記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以:
㈠被告於出賣系爭土地前,為節省買賣相關賦稅,因而須申請
土地農用證明,且亦有告知原告上情,惟原告仍指使訴外人
林清根在系爭土地上傾倒廢棄土方,使被告無法申請土地農
用證明,致被告陷於給付不能(即不能交付農地),經被告
多次函知改善,原告皆置之不理,係可歸責於原告之給付不
能,嗣經被告依民法第256條、系爭契約第10條第1項約定通
知解除契約,故被告自無須移轉系爭土地之所有權予原告。
㈡縱認原告主張有理由,惟被告主張同時履行抗辯權,原告應
依據系爭契約將尾款970萬元匯入本件履保專戶後,被告始
須負擔移轉登記系爭土地之義務。
㈢並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷:
㈠兩造於113年1月23日簽訂系爭契約,約定由原告以總價1,470
萬元購買被告所有之系爭土地,嗣原告依系爭契約第2條約
定,於113年2月20日前之同年月17日將備證用印款匯入本件
履保專戶內等情,有卷附之系爭契約(含價金履約保證申請
書、買賣增補條款等)、系爭土地之土地登記第一類謄本、
中埔鄉農會匯款申請書各1份在卷可憑(本院卷13至25頁、3
1頁),且為被告所不爭執(本院卷120頁),應堪信為真實
。
㈡系爭契約仍有效存在:
⒈被告抗辯因原告指示訴外人林清根在系爭土地傾倒廢棄物,
使被告無法申請農業使用證明書,而認係可歸責於原告之原
因,致被告陷於給付不能,故已依民法第256條規定、系爭
契約第10條第1項約定解除契約云云。
⒉惟查,系爭契約所附之「買賣增補條款」第3條第1項係約定
:「賣方委託正和地政士代為申請土地農用證明書,以申請
不課徵土地增值稅,倘無法取得前述農用證書者,賣方知悉
依法應納相關稅賦,所需相關規費、代書費由賣方負擔。」
從此約定可知,系爭土地是否得以取得農業使用證明書,兩
造在簽訂買賣契約之前並無法確認,顯見此非本件土地買賣
契約之必要之點,僅涉及得否免稅之問題。亦即,兩造既係
基於買賣系爭土地而簽訂系爭契約,則身為賣方之被告,主
給付義務就是將系爭土地移轉予原告,而目前被告既仍為系
爭土地之所有權人,且嘉義縣環境保護局也未將系爭土地列
為污染場址而禁止異動,此有該局113年9月19日嘉環稽字第
1130032023號函附卷可考(本院卷137頁),顯然被告並無
不能給付之情事。被告辯稱其給付不能云云,自難憑採。
⒊況且,系爭土地目前無法申請農業使用證明,並非如被告所
稱係因遭傾倒廢棄物之故,反而係因系爭土地因存在非農業
設施性質之道路,經嘉義縣番路鄉公所審認有應補正事項,
但被告未辦理補正,始未核發農業使用證明乙節,有嘉義縣
○路鄉○○000○0○0○○○鄉○○○0000000000號函在卷可稽(本院卷
135頁)。加以,嘉義縣環境保護局於113年3月20日前至系
爭土地稽查時,發現2處堆置土石,並未見參雜有廢棄物情
形(見前述該局之函文,本院卷137頁)。是以,被告辯稱
因原告違約在系爭土地傾倒廢棄物,致其無法申請農業使用
證明云云,自屬虛妄。
⒋被告既無法證明原告有前揭所述違反契約履行之行為,且被
告也無給付不能之情事,則被告主張依民法第256條規定、
系爭契約第10條第1項約定,已解除系爭契約云云,自無理
由。系爭契約既未經被告合法解除,自仍有效存在,兩造自
應繼續履行系爭契約所約定之契約上義務。
㈢系爭契約第6條第1項約定:「賣方應將本買賣土地過戶所需
之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章,於買方給付備證
用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」而系
爭土地之所有權狀自屬該條所稱證明文件。因此,依上開約
定,被告自負有將系爭土地所有權狀交由承辦地政士辦理所
有權移轉登記手續之契約上義務。然而,被告到庭自承因認
原告非法在系爭土地上傾倒廢棄物,且遲未回復原狀,遂向
承辦地政士取回系爭土地所有權狀等語(本院卷191頁、193
頁),並提出113年4月2日對正和代書事務所所為之聲明書
影本1份為證(本院卷203頁),而被告亦坦認若將系爭土地
所有權狀交回給地政士,地政士就可以辦理過戶之相關程序
(本院卷191頁),故原告主張因被告未依系爭契約第6條第
1項約定履行,致無法續行系爭土地之所有權移轉登記程序
,而請求被告應將系爭土地移轉登記予原告等語,自有理由
。
㈣被告抗辯原告尚未將尾款970萬元匯入本件履保專戶內,而主
張同時履行抗辯等語。本院審酌買賣契約為雙務契約,被告
即有移轉系爭土地所有權給原告之義務,但因契約互負債務
者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付,原
告既不否認迄今未給付970萬元尾款給被告,且綜觀系爭契
約第5條第2項暨所附之價金履約保證申請書第1條第3項、第
4項約定,亦具有同時互為履行之精神,加以原告亦到庭表
示對於被告之上開主張沒有意見等語(本院卷192頁),故
被告主張同時履行抗辯,亦有理由。
四、綜上所述,原告既已依約給付300萬元備證用印款,而依系
爭契約之法律關係,請求被告將系爭土地所有權移轉登記予
原告,為有理由,應予准許。但被告就原告尚未給付買賣價
金970萬元,為同時履行抗辯,亦有所憑,爰依法為對待給
付判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 11 月 14 日
民事第一庭法 官 張佐榕
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 14 日
書記官 張宇安
附件:
銀 行 別:台新國際商業銀行建北分行 戶 名:台新國際商業銀行受託信託財產專戶 信託帳號:00000-000000000
CYDV-113-重訴-55-20241114-1