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遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決　 111年度訴字第333號原告邱煌碧訴訟代理人林迪重李明通林德泉被告蘇敏華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號10樓房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣31,020元，及自民國113年1月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1,323 元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一、二項於原告以新臺幣667,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,000,000為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國111年1月14日以買賣為原因，登記為高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍13/10000，下稱系爭土地）及坐落其上之同段1267建號房屋即門牌號碼高雄市 ○○區○○路000號10樓（下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地）之所有權人。詎被告無權占有使用系爭房屋，經原告屢次請求遷讓返還，然被告仍拒不返還，爰依民法第767條、第179 條之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自111年1月14日起至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊以胞妹即訴外人蘇美妃之名義購買系爭房地，就系爭土地有土地所有權狀，並曾繳款給系爭房屋之建設公司即訴外人越盛建設股份有限公司（下稱越盛公司），越盛公司才把系爭房屋之鑰匙交給伊，後來因為越盛公司欠款，系爭房屋遭查封，所以沒有辦理系爭房屋之過戶，伊既然是購屋者，何以需要給付租金予原告；原告係以不正當之方式取得系爭房地之所有權，即原告前手拍定取得之部分為系爭房屋所在大樓之地下室，然原告前手及原告卻以地下室套系爭房屋；且原告原本說要以2,000,000元出售系爭房地，卻出爾反爾，一再調高價金，顯係詐欺行為；伊雖同意遷讓返還系爭房屋，但原告應就毀損系爭房屋內之家具給付賠償等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項（見訴卷二第105至106頁）　㈠系爭土地原為訴外人涂淑玲所有。　㈡蘇美妃於80年9月30日向涂淑玲購買系爭土地權利範圍13/100 00，並於83年10月12日取得所有權。　㈢蘇美妃於80年9月30日向越盛公司簽立房屋預定買賣契約書，約定購買系爭房屋。　㈣涂淑玲、越盛公司因積欠債務，經本院民事執行處109年度司執字第91769號強制執行程序（下稱系爭執行事件），以標別2合併拍賣涂淑玲所有系爭土地應有部分189/10000，越盛公司所有建物區分所有部分（⒈高雄市○○區○○段000○號、157 4建號共同使用部分156/100000【即高雄市○○區○○路000號2 樓】。⒉高雄市○○區○○段0000○號、1574建號共同使用部分12 6/100000【即系爭房屋】。⒊高雄市○○區○○段0000○號、1573 建號、1574建號共同使用部分1268/100000【即高雄市○○區○ ○路000號地下層】），標別2於110年9月1日由訴外人林德泉、訴外人陳慧瑜、訴外人蔡瑩賞、訴外人賴昱蓁（下稱林德泉等4人）各以應有部分4/10、1/10、3/10、2/10拍定，並於110年9月16日取得權利移轉證書。　㈤林德泉等4人於111年1月14日將系爭土地應有部分13/10000、系爭房屋，以買賣為原因移轉登記予原告。　㈥原告為系爭房地之所有權人。　㈦被告願將系爭房屋遷讓返還原告。　㈧系爭房地位於高雄市大寮區，土地使用分區為第二種住宅區，鄰近山頂公園、山頂國小，附近尚有捷運大寮站，交通尚屬便利，生活機能尚可，然並非城市中心地段。　　四、得心證之理由　㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告　⒈按民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。其立法理由載明：「此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻」。是基於此一登記之推定力，除登記名義人直接前手外，任何第三人於依法定程序塗銷該物權登記前，尚不得逕否認登記名義人之物權。查原告以2,000,000元向林德泉等4人購買系爭房地，復於111年1月14日以買賣為原因，登記為系爭房地之所有權人等情，有不動產買賣契約書（見審訴卷第165至170頁）、土地登記第一類謄本（見審訴卷第15頁）、建物登記第一類謄本（見審訴卷第17頁）在卷可佐；又被告並非原告就系爭房屋之前手一情，亦有異動索引查詢資料在卷可參（見審訴卷第33至34頁），則在被告依法定程序塗銷登記前，尚無從僅憑被告曾繳款予越盛公司，即逕予推翻原告為系爭房屋之所有權人一事。況依被告所述，越盛公司並未將系爭房屋移轉登記予被告（見訴一卷第125頁），則被告自非系爭房屋之所有權人。　⒉被告雖另辯稱原告前手拍定取得之部分為系爭房屋所在大樓之地下室，而認原告前手及原告以地下室套系爭房屋之不正當之方式取得系爭房地之所有權云云。惟查，原告前手即林德泉等4人（見不爭執事項㈤）於系爭執行事件之拍賣程序中，拍得之不動產包括：⑴系爭土地應有部分189/10000；⑵高雄市○○區○○路000號2樓；⑶系爭房屋；⑷高雄市○○區○○路000 號地下層（見不爭執事項㈣），即林德泉等4人同時拍得系爭房屋及被告所述之地下室，被告所辯顯係誤會林德泉等4人拍得之不動產內容，是被告所辯與事實不符，不足採信。　⒊至被告辯稱原告就出售系爭房地之價格出爾反爾、一再調高之部分，僅係兩造間就系爭房地之買賣契約是否達成合意之問題，尚與系爭房地之所有權歸屬無涉；又就被告主張原告與他人共同毀損系爭房屋內之家具部分，被告雖提出刑事之毀損告訴，惟業遭臺灣高雄地方檢察署檢察官以犯罪嫌疑不足而為不起訴處分（見訴二卷第25至27頁），自難認有被告主張之事實存在，且亦與系爭房地之所有權歸屬無涉，併予敘明。　⒋綜上，原告為系爭房屋之所有權人，且被告未舉證其占有系爭房屋為有正當權源，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　㈡原告得請求被告給付相當於租金之不當得利　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋者，通常可享有相當於租金之不當得利，權利人得請求占用人返還。經查，原告為系爭房屋之所有權人，被告無權占有系爭房屋，業如前述，則原告自得依民法第179條前段規定，請求被告返還相當於租金之利益。　⒉次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，為土地法第97條所明定；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25 條分別定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％。　⒊查原告主張以系爭房屋附近出租行情，請求每月以12,000元計算本件相當於租金之利益，固提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料為證（見本院審訴卷第25頁），然系爭房屋 111年度課稅現值為250,300元（見審訴卷第19頁），其坐落基地即系爭土地於111年、113年之申報地價為每平方公尺3, 943.2元（見審訴卷第15頁）、4,064元（見訴二卷第157頁）；衡以系爭房地位於高雄市大寮區，土地使用分區為第二種住宅區，鄰近山頂公園、山頂國小，附近尚有捷運大寮站，交通尚屬便利，生活機能尚可，然並非城市中心地段等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈧），另斟酌被告使用情形等一切情狀，認其相當租金之不當得利應以土地及其建築物申報總價年息5％計算為適當。　⒋原告於111年1月14日取得系爭房屋所有權之日起，被告即無法律上之原因占有使用系爭房屋，而獲有相當於租金之利益，致原告受損害，原告請求自111年1月14日起至被告返還系爭房屋止，相當於租金之不當得利，洵屬有據。　⒌相當於租金之不當得利金額：　⑴111年1月14日至同年月31日：778元【計算式：｛（系爭土地申報地價3,943.2元×系爭土地總面積12,732平方公尺×原告就系爭土地之權利範圍13/10000=65,266元，元以下四捨五入）+（系爭房屋課稅現值250,300元）｝×5％÷365日×18日=77 8元，元以下四捨五入】。　⑵111年2月1日至112年12月31日：30,242元【計算式：（65,26 6元+250,300元）×5％÷12個月×23個月=30,242元，元以下四捨五入】。　⑶113年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月為1,323元【計算式：｛（系爭土地申報地價4,064元×系爭土地總面積1 2,732平方公尺×原告就系爭土地之權利範圍13/10000=67,26 6元，元以下四捨五入）+（系爭房屋課稅現值250,300元）｝ ×5％÷12個月=1,323元，元以下四捨五入】。　⑷綜上，原告得請求之相當於租金之不當得利為31,020元【計算式：778元+30,242元=31,020元】，及自113年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月1,323元，逾此範圍之請求則屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還，暨給付31,020元及自113年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1,323元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。六、本件原告之訴雖一部為無理由，惟本院衡諸原告請求無理由部分，為相當於租金部分之不當得利，於原告全部請求所占比例極微，且本件訴訟標的價額之核定，僅以遷讓返還系爭房屋部分為計算標準，不當得利部分屬附帶請求而未併算訴訟標的價額，認應由被告負擔本件訴訟費用，始為合理，併此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　謝雨真　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李昆南　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雪君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁瑜玲

2025-01-24

KSDV-111-訴-333-20250124-3

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第2842號原告林亭妗兼上一人訴訟代理人林友仁被告宋承燁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將坐落臺中市○○區○○○街00號7樓之10房屋騰空遷讓返還原告林亭妗。被告應給付原告林友仁新臺幣20,000元，及自民國113年5月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告應自民國113年5月1日起至遷讓返還上開房屋予原告林亭妗之日止，按月給付原告林亭妗新臺幣5,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　　　　　　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。本件原告起訴原聲明第1、3項係請求「一、被告應將門牌號碼臺中市 ○○區○○○街00號7樓之10房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告林友仁。三、被告應自原告林友仁起訴時起，至將系爭房屋遷讓返還原告林友仁之日止，按月給付原告林友仁新臺幣(下同)5,000元。」（本院卷第15頁），嗣原告於本院審理時更正聲明為「一、被告應將坐落臺中市○○區○○○街00號7 樓之10房屋騰空遷讓返還原告林亭妗。三、被告應自起訴日起至將系爭房屋遷讓返還原告林亭妗之日止，按月給付原告林亭妗5,000元。」（本院卷第107-108頁），核與民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條等規定相符，自應准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　一、原告主張：　　原告林亭妗前委由其父親即原告林友仁代管其所有之系爭房屋，嗣被告於民國109年4月17日與原告林友仁簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自 109年4月19日起至110年4月18日止，租金每月新臺幣（下同）5,000元，應於每月20日前給付租金予原告。詎被告於租期屆滿後仍居住在系爭房屋內，且自112年12月20日起即未再給付租金，迄至113年4月19日止，遲付租金已達4個月共計2萬元（5,000×4＝20,000），經原告林友仁於113年3月4日寄發存證信函催討，被告均置之不理，又系爭租約已經終止而消滅，被告雖已搬遷，惟其物品仍繼續占有使用系爭房屋，侵害原告之所有權，且受有相當於租金之不當得利，原告等人自得本於所有權人地位，請求被告自系爭房屋遷出，給付原告積欠之租金及相當於租金之不當得利。原告爰依系爭租約及民法第767條第1項前段、第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告林亭妗。㈡被告應給付原告林友仁2萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自原告起訴時起，至將系爭房屋遷讓返還原告林亭妗之日止，按月給付原告林亭妗5,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由　㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、存證信函及回執、系爭房屋網路登記資料、土地及建物登記第一類謄本、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書影本等各1份在卷為證（本院卷第29-51、77-81、117-121頁）；而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280 條第3項準用第1項之規定，視同自認。是本院依上述調查證據之結果，堪信原告之主張為真。　㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止租約。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1、2項、第451條、第455條前段分別定有明文。次按定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效力（最高法院85年度台上字第2182號判決意旨參考）。經查，原告主張於系爭租約屆期後之113年3月4日寄發存證信函予被告，表示若未於期限前給付積欠之租金，以該存證信函作為終止租約之意思表示，並要求被告返還系爭房屋等情，此有系爭租約、上開存證信函等各1份在卷可佐(本院卷第47-51 頁)，足認原告於系爭租約屆滿後之不定期限租賃期間，原告林友仁即以上述存證信通知被告若未於文到7日內支付積欠之租金，原告即終止租約及要求被告返還系爭房屋，而被告於113年3月5日收受存證函，經7日後被告仍未給付租金，原告復無同意繼續出租該屋予被告之意，是兩造就系爭房屋之租賃關係至113年3月12日即已合法終止而消滅，依上揭規定及系爭租約條款，被告自應於113年3月13日返還系爭房屋，則原告林亭妗請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告林亭妗，即屬有據，應予准許。　㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。且按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。依系爭租約第4條約定，租金每月5,000元(本院卷第40頁)，而被告自112年12月20日起即未依約給付租金，迄至113年3 月12日系爭租約合法終止時，尚積欠4個月租金共計2萬元（計算式：5,000×4＝20,000）之租金未繳，原告林友仁自得請求被告給付截至113年3月12日止積欠之租金2萬元。又系爭租約已經合法終止而消滅，故被告依約應於113年3月13日返還系爭房屋，此有原告提出之系爭租約、存證信函等各1份在卷可稽，則原告林亭妗依上開規定及系爭租約約定，請求被告自系爭租約終止後之起訴日即113年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告林亭妗相當於月租之不當得利5,000元，亦有理由，應予准許。　㈣查原告林有仁對於被告之租金請求權，係屬未定給付期限之金錢債權，則依民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條規定，原告請求自起訴狀繕本寄存送達被告（本院卷第59頁之送達證書，於113年5月27日發生寄存送達效力）之翌日即113年5月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。　　四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條第1項前段及第17 9條等法律關係，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告林亭妗；應給付原告林友仁積欠之租金2萬元，及自113 年5月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；應自 113年5月1日起至將系爭房屋遷讓返還原告林亭妗之日止，按月給付原告林亭妗5,000元，均有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　 24　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林俊杰以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　 24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　辜莉雰

2025-01-24

TCEV-113-中簡-2842-20250124-2

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2562號原告劉其昌訴訟代理人吳宗華律師郭香吟律師被告劉祥瑞姜永孟林志成共同訴訟代理人陳勇成律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告丙○○、甲○○應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○弄○號房屋遷讓返還原告。被告丙○○、甲○○應自民國一百一十三年六月二十六日起至返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬陸仟玖佰玖拾壹元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告丙○○、甲○○連帶負擔。本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告丙○○、甲○○如以新臺幣壹佰參拾伍萬捌仟壹佰貳拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告丙○○為原告與配偶訴外人李素蘭之子，被告乙○○為丙○○之配偶，被告甲○○（單指其一逕稱其名，合指3 人全體則稱被告）為乙○○與他人之子，新北市○○區○○段0地號土地（權利範圍83/10000，下稱系爭土地）及其上同段91 建號即門牌號碼同區後港一路65巷9弄5號房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）原為李素蘭所有，李素蘭前將系爭房屋無償貸與丙○○居住使用，未定返還期限（下稱系爭借貸契約），嗣李素蘭與原告共同賃居之桃園市龜山區房屋，其租賃期限將於113年8月31日屆至，而自己需用系爭房屋，李素蘭乃於民國113年3月26日在通訊軟體Line『My Family』群組（下稱系爭群組）發送限期丙○○於1 13年6月25日前搬離返還系爭房屋之訊息（下稱系爭訊息），並於113年3月28日以律師函（下稱系爭律師函）請求丙○○ 於函到30日內攜同乙○○、甲○○自系爭房屋搬離遷出，並將系爭房屋返還李素蘭，而已向丙○○為終止系爭借貸契約之意思表示，李素蘭與丙○○間系爭房屋使用借貸關係即消滅，經李素蘭於113年4月1日將系爭房地所有權信託登記予原告後，被告無權占有系爭房屋，共同不法侵害原告之所有權，無法律上之原因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第767條第1項前段、第470條第2項、第179條、第184條第1項、第185條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自113年4月1日起按月連帶給付25,559元等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告。⒉被告應自113年4月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告25,559元。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：丙○○明知李素蘭與丙○○間就系爭房屋存在使用借貸關係，應受李素蘭與丙○○間系爭借貸契約之拘束，而丙○○ 借貸系爭房屋之目的係供居住使用，應待丙○○未繼續居住系爭房屋時，其借貸之目的始使用完畢，李素蘭終止系爭借貸契約自不合法，被告即非無權占有，亦無不當得利等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（見本院卷第92頁至第93頁、第184頁至第186頁、第189頁至第191頁、第229頁至第230頁）：　㈠丙○○為原告與李素蘭之子，乙○○為丙○○之配偶，甲○○為乙○○ 與他人之子（見限閱卷全戶戶籍資料、親等關聯資料）。　㈡系爭房地原為李素蘭所有，於113年4月1日以信託為原因所有權移轉登記為原告所有（見本院卷第43頁至第63頁系爭房地謄本、地籍異動索引）。　㈢李素蘭前將系爭房屋無償貸與丙○○使用，未定借貸期限，約定借貸之目的為居住使用，而成立契約當事人為李素蘭與丙 ○○之系爭借貸契約。　㈣李素蘭、原告、丙○○均為系爭群組之成員，李素蘭於113年3 月26日在系爭群組發送限期丙○○於113年6月25日前搬離返還系爭房屋之系爭訊息（見本院卷第85頁至第88頁、第137頁至第140頁系爭訊息）。　㈤李素蘭委由律師於113年3月28日寄送通知丙○○於函到30日內攜同乙○○、甲○○自系爭房屋搬離遷出並將系爭房屋返還李素蘭之系爭律師函，該函寄送至丙○○居住之系爭房屋，因招領逾期被退回（見本院113年度重簡字第1164號卷【下稱重簡卷】第41頁至第43頁、第51頁、第53頁、本院卷第95至第10 1頁系爭律師函暨退回信封正反面影本、郵件投遞查詢）　㈥原告自113年4月1日信託取得系爭房地所有權起迄今，被告均居住於系爭房屋迄今。四、本院之判斷：　㈠原告是否應受李素蘭與丙○○間系爭借貸契約之拘束：　⒈按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟不動產之受讓人若知悉讓與人已就該不動產與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該不動產之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院 100年度台上字第463號判決參照）。　⒉原告為李素蘭、丙○○之配偶、父親，明知李素蘭將系爭房地無償借貸丙○○居住使用多年，以及丙○○係本於與李素蘭間系爭借貸契約而居住使用系爭房屋之事實，嗣李素蘭與原告為收回系爭房屋自用，經李素蘭於113年3月26日、113年3月28 日以系爭訊息、系爭律師函通知丙○○限期搬離返還系爭房屋後，李素蘭即於113年3月28日與原告訂立將系爭房地信託予原告之契約，並於113年4月1日完成以信託為原因之所有權登記（見本院卷第43頁、第45頁系爭房地謄本登載之原因發生日期及登記日期），顯係為規避李素蘭與丙○○間系爭借貸契約之效力，意在使原告不受系爭借貸契約之拘束，應認原告繼受取得系爭房地係出於惡意，而應受李素蘭與丙○○間系爭借貸契約之拘束。　㈡李素蘭與丙○○間系爭借貸契約是否已終了/終止？　⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第1、2項定有明文。而民法第470條規定未定期限之使用借貸，其借用人應於依借貸之目的使用完畢或借用人請求時，返還借用物與貸與人，此係使用借貸終了之當然原因之一，與具有同法第472條所列各款事由，須待貸與人為終止之意思表示，始生合法終止使用借貸之情形迥異（最高法院110年度台上字第2802號判決參照）。　⒉按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為民法第95條第1項前段所明定。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1 566號判決參照）。而表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。且表意人將其意思表示以電子文件方式發送至相對人指定之資訊系統者，除法律另有規定、當事人另有約定，或相對人能證明其客觀上有不能讀取之正當事由外，應認以該電子文件進入該資訊系統之時，表意人之意思表示已達到相對人而發生效力，不以相對人實際讀取為必要（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。　⒊李素蘭將系爭房屋無償貸與丙○○使用，未定借貸期限，雖約定借貸之目的係作為居住使用，但非以永久居住為借貸之目的，而不能依借貸之目的定借貸期限，李素蘭自得隨時請求丙○○返還系爭房屋，並於李素蘭請求時，李素蘭與丙○○間系爭借貸契約當然終了（臺灣高等法院113年度上易字第96號、113年度上字第504號判決參照）　⒋李素蘭、丙○○均有加入系爭群組，互為系爭群組之一員，系爭群組自可視作李素蘭、丙○○間就親屬成員彼此間之通知所指定之特定資訊系統，而李素蘭於113年3月26日在系爭群組發送系爭訊息，丙○○未能證明其客觀上有不能讀取之正當事由，應認系爭訊息於113年3月26日進入系爭群組特定資訊系統之際，原告以系爭訊息所為限期丙○○於113年6月25日前搬離返還系爭房屋之意思表示，即已進入丙○○之支配範圍，置於丙○○可隨時了解其內容之客觀狀態，而已達到丙○○並發生效力，至於丙○○是否及何時「已讀」，在所不問；又李素蘭為求慎重，復委由律師於113年3月28日寄送系爭律師函至丙 ○○居住之系爭房屋，因招領逾期被退回，惟丙○○既無法證明其客觀上有不能領取系爭律師函之正當事由，應認丙○○受招領通知即郵差於113年4月1日製作招領通知單置於系爭房屋信箱之時（見重簡卷第51頁郵件投遞查詢暫存招領之處理日期及第53頁系爭律師函退回信封正面蓋印之郵局戳章日期），原告以系爭律師函所為定30日期限請求丙○○攜同乙○○、甲 ○○自系爭房屋搬離遷出並將系爭房屋返還李素蘭之意思表示已到達丙○○而發生效力，不以丙○○實際領取為必要。　⒌原告以系爭訊息、系爭律師函請求丙○○限期返還系爭房屋之意思表示，已各於113年3月26日、113年4月1日達到丙○○而發生效力，而二者所定期限不一，應以較後屆至之期限即11 3年6月25日為準，應認李素蘭與丙○○間系爭借貸契約於113 年6月25日當然終了。　㈢原告訴請被告遷讓返還系爭房屋有無理由？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又對於物有事實上管領之力者，為占有人。受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第940條、第942條規定甚明。申言之，「占有」係對於物得為支配，排除他人干涉，而具有一定法律效力之社會事實，其成立須對物具有事實上之管領力；有無事實上管領力，應依具體個案決定；如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力；「輔助占有」則指基於特定從屬關係，受他人（占有人）指示，而對於物為事實上之管領；非受他人指示之占有，即不存在占有輔助關係（最高法院110 年度台上字第2156號、95年度台上字第1124號判決參照）。基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為輔助占有人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最高法院111 年度台上字第1106號、101年度台上字第1106號判決參照）。另稱家者，謂以永久共同生活為目的而同居之親屬團體。家置家長。同家之人，除家長外，均為家屬。雖非親屬，而以永久共同生活為目的同居一家者，視為家屬，民法第1122 條、第1123條亦有明定。　⒉甲○○為00年0月出生，已成年，其非丙○○之子，而係乙○○與他人之子，雖其為丙○○之姻親，但非可即謂係以永久共同生活為目的而與丙○○同居並為丙○○之家屬，與丙○○間難認存在家長家屬之內部從屬關係，不能認其係本於內部從屬關係受丙 ○○指示而居住使用系爭房屋，自係為自己自主占有之直接占有人，而非丙○○之占有輔助人。　⒊乙○○為丙○○之配偶，其與丙○○間為配偶家屬關係，其基於配偶家屬共同生活關係，隨同丙○○居住使用系爭房屋，僅屬丙 ○○之占有輔助人，其本身非占有人（最高法院99年度台上字第429號、108年度台上第565號、111年度台上字第2211號、 111年度台上字第1106號判決參照）。　⒋李素蘭與丙○○間系爭借貸契約於113年6月25日當然終了，丙○ ○、甲○○自113年6月26日起已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求丙○○、甲○○遷讓返還系爭房屋，洵屬有據；至原告依民法第 767條第1項前段、第470條第2項規定，一併請求非系爭借貸契約當事人且僅為丙○○占有輔助人之乙○○ 　　遷讓返還系爭房屋，均非正當（最高法院82年度台上字第30 57號判決參照）。　㈣原告請求被告給付不當得利或損害金有無理由？金額若干？　⒈丙○○、甲○○部分：　①按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，為民法第184條第1項前段、第185條第1項前段所明定。無權占有他人不動產，若有故意或過失，致他人受有損害，亦應負侵權行為損害賠償責任。　②李素蘭於113年3月26日、113年3月28日以系爭訊息、系爭律師函通知丙○○限期搬離返還系爭房屋，原告則於113年4月24 日起訴請求被告遷讓返還系爭房屋（見重簡卷第11頁起訴狀上本院收狀戳章），起訴狀繕本於113年5月9日寄存送達被告居住之系爭房屋後（見重簡卷第61頁至第71頁），丙○○、甲○○當已知李素蘭於期限屆滿後不繼續貸與系爭房屋供之使用，以及原告於期限屆滿後不同意被告繼續居住使用系爭房屋之事實，卻於期限屆滿後即113年6月26日起，仍執意繼續占有系爭房屋，不復存在占有之正當權源，自係共同故意過失不法侵害原告之所有權，應連帶負損害賠償責任。　③按無權占有他人不動產，不動產所有權人顯然受有相當於租金之損害為社會之通念。而房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字第323號判決參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段規定甚明。　④系爭土地113年申報地價為22,880元/㎡（見本院卷第43頁系爭土地謄本、第67頁系爭土地地價查詢資料），系爭房屋經新北市政府地政局估定其113年4月1日建物現值為1,358,127元（見本院卷第79頁系爭房屋建物現值調查估價表），考量丙 ○○自承占有系爭房屋除供居住使用外，併在系爭房屋辦公區從事所營裝修工程相關業務（見本院卷第229頁），以及系爭房屋附近有多個公車站，商家、餐飲店林立，尚有國民中學、幼兒園、公園，交通及生活機能尚佳，審酌系爭房屋之位置、工商繁榮程度、丙○○、甲○○利用系爭房屋之經濟價值及所受利益等一切情狀，認原告所受相當於租金之損害額應以系爭房屋估價價額及其基地申報地價總價額年息10％計算為適當。依此計算，原告每月所受相當於租金之損害額為16 ,991元【計算式：（3,585㎡×83/10000×22,880元/㎡＋1,358,1 27元）×10％×1/12】，從而，原告請求丙○○、甲○○自113年6 月25日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付16,991元，自屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。　⒉乙○○部分：　①按占有輔助人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其具有獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之占有機關，而非占有人。且因占有輔助人並非占有人，因之依占有之規定所得享之利益、應受之保護及應為之負擔，原則上惟該指示之他人享有與負擔之。如占有人無權占有房屋，權利人僅得請求占有人遷讓返還占有之房屋及給付無權占有之不當得利或損害金，占有輔助人則不與焉。　②乙○○僅為占有人丙○○之占有輔助機關，而非占有人，不負無權占有人之義務及責任，則原告依不當得利及侵權行為之規定請求乙○○給付相當於租金之不當得利或損害金，容屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、民法第184條第1 項前段、第185條第1項前段規定，請求丙○○、甲○○遷讓返還系爭房屋，並自113年6月26日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告16,991元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告依民法第767條第1項前段、民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定對丙 ○○、甲○○為請求既有理由，其對該二人併依民法第470條第2 項、第179條規定為請求權基礎，不能使原告受更有利之判決，本院即無庸再予審究。六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告丙○○、甲○○就原告勝訴部分得供擔保後免為假執行，至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併駁回之。　　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 3　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-01-24

PCDV-113-訴-2562-20250124-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第776號原告林梅琴訴訟代理人王仕升律師複代理人蕭桂芬被告許祐豪（原名許源惇）居基隆市○○區○○街00號00樓（指定送達址）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號十樓房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國一百一十三年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國一百一十三年四月二十四日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參萬元預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項之已到期金額得假執行；但被告如以已到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街0 0號10樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自民國113年1月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣請准供擔保宣告假執行。嗣迭次變更訴之聲明，最終於本院114年1月9日言詞辯論期日變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而縮減應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：被告前於111年3月5日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋（系爭房屋現為訴外人即原告之子甲○○【下稱甲○○】所有，且甲○○已同意原告出租、管理系爭房屋），約定租賃期間自111年3月25 日起至114年3月24日止，應於每月25日前支付租金1萬元。被告自111年10月起即未按時繳納租金，經以被告繳交之押租保證金2萬元扣抵後，尚積欠租金3萬元，已達2個月租額且遲延給付逾2個月，原告並多次以郵局存證信函催告給付租金，因數度遭被告拒收或逾期未領退回，遂再以本件起訴狀繕本之送達（即113年4月23日）為終止系爭租約之意思表示。是以，被告於系爭租約終止後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，被告自應遷讓返還系爭房屋，並給付原告前開積欠之租金，且應按月給付其於無權占有期間，所受相當於租金之不當得利1萬元；又依系爭租約第14條第3項約定，被告未依規定返還系爭房屋時，原告得再請求被告按月給付按照租金1倍計算之違約金1萬元。為此依系爭租約之租賃關係及民法不當得利之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告3萬元，及自113年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自113年4月24日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣請准供擔保宣告假執行。二、被告則以：對於原告主張之租賃關係及欠租事實均不爭執，但原告因為我遲付租金就打電話騷擾我、洩漏我個資，還找黑道來要錢，我沒有去收信（存證信函），當時原告有找我協調。我沒給原告租金沒錯，但原告不能這樣恐嚇我，我要住到114年3月24日系爭租約期滿才要搬走等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於上開時間簽訂系爭租約，且被告自111年10 月起即未按時繳納租金，經原告數度向被告催討租金，迄今尚積欠租金3萬元（已扣除押租金2萬元）等事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋之建物所有權狀、系爭房屋所有權人同意書、被告匯款明細表及郵政存簿儲金簿節本等件為證，且為被告所不爭執，此部分事實堪信為真。至原告主張依系爭租約及民法不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋、給付積欠租金3萬元及利息，並自系爭租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第179條、第250條第1項亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。㈡、經查，兩造於上開時間簽訂系爭租約，而被告自111年10月起即未按時繳納租金等事實，業經認定如前。復觀諸原告提出之被告匯款明細表、郵政存簿儲金簿節本（見本院卷第59-6 1、97-103頁）及被告提出之交易明細（見本院卷第105-110 頁），足認被告至113年4月23日止，扣除押租保證金2萬元後尚積欠租金4萬元，已達2個月租額且遲延給付逾2個月。原告則於112年6月2日以郵局存證信函催告被告給付租金，該存證信函送達至被告居所後，由被告於112年6月26日親收（見本院113年度司簡調字第6號卷第39-41頁存證信函暨掛號郵件收件回執）；嗣原告再以民事聲請調解暨起訴狀繕本之送達（於113年4月23日由被告親收）為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，此後被告固於113年4月30日給付1 萬元租金，惟其尚積欠租金3萬元（計算式：4萬元－1萬元＝3 萬元）迄未清償，堪認系爭租約業經合法終止，被告自負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約請求被告給付租金3萬元及利息，即屬有據。至被告所辯原告催討租金方式不當等語，核與原告於被告積欠前述租金後得依法請求租金、終止租約等節無涉，自無足取。㈢、又查系爭租約第14條第3項約定「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」，而承前所述，被告於系爭租約終止後，即屬無權占有系爭房屋，原告自得依系爭租約第14條第3項約定，請求被告應自113年4月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元（相當月租金額之1萬元及違約金1萬元）。四、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並被告應給付原告3萬元，及自113年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年4月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就命遷讓返還房屋及給付積欠租金、已到期之相當月租金額及違約金，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　23　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官　姜晴文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭

2025-01-23

KLDV-113-基簡-776-20250123-2

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1743號原告徐丞鴻徐茂展黃士哲共同訴訟代理人郭子千律師被告大漢實業有限公司法定代理人黃湘婷訴訟代理人楊一帆律師複代理人陳興蓉律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國112年12月16日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣13萬5,000元。三、被告應給付原告新臺幣8萬元，及自民國113年7月30日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。　五、訴訟費用由被告負擔。　六、本判決第一項於原告以新臺幣76萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣227萬7,800元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於各期到期後，原告以新臺幣5萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告於各到期部分如以新臺幣13萬5, 000元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項於原告以新臺幣3萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣8萬元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明：①被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；②被告應自民國112年12月15日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）54萬元；③被告應給付原告8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；④願供擔保，請准宣告假執行（見壢簡卷第3至同頁背面）。嗣於113年12月 26日言詞辯論期日，變更第二項聲明之起算日為自112年12 月16日起，其餘不變（見本院卷第79頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，自應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：原告與訴外人來來建材有限公司（下稱來來公司）於109年11月間簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由來來公司向原告承租原告所共有之系爭房屋，每月租金9萬元，租期自109年12月16日起至112年12月15日止，其後自111年12月16日起，來來公司將系爭租約一切權利義務轉讓與被告，兩造及來來公司三方並於111年12月15日簽立協議書。嗣原告於112年7月間以LINE通訊軟體通知被告期滿不再續租，租期屆至後，復於113年1月間寄發律師函（下稱律師函）通知被告至遲應於113年2月15日搬離系爭房屋，詎被告收受上開律師函後，竟於113年2月1日以存證信函（下稱存證信函）回覆拒絕返還系爭房屋。被告於系爭租約112 年12月15日屆滿終止後，未經原告同意，無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利，致原告受有不能利用系爭房屋之損害。且依系爭契約第6條、第12條之約定，被告違約應按月給付原告租金5倍即45萬元之違約金、因系爭租約涉訟而支出之律師費8萬元。爰依民法第455條前段、第767 條第1項前段、第179條規定及系爭租約第6、12條約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。二、被告則以：原告並未於系爭租約屆滿前通知被告期滿不再續租，依民法第451條規定應視為不定期限繼續契約。原告所提112年7月間之LINE對話紀錄，並非兩造間對話紀錄，又律師函係原告於租期屆滿一個月後之113年1月22日始為寄發，並非即時為反對之意思。故系爭租約既視為不定期限繼續契約，被告即無違約，故原告請求被告按月給付不當得利9萬元、違約金45萬及律師費8萬元，即屬無據。且縱被告有給付違約金義務，原告主張之違約金亦屬過高等語置辯。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件原告主張為系爭房屋共有人，來來公司前於109年11月間向原告承租系爭房屋，約定每月租金9萬元，租期自109年 12月16日起至112年12月15日止，嗣兩造與來來公司三方於1 11年12月15日簽立協議書，約定來來公司將系爭租約一切權利義務轉讓與被告；系爭租約租期屆滿後，原告委託訴訟代理人郭子千律師於113年1月22日寄發律師函予被告通知被告至遲應於113年2月15日搬離系爭房屋，被告則於113年2月1 日寄送存證信函回覆原告等情，業據提出系爭租約、協議書、支票簽收單、律師函、存證信函等件在卷足憑（見壢簡卷第7至19頁、第21至22頁背面），復為被告所不爭執，堪信上開主張為真。惟原告依系爭租約及上開規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等，則為被告否認，並執上詞置辯，茲敘明如下。四、本院之判斷：　㈠按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。（最高法院109年度台上字第899號判決意旨參照）。經查，兩造間系爭租約租賃期間為109年12月16日起至112年12月15日止，另於第6條約定：「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」等語，可知系爭租約之當事人已特別約明「除經出租人同意繼續出租外，承租人於租期屆滿應即遷讓交還房屋」，否則應給付按租金5倍計算之違約金，是該約定內容應與「續租應另訂契約」之意，並無二致，已發生阻止續約之效力。再者，原告委託訴訟代理人郭子千律師於113年1月22日寄發律師函予被告，表明：「系爭租約業於 112年12月15日到期...請被告於113年2月15日前騰空遷讓返還系爭房屋」等語；被告於113年2月1日寄發之存證信函則以：「112年12月23日雙方碰面時已完成113年度1-12月份支票開立，但貴房東拒絕受領，實令人無所適從」等語，有律師函及存證信函影本在卷足參（見本院卷第21至22頁背面），且被告提出給付租金之支票，亦經原告拒收，益見兩造於租期屆滿後未有另訂租約之合意。基此，兩造於系爭租約期限屆滿後即112年12月16日就系爭房屋已無租賃關係，然被告迄今仍占用系爭房屋，自屬無權占有。　㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。查，被告前向原告承租系爭房屋，系爭租約已於112年12月15日屆滿，且未發生續約之效力，亦認定如前；被告復未提出有何繼續占有使用系爭房屋之正當權源，則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　㈢無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查被告迄今仍未自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，則其無權占有系爭房屋即為無法律上之原因，而受有相當租金之不當得利，又系爭房屋之每月租金為9萬元，依社會通常之觀念可認為被告無權占有系爭房屋所獲得之利益。是原告請求被告自系爭租約屆滿終止之翌日即112年12月16日起至遷出系爭房屋日止，按月給付原告9萬元之不當得利，核屬有據，應予准許。　㈣再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別明定。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第 2529號裁判意旨參照）。查系爭租約第6條約定：「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」、第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，有系爭租約可稽(見壢簡卷10頁)，足見系爭租約除違約金之約定外，另約定被告違約時願賠償原告訴訟費、律師費之損害，故系爭租約第6條約定之違約金應為懲罰性違約金。又本件原告請求依租金5倍計算違約金額45萬元等語，惟審酌系爭租約屆期後，被告未將系爭房屋返還，致原告所遭受損害，通常為每月無法繼續收租之損害，參以原告已經請求被告給付相當於租金之不當得利，已見前述，若再課予被告相當月租金5倍之違約金，顯然過高，難認妥適。爰依民法第252條規定，認違約金應酌減為按月以4萬5,000元計算為妥適，逾此範圍不應准許。　㈤另系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，有系爭租約附卷可稽（見壢簡卷第10頁），原告因被告租期屆滿拒不搬遷之違約情事提起訴訟致支出律師費8萬元，有原告提出之收據影本1紙存卷可查（見本院卷第71頁），是原告請求被告給付律師費用8萬元，為有理由。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條，分別定有明文。查原告請求被告給付之律師費，係屬無確定期限債權，則被告應自受催告時起，負遲延責任。準此，原告請求被告自民事訴訟起訴狀繕本送達翌日即11 3年7月30日（見本院卷第29頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許。六、綜上所述，原告主張依民法第455條前段、第179條規定及系爭租約第6、12條之約定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；並自112年12月16日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告13萬5,000元之不當得利及違約金【計算式：90,000元（不當得利）＋45,000元(違約金)＝135,000元】；暨應給付原告8萬元之律師費，及自113年7月30日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君

2025-01-23

TYDV-113-訴-1743-20250123-1

斗簡

北斗簡易庭

返還租賃物

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度斗簡字第395號原告洪文良訴訟代理人洪苡婷被告賴淑真上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段000號房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣9037元，及自民國113年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年11月18日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣8000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項、第二項得假執行；本判決第三項各期清償期屆至部分得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：被告於民國111年6月25日向原告承租門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自111年6月25 日起至113年6月25日止，租金每月新臺幣（下同）8000元，並應於每月25日前繳納，水電費由被告負擔。詎被告自113 年5月起未依約繳付租金，現系爭租約已於113年6月25日屆滿，被告應遷讓返還系爭房屋。又被告尚積欠113年5月及6 月租金共計1萬6000元，扣除被告所繳押金8000元，並加計1 13年5月及6月之水電費1037元，共積欠9037元。爭租約屆滿後，被告無權占用系爭房屋，依系爭租約第14條第3項約定，被告應按月給付相當月租金額計算之違約金至返還房屋為止，爰依民法第455條前段規定及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還給原告。㈡被告應給付原告9037元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付8000元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠原告主張之事實，業據其提出系爭租約、存證信函、電費繳費證明等件為證（見本院卷第15至37頁），又被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項本文準用同條第1項本文之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真實。　㈡請求遷讓房屋及租金、水電費部分：　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查系爭租約既於113年6月25日屆滿，依上開規定，被告自應負返還系爭房屋之責，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並依系爭租約約定，請求被告給付積欠租金、電費共計9037元，洵屬有據，應予准許。　㈢請求按月給付違約金部分：　　按系爭租約第14條第3項之約定，承租人（即被告）未於租賃關係消滅時，返還租賃住宅時，出租人（即原告）應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人（即被告）請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金至返還為止。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。可知原告所稱依系爭租約得向被告請求相當月租金額計算之違約金，應係指被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，此部分之金額原告係以系爭租約約定之每月租金8000 元為計算依據，尚屬適當。　四、綜上所述，原告依民法第455條前段、系爭租約之約定及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告9037元及自113年11月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自113年11月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8000元，為有理由，應予准許。　　五、本判決主文第1項、第2項部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1 項第3款規定，由本院依職權宣告假執行。另本判決主文第3 項部分，係有關財產權將來給付訴訟之判決，爰宣告於清償期屆至時得假執行。是原告聲明願供擔保請准宣告假執行，僅係於其獲勝訴判決時，促請本院依民事訴訟法第389條第1 項第3款規定職權宣告假執行，毋庸另予以准駁之諭知，併此敘明。六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　北斗簡易庭　法　官吳怡嫺以上正本係照原本作成。如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昌哲

2025-01-23

PDEV-113-斗簡-395-20250123-1

斗簡

北斗簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 113年度斗簡字第394號原告楊漢森訴訟代理人楊淑滿被告陳進義上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00巷00號房屋1、2樓遷讓返還予原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣9萬2900元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告係門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00巷00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）之所有人，於民國109年3月1日與被告訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租金為每月新臺幣（下同）3500元，兩造原約定租期至111年2月28日屆至，嗣展延1年至112年2月28日，後於112年1月25日再行約定展延租期1年，即至113年1月25日屆滿。原告於113年1月4 日以中壢華勛郵局1號存證信函（下稱1號存證信函）通知被告：系爭租約於113年1月25日屆滿，原告無意再行續租等語；並於113年2月19日同郵局13號存證信函（下稱13號存證信函）催告被告應於113年2月24日前應搬遷完畢，已明確為不願續租之意思，被告雖自行匯款租金至原告之帳戶，然不因此發生續約之效力，系爭租約租期既已屆至，爰依民法第76 7條第1項前段、中段之規定，請求被告返還系爭房屋予原告，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：伊承租系爭房屋時，該屋十分老舊，原告不願整理，伊花了半年多的時間整理，109年年中整理完畢。伊整理房屋前，原告並無承諾雙方之租賃關係應存續至何時，原本租約是111年2月28日屆滿，迭經延展至113年，伊花費10 幾萬元整理，原告不願續約並不合理，且伊迄今均有在付房租等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張其係系爭房屋之所有權人，於109年3月1日與被告簽訂系爭租約，約定租期自109年3月1日至111年2月28日日，約定租金為每月3500元，兩造經延展系爭租約至113年1月25 日，原告於113年1月4日以1號存證信函通知被告於系爭租約屆滿後，原告即無意再行續租等事實，為被告所不爭執，且有系爭租約、1號存證信函在卷可稽，堪信為真正。㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋現為被告占有中，而系爭租約租期已於113年1 月25日屆滿，被告已無占有之合法權源，則原告依所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓交還予原告，即有理由。㈢被告固以前詞置辯，然查：　⒈觀諸系爭租約之約款，兩造並無強制續約之約定，是原告於系爭租約期滿後，不願再與被告續約，此屬締約自由範圍，並無不合理之處，被告以此主張系爭租約存續，難認有據。　⒉又系爭租約顯係有明確期限之租賃契約，租賃關係於期限屆滿即113年1月25日屆至時即為消滅，且原告以1號存證信函、13號存證信函明確表示無續約之意，甚至於113年3月18日即對被告起訴請求返還系爭房屋，是被告雖持續給付租金，然原告就此已即時為反對之意思表示，實無從推認兩造間有默示之租賃意思合致存在，是兩造間並未存有不定期租賃契約，被告以此為辯，即無理由。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，由本院依職權宣告假執行，併本於衡平之原則，依同法第392條第2 項規定，職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　23 　日　　　　　　　　　　　　北斗簡易庭　法　官吳怡嫺以上正本係照原本作成。如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　23 　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昌哲

2025-01-23

PDEV-113-斗簡-394-20250123-1

橋簡

橋頭簡易庭

遷讓房屋

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 113年度橋簡字第725號原告王伍順訴訟代理人陳建誌律師被告蔡姿慧即環宙實業行訴訟代理人黃順天律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、本件依民事訴訟法第434條第1項合併記載事實及理由要領。二、原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）之登記所有人，該屋係於民國112年6月間向前手訴外人曾順得以新臺幣（下同）1050萬購買（此買賣契約下稱系爭買賣契約）並登記在原告名下，但由被告占有使用並由被告按月繳納貸款，原告於113年3月寄送存證信函（下稱系爭存證信函）向被告表示要收回該屋自用，要求被告遷離等事實，有系爭房屋建物登記謄本、原告之臺灣銀行存摺明細、系爭買賣契約、存證信函可參（本院卷第15、63、93、 23頁），且未據兩造爭執，此部分事實首堪認定。三、原告主張購買系爭房屋後，被告向其租用系爭房屋，並以繳納貸款之方式給付房租，原告業已透過系爭存證信函終止租約，故基於所有權之法律關係請求被告遷讓返還房屋等情，為被告所否認，辯稱兩造就系爭房屋為借名登記關係，又縱認借名登記不存在，原告終止租約亦不合土地法第100條規定等語。經查: (一)按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又主張有借名委任關係存在事實之當事人，須就此項利己事實為證明。其就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（民事訴訟法第282條規定參照）。此時原不負舉證責任之對造，即應就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻（最高法院109年度台上字第3102號判決意旨參照）。 (二)系爭契約是由被告以買方名義簽訂，另於契約上手寫加註被告同意將房屋產權登記為原告名義等語，有系爭契約可參（本院卷第98頁)。至於當時買賣的經過，證人即房仲林慧玲證稱：系爭房屋從看屋到後續洽談都是被告跟一位王大哥（按:即原告父親王建文）出面在處理，他們以夫妻相稱，就我所知要買房子的就是王大哥跟被告，要買的時候本來要登記他們名下，但因為被告名下已有房屋貸款成數會比較少，所以就討論要登記在王大哥兒子名下，王大哥有不只一個兒子，本來有討論要給哪一個，但因為另一個兒子條件不合所以就登記原告名下，成交後是被告到場點交，權狀也是交給被告，我從看屋到點交的過程中都沒有見過原告，因為都是被告跟王大哥在做主，就我的認知是借名登記給原告等語（本院卷第180至187頁）；證人即代書宋淑芬證稱：我記得簽約時是被告來簽約，但後來因為被告已經有房子，為了房貸成數考量，原告的父親王先生說要登記小孩的名字，我說可以並在契約上由買方指定登記名義人，當時王先生說是要放工具跟讓員工居住，我從頭到尾只有在銀行對保的時候見過原告而已等語（本院卷第249至254頁）。故由上述證人之證述，可知原告並未介入或參與購買系爭房屋的過程，且房仲跟代書的印象都是被告跟王建文在主導此事，是因為後來出現房貸成數的考量，才決定登記在原告名下，佐以原告僅出面辦理對保，系爭房屋是由被告去點交、權狀是由被告領取，且房屋是由被告占有使用並由被告繳納房貸等事實，已與通常一般人購買自己房屋之情形有別。再者，原告本件起訴時主張系爭房屋是原告購買、兩造就系爭房屋成立租賃關係（本院卷第7頁）；但原告於系爭存證信函中主張兩造就系爭房屋為借用關係（本院卷第23頁）；原告另於本件訴訟之準備書狀(一)表示當初系爭房屋是王建文說要買一間房屋給原告，因為王建文會處理，所以原告就沒有出面等語（本院卷第143頁），顯示原告先後關於系爭房屋究竟是原告自己要買還是王建文要買給原告、原告究竟是將系爭房屋租或借給被告等情節，所述均有矛盾，且若原告確實將系爭房屋視為己有、曾對系爭房屋之購買、使用有所關心，理應不致如此，以此對照上述證人所述系爭房屋的購買過程，已見被告所辯借名登記之事，並非全然無稽。 (三)原告雖主張系爭房屋的頭期款是由原告叔叔出錢216萬2188 元先後存入原告帳戶，再由原告將之匯入履保帳戶，可見原告有實際出資購買系爭房屋等語（本院卷第144至145頁)。然查原告叔叔即證人王建龍證稱: 當初是王建文跟我說要買一間房子給原告，頭期款要我出，後面貸款他處理，我跟原告很好，所以我願意幫原告出錢，但我後來發現事情不是這樣，竟然是被告在繳貸款的錢，我當初出錢就是因為王建文說要買給原告，如果是被告要房屋我就不會出頭期款，我不知道是否原告父親設局給我跳等語（本院卷第188至193頁），固顯示其當初確實有要幫忙付頭期款買房子給原告之意，然由其證述亦顯示其當初是因為王建文向其表示要買房屋給原告，所以才願意付款。但對照前述房仲、代書的證述，可知王建文與被告與房仲、代書接洽時，以及其在買賣、點交等過程及房屋之後續使用，呈現出的態度及作為均非是要買房子給原告，此與王建文對王建龍的說法有所不同，故雖然王建龍確實有可能是受到王建文的誤導而同意出這筆頭期款，但該筆錢既然不是原告出資，也不是原告要求王建龍為其出資買房，就無法將王建龍所匯的這筆款項解釋成「原告實際上有出錢，所以房子是原告自己要買的」，並以此作為反證推翻前述借名登記的可能性。又依前述證據可知系爭房屋之購買、使用、找王建龍出資之過程中，王建文均居於關鍵地位，然本院依原告聲請通知王建文作證，其歷次庭期均未到庭，原告已捨棄此項聲請（本院卷第255頁），此部分即未再調查，附此敘明。 (四)再者，即使認定兩造之間並無借名登記關係存在，仍無從認定原告得請求被告遷讓返還房屋。按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第 100條第3款之規定，出租人得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號民事判決意旨參照）。本件若依照原告主張，兩造就系爭房屋之租約並無約定期限，且被告是以繳付貸款的方式給付房租（本院卷第9頁），因原告並未主張被告有遲付貸款，即無欠繳租金之情形可言，故原告要收回房屋，與前述法律規定需欠繳租金達2月以上之要件已有未合，且原告寄給被告之系爭存證信函僅要求被告1個月內返還房屋，並未定期催告給付租金（本院卷第23至25頁），亦與前述規定不合，故即使認定原告主張屬實，本件仍無從為有利原告之判斷。四、從而，原告主張被告應將系爭房屋遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　23　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官　　呂維翰以上正本與原本相符。　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　　陳勁綸

2025-01-23

CDEV-113-橋簡-725-20250123-2

訴

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　 113年度訴字第523號原告劉桂香兼上一人訴訟代理人黃振浩被告吉瀚有限公司兼上一人法定代理人阮金銀被告湯永全上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第 3款定有明文。本件原告起訴請求：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○里○○○路00號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150,000元及自民國113年6月4日至遷讓之日止按月賠償75,000元。㈢113年度房屋稅85,464元（見本院卷第13頁）；嗣原告追加阮金銀為被告，及捨棄關於113年度房屋稅85,464元之請求，乃變更聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自113 年6月4日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利75,000元（見本院卷第169頁），原告上開追加被告，並為請求金額之減縮，分別核屬請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明，且追加被告部分經被告吉瀚有限公司（下稱吉瀚公司）、阮金銀同意（見本院卷第127 頁），揆諸前開規定，應予准許。二、本件被告湯永全經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告吉瀚公司邀集被告湯永全、阮金銀為連帶保證人，與原告於112年3月12日就坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地上之系爭房屋訂立租賃契約書（下稱系爭房屋租約），及於112年5月28日就在上開房屋內之天車訂立租賃契約書（下稱系爭天車租約），約定系爭房屋租賃期間至117年2月底止、租金每月新臺幣（下同）65,000元、應於每月15日支付租金，及天車租賃期間112年6月1日起至116年5月30日止、租金每月10,000元、應於每月15日支付租金；然被告積欠租金數額已逾2個月，經原告於113年6月1日以存證信函（下稱系爭存證信函）催告支付並告知將終止租約，詎被告置之不理，則上開租約已於113年6月4日終止，被告已屬無權占有，應返還系爭房屋，並按月賠償原告相當於租金之不當得利75,000元（計算式：65,000元+10,000元＝75,000元）之損害迄交屋之日止。為此，爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。二、被告則以：租金並無欠繳，雖因經濟因素有些遲交，但現在均已付清，否認本件有合法終止租約之情事；又關於系爭房屋所約定租金65,000元，依系爭房屋租約約定內容，其中10 %之6,500元應繳給市公所，所以65,000元扣除6,500元之餘　　額才是每月實際應支付原告之租金數額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下：　㈠不爭執事項（見本院卷第169頁至第170頁）　⒈被告吉瀚公司邀集被告湯永全、阮金銀為連帶保證人，與原告於112年3月12日就坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地上之系爭房屋訂立系爭房屋租約，及於112年5月28日就上開房屋內之天車訂立系爭天車租約，約定系爭房屋租賃期間至117 年2月底止、租金每月65,000元、應於每月15日支付租金，及天車租賃期間112年6月1日起至116年5月30日止、租金每月10,000元、應於每月15日支付租金。　⒉原告於113年6月1日向被告寄出內容為「貴公司及台端未依上開二租賃契約約定，就113年4月、5月之租金，於113年4月1 5日、5月15日給付之，迄今已積欠租金達二個月以上，共計 150,000元爰依民法第440條第1項及第2項規定，為此特以本函催告貴公司及台端於113年6月4日前給付遲延之租金，如貴公司及台端於其期限內不為支付，本人得終止契約。請於 60日內搬離該租地，逾期強制收回使用權，地上建物內所有東西歸屬持有人。另113年度房屋稅85,464元一併於113年6 月4日前給付」等語之系爭存證信函，系爭存證信函於同年6 月4日送達被告。　㈡爭點（見本院卷第170頁）　　原告以系爭存證信函合法終止租賃契約為由，請求被告遷讓系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？四、得心證之理由：　㈠承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之總額（最高法院87 年度台上字第2777號判決意旨參照）。復按「…上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效」、「…上訴人致被上訴人之催告書中僅定一週之期間，而當日該省道路尚未復舊，交通並非便利，其應給付之鐵軌等交通器材，又須經省行政長官之准許始能搬運，限定七日之內取得搬運許可，並蒐集鐵軌一千三百支全部運抵交付，揆諸實際，勢所難能，是其所定履行之期限，顯不相當，自不能藉此而謂契約業已合法解除」、「本件上訴人…雖曾提出催告函件為證，但其催告函內，關於催告欠租之支付，僅有將欠繳房金即日擲下之語，不能認為定有相當期限，則被上訴人對於所欠租金，繼未於收受催告函後即日支付，依上說明，仍難謂上訴人得終止其租賃契約」等語，有最高法院45年台上字第205號、38年台上字第35號、42年台上字第1186號原判例意旨參照。準此，須先定相當期限催告給付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得依法終止租賃契約，如催告期限過短而顯不相當，則催告難謂有效，自無從進一步主張終止租賃契約。另承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院 52年度台上字第1289號判決意旨參照）。經查：　⒈依不爭執事項⒉所示，系爭存證信函之內容為催告被告應於11 3年6月4日前給付所積欠113年4月、5月之租金，該信函既於 113年6月4日始送達被告，顯不能認為定有相當期限，自無從生合法催告之效力，是原告主張以系爭存證信函已合法終止上開租賃契約等語，尚非可採。　⒉觀之系爭存證信函文義記載，僅在敘明被告未依約於113年4月15日、5月15日給付113年4月、5月之租金，如被告不於113年6月4日前支付上開租金，原告得終止上開租約之內容，則系爭存證信函顯僅請求被告給付積欠之租金，如被告不於期限內支付，則原告有權再為終止租約之意思表示，是原告主張以系爭存證信函逕為終止上開租約之聲明，亦無可採。　⒊原告自陳被告於113年3月5日補正給付同年1月之租金，於113 年4月1日補正給付同年2、3月之租金，經原告以系爭存證信函催告後，被告旋於113年6月6日補繳同年4月之租金，並於 113年9月2日補正同年5至9月之租金，於113年10月7日給付同年10月租金、113年11月19日給付同年11月租金等情（見本院卷第102、127頁），堪認被告抗辯已無遲延給付逾二個月之租金等語，尚非無據，由此更徵被告經原告以系爭存證信函請求給付遲延給付之租金後，尚無經相當期限仍不支付之情事，則原告主張系爭房屋租約業以系爭存證信函合法終止云云，難認可採。　⒋從而，原告未以系爭存證信函合法終止系爭房屋租約，其依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無據。　㈡原告雖主張依民法第767條第1項前段及同法第179條規定請求被告返還系爭房屋及所受相當於租金之不當得利，然原告並未合法終止系爭房屋租約，已如前述，是被告基於系爭房屋租約而占有系爭房屋，尚非無權占有，亦無不當得利可言，故原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，及依民法第179 條請求被告給付不當得利，均屬無據。五、綜上所述，原告依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告及被告應自113年6月4日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利75,000 元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官賴映岑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　趙千淳

2025-01-23

MLDV-113-訴-523-20250123-1

投簡

南投簡易庭(含埔里)

遷讓房屋等

臺灣南投地方法院民事簡易判決 113年度投簡字第641號原告江吳秀鳳訴訟代理人江美儀被告王子敏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼南投縣○○市○○○路00巷00號房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣329,400元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣170,600元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣329,400元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼南投縣○○市○○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）72,000元，並自民國113年9月5日起至遷讓之日止，按月賠償租金5倍之違約金，及租賃期間內未繳之水電瓦斯費用（見本院卷第 13頁）；嗣於114年1月8日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付積欠原告之租金與水電瓦斯費59,400元。㈡自113年9月5日起，被告尚未清空並遷讓系爭房屋，原告求償違約金3個月（自113年 9月5日起至113年12月4日止）270,000元。核屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：原告為系爭房屋所有權人，兩造於110年10月29 日成立租賃契約（下稱系爭租約），租賃標的為系爭房屋，約定租金為每月18,000元，租賃期限自110年12月5日起至11 3年12月4日止。詎被告自113年5月起均未給付租金及水、電、瓦斯費用，至同年8月止，扣抵押租金18,000元後，共計積欠原告59,400元（包含租金54,000元；水、電、瓦斯費用 5,400元），屢經原告以存證信函及訴外人即原告之女兒江美儀以通訊軟體「微信」催告，被告均置之不理並刪除其與江美儀之微信朋友關係，原告自得依民法第440條第1項、第 2項前段規定、系爭租約第14條約定，終止系爭租約，被告自應將系爭房屋遷讓返還予原告，且系爭租約終止後，被告自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，仍繼續無權占用系爭房屋，原告自得依系爭租約第6條約定，請求被告給付自系爭租約終止之日起至遷讓之日止，依租約5倍計算之違約金，故本件請求自113年9月5日起至113年12月4 日止之違約金270,000元。爰就遷讓房屋部分擇一依民法第4 55條前段、第767條第1項前段、中段、系爭租約第14條；就積欠之租金依系爭租約第3、4條；就積欠之水、電、瓦斯費用依系爭租約第3、20條之約定；就違約金依系爭租約第6條約定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據其提出與主張相符之房屋租賃契約書、113年9月3日樹林郵局存證號碼第378號存證信函（下稱系爭存證信函）、南投縣政府稅務局112年地價稅繳款書、委託轉帳代繳（領）各項稅款約定書、112年地價稅課稅土地清單、「王半農」與訴外人鄭深二之微信對話紀錄截圖、江美儀與鄭深二之微信對話紀錄截圖、江美儀與「王子敏（半農）」、「王半農」之微信及LINE對話紀錄截圖、訴外人即原告配偶江弘安與「王半農」之LINE對話紀錄截圖、中華郵政掛號郵件收件回執、系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭房屋照片、地籍圖資網路便民服務系統查詢（見本院卷第15至37、131至153頁）、台灣自來水股份有限公司水費通知單、催繳欠費通知單、台灣電力公司繳費通知單、欣林天然氣股份有限公司氣費繳費通知單、便利商店繳費明細、電子發票、銷貨明細表等為憑。復經本院依職權調閱系爭房屋稅籍證明書、建物登記第一類謄本（見本院卷第45、93頁），是本件經調查證據之結果，堪認原告主張之事實為真實。　㈡請求遷讓房屋部分：　⒈系爭租約終止日期應為113年9月5日：　⑴系爭存證信函未合法終止系爭租約：　　原告以系爭存證信函主張系爭租約之終止時間點為113年9月 5日，固據其提出系爭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為憑（見本院卷第133至135、141頁），然查，原告寄發系爭存證信函之收件地址為臺中市○區○○○路000號8樓之1，惟實際上被告之戶籍地址為臺中市○區○○○路000號8樓之1，此有被告地址報表、個人戶籍資料可佐（見本院卷第77頁、限閱卷），且原告亦自陳其郵寄時誤植地址為238號（見本院卷第111頁），是系爭存證信函並未合法送達被告，難謂係合法向被告行使催告及終止之意思表示，原告此部分主張，自無可採。　⑵原告主張以江美儀與被告之微信對話紀錄，作為向被告行使終止系爭租約之意思表示，為有理由：　①非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第95條第1項前段、第103 條第1項分別定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，最高法院58年度台上字第715號、54年度台上字第952號判決意旨參照。　②原告主張以微信通知被告而合法終止系爭租約，業據其提出江美儀與被告之微信對話紀錄截圖為證（見本院卷第141頁），觀諸上開截圖，聊天室之對方用戶名係「王子敏（半農）」，其於113年9月4日上午11時43分接受江美儀之朋友驗證，系統自動傳送「我通過了你的朋友驗證請求，現在我們可以開始聊天了」，被告並傳訊午安貼圖以及「請教你是.. .？」，而江美儀於113年9月5日上午11時15分傳訊「王先生您好，我是江吳秀鳳小姐的女兒江美儀，欲聯繫你租屋處終止合約事宜...我方依法與（於）9/5終止租約，為此特以本函催告台端於函到五日內付清租金，點交並整理清空該處返還房屋」等語。嗣江美儀再繼續傳送新訊息及照片時，訊息及照片左方即有警示圖案，並有系統顯示之訊息「半農開啟了朋友驗證，你還不是他（她）朋友，請先自我介紹，對方接受後，才能聊天」，從上開對話紀錄可見，江美儀係居於原告代理人之地位、以原告之名義發出催告及終止租約之意思表示，並以「我方」稱之，且原告亦主張以上開截圖作為終止租約之通知，是認江美儀應為原告之代理人，其有權代理原告處理系爭租約之相關事宜。且上開用戶「王子敏（半農）」原已於江美儀透過訊息自我介紹後，通過江美儀之朋友驗證請求，並回覆午安之貼圖及傳送「請教你是...？」，顯見雙方已處於可互相發送、接收彼此訊息之狀態。然於江美儀傳送有關處理系爭租約之相關訊息後，「王子敏（半農）」即解除與江美儀之朋友關係，使江美儀後續傳送其他訊息，均顯示雙方不是朋友，可證上開終止系爭租約之非對話意思表示已送達於「王子敏（半農）」。且若「王子敏（半農）」並非被告所使用之帳號，為何不於江美儀傳訊後，表示其找錯人，而係直接刪除朋友關係？再參照原告家人與「王半農」之LINE對話紀錄截圖（見本院卷第131頁），江美儀於113年2月4日向「王半農」催討房租後，「王半農」回訊「待我們大陸返回處理，如老哥覺得不願續租，給我們時間離開便是」等語，可見「王子敏（半農）」與「王半農」應均為被告所使用之微信及LINE帳號無誤，故上開終止系爭租約之非對話意思表示已到達被告。　③甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責，系爭租約第14條約定定有明文，此約定已免除原告催告之義務，是原告既主張以江美儀與被告之微信對話紀錄截圖為終止系爭租約之意思表示，且上開訊息於113年9月5日上午11時15分送達被告，自可認原告已於113年9月5日合法終止系爭租約。　⒉承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約既經原告於113年9月5日合法終止，已如前述，則被告於系爭租約終止後，應返還系爭房屋，是原告依系爭租約第14條約定、民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。至原告另依民法第 767條第1項前段、中段法律關係，對於被告為相同請求部分，既經本院依系爭租約第14條約定、民法第455條前段之規定判准如前，即無庸再予審酌，附此敘明。　㈢請求積欠之租金部分：　⒈承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。租金每個月新臺幣（以下同）壹萬捌仟元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費等由乙方付費）；租金應於每月五日以前繳納，每次應繳壹個月份，乙方不得藉詞拖延，系爭租約第3條、第4條分別經兩造約定。　⒉經查，被告對於系爭租約自113年5月起至113年9月5日止，共計4個月之租金均未清償，應認被告已違反系爭租約第3條、第4條之約定甚明，而系爭租約約定每月租金18,000元，原告亦自承應扣除押租金18,000元，是被告共計積欠原告租金 54,000元【計算式：18,000×4-18,000＝54,000】，則原告依系爭租約第3條約定，請求被告應給付該積欠之租金54,000 元，即屬有據。　㈣請求水、電、瓦斯費用部分：　　租金每個月新臺幣（以下同）壹萬捌仟元整，乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費等由乙方付費）；交付房屋日起，房屋水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方負責，系爭租約第3條、第20條分別經兩造約定。則被告自應負擔系爭房屋之電燈費、水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等。而依上開原告所提之水費、電費、氣費繳費通知單、便利商店繳費明細、電子發票、銷貨明細表等，足見被告並未繳納系爭房屋之水、電、瓦斯費用，均係由原告代為繳納，而被告積欠之水、電、瓦斯費用已達5,81 3元，是原告就此部分請求被告給付5,400元，尚屬合理。　㈥請求違約金部分：　　乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉貨主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議，系爭租約第6條定有明文。經查，系爭租約於113年9月5日合法終止，而被告迄今尚未將系爭房屋清空並遷讓返還原告，已如前述，是原告依系爭租約第6條約定，請求被告給付3個月之違約金，共計270,000元【計算式：18,000×5×3＝270,000】，亦為有據，應予准許。　㈦綜上，原告得請求被告給付積欠之租金、水電及瓦斯費用、違約金共計329,400元【計算式：54,000+5,400+270,000＝32 9,400】。四、綜上所述，原告依系爭租約約定、民法第455條前段規定，請求被告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　22　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官陳衡以以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳芊卉

2025-01-22

NTEV-113-投簡-641-20250122-2